广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20651号上诉人（原审被告）：覃红威，男，1961年1月1日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州市城市管理和综合执法局，住所地：广州市越秀区文明路贤思街**。法定代表人：陶镇广，职务：局长。委托诉讼代理人：尹恩林，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾慧瑜，广东广信君达律师事务所律师。原审被告：广州市越秀区北京街社区卫生服务中心，，住所地：广州市越秀区惠福东路**法定代表人：华润莲，职务：主任。委托诉讼代理人：林清，系中心员工。上诉人覃红威因与被上诉人广州市城市管理和综合执法局（下简称市城管局）、广州市越秀区北京街社区卫生服务中心（下简称北京街社区中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初9458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的相关规定，适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人覃红威上诉请求判令：撤销原审判决，改判驳回市城管局的诉讼请求。事实与理由如下：广州市越秀区广卫路21号302房是覃红威父亲覃沛泉的私有财产。在1987年被市环卫局征用，双方商定，到1994年如双方无意见，合同永远有效。由于涉案房屋被蔽、污水倒灌入屋导致墙面发霉、水管生锈，没有自来水。金科大厦和市环卫局将公用地方违建办公楼，将涉案房屋的厨房和厕所离口全部封住，致使覃红威无法继续居住。市城管局未对房屋进行管理，覃红威曾多次反映涉案房屋的问题，市城管局工作人员到场查看后，认为房屋不能继续住人，承诺派人进行处理，但未果。因北京街社区中心的原因，对覃红威居住造成不利影响，随后北京街社区中心提出由其出资让覃红威到其他地方租房居住。覃红威系经过越秀区政府部门批准承租涉案房屋，并正常交租，房管部门也有开具发票确认。覃红威未主动将房屋交给北京街社区中心使用，是北京街社区中心主动与覃红威协商后，覃红威才将涉案房屋交付其使用。被上诉人市城管局答辩称：一、覃红威存在未经出租人同意转租的行为，原审认定的租赁合同关系解除事由合法合理。首先，市环卫局与覃沛泉签订的《广州市私房租赁合约》没有约定覃沛泉享有转租的权利，市城管局也没有出具任何书面文件允许覃沛泉、覃红威转租。其次，市城管局在2003年7月1日至2013年6月30日期间委托越秀区市容环境卫生局代管涉案房屋，市城管局基本没有上门视察过涉案房屋。再次，房租是由覃红威本人负责交纳，覃红威进行转租也无须市城管局进行配合。因此，直至2019年10月11日市城管局向越秀区北京街道办事处出租屋管理中心发函请求提供涉案房屋出租情况时，才得知覃红威将涉案房屋转租给北京街社区中心，转租期限至2022年12月31日，租金为6000元/月。另外，北京街社区中心于原审期间提交的书面答辩内容及《双方解除租房合同协议》、《房屋租赁合同注销登记备案申请表》等证据可以证实覃红威存在转租的事实，覃红威关于置换的上诉理由不成立;二、除覃红威擅自转租外，市城管局还基于以下情形向覃红威通知解除租赁合同关系，请求腾空涉案房屋。其一，广州市财政局有关国有资产违规出租出借整改的文件属于市环卫局与覃沛泉形成租赁合同关系时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，致使市城管局不能继续履行该合同。从2018年5月28日起，广州市财政局发文要求整改广州市市属行政事业单位国有资产违规出租出借问题，而涉案房屋属于《广州市财政局关于印发广州市市属行政事业单位国有资产出租出借整改工作方案的通知》[穗财资(2018)149号]第二条第一款第2、3、4项及《广州市财政局关于落实市属行政事业单位资产出租出借再整改工作的通知》[穗财资(2019)187号]附件1市属行政事业单位资产出租出借再整改措施表的整改范围内。