江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终7420号上诉人（原审原告）：南京汇达信息咨询有限公司，住所地南京市鼓楼区幕府西路****。法定代表人：李清松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林云网，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴曙光，江苏冠文律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中铁大桥局集团第二工程有限公司，住所，住所地南京市鼓楼区燕江路**div>法定代表人：陈攀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈光明，男，该公司员工。委托诉讼代理人：何宇杰，男，该公司员工。上诉人南京汇达信息咨询有限公司（以下简称汇达公司）与上诉人中铁大桥局集团第二工程有限公司（以下简称中铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法由审判员李斐独任审理。本案现已审理终结。汇达公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持汇达公司一审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由中铁公司承担。事实与理由：1、一审法院关于“对于附属物补偿款59796元，该房屋双方的租赁合同至2018年9月30日租赁期满，双方在合同中约定合同到期后，出租方不对装修作任何补偿，故原告无权主张”的认定有误。租赁合同约定的是“出租方不对装修作任何补偿”，但案涉附属物补偿款59796元是征收办对汇达公司装饰装修的补偿，并非来自出租方中铁公司，故不应适用该条规定，附属物补偿款59796元应该归汇达公司所有。2、一审法院对搬迁费的认定“但因双方均无证据证明该费用由其支出，故酌情由双方各得一半”系适用法律错误。《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第35条规定：“搬迁补助费（含设备迁移费）由被征收房屋的合法占有人获得；合法占有人搬迁后，被征收人仍有财产需要搬迁的，可适当获得搬迁补助费。”本案中，案涉被征收房屋及土地，中铁公司除出租给他人经营使用外，其自身并未使用或用于经营，中铁公司没有需要搬迁的设备，不应获得搬迁费，全部搬迁费应该归汇达公司所有。3、一审法院“停业补偿款137640元，该补偿款是原告的经营行为和被告的房屋租赁行为相结合遇政府征收获得的补偿利益，本应由双方分享但租赁合同约定原告不享有该利益，从其约定”系认定事实和适用法律错误。从《租赁合同》第8条的约定可以看出，中铁公司对属于其的房屋/场地与上诉人的设施、物品是明确区分的，中铁公司承认汇达公司对租赁房屋/场地内设施、物品的所有权。从该条行文的前后顺序，可以得出该条“甲方不赔偿乙方的任何损失，乙方不享受任何拆迁利益”只是约定了中铁公司不赔偿汇达公司的任何损失，汇达公司不能基于其租赁的中铁公司的房屋/场地因征收而享受拆迁利益，并没有约定汇达公司不能基于自身投入和实际经营从政府获得拆迁（征收）补偿。中铁公司不能基于“乙方不享受任何拆迁利益”的约定就可以认为是中铁公司可以将汇达公司应得的征收补偿款（包括搬迁费用和停业损失等）悉数收入囊中，这有违民法最基本的公平原则。停业补偿是对汇达公司停业损失的补偿，应该归汇达公司所有。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，应当依法予以改判。中铁公司辩称：1、关于附属物补偿款59796元，汇达公司认为应当归其所有，缺乏依据。首先这一项上诉请求没有法律依据，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，作出房屋征收决定的，市、县人民政府对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿，而附属物补偿款是包含在被征收房屋价值补偿中的，应当由被征收人享有。本案中被征收人是中铁公司，市征收办对汇达公司补偿没有法律依据。至于该部分补偿在租赁合同双方间如何分配的问题，应当按双方约定办理。双方的租赁合同第四条明确约定，出租方不对装修作任何补偿，应当遵照该约定。其次，这一项上诉请求没有合同依据，根据前述论证，附属物补偿款应当是包含在被征收房屋价值补偿中的，双方的租赁合同第八条明确约定，承租方不享受任何拆迁利益，对方要求取得附属物补偿款没有合同依据。