广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15059号上诉人（原审被告，原审反诉原告）：邹强。委托诉讼代理人：麦鸿强，广东鑫霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟世文，广东鑫霆律师事务所律师。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：李隆昇。委托诉讼代理人：毛肇华，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈庆鹏，广东中大圣律师事务所实习律师。原审第三人：程中剑。原审第三人：王海樱。上诉人邹强因与被上诉人李隆昇、原审第三人程中剑、王海樱租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。邹强向本院上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回李隆昇的全部诉讼请求；3.支持邹强一审全部反诉请求，即李隆昇向邹强支付赔偿金10万元，李隆昇在《羊城晚报》、《南方都市报》、《广州日报》上向邹强赔礼道歉恢复邹强的名誉，李隆昇向邹强赔偿5万元精神损失费。事实和理由：一、一审判决没有严格审查李隆昇委托代理人的代理资格，公证委托书无效，代理人属无权代理且有与程中剑、王海樱互相勾结虚假诉讼的嫌疑。二、一审判决未依法中止审理，未追加广东东方星联律师事务所（以下简称东方星联律所）、黄爱江、赵闯等为本案第三人，遗漏李隆昇起诉已超过诉讼时效的事实，属程序严重违法。广州市开发区××路×号1302、1304房（以下简称案涉房屋）由程中剑、王海樱与东方星联律所、黄爱江等人互相勾结下签署出售决议书，非法将原属于邹强的案涉房屋转移至王海樱名下，对此，由公安机关鉴定通知书确认该决议书中邹强签名系伪造的。因此，案涉房屋的过户自始无效，邹强已将上述侵权人等诉至广州市越秀区人民法院，案号为：（2015）穗越法民一初字第4082号（以下简称4082号案），该案一审判决后邹强已提起上诉。4082号案处理结果直接影响本案判决结果，本案应中止审理。东方星联律所、黄爱江、赵闯与本案存在利害关系，应依法追加为第三人，以便查明事实。李隆昇作为所谓的承租人早已过了一年的诉讼时效，一审判决认定李隆昇在2012年6月6日收到王海樱的声明书时就知道或应当知道自己的权益受到侵害，李隆昇在2014年2月13日才向公安机关报案，已超过法律规定的一年诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。三、一审判决查明认定事实不清，邹强与李隆昇租赁关系自始不成立。1.邹强与李隆昇只是初步达成了租赁意向，而非确定将案涉房屋出租给李隆昇，出具承诺书的原因系王海樱提出向李隆昇借款邹强归还的离婚条件，邹强同意后由于资金紧张，李隆昇主张以租金抵扣借款，要求邹强写一份承诺书，承诺书并非租赁合同，不能直接证明租赁关系成立，租赁合同是实践性合同，要交付房屋，李隆昇应承担举证不能的责任。2.程中剑出具的《收条》不能证明邹强收到了10万元租金，实际上邹强对程中剑出具《收条》并不知情。2011年12月16日的《收条》是程中剑由于邹强在京出差，打电话确认了之后才代为出具的，并没有收到租金。李隆昇出具的关于程中剑的身份证明，不能证明程中剑有权代邹强处理私人事务，如出具收条、收取租金等事务。李隆昇的证据不是直接证据不足以证明邹强收到了10万元的租金。3.一审判决认定邹强收取了10万元租金超出审理范围，且与生效判决相悖，同时违反禁止反言原则，混淆了借贷关系和租赁关系。王海樱提供的4082号案笔录、通话录音以及转款凭证等证据，邹强确实有主张过10万元为借款，10万元为租金，但依据在广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民四初字第2号（以下简称2号案）民事判决书第六页查明部分，李隆昇认为公安机关侦查的涉嫌租赁合同诈骗案，与2号案审理的民间借贷纠纷所指向的诉争借款没有关联，20万元借款的问题已由2号案判决认定双方债务一笔勾销，借款已结清，不存在转为租金的情况。根据禁止反言原则，2号案的诉争款项应当是其他款项，而不是一审法院认为租金是20万借款中的一部分，一审法院该认定已超出审理范围且与已生效判决相悖。本案也属于重复诉讼，应当不予受理立案。4.李隆昇没有充分证据证明其对案涉房屋进行装修，应当承担举证不能的后果。5.一审法院循环论证，在虚假交付租金事实上主观臆断，违反基本逻辑。6.李隆昇坚持将租赁合同纠纷主张为合同诈骗先行向公安机关报案处理，刑事不予立案后，才导致需民事救济，因其自身原因造成资金占用的后果，应由其自身负责。四、一审判决遗漏查明李隆昇收取案涉房屋房产证直接导致邹强房产流失的事实，没有认定对案涉房产的流失李隆昇存在明显过错的事实。五、李隆昇无中生有、捏造事实，虚假报案，给邹强身心造成了巨大伤害，应予登报致歉和精神损失赔偿。六、李隆昇与王海樱认识在先，程中剑又与王海樱共事多年，本案系三人共同合谋，为报复邹强，吓退邹强对案涉房屋的维权。邹强在4082号案件中仅是提出疑问性质的发问，并未真正实际确认与李隆昇存在租赁合同关系及租期、租金等具体租赁事宜，且该两次庭审对应的民事案件已被撤销并指令审理，庭审笔录效力究竟如何认定，无法有一致意见。程中剑无权收取租金和确认出租事宜，其行为也不构成表见代理，邹强也未予追认。李隆昇辩称：一、本案系租赁合同纠纷，案涉房屋所有权是属于王海樱还是邹强与本案无关；案涉房屋是邹强交付给李隆昇的，双方之间成立租赁合同关系。二、邹强称李隆昇租赁案涉房屋与王海樱、程中剑串通，谋取邹强利益，没有证据证明。李隆昇借出了20万元，邹强收到该款有收条证明，至于打到谁的账户，李隆昇不了解，到底是交给王海樱还是邹强，都是经过邹强同意的。程中剑与王海樱合谋代理收取租金等问题，程中剑当时在办公室工作，现邹强主张其是打杂是随意编造谎言。