陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终10321号 上诉人（原审被告）：西安爱能文化培训中心有限公司（原西安爱能文化传播有限公司），住所地西安市阎良区。法定代表人：房新民，该公司总经理。委托诉讼代理人：李海，陕西璟涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁舒，陕西璟涵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安市阎良区XX苑XX园（原西安XX苑XX园），住所地西安市阎良区XX路XX号。法定代表人：李钰，该园园长。委托诉讼代理人：王成强，陕西致易衡律师事务所律师。上诉人西安爱能文化培训中心有限公司（以下简称爱能文化公司）因与被上诉人西安市阎良区XX苑XX园（以下简称XX苑XX园）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院（2020）陕0114民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。爱能文化公司上诉请求:1.撤销一审判决第一项，改判为驳回XX苑XX园要求解除合同的诉讼请求；2.撤销一审判决第三项，改判为其按照中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率支付滞纳金；3.上诉费由XX苑XX园负担。事实和理由：2019年11月8日，其向XX苑XX园出具了还款计划，改变了房租付款时间，XX苑XX园对于该还款计划认可并接受新的付款时间。至2019年12月3日，其依然未向XX苑XX园支付租赁费。因新冠疫情影响，其自2020年1月底开始无法正常经营，造成其无法按照还款计划在2020年3月15日前还清18万元，故拖欠租赁费的原因是因为不可抗力而非其主管意图。合同约定的滞纳金计算方式过高，不符合法律规定，一审不应按照365天计算拖欠天数。其延迟付款对XX苑XX园造成的损失应为利息损失，故应按照中国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价率计算利息损失。双方达成的还款计划约定，于2019年11月15日前还5万元、2019年12月5日前还5万元、2020年3月15日前还8万元，那么延迟付款的滞纳金亦应按照上述时间节点分段计算。 XX苑XX园辩称，双方合同约定，爱能文化公司应于2019年5月31日前支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的租赁费，但爱能文化公司至今未依约履行义务。新冠疫情发生在2020年1月，即疫情发生之前爱能文化公司已构成根本性违约，爱能文化公司以不可抗力抗辩不能成立，现双方订立合同的目的已不能实现，应解除涉案租赁合同。合同中关于滞纳金的约定系双方自愿约定、选择，不违背法律规定，符合市场商业惯例，属于双方意思自治范畴，一审中爱能文化公司从未提出滞纳金较高要求降低的请求，故应按合同约定标准判令爱能文化公司承担逾期付款违约责任。爱能文化公司拖欠其租赁费已超过一整年，爱能文化公司虽向其出具过还款承诺书，但其并未放弃追究爱能文化公司逾期付款违约责任的权利，且爱能文化公司也未按承诺履行义务。考虑到新冠疫情的影响，一审在爱能文化公司先违约的情况下免除了爱能文化公司4个月的应付租赁费55533元。其出租给爱能文化公司的房屋是从第三人处承租而来，而第三人并未因新冠疫情给其减免租赁费，故一审已最大程度上照顾了爱能文化公司的利益。一审判决认定事实清楚，爱能文化公司的上诉理由不能成立，请求维持一审判决。XX苑XX园向一审法院起诉请求：1.解除其与爱能文化公司2018年5月17日签订的《房屋及场地租赁合同》；2.判令爱能文化公司立即向其交还租赁房屋；3.判令爱能文化公司向其支付2019年6月1日至2020年5月31日期间房屋租赁费146600元、滞纳金26754元，总计173354元；4.案件受理费由爱能文化公司负担。一审法院认定事实：2018年5月17日，XX苑XX园委托其员工吕某某与爱能文化公司签订《房屋及场地租赁合同》，约定XX苑XX园同意将位于西安市阎良区XX路XX号XX楼XX层、四层出租给爱能文化公司使用。合同签订后，爱能文化公司入驻使用上述房屋，爱能文化公司负责人房新民分别于2018年6月5日、2018年7月23日、2019年3月12日、2019年5月8日，分9次给吕某某银行账户上转款共计17万元，付清了2018年度房屋租赁费用。随后，爱能文化公司为开课办理相关证件，与吕某某协商，以唐苑托管中心为甲方、法定代表人为张杰，爱能文化公司为乙方的《房屋及场地租赁合同》作备案使用，未真正履行。2019年11月8日，房新民向XX苑XX园出具还款计划，承诺就唐苑托管房租于2019年11月15日前还款5万元，于12月15日前还款5万元，于2020年3月15日前还清剩余8万元，以上共计18万元。2019年11月19日、2019年12月3日，房新民向XX苑XX园共计还款2万元。2020年3月15日，XX苑XX园与爱能文化公司又签订《房屋及场地租赁合同（3）》，对爱能文化公司租赁的楼层和租金进行了重新约定：爱能文化公司对四楼的承租时间截至2020年3月31日。一审法院认为，本案的争议焦点为：双方所签租赁合同是否达到解除条件，爱能文化公司是否应于合同解除之日返还房屋；XX苑XX园主张的2019年6月1日至2020年5月31日期间房屋租赁费146600元、滞纳金26754元，总计173354元，爱能文化公司是否应该支付。