天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2314号上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市海河风貌建设发展有限公司，住所地天津市河**进步道**。法定代表人：尹建军，董事长。委托诉讼代理人：马倩，天津君荐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昱，天津君荐律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告):天津比佛力酒店管理有限公司，，住所地天津市河**光复道街民族路**法定代表人:于浩波，经理。委托诉讼代理人：刘岩，女，该公司经理。委托诉讼代理人：韩进成，天津韩进成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市河北区三铯堇婚纱摄影经营部，住，住所地天津市河**光复道街民族路**-1/div>经营者：刘孟奇，男，1991年4月15日出生，汉族，住河北省唐山市滦南县。委托诉讼代理人：韩进成，天津韩进成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市河北区曾世餐饮饭店，住所，住所地天津市河**光复道街民族路**div>经营者：王志刚，男，1986年6月6日出生，汉族，住河北省霸州市。委托诉讼代理人：韩进成，天津韩进成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李桐桐，男，1990年2月1日出生，汉族，住河北省沧州市献县。委托诉讼代理人：韩进成，天津韩进成律师事务所律师。上诉人天津市海河风貌建设发展有限公司（以下简称“海河风貌”）、天津比佛力酒店管理有限公司（以下简称“比佛力酒店”）因与被上诉人天津市河北区三铯堇婚纱摄影经营部（以下简称“三铯堇婚纱”）、天津市河北区曾世餐饮饭店（以下简称“曾世餐饮”）、天津市河北区五十八号旅店（以下简称“五十八号旅店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2017）津0105民初8790号民事判决，向本院提起上诉。因五十八号旅店已注销，本案被上诉人变更为其经营者李桐桐。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人海河风貌的委托诉讼代理人马倩，上诉人比佛力酒店的委托诉讼代理人刘岩、韩进成，被上诉人三铯堇婚纱、曾世餐饮、李桐桐的委托诉讼代理人韩进成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海河风貌上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判解除海河风貌与比佛力酒店签订的《楼宇租赁合同》，比佛力酒店、三铯堇婚纱、五十八号旅店、曾世餐饮将案涉房屋腾空返还海河风貌，比佛力酒店按照日0.3%标准支付海河风貌自2017年6月13日至实际给付拖欠租金之日的违约金，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由比佛力酒店、三铯堇婚纱、曾世餐饮、五十八号旅店承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.根据《楼宇租赁合同》的约定，承租人存在拖欠租金或转租转借案涉房屋等违约行为的，海河风貌有权解除合同。现有证据证明，比佛力酒店存在拖欠租金及转租借用案涉房屋的行为，海河风貌有权解除合同，并要求比佛力酒店及各被上诉人将案涉房屋腾空返还。2.比佛力酒店未依约履行交纳租金义务，应当依据合同约定支付逾期付款违约金。