辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0681民初179号原告：梁传波，男，1985年出生，汉族，无职业，现住东港市。原告：方桂丽，女，1987年出生，满族，无职业，现住东港市。二原告共同委托诉讼代理人：王恒仁，辽宁仁正律师事务所律师。被告：东港好美房地产开发有限公司。住所地东港市孤山镇中大街**。法定代表人：唐国华，总经理。委托诉讼代理人：初兴瀚，辽宁中天律师事务所律师。被告：杨世林，男，1958年出生，汉族，退休工人，现住东港市。第三人：冯悦娜，女，1963年出生，汉族，退休工人，现住东港市。原告梁传波、方桂丽与被告东港好美房地产开发有限公司（以下简称好美公司）、杨世林、第三人冯悦娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁传波及其与原告方桂丽的委托诉讼代理人王恒仁、被告好美公司委托诉讼代理人初兴瀚、被告杨世林、第三人冯悦娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告好美公司签订的《商品房买卖合同》；2、二被告连带返还购房首付款102384元，并从2015年8月13日起至全部返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付利息；3、二被告连带返还原告交纳的各项费用共计2900元；4、二被告连带赔偿原告为办理房屋所有权证交付的契税2808.57元。5、二被告连带赔偿原告房屋装修损失(待鉴定后明确)。事实和理由：原告与被告好美公司于2015年10月26日签订了《商品房买卖合同》，以按揭方式购买了被告杨世林挂靠被告好美公司开发的东港市孤山镇富泉家园小区4号楼1单元402室，建筑面积76.32平方米。为保证原告购买该房，在签订合同前的2015年8月13日，原告依约向被告杨世林交付首付款102384元，及各项费用2900元。合同签订后，为办理不动产证和按揭贷款手续，原告又缴纳税金2808.57元。2015年10月26日，被告向原告交付房屋后，原告对房屋进行了装修。几年来，原告不断找被告杨世林，要求办理不动产证，被告杨世林只说快了。近日原告得知，因富泉小区手续不全，被告好美公司因债务上了失信名单，按揭贷款和不产动产证无法办理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故原告提起本案诉讼。被告好美公司辩称：1、原告清楚被告杨世林当初挂靠在被告好美公司名下开发涉案楼盘，被告好美公司和被告杨世林系挂靠关系，关于被告杨世林开发涉案土地上房屋所需要一切手续及出售房屋的所有款项，全部由被告杨世林自行处理，被告好美公司关于涉案土地上的房屋未收取任何费用。2、原告在起诉状中陈述的按揭贷款和房屋产权证已无法办理，这一点和被告好美公司无关，产权证能否办理和被告好美公司被列为失信人员名单及被告好美公司目前开发的房屋被法院查封没有任何关系。3、从原告起诉书中陈述的事实看，只是被告杨世林未为其办理房屋产权证，而原告已使用该房屋并进行了装修，也就是说原告和被告杨世林间的房屋买卖合同已得到履行，房屋产权证是被告杨世林应履行的合同义务，具体什么原因办不了被告好美公司不清楚。原告起诉状中提到因出卖人原因无法登记，而实际双方合同已得到履行，原告提出的管理条例不是法律规定，不能作为原告解除合同的法律依据。不同意原告诉讼请求。被告杨世林辩称：被告杨世林挂靠被告好美公司开发涉案楼盘，第三人冯悦娜是动迁户，根据双方约定，回迁安置房屋即涉案的房屋。被告杨世林清楚并且同意第三人冯悦娜将涉案房屋卖给原告，并且在被告好美公司的售楼处为双方办理了买卖合同，被告杨世林代表被告好美公司和原告签了房屋买卖合同，房屋价款按原告和第三人冯悦娜谈好的价格写进合同。被告杨世林收了原告交的房款后就给了第三人冯悦娜，但记不清是否出了收据。涉案房屋是第三人冯悦娜交付给原告的，因为房屋建成后第三人冯悦娜就取得了房屋。原告办理按揭贷款被告杨世林同意，但因为被告好美公司的账户被法院查封，而且上了失信名单，所以涉案房屋在银行不能按揭贷款。原告和第三人冯悦娜多次找被告杨世林，但办理不了按揭贷款不是被告杨世林造成的。现在涉案小区的房照都没办，因为土地有问题，但其他手续都办完了。被告杨世林已和政府协商了好几个方案，但不清楚什么时候能办理，需要上报东港政府才能决定。第三人冯悦娜与原告存在买卖合同关系，因被告杨世林没有收到购房款。不同意原告诉讼请求。第三人冯悦娜述称：涉案房屋不能办理按揭贷款和被告杨世林有关系，如果被告杨世林当时说涉案房屋不能办理按揭贷款和房照，第三人冯悦娜也不能把房屋卖给原告。当时被告杨世林答应可以办理按揭贷款和房照。第三人现在不同意退房，也没有钱返给原告。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。涉案东港市孤山镇富泉家园小区系被告杨世林挂靠被告东港好美房地产开发有限公司开发建设。第三人冯悦娜原有房屋在富泉家园小区开发过程中被占用，安置补偿的房屋为富泉家园小区4号楼1单元402室，建筑面积76.32平方米。第三人冯悦娜取得上述房屋钥匙后，与二原告协商，将该房屋转让给二原告。