广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10533号上诉人（原审被告）：王茜,女,1980年4月4日出生,汉族,住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：吕汝奋，广东朝胜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑健飞,男,1968年2月14日出生,汉族,住广东省湛江市。委托诉讼代理人：邱莹，广东朝胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李海珊,女,1972年7月8日出生,汉族,住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：肖艳平，广东江盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李真锐，男,1964年11月10日出生,汉族,住广东省广州市东山区。原审第三人：陈华荣，男，1987年9月25日出生，汉族，住广东省廉江市。上诉人王茜、郑健飞因与被上诉人李海珊、李真锐、原审第三人陈华荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初7029号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王茜代理人吕汝奋、上诉人郑健飞代理人邱莹、被上诉人李海珊代理人肖艳平到庭参加诉讼。被上诉人李真锐、原审第三人陈华荣经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王茜上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回李海珊全部诉讼请求；3.改判本案的全部诉讼费用由李海珊承担。事实和理由：一、根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，若一审认定《广州市存量房买卖合同》系李真锐借款合同的一种担保，则应当以民间借贷法律关系进行审理并向李海珊释明要求变更诉讼请求，否则应当驳回李海珊的起诉。一审仅以买卖合同纠纷的基础法律关系审理本案，造成查明事实不清，适用法律错误，应予纠正。二、一审认定购房款明显低于同期同类市场价值没有事实及法律依据。从始至终，李海珊仅提供房产中介公司网上公布的同类房屋价格作为参考，该参考不具有证明力。另，王茜已经明确提出涉案房屋存在权利瑕疵，综合购房时间2016年的时间点考虑，购房款100万元并无明显低于当时的市场价值。该事实一审认定错误。三、《广州市存量房买卖合同》不构成以房抵债或流质抵押，依法不当然无效。同时，该合同不存在法定无效情形，应当认定有效。李海珊提交的证据不能充分证明双方之间已经达成以房抵债的合意。李海珊并未以涉案房屋作为借贷的抵押，即使认定其签订的《广州市存量房买卖合同》本质属于抵押，但是通过在案证据充分反映出若李真锐逾期未归还欠款，陈华荣作为李海珊的受委托人，有权处分涉案房屋以抵偿债务，包括买卖、过户、代收楼款等，依据上述约定以及公证委托的内容，若李真锐到期无法偿还借款时，陈华荣或郑健飞取得的仅是房屋的处分权，并非直接获得房屋的所有权，故该约定不构成以房抵债或流质抵押。四、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，涉案《广州市存量房买卖合同》不符合法律规定的无效情形，属合法有效。2015年5月11日，李海珊办理《公证书》[（2015）粤广番禺第16870号、第16871号]，授权委托陈华荣于2016年5月6日签订《房屋买卖合同》以及办理房屋过户登记等事项，李海珊在起诉状中承认其在《房屋买卖合同》上签字，其也未提供证据证明签订《房屋买卖合同》过程中受到胁迫或欺骗。可见《房屋买卖合同》是其真实意思表示，不存在欺骗、胁迫等可撤销的情形，也未违反法律效力强制性规定，故《房屋买卖合同》合法有效，李海珊主张《房屋买卖合同》无效缺乏法律依据。