浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0602民初947号原告（反诉被告）：绍兴市袍江绿宸针纺厂，住所地绍兴市袍江马山镇街道越东路（浙江厚德包装材料有限公司内南门**）。经营者：李元杰，男，1986年10月1日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：王礼军，男，系员工。委托诉讼代理人：陈国锋，浙江曹娥江律师事务所律师。被告（反诉原告）：绍兴钟夏纺织有限公司，住所地绍兴袍江越东路与启圣路东北角**103。法定代表人：钟长富。被告（反诉原告）：钟长富，男，1957年9月12日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告绍兴市袍江绿宸针纺厂与被告绍兴钟夏纺织有限公司（以下简称钟夏公司）、钟长富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案受理，依法适用简易程序于2020年2月23日、5月6日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人王礼军、陈国锋，被告钟长富（亦系钟夏公司法定代表人）到庭参加诉讼。本案双方当事人申请庭外和解6个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签署的租赁合同,被告钟夏公司立即退还押金30000元、赔偿损失22000元，合计52000元；2、判令被告钟长富对上述债务承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：鉴于被告钟夏公司向厂房所有权人承租了位于绍兴袍江经济技术开发区××路××路东北角的车间，后因被告钟夏公司有意将上述厂房进行转租给他人，且告诉原告房屋所有权人同意转租，在此前提下，原告有意租赁上述厂房并于2019年8月10日与被告钟夏公司签署一份厂房租赁合同，合同约定将上述车间转租给原告，租赁期限为2年零九个月，即自2019年8月31日起至2022年4月30日止，押金3万元（已支付给被告钟长富）。嗣后，原告陆续将设备搬运至上述租赁厂房内，然不久被告钟夏公司告知原告，合同租赁期限改为一年，原因在于房屋所有权人不同意转租。原告在得知上述情况后，认为原告自身的租赁要求是长期的，现如今只能改为短期租赁，达不到租赁的效果，且会给原告造成巨大的经济损失，故与两被告协商，要求解除合同并退还押金，但截至起诉之日，虽经原告多次催讨，被告钟夏公司至今拒不退还亦不予赔偿任何损失。同时，被告钟长富作为被告钟夏公司的唯一股东，理应对被告钟夏公司的上述全部债务承担连带担保责任。现原告诉至法院，望判如所请。两被告辩称，被告与原告签订合同后，原告支付3万元押金，被告交与原告钥匙。原告未在约定时间内付清款项，违反合同第五条。原告未经被告同意，私自毁坏租赁物，拆除建筑物主体北面墙面违反合同第八条。房屋所有权人发现建筑物被损坏，切断电源叫停施工。三方多次协商没有达成一致意见。原告提出退租，被告要求原告恢复墙体由房屋所有权人验收合格，租赁物厂房内清场恢复完成验收后，交回厂房钥匙给被告之日止计算租金。做好这三点解除合同，押金扣除租金之后予以退还。原告不予理睬，拖到9月26日，被告要求原告做好上述三点后解除合同，但原告回答已经起诉，等法院通知。2019年12月14日，因被告在厂房中堆放涤纶丝尚未卖完，被告去厂房发货，厂门被原告锁着，被告要求原告开锁发货。原告不开，随后被告拨打110电话寻求警察帮助。直到2020年2月23日，被告最后一次通知原告，要求原告把拖欠款项付清，到2020年2月27日止，逾期将依法解除合同，同时起诉至法院，追讨所欠房租和违约金。