湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初6787号原告（反诉被告）：刘水晶，男，汉族，1963年12月23日出生，身份证住址：武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王浩勇，湖北立丰律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：武汉江寓生活服务有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区关南一路****楼**。法定代表人：田德鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：王波、沈刚，该公司工作人员，特别授权。原告刘水晶诉被告武汉江寓生活服务有限公司（以下简称江寓公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，被告江寓公司于2020年9月27日向本院提出反诉请求，本院经审查依法予以受理并将本反诉合并进行审理。本案依法适用简易程序，由审判员熊刚独任审判，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘水晶及委托诉讼代理人王浩勇，被告（反诉原告）江寓公司的委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘水晶向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的资产管理服务合同（合同编号：WH0174859）；2、判令被告向原告支付拖欠的租金14500元及拖欠的水电费；3、判令被告向原告支付违约金29000元及其他损失；4、本案全部诉讼费、保全费、诉讼保险费、公告费等由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求：第2项租金变更为20174元，水电费268.1元；第3项诉讼请求违约金变更为40348元。事实和理由：原告与被告于2018年3月26日就位于武汉市东湖新技术开发区马湖路2号保利心语三期3栋1单元4层01室签署了《武汉市房屋出租委托代理合同》，出租代理期限自2018年4月2日至2023年10月28日。原告在签署合同后将上述房屋委托给被告，被告前期也如约支付了租金，但后期到了规定的支付租金期限，被告尚有2020年1月、2020年2月、2020年3月、2020年6月、2020年7月共计5个月的租金未支付，每月应付租金2900元，该金额共计14500元。根据合同的约定，被告迟延支付当期原告应得收益达15个工作日的，原告有权随时单方解除合同，同时根据合同7.3条的约定，被告违反合同6.2条约定导致原告单方解除合同，被告应向原告支付等额于双倍月预期收益的违约金（拖欠5个月的预期收益金额为14500元，双倍月预期收益应为29000元），并赔偿原告相应的损失。在此期间，原告经常向被告催讨拖欠款项，被告总是以各种理由拖延，原告特根据相关法律规定向法院起诉，望法院支持原告诉讼请求。被告江寓公司辩称，1、没按时支付收益是受到新冠××疫情影响，我公司非故意不支付；2、诉讼请求中没有扣减服务质量保证金，根据合同2.4条约定，原告应付服务质量保证金2600元。被告（反诉原告）江寓公司向本院提出反诉请求：1、原告（反诉被告）承担配置设施折旧费用23718.1元；2、反诉诉讼费由原告承担。事实及理由：江寓公司与刘水晶于2018年3月26日签订《资产管理服务合同》，约定刘水晶将位于保利心语三期3-1-401室房屋委托给江寓公司管理运营。双方还约定，如合同中途解约，刘水晶应向江寓公司支付新配置设施的折旧费，具体金额以江寓公司统计的相关数据为准。刘水晶于2020年7月向法院提出解除合同，江寓公司依照合同的相关条款提出反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）刘水晶辩称，刘水晶房屋为精装修房屋，不存在使用江寓公司装修的情况，不应由刘水晶承担折旧费用。经审理查明，2018年3月26日，刘水晶（甲方）与江寓公司（乙方）签订了一份《资产管理服务合同》（合同编号：WH0174859），约定：甲方将标的资产位于保利心语三期3-1-401室房屋（含附属物品、设备设施）委托给乙方管理运营，甲方授权乙方对标的资产进行经营出租，乙方为甲方提供资产管理服务，管理期限自2018年4月2日至2023年10月28日止；甲方预期收益为2900元/月，从第三年起每年递增3%；甲方同意承受首年90天空置期，其余每年30天，空置期于每年起始日先行扣除，甲方不收取收益；乙方应于首个结算周期起始日起10个工作日内，向甲方支付等同于单个结算周期预期收益的服务质量保证金2600元，本协议最后一期结算时，甲方同意将服务质量保证金冲抵当期结算收益；甲乙双方认可自2018年4月2日始计收收益，每1个月为一次结算周期，本协议首个结算日为2018年4月13日；管理期限内，甲方同意乙方对标的资产进行任何必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的更新，甲方认可并接受乙方对标的资产改造的标准和规模；乙方在管理期限内进行的装修改造及为标的资产购置新的设备、设施或用具，委托代理期限内为乙方所有，委托代理期限届满后为甲方所有；合同中途解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费；甲方应向乙方支付300元/年的维修基金，该维修基金承保3000元/年的维修费用；乙方迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的甲方有权随时单方解除合同；甲方违反本合同6.2约定导致乙方单方解除合同，或甲方单方提前解除合同的，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失（包括并不限于如下赔付项目）：（1）装修损失费（2）配置设施损失费（3）甲方向资产使用人支付的违约金（4）空置期赔偿费（5）宽带损失费；乙方违反本合同约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失……该合同附件一为标的资产信息及所有权证明；附件二为资产管理服务；附件三为标的资产交割清单；附件四为维修项目列表；附件五为标的资产配置单；附件六为付款计划表。