广东省潮州市潮安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤5103执异46号 案外人：苏惜音，女，汉族，1975年11月26日出生，住广东省潮州市潮安区。 案外人：苏文鑫，男，汉族，1975年10月23日出生，住广东省潮州市潮安区。 上述二案外人委托诉讼代理人：宋迈生，广东小何律师事务所律师。 上述二案外人委托诉讼代理人：王珊珊，广东小何律师事务所律师。 申请执行人：苏钰波，男，1988年1月18日出生，汉族，住广东省××潮××区古巷镇枫洋二村长外埕片10号。 被执行人：苏开武，男，1981年10月14日出生，汉族，住广东省××市揭东区××大窖村××横××号。 在本院执行申请执行人苏钰波与被执行人苏开武民间借贷纠纷一案中，案外人苏惜音、苏文鑫于2020年10月9日对执行裁定查封潮州市枫春路枫荫亭嘉和名苑一期五幢1601号房（下称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人苏惜音、苏文鑫称，请求中止对案涉房产的执行。事实和理由：申请执行人苏钰波与被执行人苏开武民间借贷纠纷一案，（2018）粤5103民初1444号民事判决已发生法律效力，贵院在执行本案过程中，做出（2020）粤5103执582号执行裁定书及执行通知书，对案涉房产进行查封，并拟进行拍卖。案外人对此不服，理由如下：一、案外人是案涉房产的所有权人及实际使用人，并已支付了部分购房款。案外人与被执行人于2018年1月12日签订房产转让协议，双方商定该房产的转让价格为131万元（转让款为三期支付：第一期于签订合同之时支付25万元，第二期于2018年3月10日支付10万元，第三期购房款定于双方到房产登记管理部门正式办理变更登记手续之时付清尾款96万元）。协议签订后，异议人按约定支付了部分购房款48万元，该房屋的物业管理费、电梯使用费、卫生费、水电费均由案外人交纳。这一事实已为潮州市中级人民法院已生效的（2020）粤51民终193号民事判决书所确认，案外人与被执行人签订的书面买卖合同合法有效，且案外人已按约定支付了部分价款，目前已合法占用该房屋。二、案外人与被执行人未能办理过户非因案外人的原因。涉案房产直至（2020）粤51民终193号民事判决生效，尚未能办理房产权属登记手续，是被执行人怠于履行合同义务，未能积极办理房产权属登记手续引起。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现案外人已对房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，足以排除强制执行。综上所述，（2020）粤5103执582号执行裁定书及执行通知书损害了异议人的合法权益，为保护自己的合法权益，特根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向贵院提出上述异议，恳请法院中止对房产的执行。 本院查明，苏钰波与苏开武民间借贷纠纷执行一案【案号（2020）粤5103执582号】，该案在执行过程中，因被执行人没有履行生效法律文书确定的义务，本院于2020年9月2日作出（2020）粤5103执582号之一执行裁定书，裁定查封案涉房产，并实施了轮候查封。案外人获悉后，于2020年10月9日向本院提出书面异议。 另查明，案涉房产系刘玉英、苏开武于2015年11月19日向潮州市嘉泰投资有限公司购买的，并签订了编号为2015111951462768的商品房买卖合同（预售），首付款233320.70元，余款520000元向中国建设银行股份有限公司潮州市分行办理了编号为440101736-2012-20161224263的个人住房（商业用房）借款合同，约定担保方式为以案涉房产进行抵押加上潮州市嘉泰投资有限公司阶段性保证。因刘玉英、苏开武未按约定归还中国建设银行股份有限公司潮州市分行的按揭贷款，中国建设银行股份有限公司潮州市分行向潮州市湘桥区人民法院起诉，潮州市湘桥区人民法院于2019年7月16日作出（2018）粤5102民初1562号民事判决书，判决解除借款合同，刘玉英付还中国建设银行股份有限公司潮州市分行借款本金460379.34元和利息，潮州市嘉泰投资有限公司承担连带清偿责任。案件在执行过程中，潮州市嘉泰投资有限公司以其财产替刘玉英清偿了银行贷款本息，履行阶段性保证担保责任。 2018年1月12日，案外人与苏开武、刘玉英签订房产转让协议书，约定苏开武、刘玉英自愿将案涉房产转让给案外人；房产转让价格为1310000元，转让款分三期支付，第一期案外人应在签订合同时支付苏开武、刘玉英250000元，第二期案外人应在2018年3月10日支付苏开武、刘玉英100000元，案外人依约支付后，苏开武、刘玉英应结清房产水、电等费用并交付所转让房产给案外人开始接管使用，同时移交相关缴费卡证，第三期双方到房产登记管理部门正式办理房产变更登记手续时，案外人应向苏开武、刘玉英付清余款960000元；签订合同后，关于所转让房产尚未付清的银行按揭贷款由苏开武、刘玉英自行负责结清，并办理房产原始登记手续等内容。协议签订后，案外人向苏开武支付房款480000元。 案涉房产于2016年4月28日由潮州市嘉泰投资有限公司作为权属人向潮州市房地产管理局办理了初始登记，取得了《潮州市商品房屋产权权属证明书》，并已交付给刘玉英、苏开武占有使用。 另，根据潮州市房地产交易所提供的材料显示，案涉房产已于2018年4月13日被潮州市湘桥区人民法院（2018）粤5102民初346号民事裁定查封，查封期限三年。 本院认为，案涉房产系由苏开武同刘玉英向潮州市嘉泰投资有限公司购买，由潮州市嘉泰投资有限公司办理了房屋权属初始登记的房屋，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”和第十八条“预查封的效力等同于正式查封。……”规定，本院对案涉房产可以进行查封。因苏开武没有履行还款义务，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。……”的规定，裁定查封其与他人共有的不动产并无不当。现有证据无法证实案外人在法院查封之前已占有使用案涉房产，案外人依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定请求排除法院的执行依据不足，况且案涉房产已被其他法院查封，本院裁定查封属于轮候查封状态，因此，案外人请求中止对案涉房产的执行依法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回苏惜音、苏文鑫的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  冯道坤 人民陪审员  辜国雄 人民陪审员  潘桂鹏 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  陈 婷