陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 陕08**民初3552号 原告(执行案外人)：张怀祥，男，汉族，陕西省神木市人。 委托诉讼代理人：张海军。 委托诉讼代理人：张鹏丽。 被告（申请执行人）：庄怀信，男，满族，河北省丰宁县人。 委托诉讼代理人：武占强。 第三人（被执行人）：杨振刚，又名杨侯平，男，汉族，陕西省神木市人。 原告张怀祥与被告庄怀信、第三人杨振刚案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张怀祥及其委托诉讼代理人张鹏丽到庭，被告庄怀信及其委托诉讼代理人武占强到庭，第三人杨振刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张怀祥向本院提出诉讼请求：一、请求判令停止对神木市神木镇酿造小区1栋4单元501号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；二、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：被告庄怀信与第三人杨振刚民间借贷纠纷一案，经神木市人民法院判决后作出（2018）陕0881民初7911号民事判决书，因杨振刚不履行还款义务，神木市人民法院在执行过程中将登记在杨振刚名下的原告所有的位于神木市神木镇环城南路酿造小区1幢5层4单元501室（不动产权证号：09156089）查封。原告得知该房屋被法院查封后，于2020年6月8日向神木市人民法院提出书面执行异议申请，并提供买卖转让协议等相关证据，要求解除查封，并停止对涉案房屋的执行，并解除查封。2020年6月15日，神木市人民法院作出（2020）陕0881执异56号执行裁定，驳回原告的异议请求，并明确告知原告可在15日内向人民法院另案诉讼。因原告认为该房屋为本人所有，故特向本院提出执行异议之诉，理由如下：一、原告与第三人的房屋转让协议书合法有效，并支付了全部价款。被查封的房屋属于原告所有，本院查封、执行错误。2008年2月28日，原告与第三人杨振刚达成《房屋转让协议书》，约定：杨振刚向张怀祥转让酿造小区4单元五楼右边房屋一套，面积以图纸设计为准，该套房屋总价款为219000元，签订合同起一次性付款。该协议真实合法有效，原告签订协议后依约向第三人支付了全部价款，故涉案房屋应当归原告所有，故本院不应将原告所有的房屋查封并执行。二、在房屋转让协议生效后，原告占有使用该房屋至今，原告自身并不存在过错。签订房屋转让协议后，2008年10月份原告实际入住占有、使用该房屋至今，且一直由原告缴纳相关物业、取暖、水、电、气等一切费用。虽然该房屋初始登记在杨振刚名下，原告受让该房屋后不具备条件办理房屋产权变更登记（产权证未能办理），但是该房屋实际所有人为原告。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，原告作为买受人已经支付全部价款并实际占有使用该房屋，之所以没有办理过户登记手续是因该房屋初始不具备过户条件，故被告庄怀信申请法院保全原告所有的上述房屋系错误行为，已严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，原告认为，原告与杨振刚之间的房屋转让协议真实有效，且已支付全部款项，从签订协议后占有使用至今，原告自身并不存在过错。原告受让该房屋后虽然没有办理房屋产权变更登记，但是该房屋实际所有人为原告。故请求解除对涉案房屋的查封，并停止对该房屋的执行。 