北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初6627号原告：武汉乾敬置业发展有限公司，住所地武汉市江汉区发展大道**顶琇·晶城******。法定代表人：刘坚，执行董事。委托诉讼代理人：曾琦，湖北观筑（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荣先，湖北观筑（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。被告：贺籼庭，男，1984年2月22日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：涂利安，湖北才济律师事务所律师。原告武汉乾敬置业发展有限公司（以下简称乾敬置业公司）诉被告贺籼庭商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乾敬置业公司的委托诉讼代理人曾琦、被告贺籼庭及委托诉讼代理人涂利安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乾敬置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除贺籼庭与乾敬置业公司于2017年8月10日签订的《武汉市商品房买卖合同》（编号：江150196350）及其附件；2.判令贺籼庭协助乾敬置业公司办理注销顶琇国际城C区10栋8层30号房屋的网签备案登记、预告登记及其他相关登记的全部手续；3.确认顶琇国际城C区10栋8层30号房屋属于乾敬置业公司所有；4.判令贺籼庭向乾敬置业公司支付违约金8880元；5.判令贺籼庭向乾敬置业公司赔偿违约损失18355.74元；6.本案诉讼费用由贺灿庭承担。事实与理由：乾敬置业公司与贺籼庭于2017年8月10日签订《武汉市商品房买卖合同》(编号：江150196350）一份，主要约定：（1）乾敬置业公司将位于顶琇国际城C区10栋8层30号的房屋预售给贺籼庭；（2）房屋总价款为611858元，贺籼庭于2017年9月10日前，一次性存入商品房首付款315858元，其余价款296000元以办理贷款方式支付；（3）贺籼庭如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日，乾敬置业公司有权解除合同并要求贺籼庭按累计应付款的3%支付违约金；（4）如申请贷款未获批准或申请贷款的额度和实际放贷额度产生差额时，贺籼庭应在接到乾敬置业公司通知后10天内付清房价余款或补足差额部分，否则乾敬置业公司有权解除本合同，要求贺籼庭按合同总额的3%赔偿损失，并有权对该房屋另行处置;（5）在付清全部购房款之前，贺籼庭无权要求乾敬置业公司向其交付房屋。合同订立后，贺籼庭依约向乾敬置业公司支付了首付款315858元，乾敬置业公司为贺籼庭办理了商品房预售合同备案登记。此后，贺籼庭申请银行贷款未获批准，依约定应向乾敬置业公司补足剩余购房款296000元，但经乾敬置业公司多次催告，贺籼庭至今仍未向乾敬置业公司支付尾款。综上，贺籼庭长期拖欠乾敬置业公司购房款的行为已经构成违约，严重侵害了乾敬置业公司的合法权益，特具状起诉。贺籼庭辩称，1.答辩人在购房前已向乾敬置业公司明确表示需贷款购房。该公司业务员售房心切，承诺一定能够帮助答辩人成功办理银行贷款，但在答辩人缴付315858元首付款及服务费85000元后，却告知答辩人货款未获审批，原因经答辩人多方查证，系乾敬置业公司工作人员在填写答辩人贷款资料时出错所致。乾敬置业公司违约在先且存在虚假宣传行为；2.乾敬置业公司未能兑现贷款承诺，答辩人有权依据先履行抗辩权拒绝其提出债务履行要求，且贷款未获审批给答辩人造成资金被长期占用的巨大损失，故乾敬置业公司要求答辩人支付违约金、赔偿损失没有法律及事实依据。同时，乾敬置业公司拒绝按合同约定的时间即2017年9月30日交房，应向答辩人赔偿房屋空置损失并支付违约金；3.乾敬置业公司行使解除权前未进行催告，亦未在行使解除权的期限内行使该项权利，且答辩人迟延支付房屋尾款系乾敬置业公司原因导致，乾敬置业公司已丧失了合同约定的解除权；4.本案诉前，乾敬置业公司与答辩人进行过沟通，希望答辩人尽快支付尾款，但因受疫情影响，答辩人未能筹足款项。乾敬置业公司在2020年6月期间仍在向答辩人索要尾款，说明双方当事人均有维护合同稳定性的共同愿望，希望法院能够促成合同履行。综上，答辩人与乾敬置业公司签订的房屋买卖合同依法成立并发生法律效力，在房屋价格上涨的大趋势下，乾敬置业公司违反诚信原则，欲单方解除合同收回房屋，且提出的相关诉求无任何事实和法律依据，请求依法予以驳回。根据当事人陈述及经审查确认的证据，乾敬置业公司以上所述关于与贺籼庭订立商品房买卖合同及附件、首付房款交付、购房贷款审批情况、房价余款欠缴及合同双方关于合同解除条件、违约金及损失赔偿计付标准的约定等内容，与本院查明事实一致。