广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19023号上诉人（原审原告）：广州市天信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区龙口西路****自编213E，统一社会信用代码9144010674990663XU。法定代表人：林凯旋，总经理。委托诉讼代理人：林俏龙，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵秋敏，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：广东省广州市天河区石牌街石牌第十六股份合作经济社，，住所地广东省广州市天河区石牌朝阳北大街****，用户号C1491158-2负责人：池锦章，社长。被上诉人（原审被告）：广东省广州市天河区石牌街石牌第十七股份合作经济社，，住所地广东省广州市天河区石牌朝阳北大街****，用户号C1491159-0负责人：池广燧，社长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：魏蓉，广东华进律师事务所律师。上诉人广州市天信物业管理有限公司（以下简称天信公司）因与被上诉人广东省广州市天河区石牌街石牌第十六股份合作经济社（以下简称石牌十六社）、广东省广州市天河区石牌街石牌第十七股份合作经济社（以下简称石牌十七社）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初9124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。天信公司上诉请求：1.撤销广州市天河区人民法院作出的（2018）粤0106民初9124号民事判决，并依法予以改判；2.判令两被上诉人向上诉人支付建筑物剩余价值6499954.91元；3.本案的案件受理费、评估费、面积测绘费等费用（一审、二审）均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院支持了上诉人要求被上诉人支付物业剩余价值的诉讼请求，但计算方式有误。1.被上诉人的实际行为，在原审案件（2013）穗天法民四初字第672号案庭审答辩、质证意见已明确排除并废弃“折旧由甲方承购”的处理方式。2003年双方签订的《租赁协议书》第九条约定：“如果甲方提出不再续租，属于乙方的固定财产（不含动产）由乙方处理或由甲乙双方协商解决或折旧由甲方承购。”即诉争物业的处理有三种方式：第一是“乙方处理”，第二是“甲乙双方协商解决”，第三是“折旧由甲方承购”。此三种处理方式，由于是甲方（即被上诉人）提出不续约，因此，处理方式应该由乙方（即上诉人）行使选择权，而上诉人已经非常明确拒绝“折旧由甲方承购”。即使由被上诉人行使选择权，但被上诉人在原审案件（2013）穗天法民四初字第672号案庭审答辩、质证意见中，已经明确了拒绝向上诉人支付任何承购折旧费用，也即是被上诉人也是拒绝“折旧由甲方承购”的处理方式。同时被上诉人拒绝对诉争物业剩余价值进行任何形式的评估。由此更进一步证明了被上诉人坚决不接受“折旧由甲方承购”的处理方式。鉴于双方的行为及意思表示，才产生诉争的本案。而本案诉争物业适用“折旧由甲方承购”的处理方式已经被双方明确废除，本案诉争物业不应再适用“折旧由甲方承购”的处理方式。同时，甲乙双方也无法协商一致，即是排除了“甲乙双方协商解决”的处理方式。因此，本案的诉争物业的处理方式只能是“由乙方处理”或是依据法律规定折价赔偿。而诉争物业已被被上诉人占为己有，故而剥夺了上诉人“物业由乙方处理”的权利。很显然，本案诉争物业的赔偿的处置问题，均因为被上诉人的上述强制行为在（2013）穗天法民四初字第672号案一审判决前而无法按照原《租赁协议书》的约定处理方式处置。