湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1603号原告：黄石市文旅儿童游乐发展有限公司，住所地黄石市杭州路**桥头，统一社会信用代码91420200MA48P5YF0H。法定代表人：柳淳淳，董事长。委托诉讼代理人：张云，湖北鸣伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：严倩，湖北鸣伸律师事务所实习律师。被告：吴风雷，男，1968年12月1日出生，汉族，住黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：秦多雄，湖北太圣律师事务所律师。原告黄石市文旅儿童游乐发展有限公司与被告吴风雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄石市文旅儿童游乐发展有限公司的委托诉讼代理人张云、严倩、被告吴风雷及其委托诉讼代理人秦多雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退黄石市黄石港区磁湖东路20号第21号门面；2、判令被告自2018年4月1日起，按照2280元/月的标准向原告支付租金直至腾退之日止；3、判令被告自2018年1月1日，按照20元/月的标准向原告支付拖欠的卫生费直至腾退之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告自2018年4月1日起，按照2080元/月的标准向原告支付租金直至腾退之日止；并增加诉讼请求：请求被告向原告支付2019年7月至2019年8月期间的水电费455.10元。事实与理由：原、被告经平等协商，于2014年3月1日签订了《儿童活动中心门面房屋租赁合同》，被告承租原告位于黄石市黄石港区磁湖东路20号第21号门面（建筑面积36平方米），合同约定租期为3年；2014年3月1日至2017年2月底，月租金为1300元/月，合同对双方的权利和义务等均作出了明确约定。双方建立了租赁合同关系，租期届满后双方没有续签合同，但被告一直占有使用该门面正常经营，并且按时缴纳租金及水电费等相关费用，双方建立了不定期租赁合同关系，自2018年4月1日起，被告一直拖欠租金至今，自2018年1月1日起一直拖欠卫生费至今，2019年7月至2019年8月期间拖欠水电费总计455.10元，原告多次催收均遭到被告拒绝。被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1、被告从2018年4月1日至2019年6月欠付租金及水电费27495.10元，从2019年7月至2020年5月30日儿童公园进行改造整治，原告终止合同，在该期间不应计收租金；2、依国家政策规定，疫情期间应当减收3个月租金，减半收取6个月租金，依据此规定对应缴租金应予减少；3、儿童公园综合整治，造成被告停业损失、人员工资约290000元，被告要求原告赔偿损失冲抵租金，对此被告将另行主张权利；4、对于20元/月的卫生费标准有异议，原来从未收取。综上请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提交的《儿童活动中心门面房屋租赁合同》、湖北省非税收入一般缴款书，能够证明本案客观事实，本院予以采信；水电费明细表三张及收款收据两张，能够证明被告使用水电情况，对其真实性本院予以确认。被告提交的人员工资明细与本案不具有关联性，本院不予采信；短信截图能够证明本案客观事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月，被告从他人处转承租位于黄石市黄石港区磁湖东路20号第21号门面，并于同年与原告签订书面租赁合同。2014年3月1日，原、被告双方签订一份《儿童活动中心门面房屋租赁合同》，约定：原告同意提供房第21号门面（建筑面积36平方）交由被告经营、项目使用；承租期从2014年3月1日至2017年2月底止；被告与原告签订合同时，被告向原告一次缴纳财产损失保证金3000元（承租期满后押金全额退还，不计利息），确保被告向原告履行合同；门面租金为每月1300元，按季上缴，在每季末月25日缴纳下一季租金3900元，不得拖欠，如无法按时缴纳，按租金每天5%收取滞纳金，连续二个月未缴纳租金的，原告无条件收回房屋使用权，并从保证金中扣除使用金和滞纳金；原告应保证水通、电通、一户一表，被告应保证及时结算水、电费用，因欠水、电费造成停水、停电的，其责任由被告承担；被告每月需向原告缴纳卫生费，每间门面每月20元。此后，租金进行两次涨幅，从2017年3月1日起被告实际按2080元/月的标准支付租金至2018年3月31日止，被告依约支付卫生费至2017年12月31日止。2019年7月，原告发出公告对儿童活动中心整体进行整改，并于2019年11月结束整改。2019年7月，被告承租门面使用3吨水，单价按5元/吨计算，共拖欠15元水费未支付，此后未产生水费。2019年7月、8月，被告承租门面分别使用356度电、70度电，但被告未支付相应的电费。因被告至今未支付拖欠的租金、卫生费、水电费，双方故而成讼。2020年10月21日，原告向本院申请撤回要求被告支付2019年7月至8月期间电费440.10元的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《儿童活动中心门面房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，除违约金约定过高外，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，原、被告双方均应按约履行各自的义务。原告已将租赁物交付给被告使用，被告应按合同的约定向原告交纳租金。在租赁期限内，被告已按约支付全部租金，租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故原告要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持，但应给予被告必要的腾退时间。因被告仅支付租金至2018年3月31日止，故原告要求被告从2018年4月1日起按2080元/月支付租金损失的诉讼请求，本院予以支持。押金是保证被告依约履行合同义务的一种金钱担保，不能成为违约行为的惩罚方式，故被告交纳的押金3000元应当抵扣被告的租金欠款，原告请求的超出部分，本院不予支持。被告辩称因疫情原因应减免相应租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，被告从2018年4月1日起就未支付租金，而新型冠状病毒疫情于2020年1月发生，系被告迟延履行后发生，不能免除被告的责任，故被告的上述抗辩理由不成立，本院不予支持。因合同中约定被告应每月支付卫生费20元，故原告要求被告从2018年1月1日起按20元/月支付卫生费的诉讼请求，本院予以支持。依据合同约定，被告应当及时支付拖欠的水费，故原告要求被告被告支付15元水费的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告吴风雷于本判决生效后三十日内腾退位于黄石市黄石港区磁湖东路20号第21号门面。二、被告吴风雷本判决生效后三十日内向原告黄石市文旅儿童游乐发展有限公司支付房屋租金（从2018年4月1日起至实际腾退房屋之日止按2080元/月计付，应扣减被告吴风雷支付的押金3000元）。三、被告吴风雷本判决生效后三十日内向原告黄石市文旅儿童游乐发展有限公司支付卫生费（从2018年1月1日起至实际腾退房屋之日止按20元/月计付）及水费15元。四、驳回原告黄石市文旅儿童游乐发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1335元，由被告吴风雷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  刘青青人民陪审员  张 景人民陪审员  董晓慧二〇二〇年十月二十二日书 记 员  余安娜