根据法律规定，生效合同受法律保护，再根据《房屋买卖合同》第三条、第五条的约定，王茜已经支付了全部购房款并已经办理了产权变更登记，李海珊要求将涉案房屋变更登记至其名下没有事实和法律依据。五、王茜购房资金的来源及是否支付购房款，均不是《广州市存量房买卖合同》的无效事由。六、若认定《广州市存量房买卖合同》系作为李真锐借款合同的担保，则该担保形式应当认定为让与担保，合同有效。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审予以改判。郑健飞上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回李海珊全部诉讼请求；3.改判本案的诉讼费用由李海珊承担。事实与理由：一、《广州市存量房买卖合同》依法有效，应当继续履行。首先，《广州市存量房买卖合同》不存在法律规定的无效情形，属于有效合同。其次，根据2015年5月11日，李海珊在广州市番禺公证处办理的《公证书》【编号（2015）粤广番禺第16870号、第16871号】已证明李海珊是基于真实、自愿、合法的意思表示委托陈华荣代为办理涉案房屋的买卖、过户等手续，且李海珊本人在《广州市存量房买卖合同》上签字，因此，李海珊对向王茜出售涉案房屋是完全知情且不存在任何欺骗的情形。二、《广州市存量房买卖合同》不存在流质或以房抵债的情形。根据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，本案中李海珊与郑健飞并没有在订立《抵押合同》时约定李真锐到期不偿还债务，涉案房屋归郑健飞所有。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产未经登记不产生物权变动的效果。涉案房屋由与借贷、抵押无关的第三人王茜购买，并非过户登记在抵押权人郑健飞名下。因此本案不存在流质或以房抵债的情形，故根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第66条的规定，应当认定《广州市存量房买卖合同》有效。三、王茜购房资金的来源与本案无关、四、根据李真锐与郑健飞签订的《个人贷款合同》和《借款借据》以及《中国建设银行转账凭证》、《中国建设银行转账凭条》可知，郑健飞已经将借款足额转账给李真锐账户，双方基于真实意思表示且未违反法律强制性规定，故双方借贷关系真实存在且合法有效。根据李海珊与郑健飞签订的《个人贷款保证合同》、《抵押合同》、《抵押物价值协议》、《粤房地他项权证》以及《房地产他项权利明细》可知，李海珊以涉案房屋向郑健飞提供抵押担保，并办理了抵押登记，故李海珊对李真锐与郑健飞之间存在借贷关系是知情的，并自愿提供抵押担保。因李真锐无力偿还上述借款，经与李海珊协商后，各方同意变卖抵押房屋向第三人清偿抵押担保债务是房屋买卖的直接原因。五、若认定《广州市存量房买卖合同》系作为李真锐借款合同的担保，则该担保形式应当认定为让与担保，合同有效。六、根据《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，法院应当向李海珊释明要求变更诉讼请求，并以民间借贷法律关系进行审理，否则应当驳回李海珊的起诉。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。李海珊针对王茜、郑健飞的上诉共同答辩称：一、本案不存在房屋买卖合同作为民间借贷合同担保的基础事实。二、《广州市存量房买卖合同》将案涉房屋作价100万元转让，显然低于市场价。三、《广州市存量房买卖合同》是郑健飞为实现借款合同债权，而指示陈华荣、王茜签订的买卖型担保合同。四、《广州市存量房买卖合同》违反了流押规定。五、案涉房屋买卖不是李海珊的真实意思表示，《广州市存量房买卖合同》应依法无效。1.郑健飞称案涉房屋买卖合同与其无关与其上诉要求撤销一审判决关于买卖合同效力部分相矛盾。2.郑健飞不是涉案合同的当事人，买卖合同是否有效与郑健飞没有关联，但结合案涉房屋买卖的过程可知，买受人王茜是郑健飞的朋友，办理案涉房屋变更登记手续的陈华荣是其亲属，相关的款项是由郑健飞支付给王茜，再由王茜支付给陈华荣的。案涉房屋在变更登记之前有抵押登记。郑健飞与李海珊签署抵押合同时，双方对房屋价值确认为150万元。