1浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初12670号 原告：郭澄杰，男，1990年7月15日出生，汉族，住诸暨 市草塔镇大地村冬青树下928号。 委托诉讼代理人：杨成刚，浙江月白律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭建良，男，1961年1月27日出生，汉 族，住诸暨市。（系原告父亲） 被告：绍兴恒鑫房地产开发有限公司，住所地诸暨市陶朱 街道环城北路368号。 法定代表人：王伟锋，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡森、李福风，系公司员工。 第三人：中国邮政储蓄银行诸暨市支行，住所地诸暨市暨 阳街道暨阳路108号。 负责人：吕莉。 委托诉讼代理人：杨杰，系该行员工。 原告郭澄杰与被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司（以下简 称恒鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适 用简易程序由审判员李荣震适用简易程序独任审判。审理中， 依原告郭澄杰申请，本院追加第三人中国邮政储蓄银行诸暨市 2支行（以下简称邮储银行）参加诉讼，并于2020年9月25日 公开开庭进行了审理。原告郭澄杰的委托诉讼代理人杨成刚， 被告恒鑫公司的委托诉讼代理人胡森，第三人邮储银行的委托 诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭澄杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之 间于2018年5月7日签订的商品房买卖合同；2.判令被告恒鑫 公司返还原告已支付购房款1209642元；3.判令被告恒鑫公司 支付原告已付购房款1%的违约金计12096.42元；4.判令被告恒 鑫公司赔偿原告自2018年9月4日起至向第三人的房屋贷款还 清之日止按第三人的贷款利率支付给第三人的利息损失，暂计 算至起诉之日止为87713.86元。审理中，原告要求确认解除商 品房买卖合同的时间为2020年7月15日，将第四项诉请金额 变更为94798.74元，并增加诉讼请求要求解除与第三人的贷款 合同。事实和理由：2018年4月14日，原告就购买位于恒大滨 江御府商品房8幢204号房屋事宜与被告签订认购书。5月7日， 双方签订了商品房买卖合同，合同约定：房屋总价款为1209642 元，首付款为369642元，余款840000元采取银行贷款方式支 付。2018年9月4日，原告与第三人签订了个人购房借款及担 保合同，并于2018年10月21日开始正式还贷。截至起诉之日， 原告已还贷款21期，共支付利息87713.86元。根据商品房买 卖合同第九条、第十条约定，被告应于2019年11月30日前交 付房屋，若被告逾期交房超过180日，原告有权解除合同，被 3告应自原告解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付购房 款，并按原告累计已支付购房款的1%向原告支付违约金。合同 签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时 间交付房屋，迟至2020年6月23日，被告才通知原告办理商 品房交付手续。同年7月14日，原告通知被告解除合同，然后 被告未依约及时回应，导致原告损失进一步扩大。现为维护合 法权益，原告起诉至本院。 被告恒鑫公司答辩称，如法院判决将购房合同解除，被告 无法将涉案房屋再行出售，原告需与第三人办理解除抵押登记 手续；恒鑫公司已同意向原告支付1%的违约金，因此原告要求 被告支付向邮储银行按揭贷款的利息没有法律依据；若邮储银 行同意解除购房按揭贷款合同，被告无异议。 第三人邮储银行答辩称，同意解除与原告的购房按揭贷款 合同，截至2020年9月24日，原告拖欠邮储银行本金818265.78 元，利息1363.05元，若不能还清贷款及利息，邮储银行应享 有优先受偿权。 经审理，本院认定事实如下：2018年4月14日，原告与被 告签订恒大滨江御府商品房认购书一份，原告于当日支付定金 10000元，并约定该定金在签订商品房买卖合同时转入房款。同 年5月7日，原告与被告签订商品房买卖合同，该合同约定： 原告购买的商品房为恒大滨江御府6幢010204，建筑面积为 96.41㎡，总价款为1209642元，于2019年11月30日前交房； 4逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合 同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天退还 全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支 付违约金。2018年9月5日，两原告通过第三人按揭贷款支付 购房款840000元。合同约定的交房日期到期后，被告一直未交 付房屋。2020年6月23日，被告向原告邮寄交房告知函。 另查明，2018年9月4日，原告与第三人签订个人购房借 款及担保合同一份，并由绍兴恒鑫房地产开发有限公司作为保 证人，约定借款本金为840000元，借款期限为360个月，贷款 利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，归还方式为按 月等额本息，担保方式为保证、抵押，即被告对借款承担保证 责任，原告以所购房屋预告登记方式对借款提供抵押担保。截 至2020年9月24日，原告已归还本金21743.22元，已支付第 三人利息99770.34元，尚拖欠第三人贷款本金818265.78元， 利息1363.05元。2020年7月14日，原告向被告发送了律师函， 通知了被告解除与其签订的商品房买卖合同，被告于2020年7 月15日签收该函。 上述事实除了到庭当事人的庭审陈述外，还有原告郭澄杰、 提交的商品房买卖合同、个人购房借款担保合同、商品房认购 书、邮政储蓄银行交易明细、增值税发票复印件、收楼通知书、 律师函及送达截图等证据证实。上述证据已经当庭质证，本院 均确认有效。 5本院认为，本案中，原告已按双方签订的商品房买卖合同 履行了付款义务，但被告未能按期交付房屋，且逾期已超过180 天。根据双方签订的合同约定，原告依约享有解除合同的权利。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释》规定，因商品房买卖合同被解除，致使商 品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担 保贷款合同的，应予支持。故原告要求解除与第三人邮储银行 签订的个人购房借款担保合同，合法有据，本院予以支持。 根据上述司法解释规定，商品房买卖合同及商品房担保贷 款合同解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金 及利息分别返还担保权人和买受人，且原告还可向被告主张违 约金或是违约导致的实际经济损失，但违约金与实际损失不可 同时主张，从有利原告实现债权角度考虑，本院支持原告要求 被告支付因向邮储银行贷款而支付的利息94798.74元。另原告 在第三人处尚欠的借款本金及相应约定的利息应由被告负责归 还。原告所购房屋对在第三人处的借款进行了预告抵押登记， 借款合同解除后，第三人依三方约定及抵押登记，对约定房屋 享有相应的优先受偿权。 综上所述，原告合理的诉请本院予以支持，不合理部分予 以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七 条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百九十六条、《中华 人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品 6房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、 第二十五条之规定，判决如下： 一、原告郭澄杰与被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司于 2018年5月7日签订的个人购房借款担保合同于2020年7月 15日解除； 二、被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司应返还原告郭澄杰 购房款369642元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 三、被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司应返还原告郭澄杰 已付的银行贷款本金21734.22元及利息94798.74元，款限本 判决生效之日起十五日内付清； 四、解除原告郭澄杰与被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司、 第三人中国邮政储蓄银行诸暨市支行签订的个人购房借款及担 保合同； 五、被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司应归还第三人中国 邮政储蓄银行诸暨市支行借款818265.78元，并支付该款自2020 年9月21日起至本院确定的还款日止按合同及中国人民银行规 定的提前还款的利率计算的利息，利随本清，款限本判决生效 之日起十五日内付清； 六、若被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司未按第五项判决 付清借款本息，第三人中国邮政储蓄银行诸暨市支行则对本案 抵押的恒大滨江御府8幢204室房屋在上述债权范围内享有优 先受偿权； 7七、驳回原告郭澄杰其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍 支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16585元，减半收取计8292.5元，由原告郭澄 杰负担292.5元，由被告绍兴恒鑫房地产开发有限公司负担8000 元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省 绍兴市中级人民法院。 审判员  李荣震 二〇二〇年十月十三日 书记员  陈 兰