湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初2538号原告：蔡德琴，男，1961年10月10日出生，汉族，住武汉市青山区，诉讼代表人：方文静，女，1964年1月31日出生，汉族，住武汉市青山区，诉讼代表人：肖安萍，女，1959年8月7日出生，汉族，住武汉市青山区，诉讼代表人：段凤祥，女，1957年9月17日出生，汉族，住武汉市青山区，诉讼代表人：冯雄，男，1959年5月8日出生，汉族，住武汉市青山区，诉讼代表人：刘凤琴，女，1977年10月28日出生。汉族，住武汉市青山区，被告：国通信托有限责任公司，住所地武汉市江汉区新华街**汉江国际******。法定代表人：冯鹏熙，该公司董事长。委托诉讼代理人：章维，湖北瑞通天元律师事务所律师（一般代理）。委托诉讼代理人：陶思，湖北瑞通天元律师事务所律师（一般代理）。被告：武汉南洋金地置业有限公司，住所地武汉市，住所地武汉市新洲区潘塘街潘塘路**诉讼代表人：北京大成（武汉）律师事务所，系武汉南洋金地置业有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：张琼瑶，北京大成（武汉）律师事务所律师（一般代理）。原告蔡德琴与被告国通信托有限责任公司（以下简称“国通信托公司”）、武汉南洋金地置业有限公司（以下简称“南洋金地公司”）合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案，因原告蔡德琴等人与被告国通信托公司、南洋金地公司十九案的被告相同，且基于相同的法律关系，蔡德琴等十九案的原告推选方文静、肖安萍、段凤祥、冯雄、刘凤琴作为诉讼代表人参与诉讼，本院依法组成合议庭后于2020年10月10日适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告蔡德琴的诉讼代表人方文静、肖安萍、段凤祥、冯雄、刘凤琴，被告国通信托公司的委托诉讼代理人陶思以及被告南洋金地公司的委托诉讼代理人张琼瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡德琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告国通信托公司注销其对武汉市青山区南洋金谷小区B栋2804号房屋享有的抵押权；2.判令被告南洋金地公司协助被告国通信托公司办理注销武汉市青山区南洋金谷小区B栋2804号房屋抵押权的相关手续；3.判令被告承担本案的所有诉讼费。事实和理由：本人是武汉市青山区建设四路6号（原武汉注射针厂职工宿舍）就地拆迁还建安置户，拆迁前，本人所有的被拆迁房屋办有房屋所有权证和土地使用权证。2012年7月14日，开发商武汉南洋金地置业有限公司与本人签订《住宅房屋收购产权调换期房安置协议书》（以下简称为“安置协议”）。2014年5月，国通信托公司（曾用名：方正东亚信托有限责任公司）和南洋金地公司，在未通知本人的情况下，签订了《方正东亚信托有限责任公司与武汉南洋金地置业有限公司之抵押合同》（合同编号：FBTC-2014-09-72-06）以及《方正东亚信托有限责任公司与武汉南洋金地置业有限公司之抵押合同》（合同编号：FBTC-2014-09-162-03）。2015年6月，南洋金地公司开始对还建安置户进行正式选房，并向本人发放了《选房确认书》。2015年6月，本人与开发商南洋金地公司签订入住武汉市青山区南洋金谷小区的《拆迁还建结算清单》。2016年11月，南洋金地公司进入破产清算程序。2020年6月，武汉市青山区人民法院作出了（2017）鄂0107破1号之五《民事裁定书》，就本人对武汉市青山区南洋金谷小区B栋2804号房屋的购房债权进行了确认。后本人办理不动产权证登记时被告知，国通信托公司抵押权未注销，无法办理不动产权证，本人与国通信托公司协商请求解除房屋抵押登记未果，故诉至法院。被告国通信托公司辩称，对案涉房屋办理了合法的抵押登记，现抵押权未实现，没有理由注销抵押权登记。原告于2012年签订了拆迁安置协议，但到2015年才确认由原告享有具体房号的案涉房屋，国通信托公司已于2014年设定抵押并登记，在案涉房屋确认前、抵押权成立时原告并未持有合法有效的购房合同，故请求驳回原告的诉讼请求。被告南洋金地公司辩称，国通信托公司的抵押权虽然合法有效，但原告对南洋金谷B栋2804号房屋享有的购房债权已被合法确认，且被告国通信托公司并未对原告享有的购房债权提出书面异议，原告的购房债权应优先于被告国通信托公司的抵押权，愿意协助办理案涉房屋的抵押权注销登记手续。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：原告系原武汉注射针厂职工，居住在该厂分配的职工宿舍，宿舍位于武汉市青山区39街3门**。2012年7月，被告南洋金地公司经武汉市青山区政府同意，启动原武汉注射针厂职工宿舍拆迁工作。2012年7月14日，被告南洋金地公司（收购人)与原告（被收购人）签订《住宅房屋收购产权调换期房安置协议书》（该协议由其子蔡斌代签），就原告所有的位于青山区建设四路39-3-404号房屋收购产权调换安置补偿方式达成协议：被告南洋金地公司收购原告有已登记住宅房屋建筑面积33.75平方米，原告同意被告南洋金地公司按产权调换方式进行安置，还建地点为39街就地还建，还建期限24个月；被告南洋金地公司应安置原告住宅房屋建筑面积33.75平方米，被告南洋金地公司同意原告申请扩大住宅房屋安置建筑面积合计至80平方米。