广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9074号上诉人（原审被告）：深圳市银河战舰电子游艺有限公司，住所地：深圳市罗湖区书城路**都市名园裙楼****部分，统一社会信用代码：91440300061405642U。法定代表人：高翔，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹卫，广东格明律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭彤，广东格明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳华润物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区宝安南路**华瑞大厦**，统一社会信用代码：91440300733073493U。法定代表人：博文胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙懿，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市银河战舰电子游艺有限公司（以下简称银河战舰公司）因与被上诉人深圳华润物业管理有限公司（以下简称华润物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初20365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银河战舰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，驳回华润物管公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由华润物管公司负担。事实和理由：（一）银河战舰公司与华润物管公司没有签订物业服务合同，根据合同相对性，华润物管公司无权要求银河战舰公司支付物业服务费。华润物管公司对涉案房产进行物业管理所依据的是《都市名园物业服务合同》，该合同主体双方是深圳市罗湖区都市名园第三届业主委员会和华润物管公司，银河战舰公司没有参与上述合同，不是上述合同的相对方。其后，银河战舰公司与华润物管公司也没有就物业费的缴纳达成任何其他协议。因此，银河战舰公司与华润物管公司不存在物业服务合同关系，根据合同相对性，华润物管公司应当向涉案房产业主深圳帝王居物业发展有限公司索要物业费，无权要求银河战舰公司支付物业服务费。（二）银河战舰公司自2016年起已经将涉案房产中的1010平方米转租给深圳市酷体健身有限公司（以下简称酷体公司），即使认为应当由实际使用人缴纳物业服务费，该部分物业服务费也应当由酷体公司承担。此次转租经过业主同意，华润物管公司也早已知晓，并且酷体公司也多次向华润物管公司直接缴纳物业服务费。（三）本案应当以1655.43平方米为基数计算物业服务费、专项维修资金、空调费，而不应以1671.58平方米为基数计算上述费用。银河战舰公司与业主签订的《房屋租赁合同书》《续租协议书》等文件确定的租赁面积均为1655.43平方米，后为了供店铺外等待的顾客饮水休息等便利，经与业主协商于2017年1月签订了《补充协议书（1)》，该份协议主要约定业主将商铺门口的16.15平方米租赁给银河战舰公司使用，银河战舰公司就增加面积每月向业主缴纳费用1000元。由于增加的面积位于店铺外，属于公共面积，并且银河战舰公司在与业主协商时的意思是增加的1000元费用已经包含了由此产生的全部费用，无须再缴纳其他费用，因此，华润物管公司在计算物业服务费、专项维修资金、空调费等费用时不应将增加的16.15平方米计算在内。华润物管公司在2018年11月以前多收的上述费用应当退回。（四）华润物管公司每年12月至次年3月间都不开空调，在计算物业服务费时，相应月份的空调费应当扣除，银河战舰公司之前已经交纳的相应月份空调费应当退回。华润物管公司自2016年1月1日起成为都市名园小区物业服务企业后，针对商业物业每年12月至次年3月间都不开空调，空调在此期间均处于停运状态，在此期间，空调电费、维护费等费用基本为零。根据《物业服务收费管理办法》第五条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，华润物管公司在空调关闭期间仍然按照15元/平方米的价格（该价格是双方约定的价格，一审法院以18元/平方米的价格认定是不正确的）向银河战舰公司收取空调费，明显不符合合理收费，以及费用与服务水平相适应的要求。因此，华润物管公司在计算物业服务费时应扣除此期间3个月的空调费共计75,221.1元，并且，应当退回之前银河战舰公司已经缴纳的此期间11个月的空调费共计275,810.7元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的相关规定，上述钱款完全可以抵销华润物管公司所主张的物业服务费。