故而上诉人有权要求该物业的赔偿问题摒弃协议的约定，而直接适用法律法规进行处理。2.诉争物业折价赔偿的法律适用问题。首先，上诉人的诉争物业是在被上诉人同意的基础上建设的，且明确约定了该诉争物业为上诉人财产。其次，上诉人与被上诉人双方在（2013）穗天法民四初字第672号案中已经明确废除了“折旧由甲方承购”的约定，被上诉人明确拒绝任何赔偿而要求驳回诉讼请求。同时，被上诉人将诉争物业所在的地块收回，诉争物业也被被上诉人占为己有并出租收益，造成了上诉人要求诉争物业“由乙方处理”不能。第三、上诉人与被上诉人双方至今对诉争物业不能达成一致的处理意见。显然，原《租赁协议书》所约定的三种处理方式均被上诉人予以废除，且上诉人也不同意“折旧由甲方承购”的处理方式。因此，该第九条诉争物业处理方式的约定已经实际上被上诉人与被上诉人双方在（2013）穗天法民四初字第672号一审判决前予以废除而失效。依照民法通则意见第86条之规定，上述诉争物业能拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人。据此，本案的诉争物业的剩余价值应依照法律法规处理，即由法院委托评估该物业的剩余价值，由被上诉人赔偿上诉人该物业的剩余价值。而本案中二次评估该物业在2013年6月20日的建造成本费用为6499954.91元。该成本是不计算物价上涨税费的前提下，故被上诉人占有上诉人的物业获利也非上述费用。因此，按照公平原则，被上诉人理应将获得的利益偿还给上诉人。二、关于两份评估报告涉及的评估费用问题及案件受理费问题。首先，上诉人对该两份评估报告的结果没有意见。但从该两份评估报告的内容上看，均确认了诉争物业存在剩余价值的事实，从而否决了被上诉人在（2013）穗天法民四初字第672号案中坚称的“该诉争物业没有剩余价值可赔偿给上诉人”（（2013）穗天法民四初字第672号民事判决书第4页第9行），由此可见该两份评估报告均是因被上诉人的责任而产生的结果，理应由被上诉人承担评估费用。另外，上诉人请求被上诉人支付建筑物剩余价值也明确该剩余价值以法院委托评估的为准。二次评估均也是由法院委托的，现法院以第一次委托评估报告的结果作为收取案件受理费的依据，显然与本案认定的事实和上诉人的诉讼请求相违背，也是不合理的。为此，上诉人提起上诉，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。石牌十六社、石牌十七社辩称：一、一审法院按照涉案工程项目的总建造成本，从1989年1月1日算起摊销25年，从而计算被上诉人应向上诉人支付的物业剩余价值，有合同和法律依据。二、即使法院认定被上诉人需按【总建造成本从1989年1月1日算起摊销25年】向上诉人支付建筑物剩余价值，也应将涉案建筑物每一栋第三层的相关费用排除。天信公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，恳请贵院依法判决。天信公司向一审法院起诉请求：一、石牌十六社、石牌十七社赔偿天信公司“天河科技东街”物业的剩余价值（暂定100万元，以法院委托评估为准）及物业租赁收益（按照天信公司原出租收益22万元/月计算，自石牌十六社、石牌十七社解除2003年8月20日所签订的《租赁协议书》并收回“天河科技东街”的场地之日起计算至石牌十六社、石牌十七社向天信公司赔偿“天河科技东街”物业的剩余价值履行完毕之日止）；二、石牌十六社、石牌十七社承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2003年8月20日，石牌十六社、石牌十七社（甲方）与天信公司（乙方）签订《租赁协议书》，约定乙方租用甲方的案涉土地；（第一条）租赁期三年，即从2003年8月20日起至2006年8月19日止；（第二条）租金按月计算，每平方米10.20元……（第五条）由乙方投资在此建造的建筑物及其附属设施（含水、电、电话等设施）归乙方所有；（第九条）在租赁期满后，在同等条件下乙方有优先续租的权利；如果乙方提出不续租，乙方须在租赁期满之前全部自行处理属于乙方的财产（含动产和不动产），并且清理好场地；如果甲方提出不续租，属于乙方的固定财产（不含动产）由乙方处理或由双方协商解决或折旧由甲方承购；折旧的办法：1、折旧期从1989年1月1日算起，摊销25年；2、建设费用摊销款的数额可以由双方商定，不成则交由有相应资质的专业部门来评估认定，还可以通过仲裁或诉讼的办法来解决；（第十条）由一方违约而给另一方造成损失，蒙受损失的一方有向对方索取足额赔偿的权利，等内容。