北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3255号上诉人（原审被告、反诉原告）：秦鹏，男，1981年9月3日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：侯壮庄（秦鹏之岳父），住北京市西城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周华，男，1985年12月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人秦鹏因与被上诉人周华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初33174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。秦鹏上诉请求：同意一审判决第四、五项，不同意一审判决第一、二、三、六项，请求发回重审，或改判驳回周华除一审判决第四项燃气费和第五项之外的诉讼请求，支持秦鹏一审反诉请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审判决认定2019年7月20日解除合同系因秦鹏违约导致是错误的。在2019年5月31日周华蓄意断水断电，在电话沟通中明确表示解除合同，同时对外发布出租信息，这些都是明确表示提前解除合同的意图和实际行为。秦鹏被迫搬离北京市西城区XX街X号楼X层1502号房屋（即涉案房屋），以实际行动表示接受合同的解除，并于6月1日告知周华可以随时来办理交接事宜。合同于2019年5月31日解除，秦鹏提交了相关证据证明合同解除系周华违约提前解约的行为所致。2.一审判决认定秦鹏不具有单方解除合同的权利是错误的。在秦鹏搬入涉案房屋之后，淋浴忽冷忽热、壁挂炉故障、暖气不热、暖气片漏水、水流小等问题，前期周华虽进行了部分维修，但自始至终未解决问题，且对2018年11月12日和2019年3月30日秦鹏告知的故障未维修。周华违反合同约定的维修义务，其行为符合合同约定的出租人“不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”，因此秦鹏有权单方解除合同，一审判决未就此事实加以认定。3.一审判决认定合同解除后的房屋占用费由秦鹏承担是错误的。秦鹏一家早在2019年6月初就搬离了涉案房屋，距一审庭审时已经有4个月之久，秦鹏多次联系周华办理交接手续，但周华怠于行使自己的权利，不办理交接，不收房，恶意扩大损失，故秦鹏搬离后的损失应由周华承担，让秦鹏承担近4个月房租及房屋占用费有违公平。周华辩称，不同意秦鹏的上诉请求。周华向一审法院起诉，请求判决：1.解除周华与秦鹏于2018年6月26日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》；2.秦鹏按照月租金100％即15000元支付提前解除合同违约金；3.秦鹏按照月租金100％即15000元支付逾期返还房屋违约金；4.秦鹏向周华交付房屋及其附属物品（见合同附件物品清单）；5.秦鹏按照月租金的100％支付2019年7月8日至秦鹏实际腾退房屋之日止的房屋租金；6.秦鹏按照2018年7月8日至秦鹏实际腾退房屋之日止的预付费插卡式燃气表读数差异支付燃气费用6000元，并按照年利率6％支付2018年7月8日至秦鹏实际腾退房屋之日止的拖欠燃气费的滞纳金；7.秦鹏按照北京至上海一次往返航班经济舱全价支付周华赴北京交接的交通费用3600元。秦鹏在一审中提出反诉，请求判决：1.确认周华与秦鹏于2018年6月26日签订的房屋租赁合同于2019年5月31日解除；2.周华退还秦鹏押金15000元；3.周华退还秦鹏2019年6月7日到7月7日的房屋租金15000元；4.周华支付秦鹏违约金15000元。一审法院认定事实：涉案房屋的所有权人为周华，房屋建筑面积为108.58平方米。2018年6月26日，周华（出租人、甲方）与秦鹏（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》（以下涉案合同），约定周华将涉案房屋出租给秦鹏，租赁期限自2018年7月8日至2021年7月7日。2020年7月8日之前的租金标准为每月15000元，租金支付方式为押1付12，各期租金支付日期分别为2018年7月8日、2019年7月8日、2020年7月8日。