本案是租赁合同纠纷，与王海樱、邹强的其他纠纷无关，邹强与李隆昇存在20万元借款关系，这在另案中已明确，该20万元邹强只归还了10万元，还有10万元转化为租金，在2011年7月16日李隆昇催告邹强还款时，李隆昇想要承租案涉房屋，邹强也同意租赁房屋并出具承诺函，双方建立了租赁关系。2016年李隆昇到邹强处追讨欠款时，程中剑经过电话与邹强确认后，代理邹强与李隆昇达成协议将其中10万元借款转化为租金并出具收据，程中剑的代理权在4082号案中邹强已予承认，也出具过相关授权，邹强在上诉状第5页也明确承认程中剑出具收据是经过打电话确认后代邹强出具的，上诉状第6页承认曾主张20万元借款中10万元为借款，10万元转化租金。关于装修问题，在4082号案中，邹强明确向程中剑提问“台湾人装修的问题是否遭遇到王海樱的阻碍”，显然是明知李隆昇进行装修，后租赁合同没有履行是因为房屋权属人王海樱的强烈反对及驱赶导致，一审判决正确，请求维持原判。王海樱述称，一、4082号案开庭笔录第6页载明，邹强自己提交的补充证据即李隆昇出具的收到案涉房屋房产证复印件的收据，该收据出具时间是2010年10月16日，其时案涉房屋已登记在王海樱名下，邹强是知情的。王海樱与邹强离婚时间是2010年10月19日，可见邹强在离婚前偷偷将案涉房屋租予李隆昇。二、王海樱与李隆昇并非旧识，直至李隆昇向公安机关报案，2014年2月13日越秀经侦大队传唤王海樱，王海樱才知道李隆昇是台湾人。三、王海樱长期在四川工作，程中剑是邹强律所的办公室主任，是多年好友，邹强主张王海樱与程中剑串通是子虚乌有的。李隆昇向一审法院起诉请求：1.邹强返还李隆昇预付的房屋租金10万元及该款自2011年12月16日起至该预付租金全部偿还之日止的银行同期贷款利息（该利息计至2019年8月12日止为40184元）；2.邹强支付违约金人民币5万元；3.诉讼费全部由邹强承担。邹强向一审法院反诉请求：1.李隆昇返还广州市开发区××路×号1302、1304房的房产证，房产证号依次分别为穗字0510004937号，穗字0510004938号；2.依法判令李隆昇在《羊城晚报》、《南方都市报》、《广州日报》上向邹强赔礼道歉恢复邹强的名誉；3.李隆昇向邹强赔偿5万元精神损失费。后在一审诉讼期间，邹强变更其反诉请求1为赔偿10万元。一审法院认定事实：关于李隆昇诉邹强租赁合同纠纷一案，李隆昇于2015年向广州市越秀区人民法院起诉，广州市越秀区人民法院以（2015）穗越法民一初字第2539号立案（以下简称2539号案），后因邹强提出管辖权异议，该案移送至广州市黄埔区人民法院审理，广州市黄埔区人民法院以（2016）粤0112民初917号立案（下称917号案），因李隆昇于2013年已向公安机关以合同诈骗为由报案，且在917号案审理期间该刑事案件仍在侦查阶段，广州市黄埔区人民法院以不属于法院民事案件受理范围为由，裁定驳回李隆昇的起诉。2019年7月5日，广州市越秀区公安局就李隆昇合同诈骗案作出撤案处理决定书，李隆昇依此再次向法院提起民事诉讼。由于广州市涉外民商事案件集中管辖缘故，故李隆昇向一审法院提起诉讼。广州市黄埔区人民法院在917号审理查明以下事实：2011年7月16日，邹强就出租案涉房屋出具《承诺书》：“从即日起，本人郑重承诺李隆昇按合同装修期完工，两年期内本人不转租他人、不出售他人，如果要卖房，同等条件下李隆昇则有优先购买权利。如果违反以上承诺，愿意支付违约金伍万元整，即按月另付贰万五仟元房租作为补偿费，特此承诺。”2011年12月16日，程中剑向李隆昇出具一份《收条》：“今收到李隆昇交来房屋租金拾万元整（10万元）房屋租期时间为2012年1月1日至2013年12月30日止。（现邹强在北京出差，委托程中剑代办）。”2013年8月16日，广东鑫霆律师事务所出具《证明》，载明：程中剑在2010年7月负责广东东方星联律师事务所合伙人之一邹强团队的行政事务，2011年底至2012年底全权负责邹强主任领导律师事务所行政管理事务。邹强与王海樱原为夫妻关系，二人于2010年10月19日离婚。案涉房屋原登记在广东东方星联律师事务所名下，后分别于2010年5月31日、2010年8月20日过户登记至王海樱名下。王海樱确认案涉房屋于2014年出售并已过户至他人名下。广州市黄埔区人民法院2016年10月8日传唤各方当事人，邹强、程中剑、王海樱、李隆昇的委托诉讼代理人均到庭接受询问，李隆昇于2016年10月21日到庭接受询问。其中：邹强在接受询问时对其于2011年7月16日出具的承诺书解释称：一、案涉两套房屋即××路×号1302房和1304房是其他案件律师费的报酬，这是经过强制执行过户到广东东方星联律师事务所名下，尚未过户到邹强名下，当时应当归邹强所有，也是由邹强实际控制。二、房屋被转至王海樱名下，邹强并不知情，李隆昇有意向要租该两套房屋，邹强也同意租给李隆昇，所以就写了承诺书。三、该承诺书只是出租的意向，并不成立最终的租赁关系，承诺书中提及的按合同装修也因为没有签订正式的合同没有装修，当时尚不知案涉房屋已经过户至王海樱名下。四、承诺书中“按合同装修”是确定是由李隆昇装修，但装修期尚未确定；“违约金”是指如果租给其他人而没有租给李隆昇就要承担五万元的违约金。五、出具承诺书时没有确定租期的起算时间，也没有定房租，承诺书中最后一句按月另付是李隆昇写好，邹强照抄的。六、出具承诺书后没有将房屋交付给李隆昇，因为没有正式建立租赁关系。程中剑在接受询问时表示：一、李隆昇在2011年12月16日到邹强开办的律师事务所要求邹强退还欠款20万元，当时程中剑负责该律师事务所的行政事务，由于邹强不在，通过电话把相关情况告知邹强后，邹强表示其中10万元是需要兑现偿还的，并且其中5万元已经在2011年9月22日偿还，另外10万元要求程中剑出具收条转为租金，然后程中剑按照邹强的指示写了收条。二、2011年12月17日，邹强律所的财务人员在向李隆昇支付剩余的5万元欠款时，程中剑为了稳妥起见，要求李隆昇出具“欠款一笔勾销”的书面凭证，该凭证原件已交给邹强。王海樱在接受询问时表示：一、在917号案中提交2014年10月9日与邹强的通话录音。