广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20669号上诉人（原审被告）：郑志良，男，1969年9月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘龙，广东本尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：候欣欣，女，1994年8月2日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：王银杰，广东富荣律师事务所律师。上诉人郑志良因与被上诉人侯欣欣物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。郑志良上诉请求：1.撤销一审判决，驳回侯欣欣的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由侯欣欣承担。事实和理由：一、一审法院以郑志良没有证据证明其支付过任何租金、没有证据证明其与案外人司徒X之间的借贷关系，认定涉案租赁合同对侯欣欣不产生约束力是错误且显失公平的。1.涉案租赁合同的签订有其合理理由，案外人郑XX有权代表司徒X签订涉案租赁合同，司徒X从未对郑XX出租涉案房屋提出过异议。2000年3月，郑XX与司徒X结婚，后因小孩移民问题于2004年假离婚，且一直共同生活，有夫妻之实，并于2011年4月25日办理了复婚手续。2.涉案租赁合同真实有效。郑志良于2006年来广州工作，在广州无住房，须租房居住。涉案房屋在花都法院执行拍卖时，郑志良提交了涉案租赁合同、缴交水电费发票收据，花都法院采信了这些证据，并裁定涉案房屋不交吉拍卖。侯欣欣享有不交吉拍卖的价格，应受涉案租赁合同的约束。涉案租赁合同被生效法院裁定采信，同样在广州市辖区，一审法院否定已生效的法院裁定是错误的，应认定涉案租赁合同对侯欣欣产生约束力。二、侯欣欣诉讼中具有恶意。本案在执行过程中涉案房屋是不交吉拍卖，侯欣欣可以拿出协议书来否认郑志良的权益，但是没有证据反驳涉案房屋不交吉拍卖的程序。花都法院按照不交吉拍卖执行，郑志良认为侯欣欣现提出要求郑志良腾空并交还涉案房屋存在恶意。综上，请求二审依据事实和法律，支持郑志良的上诉请求。侯欣欣辩称，不同意郑志良的上诉请求，一审判决正确，请求驳回郑志良的全部上诉请求。一、郑志良的上诉没有任何理由。郑志良与涉案房屋原所有人司徒X是亲属关系，所谓涉案租赁合同是恶意串通的。涉案租赁合同是矛盾的，因为郑XX根本没有出租权，郑XX在出租涉案房屋时已与房屋原所有人司徒X离婚，郑XX没有涉案房屋的处分权。法律上没有真假离婚之说，郑XX与司徒X离婚后，就无权处分司徒X的房子。二、郑志良与房屋原所有人司徒X之间究竟有无借贷关系，与本案无关。即便司徒X确实欠郑志良的钱，那也是另一民间借贷关系，与本案无关。所谓借款冲抵租金不能对抗买受人，也不当然产生买卖不破租赁的关系，对侯欣欣不产生法律约束力。4.郑志良提交的所谓其缴纳水电费的收据，不足以证明涉案租赁合同具有合法性，水电费是任何人都可以代缴的。综上，请求二审驳回郑志良的全部诉讼请求，维持原判。侯欣欣于2019年9月4日向一审法院起诉请求：1.郑志良于判决生效十日内把位于广州市越秀区XX路XX号XX房（以下简称涉案房屋）腾空迁出并交还给侯欣欣；2.郑志良于判决生效十日内向侯欣欣支付郑志良占用房屋期间的占用费（从2019年2月25日起算至郑志良实际交还房屋之日止，每月按7000元为标准计算，该标准是侯欣欣自行委托评估公司评估出来的租金价格）。一审法院认定事实：2019年2月25日，广州市花都区人民法院作出（2018）粤0114执332号之三执行裁定书，其中载明，申请执行人侯欣欣（即本案原告）与被执行人司徒X、郑XX、郑X民间借贷纠纷一案，一审法院作出的（2015）穗花法民一初字第1901号民事判决书已发生法律效力。依上述判决，被执行人司徒X应向候XX偿还借款本金1500000元及利息，被执行人郑XX、郑X对上述所欠全部本金和利息向候XX承担连带清偿责任……被执行人司徒X、郑XX、郑X至今未履行生效法律文书确定的义务，一审法院依法查封了权属于司XX的涉案房屋的产权并在京东网依法对该房产进行了两次司法拍卖，均因无人竞价而流拍，流拍价为3204936元……2019年2月21日，一审法院作出（2019）粤0114执异38号执行裁定书，依法变更（2018）粤0114执332号案的申请执行人为侯欣欣。现侯欣欣向一审法院申请以物抵债，为此裁定将涉案房屋作价3204936元交付侯欣欣抵偿，抵消债务本金1500000元及利息等。侯欣欣于同日取得上述执行裁定书。2019年8月14日，房管部门向侯欣欣核发了涉案房屋的不动产权证，其中载明建筑面积108.95平方米，用途为住宅。涉案房屋现由郑志良及其家人共同居住使用。侯欣欣为证明郑志良取得涉案房屋使用权的来源，向一审法院提交了郑志良（甲方）与司徒X（乙方）、侯XX（丙方）签订的《协议书》，其中约定：乙方于2015年3月27日向丙方借款150万元，期限自2015年3月27日至2015年6月24日，以广州市XX路XX号XX房作为抵押担保，甲方已清楚知道该贷款的所有内容；如乙方到期未偿还完该笔借款本息，丙方将清偿；甲方将于丙方发出通知的十天内搬离上述房产，由此所产生的一切费用由甲方自行承担；甲、乙、丙三方均无异议等。郑志良称该协议确实是郑志良签名的，但已经没有印象了，签名时没有看协议书内容，当时好像是司徒X急于要贷款要郑志良签名的。郑志良为证明涉案房屋为郑志良承租使用，向一审法院提交如下证据：1.郑志良（乙方）与郑XX（甲方）于2006年6月25日签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在广州市XX号XX房，建筑面积约108.9507平方米租给乙方作住房使用租赁期限20年，2006年7月1日起对2026年6月30日止，甲方在本合同签订当日将该房交付乙方使用；该房屋每月租金为2200元，在每月的5日前交付；如需转让或抵押房屋，甲方应提前三个月通知乙方并保证本合同继续履行，甲方如出卖该房屋，在同等条件下，乙方享有优先购买权等。