湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初5350号原告（反诉被告）长沙道之然物业管理有限公司，住所地：长沙经济技术开发区板仓南路湖南亚泰生物发展有限公司提炼厂房301。法定代表人刘建林，总经理。委托诉讼代理人燕锦阳,湖南泽伦律师事务所律师。被告（反诉原告）湖南中岸投资置业有限公司，住所地：长沙经济技术开发区盼盼路**。法定代表人李凡忠，董事长。委托诉讼代理人孙语谦，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人张贝贝，湖南湘军麓和律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙道之然物业管理有限公司（以下简称“道之然物业”）诉被告（反诉原告）湖南中岸投资置业有限公司（以下简称中岸投资置业）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）道之然物业的法定代表人刘建林及委托代理人燕锦阳，被告中岸投资置业的委托代理人孙语谦、张贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉部分，原告道之然物业请求判令：一、确认被告中岸投资置业与原告道之然物业签订的《租赁合同》无效；二、被告中岸投资置业返还原告道之然物业租赁押金700000元；三、被告中岸投资置业免除原告道之然物业2020年2、3、4月份的租金（变更为减免4、5、6月的租金）；四、被告中岸投资置业赔偿原告道之然物业损失2000000元；五、被告中岸投资置业给予原告道之然物业6个月免场地占用费的搬迁过渡期限；六、被告中岸投资置业承担诉讼费用及诉讼产生的评估费等。本诉部分，被告中岸投资置业答辩要点：一、案涉租赁合同及其相关补充协议是各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，并无任何无效情形，原告道之然物业要求确认合同无效没有任何事实及法律依据。二、被告中岸投资置业与原告道之然物业的租赁关系终止后，原告道之然物业未按约搬离并返还租赁物业，且原告道之然物业尚欠被告中岸投资置业2020年4月、5月租金未支付，被告中岸投资置业有权暂不予返还租赁押金。三、不同意免除租金，原告道之然物业在起诉状中未对该项诉讼请求进行任何说明，也未提供证据，应予以驳回。四、原告道之然物业要求被告中岸投资置业赔偿损失2000000元无事实及法律依据，应予以驳回。1、原告道之然物业主张的损失没有提供证据，没有就损失的构成进行具体说明，也无事实支撑该项诉讼请求；2、原告道之然物业所称因被告中岸投资置业不对重大消防隐患进行整改导致其自2019年4月2日起便不能正常使用承租房屋、场地，明显与事实不符。案涉租赁房屋之所以被消防部门下发责令限期改正通知书，系因原告道之然物业违规搭建夹层、违规搭建厂房、封闭安全出口、占用消防通道等各种不合法行为造成的，与被告中岸投资置业并无任何直接关系。五、原告道之然物业的第五项诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回，租赁合同已于2020年5月31日终止，根据合同约定，原告道之然物业应在2020年6月3日前撤场并返还租赁物业，超出时间的，需要按照每天3万元向被告中岸投资置业支付场地占用费，案涉租赁合同及相关补充协议并无给予搬迁过渡期的约定。反诉部分，原告中岸投资置业请求判令：一、被告道之然物业拆除租赁物业中全部货架及搭建部分并立即将所有分租户清场并向原告中岸投资置业返还租赁物；二、被告道之然物业向原告中岸投资置业支付2020年4月-5月租金533333元及违约金（以欠付的租金533333元为基数，按日万分之三的标准自2020年3月20日起计算至实际支付之日止）；三、被告道之然物业向原告中岸投资置业支付2020年7月16日起的电费及逾期付款违约金（电费自2020年7月16日起计算至实际支付之日止）；四、被告道之然物业向原告中岸投资置业支付逾期搬离期间租金（以3万元/天为标准，自2020年6月4日起计算至实际搬离之日止）；五、由被告道之然物业承担本案全部诉讼费用。