江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1605号上诉人（原审被告）：张德钢，男，汉族，1975年10月7日出生，住灌云县。上诉人（原审被告）：刘娟，女，汉族，1970年3月11日出生，住灌云县。委托诉讼代理人：朱洪奎，江苏中瀛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张海兵，男，汉族，1977年8月15日出生，住灌云县。委托诉讼代理人：陈新军，江苏润唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建波，江苏润唐律师事务所实习律师。上诉人张德钢、刘娟因与被上诉人张海兵房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初4426号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张德钢、刘娟上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，判决第二项的5条具体理由不符合客观实际，纯属主观臆断。原审判决理由（1）、“张海斌是该地块就翻建事宜达成协议的最后一家，相较于周围其他租户其获益更多的盖然性要高于获益更少。”该条理由无任何证据证实，且对本案毫无实际意义。理由（2）、“张海斌与张德钢于2013年8月28日签订的房屋租赁合同中院落附属于租赁房屋，是租赁物的一部分，在租赁范围内；事实上，在翻建前院落己经被改造为门面并由张海斌对外出租，而张德钢、刘娟也未就翻建事宜与实际使用人洽商；翻建后，张海斌实际使用面积不宜低于原标准。”该条理由认定：“房屋租赁合同中院落是租赁的一部分，在租赁范围内。”显属认定错误。房屋租赁合同第一条明确确定租赁范围为：“灌云县民安路125--3号房屋四间一到三层及房屋前两间边房。”其中并不包含该院落。至于该院落在翻建前被被上诉人改造为门面并对外出租，完全是被上诉人背着上诉人擅自而为，上诉人并不知情，其侵权行为理应受到追宄。上诉人在此保留追诉的权利。现在被上诉人实际使用面积不但不低于原标准，还大于原面积40.9平方米，因而该理由不成立。理由（3）、“补充协议中约定“后续租一年按东侧孙某军、殷某两家共四间房租标准交付租金”，而孙某军、殷某两家共四间是包含翻建后的四间两层房屋的，按照文意解释的逻辑，既然是续租若无特别约定其租赁范围应当与租期内保持一致”。该条理由纯属是对该约定的曲解。因该条款中对租赁的期限、范围及租金都作为明确的约定，即期限为：后续租一年（2027年8月28日至2028年8月27日止。）范围为：“翻建的共四间房。”，租金:“按东侧孙某军、殷某两家共四间标准”。怎么能理解为对此无特别约定呢？且该补充协议还对2027年8月27日前的租赁范围、期限、租金等都作了明确约定，即租赁范围全部按照原合同确定。理由（4）、“张德钢、刘娟主张双方协商一致仅需交付翻建房屋的一层西边两间，一层东边两间及二层四间由张德钢、刘娟保留，但未提出证据证明，应承担举证不能的不利后果”。对该条理由，上诉人认为，因双方都是口头协商，且己实际履行，双方都无需留有证据，现被上诉人反悔，拒不承认，要求上诉人提供证据证明，实属强人所难。理由（5）、“参与有关翻建事务协调处理的徐某、陆建一均证明补充协议中租赁物范围包括翻建后的全部房屋而非仅仅是一层两间”。对于该条理由，上诉人认为：该证明是徐某、陆建一在受到被上诉人：“你们如不写证明的话，就不搬了。”的胁迫之下而作出的(见徐某的谈话笔录第二页第11行至13行“说如果我们不写证明的话，就不搬了，我考虑到如果不搬的话，我们之前做的工作都白费了，所以我写了证明。”）因而不具有任何证据效力。且在2018年12月14日写证明的当天双方已经达成了书面补充协议，该补充协议也是经过双方当事人多次口头协商达成一致的结果，如当时确有该口头协议，为何不一并写入协议，而要背着上诉人另出一张“严重侵害上诉人合法权益”的所谓证明？且出具后也不敢向上诉人言明，直至原审诉讼时方才出示。