辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10418号上诉人（原审原告）：沈阳市于洪区水调歌城小区E区第一届业主委员会，住所地沈阳市于洪区细河南路。负责人：王金萍，女，1955年12月17日出生，汉族，系该业主委员会主任，住址沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：陈钊，系辽宁名望律师事务所律师。委托诉讼代理人：田传辉，系辽宁六合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区吉力湖街78号1门。法定代表人：张妍，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘邦德，系辽宁百联律师事务所律师。上诉人沈阳市于洪区水调歌城小区E区第一届业主委员会与被上诉人沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司服务合同之诉一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初5957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市于洪区水调歌城小区E区第一届业主委员会上诉请求：一、判决撤销（2020）辽0114民初5957号民事判决书；二、改判被上诉人排除妨害，依法从沈阳市于洪区水调歌城小区E区撤离，向上诉人移交全部业主资料（包括全部业主档案及预收物业费），以及小区全部设施设备和园区资料。或将本案发回重审；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：2019年4月，本案上诉人依法召开业主大会，通过了“招标选聘物业服务企业及选聘方案”的业主大会决议，据此决议上诉人与天阳物业服务公司签定了物业服务合同并生效。被上诉人是该小区前期服务企业，应当依《国务院物业管理条例》第二十六条及被上诉人自己拟订并分发给业主的《前期物业服务协议》“本协议至业委会与其选定的物业企业签订合同生效时终止”。被上诉人应当在《协议》附条件条款成就时立即撤离园区并办理移交手续。但是被上诉人却以种种理由不撤离园区。经城东湖街道办事处、行政执法部门多次调解、限期整改均拒不撤离。原审法院在继续审理本案过程中，坚持让上诉人将业主大会选票向被上诉人举证并当庭质证。由于该选票是涉案园区业主对选聘新物业企业的表决，而该表决通过的后果是被上诉人撤离园区。上诉人及保存表决票的上诉人所在社区居委会、街道办事处均明确表示如果票面内容被被上诉人知晓，必然产生对投同意票业主的不利后果，影响社会稳定。因此坚持必须在业主授权委托的情况下可以向法庭提交，但是不能让被上诉人知晓的意见。被上诉人不是业主大会组织内部成员，无权过问业主大会决议产生的过程。业主大会召开的业主投票方式也具有一定的隐密性。如果把这些票入卷，被上诉人必然可以查阅复制，这将造成投票业主的恐慌。社区居委会是宪法承认的两个群众自治组织之一，有《城市居民委员会组织法》规范其行为。《物权法》也赋予了这个组织在物业管理活动中的监督指导职能。在这次以招投标方式选聘物业的“业主大会决议”形成过程中，社区居委会对表决票进行了验票，随后封存保管，同时出具了“沈阳市于洪区水调歌城E区公开选聘物业服务企业的情况说明”。根据《物业管理条例》确认了业主大会决议有效。但是一审法院却认为居委会没有参与“走票”全部过程，没有证据证明业主签名是每位业主的本人签字。在这次继续审理过程中，社区居委会于2020年4月3日出具“证明”证明表决票在社区居委会保存；2020年5月25日居委会又向法庭出具“说明”，表明不能提供表决票的理由。2020年6月22日，上诉人及居委会人员在法庭要求下共同将票全部送到法院交法官核实，并留下照片为证，也将此照片通过主审法官助理微信发给法庭。上诉人认为本案庭审过程中，上诉人始终坚持本案是排除妨害之诉，适用法律是《国务院物业管理条例》第二十六条规定。但是本次判决只字不提，却始终纠结业主投票签字的真伪。在本案审理期间，上诉人的业主大会决议、上诉人与天阳物业公司签定的“物业服务合同”均超过了撤销权的除斥期间，是生效的两个文件。本案就是上诉人在依法行使执行业主大会决议的职责。在请求法院对被上诉人排除妨碍作出裁决。依据《国务院物业管理条例》第二十六条规定，业委会与新的物业服务企业签定服务合同并生效，前期物业服务合同终止。条例还规定，选聘物业服务企业应经过专有部分占建筑总面积过半数业主同意。