江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6767号上诉人（原审被告）：南京金碧房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区石湫镇机场科技工业园。法定代表人：薛毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张舒婷，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张荣，男，1984年6月8日生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人南京金碧房地产开发有限公司（以下简称金碧公司）因与被上诉人张荣商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法由审判员白文虎独任审理。上诉人金碧公司的委托诉讼代理人张舒婷，被上诉人张荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金碧公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法对本案予以改判驳回被上诉人一审的全部诉请，或发回原审法院重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋手续已办理完毕，但是被上诉人未前往领取钥匙，该领取行为不存在履行上的困难，一审认定逾期交付天数与事实不符。1、根据上诉人与被上诉人之间签订的《商品房预售合同》及补充协议，上诉人书而通知被上诉人交房事项的合同义务已经履行，上诉人没有继续书面通知的义务，房屋交付和验收被上诉人也有义务履行。2、2020年1月26日，南京市人民政府发布《关于完善新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应措施的公告》，上诉人应政府要求关停了营业场所，上诉人公司员工均在家办公，2020年3月底上诉人陆续分批次复工，但无法正常经营。2020年1月26日至2020年3月底，因上诉人陷入实际上的通知困难，并且即使上诉人通知，被上诉人无法前往领取钥匙，双方于该时间段内均无法正常履行合同，该期限应当予以扣除。3、根据江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》的通知（以下简称“通知”）第三条，至本案一身开庭当日（4月27日），上诉人当庭表示交付手续已履行完毕，被上诉人前往上诉人营销中心后，房屋钥匙随时可以交付。但是被上诉人未主动前往，因此被上诉人对于房屋未接受的损失扩大负有责任。根据江苏省高院的通知，对于扩大部分损失，不应当由上诉人承担。二、一审法院适用不当、未尽释明义务，本案即使认定上诉人对逾期交付负有违约责任，该违约金数额也应当予以调减。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，违约金数额可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。涉案房屋即使半年内租金乘以1.3，也远低于一审判决认定的逾期交付违约金，依法可以调减。2、《最高人民法院关于合同司法解释（二）理解与适用》第二十九条明确说明“对于明显过高或过低为违约认定应当向当事人行使释明权。”本案审理中，一审法院在明知存在疫情影响合同继续履行的情况下，对明显过高的违约金未释明，因此本案违约金应当予以调减。需重点说明，一审法院未依法查明应扣除的期间及违约金的计算标准，而认定上诉人在合同约定的交付期至实际交付转移钥匙之间的期间均为上诉人逾期交付，是不合理的。被上诉人张荣辩称，2017年9月22日，双方签订《秦河世家花园商品房预售合同》，上述合同签订后，被上诉人积极履行合同义务，按期缴纳了全部房款及费用。被上诉人于2019年12月29日至现场验房，列明房屋存在的问题交上诉人整改，并按照上诉人的要求缴纳了全部费用（含物业费及房屋契税），但上诉人以必须签订《面积补差协议书》（以下简称协议书）为由，拒绝办理房屋钥匙及业主卡交付手续。该房屋拒绝交付的违法行为发生在2019年12月29日，事后，直至一审开庭，上诉人都未做任何的补救措施，纠正违法行为。被上诉人于2020年1月4日和2020年3月17日向上诉人发出，《关于要求金碧房产公司立即依法交付房屋的通知函》要求依法交付房屋，但上诉人拒收，退回，EMS快递原件在一审法庭中，被上诉人已向法官当庭提供原件，并当庭拆封。《南京市商品房预售合同》是双方真实意思表示，已依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力，应依法履行，签署面积补差协议不是合同约定的交付条件，期间上诉人以此为由拒绝交接钥匙及业主卡没有事实和法律依据，上诉人未能依法交付房屋的行为已经构成违约，应当依法交付房屋，并按照已收房款的万分之二/天，承担自2019年12月30日起至实际依法交付合格房屋之日止的逾期交房违约金，即承担自2019年12月30日至一审法院通知交付日。在2020年4月14日一审庭中，被上诉人要求开发商将钥匙及业主卡交付法院，即视同上诉人依法交付房屋，由于上诉人自身原因造成损失扩大，应由上诉人自行承担。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，法院应驳回上诉人的二审上诉请求，维持一审原判。张荣向一审法院起诉请求：1、判令金碧公司立即依法交付南京市溧水区石湫镇金碧路2号秦河世家花园汉赋苑8幢1单元303室房屋；2、判令金碧公司支付迟延交房违约金24723.33元（根据已收房款1471627元的万分之二/日，自2019年12月30日起，暂计算至起诉之日，直至依法交房之日止）；3、判令金碧公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月22日，张荣作为乙方、金碧公司作为甲方，签订《秦河世家花园商品房预售合同》（以下简称“合同”）一份，约定甲方预售给乙方石湫镇金碧路2号秦河世家花园汉赋苑2幢2单元1406室房屋，建筑面积为142.34平方米，单价10325.03元/平方米，总价为1471627元。