上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6709号上诉人(原审被告)：上海云丹茶艺市场经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区复兴东路XXX号XXX-XXX层、XXX号四楼401-406室。法定代表人：王平，总经理。委托诉讼代理人：陈律，上海市银安律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海锦鑫投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区中华路XXX号XXX室。法定代表人：邓伟民，执行董事。委托诉讼代理人：陆燕，北京市中银(上海)律师事务所律师。上诉人上海云丹茶艺市场经营管理有限公司(以下简称“云丹茶艺市场”)因与被上诉人上海锦鑫投资管理有限公司(以下简称“锦鑫公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初7696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云丹茶艺市场上诉请求：撤销一审判决，改判驳回锦鑫公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：云丹茶艺市场欠付锦鑫公司租金属实，所签《补充协议》中虽对租金数额予以确认，但云丹茶艺市场之后得知其实际承租面积小于《房屋租赁合同》约定的面积，请求二审法院查明本案的实际承租面积后，据实计算欠付租金数额。一审判决确定的逾期付款滞纳金明显过高。《补充协议》未约定利息，应当理解为双方对于原租赁合同约定的变更。因此，逾期滞纳金应当按照法定的同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。即便适用原租赁合同的有关违约条款，按照每天千分之一计算，该约定明显高于民间借贷法定的最高利率，已经达到了36.5％／年，显著过高，一审判决未予调整，属适用法律错误。锦鑫公司辩称，不同意云丹茶艺市场的上诉请求。《补充协议》是双方在原租赁合同的基础上，仅对于租金的分期支付的方式，以及合同租赁期限做了补充约定，其余部分仍然是按照《房屋租赁合同》履行。违约金标准属于双方协议一致约定，即《房屋租赁合同》第十三条第一款的约定。云丹茶艺市场对违反合同约定的违约责任也是有相应预期的。云丹茶艺市场以民间借贷利率为参考，主张逾期付款滞纳金过高，该利率约束的是借款合同，而本案是房屋租赁合同，不受民间借贷利率上限作为违约金是否过高的判断标准。云丹茶艺市场未能按时足额支付租金，已经导致双方的合同不能在租赁期限内完成。锦鑫公司替换云丹茶艺市场经营，将遭受很多损失，可能会有好几个月的空置期没有租金收取。另外，云丹茶艺市场现在已经有多个被执行案件，执行未到位，锦鑫公司可能连本金都无法收回，损失远远超过计算的违约金。请求二审法院驳回云丹茶艺市场的上诉请求。锦鑫公司向一审法院起诉请求：1．云丹茶艺市场向锦鑫公司支付《房屋租赁合同》及《补充协议》所约定之到期租金［暂计至2019年12月30日止为人民币(以下币种均为人民币)1，567，750元］；2．云丹茶艺市场按照《房屋租赁合同》约定向锦鑫公司支付自2018年1月1日起至实际清偿之日止、按应付未付金额每日千分之一计算之逾期付租滞纳金(依据《补充协议》约定，截至2019年12月30日止、应付未付之到期租金计算基数为1，567，750元)；3．云丹茶艺市场承担锦鑫公司为此次诉讼所支出之律师费用54，000元。一审法院认定事实如下：案外人上海市黄浦区房地产开发实业总公司(以下简称“房地产公司”)于2007年12月23日依法登记为上海市黄浦区复兴东路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)之权利人，房屋合计建筑面积登记为6，596.86平方米。2013年1月6日，房地产公司与锦鑫公司签订《委托租赁协议》一份，约定房地产公司于2013年1月1日至2017年12月31日期间将系争房屋委托予锦鑫公司进行出租经营。