新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终1885号 上诉人（原审被告，反诉原告）：刘城贝，男，1966年7月29日出生，汉族，现无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：牛毅红，新疆旭越律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市鲤鱼山路**第****。 法定代表人：张建新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：樊建中，新疆百域君鸿律师事务所律师。 上诉人刘城贝因与被上诉人新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司（以下简称有色金属公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初11072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。上诉人刘城贝的委托诉讼代理人牛毅红，被上诉人有色金属公司的委托诉讼代理人樊建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘城贝上诉请求：依法撤销一审判决,将本案发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，采信证据有误。刘城贝要求继续履行其与有色金属公司签订的租赁合同。该合同租赁期间为2017年1月6日至2020年4月5日，合同签订后刘城贝对租赁物进行了装修改造，并向有色金属公司支付了10万元财产保证金。租赁期间刘城贝拟将经营范围从家装业务变更为餐饮，在双方进行磋商过程中，有色金属公司对租赁房屋进行断电。2019年6月10日晚，有色金属公司要求刘城贝出具《承诺书》，否则不供电，为尽快恢复供电和生产经营，刘城贝在该《承诺书》上签字，但有色金属公司未恢复供电。该《承诺书》是有色金属公司在利用其优势地位进行干扰下要求刘城贝签订的，签订时间为晚上，环境较为昏暗，刘城贝并未看清承诺书的内容。有色金属公司表示为催款函，若刘城贝不签字，有色金属公司将不恢复供电，若有色金属公司不恢复供电将会给刘城贝造成高额损失。因此，该《承诺书》系刘城贝在有色金属公司的欺诈、胁迫下签订，且内容显失公平，违反公平原则，故该《承诺书》并不产生效力。刘城贝租赁涉案房屋后，对租赁房屋进行了装修、改造扩建，共计投入1,000余万元，在涉案房屋中工作的员工较多，若双方解除合同，将有可能产生一系列的连锁案件，造成严重的社会问题。二、《承诺书》中有关供暖管网改造费10万元的承诺并不符合事实。首先，按照常理来说房屋供暖管网改造属于出租方的义务，而非承租方的义务，该费用应当由有色金属公司承担。其次，对于租赁物的供暖管网改造的实际花费远低于10万元。第三，该《承诺书》显失公平，承诺内容对刘城贝不产生效力。三、一审判决刘城贝承担占有使用费认定事实不清，显失公平。合同履行过程中，有色金属公司分别于2019年5月和7月对租赁房屋断电，2019年7月初断电后截止目前未恢复，有色金属公司的断电行为导致刘城贝全面停业，无法正常进行生产经营活动，造成其严重的经济损失。2019年7月至2019年11月22日期间刘城贝因为场地断电，并未使用该租赁物，一审法院参照房屋租金判决刘城贝向有色金属公司支付占有使用费不符合事实及法律规定。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请二审法院查明事实，将本案发回重审或依法改判。因刘城贝上诉请求不明确，经本院释明，刘城贝向本院陈述其不服一审判决的金额为238,888.3元，对于一审判决中的租金、供暖管网改造费、违约金、利息不上诉，明确其上诉请求为：依法改判涉案合同继续履行，刘城贝向有色金属公司支付占有使用费306,948.76元（545,832.06元-238,883.3元）。 有色金属公司辩称，一、刘城贝向有色金属公司出具的若干份《承诺书》，均系其真实意思的表示。刘城贝上诉称有色金属公司利用优势地位采取停电方式欺诈、胁迫其签订《承诺书》的陈述无事实依据。二、刘城贝承诺的合同解除条件成就后，其拒不返还租赁物，依法应向有色金属公司支付租赁物的占有使用费。