浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初6501号 原告：温岭市木川机电有限公司，住所地浙江省台州市温岭市东部新区晨光路**市工业转型升级示范园****。 法定代表人：张建群。 委托诉讼代理人：祝苏英，浙江优卓律师事务所律师。 被告：温岭松航房地产开发有限公司，住所地，住所地温岭市东部新区中小企业孵化园******西面间iv> 法定代表人：李寄，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李冰，浙江泽商律师事务所律师。 原告温岭市木川机电有限公司（以下简称木川公司）与被告温岭松航房地产开发有限公司（以下简称松航公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人祝苏英、被告的委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼。在审理过程中，双方申请庭外和解，未能达成和解。2020年10月31日，再次公开开庭审理，并当庭宣告判决。原告的委托诉讼代理人祝苏英、被告的委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼。 原告木川公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付违约金857720元（以8543028元为基数，自2018年7月1日起至2019年3月8日共251天按日利率万分之四计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月19日，原、被告签订了合同号为2017预0017818的《浙江省商品房买卖合同》，房屋总价款为8543028元。合同约定被告应于2018年6月30日前向原告交付经竣工验收并取得竣工验收备案证明的房屋，逾期交付的应按原告已付房款的万分之四支付违约金。2018年6月30日，被告未能按约向原告交付合格房屋，后经原告多次催交，被告直至2019年3月8日才通知原告竣工验收并可办理交房手续。因被告逾期交房，导致原告无法按既定计划开展生产工作，给原告造成了重大的经济损失。按照合同约定，被告逾期交房的行为已构成违约，应按原告已付房款的万分之四支付违约金。 被告松航公司辩称，首先，被告认为本案涉案商品房逾期交付是由原告未能及时施工电梯工程、配电房设备以及正式通电所构成，该过错责任在于原告，被告无需承担违约责任。退一步讲，即使被告需要承担违约责任，应当扣减不可抗力造成的天数。其次，逾期违约责任应当以原告承诺书所出具的日期为限予以承担。最后，原告主张的违约金过高，应当予以下调。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于被告提供的承诺书，用以证明涉案房屋已于2018年10月25日交付给原告的事实。原告对该证据的三性均有异议，认为该承诺书系被告胁迫原告，原告在违背真实意思表示的情况下出具的，该承诺书违背了建设工程应验收合格才能交付的法律强制性规定，故该承诺书无效。另外，原告出具该份承诺书后，被告亦未实际交付厂房，原告提供的交付流转单、微信聊天记录能够证明厂房存在质量问题，实际未交付，故对该证据的待证事实亦有异议。本院经审查认为，该份承诺书系原告出具，并加盖公章，没有证据证明原告曾受被告胁迫，故对于真实性，本院予以认定，能够证明原告接受了涉案厂房的事实。2.关于原告自行承担的工程是否影响涉案房屋交付的问题。被告认为依据约定，原告自行承担的工程包括但不限于电力管线、电力成套设备及报装、自身工艺要求的消防设施、设备基础工程及底楼地面软基专项处理等，简言之为配电工程，以及合同附件中约定的电梯工程，均为原告自行承担的工程，因原告未能及时完工，导致整体工程未能按期竣工验收，引起的延期交付责任，应当由原告自行承担。为此，被告提供了微信告知记录、告知书、告知函、快递单、甩项报告、结算表、浙江安顺消防工程技术服务有限公司出具的检测意见反馈表、北京敬业建设监理有限公司出具的证明。原告对被告提供的上述证据均有异议，认为被告基础工程尚未完工无法及时进场施工，另无法证明原告自行承担的工程与厂房延期交付存在因果关系。本院经审查认为，首先，涉案工程正式通电时间晚于竣工验收时间，即涉案工程在未正式通电的情况下仍然通过了竣工验收并备案，被告为证明配电工程未完工无法通过竣工验收的证据，因与上述事实相矛盾，本院不予认定。其次，依据被告提供的甩项报告，出具的时间为2018年5月15日，早于约定厂房交付的时间2018年6月30日，并远远早于本案工程的竣工验收备案时间2019年3月7日，现有证据不足以证明电梯工程延误了整体工程的竣工验收。再次，无证据证明被告在工程竣工验收前曾对配电工程提出甩项报告，无法证明被告主张的配电工程未完工延误了整体工程的竣工验收。