浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初1726号 原告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司，住所地：浙江省嘉兴市平湖市新埭镇虹桥路******。 主要负责人：王柯丁。 委托诉讼代理人：姚书林、钱玲红，公司员工。 被告：于金辉，女，1978年8月24日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市东风区。 委托诉讼代理人：侯晓东，男，1982年9月9日出生，汉族，住上海市金山区，系被告的丈夫。 原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司（以下简称嘉凯城新埭分公司）与被告于金辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理，依法由审判员黄海力适用简易程序独任审判。本案分别于2020年6月8日、2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告嘉凯城新埭分公司的委托诉讼代理人姚书林、被告于金辉的委托诉讼代理人侯晓东均到庭参加庭审。原告的委托诉讼代理人钱玲红参加第一次庭审。原、被告双方在诉讼过程中申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。 原告嘉凯城新埭分公司向本院提出诉讼请求（明确后）：1.判令原告与被告签订的房屋租赁合同及补充协议于2020年1月30日解除；2.判令被告向原告支付房屋租金36556.28元（自2019年12月1日至2020年1月30日，按照租金55733.34元／季度）及滞纳金15107.33元（按日从2019年10月1日暂计至2020年3月31日，共183天，按日千分之三计算，实际计至租金付清之日止）；3.判令被告向原告支付房屋占用费86230.85元【2020年1月31日至2020年3月31日共61天，按照《房屋租赁合同》第十三条13.1中约定：以合同终止（或解除）日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向甲方支付实际占用费。实际计至涉案房屋实际返还之日止】；4.判令被告向原告支付解约违约金100000元；5.判令被告立即将注册在涉案房屋处的营业执照注销，并向原告支付逾期注销的违约金74514.7元（自2020年1月31日暂计至2020年3月31日，按照日租金的两倍计算，实际计至营业执照实际注销之日止）；6.判令被告将租赁铺位内的设备搬离，拆除装饰装修，并将租赁铺位返还给原告；7.判令被告已经支付的履约保证金52579元不予退还；8.收回装修免租期及经营免租期的租金，共计135119.87元。事实与理由：原告和被告与2017年12月6日签订《房屋租赁合同》，用于租赁原告位于浙江省嘉兴市平湖市××镇××路××号××新埭城市客厅2层239、2-241、2-243、2-245、2-247、2-249、2-251、2-253、2-255、2-257、2-259、2-261、2-263、2-265、2-267、238、240、242、264、266、268商铺，面积为960.34平方米。租赁期限为5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，每两年租金递增6%。装修免租期52天，经营免租期6个月。被告方已于2017年8月10日进场装修并于2017年12月16日正式开业。 按照《房屋租赁合同》附件二中约定，被告先按双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，被告应在支付周期开始之前15日个工作日内支付，先付后用。经原告多次催告被告缴纳费用，被告仍未按合同规定向原告支付租金，按照《房屋租赁合同》第十三条13.1中约定：以合同终止（或解除）日以前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向甲方支付实际占用费。现原告要求被告支付房屋占用费，占用费实际计至涉案房屋实际返还之日止。 按照《房屋租赁合同》第十三条13.5中约定：若乙方使用租赁物业地址作为公司、分公司或营业部的注册地，则在本合同的租期届满或返还期内，应办理完成注册地的迁移或注销手续。乙方逾期完成的，每逾期一日，乙方应承担相当于合同终止时日租金两倍的违约金，给甲方造成其他损失的，还应予以补偿。现原告要求被告支付证照注销违约金，证照注销违约金实际计至涉案房屋实际营业执照注销之日止。 按照《房屋租赁合同》第五条5.3.4中约定，若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。