沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初6854号原告：陈常英，女，1954年7月28日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告：张峰，男，1980年11月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。上述两原告的委托诉讼代理人：周百顺，辽宁恒灿律师事务所律师。被告：沈阳巨臣房屋开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区**街**，统一社会信用代码：912101067020747334。法定代表人：王成俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉娇，陈思宇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告陈常英、张峰与被告沈阳巨臣房屋开发有限公司（以下简称“巨臣公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告陈常英及两原告的委托诉讼代理人周百顺，被告巨臣公司的委托诉讼代理人王玉娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈常英、张峰向本院提出诉讼请求：1.确认张玉杰（二原告的被继承人）与被告于2002年5月9日签订的编号为0131-01080-C8-101的《商品房买卖合同》无效；2.被告立即向原告返还已交购房款57,060元及契税1190元，合计58,250元；3.被告赔偿占用资金利息48,522.25元；4.被告偿还原告房屋增值差价款342,360元；5.被告偿还因欺诈销售的赔偿款58,250元；6.被告赔偿原告房屋租金163,200元；以上共计769,392元；7.被告承担本案诉讼费。后在本院审理过程中，原告申请撤回第四项和第六项诉讼请求。事实与理由：原告陈常英的丈夫（即原告张峰的父亲）张玉杰于2002年4月9日与被告巨臣公司签订了编号为0131-01080-C8-101的《商品房买卖合同》一份。合同约定原告方购买被告所开发的“友谊城”C8幢101号商品房，面积157.06平方米，价格为每平方米1000元，总价款为157,060元；原告于2002年当日交付了首付购房款57,060元及契税款1190元，共计58,250元（约定余款为贷款方式）。该合同约定被告应于2002年11月30日前交付房屋给原告，但被告并未按时交房。后来，张玉杰于2004年9月8日因病去世，故二原告取得本案合同相应权利。在原、被告双方签订商品房房屋买卖合同时，被告并未取得所售房屋的预售许可证，却将不含此房屋的预售许可证号写在了买卖合同上。而事实上，此房屋所在位置至今尚未拆迁，原建筑物仍在使用中。尤其重要的是，被告于2019年初，已经将双方合同所涉工程改换了规划、建设的项目审批手续，正在以“城建˙馨苑”的名义进行开发建设及销售活动。至此，原告才知道被告根本无意将合同所约定的房屋交付给己方。在确定合同已经无法履行的情况下，原告与被告进行了交涉，但被告的工作人员态度非常明确；房子盖了，但不可能有你的！你打官司去吧，法院怎么判我怎么执行。在此万般无奈的情况下，原告只能起诉至人民法院。被告巨臣公司辩称，对于二原告是否为本案合法继承人及是否仅有二原告为张玉杰的合法继承人请法院核实，张玉杰与巨臣公司签订商品房买卖合同属实，但由于公司资金问题，涉案房屋至今未能建设，因此被告同意返还已付购房款及契税，关于原告主张占用资金期间利息、房屋增值差价款及欺诈销售赔偿款、房屋租金没有法律依据，我公司不同意支付。经审理查明，2002年，案外人张玉杰与被告巨臣公司签订《商品房买卖合同》，约定张玉杰购买巨臣公司开发建设的位于沈阳经济技术开发区友谊城外商生活区（现定名、暂定名）第C8幢1层1号房，建筑面积157.06平方米，房屋价款为157,060元，并约定巨臣公司于同年11月30日前交付房屋。另查明，2002年5月9日，张玉杰向被告交付购房首付款57,060元及契税1190元，被告巨臣公司为其开具收款收据。又查明，张玉杰于2004年9月8日因病去世，原告陈常英系其妻，张峰系其子。张玉杰父亲张振兴于1987年去世，张玉杰母亲刘淑清于2007年6月13日去世。再查明，被告在庭审中自认涉案房屋至今未能取得商品房预售许可，导致未能建设该楼盘。上述事实，有商品房买卖合同、收款收据、情况说明、及庭审笔录等在卷佐证，经庭审质证和本院审查，予以确认。本院认为，出卖人未取得商品房预售许可，与买受人订立的商品房销售合同，应当认定无效。本案中，被告自认至今尚未取得涉案房屋的商品房预售许可，原告陈常英、张峰作为张玉杰的合法继承人，要求确认张玉杰与被告签订的商品房买卖合同无效，并主张被告返还购房款及契税，该诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付占有资金利息及赔偿款的问题，被告不予认可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任，故原告的诉讼请求于法有据，本院亦予支持。本案非继承案件，故对财产归属问题不予认定，案外人如认为对涉案财产享有继承权可另行向二原告追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和第九条的规定，判决如下：一、确认张玉杰与被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于2002年5月9日签订的编号为0131-01080-C8-101的《商品房买卖合同》无效；二、被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告陈常英、张峰购房首付款57,060元和契税1190元；三、被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陈常英、张峰利息48,522.25元；四、被告沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陈常英、张峰赔偿款58,250元；五、驳回原告陈常英、张峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费3600元，由被告沈阳巨臣房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  陈 睿人民陪审员  谢琳琳人民陪审员  张 宇二〇二〇年十月二十六日书 记 员  万 龙本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。