原告张怀祥提交了以下证据： 第一组：神木市人民法院（2019）陕0881执208号执行裁定书一份、（2020）陕0881执异56号执异裁定书一份，证明原告具有本案诉权，诉讼主体适格； 第二组：1、房屋转让协议书一份；2、账户交易明细一份；3、证人证言两份（证人出庭作证），证明1、2008年2月28日，原告与第三人签订的《房屋转让协议书》合法有效，原告于同年3月31日付清全部购房款，第三人交付涉案房屋，原告取得了该房屋所有权；2、2008年3月31日，第三人已不再享有涉案房屋的所有权，并失去了对涉案房屋的控制和使用，神木市人民法院（2020）陕0881执异56号执行裁定书认定事实和适用法律错误，应予纠正； 第三组：1、天然气清单两份；2、物业管理费一张；3、自来水交费及统计表一份；4、协议书一份，证明1、原告于2008年10月入住涉案房屋，此后该房屋一直由原告管理使用，原告为该房屋实际所有人；2、原告享有涉案房屋的实体权利，依法可以阻却法院对该房屋的执行； 第四组：申请证人李平、王裕祥出庭作证的证言，证明原告向第三人交付了涉案房屋的购房款219000元的事实。 被告庄怀信辩称，一、原告并非此案中涉案房屋的权利人，故原告的诉请理应被驳回。从原告诉状中所述，被告认为虽然涉案房屋转让合同是其于2008年就签订，但是至今涉案房屋产权仍登记在杨振刚名下，而买卖协议的签订根本就不能发生物权变更的法定效力。依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”及《最高人民法院》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断”的规定，现因被法院查封拟执行的涉案房屋仍登记在杨振刚名下，故原告在诉状中认为涉案房屋属于原告，已经不属于第三人杨振刚所有的观点依法不能成立。二、原告与第三人于2008年2月28日签订的《房屋转让协议书》不具有真实性及合法性。退一步讲即使该协议真实，也只是一份债权合同，不能发生物权变动的效力，同时因原告的起诉不符合最高人民法院》第二十八条规定，故原告也不具有物权期待权，其诉请也应被驳回。首先需要确认的一点是涉案房屋在2019年6月11日因杨振刚未履行本院作出的（2018）陕0881民初7911号民事调解书，而在被告申请执行此案期间被法院查封，虽然原告认为其与第三人在法院查封之前的2018年2月28日签订了转让协议，但是因原告的协议第二条中约定了“签订合同起款一次性付清”，而当初原告在异议申请阶段也是因为未提供付款的法定有效证据，才导致其异议申请被驳回。同时虽然《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”但是因原告没有合法有效证据证明其在签订协议时支付给第三人219000元购房款的证据，同时此案中已经查明涉案房屋的产权证在2017年就已经登记在第三人名下，至房屋被查封的两年多时间内，在房屋上没有权利负担的情况下，原告消极的未办理产权变更登记，因此原告在房屋未变更登记中肯定存在过错。原告的情况不适用上述查封、冻结规定第十七条。而最高人民法院》第二十八条才是审查原告是否享有涉案房屋准物权的唯一标准。原告因没有证据证明支付了购房款219000元，且从涉案房屋于2017年就办理下产权证至法院查封房屋的两年多时间原告未办理房屋变更登记，根据最高人民法院》第二十五条，原告也并非涉案房屋的权利人。故原告的起诉不符合上述规定的第二十八条规定，原告不具有涉案房屋期待物权人的身份。原告现有的民事权益不能排除法院的强制执行，故应驳回原告的诉讼请求。 被告庄怀信未向法庭提交证据。 第三人杨振刚述称，其于2008年将涉案房屋转让给了原告张怀祥，当时其叫了李平作为中介人，签合同当天原告给其了10000元定金，剩余的209000元让原告一个月之内支付，原告于一个月内给其支付了剩余的209000元的购房款后相关手续其随即交给原告，该房屋已经出卖给原告，应属原告所有，故应支持原告的诉讼请求。 