湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2073号原告：黄建芳，女，1956年10月17日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。三被告共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。原告黄建芳与湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄建芳的委托诉讼代理人周金桂到庭参加诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司、湖南大成公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告山水置业公司支付房屋回购款120000元，支付违约金360元，被告大成酒店公司、湖南大成公司承担连带责任。2.判令被告大成酒店公司支付自2016年7月至2020年8月期间的房屋收益66400元、违约金720元；被告山水置业公司、湖南大成公司承担连带责任。3、判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年7月6日，原告与被告山水置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买了坐落于张家界大成山水国际大酒店第16层1611B号房。原告于合同签订当天一次性付清房款120000元。同日，原告与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定：原告将购买的房屋交由被告大成酒店公司经营，投资经营期限最短时限不少于2年，最长不超过3年。房屋年投资收益为15000元。被告大成酒店公司逾期超过3个月未支付投资收益，被告应按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3％作为违约金，如逾期3个月或累计超过6个月未支付投资收益，应按该房屋约定价格的0.3%作为违约金。被告山水置业公司提供连带担保并用自有物业担保，湖南大成公司提供连带担保。同日原告与三被告签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。合同约定：房屋总价款为100000元，投资期满两年后三年内，甲乙双方任何一方均有权按照合同第三条规定的价格回购该房屋，被告山水置业公司和湖南大成公司提供连带担保。2015年7月6日，原告与被告山水置业公司、大成酒店公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，原告同意被告山水置业公司延期1-2年回购房屋，延期回购期满后回购价款为120000元。在延长的租赁经营期限内，被告大成酒店公司按照18000元／年向原告支付租金。从2016年7月开始被告少付或拒付房屋租金。自2016年7月至2020年8月，被告共欠付原告房屋投资收益66400元。根据《投资经营合同》第10条第3项的约定，被告还应支付违约金720元。依照《回购合同》第7条第2项“逾期30天按房屋约定价格的0.3%付违约金”的约定，被告应支付原告违约金360元。原告认为，原告与三被告签订的数份合同是一个不可分割的交易行为，买房、投资、回购及补充合同是一个目的：原告投资取得收益，到期由被告方回购房屋，原告收回投资。数份合同互为前提，任何一份合同都不会单独签订。因此，数份合同应当一并履行和处理，被告方相互担保，三被告应当负连带责任。三被告不履行合同约定，单方面违约，应承担违约责任。为维护原告合法权益，特具状起诉，请求依法判处。被告大成酒店公司、山水置业公司、湖南大成公司共同辩称，依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。（一）、回购款及租金支付情况：1、回购款不应计算违约金，原告与被告大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告将所购房屋一直租赁给大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，本案尚未达到回购条件，被告不存在回购违约，不应当计算回购违约金；2、2015年7月6日至2020年8月31日，被告已向原告支付23600元；3、被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可，原被告并未就投资收益达成续签协议；4、因出现××不可抗力情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；（二）、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准；（三）、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。如法院支持原告回购的诉求，则应确认原告与山水置业公司签订的《商品房买卖合同》、原告与大成酒店公司、山水置业公司签订的《房屋投资经营合同》于原告起诉之日解除。1、本案原告已丧失回购权利，其无权要求被告无条件回购，且尚未达到房屋回购条件，被告有权拒绝回购；原告未在约定回购日期前要求回购而是选择继续租赁，实质是选择履行商品房买卖合同，且涉案房屋的回购手续并未办妥，回购条件尚未成熟，被告有权拒绝回购；2、原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利；3、原告以诉讼方式选择了主张购房款本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，原告应当明示合同解除，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。4、原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权即为山水置业公司，原告有义务协助山水置业公司办理退房手续。因原告不再享有房屋所有权，导致其与被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》无法履行，合同因原告不具有房屋所有权而终止。（四）、被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记；（五）、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：（一）2012年7月6日，原告与被告山水置业公司签订一份《商品房买卖合同》，购买了被告山水置业公司销售的张家界大成山水国际大酒店第16层1611B号房屋，并于当日将购房款100000元全额付清。同日，原告与被告大成酒店公司（合同乙方）、山水置业公司（合同丙方）、湖南大成公司（合同丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》一份，约定原告将购买的房屋交由被告大成酒店公司经营，投资经营期限最短时限不少于2年，最长不超过3年，投资收益为回报率15%，即年度投资收益15000元，由被告大成酒店公司按年支付。被告大成酒店公司如逾期3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始起算；如逾期超过3个月或投资期内逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的0.3%作为违约金。被告山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业为乙方被告大成酒店公司支付投资收益及后期回购款项提供担保。被告湖南大成公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为被告大成酒店公司向原告支付投资收益及回购款项提供担保。