上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6006号上诉人(原审被告)：周某某，女，1991年3月9日出生，汉族，住上海市嘉定区高台路******。委托诉讼代理人：秦臻，上海才富律师事务所律师。委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：钱1，男，1988年4月20日出生，汉族，住上海市普，住上海市普陀区宁夏路******>被上诉人(原审原告)：钱某2，男，1963年7月13日出生，汉族，住上海市嘉定区安亭镇新，住上海市嘉定区安亭镇新源路****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被上诉人(原审原告)：陈某某，女，1965年2月16日出生，汉族，住上海市嘉定区安亭镇墨玉路XX，住上海市嘉定区安亭镇墨玉路******e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：汤志红，上海久光律师事务所律师。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：徐天合，上海久光律师事务所律师。上诉人周某某因与被上诉人钱1、钱某2、陈某某共有物分割纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初9644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周某某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回三被上诉人在一审的诉讼请求或发回重审。事实和理由：共有物的分割应当按照双方实际情况以及有利于共有物的处置这一角度出发，本案中，上诉人取得上海市嘉定区高台路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)所有权但其并没有支付房屋折价款的能力，而被上诉人因限购不能取得系争房屋所有权，本案最合理的房屋分割方案是变卖或司法拍卖后对价款予以分割，只有这样系争房屋上的违章部分对房屋价值减损作用才能确定是多少，而非如一审判决所可能导致的，房屋违章后果完全由取得房屋一方即上诉人承担；一审在计算分割比例时将被上诉人支付的税费、居间费、登记费所有费用包含在内，可见房屋分割不仅要考虑房屋评估价值，还要把房产不能分割的装修考虑在内，对于装修价值也应当按照比例分割；房产登记上显示，系争房屋存在违章，违章部位普遍存在于小区，要处理掉该部分，需要牵涉楼上楼下住户，根本不在上诉人能力范围内。钱1、钱某2、陈某某共同辩称，一审法院将系争房屋判归上诉人所有，由被上诉人获得房屋折价款，方案完全是正确的，不仅因为三被上诉人被限购，更因为房屋主贷人为上诉人；一审中对房屋价值进行的评估也是正确的，至于装修，方案完全是上诉人与钱1二人共同确定，实际出资近人民币(以下币种均为人民币)100万元，按照评估已经折价，而且装修的实际利益完全归于房屋所有人，在上诉人取得房屋所有权的情况下由其支付装修款是公平的，按产权比例分担没有道理；至于房屋违章部分，整个小区有很多，上诉人所谓的减值都是估计，没有依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。钱1、钱某2、陈某某向一审法院起诉请求：要求分割系争房屋，将房产判归钱1、钱某2、陈某某所有。一审审理中，钱1、钱某2、陈某某将诉讼请求变更为将共有房产判归周某某所有，由周某某向钱1、钱某2、陈某某支付房屋折价款3，456，420元；判令周某某向钱1、钱某2、陈某某支付装修费用654，688.20元，并支付自2018年4月1日起至实际支付日止的装修费利息，计算方式是2018年4月1日至2019年8月19日，按公式654，688.20元×4.75％÷360×506天，期间的利息为43，709.53元，自2019年8月20日至实际支付日止的利息按公式654，688.20元×LPR÷360天×天数计算；判令周某某向钱1、钱某2、陈某某支付税款、居间费等其他费用444，724.58元以及自2016年8月30日起至实际支付日止的其它费用之利息，计算方式是：自2016年8月30日起至2019年8月19日止，按公式444，724.58元×4.75％÷360×1，085天，利息为63，666.65元，自2019年8月20日起至实际支付日止，按公式444，724.58元×LPR(银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率)÷360×天数计算；放弃对车位费1，350元的主张。