关于双方所签合同是否达到解除条件的问题。双方租赁合同约定，乙方应该按合同约定，按时支付租金，若拖欠超过三个月，甲方有权终止合同。爱能文化公司辩称其交纳的17万元房屋租赁费是两年的，其负责人房新民曾与吕某某有口头约定，如果一次性交纳两年房屋租赁费会有优惠，即XX苑XX园减免了1万元费用。对此，根据银行对账流水、爱能文化公司出具的承诺书、双方当庭陈述及相关证据，已形成完整证据链条，足以证明本案中的17万元系爱能文化公司向XX苑XX园给付的2018年至2019年房屋租赁费，故对于爱能文化公司的抗辩理由不予采信。另查，爱能文化公司最后一次即2019年12月3日向XX苑XX园银行转账1万元，至XX苑XX园起诉之日，爱能文化公司再未向XX苑XX园支付过相关费用，爱能文化公司已经构成违约，根据合同约定，合同解除的条件已经成就，故对XX苑XX园请求解除《房屋及场地租赁合同》并返还房屋的诉讼请求，予以支持。XX苑XX园主张的上述房屋租赁费146600元、滞纳金26754元，爱能文化公司是否应该支付。关于房屋租赁费，XX苑XX园依据《房屋及场地租赁合同（3）》主张爱能文化公司支付房屋租赁费166600元，核减爱能文化公司已支付的2万元，剩余146600元。合同约定，“因不可抗力致使合同不能履行，双方均不承担违约责任。但甲方应向乙方退还剩余租金。”经查，从2020年1月25日开始，陕西省人民政府启动突发公共卫生事件一级响应，按照新冠肺炎疫情防控工作的相关要求，对爱能文化公司开办私营教育场所确有影响，确无收入，按照合同相关规定，房屋租赁费应当予以退还。另查，根据相关规定通知，西安市中小学已于2020年5月底陆续开学。故对爱能文化公司2020年2月至2020年5月底的4个月房屋租赁费用，酌情予以扣除，具体为，爱能文化公司应支付XX苑XX园从2019年6月至2020年1月共计8个月的房屋租赁费91067元（166600元÷12个月×8个月-2万元）。关于滞纳金，XX苑XX园依据《房屋及场地租赁合同（3）》“乙方应按合同约定，按时支付租金，若无故拖欠，每日按当年应支付租金额万分之五向甲方支付滞纳金”的约定，主张爱能文化公司应支付滞纳金26754元（166600元-2万元×万分之五×365天）。符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除2018年5月17日，原告西安市阎良区XX苑XX园与被告西安爱能文化培训中心有限公司签订的《房屋及场地租赁合同》；二、被告西安爱能文化培训中心有限公司应于本判决生效之日起10日内将位于阎良区人民西路221-1号综合楼三层房屋腾退给原告西安市阎良区XX苑XX园；三、被告西安爱能文化培训中心有限公司于本判决生效之日10日内支付原告西安市阎良区XX苑XX园房屋租赁费91067元，滞纳金26754元，共计117821元；四、驳回原告西安市阎良区XX苑XX园的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3768元，西安市阎良区XX苑XX园已预交，减半收取1884元，由西安爱能文化培训中心有限公司负担1884元，西安爱能文化培训中心有限公司于本判决生效后十日内一并给付西安市阎良区XX苑XX园。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。XX苑XX园与爱能文化公司所签租赁合同约定，爱能文化公司应按合同约定按时支付租金，若拖欠超过三个月，XX苑XX园有权终止合同。爱能文化公司称，其交纳的17万元是两年的租赁费。对此，根据银行对账流水、爱能文化公司出具的承诺书、双方在一审中的当庭陈述及其他相关证据，已经形成完整证据链，足以证明爱能文化公司交纳的17万元系爱能文化公司向XX苑XX园支付的2018年至2019年租赁费，故一审对于爱能文化公司以上辩称不予采信，于法有据，并无不当。经查，爱能文化公司最后一次即2019年12月3日向XX苑XX园银行转账1万元，至XX苑XX园起诉之日，爱能文化公司再未向XX苑XX园支付过相关费用，爱能文化公司已经构成违约，根据合同约定，合同解除的条件已经成就，故一审对XX苑XX园请求解除《房屋及场地租赁合同》并返还房屋的诉讼请求予以支持，符合法律规定。关于XX苑XX园要求爱能文化公司支付租赁费166600元的诉讼请求，扣减爱能文化公司已支付的2万元，剩余146600元；因从2020年1月25日开始，按照新冠肺炎疫情防控工作的相关要求，对爱能文化公司开办的私营教育场所确有影响，没有收入，故一审对爱能文化公司2020年2月至2020年5月底共计4个月的租赁费酌情予以扣除，并无不当；经核算，爱能文化公司应支付XX苑XX园从2019年6月至2020年1月共计8个月的房屋租赁费91067元（166600元÷12个月×8个月-2万元）。XX苑XX园依据合同约定，要求爱能文化公司支付滞纳金26754元（166600元-2万元×万分之五×365天），与法不悖，应予以支持。综上所述，爱能文化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3768元，由西安爱能文化培训中心有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年十月十四日法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  1