四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0191执异339号 案外人：成都鼎逸酒店管理有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路********。 法定代表人：夏绍成，总经理。 委托诉讼代理人：李亚梅，四川弘齐律师事务所律师，一般授权代理人。 申请执行人：余凡，男，1992年11月22日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：邱万兵，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：彭啸杰，四川润方律师事务所律师，特别授权代理人。 被执行人：成都盛邦信息技术有限公司，住所地中，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区蜀锦路**v> 法定代表人：杨光英。 被执行人：成都梦翔装饰工程有限公司，住所地成都，住所地成都市青羊区童子街********> 法定代表人：向先贵。 在本院执行余凡与成都盛邦信息技术有限公司（以下简称盛邦公司）、成都梦翔装饰工程有限公司（以下简称梦翔公司）商品房预售合同纠纷一案中，案外人成都鼎逸酒店管理有限公司（以下简称鼎逸酒店公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 鼎逸酒店公司提出异议请求：在租赁期限内阻止向买受人移交位于高新区蜀锦路以北、锦尚西一路以南的高盛金融中心1栋1单元13楼13号办公用房（以下简称案涉房屋）的占有。事实和理由：2017年3月25日，鼎逸酒店公司与成都展望酒店管理有限公司（以下简称展望酒店公司）签订《物业委托管理经营合同》；2017年6月1日，鼎逸酒店公司与展望酒店公司签订《物业委托管理经营合同》《委托经营管理合同》。双方在三个合同中约定由鼎逸酒店公司承租展望酒店公司位于成都市高新区蜀锦路88号高盛金融中心1栋1单元8-13层共计258套房屋进行经营管理。法院在执行过程中将鼎逸酒店公司承租的房屋予以了查封；鼎逸酒店公司在查封之前已经承租了房屋并支付了租金和物业费，系对被查封房屋的合法占有和使用。因此，鼎逸酒店公司作为被查封房屋的承租人，对包括案涉房屋在内的房产的租赁权应受到保护，有权继续占有、使用；法院在执行过程中要求腾空房屋不符合法律规定，应当中止执行。 本院查明，2017年7月，余凡就其与盛邦公司商品房预售合同纠纷一案向本院提出诉前财产保全申请，申请对盛邦公司所有的财产在价值229341.80元范围内予以查封、冻结。本院经审查后于当月6日作出（2017）川0191财保144号民事裁定，裁定对盛邦公司所有的财产在价值229341.80元范围内予以查封、冻结，并据此于当月14日将案涉房屋查封。后余凡就其与盛邦公司、展望酒店公司、梦翔公司商品房预售合同纠纷一案向本院提起诉讼。在诉讼过程中，经本院主持调解，当事人达成如下调解协议：一、余凡与盛邦公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、余凡与梦翔公司签订的《房屋装修协议》及其补充协议、余凡与展望酒店公司签订的《委托经营合同》于本调解协议生效之日解除；二、盛邦公司于本调解协议生效之日起十日内向余凡退还购房款、装修款、配套费及税费240906元，并支付前述款项自2014年4月14日起至实际付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息损失，梦翔公司自愿承担连带清偿责任；三、余凡已收租金14576元及梦翔公司委托案外人成都名聚房地产营销策划有限公司已经赠送的装修费11920元，在盛邦公司支付前述第2项款项时予以扣除；四、余凡在前述款项付清之日起十日内协助盛邦公司办理位于高新区蜀锦路88号1栋4楼811号的商品房买卖合同备案登记注销手续；五、前述义务履行完毕后，各方不再向对方主张任何权利；六、如果被告未按本调解指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息；七、本案受理费减半收取2370元、财产保全保险费500元、保全费1667元，由盛邦公司承担。本院于2019年10月21日作出（2018）川0191民初2257号民事调解书，对前述调解协议的内容予以了确认。 前述调解书生效后，余凡向本院申请强制执行。在执行过程中，本院将包括案涉房屋在内的相关不动产予以查封并作出公告，告知本院拟对包括案涉房屋在内的不动产予以评估、拍卖以清偿债务并责令盛邦公司自公告之日起30日内从包括案涉房屋在内的不动产搬离并清空屋内物品，逾期未搬离、腾空的，本院将依法强制执行。 另查明，2017年3月25日，展望酒店公司（委托方）与鼎逸酒店公司（受托方）签订《物业委托管理经营合同》。《物业委托管理经营合同》第1条约定：委托物业位于四川省成都市高新区高盛金融中心8Ｆ至13Ｆ，该物业来源为展望酒店公司受多个业主委托经营管理，首批次房间共计106间，最少不低于60间。第4条约定：托管经营的期限自2017年4月15日起至2022年4月14日止。展望酒店公司应在2017年3月30日前将符合本合同约定条件的托管物业交付给鼎逸酒店公司。 2017年6月1日，展望酒店公司（委托方）与鼎逸酒店公司（受托方）签订《物业委托管理经营合同》。