浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民再20号 原审原告：郭裕建，男，1963年2月15日出生，汉族，住东阳市。 委托代理人：赵巧娟，浙江现代阳光律师事务所律师。 原审被告：许子江，男，1979年11月3日出生，汉族，住东阳市。 委托代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 第三人：浙江顺风交通集团有限公司，住所地东阳市吴宁街道人民路**。 法定代表人：李可壬。 第三人：东阳市汽车客运中心有限公司，住，住所地东阳市东义路（汽车西站**）/div> 法定代表人：吴新民。 委托代理人：何春云，男，1969年10月19日出生，汉族，住东阳市，公司员工。 第三人：东阳市顺风站场服务有限公司，住，住所地东阳市东义路**车西站）。 法定代表人：朱生其。 委托代理人：胡庭苗，男，1967年8月14日出生，汉族，住东阳市，公司员工。 第三人：陈康华，男，1968年8月30日出生，汉族，住东阳市。 委托代理人：朱妍、程盼盼（实习），浙江君安世纪（金华）律师事务所律师。 第三人：郭君鑫，男，1975年1月29日出生，汉族，住东阳市。 原审原告郭裕建（简称原告）与原审被告许子江（简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日作出（2018）浙0783民初6188号民事裁定，已经发生法律效力。金华市中级人民法院于2020年3月24日作出（2020）浙07民再12号民事裁定，撤销了上述裁定，并指令本院再审。本院依法另行组成合议庭审理了本案。案件审理过程中，本院依职权追加浙江顺风交通集团有限公司（以下简称顺风集团公司）、东阳市汽车客运中心有限公司（以下简称客运公司）、东阳市顺风站场服务有限公司（以下简称顺风服务公司）、陈康华、郭君鑫为本案第三人。本院于2020年9月29日对本案公开开庭进行了审理，原告郭裕建的委托代理人赵巧娟、被告许子江的委托代理人王晓凌、第三人客运公司的委托代理人何春云、顺风服务公司的委托代理人胡庭苗、陈康华及郭君鑫到庭参加诉讼，第三人顺风集团公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告在原审中诉请：1、解除与被告许子江签订的洪塘村汽车站部分转租合同；2、判令被告给付租金2万元及赔偿利息损失（自2013年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日止）。 原审作出的（2018）浙0783民初6188号民事裁定认为，涉案洪塘汽车站系顺风集团公司所有，且该公司于2018年8月28日出具证明：我公司将洪塘老汽车站房产划拨给东阳市汽车客运中心有限公司作为车站使用，不得挪作他用，也不得转租，如转租，本公司无条件收回上述房产。原审原告对涉案车站既无所有权，也无转租的权利，故原审原告主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项之规定，驳回了原审原告的起诉。 郭裕建申请再审称：1.与许子江在2013年5月1日签订《转租合同》，系基于合同约定而提起诉讼，与本案诉争事项有直接利害关系，具备诉讼主体资格，符合民事诉讼法相关规定。2.自己对案涉房屋是否具有所有权或者是否享有转租权，应当经过实体审理，而不能否定其诉讼主体资格。原审混淆了诉讼主体资格与实体权利义务处理的法律规定。 金华市中级人民法院再审认为，郭裕建对案涉房屋有无所有权以及是否享有对外转租的权利，需经实体审理才能做出认定，原审以郭裕建无原告诉讼主体资格为由，裁定驳回郭裕建的起诉处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，裁定：1、撤销（2018）浙0783民初6188号民事裁定；2、指令本院对本案进行审理。 