浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初5221号 原告（反诉被告）：浙江开元物业管理股份有限公司嘉兴分 公司。住所地：嘉兴市经济技术开发区河畔名邸1期3幢物业用 房，统一社会信用代码：91330402597215521Y。 法定代表人：朱淑莉。 委托代理人：沈晨伟，浙江合德律师事务所律师。 委托代理人：徐英杰，男，系公司员工。 被告（反诉原告）：杨洪根，男，1963年7月29日出生，汉 族，住嘉兴市南湖区，公民身份号码： 330402196907293919。 原告浙江开元物业管理股份有限公司嘉兴分公司（以下简称 开元公司）因与被告杨洪根物业服务合同纠纷一案，向本院提起 诉讼，本院于2020年7月29日受理后，被告杨洪根在法定期限 内提起反诉，本院依法予以受理，并由审判员白燕独任审判，于 2020年9月25日公开开庭并进行了合并审理。原告的委托代理人 沈晨伟、徐英杰，被告杨洪根均到庭参加诉讼。本案现已审理终 结。 原告开元公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖 2- 欠物业费8745.6元；2.判令被告支付原告逾期缴纳物业费违约金 874.56元(按拖欠金额的10%计算)；3.判令被告负担本案诉讼费 用。事实理由:被告曾购置坐落于浙江省嘉兴市南湖区×× 23-1-101室,面积为242.9平方米。该房产所在小区由原告开元公 司提供物业管理服务。原告与被告所在南湖区当代华府业主委员 会签订《物业服务合同》,约定原告向被告收取物业服务费(高层 物业管理费1-3层1元1月/平方米;4-8层1.25元/月/平方米； 9-13层1.35元/月/平方米;14-18层1.45元1月/平方米;19-24 层1.55元/月/平方米;别墅物业服务费1.5元/月/平方米),并约 定了上述费用的交纳方式。被告自2017.1.1-2018.12.31期间累 计拖欠原告物业费8745.6元。原告认为,被告拖欠物业服务费的 行为属严重违约,损害了原告的权益。 被告答辩称，被告拖欠物业费属实，但拖欠原因是因为原告 未能尽到应尽的责任以及义务，被告从2016年开始就针对地下室 漏水问题向该物业多次报备，直至2018年9月份，被告还在向该 物业公司报备，但物业公司根本不当回事，没有及时联系开发商、 反馈开发商的处理结果以及动用维修资金进行维修。若物业公司 解决了被告地下室漏水问题，被告愿意交纳物业费。 反诉原告提出反诉请求如下：1.反诉被告赔偿反诉原告损失 120000元；2.反诉被告限期修复反诉原告的23-1-101号房屋地下 室漏水问题；3.本案诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：开元 公司自2016年至2018年承担当代华府的物业管理工作，理应承 3- 担小区的物业管理以及相关协调工作，包括与开发商的房屋维修 等。反诉原告当代华府23-1-101号房屋因地下室漏水向开元公司 报修，并于2016年8月将该房屋钥匙寄放物业处以便随时维修。 但开元公司未履行其义务，反诉原告多次要求联系维修，但至今 均未能进行维修。2018年9月，反诉原告前往房屋查看时，发现 地下室大量积水，遂打电话给物业公司要求他们查看。几天后， 物业公司派人前来只是将积水抽干，并未作任何维修处理，也没 有联系开发商进行维修。直至后来新的物业公司进驻，反诉被告 也没有履行维修业务，并告知反诉原告保修期已过，不再进行维 修。反诉原告认为，由于反诉被告不履职、不作为，导致反诉原 告的房屋地下室漏水至今未能解决。作为物业公司，反诉被告应 积极联系开发商进行维修，但反诉被告怠于履行其义务，并且导 致反诉原告的房子由于地下室漏水一直无法装修入住，并由于反 诉被告未能及时联系开发商导致超出了房屋的保修期限等，故反 诉原告有权要求反诉被告限期修复漏水地下室，并赔偿房屋不能 出租的租金损失等。 反诉被告答辩称，房屋漏水修复的责任主体系开发商，并非 物业公司。反诉原告反诉的系损害赔偿，应该另案起诉。反诉原 告不支付物业费，反诉被告可以行使同时履行抗辩权不提供物业 服务，但反诉被告还是履行了相关职责，但反诉原告不能据此要 求暂缓缴纳物业费。反诉原告应该自行维修或者另行委托他人维 修来减少损失，反诉原告主张的损失没有事实和法律依据。对于 4- 其主张的限期修复，不应由物业公司承担。请求法庭驳回反诉原 告的全部请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行 了证据交换和质证。对原告提供的证据物业服务合同、告业主书、 收费提醒单及张贴照片、欠费表，被告经质证后对物业服务合同 认为之前没有看到，被告没有居住在当代华府，故对于张贴的收 费单没有看到过，认可物业费没有交纳。对于被告提供的收条、 录音光盘，原告经质证后对真实性无异议，但不认可被告的证明 内容，原告认可没有将联系开发商等后续事宜及时反馈被告，但 认为地下室漏水修复的主体并非原告，并且业主专有部分维修不 符合申请使用物业维修资金的情形。经审查，上述证据具有真实 性、合法性及与本案的关联性，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案事实如 下：被告系当代华府23-1-101号业主，该物业系别墅，建筑面积 242.9平方米。原告受当代华府业委会选聘为该物业提供物业服 务，并与该小区业委会签订《物业服务合同》，服务期限自2016 年1月至2018年12月，关于物业费约定如下：高层物业管理费 1-3层1元1月/平方米;4-8层1.25元/月/平方米；9-13层1.35 元/月/平方米;14-18层1.45元1月/平方米;19-24层1.55元/月 /平方米;别墅物业服务费1.5元/月/平方米；物业服务费用按半 年一次全额预交，业主应在每个收费周期第一个月的10日前履行 交纳义务，逾期交纳的从逾期之日按每日千分之三收取违约金等。 5- 关于物业维修资金的管理和使用约定如下：业主专用部位维修由 业主或者使用人自行承担。按照上述合同约定，原告的主要服务 内容包括对房屋公用部位的维修、养护、管理，共用设施设备的 日常运行、维护、管理，公共绿化的日常养护，物业公用部位、 道路以及相关场地的清洁卫生，编制物业服务及财务年度计划、 业主委托的其他服务事项等。