新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1294号 上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区**楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：孙桂香，女，1963年1月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司因与被上诉人孙桂香商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据或理由，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人孙桂香一审诉讼请求。事实和理由：1．《协议书》并非上诉人真实意思表示，《商品房买卖合同》既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，不应解除。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，并未规定上诉人有支付租金的义务，基于房屋买卖合同关系也不可能产生支付租金的义务。上诉人与阜康市隆盛商贸有限公司是相互独立的企业，没有任何法律关系。协议书存在胁迫情形，属于无效协议，不应作为确定双方权利义务的依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有在“由于出卖人的原因”导致未按期办理房屋所有权登记的情况下，买受人才可以要求赔偿损失、解除合同。《商品房买卖合同》第15.3条明确约定：“若因产权登记机关原因（未办理登记），不属于出卖人责任。”本案房产未办理登记，是由于产权登记部门停办手续造成，并不是上诉人自身原因，《商品房买卖合同》也不具备法定解除的条件。2．一审判决超出诉讼请求进行裁判，违反了不告不理的原则。被上诉人起诉要求支付2018年8月18日至2018年12月18日的租金，但一审判决认定租金从2018年8月18日起至合同解除之日2019年2月2日，不适当的延长了租金的截止时间，超出被上诉人诉讼请求。3．被上诉人申请保全的费用并不属于人民法院收取的诉讼费用，被上诉人如果要求上诉人承担该费用，应当作为单独的诉讼请求提出，并在起诉时明确其具体金额，但被上诉人并未提出该项诉讼请求，缺乏法律依据，且申请保全的费用不是本案必然发生的费用，属于被上诉人自行扩大的损失，不应由上诉人承担。 孙桂香未提交书面答辩意见。 孙桂香向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2．被告返还房款278688元；3．被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为40043.33元（2016年4月18日至2018年12月17日，256688元×4.875‰×32个月）；4．被告退还原告缴纳的装修费用11198元；5．被告退还原告缴纳的税费8499.98元；6．被告向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉日为4954.27元（2018年8月18日至2018年12月18日，730元／12个月×20.36平方米×4个月），以上合计343383.58元；7．本案保全费及其他费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月16日，原告孙桂香与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份、约定：由原告购买被告开发建设的位于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市××路房，房屋用途为商业，建筑面积为20.36平方米，单价为13088元/平方米，总房款为278688元。原告于2015年8月31日、2016年1月8日向被告交纳装修费11198元。同时，原告于2016年4月19日向阜康市地方税务局交纳印花税、契税共计8499.98元。原告于2016年1月8日收到阜康市隆盛商贸有限公司给付的2015年8月18日至2016年8月17日租金7431元，原告于2017年6月9日收到被告给付的2016年8月18日至2017年8月17日租金14863元，以上共计22294元。2016年2月26日，阜康市隆盛商贸有限公司以召开股东会议决议解散，于同日成立清算组，于2016年6月25日形成清算报告，对公司进行了清算，具体债权债务清理情况：公司资产总额2394532.86元，债权2394532.86元，债务2394532.86元，公司员工工资已全部支付完毕，应缴纳款项已全部缴纳，剩余净资产为零，其中货币为零，实物为零，资产形态为无，至本清算报告出具之日，公司已清偿完毕。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销。2017年4月14日，被告对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案，被告同意并承诺于2017年4月30日前，按照原管理运营合同向原告等业主付清2017年8月1日前的租金；由原告等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金；被告于2018年8月1日前向原告等业主付清2019年2月1日前的租金，2019年2月1日前向原告等业主付清2019年8月1日前的租金；后续租金被告每半年向原告等业主支付一次，即以原运营合同约定期限及付款方式向原告等业主支付租金。被告承诺按上述约定向原告等业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告等业主租金时，被告同意与原告等业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回原告等业主购买商场商铺各向被告交纳的全部房款（已支付的租金抵扣部分房款），上述方案具体实施过程中，被告将与原告等每位业主签订处理此纠纷的协议书。在涉案商场处于关闭状态，阜康市隆盛商贸有限公司注销的情况下，原、被告于2017年6月9日，就涉案的商铺签订《协议书》1份，约定：被告在协议签订当日，向原告付清2017年8月1日以前的租金。原告承诺与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告支付原告租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向被告支付一次，即：每平方米730元/年，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商铺时所缴纳的全部房款。若出现被告无条件退还房款的情况时：1．被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2．被告已向原告支付的2018年8月18日以后的租金不抵扣房款。并约定：为保障全体业主利益，经被告股东一致同意，现将被告位于隆盛百货商场一至三层未处置的财产，面积为4075.43平方米，抵押给全体业主，至甲方合同义务履行完毕。若违反本条款约定，则被告向原告支付房屋总价款的20%作为违约金，即55737.6元。协议签订后，隆盛百货商场仍处于关门状态，原告无法按约获得租金，诉至人民法院。2018年12月29日，原告向法院申请财产保全，交纳了诉讼保全费2127元，诉讼财产保全责任保险964.15元。另查明，2016年1月8日原告收到阜康市隆盛商贸有限公司2015年8月18日至2016年8月17日租金7431元；2017年5月22日，原告收到被告支付2016年8月18日至2017年6月9日租金14863元，以上合计22294元。一审法院认为，一、关于对原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》诉讼请求。