浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初11104号原告：余斌，男，1983年1月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告：张维，女，1982年8月3日出生，汉族，住绍兴市越城区。上述两原告共同委托诉讼代理人：茹立峰、谭志江，浙江大公律师事务所律师。被告：绍兴箱包厂，住所地绍兴市越城区东浦街道锡麟路。法定代表人：陆国洪。委托诉讼代理人：何建航，浙江鉴湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：金伟根，男，系公司员工。原告余斌、张维与被告绍兴箱包厂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理。依法适用普通程序，于2020年3月19日、2020年9月9日两次公开开庭进行审理。两原告共同委托诉讼代理人茹立峰到庭参加第一次庭审，两原告共同委托诉讼代理人谭志江到庭参加第二次庭审，原告余斌，被告绍兴箱包厂的委托诉讼代理人何建航、金伟根两次均到庭参加诉讼。本案中止时间为2020年2月3日至2020年3月18日及2020年4月20日至2020年8月31日。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两原告与被告于2016年12月18日签订的《房产与相应土地转让协议》解除。二、被告向两原告返还购房款538万元、赔偿违约金160万元、利息损失71.016万元（538万元＊6.6%＊2年），三项合计人民币769.016万元。三、本案诉讼费用、财产保全费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第二项为被告向两原告返还购房款及利息593万元（其中购房款583万元、利息10万元），赔偿违约金160万元、利息损失78.276万元（593万元×6.6%×2年），三项合计人民币831.276万元。同时明确利息计算时间为2018年1月1日至2019年12月31日。事实与理由：2016年12月18日，两原告与被告签订房产及相应土地使用权转让协议一份，约定被告自愿将坐落于东浦镇锡麟路3层建筑面积2462.32平方米房屋（房产证：绍房权证镜字第2××2号）及国有土地使用权2111.5平方米转让给两原告，相应土地面积记载于绍市国用第6857号土地使用权证，约定的转让价款为人民币600万元。合同签订后，两原告累计支付转让款538万元,但被告并未在2017年12月31日前办好转让标的物房产证和国有土地使用权的分割和过户手续。2018年10月23日两原告因案涉房产买卖合同一案将被告起诉至绍兴市越城区人民法院，经审理后作出（2018）浙0602民初11200号民事判决，确认两原告与被告于2016年12月18日签订的《房产与相应土地转让协议》有效。2019年7月25日，原告发现被告擅自将案涉房产及土地变更至自己名下，并将其抵押给嘉兴银行绍兴分行，侵害了原告的合法权利。根据《转让协议》第六条约定，如有一方中途违约，应赔付另一方160万元。如甲方违约，甲方还应退还已付房款，并支付6.6%的年息给乙方。由于被告的违约行为，导致原告的合同目的不能实现，故被告应当依法承担违约责任。为维护原告合法权利，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特起诉，请求依法公正裁断。被告绍兴箱包厂答辩称，一、原告所述双方案涉房屋买卖关系有违客观事实。原、被告系亲戚关系，2015年1月18日，被告与原告余斌及其父亲余浩荣签订《房产及相应土地转让协议》一份，约定转让被告名下讼争房产2462.32平方及相应土地使用权，转让价格为1200万元人民币，支付方式为2017年1月16日支付120万元，2017年1月28日前支付80万元，2017年4月30日前支付218万元，其余款项以向被告借款方式分十年支付，也可提前还款，并自2017年2月1日起按月利0.55%计支利息，每年12月31日前付清。原告应在2017年12月31日前办好转让标的物的分割手续。同时，自2017年1月1日起所有转让标的物的租金归受让方所有。后因余浩荣家庭内部股份变化及办理过户手续需要，原、被告又签订了2016年12月18日的《房产及相应土地转让协议》，同时余浩荣及两原告共同向被告出具情况说明，明确原2015年1月18日签订合同继续有效，之后被告又配合原告提起确认之诉，法院作出（2018）浙0602民初11200号民事判决书，确认2016年12月18日的房产及相应土地转让协议》有效，用于向不动产登记部门办理转让变更登记手续。故原告主张的2016年12月18日《房产及相应土地转让协议》及（2018）浙0602民初11200号民事判决书中确认的事实，均系双方为办理转让变更登记需要所实施，双方实际履行的是2015年1月18日签订的房产及相应土地转让协议。二、2015年1月18日《房产及相应土地转让协议》签订之后，双方均一直努力办理转让手续，但在向不动产登记部门申请办理分割手续时，被告知被告名下现有房产、土地不具备分割条件，无法办理分割手续。但原告也未按协议要求按期支付转让款及利息。