上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7758号上诉人(原审原告)：上海市洁美手帕厂，住所地上海市崇明区中双港北。法定代表人：倪耀忠，厂长。诉讼委托代理人：杨陈，上海聚隆律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海新隆房地产经营有限公司，住所地上海市徐汇区中山西路****。法定代表人：郭康玺，董事长。委托诉讼代理人：王纯文，公司员工。委托诉讼代理人：黄艳，上海市金茂律师事务所律师。上诉人上海市洁美手帕厂(以下简称“洁美手帕厂”)因与被上诉人上海新隆房地产经营有限公司(以下简称“新隆房地产公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2020)沪0151民初3034号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人洁美手帕厂上诉请求：撤销一审判决，新隆房地产公司向己方支付其超过转让公告和产权交易合同取得的资产差额共计人民币(以下币种均为人民币)300万元。事实和理由：根据上海联合产权交易所发布的《上海市洁美手帕厂部分资产(位于港西镇三双公路**房地产)》(项目编号TR2017SHXXXXXXX)的公告，己方转让的土地面积为10357平方米，建筑面积7625.88平方米，据此签订的《上海市产权交易合同》《上海市房地产买卖合同》《资产转交书》都证实己方转让的土地面积10357平方米，建筑面积7625.88平方。公告是本案转让的唯一要约，己方在挂牌前于2017年8月27日向上海联合产权交易所提交了关于上海市洁美手帕厂部分资产(位(位于港西镇三双公路**房地产让挂牌价格说明，但上海联合产权交易所认为该文件没用，要求提供评估报告，己方遂委托上海信达资产评估有限公司在2017年9月1日出具了评估报告书(编号：沪信达评报字(2017)第D-371号)，并提交了上海联合产权交易所，在该评估报告中己方明确评估范围为土地面积为10357平方米，建筑面积7625.88平方米。上海联合产权交易所经审核发布了公告，该公告明确土地面积10357平方米，建筑面积7625.88平方米，公告中没有提到说明内容。根据2017年度上海联合产权交易所发布的转让公告，如果己方确有转让无证房产的，也应转让公告中一并发布，但因实际没有转让，故转让公告中没有，而非新隆房地产公司讲的无证房产不能发布转让公告。一审判决上提到的沪宁估价公司计税价值估价报告，该估价报告分别是二份评估报告，分别为《上海市崇明区港西镇三双公路XXX号工业房地产交易计税价值估价报告》(编号：沪宁房估报F字(2017)第1089号，出具日期：2017年11月9日)和《上海市崇明区港西镇三双公路XXX号工业房地产转让土地增值税扣除项目计税价值估价报告》(沪宁房估报F字(2017)第1090号，出具日期：2017年11月9日)，这二份评估报告的委托人都是新隆房地产公司，评估报告都在交易成功后出具的，根据公告中第四条交易条件受让方资格中交易条件中与转让相关其他条件中第五点“转让标的权属变更登记过程中所涉及的税费受让方承担”，故上述估价报告都由新隆房地产公司委托并支付评估费，这关系新隆房地产公司的利益。前述1089号估价报告中明确土地面积为10357平方米，建筑面积7625.88平方米，和公告内容完全一致。1090号估价报告中将非转让的上下水、围墙、场地、配套建筑及苗木景观工程评估在内，目的是偷逃国家土地增值税，新隆房地产公司是最大的受益者。在2017年1月23日签订的《资产移交书》中，明确了移交公告内容，同时在移交书第四条中“后有未尽事宜，大家再另行协商”，充分说明己方诉请的资产并不在双方转让的范围内。被上诉人新隆房地产公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。洁美手帕厂向一审法院起诉，请求判令新隆房地产公司支付因其实际接受的位于上海市崇明区港西镇三双公路XXX号房地产的房屋建筑面积、土地面积、围墙、厂区道路、变配电设施、厂区绿化大于上海联合产权交易所(以下简称“上海联交所”)转让公告规定的资产数量的差额价值共计3，000，000元。