一审法院的继续审理时依被上诉人提出参与投票的基数是2356户还是2244户问题，认定上诉人提供证据不足以证明业主大会表决内容已经专有部分占建筑总面积过半数同意或共同决定做出驳回上诉人诉讼请求的判决。然而，根据“业主大会决议”及“社区居委会对业主大会的说明”中列明的计票结果，这两个基数均不影响同意票1392张过半数。沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司辩称，同意维持原判。沈阳市于洪区水调歌城小区E区第一届业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告永盛物业退出办公区域；2、停止对E区小区进行服务，并向原告移交办公设施和办公用品及相关资料、物品；3、要求被告移交与物业相关材料。事实和理由：原告于2017年9月8日依法成立并备案。2019年4月18日通过《沈阳市于洪区水调歌城小区E区首届业主委员会第一次业主大会会议决议》审议结果：业主大会做出授权管辖园区在业主委员会对水调歌城小区E区通过招标进行选聘物业服务企业。2019年6月12日，原告通过合法的招标程序，经评审委员会综合评审推荐后确定辽宁天阳物业有限公司为水调歌城小区E区项目的物业服务的中标人。由沈阳市于洪区房产局签发于中标（2019）第17号《中标备案回执》。2019年6月18日，原告与辽宁天阳物业有限公司签订了《水调歌城E区物业服务委托合同》，该合同约定：委托管理期限为五年，自2019年6月20日起至2024年6月19日止，约定的服务项目及收费标准为：本项目建筑面积为240000平方米，高层住宅：1.30元/平方米/月（包含电梯服务费），其中10、17、18、19号楼1.00元/平方米/月（电梯服务费每人每月12元）；多层住宅：1.00元/平方米/月；机动车库：0.5元/平方米/月；商业用房：0.65元/平方米/月（高层）；0.5元/平方米/月（多层）；地上停车管理费100元/车/月；地下停车管理费80元/车/月。此合同双方签字并加盖了公章。合同签订后，天阳物业按《中标通知书》、《水调歌城E区物业服务委托合同》的约定开始组织人员进入水调歌城小区E区开展相关的物业服务时，因被告永盛物业不退出水调歌城小区E区，致使原告无法向天阳物业移交相关的物业用房及办公场所、办公设施和办公用品、相关资料和物品等。因被告不予以退园及项目交接致使天阳物业不能进入水调歌城小区E区依法履行服务约定和职责，给水调歌城小区E区造成很大的经济损失和社会影响。国务院《物业管理条例》第三十六条，物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。第三十八条的规定：“物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作”。《辽宁省物业管理条例》第五十四条第二款：“在物业服务合同解除或者终止前，原物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。在物业服务合同解除或者终止时，拒不撤离物业管理区域的，现物业行政主管部门应当责令其限期撤离，逾期不撤离的，将其行为记入诚信档案。违反治安管理法律、法规的，由公安机关依法给予治安处罚。业主委员会或者业主可以依法申请仲裁或者提起诉讼”。由于被告至今未移交水调歌城E区管理权、经营权及办公场所、物业管理用房及相关设施，未交付相关资料和物品，致使原告无法履行与天阳物业签订的《水调歌城E区物业服务委托合同》约定事项。天阳物业的物业管理工作无法正常开展，经济上遭受很大的损失。被告永盛物业阻挠天阳物业进入水调歌城E区行使管理权、经营权，煽动不明真相的业主诋毁原告声誉，不依法撤出水调歌城E区，造成原告损失应予以赔偿。综上，因被告永盛物业阻挠原告正常工作，拒不腾退园区，拒不移交水调歌城E区管理权、经营权及相关物品和办公场所等，故请求法院依法判令被告永盛物业退出所侵占的水调歌城E区园区，并向原告移交管理权、经营权；本案所产生的一切诉讼费用，均由被告承担。原审查明：水调歌城物业公司系为沈阳市于洪区水调歌城小区E区提供前期物业服务的物业公司，并与沈阳永盛房屋开发有限公司签有《物业服务合同》。2019年3月3日，水调歌城E区业委会作出《关于水调歌城E区选聘物业服务企业业主大会会议的通知》，通知称经业主委员会研究决定，召开业主大会会议，会议议题：1、表决是否公开招标选聘物业服务企业；2、表决《物业服务企业选聘方案》；会议形式：走票征求意见形式；会议时间：2019年3月18日。业委会将上述通知及附件：《物业服务企业选聘方案》在小区园区内进行了张贴。