河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13705号上诉人（原审原告）：高旭升，男，1989年4月20日出生，汉族，住河南省新郑市。上诉人(原审原告)：高丽莹，女，1994年10月2日出生，汉族，住河南省新密市。上诉人（原审原告）：周志英，女，1986年6月30日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人（原审原告）：李四妮，女，1983年9月11日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人（原审原告）：董昊坤，男，1990年1月23日出生，汉族，住河南省沈丘县。上诉人（原审原告）：娄悦，女，1993年4月9日出生，汉族，住河南省原阳县。上诉人（原审原告）：王传平，男，1987年1月4日出生，汉族，住郑州市金水区。以上七上诉人共同委托诉讼代理人：祁纪深，河南国是律师事务所律师。以上七上诉人共同委托诉讼代理人：李恒宙，河南国是律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州融坚置业有限公司，住所地郑州市**嵩山南路与鼎盛大道交叉口西南角。法定代表人：李克森，该公司总经理。委托诉讼代理人：王建庭，河南良承律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南大元广告有限公司，，住所地郑州市金水区农业路东段**河南报业大厦****法定代表人：吴中强，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱学金，河南正润律师事务所律师。委托诉讼代理人：何畅，河南正润律师事务所律师。原审原告：吴新玉，男，1993年4月10日出生，汉族，住河南省武陟县。原审原告：张肖，女，1995年11月11日出生，汉族，住河南省台前县。原审原告：郭亚西，男，1995年1月18日出生，汉族，住河南省南乐县。原审原告：时翠翠，女，1992年5月7日出生，汉族，住郑州市中原区。原审原告：唐亚会，女，1990年5月26日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人高旭升、高丽莹、周志英、李四妮、董昊坤、娄悦、王传平因与被上诉人郑州融坚置业有限公司（以下简称融坚公司）、河南大元广告有限公司（以下简称大元公司）及原审原告吴新玉、张肖、郭亚西、时翠翠、唐亚会房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初4787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。高旭升、高丽莹、周志英、李四妮、董昊坤、娄悦、王传平上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判或发回重审；3.本案一审和二审诉讼费用全部由二被上诉人承担。事实和理由：一、根据上诉人提交的证据可以明确显示，上诉人所购买的商品房，经过了两被上诉人的所谓“多重优惠”后的价格竟然与房屋备案价格一致，也就是说实际上上诉人交纳了各种费用却没有享受到任何优惠。上诉人签订《入会协议书》是为了实现享受购房优惠的合同目的，而两被上诉人却通过宣传优惠，强制入会的方式，以欺诈的手段让上诉人交纳所谓的“团购服务费”，但却并没有使上诉人享受到任何优惠，上诉人签订《入会协议书》的合同目的就没有实现，因此，两被上诉人应该退还上诉人“团购服务费”。二、被上诉人明确违反了《河南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售行为的通知》第三条第6款以及《河南省打击侵害群众利益违法违规行为整治房地产市场乱象专项行动实施方案》第三条第三款第2项。而且郑州市住房保障和房地产管理局发布的《关于24家房地产企业违规经营处理情况的通报》中也明确指出，融坚公司存在“采取电商合作模式”，通过第三方在网签合同约定价款之外收取团购费、会员费、信息咨询费等费用的严重违规行为。被上诉人主张上诉人已经确实享受到优惠，应该承担举证责任，但被上诉人没有提交证据可以证明其主张。综上所述，两被上诉人违反法律法规，违规收取“团购服务费”，承诺的购房优惠均未予兑现，严重侵害了上诉人的合法权益，一审法院在未查清事实的情况下判决驳回上诉人的诉讼请求，损害了上诉人的合法权益。融坚公司辩称：第一，双方签订有商品房买卖合同，目前合同履行正常，上诉人的上诉理由与双方所签订的合同不符。第二，合同备案行为发生在双方合同签订之后，因此其价格当然与合同签订的一致。第三，房地产行政管理部门所出具的相关规定仅仅为部门规章，对双方之间的合同并没有必然约束力。第四，上诉人签订入会协议的目的在于购买房屋，而目前上诉人已经完全实现了其合同目的。因此，上诉人所提出的上诉理由并不成立。第五，本案中被上诉人并未向上诉人收取双方合同约定之外的价款，因此，被上诉人不应当承担上诉人所主张的团购费的退还。综上所述，上诉人的上诉理由不符合事实与法律规定，一审判决所认定的事实证据充分，法律适用正确，依法应予维持。大元公司辩称：一、大元公司并没有强迫上诉人签订《入会协议书》。购买开发商融坚公司的商品房及签订《入会协议书》是上诉人自愿的行为，上诉人作为成年人，其有自主的判断和选择是否购买房屋和签订《入会协议书》的行为能力和自由，大元公司并没有强迫其购房及签订《入会协议书》。二、上诉人已经享受了开发商给予的优惠。大元公司作为房屋分销中介机构，并无权制定房屋的销售和优惠价格，《入会协议书》中的优惠政策是开发商制定和给予的，是在开发商原定价基础上的优惠，这些情况上诉人是知晓的。上诉人已经享受了在开发商原定总价基础上优惠两万元，并且享受了认购优惠1%、按时签约优惠1%的优惠。上诉人所述的合同备案价就是在《商品房买卖合同》中约定的购房价，此合同备案价就是在开发商原定价基础上享受优惠后的价格，并不存在没有享受优惠的情况。三、上诉人并没有达到法律规定或合同约定的退款条件。1.根据《合同法》的规定，只有在合同被认定无效或被撤销的情况下，才发生双方返还的法律后果。