一审法院认定事实如下：钱某2与陈某某系夫妻，生育儿子钱1。2015年底，钱1与周某某确立恋爱关系。2016年6月14日，出卖方(甲方)为张某某、买受方(乙方)为周某某、钱某2、居间方(丙方)为上海中原物业顾问有限公司签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将系争房屋作价5，100，000元出售给乙方，乙方向丙方支付意向金500，000元等。当日，张某某为甲方，周某某、钱某2为乙方又签订了《房屋买卖合同》，约定购买标的是系争房屋带19号车位，价款是5，100，000元，并约定了房款的支付方式以及违约责任的承担等。当天，钱某2通过银行向张某某转账交付450，000元，另付现金50，000元，由张某某代收人写了收款收据。2016年6月27日，钱某2账户转出1，290，000元至周某某账户，银行客户回单附言：购房款。2016年8月3日，周某某为借款人与建行签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，合同保证人、共有人栏内均为空白，约定周某某向建行贷款2，400，000元，以系争房产作抵押等，落款处由周某某签名，建行盖章。当天，周某某与建行签订《住房公积金个人住房贴息贷款合同》，合同保证人、共有人栏内均为空白，约定周某某向建行贷款600，000元，以系争房产作抵押等，落款处由周某某签名，建行盖章。当天，周某某、建行以及上海市公积金管理中心签订《住房公积金个人住房贴息贷款补充协议》，约定贷款所得款汇付至张某某账户等，签约三方在落款处分别签名盖章，上述贷款采用等额还款法，嗣后，建行按约发放了贷款。2016年8月29日，钱某2账户转出300，000元至张某某账户，银行回单附言：购房款。当天，张某某方收到现金10，000元后出具收款收据，载明收到钱某2、周某某直接支付的是系争房屋及车位的购房款，同时，张某某与周某某办理了房产过户手续。系争房屋149.14平方米，19号地下1层车位289号33.32平方米，均登记在周某某名下，产生税款371，978.58元，不动产登记费1，396元，共计373，374.58元均由钱1、钱某2、陈某某支付。嗣后，钱1、钱某2、陈某某出资对系争房屋进行了装修。因钱1与周某某为琐事发生纠纷，恋爱关系终止，钱1支付贷款至2019年3月底，以后的贷款由周某某归还。双方为系争房屋的分割无法达成一致意见，故诉至法院。一审审理中，因钱1、钱某2、陈某某的申请，法院委托评估机构对系争房屋的价值及装修进行了评估，房屋价值为6，320，000元，参照钱1、钱某2、陈某某资料计算的装修鉴定金额为654，688.20元，参照周某某资料计算的装修鉴定金额为646，144.20元。钱1、钱某2、陈某某预付房地产评估费16，000元，预付装修审价费24，000元。一审法院认为，本案所涉纠纷，指向的是钱1与周某某恋爱期间以结婚为目的的共同购房，因双方恋爱关系的终止，产生了属没有共有基础的共有物分割纠纷，不管钱1、钱某2、陈某某主张房屋还是主张折价款，一切应当以标的物的客观情况，并在查明事实的基础上根据双方的贡献大小依法对房产进行分割，又鉴于系争房产登记在周某某名下，且向银行贷款的贷款人是周某某，故系争房屋所有权根据司法实践应判归周某某为妥，周某某向钱1、钱某2、陈某某支付相应的折价款。鉴于系争房屋的首付款、居间费、税款等出自钱某2账户，钱某2又参与了《房地产买卖居间合同》《房屋买卖合同》的签订，其与陈某某又是夫妻关系，且钱1对于钱1、钱某2、陈某某共同享有相对于周某某的应得份额并无异议，故钱1、钱某2、陈某某作为原告方共同主张房屋权益并无不当，予以支持。周某某对鉴定意见有异议，但其在收到鉴定意见书后至第二次开庭有一定的时间，期间周某某未向法庭申请鉴定人员出庭等，故对于周某某的异议，不予采信，系争房屋的价值应以有资质的相关评估机构出具的报告为准，而不能如周某某所说的以中介机构挂牌的价值为准。