河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13131号上诉人（原审原告）：吴亚男，女，1981年3月13日出生，汉族，住郑州高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：潘树华，北京市金台（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范泽，北京市金台（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑州泽龙置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道**升龙又一城**院******，统一社会信用代码：9141010055315646XQ。法定代表人：林挺，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔政龙，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚孟开，河南成务律师事务所律师。上诉人吴亚男与上诉人郑州泽龙置业有限公司（以下简称“泽龙公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初12564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴亚男上诉请求：1、依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0109民初12564号民事判决第二项，改判泽龙公司支付吴亚男自2019年12月1日至2020年7月31日期间的租金损失480680元；2、一、二审诉讼费用由泽龙公司承担。上诉理由：一、原判决以参照同时期、同地段商铺的租金水平，并参照其他业主与泽龙公司所属商业公司签订的返租合同约定的受益标准，结合新冠疫情对房屋租赁市场的影响，判决泽龙公司应当按照年利率6%的标准向吴亚男支付租金是错误的。泽龙公司与案外人郑州又一城商业管理有限公司(以下简称“又一城公司”）系关联公司，泽龙公司是又一城公司的绝对控股股东，持有其99%的股份，且两家公司的法定代表人系同一人。涉案《商品房买卖合同》签订时，泽龙公司为便于其商铺的销售，向所有购房者出示《升龙又一城AB区商业首批开盘优惠说明》，承诺凡是参与返租的，优惠为前三年每年返租6%，折抵购房款，第四年返租6%，第五年返租7%，在签订正式《商品房买卖合同》时，泽龙公司又以又一城公司的名义与业主签订《商业合作合同书》，将涉案房屋返租给又一城公司，返租时间为五年，前四年的租金均为总房款的6%，第五年的租金为总房款的7%。吴亚男和泽龙公司在签订《商品房买卖合同》时双方已经对涉案商铺存在的租金收益以及收益标准均是明知的，在泽龙公司逾期交房后，理应参照该约定赔偿吴亚男的租金损失，且吴亚男前次起诉法院也是以该标准判决。原判决参照同时期、同地段商铺的租金水平，并参照其他业主与泽龙公司所属商业公司签订的返租合同约定的受益标准确定租金损失是错误的。新冠疫情系泽龙公司违约后发生的，根据《合同法》第一百一十七条之规定，不应当作为减轻泽龙公司逾期交房违约责任的情形。二、截止吴亚男提出上诉之日，泽龙公司亦未按照《商品房买卖合同》约定将具备国家和地方人民政府的有关规定并符合合同约定的商品房交付吴亚男使用。泽龙公司未提供证据证明其供水设施已达到使用条件，供水设备已取得城市公共供水企业出具验收合格证明文件；雨污水设施已达到使用条件，已取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明；电话、网络线路等弱电设施已达到申请使用条件。泽龙公司主张其已按照合同约定向吴亚男提供临时用电替代，但该临时用电并不能满足该案涉案房屋的用电需求，亦不能认定泽龙公司已交付符合合同约定的涉案房屋。吴亚男和泽龙公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限已过了五六年之久，泽龙公司仍未向吴亚男交付商铺，且经过吴亚男了解，涉案的商铺几乎近于荒废状态，这与泽龙公司承诺五年之内形成成熟的商业状态存在巨大差异。