浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙09民终413号上诉人（原审原告、反诉被告）：殷优飞，女，1977年12月2日出生，汉族，住舟山市普陀区。委托诉讼代理人：翁舟娜，舟山市普陀区星光法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：胡蝶芬，女，1967年7月25日出生，汉族，住舟山市普陀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：缪海平，男，1969年10月1日出生，汉族，住舟山市普陀区。上诉人殷优飞因与上诉人胡蝶芬、缪海平房屋买卖合同纠纷一案，均不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2020）浙0903民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。殷优飞上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审未认定胡蝶芬、缪海平构成违约是错误的。涉案房屋出售时存在租赁关系，其也去现场看过，当时双方己言明房屋腾空才能过户，胡蝶芬也承诺能够解决租客腾退事宜，预计最早当年1月份可以让承租人腾退。虽然胡蝶芬、缪海平后续通过协商、诉讼等方式解决与承租人的问题，但直至一审开庭该房屋仍未按照双方约定予以腾空，故胡蝶芬、缪海平显然构成违约。二、鉴于胡蝶芬、缪海平违约，应当向其支付双倍定金10万元，全额赔偿其已支付的中介费2.4万元，并承担合同约定相应违约金15.18万元。胡蝶芬、缪海平辩称，1.殷优飞提出案涉房屋的腾空是过户的前置条件没有任何事实依据。殷优飞明知案涉房屋存在租赁关系，仍坚持先过户再处理房屋腾退事宜。2.殷优飞和中介林某系合谋串通，损害其利益。3.其不存在违约情形，无需支付相应费用。反之，殷优飞未按照合同约定分期支付购房款，构成违约。因此，请求二审驳回殷优飞的上诉请求。胡蝶芬、缪海平上诉请求：撤销一审判决，请求支持其一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由胡蝶芬、缪海平共同负担。事实和理由：一、一审以案涉房屋租赁关系的解除系房产过户的前置条件为由认定殷优飞有权解除合同是错误的。1.殷优飞明知案涉房屋存在租客未搬离情况，仍同意购买，说明殷优飞己经预见到承租人有可能无法及时搬离的相关风险，由此产生的风险应由殷优飞自行负担。2.房屋买卖合同“补充事项”一栏也仅是其同意尽快与承租人沟通尽快搬离，以便尽早办理案涉房屋过户手续的意思表示，并不能说明案涉房屋的过户是以租客搬离为前置条件。3.不能以缪海平与中介林某通话时未要求殷优飞先行支付首付款，就认定案涉房屋的过户系以租客搬离作为前置条件。二、一审认定其需向殷优飞返还5万元定金是错误的。殷优飞构成违约，其无需返还定金。三、一审认定其承担1.2万元中介费缺乏事实及法律依据。1.中介费其中一笔1.8万元系手机转账，但收款人并非中介林某，鉴于转账截图并非银行流水明细，无法认定该款项性质。2.即使殷优飞己经支付2.4万元中介费，因殷优飞违约，其亦无需支付中介费。3.根据通话录音，当调解员问中介林某2.4万中介费是如何组成时，林某答复按房价1%收取1.5万元，银行按揭收0.9万元,鉴于案涉房屋目前无法办理过按揭手续，即使要收取中介费也需扣除其中的0.9万元。殷优飞辩称，1.根据双方协商以及合同约定，可以明确以腾空房屋作为过户的前置条件，中介林某的证人证言可以印证。2.