北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11713号上诉人（原审被告）：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。法定代表人：王春波。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁乃友，男，1970年11月19日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。原审被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街**院**楼301/div>法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。上诉人绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）因与被上诉人梁乃友及原审被告北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初4073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人绿地京纬公司及原审被告睿天下公司之共同委托诉讼代理人李伟，被上诉人梁乃友之委托诉讼代理人林琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地京纬公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判绿地京纬公司向梁乃友返还购房款466021元且利息损失起算时间为合同解除之日的次日，或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由梁乃友承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、梁乃友向睿天下公司支付的费用为服务费，其双方存在服务合同关系，一审判决错误认定上述服务费为购房款。绿地京纬公司与睿天下公司均为独立的公司法人，双方无任何代理关系，睿天下公司向梁乃友收取的服务费用也没有向绿地京纬公司转付。绿地京纬公司与梁乃友之间为商品房预约合同关系，梁乃友与睿天下公司之间为服务合同关系，分属两个不同的法律关系，应另案处理，不应混为一谈。二、选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具有不确定性，且约定了救济手段，说明绿地京纬公司没有恶意、没有过错。双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，故法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的第二日起算，不应从款项交纳之日起算。梁乃友辩称，同意一审判决，不同意绿地京纬公司的上诉请求。睿天下公司述称，不同意一审判决，同意绿地京纬公司的上诉请求。梁乃友向一审法院起诉请求：1.请求判令解除梁乃友与绿地京纬公司于二〇一六年四月十四日就绿地朗山13-1515、13-1516室形成的商品房预约合同关系；2.请求判令绿地京纬公司、睿天下公司返还梁乃友购房款566021元及利息；3.诉讼费由绿地京纬公司、睿天下公司负担。一审法院认定事实：2016年4月14日，梁乃友向睿天下公司交纳服务费10万元，当日梁乃友与绿地京纬公司签订两份《绿地密云朗山定购协议》，其中一份定购协议载明买受人梁乃友，销售房号13-1515，建筑面积66.14平方米，原房价1289446元，成交单价16921.45元，成交总价1119185元，享受折扣93折，APP会员5万减8万；另一份定购协议载明买受人梁乃友，销售房号13-1516，建筑面积69.65平方米，原房价1388083元，成交单价17385.74元，成交总价1210918元，享受折扣93折，APP会员5万减8万。2016年4月14日、4月20日梁乃友两次向绿地京纬公司交纳13-1515号房款共计223837元，绿地京纬公司为梁乃友出具了收据。2016年4月14日、4月30日、5月11日梁乃友三次向绿地京纬公司交纳13-1516号房款共计242184元，绿地京纬公司为梁乃友出具了收据。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。根据该购房政策，梁乃友丧失购买涉案房屋的主体资格。梁乃友及绿地京纬公司均认可定购协议不能继续履行。一审法院另查，绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳5万元可以抵顶8万元房款的定购房屋方案。一审法院认为，梁乃友与绿地京纬公司签订的两份《绿地密云朗山定购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，梁乃友丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对梁乃友要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款并支付利息的诉求，一审法院予以支持。本案争议焦点系梁乃友向睿天下公司交纳的每套房屋5万元服务费如何定性及定购协议解除后该5万元服务费如何处理。根据梁乃友提交的定购协议书中载明的房屋总价款与成交总价的关系，绿地京纬公司承诺梁乃友享受APP会员5万减8万的定购房屋方案，梁乃友有理由相信睿天下公司所收取的5万元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间构成表见代理关系，故该5万元应认定为梁乃友所交纳的定购涉案房屋的房款，睿天下公司收取5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，故梁乃友要求睿天下公司返还服务费及支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，梁乃友要求绿地京纬公司返还566021元购房款并支付利息的诉讼请求，理由正当充分，一审法院予以支持，对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故一审法院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除梁乃友与绿地京纬公司于二〇一六年四月十四日就绿地朗山13-1515、13-1516室形成的商品房预约合同关系。二、绿地京纬公司于判决生效之日起七日内返还梁乃友购房款五十六万六千零二十一元并支付利息（利息以十四万元为基数，自二○一六年四月十四日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息以二十万三千八百三十七元为基数，自二○一六年四月二十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息以十二万二千一百八十四元为基数，自二○一六年四月三十日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；利息以十万元为基数，自二○一六年五月十一日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回梁乃友的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院依法补充查明以下事实：绿地京纬公司二审中称涉案楼盘于2018年12月16日取得预售许可证。梁乃友称其与绿地京纬公司签订的两份《绿地密云朗山定购协议》不能履行的原因为绿地京纬公司没有取得预售许可证、违法销售，且虚假宣传，把商业用楼宣传成住宅。梁乃友认为因绿地京纬公司存在过错，故应当自交款之日起开始计算利息。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因梁乃友与绿地京纬公司对一审判决第一项即解除梁乃友与绿地京纬公司于二〇一六年四月十四日就绿地朗山13-1515、13-1516室形成的商品房预约合同关系均无异议，本院予以确认。根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、梁乃友向睿天下公司支付的10万元是否属于购房款以及是否应由绿地京纬公司予以返还；二、一审判决认定的利息起算时间是否有误。关于焦点一，绿地京纬公司主张梁乃友与睿天下公司存在服务合同关系，其与睿天下公司无代理关系，故梁乃友支付的10万元服务费，绿地京纬公司不负返还义务。对此，本院认为，根据已经查明的事实，绿地京纬公司与睿天下公司制定了购房者向睿天下公司交纳5万元可以抵扣8万元购房款的房屋定购方案。《绿地密云朗山定购协议》约定的“APP会员5万减8万”亦明确了梁乃友向睿天下公司支付5万元可以减免8万元购房款，表明绿地京纬公司认可梁乃友向睿天下公司支付的费用对应梁乃友应支付的购房款。由此可见，梁乃友向睿天下公司支付的10万元系为了抵扣购房款并享受购房折扣，并非为了获得睿天下公司的服务，且绿地京纬公司和睿天下公司均未能提供证据证明睿天下公司向梁乃友提供了相应对价的服务，故绿地京纬公司提出的梁乃友向睿天下公司支付的费用为服务费的主张，缺乏依据，本院不予采信。综合上述情况，梁乃友向睿天下公司支付的费用应为购房款，一审判决绿地京纬公司返还该部分款项，并无不当，本院予以确认。绿地京纬公司关于不应由其返还该部分款项的上诉主张，缺乏依据，本院不予采信。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案已经查明的事实及另案生效判决所确认的事实，绿地京纬公司在未取得商品房预售许可证的情况下，擅自预售涉案房屋、虚假宣传，其行为对于购房者是否选择购买涉案房屋以及对合同履行的预期存在明显误导，故绿地京纬公司对于合同履行不能存在过错，一审判决绿地京纬公司向梁乃友支付自款项交纳之日起的相应利息亦无不当。绿地京纬公司关于其没有过错及利息起算点有误的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。综上所述，绿地京纬公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8290元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 石 煜二〇二〇年十月二十九日法官助理 孟 磊法官助理 田子阳书 记 员 刘怡然