二、因为2014年9月越秀区公安局黄警官要求王海樱协助调查李隆昇所报的合同诈骗案，涉及到邹强，王海樱打电话向邹强了解情况，担心邹强出尔反尔，进行录音。三、李隆昇在报案时陈述邹强向其收取了王海樱名下房屋的租金，要求邹强将租赁合同出示给王海樱看，邹强说李隆昇已经在越秀法院起诉20万元的债务纠纷案，法院立案了公安就不能管，该通话录音显示被告在通话中曾表示：“租赁合同只签了10万，有收条，所有借款一笔勾销了，就算还完了，10万元抵了租金，10万元给现金，租金两年。”邹强质证认为，由于不知道王海樱是在什么时候，什么情况下录音，所有对此说过的话记不清楚，录音的内容和其提供的文字内容有点出入，问题也有引导性，并非邹强的实际意思，应该以录音的意思为准，文字资料有断章取义之嫌。录音中涉及的陈述不能直接作为认定本案事实的直接证据，李隆昇在债务纠纷的关联案中有陈述租金和借款是完全没有联系，根据禁止反言原则，在本案中不应将租金关系和借款关系混为一谈，否则对方应当予以举证。李隆昇在接受询问时表示：一、委托代理人提交的民事起诉状及授权委托书和公证书，是真实意思表示及签章。二、李隆昇于2011年12月16日上午11点左右到邹强律所与程中剑沟通，由于到了午饭时间，就在律所楼下茶餐厅一边进餐一边沟通还款事宜，期间程中剑电话请示邹强，经协商一致同意所欠10万元转为李隆昇向邹强租赁房屋的租金，并由程中剑代为出具收条，当天还收到邹强现金还款3万元，加上此前还款共计8万元。三、关于“欠款一笔勾销”的凭证，是李隆昇收到程中剑于2011年12月16日出具的收条及3万元还款后，在2011年12月17日邹强财务人员再向李隆昇偿还2万元并要求李隆昇出具该证明的，由于当日在邹强律所收到程中剑支付的还款2万元，加上此前8万元，以及转为租金的10万元，共计20万元，正好等于出借的资金，因此在程中剑提供的白纸上写上该证明。四、李隆昇是在2010年9月结款给邹强后，邹强就有向李隆昇提出租房的事情，表示将房屋出租给李隆昇，并用借款抵扣应付租金，但一直没有签订租赁合同，直到2011年7月16日向李隆昇出具承诺书后，邹强将案涉房屋钥匙及相关产权证书交给李隆昇进行装修，口头约定待装修后开始算房租，2012年过完年后王海樱两次提出异议，直到开庭时都没有装修完毕，最后装修完一套房后就无法继续装修及使用。一审审理过程中，李隆昇提交案涉房屋房产证的复印件，该复印件载明，房产一位于广州开发区××路×号1304房，房地产权证号为粤房地权证穗字第**，权属人王海樱，登记时间为2010年8月20日。房产二位于广州开发区××路×号1302房，房地产权证号为粤房房地权证穗字第**，属人为王海樱，登记时间为2010年5月31日。另李隆昇陈述邹强向其出示2011年5月16日签订的《授权委托书》一份，该委托书载明，委托人为王海樱，受托人为邹强，王海樱委托邹强处理出租案涉房屋的全部事务，委托权限和性质是，全权授权委托，包括但不限于起草、审核、签订出租合同；办理出租有关手续；收取押金及租金等全部租赁相关事宜。对于该份证据，王海樱书面质证认为，不是其本人所签，指纹加盖就更加不可能，从未向任何人签订所谓的《授权委托书》。是邹强在与王海樱离婚后，冒用王海樱之名，和别人签订假合同，收取别人的钱财。2013年8月18日，王海樱出具《证明》一份，广州开发区××路×号1302房，被人装修改动过，不是以前的原貌，1302的原貌和现在的1304房原貌一样，是上下两层，里面非常陈旧，现在1302房非常新，整个格局全部改变了。王海樱提交4082号案两次庭审笔录作为证据，第一次庭审时间为2015年12月22日上午，第二次庭审时间为2016年1月14日下午，两次庭审邹强作为原告均到庭参加诉讼。现将开庭笔录摘录部分如下：1.邹强向法庭当庭补充证据：李隆昇出具的收据一张，证明“我出租给李隆昇，李把租金作为离婚条件直接打给了被告四（即王海樱）名下”，来源2015年12月22日庭审笔录第6页。2.邹强问程中剑：“房子后来出租给台湾人是否你经办的？当时我们三个人在吃饭的时候，说台湾人租房子时20万元，10万元抵租金，10万元作为离婚金让他打给王海樱……”来源2016年1月14日庭审笔录第5页。3.邹强问程中剑：“出租给台湾人，是否你去办理的？”程中剑答：“我不知道怎么出租，是后来你叫我过去接手的。”邹强又问：“（王海樱）闹离婚，当时我叫他直接把钱打给被告四（4084中的被告四即王海樱），被告四才愿意办理离婚，你是否知情？”程中剑：“我没有看到他转钱给被告四。”邹强又问：“出租过程中，我出过若干空白委托书给你，你是否承认？”以上来源2016年1月14日庭审笔录第5页。4.邹强问程中剑：“2010，台湾人装修的问题，与你交涉，无法装修，是被告四阻拦，有无这个问题？”程中剑回答：“台湾人有反映过，当时我与台湾人说，你去找周律师交涉，我不知道他有没有跟你说。”以上来源2016年1月14日庭审笔录第6页。5.邹强问程中剑：“2010年当时我委托你去办理，当时我签字，给你的空白写的是办理台湾人租赁内容，为何现在到了被告四的手上？”以上来源2016年1月14日庭审笔录第7页。6.邹强说：“当时钱打到被告四的名下，10万是借的，10万块是租金……房子是我一直在处理租赁的，李隆昇是被告四同学老婆介绍过来租房子的。”关于李隆昇与邹强民间借贷纠纷，广州市越秀区人民法院于2013年12月23日受理，案号为（2014）穗越法民四初字第2号，在该案中，李隆昇起诉认为其向邹强借款20万元，主张要求邹强返还20万元借款及相应的利息，现将该案查明部分与本案有关联的内容摘录如下：1.2010年10月14日，邹强向李隆昇出具一份《借条》，内容为：“因急需资金，今借到李隆昇现金人民币贰拾万元整，借期至2011年12月30日，利息按国家银行存款利率支付，到期一并结算，借款人邹强等”。邹强在质证中对上述《借条》的真实性没有异议，但认为讼争借款是以转账方式划付至其前妻王海樱的建设银行账户内，因其与王海樱正在协商办理离婚手续，王海樱承诺只要邹强代为清偿借款人民币200000元给李隆昇就同意签订离婚协议，其为与王海樱达成离婚协议就向李隆昇出具了上述《借条》。