浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初10765号 原告：赵贵兴，男，1963年7月23日出生，汉族，住义乌市 北苑街道机场路430号。 委托诉讼代理人：徐美青，浙江拓思律师事务所律师。 被告：黄旭东，男，1969年7月1日出生，汉族，住义乌市 江东街道端头村三区52幢1号。 被告：李香，女，1975年11月19日出生，汉族，住义乌市 江东街道端头三区52幢2号。 被告：黄雅卉，女，1998年6月17日出生，汉族，住义乌市 江东街道端头三区52幢2号。 原告赵贵兴为与被告黄旭东、李香、黄雅卉建设用地使用权 纠纷（原立案案由为宅基地使用权纠纷）一案，于2020年7月27 日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法适用简易程序， 于2020年9月8日公开开庭审理了本案。原告赵贵兴的委托诉讼 代理人徐美青和被告黄旭东到庭参加诉讼，被告李香、黄雅卉经 传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵贵兴向本院提出诉讼请求：判令三被告协助办理原告 位于义乌市××街道××幢××号的不动产权过户至原告名 2- 下的转移登记手续。事实和理由：2003年义乌市××街道××村 进行旧村改造，被告黄旭东户审批取得108平方米的建设用地使 用权，后在2003年12月25日，原告和案外人吴根才分别向被告 黄旭东购买了18平方米建房指标，并共同与被告黄旭东签订了一 份《转让房屋协议》，协议约定被告黄旭东将其所有的坐落于端 头村的一间房屋（土地实际面积为36平方米）以36万元的价格 转让给原告和吴根才，协议约定在办理房产过户过程中，被告黄 旭东全力配合原告、吴根才办好转户申办手续，提供各种有效证 件。后原告将上述18平方米土地使用权以及从案外人黄昌兴、龚 宝翠、金樟美、黄允伟、应剑萍、黄琳君购买所得的108平方米 土地使用权共计126平方米土地使用权出资建造了位于义乌市江 东街道端头二区22幢2号的房产并占有使用至今。现涉案房屋已 办理不动产权的初始登记，原告要求三被告协助办理上述不动产 过户至原告名下的转移登记手续，三被告拒不办理。为维护原告 的合法权益，依照法律规定，原告特向贵院提起诉讼，请求判如 所请。 被告黄旭东辩称：1、2003年，因义乌市××街道××村进行 旧村改造，黄旭东、李香、黄雅卉在端头村取得集体宅基地使用 权，占地面积共为108平方米，其中36平方米宅基地在2003年 12月25日转让给赵贵兴及吴根才使用至今，当时出让价为每平方 米10000元，共计36万元（此款已付清）。2、2014年前后，义 3- 乌市国土资源局对本村剩余部分宅基地进行挂牌出让，起价为4 万元每平方米，后流拍；现端头村周边宅基地民间出让金已达到3 万至5万元每平方米。3、2017年10月10日，义乌市人民政府根 据《浙江省义乌市农村宅基地制度改革试点实施方案》及有关技 术规范，对我市宅基地基准价进行了评估，并公布了义乌市农村 宅基地基准地价一览表，其中江东街道端头村宅基地划分为二类 地价为18850元每平方米。4、2018年，在政府指导下，端头村全 村每户宅基地都做了不动产权证，性质由集体使用权改为国有不 动产权证，产权归个人长期所有。5、介于上述事实，黄旭东、李 香、黄雅卉在2003年12月25日出让给赵贵兴、吴根才的36平 方米宅基地使用权，按国家相关规定最高年限为20年。现赵贵兴 提出不动产权过户，按义乌市政府出台的宅基地基准价在原有已 付使用权出让金的基础上再补偿给黄旭东、李香、黄雅卉每平方 米8850元，共计318600元，待赵贵兴付清后续补偿款后，黄旭 东、李香、黄雅卉可主动配合赵贵兴进行不动产过户。 被告李香、黄雅卉未到庭答辩，但提交书面答辩状答辩，答 辩意见与被告黄旭东的答辩意见一致。 原告赵贵兴为证明其诉请向本院提交了下列证据： 1、转让房屋协议和收条（均为复印件，原件在（2020）浙0782 民初9900号案件中）各一份，拟证明涉案房屋中三被告所有的18 ㎡由原告合法购买所得的事实。 4- 2、不动产权证书（复印件）一份，拟证明涉案房屋中的18 ㎡登记在三被告名下的事实。 3、历月电费明细、用水情况查询清单和建设工程施工合同（复 印件）、门牌证各一份，拟证明原告建造、占有使用涉案房屋的 事实。 