湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0981民初859号 原告：邬畅，男，1990年12月17日出生，汉族，户籍住所地在沅江市。 委托诉讼代理人：钟江怀，沅江市共创法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即有权代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起上诉，代收法律文书，代收执行款项等。 委托诉讼代理人：邬汉平，男，1963年3月22日出生，住所地在沅江市。 被告：沅江市衡达房地产开发有限公司，住所地在沅江市加禾社区。 法定代表人：李梦良，系该公司经理。 委托诉讼代理人：郭虎城，湖南天见律师事务所律师。代理权限为一般授权。 第三人：曹建良，男，1973年7月14日出生，汉族，户籍住所地在沅江市。 第三人：何韵清，女，1972年10月21日出生，汉族，户籍住所地在沅江市。 原告邬畅与被告沅江市衡达房地产开发有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，对该案公开进行了开庭审理。该次审理过程中，发现本案可能遗漏应当参加诉讼的第三人，在通知第三人曹建良、何韵清参加诉讼后，鉴于该案事实及法律关系均较为复杂，不宜适用简易程序审理，故本院裁定转为适用普通程序处理。本院在适用普通程序，依法组成合议庭后，对该案进行了再次公开开庭审理。原告邬畅及其委托诉讼代理人钟江怀、邬汉平，被告湖沅江市衡达房地产开发有限公司（下简称衡达房地产公司）的委托诉讼代理人郭虎城，第三人曹建良、何韵清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邬畅向本院提出诉讼请求：1、确认沅江市锦湖华都2005号房归邬畅所有（该房所在楼盘名称和房号以有关部门最终登记资料为准）；2、判令被告衡达房地产公司继续履行与原告之间的房屋买卖合同，办理涉案房产的网签、备案、办证等手续；3、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年3月18日，原、被告签订了一份《商品房认购协议书》，约定：原告认购被告开发建设的位于沅江市区新中路的楼盘（即锦湖华都）的一套住房（房号2005）；房屋的建筑面积129.19平方米，单价为每平方米2980元，总房款404136元，户型三室两厅；付款方式为一次性支付。原告父亲邬汉平代原告在协议书上签了字。2018年3月19日，原告父亲邬汉平以抵账的方式为原告支付了上述购房款。被告出具了购房款及费用收据。原告支付房款之后，因该房没有防盗门，原告方自己出钱安装了防盗门，并一直占有使用至今。但被告一直不与原告签订《商品房认购协议书》中约定的《商品房买卖合同》，更没有办理网签备案手续。现经原告再次催促，被告仍拒绝继续履行上述合同。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，请求判令如前。 被告衡达房地产公司辩称：1、原告诉讼请求中关于“2018年3月19日，原告父亲邬汉平以抵账的方式为原告支付上了上述购房款，被告出具了购房款及费用收据”的事实与客观事实不符，原、被告之间没有相应的经济往来，没有产生债权债务关系，邬汉平与案外人孙建辉有债权债务关系，孙建辉是楼盘实际施工人，邬汉平在孙建辉处从事相应的工作。虽然原、被告签订了协议书，但是后续的买卖合同没有签订和继续履行，原因就是没有抵债付款的事实存在；2、原告诉争房屋的现状是已通过签订买卖合同出卖给他人，并办理了网签备案的手续，房产现已不可能交付给原告。请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人述称：1、请求法院确认第三人曹建良与何韵清与被告签订的《沅江市商品房买卖合同》合法有效；2、判决沅江市锦湖华都1栋2005房的合同权益由曹建良与何韵清享有；3、本案诉讼费由原告负担。事实与理由如下： 2019年9月24日，第三人与被告经协商签订了合同编号201700082005的《沅江市商品房买卖合同》，约定将沅江市锦湖华都1栋2005号房卖给第三人夫妇。合同签订第二天，双方办理了网上签约登记手续，进行了房屋买卖备案，第三人于当日交清了购房款及契税、房屋维修基金等。