被告南洋金地公司应补偿原告搬迁补助费、24个月临时安置补助费、附属设施补偿及其他补偿及奖励总计56205元。对于原告申请扩大的安置房屋建筑面积部分，超出原告原房屋建筑面积，双方约定：在0-5平方米以内部分按5500元/平方米结算；6-10平方米以内部分按6500元/平方米结算；11-20平方米以内部分按7000元/平方米结算；超出20平方米以上部分按安置房交付时间地段商品房上市价结算。2012年7月27日，原告与被告南洋金地公司青山项目部签订《保密协议》，约定被告南洋金地公司提供给蔡德琴建筑面积为80平方米住宅一套，原告将收购房屋各项补偿款56205元作为购房预付款付给被告南洋金地公司并另付现金210000元。2012年8月5日，原告将补偿款56205元作为购房预付款并支付购房预付款209800元。2015年6月10日，原告选得武汉市青山区39街南洋金谷小区B栋2804号房屋，建筑面积79.13平方米，经被告南洋金地公司拆迁还建结算清单确认，被告南洋金地公司需退还原告18153.75元，现该房屋已交付原告。2014年，方正东亚信托有限责任公司与被告南洋金地公司签订了多份《信托借款合同》及《抵押合同》，南洋金地公司向方正东亚信托有限责任公司借款并以其享有的国有土地使用权、现在及将来的在建工程、对应的地上建筑物、构筑物等为主债权提供抵押，方正东亚信托有限责任公司作为抵押权人办理了武房期青字第××号（设立时间2014年4月23日，权利价值1796万元）、武房期青字第××号（设立时间2014年5月12日，权利价值14394.258373万元，第一顺位抵押）、武房期青字第××号（设立时间2014年8月1日，权利价值5000万元，第二顺位抵押）期房抵押证明。案涉房屋在上述期房抵押物清单内。2017年5月24日，方正东亚信托有限责任公司更名为国通信托有限责任公司。2016年11月，被告南洋金地公司进入破产程序，债权人向破产管理人申报了债权，2019年11月29日，破产管理人将《债权表》提交被告南洋金地公司第二次债权人会议核查，并向各债权人及债务人告知了债权异议期，被告国通信托公司未对原告的购房债权确认提出异议，异议期满后，本院于2020年6月18日作出（2017）鄂0107破1号之五民事裁定，确认了原告蔡德琴对武汉市青山区39街南洋金谷小区B栋2804号房屋的购房债权。上述事实有《青山区人民政府关于启动原武汉注射针厂职工宿舍收购工作请示的回复》、《住宅房屋收购产权调换期房安置协议书》、《保密协议》、选房确认书、拆迁还建结算清单、收据、《抵押合同》、武汉市期房抵押证明，（2017）鄂0107破1号之五民事裁定书及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案的争议焦点为原告作为被拆迁人享有的购房债权与被告国通信托公司享有的抵押权的权利顺位问题。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人的位置，用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，通过产权调换方式取得补偿安置房屋的被拆迁人，其权利优先于其他购房消费者的权利，而购房消费者的权利又优先抵押权的优先权，综上通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利。本案中，原告与被告南洋金地公司签订了就地还建的拆迁安置协议，该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，协议合法有效。根据该协议，原告于2015年6月10日选得武汉市青山区39街南洋金谷小区B栋2804号房屋，且已支付了全部购房款项，房屋亦交付给原告。被告南洋金地公司进入破产程序后，破产管理人对原告南洋金谷小区B栋2804号房屋的购房债权进行了确认，被告国通信托公司并未提出异议，本院（2017）鄂0107破1号之五民事裁定已对原告对南洋金谷小区B栋2804号房屋享有的购房债权进行了确认。原告作为被征收人对南洋金谷小区B栋2804号房屋享有的权利优先于被告国通信托公司对该房屋的抵押权，故对被告国通信托公司提出的抗辩意见本院不予支持。现因被告国通信托公司在诉争房屋上设立抵押权，导致诉争房屋办理不动产权证存在障碍，故原告要求被告国通信托公司办理注销抵押登记、被告南洋金地公司予以协助，于法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告国通信托有限责任公司于本判决生效之日起十日内办理位于武汉市青山区南洋金谷小区B栋2804号房屋和土地使用权上的抵押权注销登记手续，被告武汉南洋金地置业有限公司予以协助。本案案件受理费80元，由被告国通信托有限责任公司、武汉南洋金地置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长  洪翠临审判员  刘 洋审判员  刘 友二〇二〇年十月二十八日法官助理汤西倩书记员周鹤