该合同签订后，刘水晶将案涉房屋交付给江寓公司代为管理出租,江寓公司按照合同约定支付了第一年度即2018年4月2日至2019年6月30日期间的所有款项。在第二年度即2019年7月1日至2020年7月30日期间，江寓公司于2019年7月1日向刘水晶支付2600元，之后于2019年8月30日、9月30日、10月30日、12月2日、12月30日、2020年4月14日、2020年6月5日支付了七笔月租金各2900元，剩余月租金未支付。在第三年度即2020年7月31日至2021年8月29日期间，江寓公司没有支付每月租金2987元。为此，刘水晶提起诉讼。另查明，案涉房屋由被告江寓公司改造为4间房屋后向案外人进行分租，其中2号房间于2020年4月4日与案外人的租赁合同解除后空置，直至2020年5月17日才出租。3号房间于2019年11月25日与案外人的租赁合同解除后空置，直至2020年4月8日才出租。截止2020年9月26日，江寓公司拖欠的电费为268.1元。上述事实，有以下有效证据及当事人的陈述在卷佐证：原告（反诉被告）刘水晶提交的《资产管理服务合同》、《不动产权证书》、银行流水、湖北电力电费短信及被告（反诉原告）江寓公司提交的预期收益支付统计截图、住户管理系统出租情况截图。本院认为，刘水晶与江寓公司签订的《资产管理服务合同》及《资产管理服务合同补充协议》，系双方的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵守并严格履行合同权利义务。刘水晶向江寓公司交付了房屋，履行了合同义务。在第二年度，江寓公司仅支付七笔月租金，尚欠5个月租金未支付，其行为属违约行为，符合合同约定的解除情形。故对刘水晶要求解除与江寓公司之间签订的《资产管理服务合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据合同2.4条的约定，江寓公司于2019年7月1日向刘水晶支付的2600元，属于第二年度服务质量保证金，应冲抵第二年度最后一期月租金。同时根据合同4.2条约定，刘水晶应承担的第二年度维修金300元，也应冲抵所欠租金，故江寓公司还应支付第二年度4个月的月租金共计11600元。根据合同2.2条约定，第三年度开始应扣除一个月的空置期，故截止2020年9月29日，江寓公司实际欠1个月租金2987元未支付。根据江寓公司提交的住户管理系统出租情况截图显示的房屋空置的实际情况，综合考量新冠××疫情影响及公平原则，本院酌情确定2号房间一个月空置期间租金损失、3号房间二个月空置期间租金损失，由双方各承担50%。其中2号房间空置期间租金损失为725元（2900元/月*1个月*1/4）；3号房间空置期间租金损失为1450元（2900元/月*2个月*1/4）。故被告江寓公司应向刘水晶支付租金13499.5元[11600元+2987元-（725元+1450元）*1/2]。对于刘水晶超出该部分租金的诉讼请求，本院不予支持。由于江寓公司违反合同约定导致刘水晶解除合同，根据合同7.3条的约定，江寓公司应向刘水晶支付等额于双倍月预期收益的违约金，故应支付违约金5800元（月收益2900元*2倍），对于刘水晶超出该违约金部分的诉讼请求，本院不予支持。江寓公司拖欠的电费268.1元，也应向刘水晶支付。根据《资产管理服务合同》3.2条（2）“合同中途解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费”及《资产管理服务合同》7.2条的约定，刘水晶只有在违反合同6.2条约定的情形下，导致江寓公司单方解除合同，或刘水晶单方违约提前解除合同的，刘水晶应赔偿江寓公司的装修损失费、配置设施损失费。而在合同履行过程中，刘水晶并未违反合同6.2条的约定，江寓公司作为违约方要求刘水晶承担配套设施折旧费的主张缺乏合同依据，故对江寓公司要求刘水晶承担配置设施折旧23718.1元的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘水晶与被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司之间签订的《资产管理服务合同》；二、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘水晶支付截止2020年9月29日的租金13499.5元；三、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘水晶支付违约金5800元；四、被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘水晶支付电费268.10元；五、驳回原告（反诉被告）刘水晶其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取660元（原告已预交），由原告（反诉被告）刘水晶负担515元，由被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司负担145元；反诉案件受理费197元（被告已预交），由被告（反诉原告）武汉江寓生活服务有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  熊刚二〇二〇年十月三十日书记员  罗浩