本案王茜与陈华荣所谓代理李海珊的交易，确认的房屋交易款是100万元，如此郑健飞的债权会受损，与常理不符。涉案房屋需郑健飞同意才能涂销抵押登记，进而办理过户手续，所以郑健飞对整个交易过程明显是知情的，而且也知悉王茜和陈华荣的交易价格远低于市场价值。结合房款以及王茜与郑健飞之间的关系，足以认定王茜的行为、相关的责任利益均由郑健飞享有。一审法院查明事实清楚，请二审法院驳回其全部上诉请求。李真锐针对王茜、郑健飞的上诉二审均未答辩。陈华荣针对王茜、郑健飞的上诉二审均未答辩。李海珊于2018年7月25日向一审法院起诉请求：1.确认《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）无效；2.判令将位于广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园星海洲粤雅阁2403房（粤房地权证穗字第**）更名至李海珊名下，并判令由王茜、李真锐、郑健飞共同支付过户更名所需的各项税费；3.诉讼费由王茜、李真锐、郑健飞负担。一审法院认定事实：1.2011年7月5日，李海珊以购买方式取得坐落于广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园星海洲粤雅阁2403房屋的所有权，并取得房地产权证书（粤房房地权证穗字第**）2.2015年4月29日，李真锐与郑健飞签订《个人贷款合同》（编号：个贷LZR20150427号），约定：李真锐向郑健飞贷款3360000元，贷款期限3个月，按固定月利率1.86%计算利息等。同时，李真锐另签订一份《借款借据》给郑健飞，再次确认了上述合同的内容。同日，为担保上述《个人贷款合同》的履行，作为保证人的李海珊、案外人林娃娃与作为债权人的郑健飞签订了一份《个人贷款保证合同》（编号：个保LZR20150427-1号），约定：为担保本合同主合同，保证人愿意向债权人提供保证，主合同项下的债务构成本合同之主债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；本合同项下保证人提供连带责任保证；保证期间为两年；合同还约定了其他条款。同时，为担保上述《个人贷款合同》的履行,作为抵押人的李海珊再与作为抵押权人的郑健飞签订了一份《抵押合同》（编号：抵押字第LZR20150427-2号），约定:为担保本合同主合同，抵押人自愿将其享有合法处分权、并列入后附抵押物清单的财产为抵押权人的债权设立抵押担保；主合同项下的债务构成本合同之主债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；抵押物有关情况见附件“抵押物清单”；合同还约定了其他条款。合同后附《抵押物清单》，记载：抵押物名称房产，数量100.90平方米，所有权权利凭证号码粤房地房地权证穗字第**，地广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园星海洲粤雅阁2403，李海珊单独所有。3.2015年5月11日，李海珊作为甲方（抵押人）与郑健飞作为乙方（抵押权人）签订一份《抵押物价值协议》，约定：甲方同意以名下的财产房产：广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园星海洲粤雅阁2403（权属证明及编号：粤房地权房地权证穗字第**）提供抵押担保，并办理抵押登记手续。乙方同意接受甲方的财产抵押，经甲、乙双方协商一致，上述抵押财产共作价（大写）壹佰伍拾万元整。同日，李海珊与陈华荣到广州市番禺公证处办理了两份委托公证，第一份是李海珊委托陈华荣办理涉案房屋买卖的相关手续，公证书编号：（2015）粤广番禺第16870号，该委托书记载如下：“我（李海珊）是坐落于广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园星海洲粤雅阁2403的房屋权属人及土地使用人［粤房地权证房地权证穗字第**]托陈华荣为我的合法代理人代表我执行和处理下列事项：一、到银行办理提前还款、赎契的手续，领取上述房产的相关证件，包括但不限于商品房买卖合同，发票、收款收据，房产证、他项权证、注销证明及还清款证明文件；二、出售上述房屋，办理上述房屋的卖房交易过户手续（包括查册、测绘、交税费、领证、更正、调档等）；如交易不成功有权办理退案手续；三、办理测绘、调阅、复印有关产权的档案资料受委托人有转委托权；四、办理更正房地产证中错误登记的有关手续；五、协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行相关按揭协议等文件；上述委托事项，受委托人均有转委托权。