河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12368号上诉人（原审被告）：河南鼎天置业有限公司，住所地郑州市郑东新区薛岗社区**楼******。法定代表人：崔俊芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王培，河南路德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张自齐，男，1988年11月13日出生，汉族，住河南省南乐县。委托诉讼代理人：王晓雷，河南言亮律师事务所律师。上诉人河南鼎天置业有限公司（以下简称鼎天公司）因与被上诉人张自齐房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初10244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月29日公开开庭审理了本案。上诉人鼎天公司的委托诉讼代理人王培，被上诉人张自齐的委托诉讼代理人王晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎天公司上诉请求：1.撤销原判第一项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求；2.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实错误。一、一审法院认定上诉人未向被上诉人交付房屋，判决上诉人承担违约金是错误的。1.被上诉人已办理收房手续并已装修，上诉人已履行交付义务。项目竣工后上诉人于2019年12月29日书面通知被上诉人办理房屋交接手续，被上诉人于2020年5月17日办理了房屋交付手续并进行了装修。2.双方已就逾期交房达成补偿意见并已履行，被上诉人无权再主张违约金。关于逾期交房问题，北京地区法院有明确规定，可以参照。本案中，被上诉人在交房时对房屋竣工验收手续尚未办理完毕情况是明知的，但其仍接收房屋并装修，还与上诉人就逾期交房达成补偿意见。上诉人已向被上诉人支付了协商一致的补偿金，逾期交房补偿相关事宜已经事了，一审法院不应支持被上诉人主张的违约金。3.上诉人向被上诉人交房未逾期。上诉人未在约定时间交房是因项目工期受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行为影响导致延误，按合同约定交房时间相应延后。该项目施工期间工期延误超过355天，上诉人实际交房时间没有逾期。二、一审法院对逾期交房天数扣减150天过少。综上，一审法院认定事实错误，请求依法改判。张自齐辩称：一、目前，涉案房屋仍未全部验收完毕，竣工验收备案表也未办理完毕，根据城市房地产管理法第二十七条，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据商品房销售管理办法第三十条，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。双方合同第八条也明确约定，交付条件为商品房建设工程竣工验收合格。第十一条，交付应提供第八条规定证明文件，以及质量保证书和住宅使用说明书，而这些文件上诉人均未办理完毕，也未履行出示义务，房屋不符合交付条件。一审判决确认未达到交付条件，存在逾期交房，认定事实正确。二、关于收房，系上诉人强制业主收房，并承诺为不是正式交房，也未达到约定交付条件，且距交付时日尚远，张自齐作为受害损失方，为避免损失的继续扩大、权益的持续受损，仅签收验收表，该验收表体现的是张自齐对房屋存在的相关问题提出并要求上诉人予以整改，不意味着上诉人的房屋已经达到交付条件。双方当事人对房屋交付有特别约定，就应当按照合同的约定来确定当事人双方的权利义务，否则上诉人就要承担违约责任。即使入住，因整体房屋未达到合格验收状态，张自齐的权益也处于不确定的受损状态，且该行为并不因收房签字行为而减少或免除上诉人因违约行为而需承担的违约责任。否则，是在变相鼓励全体业主拒绝收房，不仅不利于社会和谐，容易激化矛盾且扩大业主的损失，导致纠纷加剧。三、关于补偿，上诉人主张适用北京地区法院会议纪要规定，首先本案中双方并未关于补偿、违约责任、赔偿金额等达成一致，系上诉人因其自身的违约行为单方对张自齐进行的补偿，目的系用于安抚业主，并非双方对之后违约责任的免除承担进行约定。再者，该北京地区规定仅适用于该地区，不适用于郑州地区。上诉人根据迟延交房的天数支付补偿金，也足以说明其对自身存在的违约事实予以认可，与其主张不存在逾期交房的辩称存在矛盾。四、上诉人主张至少延后天数无任何事实及法律依据。关于环保停工等影响，上诉人作为专业的地产开发企业，在签订合同时理应考虑到环保防治问题，并合理规划建设和交房周期。其未充分考虑、调查，相应的不利风险应由其承担，不应转嫁给买受人。即使存在停工，也需提交住建部《建设工程监理规范》规定的监理日志，而不能仅仅凭借着政府政策来证明停工。而根据张自齐一审提交的郑东新区通报，上诉人因未停工、未执行环保政策而受到行政处罚，可见，环保政策并未对上诉人造成影响。