台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初2898号原告：台州银泰商业有限公司，住所地：浙江省台州市椒江区中心大道**。法定代表人：王平乐，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪小燕，浙江路成律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡俊，浙江路成律师事务所律师。被告：章少清，女，1983年12月3日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：戴远德，浙江日中天律师事务所律师。原告台州银泰商业有限公司（以下简称银泰公司）与被告章少清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理，原告银泰公司的委托诉讼代理人胡俊、被告章少清的委托诉讼代理人戴远德到庭参加诉讼。本案经双方庭外和解未达成一致意见，现已审理终结。银泰公司向本院提出诉讼请求：1.确认银泰公司与章少清于2016年8月9日签订的《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》《POS专用收银系统租用协议》于2020年1月19日解除；2.章少清立即向银泰公司支付综合管理服务费65499.58元和违约金15076.61元，合计80576.19元（综合管理服务费自2019年1月1日计算至2020年1月18日，违约金按照欠费金额年利率24%的标准暂计算至2020年4月30日，以后违约金按上述标准计算至实际支付日止）；3.章少清立即向银泰公司支付房屋占用期间的综合管理服务费计9703.64元（房屋占用期间的综合管理服务费从2020年3月5日起按47.26元/月/平方米的标准暂计算至2020年4月30日，以后房屋占用期间的综合管理服务费按上述标准计算至实际归还之日止）；4.章少清立即向银泰公司支付收银系统使用费2400元和违约金1024.31元，合计3424.31元（收银系统使用费自2018年2月1日起计算至2020年1月18日，违约金按照欠费金额年利率24%的标准暂计算至2020年4月30日，以后违约金按上述标准计算至实际支付日止）并将完好、可使用的收银系统交还给银泰公司。事实和理由：银泰公司与章少清于2016年8月9日签订的《租赁合同》及《台州银泰城颜社商铺租赁合同补充协议》约定：“1.银泰公司将其拥有独立、合法产权的位于浙江台州银泰城内购物中心2层243号商铺计110平方米出租给章少清用于开设经营颜社服装使用，租赁期限为3个租约年（即自计租日2016年11月30日开始计算至2019年11月29日）；2.章少清迟延缴纳租金及其他费用的（包含但不限于抽成租金、综合管理服务费、能源费等一切应缴费用），每迟延一日，应当向银泰公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行金；3.本合同因任何原因终止后7日内，章少清应使所涉房屋恢复至符合本合同附件四的各项标准要求，经银泰公司验收确认符合约定后交还。”等内容。此外，银泰公司的关联公司台州银泰商业有限公司椒江分公司（以下简称银泰椒江分公司）与章少清于同日签署的《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》对综合管理服务费计付金额、缴纳方式、违约责任及案件争议解决等均作出详细约定。另，章少清就向银泰椒江分公司租赁收银系统事宜签署了《POS专用收银系统租用协议》，约定章少清按100元/台/月的标准向银泰椒江分公司支付收银系统使用费，若其逾期支付使用费的，每逾期一天，还应当支付相当于欠费金额3‰的逾期违约金。而后，银泰公司与章少清又与银泰椒江分公司于2018年12月31日签署《权利义务转让协议书》，约定银泰椒江分公司将《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》及相关附属协议项下的权利义务概括转让至银泰公司。合同签订后双方按约履行，但是从2019年1月1日开始至2020年1月18日章少清出现欠付综合管理服务费65499.58元和违约金15076.61元，合计80576.19元；欠付2018年2月1日至2020年1月18日的收银系统使用费2400元和违约金1024.31元，合计3424.31元的违约行为。另，章少清于2020年1月18日结束经营后一直占用案涉房屋，至今未予归还。银泰公司多次与其协商交涉未果。章少清辩称：银泰公司与章少清签订了《租赁合同》、《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》后，因银泰公司未能兑现多项承诺，从2017年6月1日开始整个银泰城人流量越来越少，经营困难，包括章少清在内的许多商铺经营者不愿继续经营，银泰公司在明知章少清多经营一天就会多损失一天的情况下，为了维护自身利益，强行留住章少清，双方于2017年9月26日签订《〈租赁合同〉补充协议》修改了当初签订的《租赁合同》《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》，银泰公司给章少清减免租金，要求章少清继续经营至2017年12月31日。