上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9192号上诉人（原审原告）：张松菊，女，1973年9月16日出生，汉族，住湖北省襄樊市襄城区。被上诉人（原审被告）：上海敷荣投资管理有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇环东一路******。法定代表人：魏检，总经理。上诉人张松菊因与被上诉人上海敷荣投资管理有限公司（以下简称“敷荣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初2011号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张松菊上诉请求：撤销原审判决第三项，改判支持上诉人一审诉讼请求第二项中关于利息损失的诉请以及第三项诉请，第四项诉请不再坚持。事实和理由：一、关于利息损失。一审法院认定上诉人主张装修投资款等相关款项的利息损失缺乏法律依据，系认定事实错误。首先，判决书明确认定敷荣公司存在虚假宣传的行为，上诉人系因敷荣公司误导欺瞒才签订相关合同并支付房款。且，敷荣公司提供的《XX公寓装修投资合同》、《XX公寓单位租赁房租赁合同》系格式合同，签订时也未明确告知上诉人房屋性质，而XX公寓业主大多系普通老百姓，不具备专业的法律知识，上诉人自始至终都以为双方之间签订的系房屋买卖合同，房屋系产权房。因此，上诉人并无过错，一审法院认定上诉人存在过错有失偏颇。其次，敷荣公司因其错误行为造成上诉人资金占用期间利息损失是显而易见的。上诉人系按照合同约定交付房款，也未造成敷荣公司损失，不存在过错。二、关于家具家电损失。上诉人因为在上海没有固定居所才被敷荣公司的宣传广告吸引，一直等到签订《房屋交接确认书》拿到钥匙后才敢订购家具家电，2019年8月底上诉人打电话给物业何经理，其还一直说可以订货收货，仅因要安装燃气暂不能入住。现房屋不给住，上诉人也没有其它地方堆放家具家电，敷荣公司一再隐瞒事实造成上诉人不必要的投入，理应支付上诉人相应损失。被上诉人敷荣公司未发表答辩意见。张松菊向一审法院起诉请求：1.判决张松菊、上海敷荣投资管理有限公司签订的《XX公寓装修投资合同》、《XX公寓单位租赁房租赁合同》无效；2.判令上海敷荣投资管理有限公司支付以租代售房款224,000元（人民币，以下币种同），并支付上述款项自收款之日至实际返还之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；3.判令上海敷荣投资管理有限公司赔偿已安装但尚未使用的家具家电费用计21,330元；4.判令上海敷荣投资管理有限公司赔偿信赖利益损失100,000元。一审法院认定事实：2019年4月18日，张松菊、敷荣公司签订《XX公寓装修投资合同》，双方约定，房屋坐落于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区XX路XX弄XX支弄XX公寓XX幢XX单元XX层XX室，房屋暂测面积53.91平方米，房屋所属国有土地使用权的年限为70年，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行，房屋为全装修房；张松菊承担房屋精装修款（包含装修、固定设备价格）144,000元，张松菊于双方签订本合同之时全额支付；该房屋租赁费为第1-5年为5,025元/月/套、第6-20年为2,100元/月/套，每月15日前支付当月租赁费，双方签订相关政府备案租赁合同后按月支付；张松菊在全额付清精装修款并按时全额支付该房屋租赁款满20年后，乙方拥有该房屋100%的使用权；张松菊在按时全额支付该房屋租赁款满20年后，如张松菊自住，敷荣公司免收该房屋的租赁费，如张松菊转租，在敷荣公司确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，敷荣公司配合办理相关租赁变更备案手续；张松菊在该房屋租赁未满20年、在按时全额支付该房屋租赁款的前提下，如张松菊进行转租的，必须提前1个月书面告知敷荣公司，在敷荣公司确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，敷荣公司配合办理相关租赁变更备案手续；双方同意于2019年7月31日前以全装修形式交付该房屋；根据现行法律法规，张松菊以向敷荣公司投资精装修及租赁形式获得该房屋的使用权，自交房之日至2021年12月31日止，该期限届满后，双方一致同意，张松菊自动续租该房屋；该房屋所属地块用途为政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖，张松菊知晓与该房屋有关的法律法规及政策，本合同签订后，如因国家法律法规规章及政策的调整或者该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以办理产权过户变更登记，则双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本合同作废，本合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权证过户变更登记等产生的一切费用（包括但不限于土地补偿款、税费等）由张松菊承担，改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由张松菊享有。