山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初2479号原告：宋某，男，1989年7月出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：王波，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。被告：泰安市泰山区泰前街道办事处黄山头村民委员会，住所地泰前街道。法定代表人：李某，村主任。委托诉讼代理人：何敬平，泰安泰山泰前法律服务所法律工作者。原告宋某与被告泰安市泰山区泰前街道办事处黄山头村民委员会（以下简称黄山头村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋某的委托诉讼代理人王波，被告泰安市泰山区泰前街道办事处黄山头村民委员会的委托诉讼代理人何敬平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告赔偿原告装修损失7万元及房屋增值部分损失；2、诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求第一项为：请求法院依法判令被告赔偿原告装修损失5.1万元及房屋增值部分损失16.4万元。事实与理由：原告的姥姥李淑华替原告于2014年11月21日向被告缴纳购房款274000元，原告购买被告楼房一处，因被告的楼房当时尚未建成，没有签订购房合同。被告将楼房建成后，于2017年7月5日签订房屋认购合同，被告确定将位于御隆佳园小区3单元1号楼6层601室楼房出售给原告。楼房交付后，原告对楼房进行了装修，约花费7万元，但被告以楼房是小产权房没有权利出售为由，解除了双方签订的房屋认购合同，于2018年8月3日将房款退回。原告因装修款及房屋增值部分损失多次找被告协商未果。为维护原告合法权益，特诉至贵院请求法院依法判如所请。黄山头村委会辩称，原告所诉属实，可以通过鉴定部门鉴定其损失予以赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告宋某的姥姥李淑华系泰安市泰山区泰前街道办事处黄山头村的村民，因黄山头村出售村里的回迁楼，故宋某于2014年11月21日以李淑华的名义向被告黄山头村委交纳购房款274000元，被告向李淑华出具收款收据一份。因当时楼房尚未建成，并未签订购房合同。案涉楼房建成后，原被告双方于2017年7月5日签订《房屋认购合同》，载明：出卖人（甲方）：泰安市泰山区泰前街道办事处黄山头村民委员会买受人（乙方）：宋某根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖回迁房达成如下协议：第一条买受人所购房款的基本情况乙方购买甲方坐落在御隆佳园小区3号楼1单元6层601室的住房1套，建筑面积为120平方米，外楼梯阁楼一套，建筑面积120平方。该房屋的用途为住宅。购买车库一个，位置3号楼3号，储藏室一间，建筑面积7.64平方米。第二条计价方式及价款1、该房屋销售按建筑面积计算，六楼每平方2200元，计价面积120平方米，计款二十六万四千元（26.4万）。2、阁楼每平方米1100元，计价面积75.71平方米，计款八万三千二百八十一元（8.3281万）。3、车库一个，计款壹万元。4、以上共计人民币357881元。（大写）叁拾伍万柒仟捌佰捌拾壹元。第四条付款方式签订本合同时，乙方向甲方交清全部合同价款。第五条交房期限出卖人在2017年7月5日前将房屋交付买受人。原告在合同落款处签字，被告在落款处加盖公章。2017年7月4日，原告以李淑华的名义向被告交纳阁楼款项83281元，被告向其出具收款收据一份。案涉房产交付后，原告对其进行了装修。后被告以案涉房屋系小产权房原告无权购买为由，解除了双方签订的《房屋认购合同》，于2018年8月3日将房款退回李淑华，原告对此均予以认可。现原告要求被告赔偿装修损失及房屋增值部分损失，故诉至本院。庭审时，原告申请对案涉房产的装修价值及房屋增值部分进行鉴定。本院委托山东大地房地产土地估价有限公司进行鉴定，2020年9月7日，山东大地房地产土地估价有限公司出具关于泰安市泰前街道办事处黄山头村的御隆佳园3号楼1单元6层601室室内的装修价值及房屋增值部分的价值评估报告一份，报告得出泰安市泰前街道办事处黄山头村的御隆佳园3号楼1单元6层601室在价值时点2014年11月21日、2018年8月3日的房屋增值部分的市场价值为16.4万元，在价值时点2018年8月3日的室内装修价值为5.1万元。原告因申请鉴定交纳鉴定费用9800元。本院认为，农村集体土地属农民集体所有，使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，回迁安置房附着的土地属于农村集体土地。向本集体经济组织以外的非农业人口转让农村住房，不利于保护农民利益、保持农村稳定，损害了社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益。”由于农村房屋的转让必然导致农村集体土地使用权的转移，因此农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。因宋某与黄山头村委签订的《房屋认购合同》中所涉房屋系农村旧村改造回迁楼，其土地性质系泰安市泰山区泰前街道办事处黄山头村集体土地，而购买方宋某非泰安市泰山区泰前街道办事处黄山头村集体经济组织成员，故双方签订的《房屋认购合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告黄山头村委就因该合同取得的购房款返还后，原告现要求被告赔偿其因合同无效所受到的损失，于法有据，本院应予支持。本案中，被告黄山头村委作为出卖方，对于涉案房屋所占用土地的性质应当是明知的，但其仍然将房屋出售给非本村村民，宋某在购买涉案房屋时，对所要购买房产的相关情况亦未尽到相应的审查注意义务，故双方对于合同无效均具有过错，应当各自承担相应的责任。对于承担过错责任的比例，本院确认被告黄山头村委具有主要过错，承担70%的责任，原告宋某自行承担30%的责任。现山东大地房地产土地估价有限公司出具价值评估报告得出泰安市泰前街道办事处黄山头村的御隆家园3号楼1单元6层601室在价值时点2014年11月21日、2018年8月3日的房屋增值部分的市场价值为164000元，在价值时点2018年8月3日的室内装修价值为51000元，故本院认定被告黄山头村委应赔偿原告损失（164000+51000）*70%=150500元，其余损失由原告自行承担。综上所述，被告黄山头村委应赔偿原告损失150500元；驳回原告的其他诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、被告泰安市泰山区泰前街道办事处黄山头村民委员会于本判决生效之日起十日内，赔偿原告宋某损失150500元；二、驳回原告宋某的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2262元，由原告宋某负担607元，被告泰安市泰山区泰前街道办事处黄山头村民委员会负担1655元；鉴定费9800元，由被告泰安市泰山区泰前街道办事处黄山头村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为，本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  韩晔二〇二〇年十月二十一日书记员  王静