河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫01民终13459号上诉人(原审原告、执行案外人)：甘成霞，女，1972年12月5日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：巩芳，河南美盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：孙旭东，男，1966年6月18日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：韩洋，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：郑州勤丰实业有限公司，住所地河南省郑州市惠济区。法定代表人：刘峰，董事长。上诉人甘成霞因与被上诉人孙旭东、郑州勤丰实业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初3906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人甘成霞的委托诉讼代理人巩芳、被上诉人孙旭东的委托诉讼代理人韩洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘成霞上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初3906号民事判决，依法发回重审或者依法改判为解除对郑州市惠济区安泰路西福利院路北河南易谷艺术品储运仓库4号楼901、910号房屋的查封措施，停止拍卖程序；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，上诉人于2014年10月24日与被上诉人郑州勤丰实业有限公司（以下简称勤丰公司）签订《房源定制协议》及2017年10月17日签订的《补充协议》完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，且上诉人已向被上诉人勤丰公司支付了全部购房款，应当认定为商品房买卖合同。（二）涉案房屋于2016年取得商品房预售许可证，而2017年10月17日上诉人与被上诉人勤丰公司补签了《补充协议》，此时涉案房屋已具备法定出售条件，并且涉案房屋不能办理过户系因被上诉人勤丰公司将涉案房屋用于银行抵押贷款，因此一审法院认为上诉人未办理过户手续存在过错的理由不能成立。（三）上诉人提交了支付购房款的银行流水及被上诉人勤丰公司开具的收据、补开发票与上诉人提交的《房源定制协议》、《补充协议》等相互印证，能够证明上诉人已付购房款，一审法院以购房款付超为由不予认定明显牵强。二、一审法院适用法律错误。一审法院已认定涉案房屋属于仓储而非用于居住，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并不能作为本案的定案依据，所以本案应适用上述规定的第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，上诉人对涉案房屋享有的权益能够排除强制执行。三、因惠济区法院已受理有关被上诉人勤丰公司的破产清算申请，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项的规定，涉案房屋不属于破产财产，不能被强制执行。根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条、第二十条、第二十一条的规定，本案应当中止审理，并将上诉人预交的一审、二审诉讼费予以退还。孙旭东辩称，一、涉案房屋登记在被上诉人勤丰公司名下，管城区法院的查封行为符合法律规定，上诉人的权利未经登记不得对抗被上诉人孙旭东。二、上诉人与被上诉人勤丰公司签订的合同属于无效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。三、上诉人对涉案房屋不享有排除执行的权益，表现在：（一）涉案房屋并非住宅，而是写字楼，土地性质为仓储，不属于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。（二）上诉人提供的证据不能证明其已支付全部房款。（三）上诉人明知涉案房屋没有预售许可证仍签订合同，且合同约定交房时间为2016年，距今已四年，其对没有办理房屋过户存在重大过错。（四）管城区法院查封涉案房屋出具的协助执行通知书中明确记载涉案房屋并未出售。四、被上诉人勤丰公司是否破产不影响本案的审理，至于后续的执行是否中止应由执行法院决定，本案不应中止审理。甘成霞向一审法院起诉请求：解除对位于郑州市惠济区安泰路西福利院路北河南易谷艺术品储运仓库4号楼901、910号房屋的查封措施，停止拍卖程序。一审法院认定事实：孙旭东诉臧保灵、桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、河南省新斗彩印刷有限公司（以下简称新斗彩公司）、郑州市吉祥铝塑板业有限公司（以下简称吉祥公司）、勤丰公司民间借贷纠纷一案，该院于2016年8月29日作出（2015）管民初字第2888号民事判决，判决：臧保灵向孙旭东偿还借款11403360元并支付相应的利息；孙旭东对新斗彩公司所有的位于郑州市××区××号院（房产证号：**××**、05××****、05××**）的房屋4套享有抵押权，在臧保灵未履行判决第一项给付义务时，有权以该房屋折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、新斗彩公司、吉祥公司、勤丰公司对臧保灵的上述债务承担连带清偿责任。勤丰公司对一审判决不服，向郑州市中级人民法院提起上诉，郑州市中级人民法院于2017年6月19日作出（2017）豫01民终6762号民事判决，判决驳回勤丰公司上诉，维持原判。