新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终2646号   上诉人（原审被告、反诉原告）：郝建军,男,1975年5月14日出生,汉族,无固定职业,住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人:梁建霞，女，1978年11月25日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：纪骁航，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）:钟定国,男,1977年10月22日出生,汉族,无固定职业,住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人:黄燕,新疆四至律师事务所律师。   委托诉讼代理人:李芯茹，新疆四至律师事务所律师。   上诉人郝建军因与被上诉人钟定国房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初3319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郝建军的委托诉讼代理人梁建霞、纪骁航，被上诉人钟定国的委托诉讼代理人黄燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   郝建军上诉请求：经二审法院于庭审中，要求郝建军明确后，其上诉请求为请求依法撤销(2019)新0104民初3319号判项一、二、三项，对第四项进行变更。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，我与钟建国2015年5月13日双方签订关于涉案房屋租赁协议，在一审庭审中双方对争议商铺装修事项进行了举证，一审法院对双方提供的证据均予以认可及确认，则该装修项目所涉及的补偿款应当归谁所有，这一事实一审法院没有查清。二、一审判决应当就其争议部分的事实予以审理，不得披露我方的隐私内容，一审在审理时及一审判决对我方位于乌鲁木齐市××区房屋拆迁金额多次强调，该金额不仅与本案没有关联，而且泄漏了我方的隐私。三、关于租房保证金及设施维修保证金的问题，在钟定国使用房屋期间，商铺的残破不堪，大大降低了商铺装修评估价值，应当不予退还。四、一审法院适用法律错误，一审法院未对装修补偿标准予以研究就武断的判令赔偿比例。五、一审中我方多次要求参加到装修评估的调证中去一审法院不予准许，故请求二审中通知鉴定人员出庭接受质询。综上请求二审法院撤销一审判决，予以改判。   钟定国辩称，我方认为一审法院判决完全正确，第四项对方收到判决书后才发现，收取暖气费面积和拆迁面积相差76平米，郝建军多收取了我方暖气费用，希望二审法院驳回郝建军的上诉请求。   钟定国向一审法院起诉请求：判令郝建军给付房屋装修费80,000元，退还租赁合同保证金8,000元，房屋设施维护保证金2,000元。   郝建军审法院反诉请求：1.请求判令钟定国结清租赁房屋水、电、暖气费用8,000元；2.请求判令钟定国修复租赁房屋损坏设施费用2,000元；3.请求判令钟定国清理租赁房屋垃圾。   一审法院认定事实：2015年5月13日，郝建军（甲方）与钟定国（乙方）签订一份《租房合同》，约定以下主要内容：租房时间为2015年5月20日至2020年5月20日止，房屋租金为10,833元/月，须1年预交，续交房费须提前一个月，乙方须每月1至5日交清前月的水电费，院内（2-05）为门面配套房交费，按院内房价交，须一年一交，配套房费用和门面房费用互不相干；乙方向甲方交纳租房合同保证金8,000元（不打条子，以双方签约合同为依据），合同五年一签，合同期满，保证金退还乙方，如再签合同，随行就市按现行房费续押，如合同期未满，转让搬迁，保证金概不退还；乙方向甲方交纳房屋设施维护处理保证金2,000元，乙方房屋设施在使用存在问题、损坏、乙方自费及