内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终294号上诉人(一审原告)：潘毅和，男，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨飞，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张艳茹，女，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。一审第三人：赤峰京和房地产开发有限公司。法定代表人：冯海涛，总经理。上诉人潘毅和因与被上诉人张艳茹及一审第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人潘毅和的委托诉讼代理人孙洪文、刘杨飞，被上诉人张艳茹的委托诉讼代理人侯文全到庭参加诉讼，一审第三人京和公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘毅和上诉请求：1.依法撤销内蒙古自治区赤峰市中级人民法院(2019)内04民初232号民事判决；2.准许对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府小区19-11-11-112号车库的执行；3.张艳茹承担本案一、二审诉讼费。事实与理由，张艳茹所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件，其权利不能排除强制执行，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、张艳茹与京和公司之间不存在合法有效的书面买卖合同。合同签订时间晚于收据形成时间以及取款时间，明显与交易不符，不具有真实性。二、现有证据不能证明张艳茹在查封前已经合法占有案涉车库，一审对此认定有误。三、张艳茹未能提供转账凭证原件，且所提交转账凭证的收款主体并非京和公司，时间和金额也都不符合常理，不能证明其已实际交纳全部车库款。四、案涉小区能够办理产权证，且已有部分小区不动产进行了办理，张艳茹未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对未能办理产权登记具有过错。张艳茹辩称：一、张艳茹在案涉车库被查封之前已经与京和公司签订了商品房买卖合同。二、张艳茹已实际占有、使用案涉车库，系该车库的实际权利人，而且承担了相关物业、取暖等费用。三、京和公司将案涉车库产权办理在其名下是为了借贷款等需要，并非二手房买卖交易，张艳茹申请排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。四、张艳茹购买案涉车库时对抵押毫不知情，京和公司亦未进行披露，办理房屋产权登记需要京和公司出具相关手续才能办理，张艳茹虽多次要求办理，但因京和公司债务较多，房屋被查封或者抵押造成无法办理产权登记，并非张艳茹过错所致。五、案涉车库虽存在抵押，但买卖行为并未违反法律法规的强制性规定，亦不存在无效情形，因此抵押行为不影响买卖合同的效力。潘毅和并非抵押权人，亦不具备申请强制执行的权利。京和公司未提交答辩意见。潘毅和向一审法院起诉请求:1.恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-11-11-112号车库的执行。2.张艳茹及京和公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实，潘毅和与京和公司、冯秀全买卖合同纠纷案件，潘毅和于2018年7月4日提出保全申请，并提供安邦财产保险股份有限公司辽宁分公司出具的保函（保单号：212904852018000011，保险赔偿限额60000000元）提供担保。一审法院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押。保全财产价值6000万元。一审法院2018年7月30日作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和公司未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给第三人的房产合计380套，包含本案所涉车库在内。针对一审法院的查封措施，张艳茹提出保全异议。一审法院于2019年8月6日作出（2019）内04执异225号执行裁定，裁定中止对案涉房屋及车库的执行。潘毅和不服，提起本案执行异议之诉。张艳茹提交其与京和公司于2017年9月15日签订的商品房买卖合同，约定购买巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街京和王府19-11-11-112号车库，房款金额为80000元。提交2017年9月22日京和公司针对上述房屋出具收款收据一枚，金额为80000元，加盖公司财务专用章。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，案件争议的实质是张艳茹就案涉车库是否享有足以排除强制执行的实体权益。被执行人为房地产开发企业的，且执行标的物是登记在该房地产开发企业名下商品房时，如果案外人享有的实体民事权益参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条不足以排除执行，但参照该规定第二十八条足以排除执行的，人民法院可以参照第二十八条作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院认为，张艳茹所购车库符合上述规定的情形，对案涉车库享有排除强制执行的实体权益。其理由如下：首先，张艳茹与京和公司之间形成了有效的商品房买卖合同。第二，根据赤峰和裕物业有限公司出具的收款收据，张艳茹签订的用电合同、照片，可以证明其已经在法院查封前占有案涉车库。第三，结合京和公司出具的收款收据及汇款凭证，亦能证明张艳茹已经交付了房款，潘毅和以张艳茹无法提供汇款凭据认为尚未付款的主张不能成立。最后，虽然张艳茹尚未办理不动产产权手续，但根据庭审调查，该小区房产因纠纷存在多个法院查封的情形，均未办理房产登记手续，张艳茹未办理登记情形并非因买受人自身原因造成。综上，可以认定张艳茹购买车库符合上述规定的情形，对车库享有排除强制执行的实体权益。一审法院对潘毅和的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审判决：驳回潘毅和的诉讼请求。案件受理费100元，由潘毅和承担。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点为张艳茹对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张艳茹与京和公司于案涉车库被查封前签订了商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。张艳茹已支付全部车库款并由京和公司出具收款收据予以确认,且案涉车库未能办理不动产产权登记并非张艳茹自身原因造成。据此，张艳茹购买的案涉车库符合上述法律规定的情形，一审判决驳回潘毅和的诉讼请求并无不当。综上，潘毅和的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由潘毅和负担。本判决为终审判决。审判长 汪海波审判员 武伟煜审判员 严 肃 二〇二〇年十月十日书记员 胡成侠