广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20624号上诉人（原审原告）：广州市消防器材厂有限公司，住所地广州市海珠区赤岗西路**。法定代表人：黄家联，该公司总经理。委托诉讼代理人：李碧云，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艾苹，北京德恒（广州）律师事务所实习人员。上诉人（原审被告）：广州市展茂企业管理有限公司，住，住所地广州市天河区中山大道****/div>法定代表人：梁剑辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：田新亮，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张青，上海锦天城（广州）律师事务所律师。上诉人广州市消防器材厂有限公司（以下简称消防公司）与上诉人广州市展茂企业管理有限公司（以下简称展茂公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初7448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。消防公司上诉请求：1.变更一审判决第一项，改判展茂公司支付从2018年5月1日起至本案判决之日止的租金（其中2018年5月1日至2018年7月31日按每月7857元计，2018年8月1日至2019年7月31日按每月8092.71元计，以后按年递增3%）；2.撤销一审判决第二项，改判展茂公司支付逾期缴纳租金的滞纳金（从每月的11日起计至付清之日止，按每月尚欠的租金为本金，每日按千分之三计）；3.一、二审诉讼费由展茂公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，应予纠正。1.涉案旧房屋建造于二十世纪七十年代，至今已使用超过40年，从未被有关政府部门认定为违法建筑，更未遭受到任何行政处罚，涉案旧房屋属于合法历史建筑，消防公司有权出租给展茂公司，并有权收取租金，一审法院未对涉案旧房屋的建造时间以及建造后是否曾遭受处理进行查明，显然是认定事实不清。2.根据广州市政府公布的各个工作部门的职责规定，对于涉案房屋是否涉嫌违法建设，应由广州市城市管理和综合执法局予以认定并处理，广州市规划和自然资源局无权认定。虽然规划部门认为涉案旧房屋已涉嫌违法建设，但其亦表明其无权对涉案旧房屋是否属于违章建筑予以认定并处理，只能提出建议，一审法院忽略了规划部门的职权，未正确理解复函中的“涉嫌”含义，导致错误认定涉案旧房屋是违法建设，从而错误认定涉案租赁合同无效。3.涉案旧房屋建造于二十世纪七十年代，此时没有房屋规划建造的相关法律、行政法规，广州市亦无相关地方法规，直到1983年广州市政府才发布了《关于处理一九八二年以前非法占地和违章建筑的若干规定》，因此，涉案旧房屋建造时不存在有违反法律、行政法规强制性或禁止性的情况，一审法院对此认定事实错误，应予纠正。4.根据《关于处理一九八二年以前非法占地和违章建筑的若干规定》第一条、第四条规定，在公共设施、菜地、国家建设重点地段外的已征地段或历史用地范围内，建造于1967年1月1日至1977年12月31日期间的建筑，如未经批准报建的，属于违章建筑，处以每平方米五至十元罚款，允许保留使用；1978年1月1日以后建造的国家、集体单位的违章建筑，能按时如实登记的，罚款加一至三倍，允许保留使用。因此，按照前述广州市政府规章制度，涉案旧房屋虽涉嫌违章建筑，但是允许保留使用，只需被处以罚款，允许保留使用自然包括出租给他人使用。（二）一审适用、理解法律错误。1.《中华人民共和国立法法》规定，法律、行政法规、地方、地方性法规条例和单行条例、规章不溯及既往。涉案房屋建造时相关法律并未颁布实施，故涉案旧房屋的建造无需取得建设工程规划许可证。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。本法律条文必须结合被违反的法律、行政法规中的强制性规定一起适用，不能单独适用，一审并未阐明涉案旧房屋的建造及使用违反了哪一法律。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》只是作为审判工作中具体应用和理解《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》中有关法律条文和法律问题所作的解释，不能扩大到法律规定之外，一审法院扩大该解释约束范围到法律未颁布实施前的二十世纪七十年代显属错误。4.“未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”指的是《中华人民共和国城乡规划法》颁布实施后建设的房屋，包括新建、改建或加建等建设活动，本案中涉案旧房屋建造于《中华人民共和国城乡规划法》颁布实施前，不属于前述解释第二条规定的情形，一审适用该条文错误。（三）展茂公司在未告知并经消防公司同意、未履行报批、报建领取建设工程规划许可证、施工许可证等情况下，将原来合法的历史房屋推倒重建，使得房屋变成违章建筑，导致消防公司将面临城管部门处罚的困境。一审法院对这些未报批、未报建、未竣工验收合格的新建违章建筑进行司法评估，帮助展茂公司通过司法程序将这些违章建筑变为合法建筑，显然违反法律规定，侵害了国有资产。综上，一审认定事实错误，适用理解法律不当，应予改判。二审庭询中另补充：根据2000年的资产评估显示，厂区内已领取产权证的面积为9032.22平方米，尚未领取房产证的面积为12848.6平方米，无证面积以及房屋的状况位置与地形图显示是一致的。