广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13142号上诉人（原审原告）：钟汉波，男，1994年4月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王亦连，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建德，广东经纶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李树德，男，1974年3月5日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：姚登群，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。原审被告：广州市江城地产有限公司。住所地：广州市天河区体育西路111—115单号**G。法定代表人：李四平，首席代表。上诉人钟汉波因与被上诉人李树德、原审被告广州市江城地产有限公司（以下简称江城公司）侵权责任纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初7543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。钟汉波上诉请求：1.判令撤销(2019)粤0105民初7543号民事判决第一项、第二项，依法改判李树德赔偿钟汉波房屋差价损失747600元；2.判令一审、二审诉讼费用全部由李树德负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判，具体理由如下：一、一审判决认定《委托书》并非明确李树德有权代收房款，进而认定钟汉波将其房款转入李树德账户的行为具有一定的过错，一审判决对该事实的认定不清，适用法律错误。(一)《委托书》已明确记载代理权限包括出售房屋、涂销抵押登记等在内的所涉全部相关问题，“全部相关问题”应解释为包括收取购房款。(二)李树德与江城公司之间代理销售涉案房屋在内的“丰盈居”房产项目系采用包销方式，向单个购房人收取购房款的权限本身即属于李树德。李树德方与江城公司之间就房款的结算所依据是系他们内部各方所签署的《丰盈居项目权益转让合同》，即使房屋购买人有意将其房款支付至江城公司账户，江城公司根据与李树德方所签署的协议，江城公司也无权收取单个购房人的购房款，一审法院以江城公司都不能为之的事项归咎于钟汉波的责任，并认定其存在过错存在错误。(三)李树德代理销售的“丰盈居”项目，包括其中已办过户登记房产，其全部购房款均由李树德本人自行收取。一审判决不能因本次交易未能交易完成，就认定钟汉波向李树德账户支付购房款的行为具有过错。(四)钟汉波系根据李树德提供的格式条款约定的房款方式支付购房款，钟汉波对此无过错。根据李树德与钟汉波之间所签署的《广州市商品房买卖合同》第六条的约定，购房款是直接支付至李树德的账户。该条款系李树德一方所提供的固定合同版本中的格式条款，该条款系李树德在代理“丰盈居”项目过程中反复使用的，未与相对方协商的条款，钟汉波根据上述条款之约定，将其房屋直接转入上述账户不存在过错，就房款未转入江城公司这一事实，即使有过错，那也是李树德的过错，钟汉波对此无过错。二、只有钟汉波知道或应当知道李树德系无权代理，即钟汉波属恶意相对人的情形时，才能根据各自的过错责任比承担赔偿责任，一审判决以钟汉波未将房款转入江城公司账户为由直接适用过失相抵规则进行裁判，适用法律错误。在涉案房屋买卖过程中，钟汉波系完全的善意相对人，钟汉波对涉案房屋末完成交易手续不具有过错。一审判决在李树德明确表示钟汉波系善意相对人，且在一审判决未认定钟汉波系恶意相对人的情况下，直接适用过失相抵规则进行裁判违反法律规定。三、《房地产估价报告》已对差价损失总额作出估价，在可对房屋差价损失总额及钟汉波是否属于善意还是恶意相对人作出认定的情况下，一审判决直接行使自由裁量权，酌情判定赔偿钟汉波差价损失16万元违反法律规定。四、钟汉波主张房屋差价损失为74.76万元符合法律规定，应予支持。《民法总则》第一百七十一条第三款规定无权代理的损害赔偿范围最高不得超过履行利益，即就无权代理产生的损害赔偿责任，相对人可请求合同在有效的情况下可获得的履行利益。具体到本案中，《商品房买卖合同》第九条约定为商品房买卖合同有效但交易不成的情况下，应按房地产成交价的10％承担违约责任，即钟汉波可按合同主张房屋成交价10％的违约金，因此，在本案中，参照《商品房买卖合同》第九条之约定，李树德亦应按房产成交价金额的10％向钟汉波支付32.7万元(3270000元×10％)的损害赔偿金。