2.邹强提交李隆昇2011年9月22日的《收据》中载明；“今收到邹强本金伍万元整还款，利息柒仟元整（全部付清），收款人李隆昇。”3.邹强提交李隆昇2012年12月17日的《收据》中载明：“今收到现金人民币3万元整”。4.2012年12月17日李隆昇出具的书面凭证中载明：“邹强欠李隆昇之前欠款一笔勾销，以兹证明，李隆昇”。广州市越秀区人民法院经审理查明，认为对邹强抗辩认为案涉债权债务在借款期限届满前（2011年12月17日）已全部结清的意见予以采信。至于讼争双方因租赁合同所产生的其他争议应另循法律途径解决，判决驳回李隆昇要求邹强返还借款及利息的全部诉讼请求。另查明，2019年8月8日，李隆昇在黄埔公证处公证委托书，委托毛肇华作为其与邹强债权纠纷一案的诉讼委托代理人，在委托人签名处为“李隆升”，代理人陈述是因为公证处工作人员根据李隆昇的台湾居民来往大陆通行证上“李隆升”名字要求采用简体版的名字。在一审开庭前，邹强向一审法院申请中止审理，理由是案涉房产是其个人财产，目前就案涉房产，其已经向广州市越秀区人民法院提起财产损害纠纷，该案正在审理中，其认为上述案件的审理结果是本案的依据。一审法院于2019年12月6日通过向邹强出具《不准许中止审理通知书》形式，告知其本案不符合中止审理的情形，应继续审理。一审法院认为：本案系房屋租赁合同，因李隆昇为台湾居民，故本案属于涉台民事纠纷，应参照涉外民事法律关系处理。关于管辖问题，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，因本案履行地是在广州市黄埔，结合广州市涉外民商事案件集中管辖的相关规定，故一审法院对本案享有管辖权。关于适用法律问题。双方未约定适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有密切联系的法律。本案的房屋租赁履行地以及被告所在地均是在我国大陆，故本案适用我国大陆法律作为处理实体争议的准据法。关于授权问题，李隆昇向广州市黄埔公证处公证委托书，黄埔公证处根据李隆昇的台湾居民来往大陆通行证上姓名简体“李隆升”作出公证，因两地繁简字体问题，大陆适用简体字体，公证处的身份公证来源正规，并无不妥。至于邹强认为公证委托书中委托案由与本案立案案由不一致问题，由于立案案由是法院根据民事法律关系认定的案由，委托人作为非法律人，其认为的案由与法院立案案由不一致，在实践中很常见，不能因此否认委托书的真实性与关联性，对于邹强的此项抗辩不予采信。关于重复诉讼问题。李隆昇2015年向广州市越秀区人民法院就租赁合同提起诉讼，经审查后，广州市越秀区人民法院将该案移送至广州市黄埔区人民法院立案审理即917号案，广州市黄埔区人民法院审理后以公安机关刑事立案与917号案基础事由相同，认为917号案件涉嫌合同诈骗罪，不属于法院民事案件受理范围，于2017年裁定驳回李隆昇的起诉。越秀区公安局2019年7月5日已就该合同诈骗案撤案，本案刑事处理事由消止，李隆昇再次向法院提起民事诉讼，主张退款及赔偿责任，不属于重复诉讼。关于追加第三人问题，本案是因履行租赁合同不能引发的纠纷，故广东东方星联律师事务所、黄爱江、赵闯，均与本案租赁合同无关，既不是租赁合同的当事人，也无需追加为第三人以查清事实，故关于邹强要求追加当事人的申请不予支持。关于中止审理问题，关于邹强提出中止审理的问题，其认为本案应以4082号案件审理结果为依据故申请中止审理，由于4082号案件是关于财产的分配问题，无论案涉房产事后被判给谁所有，都已经造成李隆昇不能租用该房产的事实，李隆昇均有权依据合同履行不能要求收款方退还租金，故本案的审理与4082号案件无关，无须中止审理。关于租赁合同是否成立的问题，邹强抗辩称其与李隆昇只是就租赁达成意向，租赁合同关系不成立，一审法院认为，该抗辩不成立，理由如下：首先，对案涉两套房产邹强有出租给李隆昇的意思表示，这一点，从邹强2011年7月16日向李隆昇出具的《承诺书》可以看出，庭审中邹强也确认将案涉房产出租给李隆昇。根据《中华人民共和国合同法》第十条，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，双方虽然没有签订书面合同，根据现有的形式，可以判断合同关系成立。其次，租期是明确的，《承诺书》明确两年内不转租及出售，2011年12月16日《收条》再次明确租期为2012年1月1日至2013年12月30日。再次，租金已经交付，李隆昇的租金尽管不是直接支付给邹强，但是依然可以根据现有证据推出李隆昇已经交付租金的事实。证据一为《收条》，程中剑已经代邹强向李隆昇出具《收条》，收到10万元租金，程中剑在广州市黄埔区人民法院陈述该《收条》是受邹强指示出具，考虑当时程中剑在律所的职务及其与邹强的关系，有理由相信该证据的真实性；证据二为邹强在4082号案件中的自述，邹强多次陈述李隆昇向王海樱支付20万元，其中10万元是借款，10万元作为租金。证据三为王海樱在917号案中到广州市黄埔区人民法院提交了通话录音，邹强明确表示租赁合同只签10万元，10万元抵了租金，租金两年。证据四李隆昇与邹强借贷纠纷2号案件中查明部分，载明李隆昇借款20万元给邹强，通过转账给王海樱的方式，2011年12月16日在程中剑代邹强出具收取10万元租金收条后，2011年12月17日还款3万元，邹强共计还款87000元（其中7000元为利息），李隆昇向邹强出具借款已经结清的凭证。虽然邹强否认收到租金，但是以上几份证据均指向一个事实，那就是李隆昇是直接将20万元款项支付给王海樱，其中10万元是作为借款，这部分在2号案已经处理，另外10万元是租金，几份证据虽然来源不同，但是该几份证据能相互吻合、相互印证、环环相扣，尤其是邹强的自述，可以佐证李隆昇以借款代支付租金的事实。第四，装修也进入实质阶段，证据一是邹强在4082号案提及李隆昇装修案涉房产被王海樱阻拦，证据二从王海樱的出具的证明中可以看出其中一套房产在2013年前确实被装修改装过，可以推测出，李隆昇已经进入实质装修。