辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0124民初1626号 原告：沈阳紫鑫房地产开发有限公司，住所地辽宁省法库县法库镇团结街。 法定代表人：王卫东，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王爱军，系辽宁兴法律师事务所律师。 被告：徐畅，男，1993年12月15日出生，满族，农民，住辽宁省法库县。 被告：中国农业银行股份有限公司法库县支行，住所地辽宁省沈阳市法库县法库镇兴法路**。 负责人：许耸岩，系该行行长。 委托诉讼代理人：张铁兰，女，1970年3月21日出生，汉族，职员，住辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：王泽阳，男，1992年12月9日出生，汉族，职员，住辽宁省法库县。 原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司（以下简称紫鑫房地产公司）与被告徐畅、被告中国农业银行股份有限公司法库县支行（以下简称农行法库支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告紫鑫房地产公司的委托诉讼代理人王爱军、被告徐畅、被告农行法库支行的委托诉讼代理人张铁兰、王泽阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 紫鑫房地产公司提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；3.判令被告赔偿经济损失2,755.23元；4.判令被告支付解除合同的违约金2,043.63元；5.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年2月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告位于法库县，建筑面积83.93平方米，被告交纳部分首付款，余款210,000.00元通过第三人按揭贷款支付给原告，原告作为阶段性担保人在银行借款合同盖章确认；同时约定被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的1%支付违约金等条款。合同签订后，被告与第三人签订的借款合同，第三人将21万元借款拨付给原告。2017年8月29日，由于被告未按期向第三人还款，第三人从原告保证金中提前收回被告该笔贷款全部本息等204,362.78元（其中本金194,601.93元、利息609.21元、合同变更费200.00元、提前还款补偿金1,946.02元）。之后，原告多次向被告索要此款，但被告至今未付。综上所述，由于被告未及时向第三人履行还款义务，第三人将作为保证人的原告的保证金扣划偿还了被告的借款本息等，被告应当将此款归还给原告，但被告至今拒不归还，被告的行为已构成根本违约。故此，原告向你院提起诉讼，要求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，被告配合原告办理撤销《商品房买卖合同》备案手续，同时要求被告赔偿由此给原告造成的经济损失2,755.23元（利息609.21元+合同变更费200.00元+提前还款补偿金1,946.02元），支付解除合同的违约金2,043.63元，并由被告承担全部诉讼费用，维护原告的合法权益。在本院审理过程中，原告紫鑫房地产公司要求将第三人农行法库支行变更为被告。原告紫鑫房地产公司增加诉讼请求：1.要求被告徐畅返还位于法库县屋；2.判令被告配合原告办理撤销抵押权预告登记手续。原告紫鑫房地产公司撤回第三项诉讼请求即判令被告赔偿经济损失2,755.23元。 徐畅辩称，贷款还了一部分，其余的没还，现在他才知道紫鑫房地产公司把钱还上了，房子他没入住，没领取钥匙，现在房子是紫鑫房地产公司占有。 农行法库支行辩称，被告徐畅2015年在紫鑫房地产公司购买商品房，在我行贷款21万，按月偿还，2017年被告徐畅违约，我行提前收回全部贷款，要求紫鑫房地产公司承担连带保证责任，在其保证金账户扣收了204,362.78元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年2月3日，原告紫鑫房地产公司（出卖人）与被告徐畅（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购坐落于法库县，建筑面积为83.93平方米，该商品房单价为每平方米3,575.00元，首付款90,049.75元，余款21万元通过银行按揭贷款支付给出卖人。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：（1）逾期在30天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》还对其他事项进行了约定。之后，被告徐畅向原告紫鑫房地产公司交纳了首付款16,611.00元。 2015年2月15日，被告徐畅（借款人、抵押人）、被告农行法库支行（贷款人、抵押权人）、原告紫鑫房地产公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为21万元；借款用途为购买第1套房产，房产位于法库县；借款期限240个月；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名紫鑫房地产公司，开户行农行法库支行，账号06×××02；借款担保方式为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人紫鑫房地产公司按9.1和9.3约定提供保证担保；由本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。抵押物为法库县，建筑面积83.93平方米的房产。原告紫鑫房地产公司在保证人处加盖公章，被告徐畅在借款人、抵押人处签字确认，被告农行法库支行在贷款人、抵押权人处加盖公章。之后，被告农行法库支行将贷款21万元划入原告紫鑫房地产公司账户。 2015年3月2日，原告紫鑫房地产公司、被告徐畅到法库县自然资源局对《商品房买卖合同》进行了备案登记。2015年3月5日，法库县房产管理处出具《房屋预告登记证明》，载明：房屋登记种类为预购商品房抵押权预告登记。