浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初2113号 原告：中国农业银行股份有限公司杭州余杭支行，住所地浙江省杭州市余杭区东湖街道邱山大街**。统一社会信用代码：913301108438376504。 负责人：余东升，该支行行长。 委托诉讼代理人：项新建，男。 委托诉讼代理人：裘红丽，女。 被告：张明福，男，1972年3月8日出生，汉族，住河南省淮滨县。 被告：杭州美致房地产开发有限公司，住，住所地浙江省杭州市杭州钱江经济开发区龙船坞路**第**一社会信用代码：913301005687799261。 法定代表人：周燕飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢永俊，北京市康达（杭州）律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司杭州余杭支行（以下简称农业银行余杭支行）为与被告张明福、杭州美致房地产开发有限公司（以下简称美致公司）金融借款合同纠纷一案，于2020年3月2日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序于同年7月30日公开开庭进行审理，原告农业银行余杭支行的委托诉讼代理人项新建、裘红丽，被告美致公司委托诉讼代理人谢永俊到庭参加诉讼，被告张明福经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。因案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院于同年7月31日将本案转为适用普通程序并由审判员唐慧农独任审理。本案现已审理终结。 农业银行余杭支行向本院提出诉讼请求：1.张明福返还农业银行余杭支行借款本金200250元；2.张明福支付农业银行余杭支行利息5721.99元、罚息270.66元、复利116.17元［暂计算至2020年2月24日，此后至借款本息清偿之日止的利息、罚息、复利按合同号33020120170009972《个人购房担保借款合同》约定另计］；3.农业银行余杭支行就张明福提供的抵押物即位于杭州市余杭区××开发区××大厦××幢××室的房产以折价或拍卖、变卖所得价款就上述一、二项债务优先受偿；4.美致公司对上述一、二项债务承担连带保证责任；5.本案的案件受理费、公告费以及农业银行余杭支行实现债权的费用由张明福、美致公司承担。诉讼过程中，农业银行余杭支行明确第5项诉讼请求为：本案案件受理费由张明福、美致公司承担。事实和理由：2017年1月16日，农业银行余杭支行与张明福、美致公司签订编号为33020120170009972的《个人购房担保借款合同》，约定张明福因购房所需向农业银行余杭支行借款27万元，期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准（借款期限为2017年1月19日至2027年1月18日）；贷款利率为贷款基准利率上浮20%，还款方式采用等额本金递减还款，逾期归还借款本息的农业银行余杭支行有权计收罚息和复利，罚息的计收利率为合同利率上浮50%，复利依据中国人民银行规定计收；农业银行余杭支行因实现债权而支出的诉讼费等均由张明福和美致公司承担，张明福以其所购买的位于杭州市余杭区××开发区××大厦××幢××室的房产提供抵押担保，抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；美致公司承担连带保证责任。双方于2017年2月21日办理预购商品房抵押权预告登记，农业银行余杭支行取得编号为浙（2017）余杭区不动产证明第0020526、0020527号的预告登记证明。2017年1月19日，农业银行余杭支行依据合同约定将贷款27万元存入张明福指定的银行账户［账户名：美致公司美丽致大厦1-4幢（商业），账号：1101××××6000，开户行：平安银行股份有限公司杭州佘杭支行］。但张明福于2019年9月19日起未按时足额还款，造成连续多期逾期还款，经农业银行余杭支行多次催讨无果，因此，张明福的行为已构成违约，依据《个人购房担保借款合同》约定，农业银行余杭支行有权宣布贷款提前到期并要求张明福立即偿还全部借款本金及相应利息。故向法院提起诉讼，请依法支持农业银行余杭支行全部诉讼请求。 张明福未作答辩，亦未提交证据。 美致公司辩称，美致公司对为张明福就本案金融借款提供阶段性保证担保没有异议。但不应当对张明福全部债务承担连带清偿责任，仅对张明福提供的抵押物拍卖、变卖后不足部分承担归还责任。《个人购房担保借款合同》写明张明福以其购买的房产做抵押担保，美致公司提供保证，合同并没有明确物的担保方式或保证人的担保方式对担保债务承担优先清偿责任，属于约定不明。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，在有主债务人的财产做担保又有保证人保证约定不明情况下，应当对案涉的房产拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权，保证人美致公司对抵押物拍卖、变卖后的不足部分承担连带清偿责任，故请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：2017年1月16日，张明福作为借款人、农业银行余杭支行作为贷款人、美致公司作为担保人签订《个人购房担保借款合同》一份，约定借款金额27万元，借款用途为购买房产，购买的房产位于杭州市余杭区××开发区××大厦××幢××室。借款期限120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮20%后确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期ＬＰＲ）调整后的次年1月1日起调整的方式进行浮动。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名美致公司美丽致大厦1-4幢（商业），开户行平安银行股份有限公司杭州余杭支行，账号1101××××6000。还款方式为等额本金递减还款方式，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款担保采用阶段性保证＋抵押方式。