本案中，邹强不是案涉房屋所有权人，仍向李隆昇出租案涉房屋，即使该合同未进入装修，由于李隆昇已经支付相应的租金，由于邹强实际不能履行交付租赁物的义务，李隆昇主张退回相应的租金及资金占用期间的利息损失，有事实和法律依据，应予以支持。关于违约赔偿金的问题，由于《承诺书》关于5万元违约金约定是针对出租人转租和转售的情形，不是本案不能交付的情形，故不能当然因此适用该约定，对于李隆昇的该项主张不予支持。关于邹强反诉要求李隆昇赔偿10万元，赔礼道歉、恢复名誉等诉讼请求，不管案涉房产转售是通过何种途径，在2010年10月16日邹强向李隆昇交付房产证时，案涉房产所有权人均已变更为王海樱，不存在李隆昇将收到房产证转交其他人协助变更所有权人情形。本案李隆昇针对自身损失在寻求出租人退款不得的情形下，转而寻求公安机关维护自身权利，并无不当，该案不存在李隆昇恶意损害邹强名誉的情形，对邹强上述该项诉请不成立。由于上述两项诉请不成立，故不存在赔偿精神损失问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定、第一百四十四条，一审法院判决：一、邹强于判决生效之日起十日内向李隆昇（简体字名字：李隆升）退还租金100000元并支付相应的利息损失（以100000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准标准，从2011年12月16日计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际还清之日止）；二、驳回李隆昇的其他诉讼请求；三、驳回邹强的所有诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4104元，其中2158元由邹强负担，1946元由李隆昇负担。反诉受理费1650元，由邹强负担。本院二审期间，邹强为支持其上诉主张提交以下证据：1.《传唤证》，拟证明李隆昇控告邹强涉嫌合同诈骗致邹强被公安传唤。2.《声明书》，拟证明李隆昇在2号案中声明与邹强存在其他四人借贷关系，与另案借款20万元无关，与本案租金10万元无关，李隆昇违反禁止反言原则，证言反复无常。3.2号案第二次开庭笔录，拟证明李隆昇故意隐瞒证据虚假陈述且明确该案诉争的20万元与越秀公安侦查的合同诈骗无关。4.广州市怡仁物业管理有限公司与东方星联律所管理合同纠纷案起诉状，拟证明直至2012年10月，邹强才知道案涉房屋已过户至王海樱名下。5.中国银行天河支行与王海樱借款合同纠纷案裁定书，拟证明王海樱与邹强离婚前单方擅自与银行签订抵押合同，以案涉房屋套取贷款损害邹强个人财产权和广东慧达律师事务所财产权。6.4082号案一审判决书，拟证明该案与本案事实存在交叉，应合并审理。7.追加第三人申请书、情况说明，拟证明程中剑在另案中自述“李隆昇诉邹强欺诈其租赁涉案房屋与事实不符，邹强是涉案房屋实际所有人，并不存在欺诈行为”，《情况说明》中“《收条》给了他”这个他无论是指邹强还是李隆昇都无法自洽，以及程中剑对邹强与李隆昇一案的说辞前后矛盾不可采信；8.王海樱被执行情况，拟证明王海樱诚信存在巨大问题，其陈述可采性非常低。9.诸某证人证言，诸某陈述称，“邹强与我是雇主与雇员关系，我担任会计及出纳，邹强向李隆昇借款是因为王海樱提出的离婚条件，李隆昇直接把款转到王海樱账下，邹强就向李隆昇补打了借条。第一次李隆昇来办公室，都是由我经办，归还了5万元，是通过工行转账，同时还支付了7000元的利息，利息是现金支付的。2010年12月左右，李隆昇第二次来到办公室，当时邹强在外办事，李隆昇在办公室等邹强，我与程中剑一同借贷，中午邹强回来，就支付了3万元现金，李隆昇出具了收据，中午吃饭时李隆昇要求邹强把余下的款一并清偿，我就按邹强的指示提取现金还给李隆昇，李隆昇就出具了一笔勾销的收条”。对于程中剑在邹强办公室任职情况，诸某陈述称，“程中剑在办公室没有职务，只是偶尔负责招聘、考勤，邹强偶尔会让其帮忙办理租房事宜。程中剑开10万元收条给李隆昇这是没有这回事情的，当时印章都在我手上，邹强没有离开广州，只是在外开庭，程中剑就帮邹强代开10万元收条，也没有经过我盖章，出租给李隆昇房屋的事情不存在”。10.周某证人证言，周某陈述称，“我于2012年8月入职鑫霆律师事务所，当时还不叫鑫霆律师事务所，是东方星联律所的，我在东方星联实习，邹强自己组建律师事务所，大概到10月份时邹强委派案件给我做，是关于物业管理纠纷案件，我接受处理也写了相关文书，该案是邹强名下的，东方星联老板叫我们登记处理，他们认为责任及费用应由邹强缴纳。之后我去查册，把查册资料交给了邹强，大概是2010年10月份，邹强才知道案涉房屋已变更过户至王海樱名下”。对于程中剑在邹强办公室任职情况，周哲伟陈述称，“程中剑招录我进律所，其更像是退休人员，其每天回来的工作就是负责开门，对于其他负责的事情我不清楚，人员招聘面试都是由程中剑先面试，之后再由邹强面试”。李隆昇对上述证据质证意见如下：邹强提交的证据均系在举证期限届满后提交，属故意或重大过失逾期提交；对相关证据的关联性均不予确认。其中2号案民事判决已明确邹强与李隆昇之间存在20万元借款关系，庭审中邹强仅举证10万元还款情况，另外10万元已转化为租金，李隆昇才出具一笔勾销的凭证，因该10万元转化为租金，借款关系才了结，但并非代表本案房屋租赁纠纷了结，2号案判决中法院也明确双方之间的房屋租赁纠纷另寻法律途径解决。证据4-8均系邹强与王海樱以及案外人之间的纠纷，与本案无关。诸某证言真实性不予认可，诸某作为邹强的前员工，与其有利害关系，证言证明力弱，诸某证言中提到程中剑是负责房屋租赁方面的业务，有具备相关授权，诸某并不负责租房方面的事务，不清楚租房事宜，故程中剑是否出具10万元租金收条的事情，诸某不应知晓。诸某提到2011年12月17日提取现金款项归还给李隆昇，应提供相应银行流水。诸某证言中提到2011年12月17日还款时邹强在现场，与邹强在上诉状及本案一审以及其他关联案件中陈述的邹强在北京出差不在现场相悖，诸某证言不应采纳。