浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1081民初9311号 原告：叶金地，男，1968年5月20日出生，汉族，住温岭市温峤镇茅洋村岙车**。 委托代理人：陈青根，1974年1月30日出生，汉族，住温岭市温峤镇中心路**。 委托代理人：梁建斌，浙江耀森律师事务所律师。 被告：陈友田，男，1951年8月29日出生，汉族，住温岭市。 法定代理人：胡佩飞，女，1959年1月1日出生，汉族，住温岭市。 被告：胡佩飞，女，1959年1月1日出生，汉族，住温岭市。 被告：陈伟，男，1988年12月7日出生，汉族，住温岭市。 三被告委托代理人：黄才水，浙江泽大律师事务所律师。 三被告委托代理人：冯陈丹，女，1989年1月28日出生，汉族，住温岭市。 原告叶金地诉被告陈友田、胡佩飞、陈伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理。本院根据原告申请，依法采取了财产保全措施。本院依法适用简易程序，于2019年10月30日第一次公开开庭进行了审理。原告的特别委托代理人陈青根，被告胡佩飞、陈伟的特别授权委托代理人黄才水到庭参加诉讼。本案于2019年11月14日第二次公开开庭审理。原告的特别委托代理人陈青根，被告胡佩飞、陈伟以及其委托代理人黄才水到庭参加诉讼。因疫情原因，本案依法扣除相应审限。因案情复杂，本案依法转入普通程序并另行组成合议庭进行了审理，并延长审限6个月。因被告胡佩飞申请认定被告陈友田为无民事行为能力，本案依法中止审理，后恢复审理。本案于2020年10月27日第三次公开开庭审理，原告的特别授权委托代理人陈青根、梁建斌，被告陈友田、胡佩飞、陈伟的特别授权委托代理人黄才水、冯陈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶金地向本院提出诉讼请求：一、请求确定原被告签订的《房屋买卖合同》有效；二、判令三被告协助原告办理位于大溪镇下洋张村二区7幢1704室商品房及车位316号、非机动车位368号的产权变更登记手续；三、判令三被告协助原告办理商铺（50平方米）变更登记手续，确认该商铺为原告所有；四、判令下洋张村公寓多余面积出售后的返还费（2个人口的指标）归原告所有，要求返回14平方米的建造费及其利息归原告所有；五、判令三被告代收取的商铺租金1.2万元（2个人口指标的二年租金）归还原告所有，房屋建设期中，原告代被告多缴纳给村集体的建设费（按村建设费返还面积核算）归还原告所有。审理过程中原告变更诉讼请求为：一、确认原被告签订的房屋买卖合同有效；二、三被告协助原告办理下洋张村二区7幢1704室商品房的不动产变更登记手续，确认上述不动产附属车位316号、非机动车位368号的使用权归原告所有；三、确认在下洋张村原登记在三被告名下的2个人口指标对应的商铺股份权益归原告所有，已经领取的商铺租金1.96万元归还原告（暂要求支付2个人口指标的三年租金，第四年的租金以法院查明或核实的金额为准）；四、三被告返还余房返还费499771元，未实际返还面积16平方米转让费26148元归原告所有，五、原告原先多缴纳（包含期间原告替被告缴纳的建设费款项部分）、给下洋张村集体的建设费（按村实际建设费核算为准）目前已被三被告实际领取的部分，由三被告返还给原告。事实与理由：被告陈友田与胡佩飞系夫妻关系，被告陈伟系被告陈友田、胡佩飞儿子。2009年7月1日，原告叶金地与被告陈友田签订房屋买卖合同一份，约定被告将其拥有的商品房140平方米，商铺、返还面积、车库以及非机动车位等相应的配套（2个人口指标分得的面积）全部出让给原告所有，出让价为42万元。原告于合同签订当日已按合同约定支付了37万元，余款5万元按合同约定在办理过户手续后付清。合同同时约定：村集体出售商品房后的返还费归原告所有。