反诉部分，被告道之然物业答辩要点：一、合同约定的租赁期已过，同意返还租赁物，恢复原状方面，能够拆走的就拆走，拆不动的就没法拆了。二、2020年4-5月是被告道之然物业在使用，因为疫情期间要求减免4-5月的租金。三、被告道之然物业现在已经交清了电费，已交至2020年7月15日。四、被告道之然物业目前还没有搬走，需要过渡时间，且搬离期间的费用不应是3万元每天，应按照租金的标准缴纳占用费。为表述的方便，下文中原告（反诉被告）道之然物业统称为原告道之然物业；被告（反诉原告）中岸投资置业统称为被告中岸投资置业。查明的事实根据双方当事人的诉辨主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2015年9月25日，出租方（甲方）中岸投资置业与乙方（承租方）湖南齐配电子商务有限公司（以下简称齐配公司）签订一份《租赁协议》，约定：一、租赁物业位置、面价、功能及用途，1.1、甲方将位于长沙县（原机修车间）、第2号栋（原提炼厂房）、第3号栋（原发酵厂房）、第9号栋（原空压机房）共四栋（以下简称该租赁物业）及配套场地，租赁给乙方使用。租赁物业面积约16000平方米。1.2本租赁物业作为仓库租赁给乙方使用，由乙方自行管理。二、租赁期限，2.1、乙方租赁期限为二年，自2015年6月1日起至2017年5月31日止。三、租赁物业的交付及交付条件。四、租赁费用，4.1租赁保证金，本协议的租赁保证金为70万元；4.2租赁费用，租赁费用由物业租金、场地使用费及物业管理费组成，按平米计算。十、租赁物业的转租，10.1在物业用途不变的情况下，乙方可将本合同项下部分物业转租给与乙方经营业态相同或相似的第三方商家，但乙方仍应按本协议约定向甲方承担责任和义务。10.2未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物业进行整体转租。合同还约定了专用设施、场地的维修、保养，消防防火安全，物业管理，装修条款，合同的终止等等事项。附件包括《中岸生物交接单》两份。2、2016年5月29日，甲方齐配公司与乙方陈仪签订一份《转租协议书》，约定：一、确认内容，1、甲乙双方一致确认乙方自2016年5月29日起甲方将原承租的中岸置业合约内容转向乙方承担；4、乙方自愿承租原协议中约定的租赁物业；5、乙方租赁期限为甲方对租赁物业的剩余租赁期限，即2016年4月28日至2020年6月3日；6、乙方同意按原协议约定的支付时间和方式向中岸置业支付租赁费用、水电费等费用。协议还约定了违约责任、争议解决等条款。3、2016年9月15日，甲方中岸投资置业、乙方齐配公司、丙方陈仪签订一份《协议书》，约定：一、甲乙丙三方一致同意于2016年9月30日终止原租赁协议（含上述两份租赁协议）及上述《租赁协议之补充协议》。二、由甲方、丙方于本协议签订同时签署一份新的租赁合同，约定由丙方直接承租上述全部租赁物业，租赁期限自2016年10月1日开始。五、丙方应在本协议签订之日付清截止2016年9月30日前的尚欠租赁费用502606.85元及尚欠的水电费，逾期则甲方有权以本协议第四条项下的租赁保证金冲抵支付，且甲方有权解除新的租赁合同。协议还约定了其他事项。4、2016年12月19日，甲方（出租方）中岸投资置业与乙方（承租方）吴光江、丙方（承租方）陈仪签订一份《租赁合同》，约定：一、租赁基本情况用途，1、鉴于甲方已将位于长沙县（原机修车间）、第2号栋（原提炼厂房）、第3号栋（原发酵厂房）、第9号栋（原空压机房）共计四栋及第1号栋-第2号栋之间空地1600平方米租赁给丙方使用。