湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初6414号原告：赵睿文，男，1996年5月7日出生，汉族，湖北武汉人，学生，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：赵璞（原告赵睿文之父），汉族，住武汉市洪山区，被告：熊建辉，男，1963年8月10日出生，汉族，湖北广水人，武汉市洪山区，户籍所在地：湖北省广水市，现居住武汉市洪山区卓刀泉路108号凯乐桂园小区10栋204号，原告赵睿文与被告熊建辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告赵睿文的委托诉讼代理人赵璞、被告熊建辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵睿文向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告将案涉商铺腾退给原告；2、判令被告按案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付2020年5月18日起计算至案涉商铺腾退之日止的租金；3、判令被告每日按当期月租金的1%的标准向原告支付2020年5月18日起计算至案涉商铺腾退之日止的违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告委托赵璞与被告于2017年11月14日签订《房屋租赁合同》1份，原告将位于武汉市洪山区卓刀泉开来枫景佳园2-1-13号门面房出租给被告用于经营超市。被告已支付至2020年5月17日的租金。2020年疫情伊始，原告就合同履行问题多次主动找被告协商。原告从同意免收1个月租金，减半收取1个月租金，退让到同意免收2个月租金，减半收取1个月租金，但被告自始至终坚持要求原告免收3个月的租金，减半收取6个月的租金，最后双方协商未果。被告熊建辉辩称：其自2005年5月就开始承租案涉门面房。被告承租案涉门面房用于经营武汉市洪山区联合一百天发超市。新冠××疫情防控措施导致被告经营的超市不能开门营业，被告无经营收入。2020年4月8日武汉市解除封城，但超市营业收入明显减少。2020年4月下旬，被告向原告请求减免租金，但双方经多次协商未果。被告认为，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”之规定，原告无权解除案涉《房屋租赁合同》。新冠××疫情及其防控措施属不可抗力。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。……”之规定，原告应免除被告疫情期间（3个月）的租金。疫情后，市场经营环境发生了巨变，被告经营的超市至今仍处于亏损状态。若继续按案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准履行，对被告显失公平。被告愿意维持租赁关系，并请求法院依照公平原则及有关政策对租金标准予以调低。本院经审理认定事实如下：2017年11月14日，原告（甲方，出租方）的代理人赵璞与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》1份，主要约定：1、甲方将坐落于洪山区卓刀泉开来枫景佳园2-1-13号门面（建筑面积127.15平方米）出租给乙方使用，租赁期五年，自2017年11月18日起至2022年11月17日止。2、租金分段计算：第一、二年租金标准为14万元/年，第三、四年租金标准为16万元/年，第五年租金标准为19万元/年。租金支付方式为每半年支付一次，房租支付时间、金额分别为：2017年11月18日、2018年5月18日、2018年11月18日、2019年5月18日分别均支付7万元；2019年11月18日、2020年5月18日、2020年11月18日、2021年5月18日分别均支付8万元；2021年11月18日、2022年5月18日分别均支付9.5万元。3、任何一方未能履行本合同规定的条款，或违反国家或地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担，乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之十向乙方加收违约金。4、如因不可抗力的原因而导致承租房屋及其设备损坏的，双方互不承担责任。5、本合同签订之日，乙方须预付壹万元作为租赁保证金，合同终止时，房屋如无人为损坏及房屋日常使用费用缴清，保证金退还。案涉《房屋租赁合同》签订之前，被告已向原告支付租赁保证金1万元。被告已向原告付清2017年11月18日至2020年5月17日期间的租金。双方当事人就因疫情及其防控措施导致被告经营收入明显减少，原告如何减免被告付租义务发生争议。2020年8月18日，被告向原告支付2020年5月18日至2020年11月17日期间的租金4万元。至庭审时，被告仍占用案涉门面房。另查明，原告系案涉门面房（房屋所有权证号：武房权证洪字第**）的所有权人。被告请求继续履行案涉《房屋租赁合同》，对疫情期间及疫后的租金予以减免。在庭审中，被告申请调低违约金。以上事实，有原告赵睿文提交的房屋所有权证书、《房屋租赁合同》、中国农业银行业务回单等证据，被告熊建辉提交的既往《房屋租赁合同》等证据及开庭笔录在案证实。本院认为，案涉《房屋租赁合同》（关于逾期支付租金的违约金的约定除外）系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人应全面履行自己的合同义务。新冠××疫情及其防控措施属不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，属不可抗力。案涉《房屋租赁合同》约定的租期为5年，而疫情期间不到3个月，且被告愿意继续维持租赁关系，被告迟延支付2020年5月18日至2020年11月17日期间租金的轻微违约行为不必然导致原告的合同目的不能实现。原告主张解除案涉《房屋租赁合同》及被告腾退案涉门面房，本院不予支持。疫情期间，疫情防控措施导致被告经营的超市不能开门营业，被告无营业收入；疫后一段时间，被告的营业收入明显减少，案涉《房屋租赁合同》的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的，不属商业风险的重大变化，继续按案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准履行，对被告明显不公平。根据公平原则以及武汉市疫情防控措施影响程度，本院酌情免除被告疫情期间至疫后共计3个月的租金。被告已付清2019年11月18日至2020年5月17日的租金8万元，免除被告疫情期间至疫后共计3个月的租金，被告依约应于2020年5月18日支付原告2020年5月18日至2020年11月18日期间的3个月的租金4万元。被告迟延于2020年8月18日才支付原告2020年5月18日至2020年11月18日期间的租金4万元，被告构成违约，依法应承担逾期付款的违约金责任。被告支付原告2020年5月18日至2020年11月18日期间的租金的履行期在疫情防控措施解除之后，被告辩称其不应承担上述逾期付款的违约金责任，本院不予支持。至庭审之日，被告支付2020年11月18日之后的租金的履行期限尚未截至，原告主张2020年11月18日之后的租金，本院不予支持。案涉《房屋租赁合同》约定的2020年5月18日至2020年11月17日期间的日租金为444.44元（80000元÷6÷30）。案涉《房屋租赁合同》约定的逾期支付2020年5月18日至2020年11月17日期间租金的日违约金为133.33元（80000元÷6×10‰），该约定违约金过高，依被告的申请，本院将逾期付款违约计算标准调低为按应付而未付租金以同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍为利率计算。被告应支付原告以租金4万元为基数，按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍为利率，自2020年5月19日起计算至2020年8月18日止的逾期支付2020年5月18日至2020年11月17日期间的租金的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、被告熊建辉于本判决生效之日起十日内向原告赵睿文支付以租金4万元为基数，按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍为利率，自2020年5月19日起计算至2020年8月18日止的逾期支付2020年5月18日至2020年11月17日期间的租金的违约金；二、驳回原告赵睿文的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取333元（原告赵睿文已预交），由被告熊建辉负担25元，由原告赵睿文负担308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  熊新文二〇二〇年十月二十九日法官助理王点书记员熊丰