押金为15000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方应于2018年7月8日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、燃气卡、门禁卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。燃气费由乙方承担。双方在第六条房屋维护及维修中约定，租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设施设备处于适用和安全的状态，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。双方在第八条合同解除中约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达十日的，2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，4.签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的，或甲方欠缴各项费用达伍仟元的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的，2.欠缴各项费用达伍仟元的，3.擅自改变房屋用途的，4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，7.擅自将房屋转租给第三人的，8.签署本合同未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。双方在第九条违约责任中约定，（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金，（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任，（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金。上述合同签订当天，秦鹏向周华支付房屋押金15000元。2018年7月7日，双方签订了《房屋交割清单》进行交房确认，交割单在其他相关费用中载明燃气费起计底数为5944.28立方米。2018年7月8日，秦鹏向周华支付了2018年7月8日至2019年7月7日的房屋租金180000元，此后未再交纳。周华和秦鹏的微信聊天记录显示：秦鹏分别于2018年7月22日、9月9日、11月4日、11月11日、11月30日向周华反映燃气壁挂炉使用中出现的水温不稳定、不能加热、暖气片不热等问题，周华均予以维修。2019年3月11日，秦鹏表示壁挂炉老旧暖气不足租金太高，愿意赔一个月房租退租。次日，周华购买并安装了新燃气壁挂炉。3月18日，秦鹏再次提出解除合同，周华未予明确回复。5月31日，秦鹏告知楼道里的自来水管被蓄意破坏造成停水，要求立刻恢复供水。周华回复其很震惊，并表示会整修设备。6月1日，周华维修水管恢复用水。7月20日8点55分，周华告知秦鹏因拖欠租金已达十日且拖欠燃气费构成违约，周华将收回房屋并要求秦鹏承担违约金。2019年7月20日上午，周华报警并雇佣开锁人员对涉案房屋进行开锁，欲自行收回涉案房屋，因秦鹏家人在涉案房屋内未能收回。该日下午，周华使用工具自行破坏门锁，秦鹏家人报警。秦鹏另提交了2019年5月31日其与周华的通话录音，欲证明周华当天口头通知解除合同。周华对该证据的真实性予以认可，但认为其当天仅说了欠费就不是其租客的气话，并未明确提出解除合同。庭审中，法院向周华释明，是否要求法院对双方房屋租赁合同关系解除形态予以确认。周华表示其享有解除权，由于2019年7月20日交接没有实现，导致合同没有解除，其坚持要求法院判决解除双方房屋租赁合同关系。因秦鹏表示其同意办理房屋交接，法院于2019年11月1日向周华释明是否同意接收房屋，周华表示其在判决生效后才同意办理房屋交接手续。另查，2019年11月29日，周华与秦鹏自行办理房屋交接手续，秦鹏用一根筷子打开房门，双方按照《房屋交割清单》查验物品，周华表示清单中物品均在涉案房屋中，秦鹏将涉案房屋的燃气卡、电卡、门禁卡交付给周华。周华表示其会自行更换涉案房屋门锁。双方均确认该日燃气表底数为4439.72立方米。