系争房屋购买时的转让费5，100，000元，支付的居间费70，000元，支付各项税金等371，978.58元，支付不动产登记费1，396元，故购买房屋总支出费用为5，543，374.58元，其中，钱1、钱某2、陈某某支付首付款2，100，000元，支付了居间费、各项税款及不动产登记费，总计付款2，543，374.58元。关于3，000，000元贷款，周某某与银行签订了贷款合同，借款人是周某某，在贷款合同的共有人及保证人栏内没有其他人，故一审法院认定贷款系周某某个人行为，并认定周某某以贷款形式出资，由其在贷款后直接指定银行作为购房款支付给出卖方，故周某某贷款部分应该认定为购房款，钱1、钱某2、陈某某认为，3，000，000元是钱1与周某某的共同贷款，用于共同支付购房款的意见，无事实和法律依据，不予采信。综上，钱1、钱某2、陈某某在房屋中占有45.88％的份额，周某某占有54.12％份额，至于钱1向周某某支付的贷款部分，既然周某某贷款全额支付了剩余购房款，故钱1在周某某贷款后支付给周某某还贷部分的钱款，应当在钱1与周某某结算时由周某某返还给钱1。关于钱1向周某某支付贷款金额的争议，从对账单来看，钱1除支付贷款外与周某某互有资金往来，而钱1无证据证明其向周某某的汇款全部用于支付贷款，故支付贷款金额应以钱1汇款凭证上备注的用途结合周某某认可的金额以258，044.43元为准。对于钱1、钱某2、陈某某对利息的主张，因双方没有约定利息，且双方是对共有物的分割，故不予支持。关于装修，审价结果中存有争议部分，应当适用公平原则折中处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：一、坐落于上海市嘉定区高台路******房产归周某某所有；二、周某某应于判决生效之日起十日内给付钱1、钱某2、陈某某房屋折价款2，899，701元，返还贷款费用258，044.43元，返还装修款650，416.20元，以上总计3，808，161.63元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47，500元，减半收取23，750元，房产评估费16，000元，装修审价费24，000元，合计63，750元，由钱1承担29，249元，周某某承担34，501元。二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，共有人对共有物的分割方式协商不成，且共有物不能实物分割的，可对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。一审中，法院已委托司法评估机构对房屋毛坯价值予以评估，考虑房产登记、上诉人与被上诉人限购、贷款等综合因素，一审法院判令由上诉人周某某取得房屋所有权，并向被上诉人支付折价款，并无不当。上诉人坚持认为一审判决所采取的分割方式对其不公平，但一方面变卖、拍卖也同样存在降低房屋售价、折损价值的不确定因素，另一方，上诉人所谓的违章部分无法处理的理由，也无依据，故对上诉人要求变更系争房屋分割方式的上诉请求，本院不予支持。至于系争房屋的房产登记上确有违章相关信息记载这一事实，一审房屋折价款的计算依据，根据《房地产估价报告》的记载，并不包含违章因素的影响，该估值仅表征房屋毛坯状态下的价值，故该事实并不影响本案房屋折价的计算。只是消除该违章记载，势必需要对相应违章部分予以重新拆除、装饰，从而产生相关费用，考虑到本案房屋购买、装修系基于钱1、周某某的恋爱关系，按照一般常理，装修方案的确定由恋人双方共同确定，故违章之后果也应由双方承担，对可能产生之清除违章建筑的相关费用，上诉人周某某可待实际发生后另案主张。另外，上诉人要求双方按照出资比例分割装修价值，但本案中房屋装修价值独立于房屋价值之外，且双方在庭审中均认可装修完全由被上诉人方出资，故上诉人的意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人周某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币37，265元，由上诉人周某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  翁 俊审 判 员  熊 燕审 判 员  王江峰二〇二〇年十月九日法官助理  石俏伟书 记 员  项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……