截止上诉之日，吴亚男从未收到泽龙公司关于交付涉案房屋的通知。另外，又一城公司在商铺不符合交付条件以致根本无法出租的情况下向吴亚男支付前期的租金，系因为又一城公司系泽龙公司的关联公司，其为了防止吴亚男维权才做出此决策。即使又一城公司存在通知退还房屋给吴亚男的情形，但并不意味着房屋已符合合同约定的交房标准，更何况，吴亚男并不知晓该通知。请求支持上诉请求。泽龙公司辩称：一、案涉商铺2015年9月16日已符合交房条件并完成交付。2015年9月16日，案涉商铺取得竣工验收备案表，且泽龙公司根据《商品房买卖合同》第十四条约定提供了临时电的替代条件，此时案涉商铺已满足交付条件。且2020年1月，又一城商场已经供应正式电。2015年9月16日，又一城公司根据吴亚男出具的委托又一城公司接收商铺的不可撤销承诺，又一城公司代表吴亚男收取了案涉商铺，具有吴亚男已经实际收房的法律效果。2020年6月28日，泽龙公司与又一城公司向吴亚男送达了告知函，通知吴亚男在返租期满后，向吴亚男交还房屋。故案涉商铺2015年9月16日已符合交房条件并完成交付。二、吴亚男要求泽龙公司赔偿租金损失没有依据，泽龙公司不应当向吴亚男支付租金损失。（一）无论又一城商场使用的是否是临时电，业主均依照合同约定取得租金收益，吴亚男没有证据证明其在商业合作合同期内发生损失。根据吴亚男与又一城公司签订的《商业合作合同书》，吴亚男选择的是3年合作模式，合同期内的租金已在购房款中一次性抵扣。无论又一城商场是否使用临时电、抑或是否将相关商铺营业获利，吴亚男均依照合同约定获取合同期内的租金收益，没有证据证明其实际发生损失。（二）泽龙公司不应对商业合作合同到期后的业主收益负责。吴亚男与又一城公司签订的《商业合作合同书》第五条第2项约定，合作期限届满后，又一城公司按届时商铺现状交还业主。业主投资购买商铺，合同到期后无论赢利或亏损都是业主应自行承担的商业风险。2020年1月，又一城商场已经供应正式电，泽龙公司二审中提交的证据可以充分证明。商业合作合同到期后，吴亚男没有任何证据证明其守约交接商铺并发生实际损失以及该等损失与泽龙公司具有因果关系。（三）即使吴亚男存在租金损失，吴亚男主张的租金标准亦过高，吴亚男的主张不应支持。《商业合作合同书》系业主与又一城公司签订，合同中约定的返租期固定租金回报系又一城公司为培育市场、增强业主信心而设，并非市场价格，该固定回报具有特定性和相对性，仅适用于返租期内，仅适用于业主和又一城公司，不能以此作为吴亚男返租期限之外损失的认定标准。而且，吴亚男主张的租金损失包括新冠疫情肆虐的阶段，众所周知，自2020年1月23日武汉封城起，全国商业一直处于停摆状态，春节过后郑州亦迟迟未予复工，直至5月份之后才开始逐步恢复，但疫情的不利影响仍一直持续存在。吴亚男主张的租金标准过高且与疫情之下的房地产租赁市场持续低迷下滑的背景相悖，吴亚男的主张不应支持。综上所述，案涉商铺已于2015年9月16日符合交房条件并完成交付，吴亚男的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回吴亚男的上诉请求。泽龙公司上诉请求：一、一审法院对“因供电设施等配套设施未达到使用标准，至今未能交房”的事实认定错误，泽龙公司提供了临时电替代措施符合合同约定，不影响商品房交付。（一）案涉商铺在2015年9月16日已经满足了交付条件。一审法院已经认定泽龙公司与吴亚男签订的《商品房买卖合同》合法有效，而案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，若交房时市政设施未满足使用条件时，泽龙公司可提供临时电作为替代条件。2015年9月16日，案涉商铺取得竣工验收备案表，且泽龙公司同时提供了临时电的替代条件。案涉《商品房买卖合同》第十四条没有无效因素，根据该条款的约定，此时案涉商铺已满足交付条件。同时，与案涉商铺属于同一商业项目的奥斯卡影院、KTV、门面商业以及属于同一栋楼的住宅已经使用临时用电开业、居住多年，可以认定泽龙公司提供了临时电等替代条件，且从实际使用情况来看，临时电不影响正常使用，完全满足交付条件。（二）案涉房屋于2020年1月9日已经正式供电。泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签署《高压供用电合同》，合同约定自2020年1月9日电力公司依约供电，案涉商铺于2020年1月9日已经正式供电。