四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初6110号 原告：重庆嘉宝管理顾问有限公司宜宾分公司，住所地：四川省宜宾市叙州区D-08地块鑫悦湾********，统一社会信用代码91511500MA62A6BQ36。 负责人：崔雅萍，总经理。 委托诉讼代理人：洪云忠，男，1993年8月5日出生，汉族，住四川省新津县，系公司员工。 被告：张汝兵，男，1968年9月8日出生，汉族，住四川省高县。 原告重庆嘉宝管理顾问有限公司宜宾分公司（以下简称重庆嘉宝宜宾分公司）诉被告张汝兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆嘉宝宜宾分公司的委托诉讼代理人洪云忠及被告张汝兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付的物业服务费3062.88元及违约金815.75元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2018年9月26日与和都国际1期小区开发商（宜宾市中惠房地产开发有限公司）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，被告按约定向原告支付物业管理费用。合同签订后，原告致力于被告小区物业管理服务，但被告未按照约定缴纳物业服务费用，拖欠自2018年9月26日至2020年9月25日的物业服务费用3062.88元，截至2020年4月30日已产生违约金815.75元。虽经原告多次催告，被告仍拒不履行缴费义务。为维护原告企业的合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。 被告张汝兵答辩称：1、原告的法律主体不成立，因《商品房买卖合同》约定的前期物业服务企业是中泽集团物业管理公司，而不是原告且现房屋产权已经转移给被告，故中泽公司与嘉宝公司2018年9月签订的物业服务合同属无效合同，不受法律保护，我方不认可该合同。合同签订后也未告知业主；2、楼道卫生管理差，我找过原告，但原告不作为，没有履行自己的职责。综上，请求法院依法判决。 原告围绕诉讼请求依法提交了《前期物业服务合同》及《补充协议》，收楼书，前期物业管理备案证明、住户情况表，实测面积报告，被告欠费本金及违约金明细汇总表、《物业服务费交纳提示函》、《律师函》、律师函粘贴记录等证据，被告张汝兵依法提交了《商品房买卖合同》、《公证书》等证据，本院组织当事人对上述证据进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 宜宾市中惠房地产开发有限公司（以下简称中惠房产公司）为和都国际1期的房地产开发企业，在和都国际1期交房后，于2018年委托原告重庆嘉宝宜宾分公司对和都国际1期进行前期物业管理。2018年9月20日，中惠房产公司（甲方/建设单位）与原告（乙方/物业服务企业）签订了和都国际1期小区《前期物业服务合同》，合同中约定：“……第三条服务内容：乙方提供的前期物业管理服务项目包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集清运等；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、对小区规划红线内属配套服务设施的养护和管理；4、公共绿化、花木、建筑小品等的养护和管理；5、车辆行驶及停放秩序管理；6、协助公安机关做好本区域内的公共秩序维护和安全防范等工作；7、物业档案资料管理；8、装饰装修管理服务；9、对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为根据情节轻重可以采取规劝、制止、报告等措施。……第六条物业服务费：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅：1.9元/月/㎡（合同签订之日起两年内价格按1.60元/月/㎡），商业：4元/月/㎡（合同签订之日起两年内价格按3元/月/㎡），地下车位60元/月/个，机动车临停费由乙方收取用于补贴物业费。第七条物业服务费的收取：业主在开发商公告通知的交房期限内接收房屋的，物业服务费自业主办理接收房屋钥匙次日起向业主全额计收；业主未在开发商公告通知的交房期限内接收房屋的，物业服务费从开发商公告通知的交房最后期限的次日起向业主全额计收；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业服务费按年度缴纳，首次物业服务费应在本条约定的物业服务费计收之日缴纳；此后，业主或物业使用人应在上一缴费期满前15日内预交下一个缴费期的物业服务费。……第十二条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。……第二十五条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费的，有义务及时补缴同时应按所欠缴服务费用5‰/日的标准向乙方支付违约金。第二十七条甲方违反本合同第十二条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。第二十九条本合同期限为乙方进场之日起两年。期满后乙方可继续提供物业服务至新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。 同日，中惠房产公司、宜宾市中泽房地产开发有限公司、宜宾市万金房地产开发有限公司（甲方/开发商）与原告（乙方/物业服务企业）签订了《前期物业服务合同补充协议》（以下简称《补充协议》），针对《前期物业服务合同》未尽事宜进行补充约定：第一条业主物业费甲方补偿约定；（一）1.前两年内，电梯住宅物业费收取单价1.60元/月/㎡，其中业主缴纳1.04元/月/㎡，由甲方补贴0.56元/月/㎡；2.前两年内，无电梯住宅物业费收取单价1.60元/月/㎡，其中业主缴纳0.90元/月/㎡，由甲方补贴0.70元/月/㎡；（二）对上述（一）中甲方提供名单之外由宜宾市翠屏区政府工作组中泽集团处置方案公告后所销售的物业按正常标准收费，即前两年内，住宅按1.60元/平方米、商业按3.00元/平方米、车库物业费按60元/月/个；……第五条和都国际社区一期入场时间为2018年9月26日。 2018年9月26日原告正式入驻和都国际1期小区并为该小区提供物业服务。2018年12月28日，重庆嘉宝宜宾分公司就上述《前期物业服务合同》及《补充协议》在宜宾市房地产管理局翠屏区分局进行备案登记。 被告系和都国际1期4栋1单元2层1号的电梯住宅用房业主，房屋建筑面积122.72㎡，被告于2014年7月19日验收合格后收房。 因被告未交纳物业服务费，原告于2019年12月9日向被告发出《律师函》进行催收，于2020年3月11日向被告发出《物业服务费缴纳提示函》进行催收。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，中惠房产公司作为和都国际1期小区的建设单位依法与原告重庆嘉宝宜宾分公司签订的《前期物业服务合同》，对小区业主即本案被告具有法律约束力，原告为被告所在小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，其应履行合同义务及时缴纳物业服务费。被告于2014年7月19日正式收房，按前期物业服务合同约定被告自收房次日起按年交纳物业服务费，本院查明原告于2018年9月26日入驻案涉小区并提供物业服务，故原告请求被告支付拖欠的2018年9月26日至2020年9月25日物业服务费3062.08元（122.72㎡×1.04元/㎡·月×24月）符合合同约定，本院予以支持。关于被告张汝兵辩称原告的法律主体不成立，不符合法律规定，本院不予支持。 原告诉请被告支付违约金815.75元，虽《前期物业服务合同》约定被告逾期未缴纳物业服务费，经原告催告后仍未交纳的，被告应承担违约责任，因原告未提交证据证明在为案涉小区提供物业服务时符合合同约定，因此，本院认定双方当事人在履行物业服务合同中均存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告虽应给付逾期交费违约金，但鉴于原告亦应当承担因履约不完全而产生的违约责任，故本院综合本案情况，认可双方违约行为两相抵消，被告不再支付原告逾期交费违约金，对原告违约金诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张汝兵于本判决生效之日起5日内支付原告重庆嘉宝管理顾问有限公司宜宾分公司2018年9月26日至2020年9月25日期间的物业服务费3062.88元。 二、驳回原告重庆嘉宝管理顾问有限公司宜宾分公司的其他诉讼请求。 如被告张汝兵未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张汝兵负担。此款原告已预交，原告同意由被告张汝兵直付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  曹 静 二〇二〇年十月二十一日 法官助理  蒋倩倩 书 记 员  雷秋兰