江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6376号上诉人（原审被告）：杨桢，女，1969年8月31日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：钱孟锋，男，1979年2月26日生，汉族，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：王宇微，江苏新高的律师事务所律师。上诉人杨桢因与被上诉人钱孟锋房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院(2020)苏0113民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人杨桢、被上诉人钱孟锋的委托诉讼代理人王宇微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨桢上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。主要事实与理由：对于2019年12月27日双方签订的《租房合同》，上诉人未违约，该合同并未解除。在合同履行期间，上诉人积极配合被上诉人办理营业执照和装修进场等手续（包括物业登记），但被上诉人以各种所谓的违约理由要求终止合同，被上诉人的朋友牛敬荣自行报警并声称房东干涉阻挠上诉人出租房屋用于经营，其报警的情况不属实。被上诉人给上诉人造成的损失，上诉人要求被上诉人补偿。钱孟锋辩称，由于上诉人的原因导致双方的租房合同无法实际履行，被上诉人有权要求解除合同，并要求上诉人返还相应的款项。如果上诉人认为被上诉人存在违约行为，其应当提供相应的证据进行证明。钱孟锋向一审法院起诉请求：1、解除钱孟锋、杨桢签署的租房合同；2、请求判令杨桢返还钱孟锋租房款人民币82500元及利息（自2019年12月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的利率赔偿利息损失至实际清偿之日止）；3、判令杨桢承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2019年12月27日，钱孟锋（乙方）与杨桢（甲方）签署《租房合同》一份。主要内容为：一、甲方将位于南京市（实际承租面积为17号商铺的一半）的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2020年1月2日至2021年1月2日；二、租金每年150000元，乙方应每年付一次，先付后住。第一次乙方应于甲方将房屋交付同时，将房租付给甲方；第二次及以后付租金，乙方应提前一个月付清；……四、乙方同意预交一个月房租12500元作为押金，合同终止时，到期结算，多余归还；……九、其他事项约定：半年付租金，下半年付提前1个月通知。当日，因双方对房租及押金金额计算存在错误，钱孟锋实际向杨桢支付房租、押金合计82500元，但杨桢按87500元的金额向钱孟锋出具收条。2020年1月3日，钱孟锋委托案外人牛敬荣赴案涉房屋处办理工商登记及房屋交接手续。当日，双方及案外人范方译因杨桢是否能将案涉房屋转租发生争议，牛敬荣报警要求处理。2020年4月4日，南京市公安局栖霞分局巡特警大队仙林警务服务工作站出具事发当日的接处警工作记录一份，载明：“2020年1月3日15时44分民警到达学恒路水平方步行街1楼5-1-17，报警人牛敬荣称有租赁纠纷需要民警处理。经了解，报警人在三房东杨桢处租赁房屋，现二房东范方译称与三房东杨桢之前签订了协议，协议中明确写明未经同意不允许转租。三方因此产生纠纷，民警现场调解未果，范方译和杨桢称不愿意到警务站进一步调解，民警告知报警人应走诉讼途径解决，报警人表示明白”。另查明，2019年10月12日，范方译（甲方）与杨桢（乙方）签署《合作协议合同》（以下简称合作协议）一份，主要内容为：甲方将其合法承租的座落在江苏省南京市栖霞区仙林街道学衡路5号亚东商业步行街1-17-1号门面房提供给甲乙双方合作使用；甲方出经营门面房1间（1层部分加2层），作为项目合作条件；乙方杨桢提供南京市“蛋糕轻食”品牌，以及店面装修和产品作为项目出资的合作条件，甲方不得参与经营和管理。该次合作期限为31个月07天自2019年10月23日起至2022年5月30日止；乙方向甲方承诺合作期间此房仅限提供南京市“蛋糕轻食”品牌的经营，并符合市场管理的规划规定……。一审审理中，杨桢为证明无人阻挠钱孟锋承租使用案涉房屋，向法院提交了署名为崔益富、徐研凯的证明书两份，两证明书的主要内容均为两人系案涉房屋的隔壁经营户，在其经营期间未发现有人阻挠租户承租使用案涉房屋。