现原告要求履约保证金不予退还。 按照《房屋租赁合同》第三条3.3中约定：如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。现原告要求被告支付装修免租期及经营免租期的租金。 截至2020年1月30日，于金辉仍拖欠支付房屋租金36556.28元及滞纳金15107.33元（2019年10月1日至2020年3月31日），房屋占用费86230.85元（2020年1月31日至2020年3月31日共61天），收回的免租期租金135119.87元，逾期注销营业执照的违约金74514.70元，以及租赁违约金100000元，以上共计447529.03元。原告分别于2019年10月7日以及2019年10月10日发《催款函》和《停止物业服务告知函》告知被告应当及时支付所拖欠的款项，包括但是不限于租金、物业管理费、能耗费等。然而被告一直以各种理由和方式推诿逃避相关义务的履行，经反复催告无效后，原告无奈提起本诉。 被告于金辉答辩称，对原告的诉请均不予认可；案涉商铺楼上约2300平方米没有通过消防验收，原告隐瞒了上述安全隐患，被告在2019年年底才知道，如果原告事先告知这一情况被告是不会租赁案涉商铺的，被告认为双方之间的房屋租赁合同是无效的，被告不认可；被告要求原告返还已经交付的保证金，并请求相应的赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的《补充协议》1份、商户装修手册资料签收单及其附件（含商铺交房表、装修安全承诺书、装修管理承诺书、施工防火安全管理责任书、商户装修消费安全责任协议书、装修安全管理规定、商户装修垃圾清运管理规定、装修缴费通知单）等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。 原告为支持自己的诉讼主张，还提供了如下证据材料： 1.《嘉凯城新埭城市客厅房屋租赁合同》1份，拟证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，原告诉请费用的计算依据。被告质证认为，对该合同的真实性无异议，但是这个合同是双方后补的，2017年7月份还有一份合同；被告认为原告在签订合同过程中存在欺诈的行为，被告不认可。 2.《催款函》、《停止物业服务告知函》、《合同解除通知书》各1份及照片6份，挂号信收据4份及相应投递情况，拟证明原告于2019年10月7日张贴《催款函》，2019年10月10日张贴《停止物业服务告知函》通知被告缴纳欠款，于2020年1月3日寄出《催款函》和《停止物业服务告知函》，被告于2020年1月8日签收，但被告仍未支付。后原告于2020年1月14日寄出《合同解除通知书》，要求被告在15日内将租赁房屋返还原告。被告于2020年1月30日签收。被告质证认为，原告确实在案涉商铺进行了张贴，但其不在原籍，原告寄送的函件实际没有收到。 本院认证认为，原告提供的证据1内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以认定；证据2的形式真实性本院予以认定。 基于以上对证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下： 2017年12月6日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告位于平湖市××镇××路××号××层××号商铺，建筑面积为960.34平方米，用于配套（健身、洗浴、餐饮），经营品牌为Ｓｏｕｌｐｒｏ。租赁期限5年，暂定为2017年10月1日至2022年9月30日。原告给予被告装修免租期52天，自租赁物业实际交付日起开始计算，经营免租期为6个月（具体分摊为2017年10月、2018年1月、2018年4月、2018年7月、2018年10月、2019年1月）。合同第3.3条约定，如因被告单方面原因造成本合同提前终止的，被告须在正式撤场前按本合同约定租金向原告补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。第5.3.2条约定，履约保证金作为被告全面、实际履行本合同义务的担保。包括但不限于被告依据本合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用，被告因违反本合同约定义务所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等。第5.3.3条约定，本合同履行期间，如被告拖欠应付租金、物业管理费、公共事业费或任何应付的费用，原告有权从履约保证金中直接扣除被告所欠的款项。履约保证金被扣除后，被告须于收到原告书面补款通知的七日内补足。