山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终3022号上诉人（原审原告、反诉被告）：济南宏吉达家居有限公司，住所地济南市。法定代理人：徐良华，总经理。委托诉讼代理人：赵秀，山东鲁翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：王一臣，山东鲁翼律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李承家，男，1962年11月9日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：郑美才，男，1969年3月9日出生，汉族，住址浙江省温岭市，现住济南市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘学元，山东科创律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：沈雁南，山东科创律师事务所律师。上诉人济南宏吉达家居有限公司（以下简称宏吉达公司）、与上诉人李承家、郑美才因租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。宏吉达上诉请求：改判李承家、郑美才向宏吉达公司支付租金1689617元、先行赔付款240000元、广告费30000元、质量保证金100000元、履约保证金100000元、损失190000元、违约金332705.45元；诉讼费由李承家、郑美才承担。事实与理由：李承家、郑美才是严重违约方，不能按照保密协议计算租金。根据宏吉达公司提交租赁协议及李、郑二人的承诺等，可以计算出二人所欠租金为1689617元。先行赔付款、广告费、质量保证金、履约保证金、违约金、其他损失等均在租赁协议中明确约定，李承家、郑美才应支付给宏吉达公司。因此，一审法院忽略案件事实，判决金额明显错误，二审请支持宏吉达公司请求。李承家、郑美才辩称，宏吉达公司的上诉请求应予驳回。双方没有履行《卖场租赁合同》，履行的是《保密协议》，宏吉达公司要求按照合同计算租金缺乏事实依据。依据李承家提供的“4楼和5楼的平面设计图”、宏吉达公司出具的《限时装修函》均包含5楼的部分，与《保密协议》约定相符。关于79号铺位的租金，宏吉达公司出具的明清居欠款明细（东区））中租金的计算方式、免租期和月租金都同《保密协议》中约定的一致。欧亚达的工作人员在东区（b79）《保密协议》上签字确认，与卖场租赁合同的签字人员、签字时间均一致，构成表见代理。宏吉达未全面交付租赁物，违约在先，李、郑二人协议目的无法实现的后果应当由其承担，李、郑拒绝支付租金符合抗辩权规定，不应被认定为违约。一审法院对先行赔付款、广告费、质量保证金、履约保证金、其他损失和违约金的认定事实清楚，判决正确，二审不应再行支持。李承家、郑美才上诉请求：依法撤销一审判决，驳回宏吉达公司诉讼请求，支持李承家、郑美才诉讼请求，或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由宏吉达公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。宏吉达公司未按约定交付79号铺位及五楼（楼顶楼面），怠于履行4小时电梯使用权及许可制作大型广告牌义务，拒绝配合办理施工、消防验收的手续。42-45号铺位（以下简称42号铺位）《卖场租赁合同》履行期间，宏吉达公司多次采取持续停电、锁门等侵权手段妨碍正常经营，并擅自将42号铺位内商品掠夺一空，强行收回铺位，一审判决未认定宏吉达公司侵权违约行为及应承担的法律责任。李承家、郑美才已支付租金近50万元，足够支付42号铺位租金。一审法院认为42号、79号两个铺位均有欠租行为错误。李承家、郑美才提交了42号铺位装修的费用单据，该装修损失应予认定。二、一审判决适用法律错误。