福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2014号 上诉人（原审被告）：陆文英，女，1934年5月5日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：曹丽珍（系陆文英女儿），女，1966年2月18日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）：蔡惠英，女，1959年6月18日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：王世水，福建如贤律师事务所律师。 原审第三人：曹丽云，女，1963年6月2日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 上诉人陆文英因与被上诉人蔡惠英，原审第三人曹丽云房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陆文英及其委托诉讼代理人曹丽珍，被上诉人蔡惠英及其委托诉讼代理人王世水，原审第三人曹丽云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆文英上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1373号民事判决，依法改判驳回蔡惠英的全部诉讼请求；2.蔡惠英承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定陆文英与蔡惠英签订的存量房买卖合同有效，属适用法律错误。陆文英于2017年6月3日与蔡惠英签订存量房买卖合同及2017年11月12日签订的补充协议均是蔡惠英欺骗陆文英购买房屋是用于自住，不是投机炒房的基础上，误导陆文英在违背真实意思的情况下与蔡惠英签订合同。陆文英委托曹丽云于2020年2月已向蔡惠英口头告知解除双方的房屋买卖合同，于2020年6月24日通过微信向蔡惠英送达解除房屋买卖合同通知，依据合同法第91、94、96、97条的规定，合法解除房屋买卖合同，一审法院判决房屋买卖合同合法有效属适用法律严重错误；二、蔡惠英属职业炒房客，欺诈陆文英说其所购房屋为自住，以合法形式掩盖非法目的，本案存量房买卖合同自始都是无效的。2016年中央经济工作会议上习**同志为核心的党中央指出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，蔡惠英的行为与党和国家的政策严重对立，陆文英于2020年1月了解到蔡惠英在三明市区是专职投机炒房客，扰乱三明市区房屋交易市场，欺骗误导售房者。通过三明天鸿公证处、至诚公证处办理大量售房委托书及房产交易所，蔡惠英存在大量房屋交易记录等等，以合法的形式掩盖非法目的，侵害国家税收制度，造成国家大量房屋买卖税收损失，已涉嫌偷逃税罪。请求二审法院将本案移送税务机关、公安机关追究蔡惠英的刑事责任。综上，一审法院认定双方当事人签订的房屋买卖合同合法有效是错误的，是违反法律和国家政策，陆文英依法解除与蔡惠英的存量房买卖合同合法有效，具有事实和法律依据。请求二审法院支持陆文英的上诉请求。 蔡惠英辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回陆文英的无理上诉。1.2017年6月3日双方签订存量房买卖合同，存量房买卖合同第十五条第一款：本合同经甲乙丙三方签字盖章后生效，本案中甲方陆文英及代理人曹丽云、乙方蔡惠英、丙方三明市百年房产经纪有限公司均签字盖章，合同依法成立并生效。2.陆文英上诉时陈述蔡惠英在签订存量房买卖合同中欺骗陆文英，误导陆文英与蔡惠英签订合同，陆文英的陈述不符合客观事实，蔡惠英根本不存在欺诈陆文英的情况；二、存量房买卖合同签订后，蔡惠英按照约定缴纳了合同约定的购房款，陆文英将该房屋交付给蔡惠英，蔡惠英随后对该房屋进行了装修并使用至今。存量房买卖合同已经实际履行，陆文英仅仅尚未履行房屋产权过户手续，不存在解除合同的情况，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 蔡惠英向一审法院起诉请求：1.确认2017年6月13日双方签订的《存量房买卖合同》有效；2.判令陆文英按照合同约定为蔡惠英办理房屋产权过户手续；3.诉讼费由陆文英承担。 