2019年7月31日，双方签订《XX公寓单位租赁房租赁合同》，敷荣公司将坐落于上海市金山区枫泾镇枫泾工业园区XX路XX弄XX支弄的面积为53.91平方米的XX公寓XX幢XX单元XX层XX室的房屋出租给张松菊，每月租金5,025元，租赁期限为2019年8月15日至2022年8月14日，双方同意于2019年7月31日交付房屋。2019年4月5日，张松菊支付敷荣公司定金20,000元，敷荣公司开具收据予以确认，2019年4月9日，张松菊支付敷荣公司装修款70,000元，敷荣公司开具收据予以确认，同日，北京XX有限公司（以下简称“北京XX公司”）出具收据确认收到张松菊80,000元，2019年4月18日，张松菊支付敷荣公司装修款54,000元，敷荣公司开具收据予以确认。2019年7月31日，双方签订了房屋交接确认书，张松菊支付敷荣公司物业管理费968元，敷荣公司开具收据予以确认，并交付张松菊涉案房屋钥匙。期间，张松菊订购了一些家电家具，其中部分已存放于涉案房屋之中。2019年9月23日，敷荣公司发布关于XX公寓租户清退细则，其中表明，敷荣公司投资建设的单位租赁房，已进入竣工验收阶段，为尽快完成竣工并取得入住许可证，请已入住的租户尽快搬离，本公司的处置方案于2019年9月2日对外公告，现根据对外公告的处置方案，制定本清退细则；（一）清退对象即与本公司签订装修投资合同、订金协议并向本公司支付装修投资款、保证金、定金等各承租户；（二）清退计划即本公司根据融资进展情况，由本公司收取的款项分三期退还，2019年11月30日前返还已收款项的30%、2019年12月31日前返还已收款项的30%，2020年1月25日前返还已收款项的40%，对于只收取订金的各承租户，在第一期清退，关于第三方单独收取的费用，本公司已报案，等待调查结果，同时协助承租户向当地法院起诉，根据法院生效判决执行，并承诺对未执行到位的款项，由公司先行垫付；（三）清退方式即对于同意退租的各承租户，由本公司按上述清退计划与各承租户签订清退协议，履行退款；（四）清退顺序即本公司将按照与各承租户签订清退协议书的时间顺序依次退款；（五）接受监管即本公司融资的清退资金，在清退过程中接受枫泾镇人民政府监管，接受房管部门监管，同时明确资金账户由枫泾镇人民政府监管，保证清退资金及清退方案的执行；（六）重新租赁即在完成清退、房屋符合交付使用条件后，如承租人确需租赁XX公寓单位租赁房的，根据对外租赁房的管理办法，重新签订租赁合同；（七）清退不能的处理即如承租户不同意本方案的，或不同意签订清退协议书的，可通过诉讼途径解决；（八）承诺即本公司承诺，为保证清退秩序、落实整改要求，在单位租赁房未符合交付使用条件前，同时未完成本次清退方案前，本公司不再向社会公众做出任何出租或者变相出租单位租赁房、收取款项的行为，如有相关行为，自始无效。如本公司不能按照本方案确定的期限清退款项的，各承租户可通过诉讼途径解决，并依法申请拍卖、变卖本公司投资建造的单位租赁房。此后，敷荣公司未能实际履行，承租户陆续向一审法院起诉。一审另查明：2017年11月8日，敷荣公司与北京XX公司签订租赁代理合同，敷荣公司委托北京XX公司为金山区枫泾XX路XX弄XX支弄XX公寓项目2、3号楼的独家租赁代理商，合同约定租赁物业的价格为物业装修款均价280,000元/套，租金均价2,000元/月，租期20年，佣金为25,000元/套。此后，敷荣公司与北京XX公司曾签订补充协议，敷荣公司同意北京XX公司对所租赁房源按每套80,000元的标准收取渠道处置费。一审再查明：2017年2月初，敷荣公司以宣传单页对其自有房屋租赁进行广告宣传，因宣传单页中涉及“金山枫泾工业园区”的相关内容未标注出处且引证内容涉及虚假，上海市金山区市场监督管理局认为敷荣公司违反了广告法的相关规定，构成了广告未标明出处并以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的行为，为此以金市监案处字［2017］第280201710977号行政处罚决定书，责令敷荣公司停止发布广告、并作出罚款20,000元的行政处罚。此后，敷荣公司就其建造的单位租赁房以“38万起、70年住宅、轻松安家上海、54—63㎡精装交付、拎包即住、可落户、无需社保、民用水电煤、齐全商业配套、享上海读书资格”等内容的宣传单进行广告宣传。一审又查明，叶某、周某等当事人起诉敷荣公司房屋买卖合同纠纷案，经一审法院主持调解，敷荣公司同意在约定的期限内退还装修投资款、退还由第三方收取的中介费（咨询服务费），但因敷荣公司未能履行生效民事调解书确定的义务，叶某、周某等当事人已经向一审法院申请执行，一审法院将依法对敷荣公司投资建造的单位租赁房进行评估、拍卖。