宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初5701号 原告：宁波万楚置业有限公司。住所地：宁波市北仑区小港直街******。统一社会信用代码：91330211MA28Y6EGXX。 法定代表人：姜繁华，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：徐超、张瀛，浙江天册（宁波）律师事务所律师。 被告：吴争誉，男，汉族，1987年11月23日出生，住宁波市北仑区。 被告：刘龙英，女，汉族，1986年9月29日出生，住宁波市北仑区。 第三人：中国工商银行股份有限公司宁波鄞州分行。住所。住所地：宁波市鄞州区首南街道天银路**社会信用代码：913302128443957780。 负责人：刘忠，该行行长。 委托诉讼代理人：吴山旻、李静，该行员工。 原告宁波万楚置业有限公司（以下简称万楚公司）与被告吴争誉、刘龙英、第三人中国工商银行股份有限公司宁波鄞州分行（以下简称工商银行鄞州分行）商品房预售合同纠纷一案，于2020年6月19日诉至本院，本院诉前调解未果后，于2020年9月21日立案受理，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告万楚公司委托诉讼代理人徐超、被告吴争誉、第三人工商银行鄞州分行委托诉讼代理人吴山旻到庭参加诉讼，被告刘龙英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万楚公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1.解除原告与吴争誉、刘龙英之间签订的合同编号为2018330206YS0137808号的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令二被告支付原告代付款项人民币22782.3元，违约金人民币182761.9元（即合同总房价款的10％），合计人民205544.2元，以上款项从二被告已支付给原告的房款中优先抵扣，剩余购房款优先偿还第三人银行按揭贷款；3.判令二被告配合原告办理撤销“未来里”5幢304室房屋《商品房买卖合同》及补充协议的备案撤销手续；4.本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年10月7日，原告与二被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定二被告以1827619元购买“未来里”5幢304室房屋，并约定二被告于合同签订时支付首付款557619元，剩余房款1270000元以银行按揭贷款方式在2018年10月28日前全部付清。二被告于签约当日支付了首付款557619元，剩余房款通过按揭贷款的方式支付至原告账户，根据合同补充协议第二条第10款约定：买受人同意在该房屋他项权证办妥之前，如发生买受人所购的房屋被司法机关预查封、查封或买受人不按时归还银行按揭等事宜的，则视为买受人根本违约，买受人同意出卖人可单方解除合同、并同意配合办理撤销备案或预告登记和注销房屋权证。买受人同意出卖人直接从已付的房款中扣除相当于总房价10%的违约金、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价损失和出卖人因此遭受的全部损失，并同意出卖人将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。后工商银行鄞州分行与二被告及原告签订《个人购房借款/担保合同》，约定：工商银行鄞州分行向二被告提供贷款本金1270000元，原告承担阶段性连带保证责任。上述《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》签订后，二被告在支付了首期购房款及部分按揭后，停止支付银行按揭贷款本金及利息，原告于2019年12月30日向二被告发出贷款催缴律师函，但经银行及原告多次催款均未履行付款义务，因二被告未按时足额还款，工商银行鄞州分行发函通知原告进行催收导致原告承担担保责任。后两被告不仅未向原告偿还按揭垫付款，且仍未按约向按揭银行支付贷款本息，导致按揭银行再次催告原告承担担保责任。鉴于两被告逾期未偿还银行按揭且导致原告承担担保责任的行为已严重违约，原告于2020年5月28日向二被告发出《合同解除通知书》，通知二被告解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议等相关协议。原告认为，原告与二被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议与原告、二被告、工商银行鄞州分行三方签订的《个人购房借款/担保合同》是各方真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应依约履行。但截至2020年5月6日，两被告已累计7期未按约定支付按揭贷款，致使原告因承担连带保证责任向工商银行支付了按揭款本息22782.3元。二被告逾期支付按揭款的行为已经构成根本违约，依照合同补充协议第二条第10款之规定，原告有权单方解除合同，并要求二被告承担向原告支付原告代偿按揭款项及总房价10%的违约金、并配合原告办理撤销商品房买卖合同备案登记等相关手续的责任。故诉至本院，要求判如所请。 