现丙方同意9号栋由乙方向甲方独立承租，租赁面积1478.99平方米，有单独水表电表，从2016年7月1日起，由乙方向甲方负责缴纳9号栋的房租和水电等相关费用。二、租赁期限及交付时间，2、租赁期限，乙方承租该租赁物业的租赁期限自2016年10月1日起至2020年5月31日止。3、续租，租赁期限届满，本合同自动终止。三、租金、履约保证金及付款方法，1、租金标准，（1）该租赁物业在计租期的第一个租赁年度（2016年10月1日至2017年9月30日）的租金标准为28492元每月。六、租赁物业的转租，2、在物业用途不变的情况下，乙方可将本合同项下部分物业分租给第三方，但乙方仍应按本协议约定向甲方承担责任和义务，且分租前书面告知甲方。合同还约定了房屋装修及维护、消防防火安全、违约责任及合同解除等等事项。5、2016年12月21日，甲方（出租方）中岸投资置业与乙方（承租方）陈仪签订一份《租赁合同》，约定：一、租赁基本情况及用途，1、甲方将位于长沙县（原机修车间）、第2号栋（原提炼厂房）、第9号栋（原空压机房）共计四栋及第1号栋-第2号栋之间空地1600平方米（以下简称该租赁物业）租赁给乙方使用。在此之前，甲方已投资完成前述四栋房屋的改造，前四栋房屋的建筑面积16255.97平方米，空地面积1600平方米。3、租赁物业仅限仓库及配套用房使用，乙方不得将该租赁物业用于储存易燃、易爆、有毒有害等等物品。二、租赁期限及交付时间，2、租赁期限，乙方承租该物业的租赁期限自2016年10月1日起至2020年5月31日止。3、续租，租赁期满，本合同自动终止。三、租金、履约保证金及付款方法。四、房屋装修及维护，2、乙方自行负责办理与其装修、改建、扩建有关的消防审批或各类审批手续，甲方予以配合。五、消防防火安全，1、在租赁期间，乙方须严格遵守《消防法》、仓储管理相关规定以及有关法律法规，办理与其使用有关的消防等审批手续，做好消防工作，若乙方不积极做好消防工作，由此产生的一切责任及损失由乙方按过错承担相应责任。如甲方按丁级消防等级配置的消防设施设备达不到乙方使用用途的消防要求，则由乙方负责提高消防等级标准并承担相关费用及审批手续。七、违约责任及合同解除，3、本合同期满或提前终止后，乙方应于本合同终止后三日内将租赁物业内的货物、物品及乙方添置的且未添附的设施设备等搬迁完毕，并将租赁物业清扫干净交还甲方。逾期则视为乙方放弃，甲方有权搬迁、清理、处置且无需支付乙方任何费用。4、乙方逾期交还全部或部分租赁物业的，乙方应向甲方支付3万元／天的逾期搬离期间的租金。合同还约定了租赁物业的转租、免责条款等事项。6、2017年5月4日，甲方（出租方）中岸投资置业、乙方（原承租方）陈仪、丙方（新承租方）湖南湘雅文化传播有限公司、丁方（担保人）刘建林签订一份《租赁合同之补充协议》，约定：一、租赁物业范围，长沙县（原机修车间）、第2号栋（原提炼厂房）、第3号栋（原发酵厂房）共3栋及第1号栋-第2号栋之间空地1600平方米。二、权利义务转让，甲乙丙三方一致同意，原租赁合同项下属于乙方的权利和义务自本补充协议签订之日即转让给丙方享有或承担。乙、丙之间的权利义务关系由乙方、丙方自行协商处理，与甲方无关；且视为丙方已在2017年4月1日接管租赁物业。五、空坪扩建，如果政府部门依法依规可以批准在1号栋-2号栋之间1600平方米空地上增加临时建筑，则丙方可以在该处空地增加临时建筑，但甲方只需配合提供相关甲方能够提供的证明文件，甲方无需承担任何其他责任与义务。协议还约定了租金及保证金支付、担保条款、租金减免、通知和送达等事项。7、2017年12月25日，甲方（出租方）中岸投资置业、乙方（原承租方）湖南湘雅文化传播有限公司、丙方（新承租方）长沙道之然物业管理有限公司签订一份《租赁合同之补充协议》补充协议，约定：一、租赁物业范围，长沙县（原机修车间）、第2号栋（原提炼厂房）、第3号栋（原发酵厂房）共3栋及第1号栋-第2号栋之间空地1600平方米。