江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6675号上诉人（原审原告）：俞章礼，男，汉族，1968年3月22日生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：丁剑英，江苏志仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：符鑫，女，汉族，1981年1月19日生，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：王欣，江苏同大律师事务所律师。上诉人俞章礼与上诉人符鑫房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初16519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞章礼上诉请求：1、请求二审法院依法改判一审判决第一项燃气费部分，判决符鑫向俞章礼支付燃气费2709.93元；2、请求二审法院依法改判一审判决第二项，判决符鑫向俞章礼支付房屋占有使用费83556元；3、本案一、二审诉讼费由符鑫承担。事实和理由：1、关于燃气费，燃气公司每两个月抄表一次。符鑫交房后，案涉房屋一直空置，俞章礼未及时缴纳燃气费用，直至与案外人杨威再次签订租赁合同后才缴费。该费用完全是符鑫六月份使用燃气产生的费用，一审法院认定为俞章礼使用，与事实不符。2、关于房屋占有使用费，双方当事人签订的合同中明确约定延期交还房屋的，每延期一天支付双倍租金标准的占有使用费。符鑫擅自提前解除合同，但未将房屋内物品搬离，应按照双倍租金标准支付占有使用费。一审法院驳回俞章礼关于占有使用费的诉请，有悖意思自治原则，应予改判。符鑫针对俞章礼的上诉请求辩称，双方当事人曾达成协议，案涉房屋不再继续承租，押金不予退还，房屋内器械与物品也不拿走，抵作租金。俞章礼对此亦无异议，故符鑫不应支付租金损失和占有使用费，请求二审法院依法驳回俞章礼的上诉请求。符鑫上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，改判符鑫无需支付租金损失，或将本案发回重审。事实和理由：双方之间曾口头约定，符鑫在案涉房屋内所有装修、设备及三万元押金均不再向俞章礼主张，双方到五月底互不相欠、全部了结。符鑫于2019年6月8日向俞章礼出具情况说明一份，约定了退房日期，俞章礼予以接受。一审法院判决符鑫支付租金损失没有依据。俞章礼针对符鑫的上诉请求辩称：1、符鑫未能提供证据证实其结清了全部房屋租金。2、俞章礼并不经营餐饮，故不需要符鑫的相关设施设备。3、符鑫在退房前将其认为有用的设备搬走，仅留下无用的设备、器具。4、双方之前并未达成以房屋设施设备抵扣租金的协议，符鑫于6月8日出具的情况说明仅陈述了退房时间，并无其他约定。请求二审法院依法驳回符鑫的上诉请求。俞章礼向一审法院起诉请求：判令符鑫向其支付房屋租金37500.00元、房屋占用费83556.00元、燃气费2709.93元，赔偿因违约行为给其造成的租金损失57000元，合计180765.93元。一审法院认定事实：案涉房屋系俞章礼及其配偶张胜云共同共有，张胜云委托俞章礼对外出租案涉房屋。2018年10月13日，俞章礼（出租方、甲方）与符鑫（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方经营餐饮，合同租期自2018年12月1日起至2023年5月31日止；租金标准自2018年12月1日至2019年5月31日，半年租金为114000元，自2019年6月1日至2020年5月31日，全年租金为228000元；双方约定，每3个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前30天向甲方支付下一计租期的租金，其中第一个计租期（自租期开始日至2019年2月28日），乙方应在2018年10月底前向甲方支付租金；乙方应当在本合同签订同时向甲方一次性交纳租金保证金30000元，租赁期满后，若乙方未违约，则甲方应将租金保证金无息退还给乙方；乙方使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳，其中包括但不限于物业费、水