2019年4月18日，原告水调歌城E区业委会作出《第一次业主大会会议决议》、沈阳市于洪区城东湖街道水调歌城社区委员会作出《公开选聘物业服务企业的情况说明》，上述决议及情况说明内容为：2019年3月18日至4月14日，原告水调歌城E区业委会以“书面征求意见”的方式召开第一次业主大会，通过公开招投标方式选聘物业服务企业和《选聘方案》的确定等事宜征询业主意见。经统计应参加本次调查的2244户，总建筑面积24万平方米，本次大会实际发出表决票2244张，同意通过票1392张，占总户数的62%，其业主专有部分面积总和128601.55平方米，占总面积54%，不同意业主票数6张，不同意业主面积614.6平方米，弃权业主票数846张，弃权业主面积110783.85平方米，故已有双二分之一以上的业主同意本次会议决议。水调歌城E区业委会作出的第一次业主大会会议决议在小区园区进行了张贴。2019年4月20日，原告水调歌城E区业委会与沈阳多力招投标服务有限公司签订《招标代理委托合同书》，通过招标方式选聘了辽宁天阳物业有限公司，2019年6月18日，原告与辽宁天阳物业有限公司签订《水调歌城E区物业服务委托合同》。还查明，2017年5月23日水调歌城小区E区业主大会筹备组将小区业主委员会委员候选人名单进行公示，2017年9月8日，经沈阳市于洪区城东湖街道办事处审查，给予第一届业主委员会备案，任期为2017年9月8日至2022年9月7日。业委会成员为主任王金萍等11人。另查明，水调歌城小区E区部分业主提交请愿书，不同意业委会选聘新物业公司进驻园区。2019年7月24日，城东湖街道办事处就园区部分业主反映的1、近期召开业主大会；2、天阳物业马上撤出园区外围，不要堵在小区门口问题作出处理意见：1、水调歌城E区业主应按规定召开临时业主大会，确定临时大会议题，经公示期满后可召开业主大会。2、对辽宁天阳物业有限公司我街道无权另其撤出园区外围。再查明，2019年7月23日，原告起诉被告主张涉案权利，于洪法院于2019年12月11日作出（2019）辽0114民初14934号民事裁定书，裁定驳回原告起诉。原告上诉后沈阳市中级人民法院于2020年4月23日作出（2020）辽01民终4671号民事裁定书，认为本案应该实体审理，指令于洪法院审理。在（2019）辽0114民初14934号案件中，原告自认水调歌城小区E区住宅户数2356户，建筑面积24万平方米。2020年5月25日水调歌城社区居民委员会向本院出具说明一份，载明：这次表决是在我社区接受城东湖街道办事处授权，对水调歌城E区业主大会依法进行指导监督下验票的。随即，全部表决票封存在我社区居委会。原审认为，根据《物业管理条例》第六条、第八条、第十一条、第十二条的相关规定，有关物业管理及涉及共同管理权利的重大事项由园区全体业主共同决定；物业管理区域内全体业主组成业主大会；业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；业主大会或业主委员会对全体业主负责。水调歌城E区业委会通过书面征求意见的形式召开全体业主大会，这种形式要求业委会组织召开业主大会程序需精细化、具象化，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名，从而达到全体业主对召开业主大会知情、对大会议题及相关程序知情的效果。现原告在本次庭审中认可水调歌城小区E区全体业主共计2244户，且全部业主接受书面征求意见，但在（2019）辽0114民初14934号案件庭审中原告则认可小区全体业主为2356户。另，本院经电话询问现水调歌城社区居民委员会书记李月洁（手机号码：138××××7730），其社区留存的票面实际数量应不足2000张，故原告未能提供权威、有效的证据证明水调歌城小区E区全体业主的准确户数、亦未提供证据证明投票业主的专有部门面积情况；另外，根据法律规定，召开业主大会系必须程序，现小区采取“走票”方式召开大会，应向本院提供征求业主意见及投票的“票面”，但原告并未提供更未经被告质证，故现有情况下，不能证明业主大会的会议议题及内容，无法确定业主签名情况及表决情况，从而不能够证明业主大会表决内容已经专有部分占建筑物总面积过半数业主同意或共同决定；再有，水调歌城社区居民委员会向本院出具的说明仅证明社区监督了水调歌城E区业主委员会“走票”票面的验票工作，并未参与“走票”的全部过程，并无证据显示社区或街道确定“票面”签名系每位业主本人签字，确为业主真实意思表示。故，业委会应代表业主的意志，原告水调歌城E区业委会提供的证据尚不足以证明业主大会表决内容已经专有部分占建筑物总面积过半数业主同意或共同决定，故原告的上述主张，无法支持。