浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初5497号 原告（反诉被告）：杭州未来科技城资产管理有限公司，住所地杭州市余杭区文一西路******。 法定代表人：范俊，执行董事。 委托代理人：汪畅然，浙江科茂律师事务所律师。 委托代理人：麻时圆，浙江科茂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州顺帆实业有限公司，住所，住所地杭州市余杭区五常街道荆长路******div> 法定代表人：孙孝贤，董事长。 委托代理人：喻云皓，浙江金成太炎律师事务所律师。 委托代理人：赵春芳，浙江金成太炎律师事务所律师。 第三人：杭州马客创业服务有限公司，住所地杭州市，住所地杭州市余杭区五常街道西溪乐天城****** 法定代表人：胡和平，总经理。 委托代理人：谷延飞，浙江裕丰律师事务所律师。 委托代理人：李优丽，浙江裕丰律师事务所律师。 原告杭州未来科技城资产管理有限公司（以下简称杭州科技城公司）为与被告杭州顺帆实业有限公司（以下简称杭州顺帆公司）及第三人杭州马客创业服务有限公司（以下简称杭州马客公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月27日向本院起诉，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，并依据原告杭州科技城公司的申请，于2020年5月6日作出（2020）浙0110执保1082号民事裁定书，裁定对被告杭州顺帆公司的财产采取了诉讼保全措施。被告杭州顺帆公司应诉后于2020年6月17日提出反诉，本院经审核后，准予合并审理。本院于2020年8月25日对本案进行了公开开庭审理，原告兼反诉被告杭州科技城公司委托代理人汪畅然、麻时圆，被告兼反诉原告杭州顺帆公司委托代理人喻云皓，第三人杭州马客公司委托代理人谷延飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州科技城公司起诉称：2013年8月16日，杭州科技城公司与杭州顺帆公司签订《租赁协议》，主要约定：杭州科技城公司承租杭州顺帆公司位于杭州市余杭区××街道××村的房屋，租期自2013年11月20日至2018年11月19日；乙方于交房10日内交付房屋租赁押金1000000元，于租期届满腾退后无息返还。合同签订后，杭州顺帆公司交付出租房，杭州科技城公司按约交付了押金1000000元。在《租赁协议》履行期间，杭州科技城公司将承租房中的5幢4层、6层及6幢1层109室转租给了杭州马客公司，租期至2018年11月19日止。2017年3月16日，杭州顺帆公司与杭州马客公司签订《租房意向书》，约定在杭州科技城公司不续租的情况下，杭州顺帆公司将前述转租的5幢4层、6层及6幢1层109室按市场价优先继续出租给杭州马客公司。 2018年11月19日，杭州科技城公司与杭州顺帆公司的《租赁协议》租期届满，杭州科技城公司不续租杭州顺帆公司房屋并进行了清退交房，其中杭州马客公司承租的房屋因与杭州顺帆公司达成了《租房意向书》而无需腾退，为此杭州科技城公司要求杭州顺帆公司退还租赁押金1000000元，但被拒绝。因此，杭州科技城公司提起诉讼，要求：1、判令杭州顺帆公司立即返还押金1000000元，并按年利率6%支付自2019年3月1日起至款项还清之日止的利息损失（暂计算至2020年4月30日为1000000X6%X13个月/12=65000）；2、判令杭州顺帆公司承担本案受理费、保全申请费等诉讼费用。 被告杭州顺帆公司答辩兼反诉称：杭州顺帆公司不存在逾期返还押金的问题。《租赁协议》中明确约定押金，如果杭州科技城公司给杭州顺帆公司造成损失，则杭州科技城公司有权以押金中抵扣。因租期届满后，杭州科技城公司没有将次承租人即杭州马客公司承租的房屋交付还杭州顺帆公司，给杭州顺帆公司产生巨大损失，且所交押金不能覆盖杭州顺帆公司已遭受的损失。