上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪02执异211号异议人(案外人)：沈某某，男，1966年1月27日出生，汉族，住江苏省南通市通州区金沙镇八角亭小区****。异议人(案外人)：李2，女，1968年11月24日出生，汉族，住江，住江苏省南通市通州区金沙镇华德花园**楼**div>委托诉讼代理人：沈某某(系李2配偶)，男，1966年1月27日出生，汉族，住江苏省南通，住江苏省南通市通州区金沙镇八角亭小区****申请执行人：陈家泉，男，1964年6月7日出生，香港特别行政区居民，所持香港永久性居民身份证号码：R726158(5)，现住上海市虹桥路****(层)。委托诉讼代理人：陈静华，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周攀，上海市锦天城律师事务所律师。被执行人：上海东厦房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区庙泾路****。法定代表人：陆建冲，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴秀青，女，该公司员工。被执行人：南通叁和地产投资发展有限公司，住所地，住所地江苏省南通高新技术产业开发区银河路**iv>法定代表人：陆建冲，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴秀青，女，该公司员工。本院在执行申请执行人陈家泉与被执行人上海东厦房地产开发有限公司(以下简称东厦公司)、南通叁和地产投资发展有限公司(以下简称叁和公司)民间借贷纠纷一案中，案外人沈某某、李2对本院执行叁和公司名下位于江苏省南通市通州区世纪大道299号皇都名尚城1幢1311室的房地产(以下简称系争房产)不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人沈某某、李某1，2012年12月起，沈某某、李2分次与叁和公司签订房屋买卖合同，作公司办公和生活所用(其中含系争房产)，其向法院提供的系争房产买卖合同复印件是于2019年1月15日补签的。除了1301室外，合同总价款为人民币3，276，467元(以下币种均为人民币)，沈某某、李2按合同约定共支付了2，394，977.78元(其中系争房产276，002元)，叁和公司出具了收款收据。2014年12月15日办理了合同备案登记。2012年12月沈某某、李2即合法占有该房产并对所购房产进行全面装修入住至今。沈某某、李2多次口头要求并于2015年12月7日书面致函叁和公司要求办理过户登记和申领房产证，因叁和公司原因至今未能办理过户。虽然陈家泉对系争房产享有抵押权，但沈某某、李2对该房产享有的权利依法能够对抗对系争房产的执行，故请求停止对系争房产执行拍卖，解除对系争房产的查封。沈某某、李2提供了买卖合同复印件、商品房合同备案调查表、付款凭证、收据、给叁和公司的函件等证据佐证其主张。申请执行人陈家泉辩称，沈某某、李2提供的买卖合同签订日期为2019年1月15日，晚于陈家泉和叁和公司办理房产抵押登记的时间，且叁和公司从未告知陈家泉要转让房产的事实，故该买卖合同无效，对沈某某、李2提供的证据不予认可，两人所提异议申请不成立，请求驳回其异议请求。被执行人东厦公司、叁和公司共同辩称，系争房产的买卖合同系在设定抵押权之后签订的，沈某某、李2实际入住系争房产，对两人所述已经付清系争房产购房款不予认可，两人支付的款项已结算为其他房产的购房款，并开具了购房款发票。除对付款用途有异议外，对沈某某、李2提供的其他证据及证明内容均无异议，请求法院依法裁判。本院查明，2019年4月26日，本院作出(2018)沪02民初1190号民事判决书(以下简称1190号判决)，判令：一、被告东厦公司自本判决生效之日起十日内返还原告陈家泉借款本金4200万元；二、被告东厦公司自本判决生效之日起十日内向原告陈家泉支付逾期付款违约金(以4200万元为本金，自2017年9月12日起至实际清偿之日止，按年利率24％计付)；三、被告东厦公司自本判决生效之日起十日内向原告陈家泉赔偿律师费120万元；四、被告叁和公司以其名下191项房产(具体明细详见本判决书附件内容)为被告东厦公司上述第一、二、三项所应向原告陈家泉支付的款项承担抵押担保责任，在被告东厦公司不能偿还上述债务时，原告陈家泉可以与被告叁和公司协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在担保范围内优先受偿，被告叁和公司在承担上述担保责任后，有权向被告东厦公司追偿；五、被告叁和公司对被告东厦公司上述第一、二、三项所应向原告陈家泉支付的款项承担连带保证责任，被告叁和公司在承担上述保证责任后，有权向被告东厦公司追偿；六、驳回原告陈家泉的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298，362元，由被告东厦公司、被告叁和公司共同负担。