反诉原告钟夏公司、钟长富向本院提出反诉请求：1、本案本诉及反诉费用由被反诉人承担；2、依法解除合同；3、判决被反诉人支付拖欠厂房租金，202天（2019年8月10日至2020年2月27日）合计租金145041.5元，按合同年租金262080元计算；4、判决被反诉人支付违约金146491.9元；5、恢复租赁物墙体以及内部设施，清空被反诉人物品，由房屋所有权人验收合格后，退还被反诉人支付的3万元押金。诉讼中，反诉原告变更第5项诉请为：要求反诉被告支付恢复费用5000元。事实和理由：反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，租赁物属于浙江厚德包装材料有限公司，反诉人已征得所有权人租赁期限内同意转租。合同签订后，被反诉人支付3万元押金，承诺按期支付租金，反诉人交予被反诉人厂房钥匙。被反诉人未在约定时间内付清款项，违反合同第五条。未经同意，私自毁坏租赁物，拆除建筑物主体北面墙面违反合同第八条。房屋所有权人发现建筑物被损坏，切断电源叫停施工后三方多次协商没有达成一致意见。被反诉人提出退租，反诉人要求被反诉人恢复墙体由房屋所有权人验收合格，租赁物厂房内清场，清场后，恢复完成验收之后，交换厂房钥匙给反诉人。做好这三点解除合同，押金扣除租金之后予以退还。被反诉人不予理睬，拖到9月26日，反诉人要求被反诉人做好上述三点后解除合同，但反诉人回答已经起诉，等法院通知。2019年12月14日，因反诉人在厂房中堆放涤纶丝尚未卖完，反诉人去厂房发货，厂门被被反诉人锁着，反诉人要求被反诉人开锁发货。被反诉人不开，随后反诉人拨打110电话寻求警察帮助。直到2020年2月23日，反诉人最后一次通知被反诉人，要求被反诉人把拖欠款项付清，到2020年2月27日止，逾期将依法解除合同，同时起诉至法院，追讨所欠房租和违约金。反诉被告绍兴市袍江绿宸针纺厂辩称，反诉中事实与理由不符合客观事实，希望法院驳回反诉人的反诉请求。理由如下：第一，本案是被告违约，不是原告违约，被告是同意原告敲墙进厂的，否则原告无法进厂使用租赁厂房；第二，在原告向法院提供的证据中，被告也是认可原告是一个受害者，退一步讲，即使按照反诉人的反诉请求及事实与理由说原告违约，但实际租金最长支付时间到2019年9月26日，因为解除通知书中反诉人该日即可清场，反诉人即使有损失，理应自己承担，与原告无关。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供送货单7份，物流单2份及收条2份，要求证明原告装修损失22000元的事实。两被告经质证不予认可，原告装修与被告无关。本院将结合其他证据进行认定。原告提供录音2份，要求证明被告存在无法转租的事实。两被告经质证其中王礼军和被告钟长富的录音，被告钟长富始终没说只有一年可以租赁，只是说履行合同；另一个录音中也能看出原告曾经因为砸墙导致电被切掉的事实。本院对证据的真实性予以认定。原告提供视频及照片1组，要求证明原告敲墙是属于正常的施工，被告钟长富亦知情，且不砸墙机器无法进入租赁房屋，客观上无法达到租赁的效果。两被告经质证称原告是无理取闹，哪怕机器再长跟被告无关，本案关键不是机器长短的问题，按照合同要求，要敲墙必须经过双方同意，经过房东书面同意才可以敲。本院对证据的真实性予以认定。原告提供微信聊天记录1组，要求证明原告一直要求被告与房东沟通转租是否可以继续进行以及被告存在违约的事实。两被告经质证称原告跟被告钟长富说过要敲墙被告承认，钟长富跟原告说，要跟房东去沟通，因为钟长富是二房东。敲墙那一天，钟长富找了他好几次，他说可以敲，但要来看过哪个地方可以敲，但是原告下午已经敲掉了，违反了合同。本院对证据的真实性予以认定。原告提供解除通知书1份，要求证明2019年9月26日被告向原告发出解除合同函，按照被告的通知内容，后面租金损失不在于原告，被告已经认可解除合同就可以行使清厂的权利，合同终止也是2019年9月26日。两被告经质证称一开始解除通知书拿过去没人签收，26日又用快递寄过去没用，后来被告又用邮政快递寄。