比佛力酒店、三铯堇婚纱、曾世餐饮、李桐桐一并答辩，不同意海河风貌的上诉请求。请求法院支持比佛力酒店的上诉请求。主要理由：1.海河风貌提供的房屋存在漏水、渗水等问题且未进行修缮，违反合同义务，比佛利酒店行使同时履行抗辩权，暂缓交纳租金，不存在违约行为；2.三铯堇婚纱、曾世餐饮系酒店配套经营单位，并非与比佛利酒店形成租赁关系，与海河风貌没有任何合同关系，不是本案适格的被告；3.《楼宇租赁合同》中约定的违约金过高，不应受法律保护。比佛力酒店上诉请求为：1.撤销一审判决，依法改判驳回海河风貌的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由海河风貌承担。事实及理由：一审审理过程中，比佛力酒店提出对其损失进行评估鉴定，一审法院没有支持，造成比佛力酒店的损失无法计算，属于认定事实不清。海河风貌辩称，同意比佛力酒店要求将本案发回重审的上诉请求，不认可比佛力酒店的其他上诉请求，请求法院支持海河风貌的上诉请求。主要理由：1.比佛力酒店拖欠租金已经构成违约，应当承担相应的违约责任；2.现无相关证据证明案涉房屋存在漏水以及相关质量问题，如存在漏水，则漏水的原因一审法院也未予查明，故同意将本案发回重审，对相关漏水原因进行鉴定。三铯堇婚纱、曾世餐饮、李桐桐辩称，被上诉人与海河风貌并无合同关系，不是本案适格被告。海河风貌向一审法院起诉请求：1.解除海河风貌与比佛力酒店签订的《楼宇租赁合同》，并要求比佛力酒店、三铯堇婚纱、五十八号旅店、曾世餐饮将坐落于河北区民族路58-60号楼宇腾空返还原告；2.判令比佛力酒店以合同约定标准向海河风貌支付租金至实际腾房之日（2017年6月26日至2019年4月25日为2210534.47元）；3.判令比佛力酒店按照日0.3%标准支付海河风貌自2017年6月13日至实际给付拖欠租金之日的违约金；4.本案诉讼费由比佛力酒店、三铯堇婚纱、五十八号旅店、曾世餐饮承担。比佛力酒店向一审法院提出反诉请求：1.判令海河风貌赔偿比佛力酒店9550000元；2.反诉费用由海河风貌承担。一审法院认定事实：比佛力酒店原名称为“天津意涛献王酒店管理有限公司”,比佛力酒店的名称于2016年10月14日由“天津意涛献王酒店管理有限公司”更名为“比坲利酒店管理（天津）有限公司”，后又变更为“天津比佛力酒店管理有限公司”。意涛献王（天津）商业运营管理有限公司（以下简称“意涛献王”）原名称为“意涛献王（天津）进出口有限公司”。案涉建筑物坐落于天津市河北区××路××号，有近百年的历史，建筑总面积为2728.79平方米，系位于天津市意式风情街的风貌建筑，东至民族路，南至博爱道，产权人为海河风貌。2005年该房屋进行全面修整，于2013年由天津市河北区人民政府公布为第四批河北区尚未核定为文保单位的不可移动文物，其结构为一栋Ｕ字形二层建筑并附带地下室。2016年7月27日，海河风貌分别与比佛力酒店、意涛献王签订《楼宇租赁合同》各一份，将上述房屋中的1835.23平方米租给比佛力酒店，剩余部分租给意涛献王。后海河风貌因与比佛力酒店、意涛献王的房屋租赁合同纠纷分别诉至人民法院。本案涉及的《楼宇租赁合同》为海河风貌（甲方）与比佛力酒店（乙方）签订，主要约定，乙方承租位于河北区××路××号××层××室的部分以及全部二层区域；租赁建筑面积为1835.23平方米；乙方承租本楼宇必须专门为乙方酒店及配套餐饮之用，未经甲方书面同意，乙方不得随意改变楼宇的租赁用途；本租赁合同起始日期为2016年9月26日，终止日期为2027年3月25日，计126个月，其中，免租装修期起始日期为2016年9月26日，终止日期为2017年3月25日，免租装修期内，乙方免交租金，但需交纳水电等能源费用；2017年3月26日至2020年3月25日，租金标准为1.8元／天／平方米，2020年3月26日至2023年3月25日，租金标准