判决后，东厦公司不服，向上海市高级人民法院提起上诉。2019年8月13日，上海市高级人民法院作出(2019)沪民终318号民事裁定书，裁定本案按东厦公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。因东厦公司、叁和公司未履行义务，陈家泉向本院申请执行。本院于2019年11月8日立案受理，案号为(2019)沪02执1136号。执行中，本院于2019年12月3日查封了叁和公司名下包括系争房产在内的191套房产。2020年5月8日，本院作出(2019)沪02执1136号之二执行裁定书，裁定拍卖叁和公司名下位于南通市通州区世纪大道299号皇都名尚城191套房产。1190号判决还载明如下事实：1、2014年3月25日，陈家泉(出借方、抵押权人)与东厦公司(借款方)及叁和公司(抵押人)又共同签订《房地产借款抵押合同》，约定“……叁和公司以其所有的房地产抵押给陈家泉，作为对借款合同项下的借款及利息和相关费用的担保……”等其他合同条款。该合同并附《叁和公司抵押面积》及相应房屋他项权证书(共计199项不动产抵押物及面积清单)。2、2016年4月13日，陈家泉(债权人)与上海天歌置业有限公司(债务人一)、东厦公司(债务人二)、叁和公司(担保人一)、陆建冲(担保人二)共同签订《协议书》，约定“……2014年3月25日，东厦公司又因资金周转需要再次向陈家泉借款，借款到期日为2014年9月24日……借款金额为4500万元，叁和公司以其自有的房产(南通市金沙镇开发区世纪大道299号皇都名尚城共计199套，8700.24平方米商铺)为东厦公司向陈家泉的上述借款提供第一顺位抵押担保。……为确保东厦公司严格履行本协议，叁和公司特此作为保证人，自愿就东厦公司在本协议项下的全部债务、义务和责任向陈家泉提供连带责任保证……”等条款。3、在上述《协议书》签订之后，陈家泉与叁和公司就该协议中约定的抵押房产共计199套中的8套解除为本案借款所设置的抵押(剩余共计191套抵押房产的具体坐落详见判决书附件内容)。此外，1190号判决附件内容记载的“叁和公司名下191项房产”包含了本案系争房产。另查明，根据不动产登记信息记载，2014年3月26日系争房产设定抵押权，抵押权人为陈家泉，抵押金额4500万元，债务履行开始日期2014年3月25日，债务履行结束日期2014年9月24日，抵押方式为一般抵押。上述事实，有本院(2018)沪02民初1190号民事判决书、(2019)沪02执1136号执行裁定书、(2019)沪02执1136号之二执行裁定书、上海市高级人民法院(2019)沪民终318号民事裁定书、《不动产登记信息查询结果》及当事人陈述等证据为证。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，该权利主张的标的应当与原判决、裁定无关。本案中，1190号判决已经认定，叁和公司参与签订的《房地产借款抵押合同》和《协议书》中，叁和公司确认以其所有的包括系争房产在内的191套房产抵押给陈家泉，作为对相关借款的担保。且判决书判决，叁和公司以其名下191项房产为东厦公司所应向陈家泉支付的款项承担抵押担保责任，在东厦公司不能偿还债务时，陈家泉可以以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在担保范围内优先受偿。现东厦公司未履行生效判决确定的义务，本院依据陈家泉的申请查封叁和公司名下作为抵押物的系争房产，合法有据。沈某某、李2认为系争房产为其所有，实质是对作为执行依据的1190号判决存在异议，该异议不属于执行异议案件审查的范围，本院不予审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定，裁定如下：驳回案外人沈某某、李2的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向上海市高级人民法院申请复议。审判长  杨喆明审判员  徐 江审判员  徐 庆二〇二〇年十月二十六日书记员  王乐轶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。……