宏吉达公司未证明涉案房屋已经主管部门房屋登记，或者已取得建设工程规划许可证的情况，也未证明其有权出租房屋，涉案租赁合同应为无效。李承家、郑美才逾期付租是履行合法的抗辩权，一审法院仅以逾期支付租金为由解除2015年6月16日的《卖场租赁合同》，系判决错误。即使二人逾期支付租金，宏吉达公司未通知解除合同，应依法认定合同继续履行。宏吉达公司违法侵占李承家、郑美才财产，且在租赁期内擅自收回了42号铺位，李承家、郑美才参照双方约定1000元/日计算违约金，应予支持。宏吉达公司提交的二人的承诺，从签订时间和签订背景上均不能体现真实性，连带责任的承诺仅限其中已经确定的292,046元，不能推定郑美才对79号铺位的租金承担共同清偿的责任。宏吉达公司辩称，李承家、郑美才的上诉请求、事实和理收无任何依据，请求二审法院依法予以驳回，改判支持宏吉达的上诉请求。保密协议的形式涉及到主要内容均为手写，且为复印件，没有盖章，不能作为定案的依据。双方签订有合法有效的租赁合同，应以租赁合同的内容作为本案的依据。宏吉达公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方当事人于2015年6月16日、2015年8月1日分别签订的《卖场租赁合同》。2.判令李承家、郑美才支付宏吉达公司租金1689617元、先行赔付款240000元、广告费30000元、质量保证金100000元、履约保证金100000元、其他损失190000元、违约金332705.45元；3.判令李承家、郑美才以上述第2项所列金额为基数，按每日万分之三，向宏吉达公司支付损失，直至全额支付完毕止；3、诉讼费由李承家、郑美才负担。李承家向一审法院提出反诉请求：1.宏吉达公司赔偿李承家损失4008348元(含42号铺位违约金150000元、经营费用及装修损失280000元、广告费1180800元，返还租金271463元；79号铺位违约金1460000元、设计费144828元、装修预付款260000元等);2.诉讼费、律师费由宏吉达公司承担。一审法院认定双方无争议事实：宏吉达公司原名称为济南宏吉达投资有限公司，于2016年12月12日变更为现名称。2015年6月16日，宏吉达公司(甲方)与李承家(乙方)签订《卖场租赁合同》，约定内容包括：甲方将B4-79号铺位租赁给乙方；铺位面积为3427.19平方米；计租面积为铺位装修完毕后的实际面积×1.29；租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止，若甲方逾期交付租赁铺位，则租赁期限以实际交付之日起计算；乙方以每1个月为周期支付租金，每月租金为116667元，首期租金应在签订本合同当日付清，后期各期租金须于当期起始日的5日前将当期租金一次性付清；为保障本合同的有效履行，乙方在签订本合同时须向甲方一次性交纳履约保证金100000元，若租赁期满不再续约时，乙方无任何违约行为的，甲方无息退还乙方；乙方应向甲方交纳商品质量保证金100000元，自乙方在甲方商场内签订的销售合同全部履行完毕之日起满13个月后，如所销售商品未出现质量问题或发现有质量问题能及时妥善解决的，且乙方与消费者或甲方无其他经济责任纠纷，甲方将该保证金全额无息退还；乙方进场时必须对租赁铺位进行装修，本合同终止后，乙方不得拆除、破坏所有固定装修物品，并不得向甲方要求任何补偿；乙方未按时交纳租金、物业服务费、税费、电费、空调服务费等费用的，每逾一日，甲方按未交纳金额的万分之三向乙方收取违约金并有权暂停向乙方返款；如超20日仍未缴清，甲方有权终止本合同和/或停止物业服务，同时，乙方未按时交纳电费逾期超20日的，甲方有权暂停乙方用电，由此造成的损失由乙方自行承担，且乙方逾期支付租金、物业服务费、电费或空调服务费超20日或出现两次逾期支付前述款项的，甲方有权解除合同，并追究乙方违约责任，对于乙方的装修投入不予补偿；甲方未按约定日期向乙方交付租赁铺位的，每逾期一日，向乙方支付1000元违约金；除本合同有特别约定外，因乙方原因导致本合同提前解除或终止的，乙方向甲方交纳的各项款项(含租金、物业服务费、履约保证金、商品质量保证金等)，甲方有权不予退还，给甲方造成其他损失的，甲方有权予以追索，同时乙方应在合同解除或终止之日起5日内向甲方支付相当于一个月的违约金，如乙方支付的违约金不予以弥补甲方损失时，甲方有权暂扣乙方商品并对暂扣商品进行处理。