一审提供的录音证据，均能印证胡蝶芬、缪海平未主张要求其先行支付购房款，进一步说明以房屋腾空作为房屋过户的前置条件。因此，请求二审驳回胡蝶芬、缪海平的上诉请求。殷优飞向一审法院起诉请求：解除其与胡蝶芬、缪海平于2019年12月4日订立的坐落于普陀区××街道××路××号××花园××幢××室房屋买卖合同，并判令胡蝶芬、缪海平上向其双倍返还定金10万元，并要求支付违约金15.18万元，赔偿中介费2.4万元，合计27.58万元。庭审中，殷优飞将诉讼请求中的相对方明确为胡蝶芬、缪海平两人。胡蝶芬、缪海平向一审法院提出反诉请求：1.解除其与胡蝶芬、缪海平于2019年12月4日签订的房屋买卖合同；2.殷优飞支付其违约金15.18万元；3.反诉费由殷优飞负担。在审理过程中，其增加一项诉讼请求：殷优飞支付的定金不予退还。一审法院就无争议事实认定如下：胡蝶芬、缪海平共同共有的位于××街道××路××号××花园××幢××室的房屋，经舟山市普陀区恒融经纪事务所中介人员林某介绍以151.8万元价格出卖给殷优飞。双方于2019年12月4日签订了《房屋买卖合同》，胡蝶芬代缪海平在买卖合同上签字。合同约定：房屋总价款151.8万元，乙方（殷优飞）应在本协议签字生效时支付中介费（按成交价1%支付）以及按揭代办费（以按揭额的1%支付）；房款支付方式为乙方应在本合同签订之日（2019年12月4日）向甲方支付定金5万元。第一期在2020年2月28日（合同上写成2019年2月28日，系笔误）之前过户支付给甲方（胡蝶芬、缪海平）55万元；第二期在银行按揭91万元；第三期在交房时支付胡蝶芬8000元。双方约定于2020年2月28日（合同上写成2019年2月28日，系笔误）之前办理房产过户手续。双方还约定了违约责任。约定中介费由违约方承担，如甲乙双方和平协商解除合同，中介费由甲乙双方各承担50%。双方还在合同的补充事项中约定：如甲方（胡蝶芬、缪海平）跟现在租的租客沟通好，可以马上过户，最早在一月份后过户。合同签订当天，殷优飞支付了5万元定金。殷优飞在购买房屋前知晓买卖的房屋存在租赁关系，且租期尚有2年多。至双方约定的2020年2月28日房屋过户截止时间止，因涉案房屋租赁关系尚在，双方产生纠纷。对于双方当事人争议焦点，一审法院认定如下：2020年2月28日房屋过户截止日时房屋租赁关系尚在的情况下，殷优飞是否有权解除合同的问题。根据买卖合同补充事项中约定：如甲方（胡蝶芬、缪海平）跟现在租的租客沟通好，可以马上过户，最早在一月份后过户。对该条的理解，殷优飞及胡蝶芬、证人林某均陈述：意思为如涉案房屋租赁关系解决即租户搬出可以提早过户。该约定表明房屋过户时间与涉案房屋是否存在租赁关系有一定的联系。根据殷优飞提供的中介人员林某与缪海平的13段通话录音记录，该通话记录均在讨论房屋过户之前怎样使租赁关系解决，在整个通话记录中缪海平并没有提出让殷优飞先行支付首付款，而是反映了缪海平一直在努力要求承租人腾退房屋。缪海平也陈述租赁关系没有解决怎么过户，并要求林某问问殷优飞租赁关系存在的情况下是否同意过户。该录音反映了房屋过户前先要解除房屋的租赁关系。且证人林某也陈述如租赁关系没有解决，殷优飞是不要买这房子。胡蝶芬也陈述当初答应会积极的与租户沟通。如该房屋带租买卖，作为出卖方的胡蝶芬、缪海平就不需要与租客沟通解决租赁事宜，也不会约定买卖合同中的补充事项。故对殷优飞主张的在与胡蝶芬协商买卖房屋事宜时约定了该房屋过户的条件是房屋租赁关系已解除，不然殷优飞可以不买这房子的事实，予以确认。虽买卖合同没有载明殷优飞的合同解除权，根据上述情况表明，买卖合同约定的房屋过户时间到时，如该房屋还存在租赁关系的情况下，殷优飞就不要房子了,可以认定双方约定了殷优飞享有解除合同的条件，约定的过户时间到时该租赁关系尚存，殷优飞有权决定是否解除房屋买卖合同。