（五）因华润物管公司管理不当，涉案房产曾在2018年8月29日发生漏水事故，造成银河战舰公司经济损失，相应赔偿费用应当在物业服务费中扣除。因华润物管公司管理不当，2018年8月29日凌晨2:30-7:15间房屋水管破裂，发生漏水事件，导致了银河战舰公司经营场所的台球桌、地毯、墙壁等物品、地毯坏，无法正常使用，并且当时正处于营业中，漏水事件也对银河战舰公司的商业声誉造成了影响。银河战舰公司多次通过发出《申请及告知函》《关于漏水事故的索赔函》等方式要求华润物管公司就上述侵权行为进行赔偿，后华润物管公司同意赔偿5万元，但一直没有支付赔偿款，至今没有落实赔偿事宜，该5万元的赔偿款应当在物业服务费中扣除。华润物管公司辩称，银河战舰公司与涉案房屋业主签订《深圳市房屋租赁合同书》《续租协议书》《再续租协议书》，均约定由银河战舰公司支付物业服务费，根据《物业管理条例》规定，业主与物业使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。银河战舰公司与酷体公司的《场地租赁合同》未明确约定由酷体公司支付物业管理费和空调费，华润物管公司从未通知酷体公司支付费用，酷体公司也从未向华润物管公司支付过。《续租协议书》已约定按租赁建筑面积1671.58平方米计算每月物业管理费、中央空调使用费和本体基金，在实际履行期间，银河战舰公司也是按该标准向华润物管公司支付物业服务类费用。《深圳市房屋租赁合同书》《续租协议书》《再续租协议书》，均约定空调费按18元/平方米/月和1671.58平方米支付，未对空调停运是否减免作出约定，一般办公楼空调供应时间为8:00-18:00，超时应支付延时空调费，银河战舰公司24小时营业，华润物管公司也从未收取过延时空调费。2018年的漏水是因涉案房屋上层发生漏水事故造成，不是公共管道漏水，不属于华润物管公司的管理范围，漏水损失应由银河战舰公司与上层业主协商解决。华润物管公司向一审法院起诉请求：1.银河战舰公司立即支付拖欠的物业服务费284,925.42元；2.银河战舰公司支付逾期缴纳物业服务费违约金14,280.21元；3.由银河战舰公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：（一）华润物管公司与涉案物业的业主委员会签订了《都市名园物业服务合同》，约定由华润物管公司向涉案物业提供物业服务，并约定物业服务费由业主或物业使用人按月交纳，违约金从逾期之日按日加收服务费的万分之五。华润物管公司提交了《房屋租赁合同》、续租协议、再续租协议，证明银河战舰公司作为涉案物业的实际使用人。续租协议书约定：涉案物业的每月物业管理费为10元/平方米、每月中央空调使用费18元/平方米、每个月本体基金0.25元/平方米，上述费用按租赁面积1671.58平方米计算每月总额，由银河战舰公司支付给小区物业服务企业。华润物管公司同时提交了向银河战舰公司催收物业管理费的告知书及欠费明细，证明银河战舰公司未按期支付相关费用。（二）银河战舰公司提交了《场地租赁合同》、对账单、租户消防安全责任书、《关于督促贵司消防系统末端设备整改的函》，证明银河战舰公司已经将涉案物业中的1010平方米转租给酷体公司，并且华润物管公司已知晓上述情况。银河战舰公司提交了漏水现场图片、漏水现场视频、关于漏水事故的索赔函、申请及告知函，证明银河战舰公司在经营过程中发生漏水事故。银河战舰公司提交了深圳市普通增值税发票、都市名园商户收费通知单、关于催缴物业物业费用的告知函等，证明华润物管公司在每年12月至次年3月不开空调，该项收费不合理。银河战舰公司提交了深圳帝王居物业发展有限公司作出的《关于解除的告知函》，表明涉案物业业主已于2019年2月28日解除了租赁合同关系，并要求银河战舰公司于2019年3月5日前结清所欠的租金、物业管理费、水电费、中央空调使用等并搬离。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，华润物管公司与涉案物业的业主委员会签订了《都市名园物业服务合同》，由此取得上述物业的管理权，同时合同约定由此产生的物业管理费由业主或者实际使用人缴纳。涉案物业业主与银河战舰公司签订租赁合同、续租合同、再续合同，合同中约定由银河战舰公司向华润物管公司缴纳物业管理费，银河战舰公司也一直缴纳物业管理费至2018年9月。虽华润物管公司与银河战舰公司并未直接签订物业服务合同，但从两份租赁合同内容看出，各方意思表示一致，由实际使用人银河战舰公司向华润物管公司缴纳物业服务费。