综上所述，依照《物业管理条例》第六条、第八条、第十一条、第十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告沈阳市于洪区水调歌城小区E区第一届业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告沈阳市于洪区水调歌城小区E区第一届业主委员会负担。二审中，上诉人提供新证据如下：第一组证据：于洪区房产局出具的《责令整改通知单》一份、于洪区综合执法局出具的《行政执法责令改正通知书》一份、社区居委会向于洪法院出具说明一份、街道办出具的《情况说明》一份；证明：一、2019年7月5日，于洪区房产局（小区办）作为物业行政主管部门，就被上诉人在前期物业合同终止条件成就后，继续强占案涉园区的违法行为作出责令整改通知，要求其7日内做好交接工作后立即撤离。同时，在通知中调查认定了上诉人已通过公开招投标方式选聘了天阳物业服务园区，并签订有物业服务合同的事实。二、2019年8月1日，于洪区综合执法局针对被上诉人未在规定时间内移交有关资料等行为，违反了沈阳市物业管理条例有关规定，责令其立即停止违法行为并限期改正。在水调歌城社区居委会在向于洪法院提交的说明中，进一步证实了上述行政机关先后针对被上诉人拒不退场的违法行为，先后作出的责令限期撤离和移交资料通知，均已向被上诉人送达。能够充分证明被上诉人在物业服务关系终止后继续强占园区而拒不撤场是违法的。四、2020年6月22日，街道办出具的情况说明进一步证实了被上诉人在上诉人多次要求撤离园区、履行移交资料义务后却继续实施侵权行为。经多个行政部门协调后拒不交接和退出园区服务的事实。上述四份证据均是由具有社会管理职能的行政机关或组织依法查实后出具的，各行政部门均认可上诉人的合法身份和主张事项，应当作为上诉人主张成立的定案依据。第二组证据：现场照片14张，证明：2020年6月22日，上诉人在一审法院的要求下，通过向水调歌城社区居委会提出申请，由该社区书记李月洁持全部业主大会表决票到于洪法院接受主审法官（助理）核实查验的过程。因该表决票并非上诉人持有，且社区及街道办为保障投票业主的个人权益，无法向被上诉人进行出示，但为配合法院的审判工作而提供原始票面接受调查。并声明参加投票的业主个人可随时查阅核对，另案中巨杰因诉讼需要就取得了个人票面。上诉人在一审中提供的业主大会决议均是按照社区验票和监督后作出的，依据及程序均合法有效。第三组证据：（2020）辽0114民初2025号民事判决书一份。证明：曾在业委会走票期间投赞成票的小区业主巨杰，在法定的撤销权期限内起诉上诉人要求撤销业主大会选聘新物业公司的决议，于洪法院予以受理并在诉讼期间通过社区查验了其选票为本人真实意思表示。能够证明参加投票的业主对业主大会决议事项享有诉权，有权以自己的名义查验表决票。而被上诉人作为与投票业主有直接利益冲突的物业企业，根本无权质疑业主在业主大会中的决议事项。此外，从判决书的诉讼代理人信息看，与本案一审被上诉人代理人相同，且在同一时期代理应诉和起诉，不排除被上诉人为了拖延撤场而主导恶意诉讼。另提交：沈阳市大东区人民法院（2020）辽0104民初1116号民事判决书及沈阳市中级人民法院（2020）辽01民终8896号民事判决书，被上诉人对前述证据证明的问题均有异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中案涉园区采取书面征求意见方式召开业主大会，选聘物业服务企业符合法律规定。案涉园区业主大会决议也已经过于洪区城东湖街道水调歌城社区委员会的监督。而无论投票基数为2356户还是2244户，均不影响业主大会表决内容已经专有部分占建筑总面积过半数同意的事实。本案中无充分证据证明该业主大会决议存在无效或可撤销情形，应当认可其效力。故根据该业主大会决议，水调歌城物业应撤出园区。综上，上诉人的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初5957号民事判决；二、沈阳永盛水调歌城物业管理有限公司于本判决生效后十五日内撤离沈阳市于洪区水调歌城小区E区，向沈阳市于洪区水调歌城小区E区第一届业主委员会移交全部业主资料（包括全部业主档案及预收物业费），以及小区全部设施设备和园区资料；三、驳回沈阳市于洪区水调歌城小区E区第一届业主委员会其它诉讼请求。二审案件受理费100元，由上诉人沈阳市于洪区水调歌城小区E区第一届业主委员会承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年十月十四日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；