第三人杨振刚未向法庭提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告庄怀信对原告提交的第一组证据真实性及证明目的均无异议；对第二组证据中房屋转让协议的真实性无异议，对账户交易明细的真实性有异议，证明目的有异议，根据原告所述，其在签订转让协议时房屋还未实际建成，虽然该协议书是房屋转让协议，但其实质是建房权的转让，而非房屋的转让，合同中约定，签订合同起款项一次性付清，但原告是分两次交付房款的，与合同约定不符，且第二笔款项是2008年3月31日支付给杨振刚的，而杨振刚在法庭答辩时认为原告是在签订合同后一个月内支付其，与合同约定不符，原告提交的账户交易明细没有户名显示为原告，而且原告所说的取现20万元并不能证明该20万元就是交付给了杨振刚这一事实，原告所要证明的房款已支付的理由不能成立，且房屋登记在第三人名下，原告所要证明取得了房屋的所有权的理由也不能成立；对第三组证据中的购水发票、天然气购气清单的真实性无异议，对证明目的有异议，自来水发票中没有显示为涉案的501房屋，水费统计表和物业管理费的表中四单元501的业主显示为张海军，原告并非涉案房屋的权利人，物业管理费表只有业主委员会办公室印章，没有业主委员会组织章，也没有相关负责人的签字，不符合民事诉讼法证据规则司法解释第115条规定的形式要件，对2015年的协议书真实性无异议，根据该协议书载明，501涉案房屋的业主为张海军而非原告，而且该协议中也约定了房产证的具体办理事宜，被告认为原告在未办理产权过户中存在过错，原告提交的第三组证据仅仅证明了购买过天然气的事实，并不能证明从2008年10月起就占有使用涉案房屋的事实；对第四组证据表示证人李平与原告之子系同事，与第三人杨振刚也曾经是同事关系；证人王裕祥与原告系亲属关系，该二人的证人证言均不应予以采信；二证人当庭陈述的好多事情记不清了，故二人向法庭书写的证人证言不应当予以采信；根据证人陈述，杨振刚收钱后未向原告出具收据，与客观事实不符，该二人的证言不能证明原告向第三人交付了购房款219000元的事实。 第三人杨振刚对原告提交的第一、二、三、四组证据的真实性及证明目的均无异议。 对原告张怀祥提交的证据，本院认定如下：第一组证据因被告庄怀信、第三人杨振刚均无异议，本院予以采信；第二组证据中的《房屋转让协议书》，因被告庄怀信对其真实性无异议、第三人杨振刚无异议，故本院对该证据的真实性予以采信；账户交易明细经本院审查，该明细并不能体现账户的账号及户名，故本院不予采信；李平、王裕祥出具的证人证言结合原告申请此二证人出庭作证的证言，经本院审查，尽管二证人与原告系同事或亲属关系，但经当事人质询后其证言仍与《房屋转让协议书》及原告的陈述等其他证据形成了证据链，能够证明原告与杨振刚签订此协议后，将房款219000元以现金的方式全部交付杨振刚的事实，本院予以采信；第三组证据中的神木市美能天然气有限责任公司出具的购气清单能够证明涉案房屋的天然气用户号为0600011275，2008年10月11日至2017年6月14日购气的客户名称为原告张怀祥，2017年9月19日至2020年2月28日购气的客户名称为原告之子张海军；由神木县酿造小区业主委员会出具的神木县酿造小区商住楼物业管理费表能够证明涉案房屋从2015年3月13日至2015年7月13日的物业费为100元，由张海军缴纳；神木市自来水有限责任公司出具的陕西增值税普通发票能够证明酿造小区2017年1至9月份的水费已交清，2016年10月至2017年9月涉案房屋的缴款人为张海军；《协议书》能够证明2014年1月19日原告之子张海军作为涉案房屋的住户与食品厂出售后的持股人杨永田等10人协商安全设施等要求，达成该协议。协议中对安全设施、房屋产权、房产证办理时限、大暖破口费等进行了约定。综上，该组证据能够证明原告张怀祥从2008年10月至今一直占有、使用涉案房屋的事实，本院予以采信。 经审理查明：被告庄怀信与第三人杨振刚民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月5日作出（2018）陕0881民初7911号民事调解书，确认：“一、由被告杨振刚偿还原告庄怀信借款55万元。此款由被告杨振刚于2018年12月底前向原告偿还2万元，剩余借款本金53万元，从2019年1月起至借款偿还完毕之日止，于每月月底前偿还1万元。上述款项如有一期不能按时履行，则所有款项转入执行程序。二、原告自愿放弃其他诉讼请求。三、案件受理费4650元，由被告杨振刚负担。”