也就是说消防公司厂区内存在大量历史建筑，是通过广州市公安局进行财政拨款建设的，从广州市公安局转到广州市经济委员会再政企分开，转移到广州机电工业资产经营公司托管，同时委托广州工业发展集团有限公司管理。涉案厂房在没有政企分开前就已存在，直到现在一直合法使用，从未受到过任何的行政处罚。展茂公司除了承租涉案的25号、30号的101、32号的房屋外，还承租了19号自编的房屋，这几栋房屋都是历史房屋且被展茂公司推倒重建，展茂公司却合法出租、收取收益。作为同样的情况，本案中展茂公司提出合同无效，不承认使用房屋，但是19号房屋又不提出相同主张。展茂公司二审答辩称，消防公司关于涉案房屋是合法建筑的主张没有事实及法律依据，根据一审向规划部门调取的房屋档案和证明可以说明，对于消防公司所称的历史建筑，只要是合法的，2008年开始已经办理了相关产权证。正基于涉案房屋是违法建筑，所以才无法办理相关的产权证。消防公司一直以涉案房屋为历史建筑为由抗辩涉案房屋是合法建筑没有事实和法律依据。涉案房屋是否为违法建筑要根据客观作出判定，并不能因为涉案房屋属于国有资产而做另类的认定。展茂公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回消防公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由消防公司承担。事实和理由：（一）一审程序错误，违反不告不理原则。一审根据查明的事实认定涉案租赁合同无效，故本案中消防公司主张的租金没有法律依据，一审中法院已多次向消防公司释明，但消防公司坚持不变更诉讼请求，在此情况下，一审仍自行将消防公司请求的租金变更为物业占有使用费，明显违反不告不理原则，程序严重违法。（二）一审判决要求展茂公司支付至本案判决日止的占有使用费，缺乏事实和法律依据。物业占有使用费的支付是依据民法中事实行为而产生，是否应当支付物业占有使用费及支付多少，应以是否有占用事实的存在及占用期限为事实依据认定，展茂公司一直没有占有使用涉案物业，根据展茂公司的函件也可说明，一审法院以展茂公司对涉案物业进行装修改造而推定展茂公司占有使用涉案物业至今，没有事实和法律依据。即使展茂公司对涉案物业装修改造视为展茂公司的占有使用行为，占有使用期间也仅限于装修改造期间，即2017年12月底或2018年1月至2018年4月间，装修改造完成之后，现有证据明确说明展茂公司没有占有使用涉案物业。一审诉讼中，消防公司称不需要法院处理物业移交，说明了诉讼时展茂公司没有占有涉案物业。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，程序违法，应予纠正。消防公司二审答辩称，展茂公司上诉的理由在一审已经查明，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回展茂公司的上诉请求。消防公司向一审法院起诉请求：1.展茂公司支付自2018年5月1日起至本案判决生效之日止的租金，其中2018年5月1日至2018年7月31日以每月7857元为标准，2018年8月1日至2019年7月31日以每月8092.71元为标准，以后按年递增3％，暂计至2019年2月28日止，展茂公司应支付尚欠租金共80219.97元；2.展茂公司支付逾期交纳租金的滞纳金，从每月的11日起计至付清之日止，按每月尚欠的租金为本金，每日按千分之三计算，暂计至2019年2月28日止，展茂公司应支付滞纳金共37098.87元；3.展茂公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：1992年11月28日，广州市城市规划局核发了（92）穗城规地字0426号《建设用地规划许可证》，该证记载用地单位为广州市消防器材厂，用地项目名称为厂房，用地位置为海珠区敦和路大塘村口；等。1994年6月17日，广州市国土局核发了穗国土建用字【1994】第389《建设用地批准书》，该证记载用地单位为广州市消防器材厂，建设项目名称为厂房、仓库，用地地点为海珠区敦和路大塘村口；等。上述两证均注明：“已以08登记01055139号办理房地产权证/房地产权属证明书，2009年3月17日”、“已以09登记01038512、01038522号办理房地产权证，2010年4月23日”、“已以11登记01028868号办理房地产权证，2012年5月3日”。2017年7月3日，消防公司（甲方）与展茂公司（乙方）签订《房屋（厂房）租赁合同》，约定甲方同意按现状出租广州市海珠区赤岗西路328号自编25号房屋（厂房）给乙方作仓库使用，面积485平方米，每平方米16.2元，租金7857元/月（含税），年递增3%；每月10日前，乙方须把当月租金及上月水电费足额交到甲方财务部；超过10日不交时，需交滞纳金（每天按0.3%计算）；本协议签订之日，乙方须向甲方缴纳2个月租金15714元（含税）作租赁押金；租赁期限从2017年8月1日至2022年7月31日；甲方同意乙方的员工及车辆由甲方正门出入，但必须服从甲方的管理，遵守甲方的规章制度（乙方员工进出厂区、须凭胸卡）;进入厂区后，禁止到其他部门串岗；乙方车辆进出厂区时，须刷卡登记；乙方负责维护租赁范围，如需装修，须将装修方案报甲方备案并征得同意，不得擅自改变厂房现有结构，否则，由此而造成的一切后果由乙方负责，并赔偿甲方所有经济损失；合同终止时，乙方必须按原报甲方装修方案的结构（包括增添物、电线、水管线路）交还甲方，不得拆除；否则，不退还租赁押金；等。