广州市财政局的有关整改工作及要求是市城管局与覃红威在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，市城管局须根据上述文件收回涉案房屋。其二，市城管局与覃红威之间为不定期租赁合同关系，市城管局可随时解除合同，并给予合理期限让覃红威、北京街社区中心搬离。《广州市私房租赁合约》约定的合同期至1994年8月届满。而覃红威继续使用涉案房屋，市城管局没有提出异议，原租赁合约继续有效，为不定期租赁合同。市城管局作为出租人可随时解除合同，并已给予覃红威合理期间清退涉案房屋。原审第三人北京街社区中心述称：北京街社区中心作为公益一类社区医疗单位，担负着北京街周边居民的健康及防疫工作，办公场所的环境及安全极为重要。自2011年区政府协调北京街社区中心进驻以来，按照社区医院功能配置要求，实行内部装修整改，其中重要一环就是消防要符合要求。而三、四楼因住户存在，导致只有一个消防通道可用，区公安局消防大队到现场××后××街社区中心进行整改。在消防大队的建议并得到区卫健局同意的情况下，北京街社区中心在2015年前后与周玲(401房)、覃红威(302房)住户协商租用其住房进行消防改造，租用过程都已在街道备案，北京街社区中心并不知晓房屋产权归属情况和租上租的问题。另外，北京街社区中心在2019年12月收到要求搬离的文件后，当月就与两方住户终止了租赁合同。因部分用房改成了业务科室，调整需要一定的时间，北京街社区中心经与住户协商一致后，于2020年1月底前将全部用房交还给住户。市城管局于2020年3月4日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认市城管局与覃红威的房屋租合同关系于2019年12月10日解除；2.覃红威、北京街社区中心自判决生效之日起3日内搬离并清空广州市越秀区广卫路21号三楼东（302房）；3.覃红威、北京街社区中心自2019年12月10日起至搬离并清空上述房屋之日止，按照每月3644.8元的标准向市城管局支付房屋占用费。原审法院经审理查明：1983年1月10日，市环卫局与覃沛泉签订《协议书》，写明市环卫局征用广卫路华宁里30号兴建业务楼，业主覃沛泉同意该屋的补偿和征地一切手续；市环卫局在站前路安排覃沛泉迁回在征用地段新建房屋的二楼或三楼计一厅两房，居住面积为46.6平方公尺，业主从迁入固定住地之日起，按使用面积和市房管局民用公房的租金标准向有关部门缴付房租等。双方签订《房屋租赁合约》，由覃沛泉承租广卫路21号三楼东，用途住宅，租用面积53.6平方米，租期从1987年9月至1994年8月止，租金每月16.93元等。1993年8月26日，广州市越秀区广卫路21号房屋登记至市环卫局名下，建筑面积2021.83平方米，用途办公等。2010年9月14日，市环卫局职责划入市城市管理委员会。2018年1月16日，覃红威一次性向市城管局支付2018年1月至2018年12月的租金共1846元。2015年11月19日，覃红威与北京街社区中心签订《广州市房屋租赁合同》，将涉案广卫路21号302房出租给对方作办公使用，租期从2015年11月20日至2016年11月19日，每月租金5000元等。2019年6月11日，覃红威、北京街社区中心签署房屋租赁合同登记备案申请表，写明双方同意变更租赁合同的租赁期限为2019年11月20日至2022年12月31日。2019年1月6日，市城管委更名为市城管局。2019年5月31日，广州市财政局发布《关于落实市属行政事业单位资产出租出借再整改工作的通知》。2019年12月2日，市城管局委托广东广信君达律师事务所律师向覃红威、北京街社区中心发出律师函，要求解除租赁合同关系并在对方收到律师函之日起5日内办理、清空涉案房屋。覃红威、北京街社区中心于2019年12月10日签收律师函。2020年1月20日，覃红威、北京街社区中心签订《双方解除租房合同协议》，解除该房屋的租赁合同。原审法院认为，覃沛泉因房屋征收由原市环卫局安置回迁至涉案房屋居住，并与市环卫局签订租赁合约建立房屋租赁关系，租期至1994年。合同到期后，覃红威继续使用涉案房屋并交租。环卫局职责划归市城管局，市城管局没有与覃红威签订租约，收取了覃红威的租金，双方之间构成不定期租赁关系。覃红威在租赁期间，将涉案房屋出租给北京街社区中心作办公用途使用，获取较高的租金收益，构成违约。