湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8505号上诉人（原审被告）：陈凯，男，1977年10月24日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：彭绪国，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北长业地产开发投资有限公司，住所地湖北省武汉经济技术开发区22MB地块高科技产业园**楼**。法定代表人：刘显露，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李林林，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林乐锋，北京天达共和（武汉）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：武汉市江岸区超智素质培训学校，住所地湖北省武汉市江岸区澳门路葡京花园**楼。法定代表人：杨忠勋，该学校总经理。被上诉人（原审被告）：武汉市江岸区超智素质教育培训学校有限公司，，住所地湖北省武汉市江岸区后湖南路**长投汉口年华**/单元**商****商****商**法定代表人：杨忠勋，该公司总经理。原审第三人：名德商业管理（上海）有限公司，住所地上海市奉贤区环城西，住所地上海市奉贤区环城西路**第****tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：杨凤玲，该公司执行董事。上诉人陈凯因与被上诉人湖北长业地产开发投资有限公司（以下简称长业地产公司）、武汉市江岸区超智素质培训学校（以下简称超智培训学校）、武汉市江岸区超智素质教育培训学校有限公司（以下简称超智培训学校有限公司）、原审第三人名德商业管理（上海）有限公司（以下简称名德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初12579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈凯上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项，依法改判陈凯支付租金76075.78元；2.一审、二审诉讼费用由长业地产公司承担。事实和理由：一、一审法院已确认陈凯支付了租房保证金，但未就该保证金应抵扣租金还是返还给陈凯进行判决。该保证金应当返还给陈凯或者抵扣陈凯应该支付的租金。二、长业地产公司未提供新的账号，导致陈凯无法支付租金，不应承担违约责任。长业地产公司的收款账户被查封冻结，其口头通知陈凯暂时不支付租金到合同约定的账户，待提供新账户后再支付，之后却一直没有提供新的收款账户，因此，陈凯不存在违约延期支付租金的行为，不应当支付违约金。三、本案违约金过高，应该按年利率4%予以调整。长业地产公司辩称：1.根据《商铺租赁合同》第十三条第四款的约定，长业地产公司有权不返还租赁保证金，并有权在没收的租赁保证金外收取违约金。2.陈凯应当承担迟延支付租金的违约责任，长业地产公司对陈凯迟延支付租金不应承担任何责任。3.一审法院关于违约金的判决合理合法，不应该进行调整。超智培训学校、超智培训学校有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。名德公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。长业地产公司向一审法院起诉请求：1.依法判令长业地产公司与陈凯签订的《商铺租赁合同》于2019年8月23日解除；2.依法判令陈凯、超智培训学校、超智培训学校有限公司将承租的房屋恢复原状并返还长业地产公司；3.依法判令陈凯、超智培训学校、超智培训学校有限公司支付差欠的房屋租金50421元；4.依法判令陈凯、超智培训学校、超智培训学校有限公司支付从2019年8月24日至实际返还承租房屋期间的房屋占有使用费（以月租金56807元/月为基数，暂计算至2019年9月30日为71956元)；5.依法判令陈凯、超智培训学校、超智培训学校有限公司向长业地产公司支付逾期支付租赁保证金的违约金14315元（以租赁保证金56807元为基数，按照3‰/日，自2018年12月18日计算至2019年3月11日），支付逾期支付租金（或占用费）的违约金[以未付租金（或占用费）为基数，按照3‰/日自2018年12月18日计算至所有租金（或占用费）支付完毕之日，暂计算至2019年9月30日为86896元]；6.依法判令本案诉讼费由陈凯、超智培训学校、超智培训学校有限公司承担。