受委托人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，我均予以承认。此委托书有效期为自签署之日起至二0一六年五月十日为止”。第二份是李海珊委托陈华荣办理涉案房屋涂销抵押的相关手续，公证书编号为（2015）粤广番禺第16871号。4.2015年5月13日，涉案房屋办理了抵押登记手续，广州市国土资源和房屋管理局出具的《房地产他项权利明细》记载：房地产他项权利人郑健飞，房地产权属人李海珊，房地产权证房地产权证号**房屋坐落广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园星海洲粤雅阁2403，他项权利范围全部，他项权利种类抵押权，债权数额人民币3360000元整。5.2016年5月6日，陈华荣作为李海珊（合同中的卖方，甲方）的代理人与王茜（合同中的买方，乙方）签订了一份《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），约定：甲方出卖其坐落于广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园星海洲粤雅阁2403房屋给乙方，作价1000000元，乙方应于2016年5月31日前一次性支付给甲方，合同还约定了其他条款。合同签订后，陈华荣与王茜到广州市番禺区国土资源和规划局办理涉案房屋的不动产登记手续。6.2016年5月8日，王茜以其银行卡号62×××09分四次每次250000元向郑健飞共转账房款1000000元。庭审中，王茜述称其向郑健飞支付1000000元房款，是基于其与李海珊于2016年5月签订的《补充协议》，李海珊否认上述《补充协议》是其真实意思表示，并陈述：该《补充协议》是在2015年5月11日办理公证委托时一并签订的，签订时除打印的字体外其余均是空白未填写的；因其学历程度小学未毕业，故不理解所有签署文件的内容；其小时候父亲去世后一直由叔叔李真锐携带抚养长大，故其出于对李真锐帮忙，就在所有包括空白的文件上签名。关于双方争议的《补充协议》，协议载明：“甲方（转让方）姓名李海珊，身份证号，住址广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园星海洲粤雅阁2403；乙方（受让方）姓名王茜，身份证号，住址广州市天河区兴盛路**之**；甲乙双方对签订的《广州市房地产买卖合同》达成补充协议如下：1、乙方应在本合同生效后三日内将全部应付的购房款项支付至甲方指示的以下银行账户，代李真锐偿还其所拖欠郑健飞的借款。户名郑健飞，账号62×××26，开户行建行花都雅居乐支行；2、甲乙双方协商同意，办理该房屋买卖、登记、过户等全部相关税费由甲方承担；3、本合同自2015年7月28日起并李真锐未全部清偿郑健飞的借款之日起生效；4、本补充协议条款与合同正文不一致的，以本补充条款为准”、“甲方李海珊”、“乙方王茜”、“签订日期2016年5月（空白）日”。其中，“乙方（受让方）”王茜及其身份资料、“户名”“账号”“开户行”郑健飞的资料均是手写填写，落款处“甲方李海珊”及“乙方王茜”是手写签名及分别按捺指印，“签订日期2016年5月（空白）日”中的“日”前面没有填写天数的数字；《补充协议》的其余部分均是打印字体。7.2016年5月11日，王茜以购买方式取得坐落于广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园星海洲粤雅阁2403房屋的所有权，并取得房地产权证书，产权证号粤（2016）广州市不动产权第07214327号。