因臧保灵、桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、新斗彩公司、吉祥公司、勤丰公司未履行生效法律文书所确定的义务，孙旭东向该院申请强制执行，在执行过程中，该院查封了郑州市惠济区安泰路西福利院路北5号楼1层101-110、2层201-206共16套房屋，于2018年4月27日将该16套房屋解除查封。后查封了包括本案涉案房屋在内的17套房屋。该院在执行孙旭东与臧保灵、桂志诚、荣源、吕文化、刘岩、新斗彩公司、吉祥公司、勤丰公司民间借贷纠纷一案中，案外人甘成霞对该院执行勤丰公司名下位于郑州市惠济区安泰路西福利院路北A3A4#仓库9层901、910号房屋提出书面异议，该院于2020年6月4日作出（2020）豫0104执异72号执行裁定，裁定驳回甘成霞的异议申请。甘成霞不服执行裁定，向该院提起诉讼。2014年10月24日，甘成霞（乙方）与勤丰公司（甲方）签订《房源定制协议》二份，约定甲方在位于京沙××路与××处东北地块建设[易谷]，甲方愿意以内部之优惠价格为乙方定制房源；乙方所定制房源房号分别为：A4-901、A4-903，建筑面积分别为105.08㎡、79.94㎡；房源招商定制总价分别为594753元、452460元；甲方承诺房源交付日期为2016年；虽然在签署本协议时，甲方转让的房源还不具备法定出售条件，但是甲方按乙方要求定制房源给乙方承诺是不可撤销的。2017年10月17日，甘成霞（乙方）与勤丰公司（甲方）签订三份《补充协议》，约定乙方购买的良库老街公寓房源为A4#-901、A4#-910；认购房屋总面积分别为78.13㎡、88.46㎡，认购房源总价分别为442216元、500683元；网签时间为2017年11月30日前。原告提交2017年10月17日勤丰公司出具的《收据》二份及中国农业银行银行卡交易明细清单一份，证明原告分三次将涉案房款交纳完毕，二份《收据》载明：今收到甘成霞（A4-901、910）交来的现金（刷卡、7479）分别是442216元、500683元；原告称2014年10月24日转给勤丰公司250000元，2015年8月28日转账150000元，2017年3月31日转账754360元，原告提交的银行流水显示2014年10月24日交易数额250000元摘要/附言系消费对方账号是10×××24不显示对方户名、2015年8月28日转账150000元摘要/附言系现支，2017年3月31日分二笔向勤丰公司（银行账号为41×××09）共计转账754360元。原告提交《业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》各二份、《工程施工合同》一份，证明原告已经实际居住涉案房屋。另查明，勤丰公司2014年8月19日取得郑国用2014第0355号国有土地使用证，坐落位置安泰路西、福利院路北，用途仓储，使用权终止日期2063年2月19日；2014年11月26日取得郑规地字第410100201409177号建设用地规划许可证，用地项目名称普通仓库；2015年12月16日取得郑规建（建筑）字第410100201509144号建设工程规划许可证；2016年4月1日取得（2016）郑房管预字第3697号商品房预售许可证，项目名称：河南易谷艺术品储运仓库，楼号A1#、A2#、A3#、A4#、A5#、A6#，用途仓储，开工/竣工日期2016-01-06/2016-11-30。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。经审查，一、2014年10月24日原告与被告勤丰公司签订《房源定制协议》，该协议并非房屋买卖合同，且被告于2016年4月1日方才取得《商品房预售许可证》，不符合房屋法定出售条件，造成涉案房产不能及时办理过户手续原告有自身的过错。二、涉案房屋用途是仓储非商品住房。三、原告提供购房款收据与转款记录、合同显示价款不一致，不能证明其已付购房款的事实，且转款金额已超出购房款。四、郑州市房管局证明涉案房屋状态是未出售。综上，原告的执行异议不符合上述规定条件，不能排除对涉案房产的执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条及相关法律规定，判决：驳回原告甘成霞的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告甘成霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：一、2020年8月28日，河南省郑州市惠济区人民法院作出（2020）豫0108破申3号民事裁定，裁定：受理广东南国鼎峰装饰工程有限公司郑州分公司对勤丰公司的破产清算申请。二、本院认定的其他事实同一审查明事实。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定，人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第二十条规定，人民法院受理企业破产案件后，对债务人财产的其他民事执行程序应当中止。本案执行异议之诉系因执行程序中的执行行为延伸的诉讼案件，根据特别法优于普通法的法律适用原则，本案应优先适用破产法的相关规定。鉴于执行程序应当中止，而本案上诉人甘成霞、被上诉人孙旭东、勤丰公司之间的执行异议之诉涉及破产清算企业勤丰公司名下的财产，依法不应继续审理。基于前述法律规定及理由，上诉人甘成霞的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国企业破产法》第十九条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初3906号民事判决；二、驳回甘成霞的起诉。一审案件受理费13800元，由河南省郑州市管城回族区人民法院退还给上诉人甘成霞；上诉人甘成霞预交的二审案件受理费13800元，本院予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二〇年十月十九日书记员  胡文路