因此，杭州科技城公司诉请返还押金1000000元，不应获得支持，同时，杭州顺帆公司提起反诉，要求：1、判令杭州科技城公司赔偿经济损失共计1519593.7元（附清单）；2、判令杭州科技城公司搬离、清理遗留的物品；3、判令杭州科技城公司承担诉讼费用。 反诉被告杭州科技城公司答辩称：杭州顺帆公司反诉所称的杭州马客公司占用的房屋，是杭州马客公司依据与杭州顺帆公司签订的《租房意向书》而占用，杭州科技城公司亦无需腾退该部分房屋，杭州科技城公司在租期期满时实际已完成腾房，不存在违约事实，即使构成违约，杭州顺帆公司的反诉赔偿的损失也缺乏依据，其计算标准也错误。因此，杭州顺帆公司的反诉请求不成立，应予以驳回。 第三人杭州马客公司陈述：杭州顺帆公司与杭州科技城公司之间的《租赁协议》，与杭州马客公司并无直接关系。杭州科技城公司将5幢4层、6层及6幢1层901室出租给杭州马客公司，但因在租期届满之前，杭州马客公司与杭州科技城公司达成《租房意向书》，依据该《租房意向书》，杭州马客公司在杭州科技城公司租期期满时无需腾退房屋。杭州顺帆公司称杭州马客公司“一直拖延交房”，没有任何事实和法律依据，相反，杭州顺帆公司无视《租房意向书》的约定，侵害杭州顺帆公司优先租赁权，并于2019年2月26日私自强制清退杭州马客公司租赁房内财产，给杭州马客公司造成重大损失。 为证明所述事实，原告兼反诉被告杭州科技城公司向本院提交证据如下： 1、2013年8月16日签订的《租赁协议》（原件），用以证明杭州科技城公司承租杭州顺帆公司位于杭州市余杭区××街道××村的房屋，租期为2013年11月20日至2018年11月19日，房屋租赁押金1000000元于房屋腾退后三日内返还的事实； 2、2013年11月23日的收据（原件），用以证明杭州科技城公司已经按约支付1000000元押金的事实； 3、2017年3月16日的《租房意向书》（复印件），用以证明杭州顺帆公司与杭州马客公司达成了协议，约定杭州马客公司承租的房屋在租期届满后仍由杭州马客公司优先承租的事实； 4、2018年12月20日《致杭州未来科技城资产管理有限公司的函》（原件），用以证明杭州马客公司因与杭州顺帆公司正在协商优先租赁事宜而无需腾退房屋的事实； 5、2019年6月20日《关于租赁房屋延迟退还损失申请补偿的报告》（原件），用以证明杭州马客公司承租的房屋已于2019年2月26日实际腾退的事实。 6、2016年12月28日、2018年1月18日签订的《办公楼租赁合同》，用以证明杭州马客公司向杭州科技城公司承租房屋的租期自2017年1月6日至2018年11月19日止的事实。 为证明所述事实，被告兼反诉原告杭州顺帆公司向本院提交证据如下： 1、房屋产权证（原件）、杭州顺帆科贸园总平面图（复印件），用以证明杭州顺帆公司所涉区域以及房屋享有所有权的事实； 2、2013年8月16日签订的《租赁协议》（原件），用以证明杭州顺帆公司与杭州科技城公司双方签订的房屋租赁合同，约定了租期、押金返还、违约责任等权利义务的事实； 3、2018年7月2日告知书（原件）、2018年7月27日告知函（原件）、2018年9月20日告顺帆全体租户书（原件）、2018年9月27日告顺帆全体租户书（原件）、温馨提示（原件），用以证明杭州顺帆公司于2018年7月份起，在区域内公告通知，杭州科技城公司的租赁期限将到期，要求各承租人及时腾退或者与杭州尚虹实业有限公司联系承租事宜的事实； 4、2018年11月11日告知函（复印件）、2018年11月11日杭州顺帆公司工作人员拍摄照片（打印件），用以证明租赁期限到期后，杭州科技城公司未将承租户浙江美名冷暖设备有限公司等公司自行清退，杭州顺帆公司无奈之下自行通知劝退的事实； 