（三）案涉商铺未开业系商业风险，开业不属于《商品房买卖合同》约定的交付条件之一，不能以此认定房屋未交付。二、一审法院对“案涉商铺至今未能交房”的事实认定错误，案涉商铺已于2015年9月16日完成交付。（一）吴亚男不可撤销地委托又一城公司代为接收了商铺。吴亚男签订商品房买卖合同时，与又一城公司签订《商业合作合同书》，并签署了委托又一城公司接收商铺的不可撤销承诺。2015年9月16日，又一城公司根据委托，代表吴亚男收取了案涉商铺，具有吴亚男已经实际收房的法律效果。而且，又一城公司自接收商铺之后就又一城商场进行招商、经营，事实上控制着又一城商场的整体运营，充分证明又一城公司已经代表包括吴亚男在内的业主收取了案涉商铺。（二)自交房之日起，吴亚男无权向泽龙公司主张权利。自交房之日起，《商品房买卖合同》项下泽龙公司的交房义务已经履行完毕，吴亚男与又一城公司开始履行《商业合作合同书》，吴亚男无权向泽龙公司主张权利。根据《商业合作合同书》约定，合作期内租金已在购房款中一次性抵扣。自交房之日起，吴亚男无权向泽龙公司主张权利。（三）《商业合作合同书》到期后，又一城公司已通知吴亚男交还案涉房屋。一审中泽龙公司向一审法院提交了告知函以及相关邮寄单据，以证明2020年6月28日，泽龙公司与又一城公司向吴亚男送达了告知函，告知函中明确载明了之前又一城公司已经按照吴亚男的授权实际办理了交房手续，并通知吴亚男在返租期满后，向吴亚男交还房屋，而一审判决对该证据未进行任何认定，查明的事实中也无关于该事实的阐述，遗漏了该重要事实。三、一审法院判令泽龙公司赔偿吴亚男租金损失没有依据。（一）无论又一城商场使用的是否是临时电，业主均依照合同约定取得租金收益，吴亚男没有证据证明其在商业合作合同期内发生损失。根据吴亚男与又一城公司签订的《商业合作合同书》，吴亚男选择的是3年合作模式，合同期内租金已在购房款中一次性抵扣。无论又一城商场是否使用临时电、抑或是否将相关商铺营业获利，吴亚男均依照合同约定获取合同期内的租金收益，没有证据证明其实际发生损失。（二）泽龙公司不应对商业合作合同到期后的业主收益负责。吴亚男与又一城公司签订的《商业合作合同书》第五条第2项约定，合作期限届满后，又一城公司按届时商铺现状交还业主。业主投资购买商铺，合同到期后无论赢利或亏损都是业主应自行承担的商业风险。2020年1月，又一城商场已经供应正式电，在案证据可以充分证明。商业合作合同到期后，吴亚男没有任何证据证明其守约交接商铺并发生实际损失以及该等损失与泽龙公司具有因果关系。（三）即使法院认定吴亚男存在租金损失，一审认定的租金标准亦过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在租金损失不确定的情况下，应以有关主管部门公布或鉴定的房屋租金为准，一审法院对泽龙公司提出的鉴定申请未予理会，未经鉴定直接判决按年利率6%的标准进行赔偿，有失公允。而且，吴亚男主张的租金损失包括新冠疫情肆虐的阶段，众所周知，自2020年1月23日武汉封城起，全国商业一直处于停摆状态，春节过后郑州亦迟迟未予复工，直至5月份之后才逐步恢复正常。一审认定的租金标准未考虑该因素，有失公允。综上所述，案涉商铺于2015年9月16日满足交付条件并完成交付，一审法院判决认定事实错误、适用法律错误，作出的判决有失公正、公允，请求予以纠正。吴亚男辩称：一、开发商作为商品房出售方，根据《商品房买卖合同》第8条、第11条、第14条和地方性规章，应当为买受人提供配套基础设施的合格证明，以判断交付的商品配套的基础设施是合格的，而非仅仅是提供供电、供水、排水的问题。本案双方约定的房屋交付条件明确、清楚、无异议，其中供水应当取得城市公共供水企业出具的《验收合格证明》；排污应当取得城市管理部门出具的《室外排水设施验收合格证明》；市政供电，同时“电力配套设施工程”应当取得电力企业《验收合格证明》；电话、网线达到使用条件。本案并不仅仅是达到供电、供水等条件，提供上述合格证明文件，也是泽龙公司的合同义务！结合本案以及关联案件，泽龙公司始终没有向业主提供上述验收证明。即无法证明上述配套基础设施是合格的，业主有权拒绝受领该房屋。