贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7364号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗涵晖（公司员工），男，1985年2月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：白素媛，女，1972年02月21日出生，土家族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：王岐，男，1969年09月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：甄俊，贵州大谋律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈俊，贵州大谋律师事务所律师。原审第三人：贵阳银行股份有限公司中南支行。负责人：纪奔娇，该行行长。委托诉讼代理人：李海（公司员工），男，1977年9月17日，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：田渊（公司员工），男，1965年8月24日，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司因与被上诉人王岐、白素媛、原审第三人贵阳银行股份有限公司中南支行商品房预售合同纠纷一案，上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司不服贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初12407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年08月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司上诉请求：1撤销原判，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实、适用法律错误。1、被上诉人于2017年9月24人办理接房手续并实际占有了该房屋，合同的主要目的已经实现，上诉人未取得商品房所有权初始登记对合同的履行并无实际影响。根据2019年11月出台的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条的规定，上诉人迟延交付办理转移登记的有关文书的违约行为不构成重大违约或根本性违约。2、如判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，对于上诉人承担的违约金部分，因被上诉人接房后已出租该房屋，应扣除被上诉人已获得的租金收益。被上诉人王岐、白素媛答辩称：上诉人至今未办理产权证，是根本性违约，被上诉人有解除合同权利，要求归还购房款及资金占用利息。原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。第三人贵阳银行股份有限公司中南支行述称：上诉人与被上诉人及第三人于2015年7月10日签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》，约定第三人向上诉人发放贷款650000元，截至2019年8月14日，被上诉人已向第三人偿还贷款353079.38元（其中本金220065.73元，利息133013.65元），剩余贷款本金429934.27元。解除《商业用房贷款借款（抵押）合同》的前提条件为上诉人与被上诉人需共同结清在我行的贷款本息（金额以结清当日银行出具是数据为准）并承担逾期归还的不良信用记录。被上诉人白素媛、王岐向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告宏益公司于2015年4月16日就南明区花果园项目T1区第4、5栋第2层（名义为第1层）23号商铺签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告与第三人签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》，并由被告向第三人支付判决生效之日起的全部剩余贷款本息；三、判令被告返还原告已付购房款659770元；预告登记费550元及判决生效日止原告已偿还的银行按揭贷款本息（按揭贷款本息最终数据以银行出具的流水明细为准，暂计算至2019年6月为338710.62元），并判令被告宏益公司赔偿原告支付的首付款及预告登记费利息损失（以660320元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率7.35%计算，自2015年4月16日起计算至被告退还全部款项之日止，暂计算至2019年7月8日为208155元；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原告白素媛、王岐（乙方）与被告宏益公司（甲方）于2015年4月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于贵阳市南明区，建筑面积为34.65平方米房屋一套，总价款为1309770元，其中首付款659770元于2015年4月16日支付，其余650000元以银行按揭方式支付。合同第二十二条约定“……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。”合同签订后，被告宏益公司办理该房预售合同备案登记，登记号为Ｙ15071370。原告于2015年4月16日交纳房屋首付款659770元，于2015年7月10日与贵阳银行股份有限公司中南支行签订《商业用房贷款借款（抵押）合同》，约定以按揭方式支付宏益公司剩余房款650000元。2015年7月15日原告支付的650000元按揭款到达宏益公司账户，宏益公司于2015年7月15日出具收据一张。2017年9月24日，原被告签订《房屋交付验收表》，确认原告于2017年9月24日起接收涉案房屋。原告从2015年8月开始向第三人偿还按揭贷款，截止2019年6月总计还款本息338710.62元。2019年7月5日，原告向宏益公司邮寄《法律告知函》一份，表明因宏益公司超过合同约定的期限办理涉案房屋转移登记，给原告造成较大经济损害，现告知宏益公司收到告知函之日按合同约定的60日内为原告办理相关退房手续，并退还原告全部购房款及带来的相应损失。回执单显示宏益公司已签收该函，但宏益公司未给予回复。一审法院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中，原被告签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同。合同签订后，原告白素媛、王岐按照合同约定于2015年4月16日支付房屋首付款659770元，其余650000元于2015年7月10日通过向贵阳银行中南支行贷款向宏益公司支付，购房款1309770元已经全部支付完毕。而宏益公司也已于2017年9月24日确认将房屋交付原告，庭审中原告亦认可该房其已实际接收并进行经营。