5、租房意向书（复印件）、2018年11月28日告知函（复印件）、2018年12月13日告知书（复印件）、2019年1月24日通告（复印件）、2019年2月20日最后通告（复印件）、清空房屋遗留物品登记表（复印件），用以证明租赁期满后，杭州科技城公司未对承租的杭州马客公司进行清腾，杭州顺帆公司进行多次催告无效后于2019年2月26日自行进行清空承租房内财物的事实； 6、视频、照片，用以证明杭州马客公司的设备存放于承租房内，给杭州顺帆公司造成损失的事实； 7、2018年9月与杭州尚虹实业有限公司的租赁合同及租金支付凭证、工作联系函、水电表记录，用以证明租赁期满后，杭州顺帆公司将房屋整体出租给杭州尚虹实业有限公司，并约定2019年1月1日交房，但因杭州马客公司未交房而导致杭州尚虹实业有限公司要求杭州顺帆公司赔偿的事实； 8、2018年10月9日租赁期满告知函、2018年12月11日租赁期满园区情况告知函、2018年12月21日交还申请书、2018年12月28日工作联系函、2019年3月8日延迟退还损失申请赔偿报告、2019年6月20日要求腾空交还房屋的函，用以证明杭州顺帆公司与杭州科技城公司进行沟通，要求杭州科技城公司承担未及时腾房所产生经济损失的事实。 为证明所述事实，第三人杭州马客公司向本院提交证据如下： 1、2017年3月16日的《租房意向书》（原件），用以证明杭州顺帆公司与杭州马客公司约定，在杭州科技城公司的租赁期限届满后，杭州马客公司以市场价优先继续租赁的事实； 2、2018年11月21日的《温馨提示》（原件），用以证明杭州顺帆公司与杭州尚虹实业有限公司签订房屋整体出租的租赁合同，无视杭州马客公司优先继续租赁权的事实； 3、2019年2月20日的《致杭州顺帆实业有限公司的函》（原件），用以证明杭州顺帆公司与杭州马客公司未解除租赁意向书，杭州马客公司享有优先权而继续租赁，无需腾退承租房的事实； 4、2018年11月18日、12月7日的《关于致顺帆科技园租赁小微创业园房屋的协商函》（复印件），用以证明杭州顺帆公司与杭州马客公司未解除租赁意向书，杭州马客公司享有优先权而继续租赁，无需腾退承租房的事实； 5、2018年11月1日的《关于致顺帆租赁小微创业园房屋的函》（复印件），用以证明杭州顺帆公司与杭州马客公司未解除租赁意向书，杭州马客公司享有优先权而继续租赁，无需腾退承租房的事实。 上列当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下： （一）原告兼反诉被告杭州科技城公司提交的第1-6项证据，被告兼反诉原告杭州顺帆公司、第三人杭州马客公司对其真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实。 （二）被告兼反诉原告杭州顺帆公司提交的第1-8项证据，原告兼反诉被告杭州科技城公司、第三人杭州马客公司对第1-3、5项及第8项中2018年12月21日交还申请书、2019年3月8日延迟退还损失申请赔偿报告、2019年6月20日要求腾空交还房屋函证据的真实性均无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；原告兼反诉被告杭州科技城公司、第三人杭州马客公司对第4、6、7项及第8项中2018年10月9日租赁期满告知函、2018年12月11日租赁期满园区情况告知函、2018年12月28日工作联系函证据的三性均不予确认，本院经审核，认为该组证据并无有效证据证明已送达，且证据还存在不符合有效证据形式要件，故均不予认定为本案有效证据。 （三）第三人杭州马客公司提交的第1-5项证据，原告兼反诉被告杭州科技城公司、被告兼反诉原告杭州顺帆公司对第1、2项证据的真实性无异议，本院予以确认，并据证据所载内容认定相关事实；原告兼反诉被告杭州科技城公司对第3、4、5项证据的真实性无异议，而被告兼反诉原告杭州顺帆公司对第3、4、5项证据认为系单方制作且未曾收到，本院经审核，认为该组证据并无有效证据证明已送达，故不予认定为本案有效证据。 