对于殷优飞及胡蝶芬、缪海平是否存在违约行为的问题。房屋存在租赁关系并不影响房屋的买卖，租赁的房屋在买卖过程中也不影响过户。对租赁房屋的买卖，解除租赁关系并不是出卖人的义务，除非当事人有明确约定，否则不构成违约。殷优飞与胡蝶芬、缪海平签订房屋买卖合同时明知涉案房屋存在租赁关系，根据殷优飞的陈述及证人（中介人员）林某的证言，买卖双方只是约定了过户时间到时租赁关系如未能解除，殷优飞可以不要该房子，并没有约定胡蝶芬、缪海平未能解除该房屋的租赁关系要承担违约责任，签订的买卖合同也无此约定。房屋租赁关系的存在只是殷优飞解除合同的权利。租赁关系的解除及租客腾退需要承租人的配合，胡蝶芬、缪海平单方无法解决，即使通过诉讼，也需要经过一段时间。根据殷优飞提供的录音证据及判决书表明，胡蝶芬、缪海平早已积极的与租客沟通协商，并已向法院起诉要求与租客解除租赁关系，胡蝶芬、缪海平已积极在为解除租赁合同而努力，也是为了促成房屋买卖合同的顺利履行。租赁关系无法解除的风险，殷优飞与胡蝶芬、缪海平也已预计到，故双方没有明确约定胡蝶芬、缪海平对租赁关系没有解除承担违约责任的情况下，胡蝶芬、缪海平不构成违约。因殷优飞有权决定解除买卖合同，其不需要再按合同的要求支付第一期房屋买卖款，故殷优飞不付房屋买卖款的行为不属违约。一审法院认为，殷优飞与胡蝶芬、缪海平签订的房屋买卖合同系双方真实意思，应合法有效。截止双方约定的房屋过户时间该房屋尚存在租赁关系，属于双方当事人约定的殷优飞有权解除合同的情形。现殷优飞提出要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，胡蝶芬、缪海平亦同意解除合同，并提出解除买卖合同的反诉请求，故对上述诉讼请求均予以支持。关于合同的解除时间，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。殷优飞于2020年4月20日向法院提起诉讼，胡蝶芬、缪海平于2020年4月21日收到法院送达的民事诉状。因此，确认2020年4月21日为合同解除的时间。合同解除后，殷优飞有权要求胡蝶芬、缪海平返还定金5万元。对殷优飞要求胡蝶芬、缪海平承担中介费用2.4万元的诉讼请求，因殷优飞解除合同根据双方约定的解除合同条件解除，属约定解除。根据买卖合同约定，中介费应各半承担，故胡蝶芬、缪海平应承担中介费1.2万元。对胡蝶芬、缪海平辩称中介费没有全部实际交付的意见，因殷优飞提供的收条、银行转账凭证、证人（中介人员）林某的证言，可以证明殷优飞确实支付了2.4万元的中介费用，对该辩称意见不予支持。对于胡蝶芬、缪海平辩称中介费用不合理的意见，因该中介费殷优飞已实际支付，如胡蝶芬、缪海平认为该中介费用收取不合理，可以在承担中介费用后向中介方主张权利。因殷优飞与胡蝶芬、缪海平均不存在违约行为，故对殷优飞的其他诉讼请求不予支持，对胡蝶芬、缪海平的其他反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、确认殷优飞与胡蝶芬、缪海平于2019年12月4日签订的《房屋买卖合同》于2020年4月21日已解除；二、胡蝶芬、缪海平于判决生效之日起十日内退还殷优飞定金5万元；三、胡蝶芬、缪海平于判决生效之日起十日内支付给殷优飞已支付的中介费1.2万元；四、驳回殷优飞的其他诉讼请求；五、驳回胡蝶芬、缪海平其它诉讼请求。一审本诉案件受理费5437元，减半收取2718.50元，由殷优飞负担2107.50元，胡蝶芬、缪海平负担611元；反诉案件受理费3336元，减半收取1668元，由胡蝶芬、缪海平负担。