为1.89元／天／平方米，2023年3月26日至2026年3月25日，租金标准为1.98元／天／平方米，2026年3月26日至2029年3月25日，租金标准为2.08元／天／平方米，2029年3月26日至2032年3月25日，租金标准为2.19元／天／平方米；乙方以三个月为一期向甲方支付租金，并采取上付制,每期需提前10个工作日支付，首期租金于合同签订后5个工作日内向甲方支付；乙方应于本租赁合同签订后7日内向甲方支付履约保证金350000元，作为乙方履行本合同项下的义务和责任担保，且不得用于抵扣乙方所应付的租金及其他费用；乙方按时向甲方交纳合同约定的首期租金及保证金后，应于2016年9月25日前,至甲方办理楼宇移交手续；乙方自行承担楼宇的装修、改造费用及责任，乙方对所租楼宇进行装修时,必须在装修施工开始前2周按照《楼宇装修手册》的相关要求向甲方提出书面申请,并提交书面装修设计方案和施工安排说明，在获甲方书面同意（甲方并不因审查而承担任何责任）,并交纳装修保证金、垃圾清运保证金、水电保证金等相关费用后，方可开工，装修结束验收合格后,上述保证金无息退还乙方；鉴于出租楼宇为区级文物保护单位及历史风貌保护建筑,乙方在装修施工开始前应依照国家法律、法规和《天津市历史风貌建筑保护条例》以及《天津市文物保护管理条例》的相关规定，到天津市风貌建筑管理办公室及河北区文物管理所等相关部门进行装修方案报批并获得装修许可；甲方有权监督乙方的装修工程施工过程,并随时对不符合已报审装修方案和装修管理制度的行为加以制止并要求其改正；乙方在装修期间如需拆卸或更换甲方物业中的设施、设备，需经事先取得甲方书面同意；未经甲方事先书面同意，乙方不得安装、设置或变更在所租标的物内或其他任何部分的任何固定设备、间隔或其它设施，不得在电力线路、管道和设施上安装任何设备和附加物,或安装及允许安装任何超过楼面原设计的负荷量的、或者需额外增添电力线路或管道的设备、装置或机械,或者其用电不通过乙方的电表计量的设备、装置或机械；乙方必须在2017年3月25日前完成本楼宇的所有装修工程；乙方不得将所租楼宇用于租约中所明确规定的用途以外的其它任何用途；如果乙方以别的名称经营业务,乙方应通知甲方该名称,经甲方书面同意后可把该名称以招牌形式展示于所租楼宇外檐上，除甲方事先书面许可,乙方不得随意更换该经营业务之名称；本楼宇地下室及其它部分发生返潮、渗水、漏水等情况，属于乙方维修范围，乙方不得因此向甲方追究任何责任；甲方负责保持本楼宇屋顶及主体结构部分处于良好的状态；未经甲方书面同意，乙方不得转让、转租、放弃或出让所租楼宇或其任何部分或其任何权益。也不允许任何安排或交易，其结果使不是租约的一方获取或享有所租楼宇或其任何部分的使用权、租用权和占有权，而不论这种获取是否已付租金或其它对价；甲乙双方签定本合同并且乙方已支付了合同中规定的保证金等有关费用后,甲方未能按期向乙方移交所租房间,属甲方违约,双方可协商延期交房日期，届时乙方有权向甲方收取甲方应交付之日至实际交付之日期间的违约金，该违约金每日以乙方已支付保证金的0.3%计算；租赁期间，如果乙方未按合同约定时间交纳租金超过十日，甲方届时有权单方终止本合同（同时包括但不限于停止能源供应及其他物业服务）,乙方无权请求返还保证金，乙方并应承担实际占用所租楼宇期间发生的租金和逾期付款的违约金，乙方未按本合同规定支付各项款项和费用,属乙方违约，每拖欠一天，乙方应偿付甲方应付款项和费用0.3%的违约金；在乙方发生将承租的楼宇整体或部分擅自转让、转租及转借、乙方将承租的楼宇擅自拆改结构或改变用途的、未按合同约定时间交纳租金超过十日等行为时,甲方在书面通知乙方的十天内尚未获纠正的,甲方有权立即单方面终止合同，且视为乙方提前解除本合同；甲方依上述规定单方面终止本合同后，即终止乙方对楼宇的能源等设施的使用,并有权扣留乙方在楼宇内的财物，乙方应于该终止之日起十五个工作日内,将所租楼宇按照本协议第十条规定完好交还给甲方,并付清所有租金、违约金、滞纳金及相应费用,如果十五个工作日内乙方未将所租楼宇完好交还给甲方,并支付上述款项，则甲方有权将此楼宇另行出租，并视为乙方自愿放弃其财产所有权，甲方可自行处置该楼宇中的任何物品。