山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终11193号 上诉人(原审原告)：王连成，男，1954年3月10日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：王佳明，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：宫红波，男，1972年4月28日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人(原审被告)：高春立，女，1985年3月4日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：宫红波（高春立之夫），住青岛市即墨区。 被上诉人(原审第三人)：平安银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市崂山区苗岭路。 负责人：王珺，行长。 委托诉讼代理人：姚明永，山东凯恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁艳东，山东凯恩律师事务所律师。 上诉人王连成因与被上诉人宫红波、高春立、平安银行股份有限公司青岛分行（以下简称平安银行青岛分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初5093号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王连成的委托诉讼代理人王佳明，被上诉人宫红波，被上诉人平安银行青岛分行的委托诉讼代理人丁艳东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王连成上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判撤销宫红波、高春立与平安银行青岛分行就涉案房屋所设定的抵押权登记，并依法判令宫红波及高春立协助王连成办理涉案房屋的产权过户手续。事实和理由：一审法院认定宫红波、高春立与平安银行青岛分行就涉案房屋所设定的抵押权合法有效，并判决驳回王连成的其他诉讼请求是完全错误的。2016年8月5日，王连成与宫红波及高春立签订《房屋买卖合同》，由宫红波及高春立将位于即墨市国际商贸城片区店子安置区（西区）房屋出售给了王连成，王连成已经于2017年5月份接收了涉案房屋并装修居住至今。2019年12月份宫红波及高春立在涉案房屋已经出售给王连成的情况下，于2020年1月份将涉案房屋抵押给了平安银行青岛分行予以抵押贷款60万元。王连成认为，宫红波及高春立与平安银行青岛分行恶意串通签订抵押合同将涉案房屋进行抵押的行为，严重侵害了王连成的合法权益，也严重违反了物权法等有关法律规定。理由如下：根据《城市房地产抵押管理办法》第八条：“下列房地产不得设定抵押：第（一）权属有争议的房地产；”的规定，物权法第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；”的规定，最高人民法院关于适用物权法司法解释第十五条：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”的规定及第二十一条：“具有下列情形之一的，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。”的规定，涉案房屋抵押权合法有效的前提条件是平安银行青岛分行取得涉案房屋抵押权是善意的，且无重大过失。而在本案当中，平安银行青岛分行取得涉案房屋抵押权时并非善意，且存在重大过失。根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”的规定，中国银行业监督管理委员会于2010年公布实施的《个人贷款管理暂行办法》第13条：“贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。”、第14条：“贷款调查包括但不限于以下内容：（一）借款人基本情况；（二）借款人收入情况；（三）借款用途；（四）借款人还款来源、还款能力及还款方式；（五）保证人担保意愿、担保能力或抵押物价值及变现能力。”、第15条：“贷款调查应以实地调查为主，间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。”的规定，而在本案当中，王连成自2017年5月份开始就接收了涉案房屋并进行装修与家人居住至今，通过平安银行青岛分行提供的银行贷款资料显示，宫红波及高春立是以需要装修涉案房屋的名义向平安银行青岛分行申请银行贷款，而通过平安银行青岛分行在一审中所提供的现场勘查照片显示，存在的问题有：1、其工作人员拍摄的房屋门牌号并非是涉案房屋；2、宫红波及高春立是以需要装修涉案房屋为由申请的银行贷款，据此涉案房屋应该属于毛坯房屋，而银行工作人员拍摄的房屋内部照片也并非是毛坯房屋，而是已经装修并有人居住的房屋；3、银行工作人员拍摄的房屋内部照片也并非是王连成所居住的涉案房屋，这可以通过现场对比看出，王连成及家人一直在涉案房屋居住，从来没有银行工作人员进入房屋拍摄照片；4、宫红波在一审庭审中明确表示，其从来没有带领银行工作人员去涉案房屋进行实地调查。通过照片可以充分看出，平安银行青岛分行工作人员在对涉案房屋进行实地现场调查时，与宫红波及高春立恶意串通并采取了造假行为。