湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7746号上诉人（原审原告）：武汉武铁桥隧有限公司（原武汉铁路局武汉桥隧段），住所地湖北省武汉市武昌区老车站路**。法定代表人：吴铁华，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡剑飞，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁振凤，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊华清，男，1961年9月23日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。原审被告：杨来富，男，1957年12月28日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市武昌区。原审第三人：武汉江腾铁路工程有限责任公司武昌分公司，，住所地湖北省武汉市武昌区武珞路**负责人：钱雄英，该公司经理。委托诉讼代理人：胡剑飞，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁振凤，湖北山河律师事务所律师。上诉人武汉武铁桥隧有限公司（以下简称武铁公司）因与被上诉人熊华清、原审被告杨来富、原审第三人武汉江腾铁路工程有限责任公司武昌分公司（以下简称江腾武昌分公司）返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初15494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人武铁公司及原审第三人江腾武昌分公司的共同委托诉讼代理人袁振凤到庭参加诉讼，被上诉人熊华清、原审被告杨来富经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武铁公司上诉请求：1、维持一审判决第一项，改判支持武铁公司一审的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案上诉费用由熊华清承担。事实和理由：一、一审法院遗漏案件事实，导致认定事实、判决结论错误。一审法院遗漏查明熊华清实际支付租金的起止期间，对熊华清无偿使用房屋至今的事实未予认定。一审法院未查明熊华清向武铁公司支付费用的性质和原由便认定武铁公司与熊华清建立了租赁合同关系，属于认定事实不清。从熊华清出具的情况说明可以看出熊华清未确认上交的费用是房屋租金，双方并未达成口头或书面房屋租赁关系的合意。即使形成事实上的租赁关系，武铁公司多次要求熊华清腾退的行为也应视为单方解除租赁关系的行为，熊华清仍应负有腾退义务。二、一审法院对熊华清一直非法、无偿占用案涉房屋的侵权行为，作出无须承担任何责任的判决，系适用法律不当，有悖诚实信用、公平合理的原则，不符合民法立法精神，应予以纠正。熊华清、杨来富未到庭应诉，亦未提交书面意见。江腾武昌分公司述称，同意武铁公司的意见。武铁公司向一审法院起诉请求：1、依法判令杨来富、熊华清立即腾退所占位于武汉市武昌区武珞路200号房产的第5栋第一层5号门面房屋（门面名称“同济堂”，面积94.83平方米）；2、依法判令杨来富赔偿2012年8月1日至2019年7月31日期间的房屋占用费1433829.6元（每月17069.4元*84个月），2019年8月1日以后以每月17069.4元房屋占用费支付至实际腾退之日止；3、熊华清在580359.6元（2016年9月30日至2019年7月31日，每月17069.4元*34个月）范围内与杨来富承担连带清偿责任，2019年8月1日以后以每月17069.4元为标准与杨来富承担连带清偿责任；4、依法判令由杨来富、熊华清共同承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1988年4月11日，武昌区武珞路200号房屋（共14幢，建筑面积共计13249.84平方米）所有权人登记为武汉铁路分局武汉桥隧工程段。1996年9月27日，武汉铁路分局武汉桥隧段经武汉市工商行政管理局核准登记注册。2005年8月26日，武汉铁路分局武汉桥隧段经武汉市工商行政管理局核准变更登记为武汉铁路局武汉桥隧段。2018年7月2日，武汉铁路局武汉桥隧段经武汉市工商行政管理局核准变更登记为武铁公司。武汉江腾铁路工程有限责任公司系武铁公司股东。