广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18591号上诉人（一审被告）：郑佳锴。委托诉讼代理人：郑灿洲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘晓洁，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：钟宇光。被上诉人（一审原告）：胡穗娜。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄燕楣，广东法丞汇俊律师事务所律师。一审第三人：广州市启胜物业管理有限公司。住所地：广东省广州市天河区天河路**万菱国际中心****。法定代表人：陈锦辉。上诉人郑佳锴因与被上诉人钟宇光、胡穗娜、一审第三人广州市启胜物业管理有限公司（以下简称启胜物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初7295号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审查。上诉人郑佳锴上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回钟宇光、胡穗娜的全部诉讼请求；2.判令钟宇光、胡穗娜承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、郑佳锴以房屋存在安全隐患问题要求解除与钟宇光、胡穗娜的合同合法有据，不存在任何违约的前提。首先，郑佳锴在承租期间多次要求钟宇光、胡穗娜配合消防检查及整改，且整改需要重新搭设相关管道设施，工程量较大，在钟宇光、胡穗娜不予配合整改的情况下，郑佳锴无权自主决定或单方进行整改。其次，在双方的聊天记录可以看出，在收到启胜物业公司发来的整改通知，钟宇光、胡穗娜不予配合整改的情况下，郑佳锴需自行进行设备拆卸以应对消防检查，已严重影响郑佳锴的日常生产经营活动。再次，因涉案房屋存在消防安全隐患，致使郑佳锴无法在涉案房屋内进行相关产品测试活动，影响正常办公活动。另外，自郑佳锴承租涉案房屋前，便存在私自隔开两个独立房间导致被间隔的房间无独立烟感器的消防隐患问题。而相关部门对消防设备有着严格的要求，涉案房屋存在发生消防安全隐患的风险可能会给郑佳锴的生产生活带来更多不确定性与不安。因此，在钟宇光、胡穗娜负有消除安全隐患的先履行义务，在其长时间内未履行相关消除义务的情况下，郑佳锴有权随时解除合同。最后，钟宇光、胡穗娜主张涉案房屋在2019年5月已通过消防安全检测并提供了一份大厦消防检测报告。但事实上，大厦消防检测报告通过不能视同于单体物业的消防检测已通过。涉案房屋经过钟宇光、胡穗娜私自装修，改动原本消防设施及布局，需要重新提报消防审查和验收。钟宇光、胡穗娜对提供未经二次消防检测合格的租赁物具有过错，而后又拒不配合完成相关消防整改，具有过错及过错故意，已违约在先，故郑佳锴有权行使先履行抗辩权，要求钟宇光、胡穗娜进行整改以消除隐患。在钟宇光、胡穗娜长期拒绝配合的情况下，郑佳锴有权要求解除合同，不存在任何违约的前提。二、郑佳锴解除合同并退出租赁场地，钟宇光、胡穗娜是知晓的，且其以行为许可郑佳锴解除合同。在此情形下，郑佳锴并非单方违约解除合同。从双方的聊天记录可以看出，郑佳锴解除合同并退出租赁场地，钟宇光、胡穗娜是知晓并默认许可的。在微信聊天中，钟宇光、胡穗娜也曾明确询问郑佳锴若有中介需带客户看房应如何开门等问题，证明其早已明确知晓郑佳锴搬离物业的事实，并以其行为许可郑佳锴解除双方的租赁合同，并非郑佳锴单方违约解除。三、根据《广州市房屋租赁合同》约定，郑佳锴无须承担免租期的租金损失、房屋空置期间的租金损失，钟宇光、胡穗娜的主张没有任何事实及法律依据，应予驳回其诉讼请求。双方签订的《广州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且内容并没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方应按照合同约定内容履行义务。涉案《广州市房屋租赁合同》中并无解除合同需赔偿免租期的租金损失、房屋空置期间的租金损失等约定，故即使双方存在违约行为，钟宇光、胡穗娜亦应在解除合同之日将保证金无息返还郑佳锴，且无权主张租金损失等。一审判决对此认定有误，违背客观事实。综上所述，请求二审法院依法予以改判。被上诉人钟宇光、胡穗娜辩称，不同意郑佳锴的上诉请求。根据另案判决，已经审理查明并认定郑佳锴在本案租赁合同违约解除，应承担相应的违约责任，只是由于在另案本诉中未提起反诉，因此才形成本案，另案法院判决也释明了我方可以另行主张违约责任。