广东省东莞市第三人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤1973执异278号 案外人罗满群，女，1956年2月21日出生，香港特别行政区居民。 委托代理人张爱玉，广东德晋律师事务所律师。 申请执行人李仲华，男，汉族，1980年11月20日出生，住广东省东莞市。 申请执行人吴荣华，男，1957年9月22日出生，香港特别行政区居民，A）。 两申请执行人的共同委托代理人李晨晖，广东昊盟律师事务所律师。 两申请执行人的共同委托代理人邓莉瑶，广东昊盟律师事务所律师助理。 申请执行人吴军汝，男，1985年5月8日出生，香港特别行政区居民。 申请执行人吴爱兰，女，1960年9月27日出生，香港特别行政区居民。 申请执行人吴珮诗，女，1977年11月22日出生，香港特别行政区居民。 申请执行人吴咏诗，女，1982年1月2日出生，香港特别行政区居民。 被执行人东莞市天鹅湖物业管理有限公司，住所地为广东省东莞市常平镇天鹅湖花园。 法定代表人陈汉明。 被执行人陈汉明，男，汉族，1970年6月12日出生，住广东省东莞市。 两被执行人的共同委托代理人叶翠儿、魏俊豪，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。 本院在执行申请执行人李仲华、吴荣华、吴军汝、吴爱兰、吴珮诗、吴咏诗与被执行人东莞市天鹅湖物业管理有限公司（以下简称天鹅湖公司）、陈汉明其他执行纠纷一案【案号为（2020）粤1973执1753号】过程中，查封了被执行人天鹅湖公司名下一处房产，案外人罗满群于2020年8月13日向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人罗满群向本院请求：1.裁决不得执行广东省东莞市常平镇天鹅湖花园办公楼商铺2号（房产权证号为粤房地证字第××号）（以下简称案涉商铺2号）；2.裁决案涉商铺2号归案外人所有。案外人于2020年9月14日变更请求为裁决不得执行广东省东莞市常平镇天鹅湖花园办公楼商铺2号（房产权证号为粤房地证字第××号），解除（2020）粤1973执1753号案件对案涉商铺2号的查封。事实与理由如下：一、案外人于1994年4月10日在常平××路售楼处看楼，经天鹅湖花园开发商介绍后，购买了案涉商铺2号（天鹅湖花园综合楼，即现天鹅湖花园办公楼），总楼款为388370元，面积约60平方米。后，案外人均按照开发商要求将购房款汇入指定的银行账户，并凭转账凭证向开发商指定的东莞市大地房地产物业管理公司常平公司换取楼款收据。1996年11月，东莞市大地房地产物业管理公司向案外人发出《业主余额清单》，列明案外人已支付的楼款情况，并要求案外人到大地房地产物业管理公司常平天鹅湖花园天喜楼地下天鹅湖花园管业部办理成交及收楼手续。案外人收到该通知后，于1996年12月1日到指定地点进行收楼，东莞市大地房地产咨询服务公司常平服务部向案外人交付商铺钥匙；并于当日向东莞市大地房地产物业管理公司管业部以现金交付大厦维修保养基金、大厦设备、管理费按金、有线电视报装、市容费、入伙前清洁费、管理费等费用合计2270元。1997年7月12日，案外人向开发商支付购房款尾款，购房款388370元已全部支付完毕。案外人自收楼后，一直有将商铺出租给第三人并收取商铺租金，且案外人、承租人均一直按时向物业管理人支付因商铺产生的管理费、水电费等相关费用。案外人于1994年向开发商购买商铺并支付楼款，且于1996年12月1日开始已合法占有商铺，并一直行使及履行作为不动产所有权人的权利义务。直至2020年7月，案外人通过他人得知商铺将被法院拍卖，案外人经网上拍卖平台公告的资料方知悉，天鹅湖花园综合楼已于2001年起登记在天鹅湖公司名下。二、根据1987年实施的《中华人民共和国民法通则》规定，案外人在1996年12月1日收楼时，已经取得商铺所有权。根据不溯及既往的原则，是否取得产权证并不影响案外人对商铺2号拥有的合法所有权；即使按《中华人民共和国物权法》规定生效后必须办理产权证明，该产权证明仅为行政登记行为，而非判断案外人取得所有权的依据。三、天鹅湖公司一直承认案外人是商铺2号的所有权人，更从未向案外人或承租人提出异议，或向其主张作为商铺所有权人的权利。四、即使按照法律规定，商铺2号必须办理产权证明，但未能取得产权证明的责任不在案外人。 案外人为证明其主张，提供了购房款收据、业主余额清单、钥匙收条、入伙验收登记、物业费收据、支付凭证、租赁合同、租金支出凭证等证据材料予以佐证。 申请执行人李仲华、吴荣华辩称，一、案外人没有与开发商或综合楼的所有权人签订买卖合同，该买卖关系是无效的。案外人也没有与现在的综合楼所有权人天鹅湖公司签订买卖合同，不存在买卖合同关系，案外人没有依据取得商铺2号的所有权。二、申请执行人申请拍卖的综合楼只有一个房产证，是一个整体的物业，是不可以分割进行销售的。案外人购买可能不是拍卖的标的物，如果是同一标的物的一部分，则该买卖合同是无效的，实际上也是无法办理产权过户手续。三、案外人主张购买的商铺交易时间在前，申请执行人申请拍卖的综合楼房产证办理时间在后，确定的产权人就是天鹅湖公司，拥有产权的全部所有权。据此，已经可以排除案外人是拥有综合楼一部分产权的事实，案外人的异议理由不能成立。综上，案外人没有证据证明其合法拥有拍卖标的综合楼的所有权，阻止法院拍卖综合楼没有任何的事实依据，恳请法院驳回其异议请求。 申请执行人为证明其主张，提供了房产证复印件及东莞市房地产交易鉴定证明书等证据材料予以佐证。 被执行人天鹅湖公司、陈汉明辩称，一、天鹅湖公司在2001年已合法取得案涉办公楼的权属登记证书，是案涉商铺的所有权人。