2011年9月15日，石牌十六社、石牌十七社作为原告，以天信公司作为被告、广西桂华物流有限公司广州分公司等作为第三人，向一审法院提起诉讼，要求法院判令：一、确认双方之间的《租赁协议书》已于2011年8月19日解除；二、天信公司及第三人交还案涉土地；三、天信公司承担本案诉讼费。一审法院经审理后作出（2011）穗天法民四初字第2067号民事判决，天信公司不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院经审理后作出（2012）穗中法民五终字第3769号民事判决。上述已发生法律效力的民事判决中，法院认定天信公司与石牌十六社、石牌十七社基于2003年8月20日签订的《租赁协议书》而建立了租赁合同关系，且《租赁协议书》合法有效，该协议书约定的租赁期间于2006年8月19日届满后，天信公司继续使用场地且石牌十六社、石牌十七社也一直没有提出异议且继续收取租金，故《租赁协议书》仍对双方有约束力，但租赁期限为不定期，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，天信公司于2011年8月22日签收了石牌十六社、石牌十七社于2011年8月19日发出的《关于解除租赁关系的函》，双方《租赁协议书》已于2011年8月22日解除，遂判令确认双方于2003年8月20日签订的《租赁协议书》已于2011年8月22日解除、天信公司将其承租的案涉土地上的办公室一间及由第三人广西桂华物流有限公司广州分公司等实际使用的部分物业腾空归还石牌十六社、石牌十七社。另，（2012）穗中法民五终字第3769号民事判决在一审法院认为部分指出，“由于石牌十六社、十七社、天信公司及众原审第三人在原审法院向其发出《评估事宜告知书》后，在原审法院规定的期限内均未向原审法院提出对讼争地块的物业建设费用予以评估的申请，故原审法院对此部分未做调处，天信公司及众第三人若拟另行主张权利，则应在交还场地时应对物业建设的情况予以证据保全”。上述判决发生法律效力后，石牌十六社、石牌十七社向一审法院申请强制执行，一审法院以（2013）穗天法执字第3095号案件立案执行。另，石牌十六社、石牌十七社均确认经一审法院（2013）穗天法执字第3095号执行案强制执行，其已于2013年6月20日收回全部案涉土地，场地现已另行出租。天信公司确认其已退出案涉土地。在（2013）穗天法民四初字第672号案件审理过程中，因天信公司及石牌十六社、石牌十七社对案涉土地上的物业是否应予赔偿及赔偿金额存在争议，天信公司明确表示其第一项诉讼请求中的剩余价值就是评估公司勘查现场时房屋的市场价值，不存在折旧的问题，其申请一审法院按照市场价值对案涉土地上的物业的价值进行评估。而一审法院依据天信公司申请通过摇珠确定并委托了评估机构广东美佳联房地产与土地评估咨询有限公司（以下简称美佳联公司）对案涉土地上的物业的市场价值和根据《租赁协议书》约定的上述地上建筑物的折旧价值（不含地价）进行评估。同时，基于评估需要一审法院另委托广州泓森测绘技术有限公司（以下简称泓森公司）对案涉土地上物业面积进行测绘。美佳联公司经现场勘查后作出评估报告，确定案涉土地上的物业（建筑面积7913.017平方米）在估价时点2013年8月23日的价值为10253364元（不含地价，建筑物的重置成本价格减去以建筑物耐用年限计算的折旧额之后的现值）；其中第三层（建筑面积2526.1425平方米）在估价时点的评估价值为3284709元（不含地价，建筑物的重置成本价格减去以建筑物耐用年限计算的折旧额之后的现值）。