山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0302民初2992号原告：山东嘉汇文化用品有限公司，住所地，淄博市张店区新村西路**。法定代表人：耿庆顺，董事长。委托诉讼代理人：周龙孝，山东新空间律师事务所律师。委托诉讼代理人：马旭，山东新空间律师事务所实习律师。被告：崔哲，男，1986年7月26日出生，汉族，住淄川，住淄川区iv>委托诉讼代理人：窦斌，山东齐嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕慧达，女，1990年6月29日出生，汉族，住淄川，住淄川区崔哲之妻。原告山东嘉汇文化用品有限公司（以下简称嘉汇公司）与被告崔哲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告嘉汇公司委托诉讼代理人周龙孝、马旭，被告崔哲及其委托诉讼代理人窦斌、吕慧达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉汇公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方签订的房屋租赁合同已经解除；2.判令被告支付租金35753元；3.判令被告以实际欠付租金35753元为基数，自2020年5月1日起至2020年6月21日，按每日1%利率计算的违约金18591.56元，以及自2020年6月22日至房屋租金实际付清之日止，按照每日1%利率计算的违约金。事实和理由：2018年12月24日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将淄川区淄城路537-1号嘉汇文具二楼面积400平方米的房屋出租给被告使用，用途是绘本教育。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。合同约定被告应于2019年12月15日前交纳2020年房租225000元，但被告迟迟未缴纳。经原告催要后，被告以经营困难、资金周转不及时为由向原告申请缓交，并承诺于2010年4月30日前付清。原告多次催要，被告仍以种种理由拒付。原告依据合同约定向被告邮寄解除合同通知书，通知被告解除双方签订的房屋租赁合同、交清所欠房屋租金及违约金，并交还房屋。但被告至今仍未交清租金及违约金。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请依法判如所请。崔哲辩称，一、新冠疫情及防控措施属不可抗力，原告应免除被告房租，并返还被告已交纳的疫情期间房租44375元及押金10000元。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条：对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条和一百一十八条等规定妥善处理。第三条：疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度部分和全部免除责任。山东省新型冠状病毒××疫情处置工作领导小组第5号通知第7条规定：对承租政府机关和事业单位等其他公有房产的个体工商户，免收2-4月份房租，对经营确有困难的，降低收取5-6月份房租。淄博市财政局《关于落实支持个体工商户复工复产意见做好房租减收有关问题的通知》：市级各行政事业单位房屋建筑物出租给个体工商户的，在前期免收2020年2-4月份房租基础上，对经营确有困难的，减半收取2020年5、6月份房租；支付困难的，可延期收取房租。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解。省教育厅及市教育局下发通知要求自2010年1月25民办培训机构暂停培训活动，倒致被告停止营业。市教育局于2020年5月17日通知校外培训机构6月安排复课。2020年1月25日至6月期间，被告从事的教育培训行业受疫情防控措施管制最严格,没有任何营业收入，租赁合同不存在履行可能性。新冠疫情及防控措施构成不可抗力因素，应依法适用不可抗力规定。根据以上相关法律规定及政府文件和政策，同时考虑不可抗力，应当免除被告2020年1月25日至6月份期间的房租。被告已支付原告房租60000元，扣除2020年1月1日至1月25日的房租15625元，剩余44375元原告应返还被告。二、被告不存在违约行为，不应支付违约金。最高人民法院《关于依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。被告申请缓交租金，原告同意被告于2020年4月30日前付清剩余租金，付款期限届满时正处于新冠疫情及疫情防控措施存续期间，因不可抗力原因致使合同履行不能，被告不存在违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年12月24日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定由原告将坐落于淄川区淄城路573-1号面积400平方米的房屋出租给被告使用，用途是绘本教育；租赁期限为2019年1月1日至2024年12月31日止；2019年度租金为201700元，2020年度租金为225000元，2022年至2024年年租金均为247500元；租金交纳方式为第一年半年支付一次，第二年开始每年的12月15日前支付下一年的租金；租金必须按时交纳，逾期未交纳每逾期一日，按照实际欠付租金的1%加收滞纳金；超过二十天未交纳的，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付被告使用,被告按约支付2019年租金。被告已支付2020年租金60000元，剩余租金原告同意被告延期至2020年4月30日付清。自2020年1月底以来,新冠××疫情爆发,国家为控制疫情实施了严格的防控措施。2020年1月25日，山东省教育厅发出《关于进一步做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通知》要求暂停面向中小学和幼儿的所有教育文化培训辅导活动。同日，淄博市教育局也发出紧急通知要求自2020年1月25日起全市民办培训机构停止假期内所有培训活动，恢复时间另行通知。淄博市教育局于2020年5月17日发出通知确定校外培训机构于6月份安排线下复课。被告的绘本教育业务因疫情防控措施的实行暂停营业，也未按约支付剩余租金。后双方就是否继续履行合同及减免房租事宜进行协商,未果。原告于2020年6月4日向被告送达解除合同通知书要求解除合同，被告认可于2020年6月6日收到了该通知，也同意解除合同。本案在审理过程中，被告提起反诉，但未按照法院指定的期间交纳诉讼费用，视为撤回反诉请求。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、解除合同通知书、2020年1月25日山东省教育厅通知、淄博市教育局紧急通知、淄博市教育局2020年5月17日通知及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，2018年12月24日，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规强制性规定,合法有效，本院予以确认。原告向被告提出解除案涉租赁合同，被告认可在2020年6月6日收到了原告的解除合同通知书，被告也同意解除合同。因此，本院确认原、被告双方签订的案涉房屋租赁合同于2020年6月6日解除。原告主张被告支付租金35753元并支付违约金，被告辩称其从事校外绘本教育，因疫情爆发教育行政部门对校外培训实施了较为严格的管控措施，导致其无法营业,属于不可抗力，应当免除疫情期间的房租。原告主张不可抗力发生在被告违约之后不能够免除责任。原告同意被告延期支付剩余租金，疫情爆发时被告承诺的租金支付期限还未到。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度部分和全部免除责任。政府部门为疫情防控需要实行了严格的防控措施，教育行政部门要求校外民办培训机构自2020年1月25日开始停止所有培训活动直至6月份才准许安排复课，期间因疫情及疫情防控措施导致被告停业致使合同不能履行，适用不可抗力的规定，并不构成违约。承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。基于本案实际情况，因疫情防控措施造成的租金损失,应从公平原则和衡平双方当事人利益的角度出发确定双方各自应当分担的数额。合同约定2020年度租金为225000元，本院酌定因疫情造成的四个月租金损失原、被告各自承担一半，故应减免被告两个月租金37500元。自2020年1月1日至2020年6月6日，按照合同约定被告应支付租金97397元（225000元÷365天×158天），减去应免交的租金37500元，被告实际应当交纳的租金数额为59897元。被告已交纳租金60000元超过了其应当实际支付的数额。故原告要求被告支付租赁费35753元并支付违约金，于法无据，本院不予支持。对被告多交纳的租金103元，原告无需返还。关于10000元押金，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、确认2018年12月24日山东嘉汇文化用品有限公司与崔哲签订的房屋租赁合同于2020年6月6日解除；二、驳回山东嘉汇文化用品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1158元,减半收取579元,由山东嘉汇文化用品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  房超敏二〇二〇年十月十二日代理书记员  李金珊