同时，该合同还对其他费用、开业经营及楼宇使用、续租、免责条款等事项进行了约定。海河风貌与比佛力酒店签订《楼宇交付确认书》。2016年12月2日，海河风貌为比佛力酒店出具收据，载明收到比佛力酒店交纳的合同保证金350000元、装修保证金80000元。一审庭审中，海河风貌与比佛力酒店均表示，案涉房屋的租金比佛力酒店已交至2017年6月25日。2017年2月21日，海河风貌向比佛力酒店、意涛献王发出《整改通知》，内容为：“贵我双方于2016年7月27日签订了民族路56号、民族路58-60号楼宇合同，2017年2月20日晚，我公司发现你公司在未经我公司同意情况下私自安装并使用了LED窗体广告，按照合同7.7条约定：‘未经我公司事先书面同意，乙方不得安装、设置或变更在所租标的物内或其它任何部分的任何固定设备、间隔或其它设施’。现要求你公司于2017年2月24日前将所安装LED窗体广告拆除，否则，我公司将严格按照合同约定追究你公司相关责任。特此通知”。意涛献王、比佛力酒店于2017年2月22日签收上述通知。2017年6月22日，海河风貌向比佛力酒店发出《缴费通知》，内容为：“贵我双方于2016年7月27日签定了商铺租赁合同。依照合同4.1.1条款，贵方自2017年3月26日至2020年3月25日每期租金301436.53元（大写：叁拾万壹仟肆佰叁拾陆元伍角叁分）。现贵方应支付2017年6月26日至2017年9月25日租金，共计301436.53元。以上租金共计301436.53元（大写：叁拾万壹仟肆佰叁拾陆元伍角叁分）。望贵方配合我方的工作，尽快交纳上述费用。顺祝商祺！”。比佛力酒店于2017年6月28日签收上述通知。2017年7月3日，比佛力酒店向海河风貌邮寄《回函》一份，内容为：“我公司与贵公司签订《商铺租赁合同》后，贵公司交付房屋存在如下问题：一、停电问题2017年1月10日，贵公司在没有任何理由和通知的前提下突然停电，导致我超市两名作业中员工在黑暗中被货架砸伤；停电时间为1天。2017年3月3日，贵公司在未通知我们的前提下突然断电，给我们酒店、超市及餐厅的运营造成了极大的困扰；停电时间长达3天。二、地下室、地下室漏水问题持续漏水下室装修后一直无法正常使用。造成我公司工期顺延，无法正常经营，合同目的不能达到。三、截门问题后院的损坏截门迟迟不予更换，造成极大的安全隐患，同时也导致我们无法正常营业。四、工程进度问题关于工程进度，我司与贵司一直友好协商，但是贵司未能及时有效的予以协助和回复，导致我司工程进度拖延至今，无法达到预期的营业状态，合同目的不能达到。五、合同条款及相关协商事宜未能有效执行根据会议纪要，后院栅栏等相关事宜未能有效执行。我公司认为贵公司交付房屋存在上述问题，导致我公司无法正常经营，造成我公司合同目的不能达到。因此，我公司望与贵公司协商房屋问题期间租金减免之相关事宜，烦请贵公司在五个工作日内回复。”该《回函》被海河风貌拒收。2017年7月20日，海河风貌委托律师向比佛力酒店发出《律师函》，内容为：“贵司与风貌公司于2016年7月27日签订了《楼宇租赁合同》，合同约定风貌公司将坐落于河北区民族路58-60号楼宇（计租面积1835.23平方米）出租给贵公司，租期为2016年9月26日至2027年3月25日。贵公司应以三个月为一期向风貌公司支付租金，并采取上付制，每期需提前10个工作日支付，贵司未能按照合同约定履行给付租金的义务，现拖欠风貌公司租金301436.53元。