郑佳锴主张房屋安全隐患问题，已经在另案中予以查明，该问题不导致房屋无法使用，也无法作为解除依据，我方从未同意郑佳锴解约并退出场地，郑佳锴因提前违约解除合同，已经造成了我方的实际损失，包括6个月的租金、房屋空置期、管理费损失、电费、中介费等损失，一审判决并未完全支持我方的实际损失，已经不合理，没有按照合同约定进行判决。如今我方只是予以息诉的初衷，没有对本案进行上诉，请求法庭予以查明，驳回郑佳锴的上诉。一审第三人启胜物业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面意见。钟宇光、胡穗娜向一审法院起诉请求：1.郑佳锴向钟宇光、胡穗娜赔偿违约解除租赁合同的实际损失，包括免租期租金损失11017.36元（按租赁合同2018年租金标准27543.4元/月，免租期12日），房屋空置期间租金损失115682.4元（按租赁合同租金标准28920.6元/月，自2019年10月至2020年1月共计空置4个月），管理费19211.28元，公摊电费及电线费194.72元，重新出租房屋中介费损失5000元，共计151105.76元；2.郑佳锴承担本案诉讼费用。一审诉讼中，钟宇光、胡穗娜增加一项诉讼请求，要求郑佳锴支付以151105.76元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2020年4月14日起计算至实际清偿之日的利息。一审法院审理查明，钟宇光、胡穗娜为涉案房屋的共同所有权人，建筑面积160.09平方米，用途为办公。2018年5月17日，钟宇光、胡穗娜（甲方）与郑佳锴（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》并办理了登记备案手续。合同约定：出租用途为办公，租期自2018年6月19日至2021年6月30日。2018年6月19日至2018年6月30日为免租期（免租金不免物业管理费），月租0元；2018年7月1日至2019年6月30日，月租27543.4元；2019年7月1日至2020年6月30日，月租28920.6元；2020年7月1日至2021年6月30日，月租30366.6元。租金按月结算，乙方在每个月的第25日前按银行转账付款方式交付。乙方在签合同当天向甲方交纳租房保证金55086.8元及一个月租金27543.4元，共计82630.2元。甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方。甲乙双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全的查处工作。甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金或管理费7天，甲方有权解除合同并收回房屋，以及处理室内物品，并要求赔偿损失。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1‰向甲方支付违约金。甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。双方在庭审中确认，钟宇光、胡穗娜于2018年6月19日向郑佳锴交付涉案房屋，郑佳锴于2019年9月底搬离涉案房屋；郑佳锴已向钟宇光、胡穗娜支付至2019年9月30日的租金、管理费。钟宇光、胡穗娜在庭审中陈述，其于2019年10月中旬才得知郑佳锴已从涉案房屋搬离。双方就郑佳锴搬离涉案房屋进行微信沟通，郑佳锴提供其与钟宇光的微信聊天记录显示，2019年8月30日郑佳锴表示“钟先生，我刚接到通知，确定下个月搬走，具体时间我这边接到通知会跟你说的。”钟宇光回复“好的”。2019年9月4日，郑佳锴表示“钟先生，这两天我们会搬一些电脑打印机出去，麻烦到时你跟物业说一下，还有这个场地我们也在放租了，如果有租客来，我会通知到你这边。”“钟先生，我们前几天不是说好了吗，这几天我们先搬一些东西出来，我们这个月租金不是交了吗？”2019年9月5日，钟宇光回复“我查了一下你们那个出租屋备案中心那边还没有交税啊，那个八月和九月的税还没有交，要把税交完了才能够离开。”2019年9月27日，钟宇光“天盈广场西塔承租户，你们的交租时间是25日，现在已经逾期未交，请尽快交租。如果是提前解除合同已经搬迁完毕，请约一个时间交还物业，租赁双方到租赁备案中心解除备案登记。”2019年9月30日，郑佳锴通过EMS向钟宇光、胡穗娜发出《解除合同通知书》，其中载明：“于租赁过程中，因该物业的消防设施、设备及安装等不符合消防标准，被广州市启胜物业管理有限公司及其他相关部门多次发函要求贵方对该物业进行整改。本人及相关人员收到广州启胜物业管理有限公司的通知后即马上通知贵方，要求配合消防安全检查和整改该物业的消防设施、设备及安装等，但贵方一直不予配合，也不整改，导致该物业存有安全隐患……该物业为办公场所，配合消防安全等查处，提供合格的消防设施、设备及安装等是贵方应尽的义务和法律职责。