广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初13512号原告：广州房当家置业投资有限公司，住所地广州市花都区凤凰北路****116商铺，统一社会信用代码91440101MA5ATQEU9C。法定代表人：黄秋伶。委托诉讼代理人：张占文,广东艾伯纳律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：何婉君,广东艾伯纳律师事务所执业律师。被告：刘静之，女，1992年3月12日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：王启星,广东古谷律师事务所执业律师。原告广州房当家置业投资有限公司（以下简称房当家公司）与被告刘静之居间合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用小额诉讼程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告房当家公司的诉讼代理人何婉君，被告刘静之及其诉讼代理人王启星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房当家公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告向原告支付违约金40000元及相应利息（以40000元为本金，自原告向贵院提起诉讼之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告清偿之日止）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原被告双方原存在居间服务关系，被告委托原告代为处理房产买卖及出售交易手续。2020年5月22日，原被告双方签订《居间合同》、《独家委托书》，约定被告委托原告代为销售位于广州市花都区松园大道永迁楼2号*房，房屋产权证号**××02,委托期限2020年5月22日至2020年8月22日。其中《居间合同》第八条违约责任中约定：“甲方（被告）保证与乙方（原告）寻找的买家依法签订房屋交易买卖合同，否则应向乙方（原告）支付人民币20000元的违约金”，《独家委托书》第一条第五款约定：“委托期间委托方（被告）撤销委托的，应向房当家置业（原告）支付人民币20000元作为违约金”。原告在签订《居间合同》、《独家委托书》后，积极履行合同义务，投入大量人力物力通过多种途径销售涉案房屋，经过原告多番努力促成买方的购房意向。二、被告违反《居间合同》、《独家委托书》的约定，擅自委托其他第三方代为处理房产买卖及出售交易手续。后经原告调查得知，被告在委托期限内已违反独家委托合同，拒绝与原告努力促成的买方签订《房屋买卖合同》，并擅自委托其他第三方代为处理房产买卖及出售交易手续，涉案房屋已完成网签登记。被告的上述行为已经同时违反《居间合同》、《独家委托书》的约定。按照两份合同的约定，被告应向原告支付违约金合计40000元（大写：肆万元整）。综上，为了维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持我方的诉讼请求。被告刘静之答辩称，请求法院全部驳回原告对我方的全部诉讼请求，具体的事实与理由如下：原被告之间的《居间合同》、《独家委托书》合同条款因违反公序良俗应属无效合同。原告是专业房地产中介机构，作为受托人和居间人，其义务是按照委托人的指示，报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，其权利是获得约定的居间报酬或要求委托人支付必要费用。双方在上述协议约定了涉案房屋出售价格，该价格及其他交易条件的约定，应当理解为业主作为委托人对委托事务的指示。原告作为受托人和居间方，应当按照委托人该指示条件找寻交易相对人，并向相对人如实报告该交易信息，促成交易达成。房屋售价是买卖合同的重要因素，但并非唯一条件，买受人的购房资格、付款能力、诚实信用等都是影响交易的重要因素。交易最终能否达成，取决于业主和相对人经充分协商后能否达成一致，属于交易双方的意思自治的范围。中介机构作为居间方应当积极为买卖双方进行磋商提供服务，如实提供双方交易信息，协助审查交易条件，积极促成合同成立，不得强制双方缔结交易。否则，将与中介机构作为居间方的法定义务相悖。涉案《居间合同》、《独家委托书》“委托期间，委托方保证不会自行自行租售该物业”以及“该物业售价高于100万作为业主中介服务费”的内容，既限制了业主作为产权人和委托人的交易决定权，也与中介机构作为居间方为交易提供服务的法定义务相悖，且容易导致中介机构及其从业人员故意隐瞒交易信息、赚取房屋差价等道德风险，扰乱市场交易秩序，因此应当认定相关条款违反公序良俗，没有法律约束力。综上，贵院应驳回原告对我方的所有诉求请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区建设北路松园里永迁楼2号*房，原权属人为刘静之。2020年5月22日，刘静之与房当家公司签订《独家委托书》，约定由刘静之委托房当家公司独家代理租售涉案房屋，售价为100万元，委托期限从2020年5月22日至2020年8月22日止，委托期间委托方撤销委托的，应向房当家公司支付2万元违约金。