二审中，双方均未提供新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩双方意见，双方争议的焦点在于：殷优飞及胡蝶芬、缪海平两方是否存在违约事实。殷优飞主张案涉房屋存在租赁关系，双方约定以承租人腾退作为房屋过户的前置条件，鉴于胡蝶芬、缪海平至今未解决承租人腾退问题，应当承担违约责任。胡蝶芬、缪海平主张双方未约定以承租人腾退作为前置条件，反之殷优飞未履行分期支付购房款，存在违约事实，且中介费用支付事实真伪难辨，其无需承担相应中介费。上述争议焦点涉及以下四个问题，本院逐一分析如下：一、房屋过户是否以承租人腾退作为前置条件。案涉的房屋买卖合同系殷优飞与胡蝶芬、缪海平之间的真实意思表示，并未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。殷优飞对于案涉房屋存在租赁关系是知晓的，胡蝶芬亦认可曾答应殷优飞会积极与承租人沟通以便及时过户。证人林某（亦为中介）与缪海平的通话录音可见，缪海平一直强调己方正在积极处理租赁事宜，并未主张房屋腾退非其义务，以及要求殷优飞先行支付购房款。结合胡蝶芬、缪海平后续以诉讼方式解决租赁事宜等事实，一审认定案涉房屋过户以解除房屋租赁关系为前置条件，相对合理。二、殷优飞是否享有合同解除权。案涉的房屋买卖合同虽未约定殷优飞的合同解除权，鉴于房屋过户以解除房屋租赁关系为前置条件，而该租赁关系直至双方合同约定的最后过户期限尚未解除，故一审认定殷优飞有权解除房屋买卖合同，并无不当。三、双方的违约情况。根据法律规定，房屋存在租赁关系并不影响房屋的买卖，租赁的房屋在买卖过程中也不影响过户，主要根据双方合同约定认定是否构成违约。本案中，一方面，双方只是约定过户时间到时租赁关系如未能解除，殷优飞可以解除合同，并未约定胡蝶芬、缪海平未能解除房屋租赁关系的违约责任，况且从胡蝶芬、缪海平的履约行为分析，其一直采取主动和积极的方式寻求解除租赁关系，故合同第八条约定的违约责任“如有一方故意或者恶意不执行、拖延合同约定的款项将视为违约”不适用本案情况。殷优飞主张按照上述条款追究胡蝶芬、缪海平的违约责任，缺乏事实依据，难以支持。另一方面，殷优飞未在合同约定的2020年2月28日前支付首期购房款，系因案涉房屋的租赁关系未解除而无法过户，其无需支付购房款，故其行为亦不属违约。一审根据双方诉请，确认合同于2020年4月21日解除，并认定胡蝶芬、缪海平向殷优飞返还定金5万元是正确的。四、中介费用的负担。结合殷优飞提供的收条、银行转账凭证、中介林某证言，一审认定殷优飞已支付中介费2.4万元，并无不当。胡蝶芬、缪海平主张中介费用的支付事实存疑，但未提供相应证据佐证，应承担举证不能的法律后果。鉴于殷优飞解除合同系根据双方约定的解除合同条件解除，属约定解除，结合合同第八条约定，一审认定中介费用各半承担，并无不当。此外，本案系房屋买卖合同纠纷，与中介费用合理性审查并非同一法律关系，胡蝶芬、缪海平如认为该中介费用收取不合理，可在承担该费用后向中介方另行主张权利。综上所述，上诉人殷优飞以及上诉人胡蝶芬、缪海平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审本诉案件受理费4687元，由殷优飞负担；二审反诉案件受理费3336元，由胡蝶芬、缪海平负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢佑审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇二〇年十月二十三日法官助理 牟聪代书记员 毛赟