秦鹏同意按照2018年7月7日之前的阶梯价格支付周华燃气费3431.4元，周华要求按照现在的阶梯标准计算燃气费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人行使解除权解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，周华与秦鹏签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方应依约行使权利、履行义务。秦鹏在合同租赁期限内拒绝支付租金，构成根本违约，其不具有单方解除合同的权利，周华有权据此解除合同。秦鹏要求确认双方合同于2019年5月31日解除，但周华并未于该日通知秦鹏解除合同，秦鹏所称的自行搬离行为无证据支持且亦不发生解除合同的效力，故法院对秦鹏的该项反诉请求不予支持。鉴于周华于2019年7月20日向秦鹏发送的微信，具有明确的解除合同的意思表示，故法院认定双方房屋租赁合同应于该日解除。周华要求法院判决解除合同，其实质为请求人民法院判决变更特定既存的法律关系，属形成之诉。经法院释明，周华坚持表示不要求法院对双方之间合同解除的法律状态予以确认，故法院对其要求判决解除合同的诉讼请求不予支持。合同解除后，已经发生的租金不应返还，故法院对秦鹏要求周华返还2019年6月7日至7月7日租金的反诉请求不予支持。房屋租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。为避免房屋空置损失的进一步扩大，法院在诉讼期间组织双方当事人进行交接房屋，经法院释明当事人一方仍拒绝办理交接的，应当承担在此期间的房屋租金或房屋使用费。在2019年11月1日庭审中，经法院询问，周华拒绝接收房屋，其认为判决生效后才同意办理交接手续不构成其拒绝交接房屋的正当理由，故周华应自行承担因拒绝交接房屋之后发生的房屋使用费，法院对周华要求秦鹏支付租金的合理部分不予支持，不合理部分予以驳回。关于2019年7月20日之后款项的性质，周华存在认识错误，为避免诉累法院依法予以调整。因周华已于诉讼过程中收回房屋及附属家具家电，故法院对其该项诉讼请求不再支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案合同解除系因秦鹏违约所致，根据合同约定，秦鹏支付1个月的租金作为违约金，故法院对周华要求秦鹏支付提前解约违约金的诉讼请求予以支持。对于周华要求秦鹏支付逾期返还房屋违约金的诉讼请求，因法院已认定秦鹏应当支付合同解除后占用房屋期间的占有使用费，故法院对周华的该项诉讼请求不予支持。关于秦鹏要求周华支付不承担维修义务违约金的反诉请求，根据双方微信聊天记录可知，周华在秦鹏报修后，均在合理期限内履行了维修义务，不存在拒绝维修导致秦鹏人身及财产损失的情形，故法院对秦鹏的该项反诉请求不予支持。关于秦鹏要求周华退还押金的反诉请求，因合同约定押金应抵扣秦鹏欠付费用、租金以及违约金，且周华不同意返还，故法院认定秦鹏交付押金折抵其应付违约金后不再返还。关于燃气费，因燃气为周华预付购买，但周华未能举证证明其购买时的价格，其主张按照现时燃气价格结算缺乏依据，且秦鹏亦不认可，秦鹏同意按照其租赁房屋时的燃气价格支付3431.4元，法院不持异议，对周华要求秦鹏支付燃气费的合理部分予以支持。周华要求秦鹏支付燃气费滞纳金和交通费，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认周华与秦鹏于2018年6月26日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》于2019年7月20日解除；二、于判决生效之日起七日内，秦鹏支付周华二〇一九年七月八日至二〇一九年七月二十日的房屋租金6292元；三、于判决生效之日起七日内，秦鹏支付周华二〇一九年七月二十一日至二〇一九年十一月一日的房屋占有使用费50824元；四、于判决生效之日起七日内，秦鹏支付周华燃气费3431.4元；五、驳回周华的其他诉讼请求；六、驳回秦鹏的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，秦鹏提交以下10组证据：1.2019年5月31日涉案房屋断水后管道井内照片、2019年6月1日前述管道维修后照片、在物业公司张贴的通讯录的照片、根据通讯录记载的第一项目部维修人员“贾占成”的手机号码在微信中搜索该号码对应的微信账号的截图及微信账号头像，天猫网站上搜索同款净水器的商品页面截图、2019年9月9日物业公司工作人员间通话的视频、2019年9月7日秦鹏与物业胡姓楼管通话录音、2018年7月7日周华发给秦鹏的微信记录、秦鹏2019年9月通话详单、净水器正面和背面照片及视频、2018年6月10日周华在水木社区出租涉案房屋的发文截图等。