江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6300号上诉人（原审原告，反诉被告）：陈玉华，女，1969年2月9日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：马红君，江苏亿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐清扬，江苏亿诚律师事务所实习律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：刘长江，男，1973年6月11日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：李军，江苏京时唯律师事务所律师。委托诉讼代理人：周容竹，江苏京时唯律师事务所实习律师。上诉人陈玉华与上诉人刘长江房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初12993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法由审判员涂甫独任审理。上诉人陈玉华的委托诉讼代理人马红君、上诉人刘长江的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈玉华上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、三、四、五、六、七项，依法改判：1、刘长江支付陈玉华自2019年7月21日至2020年5月17日期间的租金及占有使用费计368358.46元（共302天）；2、刘长江以368358.46元为基础、支付陈玉华自2019年7月21日起至实际支付之日按年利率24%标准计算的违约金；3、驳回刘长江的全部诉讼请求；4、刘长江承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、本案因刘长江违约导致合同解除，刘长江应当承担陈玉华因此造成的全部损失。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。陈玉华2019年10月因刘长江违约诉至法院，请求解除合同，并要求刘长江腾空并返还房屋，刘长江直至2020年5月17日才返还房屋，导致陈玉华在此期间的租金损失。刘长江并非因正常履行租赁合同遭受疫情，刘长江也没有提交任何证据证明其因疫情或者疫情防控措施导致其没有营业收入或收入明显减少。在2020年1月20日至2020年5月17日期间，案涉房屋的占有使用费应为143928.14元（按118天计算），一审判决仅酌定5万元于法无据。刘长江应当支付陈玉华的全部租金及占有使用费共计368358.46元。二、一审判决陈玉华支付刘长江装修补偿10万元，没有事实和法律依据。1、双方签订的《房屋租赁合同》第五条第3款约定，在本合同履行终止时，……硬装部分在不影响在此出租的情况下，经由双方共同协商，陈玉华支付相应转让费。该约定适用的前提是合同履行终止，本案是因刘长江违约导致合同解除，并非合同履行终止，故该条约定不适用本案。2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案因被上诉人刘长江违约导致合同解除，陈玉华已明确要求腾空并返还房屋，故陈玉华不需向刘长江支付装修补偿。因此，一审判决陈玉华支付刘长江装修补偿无合同约定，也没有事实和法律依据。综上，请求法院支持其全部上诉请求。刘长江的答辩意见同其上诉请求。刘长江上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费用由陈玉华负担。事实与理由：一、刘长江在本案纠纷产生前是将房屋整个二层和一层部分用于经营的，并非一审法院认定的只有一层部分，之所以二层的腾空是由于陈玉华急需出售，后才使得我方未用于经营，己经构成对租赁权的妨害。一审认定陈玉华不存在违约情形的事实是错误的；二、房屋的租金及占有使用费计算时间应当是计算至2020年的1月20日，此后的占有费用及损失应由陈玉华承担；因为2020年1月20日房屋交付的条件和2020年5月17日的状况和条件基本相同，陈玉华的故意拖延要求将房屋恢复至毛坯状态，致使损失扩大，且有证据证明其已经可以控制房屋且有对外出租出售情形。在一审审理中我方要求组织当场交接，但均未果。故一审判决酌情认定刘长江承担此后5万元的占有使用费，无事实和法律依据。三、一审法院认定违约金的计算基数和标准明显错误及自相矛盾。首先，租赁合同约定日租金3倍的违约金，应属约定不明或无效，作为出租人的损失或合同的预期利益，也只是资金占用的损失。刘长江认为陈玉华主张的违约金远高于其实际损失，应当予以调整至年利率6%。四、陈玉华存在过错，不仅导致我方无法继续承租，而且需要向实际承租人承担违约责任。刘长江举证所证实的均是属于合同约定的屋顶、墙体渗水情形，该维修费用也应由陈玉华承担，且押金不在案件中处理，明显加重我方诉累和司法资源的浪费。陈玉华辩称，1、刘长江是未经我方的许可将房屋转租给南京便利蜂商贸有限公司，由此行为造成的后果应当由刘长江承担。2、2020年1月20日我方到现场办理交接时，刘长江没有腾空所承租的房屋，在5月份一审法院组织双方谈话时，法官也明确说了房屋内可移动的物品刘长江应当搬走，所以在1月20日没有办理房屋交接是由于刘长江的原因造成的，并不存在我方故意拖延的情况。