“天鹅湖花园项目”原挂靠在东莞市常平房地产公司，由于原来的开发商在开发过程中，经营不善，管理混乱，天鹅湖公司在2001年接手该项目，原来的开发商与该项目已经无关，故天鹅湖公司是合法取得案涉办公楼的所有权。二、案外人的证据不足以证明其是案涉商铺2号的所有权人。首先，案外人没有提交与开发商签署的关于购买案涉商铺的书面合同，无法证明案外人向有权出售商铺的开发商购买了案涉商铺。而且案外人提交的证据《业主余款清单》已明确，办理接收手续时需携带买卖合同书，即如案外人主张的案涉商铺为该《业主余款清单》中约定之商铺，案外人应当持有买卖合同书，但案外人并没有提供该资料。同时，《业主余款清单》亦已明确需在指定时间携带指定证明文件办理有关接收手续，但案外人并没有提供任何资料证明其已按《业主余款清单》的内容在指定时间完成相关的法律手续。其次，案外人提供的收据既有大地物业管理公司出具的，也有大地房地产物业管理公司出具的，没有相关证据显示两家公司是同一公司，且是案涉商铺的开发商，即两家公司是否有权出售案涉商铺存疑。再有，根据案外人提供的收据统计可知，港币为386370元，人民币为3000元，与其主张的楼价港币388370元并不吻合，且部分收据备注是代理费，并不是购房款。案外人提供的《业主余款清单》显示，在1996年11月15日，案外人尚欠的余款为2300000元，暂不论《业主余款清单》中的物业是否是案涉物业或收据中的物业，但案外人提供的1996年11月15日往后的收据的金额为人民币3000元，港币225000元，与《业主余款清单》的金额也不吻合，无法证明收据中的款项用于支付案涉商铺。同时，收据中注明“停车场地铺2号”，无法直接指向案涉商铺。故收据无法证明案外人已支付全部价款，亦无法证明所支付的款项用于购买案涉商铺。再者，案外人仅提供收据，但没有相关的付款记录，无法证明案外人已实际支付款项购买案涉商铺2号。最后，案外人提供的《商铺租赁合同》出租方是“彭礼宜”，并不是罗满群，无法证明案外人向案外人出租案涉商铺或实际占有案涉商铺。三、案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不符合排除执行的条件。四、在1994年的时候，天鹅湖花园综合楼不具备销售的资格，并没有销售权，没有办理销售证。五、天鹅湖花园签的买卖合同主体不应当是大地房地产开发公司，因为当时开发商是太平建筑公司第一分公司及常平房地产开发公司，只有这两个公司才具有签订买卖合同的资格。 被执行人为证明其主张，提供了合作发展天鹅湖花园住宅区合同书、经营管理“天鹅湖花园”房地产项目协议书及房地产权证等证据材料予以佐证。 经审查查明，案涉商铺2号位于东莞市天鹅湖花园办公楼（以下简称案涉办公楼）内，未单独办理权属登记；案涉商铺2号所在的案涉办公楼已办理权属登记，权属证明号码为C0528090，登记日期为2001年10月18日，登记权利人为天鹅湖公司，共有情况为单独所有。 再查明，关于本院受理的原告李仲华、吴荣华、吴军汝、吴爱兰、吴珮诗、吴咏诗与被告天鹅湖公司、陈汉明、东莞市曼克顿房地产开发有限公司，第三人东莞市常平房地产开发实业公司商品房销售合同纠纷一案【案号为（2018）粤1973民初12027号】，吴荣华依法向本院申请财产保全，本院依法作出（2018）粤1973民初12027号民事裁定书并于2018年7月12轮候查封了天鹅湖公司名下的案涉办公楼。在案件审理过程中，双方当事人达成一致协议，故本院据该协议作出（2018）粤1973民初12027号民事调解书。该民事调解书于2018年9月28日生效。因被执行人天鹅湖公司、陈汉明未按时履行生效调解书确定的付款义务，申请执行人李仲华、吴荣华、吴军汝、吴爱兰、吴珮诗、吴咏诗于2020年1月19日依据（2018）粤1973民初12027号民事裁定书向本院申请执行，本院以（2020）粤1973执1753号立案执行。上述财产保全措施依法转为执行程序中的财产查封措施，该案对案涉办公楼的查封已转为正式查封。 本院认为，案外人以其为案涉商铺2号的实际所有权人为由请求停止执行并解除查封，其实质系基于实体权利对执行标的提出排除执行异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，本案依照案外人异议进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查：案外人是否系权利人；该权利的合法性与真实性；该权利能否排除执行。针对本案，本院分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……本案中，因被执行人天鹅湖公司至今未履行完毕生效文书确定的付款义务，本院依法查封登记在其名下的案涉办公楼符合规定，并无不当。由于案涉办公楼登记在被执行人天鹅湖公司名下，且案涉商铺2号是案涉办公楼的组成部分及未办理独立权属证明，故本院认定被执行人天鹅湖公司是案涉商铺2号的权利人，而案外人不是案涉商铺2号的权利人。 综上所述，案外人的请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下： 驳回案外人罗满群的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李能耀 审判员  朱红奎 审判员  莫芷维 二〇二〇年十月十四日 法官助理张君秋 书记员刘嘉泰 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： (一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议; (二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。