2015年8月1日，宏吉达公司(甲方)与李承家(乙方)又签订《卖场租赁合同》，租赁标的为B4-42、B4-43、B4-44、B4-45号铺位；铺位面积为885.83平方米，租赁期限自2015年8月1日起至2016年8月31日止，每月租金为27653元，履约保证金为55305元、每月物业费27653元，质量保证金15000元，其他内容基本同双方2015年6月16日《卖场租赁合同》。经李承家申请，一审法院自济南市公安局天桥区分局北园派出所调取刑事侦查卷宗1份。在该卷宗中，宏吉达公司的综合部部长彭龙谋称，经宏吉达公司财务统计，截止至2016年4月初，李承家与郑美才欠其公司房租及其他费用70多万元，其公司于2016年3月11日给明清居停电，于2016年4月6日晚行使留置权扣留了明清居店内的货物，于2016年4月7日上午将扣留货物事宜告知郑美才。一审法院认为双方争议问题及其认定如下：一、关于《卖场租赁合同》的实际履行问题宏吉达公司主张，对于2015年6月16日签订的《卖场租赁合同》，宏吉达公司于2015年7月1日将约定的铺位交付给李承家使用，后李承家于2016年11月30日自行搬离涉案摊位，自2015年7月1日起至2016年8月31日止，产生租金1633338元，减去李承家已交纳的204602元，尚欠1428736元未交纳。对于2015年8月1日签订的《卖场租赁合同》，宏吉达公司于合同签订当日即将铺位交付给李承家，后李承家于2016年8月31日自行搬离涉案摊位，自2015年8月1日起至2016年4月10日止的期间内，产生租金460883元，减去李承家已交纳的租金199994元，尚欠租金260889元。就上述欠款，郑美才承诺承担连带责任。李承家与郑美才主张，双方实际履行的系另行签订的两份《保密协议》，未实际履行两份《卖场租赁合同》。其中，2015年6月16日的《保密协议》的履行情况为：宏吉达公司于7月初将B4-79号摊位交付给李承家，但该铺位有将近一半的面积存有货物未清理，导致实际使用面积仅为一半，后至9月初宏吉达公司才将货物清理完毕。后因宏吉达公司未将约定的5楼交付给李承家，所以李承家就未交付租金。至2015年年底，宏吉达公司将该铺位上锁，自此时起李承家即无法使用该铺位。对于该铺位的租金，宏吉达公司应将2015年7、8月份予以免租，且因宏吉达公司始终未交付5楼，故李承家不应交纳租金。2015年8月1日的《保密协议》的履行情况为：签订《保密协议》当日，宏吉达公司即将约定的摊位交付给李承家，后于2016年4月7日将摊位收回。该铺位所涉月租金为31004元，并非55306元，且就该摊位，李承家已向宏吉达公司交纳了租金499492元及保证金70306元。郑美才出具承诺书系基于宏吉达公司屡次停电的压力所致，承担责任也应仅限于承诺书所载范围内。关于该项争议，一审法院认为，明清居(东区)、(红木区)欠款明细、刑事侦查卷宗所载彭龙谋所称李承家与郑美才所欠租金情况、限时进场通知函所载内容，证实双方实际履行的租金计算标准另有约定，且与《保密协议》复印件所载内容形成印证，足以认定李承家与郑美才所提交的《保密协议》所载内容系双方当事人签订的《卖场租赁合同》之补充，与该两份合同具有同等效力。该两份《保密协议》系当事人为履行《卖场租赁合同》而签订，其中所涉租金标准应系双方当事人最真实的意思表示，本案所涉租金标准应以该两份《保密协议》为准。关于所涉铺位的交付问题，李、郑二人的承诺显示出具承诺时其已占有使用2015年6月16日《卖场租赁合同》及其《保密协议》约定的租赁物，否则何以承诺“我方将负责恢复五楼场地拆墙修复产生的费用”以及“我方承诺于2016年1月30日前交清所有欠款”、“本人承诺应付商场东区4-5楼场租租金10-11月份合计230000元，于2015年12月3日支付”，且李承家与郑美才就该铺位交付情况抗辩宏吉达公司于7月初将B4-79号摊位交付，但实际使用面积仅为一半，与由宏吉达公司的限时进场通知函内容形成印证。