山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2946号 上诉人（原审原告）：米丽君，女，汉族，1983年7月23日出生，山西省河津市敬宾北街。 委托诉讼代理人：王舒梦，山西源晋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山西君临天下房地产开发有限公司。住所地：临猗县城双塔北路。 法定代表人：王凯，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张伟，男，汉族，1984年6月11日出生，山西省临猗县，系该公司员工。 上诉人米丽君因与被上诉人山西君临天下房地产开发有限公司（以下简称君临天下公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服临猗县人民法院（2020）晋0821民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 米丽君上诉请求：1.撤销临猗县人民法院（2020）晋0821民初358号民事判决，依法改判支持上诉人的原审全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原判认定案涉《商品房买卖合同》无效属认定事实错误。（1）案涉合同依法有效，先从签约主体来看，被上诉人系依法成立，享有民事权利能力，其主体适格；从签约过程来看，合同真实有效盖有公章；从合同内容来看，合同对房屋有明确约定，系双方真实意思表示，未违反相关法律规定；（2）关于被上诉人未取得商品房预售许可的问题，被上诉人在恶意违约，已构成欺诈，《城市商品房预售管理办法》第六条规定禁止的是不符合商品房预售条件的开发商从事商品房交易行为，而买卖合同本身。且预售许可证是行政许可事项，其并不约束房屋买受人，且在一审中，被上诉人并未主张合同无效，其承认自己的违约行为，也认定双方之间合同有效。《城市商品房预售管理办法》未规定买受人需尽审查义务，上诉人对被上诉人没有办理预售许可证虽不知情，亦无审查义务，被上诉人的违约行为有悖民法诚实信用原则。2.原判所判利率及认定的赔偿责任适用法律错误。（1）计算利息方法适用法律错误，一审判决利息“按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕”，但该规定是2019年11月最高院九民会纪要内容，之前利息不适用此规定；（2）根据商品房买卖司法解释第八条规定，被上诉人未能依法依约交付房屋，擅自将案涉房屋出卖给第三人，系恶意违约，买受人可请求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。上诉人不存在任何过错，一审认定20000元损失无任何依据。 君临天下公司辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。 米丽君向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.责令被告向原告返还购房款407843元及利息至给付日（暂计至2020年5月11日为112579.4元）；3.责令被告以一倍购房款407843元向原告承担赔偿责任；4.由被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：君临天下公司以出让方式取得位于在临猗县南环东路（南）峨嵋公园景观大道以东占地面积为31988.88㎡地块的土地使用权，经相关部门批准在该地块上建设商品房，定名为临猗县悦榕莊。2014年12月13日，米丽君委托其表哥柴武华与君临天下公司签订一份商品房买卖合同，约定：米丽君购买君临天下公司开发的悦榕莊小区第1幢1单元16层1603号房屋，建筑面积145.14平方米，每平方米价格为2810元，房款总金额407843元，付款方式为一次性付款，买受人于2014年12月13日一次性付房款407843元。第八条交付期限出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该房屋经勘察、设计、建设、施工、监理单位五方验收，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金等内容。同日，君临天下公司向米丽君出具一份407843元收房款收据，收据上标注酒店柴云山抵账。经查，涉案房屋系柴云山、柴武华带领工程队给山西君临大酒店有限公司作外墙保温和真石漆工程，工程款约50万元，山西君临大酒店有限公司向该二人支付了部分款项，剩余工程款407843元经双方协商抵顶成君临天下公司开发的涉案房屋，并经柴武华出售给米丽君，米丽君将购房款407843元交付给柴武华。2019年6月28日，君临天下公司与闫引凤签订一份商品房买卖合同，君临天下公司将涉案房屋又出售给闫引凤。 另查，悦榕莊小区1号楼至今未办理商品房预售许可证明。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，君临天下公司尚未取得商品房预售许可证明即与米丽君签订《商品房买卖合同》，至起诉前亦未取得商品房预售许可证明，故双方签订的商品房买卖合同应属无效合同。合同无效，自始没有法律约束力，同时合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《商品房销售管理办法》中明确规定，房地产开发企业负有将具备商品房预售许可证的事实告知买受人的义务，根据权利义务相一致的原则，作为房屋买受人，当然有询问并知晓房地产开发企业有无办理商品房预售许可证的权利。在此情形下，君临天下公司在未办理商品房预售许可证明的情况下即与米丽君签订商品房买卖合同，具有一定的过错，作为本案买受人的米丽君没有询问君临天下公司是否办理商品房预售许可证明即购买了涉案抵账房屋，未能尽到合理审慎注意义务，亦具有一定的过错。君临天下公司将涉案房屋与米丽君签订商品房买卖合同后，又与第三人签订商品房买卖合同是本案不争的事实，现米丽君依有效合同请求解除合同，属法律认识上的错误，并要求君临天下公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，故对该主张本院不予支持。综上，君临天下公司应按照无效合同法律后果返还米丽君实际交付的购房款407843元，并赔偿米丽君因此所造成的利息损失，利息自2014年12月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕。另结合米丽君与君临天下公司的过错程度以及米丽君的损失情况，本院酌定君临天下公司赔偿米丽君因购房所产生的损失20000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条之规定，判决如下：一、确认米丽君与山西君临天下房地产开发有限公司于2014年12月13日签订的《商品房买卖合同》无效；二、山西君临天下房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还米丽君购房款407843元及利息（利息以407843元为基数，自2014年12月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行完毕）；三、山西君临天下房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿米丽君因购房所产生的损失20000元；四、驳回米丽君的其他诉讼请求。案件受理费6415元，由米丽君负担3375元，由山西君临天下房地产开发有限公司负担3040元。 经二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：上诉人米丽君与被上诉人君临天下公司签订的案涉商品房买卖合同，因被上诉人君临天下公司未取得商品房预售许可证明而应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被上诉人君临天下公司基于该合同取得的购房款407843元应予返还，并承担相应的利息。因全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日开始公布，而案涉合同为2014年签订，故一审法院判决按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2014年12月12日起计算购房款利息明显不当，本院予以纠正。关于被上诉人君临天下公司是否应承担已付购房款一倍赔偿责任的问题，经查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条适用的前提为商品房买卖合同合法有效，而本案所涉商品房买卖合同属无效合同，本案不存在适用该法律规定的事实基础，故上诉人米丽君要求人民法院支持其已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持并无不当。 综上所述，米丽君的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但关于利息部分的表述有误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持临猗县人民法院（2020）晋0821民初358号民事判决第一项、第三项； 撤销临猗县人民法院（2020）晋0821民初358号民事判决第二项、第四项； 山西君临天下房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还米丽君购房款407843元及利息（利息从2014年12月12日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至履行完毕之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 驳回米丽君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费11957元，由上诉人米丽君负担。 本判决为终审判决。 审判长  席少君 审判员  杨 军 审判员  杨晓英 二〇二〇年十月二十六日 书记员  王亚荣