文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初928号原告（反诉被告）：朱会杰。委托诉讼代理人：宋素芳。委托诉讼代理人：孙立岗，山东建檩律师事务所律师。被告（反诉原告）：陶从理。委托诉讼代理人：史召平，平度保民法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王云鹏，山东海之信律师事务所律师。原告朱会杰与被告陶从理房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱会杰的委托诉讼代理人宋素芳、孙立岗，被告陶从理及其委托诉讼代理人史召平、王云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱会杰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付原告房屋租金450000元及违约金126000元（计算至2020年2月1日），共计576000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告将自己所有的房屋租给被告使用，租赁期暂定5年，年租金300000元，租金应于每年8月1日前支付，如到期不付租金，需按照月利率2%支付违约金。但是被告仅仅按期交纳了前两年的租金，到了第三年便不再交纳，至今已经拖欠房租近一年半了。原告在此间曾多次跟被告进行交涉，被告均以种种理由拖延至今未支付租金。综上，被告的行为已侵害了原告的合法权益，故诉至贵院，望依法判如所请。被告陶从理辩称，一、原告出租给被告的房屋系未取得建设工程规划许可证、房屋产权证的非法建筑，原告的对外租赁行为违反了法律法规的强制性规定，涉案的《房屋租赁合同》依法应认定为无效合同。二、涉案的房屋未依法取得建设工程消防验收，也无进行消防竣工验收备案的法律文件，导致被告无法通过消防安全检查，无法实现开办超市的合同目的，自然导致合同无效。三、原告要求被告支付2018年8月至2020年2月1日期间的房租及违约金缺乏基本的事实依据。被告陶从理向本院提出反诉请求：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令反诉被告返还房屋租赁费80000元、租房押金10000元、变压器及配套设施款30000元，共计120000元；3、反诉费由反诉被告承担。事实和理由同上述答辩意见。原告朱会杰辩称，被告的反诉无事实和法律依据，其不能继续使用租赁物的责任全在于被告本身，与原告无任何关系，请依法驳回其反诉请求。原告朱会杰围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、提交房屋租赁合同、国有土地使用证、房屋所有权证，证明双方房屋租赁情况，国有土地使用证和房屋所有权证证明房屋是合法建筑。2、提交照片2张，证明该房屋目前状况，房屋外悬挂的广告牌仍然是被告的，被告的超市撤出后，悬挂该广告准备经营酒店。3、提交2019年1月5日宋素芳与被告的通话录音资料一份，证明被告因为自己的原因没有继续使用所租赁的房屋，与原告无关。针对原告的举证，被告的质证意见是：1、对证据1的真实性无异议。但房屋租赁合同不具有合法性，涉案房屋至今未取得建设规划许可证，违反国家强制性规定，应为无效合同。土地使用证表明涉案的土地用途是工业用地，并且使用面积仅有685平方米。房产证记载的面积仅有389.58平方米，与原被告签订合同的1800平方米相差甚远，足以说明超出部分均为违法建筑。2、原告方未能出示证据2（照片）的原始载体，该证据不具有真实性，这些现状是当时在原告经营期间存在的，被告将房屋腾出以后原告未拆除清理。并且原告已经于2018年3月份挂出对外招租牌子对外招租。3、原告方未提供证据3（录音）的原始载体，现有光盘不能确认是否经过剪辑，对该证据的真实性有异议。该录音不能证实原告方关于被告方存在过错的主张，是否存在过错应当以法院查明的事实来认定，而不应当以当事人在特定场合下处于化解纠纷而做出的某些陈述来认定。在录音中被告向原告表示歉意、说自己有过错，这是为了平息双方之间的纠纷，而不等同于这个过错客观存在。即便该录音证据在核实原始载体后真实性能够认定，但是该证据也不具备原告所主张的证明效力，实际导致合同无效和不能履行的过错在原告，原告不能提供1800平方米涉案房产的房产证明和办理消防手续，导致无法用于超市经营，由于原告的过错致使被告的合同目的无法实现。这个录音证实至少在录音当日之前房屋已经全部腾空并对外招租，被告已经不再使用该房屋。被告提交了如下证据：证据1、平度市奥邦超市营业执照复印件一份，证明：2016年9月29日平度市奥邦超市注册成立，注册经营场所在涉案的房屋平度市南村镇双泉路**。证据2、奥邦超市宣传单一份，证明：2016年12月24日至2017年1月3日期间，平度市奥邦超市举行“盛装开业”活动，地址南村镇双泉路与三城路交叉口石化加油站北150米路西即双泉路**（即涉案房屋）。证据3、奥邦超市宣传单一份，证明：2017年12月28日至2018年1月7日期间，新的平度市奥邦超市举行“盛大开业”活动，，地址南村镇双泉路与三城路交叉口石化加油站北50米路西即双泉路**从证据2和3两次开业可以看出，开业的地点已经发生变化，被告在涉案房屋实际经营时间仅有一年。证据4、个体变更登记信息查询结果一份，证明：2019年3月13日被告在新的房屋经营了一年之后被要求正式到工商部门进行了工商登记，变更经营场所为平度市南村镇双泉路100号。