另，本案商品房买卖合同于2017年2月15日订立，直至2017年10月11日李树德退还购房款，其时间已长达八个月之久，这期间，由于房价上涨过快，待李树德退还购房款时，钟汉波以原购房款已无法购买涉案商品房，以原单价也无法购得相同地段的商品房，因此，即使参照《商品房买卖合同》第九条关于交易不成的违约责任主张损害赔偿，仍不足以弥补钟汉波的损失，钟汉波在参照《商品房买卖合同》第九条约定主张损害赔偿的基础上可要求增加损害赔偿金额，经对涉案商品房进行评估，至购房款退还之日，涉案商品房的市场价值与原购买价两者之间相差74.76万元，该差价为合同正常情况下钟汉波可获得的履行利益，在合同未获履行的情况下，即为钟汉波在购买涉案房屋过程中的损失，因此，钟汉波主张差价损失74.76万元有相应的事实及法律依据，应予支持。综合上述，钟汉波认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判李树德向钟汉波赔偿房屋差价损失74.76万元。李树德二审辩称：1.本案双方约定的纠纷处理方式为提交广州仲裁委仲裁，广州仲裁委已作出相应的仲裁裁决，钟汉波的起诉违反一事不再理原则，应驳回其起诉。2.假设法院有管辖权，也应当根据李树德的证据，追加向卫雄、卓润顾问公司、粤安投资公司为共同被告或第三人参加诉讼；3.李树德系江城公司和粤安公司所委托的代理人，与钟汉波接洽并签订合同和收取房款，所以李树德的代理行为所产生的后果应当由江城公司、粤安公司承担。与本案类似的案件中交易模式与本案相同或相似，李树德均是以代理人的身份参与交易并收取款项。江城公司经本院合法传唤未到庭发表陈述意见，亦未提交书面意见。钟汉波于2019年3月7日向一审法院起诉请求：1.判令李树德、江城公司赔偿钟汉波涉案房屋当前市场价值与成交价之间的差额74.76万；2.李树德、江城公司负担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：据《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区广州大道南XXX路XXX号XXXX房的权属人为广东世和健实业有限公司，登记时间2017年9月25日。钟汉波曾向李树德、江城公司提起仲裁申请，申请李树德、江城公司连带赔偿钟汉波损失99万元及律师费15万元。广州仲裁委员会于2018年3月1日作出（2017）穗仲案字第14927号《中国广州仲裁委员会裁决书》，该裁决书查明：钟汉波提供《商品房买卖合同》一份，约定：江城公司将位于海珠区广州大道南XXX路XXX号XXXX房出卖给钟汉波；商品房交易总价为327万元，收款账号为李树德账户；除首期款外，剩余房款228万元应于2017年12月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，如银行不批准钟汉波的按揭申请，钟汉波和江城公司应于银行不批准钟汉波的按揭申请后5个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产转移登记，且钟汉波应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执后当天内以现金方式向江城公司支付剩余房款；江城公司应当在2017年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付钟汉波使用；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，提交广州仲裁委员会仲裁方式解决；等。尾页“甲方”（签章）、“法定代表人”处皆为空白，“委托代理人”处有李树德本人签名；“乙方”（签章）处有“钟汉波”签名字样，“代理人”处有“杨秀兰”签名字样。钟汉波确认，尾页“乙方”（签章）处有“钟汉波”签名为其母亲杨秀兰代签。钟汉波提供一份《委托书》，载明委托人为江城公司，清算组负责人为向卫雄，受委托人为黄志刚和李树德；江城公司为坐落在广州市海珠区广州大道南蕙兰路**的**房屋的产权人，现委托受委托人任一人为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋之下列事项：对外出售上述房屋……。上述任一代理人均可行使上述事项代理权，其依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予承认。代理人无转委托权。此委托书有效期从签署之日至委托事项完成为止。《委托书》上有“广州市江城地产有限公司清算小组”字样印章，签署时间处为空白。上述裁决书载明的仲裁庭的意见为：（一）关于本案合同是否成立，……仲裁庭无法确认《委托书》之真实性，仲裁庭对李树德有权代理江城公司出售涉案房屋不予确认。……仲裁庭认为《商品房买卖合同》并未成立。（二）关于钟汉波对江城公司的仲裁申请。如前所述，《商品房买卖合同》并未成立，钟汉波和江城公司之间没有仲裁条款进行约束，……本会对江城公司无管辖权，驳回钟汉波对江城公司的仲裁申请。（三）关于钟汉波对李树德的仲裁申请。虽然《商品房买卖合同》并未成立，钟汉波和李树德之间并无仲裁条款，但李树德两次庭审中皆确认将本案提交本会管辖，故本会对李树德有管辖权。钟汉波根据《商品房买卖合同》主张李树德违约，并要求李树德对江城公司违约行为造成的损失承担连带赔偿责任。