湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10098号上诉人（原审被告，反诉原告）：成柳，女，1973年11月1日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托代理人：彭拥兵，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：刘方成，男，1988年5月8日出生，汉族，住湖南省麻阳县苗族自治县。委托代理人：胡卫东，湖南荣湘律师事务所律师。上诉人成柳因与被上诉人刘方成房屋租赁合同纠纷一案，上诉人不服湖南省长沙市岳麓区人民法院2020年6月24日作出的（2020）湘0104民初4306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人成柳上诉请求：1、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初4306号民事判决；2、判令被上诉人刘方成支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金45103.5元，并按照合同加收每日千分之五的滞纳金（以60日计算）13531.05元，两项共计58634.55元；判令被上诉依约支付违约金30000元；3、由被上诉人承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，租赁房屋只有轻微渗水，未影响房屋的正常使用，未达到无法实现合同目的的程度。刘方成要求解除合同的真实原因是对市场判断失误、开业后经营不善和新冠疫情的影响。被上诉人在租赁几个月后就提出退租，是严重的违约行为。被上诉人刘方成辩称：上诉人的诉请无事实和法律依据。刘方成向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认成柳、刘方成于2019年5月3日签订的《商铺房屋租赁合同》已经解除；2.判令成柳退还刘方成房屋租金90207元及履约保证金40000元；2.判令成柳赔偿刘方成装修损失288049元。成柳向一审法院提出反诉请求：1.判令驳回刘方成全部诉讼请求；2.判令双方签订的《商铺房屋租赁合同》继续履行至合同期满；3.判令刘方成支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金人民币45103.5元，并按照合同加收每日千分之五的滞纳金（以60日计算）13531.05元，两项共计58634.55元；4.判令刘方成依约支付违约金30000元；5.判令本案诉讼费由刘方成承担。一审法院认定事实：2019年5月3日，成柳（出租方）将其位于长沙市岳麓区××街××栋××号商铺出租给刘方成（承租方），并签订了《商铺房屋租赁合同》，约定：“一、商铺房屋地址出租方出租的商铺坐落于长沙市岳麓区××街××栋××号店铺，建筑面积66.82平方米；二、租赁期限双方商定房屋租期为5年，自2019年5月31日起至2024年5月30日止。租赁期满，出租方有权收回该商铺，承租方应如期交还；如需续租，承租方应在租期届满前30日内向出租方提出书面申请，且在同等条件下享有优先承租权。三、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，没收押金并收回商铺：1.承租方未取得出租方同意，擅自将商铺转租、转让或转借的……3.承租方拖欠租金达15天的（商铺押金不能转为租金）……四、租金、押金及其他费用交纳方式1.租金自租期始第一年为每月人民币300元／平方米／月，递增从第二年开始每年度租金上涨5%，承租方应按以下约定向出租方支付租金：签订合同后五个工作日内支付履约保证金，后期租金为每季度支付一次，并须提前半个月时间交付给出租方。甲方不提供铺面租金发票，如后期承租方由于其他原因需要开具或提供租金发票，开具发票所产生的费用由承租方全权承担；承租方必须按照约定时间向出租方缴纳租金，如无故拖欠，出租方将有权向承租方按每天实欠租金每日的千分之五加收滞纳金……4.承租方应在本合同签订后三个工作日内向出租方支付人民币40000元作为履约保证金，首次租金45103.5元（合同期前三个月免租）于交房后三个工作日内支付给出租方，首次租金及履约保证金共计人民币85195.5元，出租方应出具收据，押金不计利息……6.双方约定从租赁合同生效之日起，第一租赁年度给予乙方3个月免租期。7.租金计算标准、免租期计算时间等见补充协议，并以补充协议为准。五、承租方义务和责任……2.出租方将商铺房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方不负责，其经营情况也与出租方无关，但承租方不得擅自改造用途；租赁结束或中途双方协商解除合同，未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除，因拆除造成商铺毁损的，承租人应当恢复原有房屋架构……六、出租方义务和责任1.