再者，该补充协议起草人孙某军证明：“我起草的补充协议和他们签字的补充协议内客是一致的，罚款10万元那个是后加的，起草协议的时候每句话都读给双方听的，至于翻建以后交付张海斌使用的房屋范围双方当时没有谈，也没有要求写，具体的我不清楚”（见质证笔录第4页第15行至18行）。可见，当时除该补充协议外，并没有达成任何口头协议。二、上诉人已严格按照房屋租赁合同及补充协议履行了自己的义务，虽然该协议对上诉人而言有失公平（如翻建时间只有6个月，但被上诉人免交房租两年高达25万元),但上诉人仍按约严格履行。三、原审如此判决，是对上诉人合法权益的极大侵害，严重违反法律的公平、公正原则。上诉人为此翻建投入大约有50多万元，加上免被上诉人两年租金计25万元，共计投入75万元之多，被上诉人在此次翻建中的损失已得到超额补偿（免25万元租金）且租赁面积增大40.9平方米，而原审判决却仍判决上诉人“将位于灌云县的翻建房屋（一层东边两间及二层四间）交付张海斌”。因而该判决显失公平，应予撤销。一审法院没有对合同效力进行合法性审查，本案所涉租赁合同违反法律强制性规定，应认定无效。综上，原审判决的5条理由均不能成立，上诉人已严格履行自已应尽的义务，被上诉人的损失已得到超额补偿，现面积大于原面积，为了维护法律的严肃性，保障上诉人的合法权益不受侵害，特向贵院提起上诉。张海斌答辩称，上诉人与被上诉人于2013年8月28日签订第一份合同，上诉人将涉案房屋的后面四间一至三层和前面的两大间房屋出租给被上诉人，租期10年，租金为10万元。之后，前面的两大间房屋被被上主人隔成四小间，其中第一间被上诉人开宾馆自用，第二间至第四间被上诉人分别转租给青蔬快餐店，1997年理发室及双子花店。该事实长达几年上诉人却称不知晓，但被上诉人向法院提供的2016年8月28日双方签订的合同书可以证明上诉人是将前面房屋一起出租给被上诉人，并且租期为10年。二、上诉人在2018年11月找到被上诉人要求翻建房屋时，因上诉人与被上诉人对拆除房屋对被上诉人产生的损失如何赔偿一直没有谈妥，被上诉人当时是拒绝搬出房屋的。是上诉人找到方徐村居委会书记和主任请求其出面找我调解，在居委会调解下，上诉人作出将建好所有房屋交付被上诉人使用的承诺，并免除两年房租情况下被上诉人才同意搬出房屋。现房屋建好后上诉人却不守诚信，拒绝交房其行为已违约。被上诉人认为，合同约定可以书面约定，也可以口头约定。方徐村居委会始终参与到涉案房屋拆除调解中，方徐村居委会作出的证明具有真实性和合法性。退一步讲，前面的四间小门面房本来就在被上诉人控制下使用，被上诉人是最后一个同意拆迁，相较于周围其他租户其获得的利益更多。并且双方在补充协议中约定按“后续租一年按东侧孙某军、殷某两家共四间标准交付租金”，而孙某军、殷某两家共四间是包含翻建后的四间两层房屋。既然是续租而没有特别约定其租赁物范围应当于租期内保持一致。上诉人就应当交付四间两层房屋。综上，双方签订租房合同合法有效，上诉人翻建的房屋是经过政府批准的统一城市改造，不适用最高法院规定的租赁无效的情形。被上诉人依约搬出房屋，但上诉人建好新房后拒不交房，侵犯了上诉人的合法权益，一审判决认定清楚，适用法律正确。请求二审维持一审判决。张海兵向一审法院起诉请求：1.判令张德钢、刘娟继续履行和张海兵签订的房屋租赁合同;2.判令张德钢、刘娟向某斌交付位于灌云县已建好的所有房屋;3.判令张德钢、刘娟承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，一、2013年8月28日，张海兵（乙方）与张德钢（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于灌云县民安路125-3号房屋四间一到三层及房屋前两间边屋一起出租给乙方，租赁期限自2013年8月28日起至2023年8月27日止；2013年8月28日至2018年8月27日期间每年租金100000元，2018年8月28日至2023年8月27日期间每年租金上涨10000元，每年租金必须在8月28日之前一次性交清。房屋租赁合同签订后，张海兵将承租的东边屋及中间通道（院落，有南墙，有南门，为封闭空间）改建成的两间门面转租给他人，另将承租房屋及西边屋用于个人经营灌云县伊山镇腾云宾馆。二、2018年12月14日，张海兵（乙方）与张德钢（甲方）签订补充协议，因城市建设整改，按县政府统一要求，甲方对房屋进行翻建，现就房屋翻建一事达成如下协议：“一、房屋翻建所耽误的时间从甲方房租费中扣除，时间为（2019年8月27日至2021年8月27日）免二年房租。