2016年7月商品房建成后，被告分得下洋张村二区7幢1704室商品房及车位316号、非机动车位368号等配套设施（分房时，被告通知原告分房，原告在缴纳4.8万元后取得上述房屋及配套设施，商品房钥匙已交给原告），以上房屋的建设费用均已由原告支付完毕。原告认为，原告与被告签订的合同合法有效。现原告要求被告办理商品房及配套车位等设施的过户手续，被告却拒不协助办理。 被告陈友田、胡佩飞、陈伟答辩称：未收取转让款370000元；合同标的不确定，陈友田在当时系无民事行为能力人，法定代理人应是配偶胡佩飞，现胡佩飞未在合同上签字，故该合同不成立也没有生效；陈伟在合同上代签是实，但对合同内容并不知晓，也没有代理权；当时的土地性质是集体土地，后转为国有，余房是村集体名下的，具有人身性质，不能买卖，且原告非本村村民，合同中也没有对返还费及返还多缴纳的建设费进行约定，故原告关于商铺处分权、返还费等的请求，应属无效。请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为了证明其主张的事实，提供了：1、《房屋买卖合同》一份，用以证明三被告将其家庭户下两个人口指标的商品房、返还面积、商铺、配套车位等出让给原告，同时证明合同签订当日已支付被告37万元。被告质证认为，其对证据三性均有异议，陈友田是无民事行为能力人，陈伟非法定代理人，签字不发生法律效力，内容是以合法形式掩盖非法目的，因此条款无效。2、村委会出具的收款收据一份、明细分类帐一份，用以证明原告支付了782400元的建造费。被告质证认为，该证据是村里出具的，不能证明是支付给被告和本案相关房屋款项，也不能证明原告待证事实；明细分类账无法看出原告是否有支付这么多款项以及款项怎么支付，即使有，也是原告与村里直接发生关系，三被告对此并不知情，但被告确实未支付过证据中备注叶金地的款项。3、叶金地农商行存款分户明细查询、陈青根工行个人业务凭证，用于证明买卖合同签订当天，原告取现20万元，陈青根取现17万元，合计37万元，用于支付转让款。被告质证认为未收到过任何款项。4、申请证人罗某1、罗某2出庭作证。证人罗某1陈述：其是当时的村长，陈友田夫妇找到其说想卖房，而罗某2当时也说有人想买房，其就进行了牵线。陈友田神志正常，还在做冲床的。签合同时，陈友田、胡佩飞均在场，说让陈伟后过来签字，但等了好几个小时陈伟还是没有来，之后证人就先离开了。原告方提钱过来的时候，证人和罗某2站在门外看到了的，证人刚好看到叶仙波经过，他的父亲与陈友田是朋友，就让叶仙波也签个字做中间人。虽然证人没有看到钱交接的经过，但可以肯定钱是给了的。而且去年双方还就是否另行加钱的事情让他进行了多次调解，经过多次调解，原告方出到了130000元，胡佩飞坚持要138000元。其中一次调解，胡佩飞的儿媳妇冯陈丹也到了现场，说差不多就行了，被胡佩飞狠狠地骂了。而且调解过程中，被告方也从没说过转让款未付的情况。证人罗某2陈述：原告是他亲哥的舅，证人与陈友田是同村关系。签合同当时证人、罗某1、叶仙波、陈友田夫妇、原告及现在的代理人陈青根都在，陈友田精神状态都正常的，最后胡佩飞说等他儿子来签字，字签了就把钱交接了，他们说好是370000元，但数钱证人不在，但买方两人各提了一袋钱进来的，其记得胡佩飞也有签字的、陈友田也有签字的，至于是否是他人代签、按印，时间久了忘记了。被告质证认为，两证人证言与第一次出庭作证时有出入，其已出庭一次，不能再次出庭，再次出庭应视为无效；罗某1称冯陈丹和他谈过价格，冯陈丹当庭予以否认，在该证人没有其他证据印证的情况下，不应当予以采信；两证人称陈友田意识清楚，他们均不是专业人士，无法判断陈友田是否无民事行为能力人；至于罗雪华称钱当天付、肯定付了，因罗某1在本案有一定的利害关系，应不予采信；罗某2的证言也应是无效的，充满矛盾，称胡佩飞也签字，并承认与原告有亲戚关系，他在里边有牵线的作用。5、陈青根与叶仙波两次通话录音及摘要，用以证明1、陈友田精神状态正常；2、签订合同时胡佩飞在场；3、转让款已经支付给陈友田家。