安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终8405号 上诉人（原审原告）：浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区铜陵路88号宝业·城市绿苑东区53幢1楼。 负责人：杨欢迎，该公司经理。 委托诉讼代理人:张志强,安徽巨铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文珍，安徽巨铭律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：刘贵红，女，1979年3月13日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司（以下简称宝业物业合肥分公司）因与被上诉人刘贵红物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初7138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 宝业物业合肥分公司上诉请求：1.依法改判刘贵红立即支付拖欠的宝业物业合肥分公司物业管理费11343.46元（2015年7月4日至2020年12月31日期间）；2.依法判决刘贵红承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：安徽省长城物业管理有限公司（以下简称长城物业公司）2017年9月20日退出案涉小区前尚有部分未交部分物业费债权，依法转让给宝业物业合肥分公司，双方签订了《协议书》并后附《宝业东城时代广场截至2017年9月20日业主欠费明细表》，随后双方将该《协议书》及业主欠费明细表在小区内进行了张贴公示。不论是长城物业公司转让的债权还是本案债权，均是基于物业服务合同产生的物业费争议，债权性质相同，产生的法律基础也系基于物业服务合同，债务人如认为长城物业公司服务不到位，依法可以对受让债权的宝业物业合肥分公司进行抗辩。宝业物业合肥分公司在2019年起诉同一小区同一事实的同类案件，原审法院已作出的六份生效判决，对于案涉债权转让的部分债权均作出一并处理。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，对于类案类判亦有相应规定，以确保法律的权威性。本案原审判决认定事实和理由，让宝业物业合肥分公司无所适从，同小区同类案件，同一法院不到一年时间作出两种截然相反的判决结果，不仅损害了法律的权威性，增加了当事人诉讼成本，也浪费了司法资源。 刘贵红辩称，宝业物业合肥分公司的上诉没有事实理由，应当予以驳回。 宝业物业合肥分公司向一审法院起诉请求：1、判令刘贵红立即支付拖欠宝业物业合肥分公司物业管理费11343.46元（2015年7月4日至2020年12月31日）及逾期付款违约金7179.65元（逾期付款违约金自逾期之日起以逾期金额为基数，按照年利率24%标准暂计算至2020年7月1日，此后以此标准计算至实际款清之日止）；2、判令刘贵红承担一审案件的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：刘贵红系安徽省合肥市瑶海区当涂路325号东城时代广场4幢2801室业主，房屋建筑面积为131.29平方米。长城物业公司曾在案涉小区提供物业服务，2017年9月20日长城物业公司退出案涉小区，宝业物业合肥分公司接管案涉小区，为案涉小区提供物业管理服务。2017年11月27日，宝业物业合肥分公司与铜陵路街道泗州路居委会签订《临时物业管理合同》，合同约定由宝业物业合肥分公司为案涉小区提供物业服务，物业管理服务费为高层住宅1.44元/月/平方米，物业服务费用按半年缴纳，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的每逾期一日按千分之三支付违约金。委托管理期限为6个月，自2017年9月20日至2018年3月19日。2018年9月30日，宝业物业合肥分公司与铜陵路街道泗州路居委会又签订了正式的《物业管理服务合同》，约定：由宝业物业合肥分公司为案涉小区提供物业管理服务，委托管理事项为：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划内附属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理；本物业规划内的附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等秩序维护工作等。物业管理服务费为高层住宅每月每平方米1.44元，物业管理服务费用按半年缴纳，业主或物业使用人应在合同期第一个月内足额缴纳物业服务费，仍未缴纳当期物业服务费的视为逾期交纳，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的每逾期一日按千分之三支付违约金。合同期限为二年，自2018年9月20日至2020年9月19日。