以上证据用以证明2019年5月31日之前周华就秦鹏欠燃气费请求胡楼管帮助，沟通中谈及断水，此前周华安装有前置净水器，周华有拆掉净水器的企图；2019年5月31日涉案房屋位于楼道内的水管被人为切断，周华找来人维修的方式是安装前置净水器，为周华安装净水器的师傅叫贾占成，2019年9月9日物业公司工作人员间通话中的另一方贾占成说是业主让外边人拆的；2019年6月1日安装上的净水器是周华提供的，是旧的，生产日期是2017年3月29日，周华2017年上半年搬入涉案房屋。该组证据整体上用以证明2019年5月31日周华对涉案房屋实施断水断电的破坏行为。2.2019年5月31日断水断电后秦鹏与周华的通话录音11段，用以证明周华于该日通知赶走秦鹏一家，并以燃气费为借口不维修水管；秦鹏通知周华解约，于2019年6月1日来办理交接。3.2019年5月31日秦鹏与周华通话录音，用以证明秦鹏明确通知周华2019年6月1日来办理交接；2019年6月1日秦鹏与周华微信记录，用以证明秦鹏书面通知周华因其严重违约，无法继续履行合同，并表示愿意随时办理房屋交接；2019年6月7日至7月12日微信聊天记录，用以证明秦鹏多次催促周华办理房屋交接，并表示愿意随时办理交接。4.2018年11月12日秦鹏与周华微信聊天记录，用以证明周华对于秦鹏提出的暖气片漏水问题置之不理；2019年3月16日壁挂炉工作时的视频，用以证明更换壁挂炉后洗澡水温度过高无法调低，设定在38度，实际水温在49度至55度，仍然无法正常使用；2019年3月30日至4月20日期间秦鹏与周华之间的微信聊天记录和通话记录，用以证明周华对秦鹏提出的壁挂炉烧水洗澡问题置之不理；2019年4月4日、6月1日水龙头的视频，用以证明房间水压很低，厨房和卫生间水龙头的水流很小。该组证据整体上用以证明周华不尽维修义务，导致房屋无法正常使用，构成违约。5.秦鹏租房期间的水费缴费情况、2019年6月7日微信聊天记录，用以证明秦鹏一家从2019年6月初开始就没有实际居住涉案房屋，并明确告知周华已经搬出涉案房屋。6.2019年7月9日涉案房屋所在楼业主微信群聊天记录，反映出在涉案房屋楼下的1402号房屋业主说漏水，也没有问秦鹏的情况下，周华就关闭涉案房屋水闸，如果周华认为秦鹏在使用房屋，应该先联系秦鹏，用以证明周华早就知道秦鹏已经搬离涉案房屋；2019年7月26日秦鹏与周华聊天记录，反映出秦鹏通知周华7月20日门锁被周华砸坏，看护房屋的责任交给周华，周华的回复是，给秦鹏一个教训，用以证明周华拖延交付，存在主观恶意；2019年11月1日一审庭审视频（节选），庭审中周华称秦鹏在同一栋楼里租了别的房子，用以证明周华明知秦鹏已经搬走。该组证据整体上用以证明周华恶意拖延办理交接。7.2019年7月20日周华毁坏门锁的视频及毁坏后的照片，用以证明周华暴力毁坏门锁，门锁室外部分被周华完全毁坏，锁芯严重变形，失去门锁基本功能。8.2019年7月26日秦鹏与周华的微信聊天记录截图，用以证明秦鹏明确通知周华，让其负责自己房屋，自己看护和维护，结合第7组证据，证明门锁已坏，周华有能力收回房屋，有义务采取措施减少空置损失。9.2019年11月1日一审庭审视频（节选），庭审中周华称2019年7月21日后再无联系，用以证明周华否认秦鹏2019年7月26日的微信。10.2019年6月7日拍摄涉案房屋燃气表读数照片，显示燃气表读数为4439.74，根据一审判决书记载的“双方均确认该日（2019年11月29日）燃气表底数为4439.72立方米”，用以证明秦鹏一家从2019年6月初开始没有实际居住涉案房屋，2019年6月初搬出涉案房屋后，没有燃气使用记录。关于第1组证据，周华不认可证据与整体证明目的之间的关联性，表示其无法核实2019年9月9日通话视频中说的内容，无法确认2019年9月7日通话录音中人的身份。关于第2组证据，周华认可真实性，但主张录音存在剪辑，不认可证明目的。关于第3组证据，周华不认可证明目的，认为秦鹏搬离或不搬离涉案房屋是其权利，且秦鹏也没有证据证明搬离，2019年7月20日周华进不去涉案房屋，7月21日民警敲开房门，房屋里面是秦鹏的妻子、岳父。关于第4组证据，周华不认可证明目的，主张其对于秦鹏提出的问题进行了维修。关于第5组证据，周华不认可证明目的，认为通过自来水公司缴费，使用多少水与实际居住没有关系，合同期间内，秦鹏有权利去租别的房子，搬入搬出。