黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2637号上诉人（一审原告反诉被告）：哈尔滨市道里区金江路喜九九松茸包子铺，住所地哈尔滨市道里区。经营者：刘丽波，女，1984年1月17日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（一审被告反诉原告）：迟伟，男，1978年12月18日出生，汉族，个体业者，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：姚晓黎，女，1982年1月20日出生，汉族，哈尔滨市道里区江沿小学教师，住哈尔滨市道里区。（与迟伟系夫妻关系）上诉人哈尔滨市道里区金江路喜九九松茸包子铺（以下简称九九包子铺）因与被上诉人迟伟房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初14342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。九九包子铺上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持九九包子铺的诉讼请求。事实与理由:一、一审法院认定事实错误，其中一审法院认定迟伟经营使用的部分房屋属于违章建筑被拆除，致使双方的合同目的无法实现，以此解除双方签订的《门面合租合同》，认定错误。从双方签订的《门面合租合同》来看，双方约定九九包子铺只租给迟伟在下午14点到凌晨2点时间段使用，特别注明租用区域不含厨房，这一点迟伟在签订合同时是知情和认可的。同时该合同并不违反法律规定，该合同及合同约定的条款也是合法有效的，迟伟违反合同约定强占厨房是一种不按合同约定执行的违约行为。在本案中双方签订的合同目的是可以履行和实现的，不能因其在租赁过程中厨房部分被拆除影响迟伟的经营使用，迟伟可以另设方式（其中另设活动房屋及不需要外烤设施设备等经营），所以不存在一审法院认定的合同目的无法实现的情形。一审法院以其自行建造的厨房被拆除来认定合同目的无法实现，进而解除合同是错误的。二、一审法院虽阐述了合同法相关规定，即涉案合同解除，尚未履行的终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。但对迟伟强占九九包子铺厨房、破坏的洗碗间与和面间等行为，以及由此导致双方合同解除给九九包子铺造成的经济损失，并没有给予认定和判决是错误的。迟伟辩称：签订合同的时候，除九九包子铺的厨房区域，剩余空间都是双方共同使用的区域。迟伟不存在强占和侵权的行为。九九包子铺所说的厨房区域之前是把更衣室给迟伟使用，是双方共同协商的结果。洗碗池这个区域也是双方共同使用，后期由于九九包子铺想把迟伟清走，把迟伟之前使用的洗碗池和更衣室的区域私自拆掉了标识，把它写成和面间，伪造成是厨房的一个假象，请求维持原判。九九包子铺向一审法院起诉请求：1.解除九九包子铺、迟伟于2019年4月26日签订的《门面合租合同》；2.判令迟伟停止侵权对其破坏的洗碗间、和面间恢复原样，如不能恢复原样赔偿九九包子铺1万元损失；3.自2019年10月16日起每日按照1600元赔偿九九包子铺损失至迟伟停止侵权时止。迟伟向一审法院反诉请求：1.判令解除九九包子铺、迟伟于2019年4月26日签订的《门面合租合同》；2.判令九九包子铺返还保证金2万元；3.判令九九包子铺赔偿迟伟牌匾购置及安装费用10100元，安装搬运费用2200元，购置安装排风费用12000元；4.判令九九包子铺自2019年9月18日起按照每日2600元的标准赔偿迟伟可得利益损失至合同解除之日止；5.判令九九包子铺返还迟伟剩余房费97500元；6.判令九九包子铺赔偿迟伟2019年9月19日至2019年9月20日无法经营的可得利益损失6000元。一审法院查明：2019年4月26日，九九包子铺经营者刘丽波与迟伟签订《门面合租合同》，主要内容：1.九九包子铺出租的商服位于哈尔滨市××层，建筑面积为140平方米，双方为合租共用关系，九九包子铺使用时间为4:00-15:00，迟伟使用时间为14:00-2:00，用此房屋经营烧烤；2.租赁三年，自2019年7月19日起至2022年7月19日止，自2019年7月19日起计算租金；2.每年租金13万元，自2020年7月19日起每年租金的10%递增，租金包含物业费、取暖费、卫生费；3.迟伟交付九九包子铺保证金20000元，合同期满后，迟伟无水电费用拖欠和房屋主体无损坏，九九包子铺退还迟伟保证金；4.承租期内迟伟在不改变和影响房屋整体结构的前提下，经由九九包子铺同意可以进行装修改动；5.店面内除厨房以外，其他店内共同使用区域的电子设备、电器设备、座椅等可使用的设施，九九包子铺提供给迟伟免费使用，共同使用期间，九九包子铺、迟伟不得干预对方正常经营活动。合同签订后，九九包子铺收取迟伟交付的截止至2020年7月19日期间的租金及保证金20000元，合计178500元。迟伟经营过程中，政府有关部门对迟伟经营使用的厨房部分违建房屋进行了拆除，致使迟伟的经营活动空间受限。据此，九九包子铺、迟伟协商在合租的房屋内，九九包子铺为迟伟提供厨房操作空间，并对房屋内原有的设施进行了改造。改造过程中双方产生分歧，彼此的正常经营受到影响。迟伟现仍占用合租的房屋从事经营活动。一审法院认为，九九包子铺、迟伟之间签订的《门面合租合同》是双方真实的意思表示，具有法律效力。