现根据双方签订的《楼宇租赁合同》第15.4条‘租赁期间，如果乙方未按合同约定时间交纳租金超过十日，甲方届时有权单方终止本合同(同时包括但不限于停止能源供应及其他物业服务),乙方无权请求返还保证金，乙方并应承担实际占用所租楼宇期间发生的租金和逾期付款的违约金。乙方未按本合同规定支付各项款项和费用,属乙方违约。每拖欠一天，乙方应偿付甲方应付款项和费用0.3%的违约金。’及《中华人民共和国合同法》之规定，特向贵司发出通知如下：1.根据合同约定及贵司拖欠租金的情况，风貌公司有权随时解除与贵司的《楼宇租赁合同》，并要求贵司搬离腾空所租楼宇。2.请贵司在本律师函送达后三日内，缴清拖欠风貌公司的房屋租金301436.53元。鉴于上述情况，望贵司接到本律师函后，及时与风貌公司工作人员联系，缴纳租金。否则，我们将采取诉讼方式维护委托人的合法权益，届时将解除楼宇租赁合同并要求支付违约金等损失，必将给贵司带来负面影响及更大损失，请予以慎重考虑。此函，不再另行知会。天津禹凡律师事务所（印章）律师：曹玉2017年7月20日”意涛献王于2017年7月26日签收上述律师函。2018年1月5日，一审法院组织海河风貌与比佛力酒店、意涛献王现场勘验，并现场录制视频资料，勘验结果为本案案涉房屋地下室墙体两侧有明显的渗水点，楼宇顶部连接处漏雨、比佛力酒店二楼8211客房屋顶装饰画破损、一侧墙面漏雨痕迹、8209客房屋顶有漏雨痕迹。2019年4月22日，一审法院再次组织海河风貌与比佛力酒店、意涛献王现场勘验，发现比佛力酒店将其租赁的地下室下水系统进行改造，对二层曾漏雨的部分客房进行修饰。2019年5月14日，一审法院再次组织海河风貌与比佛力酒店、意涛献王现场勘验，海河风貌与比佛力酒店、意涛献王共同绘制平面图确认，比佛力酒店租赁的一楼部位由三铯堇婚纱、五十八号旅店、曾世餐饮使用。本案在一审审理过程中，2018年5月22日，比佛力酒店提交鉴定申请，要求对因租赁案涉房屋在使用过程中漏水及地下室渗水给比佛力酒店造成的损失进行鉴定。2018年6月4日，一审法院委托北京市国宏信价格评估有限公司天津友谊路分公司进行上述鉴定。2019年7月1日，北京市国宏信价格评估有限公司天津分公司向该院出具退函，称由于比佛力酒店通知其不再进行评估，故其决定退出此次评估。2019年3月14日，比佛力酒店对海河风貌于2017年6月至2018年9月期间停电、限电的情况进行描述，并提供了相应的证据。海河风貌曾对比佛力酒店、意涛献王采取过单次限制购买电量的措施，后于2018年10月1日解除购买限制。故比佛力酒店提交审计申请，要求对比佛力酒店的经营损失（停电损失、限电损失）及恢复原状期间的经营损失（装修、墙体防水）进行审计评估。2019年5月7日，比佛力酒店最终明确对其在2017年3月3日至3月5日及2017年6月至2018年9月期间的经营损失情况进行司法、会计审计。2019年6月20日，一审法院委托天津华卓会计师事务所对上述进行审计。2019年9月26日，天津华卓会计师事务所因比佛力酒店提交的审计资料不完整，无法开展司法、会计审计工作，将上述审计退回。2019年5月28日，比佛力酒店提交鉴定申请，要求对案涉房屋漏水、渗水形成原因进行鉴定。2019年6月27日，一审法院委托天津元旭工程咨询管理有限公司进行上述鉴定。后天津元旭工程咨询管理有限公司对案涉房屋进行初步勘验，并于2019年8月15日出具鉴定方案。2019年8月23日，海河风貌对鉴定方案提出异议，认为案涉房屋系天津市河北区不可移动文物，该鉴定方案有对房屋进行重大破坏的鉴定措施，会对文物造成不可逆的损害。2019年9月12日，鉴定单位表示，鉴定方案已经确定，请法院到文物管理部门询问是否可以批准。2019年9月24日，天津市河北区文物管理所认为该鉴定方案所载明的鉴定方法对文物损害较大，不予批准。2019年11月8日，天津元旭工程咨询管理有限公司因比佛力酒店不能提供案涉房屋的建筑文物批复文，无法完成鉴定，将上述鉴定退回。比佛力酒店支付初勘费2000元。