被告向第三人移交了住房钥匙，办理了房屋交接手续。其后，第三人发现原告准备装修出卖给第三人的房产遂到场阻拦，双方曾发生纠纷报警处理，民警要求双方通过诉讼途径解决。第三人认为，第三人与被告签订合同的购买房屋合法有效，第三人支付了价款，被告移交了房产，原告采取偷换房门钥匙，占有被告出卖给第三人的房产属非法行为，该行为侵害了第三人的合法权益，应当依法纠正。本案涉案房产尚未办理产权证书，法院不宜直接代替行政机构确认涉案房产的权属，其在处理合同相关权益归属时，应充分考虑该案实际情况，判决由第三人享有。 原告为证明其诉称事实，支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据： 证据一、原、被告签订的《商品房认购协议书》； 证据二、购房款及费用收据； 证据三、锦湖华都已购房主花名册（144户）； 以上证据证明：1、原、被告于2018年3月18日签订的《商品房认购协议书》，名为认购协议，实质上为房屋买卖合同，该合同合法有效，原告已支付了全部房款及费用；2、被告对双方的房屋买卖合同已部分履行，并应继续履行后续办理产权证的手续。 证据四、防盗门收款收据； 证据五、物业费收据（三张）； 证据六、装修保证金收据； 证据七、水费收据； 证据八、电力部门出具的电费收据； 证据九、2005房现状照片。 以上证据证明原告支付2005号房房款之后，该房一直由原告占有使用至今。 质证过程中，被告对原告的上述证据发表了如下质证意见： 对证据一的真实性无异议，但对证明目的有异议，该协议书第三条约定的签订正式合同的义务没有履行，该协议书不能等同于正式合同；对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，该收据上面注明（借资抵）与基本事实不符，被告将提供相应的证据证明双方之间没有债权债务关系；对证据三的真实性无异议，但对关联性与证明目的有异议，提供该花名册的主体是沅江市华都业主委员会，并不代表被告方对原告业主身份的认可，盖章也不是业主委员会提供的第一手资料；对证据四无异议；对证据五、六、七、八真实性不清楚，效力由法院核实认定；对证据九无异议。 被告为反驳原告的诉称事实，支持自己的抗辩主张，提供了以下证据： 证据一、原告父亲邬汉平工资计算明细，来源于案外人孙建辉的儿子提供，拟证明邬汉平和案外人孙建辉产生的债权债务情况，尚欠143820元。 证据二、沅江市衡达房地产开发有限公司产权证书； 证据三、商品房预售许可证； 证据四、建筑工程施工许可证； 证据五、湖南省建设工程规划许可证； 证据六、沅江市商品房买卖合同； 证据七、2019年9月24日合同进行网签登记的材料。 拟证明1、原告未履行认购协议的付款及签订正式合同的义务，认购协议已自行终止；2、被告通过合法的手续将本案案涉房屋卖给了案外人曹建良，不再对原告负有合同义务。 质证阶段，原告对被告的上述证据发表了如下质证意见： 对证据一经案外人邬汉平核实，除已支工资基本属实以外，其他数据均有错误，大大降低了工资标准，缩短了工作时间，且该证据盖章的公司名称在天眼查中查不到，签字的孙敏是公司的什么人也不清楚，该证据不能对抗原告、被告和案外人孙建辉三方之间达成并履行完毕的抵账协议；对证据二、证据三、证据四、证据五的三性均无异议；对证据六、证据七的真实性无法确定，请求法院调查核实，且即使是真实的，也只能证明被告方一房二卖，也可能是被告与第三人恶意串通企图侵吞原告房款而不履行卖房义务。 第三人对原告证据九及被告提供证据的效力不持异议，对原告提供的其他证据以不知情为由未予发表质证意见。为反驳原告的诉讼主张，支持自己的主张，第三人提供了如下证据： 证据一、商品房买卖合同，拟证明第三人与被告之间就涉案房产于2019年9月25日签订了合法的商品房买卖合同并办理了网签； 证据二、交款收据，拟证明第三人已经履行了交购房款的义务； 证据三、报警记录，拟证明第三人与原告为争房屋归属的问题发生争议后在2020年的5月9日报警处理，警方通知双方到法院解决。 原告对第三人提交的证据三无异议，对其他证据以不知情为由不予质证。原告认为哪怕其他证据是真的，也不能排除原告购房合同的效力，不能否定原告对房屋的实质占有，房屋所有权也不受影响。被告对第三人所举证据的效力不持异议。 就涉案房屋的权利登记问题，本院依据原告申请，发函向权利登记部门进行调查。