电燃气费、乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等费用；本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该商铺墙面、地面装修完整性的前提下，将该商铺交还甲方；因乙方原因导致其未能在本合同解除或终止后的7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还甲方的，由此造成甲方与第三方的一切损失，由乙方自行承担，每延期一天，乙方还向甲方支付合同解除或终止时日租金水平双倍的占用费；本合同生效后，任何一方无法定或约定理由不得单方解除合同，租赁期内，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，甲方有权不返还租金保证金及乙方已交纳的其他款项并赔偿甲方相当于3个月租金的经济损失，乙方应在合同解除后三日内向甲方支付该违约金。合同签订后，俞章礼向符鑫交付了案涉房屋，俞章礼与符鑫确认将此前承租人杨静支付的案涉房屋保证金30000元作为符鑫承租案涉房屋的保证金，俞章礼与符鑫之间的合同到期后，该保证金由俞章礼直接退还给符鑫。2019年6月8日，符鑫向俞章礼出具情况说明一份，载明：兹有案涉房屋，因生意不好，决定退租，定于6月15日给房东俞章礼先生，在此期间如有人看房，要予以配合开门，特此说明。2019年6月15日，符鑫将案涉房屋返还给了俞章礼，截止当日，符鑫尚拖俞章礼2019年4月租金9000元、5月租金19000元、6月租金9500元，合计37500元。后俞章礼支付了案涉房屋2019年5月燃气费2300.18元、2019年8月燃气费409.75元。2019年7月25日，俞章礼通过微信告知符鑫：你6月8日提出退租的案涉房屋，至今还有部分物质在里面，请在7月28日前腾空房屋搬出财产，逾期视为放弃房屋内财产的权利，我有权自行处理，谢谢理解。另查明：2019年8月20日，俞章礼（出租方、甲方）与案外人杨威（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2019年8月20日起至2024年10月31日止，甲方同意在2019年8月20日前将案涉房屋按现状移交给乙方，自乙方进场装修日至2019年10月31日，为乙方的免租装修期，免租装修期届满后的次日为计租起始日，无论乙方届时是否开业，2019年11月1日至2020年10月31日，全年租金为203000元。庭审中，符鑫申请证人陈某出庭作证，陈某陈述：其系符鑫丈夫，符鑫和俞章礼签订合同后在案涉房屋内经营餐饮，生意一直不好，2018年年底其就和俞章礼谈过退租，俞章礼也知道案涉房屋不太好出租，此前有6个月时间都没有租出去，所以一直鼓励其和符鑫继续做下去并同意租金月付，到了2018年5月底，其和符鑫实在是撑不下去了便提出退租，俞章礼同意6月初来退房，当时案涉房屋中还有一些供应商的货物，俞章礼便提出来这些货物能不能留给他，其表示同意，其和俞章礼协商把店铺内的货物和设备给俞章礼用以冲抵租金，其还写了条子给俞章礼，拖欠的燃气费也说好在保证金里面冲抵。俞章礼认为证人陈某系符鑫配偶，与本案存在利害关系，证人证言不应当被法院采信，而根据符鑫陈述，其忘记交纳燃气费，但证人又陈述已与俞章礼达成一致意见，用保证金与燃气费相冲抵，两者陈述相互矛盾，可见证人陈述并不属实，证人陈述案涉房屋此前有6个月没有租出去，事实上案涉房屋在出租给符鑫前曾出租给他人经营餐饮，根本不存在6个月没有租出去的情形。一审法院认为，俞章礼与符鑫签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。本案中，符鑫承租了俞章礼所有的案涉房屋，应当按约支付租金。符鑫于2019年6月15日将案涉房屋返还给了俞章礼，拖欠了2019年4月、5月、6月的房屋租金37500元，应予以支付。故对俞章礼要求符鑫支付房租37500元的诉讼请求，一审法院予以支持。合同约定，由承租人承担使用案涉房屋进行商业活动产生的相关费用，俞章礼垫付的案涉房屋2019年5月的燃气费2300.18元，应当由符鑫支付，俞章礼垫付的案涉房屋2019年8月的燃气费409.75元系符鑫返还案涉房屋后产生，不应当由符鑫承担。故对俞章礼要求符鑫支付燃气费2709.93元的诉讼请求，部分予以支持。