广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21434号上诉人（原审被告）：马锡东，男，1987年12月7日出生，汉族，身份证住址普宁市。委托诉讼代理人：魏天一，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶耀华，男，1986年1月11日出生，汉族，身份证住址福建省平和县。委托诉讼代理人：叶振鑫，广东宏安信律师事务所律师。上诉人马锡东因与被上诉人叶耀华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初6047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月26日公开开庭审理了本案。上诉人马锡东的委托诉讼代理人魏天一、被上诉人叶耀华及其委托诉讼代理人叶振鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马锡东上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案二审诉讼费用由叶耀华承担。事实与理由：马锡东无需支付2019年7月22日至10月10日期间的租金25740元。一、《租赁合同》截止2019年5月13日已履行不能，马锡东已支付不能履行期间房屋占用费。《租赁合同》第一条约定“甲方（叶耀华）将位于广州市番禺区南村镇旧市新路XX楼房屋房产租赁给乙方（马锡东）使用，租赁期间该物业只能经营合法性的行业”。合同签订后，马锡东将涉案房产用于生产加工绣花，经营合法产业，双方一直按约履行合同义务。但截至2019年4月9日，马锡东被番禺区南村镇环境保护监督检查中队告知，涉案房产不得用于从事生产加工，限期在2019年5月13日前清理搬迁完毕。因此，截至2019年5月13日，涉案房产不得再生产加工使用，涉案合同法律上已履行不能，马锡东为搬迁室内设施，已支付期间房屋使用费。2.叶耀华违约在先。2019年7月初，环保局责令马锡东搬迁，叶耀华在不退还押金的情况下阻止马锡东搬迁，马锡东交了7月份的租金才得以搬迁。2019年8月4日，叶耀华催收租金扬言不交租金就换锁放租，并擅自换锁，客观上叶耀华已经违约在先，且事后叶耀华多次带租客看涉案房屋以便出租。二、《租赁合同》因政策性变动已履行不能，叶耀华主张马锡东擅自搬离房屋不符合事实。在签订《租赁合同》时，叶耀华清楚、知悉马锡东将涉案房产用于生产加工，合同签订后至2019年4月9日期间，即接近两年时间，双方一直按约履行合同且无争议。但截至2019年4月9日，行政机关对涉案房产区域进行环境整改，告知涉案房产已不得再进行生产加工使用，对于该政策性环境整改问题，不属于当事人签订合同时可预见的商业风险。马锡东对于合同履行不能不存在过错，其搬离室内设施是由于行政机关的行政行为所致，叶耀华主张马锡东由于经营场所的变更而擅自搬离涉案房屋的主张不符合事实。根据《合同法》第九十四条第三款的规定，合同目的不能实现，并且叶耀华违约在先，马锡东以解除合同并可以要求叶耀华赔偿损失。一审法院认定事实错误，适用法律不当。叶耀华二审答辩：同意一审判决的处理，不同意马锡东的上诉请求。叶耀华于2020年4月22日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.马锡东向叶耀华支付房租租金人民币（币种下同）33660元（具体计算方式如下：9900元/月×3.4个月，从2019年7月22日开始计算至2019年11月4日，共计3.4个月）；2.马锡东支付延迟支付房租的违约金4554元（按每月2%计算）；3.诉讼费由马锡东承担。一审法院经审理查明：2017年9月7日叶耀华（作为出租人、甲方）与马锡东（作为承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区南村镇旧市新路XX楼商业房产租赁给乙方使用，每月租金9900元、第2年起每年递增3%、当月5日前支付租金，租期3年（2017年9月22日至2020年9月21日）；乙方于签订合同当日支付保证金29700元；租赁期间乙方有下列情况之一，作违约处理，甲方可以终止合约，收回该物业，乙方所交押金不得退回：……2.乙方拖欠场地使用费累计达15日的；……；租赁期间甲方中途无故收回该物业或解除合同作违约处理，双倍返还押金给乙方，其他装修费用及初期的进场费另行商议赔偿等内容。马锡东确认叶耀华为涉案租赁物的承租人，其为次承租人，双方均知晓马锡东租赁该房屋用于生产加工。经一审法院核实，位于本区××村镇××市××号（不动产权证号粤20**广州市不动产权第**）规划用途为商铺，共两层。一审庭审中，双方均确认马锡东最后一次于2019年7月5日支付租金，即其已支付涉案租赁物至2019年7月21日的租金。另双方也同意解除涉案租赁合同，并确认涉案租赁合同于2019年11月4日解除，涉案租赁房屋也于2019年11月4日后收回。