时维修处理，不能影响周围邻居，积极配合甲方，如有违者，甲方有权扣押金作为维护处理费，合同期满，如乙方在经营过程中未发生任何问题或积极解决问题，设施保证金退还乙方；乙方如需转让店面，需付甲方前期门面装修费50,000元；不能损坏内外装修和随意变动结构，确要改动，必须经甲方同意，费用自理，擅自损坏房屋设施，照价赔偿，乙方装饰无论到期不到期，甲方不予补价，乙方不能拆除；2015年5月20日至2018年5月20日租金不变,为每年330,000元，以后按年房费10%上调；国家征购房屋或不可抗拒的各种情况下，甲乙双方签约自行解除，甲方双方按实际情况进行结算费用，甲方协助乙方将店装修费补偿要回；甲乙双方不能违约，如某一方违约按乙方保证金扣除。合同签订后，钟定国依约于合同签订时向郝建军支付房屋保证金8,000元、保证金2,000元,郝建军交付房屋，钟定国交付租金至2018年1月19日。根据钟定国提供的催款单、收款收据及庭审调查，钟定国最后于2017年12月向郝建军支付电费、水费，并自述水电费一个月未交，其中电费记载：32,835度-31,883度=952度+6,679度-6,653度=26度；合计978度×1.2元/度=1,174元。水费记载：734方-699方=35方×8元/方=280元；（2-05）93方-86方=7方×8元/方=56元。   2017年9月28日，郝建军为乙方、乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）银川路社区管理委员会为甲方、乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理办理室（土地征收管理办公室）为丙方（监督实施方）签订《房屋征收补偿协议书》，载明：经甲、乙、丙三方协商，对征收补偿事宜达成如下条款：一、甲方依法对乙方房屋实施征收，并给予乙方一次性货币补偿或房屋产权置换。二、经三方确定征收银川南路2701号（门牌号）2,813.31m2住房，房产证号为2XXXX、2XXXX、土地证号为国用（2009）第00336**，房屋所有权人为郝建军；1.货币补偿，依据新疆驰远天合中辰房地产土地评估公司作出的编号为（2017）第406号房屋评估报告，由甲方对乙方被征收房屋实行一次性货币补偿，房屋补偿款为18,559,772元，搬家费2,000元，临时过渡费6,000元，在规定期限内签订协议并搬迁，一次性享受241,514元奖励，经核算共计18,809,286元，此补偿包含全部款项。三、乙方在领取一次性货币补助款的前三日内搬迁完毕，并将钥匙交与甲方，经甲方、丙方验收后进行拆除，如未搬迁完毕属乙方重大违约，甲方、丙方有权全权处理被征收房屋及其附属设施，由此产生的不利后果由乙方承担。四、房屋搬迁要求，1.乙方在征收范围内的房屋如有承租、欠缴各类费用、债务纠纷由乙方自理，甲方不承担任何责任，若乙方隐瞒属重大违约，2.乙方不可自行拆除已评估作价认定的相关设施。五、其他，签订本协议时，乙方应当向甲方告知房屋是否有承租人，并保证乙方已与承租人就本次征收事宜达成协议，由乙方负责对承租人进行补偿，保证被征收房屋无任何纠纷，若签订协议后出现任何争议或纠纷，均与甲方无关。   新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司于2017年9月26日作出的新驰房征字（2017）第406号《被征收房屋价值评估结果表》，载明，被征收人郝建军坐落于××区房屋，建筑面积共2,813.31m2，估价结果总计为18,809,286元，其中案涉房屋即第一层开办的“双口肥肠饭庄”面积为232.82m2，总价为82,651元，包括型材门、地砖、石膏顶、乳胶漆墙、暖气包套、大理石台面、货柜、木门包门套、LED灯、壁纸、木地板、铝合金窗+窗套+防护栏、洗手池、蹲便器、墙砖、集成顶、扣板顶、水箱、广告牌等。经询，郝建军确认其于2019年8月领取征迁协议上款项18,809,286元。钟定国于2018年1月21日向郝建军交还租赁房屋。