1浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初10833号 原告：陈芝娟，女，1979年7月13日出生，汉族，住 浙江省义乌市江东街道西陈村3组。 委托诉讼代理人：王颖，浙江稠州律师事务所律师。 被告：李斌臣，男，1978年1月17日出生，汉族，住 浙江省义乌市江东街道孔村二区30幢1号。 被告：李某，男，2002年11月25日出生，汉族，住 浙江省义乌市江东街道孔村二区30幢1号。 二被告共同委托诉讼代理人：郑小峰，浙江欧易律师事 务所律师。 被告：吴俏倩，女，1978年7月6日出生，汉族，住浙 江省义乌市江东街道孔村村9组。 原告陈芝娟为与被告李斌臣、李某、吴俏倩宅基地使 用权纠纷一案，于2020年7月28日向本院提起诉讼，本院 受理后，依法适用简易程序，由审判员吴新辉独任审判，于 2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告陈芝娟的委托诉 讼代理人王颖；被告李斌臣、李某的共同委托诉讼代理人 郑小峰到庭参加了诉讼。被告吴俏倩经本院合法传唤，无正 当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陈芝娟请求判令：一、依法确认原告与被告李斌臣 2于2011年4月26日签订的《“旧村改造”安置地基所有权 抵押协议书》（实质为宅基地使用权转让协议）有效；二、 被告李斌臣、吴俏倩、李某协助办理将坐落于江东街道孔 村一区33幢3号占地面积18平方米的不动产权过户至原告 名下的转移登记手续；三、被告支付原告保证金5000元。 事实与理由：项雪珊与原告系夫妻关系。原告系义乌市江东 街道西陈村股份经济合作社成员。被告李斌臣、吴俏倩原系 夫妻关系，被告李某系李斌臣、吴俏倩的儿子。2010年7 月25日，原告与被告李斌臣约定将被告审批获得的江东街 道孔村旧改安置地基18平方米作价282200元转让给原告， 原告支付了5万元押金。2011年4月26日，原告委托丈夫 项雪珊与被告在村委会的见证下，签订了实质为宅基地使用 权转让的《“旧村改造”安置地基所有权抵押协议书》一份， 约定将孔村新村100幢3号（现为孔村一区33幢3单元） 的宅基地转让给原告。原告付清了转让款，后在安置地块上 出资建造了房屋并居住使用至今。现该房屋不动产权证的初 始登记已完成，但被告不配合过户登记至原告名下。 被告李斌臣答辩称：原告诉称不属实。2011年4月26 日被告李斌臣和项雪珊签订了一份名为旧村改造安置地基 所有权抵押协议书，实为宅基地使用权买卖的协议，约定项 雪珊向李斌臣购买位于孔村的旧改地基18平方米，作价 282200元。当时为了怕李斌臣反悔，项雪珊让李斌臣出具了 比成交价高几倍的借条。事实上双方不存在借款关系，也未 交付借款。签订协议时，项雪珊也未说明受原告委托签订， 3未出具过委托书。李斌臣与吴俏倩于2007年离婚，该份协 议未经过被告吴俏倩、李某的签名认可，被告李斌臣也未 收到过保证金。综上，原告的主体不适格。而且项雪珊也不 符合政策的要求。义乌新政策从2016、2017年才开始实施， 协议2011年签订，即使原告认为其委托项雪珊签订了转让 协议，也不符合当时的政策。本案协议程序上未经过村民代 表大会同意，内容转让所有权也违法，协议无效。 被告李某答辩称：同意被告李斌臣的观点。被告李杭 标当时未成年，卖宅基地不知情，也未经过被告李某同意。 被告李斌臣也不是为了被告李某的利益转让，是无效的。 被告吴俏倩未有答辩。 原告陈芝娟为证明自己的诉讼主张，向本院提供了如下 证据： 证据1，“旧村改造”安置地基所有权抵押协议书、借条、 收条及转账凭证、结婚证、委托书原件各1份，证明被告将 位于义乌市××街道××村××村改造安置 面积转让给原告以及转让款原告已经支付的事实。 证据2，股权证原件1份，证明原告系义乌市江东街道 西陈村股份经济合作社成员。 证据3，照片打印件1份，证明涉案房屋，原告建造完 成后居住使用至今。 