1浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初1477号 原告：新昌县永信物业管理有限公司（统一社会信用代 码913306240555289452），住新昌县南明街道人民中路261 号2幢。 法定代表人：杨柏真，公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡烂漫，新昌县石城法律服务所法律 服务工作者。 被告：新昌县田合园业主委员会，住新昌县南明街道田 合园小区。 主要负责人：王春兴，业主委会员主任。 原告新昌县永信物业管理有限公司为与被告新昌县田 合园业主委员会物业服务合同纠纷一案，于2020年4月26 日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法组成合议庭公开 开庭进行了审理。原告新昌县永信物业管理有限公司法定代 表人杨柏真、委托诉讼代理人蔡烂漫，被告新昌县田合园业 主委员会主要负责人王春兴到庭参加诉讼。本案现已审理终 结。 原告新昌县永信物业管理有限公司向本院提出诉讼请 求：一、判令解除原、被告2019年6月26日订立的《合同 主要条款》，由被告返还履约保证金100000元；二、判令被 告支付2019年12月1日至2020年5月31日止物业服务费 2199936.36元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由： 新昌县南明街道田合园小区是新昌县钦寸水库工程建设指 挥部移民局（下称移民局）建设的移民安置小区，2018年6 月1日原告由田合园小区业委会筹备小组引入为小区提供物 业管理服务，并在2019年6月26日按移民局拟定的格式合 同与被告订立了《合同主要条款》。田合园小区住宅建筑总 面积约42865平方米(实际住宅总建筑面积42720.12平方 米)，已择房屋建筑面积约为30325平方米，物业管理服务 费约定按每月每平方1元计算，履约保证金100000元直接 转入业委会账号。被告承担第一年度2018年6月1日至2019 年5月31日止总标的额90%的物业费，另外10%由各业主承 担，原告收到了扣除垃圾费50000元后的第一个服务年度物 业费。第二年度从2019年6月1日至2020年5月31日止， 原告已收到前2个季度的款项160176.80元(各扣垃圾费 25000元、暂扣10%待年终结算支付)。至2020年5月31日 止，原告已完成第二服务年度的物业管理服务，但被告未在 2020年3月及时支付第3季度物业费，第4季的物业费也未 支付，违反了《合同主要条款》约定，且经原告多次催促无 果。期间，被告不但未督促业主按时交费(个人负担物业费 20%)，反而阻止部分业主向原告交纳，甚至要求原告免去业 主个人负担部分，导致部分业主一直拒交物业费。原告因向 业主个人催收无着，无奈于2020年3月5日起诉了其中6 户业主，但遭到被告反对。被告警告如不撤诉，原告休想继 续收取物业费。原告不得以撤回起诉，但事后被告仍未向原 告履行付款义务。被告行为已严重损害到原告利益，已构成 根本违约。原告于2020年4月12日分别向被告、移民局、 3社区、房管物业科邮寄了《终止物业服务合同告知函》，告 知被告解除双方间《合同主要条款》。原告已为小区完成了 第2年度的物业管理服务，被告理应支付上述所欠的第三、 四季度物业费199936.36元（按调整后的住宅总面积 42720.12平方米计，扣垃圾清运费50000元及前2季已支付 的160176.8元）。原告为被告小区提供物业管理服务，被告 理应及时办理物业费拨付手续，带头交纳物业管理费并监督 小区业主按时交费，现被告行为致使原告无法收到物业补助 款和业主应交的物业费，直接造成了原告经济损失，被告明 显存在过错，且经原告催促未果，原告有权解除合同，并要 求返还履约保证金100000元、支付拖欠的物业补助款。 被告新昌县田合园业主委员会答辩称：一、《合同主要条 款》是移民局指导下与原告协商订立。合同约定原告提供物 业服务期限5年，现仅履行了2年，被告及小区业主均没有 驱赶、不让原告履行物业服务等根本性违约情况，原告现单 方强行退出属于违约。业委会在本案中不存在违约，不同意 退回100000元押金。二、原告2020年5月31号前物业管 理期间，小区花木不整理，无人搞卫生，造成小区物业瘫痪， 原告应履行好物业服务义务再走。三、原告主张的物业管理 补助款，是由原告与移民局按标准制定，被告仅尽监督考核 配合义务，不直接与原告发生结付关系。一直来都是原告准 备好补助款结付的会议记录等材料找业委会成员签字，业委 会成员等其上门。被告没有不同意原告向移民局结付补助 款，第三季度没有签字是因为原告未与被告沟通，在疫情非 常时期只是打了个电话，这是原告自己造成的。