长城物业公司退出后，案涉小区一直由宝业物业合肥分公司提供物业管理服务至今。自2015年7月11日起，刘贵红未再缴纳案涉房屋物业管理服务费。宝业物业合肥分公司多次催要未果，遂诉讼至一审法院。 一审另查明，长城物业公司在退出案涉小区时宝业物业合肥分公司与长城物业公司就手续交接问题于2017年9月27日签订《协议书》一份，协议约定：长城物业公司应统计好尚未收缴的业主的各类欠费，包括物业费、车位管理费等，制作统计明细双方盖章确认后连同相关票据及资料一并移交给宝业物业合肥分公司，移交后这些款项所形成的债权由长城物业公司转让给宝业物业合肥分公司收取。后长城物业公司按照协议约定将尚未收缴的业主的各类欠费制作了《宝业东城时代广场截至2017年9月20日业主欠费明细表》移交宝业物业合肥分公司。 一审法院认为：《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。案涉小区尚未成立业主委员会，宝业物业合肥分公司与案涉小区所在地的居委会铜陵路街道泗州路居委会签订的《临时物业管理服务合同》、《物业管理服务合同》，系各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为合法有效，对合同各方及案涉小区全体业主均具有约束力。协议签订后，宝业物业合肥分公司按照协议约定履行了物业服务义务，刘贵红作为业主，在接受宝业物业合肥分公司提供的物业服务后，理应按照物业服务协议的约定履行给付物业费的义务。刘贵红如认为于物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。关于宝业物业合肥分公司入驻案涉小区之前的物业费。一审法院认为本案系物业服务合同纠纷，宝业物业合肥分公司基于与业主间存在的物业服务合同关系向业主主张尚欠的物业服务费用，而其受让的债权系长城物业公司在案涉小区提供物业服务期间产生的费用，该费用的产生并非基于宝业物业合肥分公司与业主间的物业服务合同关系。宝业物业合肥分公司受让的债权及其为案涉小区提供物业服务期间形成的债权系两种债权，两种债权性质不同，产生的法律基础不同，债务人享有的抗辩权亦不同。宝业物业合肥分公司在本案中一并主张受让的债权无事实和法律依据，一审法院不予支持。故一审法院对宝业物业合肥分公司诉请2017年9月20日之前的物业费不予支持。鉴于物业管理服务合同约定的期限至2020年9月19日，故一审法院支持宝业物业合肥分公司自2017年9月20日至2020年9月19日期间的物业费，经核算，此期间的物业管理费为6806元（131.29平方米×1.44元/平方米/月×36个月）。关于宝业物业合肥分公司主张的违约金，因本案中业主拖欠物业费系宝业物业合肥分公司提供物业服务过程中就物业服务出现的问题与业主未能及时沟通及妥善处理所致，且一审法院在审理该小区同类物业服务合同纠纷案件中查明宝业物业合肥分公司履行合同亦存在瑕疵，故一审法院对其违约金的诉请不予支持。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘贵红于判决生效之日起十日内支付宝业物业合肥分公司2017年9月20日至2020年9月19日期间的物业费6806元；二、驳回宝业物业合肥分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费263元，减半收取131.5元，由刘贵红负担。 二审中，宝业物业合肥分公司提交江淮晨报催要物业费公告一份、民事判决书一份，证明宝业物业合肥分公司诉讼的物业费已经催要，且同类的生效案件均依法判决支持宝业物业合肥分公司在同案中诉讼处理前期受让的物业费部分，一审判决不当。刘贵红质证意见为：刘贵红欠付的物业费是2017年7月之前的物业费，宝业物业合肥分公司的催要公告是2020年9月5日作出，其依据现在的公告催要之前的物业费依据不足；不同案件的案情不一样，宝业物业合肥分公司主张本案应和其他案件进行同一处理，刘贵红不认可。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件，宝业物业合肥分公司基于与业主间存在的物业服务合同关系向业主主张尚欠的物业服务费用，而其受让的债权系长城物业公司在案涉小区提供物业服务期间产生的费用，该费用的产生并非基于宝业物业合肥分公司与业主间的物业服务合同关系。一审法院认定宝业物业合肥分公司从长城物业公司受让的债权及其为案涉小区提供物业服务期间形成的债权系两种债权，两种债权性质不同，产生的法律基础不同，债务人享有的抗辩权亦不同，并无不当。宝业物业合肥分公司在本案中一并主张受让的债权，缺乏事实及法律依据。一审法院对宝业物业合肥分公司诉请2017年9月20日之前的物业费不予支持，未有不妥。 综上所述，宝业物业合肥分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由宝业物业合肥分公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年十月二十二日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。