另，新疆有色金属工业（集团）公司是国有特困企业，生存的依据就是原来留存的一些厂房和车间，国资委授权新疆有色金属工业（集团）公司经营,该公司又授权有色金属公司，故有色金属公司对涉案租赁物进行租赁是经过授权的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘城贝的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 有色金属公司向一审法院起诉请求：1．判令自2019年7月6日起解除有色金属公司与刘城贝之间的租赁合同；2．判令刘城贝立即从租赁房屋、场地内搬离，并将租赁房屋、场地返还有色金属公司；3．判令刘城贝支付有色金属公司房屋租金281,325元（至2019年7月5日止），供暖管网改造费100,000元，并支付有色金属公司逾期付款违约金100,000元；4．判令刘城贝支付有色金属公司以481,325元为基数自2019年7月6日起至刘城贝实际偿还之日止按月利率4.875‰计算的逾期付款利息；5．判令刘城贝支付有色金属公司自2019年7月6日起至实际返还房屋之日止按每天3,926.85元计算的房屋占有使用费；6．判令由刘城贝承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年1月9日，有色金属公司（甲方）与刘城贝（乙方）签订租赁合同，出租乌鲁木齐市鲤鱼山南路776号其代管的“大修车间”及相关场地，该合同约定（摘要）：（一）租赁面积约为3,000平方米，租赁期限为39个月，自2017年1月6日至2020年4月5日，第一年度租金为130万元（房屋65万元、场地65万元），第二租赁年度租金为136.5万元，（房屋68.25万元、场地68.25万元），第三租赁年度租金为143.33万元（房屋71.665万元、场地71.665万元），租金支付按照每半年交付一次的方式提前一个月支付，第一租赁年度前半年由乙方于签订合同时支付给甲方；第一租赁年后半年租金于2017年9月5日前支付给甲方；第二、第三租赁年度的租金由乙方于2018年和2019年的3月5日前、9月5日前分别按该年度租金的50％支付甲方，因乙方需要对租赁房屋进行装修改造，甲方同意免收乙方3个月租金；（二）双方签订合同时，乙方向甲方支付10万元财产保证金（刘城贝已付清），合同期满，乙方将租赁房屋及附属设施（含乙方的装修改造）完好交给甲方后，甲方将该保证金退还乙方。如乙方因使用不当，造成甲方租赁房屋及设施的损害，则由甲方从财产保证金中扣减，剩余部分退还乙方，不足部分由乙方补齐；（三）乙方应按照合同约定及时缴纳房屋租金和相关费用，如逾期缴纳，则每逾期一日，按照应缴纳额的2‰向甲方支付违约金；本合同租赁期满后，乙方应按照本合同约定将租赁房屋交还甲方，否则乙方仍需承担占有房屋期间的租金，并按占用期间租金额的20％向甲方支付违约金。2018年8月9日，刘城贝向有色金属公司出具《承诺书》同意支付供暖费用改造费100,000元。2019年6月11日，刘城贝再次向有色金属公司出具《承诺书》载明：“新疆有色金属工业集团宏鑫商贸有限公司：本人刘城贝（身份证号：×××）承诺于2019年7月5日前一次性将欠付贵公司的房屋租金及其他费用共83.965万元（其中：1.2018年度未支付房屋租金2.3万元；2.2019年度半年租金71.665万元；3．供暖管网改造费10万元）全额支付给贵公司。如本人未按上述承诺支付全部欠款，则本人同意自2019年7月6日起解除与贵公司于2017年1月9日签订的《租赁合同》，本人保证于2019年7月10日前搬离租赁房屋内的所有物品，将租赁房屋返还贵公司，并承担全部违约责任。”。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。有色金属公司按照双方签订的合同、刘城贝对其要约作出的承诺，诉请解除合同、刘城贝支付欠付租金及供暖管网改造费，一审法院予以支持。刘城贝抗辩案涉场地存在停电事实但未举证，待证事实真伪不明，一审法院不予认定。刘城贝要求将财产保证金在租金中抵扣，未超出有色金属公司的诉讼请求的范围，也不是独立的诉讼请求，属于针对有色金属公司诉请的权利消灭抗辩，合同提前解除后，双方未对该保证金的处理进行约定，但根据合同的相关条款及交易习惯，对该合同漏洞应按“在刘城贝将房屋及其附属设施完好地交还后退还”予以填补，据此，案涉合同虽已解除，但刘城贝尚未交还该房屋，退还上述保证金的条件尚未成就，一审法院对刘城贝该抗辩不予支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状。有色金属公司诉请刘城贝搬离、返还房屋及场地，符合法律规定，一审法院予以支持。