贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7195号上诉人（原审原告）：杜模喜，男，1980年8月24日出生，汉族，住湖南省澧县。上诉人（原审原告）：肖艳萍，女，1984年10月10日出生，汉族，湖南省澧县。二上诉人共同委托诉讼代理人：彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：周文雄，贵州北斗星律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵阳西南国际商贸城有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区西南国际商贸城**工程****，统一社会信用代码：915201155841455364。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹琳琅，女，1994年11月30日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝**。原审被告:中国建设银行股份有限公司贵州省分行，，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路**统一社会信用代码：91520000914401628W。负责人：李洪茂，该行行长。委托诉讼代理人：曹永越，男，1990年4月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人杜模喜、肖艳萍因与被上诉人贵阳西南国际商贸城有限公司（以下简称：西南商贸城公司）、原审被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称：建行贵州分行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初2095号民事判决。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杜模喜、肖艳萍上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。理由是，一、上诉人与建行贵州分行的借款合同已经解除，上诉人已经无力履行《商品房买卖合同》的义务，上诉人系履行不能，请求解除合同。二审庭审中，上诉人杜模喜、肖艳萍放弃了认为“一审认定西南商贸城公司对宾阳中小学的宣传为要约邀请、《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》系当事人真实意思表示属于认定事实和适用法律错误”的上诉主张。被上诉人西南商贸城公司答辩称，杜模喜、肖艳萍是要求银行不要放款，而不是其履行不能，要求继续履行合同。原审被告建行贵州分行称，上诉人与被上诉人之间的纠纷与建行贵州分行无关，虽然建行贵州分行与杜模喜、肖艳萍签订了借款合同，但因杜模喜、肖艳萍要求不要放款，所以建行贵州分行未在合同上盖章，双方的借款合同没有生效。原审原告杜模喜、肖艳萍的诉讼请求为：1.判令解除原告与被告西南商贸城公司签订的《商品房买卖合同》及《委托装修合同》；2.判令解除原告与被告建行贵州分行签订的《个人购房借款合同》；3.判令被告贵西南商贸城公司向原告返还共计600089元（分别是：首期购房款558076元、装修款5252元、维修基金36761元）以及支付自2018年9月9日起计算至被告西南商贸城公司实际返还之日止的资金占用费（以600089元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；4.本案诉讼费用由被告西南商贸城公司承担。原审经审理查明：（一）关于被告贵阳西南国际商贸城有限公司对碧桂园?西南上城精装房、宾阳中小学的广告宣传情况。碧桂园?西南上城项目（原为贵阳西南国际商贸城项目，碧桂园集团加入后更名）是被告贵阳西南国际商贸城有限公司2017年与碧桂园集团联手开发的，项目位于贵阳市观山湖区两侧，其中第一期有天悦府组团及观山府组团。被告贵阳西南国际商贸城有限公司印发的宣传单、碧桂园?西南上城微沙盘均明确表明宾阳中小学与天悦府隔体育路相望，位于体育路及××大道东北侧。被告贵阳西南国际商贸城有限公司为推销项目精装房，分别于2017年9月6日、2017年9月13日起在碧桂园官网http://www.ctoutiao.com/967145.html、碧桂园?西南上城微信公众号http://www.ctoutiao.com/988259.html对天悦府、观山府组团项目进行广告宣传。广告宣传内容涉及商品房为精装房带地暖的有：“【碧桂园?西南上城】115㎡-260㎡纯板式品牌装修洋房火热登记中！”；“观山湖区纯板式洋房”；“全屋豪华装修”；“碧桂园?