北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终11549号上诉人(原审被告)：王玉红，女住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人：赵军敏，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲，北京市北方律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：曹明强，男，，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘正峰，北京市德达律师事务所律师。上诉人王玉红因与被上诉人曹明强房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初73390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王玉红的委托诉讼代理人陈玲、赵军敏，被上诉人曹明强的委托诉讼代理人刘正峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉红上诉请求：上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、三项，改判北京荣创天恒环境工程技术有限公司（以下简称荣创公司）退还曹明强押金及租金；2．诉讼费由曹明强承担。事实和理由：1．王玉红是荣创公司员工，受荣创公司委托与曹明强签订《项目合同书》并代为收取相关款项，荣创公司作为委托人，是权利义务的实际承担人。根据合同法第402条，王玉红与曹明强签订合同时向曹明强明确表示是受荣创公司委托，涉案合同直接约束受托人与第三人，故相应权利义务承担主体为荣创公司。2．王玉红与曹明强签订合同明确约定房屋被拆迁后双方互不承担违约责任。涉案合同第9．3条约定，租赁期间，因不可抗力原因导致房产损毁或因政府行政规划需拆除房产的(拆迁)或因房屋属于违章建筑而需拆除的，甲方应在不可抗力发生后或在收到有关部门通知后十个工作日内通知乙方。双方互不承担违约责任，已付租赁费按照实际发生结算，本合同自然终止。涉案房屋因属于违章建筑而被拆除，关于装修损失曹明强应自行承担。曹明强辩称，同意一审判决，不同意王玉红的上诉请求，请求法院依法维持原审判决。曹明强与王玉红个人签订了租赁合同，王玉红收取了曹明强支付的租金，故曹明强与王玉红之间成立租赁合同法律关系。合同履行过程中，曹明强是给王玉红个人支付款项，王玉红是否受公司委托曹明强并不知情；一审中曹明强就装修事宜已经提供了装修款支付的凭证，造价金额和实际支付金额相差不大，双方达成口头一致意见就是抹掉了零头，但不影响损失数额，曹明强主张的装修费是按照实际支付金额；由于王玉红的原因导致合同的无效，王玉红没有向曹明强披露其无权转租和房屋是违章建筑的原因和事实情况，王玉红对合同无效具有全部过错，因合同无效，约定内容亦无效，但不免除王玉红对曹明强的赔偿责任。曹明强向一审法院起诉请求：1．判令王玉红返还曹明强押金9417元；2．判令王玉红返还曹明强2019年7月7日至2019年11月20日期间的租金49226．4元；3．判令王玉红赔偿曹明强装修损失60000元。一审法院认定事实：2018年，曹明强（承租方、乙方）与王玉红（出租方、甲方）签订了《五环国际体育文化产业区项目合同书》（以下简称《项目合同书》），约定：甲方同意将（以下简称租赁房屋）出租与乙方用于经营工作室，租赁房屋建筑面积172平方米，租赁期限为3年，自2018年11月20日至2021年11月19日，年租金113004元，乙方自租赁年度起始日前3日内一次性付清半年租金，收款账号为甲方名下尾号为5190的建设银行账户。甲方保证依法拥有该房屋的使用权，并按约定向乙方提供房屋保证乙方正常租用。根据经营需要，乙方可以对房屋进行装修或增加设备，但不得改变房屋主体结构和设施。租赁期间，因不可抗力导致房产损毁或政府行政规划需拆除房产的（拆迁）或因房屋属于违章建筑而需拆除的，甲方应在不可抗力发生后或收到有关部门的通知后十个工作日内通知乙方，双方互不承担违约责任，已付租赁费用按照实际发生结算。2018年11月20日，王玉红向曹明强交付租赁房屋，租赁房屋中无任何设备设施。