江苏省常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0404民初1987号 原告：朱舜侠，女，1962年5月19日出生，汉族，住常州市新**。 委托诉讼代理人：张华军，江苏常武律师事务所律师。 被告：常州永红万嘉置业发展有限公司，住所地常州市荆川东路**。 法定代表人：谢建忠，该公司董事长。 诉讼代表人：常州永红万嘉置业发展有限公司管理人。 负责人：芮春祥，该公司组长。 委托诉讼代理人：江承成，江苏博爱星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶文霞，江苏博爱星律师事务所律师。 第三人：常州方力建筑基础工程有限公司，住所，住所地常州市武进高新技术产业开发区经创中心**div> 法定代表人：李建方，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王彦，江苏华东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈淼，江苏华东律师事务所律师。 原告朱舜侠诉被告常州永红万嘉置业发展有限公司（以下简称万嘉公司）及第三人常州方力建筑基础工程有限公司（以下简称方力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张华军、被告万嘉公司委托诉讼代理人江承成、陶文霞、第三人委托诉讼代理人王彦均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告双方于2014年12月28日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并继续履行；2、确认原告对“上书房四期38幢1405室房屋”享有优先权，并协助原告将该房屋所有权变更登记至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，购买被告开发的位于常州市钟楼区，房屋建筑面积111.54平方米，总价款826511元，约定于2016年10月30日前交付房屋，被告如逾期交房超过60日的，应按日支付已付房价款的万分之三的违约金，并于同日对《商品房买卖合同》进行了网签备案。后被告公司于2015年1月28日向原告开具了全额的《销售不动产统一发票》，并备注“款项性质为预收定金和预收购房款”。另，原告购买本套房屋系通过方力公司转让取得，方力公司系“上书房工程”桩基工程施工方。因被告无力支付工程款，将本案房屋转让给方力公司。方力公司直接转售原告，并协助原告与被告办理了相关购房手续，原告向方力公司支付了购房款。另常州市钟楼区人民法院于2016年10月14日裁定受理被告公司破产清算，并指定万嘉公司清算组为破产管理人，原告依法向清算组进行了债权申报，清算组于2020年1月2日向原告出具“上书房四期购房业主债权申报初审函”，审查结论为“申报人申报的权利不予确认，并解除申报人于2014年12月28日与万嘉公司签订的上书房四期38幢1405室《商品房买卖合同》。原告认为本案商品房买卖合同及各项约定，系真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告通过方力公司向被告按合同约定履行支付购房款的全部义务，被告应按合同约定履行向原告交付房屋及协助办理房屋所有权证的义务。原告现诉至法院，请求判如所请。 被告辩称，对万嘉公司与方力公司所达成的以房抵债合意无异议。但万嘉公司在破产前，以13套房屋抵方力公司和常州万融置业发展有限公司（以下简称万融公司）的款项，方力公司对万嘉公司仅享有13套房屋的债权，但由于以房抵债行为并未实际履行完毕，根据法律规定，以物抵债协议达成后，尚未实际履行，债权人请求确认抵债物所有权归自己或请求判决履行以物抵债协议，人民法院不予支持，故方力公司无法取得案涉房屋所有权，亦无权自行处分案涉房屋。 第三人辩称，对原告诉讼请求无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月28日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于常州市钟楼区，房屋建筑面积111.54平方米，总价款826511元；并约定付款方式为一次性付款，于2014年12月28日前支付；约被告于2016年10月30日前交付房屋，被告如逾期交房超过60日的，应按日支付已付房价款的万分之三的违约金。上述合同签订后被告对上述《商品房买卖合同》进行了网签备案。被告于2015年1月28日向原告开具了全额的《销售不动产统一发票》，并备注“款项性质为预收定金和预收购房款”。 本院于2016年10月17日裁定受理申请人常州市戚墅堰建筑工程有限公司诉被申请人万嘉公司破产清算一案，并指定万嘉公司清算组为破产管理人，原告进行了债权申报，万嘉公司于2020年1月2日向原告出具“上书房四期购房业主债权申报初审函”，审查意见为：申报人自认房屋系代为持有，实际权利人为方力公司。