第5.3.4条约定，若被告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。合同附件二中约定租金及支付方式为：采用固定租金加递增的方式，首年租金单价为0.6元／平方米／天，每二年递增6%。自起租日（即2017年10月1日）至2019年9月30日止，单位租金为0.6元／平方米／天，月租金为17526.21元，年租金为210314.52元；自2019年10月1日至2020年9月30日止，单位租金为0.636元／平方米／天，月租金为18577.78元，年租金222933.36元；支付方式为自起租日起，被告按照双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，对于每个交租周期的租金，被告应在该交租周期开始之前拾伍个工作日内支付，先付后用。第6.4条约定，被告未按前述约定按时、足额支付租金的，每迟延一日，被告应按应付未付金额3‰的标准向原告支付违约金。当逾期支付超过30日时，原告有权选择单方书面通知被告解除本合同，解除合同通知送达被告之日生效。第13.1条约定，被告应在本合同租赁期限届满、或提前终止、或本合同解除之日起的15日内将租赁物业返还给原告，即被告享有最长不超过15日的“返还期”。在“返还期”内，被告无需支付租金，但被告使用租赁物业产生的其他费用（包括但不限于物业服务费、能耗费等）照常支付。第13.2条约定，被告应按本合同（附件八）规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内原告安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后无偿归原告所有），且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态。第18.1条关于原告的解除权约定，被告有下列情形之一的，原告有权选择提前解除本合同，本协议的解除不免除协议解除前被告方应承担的责任，被告应于合同解除之日起30日内向原告支付所有应交纳的费用，原告有权向被告收取每月租金和物业管理费总和之6倍金额并不低于10万元作为违约金…（3）被告逾期支付任何一项应付的定金、履约保证金、租金、物业管理费、公共事业费超过30日的。2019年3月15日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》之补充协议1份，载明双方经协商一致，就房屋大面积漏水情况导致被告延迟开业损失的赔偿问题达成如下协议：第一条，双方一致确认：关于房屋大面积漏水情况导致被告延迟开业损失的赔偿问题，原告决定将被告起租日顺延至2017年12月16日，被告租赁期限为2017年12月16日至2022年9月30日，经营免租期为2018年1月、2018年4月、2018年7月、2018年10月、2019年1月、2019年4月；同时原告决定减免被告2018年3月、2018年5月、2018年6月、2018年8月、2018年9月、2018年11月、2018年12月、2019年2月的租金物业费共计129658.12元。顺延起租日及减免租金物业费作为漏水造成被告开业延迟及相关损失的一次性赔偿。被告不得再次以上述事由向原告提出赔偿请求且被告不得以上述事由拒绝履行其在《房屋租赁合同》及《补充协议》项下应履行的义务。第二条，本协议与双方已经签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》中有冲突的，以本协议为准；第三条，本协议作为双方已经签订的《房屋租赁合同》不可分割的一部分。 另查明，原告于2017年8月10日将案涉商铺交付给了被告进行装修。双方当事人一致确认被告向原告缴纳了52579元的履约保证金，被告支付租金、水电费、物业费至2019年11月，自2019年12月起被告未支付租金、水电费、物业费。2019年10月7日，原告在被告承租的商铺张贴《催款函》。2019年10月10日，原告在被告承租的商铺张贴《关于停止物业服务的告知函》。2020年1月3日，原告向被告邮寄了《催款函》及《关于停止物业服务的告知函》。2020年1月14日，原告向被告邮寄了《合同解除通知书》。上述函件均显示为他人代收。 还查明，2017年8月22日，原告名称从“嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司”变更为“嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司”。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系成立并有效，双方均应遵照履行。 一、原、被告是否存在违约行为，双方之间的房屋租赁合同是否解除的问题。 