安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初16219号原告：福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区芜湖路**御景湾**楼**，统一社会信用代码91340100772827622Q。负责人：林梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：金海兵，安徽皖都律师事务所律师。被告：朱志荣，女，1967年11月16日出生,汉族,住安徽省合肥市。原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司（以下简称诚信物业公司合肥分公司）诉被告朱志荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告诚信物业公司合肥分公司的委托诉讼代理人金海兵、被告朱志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诚信物业公司合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付物业费11724.76元，车位租赁及管理费5040元，支付逾期违约金3352.3元，合计20117.06元；2、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2008年原告与合肥富泰房地产开发有限公司签有《前期物业管理委托合同》，根据协议约定，原告为合肥富泰房地产开发有限公司开发的柏林春天小区提供前期物业服务，被告所有的房屋柏林春天一期高层15#1003室，截止2018年11月30日，欠付原告2014年1月1日至2018年11月30日物业费11724.76元（158.98×1.25×59）、2016年8月1日至2018年11月30日车位租赁及管理费5040元。被告逾期未能交纳物业费，应当根据《前期物业管理委托合同》约定的从逾期之日起按照每天应交物业费的千分之三累计的违约金，支付原告逾期违约金，现原告要求被告按欠付的物业费的百分之二十支付违约金3352.3元。以上各项费用合计为20117.06元。2018年11月13日，合肥柏林春天业主委员会向原告发出《物业服务交接通知》，要求原告办理物业交接手续并撤场，后原告于2018年12月3日完成全部交接。综上所述，被告拒不支付物业费等费用的行为，侵害了原告的合法权益，原告依据我国《合同法》、《民事诉讼法》的有关规定提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告朱志荣辩称，其未交物业费理由如下：我是2008年8月入住小区，期间一直缴纳物业费，直至2013、2014年家中进水管道渗水，渗入家中，柜体受潮，物业主任来我家看情况，后更换了下水主管道，对我家造成的损失没有回应，拖着不处理，我要求把我家修好，我就缴纳物业费。我要求对损失支付2万元，物业公司不同意，物业公司没有及时止损，不作为。本院经审理认定事实如下：2007年5月26日，诚信物业公司合肥分公司与合肥富泰房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定委托物业管理期限自2007年8月1日起至业主委员会成立之日止，该合同对物业服务管理事项、服务质量、双方权利义务、费用标准及违约责任等均作出具体约定。其中，合同第二十二条约定相关物业管理服务费标准，即高层住宅收费标准暂定为1.18元/平方米/月，由物业公司按月向业主或物业承租人、使用人收取；未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交金额千分之三交纳滞纳金，合同第三十六条约定合同履行中发生争议，协商或调解不成的，由当事人向人民法院起诉。2007年6月30日，被告朱志荣签署《业主临时公约》，承诺对柏林春天小区建设单位合肥富泰房地产开发有限公司制定的《业主临时公约》已详细阅读，并自愿遵守该公约。该公约对物业基本情况、物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益、违约责任等均作了相关的规定。该公约第三十二条约定，业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。2018年11月30日，诚信物业公司合肥分公司撤出柏林春天小区。2007年8月1日起至2018年11月30日，诚信物业公司合肥分公司在柏林春天小区从事物业管理服务工作，朱志荣系合肥马鞍山南路399号柏林春天小区一期高层15#1003室的业主，住宅建筑面积为158.98平方米，欠付2014年1月1日至2018年11月30日期间的物业管理费用、2016年8月1日至2018年11月30日车位租赁及管理费5040元。另查明：根据本案及关联案件中，案涉小区业主所提供的证据显示，诚信物业公司合肥分公司就案涉小区物业管理存在小区内垃圾积存、乱堆乱放，绿化损毁缺失，秩序维护与车辆管理不规范，消防、科技、人防、物防不完善、不规范，运动设施、消防电力设施等未整修维护等问题。再查明：诚信物业合肥分公司持有服务价格登记证。根据案涉小区关联案件及本院的生效判决书显示：合肥市物价局于2013年11月4日核准“柏林春天”物业服务收费标准为高层住宅为1.25元／月·平方；《车位租赁协议书》显示：车位租赁月租金（含停车服务费）180元。还查明：2013年朱志荣家中进水管道渗水，渗入其家中，造成一定财产损失。后物业公司更换了下水主管道，朱志荣要求损失赔偿2万元未果，朱志荣从2014年初开始拒交物业费和车位租赁及管理费。以上事实，由原、被告的当庭陈述，以及原告提供的《前期物业服务合同》、《业主临时公约》、营业执照、业主收房清单、《车位租赁协议书》、合肥市物价局文件、服务价格登记证、《物业服务交接通知》、柏林春天工程资料移交清单、律师函，寄件详单及被告提供的《前期物业管理服务协议》、照片等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：2007年5月26日，诚信物业公司合肥分公司与合肥富泰房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，诚信物业公司合肥分公司依约为朱志荣等柏林春天小区业主提供了物业管理服务，故有权向朱志荣等业主收取相应的物业服务费。且物业服务费是用于保障物业共用部位和共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、秩序维护及物业服务企业办公费用、服务人员工资等项目开支，没有相应费用或费用不足，客观上均可能影响物业服务水平和服务质量。朱志荣在接受和享有了物业服务内容后，应当按照约定和法律规定及时、足额交纳物业费。但诚信物业公司合肥分公司作为物业服务企业亦有义务依约全面履行义务,结合双方当事人的陈述以及现有证据材料的事实情况，确能反映原告在环境卫生管理、公用设施设备维修养护管理方面不完全履行物业服务合同确定的维护、养护、管理义务，其物业管理服务存在一定瑕疵，故对案涉物业服务费酌情按90%收取较为合理，朱志荣应付2014年1月1日至2018年11月30日物业费10552元（158.98平方米×1.25元／月／平方×59个月×90%），2016年8月1日至2018年11月30日车位租赁及管理费5040元（180元／月×28个月），合计15592元。关于朱志荣主张其家中渗水造成损失要求原告赔偿，系侵权纠纷，与本案不属于同一法律关系，本案中不予处理，朱志荣可另案起诉解决。朱志荣未按期交纳物业费等费用事出有因，不属无故拖欠，诚信物业公司合肥分公司主张违约金应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告朱志荣于本判决生效之日起五日内向原告建省诚信物业管理有限公司合肥分公司支付拖欠的2014年1月1日至2018年11月30日的物业费15592元及2016年8月1日至2018年11月30日车位租赁及管理费5040元，合计15592元；二、驳回原告建省诚信物业管理有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取47元，由原告福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司负担12元，被告朱志荣负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 张 建二〇二〇年十月十二日书记员 丁婷婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。