2015年10月26日，被告杨世林根据二原告与第三人冯悦娜的约定，以被告好美公司的名义与原告梁传波签订了书面《商品房买卖合同》，约定房屋价款280857元，原告梁传波以按揭贷款方式购买，首付款100857元，贷款180000元。关于产权登记，双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”在该合同签订之前的2015年8月13日，二原告给付被告杨世林房屋首付款102384元及燃气管道、有线电视费安装费2900元，被告好美公司分别为原告梁传波出具了《专用收款收据》。被告杨世林收到二原告的首付款后，将该款交付第三人冯悦娜。二原告自第三人冯悦娜处获得涉案房屋钥匙后，对房屋进行装饰装修，并占有使用至今。2015年11月2日，二原告缴纳涉案房屋买卖契税2808.57元。因被告好美公司失信及富泉小区土地手续不健全，导致二原告现在无法办理按揭贷款手续及所有权证书。在诉讼过程中，二原告申请对涉案房屋装修损失进行评估。辽宁新时代资产评估事务所接受委托后，于2020年7月8日作出辽新评报字（2020）第42号资产评估报告，评估结论为61200元。本院所确认的上述事实，有原、被告、第三人陈述、商品房买卖合同、专用收款收据、资产评估报告等证明材料在卷为凭。上述证明材料已经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为：被告好美公司系富泉家园小区经审查批准的开发单位，其出借资质与被告杨世林的行为，属于双方内部约定，不影响被告好美公司对外行使权利、承担责任。涉案房屋虽为被告好美公司补偿给第三人冯悦娜的安置房屋，经第三人冯悦娜对外转让，但于二原告而言，最终与其签订《商品房买卖合同》的相对方为被告好美公司，愿意受买卖合同权利义务约束的双方为二原告与被告好美公司，故应认定二原告与被告好美公司成立房屋买卖合同关系。《商品房买卖合同》签订后，二原告履行了支付首付款等买受人承担的义务，被告好美公司应按合同约定及法律规定，履行出卖人义务。因被告好美公司失信及土地手续存在问题，导致原告无法办理商品房担保贷款及房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十三条的规定，二原告请求解除合同合理，予以支持。合同解除后，因合同取得的财产双方应相互返还。对二原告已支付的首付款，被告好美公司为原告出具收款收据，故二原告请求被告好美公司返还合理，且被告好美公司应自收取该款之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息。二原告因购买该房屋支付装修费、燃气及有线电视安装费，被告好美公司应予以赔偿。房屋装修费以评估数额为准。二原告该买卖合同取得的房屋应同时返还被告好美公司。被告杨世林不具备房地产开发资质，其借用被告好美公司资质开发涉案富泉家园小区，违反法律规定，二原告请求其承担连带责任合理，予以支持。二被告的抗辩意见缺乏事实与法律依据，不予采纳。第三人冯悦娜与被告好美公司存在房屋拆迁安置补偿合同关系，第三人冯悦娜作为被补偿主体，对涉案房屋享有权益。涉案《商品房买卖合同》的解除，会影响第三人冯悦娜与被告好美公司的安置补偿合同的履行。审理过程中，本院曾征求第三人冯悦娜意见，是否对涉案房屋主张权利，但第三人冯悦娜未作出明确意思表示。鉴于本案系买受人提起的诉讼，故本院仅对二原告的请求进行调整。第三人冯悦娜与被告好美公司因房屋拆迁安置补偿合同发生的纠纷，可另案主张权利，本案不予一并调整。二原告主张的契税由国家税务机关收缴，买卖合同解除后，二原告可向税务机关申请退税，二原告请求被告好美公司返还缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告梁传波与被告东港好美房地产开发有限公司于2015年10月26日签订的涉案《商品房买卖合同》；二、原告梁传波、方桂丽于本判决生效后10日内将涉案富泉小区4号楼1单元402室房屋返还被告东港好美房地产开发有限公司；三、被告东港好美房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告梁传波、方桂丽购房款102384元，并自2015年8月13日起至本判决确定的给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担利息；四、被告东港好美房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告梁传波、方桂丽房屋装修损失61200元、燃气管道及有线电视安装费2900元；五、被告杨世林对上述第三、四项承担连带责任；六、驳回原告梁传波、方桂丽其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如二原告未按本判决指定的期间履行其他义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当支付延迟履行金。案件受理费1870元，评估费3000元，合计4870元，二原告已预交，由被告好美公司、杨世林承担。二被告于本判决生效后10日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审判员  王家峰二〇二〇年十月十三日书记员  王翠娇