关于第6组证据，周华认为楼下邻居说漏水，周华说关水闸是要解决楼下漏水问题，不能证明秦鹏想要证明的问题；一审庭审中，周华说的是据说秦鹏重新租了房屋，用了“据说”，且重新租房屋和实际控制房屋并不矛盾；周华已在2019年7月底、8月初起诉，开庭时间不是周华能决定。关于第7组证据，周华认为2019年7月20日其试图更换涉案房屋门锁，破坏门锁外观后，在门外是秦鹏的妻子和派出所的工作人员，房屋里是秦鹏的岳父；2019年7月21日上午民警敲门，房屋里是秦鹏的妻子、岳父，民警查证了他们的身份证，周华提出办理交接，秦鹏一方不同意，7月21日秦鹏的家人还可以从涉案房屋里走出来，进出自如，房屋还在秦鹏一方控制中，门锁外观损坏不影响锁芯的使用；2019年11月1日周华到涉案房屋，从外面推拉都不能打开房门。关于第8组证据，周华不认可证明目的，主张双方在2019年7月20日、21日多次去派出所，双方都认为唯一能解决问题的是法律途径，8月初周华就起诉了，开庭时间不是周华能决定；秦鹏前后矛盾，一直说2019年6月要交接，又说7月26日要交接，但在7月20日秦鹏一方还要控制房屋。关于第9组证据，周华认可。关于第10组证据，周华不认可真实性和证明目的，认为秦鹏在合同期内搬离搬出是其自由，不影响合同的效力，与周华没有关系。二审中，秦鹏另主张2019年5月31日周华没有回复很震惊、没有表示会整修设备。经核实，2019年6月1日双方微信沟通中周华表示“我昨天说过，我很震惊，并且表示会整修坏了的设施”。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，秦鹏上诉主张周华于2019年5月31日蓄意断水断电，且系周华指使他人所为。周华对于秦鹏该项主张不予认可。经本院审查，根据秦鹏提交的现有证据尚不足以证明其该项主张，故秦鹏以此为由主张于该日解除合同，依据并不充分，本院不予支持。此外，在2019年5月31日双方通话中，周华表示“我提醒一下你……欠着我钱呢……要赶人了”“欠钱不还就不是我的租客了”等，但是，从双方对话上下文和过程看，系双方对于燃气费支付问题产生分歧，周华的上述表述实质系向秦鹏催缴燃气费，根据通话录音尚不足以认定周华已经于该日做出了明确的解除双方合同的意思表示，故秦鹏以此主张周华违约提前解约，并主张秦鹏以搬离房屋的实际行动表示接受合同解除，依据不足，根据本案现有证据亦不足以证明双方已于2019年5月31日就合同提前解除达成一致意见，故本院对于秦鹏就此提出的上述意见不予采纳。关于2018年11月11日秦鹏反映房屋暖气管道不通的问题，按照秦鹏的陈述，该问题得到解决，但引发了另外的问题，即卫生间的小暖气片往外滋水，故其于2018年11月12日向周华告知该新问题，周华未进行维修。对此，经本院审查双方该日微信聊天记录，当时的处理方式是将该暖气片对应的阀门关闭。虽然诉讼中秦鹏主张阀门关闭后卫生间采暖会有影响，但是，秦鹏未就此提供证据，且按照秦鹏的陈述，此后其亦未再向周华提出过卫生间供暖受影响的问题，故根据现有证据，难以认定上述情节对于秦鹏正常使用涉案房屋构成影响。关于秦鹏上诉主张周华对部分问题进行了维修，但是水流过小、洗澡问题始终未能解决一节，其中，2019年3月周华购买并安装新的燃气壁挂炉之后，秦鹏主张2019年3月30日其向周华提出最下面水龙头出水正常、切换到花洒时出水温度过高，并主张在此后多次电话、微信联系周华但周华置之不理。对此，本院认为，一方面，周华对于秦鹏主张的水温过高不予认可，根据秦鹏提交的2019年3月16日壁挂炉工作视频，尚不足以证明其该项主张；另一方面，按照秦鹏的陈述，最下面的水龙头可以使用，且在其因此向周华提出协商解除合同未果后，未明确据此提出解除合同，故根据现有证据，本院难以认定周华在此方面存在“不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”的情形。此外，关于秦鹏主张的水流过小，根据秦鹏提交的2019年4月4日、6月1日水龙头视频，尚不足以证明其该项主张，且秦鹏亦未提交证据证明其向周华提出该问题后周华拒绝维修的情形，故不足以认定周华在此方面不履行维修义务。关于2019年5月31日涉案房屋出现停水后周华是否尽到维修义务一节，秦鹏主张在停水后周华微信回复称“你搞错了吧，这关我啥事”，拒绝承认其维修义务，并主张周华在电话沟通中表示只有在秦鹏交给燃气费之后才予以维修。根据查明的事实，2019年5月31日周华在双方微信沟通中确有“这关我啥事”的陈述，且根据秦鹏提交的双方于该日进行的通话录音显示周华亦有“欠钱的问题肯定先解决”等表述，但是，从微信上下文看，周华在微信中的上述回复系针对秦鹏提出的“周华，今天中午发现停水停电。