同日，消防公司（甲方）与展茂公司（乙方）签订《房屋（厂房）租赁管理合同》，约定甲方将具有使用权的房屋（厂房）地址）地址：广州市海珠区赤岗西路**自编**出租给乙方（厂房）租赁管理费按面积485平方米，每平方米10.8元，收管理费5238元/月（含税），年递增3%；乙方需向甲方支付10476元（含税）作押金，本合同期限届满后，乙方如无违约或欠款时，由甲方不计息如数退还给乙方；租赁管理费乙方均在交租时一并交纳；逾期交纳时，按每日0.3%向甲方支付违约金；甲方指派专人协助乙方协调政府有关治安、消防、环卫、生产安全等部门及其他业主的关系；租赁期间，乙方如需对房屋（厂房）进行装饰、装修时，需将装修方案报甲方同意，并保证在不影响房屋（厂房）整体结构，确保房屋（厂房）安全的基础上施工，所需费用由乙方自行承担；等。消防公司与展茂公司确认展茂公司支付了租赁押金15714元、管理费押金10476元以及2017年8月1日-2018年4月30日的租金和管理费。2018年1月22日，消防公司内部召开关于物业租赁等事宜的办公会议，会议纪要如下：1.根据海珠区法院判决和江海街整治要求，对公司危房自编号19号、30号、32号进行危旧厂房改造，危旧厂房由广州市展贸企业有限公司先租后改造，要补齐相关危旧改造的文件资料（危房鉴定、报建资料、图纸等），送物管部集中后交办公室存档；我公司只负责30号屋顶及围墙的维修费用，控制在10万元以下，其余改造费用由展贸公司负责；2.广州市展贸企业有限公司在危旧厂房期间，物管部要告诉其我公司安全生产制度、规定，并签名确认，在施工期间不能留人住宿；4.若有先租后改造意向的单位，要将可行性方案报送我公司审阅，由我公司向股东请示、审批，一定要严格执行审批程序，在未能取得审批前，原有物业继续正常租赁；等。2018年11月29日，展茂公司邮寄《关于要求尽快恢复仓库合法使用并补偿损失的函》给消防公司，内容为：我司连同梁晓敏、郑凯翔分别向贵司承租仓库有25号、32号102、32号101、30号101合共面积为1180平方米；30号仓库因是危房，被要求停止使用进行治理（详见广州市海珠区房屋安全和鉴定所发出的《危险房屋限期治理通知书》），广州市海珠区房屋安全和鉴定所要求治理完毕后经重新鉴定合格并报其备案后方可开始使用；贵司于2017年9月开始对30号进行危房维修。因25号、32号仓库与30号仓库共用墙体，且屋顶面板搭建于30号屋面上，30号仓库的危险状况和维修导致25号、32号、30号仓库自维修之日的2017年9月一起停用；现仓库维修完毕后，但贵司却一直不履行重新鉴定和报备手续，使我方至今无法正常使用该物业，而贵厂对我方无法正常使用期间的租金却一直在收取，导致我方损失。为此，我方现特致函贵厂：1.请求贵司在本函发出日一个月内完成对修护好的30号危房的重新鉴定和向广州市海珠区房屋安全和鉴定所的报备手续，以使我方能继续正常使用承租贵司的25号、30号、32号仓库；2.因贵司物业的原因，造成我方自2017年9月起不能使用承租物业，为此请求贵司免除自2017年9月起至完成危房修护改造的重新鉴定和报备手续，使承租物业能正常合法使用日止期间的三栋仓库租金；3.请求贵司在原有合同约定的租赁期限上延长1年租期，以弥补无法使用仓库的租期损失；4.25号，32号仓库合同面积与实际面积不相符，经我们多次测量后实际面积为870.59平方米，总共相差194.41平方米，现向贵司再次申请重新核实面积；等。2018年12月20日，消防公司的物业管理部向展茂公司发出《催收函》，要求展茂公司支付2018年5月-2018年12月的租金及滞纳金。2019年1月28日，消防公司的物业管理部向展茂公司发出《催收函》，要求展茂公司支付2018年5月-2019年1月的租金及滞纳金。展茂公司表示其从来没有接收涉案房屋，只是于2018年1月左右对涉案房屋进行加固及装修，2018年5月中旬完成房屋加固及装修。消防公司表示展茂公司擅自对涉案房屋推倒重建。消防公司为证明其享有涉案房屋的合法使用权，且房屋建造于20世纪50、60年代，属于历史建筑，不存在需要规划报建的主张，提交了以下证据：1.（2013）穗海法民三初字第2012号民事判决书；2.加盖了规划局印章的地形图，证明地形图可以作规划图使用；3.《建设部关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》、《城市规划法》，证明1991年9月5日广州市才开始实施建设工程规划许可证管理制度，在此前已建造好的地上建筑物无需领取工程规划许可证；4.1978年4月28日的工商登记档案，证明消防厂在1978年时已建有47500平方米的生产厂房，其中包括全部涉案的厂房；5.广州市消防器材厂章程，证明消防厂在1956年公私合营时已存在，后于1960年改名为广州市消防器材厂，故消防厂称其厂区内厂房大多建于50、60年代是符合客观事实的；6.消防厂行政隶属关系的前后说明，证明直到1994年8月消防厂才从广州市公安局转移到广州市经委，再后根据有关国家规定解除行政隶属关系，移到广州机电工业资产经营公司托管，同时委托广州工业发展集团有限公司管理，因此涉案厂房大部分都是在广州市公安局管理期间所建设的，属于财政拨款所建造，不存在违章建设的情况；7.广州市党政机关与所办经济实体和管理的直属企业脱钩清产核资资金核实申报表，证明包括涉案房产在内的所有产区内的房产都是经过广州市清产办审核确定的，不存在违章建筑的情况；8.1980年5月的工业企业普查登记表，证明消防厂在1949年开业，经过多次的企业普查登记，均未发现厂区内有违章建设的情况；9.1986年工业企业换证申请登记表，证明在1986年换证登记时，消防厂厂区的办公面积已达2111.24平方米，仓库面积3671.72平方米，加工生产面积11617.34平方米，因此涉案房产都是合法的建筑，不存在违章建设的情况。