周某证言真实性不予认可，其称出庭是为证明邹强是何时知晓案涉房屋过户的事实，但庭上明确不知晓2012年之前的事情，案涉房屋在2010年过户，周某也明确其无法判断邹强是否在查册后才知晓案涉房屋过户的事实，周某对程中剑称呼为程总，又称程中剑无事可做，一方面又称不清楚其除了面试及考勤负责什么事务，相互矛盾，与常理不符。王海樱对上述证据质证意见如下：对邹强提交的证据关联性均不予确认。诸某系邹强姐姐女儿，与邹强之间有亲戚关系，不仅仅系诸某所称雇主与雇员之间的关系，诸某证言不可信。邹强在另案中多次陈述称李隆昇出具一笔勾销收条的时候其人在北京，故委托程中剑全权代理，与诸某证言相互矛盾，诸某证言不可信。周某称其2012年8月份才入职，无法揣测邹强到底是在查册时还是之前就知道案涉房屋过户的事实，周某对相关事实并不清楚，其证言真实性应不予认可。另查，4082号案系邹强作为原告，以东方星联律所、黄爱江、赵闯、王海樱、欧智健、冯杰锋、刘洁莹作为被告的财产损害赔偿纠纷案件，邹强诉请要求：1.东方星联律所、黄爱江、赵闯、王海樱赔偿邹强实际损失13032240元，利息按照中国人民银行同期存款利率双倍计算，利息从2018年12月27日起算计至实际付清之日止。2.东方星联律师事务所、黄爱江、赵闯、王海樱承担房屋的租金损失1271833元（租金按照每平方米24.94元计算，案涉房屋分别从2010年5月31日和8月20日开始一直计算至2018年12月26日），同时要求支付该租金损失的利息，按照中国人民银行同期存款利率双倍计算（从2018年12月27日起算计至实际付清之日止）；3.欧智健对致使邹强丧失1302房所有权应由东方星联律所、黄爱江、赵闯、王海樱在第一项、第二项请求中承担的责任负连带赔偿责任；4.冯杰锋、刘洁莹对致使邹强丧失1304房所有权应由东方星联律所、黄爱江、赵闯、王海樱在第一项、第二项请求中承担的责任负连带责任；5.东方星联律所、黄爱江、赵闯、王海樱、欧智健、冯杰锋、刘洁莹承担案件担保费用和财产保全费；6.东方星联律所、黄爱江、赵闯、王海樱、欧智健、冯杰锋、刘洁莹承担案件诉讼费用。该案经广州市越秀区人民法院审理，于2020年7月9日作出民事判决书，驳回邹强全部诉讼请求。该判决中查明：邹强曾于2003作为自诉人向广州市越秀区人民法院提交诉黄爱江犯侵占罪的诉状及证据材料，请求追究黄爱江犯侵占罪的刑事责任。广州市越秀区人民法院于2014年9月11日作出于（2014）穗越法立刑初字第2号刑事裁定书，认为邹强的诉讼请求不符合法院受理条件，故裁定对邹强诉黄爱江侵占一案不予受理。邹强不服上述裁定遂向本院提起上诉，本院于2014年10月31日作出（2014）穗中法立刑终字第13号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2014年10月16日，邹强向广州市公安局越秀区分局黄花岗派出所报案称被职务侵占。广州市公安局越秀区分局经调查于2017年11月11日作出《不予立案通知书》，认为邹强被职务侵占案没有犯罪事实发生，故对邹强提出之控告不予立案。广州市越秀区人民法院依法向广州市公安局越秀区分局经济犯罪侦查大队调取该案卷宗材料，其中内容如下：一、呈请不予立案报告书载明认为邹强被职务侵占案没有犯罪事实发生，是邹强同其妻子离婚后财产分割纠纷问题，故不予立案。二、经广州市公安局越秀区分局经济犯罪侦查大队二中队委托，广东省广州市公安司法鉴定中心对上述存于房管部门的日期分别为2010年5月28日、2010年8月16日两份决议书上“邹强”签名字样与邹强所签《询问笔录》上“邹强”签名字迹是否为同一人所写进行鉴定，鉴定意见为送检“决议书”落款处“邹强”签名字迹与“询问笔录”中“邹强”签名字迹不是同一人所写。三、王海樱在调查过程中向公安机关提交了日期为2010年5月13日、盖有东方星联律所印章的《授权委托证明书》及日期为2010年12月1日、同意接授人一栏有“邹强”签名的《同意书》。《授权委托证明书》内容为“委托邹强、王海樱为我单位办理坐落于广州开发区××路×号1302房产权的过户登记手续及领取房地产权证明书的代理人。代理期间为2010年5月13日至2010年12月31日”，该《授权委托证明书》下方代理人处有“邹强”签名。《同意书》为手写形成，内容为“因我（王海樱）有事外出，预将广州××路×号1304/1302房屋交于邹强、程中剑处理，包括买卖、出租等所有相关事宜，如二人同意帮我处理全部事宜，则签字即可生效”，该同意书房主一栏有王海樱签名，同意接授人有两栏，分别有“邹强”签名及“程中剑”签名。四、经广州市公安局越秀区分局黄花派出所委托，广州市越秀区公安司法鉴定中心对上述日期为2010年12月1日、有“邹强”签名字样的同意书上“邹强”签名及日期为2010年5月13日、盖有东方星联律所印章的《授权委托证明书》上邹强的签名与邹强所签《询问/讯问笔录》上邹强的签名是否同一人所写进行鉴定，鉴定意见为《同意书》上“同意授权人”栏为“邹强”的签名笔迹、《授权委托证明书》上“代理人”栏“邹强”的签名字迹与《询问/讯问笔录》上签名为“邹强”的样本笔迹均为同一人所写。五、公安机关对李瑞所作的《询问/讯问笔录》，其中内容：“问：你的个人情况？答：我叫李瑞…工作单位：广东东方星联律师事务所办公室主任…问：这两套房（1302房、1304房）是何人的？答：广州市开发区××路×号1304房和1302房，是我所在2010年5月31日经海珠区人民法院终审裁定取得产权，所有人应该是我律师事务所。但在我所人员不知道的情况下，2010年9月29日邹强将该两套房屋过户到他妻子王海樱名下，2010年10月19日邹强与王海樱办理了离婚手续。2012年3月份，邹强申请退伙，离开我们律师事务所。半年后邹强回到我所要求将这两套房子给他，我所人员才知道他早已将该两套房子过户至个人的名下…问：为什么邹强可以把两套房子过户给他的妻子王海樱？答：我不知道。但他是我律师事务所的合伙人，他有这个便利条件可以过户…他是老板，随时可以使用律所的公章。问：你所公章的管理情况？答：我所的公章放在一个文件柜里，锁公章的柜子钥匙三个合伙人邹强、赵闯和黄爱江，我及财务人员各有一把。