但根据双方合同约定，被告宏益公司理应于2018年12月31日前为原告办理涉案房屋转移登记手续，宏益公司亦认可其至今尚未办理，依据双方商品房买卖合同第二十二条第三款第（二）项“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息”的约定，截止原告起诉时的2019年7月17日，被告逾期已超过180日，原告有权退房。现原告主张解除商品房买卖合同，于法有据，一审法院予以支持。原告主张解除与第三人签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，本案商品房买卖合同被依法解除，商品房按揭借款（抵押）合同的合同目的已经无法实现，故对解除商品房按揭借款（抵押）合同诉请，一审法院予以支持。合同解除后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保人和买受人。”之规定，宏益公司已收取了购房贷款，故由其向贵阳银行偿还剩余贷款本息的诉请，一审法院予以支持。原告主张按同期银贷款利率支付违约金，因双方合同约定被告违约，承担的是同期存款银行利率的违约金，故对原告的该项诉请，一审法院按合同约定的同期存款利率予以支持。对原告主张的预告登记费550元，系原告所交纳的费用，商品房买卖合同解除后被告也应予以返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告白素媛、王岐与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年4月16日就贵阳市南明区花果园项目T1区第4、5栋1层23号，建筑面积34.65平方米房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、解除原告白素媛、王岐与贵阳银行股份有限公司中南支行于2015年7月10日签订的《商业用房贷款借款（抵押）合同》三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告白素媛、王岐购房首期购房款659770元及预告登记费550元，合计660250元。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白素媛、王岐违约金（违约金以首付购房款659770元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年4月17日起计算至付清该款之日止）。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告白素媛、王岐支付其已向贵阳银行股份有限公司中南支行归还的贷款本金及利息（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述义务的同时向第三人贵阳银行股份有限公司中南支行偿还原告白素媛、王岐就商业用房贷款借款（抵押）合同剩余的贷款本金、利息、罚息等（以借款合同的约定进行计算）。七、驳回原告白素媛、王岐的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7832元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担6478元，原告白素媛、王岐自行承担1354元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了如下三组证据：第一组，拍摄于2019年9月27日的房屋现状照片，证明被上诉人已经实际占有案涉房屋，是涉案房屋的业主，享有涉案房屋的占有、使用、收益的权利。第二组，建设工程消防验收意见书筑公消验字【2016】第0218号，证明本案涉案房屋已通过消防验收，可以办证。第三组，1、宏立城官方微信文章：（1）最新花果园产权证办理“攻略”；（2）不动产登记(花果园)便民服务点启用了；2、花果园办证点照片。证明上诉人在持续积极努力有序的推进花果园项目的权属证书办理工作。被上诉人发表如下质证意见：对第一组证据被上诉人认可出租的事实，被上诉人2019年9月自行出租，因商铺为按揭，每月都要还贷款，被上诉人为减轻压力出租。对第二组证据被上诉人对其真实性无异议，但是达不到其证明目的，上诉人需明确案涉房屋的办证时间。对第三组证据的三性均不予认可，该证据是单方出具的，且微信公众号上体现的是花果园S区，而涉案房屋是T区，达不到其证明目的。原审第三人对上述证据没有意见。本院二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中本院询问上诉人案涉房屋是否取得初始登记，上诉人当庭回复本院需回去核实后答复，本院限期其在2020年10月12日将房屋初始登记相关资料提交到本院，逾期未提交将承担举证不能法律后果。上诉人至今未向本院提交房屋初始登记相关资料。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，依法缔结的合同具有法律约束力，本案中案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格按照合同约定履行义务。合同签订后，被上诉人白素媛、王歧已按合同约定向上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司支付了购房款，上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司未在合同约定期限内向被上诉人白素媛、王歧办理房屋所有权登记手续，系上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司违约。买受人签订《商品房买卖合同》的目的系取得完备的所有权，并非仅取得使用权，涉案房屋至今未达到办理产权转移登记的条件，上诉人贵阳宏益房地产开发公司的违约行为导致合同目的不能实现，买受人诉请解除《商品房买卖合同》及补充协议符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产经营管理条例》第三十三条的规定办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持”的规定，故一审法院判决解除《商品房买卖合同》并无不当，本院予以维持。关于上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司主张违约金应当扣除被上诉人出租案涉房屋的租金部分，上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司并无证据证明其具体的租金标准，且双方在合同中亦未对此有明确的约定，故本院不予支持。综上所述，上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司的上诉年请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用24908元，由上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年十月十三日书记员  曹 然