江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1091民初1119号原告：江苏扬州农村商业银行股份有限公司，住所地扬州市鸿大路**。法定代表人：臧正志，该行董事长。委托诉讼代理人：王忠，系该行员工。委托诉讼代理人：陈宝明，系该行员工。被告：庞年华，女，1964年2月23日出生，汉族，住扬州市。被告：扬州美凯置业发展有限公司，住所地扬州市江都南路******。法定代表人：李正妹，董事长。委托诉讼代理人：景安明，男，1963年5月15日出生，汉族，系该公司法务。被告：董文忠，男，1965年7月8日出生，住扬州市。原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司（以下简称扬州农商行）与被告庞年华、董文忠、扬州美凯置业发展有限公司（以下简称美凯公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告扬州农商行的委托诉讼代理人陈宝明、被告美凯公司的委托诉讼代理人景安明到庭参加诉讼，被告庞年华、董文忠经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告扬州农商行向本院提出诉讼请求：1、判令扬农商按字（2015）第0113303号、扬农商按字（2015）第0113304号《个人购房借款/担保合同》加速到期；2、判令被告庞年华立即归还本金人民币3327584.25元及利息、复利30371.57元（利息、复利暂计算自2020年3月21日至2020年5月21日止，此后的利罚息、复利按照合同约定计收直至贷款还清为止），本息合计3357955.82元；3、享有以被告庞年华、董文忠设定抵押的房产拍卖、变卖或折价的价款优先受偿贷款本息及实现债权的所有费用；4、被告美凯公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月13日，原告与庞年华、董文忠签订了二份《个人购房借款/担保合同》（合同编号：扬农商按字（2015）第0113303号、扬农商按字（2015）第0113304号）。合同约定：原告分别借款586万元及88万元给庞年华用于购买位于东方国际商业广场B-合277226、B-合277227号的商业用房，期限为120个月，月利率为5.6375‰。为确保上述合同的履行，约定由庞年华、董文忠将其所购房产设定抵押，同日签订了《房地产抵押（按揭）合同》二份，并于2015年1月13日进行了登记；同时约定由扬州美凯置业发展有限公司提供连带责任保证，并出具了《保证函》。上述合同签订后，原告于2015年1月19日向庞年华分别发放了586万元及88万元贷款。贷款发放后，庞年华未能按期偿付贷款本息，自2020年4月起已连续3期未能按合同约定偿付贷款本息，原告多次催要未果，被告美凯公司亦未履行连带担保责任。综上所述，原告为维护自身的合法权益，依据《个人购房借款/担保合同》第10.2条的约定，特向贵院提起诉讼，请贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供以下证据：1、个人购房借款/担保合同二份，证明借款的事实；2、保证函二份，证明担保的法律依据；3、抵押合同二份，证明预抵押的法律依据；4、借款借据二份，证明借款的事实；5、贷款结息凭证二份，证明欠息的事实；6、银行账户明细表一份，证明发放借款的事实；7、送达地址确认协议二份，明确了法律文书的送达地址。被告美凯公司辩称：基本同意原告的诉讼请求，要求法院支持原告第三个诉讼请求，被告美凯公司在评估拍卖抵押物偿还贷款之外承担连带责任。被告庞年华、董文忠未到庭、未答辩。被告庞年华、董文忠、美凯公司均未提交证据。经审理查明，被告庞年华作为借款人，被告庞年华、董文忠作为抵押人，原告扬州农商行作为贷款人，于2015年1月13日签订扬农商按字（2015）第0113303号、扬农商按字（2015）第0113304号《个人购房借款/担保合同》，该合同约定：原告分别借款586万元及88万元给庞年华用于购买位于东方国际商业广场B-合277226、B-合277227号的商业用房，还款方式为：按月等额本息。借款人连续三次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前偿还全部贷款，直至解除合同。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息，对不能按时支付贷款的利息，贷款人有权按罚息利率计收复利。罚息利率按本合同约定利率的150%确定。扬州农商行于2015年1月19日向庞年华个人账户中分别放款586万元及88万元，借款借据中均载明：借款到期日期2024年1月20日，每月21日结息，年利率6.765%，贷款用途购买商品房。自2020年4月起庞年华不再按约还款，截止2020年5月21日，庞年华尚欠扬州农商行借款本金人民币3327584.25元及利息、复利30371.57元。庞年华、董文忠与扬州农商行于2015年1月13日签订《房地产抵押（按揭）合同》二份，用贷款购买的房屋提供抵押担保，并在扬州市房屋产权和交易管理中心办理预抵押登记。该抵押房屋至今未取得不动产权证，也未办理房屋抵押登记。被告美凯公司由原扬州聚源潮置业发展有限公司于2016年9月12日更名而来，扬州聚源潮置业发展有限公司于2015年1月13日向原告扬州农商行出具《保证函》，承诺对被告庞年华586万元及88万元贷款提供连带责任保证。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。被告庞年华向原告扬州农商行借款，双方在平等自愿的基础上签订了《个人购房借款/担保合同》，且不违反法律法规，本院依法确认该合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。扬州农商行按约向庞年华履行了付款586万元及88万元的义务，但庞年华未能按约履行还本付息的义务，已构成违约，扬州农商行提出扬农商按字（2015）第0113303号、扬农商按字（2015）第0113304号《个人购房借款/担保合同》加速到期，并要求庞年华立即偿还所欠借款本金、利息和复利，符合双方约定和法律规定，本院依法予以支持。被告美凯公司向扬州农商行出具《保证函》，承诺对庞年华586万元及88万元贷款提供连带责任保证，现扬州农商行要求美凯公司为庞年华的上述欠款本金、利息和复利承担连带清偿责任的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院依法予以支持。美凯公司为庞年华承担连带保证责任后，有权向庞年华追偿。关于扬州农商行要求对庞年华、董文忠提供的抵押房屋享有优先受偿的诉讼请求，因该抵押房屋尚未取得不动产权证，仅办理了预抵押登记，至今尚未办理房屋抵押登记，根据法律规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，故扬州农商行的该诉讼请求缺乏法律依据，本院依法不予支持。被告庞年华、董文忠经本院合法传唤未到庭，视为对其相关诉讼权利的放弃，本院依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告庞年华于本判决生效之日起十日内归还原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司借款本金人民币3327584.25元及利息、复利30371.57元（利息、复利暂计算至2020年5月21日止，此后的利罚息、复利按照合同约定计收直至贷款还清为止）；二、被告扬州美凯置业发展有限公司对被告庞年华上述归还义务承担连带保证责任，扬州美凯置业发展有限公司为庞年华承担连带保证责任后，有权向庞年华追偿；三、驳回原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33743元，由被告庞年华、扬州美凯置业发展有限公司负担。（此款已由原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司垫付，被告庞年华、扬州美凯置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长  殷正宏人民陪审员  杨孝林人民陪审员  陈 波二〇二〇年十月九日书 记 员  周 凡