二、权利义务转让，甲乙丙三方一致同意，原租赁合同及原补充协议项下属于乙方的权利和义务自本补充协议签订之日即转让给丙方享有或承担。乙、丙之间的权利义务关系由乙方、丙方自行协商处理，与甲方无关；且视为丙方已在2017年12月1日接管租赁物业（即无需甲方另行交付）。三、租金及保证金支付，上述合同权利义务转让后，乙方原已交纳的租赁保证金自动转为丙方交纳的租赁保证金，原租赁合同和原补充协议项下，即2017年12月31日以后的租赁费由丙方负责按照原补充协议的约定支付。协议还约定了空坪扩建、通知和送达等事项。8、2018年2月6日，甲方（出租方）中岸投资置业、乙方（承租方）道之然物业签订一份《补充协议》，约定：一、租赁物业范围，长沙县（原机修车间）、第2号栋（原提炼厂房）、第3号栋（原发酵厂房）共3栋及第1号栋-第2号栋之间空地1600平方米的总面积减少住宿面积322.08平方米。二、退租金额，减租物业每月按18.61元每平方米计价，每月所减租金为5994元，从2018年1月1日起按减租后的每月租金重新计租。本补充协议签订前，乙方应按原补充协议的相关约定与甲方结清各项费用。9、2019年3月20日，原告道之然物业向被告中岸投资置业发出一份《关于请求解决实际困难的函》，载明，存在的困难如下：一、物业空置率高；二、空地搭建花费巨大，物业中包含的空地1600平方米，我司自2017年7月开始搭建临时仓库，经开区相关部门暂不批准临建手续，搭建投入约60万元；三、成本太高，贵司开具给我司的可抵扣的进项税额税率是5%，而我司开具给其他租户的销项税额税率是11%，我司在税率方面要多支出6%；四、租户不稳定等。希望从2019年第二季度起请贵司每年从租金中减120万元，以后每季度租金只收80万元，且不再增长。10、2019年8月22日，甲方（出租方）中岸投资置业、乙方（承租方）道之然物业签订一份《补充协议》，约定：一、自2019年4月1日起，乙方每季度应向甲方缴纳的租金由1047364元优惠减少为800000元，且在原租赁合同期满前，租金不再增长。二、原租赁合同期满后，甲方若继续对外出租的，乙方享有优先续租权；乙方续租的，双方另行签订租赁合同。三、乙方必须严格依照原租赁合同及补充协议约定，配合甲方及相关职能部门做好安全生产整改工作（包括但不限于：就承租区域内存在的消防安全隐患进行大力整改并报消防安全相关部门验收通过、办理好与承租物业有关的消防审批手续等），如乙方未能积极履行好该部分安全生产整改义务，则甲方有权随时单方面终止本补充协议，同时租金的计算收取仍按原租赁合同及相关补充协议执行。11、2017年12月27日，原告道之然物业向被告中岸投资置业缴纳合同保证金700000元，被告中岸投资置业出具了收款收据一份。12、2019年4月4日，长沙经济技术开发区公安消防大队向被告中岸投资置业发出一份《重大火灾隐患整改通知书》，经检查，发现你单位存在以下火灾隐患：消防设施设置不符合标准；消防设施未保持完好有效；占用消防车通道；封闭安全出口、堵塞疏散通道等，责令你单位于2020年5月1日前整改。13、2019年4月，长沙经济技术开发区公安消防大队向被告中岸投资置业发出一份《责令限期改正通知书》，存在以下问题：3号栋、4号栋消防通道被占用；2号、3号、4号、9号栋安全出口数量不足，1号-9号栋仓库内部分疏散通道堵塞，3号栋安全出口被封闭；1号栋-9号栋违规搭建夹层等等，责令限期改正。14、2020年5月7日，长沙经济技术开发区消防救援大队向被告中岸投资置业发出一份《催告书》，根据《行政强制法》的规定，限你单位于2020年5月9日前履行消防救援机构于2019年4月2日作出的责令限制改正行政决定。履行方式：拆除1号、2号、3号、4号、9号栋违规搭建夹层和恢复1号、2号、3号、4号、9号厂房的原使用性质。对以上事项，你单位有权进行陈述和申辩，无正当理由逾期不履行的，将依法强制执行。