福建省将乐县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0428执异28号 异议人(被执行人)：福建联发建设工程有限公司，住所地：福建省三明市梅列区乾龙新村****。统一社会信用代码：91350400735652237E。 法定代表人：刘建珍，该公司董事长。 委托代理人：吴庆煊，福建如贤律师事务所执业律师。 申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，，住所地：浙江省杭州市西湖大道****统一社会信用代码：91330000075327358A。 法定代表人：孙建华。 被执行人：福建鸿翔地产有限公司，住所地：三明市将乐县古镛镇七星街****。统一社会信用代码：913504285509934490。 法定代表人：叶德俊。 被执行人：叶德俊，男，1981年10月5日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被执行人：杨秀玲，女，1982年2月11日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被执行人：徐雄胜，男，1980年8月3日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 被执行人：刘建珍，女，1954年11月14日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 在本院执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称“浙商公司”）与被执行人福建联发建设工程有限公司（以下简称“联发公司”）、福建鸿翔地产有限公司（以下简称“鸿翔地产”）、叶德俊、杨秀玲、徐雄胜、刘建珍借款合同纠纷一案中，异议人联发公司对本院委托厦门中联资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称“中联估价公司”）对鸿翔地产公司土地使用权作出的《土地估价报告》不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 联发公司称，1、法院配合相关职能部门在抵押及查封且联发公司完全不知情的情况下，将案涉抵押的四宗国有土地进行处置，将已抵押的将国用（2012）第0269、0270、0271、0272号《国有土地使用权证》，折合面积为39537.3平方米的国有土地违法变更成闽（2020）将乐县不动产权第××号《不动产权证》，折合面积为29875.27平方米。该变更土地行为已属违法，导致土地面积及使用价值明显减少，严重损害异议人的合法权益；《福建省高级人民法院司法评估拍卖工作规定（试行）》第三十一条第一款明确规定，法院执行部门应当在摇号选择评估、拍卖机构之日的5日前，通知当事人于摇号日到场。另《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价格若干问题的规定》第十六条也明确规定：采取委托评估方式确定协商确定参考价格的，法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序。但联发公司从未收到法院要求参与协商确定评估机构的通知。因此，法院委托中联估价公司对案涉土地的使用价值进行评估、估价，明显违反程序，剥夺了联发公司的法定权利；2、根据中联估价公司的估价结果，案涉土地实际使用率为47800.432平方米，估价为13814.32万元，土地楼面价为2889.99元／平方米。将乐县古镛镇商品房的市场价现为10000元／平方米左右，在扣除建安成本等费用后，其土地楼面价也远高于案涉的土地楼面价2889.99元／平方米，即土地价值被严重低估。根据《城镇土地估价规程》的要求，中联公司必须收集宗地交易实例，收集范围包括地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、地块条件等较实例数量应达到3个以上，估价日期距比较实例的交易日期原则上不超过3年，比较实例与待估宗地条件的相似性大于差异性，用途与待估宗地用途基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。但中联估价公司出具的《土地估价报告》依据明显不足，仅出具估价结果，未提供反映计算过程并得出该估价结果的《估价技术报告》，该估价结果不得作为法院处置抵押物的参考价。故，联发公司向本院提出书面异议，请求依法另行委托评估机构对抵押的39537.3平方米国有土地使用权价值一并进行重新评估。 浙商公司称，一、案涉土地权证的更换系行政登记部门在国家新的不动产权证发布而实施的行政行为；其次，在更换权证的过程中没有减少原抵押土地面积和损害联发公司的合法权益的事实。更换后的案涉土地权证共有二本，即闽（2020）将乐县不动产权第0002267/0002268号，两本权证下面积分别为29875.27平方米、9660.53平方米，合计面积39535.8平方米。本次评估拍卖的仅是其中000227号不动产权证项下的土地，不存在明显减少抵押土地的情形。在土地权证更换过程中，涉及抵押权人、对抵押土地保全的债权人的权利均未受到伤害。故联发公司提出的法院故意隐瞒，配合职能部门随便变更土地、导致土地抵押面积及使用价值明显减少、损害联发公司合法权益的说法不成立。二、本案评估机构的选定系由法院工作人员在电脑系统上在名单库中随机选定，过程有监控记录为证，程序符合公开、公正、公平的程序，选定结果不存在人为干预的情形，更不存在实质上损害联发公司合法权益的情形。案涉土地将通过公开的市场拍卖进行处置，真正价值将由市场决定，评估价仅是作为确定拍卖起拍价的参考之用，该价格没有实质性决定或影响最终案涉土地的市场的价格。