合同约定，如承租人擅自解除合同，则出租人有权不返还保证金30000元并可要求承租人赔偿其3个月的租金损失。符鑫提前退租构成违约，俞章礼有权没收保证金30000元并要求符鑫按约赔偿其3个月的租房损失57000元。故对俞章礼要求符鑫赔偿租金损失57000元的诉讼请求，予以支持。俞章礼主张符鑫按照2倍租金标准支付自2019年6月16日起至2019年8月20日的房屋占有使用费83556元，理由为符鑫并未将案涉房屋内的设备、货物全部取走。符鑫于2019年6月15日已将案涉房屋返还给俞章礼，俞章礼在接收房屋时并未对房屋内尚有设备、货物提出异议。俞章礼在2019年7月25日向符鑫告知案涉房屋内尚有物资未搬走时也未提出索赔要求，只是明确表示如3日内符鑫不搬走房屋内物资则由其自行处置。俞章礼在2019年8月20日将案涉房屋转租他人，约定的免租装修期至2019年10月31日，可见俞章礼的实际损失为4.5个月租金，俞章礼已经主张了3个月租金损失57000元，且有30000元保证金不予退还，俞章礼再主张相当于4个月租金的房屋占有使用费83556元已远超其实际损失。故对俞章礼要求符鑫支付房屋占用费83556元的诉讼请求，不予支持。符鑫辩称其与俞章礼已经达成了合意，截止至2019年5月底，其将案涉房屋内的装潢及设备转让给俞章礼，30000元押金不再退还，而俞章礼不再向符鑫主张租金，双方达成了口头协议。俞章礼否认双方已经达成了互不相找的口头协议，符鑫对此也未提供相关证据予以证明，应当承担举证不能的责任。此辩解意见，缺乏事实依据，一审法院不予采信。一审法院据此判决：一、符鑫于判决发生法律效力之日起10日内向原告俞章礼支付房屋租金37500元、燃气费2300.18元，赔偿租金损失57000元，合计96800.18元；二、驳回俞章礼的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，俞章礼与符鑫签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。符鑫在合同到期前提前退租，系擅自提前解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。符鑫上诉主张其与俞章礼就提前解约事宜已达成协议，并协商一致以押金及案涉房屋内设备冲抵租金，双方互不追究责任，但俞章礼对此不予认可，符鑫亦未能提供证据予以证实。符鑫于2019年6月8日向俞章礼出具的情况说明中亦未涉及上述情况，故对符鑫关于其不应承担违约责任的上诉请求，本院不予支持。符鑫于2019年6月15日将案涉房屋返还俞章礼，其拖欠的租金37500元应予支付。关于燃气费，一审法院已判令符鑫支付2019年5月的燃气费2300.18元。关于俞章礼垫付的2019年8月燃气费409.75元，即使如俞章礼所述系2019年6、7月产生的燃气费，因符鑫在2019年6月初即已出具情况说明要求提前退租，并在6月中旬实际腾空房屋，俞章礼无证据证实该部分费用系符鑫使用产生，对其要求符鑫承担该部分燃气费的上诉请求，本院不予支持。关于租金损失，因双方合同约定承租人擅自解除合同的，出租人有权不返还保证金并赔偿3个月租金损失。现一审法院根据双方合同约定，并结合俞章礼将案涉房屋再次出租的具体情况、实际损失情况，判令符鑫支付租金损失57000元，并不予退还保证金30000元，符合法律规定，应予维持。关于俞章礼上诉主张的延期交房占有使用费，根据已查明的事实，符鑫已于2019年6月15日搬离案涉房屋，并将房屋及钥匙交还俞章礼，俞章礼亦接收房屋并实际控制房屋，并未对屋内尚有设备、货物提出异议，且俞章礼此后亦将案涉房屋转租他人。一审法院已判决符鑫支付租金损失57000元，押金30000元亦不予退还，足以弥补俞章礼实际损失，俞章礼主张因符鑫尚有设备未搬离而应支付房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，俞章礼、符鑫的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3113元，由俞章礼负担1888元，由符鑫负担1225元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  徐聪萍审判员  涂 甫二○二○年十月九日法官助理徐琨玉书记员朱亚芳