展茂公司的质证意见：对证据1真实性确认，但判决书没有任何文字说明涉案物业建设是60年代，广州珠江消防厂的建厂时间是1971年，所以60年代不符合客观事实；对证据2确认，但不能证明涉案房屋的合法性问题，按照相关规划规定，批准所建房屋应在“拟建新产品开发车间”的范围内新建，消防公司已经取得该房屋的产权证，地址为自编，地址为自编**还有72平方米的违建，红线之外只能表示当时的地形问题，不能说明图纸上的建筑均是合法建筑；对证据3真实性确认，但与本案无关，依据1986年实施的城市规划条例的规定，从相关房产证的建设报批文件显示，证明广州市在1982年实施规划报建审批手续；对证据4确认，但工商档案所填的47500平方米经营是消防公司自己填写的，而且实际上也没有47500平方米的建筑物，现总建筑面积大概是20000平方米；对证据5确认，但该章程无法证明涉案厂房是合法性建筑，无法证明厂房建于50、60年代；对证据6真实性确认，关联性不予确认，并非是隶属关系就不存在违章建筑；对证据7真实性确认，但所有清产审核没有对建筑的合法性进行确认，并不能说明没有违章建筑的事实存在；对证据8真实性确认，但企业普查并非查违章建筑，登记表没有反映违章建筑不能证明没有违章建筑；对证据9真实性确认，但该表也是消防公司自行填写，没有产权证明的证明力。展茂公司为证明广州市在1982年实施规划报建审批手续的抗辩，提交了其他建筑物（石牌岗顶地段）的报建手续共6页。消防公司的质证意见：证据无原件无法确认真实性，从补办报建原批文内容摘要可知有关报建手续是可以补办的，只要是在合法建设用地范围内都可以补办；附图也是地形图，证明在此之前没有规划图，均是以地形图代替规划图，地形图内的建，地形图内的建筑都被视为合法建筑文内容摘要的附图显示使用的都是地形图，有关文件也表明那时候国家并没有相关法律法规作为指导，这只是广州市的地方和管理制度规范。本案审理期间，根据消防公司的申请，一审法院向广州市规划和自然资源局调查以下问题：1.广州市消防器材厂有限公司名下位于广州市海珠区赤岗西路328号厂区（厂房亦曾使用其他地址名称：赤岗西路326号或者新滘大塘村口）的规划城建档案，包括但不限于总体规划图、控制详规方案、规划设计要点、修建性详细规划设计方案及附图、历史上存在的多份规划平面图、规划批文（广州市消防器材厂有限公司称1979、1981、1982、1994年均有规划批文）、建造批文等。2.核实广州市消防器材厂有限公司提交的《广州市消防器材厂地形图》【工程地址为新滘大塘村、工程编号为1987（测）563】的真实性。如该地形图真实，请函复该图标注的C、C2（红线部分）代表的含义，是否表示该部位为建筑物或有报建的建筑物？另外，还请提供另一幅地形图。3.《中华人民共和国城市规划法》、《广州市建设用地规划许可证和建设工程规划许可证管理规定》实施前，国有企业在自有规划土地上新建工业厂房应履行什么手续？在1987年12月前已建造完毕并经广州市国土部门批准测绘的地上建筑物，应如何判断是否属于合法建筑？如果不属于合法建筑，会将如何处理？广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查【2019】991号《协助司法查询复函》，内容为：一、经查，现查得该地址的《建设用地批准书》（穗国土建用字[1994]389号）、《建设用地规划许可证》（92穗城规地0426号）及附件、该地址总规、土规及现行控规，详见附件。二、经查，来函所附“地形图”为《建设用地批准书》（穗国土建用字[1994]389号）的附图，现提供相关附图，详见附件。根据《房产测量规范》(GB/T17986.2---2000)、《房屋面积测算规范》(DBJ440100/T204---2014)规定，C指房屋为砖木结构一层，C2指房屋为砖木结构两层。来函所附“地形图”右下角标注“图幅数：共2幅”的含义为该图显示的地块用地范围本身涉及两个地图分幅。三、根据《印发的通知》（穗府【1983】29号）、《广东省城市建设管理暂行条例》第十三条、《城市规划条例》第四十四条、《广州市城市规划管理办法》第二十三条，新建建筑物、构筑物应办理报建手续，地形图测绘的，地形图测绘的建筑物只是反映当时的地形情况2月前已建造完毕的地上建筑物，如已办理规划报建许可或已取得相关权属证明的为合法建筑；如无办理规划报建手续或未取得相关权属证明，并且为1966年12月31日后建成的建筑物，已涉嫌违法建设，建议咨询城管相关部门。消防公司表示：对该复函的真实性无异议，但说明内容有异议，从现有资料可以证实在1990年前是没有全国人大或国务院作出的法律或行政法规规定的工程报建，只有广州市地方性的政府规章，因此政府规章的管理手续问题对本案租赁合同效力没有任何关联；广州市规划和自然资源局并非违法建筑的认定部门，所以无权对包括涉案房屋在内的全部消防厂的房屋有效性发表意见，具体有权判断的是城管部门，其不能认定涉案房屋是否违章建筑；复函的说明内容并无针对性，只是大概泛泛而说，而且房屋建于60、70年代，房屋档案管理是在1991年建立，此前并不规范，从展茂公司提供的其他单位的房屋来看，是存在以地形图代替规划图的情况，在1991年前是没有正式的规划图纸，结合在1991年前没有任何电子数据留档，存在诸多历史档案材料遗失的客观事实，该份复函不足以认定涉案房屋是否合法，对本案房屋是否合法应按照有关法律依据以及结合当时的强制性等法律法规予以认定。