西南上城……精装修带地暖”。广告宣传内容涉及教育资源的有：“周边配套：……，毗邻西南商贸城……、京师小学、宾阳中小学、贵阳第一实验小学……”；“碧桂园?西南上城项目周边教育资源丰富，除了已签约入驻的观山湖区外国语实验中小学外，项目一街之隔就是宾阳中小学、京师贵阳实验学校……宾阳中小学：位于天悦府组团对面，性质：公办，规模，小学50个班，初中24个班，高中21个班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2020年9月招生……”。2018年5月20日，被告贵阳西南国际商贸城有限公司在销售地点举办了《碧桂园?西南上城|天悦府新品发布盛典》活动，之后在http://www.sohu.com/a/232277486_398067网页对该次活动进行宣传，广告宣传内容涉及教育资源有：“周边教育资源丰富，观山湖外国语实验中小学、宾阳中小学等名校一应俱全。”碧桂园?西南上城“项目总经理李宁波”在此次活动中的讲话涉及教育资源的有：“天悦府周边的教育资源丰富，观山湖外国语实验中小学我们自己签约了，宾阳中小学也即将启动，这些都是我们周边的公立的优质教育……同时，我们还有北京师范大学附属中学的私立中学”“……这个是我们的宾阳中小学，也是由我们项目来进行代建的，这个是准备在今年要进行启动建设……”被告贵阳西南国际商贸城有限公司还使用宣传单、户外大型平面广告进行宣传，广告宣传内容涉及教育资源的有：“与名校携手共筑观山湖教育新里程……宾阳中小学：位于**地块对面，性质：公办。规模：小学50班、初中24班、高中21班，只要是上城业主，且户口在楼盘片区，均可入读，预计2020年9月招生……”；“家门口名校一站式全龄教育--与名校为邻构筑孩子美好未来……宾阳中小学（已确认配套学区）”；“大教育已签约观山湖外国语实验中小学宾阳中小学42号地块北侧……”。2018年6月4日，被告贵阳西南国际商贸城有限公司在其公众号上推送宣传文章，内容涉及学校的有：“超级教育7大名校环伺一站式全龄教育配套项目倾力匹配区域的教育资源：内部有宾阳中小学……”等等。（二）关于宾阳中小学的建设概况。根据贵阳西南国际商贸城有限公司提交的天悦府及观山府规划许可证，天悦府或观山府项目规划范围内并无宾阳中小学。2016年5月17日，贵阳市观山湖区人民政府教育项目调度专题会议原则同意《西南商贸城学校设计方案》，项目名称暂定为宾阳中小学工程。2016年7月1日，贵阳市观山湖区发展和改革局对贵阳市观山湖区教育局报批的《关于贵阳市观山湖区宾阳中小学项目工程立项报告审批的申请》作出批复，同意该项目立项建设，项目建设地点：观山湖区宾阳大道与体育路交叉口（在贵阳市观山湖区人民政府《金阳新区规划控制区控制性详细规划》中被命名为07-04-11地块）。2017年8月12日，经贵阳市人民政府批准，贵阳市观山湖区人民政府对07-04-11地块进行了调整，分为：07-04-11（A）地块）地块用地面积12.76万平方米，用地性质：教育，……07-04-11（B）地块）地块面积0.94万平方米，用地性质加油加气站……。2018年10月10日，贵阳市观山湖区人民政府召开关于研究观山湖区教育项目建设有关事宜专题会议，会议决定：“……三、其他事宜。一是宾阳中小学建设项目暂缓实施。二是重点推进京师贵阳实验学校、景逸东苑中小学及配套工程项目建设。……”。2019年5月13日，贵阳市自然资源和规划局发布《关于和规划方案的公示》及附件，附件《公示内容》明确：“为进一步满足中小学服务半径需求，对选址进行优化，总则确定的宾阳中小学重新选址，改为金源2-05初中（24班）和金源2-06小学36班，更改后，小学规模虽缩小12班，但配套总量264班仍可满足需求（17万人需配套245班）”。（三）关于《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》的签订及内容。2018年9月9日，原告在参观被告贵阳西南国际商贸城有限公司展示的精装样板房后与其达成购买精装房的协议。双方为规避商品房限价政策，协商将精装房买卖合同拆分为“买卖毛坯房”的《商品房买卖合同》及“对毛坯房进行委托装修”的《委托装修合同》、《承诺书》三部分，将房屋总价款分拆为两部分，一部分确定为《商品房买卖合同》中的“购房款”，另一部分确定为《委托装修合同》的“装修款”，而总价款明确在《承诺书》中。《商品房买卖合同》及附件约定：由被告贵阳西南国际商贸城有限公司预先向原告出售位于贵阳市观山湖区，总价款1838076元；原告在签订《商品房买卖合同》时付总房款的30.36%即558076元，在2018年10月10日前以银行按揭方式付总房款的69.64%即1280000元，逾期付款超过90日的，出卖人解除合同的，买受人按合同约定的总房款的15%支付违约金；交房日期为2021年3月30日；关于装饰装修及相关设备标准的约定为：内墙抹灰，地面，地面混凝土结构地暖管……。