河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4330号上诉人（原审被告）：王雪峰，男，1970年11月6日出生，汉族，住河南省邓州市。被上诉人（原审原告）：陈健，男，1969年8月16日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：陈浩，男，1966年10月29日出生，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：赵兴国，男，1964年11月1日出生，汉族，住河南省邓州市。上诉人王雪峰因与被上诉人陈健为房屋租赁合同纠纷一案，不服邓州市人民法院（2020）豫1381民初46号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王雪峰、被上诉人陈健委托诉讼代理人陈浩、赵兴国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王雪峰上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回陈健的诉讼请求；2、判令陈健退回王雪峰合同签订前预付的费用共计35.5万元及利息；3、判令陈健因地下室漏水而导致王雪峰损坏的物品3万元，电梯未进行年检给王雪峰造成损失0.5万元；4、判令陈健在起诉期间导致王雪峰的损失6万元；5、本案一、二审诉讼费全部由陈健承担。事实和理由：1、自2017年元月开始，王雪峰通过其他关系认识陈健，陈健谈到本案争议房屋于2018年6月30日到期，协商该房屋的租赁问题，王雪峰有意向租赁该房屋，于2017年1月20日向陈健转账10万元（当时转账用途注明房租款）。陈健答应在合同到期前与王雪峰签订为期五年的租房合同，后由于陈健资金周转问题，陆续向王雪峰联系周转资金，自2017年1月20日起王雪峰一年多时间11次向陈健转账35.5万元。本应在2018年6月30日前6个月时间内签订的租房合同，由于陈健长期居住在西安而延迟到2018年7月5日签订，且原商议租期五年改为三年。在原房屋租赁合同中，双方经友好协商达成协议，但在合同签订前后，陈健态度发生了很大的改变，开始以延续租房期限为由继续让预付房租，到2018年10月份后，王雪峰不愿再预付房租，陈健不好意思直接联系王雪峰，而委托赵兴国催要，赵兴国多次带人到店逼要本不拖欠的房租。王雪峰打算长期租赁该房屋，不愿伤了和气，截止目前已转账现金5.35万元。2019年9月份，赵兴国打算使用该房屋，几次与王雪峰协商，让王雪峰解除合同，王雪峰不同意，说等合同到期再说；2、2018年8月份，该房屋地下室漏水达80公分，造成王雪峰部分物品损坏，折价3万元（藤条沙发6个、柜式空调1台、12人台餐桌1个、电脑主机3台、水泵2个及其他小件物品若干），多次联系陈健，至今未解决。陈健所述电梯年检事宜，在2018年签订房屋租赁合同时，陈健未转交电梯年检合格证，由于电梯未年检给王雪峰造成至少0.5万元损失；3、一审审理期间，陈健继续损害王雪峰利益。一审审理期间，陈健多次安排赵兴国未经王雪峰许可，到租赁房屋对其他工作人员散布不实言论，2020年4月27日，赵兴国私自到出租房屋内拆走电梯主板，使在高层工作的人员上下班困难，增加经营成本，该行为属于盗窃行为，给王雪峰带来巨大经济损失。陈健辩称，1、本案房屋租赁合同系2018年7月5日签订，系双方当事人真实意思表示，合法有效。王雪峰亦占有使用了该房屋，应按照合同约定支付租赁费。但王雪峰支付了一年租金后，自2019年7月1日至今仅向陈健支付了6万元租金，剩余租金拒不支付。其行为已经构成违约，一审依据合同法的相关规定判决解除合同并判令王雪峰支付剩余租金并无不当。王雪峰虽称2017年支付款项系支付案涉租金，但未举证证明，且该款项系在签订案涉房屋租赁合同之前一年多发生，房屋租赁合同明确约定交付租金时间为每年的6月1日，该款项与本案并无关联，故王雪峰称已支付完毕所有租金的上诉理由依法不能成立；2、关于王雪峰称地下室漏水的损失，首先，本案系房屋租赁合同纠纷，王雪峰所述损失与本案并非同一法律关系，其次，王雪峰所称地下室漏水应当提供相关事实证据，且应当提供漏水是因房屋质量造成，而非在使用期间因管理责任造成，再次，王雪峰所称损失因其未提供损失与租赁房屋之间存在直接因果关系，且该请求不属于针对陈健诉请的有效抗辩，与本案无关，最后，其所称遭受的损失与陈健无直接因果关系，也无任何关联。关于王雪峰称电梯年检事宜，陈健在合同签订后，已按合同约定向王雪峰交付案涉房屋，王雪峰已接收并实际占有使用房屋，并不存在对其造成损失的问题，且其并未举证证明其遭受的具体损失数额及损失与陈健之间具有因果关系的证据，其该项上诉请求也不属于本案上诉的审理范围，陈健仍保留对电梯维护费用另行起诉的权利；3、王雪峰在上诉状中称陈健散布不实言论、进行盗窃系不实陈述，该上诉请求与本案无关，且已构成名誉侵权，陈健保留追究王雪峰法律责任的权利。综上，王雪峰的上诉不能成立，请求驳回其全部上诉请求，维持一审判决，并由王雪峰承担二审诉讼费用。