但贵方的上述行为已构成违约，且违反法律法规。为此，本人特函告如下：1、自2019年9月30日起解除与贵方所签订的《广州市房屋租赁合同》；2、请贵方务必于2019年9月30日当日向本人退还押金55086.8元；3、请贵方承担因上述消防不合格或其他违反合同约定而产生的损失和责任。”上述快递邮件于2019年10月8日由他人签收。为证明涉案房屋的消防检测合格，钟宇光、胡穗娜提供从广东社会消防技术服务平台打印的《建筑消防设施检测报告》【编号：粤消检（708270153W）2019第10462号】，显示：项目名称：天盈广场东塔C3东、西塔C1栋，检测日期为2018年11月18日至2019年5月20日，检测内容包括消防水源、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防火门防火窗和防火卷帘、消防应急照明和疏散指示系统、消火栓系统、气体灭火系统、防排和排烟设施、消防供配电、建筑灭火器，综合判定结论为合格。郑佳锴对上述证据不予确认，认为第三人多次向郑佳锴发出要求整改的通知，郑佳锴也将整改通知发送给钟宇光、胡穗娜，要求其配合整改，但直到郑佳锴办理涉案房屋之日，涉案房屋不符合消防条件的情形依然存在并未得到解决。郑佳锴提供从住房城乡建设部网站上打印的《火灾自动报警系统施工及验收标准》《火灾自动报警系统设计规范》，认为涉案房屋存在将房间增设隔离板的情况，将一个房间间隔成两个，导致其中一个房间没有烟感器，不符合消防规范。钟宇光、胡穗娜认为其从未拒绝整改，是由于郑佳锴不同意还原涉案房屋的间隔，最后决定由消防检测资质的机构对涉案房屋进行消防检测后按照整改意见进行整改，但是消防检测报告显示涉案房屋消防检测合格。2020年1月19日，钟宇光、胡穗娜与案外人广州市华盟文化传播有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给广州市华盟文化传播有限公司，租期自2020年2月1日至2021年2月9日。同日，钟宇光、胡穗娜与代理方广州富力美好置业发展有限公司签订《确认书》，独家委托广州富力美好置业发展有限公司出租涉案房屋，并支付服务费5000元。广州富力美好置业发展有限公司于2020年3月25日向钟宇光、胡穗娜开具发票（NO.59064323），显示中介服务费5000元。第三人于2020年3月25日出具《知悉函》，载明郑佳锴于2019年9月24日起未见涉案房屋有人办公，直至2020年2月1日业主与新租户前来管理处办理入场手续。2020年1月19日，第三人向钟宇光、胡穗娜发出《付款通知书》，记载2019年10月1日至2019年12月31日的物业管理费14408.46元、2020年1月1日至2020年1月31日的物业管理费4802.82元，2019年9月1日至9月30日的电费137.07元、供电线损费10.97元，2019年10月1日至2020年1月19日的电费43.21元、供电线损费3.47元，合计19406元。同日，钟宇光、胡穗娜向第三人支付19406元。第三人于2020年4月1日开具的两张发票（NO.69702975、NO.69702976），备注显示“C1-709天盈2019年9月-2020年1月”物业管理费19211.28元，“C1-709天盈2019年9月-2020年”电费和电费线损费194.72元。郑佳锴在庭审中确认涉案房屋2019年9月1日至2019年9月30日的电费为148.04元，并认为其已经付清9月份电费，但未提供证据证明。就合同解除、退还保证金及赔偿损失事宜，郑佳锴曾向一审法院提起诉讼，一审法院于2020年3月30日作出（2019）粤0191民初3037号民事判决书，认为郑佳锴在提出解除合同前一直正常使用涉案房屋，一直交付租赁期间的租金及物业管理费，其实际上也没有因上述消防问题而使得其合同目的无法实现，故郑佳锴提前解除合同的行为已构成违约。并据此判决：一、确认郑佳锴与钟宇光、胡穗娜于2018年5月17日所签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；二、钟宇光、胡穗娜于本判决发生法律效力之日起三日内向郑佳锴退还保证金55086.8元及资金占用费（资金占用费的计算方法为：以55086.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年10月1日起计算至款项付清之日止）；三、驳回郑佳锴的其他诉讼请求。