广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19117号上诉人（原审原告）：陈家群，女，汉族，1981年2月16日出生，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：吴莲莲、谢燕莹，广东明盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东链家房地产经纪有限公司[原名：满堂红（中国）置业有限公司,以下简称链家公司]，住所地广州市越秀区。法定代表人：高军，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗凯波、周掌珠，该公司广州分公司职员。被上诉人（原审被告）：邝建祺，男，1962年9月2日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人陈家群因与被上诉人链家公司、邝建祺案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初7035号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人陈家群的委托诉讼代理人谢燕莹，被上诉人链家公司的委托诉讼代理人罗凯波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈家群上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决立即停止对广州市番禺区xxxxx村xxxxx花园xx庭xx幢xxxx号房屋及其车库的强制执行，解除对该房屋的查封、终止对上述房屋的拍卖、变卖等执行程序；3.立即停止对xx镇xxx村11街C35/1F的强制执行，解除对该房屋的查封、终止对上述房屋的拍卖、变卖等执行程序；4.立即停止对xx街xx路xxx-xxx单元东梯xxx房的强制执行，解除对该房屋的查封、终止对上述房屋的拍卖、变卖等执行程序；5.立即停止对广州市番禺区xx镇xx路xx号后座1梯xxx房的强制执行，解除对该房屋的查封、终止对上述房屋的拍卖、变卖等执行程序。6.本案一审、二审诉讼费用由链家公司、邝建祺承担。事实和理由：陈家群与邝建祺之间存在真实有效的租赁关系。2012年邝建祺因缺乏资金装修房屋向陈家群借款276.4万元，借款到期后，因邝建祺无力偿还借款，经双方协商达成《债务清偿协议》，邝建祺同意把广州市番禺区xxxxx村xxxxx花园xx庭xx幢xxxx号房屋及其车库、xx镇xxx村11街C35/1F、xx街xx路xxx-xxx单元东梯xxx房、广州市番禺区xx镇xx路xx号后座1梯xxx房出租给陈家群，租期从2014年1月1日起至2028年12月31日，总租金2074260元，该2074260元从邝建祺拖欠的276.4万元借款一次性抵扣，双方签署《房屋租赁合同》。之后，上述房屋实际由陈家群自住或者对外出租，并且收取租金。陈家群作为上述房屋的合法承租人，对上述房屋享有占有、使用、收益的权利，一审法院评估拍卖上述房屋将损害陈家群的用益物权。链家公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，陈家群的上诉请求无法律依据。邝建祺提交书面答辩状辩称：一、2012年邝建祺因房屋装修缺乏资金向陈家群借款276.4万元，借款到期后因无力还款，双方协商达成《债务清偿协议》和《房屋租赁合同》，邝建祺同意把广州市番禺区xxxxx村xxxxx花园xx庭xx幢xxxx号房屋及其车库、xx镇xxx村11街C35/1F、xx街xx路xxx-xxx单元东梯xxx房、广州市番禺区xx镇xx路xx号后座1梯xxx房出租给陈家群，租期从2014年1月1日起至2028年12月31日，总租金2074260元，该2074260元从邝建祺拖欠的276.4万元借款一次性抵扣。二、邝建祺指令陈家群将借款直接打入装修师傅张领岸的账户中。邝建祺现仍拖欠陈家群借款1205740元，原定2017年1月30日前一次性偿还，由于邝建祺资金一直无法周转，暂无力偿还。2019年6月5日，陈家群向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.立即停止对广州市番禺区xxxxx村xxxxx花园xx庭xx幢xxxx号房屋及其车库的强制执行，解除对该房屋的查封，终止对上述房屋的拍卖、变卖等执行程序；2.立即停止对xx镇xxx村11街C35/1F的强制执行，解除对该房屋的查封，终止对上述房屋的拍卖、变卖等执行程序；3.立即停止对xx街xx路xxx-xxx单号东梯xxx房的强制执行，解除对该房屋的查封，终止对上述房屋的拍卖、变卖等执行程序；4.立即停止对广州市番禺区xx镇xx路xx号后座1梯xxx房的强制执行，解除对该房屋的查封，终止对上述房屋的拍卖、变卖等执行程序；5.