辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1706号上诉人（原审被告）：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司住所地：辽阳市文圣区翰林路64号法定代表人：林龙生，该公司董事长委托诉讼代理人：史艳军，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王政伟，男，1966年6月30日出生，汉族，现住辽阳市文圣区。上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司（以下简称晟宝龙公司）因与被上诉人王政伟商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2020）辽1003民初582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉晟宝龙公司的委托诉讼代理人史艳军，被上诉人王政伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晟宝龙公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2020)辽1003民初582号民事判决，改判我公司不支付王政伟违约金；二、一审、二审案件受理费由王政伟承担。事实及理由：1、原审判决认定事实错误，判决结果错误。我公司已于2019年2月将案涉房屋办理完产权登记备案手续，但王政伟怠于行使权力，造成没有办理产权证。根据商品房买卖合同约定，出卖人的义务是“应当在商品房交付后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意不退房，出卖人按已付房价款的1%支付违约金”。由上述约定可见：我公司的义务是“在商品房交付后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而不是为业主办理商品房房地产权属证书，办理商品房权属证书的条件包括业主缴纳相关税费、维修基金等，上述行为应该由业主完成，我公司仅负责完成将相关资料报产权登记机关备案。目前，我公司已完成将相关资料报产权登记机关备案的工作，大部分业主已办理完产权证。在王政伟怠于行使办理产权证权利的情况下，在其没有证据证明确实到产权部门办理过产权证、没有证据证明确系由于我公司逾期办理产权备案手续原因没有办理到产权证、没有证据证明确实给其造成实质性损害的情况下、在目前我公司已经完全履行了合同完成了报备工作的情况下，原审判决我公司承担违约责任，明显没有事实及合同依据，应依法予以纠正。2、在原审审理过程中，我公司就王政伟逾期付款一节提出抗辩，原审法院未予审理，原审判决认定事实不清。在原审审理过程中，我公司就王政伟逾期付款一节提出抗辩，根据双方签订的商品房买卖合同约定，买受人应在合同签订后立即交付购房款，而王政伟提供的证据足以证明其逾期付款，商品房买卖合同是双务合同，买受人在享有相应权利的情况下，同时承担按期付款的义务，如逾期付款，合同约定买受人应承担违约金。原审法院就此主张未予审理，原审判决认定事实不清。3、原审判决我公司承担违约责任显失公平。我公司是辽阳市招商引资项目，在辽阳地区设立有辽阳晟宝龙房地产开发有限公司和辽阳县晟宝龙置业有限公司，建设有晟宝龙广场一期、二期、智慧园、晟宝龙城市花园等项目，晟宝龙公司秉承诚实、守信的原则，按时履约，在辽阳市取得了良好的社会声誉，推动了地方经济的发展，为辽阳市招商引资成功案例。在我公司开发建设晟宝龙城市广场花园小区过程中，该项目作为我公司的重点开发项目，公司倾注了大量的心血，克服了重重困难，最终完成辽阳市首屈一指的精品楼盘，给业主提供了舒适、放心的居住环境。我公司对晟宝龙广场的开发无论是从工程进度还是质量来说，在辽阳市绝对是首屈一指的，我公司按规定完成了相应的审批手续、报备手续，无任何怠于履行义务之处。但令人遗憾的是，由于政府拆迁历史遗留问题，导致了施工期间动迁户长期不间断的阻工，造成了无法完成最终的收尾工程及报备手续的完成，影响了该项目正常的竣工验收工作。因政府动迁原因直接导致了我公司无法按期向房产登记部门提交初始登记手续，无法办理大房证，从而直接影响了业主的房屋所有权证办理，究其原因逾期办理产权证系政府违约造成。对于上述问题，我公司一直在寻找解决办法，不仅多次发函给市政府、河东新城管委会协调解决，同时，我公司加大力度克服重重困难，于2019年2月办理完报产权机关备案手续,我公司及时将已办理完报备手续情况在公示栏上张贴公告，告知广大业主，目前，绝大多数业主已办理完产权证。