根据本案事实，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，并针对该合同签订补充协议，合同及协议内容意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，原告向被告交纳了商铺全额房款，被告向原告交付了商铺，对于该商铺的经营，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订了《管理运营协议书》，后因该《管理运营协议书》不能履行，原、被告签订《协议书》，在该协议书中，被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务概括予以承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付原告租赁费用时，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，被告存在未按照约定向原告支付租金的事实，双方约定解除合同的条件成就，原告有权依照合同约定和法律规定向被告主张合同解除权，被告以原告未向其发出解除合同通知抗辩原告主张解除合同的程序不合法，根据法律规定，原告依照合同约定或法律规定行使合同解除权的，并未将通过诉讼途径向被告主张解除合同的手段排除在外，故原告可以以诉讼途径向被告行使合同解除权。被告抗辩《协议书》违反了真实、合法、自愿的基本原则，并非其真实意思表示，属无效协议，对其没有约束力的意见无证据证实，且该协议是政府职能部门对原、被告之间的合同纠纷进行协调由原、被告达成，内容不违反法律规定，被告在本案针对原告诉讼请求的具体答辩中，均以该协议约定对应回应原告的诉讼请求，对被告抗辩该协议无效的意见不予采纳，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。因合同解除的时间是当事人因解除合同而计算损失的起算点，根据本案事实，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2019年2月2日，审理中同意按照约定解除与原告的《商品房买卖合同》，属于原、被告解除合同意思表示一致，故原、被告解除合同的时间应为2019年2月2日。二、关于原告请求被告返还购房款278688元的问题。原、被告对原告已向被告全额交纳房款278688元无争议，原告主张该项诉讼请求基于解除合同，根据原、被告签订的附条件解除合同协议，在合同解除时，被告退还原告交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向原告支付的租金，原告在被告处获得的2018年8月17日前租金为22294元，应在被告向原告退还的房款中予以扣除，被告该项抗辩意见符合协议约定，应予以采纳，对原告要求被告退还房款278688元中的256394元予以支持，其余部分不予支持。三、关于原告请求被告支付从2016年4月18日至还款之日的利息损失问题。因双方当事人明确约定自解除合同之日起两个月内（即2019年4月2日前）退还已付房款，且被告并未按照约定于2019年4月2日前退还房款，故被告应向原告支付逾期给付房款所造成的利息损失，即以应退还房款256394元为基数，按月利率4.875‰计算自2019年4月3日至实际给付之日期间的利息。四、关于原告请求被告退还原告交纳的装修费11198元的问题。根据本案事实，原、被告签订附条件解除合同协议时，该装修费用已经实际发生，之前属于原、被告合同履行期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求不予支持。五、关于原告请求被告退还税费8499.98元的问题。根据本案事实，该税费已直接交付给税务机关，原告要求被告返还上述费用没有法律依据，故对原告该项诉讼请求不予支持。六、关于原告请求被告支付2018年8月18日至合同实际解除之日租金的问题。原告依据《协议书》约定主张被告支付自2018年8月18日至合同实际解除之日期间租金的请求应予以支持，即被告应向原告支付自2018年8月18日至2019年2月2日期间共计169天的租金6881.68元（730元/年×20.36平方米÷365天×169天），应予以支持。七、关于因财产保全而产生的申请费、保险服务保费如何负担的问题。原告因财产保全而支出的申请费2127元、保险服务保费964.15元。其中，申请费2127元系因被告违约，原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告负担；而保险服务保费964.15元是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，其并未提交证据证实该费用系本案诉讼所必需支出的费用，故保险服务保费964.15元应由原告自行承担。遂判决：一、解除原告孙桂香与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙桂香返还购房款256394元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙桂香支付租金6881.68元；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以应退还房款256394元为基数、按月利率4.875‰向原告孙桂香支付自2019年4月3日起至实际付清之日期间的利息损失；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙桂香支付保全申请费2127元；六、驳回原告孙桂香的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审另查明：上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司以被上诉人孙桂香为被告，向阜康市人民法院提起撤销双方当事人于2017年6月9日签订的《协议书》的诉讼，阜康市人民法院经审理后作出（2019）新2302民初1984号民事裁定书，准许新疆隆诚伟业房地产开发有限公司撤诉。 本院认为，本案争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应予以解除？被上诉人主张的租金、保全费有无依据？ 一、涉案《协议书》的效力如何确定？关于双方当事人于2017年6月9日签订的《协议书》效力认定问题，上诉人已通过另案诉讼的方式请求法院撤销该协议，该案经阜康市人民法院审理后作出（2019）新2302民初1984号民事裁定书，准许新疆隆诚伟业房地产开发有限公司撤诉。从该协议内容看，协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该协议书未被撤销的情况下，对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据《协议书》第四条、第五条约定，上诉人若未能及时向被上诉人支付租赁费用，则上诉人无条件与被上诉人解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，并在解除合同之日起两个月内全额退还已付房款（其中需扣除2018年8月17日前已支付租金），该约定内容符合上述规定，故一审判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》且确认合同解除时间为2019年2月2日并无不当，本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张不应解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的上诉理由不予支持。 二、关于支付租金是否超出诉讼请求的问题。孙桂香请求新疆隆诚伟业房地产开发有限公司支付租金至合同实际解除之日，并非上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司认为的孙桂香仅主张租金至2018年12月18日，一审法院不存在超出诉讼请求范围判决的情形，故本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 三、关于因财产保全而产生的申请费。被上诉人孙桂香提交的诉状中已载明该诉讼请求，该费用属于被上诉人孙桂香行使诉讼权利产生的费用，被上诉人孙桂香作为申请人可以将自己负担的申请费作为赔偿损失的诉讼请求提出，并不属于自行扩大的损失，本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 综上所述，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5281.04元，由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 睿 审 判 员  赵 丽 审 判 员  马雪静 二〇二〇年十月十六日 法官助理  彭 涛 书 记 员  于 慧