证据4，义乌市人民政府江东街道办事处文件核对件1 份，证明义乌市江东街道孔村的宅基地可以在义乌市行政区 域范围内跨集体经济合作社转让。 4证据5，婚姻状况信息查询反馈表核对件1份，证明被 告李斌臣、吴俏倩原系夫妻关系，已于2007年1月8日离 婚的事实。 证据6，建设用地审批表核对件1份、工程规划许可证 核对件1份、不动产档案证明原件1份，情况说明原件1份， 证明被告参加孔村旧改获批126平方米，原告在被告处购买 18平方米，建造了位于孔村一区33幢3号的房产，涉案房 产完成了初始登记的事实。 证据7，村经济合作社统一付款单据及村第二期旧改农 户报批押金退还清册核对件各1份，证明孔村已经退还被告 保证金的事实。 被告李斌臣、李某的质证意见： 证据1，协议书有异议，实质是宅基地使用权转让协议， 与事实不符。根据合同相对性原则，乙方明确是项雪珊。未 经另外二被告签字确认。借条有异议，被告从未向项雪珊借 款，价格虚写。收条和转款凭证，被告李斌臣收到232200 元。结婚证真实性不清楚，即使真实，也不能达到证明目的。 委托书有异议，签订协议时，明确是项雪珊向被告李斌臣购 买，被告从未见过该委托书，该委托书与证据1矛盾。 证据2，股权证有异议，即使真实，也只能证明原告在 2013年是西城村的成员，也不能证明原告在2011年是村集 体的成员，即使是，也不符合法律规定，不能够跨集体购买 孔村的宅基地。 证据3，三性有异议，房子应由原告建造。是否为涉案 5房屋不清楚。 证据4，真实性无异议，证明目的有异议，文件2017才 发，协议是2011年签订，说明当时法律不允许，协议无效。 证据5，无异议，证明被告李斌臣、吴俏倩在2007年就 离婚了，证明被告吴巧倩没有确认。 证据6，真实性均无异议，证明目的有异议，向被告李 斌臣购买的是项雪珊而非原告，不能达到原告的证明目的， 18平方米属于三被告共同所有。 证据7，时间较长，且旧改后村里让村民领的款项名目 较多，有些事情记不清了，35000元押金收到过，原告所谓 的5000元保证金没收到过。 被告吴俏倩的口头质证意见： 证据1-6，协议书未签字，对证据暂时没有意见。 证据7，对该情况不了解。 被告李斌臣、吴俏倩、李某未向本院提供证据。 根据原、被告的举证、质证及证据审核认定的相关规定， 本院的认证如下： 原告提供的证据1、2，系原件，对其证明力本院予以确 认；证据3，被告李斌臣、李某对房屋由原告建造无异议， 对其证明力本院予以确认；证据4-6，被告对真实性无异议， 对其证明力本院予以确认；证据7，相关面积与金额之间能 够互相印证，对其证明力本院予以确认。 根据上述已确认证明力的证据及原、被告的庭审陈述， 本院认定事实如下： 62006年4月，被告李斌臣、吴俏倩、李某获批义乌市 江东街道孔村建房面积126平方米。被告李斌臣、吴俏倩原 系夫妻关系，于2002年4月27日登记结婚，后于2007年1 月8日离婚。被告李某系被告李斌臣、吴俏倩的儿子。 2010年7月25日，被告李斌臣出具收条一份，载明收 到原告陈芝娟购买孔村旧改房18平方米押金50000元。 2011年4月26日，原告丈夫项雪珊与被告李斌臣签订 《“旧村改造”安置地基所有权抵押协议书》一份，内容为 被告李斌臣向项雪珊借款120万元，被告李斌臣将获批的义 乌市江东街道孔村旧改安置地基18平方米（位置：孔村新 村100幢3号，自东向西）所有权抵押给项雪珊；项雪珊在 抵押取得的地基上建造房屋时，被告李斌臣有责任无偿及时 地协助办好房屋建造、竣工验收及房地产过户等一切手续； 房屋建成后，如政策允许过户，被告李斌臣及共有权人应及 时（一个月内）配合办理房地产过户手续，不准再向项雪珊 索取任何款项和费用，办理过户手续时，需交纳的出让金及 其他一切费用由项雪珊自行承担，过户手续完成后，被告李 斌臣出具给项雪珊的借条自然作废；由被告李斌臣及其家人 引起的违约，被告李斌臣应无条件偿还借款并支付利息（从 付款之日起按商业银行同期贷款利率四倍计算）；旧改保证 金5000元，村委会退回后被告应及时归还。