湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初9876号原告：王洲，男，1984年4月15日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：文昂，湖南大湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘紫纹，湖南大湘律师事务所律师。被告：长沙鑫芙置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区万家丽中路一段**旺德府大厦**。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，住湖南省长沙市芙蓉区。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行，住所地湖，住所地湖南省长沙市岳麓区滨江新城茶子山东路**v>负责人：李征，行长。委托诉讼代理人：林威，湖南湘军麓和律师事务所律师。原告王洲与被告长沙鑫芙置业有限公司（以下简称鑫芙公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行（以下简称浦发长沙分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告王洲的委托诉讼代理人文昂和刘紫纹、被告鑫芙公司的委托诉讼代理人刘丽娟、第三人浦发长沙分行的委托诉讼代理人林威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洲向本院提出诉讼请求：1．判令解除王洲与鑫芙公司于2019年8月11日签订的《长沙市商品房买卖合同》；2．判令鑫芙公司向王洲退还购房款510531元、物业专项维修资金6143元、契税19576.4元，以上总计536250.4元；3．判令鑫芙公司向王洲赔付房租损失18060元（从2020年2月11日暂计算至2020年8月10日，之后赔付至合同解除之日止）；4．判令鑫芙公司向王洲赔付银行贷款利息损失13866.41元（从2019年9月1日暂计算至2020年8月1日，之后赔付至合同解除之日止）；5．判令本案诉讼费用由鑫芙公司承担。事实和理由：2019年8月11日，王洲与鑫芙公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定王洲购买鑫芙公司开发的恒大江湾第20栋N单元2层204号商业用房（以下简称案涉商品房），房屋价格为510531元，鑫芙公司应于2020年2月11日前交付案涉商品房。鑫芙公司在王洲购房时承诺案涉商品房带“租约”，但案涉商品房交付后，鑫芙公司未履行上述承诺，且王洲一直无法使用案涉商品房，王洲购房的目的至今无法实现。原告王洲向本院提交的证据有：1．《长沙市商品房买卖合同》；2．购房价款的发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、税收完税证明；3．案涉商品房现场照片；4．《房屋租赁合同》；5．《个人购房担保借款合同》、浦发银行交易流水、还款历史记录；6．《抵押合同》；7．长沙恒大江湾收（验）楼通知书（2018年8月20日）；8．光盘（2张）。被告鑫芙公司辩称，鑫芙公司已向王洲交付案涉商品房且案涉商品房一直处于可正常使用状态，王洲的诉请没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告鑫芙公司向本院提交的证据有：1．邮政快递邮单、邮政快递投递情况查询网站页面截图、长沙恒大江湾收（验）楼通知书（2020年2月1日）；2．《关于解除的通知》；3．案涉商品房现场照片（5张）。第三人浦发长沙分行述称，王洲、鑫芙公司及浦发长沙分行三方签订的《个人购房担保借款合同》已依法成立生效，三方均应受到合同条款的约束。根据合同约定，浦发长沙分行为贷款人，王洲为借款人，鑫芙公司为阶段性连带责任保证人，现浦发长沙分行已依约发放全部贷款，但王洲申请提前解除合同，则王洲与鑫芙公司依约应对浦发长沙分行的贷款承担连带清偿责任。如判决解除王洲与鑫芙公司签订的商品房买卖合同，则浦发长沙分行请求判令解除三方签订的《个人购房担保借款合同》，并判令王洲与鑫芙公司一次性清偿所欠的全部贷款本息。第三人浦发长沙分行未向本院提交证据。