2012年12月26日，锦鑫公司、云丹茶艺市场签订《房屋租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)一份，约定：(1)锦鑫公司将系争房屋租赁予云丹茶艺市场使用，租赁房屋建筑面积约6，596平方米；(2)租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止，如续租须于租期届满前3个月提出书面申请，经锦鑫公司同意后重新商谈新的租赁合同；(3)前2年租金标准为1，653，750元／季，合6，615，000元／年，租金每2年递增5％；(4)合同签订后预付3个月租金及缴纳1个月租金数额之押金，之后于每季前5日支付下3个月租金；(5)租金于规定时间15日内未能支付，每延迟1日，云丹茶艺市场应向锦鑫公司支付应付金额千分之一之滞纳金，如云丹茶艺市场按规定时间3个月内仍未能支付租金，锦鑫公司有权收回房屋租赁权，并可向云丹茶艺市场追索所有损失；(6)云丹茶艺市场违反合同其他条款，对锦鑫公司造成直接损失，应按实际损失额赔偿予锦鑫公司，如无法计算损失额的，则应予支付锦鑫公司违约金，违约金以租赁房屋1个季度之租金数额为限。签约后，租赁双方履行各自合同义务。租赁期间，云丹茶艺市场发生欠付租金行为。2017年12月5日，锦鑫公司、云丹茶艺市场签订《补充协议》一份，明确：(1)租赁双方经对账确认云丹茶艺市场截至2017年12月31日止尚欠锦鑫公司租金4，677，500元，云丹茶艺市场承诺上述欠租于续租期间内分5年予以清偿；(2)自2018年始，云丹茶艺市场除向锦鑫公司支付正常租金外，针对此前欠租，云丹茶艺市场于2018年10月30日前归还300，000元、于同年12月30日前归还367，750元，另2019年至2022年期间，每年于6月30日前及12月30日前各归还500，000元；(3)续租期约定为3年，在云丹茶艺市场完全履行《租赁合同》及《补充协议》情形下，租赁期限再予延长2年至2022年12月31日止，如云丹茶艺市场未能按《租赁合同》及《补充协议》全面履行付款及还款责任，则租赁期限仅至2020年12月31日止，锦鑫公司届时按照合同约定收回房屋。协议签订后，云丹茶艺市场通过第三方账户于2017年12月28日归还锦鑫公司欠租100，000元，截至本案于2020年6月15日开庭之日止，云丹茶艺市场于《补充协议》项下尚有欠租1，567，750元未予归还。综上，现锦鑫公司称云丹茶艺市场之前未能按照《租赁合同》履行付租义务，之后未能按照《补充协议》履行还款义务，云丹茶艺市场就此应予承担偿还欠租责任，且应当就延迟还款向锦鑫公司偿付合同约定之逾期付租滞纳金。锦鑫公司遂支付律师代理费54，000元，并聘请律师以此为由，起诉要求云丹茶艺市场支付欠租、偿付逾期付租滞纳金并赔偿锦鑫公司为实现债权所遭受之律师代理费损失。一审法院认为，本案所涉《租赁合同》及《补充协议》均系锦鑫公司、云丹茶艺市场据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，锦鑫公司、云丹茶艺市场作为签约方均应恪守约定之义务。依据协议约定，云丹茶艺市场应于2019年12月30日前共计归还锦鑫公司欠租1，667，750元，但云丹茶艺市场实际仅还款100，000元。鉴此，法院对锦鑫公司要求云丹茶艺市场支付截至上述日期止未能按照协议履行还款义务所涉欠租1，567，750元之诉请依法予以支持。对于锦鑫公司诉请之逾期付款滞纳金，《租赁合同》对于延迟付租滞纳金虽作出明确约定，但鉴于《补充协议》已对欠租支付方式重新作出约定，在锦鑫公司、云丹茶艺市场就云丹茶艺市场未能履行协议时所应承担之滞纳金并未作出特别约定情形下，锦鑫公司所诉请之滞纳金应当同时考量《租赁合同》及《补充协议》所作相关约定内容。再则，云丹茶艺市场于庭审中仅抗辩称滞纳金存在约定过高情形，而锦鑫公司就该项诉请亦明确表述暂计至2019年12月30日止之欠租基数系到期租金1，567，750元，综合以上诸项因素，法院对锦鑫公司所述滞纳金起计日期依法不予采纳，同时综合考量《租赁合同》所约定之滞纳金起计时间及《补充协议》所约定之具体分期还款时间，对于云丹茶艺市场应予承担之延迟付租滞纳金予以依法确定并予判令云丹茶艺市场依法承担该项滞纳金。