舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初2199号 原告（反诉被告）：舟山市普陀区朱家尖养殖公司，住所地舟山市普陀区朱家尖街道大洞岙。 法定代表人：郑志光，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：俞宏波，浙江星舟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄海伦，男，1969年11月10日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：陈勇，北京冠领律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：应王雷，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 原告舟山市普陀区朱家尖养殖公司（以下简称养殖公司）诉被告黄海伦租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理，黄海伦在法定期限内提出对养殖公司的反诉，本院于2019年11月15日受理反诉后依法合并审理。本案依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理，养殖公司的委托诉讼代理人俞宏波，黄海伦的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。2019年12月30日至2020年9月28日为鉴定期间。本案现已审理终结。 一、本诉部分 原告养殖公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2005年9月1日签订的《蟹池租赁合同》于2019年9月24日解除；2.判令被告将承租的蟹池场地腾退给原告。事实与理由：2005年9月1日，原、被告签订《蟹池租赁合同》，约定原告将坐落于朱家尖西岙连心畈内的部分场地租赁给被告用于养殖，约定养殖期限为三年，从2005年9月1日起至2008年8月31日止，合同同时对租金金额、支付期限及其他权利义务进行了明确约定，其中合同第七条明确约定，乙方承租期间，若国家和集体统一规划建设所需，需要收回该畈土地时，则乙方应无条件服从，并对承租户所投入的沙池设施由专业评估机构评估，按当时评估价甲方一次性补偿给乙方。合同期限届满后，双方承租关系一直继续，采取了不定期租赁的做法。2018年9月及2019年7月，案涉场地因规划需要收回，朱家尖街道办事处以及原告先后发布通告，对广大养殖户进行告知，并于2019年8月开始启动解约及场地收回程序，至2019年9月10日止，除被告等几户外，其他养殖户均与原告签约并领取了补偿款。被告因财产补偿要求过高一直未果，之后原告发解除函给被告，但被告在收到函件后仍未按协议约定履行腾退义务，严重影响规划项目实施，导致集体利益受损，故原告诉至法院。 被告黄海伦答辩称，养殖公司不具有合同解除权，蟹池租赁合同约定因国家或集体规划建设所需要收回案涉场地的，需由专业评估机构对黄海伦的投入进行评估，养殖公司按评估价一次性补偿给黄海伦，补偿后双方合同终止，双方约定的是合同终止条件，并非合同解除条件，现合同终止条件尚未成就，双方之间的租赁合同仍在履行中。合同期限届满后，双方成立不定期租赁关系，根据双方的交易习惯为租金先租后付，黄海伦已支付上一年度租金，本年度的租金支付时间未到，双方还在租赁期限内，养殖公司不可随意解除合同。黄海伦向国土资源局普陀山分局申请政府信息公开，得知案涉场地有一半不在规划范围内，不在范围内的场地可以继续履行合同。综上，养殖公司发函给黄海伦不产生合同解除效力，双方之间的租赁合同尚未解除，请求法院驳回养殖公司的诉讼请求。 二、反诉部分 反诉原告黄海伦向本院提出诉讼请求：1.确认养殖公司签署日期为2019年9月24日的《合同解除通知书》无效；2.判令养殖公司继续履行合同；3.判令养殖公司赔偿因违约断电给黄海伦造成的损失199万元；4.判令养殖公司赔偿因违约停供海水给黄海伦造成的损失200万元；5.如《蟹池租赁合同》不能继续履行，判令养殖公司支付给黄海伦补偿款21472021.33元；6.反诉诉讼费由养殖公司承担。经本院释明，黄海伦撤回第1、2项诉讼请求，明确第5项诉请为要求养殖公司支付黄海伦补偿款21472021.33元。