即便是诉讼 中，被告五位委员还是愿意配合帮助原告结付，但原告拒绝， 4是原告是有意放任此结果发生。四、原告要求结付第二个服 务年度第三、四季度物业补助款，被告没有结付权限。1、 被告账户中只有原告缴入的履约保证金，物业补助款是移民 局与原告直接结算，被告仅是监督考核、出具会议记录，做 好相应拨付手续；2、被告五名委员都有权对原告服务进行 考评，前三个季度需过半数即三名以上委员同意，第四季度 需全体委员意见；3、物业补助款结付需原告将财务报表交 被告并予公示，将物业管理费收取情况交被告审核，但被告 未曾收到原告任何物业费收取情况资料。原告是因服务期后 三年没有了补助费用，向业主收取有困难而有意毁约，其诉 讼没有事实和法律依据，要求驳回原告诉请。 原告就其事实主张，向本院提供了如下证据： 1、原告营业执照。证明原告主体信息，原告系物业服 务管理企业。 被告质证认为：无异议。 2、原、被告2019年6月26日签订的《主要合同条款》。 证明：一、田合园小区住宅建筑总面积42865平方米，物业 服务费以每平方米每月1元计，服务期限2018年6月1日 起至2023年5月31日五年。二、履约保证金10万元，直 接转入业主委员会账户。三、物业费付款方式，2018年6月 1.日至2020年5月31日期间物业费分自收和补助两部分， 第一年度2018年6月1日至2019年5月31日甲方（被告- 下同）拨款补助90%，10%向业主收取，第二年度2019年6 月1日至2020年5月31日拨款补助80%，向业主收取20%， 2020年6月1日开始物业费由物业100%向业主收取；甲方 物业费拨付按每季度的次月15日前支付上季度的物业费的 590%，第四季度凭乙方（原告-下同）收取的物业费比例统一 结算并付清当年的物业费。四、《主要合同条款》第九条违 约责任条款约定：如因甲方原因，造成乙方直接经济损失的， 甲方应作相应的补偿，乙方有权要求甲方限期更改，并有权 终止合同。合同约定的第一年度、第二年度前两季（2019年 6月1日至2019年11月30日每季80088.4元，按42865 平方米住宅建筑总面积以每平方米每月1元计80%、减垃圾 费每季12500元及扣10%待第四季结算）服务费已支付，第 三季度即2019年12月1日到2020年2月的物业费补助款 按合同约定应在2020年3月15日前完成支付，但被告未按 期履行，第四季度2020年3月1日至2020年5月31日原 告也已完成物业服务，被告仍未履行相应义务，被告已违反 合同约定，存在违约。2019年6月1日至2020年5月31日 在第二年度服务期满后被告应付物业费199936.36元（全年 按调整后的住宅总建筑面积42720.12平方米计，减垃圾费 25000元，加上前两季留待统一结算的10%）。 被告质证认为：合同主要内容条款是对的，物业费计算 方式不了解，前两季物业费被告已签字拨付，第三季度未签 是因为疫情原因。 3、2019年7月1号新昌县田合园业委会收取保证金的 收条。原告已按约向被告交付履约保证金100000元。 被告质证认为：无异议。 4、由田合园小区业委会签章的2019年度第一季物业费 补助计算、物业收缴情况报表、业委会会议纪要及物业费发 票。原、被告《合同主要条款》约定物业费补助是由被告拨 付，但实际操作中是原告提交给被告资料，被告签名盖章后 6交由原告直接向移民局领取。 被告质证认为：无异议。物业费收取发票是原告开具的， 说明被告已履行了第一、二季物业费拨付，第三、四季度没 有签字拨付是事实。 5、2019年度第三季度（2019年12月1日至2020年2 月底）物业费补助计算、物业费收缴报表、业委会会议记录 等补助款申请资料、2020年3月18日原告将要求被告业委 会签字拨付第三季物业补助款的函件及申请资料发被告负 责人王春兴的微信截图，函件另曾在保安岗张贴。原告2020 年2月28日将2019年度第三季度物业费拨付资料交给被告 要求签章，被告以疫情期间不方便等理由拒绝签章，并在3 月15日将资料退还原告物业主管。原告因此将函件及拨付 资料通过微信发给被告负责人，催促签字拨付第三季物业补 助款，但被告未予签字。 被告质证认为：原告主张2020年2月28号将申请资料 交给被告不属实，微信上收到过属实。3月18日业委会开会， 但因委员未到齐，未能形成签章。物业补助需由业委会委员 共同签名，被告告诉原告让其自己去每个委员那里签字。 6、2020年4月12日《终止物业服务合同告知函》及函 件邮寄凭证。因被告到期拒绝拨付物业补助款，原告无法维 持小区的物业管理服务，2020年4月12日书面向被告、移 民局、社区及物业管理部门部门反映，并明确原告将在第二 年度服务期满即2020年5月31日后终止物业服务，告知函 是专递寄送被告等相关部门。