如上诉人做好环境污染防范措施，在符合环保政策要求的情况下施工，根本不会受影响，上诉人的理由不能成为其逾期交房及扣除停工天数的事由。上诉人主张的该天数，存在合同签订之前的天数，因张自齐自签合同至交房时，期间日期也并未达到，故对上诉人该诉称不应采信。按照合同约定，即使出现上述情况，上诉人必须以一定方式通知被上诉人，被上诉人同意后，双方协商变更延期，而非上诉人主张的单方可予以延期交房。五、对于疫情因素，本案纠纷根本原因系开发商违约交房在先，且根据合同法规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。结合本案，上诉人若按约顺利完成交付义务，疫情因素并不会对其产生影响，归根到底系因违约后，才发生疫情因素。一审认定停工天数，虽有瑕疵，但从优化营商环境，考虑企业发展角度，张自齐予以认可，但不能据此免除因上诉人违约行为导致的损害张自齐权益需承担的违约责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张自齐向一审法院起诉请求：1.被告支付原告以总房款1638641元为基数，按照日利率0.1‰计算自2019年10月1日起至按照《商品房买卖合同》约定的达到交付条件时向原告完成实际交付之日止的违约金（截至2020年7月8日暂计46045.81元）；2.被告支付原告以总房款1638641元为基数按日利率0.01%计算自2020年4月1日起至实际履行报送由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止的违约金（截至2020年7月8日，暂计16058.68元）；3.本案诉讼费由被告承担。一审经审理查明：2018年4月14日，原、被告双方签订合同编号为D180××××****的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于郑东新区××、××路东××单元××房，房款为1638641元。交付期限：被告应于2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如因城市规划、市政工程、环保督查、雾霾预警、扬尘治理、恶劣天气、政府重大活动等影响工期的，在受影响范围内，交房日期相应顺延。出卖人逾期交房的违约责任：被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。产权初始登记：被告应当在2020年3月31日（房屋交付使用后180日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。上述合同签订后，原告支付了全部购房款。2019年9月23日，被告发送房屋延期交付告知函，载明整个施工期间，受大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，按照要求停止相关工程作业，致使项目工期受到一定影响，鼎天东尚房屋将延期交付。被告提交多份环境污染防治、扬尘治理的文件，拟证明被告延期交房是受环境治理影响。2020年5月17日，原告签署了房屋验收表。原告称签署房屋验收表但未最终收房。庭审中，1.被告称案涉房屋2019年12月竣工，竣工后五大主体未盖章确认，竣工验收备案登记正在办理；2.2020年6月11日，被告通过银行转账向原告支付逾期交房补偿金7538元。以上事实由商品房买卖合同、发票、收据、延期交房告知函、房屋验收表及庭审笔录在案佐证。一审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告未按约将竣工验收合格的房屋于2019年9月30日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。关于被告逾期交房的天数，鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使被告无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素；又因2020年初受新冠肺炎疫情影响，房地产企业因不能预见的因素无法正常施工，相关手续无法办理，根据涉案合同履行情况、被告违约程度、预期利益以及上述情形等对交房周期的影响，该院酌情扣减150天。经计算截至起诉之日（2020年7月8日）违约金为21466.20元（1638641×0.1‰×131），扣除已经支付的7538元，被告应向原告支付违约金13928.20元，被告并应以1638641元为基数自2020年7月9日起按日0.1‰向原告支付违约金至实际交房之日止。关于原告诉请的未按约报送初始登记资料违约金，合同附件四第六条约定被告应当在2020年3月31日（房屋交付使用后180日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。