福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0681民初3524号 原告：漳州市富山房地产开发有限公司，住所地漳州市漳州开发区南滨大道**御景园E1-A1，统一社会信用代码：9135068156169863XY。 法定代表人：陈锦山，董事长。 委托诉讼代理人：潘贵东，北京德恒（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈旺富，北京德恒（厦门）律师事务所执业律师。 被告：黄玄，女，1994年10月21日出生，汉族，户籍地建瓯市，现住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：薛冬莉，福建志远律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈虹，福建志远律师事务所执业律师。 原告漳州市富山房地产开发有限公司（以下简称“富山房地产公司”）与被告黄玄商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富山房地产公司的委托诉讼代理人潘贵东、被告黄玄的委托诉讼代理人薛冬莉、陈虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富山房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付商品房价款1240000元（大写：壹佰贰拾肆万元整）；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金（按逾期应付款每日千分之零点六六[0.66‰/日]的标准，自商品房买卖合同签订后第46日起计至被告实际支付应付款之日止，暂计至2020年1月8日为622802元）；3、判令被告向原告支付本案律师费8000元；（以上第1至3项金额暂合计为：1870802元）。4、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买漳州开发区南滨大道395号富山滨海明珠3幢二单元1004室商品房，总价款为1555925元，付款方式为贷款方式付款。《商品房买卖合同》第八条第2款约定：“买受人逾期付款，出卖人有权顺延相应时限的交付期限，并按照逾期情况，分别处理……逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同……出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金”。《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条约定：“若约定买受人以按揭贷款（包括个人住房商业性和/或公积金贷款，以下简称‘贷款手续’）支付部分房款，则买受人同意遵守以下约定：（1）买受人应在本合同签订后10日内办理贷款手续……若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行要求买受人增加首付比例但买受人拖延或拒绝增加支付首付款，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任……”。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第10.4条第（2）款约定：“如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议是由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此而产生的全部成本，包括担不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准”。然而，合同签订后，被告仅向原告支付315925元，剩余房价款1240000元至今未付。虽经原告多次催告，被告仍拒不支付，其行为已经构成严重违约。被告依法应承担继续履行、支付违约金及赔偿损失等违约责任。请求判如所请。 黄玄辩称，一、原告无权要求被告支付逾期付款的违约金，原告该项诉求应予驳回。理由：1、讼争合同系格式条款，部分条款因加重买受人责任、排除买受人权利而无效，原告主张被告承担违约责任亦没有合同依据。2、被告并不存在违约行为，相反是原告违约在先，被告保留通过反诉/另诉的方式追究原告违约责任的权利。根据合同第十九条约定，2017年11月23日前原告应办理商品房预售合同登记备案手续，但原告直至2017年12月8日才完成商品房预售合同登记备案手续，显然是原告违约在先；原告在2017年12月8日完成了登记备案手续后，也未依约向被告送达通知。原告在未书面通知被告办理贷款手续的条件成就前，被告根本无法申请办理贷款手续，被告未在合同的期限内支付购房款的原因在于原告，故被告并不存在违约行为，无需承担逾期支付房款的违约责任。二、退一步说，即便被告被认定违约，原告主张的违约金也明显过高，应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。三、再退一步说，即便法庭认为合同要继续履行，因受疫情影响，被告收入受到严重影响，目前已经无法按照约定支付购房款，请法庭变更履行合同的期限至疫情结束之后再履行支付购房款的义务。综上所述，原告的行为有悖诚实信用，被告因原告的违约行为导致未按期付款，依法无需承担相应的违约责任。请求驳回原告对被告的不当的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年10月24日，原告富山房地产公司与被告黄玄签订一份《商品房买卖合同》（预售）【编号：350698010001032017007198】及其附件，约定：被告向原告购买漳州开发区南滨大道395号富山滨海明珠3幢二单元1004室商品房，总价款为1555925元，其中：首期房价款315925元于2017年7月21日前支付，余款1240000元向银行申请贷款方式支付。合同第八条第2款约定：“买受人逾期付款，出卖人有权顺延相应时限的交付期限，并按照逾期情况，分别处理……。（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。……。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金”。合同第十九条【预售合同登记备案】约定：“（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同备案情况告知买受人。（二）有关预售合同登记备案的其他约定如下：如果本合同及补充协议、相关附件无法按照约定期限备案的，双方同意顺延至条件具备或障碍排除后办理备案，与各备案相关的后续义务相应顺延履行，出卖人不因此承担违约责任；……”。