出租方应按本合同约定的期限交付商铺，并办理相关手续。若出租方未按本合同约定的时间向承租方提供租赁商铺房屋，则承租方无需支付延迟期间的租金，出租方还应将延迟期间内承租方应交租金数额作为违约金偿付给承租方，并赔偿承租方由此造成的损失。如果出租方逾期交付商铺超过15日的，承租方有权解除本合同，并按本条款要求出租承担责任……3.本合同签订后，在2019年5月31日交付给承租方（若因开发商延迟交铺导致出租方无法提供租赁商铺房屋则出租方无责，不属于违约，承租方合同起始日期顺延）。4.根据《合同法》的规定，出租方应保证租赁商铺房屋质量，如是房屋质量问题由出租方处理，如非房屋质量问题，由承租方自行处理。5.本合同期内如遇无可抗力因素，如天灾、地震、战争等导致本合同无法履行的，本合同自动解除，各不承担违约责任……八、违约金和违约责任1.若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或转租给他人，视为出租方违约，出租方需退还承租方支付的押金和剩余租金外，并赔付承租方人民币30000元；2.若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，出租方有权不退还押金和剩余租金外，承租方向出租方赔付违约金人民币30000元……九、免责条件若租赁商铺房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若承租方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，承租方需立即书面通知出租方……”同时，双方签订《补充协议》一份，作为上述租赁合同的“附件一”，约定：“一、租赁期限1.租赁年限为5年；2.租期自2019年5月31日起至2024年5月30日止（包括首尾两日）；3.考虑前期市场及装修因素，出租方在第一个租赁年度给予承租方3个月免租期，免租期自2019年5月31日至2019年8月31日（包括首尾两日）；二、租金1.租金按66.82平方米（建筑面积）计算，计算标准：月租金＝建筑面积（ｍ2）×租金单价（元／ｍ2／月）；2.租金第1租赁年度：2019年5月31日至2020年5月30日，租金单价为300元／ｍ2／月，年度租金总额为180414元；第2租赁年度：2020年5月31日至2021年5月30日，年租金递增率为5%，租金单价为315元／ｍ2／月，年度租金总额为252579.6元；第3租赁年度：2021年5月31日至2022年5月30日，年租金递增率为5%，租金单价为330.75元／ｍ2／月，年度租金总额为265208.6元；第4租赁年度：2022年5月31日至2023年5月30日，年租金递增率为5%，租金单价为347.3元／ｍ2／月，年度租金总额为278469元；第5租赁年度：2023年5月31日至2024年5月30日，年租金递增率为5%，租金单价为364.7元／ｍ2／月，年度租金总额为292431元。”同时，双方在上述补充协议中注明：“注：双方约定从租赁合同生效之日起，往后推3个月（即2019年5月31日至2019年8月31日为免租期）开始计租金。租赁房屋若延迟交付，合同起始日期按实际交付日期顺延。”上述合同签订后，刘方成于2019年5月3日向成柳缴纳了40000元履约保证金。后涉案商铺的开发商于2019年8月31日将涉案房交付给刘方成。刘方成接收涉案商铺后即着手进行装修，进场装修时，刘方成即发现涉商铺顶部存在漏水现象。装修过程中，该商铺顶部又先后数次出现漏水，刘方成亦多次要求成柳进行处理，成柳向涉案商铺所在的物业公司进行了报修，物业公司先后数次对漏水部位进行维修，但漏水问题并未解决。2020年1月4日，涉案商铺装修完毕，此后商铺漏水现象仍有发生。刘方成在商铺装修完后一直未开业经营。2020年2月1日，刘方成之姐刘芳梅以疫情严重为由向成柳提出减免租金的要求，因成柳只同意减免一个月租金而未果。2020年2月25日，成柳以刘方成未依约缴纳租金为由将涉案商铺上锁。同日，刘方成以涉案商铺长期存在漏水问题未维修好导致其店铺不能正常营业为由，向成柳申请退租、退铺。2020年2月27日，成柳向刘方成发出《关于回复刘方成申请退铺（退租）的函》，载明：“本人成柳于2020年2月26日收到阳光一百凤凰街18栋1040号商铺租赁户刘方成的退租申请，现回复如下：1.该房屋租赁合同于2018年5月协商签订，约定租期为五年。因开发商延期至8月31日交房，故合同实际生效时间为2019年9月；2.现你方以商铺个别部位漏水为由提前退租并解除租赁合同，你方的行为已构成违约（合同未注明出现漏水可以退租，且个别部位漏水不影响商铺经营使用），你方应按约定承担合同违约责任；3.