安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1276号 上诉人（原审原告、反诉被告）：苏虹，女，1965年4月8日出生，汉族，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：张荣祥，安徽薛杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨开春，男，1971年10月8日出生，汉族，住安徽省凤台县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王利，女，1967年5月10日出生，汉族，住安徽省凤台县。 上诉人苏虹因与被上诉人杨开春、王利房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2020）皖0421民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人苏虹及其委托诉讼代理人张荣祥，被上诉人杨开春、王利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏虹上诉请求：1.撤销安徽省凤台县人民法院（2020）皖0421民初381号民事判决；2.杨开春、王利履行《房屋买卖合同》有关条款约定,要求杨开春、王利支付违约金28000元；(首付款28万元的10%)；3.《房屋买卖合同》继续履行；4.一、二审的诉讼费用由杨开春、王利承担。事实与理由：一、一审法院判决事实不清,适用法律错误,苏虹与杨开春、王利在凤台澽鑫房产中介有限公司居间介绍下,于2018年6月24日签订《房屋买卖合同》,苏虹当日支付定金2万元,交付1.6万元中介服务费给中介公司,次日将首付款28万元给了杨开春。以后苏虹根据《房屋买卖合同》规定,数次向杨开春、王利和凤台澽鑫房产中介有限公司要求对杨开春、王利的房产证等一切过户的原始手续进行审核确权,但杨开春、王利拒不出示。为了保护自己的财产安全,苏虹无法按照《房屋买卖合同》规定，把剩余的56万元的购房款交付给杨开春、王利。一审法院在未查清杨开春、王利出售的房屋是否符合国家法律规定的事实情况下,判决苏虹违约,支付8.66万元的违约金,判决不公。二、杨开春、王利未按照《房屋买卖合同》第一条第三款“甲方负责提供房产证等一切过户手续”原始材料,给苏虹审核确权的义务,违约在先,根据《房屋买卖合同》,苏虹要求杨开春、王利支付违约金28000元。三、根据法律的规定，苏虹要求《房屋买卖合同》继续履行。 杨开春、王利辩称，在另一起民事案件中，苏虹当庭承认已经看到房产证，这次的上诉事实和请求不能成立。 苏虹向一审法院提出诉讼请求:1.请求判令杨开春、王利继续履行《房屋买卖合同》,立即协助办理位于凤台县房屋所有权证过户手续，（房屋售出价:86.6万元）;2.诉讼费、保全费由杨开春、王利承担。 杨开春、王利向一审法院提出诉讼请求：判令苏虹支付购房尾款56.6万元及违约金11.17万元，承担反诉费用。 一审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：，王利、杨开春（甲方）通过澽鑫中介公司，与苏虹（乙方）签订了《房屋买卖合同》。合同主要内容：一、甲方房屋坐落凤城大道龙祥花园9#101室，产证面积约126平方（产证编号11000626）。价格：1、甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币86.6万元（此价格为最终成交价格，甲乙双方不得以任何理由改变价格，在双方交易过户之前永久有效）。2、甲方负责提供房产证等一切过户手续。甲乙双方达成一致意见，双方交易税费（包括契税、地税、个税及房管局相关费用）由乙方承担。二、付款时间与方式：经甲乙双方协商同意，甲乙双方签订本买卖合同3日内，乙方支付购房首付款人民币30万元给甲方（含定金2万元）；剩余购房尾款56.6万元，在2018年9月15日以前全部付清，全部资金进行资金监管，甲乙双方均同意此种操作方式。三、房屋交付期限：除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，乙方付清房款的当日，甲方将房屋使用权交付给乙方并交清交房前的水电物业等费用。四、乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同第二条规定时间付款，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，由乙方向甲方支付总房价10%的违约金。