另，庭审中，经询，钟定国对郝建军主张的2018年1月10日至2018年1月20日10天暖气费415元认可。   一审法院认为，针对双方本反诉诉求争议，综合双方举证认定如下：本诉部分：1.关于装修费用补偿问题。双方对此争议较大，钟定国认为装修补偿项目中的门头、型材隔断、门、门庭地砖等20余项是其新装修或改造，郝建军除对门套、LED菜单、新包厢等少数项目认可外，认为其他项目都是之前租户已经装修好的，钟定国新隔断的包厢等项目也不在补偿范围（具体意见双方举证质证部分）。一审认为经依法调取征迁协议和《被征收房屋价值评估结果表》，但无法确认双方争议的具体项目的金额，本院继续到相关部门调取具体项目分项金额未果，且即使分清具体项目金额也无法确定双方的各自主张的装修主张属实及添附部分的比例。对此，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当承担相应的举证义务。根据双方提供的证据和法庭调查，可以确认郝建军向钟定国租赁涉案房屋时，房屋确已装修过，钟定国租赁后对房屋也进行过部分装修、改造，郝建军应就租赁前装修状况进行举证，钟定国应对新装修或改造项目进行举证，但双方在签订合同时未予明确，钟定国装修和改造部分与原装修形成附和，导致征迁发生后，难以分清和确定双方各自的份额，对此，双方均负有举证不能的责任。综合上述合同履行的实际情况，本院认为按50%确定各自装修补偿份额更为合理，涉案房屋评估补偿金额为82,651.00元，郝建军应向钟定国支付装修补偿款41,325.50元。   2.退还租房合同保证金8,000元及设施保证金2,000元问题。双方签订的合同约定的租房保证金8,000元在合同期满时退还，合同期未满转让搬迁才不予退还；根据双方合同履行情况，并无租赁房屋提前转让的情况，而根据合同相关条款约定，自涉案房屋征迁时合同自行解除，符合上述合同约定的租房保证金退还条件。合同约定设施维护处理保证金2,000元在房屋设施使用维修处理时不能影响邻居并积极配合出租方，否则扣除该保证金作为维护处理费；钟定国提供的证据不能证明上述情形存在，应当按约退还2,000元设施维护处理保证金。郝建军认为可能存在征迁款发放后因钟定国原因扣减拆迁补偿款，如果以后无此扣款，其将如数退还钟定国，但尚无有效证据证实扣除事项已发生，故对其该部分抗辩理由，不予采纳。   关于反诉部分。1.郝建军主张水费、电费、暖气费等费用8,000元，经询，其确认主张2018年1月10日至2018年1月20日10日暖气费415元（按月1,133元折算）；电费1,122元（935度按1.2元/度）。本院认为，郝建军主张的暖气费415元，钟定国认可，本院予以确认。根据钟定国提供的证据，其最后交纳电费的两个电表的读数为32,835度和6,679度，郝建军提供照片显示其中一个电表最后表读数为33,749度,另一电表读数6,700度虽系郝建军单方抄录，但从之前缴纳电费情况（与上一月耗用度数相当）和其自认欠一个月的水电费的陈述，综合涉案房屋属征迁房、郝建军已签订征迁协议需按要求及时上交房屋、存在他人使用租赁房屋的可能较小等情况，本院对郝建军上述电费主张予以确认，钟定国补交电费应为1,122.00元（33,749度-32,835度=914度+6,700度-6,679度=21度，合计935度×1.2元/度）。同上理由，钟定国最后交纳水费的读数为734方，郝建军提供照片显示水表读数764方，钟定国应补交的水费为240元（764方-734方=30方×8元/方）。郝建军该部分主张的其他金额缺乏有效证据证明，本院不予支持。综上，对郝建军主张的水、电、暖费用8,000元，本院支持1,777.00元。   2.郝建军主张钟定国支付修复租赁房屋损坏设施费2,000元（包括房屋电线线路、射灯、窗户、柜门等）及清理租赁房屋垃圾（包括后堂垃圾、地砖、墙面、下水道垃圾及遗留沙发、杂物等）。