另查明，案涉房屋由乾敬置业公司开发建设，在房管部门登记的坐落地址为江汉区唐家墩村××地××／单元××室，贺籼庭拟以贷款方式进行购置。经法庭询问，贺籼庭明确表示在得知购房贷款未获审批后，即以本人从业及收入信息自行向相关贷款银行提出过贷款申请，但也未能获得审批通过。贺籼庭称乾敬置业公司销售经理聂冰冰一直通过微信通讯方式向其承诺办理购房贷款手续，乾敬置业公司对贺籼庭提供的微信聊天记录质证后认为，不能确认通讯人员的具体身份，且公司并无名为聂冰冰的销售人员。为催付房价余款，乾敬置业公司曾于2020年6月4日、6月24日向贺籼庭邮寄了《催款通知书》，还于同年7月1日邮寄了《解除通知书》，均未能妥投。还查明，贺籼庭辩称除支付首付款外，还按照乾敬置业公司销售经理聂冰冰的要求另以支付宝方式支付了85000元的服务费，虽与其提供的2017年7月18日收款收据之上交款人、收款方式、收款事由等记载内容相一致，但收据上所盖收款单位印章则为“武汉思格尔佳建科技有限公司财务专用章”，而非乾敬置业公司印章，贺籼庭亦未提交实际支付上述费用的付款凭证，也不能说明收款人的具体信息。乾敬置业公司明确表示未收到该笔费用。再查明，案涉房屋于2017年9月5日备案登记于贺籼庭名下。因另案借款合同纠纷，案涉房屋于2019年7月23日被武汉市东西湖区人民法院依法查封，查封期限至2022年7月22日止。本院认为，乾敬置业公司与贺籼庭签订的《商品房买卖合同》及其附件合法有效，缔约双方应全面履行各自的合同义务。贺籼庭辩称系因乾敬置业公司原因导致银行贷款未获审批，进而影响房价余款的支付，自身不存在违约行为。首先其提供的与乾敬置业公司销售经理聂冰冰微信聊天记录并不能确定对方人员的具体身份信息，乾敬置业公司质证后也明确否认公司有该名员工，故仅凭该证据并不足以认定乾敬置业公司存在虚假宣传和错误操作的行为；其次，贺籼庭作为贷款申请人理应清楚自身经济能力，并负有据实申报贷款资料的义务，但从微信证据内容看，贺籼庭事先知晓申报材料的内容与自身情况不符，但并未对申报表示反对，且本人在接受法庭询问时也明确表示，在前期申请未获通过后，其又根据自身从业及收入情况重新申请过贷款，但仍未能通过银行审批。由此，贺籼庭于订立合同时本就知晓自身不符合贷款条件，故应由其本人自行负担缔约产生的法律后果；第三，根据案涉合同补充协议约定，在贷款申请未获通过的情况下，贺籼庭也负有及时清偿房价余款的义务，但贺籼庭至今仍未能予以清偿，迟延付款的违约行为客观存在。贺籼庭还辩称曾于首付款之外以服务费名义另行支付了85000元房款，但提供的证据与此待证事实间之间不具有关联性，故对此答辩意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。乾敬置业公司诉前寄送的催款通知、解除合同通知贺籼庭虽未收悉，但贺籼庭书面答辩意见明确记载，2020年6月，乾敬置业公司向其进行过催款。贺籼庭在接到催款通知后并未按合同约定期限（接到催款通知起10日内）及时履行付款义务，双方约定的合同解除条件已经成就。乾敬置业公司实际于2020年7月提起本案诉讼，贺籼庭则于同年9月4日收到本院送达的起诉状副本。乾敬置业公司在合理期限已积极行使了合同解除权，故自本案起诉状副本送达之日，乾敬置业公司与贺籼庭之间的商品房买卖合同关系即告解除。贺籼庭虽要求继续履行，但直至本判决作出之前仍不能及时清偿房价余款或与乾敬置业公司协商一致，故本院不予采纳。贺籼庭违约造成合同解除，乾敬置业公司诉请其按未付房款296000元的3%支付违约金8800元，并按合同总价款611858元的3%赔偿经济损失18355.74元，符合双方订立的商品房买卖合同第七条及附件六补充协议第四条之约定，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以支持。鉴于案涉房屋已被人民法院依法查封，无法进行确权，故对乾敬置业公司确权及撤销房屋网签备案登记、预告登记等手续的诉求，本院不予支持。乾敬置业公司可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七之规定，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：原告武汉乾敬置业发展有限公司、被告贺籼庭签订的《武汉市商品房买卖合同》（编号：江150196351）及附件于2020年9月4日解除；被告贺籼庭于本判决生效之日起十日内向原告武汉乾敬置业发展有限公司支付违约金8880元；被告贺籼庭于本判决生效之日起十日内向原告武汉乾敬置业发展有限公司赔偿损失18355.74元；驳回原告武汉乾敬置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元，减半收取计241元，由被告贺籼庭负担。（此款原告武汉乾敬置业发展有限公司已垫付本院，被告贺籼庭于随同上述判决第一项违约金一并向原告武汉乾敬置业发展有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  纪承二〇二〇年十月十七日书记员  赵毅