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，已支付全部或大部分房款的购房消费者权利优先于工程价款优先受偿权，管理人认为，申报人并非房屋的实际权利人，不符合消费者购房优先债权的认定标准，管理人有权解除已签订的购房合同，申报人或实际权利人可向实际债务人另行主张权利。审查结论为“申报人申报的权利不予确认，并解除申报人于2014年12月28日与万嘉公司签订的上书房四期38幢1405室《商品房买卖合同》。 关于方力公司基础债权，原告提交了如下证据： 证据一、1、2013年6月18日上书房四期地下室桩基工程施工合同及补充协议（合同落款万嘉公司处签字代表为陈**）、工程结算书（工程结算价5385851元）、万嘉公司内审结算汇签单、发票2张金额共计为5385851元，证明方力公司与万嘉公司就上书房四期地下室桩基工程签订施工合同并进行结算，由万嘉公司的审核员蒋泳凯、成控部负责人朱卫忠、分管领导胡巢来、董事长杨立新签字确认，并于抵房结束以后，开具了工程结算所确认的工程款金额的发票，扣回水电费39131.02元，上述工程款是通过工抵房形式支付；2、2011年9月1日上书房31、32、33及人防车库桩基工程建筑安装施工合同（合同落款万嘉公司处签字代表为陈**）、工程结算书、内审汇签单、发票5张总计金额1356202元，证明方力公司与万嘉公司就上书房31、32、33及人防车库签订建筑施工合同，并进行结算，由万嘉公司的审核员蒋泳凯、分管领导沈凌志、董事长杨立新签字确认，万嘉公司陆续支付工程款1078881元，扣回水电费10399元，总计付款1089280元，剩余款项以工抵房的形式支付，方力公司全额开具结算金额为1356202元的建筑发票；3、2013年3月11日方力公司与万嘉公司桂花园四期地下室装修工程签订合同书，桩基工程完工单2张、内损结算汇签单1份（由万嘉公司的审核员蒋泳凯、分管领导胡巢来、董事长杨立新签字确认），以及发票1张，金额为691973.02元，证明方力公司与万嘉公司桂花园四期地下室签订桩基工程，施工合同产生工程款为2082972元，其中该结算单中注明691973.02元作为抵房款，其余部分另行处置，所以在该工程中只开具了691973.02元的发票，桂花园四期的合同还在履行中，没有整体结算完毕，只是部分的结算；4、2012年11月15日方力公司与万融公司签订南书房基坑支护及降水建设工程合同书一份（合同落款万融公司处签字代表为陈**），万融公司内审结算汇签单由万嘉公司的审核员蒋泳凯、分管领导胡巢来、董事长杨立新签字确认，结算金额4130818元，万融公司已经支付款项500000元，方力公司开具发票3张，金额为4130818元，证明方力公司与万融公司签订南书房工程合同并进行了结算，结算人员与万嘉置业公司结算人员一致，万融公司支付500000元工程款后，剩余款项全部以万嘉公司的上书房房屋折抵工程款，方力公司全额开具结算金额的发票，万融公司、万嘉公司都属于杨立新实际控股的房产公司。方力公司都是抵房完成之后开具的剩余未付工程款发票，发票金额与结算金额一一对应。 证据二、南书房基坑支护工程工程款抵房款审批表4份，证明2014年12月30日方力公司作为抵款单位向万嘉公司以南书房基坑支护工程、上书房四期桩基工程名义、上书房三期桩基工程名义将房屋折抵工程，抵房人朱舜侠等，并注明了房号、价款等，万嘉公司提供给方力公司格式化的一个表格，原告没有原件，只有复印件。 证据三、工抵房转让协议书，该协议书的时间大概是在2019年8月、9月份，证明方力公司将取得房源作价609万元转让给朱舜侠折抵结欠朱舜侠的往来款债务。 证据四、银行凭证，证明朱舜侠于2015-2019年间，向方力公司转款609万元，用于支付包括案涉房屋在内的多套房屋价款。 被告对上述证据质证意见为：对证据一所涉的被告和方力公司之间的施工往来没有异议，对于方力公司与万融公司的施工往来的三性均有异议，对于原告所陈述的方力公司和万嘉公司已经进行结算有异议，方力公司和万嘉公司的三份内审结算汇签单是内部流转文件，并非是建设工程发包方和承包方的结算文件，工程造价应当根据有资质的第三方中介机构的审定单确定，并经发包方、承包方双方认可。发票由方力公司单方开具并不能证明已经进行了结算，对桂花园四期地下室桩基工程、上书房四期地下室桩基工程合同的真实性无异议，对于上述三项工程涉及的房屋，万嘉公司与方力公司所达成的以房抵债合意表示认可。但是被告管理人对上述工程相关证据的关联性不予认可，即使万嘉公司在破产前，以13套房屋抵方力公司和万融公司的款项，方力公司对万嘉公司仅享有13套房屋的债权，但由于以房抵债行为并未实际履行完毕，根据最高院的文件以物抵债协议达成后，尚未实际履行，债权人请求确认抵债物所有权归自己或请求判决履行协议，人民法院不予支持，方力公司无法取得案涉房屋所有权，亦无权处分案涉房屋。 