新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民再30号 抗诉机关：新疆维吾尔自治区人民检察院。 申诉人（一审原告、二审上诉人）：郑巧明，女，1976年7月27日出生，汉族，住伊宁市。 被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：伊犁金屋房地产有限公司。住所地伊宁市深圳路449号金屋·紫都城。 法定代表人：杨**，董事长。 委托诉讼代理人：李满，新疆同济律师事务所律师。 申诉人郑巧明因与被申诉人伊犁金屋房地产有限公司（以下简称金屋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2017）新40民终字第1732号民事判决，向新疆维吾尔自治区人民检察院申诉。该院作出新检民（行）监（2019）65000000046号民事抗诉书，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出抗诉，该院作出（2020）新民抗7号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。伊犁哈萨克自治州人民检察院指派检察员郝淑娟、褚洪庆出庭。申诉人郑巧明、被申诉人金屋公司的委托诉讼代理人李满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉认为：2017新40民终1732号民事判决认定事实及适用法律确有错误。理由：本案的争议焦点是：金屋公司应否承担逾期办证违约金及数额问题。2013年11月28日，双方签订了商品房买卖合同。2014年2月25日在合同履行的过程中，伊宁市房地产管理局为落实国家建设部、财政部令第165号第十三条规定，向伊宁市交易登记中心、合作区分局、州服务大厅窗口、维修资金办公室、驻市各房地产开发企业、经纪公司下发《通知》，该通知第一条规定，为保证住宅专项维修资金足额缴存，切实维护购房人的合法权益，各单位不得代收代缴。（经该局批准除外）。第三条规定，业主足额缴纳住宅专项维修资金，方可办理该幢楼房所有权初始登记。该书证由本案被申请人金屋公司提供，按照《通知》要求金屋公司对《通知》内容是完全知悉并已收到，金屋公司对2014年12月31日向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记手续可能受到该条款影响是知悉的，完全可以采取措施予以避免，国家建设部、财政部下发的《住宅专项维修资金管理办法》于2008年2月1日起实施，《通知》仅仅是对办法第十三条的细化和具体化，既没有增加或减少专项维修资金缴付，也未改变专项维修资金用途，没有对金屋公司履行合同产生实质性影响，并非是金屋公司不履行合同的合法理由。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》依法成立，系当事人双方真实意思表示，合同所规定的内容依法受法律保护，且约束双方当事人，金屋公司在收到《通知》后于2014年6月30日及2014年12月31日之前没有证据证实因其无法按期办证可能违约而采取必要合理的方式、方法告知合同相对方等补救措施，直至20l6年12月16日才在《伊犁晚报》刊登公告进行补救。金屋公司辩称系因部分业主未缴纳维修基金导致其未能按期办理初始登记，进而造成无法为郑巧明办理所有权转移登记，责任不在金屋公司的理由。并非郑巧明所致，若因第三人原因所致，是其商业风险行为，其未能在双方约定的期限内办理所有权转移登记构成违约，应当承担违约责任。另根据伊宁市住房和城乡建设局复函亦证实部分业主未缴纳维修基金并非致金屋公司不能办理大证及所有权初始登记和购房者办理产权证的合法理由。综上所述，（2017）新40民终l732号民事判决认定事实及适用法律确有错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、六项、第二百零八条第一款规定，向你院提出抗诉，请依法再审。 郑巧明再审请求：1．撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院作出的（2017）新40民终1732号民事判决及新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2017）新4002民初1646号民事判决第二项；2．依法支持申诉人的一审诉讼请求，并判令被申诉人承担一二审诉讼费用。事实和理由：一、申诉人有新证据足以推翻原判决（《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款）。申诉人现收集到同在被申诉人处购买××楼的业主郑而久于2016年9月27日办理的不动产权证。而被申诉人在本案审理过程到至今仍不予协助申诉人办理不动产权证，充分说明被申诉人是故意违约刁难申诉人与一二审所依据被申诉人提交的证据认定，“伊宁市房地产管理局出具的《关于加强维修资金管理的通知》中，买受人足额缴存住宅专项维修资金，方可办理该幢楼房所有权初始登记。