浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初2076号 原告：王国能，男，1966年9月13日出生，汉族，住武义县 白洋街道桩塘村仁寿桥路东1幢3号。身份证号： 330723196609130013。 原告：王赛春，女，1969年12月19日出生，汉族，住武义 县熟溪街道溪南东片4巷2号。 委托代理人：魏建忠（特别授权），武义县中天法律服务所 法律工作者。 被告：钟连法，男，1967年8月30日出生，汉族，住武义县 壶山街道汪村民礼路11号。 被告：徐国如，女，1968年7月6日出生，汉族，住武义县 壶山街道汪村门前路14号。身份证号：330723196807××××。 原告王国能、王赛春为与被告钟连法、徐国如房屋买卖合同 纠纷一案，于2020年7月30日向本院起诉，本院于当日受理后， 依法适用简易程序，由审判员胡晓红独任审判，于2020年8月25 日公开开庭进行了审理。原告王赛春及其委托代理人魏建忠、被 告钟连法到庭参加诉讼，被告徐国如经本院合法传唤，无正当理 由拒不到庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告王国能、王赛春向本院提起诉讼请求判令：1、确定2018 2- 年7月2日两原告与两被告签订的农村宅基地房屋买卖合同无效； 2、返还购房款40万元及赔偿利息损失11.52万元、租金损失5.624 万元、光伏电费23758.46元、实现债权费用1.6万元（上述的各 项损失从2018年7月15日计算至2020年7月14日，以后的利 息损失以应返还款40万元从2020年7月15日始按月利率1.2% 计算至款项全部返还之日止）；3、由两被告承担本案全部诉讼费 用。 事实与理由：2018年7月2日，两被告将坐落于武义县壶山 街道汪村村，土地使用权证号为：武集用（2015)01835号，使用 权面积为85.08平方米的整幢三层半的房屋，包括楼顶上的光伏 及房屋内的附属设施整体转让给两原告所有。根据合同规定：转 让款为40万元，因案号（2018）浙0723民特143号民事裁定书 所确认的被告钟连法尚欠原告王国能民间借贷款24.2万元未付， 经原、被告协商将该笔款项作为原告方的购房款，剩余款项15.8 万元，两原告于本协议签订之日起支付5万元，余款10.8万于2018 年7月15日前付清。两被告在合同签订后，就得将房屋及房屋的 所有附属物、房屋钥匙等一并交付给两原告，并应协助办理水、 电等过户手续。如因两被告的原因导致两原告不能购得该房屋， 两被告应当支付购房款的一半作为违约金，并赔偿两原告的全部 经济损失（包括但不限于：直接经济损失、房屋改造费用、应得 利益损失、因纠纷而支付的代理费、公证费等）。两被告知晓国 家宅基地转让的规定，愿意按此合同约定赔偿由此给两原告所造 3- 成的损失，并保障两原告的权益不受侵犯，包括使用权、收益权、 处置权等。两被告如迟延交付房屋，每拖延一日需支付两原告购 买房屋的总价款1%的违约金。合同签订后，两被告就不得对房屋 进行租赁、担保、买卖等损害该房屋所有权的行为，否则，承担 与房款40万元等额的违约金。房屋的所有权于本合同签订时即转 移至两原告，该房屋上的一切权益全部归两原告享有（包括占有、 使用、收益、处分）。合同还规定：在本合同签订后一年三个月 内，两被告转让的宅基地及房屋拥有优先购买权，即如果一年三 个月内两被告支付50万元要求回购上述宅基地及房屋的，两原告 在收取50万元购房款后应立即将房屋重新转让回两被告所有。合 同签订后，两被告没有在合同签订当日移交房屋与房屋钥匙给两 原告，现在还占用房屋并对房屋进行出租，收取光伏电费等，但 两原告还是按约定于合同签订当日即2018年7月2日交付了购房 款5万元，2018年7月11日交付了10.8万元，两原告曾多次要 求两被告对房屋进行移交，并把其收取的房屋租金、光伏电费收 益等返还给两原告，但均遭到拒绝。综上所述，两原告与两被告 房屋买卖的行为，违反了国家对非本集体人员宅基地及房屋不得 买卖的强制性规定，应认定买卖无效，且两被告的行为已构成违 约并给两原告造成了损失，理应承担违约责任。为了维护两原告 的合法权益，特具文起诉，请求贵院依法予以支持。 被告钟连法答辩称：对房屋买卖无效无异议，同意退还40万 元购房款，但目前无钱支付，利息同意按银行贷款利息支付，光 4- 伏电费和租金损失不同意支付，律师代理费1.6万元同意付。本 案的房屋买卖是基于向原告借款引起的，开始说是60万元的价款 出卖，后来是以现在的40万元抵给原告一年，一年后利息支付原 告，房屋就拿回来。 被告徐国如未作答辩，也未向本院提交证据。 