对证据二的三性均不予认可，证据是复印件，而且上面只有方力公司的盖章，没有万嘉公司的盖章。 对证据三的三性均不予认可，如原告自行陈述，证据是后补的，无法证明双方的真实意思表示。 证据四中原告提供的朱舜侠向方力公司的转账时间均在万嘉公司裁定受理破产申请之后（时间是2016年10月份），前述转账均无法作为认定原告支付房款的证明依据，且原告提供的转账记录，时间跨度长、笔数多、金额与房款难以对应，也未注明转账款项的内容，无法确定前述转账的性质，系支付购房款还是其他往来款，管理人认为原告提供的转账记录无法证明原告已经支付的购房款。 本院另对方力公司法定代表人李建方进行谈话，李建方称，徐萍波和毕方达是方力公司欠他两的劳务分包的劳务款，朱舜侠本身是方力公司的股东，以朱舜侠名义购买工抵房之后，朱舜侠陆续把房款汇给公司了，汇款的金额和工抵房的金额基本差不多，朱舜侠给公司的购房款也有现金支付的。徐萍波、毕方达、朱舜侠房子的价格是实际抵偿工程款的价格。管志良是公司的副总，他没有将房款付给公司，而是每年工资扣10万元来抵房款，他的房子价格我给他优惠一点的；徐萍波、毕方达、朱舜侠的购房款都付清了，管志良可能还差一点。 本院另受理了管志良、徐萍波、毕方达、屈国庆等诉万嘉公司房屋买卖合同系列案件，另受理朱舜侠诉万嘉公司涉及其他房号的房屋买卖合同系列案件，在上述系列案件审理中，众原告明确，各工抵房与各工程工程款对应情况如下： 万融公司南书房基坑支护工程共计结欠工程款3630818元，抵房38-906，38-1106，38-1205（部分），38-804，38-805，38-806等六套房屋，共计价款3630818元；万嘉公司上书房三期、四期工程共计结欠工程款5613641.98，并与万嘉公司桂花园四期工程款中的691973.02元合并抵房38-1205（部分），38-1405，38-803，39-703，39-903，38-1004，38-904，39-603，8套房屋，共计价款6305615元。其中，38-1205房屋价款中，其中万嘉公司上书房三期桩基工程及上书房四期桩基工程款有520879元在本房源中进行折抵，万融公司南书房基坑支护工程款中有294433元在本房源中进行折抵。 原告另明确：朱舜侠是方力公司的非控股股东，房屋登记在朱舜侠名下，为了财务上平账，在方力公司将工抵房确认在朱舜侠名下之后，朱舜侠以往来款的形式陆续汇进了方力公司账户上，上述往来款实为朱舜侠给方力公司的工抵房房款，原告提交银行转账凭证一组，证明朱舜侠于2015年至2019年间向方力公司多次转账，总计609万元。徐萍波、毕方达是挂靠在方力公司的实际施工人，双方是一种劳务分包关系，形成的工程债权，原告对此提交工抵房转让协议书、劳务分包合同、工程结算书为证。管志良系方力公司员工，从2014年至2019年间，每月发放2000元工资，其余款项抵扣房款。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系原告与万嘉公司根据方力公司与万嘉公司达成的抵房约定而签订，是各方真实意思表示，亦不违反法律法规规定，合法有效。但是，《商品房买卖合同》签订后，原告并未向万嘉公司支付房款。因此，原告与万嘉公司之间的《商品房买卖合同》实为“以物抵债协议”，原告关于其系普通购房人的主张缺乏事实依据，不能成立。 原告无权要求万嘉公司继续履行合同、交付房屋，仅能主张债权请求权。一方面，破产法第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另一方面，债权人通过抵债协议取得房屋，物权法上的属性为继受取得不动产。依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权，才享有相应的物上请求权，有权要求债务人交付房屋。因此，即使债权人要求继续履行合同，其请求的性质为债权请求权。一旦允许债权人有权请求继续履行“以房抵债”协议，并基于合同要求管理人交付房屋，则无异于使该债权人享有了物权性质的权利，有违破产程序公平受偿的原则。综上，原告主张被告继续履行合同、向原告交付房屋并办理产权登记于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第七十九条、第八十四条、第一百一十条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决如下: 一、原告朱舜侠诉被告常州永红万嘉置业发展有限公司于2014年12月28日签订《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告朱舜侠的其他诉讼请求。 本案案件受理费12066元（原告已预交），由原、被告双方各半承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  诸天舒 人民陪审员  杨文娟 人民陪审员  金仲秋 二〇二〇年十月三十日 法官 助理  刘建军 书 记 员  邹燕艳