湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0107民初3183号原告：北京安信行物业管理有限公司武汉分公司，住所地武汉市青山区38街坊八大家花园**楼****。负责人：许昊，该公司经理。委托诉讼代理人：龚玉、卫玉祥，湖北观筑律师事务所律师（特别授权代理）。被告：吴彦军，女，1975年10月12日出生，汉族，住武汉市青山区。原告北京安信行物业管理有限公司武汉分公司与被告吴彦军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告北京安信行物业管理有限公司武汉分公司的委托诉讼代理人龚玉、卫玉祥，被告吴彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京安信行物业管理有限公司武汉分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日至2020年1月15日期间的物业管理服务费4,823.17元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的滞纳金（自2019年1月1日起以欠费金额为基数，按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止），暂计至2020年8月31日滞纳金为1,466.24元；3.本案的诉讼费、公告费等诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：被告系武汉市青山区和平大道38街坊康馨大厦1-1-1702室（建筑面积合计139.62㎡）的业主，原告系康馨大厦提供物业管理的服务单位。2017年，原告与康馨大厦业主委员会签订《康馨大厦物业管理协议》，约定由原告作为青山区红卫路街建设四路康馨大厦物业管理公司，物业服务合同期限2017年1月1日至2018年12月31日，物业收费标准〔高层住宅〕1.41元/㎡/月，〔底商〕3元/㎡/月，缴费方式：业主于每年第一个月缴纳本年度物业服务费用，逾期未支付，按每日千分之三标准支付违约金，业主与物业使用人约定由物业使用人承担物业费用的，业主负连带责任。2019年，原告与康馨大厦业主委员会续签《康馨大厦物业管理协议》，物业服务合同期限延期至2020年12月31日。合同签订后，原告依约定履行了保安、保洁、绿化、设备维护等义务，但被告及康馨大厦的其他业主一直拖欠物业服务费，导致原告负债经营，严重亏损，不得已于2020年1月15日退场。截止今日，经原告多次电话联系，并发律师函催缴物业费，被告仍未支付2018年1月1日至2020年1月15日期间的物业服务费。为维护原告自身合法权益，依据相关法律规定向法院提起诉讼，请求判如所请。被告吴彦军辩称，原告诉请的物业服务费欠缴时间无异议，对欠缴金额及滞纳金有异议，不同意支付，因原告不作为。原告从未找被告催缴过物业费，因楼顶无人打扫、管道堵塞造成被告家中漏水，多次联系原告，其从未到家处理。当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的武汉市房屋产权登记信息查询单、2份《康馨大厦物业管理协议》、关于尽快支付物业管理服务费的律师催告函、物业费欠费明细表，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，即原告提交的关于退出康馨大厦小区物业服务的通告、公示照片、关于退出康馨大厦物业服务的函件及函件回执、告全体业主通知书，被告称未见到也未收到通知。本院认为，双方均认可原告已退出康馨大厦小区物业服务，上述证据亦能证明该事实，对此本院予以采信；被告提交的照片，原告认为不能证明其系在原告服务期间发生的漏水，其不承担责任。本院认为，被告未提交其他证据证明上述问题系物业管理造成的，对此本院不予采信。本院经审理认定事实如下：被告系武汉市青山区38街坊特1号1门1702号的业主，该房屋属高层住宅，房屋建筑面积为139.62平方米。2017年7月1日、2019年4月26日，原告分别与武汉市康馨大厦业主大会业主委员会签订了《康馨大厦物业管理协议》2份，其中均约定：本物业服务合同期限为2017年1月1日至2018年12月31日止（两年）、2018年1月1日至2020年12月31日止（两年）；物业管理服务收费标准为〔高层住宅〕1.41元/平方米?月；交费方式为业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年第一个月内；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交被告并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，并有权向当地司法部门提起诉讼。2019年8月30日，原告作出关于退出康馨大厦小区物业服务的通告，并抄报武汉市人民政府红卫路街道办事处、武汉市青山区房地局、物业科，抄送青山区红卫路街社区服务中心。原告于2020年1月15日退出康馨大厦。2020年8月15日，原告向被告送达了关于尽快支付物业管理服务费的律师催告函，催要2018年1月1日至2020年1月15日期间的物业服务费4,820.9元。因被告未按约结清所欠费用，故原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案的争议焦点为：被告房屋漏水是否由原告承担责任；被告是否应向原告支付物业服务费及滞纳金。关于被告房屋漏水是否由原告承担责任的问题。被告辩称，因楼顶无人打扫、管道堵塞造成被告家中漏水，多次联系原告，其从未到家处理。本院认为，《康馨大厦物业管理协议》关于被告的物业管理服务内容及服务范围中，不包括被告所述问题的整改；被告未提交对所述问题成因的鉴定证明，亦无其他证据证明其所述问题系楼顶无人打扫、管道堵塞造成的，故本院对此辩称不予支持。关于被告是否应向原告支付物业服务费及滞纳金的问题。《康馨大厦物业管理协议》系武汉市康馨大厦业主大会业主委员会与原告签订的，依照相关法律规定，该合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对全体业主具有约束力。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告履行了合同约定的物业服务义务，被告应履行交纳物业服务费的义务。被告自2018年1月1日至2020年1月15日未交纳物业服务费。故原告请求判令被告支付物业服务费4,823.17元（139.62㎡×1.41元/月/㎡×24.5月）的诉讼请求，本院予以支持。《康馨大厦物业管理协议》中约定：业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交被告并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，该合同中约定的滞纳金属于违约金的性质；原告诉请被告按日万分之五支付2019年1月1日至实际清偿之日止的滞纳金，暂计算至2020年8月31日为1,466.24元。按照合同法相关规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般认定为过分高于造成的损失。原告的实际损失为被告未缴纳的物业服务费。原告要求的违约金已超过造成损失的30%，属于“过分高于造成的损失”。故原告请求被告支付自2019年1月1日起以欠费金额为基数，按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止的违约金，暂计至2020年8月31日为1,466.24元的诉讼请求，对其中的1,446.95元，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。被告关于不支付违约金的辩称，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告吴彦军于本判决生效之日起10日内支付原告北京安信行物业管理有限公司武汉分公司2018年1月1日至2020年1月15日期间的物业服务费4,823.17元及违约金1,446.95元；二、驳回原告北京安信行物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取的案件受理费25元，由被告吴彦军负担。本判决为终审判决。审判员  程红丹二〇二〇年十月二十日书记员  张 璇