四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民初149号 原告：广元市海天实业有限责任公司，住所地广元市利州区回龙河工业园区，统一社会信用代码：915108027208141419。 法定代表人：李海生，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：梁清生，广元市海天实业有限责任公司重整管理人工作人员，系四川广府律师事务所律师。 被告：吕晓云，男，1977年4月7日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告广元市海天实业有限责任公司（下称海天实业公司）为与被告吕晓云房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月10日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告海天实业公司的委托诉讼代理人梁清生，被告吕晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海天实业公司诉称，2014年9月5日，海天实业公司与吕晓云签订了《房屋租赁合同》，约定：海天实业公司将位于广元市利州区的海天实业公司老厂门面出租给被告，租赁期限为三年，自2014年9月5日起至2017年9月4日止，租金为5688元／月（此租金不含水、电、气等其他费用），一年共计68256元，租金每半年支付一次。租赁期间，租金每年至少按5%递增，否则，海天实业公司有权无条件解除租赁合同。合同保证金2000元，违约金为本合同总金额的10%（即6825.60元）。吕晓云逾期不交付租金及相关费用，海天实业公司将向吕晓云收取当次应缴租金总额5%／日的滞纳金，逾期超过15日，海天实业公司可无条件终止本租赁合同并收回房屋，同时追究吕晓云违约责任。 海天实业公司依约将房屋租给吕晓云后，吕晓云应按期向海天实业公司缴纳租金。海天实业公司体谅吕晓云的困难，在交租时间和方式都有所宽限，但吕晓云多次违反合同约定，拖欠房屋租金。海天实业公司从2015年至2018年期间多次书面通知吕晓云补交房租，吕晓云收取通知后均置之不理，至今，吕晓云拖欠房屋租金226737.36元。 综上所述，原、被告之间的房屋合同合法有效，吕晓云应按约支付租金，经过多次催讨，吕晓云一直拖欠房租。吕晓云的行为已严重侵犯了海天实业公司的合法权益。根据法律规定，特向贵院起诉，请求：1.依法判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.依法判决被告立即腾退租赁房屋；3.依法判决被告向原告支付所欠房屋租金226737.36元、违约金6825.60元、收取当次应缴租金总额5%/日滞纳金；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第三项请求中的滞纳金计算标准变更为按每年欠付租金5%计算滞纳金。 被告吕晓云辩称，从租赁合同开始，只有第一次交房租是半年交付，后面是每个月在交，2014年所有的房租我们通过当地派出所结算了的，不存在滞纳金，且原告所说的滞纳金数字也不清楚不明确。 原告海天实业公司针对自己的诉讼请求提供如下六组证据： 第一组证据： 1.营业执照。 2.法定代表人身份证明。 3.法定代表人身份证复印件。 主要证明：原告主体资格。 第二组证据：房屋租赁合同。 主要证明：租赁法律关系。 第三组证据：应收房租清单。 主要证明：自2014年9月5日起至2020年9月4日，应收租金464271.36元。 第四组证据：已收房租清单。 主要证明：2014年9月5日至2019年，吕晓云已缴纳房屋租金237534元。 第五组证据：催收通知二份。 主要证明：向吕晓云催收缴纳房屋租金。 第六组证据： 1.（2019）川08破申1号民事裁定书。 2.（2019）川08破3号决定书。 主要证明：法院已受理海天实业公司的重整申请，并指定四川广府律师事务所担任海天实业公司重整管理人。 被告吕晓云质证认为，除催收通知我没有收到外，对其他证据的真实性没有异议。 被告吕晓云在举证期限内，未向本院提供证据。 经本案当事人同意由本庭组织海天实业公司和吕晓云就吕晓云庭后提交的缴纳租金票据按年份逐一对账，其结果如下：第1项，2016年3月29日缴纳房屋租金15936.10元，该收据上载明，2015年7月5日至2016年1月31日的租金已交清，海天实业公司予以认可，本庭予以确认；第2项，2016年缴纳租金的10份收据，海天实业公司除对2016年9月9日收据载明的是水电费，认为与本案无关，不应计算在缴纳的租金中，但认可其账上载明在2016年9月9日吕晓云缴纳了租金，因此，2016年，吕晓云共缴纳租金68825.30元（5688元×8＋13321.30元＋1万元），其中，2016年9月9日、11月11日、11月25日、12月19日分别缴纳租金5688.00元，共计22752.00元，海天实业公司予以认可，本庭予以确认；第3项，2017年度缴纳了8个月租金，共计45128.00元，海天实业公司予以认可，本庭予以确认；第4项，2018年度缴纳了约5个月的租金，共计金额28264.00元，海天实业公司予以认可，本庭予以确认；第5项，2019年度缴纳了约4个月的租金，共计为22500.00元，海天实业公司予以认可，本庭予以确认；第6项，2020年6月10日缴纳6000.00元租金收据，海天实业公司虽对该收据存有异议，但在规定的时间内未向本院提供证据证实其异议成立，故，对该收据载明的交纳租金金额予以确认。 