天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2608号上诉人（原审被告）：天津北方自行车商城，住所地天津市东丽区大毕庄镇河兴区北、外环线15公里处。执行事务合伙人：王锁立，总经理。委托诉讼代理人：胡乃刚，男。委托诉讼代理人：郝颖，天津得安律师事务所律师。被上诉人（原审原告):天津自行车二厂，住所地天津市河**京津公路**。法定代表人：程学明。委托诉讼代理人：劭萱，天津长实律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈盛，天津长实律师事务所律师。原审第三人：天津威尔弗电子有限公司，住，住所地天津市北辰区铁东北路北方汽贸园汾河南道/div>法定代表人：徐惠茹，总经理。委托诉讼代理人：尹玉芝，女。原审第三人：韩振武，男，1961年4月5日出生，汉族，住天津市河**。上诉人天津北方自行车商城（以下简称“北方商城”）因与被上诉人天津自行车二厂（以下简称“自行车二厂”），原审第三人天津威尔弗电子有限公司（以下简称“威尔弗公司”）、韩振武房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初5106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人北方商城的执行事务合伙人王锁立及其委托诉讼代理人胡乃刚、郝颖，被上诉人自行车二厂的委托诉讼代理人劭萱、陈盛，原审第三人威尔弗公司的委托诉讼代理人尹玉芝、原审第三人韩振武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北方商城上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回自行车二厂在一审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由自行车二厂承担。事实及理由：1.自行车二厂支付给北方商城的8205000元不包含威尔弗公司向自行车二厂主张的1400000元。自行车二厂置换给北方商城的地块虽然从地理面积上看，包含在置换地块范围，但地块包含不等于钱款包含，8205000元是自行车二厂针对北方商城一户承租人支付的腾房综合费用，而非针对北方商城十余户次承租人。自行车二厂在腾迁时给予每户5000元奖励费，体现在8205000元中就是给予北方商城一个承租人的费用。2017年《协议书》中第十一条明确表示该8205000元是自行车二厂支付给北方商城的费用，而不是支付给次承租人的费用。产权人与承租人以及承租人与次承租人之间是两个不同的租赁关系，不得突破合同相对性进行认定。2.自行车二厂按照1000元/平米标准给付北方商城补偿，不意味着北方商城就应该按该标准给次承租人进行补偿。若按此逻辑，北方商城一分钱不可得，全部都得发放出去。实际上北方商城与自行车二厂存在房屋置换关系，自行车二厂置换给北方商城的房屋要拆迁，失去了对外出租的收益权。而北方商城置换给自行车二厂的房屋却依然可以对外出租获益，显然双方权利义务产生不对等，自行车二厂本应给予北方商城补偿。3.自行车二厂就同一地块是完全有可能支付两份补偿的，至于北方商城是否需要退款，取决于北方商城是否违约，而不是自行车二厂“不能出两份钱”这个逻辑。北方商城按时实现了涉案房屋的腾退，没有影响自行车二厂的整改，且威尔弗公司以直接承租人的身份向自行车二厂主张腾房费用的事实超出了自行车二厂与北方商城在签订2017年《协议书》的时的合理预见，存在明显恶意。北方商城没有违约行为，不应退还已获得的腾房费用。自行车二厂辩称，不同意北方商城的上诉意见。根据2017年《协议书》北方商城应完成全部腾房义务，任何第三人都不应向自行车二厂主张权利。根据生效判决，自行车二厂需要再向第三方进行补偿，违反了双方的协议约定，亦违背了自行车二厂委托北方商城腾退房屋的初衷，故北方商城应当按照协议书约定返还自行车二厂已经支付的8205000元。原审第三人威尔弗公司同意一审判决。北方商城与自行车二厂之间的关系与威尔弗公司无关。原审第三人韩振武同意北方商城的上诉请求。