第三，这一项上诉请求没有事实依据，对方认为装饰装修附属物系其出资添附，在一审中也没有提供相应的证据予以证明；2、汇达公司认为全部搬迁费应当归其所有，没有法律及事实依据。首先《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》的制定机构是南京市人民政府，其仅仅是一项政府性规章，不具备法律效力，对方以此作为法律依据，属于适用法律错误。其次该条中规定的是搬迁补助费由合法占有人获得，根据双方的租赁合同第八条“如遇政府规划或甲方规划及甲方经营管理需要，双方合同自然终止”，因此双方的合同应当于2018年6月26日终止，汇达公司在此之后便不再是合法占有人，也无法根据此条规定获得搬迁补助费。至于2018年6月26日之后，中铁公司作为合法占有人，如果要求汇达公司提前搬离，并且给汇达公司造成损失，那么双方应当协商进行补偿，而双方的租赁合同第八条约定该情形下出租方不赔偿承租方任何损失，且汇达公司在一审庭审中自认该房屋场地正常使用至2018年10月，汇达公司根本不存在提前搬迁的问题，没有因此受有损失，也就不应因此向中铁公司主张不当得利；3、汇达公司认为停业损失补偿应当归其所有，没有法律及事实依据。汇达公司在上诉状中试图区分拆迁利益与拆迁补偿，纯属文字游戏。同时，汇达公司在一审庭审中自认该房屋场地正常使用至2018年10月，甚至超出了汇达公司在签订租赁合同时预期的使用时间，汇达公司也没有因此停产停业，却要求停业补偿，缺乏法律及事实依据。中铁公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回汇达公司的所有诉讼请求。事实和理由：1、中铁公司获得全部搬迁费有事实和合同依据。首先，搬迁费是根据中铁公司的被征收土地和房屋评估价值乘以一定的比例计算而来，土地和房屋均属于中铁公司，依据其计算的搬迁费理应属于中铁公司。其次，搬迁费也属于拆迁利益范畴，且双方合同明确约定汇达公司“不享受任何拆迁利益”，该约定清楚、明确、有效。汇达公司在诉状中也认可搬迁费属于征收补偿利益，中铁公司获得案涉搬迁费与合同约定相符。2、中铁公司获得全部搬迁费有法律依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，“因征收房屋造成搬迁的。房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费”，中铁公司是被征收人，也是获得搬迁费的法定主体，中铁公司获得搬迁费符合法律规定。3、汇达公司的利益并未受损。首先，原审判决认定搬迁费“为实际进行设备搬迁方支出，应由实际进行设备搬迁方获得”，“但因双方均无证据证明该费用由其支出，故酌情由双方各得一半”，系认定事实错误。汇达公司在其租赁的房屋、场地内没有任何设备，其不存在搬迁支出的问题。其次，汇达公司既然主张中铁公司返还搬迁费，就应当举证证明其因搬迁支出的费用，但在一审中，汇达公司未提供任何证据证明，应当视为没有任何支出，也就没有受到损失。根据《民法总则》第一百二十二条规定，“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”，汇达公司不存在因搬迁造成的损失，就谈不上中铁公司向其返还不当利益，汇达公司的请求权没有事实根据。退一万步讲，即便汇达公司有实际损失且中铁公司构成不当得利，也应以其实际损失为限再由中铁公司进行返还，而不是将搬迁费一半笼统地返还给汇达公司。综上所述，一审判决认定事实错误，恳请二审法院依法支持中铁公司的上诉请求。汇达公司辩称：中铁公司的上诉理由不能成立。1、案涉的租赁房屋被拆迁征收，汇达公司的经营受到了严重的影响，重新选址并发生了实际的搬迁。案涉的被征收房屋，中铁公司自己并不用于生产经营，全部是由各承租人使用，汇达公司经营使用的货架、办公设施等，有若干的生产设施、设备，因拆迁留在了现场，造成了损失，同时因拆迁被上诉人实际发生了搬迁行为，产生了实际损失，依据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》，在无法确定停业损失和搬迁费用的情况之下，按照被征收房屋评估价格的一定比例计算，所以汇达公司应当获得相应的拆迁补偿；2、在中铁公司和征收办签订的征收补偿补充协议书中也单独列出了应当给实际使用人的补偿费用，包括装修装饰损失、固定资产等，该部分费用被中铁公司扣留，有违公平原则；3、中铁公司与汇达公司所签订的场地租赁合同是中铁公司单方制定重复使用的，属于格式条款，排除了汇达公司获得损失赔偿的权利，应为无效。同时该条款也仅仅是约定不赔偿承租人的损失，并不否定汇达公司不能基于自身投入和实际经营从政府获得拆迁（征收）补偿；4、中铁公司因案涉房屋拆迁获得巨大利益，并不会因为汇达公司获得政府征收部门补偿而遭受影响，所以中铁公司的上诉请求缺乏事实和法律依据。