江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2938号上诉人（原审原告）：溧阳市房屋征收与补偿办公室，住所地溧阳市罗湾路**。法定代表人：姜卫，该单位主任。委托诉讼代理人：史俊，江苏顺邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：溧阳市平陵广场经营管理有限公司，住所地溧阳市溧城镇平陵中路**平陵大厦**。法定代表人：胡中武，该公司总经理。委托诉讼代理人：马文峰，江苏慎平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：溧阳市赫拉酒店管理有限公司，住所地溧，住所地溧阳市平陵中路****v>法定代表人：张剑辉，该公司经理。委托诉讼代理人：彭进，江苏泽群律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张剑辉，男，1992年7月27日出生，汉族，户籍地泰兴市。委托诉讼代理人：彭进，江苏泽群律师事务所律师。上诉人溧阳市房屋征收与补偿办公室（以下简称溧阳征收办）因与被上诉人溧阳市平陵广场经营管理有限公司（以下简称平陵公司）、溧阳市赫拉酒店管理有限公司（以下简称赫拉酒店）、张剑辉排除妨害纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2019)苏0481民初9040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。溧阳征收办上诉请求：撤销一审判决，支持我方在一审中的全部诉请。事实与理由：一、一审认定张剑辉、赫拉酒店承租房屋无过错是错误的。一审判决虽未直接论述张剑辉、赫拉酒店无过错的理由，但从判决认定与查明的事实不符一节可以看出，其理由是其提供了溧城镇人民政府关于丰联置业有权出租的证明文件，相信平陵公司有出租权。但该证明是复印件，且是2011年所出具，内容是在2011年时溧阳市丰联置业发展有限公司（以下简称丰联置业公司）正在办理产权登记，作为承租人的张剑辉、赫拉酒店能凭七年前的证明复印件就相信平陵公司有出租权吗？事实上平陵公司出租的房屋均没有出租权，张剑辉、赫拉酒店没有做到审慎的审查义务，因而存在过错。二、一审判决认定我方存在过错的理由错误。一审判决认为，我单位未进行产权登记，也未尽到管理职责，也存在一定过错。一审中，我单位已明确并提供了证据，房屋是丰联置业公司提供给我单位的拆迁安置用房，产权归政府，虽支付了房款，但并不需办理过户手续，因此我单位不存在过错；房屋为不动产，怎样才是尽到管理职责呢？三、一审判决对可得利益损失未支持错误。一审认为“被告未实际使用案涉商铺，也未产生任何收益”。根据一审查明的张剑辉与平陵公司的租赁合同有免租期，且在装修过程中因装修合同履行问题至今未装修完工，但这不影响“被告已实际使用”事实的认定，难道装修不是实际使用吗？对于产生收益问题，根据租赁合同平陵公司是没有实际收取租金，但合同也约定了承租方违约，不享受免租期，仍要支付租金的约定，平陵公司完全可以要求张剑辉、赫拉酒店支付租金，不管平陵公司是否主张，该收益是可得的，平陵公司主张也好，放弃也好，均应认定有实际收益。此外，也不排除我单位对安置用房在未安置前出租收益的可能。综上，一审判决将恢复原状的责任只判定由平陵公司一方承担是错误的，对我方的可得利益未支持也不正确。望二审法院予以改判。平陵公司答辩称，我公司认可一审判决结果，请求二审法院依法判决。赫拉酒店答辩称：一、我单位与平陵公司不存在共同加害行为，无需承担连带责任。我单位与平陵公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，我单位一直以为平陵公司有处分权，并没有与其一起侵权的意思表示和行为。