银河战舰公司辩称上述涉案物业已有1010平方米转租给案外人酷体公司，应当由其缴纳相关费用，但银河战舰公司提交的场地租赁合同中并未明确约定由酷体公司缴纳上述费用，同时该场地租赁合同也未取得华润物管公司的同意，在上述场地租赁合同签订后，也一直由银河战舰公司缴纳物业服务费至2018年9月。银河战舰公司关于涉案物业服务费由案外人酷体公司缴纳的抗辩，一审法院不予采纳。银河战舰公司辩称在其使用物业期间，曾发生漏水事故，造成其经营损失，但其提交的证据并未直接证明上述事实对其造成的准确损失，同时该法律关系与本案不属于同一法律关系，一审法院不支持该抗辩。至于银河战舰公司关于中央空调使用费不合理的抗辩，从涉案物业业主委员会与华润物管公司的约定可以看出，中央空调费以年平均值计算收取。关于涉案物业面积，银河战舰公司与业主签订的续租协议明确约定按租赁面积1671.58平方米计算每月总额，由银河战舰公司支付给小区物业服务企业。关于银河战舰公司拖欠物业服务费及违约金的时间问题，因涉案物业业主已于2019年2月28日与银河战舰公司解除了租赁合同关系，故物业服务费及违约金的截止日期为2019年2月份，后续费用不应由银河战舰公司负担。银河战舰公司应付的物业费为158,303.22元，应付的违约金为12,338.67元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、深圳市银河战舰电子游艺有限公司应当自判决生效之日起十日内向深圳华润物业管理有限公司物业费158,303.22元；二、深圳市银河战舰电子游艺有限公司应当自判决生效之日起十日内向深圳华润物业管理有限公司物业服务费违约金12,338.67元；三、驳回深圳华润物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2894元，由深圳华润物业管理有限公司承担1579元，深圳市银河战舰电子游艺有限公司负担1315元。深圳市银河战舰电子游艺有限公司应于判决生效后十日内将应负担的案件受理费迳付深圳华润物业管理有限公司。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，由业主负连带交纳责任。在华润物管公司已与涉案小区业主委员会签订《都市名园物业服务合同》，且涉案房屋业主与银河战舰公司之间《续租协议书》《再续租协议书》已经明确约定由银河战舰公司向物业服务企业支付物管费用的情况下，华润物管公司基于前述行政法规和司法解释的规定，有权向银河战舰公司请求支付物业管理相关费用，银河战舰公司关于其非物业服务合同当事人的拒付理由不成立，本院不予支持。虽然银河战舰公司主张其自2016年起已将涉案房屋中1010平方米的部分转租给案外人酷体公司，但银河战舰公司与酷体公司之间的《场地租赁合同》系约定转租部分的管理费、中央空调费由酷体公司向银河战舰公司支付，且根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，行政法规课以物业使用人向物业服务企业支付物管费用义务的前提，是业主与该使用人之间存在对应约定，而本案并无证据显示涉案房屋业主与酷体公司之间另已约定由酷体公司向华润物管公司交纳物管费用，银河战舰公司以已转租为由拒付物管费用，于法无据，本院亦不予支持。关于涉案房屋物管费用的计费面积问题，涉案房屋业主与银河战舰公司之间《续租协议书》已明确约定物业管理费、中央空调使用费、本体基金等费用按建筑面积1671.58平方米计算，并由银河战舰公司向物业服务企业支付，因此，银河战舰公司关于《续租协议书》增加的16.15平方米对应的每月1000元租金已包含该面积物管费用的主张，与其与业主之间的合同约定不符，本院不予支持。至于银河战舰公司主张的空调使用费计算不当的问题，本院认为，《都市名园物业服务合同》已约定中央空调使用费由华润物管公司与业主、用户根据实际使用需求具体协商，由实际使用人交纳费用的，业主方承担连带责任，涉案房屋业主与银河战舰公司之间的《续租协议书》《再续租协议书》也对每月空调使用费计付标准和向物业服务企业支付作出了约定，银河战舰公司关于无须计费且应退还已付费用的主张依据不足，本院不予支持。银河战舰公司上诉亦称华润物管公司应赔偿其在2018年8月漏水事故中的损失，本院认为，银河战舰公司未能举证证明该次漏水事故系因华润物管公司对小区共用部分和共用设施的维修、养护不力所致，不足以证明存在华润物管公司不履行或不完全履行其法定、约定义务的情形，进而不足以认定华润物管公司应就漏水所致损失承担赔偿责任，本院对其关于将赔偿款与物管费用抵销的主张不予支持。综上所述，银河战舰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3712.84元，由深圳市银河战舰电子游艺有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  蔡妍婷审  判  员  刘灵玲二〇二〇年十月十九日书记员（兼）  李开宇