江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初774号原告:无锡西城荟商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206588443207U，住所地无锡市惠山区钱桥街道钱桥大街353。法定代表人：韩刚梁，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭莹，该公司员工。委托诉讼代理人：邵俊俊，该公司员工。被告：袁义桂，男，1969年4月29日生，汉族，户籍在江苏省兴化市，现住无锡市惠山区。原告无锡西城荟商业管理有限公司（以下简称西城荟公司）与被告袁义桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法由审判员王志斌独任审判，于2020年6月19日公开开庭进行了审理，原告西城荟公司的委托代理人郭莹、邵俊俊，被告袁义桂到庭参加了诉讼。后依法组成合议庭，于2020年8月4日公开开庭进行了审理，原告西城荟公司的委托代理人邵俊俊，被告袁义桂到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西城荟公司提出诉讼请求：要求确认双方于2016年11月5日签订的《商铺租赁合同》于2019年6月8日解除；判令被告支付租金152873元及逾期付款违约金（以42764元为基数，自2018年9月23日起至实际支付之日止；以62764元为基数，自2018年12月23日起至实际支付之日止；以47345元为基数，自2019年3月23日起至实际支付之日止，均按年利率24%计算）。事实和理由：双方签订商铺租赁合同，约定被告向原告承租钱桥大街510-1号商铺，期限自2016年6月1日起至2024年9月30日止，被告拖欠租金不付违约，导致原告解除合同并诉至法院。被告袁义桂辩称：被告不欠原告租金。2018年底，因网吧经营不下去了，被告方曾与原告商量解除合同，将押金抵租金，后未达成一致，被告方于2018年12月15日将押金、合同等材料寄给了原告方，以实际行动解除了合同，现所承租的房屋也己被原告另租他人。当时大约欠租金及费用五六万元，押金4万元加上当时刚充值2万元电费，基本可抵清所欠原告方租金。经审理查明：2013年1月21日，西城荟公司与胡福祥签订《商铺委托经营管理协议》，约定胡福祥将其购买的钱桥大街2号楼504-305号商铺委托西城荟公司经营管理，期限自2014年9月30日起至2024年9月30日。合同详细约定了双方的权利义务。另外，西城荟公司与无锡华强房地产开发有限公司签订《商铺委托经营管理协议》，取得了晴山蓝城四期晴山蓝城西城荟C地块商业1号-7号楼1-4层商铺总面积19164.62平方米的经营管理权。2016年11月5日，西城荟公司（甲方）与袁义桂（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定袁义桂租赁西城荟公司经营的钱桥大街410-1号商铺经营网吧，面积合计655.07平方米，租赁期限自2016年6月1日起至2024年9月30日止；年租金分别计算，2016年6月1日至2017年9月30日，年租金239100元，月租金19925元；2017年10月1日至2019年9月30日，年租金251052元，月租金20921元；2019年10月1日至2021年9月30日，年租金263004元，月租金21917元；2021年10月1日至2023年9月30日，年租金277344元，月租金23112元；2023年10月1日至2024年9月30日，年租金291696元，月租金24308元。乙方首期租金交纳119544元，相当于六个月租金；租金支付方式以一个季度（三个月）为一个交租期，乙方应当在每季度开始前提前7日向甲方一次性足额支付本交租期租金；物业管理费为每平方米每月6元，支付方式与租金支付方式相同；乙方在租赁区域内使用水、电等费用标准由甲方根据当地相关部门公布及调整为基准测算确定，按照分装计量的小水表/小电表实际使用读数，每月向甲方支付有关费用，各项能源费用均为甲方代相关公用事业部门收取；若乙方拖欠租金及其他费用的，每逾期一日，乙方应按应付未付金额的千分之三支付违约金；本合同签订之日，乙方向甲方支付履约保证金4万元，合同有效期内，保证金不予冲抵乙方租金或其他未付款项，合同期满，乙方完全履行义务，甲方在租赁区域交接验收后三十天内将保证金全额无息退还乙方；若乙方未履行合同义务，甲方有权将乙方应付未付费用，从履约保证金中扣除；乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未支付的，乙方未经甲方书面同意擅自中途退租、撤离、终止营业的，甲方均有权解除合同，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有。租赁合同还详细约定了其他一些内容。