河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初7055号原告：甄伟娜，女，1982年9月26日出生，汉族，住所地：河南省郑州市金水区。被告：新郑市探鲜生鲜百货超市，经营场所：河南省龙湖镇双湖大道和107国道交叉口向西300米路北，统一社会信用代码：92410184MA47W53U3B。经营者：李洁，女，1992年6月24日出生，汉族，住所地：河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：曲伟，系公司员工。委托诉讼代理人：张庆宇，河南中亨律师事务所律师。原告甄伟娜与被告新郑市探鲜生鲜百货超市租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甄伟娜、被告新郑市探鲜生鲜百货超市的委托诉讼代理人曲伟、张庆宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。甄伟娜向本院提起诉讼请求：1、请求确定双方签订的F1012的租赁合同已于2020年5月20日解除。2、依法判令被告向原告退还保证金10000元。3、依法判令被告向原告退还宣传费1500元。4、依法判令被告向原告退还物业费2637元。5、依法判令被告向原告退还员工管理费及保险费1200元。6、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由，2019年11月30日原告与被告签订了编号为-F1012的《探鲜精品超市租赁合同书》，合同约定原告租赁郑州华祥国贸探鲜精品超市负一楼场地，租赁期限为2019年12月31日起至2020年12月30日止，租赁期限为一年：原告承租郑州华祥国贸探鲜精品超市F1012的摊位，月租金为4000元，原告每六个月向被告支付租金一次，每次需交纳租金为24000元；原告应于合同签订之日向被告缴纳合同保证金，保证金为人民币10000元：物业管理费用每月15元/平方米，物业费每年5274元：被告免费提供场内广播服务，但如原告欲用此媒体做广告宣传则需缴纳一定费用，具体金额届时再行商定，宣传费每年3000元，人员管理费每年2400元：商业保险每年1200元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了合同保证金10000元、租金24000元等费用，但被告不按照合同约定履行应尽的义务使被告一直处于亏本经营状态。被告根本违约，致使合同目的不能实现，致使原告的合法权益遭到严重损害，为了维护原告的合法权益，更是为了维护社会的公平正义根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，原告起诉至法院，望判如所请。新郑市探鲜生鲜百货超市辩称，针对第一项：双方没有合意解除合同，签订合同后被告并没有违反合同约定，原告诉状中所述被告未按合同约定履行义务，造成原告一直属于亏损状态，不属于合同双方约定的义务，商场目前能够正常经营，原告单方无权直接终止合同，依照合同第11条，乙方提前解除合同撤场，被告不予退还其交纳的租金及剩余租金，是保证合同期限内剩余半年的租金是24000元的空房期的风险不能暂时出租，或出租不出去给被告造成的损失，因此请求退还保证金不应得到支持，其宣传费、物业费、员工管理费可以在法院确定双方实际解除合同时根据实际使用的时间按照比例退还；根据疫情目前情况，被告能够正常履行合同，其要求解除合同不属于重大履行不能，另外其经营风险应由原告自身承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年11月30日，新郑市探鲜生鲜百货超市（甲方）与甄伟娜（乙方）签订《探鲜精品超市租赁合同书》（－F1012），合同约定新郑市探鲜生鲜百货超市将位于超市内的－F1012摊位，使用面积29.2平方米租赁给甄伟娜经营“敏静祛痘班皮肤护理”使用，合同其他主要条款如下：第一条，租赁期限从2019年12月31日起，至2020年12月30日止，租赁期为壹年零壹个月。第三条，乙方月金为4000元，乙方每6个月向甲方支付租金一次，每次需交金为24000元，乙方在租金到期月的60日前，向甲方下一年度租金。第四条，其他费用及支利，1、合同证金为了确保合同的行，乙方应于本同订之日向甲方缴纳合同保证金10000元。2、……物业管理费用每月15元/平方米，包括基础照明，卫生费，空调费等。3、如乙方在经营期造成店内物品损坏，甲方有权在退回保证金时，根据物业损坏程度作相应扣留。4、如果乙方违约，保证金转为违约金，甲方有权不将保证金退还乙方。第五条，保证金按如下方式退还：1、合同履行期满，乙方迁出该物业场地，双方办理完交接手续90日后，如无客户索赔、投诉等问题，且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴费用后；乙方持原保证金凭条及合同文本原件，经甲方确认核实后，甲方如数退还乙方保证金（不计利息）。2、如乙方出现商品质量、服务质量问题，给甲方造成损失，甲方将作相应扣除，余额部分返还乙方（不计利息）如损失超过保证金额，保证金不再退还乙方，乙方须将超额部分按甲方要求予以赔付。3、如甲方根据需要，全部或部分改变场地用途，导致本合同无法继续履行，自本合同提前终止之日起30日后，甲方退还乙方保证金（不计利息）。4、如乙方发生严重违约或顾客投诉，索赔，未得到妥善处理而造成甲方信誉受损的，保证金不子返还。第八条，甲方的权利义务：……9、租赁期内，因不可抗力因素（如：地震、火灾、水淹，盗抢、政府征用的搬迁等）而非甲方原因造成的乙方经济损失的，甲方不承担赔偿责任（已投保的，由保险公司赔偿处理）。