五、甲方逾期交付房屋的违约责任：除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第三条规定的期限将该房屋及时交给乙方使用，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方向乙方支付总房价10%的违约金。六、关于产权过户登记的约定：甲方应协助乙方向产权登记机关办理完成权属过户登记手续，甲乙双方在本合同签订后备齐所有办理过户所需的资料及相关原件，买卖双方向房屋交易行政主管部门申请办理房屋买卖权属过户登记相关手续，将房屋所有权证办理至乙方或乙方指定人名下……十、本合同中代理人与卖方负同等法律责任等条款。合同签订后，苏虹于2018年6月24日支付定金2万元，支付中介费1.6万元，于2018年6月25日支付首付款28万元。2018年7月3日杨开春办理了涉案房屋的抵押解除手续。2018年7月10日苏虹从龙祥花园物业处领取了涉案房屋的钥匙，并于2018年7月17日查看房屋情况。2018年9月15日，苏虹未能按合同约定如期交付剩余56.6万元房款。经王利多次催要，2018年10月27日苏虹使用微信通知王利房款已筹备齐，第二天在澽鑫中介公司，因王利要求苏虹支付违约金一事，未能达成一致意见，导致双方未能办理房屋过户手续。2018年10月31日，苏虹使用微信告知王利：三天之内如果不能提供房产证及过户手续，将视你为违约解除合同。后双方就此事一直未达成协议。 一审法院认为：苏虹与杨开春、王利签订的房屋买卖合同，自愿合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人对房屋过户登记未约定附加条件，因此一审法院对苏虹请求本诉杨开春、王利继续履行房屋买卖合同，协助办理房屋过户手续的诉讼请求，应予以支持。杨开春、王利反诉请求苏虹支付剩余购房款56.6万元及承担反诉费的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。双方当事人约定，买方如未按本合同第二条规定时间付款，每逾期一天，按照购房总价的3‰支付违约金，逾期达一个月以上的，由买方向卖方支付总房价10%的违约金，本案违约金应为8.66万元（86.6万元×10%）。杨开春、王利要求苏虹支付违约金11.17万元，缺乏依据，不予支持。苏虹抗辩违约金过高，要求按照剩余购房款56.6万元计算违约金，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决：一、杨开春、王利于本判决发生法律效力之日起十日内继续履行房屋买卖合同，协助苏虹办理位于凤台县房屋过户手续；二、苏虹于本判决发生法律效力之日起四个月内向杨开春、王利支付剩余购房款56.6万元；三、苏虹于本判决发生法律效力之日起四个月内向杨开春、王利支付违约金8.66万元；四、驳回杨开春、王利的其他诉讼请求。本诉案件受理费6230元，由本诉被告杨开春、王利负担。反诉案件受理费5289元，由反诉被告苏虹负担。 二审期间，苏虹提交一份说明，证明杨开春、王利未将房产过户等手续交给苏虹确认。杨开春、王利质证认为该证明无效，苏虹在另一起案件中已提交过证明。本院认为，苏虹与杨开春、王利的房屋买卖合同系通过该中介公司签订，中介公司在促成双方签订合同时即具有审查出卖方权属的义务，且合同中已明确载明了房屋权属证号，杨开春、王利也当庭出示了房屋权属证书，故对该证据不予采信。本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定履行相关义务。本案中，苏虹与杨开春、王利签订的房屋买卖合同是当事人真实意思表示，合法有效。根据合同约定，苏虹于合同签订后三日内支付30万元，剩余购房款56.6万元于2018年9月15日以前全部付清。房款付清当日，杨开春、王利应将房屋交付苏虹。但苏虹在支付完30万元后，剩余购房款未能在约定的期限内支付，杨开春、王利要求苏虹给付剩余购房款并支付违约金的请求，应当予以支持，一审判决苏虹支付剩余房款及违约金并无不当。对于苏虹上诉要求杨开春、王利支付违约金的问题，其在一审未提出该项请求，二审提出本院不予审查。苏虹的上诉理由不能成立，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5413元，由苏虹负担。 本判决为终审判决。 审判长  江志珍 审判员  代 奇 审判员  刘富丰 二〇二〇年十月十日 法官助理张钰媛 书记员巫祖悦 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。