湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1028民初1109号 原告：曹柏文，男。 委托代理人：王晶妍，女。特别授权。 被告：郴州市郢轩房地产开发有限公司 法定代表人：李小安，系公司经理。 委托代理人：陈满文，男，系该公司员工。特别授权。 原告曹柏文与被告郴州市郢轩房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，由审判员李会胜独任审判，于2020年8月12日在本院公开开庭进行了审理，原告曹柏文的委托诉讼代理人王晶妍、被告郴州房地产公司委托诉讼代理人陈满文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹柏文向本院提出诉讼请求：判令被告按500元/月支付原告逾期办证违约金11000元。事实与理由：2013年12月6日原、被告签订商品房预售合同，原告购买江尚天地XXX房，约定房价438533元，2014年12月31日前交房。因被告原因，原告无法办理不动产证。2017年10月21日，业主代表与被告签订《协议书》：被告2018年8月31日前办证，逾期按500元/月支付给业主。2020年6月30日才可以办证。请求判如所请。 郴州市郢轩房地产公司辩称，原告曹柏文的诉请没有法律依据，签订的协议中的六人不是业主委员会选举出来的，不具有相关权利，原告曹柏文不是这六人之一，此协议与原告无关；逾期办证是由于客观因素造成。 原告曹柏文向本院提交以下证据：1、商品房预售合同，及购房发票，拟证明原、被告于2013年12月6日签订《商品房预售合同》；2、立行立改项目清单，拟证明被告逾期办理的原因是进行了在建项目的抵押；3、江尚天地业主大会反映问题的复函，拟证明被告无法办证的原因是土地抵押无法合宗。 被告郢轩房地产公司提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，拟证明被告主体适格；2、a、2018年1月25日被告向安仁县国土资源局写的土地合宗《报告》、b、《土地估价报告》两份、c、2018年6月13日《安仁县土地管理委员会会议纪要》、d、2020年5月30日安仁县住建局的《江尚天地项目历时遗留问题调度会会议纪要》、e、2020年6月16日安仁县国土资源局的《关于江尚天地项目土地合宗工作的情况说明》，拟证明对于江尚天地不动产权证的办理，被告已经尽到了自己的协助义务，不动产权证办不下来的原因是政策调整、变更等原因造成的，不是被告的原因。 原告质证认为：真实性没有异议，但对证明方向有异议，不动产权证无法办理的原因是由于在建物有抵押，导致土地无法合宗，而不是由于政策的原因。 本院根据双方当事人的诉辩主张和举证情况认定事实如下：2013年12月6日，原、被告签订商品房预售合同，原告购买江尚天地XXX房，约定房价438533元，2014年12月31日前交房。由于该小区长期未办理不动产证，部分业主多次向被告反映，2017年10月3日，部分业主开会集中向被告反映了16条问题，2017年10月12日，被告对此进行了回复，涉及逾期办证的问题有：“一、因江尚天地土地由二块组成，其中一块是2007年挂靠鸿泰公司依法取得，后在县政府认为七一广场应建成新城区标志性建筑，于是2012年以郢轩公司取得第二块，五证中的其他4个证均为郢轩公司。现因政策调整的原因，被告正在积极协调，承诺在2018年春节前办好。” 由于房地产市场出现逾期办证问题较为普遍，安仁县对房地产历史遗留问题实行领导包案处理，其中郢轩房地产开发有限公司的江尚天地项目的项目整改清单（立行立改）中存在的问题为“因项目进行了在建工程抵押需要解押，导致无法合宗，目前已与银行协调好。”整改时限为“2020年6月30日前启动不动产证办理”。 2020年5月25日，安仁县住建局牵头组织县相关部门，召开了江尚天地项目历史遗留问题调度会，县政府办、县住建局、县住房保障中心、县法院等单位负责人及项目开发商代表和购房业主代表参加了会议，会上就江尚天地项目历史遗留问题作了强调。会议内容纪要如下：“会议强调，要妥善处理房地产历史遗留问题。相关单位、开发商及广大业主要高度重视，密切配合，齐心协力，全力推进，争取在2020年5月31日前启动初次办证登记工作。会议认为，未及时办理房屋不动产权证的原因很多，但主要是因政策的调整、变更等原因造成的。开发商及广大业主要秉着互相体谅，齐心协力向前看的心态，围绕办证这一核心目标达成一致共识。建议各业主与开发商协商处理此事，虽此事主要是因政策原因造成，但考虑因拖延时间长给业主造成不便，建议开发商给予业主适当补偿。” 