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条约定：“若约定买受人以按揭贷款（包括个人住房商业性和／或公积金贷款，以下简称‘贷款手续’）支付部分房款，则买受人同意遵守以下约定：（1）买受人应在本合同签订后10日内办理贷款手续，……。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行要求买受人增加首付比例但买受人拖延或拒绝增加支付首付款，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任……”。合同附件十一《补充协议》第10.4条第（2）款约定：“如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议是由买受人违约及／或过错导致，出卖人因此而产生的全部成本，包括担不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具有金额以律师事务所开具的发票为准”。合同签订后，被告向原告支付315925元。合同签订当日，原、被告双方就上述合同向登记机关申请网上登记备案，并于2017年12月8日完成登记备案手续。2018年3月21日，原、被告与案外人中国农业银行股份有限公司龙海市支行（以下简称“农行龙海支行”）三方签订一份《个人购房担保借款合同》，约定由原告（保证人）担保，被告（借款人）向农行龙海支行（贷款人）借款1240000元用于购买案涉房屋即富山滨海明珠3幢二单元1004室商品房，并约定借款人的还款账户账号／卡号：62×××74。后因被告未按《个人购房担保借款合同》约定办理开通还款账号等手续，贷款人农行龙海支行未发放贷款，上述担保借款合同未实际履行。2018年5月4日，上述案涉房屋办理完毕不动产预告登记。2019年6月26日和7月2日，原告富山房地产公司两次分别向被告黄玄发送《付款催告函》和《房款再次催告函》，要求被告付清剩余的1240000元房价款，并按协议约定支付逾期付款违约金。上述两份催告函均已送达被告黄玄。2019年12月31日，原告与北京德恒（厦门）律师事务所就原告与被告商品房预售合同纠纷一审阶段法律服务事宜签订一份《诉讼案件委托代理合同》，约定律师服役费8000元，并于2020年1月2日支付。 上述事实，有原告富山房地产公司庭审中提供的《商品房买卖合同》（预售）【编号：350698010001032017007198】及其附件、《商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）》、《付款催告函》及EMS邮寄凭证、《房款再次催告函》及EMS邮寄凭证、《诉讼案件委托代理合同》及律师费发票、《不动产登记证明》（预告登记）、《个人购房担保借款合同》，以及原、被告在庭审中的陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告富山房地产公司与被告黄玄签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。被告黄玄未按合同约定向原告富山房地产公司支付剩余购房款，已构成违约。现原告富山房地产公司要求继续履行合同，请求被告向原告支付商品房价款1240000元，合法有据，应予支持。被告主张合同部分条款因加重买受人责任、排除买受人权利而无效，没有依据，不予支持。双方《商品房买卖合同（预售）》第十九条第二款明确约定“如果本合同及补充协议、相关附件无法按照约定期限备案的，双方同意顺延至条件具备或障碍排除后办理备案，与各备案相关的后续义务相应顺延履行，出卖人不因此承担违约责任；……”。被告主张原告直至2017年12月8日才完成商品房预售合同登记备案手续，是原告违约在先，与事实不符，不予采信。《商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）》上有黄玄的签名和指印，且黄玄还在2018年3月21日与原告及农行龙海支行三方签订《个人购房担保借款合同》。显然，被告黄玄主张原告在2017年12月8日完成登记备案手续后，也未依约向被告送达通知，与事实不符，不予采信。在原、被告与贷款银行三方签订《个人购房担保借款合同》后，被告未按约定办理相关事项，贷款银行未发放贷款非因原告原因，被告主张原告违约，没有依据，不予支持。被告黄玄逾期支付购房款，存在违约行为，应承担相应的违约责任。原告请求被告按逾期应付款每日千分之零点六六[0.66‰/日]的标准支付逾期付款违约金，因原告实际所受损失为被告逾期支付房款的利息损失，其请求过分高于实际损失，不予支持。被告请求适当减少，应予准许。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院酌定被告应当按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%，支付逾期付款违约金。因原、被告与农行龙海支行三方于2018年3月21日签订《个人购房担保借款合同》，说明原、被告对当日贷款支付剩余购房款均无异议，且未能发放贷款非因原告（出卖人）原因，故原告请求被告自商品房买卖合同签订后第46日支付违约金，不予准许。被告应从2018年3月21日的次日即2018年3月22日起至实际支付之日止支付逾期付款违约金。根据双方合同附件十一第10.4条第（2）款约定，因被告违约导致本案诉讼，原告请求被告承担本案律师服务费8000元，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、被告黄玄应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告漳州市富山房地产开发有限公司购房款1240000元，并支付逾期付款违约金（违约金以1240000元为基数，自2018年3月22日起至实际支付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的130%计算）； 二、被告黄玄应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告漳州市富山房地产开发有限公司律师服务费8000元； 三、驳回原告漳州市富山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21637.2元，减半收取计10818.6元，由原告富山房地产公司负担1164.6元，被告黄玄负担9654元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 洪河根 二〇二〇年十月十九日 法官助理 李昊蓝 书 记 员 黄文娟