2018年，银泰城的经营状况更加糟糕，章少清持续亏损，多次向银泰公司提出撤柜申请，但银泰公司为了自身利益再次强行留住章少清。双方于2018年重新签订了《〈租赁合同〉补充协议》，修改了之前签订的协议和当初的《租赁合同》《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》，双方约定从2018年7月1日起执行新的收费标准：租金为0元/平方米/月、综合管理服务费45元/平方米/月。补充协议约定章少清继续开店经营至2018年12月31日止，从2018年1月1日至2018年12月31日章少清需要支付的租金和管理费等共计92141.59元。章少清按照补充协议约定分别于2018年10月15日转账了45201.98元、于2018年10月19日转账了44739.61元，付清了所有的租金和管理费。章少清已不欠银泰公司租金和管理费等。根据补充协议第二条第4项的约定，章少清经营到2018年12月31日止，银泰公司应当同意章少清2019年1月1日撤柜。双方的《租赁合同》《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》《台州银泰城颜社商铺租赁合同补充协议》等已于2019年1月1日解除。从2019年1月1日起章少清无需再支付租金和管理费等费用。另外，章少清并未使用过银泰公司提供的收银系统。综上，请求驳回银泰公司诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：章少清向银泰公司承租了位于台州市椒江区××道××号银泰城局部建筑物用于开设“颜社”。2016年8月9日，银泰椒江分公司与章少清签订《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》，约定，银泰椒江分公司向章少清提供综合管理服务，章少清向银泰椒江分公司支付综合管理服务费；合同期限为3年，自2016年11月30日起至2019年11月29日止，如续约，双方需提前三个月另行协商，如《租赁合同》在该日期前终止的，该合同同时终止；综合管理服务费计算面积为110平方米，自章少清开业日起计取，计费时间为合同期限，计费标准为每月每平方米计租面积42.46元，合计每月4670.60元，每年56047.20元；综合管理服务费年度递增比例为5%，即第3个租约年（含）开始每3年在上一租约年基础上递增5%；该合同项下综合管理服务费金额均为不含税金额，章少清应承担的综合管理服务费税率为6％；综合管理服务费按季支付，先付后用，首期缴纳时间应早于进场日30日前支付，章少清应于每个支付期的最后一个月20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向银泰椒江分公司缴纳下个支付期的综合管理服务费，如第一个月和最后一个月不足一个月的，则该月综合管理服务费按照实际天数除以30日乘以该月的月综合管理服务费标准计算，综合管理服务费递增自租金递增起征日起按新费用标准收费，不足一个月的按照前述核算方法分别计算递增起征日前后当月应收的综合管理服务费之总额，章少清应于综合管理服务费缴纳的同时按前述约定税率一并向银泰椒江分公司缴纳税费；章少清延迟缴纳该合同项下综合管理服务费或其他费用的，则每延迟一日，章少清应当向银泰椒江分公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，银泰椒江分公司有权单方解除合同、不退还综合管理服务费保证金及章少清预付的综合管理服务费；自该合同签订之日起5日内，章少清应当向银泰椒江分公司支付9900元作为综合管理服务费保证金，综合管理服务费保证金适用于保证章少清按照本合同约定的内容履约，包含但不限于综合管理服务费及其他相关费用按期缴纳、合法经营、产品和经营质量保证、本协议或租赁合同项下禁止的内容以及其他法律禁止行为，该合同终止后90日内，且章少清满足下列全部条件（注销在租赁场所登记的工商、税务、卫生等一切政府相关部门需要报备的资格和地址登记；注销在租赁场所登记的能源、信息、网络通信等户名；章少清无其他租赁期间的诉讼纠纷、侵权事件；结清与银泰椒江分公司的所有费用、不存在其他应付未付银泰椒江分公司款项）后，银泰椒江分公司应将剩余的综合管理服务费保证金无息退还给章少清，综合管理服务费保证金的扣除金额包含银泰椒江分公司按该合同约定扣除的综合管理服务费保证金金额及相应增值税税费；等等。章少清还与银泰椒江分公司签订了《POS专用收银系统租用协议》，约定，章少清租用银泰椒江分公司POS专用收银系统一台，收银系统限在银泰城243号商铺内使用，租用期限自2016年11月30日起至2019年11月29日止，双方确认租用期应与商铺租赁合同期限一致，如租赁合同提前终止，该协议项下租用期同时终止；章少清应在商铺正式营业之日向银泰椒江分公司一次性支付收银系统押金，标准为5000元/台，用于保证章少清妥善履行该协议项下各项义务，租赁期限届满或该协议提前终止时，章少清应向银泰椒江分公司交还收银系统，并保证系统处于完好和可使用状态（正常使用的合理损耗除外），如有损坏，章少清应当承担赔偿责任；银泰椒江分公司收回并对收银系统验收合格之日起30个工作日内，将押金（如有）不计息退还给章少清；章少清应自计费日起向银泰椒江分公司支付收银系统使用费，标准为100元/台/月（含税）；使用费自商铺正式营业之日开始计算，按年支付，支付时间为每个合同年10日前，首年使用费在合同签署10日内支付，章少清逾期支付使用费，每逾期一天，应按逾期支付款项的0.3%向银泰椒江分公司支付逾期违约金；等等。