再审庭审中，被告许子江及各第三人针对原审诉请发表如下意见： 被告许子江辩称，双方于2013年5月1日签订的转租合同无效，原告无权要求被告支付租金。理由为：1、案涉的洪塘汽车站归顺风集团公司所有，并已在2007年因涉诉被法院查封，原告并未在2013年取得任何房产权益，无权进行转租，其与被告签订的转租合同属违反法律规定的无效合同。2、被告从2011年开始就借用了案涉地块，因原告在2013年拿了案涉地块的土地证原件及与顺风服务公司签订的合同，声称已购入案涉地块，告知被告可以出资一半共同购买，但要求被告在没过户之前签订租赁合同并缴纳的18万元，在可以办理过户手续时自动转为转让款，被告系在原告欺诈下签订的合同。3、该车站早在2006年即租用给案外人使用，原告诉称的车站屋后舞厅也不包括在产权证内，原告也无法进行转租。4、原告与陈康华、吴维行签订的是经营权承包合同，并非是房屋租赁，原告也无权进行转租。5、原告起诉的2万元租金按约应在合同立约之日一次性交清，原告的起诉已经超过了法定的诉讼时效。综上认为，原告起诉要求被告依据转租合同的约定支付租金，与事实不符，也没有任何的证据证实，请求法院驳回原告的起诉。 第三人客运公司及顺风服务公司陈述，自己两家公司都是顺风集团公司的子公司，案涉的洪塘汽车站归顺风集团公司所有；但其管理使用权先后归客运公司和顺风服务公司，也是一直出租给原告郭裕建在使用的，两家公司与第三人郭君鑫并不认识，也无业务往来。 第三人陈康华陈述，2009年8月6日自己曾与顺风集团公司就李宅徐田村的李宅汽车站签订转让协议，转让费50万元，因该汽车站不能过户，该公司的法定代表人于2016年2月3日签字同意将原合同中的李宅汽车站换成洪塘汽车站，价格和条件以之前为准。后因洪塘汽车站也不能过户，自己将洪塘汽车站退还给了顺风集团公司，由顺风集团公司出让后再返还转让款。因顺风集团公司、顺风服务公司名下账户被查封，故顺风集团公司就让原告直接将款项转给自己，自己于2016年2月5日收到了通过原告账户退还的50万元转让款。自己的相关手续系委托他人代办，在李可壬的同意下，通过吴维行办理的。自己与原、被告并不相识，也不清楚他们之间的事情。 第三人郭君鑫陈述，洪塘汽车站的土地原归洪塘村所有，上面有7、8户村民自建的房屋，顺风集团公司在2002年未经村里同意私自办理了房产证、土地证。自己于2006年就向李可壬租用了相应土地，2009年双方商定转让相应的土地，转让款50万元在2016年6月已支付。后来也是因为查封的事情，一直过不了户，在这期间自己也一直在着手清理涉案土地上的房子。 原告郭裕建针对诉请，提供了以下证据： 1.2009年8月6日陈康华与顺风集团公司间签订的转让协议及股东会决议，证明陈康华曾受让案涉洪塘汽车站的事实。被告许子江对该组证据关联性、合法性有异议，认为顺风集团公司法定代表人李可壬在2016年的批复与2009年公司股东会决议相矛盾，且原告转让洪塘汽车站发生在2016年，2013年转给被告属无权处置。客运公司和顺风服务公司对该组证据真实性无异议。陈康华对该组证据真实性无异议。郭君鑫对该组证据表示不知情。 2.原告与陈康华、吴维行签订的合同（复印件）、与陈康华签订的转让洪塘汽车站协议及收条、汇款单据、产权证等，证明洪塘车站由郭裕建以70万元从陈康华处转来的事实。被告对该组证据中2013年4月24日的合同复印件真实性是不予确认；认为其他证据的形式不合法，陈康华的签名并非本人所签，可能是事后伪造，且陈康华在2013年没有取得洪塘车站的所有权，转租或转让的内容不合法；当时洪塘汽车站处于查封状态，且原告至今未办理登记，故不能达到原告的证明目的。客运公司和顺风服务公司对该组证据表示不知情。陈康华对真实性无异议。