实际是在2017年12月份就离开了原告的房屋搬迁至双泉路100号经营。证据5、《建设工程消防验收备案资料目录》打印件一份，证明：被告在办理消防验收过程中被告知，必须提供目录内的所有材料，其中第九条规定必须提交案涉租赁房屋的建设工程规划许可证，但原告始终未能提供上述证件，导致涉案房屋无法办理消防验收，被告无法实现经营超市的合同目的。证据6、《建设工程消防设计审查（内部装饰工程）一次性告知书》一份，证明：该告知书第五条规定，必须提交涉案房屋的建设工程规划许可证明文件或城乡规划主管部门批准的临时建筑证明文件，但原告始终未能提供上述证件，导致涉案房屋无法办理消防验收，被告无法实现经营超市的合同目的。证据7、房屋租赁合同两份，证明：被告于2017年5月1日与张克涛、辛学友分别签订房屋租赁合同各一份，租赁期限均为2017年9月1日起至2027年8月31日止，租赁费用分别为57.8万元和65.2万元，证明被告在涉案房屋经营过程中因原告的房屋无规划许可手续，无房屋产权证明，无法进行消防验收，根本不能进行大型超市经营，被告无奈高价另觅新业主签订该两份合同开设经营奥邦超市。证据8、被告分别向新业主张克涛、辛学友支付租赁费银行转账交易记录及收据，证明：被告自2017年9月1日起就开始向上述两个新业主缴纳租赁费，年租金共计123万元，目前已经连续缴纳三年。证据9、原告朱会杰配偶宋素芳出具的收款收据一份，证明：2016年6月14日，原告在收取第一年度租赁费时，还收取被告押金10000元、变压器及配套设施费用4.5万元。证据10、照片1张，证明：原告自2018年3月起挂出出租涉案房屋广告，广告上联系电话131××******是原告本人的手机号码。证明原、被告双方之间的房屋租赁合同已经于2018年3月实际解除。照片是今天早晨拍的。证据11、青岛供电公司供电专用收据记账联三张、证明材料两份，证明：从2018年2月之后涉案房屋已不再产生任何水电费，可以认定被告从2018年2月份开始已不再占用使用涉案房屋。涉案房屋的电力使用至2018年1月，平度市奥邦超市在双泉路100号在2017年8月份开始使用电力至今。针对被告的举证，原告的质证意见是：一、对证据1（营业执照）的真实性无异议，但该执照明确记载了奥邦超市的成立时间是2016年9月29日，，经营场所地址是原告房屋的地址二、对证据2、3、5、6、9、10无异议，但宣传单与本案无关，涉案房屋招租广告是今年才贴的。三、对证据4（个体变更登记查询结果）无异议，该明确记载被告经营场所变更日期为2019年3月13日，被告占用原告房屋经营超市时间为2016年8月1日到2019年3月13日。四、证据7、8与本案无关。五、对证据11中2018年1月的收据无异议，对两份证明不予认可，因出证人没有到庭。该证据仅能证明被告在2018年1月停用动力电，照明电至今被告还一直使用。2017年8月的两份收据与本案没有任何关系，实际是被告一直占用该租赁房屋直到2020年7月。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：出租人（甲方）朱会杰，承租人（乙方）陶从理。一、出租物业坐落地点及设施情况。1、甲方将其拥有的位于平度市南村镇双泉路118号房屋整栋租给乙方使用，用途为购物超市，房屋面积为1800余平方米。2、该房屋装修及设施情况见附件。二、租赁期限及租金支付。1、该房屋租赁期限暂定为5年，自2016年8月1日至2021年8月1日。租金为每年人民币30万元，5年租金不变，租金按年支付，支付时间为每年的8月1日前，以甲方实际收到为准。2、甲、乙双方协商，该房屋租赁期限满5年后，再行续定5年，自2021年8月21日至2026年8月1日，前3年租金每年33万元，租金按年支付，支付时间为每年的8月1日前，后2年租金随行就市。3、乙方若逾期支付租金，每逾期一日，则乙方需按月利率2%支付违约金。拖欠租金超过二个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。三、押金及支付方式。为确保房屋及其附属设施之安全与完好，及租赁期内费用之如期结算，乙方同意于2016年8月1日前支付给甲方押金10000元，甲方收到押金后予以书面签收。七、违约与处理。甲乙双方任何一方未征得对方许可的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途终止，则视为该方违约，双方同意违约金为30万元，若违约金不足弥补过错之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。八、其它。1、本合同一经双方签字后立即生效，未经双方同意，不得任意终止，如有未尽事宜，甲乙双方可另行协商。九、补充协议。4、乙方办理营业执照及其他手续，需甲方提供有关证明，甲方应无条件提供。2016年6月14日，被告给付原告355000元，该款用于支付2016年8月1日至2017年8月1日的租金30万元、变压器配套设施款45000元、押金10000元。2017年7月底，被告给付原告2017年8月1日到2018年8月1日租金30万元。经查，涉案房产及土地均登记在原告名下，房屋登记面积437.58平方米（二层楼房389.58平方米，平房48平方米），土地登记面积685平方米。庭审中，原告主张，在租赁期间被告把超市搬出去了，准备经营酒店，被告从未提出过房屋不租了，而且被告在房屋的墙壁上挂上了奥邦酒店的广告牌，被告超市往外搬的具体时间原告不清楚。被告对原告的主张不予认可，称其于2016年8月告开始租赁涉案房屋，至2018年2月已经腾出房屋。