银泰公司、银泰椒江分公司、章少清还曾签订《〈租赁合同〉补充协议》，约定，章少清确认根据原合同约定，2018年1月1日至2018年3月31日对银泰公司、银泰椒江分公司欠租金34651.98元、综合管理服务费0.52元、POS机使用费300元，共计34952.50元；三方共同确认2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金按每月每平方米35元执行，综合管理服务费按每月每平方米45元执行，按此标准，章少清确认2018年4月1日至2018年6月30日对银泰公司、银泰椒江分公司的欠款包括租金11550元、综合管理服务费14852.52元、POS机费用300元，共计26702.52元；三方共同确认2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金按每月每平方米0元执行，综合管理服务费按每月每平方米45元执行，按此标准，章少清确认2018年7月1日至2018年12月31日对银泰公司、银泰椒江分公司的欠款包括综合管理服务费29886.57元、POS机费用600元，共计30486.57元；三方共同确认2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金按每月每平方米35元执行，综合管理服务费按每月每平方米47.25元执行；如章少清在该协议签订之日起5个工作日内一次性缴清2018年1月1日至2018年12月31日对银泰公司、银泰椒江分公司的欠费92141.59元，则银泰公司、银泰椒江分公司一致同意对章少清的租金进行减免，包括银泰公司同意免除章少清2018年7月1日至2018年12月31日（以下简称租金减免期）的租金，租金减免期间，章少清如拖欠综合管理费或公共事业服务费等达到30天，本协议即终止，自欠费日起，三方权利义务按照原合同内容执行，在2018年7月1日至2019年11月29日期间，除另有约定外，如因章少清原因（包括但不限于：未经银泰公司椒江分公司同意自行闭店、逃铺；银泰公司、银泰椒江分公司因章少清的违约行为而依约单方解除合同等）导致原合同终止的，章少清除须按原合同承担违约责任外，还须按照原合同约定租金标准补缴租金减免期间的租金；各方同意应于2018年12月31日前签订新的协议，以明确2019年1月1日起至原合同租赁期结束日期间合同执行事宜；等等。该合同签订后，章少清于2018年10月15日支付给银泰公司租金45201.98元，于2018年10月19日支付给银泰椒江分公司综合管理服务费44739.61元。2018年12月31日，银泰椒江分公司、银泰公司与章少清签订《权利义务转让协议书》，约定，银泰椒江分公司在该分公司和章少清签订的《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》及相关附属协议项下的权利和义务自2019年1月1日起一并转让给银泰公司，银泰公司自2019年1月1日起即享有前述《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》及相关附属协议项下的权利、履行《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》及相关附属协议项下的义务并承担因此产生的相关责任，银泰椒江分公司同意根据原合同已向章少清收取的保证金、押金等款项共计14900元在该协议签订后三日内转移给银泰公司，等等。2020年5月16日，银泰椒江分公司与银泰公司签订《转让协议书》，约定银泰椒江分公司将该分公司对章少清所享有的收取综合管理服务费、房屋占用期间的综合管理服务费、收银系统使用费等费用、违约金及相关权利债权转让给银泰公司。2019年7月1日至2019年7月5日，银泰城闭店停业5日。2019年12月29日，银泰公司工作人员向章少清表示合同到期，希望对接撤铺的事情，章少清表示做完过年再说。2020年1月19日，章少清闭店不再继续经营。2020年2月28日，银泰公司工作人员告知章少清商场将在3月5日恢复营业，询问章少清的打算，章少清表示已经准备撤铺。新冠肺炎疫情暴发以后，银泰城于2020年3月5日开始恢复营业。上述事实有银泰公司提供的《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》《POS专用收银系统租用协议》《权利义务转让协议书》《转让协议书》、照片、微信截图、台州银泰城购物中心公众号截图，章少清提供的《〈租赁合同〉补充协议》、银行转账截图、台州银泰城购物中心公众号截图以及双方的庭审陈述等证据证实。本院认为：银泰椒江分公司与章少清签订的《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》《POS专用收银系统租用协议》，银泰公司、银泰椒江分公司、章少清签订的《权利义务转让协议书》《〈租赁合同〉补充协议》，银泰公司、银泰椒江分公司签订的《转让协议书》，意思表示真实，未发现存在法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为有效，银泰椒江分公司对章少清享有的《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》《POS专用收银系统租用协议》项下的权利可由银泰公司行使，章少清可向银泰公司主张对银泰椒江分公司的抗辩。