同时，由于在两证合一之前，被告其他房产、土地使用权上存在贷款抵押登记，两证合一后新证上继续存在抵押登记事实，但贷款金额并未增加，并不影响原告的权利实现。这里要说明的是房产证是没有抵押的，但土地一直都是有抵押的。且自2017年1月1日起，原告已按协议约定实际接受转让标的物并收益。三、鉴于本案中所签协议无法继续履行的原因，是转让标的依据国家法律政策规定不能分割所致，双方在签订协议时对国家法律政策的理解和协议能否依法履行确实存在重大误解，相关协议应当依法撤销。为此被告曾多次与原告沟通协商，希望双方妥善解决争议，各自返还所取得的利益，原告未能接受，导致诉讼。综上，被告认为本案双方在签订2015年1月18日《房产及相应土地转让协议》及其他相关协议时，存在重大误解均应依法撤销，并按合同法相关规定处理双方争议事项，请求依法审查。原告基于解除要求返还购房款和赔偿利息损失，相应产生的租赁损失原告也应当返还给被告，如果法庭认为必须以诉请或反诉提出的话，被告将另行起诉。经审理查明，2016年12月18日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《房产及相应土地转让协议》1份，约定甲方将坐落于东浦镇锡麟路上西侧的绍房权证镜字第2×**房产及相对应的国有土地2111.5平方米约3.17亩（土地证编号为：绍市国用2009第6857号），房屋总层数3层，总建筑面积2462.32平方米（附记：1幢面积：798平方米，2幢面积：25.84平方米，3幢面积：660.48平方米，8幢面积：978平方米，具体见相对应的房地产平面图）转让给两原告。转让价格为人民币600万元，乙方应支付的转让款分五次付给甲方，第一次为2017年1月16日支付120万元，第二次为在2017年1月28日前支付80万元，第三次在2017年4月30日前支付218万元，第四次在2017年12月31日前支付100万元，第五次在所涉转让标的物过户后再支付82万元。乙方支付的转让款到时以现金的方式或汇入甲方指定的账号。合同在甲方收到乙方第一笔款项时生效，甲方每收到乙方汇款，都应出具相应的收据给乙方，在乙方汇完转让标的物所有转让款后，应出具相应的收据给乙方。本协议签订并甲方收到乙方第一笔转让款120万元后，甲方需在2017年12月31日前办好转让标的物房产权证和国有土地（土地证编号为：绍市国用2009第6857号，宗地编号：×××00）的分割手续，即转让物的标的相应的单独土地使用权证和房产权证，并过户。鉴于转让物有出租情况，甲乙双方一致确认，本协议生效后，甲方出租转让标的物与第三人所签订的租赁合同项下的权利和义务，一概由乙方承担。从2017年1月1日开始所有转让标的物的租金归乙方所有，已经签订但没有到期的出租店面，甲方所收的租金按比例给乙方，所租店面相应的押金甲方也应全部给乙方。以上协议互相遵守，如有一方中途违约，应赔付另一方160万元。如甲方违约，甲方还应履行立即退还乙方已支付给甲方的所有款项，并支付6.6%的年息给乙方。双方还约定了其他合同内容。2018年10月23日，两原告以房屋买卖合同纠纷为由起诉被告，要求确认两原告与被告2016年12月18日签订的房产及相应土地转让协议有效。本院于2018年11月19日作出（2018）浙0602民初11200号民事判决书，确认两原告与被告2016年12月18日签订的《房产及相应土地转让协议》有效，同时认定两原告已支付转让款538万元。另，原告2017年12月27日支付45万元，被告出具收据显示为“2017年2月1日至2017年12月31日全年利息”，2018年4月28日，原告方转账10万元注明交易用途为“18年利息”。同时查明，2015年1月18日，原告余斌、案外人余浩荣（乙方）与被告绍兴箱包厂（甲方）签订《房产及相应土地转让协议》2份，就涉案房屋买卖达成约定，转让价格分别为418万元与1200万元，均约定乙方应支付的转让款分三次付给甲方，第一次为2017年1月16日支付120万元，第二次为在2017年1月28日前支付80万元，第三次在2017年4月30日前支付218万元。其中转让款为1200万元的转让协议还载明在前三次付款后，其余的款向陆国洪以借款的方式预计分拾年还清，也可以提前还款，所剩借款相应利息以月息0.55%进行支付，利息一次定价，中途不得调整。从2017年2月1日起开始计算，利息每年在12月31日前一次性支付，直到所有借款还清为止。2018年8月12日，两原告与案外人余浩荣签订《股份转让情况说明》1份，载明余斌、余浩荣购买的涉案房屋其中余浩荣的股份转让给原告张维，以后的一切权利和义务都归余斌、张维所有，原2015年1月18日签订合同继续有效。另查明，2019年7月15日，被告将涉案房屋上的绍房房权证镜字第2×**产证予以注销，同时办理包括涉案房屋面积在内的浙（2019）绍兴市不动产权第0××0号产权证，并于2019年7月18日以浙（2019）绍兴市不动产权第0××0号产权证载明的房屋向嘉兴银行股份有限公司绍兴分行办理最高额抵押贷款。另，2020年1月21日，被告出具《关于绍兴箱包厂不动产权证分割办理的情况说明》1份，载明浙（2019）绍兴市不动产权第0××0号不动产权证，所涉及的土地为一宗土地，要求进行土地及房屋面积分割无法定依据，无法办理相关手续。