请你方自收到本函后，在合同约定时间范围内（每季度房租交纳时间需提前半个月）支付本季度（2020年3月1日至2020年6月1日）房租到指定账户。否则本人将依法解除合同、收回房屋，并有权追究你方的违约责任及给本人造成的经济损失。”2020年2月27日，刘方成通过微信就上述函件回复成柳，内容如下：“1.严重漏雨问题实属问题房屋，退租也是迫不得已。根据合同条例我有权单方面解除合同。该房屋于2019年5月31日至8月31日为期房有漏雨问题，可以理解。9月正式交房以后，经开发商验收，理应是合格房。但至今还是多处漏雨，多次维修，漏雨问题长期得不到解决。使我不能正常使用房屋，达不到预期目标，给我方装修及多方面都造成巨大损失。2.因疫情不可抗力因素，本合同自动解除各不承担违法责任。3.疫情无情人有情。特殊时期，理解万岁。我方愿本着诚意和实事求是的态度，期待双方早日约定时间面谈，协商处理。具体事项如下：1.我方装修和房租实实在在已花几十万，我的损失已产生，我们各自退一步，互相理解；2.有关押金退还问题诚心面谈；3.有关店铺还原情况诚心面谈。”2020年2月29日，成柳向刘方成出具《关于再次回复刘方成申请退钱（退租）的函》，载明：“本人成柳在2020年2月27日向阳光一百凤凰街18栋1040号店铺租赁户刘方成申请退铺（退租）事宜去函后，当日收到其微信回复，现再次回函如下：1.依照租赁合同第六条第四点之约定，出现房屋质量问题由出租方处理，并未约定出现房屋质量问题承租方可以退租。对于你方所提出的商铺漏水问题，本人已多次积极要求物业整改，目前仅因个别部位漏水，且该部位漏水完全不影响商铺经营使用，物业也承诺继续整改直至完全解决漏水问题。你方再次以商铺个别部位漏水为由提前退租并解除租赁合同，该行为构成违约。2.此次你方以新冠疫情不可抗力为由，提出合同自动解除且各不承担责任。合同第九条不可抗力的“免责条件”是不可抗力导致“合同无法履行”。本人为减少疫情对你方损失，主动提出免租一个月，且目前长沙疫情已得到有效控制（连续多日新增病例为0例），凤凰街及周边商铺也已有部分复工开业，你方也具备开业的条件。在此情况下，不存在因不可抗力“合同无法履行”的情形。故你方提出的合同自动解除的理由是不成立的。3.请你方自收到本函后，在合同约定时间范围内（每季度房租交纳时间需提前半个月）支付本季度（2020年3月1日至2020年6月1日）房租到指定账户。否则本人将依法解除合同、收回房屋，并有权追究你方的违约责任及给本人造成的经济损失。”同日，刘方成向成柳发出《关于阳光壹佰凤凰街18栋1040号商铺房屋租赁合同正式解除通知函》一份，通知成柳正式解除双方签订的涉案租赁合同，并要求其在收到该函后及时面谈退还履约保证金及商铺复原事宜。另查明，2020年2月24日，刘方成开始从涉案商铺撤场，并将商铺内的装饰装修进行了拆除，在刘方成搬离部分物品后成柳于2020年4月25日将商铺上锁，致使刘方成商铺内的剩余物品未能搬离。涉案租赁合同履行期间，刘方成共计向成柳缴纳了90207元租金，租金已支付至2020年2月28日。上述事实，有当事人的当庭陈述，刘方成提交并经庭审质证的《商铺房屋租赁合同》、《附件一、补充协议》、租金及履约保证金支付凭证、涉案商铺交付时的现场照片、微信聊天记录截图、涉案商铺漏水现场照片及视频资料、退租退铺申请书、《关于阳光壹佰凤凰街18栋1040号商铺房屋租赁合同正式解除通知函》，成柳提交并经庭审质证的房屋维修申请函、照片、工程维修申请表、微信聊天记录截图、退租退铺申请书、《关于回复刘方成申请退铺（退租）的函》、《关于再次回复刘方成申请退铺（退租）的函》、《关于阳光壹佰凤凰街18栋1040号商铺房屋租赁合同正式解除通知函》、涉案商铺现场照片等证据予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，刘方成与成柳签订的涉案《商铺房屋租赁合同》及《附件一、补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该合同合法有效，合同双方均应本着诚实信用的原则按照合同约定享有合同权利并履行各自的合同义务。本案系房屋租赁合同纠纷，本案中，成柳作为涉案商铺的出租人，在租赁期间有保持租赁物符合约定用途的义务。然成柳将涉案商铺毛坯交付给刘方成后，该商铺外墙先后多次发生漏水事件，虽经多次修复，但漏水问题仍未能解决，且此后刘方成又多次要求成柳解决商铺漏水问题均未果，致使刘方成所租商铺无法正常经营，导致刘方成利用涉案商铺经营茶馆的合同目的无法实现，成柳显然构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”因此，刘方成有权要求解除其与成柳签订的涉案商铺租赁合同。因刘方成已于2020年2月24日开始从涉案商铺退场并于2020年2月29日向成柳送达了《关于阳光壹佰凤凰街18栋1040号商铺房屋租赁合同正式解除通知函》，故一审法院认定双方签订的涉案商铺租赁合同于2020年2月29日解除。