因此，应认定宏吉达公司已按约将《卖场租赁合同》及其《保密协议》所涉铺位交付给李承家，李承家与郑美才抗辩不成立。对于履行期限及租金问题，依据李承家与郑美才的抗辩、刑事侦查卷宗所载彭龙谋所称扣留明清居内货物的事实，可知宏吉达公司于2016年3月11日给明清居停电，于2016年4月6日即实际控制了涉案铺位。考虑到李承家与郑美才于停电之时已欠付租金的情况，以及双方关于欠付租金后果的约定，租金截止时间应以2016年4月6日为宜。依此，《卖场租赁合同》及其《保密协议》的租金计算方式分别为：自2015年7月1日起至2016年4月6日止，依约即扣除2015年7、8月与2016年2、3月免租期，按月租金116667元计算，租金应为606668.4元，扣除宏吉达公司于自认的李承家已交付的租金204602元，尚余402066.4元；自2015年8月1日起至2016年4月6日止，按月租金31004元计算，租金应为254232.8元，扣除宏吉达公司自认的李承家已交付的租金199994元，尚余租金54238.8元。因郑美才出具承诺，其亦系2015年6月16日签订的《卖场租赁合同》的实际租赁者及连带责任者，故其应就该合同所涉租金402066.4元承担连带清偿责任。2015年8月1日签订的《卖场租赁合同》及其《保密协议》未涉及郑美才，因该合同所产生的债务不应由郑美才负担。二、关于是否应解除《卖场租赁合同》的问题宏吉达公司主张，因李承家未能按约足额交纳租金，构成违约，达到了合同约定的解除条件，故要求且应当解除合同。李承家与郑美才辩称，其已按约履行了2015年8月1日签订的《卖场租赁合同》，且2015年6月16日签订的《卖场租赁合同》因宏吉达公司未交付租赁物，所以未履行，不应解除合同。关于该项争议，一审法院认为，对于2015年6月16日签订的《卖场租赁合同》，至2016年4月6日时已产生多期逾期租金，达到了双方约定的解除合同条件。涉案铺位已由宏吉达公司另租赁给他人，合同也已不具备实际履行条件。对于2015年8月1日签订的《卖场租赁合同》，因双方约定的租赁期限已届满，不存在解除条件，对宏吉达公司该项请求，一审法院不予处理。三、关于李承家主张的损失问题李承家主张宏吉达公司应赔偿4008348元，包括强行侵占42号铺位的违约金、装修费、广告费；79号铺位未按约交付的违约金、该铺位及5楼的设计费、装修预付款；应退租金、经营损失。宏吉达公司对上述主张均不认可。对该项争议，一审法院认为，李承家与郑美才本存有未按约交纳租金的违约行为，且宏吉达公司已按约交付租赁物，故李承家以宏吉达公司未交付租赁物为由要求支付违约金并无依据。对于42号铺位的违约金，李承家主张按照宏吉达公司未交付该铺位计算，与双方当事人的约定不符，且所提交的证据尚不足以证实损失状况。对于装修损失及广告费损失，因李承家本存有违约行为，依双方约定不应由宏吉达公司全部承担，且李承家并无客观支付凭证相佐，尚不足以证实其就此支出的金额。对于经营损失、律师费，李承家未能举证证实。综上，对李承家要求支付损失4008348元的请求，一审法院不予支持。四、关于宏吉达公司主张相关费用问题。宏吉达公司主张，根据双方合同，李承家应交纳广告费30000元、质量保证金100000元、履约保证金100000元、违约金332705.45、元宏吉达公司支付的先行赔付款240000元、其他损失190000元。李承家与郑美才辩称，双方已约定以货物抵偿先行赔付款，其他款项不应交纳。对该项争议，一审法院认为，宏吉达公司提交《广告位租赁协议》、先行赔付受理单、银行电子回单均系复印件，且未能进一步证实证据的真实性、广告协议履行及先行赔付款支付情况，李承家与郑美才对此不予认可，并提交了货物明细及照片以证明双方已就先行赔款达成协议，故对其该请求不予支持。因涉案两份合同或已被判令解除或已届满，再行要求支付履约保证金、质量保证金已无意义。