本案并不存在《合同法》规定的合同无效或被撤销情形，上诉人也未请求法院判决确定《入会协议》无效或被撤销，不存在退还服务费的法定情形。上诉人在诉状中所述的《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》、《河南省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售行为的通知》不属于法律和行政法规，仅仅属于地方政府行政管理部门的规范性文件，不能作为否定合同和民事行为效力的法律或行政法规。即使违背了该两个文件的规定，也不造成合同无效退款的法律后果。况且，该两份规范性文件是针对房地产开发商下发的，是约束开发商的，对提供房屋买卖中介服务的大元公司并没有约束力，不能依据该规范性文件约束大元公司，更不能以此作为要求大元公司退还服务费的依据。2.本案也不符合合同约定的退款条件。《入会协议》明确约定如果未成功购房的，可以申请退费，如成功购房，则入会费不予退还。是否退会员费以是否成功购房作为判断条件，上诉人已成功从融坚公司处购买商品房，上诉人没有理由要求退还会费。除此之外，凡是真实签订《入会协议》交纳会费的购房人从开发商处享受了优惠，大元公司并且提供了代领去售楼部、报备登记、看房选房、协助签约等服务。上诉人并未达到《入会协议》约定的退款条件，且其已经享受了大元公司提供的服务，无权要求退还服务费，其诉讼请求不应予以支持，否则，对大元公司是不公平的。况且，根据开发商融坚公司规定，大元公司收取的服务费抵作了融坚公司的佣金，即服务费实际转为融坚公司所有，如果大元公司将服务费退还给上诉人，大元公司将受到双重损失。因此，根据公平和等价有偿原则，上诉人无权要求大元公司退还服务费。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，不应予以支持，请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。高旭升、吴新玉、张肖、郭亚西、高丽莹、周志英、李四妮、董昊坤、娄悦、王传平、时翠翠、唐亚会向一审法院起诉请求：两被告退还16200元入会费（团购服务费），并支付利息（利息自起诉之日起支付至实际退还完毕之日止，按年利率6％计算），本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月，二被告签订《渠道分销合同》及《渠道拓展合同》，渠道分销和拓展的地点是郑州市南三环嵩山南路融侨悦澜庭项目，服务内容是促成被告郑州融坚置业有限公司与客户签订房屋买卖合同。后被告河南大元广告有限公司收取了原告高旭升、吴新玉、张肖、高丽莹、董昊坤、娄悦、王传平、时翠翠、唐亚会12000元或15000元的团购服务费用以冲抵房款20000元，从转款单中显示原告郭亚西、李四妮、周志英将款项支付给郑州精品传媒有限公司。后原告分别与被告郑州融坚置业有限公司签订《商品房买卖合同》，现原告认为根据备案价格其并未享受优惠，要求被告退回团购服务费，未果，故诉至该院。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据，本案的原告高旭升、吴新玉、张肖、高丽莹、董昊坤、娄悦、王传平、时翠翠、唐亚会提交的证据不能证明其未享受价格，且部分原告提交的签约信息审核单中显示原告已经享受优惠，另原告郭亚西、李四妮、周志英提交的证据显示并未向被告河南大元广告有限公司转款，故原告的诉讼请求，证据不力，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告高旭升、吴新玉、张肖、郭亚西、高丽莹、周志英、李四妮、董昊坤、娄悦、王传平、时翠翠、唐亚会的诉讼请求。案件受理费3540元，法院减半收取后，原告高旭升、吴新玉、张肖、郭亚西、高丽莹、周志英、李四妮、董昊坤、娄悦、王传平、时翠翠、唐亚会负担1720元，余额1720元待判决生效后退回原告。本院二审期间，上诉人提交郑州[融侨悦兰庭]项目渠道分销合同一份。证明目的：证明两被上诉人通过电商、团购的合作模式，在网签合同时向上诉人收取团购服务费，将本该由融坚公司支付给大元公司的费用，用上诉人缴纳的所谓“团购服务费”来冲抵，这恰恰证明了开发商将其与大元公司合作所产生的成本，通过“团购服务费”的方式将该费用强行加到上诉人的身上，由上诉人来承担，变相收取上诉人额外的费用，增加上诉人的购房款。融坚公司质证称：对证据的真实性无异议，但证明目的不予认可。第一，该证据为二被上诉人所签订，与本案无关。第二，上诉人所主张的法律关系与其提交的该合同中的法律关系截然不同，被上诉人之间的具体合作模式属双方之间的问题，与上诉人不存在法律上或事实上的任何关联，因此，上诉人所主张的证明目的不能实现。大元公司质证称：该份证据不是新证据，不能作为新证据在二审程序中提交。对上诉人主张的证明目的不予认可。该份合同并不能证明大元公司与融坚公司增加了购房人的购房款。事实上，在原审审判程序中上诉人已经自认开发商的原始价格与最终成交价格不一致，也就是他们最终成交的价格是在开发商原始价格优惠后形成的价格，这个事实是没有争议的。从这份分销合同恰恰证明入会协议书约定的优惠是指的在融坚公司原定价的基础上的优惠。而原定价基础上的优惠，上诉人已经享受到了。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人未能举证证明其未享受购房优惠，且部分购房户提供的融侨悦澜庭合同签约信息审核单显示享受了购房优惠，所交团购服务费1.5万元已享有2万元优惠，而李四妮、周志英提交的证据显示并未向大元公司转款，因此，原审认定上诉人的诉讼请求证据不足，从而对上诉人的诉讼请求不予支持并无不当。二审中，上诉人提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，高旭升、高丽莹、周志英、李四妮、董昊坤、娄悦、王传平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3540元，由高旭升、高丽莹、周志英、李四妮、董昊坤、娄悦、王传平负担。本判决为终审判决。审判员 陈 涛二〇二〇年十月二十七日书记员 赵凌杰