（二）2012年7月6日，原告与被告山水置业公司（合同乙方）、大成酒店公司（合同丙方）、湖南大成公司（丁方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。该合同约定，房屋总价款100000元，原告与被告山水置业公司双方同意在投资期满二年后至第三年内，甲、乙双方的任何一方都有权要求对方按本合同第三条约定的购买价回购该房屋，丙方大成酒店公司对回购甲方该房屋之义务提供担保。甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》所约定的投资期内，如逾期超过3个月或投资期内逾期累计超过6个月未向甲方支付投资收益，甲方有权要求乙方按本合同第三条约定的价格提前回购该房屋，则乙方在接到甲方提出的回购书面报告六十五个工作日内必须与甲方到相关部门办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给甲方。任何一方逾期30日未履行回购义务，则违约方向守约方支付该房屋约定价格0.3%的违约金，逾期超过60日，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方解除本合同。同日，原告与三被告签订《补充合同》，约定在该房屋投资期满五年后，被告山水置业公司须于投资期满后15日内一次性将该房屋回购款支付给原告。2015年7月6日，原告与被告山水置业公司（合同乙方）、被告大成酒店公司（合同丙方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，原告同意被告山水置业公司延期1-2年回购该商品房，延期回购的截止日期为2017年7月6日，房屋回购价款为120000元。原告与山水置业公司同意在原告与大成酒店公司所签订的《房屋投资经营合同》租赁期限届满后，大成酒店公司在上述延长的回购期限内继续租赁经营。在延长的租赁经营期内，大成酒店公司每满一年当月月底向原告支付当年租金18000元。（三）上述合同签订后，被告大成酒店公司按照合同约定向原告全额支付投资收益至2016年7月。自2015年7月6日至2020年8月31日，被告大成酒店公司共向原告支付了23600元。据此，被告大成酒店公司共下欠原告投资收益66400元（18000元／年×5年＝90000元-23600元＝66400元）。《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》到期后，双方未另行签订合同，原告黄建芳的1611Ｂ号房屋仍由大成酒店公司作酒店经营使用至今。2020年初发生××疫情对大成酒店的经营产生了一定影响。上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》及其补充合同、《房屋销售回购合同补充协议》、购房款收据、交款收据、原告中信银行流水、三被告提供的已付租金情况说明等证据予以证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告与三被告签订的案涉多份合同，均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。（一）原告与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》约定，在房屋投资期满二年后至第三年内，甲乙双方的任何一方都有权要求对方按本合同第三条约定的购买价回购该房屋。此后原告与被告山水置业公司、被告大成酒店公司又签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，将房屋回购期延长至2017年7月6日，约定房屋回购价款为120000元。并约定在延期回购期限届满后，甲方同意乙方按人民币120000元回购该商品房，现原告要求被告山水置业公司履行房屋回购义务，支付120000元回购款的诉讼请求，本院予以支持。原告主张房屋回购违约金360元，因回购合同并未约定回购期满后被告支付回购款的具体期限，原告也未提交要求被告山水置业公司履行回购义务而山水置业公司未按期履行的相关证据，故原告主张被告山水置业公司承担违约金360元理由不当，该项请求本院不予支持。案涉合同虽设定被告大成酒店公司对被告山水置业公司支付房屋回购款提供担保责任，但案涉合同并未约定担保期限，依照法律规定，被告大成酒店公司的担保期限应为延期回购期限届满之日六个月内，原告黄建芳起诉时，早已超过六个月的担保期限，且案涉合同中并未设定湖南大成公司的担保责任，故原告要求被告大成酒店公司、湖南大成公司对被告山水置业公司支付房屋回购款承担担保责任，本院不予支持。（二）从原被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》合同内容看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，在约定的3年期限内双方按照合同约定进行了履行。2017年7月6日延长回购期限到期后，被告山水置业公司没有对房屋进行回购，原告与被告大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告大成酒店公司继续使用房屋，原告没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。2020年9月4日，原告向本院诉讼要求被告山水置业公司履行回购义务，则双方签订的投资经营合同应自2020年9月4日予以终止。现原告要求被告大成酒店公司支付2016年7月6日至2020年8月31日期间欠付房屋投资收益66400元理由正当。本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的投资收益1500元为宜，故被告大成酒店公司应支付欠付房屋投资收益64900元。原告主张房屋投资收益违约金720元，符合合同约定，该项请求本院应予以支持。原告要求被告湖南大成公司、被告山水置业公司对被告大成酒店公司欠付的租金及违约金承担担保责任的合同依据是《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》的相关约定。因该合同约定的投资经营期限已于2015年7月6日届满，被告湖南大成公司、被告山水置业公司承担担保责任的范围应以合同约定的租赁期限内产生的租金及违约金为限，上述担保范围内的租金被告大成酒店公司已经全额支付。此后原告与被告山水置业公司续签的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》中，虽约定原告、被告山水置业公司同意《房屋投资经营合同》租赁期限届满后，大成酒店公司在上述延长的回购期限内继续租赁经营，但并未约定被告山水置业公司、湖南大成公司对被告大成酒店公司对该租金的支付提供抵押担保责任。故原告要求被告张家界山水置业公司、被告湖南大成公司承担担保责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条的规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄建芳支付房屋回购款120000元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄建芳支付自2016年7月6日至2020年8月31日止的租金64900元、违约金720元；三、驳回原告黄建芳其他的诉讼请求。案件受理费4050元，适用简易程序减半收取2025元，由被告张家界山水天下置业有限公司、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司共同负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  覃遵辉二〇二〇年十月十五日法官助理王飞书记员周美辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。