迟伟经营使用的厨房部分房屋因属于违章建筑被拆除，致使九九包子铺、迟伟的合同目的无法实现。现九九包子铺、迟伟均提出解除2019年4月26日签订的《门面合租合同》的请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对租赁房屋内的部分设施进行改造是双方协商后，九九包子铺同意迟伟实施的行为，故九九包子铺要求迟伟“停止侵权，对其破坏的洗碗间、和面间恢复原样，如不能恢复原样赔偿九九包子铺1万元；迟伟自2019年10月16日起每日按照1600元赔偿九九包子铺损失至迟伟停止侵权时止”的请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。鉴于迟伟仍占用租赁的房屋从事经营，即2019年7月19日至迟伟实际迁出合租房屋之日，九九包子铺收取迟伟的租金费用158500元，应扣除迟伟实际经营天数费用（158500元÷365天×实际天数），剩余的部分由九九包子铺返还给迟伟,由于迟伟至今未实际迁出合租房屋，故迟伟主张的剩余租金97500元，一审法院不予支持；九九包子铺应按迟伟实际占有天数，每日434.25元计取，剩余部分退还给付迟伟。九九包子铺收取迟伟的保证金20000元，应返还给迟伟。关于迟伟提出的“迟伟牌匾购置及安装费用10100元，安装搬运费用2200元，购置安装排风费用12000元、九九包子铺自2019年9月18日起按照每日2600元的标准赔偿迟伟可得利益损失至合同解除之日止、九九包子铺赔偿迟伟2019年9月19日-2019年9月20日无法经营的可得利益损失6000元”的问题。九九包子铺、迟伟签订的《门面合租合同》明确约定“店面内除厨房以外，其他店内共同使用区域的电子设备、电器设备、座椅等可使用的设施，九九包子铺提供给迟伟免费使用，共同使用期间，甲乙双方不得干预对方正常经营活动”，即合租房内的厨房不提供给迟伟使用，因此造成迟伟无法正常经营，系迟伟用作厨房的违建房被拆除，非九九包子铺的违约行为所致，故迟伟要求九九包子铺承担相应的损失赔偿，没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条的规定，判决：一、解除九九包子铺（经营者刘丽波）、迟伟2019年4月26日签订的《门面合租合同》；二、九九包子铺(经营者刘丽波)自2019年7月19日起至迟伟实际迁出合租房屋之日止的租金按每日432.88元计取，剩余部分租金退还迟伟；三、九九包子铺(经营者刘丽波)于判决生效之日起十日内退还迟伟交付的保证金20000元；四、驳回九九包子铺(经营者刘丽波)的其他诉讼请求；五、驳回迟伟的其他反诉请求。本院二审期间，九九包子铺举示了2019年12月15日下午13点53分拍摄的照片一张。拟证明：因迟伟的影响，导致九九包子铺无法营业。迟伟质证意见：对真实性和证明问题均不认可。一张照片不能证明九九包子铺无法营业，该证据不充分。迟伟举示了2019年12月9日及2019年12月15日拍摄的视频各一份。拟证明：迟伟从涉案房屋的实际迁出时间是2019年12月9日。九九包子铺质证意见：对该证据的真实性和证明问题无异议。本院认证意见：对九九包子铺举示证据的真实性无法核实，且仅以该证据无法认定系因迟伟的原因导致九九包子铺无法营业，本院对此不予采信。九九包子铺对迟伟举示证据的真实性与证明问题均认可，本院予以确认，对该证据予以采信。二审另查明：迟伟于2019年12月9日从案涉房屋迁出。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于九九包子铺要求迟伟对案涉房屋恢复原状并赔偿损失，依据是否充分的问题。九九包子铺主张迟伟违反合同约定抢占厨房，但案涉合同中并未对厨房的具体范围进行约定，双方对该区域的划分也不明确。九九包子铺举示的证据不足以证明迟伟抢占了应专属于九九包子铺的区域以及产生了损失。且迟伟承租案涉房屋用于经营活动，在相关区域因属违章建筑被拆除后，九九包子铺作为出租人应履行将具备使用和经营功能的房屋交付给迟伟的义务。即使存在迟伟将案涉房屋的部分区域作为具有厨房使用功能的情况，也符合其经营餐饮的合同目的，九九包子铺以此为由要求迟伟承担违约责任，依据不足。另，双方均认可迟伟于2019年12月9日从案涉房屋迁出，九九包子铺应以该时间点作为迟伟租金的计算终点，因出现新的事实，一审判决结论应予调整。综上，九九包子铺的上诉请求不成立，因出现新的事实，一审判决结论应予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初14342号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初14342号民事判决第二项为：哈尔滨市道里区金江路喜九九松茸包子铺（经营者刘丽波）自2019年7月19日起至2019年12月9日止的租金按每日432.88元计取，剩余部分租金退还迟伟。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4045元（本诉费1250元、反诉费2795元），由哈尔滨市道里区金江路喜九九松茸包子铺（经营者刘丽波）负担2650元，迟伟负担1395元。二审案件受理费2650元，由哈尔滨市道里区金江路喜九九松茸包子铺（经营者刘丽波）负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  张禹珩审判员  赵 晟二〇二〇年十月二十一日书记员  周小倩