故案涉土地价值是否存在被低估不属于当事人有权异议的内容范畴。估价报告未提供比较实例不等于评估机构未收集相关市场交易实例，且该内容属于专业问题，根据相关规定可由中联估价公司予以补正或作必要说明的方式予以解决，联发公司仅以未见《估价技术报告》为据，主张评估结果不得作为处置参考价的意见不能成立。因此，联发公司提出的法院委托中联估价公司的决定程序违法，损害其公司合法权益的主张不能成立。 本院查明，兴业银行股份有限公司三明列东支行（以下简称“兴业银行列东支行”）与联发公司、鸿翔地产、叶德俊、杨秀玲、徐雄胜、刘建珍借款合同纠纷一案，三明市中级人民法院于2014年10月20日作出（2014）三民初字第413号《民事判决书》，判决解除兴业银行列东支行与联发公司签订的《流动资金借款合同》，联发公司偿还兴业银行列东支行借款本金6500万元并支付相应利息，以及兴业银行列东支行因诉讼支出的律师代理费2万元，并判决兴业银行列东支行对鸿翔地产提供抵押编号为将他项（2014）第249号的土地使用权抵押权（产权证号：将国用（2012）第0269、0270、0271、0272号）折价或拍卖、变卖后的价款在联发公司债务范围内享有优先受偿权。 因联发公司未在规定的期限内归还款项，兴业银行列东支行申请三明市中级人民法院强制执行，三明市中级人民法院于2018年5月14日将案件移送本院执行，本院2018年5月15日立案受理后，于2018年7月4日对鸿翔地产所有的坐落于将乐县古镛镇龙池村[将国用（2012）第0269、0270、0271、0272号，面积共计39537.3平方米]的国有土地使用权进行了查封。 浙商公司以受让债权为由向本院申请变更为本案的申请执行人，本院审查后于2019年11月20日作出（2018）闽0428执447号之二《执行裁定书》，裁定变更浙商公司为兴业银行列东支行与联发公司、鸿翔地产、叶德俊、杨秀玲、徐雄胜、刘建珍借款合同纠纷一案的申请执行人。 2020年8月4日，本院通过摇号方式选定中联估价公司，对本院查封的鸿翔地产所有的坐落于将乐县古镛镇怡苑路93号（与前述坐落于将乐县古镛镇龙池村土地使用权属同一产权）的土地使用权（面积29875.27平方米）进行估价。中联估价公司于2020年9月14日作出厦门中联估地2020DFY3620920号《土地估价报告》，估价结果为土地面积29875.27平方米，单位面积地价RMB4624元/平方米，总地价RMB13814.32万元。 本院认为，本案中的评估机构，系通过执行系统在评估机构名单库中以计算机自动选择、随机确定方式选定的，符合《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条有关采用随机方式确定评估机构的规定。中联估价公司作出估价报告后，本院已将报告送达各方当事人，包含联发公司在内的各方当事人均可对估价报告提出异议，本院并未侵害联发公司的诉讼权利。（2014）三民初字第413号《民事判决书》确定的抵押财产，即鸿翔地产所有的坐落于将乐县古镛镇龙池村[将国用（2012）第0269、0270、0271、0272号]土地使用权，面积共计39537.3平方米，均在本院查封范围内，本院对其中29875.27平方米土地使用权进行评估，并不意味着剩余土地使用权不纳入执行范围，并未损害当事人的合法权益。因此，联发公司提出本院委托中联估价公司对案涉土地使用权进行估价违反程序的异议理由不成立，要求本院另行委托评估机构对抵押的39537.3平方米国有土地使用权价值一并进行重新评估的异议请求，不符合法律规定，本院不予支持。 联发公司在收到估价报告后，对估价报告中的估价依据、估价方法以及土地估价结果等提出的异议，应根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条第一款的规定，先由评估机构予以书面说明，对说明仍有异议的，交由相关行业协会组织专业技术评审，不属于执行异议审查范围。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定规定》第二十二条、第二十三条规定，裁定如下： 驳回福建联发建设工程有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省三明市中级人民法院申请复议。 审判长  蔡惠斌 审判员  张丽新 审判员  张 宾 二〇二〇年十月十九日 书记员  郑水凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》 第三条人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构。高级人民法院或者中级人民法院可以根据本地实际情况统一实施对外委托。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 四、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》 第二十二条当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议： （一）财产基本信息错误； （二）超出财产范围或者遗漏财产； （三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质； （四）评估程序严重违法。 对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。 第二十三条当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。 当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。