另外，海河风貌提出财产保全申请，要求冻结比佛力酒店名下银行存款2210534.47元，并提供阳光财产保险股份有限公司天津市分公司出具的诉讼财产保全责任保险保函，一审法院于2019年9月12日以(2017)津0105民初8790号民事裁定书裁定冻结比佛力酒店名下的银行存款2210534.47元，或查封、扣押其等值财产。就本案诉讼财产保全，海河风貌支付保全费5000元。一审法院认为，海河风貌与比佛力酒店签订的《楼宇租赁合同》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。首先，依据相关法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保障租赁物符合约定的用途，即海河风貌应当保证出租给比佛力酒店、意涛献王的案涉房屋状态良好，能够保障意涛献王、比佛力酒店的日常正常使用。海河风貌自认其在2005年对案涉房屋进行整修后，由他人使用至2015年，2005年整修后未再对案涉房屋进行维护和修缮，不予置议。本案在一审审理过程中，比佛力酒店申请对案涉房屋漏水、渗水形成原因进行鉴定，一审法院委托鉴定单位，鉴定单位经过初步勘验，提出鉴定方案，但因案涉房屋系天津市河北区不可移动文物，天津市河北区文物管理所认为鉴定方案对文物损害较大，鉴定方案未予批准，故未能获得鉴定结论。因此，无法明确案涉房屋漏水、渗水的原因。纵观本案，从海河风貌与比佛力酒店签订的《楼宇租赁合同》中可见海河风貌明知案涉房屋的地下室及其他部分存在渗水、漏水等风险，一方面海河风貌应尽到足够的告知风险的义务，另一方面海河风貌应对上述问题进行有效预防。现海河风貌未能提供证据证实其向比佛力酒店、意涛献王交付的案涉房屋质量完全符合合同约定，且未能提供证据证实其已向比佛力酒店、意涛献王尽到足够的告知义务，或对案涉房屋已采取有效的预防措施。另外，比佛力酒店、意涛献王提供的证据（视听资料）显示案涉房屋存在较严重的地下室渗水、漏水及楼宇屋顶漏水情况，确给租赁物的使用功能造成了一定影响，因此，海河风貌将存在瑕疵的案涉房屋交付给比佛力酒店、意涛献王，显属不妥。其次，海河风貌虽称比佛力酒店建造电梯的行为导致案涉房屋出现地下室漏水、渗水现象，但其并未提供证据证实案涉房屋地下室漏水、渗水与比佛力酒店建造电梯之间存在因果关系，且其未能提供证据证实其在发现比佛力酒店建造电梯之后即要求比佛力酒店进行恢复，故对海河风貌的上述意见，不予采信。再次，比佛力酒店、意涛献王在发现案涉房屋存在地下室渗水、雨季墙体漏水及楼宇屋顶漏水的情况后，应当采取积极的措施与海河风貌进行协商，而不应以仅向海河风貌邮寄函件、拒交租金的形式来解决问题。另外，海河风貌在向意涛献王、比佛力酒店催缴租金未果后，采取限制能源的措施，使双方矛盾得不到有效的解决，同时，也不利于对具有文物性质的案涉房屋进行保护。因此，海河风貌与意涛献王、比佛力酒店均存在不妥之处。意涛献王已与比佛力酒店将案涉房屋整体进行装饰装修，并对地下室渗水、漏水等问题进行了一定的修复，比佛力酒店、意涛献王都在采取积极的行为履行其与海河风貌签订的《楼宇租赁合同》，且其表示，如果案涉房屋不再漏水、渗水，可以按合同约定按时足额向海河风貌缴纳租金，因此，从最大限度保障合同双方当事人的权利角度，该合同不宜解除，故对海河风貌要求解除其与比佛力酒店签订的《楼宇租赁合同》并腾空返还案涉房屋的诉讼请求，不予支持。由于案涉房屋系不可移动文物，意涛献王、比佛力酒店等在使用案涉房屋期间，应当遵守国家法律、法规和《天津市历史风貌建筑保护条例》以及《天津市文物保护管理条例》的相关规定，对案涉房屋加以充分的保护及维护。对于海河风貌要求三铯堇婚纱、五十八号旅店、曾世餐饮腾空返还案涉房屋的诉讼请求，因三铯堇婚纱等使用案涉房屋，系比佛力酒店的配套服务，是为了提升案涉房屋整体楼宇的使用效益，故三铯堇婚纱、五十八号旅店、曾世餐饮不宜将案涉房屋腾空返还。