安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1103民初3549号原告：中国银行股份有限公司滁州分行，住所地安徽省滁州市龙蟠大道**，统一社会信用代码91341100152621519B。负责人：汤志斌，该行行长。委托诉讼代理人：陈晓东，安徽知秋律师事务所律师。委托诉讼代理人：司文静，安徽知秋律师事务所实习律师。被告：邓超，女，1979年6月10日出生，汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。被告：滁州市天达房地产开发有限公司，住，住所地安徽省滁州市乌衣镇延寿路**一社会信用代码91341103562152727X。法定代表人：张殿甫，公司董事长。委托诉讼代理人：程旭东，安徽皖江律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司滁州分行（以下简称中国银行滁州分行）与被告邓超、滁州市天达房地产开发有限公司（以下简称天达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行滁州分行的委托诉讼代理人陈晓东、天达公司的委托诉讼代理人程旭东庭参加诉讼，被告邓超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行滁州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告邓超、滁州市天达房地产开发有限公司立即偿还借款本金212405.67元及利息867.23元（包含利息、复利、罚息，按照合同约定的贷款利率和逾期贷款利率计算），合计213272.9元，并按照合同约定的逾期贷款利率支付货款逾期利息，自2020年6月30日起至实际清偿之日止；2、判令依法拍卖、变卖抵押房产（具体信息详见：抵押登记手续），所得款项由原告优先受偿；3、判令被告承担案件受理费、律师费等实现债权的费用。事实和理由：2016年6月29日，原告中国银行股份有限公司滁州分行（以下简称“滁州中行”）与被告邓超、滁州市天达房地产开发有限公司（以下简称“天达房地产”）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定邓超因购买天达房地产开发的旺角花园13幢1单元404室住房，向滁州中行按揭借款257000元，期限为192个月（自2016年7月2日起至2032年7月2日止），天达房地产同意为邓超的按揭借款承担连带保证责任。合同中对贷款利率、逾期利率、还款方式、费用承担、违约责任等有关双方权利义务的事项均作出明确的约定。合同签订后，滁州中行按照约定发放了257000元借款，被告邓超也将其购买的房产为上述借款办理了抵押登记手续。此后，被告邓超陆续偿还了部分本金及利息后出现逾期情况，原告虽然多次催促被告还款均无果，故原告根据合同约定宣布借款立即到期，截止到2020年6月30日被告欠原告借款本息共计213272.9元。因被告违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，万般无奈之下，特诉至贵院，恳请贵院判诉如请。被告天达公司辩称，1、本案被告邓超欠付原告按揭款数额较小，就此解除合同，立即偿还全部贷款对邓超而言不公平。2、如判决解除原告与邓超借贷关系，被告邓超已经将其所购房屋办理抵押权登记，被告滁州市天达房地产开发有限公司作为担保人应当在处置抵押物后不足部分承担保证责任。被告邓超未作答辩也未提交书面答辩意见。本院经审理认定如下事实：2016年6月29日，中国银行滁州分行（贷款人）与邓超（借款人、抵押人）、滁州市天达房地产开发有限公司（保证人）签订1份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定中国银行滁州分行向邓超发放购置位于滁州市延寿路99号（旺角花园）13幢1单元404室房产贷款257000元，贷款期限为192个月，贷款利率为浮动利率，本合同签订时月利率执行4.802%，还款方式为月等额本息还款；罚息：借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按上述约定的利率基础上加收50%确定；借款人未按期归还贷款本息，贷款人分别或同时采取下列措施：1、有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；2、对于尚未发放的贷款，全部、部分中止或终止发放；3、终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同；保证人滁州市天达房地产开发有限公司承担阶段性连带责任，保证人在抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，对借款人的债务免除保证责任。2016年7月4日，抵押双方就约定抵押物办理了皖20**滁州市不动产证明第0017383号预购商品房抵押登记，预购商品房抵押权人为中国银行滁州分行，预购商品房抵押人为邓超。2016年7月19日，中国银行滁州分行出具《借款借据》1份，载明贷款金额为257000元。中国银行滁州分行按照合同约定向被告邓超提供了257000元贷款，但被告邓超未能按照合同约定履行付息还本义务。截至2020年6月30日，被告邓超尚欠贷款本金212405.67元、利息867.23元。另查明，原告中国银行滁州分行因本次诉讼产生律师费5000元。上述事实，有原告提供的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《贷款已还款明细清单》、《借款借据》、《预购商品房抵押权证》、《滁州分行个贷、银行卡不良授信诉讼案件代理合同》、安徽增值税普通发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，中国银行滁州分行与邓超签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法、有效，各方应按照约定全面履行各自的合同义务。原告中国银行滁州分行按约定发放贷款后，即享有按期收回贷款本息之权利，被告邓超未按约定期限偿还原告贷款本息，构成违约。原告要求与被告解除合同，并由被告邓超偿还贷款本金212405.67元及支付利息（截至2020年6月30日为利息867.23元，2020年6月30日之后的利息为按合同约定支付至借款付清之日止）的诉请，符合法律规定和合同约定，计算方法正确，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中国银行滁州分行作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。本案中，合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记手续，中国银行滁州分行亦未取得房屋他项权证，中国银行滁州分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，天达公司作为保证人为涉案借款提供阶段性连带保证责任，天达公司在抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，对借款人的债务免除保证责任。而案涉抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，天达公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任，天达公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。对于原告诉请的律师费损失5000元，符合合同的约定，亦未超过相关法律规定，故应由被告邓超承担。被告邓超经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了对原告所主张的事实和证据进行辩驳的权利，由此可能产生的不利后果应由其自行承担，不影响本院查明的事实和证据进行裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告邓超于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司滁州分行借款本金212405.67元并支付相应利息（截至2020年6月30日利息为867.23元，2020年6月30日之后利息按合同约定支付至借款付清之日止）及赔偿律师费损失5000元；二、被告滁州市天达房地产开发有限公司对本判决第一项判决内容承担连带清偿责任，被告滁州市天达房地产开发有限公司清偿后有权在其清偿的范围内向被告邓超追偿；三、驳回原告中国银行股份有限公司滁州分行本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4525元，减半收取2262.5元，由被告邓超、滁州市天达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 盛 军二〇二〇年十月二十六日书记员 姜丽国附本案适用的法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。