对于锦鑫公司诉请之律师费用，《租赁合同》在第十三条“违约及赔偿”项下第1款中约定如云丹茶艺市场按照规定时间在3个月内未能支付租金，锦鑫公司有权收回房屋租赁权，并有权向云丹茶艺市场追索所有损失。而“违约及赔偿”项下第3款同时约定，如云丹茶艺市场违反本合同其他条款给锦鑫公司造成直接损失，应按实际损失额赔偿予锦鑫公司。锦鑫公司庭审中明确表述系依据第3款约定要求云丹茶艺市场承担锦鑫公司所支出之律师费。鉴于(1)合同及协议中对于律师费承担问题均未作明确约定；(2)依据合同第十三条第1款之约定，锦鑫公司在收回房屋租赁权情形下方才享有向云丹茶艺市场追索所有损失之合同权利，该前提条件目前并未成就；(3)依据合同第十三条第3款内容，该项约定所指向之情形系属因云丹茶艺市场违反合同其他条款而给锦鑫公司造成之直接损失，其中所称“本合同其他条款”应不包括前述第1款所涉云丹茶艺市场欠租违约行为，再则聘请律师亦非诉讼中之必须行为，故并不属于因云丹茶艺市场违约而给锦鑫公司造成之直接损失范围。鉴此，法院对锦鑫公司该项律师费诉请依法予以驳回。对于云丹茶艺市场辩称合同约定面积不符一节，鉴于(1)合同所涉租赁面积与房地产权证登记内容无悖；(2)云丹茶艺市场自2013年起既已承租系争房屋，对于所承租房屋所对应支付之租金数额始终未有异议；(3)云丹茶艺市场就续租期间亦认可租金数额并予实际支付；(4)云丹茶艺市场称曾就租赁面积不符一节与锦鑫公司进行沟通交涉，但云丹茶艺市场就所述情节并无相关证据可予证明；(5)云丹茶艺市场就面积不符一节所提供之案外人与锦鑫公司所签租赁合同，合同形式仅系复印件，且合同复印件中存在多处涂抹及遮盖情形，且合同中租赁面积后亦注明以房地产登记为准。综合上述情节，法院对云丹茶艺市场辩称意见依法不予采纳。对于云丹茶艺市场辩称滞纳金计算中存在约定过高情形一节，鉴于云丹茶艺市场具体清偿欠租时间现无法确定，为避免滞纳金计付过高情形，锦鑫公司依法可获支持之滞纳金总额应以云丹茶艺市场欠租本金数额为限。一审法院判决如下：一、上海云丹茶艺市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海锦鑫投资管理有限公司租金人民币1，567，750元；二、上海云丹茶艺市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内就上述第一项偿付上海锦鑫投资管理有限公司逾期付款滞纳金(其中2018年10月30日未付人民币200，000元，自次日起、每日按人民币200元、计至2019年12月30日止之滞纳金为人民币85，200元；2018年12月30日未付人民币367，750元，自次日起、每日按人民币367.75元、计至2019年12月30日止之滞纳金为人民币134，228.75元；2019年6月30日未付人民币500，000元，自次日起、每日按人民币500元、计至2019年12月30日止之滞纳金为人民币91，500元；2019年12月30日未付人民币500，000元，截至同日尚未产生滞纳金；自2019年12月31日起、以上述未付租金总额人民币1，567，750元中仍未予支付租金数额为基数、每日按基数千分之一、计至实际清偿之日止；另上述滞纳金总额以第一项未付租金本金数额人民币1，567，750元为限)；三、驳回上海锦鑫投资管理有限公司要求上海云丹茶艺市场经营管理有限公司赔偿律师费损失人民币54，000元的诉讼请求。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，云丹茶艺市场提供补充证据：复兴东路XXX号1-3楼平面图、现场照片、关于复兴东路XXX号116室商铺的《房屋租赁合同》、上海市增值税普通发票(11室云丹茶艺市场最后一次开票)，证明1121号产证范围内，有约200平方米的使用面积被案外人上海华齿口腔医院占用，而该部位属于云丹茶艺市场租赁范围。从2013年-2017年，锦鑫公司多收了云丹茶艺市场178万余元，存在欺诈，应予返还。目前，据云丹茶艺市场了解，复兴东路XXX号116室商铺应包括在复兴东路XXX号1-3楼的产证范围内，云丹茶艺市场多支付的312，150元应当返还。