对于海河风貌要求比佛力酒店支付租金及违约金的诉讼请求，双方签订合同后，海河风貌依约将案涉房屋交付比佛力酒店、意涛献王使用，比佛力酒店亦应向海河风貌支付租金，比佛力酒店、意涛献王虽辩称向海河风貌交纳房租，而海河风貌不予收取，但其并未提供证据予以证实，且其提供的支票显示并未足额向海河风貌交纳租金，故对比佛力酒店、意涛献王的该抗辩意见，不予采信。比佛力酒店自2017年6月26日起未缴纳房屋租金，且经海河风貌催缴，亦未履行给付义务，显属比佛力酒店过错。但在合同履行过程中，案涉房屋地下室墙体两侧有明显的渗水点存在漏水、渗水现象，屋顶也存在漏水现象，影响房屋正常使用，海河风貌作为房屋出租人，没有尽到全部应尽的义务，亦属不妥，故对海河风貌要求比佛力酒店支付违约金的诉讼请求，不予支持，另外，应当适当减免房屋租金作为对比佛力酒店的补偿。考虑案涉房屋地下室漏水、渗水及屋顶漏水的实际情况给比佛力酒店使用该房屋造成的影响，一审法院认定减免租金期间为90天，因此，比佛力酒店应自2017年9月25日起以合同约定标准向海河风貌支付租金至实际支付之日止。对于比佛力酒店的反诉请求，比佛力酒店未能提供证据证实其所受损失的具体内容及数额，其提出鉴定申请，但未能按照鉴定单位的要求提供完整的鉴定资料，造成鉴定无法进行，故对比佛力酒店的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、比佛力酒店应于本判决发生法律效力之日起十日内按照与海河风貌签订的《楼宇租赁合同》约定的标准向海河风貌支付自2017年9月25日起至实际支付之日止的房屋租金；二、驳回海河风貌的其他诉讼请求；三、驳回比佛力酒店的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24485元，由海河风貌公司负担10000元，比佛力酒店负担14485元，反诉费78650元、保全费5000元，由比佛力酒店承担,鉴定费2000元，由海河风貌建负担1000元，比佛力酒店负担1000元。二审期间，海河风貌向本院提供停工整改通知单、承诺书，证明比佛力酒店对案涉房屋进行了主体结构改造，导致房屋存在相关质量问题。比佛力酒店认为停工整改通知单上的签字人员刘兵不确定签字时是否为意涛献王的工作人员，且案涉房屋存在漏水、渗水等质量问题的原因需要进行鉴定得出结论，该通知单不能说明系比佛力酒店的原因造成案涉房屋漏水、渗水。三铯堇婚纱、曾世餐饮、李桐桐未发表质证意见。比佛力酒店向本院提交如下证据：1.天津市河北区文物管理所出具的“关于民族路56-60双号楼有关情况的说明”，证明案涉房屋部分为文物，部分不是文物，不是文物部分存在鉴定条件。2.比佛力酒店营业收入一览表，证明比佛力酒店的营业损失情况。海河风貌认可证据1的真实性，但是本案鉴定确实会涉及文物建筑，对于鉴定没有异议，但是否能够鉴定还需听取天津市河北区文物管理所的意见。对证据2不予认可，系单方制作，不具客观性，亦不符合证据的法定形式。三铯堇婚纱、曾世餐饮、李桐桐对比佛力酒店提交的证据均认可。本院经审查认为，对于海河风貌提供的停工整改通知单、承诺书，比佛力酒店提供的天津市河北区文物管理所出具的说明真实性予以确认，但该证据均不能证明达到其证明目的，本院不予采信。比佛力酒店提供的营业收入一览表系其单方制作，且未有其他证据佐证，本院不予采信。本院二审经审理查明，五十八号旅店现已注销，其经营者为李桐桐。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.海河风貌与比佛力酒店签订的《楼宇租赁合同》是否应予解除及对其腾空返还案涉房屋的主张是否应予支持；2.比佛力酒店是否应向海河风貌支付相应的违约金；3.比佛力酒店主张海河风貌赔偿其损失部分是否予以支持。