曹明强向王玉红支付了押金9417元及至2019年11月19日的租金共113004元。2019年7月7日，北京市朝阳区将台乡人民政府作出《腾退告知书》，告知酒仙桥北路大环内各商户，由于该场地内多次发生治安案件，存在重大安全隐患和不稳定因素，北京市朝阳区朝阳将台乡农工商总公司（以下简称将台农工商公司）以书面告知的形式与五环通用公司解除了场地使用合同，为保护各商户利益，通知各商户于七日内自行清理、腾空并搬离场地。曹明强主张于2019年7月7日搬离租赁房屋，王玉红表示对此不清楚。王玉红否认其与曹明强存在房屋租赁合同关系，主张系代表任职的荣创公司签订的，签订租赁合同的行为属于职务行为。为此，王玉红提交了《委托书》证明荣创公司委托王玉红代为收取房租；以及荣创公司与北京五环通用航空有限公司（以下简称五环公司）签订的《管理、运作、经营委托合同》，证明荣创公司基于该合同取得对租赁房屋的出租权，王玉红无权出租租赁房屋，仅系代表荣创公司签订合同。曹明强对上述证据的真实性均不认可，主张王玉红未提交《委托书》的原件，《委托书》复印件落款处的公章不清晰，无法分辨是非是荣创公司的公章；而且王玉红此前从未向曹明强出示过《委托书》。关于装修损失，曹明强提交了与北京常树科贸有限公司签订的《房屋装修合同》（落款处有该公司公章及“周树茂”签名）、网上银行交易凭证（收款人为周树茂）、装修款收据，约定内容系对租赁房屋进行装饰装修，预算报价共计60662元；收据显示曹明强于2019年1月17日向北京常树科贸有限公司支付装修款60000元。王玉红主张，《房屋装修合同》系曹明强与案外人签订，且曹明强仅提交收据，未提交向北京常树科贸有限公司转账的付款凭证，故对《房屋租赁合同》及收据的真实性均不予认可。一审另查，租赁房屋位于北京市朝阳区将台大环内。将台农工商公司曾就北京市朝阳区将台大环内约410亩土地使用问题，以合同纠纷将北京琼华文化发展有限公司（以下简称琼华公司）诉至一审法院，请求确认双方于2010年10月23日签订的《联营协议书》无效，并要求琼华公司拆除违法建筑后交还土地、支付使用费等。一审法院经审理于2015年11月6日作出（2015）朝民初字第12716号民事判决，查明涉案土地为北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地；在此基础上，一审法院判决确认将台农工商公司与王玉红琼华公司之间的《联营协议书》无效，一并判决了土地及地上物的拆除、返还及使用费。该判决已生效。经一审法院释明，王玉红认为双方签订的《项目合同书》无效，曹明强同意由法院认定《项目合同书》的效力问题，并表示不就装修损失申请评估。另，王玉红提交的《管理、运作、经营委托合同》载明了（2015）朝民初字第12716号民事判决书的履行的相关内容，以及五环公司将上述判决书等一并交由荣创公司。一审法院认为，本案争议焦点有二：一是曹明强、王玉红之间是否存在房屋租赁合同关系；二是曹明强主张的各损失项目及金额是否有依据。一审法院具体阐释如下：关于争议焦点一：案涉《项目合同书》载明的出租方系王玉红、承租方系曹明强，且《项目合同书》对出租方、承租方的权利义务有详细约定，租金等收款账户亦约定为王玉红的个人账户。王玉红虽提交了《委托书》用以证明其系接受荣创公司的委托，与承租人签订合同，应属职务行为，但王玉红未能提交《委托书》的原件，亦未在合同签订前向曹明强披露委托关系及事项，故对其该项抗辩意见，一审法院不予采信，认定原、王玉红之间存在房屋租赁合同关系。关于争议焦点二：《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据生效判决，租赁房屋所在土地为集体所有土地，且无证据显示租赁房屋经建设规划及工程审批，因此，曹明强、王玉红签订的《项目合同书》应属无效。关于双方对《项目合同书》无效的过错问题，一审法院认为，王玉红提交的《管理、运作、经营委托合同》载明了（2015）朝民初字第12716号民事判决书的履行的相关内容，以及五环公司将上述判决书等一并交由荣创公司，说明王玉红对租赁房屋所在场地的性质及纠纷等情况是明确知晓的；现无证据证明，王玉红将其了解的情况告知曹明强，故王玉红应对《项目合同书》无效承担全部责任。《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，曹明强要求王玉红返还押金，于法有据，一审法院予以支持。