广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初4486号原告：佛山市德和物业有限公司，住所地：佛山市南海区，统一社会信用代码xxx。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：卢大为，广东创誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳静雯，广东创誉律师事务所实习律师。被告：郑汝钅监，男，x年x月x日出生，汉族，住佛山市南海区x，公民身份号码xxx。委托诉讼代理人：彭文良,广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗翠怡,广东都昇律师事务所律师。原告佛山市德和物业有限公司与被告郑汝钅监租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人卢大为、劳静雯及被告的委托诉讼代理人彭文良、罗翠怡到庭参加庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，本院依法调查取证，和解及调查期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《租赁合同》和《物业服务合同》，被告恢复租赁物原状，返还租赁物；2.被告所支付的租赁保证金64616.16元归原告所有；3.被告向原告支付拖欠租金（自2019年9月1日起至合同解除之日，暂计至2019年12月31日的租金为71077.78元）以及自2019年8月25日起至实际清偿之日的违约金（按照每日所欠应缴费用总金额的千分之一计算，暂计至2019年12月31日，违约金为4154.82元）；4.被告向原告清偿自2019年2月1日至12月31日至所欠水费5808.66元、电费39782.4元，以及自2019年3月20日起至实际清偿之日的违约金（按照每日所欠应缴费用总金额的千分之一计算，暂计至2019年12月31日，违约金为3620元）；5.被告向原告支付拖欠的物业服务费（自2019年9月1日起至合同解除之日止，暂计至2019年12月31日所欠物业服务费58385.32元）以及自2019年8月25日起至实际清偿之日的违约金（按照每日所欠应缴费用总金额的千分之一计算，暂计至2019年12月31日，违约金为3412.87元）；6.被告按照合同约定的租金及物业服务费标准向原告支付占用费；7.被告因合同违约所造成的对原告3个月合理空置期的租金损失人民币48462.12元及物业服务费损失39808.17元，合计88270.29元；8.被告承担原告因提起诉讼而发生的律师费用10000元；9.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年12月20日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告位于佛山市南海x商铺（以下简称涉讼商铺），租赁期限从2019年1月1日起至2028年12月31日止。租金按月支付，2019年7月1日起开始计收租金，采用先交租金后使用的原则，于每月25号前以现金或转账方式全额支付次月租金。同日，原告与被告签订《物业服务合同》，约定原告向被告租赁的涉讼商铺提供园区服务，服务期限为2019年1月1日至2028年12月31日。被告应于每月25号以前以现金或转账方式全额支付次月管理费，同时原告提供水电费代缴服务，水电费按月缴纳，被告在每日20日前向原告交清上月的自用水电费、公共分摊水电费。自双方签订合同后，原告按照约定把涉讼商铺提供给被告使用，并且为其提供园区物业管理活动服务。合同签订后，被告依约向原告缴纳了租赁保证金64616.16元，水电费押金8653.95元。但自2019年2月起被告开始出现违约行为，即开始拖欠物业服务费，更是在2019年8月起不再缴纳次月租金，现在被告已经人去楼空。根据双方合同约定，被告已属严重违约，原告已经多次发函催促被告结清所有欠费及违约金，但被告未予理会。被告辩称，一、被告之所以没有按时缴交租金、物业服务费是因为原告先行违约，被告与原告多次协商、一再要求整改无果后才无奈选择停止缴纳，并非被告无故违约。1.原告完全没有履行招商引资时向被告的各项承诺。原告不加强园区宣传增加人流，更没有提供任何的孵化服务，被告的经营举步维艰。被告与园区内其他租户不断向原告反映意见，要求原告改进，但最终是不了了之。2.原告提供的物业服务质量奇差，与其高达23元/平方米的高额物业服务费极之不相适应。