江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终4840号上诉人（原审被告）：江苏国宾置业有限公司，住所地江苏徐州工业园区工商西街工商路**。法定代表人：郭艳丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾传芳，贾汪区前卫法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈士凯，男，1987年2月6日生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。上诉人江苏国宾置业有限公司（以下简称国宾公司）因与被上诉人陈士凯商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2019）苏0305民初4835号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人国宾公司的法定代表人郭艳丽、委托诉讼代理人贾传芳、被上诉人陈士凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国宾公司上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2012年9月29日，被上诉人和上诉人签订《商品房买卖合同》后，上诉人将涉案房屋出售给被上诉人，合同约定该房屋的建筑面积是142.75平米，房屋总价款为282645元，另根据双方签字确认的优惠申请单、签约单、优先购买确认单等凭证，该商品房出售单价为每平米1980元，房屋面积为142.75平米。双方是根据以上单价和面积得出商品房买卖合同中确定的房屋总价款282645元，并非是机械的按照一套房屋包死价出售，故一审法院认定涉案房屋是按套计价出售，实属事实认定不清，从而导致原审判决错误。二、本案并非是上诉人不予办理房屋产权证书。是因为：1.办理房屋产权证书是国家行政部门的职责权限，上诉人无此权限。2.涉案房屋经贾汪区不动产产权处相关部门计量核准，实际面积增加11.54平米，上诉人多次和被上诉人协商，要求对方补清该部分面积差价款，但被上诉人迟迟不予理睬。根据双方签订的合同和双方签字确认的单据，被上诉人购买的房屋是142.75平米，现涉案房屋经相关产权部门计量确认实际面积比原面积多出11.54平米，被上诉人理应将该部分面积差价款补缴给上诉人，但被上诉人经多次催促，至今不愿补缴该部分价差款项。综上所述，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，以支持上诉人的上诉请求。陈士凯辩称，被上诉人于八年前购买涉案房屋，当时所有手续都齐全，购房合同、发票、契税上所有证据均在一审提供，当时合同上写的是按套购买.上诉人大概在2018、2019年左右才通知被上诉人需要缴纳多余面积才能办证，这时候已经过去八年了还没有给被上诉人办理房产证，对于上诉人拖欠这么久没有给被上诉人办理房证，被上诉人保留追究上诉人相关责任的权利，现在要求上诉人尽快协助被上诉人办证。陈士凯向一审法院提出诉讼请求：1.判令国宾公司协助其办理贾汪区国宾华府1-3-502室房屋产权证;2.案件受理费由国宾公司承担。一审法院查明：2012年9月29日，陈士凯（买受人）与国宾公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定国宾公司将涉案房屋即国宾华府小区1-3-502室房产出售给陈士凯，该房屋建筑面积共142.75平方米，其中套内建筑面积126.24平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积16.5平方米。其中关于计价方式约定为按套（单元）计算，该房屋总价款为282645元。关于面积确认及面积差异处理约定为“当事人选择按套（单元）计价方式，不适用本条约定”。合同签订后，陈士凯于2012年9月29日向国宾公司支付首付款87645元，剩余房款195000买受人以贷款方式支付，涉案房屋已交付。陈士凯要求国宾公司协助办理房屋产权证，国宾公司以陈士凯没有交纳房屋面积差价为由拒绝协助陈士凯办理房屋产权证，引发本次纠纷。一审法院认为，陈士凯、国宾公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》约定，本案所涉房屋为按套（单元）计价，价款为282645元，陈士凯已按合同的约定履行了交款义务，国宾公司应履行协助陈士凯办理国宾华府1-3-502室房屋产权证的义务。故对陈士凯请求判令国宾公司给予协助办理贾汪区国宾华府1-3-502室房屋产权证的诉讼请求，法院予以支持。国宾公司辩称房屋面积差异11.54平方，陈士凯应依据买卖合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定支付面积差价22849.20元，国宾公司的该抗辩与合同约定的“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”相矛盾，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，一审法院判决江苏国宾置业有限公司于判决生效之日起十日内协助陈士凯办理贾汪区国宾华府1-3-502室房屋产权证。一审案件受理费减半收取50元，由江苏国宾置业有限公司负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：上诉人应否协助被上诉人办理涉案房屋产权证。二审中，上诉人提交贾汪区办理不动产权交易中心出具的贾汪区房屋面积测绘报告（竣工）原件和2010年1月19日徐州市贾汪区房屋建筑面积测量报告预测复印件，该两份报告均是涉案楼房所在的1号楼、2号楼的报告，证明房屋的预测和实际竣工验收时实测房屋的尺寸是有差距的，所以才导致了面积差。经质证，被上诉人认为，对检测报告没有异议，但是无论房屋面积大了多少，被上诉人是按套购买的，而不是按照面积购买的，上房的时候上诉人说面积是多少被上诉人认为面积就是多少。现在面积多出12平方米，超出房屋面积的契税等费用被上诉人也有损失。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人国宾公司与被上诉人陈士凯签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同，该合同对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。双方合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋已实际交付于陈士凯，作为出卖人，国宾公司应履行合同约定的提供相关资料等协助办证义务。上诉人主张，涉案房屋未办理产权证书系因办理房屋产权证书是国家行政部门的职责，上诉人无此权限，本院认为，办理房屋产权证固然是相关行政部门的职责，但本案被上诉人的诉请是要求上诉人协助其办理房屋产权证书，即要求上诉人履行的是协助义务，该诉请并未超越上诉人的权限，且是上诉人应当履行的合同义务，故一审法院判令国宾公司限期协助陈士凯办理涉案房屋的产权证，并无不当。上诉人同时主张，涉案房屋产权证书未予办理是因被上诉人未按合同约定补清面积差价，被上诉人应先补清面积差价款方能办理产权证。本院认为，双方合同虽约定房屋计价方式为按套（单元）计算，但双方的签约单载明，涉案房屋单价为1980元，面积为142.75平方米，总价为282645元，即双方合同中确定的总价款282645元实际系在面积142.75平方米乘以单价1980元的基础上得出。同时，双方合同第五条约定了误差面积款的计算方式，约定误差面积款多退少补、据实结算。虽该条前款约定按套计价的，不适用本条约定，但涉案房屋若非按建筑面积计价，双方不会在本条款中单独作出关于误差面积确定的相关约定。综上，从签约单相关内容、房屋总价的确定依据以及合同中关于面积差价的相关约定，可以认定双方关于房屋计价方式的真实意思表示系按建筑面积计算。一审认定计价方式为按套计价，该认定有失妥当。上诉人关于被上诉人应补足面积差价的主张可另行提出。综上所述，上诉人国宾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实不当，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由江苏国宾置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟审 判 员 胡元静二〇二〇年十月二十七日法官助理 孙晓明书 记 员 陆滢冰