钟宇光、胡穗娜对上述判决不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）粤01民终11463号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：生效判决认定钟宇光、胡穗娜与郑佳锴签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，一审法院不再赘述。生效判决认定郑佳锴提前解除合同构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，郑佳锴应当赔偿钟宇光、胡穗娜因提前解除合同而造成的损失。关于免租期的租金损失问题。租赁合同约定，租期自2018年6月19日至2021年6月30日，其中2018年6月19日至2018年6月30日为免租期，可见上述12天的免租期是基于整个租期而给予的减免，现涉案合同于2019年9月30日解除，钟宇光、胡穗娜要求郑佳锴支付免租期的租金，于理有据，综合涉案合同的履行情况，一审法院酌情认定郑佳锴应当向钟宇光、胡穗娜支付7天的免租期租金6426.79元（27543.4元/30天×7天）。关于房屋空置期间的租金损失问题。郑佳锴于2019年9月底搬离涉案房屋，钟宇光、胡穗娜于2020年1月19日将涉案房屋出租给案外人，确实产生了房屋空置期间的损失，综合本案案情、合同履行情况及公平原则，一审法院酌情认定给予支持钟宇光、胡穗娜两个月的房屋空置期间的损失57841.2元（28920.6元/月×2月）。关于2019年9月1日至9月30日期间电费148.04元的问题，双方对于上述金额没有异议，上述期间涉案房屋郑佳锴仍有占有使用，虽然郑佳锴认为其已经支付该期间的电费，但并未提供证据证明，应当承担举证不能的法律后果。钟宇光、胡穗娜已代郑佳锴支付上述电费，故郑佳锴应向钟宇光、胡穗娜支付上述电费148.04元。关于钟宇光、胡穗娜主张的其余电费及电线费的问题，郑佳锴自2019年9月底搬离涉案房屋后未占有使用涉案房屋，故产生的电费及电线费不应当由郑佳锴承担。同上所述，郑佳锴未占有使用涉案房屋期间产生的物业管理费用也不应当由郑佳锴承担。钟宇光、胡穗娜另行出租涉案房屋产生的中介费，不属于直接损失，亦非必要支出费用，故一审法院不予支持。综上，郑佳锴应当向钟宇光、胡穗娜赔偿因违约解除合同产生的损失64416.03元（6426.79元+57841.2元+148.04元）。关于利息，利息属于法定孳息，故对于钟宇光、胡穗娜要求郑佳锴自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际付清之日止，一审法院予以支持。第三人经一审法院合法传唤，没有正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项的规定，一审法院判决如下：一、郑佳锴应于判决发生法律效力之日起十日内向钟宇光、胡穗娜赔偿因解除合同而产生的损失64416.03元及利息（利息以64416.03元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年4月14日起计算至款项付清之日止）；二、驳回钟宇光、胡穗娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1661元，由钟宇光、胡穗娜负担953元，郑佳锴负担708元。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为郑佳锴应否向钟宇光、胡穗娜赔偿租金损失。对此，本院分析如下：根据已经生效的一审法院（2019）粤0191民初3037号民事判决的认定，郑佳锴在提出解除涉案合同前一直正常使用涉案房屋，其实际上并没有因消防问题而使其合同目的无法实现，故其提前解除合同的行为构成违约。现郑佳锴提供的微信聊天记录、报警回执、《火灾自动报警系统施工及验收标准》《火灾自动报警系统设计规范》等证据并不足以推翻上述生效判决认定的事实，故郑佳锴主张其并未构成违约，依据不足，本院不予采纳。因此，钟宇光、胡穗娜要求郑佳锴承担因其提前解除合同而造成的损失，合法有据，应予支持。至于钟宇光、胡穗娜主张的具体损失问题，一审法院结合涉案合同的约定内容、履行情况及合同解除后涉案房屋另行出租等实际情况，酌情支持7天免租期租金损失、两个月的房屋空置期间的损失及钟宇光、胡穗娜已实际垫付的电费，有相应的事实和法律依据，且较为公平合理，郑佳锴亦未能提供相关的证据证明一审法院认定的上述损失金额明显高于钟宇光、胡穗娜遭受的实际损失，故本院予以确认。综上所述，郑佳锴的上诉请求不成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费708元，由上诉人郑佳锴负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉二〇二〇年十月二十六日书记员  陈晓君王嘉宝王涵