韩振武代表北方商城向威尔弗公司提供出租房屋，收取租金，对自行车二厂与威尔弗公司签订的租赁合同不知晓，亦未签字。自行车二厂向一审法院起诉请求：1.判决北方商城立即向自行车二厂归还款项人民币1426100元；2.判决北方商城承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求：1.判决北方商城立即向自行车二厂归还款项人民币8205000元；2.判决北方商城承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：河北区京津公路142号的所有权人系自行车二厂。2005年1月18日，自行车二厂作为甲方与北方商城作为乙方签订《协议书》，约定为了方便甲方经营市场的需要，甲方的污水站二三楼、劳迪士二三楼、车把黑坯二楼三楼及古北道1＃-4＃房屋出租权及全部收入归乙方所有。同时协议书还约定了其他权利义务。2017年10月29日，自行车二厂作为甲方与北方商城作为乙方又签订了一份《协议书》，内容为：鉴于双方签订了上述协议书，而后北方商城开始使用协议书中所涉甲方证载厂房（即污水站二楼、三楼，劳迪士二楼、三楼，车把黑坯二楼、三楼，古北道1＃、2＃、3＃、4＃处的房屋），乙方自行使用、管理、控制上述房屋并从中获益。甲方并不了解上述房屋的现状，亦不了解上述房屋是否与第三方存在任何关联或争议。现甲方为落实河北区安全生产监督管理局、河北区公安消防支队的要求，消除安全隐患，对厂区实施清理整改、退租腾房。为落实年底前甲方厂区全部厂清地平的安全整改任务，乙方因自2005年起实际控制上述房屋并清悉房屋实际使用情况，故乙方自愿腾清上述房屋并负责处理上述房屋与任何第三人（包括不限于房屋实际使用人并非乙方等情况）的一切事宜。在此情况下，甲方考虑到安全隐患整改的时间紧，故同意由乙方负责腾清上述房屋并对乙方支付上述房屋的综合费用，并就上述房屋不再向任何第三人另行支付综合费用。甲乙双方经协商，就乙方使用的部分甲方证载厂房（不含古北道1＃、2＃、3＃、4＃）的腾房事宜达成如下协议：一、乙方已经根据甲方有关腾退房屋的通知，就其全部使用的证载厂房的房屋情况向甲方进行申报和登记。二、本协议所称的乙方使用甲方证载厂房为污水站二楼、三楼，劳迪士二楼、三楼，车把黑坯二楼、三楼的房屋。经甲乙双方确认，上述厂房面积总计8200㎡。四、位于污水站****，劳迪士****，车把黑坯二楼的房屋腾退由乙方负责，且乙方负责处理任何第三方与上述房屋的一切事宜，上述房屋与任何第三方出现的一切事宜都与甲方无关。乙方承诺在2017年10月31日前腾清房屋并交回甲方。六、在以下条件满足的情况下，甲方向乙方支付鼓励腾房、帮助和解决各项事宜的综合费用共计8205000元。1、乙方于2017年10月31日前，完成房屋腾退的全部工作；2、乙方承诺房屋不存在转借、合伙、合作等任何纠纷和争议，并确保无任何第三方有权就所申报登记房屋及相关综合费用向甲方提出任何主张；确保无任何第三方就所申报登记房屋要求甲方支付任何补偿、赔偿、补助、奖励及其他任何费用。……有任何第三方向甲方主张权利的，甲方有权停止向乙方支付费用；甲方已经支付款项的，乙方须立即全额归还给甲方，不返还的甲方将采取法律措施追讨。同时协议书还约定了其他权利义务。当日，北方商城出具“房屋确认登记表”，确认承租单位为北方商城，房屋位置为车把黑坯二层、三层，劳迪士车间二层、三层，污水处理环保大楼二层、三层。实测面积8200平方米。同时注明“本单位承诺是此房屋的唯一合法承租人，不存在转租、转借、合伙、合作等任何纠纷和争议，确保没有任何第三方有权就此房屋向自行车二厂提出任何主张，并对上述实测面积无异议。”北方商城的委托人李宝凤签字捺印。同时李宝凤作为代理人对车把黑坯二层、三层，劳迪士车间二层、三层，污水处理环保大楼二层、三层的面积进行了确认。2017年11月10日，自行车二厂上级单位天津市飞鸽集团有限公司以转账方式支付北方商城8205000元。另查，威尔弗公司自2007年11月1日开始租用自行车二厂所有的污水站二层、三层作为厂房使用，面积共1400平方米。威尔弗公司通过韩振武将租金交付给北方商城，并由北方商城为威尔弗公司开具收据。