一审法院认定事实如下：1998年6月10日，洁美手帕厂作为权利人取得《上海市房地产权证［沪房地崇字(1998)第000731号］》，其中载明：该房地位于原上海市崇明县港西镇北双村一队；土地性质为集体土地，土地面积为11，604平方米；房屋建筑面积为8，612.71平方米，幢号分别为1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18、19，共计19幢房屋，竣工时间为1986年。2005年11月14日，洁美手帕厂作为权利人取得《上海市房地产权证［沪房地崇字(2005)第004548号］》，其中载明：该房地位于原上海市崇明县港西镇三双公路XXX号；土地性质为国有出让，土地面积为10，357平方米；房屋建筑面积为7，625.88平方米，幢号分别为1、2、3、4、6、7、9、10、11、12、13、14、15、16、17、18，共计16幢房屋，竣工时间为1986年。2017年8月27日，洁美手帕厂向上海联交所出具价格说明：“该房地产的土地使用权面积10，357平方米，土地使用权用途为工业，土地使用权来源为国有出让，房屋权证建筑面积7，625.88平方米，房屋实际面积8，679.07平方米……转让价格确定为22，000，000元。”2017年9月1日，洁美手帕厂(委托方)与易言咨询公司(产权经纪机构)签订《上海市产权交易委托合同》，约定洁美手帕厂委托易言咨询公司通过上海联交所转让洁美手帕厂部分资产(上海市崇明区港西镇三双公路XXX号房地产)，委托标的转让底价为22，000，000元，委托内容包括办理产权转让信息发布申请手续、寻找意向受让方、参与转让洽谈与合同签约、代为办理产权交易相关手续以及有关权证变更的手续。2017年9月1日，上海信达资产评估有限公司(以下简称“信达评估公司”)出具《市场价值评估报告书［沪信达评报字(2017)第D-371号］》：基于洁美手帕厂委托，对港西镇三双公路XXX号房地产市场价值进行评估，评估范围为2005年房地产权证载明的资产内容，评估结论为：洁美手帕厂拟转让的资产于本次评估基准日2017年7月31日市场价值评估值为21，000，679.89元。2017年9月15日，上海联交所发布转让公告，将洁美手帕厂意欲转让的港西镇三双公路XXX号房地产资产予以挂牌，挂牌价格为22，000，000元，产权依据为《上海市房地产权证［沪房地崇字(2005)第004548号］》，土地面积为10，357平方米，建筑面积为7，625.88平方米。转让公告中，洁美手帕厂作为转让方承诺其已如实完整披露交易资产情况，其提交的材料真实、完整、合法、有效，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。2017年10月13日，洁美手帕厂(转让方)与新隆房地产公司(受让方)签订《上海市产权交易合同》，约定：合同标的为洁美手帕厂洁美手帕厂部分资产(港西镇三双公路XXX号房地产)，详见《上海市房地产权证［沪房地崇字(2005)第004548号］》，截至2017年7月31日产权标的价值为21，000，679.89元。交易价款为26，300，000元，按照分期付款方式支付。合同的产权交易基准日为2017年7月31日，洁美手帕厂、新隆房地产公司双方应当共同配合，于合同生效后40天内完成产权持有主体的权利交接，并在获得上海联交所出具的产权交易凭证后，新隆房地产公司支付全部价款后3个工作日内，双方签订《上海市房地产买卖合同》。此后，上海联交所出具资产交易凭证，洁美手帕厂分别于2017年9月28日、10月17日、11月3日向新隆房地产公司支付全部价款共计26，300，000元。交易完成后，新隆房地产公司(委托方)与上海沪宁房地产估价有限公司(以下简称“沪宁估价公司”)(受托方)签订估价委托合同，约定由沪宁估价公司对港西镇三双公路XXX号工业房地产进行估价，合同落款委托方处有洁美手帕厂、新隆房地产公司盖章，受托方处有沪宁估价公司盖章。2017年11月9日，沪宁估价公司出具《土地增值税扣除项目计税价值估价报告》及《工业房地产交易计税价值估价报告》。