一审法院认定事实：2018年10月8日，武汉市工商行政管理局出具（岸）登记内名预核字[2018]第6322号《企业名称预先核准通知书》，载明：根据《企业名称登记管理规定》、《企业名称登记管理实施办法》等规定，同意预先核准下列3个投资人出资，注册资本（金）30万元（人民币），住所设在武汉市江岸区的企业名称为：武汉市江岸区超智素质教育培训学校有限公司，以上预先核准的企业名称保留期至2019年10月8日。此后，武汉市市场监督管理局再次出具（岸市监）登记内名预核字[2019]第6837号《企业名称预先核准通知书》，载明：同意预先核准下列3个投资人出资，注册资本（金）30万元（人民币），住所设在武汉市江岸区的企业名称为：武汉市江岸区超智素质教育培训学校有限公司，以上预先核准的企业名称保留期至2020年4月8日。超智培训学校有限公司成立于2020年1月14日，登记的公司住所地与本案诉争商铺所在地一致，法定代表人为杨忠勋。2018年11月14日，名德公司与杨忠勋签订《长投·汉口年华商铺租赁合同》，合同载明的甲方系名德公司，乙方系超智培训学校有限公司，双方约定：乙方承租的诉争商铺建筑面积为942.82平方米，用于经营教育培训，经营的品牌为超智教育；合同租期为6年，包含经营免租期（若有），不包含装修免租期，起租日以甲方统一规定的正式开业经营日期为准，如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准，若甲方规定的正式开业日期已到，乙方达不到开业条件的，起租日为甲方规定的正式开业经营日期。接到甲方正式开业通知，乙方不开业的，不影响甲方按照正式开业通知日期确定起租日。乙方在商场开业日前，经甲方许可提前开业的，起租日以甲方的通知开业日期为准。自甲方规定的进场装修之日起，乙方享有装修免租期不超过7个月，具体的装修免租期以《商户装修手册》中经甲方审核认定的实际装修工期为准，装修免租期的起始日期以甲方书面告知的商铺交付日期为准。期间不计租金，但乙方在装修期间承租该商铺的水、电等其他费用仍由乙方自行承担。本合同项下开业日暂定为2019年1月1日计租（具体计租时间为双方确定装修完毕可开业时间为准，经双方确认同意开始计算房租），如商铺实际开业日与合同约定开业日不符的，则以甲方书面告知的商铺开业日期为准。第一、第二个租赁年度每月租金56806.10元等；项目的租金第一季按半年度支付，第二季开始按三个月支付，支付方式采取预付方式（先付租后用铺），即本次半年度租金结束前15个工作日内预付下一季的费用，第一个计租期的租金等费用，在租赁合同签订之日向甲方一次性缴清。乙方在合同签订之日向甲方一次性缴纳2个月的租金作为租赁保证金，共计113612.20元。合同签订当日，名德公司收到租赁保证金113612.20元和6个月租金340836.60元，收据上载明的交款单位为超智培训学校有限公司。2018年12月17日，长业地产公司（甲方）与陈凯（乙方）签订《长投·汉口年华商铺租赁合同》，双方约定：合同租期为5年，包含免租期（若有）。起租日以免租期满后的次日为准，即免租期期满后，不论乙方是否符合开业条件，从免租期期满的次日开始计租，每季度按合同约定缴纳租金；自甲方规定的进场装修之日起，乙方享有装修免租期3个月，乙方应于签署本合同之日起15个日历天内提交装修图纸交甲方审查，待图纸审核通过2个工作日内与物业公司签署相关物业协议并开始计算合同项下租期，即开始计算装修免租期。如乙方不按合同约定提交图纸进行装修的，则从签署合同之日起15个日历天期满后的次日计算装修免租期。装修免租期期间不计租金，但该期间商铺的物业管理费、水费、电费等其他费用仍由乙方自行承担。装修免租期满后，乙方享有经营免租期共3个月，若合同约定的装修免租期时间已到，乙方未达到开业条件，甲方仍将开始计算该商铺经营免租期，经营免租期截止日起乙方需按合同约定向甲方缴纳租金。若乙方在装修免租期截止之前装修完毕预开业的，需向甲方提交书面开业申请，得到甲方同意后方可开业，不得擅自开业或试营业，计算经营免租期的起始时间为乙方提交并经甲方书面同意的开业申请时间，经营免租期截止日起乙方需按合同约定向甲方缴纳租金。经营免租期期间不计租金，但该期间商铺的物业管理费、水费、电费等其他费用仍由乙方自行承担。第一、第二个租赁年度每月租金56807元等；项目的租金一般按季支付（租赁月三个月为一季度），支付方式采取预付方式（先付租后用铺），即本季末结束前15个日历天内预付下季度的费用，第一个计租期的租金等费用，在本租赁合同签订之日向甲方一次性缴清。乙方在本合同签订之日向甲方一次性缴纳1个月的租金作为租赁保证金，共计56807元。乙方若拖欠租金、各项保证金及其他应支付款项的，应向甲方支付逾期付款违约金。逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠费总额的千分之三计算。乙方逾期支付租金、各项保证金等各项应付款项或未按期补足各项保证金等费用超过7个工作日的，甲方有权单方解除合同，甲方有权立即收回商铺，不返还所有保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求乙方按照合同第六条约定向甲方支付逾期付款违约金，乙方应在甲方发出解除通知后3个日历天内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权加收乙方不低于三个月租金（以违约时所在的租赁年度收缴的租金为准）的违约金。乙方应于租赁期届满之日或合同提前解除之日向甲方交还承租商铺。乙方须在保留该商铺墙面、天棚（含灯具）、地面装修、玻璃门或者卷闸门及灯箱等固、地面装修性的前提下，清除其他可移动物品和装修附着物，使商铺恢复合理清洁状态，由此发生的一切费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，视为乙方放弃该等设施设备以及装饰装修物的所有权，甲方有权自行进行上述清除工作，并在乙方所缴纳的保证金中扣除相关费用，乙方无权因此向甲方主张任何权利，由乙方自行承担全部损失。经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿。租金结算日期应计算至租赁期届满之日或乙方将符合约定条件的商铺交还给甲方接受之日，以发生较晚者为准，合同提前解除的，则为合同提前解除之日或乙方将符合约定条件的商铺交还给甲方接收之日，以发生较晚者为准。2018年12月21日，名德公司出具《情况说明》一份，载明：陈凯作为名德公司总经理，是名德公司唯一控股人，控股为100%。陈凯同意将名德公司汉口年华6栋1层商16，6栋2层商8-商15商20-商25租给超智教育做办学便用。2019年3月11日，名德公司支付给长业地产公司租赁保证金56807元。2019年3月22日，长业地产公司向陈凯交付了诉争商铺，同日，陈凯将诉争商铺交付给设立中的超智培训学校有限公司。2019年3月25日，陈凯支付给长业地产公司租金120000元。2020年4月30日，长业地产公司发出《申请减免租金的告知函》，其中载明：汉口年华超智教育商户因受“新型冠状病毒××疫情”影响，为抗击疫情稳经济，扶持中小微企业及个体工商户的发展，我司积极贯彻落实关于降低承租国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户房租成本的政策。根据相关的政策措施，我司对承租国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户实行3个月（2020年2月1日至2020年4月30日）房租免收，6个月（2020年5月1日至2020年10月31日）房租减半的优惠政策等内容。2020年5月29日，超智培训学校有限公司向长业地产公司工作人员发送短信，其中载明：由于贵公司与陈凯的经济纠纷及其旷日持久的诉讼，严重迟滞我公司依法成立，并至今无法正常开业。我们被迫决定退场，特此函告。同日，超智培训学校有限公司搬离诉争商铺，但未与长业地产公司进行交接。审理中，长业地产公司申请撤回要求支付从2019年3月22日起至实际返还诉争商铺之日止的水电费的诉讼请求，一审法院予以照准。一审法院认为，长业地产公司与陈凯签订的《长投·汉口年华商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定“第一个计租期的租金等费用，在本租赁合同签订之日向甲方一次性缴清。乙方在本合同签订之日向甲方一次性缴纳1个月的租金作为租赁保证金”，双方合同签订的日期为2018年12月17日，但陈凯及名德公司仅在2019年3月11日及22日向长业地产公司支付了56807元租赁保证金及120000元租金，且在双方租赁合同签订之前，陈凯即以名德公司的名义与设立中的超智培训学校有限公司签订租赁合同，约定将诉争商铺租赁给超智培训学校有限公司，该行为未经长业地产公司同意，长业地产公司以此要求解除与陈凯之间的租赁合同，符合法律规定与合同约定，予以支持。长业地产公司认为双方签订的租赁合同已于2019年8月23日解除，但未提交充分的证据证实陈凯收到了解除合同的通知，陈凯于2020年5月8日收到本案的起诉状副本等相关法律文书，故应确认双方的租赁关系于2020年5月8日解除为宜。根据长业地产公司与陈凯签订的租赁合同约定“起租日以免租期满后的次日为准；自甲方规定的进场装修之日起，乙方享有装修免租期3个月；装修免租期满后，乙方享有经营免租期共3个月”。