刘城贝认可有色金属公司据以计算违约金的欠款本金及期间，但主张违约金过分高于其实际损失，请求予以减少，一审法院认为，刘城贝逾期支付租金给有色金属公司造成的实际损失，概为租金的利息损失，日2‰的违约金显然过分高于该损失，一审法院按照银行同期贷款年利率6％予以减少，具体计算方法为：1.2018年9月5日到2018年12月28日，（682,500元＋40,500元）×104天×5‰／30，12,532元；2019年4月6日至2019年7月5日，（716,650元＋23,000元）×90天×5‰／30，11,094.75元，共计23,626.75元。有色金属公司诉请刘城贝按照月利率4.875‰支付自2019年7月6日至实际偿还之日的利息，其据以计算上述利息的本金为481,325元，包括房屋租金281,325元、供暖管网改造费100,000元、违约金100,000元，违约金不得重复计算利息，一审法院按租金281,325元、供暖管网改造费100,000元为本金，对有色金属公司要求刘城贝继续支付利息之诉请予以支持。关于有色金属公司要求刘城贝支付合同解除后的占有使用费的问题。刘城贝在合同解除后继续占有案涉租赁房屋，给有色金属公司造成损失，有色金属公司可以要求其予以赔偿。问题在于，赔偿损失即占有使用费的期间如何确定。一审法院认为，刘城贝搬离之前的期间产生的占有使用费不能等同于有色金属公司实际产生的损失。原因在于，即便有色金属公司是案涉房产的所有权人，在刘城贝搬离之前该房产的所有权也可能产生变更，在此情形下，占有使用费就不能再笼统归入有色金属公司损失的范畴，“举重以明轻”，有色金属公司并非案涉房屋的所有权人，更加不能将占有使用费主张至刘城贝实际搬离之日。综上，一审法院将有色金属公司该项诉请中刘城贝应支付占有使用费的期间，确定为自合同解除之次日（2019年7月7日）至判决作出之日（2019年11月22日），计545,832.06元（1,433,300元／365日×139日）。判决作出之后另有损失产生的，有色金属公司可再行起诉。刘城贝主张有色金属公司利用缔约优势地位侵扰其表意自由负有举证证明责任，但未举证，待证事实真伪不明，一审法院对刘城贝的反诉诉请不予支持。判决：一、解除刘城贝与有色金属公司于2017年1月9日签订的《租赁合同》（解除时间：2019年7月6日）；二、刘城贝于判决生效之日起十日内搬离并返还乌鲁木齐市鲤鱼山南路776号的租赁房屋及场地；三、刘城贝于判决生效之日起十日内支付有色金属公司房屋租金281,325元、供暖管网改造费100,000元、违约金23,626.75元、利息（以381,325元为基数，按照月利率4.875‰，自2019年7月6日起计算至付清之日止）；四、刘城贝向有色金属公司支付占有使用费545,832.06元；五、驳回有色金属公司的其他诉讼请求；六、驳回刘城贝的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘城贝提交证据：1.乌国用（2008）第XXXX号土地证，拟证明涉案租赁物土地类型为工业用地；2.乌房权证新市区字第XXXX号房屋产权证，拟证明涉案租赁房屋产权来源为划拨。以上两份证据拟共同证明涉案租赁物土地均属于划拨，租赁合同无效。有色金属公司对上述证据的真实性、合法性认可、关联性不认可，认为其公司租赁涉案房屋及场地系得到国资委和新疆有色金属工业（集团）公司的授权，刘城贝以此主张合同无效与其上诉主张相矛盾。有色金属公司提交证据：1.授权委托书一份，拟证明新疆有色金属工业（集团）有限责任公司授权有色金属公司对该公司大修厂房的房屋与场地进行经营和管理，并授权有色金属公司以自己的名义就上述房屋的租赁与其他承租人进行洽谈、协商、签订房屋租赁合同,收取房屋租金及与上述房屋租赁相关的各项事宜；2.水、电、卫生费结算确认单两份，拟证明涉案租赁物在2019年6-7月发生电费360元，2019年8月发生电费580元，刘城贝在确认单上签字确认，故刘城贝称有色金属公司采取停电的方式胁迫其签订承诺书，至今未恢复供电的陈述与事实不符；3.新疆维吾尔自治区国土资源厅作出的新国土资函发[2002]X号《关于核准新疆有色金属工业（集团）公司改制土地资产处置总体方案的函》、新疆维吾尔自治区国资委作出的新国资规划[2018]X号《关于新疆有色金属工业（集团）有限责任公司修改公司章程的批复》,拟证明有色金属公司将涉案租赁物及场地出租得到了相关的授权，涉案租赁合同合法有效。刘城贝对授权委托书的真实性认可，关联性不认可，其认为不能以此证明有色金属公司有权对划拨土地进行出租；对水、电、卫生费结算确认单的真实性、合法性、关联性均不予认可，其认为根据字迹比对，该证据上不是刘城贝本人的签字，无法证明有色金属公司不存在断电的事实。租赁合同中约定租赁房屋面积为3,000多平方米，而上述证据显示一个月、两个月的电费仅300余元，不符合常理；对国土资源厅的函、国资委的文件的真实性认可，关联性不认可，其认为函件内容反映新疆有色金属工业集团公司的经营模式是国家授权的方式，与土地性质没有关系。