综合上列当事人的陈述与辩解，以及举证与质证，本院认定本案事实如下： 2013年8月16日，杭州科技城公司作为乙方与杭州顺帆公司作为甲方签订《租赁协议》，主要约定：乙方承租甲方位于杭州市余杭区××街道××村的房屋，共计建筑面积33436.39㎡，租期5年，自2013年11月20日至2018年11月19日止，租金1342710元／年，每年一付；乙方于交房10日内交付房屋租赁押金1000000元，在租赁期满，乙方搬离并清理完毕后三个工作日内，经甲方验收后无息返还押金，如发生由乙方造成房屋损坏等赔偿费，可在该押金中扣除；乙方在租赁期内，享有独立的自主招商、经营、管理该承租房的权利，包括自主经营、转租、收益权，甲方不得干预。合同签订后，杭州顺帆公司交付出租房，杭州科技城公司按约于2013年11月25日交付了押金1000000元。在《租赁协议》履行期间，杭州科技城公司于2017年1月6日将前述承租房中的5幢4层、6层及6幢1层109室转租给了杭州马客公司，并签订《办公楼租赁合同》，租期至2018年11月19日止，其中5幢4层、6层建筑面积1178㎡，租金每日1.2元／㎡，而6幢1层109室建筑面积395㎡，租金每日2.5元／㎡。2017年3月16日，杭州顺帆公司与杭州马客公司签订《租房意向书》，约定“经协商一致，在杭州未来科技城管理有限公司与甲方不续签租房合同的情况下，甲方愿意继续将位于杭州市余杭区××街道××路××号××幢××层××层，建筑面积为1178平方米；6幢109室，建筑面积为395平方米，共计1573平方米原小微创业园场地，按市场价优先继续出租给乙方作为小微创业园的办公场地。”。 至2018年11月19日，杭州科技城公司与杭州顺帆公司的《租赁协议》租期届满，杭州科技城公司不续租杭州顺帆公司房屋并进行了清退和交还租赁房，但其中杭州科技城公司转租杭州马客公司的房屋，杭州科技城公司以杭州马客公司与杭州顺帆公司已达成了《租房意向书》为由而并未将其腾退；与此同时，杭州马客公司亦依据《租房意向书》向杭州顺帆公司进行续租洽谈。至2018年11月21日，杭州顺帆公司发出《温馨提示》，告知杭州顺帆公司已将包括杭州科技城公司原承租范围内的房屋整体出租给了杭州尚虹实业有限公司，并提示原承租户向该公司联系续租。此后，杭州马客公司与杭州顺帆公司未能续签租赁合同，但仍占用《办公楼租赁合同》项下的房屋。2019年2月26日，杭州顺帆公司将杭州马客公司前述承租房屋内的财物清退出场。 现杭州科技城公司以已按《租赁协议》约定在限期清退全部承租房为由要求杭州顺帆公司退还租赁押金1000000元，但被杭州顺帆公司予以拒绝。因此，杭州科技城公司提起诉讼，要求判如所请，而杭州顺帆公司应诉后亦提出了反诉。案经开庭审理，且经调解无效。 本院认为：依据《租赁协议》、《办公楼租赁合同》、《租房意向书》等证据，能证明在《租赁协议》履行期间，杭州科技城公司与杭州顺帆公司、杭州马客公司分别系租赁合同关系中的出租人、承租人、次承租人身份，且相互知悉身份关系至少从2017年3月16日签订《租房意向书》开始。（一）依据《租赁协议》的约定，租赁押金1000000元，是用于租赁期满时，杭州科技城公司交还的租赁房经杭州顺帆公司验收，如发现房屋被损坏等所需的赔偿，则从该租赁押金中抵扣，但亦从该约定可知，逾期交还租赁房情形并未列入该押金可抵扣范围，因而出租人杭州顺帆公司在无有效证据证明杭州科技城公司交还的租赁房存在损坏等情形，以及确认已于2019年2月26日收回全部租赁房前提下，依约定应从收回全部房屋之日起三个工作日内即于2019年3月1日前退还杭州科技城公司全部租赁押金，因此，杭州科技城公司要求杭州顺帆公司退还1000000元押金，并赔付该押金被逾期占用期间的利息损失，依法予以支持，但利息计算标准应分别调整为2019年8月19日以前按同期银行贷款年利率4.35%、2019年8月19日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），而杭州科技城公司要求按年利率6%计算，没有事实依据，不予采纳。