2.网页照片，其中载明拍卖对象为涉案房屋，标的物按现状不交吉拍卖等。侯欣欣对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，郑XX与司徒昭于2011年才结婚，但合同于2006年就签订，不可能在2006年时郑XX就出租房屋，假如是司徒X委托郑XX出租房屋，也应当是由司徒X签订租赁合同。对证据2，在该拍卖公告刊登时法院并不知道侯XX与司徒X及郑志良签订了三方协议，也不能排除及否定该份协议，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二十条规定，是属于双方当事人约定的情形，不适用买卖不破租赁的原则。本案一审诉讼期间，郑志良陈述：郑XX与郑志良为同胞姐弟关系，郑XX与司徒X为夫妻关系。郑XX与司徒X于2000年3月结婚，后因小孩移民问题2004年离婚，但一直同居生活，于2011年4月25日复婚，并向一审法院提交了郑XX与司徒X的结婚证（发证日期2000年3月6日）复印件及离婚证复印件（登记日期2004年12月3日，并注明二人于2011年4月25日办理再婚登记手续）予以证明。侯欣欣对上述证据真实性予以确认，但认为与本案无关，在二人离婚期间郑XX无权把登记于司徒X名下的房屋出租给郑志良。此外，郑志良表示:司徒X曾经向郑志良借款，故涉案房屋在租赁早期是以租金与债务相抵扣的，实际上双方没有收交过租金，目前债权已经全部抵销完毕。抵销完毕后，新产生的租金因为发生了诉讼，所以郑志良实际上也是没有向郑XX交付过租金的。一审法院认为：根据上述生效执行裁定书，侯欣欣为涉案房屋的不动产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。郑志良主张其为涉案房屋的承租人，并向一审法院提供了其与郑XX签订的《房屋租赁合同》予以证明，但从本案现已查明的事实来看，郑志良并未实际向郑XX支付过任何租金，虽然郑志良称司徒X曾经向郑志良借款故以租金与债务相抵扣，但郑志良既未提供证据证明其与司徒X之间的借贷关系，亦未能证实双方曾有以租金与债务相抵扣的约定；而且，郑志良与郑XX为同胞姐弟关系；此外，上述《房屋租赁合同》于郑XX与司徒X离婚期间签订，目前亦未有证据显示郑XX签订该合同已获得司徒X的委托或同意；再者，该合同约定的租赁期限为20年，租金标准为2200元不变，与一般租赁关系的交易惯例并不相符。综合上述情况分析，郑志良并非一般意义上的承租人，上述《房屋租赁合同》对侯欣欣不产生约束力；郑志良继续居住使用涉案房屋的依据不足，一审法院对其抗辩意见不予接纳。故侯欣欣现要求郑志良腾空交还房屋及计付房屋使用费的诉讼请求，一审法院予以支持。但房屋使用费应参照《2018年广州市房屋租金参考价》规定的同地段住宅房屋租金参考价计付。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，一审法院于2020年3月3日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，郑志良及其同住人员应迁出广州市越秀区XX路XX号XX房，将该房屋腾空交还给侯欣欣；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，郑志良应向侯欣欣支付自2019年2月25日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（参照《2018年广州市房屋租金参考价》规定的住宅房屋租金参考价即41元/平方米·月×108.95平方米计算）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，郑志良应参照上述标准逐月向侯欣欣支付至腾空交还房屋之日止。三、驳回侯欣欣的其他诉讼请求。一审案件受理费1375元，由侯欣欣负担1051元，郑志良负担324元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，依据郑志良的上诉请求，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点是郑志良主张存在租赁关系无需搬离涉案房屋能否成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款的规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。本案中，一审法院于2019年2月21日作出（2019）粤0114执异38号执行裁定书，依法变更（2018）粤0114执332号案的申请执行人为侯欣欣；于2019年2月25日作出（2018）粤0114执332号之三民事裁定确认涉案房屋的所有权自该裁定送达申请执行人候欣欣时起转移。侯欣欣作为涉案房屋以物抵债的抵偿人于该日取得该裁定书，自此涉案房屋所权转移至侯欣欣名下，侯欣欣依法享有所有权人的权利。郑志良在本案提交其与郑秀英签订的《房屋租赁合同》以及执行法院按现状拍卖的公告主张买卖不破租赁，但郑志良既未交纳租金，也没有租金抵扣债务的证据，一审法院结合郑XX与郑志良是姐弟关系以及郑志良确认签署《协议书》等事实，认定郑志良主张的租赁关系对侯欣欣不产生约束力、侯欣欣有权要求郑志良腾空交还房屋并无不当，本院予以确认。一审判决郑志良应自2019年2月25日参照《2018年广州市房屋租金参考价》规定的同地段住宅房屋租金参考价计付房屋使用费亦无不妥，本院亦予以确认。郑志良二审期间并未提交新的证据证明在涉案房屋执行过程中执行法院对其主张的租赁关系效力予以确认，仅以不交吉拍卖为由主张无需腾空交还并无法律依据，本院不予采纳。综上所述，郑志良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元，由郑志良负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十月二十九日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