河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5439号上诉人（原审被告、反诉原告、被申请人）：姚蕴辉，女，1969年7月31日出生，汉族，住南阳市。被上诉人（原审原告、反诉被告、再审申请人）：王天玉，男，1963年5月13日出生，蒙古族，住镇平县。被上诉人（原审原告、反诉被告、再审申请人）：裴玉霞，女，1962年11月11日出生，汉族，住镇平县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王凯，河南雷雨律师事务所律师。上诉人姚蕴辉与被上诉人王天玉、裴玉霞为房屋租赁合同纠纷一案，卧龙区人民法院于2019年8月13日作出（2019）豫1303民初4166号民事判决，后王天玉、裴玉霞向卧龙区人民法院申请再审，卧龙区人民法院于2020年4月16日作出（2020）豫1303民申6号民事裁定，裁定本案进入再审。卧龙区人民法院于2020年8月27日作出（2020）豫1303民再10号民事判决，姚蕴辉不服，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人姚蕴辉、被上诉人王天玉、裴玉霞共同委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚蕴辉上诉请求：1、撤销卧龙区人民法院（2020）豫1303民再10号民事判决；2、改判王天玉、裴玉霞向姚蕴辉返还16万元押金。事实和理由：1、双方在合同中自始至终没有约定转让费16万元。2010年3月初，姚蕴辉因需要租赁商铺经营玉器，经人介绍和王天玉、裴玉霞认识，分两次给王天玉、裴玉霞转租21万元，该费用含第一年租金5万元及押金16万元，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定每年租金为5万元，租赁期限到2015年3月16日，明确要求姚蕴辉保证：商铺结构的完整性；只能经营玉器；不拖欠玉雕大世界应收取的管理费、水电、物业费；不得转租等。一旦违反上述条件，从交纳的上述16万元中扣除相关费用，当时合同中虽未明确，但姚蕴辉认为该16万元就是押金性质的款项。由于《房屋租赁合同》系王天玉、裴玉霞提供，姚蕴辉急于开店，并且王天玉、裴玉霞称该商铺系本人房产，并出示了房产证，因此不存在转让费事项。自2010年3月至2015年3月，姚蕴辉每年均按时通过转账按约定每年支付商铺租金5万元给王天玉、裴玉霞。2015年3月，王天玉、裴玉霞要求涨房租至每年6.5万，考虑到已经经营5年，已培养固定客源，姚蕴辉被迫同意，但王天玉、裴玉霞一直不提押金事项，经多次要求，王天玉才在新的2015年3月16日的《租房合同》第二条第二款加入“房屋到期租赁终止，甲方验收无误，押金退还乙方”，提请法庭注意的是该条第一款明确将“另付押金人民币伍仟元”删除且有王天玉签名确认。第三条“租赁期间，乙方使用的水电费，管理费，物业费及其他各项费用由承租方缴纳，未缴清部分，甲方在押金中扣除。”同时约定了不得转租，只能经营玉器等条款，作为收取押金的附加条件。2019年3月，约定的租赁期限到期后，姚蕴辉不再承租商铺，要求退还押金，解除租赁关系，但王天玉、裴玉霞却称16万元系商铺转让费，不予退还，要求姚蕴辉立即搬出返还商铺。姚蕴辉至此才知道，王天玉、裴玉霞以非法占有该16万元押金为目的，试图与姚蕴辉玩文字游戏，且在屡次通话过程中套取姚蕴辉表述转让费字眼。即便姚蕴辉在与王天玉、裴玉霞交流过程中，曾使用转让费，但姚蕴辉一直以押金之意要求王天玉、裴玉霞予以返还；2、王天玉、裴玉霞出租给姚蕴辉的房屋并不包含具备收取所谓转让费的有形或无形资产，仅是一套空房子，无从谈起转让费一说。涉案房产系王天玉、裴玉霞个人房产，王天玉、裴玉霞就是房东，王天玉、裴玉霞除收取房租以外没有理由再收取转让费。