《土地增值税扣除项目计税价值估价报告》中的《房地产估价报告》载明：1、估价委托人：洁美手帕厂；2、估价对象状况：港西镇三双公路XXX号工业房地产，房地产权证登记的土地用途为工业，房屋类型为工厂，房屋用途为工业，经现场查勘，实际用途为厂房、办公楼和门卫；3、估价对象室外总体工程：围墙、上下水管道、配电设施、道路平整、通讯、苗木景观、厂区配套建／构筑物(未登记)等；4、估价结果：估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点的工业用途房地产转让土地增值税扣除项目计税价值22，350，000元。《土地增值税扣除项目计税价值估价报告》中的《房地产估价技术报告》载明：1、估价委托人：洁美手帕厂；2、估价对象室外总体工程：围墙、上下水管道、配电设施、道路平整、通讯、苗木景观、厂区配套建／构筑物(未登记)等；3、土地使用权价值取整1，800，000元；4、房屋及建筑物价值(即16幢房屋)15，168，848元；5、室外总体工程费：(1)上水、下水、污水、电力设施、围墙、场地、通讯、其他(大门、监控等)共计2，135，245元；(2)厂区配套建／构筑物(未登记)(即第5、8、19幢及其他车间、仓库、辅房及棚等)共计2，315，789元；(3)苗木景观工程造价共计928，342元；以上三项共计5，379，376元；6、房地产价值＝土地使用权价值＋房屋及建筑物价值＋室外总体工程费＝180，000＋15，168，848＋5，379，376＝22，348，224元，取整22，350，000元。《工业房地产交易计税价值估价报告》中的《房地产估价报告》载明：1、估价委托人：洁美手帕厂；2、估价对象状况：港西镇三双公路XXX号工业房地产，房地产权证登记的土地用途为工业，房屋类型为工厂，房屋用途为工业，经现场查勘，实际用途为厂房、办公楼和门卫；3、估价对象室外总体工程：围墙、上下水管道、配电设施、道路平整、通讯、苗木景观、厂区配套建／构筑物(未登记)等；4、估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点的工业用途房地产转让土地增值税扣除项目计税价值22，350，000元。5、估价结果：估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点的工业用途房地产转让房地产市场的计税价值26，230，000元。《工业房地产交易计税价值估价报告》中的《房地产估价技术报告》载明：1、估价委托人：洁美手帕厂；2、估价对象室外总体工程：围墙、上下水管道、配电设施、道路平整、通讯、苗木景观、厂区配套建／构筑物(未登记)等。2017年11月23日，洁美手帕厂、新隆房地产公司签订资产移交书，约定双方根据《上海市产权交易合同》对资产进行移交：1、土地使用权面积10，357平方米，地号崇，地号崇明区港西镇4街坊3／1丘屋建筑面积7，625.88平方米，即2005年房地产权证所载16幢房屋。3、门岗钥匙一把。4、厂区内的变配电设备归洁美手帕厂所有，如果新隆房地产公司继续使用该变配电设备，需与洁美手帕厂协商；如果不协商，洁美手帕厂于2017年12月31日之前可注销并拆除该变配电设备。5、现有7间房屋上锁，车间内有部分货物，两星期内(至12月7日)把厂区内遗留物品搬离，但搬运前必须提前通知，得到允许方可操作，其余物品不经允许不能动；后有未尽事宜再行协商。6、自资产移交书签订之日起，洁美手帕厂出让的资产权利和义务归属于新隆房地产公司。一审中，洁美手帕厂表示，港西镇三双公路XXX号整个厂区有围墙封闭，出入只有一处门岗，包括第5、8、19幢房屋在内的无证房屋与其他有证房屋无法明确分割开来，且如果不通过厂区道路则无法到达有证房屋。新隆房地产公司表示，双方交易过程中，洁美手帕厂明确告知新隆房地产公司实际交易的内容包括未登记在2005年房地产权证上的资产，新隆房地产公司对该情况亦表示认可，只因无证资产无法通过上海联交所进行交易，故双方一致同意该部分并不明文写入书面合同中，但交易价款已经包括港西镇三双公路XXX号房地产的整体资产。一审法院认为，本案争议焦点为：第一，洁美手帕厂、新隆房地产公司双方交易内容是否包括未登记在2005年房地产权证上的资产以及围墙、厂区道路、变配电设施及厂区绿化等内容。