江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初4557号原告肖友保，男，1957年11月2日生，汉族，住溧阳市。委托代理人狄蓉，江苏执与律师事务所律师。被告溧阳市社渚镇姚巷村村民委员会，住所地溧阳市社渚镇S239西侧姚巷。法定代表人尹洪发，该村委会主任。委托代理人虞阳，江苏常明律师事务所律师。委托代理人潘俊，江苏泽群律师事务所律师。原告肖友保诉被告溧阳市社渚镇姚巷村村民委员会土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月21日受理后，向被告送达了起诉状副本和应诉通知书，于2020年8月26日公开开庭进行了审理，原告肖友保及其委托代理人狄蓉，被告溧阳市社渚镇姚巷村村民委员会法定代表人尹洪发和委托代理人虞阳、潘俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖友保诉称，2009年4月18日，原告与被告就社渚镇姚巷村100.14亩土地签订了土地租赁合同，从事农业生产，约定租赁期限十年，自2009年5月30日起至2019年5月30日止，租赁合同中约定，租赁期满后，原告在同等条件下享有优先租赁权。2019年4月，原告突然接到被告的通知，要求原告在租赁期满后搬离，原告才知道自己承租的土地已被租给了他人。原告租赁土地从事水产养殖，在虾塘上建设房屋，添置设备，现被告擅自剥夺原告的优先租赁权，还破坏原告养殖设施，造成原告损失，故请求判令被告赔偿经济损失人民币50万元、退还租赁保证金15000元。庭审中，原告增加诉讼请求：判令被告赔偿原告预期收益30万元。原告提交的证据有：1、土地租赁协议一份，证明2009年4月18日，原被告双方签订了一份土地租赁协议，协议约定租赁期满后，在同等条件下原告享有优先租赁权。……如一方违约，应向另一方支付违约金4万元。；2、本院（2019）苏0481民初4396号民事判决书，证明被告在未告知原告的情况下，将案涉土地租赁给了案外人，违反了对优先租赁权的约定；3、2019年6月1日原告在案涉土地现场拍摄的11张照片，证明2019年6月1日，原告承包的虾塘被放水，房屋及设备设施也被被告破坏，给原告造成了巨大的经济损失；4、内部结算凭证，证明原告向被告支付了15000元的合同保证金；5、溧阳市社渚镇农村工作局出具的情况说明，证明社渚镇青虾养殖的亩平均利润在3000元，原告承包鱼塘100.14亩，预期年利润在30万元左右。被告溧阳市社渚镇姚巷村村民委员会辩称，首先，对于原告主张的租赁保证金，被告予以认可，同意返还；其次，因案涉土地涉及被告辖区内三个村民小组的多户农户，各农户明确表示不再同意由被告统一将土地对外出租，被告也就丧失了对案涉土地的出租权，原先约定的原告的优先租赁权也就无从谈起。同时，尽管在2018年10月，案涉土地就已经由各承包经营户出租给案外人，但是被告仍然保证了原告使用租赁的土地至合同届满，并且在合同届满时尽到了告知、提醒的义务，防止原告损失扩大。最后，对于原告主张的50万元损失，原告认为，被告在依约完全履行协议后，没有对原告实施过侵权行为；对于原告主张的30万元的预期利益损失，原告认为，养殖业受多重因素的影响。且原告也未提供充分的证据证明自已所受的损失以及与被告之间的因果关系。被告提供的证据有，1、土地租赁协议书复印件三份，证明各农户与案外人王小飞、葛雪军自行签订了土地租赁协议，并非被告在合同到期后将土地租赁给案外人，因此被告并没有剥夺原告的优先租赁权；2、通知复印件一份，证明2019年4月30日，被告就案涉合同到期及三村民小组村民将案涉土地自行租赁给王小飞、葛雪军事宜提前通知了原告。经审理查明，2009年4月18日，被告社渚镇姚巷村村民委员会作为出租方（甲方）与承租方（乙方）即原告肖友保签订土地租赁协议一份，协议书载明：按照姚巷村窑上等三个村民小组部分村民要求，经甲方研究同意将冯家圩100.14亩（含塘2亩）土地租赁给乙方从事农业生产经营。