浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初2710号 原告：吕健铭，女，1974年11月2日出生，汉族，户籍地址新昌县，现住新昌县。 原告：章雪娟，女，1951年6月18日出生，汉族，户籍地址新昌县，现住新昌县。 两原告共同委托诉讼代理人：潘孟雁，浙江新希望律师事务所律师。 被告：郑良玉，女，1979年11月12日出生，汉族，户籍地址嵊州市，现住新昌县。 委托诉讼代理人：施慧娟，浙江凯邺律师事务所律师。 原告吕健铭、章雪娟与被告郑良玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁叶莎独任审理。同年7月29日，被告郑良玉向本院提出反诉，因其未在规定期间交纳诉讼费，本院裁定其反诉部分按撤诉处理。案件审理过程中，被告郑良玉申请追加房屋实际使用人张秀琼、新昌县雨禾育才培训中心（以下简称雨禾培训中心）为本案第三人，本院经审查对其提出的该项申请依法不予准许。同年8月14日，本案进行了公开开庭审理。原告吕健铭，原告吕健铭、章雪娟共同委托的委托诉讼代理人潘孟雁，被告郑良玉的委托诉讼代理人施慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕健铭、章雪娟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向二原告支付2019年9月1日起至2020年5月22日止期间的房屋租金109166元（12500元每月）、中途退租违约金30000元，合计139166元；2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告章雪娟系原告吕健铭的母亲，2018年9月1日，二原告将位于新昌县××街道××路××号××号××号的房屋，出租给被告用于开办格律诗英语馆，并由原告吕健铭出面与被告郑良玉在2018年9月1日签订了租房协议，协议约定：租期从2018年9月1日起到2023年7月1日为止，租金为每年150000元，于每年7月1日前现金支付；被告租期未到而需要退租时，必须与原告协商一致，并另行支付原告违约金30000元等。租房协议签订后，二原告按约交付房屋，由被告占有使用。2020年4月28日，原告吕健铭与被告郑良玉签订补充协议，就有关事项达成一致意见。2020年5月，被告突然提出退租，并于2020年5月22日交还钥匙，原告同意于被告交还钥匙之日与被告解除租赁协议。后，原告多次向被告催要尚欠部分的房屋租金和违约金无果，致纠纷发生。 被告郑良玉辩称：一、原告章雪娟并非租赁合同相对方，其无权请求被告支付租金。二、吕健铭未向被告按约交付租赁标的，协议约定的租赁标的为房屋及房屋内的教学设施，包括设备、教具和师资力量。但事实上，吕健铭除了交付部分房屋以外，未交付其他教学设施。被告租赁期间，案外人张秀琼在该房屋内实施教学，但其并非被告雇佣的教师，雨禾培训中心仍然在其租赁的房屋内召开理事会议。经被告了解，讼争租赁房屋系吕健铭出租给雨禾培训中心使用，现吕健铭未经雨禾培训中心同意又将房屋出租给被告。三、吕健铭出租给被告的房屋不符合约定及法定条件，被告承租房屋系为开办格律诗教育培训中心，但由于吕健铭所出租房屋的地址上已经注册成立了雨禾培训中心，导致被告不能在其租赁所得房屋上申请注册格律诗教育培训中心。另外，吕健铭出租的房屋消防方面不符合有关办学条件，导致被告经营的培训中心至今未入驻租赁场所。四、原告吕健铭与被告之间并非单纯的租赁合同关系，而是合作关系。吕健铭曾提出让郑良玉放弃格律诗品牌，合作成立雨禾培训中心，由郑良玉担任法人和校长，并曾在微信中商量过监控与投影的归属问题。郑良玉按吕健铭的要求放弃了格律诗品牌，并按吕健铭的要求去相关部门申办雨禾培训中心。对此，被告交纳150000元租金后，原告未向被告提供发票的事实可以予以证实合作的事宜。2020年1月，因消防事项未办妥，合作无法继续，被告就提出了解除租房协议的请求。后因疫情原因，原、被告于2020年5月才重新提起解约的事宜。五、疫情期间，根据浙江省教育厅规定不能复课，且复课首先需要消防合格。因此，受到疫情引起的不可抗力及原告所租赁房屋消防不符合办学条件两个因素的影响，导致被告在2020年1月至5月期间无法正常使用所租赁房屋，因此，被告主张免除该段期间的房屋租金，并解除租房协议。六，被告在2020年5月10日已将租赁房屋的钥匙交给第三人并通知吕健铭领回，合同解除时间应以被告交还钥匙时间为准。综上，原告吕健铭存在违约行为，被告不同意向原告支付房屋租金及违约金。有关违约金数额亦无需法院根据原告吕健铭形成的实际损失作相应调整。 原告吕健铭、章雪娟为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料： 1、新昌县南明路32号-40号(二楼)房屋所有权证一份，新昌县南明路22-30号（二楼）房屋所有权证一份，证明案涉租赁房屋的产权人系原告吕健铭、章雪娟。 被告经质证认为无异议。 