物业来看了，发现是楼道里的自来水管被蓄意破坏了。现在我们没有水用，天气这么热，请你在一个小时内恢复通水，并杜绝此类事情再次发生”，而双方于该日进行的通话录音显示，周华亦表示“就这个事情……我找人来修或什么这都可以解决”，并未拒绝维修水管，次日即2019年6月1日双方微信沟通中周华表示“我昨天说过，我很震惊，并且表示会整修坏了的设施”，而客观上2019年6月1日涉案房屋亦恢复用水，故根据秦鹏主张的上述情节，尚不足以认定周华存在“不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”的情形，秦鹏据此主张其享有合同约定的解除权，依据不足，本院不予支持。综合上述分析，秦鹏主张双方合同于2019年5月31日解除，依据不足，本院不予支持。在2019年5月31日后，双方合同还应当继续履行。截至2019年7月20日，秦鹏拖欠租金已逾10日，构成违约，周华依据合同约定有权单方解除合同、收回房屋，且周华已于该日告知秦鹏，并到房屋现场收房，具有明确的解除合同的意思表示，故一审判决认定双方合同于该日解除，并判决秦鹏承担违约金（以押金折抵），并无不当。关于一审判决秦鹏负担从2019年7月8日开始至2019年7月20日止的房屋租金、从2019年7月21日开始至2019年11月1日一审法院释明交接之日止的房屋占用费以及一审判决驳回秦鹏要求周华返还2019年6月7日至7月7日租金的反诉请求一节，秦鹏主张在2019年5月31日及2019年6月1日其明确通知周华因周华违约而解除合同并通知周华办理交接，在此后多次催促周华办理房屋交接，秦鹏一家从2019年6月初开始没有在涉案房屋实际居住，周华明知秦鹏全家已经搬出涉案房屋，恶意拖延办理交接，且在2019年7月26日微信告知周华自7月20日后秦鹏没有责任为周华看护房屋。诉讼中周华认可收到2019年7月26日微信，但表示经过2019年7月20日、21日的事情，双方丧失了信任。对此，本院分析如下：首先，秦鹏于2019年5月31日及2019年6月1日通知周华解约，以及秦鹏所述的其全家已于2019年6月初搬离的情节均不能导致双方合同于2019年7月20日之前解除，根据现有证据不足以认定在2019年7月20日之前双方已就合同解除达成一致意思表示，且根据现有证据亦不足以证明秦鹏一方于2019年6月7日完全搬离涉案房屋，故从2019年5月31日至2019年7月20日双方合同仍在履行期间，对双方具有法律约束力，在2019年7月20日之前周华并无义务按照秦鹏所述的交接时间与秦鹏进行房屋交接，秦鹏应负担合同期内的租金。其次，根据查明的事实，2019年7月20日周华通知秦鹏当天曾两度到房屋现场要收回房屋，其中上午秦鹏一方以周华未退还租金为由拒绝办理交接，下午周华自行破坏门锁时秦鹏一方报警以争取周华退还费用，在2019年7月20日的次日周华再次来到涉案房屋时，秦鹏一方仍在涉案房屋内，双方未能完成房屋交接，且经本院审查，2019年7月20日合同解除，周华有权收回房屋，秦鹏亦负有协助周华完成房屋交接的义务，而秦鹏一方要求退还费用的主张不能成立，秦鹏一方当时不配合周华交接房屋的理由不能成立，故秦鹏应对由此造成的未能顺利交接而产生的房屋占用费损失承担责任，秦鹏所述的2019年7月20日周华破坏门锁的情节不足以作为减免秦鹏上述责任的充足依据。虽然在此后的2019年7月26日秦鹏微信告知周华自7月20日后秦鹏没有责任为周华看护房屋，但是，鉴于本案合同提前解除系秦鹏违约所致，且因秦鹏一方的原因造成双方未能于2019年7月20日完成交接，2019年7月30日周华亦已提起本案诉讼，故根据秦鹏所述的2019年7月26日的微信以及周华的回复内容，亦不足以认定周华有扩大损失的恶意，秦鹏上诉要求周华负担此后至2019年11月1日一审法院释明交接之日止的房屋占用费损失，依据不足，一审判决对于房屋租金和占用费的处理结果并无不当，本院予以维持。此外，关于一审判决中“本院对周华要求秦鹏支付租金的合理部分不予支持，不合理部分予以驳回”中“不予支持”的表述，根据一审判决“本院认为”的上下文以及判决主文，可以看出上述“不予支持”的表述系笔误，应为“予以支持”，本院予以更正。综上，秦鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由秦鹏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二〇年十月十三日法官助理 耿 玉书 记 员 祝 石