绍兴市自然资源和规划局越城分局盖章确认情况属实。又查明，本案审理期间，被告绍兴箱包厂起诉两原告要求撤销2015年1月18日的《房产及相应土地转让协议》2份及2016年12月18日签订的《房产及相应土地转让协议》，本院作出（2020）浙0602民初1745号民事判决书，认为“绍兴箱包厂土地为一宗土地，无法就案涉房屋及土地面积进行分割这一情形，属于双方在合同履行过程中履行不能的情形，不属于双方合同签订时对标的物的重大误解”，驳回了绍兴箱包厂的诉讼请求。现该判决已生效。以上事实由原告提交的房产及相应土地转让协议2份、（2018）浙0602民初11200号民事判决书1份、绍兴市不动产查询证明3份、浙（2019）绍兴市不动产权第0××0号产权证1份（复印件加盖档案章）、图纸1份，被告提交的2015年1月18日转让协议1份、股份转让情况说明1份、情况说明1份、付款凭证（打印件）及收据1组、（2020）浙0602民初1745号民事判决书1份及当事人的当庭陈述予以证实。本院对被告提交的清单及房屋租赁合同复印件11份、租赁协议1组，因涉及案外人，无法确认其真实性，且与本案审理内容并无关联，本院在本案中不予认定。被告提交的房产转让协议复印件1份、绝卖屋契复印件1份、不动产权证复印件1份、（2016）浙0602民初750号民事判决书复印件1份因与本案审理内容不具关联性，本院在本案中不予认定。本院认为，本案争议焦点在于原告已付转让款应为多少。根据被告提交的付款凭证及收据显示，原告2017年12月27日支付45万元，被告出具收据显示为“2017年2月1日至2017年12月31日全年利息”，2018年4月28日，原告方转账10万元注明交易用途为“18年利息”，可见原告对于其中10万元系利息并无异议，而另45万元虽原告并未标注转款用途，但根据原告方一贯的汇款习惯，其均注明汇款用途，在原告汇款后被告开具收据，原告在（2018）浙0602民初11200号案件审理中亦将注明45万元系“2017年2月1日至2017年12月31日全年利息”的该份收据作为证据提交，可见原告对该45万元系利息的该节事实并无异议，原告起诉时亦陈述其转让款应为538万元，同时（2018）浙0602民初11200号民事判决书亦认定原告支付转让款538万元，故本院对原告认为其转让款已支付583万元的该项意见不予采纳，确认原告已支付的转让款应为538万元。本院同时认为，两原告与被告之间2016年12月18日签订的《房产及相应土地转让协议》系双方真实意思表示，且经生效判决确认应属合法有效，虽被告认为该协议存在可撤销情形，但经生效判决确认不可撤销，现双方在本案庭审中均同意解除该合同，故本院对原告要求解除合同的该项诉请依法予以支持。因双方关于涉案房屋买卖前后签订三份转让协议，现经询问双方意见，均同意解除该三份协议，故原、被告关于涉案房屋买卖合同已依法解除，对于原告要求被告返还购房款的诉请，本院依法予以支持，确定被告应返还转让款538万元。关于原告要求返还利息的主张，因双方合同已实际履行，原告亦占有使用涉案标的物，利息应系双方合同解除前原告未付房款占有房屋应支付的对价，故本院对于原告的该项诉请不予支持。关于原告要求被告赔偿违约金的主张，被告认为本案系合同履行过程中履行不能的情形，不应归责于双方，对此本院认为，双方关于涉案标的物转让的三份协议均约定被告应在2017年12月31日前办好转让标的物房产权证和国有土地的分割手续，现涉案土地为一宗土地，无法进行分割，且被告在国土部门证实无法办证的事实之前已将涉案标的物一并进行抵押贷款，故事实上被告已无法完成该项合同义务，已构成违约，而根据（2020）浙0602民初1745号生效判决内容，双方签订合同时对于涉案标的物尚未从案涉整体土地中分割，须另行分割办证的事实系明知且认可的，双方对此后果均存在过错。双方之间关于涉案标的物转让均约定如一方违约，需赔付另一方160万元，考虑到本案原告的实际损失情形及双方的过错程度，本院酌情确定被告应赔付原告违约金80万元。双方因同一违约事实约定了支付违约金及利息两种责任承担形式，本院认为以上违约金已足以弥补原告损失，故对于原告主张的利息本院不予支持。对于被告认为合同解除后原告应返还租金收益，其可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告余斌、张维与被告绍兴箱包厂2016年12月18日签订的《房产与相应土地转让协议》解除；二、被告绍兴箱包厂应于本判决生效之日起三十日内返还给原告余斌、张维转让款人民币5380000元，并赔付违约金人民币800000元，两项合计人民币6180000元；三、驳回原告余斌、张维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费69989元，由原告余斌、张维负担17957元，被告绍兴箱包厂负担52032元；财产保全费5000元，由被告绍兴箱包厂负担，上述应由被告负担部分费用于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  冯 青人民陪审员  吴来法人民陪审员  冯剑萍二〇二〇年十月二十九日书 记 员  严叶萍?附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。??