围绕争议焦点，本院阐述如下：对于争议焦点1，海河风貌与比佛力酒店签订的《楼宇租赁合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现海河风貌上诉主张解除与比佛力酒店之间的《楼宇租赁合同》，其主要依据为合同中约定若承租方发生将承租的楼宇整体或部分擅自转让、转租及转借、承租方将承租的楼宇擅自拆改结构或改变用途的、未按合同约定时间交纳租金超过十日等行为时,出租方有权立即单方面终止合同，且视为承租方提前解除本合同。对此，本院分析认为，首先，一审查明的事实及在案证据显示案涉房屋存在地下室渗水、漏水及楼宇屋顶漏水情况，一定程度影响了租赁物的使用。从双方签订《楼宇租赁合同》中的约定可以看出海河风貌对案涉房屋的地下室及其他部分存在渗水、漏水等风险是知晓的，但其未能尽到足够的告知风险的义务，亦未能进行有效的预防以及防止损失扩大的行为。虽双方对案涉房屋漏水、渗水原因各执一词，但海河风貌未提供证据证明其向比佛力酒店交付的房屋质量完全符合合同约定。因此，比佛力酒店未依约履行支付租金义务，海河风貌提供的房屋亦存在瑕疵，双方均存在不妥之处。其次，对于海河风貌主张比佛力酒店存在擅自拆改房屋结构问题，比佛力酒店抗辩主张其进行改造系在正常装修范围内，未对主体结构产生影响，且其装修时海河风貌亦派员在场监督。对此，本院认为，比佛力酒店为尽快经营使用案涉房屋，对房屋进行装修系客观所需，海河风貌虽未对其装修方案进行书面确认，但除对部分外墙装饰提出整改措施外，海河风貌未对比佛力酒店的装修行为提出异议，亦不能证明比佛力酒店进行了影响主体结构的装修行为，故对海河风貌以此为由主张解除合同，不予支持。再次，关于转租问题，海河风貌主张比佛力未经其同意将案涉房屋转租与三铯堇婚纱、曾世餐饮等使用，但未提供比佛力酒店与三铯堇婚纱、曾世餐饮等存在转租法律关系的证据，本院亦不予确认。综上，双方签订合同期限为十一年，正处于合同履行初期，且比佛力酒店付出人力、物力将案涉房屋整体进行装饰装修，并对地下室渗水、漏水等问题进行了一定的修复，比佛力酒店在采取积极的行为履行其与海河风貌签订的《楼宇租赁合同》，一审法院从最大限度保障合同双方当事人的权利角度，认为该合同不宜解除，并无不当，故对海河风貌要求解除《楼宇租赁合同》并腾空返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于争议焦点2，比佛力酒店未按期缴纳房屋租金，且经海河风貌催缴，亦未履行给付义务，存在一定过错。案涉房屋存在漏水、渗水现象，影响房屋正常使用，海河风貌作为房屋出租人，没有尽到全部应尽义务，提供房屋存在瑕疵，亦属不妥，故对海河风貌要求比佛力酒店支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于争议焦点3，一审审理期间，比佛力酒店申请对案涉房屋漏水、渗水形成原因进行鉴定，一审法院委托鉴定单位，鉴定单位经过初步勘验，提出鉴定方案，但因案涉房屋系天津市河北区不可移动文物，天津市河北区文物管理所认为鉴定方案对文物损害较大，鉴定方案未予批准，故未能获得鉴定结论。二审期间，亦未有相关鉴定单位能够对本案案涉房屋漏水、渗水形成原因进行鉴定。鉴于此，一审法院综合考虑案涉房屋地下室漏水、渗水及屋顶漏水的实际情况给比佛力酒店使用该房屋造成的影响，酌定减免比佛力酒店租金期间为90天，并无不当，本院予以维持。综上所述，海河风貌、比佛力公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24565元，由上诉人天津市海河风貌建设发展有限公司负担80元，由上诉人天津比佛力酒店管理有限公司负担24485元。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  苏美玉审判员  郭 矗二〇二〇年十月十四日书记员  姬诚心