天信公司对上述评估报告无异议。石牌十六社、石牌十七社则持有较大异议，主要认为根据双方合同约定，案涉土地上的物业应按投资建设时的投入总额摊销25年进行评估，即应按照历史成本法进行评估，，地上建筑物的折旧价值为以建筑物投资建设时的投入总价减去按建筑物耐用年限计算的折旧额之后的价值2015年1月4日，一审法院向美佳联公司发出《通知函》，要求该司综合现场勘查、双方合同约定等，对案涉土地上的物业的剩余建造成本进行评估（合同约定摊销25年，摊销时间自1989年1月1日起算，石牌十六社、石牌十七社实际收回场地之日为2013年6月20日，即评估2013年6月21日至2013年12月31日期间的剩余建造成本），以作为本案处理的参考。2015年1月7日，美佳联公司向一审法院复函称：1、关于建造成本摊销款，非房地产评估专业范畴。我司此前在针对石牌十六社、石牌十七社的评估异议作出的复函中已明确提出“房地产评估中评估价值的标准是市场价值，它不是一个历史数据或事实，而是专业人士根据特定的价值定义在特定时点内对资产价值的估计，其价值内涵是在价值时点建筑物的重新建造成本减去其在经济耐用年限内已使用年限对应的折旧额后的余额，评估价值还需综合考虑建筑物的现状成新率”，因此，无法评估建造成本摊销款的折旧价。2、我司成立于2001年，无法掌握1989年的建筑物建造成本相关数据，在资料依据方面存在较大困难，无法按法院《通知函》中当事人的要求开展评估工作。综合1、2点所述，我司无法按照法院《通知函》中的要求开展评估工作，等等。针对美佳联公司上述复函，天信公司认为应按照美佳联公司此前作出的评估报告依法作出判决；石牌十六社、石牌十七社则认为，美佳联公司作出的评估结论不符合双方合同约定，天信公司也无法举证其之前建设案涉土地上的物业的建造成本，在此情况下应驳回天信公司的诉请。在（2016）粤0106民初3418号案件审理过程中，天信公司及石牌十六社、石牌十七社均明确表示不申请对案涉土地上的物业的建设成本费用进行评估；双方亦未能就案涉土地上的物业的折价补偿协商达成一致意见。石牌十六社、石牌十七社为证明案涉土地上的物业的建设成本，提供了以下证据：1、藏（89）年天建799号《广州市天河区修建工程申报表》，拟证明天河区石牌村委会于1989年向广州市天河区建设委员会报建案涉土地上的物业时申报的建设成本为300元/平方米；2、天河科技服务公司与广东松涛科学研究院于1989年10月1日签订的《投资合作建房协议》（复印件）、天河科技服务公司与广东松涛科学研究院于1990年3月12日签订的《房屋分配协议》（复印件）、（2013）穗天法执异字第85号《执行裁定书》，拟证明天迅信息公司于1989年至1990年期间，与广东松涛科学研究院合作建设案涉土地上的物业第3幢2楼427至434号共八间房屋，该八间房屋于1990年3月12日验收并交付使用，建设成本为380元/平方米；3、天河科技服务公司与袁敬渊于1990年4月13日签订的《投资合作建房协议》（复印件）、（2013）穗天法执异字第51号《执行裁定书》，拟证明天迅信息公司于1990年与袁敬渊合作建设案涉土地上的物业第3幢2楼51至53号共三间房屋，该三间房屋于同年交付使用，建设成本为400元/平方米。经质证，天信公司以证据1的原件加盖有印章而复印件没有印章为由对真实性不予确认，并认为该证据的提交时间已经超过举证期限而不予质证，另外，认为该证据与本案无关，从申报表看出开始的出建单位是天河区石牌村委会，是石牌十六社、石牌十七社提交的申请表，并非其所提交，而本案争议的是天信公司在石牌十六社、石牌十七社地块自己建设的物业，否认该证据为案涉土地上的物业的报建图资料；对证据2、3中的《房屋分配协议》和两份《投资合作建房协议》，认为即使是真实的，其与本案关联性也存有争议，其体现的是合同预算的造价并非实际的造价，不能证实当时的造价是多少，对两份民事裁定，认为裁定结果都是驳回案外人的异议，即完全否认《房屋分配协议》和两份《投资合作建房协议》。