《委托装修合同》及附件约定：原告将其购买的毛坯房委托被告贵阳西南国际商贸城有限公司装修，装修标准及内容见合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》；装修总价款为26261元，原告应于2018年9月10日前支付5252元，于2019年3月10日前支付5252元，于2019年9月10日前支付5252元，于2020年3月10日前付5252元，于2020年9月10日前支付5253元；原告逾期支付装修费的，每逾期一天，应按逾期应付款的万分之二计付违约金；合同还对其他权利义务进行了约定。《承诺书》内容为：“本人在购买该商品房前经贵公司告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修费名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的本人应付费用的总额。……”。（四）合同履行情况。原告已向被告贵阳西南国际商贸城有限公司支付“首期购房款”558076元、“首期装修款”5252元，其余款项尚未支付。原告已于诉前与被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订了借款合同，但原告因故要求被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行停止放贷，被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行亦表示同意停止放贷。（五）其他情况原告主张：双方签订合同后，被告贵阳西南国际商贸城有限公司大幅降价致原告受损。但未提交证据证实被告贵阳西南国际商贸城有限公司所售卖的该楼盘房屋在双方签订合同后降幅额度。原审认为，本案的争议焦点为：1.《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》是否有效；2.被告贵阳西南国际商贸城有限公司对宾阳中小学的宣传内容是否构成要约，原告以宾阳中小学尚未建设及被告贵阳西南国际商贸城有限公司大幅降价为由主张解除合同是否有事实及法律依据；关于合同效力的问题。依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。原告在充分考察了被告贵阳西南国际商贸城有限公司的广告宣传和样板房后，与被告贵阳西南国际商贸城有限公司签订了上述《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》，应当明知被告贵阳西南国际商贸城有限公司销售的房屋为精装房。虽然双方分别签署了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但从双方签订的《承诺书》及买卖过程中可以看出，涉案房屋为带装修房屋，《委托装修合同》约定的装修费用应为房价款的一部分，《委托装修合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》应为双方精装房买卖合同的组成部分。因此《商品房买卖合同》、《委托装修合同》、《承诺书》属双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。对于原告与被告贵阳西南国际商贸城有限公司合意拆分房价是否涉嫌规避限价政策、避税、漏税及是否应予以处罚等问题，因该事项属相关行政机关行政主管范畴，非法院主管范围，应当由相关行政主管部门依法判定和查处。关于被告贵阳西南国际商贸城有限公司对宾阳中小学的宣传是否构成要约，原告以宾阳中小学尚未建设及被告贵阳西南国际商贸城有限公司大幅降价为由主张解除合同是否有事实及法律依据的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，商品房的销售广告和宣传资料要成为要约，必须同时满足两个条件：一是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，第一、宾阳中小学实际位于被告贵阳西南国际商贸城有限公司商品房开发规划范围外，贵阳西南国际商贸城有限公司在宣传教育资源时宣传内容虽有“项目倾力匹配区域的教育资源：内部有宾阳中小学”等广告词语，但上述广告内容并未明确宾阳中小学即在其商品房开发规划范围内，且贵阳西南国际商贸城有限公司的其他宣传广告中均宣传宾阳中小学与天悦府“一街之隔”，宾阳中小学位于天悦府组团“对面”。综上，原告提交的证据不足以证实被告贵阳西南国际商贸城有限公司在对宾阳中小学进行宣传时即明确宾阳中小学系在其开发规划范围内。因此，被告贵阳西南国际商贸城有限公司在其销售广告和宣传资料中对与其开发规划范围相毗邻的宾阳中小学进行宣传不满足商品房的销售广告和宣传资料成为要约的条件，其仅仅是要约邀请，不应当作为合同内容，对原和被告贵阳西南国际商贸城有限公司无约束力。