陕西省西安市未央区人民法院民事判决书（一审民事案件用） (2020)陕0112民初6830号 原告:陆某某，男，1990年5月30日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人:陆某某，男，1964年11月9日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX 。被告:李某某，男，1959年11月13日出生，汉族，户籍所在地陕西省武功县小村镇街道薛固高中院内，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告:买某某，男，1969年9月26日出生，回族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告陆某某与被告李某某、买某某租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，由审判员杭萌萌独任审理。原告陆某某及其委托诉讼代理人陆某某、被告买某某到庭参加诉讼，被告李某某经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告陆某某向本院提出诉讼请求：1、被告立即退还原告2019年12月14日至2020年4月14日的租金21000元；2、被告承担2019年2月31日后因未按时退还相关费用而产生的利息及违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告租用被告在西安市未央区XX街道XX村秦晋停车场部分场地作为腾飞驾校训练基地，2019年4月15日至2020年4月 14日的场地租赁费用：陆万叁仟元整，已一次付清，现因政府修路扩宽工程的开展，自2019年12月14日起停车场地包括腾飞驾校训练基地全部停止使用。被告当初签订合同时在收款条上承诺如遇场地拆迁，一个星期之内退还所剩费用，现要求被告退还原告2019年12月14日至2020年4月14日（4个月）的租金费用贰万壹仟元整。被告在2019年12月14日写下承诺书，承诺一个星期之内，也就是2019年12月21日前解决退还贰万元整，在2019年的12月23号，原告又去催被告要求退还租金，被告写下承诺，保证在2019年12月31号前退清所有相关费用。如到时未退清，被告需额外向原告支付违约金每天100元。经原告向被告多次催要，至今未予以退还，特此向法院提起诉讼。被告李某某未到庭应诉亦未提交答辩意见。被告买某某辩称，其没有收原告的钱，也没有承诺给原告退钱，所以不应该承担退款的责任，应该由李某某承担给原告退款的责任；违约金是李某某给原告承诺的，所以应该由李某某承担；公告费及诉讼费其也不承担。其与李某某及另外二人共同成立秦晋停车场，2019年3月21日其与李某某协商退出不再经营，由李某某承担全部的债权债务，第二天其与李某某去原告办公室告知原告，债权债务均与其无关，而且租赁费原告也是交给了李某某，本来应当重新签合同，但是已经签了合同就在原合同上加了李某某的名字，当时李某某还给陆某某本人说如果拆迁就给他退钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方对真实性无异议的原告提交的场地租赁合同、租地合同，被告买某某提交的转让秦晋停车场合同协议依法予以确认；对原告提交的收条、承诺书，被告李某某未到庭视为放弃质证的权利，原告提交了收条、承诺书的原件，结合双方当事人的陈述及证人证言对此予以确认；对证人证言，证人王某甲出庭作证，对其证言予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月1日被告买某某（乙方、承租方）与王某乙、张斌（甲方、出租方）签订《租地合同》，约定甲方将位于XX村XX社区东河岸滩地租给乙方做停车场使用，租赁期限为2017年2月1日至2036年2月1日，合同并就其他事宜进行了约定。2018年3月21日被告买某某（甲方、出租人）与原告陆某某（乙方、承租人）签订《场地租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于东到河堤路西到水坑南到路正校边北到车场中路用于驾校练车及招生。租金共陆万元，实行转账支付制，以现金或转账形式支付，签合同当日交清全款。第二年租金提前叁拾日内交清租金。租赁期限自2018年4月15日起至2023年4月14日止。租金第二年递增5%，实际缴纳年租金为人民币陆万叁仟元。……国家政策性建设（例如修路占用土地，乙方所有投资，不可抗力等自然灾害），甲方不承担任何费用责任，甲方退还剩余租金。