关于刘方成要求成柳退还房屋租金90207元及履约保证金40000元的诉请。关于租金退还的问题，因成柳已将涉案商铺实际交付给刘方成占有使用，故对计租之日起即2019年9月1日至涉案商铺租赁合同解除之日即2020年2月29日期间的租金，刘方成理应依双方签订的租赁合同约定予以支付，但考虑到涉案商铺漏水问题一直未能解决在客观上影响了刘方成所租商铺的正常经营，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”故对刘方成自2019年9月1日至2020年2月29日期间应支付给成柳的租金，一审法院结合刘方成使用涉案商铺的实际情况及涉案商铺的实际漏水情况，从公平原则的角度考量，对上述期间的租金标准在涉案《商铺房屋租赁合同》约定的租金标准之基础上酌情予以减少，酌定由刘方成按上述租赁合同约定的租金标准的80%比例予以支付，核减三个月免租期后刘方成应支付给成柳的租金为（2019年12月1日-2020年2月29日）：300元/平方米/月×66.82平方米×3个月×80%=48110.4元，因刘方成已缴纳90207元，故成柳还应退还刘方成90207元-48110.4元=42096.6元。关于履约保证金的退还问题，因涉案商铺租赁合同已经解除，且合同解除系因成柳未能有效解决涉案商铺的漏水问题造成，故对刘方成已缴纳的40000元履约保证金，成柳理应予以退还。关于刘方成主张的要求赔偿其装修损失的问题。本案中，刘方成在涉案商铺装修入场时已发现存在漏水现象，其在商铺漏水问题未解决的情形下即盲目开工装修导致损失扩大，其自身存在重大过错。同时，其在自行退场时已将涉案商铺内的部分装饰装修进行了拆除，故对其该项诉请，一审法院不予支持。关于成柳的反诉请求应否支持的问题。因涉案商铺的漏水问题一直未能解决，成柳作为出租人，对租赁物未尽到有效的维修义务，导致刘方成租赁涉案商铺经营茶馆的合同目的无法实现，且双方签订的涉案《商铺房屋租赁合同》已于2020年2月29日解除，故对成柳反诉要求刘方成继续履行涉案商铺租赁合同至合同期满、要求刘方成支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金、滞纳金，并支付单方解除协议的违约金的反诉请求，一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：一、确认刘方成与成柳于2019年5月3日签订的《商铺房屋租赁合同》于2020年2月29日解除；二、限成柳于本判决生效之日起十日内退还刘方成租金42096.6元、履约保证金40000元；三、驳回刘方成的其他诉讼请求；四、驳回成柳的反诉请求。本案本诉案件受理费减半收取3787元、反诉案件受理费减半收取1008元，由刘方成负担795元，由成柳负担4000元。上诉人成柳在二审期间向本院提交了商铺租赁合同和竣工验收备案表，拟证明房屋渗水并不严重，不是解除合同的根本原因。本院认为，商铺租赁合同是签订于一审判决之后，与本案无关，本院不予认定；竣工验收备案表达不到其证明目的，本院不予认定。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《商铺房屋租赁合同》及《附件一、补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该合同合法有效，合同双方均应按合同约定全面履行各自义务。成柳作为涉案商铺的出租人，负有保持租赁物符合约定用途的义务，根据合同第六条的约定，出租方应保证承租方在合同期内能正常使用商铺。但涉案商铺自毛坯状态交付给刘方成后，在装修期间，多次发生漏水事件，刘方成就漏水问题多次与成柳进行了交涉。房屋虽经反复修复，但直至刘方成退场时，漏水问题仍未解决，刘方成亦未开业经营。刘方成租赁商铺是用于经营茶馆，外墙漏水显然会影响商铺的正常经营，故成柳的行为构成违约，刘方成有权解除合同。成柳所称漏水不是导致合同目的无法实现的根本原因、刘方成存在违约行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院根据刘方成的退场时间以及向成柳发送解除通知的时间，认定双方之间的合同于2020年2月29日解除并无不当。成柳要求刘方成支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人成柳的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2016元，由成柳负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  程 婧审判员  谢 晋二〇二〇年十月十六日书记员  田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。