此外，杨桢还申请其供货商杨艺坤出庭作证，其证人证言主要内容为：牛敬荣于事发当日办理相应证照手续，对于案涉房屋提出了很多异议；证人虽不认识范方译，但当日范方译并不在场也没有人阻止牛敬荣承租案涉房屋。此外，杨桢向法院提交了钱孟锋、杨桢之间的微信聊天记录。在微信中，钱孟锋以房东不同意合租、营业执照办理困难、房屋现状与双方口头约定内容不一致等为由要求杨桢退还租金，但双方未就退租事宜达成一致意见。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，钱孟锋、杨桢签署的《租房合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应按约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据杨桢提供的合作协议显示，案涉房屋系案外人范方译在与杨桢达成合作经营协议后，提供给杨桢用于合作项目的经营使用，且双方明确约定案涉房屋仅能用于合作项目的经营。结合本案接处警记录内容可见，因杨桢未取得范方译同意将房屋出租给钱孟锋从而引发纠纷，导致钱孟锋未能实际租赁使用案涉房屋，故钱孟锋、杨桢签署的租房合同未能履行的责任在于杨桢。现钱孟锋要求解除租赁合同并退还已支付的押金及房租合计82500元，于法有据，一审法院依法予以支持。杨桢提供的证人证言及证明书载明的内容，与公安机关出具的接处警记录不符，故一审法院依法不予采信。此外，因杨桢原因导致租房合同无法履行，钱孟锋要求杨桢承担以82500元为基数，自2019年12月27日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，一审法院亦予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、解除钱孟锋与杨桢于2019年12月27日签署的《租房合同》；二、杨桢于判决发生法律效力之日起十日内退还钱孟锋支付的房租及押金合计82500元并承担相应利息损失（以82500元为基数，自2019年12月27日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二审中，杨桢提交接处警工作记录一份，拟证明是牛敬荣自称有人阻挠上诉人转租房屋。杨桢还提交范方译书写的情况说明一份，拟证明范方译不阻挠杨桢和钱孟锋转租涉案的门面房，如有纠纷，各人协商处理。钱孟锋质证对接处警工作记录的真实性无异议，该份接处警工作记录与一审中提交的接处警工作记录并无矛盾之处。其中明确显示范方译自称与三房东杨桢之前签订了协议，协议中明确写明未经同意不允许转租，并且范方译和杨桢不愿意到警务站进一步调解，说明范方译当时在现场，也明确表示是不同意杨桢对该房屋进行转租，本案的租赁合同无法继续履行，完全是因为杨桢没有转租权而导致。对情况说明的真实性不予认可，无法确认是否为范方译本人所写，而且当时的事实应当以警方的出警记录为准。本院对接处警工作记录的真实性予以认定，该接处警工作记录的内容与一审法院认定的事实一致。本院对情况说明的真实性及证明目的不予认定。经审理查明，一审法院查明的事实属实。上述事实，有《租房合同》、收条、中国银联签购单、接处警工作记录、证明书、《合作协议合同》、证人证言以及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，钱孟锋与杨桢签订《租房合同》后，向杨桢支付了租金，对于杨桢未向其交付房屋致合同不能履行的问题，钱孟锋提交接处警工作记录等证据予以证明。根据接处警工作记录的记载，在钱孟锋接收房屋过程中，范方译称与杨桢之前签订了协议，协议中明确写明未经同意不允许转租，三方因此产生纠纷，民警现场调解未果，范方译和杨桢称不愿意到警务站进一步调解。杨桢在本案中辩称范方译不在现场，也未反对杨桢转租案涉房屋，与接处警工作记录的记载不符，本院不予采信。杨桢二审中提交的情况说明，并无落款时间，即使是范方译出具，不足以反驳接处警工作记录对纠纷当时情形的记载，亦不足以证明杨桢已于纠纷发生后及时有效的消除了纠纷对案涉《租房合同》履行的影响。故一审法院认定系杨桢的原因导致租房合同无法履行，本院亦予以认定。一审法院对钱孟锋的诉讼请求予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，杨桢的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1863元，由杨桢负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二〇年十月十二日书记员  朱亚芳