原告万楚公司向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》及补充协议一份；2；《按揭合同》一份；3.中国工商银行个人逾期贷款催收通知书一份；4.代还款凭证一份；5.律师函、快递面单及送达记录各一份；6.解除合同通知书、快递面单及送达记录各一份。 被告吴争誉答辩称，同意解除案涉商品房买卖合同，但原告主张的违约金过高，违约金希望按照100000元计算。被告吴争誉未向本院提交证据。 被告刘龙英未答辩亦未向本院提交证据。 第三人工商银行鄞州分行陈述称，对原告起诉的事实和理由无异议。其向本院提交了《按揭合同》、贷款历史明细列表作为证据。 经庭审质证，对原告、第三人提供的证据，各方对真实性均无异议，本院予以认定并在卷佐证。结合各方当事人当庭陈述，本院查明如下事实： 2018年10月7日，原告万楚公司（出卖人）与被告吴争誉、刘龙英（买受人）签订编号为2018330206YS0137808的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议一份，约定：买受人向出卖人购买位于北仑区小港小浃江路199号“未来里”5幢304室的预售商品房1套，总价款1827619元。补充协议第二条第10款约定：买受人同意在该房屋他项权证办妥之前，如发生买受人所购的房屋被司法机关预查封、查封或买受人不按时归还银行按揭等事宜的，则视为买受人根本违约，买受人同意出卖人可单方解除合同、并同意配合办理撤销备案或预告登记和注销房屋权证。买受人同意出卖人直接从已付的房款中扣除相当于总房价10%的违约金、出卖人重新出售该房屋可能造成的房价损失和出卖人因此遭受的全部损失，并同意出卖人将余款直接优先偿还银行的按揭贷款。后，二被告于签订合同当日支付了首付款557619元。 2018年10月18日，原告万楚公司（保证人）、被告吴争誉、刘龙英（借款人）、第三人工商银行鄞州分行（贷款人）签订编号为201822010的《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人向借款人发放个人一手住房购置贷款金额为1270000元；贷款利率为贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮20%确定；保证人对借款人合同项下的应付款项承担连带保证责任。后，第三人于2018年10月18日依约足额发放了贷款。 2019年5月开始，被告吴争誉、刘龙英未按期足额履行支付本金及利息。第三人分别于2019年12月11日、12月27日及2020年5月7日向原告发出个人逾期贷款催收通知书，要求原告承担保证责任。后原告支出代偿款22782.3元。2019年12月30日，原告向二被告寄送《律师函》。2020年5月28日，原告向二被告发出《合同解除通知书》，并于2020年5月29日送达至二被告确认的地址。 本院认为，本案相关当事人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》均合法有效，各方均应按约履行己方义务。首先，被告吴争誉、刘龙英存在逾期偿还贷款本息的行为，根据双方合同约定，原告可单方解除合同，原告已于2020年5月28日向被告吴争誉、刘龙英发出解除通知并于次日送达，依据我国合同法第九十六条的规定，该合同应自通知到达被告时解除，故原告诉请解除合同于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应当配合办理涉案房屋的撤销备案手续。其次，在原告履行《个人购房借款/担保合同》项下的保证义务后，其有权向被告进行追偿。至于违约金，根据相关法律及司法解释，人民法院可以依据当事人的请求对违约金进行调整。原告未提交证据证明其实际损失，综合各方当庭陈述、合同履行情况以及当前房价市场行情，本院对被告吴争誉提出的要求调低违约金至100000元的答辩意见予以采纳，对原告诉请违约金过高部分不予支持。原告诉请代付款、违约金等相关款项在已付房款中优先扣除，并将扣除后剩余的款项优先偿还第三人按揭贷款，本院可予准许。被告刘龙英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告宁波万楚置业有限公司与被告吴争誉、刘龙英间于2018年10月7日签订的编号为2018330206YS0137808的《商品房买卖合同》及补充协议；被告吴争誉、刘龙英应于本判决生效之日起七日内配合原告宁波万楚置业有限公司办理前述《商品房买卖合同》及补充协议的备案登记撤销手续； 二、被告吴争誉、刘龙英应于本判决生效之日起七日内支付原告宁波万楚置业有限公司代付款22782.3元及违约金100000元，合计122782.3元，该款原告有权从被告吴争誉、刘龙英已付房款中优先抵扣，抵扣后的剩余房款优先偿还所欠第三人中国工商银行股份有限公司宁波鄞州分行的按揭贷款； 三、驳回原告宁波万楚置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费4383元，减半收取2191.5元，由原告宁波万楚置业有限公司负担813.5元，由被告吴争誉、刘龙英负担1378元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 马绪良 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 黄绍远 代书记员 王于一