权利人为农行法库支行，义务人为徐畅；房屋坐落法库县，建筑面积83.93平方米；贷款金额21万元整，贷款期限240个月，自2015年2月15日至2035年2月14日止。预购商品房预告登记号为沈房预法2015字第0214号。 被告徐畅向被告农行法库支行偿还部分贷款本金及利息后，自2017年3月起未正常还款。2017年8月29日，被告农行法库支行向原告紫鑫房地产公司下发《扣划贷款通知书》2张，主要内容：原告紫鑫房地产公司所承担阶段性担保借款人徐畅从2017年3月未正常还款，截止到2017年8月29日已逾期145天，致使该户贷款已全部形成不良，被告农行法库支行即将按规定提前收回该户贷款全部本息，其中本金194,601.93元、利息609.21元、合同变更费200.00元，提前还款补偿金1,946.02元，合计197,357.16元，从该公司保证金账户内扣划；应还贷款本息7,005.62元，从该公司保证金账户内扣划。 2017年8月29日，被告农行法库支行从原告紫鑫房地产公司保证金账户内分别扣划提前还款金额195,211.14元（其中包含本金194,601.93元、利息609.21元）、正常/超期还款金额7,005.62元。2017年8月29日，被告农行法库支行向原告紫鑫房地产公司收取提前还款补偿金1,946.02元并开具收费凭证一张；2017年8月30日，被告农行法库支行向原告紫鑫房地产公司收取合同变更费200.00元并开具收费凭证一张。 本院认为，原告紫鑫房地产公司与被告徐畅签订的《商品房买卖合同》及双方与被告农行法库支行签订的《个人购房担保借款合同》系当事人之间的真实意思表示，其内容合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告农行法库支行已按合同约定履行了放款义务，但借款到期后，被告徐畅作为借款人未及时按期履行偿还本金并支付相应利息的义务，已构成违约。原告紫鑫房地产公司作为担保人，已经将被告徐畅所欠被告农行法库支行的全部贷款偿还完毕。原告紫鑫房地产公司要求解除与被告徐畅签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”现被告徐畅逾期付款超过30日，约定解除合同的条件已具备，出卖人即被告紫鑫房地产公司有权解除合同。同时《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告紫鑫房地产公司到法院起诉被告徐畅，被告徐畅应诉，属已将解除《商品房买卖合同》的意思表示通知被告徐畅，被告徐畅已知悉，且被告徐畅在庭审中亦表示同意解除合同，故《商品房买卖合同》应予以解除，原告紫鑫房地产公司该项诉讼请求，符合法律规定，应予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告紫鑫房地产公司已按《商品房买卖合同》约定将房屋交付被告徐畅，被告徐畅已将购房款（其中自己交纳首付款16,611.00元，向银行贷款21万元）交付原告紫鑫房地产公司，并办理了《商品房买卖合同》备案登记、抵押权预告登记，属合同已履行情形，《商品房买卖合同》解除后，被告徐畅应将房屋返还给原告紫鑫房地产公司，故原告紫鑫房地产公司要求被告徐畅返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。房屋已办理了《商品房买卖合同》备案登记及抵押权预告登记，《商品房买卖合同》解除后，被告徐畅、农行法库支行应配合原告紫鑫房地产公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记及抵押权预告登记手续。被告徐畅已将购房款（其中自己交纳首付款16,611.00元，向银行贷款21万元）交付原告紫鑫房地产公司，《商品房买卖合同》解除后，原告紫鑫房地产公司应将购房款226,611.00元（其中自己交纳首付款16,611.00元，向银行贷款21万元）返还给被告徐畅，但应扣除原告紫鑫房地产公司代被告徐畅偿还给被告农行法库支行的款项204,362.78元（本金194,601.93元、利息609.21元、合同变更费200.00元、提前还款补偿金1,946.02元、贷款本息7,005.62元）,返还的数额为22,248.22元（226,611.00元-204,362.78元）。 原告紫鑫房地产公司要求被告徐畅支付解除合同违约金2,043.63元的诉讼请求，根据《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”原告紫鑫房地产公司已于2017年8月29日代被告徐畅偿还所欠被告农行法库支行款项204,362.78元，因此被告徐畅应支付解除合同的违约金2,043.63元（204,362.78元×1%），故对原告紫鑫房地产公司该诉讼请求，应予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下： 一、解除原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司与被告徐畅于2015年2月3日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告徐畅于本判决发生法律效力后十日内将座落于法库县屋返还给原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司； 三、被告徐畅、被告中国农业银行股份有限公司法库县支行于本判决发生法律效力后十日内配合原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记及抵押权预告登记手续； 四、原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还被告徐畅购房款22,248.22元; 五、被告徐畅于本判决发生法律效力后十日内支付原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司违约金2,043.63元； 六、驳回原告沈阳紫鑫房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,522.00元，减半收取2,261.00元，由被告徐畅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判长 冯 羽 二〇二〇年十月十三日 书记员 高胜男 本判决所适用的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。