因刘长江拖欠租金而导致房屋没有按时交接以及占有使用该房屋的费用都应由刘长江承担，但是一审法院酌情认定刘长江只需支付我方5万元的占有使用费没有事实和法律依据。3、违约金的计算基数和标准在双方合同中有约定，虽然合同约定的较高，但我方主张按照年利率24%是符合法律规定的。4、便利蜂公司起诉刘长江的案件中，一审判决20万元，是考虑双方的过错程度、装修情况、拆除情况、装修费用以及剩余租期的情况而酌定的20万元，并非装修值20万元。陈玉华向一审法院提出诉讼请求：1.解除陈玉华与刘长江于2015年7月18日就南京市鼓楼区中海凤凰花园9幢15室（含1、2层）房屋签订的房屋租赁合同；2.刘长江将南京市鼓楼区中海凤凰花园9幢15室（含1、2层）房屋腾空并返还陈玉华；3.刘长江支付陈玉华2019年7月21日起至实际返还租赁房屋之日止按照1219.73元/天的租金标准计算的房屋租金及占有使用费；4.刘长江支付陈玉华自2019年7月21日起至实际给付之日止以未付租金及占有使用费为基数按年利率24%标准计算的违约金。刘长江向一审法院提出反诉请求：陈玉华赔偿刘长江装修损失100000元、转让费300000元、维修费100000元，合计500000元。一审法院认定事实：南京市鼓楼区凤凰西街88号房屋（建筑面积255.8平方米，以下简称涉案房屋）登记的所有权人为陈玉华，用途为商业。2015年7月18日，陈玉华（甲方、出租方）与刘长江（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将南京市鼓楼区凤凰片中海凤凰花园9幢15室（含1、2层）门面出租给乙方，乙方作为彩票销售及办公使用，出租房屋的建筑面积为256.86平方米；租赁期限为五年，自2015年7月21日至2020年7月20日止，租金为42万元/年，三年后（2018年7月21日）起递增6%即445200元/年，先付后租，每租赁年度支付两次，每次支付半年租金，每次支付时间为该半年度开始前1个月，其中首期半年租金21万元于本合同签订之日起3日内支付；乙方于本合同签订之日起3日内向甲方交纳50000元租赁保证金，以确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，待合同期满乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计利息）；房屋租赁期间所发生的一切税费，包括水、电、卫生、物业管理费、房产税营业税等租赁税等均由乙方承担；如因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；租赁期满乙方未续租的，甲方有权收回房屋，本合同履行终止时，乙方须以不影响甲方再次出租、可以持续经营为原则，处理所添附的装修、设备。可移动设备自行带走，其他硬装部分（如地板、地砖、吊顶、门窗、卫生洁具、其他拆除后影响使用功能的设备设施）及甲方原有设备设施归甲方所有，乙方不得破坏拆除，否则乙方须恢复原状或赔偿损失。硬装部分在不影响再次出租的情况下，经由甲、乙双方共同协商，甲方支付相应转让费；租赁期间，因房屋本身出现的质量问题（如屋顶漏雨、墙体渗水等），甲方须尽快安排人员来维修，如不能安排维修，须支付给乙方维修费用；租赁期内，甲方有权出售租赁房屋，在同等条件下乙方享有优先购买权，乙方放弃优先购买权的，不影响承租权，甲方应根据买卖不破租赁的原则，向购房人完整地披露与乙方的租赁合同；乙方未按约定期限支付租金，或未足额支付租金，超过10天的，甲方有权解除本合同，乙方应按照违约时间依日租金3倍标准支付违约金；因甲方违约乙方解除租赁合同的，甲方须对乙方拥有的不可拆除移动的装修资产进行赔偿；因租赁房屋的前一承租人拖欠甲方租金154000元，乙方同意受该前一承租人的委托直接将该拖欠的租金支付给甲方等等。钟家仙作为陈玉华的代理人在上述房屋租赁合同上签字。当日，刘长江向案外人武银燕支付转让费300000元。上述合同签订后，陈玉华将涉案房屋交付刘长江使用，刘长江支付陈玉华租赁保证金50000元。刘长江将涉案房屋一层用于经营彩票业务，后其将一层部分房屋转租给便利蜂商贸有限公司。陈玉华在本案中申请追加南京便利蜂商贸有限公司凤凰西街店为第三人，要求第三人与刘长江连带返还涉案房屋，后由于南京便利蜂商贸有限公司凤凰西街店搬离涉案房屋，故陈玉华撤回对第三人南京便利蜂商贸有限公司凤凰西街店的起诉。一审审理中，刘长江称涉案房屋已清空具备返还条件，且陈玉华与刘长江均同意解除房屋租赁合同，故双方于2020年1月20日对涉案房屋进行交接，双方在交接过程中因对物品清空及恢复问题产生争议，未能完成交接，后一审法院再次要求双方进行交接，双方于2020年5月17日对涉案房屋进行了交接。陈玉华表示刘长江已支付的租赁保证金在双方水电等费用结清后自行结算，本案中不予处理。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈玉华与刘长江就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。现陈玉华与刘长江均同意解除房屋租赁合同，对此一审法院予以确认。