甲方将场地在2018年3月23日前移交给乙方。合同并就其他事宜进行了约定。合同签订后原告向被告买某某交纳了一年的租金，被告买某某将涉案场地交付被告陆某某使用。2019年3月21日被告买某某与被告李某某签订《转让秦晋停车场合同协议》约定：1、秦晋停车场法人代表买某某全权负责转让停车场所有股权给李某某。2、转让全场的合同、活动房屋、场地设施及经营权。商定36万元一次性转让给李某某，2019年二至八月份土地租用费由李某某交纳。3、执法停车场，养犬基地，合同经济责任和纠纷，与以前所有股东无任何责任。4、从签字生效后，所有股权，经营，责任和买某某（及股东）无任何关系。5、此合同一式两份，从2019年4月1日起实施。二被告签订该合同后告知了原告代理人，但原告代理人认为该合同仅涉及养犬场地和执法停车场未涉及到驾校。后原告及二被告在原合同上出租人及甲方代表人签字盖章空白处由被告李某某增加其签名，原告陈述签字时间为3月份，但忘记具体日期，被告买某某陈述日期为2019年3月22日，在增加李某某名字时其告知了原告代理人其已经将场地转让给李某某，租赁费交给李某某且后续停车场的债权债务均与其无关。2019年3月23日被告李某某向原告陆某某出具收条，载明：今收到腾飞驾校沈清和陆某某租赁北辰秦晋停车场（2019年4月15日至2020年4月14日）租金费用共计陆万叁仟元（63000元）。备注：如场地因道路修整或国家征用土地致场地无法正常使用，收款人应当在一周内退还剩余欠款至沈清账户。后该场地在2019年12月拆迁，2019年12月14日李某某向陆某某出具字据，载明：因场地拆迁，本人李某某在2019年12月21日前解决退还腾飞驾校训练场陆某某场地租金贰万元整（20000元）。2019年12月23日李某某在该字据上写明：2019年12月31日前退清。在李某某签名左侧有“到时未退清付违约金每天壹佰元整”，但未签字。另查明，原告陆某某与其委托诉讼代理人陆某某系父子关系，由陆某某经营腾飞驾校，陆某某系驾校校长。证人王某甲系腾飞驾校教练，其出庭证明买某某在2018年至2019年之间管理秦晋停车场，后买某某将停车场转让给李某某，李某某2019年12月14日出具字据时其在场。    本院认为，原告陆某某与被告买某某签订的《场地租赁合同》系双方当事人自愿达成，内容不违法法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同的约定。原告陆某某依约向被告买某某交纳了一年租金，被告买某某亦依约将场地交付陆某某使用，在出现合同约定的因拆迁使得承租人无法使用租赁场地时，出租人应退还剩余的租金。双方当事人争议的焦点为在双方租赁合同履行过程中出租人由买某某变更为李某某，还是李某某加入该租赁合同与买某某共同成为出租人，退还剩余租金的主体为二被告还是被告李某某。本院认为，根据证人王某甲的陈述并结合原告陆某某、委托诉讼代理人陆金辉及被告买某某的陈述可知在买某某将秦晋停车场整体转让给李某某后，二被告共同告知了原告，且在2019年3月被告李某某在《场地租赁合同》上签字后，原告陆某某便将租金支付给李某某，其后原告陆某某均系向被告李某某主张退还剩余租金，且李某某承诺向陆某某退还剩余租金，因此该合同中被告买某某已将其在租赁合同中的权利义务让渡给李某某，出租方已由买某某变更为被告李某某，被告李某某应按照其出具的条据向原告陆某某退还租金20000元。对于违约金，本院认为，在原告提交的字据上虽有“到时未退清付违约金每天壹佰元整”字样，但字样后无签字，且明显过高，本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年1月1日起至本院确定给付之日的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李某某在本判决生效之日起十日向原告陆某某退还租金20000元并向原告陆某某支付违约金（以20000元基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起计算至判决确定给付之日）；二、驳回原告陆某某对被告买某某的诉讼；三、驳回原告陆某某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元（原告已预交），由原告负担15元，被告李某某负担310元，被告李某某负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员    杭萌萌                         二〇二〇年十月十二日                    书  记  员    田晓艳 1