山东省德州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁14民终3202号 上诉人（原审被告）：刘玉芹，女，1967年3月14日出生，汉族，无业，住山东省齐河县。 委托诉讼代理人：王爱英，山东弘正兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴浩兰，女，1960年10月5日出生，汉族，个体，住山东省齐河县。 上诉人刘玉芹因与被上诉人吴浩兰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院（2020）鲁1425民初1788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘玉芹上诉请求：1.请求依法撤销山东省齐河县人民法院（2020）鲁1425民初1788号民事判决书，发回重审或依法改判；2.依法判决上诉人不给付被上诉人房屋租赁费4250元；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、错误。1.一审法院判决上诉人刘玉芹承担合同解除后的租赁费属于认定事实错误。（1）双方已于2020年3月8日解除了房屋租赁合同，被上诉人吴浩兰已经认可，解除房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同解除后，双方权利义务关系终止，刘玉芹未使用合同解除后的租赁房屋，不应支付合同解除后未使用期间的房屋租赁费用。（2）双方自愿协商同意解除房屋租赁合同，并且被上诉人吴浩兰于2020年3月27日对外张贴了出租房屋的公告，被上诉人已将房屋收回另行出租，一审判决上诉人承担被上诉人另行对外出租房屋的租赁费没有事实根据和法律依据。（3）一审法院以疫情为由判决上诉人承担合同解除后未使用涉案房屋期间的租金不当。上诉人也受到疫情的影响，应当考虑上诉人，不应让上诉人承担莫须有的租赁费。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实错误的基础上，判决上诉人承担合同解除后的租赁费属于适用法律错误。三、上诉人不是适格的被告。上诉人是给老板余道明租的房子，上诉人是打工的，一审法院遗漏诉讼主体，诉讼主体错误，判决上诉人承担费用错误。二审法庭调查阶段补充称，涉案房屋不是被上诉人的房屋，被上诉人无权对外进行出租，不具备主体资格。 吴浩兰辩称，刘玉芹与吴浩兰合租一套房屋，年租金4万元，租赁期间共计一年零十五天。经协商，刘玉芹年租金17000元，吴浩兰23000元，先由吴浩兰将40000元租金交付房东，再与刘玉芹签订17000元的合租协议。在签订合租协议时，吴浩兰要求租金半年一付，房东不同意，为了合租成功，刘玉芹下半年的8500元由吴浩兰垫付。刘玉芹于2019年10月15日入住合租房屋内经营服装，在2020年2月25日春节前将服装撤至其经营的另一家服装店内。春节后的某一天，刘玉芹打电话告知房子不租了，让吴浩兰贴广告对外出租，用出租的钱顶垫付的下半年的租金。吴浩兰说，如果房子租不出去，将去法院起诉。刘玉芹说，如果法院判决败诉，钱由公司承担。房子至今没有租出去，刘玉芹也没有支付吴浩兰垫付的下半年8500元的租金。刘玉芹经营服装时用的货架、灯具等物品都在合租的房屋内，刘玉芹多次想拉回这些物品都被吴浩兰拒绝，足以说明吴浩兰不同意解除合租协议。刘玉芹利用吴浩兰的同情与善良主张同意解除合同，不符合实际。刘玉芹签订合租协议，就应当履行法定义务。合租协议合法有效，应当受到法律保护。刘玉芹主张合同解除，既无约定解除事由，也无法定解除事由。请求二审法院依法公正裁决。 吴浩兰向一审法院起诉请求：1.要求被告依法履行租房协议，支付原告下半年（6个月）租金：捌仟伍佰元整￥8500.00元；2.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：一、吴浩兰与刘玉芹签订合租协议一份，主要内容为：一、1、（1）甲方不能随便长房租（房东除外）。（2）甲方不能随便驱赶乙方，否则后果自负。（3）门外区域使用权归乙方所有。甲方随便出行。2、房租一年为17000元（壹万柒仟元整）分期半年一交（8500元）（捌仟伍佰元）门外墙面归乙方所用，门上梁归甲方使用。3、租房日期：2019年10月15日-2020年10月30日。甲方：吴浩兰乙方：刘玉芹。二、吴浩兰于2019年10月11日出具收到条一份，内容为：今收到刘玉芹房租费玖仟贰佰伍拾陆元日期2019.10月15日至2020.4月30日止。大全窗帘：吴浩兰2019.10.11日。 一审法院认为，依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。本案中，刘玉芹与吴浩兰签订了房屋租赁合同，期限为一年零十五天，且已交了半年零十五天的房租，尚欠下半年房屋租赁费8500元未交。在合同履行中，发生了新型冠状病毒××疫情，系不可抗力情形。