原告不但从未兑现过为企业提供量身定做的管理，亦没有为被告的发展提供过咨询等服务，而且园区内的基础设备不完善，由于物业管理的质量差，导致整个园区人流量极低，众多承租户难以维持生计。正是原告先行违约，不履行招商时的承诺，管理混乱，各项基础设施不齐全，导致企业经营困难。被告曾多次与原告协商，要求原告整改，但无果，被告最终与众多承租户一起，无奈选择暂时停止缴纳租金及物业服务费。二、原告已于2019年12月11日在涉讼商铺添加了门锁，实际控制、收回了商铺，被告无法继续利用涉讼商铺进行经营并离开，原告亦无再为被告提供物业管理服务。2019年12月11日，原告在涉讼商铺，自当天起原告就实际控制了涉讼商铺，被告无法再利用商铺进行生产经营。2019年12月11日-13日期间，包括曾凯源在内的多名员工为了进入商铺内取回了笼子内圈养的活禽等物品，当时也是让被告打开商铺门锁后方能进入。因原告收回了涉讼商铺的控制权，被告承租的根本目的无法实现，双方签订的《租赁合同》事实上已无法继续履行。另外，被告在没有对外营业、离开涉讼商铺后，原告不可能再为被告提供任何的物业管理服务。因此，被告无需再向原告支付2019年12月11日后的物业服务费用。三、涉案地块没有取得权属证书，建设工程规划报批表显示为工业厂房，现原告将涉讼商铺按商服用途出售给被告，租赁合同应当无效。四、关于原告在本案中各项诉讼请求的具体意见：1.被告同意原告关于解除《租赁合同》和《物业服务合同》的诉请。因此《租赁合同》和《物业服务合同》自2019年12月11日起就无法再继续履行。2.原告先是违约不履行招商时的承诺，物业管理混乱，后又对涉讼商铺进行加锁，导致租赁合同无法继续履行。合同解除的原因在于原告，原告应当向被告退回全部租赁保证金。3.因原告已于2019年12月11日将涉讼商铺加锁，合同已无法履行，从2019年12月11日起的租金不应当再计算。至于2019年12月11日前的租金，因为原告没有提供承诺的出租条件，所以应当对租金标准予以降低。4.关于支付自2019年9月1日起至合同解除之日期间物业服务费的诉请。从2019年12月11日起的物业服务费不应当再计算。至于2019年12月11日前的物业服务费，因为原告提供的物业服务极差，承租户早已怨声载道，应当对物业服务费标准予以降低。5.关于水、电费的诉请。可以按供电、供水部门的数据、标准据实支付。但原告擅自加收的0.41元/每度的用电服务费，属于违法收取，应当扣除。6.关于延迟缴交各项费用的违约金，被告没有违约，不应支付。7.关于请求3个月空置期租金及物业服务费的诉请，没有任何的法律依据，不应支持。8、在防疫形势严竣、全国人民共同抗疫的情况下，原告的请求显得不合情理。原告向本院提交如下证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证、被告身份证复印件各1份、法定代表人身份证明原件1份；2.租赁合同、物业服务合同原件1份；3.土地使用权租赁合同、合同概括转让协议、佛山市德鸿物业有限公司关于转让《土地使用权租赁合同》权利义务与佛山市德和物业有限公司的情况说明原件各1份；4.关于认定佛山市南海区第三十七批旧城镇旧厂房旧村居改造项目及批准改造方案的通知（南旧改【2012】15号）、佛山市南海区桂城街东二经济联合社原骏力鞋厂土地使用权竞投项目竞价公告、成交确认书复印件各1份、佛山市南海区桂城街东二经济联合社原骏力鞋厂土地使用权竞投项目竞投结果公告网络打印件1份；5.南海市建设工程规划许可证报批表（南建证（98）848号）、南海市建设工程规划许可证报批表（南建证（98）849号）、南海市建设工程规划许可证报批表（南建证（98）847号）、南海市建设工程规划许可证报批表（南建证（98）850号）、关于桂城街道德鸿文化创意园、秀年时代0090平洲产业园消防问题工作会议纪要复印件各1份；6.建设工程消防设计备案复查意见书（佛应急消复字[2019]第0001号）、建设工程消防设计审核意见书（佛应急消审字[2019]第0065号）、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、佛山市南海区住房城乡建设和水利局建设工程消防验收意见书（南建水消验字[2019]第0046号）、佛山市南海区住房城乡建设和水利局建设工程竣工验收消防备案凭证（南建水消备字[2019]第30号）原件各1份、南海市公安消防大队建筑工程消防验收意见书（南公消验字[2000]第A-024号）、德鸿文化创意园A、F座消防备案合格截图、德鸿文化创意园A、F座网上的消防备案表复印件1份；7.