2017年9月，威尔弗公司看到自行车二厂发出的退租腾房通告后，于2017年9月30日前将其租赁房屋腾空并将钥匙交与韩振武。威尔弗公司腾空房屋后，就1400平方米房屋的综合费用补偿及补偿标准问题与自行车二厂协商未果，故于2018年9月28日以自行车二厂作为被告，诉至一审法院，北方商城和韩振武作为第三人参加诉讼。一审法院以（2018）津0105民初7623号民事判决认定威尔弗公司与自行车二厂存在租赁关系，并根据另案判决和证据的高度盖然性原则，推定自行车二厂按照每平方米1000元标准支付租户腾房综合费用，故判决自行车二厂支付威尔弗公司腾房综合费用1400000元，案件受理费减半收取8700元，由自行车二厂承担。自行车二厂提起上诉，天津市第一中级人民法院以（2018）津01民终10118号民事判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，自行车二厂、北方商城于2017年10月29日签订的《协议书》系双方合意后订立，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，双方当事人均应按照合同的约定履行权利、承担义务。双方在协议中确认了北方商城使用自行车二厂厂房的范围、方式、双方签订协议书的背景和目的。该协议签订的背景是为了落实相关部门提出的消除厂区安全隐患的要求，对厂区实施清理整改、退租腾房。该协议签订的目的是考虑到时间紧，自行车二厂交由北方商城负责腾退工作并对其支付房屋综合费用8205000元，并表示不再向任何第三方另行支付综合费用。基于上述背景和目的，自行车二厂与北方商城就北方商城使用的包括本案涉案房屋在内的厂房的腾退事宜达成了具体协议，该协议中明确了北方商城需负责腾退房屋的范围、时间和相关费用的补偿问题。尤其明确“有任何第三方向自行车二厂主张权利的，自行车二厂已经支付款项的，北方商城须立即全额归还。”该项约定的意思即为北方商城有义务确保在其负责腾退房屋的范围内再无任何第三方向自行车二厂主张权利。现威尔弗公司作为北方商城负责腾退房屋范围内的承租商户，在将涉案房屋腾清后，通过诉讼的方式向自行车二厂主张权利。根据生效判决，自行车二厂需要再向第三方进行补偿，应视为北方商城未能妥善处理威尔弗公司的腾退事宜，北方商城不仅违反了双方的协议约定，亦违背了自行车二厂委托北方商城腾退房屋的初衷，故北方商城应当按照协议书约定返还自行车二厂已经支付的820.5万元。但考虑到自行车二厂支付北方商城的综合费用是按照租赁房屋的面积计算的，故从公平角度考虑，结合（2018）津0105民初7623号民事案件的判决结果，北方商城应承担因其未妥善解决威尔弗公司腾退事宜给自行车二厂造成的相关损失的责任，即根据判决内容自行车二厂应给付威尔弗公司的腾房综合费用1400000元和应承担的诉讼费用26100元。就被告提出根据生效判决，自行车二厂与威尔弗公司存在租赁关系，北方商城不应承担返还责任的抗辩理由，虽然一审法院生效判决确认自行车二厂与威尔弗公司存在租赁关系，但并不影响自行车二厂与北方商城签订的《协议书》的法律效力。双方是在充分协商的基础上签订的该协议书，并对协议书内容均知晓并认可，故应当认定北方商城对涉案房屋的租用情况充分了解后才向自行车二厂作出了腾退房屋的承诺，并由此获得相应的补偿。且庭审中，北方商城亦表示威尔弗公司的租赁费用一直由其出具收据，故应当推定北方商城对威尔弗公司的租赁事宜是充分了解的。因此，北方商城在签订协议书后，未履行协议书约定的义务，应当承担相应的法律责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条和第六十条的规定，判决：本判决生效后十日内，北方商城返还自行车二厂1426100元；驳回自行车二厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69235元，由自行车二厂负担57201.36元北方商城负担12033.64元。二审期间，当事人均未提交新的证据。