《物业委托管理经营合同》第1条约定：托管物业位于四川省成都市高新区高盛金融中心1号楼1栋1单元8-13楼建筑面积2282.26㎡共57个产权单位的精装修房屋委托给鼎逸酒店公司进行经营管理。该物业为展望酒店公司受成都金信汇企业管理有限公司（以下简称金信汇公司）委托经营管理，托管物业房间号附后。第4条约定：托管经营的期限自2017年6月1日起至2027年5月31日止。《物业委托管理经营合同》中所附的《托管物业房号》载明，双方约定了包括案涉房屋在内的委托经营房产共计57套。 2017年4月18日，金信汇公司（委托方）与展望酒店公司（受托方）签订《委托经营合同》。《委托经营合同》第1条约定：金信汇公司自愿将自有的位于“高盛金融中心”1栋1单元8-13楼，建筑面积2282.26㎡，委托给展望酒店公司进行经营管理。第2条约定：经双方商定，该房屋委托经营期限为10年。从2017年6月1日起至2027年5月31日止。展望酒店公司从2017年6月1日起向金信汇公司缴交经营管理收益。第3条约定：在委托经营期内，金信汇公司将该物业不可撤销的特别授权委托给展望酒店公司全权经营管理，且金信汇公司不直接参与管理，展望酒店公司在委托期内盈亏与金信汇公司无关；委托权限包括但不限于租赁权及转租权。《委托经营合同》中的《金信汇公司购买高盛1号楼8-13层物业明细表》载明，双方约定的包括案涉房屋在内的委托经营房产共计57套。 本院在执行涉及盛邦公司、梦翔公司的系列执行案件过程中，金信汇公司就本院查封的包括案涉房屋在内的盛邦公司名下的不动产提出异议。金信汇公司称，其与盛邦公司签订了包括案涉房屋在内的相关不动产的买卖合同并支付完毕了购房款，其系相关不动产的真正权利人。因此，金信汇公司要求本院中止对包括案涉房屋在内的相关不动产的执行并解除查封。在本院审查金信汇公司的异议过程中，其向本院书面申请撤回异议，本院于2020年8月3日作出（2020）川0191执异242号执行裁定，裁定准许金信汇公司撤回异议申请。 同时，展望酒店公司也就本院在执行过程中查封的包括案涉房屋在内的盛邦公司名下的不动产提出异议。展望酒店公司称，其与金信汇公司签订了包括案涉房屋在内的相关不动产的委托经营合同，约定由其承租包括案涉房屋在内的相关不动产、其按照约定支付了租金和物业管理费，其对包括案涉房屋在内的不动产在租赁期内享有继续占有、使用的权利。因此，展望酒店公司要求在租赁期限内阻止向买受人移交包括案涉房屋在内的不动产的占有。在本院审查展望酒店公司的异议过程中，其向本院书面申请撤回异议，本院于2020年9月16日作出（2020）川0191执异278号执行裁定，裁定准许展望酒店公司撤回异议申请。 本院认为，从鼎逸酒店公司的书面异议来看，其认为其基于与展望酒店公司签订的《物业委托管理经营合同》而对案涉房屋享有在租赁期内继续占有、适用的权利并足以排除本院的执行，因此要求本院解除对案涉房屋的限期搬离、腾空措施并中止执行。即鼎逸酒店公司既基于实体权利对执行标的提出了排除执行的异议，又作为利害关系人提出了执行行为异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款之规定，本院将依照民事诉讼法第二百二十七条之规定，对鼎逸酒店公司的异议进行审查。 余凡就其与盛邦公司商品房预售合同纠纷一案向本院提出诉前财产保全申请，本院经审查后予以准许并根据余凡提供的财产线索将登记在盛邦公司名下的案涉房屋予以保全查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”之规定，在余凡根据本院就其与盛邦公司、梦翔公司商品房预售合同纠纷一案作出的生效法律文书向本院申请强制执行后，本院对案涉房屋的保全查封自动转为了执行中的查封。此其一。 其二，从鼎逸酒店公司的书面异议来看，其与展望酒店公司签订的包括案涉房屋在内的合同名为物业委托管理经营合同，但从合同具体条款的约定来看，双方之间实际上建立起了房屋租赁法律关系；作为承租人，其对案涉房屋等不动产享有占有、使用的权利；因此人民法院在执行过程中应当对其的租赁权予以保护。即鼎逸酒店公司提出异议请求的目的是要在人民法院处置案涉房屋后阻止向买受人移交占有。从查明的事实来看，虽然《物业委托管理经营合同》载明展望酒店公司委托给鼎逸酒店公司经营的房屋系其受金信汇公司委托经营管理；在本院执行过程中，金信汇公司、展望酒店公司亦曾分别以买受人、承租人的名义提出异议、对包括案涉房屋在内的不动产主张权利。但在本院的审查过程中，金信汇公司、展望酒店公司书面撤回了异议申请，即金信汇公司、展望酒店公司撤回了其分别系案涉房屋的买受人和承租人、其对案涉房屋分别享有实际所有权和合法租赁权的权利主张。 第三，在金信汇公司、展望酒店公司撤回执行异议后，鼎逸酒店公司基于其与展望酒店公司之间就案涉房屋等不动产签订的《物业委托管理经营合同》而对案涉房屋等不动产所享有的占有、使用等权利并不能排除本院的强制执行。 综上，鼎逸酒店公司的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，应当予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条之规定，裁定如下： 驳回案外人成都鼎逸酒店管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼。 审 判 长  肖 宏 审 判 员  晏 锐 人民陪审员  徐小蓉 二〇二〇年十月十四日 书 记 员  张雨潇