对于损失190000元，宏吉达公司未举证证实，一审法院不予支持。宏吉达公司主张违约金332705.45元，与其另行要求支付违约金的请求相重复，其未能证实具体损失状况，亦未能对李承家已交付的租金的支付时间予以明确，一审法院将其主张的违约金予以调整为：以402066.4元为基数，自2016年4月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以54238.8元为基数，自2016年4月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，一审法院判决：一、解除济南宏吉达家居有限公司与李承家于2015年6月16日签订的《卖场租赁合同》；二、李承家、郑美才于判决生效之日起10日内支付济南宏吉达家居有限公司租金402066.4元；三、李承家、郑美才赔付济南宏吉达家居有限公司违约金(以402066.4元为基数，自2016年4月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)，与上述第一项所列款项一并付清；四、李承家于判决生效之日起10日内支付济南宏吉达家居有限公司租金54238.8元；五、李承家赔付济南宏吉达家居有限公司违约金(以54238.8元为基数，自2016年4月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)，与上述第三项所列款项一并付清；六、驳回济南宏吉达家居有限公司的其他诉讼请求；七、驳回李承家的全部反诉请求。本诉案件受理费29620元，由济南宏吉达家居有限公司负担24563元，由李承家、郑美才负担5057元；反诉案件受理费75325元(预交)，实收19433元，由李承家负担。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方举证、质证情况如下：宏吉达公司提交证明1份、济南市人民政府关于研究天桥区北园街道办事处4居有关地块组织改造的会议纪要1份、中共天桥区委区政府关于进一步加快服务业发展的实施意见1份、济南市天桥区人民政府办公室关于印发天桥区2008年规范和提升市场工作实施方案的通知1份，以证明涉案房产为杨庄社区居民委员会在其集体土地上依据济南市政府及天桥区政府的政策建设并向市国土局、规划局和建委进行了备案，涉案房产为合法建设。宏吉达公司合法承租。李承家、郑美才认为上述证明没有签署的时间，不能确定宏吉达公司承租的期限，亦不能证明该租赁物的合法性，对其真实性不予认可；对其他证据真实性予以认可，但认为不能证明涉案房屋已取得建设工程规划手续，并已取得合法产权，宏吉达公司主观过错明显，应当承担违约责任。经审查，上述证据系原件，本院对其真实性予以确认。李承家、郑美才提交案号2019鲁01民终11408号民事判决书复印件1份，以证明宏吉达公司采用侵占他人财产的方式获得不法利益的情况，有生效裁决认为其构成侵权并承担侵权责任。宏吉达公司认为该证据与本案无关。经审查，本案纠纷与该判决所涉案件的情况不同，本院对该证据不予采信。经审理，一审认定事实符合法律规定，本院以确认。本院认为，李承家自愿与宏吉达公司签订涉案卖场租赁合同，且主张进行了相应的实际履行，而房屋权属情况并未影响其合同的履行，现主张合同无效，违反诚信原则，本院不予支持。对双方关于租赁标的交付、租金计算、损失确定等的争议，一审法院分别详细明确了双方的争议内容、理由及举证、质证情况，并分别进行了分析认定，论述全面充分，本院完全认同。二审中双方对上述争议实质无新的理由和证据，本院对此认定同于一审，不再赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由济南宏吉达家居有限公司负担29620元，由李承家、郑美才负担49053元。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇二〇年十月九日书记员  韩 笑