德鸿文汇创意园商户收铺签收文件清单、德鸿文汇创意园商户资料登记表、德鸿文汇创意园商户收铺确认表、物业验收意见反馈表、德鸿文汇创意水电费计算方法原件各1份；8.B栋2019年电表读数明细表、B栋2019年度水表读数明细表、2020年4月22日B08铺场地交接时的电表读数、水表读数照片打印件各1份；9.B08电流互感器照片打印件各1份；10.涉案租赁物水电费、租赁费、德鸿文化创意园商户缴费通知单复印件各1份；11.律师费转账凭证、民事代理合同、发票原件各1份；12.原被告交接涉讼商铺情况的光盘1份。被告向本院提交如下证据：1.原告实名验证的公众号发布的招商宣传、宣传图册原件1份；2.商家联名申请书复印件1份；3.照片、告知函邮寄记录原件1份；4.基本科技服务协议原件1份；5.佛山市德和物业有限公司、佛山市德鸿物业有限公司、佛山市德鸿文汇产业园运营有限公司企业信用信息打印件各1份。庭审中，本院出示如下证据：佛山市自然资源局南海分局复函两份。诉讼中，被告向本院申请证人曹凯源出庭作证，本院经审查予以准许。证人曹凯源出庭作证陈述如下：证人记得餐厅曾经理就说不对外营业几天，员工照常上班及吃完饭就可以回去。员工休息第二天（具体日期不记得了），就有人（证人不知道是哪个人）晚上来锁门。证人去原告处找陈经理（全名叫什么证人也不知道）开锁。后面一两天又锁门了并多了一把锁，被告经营的餐馆员工到原告处要求查监控并要求报警，但是原告不让员工看监控。后来证人打电话给曾汉华经理并报警。因为被告没有说结业也没有说开除员工，员工们就离开了。后来证人就回去顺德了并没有再回涉讼商铺。原告联系证人回去处理冰箱的东西，但是门都锁了证人没办法处理。涉讼商铺是证人负责开门。经审查，对当事人无异议的证据及本院出示的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，认定如下：原告提交的证据3-6，本院综合认定；原告提交的证据12，与被告陈述的搬离时间相符，本院对该证据的真实性予以认可。原告提交的证据10为复印件，原告未提交原件予以核对且被告不认可其真实性，本院对其真实性不予确认。被告提交的证据2为复印件，被告未提交原件核对，本院对其真实性不予确认。证人的证言对其所称原告锁门的时间、人员记忆含糊，且无其他证据印证，本院对其证明内容不予采纳。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2018年12月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》约定：商铺位于佛山市南海X商铺，面积576.93元；租赁期限为2019年1月1日起至2028年12月31日；乙方经营范围为餐饮；租金从2019年1月1日计算，从2019年1月1日到2019年6月30日租金为0元，从2019年7月1日到2020年12月31日每月租金16154.04元，从2021年1月1日到2022年12月31日每月租金17123.28元，从2023年1月1到2024年12月31日每月租金18150.22元，从2025年1月1日到2026年12月31日每月租金19240.62元，从2027年1月1日2028年12月31日每月租金20394.48元；每月25日前支付租金；乙方应向甲方缴纳商铺租赁保证金64616.16元，水电费押金8653.95元，装修保证金8000元；乙方免收租金的维修期为2019年1月1日至2019年6月30日；乙方擅自停业超过三十日的，甲方有权解除合同；乙方逾期缴纳租金、水电费或其他应缴费用的，每逾期一天，乙方应按所欠租金、水电费或其他应缴费用总金额的千分之一支付违约金，超过三十日的（不论甲方是否用租赁保证金予以抵扣），甲方有权解除合同；乙方违反本合同的约定出了需要承担相应的违约责任以外，还应该支付甲方向其发出文书或提起诉讼而发生的费用（如诉讼费、调查费、律师费、财产保全费、鉴定费等）。2018年12月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方支付物业服务费金额为2019年1月1日到2019年6月30日每月2884.65元；从2019年7月1日到2020年12月31日每月租金13269.39元，从2021年1月1日到2022年12月31日每月租金14238.63元，从2023年1月1到2024年12月31日每月租金15265.57元，从2025年1月1日到2026年12月31日每月租金16355.96元，从2027年1月1日2028年12月31日每月租金17509.83元；乙方于每月25日以前支付；租赁期间，甲方为乙方提供水电费代缴服务；乙方逾期支付物业服务费、房屋水电费及公共分摊水电费的，每逾期一日应按所拖欠费用的千分之一向甲方支付违约金，逾期超过十五日的，乙方无条件同意甲方有权采取停水、停电等措施，直至乙方缴清所欠费用为止；如逾期超过三十日的，甲方除追偿物业服务费及其他费用外，有权单方面解除合同并追究因此造成的一切损失。