8.2016年9月6日，李真锐向李海珊出具一份《欠条》，记载：“本人李真锐在2012年10月借李海珊在丽江花园星海洲粤雅阁2403房房产证向私人朋友借款，现资金周转困难到期无能力还款取回房产证，曾在2015年5月6号叫李海珊公证委托给朋友，现房产被朋友把房产给王茜，所以李海珊现名下无自己房产，本人在此承诺在2017年12月30日内还清款项取回房产证所有权还给李海珊，若到期无实现承诺，本人同意李海珊可用法律途径告我到法院，本人将无任何怨言”。9.2018年4月4日，李海珊与李真锐、郑健飞协商解决涉案纠纷，三人达成一致由郑健飞补偿1000000元给李海珊然后李海珊腾空涉案房屋交给王茜。及后，郑健飞向李真锐转账150000元并委托李真锐转交李海珊，李真锐确认收到150000元并述称已转给李海珊，但李海珊否认此款项是上述1000000元补偿款中的款项，且李海珊认为郑健飞并未按上述约定履行补偿义务，故提起本案诉讼。10.2019年8月12日，中国建设银行股份有限公司广东省分行据一审法院开具给李海珊代理人的（2019）粤0113民调令0576号律师调查令提供了王茜、郑健飞的银行账户交易明细，王茜62×××09交易卡号2016年5月8日的交易明细具体记录如下：郑健飞于16时31分向王茜转存入250000元，王茜于16时48分向郑健飞转账250000元；郑健飞于16时58分向王茜转存入250100元，王茜于17时07分向郑健飞转账250000元；郑健飞于17时10分向王茜转存入250000元，王茜于17时14分向郑健飞转账250000元；郑健飞于17时16分向王茜转存入250000元，王茜于17时21分向郑健飞转账250000元。郑健飞62×××26交易卡号的交易明细具体记录如下：郑健飞于2016年2月19日向王茜转账22000元、于2016年3月7日向王茜转账15640元、于2016年3月28日向王茜转账12000元、于2016年5月1日向王茜转账14080元、于2016年5月8日分别向王茜转账20604元、50000元及前述的1000100元、于2016年6月24日向王茜转账20000元、于2016年6月26日向王茜转账12000元及于2016年7月26日向王茜转账20000元；郑健飞于2016年3月28日向陈华荣转账6000元、于2016年5月1日向陈华荣转账6000元、于2016年7月3日向陈华荣转账6300元及于2016年8月5日向陈华荣转账6000元。11.2019年11月22日，因李真锐羁押于广州市越秀区看守所，故一审法院到该所对李真锐进行了询问，李真锐陈述：李真锐与郑健飞是朋友关系，双方在2013年认识，后李真锐陆续向郑健飞借过几笔款项，有偿还过小部分，双方在2015年4月29日对所有款项汇总后确认李真锐的欠款总额为3360000元（涉案的1000000元借款包含其中），并且签订了涉案的《个人贷款合同》；李海珊是李真锐的侄女，李海珊以其涉案房屋为李真锐的1000000元借款做抵押担保，并应郑健飞的要求以房屋买卖的形式办理了公证委托书及在一些空白文件上签名，后房屋被过户至王茜名下李海珊并不知情，故2018年4月4日李海珊、李真锐与郑健飞协商解决，后无果李海珊遂提起本案诉讼。12.涉案房屋一直由李海珊居住使用至今。13.庭审中，李海珊、王茜、郑健飞均确认涉案房屋的买卖是一种担保性质的买卖，并确认涉案纠纷的请求权基础适用的法律规范为担保法。14.诉讼中李海珊向一审法院申请了财产保全。一审法院认为：对涉案《广州市存量房买卖合同》的效力应如何认定。针对这一问题具体阐述如下：一、本案存在着有悖于一般商品房买卖合同的情形。1.从双方签订的补充协议来看，该协议关于价款支付部分明确王茜应一次性支付给郑健飞的购房款为1000000元，这一房价明显低于同期同类市场价值，且整个房屋买卖行为更多的是对李海珊苛以义务，对买卖合同外的第三人郑健飞赋予权利；2.据（2019）粤0113民调令0576号律师调查令的调查，王茜并未就买卖交易支付对价的1000000元；3.涉案房屋过户后李海珊一直居住使用房屋至今，王茜并未主张物权保护的相关权利反而是郑健飞与李海珊、李真锐协商给与李海珊补偿款1000000元。以上三点较之一般的商品房买卖，显属反常，不合常理。二、关于两份公证委托书及《补充协议》。