河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初15957号原告梁文昌，男，1990年10月2日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人陈磊，河南九格律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人周代坤，河南九格律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告东方鼎盛地产发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街**东方鼎盛中心****。统一社会信用代码：91410100694899101B。法定代表人戴杰，董事长。委托代理人陈丰，男，1989年6月26日出生，汉族，住江西省萍乡市芦溪县，系公司员工。代理权限：特别授权。原告梁文昌与被告东方鼎盛地产发展有限公司（以下简称东方鼎盛）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告梁文昌及其委托代理人周代坤，被告东方鼎盛的委托代理人陈丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁文昌诉称，2015年6月2日，原告与被告签订编号为D150××××****的《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的康宁路北康平路西5号楼11层1103号房屋一套，建筑面积为88.18㎡，房屋总价款为1233931元。合同约定出卖人应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需的资料，出面人应当在取得商品房初始登记后120日内，取得该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。出卖人在约定期限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.02%违约金。合同签订后，原告依约支付了房屋首付款并办理了按揭贷款，完成了合同约定的义务。但被告至今未给原告办理产权登记，已构成违约，不仅给原告造成了诸多不便，也给原告造成了较大损失，为维护原告合法权益诉至法院，请求依法判令：1、判令被告支付自2016年6月1日至2020年7月6日的违约金369192.1元（1496＊0.02%＊1233931=369192.1），并继续按日承担总房款1233931元的0.02%的违约金至初始登记资料报送至行政主管部门并被受理之日；2、本案诉讼费由被告负担。被告东方鼎盛辩称，1．原告主张违约金的诉讼请求已过诉讼时效，依法应当驳回原告诉讼请求。2．因政府职能调整使被告提交产权初始登记材料的合同义务客观上无法履行，在情势变更的情况下，原告要求被告承担违约责任无任何法律依据。3．原告并未受到实际损失，在此情况下，原告要求被告支付巨额违约金属于严重显失公平。4．合同约定的逾期办理产权证书的违约金畸高，如果全部支持，被告将不堪重负，请法院酌情减轻违约金数额。经审理查明，2015年6月2日，原、被告双方签订了编号为D150××××****的商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于郑州市郑东新区××路北、××西××楼××房屋××套，建筑面积为88.18㎡，房屋总价款为1233931元。被告应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同约定内容已完成，前期物业管理已经落实的符合合同约定的商品房交付原告使用；被告应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.02%违约金。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得商品房初始登记后120日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。合同签订后，原告依约支付购房款1233931元。另查明，涉案房屋进行了在建建筑物抵押，目前尚未解押，未进行首次登记。以上案件事实由商品房买卖合同、发票及庭审笔录予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于诉讼时效问题，本案中双方约定的违约金为以日为单位累计计算违约金数额，属于继续行债权，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告于2020年7月6日向本院提起诉讼，故应当自2017年7月7日起开始计算逾期办理房屋首次登记违约金。本案中，合同约定，被告应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人（东方鼎盛公司）在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.02%违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款，被告向原告交付了案涉房屋，但被告未按约办理案涉房屋的权属首次登记，已构成违约，应向原告支付相应的违约金。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，且办理产权首次登记与房屋初始登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等客观上存在较大差异。鉴于办理房屋权属登记的客观情况已发生变化，且该变化在双方订立合同时无法预见，也不可归责于双方当事人。但双方在办理初始登记履行不能的情况下，未对办理产权首次登记重新进行约定。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。考虑到2016年8月20日之后房屋权属登记政策的变化情况，客观上存在报送房屋权属登记资料及流程增加的因素，且涉案房屋已实际交付使用，综合本案合同履行情况及原告的实际损失，被告请求减少违约金的主张成立，本院酌情在合同约定违约金标准的基础上核减50%，即按日0.01%的标准计算违约金。故被告应以总房款1233931元为基数，按日0.01%的标准向原告支付自2017年7月7日起至2020年7月7日的违约金为135238.84元，并自2020年7月8日起至被告报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止的违约金。原告过高的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告东方鼎盛地产发展有限公司于本判决生效后十日内向原告梁文昌支付违约金135238.84元，并以1233931元为基数，按日0.01%的标准，自2020年7月8日起计算至东方鼎盛地产发展有限公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止；二、驳回原告梁文昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6838元，减半收取3419元，由原告梁文昌负担2166元，被告东方鼎盛地产发展有限公司负担1253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二〇年十月十九日书记员 王令令