事实与理由：反诉原告黄海伦系朱家尖黄沙村渔民，1994年朱家尖镇人民政府以及反诉被告养殖公司就案涉土地招商渔业养殖，反诉原告开始在此投资生产设施并开始渔业养殖，双方就土地使用问题未签订书面协议，但朱家尖镇人民政府及反诉被告承诺案涉土地由反诉原告等渔民长期使用。至2005年，双方就案涉土地使用签订《蟹池租赁合同》，反诉原告使用案涉土地从事渔业养殖至今。根据合同约定以及上述事实，反诉被告养殖公司无权单方解除合同，《蟹池租赁合同》约定了合同终止的事由，未约定合同解除条件。合同第七条约定：乙方在承租期间，若国家和集体统一规划建设所需，需收回该畈土地时，则乙方应无条件服从，并对承租户所投入的沙池设施由专业评估机构进行评估，按当时评估价甲方一次性补偿给乙方，补偿后合同终止。上述约定的是合同终止情形，不是合同解除条件，且案涉土地不存在土地征收行为，合同终止事由未发生。即便存在合同终止事由，也应依法按市场价评估，反诉被告将评估价补偿给反诉原告后，合同权利义务才终止。因反诉被告单方解除合同的行为无效，故合同应继续履行，反诉被告擅自对蟹池断电、停供海水，导致反诉原告无法正常生产经营，造成巨大的经济损失。反诉原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 反诉被告养殖公司答辩称，黄海伦诉称朱家尖街道人民政府及养殖公司承诺案涉场地由承租渔民长期使用，该说法不符合客观事实，双方之间的租赁合同到期后未再重新签订书面合同，双方成立不定期租赁合同关系，养殖公司有权随时通知黄海伦解除合同。黄海伦诉称合同仅约定了终止条件，并非解除条件，该理解有误，实际上合同终止和合同解除在本案中含义一致，合同约定因国家和集体规划所需，乙方需无条件服从，现因案涉场地统一规划建设需收回，养殖公司享有合同解除权，其于2019年9月24日向黄海伦送达合同解除通知书，双方之间的租赁合同就此解除。关于不动产投入补偿款，黄海伦主张养殖公司需支付补偿款21472021.33元缺乏依据，养殖公司已委托舟山汇诚房地产估价咨询有限公司对黄海伦的不动产投入进行评估，评估价为600多万元，养殖公司愿意一次性支付，黄海伦对评估价有异议的，可由法院委托评估机构进行重新评估，而不影响合同解除的效力。关于经营损失，养殖公司于2019年7月底停水停电时黄海伦的租赁场地内确实进行了养殖，养殖公司愿意做适当补偿，对饲养有同类养殖物的其他承租户按9000元/亩补偿，但黄海伦未能提供证据证明其养殖物投入情况，养殖公司不清楚其养殖规模和养殖密度，补偿金额由法院酌定。但2019年9月24日双方的租赁合同解除后，黄海伦继续养殖属于其自行扩大损失，合同解除后黄海伦主张停水停电对其造成损失要求养殖公司赔偿缺乏依据。 本案本反诉一并举证质证。 养殖公司为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、水域滩涂养殖证一份，拟证明案涉场地的使用权人为养殖公司的事实。 二、蟹池租赁合同一份，拟证明双方约定因国家和集体统一规划建设所需，养殖公司需要收回案涉场地时，黄海伦应无条件服从的事实。 三、通告两份，拟证明养殖公司曾提前通知黄海伦要收回蟹池的事实。 四、合同解除通知书一份，拟证明养殖公司通知黄海伦解除合同的事实。 五、舟山市人民政府文件及规划图各一份，拟证明案涉场地已被规划用于项目建设的事实。 六、照片一张，拟证明黄海伦收到解除函的事实。 七、舟山汇诚房地产估价咨询有限公司出具的评估报告一份，拟证明养殖公司委托评估公司对黄海伦租赁场地的地上附着物及室内装修价值进行评估，评估价为6555484元的事实。 黄海伦为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、蟹池租赁合同一份，拟证明双方未约定合同解除条件，养殖公司无权单方解除合同的事实。 二、政府信息公开申请答复书（舟普陀山自然资源资规复2019年第1号）一份，拟证明案涉场地不存在政府征收行为，合同约定的终止条件未成就的事实。 三、政府信息公开申请答复书（舟普陀山自然资源资规复2019年第3号）一份，拟证明案涉场地大部分面积不在项目规划用地范围内，不在范围内的场地可以继续履行合同的事实。 四、支付租金的收款收据两张，拟证明根据双方的交易习惯，租金先租后付，黄海伦已支付上一年度租金，本年度的租金支付时间未到的事实。 