四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初2857号 原告：康某1，女，2007年1月22日出生，汉族，住四川省安岳县。 法定代理人：康某2（原告之父），1973年11月12日出生，汉族，住四川省安岳县。 法定代理人：袁某（原告之母），1976年12月5日出生，汉族，住四川省安岳县。 委托诉讼代理人：颜晓华，四川兴岳律师事务所律师。 被告：四川尚锦房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区人民南路四段**。统一社会信用代码91510000797829712T。 法定代表人：余四海，经理。 委托诉讼代理人：邹建华，四川普州律师事务所律师。 原告康某1与被告四川尚锦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康某1的委托诉讼代理人颜晓华、被告四川尚锦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邹建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康某1向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院撤销原、被告于2019年7月3日签订的《商品房买卖合同》；2．判令被告返还购房本金2008786元，并承担商业银行在2019年7月3日至付清之日止的贷款利息；3．判令被告赔偿原告一倍的损失2008786元；4．判令被告承担原告聘请律师费用110000元。诉讼中，原告将上述1、2、3项诉讼请求变更为：1．继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2．判令被告在一个月内将房屋过户给原告；3．判令被告赔偿损失（损失以2008786元为本金，按商业银行贷款利率4倍计息，从2019年10月4日起至过户手续办完为止）。事实和理由：2019年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发建设的位于安岳县门市（面积96.42㎡）门市出售给原告，售价为2008786元；被告应当在2021年7月3日取得该商品房所在楼栋的权属证明；买受人未能在该栋楼办完初始登记之日720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交纳了合同约定的全部房款。经查，原告所购买的门市被告在2015年1月20日进行了初始登记，被告于2015年4月以该门市为抵押，在银行进行了贷款。诉讼中，被告取消涉案房屋抵押权，产生本案纠纷的过错完全在于被告，原告主张的诉讼费及损失应由被告承担；被告在签订合同前取得该栋楼的初始登记，在签订合同时故意欺骗原告，隐瞒该事实，同时对双方违约所产生的违约金约定不对等，故《商品房买卖合同》第二十条加重了原告责任、排除了原告主要权利，该条款应属无效。根据对等原则，被告因逾期办证承担的违约金应为（2111676＋2008786）元×365天×0.0005%＝751984元；按照合同约定，被告未在合同签订后90日内办理房屋权属证书，故被告应从2019年10月4日起，承担赔偿损失的责任，其损失为按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息4倍标准计息；被告在诉讼中才消除抵押权，原告为此支付了律师费，因此该损失应当由被告承担。综上，为保护原告的合法权益，现原告依相关法律法规向法院提起诉讼，请求判如所请。 四川尚锦房地产开发有限公司辩称：原、被告签订购买被告开发建设的位于安岳县房屋属实。被告在签订合同时没有隐瞒事实，不构成欺诈。合同约定的初始登记履行期限尚未届满，故原告要求办证的主张不能成立。原告主张的律师费，因无合同约定，请求法院不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 四川尚锦房地产开发有限公司成立于2007年3月2日，其经营范围为：房地产开发经营等。 2019年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发建设的位于安岳县××尚锦-龙郡66Ａ区1幢10号门市（面积96.42㎡）出售给原告，售价为2008786元；原告交纳房款逾期在30日内，按日计算向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，交纳房款逾期超过30日的，原告继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自约定应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之三十的违约金；被告应当在2021年7月3日内，取得该商品房所在楼栋的权属证明；买受人未能在该栋楼办完初始登记之日720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的万分之五向买受人支付违约金。合同签订当日，原告一次性向被告交纳购房款2008786元。合同签订后不久，原告接受购买的房屋。 2015年1月20日，安岳县××尚锦-龙郡取得该栋楼的权属证书。2017年3月24日，被告因贷款需要，将安岳县××尚锦-龙郡66Ａ区1幢10号门市在银行设置了抵押。2020年8月19日，被告归还银行借款后，四川安岳农村商业银行股份有限公司解除了对安岳县××、141号门市的抵押权。 因安岳县行政区域变化，本案涉及的尚锦-龙郡66ＡＢ区1幢-1楼10号商业房（面积96.42㎡）原门牌号为××，现变更为岳城街道奎安街139号；尚锦-龙郡66ＡＢ区1幢-1楼11号商业房（面积101.36㎡）原门牌号为××，现变更为岳城街道奎安街141号。 原告因本案纠纷提起诉讼，聘请四川兴岳律师事务所律师颜晓华律师作为其诉讼委托代理人，支付律师费110,000元。诉讼中，被告同意赔偿原告逾期办证损失10,000元。 本院认为：原、被告所签买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应依约行使权利并履行义务。 一、关于本案合同是否应继续履行的问题 原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，故原、被告均应继续履行，依约行使权利并履行义务。 二、关于被告应否及时向原告交证的问题 原、被告签订的《商品房买卖合同》所约定“被告应当在2021年7月3日内，取得该商品房所在楼栋的权属证明”，但被告在2015年1月20日就取得了原告所购买房屋所在楼栋的权属证明，结合“买受人在该栋楼办完初始登记之日720日内取得房屋所有权证书的”的约定履行办证义务，原告在购买房屋时，已属被告应当办证的期限内，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告至今未办理并向原告交证已构成违约，其应承担及时向原告交付权属证书的义务。 三、关于被告是否应赔偿损失和律师费的问题 本案中，原告未举证证明迟延交证给自己造成的财产损失。原告要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定计算损失，因规定的前提是买卖合同未约定迟延交证违约金的情形下，同时该规定是“可以”参照，而非必须参照，即法律适用者应根据具体案情决定是否适用该标准及适用的额度。鉴于被告至今未能办证，原告已接收房屋，未获权属证书不会影响使用、收益等权利，安岳房屋价格变化状况也表明，原告不会因未获权属证书致限制处分权利而遭受多少财产损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告仅应就订立合同时预见到或者应当预见到的违约赔偿金承担民事责任。依照本案事实和上述法律规定，本院将参照本案查明的事实、原被告的约定及被告愿意赔偿损失的数额确定逾期办证给原告造成的损失。原告主张的律师费用，因合同对此未约定，故本院不予支持。 综上所述，本院对原告要求被告继续履行合同、交付房屋权属证书的诉请符合法律规定，本院予以支持；对原告要求被告承担逾期办证的损失部分予以支持，对其过高部分不予支持；对要求被告律师费的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告康某1与被告四川尚锦房地产开发有限公司于2019年7月3日签订《商品房买卖合同》继续履行； 二、限被告四川尚锦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告康某1交付安岳县岳城街道奎安街141号尚锦-龙郡66Ａ区1幢楼10号商业房的不动产权证书； 三、限被告四川尚锦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告康某1逾期办证损失10000元； 四、驳回原告康某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39,820元，减半收取计19,910元，由被告四川尚锦房地产开发有限公司负担（限于本判决生效之日起7日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员  王 能 二〇二〇年十月十七日 法官助理  龙 莉 书 记 员  刘小丽