武铁公司委托并认可江腾武昌分公司出租案涉房屋。2012年7月24日，江腾武昌分公司与杨来富签订《租赁合同》，合同约定：江腾武昌分公司将坐落于武汉市武昌区武珞路300（200）号（原武路路二巷顺达不夜城）一楼门面(二个车库，一个二楼的门面通道除外)的租赁物及附属设施出租给杨来富用作经营;租赁期限暂定壹年，江腾武昌分公司从2011年8月1日起将租赁房屋交付杨来富使用，至2012年7月31日收回；合同期满后，杨来富应如期交还租赁物，如江腾武昌分公司仍继续租赁，同等条件下，杨来富享有优先权；租赁物的年租金为60000元，租赁物租金在合同签订后一次性缴纳；杨来富若拖欠租金累计一个月的，或擅自将租赁物转租、转借、转让或改变租赁物用途的，江腾武昌分公司可以单方面通知杨来富解除合同；江腾武昌分公司解除合同的通知一经送达杨来富，本合同即告解除；租赁期间，杨来富按合同规定对租赁物进行改造，合同期满后，应将新添财产全部无偿移交江腾武昌分公司。《租赁合同》2012年8月1日到期后，杨来富和江腾武昌分公司未就续租事宜签订书面合同，但杨来富继续占用原承租门面对外发租。其中：发租给刘号征用于经营蔬果有约的门面16.37平方米，租赁期限自2017年9月30日起至2018年9月30日，月租金2500元；发租给邓兴富用于经营重庆粉面馆的门面31.74平方米，租赁期限自2016年12月1日起至2017年12月30日，月租金5000元；发租给陈华军用于经营洪湖人家的门面172.32平方米，租赁期限自2017年9月30日起至2021年9月30日，月租金1万元；发租给黄兹鑫用于经营楚鑫缘酒家的门面49.75平方米，租赁期限自2018年3月5日起至2018年9月30日，月租金5000元；发租给鲁世兴用于经营郑远元专业修脚店的门面47.88平方米，租赁期限自2017年3月14日至2017年11月14日，月租金5000元；发租给雷咸梅用于经营旺旺农家菜的门面47.81平方米，租赁期限自2016年9月30日起至2017年9月30日，月租金5000元；发租给胡富辉用于经营兄弟餐厅的门面57.02平方米，租赁期限自2018年6月1日起至2018年8月30日，月租金5300元；发租给熊华清用于经营同济堂药店的门面94.83平方米，租赁期限自2016年9月30日起至2017年9月30日，月租金1万元；发租给祝勇用于经营婷婷美容美发的门面44.56平方米，租赁期限自2014年1月15日起至2014年7月15日，月租金800元。2017-2018年婷婷美容美发每月向江腾武昌分公司支付租金4333元。合计上述562.28平方米门面2017年至2018年间每月租赁费52133元，平均每平方米月租金92.71元。对于上述杨来富发租的原承租武铁公司门面，2019年4月15日武汉市房产测绘中心出具《武汉武铁桥隧有限公司院内第4栋、第5栋、第6栋一层9间商铺使用面积测量说明》载明：受武铁公司委托，我单位于2019年4月11日对位于武昌区武珞路二巷第4栋、第5栋、第6栋一层9间商铺的使用面积按实地现状进行测量，该公司9间门面共计使用面积562.28平方米，同济堂的商铺面积94.83平方米。2017年8月16日，武汉铁路局武汉桥隧段发出《房屋腾退通知书》，载明：本公司为武汉市武昌区武珞路**房屋的唯一合法所有权人。本公司从未以任何形式授权任何人将该房屋对外出租，更未授权任何人对外签订房屋租赁合同、收取房屋租金……为维护本公司合法权益，本公司决定立即将门面房屋收回自用，限你在收到本通知后，将门面房屋清空、腾退并归还本公司，自行结清水、电费等相关费用。2017年8月25日，武汉铁路局武汉桥隧段向杨来富发出《通知书》载明：经本公司调查得知，在未经本公司同意的情况下，你自2012年8月起擅自以你个人名义或者以江腾武昌分公司名义将本公司位于武汉市武昌区武珞路200号一层的12间门面房屋对外招租，与相关人员签署《房屋租赁协议》并收取房屋租金，非法占用上述门面房至今。你的行为已经侵犯了本公司的合法权益，给本公司造成了巨大经济损失，其间，本公司多次跟你沟通收回门面事宜，但你并未理睬。为维护本公司合法权益，本公司现决定对被非法占用的门面房屋进行清理、腾退，现本公司再次告知你：你不得再以任何名义将上述门面房屋对外招租、收取租金。限你在5日内，将上述12间门面房屋腾退并归还本公司，并且将2012年8月至今的房屋租金交还于本公司。