第十一条，违约责任：1、甲乙双方未履行或未完全履行本合同规定义务的行为，为违约行为，违约行为应根据有关法律、法规和本合同约定承担违约责任。2、乙方在合同期限内提出撤场的，属乙方单方违约，甲方将不予退还乙方所缴纳的合同保证金及剩余租金。……第十八，其他补充事宜：……4、其它补充事宜：（1）本合同租金不含房产税，如有税务部门征收本合同租金房产税时由乙方丞担。（2）在营业时间内乙方必须按装修灯量要求开灯，如乙方不按照要求给甲方经营形象造成影响的，甲方将收取乙方本月双倍电费。（3）：人员管理费每年1200元，此费用随合同租金一并（按年）缴纳。（4）：商业保险每年1200元，此费用随合同租金一并（按年）缴纳。（5）：宣传费每年3000元，此费用随合同租金一并（按年）缴纳．（6）：物业费每年5274元，此费用随合同租金一并（按年）缴纳……（12）：租金4000元/月，半年度租金24000元乙方自收银统一管理。合同签订后，甄伟娜于2020年1月3日向新郑市探鲜生鲜百货超市交纳保证金5000元，并于2020年1月7日按合同约定交纳半年租金24000元，支付人员管理费1200元，商业保险费1200元，宣传费3000元，物业费5274元，交纳保证金5000元。新郑市探鲜生鲜百货超市向甄伟娜出具收据。2020年，因新冠肺炎疫情，新郑市探鲜生鲜百货超市按照相应部门要求除超市外的相关门面租铺（包括原告所租门面）于2020年2月27日停止营业，并于2020年3月2日恢复营业。根据甄伟娜提交的手机录音材料可以证实：2020年7月12日，甄伟娜及其他租户就疫情造成经营困难及租赁事宜与新郑市探鲜生鲜百货超市进行协商，新郑市探鲜生鲜百货超市经理曲伟向甄伟娜及其他租户承诺，如下半年不愿再租可退还相应的宣传费、物业费等费用，双方解除合同，但保证金不予退还；如租户愿意继续履行合同，超市可减免下半年二个月房屋租金，双方当时未达成一致意见。2020年8月18日，甄伟娜向新郑市探鲜生鲜百货超市提交《撤柜申请书》并将物品搬出。另查明，1、甄伟娜未交纳2020年7月之后的租金。2、新郑市探鲜生鲜百货超市未向本院提交为租户投保保险的相关证据。3、××感染的肺炎疫情防控领导小组通告》（第4号）规定，本市行政区域内除疫情防控必需的各类企业外，其他企业2020年2月9日24时前不得开工。工业企业、服务业企业和建设工程复工复产时间安排如下：……（二）服务业企业……3月2日，科技服务业企业。暂缓复工复产的服务业企业：经营性客运行业，批发市场（不含农产品批发市场），家政行业，小型门店，房地产开发企业售楼部，影院、剧场等娱乐场所，各类博物馆、美术馆、展览馆等，旅游景区、旅行社等文化旅游业以及经营单位。以上事实，有当事人的陈述，《探鲜精品超市租赁合同书》，收据、录音资料等证据及本案庭审笔录可以证实。本院认为，当事人意思自治是合同法的基本原则，当事人对双方权利义务有约定的，应按约定履行。2019年11月30日，新郑市探鲜生鲜百货超市与甄伟娜签订《探鲜精品超市租赁合同书》系双方真实意思表示，为有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。甄伟娜因经营困难于2020年7月与新郑市探鲜生鲜百货超市协商租赁合同履行事宜未果，遂甄伟娜未按合同约定交纳下半年租金并于2020年8月18日向新郑市探鲜生鲜百货超市提交《撤柜申请书》，并将所有物品搬出，应视为单方解除合同的意思表示，已构成违约。本院认为2020年8月18日后，双方已不再履行各自合同权利义务，双方签订租赁合同目的已无法实现，故认定双方《探鲜精品超市租赁合同书》于2020年8月18日解除，合同解除后，对双方未履行部分，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状，甄伟娜故主张新郑市探鲜生鲜百货超市退还其已交纳的相应管理费、商业保险费、宣传费、物业费本院予以支持，但具体数额应自2020年8月18日为起点计算为准，故新郑市探鲜生鲜百货超市退还甄伟娜2020年8月18日后的物业费2231.31元，新郑市探鲜生鲜百货超市在其他系列案件有关宣传费陈述为“因疫情的原因，在2020年上半年对商户的宣传力度不大”，故本院对原告主张退还宣传费为1500元的主张予以支持，新郑市探鲜生鲜百货超市未向本院提交为租户投保保险的相关证据，故对原告主张退还管理费、保险费1200元的主张一并支持。甄伟娜向新郑市探鲜生鲜百货超市交纳的10000元保证金性质为履约保证金，甄伟娜存在违约行为，合同解除不影响新郑市探鲜生鲜百货超市依照合同约定要求甄伟娜承担违约责任，但本院考虑疫情系甄伟娜不能履行合同的原因之一，根据不可抗力的影响，应当部分免除其责任，故酌定甄伟娜承担8000元的违约责任，新郑市探鲜生鲜百货超市将下余2000元保证金退还甄伟娜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百一十七条，第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、判定原告甄伟娜与被告新郑市探鲜生鲜百货超市2019年11月30日签订的《探鲜精品超市租赁合同书》于2020年8月18日解除；二、被告新郑市探鲜生鲜百货超市应于本判决生效之日起十日内退还原告甄伟娜保证金、物业费、保险费、管理费、宣传费共计6931.31元；三、驳回原告甄伟娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，减半收取计92元，由原告甄伟娜负担50元，被告新郑市探鲜生鲜百货超市负担42元。本判决为终审判决。审判员  孙旭东二〇二〇年十月二十二日书记员  林艳艳