二、案涉商品房买卖合同第14条第2项条款表面上看似对于泽龙公司逾期六个月仍未提供正式用电将对买受人承担赔偿直接损失的责任，但商铺经营提供临电导致的直接损失很难以去界定，具有偶然性和不确定性，同时开发商用赔偿直接经济损失的方法以临时用电可以始终代替正式用电，排除了其应当继续提供符合正式用电房屋的合同义务。严重损害了买受人的利益，因而是无效条款。上述用电条件的约定也是由泽龙公司提供的格式条款。该条款免除了泽龙公司的主要义务，排除了买受人的权利，是无效条款。三、根据合同相对性，又一城公司收房行为并不能免除泽龙公司因交付不符合《商品房买卖合同》约定条件的房屋而应向业主方承担的违约责任。四、原审支持业主租金损失符合《合同法》113条的规定和业主购买商铺获取租金收益的期待性。本案中，业主购买的涉案房屋为商业性质的商铺，其价值并非居住，是为了出租获取租金收益。而泽龙公司在销售时向业主出具的《升龙又一城商业广场商铺-投资计划表》、《升龙又一城商业广场-高新门户第一商圈》对投资商铺、投资回报率递增等进行了宣传和推广，且该项目位于高新区长椿路和科学大道交汇处，位置优越，周边社区、高校林立，业主要求其承担租金损失是符合当时签订合同时可预见的期待利益损失。另外，大部分业主与又一城公司签订了3年+2年的租金优惠和返租金合同。且后两年的租金以7%-8%进行上浮递增，业主获得租金是递增的，又一城公司和业主均对租金收益具有合理期待性。故，原审支持租金损失符合《合同法》113条的规定，但不应当以“疫情为由”按照6%予以支持，应当按照7%予以支持。五、泽龙公司未在2014年8月30日前办理房屋权属初始登记应当承担违约责任。该时间节点2014年8月30日与是否交房并无关系。该时间仅为泽龙公司履行办理初始登记义务的最后时间节点。因此泽龙公司应当承担逾期办理的违约责任。但，原审不应当酌定30%，有失公允！六、原审支持租金损失以6%计算并不高反而较低。2020年初的“疫情”不作为减免泽龙公司承担租金损失的理由，原审以此为由调整至6%计算租金损失系“一刀切”的做法，违反法律规定，违背裁判统一尺度，对业主方有失公允。首先，根据我国《合同法》117条不可抗力的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”；另外《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》第5条规定：“疫情与当事人一方不履行或迟延履行没有因果关系的，不能免除责任”。泽龙公司交付不符合约定发生在疫情发生之前，不存在因果关系，原审不应予以减免调整到6%。其次，本案大部分业主主张的租金损失期间虽涵盖疫情期间，但多为2018年和2019年，原审以“一刀切”的方式按照年利率6%支持租金损失不具有合理性。再次，广大业主签订合同时候（2011年-2012年）的商铺贷款利率范围为6.55%-7.05%，贷款上浮10%-20%，综合贷款还款利率已经高于法院判决的6%，显然不足以弥补业主损失。另外，疫情期间广大业主也是疫情的受害方，贷款银行也并未因此而减少业主的偿贷金额，业主在此期间没有获得租金，面对疫情，仍需要还贷，更是雪上加霜。七、截止目前，泽龙公司没有向买受人出具供水、排水、供电设施的合格证明文件，也没有提供电话、网线达到使用条件的证据，应当承担举证不力的责任。综上，泽龙公司上诉理由不能成立，原审调整至6%支持业主租金损失和酌定延期办理初始登记按照30%计算违约金的方式，违反法律规定，对业主方有失公允。吴亚男向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告因不能按约定时间交付房屋而造成的租金损失480680元（租金计算期间为2019年12月1日至2020年8月1日）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月6日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订合同编号为GX130××××****的《商品房买卖合同》一份，约定：1、原告购买位于郑州高新技术产业开发区××大道××房屋××套，用途为商业服务，房屋价款为8446216元。