一审法院认定事实：1.2017年6月3日，蔡惠英与陆文英，曹丽云及居间人三明市百年房产经纪有限公司签订一份《存量房买卖合同》,陆文英将坐落于梅列区乾龙新3**幢2406室房屋，建筑面积为85.426平方，双方约定成交价为660000元。合同约定，陆文英在签订本合同时已告知蔡惠英及三明市百年房产经纪有限公司，并且承诺产权人将于2017年6月10日前补签有关该房屋买卖的所有合同。如果产权人拒绝认可代理人的代理权利和义务，则由代理人承担相应的法律后果。蔡惠英在签订本合同当日，支付购房保证金50000元。双方还约定，陆文英应在2017年8月1日前办出其名下的不动产权证。第一期购房款100000元整于2017年6月15日前在确认该房产无冻结、抵押时并由陆文英的子女曹丽萍、曹丽娟、曹荣斌、曹丽云、曹丽珍所有人在该合同上签字后由蔡惠英支付给陆文英。房屋交付时间为2017年6月15日。合同的生效、变更和解除：（1）合同经陆文英、蔡惠英、三明市百年房产经纪有限公司签字盖章后生效。（2）在房屋交易过程中若有本合同未规定之事宜，经陆文英、蔡惠英、三明市百年房产经纪有限公司协商一致,可签订补充协议，作为本合同附件与本合同正文具有同等法律效力。补充协议若与合同正文不一致以补充协议为准。（3）陆文英、蔡惠英双方协商一致可以解除本合同，交易过程中已产生的费用由陆文英、蔡惠英各自承担。（4）因不可抗力或政策的改变等原因导致本合同无法履行，陆文英、蔡惠英、三明市百年房产经纪有限公司三方免责；2.2017年6月13日，陆文英、蔡惠英签订一份《补充协议》，本着互惠互利的原则，陆文英、蔡惠英共同商议结果。6月14日，蔡惠英先支付第一期购房款150000元，陆文英同意蔡惠英先装修房子，等不动产权证出来（大约9月20日之前），蔡惠英再支付购房尾款510000元；3.2017年6月13日，蔡惠英支付陆文英150000元，由陆文英及曹丽云写下收条；4.2017年11月13日，蔡惠英支付陆文英购房款100000元，由陆文英及曹丽云写下收条；5.2019年12月14日，蔡惠英支付陆文英购房款50000元，由陆文英及曹丽云写下收条并注明用于陆文英旧房装电梯。 一审法院对本案的争议焦点归纳、分析认定如下：陆文英与蔡惠英签订《存量房买卖合同》是否有效。蔡惠英要求继续履行合同是否应予以支持。 一审法院认为，2017年6月3日，陆文英与蔡惠英签订《存量房买卖合同》，虽然合同中约定：“第一期购房款100000元整，于2017年6月15日前在该房产无冻结、抵押时并由陆文英的子女曹丽萍、曹丽娟、曹荣斌、曹丽云、曹丽珍所有人在该合同上签字后由蔡惠英支付给陆文英”。但在2017年6月13日双方又签订一份《补充协议》，协议约定：“本着互惠互利的原则，卖方和买方共同商议结果。6月14日，买方先支付第一期购房款150000元，卖方同意买方先装修房子，等不动产权证出来（大约9月20日之前）买方再支付购房尾款510000元。”《补充协议》对《存量房买卖合同》的第一期付款方式、数量、交房、办证及余款的支付重新进行了约定。符合《存量房买卖合同》第十五条第一款第2项的规定：“在房屋交易过程中若有本合同未规定之事宜，经陆文英、蔡惠英、三明市百年房产经纪有限公司协商一致，可签订补充协议，作为本合同附件与本合同正文具有同等法律效力。补充协议若与合同正文不一致以补充协议为准”。蔡惠英按合同和协议履行了付款义务，陆文英也按协议将房屋匙钥交给蔡惠英进行装修。故陆文英与蔡惠英签订《存量房买卖合同》《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。蔡惠英按合同支付了第一笔购房款，但陆文英未在2017年9月25日按合同约定与蔡惠英到公证处办理该房产委托公证书给蔡惠英。此后，陆文英于2017年11月13日，2019年12月14日要求蔡惠英先行支付购房款，蔡惠英于2017年11月13日支付陆文英100000元，2019年12月14日支付陆文英50000元。现陆文英以其已经80多岁了，其文化知识及年龄签订这样一份《存量房买卖合同》，明显缺乏签订合同的能力，且其子女曹丽萍、曹丽娟、曹荣斌、曹丽云、曹丽珍未在该合同上签字，故该合同未生效。另《补充协议》存在套取贷款行为，属违反法律规定，应认定为无效。由于陆文英在签订合同及收款时，有其女儿（代理人）本案的第三人曹丽云在场。