上列证据中房屋租金支付对账部分证据的真实性、合法性、关联性、证明力已如上述，结合海天实业公司自认吕晓云已累计缴纳房屋租金237534.00元，本庭确认吕晓云在租赁期间已付给海天实业公司房屋租金共计243534.00元（237534.00元＋6000.00元）；对催收通知，吕晓云予以否认，经查通知上面签字人王磊系与吕晓云合伙的股东之一，王磊认可通知上的签字是自己所签，也认可合同到期后，海天实业公司催要过房屋租金，因此，对该证据予以采信。其余证据的真实性、合法性本庭予以确认。 根据上述证据查明以下事实： 一、2014年9月5日海天实业公司（甲方）与吕晓云（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、房屋属性及用途：合同所涉房屋座落于广元市利州区，共一层，面积237.16㎡，该房屋的使用用途为经营茶楼。二、房屋租赁期限：租赁期三年，自2014年9月5日起至2017年9月4日止。三、租金及相关费用：1.甲、乙双方商定租金为5688.00元／月（此租金不含水、电、气等其他费用），一年共计68256.00元，租金没半年支付一次。首期租金应于合同签订之时支付，第二期租金应于第一期租金期满前30日支付。3.甲、乙双方在租赁期间内，租金每年至少按5%递增，否则，甲方有权无条件解除该合同。4.租金及相关费用乙方以现金方式交到甲方财务部，或转账交由甲方指定账户，由甲方向乙方出具收款收据凭证。五、保证金及其他费用：本合同签订时，乙方付给甲方保证金2000.00元，本合同期满时，经甲、乙双方确认财产设施设备无减少损坏、无拖欠应缴费用等情况后，甲方归还乙方保证金。六、违约金：甲乙双方约定违约金为本合同总金额的10%（即6825.60元），乙方逾期不交付租金及其相关费用，甲方将向乙方收取当次应缴租金总额5%／日的滞纳金；逾期超过15日，甲方可无条件终止本租赁合同并收回房屋，同时追究乙方违约责任。七、合同的续签和终止：1.合同的续签：乙方在合同期满前60日书面告知甲方是否续租该房屋，若续租的，在甲方同意后合同期满前30天内与甲方签订续签合同，乙方未按本条约定的时间履行相关手续，视为不续租，甲方予以收回，该合同终止。2.合同的终止：（1）有下列情形的，合同终止：〈1〉合同期满的，经甲方考核乙方不符合续租条件或乙方不再续租的；〈5〉拖欠租金及相关费用累计达15日的。 二、合同签订后，吕晓云按照合同约定缴纳了2000.00元的保证金，在合同履行过程中，截止2020年6月10日止，海天实业公司认可吕晓云分多次共向海天实业公司缴纳了租金243534.00元，其中，2016年9月9日至2019年7月30日止，吕晓云多次缴纳房屋租金共计118644.00元。2020年6月10日，吕晓云缴纳房屋租金6000.00元。从2016年9月9日起至2020年6月10日止，吕晓云共向海天实业公司缴纳房屋租金124644.00元。 三、2019年3月25日，海天实业公司被本院（2019）川08破申1号民事裁定书裁定：受理广元市海天实业有限责任公司的重整申请。 四、2019年5月14日，本院（2019）川08破3号决定书指定四川广府律师事务所担任广元市海天实业有限责任公司重整管理人。 五、2017年10月9日和2018年7月25日，海天实业公司分别向吕晓云发出缴纳房屋租金的通知，吕晓云的合伙人王磊在通知上签字。 本院认为，本案的争议焦点为：吕晓云是否违约以及是否应该承担违约金，海天实业公司主张解除合同是否应该支持以及吕晓云是否应该腾退租赁房屋；2.租金应如何计算以及还欠付多少租金；3.滞纳金标准如何确定。针对争议焦点，本院分别评判如下： 一、吕晓云是否违约以及是否应该承担违约金，海天实业公司主张解除合同是否应该支持以及吕晓云是否应该腾退租赁房屋问题。 海天实业公司与吕晓云所签订的《租赁合同书》，是双方当事人真实意思的表示，且内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应严格按照合同履行。在合同履行期间，吕晓云未依约按时缴纳租金，构成违约，应该承担违约责任。依照双方合同约定的违约金为本合同总金额10%即6825.60元，据此，吕晓云应向海天实业公司支付因其未按时缴纳租金的违约金6825.60元。海天实业公司因吕晓云违反合同约定，其有权单方依照合同约定的解除条件请求解除合同。因此，海天实业公司要求解除租赁合同的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。既然合同已解除，吕晓云就应该将租赁房屋腾空退还给海天实业公司。故，海天实业公司主张吕晓云腾退租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。 