展茂公司表示：对该函予以确认，规划图里的地形图的建筑不代表合法性问题，只表示现状，在1987年前的建筑都需要办理报建规划手续；城市规划管理本来就属于行政管理手段，政府对建筑物的行政管理问题，地方的规章制，地方的规章制度具有法律效力度从1956年后就有规划的存在，并非从规划法颁布后才有；地形图替代规；地形图替代规划图的说明不正确，地形图上划分了红线划图替代了地形图，而是在地形图上盖有规划部门的章成为规划图，建筑物的规划图才是正式的规划，所以复函已经证明涉案房屋是违章建筑。一审法院向广州市规划和自然资源局调取了消防公司厂区内已办理房地产权证的4幢建筑物的档案材料（2008登记字1055139号、2009登记字1038512、1038522号、2011登记字1028868号），其中2008登记字1055139号档案材料反映：《广州市房地产权属证明书（存根）》记载，房地产权属人为广州市消防器材厂，房屋坐落为海珠区赤岗西路××层；补办报建原批文内容摘要《建设工程规划许可证》存根【编号穗城规（南片）建字（94）第205号】记载，建设单位为广州市消防器材厂，建设项目名称为值班、集体宿舍壹栋，建设位置为海珠区赤岗西路328号；领证日期为1994年12月21日；《建设用地规划许可证》【编号（92）穗城规地0426号】记载，用地单位为广州市消防器材厂,用地项目名称为厂房（补办），用地位置为海珠区敦和路大塘村口；等。2009登记字1038512号档案材料反映：2009年6月29日的《房地产登记申请书》记载，房地产座落本市新办公楼，申请事项为原广州市消防器材厂于1976年、1978年报建的机械车间（后变更用途为办公楼），由于历史原因，无法办理房产证，现申请办理该栋房屋的房产事宜；补办报建原批文内容摘要记载，本表根据市规划局档案馆提供的（78）建字103号存档摘要，建设单位为广州市消防器材厂，工程地点为本市新滘大塘村，工程项目名称为机械车间原有叁层半增加半层（即改为四层），报建编号为（78）建字103号，审批时间为1978年2月28日；补办报建原批文内容摘要记载，本表根据市规划局档案馆提供的（76）建字784号存档摘要，建设单位为广州市消防器材厂，工程地点为本市新滘大塘村，工程项目名称为机械车间仓库，报建编号为（76）建字784号，审批时间为1976年11月10日；补办报建原批文内容摘要记载，本表根据市规划局档案馆提供的（81）建字54号存档摘要，建设单位为广州市消防器材厂，工程地点为本市市郊大塘村，工程项目名称为成品仓库，报建编号为（81）建字54号，审批时间为1981年1月7日，地建拨地文号，地建拨地文号为城地（76）**文内容摘要记载，本表根据市规划局档案馆提供的（82）建字1284号存档摘要，建设单位为广州市消防器材厂，工程地点为本市新滘大塘村广州消防厂内，工程项目名称为成品仓库（原有二层）增建二层，报建编号为（82）建字1284号，审批时间为1982年10月7日，地建拨地文号为城，地建拨地文号为城地（76）**字1038522号档案材料反映：2009年6月29日的《房地产登记申请书》记载，房地产座落本市新仓库，申请事项为原广州市消防器材厂于1981年、1982年所建的成品仓库，由于历史原因，无法办理房产证，现申请办理该仓库的房产事宜；补办报建原批文内容摘要记载，本表根据市规划局档案馆提供的（81）建字54号存档摘要，建设单位为广州市消防器材厂，工程地点为本市市郊大塘村，工程项目名称为成品仓库，报建编号为（81）建字54号，审批时间为1981年1月7日，地建拨地文号为城地（，地建拨地文号为城地（76）**要记载，本表根据市规划局档案馆提供的（82）建字1284号存档摘要，建设单位为广州市消防器材厂，工程地点为本市新滘大塘村广州消防厂内，工程项目名称为成品仓库（原有二层）增建二层，报建编号为（82）建字1284号，审批时间为1982年10月7日，地建拨地文号为城地（76，地建拨地文号为城地（76）**8868号档案材料反映：补办报建原批文内容摘要《建设工程规划许可证》存根【编号穗城规（南片）建字（94）第205号】记载，建设单位为广州市消防器材厂，建设项目名称为值班、集体宿舍壹栋，建设位置为海珠区赤岗西路328号；领证日期为1994年12月21日；等。消防公司表示：对档案材料无异议，2009登记字1038512号档案第68-74页都是1978年-1981年的图纸，图纸显示涉案25、30、32号房屋均在1978年的总平面图内，第74页的表格内写了很多建筑物，但表格比较模糊无法认清，表格内的建筑物应当是规划局同意建设的房屋，有具体的建设信息；在2008登记字1055139号档案第161页即另一份地形图，也有很多看不清的图面数据，这些图面数据可能是包括涉案房屋在内的所有批准合法建设的房屋数据；有关规划报建文件上均显示当时规范管理制度是广州市地方政府管理制度，与涉案房屋租赁合同的有效性无关，不能作为合同是否有效的依据。展茂公司表示：对档案材料确认，并且内容反映涉案房屋的合法性问题，2009登记字1038512号档案第16页显示报建批号，证明在1978年已经办理报建手续，所以涉案房屋并非消防公司所称的历史遗留房屋，即使历史遗留房屋也需要房屋报建手续只是不完善，涉案房屋并没有任何报建手续。一审法院向广州市海珠区房屋安全和物业二所调取了赤岗西路328号大院自编30号房屋的《城市危房治理档案》，该档案封面注明解危日期为2018年4月13日，档案包括危险房屋鉴定报告、照片、危险房屋限期治理通知书和确认解危的房屋的检查意见四项内容，其中《房屋危险性鉴定报告》{合正鉴字【2017】1788}记载，委托单位为展茂公司，结构形式为砖木结构，层数为单层，建筑面积为670平方米，建筑年代为上世纪七十年代，鉴定结论为依据《危险房屋鉴定标准》，该房屋整体危险性评级为C级，即“局部危房”，对房屋作停止使用。