二审经审理查明，自行车二厂、北方商城均对天津市第一中级人民法院作出的（2018）津01民终10118号生效判决申请再审，天津市高级人民法院作出于2020年1月9日作出（2019）津民申2047号民事裁定书，裁定驳回了自行车二厂、北方商城的再审申请。另，2017年9月2日，自行车二厂对租户和房屋使用人发出《通告》，主要内容为：“按照天津市关于全面开展安全生产隐患大排查大整治有关要求，因天津自行车二厂存在重大安全隐患问题，被列入河北区安全生产隐患大排查大整治挂牌督办整改单位。2017年6月28日，河北区安全生产监督管理局依据《天津市安全生产条例》规定，对自行车二厂下达了责令停业停产整顿并处十万元罚款的行政处罚决定。为了实施退租腾房、消除安全隐患、避免发生安全事故，对积极配合并在2017年10月31日前完成腾退房屋的租赁户，根据实际情况一次性支付鼓励腾房、帮助和解决各项事宜的综合费用。为保证广大租户和房屋使用人的生命和财产安全，请大家予以理解和配合，2017年9月30日前办理登记确认手续。”本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.北方商城是否应返还自行车二厂已支付的腾房综合费用；2.如应返还，则返还腾房综合费用的数额如何确定。对于争议焦点1，自行车二厂、北方商城于2017年10月29日签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。北方商城上诉主张自行车二厂在签订《协议书》时未向北方商城明确告知其与威尔弗公司存在租赁合同，威尔弗公司不属于北方商城可预见的第三人范畴，北方商城已经履行完毕腾房义务，不存在任何过错，不应向自行车二厂返还腾房综合费用。对此，本院认为，双方在《协议书》中明确了北方商城需负责腾退房屋的范围、时间和相关费用的补偿问题，并明确约定确保无任何第三方就所申报登记房屋要求自行车二厂支付任何补偿、赔偿、补助、奖励及其他任何费用。虽北方商城已经按期完成腾退房屋义务，但在将涉案房屋腾清后，威尔弗公司作为北方商城负责腾退房屋范围内的承租商户通过诉讼的方式向自行车二厂主张权利，生效判决已确认自行车二厂需要再向第三方进行补偿，应视为北方商城未能妥善处理威尔弗公司的腾退事宜，未能完全履行合同义务，应当承担相应的返还责任。对于争议焦点2，对于北方商城应返还自行车二厂综合配套费用的数额问题。考虑到北方商城通过置换房屋取得涉诉房屋的承租权，涉诉房屋腾还与自行车二厂客观上会影响北方商城的出租收益权，且北方商城亦积极主动将涉诉房屋腾退，腾房综合费用中包含对北方商城的鼓励腾房、帮助和解决各项腾房事宜的费用。又考虑到自行车二厂在腾房《通告》中写明“广大租户和房屋使用人”，并明确对积极配合并在2017年10月31日前完成腾退房屋的租赁户，根据实际情况一次性支付综合费用，故本案所涉综合费用中应包含对实际使用人的补偿款项。北方商城主张82050000元仅系对其公司的补偿款，缺乏依据。综上，从公平角度考虑，自行车二厂在管理上存在一定缺陷，又结合生效判决，北方商城应承担因其未妥善解决威尔弗公司腾退事宜给自行车二厂造成的相关损失的责任，酌定北方商城返还自行车二厂综合费用700000元（1000元×1400平方米×50%=700000）。对于自行车二厂主张的其他费用，本院不予支持。综上所述，北方商城公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市河北区人民法院（2019）津0105民初5106号民事判决；二、本判决生效后十日内，上诉人天津北方自行车商城返还被上诉人天津自行车二厂700000元；三、驳回被上诉人天津自行车二厂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费69235元，由上诉人天津北方自行车商城负担10385.25元，被上诉人天津自行车二厂负担58849.75元；二审案件受理费17743.20元，由上诉人天津北方自行车商城负担8871.6元，被上诉人天津自行车二厂负担8871.6元。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  苏美玉二〇二〇年十月十二日书记员  姬诚心