由阶段性保证人美致公司提供保证担保，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。由张明福提供抵押担保，抵押物房屋地址为杭州市余杭区××开发区××大厦××幢××室［不动产登记证明号为浙（2017）杭州区不动产第0××6号预告登记］。抵押人同意以抵押物担保合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按民事诉讼法有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式／担保人／担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式／担保人／担保物来实现全部或部分债权。 合同签订后，农业银行余杭支行于2017年1月19日依约发放贷款。2017年2月21日，农业银行余杭支行与张明福依法就合同约定的抵押物办理了抵押预告登记，农业银行余杭支行取得浙（2017）余杭区不动产证明第0020527号不动产登记证明。此后，张明福仅还本付息至2019年8月19日，此后未按约还款。截至2020年2月24日，张明福尚欠农业银行余杭支行贷款本金200250元、利息（含罚息、复利）5992.65元。 另查明，案涉抵押的房产已竣工验收且美致公司于2018年2月向张明福交付，但由于张明福个人原因至今未办理房地产权属证书及正式抵押登记手续。 上述事实有农业银行余杭支行提交的《个人购房担保借款合同》一份、不动产登记证明二份、杭州市不动产权属信息查询记录、借款凭证、还款明细、业务凭证各一份，以及农业银行余杭支行、美致公司庭审中的陈述等予以证实。张明福经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自行放弃抗辩的权利。上述证据虽未经张明福当庭质证，但经审查，本院认为，上述证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，故本院予以认定。 本院认为，农业银行余杭支行与张明福、美致公司签订《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定合法有效，当事人均应当遵循诚实信用原则，按约全面履行合同义务。农业银行余杭支行依约发放了贷款，张明福未按约还本付息，构成违约，农业银行余杭支行有权依据《个人购房担保借款合同》约定提前收回贷款，并要求张明福返还所欠借款本金、支付利息（含罚息、复利）。张明福自愿以其所购房屋向农业银行余杭支行的借款提供抵押，并已办理了抵押预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案中，张明福与农业银行余杭支行签订《个人购房担保借款合同》约定以案涉房屋为借款提供抵押担保，因购房时产权证尚未办出，双方办理了抵押权预告登记手续。现案涉房屋已经竣工验收，符合办理产权证条件，而在张明福未能积极协助办理产权证的情况下，农业银行余杭支行对于预告抵押登记无法转为正式抵押登记并无过错，农业银行余杭支行作为预登记的抵押权人，对案涉房屋享有优先受偿权，故农业银行余杭支行要求对张明福所有的已办理抵押预告登记的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。美致公司为张明福的上述债务提供阶段性连带责任保证，保证期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。现张明福尚未取得所购房产的房地产权属证书并办妥合同项下贷款所购房屋抵押登记手续，美致公司作为连带责任保证人，在主债务人没有履行债务时，仍需承担保证责任。美致公司辩称农业银行余杭支行对张明福享有的债权并存着张明福提供的物的担保和美致公司的保证担保，现农业银行余杭支行已选择要求对抵押物优先受偿，故保证人承担的保证责任应该在以抵押物优先受偿后的不足部分为限。但《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任”，而本案中，《个人购房担保借款合同》第9.1.4.⑻条明确约定“合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权”，应当认为双方在张明福不履行到期债务的情况下已约定农业银行余杭支行既有权要求行使担保物权，也有权要求保证人承担保证责任，农业银行余杭支行在提起本案诉讼时要求对张明福提供的抵押物进行拍卖、变卖并由农业银行余杭支行对所得价款优先受偿，并不影响其同时要求美致公司承担相应的保证责任，故美致公司的该部分抗辩意见无事实与法律依据，本院不予采信。 综上所述，农业银行余杭支行的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十二条，第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张明福于本判决生效后十日内返还原告中国农业银行股份有限公司杭州余杭支行借款本金200250元； 二、被告张明福于本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司杭州余杭支行利息（含罚息、复利）5992.65元［计算至2020年2月24日，此后至款项付清之日止的利息（含罚息、复利）按编号为33020120170009972《个人购房担保借款合同》约定另计］； 三、被告杭州美致房地产开发有限公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任； 四、原告中国农业银行股份有限公司杭州余杭支行对被告张明福提供的抵押物即编号为浙（2017）余杭区不动产证明第0020527号不动产登记证明项下房产就上述第一、二项债权优先受偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4395元，由被告张明福负担，被告杭州美致房地产开发有限公司负连带责任。 原告中国农业银行股份有限公司杭州余杭支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告张明福、杭州美致房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 唐慧农 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 王中卉 书 记 员 冯 萍