马锡东主张因环保部门出具限期搬离通知，其遂提前搬离涉案房屋，并于2019年8月15日全部搬离，但没有通知叶耀华，因为涉案房屋有物业保安，物业保安应该会通知叶耀华其搬离的事实。叶耀华称马锡东并未就提前搬离涉案房屋的情况告知叶耀华，其是于2019年8月7日上门检查时才得知马锡东陆续搬离，且马锡东一直通过微信告知叶耀华不能将涉案房屋转租他人，其也是于2019年9月12日另案起诉解除合同收到法院通知后才得知马锡东不再租赁涉案房屋。另查明，2019年1月31日，广州市番禺区强化“散乱污”场所清理整治工作领导组办公室发布《广州市番禺区强化“散乱污”场所清理整治工作领导组办公室关于开展生活服务业和工业企业（园区）生活污水整治的通知》，其中载明50条黑臭河涌两岸6米范围内的“散乱污”场所全部予以关闭取缔。2019年3月13日，广州市番禺区强化“散乱污”场所清理整治工作领导组办公室出具的《给民宅内从事生产加工“散乱污”场所的一封公开信》要求在2019年4月15日前完成民宅内从事生产加工的“散乱污”场所关停取缔工作，请广大业主、经营单位立即停止民宅内的一切生产加工行为，并清理拆除生产设备。涉案房屋与河涌的距离少于6米，广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队于2019年4月29日向绣花鸟绣花厂出具环境问题限期整改通知书，载明检查情况是民宅内从事生产加工，整改意见是立即停止生产，停止产生污染物的有关生产或经营活动；限期在2019年5月13日前清理搬迁完毕。叶耀华称其知晓上述环境整改问题。一审法院为查清本案事实，于2020年7月10日到广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队进行调查，该中队工作人员确认马锡东经营的绣花鸟绣花厂存在“散乱污”的情况故告知其进行整改。2019年10月11日，广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队委托广州市番禺区南村镇联勤执法队对涉案房屋进行了停电处理，叶耀华、马锡东均确认停电事实，叶耀华称房产已于2019年11月25日恢复用电。再查明，马锡东于2019年9月12日向一审法院提起诉讼，要求解除原马锡东签订的租赁合同，并要求叶耀华返还租赁保证金59400元，该案案号（2019）粤0113民初11860号，一审法院于2020年1月8日作出一审判决，确认解除叶耀华、马锡东之间的租赁关系，驳回马锡东其他诉讼请求。其中，根据该案查明的事实认定，2019年7月5日马锡东发送语音“这个钱（指租金）我肯定会给的，我都有几万块钱押金在你那里，你怕什么呢”，叶耀华语音回复“是想继续租还是怎么样？”马锡东语音回复“这边老是查消防，老是搞这些东西，如果能退的话，那肯定就退了嘛，如果你那边给我退不了的话，我就继续租，然后我转租嘛”，叶耀华语音回复“肯定退不了的，你合同期还没到怎么退，是不是，因为我这个也是几个人合伙的生意啊，行吧，反正你要转租你就转租啦。”2019年8月2日叶耀华通过微信未能联系上马锡东；2019年8月3日叶耀华发送语音“你那个二楼还要不要租啊？你要租的话就把房租打过来，你如果不租的话我就要放租了，你收到信息回复一下”“你今天再不回话，我明天就换锁，视你为违约，重新放租”；2019年8月4日马锡东发送语音“我身上现在只有3万块钱，押金在你那里。你20号之前敢跟别人签合同的话，敢租出去的话，我就直接起诉你，我跟你说”“你不要管我现在租不租，你现在如果敢租出去的话就违约”。因此，该案认为双方在提起该案诉讼以前，并未明确表示要求解除涉案租赁合同，但基于双方同意于2019年11月4日解除，予以准许。广州市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）粤01民终9691号民事判决，维持一审法院一审判决。一审法院认为：叶耀华与马锡东于2017年9月7日签订的《租赁合同》是合同双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同当事人均具有法律约束力。根据（2019）粤0113民初11860号民事判决的事实认定，在马锡东提起本案诉讼以前，双方均未明确要求解除《租赁合同》，现双方同意于2019年11月4日解除，一审法院予以确认，故马锡东应支付自2019年7月22日至2019年11月4日的租金。马锡东抗辩称因客观原因造成合同履行不能故不应该支付相应租金，对此一审法院认为，第一，马锡东搬离并未通知叶耀华，且双方之前并未就解除合同达成一致，应向叶耀华支付解除合同前的租金；第二，涉案房屋规划用途为商铺，叶耀华将涉案房屋作为商业房产转租给马锡东使用，马锡东用作生产加工使用，符合双方2017年9月7日所签《租赁合同》的约定，广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队2019年4月29日向马锡东发出整改通知书，要求马锡东限期搬离涉案房屋是因为涉案房屋与河涌的距离少于6米，且马锡东在涉案房屋进行的生产加工存在“散乱污”情况，并非如马锡东抗辩称因客观原因造成的合同履行不能，马锡东因其生产加工存在“散乱污”而被限期整改，在双方未就合同解除达成一致情况下仍须依约向叶耀华支付相应租金。