二、自2021年8月27日-2023年8月27日，乙方房租按原有合同付给甲方房租费。三、按原有合同，甲方将房屋续租给乙方4年，租期自2023年8月27日至2027年8月27日，租金为每年拾捌万元整（18万元）。后续租一年按东侧孙某军、殷某两家共四间房租标准交付租金。四、房屋到期后，乙方将房屋交于甲方，除可移动物品，其于（余）归甲方所有，乙方不得破坏，在租期内遇到拆迁和改造，乙方接到甲方通知后，三日内把房屋所有能移动东西搬走，否则在服务拆除过程中造成的一切损失甲方概不负责承担。甲乙双方签字后生效，互相尊重协议，如谁违反协议，由违约方赔偿拾万元整。”案外人徐某、孙某军作为证明人在补充协议上签字。刘娟在张海兵持有的补充协议甲方处签字，另外，案外人陆建一事后在张海兵持有的补充协议证明人处签字，还将张海兵持有的补充协议部分内容（互相尊重协议，如谁违反协议，由违约方赔偿拾万元整）划掉并按手印。张德钢、刘娟未就房屋翻建事宜与涉案房屋的转承租人进行协商，仅与张海兵进行协商。三、灌云县伊山镇方徐村民委员会出具证明，内容如下：“兹有我辖区居民张海兵租赁张德钢位于灌云县房屋因房屋翻建发生纠纷，经本居委会调解，双方达成书面补充协议并口头约定张德刚（钢）将房屋建好后，将全部房屋交付于张海兵使用。情况属实，特此证明。”案外人陆建一（村委会主任）、徐某（2018年12月4日卸任村支部书记）作为证明人在证明书签字。该证明的落款时间为2018年12月14日。因张德钢、刘娟对证明的形成时间有异议，一审法院根据张德钢、刘娟申请于2019年9月29日依法委托鉴定，有关鉴定机构苏州同济司法鉴定所及无锡江南司法鉴定所均以缺乏鉴定条件为由予以退案，鉴定工作于2020年1月2日终结。四、翻建完成后，张德钢、刘娟已将涉案的一层西边两间房屋交付张海兵使用。案外人孙某军、殷某两家前面为四间两层门面，后面为四间三层房屋。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。对张海兵要求张德钢、刘娟继续履行与其签订的房屋租赁合同，并要求张德钢、刘娟向其交付位于灌云县所有房屋的诉讼请求，一审法院依法予以支持。具体理由如下：一、张海兵是该地块就翻建事宜达成协议的最后一家，相较于周围其他租户其获益更多的盖然性要高于获益更少。二、张海兵与张德钢于2013年8月28日签订的房屋租赁合同中院落附属于租赁房屋，是租赁物的一部分，在租赁范围内；事实上，在翻建前院落已经被改造为门面并由张海兵对外出租，而张德钢、刘娟也未就翻建事宜与实际使用人进行洽商；翻建后，张海兵实际使用面积不宜低于原标准。三、补充协议中约定“后续组一年按东侧孙某军、殷某两家共四间房租标准交付租金”，而孙某军、殷某两家共四间是包含翻建后的四间两层房屋的，按照文意解释的逻辑，既然是续租若无特别约定其租赁范围应当与租期内保持一致。四、张德钢、刘娟主张双方协商一致仅需交付翻建房屋的一层西边两间，一层东边两间及二层四间由张德钢、刘娟保留，但未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。五、参与有关翻建事务协调处理的徐某、陆建一均证明补充协议中租赁物范围包括翻建后的全部房屋而非仅仅是一层两间。综上所述，一审法院依法认定张海兵与张德钢、刘娟双方在补充协议中约定的租赁物范围包含翻建后的四间两层房屋。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、张海兵与张德钢、刘娟之间的房屋租赁合同（包括补充协议）继续履行；二、张德钢、刘娟于判决生效之日起十五日内将位于灌云县的翻建房屋（一层东边两间及二层四间）交付张海兵。案件受理费减半收取8430元，由张德钢、刘娟负担。二审中，被上诉人提交以下证据材料：1、被上诉人身份证复印件，证明被上诉人诉讼主体适格。2、合同书，证明上诉人与被上诉人曾于2016年8月28日签订书面合同对之前已签订的房屋租赁合同进行补充，双方进一步确认了上诉人是将涉案房屋四间一到三层及前面门面房一起出租给被上诉人的事实。