锦鑫公司认为，云丹茶艺市场提供的补充证据，系反诉请求，不属于二审审理范围。对复兴东路XXX号1-3楼平面图、现场照片的真实性、来源合法性、关联性均不认可。系争房屋的周边有“上海华齿华驰口腔门诊部有限公司”，坐落于复兴东路XXX号底层、三层，该房屋非锦鑫公司所有。云丹茶艺市场对系争房屋一直处于实际管理并使用状态，8年中从未对租赁范围提出异议，其多次签订租赁协议的行为，亦是对租赁面积的反复、明示认可。对关于复兴东路XXX号116室商铺的《房屋租赁合同》、上海市增值税普通发票(11室云丹茶艺市场最后一次开票)的真实性、来源合法性予以认可，但对关联性不予认可。复兴东路XXX号116室商铺系搭建，不在复兴东路XXX号1-3楼的产证范围内，不在《租赁合同》约定的6596平方米中。云丹茶艺市场提供的补充证据，缺乏与其待证明事实的关联性，本院不予采纳。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，锦鑫公司与云丹茶艺市场于2017年12月5日签订的《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，经对账确认云丹茶艺市场截至2017年12月31日止尚欠锦鑫公司租金4，677，500元。即便如云丹茶艺市场所述，在签订《补充协议》时，实际承租面积小于《租赁合同》约定面积的事实已经发生。以此情形下，云丹茶艺市场仍签订《补充协议》，对租金计算方式再次确认，系其对自身权利的处分，云丹茶艺市场应按《补充协议》的约定履行自己的义务。现云丹茶艺市场以已多付租金为由，抗辩不履行《补充协议》的约定，一审法院未采纳，本院予以认同。在《租赁合同》约定的租赁期限即将届满时，锦鑫公司与云丹茶艺市场签订了《补充协议》，《补充协议》约定了续租期为3年，在云丹茶艺市场完全履行《租赁合同》及《补充协议》的情形下，租赁期限再予延长2年至2022年12月31日止。该条约定应理解为《租赁合同》及《补充协议》具有同等效力，《补充协议》仅变更了《租赁合同》约定的租赁期限以及2017年12月31日之前租金的支付日期；关于滞纳金的约定没有变更，仍然有效。云丹茶艺市场关于《补充协议》未约定利息，应当理解为双方对于原租赁合同约定的变更，逾期滞纳金应当按照法定的同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付的主张，法院不予采纳。《租赁合同》约定了租金于规定时间15日内未能支付，每延迟1日，云丹茶艺市场应向锦鑫公司支付应付金额千分之一之滞纳金。该滞纳金的约定实质是逾期付款的违约金。云丹茶艺市场提出该约定明显高于民间借贷法定的最高利率，已经达到了36.5％／年，显著过高，本院予以采纳。本院对违约金予以调整。综上，云丹茶艺市场的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初7696号民事判决第一、三项；二、撤销上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初7696号民事判决第二项；三、上海云丹茶艺市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付上海锦鑫投资管理有限公司人民币1，567，750元逾期付款违约金(其中分别以人民币200，000元为基数、自2018年11月15日起，以人民币367，750元为基数、自2019年1月15日起，以人民币500，000元为基数、自2019年7月16日起，以人民币500，000元为基数、自2020年1月15日起至实际支付之日止，按日万分之五计付，合计以人民币1，567，750元为限)。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币20，776元，由上诉人上海云丹茶艺市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  王晓梅二〇二〇年十月二十日法官助理  万 晶书 记 员  吴是佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……