湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初6356号原告：柴玮钢，男，1976年7月21日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：孙惠莉，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：武汉乔泽房地产有限公司，住所地武汉经济技术开发区经开万达广场********房。法定代表人：黄汉宁，经理。委托诉讼代理人：周稳，湖北楚润律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜华，湖北楚润律师事务所律师。原告柴玮钢与被告武汉乔泽房地产有限公司（以下简称乔泽房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月13日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用普通程序独任制对本案公开开庭进行了审理。原告柴玮钢的委托诉讼代理人孙惠莉，被告乔泽房产公司的委托诉讼代理人周稳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柴玮钢向本院提出诉讼请求：1.判令柴玮钢与乔泽房产公司2019年2月21日签订的《商铺租赁合同》已于2019年12月31日解除；2.判令乔泽公司立即支付拖欠的2019年12月15日至2019年12月30日的租金18128元、2019年12月31日至2020年4月11日房屋占用使用费116699元，共计134827元；3.判令乔泽房产公司自2019年12月1日起至实际支付之日止，按每日640元标准向柴玮钢支付违约金（暂计算至2020年7月13日为136320元）；4.判令乔泽房产公司已缴纳的押金64000元不予退还；5.本案诉讼费、保全费由乔泽公司承担。事实和理由：2019年2月21日，柴玮钢与乔泽房产公司签订《商铺租赁合同》，约定乔泽房产公司向柴玮钢承租武汉市江汉区青年路378号万国花园6-7栋裙楼栋1层1号商铺；租期6年，自2017年11月15日起至2023年12月14日止；乔泽房产公司应于2019年12月1日前缴纳2019年12月15日至2020年6月14日租金207360元。合同还约定，乔泽房产公司无正当理由逾期支付租金达30日的，柴玮钢有权单方解除合同、收回房屋；乔泽房产公司应自收到书面解除通知之日起10个工作日内搬出承租商铺，已缴纳的押金不予退还；未按约定时间支付租金，每逾期一日，乔泽房产公司应按照押金的1%向柴玮钢支付违约金。合同签订后，乔泽房产公司向柴玮钢缴纳押金64000元。乔泽房产公司按照合同约定应于2019年12月1日前向柴玮钢交纳半年租金207360元，但经多次催告，乔泽房产公司一直未按时足额支付。至2019年12月30日，乔泽房产公司逾期支付租金已达30日，故柴玮钢依约向乔泽房产公司送达了《商铺租赁合同违约告知函》，书面通知乔泽房产公司解除租赁合同，并告知其于2020年1月9日前结清物业费、水电费等相关费用并撤场完毕。乔泽房产公司收到柴玮钢通知后，直至2020年4月1日方完成清场，仍今仍未向柴玮钢清偿欠付的租金、房屋占用使用费及违约金。特具状起诉。乔泽房产公司辩称，1.已收到柴玮钢发出的解除合同告知函，确认双方的租赁合同于2019年12月31日解除；2.乔泽房产公司收到告知函后，于2019年12月31日至2020年1月22日期间仍积极与柴玮钢进行协商，希望能以降低租金的方式继续承租房屋，柴玮钢曾表示同意但事后又反悔。同时，2020年1月23日至2020年4月11日期间受新冠××疫情影响，客观上无法腾退房屋，直至2020年4月11日复工后才将房屋腾退完毕。故在双方进行协商及疫情发生的期间内，房屋未能腾退并非乔泽房产公司之责，柴玮钢要求乔泽房产公司支付房屋占有使用费没有事实和法律依据，应当予以驳回；3.柴玮钢要求乔泽房产公司支付违约金没有合同依据。租赁合同第8条第（四）项适用的前提是乔泽公司未按约定时间支付租金但未达到解除合同条件。本案中，柴玮钢已于2019年12月30日发函解除了租赁合同，合同解除条件已经实现，故柴玮钢不能再以该约定要求乔泽房产公司支付违约金，且柴玮钢已经主张了房屋占有使用费，现又主张违约金，属于重复追究乔泽房产公司违约责任的情形，因此对柴玮钢的违约金请求应当予以驳回；4.乔泽房产公司向柴玮钢缴纳的有64000元押金尚未退还，在本案中当一并处理，可用于抵扣乔泽房产公司差欠的相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，柴玮钢起诉情况属实，本院予以认定。