合同第五条约定，委托期间，委托方保证不会自行租售该物业，不会委托其他中介公司或第三方代理租售该物业，并不会与房当家置业所介绍的客户私下进行交易，而且，在委托期限届满后六个月内，委托方不会与房当家置业介绍之客户成交，或利用房当家置业提供的信息及条件通过第三方成交，否则视为房当家置业促成委托方与客户达成交易，委托方须支付售价的3%（出售）或1个月租金（出租）作为咨询及中介服务费。第十一条备注，该物业售价高于100万做为业主中介服务费。同日，刘静之（甲方、委托方）与房当家公司（乙方、居间方）签订《居间合同》，约定甲方委托乙方出售涉案房屋，委托期限自2020年5月22日至2020年8月22日止。合同第五条甲方责任第4点约定，甲方同意出售房屋的实收价为100万元。六、居间报酬及支付方法上述房产成功出售后，甲方按以下计费方式与支付方式向乙方给付报酬；上述房产交易未成功转让的，乙方不得要求支付报酬：（一）计费方式因乙方前期未收取任何费用，为了促成房屋交易，乙方也付出一定的时间、精力和各种社会资源。为了报答乙方所提供的居间服务，以及乙方所付出的相关努力，甲方以出售价钱为100万元整，而乙方促成交易并签署房屋买卖合同，成交价高于甲方实收价钱部分和甲方佣金为乙方居间服务费用，甲方同意支付佣金人民币和乙方成交价差额部分的100%为居间报酬。八、违约责任1、在房屋出售价不低于100万元的条件下，甲方保证与乙方寻找的购买方（买家）依法签定房屋交易买卖合同，否则应向乙方支付2万元的违约金。合同签订后，房当家公司将涉案房屋的出售信息通过微信朋友圈等方式进行了发布。房当家公司为此提交了微信截图拟证实其主张，该微信截图中发布的信息显示涉案房屋售价为113万元。刘静之对于该微信截图予以确认，陈述房当家公司有带客户看过一两次房子。刘静之陈述，因其急需用钱，才会与房当家公司签订《独家委托书》及《居间合同》，想尽快售出涉案房屋。但其多次催促后，房当家公司并未能够促成交易。刘静之陈述，此后其自行在其微信朋友圈发布出售涉案房屋的信息，通过其认识的人向其介绍中介，出售了涉案房屋，并于2020年7月5日与案外人徐楚欣签订了《房地产买卖合同》，以1015000元的价格将涉案房屋售予案外人徐楚欣。现涉案房屋已过户至徐楚欣名下。房当家公司主张《独家委托书》及《居间合同》系两份独立的合同。现刘静之在独家委托期限内，通过他人出售涉案房屋，违反合同约定，应按照《独家委托书》及《居间合同》的约定，向其支付违约金4万元。房当家公司在独家委托期间通过员工的朋友圈以及售房平台发布广告产生了费用，其带客户看房也会产生交通费用，故违约金也算其损失。刘静之主张《独家委托书》及《居间合同》无效，因上述两份合同中约定委托期间，委托方保证不会自行自行租售该物业以及该物业售价高于100万作为业主中介服务费的内容，违反公序良俗，应为无效。刘静之不应向房当家公司支付违约金。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同时居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托支付报酬的合同。”，房当家公司作为专业的房地产中介机构，其义务是向其委托人刘静之提供订立房屋买卖合同的机会。而涉案《独家委托书》及《居间合同》关于房屋售价为100万元，超过100万元的部分为中介费的约定，违反受托人如实报告、勤勉忠实维护委托人利益的义务，也容易引发道德风险，扰乱市场交易秩序，应为无效。上述约定无效并不代表涉案《独家委托书》及《居间合同》全部无效。在未违反法律法规强制性规定的情况下，刘静之委托房当家公司出售涉案房屋，双方之间仍成立居间合同关系。除上述约定之外，合同的其他条款仍有效。房当家公司主张依据涉案《居间合同》第八条的约定，刘静之应向其支付违约金2万元。但房当家公司并未向刘静之提供订立房屋买卖合同的机会。房当家公司以此为由，要求刘静之向其支付违约金2万元，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”涉案《独家委托书》约定，委托期间委托方撤销委托的，应向房当家公司支付2万元违约金。现刘静之在委托期限内，通过他人将涉案房屋售出，应视为刘静之撤销了对于房当家公司的委托。刘静之违反约定，应向房当家公司承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求支付委托人从事居间活动支出的必要费用。”鉴于房当家公司在履行上述合同的过程中，确实也带有意向的客户看房，付出了一定的劳动，且房当家公司亦主张违约金为其损失。但该约定的违约金标准明显过高，故本院酌定刘静之向房当家公司支付违约金5000元。对于超出部分，本院不予支持。至于违约金利息，因违约金已对房当家公司的损失进行了弥补，房当家公司主张违约金利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告刘静之于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州房当家置业投资有限公司支付违约金5000元；二、驳回原告广州房当家置业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由原告广州房当家置业投资有限公司负担350元，被告刘静之负担50元。本判决为终审判决。审判员  廖静文二〇二〇年十月十六日书记员  利文智叶敏婷