一审法院认为，郝建军主张设施损坏2,000元，其提供的证据尚不足以证明损害实际发生且达到其主张的金额，且根据合同相关条款约定，涉案房屋因政府相关部门征迁已自行解除并终止履行，郝建军已签订征迁协议，根据征迁协议约定，其不能再继续对外出租使用涉案房屋收益，郝建军已获取相应征迁补偿款，补偿已虑及相应损失。综合上述情况，对郝建军的该部分诉讼请求，不予支持。遂判决：一、郝建军于本判决生效后十日内给付钟定国房屋装修补偿费41,325.50元；二、郝建军于本判决生效后十日内向钟定国退还租房合同保证金8,000元；三、郝建军于本判决生效后十日内向钟定国退还房屋设施维护保证金2,000元；四、钟定国于本判决生效后十日内给付郝建军水费、电费、暖气费1,777.00元（暖气费415元、电费1,122元、水费240元）；五、驳回郝建军的其他反诉请求。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定事实及所依据的证据予以确认。   本院认为，郝建军、钟定国于2015年5月13日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。该合同履行期间2018年1月21日经双方协商钟定国向郝建军返还涉案房屋，双方的租赁关系提前解除，对此双方均无异议，本院予以确认。现双方因合同解除后，钟定国的装修损失及已向郝建军交付的保证金是否应当返还的问题产生争议，对此本院认为。首先，关于钟定国的装修损失问题。因涉案房屋被征迁时，征迁部门对装修部分进行了鉴定，也予以了补偿，双方均认可涉案房屋鉴定的装修部分中存在装修混同、形成附合的情况，即有钟定国进行装修的内容，也有郝建军向钟定国出租前即已存在的内容，现双方均不能出示有效的证据对已补偿的装修部分进行区分，故一审法院根据鉴定结果、双方当事人的陈述及已提交的证据酌情平均分配，并无不当，郝建军就此内容提出上诉后，仍不能就已形成附合的装修内容提供有效证据予以区分，故其此项上诉意见，本院不予采纳；其次，关于租房合同保证金的问题。涉案合同第三条第一款约定“钟定国向郝建军交纳租房合同保证金8000元，合同五年一签，合同期满，保证金退还，如再签合同，随行就市按现行房费续押，如合同期未满，转让搬迁，保证金概不退还”，从该约定可以看出，双方签订该项内容是为了防止承租人钟定国，提前解除合同或转租的行为，将此做为违约行为，如果发生，不退还保证金。现本案是因涉案房屋被征迁，即出租人郝建军的原因解除，钟定国在此期间不存在违约行为，该保证金应当退还，郝建军提出不予退还的上诉意见，本院不予采纳。第三关于设施维护处理保证金的问题。涉案合同第三条第二款约定“钟定国向郝建军交纳房屋设施处理保证金2000元，钟定国房屋设施在使用中存在损坏，钟定国自费及时维修处理，不能影响周围邻居，积极配合郝建军，如有违者，郝建军有权扣除押金作为维护处理费”，从该约定可以看出，此项约定是为了防止钟定国在使用涉案房屋期间造成房屋设施损坏不能及时修复，致使郝建军遭受损失，即不予退还。现根据郝建军提交的照片可以看出，钟定国在搬离涉案房屋时确对部分设施造成了损坏，但因涉案房屋系被征迁部门征迁，郝建军未对此损坏进行过维修，且涉案房屋的装修鉴定的时间是2017年，而钟定国搬离涉案房屋的时间是2018年1月21日，系于鉴定形成之后，该损坏并未对郝建军所获得的补偿造成损失，故郝建军提出不予退还此部分保证金的上诉意见，本院亦不予支持。最后，关于涉案房屋的水、电、暖气费用的问题。郝建军提出要求钟定国向其支付的此部分的费用为8000元，经一审法院对涉案房屋水、电、暖气费用的核对确定为1777元，二审中郝建军对此未能提供新的证据证实其上诉主张，故对此项上诉意见，本院不予采纳。   综上，一审判决认定事实清楚、适用法律准确，郝建军的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1,127.56元，由郝建军负担（已付）。   本判决为终审判决。   审  判  长    陈琛   审  判  员    金志诚   审  判  员    马永惠   二 〇 二 〇 年 十 月 二 十 日   书 记 员 李玉涛