2019年3月22日，长业地产公司才向陈凯交付了诉争商铺，装修免租期应从2019年3月22日起算，2019年9月21日双方约定的免租期届满，故起租日应为2019年9月22日。长业地产公司认为陈凯未按合同约定提交图纸，故应从签署合同之日起15个日历天期满后的次日计算装修免租期，但未就此提交相关的证据证实，对上述主张，一审法院不予支持。陈凯应支付的租金期间为2019年9月22日至2020年5月8日。因受新型冠状病毒××疫情影响，2020年4月30日，长业地产公司向“汉口年华超智教育商户”发出《申请减免租金的告知函》，同意对2020年2月1日至2020年4月30日的租金予以免收，2020年5月1日至2020年10月31日的租金予以减半，该行为系长业地产公司对其相关权利的处理，对此一审法院予以确认。结合双方合同约定，陈凯应于2018年12月17日支付2019年9月22日至2019年12月21日期间的租金170421元（56807元/月×3个月），2019年12月21日前支付2019年12月22日至2020年3月21日期间的租金75131.84元[（10/31+1）个月×56807元/月]，2020年3月21日前支付2020年3月22日至2020年5月8日期间的租金7329.94元（8/31个月×56807元/月÷2）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”以及《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第三条第一款“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，2020年5月9日起，陈凯与长业地产公司签订的租赁合同已解除，陈凯已丧失继续占有使用诉争商铺的基础，因此时房屋实际占有使用人系超智培训学校有限公司，故相关的房屋占有使用费应由该公司予以支付，根据长业地产公司减免房租的相关政策，房屋占有使用费的标准认定为每月28403.50元（56807元/月÷2）。2020年5月29日，超智培训学校有限公司搬离诉争商铺，并通知了长业地产公司，根据长业地产公司与陈凯签订的租赁合同约定“乙方逾期未拆除的，视为乙方放弃该等设施设备以及装饰装修物的所有权，甲方有权自行进行上述清除工作”，长业地产公司收到超智培训学校的退场通知后，有权自行收回商铺，但其未行使上述权利导致损失的扩大，扩大的损失不应由超智培训学校有限公司负担，超智培训学校有限公司应支付房屋占有使用费的期间为2020年5月9日至2020年5月29日，款项为19241.08元（21/31×28403.50元）。陈凯以名德公司的名义将诉争商铺租赁给设立中的超智培训学校有限公司，并收取了相关的租金及押金，给超智培训学校有限公司造成的相关损失，该公司可向陈凯另案主张相关赔偿。关于长业地产公司要求陈凯支付逾期支付租赁保证金的违约金以及逾期支付租金的违约金，陈凯认为合同约定的违约金过高，要求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因双方均未举证证明长业地产公司的损失，一审法院认为长业地产公司的损失为逾期付款期间欠付的租赁保证金及租金的利息损失，双方合同约定“每日按欠费总额的千分之三计算”的违约金过分高于因陈凯违约所造成的长业地产公司的损失。因陈凯要求对合同约定的过高的违约金予以调整，一审法院依法将违约金调整为按照年利率24%计算，以欠付的租赁保证金及租金为本金，自应付之日起计算至实际支付之日止。陈凯应于2018年12月17日向长业地产公司支付56807元租赁保证金，其在2019年3月11日支付上述款项，故租赁保证金的逾期付款违约金为3100.26元（56807元×83天÷365天×24%）；陈凯应于2018年12月17日支付2019年9月22日至2019年12月21日期间的租金170421元，其仅于2019年3月22日支付了120000元，故截至2020年6月21日，其应支付的逾期付款违约金为25659.72元（170421元×94天÷365天×24%+50421元×15个月×24%÷12）；陈凯应于2019年12月21日前支付2019年12月22日至2020年3月21日期间的租金75131.84元，故截至2020年6月21日，其应支付的逾期付款违约金为9015.82元（75131.84元×6个月×24%÷12），陈凯应于2020年3月21日前支付2020年3月22日至2020年5月8日期间的租金7329.94元，故截至2020年6月21日，其应支付的逾期付款违约金为439.80元（7329.94元×3个月×24%÷12），综上，截至2020年6月21日，陈凯应向长业地产公司支付逾期支付租金的违约金共计为35115.34元(25659.72元+9015.82元+439.80元)。