因郑巧明所在楼栋部分业主未能在合同约定的金屋公司办理大证期限内缴纳维修资金，致使金屋公司未能在合同约定的期限内办理房屋产权大证，并非金屋公司主观故意所致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。郑巧明的主张不符合双方签订的商品房买卖合同约定的金屋公司承担违约金情形，金屋公司依法不承担违约责任”是不成立的。一二审以此作出的判决完全是错误的。二、原判决认定的基本事实缺乏证据证明（《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二款）。申诉人认为一二审认定的“伊宁市房地产管理局出具的《关于加强维修资金管理的通知》中，买受人足额缴存住宅专项维修资金，方可办理该幢楼房所有权初始登记。因郑巧明所在楼栋部分业主未能在合同约定的金屋公司办理大证期限内缴纳维修资金，致使金屋公司未能在合同约定的期限内办理房屋产权大证，并非金屋公司主观故意所致”，缺乏证据证明，理由如下：1．被申请人未向法院提交部分业主未能在合同约定的金屋公司办理大证期限内缴纳维修资金，致使金屋公司未能在合同约定的期限内办理房屋产权大证的证据证明主张的成立，单凭被申请人陈述就加以认定，明显缺乏证据证明。2．伊宁市房产局《关于加强维修资金管理的通知》是2014年2月25日下发的，一二审被申请人未举证在2016年9月之前被申请人履行了对部分未交维修基金业主催交义务的证据予以证明。3．一二审法院未全面审查伊宁市房产局2014年2月25日下发的《关于加强维修资金管理的通知》的全部内容，只选用对金屋公司有利的内容，该通知全部内容如下：“交易登记中心、合作分局、州服务大厅窗口、维修资金办公室、驻市各房地产开发企业、经纪公司：根据国家建设部、财政部令第165号第十三条：“未按本办法规定缴存首期住宅专项维修资金的开发建设单位，或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”之规定，通知如下：一、为保证住宅专项维修资金足额缴存，切实维护购房人的合法权益，各单位不得代收代缴（经我局批准除外）。二、为避免出现多缴少缴现象的发生，各单位应按测绘公司实测报告报送维修资金管理办公室后方可建立楼盘缴存表，购买人凭购买合同、发票和建设单位交房通知单缴存维修资金。三、业主足额缴存维修资金后，维修资金管理办公室方可办理该幢楼房所有权初始登记的通知单。四、开发企业在垫缴、缴纳维修资金时，必须提交以下资料：l．竣工验收合格证明。2．商品房销售合同、质量保证书。3．买受人身份证复印件。4．房屋分屋、分户纸质平面示意图（内含小区名称、幢号、住宅建筑面积、买受人姓名）。以上通知望各单位认证执行，如有违反上述规定，我们将严格按照《维修资金管理办法》第三十六条规定予以处罚，本通知自下发之日起执行。伊宁市房地产管理局，2014年2月25日”。申请人认为该通知未说明必须全部业主足额缴纳维修基金后，才能给开发商办大证，才能给业主办产权证。如一二审认定理由成立，假设开发商有两套房屋未卖出，那么开发商和整栋楼的户主只有等售出后才能办大证和个人产权证吗这明显不合理，不合法。更何况该通知中有经房产局批准可以由开发商代收代缴的情况，那么金屋公司是否履行了该行为，一二审也未有证据证明。三、二审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：”引用正确，但不能作为适用被申诉人免责的法律依据。1．本条是关于办理房产证迟延的责任规定。本条司法解释所依据的法律条款是《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”2．商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交接后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移，出卖人在产权登记以前对房屋仍拥有所有权。如果出卖人此时将已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原来的买受人的权益就会受到侵害。因此，买受人在房屋交付后，开发商应立即办理产权登记手续，协助业主领取房地产产权证书。3．房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的一项义务。因此，房屋出卖人应按合同约定的时间和方法交付房屋。房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的日期为准，房屋的实物交付依合同约定为之。房屋的交付包含实物交付和证件交付。所谓实物交付，是指出卖人将房屋腾空交付买受人占有、使用。所谓证件交付，是指房屋出卖人将房屋产权证（包括房屋所有权证和土地使用权证等）交付买受人，并协助实现房产转移登记。4．本条司法解释确定了因出卖人一方原因导致买受人未能办理房产证，出卖人应承担违约责任的期限。该期限一个是商品房买卖合同约定的期限，另一个就是90日内，对于起算时间又分别做了规定，预售商品房的，自房屋交付之日起算；已竣工的房屋，自商品房买卖合同签订之日起算。确定一个合理期限非常必要，要兼顾房屋买卖合同双方的利益，90日的期限是参照《城市房地产开发经营管理条例》中的有关规定而确定的。5．本条司法解释对如何承担违约责任作出了详细规定，即当事人双方有约定的，按约定的内容来办。