原告认为，被告的违约行为主要为未按约支付房屋租金等费用。被告自认自2019年12月起未继续支付租金，但其认为事出有因，其一为健身房其他股东对于之前因房屋漏水原、被告双方达成的补充协议不满意；其二为原告存在欺诈的事实，如承诺的电影院一直没有入驻，健身房楼上一直没有通过消防验收，存在安全隐患。针对被告的该项抗辩主张，本院认为，首先，被告主张原告承诺的电影院没有入驻。对此原告未予认可，被告也没有提供证据加以证明。根据合同法第十四条的规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”即便嘉凯城在发布招商信息时曾就电影院入驻等进行过陈述，但需知招商工作存在不确定性，相应商户能否入驻，入驻时间期限等均无法明确，故前述诸如“电影院入驻”等信息均不能认定为合同约定。原、被告之间签订的房屋租赁合同，系以交付租赁标的物及支付租金作为合同之主要权利义务。原告向被告交付了案涉商铺，被告用于经营“Soulpro”品牌健身房，其理应按约支付租金。其次，2019年3月15日，原、被告双方就房屋漏水问题签订了补充协议，就赔偿问题达成了一致意见，双方均应严格遵守。被告现以健身房其他股东对于赔偿不满意为由拒付租金，没有法律依据。第三，被告抗辩称案涉商铺的楼上没有通过消防验收，存在安全隐患。原告没有把上述情况告知被告，存在欺诈的情形，故被告认为案涉《房屋租赁合同》无效。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告并未提供证据证明案涉商铺楼上房屋未通过消防验收，本院难以采信。退一步讲，即便案涉商铺楼上房屋未通过消防验收，也不必然导致案涉《房屋租赁合同》无效，理由如下：根据民法总则第一百四十三条的规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”被告自认案涉商铺通过了消防验收，其主张案涉商铺楼上房屋未通过消防验收，但被告并没有进一步证明楼上房屋未通过消防验收就案涉房屋出租而言违反了法律及行政法规的强制性规定。被告还主张原告向其隐瞒了案涉商铺楼上房屋未通过消防验收的事实，存在欺诈行为。本院认为，原、被告双方签订房屋租赁合同，目的在于由原告向被告交付可供使用的房屋用于商业经营，并由被告支付相应价款。被告并未提供证据证明案涉商铺存在瑕疵，致使被告无法正常经营，事实上被告自认已经开展了经营活动。楼层上、下在物理结构上相互独立，既然案涉商铺已经通过了消防验收，足以说明被告在案涉商铺中开展经营活动是安全的。若被告进一步要求其承租的商铺相邻部分房屋也同样需要通过消防验收等，需要事先向原告提出。在被告事先并未就上述要求向原告提出的情况下，原告没有义务主动向被告进行告知。因此，被告关于原告有意隐瞒案涉商铺楼上房屋未通过消防验收的事实，存在欺诈行为的主张，本院不予采信。综上，原、被告双方先后签订《房屋租赁合同》及其补充协议，均系双方真实意思表示，当属合法有效，被告拒付租金的抗辩理由不能成立。双方当事人在庭审过程中一致确认被告已经支付了截至2019年11月份的租金，本院予以确认。被告自认自2019年12月起未支付租金，但未就拖欠的具体金额予以说明，而原告主张被告拖欠2019年12月份的租金为18577.78元，未加重被告负担，本院予以确认。双方在庭审中还确认被告实际支付租金为一月一付，即每月支付当月的租金，该支付方式属于双方在履行合同过程中形成的交易习惯，本院予以确认。因此，自2019年12月月底起，被告一直未支付租金，经原告催讨，被告拖欠租金超过三十日，原告有权行使合同约定的解除权。原告行使解除权，应通知被告。原告于2020年1月14日向被告户籍所在地邮寄了《合同解除通知书》，彼时被告拖欠租金尚未超过合同约定的三十日，且该函件于2020年1月30日在浙江平湖由他人代收，不能实现对被告的有效送达。因此原告于2020年1月14日向被告邮寄《合同解除通知书》的行为并不产生合同解除的法律效果。本院确认双方之间的房屋租赁合同（含关于漏水赔偿的补充协议）已于被告签收本院送达的诉讼材料之日即2020年5月18日解除。 二、合同解除后原、被告应承担什么责任的问题。 根据合同法第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案被告在房屋租赁合同关系解除后，应及时将案涉商铺腾退并返还给原告，并支付拖欠的租金等费用，赔偿造成原告的损失。针对原告的其余各项诉讼请求，第一，原告请求支付租金及占有使用费。本院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2020年5月18日解除，故租金应计算到2020年5月18日，扣除合同解除后15日的“返还期”，房屋占有使用费应自2020年6月3日开始计算。