广州市海珠区房屋安全和物业二所在2017年11月10日、2018年3月12日、2018年4月3日向展茂公司作出的《危险房屋限期治理通知书》{海房二所房危通字【2017】第74号}记载，海珠区赤岗西路328号自编30号房屋，经房屋安全鉴定单位鉴定确认为“局部危险房屋”，处理意见为停止使用，根据《广州市房屋安全管理规定》第三十三、三十四、三十七、五十九条规定，上址房屋安全责任人应当在2018年1月30日、2018年4月30日、2018年5月30日前履行危险房屋治理责任，上址房屋使用人应当配合危险房屋治理，立即自行搬出，危险房屋不得出租。广州市海珠区房屋安全鉴定所于2018年5月4日向住安科作出的《关于赤岗西路328号大院自编30号房屋的检查意见》记载，2018年5月3日下午，我所派出技术人员会同区房屋安全和物业二所对赤岗西路328号大院自编30号房屋进行现场检查，情况如下：赤岗西路328号大院自编30号房屋已改建成单层钢结构，外观房屋无异常，未发现有危险迹象。消防公司表示：对档案有异议，30号房屋的使用权人并非展茂公司，展茂公司与30号房屋无任何关联，因此鉴定单位明显在没有做任何调查的情况下出该报告；报告也表明30号房屋是砖木结构房屋，而且建筑年代在1970年左右，此时国家尚未颁布相关法律行政法规，故该房屋不属于违章建筑；鉴定报告的概述中已经对30号房屋的结构形状进行详细的阐述，与现状明显不符，展茂公司的行为明显是非法的；档案有众多消防公司的图画，表明海珠区房屋安全和物业二所明知消防公司是房屋产权人，但一直对消防公司隐瞒情况，所以其作出的任何决定均对消防公司不产生效力；物业二所在2017年11月10日、2018年3月12日、4月3日作出了同样的危险房屋治理通知书，使用同一文号，表明物业二所根本没做任何调查，没到现场观看，从本案的材料可知，涉案房屋在2018年1月被拆除，2018年3月12日、4月3日早已不存在其可认定为局部危险房屋的情况，但房屋鉴定所仍在此期间违法出具限期治理通知书，物业二所存在违法行政的行为；从检查意见可知，物业二所对房屋的检查只是外观观看，并没有做科学合法的鉴定，至今为止房屋未经有关部门的合法验收，房屋是否符合竣工标准没有经过有关部门的认定；档案封面显示解危时间2018年4月13日，但2018年5月4日才进行检查，在没有检查之前物业二所就认为已经解除危险，解危的原因档案中也没有显示，物业二所所做的一系列认定涉案房屋存在安全问题、认定房屋具有危险性的鉴定以及解除的程序都是违法的，所依据的事实也是不真实的，但物业二所确定30号房屋建于二十世纪七十年代可确认真实性。展茂公司表示：对档案无异议，从档案反映相关部门在2017年11月—2018年3月、4月连续三次发出要求对涉案30号房屋进行危房改造的通知，而这也是展茂公司对30号房屋进行改造的理由之一，档案显示30号房屋在2018年4月13日解危，但档案内容显示在5月18日才到现场检查并且从没有向展茂公司发出过解危通知。一审诉讼中，展茂公司提交了消防公司2017年10月20日给江海街城管科的《房屋维修申请报告》，该报告的内容为：我公司现有一危旧仓库（自编30号，面积670平方米）需要维修，为配合（2017）粤0105执告193号的执行内容，需要维修加固墙体，采取必要措施确保施工顺利，同时为落实《广东省安全生产大检查工作实施方案》的工作要求，我司将维修改造危旧仓库的具体维修事项报告如下：1.按海珠区法院强制执行公告，拟使用钢筋砖混结构加固仓库墙体；2.受倾斜墙体的影响，屋顶整体结构不牢固，需要重做金字架，重新铺设隔热屋顶；3.仓库现状外立面与现代城市形象不符，拟用铝通管装饰外立面且使用钢化玻璃替换部分破裂墙体；4.为符合消防要求，配备消防安全系统，加装防火门窗等；等。消防公司质证意见：真实性认可，关联性不认可，因为我方申请对30号房屋的破损进行维修加固，而且消防公司自行委托工程公司予以实施；本案是25号房屋，该报告与本案无关；我方申请是维修加固，展茂公司没有告知和未通过我方同意，将25、30、32号房屋一并拆除重建，严重侵害我方的合法权益。另外，消防公司与展茂公司确认：消防公司已将该报告交给城管科，但城管科回复不需要报批，没有收取该报告。消防公司于2019年3月5日提起本案诉讼。经一审法院释明，消防公司表示如果法院认定租赁合同无效，其不变更诉求。一审法院另查，2018年3月6日，消防公司分别就海珠区赤岗西路328号自编30号101、32号102、32号101的租赁合同、租赁管理合同向一审法院提起诉讼【案号为：（2019）粤0105民初7514-7516号】，分别要求梁晓敏、郑凯翔支付租金、租赁管理费及其滞纳金。梁晓敏、郑凯翔提出反诉，要求确认双方签订的《房屋（厂房）租赁合同》和《房屋（厂房）租赁管理合同》无效，消防公司退还房屋租金押金、租金、管理费押金、管理费和赔偿装修设计费、装修费等损失。同年3月19日，消防公司就涉案的租赁管理合同向一审法院提起诉讼【案号为：（2019）粤0105民初8026号】，要求展茂公司支付租赁管理费及其滞纳金。同年3月21日，展茂公司就涉案的租赁合同、租赁管理合同向一审法院提起诉讼【案号为：（2019）粤0105民初8155号】，要求确认双方签订的《房屋（厂房）租赁合同》和《房屋（厂房）租赁管理合同》无效，消防公司退还房屋租金押金、租金、管理费押金、管理费和赔偿装修设计费、装修费等损失。上述（2019）粤0105民初7514-7516、8155号四案，根据承租人的申请，一审法院于2019年7月15日委托评估公司对承租人改造装修工程造价和设计费用进行评估。2019年11月，评估公司以当事人提供的图纸与现场的实际情况不一致，界限不清晰，所委托的事项无法鉴定为由，取消鉴定委托。