乙方以分期付款方式向甲方支付合同价款，张荣于2017年9月24日支付房款441627元，2017年10月31日张荣将商业性贷款103万元支付给金碧公司。合同第六条第一项约定，甲方应于2019年12月30日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之二/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。合同第十条第三项约定：甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。合同签订后，张荣按期缴纳了第一期房款，且按期办理了商业贷款。2019年12月4日、12月5日，涉案房屋地块项目通过竣工验收，准予备案；2019年12月27日，金碧公司向张荣发出“收楼通知”，并通过电话通知张荣前去办理收楼交接手续，张荣于2019年12月29日至现场验房，并按要求缴纳了全部费用（含物业费及房屋契税）。张荣办理完相关手续后，金碧公司要求张荣签订协议书，协议书内容主要为：一、经市房地产测量部门测量，乙方购买的该商品房建筑面积实测为142.3500平方米，与合同约定的建筑面积增加0.00平方米，经上述多退少补后乙方实际应支付的商品房价款总额不变；四、不管任何原因甲乙双方同意该商品房的实际面积按房地产测量部门最终出具的实测面积为准，如房地产测量部门最终出具的实测面积与本补充协议确定的实测面积有变动，甲乙双方同意无条件按合同约定单价再次进行多退少补。本补充协议生效后，甲乙双方不得以面积差异为由解除合同，乙方并不得以面积差异为由拒绝收楼。张荣认为该协议书并不符合双方合同约定，且金碧公司交付的房屋不存在面积差，拒绝签订该协议书，为此，金碧公司拒绝交付钥匙给张荣。后张荣于2020年1月5日和2020年3月17日用邮件方式向金碧公司发出《关于要求金碧房产公司立即依法交付房屋的通知函》，要求金碧公司依法交付房屋，但金碧公司拒收邮件。2020年4月14日，本案开庭审理。2020年5月27日金碧公司邮寄《期楼催收楼通知》，要求张荣于2020年5月28日到金碧公司完成所有交付房屋手续，张荣对金碧公司的催收楼通知予以退回。之后金碧公司将房屋钥匙及相关资料送至法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案张荣、金碧公司双方签订了《商品房预售合同》，应按照该合同全面履行自己的义务。张荣已按照合同约定支付了房屋价款，金碧公司亦有义务按照合同约定交付房屋。金碧公司要求张荣签订的《面积补差协议》虽未加重张荣义务，但要求张荣放弃一部分权利，且该协议系金碧公司单方制作，张荣有权拒绝签订；但金碧公司以张荣拒签《面积补差协议》为由拒绝交付房屋钥匙，并在张荣多次发函联系后，仍拒绝交付房屋钥匙，超过了合同约定应交付房屋的时限，已构成违约。张荣主张金碧公司按照合同约定的房屋总价款的万分之二/天承担延期交付房屋的违约金，符合双方约定，一审法院予以支持；金碧公司应向张荣支付自2019年12月31日起至2020年5月28日止，按照总价款1471627元的万分之二/天计算的违约金，共计44148.72元（1471624元×150天×0.0002）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：南京金碧房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付张荣逾期交房违约金44148.72元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取452元，由南京金碧房地产开发有限公司负担。二审中，被上诉人张荣提交证据：碧桂园物业资料移交书。证明2020年6月29日，上诉人才交付给被上诉人钥匙和业主卡以及房屋的相关材料，而且这些材料是通过一审法院交付的。上诉人金碧公司质证称，对该证据的真实性没有异议，上诉人在一审中4月14日开庭当日表示，钥匙随时可以交接，随后向被上诉人邮寄书面通知，但是被上诉人一直未予理会，受一审法院法官的指示，上诉人将所有的收楼材料，包含房屋钥匙移交至一审法官手中，但是真如被上诉人当庭陈述，该物业移交书签署时间之所以是6月29日，是因为被上诉人自己的时间问题，而并非上诉人造成。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。《商品房预售合同》第十一条、《补充协议》第7条均对房屋面积补差情况做出明确约定，而上诉人交房时要求被上诉人签署的《面积补差协议书》则对双方已经约定的面积补差条款进行了变更，并载明“不管任何原因甲乙双方同意该商品房的实际面积按房地产测量部门最终出具的实测面积为准，如房地产测量部门最终出具的实测面积与本补充协议确定的实测面积有变动，甲乙双方同意无条件按合同约定单价再次进行多退少补”。该条款限制了上诉人就面积差距应享有的权利，被上诉人有权拒绝签订。上诉人因被上诉人拒绝签订该《面积补差协议书》而拒绝交付房屋，已构成违约，应当承担相应的逾期交房责任。上诉人称房屋已满足交付条件、其已尽到通知义务，故即便其未交付钥匙也不构成逾期交房的上诉理由，本院不予采信。关于被上诉人应当承担的逾期交房违约责任，因合同约定交付房屋之日为2019年12月31日，上诉人实际于2020年5月28日方交付钥匙，且《商品房预售合同》及《补充协议》均约定逾期交房违约金标准为房屋总价款的万分之二每日，故一审认为上诉人应支付自2019年12月31日起至2020年5月28日止、按总价款1471627元的万分之二每日标准计算违约金的44148.72元，并无不当。上诉人上诉称疫情影响期间应从逾期责任中予扣除，但其违约之日远早于南京市采取一级响应措施之日，故上述期间不应予以扣除。就违约金标准是否应予调整问题，因《商品房预售合同》及《补充协议》系上诉人提供，上述协议对于违约金标准均有明确约定，上诉人亦未提供充分证据证明违约金远高于实际损失，故本院对其这一上诉理由，亦不予采信。综上，金碧公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费717元，由上诉人南京金碧房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  白文虎二〇二〇年十月二十二日书记员刘东