单个业主可以委托物业公司对其物 业的专业部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行 商定。现原告主张其按约为被告提供了物业服务，被告未能按照 约定支付服务费用，并经原告多次催讨仍未能支持，酿成本案诉 讼。 另查明，除了在当代华府23-1-101号室外张贴催交物业费通 知外，原告多次通过电话联系被告要求交纳物业费。由于地下室 漏水事宜，被告于2016年8月向原告报修，要求原告联系开发商 进行维修，并将房屋钥匙存放于原告处，以便于配合维修。原告 未能及时向被告反馈与开发商联系相关情况，直至2018年12月 底原告撤出当代华府，该地下室漏水事宜尚未解决。期间，被告 多次就维修事宜联系原告要求解决，但被告未能自行联系开发商 或者自行进行维修，并且在原告入驻当代华府小区之前，该地下 室已发现漏水，并经维修过。 本院认为，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催 告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物 业费的，人民法院应予支持。本案中，双方的争议焦点如下：1. 6- 被告的地下室漏水事宜未能得到维修是否可归责于原告；2.被告 能否援引前述事由作为缓交物业费的理由;3.被告主张的损失该 如何确定,以及该损失与原告履约行为是否存在因果关系。 关于第一点，本案中双方均认可漏水的地下室属于被告物业 的专有部分，因此依据法律规定以及合同约定，该部分的维修应 由业主自行负责，或者委托物业服务企业进行有偿维修，若该部 分内容属于房产开发商的保修范围，则业主也可以向开发商主张 承担维修责任。而物业服务企业，依据合同约定其职责系对业主 公共部位或者物业共用设备进行养护、管理、维修等，因此被告 的地下室漏水问题，原告作为物业公司并非法定或者约定的维修 主体，原告无权主张被告承担维修责任。 关于第二点，虽然对于业主专用部分，原告作为物业服务企 业并不具备法定的维修义务，但其接受了业主的报修请求，并受 领了业主交付的房屋钥匙，也承诺协助业主联系开发商解决维修 事宜，但自接受钥匙的合理期限内，未能向业主反馈联系开发商 维修的相关情况，或及时提醒业主另行选择其他途径解决漏水事 宜，该行为存在过错，也与其接受业主委托并受领钥匙的先前行 为应具备的后果相悖，应视为原告未能完全履行其义务，该事由 虽不能作为不予支付物业费的理由，但鉴于原告未能谨慎勤勉履 行业主托付的行为，故本院参照合同的约定，酌情减少被告应交 付物业费金额的20%，即被告应支付原告2017年1月至2018年 12月物业费6996元（已取整）。结合前述分析，鉴于原告未能完 7- 全履行其义务的行为导致被告未能及时支付物业费，因此对于原 告要求被告支付迟延履行违约金的请求，不予支持。 关于第三点，被告请求原告赔偿因地下室漏水房屋空置的损 失。本院认为，结合前述分析，原告作为物业公司并非被告所有 的物业专有部分的法定的维修义务人，即便由于原告未能及时向 被告反馈联系开发商的后续事宜，但期间被告从未自行维修或者 自行找开发商主张维修，也没有委托原告对其专有部分提供有偿 维修，因此即便房屋存在长时间的空置损失，该损失与原告不存 在直接的、必然的因果关系，并且关于损失数额被告也未能提供 证据予以证实，因此对于被告要求原告赔偿损失的请求，不予支 持。 综合前述分析，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第 六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷 案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国 民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告杨洪根于本判决生效之日起十日内支付原告浙江开 元物业管理股份有限公司嘉兴分公司2017年1月1日至2018年 12月31日期间的物业费6996元； 二、驳回原告浙江开元物业管理股份有限公司嘉兴分公司的 其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告杨洪根的诉讼请求。 如果未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和 8- 国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间 的债务利息。 本诉案件受理费减半收取25元，由被告杨洪根负担；反诉案 件受理费1350元，由反诉原告杨洪根负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省 嘉兴市中级人民法院。 审判员  白燕 二〇二〇年十月二十六日 书记员  陈萍 9- 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理 费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预 交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救 助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自 动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调 解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律 有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行 期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每 次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从 法律文书生效之日起计算。