2020年1月15日，原告与广东创誉律师事务所因原告与被告一案签订《民事委托代理合同》。2020年4月24日，广东创誉律师事务所出具发票载明收到原告法律咨询费10000元。2020年4月11日，被告在涉讼商铺粘贴并向原告送达《告知函》，主要内容为原告在2019年12月1日已收回涉讼商铺，双方合同当时已经解除，原告可以自行处理涉讼商铺，不存在要求返还涉讼商铺的问题。被告陈述其在2020年4月22日搬离了涉讼商铺。原告陈述双方在当日交接了涉讼商铺。2020年1月22日，原告提起了本案诉讼。同年4月1日，原告起诉状送达给被告。诉讼中，被告陈述其从未支付过涉讼商铺的水电费。另查明，涉讼商铺位于佛山市南海X商铺，已取得建设工程规划许可证。本院认为，原告与被告签订的《物业服务合同》及《租赁合同》是其真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。支付租金及物业服务费是被告的主要合同义务，原告主张被告多期欠付其租金及物业服务费，被告作为付款义务的履行方未举证证明其已履行支付义务，应承担举证不能的法律后果，本院对原告主张被告未依约支付租金及物业服务费的主张予以采纳。被告多期拖欠租金及物业服务费的行为已构成根本违约，原告提起本案诉讼时有权单方面解除与被告签订的《租赁合同》及《物业服务合同》，原告主张解除《租赁合同》及《物业服务合同》的起诉状于2020年4月1日送达予被告，本院确认原告与被告签订《租赁合同》及《物业服务合同》于当日解除。因原、被告在诉讼中确认原告已收回涉讼商铺且原告未提交证据证明租赁物的原状是何状况，本院对原告要求被告返还涉讼商铺并恢复原状的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，根据双方的履约情况及原告的诉请、被告的违约程度，认定被告应向原告支付的款项包括以下项目：1.租金、物业服务费及逾期支付款项的违约金。虽被告于2020年4月11日告知原告可自行处理涉讼商铺，但被告陈述其在2020年4月22日才搬离涉讼商铺，故认定原告于2020年4月22日收回涉讼商铺。被告抗辩称原告于2019年12月1日对涉讼商铺上锁，但未能举证证明，本院对被告的该抗辩不予采纳。故被告应支付原告2019年9月1日至2020年4月22日的租金124924.58元（16154.04元×7个月+16154.04元÷30日×22日）及物业服务费102616.62元（13269.39元×7个月+13269.39元÷30日×22日）。被告逾期支付租金及物业服务费构成违约，但鉴于《租赁合同》及《物业服务合同》约定的逾期付款的违约金计付标准过高，本院根据公平原则，调整为从逾期付款之日起按日万分之二计付，故判令被告应支付截至2020年4月27日逾期付款租金及物业服务费的违约金分别为3564.23元及2927.76元予原告，并分别以欠付的租金124924.58元、物业服务费102616.62元为本金，从2020年4月28日起至实际付清租金欠款之日止继续按日万分之二的标准计付逾期付款的违约金予原告。期间租金逾期起算日暂计截止日天数违约金2019.9.1-2019.9.3016154.042019.8.262020.4.27246794.782019.10.1-2019.10.3116154.042019.9.262020.4.27215694.622019.11.1-2019.11.3016154.042019.10.262020.4.27185597.72019.12.1-2019.12.3116154.042019.11.262020.4.27154497.542020.1.1-2020.1.3116154.042019.12.262020.4.27124400.622020.2.1-2020.2.2916154.042020.1.262020.4.2793300.472020.3.1-2020.3.3116154.042020.2.262020.4.2762200.312020.4.1-2020.4.2211846.32020.3.262020.4.273378.19124924.583564.23期间物业服务费逾期起算日暂计截止日天数违约金2019.9.1-2019.9.3013269.392019.8.262020.4.27246652.852019.10.1-2019.10.3113269.392019.9.262020.4.27215570.592019.11.1-2019.11.3013269.392019.10