一审法院另查明，武铁公司提交房天下、大集商铺网、58同城等网络查询截图，用以证明案涉门面所在地相近地段2018年门面租金在118元/平方米/月至180元/平方米/月，据此主张面积94.83平方米的“同济堂”门面每月占用费标准为17069.4元，并向一审法院提出房地产租金水平评估申请书，申请对包含案涉门面562.28平方米在2012年8月1日至2019年7月31日之间的租金水平进行评估。考虑到杨来富与实际承租人约定的月租金数额标准，能够反映案涉门面在合同约定期限内的实际市场租赁价格，为减少诉累，对武铁公司上述评估租金水平的申请，一审法院未予准许。一审法院认为，武铁公司系案涉租赁门面的所有权人，武铁公司委托江腾武昌分公司处理案涉门面的租赁事宜。江腾武昌分公司与杨来富签订的《租赁合同》2012年7月31日到期。到期后，双方未就续租事宜签订书面租赁合同。杨来富关于武铁公司通知其补缴三年租金，而其以与江腾武昌分公司之间的续租合同总公司未盖章为由拒绝支付的抗辩意见说明：双方当事人就案涉房屋续租事宜并未达成一致合意。《租赁合同》2012年7月31日到期后，杨来富实际使用原承租房屋却未向武铁公司或江腾武昌分公司支付租金的事实说明双方间不存在事实上的租赁合同关系，杨来富对上述案涉房屋丧失了优先承租权，应当对武铁公司返还租赁房屋。杨来富在《租赁合同》2012年7月31日到期后，将案涉房屋转租给熊华清使用，是对武铁公司物权的侵犯，该侵权行为不受法律保护。在一审庭审中，武铁公司认可2018年同济堂已向江腾武昌分公司交付了一个月租金，同济堂的经营人员亦称已经向江腾武昌分公司支付租金，故可以认定同济堂经营人员与武铁公司及江腾武昌分公司直接建立租赁合同关系。杨来富2017年9月30日后已丧失对同济堂使用房屋的控制权，武铁公司要求杨来富腾退同济堂所使用的房屋的诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。《租赁合同》约定每年租金6万元，2012年8月1日前杨来富租赁武铁公司562.28平方米门面折合每平方米月租赁价格8.89元；2017年至2018年杨来富对外转租江腾武昌分公司562.28平方米门面折合每平方米月租赁价格92.71元。2012年至2018年每平方米月租金平均每年上涨13.97元。案涉房屋租赁面积94.83平方米。2012年8月1日至2017年9月30日期间杨来富占用武铁公司房屋应赔付武铁公司房屋占用费损失306625.23元（2012年8月1日至2013年7月31日：22.86元/平方米/月×94.83平方米×12个月=26013.77元；2013年8月1日至2014年7月31日：36.83元/平方米/月×94.83平方米×12个月=41911.07元；2014年8月1日至2015年7月31日：50.8元/平方米/月×94.83平方米×12个月=57808.37元；2015年8月1日至2016年7月31日：64.77元/平方米/月×94.83平方米×12个月=73705.67元；2016年8月1日至2017年7月31日：78.74元/平方米/月×94.83平方米×12个月=89602.97元；2017年8月1日至2017年9月30日：92.71元/平方米/月×94.83平方米×2个月=17583.38元）。由于2017年9月30日前商户同济堂经营的租金已经给付杨来富，熊华清无义务对杨来富欠付的2017年9月30日前案涉房屋占用使用费承担连带清偿责任。武铁公司自认收取同济堂2018年部分租金，且商户同济堂对杨来富的租赁合同2017年9月30日到期，故无权要求杨来富对其支付2017年9月30日后杨来富丧失对案涉房屋控制后的房屋占有使用费，2017年9月30日后商户同济堂的使用费武铁公司可直接向实际使用人收取。武铁公司要求熊华清腾退房屋，并对杨来富欠付的房屋使用费承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、杨来富于一审判决生效之日起十日内赔偿武汉武铁桥隧有限公司房屋占用费损失306625.23元；二、驳回武汉武铁桥隧有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费20265元，由武汉武铁桥隧有限公司负担15931元，杨来富负担4334元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：武铁公司向本院提交如下证据：证据一、案涉门面的照片（2020年1月17日拍摄）及录像一组。证据二、案涉门面的照片一组（2020年4月16日拍摄）。证据一和证据二拟共同证明自2018年9月始至2020年4月16日期间，熊华清持续强占案涉门面从事经营活动的事实，熊华清自2018年9月始，既未向杨来富交房屋占用费，也未向武铁公司交房屋占用费，更没有向武铁公司返还房屋。