河北省承德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0821民初2235号 原告：承德永诚盛邦物业服务有限公司。住所地承德县下板城镇东窑村**。 法定代表人：艾晓旭，执行董事。 委托诉讼代理人:赵凤忠。 被告：葛小燕，女，1984年出生，汉族，农民，住北京市密云县。 委托诉讼代理人：杨桂娥（系被告葛小燕母亲），女，1966年出生，汉族，农民，住河北省承德市承德县，现住河北省承德市承德县。 原告承德永诚盛邦物业服务有限公司与被告葛小燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告承德永诚盛邦物业服务有限公司法定代表人艾晓旭未到庭,其委托诉讼代理人赵凤忠到庭。被告葛小燕未到庭，其委托诉讼代理人杨桂娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告承德永诚盛邦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告葛小燕支付2019年1月1日至2020年6月30日止物业费2069.00元，并按日千分之三支付违约金1300.00元；2.由被告承担本案诉讼费用，邮寄费40.00元,起诉费25.00元。事实和理由：我公司于2018年6月12日与富豪国际小区开发商签订《前期物业服务合同》，就具体物业服务相关事宜明确约定：由原告提供物业服务，被告葛小燕是该小区6号楼1单元2303室业主，建筑面积98.90平方米，按建筑面积0.60元/平方米交付物业服务费和0.45元/平方米/月电梯日常运行维保费，公摊电费100.00元/年，共计2069.00元。我公司一直按照约定履行物业服务义务。经原告多次催要，被告仍不支付。依据《合同法》和《物业管理条例》相关规定，特诉至贵院，请求依法支持我公司诉讼请求。 被告葛小燕辩称，1.我有维豪物业公司合同一份，物价局文件一份。2.永诚盛邦物业公司贴的三级物业费大牌子，我拍了一份，我有一份他们永诚盛邦物业公司和开发商签的文件。3.信访局开会的文件，我有一份，是副县长李淑金亲自带领各个部门，还有业主4人，李淑金说小区不完善，按四级文件上写着呢，是法院人员亲自调出来的。4.法院给业主们判的物业费文书，我有6份，是百度查的。5.小区整体没有完工，我录了三张光盘，有去年一张，今年两张。有小区二期也是我录的。我们的物业都是永诚盛邦物业公司，他们三级小区什么样的标准？6.既然他告我三级物业费，就得把三级物业费的物价局文件拿出来，他要是拿不出来，他们怎么告我的三级物业费？7.我递上物价局文件是省文件，承德市批文承德县必须有的。我这份物价局文件是我们2018年要成立业主委员会，我在物价局复印出来的。8.上面的文件是真实的，在法庭上让他物业公司人员自己读，应给我记录下来。9.他们来了我们小区，在我们业主不知情的情况下就把电梯给锁上了，我爬了很长时间的步行梯，导致我现在走路不方便。法院人员送来的传票，他们已经看到我两条腿了，我有承德县医院拍的片子，还有彩超，我已经吃了多半年的药，现在不好，还得继续吃药。可以上药店调监控，这个问题怎么给我解决。他们告我物业合同纠纷一案，我和他没有合同。10.我们家的房屋裂缝，还有防盗门都是大窟窿。前期物业说给我们补1000元钱，也没有给，他们是知道的，这个问题怎么给我解决。11.他告我三级物业费，等我小区值三级了，我一分不少，等我小区完善，以后值三级，我自然会给的。可是承德县开会说是四级，他怎么给我要的是三级。12.我们六号楼××单元704室陈英芬上法庭那天，是我亲自到法庭旁听，物业公司拿出来我们小区一期占地面积96568.01平方米，二期占地面积98569.79平方米，这是物业公司拿出来的。我小区连一半工程还没完成，怎么出来三级物业费的？让物业公司给我答复。2019年10月20日，法院给陈英芬文书上写着物业公司撤诉，25元诉讼费由永诚物业公司负担，是我亲自看到的，我们都是小区里的人，为什么法院判我三级，我的事情怎么解决。 本院经审理认定事实如下：原告承德永诚盛邦物业服务有限公司于2018年6月12日与被告葛小燕居住小区的房屋开发商承德富豪房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：原告对富豪国际小区一期、二期的住宅楼及商业进行物业管理，服务期限3年，自2018年6月12日起至2021年6月12日止。原告具体负责对小区的共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，共用绿地、花木、体育文化设施等的维护和管理，公共环境卫生、交通与车辆秩序、养护、清洁，巡视执勤等管理；服务等级为三级；物业服务费按房屋建筑面积收取；物业服务费及电梯日常维护费按年交纳，业主应在物业服务费到期前30日内交纳，逾期则自逾期之日按欠交费用的日千分之三收取滞纳金，共用设施的照明按实际发生额由业主按专有面积比例分摊。原告向承德县住建局和物价局备案的收费标准为物业服务费0.60元/建筑平方米/月，其中0.10元/平方米/月为二次加压费；电梯日常运行维护费14层以下（含14层）0.40元/平方米/月，15层以上（含15层）0.45元/平方米/月。被告葛小燕系承德县下板城镇富豪国际小区一期6号楼1单元2303号房屋的业主，该房屋建筑面积为98.90平方米。自2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费和电梯日常运行维护费及公摊电费被告葛小燕一直未予交纳。 本院认为，原告承德永诚盛邦物业服务有限公司与承德富豪房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，该合同不违反有关法律法规之规定，本院依法确认其效力，对原、被告双方具有约束力。对原告提交的《物业服务收费备案表》中收费项目及标准系经承德县物价局批准备案的，本院依法确认其效力。原告作为物业管理单位，为包括被告葛小燕在内的全体业主提供了物业管理服务，被告葛小燕理应交纳物业服务费。被告葛小燕在庭审中辩称没有与原告签订物业服务合同。本院认为，案涉《前期物业服务合同》系开发商委托原告对该小区进行物业服务，是原告与开发商所签，原、被告之间没有签订合同的事实不影响《前期物业服务合同》的合同效力，被告葛小燕此辩解理由本院不予采信。因原告在小区的日常物业服务是动态的，可能每年每个月的服务内容都不尽相同，并非永远不变。虽然本院(2019)冀0821民初467号民事判决书判决被告葛小燕全部给付了原告2018年7月1日至2018年12月31日的物业费。但本次诉讼中，被告葛小燕提交的证据可以证明原告在2019年1月1日以后履行合同提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，对其收取的2019年1月1日起至2020年6月30日止的物业费1068.12元（98.90平方米×0.60元/月/平方米×18个月）、电梯日常维护费801.09元（98.90平方米×0.45元/月/平方米×18个月）及公摊电费200.00元，合计2069.00元，本院酌定扣减20%，即由被告葛小燕按80%交纳为宜。本院对于原告要求被告葛小燕支付违约金1300.00元的诉求，考虑到被告葛小燕未交付物业费系不满原告的服务质量等原因，并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告葛小燕辩称其房屋裂缝、防盗门损坏和前期物业公司答应给其补偿1000.00元钱，属于另一法律关系，原告可另行主张权利。关于被告葛小燕委托诉讼代理人杨桂娥辩称自身身体受到伤害，本院已经在庭审中释明，杨桂娥亦可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告葛小燕于本判决生效后十日内给付原告承德永诚盛邦物业服务有限公司2019年1月1日起至2020年6月30日止物业服务费、电梯日常维护费及公摊电费合计2069.00元的80%，即1655.20元； 二、驳回原告承德永诚盛邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告承德永诚盛邦物业服务有限公司负担13.00元，被告葛小燕负担12.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  丛培利 二〇二〇年十月二十二日 书记员  屈楷杰