双方还约定了 其他权利义务。同日，被告李斌臣出具了1200000元的借条。 同日，原告汇款给被告李斌臣转让款232200元。 后涉案面积由原告建造于义乌市江东街道孔村第100幢 73号，办理了《建设工程规划许可证》。现涉案房屋已办理不 动产登记，权证号码：浙（2018）义乌市不动产权第0023817 号，不动产坐落义乌市××街道××村××幢××号，权利 人为被告李斌臣、吴巧倩、李某。被告李斌臣于2012年 向村经济合作社领回3.5间共35000元押金。 原告系义乌市江东街道西陈村股份经济合作社股东，股 权证发放时间为2015年10月28日。 根据2017年11月14日义乌市人民政府江东办事处江 办发【2017】149号《关于允许江东街道下朱等24个村宅基 地使用权转让的函》，明确下朱等24个村已召开村民代表大 会，讨论通过了允许本村宅基地使用权在村民中互相买卖 转让，同时也允许本村宅基地使用权在本市行政区域范围内 内跨集体经济组织转让。其中被告所在孔村在名单内。 本院认为，首先，关于主体问题。从被告李斌臣于2010 年出具的收条及款项的支付方可以看出，涉案宅基地买卖合 同的购买方为原告，至于项雪珊，其作为原告的丈夫，代表 原告签订的抵押协议书，是对买卖协议的担保，故原告主体 适格。其次，涉案面积由被告李斌臣作为户主，三被告一同 审批取得，被告李斌臣作为户主签订买卖协议，原告作为相 对方，在其他共有权人为被告李臣斌的妻子及未成年子女的 情况下，有理由相信其有权代表共有权人签订协议，且被告 李斌臣、吴俏倩离婚，原告无法得知，也无证据证明原告对 此知情，被告吴俏倩、李某对原告实际占有使用涉案房屋 多年，涉案面积初始登记在现有地址也未提出异议，故涉案 8合同的签订系当事人的真实意思表示。再次，原告现为义乌 市江东街道西陈村股份经济合作社股东，涉案面积的转让现 已无法律及政策障碍，不违反法律强制性规定。综上，涉案 《“旧村改造”安置地基所有权抵押协议书》，名为抵押协议， 实为18平方米宅基地使用权转让协议，系当事人的真实意 思表示，内容不违反法律强制性规定，除价格部分外，应为 合法有效。转让价应以232200元为准。双方当事人应按约 定履行自己的义务。三被告应配合原告办理相应的权属过户 手续。至于保证金5000元，由被告李斌臣收取，应由被告 李斌臣退还。原告的诉请合法有据，本院予以支持。被告吴 俏倩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、 举证、质证、辩论的权利，依法可缺席判决。依照《中华人 民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和 国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国 民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告陈芝娟与被告李斌臣、吴俏倩、李某于2011 年4月26日签订的名为《“旧村改造”安置地基所有权抵押 协议书》实为宅基地使用权转让的协议部分有效。 二、被告李斌臣、吴俏倩、李某于本判决生效后十五 日内协助原告陈芝娟办理将坐落于义乌市江东街道孔村一 区33幢3号占地面积18平方米的不动产权过户到原告陈芝 娟名下的转移登记手续。 三、被告李斌臣于本判决生效后十五日内返还原告陈芝 娟保证金5000元。 9如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2804元（已减半），由被告李斌臣、李某、 吴俏倩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙 江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吴新辉 二〇二〇年十月二十日 代书记员 陈柔男