郭君鑫对该组证据表示不知情。 3．原、被告签订的转租合同，证明被告欠付租金的事实。被告认为该证据实际签订时间是2013年12月，原告称是要与原告签订的其他合同时间一致才写了2013年5月，该证据能证实被告所主张的原告以共同出资购买洪塘汽车站为由，欺骗被告签订合同，原告并没有取得车站的转租权以及所有权，无权与被告签订合同，更不能向被告主张租金。客运公司和顺风服务公司对该组证据真实性无异议，并表示听说洪塘汽车站已卖给原告，因查封不能过户，是以租代卖的形式交给原告的。陈康华对该组证据表示不知情。郭君鑫对该组证据也表示不知情，但认为原、被告签订的转租合同所涉舞厅已由自己收购。 4．原告与东阳市安达运贸有限公司（以下简称安达公司）签订的房屋租赁合同、与客运公司及顺风服务公司签订的合同及收款收据两份（均为复印件），证明原告从98年起就租用洪塘汽车站的事实。被告认为该组证据系复印件，还存在多处修改，对其真实性有异议；3份租赁合同的时间并不连续，缺少2003年到2008年期间的合同，而第三人郭君鑫现主张2006年已经向顺风集团公司租用了洪塘汽车站，说明原告并没有租赁该车站；从租赁合同的内容来看，原告所承租的并非是土地证上的全部土地及房产，仅应是车站公房及候车厅，不包括空基和村民自建房屋；没有证据证实原告已交纳租赁费用，故应当以顺风集团公司签订的租赁合同为准。客运公司及顺风服务公司对真实性无异议，并表示以前乡镇车站包括洪塘汽车站也曾归安达公司管理的，之后集团内各公司重新调整了分工，由客运公司及顺风服务公司对洪塘汽车进行管理，两公司以前是一套班子两块牌子，包括2003-2008年期间也是原告租用的。陈康华、郭裕建对此表示不知情。 5．2018年8月2日的洪塘汽车站情况说明，证明顺风服务公司对洪塘汽车站有管理和收取租金的权利，原告据此有与被告签订转租合同并收取租金的权利。被告对其合法性及关联性有异议，不能证明原告租赁的合法性。客运公司及顺风服务公司无异议。陈康华、郭裕建表示不知情。 被告许子江提供了以下证据： 1.原审中原告提供的转租合同复印件，证明原告复印件中掩盖的合同第二、三部分内容能证实双方达成的是以租赁的形式共同出资购买车站的约定。原告认为应当以自己提供的原件为准，合同当中并没有将租金转为出资的约定。客运公司、顺风服务公司、陈康华对该组证据表示不知情。郭君鑫无异议。 2．房管局的档案证明，证明洪塘汽车站在2007年已经被法院查封的事实。原告认为本案系租赁合同关系，该证据与本案没有关联的。客运公司、顺风服务公司、陈康华及郭君鑫对该组证据无异议。 3．2018年8月28日顺风集团公司出具的证明，证明洪塘汽车站不得转租的事实。原告对其合法性有异议，认为该证明与客运公司和顺风服务公司的陈述相矛盾。客运公司、顺风服务公司及陈康华对该组证据表示不知情。郭君鑫无异议。 4．2016年5月30日顺风集团公司出具的证明，证明在将李宅车站变更为洪塘车站的过程中，并未将整个洪塘汽车站都转让给陈康华及部分房地产在2006年底已经出租给郭君鑫的事实。原告认为该组证据与只能证明系顺风集团公司单方改变了与原告之前的约定，对其证明目的不予认可。客运公司和顺风服务公司对该组证据表示不知情。陈康华表示记不清与顺风集团公司之间的具体约定。郭君鑫无异议。 客运公司、顺风服务公司及陈康华未提供证据。 郭君鑫提供了以下证据： 1.2006年12月16日与顺风集团公司签订的租赁协议和收据，证明租用洪塘汽车站的事实。原告对该组证据表示不知情，但表示曾通过李可壬了解到该三万元租金并未支付，且该租赁合同实际是在2009年和红发投资公司签订房地产转让协议时一并签订，后因房地产没过户，45万元钱已经退回。 2．郭昌金制作的洪塘汽车站现状图及转让协议、收条等，证明其购买了现状图中所示的部分人员自建房屋。