大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初8218号原告：大连易铭物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211559812923H，住所地辽宁省大连市甘井子区北府花园**。法定代表人：徐铭，系该公司经理。委托诉讼代理人：李万策，系辽宁典之明律师事务所律师。被告：王长满，男，1990年5月22日生，汉族，户籍地大连经济技术开发区，住址大连市。原告大连易铭物业管理有限公司与被告王长满物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李万策到庭参加了诉讼。被告王长满经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告大连易铭物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业费3,906.43元及违约金400元。合计4,306.43元；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年5月25日，被告购买了大连市甘井子区山东路289号（北府名苑3号楼）2-8-2号房屋，并与原告签订《北府名苑前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业服务，被告向原告交纳物业服务费每月每平方米2元，之后原告同意按每月每平方米1.6元收取。每年交纳1次，在交费月（即5月）的1-5日交纳。如未按时交纳，则违约金按应交费用的每日千分之三计算。被告于当日入住时，缴纳了2015年、2016年的物业费，但自2017年起，再没有交纳。该房屋面积为101.73平方米。现被告欠原告2017年、2018年两年物业费共计3,906.43元。原告虽多次催缴，被告仍未能履行交费义务。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告王长满未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年4月1日开发商大连天兴房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，委托原告对北府茗苑小区提供前期物业服务，合同中约定多、高层住宅物业服务费标准为2元/月/平方米（含电梯费），物业费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度5日前向物业交纳当期物业服务费，逾期交纳每逾期一日应按欠费总额的0.3%支付违约金。合同中约定，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。2015年5月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北府茗苑前期物业服务协议》，约定由原告为案涉房屋提供前期物业服务，物业服务费高层住宅每月每平方米2元；物业费计费以商品房合同约定交房日期计费起算日；交纳费用的时间为每年交纳一次，交费日为每年的交费月（首次计费月份）1-5日，逾期交纳的，按应交费用的日千分之三计违约金。被告王长满系大连市甘井子区北府茗苑3#2-8-2号房屋的业主，建筑面积共计101.73平方米。被告未交纳2017年5月25日至2019年5月24日期间的物业服务费。本院所确认的上述事实，有原告提供的北府茗苑前期物业服务协议、北府茗苑已售商品房出库交接单、前期物业服务合同、交费收据、催费证明、原告陈述及本院庭审笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与开发商大连天兴房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对原、被告双方均有约束力。且原告与被告签订的《北府茗苑前期物业服务协议》系出于原、被告的真实意思表示，内容符合法律规定，应认定为有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自义务。现原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费。《北府茗苑前期物业服务协议》约定高层住宅的物业费用为2元/月/平方米，原告现主动降低标准至1.60元/月/平方米，系原告处理自身权利的行为，符合法律规定，本院予以准许，故被告应交纳的物业费用为3,906.43元（1.60元/月/平方米×101.73平方米×24个月）。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王长满于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连易铭物业管理有限公司2017年5月25日至2019年5月24日期间的物业费3,906.43元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连易铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由被告王长满负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年十月十三日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。