山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3857号 上诉人（原审原告）：山东嘉州置地有限公司，住所地山东省淄博市临淄区淄江花园**会所**。 法定代表人：陈莉，总经理。 委托诉讼代理人：庄明鹏，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曹婷婷，女，1981年11月25日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：贾淑霞，山东春辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨建东，山东春辉律师事务所律师。 上诉人山东嘉州置地有限公司因与被上诉人曹婷婷商品房预售合同纠纷一案,不服山东省淄博市淄川区人民法院(2020)鲁0305民初2095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 山东嘉州置地有限公司上诉请求：1、依法撤销(2020)鲁0305民初2095号民事判决书第三项内容，并予以改判或者发回重审;2、依法改判被上诉人协助上诉人办理涉案房屋网签登记的撤销手续;3、依法判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、上诉人认为一审法院超出诉讼请求裁判属于程序违法,其行为严重剥夺了上诉人的辩论权,故二审法院应当予以发回重审,维护上诉人的合法权益。首先,上诉人作为一审原告其主要诉求并不包含一审法院径行裁判的第三项判决主文,即,上诉人向被上诉人返还购房款、车位定金等;其次,本案中被上诉人系违约责任方,被上诉人的违约行为致使签订的商品房买卖合同无法履行,同时,根据该第三项判决主文内容属于金钱给付义务,若该法律文书生效,必然导致作为守约方的上诉人向作为违约方的被上诉人承担责任,不仅加重了上诉人的责任,而且给作为违约方的被上诉人提供了违约的支持和保障;再者,被上诉人就该裁判内容亦未提起反诉主张,更甚至一审法院亦未向各方释明,武断地裁判上诉人向被上诉人返还财产,并剥夺了上诉人就该裁判内容的发表意见的权利,显然有失公允。以上可知,一审法院超出诉讼请求裁判属于严重的程序违法行为,其以减少诉累为由于突破法律底线,其行为不仅与现行相关法律规定相悖,更严重损害了上诉人的利益。2、上诉人认为一审法院未支持被上诉人协助上诉人办理涉案房屋网签登记的撤销手续义务是错误的。首先,被上诉人协助上诉人办理涉案房屋网签登记的撤销手续义务属于合同附随义务,该项请求无法单独进行诉讼,即使诉讼必然加大诉讼成本,该项请求一审法院为何不考虑减少诉累而予以支持;其次,“网签”系指网上签约,为防止一房二卖,网签程序是:交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款由房地产开发企业通过网上签约系统,打印经双方确认的协议或合同一双方当事人签字(盖章)一在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。故,本案中涉案合同属于网签合同,且合同封面明确载明“关注微信公众号,查询网签合同是否经过房管局备案”,因此,一审法院确片面认定涉案合同非网签合同是错误的;再者,一审庭审期间被上诉人同意协助上诉人办理网签撤销手续。以上分析得知,被上诉人协助上诉人办理涉案房屋网签登记的撤销手续义务属于合同附随义务,一审法院未予以支持,属于事实认定不清。 山东嘉州置地有限公司向一审法院起诉请求:1.请求贵院依法判令解除原告与被告2019年9月24日签订的合同编号201909245Q7IB097DCIM《商品房买卖合同(预售)》；2.请求贵院依法判令被告向原告支付违约金131832元；3.请求贵院判令被告协助原告办理涉案房屋网签登记的撤销手续；4.请求贵院依法判令被告承担本案诉讼费等全部费用。 一审法院认定事实：被告预购买原告蓝光雍锦半岛项目处商品房，2019年8月31日，被告向原告缴纳楼款200000元，2019年9月14日被告通过银行向原告转款198320元，被告已经交付首付款398320元，2019年10月19日原告出具发票一张。2019年9月27日，被告向原告交付车位定金1万元。双方签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定由被告购买原告开发建设的蓝光雍锦半岛项目13幢2单元16层021602号房，房屋总价格为1318320元，面积为136平方米、每平方米9693.53元，定金20000元，首付款398320元，余款920000元向青岛银行淄博临淄支行申请贷款支付。买受人逾期付款责任，按照逾期时间分别处理：逾期在三十日内的买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当按照商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。补充协议对贷款方式付款补充约定如下：买受人应备齐银行规定的抵押贷款资料（含费用），自合同签订之日起3个工作日内向银行提交。如买受人向银行提交资料不齐全或已提交的资料不能满足放贷要求，则买受人应当于收到出卖人或银行要求补充资料的电话或书面通知之日起2个工作日内向银行补充齐全。