浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初7099号 原告：温岭市宝腾机械有限公司，住所地温岭市东部新区晨光路**市工业转型升级示范园****。统一社会信用代码：91331081MA29WPP783。 法定代表人：江永君。 委托诉讼代理人：应祥军，浙江咨道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱银，浙江咨道律师事务所律师。 被告：温岭松航房地产开发有限公司，住所地温，住所地温岭市东部新区中小企业孵化园******西面间信用代码：91331081MA28G01X1H。 法定代表人：戴瑞挺。 委托诉讼代理人：李冰，浙江金道（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈知雨，浙江金道（温州）律师事务所律师。 原告温岭市宝腾机械有限公司（以下简称“宝腾机械”）与被告温岭松航房地产开发有限公司（以下简称“松航房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案。本案依法适用简易程序，于2020年9月9日第一次公开开庭进行了审理。原告宝腾机械的特别授权委托代理人应祥军、邱银，被告松航房地产公司的特别授权委托代理人李冰到庭参加诉讼。原、被告申请庭外和解一个月，本院予以准许，后双方未能达成和解。本案于2020年10月31日第二次公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告宝腾机械的特别授权委托代理人应祥军、邱银，被告松航房地产公司的特别授权委托代理人李冰到庭参加诉讼。 原告宝腾机械向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金142190元（以3451224元为基数，自2018年7月1日起至2018年10月12日止按日利率万分之四计算）；2、被告向原告支付逾期办证违约金183605元（以3451224元为基数，自2019年7月1日起至2020年3月23日止按日利率万分之二计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月16日，原、被告签订合同编号为2017预0016612的《浙江省商品房买卖合同》，由原告向被告购买温岭市工业转型升级示范园22幢101号的房屋，房屋总价款为3451224元。合同约定被告应于2018年6月30日前向原告交付经竣工验收并取得竣工验收备案证明的房屋，逾期交付的应按原告已付房款的日万分之四支付违约金；应于2019年6月30日前取得房屋权属证书交付给原告，逾期超过90日的按原告已付房款的日万分之二支付违约金。2018年6月30日，被告未能按约向原告交付合格房屋，逾期至2018年10月12日才通过竣工验收。2019年6月30日，被告未能按约取得房屋权属证书并交付给原告，逾期至2020年3月23日才通知原告可以办理房屋不动产权证。因被告逾期交房，导致原告无法按既定计划迁移厂房、被迫停工停产、供货延迟等，给原告造成了重大的经济损失。根据合同约定，被告逾期交房及逾期办证的行为已经构成违约，应按原告已付房款的日万分之四支付逾期交付违约金，按原告已付房款的日万分之二支付逾期办证违约金。 被告松航房地产公司答辩称，一、被告不存在逾期交房责任，实际交房是2018年6月5日，交房时间前已交付了房屋。二、即使存在逾期交房违约责任也应扣除不可抗力时间。三、逾期办证因存在情势变更，故被告不承担逾期办证违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于被告是否于约定的交房时间即2018年6月30日前交付了案涉房屋，被告认为实际交房时间是2018年6月5日，被告已于交房时间前交付了房屋，为此被告提供了承诺书。原告质证对承诺书的真实性无异议，对其合法性有异议，其认为被告未通过竣工验收，且未如实向原告告知该情况，该承诺系无效承诺，并提供了交房通知书、浙江增值税普通发票、交付流转单、温岭市工业转型升级示范园房屋交接单、房屋交付验收确认单。被告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，其认为原告已于2018年6月30日签收了交接单，房屋已实际交付，不应承担逾期交房违约金。本院经审查对上述证据的真实性予以认定，上述证据能够证明原告于2018年6月30日签署了交接证明并接收了房屋，至于被告是否应支付给原告方逾期交房违约金本院将在说理部分一并阐述。2、关于被告是否可以不可抗力为由免除延期交付责任的问题。被告认为涉案工程受到台风影响和因低压供水导致涉案工程施工现场无水供应两项不可抗力导致停工，计算延期交付期间应予以扣除，为此被告提供了气象证明、水利部门证明、监理单位证明。原告质证对气象证明的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，其认为无法证明被告工程受到台风影响导致停工；原告质证对水利部门证明、监理单位证明的真实性、合法性、关联性均有异议，其认为该证据无法证实被告因低压供水等问题造成停工。本院经审查认为被告提供的证据仅能证明低压供水、台风影响了建设工程的施工进度，但并不必然会导致被告逾期交付涉案房屋，现有证据无法证明低压供水、台风与被告逾期交房存在因果关系。根据合同约定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。退一步讲，即使低压供水、台风属于不可抗力，被告应及时告知原告，但被告未能提供证据证明其曾在低压供水、台风的情形出现后及时告知原告，故无论低压供水、台风是否属于不可抗力，均无法免除被告延期交付的违约责任，故对被告提供的上述证据不予认定，对被告关于不可抗力免除违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。3、关于被告是否可以存在政府行为情势变更为由免除逾期办证责任的问题。被告认为因政府行为导致逾期办证，被告不承担逾期办证违约责任，为此被告提供了温岭市人民政府市长办公会议纪要[2019]23号、不动产登记补充材料通知书、初始登记产权证书、商品房预售方案备案表。