原告对现状图的真实性无异议，并陈述该图是1998年向安达公司租房的时候郭昌金制作留底用的；对郭君鑫收购农户自建房的真实性也无异议，但认为其收购的应当仅限于地上建筑物，村民建房用地是从原告处转租，租金从1998年开始都是付给原告的。 3．房地产转让协议、收据及委托书，证明自己以东阳市红发投资咨询有限公司的名义向顺风集团公司购买了洪塘汽车站的房地产并预交款项50万元及自己已获得顺风集团公司授权使用、管理洪塘汽车站的事实。原告认为房产转让协议和收货收据的主体不一致，对真实性有异议，且据其向李可壬和红发公司法定代表人了解，相关款项应当是在2009年交纳，在合同解除的时候已经退回。 4．郭昌金的说明，证明现状情况。原告对该说明的内容无异议，表示2013年以后的租金没收过的原因是钱不多，又是村里人。 被告对郭君鑫提供的这几组证据无异议，并表示自己确实在2011年就向郭君鑫借用了这个场地。客运公司、顺风服务公司及陈康华均表示不知情。 本院依职权于2020年9月1日向案外人郭昌金制作了调查笔录，当庭向各方当事人出具。 关于各方当事人提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1、2及第三人郭君鑫提供的证据3，系双方为主张买受洪塘汽车站提供的证据，鉴于车站产权尚登记在顺风集团公司，双方均尚未取得所有权，双方主张的买卖关系不在本案审查范围，故相关证据与本案不具有关联性，本案不予确认。原告提供的证据3符合有效证据的认定要件，本院对其真实性予以确认。原告提供证据4、5，结合本院向郭昌金作的调查及庭审调查，本院对该两组证据的真实性均予以确认，能证明原告自1998年起通过与顺风集团公司下属子公司安达公司、客运公司及顺风服务公司签订租用合同、交纳租金并连续租用洪塘汽车站至今的事实。被告许子江提供的证据1系复印件，应以原审中原告提供证据原件为准，故本院对其证明目的不予确认。对被告提供的证据2真实性予以确认，但无证据证明存在因法院查封致相关租赁无法履行的情况，故本院对该证据与本案的关联性不予认定。对被告提供的证据3的真实性予以认定，但无证据证明因出租人拒绝原告转租致其未向被告履行出租义务，故本院对其证明目的不予认定。原告提供的洪塘汽车站的产权证、被告提供的证据4及郭君鑫提供的证据1，均符合有效证据的认定要件，本院对其真实性均予以确认，但郭君鑫提供的租赁协议约定的内容是将洪塘汽车站全部房地产出租给他，其中并未排除已出租给原告的部分，结合庭审调查中客运公司、顺风服务公司的陈述，不能排除洪塘汽车站存在“一物二租”的可能，故本院对被告提供的证据4证明目的不予采信。郭君鑫提供证据2、4，原、被告对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认，结合本院依职权调取的材料，能证明原告基于租赁汽车站的权利向汽车站内自建房村民收取租金的事实。 根据上述认证意见，本院再审认定案件事实如下： 安达公司（现已注销）与第三人客运公司、顺风服务公司均是第三人顺风集团公司的关联子公司，其中客运公司及顺风服务公司是一套班子两块牌子。案涉的洪塘汽车站位于东阳市××镇××村，产权证（房产证号“东房权证黄田畈字第0××4号”，土地证号&ldq**;东国用【2002】字第54-12号”）均登记在顺风集团公司名下，上述三家子公司曾相继拥有洪塘汽车站的使用管理权。在车站土地证登记的范围内，除顺风集团公司已登记备案的房屋【房产证的房屋含“余进”即原告及（郭）昌洪自建房屋】，另有洪塘村村民（郭）昌金、（郭）余辉等人的自建房屋及（郭）长青搭建的溜冰场等。原告从1998年起分别与安达公司、客运公司及顺风服务公司相继签订租用合同、交纳租金，连续租用洪塘汽车站至今，现合同租期至2023年4月30日。原告依据该租赁，向在汽车站内的建房户收取了部分租金。