租赁期限为10年，即自2009年5月30日至2019年5月30日。租金标准为每年每亩450元，租金为45063元；另有内塘每年租金为500元，合计年租金为45563元；……乙方需向甲方交保证金15000元，如乙方不继续承包，双方在处理好承包土地善后事宜的基础上，甲方将此款如数退还乙方；……在租赁期满后，在同等条件下乙方享有优先租赁权；……本协议双方要自觉遵守，如一方违约，应向另一方支付违约金4万元。协议签订后，双方按约履行，原告肖友保交纳了15000元保证金，将案涉土地用于青虾养殖，其所交租金由被告通过各相关村民小组长转发各农户。2018年10月30日起，案外人王小飞、葛雪军陆续与陈家组、窑一组、新北组的部分农户签订土地租赁协议，约定将享有承包经营权的上述2009年4月18日土地租赁协议内的冯家圩土地及其他部分土地合计180.79亩租赁给王小飞、葛雪军使用，土地租赁期自2019年6月1日起至2029年5月30日止，土地租金为每年每亩800元，每年租金在5月30日前一次性付清。2019年4月30日，被告社渚镇姚巷村村民委员会向原告肖友保发送通知一份，通知内容为：“肖友保，您好：社渚镇姚巷村村民委员会2009年4月28日与您签订了一份《土地租赁协议书》，将本村陈家、新北、窑上村小组在冯家圩100.14亩土地租赁予您使用，截止2019年6月1日租赁期满，现在陈家等三村小组已将该区域内土地经营权收回，并重新租赁予他人。为此，自2019年6月1日起请您终止该片区域土地的承包经营，并将您在该区域的建筑物、构作物等固定资产搬迁、拆除或变价处理，否则一切法律后果自负。特此通知！”。原告认为被告未尽提前告知协商的义务，案外人王小飞、葛雪军与陈家组、窑一组、新北组的部分农户恶意串通，签订的协议对原告的权益造成了严重损害，遂于2019年5月27日向本院提起民事诉讼，请求确认该协议无效。本院于2019年12月15日作出（2019）苏0481民初4396号民事判决（已生效），驳回了原告肖友保的诉讼请求。本院认为，根据原被告签订的土地租赁协议中“根据姚巷村窑上等三个村民小组部分村民要求……”之表述，以及租金由被告通过各相关村民小组长转发各农户，能够认定被告溧阳市社渚镇姚巷村村民委员会系代表相关村民签订该协议。租赁协议尚未届满之时，相关村民就案涉土地与案外人另行签订了土地租赁协议，被告因而丧失了继续签订租赁协议的权利基础，并致使原告肖友保未能取得同等条件下优先承租的缔约机会，由此，原告有权要求被告承担相应的违约责任。原告主张房屋及设备设施被被告破坏而造成损失，但在被告予以否认的情况未提供证据予以证明，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿预期收益30万元的诉讼请求，本院认为，根据合同法第113条规定，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。就本案而言，原告肖友保丧失的是同等条件下优先签订租赁协议的机会，即使在不丧失该机会的情况下，其签订租赁协议也仅是一种可能，而不是必然能够签订租赁协议，从而产生经营利润，故对此诉讼请求难以支持。综上，本院认为，被告应按照土地租赁协议之约定向原告支付4万元违约金。另外，被告应按约退还租赁保证金1.5万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告溧阳市社渚镇姚巷村村民委员会自本判决生效之日起十日内向原告肖友保支付违约金人民币4万元，并退还租赁保证金人民币1.5万元，合计人民币5.5万元；二、驳回原告肖友保的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息案件受理费14750元，由原告肖友保承担13755元、被告溧阳市社渚镇姚巷村村民委员会承担995元如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 员 葛为国二〇二〇年十月十五日法官助理 李琛洁书 记 员 浦 萍