安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0311民初1411号 原告：孙某，男，2003年5月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 法定代理人：林某（系孙某母亲），女，1977年8月8日出生，汉族，二级建造师，住安徽省蚌埠市淮上区。 委托诉讼代理人：顾乃伍，安徽末济律师事务所律师。 被告：唐怀礼，男，1957年8月11日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 第三人：吴子杰，男，汉族，1974年11月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 原告孙某与被告唐怀礼、第三人吴子杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙某的法定代理人林某及其委托诉讼代理人顾乃伍、被告唐怀礼到庭参加了诉讼，第三人吴子杰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙某向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于蚌埠市淮上区的房屋［产权证号:皖（2018）蚌埠市不动产权第0019256号］，解除对该房屋的查封;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月7日，原告母亲林某代其与吴子杰签订房屋买卖合同，约定吴子杰将其所有的位于蚌埠市淮上区的［房屋产权证号:皖（2018）蚌埠市不动产权第0019256号］以852800元价格出售给原告，并对付款方式进行了约定。2017年11月7日，原告支付购房款（贷款本金余额之外的差价）367352元一次性转账支付吴子杰，并将贷款余额本息、提前还款违约金等共计465448元一次性支付给贷款银行（农行蚌埠开发区支行），该行于2017年11月29日出具贷款结清证明。该房屋交付装修后，其于2018年5月入住至今。其父母多次电话联系吴子杰，邀约他一同前去办理过户手续，但电话无人接听或关机，也通过物业联系，吴子杰一直未露面，造成原告购买的涉案房屋无法办理过户登记。2019年12月9日，贵院对涉案房屋予以查封。综上，原告具有足以阻却执行的民事权益。 唐怀礼辩称，吴子杰欠其工资钱有四万多元，双方有调解协议，其打电话问他要钱，没有给付，再给他打电话就说不少其工资款，之后再也打不通电话了，其与吴子杰还有亲戚关系。 第三人吴子杰未提交陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：唐怀礼与吴子杰追索劳动报酬纠纷一案，安徽红点律师事务所平凡律师于2019年7月11日主持调解，达成调解协议如下：一、吴子杰于2019年9月13日前给付唐怀礼工资23000元，于2019年12月31日前给付唐怀礼工资23450元；二、如果吴子杰不能按时给付第一笔工资，唐怀礼有权在第一笔付款期限届满后就全部工资额向法院申请执行。 本院于2019年7月26日立案受理唐怀礼与吴子杰关于司法确认调解协议的申请，当日作出（2019）皖0311民特158号民事裁定书，确认上述调解协议有效。因吴子杰未履行调解协议，唐怀礼向本院申请强制执行。在案件执行过程中，本院于同年12月9日作出（2019）皖0311执1278号之二裁定，查封被执行人吴子杰名下坐落于上河时代花园5栋1单元20层01201号，建筑面积143.22平方米的房屋［产权证号；皖（2018）蚌埠市不动产权第0019256号；合同编号201504210064］，查封期限为三年。案外人孙某向本院提出执行异议申请，请求中止对案涉房屋的查封。本院于2020年6月10日作出（2020）皖0311执异14号裁定，驳回案外人孙某的异议请求。孙某不服上述裁定，提起本案案外人执行异议之诉：1.判决不得执行位于蚌埠市淮上区的房屋［产权证号：皖（2018）蚌埠市不动产权第0019256号］，解除对该房屋的查封;2.本案诉讼费用由被告承担。 孙某于2003年5月28日出生，系未成年人，林某系孙某的母亲，孙凡系孙某的父亲。2017年11月7日，孙某（买受人）的法定代理人林某代其与吴子杰（出卖人）签订《房屋买卖合同》，并在蚌埠市众信公证处办理房屋买卖合同相关事项公证，约定吴子杰将其所有的位于上河时代花园5号楼1单元20层01201号的房产［产权证号：皖（2018）蚌埠市不动产权第0019256号］以852800元价格出售给孙某，并对房屋价格及其支付方式、房屋交付时间及条件、产权过户等事项进行了约定。孙某的法定代理人林某于同年10月26日向吴子杰支付案涉房屋定金2万元。孙某的法定代理人孙凡于同年11月7日向吴子杰转账支付案涉房屋差价款367352元。后，孙某一方将案涉房屋贷款余额本息、提前还款违约金等共计465448元一次性支付给农行蚌埠开发区支行（贷款银行），该行于同年11月29日出具贷款结清证明。 案涉房屋买卖合同第三条约定：乙方（孙某）将房屋首付款支付甲方之日起十五日内，甲方（吴子杰）应将该房屋交付给乙方占有并使用，同时甲方将房屋所有的资料（房屋买卖合同、发票、贷款合同等）交付给乙方。首付款的交付时间为2017年11月7日。房屋交付后，孙某一家开始对房屋进行装修，并于2018年5月入住案涉房屋。房屋交付至今，孙某的法定代理人林某、孙凡多次通过电话、短信等方式联系吴子杰办理房屋过户手续未果，后通过案涉房屋物业公司询问卖房人吴子杰的联系方式，物业公司也无法联系吴子杰。案涉房屋未能办理过户手续，现房屋所有人仍然登记为吴子杰。 唐怀礼庭审中陈述：其曾向吴子杰多次讨要工资未果，后再也打不通吴子杰的电话。 本院认为，本案争议焦点是孙某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本院查封案涉房屋前，孙某（买受人）的法定代理人林某代其与吴子杰（出卖人）签订《房屋买卖合同》，并向吴子杰支付了合同约定的全部价款，后孙某及其父母实际占有使用案涉房屋。房屋交付后，孙某父母多次联系吴子杰未果，吴子杰未能协助孙某办理过户登记，案涉房屋未能办理过户登记的原因不在孙某。虽然未办理物权变更登记,但不影响孙某对案涉房屋享有的物权期待权。孙某的案涉房屋买卖行为已经符合上述法律规定的条件,其就该执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,故依法不得执行该案涉房屋。关于孙某请求解除对该案涉房屋的查封，该项请求不属于案外人执行异议之诉的审查处理范围，可待本判决生效后由执行部门依法作出。对于孙某诉求唐怀礼承担本案诉讼费,综合考虑本案实际情况,本院决定本案案件受理费由原告孙某与第三人吴子杰共同负担。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,判决如下： 一、不得执行位于安徽省蚌埠市淮上区的房屋［产权证号:皖（2018）蚌埠市不动产权第0019256号］； 二、驳回原告孙某的其他诉讼请求。 案件受理费961元，由原告孙某（由其法定代理人支付）与第三人吴子杰共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 本院(2020)皖0311执异14号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  蔡元利 人民陪审员  黄国强 人民陪审员  蒋红梅 二〇二〇年十月九日 法官助理孟凡涛 书记员李春雨 附:本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理: (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并做出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。