李海珊、李真锐均陈述办理公证委托书时一并签订了空白的《补充协议》且陈华荣的行为是听从郑健飞的指派，后陈华荣与同样听从郑健飞指示的王茜签订了涉案的《广州市存量房买卖合同》并使涉案房屋的所有权转移，郑健飞虽然否认上述陈述，但是据（2019）粤0113民调令0576号律师调查令的调查，王茜转与郑健飞的1000000元资金来源于郑健飞，王茜与郑健飞对此并未作出合理解释，且郑健飞与陈华荣、王茜均有过从甚密的资金往来，郑健飞对此亦无法做出合理解释，综合本案整体情况，李海珊提供证据的证明力明显较大。李海珊主张郑健飞、王茜之间通过其于2015年5月11日签署的空白《补充协议》违背其真实意思表示对涉案房屋进行买卖，郑健飞与王茜以银行多次互相转账方式规避真实交易支付对价房款，已达高度盖然性，故一审法院对李海珊的陈述予以采信。三、涉讼担保关系为特殊类型的买卖型担保合同。一审法院经梳理整个担保及办理公证委托的过程可以确认，李海珊以涉案房屋为李真锐作担保，陈华荣的两份公证委托书是担保权人郑健飞为了后期处分涉案房屋而准备，显然得益者为郑健飞，使其可从债上的担保权人，变为实际的物权处分权人，实现其以房抵债的目的。及后，陈华荣确实凭借两份公证委托书及《补充协议》与王茜签订涉案的《广州市存量房买卖合同》，结合陈华荣代李海珊与王茜签订合同的具体情况，双方对《广州市存量房买卖合同》的履行情况以及《广州市存量房买卖合同》、《个人贷款合同》与《抵押合同》的联系等事实，应认定双方的真实意思表示是以商品房买卖作为借款担保的实现。根据买卖合同的定义，买受人负有义务支付价款，出卖人负有义务移转所有权与占有，但在本案中，从卖方陈华荣代理李海珊的角度考察，其真实意思是如不能按期还债，则以商品房抵债，而不是出卖商品房以获得价款作为对价。从买方王茜的角度考察，其并没有出于买受目的而支付价款的意思，房屋过户后亦没有主张物权保护，反而由郑健飞主导与李海珊协商补偿款项事宜。区分双方作为物权变动原因的买卖合同的意思与作为物权变动结果的所有权移转的意思来看，双方关于不能清偿债务则转移房屋所有权的意思是真实的，但关于引起该物权变动的原因即买卖合同的意思是不真实的，引起该物权变动的真实原因是2015年5月11日郑健飞让李海珊签名的《补充协议》的以房抵债的约定。综上所述，可以认定涉案的《补充协议》与《广州市存量房买卖合同》是为担保借款合同的履行而签订的买卖型担保合同。四、涉案的《广州市存量房买卖合同》违反了“禁止流押”的规定。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”以及《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”，这是法律规定的“禁止流押”条款，法律作出该条规定原因之一是债务人可能因为经济上困难所迫，会自己提供或请求第三人提供高价值的财产担保价值较小的债权，如果不禁止作上述约定，债权人可能乘人之危获取暴利，有违民法的公平、等价有偿原则。本案中，李海珊为担保李真锐的债务已将涉案房屋抵押给郑健飞，郑健飞为保障《个人贷款合同》的履行而指派陈华荣代理李海珊办理涉案房屋的涂销抵押、房屋买卖等手续，并办理了公证委托及签订《补充协议》时，此时郑健飞已可随时行使物权处分权，此处已形成事实上的流押条款。后陈华荣代理李海珊与王茜签订《广州市存量房买卖合同》并办理过户登记手续的行为实为流押条款的实现。从实质上看，对案涉借款合同发生担保作用的并不是商品房买卖合同的债权，而是该合同的标的物房屋，当事人履行商品房买卖合同的实质结果即是取得房屋的所有权。物权法“禁止流押”的原则应一并适用于这种非典型担保。五、涉案的《广州市存量房买卖合同》因违反法律的效力性强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，陈华荣代理李海珊与王茜签订《广州市存量房买卖合同》因违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《中华人民共和国担保法》第四十条等法律关于禁止流押的规定，应归于无效。六、王茜并非善意相对人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，王茜并未支付涉案《广州市存量房买卖合同》的对价，其并不能依善意取得的规定取得涉案房屋的所有权。七、郑健飞与李真锐直接存在民间借贷法律关系，应另行主张权利。