二、我单位在本案中无任何过错，无需承担赔偿责任。首先，本案中我单位是善意的，涉案房屋位于平陵广场，而平陵公司的全称让我单位有理由相信其有权代表平陵广场对外签署租赁合同。其次，我单位在签署租赁合同后，即与江苏合塔建设工程有限公司（以下简称合塔公司）签署书面的装饰施工劳务合同，合同价款为1750万元，且我单位也在推进工程施工积极履行。在装修过程中，我单位也将装修方案多次发送给平陵公司的王总，在溧阳征收办发函要求停止装修后，我方了解到房屋权属后，立即停止了施工。最后，我单位已经被溧阳市市场监督管理局列入异常经营名录，我单位法定代表人也因涉及农民工工资被溧阳市公安局城南派出所多次传唤并立案调查，现处于取保候审阶段。三、溧阳征收办在本案中存在过错。首先，其作为国家权属部门，在2009年从丰联置业公司购买了涉案房屋，至今仍不办理权属登记，导致我方在租赁时无法查询到房屋的归属，且涉案房屋的拆迁等证明房屋权属的资料均保存在其处，我方无法也无资格查询。其次，溧城镇人民政府出具的证明中明确平陵广场的商铺无论售出与否，平陵公司均有权代为签订租房协议。最后，溧阳征收办与平陵公司早就因为租赁问题在溧阳市人民法院多次产生诉讼。溧阳征收办至今仍未对其所述的房屋张贴告示以明确权属，也未对产生的问题采取措施。综上，请求驳回溧阳征收办对我单位的诉请。张剑辉答辩称，我不是本案适格的被告，我是赫拉酒店的法定代表人，我实施的所有行为均是职务行为，相应后果均应由赫拉酒店承担，而非我个人承担，请求驳回溧阳征收办对我的诉请。溧阳征收办向一审法院起诉请求：判令平陵公司、赫拉酒店、张剑辉排除妨碍、恢复原状；赔偿溧阳征收办可得利益损失2726880元（计算到返还房屋时止，暂自2018年9月1日至2019年11月30日），平陵公司、赫拉酒店、张剑辉对损失互负连带责任。一审法院认定事实：平陵公司与张剑辉在2018年8月8日签订了一份房屋租赁协议，张剑辉系赫拉酒店的法定代表人。平陵公司将平陵广场1F-4F部分商铺出租给张剑辉，用于开办赫拉公司,出租出积为套内面积10327平方米，租金为按实际租用面积0.68元/平方米/天计算，租赁期限为15年，自2018年9月1日起至2033年8月31日止。赫拉公司成立后，于2018年9月6日与合塔公司签订“装修施工劳务合同”，由合塔公司负责装修。装修工程已完成总工程量的约40%。管理公司出租给张剑辉的房屋，其中8794.81平方米是溧阳征收办向丰联置业公司购买的，用于安置被拆迁人的安置用房，产权属溧阳征收办所有。平陵公司未经同意，擅自将溧阳征收办的房屋出租给他人使用，租期为15年。一审另查明，溧阳征收办至今未办理案涉商铺的产权登记手续。赫拉酒店与维也纳酒店是加盟关系。一审再查明，平陵公司、赫拉酒店、张剑辉未实际使用溧阳征收办的案涉商铺，正在使用准备中，也未产生任何收益。一审中，溧阳征收办提供如下证据：1.张剑辉与平陵公司签订的房屋租赁合同。证明平陵公司越权签订了上述合同。2.平陵广场房屋回购协议及拆迁安置预控房面积及范围图。3.平陵广场安置房汇总表及明细清单。证据2、3证明溧阳征收办诉讼主体资格合格，该房屋是政府为拆迁安置回购的安置用房，其管理权限归溧阳征收办，该事实由溧阳市人民法院出具的法律文书所确认。4.平陵广场经营管理有限公司房屋租赁合同。5.维也纳国际酒店装修合同。证据4、5证明侵权事实。6.溧阳市赫拉酒店管理有限公司企业登记资料，赫拉公司为自然人控股，张剑辉为股东。7.平陵广场营业房被破坏照片。8.平陵广场营业房被破坏明细表。平陵公司质证称，不认可证据1的真实性。首先，该证据是复印件，不能证明真实的法律关系。其次，据了解，平陵公司的确和赫拉酒店协商过出租事宜，但因双方就相关条件未能达成一致。原合同经双方认同一致后予以销毁，我公司并未实施出租行为。证据2、3、6没有异议。证据4不予认可。对于证据5，因我公司不是当事人，请法庭核实真实性。证据7、8我方不清楚。