被告质证认为，该证据相当于证人证言，证人必须当庭作证，否则应是无效，不能起到证据的证明效力。 本院审查认为，证据2系下洋张村村民委员会公寓式住宅集资联建资金管理专户的明细分类账，对于缴纳建房款情况具有相当的证明力，内容与该村对安置户将公寓式安置权利转让他人备注事项的实践也一致，被告亦认可其未交纳备注叶金地的款项，也未提供任何相反证据，则本院对该证据予以采纳。证人罗某2是当时房屋买卖合同载明的中人，其虽然与原告有一定亲戚关系，但其与被告也是同村村民，其证言具有相当的证明效力；而罗某1是时任下洋张村村干部，其对当时买卖的经过、签字的经过均作了较为详尽的描述，被告在证人出庭的二次过程中从未否认罗某1促成买卖及在场情况；而两证人证言虽然在细节上存在差异，但对主张事实的陈述相一致，由于签合同的时间至今确实相距甚远，不足以影响证人证言的效力；而原告提供的录音资料中的“叶仙波”虽未出庭作证，并以其父亲与陈友田系朋友之故不愿意作为原告的证人出庭作证，但其对主要事实的陈述亦与两名证人出庭作证一致。两名证人出庭作证均陈述被告在场人为被告陈友田、胡佩飞，陈友田精神状态正常，陈伟系后来签字，款项37万元已交付，这些均能支持原告主张，且与原告方当日取款记录、合同中载明当日第一次付款能相对应，再结合原告从2010年6月至2017年4月期间向村委会交纳建房款而被告从未提出过异议的情况，原告主张被告陈友田、胡佩飞签字时在场，陈伟作为代表签字，款项37万元已交付的事实符合证据的高度盖然性标准，本院予以采纳；而被告仅对上述事实进行简单否认，本院不予采纳。 经审理，本院认定案件事实如下：被告陈友田、胡佩飞系夫妻关系，被告陈伟系两人儿子。2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过并由温岭市人民政府办公室于2007年11月28日批准、大溪镇人民政府于同日批转的《大溪镇下洋张村村民公寓式住宅建设安置实施办法》（以下简称安置办法）规定：公寓式住宅一般采用商住结合形式进行设计，即1-2层为商业用房，三层以上为住宅安置房；建设所需资金由拆迁安置户按住宅安置面积、户股份面积及村股份面积分摊，分期分批自筹上交；拆迁户可选按安置人口计算安置建筑面积即按人均60平方米计算，也可按建筑面积实行“拆一还一”计算安置建筑面积，即每户安置建筑面积等于合法权源房屋的拆迁建筑面积，但拆除三间以上具有合法权源房屋的，只能选择其中三间的建筑面积；安置建筑考虑到住宅设计时自然间不可分割的因素，被拆迁人按住房面积限额标准的110%以内，可自由选择安置房的套型和套数，具体楼层及位置按抽签或招标确定；实施“公寓式住宅”后，该小区建设的商业用房股份，20%属村集体，80%属公寓式住宅安置户共同所有，并按公寓式住宅安置户的安置人口投资分配，以股份制形式由集体统一登记，并由集体同意开发、经营、管理，股份分摊到户；拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。2009年7月1日，由被告陈友田、胡佩飞在场，由被告陈伟代笔签名并签署本人名字，由罗某2、叶仙波作为中人，并有罗雪华前期在场见证，与原告叶金地签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告陈友田将其坐落在下洋张村B地块2个人口指标的商品房约140平方米，2人口指标的商铺约47平方米，2个人口指标的返还面积约70平方米，连同相应的配套车位一并出让给乙方；出让价格为42万元，所有建造费用由乙方承担；付款方式为在合同订立之日第一次付款37万元，最后留5万左右等办理过户手续齐全时一并付清。合同签订当日，原告已向被告支付转让款37万元。在2010年6月至2017年4月期间，原告向大溪镇下洋张村村民委员会交纳了建房款782400元，建房款包括了安置房、车位、商铺及余房建造的成本。被告陈友田户原安置人口为3人，即三被告。