湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初11076号原告(反诉被告)：湖南飞雅文化传媒有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区文艺路街道芙蓉中路**华联大厦1201。法定代表人：代军辉。委托诉讼代理人：严坷，湖南前进律师事务所律师。被告(反诉原告)：湖南广播电视台后勤保障中心，住，住所地湖南省长沙市浏阳河大桥东金鹰影视文化城/div>法定代表人：罗泽军。被告(反诉原告)：湖南广播电视后勤管理服务有限公司，住，住所地湖南省长沙市开福区三一大道**/div>法定代表人：罗泽军。两被告共同委托诉讼代理人：方涛，湖南中楚律师事务所律师。原告(反诉被告)湖南飞雅文化传媒有限公司（以下简称飞雅公司）与被告(反诉原告)湖南广播电视台后勤保障中心（以下简称广电后勤中心）、湖南广播电视后勤管理服务有限公司（以下简称广电后勤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）飞雅公司的委托诉讼代理人严坷，被告（反诉原告）广电后勤中心、广电后勤公司的共同委托诉讼代理人方涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告飞雅公司向本院提出如下诉讼请求：1.解除原告与广电后勤中心之间签订的《物业管理服务合同书》；2.两被告减免原告疫情期间（1-3月）房屋物业管理费90000元，并退还原告交纳的保证金30000元；3.两被告赔偿其违法封锁原告办公场所的经济损失39693元；4.由两被告承担本案全部诉讼费用及保全费用。事实和理由：2018年11月6日，原告与广电后勤中心签订《物业管理服务合同书》，约定自2018年12月1日起至2021年11月30日止由原告使用广电后勤中心物业作为办公场所（坐落于湖南省长沙市芙蓉区××路××段××号××大厦××），每月物业管理费30000元。2020年初，我国爆发新冠肺炎疫情，受疫情影响，飞雅公司无法正常经营，原告多次致函广电后勤中心，请求广电后勤中心减免疫情期间的物业管理费用，广电后勤中心非但不予理睬，更在未经原告同意的情况下，私自封锁原告的办公场所，导致原告无法复工，造成原告巨大经济损失。2020年4月20日，广电后勤公司向原告发函，告知其与原告之间的《物业管理服务合同书》中的各项条款，由后勤公司继续履行。故诉至法院。两被告（反诉原告）辩称：1.因飞雅公司严重违约，同意解除与其签订的《物业管理服务合同书》；2.飞雅公司要求减免1-3月的物业管理费，没有事实和法律依据，不予认可；3.飞雅公司要求赔偿因违法封锁而造成的损失39693元，无事实和法律依据，不予认可。并向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人飞雅公司向反诉人支付2020年6月1日至2020年8月31日房屋物业管理费65000元；2.判令被反诉人飞雅公司向反诉人支付违约金540000元，并按90元／天的标准支付自2020年5月21日至实际付清物业管理费止的滞纳金［暂计算至2020年9月10日为10170元（113天×90元／天）］；3、反诉费用由被反诉人飞雅公司承担。事实及理由：2018年11月6日，反诉人广电后勤公司作为甲方与被反诉人飞雅文化作为乙方签订《物业管理服务合同书》，约定由飞雅公司有偿使用位于长沙市××路××段××号××大厦××楼××楼西头建筑面积1054.29平方米的房屋。合同签订后，飞雅公司自第二个季度起未按时支付下一季度的物业管理费，广电后勤中心也多次催要。2020年7月22日，在物业和民警的配合下，将房屋进行锁门贴封条，强制将房屋收回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2018年11月6日，广电后勤中心（甲方）与飞雅公司（乙方）签订《物业管理服务合同书》，约定：1.甲方将坐落于长沙市××路××段××号××大厦××楼××楼西头出租给乙方，租赁期限为三年，自2018年8月12日至2020年8月12日止；2.房屋每月物业管理费30000元，每年物管费为360000元；物管费采取预付制，每季度支付一次，乙方应于到期日前10日交付至甲方；3.第十三条约定甲方因乙方责任可终止合同，并由乙方负责赔偿情形，包含擅自将房屋转租，拖欠物管费累计达一个月，利用房屋进行违法活动等；4.