姚蕴辉承租该商铺后，重新办理了名为“广通轩”的营业执照，进行了装修，且经营范围与王天玉、裴玉霞的经营范围完全是两种品质的玉器品种；3、姚蕴辉从未认可王天玉、裴玉霞对押金的曲解。微信聊天中转让费一说并不代表姚蕴辉认可王天玉、裴玉霞对转让费的理解。王天玉、裴玉霞理解的转让费就是转让房屋之外资源额外收取的费用，姚蕴辉理解的转让费类似于确保合同的顺利履行，监督承租人不随意转租，督促承租人保持房屋现状等担保性质的押金，该费用待租赁合同解除后，王天玉、裴玉霞应当如数返还；4、根据交易习惯，王天玉、裴玉霞依靠占有优势地位收取的额外费用应当视为押金。王天玉、裴玉霞辩称，1、姚蕴辉于2010年支付给王天玉、裴玉霞的16万元系转让费，而非押金。双方签订的房屋租赁合同并没有约定押金，王天玉、裴玉霞也从未收取过押金。相反，王天玉、裴玉霞提交的双方的现场谈话录音、微信聊天记录均多次提到转让费，且姚蕴辉还在录音中声称转让费收据还在自己手中保存。尽管姚蕴辉在一审庭审中、上诉状中均称自己对转让费理解有误，自己理解的转让费就是押金性质，但姚蕴辉的这一错误认识并不影响王天玉、裴玉霞对转让费的正确认识；2、王天玉、裴玉霞收取的16万元转让费于法有据，依法不应当返还。王天玉、裴玉霞在本案中具有双重身份，既是三顾缘玉器市场******的产权人，同时，在2010年之前又是该间商铺的经营权人。法律的适用既包括法律规则的适用，也包括法律原则的适用。民事活动的基本原则是平等自愿，是法无禁止即可为，王天玉、裴玉霞作为该间商铺的原经营权人，姚蕴辉作为接手该间商铺的新的经营权人，双方之间对于16万元转让费的约定不违反法律禁止性规定，系双方自愿，理应受到法律的保护；3、此外，姚蕴辉要求王天玉、裴玉霞退还早在2010年时交纳的转让费，早已超过诉讼时效。王天玉、裴玉霞向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方之间的房屋租赁合同。（年租金3万元）；2、依法判令姚蕴辉搬出并返还房屋；3、依法判令姚蕴辉赔偿租赁费损失1233元（暂计算至2019年3月31日）；4、诉讼费用由姚蕴辉承担。姚蕴辉向一审法院反诉请求：1、请求判令王天玉、裴玉霞返还姚蕴辉16万元商铺押金；2、请求依法判令王天玉、裴玉霞返还姚蕴辉垫支的费用1500元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由王天玉、裴玉霞承担。一审法院原审认定事实：2010年3月15日，裴玉霞与姚蕴辉签订《房屋租赁合同》，裴玉霞将与王天玉共同共有的位于南阳市卧龙区梅溪办事处卧龙路177号三顾缘1幢1楼132室租赁给姚蕴辉使用，双方约定租赁期限为五年，从2010年3月16日至2015年3月16日止，租赁金额为每年伍万元整。合同到期后，双方又续签租房合同，约定租期三年，自2015年3月16日起至2018年3月15日止。每年租金为人民币陆万伍仟元整，经双方平等协商，按年付款，每年到期提前两个月缴纳房租。合同再次到期后，双方口头约定每年租金3万元。另查明，姚蕴辉在初次租赁房屋时，向裴玉霞除支付当年租赁费外多支付16万元，租金支付至2019年3月15日。一审法院原审认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。2018年3月15日双方租房合同到期后，双方按交易习惯，口头形式订立了年租金3万元的房屋租赁合同，双方均应当遵守合同约定或交易习惯。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。庭审中，因双方均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现双方虽未签订书面合同，但根据实际交易习惯，现双方解除口头约定的合同后，也可以同时要求承租方返还租赁物，即姚蕴辉现租赁并正在使用的房屋，故王天玉、裴玉霞要求姚蕴辉立即返还其房屋的诉讼主张，一审法院予以支持。