对原告王洲、被告鑫芙公司围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2019年8月11日，王洲与鑫芙公司签订《长沙市商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》，约定王洲购买鑫芙公司开发建设的长沙市芙蓉区商品房（用途为商业，建筑面积51.19平方米），购房价款为510531元，付款方式为按揭付款，2017年6月4日前支付房款260531元，余款250000元须在2017年6月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；鑫芙公司应当在2020年2月11日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付王洲使用；商品房达到交付使用条件后，鑫芙公司应当书面通知王洲办理交付手续，双方进行验收交接时，王洲应当出示合同第十条约定的证明文件，并签署房屋交接单；自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为王洲同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付王洲，同时王洲应向鑫芙公司选聘的物业服务公司缴交物业服务费及相关费用。2017年6月2日，王洲向鑫芙公司支付预付款260531元。2019年8月13日，王洲缴付完毕案涉商品房的契税和物业专项维修资金款。2019年8月23日，借款人王洲与贷款人浦发长沙分行、保证人鑫芙公司签订《个人购房担保借款合同》，约定鑫芙公司向王洲贷款250000元，贷款期限为10年，自2019年8月23日起至2029年8月23日止。2019年8月26日，王洲向鑫芙公司支付完毕购房款余款250000元。鑫芙公司于2020年1月22日向王洲邮寄送达长沙恒大江湾收（验）楼通知书，按商品房买卖合同约定已于2020年2月11日前向王洲交付案涉商品房。另查明，鑫芙公司与案外人湖南河马公园商贸有限公司于2017年5月3日签订《房屋租赁合同》，约定鑫芙公司将案涉商品房出租给湖南河马公园商贸有限公司使用，主要经营大型游乐、超市、餐饮等内容，租赁期限为10年，自2017年8月1日起至2027年7月31日止；湖南河马公园商贸有限公司违反合同任何约定，鑫芙公司均有权从租赁保证金中抵扣应付的款项及使用房屋但未结清的其他费用，包括但不限于租金等，不足部分鑫芙公司仍有权向湖南河马公园商贸有限公司追偿，抵扣租赁保证金后，湖南河马公园商贸有限公司应在7日内补足，未按时补足的，鑫芙公司有权于期满后次日（即第8日）起解除合同。2019年9月30日，鑫芙公司向湖南河马公园商贸有限公司作出《关于解除的通知》，称湖南河马公园商贸有限公司2019年8月的租金已逾期64天，鉴于湖南河马公园商贸有限公司严重违约的事实，为尽量减少鑫芙公司的损失，鑫芙公司依据《房屋租赁合同》的约定，于2019年9月30日解除与湖南河马公园商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》，依据合同约定，湖南河马公园商贸有限公司所缴纳的租赁保证金不予退回，同时湖南河马公园商贸有限公司需结清一切应交费用和款项，并于合同解除之日起2日内迁出租赁房屋，如湖南河马公园商贸有限公司仍拖欠相关费用或逾期未迁出租赁房屋的，鑫芙公司将依据合同约定采取进一步措施，并依法追究其他相关违约责任。湖南河马公园商贸有限公司收到该通知书后于2020年2月11日前已搬出案涉商品房，双方签订的《房屋租赁合同》已实际解除。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，王洲与鑫芙公司于2019年8月11日签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，鑫芙公司应在2020年2月11日前将经验收合格的商品房交付王洲使用。鑫芙公司于2020年1月22日已在合同约定期限内向王洲交付经验收合格的商品房，双方已经依约完成房屋验收交付手续，王洲已经实际取得案涉商品房的使用权。王洲诉称鑫芙公司承诺案涉商品房带“租约”但其未履行承诺，且案涉商品房目前无法正常使用，致使商品房买卖合同目的无法实现，但王洲提供的证据不能证明双方对案涉商品房带“租约”存在约定，所提供的证据也不能证明案涉商品房不符合约定的交付条件或无法正常使用，故其应当承担举证不能的法律后果。案涉商品房买卖合同不存在合同目的无法实现的情形，法定解除权的条件并未成就，王洲诉请解除其与鑫芙公司于2019年8月11日签订的《长沙市商品房买卖合同》，并要求鑫芙公司退还购房款、物业专项维修资金款和契税及赔偿租金、贷款利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回王洲的全部诉讼请求。本案受理费因适用简易程序已减半收取4581元，由王洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年十月二十七日法官助理李家成书记员尹嫱附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。