2016年办理公寓式住宅安置申请时，以陈友田为申请人，胡佩飞、陈伟及冯陈丹、陈涵伊为家庭成员，以在册人口5人、有效人口5人，选择按建筑面积拆一还一的方式申请安置，即拆除老屋建筑面积384平方米，安置421.59平方米。2016年选房时，被告户选得温岭市大溪镇下洋张村二区1幢1403室、2幢1403室、7幢1704室。经被告户家庭成员确认，温岭市××镇××村二区1幢1403室，7幢1704室【即诉争不动产，不动产权证号为浙（2018）温岭市不动产权第0011153号】登记在被告陈友田、胡佩飞名下，证载面积分别为142.16平方米、137.56平方米；2幢1403室则登记在被告陈伟及该户其他成员名下；7幢1704室附属的车位号316号，非机动车位号368号。而被告陈友田户名下有5个人口指标商铺（商业用房）股份，5个人口指标的余房出让后返还费。根据2019年4月4日由下洋张村村民代表大会通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》，所有余房公开出让竞拍，拍卖后（扣除相关规费）所得的受益款项均按村集体20%，原商品房拆迁安置户（有效人口）占80%分配；余房出让竞投完毕后的受益款项，结合村集体和各商品房的股份面积及利息，待房屋决算后统一结算；未交足安置房款项的各商品房户，其返还的受益款全部纳入所欠的款项，多还少补，用以解决基本安置。下洋张村于2019年7月对安置后余房进行公开拍卖出让。经该村结算，每个人口指标对应的余房建造成本83538元，返还的受益款66385.72元。被告陈伟后来通过拍卖购置了余房中的下洋张村9幢三单元1505室，其应交纳的购房款从返还款中直接予以了抵扣，目前仅余留194143.02元于下洋张村村民委员会，该房产登记在被告陈伟及冯陈丹名下。 另，本院根据被告胡佩飞申请，于2020年9月24日作出（2020）浙1081民特1054号民事判决，宣告被告陈友田为无民事行为能力人。 本院认为，本案的争议焦点之一是原、被告于2009年7月1日签订的房屋买卖合同是否成立。被告认为，本案合同双方主体是陈友田与叶金地，胡佩飞和陈伟非本合同主体，也非本案适格被告，现法院也宣告陈友田为无民事行为能力的人，并宣告胡佩飞为其法定代理人，原告方没有证据证明陈友田当时是具有完全民事行为能力的人，胡佩飞也未签字，即使是陈伟签字，合同也未成立；本案合同属于格式条款，本案合同中对交易均“约”多少，没有一个定数，则从合同的性质上讲应是个意向性的，并非是法律意义上的合同。原告则认为，目前认定陈友田为无民事行为能力与当时的精神状态缺乏关联系，在当时法院未宣告陈友田为无民事行为能力人的情况下，任何组织和个人均不能宣告其无民事行为能力，应推定为完全民事行为能力；陈友田1994年1月8日因为右额被砂轮击伤住院，当时的病历已记载陈友田神志清、对答、应答正常，当时的中间人也均陈述陈友田在签订房屋买卖合同前后头脑清灵，未有精神障碍；陈友田户拆迁过程中均是以陈友田名字签字、按手印，而并非以陈友田有监护人名义进行，均足以认定陈友田当时是正常人。而陈伟在签合同时具备完全民事行为能力，其为父亲代笔，陈友田及胡佩飞也均在场，说明均认可陈伟签字的法律效力。本院认为，陈友田、胡佩飞系夫妻关系，陈伟系其儿子，在陈友田、胡佩飞均在场的情况下，陈伟为陈友田代笔并同时签上自己的名字，结合本案实际，足以说明陈伟有权代表陈友田、胡佩飞。至于陈友田当时的行为能力，本院虽根据被告胡佩飞的申请依法认定陈友田为无民事行为能力，这只是对陈友田目前状态的认定，并不代表其过去的行为能力，这从司法鉴定意见所载“目前无民事行为能力”亦能说明，而陈友田系2018年9月6日突发脑溢血，入院病历记载“患者入院前2小时起床后突然出现右侧肢体无力，感麻木……发病以来，神志不清、精神无法评估”，既往史为“20年前脑外伤……恢复可”，而该脑外伤发生在1994年，但双方签订合同是2009年，脑外伤、签订合同、脑溢血相隔时间均相当久远，而未有证据表明此期间的拆迁、申请安置等陈友田行为能力存在受限的情形，中间人出庭作证亦明确表明了陈友田状态正常，故现有证据不能证明其当时也为无民事行为能力；退一步讲，即使陈友田签字时行为能力受限，亦难以被不知情的原告发觉，既有胡佩飞在场，并由陈伟签字，故也不能认定陈伟无权代表签字；再退一步，即使陈伟无权代表签字，对于不知情的原告而言，亦构成表见代理。