2019年12月，一审法院重新摇珠确定新的评估公司。评估公司于2020年3月要求当事人补充资料。案件尚在评估中。一审法院再查，2013年，消防公司以相邻关系纠纷起诉广州市珠江消防器材厂、龚振侠、谭颂燊，要求广州市珠江消防器材厂、龚振侠、谭颂燊拆除与其厂房相连的花基，移种（或砍伐）在花基上种植的树木，恢复大明渠原状和赔偿损失，等。一审法院作出（2013）穗海法民三初字第2012号民事判决书，判决：一、广州市珠江消防器材厂、龚振侠、谭颂燊在本判决生效之日起十五日内共同拆除位于广州市海珠区赤岗西路318号第1栋厂房和第4栋厂房进厂道路边、与消防公司厂房相连的花基、共同砍伐在该花基上种植的树木并将花基下的暗渠恢复为明渠。二、驳回消防公司的其它诉讼请求。消防公司与展茂公司确认该案所指的花基贴着广州市海珠区赤岗西路328号自编30号房屋北墙的背面。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。对于涉案房屋，展茂公司主张是违章建筑，消防公司在一审法庭辩论终结前未能举证证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，广州市规划和自然资源局回复一审法院的《协助司法查询复函》中明确“1987年12月前已建造完毕的地上建筑物，如已办理规划报建许可或已取得相关权属证明的为合法建筑；如无办理规划报建手续或未取得相关权属证明，并且为1966年12月31日后建成的建筑物，已涉嫌违法建设”，故消防公司与展茂公司签订的《房屋（厂房）租赁合同》应认定无效。对消防公司提出涉案房屋属于历史建筑，不存在需要规划报建的主张，一审法院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。展茂公司提出涉案租赁合同无效不需支付费用的抗辩，无理，一审法院不予采纳。展茂公司提出没有实际占有涉案房屋不存在支付占用费的抗辩，一审法院认为，消防公司主张展茂公司未经其同意已对涉案房屋推倒重建，展茂公司在诉讼中自认已对涉案房屋进行危房改造和装修装饰，且本案查明的有关危房及危房改造的材料并不涉及涉案房屋，故对展茂公司该抗辩，一审法院亦不予采纳。《房屋（厂房）租赁合同》约定“租金7857元/月（含税），年递增3%；每月10日前，乙方须把当月租金及上月水电费足额交到甲方财务部；超过10日不交时，需交滞纳金（每天按0.3%计算）”，故展茂公司应参照涉案合同约定的租金标准向消防公司支付从2018年5月1日起的房屋使用费，但使用费应计至本案判决之日为宜，之后的使用费消防公司可另寻途径解决。因合同无效，对消防公司要求展茂公司按合同的约定支付滞纳金的请求，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，于2020年6月12日作出如下判决：一、广州市展茂企业管理有限公司在本判决生效之日起10日内，向广州市消防器材厂有限公司支付从2018年5月1日起至本案判决之日止的房屋使用费（其中2018年5月1日至2018年7月31日按每月7857元计，2018年8月1日至2019年7月31日按每月8092.71元计，2019年8月1日至本案判决之日按每月8335.49元计）；二、驳回广州市消防器材厂有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2646元，由广州市消防器材厂有限公司负担837元，广州市展茂企业管理有限公司负担1809元。本院二审期间，消防公司向本院提交两页照片，拟证明消防公司已经依法将房屋交付给展茂公司，但展茂公司非法拆除，现在房屋也在展茂公司的占有使用当中。展茂公司经质证认为，对真实性、合法性、关联性均予以认可，但该图片不能证明消防公司想要证明的问题，从2017年11月的图片可以看出，展茂公司只是拆除屋顶，对砖墙和框架没有改动，所作的基建内容即为展茂公司一审提供的消防厂向城管科提出维修房屋的报告中的内容；2018年1月份的三张照片也说明了展茂公司只是对涉案房屋进行改造和装修，现场都可以看到原来的框架存在，所以不能证明展茂公司对涉案房屋推倒重建的事实。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，展茂公司主张其并未占用涉案租赁物，称其公司要求确认合同无效说明其公司对物业交还的态度，涉案物业不需要交接。消防公司认为合同尚在履行中，涉案房屋被展茂公司擅自拆除且重建房屋未经合法报建，拒绝收回涉案房屋。经本院释明，消防公司表示清楚如其公司拒绝收回租赁物导致损失扩大的相应风险。对于消防公司主张其厂区内属于历史遗留的建筑物的办理产权证的问题，消防公司称：因为办理产权证要支付高额的土地出让金，其公司在此之前无力支付这笔款项，所以只就一小部分办理房产证；办证资料是消防公司提供给房管部门审核的，当时能找到办证材料的、能够出钱的才能办产权证，有些找到办证材料但是没有钱办理的就没有办产权证。消防公司称根据其公司核实的财务资料显示，涉案房屋是1975年建造的。本院于2020年10月20日二审庭询期间，就涉案房屋的报建问题，要求消防公司在庭后三日内提交律师调查令申请，消防公司于2020年10月24日向本院邮寄《律师调查令申请书》，申请查询：1.前往广州市规划和自然资源局查询其名下位于广州市海珠区赤岗西路328号厂区内（曾用地址名称：赤岗西路326号或者是新滘大塘村）的全部房产档案；2.前往广州市城市建设档案馆查询其名下全部房产规划、建设档案；3.前往广州市城市管理和综合执法局查询其名下位于广州市海珠区赤岗西路328号厂区内（曾用地址名称：赤岗西路326号或者是新滘大塘村）的全部房产处罚档案。