2019年6月11日作出（2019）陕0881执208号执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人杨振刚、冯雪利名下位于神木市神木镇环城南路酿造小区1幢4层4单元-401号（不动产权证号：09156083）、神木市神木镇环城南路酿造小区1幢3层4单元-301号（不动产权证号：09155985）、神木市神木镇环城南路酿造小区1幢5层4单元-501号（不动产权证号：09156089）房产三套及附属车库、车位；二、查封期限为三年。”2020年6月8日，原告张怀祥以书面形式对涉案房屋向本院提出异议，要求中止对上述房屋的执行措施。本院受理后，经审查于2020年6月15日作出（2020）陕0881执异56号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。后原告于2020年7月1日收到该执行裁定书后不服于2020年7月10日向本院提起了案外人执行异议之诉。 2008年2月28日，原告张怀祥（乙方）与第三人杨振刚（甲方）签订了《房屋转让协议书》，约定将甲方所有的位于旧酿造厂院小区一套单元楼房（含地下室）转让于乙方，一、转让房屋为酿造厂小区4单元五楼右边。面积以图纸设计为准，该套房屋总价款为贰拾壹万玖仟元整（219000元）。二、签订合同起款一次性付清。房屋完工后经有关部门验收合格，修建工队向甲方交房，甲方向乙方交房。修建标准交工时间以甲方与修建工队签订的合同为准，工队交房时，甲方同时向乙方交房。¨¨¨。证人李平、王裕祥作为中证人在该协议书中签字。当日，原告向杨振刚交付定金1万元，后以现金方式将剩余房款209000元一次性交付杨振刚。杨振刚便将涉案房屋钥匙交付原告。原告从2008年10月份开始占有、使用该房屋至今。 另查，原告张怀祥与张海军系父子关系。 本院认为：本案争议的焦点为：原告张怀祥就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告张怀祥提交了与第三人杨振刚于2008年2月28日签订的《房屋转让协议书》等证据，能够证明双方确实签订了此协议，且协议合法有效，原告依约已将购房款219000元全部交付杨振刚，杨振刚也将房屋交付原告，原告接收房屋后一直居住至今的事实。经查，第三人杨振刚向被告庄怀信借钱的事实发生于2013年，后经本院于2018年11月5日调解确认由第三人杨振刚向被告庄怀信偿还借款55万元；本院于2019年6月11日将涉案房屋查封。可见，原告张怀祥与第三人杨振刚买卖房屋的事实在前，涉案房屋被查封在后，杨振刚并无转移财产之可能。即原告作为买受人符合上述法律规定的前三项，至于至今未办理过户登记，是否系原告自身原因造成的。经本院审查，涉案房屋为原食品厂商住楼，因涉及改制问题产权一时难以办理实属正常，且原告提交的《协议书》可以证明时至2014年产权仍无法办理，即便办理也是食品厂持股人杨永田、贺志军等进行办理。第三人庭审中述称，其于2020年从原食品厂持股人贺志军处才知道涉案房屋于2017年已办理在其名下，原告之子张海军要求进行过户登记时，又因本院查封无法过户，故本院认为涉案房屋至今未办理过户登记，原告张怀祥不存在过错。综上，原告作为买受人符合上述法律的规定，享有物权期待权，能够排除被告庄怀信与第三人杨振刚的一般债权，即原告请求停止对涉案房屋执行措施的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行本院（2019）陕0881执208号执行裁定中第三人杨振刚、冯雪利名下位于神木市神木镇环城南路酿造小区1幢5层4单元-501号（不动产权证号：09156089）房产一套及附属车库、车位； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费4590元，由被告庄怀信负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  乔 瑞 人民陪审员  刘增光 人民陪审员  张 杰 二〇二〇年十月九日 书 记 员  麻 磊