辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3265号上诉人（原审被告）：郭金伟，女，1956年2月25日出生，汉族。住所地：辽宁省鞍山市铁**。被上诉人（原审原告）：鞍山正帆物业管理有限公司。住所地：鞍山市铁**湖南街**。法定代表人：郭艳，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵丹，该公司员工。上诉人郭金伟因与被上诉人鞍山正帆物业管理有限公司（以下简称正帆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院（2020）辽0302民初2681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭金伟上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。主要理由：一、程序违法：(一）原审遗漏了当事人。上诉人认为先前物业应该是本案无独立请求权的第三人，一审法院应通知其参加诉讼。(二）原审剥夺了上诉人的诉讼权利。上诉人无论是一审答辩，还是庭审期间都明确提出了反诉，可一审拒绝受理。有庭审笔录在卷佐证。二、事实认定错误。上诉人之所以不交管理费是因为被上诉人未尽管理义务。上诉人认为，小区的治案管理是物业服务公司应尽的义务。也是保证业主安居乐业的前提，可我们小区大门经常无人看管，业主时常要翻越大门出入，根本起不到防止闲杂人员，自由出入小区的要求。这也是小区多次发生盗窃案的结果。小区内本应实施保安巡逻制度，就连一个保安影子也见不着。物业设置的四个监控又全是摆设。上诉人认为，一审让上诉人向先前的物业主张权利是没有道理的，是不符合“减轻讼累”原则的是在浪费司法资源是对被上诉人不尽治案管理义务的纵容。上诉人认为：我居住在该小区，交纳物业费我并不反对，但我也有权要求物业尽自己的义务，管理好小区的各项工作。我认为，只收物业费而不进行物业管理是权利和义务不对等的。本判决对权利和义务对原告和被告的要求充分体现了不对等、不公平。判决书第三页下属一行写到：物业公司服务过程中确实存在一定瑕疵，在一审庭审中上诉人提供大量的反驳原告的不尽义务，不负责的事实和照片，况且一审法院的领导和工作人员就在小区内办公，应是耳闻目睹，无一句假话，然而他们不主持正义，偏向原告。比如说：法院楼内装修，垃圾一年之久不清运，原告不闻不问，原告在小区内到处设置停车障碍，造成我脚扭伤，至今未愈。弄的社区居住的小孩连玩耍地方都没有，还有小区内绿地不整修，不管理，杂草丛生（有照片为证）。上诉人恳请二审人民法院依法撤销一审判决，发回重审，以维护当事人的合法权益。正帆物业公司辩称：同意一审判决，请求维持原判。正帆物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令郭金伟给付从2018年3月8日起至2021年3月7日止的物业费2439元及滞纳金(按每日千分之三计算至给付之日止)；2、判令诉讼费由郭金伟负担。一审法院认定事实：盛世桃源新派小区业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》一份，双方约定：由物业公司为盛世桃源新派小区提供物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。物业服务期限为五年，自2018年3月8日至2023年3月8日。住宅物业费收费标准每月每平方米0.7元。业主应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年物业服务费用到期前1个月交纳下一年度物业费。逾期交纳的，应当按照逾期每日5‰的标准承担相应的滞纳金。另查，郭金伟在盛世桃源新派小区内有住宅一处，面积为96.78平方米。郭金伟未交纳2018年3月8日起至2021年3月7日的物业费2438.856元(96.78平*0.7元/平/月*12个月*3年)。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第十二条第四款关于“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业公司向郭金伟所住小区提供物业服务的行为合法有效。郭金伟作为由物业公司提供物业管理服务的小区的业主，接受了物业公司提供的物业管理服务，理应按照合同的约定向物业公司支付相应的物业管理费，否则即为违约行为，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，故对于物业公司要求郭金伟给付拖欠物业费的诉讼请求，该院予以支持。关于郭金伟提出的其他拒交物业费的抗辩理由，郭金伟提出的相关抗辩理由不能充分证明物业公司存在根本性违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中郭金伟存在违约行为，应当承担违约责任。郭金伟主张物业公司存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，郭金伟可通过与物业公司协商或通过向人民法院提起民事诉讼要求物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的方式主张其权利，郭金伟向该院提出的抗辩理由均不能构成拒交物业费的理由，故对于郭金伟提出的抗辩理由，该院不予支持。关于物业公司主张要求郭金伟给付滞纳金的诉讼请求，根据本案实际情况并结合郭金伟提出的相关证据，物业公司服务过程当中确实存在一定瑕疵，该院对于物业公司要求郭金伟给付滞纳金的诉讼请求，不予支持。据此判决如下：一、郭金伟于本判决生效之日起十日内给付鞍山正帆物业管理有限公司2018年3月8日至2021年3月7日的物业费2438.856元；二、驳回鞍山正帆物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，郭金伟又提供一组照片，用以证明正帆物业公司在物业服务方面存在问题。经质证，正帆物业公司认为，照片上反映的问题，并非常态。比如生活垃圾每天都进行清理，并且对小区每周都进行一次大清理。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。物业服务合同是一种特殊的服务合同。它面向的是众多的业主。对物业服务质量的好坏，每个业主的感受都可能不同。对同一项物业服务，有的业主认为还可以，有的业主可能会认为不好。因此，当出现这样的问题时，业主与物业公司之间应当积极沟通，共同解决面临的问题。避免以拒交物业费的方式与物业公司进行抗衡。因为物业公司进行物业服务的资金来源主要是靠业主缴纳的物业费。如果业主都采取拒交物业费的形式，那物业公司的服务质量肯定会下降。这样就会形成恶性循环，这样的结果就是业主和物业公司都会受到伤害。当然，如果双方无法进行沟通，出现的问题不能得到根本解决，业主可以通过业主委员会或者召开业主大会，解聘物业公司。回到本案，从业主郭金伟一、二审提供的照片来看，在物业服务方面，正帆物业公司确实存在一定的问题，对此正帆物业公司辩解，有些问题，比如垃圾的清理，都是一时性的，并不是常态。从以上的问题来看，正帆物业公司的服务尚不构成重大瑕疵。而且庭审中，正帆物业公司也表示正在逐步改善。关于郭金伟上诉提出一审遗漏了当事人，2007年其家被盗损失金额6.8万元，当时小区四个监控没有一个好使，造成案件至今没有侦破，先前的物业公司应该是本案无独立请求权的第三人参加诉讼的问题。本院认为，就此问题，一审法院在庭审时已经向郭金伟进行了释明，因为2007年郭金伟家被盗时提供物业服务的并非正帆物业公司。如果郭金伟认为前物业公司对此有责任，其可以另行主张权利。故对郭金伟的此项上诉主张，本院不予支持。综上所述，郭金伟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭金伟负担。本判决为终审判决。审判长  刘振涛审判员  许爱军审判员  张 滨二〇二〇年十月三十日书记员  徐 璐