成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初5017号 原告：四川东航投资有限公司，住所地四川省成都市双流区西航港街道临港路一段********。 法定代表人：冯亦军，总经理。 委托诉讼代理人：王心茹，系公司员工。 被告：娄川，男，1988年7月11日，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：胡家贵，四川科信律师事务所律师。 原告四川东航投资有限公司（以下简称“东航公司”）诉被告娄川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东航公司的委托诉讼代理人王心茹，被告娄川及其委托诉讼代理人胡家贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东航公司向本院提出诉讼请求：1.确认东航公司与娄川签订的《商铺租赁合同》于2020年4月23日解除；2.判令娄川向东航公司支付143635.73元（2019年8月至2020年4月23日物管费38261.58元、电费6830.02元、水费788.4元、优惠期租金差额85984.29元、违约金14007.6元、拆除复原费7102.24元，抵扣公共事业押金3501.9元、装修押金5836.5元）；3.判令娄川承担自2019年12月1日至2020年3月10日期间欠缴租金以及欠缴的物业管理费用自应付之日起至实际支付日的滞纳金（暂计至2020年6月30日为5511.12元）；4.判令东航公司没收租赁保证金22475.38元；5.判令东航公司没收收银押金4500元；6.判令东航公司自行处置娄川遗留物品。事实与理由：2018年8月16日，东航公司与娄川签订《商铺租赁合同》，约定将东航公司所有的成都市双流区临港路一段32号“云锦天地（成都）”商场4号楼4层4304号单元出租给娄川用于餐饮的商业经营，租赁面积为116.73㎡，租赁期限自2018年8月29日起至2021年9月27日。租金标准为1.85元/日/㎡。因娄川前期欠缴租金、物业管理费等费用，东航公司于2019年6月17日向其发送催款函，但催收无果。后经双方协商一致，于2019年11月26日签订《补充协议一》，约定自2018年8月29日起自2019年11月30日，该期间的租金总额调整为13136.99元；自2019年12月1日期至2020年11月30日，该期间月营业额提成为该单元每公历月累计营业额的8%。同时约定，非因东航公司原因，娄川单方面提出终止租赁合同或未妥善履行原合同及补充协议各项义务的，东航公司有权要求娄川对优惠期间即2018年8月29日起至2019年11月30日期间，按日租金1.85元/㎡向东航公司补足。之后，娄川仍未按照协议约定缴纳拖欠的物业管理费等费用，并于2020年1月19日暂停营业后，一直未开业，东航公司多次沟通要求其复工，但娄川始终未营业，且拒绝缴纳欠缴费用。东航公司于2020年4月22日发送解约函，但娄川至今未按照约定对商铺拆除复原。综上，东航公司为了维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。 娄川辩称，认可娄川与东航公司签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月23日解除，但解除的原因是不可抗力，娄川不应承担违约责任；娄川同意以2020年4月23日为结算终止日，依照约定，在协商一致的情况下予以支付（娄川可用于租房押金、保证金抵扣）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月16日，东航公司（甲方）与娄川（乙方）签订《商铺租赁合同》（编号：CDYJ20180660），甲方将其所有的成都市双流区西航港街道临港路一段32号“云锦天地（成都）”商场4号楼4层4404号单元出租给乙方，双方约定了租赁面积、租金及支付方式、租赁期限以及其他费用。2019年11月26日，甲方与乙方签订了编号为CDYJ20180660-1的《商铺租赁合同补充协议一》，约定自2018年8月29日起至2019年11月30日止，该期间的租金总额为13136.99元；2019年12月1日期至2020年11月30日止，按月营业额提成8%计付租金；2020年12月1日起至2021年9月27日止，以月保底租金或月营业额提成租金两者取高计付。对乙方在2018年8月29日起至2019年11月30日期间租金优惠享有的前提是乙方妥善履行各项义务，若非甲方原因，乙方单方面提前终止本租赁合同或未妥善履行原合同及补充协议各项义务的，甲方有权要求乙方按日租金1.85元/平方米向甲方补足。乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过三十日的、乙方未在2020年1月31日前支付拖欠的物业管理费共计32396.3元，甲方可选择或合并行使书面通知违约方解除合同或/和向违约方追索违约金的权利。 东航公司于2020年3月9日、3月18日向娄川发送催款函，要求娄川支付拖欠的2019年8月至2020年2月29日期间的物业费32396.3元。2020年4月22日，东航公司向娄川邮寄送达《关于解除商铺租赁合同的函》。 以上事实有当事人陈述、《商铺租赁合同》、《补充协议一》、相关票据等证据在案佐证。 