禁止流押契约在性质上属于效力性强制性规定，自始无效，但担保物权设定本身若符合法律规定其效力并不受流押契约影响。故此，本案中债权人即郑健飞如认为在债务人李真锐不按约归还本息的情况下其应公平受偿，郑健飞可以另行主张民事权利。综上所述，涉案的《广州市存量房买卖合同》因违反上述效力性法律规定而无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，李海珊主张王茜将涉案房屋过户回李海珊名下的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。至于涉案房屋过户所需的各项税费等费用，应由过错方即王茜与郑健飞共同承担，李海珊要求李真锐对此费用承担连带责任的诉讼请求，事实和法律依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十六条的规定,一审法院于2019年12月20日作出判决：一、确认《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）无效；二、被告王茜应于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告李海珊办理将位于广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园星海洲粤雅阁2403房（粤房地权证穗房地权证穗字第**）李海珊名下的手续，过户所需的各项税费由被告王茜、郑健飞共同支付；三、驳回原告李海珊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费18800元，其中受理费13800元，保全费5000元，由被告王茜、郑健飞负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审庭后，郑健飞向本院提交汇款凭证客户回单一张，证明郑健飞与李海珊已达成补偿协议并实际履行，郑健飞为履行该补偿协议已通过李真锐向李海珊交付了15万元。王茜质证称其对该证据的三性无异议，该证据证明了李海珊与郑健飞已经达成合意，确定了补偿方案，并反映出李海珊对房屋买卖、过户用以履行担保责任的情况均知晓并同意，而其在庭审中否认知晓且否认收到李真锐代郑健飞支付的15万元履行款，足以证实李海珊不诚信。李海珊质证称上述证据的真实性由法院认定，不认可该证据的合法性及关联性。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对王茜、郑健飞的上诉请求与李海珊的答辩意见，分析如下：本案二审争议的焦点为涉案《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）是否无效。根据查明的事实，一审认定涉案《广州市存量房买卖合同》与一般房屋交易比较在三方面明显反常，不合常理并无不妥，即：1.王茜应支付的购房款为1000000元，明显低于同期同类市场价值，且整个房屋买卖行为更多的是对李海珊苛以义务，对买卖合同外的第三人郑健飞赋予权利；2.王茜并未就买卖交易支付对价1000000元；3.涉案房屋过户至王茜名下后，李海珊一直居住使用房屋至今，王茜并未主张物权保护的相关权利反而是郑健飞与李海珊、李真锐协商给与李海珊补偿款1000000元。本案李海珊主张郑健飞、王茜之间通过其于2015年5月11日签署的空白《补充协议》，违背李海珊真实意思表示对涉案房屋进行买卖，且郑健飞与王茜以银行多次互相转账方式规避真实交易支付对价房款。因一审诉讼中，郑健飞虽对李海珊、李真锐有关办理两份公证委托书时一并签订了空白的《补充协议》且陈华荣的行为是听从郑健飞的指派，后陈华荣与同样听从郑健飞指示的王茜签订了涉案的《广州市存量房买卖合同》并使涉案房屋的所有权转移的陈述予以否认，但其与王茜就律师调查令查明王茜转与郑健飞的1000000元资金来源于郑健飞均未作出合理解释，且郑健飞对其与陈华荣、王茜存在甚密的资金往来事实亦无法做出合理解释，故一审综合本案情况，认定李海珊提供证据的证明力较大，对李海珊前述主张予以采纳并无不当。本案从李海珊在《个人贷款保证合同》及《抵押合同》上签署姓名的行为来看，可认定其同意将涉案房屋为李真锐借款作担保，且2015年5月11日，李海珊与郑健飞又签署了一份《抵押物价值协议》，确定2403房共作价为150万元整。