关于退还剩余租金的主张，一审法院认为，曹明强未举证证明，其自2019年7月7日即搬离租赁房屋，故一审法院根据《腾退告知书》为商户预留七日搬离场地的期间，判令王玉红向曹明强返还2019年7月15日至2019年11月19日的租金。关于装修损失，一审法院认为，王玉红向曹明强交付租赁房屋时，租赁房屋内无任何设备设施，《项目合同书》中约定租赁用途系经营个人工作室，因此，曹明强装修房屋具有必要性及合理性；一审法院结合证据、租赁房屋使用情况以及合同无效的责任认定，酌情支持该项请求。据此，一审法院于2020年7月24日判决：一、王玉红于判决生效后七日内返还曹明强押金9417元；二、王玉红于判决生效后七日内返还曹明强租金39216元；三、王玉红于判决生效后七日内曹明强装修损失40000元；四、驳回曹明强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，王玉红围绕上诉请求依法提交如下证据：证据1、《公司授权个人签署房屋租赁委托书》；证据2、工作证明；以上证据共同证明王玉红与曹明强签订租赁合同系经过荣创公司授权，王玉红签订合同的行为是职务行为。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹明强对上述证据发表质证意见如下：上述证据落款时间均在诉讼之前，不属于二审新证据；证据1、2的真实性无法确认，王玉红在签订租赁合同时未向曹明强披露过荣创公司，荣创公司成立时间是2017年8月，但是王玉红工作证明显示的工作时间早于公司成立时间。对王玉红提交的证据，本院认证如下：证据1、2不能证明在签订合同时王玉红向曹明强告知过委托事实，故本院对该证据的证明目的不予确认。曹明强未提交二审新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于曹明强、王玉红之间是否存在房屋租赁合同关系。一审法院依据《项目合同书》签署和约定情况、王玉红个人账户收取租金情况，认定曹明强、王玉红之间存在房屋租赁合同关系，《项目合同书》的权利义务主体为曹明强、王玉红两方并无不当。二审中，王玉红提交的《公司授权个人签署房屋租赁委托书》证明其系接受荣创公司的委托与承租人签订合同，但其未能举证证明在合同签订时即向曹明强告知委托关系及事项，在王玉红未向曹明强披露荣创公司系房屋出租人的情况下，曹明强可依据《项目合同书》向王玉红直接主张权利，王玉红提交的证据不能证明王玉红签订《项目合同书》属于职务行为，本院对王玉红该项上诉请求不予采信。综合生效判决认定的事实及法律规定，涉案《项目合同书》应属无效。本案中，曹明强、王玉红亦认可一审法院判决《项目合同书》无效，本院予以维持。涉案合同无效后，关于退还剩余租金的计算，一审法院根据《腾退告知书》为商户预留七日搬离场地的期间，判令王玉红向曹明强返还2019年7月15日至2019年11月19日的租金，具有事实和法律的依据，本院予以维持。关于装修损失。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于王玉红出租给被曹明强的房屋不具备建筑规划许可，双方之间的《项目合同书》应属无效。王玉红作为出租人，在明知租赁房屋所在场地属性及纠纷的情况下，未向曹明强进行告知，应对合同无效承担全部过错责任。据已查明事实，王玉红向曹明强交付租赁房屋时，租赁房屋内无任何设备设施。根据《项目合同书》第六条第2款约定，根据经营需要，乙方可以对房屋进行装修或增加设备。本案中，曹明强租赁房屋系经营个人工作室，故曹明强有权依据合同约定对房屋进行装修。曹明强对其装修损失提供了《房屋装修合同》、收据以及银行转账凭证，一审法院结合上述证据、租赁房屋使用情况以及合同无效的责任认定，酌情认定王玉红赔偿曹明强装修损失4万元，具有事实及法律依据，本院予以维持。综上所述，王玉红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2673元，由王玉红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  沈 放审 判 员  万丽丽审 判 员  玄明虎二〇二〇年十月二十九日法官助理  向 玗书 记 员  王 艳