刘玉芹针对自己的辩解主张，提交了上述两组证据予以证实自己的主张，从该两组证据的证明对象及质证意见可以看出，刘玉芹曾于2020年3月8日告知吴浩兰不再租赁涉案房屋，且不再使用涉案房屋了，吴浩兰贴出出租告示，对外出租涉案房屋。该一系列行为发生于新型冠状病毒××疫情期间，刘玉芹履行了告知义务，一定程度上减轻了吴浩兰的损失，且吴浩兰亦采取了积极应对行为即另行贴出出租告示。因刘玉芹毕竟未按约定履行合同，但在不可抗力情形下，其亦履行了积极告知义务。根据本案实际情况，一审法院酌情减轻刘玉芹的50%的责任，即减轻刘玉芹承担未支付房租8500元的50%的责任，故刘玉芹应支付吴浩兰房屋租赁费4250元。另外，刘玉芹辩解的其是北京乐淘一家品牌特卖有限公司的员工，其代表公司租赁房屋，其不应当承担房屋租赁费的主张，无证据予以证实。对该辩解主张，一审法院依法不予以支持。判决：一、被告刘玉芹于本判决生效后三日内一次性给付原告吴浩兰房屋租赁费4250元。二、驳回原告吴浩兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘玉芹负担。 本院二审期间，上诉人刘玉芹围绕上诉请求依法提交了证据一、北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初12145号民事判决书打印件一份，证据二、北京市第三中级人民法院（2018）京03民终3556号民事判决书打印件一份，该两份证据共同用以证明合同解除通知对方之日即为双方合同解除时间，合同解除后权利义务终止。被上诉人吴浩兰围绕上诉请求依法提交了证据一、吴浩兰与刘玉芹微信聊天过程中吴浩兰的语音文件两份，用以证明吴浩兰不同意解除合同；证据二、房东刘桂芹提供给吴浩兰的收条照片一张，用以证明吴浩兰不是房东；证据三、照片一张，用以证明房屋的现状；证据四、照片一张，用以证明刘玉芹的货架、物品都存放于合租房屋内；证据五、照片一张，用以证明房屋系刘玉芹与吴浩兰合租的。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对当事人二审提交的证据本院审核认定如下：上诉人刘玉芹提交的两份证据与本案没有关联性，本院不予认定。被上诉人吴浩兰提交的证据一不完整，不能充分反映吴浩兰与刘玉芹聊天的全过程，且刘玉芹对此提出异议，因此对该份证据不予认定；证据二系无法与原件核实的复印件，且收款人持有其本人出具的收条不符合常理，因此对该份证据不予认定；刘玉芹对证据三至证据五的真实性无异议，对该三份证据的真实性予以认定。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有两个：一、一审判决程序是否合法；二、一审法院判决刘玉芹支付租赁费是否正确。 关于一审判决程序是否合法的问题，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，房屋租赁合同的当事人为上诉人刘玉芹和被上诉人吴浩兰，二人均已参加本案诉讼，本案并未遗漏必要的共同诉讼参加人，刘玉芹提出的遗漏诉讼主体的上诉理由不能成立。签订本案合同时涉案房屋由吴浩兰占有，刘玉芹不能证明吴浩兰无权占有涉案房屋、无权收取房屋租金，刘玉芹提出的吴浩兰不具有主张支付租金的主体资格的上诉理由不能成立。 关于一审法院判决刘玉芹支付租赁费是否正确的问题，本院认为，第一，虽然吴浩兰主张其与刘玉芹之间系合租关系，但是根据吴浩兰陈述的其向出租人交纳租金后再向刘玉芹主张租金的事实，吴浩兰与刘玉芹之间满足租赁合同的构成要件，形成租赁合同关系，一审法院对双方法律关系的认定并无不当。第二，根据双方合同的约定、前半年租金的交付日期、当事人陈述等，可以认定双方约定的租金交付时间为租期开始之前，即后半年的租金应于2020年5月1日前交付。吴浩兰起诉时租金交付期限已经届满，吴浩兰有权要求刘玉芹支付租金。第三，虽然刘玉芹向吴浩兰送达了解除合同的通知，但是吴浩兰并未作出同意解除合同的意思表示，双方没有就合同的解除达成一致，因此本案房屋租赁合同不符合约定解除的条件，并未约定解除。刘玉芹以租赁合同已经约定解除为由主张不承担支付租金责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。第四，新冠疫情增加了刘玉芹履行支付房屋租金义务的困难，但是并未达到履行义务不能的程度。一审法院考虑新冠疫情的因素，酌情降低了刘玉芹应当支付的房屋租金数额，吴浩兰对此并未提出异议，一审法院的该处理方式并无不当。第五，刘玉芹系其与吴浩兰签订的房屋租赁合同的相对方，即便还存在刘玉芹主张的刘玉芹与案外人之间的委托合同关系，因该委托合同关系与本案并非同一法律关系，吴浩兰并未向其他人主张权利，所以一审法院判决刘玉芹履行房屋租赁合同约定的义务并无不当。 综上所述，刘玉芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘玉芹负担。 本判决为终审判决。 审判长  王子超 审判员  王 芳 审判员  宋珊珊 二〇二〇年十月十三日 法官助理王一琪 书记员于超