登记部门回函称：经查询不动产登记数据平台，该涉案房产上无邬畅、曹建良、何韵清的任何登记信息。原、被告及第三人对本院调取的前述证据的效力不持异议。 对于上述各方提交的证据，本院结合各方质证意见，就其中各方均不持异议的证据，在审查关联性后予以直接认定。对各方拒绝质证及不予认可的证据的效力分析认定如下： 原告证据一至八，内容真实，形式及取得程序合法，与本案审理关联，虽然第三人以不知情为由拒绝质证，被告也以部分证据真实性不明为由不予认可，但因各异议方均未提出足以推翻其证据效力的证据材料，故本院对前述原告证据效力予以认定。 被告证据一系案外人自行编制的工资结算材料，在已经通过三方先行结算债权债务并实际进行冲抵的情况下，再次提出新的结算结论和要求，应视为对前结算行为的反悔。在原告不予承认并不同意再重新结算的情况下，其证据效力本院不予认定。被告证据六、七与第三人举证的证据一、二相同，证据均系书证，内容真实，与本案审理具有关联，其证据效力予以认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，结合前述对证据证明事实的分析，本院审理查明案件事实如下： 原告之父邬汉平曾在案外人孙建辉处务工，孙建辉系承建被告开发建设的房产项目的实际包工人。被告建设的房产项目欠付孙建辉建设工程款，孙建辉欠付邬汉平劳务报酬，在三角债清理过程中，三方达成被告出售一套房产给邬汉平以进行彼此债务抵偿的约定。2018年3月18日，邬汉平以其子邬畅（本案原告）名义与被告签订《商品房认购协议书》一份，约定：1、邬畅认购被告开发建设的位于沅江市新中区楼盘2005号住房一套，面积129.19平方米，单价2980元，总价404136元；2、合同签订时即一次性付清房款404136元；3、认购方需在2018年3月18日至2018年4月18日期限内，携认购协议到被告售楼处，与被告签订《商品房买卖合同》；4、被告承诺本协议签订后，不得与第三方签订涉及该房屋的认购协议或买卖合同，并承诺与原告签订商品房买卖合同时，完全按照本认购协议的内容执行；原告承诺完全履行本认购协议约定的内容。不能履行协议书约定的义务的，视为自行放弃该房屋的房号，被告有权终止本协议的履行并将房屋另行出售。该协议签订次日，原告按照三方对账结论以对孙建辉的劳务报酬、应收款等债权抵交了应付房款，被告向原告出具了收到购房款及费用共计404136元的收据。原告接收房屋后，在2018年3月20日自行购置并安装了防盗门。其后，原告被列入业主花名册，缴纳了水电费、装修费、物业费等费用，实际占有该房屋至今。 2019年9月24日，被告与第三人就原告购买的同一套房屋签署《沅江市商品房买卖合同》一份，合同约定主要内容为：1、被告出售锦湖华都1栋2005房号房屋一套给第三人；2、房屋建筑面积129.19平方米，单价2925.92元，总价378000元；3、预收款收款账户为沅江市衡达房地产开发有限公司，开户行工商银行沅江支行，账号1912023************；4、付款方式为本合同签订之日一次性付款。合同签订当日，被告将该合同签约情况在建设行政机关的网页上进行了合同网签登记。次日，第三人以现金方式一次性支付了房屋价款及契税、维修基金等，被告向其开具了收款收据。 因被告在未解除与原告的认购协议，未通知原告退回占有房产情况下，与第三人签订房屋买卖合同，因此造成了一房实质两卖的结果。2020年5月，原告拟开始对所购房屋进行装修使用，第三人知情后到达现场表明房屋系其出资购买，阻碍原告的继续施工，双方发生争议后报警解决，警方到场协调沟通后，告知各方保持冷静，交付法院诉讼解决，原告遂将本案诉至本院。 本院认为：本案表面系一房两卖后，各购买主体请求确认各自与房地产开发企业所签合同效力的案件，但实质是各方均对案涉房产主张所有权保护，主张对合同所涉房产行使所有权的案件，故本案应定性为所有权确认纠纷。 本案中，原告虽与被告签订的合同名为《商品房认购协议书》，貌似系预约认购合同，但从合同的内容及实际履行来看，该合同具备正式买卖合同的全部内容，且已履行除协助办理产权证转移的全部合同义务，应认定该合同系正式的商品房买卖合同。原告虽未在认购协议约定的时间期限与被告签订约定的正式商品房买卖合同，但在原告交付全部购房款项，给所购房屋安装防盗门完成对房屋的实质占有后，未签订约定的房屋买卖合同，不影响原告《商品房认购协议书》作为商品房买卖合同的效力。