河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2581号上诉人（原审被告）：平顶山市德瑞和商贸有限公司，住所地河南省平顶山市湛河区湛南路**院临街门面房，统一社会信用代码91410411089249258U。法定代表人：娄本龙，董事。委托诉讼代理人：娄世民（系娄本龙之子），住河南省平顶山市新华区。被上诉人（原审原告）：河南城建学院，，住所地河南省平顶山市新城区龙翔大道统一社会信用代码12410000416846210P。法定代表人：王召东，院长。委托诉讼代理人：侯智红，河南金豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：许京生，河南倚天剑律师事务所实习律师。原审第三人：秦华，女，1977年2月28日出生，汉族，住河南省平顶山市卫**。上诉人平顶山市德瑞和商贸有限公司（以下简称德瑞和公司）因与被上诉人河南城建学院（以下简称城建学院）及原审第三人秦华房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2020）豫0411民初1965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人德瑞和公司的委托诉讼代理人娄世民，被上诉人城建学院的委托诉讼代理人侯智红、许京生到庭参加诉讼。原审第三人秦华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。德瑞和公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，即“平顶山市德瑞和商贸公司于判决生效后十日内向河南城建学院支付房屋租金（按月租金3300元自2017年1月份起计算至实际返还房屋之日止，租金应减免3个月并扣减5000元）”，改判为按月租金2200元自2017年1月份起计算至第一次起诉日，即2019年5月10日（2019）豫0411民初1412号案件立案之日。2.城建学院承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审判决认定事实不完整。一审法院认定城建学院单方陈述“2016年12月7日，城建学院发布《城建学院房屋租赁招标文件》，对城建学院所有的位于平顶山市××院门口西××12间门面房分别招租，租金底价为每月30元／平方米”，忽视了德瑞和公司自2013年至2016年已实际租赁该房屋3年有余且一直使用这一关键事实。而且德瑞和公司租赁时，对徒有四壁的房屋投入大量资金进行了重新装修，还在租赁方城建学院承诺不会涨房租基础上给转租人高额的转让费，这些都是城建学院认可的。德瑞和公司参与投标是因为合同到期后还没有续约，怕不参加投标无法再租赁，将承受巨大损失。后来双方并未签订正式的房屋租赁合同，德瑞和公司也未再支付房租，这说明了德瑞和公司没有同意涨房租的不合理要约。一审法院仅通过参加招标就推定合同成立，显然违背了《合同法》关于合同成立的规定以及《合同法》二百三十六条规定。德瑞和公司未签订合同，城建学院也未进行催要，也可认定城建学院认可房租按2200元/月。城建学院对损失扩大存在过错，在明知德瑞和公司不同意涨房租的情况下，长期不闻不问，造成欠缴租金累计的后果，应当承担相应责任。2.一审判决认定“2018年4月18日、2019年5月14日，城建学院两次书面通知德瑞和公司支付房租或返还房屋”无事实依据，德瑞和公司并未收到以上通知，现有证据也不能证实该事实。3.德瑞和公司的房屋装修7万元、支付转让费9.7万元，是在签署租赁合同时，原承租人声称是与出租方共同经营，当时其租期还有半年，原承租人为德瑞和公司办理的承租合同，其和城建学院的管理人员非常熟悉，让我们足以相信其承诺不涨房租的事实，才向其缴纳转让费9.7万元。后来城建学院擅自涨价50%，不是协商的结果，是单方霸凌行为，应对德瑞和公司的损失予以相应补偿。4.德瑞和公司与城建学院就该案租赁费存在明显争议，德瑞和公司法定代表人娄本龙于一审开庭当日到达了湛河区人民法院，但法院门卫让其给审判人员打电话后才能进入，由于娄本龙年龄较大记不住审判人员电话，导致其无法进入法院参与庭审。德瑞和公司未到庭，一审法院在未打电话询问未到庭原因的情况下，适用简易程序进行审理，不符合简易程序适用条件。河南城建学院辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确。1.德瑞和公司于2020年8月6日将案涉房产交还城建学院，城建学院同意计算欠付租金至2020年7月31日。2.秦华作为德瑞和公司工作人员，持有德瑞和公司特别授权委托书，参与案涉房屋租赁招投标事宜，认可租赁价格及房屋面积，其行为应由德瑞和公司承担。德瑞和公司租赁案涉房屋并使用至2020年7月，其行为也表明了对招投标结果的认可。3.一审诉讼中，一审法院多次通知德瑞和公司法定代表人娄本龙到院进行庭前调解和证据质证，其均未到场。一审中，德瑞和公司提交了书面答辩状。城建学院委托诉讼代理人也数次到德瑞和公司对开庭及调解事宜进行沟通。本案属于权利义务清楚、争议不大的案件，适用简易程序符合法律规定。秦华未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。河南城建学院向一审法院起诉请求：1.依法判令解除城建学院与德瑞和公司的《房屋出租合同》，终止租赁关系；2.依法判令德瑞和公司返还房屋；3.依法判令德瑞和公司按照每月3300元的房屋租金标准计算并支付2017年1月至实际返还房屋之日期间的房屋租金（按国务院规定免除3个月房屋租金）；4本案诉讼费由德瑞和公司负担。一审法院认定事实：2016年12月7日，城建学院发布《城建学院房屋租赁招标文件》，对城建学院所有的位于平顶山市××院门口西××12间门面房分别招租，租金底价为每月30元／平方米，低于此价为废标，租期一年；投标时交付保证金5000元，不中标退还，中标后转为履约保证金。德瑞和公司委托秦华参加了此次招投标，并向城建学院支付投标保证金5000元。