15、从2018年1月25日至2019年9月10日，被告中岸投资置业向原告道之然物业发出9份《消防安全整改通知书》，发现你所经营场所存在下列违反消防法规的行为：部分库房安全出口、疏散通道、消防通道有阻塞现象；你公司汽配库房多处存放有大量润滑油，并有包装破损油料渗漏情况；占用消防通道违规搭建棚舍；3号栋仓库北边围墙处有消防通道被违建堵塞，达不到消防通道的规范要求，现要求你公司拆除违建恢复原貌；2号栋仓库内违规搭建夹层、货架；3号栋3楼公共走廊被挪用，已改建成仓库。等等，要求原告道之然物业限期整改，并将整改结果告知我公司。16、被告中岸投资置业提供租赁场地现状照片26张，原告道之然物业至今仍在正常使用租赁物业，存在的部分消防问题未整改。17、2020年4月8日、2020年6月1日，被告中岸投资置业向原告道之然物业发出《通知函》，载明：因地方政府“腾笼换鸟”政策以及我司经营需要，拟合同期满终止后，不再与贵司续租，通知如下：一、原《租赁合同》租赁期于2020年5月31日届满，贵司与我司之间的房屋租赁关系于2020年6月1日起自行终止。二、根据原《租赁合同》第七条第三款的约定，贵司应在合同终止后3日内（2020年6月3日前）将租赁物业内的货物、物品及添置的且未添附的设施设备等搬迁完毕，并将租赁物业清扫干净交还我司。三、如贵司逾期不搬出租赁物业，我司有权限制贵司使用租赁物业及自行收回租赁物，并进行强制清场，届时贵司因此受到的损失我司将不承担赔偿责任。18、关于电费，原告道之然物业陈述，到期的水电费已经交纳，已经交至2020年7月15日。19、双方一致认可租赁合同于2020年5月31日到期，到期以后，没有续租，原告道之然物业至今未搬迁。20、双方一致认可原告道之然物业的租金已经支付到2020年3月31日，一个季度租金80万元，每个月租金26.6万多。21、被告中岸投资置业提供一份2019年5月27日的长沙经济技术开发区管委会办公室关于印发《长沙经济技术开发区关于“腾笼换鸟”收回国有建设用地使用权实施办法（试行）》的通知，2019年8月1日的长沙经济技术开发区“腾笼换鸟”工作指挥部《通知》，2015年长沙市人民政府关于《星马分区长沙经济技术开发区（F05、F06、X09控制线详细规划）》的批复，经开区管委会要收回案涉租赁物业所在土地。22、案件审理中，原告道之然物业向本院申请司法鉴定，要求对其承租被告中岸投资置业的房屋场地期间所建造的钢结构、货架等设施设备及在空坪搭建的建筑物等在2019年4月2日止尚存的使用年限及价值做出鉴定，被告中岸投资置业对鉴定提出异议，请求法院驳回原告道之然物业的鉴定申请。经本院释明及调解，原告道之然物业放弃鉴定申请，不再主张做司法鉴定。23、案件审理中，本院办案人员组织原告道之然物业的法定代表人刘建林及委托代理人燕锦阳、被告中岸投资置业的委托代理人孙语谦、张贝贝到达承租场地现场勘查，并向双方做了调查笔录，1号栋仓库改建为工厂，生产窗帘及存放物品；2号仓库存放汽车零配件；3号栋二楼被改造成隔断式办公室及培训大厅会议室。24、原告道之然物业承租后，对场地物业进行了转租，仓储租赁商户有27家，承租户主要是在仓库存放汽车零部件，已经完成搬迁的有3户，正在搬迁的2户，其他22户做了搬迁计划，寻找新的仓储地点，陆续搬迁中。法院对于搬迁的问题，多次做原告道之然物业的工作，要求其尽快将承租户搬迁出去，腾空场地。25、本案在审理中，本院多次组织调解，未果。争议的事实及认定一、原告道之然物业与被告中岸投资置业签订的《租赁合同》的效力问题。原告道之然物业主张双方签订的租赁合同无效，本案中被告中岸投资置业出租给原告道之然物业的场地没有完成初始消防验收，属于法律强制规定不能使用的情形，租赁合同应无效。被告中岸投资置业认为租赁合同及相关协议合法有效，案涉租赁物业经原告道之然物业承租后，进行了大量改造及违规搭建，导致租赁物业的消防出现多种隐患，但是《消防法》并无明确规定房屋存在消防问题可导致房屋租赁合同无效，消防法的相关规定是管理性强制性规定而非效力性强制性规定。