本案中《商品房买卖合同》第十五条第三项转移登记内容如下，1．商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理所有权转移登记。2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，双方同意按照下列第1种方式处理，（1）买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。根据以上内容的约定，没有约定被申诉人有特殊约定外的免责条款，所以应当根据双方合同的约定内容作为本案确定违约责任的条款。本案中，被申诉人违反双方约定的“商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理所有权转移登记。”所以，二审法院认为申请人的主张不符合双方签订的商品房买卖合同约定的金屋公司承担违约金的情形，金屋公司依法不承担违约责任。是属于认定错误。由于被申诉人未能按约给申诉人办理产权手续，致使申诉人借高利购房为两个孩子在学区房就学目的无法实现，反而需花费高额学费在私立学校就读，给申诉人造成巨额经济损失。综上，申诉人认为一二审认定的基本事实缺乏证据证明。恳请自治区高级法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款、第二款、第六款的规定，依据事实和法律依法支持申诉人的再审请求。 金屋公司辩称，请求法院驳回申诉人郑巧明的再审请求。 郑巧明向一审法院起诉请求：1．金屋公司履行双方于2013年11月28日签订的商品房买卖合同，协助郑巧明办理产权证；2．金屋公司支付逾期办证违约金68,815元（从2015年1月1日至2017年4月1日）；3.金屋公司承担本案受理费。 一审法院认定事实：2013年11月28日，郑巧明（买受人）与金屋公司（出卖人）签订一份商品房买卖合同约定，买受人购买出卖人开发的位于伊宁市××路房一套，总价款为419,604元；出卖人应于2014年6月30日前向买受人交付商品房。商品房交付使用后，双方同意共同在180日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内办理房屋所有权登记的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内取得房屋所有权登记的，由买受人承担责任。截止2016年3月14日，金屋·紫都城1号楼、2号楼部分业主未缴纳维修资金。2016年9月9日，金屋公司办理了金屋·紫都城1号楼、2号楼不动产权证。郑巧明至今未办理分户产权证。另查明，2014年2月25日，伊宁市房地产管理局下发《关于加强维修资金管理的通知》，明确规定业主足额缴存维修资金后，维修资金管理办公室方可办理该幢楼房所有权初始登记的通知单。一审法院判决：一、金屋公司协助郑巧明办理伊宁市深圳路449号金屋.紫都城2号楼3单元901室楼房产权登记；二、驳回郑巧明的其他诉讼请求。 郑巧明不服一审判决，上诉请求：判令金屋公司向其支付逾期办证违约金68,815元；承担本案涉诉费用。 本院二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院二审认为，本案争议焦点为：金屋公司应否承担逾期办证违约金及数额问题。根据双方当事人之间合同的约定，金屋公司应当在约定的2014年12月31日前协助郑巧明办理产权登记手续。但金屋公司在双方约定期限届满时未能履行涉案房屋产权大证的义务，致使郑巧明未能及时领取分户产权证，直至2016年9月，金屋公司才完成上述义务。之后，郑巧明未能证明金屋公司怠于履行协助义务。关于2015年1月至2016年9月期间违约责任问题。伊宁市房地产管理局出具的《关于加强维修资金管理的通知》规定：买受人足额缴存住宅专项维修资金，方可办理该幢楼房所有权初始登记。因郑巧明所在楼栋部分业主未能在合同约定的金屋公司办理大证期限内缴纳维修资金，致使金屋公司未能在合同约定的期限内办理房屋产权大证，并非金屋公司主观故意所致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：”郑巧明的主张不符合双方签订的商品房买卖合同约定的金屋公司承担违约金之情形，金屋公司依法不承担违约责任。 综上所述，郑巧明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。 本院再审认可本院二审查明的事实。 本院再审认为，郑巧明主张金屋公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，不符合双方签订的商品房买卖合同约定的承担违约金情形，属于对自己主张的事实不能提供证据支持。法院对其该项诉讼请求予以驳回并无错误。检察机关的抗诉意见及郑巧明的再审请求无事实依据，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 维持本院（2017）新40民终字第1732号民事判决。 本判决为终审判决。 审 判 长 张 全 兴 审 判 员 吾 斯 曼 审 判 员 杨  静 二〇二〇年十月二十日 法官助理 努尔亚木 书 记 员 曼孜热姆