买受人如未按时向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料的，视同逾期付款，买受人按合同第八条规定承担逾期付款的违约责任。出卖人逾期交付责任，按照逾期时间分别处理：逾期在三十日内的出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日的，自第三十一日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金。原告对涉案商品房向国投泰康信托有限公司办理了一般抵押。抵押登记机构：临淄区自然资源局，抵押登记日期：2019年5月31日，债务履行期限：2019年5月30日至2020年6月30日。合同对其他事项也作了约定。嗣后，因被告未支付剩余房款，双方产生纠纷，从而形成诉讼。被告认为数额过高，要求予以调整。 庭审中，原告陈述抵押已于2020年6月30日解除，但未提交证据证明。 一审法院认为，关于原告要求解除与被告签订的合同编号201909245Q7IB097DCIM《商品房买卖合同(预售)》的诉求，有合同约定，被告也同意解除，故予以确认。关于原告要求被告支付违约金131832元的诉求。依照法律规定，约定的违约金过高的，当事人可以要求调整。本案原告要求买受人按照商品房总价款的10%支付违约金，被告提出《商品房买卖合同(预售)》中存在对于出卖人和买受人逾期交付违约责任约定不一致，有加重买受人的违约责任的情况。被告认为数额过高，要求予以调整。认定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的实际损失为基础进行判断，还应当兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合确定。本案中，原告主张《商品房买卖合同(预售)》签订于2019年9月24日，2019年9月28向被告邮寄了《关于按合同约定尽快履行按揭办理义务的函》，对此，被告不认可。根据原告提交的证据，结合庭审时当事人的陈述，原告该主张证据不足。关于涉案房屋办理抵押登记的争议，原告陈述的该抵押截止到2020年6月30日已经解除，但未提供证据证实，故不能认定。综上，被告在合同签订过程中也存在瑕疵。且《商品房买卖合同(预售)》为原告提供的格式合同，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务。对照合同第八条逾期违约责任、第十二条逾期交付责任的内容，买受人的违约责任明显高于出卖人的违约责任，考虑到原告已交付首付款398320元，原告主张其实际损失为合同总价款10%，即131832元，显然过高，应予调整。根据双方的过错程度，综合考虑本案案情，酌定支持由被告向原告支付违约金按照未付款920000元的10%确定数额，对原告主张的过高部分，不予支持。关于原告要求被告协助原告办理涉案房屋网签登记的撤销手续，原告未向提供证据证明该房屋已经办理了网签登记手续，因而对于原告的该项诉求，不予支持。因合同已解除，被告的购房款及定金也应返还，为减少诉累，可予以一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告山东嘉州置地有限公司与被告曹婷婷签订的编号为201909245Q7IB097DCIM《商品房买卖合同(预售)》。二、被告曹婷婷于本判决生效后十日内支付原告山东嘉州置地有限公司违约金92000元。三、原告山东嘉州置地有限公司于本判决生效后十日内返还被告曹婷婷购房款398320元（含定金20000元）、车位定金10000元。四、驳回原告山东嘉州置地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1468元，由原告山东嘉州置地有限公司负担444元，被告曹婷婷负担1024元。 二审中当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人山东嘉州置地有限公司主张解除与被上诉人曹婷婷签订的案涉《商品房买卖合同(预售)》，一审法院经审查后认定符合合同约定，且被上诉人亦同意解除，故依法予以支持。在案涉合同解除的前提下，为尽可能一次性解决纠纷，防止机械适用“不告不理”原则及仅就当事人的诉讼请求进行审理，在上诉人同时负有返还被上诉人已付房款义务的情况下，一审法院一并判决上诉人予以返还，避免了增加当事人诉累及不公平结果的发生，程序上并无不当。关于上诉人要求被上诉人协助办理房屋网签登记的撤销手续，因上诉人未提供证据证明该房屋已经办理了网签登记，一审法院未予支持，并无不当。如上诉人有证据证实已办理网签登记，因合同解除后被上诉人协助办理房屋网签登记的撤销手续系合同附随义务，如被上诉人不予配合，上诉人可另行主张权利。 综上所述，上诉人山东嘉州置地有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7425元，由上诉人山东嘉州置地有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡晓梅 审 判 员  郭 鹏 审 判 员  刘 宁 二〇二〇年十月二十七日 代理书记员  李慧姣