经审查，本院认为，原告道之然物业与被告中岸投资置业签订的合同及协议是双方当事人真实意思的表示，租期已经届满，合同终止，原告道之然物业正常使用了租赁物，并没有因为消防问题而导致原告道之然物业退租或者不能正常使用，事实上原告道之然物业至今仍未搬迁，占用租赁场地，且原告道之然物业也没有提供证据证明消防问题是被告中岸投资置业导致的，合同已经履行完毕，故原告道之然物业关于合同无效的主张不符合事实，也不符合《合同法》第五十二条之规定，其主张不予支持，予以驳回。二、原告道之然物业要求减免2020年4、5、6三个月租金的处理问题（被告中岸投资置业反诉要求支付2020年4月-5月租金533333元及逾期付款违约金的处理问题）。原告道之然物业认为，2020年1月新冠肺炎疫情爆发，长沙邻近武汉，疫情期间物流歇业、商铺停业、汽车销售和修理行业也一直处于停业状态。原告道之然物业租赁被告中岸投资置业的场地作为汽车零部件仓库使用，因长沙市的汽车配件市场从1月至4月处于长期停业状态，原告道之然物业无法开展经营活动，没有任何营业收入，疫情的影响导致原告道之然物业严重亏损，请求减免3个月的租金。被告中岸投资置业认为，合同及协议合法有效，原告道之然物业应该履行合同义务，向被告中岸投资置业支付2020年4月、5月的租金，原告道之然物业主张租金减免无任何事实及法律依据，不应支持。经审查，本院认为，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》一、关于合同案件的审理6“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”2020年1月至今的新冠肺炎疫情对世界和我国的经济影响深远，第一季度我国经济下行，第三产业（服务业、仓储、酒店，旅游）深受重创，部分企业倒闭、裁员。本案中，原告道之然物业租赁场地物业后，用于仓储配送货物之地，疫情期间，人流、物流暂停，没有经营收入，疫情对原告道之然物业的经营造成重大影响，经综合考量，本院对其要求减免2020年4、5、6三个月租金的诉讼请求，酌情予以支持减免2个月，即减免2020年4月、5月的租金，超出部分不予支持。同理，被告中岸投资置业要求支付2020年4月-5月租金533333元及逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持，予以驳回。三、关于原告道之然物业要求给予6个月免场地占用费的搬迁过渡期的处理问题。（反诉请求支付逾期搬离期间租金的处理问题）原告道之然物业认为，仓库货物较多，品种比较杂，需要找到新的场地，短时间内无法搬迁完毕，需要给予过渡期限，疫情对经济的影响仍在继续，27位仓储租赁商户及350多名就业人员以及背后的家庭，生活的维系全部依赖汽配生意，请求给予6个月免除场地占用费的搬迁过渡期。被告中岸投资置业认为合同已到期，应立即搬迁并返还租赁物业，同时按照3万元每天的标准支付逾期搬离期间的租金。经审查，本院认为，租赁物业的经营散户有27家，整理货物，搬迁到新的场所，需要一段合理的过渡期间，要求立即搬迁，有可能影响社会稳定，且原告道之然物业拆除搭建的夹层，清理场地，也需要时间，经综合考量，本院准许给予原告道之然物业5个月的搬迁过渡期，即从2020年6月1日至11月1日止。原告道之然物业将租赁物业转租给他人，也收取了租金，要求免除场地占用费无合同及事实依据，本院不予支持，应支付合理的租金。被告中岸投资置业反诉要求道之然物业支付逾期搬离期间的租金，按照3万元每天为标准，从2020年6月4日起计算至实际搬离之日。原租赁合同约定“4、乙方逾期交还全部或部分租赁物业的，乙方应向甲方支付3万元／天的逾期搬离期间的租金。”，该约定明显过高，显失公平，本院不予采纳该计算标准，参照2019年8月22日原告道之然物业与被告中岸投资置业签订的《补充协议》约定的“一个季度租金800000元”的标准，5个月搬迁过渡期的租金及截止到实际搬迁之日的租金仍按照一个季度800000元的标准计算，超过部分的诉讼请求，本院不予支持。