2020年6月16日，安仁县自然资源局向法院提交关于江尚天地项目土地合宗工作的情况说明：“郴州市郢轩房地产开发有限公司建设的江尚天地小区由两块地合并组成，第一块由郴州市鸿泰房地产开发公司于2009年12月8日取得国有土地使用权证，面积为5640平方，属于综合用地，土地使用年限为50年。第二块由郴州市轩房地产开发有限公司于2012年3月14日取得国有土地使用权证，面积为5741平方，使用年限商业为10年，住宅为70年。2015年国家出台不动产登记新政策要求办理房屋不动产证时其建设用地必须权属归一，而江尚天地两块土地分属不同权利人且使用年限也不一致，这一问题当时在全市乃至全省未有先例，属于办证疑难问题，一时政策不明，难以办理合宗手续。虽然该公司从2016年开始就向我局提出要办理土地合宗手续，但碍于合宗工作需要统一名称和延长使用时间，政策性强，手续繁杂。加之近年来国家的国土房产政策调整频繁，具体操作规范没及时调整到位，致使合宗工作难以落实。为调整土地使用年限，我局根据该公司的申请于2018年4月委托湖南万源土地房地产评估测绘有限公司依法对第一块土地延长使用年限补缴土地价款进行评估,5月10日该评估公司出具评估结果是应补缴土地价款48.39万元。我局于2018年6月13日将评估结果提交安仁县土地招拍挂供地会审第48次会议，会议认为土地补缴价款大低而没有采信评估结果，并指定由县财政局采购另一家评估公司再次评估。而后，县财政局通过政府采购委托长沙永信评估咨询有限公司对该块土地再次进行延长使用年限补缴土地价款进行评估，2018年12月20日出具评估报告，认定需补缴士地价款57.1896万。但评估报告出来以后，统一名称又遇到难题，一时难以办理。参照2019年9月23日出台的《郴州市中心城区房产办证遗留题处理实施细则》(暂行)，县委、县政府召开多次专题会议，研究江尚天地项目合宗办证问题，该项工作才得以落实。目前，该公司业主办理了不动产证首次登记，分户转移正在办理之中。” 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点是逾期办证的原因是什么，怎么确定违约金。本案原告在与被告购房后，未在90日内提交可以办理不动产证所需要的相关资料，在客观上已违约，但根据安仁县自然资源局向法院提交关于江尚天地项目土地合宗工作的情况说明来看，本案不动产证未及时办理的原因上有一定客观因素，二宗合宗问题因未有先例，政策不明，政策调整频繁，在延长土地使用年限补缴进行评估后，安仁县土地招拍挂供地会审时，认为评估价太低要被要求重估，之后又因统一名称问题一直没有办理。2020年5月25日，安仁县住建局牵头组织县政府办、县住建局、县住房保障中心等县相关部门召开的江尚天地项目历史遗留问题调度会也明确提出要求：“未及时办理房屋不动产权证的原因很多，但主要是因政策的调整、变更等原因造成的。建议各业主与开发商协商处理此事，虽此事主要是因政策原因造成，但考虑因拖延时间长给业主造成不便，建议开发商给予业主适当补偿。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，出卖人逾期办证承担违约责任的前提是“由于出卖人原因”，由于本案在办证过程中，主要是由于政策性原因造成办证不顺畅，故可减轻被告的违约责任。逾期办证的后果，对购房户的利益损害，并非是根本性的，本案原告也没有提供存在损失的证据，本院根据造成违约的具体情形，结合原、被告各自的具体情况，酌情确定逾期办证违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款,《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定，判决如下： 一、被告郴州市郢轩房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告曹柏文逾期办理不动产权登记证违约金2000元。 二、驳回原告曹柏文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费74元，减半收取37元，由被告郴州市郢轩房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  李会胜 二〇二〇年十月九日 代理书记员  彭 鑫 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《诉讼费用交纳办法》 第十六条适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费。