安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0102民初7786号原告：许道林，男，1994年08月23日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区，现住安徽省合肥市瑶海区。被告:合肥溢丰房地产开发有限公司，住所地合肥市新站区。法定代表人:林彬煌，总经理。委托诉讼代理人：马侃，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱慧，安徽华人律师事务所实习律师。原告许道林诉被告合肥溢丰房地产开发有限公司（以下简称溢丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许道林、被告溢丰公司委托诉讼代理人马侃、钱慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许道林向本院提出诉讼请求：1、要求被告退还原告水漾花园第1幢18层1803室首付房款人民币483640元；2、要求被告支付原告占用资金利息,利息按照银行贷款利率计算；3、诉讼费全部由被告负担。庭审中，原告增加诉讼请求，要求解除认购书。事实和理由:2019年10月5日原告与被告签署禹州·中央城项目认购书,并于2019年10月11日原告支付给被告首付款161640元,于2019年10月28日原告支付给被告首付款322000元,合计支付首付款483640元,占比房屋总价款的30%,剩余70%的房款1126000元需要办理银行按揭贷款。原告在支付首付款后,被告迟迟不出具商品房买卖合同给原告签字,直到2020年2月24日被告通过快递向原告邮寄了商品房买卖合同及附件、装修合同及附件、预购商品房预告登记设立申请书、预购商品房预告登记约定书、询问笔录、委托书资料(见证据目录)要求原告签字,由于该购房合同及装修合同存在多条霸王格式条款,不允许原告修改任何内容,违反合同法的公平、自愿原则,违反了消费者权益保护法,安徽省消费者权益保护条例相关条款,侵犯了消费者合法权益,如合同法第五条公平原则当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务;安徽省消费者权益保护条例第九条消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时,有权通过平等协商确定交易价格以及其他交易条件,有权拒绝强制交易。由于被告不允许原告修改合同任何条款内容,原告与被告至今未能签署商品房买卖合同。部分存在争议条款内容及原告意见如下:一、合同附件四第5条:第五条买受人如以银行按揭贷款方式付款,则应承担因办理按揭贷款所需的一切费用包括保险费、房产抵押手续费及其他费用,原告意见:此条款的保险费不是原告必须支付的费用,购买保险是一种自愿行为,原告不同意承担保险费。原告认为按揭贷款保险费的内容不应体现在商品房买卖合同中,即使保险费是否需要购买的内容需要在合同中列明,也应该在银行按揭贷款合同中进行说明,被告霸道的将保险费内容在商品房买卖合同中进行约定,并且不允许修改,违背了原告的真实意思。二、合同附件四第6条:第六条买受人如以银行按揭贷款方式付款,必须在双方签订合同之日完整提供相关按揭材料供银行审查，若因买受人的原因造成按揭银行不能在双方签订合同之日起商业贷款60天内,公积金、组合贷款120天内，向出卖人账户足额发放全部按揭贷款,则视为买受人逾期支付按揭购房款,买受人应自违约之日按商品房买卖合同第七条承担违约责任;若因买受人的原因，导致无法办理按揭或银行准予办理的按揭成数、年限有所降低,买受人应在接到出卖人书面通知后7日内与出卖人确定剩余差额款的支付时间,买受人逾期未与出卖人进行协商则视为买受人同意在接到出卖人上述书面通知之日起7日内一次性支付全部剩余差额款,如双方对于支付时间协商后无法达成一致意见的,则买受人最迟应于收到出卖人上述通知之日起15日内支付全部的剩余差额款。如买受人逾期付款,依合同第七条约定承担违约责任。买受人应按本合同的约定及时支付首付款,如因买受人原因(购房情况和资信情况等因素)须提高首付款的，买受人应在接到出卖人通知后7日内补足，买受人逾期支付上述首付款的，应依合同第七条承担违约责任。原告意见:此条款由于银行按揭贷款成数不足,要求原告支付差额房款,否则视为违约,原告不能同意,因为此条款超出了原告的支付能力,原告无法做到,对原告不公平,违背了原告的真实意愿。当初在签认购书时,原告有向被告提及原告的收入情况是否符合贷款要求时,当时被告没有提出异议,并要求原告签署认购书并支付首付款,被告存在诱导原告签署认购书的行为。原告认为如果不是原告个人信用的原因导致银行按揭贷款成数不足,不能视为原告违约。三、房屋装修合同第3条:付款方式1.甲乙双方一致同意按一次性付清全款的方式付款,即甲方于签订本合同当日向乙方支付224680元(大写贰拾贰万肆仟陆佰捌拾)。此条款被告要求原告在签署商品房买卖合同的同时签署房屋装修合同,并于签署装修合同的当日全额支付房屋装修费。原告认为房屋装修合同应于商品房完工并经政府相关部门验收合格后,才可以签署,此时签署房屋装修合同侵犯了原告的合法权益。四、房屋装修合同第四条第5款:5.甲方知悉并同意,该房屋所在楼盘的样板房仅作为商品房装修后的空间布局展示，不作为或被视为该房屋的装饰装修标准。此条款样板房不作为房屋装修标准,属于被告免除其责任、排除原告主要权利,原告不同意,样板房应作为房屋的装饰装修标准。五、房屋装修合同第四条第6款:6.乙方对本合同项下装饰装修、设备承担保修责任,保修期自乙方完成该房屋委托装修事项并将装修后的该房屋移交给甲方之日或按照本合同约定视同移交给甲方之日起计算,保修期为壹年,保修责任由乙方及装修公司或生产厂按国家相应质保规定负责落实。此条款的保修期为1年不符合常规,房屋渗水是一个缓慢的过程,有些新装修房屋都居住几年还可能会出现渗水的情况。所以对于卫生间、房间、外墙防水至少要保修2-3年。