宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初5423号 原告：谢杰，男，汉族，1989年4月25日出生，住宁波市北仑区。 原告：杨丽波，女，汉族，1993年10月17日出生，住宁波市北仑区。 两原告委托诉讼代理人：郑姗儿、李震东，浙江海泰律师事务所律师。 被告：宁波海拓置业有限公司。住所地：宁波市北仑区小港江南中路********。统一社会信用代码：91330206079233287N。 法定代表人：杨帆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱娟芳、胡霄汉，该公司员工。 原告谢杰、杨丽波与被告宁波海拓置业有限公司（以下简称海拓公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年8月12日诉至本院，本院诉前调解未果后，于2020年9月14日立案受理本案，依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告谢杰、杨丽波委托诉讼代理人郑姗儿、李震东，被告海拓公司委托诉讼代理人朱娟芳、胡霄汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢杰、杨丽波向本院提出诉讼请求，要求判令：1.被告立即向原告支付逾期交房违约金:66993.5元（自2020年4月2日至2020年7月22日以1781742元为基数按日万分之三计算，2020年7月23日至2020年7月30日以1781742元为基数按日万分之五计算）;2.本案的受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月2日，原告购买了被告开发的位于北仑区××路××路××幢××室商品房，并于当日与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议。根据合同约定，被告应当在2020年4月1日前向原告交付符合合同约定的商品房。2020年6月,被告向原告寄送《交付通知书》,告知原告于同年6月20日前往办理房屋交接手续。原告于该日前往现场验房，发现房屋墙壁存在严重渗漏问题，无法正常居住使用，达不到合同约定的交付条件，原告遂拒绝收房，并要求被告修复后交付。同时，被告在办理房屋交接手续时，并未按照合同约定及法律规定向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告修复后，一直未通知原告收房及向原告支付逾期交房违约金。2020年7月24日，原告委托律师向被告寄送律师函催告被告支付逾期交房违约金及协助原告办理房屋交付手续。被告收到律师函后，于2020年7月30日才向原告寄送《催交付通知书》通知原告办理交付手续但并未就逾期交房违约金事宜作出任何表示。现原告已按照合同约定全面履行义务，但被告违反合同约定，未按时向原告交付符合约定的房屋，且经原告催告后亦未向原告支付逾期交房违约金。故诉至本院，要求判如所请。 原告谢杰、杨丽波向本院提供如下证据：1.《商品房买卖合同》及补充协议一份；2；发票一份；3.墙壁漏水照片及后期维修过程的照片、交付通知书、交付会签流转单各一份；4.律师函及送达凭证各一份；5.催交付通知书一份。 被告海拓公司答辩称：一、原告在诉状中所述的部分内容与事实不符。2020年6月20日，原告收到交付通知后前来办理交付手续，办理交接手续前原告先行去验房，验房后原告认为房屋内有质量问题，拒绝办理交付手续就离去。如果原告办理交付手续第一项就是就逾期交付事宜签订相关赔偿协议，办理过程中被告也会将《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》提供给原告。被告对原告提出的质量瑕疵进行保修修复后于2020年7月7日约了原告前来复验，复验后但原告仍未办理交付手续。直至2020年7月25日被告突然收到原告委托律师发函要求赔偿高额的逾期交付违约金。二、原告诉请要求赔偿的逾期交付违约金计算不符合事实和法律规定，不合理部分应予驳回：1.被告通知原告6月20日交付时已经符合合同约定的交付条件，被告已向原告通知交付，原告不办理交付手续是其自身原因所致；2.被告履行合同期间遭受新冠疫情和政策的不可抗力影响，且已经告知原告，应扣除不可抗力影响时间；3.合同约定违约金过高，被告有权按法律规定请求法院予以调低，所以逾期交付违约金计算应自2020年4月1日起至6月20日按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。综上所述，请求人民法院支持被告的答辩意见，依法驳回原告诉讼请求中不合理的部分。 被告海拓公司向本院提供如下证据：1.竣工验收备案证明书一份；2.《商品房买卖合同》，“浙江发布”微信公众号2020年1月23日、3月2日文章，北仑电力公司证明，仑建[2020]26号文件各一份；3.商品房顺延交付通知书及送达凭证各一份；4.微信聊天记录一份；5.市场租金标准一份；6.其他政策材料一份。 经庭审质证，对原告提供的证据，被告真实性均无异议，本院予以认定。对被告提供的证据，原告对北仑电力公司证明、微信聊天记录真实性有异议。本院认为，该证据能与其他证据相互关联，故本院予以认定。