（二）依据《租赁协议》，在租赁期满时，杭州科技城公司依约应交还包括转租次承人杭州马客公司《办公楼租赁合同》中的承租房，虽然，次承租人杭州马客公司依据与杭州顺帆公司签订《租房意向书》而继续占用，但是，该意向书是预约合同，并且亦未约定在《租赁协议》租期届满而杭州科技城公司又不续租时，双方以简易交付形式以免除杭州科技城公司交还义务，同时，杭州科技城公司也无证据证明杭州顺帆公司曾免除了杭州科技城公司交还次承租人杭州马客公司的承租房义务，因而，杭州马客公司逾期占用租赁房而造成的经济损失后果，应由杭州科技城公司向杭州顺帆公司承担责任，其具体的经济损失，因《租赁协议》并未明确约定逾期交房的违约责任，且租期届满时，杭州顺帆公司已完成整体出租签约的事实，酌情认定经济损失的时间段为2018年11月20日至2019年2月26日计98天，并以杭州马客公司未交还房屋的面积及承租租金标准予以计付，经核算为235307.8元｛（1178㎡×1.2元/㎡/日＋395㎡×2.5元/㎡/日）×98日｝；至于2018年11月20日至2019年2月26日期间的物业费、水电费等其他经济损失，因并无充分有效证据予以证实，不予认定和支持；而杭州顺帆公司反诉要求杭州科技城公司搬离、清理遗留的物品，因在诉讼中，并无证据证明杭州科技城公司的物品尚有在已移交的承租房内，因而该项请求，缺乏事实依据，亦不予认定和支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杭州顺帆实业有限公司返还原告杭州未来科技城资产管理有限公司押金人民币1000000元，于本判决生效之日起十五日内付清； 二、被告杭州顺帆实业有限公司支付原告杭州未来科技城资产管理有限公司逾期退还押金利息损失人民币20662.5元（以1000000元为基数，按同期银行贷款年利率4.35%自2019年3月1日起暂计算至2019年8月19日为20662.5元；此后至本案生效判决确定履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）另行计算），于本判决生效之日起十五日内付清； 三、被告杭州顺帆实业有限公司支付原告杭州未来科技城资产管理有限公司因本次诉讼而支出的财产保全申请费人民币5000元，于本判决生效之日起十五日内付清； 四、驳回原告杭州未来科技城资产管理有限公司其他诉讼请求。 五、反诉被告杭州未来科技城资产管理有限公司赔付反诉原告杭州顺帆实业有限公司逾期腾房经济损失人民币235307.8元，于本判决生效之日起十五日内付清； 六、驳回反诉原告杭州顺帆实业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费7193元，由原告杭州未来科技城资产管理有限公司负担299元、被告杭州顺帆实业有限公司负担6894元。 本案反诉案件受理费9238元，由反诉原告杭州顺帆实业有限公司负担7807元、反诉被告杭州未来科技城资产管理有限公司负担1431元。 原告杭州未来科技城资产管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州顺帆实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。 反诉原告杭州顺帆实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；反诉被告杭州未来科技城资产管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交付应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  王富春 二〇二〇年十月二十三日 书记员  俞礼佳