陆文英以其年纪已高，缺乏签订合同的能力及其子女曹丽萍、曹丽娟、曹荣斌、曹丽云、曹丽珍未在该合同上签字为由认为合同未生效，缺乏事实和法律依据，不予采信。陆文英未按合同履行办理房产公证及过户手续，已构成违约。蔡惠英要求确认《存量房买卖合同》有效，并要求陆文英继续履行合同予以支持。 综上，一审法院认为，陆文英与蔡惠英签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。房屋买卖有没有效要看它是否具备生效要件：1.合同当事人必须符合主体资格；2.房屋买卖当事人应当表意真实；3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。本案涉案房屋系拆迁安置房，拆迁时陆文英与列东街道办签订的协议，且陆文英已取得涉案房产及匙钥，在取得首笔购房款后，陆文英将匙钥交给蔡惠英进行房屋装修。故陆文英应按合同继续履行义务。由于案涉房产尚未办理至陆文英名下，蔡惠英要求陆文英将案涉房产办理至蔡惠英名下，条件尚不具备，故蔡惠英要求陆文英办理房屋产权过户手续的请求，不予支持，但陆文英应在取得不动产权证后将涉案房屋协助蔡惠英办理过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、陆文英与蔡惠英签订《存量房买卖合同》是一份有效的合同；二、陆文英应于取得三明市梅列区乾龙新村390幢2406室房屋不动产权证后十日内协助蔡惠英办理该产权过户手续；三、驳回蔡惠英的其他诉讼请求。案件受理费10400元，因适用简易程序审理减半收取5200元，由陆文英负担。 二审中，陆文英向本院提交了三组证据：第一组证据《装修押金收据》，拟证明本案讼争房产不是蔡惠英在使用，是陆文英的房产；第二组证据《物业费、水电费缴费凭证》，拟证明陆文英在使用和维护讼争房屋，第三组证据《微信聊天记录》，拟证明讼争房屋不是蔡惠英在使用。蔡惠英对陆文英提交第一组证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为不能证明讼争房产由陆文英使用，对第二、三组证据的证明内容有异议，认为讼争房产在交易之前属于陆文英，按当时约定的交房要求，需先交付一年的押金。一审起诉后，陆文英才提出解除房屋买卖合同。曹丽云对陆文英提交的证据没有异议。蔡惠英向本院提交了一组证据：《水费、电费、物业费银行存折缴费记录》，拟证明讼争房屋交付蔡惠英后，蔡惠英在使用本案讼争房产，2018、2019年的水电费、物业费由蔡惠英交纳。陆文英质证认为，蔡惠英提供的证据是复印件，无法核实其真实性，对证明内容有异议，蔡惠英没有实际使用讼争房产，垃圾费、物业费等都是陆文英在交纳。曹丽云与陆文英的质证意见一致。本院确认双方当事人提供证据的证据资格，并结合全案事实予以综合认定。 二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，陆文英作为卖方，蔡惠英作为买方，三明市百年房产经纪有限公司作为居间人，于2017年6月3日签订的《存量房买卖合同》符合合同的形式要件，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法、有效，双方当事人应遵循诚实信用原则，全面履行合同。本案中，蔡惠英已按合同约定支付给陆文英350000元的购房款，陆文英将本案讼争房屋交付给蔡惠英，蔡惠英对讼争房屋进行装修并使用至今，双方当事人签订的存量房买卖合同已经实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现陆文英以蔡惠英购买本案讼争房屋是为了炒房，目的不合法，要求解除房屋买卖合同的上诉请求，本院不予支持。蔡惠英应按合同约定支付全部购房款，陆文英应在取得本案讼争房产的不动产权证后协助蔡惠英办理产权过户手续。 综上所述，陆文英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10400元，由陆文英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宁金德 审 判 员 张丽伟 审 判 员 林炬火 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 黄莉花 书 记 员 吴雨珊 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。