原告质证对会议纪要的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，其认为该会议纪要无法反映被告无法办理不动产权证是因政府行为等不可抗力导致。对不动产登记补充材料通知书的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，其认为被告因不符合申报条件被拒绝，无法证明被告的待证事实，对初始登记产权证书、商品房预售方案备案表的真实性无异议，对证明目的有异议，其认为预售登记上仅载明了每幢楼的套数和面积、单价，但未针对每套的分售作出明确阐述，无法证明逾期办证是基于政府政策变更。本院经审查认为，首先，被告作为涉案工程的发包方及涉案房屋的出卖人，对于工期、房屋交付日期、办证日期的确认具有明显的优势地位，应当有全面履约的足够预期，政府研究产权登记问题并不必然导致涉案房屋延期办证。其次，从合同的相对性分析，购房者要求开发商承担违约责任是基于双方签订的买卖合同，一方有违约行为，对方可要求其承担违约责任。再次，在面对政府行为即将或已经造成开发商无法如期办理产权证明的情形时，当事人一方应负有即时通知对方的义务和证明该政府行为发生的事实的义务，被告未履行上述义务，现既没有完全导致办理产权证明的合同目的不能实现，也没有达到显失公平的程度，故被告主张适用情势变更免除逾期办证违约责任缺乏事实与法律依据。此外，原、被告双方约定的商品房办证日期为2019年6月30日前，虽然2020年1月23日浙江省因新冠肺炎疫情启动重大公共突发卫生事件一级响应，但被告逾期交付商品房的违约行为发生在新冠肺炎疫情之前，被告逾期办证系其自身违约行为所导致，而并非基于疫情或者疫情防控措施导致，疫情期间产生的违约金不应予以扣减。被告提供的该组证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。4、关于原告主张的违约金计算标准是否过高的问题。被告认为原告主张的违约金计算标准过高，应予以下调，参照同类别的租金予以处理，为此被告提供房地产估价报告。原告质证对其真实性、合法性、关联性均有异议，其认为该评估报告是由被告单方委托第三方作出的评估，这份报告与本案缺乏关联性，内容不真实，缺乏严谨性。本院经审查认为根据商品房买卖合同系被告方提供的格式合同，商品房买卖合同中关于违约金计算标准的约定符合原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该标准系房产开发商在签订合同时对购房人损失的预先设定，该设定一方面体现了对购房人相应损失的赔偿性质，另一方面也体现了对违约方的惩罚性质，其目的在于督促当事人依约履行合同义务，而从具体约定来看，该标准也符合通常的商品房预售合同的约定标准，原告主张的违约金计算标准本院予以认定，被告提供的房地产估价报告与本案缺乏关联性，本院不予认定。 经审理，本院认定案件事实如下： 2017年5月16日，原告与被告签订合同编号为2017预0016612的《浙江省商品房买卖合同》，由原告向被告购买温岭市工业转型升级示范园22幢101号的房屋，房屋总价款3451224元。合同约定被告于2018年6月30日前向原告交付经竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；被告应于2019年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，逾期超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告已支付房屋总价3451224元。2018年6月5日，原告向被告出具承诺书一份，承诺已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，在签署承诺书之日起已经对提前交付的厂房予以交付验收。2018年6月23日，被告向原告出具书面《交房通知书》一份，告知原告于2018年6月30日交付厂房/宿舍。2018年6月30日，原告签署了房屋交接单。2018年10月12日，原告购买的涉案房屋所在的工程项目经温岭市建筑工程管理局竣工验收并予以备案。2020年3月23日，被告通知原告办理产权证明。2020年4月17日，温岭置信实业有限公司变更登记为温岭松航房地产开发有限公司。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定有效。合同签订后，双方当事人应当秉着诚实信用原则，全面履行自身的义务。现原告已按商品房买卖合同的约定，履行了付款义务，而被告交付未经竣工验收合格并取得竣工验收备案证明的房屋不能构成有效交付，应当按约承担违约责任。但鉴于本案原告出具了承诺书载明“本公司承诺：已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，并配合贵公司完善物业……本公司在签署本承诺书之日起已经对提前交付的厂房予以交付验收”并签署了交接证明，该承诺书能够证明原告方明知房屋未经验收合格并同意接收房屋，现原告方已于2018年6月30日实际接收了该房屋，视为买受人放弃对开发商逾期交房责任的承担，故原告方现以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，本院不予支持。合同约定出卖人应于2019年6月30日前，取得土地、房屋权属证书交付给买受人。逾期办证违约金应自2019年7月1日起计算，被告于2020年3月23日通知原告方办理产权证书。故逾期办证违约金应自2019年7月1日起以总房款3451224元为基数按日万分之二的标准计算至2020年3月23日止为183605元。原告的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告温岭松航房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给原告温岭市宝腾机械有限公司逾期办证违约金183605元。 二、驳回原告温岭市宝腾机械有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费3093.5元，由原告温岭市宝腾机械有限公司负担1107元，由被告温岭松航房地产开发公司负担1986.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  廖 媚 二〇二〇年十月三十一日 代书记员  金丹阳