工作人员有需要时，老板在就找老板盖章，三个老板不在时找我或财务盖章，用公章是有登记的，但管理不严格，也有不登记也盖章的情况，老板自己使用的时候他们是否登记我就不清楚了”六、公安机关对程中剑所作的《询问/讯问笔录》，其中内容：“问：你的个人情况？答：我叫程中剑…工作单位：退休干部。问：你与邹强的关系？答：1992年10月份的某一天，我当时是广东大亚湾四方实业发展总公司的总经理，邹强到我的办公室找我…自荐到我公司当法律顾问…我看他还行，就同意了他到我公司工作，就这样我们认识了。2010年6月份左右，我退休了，邹强找到我，让我帮助他管理行政业务，他在广东东方星联律师事务所办了一个分支机构，自己单独招聘人员自己接案自己干，2011年秋天就与星联分开了，从他自己单独干到2012年冬天我在他的律师事务所担任办公室主任。之后我因朋友要约到一间民营企业担任顾问就离开了邹强的律师事务所。问：你知道邹强与王海樱是什么关系？答：2009年春节，王海樱从四川到广州过节我们一起吃饭时，经邹强介绍我知道王海樱是他的妻子，2010年秋天他们离婚时我还陪着他们去民政局办手续…问：邹强将该两处房产（1302房、1304房）过户手续是如何办理的？答：该两处房子之前的出租、收租情况我清楚，邹强想将该房子户口给王海樱去各部门咨询、办理前期手续是我陪同邹强去办的，因为邹强认为我有生活经验，带着我在路上问一些情况出现如何处理…基本他每次去都带着我一起，后来多次我与邹强带着王海樱一起去，但具体他们怎么办的手续我不清楚，都是他们去办理，我在楼下或旁边等候…问：邹强过户房子给王海樱你是否知道？答：我陪同邹强去询问房子过户手续时，我听到他向相关部门人员询问，将该房子过户到他妻子名下如何办理，具体情况他没有与我说。问：后该两处房产是如何处理的？答：我不知道。2013年夏天我听邹强说王海樱将该房子抵押给银行了，我才知道该房子都过户给了王海樱，之前我还以为只过户了一套房子给王海樱。问：王海樱写了一张‘同意书’，你是否清楚？答：我知道。2010年12月份，邹强拿着一张‘同意书’让我签名，他说他签名了，让我也签一个自己的名字，我看过后，知道是王海樱让邹强帮她对该房产代卖、代租，我就在‘同意书’邹强签名下签了我的名字程中剑，然后邹强再在我名字下写下日期。这张‘同意书’我知道，后来他们用到与否我不知道。问：邹强与王海樱和星联律师事务所的纠纷你是否知道？答：之前他们没有纠纷。邹强将房子过户给王海樱也是他的真实想法，当时他很高兴…”七、公安机关于2014年10月16日对邹强所作的《询问笔录》，其中内容：“问：请你把知道的情况如实反映？答：2002年我代理了一宗与创氏公司、刘国雄等有关的法律业务，从该法律业务中以广东东方星联律师事务所的名义获得广州市开发区××路×号1304房、1302房的所有权，作为我的代理费用，实际所有权归我所有，2010年我还花费人民币10余万元办理了暂时过户在广东东方星联律师事务所名下。黄爱江2004年3月以合伙人身份加入广东东方星联律师事务所，并与我和其它合伙人全体协商一致，各自业务各自办理，费用各自承担，收益也归各自所有。对外统一以事务所名义开展、承接、办理业务。2012年国庆前后，发现上述两处房屋被过户在王海樱名下，我咨询掌管事务所印章的合伙人黄爱江，黄爱江表示不清楚，需要调查，但一直没给我答复。而且我发现该两处房屋是加盖了广东东方星联律师事务所公章非法过户至王海樱名下，并将该两处房产在中国银行天河支行进行抵押登记，贷款人民币183万，现该款项也去向不明。2013年12月我自诉到越秀区人民法院，2014年9月4日法院告知我该案不予受理，说该案属于职务侵占，不是普通侵占案，建议向公安机关报案。我就只好前来公安机关报案了。”公安机关于2017年2月16日对邹强所作的《询问笔录》，其中内容：“问：你何时发现广州市开发区××路×号1302房、1304房的所有权不在广东东方星联律师事务所名下的？答：2012年元旦才发现上述两处房产被过户到王海樱名下…问：出示法定代表人身份证明书/授权委托证明书二份，上有代理人：邹强的签名，你本人对这二份证明书有何解释？答：授权委托证明书中办理1304房的签名不是我本人签名，我不知该授权委托证明书的情况；办理1302房的授权委托证明书的代理人签名是我本人签的名。办理二房产的过户我没有去办理，具体李瑞清楚。后来将房产办到律师事务所后李瑞告诉我已将广州市开发区××路×号1302房、1304房房产办到广东东方星联律师事务所名下了。所以1302房的签名是用于办理房产过户到广东东方星联律师事务所名下用的。问：出示签署日起为2010年12月1日的同意书一份，上有同意接授人：邹强的签名，你如何解释？答：该同意书的签名是我的签名，但是我签名时同意书上所有内容是空白的，当时程中剑说是为了办理出租用的，所以我就签名了，签名以上的内容是程中剑、王海樱后补上去的。问：你作为一名专业律师，为何在空白的纸上签名呢？这并不符合一般人的常理，且当时你与王海樱离婚了？答：我跟程中剑认识了二十多年，大家比较信任，2010年12月1日，程中剑拿一张白纸给我说××路×号1302房、1304房要出租，要求我签名，我有事忙就在一张空白纸上签上我的名字，并写上日期，同意书上内容是他们有意行为。问：出示决议书二份（一份签署日起为2010年5月18日，另一份签署日期为2010年8月16日）你有何解释？答：该决议书二份我之前没有见过，上面其他人：邹强签名不是我本人签名…问：出示离婚协议书、律师事务所退伙（除名）申请登记表上的内容是否真实填写的？答：离婚协议书、律师事务所退伙（除名）申请登记表上的内容是真实的，但签离婚协议书时我并不知道房产过户到王海樱名下。问：广州市开发区××路×号1302房、1304房的评估情况你是否参与？答：我没有参与该二房产的任何评估、也没有参与房产的过户…”。等等。上述4082号案民事判决作出后，邹强不服提起上诉。本院认为，因李隆昇是台湾地区居民，故本案是涉台民事纠纷案件，应参照涉外民事纠纷案件处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案系租赁合同纠纷，属不动产纠纷案件，涉案不动产所在地位于广东省广州市，故一审法院适用我国大陆法律作为解决本案争议的准据法正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。