如前所述，《商品房买卖合同》并未成立，钟汉波主张李树德承担连带责任并无依据，故仲裁庭对钟汉波要求李树德对江城公司赔偿损失及律师费承担连带责任的仲裁请求不予支持。钟汉波于2018年3月23日向李树德、江城公司提起诉讼，要求李树德、江城公司赔偿钟汉波涉案房屋当前市场价值与成交价之间的差额74.76万，一审法院以钟汉波重复起诉为由于2018年8月28日作出（2018）粤0105民初3566号民事裁定书裁定驳回钟汉波的起诉。广州市中级人民法院于2018年11月29日作出（2018）粤01民终22673号民事裁定书，裁定撤销（2018）粤0105民初3566号民事裁定，指令一审法院审理。一审法院于2019年3月7日重新立本案进行实体审理。上述（2018）粤01民终22673号民事裁定书认为，钟汉波在（2017）穗仲案字第14927号仲裁案件中系基于其认为依法成立并有效的《商品房买卖合同》向江城公司、李树德主张违约责任，本案中钟汉波依据（2017）穗仲案字第14927号裁决所认定的《商品房买卖合同》并未成立这一事实，向李树德主张因其无权代理行为而给钟汉波造成的损失，实为侵权之诉。两案的请求权基础不同，所依据的法律事实不同……，原审法院应对本案进行实体审理，并结合（2018）粤01民特720号案的审查结果做出处理。2018年8月31日，钟汉波向广州市中级人民法院提起（2018）粤01民特720号申请撤销仲裁裁决一案，要求撤销（2017）穗仲案字第14927号仲裁裁决。本院于2019年5月16日作出（2018）粤01民特720号民事裁定书裁定驳回钟汉波的申请。据2019年7月17日的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，钟汉波名下有广州市增城区朱村街映园街1号1704房，登记字号为18预登12770324（201711277197），性质为住宅。钟汉波为证明其主张，提交了涉案房屋的《房地产估价报告》，载明房屋在2017年10月30日的市场价值为401.76万元，但记载评估人员未能进入涉案房屋内部勘察，评估设定房屋内部装修状况可满足一般使用要求的状况考虑。李树德质证认为该评估报告是按室内已有通常标准的装修为假设条件的，而事实上涉案房屋是毛坯房，买卖合同表述为附件六：装饰、设备标准（不作任何约定），评估价缺乏事实依据。李树德为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、《合作协议》；2、《补充协议》（一）；3、2016年11月8日的《丰盈居项目权益转让合同》，该合同第八条特别约定在合同标的房产内，粤安公司预留8套房产（不限房号）以1.9万元/平方米的价格出售给江城公司或指定第三方；4、《委托书》（粤安投资公司）；5、《委托书》（江城地产公司）；6、《丰盈居已办房产过户明细》含附件—42户《房屋买卖合同》、过户递件表；7、《“丰盈居”房款支付明细表》8、《录音光盘》（附文字说明）；9、（2019）粤0105民初1870号判决书；10、（2014）穗海法民三初字第1715号民事判决书。钟汉波质证认为：对证据8不确定真实性，其余证据的真实性认可，所有证据的关联性有异议，证据均没有说明李树德对本案房屋有代理出售的权力，只能证明李树德与江城公司及第三方有合作关系，但江城公司及李树德并没有单独出具XXXX房的代理出售委托书原件，事实上，江城公司以实际行动证明其没有将XXXX房的代理出售权给李树德，因为在实际履行过程中江城公司将XXXX房过户给了广东世和建公司，以上足以说明李树德没有代理出售的权利；证据3中第八条约定，在合同标的内的房产内，李树德预留八套房产给江城公司或江城公司指定的第三方，有可能该八套房产就包含了本案的XXXX房；证据10中也仅仅说明XXXX房的查册表并没有说明李树德有权代理出售本案房屋。诉讼中，钟汉波、李树德确认涉案房屋全部房款李树德已退回给钟汉波，李树德向钟汉波出示了委托书原件和房产证复印件，钟汉波向李树德支付了全部房款。钟汉波表示：本案合同于2017年2月15日订立，至2017年10月11日李树德退回房款，时间长达八个月之久，期间房价上涨过快，钟汉波主张的房屋差价损失为合同正常情况下钟汉波可获得的履行利益，合同未履行情况下即为钟汉波购买房屋的损失；钟汉波在房屋所在地售楼处签订合同，售楼处有大量工作人员，以及楼盘对外出售的宣传资料，工作人员也带钟汉波母亲看房，钟汉波有理由相信李树德有代理权，钟汉波在购房过程中均属善意无过失；李树德提到的关联公司及案外人，与本案没有关系，属于他们内部纠纷，应该通过另行诉讼来解决，而不是通过本案追加进来，且关于李树德是否属于无权代理的问题，仲裁委已经作出实体裁决，应该尊重该实体裁决，李树德作为无权代理人所要承担的损害赔偿责任范围的依据是民法总则171条。李树德表示涉案房屋是江城公司一房二卖，李树德开始不知情，在钟汉波查册之后才知道，收取钟汉波的房款没有支付给江城公司。经一审法院释明，李树德表示本案中不申请对房屋价值进行评估。一审法院认为：钟汉波在本案中明确提起本案诉讼的依据是基于仲裁裁决认定涉案买卖合同并未成立及李树德为无权代理。