五、北京中恒正源资产评估有限责任公司出具的评估报告一份、其他承租户的补偿明细表两份，拟证明其他养殖户的补偿款标准高于黄海伦，黄海伦委托北京中恒正源资产评估有限责任公司评估的补偿款为2147万余元的事实。 六、购买冰块、制冷设备的收款收据、结算单若干，拟证明因养殖公司擅自停水停电，造成黄海伦购买冰块及电缆电线等额外开支的事实。 七、光盘一张，拟证明养殖公司擅自停水停电导致黄海伦养殖的海产品大量死亡，造成巨大损失的事实。 审理中，黄海伦于2019年12月11日申请对案涉场地的地上附着物和室内装修价值予以司法评估，并申请要求由省内舟山市以外的鉴定机构进行评估，本院予以准许。本院委托宁波三港资产评估有限公司进行司法评估，该公司于2020年9月28日出具评估报告，载明黄海伦租赁场地的地上附着物及室内装修价值为9967908.39元。黄海伦于2019年12月11日申请对其经营损失进行司法鉴定，但其未能提交相关经营状况、财务凭证等鉴定材料，本院对其鉴定申请不予准许。 经质证，双方意见如下：黄海伦对养殖公司提交的证据一的真实性无异议；对证据二的真实性无异议，证明目的有异议，合同约定在养殖公司补偿后双方合同终止，未约定合同解除条件；对证据三中2019年7月的通告真实性无异议，对2018年9月的通告真实性有异议；对证据四、六的真实性无异议，证明目的有异议，养殖公司不具有单方解除权，其发函给黄海伦不产生合同解除效力；对证据五的真实性无异议，证明目的有异议，案涉场地有一半在项目规划内，另一半没有在规划内的仍可履行；对证据七的真实性、合法性、关联性均有异议。养殖公司对黄海伦提交的证据一、二、三的真实性无异议，证明目的有异议；对证据四的真实性无异议，关联性有异议，合同约定租金先付后租，到期后双方继续履行，权利义务仍按照原合同，但黄海伦一直迟延支付租金已构成违约；对证据五的真实性、合法性、关联性均有异议，黄海伦单方委托评估的报告不具有证明力，双方对补偿价有异议的，可由法院委托评估，其他承租户的补偿价与黄海伦无关；对证据六的真实性、关联性均有异议，收款收据并非正式发票，不具有证明力，且停水停电后黄海伦购买冰块、电缆等继续进行养殖属于扩大损失，应由其自行承担；对证据七的真实性无异议，证明目的有异议，养殖公司认可黄海伦的租赁场地确实进行了养殖，但该证据无法证明其养殖物投入情况。养殖公司、黄海伦对本院委托宁波三港资产评估有限公司评估所出具的评估报告均无异议。本院经审查后，对双方无异议的证据予以认定，有异议的证据结合全案情况予以综合评判。 经审理查明，位于朱家尖连心畈海塘的水域、滩涂系集体所有，养殖公司系该水域滩涂的养殖权人。2005年9月1日，养殖公司与黄海伦签订《蟹池租赁合同》，约定养殖公司将面积为68.1亩的蟹池出租给黄海伦用于养殖，租赁期限为2005年9月1日至2008年8月31日，租金为每年136200元，在每年的9月1日前付清；黄海伦承租蟹池后，对蟹池所需设施的投资由其自负；黄海伦在承租期间，若国家和集体统一规划建设所需，需要收回该畈土地时，则黄海伦应无条件服从，养殖公司对承租户所投入的沙池设施由专业评估机构进行评估，按评估价养殖公司一次性补偿给黄海伦，补偿后合同终止。合同到期后，黄海伦继续租赁使用案涉蟹池，租金先租后付，双方未再签订合同。2018年9月18日，朱家尖街道办事处发布通告，告知养殖户因项目规划需要，政府决定收回连心畈养殖地块。2019年7月19日，养殖公司发布公告，告知养殖户连心畈地块因航空小镇项目落户，不再出租该地块，水电供应将在7月底切断，禁止养殖户在通告发布后再进行养殖。2019年7月底，养殖公司对案涉场地停水停电。2019年8月，养殖公司委托舟山汇诚房地产估价咨询有限公司对70户养殖户投入的地上附着物及室内装修补偿价值进行评估，并与其中65户养殖户办妥了解约补偿手续。黄海伦承租范围的评估价为6555484元，黄海伦认为评估价过低，拒绝解约补偿方案，双方未能达成一致意见，黄海伦未腾退租赁场地并继续进行养殖。养殖公司遂于2019年9月24日向黄海伦送达合同解除通知书，告知其因项目规划建设需要，合同约定的单方解除条件成就，养殖公司决定解除双方签订的《蟹池租赁合同》，要求黄海伦在15日内滕退。黄海伦收到合同解除通知书后未予理睬，养殖公司遂诉至法院。审理中，黄海伦申请对租赁场地内的地上附着物及室内装修价值进行司法评估，并支付评估费40000元，宁波三港资产评估有限公司出具评估报告，评估范围内的地上附着物及室内装修价值为9967908.39元。 