2020年6月1日起原告已退 出田合园小区物业服务，小区保洁等已由被告聘请。 被告质证认为：告知函收到过。原告终止物业服务合 7同应提前3个月通知，并召开业主大会讲明理由、与被告进 行交接。原告退出后小区交接还未办理，现小区保洁是社区 临时聘请。 7、2020年5月29至31日拍摄的小区保洁、绿化修剪、 电线检查、维修楼道灯、垃圾清理与保安值勤等照片、电费 缴纳发票。原告在退出前对小区进行了保洁、垃圾清运、电 线检修等物业管理服务，交清了小区公共部分电费。 被告质证认为：保洁和保安照片系事实，花草只修剪了 部分，公共水电费是否已交清不了解。 被告就其事实主张，向本院提供了如下证据： 8、拍摄于小区的照片一组。照片是2020年5月31日 拍摄，原告2020年5月31日离开前小区物业服务未做好， 存在服务不到位情况。 原告质证认为：照片部分无法识别拍摄时间。其中反 映保安瞌睡的不是原告员工；垃圾5月底已全部清理干净， 是分车清运的，包括绿化修剪有一个过程，无法说明问题。 9、针对2020年3月原告物业费拨付资料签名的微信、 电话记录。被告负责人王春兴曾在2020年3月16日与原告 法定代表人有过通话、3月18日又曾微信联系，证明被告已 针对原告物业补助拨付资料签名的要求作出过回复。 原告质证认为：通话没有具体内容，微信上王春兴是以 其他委员不签字为由不签，并无同意签字拨付的意思。 本院认为：上述证据经庭审质证，证据1、2、3、4，各 方当事人无异议，本院予以认定。证据5、9，与第三季物业 费拨付签字相关，其中证据5证实原告法定代表人杨柏真质 问业委会主任王春兴“怎么回事，撤诉了还要闹事情”，并 8在2020年3月18日向王春兴发送物业费拨付资料及函件“恳 请王春兴主任能及时签字”，证据9证实王春兴回复“你把 杨晓萍那里签下来，老表那里我会去说”，杨表示“杨晓萍 那里我签不来”，可以证明原告在本案中的主张，本院予以 认定。证据6，原告2020年4月12日向被告等寄送了《终 止物业服务合同告知函》，被告认可收到了告知函，对此本 院亦可予确认。证据7、8，首先证据7可证实2020年5月 29日至31日间原告确曾对小区绿化、卫生、楼道灯等进行 集中维护管理，对此事实被告也未否认，本院可予认定。被 告证据8，仅凭两张绿化照片无法认定被告主张的绿化自 2019年6月以来一直没有管理，损坏灯泡认可原告已经修理， 垃圾清理如原告主张确存在清理过程，但照片反映的保安深 夜瞌睡、围栏杆损坏照片真实性应可予认定，依据证据8可 以认定原告在物业管理服务中存在一定的瑕疵，但尚不足以 认定构成根本性违约。 综上，本院经审理认定如下事实：新昌县南明街道田合 园小区是新昌县钦寸水库工程移民安置小区，2018年6月1 日原告经建设方许可入驻小区为之提供物业管理服务。2019 年6月26日，被告新昌县田合园小区业委会为甲方、原告 新昌县永信物业管理有限公司为乙方，双方签订了《合同主 要条款》。约定：履约保证金100000元直接转入业委会账户， 待合同期满一个月不计息退还；小区已择房建筑面积约 30325平方米，住宅建筑总面积约42865平方米；合同期限 自2018年6月1日起至2023年5月31日止；本物业的住 宅管理服务费按双方协商标准向业主（住用户）收取，即每 月每平方米建筑面积1元。合同约定物业费付款方式为：2018 9年6月1日至2020年5月31日物业费分自收和补助两部分， 2018年6月1日至2019年5月31日，物业负责向业主收取 物业费，物业费收取率达到10%，甲方拨款90%，2019年6 月1日至2020年5月31日，物业负责向业主收取物业费， 物业费收取率达20%，甲方拨款按总建筑面积80%，若物业 收取率达不到相应的比例，则甲方拨款率也相应按实际收取 的物业费比例拨付；2020年6月1日开始物业负责向业主收 取物业费，物业费收取率需达到100%；甲方物业费拨付按每 季度的次月15日之前支付上季度物业费的90%,第四季度凭 乙方收取的物业费比例统一结算并付清当年度的物业费。合 同另约定了违约责任，如因甲方原因，造成乙方未完成规定 管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方给予乙方相应补 偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。该《合 同主要条款》向移民局进行了备案。第一年度即2018年6 月1日至2020年5月31日物业费，在扣除年度垃圾费50000 元后，其余款项原告已收取。第二年度前2季即2019年6 月1日至2019年11月30日的160176.80元(扣垃圾费25000 元及暂扣10%待年终结算)在被告完成物业费拨付资料签字 后由原告直接向移民局领取。