本案诉讼费由链家公司承担。一审法院认定事实：涉讼物业分别为：1.广州市番禺区xxxxx村xxxxx花园xx庭31栋xxxx房（产权证号5910259，以下简称xxxx房）以及28-31栋地下车库105号车位（产权证号6509xxx，以下简称105号车位）；2.广州市番禺区xx镇xxx村11街C35/1F房屋（产权证号1159834，以下简称C35/1F房）；3.广州市番禺区xx街xx路xxx-xxx单号东梯xxx房（产权证号4188003，以下简称xxx房）；4.广州市番禺区xx镇xx路xx号后座1梯xxx房（产权证号1140xxx，以下简称xxx房）。上述物业的登记权属人均为邝建祺。2015年3月25日，一审法院根据链家公司的申请，以（2015）穗番法立保字第123-1号民事裁定书查封涉讼物业。2016年2月1日，中国广州仲裁委员会作出（2015）穗仲案字第535号《裁决书》，裁决邝建祺向链家公司支付代理费5577060.4元、行政费用667250元及违约金。邝建祺因不服上述仲裁裁决，向广州市中级人民法院提起撤销申请，该院于2017年3月14日作出（2016）粤01民特646号《民事裁定书》，驳回邝建祺关于撤销前述仲裁裁决的申请。因邝建祺未履行前述生效仲裁裁决所确定的义务，链家公司遂申请强制执行。在执行过程中，陈家群以一审法院评估拍卖涉讼物业将损害其用益物权为由提出异议，请求中止对涉讼物业的查封并终止对该房屋的拍卖、变卖等执行程序。一审法院进行审查后作出（2019）粤0113执异9号《执行裁定书》，裁定驳回陈家群提出的异议请求。陈家群不服，于法定期限内提起本案诉讼。一审中，陈家群述称：邝建祺因装修涉讼物业中的xxxx号房屋资金不足，向陈家群借款，限额为300万元；陈家群于2012年8月1日至2013年10月26日期间陆续转账多笔款项至邝建祺口头指定的收款人张领岸（装修人员）银行账户内，共计246.4万元；后因邝建祺无力偿还欠款，将其名下包括涉讼物业在内的房屋出租给陈家群使用以抵债；除了xxxx号房用于陈家群自住外，其余房屋均用于出租。陈家群为其主张提交了以下证据：1.陈家群（甲方）与邝建祺（乙方）于2012年7月20日签订的《装修借款合同》，约定内容包括乙方于2008年3月购买了xxxx号房，因缺装修资金，经协商由甲方向乙方提供最高额借款额度为300万元的借款用于该房屋装修，借款使用期限自2012年7月20日至2013年12月26日止，自乙方提款之日起每月按月利率2%支付利息一次，提款方式为按乙方的装修进度及支付委托，在不超出300万元范围内将借款资金支付至乙方指定的符合合同约定用途的乙方交易对象账户，乙方应按时足额偿还借款本金、利息和其他应付款项，等等。2.张领岸于2016年8月22日签署的《查账申请书》及中国农业银行出具的客户账号查询记录，但该申请书中申请查询的记录并未完全反映在查询记录中。3.陈家群（甲方）与邝建祺（乙方）于2013年12月28日签订的《债务清偿协议》，约定内容乙方确认截止2013年12月26日，乙方尚拖欠甲方借款本金246.4万元及利息30万元，甲方同意乙方出租包括涉讼物业在内的物业予甲方15年，以总租金1774260元抵偿乙方所欠甲方债务，抵扣后乙方尚拖欠甲方的989740元于2017年1月30日前一次性偿还给甲方，等等。4.双方于2013年12月28日就涉讼物业所签订的《房屋租赁合同》四份，均约定租赁期限自2014年1月1日起至2028年12月31日止，租金由陈家群一次性支付并用于邝建祺抵扣其所欠陈家群的欠款，等等。5.邝建祺、刘小英与许铭于2016年10月16日就C35/1F房签订的《租赁契约》。6.陈家群于2014年1月4日出具的《委托书》以及刘小英于同日出具的《情况说明》，主要内容为陈家群委托刘小英出租C35/1F房及代收租金。7.刘子昊的农行账户明细。8.陈家群与汤耀辉于2013年10月10日签订的《租赁合同》，内容包括陈家群将包括xxx房在内的16套房分拆成64套出租给汤耀辉，自2013年10月10日起租，每年9月30日前交纳下一年租金并转至邝建祺名下账户。9.陈家群广州农商行账户明细，其中显示汤耀辉分别于2016年9月26日转入52.7万元，于2017年9月29日转入183750元，于2018年9月27日转入168478元。链家公司质证后，对上述证据的真实性、合法性均不予确认，认为：1.《装修借款合同》与其他证据中邝建祺签名及指印痕迹新旧程度非常相似，而该些合同落款时间为2012年，至今完全没有任何损耗，故对该合同的形成时间存疑；2.根据该些证据所载，邝建祺的借款目的为装修，花费达276.4万元，邝建祺装修应当用于满足其个人居住用途，而《债务清偿协议》却将刚装修的房屋出租给原告，有违正常生活逻辑；3.出租C35/1F房的《租赁契约》无办理租赁备案，无法排除为后补制作，且出租方为邝建祺、刘小英，与陈家群无关，银行流水也不能证明相关资金与陈家群及C35/1F房之间存在关联；4.