江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初3429号原告：郑小平，女，1955年2月13日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被告：南京融佳置业有限公司，统一社会信用代码91320113MA1MFECX5A，住所江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕路**晓庄国际广场****。法定代表人：朱正武，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵琦（，男，1983年12月27日生，汉族，住江苏省，住江苏省南京市鼓楼区v>原告郑小平与被告南京融佳置业有限公司（以下简称融佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日受理后，依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑小平、被告融佳公司的委托诉讼代理人赵琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑小平向本院提出如下诉讼请求：1、被告赔偿原告因新房维修致不能入住的房租损失自2019年1月1日至2020年4月30日共计57000元；2、因维修房屋产生的煤气费损失220.26元、2019年1月至2020年4月的电费279元、2019年1月至2019年11月的水费12元、公交打车费136元；3、本案的诉讼费用由被告承担。后原告郑小平在庭审中将诉讼请求变更为：1、被告赔偿原告因新房维修致不能入住的房租损失自2019年2月至2020年4月按照市场价3200元每月的租金标准计算，共计4.8万元；2、因维修房屋产生的煤气费损失220.26元、2019年1月至2020年4月的电费279元、2019年1月至2019年11月的水费12元、公交打车费136元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告自被告处购买了位于南京市栖霞区。2018年12月29日原告拿房，拿房当天原告发现阳台灯位置紧贴墙根、书房两个灯座掉下来、墙纸没有贴等问题。2019年1月1日原告发现每个房间的中央空调风吹不到，每个房间地暖面板数字不跳。2019年5月14日原告发现地板被划。2019年6月12日原告发现阳台地漏堵塞，造成阳台、客厅地板及墙面被淹，导致部分墙纸地板木饰面需要更换。2019年8月11日原告发现背景墙墙纸生霉。原告在案涉房屋还发现了其他诸多问题。被告房修部门、精装总包工头以及工人之间互相扯皮、拖延，直至2020年4月30日才将案涉房屋的所有问题全部维修完毕，致原告在此之前无法入住案涉房屋，故原告要求被告赔偿原告因维修期间原告不能入住以案涉房屋所在地段住宅房屋出租的市场价为标准的租金损失。被告在维修案涉房屋期间产生了水电燃气费，该费用应由被告支付。原告为维修案涉房屋多次以乘坐公交及打车的方式自居住地至案涉房屋致产生了交通费，该费用被告也应支付。被告融佳公司辩称，原告称所要维修的问题并非被告造成，屋内地板的划痕因案涉房屋已经交付无法确定是被告造成。阳台地漏堵塞也无法判断是被告责任。原告在收房后疏于对房屋进行照管，应当自行承担部分责任。原告所称的上述问题并不会造成房屋无法使用，都是细节瑕疵问题，并未造成功能性影响。原告对各项问题的报修时间陈述不清楚，笼统要求被告从2019年1月1日起承担责任，与瑕疵问题出现时间及维修造成影响时间均不符。原告要求赔偿租金诉请不能成立，租金水平也过高。原告主张的水费、煤气费被告在维修过程中并未使用，不应当承担。交房时产生的电费，原告可持发票向被告报销。交房之后的电费被告不认可。公交打车费与房屋维修没有关联不是直接损失，不属于被告的赔偿范围。原告就第一项诉请变更后的诉请被告不予认可，原告提出的依据都是不影响居住的瑕疵问题，本案主要原因是2019年6月阳台积水导致室内装修受损。根据商品房预售合同中保修范围的约定，管道堵塞保修期为2个月，阳台积水已经超过保修期，被告组织施工单位维修系为了维护客户满意度，减少纠纷，不代表应当由被告承担相应损失。原告收房后长期未入住，对房屋疏忽照管，应当承担相应损失。同时，原告至今没有入住，被告认为，被告认为原告并未将案涉房屋作为住所，原告也没有将案涉房屋出租成原告的实际损失，且被告认为租金标准也过高。经审理查明，2017年3月17日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》及《某某花园商品房预售合同补充协议》一份，合同主要内容为“预售人（甲方：南京融佳置业有限公司），预购人（乙方：郑小平）；甲方预售给乙方的商品房为上述《南京市商品房预售许可证》中的栖霞区燕子矶街道某某花园A-XX幢X单元XXXX室（即为公安编号X幢X单元XXXX室），该商品房的建筑面积105.88平方米，其中套内建筑面积78.62平方米，共有共用分摊建筑面积27.26平方米；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为30556.9元/平方米，总价3235365元；房屋交付时间、条件和迟延交付的责任：甲方应于2018年12月31日前向乙方交付该商品房。该商品房交付时应已取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之二/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金，但乙方解除本合同的除外。甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日内仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还已付房款，并按乙方已付房款1%向乙方支付违约金。乙方应当在收到以上约定的款项后3日内，协助甲方到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续，因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方承担下列违约责任，按照总价款的万分之二/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金；房屋交付和接收手续：该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其他交付条件，甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，乙方有权拒绝接受该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任。