鉴于王天玉、裴玉霞确实存在租金损失的实际情况，一审法院参照2018年3月15日至2019年3月15日租金数额即年租金3万元予以确认损失数额，故王天玉、裴玉霞主张2019年3月16日至2019年3月31日的租金损失1,233元（30,000元÷365天＊15天），一审法院予以支持。关于转让费，一审法院认为双方对转让费160,000元的性质、用途等未能做出明确约定。房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装修装饰费、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。本案中双方争议的160,000元，根据合同对价原理，王天玉、裴玉霞只能基于合同向姚蕴辉收取租赁费，而收取额外的160,000元，无法律依据。故结合转让费的性质，以及在给付转让费之外另行给付租金等因素，姚蕴辉主张王天玉、裴玉霞返还160,000元，一审法院予以支持。关于电路改造费，姚蕴辉未提供正式发票证实，对其提供的证明，王天玉、裴玉霞不予认可，一审法院亦不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告兼原告姚蕴辉将南阳市卧龙区梅溪办事处卧龙路177号三顾缘1幢1楼132室腾空后交还原告兼反诉被告王天玉、裴玉霞；二、本判决生效后十日内，被告兼反诉原告姚蕴辉按每年30,000元的标准向原告兼反诉被告王天玉、裴玉霞支付2019年3月16日至2019年3月31日的租金损失1,233元；并以此标准向原告支付租金至实际搬离之日止；三、本判决生效后十日内，原告兼反诉被告王天玉、裴玉霞返还被告兼反诉原告姚蕴辉160,000元；四、驳回被告兼反诉原告姚蕴辉的其他诉讼请求。诉讼费290元，反诉费3,530元，共计3,820元，原告王天玉、裴玉霞负担3,000元，被告姚蕴辉负担820元。一审法院再审查明双方租赁事实情况与原审一致。一审法院再审认为，原审关于解除王天玉与姚蕴辉的房屋租赁合同、限期腾空房屋及姚蕴辉补交房屋租赁费用1,233元的认定事实清楚、证据充分，双方亦无异议，原审原告（反诉被告）仅就让其返还押金16万元申请再审。双方争议的焦点是16万元属于押金还是转让费。依照《民事诉讼证据规定》第一条“原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。”结合本案情况，一、关于该费用，姚蕴辉未能提供书面证据。按照姚蕴辉的陈述，该款项属于保证不转租、督促保证房屋现状等担保性质的押金。鉴于其与王天玉的房屋租金约定为每年5万元，该押金超出年房租3倍以上，姚蕴辉对该笔款项的支出应持慎重态度，应该让出租人出具相应条据。该费用出租人王天玉（被反诉人）称是与姚蕴辉协商好店铺空调、射灯等装修设施作价为16万且无分歧后交付钱款并出具收条。收条上载明是转让费，没有另行订立合同，并提交了双方微信语音聊天、通话录音记录证实16万元双方都表述为“转让费”。姚蕴辉对上述证据未表示异议，仅表示对于该款性质的理解为押金。结合王天玉2019年3月15日与姚蕴辉微信聊天记录，姚蕴辉明确表示16万转让费“条子都在保存着”。因此举证证实16万元系押金性质的责任在反诉原告姚蕴辉。现姚蕴辉虽提出反诉，但是原审、再审中均以找不到该条为由，未提交收据。二、姚蕴辉称2015年的租房合同中“押金伍仟元整”被划掉，能够佐证收取16万是押金的事实。该内容被用笔划掉，划掉的原因存在多种可能。三、姚蕴辉提交的证人证言，其中仵春阳仅证实接手店铺物品较少，不足以证实店铺是否存在转让费。另一证人刘瑞予证实其知晓姚蕴辉支付了转让费，但她理解的转让费是押金，应该退还。