河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0411民初2737号原告：吕亚宾，男，1979年7月18日出生，汉族，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：谢少刚，河南恪德律师事务所律师。被告：陈振欣，男，1965年1月19日出生，汉族，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：宋国华，男，1983年9月10日出生，汉族，陈振欣女婿，住郑州市金水区。第三人：平顶山市家天下房地产经纪有限公司，住所地：平顶山市湛河区光明路与南环路交叉口东南角昌盛**楼**底商。法定代表人：王艳峰，总经理。委托诉讼代理人：周昆辉，男，1984年12月1日出生，汉族，住叶县。原告吕亚宾与被告陈振欣、第三人平顶山市家天下房地产经纪有限公司（简称家天下房产经纪公司）定金合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕亚宾及其委托诉讼代理人谢少刚，被告陈振欣的委托诉讼代理人宋国华，第三人家天下房产经纪公司的委托诉讼代理人周昆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕亚宾向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令解除吕亚宾、陈振欣与家天下房产经纪公司签订的《房地产买卖定金合同》；2.依法判令陈振欣赔偿吕亚宾定金2万元，家天下房产经纪公司将其暂管的吕亚宾支付给陈振欣的购房定金2万元返还给吕亚宾；3.诉讼费用由陈振欣负担。事实和理由：吕亚宾通过家天下房产经纪公司发布的信息得知，陈振欣坐落于平顶山市××路中段东侧凯旋国际4号楼西单元1802号房屋出售。吕亚宾随通过家天下房产经纪公司撮合，在2019年12月30日签订《房地产买卖定金合同》，合同签订时吕亚宾已经交付了定金2万元，双方约定该定金由家天下房产经纪公司暂管，且双方约定陈振欣一手房产证办理后60个工作日内向房地产产权登记管理机关申请办理产权转移登记手续。合同另约定陈振欣违约（含共有人），除承担双方中介居间服务费外，还须双倍赔偿吕亚宾定金4万元。合同签订后，陈振欣反悔不想售卖该房屋。吕亚宾多次催促陈振欣履行合同义务，办理产权证书，但陈振欣一直推脱，在此期间，家天下房产经纪公司也多次找到陈振欣进行协商未果。陈振欣的行为已经严重违反了合同约定，构成违约。为维护吕亚宾的合法权益，故诉至法院。陈振欣辩称，陈振欣与吕亚宾于2019年12月30日签订了《房屋买卖定金合同》，合同约定了交易的标的、价款、交易方式、付款方式等必要条款，已经具备了房屋买卖合同应当具备的要件，应以房屋买卖合同确定双方的权利义务。吕亚宾与陈振欣在合同中明确约定吕亚宾应当在2020年元月15日前向陈振欣支付首付款25万元。但陈振欣至今没有见到该笔款项，《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行其履行要求。因此，在吕亚宾先行违约，未履行其先合同义务的情况下，陈振欣有权拒绝履行后合同义务。且在本案的合同进入履行阶段后，因突发的新冠肺炎疫情，使得陈振欣委托全权处理房屋交易的代理人无法前往房产所在地与吕亚宾继续进行交易。待封锁解除后，双方多次沟通，吕亚宾均不予理睬。2020年4月6日下午，本约定在第三人的办公室见面协商，但吕亚宾未按约定到场，反而通过电话告知，其不再购买陈振欣的房屋，故吕亚宾称陈振欣后悔不愿意出售房屋与事实不符。综上所述，吕亚宾先是未按照合同约定履行其先付款的义务，后又主动提出不再购买陈振欣的房屋，其行为违反了民事诉讼法中的诚信原则。故其要求陈振欣赔偿其定金2万元的诉讼请求不能成立。其要求解除合同陈振欣同意，但第三人暂管定金应支付给陈振欣。家天下房产经纪公司述称，在合同签订后，公司的工作人员与出售方联系办理合同约定的支付第一笔房款事宜，因出售方未在平顶山工作，临近春节事务较多，故口头约定在过往春节后办理。春节期间因发生疫情，待解除疫情控制后，吕亚宾又到公司联系办理支付房款交付房屋事宜，因在签订合同时，双方口头约定涉案房屋需将屋内的基础装修完毕，含室内楼梯、踢脚线等。但是在3月份，吕亚宾发现室内未按照约定装修完毕，出售方说因为与装修工人协商的装修款项与现在所装修的完成程度不符，不愿再另外加钱装修至约定程度，故该合同一直未履行下去。公司多次与陈振欣、吕亚宾沟通履行合同相关约定，吕亚宾要求陈振欣先按约定把室内楼梯等基础装修完毕再支付房款，陈振欣要求先按约定支付首付款再装修至约定程度，双方一直未达成一致意见，才造成合同至今未履行完毕。