甲、乙双方进行交接时，甲方明确告知乙方交付的商品房尚未取得第六条第二款约定的证明文件或尚未满足第六条第二款约定的其他交付条件，乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；商品房质量保证：甲方承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，乙方有权解除本合同，乙方解除本合同的，按下列约定清理和计算，甲方应在本合同解除后30日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算支付利息，给乙方造成经济损失的，由甲方承担赔偿责任。乙方在甲方支付款项之前应配合甲方注销各项登记手续，否则甲方有权迟延履行前述支付款项义务，且乙方应按照总价款的万分之二/天计算，向甲方支付迟延配合办理注销各项登记手续期间的违约金。该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起计算。甲方应按国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任，保修期内，乙方发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知甲方或其受托人，甲方或其受托人接到乙方的报修通知后应在48小时内到场检查，并根据工程质量问题的实际情况与乙方商定具体维修日期，及时、合理安排维修。乙方应在甲方或其受托人检查、维修期间给予必要的配合。该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方按下列约定赔偿乙方，甲方认可的，且乙方能够提供证据予以证明的实际经济损失”，《某某花园商品房预售合同补充协议》主要内容“乙方按《房屋交付通知书》/《入伙通知书》所规定的期限和甲方办理交付手续的，则乙方应自办理交付之日开始交付物业管理费；对于合同未约定的用材、色彩、设备型号等方面均以交付实际为准；乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准存在瑕疵为由拒绝接受该商品房；除地基和主体结构质量不合格以外，甲方仅对乙方所购房屋的质量瑕疵承担保修责任。保修完毕后，乙方应于甲方发出通知后的3日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同乙方验收完毕。同时乙方对房屋保修应履行配合义务，包括但不限于签署保修方案、搬移家具、为报修人员提供出入方便等，否则因乙方不履行配合义务导致的维修延迟，甲方不承担任何法律责任。甲方使用的建筑及装修材料所呈现的颜色、纹路、质感等自然差异及有关施工的强制性规范标准所允许的施工瑕疵和误差，不属于房屋质量问题，甲方不承担保修责任。乙方确认甲方已向乙方明确告知，示范单位内的墙纸、软包、木饰面与实际交付存在差异，以实际交付为准”。后原告按照合同约定向被告支付了合同价款。2018年6月6日，被告取得竣工验收备案书，载明被告建设的NO.2015G69项目A地块05#单位工程，于2018年5月23日由建设单位组织竣工验收合格。2018年11月5日，被告取得南京市规划局下发的《建设工程规划核实合格书》。庭审中，原告为证明被告自2018年12月29日向原告交付案涉房屋后，案涉房屋陆续存在诉状中陈述的各种问题，被告怠于进行维修并在2020年4月30日方才全部维修完毕，举证了照片、与被告维修人员杨某、李某、金某的微信聊天记录。被告质证：真实性、关联性均不认可，照片仅能反映某一时间点在维修的事实，无法反映维修的起始时间。微信聊天记录无法反映出需要维修事项的产生时间，也无法看出原告所称的阳台的洞，地板划痕很细微，且可以看出房屋交付时并无渗水问题。微信聊天记录显示的维修内容都是不影响入住的瑕疵。原告为证明被告在维修期间使用案涉房屋的水电燃气费用，举证了279元的电费账单、12元水费的用水证明及水费发票、220.26元的燃气费清单及发票。被告质证：真实性、关联性不予认可，燃气费发票日期为案涉房屋交付之后，原告陈述多次对家中煤气测试，测试产生的费用应由原告自行承担。原告为证明其诉请中的公交打车费136元，举证了合计76元的出租车发票。被告质证：真实性、关联性不予认可。原告为证明案涉房屋同地段出租市场价为每月3200元，举证了安居客网站截图。被告质证：关联性不予认可，被告认为市场价在每月2500元至3000元，案涉小区的其他民事案件法院询价的结果为2800元。上述事实，有双方当事人陈述、举证及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案中，原、被告签订的《南京市商品房预售合同》及《某某花园商品房预售合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照《南京市商品房预售合同》、《某某花园商品房预售合同补充协议》全面履行义务。2018年12月29日，被告已将案涉房屋交付原告，原告在收房后因房屋存在问题，故原告陆续向被告提出维修要求。综合全案证据，通过原告的举证确能反映案涉房屋确实存在如阳台下水处反水漫淹阳台客厅等问题及案涉房屋在装修质量中尚存在工程质量、功能质量、品质档次等方面的瑕疵，被告本应按照合同约定及时维修，但被告确也存在怠于维修的情节。综合考虑案涉房屋质量问题对正常居住的影响、原告的实际损失、被告怠于维修的过错程度及案涉房屋现已维修完毕，并参照案涉房屋同一地段的出租市场价，本院酌定被告因怠于维修赔偿原告损失2万元。就原告主张的水电燃气费，通过原告举证能够证明被告在维修期间确实使用了水电燃气，故本院予以支持，但电费中的14元发生时间为原告自认的2020年4月30日维修完毕之后，故对于该部分本院不予认可。就原告主张的公交打车费136元，原告举证了76元的出租车发票，因该发票确无法反映出往返地址，且原告的实际损失已在前述损失中综合考量，故原告的该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告南京融佳置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑小平损失2万元，并支付电费265元、水费12元及燃气费220.26元。二、驳回原告郑小平的其他诉讼请求。案件受理费1491元，减半收取为745.5元，由原告郑小平负担345.5元，由被告南京融佳置业有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 悦二〇二〇年十月十九日法官助理  熊江燕书 记 员  沈易茜