三方协商后原告说要退组，被告说三点做好可以，要腾退完以后把钥匙还给被告，但原告没有履行义务。本院对证据的真实性予以认定。两被告提供租赁合同1份，要求证明被告有转租权。原告经质证有异议，该份合同原告一开始看过，与现在被告提供的合同有出入，尤其是关于同意转租的条款以及盖章是在原告起诉后才加上去的，原先是没有的。本院认为，在原告未能提供相反证据的情况下，该合同系适格当事人之间签订，故对证据本身的真实性予以认定。7、两被告提供通知打印件1份，要求证明被告2020年2月23日最后一次通知原告交清房租的事实。原告经质证称该通知书的时间是2020年2月23日，与原告起诉的时间相差很多，故不予认可。本院将结合其他证据进行认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月11日，被告钟长富从案外人浙江厚德包装材料有限公司处租得坐落于绍兴袍江经济开发区××路××路东北角的车间，租赁期限为5年，自2017年5月1日至2022年4月30日止，租赁合同内载有“租赁期限内同意转租”字样，字样上加盖有浙江厚德包装材料有限公司印章。2019年8月10日，原告（乙方）与被告钟夏公司（甲方）签订租赁合同1份，由原告向被告钟夏公司承租坐落于绍兴袍江经济开发区××路××路东北角的车间，租赁期限自2019年8月31日起至2022年4月30日止，年租金262080元，协议签订之日起十日内，（乙方）应一次性支付全年租金262080元，租费每年递增3%，若（乙方）未按上述约定的期限支付款项，应按逾期支付金额的日千分之五向甲方支付违约金。合同第八条约定第3款约定，乙方如改变出租物的内部结构、装饰或设置出租物结构有影响的设备，须事先征得甲方的书面同意后方可施工，并在租赁期满后恢复原状。合同签订后，原告已缴纳押金3万元并实际使用租赁物，期间原告将租赁物北面二层墙面部分敲掉。另查明，2019年9月26日，被告钟夏公司曾向原告送达解除合同通知书1份，载明：王礼军：因您严重违反2019年8月10日与本人签署的《租赁合同》，按照法律规定和合同约定，本人现依法解除合同。一、贵我双方合同签署情况。2019年8月10日，您与本人签署《租赁合同》，约定您承租房屋用于经营，租期两年零八个月，年租金为262080元，应于协议签订后7日内一次性支付一年房租及相关费用，若未按期支付费用的，则应按照每日千分之五的比例支付违约金。同时如乙方未支付费用的，甲方有权解除合同。合同约定您应按照经营目的合理使用房屋，使用不当造成损坏的，您应负责修复。二、合同履行。合同签订后，您始终未按照合同约定支付租金，至今在本人多次催告的情况下，您亦置若罔闻，未履行支付义务，使本人对您失去信任，也无法对合同履行继续抱有信心。更为严重的是，您在未经本人及产权人同意的情况下，对房屋外墙等机构进行大规模改造，侵害了各方财产权利，也违反了合同约定。三、合同终止。鉴于上述事实，本人通知您，双方合同已经于2019年9月25日经本人依法解除，您应于收到通知后两天内腾空房屋并将自己物品带走，否则本人将依法清场并不负责您的财产安全。同时，对您的行为给本人及房东造成的损失，本人将依法维权。诉讼中，原告确认于2019年9月26日收到该通知。又查明，原告提供的2019年12月14日王礼军与钟长富的录音中，王礼军称“老潘不是不同意你转租吗”；钟长富称“那老潘现在也只能同意了，我说我要还给他了，他说不行要按原合同执行，对不对”；王礼军称“你前面不是说老潘只同意你转租一年吗”；钟长富称“是啊，当初的时候你们这样子在搞，墙敲掉他生气了，他说要么你转租一年，后面还给他，他自己租，我说我里面还有货……”；王礼军称“给我的话，前面转租两年零八个月，老潘一开始是不同意的，那现在老潘又同意了是不是”，钟长富称“老潘原来叫我租掉，你们墙头敲了以后，他生气了。