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、涉案《房屋（厂房）租赁合同》的效力问题；二、展茂公司应否支付房屋使用费。关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”从消防公司为其他房屋办理产权登记的情况来看，2009登记字1038512号档案所涉房屋报建时间为1978年，该房屋产权登记档案显示补办报建原批文内容摘要记载“本表根据市规划局档案馆提供的（78）建字103号存档摘要，建设单位为广州市消防器材厂……报建编号为（78）建字103号，审批时间为1978年2月28日”、“本表根据市规划局档案馆提供的（76）建字784号存档摘要，建设单位为广州市消防器材厂……报建编号为（76）建字784号”等，反映出二十世纪七十年代建房亦有相应的报建审批手续。涉案房屋至今未取得产权证，消防公司无提供合法报建资料，对涉案房屋对应的报建审批文件并无作出说明，本案亦无证据显示涉案房屋属于行政主管部门允许保留使用的建筑物，根据广州市规划和自然资源局的《协助司法查询函》关于“1987年12月前已建造完毕的地上建筑物，如已办理规划报建许可或已取得相关权属证明的为合法建筑；如无办理规划报建手续或未取得相关权属证明，并且为1966年12月31日后建成的建筑物，已涉嫌违法建设”的回复内容，一审法院认定涉案《房屋（厂房）租赁合同》无效，并无不当，本院予以认同。消防公司关于一审法院错误认定涉案《房屋（厂房）租赁合同》合同效力的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。涉案《房屋（厂房）租赁合同》约定：“甲方（消防公司）同意按现状出租广州市海珠区赤岗西路328号自编25号房屋（厂房）给乙方（展茂公司）作仓库使用”，并无约定消防公司对涉案房屋负有危房改造、装修的义务。展茂公司自认其对涉案房屋进行了危房改造和装饰装修，在合同并无约定消防公司承担危房改造、装饰装修责任的情况下，根据房屋租赁的交易习惯，承租人通常在接收租赁物后才能对租赁物实施装饰装修等添附行为，且展茂公司在对涉案房屋进行危房改造、装饰装修前并无提出过消防公司迟延交付租赁物的异议，消防公司主张其已依约将涉案房屋交付给展茂公司使用，合理可信，本院予以采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案房屋并未被鉴定为危房，且展茂公司并无证据证明其对涉案房屋进行危房鉴定以及危房修复后的房屋安全鉴定必须由消防公司负责完成或者由消防公司协助才能完成，其以消防公司未对危房改造后的房屋验收并确认是否可以使用为由，主张其无须支付房屋占有使用费，理据不足，本院不予支持。展茂公司称涉案房屋一直处于空置状态，其公司并无使用涉案房屋，但未及时向消防公司提出交还租赁物的要求，直至二审期间才称其公司主张合同无效表明了其公司对物业交还的态度，故涉案租赁物闲置的责任不能归咎于消防公司。在展茂公司明确作出交还租赁物给消防公司的意思表示之前，涉案租赁物仍属于展茂公司占用期间，展茂公司仍需承担该期间的房屋占有使用费。一审法院判令展茂公司按照合同约定的租金标准支付至一审判决之日的房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。展茂公司关于其无须向消防公司支付房屋占有使用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。虽然消防公司经一审法院释明合同效力后坚持不将其主张的租金变更为房屋占有使用费，但无论租金还是房屋占有使用费均系展茂公司占用涉案房屋所需支付的对价，只是因为合同有效或无效而存在不同表述。展茂公司占用涉案房屋，消防公司要求其支付相应的对价符合公平、合理原则。一审法院判令展茂公司承担房屋占有使用费并无不当，展茂公司关于一审法院程序错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。消防公司二审期间申请本院开具律师调查令，要求调取位于广州市海珠区赤岗西路328号厂区内（曾用地址名称：赤岗西路326号或者是新滘大塘村）的全部房产档案、规划、建设档案、房产处罚档案。首先，消防公司的《律师调查令申请书》并非在本院规定期限内提交；其次，消防公司为该厂区所涉房产的权利人，理应持有前述资料或者可自行向相关部门调取，并不存在提供、调取该部分证据材料的障碍，上述证据不属于消防公司因客观原因不能自行收集的证据。再者，一审法院已向广州市规划和自然资源局函询调查该地址的规划城建档案（包括但不限于总体规划图、控制详规方案、规划设计要点、修建性详细规划设计方案及附图、历史上存在的多份规划平面图、规划批文、建造批文等），广州市规划和自然资源局已作复函并提供相应材料，消防公司申请调查全部房产档案、规划、建设档案实质上属于重复调查。至于主管部门对相关房产作出处罚决定，只能证明被处罚的房产存在违规建设或者其他违法、违规行为，但不能当然证明未被处罚的房产即为合法建筑，该部分证据并不足以证明涉案建筑物的合法性。据上，本院对消防公司的该申请不予接纳。综上所述，广州市消防器材厂有限公司、广州市展茂企业管理有限公司的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6857元，由上诉人广州市消防器材厂有限公司负担4211元，广州市展茂企业管理有限公司负担2646元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十月三十日书记员 贾 妍苏劲丹