原告王国能、王赛春为证明自己的主张，向本院提交了证据 如下： 1、农村宅基地房屋买卖合同一份，证明宅基地房屋买卖事实、 金额及违约责任； 2、（2018）浙0723民特143号民事裁定书及收条两份，证 明两原告支付两被告购买宅基地房屋的金额40万元； 3、代理合同及代理费发票各一份，证明两原告支付的诉讼代 理费金额； 4、武集用（2015）第01835号土地使用权证一份，证明买卖 的宅基地房屋坐落、层数及土地占地面积； 5、光伏电费结算单一份，证明被告收取光伏电费23758.46 元的事实。 被告钟连法对上述证据无异议，本院对上述证据予以确认。 被告钟连法、徐国如未向本院提交证据以证明其主张。 综上，本院经审理后认定本案事实如下：被告钟连法尚欠原 告王国能24.2万元借款未还，已经本院（2018）浙0723民特143 号民事裁定书确认。2018年7月2日，两被告与两原告签订《农 5- 村宅基地房屋买卖合同》一份，约定将坐落于武义县壶山街道汪 村村的房屋一幢以40万元价格转让给两原告，房屋土地使用权证 号为武集用（2015）01835号，房屋内的附属设施包含房屋顶楼的 光伏设施一并转让；付款方式为钟连法的欠款24.2万元折抵购房 款，余款15.8万元，协议签订之日支付5万元，2018年7月15 日前付10.8万元；协议签订后交付房屋及相关的权属证明及办理 水电过户手续；双方还对权利义务、违约责任等作了约定。协议 签订后，两原告按约支付了房款15.8万元，但两被告未交付房屋 及相应的权属证明。 另查明，原告王国能、王赛春与被告钟连法、徐国如非同一 集体经济组织成员，截止至两原告起诉之日，也未将户籍迁入被 告钟连法、徐国如所在的集体经济组织。 本院认为，原告王国能、王赛春与被告钟连法、徐国如在签 订房屋买卖协议时并非同一集体经济组织成员，原告王国能、王 赛春其后也一直未迁入诉争房屋所在村集体，且诉争的农村宅基 地使用权证至今未过户至王国能、王赛春名下，故双方签订的《农 村宅基地房屋买卖合同》，违反法律、行政法规的强制性规定， 应依法认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返 还，故两被告应返还两原告购房款40万元。关于原告主张的赔偿 损失问题，根据合同法相关规定，合同无效返还财产后，有过错 的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当 各自承担相应的责任。本案中，根据原、被告签订的购房协议第7 6- 条可知原被告双方均知晓国家法律关于农村宅基地房屋买卖的规 定，但仍然签署违反法律、行政法规强制性规定的协议，原被告 双方均存在过错。被告钟连法在庭审中同意按银行贷款利率承担 利息损失及律师代理费系其自身对权利的处分，不违反法律规定， 本院予以准许。原告要求被告赔偿租金及光伏电费损失于法无据， 本院不予支持。综上，原告合理的诉讼请求，于法有据，本院依 法予以支持。被告徐国如经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭 参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合 同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条及《中华人民 共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告王国能、王赛春与被告钟连法、徐国如于2018 年7月2日签订的《农村宅基地房屋买卖合同》无效； 二、被告钟连法、徐国如于本判决生效后10日内返还原告王 国能、王赛春购房款40万元，并赔偿以40万元为基数自2018年 7月15日起至款项实际履行之日止的利息（2019年8月19日之 前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20 日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率 （LPR）计付）及律师代理费1.6万元； 三、驳回原告王国能、王赛春的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍 支付迟延履行期间的债务利息。 7- 案件受理费5149元（减半收取），由原告王国能、王赛春负 担1379元（已交纳），由被告钟连法、徐国如负担3770元，限 于本判决生效后7日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市 中级人民法院。 审 判 员 胡晓红 二〇二〇年十月十九日 法官助理 唐腾懿 代书记员 邹小杭