另外，在平安银行青岛分行的银行贷款资料中其委托的评估机构所作出的评估报告中显示进行实地调查也是完全不属实的，评估报告中也根本没有实地勘察照片，房屋评估机构也根本没有进行现场调查就出具了房屋评估报告。其次宫红波在一审庭审中明确表示：“他不认识其申请贷款时提供的《家庭装修合同》中的装修单位胶州市洋玲装饰材料店的法良秀，银行发放贷款时他提供了自己和对象的账户，但后来银行工作人员说给现金，后来在胶州的银行门口，给他办贷款的那个女的给的他现金。”通过以上情形，平安银行青岛分行对于涉案房屋的抵押贷款存在严重违法、违规行为，平安银行青岛分行对于涉案房屋的抵押并非是善意取得的，其抵押行为应属无效，应该依法撤销对于涉案房屋的抵押登记。综上，一审法院对于涉案房屋抵押登记合法有效的认定无事实及法律依据，是完全错误。希望二审法院能正确认定事实，正确适用法律，依法改判。 宫红波、高春立共同辩称，我方与平安银行签订的涉案房屋贷款合同是有效的，王连成再给我方一部分钱，我方就同意办理涉案房屋的过户手续。 平安银行青岛分行辩称，王连成与宫红波、高春立之间仅签订了房屋买卖合同，根据物权法第九条规定，该房屋没有办理过户登记，不发生物权变动的效力，宫红波、高春立仍然享有该房屋的所有权。尽管双方签订了房屋买卖合同经一审确认有效，但王连成取得的权利是请求宫红波、高春立将房屋所有权转移给自己的债权，并非房屋的所有权。因宫红波、高春立又将房屋抵押给银行，致使房屋无法办理产权过户手续，王连成无法取得该房屋的所有权。平安银行青岛分行在办理抵押登记时不知该房屋已卖给他人的事实，系善意第三人，故该抵押权依法成立，银行依法享有该房屋的抵押权。 王连成向一审法院提出诉讼请求：1.确认王连成与宫红波、高春立于2016年8月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令宫红波、高春立协助王连成办理过户手续；3.本案诉讼费用由宫红波、高春立承担。一审中，王连成增加诉讼请求：判令宫红波、高春立立即清偿与平安银行青岛分行签订的《个人循环授信额度合同》项下的全部贷款本息，并由平安银行青岛分行协助办理注销涉案房屋的抵押权登记手续。 一审法院认定事实：2016年8月5日，宫红波、高春立（甲方）与王连成（乙方）签订《房屋买卖合同》，该合同主要约定：第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，该房屋目前性质为拆迁安置房，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：甲方所售房屋位于即墨市国际商贸城片区店子安置区（西区）17号楼1单元802室，房屋建筑面积为92平方米。第二条甲方所售房屋总金额为38万元。第三条合同签订之日支付15万元；甲方于2016年11月30日之前将房屋交接给乙方时支付15万元，余款8万元待以后房屋可办理产权过户手续时，甲方将房屋产权过户至乙方名下之日付清。 王连成已经向宫红波、高春立支付购房款30万元，宫红波为王连成出具收条三份。 2017年5月份，宫红波领取涉案房屋的钥匙后直接将钥匙交付王连成，王连成装修入住至今。 2019年12月26日宫红波、高春立就涉案房屋办理不动产权证，不动产权证书载明房屋坐落于青岛市即墨区。房屋共有情况为共同共有，高春立和宫红波为共同共有。 2020年1月21日，宫红波、高春立就涉案房屋向平安银行青岛分行办理银行抵押贷款，抵押贷款金额为60万元。不动产他项登记权证载明：权利人为平安银行股份有限公司青岛分行。义务人：宫红波、高春立。抵押方式为最高额抵押，债权本金数额600000元。 一审法院认为，王连成与宫红波、高春立签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同签订后，王连成按照合同约定履行了支付购房首付款的义务并实际占有使用涉案房屋，宫红波、高春立对上述事项均无异议，故，一审法院对于王连成要求确认双方签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求予以支持。 王连成与宫红波、高春立签订《房屋买卖合同》的时间为2016年8月5日，因涉案房屋为回迁房，办理房屋产权登记的时间为2019年12月，宫红波、高春立在明知房屋已经出售的情况下于2020年1月将涉案房屋抵押，造成王连成要求过户的请求无法实现，其行为纯属恶意，已经构成严重违约。 平安银行青岛分行在不知情的情况下与宫红波、高春立办理了抵押贷款，并就抵押物办理了抵押登记，其行为合法有效。鉴于宫红波、高春立暂无能力偿还平安银行青岛分行的贷款以涤除抵押，王连成亦不能代宫红波、高春立偿还银行贷款。因此王连成要求宫红波、高春立清偿平安银行青岛分行的贷款并协助办理过户的条件暂不成熟，故一审法院对王连成的该项诉讼请求不予支持，王连成可待条件成熟时另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，一审判决：一、确认王连成与宫红波、高春立于2016年8月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回王连成的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，保全费2420元，由宫红波、高春立负担。 