吕亚宾围绕其诉讼请求依法提交了《房屋买卖定金合同》一份及收据一份，拟证明吕亚宾与陈振欣之间存在房屋买卖合同关系，吕亚宾支付了2万元定金。在合同第六条第三款约定陈振欣应当在收到房款前将房屋交给吕亚宾，并办理相关的验房手续。当时双方约定是含有基础装修的，但是截至2020年4月，陈振欣也没有完成基础装修。陈振欣对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为房屋没有装修是因为吕亚宾没有支付房款及交房贷；家天下房产经纪公司对上述证据真实性无异议。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月30日，陈振欣为甲方（出售方）、吕亚宾为乙方（买受方）、家天下房产经纪公司为丙方（居间方），签订《房产买卖定金合同》一份。合同约定：第一条转让房屋的基本情况：1.甲方自愿将坐落在湛河区亚兴路中段东侧凯旋国际4号楼西单元18层1802号房出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，自愿购买该房屋；2.该房屋的基本情况如下：面积92.54㎡，商品房买卖合同号：410400201609270028，房屋现状：空置；第二条转让价款：甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币伍拾叁万伍仟元整（￥535000元整）；第三条交易定金：1.乙方于本合同签订之日向甲方支付该房屋定金人民币贰万元整（￥20000元整），为保证交易安全，经甲、乙、丙三方协商，该定金由丙方暂管，待交易完毕，佣金、水电气暖、物管等费用结清后由丙方退还；2.为保证交易的顺利进行，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》或能够证明房屋权属的相关原件交由丙方暂管，作为对房屋权属的真实性和顺利履约提供担保；第四条付款方式：乙方以按揭贷款形式支付房款，首付定于2020年元月15日前支付贰拾伍万元整；第五条产权转移登记及税费承担：甲乙双方需于甲方一手不动产权证下证后60个工作日内前向房地产权登记管理机关申请办理产权转移登记手续。产权转移（过户）需交纳的相关税费双方约定是不动产权转移过户时产生的费用，由乙方承担房契税、个人所得税、评估费；第六条三方的权利与义务1.甲方保证对该房产享有完整的所有权，该房产产权清晰真实；无债权债务纠纷，且以100%产权出售给乙方，并确保共有权人对该房屋出售无异议；2.甲方同意配合乙方办理按揭贷款手续；3.甲方应当于甲方收到房款前将该物业交付予乙方……第七条违约责任1.如乙方未能履行本合同条款以致本合同不能顺利进行，甲方有权解除本合同，则已付定金归甲方所有，且甲方有权将该物业转让予其他人；2.如甲方在签订合同后不依合同条款履行义务，致使合同目的在约定期限内不能实现的，乙方有权解除本合同，同时甲方须赔偿乙方已付定金的双倍金额以弥补乙方损失……。同日，吕亚宾向家天下房产经纪公司交付2万元定金。诉讼过程中，陈振欣、吕亚宾、家天下房产经纪公司均称因为疫情原因，合同未按约定的时间履行。后陈振欣、吕亚宾协商对合同进行了变更，就变更内容未协商一致导致合同一直未履行，为此引发本案诉争。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。本案中，陈振欣与吕亚宾在《房屋买卖定金合同》签订后，就变更内容一直未达成一致意见导致合同未能履行，现吕亚宾要求解除双方之间的合同，陈振欣同意，故对吕亚宾要求解除与陈振欣之间的《房屋买卖定金合同》的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故在合同解除后，吕亚宾支付的由家天下房产经纪公司代管的2万元定金由家天下房产经纪公司返还予吕亚宾。关于吕亚宾要求陈振欣赔偿其2万元的诉讼请求。因双方合同未能履行的原因在于就变更内容未达成一致意见，故吕亚宾要求陈振欣赔偿其2万元没有事实根据及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下一、解除吕亚宾与陈振欣、平顶山市家天下房地产经纪有限公司之间所签订的《房产买卖定金合同》。二、平顶山市家天下房地产经纪有限公司于本判决生效之日起7日内返还吕亚宾缴纳的定金2万元。三、驳回吕亚宾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取450元，由陈振欣与吕亚宾各负担225元。本判决为终审判决。审判员  焦俊艳二〇二〇年十月九日书记员  赵许洛附：《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。