湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1281民初870号原告（反诉被告）：罗三林，男，汉族，1965年10月8日出生，住赤壁市。委托代理人：成俊，赤壁市法律援助中心法律援助律师。被告（反诉原告）：魏鸥，男，汉族，1966年7月9日出生，住赤壁市。委托代理人：刘孝春，赤壁市蒲圻法律服务所法律工作者。原告罗三林诉被告魏鸥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗三林及其委托代理人成俊、被告的委托代理人刘孝春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗三林向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即履行《赔付购房款协议》，返还原告购房款223800元，赔偿原告经济损失；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月13日，原告经与被告协商，购买其正在开发的（位于中伙铺镇原福利院教堂旁）商住楼一套，双方为此签订了一份《商品房购买合同书》，对原、被告之间的权利义务作了约定：原告购买三层南边第一套，建筑面积约140㎡，每平方米价格1600元，总价224000元。同时，合同对原、被告之间的办证责任、违约责任等其他权利义务也作了明确的约定。合同签订当日，原告即支付了房款200000元和水电开户费3800元。由于原告夫妻长期在外从事养蜂业，家里没人，而被告在房子建好后也从未通知原告，所以就一直没有收房。2019年元月19日，按照被告的要求，原告又支付了20000元房款。2019年中，原告准备装修房子时，才发现已经有人于2018年装修入住该房屋了，找到被告交涉，才知道被告刻意隐瞒事实，已经将房子又卖给了李某华。在原告要求下，经过双方多次协商，被告于2019年11月27日签下《赔付购房款协议》，承诺一个月内退还原告的全部购房款和赔偿款。但是时至今日，经原告多次催讨，被告却一直拒不履行协议。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，也严重破坏了赤壁市的房地产市场交易秩序，现根据我国法律的相关规定，向人民法院提起诉讼，望依法判决支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）魏鸥针对罗三林的起诉答辩，同时提起反诉称，罗三林诉称与魏鸥于2014年11月13日签订《商品房购买合同书》，买受魏鸥开发的位于中伙铺镇福利院教堂旁的商品房1套，罗三林主张的合同约定内容及付款情况等属实。魏鸥在房屋竣工后，即将房屋和房屋钥匙向罗三林交付。直至2019年11月初，罗三林向魏鸥反映其购买的房屋被案外人李某华装修并入住，后经核对购房合同才知道，李某华购买的房屋位于罗三林的对门，系李某华误装修并入住罗三林（买受）房屋。此后双方多次协商，将李某华购买的房屋或罗三林购买房屋楼上同向的4楼房屋1套，调换给罗三林，罗三林均不同意，并扬言要告发魏鸥（一房二卖）。当时临近春节，魏鸥为了不影响其房屋销售，以及回笼资金支付工程款，在极度危困和无奈之下与罗三林签订了《赔付购房款协议》。因此，罗三林诉称魏鸥刻意隐瞒一房二卖等事实与实际不符，且《赔付购房款协议》是魏鸥处于危困时期，在迫于无奈且违背真实意思的情况下签订，该协议的签订显失公平，给被告造成了很大的损失。因此，罗三林的起诉不应得到支持，同时，魏鸥依法提起反诉，请求依法撤销双方于2019年11月27日签订的《赔付购房款协议》，本案诉讼费由罗三林承担。原告（反诉被告）罗三林针对魏鸥的反诉辩称，魏鸥陈述已履行了交房和交付房屋钥匙的行为不属实，其至今未收到房屋钥匙，魏鸥一直在推诿。罗三林在2014年就支付了大部分房款的情况下，依法主张自己的权利，在魏鸥的口中变成了三番五次的恐吓，是言过其实。赔付协议是真实有效的，标准超过法律规定的请法院予以调整。本院经审理认定事实如下，2014年11月13日，魏鸥与罗三林签订《商品房购买合同书》1份，约定：魏鸥将中伙原福利院教堂旁开发的商住楼除架空层三层南边第一套出售给罗三林，面积约140㎡，每平方米价格1600元，总价大约224000元；付款方式为合同签订之日付100000元，房屋交付后付清余款，但留余款5000元待魏鸥交付房产证、土地使用证后15日内一次性付清，否则按余款的0.15%支付违约金；罗三林自行承担水电开户费总计3800元；任何一方违反此合同，应支付对方10000元违约金。