本院确认截至2019年12月被告于金辉尚欠原告租金18577.78元，自2020年1月1日起至2020年5月18日止，被告尚需支付租金85305.16元（18577.78元/月×4个月+610.78元/日×18日）。原告请求支付的滞纳金，因其实际是租金的损失，按日千分之三的约定明显过高，因此本院调整为以应支付的租金数额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。原、被告双方一致确认在合同实际履行过程中被告每月支付当月的租金，故租金损失应自履行期届满次日即下月的第一天开始计算。关于占有使用费。被告自认仍然占有案涉商铺，故扣除合同解除后原告给予的十五日“返还期”，被告仍应支付自2020年6月3日起的占有使用费。原告主张占有使用费按合同解除日前最后一期租金标准的200%计算，明显过高，本院调整为仍按合同解除时约定的租金标准（18577.78元/月、610.78元/日）计算。第二，原告诉请要求确认被告支付的履约保证金52579元不予退还。根据第5.3.4条约定，若被告违约导致合同提前解除或终止，履约保证金将不予退还。故原告的该项主张，亦符合双方约定，本院予以采纳。第三，原告要求被告支付装修免租期及经营免租期的租金共计135119.87元，并赔偿解约违约金100000元及逾期注销营业执照的违约金。1.2019年3月15日，原、被告双方签订补充协议，就房屋漏水导致被告延迟开业损失的问题达成一致意见，其中重新约定了6个月的经营免租期，该免租期的性质仍应按照之前双方签订的《房屋租赁合同》中的有关条款进行认定。该合同第3.3条约定，如因被告单方面原因造成本合同提前终止的，被告须在正式撤场前按本合同约定租金向原告补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。本案被告并未提供证据证明原告在补充协议签订后的履行过程中存在违约行为，案涉房屋租赁合同系因被告未按时交付租金等费用而解除，故被告应当按照合同约定补交装修免租期的租金29962.4元（576.2元/日×52日）、经营免租期的租金105157.26元，合计135119.66元。2.原告无需返还被告已经交付的履约保证金，其并未提供证据证明除不予退还的履约保证金外还有尚未得到补偿的实际损失，故对原告再行主张100000元解约违约金及逾期注销营业执照的违约金的诉讼请求，本院不予支持。最后，营业执照注销前需进行债权债务的清算等必要程序，原告径行要求被告注销营业执照，本院不予支持。若被告认为原告在合同履行过程中造成其损失，可提供证据另行主张。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》（含房屋漏水赔偿的补充协议）于2020年5月18日解除； 二、被告于金辉于本判决生效之日起二十日内将位于平湖市××镇××路××号××层××号商铺内的家具、设备等搬离，并将装饰装修拆除后腾退返还给原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司； 三、被告于金辉于本判决生效之日起二十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司租金103882.94元，并赔偿利息损失（其中以18577.78元为基数自2020年1月1日起，以17978.5元为基数自2020年2月1日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算至实际履行之日止）； 四、被告于金辉于本判决生效之日起二十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司房屋占有使用费（自2020年6月3日起至房屋实际腾退、返还之日止，按18577.78元/月、610.78元/日计算）； 五、确认被告于金辉已经支付给原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司的履约保证金52579元不予退还，被告于金辉于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司装修免租期和经营免租期的租金合计135119.66元； 六、驳回原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8012元，减半收取4006元，由原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司负担1867元，由被告于金辉负担2139元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  黄海力 二〇二〇年十月二十三日 书记员  蒋斯雯