因本案涉及集团诉讼，涉及面广，社会影响大，案涉数额大，结合案件起因及具体实际情况，恳请二审法院依法改判，由此以来，才能遏制住日趋恶化的滥诉现象，减小我公司承担的损失，以打造辽阳地区和谐的营商环境，解除我公司面临的危机。综上，恳请二审法院依法改判，以维护我方的合法权益。王政伟向一审法院起诉请求：2013年12月22日我与晟宝龙公司签订商品房买卖合同，双方约定晟宝龙公司将位于辽阳市文圣区建筑面积为105.31平方米房屋以511595.98元的价格出售给我，我于2015年10月31日入住。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。晟宝龙公司未按照合同约定期间内办理房屋初始登记，故诉至法院要求晟宝龙公司赔偿我违约金5115.95元。一审法院认定事实：2013年12月22日王政伟、晟宝龙公司签订商品房买卖合同，双方约定晟宝龙公司将位于辽阳市文圣区建筑面积为105.31平方米房屋以511595.98元的价格出售给王政伟，王政伟于2015年10月31日入住。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同附件四合同补充协议第七条4项约定：买受人应当按照约定支付办理房屋产权税、费、维修基金、合同备案费等相关费用，因不按照规定支付上述费用造成的后果由买受人承担。王政伟提供的证据载明：晟宝龙公司于2017年12月15日出具发票，收款金额为511595.98元。晟宝龙公司称该款其公司已收到，收款时间为2017年12月15日。王政伟称付款时间为首付款时间为签订合同当日，贷款是签订合同后一个月内。诉争房屋办理初始登记的时间为2019年2月。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。王政伟、晟宝龙公司签订的合同系双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，故双方签订的合同合法有效。本案中双方签订的合同十五条约定，晟宝龙公司应该在王政伟接收房屋后365日内办理初始登记，王政伟入住时间为2015年10月31日，那么晟宝龙公司最迟办理初始登记的时间为2016年11月1日，而晟宝龙公司办理初始登记的时间为2019年2月，已经违约，按照合同约定其应该赔偿王政伟已付房款的1%的违约金即511595.98元×1%=5115.95元。关于晟宝龙公司主张其已办理初始登记，已进行了备案，没有办理房证的原因是王政伟没有履行缴纳维修基金的义务，按照补充协议的约定，我公司不应承担违约责任一节，晟宝龙公司承担违约责任的前提是其将工程资料等报备产权登记机关的时间超过合同约定期间，而晟宝龙公司办理初始登记的时间为2019年2月已超过合同约定的期间，故对于晟宝龙公司的抗辩不予采信。关于晟宝龙公司主张其已严格履行合同义务，没有按期办理房证是由于政府动迁遗留问题造成的，不同意承担违约责任一节，晟宝龙公司的主张不符合合同约定，其抗辩理由不属于不可抗力或是意外事件，故对于其抗辩不予采信。关于晟宝龙公司主张收款时间与合同约定不符，王政伟未及时履行付款义务，因此不同意承担违约责任一节，按照合同约定时间付款系王政伟的合同义务，而办理初始登记是晟宝龙公司的义务，即使王政伟存在逾期付款的情况也不能免除其办理初始登记的义务，故对于晟宝龙公司的抗辩不予采信。判决：晟宝龙公司于本判决生效之日起15日赔偿王政伟违约金5115.95元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由晟宝龙公司承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。王政伟与晟宝龙公司之间关于案涉房产的销售合同，意思表示真实且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”依照双方合同约定，晟宝龙公司最迟应在2016年11月1日为王政伟办理案涉房屋的初始登记，其未在约定的期限内履行合同义务，应承担违约责任。晟宝龙公司上诉主张的抗辩理由不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。综上所述，上诉人晟宝龙公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由晟宝龙公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  艾德玲二〇二〇年十月二十八日法官助理侯是羽书记员任玥