2、租房协议一份，证明被告郑良玉在2018年9月1日向原告吕健铭租赁了讼争房屋，约定租金每年150000元于每年7月1日支付，被告郑良玉在租期未到期而要求退租的情况下，需要支付30000元违约金，租房协议中未对办理消防审批事项作出约定的事实。 被告经质证认为，对协议的真实性无异议。但被告办理相关证件需要原告协助、配合，况且消防安全是确保被告正常使用房屋用于教学经营的前提条件，原告将消防方面不具备教学经营条件的房屋租赁给被告显属违约。 3、被告郑良玉转账给吕健铭的微信转账记录一组，证明被告承担了讼争房屋的电费，并向原告支付了2018年9月1日至2019年9月1日期间的房屋租金150000元的事实。 被告经质证认为，对其承担租赁房屋内电费以及向原告支付租金150000元无异议。 4、原告吕健铭和被告郑良玉以及被告郑良玉处工作人员潘老师之间的聊天记录一份，补充协议文本一份，证明原、被告在2020年4月28日仍在商讨确定租房协议的补充协议具体内容，各方当事人均无解除租房协议的想法，被告系在2020年5月22日早上通知原告领还钥匙，合同解除时间应为5月22日的事实。 被告经质证认为，对聊天记录及商讨补充协议内容的真实性无异议，但讼争房屋并非被告不租，而是原告在同一场地重新注册成立了知行培训教育中心，被告已经在5月11日交还钥匙并通知原告。 被告郑良玉为证明其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料： 5、新昌县雨禾育才教育培训中心章程一份，租房协议一份，雨禾培训中心的工商登记信息一份，证明雨禾培训中心注册登记在讼争房屋所在地址，并一直使用该房屋，章雪娟与吕健铭系从茅思迪处租还房屋的事实。 原告经质证认为，对章程及租房协议的真实性无异议，2016年原告确实将讼争房屋出租给雨禾培训中心使用，但原告本就是房产所有人，不存在向雨禾培训中心租还房屋的情况，并且原告将讼争房屋租给被告前，其与雨禾培训中心的租房协议已经终止履行。对工商登记信息真实性无异议，雨禾培训中心的住所确实登记在讼争房屋的地址，但其并非房屋实际使用主体。 6、被告与张秀琼之间的对话录音及书面整理材料一份，证明讼争房屋内还有张秀琼老师在实际使用，当时系吕健铭向被告提出给张秀琼老师在被告承租的教室内上上课。 原告经质证认为，对录音证据的真实性提出异议，该对话是否发生在被告与张秀琼之间无法确定。况且，当时原告仅向被告提出给张老师留一个教室带晚自习这个请求，具体情况均由被告与张老师自行协商确定，据原告了解张老师向被告支付了费用，系有偿使用教室，原告已经按照合同约定交付租赁房屋。 经庭审质证及对证据的审核，本院对原、被告提供的上述证据认证如下：证据1，对房屋权属证明的真实性予以认定，可以证明二原告为房屋所有权人的事实；证据2、3，对租房协议及原、被告之间的转账记录真实性予以认定，可以证明被告向原告租赁房屋，租期自2018年9月1日起至2023年7月1日止，房屋租金每年150000元，于每年的7月1日前支付，被告向原告转账支付电费、房租等事实；证据4，被告对该微信聊天记录真实性未提出异议，本院依法予以认定。据该聊天记录记载，原告在2020年6月5日确认2020年5月10日为被告租赁讼争房屋的截止时间，并要求被告支付尚欠的8个月零10天房租（即2019年9月1日起至2020年5月10日止），以及在2020年5月11日确认已经领回被告交还在指定位置的房屋钥匙。原告在2020年4月28日时通过微信向被告传递补充协议文本；证据5，原告对该组证据的形式真实性无异议，本院予以认定。但讼争房屋上登记了雨禾培训中心并不能推定雨禾培训中心实际占有使用了该房屋，在被告未提供实质性证据证明原告存在未按约定交付租赁房屋，且并无证据证明其在承租后对房屋交付情况提出过异议，并如约支付了一年房租的情况下，单凭该组证据不能达到被告主张的证明目的；证据6，该录音证据其实质属于证人证言，证人应当出庭作证接受法庭及对方当事人的质询，单凭该录音材料不能确认张秀琼身份的真实性以及所陈述情况的真实性，故对其证明力依法不予认定。 经审理，本院认定以下事实：2018年9月1日，原告吕健铭与被告郑良玉签订租房协议一份，约定原告吕健铭将新昌县南明路22号及22至23号（二楼）房屋及室内装修装饰及用具出租给被告郑良玉作为经营教育培训中心使用，同时南明路36号的消防通道也一同供被告使用；租期自2018年9月1日起至2023年7月1日为止；租金为150000元每年，于每年7月1日前支付；被告租期未到期而要求退租时，必须与原告吕健铭协商一致，并另行支付违约金30000元给原告吕健铭等。被告已经向原告吕健铭转账支付房屋租金150000元，转账支付电费1030元。2020年4月28日，原告吕健铭与被告通过微信传递有关租房协议的补充协议文本，该文本记载了新昌县南明路22号登记为新昌县雨禾教育培训有限责任公司的地址，该公司法定代表人登记为被告，待双方签订的租赁协议结束后，被告将该公司法定代表人变更登记为原告吕健铭指定的人员，被告担任公司法定代表人期间，有关公司债权债务由被告享受及承担等事项。