陈健向一审法院起诉请求：1、依法解除双方于2018年7月5日签订的房屋租赁合同；2、依法判决王雪峰于2020年1月1日前向陈健交付房屋，每逾期一日王雪峰向陈健支付原日租金2倍的滞纳金至房屋完全交付给陈健止；3、依法判决王雪峰承担该房屋内电梯的维保和年检费用5000元；4、诉讼费及其他费用由王雪峰承担。一审法院认定事实：2018年7月5日，陈健与王雪峰签订了房屋租赁合同。合同约定王雪峰租赁陈健所有的位于邓州市××中段北侧××层临街门面一栋，租赁期间自2018年7月1日起至2021年6月30日，房屋租金为每年120000元。后王雪峰一直占有使用该房屋，2018年其向陈健支付房屋租金120000元。2019年7月1日至今，王雪峰仅支付60000元租金，现陈健起诉要求解除与王雪峰签订的租赁合同，王雪峰交还房屋并支付相关费用。一审法院认为，陈健与王雪峰签订了书面房屋租赁合同，双方应按合同约定全面履行合同义务，陈健向王雪峰交付了房屋，王雪峰亦占有使用了该房屋，其理应按照合同约定向陈健支付租金。现王雪峰自2019年7月1日至今仅向陈健支付60000元租金实属不妥。依据双方签订的租赁合同，房屋租赁期间，乙方有拖欠房屋行为的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，故陈健主张解除合同，予以支持。陈健主张2倍滞纳金，因双方签订的租赁合同未期满，故不支持其主张延期交房滞纳金的诉讼请求。陈健主张电梯维护费5000元，但未提交电梯维护费5000元的依据，亦无证据证明该项费用已经实际发生，暂不处理。综上，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告陈健与被告王雪峰2018年7月5日签订的房屋租赁合同；二、被告王雪峰于本判决书生效之日起二十日内将房屋交还原告陈健，并支付剩余租金（租金自2020年1月1日起按双方约定年租金120000元计算至交还房屋之日止）；三、驳回原告陈健的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告王雪峰负担。二审中，被上诉人陈健未向本院提交新证据。上诉人王雪峰向本院提交：网上银行电子回单11份，总金额35.5万元，用以证明已付房租，不欠陈健房租。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。陈健对上述证据的质证意见为：该证据与本案无关，合同签订时间是2018年7月5日，转账发生在合同签订之前。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，陈健与王雪峰于2018年7月5日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容也不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，故合同的当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，陈健向王雪峰交付了租赁物，王雪峰应按照合同约定向陈健支付租金，而王雪峰自2019年7月1日至今仅向陈健支付了6万元租金，依据双方签订的租赁合同，房屋租赁期间，王雪峰有拖欠房租行为的，陈健有权解除合同，收回出租房屋，故一审判决解除双方之间的租赁合同符合双方合同约定，并无不当。关于在双方合同签订之前，王雪峰向陈健转账支付35.5万元的问题，一方面，陈健称该款项系之前王雪峰与别人合租房屋所付租金，王雪峰在二审中亦认可“2016年底通过他人在六楼租了一间办公室”，因此，能够证实王雪峰在本案诉争《房屋租赁合同》签订之前已占有、使用租赁房屋的事实，另一方面，本案诉争《房屋租赁合同》签订于2018年7月5日，而王雪峰自2017年1月20日即开始向陈健转款，至2018年3月30日，共转款11笔，总金额35.5万元，王雪峰诉称该诸多转款系预付房款，但除2017年1月20日转账10万元注明系“房租款”，2017年5月2日转账1.5万元注明系“付房租”外，其他转账均未注明款项用途，故根据现有证据不足以认定该35.5万元系预付房租款，另外，在未签订租赁合同的情况下即分多次预付房租达35.5万元却不要求陈健出具预付款收据，在随后双方签订的《房屋租赁合同》中也未对预付房租事宜约定，在签订租赁合同后仍正常支付了一年半共18万元的房租直至本案诉讼，期间亦未主张预付房租事宜，王雪峰的该行为实与常理不符，故该35.5万元款项与本案无关具有高度的盖然性，王雪峰的该项上诉理由不能成立，本院依法不予采信。关于王雪峰诉称的损失赔偿问题，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，王雪峰的该项上诉请求实质上属于在第二审程序中提出的反诉请求，因陈健在庭审答辩中明确说明该上诉请求不属于本案二审的审理范围，故本院对王雪峰的该项请求不予审理，王雪峰可另行起诉。综上所述，王雪峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王雪峰负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二〇年十月二十九日法官助理赵琳书记员王萌