第二，洁美手帕厂、新隆房地产公司双方所签订《上海市产权交易合同》《上海市房地产买卖合同》的法律效力。关于争议焦点一，洁美手帕厂认为，根据上海联交所转让公告及双方签订的合同，双方交易内容只包括2005年房地产权证上土地面积10，357平方米、房屋建筑面积7，625.88平方米的资产；新隆房地产公司认为，双方交易内容实际已经包括无证资产及相关设施，只因该部分内容无法通过上海联交所进行交易，故未明文写入书面合同。一审法院认为，综合案件事实及交易常识，洁美手帕厂、新隆房地产公司双方实际已就无证资产及相关设施达成交易的共同意思表示，且新隆房地产公司已支付全部资产的对价。理由如下：第一，根据洁美手帕厂向上海联交所出具的价格说明，其明确提出该房地产的房屋实际面积大于权证面积，可以认定洁美手帕厂至少将2005年房地产权证以外的实际资产状况视为影响本案交易的重要因素，并在挂牌之前将该情况告知上海联交所。洁美手帕厂主张信达评估公司于2017年9月1日才得出21，000，679.89元的评估结论，洁美手帕厂于2017年8月27日已出具22，000，000元的价格说明，故不能认为该22，000，000元包括无证资产。对此，一审法院认为，仅凭有关书面材料的形成时间，不能完全体现洁美手帕厂出具价格说明时的具体背景；纵使洁美手帕厂确定资产价格为22，000，000元与信达评估公司的评估结论无关，但其在有关转让挂牌价格问题的说明中将房屋实际面积大于权证面积的情况告知上海联交所，该情况亦已构成对于交易产生影响的重要因素。因此，对于洁美手帕厂的上述意见，一审法院不予采信。第二，根据本案交易标的物的性质，双方仅对有证资产进行交易有违合同目的和日常经验。本案中，洁美手帕厂、新隆房地产公司双方均确认，整个厂区有围墙封闭，出入只有一处门岗，有证房屋和无证房屋属于统一整体，无法分割移交。在此情形下，洁美手帕厂将全部资产整体交付新隆房地产公司，但又主张双方仅对有证资产进行交易，其意见缺乏依据。具体而言，其一，关于无证房屋，其与有证房屋属于统一整体，且根据洁美手帕厂当庭陈述，其主张第17幢房屋的一部分未出售给新隆房地产公司；根据沪宁估价公司计税价值估价报告，第15幢房屋的一部分属于未登记资产。据此，洁美手帕厂主张其仅出售某幢房屋之一部分，不仅使新隆房地产公司无法实现其合同目的，而且与日常经验严重不合。其二，关于厂区道路、围墙及绿化，其属于新隆房地产公司使用交易资产的必要条件，且洁美手帕厂承认如果不通过厂区道路则无法到达有证房屋，故上述资产属于双方交易的内容，新隆房地产公司已就包括厂区道路、围墙及绿化在内的全部资产支付相应对价。其三，关于变配电设施，其在双方签订的资产移交书中已明确归属洁美手帕厂，由洁美手帕厂于2017年12月31日之前自行拆除，与新隆房地产公司无关，新隆房地产公司无需支付该变配电设施的对价。第三，根据沪宁估价公司计税价值估价报告，本案交易计税价值已将上下水、围墙、场地、配套建／构筑物(未登记)及苗木景观工程等评估在内，表明双方实际交易内容包括上述无证资产及相关设施。洁美手帕厂主张该报告并非其委托，其对于评估内容不应负责，但评估报告载明委托人为洁美手帕厂，且洁美手帕厂亦在委托方处盖章，可以认定洁美手帕厂、新隆房地产公司双方对于评估内容均已达成一致。因此，对于洁美手帕厂的上述意见，一审法院不予采信。第四，根据本案资产移交书的约定方式及交易的客观情况，洁美手帕厂主张其仅出售有证资产缺乏依据。具体而言，其一，本案中，洁美手帕厂主张其出售资产与实际交付资产存在差额，该部分标的物应属合同主要条款内容，对于合同签订及履行具有重大影响。相较而言，洁美手帕厂就变配电设施及车间内部分货物的归属等细节均以手写方式专门注明，却未以任何形式在合同或资产移交书中就其声称高达3，000，000元的差额资产不予转让的情况加以注明，与交易常理严重不合。洁美手帕厂主张其委托易言咨询公司办理资产移交事宜，故其当时对资产移交书具体约定并不清楚，但资产移交书上落款处有洁美手帕厂盖章确认，相关约定对于洁美手帕厂发生法律效力。因此，对于洁美手帕厂的上述意见，一审法院不予采信。其二，本案中，双方于2017年11月23日进行资产移交，此后新隆房地产公司长期持续使用港西镇三双公路XXX号整体资产，洁美手帕厂此间从未向新隆房地产公司提出权利异议，亦未主张任何费用，与常理亦有不合。