综上，本案诉争合同在原告与三被告之间成立。至于被告主张的合同属格式条款，本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而本合同并非是原告为了重复使用而预先拟定，即使合同来源于其他人，双方也均可以对合同条款进行修改，故不能认定为法律意义上格式条款。被告主张合同多处含“约”，没有一个定数，则从合同的性质上讲应是个意向性的，并非是法律意义上的合同。本院认为，“约”系对购买标的面积概述，合同关“下洋张村B地块两个人口指标的商品房约140平方米”这一标的是明确的，车位直接与安置房配套，并在实际安置过程中，商铺股份权益、返还费等权益均系以人口指标数量确定，并且在实际履行过程中，被告陈友田及胡佩飞取得的是面积为142.16平方米的温岭市大溪镇下洋张村二区1幢1403室以及面积为137.56平方米7幢1704室，原告已经对当时其选择了137.56平方米的7幢1704室的经过进行了合理说明，而被告仅以“我手头有钥匙”进行简单抗辩，鉴于被告对签订合同、收取款项的关键性问题也均存在与合同中间人完全相左、不合情理的抗辩，本院采纳原告的意见；退一步讲，即使当时不明确，根据被告陈友田及胡佩飞实际取得安置房情况，建房款系原告向村委会进行交纳，原告也可选择其一要求履行，其选择137.56平方米的7幢1704室要求办理过户手续，亦属合情、合理。本案的第二个争议焦点是合同是否有效。被告认为房屋买卖合同在签订时属于在村集体土地上集资建设的公寓式住宅，都属于村集体土地；拆迁安置房本应按照《土地管理法》的规定办理土地征转手续，但签订合同时该公寓式住宅却未依法办理农用地转用和集体土地征收补偿手续，直接通过非法集资来建房，而且本案原告通过签订房屋买卖合同的方式，假借被告名义，非法炒卖农村土地，是以合法形式掩盖非法目的，违反了《土地管理法》等国家法律强制性规定；商铺股份权益、余房返还费不仅具有人身性质，且属于农村集体资产股权，不得转让；下洋张村的余房处置方案直接分配给拆迁户款项违反了《浙江省农村集体资产管理条例》；陈友田系无民事行为能力，其监护人也不得对其财产作出不利处理。原告认为，下洋张村公寓式住宅项目已经依法批复，被告陈友田根据拆一还一政策及人口指标获得三间大套，被告陈友田、胡佩飞、陈伟以户为单位，将其户中的两个人口指标对应的商品房及配套车位、商铺股份权益、余房返还(面积)款出让给原告不违反法律的禁止性规定，应当认定合法有效。本院认为，依法成立的合同自成立时生效。人民法院审查合同效力，应以法律及国务院制定的行政法规的效力性强制性规定为依据，而不得以地方性法规、行政规章或非效力性强制性规定为依据。本案合同名称虽为房屋买卖合同，实则是对拆迁可获得权利的买卖，且拆迁获得的权利均非设定在集体土地性质的土地之上。目前未有任何法律、行政法规禁止拆迁户对拆迁可获得的权利进行转让；被告所称《浙江省农村集体资产管理条例》属地方性法规，本身并非认定合同效力的依据，且被告所称下洋张村村村民委员会违反此规定将农村集体资产进行了分配亦缺乏事实依据，故本院对其抗辩不予支持。被告主张商铺股份权益及余房出让后返还费具有人身性质，本院认为，根据安置办法，本案原告主张的商铺权益及分红系基于投资兴建商铺并由下洋张村村集体统一开发、经营、管理而产生，而非主张独立的商铺不动产权，其虽统一登记在下洋张村集体名下，土地性质系划拨、用途商用，安置户与村集体系按照“8：2”分配权益，并已将该80%的部分以股份性质按人口数分摊到安置户，故具有典型的财产属性，而余房出让后的返还费更是缺乏人身属性，故本院对其抗辩不予支持。