他说下面我也收掉了，要不上面我也收掉，我说不行，我和你合同订着的，合同里写着的可以转租，对不对，有字的”，王礼军称“那不是，前面我们两个不是因为这个事老潘不同意你转租吗，要让你退出去，然后说让你只能转租一年给我，后面的话就没有权利再和我签合同了”；钟长富称“这个没有问题的，哪怕当初时候这样子，他提出来这样子，我们大家见面谈一下，也是可以谈好的，他最多生气了是这样子讲，但是你们非不要了”。再查明，被告钟夏公司自认于2020年2月28日已接收案涉租赁房屋。原告在诉讼中确认，如其需承担恢复原状义务，其愿意支付恢复费用5000元。本院认为，原告与被告钟夏公司之间的租赁关系依法成立并有效。根据案涉租赁合同约定，原告应当自合同签订之日起十日内支付租金，现原告未按约支付租金，根据租赁合同约定，被告钟夏公司有权终止合同，且被告钟夏公司已于2019年9月26日向原告发出解除通知，原告亦当日收到通知，故本院认定双方之间的租赁关系于2019年9月26日解除。关于原告要求两被告赔偿损失的诉请，本院认为，根据查明的事实来看，原告在未得到被告钟夏公司明确同意的情况下，擅自将案涉租赁房屋部分墙体敲毁，虽从案涉录音看，案涉租赁房屋所有人提出不愿继续外租的意思表示，但一方面，被告钟夏公司并未明确表明案涉房屋待一年租期到后不能租赁，另一方面，造成该后果的事由也是因原告先行为违约所致，故在此情况下，原告以被告钟夏公司未能继续履行合同为由主张损失赔偿，缺乏依据，本院不予支持。关于两被告主张的租金，其中合同解除前部分，双方合同中已明确约定，故原告应当依约支付，关于合同解除后的部分，原告虽称被告钟夏公司送达2019年9月26日的解除合同通知中提到“您应于收到通知后两天内腾空房屋并将自己物品带走，否则本人将依法清场并不负责您的财产安全”，但房屋腾退的义务应当由承租人承担，现原告无明确证据证明其已完成腾退，也无明确证据证明该日后被告钟夏公司已实际接收了房屋，且根据原告提供的录音来看，其在2019年12月仍在和被告谈论租赁事宜，故原告应当支付相应的占有使用费，占有使用费参照租赁合同约定的租金予以确定，结合被告钟夏公司自认的房屋接收时间、反诉请求及租赁合同约定，本院确定原告应支付的租金及占有使用费为129962.96元（2019年8月31日起至2020年2月27日，262080*181/365）。关于被告钟夏公司主张的违约金，双方在合同中确已约定逾期付款违约金，但其主张过高，本院酌情认定为38988元。关于被告钟夏公司主张的恢复墙体损失5000元，现原告确将租赁物部分墙体敲毁，且合同中亦对此事项作了约定，故本院对该请求予以支持。关于3万元押金，鉴于被告钟夏公司已实际接收房屋，故该款项在总款项中予以直接抵扣。关于被告钟长富提出的反诉请求，因其不是合同相对人，故对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：解除原告绍兴市袍江绿宸针纺厂与被告绍兴钟夏纺织有限公司之间的租赁合同关系；反诉被告绍兴市袍江绿宸针纺厂支付给反诉原告绍兴钟夏纺织有限公司租金、占有使用费、违约金、墙体恢复费用合计143950.96元，于本判决生效之日起三十日内履行；驳回原告绍兴市袍江绿宸针纺厂的其他诉讼请求；驳回反诉原告钟长富的反诉请求；驳回反诉原告绍兴钟夏纺织有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取550元，由原告绍兴市袍江绿宸针纺厂负担；反诉案件受理费2874元，由反诉原告绍兴钟夏纺织有限公司、钟长富共同负担1284元，由反诉被告绍兴市袍江绿宸针纺厂负担1590元，均于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵 飞二〇二〇年十月二十一日书记员 王秋燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七章违约责任第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。