2020年5月11日，被告在微信中通知原告吕健铭租赁房屋的钥匙放在指定位置，要求其领还。2020年6月5日，原告吕健铭在与被告的微信聊天中书面提出：“郑老师，从5月10日你不租了止，共欠房租8个月零10天，按租赁合同共计房租费104000元，另合同写着不到期退租违约金30000元整，共计134000元”。 另查明，讼争租赁房屋部分产权属章雪娟、吕志明共同共有，部分产权属吕健铭所有。庭审中，被告明确其系在2020年1月要求提前解除租房协议，且明确主张不要求法院对原告主张的违约金数额根据原告实际损失作相应调整。 本院认为，原、被告之间签订的租房协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，可受法律保护。本案的争议焦点为：一、原告有无按照合同约定全面履行自己的合同义务，以及被告主张解除租房协议是否构成违约，需要支付违约金的问题；二、被告能否以疫情影响为由主张免除2020年1月至5月期间房屋租金，尚应支付原告多少房屋租金的问题。对于第一个争议焦点，被告应当对其主张的原告未按约向其交付租赁房屋的情况进行举证证明，被告在庭审中陈述的原告与其提及给张老师一个教室晚上带学生自习的要求，是否同意取决于被告，在原告未采取措施限制被告使用租赁房屋的情况下，应当认为原告在交付租赁房屋钥匙时已经履行交付租赁标的的合同义务。而即便雨禾培训中心地址登记在被告租赁的房屋所在地址，且曾经临时借用场地召开过会议，亦不能改变原告已将房屋租赁给被告实际使用的实质。根据现有证据尚不能证明原告存在限制被告使用其租赁范围内有关房屋的情况，故对被告提出的该项抗辩主张，本院依法不予采信。至于被告主张原告未配合其就新的培训中心办理消防及教学许可证件，本院认为租房合同中虽然约定了原告协助被告办理相关证件的合同义务，但证件的办理需要被告主导和申请，原告仅进行协助配合，本案中被告未对其要求原告配合办理事项以及原告不予配合办理的情况进行举证证明，故其主张原告未按约定履行合同义务，亦缺乏事实依据。本院认为，承租人租赁房屋的目的系占有使用租赁房屋，原告将租赁房屋交付被告使用后，即履行了主要合同义务，不存根本违约的行为。虽然疫情爆发后，经营性房屋使用及开班培训的事宜受到疫情影响。但本地区在5月后已基本实现复工、复产、复学，被告使用租赁房屋正常经营教学的影响基本消除，现被告以疫情属于不可抗力为由主张解除租房协议，本院依法不予支持。综上，被告在租期届满前与原告解除租房协议构成违约，应当依约支付违约金30000元。 对于第二个争议焦点，被告租赁的经营性用房系用于开办教育培训机构，其受到疫情影响的时间和程度相较于其他经营行为更为严重。综合考虑疫情对租赁双方的影响，承租人未能实际使用租赁物造成的损失，以及出租人的合法权益，按照公平的原则，由原、被告双方共同分担经济损失较为合理。故本院酌情确定被告免交三个月的房屋租金合计37500元。至于被告的实际承租时间，2020年6月5日，原告吕健铭通过微信聊天记录已经确认要求被告支付房屋租金的期间至2020年5月10日止，合计8个月零10天。即便被告交付房屋钥匙的时间为5月11日或5月22日，从吕健铭在6月5日要求被告支付的款项期间和金额来看，应当视为其已然不主张被告支付5月10日之后的房屋占用费用。吕健铭作为租赁房屋的实际管理人，其作出的处分对委托其管理的房屋产权人当然发生效力。现原告要求被告支付2020年5月10日之后的尚欠租金，有违诚信。本院认定被告应当向原告支付自2018年9月1日至2020年5月10日期间按照合同约定标准计算的房屋租金合计254166.67元。鉴于被告已经向原告支付房屋租金150000元，且如前所述受疫情影响被告可酌情免交三个月房屋租金37500元，现被告尚应支付的房屋租金金额为66666.67元，加上违约金30000元，共应支付96666.67元。本院认为，讼争租赁房屋系章雪娟、吕健铭、吕志明所有，三人存在父母与子女的亲子关系，现由章雪娟、吕健铭诉请主张房屋租金主体适格。对于被告提出的其他抗辩请求，因缺乏事实依据，本院依法不予采信。综上，二原告诉请被告支付2019年9月1日至2020年5月22日期间的房屋租金109166元、违约金30000元，对合理部分依法予以支持，超出本院前述认定部分依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告郑良玉支付原告吕健铭、章雪娟房屋租金66666.67元、违约金30000元，合计96666.67元，限于本判决生效后十五日内付清； 二、驳回原告吕健铭、章雪娟的其他诉讼请求。 如果被告郑良玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3084元，依法减半收取1542元，由原告吕健铭、章雪娟负担434元（已交纳），被告郑良玉负担1108元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  丁叶莎 二〇二〇年十月十九日 书记员  石贝贝