至于被告主张陈友田系无民事行为能力，其监护人也不得对其财产作出不利处理，本院认为，被告提供的证据不能证明陈友田在签订合同时属无民事行为能力；退一步讲，即使存在陈友田在签订合同时行为能力受限的问题，并不影响合同本身的效力，理由本院已在之前阐述，不再赘述；若确实因为胡佩飞、陈伟的行为导致陈友田利益受损的，则应由行为人承担责任。综上，本案诉争合同有效。本案的第三个争议焦点是2个人口指标的余房出让后返还费是否应归属于原告。被告认为合同并未包括余房出让后返还费，即使返还也仅指商业用房建造成本；余房是建设在留用地上，建设资金来源并非原告代付的建房款。原告则认为根据合同约定，被告出让给原告两个人口指标的返还面积70平方米，这是基于当时村里按照每一人口指标返还面积约35平方暂定的，到后来，村里不再以返还面积计算返还的余房建造费及受益款，而是统一按照人口指标直接进行返还，原告拥有两个人口指标，且两个人口指标对应的余房建造费也为原告支出，所以，每个人口指标对应的余房返还款即余房建造费83538元及受益款166385.72元，两个人口的余房建造费和受益款合计499847.44元应当归原告所有。本院认为，2007年11月15日由下洋张村全体党员、村民代表大会讨论通过的安置办法已明确载明了拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益。2019年4月4日通过的《下洋张村公寓式住宅余房处置方案》进一步明确，余房公开出让所得受益款项由村集体占20%，商品房拆迁安置户占80%，而目前双方争议的受益款就是该80%部分。这些均能够说明当时的安置权益就已包括了余房出让后相关权益，但由于本案存在转让的情况，最终余房出让后相关权益由谁享有，关键在于合同是否转让了余房返还的相关收益。对此，原、被告2009年7月1日签订的合同明确约定“2个人口指标的返还面积约70平方米”转让给原告，并约定所有的建造费由原告承担。而根据原告交纳的款项笔数及总金额，自双方签订买卖合同这么多年以来，2个人口指标对应的余房建造款项确系由原告方在缴纳，且未有任何证据表明被告户成员曾对原告方缴纳建房款提出异议。而下洋张村委会也作出情况说明，原以每个指标约35平方米作为返还，后实际以每个指标对应的余房出让后返还款作为返还，余房出让后返还款与返还面积只是表述上的不同。是故，返还面积与返还款实际属同一项权利，故应认定2个人口指标对应的余房出让后的返还款499847.44元归原告享有。本案的第四个争议焦点是本案合同是否存在情势变更的情形。被告认为，涉案房屋买卖合同从签订到2019年交房，历经10余年，且从签订合同时为集体土地性质到交房时为国有土地性质，情势已发生了重大变更；当时签合同时，合同双方不了解拆迁政策，也无法预见未来其基于农村集体经济组织成员所享有的其他拆迁安置利益，尤其是安置时本村安置人口的数量，建设房屋的总套数、最终会有多少余房等都无法预见，继续履行合同对被告明显不公平，故原告的诉讼请求不应得到支持。原告则认为，被告将其自己的违约行为扭曲解释为情势变更，不符合法律的规定，完全站不住脚的；而事实上，在当时的房价市场中，如果原告以同样的资金去温岭任何一处购买房产，获得的受益也与目前的受益相近似，所以，对于原告来讲，这些受益并不算多，也是符合市场规律的应得受益。本院认为，未有任何证据证明双方当时订立的合同标的对应的是集体土地上的权利，相反合同中显示的是“商品房”“商铺”等，而实际上不管是安置房、商铺还是余房土地性质均为国有性质，故被告主张集体性质缺乏依据；根据2007年的安置办法，拆迁安置后多余公寓式住宅以有偿出让的方式公开出让，并将商业用房建设费用纳入多余公寓式住宅出让成本，让公寓式住宅拆迁户受益，这也说明安置权利明确包括了余房出让后的返还权利，而双方订立合同系在2009年7月1日。