该院认为，报送初始登记资料虽约定为2020年3月31日，但该日期后括号内容注释为房屋交付使用后180日内，该内容系对前述报送日期的解释说明，即限定报送日期在房屋交付使用后一定期限内履行完毕。现案涉房屋未交付使用，报送日期也应该相应顺延，且该院已支持逾期交房违约金，对原告诉请逾期报送违约金，不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南鼎天置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张自齐逾期交房违约金13928.20元，并支付以1638641元为基数，自2020年7月9日起按日0.1‰计算至实际交房之日止的违约金；二、驳回原告张自齐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1353元，减半收取677元，由原告张自齐负担177元，被告河南鼎天置业有限公司负担500元。二审期间，鼎天公司提供《交房情况表》一份，拟证明被上诉人已经实际收房，逾期交房违约金应当计算至交房前。张自齐质证认为：该证据系上诉人单方制作，真实性不予认可，即使收房也是上诉人强制被上诉人收房，未履行出示两书一表的义务，且为预交房，不是正式交房。交房未达到合同约定的条件。如果因收房行为而减少或免除上诉人因违约行为而需承担的违约责任，是在变相鼓励业主拒绝收房，不利于社会和谐。张自齐提供如下证据：视频光盘一张，拟证明上诉人在2020年1月1日强制交房。鼎天公司质证认为：对证据真实性没有异议，证明目的有异议，张自齐在2020年5月17日收房交钥匙，并且在5月30号装修，已经实际交房，并且上诉人已经向其支付了逾期交房违约金。本院经审查认为，鼎天公司提供的《交房情况表》系单方制作，但能与一审期间其提供的《房屋验收表》《鼎天东尚入伙手续办理流程单》《装修申请表》相印证，对其真实性及证明目的予以采信。对张自齐提供证据材料的真实性予以采信，但不能证明其待证的事实，故对其证明目的不予采信。本院经审理查明的事实除同一审法院查明的事实外，另查明，张自齐认可2020年5月17日签收房屋验收表，但称未实际入住。鼎天公司主张张自齐于2020年5月17日收房收钥匙，案涉房屋于2020年5月17日已实际交付。一审中鼎天公司提交的证据《装修申请表》显示，张自齐在2020年5月20日申请装修，申请装修期为2020年5月30日至2020年8月30日。张自齐称2020年6月份对案涉房屋进行了装修，目前尚未装修完。鼎天公司主张案涉房屋已装修完毕。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，鼎天公司虽主张本案延期交房的天数应顺延至少355天，但并未提交相应的证据以支持其主张；一审法院综合本案实际情况以及工程可能受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动及新冠肺炎疫情的影响，以及案涉合同履行情况、违约程度、预期利益等情况，酌情扣减违约天数150天，并无不当。关于案涉房屋交付时间问题。双方合同约定鼎天公司应于2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将商品房建设工程竣工验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付张自齐使用。鼎天公司截止二审庭审结束前未提供工程竣工验收合格的相关证据，不符合合同约定的交付条件。张自齐于2020年5月17日实际接收鼎天公司交付案涉房屋，应视为双方对案涉房屋的交付条件进行了变更，故张自齐接收案涉房屋后的逾期交房违约金不应再支持。一审判决结果不当，本院予以纠正。双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条约定鼎天公司应当在2020年3月31日（房屋交付使用后180日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。因本院确定房屋交付日期为2020年5月17日，房屋交付使用后180日的期限尚未届至，对张自齐在本案中主张逾期报送房屋权属初始登记资料违约金的诉讼请求，不予支持。如鼎天公司未按期报送需要由其提供的办理房屋权属首次登记的资料，张自齐可另行主张权利。综上所述，河南鼎天置业有限公司的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初10244号民事判决；二、河南鼎天置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付张自齐逾期交房违约金5407.26元；三、驳回张自齐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1353元，减半收取677元，由张自齐负担500元，上诉人河南鼎天置业有限公司负担177元；二审案件受理费148元，由河南鼎天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年十月三十日书记员  李志琳