被告对其他证据真实性无异议，本院对其他证据均予以认定。上述证据的关联性本院将在后面的评析部分予以分析认定。结合原、被告当庭陈述，本院查明如下事实： 2018年9月2日，原告谢杰、杨丽波（买受人）与被告海拓公司（出卖人）签订编号2018330206ＹＳ0114801的《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定：买受人向出卖人购买位于北仑区××路××路西（誉景湾花苑）11幢203室的预售商品房1套，总价款1781742元。出卖人应在2020年4月1日前将商品房交付原告使用，交付的商品房须符合下列条件：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。如未按合同规定的期限将商品房交付给买受人使用，则：1.逾期不超过90日,自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同附件六中约定：不涉及房屋使用安全而属于保修范围的质量问题，在保修期内由出卖人承担保修责任。后，原告按约足额支付了购房款1781742元。 2020年6月17日，宁波市北仑区住房和城乡建设局出具《证明书》，证明案涉房屋已完成房屋建筑工程竣工验收备案。2020年6月，被告向原告寄送《奥园·誉景湾花苑交付通知书》，告知案涉商品房已具备交付使用条件，于2020年6月20日对该商品房进行交付。因屋内墙壁渗漏，验房后原告认为有质量问题，未于当日办理交付手续。被告遂对原告反映的问题进行维修，并于2020年7月7日通过微信通知原告复验。复验后，因原告对工艺不满意，被告便再次进行修复。2020年7月24日，原告向被告发出《律师函》。2020年7月30日，被告向原告发出《催交付通知书》。 另查明，2020年2月25日，被告向原告发出《受“新冠疫情”影响商品房顺延交付通知书》，称原合同约定的商品房交付日期因疫情原因需相应顺延。同年4月14日，宁波市北仑区住房和城乡建设局下发相关通知载明：因疫情导致开（复）工、商品房交付延误，可依法适用不可抗力有关规定，合理顺延工期、商品房交付期限。顺延时间计算原则上从2020年1月23日起至浙江省重大公共突发卫生事件一级响应解除之日（即3月2日）止，扣除春节法定节假日后为37天。 本院认为：第一，关于本案是否适用不可抗力。当事人一方因不可抗力不能妥善履行合同，应当及时通知对方。通知义务的目的在于使对方当事人知道不可抗力的发生以及合同履行的情况，以做好必要的准备，从而尽可能减轻给对方造成的损失。本案中，因新冠疫情导致的不可抗力是众所周知的事实，被告虽未按照合同约定的期限向原告送达不可抗力通知，但并未因此给原告带来其他损失，故被告主张不可抗力符合法律规定，本院予以支持。庭审中，双方对于不可抗力的顺延时间均认可按37天计算，本院可予确认。第二，关于被告是否存在逾期交房的违约行为。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方间合同及附件约定，被告应当在2020年4月1日前将符合交付条件的商品房交付给原告使用，但被告通知原告直至2020年6月20日交房，扣除不可抗力导致的顺延时间，其亦存在逾期交付的违约行为。本案中，涉案房屋已经具备合同约定或法定的交房条件，虽然存在墙壁渗漏，但经过被告维修后已解决，可见该渗漏未涉及房屋主体结构质量缺陷,也未严重影响其正常居住使用，故该质量瑕疵属于保修范围，应当由出卖人承担保修责任。原告以此为由拒绝接受房屋导致延迟交房的，被告不承担自通知交房日后的逾期交房的违约责任。故原告主张的违约金诉请本院予以部分支持。第三，关于赔偿标准。被告于2020年7月30日向原告发出《催交付通知书》，因被告未提供证据证明其已在此时间前完成保修义务并通知原告收房，综合双方庭审陈述，以2020年7月30日视为被告完成维修并无不当。双方合同约定的违约金系双方的真实意思表示，且未超出合理限度，故被告关于违约金标准过高的答辩意见，本院不予采纳。综上，被告应按约向原告支付自2020年4月2日起至2020年6月20日止并扣除37天后的逾期交房违约金即（80天-37天）*1781742元*（万分之三/天）=22984.47元。自2020年6月21日起至2020年7月30日止，本院参照同地段同类房屋租金标准即3000元/月酌情确定由被告赔偿房屋保修期间的损失4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，判决如下： 一、被告宁波海拓置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内支付原告谢杰、杨丽波逾期交房违约金22984.47元，并赔偿原告谢杰、杨丽波房屋保修期间的损失4000元，合计26984.47元； 二、驳回原告谢杰、杨丽波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费1475元，减半收取737.5元，由原告谢杰、杨丽波负担500.5元，由被告宁波海拓置业有限公司负担237元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 马绪良 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 黄绍远 代书记员 汪丹颖