四、原告道之然物业主张要求被告中岸投资置业赔偿损失200万元的处理问题。原告道之然物业为证明自己的主张，提交了以下证据：2015年5月-11月的《湖南仓钢结构平台合同》、《货架合同》、《9栋整体货架阁楼增补合同》、《2栋夹层货架增补合同》、《旧货架改造增补合同》、《货架转让协议》、《格力空调机组购销合同》、《办公室装修合同》、《办公家具购销合同》、《监控设备采购合同》、《长沙市装修工程施工合同》等等，用以证明原告道之然物业租赁被告中岸投资置业场地后，经被告中岸投资置业同意后，投入了大量的资金，现在合同无法继续履行，不是原告道之然物业的原因，证明造成了200万元的经济损失。被告中岸投资置业对以上证据质证认为，对三性不予认可，签订合同的相对方不是本案原告道之然物业，签订合同的时间均是在2015年5-11月份，原告道之然物业与被告中岸投资置业签的合同是在2017年，原告道之然物业是从齐配公司转租过来的，案涉的所谓违章搭建是原告道之然物业自己的行为，先是齐配公司转租给陈仪，陈仪再转租给湘雅文化，湘雅文化再转租给本案原告道之然公司且钢结构货架搭建是发生在齐配公司承租后，搭建是承租方搭建的。原告道之然物业陈述，齐配公司2016年无法继续经营，原告道之然物业才转租下来，齐配公司当时的法人是刘建林即本案原告道之然物业的法人。货架是齐配公司搭建的，钢结构也是齐配搭建的，主张的200万元损失指的是钢结构货架拆除和搬运的损失。经审查，本院认为，首先，案涉租赁物业中的钢结构、货架等设施设备及在空坪上搭建的建筑物是齐配公司搭建及投资的，在本案原告道之然物业承租前就投资建设完成，虽然齐配公司与原告道之然物业的法人刘建林系同一人，但也是两个独立的公司，不同的民事责任主体。其次，原《租赁合同》及相关补充协议约定“需报经相关政府部门审批同意的应在审批后方可开工，装修、改建、扩建费用由乙方自行承担且本合同终止时甲方无需给以乙方任何补偿”、“……若甲方不愿接受乙方装修、改建或扩建之处，租赁到期时乙方应于恢复租赁物原状，否则应按来修去丢的原则归甲方所有。”综上，租赁合同及协议明确约定了所有装修、改建、扩建的费用由承租方自行承担，租赁到期后，承租方应恢复原状，出租方无需补偿。故被告中岸投资置业对原告道之然物业主张的钢结构货架拆除和搬运的损失不承担赔偿责任，原告道之然物业的该项诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持，予以驳回。判决的理由与结果本院认为，被告中岸投资置业与陈仪签订的《租赁合同》，被告中岸投资置业与陈仪、湖南湘雅文化传播有限公司、刘建林签订的《租赁合同之补充协议》，原告道之然物业与被告中岸投资置业、湖南湘雅文化传播有限公司签订的《租赁合同之补充协议》补充协议等合同、协议系各方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律强制性规定，个别条款除外，合法有效，各方当事人均应依照合同的约定履行义务。关于本诉部分：一、原告道之然物业要求确认与被告中岸投资置业签订的租赁合同无效的诉讼请求，如上文分析，本院不予支持，予以驳回。二、原告道之然物业要求被告中岸投资置业返还租赁押金700000元的诉讼请求，合同已经到期，押金理应退还，对该项诉讼请求，本院予以支持。三、原告道之然物业要求被告中岸投资置业减免2020年4、5、6月租金的诉讼请求，如上文分析，考虑疫情影响，本院酌情支持减免2020年4月、5月的租金，按照原协议约定的租金标准从2020年6月1日起支付逾期占用场地的租金。四、原告道之然物业要求被告中岸投资置业赔偿损失200万元的诉讼请求，如上文分析，本院不予支持，予以驳回。五、原告道之然物业要求被告中岸投资置业给予6个月免场地占用费的搬迁过渡期的诉讼请求，如上文分析，部分予以支持，可以给予5个月搬迁过渡期，但是不免租金，仍按照一个季度800000元的标准支付租金。