2020年3月初，因部分业主拒 不缴纳个人承担部分物业费，原告对其中6名业主提起诉讼， 引起被告不满，后原告应被告要求撤诉。2020年3月18日， 原告向被告提交第三季度物业费拨付资料请求签字后再由 其同样向移民局领款，但被告迟迟未予办理，双方因此产生 矛盾。2020年4月12日，原告分别向被告、移民局、所在 社区、房管局物业科寄送了《终止物业服务合同告知函》， 提出被告未按约在2020年3月15日前完成拨付部分签字上 10 报已致其无法收取物业费，造成了其在小区物业管理运营困 难，认为被告行为已构成违约，要求终止物业服务合同，并 明确其将在继续服务至第二年度满后的2020年5月31日终 止双方间的合同，该告知函已由被告收受。2020年5月底， 原告集中对小区进行了卫生清洁、垃圾清运、楼道灯修理等 管理服务，2020年6月1日退出小区物业管理服务。审理 中，原告认可《合同主要条款》约定田合园小区住宅总面积 为42865平方米，实际调整为按42720.12平方米计，2019 年6月1日至2020年5月31日在第三、四季度物业费为 199936.35元（42720.12平方米×12月×80﹪-50000元 160176.80元）。 本院认为：本案原、被告签订的《合同主要条款》不违 反法律法规规定，依法应为合法有效。根据合同法相关规定， 在履行期限届满之前，当事人一方迟延履行债务或者有其他 违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。一、 本案原告经田合园小区建设方许可并与被告签订《合同主要 条款》，依约接受委托为田合园小区提供物业管理服务，在 原告提供了管理服务后，按约拨付物业补助款是被告应承担 的合同义务，但被告未按《合同主要条款》约定拨付物业费 补助款，被告虽主张未能拨付补助款是原告造成，但欠缺相 应的事实与依据，故其行为已构成违约，也造成了原告合同 目的不能实现，因此原告有权解除双方间的物业服务合同关 系。原告2020年4月向被告寄送了要求解除合同的《终止 物业服务合同告知函》，明确告知其提供物业服务至2020年 5月31日后双方间物业服务合同解除。告知函已送达被告， 合同自载明的期限届满时解除。且事实上原告也已在2020 11 年5月31日后退出小区物业服务，小区保洁等已由被告另 行聘请。故本院确认原、被告间的物业服务《合同主要条款》 于2020年5月31日解除。二、原、被告间的《合同主要条 款》解除后，原告交付的履约保证金100000元履约保证金 应予退还，原告已履行管理服务的第二年度第三、四季即 2019年12月1日至2020年5月31日的物业费补助款 199936.35元应当由被告按约支付。三、原、被告为本案《合 同主要条款》相对双方，合同约定的物业费补助款是由“甲 方拨款”，即补助款拨付主体是被告。尽管被告该拨款来自 于小区建设方，不影响其在本案中的被告主体地位，被告关 于其主体不适格的辩解不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第 九十七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管 理条例》第四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告新昌县永信物业管理有限公司与被告新昌 县田合园业主委员会2019年6月26日签订的《合同主要条 款》于2020年5月31日解除。 二、被告新昌县田合园业主委员会退还原告新昌县永信 物业管理有限公司保证金100000元。 三、被告新昌县田合园业主委员会支付原告新昌县永信 物业管理有限公司物业服务费199936.35元。 上述第二、三两项，限于本判决生效后十日内付清。 如被告新昌县田合园业主委员会未按本判决指定的期 间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼 法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务 利息。 12 案件受理费5800元，由被告新昌县田合园业主委员会负 担。限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙 江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  杨伟东 人民陪审员  张暹英 人民陪审员  张德军 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  王 鑫