据《民事诉讼证据规定》第七十二条第一款“证人应当客观陈述其亲身感知的事实，作证时不得使用猜测、推断或者评论性语言。”该证言也不足以证实16万元的性质。关于收取转让费，当地市场上确实存在这样的交易习惯。综上，反诉原告姚蕴辉的诉讼请求证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条之规定，经合议庭合议并经审判委员会讨论决定，判决：一、维持南阳市卧龙区人民法院作出的（2019）豫1303民初4166号民事判决第一、二、四项；二、撤销南阳市卧龙区人民法院作出的（2019）豫1303民初4166号民事判决第三项；三、驳回反诉原告姚蕴辉要求王天玉、裴玉霞返还16万元的反诉请求。诉讼费290元，反诉费3,530元，共计3,820元，由原审被告（反诉原告）姚蕴辉负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方对于争议的16万元款项姚蕴辉已经支付王天玉且王天玉出具有条据的事实均无异议，本案的争议焦点为：该16万元款项的性质及是否应予返还的问题。首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，姚蕴辉主张该16万元系押金，则其应提供相应的证据予以证明。王天玉主张在其出具的条据中明确注明系转让费16万，姚蕴辉认可王天玉出具条据的事实，但称王天玉在条据中并未注明转让费，因姚蕴辉作为该条据的持有人在本案历次诉讼中均未提供该条据，故姚蕴辉并无直接证据证明该16万元系押金；其次，姚蕴辉主张“双方在签订第二份租房合同中，约定了‘房屋到期租赁终止，甲方验收无误，押金退还乙方’，且‘另付押金人民币伍仟元’条款被划掉并经王天玉签名确认，能够证实争议的16万元系押金的事实”，一方面，王天玉对此作出了合理的解释，另一方面，争议的16万元发生于双方第一份租赁合同期间，如该16万元确属押金，需在双方第二份合同中明确，按照常理，双方第二份合同中“另付押金人民币伍仟元”条款只需将金额“伍仟元”划掉进行修改，或将“另付押金人民币伍仟元”划掉重新进行约定即可，但双方在第二份合同中只是将“另付押金人民币伍仟元”条款划掉，并未作出修改或另行约定，故根据双方合同来看，亦不能证明该16万元系押金；再次，姚蕴辉认可在双方的聊天录音、微信聊天记录中双方均多次提到转让费字眼，但诉称其理解的转让费仅是押金性质。“转让费”与“押金”系日常经济生活中两种不同性质的费用，不仅用词不同，词语的内涵与外延更不相同，姚蕴辉作为多年从事玉器生意的经营者，对“转让费”与“押金”的不同性质应当有较常人更清晰、更准确的认识，其诉称对转让费的理解是押金性质明显与常理及日常生活经验法则相悖；最后，根据上述分析，姚蕴辉关于争议的16万元款项系押金的主张明显不能成立，而王天玉、裴玉霞关于款项性质为转让费的主张更具合理性，故一审法院认定该16万元款项为转让费符合高度盖然性的原则，并无不当。在日常经济生活中，门面转让费是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用，一般是原承租人向继承租人收取，也不排除有房屋所有权人收取的情形，转让费用的高低主要取决于双方对门店本身获利能力的认知和市场供求关系，不可否认门面转让费的收取已成为一种商业惯例，本案中，王天玉、裴玉霞收取了姚蕴辉16万元的转让费，向姚蕴辉转让了门店使用权，且双方形成租赁合同履行多年，之前合同到期后亦续签了租赁合同，故姚蕴辉主张返还该16万元款项并无事实根据及法律依据，一审不予支持并无不当之处。综上所述，姚蕴辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3530元，由姚蕴辉负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二〇年十月二十九日法官助理赵琳书记员王萌