被告无权以原告未在约定期限与其签订正式合同为由，任意废止《商品房认购协议书》，如需解除该合同，应当履行必要的通知义务和相关合同解除手续。被告没有解除与原告的购房合同，即将房屋出卖给第三人，实质上造成一房两卖，对此应承担相应民事责任。同时，第三人与被告之间的购房合同没有违反法律法规的禁止性规定，应认定为自成立时起合法有效。 在案涉房屋存在两份有效的购买合同，各购买人均主张对房屋行使所有权的情况下，判断房屋所有权的归属应综合考虑以下因素：第一、合同所涉的房屋所有权能否进行产权转移。案涉房屋系被告依法开发建设，办理了相关的行政报批手续，取得了商品房预售许可，本院调查也确认，案涉房屋目前没有进行任何权利登记，属于依法可以进行转让及司法确权的房屋。第二、合同的履行情况，尤其是价款的支付及是否办理产权转移过户登记。本案中原告系以其父劳务报酬等债权，通过三方抵债方式支付的价款，虽然被告事后反悔，但在被告出具消灭债务的收款收据后再行反悔的行为，未获法院支持情况下，应认定原告如约交付了房款，被告予以了接受。第三人称以现金方式支付了价款，被告同样出具了收据，虽未依据合同约定进行银行转账支付，但在被告对第三人付款行为不持异议情况下，也应确认第三人亦支付了购房价款。就产权转移过户登记的办理，本院查明原告及第三人均未在产权部门办理过户登记。虽然第三人述称其合同进行了网签备案，但该行为并不是物权法意义上的预告登记行为。所谓网签仅是房地产主管部门要求房地产开发企业将其与相对方签署的买卖合同进行网上登记公示的行为，网签与否既不影响买卖合同的成立生效，也不足以形成排除他人物权主张或保障己方物权主张优先的效力。合同的生效与否与物权的归属转移属于不同的两个概念。第三、房屋的交付与实际占有。原告所购房屋交付时未安装房门，交付手续的履行不同于其他房产的交钥匙形式，但原告自行出资购买防盗门并加以安装，从而实质完成对房产的占有，应认定房屋已由被告交付给了原告。第三人虽声称被告出卖给他时以交钥匙形式完成了房屋的交付，但该情节与防盗门系原告安装的事实相冲突，如果存在被告撬门重新安装门锁再向第三人交付钥匙的行为，那么也证明该交付存在重大瑕疵。此外，该房产一直由原告在占有及行使业主权利，履行业主义务，也证明原告自始即为案涉房产的真实购买人。对于前述一房两卖情况下物权的保护问题，司法实践的通常作法是：办理产权证的优先于实际占有，都未办证的实际占有优先，都未实际占有的合同签订及付款在先的优先。结合前述实体审查和司法实践的作法分析，原告签订合同及付款均先于第三人，且实际占有了涉案房产，是涉案房产的真实购买人。依据物权法的真实权利优先保护原则，结合本案的客观事实，案涉2005号房屋应依法确认归原告所有。第三人与被告的合同虽然依法确认为有效，但该合同不足以对抗原告的物权主张，第三人要求确认房屋归其所有的请求，本院不予支持，第三人的权利保护应通过与被告的合同纠纷另案解决。 人民法院的确权民事判决一经生效，即具备物权确认效力，产权登记机关应直接据此作为办理产权转移登记的依据并进行登记，在此情况下，判令被告再与原告签订合同进行网签备案、协助办证等已无实际意义，故对原告的该项诉讼请求，本院不再予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认位于沅江市新中路锦湖华都小区1栋2005号房归原告邬畅所有； 二、确认第三人曹建良、何韵清与被告沅江市衡达房地产开发有限公司签订的《沅江市商品房买卖合同》合法有效； 三、驳回原告邬畅的其他诉讼请求； 四、驳回第三人曹建良、何韵清要求对锦湖华都小区1栋2005号房屋享有合同权益的诉讼请求。 本案案件受理费200元（原告邬畅已预缴100元），由被告沅江市衡达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长  郑学军 人民陪审员  朱 建 人民陪审员  许迪平 二〇二〇年十月二十二日 法官 助理  周 元 书 记 员  邱谋莎 附：有关法律条文及司法解释 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第六十六条私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。 第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。