关于争议焦点二，洁美手帕厂、新隆房地产公司双方均认为其签订的《上海市产权交易合同》《上海市房地产买卖合同》合法有效。一审法院认为，尽管双方当事人对合同效力均无异议，但人民法院仍应主动审查合同效力问题。本案中，双方明知交易内容实际包括无证资产及相关设施，但未将其写入书面合同，其目的在于规避上海联交所的交易规则。如上所述，双方具有对于2005年房地产权证上资产进行交易的真实意思表示，双方书面合同约定的交易价格亦属真实，双方亦希望该书面合同发生效力，故本案双方签订书面合同并不构成《中华人民共和国民法总则》第146条规定的通谋虚伪行为，应属有效。至于2005年房地产权证以外的资产，可认定为双方在书面合同以外就交易该部分资产发生相对独立的共同意思表示，由此最大程度尊重当事人意思自治，维护市场交易安全。根据法律规定，出卖人未进行房屋所有权登记或者未取得房屋所有权证书的，其房屋买卖合同效力不受影响，故双方对于2005年房地产权证以外的资产进行交易的共同意思表示亦属有效。一审法院认为，洁美手帕厂、新隆房地产公司双方签订的《上海市产权交易合同》《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。洁美手帕厂已按约将港西镇三双公路XXX号整体资产交付新隆房地产公司使用，新隆房地产公司已按约向洁美手帕厂支付该资产的相应价款，双方权利义务均已履行完毕。现洁美手帕厂主张新隆房地产公司支付实际接受资产大于交易资产的相应价款，缺乏事实和法律依据，有违诚实信用原则，一审法院对此不予支持。一审法院判决如下：驳回上海市洁美手帕厂的全部诉讼请求。二审中，洁美手帕厂提供上海联合产权交易所网站公告的其他公司信息页面截图，用以证明上海联合产权交易所公告的内容可以为有证面积，也可以是无证面积；提供《上海市国有土地使用权出让合同》及所附宗地图，用以证明己方本案中主张的面积，不包括双方合同约定的面积。对于上述两份新证据，新隆房地产公司认为均不属于新证据，且两份证据同本案均不具有关联性。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点仍然在于双方达成买卖合意的内容是否包括产权证上未登记的资产。洁美手帕厂上诉认为，在上海联合产权交易所发布的公告、己方委托第三方出具的评估报告等文件中，已经明确载明土地房屋实际面积，并不包含无证房产面积，即双方实际交易的房产面积大于合同载明的面积，故新隆房地产公司应支付多获取相应资产的差额价款。一审已根据查证的事实对于案件上述主要争议问题进行分析阐述，理由确实充分，本院认同，不再赘述。现就二审补强理由阐述如下。洁美手帕厂、新隆房地产公司签订的《上海市产权交易合同》《上海市房地产买卖合同》合法有效，一审关于此节的认定意见正确。一、根据查证情况，本案厂房有证房屋和无证房屋为一整体，空间物理分割将严重影响相互使用。因此，在没有明确分割使用的情况下，根据交易惯例和正常逻辑，应为资产整体交易。二、上海联合产权交易所发布的公告具备严谨性、权威性，有理由相信其所发布公告内容事先已征得洁美手帕厂同意。如洁美手帕厂认为无产证面积应另行单独计价出售，应以书面形式明确无产证面积、出售价格、交付使用等重要内容。同时根据在案证据，亦无交易所确认洁美手帕厂有关无产证面积是另行单独计价出售的书面证据。根据前述分析，交易所公告亦可证实洁美手帕厂是包括无产证面积在内的资产整体交易。三、洁美手帕厂与新隆房地产公司签订买卖合同时，双方对于产证面积、无产证面积等全部情况均已然明确知晓，并已对房地产整体转让达成合意，即均已同意洁美手帕厂将三双公路XXX号房地产以合同价整体转让。洁美手帕厂上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30，800元，由上诉人上海市洁美手帕厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃审 判 员  成 皿二〇二〇年十月九日法官助理  张末然书 记 员  任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……