本案审理过程中，天信公司表示（2013）穗天法民四初字第672号案中已经由美佳联公司作出了评估报告，且评估报告是根据建筑物重置成本价值得出评估结论的，因此，其认可该评估报告，并认为应以该评估报告进行判决处理，在本案中对案涉土地上的物业的建设成本费用不再申请评估鉴定。石牌十六社、石牌十七社认为（2013）穗天法民四初字第672号案中美佳联公司作出的评估报告已过期，不得作为本案纠纷的解决依据。其后，石牌十六社、石牌十七社申请对案涉土地上盖三栋建筑物于2013年6月20日的建造成本费用（即建设工程造价成本，应区别于“重置成本价格”）进行评估鉴定，一审法院依法委托中量工程咨询有限公司（以下简称中量咨询公司）进行评估鉴定。中量咨询公司作出了《五山路科技东街上盖三栋建筑物工程司法鉴定书》（以下简称《司法鉴定书》），鉴定意见为所涉工程项目总建造成本为6499954.91元，其中第三层的建造成本为1668265.36元。另，（2012）穗中法民五终字第3769号民事判决中，法院查明天迅信息公司已于2003年8月8日向石牌十六社、石牌十七社发出《关于终止土地租赁告知书的复函》，明确其司于2003年8月4日收到石牌十六社、石牌十七社发出的《终止土地租赁告知书》，其司将地上建筑物赠予天信公司，希望与石牌十六社、石牌十七社继续合作，有关事宜可友好协商。天信公司主张上述函件可以证明天迅信息公司已将案涉土地上的物业赠与给天信公司。石牌十六社、石牌十七社认为《关于终止土地租赁告知书的复函》的原意只是表示天迅信息公司希望石牌十六社、石牌十七社继续出租案涉土地，没有明确说明案涉土地上的物业的结构层数，该复函不能证明石牌十六社、石牌十七社对上述物业结构的确认，也不能证明上述物业的真实权属人。又，（2017）粤01民终8051号案件审理过程中，应石牌十六社、石牌十七社的申请，法院向广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）发函询问案涉土地的土地性质及上盖建筑物产权情况，市国规委就此通过穗国土规划协查【2017】419号《广州市国土资源和规划委员会关于天河科技东街地块的复函》答复称：“一、经查现行控规数据库，五山路科技街第九栋对面、五山路东侧、华师大围墙外侧三角地块用地性质为其他市政公用设施用地，具体公共服务设施为消防站。二、上述地块上建筑工程为1989年天河区石牌村委会前经原广州市天河区建设委员会批准，在石牌五山路科技街东建设临时铺位4座，未查询到相关验收及产权登记情况。《广州市城市规划管理办法》（1986年1月1日至1997年3月31日施行）第三十四条规定，临时建筑物的使用期不得超过两年，未经原审批部门同意不能延期使用和改变使用性质；第四十条规定，临时性建筑物逾期不拆除的属违章建设。根据现行《广州市违法建设查处条例》第二条第（四）项、第四条之规定，已涉嫌构成违法建设，查处违法建设为城管部门的职责。”一审法院认为:已经发生法律效力的（2011）穗天法民四初字第2067号民事判决、广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第3769号民事判决认定天信公司与石牌十六社、石牌十七社于2003年8月20日签订的《租赁协议书》合法有效，一审法院对此依法予以认可。上述民事判决中对案涉土地上的物业的赔偿问题未做处理，且明确指出天信公司可另案主张权利，因此天信公司有权提起本案诉讼。本案纠纷的争议问题是石牌十六社、石牌十七社是否需要向天信公司赔偿案涉土地上的物业的剩余价值，以及若要赔偿则应赔偿的具体金额问题。一、石牌十六社、石牌十七社是否需要向天信公司赔偿案涉土地上的物业的剩余价值问题。