赫拉酒店质证称，对证据1真实性无异议，我公司与平陵公司达成了租赁合同，合同签订后，我司随即进行了装修。与合塔公司签订了装修施工劳务合同，投资1750万元。在签订装修施工劳务合同时，向合塔公司提交了我司与平陵公司签订的租赁合同原件。对于证据2-5的真实性没有异议，溧阳征收办在2009年就回购了案涉店铺，至今仍不办理权属登记，造成我方在租赁房屋时无法通过合法的手段查询到房屋的归属，且该协议等政府资料均保存在原告手中，我公司也没有资格去查询案涉店铺的权属。对于证据6没有异议，赫拉酒店登记地址为溧城镇平陵中路228号301室，是平陵公司出租给酒店的店铺之一。在溧阳征收办店铺的周边，所以我方才轻易相信了平陵公司。平陵公司所说后期双方对该租赁协议已经不履行不是事实，在2018年10月9日，赫拉酒店通过平陵广场的店铺注册了该公司。对于证据7、8真实性没有异议，我方得知真相后，立即撤场，没有再装修。张剑辉质证称，对证据1无异议。其他同赫拉酒店质证意见。一审中，赫拉酒店和张剑辉提供如下证据：1.江苏溧阳格林豪泰平陵广场店加盟项目，维也纳国际加盟店装饰工程设计咨询；特许经营加盟合同书；工程顾问服务协议；证明在2018年6月份赫拉酒店取得了维也纳酒店的加盟权。加盟地址在江苏溧阳格林豪泰(平陵广场店)，合计支付加盟费68万元。2.溧城镇人民政府出具的证明一份，证明溧城镇人民政府背书平陵广场所开发的营业房，一部分已售出，一部分未售出。未售出的产权归丰联置业公司，已售出的归各购房业主所有。根据丰联置业公司与各业主签订的购房协议，已售出的营业房各业主委托平陵公司经营管理，各业主不再与承租人单独签订协议，统一由溧阳市平陵广场经营公司代为签订租房协议，证明赫拉酒店与平陵公司签订租赁合同，符合溧城镇人民政府出具的证明，赫拉酒店有理由相信该酒店租赁的店铺平陵公司有处置权。溧阳征收办质证称，对证据1没有异议，我方不清楚。对证据2证据真实性不予认可，内容与事实不符。平陵公司质证称，对证据1不予认可，因为与本案没有关联性。对证据2需要核实。一审法院认为，双方的庭审陈述及提供的证据能够证明溧阳征收办对案涉商铺虽然未领取相关产权证书，但能够确认该商铺产权归其所有。溧阳征收办未与平陵公司、赫拉酒店、张剑辉签订任何合同，因此，溧阳征收办作为所有权人有权要求排除妨碍，恢复商铺的原状。但无权要求支付租金，理由是平陵公司、赫拉酒店、张剑辉未实际使用案涉商铺，也未产生任何收益。且溧阳征收办未及时办理商铺产权登记手续进行产权公示行为，也未尽到相应的管理职责，也存在一定的过错。溧阳征收办要求张剑辉、赫拉酒店承担法律责任，没有法律依据，且与本案查明的事实不符。对此，法院不予支持。对于平陵公司在未得到溧阳征收办明确授权的前提下，擅自将溧阳征收办的商铺租赁给张剑辉、赫拉酒店，属于越权行为，具有过错，理应承担相应的法律责任。据此，一审法院根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、第二十一条之规定，判决如下：一、溧阳市平陵广场经营管理有限公司于判决生效之日起三个月内排除妨碍、恢复溧阳市房屋征收与补偿办公室商铺的原状；二、驳回溧阳市房屋征收与补偿办公室其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28615元，由溧阳市房屋征收与补偿办公室负担28565元，由溧阳市平陵广场经营管理有限公司负担50元。二审中，张剑辉、赫拉酒店称其已经于2018年年底撤场。平陵公司称不存在返还的障碍，溧阳征收办称应恢复原状后返还。二审中，双方均未提交新证据。二审中，溧阳征收办确认此前平陵公司也曾擅自出租了4000多平方，涉及三四十户，溧阳征收办选择了三户起诉，这些案件发生在2016、2017年左右。当时溧阳征收办要求不当得利返还，法院判决支持了溧阳征收办的诉请，与本案案情不同之处是本案擅自转租的事情溧阳征收办发现得早，平陵公司还没拿到钱。