投标后，城建学院公布中标结果，德瑞和公司中标12间门面房中的2号房（自东往西数第2间），秦华签字确认2号房面积为110平方米。城建学院于2016年12月份依据中标结果将2号房交给德瑞和公司使用。之后，德瑞和公司既不与城建学院签订房屋租赁合同，也不支付房屋租金。2018年4月18日、2019年5月14日，城建学院两次书面通知德瑞和公司支付房租或返还房屋。后德瑞和公司未支付租金并使用其中标的门面房至今。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同履行自己的义务。本案中，城建学院发出门面房招租招标邀请，德瑞和公司委托秦华参加投标并中标，至此，城建学院与德瑞和公司之间的房屋租赁合同成立并生效。城建学院依约将门面房交付德瑞和公司使用，已履行了合同义务。德瑞和公司应按照中标价每月30元/平方米的价格支付租金。房屋面积110平方米已经双方确认，德瑞和公司应从2017年1月份起每月支付租金3300元至向城建学院返还房屋时止。德瑞和公司拖欠租赁费的行为自2007年1月至今处于持续状态，且城建学院也多次提出相关权利主张，故城建学院的诉讼请求未超诉讼时效。我国民事诉讼法未规定德瑞和公司所谓一年的诉讼时效，故对德瑞和公司该项答辩主张不予支持。德瑞和公司长期不支付房屋租金的行为已构成根本违约，城建学院据此提出解除合同、支付租金并收回房屋的主张应予支持。但德瑞和公司支付的5000元保证金应冲减房屋租金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十四条第三项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，一审判决：一、解除河南城建学院与平顶山市德瑞和商贸有限公司之间的房屋租赁合同；二、平顶山市德瑞和商贸公司于判决生效后十日内将位于平顶山市湛河区湛南路26号院大门西2号门面房（自东往西数第2间）返还给河南城建学院；三、平顶山市德瑞和商贸公司于判决生效后十日内向河南城建学院支付房屋租金（按月租金3300元自2017年1月份起计算至实际返还房屋之日止，租金应减免3个月并扣减5000元）；四、驳回河南城建学院其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3140元，减半收取1570元，由河南城建学院负担59元，平顶山市德瑞和商贸有限公司负担1511元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.一审法院通过EMS法院专递邮件向德瑞和公司邮寄送达了本案的起诉状、应诉通知书、举证通知书、诉讼权利义务告知书、开庭传票等文书，德瑞和公司于2020年6月21日签收。德瑞和公司于2020年7月3日提交了书面答辩状，2020年7月7日一审开庭时其未到庭。2.二审中，城建学院提交的照片显示城建学院于2019年5月14日在德瑞和公司所租赁房屋的卷闸门上张贴《通知》，要求德瑞和公司缴纳房租、返还房屋。3.原告河南城建学院与被告秦华房屋租赁合同纠纷一案，平顶山市湛河区人民法院于2019年5月10日立案，于2019年5月20日作出（2019）豫0411民初1412号民事裁定，该案按河南城建学院撤回起诉处理。4.原告河南城建学院与被告平顶山市德瑞和商贸有限公司、第三人秦华房屋租赁合同纠纷一案，平顶山市湛河区人民法院于2019年10月1日立案，于2019年12月1日作出（2019）豫0411民初3191号民事裁定，该案按河南城建学院撤回起诉处理。5.德瑞和公司陈述其于2013年10月从赵桂莲处转租的案涉房屋，2016年12月办理投标手续时秦华是德瑞和公司的会计。除此外，二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.案涉房屋月租金应按2200元还是3300元计算，租金应否自2017年1月起计算至城建学院2019年5月第一次起诉时止。2.一审适用简易程序是否正确。对此，分析评判如下：一、关于案涉房屋月租金应按2200元还是3300元计算，租金应否自2017年1月起计算至城建学院2019年5月第一次起诉时止的问题。根据《中华人民共和国合同法》第十五条关于“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”之规定，城建学院于2016年12月7日发布《城建学院房屋租赁招标文件》，向不特定人发出要约邀请，德瑞和公司在明确了解要约邀请内容后，同意按照要约邀请内容参与投标，委托该公司会计秦华办理投标事宜，并向城建学院支付投标保证金5000元。德瑞和公司向城建学院发出了要约，德瑞和公司应受自身作出的意思表示约束。城建学院对于德瑞和公司的要约予以承诺，德瑞和公司中标案涉房屋，秦华签字予以确认。招投标文件系双方当事人真实意思表示，虽然双方没有签订书面合同，但并不影响城建学院与德瑞和公司之间房屋租赁合同成立并生效。城建学院依约将案涉房屋交付德瑞和公司使用，德瑞和公司应按照中标价每月30元/平方米支付租金。德瑞和公司未提供充分有效的证据证明城建学院承诺不涨房租，故德瑞和公司所提案涉房屋月租金应按2200元计算的上诉理由不能成立，本院不予采信。2019年5月10日城建学院第一次起诉时，德瑞和公司并未返还案涉房屋，故其所提租金应自2017年1月起计算至城建学院2019年5月第一次起诉时止的上诉理由不能成立，本院不予采信。二、关于一审适用简易程序是否正确的问题。经查，德瑞和公司于2020年6月21日签收了起诉状、应诉通知书、举证通知书、诉讼权利义务告知书、开庭传票等文书，并于2020年7月3日提交了书面答辩状，2020年7月7日一审开庭时其未到庭。本案事实清楚，权利、义务关系明确，争议不大，一审法院适用简易程序对本案进行审理并无不当。综上所述，德瑞和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费873元，由平顶山市德瑞和商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊为民审判员  谢小丽审判员  李 洁二〇二〇年十月二十八日书记员  关利彭