但是，由于马锡东已于2019年8月已经停止加工生产和搬离涉案房屋，涉案房屋于2019年10月11日被广州市番禺区南村镇联勤执法队进行了停电处理，该停电处理与马锡东无关，停电期间涉案房屋也无法使用，根据公平原则应扣除停电期间的租金，故马锡东还应向叶耀华支付2019年7月22日至2019年10月10日期间（两个月零十八天）的租金为25740元（9900元/月×2个月+9900元/月÷30天×18天）。关于叶耀华主张的违约金，涉案租赁合同约定逾期支付租金的按每天1%计算，现叶耀华自愿降低标准为按月利率2%计算。一审法院认为，涉案租赁合同约定了马锡东逾期支付租金情形下可以没收保证金，该保证金具备了惩罚的功能，因此，应认定该保证金具有担保的性质，同时也是针对马锡东迟延给付租金这个特定行为的违约金。一审法院（2019）粤0113民初11860号判决已支持没收马锡东保证金的主张，对叶耀华的损失已做相应弥补，且涉案房屋性质为商铺，叶耀华允许马锡东进行不符合相关规定的生产加工也存在一定过错，一审法院综合考虑双方过错和损失程度，在已有生效判决支持叶耀华没收保证金的情况下，对于叶耀华主张的违约金不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年7月20日作出一审判决：一、马锡东应于本判决发生法律效力之日起五日内向叶耀华支付租金25740元；二、驳回马锡东的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费378元，由叶耀华负担120元，由马锡东负担258元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，关于马锡东搬离涉案房屋的情况，马锡东表示：其在2019年7月份清理搬迁，并与叶耀华交涉要求退还押金，在叶耀华拒绝退还押金的情况下，其于2019年7月5日与叶耀华的语音交流是出于无奈才表示能否将房屋转租出去；其搬离涉案房屋有通知叶耀华的管理员，且叶耀华对涉案房屋四个门中的三个门进行上锁，导致其不能正常进入租赁物。对此，叶耀华表示：马锡东在2019年7月5日搬迁部分东西，但仍有部分家具和机器存放在涉案场所；马锡东搬离涉案房屋并未通知叶耀华，是管理员告知的，叶耀华到现场告知马锡东租金和水电费尚未清理；马锡东在2019年7月5日陆续搬东西后，双方进行了微信语音交流，叶耀华为此还追问马锡东是否要继续承租；叶耀华作为出租方，在看到楼梯口的门是敞开的就进行了换锁，并于2019年8月6日微信语音告知马锡东，楼梯口大门的钥匙在一楼管理员老郑处；在另案马锡东起诉叶耀华的案件庭审中，双方才一致确认涉案租赁合同于2019年11月4日解除。关于租金的支付情况。马锡东表示：其已经支付2019年5-7月的租金，都是每月5日支付的，其未支付2019年8月租金的原因是涉案房屋客观上已经不能使用，达不到合同签订的目的，且环保局已禁止在涉案房屋内生产。对此，叶耀华表示：马锡东支付租金至2019年7月21日，马锡东最后一次支付租金的时间是2019年7月5日，所对应的时间段是2019年6月22日至2019年7月21日。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：马锡东应否向叶耀华支付2019年7月22日至2019年10月10日的租金。案件事实表明，马锡东搬离房屋缘于其在涉案房屋的生产加工存在“散乱污”而被政府部门限期整改、要求搬迁，但事实上马锡东实际向叶耀华支付涉案房屋租金至2019年7月21日。审查双方当事人涉案微信沟通内容，在叶耀华表示租赁押金不予退还的情况下，马锡东并未对此明确提出解除双方签订的房屋租赁合同、退交房屋；马锡东一审诉讼中表示其于2019年8月15日全部搬离涉案房屋，但马锡东未与叶耀华办理交接手续，并未就涉案房屋的租赁合同事宜进行清结处理。基于双方当事人均确认涉案租赁合同于2019年11月4日解除的意思表示，一审法院结合涉案房屋于2019年10月11日被广州市番禺区南村镇联勤执法队进行停电处理的事实，认定马锡东应向叶耀华支付2019年7月22日至2019年10月10日期间的租金，并无不当，本院予以维持。依本案实际情况，马锡东上诉主张叶耀华2019年8月4日换锁放租违约在先，不能作为马锡东在租赁合同解除前拒绝承担租金支付义务的正当抗辩。综上所述，马锡东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费444元，由马锡东负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年十月三十日书记员  吴敏玲李美琦