4、义乌市××街道××村股份经济合作社出具的情况说明一 份，拟证明原告向黄旭东购买18㎡的事实并建造占有涉案房屋的 事实。 5、黄旭东户的《农村私人建房建设用地审批呈报表》和《建 设工程规划许可证》（均为复印件）各一份，拟证明涉案房屋中 黄旭东户的18㎡是其合法审批的事实。 被告黄旭东对原告赵贵兴提供的上述证据均无异议。 被告黄旭东、李香、黄雅卉未有证据向本院提供。 本院认为，被告李香、黄雅卉经传票传唤无正当理由拒不到 庭，视为其放弃答辩和质证的权利。鉴于到庭的被告黄旭东对原 告赵贵兴提供的上述证据均无异议，本院对这些证据予以确认并 在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 黄旭东与李香系夫妻关系，黄雅卉系黄旭东、李香之女。2003 年12月17日，黄旭东、李香、黄雅卉在义乌市××街道××村 旧村改造中获批农村私人建房建设用地108平方米。 5- 2003年12月25日，黄旭东（甲方）与赵贵兴、吴根才（乙 方）签订《转让房屋协议》一份，约定：甲方愿将坐落在端头村 的房屋一间占地面积36平方米出让给乙方，永归乙方管业所有； 每平方米作价1万元，总价36万元，乙方将房价总额一次性付给 甲方34万元，余下的2万元待新房屋放样好后全部付清；以后在 房屋产权的转户过程中，甲方应全力配合乙方办好转户申办手续， 提供各种有效证件；在办理转户过程中的一切费用均归乙方负责， 甲方概不负责；以上协议甲、乙双方签字后即生效，以后房价的 涨、跌双方均不得反悔，如有一方违约反悔，违约方应罚房价总 额的百分之三百。至2004年11月5日止，赵贵兴、吴根才已向 黄旭东付清了转让款36万元，赵贵兴亦取得了其中的18平方米 建房用地。嗣后，赵贵兴将上述18平方米建房用地连同向他人购 得建房用地合并一起于2008年建造了坐落于义乌市××街道端头 二区22幢2号房屋一幢，并居住使用至今。2018年7月9日，上 述房屋取得浙（2018）义乌市不动产权第0××9号不动产权证 书，该证书附记中载明黄旭东、李香、黄雅卉占14.29％，土地使 用权面积18平方米。 本院认为，因本案的案涉土地为国有建设用地，故案由应为 建设用地使用权纠纷。黄旭东与赵贵兴、吴根才签订的《转让房 屋协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法 规的强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应予确认合法有效。 6- 虽然李香、黄雅卉未在《转让房屋协议》上签字，但基于李香、 黄雅卉与黄旭东之间的身份关系，赵贵兴有理由相信黄旭东有代 理权，且案涉房屋建成至今，李香、黄雅卉也从未提出过异议， 故案涉的《转让房屋协议》对李香、黄雅卉具有约束力。当事人 应当按照约定全面履行自己的义务。赵贵兴已按约付清建房用地 转让款，履行了本方合同义务，且在案涉建房用地上出资建造房 屋并居住使用至今。黄旭东、李香、黄雅卉作为转让方及案涉不 动产登记的所有权人按约负有协助赵贵兴办理案涉不动产转移变 更登记之义务。案涉的建房土地性质由农村宅基地转为国有建设 用地，系在案涉的建房用地转让之后发生的，案涉建房用地转让 之后所产生的权益应由受让人享有，故黄旭东、李香、黄雅卉以 赵贵兴未支付补偿款为由进而拒绝履行协助办理转移变更登记之 义务，于法无据，本院不予支持。综上，原告赵贵兴的诉请，于 法有据，应予支持。被告李香、黄雅卉经传票传唤无正当理由拒 不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和 国合同法》第四十四条、第六十条、第一百六十三条，《中华人 民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条和《中华人民共和 国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告黄旭东、李香、黄雅卉于本判决生效后十日内协助原告 赵贵兴办理将坐落于义乌市××街道××幢××号占地18 ㎡的不动产转移过户登记至原告赵贵兴名下。 7- 案件受理费3080元(已减半)，由被告黄旭东、李香、黄雅卉 负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市 中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年十月二十二日 书记员  俞 姣