综上所述,原告与被告就商品房买卖合同及房屋装修合同多项违反合同法及消费者权益保护条款内容协商不成,导致商品房买卖合同及房屋装修合同不能签署的责任不在原告。原告于2020年3月2日曾向安徽省/合肥市/新站高新区市场监督管理局(下称新站监管局)投诉,被告同意退房款,但要求扣除定金,原告考虑到被告的强势及维权难的问题,当时同意被告扣除定金将剩余房款退回。在新站监管局调解结束的次日,原告到被告售楼处要求被告付款时,被告却要求推迟36个月才能付款给原告,并要求原告向被告出具书面申请说明是原告同意延迟3-6个月退款,否则不给原告退款,被告的这种行为充分体现了被告不诚信、无赖、欺压百姓的恶劣行径。原告不同意被告的要求并于3月9日原告再次向新站监管局投诉,新站监管局认为调解不成,终止调解。自被告2019年10月收取原告首付款至今已有半年时间,这些房款是原告父母的血汗钱和爷爷奶奶的养老钱,被被告长期非法占用,根据安徽省消费者权益保护条例第三十七条商品房买卖合同签订前,消费者放弃购买的,商品房开发经营者应当全额退还预收的费用。根据合同法的平等原则,公平原则及损失赔偿相关条款内容,商品房买卖合同不能签定的原因不在原告,完全是被告的不允许修改合同条款、不诚信经营的原因造成的,不适用合同法的定金条款。请求人民法院秉公审理此案,判决被告支付原告全额首付款483640元;判决被告支付原告资金利息,利息按照银行贷款利率计算;判决被告承担全部诉讼费用。溢丰公司辩称，一、原被告签订的禹州中央城认购书系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，被告合法取得案涉商品房的预售许可，具备销售主体资格，项目认购书应合法有效；二、基于合法有效的认购书，被告没有返还原告首付购房款的义务，请求法庭驳回原告各项诉请。经审理查明：2019年10月5日，原告许道林（乙方）与被告溢丰公司（甲方）签订了一份《禹州·中央城项目认购书》，协议约定，由乙方以1627919元的价格认购甲方开发的禹州·中央城项目三期（水漾花园）1号楼1803室，约定定金20000元，付款方式为首付加商业贷款；买受人在《商品房买卖合同》签订当日根据自身征信情况和购房条件要求支付满足按揭条件要求的首付款；余款由买受人在《商品房买卖合同》签订当日内办理完毕相应的贷款手续。最终需支付的首付款比例、贷款金额及年限由贷款银行根据银行金融政策、乙方的购房情况和资信情况等因素确定的银行批复为准,乙方同意无条件接受。如因乙方原因按揭成数达不到银行规定,须在银行面签之日起5日内向甲方补足差额房款；如乙方办理银行按揭的,乙方应于签订《商品房买卖合同》当日向甲方指定银行提供其身份证明、婚姻证明、户籍证明、住房情况证明、信用证明、收入及银行流水等按揭所需的真实材料。乙方未按约提供上述材料的,或提供虚假材料的,即视为乙方违约。甲方不予保留该房屋,有权另行出售本合同项下的房屋并无需通知乙方,已收取的定金不予退还,乙方在签订本合同时对此结果已理解并无异议；本认购书约定的期限内,如因甲方单方过错造成乙方不能购买该房产的,由甲方双倍返还乙方认购定金。除此情形外,乙方已支付的定金不予退还；本定金并入按揭首付房款或一次性付款房款等。认购书签订后，许道林于认购书签订当日支付了20000元定金，于2019年10月7日支付了房款141640元，于2019年10月28日支付了房款322000元，以上共计支付购房首付款483640元。后双方没有签订案涉的《商品房买卖合同》，原告在2020年2月24日接到被告邮寄的案涉的《商品房买卖合同》后，称因合同存在霸王格式条款,不允许原告修改任何内容,违反合同法的公平、自愿原则而导致无法签署合同，遂诉至本院。另，2020年2月19日，许道林在与被告员工“华子”微信聊天中称“我这边房子买不了了，我爸工作出了事，需要用钱”；并在2月27日聊天中称“管退房的领导的电话有吗”、“可以的话，麻烦给我一下呗，我想跟他沟通一下”。上述事实，有原被告提供的收款收据、联POS单据、禹州中央城、项目认购书、录音及文字整理材料、微信截图及原被告的当庭陈述等证据材料予以佐证。本院认为，原告许道林与被告溢丰公司所签订的购房认购书，双方对交易房屋约定具体、明确，原告已经交付了购房首付款，双方的行为符合商品房买卖的构成条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，本案按照商品房买卖合同予以处理。案涉购房认购书系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同成立、有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。从案涉中现有证据材料及原被告陈述来看，原告现不愿签商品房买卖合同、要求解除认购书、退房的真实原因是因原告急需用钱，不愿购买房屋，因此，虽然原告单方要求解除认购书、退房系违约行为，但其并非出于恶意，继续履行合同无益维护双方权益，本院酌情支持原告解除认购书请求。认购书解除后，被告应退还原告支付的首付款，但首付款483640元中包含的定金20000元，原告无权要求被告退还。同理，原告要求被告支付资金被占用期间的利息，没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下:一、解除原告许道林与被告合肥溢丰房地产开发有限公司于2019年10月5日签订的《禹州·中央城项目认购书》；二、被告合肥溢丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许道林返还购房首付款463640元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8550元，减半收取4275元，由原告许道林负担2135元，被告合肥溢丰房地产开发有限公司负担2140元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  徐勇二〇二〇年十月十三日书记员  熊源附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。