自2020年6月22日起，陈凯应以欠付的租金总额，即132882.78元（170421元-120000元+75131.84元+7329.94元）为本金，按照24%的年利率向长业地产公司支付逾期付款违约金。因长业地产公司未举证证明陈凯或超智培训学校有限公司对诉争商铺进行了拆除或损毁，且超智培训学校有限公司已于2020年5月9日搬离诉争商铺，长业地产公司有权自行收回商铺，故其要求陈凯及超智培训学校有限公司将诉争商铺恢复原状并返还的请求，不予支持。超智培训学校既非本案诉争商铺承租人，亦非实际占有使用人，长业地产公司请求该学校承担相关责任的请求，无事实及法律依据，不予支持。陈凯辩称其系受设立中的超智培训学校有限公司的委托与长业地产公司签订的租赁合同，超智培训学校有限公司对此予以否认，且陈凯未提交相关的证据予以证实，对陈凯的上述抗辩意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、湖北长业地产开发投资有限公司与陈凯于2018年12月17日签订的《长投·汉口年华商铺租赁合同》于2020年5月8日解除；二、陈凯于一审判决生效之日起十日内向湖北长业地产开发投资有限公司支付2019年9月22日至2020年5月8日期间的租金共计132882.78元；三、陈凯于一审判决生效之日起十日内向湖北长业地产开发投资有限公司支付逾期支付租赁保证金的违约金3100.26元；四、陈凯于一审判决生效之日起十日内向湖北长业地产开发投资有限公司支付截至2020年6月21日的逾期支付租金的违约金35115.34元；五、陈凯于一审判决生效之日起十日内向湖北长业地产开发投资有限公司支付自2020年6月22日起的逾期支付租金的违约金（以132882.78元为本金，按照24%的年利率，计算至实际支付132882.78元止）；六、武汉市江岸区超智素质教育培训学校有限公司于一审判决生效之日起十日内向湖北长业地产开发投资有限公司支付2020年5月9日至2020年5月29日期间的房屋占有使用费19241.08元；七、驳回湖北长业地产开发投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费37636元，由湖北长业地产开发投资有限公司负担18818元，陈凯负担18818元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈凯向本院提交武汉市江岸区人民法院的判决一份，拟证明违约金过高，请求调低，应该按年利率4%支付违约金。经质证，长业地产公司、超智培训学校、超智培训学校有限公司均对该证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。本院认为，陈凯提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审民事案件应当围绕当事人的上诉请求进行审理。陈凯与长业地产公司签订的租赁合同约定“乙方逾期支付租金、各项保证金等各项应付款项或未按期补足各项保证金等费用超过7个工作日的，甲方有权单方解除合同，甲方有权立即收回商铺，不返还所有保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求乙方按照合同第六条约定向甲方支付逾期付款违约金”，陈凯迟延支付租金及租赁保证金，其行为已经构成违约，其要求长业地产公司返还保证金或将保证金抵扣租金的上诉理由，因与合同约定不符，本院不予采纳。陈凯认为长业地产公司未提供新的账号，导致其无法支付租金，其不应承担违约责任的上诉理由，因未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。陈凯逾期支付租金及租赁保证金，应当按照约定向长业地产公司支付相应的违约金，一审法院考虑到长业地产公司的损失为逾期付款期间欠付的租赁保证金及租金的利息损失，并酌情将合同约定的违约金调整为按照年利率24%计算，并无不当，陈凯要求将违约金调整至按照年利率4%计算的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，陈凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3721元，由陈凯负担。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 方 红审判员 刘鑫荣二〇二〇年十月十四日书记员 肖 华