二、租金应如何计算以及还欠付多少租金问题。 关于租金，海天实业公司诉请的是2014年9月5日至2020年9月4日欠交的租金226737.36元，吕晓云对此存有异议，认为租金不能按照合同约定的每年递增5%计算。本院认为，双方在合同中明确约定“双方在租赁期内，租金每年至少递增5%”，该约定是双方的真实意思表示，既符合法律规定，又与客观实际不悖，因此，海天实业公司按每年租金递增5%向吕晓云主张权利，符合双方合同的约定，本院予以支持。但合同期满后，双方未续签合同，双方形成不定期租赁，这期间的租金按何标准收取，双方并未重新约定，若按海天实业公司主张的仍按原合同约定的每年递增5%计算房屋租金，显然对吕晓云不公平。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，本院认为涉案房屋租金按所签合同最后一年即2017年的每月租金6271.02元（合同内每年递增5%后计算的租金）计算不定期租赁期间每月的租金相对公平。诉讼中，海天实业公司在与吕晓云对账过程中，明确表示2016年9月4日以前的租金已结清，据此，吕晓云20**年9月5日后至2020年9月4日间应缴纳的租金应为301008.96元（6271.02元月租金×12个月×4年）。双方在合同中虽约定租金每半年支付一次，但在合同履行过程中，双方对租金缴纳时间并未按合同约定执行，应视为双方对缴纳租金时间的变更。结合吕晓云向海天实业公司所缴纳的租金大部分未载明具体指向的年和月，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；……”的规定，对海天实业公司认可吕晓云20**年9月4日后已缴纳的租金118956.00元以及吕晓云20**年6月10日缴纳的租金，共计124644.00元，应先从2016年9月5日起开始抵充，抵充后，吕晓云尚欠房屋租金176364.96元（301008.96元－124644.00元已付租金），因海天实业公司未举证证实吕晓云缴纳的2000.00元保证金已退还，因此，该保证金2000.00元亦应冲抵房屋租金，冲抵后，最终吕晓云欠付海天实业公司的租金为174364.96元，吕晓云应该支付给海天实业公司。对于海天实业公司多主张的房屋租金52372.40元（226737.36元起诉租金－174364.96元欠付租金），不予支持。 三、滞纳金标准如何确定问题。 租赁合同明确约定了“吕晓云逾期不交付租金及相关费用的，海天实业公司将向吕晓云收取当次应缴租金总额5%/日的滞纳金”。该约定虽是双方当事人的真实意思表示，但该滞纳金实际上是约定吕晓云违约时应承担的违约责任，属违约金，因该约定的滞纳金计算标准明显过高，海天实业公司主动要求按每年应缴租金总额5%计算逾期租金的滞纳金。吕晓云认为滞纳金不应收取，但未向法院提供不应该收取滞纳金的法律依据及相关证据，因此，对吕晓云的抗辩理由不予支持。根据查明的吕晓云交纳租金金额，计算出吕晓云已实际缴纳租金的时间截止约为2018年4月，逾期交付租金时间从2018年5月开始计算至2020年9月4日止。因此，本院根据海天实业公司自认的滞纳金按年应缴租金总额5%计算标准以及吕晓云逾期未缴租金的时间分别计算出2018年逾期租金滞纳金为2508.41元（6271.02元/月租金×8个月×5%），2019年逾期租金滞纳金为3762.61元（6271.02元/月租金×12月×5%）、2020年逾期租金滞纳金为2821.96元（6271.02元/月租金×9个月×5%），逾期租金滞纳金共计为9092.98元，应由吕晓云向海天实业公司支付。海天实业公司主张的房屋逾期租金滞纳金超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、第一百四十二条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十条的规定，判决如下： 一、解除原告广元市海天实业有限责任公司与被告吕晓云于2014年9月5日签订的《房屋租赁合同》； 二、限被告吕晓云在本判决书生效之日起三十日内将租赁房屋腾空退还给原告广元市海天实业有限责任公司； 三、限被告吕晓云在本判决书生效之日起二十日内向原告广元市海天实业有限责任公司支付欠付租金174364.96元、违约金6825.60元以及逾期租金的滞纳金9092.98元； 四、驳回原告广元市海天实业有限责任公司的其他诉讼请求。 上述款项逾期支付的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4803.00元，由原告广元市海天实业有限责任公司负担803.00元，被告吕晓云负担4000.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出上诉状副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  陈明义 审 判 员  郁华冰 人民陪审员  吴显月 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  曾梦佳