本案中，双方均认为《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》《POS专用收银系统租用协议》已解除，但对解除时间存在争议。因该两份合同明确约定了履行期限为2016年11月30日至2019年11月29日，且一定程度上依附于房屋租赁期限，故章少清认为《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》《POS专用收银系统租用协议》已于2019年1月1日提前解除，应提供证据证实双方存在提前解除的合意，或2019年1月1日一方行使了法定或约定解除权，或商铺租赁合同已提前解除，但章少清并未提供充足的证据证实存在上述情形，章少清主张讼争两份合同已于2019年1月1日的意见，本院不予采纳。银泰公司与章少清间的房屋租赁合同到期后，双方未签订的新的租赁合同，章少清未交还租赁房屋，双方实际已形成不定期租赁合同关系，任何一方均可随时解除该房屋租赁合同。章少清于2020年1月19日闭店、无继续租赁商铺的意愿，其行为可理解为要求解除房屋租赁合同，故可认定双方间的租赁合同已于2020年1月19日解除。而《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》《POS专用收银系统租用协议》于2019年11月29日到期后，双方也未签订新的服务或租用合同，根据综合管理服务、POS专用收银系统租用关系依附于房屋租赁合同关系的实际情况以及《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》《POS专用收银系统租用协议》的相关约定，《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》《POS专用收银系统租用协议》应与双方间的房屋租赁合同同时解除，故银泰公司要求确认《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》《POS专用收银系统租用协议》于2020年1月19日解除的请求合理，本院予以支持。关于讼争的综合管理服务费问题。对于综合管理服务费计付标准，《〈租赁合同〉补充协议》中已明确约定2019年1月1日至2019年3月31日期间的标准，应按约以每月每平方米47.25元确定；对于2019年4月1日至2020年1月18日的服务费，双方未达成新的约定，根据《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》关于收费标准、递增条件、税费承担等方面的约定，银泰公司主张的每月每平方米47.26元（42.46元/月/平方米×105%×106%）的计算标准合理。2019年7月1日至7月5日，因台州银泰城停业，相应服务费应予扣减。根据以上对服务费标准和扣减期限的认定，结合《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》关于服务费计费面积和支付周期的约定以及章少清已支付2019年以前服务费的实际情况，可认定章少清应在2018年12月20日前支付2019年1月1日至3月31日的服务费15592.50元（47.25元/平方米/月×110平方米×3个月），于2019年3月20日前支付2019年4月1日至6月30日的服务费15595.80元（47.26元/平方米/月×110平方米×3个月），于2019年6月20日前支付2019年7月6日至9月30日的服务费14712.04元（47.26元/平方米/月×110平方米×2.83个月），于2019年9月20日前支付2019年10月1日至11月29日的服务费10241.24元（47.26元/平方米/月×110平方米×1.97个月），而不定期合同部分（2019年11月30日至2020年1月18日）的服务费8473.72元（47.26元/平方米/月×110平方米×1.63个月），根据付款在先的合同约定，章少清至少应在2019年11月30日支付。以上各期服务费中，银泰公司主张的2019年4月1日至2019年6月30日和2019年7月1日至2019年9月30日的服务费少于可主张的金额，本院按其实际主张的金额15595.14元、10223.48元确定，其余各期费用，以本院认定的金额确定合理性，各期应付服务费合计64596.88元。章少清未按约支付租金，银泰公司有权向其主张延迟履约违约金，《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》约定的延迟履约违约金标准过高，银泰公司自愿调整后的违约金标准（按年利率24%计算）合理，本院予以采纳。经计算，本院确认截至2020年4月30日的违约金为14635.82元（15592.50元×2%/月×16.33月+15595.14元×2%/月×13.33月+14712.04元×2%/月×10.33个月+10223.48元×2%/月×7.33月+8473.72元×2%/月×5月）。