本案在审理过程中，张松菊表示与敷荣公司签订XX公寓装修投资合同的目的是向敷荣公司购买涉案房屋，敷荣公司则表示签订该合同的目的是向张松菊出租涉案房屋。一审法院认为，合同法规定，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。商品房预售人预售商品房，应当向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。相关司法解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。敷荣公司投资建造的涉案房屋，其性质是单位租赁房，只能依法办理房屋大产权证，只能出租给符合特定条件的承租人，并不能分割办理独立产权证并进行房屋买卖；按照双方所签XX公寓装修投资合同的约定，张松菊是通过向敷荣公司支付涉案房屋全额装修投资款、并按时支付涉案房屋20年租金的方式，取得涉案房屋的长期使用权，敷荣公司是通过收取张松菊支付的涉案房屋装修投资款、以及涉案房屋20年租金的方式，向张松菊转让涉案房屋的所有权，因此，双方所签《XX公寓装修投资合同》、《XX公寓单位租赁房租赁合同》，其实质是以租赁的形式代替房屋销售，违反了商品房预售的相关法律规定，应当认定为无效合同。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。敷荣公司依据XX公寓投资装修合同而收取张松菊支付的装修投资款、物业管理费，依法应当返还张松菊。敷荣公司明知单位租赁房依照法律规定不得对外销售，而采用以租赁的形式代替房屋销售，张松菊明知单位租赁房并不具备房屋销售的条件，而同意以支付涉案房屋的装修投资款、全额租金的形式，购买涉案房屋，由此可见，双方的行为均违反了相关法律的规定，对此均有过错，应当按照各自的过错承担相应的法律责任，本案纠纷的形成，双方负有同等责任，即使双方因涉案合同被认定为无效而产生相应损失，双方均无请求对方给予赔偿的权利。因此，张松菊要求敷荣公司赔偿装修投资款等相关款项的利息损失、信赖利益损失，缺乏法律依据，不予支持。关于北京XX公司收取款项的返还问题。首先，张松菊与北京XX公司之间并不存在委托合同关系，北京XX公司收取张松菊的款项，并不具有合同依据。其次，依据敷荣公司与北京XX公司所签代理合同及补充协议，北京XX公司向张松菊收取款项，是在敷荣公司同意的前提下而收取，并且张松菊是在支付装修投资款时同时支付，只是由北京XX公司另行开具收据，但并未明确收取款项的性质和用途，张松菊以为该款是装修投资款或者购房款的一部分，并无不妥。再次，按照敷荣公司发布的清退细则，对于法院执行未能到位的部分，承诺先行垫付。最后，敷荣公司在法院主持调解的类似案件中，敷荣公司也同意返还有第三方收取的款项。因此，张松菊要求敷荣公司退还北京XX公司收取的80,000元，并无不当，应予支持。关于家电家具损失赔偿问题，家电家具是张松菊购买的日常生活用品，虽与本案有一定关联，但在双方所签装修投资合同、租赁合同被认定无效后，并不影响家电家具的使用价值，张松菊可以自行取回。因此，张松菊要求敷荣公司赔偿家电家具损失，缺乏法律依据，不予支持。一审法院遂判决：一、张松菊与上海敷荣投资管理有限公司于2019年4月18日签订的《XX公寓装修投资合同》、于2019年7月31日签订的《XX公寓单位租赁房租赁合同》无效；二、上海敷荣投资管理有限公司应于判决生效后十日内返还张松菊以租代售房款224,000元、物业管理费968元；三、驳回张松菊其他诉讼请求。上海敷荣投资管理有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,345元，由上海敷荣投资管理有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人张松菊与被上诉人敷荣公司就涉案房屋所签《XX公寓装修投资合同》、《XX公寓单位租赁房租赁合同》，实系以租赁形式代替房屋销售，违反了商品房预售的相关法律规定，更为关键的是，涉案房屋系单位租赁房，具有保障房性质，买卖系争房屋损害了社会公共利益，故一审法院认定合同无效，并无不当，本院予以确认。基于上诉人的上诉请求，二审争议焦点有二：首先，关于上诉人主张的已付房款的利息损失。鉴于上述合同无效，双方当事人确均有过错，且综合考虑本案合同订立、履行、涉讼等实际情况，本院对上诉人该项主张不予支持。其次，关于上诉人主张的家具家电损失赔偿。本院认为，在上诉人可自行取回所购家具家电的情况下，主张损失赔偿，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，张松菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费583元，由上诉人张松菊负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 严佳维审判员 任文风二〇二〇年十月十三日书记员 郭纯君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……