关于反诉部分：一、原告中岸投资置业要求被告道之然物业拆除租赁物业中全部货架及搭建部分并立即将所有分租户清场并返还租赁物的诉讼请求，原《租赁合同》及协议等约定“3、本合同期满或提前终止后，乙方应于本合同终止后三日内将租赁物业内的货物、物品及乙方添置的且未添附的设施设备等搬迁完毕，并将租赁物业清扫干净交还甲方。”“（2）原租赁合同即原补充协议期满或因道之然物业违约等原因提前解除合同，道之然物业必须无条件腾空临建房屋并交付中岸投资置业，且临建房屋按来修去丢的原则归中岸投资置业所有，中岸投资置业无需对丙方作任何补偿。”合同已经到期，理应返还租赁场地，故原告中岸投资置业的该项诉讼请求，本院予以支持。二、原告中岸投资置业要求被告道之然物业支付2020年4月-5月租金533333元及逾期付款违约金的诉讼请求，如上文分析，本院同意减免4月、5月的租金，故对该项诉讼请求不予支持，予以驳回。三、原告中岸投资置业要求被告道之然物业支付2020年7月16日起的电费及逾期付款违约金的诉讼请求，欠付的电费按照实际占用时间计算到搬迁完毕之日止，考虑到本案实际情况，本院已准许给予搬迁过渡期，被告道之然物业正常占用期间的电费应支付，关于电费的逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。四、原告中岸投资置业要求被告道之然物业支付逾期搬离期间租金（以3万元/天为标准，自2020年6月4日起计算至实际搬离之日止）的诉讼请求，如上文分析，本院对于逾期搬迁期间的租金按照一个季度800000元的标准计算，直至实际搬离之日止，对该项诉讼请求，部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）长沙道之然物业管理有限公司于本判决生效后十日内拆除租赁被告（反诉原告）湖南中岸投资置业有限公司的物业（长沙县、第2号栋、第3号栋及第1号栋-第2号栋之间空地1600平方米）中全部货架及搭建部分；二、给予原告（反诉被告）长沙道之然物业管理有限公司5个月的搬迁过渡期，限原告（反诉被告）长沙道之然物业管理有限公司于2020年11月1日之前将所有分租仓储商户搬迁，清场，并向被告（反诉原告）湖南中岸投资置业有限公司返还以上租赁物业；三、原告（反诉被告）长沙道之然物业管理有限公司按照一个季度800000元的计算标准向被告（反诉原告）湖南中岸投资置业有限公司支付从2020年6月1日至实际搬迁完毕之日止的租金；四、原告（反诉被告）长沙道之然物业管理有限公司向被告（反诉原告）湖南中岸投资置业有限公司支付从2020年7月16日至实际搬迁完毕之日的电费；五、被告（反诉原告）湖南中岸投资置业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）长沙道之然物业管理有限公司退还租赁押金700000元；六、驳回原告（反诉被告）长沙道之然物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）湖南中岸投资置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28400元，减半收取14200元，由原告（反诉被告）长沙道之然物业管理有限公司负担10519元，由被告（反诉原告）湖南中岸投资置业有限公司负担3681元。反诉案件受理费11764元，减半收取5882元，由被告（反诉原告）湖南中岸投资置业有限公司负担4057元，由原告（反诉被告）长沙道之然物业管理有限公司负担1825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  唐昌新二〇二〇年十月二十一日法官助理黄香连书记员蒋培滔附：本案所适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。