关于变压器及配套设施，双方口头约定各自投资45000元，租赁合同到期后，该变压器及配套设施归原告，被告在5年内及以后的租赁期内均可免费使用。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点有：一、涉案房屋租赁合同的效力认定；二、被告应否支付原告租赁费、违约金；三、如何认定租赁合同解除或租赁房屋交付的时间；四、租赁费（房屋占有使用费）的金额；五、原告是否应返还被告租金、变压器投入款和押金。下面依据法律和庭审查明的事实，详细加以评判。关于焦点一：原告与被告签订的《房屋租赁合同》效力。本案中，根据原告提交的不动产权证书和租赁合同，租赁的房屋包括两部分：一是房产证登记的437.58平方米房屋，二是原告自建的1300余平方米房屋。对于第一部分的房屋，因已经办理了产权登记手续，且该部分房屋所涉的租赁合同，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属于有效合同。对于原告自建、未经产权登记的第二部分房屋，在一审庭审辩论终结之前，原告没有证据证明已经取得了建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”因此，房屋租赁合同中涉及该1300余平方米房屋的部分，属于无效合同。综上，涉案房屋租赁合同为部分有效、部分无效合同。关于焦点二：租赁费和违约金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因此，虽然涉案租赁合同部分无效，由于被告实际租用并使用了原告房屋，且被告对于租金标准并不持异议，原告要求按双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金。首先，对于租赁合同中无效的部分，原告无权主张违约金。其次，从双方签订合同的目的看，原告对被告租赁房屋用于经营超市是明知的，原告出租的房屋中有超过70%以上的面积属于无效合同的范围，且不能通过消防验收，从公共场所的安全性考虑，不能用于超市经营。因此，从长期来看，被告的合同目的不能有效实现，双方对此均负有一定的过错。但原告作为出租方，对此应负主要责任。本院综合考虑租赁合同的部分无效、双方的过错程度等因素，对双方各自的过错进行过失相抵，原告主张的违约金不予支持。关于焦点三：租赁合同解除或租赁房屋交付的时间。原告主张租金应计算至2020年2月1日。被告主张于2018年2月已经腾出房屋停止经营。本院认为，通过被告的举证，虽然被告于2017年9月开始即向新的出租方支付租金，并于2018年2月开始在新址经营超市，但并不能据此认定被告已经与原告解除了租赁合同并交还房屋。而且从原告提交的2019年1月5日录音证据内容可知，被告在该时间仍然在与原告协商如何处理双方之间的租赁合同履行问题，房屋仍然由被告占用或控制，被告并没有与原告办理房屋交接手续。双方提交的其他证据也无法证明租赁合同的解除或房屋交付的确切时间。本院认为，被告自2018年8月起已不再交付租金，在2019年1月5日仍协商未果的情况下，双方对于租赁合同的履行已经出现严重分歧，双方均已处于不利的状态，均应及时作出处理，以减少各自的损失。双方协商的期限以不超过6个月较为合理。因此，本院酌定2019年1月5日其后6个月即2019年7月5日为租赁合同解除或房屋交付时间。关于焦点四：租赁费或房屋占有使用费的数额。如前所述，被告对于租赁合同的有效部分应当支付租赁费，对无效部分应当支付房屋占有使用费，占有使用费可按双方约定的租金费标准确定。原、被告均认可被告已交付租金至2018年7月31日，本院予以确认。因此被告应支付自2018年8月1日起至2019年7月5日止的租赁费或占有使用费为277808.22元（300000元÷365天×338天）。关于焦点五：原告应否返还租金、变压器投入款和押金。关于被告要求原告返还多余的租金80000元，因前面已经对租金（房屋占用使用费）进行了处理，被告要求返还租金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于变压器及设施投入款，因被告在第一个合同期届满前即已腾退房屋，且不再实际使用变压器，故原告应退还被告部分投入款。因被告占有使用租赁房屋时间大约三年，本院酌定原告返还18000元。关于租房押金。被告退还房屋后，押金原告应当返还。被告要求退还押金10000元，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陶从理于判决生效之日起10日内给付原告朱会杰房屋占有使用费277808.22元。二、原告朱会杰与被告陶从理于2016年6月15日签订的房屋租赁合同中除涉案房产证书确权面积之外的部分无效。三、原告朱会杰于判决生效之日起10日内返还被告陶从理变压器投入款18000元。四、原告朱会杰于判决生效之日起10日内返还被告陶从理押金10000元。五、驳回原告朱会杰的其他诉讼请求。六、驳回被告陶从理的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9560元，减半收取4780元，由被告陶从理负担2305元，由原告朱会杰负担2475元。反诉案件受理费1350元，由原告朱会杰负担315元，由被告陶从理负担1035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  于端尧二〇二〇年十月三十日            本件与原件核对无异      书记员  刘莎莎