本院认为，乔泽房产公司无正理由逾期支付当付租金达30日以上，案涉租赁合同所约定的解除条件已经成就。柴玮钢据此发出书面解除通知，乔泽房产公司收悉并表示认可。租赁合同自解除通知到达乔泽房产公司之日即2019年12月31日即告解除。合同解除前，乔泽房产公司对下欠租金仍负有清偿义务。根据房屋实际承租期间，自2019年12月15日起至2019年12月30日止，欠付租金为18218元[16天×（207360元÷183天）]。合同解除后，乔泽房产公司应依照约定自合同解除之日起十个工作日内向柴玮钢交付房屋，迟延交付的，应当参照合同约定的租金标准，向柴玮钢赔偿房屋占用损失。乔泽房产公司虽以合同解除后双方持续协商及发生不可抗力为由，主张不应承担2019年12月31日至2020年4月11日期间的房屋占用使用费，但柴玮钢对双方后续协商的事实并不认可，且双方即使有过协商也未能达成一致意见，乔泽房产公司按期腾退房屋的义务并未得到免除，仍应就迟延履行承担法律责任。同时，新冠××疫情系在乔泽房产公司迟延履行腾退义务之后发生，乔泽房产公司的违约责任依法不能免除。故乔泽房产公司仍应自房屋腾期限届满之次日即2020年1月16日起至房屋实际腾退之日即4月11日止，参照合同约定租金标准，向柴玮钢赔偿房屋占用使用费98581元[87天×（207360元÷183天）]。案涉租赁合同虽仅就乔泽房产公司逾期未付租金但未达到合同解除条件的情形约定适用违约金，并未就逾付租金导致合同解除的情形是否适用违约金作出特别约定。但鉴于合同已对逾付租金条件下较轻的违约行为约定适用违约金条款，故对于相同行为导致合同解除这一更为严重的违约后果，违约金条款自当具有予以适用的空间，并不违背当事人商定该违约金条款的初衷与本意。基于前述相同理由，租赁合同业已约定乔泽房产公司提前退租应提前90日通知柴玮钢，押金作为违约金不予退还，此条款同样适用于因乔泽房产公司违约导致合同提前解除的情形。故对乔泽房产公司关于不应适用合同约定的逾付租金违约金条款及应以已付押金抵偿欠费的答辩主张，本院不予采纳。乔泽房产公司违约行为给柴玮钢造成的经济损失主要包括合同解除前的租金损失、合同解除后的房屋占用损失以及房屋腾退后重新出租前的房屋闲置损失。双方当事人关于押金作为违约金的约定，主要适用于合同提前终止的情形，数额基本相当于两个月租金，与柴玮钢在合同提前解除后为另行出租房屋进行必要的准备导致的房屋闲置损失基本相当，柴玮钢主张不予退还，本院予以支持。乔泽房产公司逾付租金及房屋占用使用费，导致柴玮钢资金被占用，违约金的给付应以填补该项损失为目的并兼顾对违约行为的惩戒。柴玮钢主张按押金的每日1%即每日640元计算违约金，过分高于前述资金占用损失，乔泽房产公司不予接受，依法应于下调。本院酌定参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍确定相应违约金的计算标准。乔泽房产公司违约行为主要表现为未依合同约定在2019年12月1日前缴纳2019年12月15日至2020年6月14日的租金，柴玮钢在本案中主张的租金及房屋占用使用费均涵盖在前述时间段内，故违约金自上述约定租金交付日之次日即2019年12月2日起开始起算，即符合合同约定，亦同柴玮钢因违约行为所受损失相当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告柴玮钢与被告武汉乔泽房地产有限公司2019年2月21日签订的《商铺租赁合同》于2019年12月31日解除；二、被告武汉乔泽房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告柴玮钢支付下欠租金18218元；三、被告武汉乔泽房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告柴玮钢赔偿房屋占用使用费98581元；四、被告武汉乔泽房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告柴玮钢支付违约金（以上述判决应付租金及房屋占用使用费116799元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2019年12月2日起计算至债务全部清偿完毕之日止）；五、被告武汉乔泽房地产有限公司已向原告柴玮钢缴纳的押金64000元，原告柴玮钢不予退还；六、驳回原告柴玮钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6327元，由被告武汉乔泽房地产有限公司负担（此款原告柴玮钢已垫付本院，被告武汉乔泽房地产有限公司随同本判决第一项应付款一并向原告柴玮钢支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  纪承二〇二〇年十月二十二日书记员  赵毅