江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0791民初909号 原告：连云港天耀物业服务有限公司，注册登记住所地连云港市海州区龙河南路****，注册地址连云港市海州区龙河南路****，现住所地连云港市海州区盐河南路**悦城国际**物业办公室。 法定代表人：李梦秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘同苗，该公司员工。 被告：王雷，男，1984年1月2日出生，汉族，住，住连云港经济技术开发区/div> 原告连云港天耀物业服务有限公司（以下简称天耀物业）与被告王雷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天耀物业的委托诉讼代理人刘同苗到庭参加诉讼，被告王雷经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天耀物业向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告物业管理服务费3807元、公共设施水电费557元、违约金579元，合计4943元，后原告当庭变更为要求被告支付原告物业管理服务费3408元、公共设施水电费550元、违约金452元，合计4410元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年3月1日与天惠•爱丁堡小区业主委员会签订了《天惠•爱丁堡小区委托物业管理服务合同》，根据双方约定，原告进入该小区为业主提供物业服务，被告系该小区业主，其房屋建筑面积为123.33平方米，依据合同约定每月按0.9元/平方米缴费，该合同还就其他事项作了约定，从2014年3月1日起至2017年1月10日被告欠付原告4410元，经原告多次催要，被告仍未支付，特诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告王雷未到庭亦未提交答辩状及证据。 本院经审理认定事实如下：被告王雷系天惠•爱丁堡小区20号楼3单元502室业主，房屋建筑面积123.33平方米。 2013年12月8日，原告天耀物业与中云街道五羊社区天惠爱丁堡小区业主委员会签订物业管理服务合同，由原告对天惠·爱丁堡小区提供物业管理服务，约定物业服务收费采用包干制，高层住宅物业费不低于每月0.55元/平方米，该合同未约定业主违约责任，亦未约定服务期限。原告于2014年3月1日入驻小区提供物业管理服务。 2014年7月1日，原告天耀物业与中云街道五羊社区天惠爱丁堡小区业主委员会签订物业管理服务合同，由原告继续对天惠·爱丁堡小区提供物业管理服务，委托管理期限自2014年7月1日起至2017年6月30日止。双方约定物业管理区域物业服务收费和管理公共服务费，按市物价部门有关规定收取，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月0.8元/平方米，该合同未约定业主违约责任及公共设施水电费用收费标准。 之后，原告天耀物业与爱丁堡小区业主委员会又签订第三份物业管理服务合同，该合同约定委托管理期限自2016年1月10日起至2017年1月10日止，物业管理区域物业服务收费和管理公共服务费，按市物价部门有关规定收取，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月0.9元/平方米，物业服务费包含运行电费、水电公摊费，滞纳金按每日0.3%计算。该合同于2017年1月10日到期，原告即日退出天惠·爱丁堡小区，不再对该小区提供物业管理服务。 被告欠付原告费用情况如下：2014年3月1日至2014年6月30日期间271元（123.33平方米×0.55元/月/平方米×4个月）；2014年7月1日至2016年1月9日期间1805元（123.33平方米×0.8元/月/平方米×18个月9天）；2016年1月10日至2017年1月9日期间1332元（123.33平方米×0.9元/平方米×12个月）；以上合计3408元。 本院认为，原告与爱丁堡小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，应认定合法有效，对该小区全体业主均有约束力。原告为小区提供物业管理服务，被告已接受服务，被告有按合同约定履行交纳物业管理相关费用的义务。被告拖欠自2014年3月1日至2017年1月9日期间的物业费共计3408元。原告要求被告支付相关物业费用符合合同约定及法律规定，结合本院受理的原告起诉该小区其他业主物业服务合同纠纷案件总体情况，以及在发生法律效力的判决书中已认定原告提供物业服务质量与业主拒交物业费存在一定的关联性，原告亦存在违约行为，对于被告欠交的物业费本院酌情扣减10%，即被告应交纳3067元，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告支付公共设施水电费的诉求，因原告与爱丁堡小区业主委员会签订的三份合同中，第一份合同约定物业服务收费采用包干制，第三份合同约定物业服务费包含运行电费、水电公摊费，因此该二份合同服务期间（2014年3月1日至2014年6月30日，2016年1月10日至2017年1月9日）原告所收取的物业费用已包含公共设施水电费，原告主张该期间的公共设施水电费本院依法不予支持；第二份合同中未有关于公共设施水电费收费标准的相关约定，公共设施水电费应依实际支出分摊，因原告未提交相关证据证明实际支出费用，该期间（2014年7月1日至2016年1月9日）公共设施水电费本院酌情支持200元。被告王雷无正当理由未到庭应诉，视为对其质辩权利的放弃，不影响本案审理。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第三十四条、第四十一条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告王雷于本判决生效之日起十日内向原告连云港天耀物业服务有限公司支付物业费、公共能耗水电费共计3267元。 二、驳回原告连云港天耀物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元（原告已预交），由原告连云港天耀物业服务有限公司负担9元，由被告王雷负担16元，被告在给付上述款项时一并给付原告。 本判决为终审判决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 胡雪梅 二〇二〇年十月十日 法官助理 马雪松 书 记 员 陈 城 法律条文附录 一、法律条文 [一]《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 [二]《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 [三]《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 [四]《物业管理条例》 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 [五]《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。