房屋使用期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定需按合同物管费的总额50%作为违约金赔偿给对方，乙方逾期未付物业管费的，每逾期一日甲方有权按月物管费的0.3%（90元／天）向乙方加收滞纳金。原告按照合同约定一直将租金支付至2020年6月。2020年4月13日，广电后勤中心向飞雅公司发出《告知函》，载明：“贵公司租用的我中心位于长沙市××路××段××号××大厦××楼××楼西侧房屋办公，按合同约定应于今年2月底之前支付下季度租金，但贵公司一直拖欠至今，现已拖欠房屋租金3个月，我方多次上门催缴和电话联络，贵公司均未能及时缴纳欠费。根据双方签订的合同中规定，贵公司必须于2020年4月15日之前交清欠款，否则我中心将按合同约定，从保证金中扣除所欠费用并收回房屋。”2020年4月17日，广电后勤公司向飞雅公司发出《关于商户要求减免租金的回复函》，载明：“针对贵公司于2020年4月10日向我公司提出的关于减免租金的请示，我公司经研究讨论现作出回复如下：1、不同意贵公司提出的减免租金的请求，并请求贵公司依法继续履行房屋租赁合同中确定的及时足额支付租金的义务；2、自2019年12月以来，全国受疫情影响，各地企业均受不同程度的影响。我公司作为大型企业，在疫情期间的员工的工资、公司运转的固定开支巨大，并为配合抗击疫情，对外业务均已暂缓，损失更甚；与此同时，地方政，地方政府相继颁布了多条扶持中小企业度过疫情的大好政策作为中小企业，依法享受政府经济补贴、税费减免的政策，为抗击疫情提供了充分的保障；3.基于此，请贵公司能够体谅我公司的不易，并在收到本函内三日内将之前拖欠了三个月的租金及物业费（共计9万元）付清，以便更好的合作。”2020年4月20日，广电后勤中心向飞雅公司发出《合同义务转让确认函》，载明：“鉴于湖南广播电视台后勤保障中心(“我中心”)与贵单位/您于2018年11月6日订立合同号为《215》的《物业管理服务合同》(“原合同”)。我中心在此通知贵单位/您，根据集团改革重组总体工作部署，我中心已设立一体化公司“湖南广播电视后勤管理服务有限公司”，拟定于2019年12月31前将事业单位可经营性资产负债剥离注入一体化运行公司，自2020年1月1日起一体化运行公司正式运行。原湖南广播电视台后勤保障中心的可经营性业务持续至2019年12月31日，自2020年起的业务合同由一体化公司签署。已由湖南广播电视台后勤保障中心签署，未到期的合同，需要变更合同主体，自2020年1月1日起，我中心将不再作为原合同的一方，原合同的各项条款及条件(除我中心作为原合同当事人一方外)继续保持不变并仍然有效，我中心在原合同项下的权利和义务将会由原合同权利义务受让方湖南广播电视后勤管理服务有限公司承担及继续履行。”飞雅公司收到后，在该确认函上盖章予以确认。2020年7月29日，两被告向飞雅公司发出《联系函》，载明：请飞雅公司尽快支付2020年6月1日至8月31日的物业管理费。如飞雅公司收到此函后仍拒不履行上述义务，广电后勤中心和广电后勤公司将解除合同，从发函之日起10日后收回房屋，并保留依法追究飞雅公司违约金及逾期付款滞纳金的权利。另查明,2018年1月17日，湖南广播电视台发布《关于华菱大厦物业资产管理权的说明函》，载明：“长沙市芙蓉中路二段269号华菱大厦14楼1622.75m2的物业资产产权属湖南广播电视台，湖南广播电视台后勤保障中心是湖南广播电视台下属二级单位，湖南广播电视台已将该处资产的管理权委托给湖南广播电视台后勤保障中心，自即日起该处物业资产的管理事宜由该中心处理。”原、被告庭审中确认,原告将租金支付至2020年5月，原告支付了被告6月的物业管理费2.5万元，还剩5000元未支付。本院认为，一、本案法律关系的认定被告与原告签订的《物业管理服务合同书》，通过双方约定的权利义务、合同约定的房屋使用情况为出租，以及飞雅公司提供的银行汇款明细上备注为租金，本院认为，双方形成房屋租赁合同关系，而非物业服务管理关系。本院以房屋租赁合同关系来判断双方的权利义务。承租方飞雅公司已经收到由原出租方广电后勤中心发出的合同权利义务转让的确认函，因此，本案的出租方变更为广电后勤公司，由该公司承担权利义务。二、飞雅公司的本诉评析1.关于飞雅公司要求解除合同的问题。