对于2020年5月1日以后至章少清实际付清服务费之日止的违约金可以未付服务费为基数，按月利率2%计算。另外，《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》解除后，章少清本应及时向银泰公司返还租赁房屋，本案中没有证据表明章少清已将租赁房屋返还，故银泰公司要求章少清支付自2020年3月5日起至章少清实际返还房屋之日止按每月每平方米47.26元即每月5198.60元标准计算的综合管理服务费的请求合理，本院予以支持。关于收银系统的归还及使用费问题。章少清否认持有、使用了收银系统，但从《〈租赁合同〉补充协议》的约定来看，章少清已确认存在拖欠POS机使用费情况，说明当时章少清已持有并使用收银系统，在无证据表明章少清已归还收银系统的情况下，本院认定收银系统仍由章少清持有。现《POS专用收银系统租用协议》已解除，银泰公司要求章少清返还收银系统的请求合理，本院予以支持。对于收银系统使用费的计付标准，《POS专用收银系统租用协议》中已明确约定100元/月/台，《〈租赁合同〉补充协议》未改变计付标准的约定，可按该标准计付。现银泰公司主张的使用费包括2018年2月1日至12月31日期间的费用1100元、2019年1月1日至12月31日期间的费用1200元、2020年1月1日至2020年1月18日的费用100元，合计2400元，经审查，除2019年7月1日至7月5日台州银泰城停业期间相应使用费费应予扣减以及2020年1月1日至18日的使用费应为60元（100元/月×0.6月）外，银泰公司主张的其他金额符合合同约定，章少清应予支付。现章少清未及时支付，根据《POS专用收银系统租用协议》约定，需支付逾期违约金。该协议约定的违约金标准过高，银泰公司自愿调整后的违约金标准（按年利率24%计算）合理，本院予以采纳。对于2018年2月1日至12月31日期间的使用费1100元的违约金，各方在《〈租赁合同〉补充协议》中允许章少清在该协议签订之日起5个工作日内支付，鉴于该协议签订时间不明，双方并未提供充足的证据证实合同的签订时间，本院酌情根据章少清两次付款时间，确认章少清应于2018年10月20日起承担逾期支付2018年度使用费的违约金。对于2019年1月1日至11月29日期间的使用费1080元，银泰公司提出的从2018年12月20日开始计付违约金不违反《POS专用收银系统租用协议》的约定，本院予以确认。对于不定期合同部分（2019年11月30日至2020年1月18日）的服务费163元，根据付款在先的合同约定，章少清至少应在2019年11月30日支付。经计算，本院确认截至2020年4月30日的违约金为772.29元（1100元×2%/月×18.33月+1080元×2%/月×16.33月+163元×2%/月×5月）。对于2020年5月1日以后至章少清实际付清使用费之日止的违约金可以未付使用费为基数，按月利率2%计算。另外，章少清提出其支付了综合管理服务费保证金14900元，银泰公司应予退还。银泰公司认为其中仅有9900元系综合管理服务费保证金，另外5000元为收银系统押金，并认为两笔款项需待商铺和收银系统返还后予以退还，要求章少清另案主张。鉴于章少清主张的款项性质为综合管理服务费保证金，根据《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》的约定，综合管理服务费保证金的返还需满足一系列条件，本案中未有证据表明已满足返还条件，故本院在本案中不予抵扣章少清应承担的付款义务，该款项可由各方另行处理。综上，本院对银泰公司诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告台州银泰商业有限公司与被告章少清签订的《台州银泰城颜社商铺综合管理服务合同》《POS专用收银系统租用协议》于2020年1月19日解除；二、被告章少清于本判决生效后十日内支付给原告台州银泰商业有限公司2019年1月1日至2020年1月18日期间的综合管理服务费64596.88元并支付违约金（暂算至2020年4月30日的违约金为14635.82元，自2020年5月1日起至实际给付之日止的违约金以欠费金额为基数，按年利率24%的标准计算）；三、被告章少清于本判决生效后十日内支付给原告台州银泰商业有限公司自2020年3月5日起至其实际返还租赁房屋之日止按每月5198.60元的标准计算的综合管理服务费；四、被告章少清于本判决生效后十日内支付给原告台州银泰商业有限公司2018年2月1日计算至2020年1月18日期间的收银系统使用费2343元并支付违约金（暂算至2020年4月30日的违约金为772.29元，自2020年5月1日起至实际给付之日止的违约金以欠费金额为基数，按年利率24%的标准计算）；五、被告章少清于本判决生效后十日内返还给原告台州银泰商业有限公司收银系统一台；六、驳回原告台州银泰商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1072元（已减半，原告台州银泰商业有限公司预交），由原告台州银泰商业有限公司负担19元；被告章少清负担1053元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  林 平二〇二〇年十月二十七日代书记员  杨梦婕