首先，根据已发生法律效力的民事判决中所查明确认的事实可知，天迅信息公司已于2003年8月8日向石牌十六社、石牌十七社发出《关于终止土地租赁告知书的复函》，明确将案涉土地上的物业赠予天信公司，案涉土地上的物业的相关权利可由天信公司承受。因此，石牌十六社、石牌十七社主张天信公司无权就案涉土地上的物业主张权利的抗辩缺乏依据，一审法院不予采纳。其次，根据已发生法律效力的民事判决中所查明确认的事实可知，双方当事人签订的《租赁协议书》在租赁期满后，仍对双方有约束力，但租赁期限应为不定期。而《租赁协议书》中对于租赁期满后不续租时案涉土地上的物业的处理问题已作出明确约定，即约定“在租赁期满后，在同等条件下乙方有优先续租的权利。如果乙方提出不续租，乙方须在租赁期满之前全部自行处理属于乙方的财产（含动产和不动产），并且清理好场地。如果甲方提出不续租，属于乙方的固定财产（不含动产）由乙方处理或由双方协商解决或折旧由甲方承购”，双方当事人应按照该约定履行。石牌十六社、石牌十七社已于2013年6月20日实际收回案涉土地，天信公司也于2013年3月21日提出（2013）穗天法民四初字第672号民事诉讼，要求石牌十六社、石牌十七社对案涉土地上的物业的剩余价值予以赔偿，此后亦确认其已退出案涉土地。双方当事人的上述行为已经排除了《租赁协议书》中关于“属于乙方的固定财产（不含动产）由乙方处理”的约定的可能性。因此，本案应按照“由双方协商解决或折旧由甲方承购”的约定来处理。而双方当事人自（2013）穗天法民四初字第672号案件至本案，均未能协商达成一致意见，故本案亦只有按照“折旧由甲方承购”的约定来处理。再次，虽然根据法院向市国规委调查的结果显示案涉土地上的物业已涉嫌构成违法建设，但案涉土地上的物业确实需要花费一定的建设成本兴建，而根据已查明的事实可知，石牌十六社、石牌十七社解除与天信公司的不定期租赁合同关系并收回案涉土地后已另行出租，石牌十六社、石牌十七社客观上已实际利用了案涉土地上的物业并获得了相应的收益，按照房随地走的原则，案涉土地上的物业客观上对石牌十六社、石牌十七社收回场地后再行出租的收益显然有较大的提升。根据民事活动的公平原则，石牌十六社、石牌十七社应向天信公司赔偿案涉土地上的物业的费用。综上，天信公司要求石牌十六社、石牌十七社赔偿案涉土地上的物业的剩余价值的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。二、对于赔偿金额问题。如上分析，《租赁协议书》中对租赁期满后不续租时案涉土地上的物业的处理问题已作出明确约定，故本案中应按照该约定内容而确定赔偿金额。而上述合同约定中，已明确约定“折旧由甲方承购”时的折旧方法，即“1.折旧期从1989年1月1日算起，摊销25年；2.建设费用摊销款的数额可以由双方商定，不成则交由有相应资质的专业部门来评估认定，还可以通过仲裁或诉讼的办法来解决”，本案中应按上述方法确定赔偿金额。因此，天信公司要求按照美佳联公司评定的案涉土地上的物业的市场价值10253364元进行补偿，与双方上述合同约定不符，一审法院依法不予支持。而石牌十六社、石牌十七社要求按照涉案土地上的物业建设费用摊销25年来计算，有合同依据，一审法院依法予以采纳。由于双方当事人并未能商定建设费用摊销款的数额，而本案中经一审法院依法委托中量咨询公司对案涉土地上盖三栋建筑物于2013年6月20日的建造成本费用（即建设工程造价成本，应区别于“重置成本价格”）进行评估鉴定，中量咨询公司作出的《司法鉴定书》中，鉴定意见为所涉工程项目总建造成本为6499954.91元，一审法院对此鉴定意见予以采信。按照上述合同约定的折旧方法计算，从1989年1月1日算起摊销25年（即计至2013年12月31日止），而石牌十六社、石牌十七社于2013年6月20日收回案涉土地，其应向天信公司赔偿2013年6月21日至2013年12月31日期间的案涉土地上的物业的剩余价值138190.82元（6499954.91元÷25年×194/365年）；对于天信公司主张超出上述金额的诉讼请求部分，一审法院不予支持。