证据三、案涉门面的现状照片一组（2020年9月7日拍摄），拟证明熊华清持续强占案涉门面从事经营活动。经质证，江腾武昌分公司对于武铁公司提交证据的意见为：对三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，武铁公司提交的证据一至证据三均不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，杨来富与江腾武昌分公司的租赁合同到期后，杨来富实际使用原租赁房屋却未向武铁公司或江腾武昌分公司支付租金，双方不存在事实上的租赁合同关系，杨来富对案涉房屋丧失了优先承租权，应当返还房屋。杨来富在租赁合同到期后将案涉房屋转租给熊华清使用是对武铁公司物权的侵犯，该侵权行为不受法律保护。同济堂2018年虽然向武铁公司交付了一个月租金，但双方并未达成建立租赁合同关系的合意，一审法院认定同济堂经营人员与武铁公司及江腾武昌分公司直接建立租赁合同关系不当，本院予以纠正。杨来富负有向武铁公司腾退同济堂所使用房屋的义务，并应向武铁公司赔偿2012年8月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费。2012年8月1日至2016年9月29日期间杨来富占用武铁公司房屋应赔付房屋占用费损失为214372.71元（2012年8月1日至2013年7月31日：22.86元/平方米/月×94.83平方米×12个月=26013.77元；2013年8月1日至2014年7月31日：36.83元/平方米/月×94.83平方米×12个月=41911.07元；2014年8月1日至2015年7月31日：50.8元/平方米/月×94.83平方米×12个月=57808.37元；2015年8月1日至2016年7月31日：64.77元/平方米/月×94.83平方米×12个月=73705.67元；2016年8月1日至2016年9月29日：78.74元/平方米/月×94.83平方米×2个月=14933.83元）。2016年9月30日，杨来富将案涉房屋出租给熊华清经营同济堂，月租金10000元，租赁期限自2016年9月30日起至2017年9月30日，该价格能够反映案涉房屋该时间段内的实际市场价格。由于2017年9月30日至今的市场租赁价格，武铁公司并未举证证明有重大波动，故比照该市场价确认杨来富应对武铁公司给付2016年9月30日至实际腾退之日止房屋占用费损失以月租金10000元为计算标准符合客观事实。杨来富在租赁合同期限届满且没有继续支付租赁费的情况下，将承租房屋转租给熊华清使用无效，熊华清仍占有使用案涉房屋于法无据，应予以腾退，武铁公司要求熊华清腾退同济堂使用房屋的上诉请求，本院予以支持。因熊华清并非武铁公司的合同相对人，各方亦未约定熊华清应对杨来富的债务承担连带责任，武铁公司提交的证据亦不足以证明熊华清与杨来富构成对武铁公司的共同侵权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或者当事人约定”的规定，武铁公司关于熊华清与杨来富承担连带清偿责任的上诉请求既无合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，武铁公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初15494号民事判决；二、杨来富、熊华清于本判决生效之日起十日内将武汉市武昌区武珞路200号房产的第5栋第一层5号门面房屋（经营门户“同济堂”）返还给武汉武铁桥隧有限公司；三、杨来富于本判决生效之日起十日内赔偿武汉武铁桥隧有限公司2012年8月1日至2016年9月29日期间房屋占用费损失214372.71元；四、杨来富于本判决生效之日起十日内按照每月10000元标准赔偿占用武汉武铁桥隧有限公司94.83平方米门面房屋2016年9月30日至实际腾退之日止房屋占用费损失；五、驳回武汉武铁桥隧有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20265元，由武汉武铁桥隧有限公司负担12159元，杨来富负担8106元。二审案件受理费20265元，由武汉武铁桥隧有限公司负担12159元，杨来富负担8106元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇二〇年十月二十九日书记员 肖 华