（2018）粤01民终22673号民事裁定书认为，本案中钟汉波依据（2017）穗仲案字第14927号裁决所认定的《商品房买卖合同》并未成立这一事实，向李树德主张因其无权代理行为而给钟汉波造成的损失，实为侵权之诉。鉴于此，钟汉波有权提起本案诉讼，李树德认为本案应提交仲裁的意见一审法院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力……行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任”。从本案情况可知，涉案房屋买卖合同上钟汉波的签名由其母亲代签，钟汉波方也仅看过房产证复印件，即使李树德向钟汉波的母亲出具了《委托书》且即使该《委托书》真实，但该《委托书》上也并未明确李树德就有权代收房款。由此可见，钟汉波与李树德在XXXX房的买卖过程中均存在一定的过错。本案中，钟汉波以其为善意相对人要求李树德赔偿房屋差价损失，结合本案的实际情况及当事人的过错程度，一审法院酌情判令李树德向钟汉波赔偿房屋差价损失160000元。钟汉波要求超出上述金额的差价损失一审法院予以驳回。李树德其代签合同、代收定金均属于代理行为，所产生的法律后果应依法由江城公司或粤安公司承担，不应由其承担。李树德与江城公司、案外人粤安公司之间的关系属于其与江城公司、粤安公司之间的法律关系，不影响李树德就本案房屋买卖过程中的过错向钟汉波承担赔偿责任，故李树德认为其不承担责任的意见一审法院不予采纳。李树德要求追加案外人参与诉讼对本案审理并不产生关键影响，故李树德的追加申请一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年10月24日判决如下：一、李树德在本判决生效之日起十日内向钟汉波赔偿房屋差价损失160000元；二、驳回钟汉波的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11276元，由钟汉波负担8776元，李树德负担2500元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，各方当事人无新证据提交。二审中，李树德确认其曾向钟汉波出示《委托书》原件，现因发生纠纷，《委托书》原件被江城公司收回；粤安公司与江城公司签订了《丰盈居项目权益转让合同》，且江城公司、粤安公司分别向李树德出具了委托书，故钟汉波向李树德支付购房款无过错，李树德收取购房款也没有过错，过错在于江城公司擅自将涉案房产过户至案外人。二审另查明，本院于2019年5月16日作出的（2018）粤01民特720号民事裁定书查明：仲裁中，钟汉波与李树德均确认钟汉波的母亲杨秀兰分别于2017年2月14日、2月15日、3月22日共向李树德账户汇入99万元首期款；钟汉波于2017年6月28日向李树德汇款228万元。李树德称该228万元系其介绍钟汉波向案外人戴志敏借款，并由其代钟汉波支付借款利息。双方确认，李树德已于2017年9月前后将前述共计327万元房款退还钟汉波。本院认为：（2018）粤01民终22673号民事裁定书已确定本案为侵权之诉，钟汉波在本案中亦明确基于涉案买卖合同未成立及李树德无权代理提起本案诉讼，故本案案由应确定为侵权责任纠纷。一审案件将案由确定为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：基于李树德的无权代理行为，钟汉波要求李树德赔偿其房屋差价损失747600元的诉请能否得到支持。由于本案为侵权责任纠纷，故应适用侵权责任法的相关规定进行认定处理。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款的规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”第五条约定“承担侵权责任的方式主要有：……（四）返还财产；……（六）赔偿损失……以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”本案中，李树德实际收取钟汉波支付的购房款，但经生效仲裁裁决认定其属于无权代理，因此给钟汉波造成财产损失，应依法承担赔偿责任。李树德的侵权行为表现为其无合法理由占用钟汉波的购房资金，应依法返还已付购房资金，并承担其占用钟汉波的购房资金给钟汉波造成的资金占用损失。钟汉波主张的房屋差价损失747600元实际属于合同正常履行情况下的预期可得利益，不属于侵权责任的赔偿范围，其该主张缺乏法律依据，本院不予支持。李树德已实际返还购房资金，资金占用损失按照李树德占用购房款的数额、期限及中国人民银行同期贷款利率进行计算，一审判决认定的赔偿数额160000元并无不当，李树德亦未提出上诉，故本院对一审判决的处理结果本院予以确认。综上所述，钟汉波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9676元，由钟汉波负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十月二十日书记员  熊盈颖林臻灏