最后，被告提供的现有证据无法可排除建设工程工期延误由其他原因引起的可能。综上，本案中的电梯及配电工程是否完工与整体工程的竣工验收并无因果关系，被告亦未能提供充分的证据证明电梯及配电工程未完工与整体工程的延期竣工验收存在因果关系，无法排除其他可能导致工期延误的因素，被告提供的证据不足以证明涉案房屋延期交付系由原告自行承担的工程延误造成，故被告关于原告自行承担的工程未能及时完工，导致整体工程未能按期竣工验收，引起的延期交付责任应当由原告自行承担的抗辩意见，本院不予采信。3.关于被告是否可以不可抗力为由免除延期交付责任的问题。被告认为低压供水、台风系不可抗力，被告可以据实延期，因该不可抗力影响停工的时间，在计算延期交付期间时应当予以扣除，为此被告提供了关于对东部新区2017-2018年供水情况的说明、浙江省气象证明、北京敬业建设监理有限公司出具的证明。原告对该组证据的待证事实均有异议，认为被告主张的低压供水、台风并非不可预见，不属于不可抗力，被告亦未在30天内告知原告，故低压供水及台风与延期交付没有关联性。本院经审查认为，被告提供的上述证据证明仅能证明低压供水、台风影响了建设工程的施工进度，但不必然会导致被告逾期交付涉案房屋，现有证据无法证明低压供水、台风天气与被告逾期交付房屋存在因果关系。根据合同约定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。退一步讲，即使低压供水、台风属于不可抗力，被告应当及时告知原告，但被告未能提供证据证明其曾在低压供水、台风的情形出现后及时告知原告，故无论低压供水、台风是否属于不可抗力，均无法免除被告延期交付的违约责任。综上，对被告提供的上述证据不予认定，被告关于因不可抗力免除违约责任的抗辩意见，本院不予采信。4.关于原告主张的违约金计算标准是否过高的问题。被告认为应当参照同地段同时期房屋的租金予以处理，为此被告提供房地产估价报告。原告对该份证据有异议，认为该证据与本案缺乏关联性。本院经审查认为，商品房买卖合同系被告提供的格式合同，商品房买卖合同中关于违约金计算标准的约定符合原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该标准系房产开发商在签订合同时对购房人损失的预先设定，该设定一方面体现了对购房人相应损失的赔偿性质，另一方面也体现了对违约方的惩罚性质，其目的在于督促当事人依约履行合同义务，而从具体约定来看，该标准也符合通常的商品房预售合同的约定标准，对原告主张的违约金计算标准本院予以认定，被告提供的房地产估价报告与本案缺乏关联性，本院不予认定。 综上，本院审理认定事实如下：2017年8月19日，原告木川公司与温岭置信实业有限公司签订合同编号为2017预0017818的《浙江省商品房买卖合同》，预售许可证号为温售许字（17）第15号，由原告向温岭置信实业有限公司购买温岭市工业转型升级示范园3幢101号的房屋，约定温岭置信实业有限公司于2018年6月30日前向原告交付房屋，逾期交房的，应按原告已付房款的万分之四支付违约金。原告支付了房屋总价款8543028元，并由被告开具相应增值税发票。2018年10月25日，原告向被告出具了一份承诺书，承诺书载明：“本公司承诺：已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，并配合贵公司完善物业……”。2019年3月7日，涉案房屋所在工程项目已经温岭市建筑工程管理局竣工验收并予以备案。2020年4月17日，温岭置信实业有限公司变更登记为温岭松航房地产开发有限公司。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同签订后，双方当事人应当秉着诚实信用原则，切实履行自身的义务。现原告已经按照商品房买卖合同约定，履行了付款义务，被告未按期交付房屋，应当承担相应的违约责任。关于违约金，本案中，原告向被告出具了承诺书，应认定被告已经交付了涉案厂房，故逾期交付的违约金应计算至2018年10月25日为396396.50元。综上，对原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。 为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下： 被告温岭松航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温岭市木川机电有限公司逾期交房违约金人民币396396.50元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6188.50元，由原告温岭市木川机电有限公司负担3328.50元，被告温岭松航房地产开发有限公司负担2860元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 应昌波 二〇二〇年十月三十一日 代书记员 胡 鑫