现围绕邹强的上诉请求分析认定如下：一、关于邹强提出的对于李隆昇授权委托书效力、委托代理人代理资格方面的异议。一审判决已就李隆昇公证委托书效力及授权问题进行详细分析，阐述正确，本院予以认可。至于邹强二审期间提出的李隆昇委托诉讼代理人陈庆鹏的代理资格方面的异议，本院经审查，李隆昇公证委托书明确受托人毛肇华有转委托权，且已提交毛肇华出具的授权委托书以及陈庆鹏执业资格证明等，而邹强对其上述异议意见未提供足够证据支持，本院不予采纳。二、关于案涉租赁合同是否成立，邹强是否收取10万元租金的问题。对此，本院认为，根据各方当事人提交的证据、发表的陈述意见以及一、二审查明事实，一审法院关于李隆昇与邹强之间已成立租赁合同关系、李隆昇已向邹强支付10万元租金的认定正确。理由如下：首先，从李隆昇诉讼主张以及邹强出具的《承诺书》上载内容，可认定双方具有建立租赁关系的合意；其次，本案纠纷发生后，邹强在接受公安机关询问以及另案诉讼中，对与李隆昇成立租赁合同关系并收取10万元租金的事实作出自认，具体为：在接受公安机关询问时陈述称“该同意书的签名是我的签名，但是我签名时同意书上所有内容是空白的，当时程中剑说是为了办理出租用的，所以我就签名了”、“我跟程中剑认识了二十多年，大家比较信任，2010年12月1日，程中剑拿一张白纸给我说××路×号1302房、1304房要出租，要求我签名，我有事忙就在一张空白纸上签上我的名字，并写上日期”；邹强在4082号案中陈述称“我出租给李隆昇，李把租金作为离婚条件直接打给了被告四（即王海樱）名下”、“房子后来出租给台湾人是否你经办的？当时我们三个人在吃饭的时候，说台湾人租房子时20万元，10万元抵租金，10万元作为离婚金让他打给王海樱……”、“出租过程中，我出过若干空白委托书给你，你是否承认？”“2010，台湾人装修的问题，与你交涉，无法装修，是被告四阻拦，有无这个问题？”、“2010年当时我委托你去办理，当时我签字，给你的空白写的是办理台湾人租赁内容，为何现在到了被告四的手上？”、“当时钱打到被告四的名下，10万是借的，10万块是租金……房子是我一直在处理租赁的，李隆昇是被告四同学老婆介绍过来租房子的”；另外，邹强向本院提交的上诉状上自述“王海樱提供的4082号笔录、通话录音以及转款凭证等证据，邹强确实有主张过10万元为借款、10万元为租金”；等。再次，根据上述邹强出具《承诺书》行为以及其自述意见，结合程中剑出具的《收条》、王海樱提供的通话录音等证据，已形成完整的证据链条，足以证明李隆昇关于其与邹强之间成立租赁合同关系且已支付10万元租金的主张。至于证人诸某和周某，分别与邹强是前雇佣或者正在雇佣关系，存在一定的利害关系，且所作证言亦未有具有证明力的证据相互印证，难以证明邹强关于并无收取李隆昇10万元租金、程中剑无权代理其收取租金等上述主张，本院不予采信。三、关于李隆昇诉请主张邹强返还10万元租金应否支持的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，李隆昇已向邹强支付10万元租金，邹强作为出租方，将案涉房屋交付予承租方李隆昇是应有之义，现因邹强与王海樱、东方星联律所等对案涉房屋权属产生争议，导致李隆昇承租案涉房屋的合同目的无法实现，邹强作为出租方已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。根据上述法律规定，一审法院对李隆昇关于退回10万元租金及资金占用期间利息损失的诉请予以支持，并无不当，本院予以认可。四、关于邹强提出的李隆昇诉请已超过诉讼时效的问题。邹强上诉称李隆昇本案起诉已超过法律规定的一年诉讼时效，本院对此认为，李隆昇本案中系作为承租方诉请要求邹强返还租金，并非作为出租方主张延付或拒付的租金，不属于《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款一年短期诉讼时效的情形，邹强该上述主张无据，本院不予支持。五、关于邹强上诉称一审法院未中止本案审理，未追加东方星联律所、黄爱江、赵闯等为第三人参加诉讼，属程序违法的主张。本院认为，邹强和王海樱、东方星联律所、黄爱江、赵闯等就案涉房屋的权属争议纠纷，邹强已提起相应诉讼由法院审查处理，本案系邹强与李隆昇之间的租赁合同纠纷，并不需要以该案件的处理结果为依据，一审法院对邹强中止审理以及追加第三人的申请不予准许并无不当，邹强上述上诉意见无据，本院不予采纳。如前所述，本案租赁合同纠纷与邹强提起的案涉房屋权属争议纠纷属两个不同法律关系，邹强本案中提交的中止审理申请不符合法定中止审理的情形，本院不予准许；至于邹强提交的调查取证、律师调查令等申请，申请调查收集的证据与本案待证事实缺乏关联性，经审查，不符合人民法院应当调查收集的证据范围，故对邹强上述申请，本院不予批准。邹强关于一审判决认定邹强收取了10万元租金超出审理范围、与2号案生效判决相悖同时违反禁止反言原则，混淆了借贷关系和租赁关系的上诉主张，本院认为，2号案审查认定事实与本案一审认定事实并无相悖，且2号案已明确指引“诉争双方因租赁合同所产生的其他争议应另循法律途径解决”，邹强上述上诉意见缺乏事实和法律依据。六、关于邹强上诉称其反诉请求应予支持，即主张李隆昇与王海樱、程中剑相互勾结私自转移案涉房屋，造成邹强财产损失；捏造事实报假案造成邹强身心受损的主张。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案一、二审诉讼期间，邹强对其上述上诉主张，未能提供证据加以证实，应承担举证不能的不利后果。综上所述，邹强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由邹强承担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二〇年十月二十八日书记员  王嘉宝陈蕴琦