之后双方按约履行。因该网吧系袁义桂经西城荟公司同意从别人处转租而来，故4万元履约保证金也是袁义桂从前手处承继，2017年6月5日，西城荟公司向袁义桂出具了换开的该4万元履约保证金收据。2018年10月起，袁义桂开始欠交租金，其未按约定于本季度开始前7天交纳当季租金62764元，后于2018年11月5日交纳当季度租金2万元，并因经营状况不良，袁义桂与其合伙人一起与西城荟公司商量解除合同事宜，但双方未能就解除合同事宜达成一致意见，袁义桂一方，自行处理资产，于2018年11月底停止经营，并于2018年12月15日向西城荟公司邮寄《商铺停业退租申请书》，要求解除合同，同时单方撤离租赁场所。2019年5月25日，西城荟公司向袁义桂发出“催款函”，称袁义桂结欠2018年10月1日至2019年6月30日的租金168291元、2018年7月1日至2019年6月30日的物业费47165.04元，构成根本性违约，要求袁义桂在2019年5月30日前支付租金133414元、物业费47165.04元并支付每日千分之三的违约金。袁义桂收函后未答复，西城荟公司又于2019年6月6日向袁义桂邮寄“解除《商铺租赁合同》通知书”，通知袁义桂解除合同，并于收到通知之日起10日内腾空、搬离租赁商铺，结清所欠的租金、物业费、违约金，该邮件被拒收退回。西城荟公司即着手重新招租，并于2020年3月16日诉至本院。审理中，袁义桂称当时停业撤离时有刚充值的电费2万元，估计还余1.8-1.9万元，与出租方讲好抵扣所欠费用。西城荟公司承诺庭后核实具体数字提交本院，但一直未提交，且后来称由于时间太久，己无法查找相关证据。西城荟公司陈述，承租方于2018年12月与西城荟公司协商解除合同时，西城荟公司要求承租方缴清拖欠的租金、物业费，同时按合同约定扣留保证金，但承租方没有做到，故未能达成一致意见。以上事实，有房产证、商铺委托经营管理合同、商铺租赁合同、付款收据、催款函及邮寄凭证、解除合同通知及邮寄凭证、商铺退租申请书及邮寄凭证、押金收据以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：西城荟公司与袁义桂签订的商铺租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效；袁义桂未按约定于2018年9月23日前交纳2018年第四季度租金62764元，构成违约。在双方协商解除合同未能达成一致意见的情况下，袁义桂一方于2018年12月15日向西城荟公司邮寄《商铺停业退租申请书》，要求解除合同，同时单方撤离租赁场所，是以实际行动表明自己不继续履行租赁合同，属于单方违约解除合同，此时，西城荟公司应防止损失扩大，接收承租区域，重新招租，向袁义桂追讨所欠租金等费用并追究其违约责任，但西城荟公司未立即采取上述措施，直到2019年5月25日才向袁义桂发函催讨租金等费用并于2019年6月6日发出解除合同通知，因此，本院认定，双方的租赁合同己于2018年底实际解除，租金计算至2018年12月底，而此后的租金损失属于扩大的损失，不应由袁义桂承担；因袁义桂于2018年11月5日交纳2018年第四季度租金2万元，故结欠的租金为42764元。袁义桂要求以保证金4万元及未用完电费抵所欠租金等费用，因双方协商解除合同时未达成一致意见，而合同约定“乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未支付的”，“乙方未经甲方书面同意擅自中途退租、撤离、终止营业的”，“甲方均有权解除合同”，“乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有”。故该己交纳的两项费用，归西城荟公司所有，无需退还给袁义桂，当然也不能冲抵所欠租金。西城荟公司要求袁义桂支付拖欠的租金并承担逾期付款违约金，且自愿将违约金标准由每日千分之三降至按年利率24%计算，理由正当，应予支持，但所欠租金数额应按上述本院认定的数额为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十八条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、双方签订的《商铺租赁合同》己于2018年底解除。二、袁义桂自本判决生效之日起十日内支付无锡西城荟商业管理有限公司租金42764元并支付逾期付款违约金（以42764元为基数，自2018年9月23日起至本判决生效之日止，按年利率24%计算）。三、驳回无锡西城荟商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3360元，由西城荟公司负担2420元，袁义桂负担940元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王志斌人民陪审员  张丽华人民陪审员  吴 超二〇二〇年十月九日书 记 员  张梓杰