建设宾阳中小学并非被告贵阳西南国际商贸城有限公司合同义务，宾阳中小学未建设并未导致被告贵阳西南国际商贸城有限公司违约。因此，原告以宾阳中小学未建设而主张解除合同无事实及法律依据。原告以被告贵阳西南国际商贸城有限公司大幅降价为由主张解除合同，但未提交证据证实被告贵阳西南国际商贸城有限公司所售楼盘降幅为多少，且商品房降价属于市场风险，原告以此为由要求解除《商品房买卖合同》、《委托装修合同》无事实及法律依据。原告与被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订的借款合同系双方真实意思表示，合法有效，原告要求被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行停止放贷后，被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行已经同意，双方已合意解除该合同。因此对原告要求确认解除其与被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订的借款合同的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告杜模喜、肖艳萍与被告中国建设银行股份有限公司贵州省分行因购买位于贵阳市观山湖区贷款所需而签订的借款合同。二、驳回原告杜模喜、肖艳萍的其余诉讼请求。案件受理费10400元，由原告杜模喜、肖艳萍负担。本案审理过程中，杜模喜、肖艳萍未提交与建行贵州分行之间的《借款合同》。建行贵州分行陈述，双方签订《借款合同》后，杜模喜、肖艳萍要求建行贵州分行不要放款，按照银行贷款的流程，银行确定放款时才在借款合同上盖章，故双方的借款合同没有生效。其余事实与原审认定一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，西南商贸城公司与杜模喜、肖艳萍签订《房屋买卖合同》和《委托装修合同》后，又由杜模喜、肖艳萍向西南商贸城公司出具《承诺书》，表示其对房价拆分是清楚的，而西南商贸城公司出售的房屋为精装房，而且亦履行装修合同的义务，故双方将买卖合同拆分为毛坯房买卖合同和装修合同并分别计取价款为双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。杜模喜、肖艳萍一审起诉时认为，西南商贸城公司宣传的宾阳中小学的位置与规划的商业用地性质不符，且原告在购买房屋后，被告大幅度降价致使原告遭受损失、西南商贸城公司存在避税等问题，要求解除合同，对于杜模喜、肖艳萍要求解除合同的上述理由，一审法院已经进行了充分论述，认定以上主张均不能成立。二审中，杜模喜、肖艳萍放弃了以上要求解除合同的主张，故本院不再赘述。现杜模喜、肖艳萍提出要求解除合同是由于自身无力履行合同所致，并愿意承担相应的违约责任。本院认为，本案中，杜模喜、肖艳萍所负的为金钱债务，不存在履行的客观不能、法律不能及履行负担过重的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条仅是赋予违约方在极端条件下拒绝履行合同的权利，但并不是赋予违约方的合同解除权，本案中，杜模喜、肖艳萍没有证据证明其遭遇极端条件不能履行合同，据其一审陈述，其系认为市场房屋价格下跌才不愿意继续履行合同。在二审中，杜模喜、肖艳萍亦向法院陈述，其银行贷款已经通过审核并与建行贵州分行签订了借款合同，是其个人原因要求建行贵州分行不要放款，故本案系杜模喜、肖艳萍个人主观原因不愿意履行合同，因对金钱债权债务的履行，法律未赋予违约方的合同解除权，故原审驳回杜模喜、肖艳萍解除合同的诉讼请求并无不当。对于杜模喜、肖艳萍要求解除与建行贵州分行《个人购房借款合同》的主张，一方面，杜模喜、肖艳萍没有提供其与建行贵州分行存在借款合同关系的证据，且建行贵州分行亦到庭陈述双方的合同并未生效，款项也没有支付给上诉人，故杜模喜、肖艳萍要求解除《个人购房借款合同》的主张不成立，原审将本案法律关系确定为“商品房预售合同纠纷、金融借款合同纠纷”不当，判决解除杜模喜、肖艳萍与建行贵州分行的借款合同无事实依据，本案予以纠正。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理部分不当，故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初2095号民事判决；二、驳回杜模喜、肖艳萍的诉讼请求。一审案件受理费10400元，二审案件受理费10400元，均由杜模喜、肖艳萍负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十月二十一日书记员 张 鑫