本院二审期间，王连成提交2020年8月份拍摄的涉案房屋室内照片10张，证明：在一审中平安银行工作人员所谓的进行现场勘察所拍摄照片并非涉案房屋照片，这一点可以进行照片对比。另外在一审中宫红波也明确表示并没有带领银行工作人员进行实地勘察，说明银行工作人员与宫红波恶意串通并办理了涉案房屋的抵押登记手续。另外提供几份判决供参考，在判决书中对于贷款银行在办理抵押贷款时是否属于善意取得房屋抵押权均进行了陈述，并对于银行在办理抵押时存在重大过失或者没有按照规定进行现场勘察的，均认定为银行不构成善意取得。希望法院能根据最高院统一裁判尺度及标准对银行取得涉案房屋抵押权存在重大过失不构成善意取得进行认定。 平安银行青岛分行质证称，银行贷款案卷中所附抵押房产照片只是对房产价值的一个参考依据，办理贷款产权依据是房产证，房产证显示产权人仍为宫红波，故房产照片与贷款案卷中部分不一致并不影响本案事实的认定。 宫红波、高春立质证称，对该照片的真实性无法确认，我方给银行留了涉案房屋的地址，银行自己看的现场。本院审查认为，该证据真实有效，本院予以采信。 经本院审理查明，二审中，宫红波、高春立与平安银行青岛分行均认可宫红波、高春立是以装修涉案房屋名义申请的贷款。平安银行青岛分行认可其在办理涉案房屋贷款审批时，相关工作人员未到涉案房屋进行现场勘查。宫红波、高春立称，申请涉案房屋贷款所需的装修合同等材料均由平安银行青岛分行提供，宫红波、高春立只是在平安银行青岛分行提供的材料上签字。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，王连成与宫红波、高春立于2016年8月5日签订的涉案房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。上述合同签订后，王连成依约支付宫红波、高春立购房款300000元，宫红波、高春立于2017年5月将涉案房屋交付王连成，王连成对涉案房屋进行了装修并入住至今，双方签订的涉案合同大部分已实际履行。宫红波、高春立于2019年12月26日取得涉案房屋不动产权证书后，在明知涉案房屋已经出售给王连成并实际交付使用的情况下，仍然为了向平安银行青岛分行申请个人借款而将涉案房屋进行抵押登记，其以对涉案房屋进行装修名义向平安银行青岛分行提出的贷款申请，明显与事实不符，宫红波、高春立该行为明显违反诚实信用原则及公序良俗。平安银行青岛分行对宫红波、高春立申请贷款时提交的涉案房屋不动产权证书虽然基于物权登记的合理信赖，但其作为专业的金融机构，出于防范贷款风险之现实需要，仍然应当按照商业银行法等相应法律、法规的规定及行业主管部门的要求，对于宫红波、高春立的贷款用途、个人收入情况、偿还能力及抵押物的真实性、准确性、完整性、实现抵押权的可行性等方面进行严格审查及调查核实，以履行其应尽的调查职责。从本案现有证据及业已查明的事实看，平安银行青岛分行未提交充分有效的证据证明其已尽到审慎核查义务，在宫红波、高春立以涉案房屋系毛坯房需要装修为由申请贷款的情况下，平安银行青岛分行未到涉案房屋进行现场勘查，亦无证据显示其委托的评估机构在作出评估报告前进行了实地调查。否则，平安银行青岛分行完全可以通过对涉案房屋现场的实地调查，知晓宫红波、高春立已将涉案房屋出售给他人并已实际交付且已进行较好装修、无需短期内再另行装修的事实，对于宫红波、高春立以装修房屋名义申请贷款的贷款用途的真实性也可以予以否定，上述事实足以影响平安银行青岛分行就是否向宫红波、高春立发放贷款或者以涉案房屋进行抵押贷款而作出应有的专业判断。平安银行青岛分行在取得抵押权的过程中存在重大过错，其权利不能优先于依照约定付清大部分购房款且已合法占有、实际居住涉案房屋的王连成，在平安银行青岛分行就涉案房屋设定抵押权存在重大过错的情况下，王连成基于涉案房屋的生存权在本案中应予以优先考虑和保障。综合以上分析，王连成要求撤销平安银行青岛分行对涉案房屋设定的抵押权，以实现要求宫红波、高春立配合王连成办理涉案房屋产权过户手续为目的，其该请求不违反法律规定，本院依法予以支持。在宫红波、高春立配合王连成办理涉案房屋产权过户的同时，王连成应履行合同约定的尾款支付义务，支付宫红波、高春立剩余购房款80000元，以实现案结事了。 综上所述，上诉人王连成的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初5093号民事判决第一项； 二、撤销青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初5093号民事判决第二项； 三、上诉人王连成于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人宫红波、高春立涉案房屋剩余房款80000元； 四、撤销设定在青岛市即墨区房屋的抵押权； 五、被上诉人宫红波、高春立于本判决生效之日起十五日内协助上诉人王连成将位于青岛市即墨区房屋[建筑面积92.62平方米，不动产权证号：鲁（2020）青岛市即墨区不动产权第0000307号]的所有权转移登记至上诉人王连成名下； 六、驳回上诉人王连成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，保全费2420元，二审案件受理费100元，均由被上诉人宫红波、高春立负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十月十二日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英