.262020.4.27185490.972019.12.1-2019.12.3113269.392019.11.262020.4.27154408.72020.1.1-2020.1.3113269.392019.12.262020.4.27124329.082020.2.1-2020.2.2913269.392020.1.262020.4.2793246.812020.3.1-2020.3.3113269.392020.2.262020.4.2762164.542020.4.1-2020.4.229730.892020.3.262020.4.273364.22102616.622927.762.水费、电费及利息损失。原告主张被告欠付自2019年2月1日至12月31日水费5808.66元、电费39782.4元，《物业服务合同》约定了原告为被告提供水电费代缴服务，被告亦陈述其未支付过水费及电费，本院对原告的该主张予以采纳。被告逾期支付上述费用给原告造成利息损失，原告主张日千分之一的违约金过高且原告未证明其何时通知被告支付，故本院酌定被告以45591.06元为本金从起诉之日即2020年1月22日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。3.提前解除合同的违约金及空置损失。被告拖欠涉讼商铺包括租金、水电费及物业服务费，构成根本违约，应支付提前解约合同的违约金予原告。原告主张被告所支付的租赁保证金64616.16元归原告所有，符合双方约定，本院对原告该主张予以支持。《租赁合同》及《物业服务合同》并未约定被告提前退租，被告需负担涉讼商铺空置期的费用。本院已支持原告有权没收被告履约保证金，如支持原告主张的该项损失属于对被告违约行为的双重处罚，且原告未有证据证明租赁保证金不足以弥补其损失。故原告主张被告支付涉讼商铺空置期租金和物业服务费损失的诉请，没有合同与法律依据，本院不予支持。4.律师费。双方约定违约方导致合同解除需支付包括律师费在内的费用，故原告主张被告支付律师费10000元符合双方约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告佛山市德和物业有限公司与被告郑汝钅监于2018年12月20日的《租赁合同》、《物业服务合同》于2020年4月1日解除；被告郑汝钅监应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年9月1日至2020年4月22日的租金124924.58元及截至2020年4月27日止逾期支付上述欠付的租金的违约金3564.23元予原告佛山市德和物业有限公司，并应以该欠付的租金为本金从2020年4月28日至实际付清该租金之日止按日万分之二的标准计付逾期付款的违约金予原告佛山市德和物业有限公司；被告郑汝钅监应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年9月1日至2020年4月22日的物业服务费102616.62元及截至2020年4月27日止逾期支付上述欠付的租金的违约金2927.76元予原告佛山市德和物业有限公司，并应以该欠付的物业服务费为本金从2020年4月28日至实际付清该物业服务费之日止按日万分之二的标准计付逾期付款的违约金予原告佛山市德和物业有限公司；被告郑汝钅监应于本判决发生法律效力之日起十日内支付欠付的水费及电费45591.06元予原告佛山市德和物业有限公司，并应以该欠款为本金从2020年1月22日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告佛山市德和物业有限公司；被告郑汝钅监应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费10000元予原告佛山市德和物业有限公司；被告郑汝钅监支付的保证金64616.16元归原告佛山市德和物业有限公司所有；驳回原告佛山市德和物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取18087.07元（原告已预交），由原告负担1003.7元，由被告负担17084元。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费17084元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的案件受理费17084元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年九月三十日书记员  卢丹伦书记员  谭国敏