3、灌云县住建局对南京中路的拆迁改造公示图，证明上诉人与被上诉人租赁的涉案房屋就在改造范围内，该翻建房屋是经灌云住建局批准翻建的，从而才有被上诉人搬出房屋，上诉人违约不交房屋的纠纷。上诉人质证意见是：对证据1，二审已经无意义。没必要作为证据。对证据2，与本案无关联性，对真实性无异议，这是为了搭建基站，经过双方协商是乙方自愿支付给甲方4000元，已经处理完毕，与本案无关。对证据3，该证据是照片拍摄，地点和出处都没有，不能作为证据使用，对证据三性有异议，更不能达到被上诉人的证明目的，不能说明改造方案就有规划许可证或者建设许可证等证件。根据法律规定，本案合同违反法律强制性规定无效。上诉人提交以下证据材料：1、孙某军身份证复印件；2、其房产证复印件；3、租赁合同。上诉人称我方调取了邻居家孙某军的两间门面房对外出租的合同，我方是四间。孙某军家两间价格是13万。我方是四间，理论上是26万，按一审判决会极大的损害我方权益，一审的判决显失公平。被上诉人质证意见是：该证据是复印件，不具有真实性，也缺乏关联性，双方补充协议第三条明确约定续租一年，共四间标准交付租金。实际上孙某军家是两间，另一家也是两间，双方约定将上诉人四间按东侧房屋四间的房租交付租金合法有效。请求法庭不予认可。本院出示法院调取的一份灌云县住房和城乡建设局发布的公告（复印件）。上诉人质证意见是：调取的是复印件，来源不完全合法，即使是真实的，这只是对南京北路民安路所有商铺发出的告示，是美食街的整体改造，与规划许可证以及主管部门批复方案完全不同，这份公告与本案没有关联性，不能说明有所谓的批准文件或规划许可证。法院只调取了这一张，说明涉案房屋无规划许可证以及主管部门批准文件，合同应无效。被上诉人质证意见是：该证据真实合法有效，在该房屋拆迁前方徐村主任就到租赁房屋中动员拆迁，并向我方出示手机中的这份文件公告，该证据符合最高院关于审理房屋租赁合同纠纷司法解释第二条经主管部门批准建设的人民法院应当认定租赁合同有效。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、合同是否有效。2、是否应将新翻建的房屋全部交给被上诉人。本院认为，关于第一个争议焦点，本院经审查后认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，上诉人翻建的房屋虽未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，但其翻建是根据灌云县住房和城乡建设局发布决定对沿街建筑统一翻建的公告所建，应认定为经主管部门批准建设的，因此，本案所涉房屋租赁合同应当认定为有效。关于第二个争议焦点问题。上诉人与被上诉人就房屋翻建达成协议，对翻建房屋耽误的时间从房租费中扣除，即对张海斌2019年8月27日至2021年8月27日的两年房租予以免除。实际翻建时间只用半年，且翻建八间新房的全部费用都是由上诉人支付。对于续租房屋补充协议中约定是按原有合同续租给被上诉人，上诉人与被上诉人原签订的房屋租赁合同中约定出租给被上诉人的涉案门面房是两间（当时是一层房屋地基四间），现在四间地基上翻建为两层四上四下共八间房屋，本院综合本案各种因素，将被上诉人使用的房屋调整为两上两下为宜。鉴于上诉人已将翻建后第一层西边两间房屋交付被上诉人使用，故上诉人应将第二层西边两间房屋再交由被上诉人使用。综上所述，因二审出现新的证据，上诉人的部分上诉请求成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初4426号民事判决第一项；二、变更江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初4426号民事判决第一项为：张德钢、刘娟于判决生效之日起十五日内将位于灌云县的翻建房屋（第二层西边两间）交付张海兵。一审案件受理费8430元，由张海兵负担5650元，张德钢、刘娟负担2780元；二审案件受理费16860元，由张海兵负担11120元，张德钢、刘娟负担5650元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年十月十五日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。