2013年，原、被告签订了落款为2013年5月1日的《转租合同》，合同第一条约定将原告向顺风服务公司租赁的洪塘汽车站部分转租给乙方经营使用，第一条1项约定“西面车站屋墙外侧地块从2013年……，共计租金拾捌万元整。”，第一条2项约定“车站屋两间连后舞厅租期为伍年从2013年5月1日至2018年4月30日止，每年租金肆仟元整，合计贰万元整，以上款项共计贰拾万元，立约之日一次性付清”。该合同签订后，被告向原告支付了第一条1项约定的款项18万元，剩余2万元至今未付。 另查明，第三人顺风集团公司与郭君鑫曾签订了落款为2006年12月16日的房屋租赁协议一份，约定由郭君鑫租用洪塘汽车站所有房屋及土地，租期从2007年1月1日至2036年12月30日，租金每年3000元，按年支付；并由顺风集团公司出具了2007年至2016年的3万元租金收条。郭君鑫以自己或他人名义在2010年-2011年期间收购了包括溜冰场在内的部分农户自建房。 本院再审认为，本案的争议焦点为：一、原告郭裕建是否是洪塘汽车站的承租人及其是否有转租权；二、原告要求被告支付2万元的诉请是否已超过诉讼时效。 （一）关于争议焦点一，本院认为，原告在1998年已经就洪塘汽车站与第三人顺风集团公司的子公司安达公司签订了5年的租赁合同，之后又通过与对洪塘汽车站具有管理使用权利的第三人客运公司、顺风服务公司签订租赁合同并交纳租金，租赁取得了至2023年洪塘汽车站使用权，该使用权应当包括上述权证登记的全部土地及房产使用权；虽然第三人顺风集团公司与郭君鑫曾签订了落款为2006年12月16日的房屋租赁协议，约定由郭君鑫租用洪塘汽车站所有房屋及土地，鉴于客运公司、顺风服务公司与顺风集团公司之间的关系，顺风集团公司与郭君鑫签订协议不能排除原告与客运公司、顺风服务公司就洪塘汽车站设立的租赁关系，而应当认定洪塘汽车站存在“一物二租”的情形，在此情形下，鉴于原告先于郭君鑫签订租赁合同并占有租赁物，依法应当确定原告为洪塘汽车站的承租人。虽然顺风集团公司在原审诉讼期间向本院出具证明，表示洪塘汽车站“不得转租，如转租，本公司无条件收回上述房产”等，但无证据证明出租人已在法定期限内向原告主张解除租赁合同，故应当认定原、被告之间的转租合同合法有效。 （二）关于争议焦点二，本院认为，根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。案涉转租合同签订于2013年，双方约定相关款项应在立约之日一次性付清，但原告于2018年5月22日才提起原审诉讼，明显已超过法定的诉讼时效，且被告在原审中已经就此提出抗辩，原告虽主张从2013年至今曾多次催讨，但未提供证据证明，应承担举证不能的责任。故本院认定原告要求支付租金的诉请已超过法定的诉讼时效。 综上，本院经再审认为，原审裁定认为原审原告对涉案车站既无所有权，也无转租的权利，其主体不适格，属事实认定错误，导致法律适用和实体处理错误，本案予以纠正。就租赁期间已届满的合同内容，在双方未约定续租的情况下，自租赁到期之日起已自然终止，原告作为出租人起诉要求解除，于法无据，本院不予支持。被告辩称原告不具有转租权及与被告签订的转租合同无效的意见，与事实不符，也于法无据，本院不予采纳；被告辩称原告要求支付租金的诉请已超过诉讼时效的意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第二百条（六）项、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下： 驳回原审原告郭裕建的全部诉讼请求。 原审案件受理费150元，由原审原告郭裕建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  张 刚 审 判 员  吴凤鸣 审 判 员  刘燕燕 二〇二〇年十月二十三日 代书记员  陈英芝 14- 15-