故市城管局向覃红威发出律师函要求解除租赁关系，该函件于覃红威2019年12月10日收到之日即产生法律效力，市城管局诉请要求确认双方租赁关系于该日解除合法，予以支持。租赁关系解除后，覃红威应将涉案房屋腾空退还给市城管局，考虑到现在处于新冠××疫情防控期间，且覃红威年纪较大，存在诸多不便，酌情确定6个月时间供覃红威、北京街社区中心腾退房屋。租赁关系解除后，市城管局与覃红威之间不存在公房租赁关系，覃红威应参照同时期北京街其他区域楼梯楼租金参考价标准向广州市城市管理和综合执法局支付从2019年12月10日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，该使用费标准为每月26元/平方米×53.6平方米=1393.6元计算。广州市城市管理和综合执法局主张的房屋占用费计算有误，予以调整。广州市城市管理和综合执法局与北京街社区中心不存在租赁合同关系，且北京街社区中心已将涉案房屋交还给覃红威，广州市城市管理和综合执法局要求北京街社区中心一并承担责任缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十六条、第九十四条第（四）项、第九十七条规定，于2020年5月18日判决如下：一、确认广州市城市管理和综合执法局与覃红威就广州市越秀区广卫路21号302房的房屋租赁关系已于2019年12月10日解除；二、覃红威及其同住人员在本判决发生法律效力之日起6个月内，将广州市越秀区广卫路21号302房腾空交还给广州市城市管理和综合执法局；三、覃红威在本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市城市管理和综合执法局支付从2019年12月10日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（每月按1393.6元计算）；此后的房屋占用费，由覃红威按照上述标准向广州市城市管理和综合执法局支付至交还房屋之日止；四、驳回广州市城市管理和综合执法局的其他诉讼请求。本案受理费30元，由覃红威负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，覃红威向本院提交涉案房屋的现状照片，以证明：涉案房屋的厨房和厕所被封住，无法居住，因此才出租给北京街社区中心。市城管局发表质证意见如下：覃红威于1986年搬入涉案房屋居住，当时房屋可以居住，之后旁边建了金科大厦，将通道封堵，无法使用，覃红威就将房屋出租给北京街社区中心。覃红威陈述的金科大厦情况与本案无关，与金科大厦的施工单位有关。北京街社区中心发表质证意见如下：涉案房屋原有的厨房和厕所确实已被封堵，北京街社区中心承租时已是该状况，该状况对北京街社区中心的使用无影响，且北京街社区中心现已搬离涉案房屋。本院认为，本案的争议焦点是市城管局是否有权主张解除与覃红威之间的租赁合同关系并要求覃红威腾空交还涉案房屋及支付相应的占用费。依据已查明的事实，覃红威的父亲覃沛泉与市环卫局签订《房屋租赁合约》约定租住涉案房屋，在该合约约定的租期届满之后，覃红威作为覃沛泉的近亲属与覃沛泉继续使用涉案房屋，市环卫局继续收取租金，故覃红威与市环卫局之间成立不定期租赁合同关系。在市环卫局的职责划归市城管局之后，市城管局承接市环卫局与覃红威延续前述不定期租赁关系。市城管局作为出租人，可随时在合理期限前通知覃红威解除该不定期租赁关系。故此，原审认定市城管局于2019年12月2日向覃红威发出的解除合同通知于2019年12月10日发生解除合同的效力，并据此判决覃红威腾空交还涉案房屋并支付相应的占用费并无不当，应予维持。覃红威以市城管局未对涉案房屋进行维修，且其有正常交租，其并未主动将涉案房屋转租给北京街社区中心为由，对原审判决提出上诉，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人覃红威的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人覃红威负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年十月二十六日书记员  王文杰唐颖琪