从下洋张村公寓式住宅项目看，安置后多余的房屋建造，不仅需要相关指标，也需要投资建造。而安置户将相关指标转让，在当时已从中获取了较大的金钱利益；而买受人虽然获取安置房、商铺及返还费等权利，但这些收益实际是买受人从2009年向被告支付转让款（不包括在建造成本中）、从2010年开始支付建房款，至2019年底才最终可分配获取，从温岭本地整个房地产市场情况看，并不违反等价有偿和公平原则。是故，本案合同并不属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对被告也并不明显不公，应当由被告继续履行合同。当然，在本案审理过程中，本院本着解决纠纷的原则多次组织、联系双方调解，但因为被告要求原告额外支付50万元的款项而无法达成调解，则本院须依法作出判决。由于诉争大溪镇下洋张村二区7幢1704室已办理登记在被告陈友田、胡佩飞名下，则应由被告陈友田、胡佩飞协助办理过户手续；该安置房配套的316号机动车位、368号非机动车位归原告享有、使用；以被告陈友田户名义在温岭市××镇××村（温岭市××镇××村股份经济合作社）的2个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅商铺股份权益及分红由原告叶金地享有；至于原告主张的多缴纳的建房款及被告户已领取的商铺股份分红，由于陈友田户还存在应交利息差额的情况，因此其主张的多缴纳的建房款82732.34元并不准确，原告也未举证证明商铺股份分红领取情况，结合本案尚有尾款未付清的情况，多缴纳的建房款、已领取的商铺股份分红宜另行处理；至于2个人口指标的余房出让后的返还款499847.44元（原告主张为499771元），应归原告所有，但由于陈伟后来通过拍卖购置了余房中的9幢三单元1505室，其应交纳的购房款从返还款中直接予以了抵扣，目前仅余留194143.02元，虽然该款尚留存在下洋张村委会，但鉴于被告方也不认可以其名义留存的余房返还费归原告所有，结合本案实际，则原告要求三被告直接支付对应款项194143.02元亦属合理，本院予以支持；差额部分，由于竞拍所得房屋系登记至陈伟及冯陈丹名下，宜由原告另行依法主张；原告主张未实际返还面积16平方米转让费26148元，依据不足，本院不予支持。综上，对于原告合理的诉请，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百二十五条、第一百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原、被告双方落款日期为2009年7月1日《房屋买卖合同》有效。 二、被告陈友田、胡佩飞在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告叶金地办理温岭市××镇××村二区7幢1704室【不动产权证号为浙（2018）温岭市不动产权第0××3号】的过户手续；车位号为316号的机动车位及368号非机动车位的使用权由原告叶金地享有。 三、以被告陈友田户名义在温岭市××镇××村（温岭市大溪镇下洋张村股份经济合作社）的2个人口指标对应的下洋张村公寓式住宅商铺股份权益及分红由原告叶金地享有。 四、被告陈友田、胡佩飞、陈伟在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告叶金地194143.02元。 五、驳回原告叶金地的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15622元，保全费5000元，合计20622元，由原告叶金地负担453元，由被告陈友田、胡佩飞、被告陈伟负担20169元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  江 伟 人民陪审员  谢小卫 人民陪审员  王妙良 二〇二〇年十月三十一日 代书 记员  赵永庆