河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初3157号原告：杨拴萍，女，1981年4月20日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：邓荣艳，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：河南涧桥建筑集团有限公司，住所地：河南省洛阳市红山乡小浪底专线**院。统一社会信用代码：91410300727017903P。法定代表人：赵玲，该公司总经理。原告杨拴萍与被告洛阳涧桥置业有限公司（以下简称洛阳涧桥公司）、河南涧桥建筑集团有限公司（以下简称涧桥集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨拴萍及其委托诉讼代理人邓荣艳，被告洛阳涧桥公司的委托诉讼代理人张云到庭参加诉讼。被告涧桥集团经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。审理中，洛阳涧桥公司已登记注销。本案现已审理终结。原告杨拴萍向本院提出诉讼请求：1．确认原告同洛阳涧桥公司签订的《高铁壹号商铺认购合同》为无效合同；2．洛阳涧桥公司退还收取原告的购房款120400元，并支付占用费30645.14元（自2014年9月21日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年7月14日，之后占用费按此标准计算至款项付清之日止）。3．涧桥集团对上述第二项承担连带清偿责任；4．各被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告同洛阳涧桥公司于2014年9月21日签订《高铁壹号商铺认购合同》，约定原告购买洛阳涧桥公司开发的高铁壹号A区1层019号商铺，其应在2016年12月30日前将商铺交付给原告，并约定发生争议向出卖人所在地人民法院提起诉讼解决。同日，原告支付首批购房款120400元。合同签订后，洛阳涧桥公司至今未取得商品房预售许可证，也未取得土地使用权证等。根据相关的法律规定，属于无效合同。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，被告涧桥集团作为被告洛阳涧桥公司的唯一股东，应对本案债务承担连带责任。被告洛阳涧桥公司辩称，《高铁壹号商铺认购合同》因涧桥公司未取得土地证即规划许可证以及预售许可证，应认定为无效合同。因无效合同取得财产，同意返还原告的购房款，原告应退还返租费用。被告涧桥集团未答辩。本院经审理认定事实如下：三门峡涧桥房地产开发有限公司（以下简称三门峡涧桥公司）于2007年7月10日注册成立。2020年1月15日，三门峡涧桥公司更名为洛阳涧桥置业有限公司；投资人由涧桥集团、赵振峰变更为涧桥集团持有100%股份。2020年9月7日，洛阳市工商行政管理局作出（专分）登记内销字〔2020〕第1号准予注销登记通知书，载明：经审查，因合并而提交的洛阳涧桥置业有限公司注销登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，决定准予注销登记。2014年9月21日，杨拴萍（××）与三门峡涧桥公司（出卖人）签订《高铁壹号商铺认购合同》1份，主要约定：1.该项目位于三门峡高铁南站西侧，项目批文编号：【2013】57号,建设用地规划许可证地字第：410300201400039号，规划用途为商住，出卖人经批准，在上述地块上建设商业用房，暂定名为高铁壹号。2.××购买的商品房为商业，使用年限为40年。3.××购买的商品房为该项目中A区一层019号商品房一套，商品房建筑面积为23.1㎡，单价为10406元/平方米，总价240400元。4.付款方式为按揭，首付120400元，贷款120000元。5.出卖人应在2016年12月30日前依照国家和地方政府规定，将符合合同约定（经开发商、建筑施工方、监理单位、设计单位四方验收合格）的商品房交付××使用。6.出卖人逾期交房的，逾期90个工作日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30个工作日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金。7.关于产权登记，出卖人应当在合同签订之日起5年内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同附件二执行。合同附件一为房屋平面图。附件二，出卖人与××经协商就××向出卖人转让高铁一号商铺达成如下事宜，××拟转让商铺为A区-1F-019，建筑面积23.1平方米，商铺转让时间为在××完全履行（委托经营合同）的前提下，在合同签订之日起五年期满后的45个工作日内，根据市场情况和项目现状，××可向出卖人转让标的商铺。出卖人同意在上述期限内接受××所转让标的商铺。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××可将标的商铺无条件转让给出卖人。出卖人与××双方协商一致，标的商铺转让价格按××已付房价款的100%进行转让，并按××实付房款的千分之十补偿××的损失等内容。附件三，委托经营合同，甲方（杨拴萍）乙方（三门峡涧桥公司），甲方自愿将商铺委托给乙方统一进行经营管理。委托经营期2014年9月21日至2019年9月20日共5年。商品房委托经营收益与支付方式，双方约定以甲方认购商铺的实际付款金额的16%作为第一年和第二年租金收益，第三年的租金收益为甲方购房方实际付款金额的10%，从签订本合同起第四年在10％基础上开始逐年递增1％，具体支付方式为：2017年9月19日支付第三期12040元；2018年9月19日支付第四期13244元；2019年9月19日支付第五期14448元。合同签订的当日，杨拴萍按照合同约定向三门峡涧桥公司支付购房款120400元。三门峡涧桥公司向杨栓萍出具收据1份。2017年11月21日，三门峡涧桥公司向杨拴萍支付委托经营收益12040元。截止目前，三门峡涧桥公司就案涉高铁壹号项目尚未取得商品房预售许可证，工程处于停工状态。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，原告与三门峡涧桥公司（后更名为洛阳涧桥公司）签订的《高铁壹号商铺认购合同》，符合商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，洛阳涧桥公司就案涉高铁壹号项目至今未取得商品房预售许可证，则其与原告签订的《高铁壹号商铺认购合同》为无效合同。原告请求确认上述合同为无效合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始无效，合同附件亦当然无效。合同无效后，因合同取得的财产应当返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。洛阳涧桥公司因未取得商品房预售许可证而导致合同无效，存在过错，故洛阳涧桥公司应当返还原告交纳的购房款，并支付资金占有使用费；原告应当返还洛阳涧桥公司支付的委托经营收益。关于占有使用费，应以120400元为基数，自2014年9月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。”、《中华人民共和国公司法》第一百七十四条“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”之规定，审理中，洛阳涧桥公司已于2020年9月7日因合并到涧桥集团而注销登记，故洛阳涧桥公司的债权、债务，应由被告涧桥集团享有和承担。综上所述，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第六十七条第一款，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决（缺席）如下：一、原告杨拴萍与洛阳涧桥置业有限公司于2014年9月21日签订的《高铁壹号商铺认购合同》（含附件一、二、三）为无效合同；二、被告河南涧桥建筑集团有限公司返还原告杨拴萍购房款120400元，并支付占有使用费（占有使用费计算方式：以120400元为基数，自2014年9月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；三、原告杨拴萍返还被告河南涧桥建筑集团有限公司委托经营收益12040元，限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1660元（已减半收取），由被告河南涧桥建筑集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审判员  郭战民二〇二〇年十月二十九日书记员  王 茜