在上述生效判决判令《租赁协议书》于2011年8月22日解除后，天信公司再使用案涉土地及地上建筑物已无合法依据，天信公司要求石牌十六社、石牌十七社按22万元/月的标准赔偿自解除《租赁协议书》并收回案涉土地之日起计算至赔偿案涉土地上的物业的剩余价值履行完毕之日止的物业租赁收益，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，广东省广州市天河区石牌街石牌第十六股份合作经济社、广东省广州市天河区石牌街石牌第十七股份合作经济社向广州市天信物业管理有限公司支付建筑物剩余价值138190.82元；二、驳回广州市天信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费128200元，由广州市天信物业管理有限公司负担125135元，广东省广州市天河区石牌街石牌第十六股份合作经济社、广东省广州市天河区石牌街石牌第十七股份合作经济社负担3065元；评估费共107880元、面积测绘费16142.55元，合计124022.55元，由广州市天信物业管理有限公司负担62011.27元，广东省广州市天河区石牌街石牌第十六股份合作经济社、广东省广州市天河区石牌街石牌第十七股份合作经济社负担62011.28元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于，案涉物业剩余价值的认定。涉案《租赁协议书》约定“在租赁期满后，在同等条件下乙方有优先续租的权利。如果乙方提出不续租，乙方须在租赁期满之前全部自行处理属于乙方的财产（含动产和不动产），并且清理好场地。如果甲方提出不续租，属于乙方的固定财产（不含动产）由乙方处理或由双方协商解决或折旧由甲方承购”，从以上约定可知双方对于租赁期满后不续租时案涉土地上物业的处理问题已作出明确约定，该条款的约定属于合同结算清理条款，系双方的真实意思表示，双方当事人应按照该约定履行。石牌十六社、石牌十七社已于2013年6月20日实际收回案涉土地，天信公司也确认该事实，故从双方实际履行情况来看，案涉场地无法由乙方处理，双方此后经过协商亦无法达到一致意见，因此，一审认定本案应按照“折旧由甲方承购”的约定来处理正确，本院予以维持，故天信公司主张本案诉争物业的处理方式只能是“由乙方处理”的意见与合同约定及事实不符，不予采纳。根据合同约定“折旧由甲方承购”的折旧方法，即“1.折旧期从1989年1月1日算起，摊销25年；2.建设费用摊销款的数额可以由双方商定，不成则交由有相应资质的专业部门来评估认定，还可以通过仲裁或诉讼的办法来解决”，根据该约定的字面含义可清晰知道，石牌十六社、石牌十七社的主张符合合同约定，一审据此从1989年1月1日起摊销25年（即计至2013年12月31日止），计算石牌十六社、石牌十七社应向天信公司支付的承购款：2013年6月21日至2013年12月31日期间案涉土地上物业的剩余价值138190.82元（6499954.91元÷25年×194/365年），并无不当，本院予以维持。关于评估费的负担，根据涉案合同约定，协商不成的交由相应资质的专业部门评估。评估事项系双方约定，故一审判令由双方共同负担并无不当，对天信公司的该意见不予采纳。至于对一审诉讼费的意见，天信公司一审的诉请不仅包括涉案物业的评估价值，还诉请物业租赁收益，一审收取的诉讼费并未超出其诉请。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。天信公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费56332元，由广州市天信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年十月二十九日书记员 王日平钟丹霞