同日，李海珊与陈华荣到公证处办理了两份公证委托书。此后，陈华荣凭借该两份公证委托书及《补充协议》与王茜签订涉案的《广州市存量房买卖合同》。结合本案基本情况，一审认定前述李海珊签署协议及委托书是担保权人郑健飞为了后期处分涉案房屋而准备，显然得益者为郑健飞，使其可从债上的担保权人，变为实际的物权处分权人，实现其以房抵债的目的并无不妥。结合陈华荣代李海珊与王茜签订合同的具体情况，双方对《广州市存量房买卖合同》的履行情况以及《广州市存量房买卖合同》、《个人贷款合同》与《抵押合同》的联系等事实，一审认定双方的真实意思表示是以商品房买卖作为借款担保的实现与事实相符，本院予以认可。根据买卖合同的定义，买受人负有义务支付价款，出卖人负有义务移转所有权与占有，但在本案中，从卖方陈华荣代理李海珊的角度考察，其真实意思是如不能按期还债，则以商品房抵债，而不是出卖商品房以获得价款作为对价。从买方王茜的角度考察，其并没有出于买受目的而支付价款的意思，房屋过户后亦没有主张物权保护，反而由郑健飞主导与李海珊协商补偿款项事宜。区分双方作为物权变动原因的买卖合同的意思与作为物权变动结果的所有权移转的意思来看，双方关于不能清偿债务则转移房屋所有权的意思是真实的，但关于引起该物权变动的原因即买卖合同的意思是不真实的，引起该物权变动的真实原因是2015年5月11日郑健飞让李海珊签名的《补充协议》的以房抵债的约定。综上所述，一审认定涉案的《补充协议》与《广州市存量房买卖合同》是为担保借款合同的履行而签订的买卖型担保合同并无不当。如上所述，本案李海珊为担保李真锐的债务已将涉案房屋抵押给郑健飞，而郑健飞为保障《个人贷款合同》的履行则指派陈华荣代理李海珊办理涉案房屋的涂销抵押、房屋买卖等手续。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《中华人民共和国担保法》第四十条均作了“禁止流押”的规定。本案在李海珊办理了公证委托及签订《补充协议》后，郑健飞已可随时行使物权处分权，此时已形成事实上的流押条款，而此后陈华荣代理李海珊与王茜签订了《广州市存量房买卖合同》并办理过户登记手续的行为实为流押条款的实现。为此，一审从案件的实质认定对案涉借款合同发生担保作用的并不是商品房买卖合同的债权，而是该合同的标的物房屋，当事人履行商品房买卖合同的实质结果即是取得了房屋的所有权，前述物权法规定“禁止流押”的原则应一并适用于这种非典型担保，分析得当，本院亦予认可。因王茜签订的《广州市存量房买卖合同》违反了前述法律规定，应认定为无效合同。再从王茜并未支付涉案《广州市存量房买卖合同》的对价事实，亦可认定其并不能依善意取得的规定取得涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案李海珊主张王茜将涉案房屋过户回李海珊名下的诉讼请求于法有据，应予支持，而涉案房屋过户所需的各项税费等费用，则应由过错方即王茜与郑健飞共同承担。如上所述，根据合同无效处理原则，涉案房屋应恢复登记至李海珊名下，但李海珊为李真锐提供涉案房屋作为李真锐借款的担保是李海珊真实意思表示，且李海珊亦到房管部门办理了抵押登记手续。为此，涉案房屋恢复登记到李海珊名下后，亦应恢复抵押登记状态，如债权人郑健飞认为债务人李真锐不按约归还本息的情况下，其应公平受偿，郑健飞可另行主张民事权利，一审对此未予判处欠妥，本院予以加判。综上所述，王茜、郑健飞的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唯未判处恢复涉案房屋抵押登记欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初7029号民事判决；二、李海珊办理位于广州市番禺区洛浦街南浦岛丽江花园星海洲粤雅阁2403房（粤房地权证穗字房地权证穗字第**）名下的手续的同时，恢复前述房屋抵押权人郑健飞的抵押登记手续。二审案件受理费13800元，由王茜负担6900元，由郑健飞负担6900元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十月三十日书记员  颜旭怀徐毅敏