根据双方的合同约定，租金采取预付制，按每季度支付一次，并且合同约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成乙方损失，由甲方负责赔偿。4.拖欠物管费累计达一个月”。本案中，飞雅公司没有按照合同约定提前支付租金，构成违约，广电后勤公司有权依据合同约定行使合同解除权，终止合同并收回房屋，且已提起反诉要求解除合同，因此本院确认双方签订的《物业管理服务合同书》予以解除。关于合同解除的时间，原告诉称广电后勤公司于2020年7月11日已将案涉房屋收回；被告辩称，2020年7月11日，原告因未及时缴纳水电费，而被物业公司贴上封条。被告提交的证据证明其于2020年7月22日在物业公司及民警的见证下将案涉房屋锁门并贴上封条收回，比原告提交的证据更有信服力。因此，本院认定广电后勤公司于2020年7月22日将案涉房屋收回，至此，双方签订的合同目的已无法实现，签订的合同解除时间为2020年7月22日。2.关于飞雅公司诉请减免疫情期间三个月的物业管理费，并退还保证金等问题。根据国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条的第（一）：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”本案中，案涉房屋属于湖南广播电视台所有，系国有资产，且新冠疫情期间原告确实停业造成损失。因此，本院依据上述文件减免原告案涉房屋三个月的租金，对于原告的该项诉请予以支持。根据双方的合同约定，原告缴纳的履约保证金实质属于违约金。由于原告违约，其无权要求被告退还履约保证金。对于原告诉请被告退还履约保证金，本院不予支持。3.关于原告诉请两被告赔偿因原告违法封锁办公场所而因支付的损失。本案中，原告拖欠广电后勤公司的租金，构成违约。广电后勤公司有权依据合同约定将房屋收回，该行为系其正当的权利，且原告并未提供证据证明因广电后勤公司封锁办公场所造成了损失，因此原告的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、两被告的反诉评析1.反诉关于要求支付租金的问题。根据以上分析，原告违约，被告广电后勤公司依据合同约定有权收回房屋，本案的房屋租赁合同于2020年7月22日解除，飞雅公司应当支付租金至2020年7月22日。广电后勤公司反诉要求原告支付7月22日之后的房屋租金，没有事实及法律依据。本案中，飞雅公司已支付租金至2020年5月，且已支付6月的租金2.5万元，还剩5000元未支付。飞雅公司7月应支付的租金为21699元（360000元÷365天×22天）。因此飞雅公司还应支付广电后勤公司租金26699元（5000元+21699元）。扣除因新冠疫情而减免的原告三个月租金后，广电后勤公司还应向飞雅公司退还63301元（9万元-26699元）。2.反诉关于要求原告支付54万元的违约金及滞纳金的问题。根据以上分析，飞雅公司在签订合同后已缴纳的3万元履约保证金实质属于违约金，由于飞雅公司违约，无权要求退还。反诉要求另外支付合同约定的54万元违约金及滞纳金，本院不再予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、湖南飞雅文化传媒有限公司与湖南广播电视后勤管理服务有限公司之间的《物业管理服务合同书》于2020年7月22日解除；二、湖南广播电视后勤管理服务有限公司于本判决生效后十日内向湖南飞雅文化传媒有限公司退还租金9万元；三、湖南飞雅文化传媒有限公司于本判决生效后十日内向湖南广播电视后勤管理服务有限公司支付租金26699元；以上第二、三项经过抵扣后，湖南广播电视后勤管理服务有限公司于本判决生效后十日内应向湖南飞雅文化传媒有限公司退还租金63301元；四、驳回湖南飞雅文化传媒有限公司其他诉讼请求；五、驳回湖南广播电视台后勤保障中心、湖南广播电视后勤管理服务有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1747元，已减半收取，由湖南飞雅文化传媒有限公司负担936元，湖南广播电视后勤管理服务有限公司负担811元；反诉费4976元，由湖南飞雅文化传媒有限公司负担220元，由湖南广播电视后勤管理服务有限公司负担4756元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗长华二〇二〇年十月二十九日法官助理刘玥书记员廖沙