合同签订后，魏鸥于2014年11月13日向罗三林出具收到购房款200000元的收条1张，并注明：水电费已收；2019年元月19日，魏鸥向罗三林出具收条：今收到罗三林人民币贰万元整，下欠柒仟贰佰元整。因罗三林夫妻长期在外养蜂，未对买受房屋经常察看及管理，2019年11月，罗三林发现其买受房屋已被案外人李某华装修入住，遂告知魏鸥房屋被李某华装修入住的事实，并认为系魏鸥刻意隐瞒事实，将该房屋一房二卖给案外人李某华。经派出所调查处理，亦未明确李某华装修入住的原因。为此，双方于2019年11月27日签订《赔付购房款协议》：甲乙双方于2014年11月13日合同约定了购房事宜，但甲方违约未能按合同条款交付乙方所需楼层，意将三楼改为四楼，乙方不要此房，现甲乙双方约定：甲方退还乙方所交全部购房款人民币贰拾贰万叁仟捌佰元，另甲方赔付乙方补偿款人民币柒万元整，两项合计贰拾玖万叁仟捌佰元整，甲方必须于一个月内付清购房款和赔偿款，逾期未付款的，超一个月按全款月利息3%计算利息给乙方，逾期2个月的，按全款20%支付乙方利息，逾期三个月按全款30%支付乙方利息。同时查明，魏鸥称包括向罗三林出售房屋在内的建筑物，系其挂靠案外人赤壁市恒某置业有限公司开发，已依法办理相关准建手续，并提供该项目建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书、建筑工程施工许可证复印件各1份予以证实。本院认为，魏鸥未能按双方签订的《商品房买卖合同书》的约定，向罗三林交付其买受房屋，属违约行为，双方为此签订《赔偿购房款协议》，罗三林不同意更换楼层，要求魏鸥退还全部购房款223800元，并赔付补偿款70000元，属其自主决定要求违约方承担违约责任的方式，补偿款70000元应视为违约方因其违约给守约方造成的损失的补偿，该款项给付后，双方因《商品房买卖合同书》的权利、义务即告清结。同时，双方在《赔付购房款协议》中约定，上述款项293800元，必须于1个月内付清，超过1个月至3个月的，按全款月利率3%、或全款20%、30%计算利息给罗三林。双方上述约定系对魏鸥及时退还购房款及赔付款项的督促性约定，逾期履行，魏鸥应对其违反《赔付购房款协议》的约定承担违约责任。魏鸥抗辩并提出反诉称，双方签订的《赔付购房款协议》系其处于危困时期，在迫于无奈且违背真实意思的情况下签订，该协议的签订显失公平，给其造成了很大的损失，不应得到支持，同时反诉要求撤销《赔付购房款协议》。但魏鸥在本案中举证不能证实其主张，本院依法对其事实主张及反诉不予采信及支持。同时，魏鸥根据本院释明，如认定其违约，申请本院依法调整逾期付款违约金。本院认为，魏鸥未按《赔付购房款协议》的约定，及时给付退还、赔付款项，系违约行为，除给付应付款项外，还应承担违约责任，其申请调整违约金，应依法适用违约金调整的相关规则，避免简单地以民间借贷利率的司法保护上限作为调整依据，即应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，魏鸥应在2019年12月27日前给付罗三林近300000元，至判决时近10个月，按上述调整规则，本院依法确定由魏鸥再行给付罗三林违约金30000元，逾期支付的，按有关规定支付延期付款利息。综上所述，魏鸥应及时给付罗三林退还购房款等相关款项、赔付款、违约金等合计323800元，同时驳回魏鸥关于撤销《赔付购房款协议》的反诉请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）魏鸥给付原告（反诉被告）罗三林退还购房等款项、赔付款、违约金合计323800元；二、驳回被告（反诉原告）魏鸥的反诉请求。上述应付款项，于本判决生效后立即付清。逾期支付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6157元，反诉案件受理费100元，合计6257元，减半收取计3128.5元，由被告（反诉原告）魏鸥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  何远二〇二〇年十月十七日书记员  熊笑附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。