平陵公司认可其与溧阳征收办就类似的事情诉讼过。二审中双方对于一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为：一审判决不当，二审应予改判。理由及依据如下：一、关于溧阳征收办主张的损失是否应予支持的问题。一审法院以平陵公司及承租人未实际使用、未产生任何收益为由，对溧阳征收办的该部分诉请不予支持，没有法律依据。首先，涉案商铺已在进行装修，应认定为已经实际使用；其次，房屋有无产生收益，并非是房屋所有权人向侵权人主张损失的前提条件；最后，平陵公司与赫拉酒店签订的租赁合同中明确约定了年租金为2563161元，之所以平陵公司未能收取到租金，是因为合同中约定了一定时间的免租期，溧阳征收办在免租期内知道了该事实并与当事人进行了交涉，阻止了平陵公司与承租人继续履行其所签订的租赁合同。本案中，平陵公司未经房屋所有权人同意，擅自将房屋出租给他人，存在侵权的主观故意和客观行为，溧阳征收办主张损失，依法有据，应予支持。二、关于张剑辉、赫拉酒店是否应承担责任的问题。张剑辉、赫拉酒店并无主观侵权的故意，其在核实房屋的权利主体的过程中也尽到正常租赁房屋者的谨慎注意义务，没有明显过失。张剑辉、赫拉酒店所举证的相关政府文件虽是复印件，但溧阳征收办也没有充分的证据反驳该证据的真实性。平陵公司擅自转租溧阳征收办的房屋并非首次，在数次诉讼之后，溧阳征收办并未采取客观有效的措施阻止类似的事情再次发生，间接导致了本案的发生，亦存在过错。故溧阳征收办以张剑辉、赫拉酒店存在过错为由要求其承担责任的主张，二审不予支持。张剑辉、赫拉酒店因本案租赁合同导致的损失，其可依法另行主张。三、关于赔偿金额的认定问题。涉案租赁合同中，涉及溧阳征收办房屋的面积为8794.81平方米，租金按照0.68元/平方米/天计算，租期为15年，扣减8个月（2018年9月1日至2019年4月30日共计242天）的免租期，则总租金为31295803.70元，分摊到15年，则每日的租金为0.6499元/平方米。二审中，张剑辉、赫拉酒店称其已经于2018年年底撤场，对此事实，平陵公司、溧阳征收办未予以反驳，二审确认张剑辉、赫拉酒店的撤场时间为2018年12月31日。张剑辉、赫拉酒店撤场后，房屋实际上已经可以收回，溧阳征收办以平陵公司未恢复原状为由主张2019年的损失，其未能举证证明损失的相关依据及具体金额，故其主张2019年1月1日之后的损失，依据不足，二审不予采信。鉴于前述分析，平陵公司应向溧阳征收办支付2018年9月1日至2018年12月31日的损失697321.14元（0.6499元/平方米/天×8794.81平方米×122天）。综上，溧阳征收办的上诉请求，有事实和法律依据的部分，二审予以支持；一审判决不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持溧阳市人民法院（2019）苏0481民初9040号民事判决第一项；二、撤销溧阳市人民法院（2019）苏0481民初9040号民事判决第二项；三、溧阳市平陵广场经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付溧阳市房屋征收与补偿办公室损失697321.14元；四、驳回溧阳市房屋征收与补偿办公室其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28615元，由溧阳市平陵广场经营管理有限公司负担；二审案件受理费28615元，由溧阳市房屋征收与补偿办公室负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二〇年十月二十日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