本院认为，本案本反诉的争议焦点为养殖公司行使合同解除权的条件是否具备，其向黄海伦送达解除函的行为能否发生合同解除的法律效果。根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中《蟹池租赁合同》于2008年8月31日到期，到期后双方未再签订书面合同，黄海伦继续使用租赁蟹池，养殖公司也未提异议，双方之间的租赁合同性质为不定期。虽根据不定期租赁合同的性质，养殖公司有权随时解除合同，但行使解除权的条件或所涉权利义务仍应遵循《蟹池租赁合同》的相关约定。该合同第七条约定：黄海伦在承租期间，若国家和集体统一规划建设所需，需要收回该畈土地时，则黄海伦应无条件服从，养殖公司对承租户所投入的沙池设施由专业评估机构进行评估，按评估价养殖公司一次性补偿给黄海伦，补偿后合同终止。黄海伦主张该条款约定的是合同终止条件，并非解除条件，养殖公司不具有合同解除权。本院认为，导致合同终止的情形中包含了合同解除，该条款实际上约定的就是养殖公司行使解除权的条件，本案中因统一规划建设需收回案涉场地，养殖公司于2019年7月发布通告进行告知，于2019年8月委托具有相关资质的评估机构对各养殖户的地上附着物及室内装修价值进行评估，并按评估价支付补偿款给各养殖户，养殖公司已经履行了合同约定的评估手续，也愿意以评估价一次性补偿给黄海伦，已满足了合同约定的行使解除权的条件，黄海伦拒绝受领补偿款并非养殖公司过错。如将该条款机械地理解为承租人在收到其认可的补偿款后养殖公司才有权解除合同，可能引发承租人为取得更多的补偿款而故意拖延恶意占用租赁场地的诚信风险，使养殖公司的合同解除权流于形式，难以行使，有违合同本义。黄海伦如对评估结果有异议，可在合理期限内提供证据或申请重新评估予以补充或更正，而不影响合同解除的法律效力，合同解除后对补偿金额再进行评估并调整，亦无损黄海伦的利益。综上，养殖公司行使合同解除权的条件已经具备，其于2019年9月24日向黄海伦送达合同解除通知书，双方之间的合同于通知到达时解除，故本院对养殖公司要求确认双方之间的《蟹池租赁合同》于2019年9月24日解除的诉讼请求予以支持。因合同已经解除，黄海伦无权再占用租赁场地，其应在合理期限内予以腾退。关于黄海伦主张的补偿金额，双方对本院委托的宁波三港资产评估有限公司出具的评估报告无异议，本院对此予以认定，故养殖公司应支付给黄海伦补偿款9967908.39元。关于黄海伦主张的经营损失，双方确认养殖公司于2019年7月底停水停电时黄海伦的租赁场地内养殖有水产品，虽此前养殖公司于2019年7月19日发布公告通知养殖户将停水停电，但当时合同尚未解除，且给予黄海伦处置养殖物的时间过短，故养殖公司应适当赔偿停水停电给黄海伦造成的经济损失。黄海伦主张的经济损失高达399万元，但其未能提供证据证明该损失，且2019年9月24日合同解除后其主张经营损失缺乏依据，本院考虑养殖公司停水停电对黄海伦养殖造成一定损失的事实，参照养殖公司对饲养同类养殖物的其他承租户补偿标准，按9000元/亩，养殖面积为68.1亩，酌定养殖公司赔偿给黄海伦经营损失612900元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、舟山市普陀区朱家尖养殖公司与黄海伦于2005年9月1日签订的《蟹池租赁合同》于2019年9月24日解除。 二、黄海伦应于本判决生效之日起十日内腾退承租的蟹池场地。 三、舟山市普陀区朱家尖养殖公司应于本判决生效之日起十日内支付给黄海伦地上附着物及室内装修价值补偿款9967908.39元以及经营损失612900元，合计10580808.39元。 四、驳回黄海伦的其他诉讼请求。 案件本诉受理费80元，由黄海伦负担；反诉案件受理费84555元，由舟山市普陀区朱家尖养殖公司负担35137元，由黄海伦负担49418元；鉴定费40000元，由舟山市普陀区朱家尖养殖公司、黄海伦各负担20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  陆海勇 审 判 员  黄诗乔 人民陪审员  梁海平 二〇二〇年十月二十九日 法官 助理  杨志同 书 记 员  方卓阳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。