关于租赁物返还问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，刘长江作为承租人应当返还租赁物，由于刘长江在2020年5月17日已将涉案房屋返还陈玉华，陈玉华要求刘长江返还涉案房屋的诉讼请求已履行完毕，无继续履行内容，故对陈玉华的该项诉讼请求，一审法院不再予以支持。关于租金及占有使用费问题。陈玉华已将合同约定的租赁物交付刘长江使用，刘长江应按照合同约定支付相应的租金。陈玉华主张刘长江按照1219.73元/天标准支付2019年7月21日至实际返还房屋之日止的租金及占有使用费，对于2019年7月21日至2020年1月20日期间的租金及占有使用费224430.32元，一审法院予以支持。对于2020年1月21日至2020年5月17日期间的占有使用费，一审法院结合房屋实际使用情况、未能及时交接的原因及疫情影响等情况，酌定为50000元。关于违约金问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘长江作为承租人应按约及时足额支付租赁费用，刘长江辩称其未能及时支付租金系陈玉华明确表示要出售房屋并给予补偿，由于刘长江提供的证据尚不足以证明双方对租金与补偿进行冲抵达成了合意，且房屋出售对租赁权并不造成影响，故对刘长江的该项辩解意见，一审法院不予采信。刘长江未能按约及时支付租金，其行为违反合同约定，构成违约，应承担相应违约责任，陈玉华将合同约定的违约金标准调整为以2019年7月21日至实际返还房屋之日止拖欠的租金及占有使用费为基数自2019年7月21日起至实际支付之日止按年利率24%的标准计算，较为合理，一审法院予以支持，故刘长江应支付陈玉华274430.32元为基数自2019年7月21日起至实际支付之日止按年利率24%计算的违约金。关于损失赔偿问题。对于装修损失，合同约定履行终止时，硬装部分在不影响再次出租的情况下，经双方共同协商，甲方支付相应转让费，现双方对硬装部分转让费协商未果，一审法院根据装修现状及实际使用时间等因素，酌定陈玉华支付刘长江100000元。对于刘长江主张的可移动部分装修费用，由于该部分装修未形成附合，刘长江可自行带走，故对可移动部分装修费用，一审法院不予支持。对于转让费，该费用由刘长江支付给案外人而非陈玉华，双方对转让费无约定，且房屋租赁合同解除并非陈玉华原因导致，故刘长江要求陈玉华支付转让费的诉讼请求，一审法院不予支持。对于维修费，刘长江提供的现有证据尚不足以证明已实际发生的维修费数额及该维修属于陈玉华应当维修的范围，故对刘长江的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、解除陈玉华与刘长江于2015年7月18日签订的房屋租赁合同；二、刘长江于判决生效之日起三日内支付陈玉华2019年7月21日起至2020年5月17日期间的租金及占有使用费274430.32元；三、刘长江于判决生效之日起三日内支付陈玉华以274430.32元为基数自2019年7月21日起至实际支付之日止按年利率24%标准计算的违约金；四、陈玉华于判决生效之日起三日内支付刘长江装修补偿100000元；五、上述第二、四项冲抵后，刘长江应支付陈玉华174430.32元；六、驳回陈玉华的其他诉讼请求；七、驳回刘长江的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费4399元，减半收取计2199元，保全费1550元，合计3749元，由刘长江负担，一审反诉案件受理费4400元，由刘长江负担3520元，陈玉华负担880元。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人均应按约履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，刘长江未按期支付租金，并经陈玉华催告后仍未足额支付到期租金，刘长江存在过错，陈玉华有权要求解除合同。虽双方在一审中均同意解除房屋租赁合同，并进行了房屋交接，但导致合同解除的主要原因系刘长江未能按期支付租金，其行为违反合同约定，存在一定过错，应承担相应违约责任。故陈玉华要求刘长江支付违约金，于法有据。刘长江上诉主张其未能及时支付租金系陈玉华明确表示要出售房屋并给予补偿所致，但其未能提供充分证据予以佐证，应承担不利后果。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，刘长江应及时将承租房屋返还给陈玉华，双方本应于2020年1月20日对涉案房屋进行交接，因双方在交接过程中对物品清空及恢复问题产生争议，未能完成交接，直至2020年5月17日才对涉案房屋进行了交接。故一审结合房屋实际使用情况、未能及时交接的原因及疫情影响等情况，酌定为50000元，系依法行使自由裁量权，并无不当，本院予以支持。关于赔偿装修损失、转让费、维修费用问题，合同约定履行终止时，硬装部分在不影响再次出租的情况下，经双方共同协商，甲方支付相应转让费。考虑到双方合同解除的原因，硬装部分未进行拆除、形成附合装饰装饰物可以利用，以及实际使用时间与刘长江实际损失情况等因素，一审酌定陈玉华赔偿刘长江100000元，较为公平合理，亦符合利益均衡原则。综上所述，陈玉华、刘长江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8799元，由上诉人陈玉华负担4399元，刘长江负担4400元。本判决为终审判决。审判员  涂甫二〇二〇年十月十九日法官助理孙成艺书记员汪海燕