2、出卖人应当于2014年6月30日前向买受人交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2014年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2014年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。3、出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条的约定内容执行。该附件四补充协议第六条对此约定为：出卖人应当在2014年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金。出卖人在取得该房屋初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。涉案商铺所在的4号楼于2015年9月15日取得了建设工程竣工验收备案，但因供电设施等配套设施未达到使用标准，至今未能交房。庭审中，被告称2015年9月16日被告所属商业公司代业主收房，2015年、2016年商业公司曾就又一城商场对外招租，并签署了一系列合同，收取了部分商户履约保证金，但因招商结果不理想，又与商户解除了合同，退还了履约保证金，商场未能按期开业持续至今。一审法院另查明：2013年5月4日，原告作为乙方，郑州又一城商业管理有限公司作为甲方，签订《商业合作合同书》一份，约定：乙方同意让渡该商铺使用权给甲方，甲方放弃应向泽龙公司收取的商业策划、推广和统一招商、统一管理服务费总额中的1854048元，即乙方确认与泽龙公司签订合同的商品房总价是泽龙公司在原定总房价基础上优惠1854048元后的价格。乙方明确在该商铺使用权让渡期前60个月商铺使用权产生或可能产生的全部收益归甲方所有（具体起算日期以接房日期为准，乙方委托甲方办理接房手续）。原告曾就被告未能交付房屋而产生的租金损失向一审法院起诉，一审法院审理后作出（2019）豫0191民初27989号民事判决，判令被告支付原告2019年5月29日至2019年11月30日期间的租金共计360510元。以上事实，有经原、被告质证的下列证据及庭审笔录在案佐证：1、原告提交的商品房买卖合同、购房发票、商业合作合同书、民事判决书；2、被告提交的竣工验收备案表、梧桐办事处致广大业主的一封信、高压供电方案答复、送电申请单；3、被告提交的对外招租合同、履约保证金缴纳记录、奥斯卡影院照片。一审法院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。原告请求被告赔偿未按约定时间交付房屋对其造成的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。本案中，被告应当于2014年6月30日交房，虽然涉案商铺所在楼房取得了建设工程竣工验收备案，但一直未达到供电等重要设施的交付条件，至今未能交付，且被告当庭陈述，涉案商铺所在的商场除电影院等个别商铺外，至今未营业，故被告辩称的涉案商铺已经交付不能成立，被告不能按时向原告交付房屋，构成违约，应当赔偿原告损失。因《商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋用途为商业服务，其价值并非居住，而是在于出租或自营营利，被告作为房地产开发企业，应当预见到逾期交房行为必然造成原告的租金损失。参照同时期、同地段商铺的租金水平，并参照《商业合作合同》中约定的收益标准，结合新冠疫情对房屋租赁市场的影响，被告应当按照年收益6%的标准向原告支付租金，原告请求2019年12月1日至2020年8月1日的租金，不违反法律规定，一审法院予以支持，经计算为337849元（8446216×6%/12×8=337849）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告吴亚男2019年12月1日至2020年8月1日期间的租金损失337849元；二、驳回原告吴亚男的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4255元，由原告吴亚男负担1071元，被告郑州泽龙置业有限公司负担3184元。泽龙公司向本院提交以下证据：1.电费支付银行转账凭证及发票；2.泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签署的《高压供用电合同》。拟证明：1.泽龙公司按照合同约定提供了作为替代条件的临时用电，案涉商铺于2015年9月16日已经满足交付条件；2.泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签署的《高压供用电合同》载明用户编号为5228858264，合同约定自2020年1月9日电力公司依约供电。根据证据1第14页2020年6月24日电力公司开具的电费发票，备注用户编号为5228858264，案涉商铺于2020年1月9日已经正式供电。吴亚男质证认为：高压供电合同不显示具体的签订时间。从内容上来看，该供电合同的区域即用电位置为郑州市高新技术开发区科学大道南长椿路东玉兰街北滕春路西，也就是AB地块商业区以及公共设施，而对应的用户编号为5228858264。而泽龙公司提交的第一组证据并不显示用户的编号和具体的位置。业务回单无法直接看出是本案的用电费用，发票用户编号与供电合同不符，不能证明已正式供电，且多份生效判决均认为涉案房屋至今没有正式供电，不符合商品房买卖合同约定的交付条件。同时也没有按照合同递交电力配套设施的验收证明，作为买受人无法判断电力配套设施是否合格。根据当事人举证及质证意见，本院经审查，对泽龙公司提交的证据真实性予以确认，泽龙公司的证据仅能证明案涉商铺于2020年1月9日正式供电，对其他证明目的不予采信。本院二审经审理查明事实除同原审相一致外，另查明，案涉商铺于2020年1月9日正式供电，2020年6月28日泽龙公司分别向各购房人邮寄了由又一城公司、泽龙公司共同签章的《告知函》。本院认为，吴亚男与泽龙公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，出卖人应当于2015年6月30日前向买受人交付符合约定条件的商品房。涉案房屋已于2015年9月取得了竣工验收备案表，泽龙公司虽称其已于2015年9月按照双方签订的商品房买卖合同及吴亚男与案外人又一城公司签订的《商业合作合同书》的相关约定交付了房屋，但因又一城公司或者泽龙公司并未按照约定向吴亚男支付租金收益，且生效判决已确认由泽龙公司支付吴亚男租金收益损失，同时，《商业合作合同书》约定的让渡期满后，泽龙公司及又一城公司并未与吴亚男就涉案房屋在让渡期满后如何处理进行协商，至2020年6月28日才向吴亚男寄送了告知函。因此，2020年7月之前的租金收益损失，泽龙公司亦应予支付。2020年6月28日泽龙公司及案外人又一城公司按照合同约定的地址向购房人寄送告知函后，可以认定泽龙公司已向吴亚男履行了交付房屋的通知义务，该日期之后的租金收益损失不应再支持。故泽龙公司应当支付2019年12月1日至2020年6月30日期间的租金损失。关于租金损失赔偿标准问题，双方当事人签订《商品房买卖合同》时，吴亚男与又一城公司签订了《商业合作合同书》，约定的房款优惠相当于以总房款为基数，约按照年利率7%计算，同时，泽龙公司保证让渡期满后吴亚男获得的月租金收入不低于让渡期最后一个月吴亚男实得收益，故租金损失应参照双方均能够预见的租金收益予以计算，且生效判决亦予以认定，一审法院酌定为按照总房款年利率6%计算不当，本院予以纠正。故泽龙公司应当支付的租金损失数额为394156.75元（8446216×0.07÷12×8）。综上所述，吴亚男、泽龙公司的上诉请求均部分成立，本院对合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初12564号民事判决；二、郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付吴亚男2019年12月1日至2020年6月30日期间的租金损失394156.75元；三、驳回吴亚男的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4255元，由吴亚男负担649元，由郑州泽龙置业有限公司负担3606元。二审案件受理费11213元，由上诉人吴亚男负担2703元，由上诉人郑州泽龙置业有限公司负担8510元。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年十月二十六日书记员  白雪岩