出租xxx房的《租赁合同》同样未能提供租赁备案以证明其真实签订时间，向汤耀辉转账的三笔款项均与《租赁合同》约定的租金不一致。一审法院认为，根据双方的诉辩，本案的争议焦点是陈家群对涉讼房屋是否享有足以排除基于普通金钱债权的强制执行之民事权益。陈家群主张因邝建祺无力偿还欠其的借款而将名下房屋出租给其并以租金抵债，故其对涉讼物业享有用益物权。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，陈家群对其主张的民事权益负有举证责任。关于陈家群与邝建祺之间的租赁关系是否真实有效的问题。第一，借款的出借方面，陈家群、邝建祺均称借款目的为支付xxxx房的装修款，本案证据显示，陈家群实际并未将款项支付给邝建祺，而是转账至案外人张领岸名下，但本案中既无证据证明张领岸与邝建祺之间存在真实有效的装饰装修合同关系，又无证据证明装修事实的真实存在及其实际造价，更无证据证明转账至张领岸账户为邝建祺所指定，故根据现有证据并不足以认定陈家群向张领岸转账的款项为其向邝建祺出借的款项；第二，还款方面，陈家群与邝建祺所签订的《装修借款合同》约定借款使用期至2013年12月26日止，邝建祺自提款之日起每月支付利息一次，但陈家群在本案中既未提交任何证据证明邝建祺曾向其支付过利息，亦无举证证明其曾向邝建祺催收过欠款，有悖于常理；第三，使用情况方面，陈家群关于其将涉讼物业出租的证据中，xxx房所涉《租赁合同》约定租金支付至邝建祺名下账户，若如陈家群所述其自2012年8月1日起多次向邝建祺出借款项的情况下，仍在该合同中指定承租人将租金支付至邝建祺名下账户，显然有违常理，一定程度上反映陈家群与邝建祺之间存在密切关系及其他交易往来；而陈家群未提交承租人汤耀辉2016年前的转账记录，2016年起的转账金额亦与合同约定的年租金不尽相符；至于C35/1F房的《租赁契约》所载出租人为邝建祺、刘小英，相关租金亦并未支付至陈家群名下；对于其他房屋的使用情况，陈家群仅有口头陈述而无提交相应证据予以证实；第四，陈家群与邝建祺之间的《房屋租赁合同》并未办理租赁备案登记，除该合同外，陈家群未提交其他证据以证实该合同确系于2013年12月28日所签订。综上，陈家群在本案中所提交证据不足以证实其与邝建祺之间存在真实有效的租赁关系，其应承担举证不能的不利后果，对其该主张不予采纳。退一步来说，且不论陈家群与邝建祺之间租赁关系是否真实存在，根据相关法律规定，合法承租人对其所租赁物业所享有的是优先购买权，以及除存在法律规定的除外情形时，租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同效力，而并非因租赁而享有阻却租赁物在执行程序中拍卖、变卖等执行措施的权利。综上，陈家群以其因租赁而对涉讼物业享有用益物权为由，请求排除普通金钱债权的执行，于法于理无据，不予支持。邝建祺经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃抗辩、举证等相关诉讼权利。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，于2020年2月18日作出判决如下：驳回陈家群的全部诉讼请求。案件受理费100元，由陈家群负担。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人陈家群对涉讼房屋是否享有足以排除基于普通金钱债权的强制执行的民事权益。上诉人陈家群在本案中主张因被上诉人邝建祺无力偿还欠其的借款而将名下涉讼房屋出租给其并以租金抵债，故其对涉讼物业享有用益物权。但是，即使上诉人陈家群与被上诉人邝建祺之间租赁关系真实存在，根据相关法律规定，合法承租人对其所租赁物业所享有的是优先购买权，以及除存在法律规定的除外情形时，租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同效力，而并非因租赁而享有阻却租赁物在执行程序中拍卖、变卖等执行措施的权利。故上诉人陈家群的上述主张无法律依据。更何况，一审判决已就上诉人陈家群在本案中所提交的证据不足以证实其与被上诉人邝建祺之间存在真实有效的租赁关系、其应承担举证不能的不利后果而对其该主张不予采纳的理据作了详细、充分的论述，合法有据，并无不当，本院予以确认。因此，一审判决认定上诉人陈家群以其因租赁而对涉讼物业享有用益物权为由请求排除普通金钱债权的执行于法于理无据而不予支持正确，本院予以维持。现上诉人陈家群在没有新证据的情况下，上诉再次提出该诉请，本院不予采纳。综上，上诉人陈家群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈家群负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年十月二十六日书记员  彭文悦书记员  区敏儿