修改公司章程是公司内部行为，并不是有色金属公司的行为。本院对刘城贝提交的土地证、房产证的真实性、合法性、关联性均予以确认。对有色金属公司提交的授权委托书的真实性、合法性、关联性均予以确认，对水、电、卫生结算确认单的真实性不予确认，对国土资源厅的函、国资委的文件真实性、合法性、关联性均予以确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院二审另查明，一、2002年1月7日，新疆维吾尔自治区国土资源厅向新疆有色金属工业（集团）公司作出新国土资函发[2002]X号《关于核准新疆有色金属工业（集团）公司改制土地资产处置总体方案的函》，该函件载明：鉴于你公司为自治区人民政府批准授权经营的国有独资公司，同意你公司组建新疆有色金属工业（集团）公司所涉及的拥有划拨土地使用权的生产和生产配套设施用地，可采用国家授权经营方式处置。二、2018年10月26日新疆维吾尔自治区国资委对新疆有色金属工业（集团）公司作出新国资规划[2018]X号《关于新疆有色金属工业（集团）有限责任公司修改公司章程的批复》，该批复载明：对新疆有色金属工业（集团）有限责任公司上报的《有色集团关于增加经营范围的请示》，经自治区国资委2018年第17次党委（扩大）会议研究，同意该公司修改章程，在企业经营项目中增加“房屋、土地、办公设备、灯光设备、音响设备租赁和会务服务等一般性经营项目”。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据当事人提交的新疆维吾尔自治区国土资源厅作出的《关于核准新疆有色金属工业（集团）公司改制土地资产处置总体方案的函》、新疆维吾尔自治区国资委作出的《关于新疆有色金属工业（集团）有限责任公司修改公司章程的批复》、有色金属工业（集团）公司向有色金属公司出具的授权委托书、涉案房屋产权证等证据，可以证明有色金属公司有权出租涉案房屋及场地，有色金属公司与刘城贝签订的涉案《租赁合同》系双方真实意思表示，且合同内容并不违反法律法规，依法为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务，享有权利。 本案争议焦点在于：一、有色金属公司与刘城贝签订的《租赁合同》是否应当解除；二、刘城贝是否应当向有色金属公司支付占有使用费及金额的确定。 一、关于有色金属公司与刘城贝签订的《租赁合同》是否应当解除的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，2019年6月11日，刘城贝向有色金属公司出具的《承诺书》载明了其欠付有色金属公司房屋租金及其他费用的金额及还款期限，刘城贝承诺如未按约支付全部欠款，同意自2019年7月6日起解除涉案租赁合同，并返还租赁场地。刘城贝在上诉中称，该《承诺书》系在有色金属公司欺诈、胁迫下作出，且《承诺书》内容显失公平，故该《承诺书》不产生效力。对此，刘城贝并未提供相应的证据予以证明，故本院对该上诉理由不予采信。因刘城贝未按约定支付欠款，符合双方约定的解除合同的条件，有色金属公司要求解除涉案《租赁合同》有事实依据，亦符合法律规定，应当予以支持，故涉案《租赁合同》于2019年7月6日解除，合同解除后，刘城贝应搬离、返还租赁房屋及场地。一审法院就判决涉案《租赁合同》解除的相关认定并无不当，应当予以维持。刘城贝上诉所称其对租赁场地进行大量投入、解除合同会造成严重后果的理由，并不能当然阻却涉案合同约定解除，故本院不予采信。 二、关于刘城贝是否应当向有色金属公司支付占有使用费及金额确定的问题。涉案《租赁合同》解除后，刘城贝未搬离、返还租赁房屋及场地，其继续占有租赁房屋及场地，必然给有色金属公司造成损失，有色金属公司有权就其实际损失要求刘城贝予以赔偿。一审法院确定以涉案《租赁合同》解除之次日至一审判决作出之日为占有使用费的计算期间，并参照第三租赁年度的租金标准计算占有使用费并无不当，本院予以维持。刘城贝上诉称《租赁合同》履行期间，有色金属公司对租赁场地进行断电，造成租赁场地无法使用，请求二审对占有使用费予以改判的理由，因缺乏相应的证据予以证明，无事实及法律依据，本院亦不予采信。 综上所述，刘城贝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,883.25元（刘城贝已预交），由上诉人刘城贝负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 骏 审判员 项 颖 审判员 马永惠 二〇二〇年十月三十日 书记员 孙晨雨