汇达公司向一审法院起诉请求：判令中铁公司向汇达公司返还装修附属物补偿款59796元、停业补偿款137640元、搬迁费220224元。一审法院认定事实：汇达公司承租中铁公司所有的金陵××××南大院冷库的房屋及场地，租赁合同期至2018年9月30日，汇达公司实际使用该房至租赁期满后一段时间；合同第4条约定，合同到期后，出租方不对装修作任何补偿；合同第8条约定遇拆迁汇达公司不享有任何拆迁利益。鼓楼区房屋征收管理办公室已将拆迁补偿款给付中铁公司，其中包括与汇达公司相关的附属物补偿款59796元、停业补偿款137640元、搬迁费220224元。一审法院认为：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。对于附属物补偿款59796元，该房屋双方的租赁合同至2018年9月30日租赁期满，双方在合同中约定合同到期后，出租方不对装修作任何补偿，故汇达公司无权主张。中铁公司从征收部门获得的搬迁费220224元，该款为实际进行设备搬迁方支出，应由实际进行设备搬迁方获得，不受合同“乙方不享有任何拆迁利益”约定约束，中铁公司将其据为己有没有法律依据；但因双方均无证据证明该费用由其支出，故酌情由双方各得一半。停业补偿款137640元，该补偿款是汇达公司的经营行为和中铁公司的房屋租赁行为相结合遇政府征收获得的补偿利益，本应由双方分享，但租赁合同约定汇达公司不享有该利益,从其约定。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、中铁公司于判决生效后十日内给付汇达公司110112元；二、驳回汇达公司其他诉讼请求。如果汇达公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7564元，减半收取3782元，由中铁公司负担1250元，其余由汇达公司负担。本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院认为，本案二审中的争议焦点为：中铁公司是否应向汇达公司给付装修附属物补偿款、停业补偿款及搬迁费。本案双方诉争的装修附属物补偿款、搬迁补助费及停业补助费，系国家为了公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，征收土地涉及房屋及其附属物，所依法给予被征收房屋所有权人的货币补偿费用项目。本案所涉租赁房屋被拆迁，中铁公司系法定的被征收人，汇达公司作为案涉房屋的承租人，不属于法律法规规定的被征收人，无权基于房屋征收补偿关系直接主张上述补偿费用，但可依据其与中铁公司间的房屋租赁合同关系向中铁公司主张相应权利。因汇达公司（乙方）与中铁公司（甲方）签订的《房屋/场地租赁合同》第8条约定：“在租赁期间，乙方所租的房屋/场地，如遇政府规划或甲方规划及甲方经营管理需要，双方合同自然终止，乙方须在收到甲方停租通知后一个月内无条件搬迁，甲方不赔偿乙方的任何损失，乙方不享受任何拆迁利益”，该约定清楚明确，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。根据该合同约定，汇达公司已明确放弃了向中铁公司主张损失赔偿及取得拆迁利益的权利，现汇达公司上诉主张中铁公司给付装修附属物补偿款、停业补偿款及搬迁费缺乏依据，本院不予支持。同时，根据已查明的事实，汇达公司实际占有使用涉案房屋已至原租赁合同租赁期满，在涉案房屋已被征收，汇达公司与中铁公司必然无法续签租赁合同的情况下，汇达公司作为承租人，本就有义务搬离涉案房屋并自行承担搬迁支出，不应以此为由向中铁公司主张搬迁费。因此，一审法院酌情由汇达公司与中铁公司各得一半搬迁费存在不当，本院依法予以纠正。关于汇达公司主张其与中铁公司所签订的场地租赁合同是中铁公司单方制定重复使用，属于格式条款，排除了汇达公司获得损失赔偿的权利，应为无效的抗辩意见，本院认为，汇达公司与中铁公司属于地位平等的商事主体，在签订合同时具有平等协商的地位，与格式合同双方地位不等存在明显差异，故本院对汇达公司该抗辩意见不予采纳。综上所述，上诉人汇达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人中铁公司的上诉请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初130号民事判决；二、驳回南京汇达信息咨询有限公司的诉讼请求。一审案件受理费3782元，二审案件受理费5914元，均由南京汇达信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年十月二十三日法官助理李映碧书记员曹洁