本院认为，东航公司与娄川签订的《房屋租赁合同》及《补充协议一》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。 娄川未按照合同约定时间支付物业管理费、水费、电费，根据双方合同的约定，东航公司有权行使约定解除权解除双方的合同。娄川认可合同自2020年4月23日解除。 对于娄川欠付的物业管理费38261.58元、水费788.4元、电费6830.02元，双方均无异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本院对东航公司要求娄川支付的上述费用及迟延利息的主张予以支持。 对于东航公司要求娄川支付违约金14007.6元及优惠期租金差额85984.29元的主张，娄川认为双方解除合同是因不可抗力造成的，故娄川不应当向东航公司支付上述费用。本院认为，根据双方的约定，娄川应当在2020年1月31日前向东航公司指定的收款人支付物业管理费、水费、电费，虽然因新冠疫情原因，造成娄川未能在2月及3月上中旬开业，但是在2020年3月底，成都地区已经基本复工复产，娄川在与东航公司协商迟延交付物业管理费、水费、电费无果的情况下，应当按照合同约定支付上述费用并积极复工复产。由于娄川经催收不履行支付上述费用的义务，也不复工复产，构成违约，应当承担违约责任，娄川认为其不应当承担任何违约责任，应当视为其对违约金的根本抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院将娄川应当向东航公司支付的违约金调整为2000元。虽然在2020年1月底至3月下旬，全国各地因为疫情的原因，大部分企业停工停产，但在2020年2月初，成都已经开始逐步恢复生产，到3月下旬，除特殊行业外，其他企业包含餐饮业已经全面复工，而娄川经多次催收，仍未支付相关费用，也未复工，故娄川并非因疫情原因导致其合同解除，故本院对娄川因不可抗力导致合同解除的意见不予采信。因娄川未妥善履行合同义务，导致合同解除，根据双方的约定，东航公司有权要求娄川补足优惠期租金差额，娄川应向东航公司补足优惠期租金差额85984.29元。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，东航公司应当退还娄川租赁保证金22475.38元、公用事业押金3501.9元、收银押金4500元及装修押金5836.5元。故本院对于东航公司要求没收保证金的主张不予支持。娄川主张用其保证金、公用事业押金、装修押金和收银押金抵销相应的费用，符合法律规定，本院予以支持。东航公司应退还娄川上述费用共计36313.78元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，东航公司应当将娄川缴纳的各种保证金、押金先用于抵扣水费788.4元、电费6830.02元及部分优惠期租金差额。抵扣后，娄川还应向东航公司支付物业管理费38261.58元及迟延支付期间的利息（利息以38261.58元为基数，自2020年2月1日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清之日止）、优惠期租金差额57288.93元及迟延支付期间的利息（利息以57288.93元为基数，自2020年4月30日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清之日止）。 对于拆除复原费的问题，东航公司要求娄川向其支付拆除复原费7102.24元的主张。娄川对此予以认可，本院予以支持。 根据庭审调查核实的情况，娄川同意自行清理遗留物品，故对于东航公司主张自行处置娄川遗留物品的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认四川东航投资有限公司与娄川签订的《商铺租赁合同》及《补充协议一》于2020年4月23日解除； 二、娄川于本判决发生法律效力之日起十五日内向四川东航投资有限公司支付自2019年8月至2020年2月29日欠缴物业管理费38261.58元及迟延支付期间的利息（利息以38261.58元为基数，自2020年2月1日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清之日止）； 三、娄川于本判决发生法律效力之日起十五日内向四川东航投资有限公司支付优惠期租金差额57288.93元及迟延支付期间的利息（利息以57288.93元为基数，自2020年4月30日起按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付迟延利息至实际付清之日止）； 四、娄川于本判决发生法律效力之日起十五日内向四川东航投资有限公司支付违约金2000元； 五、娄川于本判决发生法律效力之日起十五日内向四川东航投资有限公司支付拆除复原费7102.24元。 六、驳回四川东航投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1586元，由娄川负担1186元，四川东航投资有限公司负担400元（四川东航投资有限公司已预缴1586元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张翼龙 二〇二〇年十月二十六日 书记员  胥 凤