广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20683号上诉人（原审被告）：许晓伟，男，身份证住址广东省汕头市潮阳区。上诉人（原审被告）：郑华燕，女，身份证住址广东省深圳市罗湖区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘镜标，广东镜标律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：何粉洪，广东镜标律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹扬辉，男，身份证住址广东省龙川县。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玟，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。原审第三人：广州市林润房地产代理有限公司。住所地：广州市增城。法定代表人：杨碧芬。上诉人许晓伟、郑华燕因与被上诉人邹扬辉与原审第三人广州市林润房地产代理有限公司（以下简称林润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初7201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人许晓伟及许晓伟、郑华燕共同委托诉讼代理人刘镜标、被上诉人邹扬辉委托诉讼代理人林闻娥到庭参加诉讼，原审第三人林润公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人许晓伟、郑华燕上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回邹扬辉所有诉讼请求；2.本案费用由邹扬辉承担。事实与理由：一、关于合同解除的事实及法律适用，一审判决明显适用法律错误，依法应予以改判。1.许晓伟、郑华燕与邹扬辉双方签订的《房地产买卖合同》于2019年7月11日已正式解除，法院判决解除双方签订的《房地产买卖合同》无事实及法律依据。一审法院已查明，2019年7月10日许晓伟、郑华燕向邹扬辉出具《律师函》明确表示因邹扬辉未履行付款义务，许晓伟、郑华燕解除与邹扬辉签订的《房地产买卖合同》，根据许晓伟、郑华燕提交的中国邮政速递物流单显示2019年7月11日己签收该《律师函》，且邹扬辉一审也承认己收到该《律师函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下情形之一的，当事人可以解除合同：三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”及第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，故该合同已于2019年7月11日正式解除，一审判决解除该合同明显属于适用法律错误，依法应予以改判，驳回邹扬辉请求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求。二、关于违约责任的认定，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，严重损害许晓伟、郑华燕合法权益。1.邹扬辉拒不支付首期款构成根本违约，故许晓伟、郑华燕无需返还购房定金100000元。根据双方签订的《房地产买卖合同》附件第三款约定首期楼款800000元买方应于2018年1月1日前由买方给支付卖方，但邹扬辉一直未按合同约定向许晓伟、郑华燕支付首期款，已构成违约。为此，许晓伟、郑华燕于2019年6月4日向邹扬辉出具《律师函》催告邹扬辉付款，邹扬辉亦不予回复，依据《房地产买卖合同》第六条第二款规定：“逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)”。许晓伟、郑华燕有权没收邹扬辉支付的定金100000元，故许晓伟、郑华燕有权没收定金。2.许晓伟、郑华燕不存在违约行为，许晓伟、郑华燕无需承担违约责任。根据《房地产买卖合同》附件第二条约定由买房出资赎契，并由经纪方办理赎契手续，许晓伟、郑华燕仅需提交相关委托手续、房产证、供款银行账户、借款合同，且合同签订后，许晓伟、郑华燕已向邹扬辉提供上述材料复印件，故根据合同约定办理赎契为邹扬辉及林润公司的义务，许晓伟、郑华燕仅为协助方，且许晓伟、郑华燕已履行自身义务，不存在违约行为。根据双方提交的证据可知，许晓伟、郑华燕一直催促邹扬辉付款，但邹扬辉一直以各种理由拒不付款，且邹扬辉自始未向许晓伟、郑华燕提出补交相关材料及办理相关手续，足以证明许晓伟、郑华燕已提交相关资料，不存在违约行为。其次，邹扬辉在一审中也承认，首期款系用于还贷，且根据许晓伟、郑华燕提供的微信聊天记录中，邹扬辉已明确说明无付款能力，因此，邹扬辉一直未履行付款义务，邹扬辉及林润公司不愿意购买涉案房屋是无法办理赎契手续的根本原因。另外，根据许晓伟、郑华燕提供的《名片》、文本录音可知，邹扬辉系林润公司员工，邹扬辉与林润公司作为专业的房屋中介方，邹扬辉与林润公司与许晓伟、郑华燕签订《房地产买卖合同》目的为了“炒房”赚取房屋差价，且邹扬辉与林润公司存在利益关系，但由于签订合同后房价下跌导致邹扬辉无法找到下手买家，而不愿继续履行合同义务，故一审法院未查明本案事实，却仅以许晓伟、郑华燕未提供证据证明履行自身义务为由，认定许晓伟、郑华燕存在违约，明显属于认定事实不清，证据不足。综上所述，一审法院认定的事实错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求撤销一审判决，改判驳回邹扬辉所有诉讼请求。被上诉人邹扬辉答辩称：一、许晓伟、郑华燕拒不配合办理赎契，构成违约，应承担违约责任。根据《房地产买卖合同》附件第二款第(三)赎契出资方约定，郑华燕作为案涉房屋真正业主，从未提交办理赎契的资料给邹扬辉或林润公司，邹扬辉与林润公司也从未见过郑华燕。因此，邹扬辉出于不安，拒绝支付首期款。郑华燕才是房屋所有人，邹扬辉负责出资赎契，办理赎契手续需要郑华燕公证委托授权林润公司或者其亲自申请才能办理，邹扬辉和林润公司不可能在郑华燕完全不配合的情况下自行办理，既然郑华燕不愿配合办理赎契，邹扬辉当然无法单方面履行义务支付首期款。二、郑华燕没有合同解除权，其向邹扬辉发出《律师函》通知解除《房地产买卖合同》的行为无效。根据《房地产买卖合同》附件第二款第(三)赎契出资方约定，郑华燕应于签订合同后三日内即2017年6月10日前委托林润公司办理赎契手续，但林润公司陈述，郑华燕并未按照约定履行。而合同约定邹扬辉支付首期款的时间为2018年1月1日前，履行义务的顺序为郑华燕在前，邹扬辉在后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行债务不符合约定的，后履行方有权拒绝其相应的履行要求。故邹扬辉并无《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定的迟延履行债务的情形。郑华燕没有合法解除权，其解除通知仅是单方面意愿的表达，并不能产生通知到达邹扬辉时即解除的效力。三、一审认定郑华燕委托许晓伟出售涉案房屋是错误的，事实上，邹扬辉从来没有看到郑华燕的委托书，也没有见过她本人，邹扬辉出于不安，有权拒绝支付首付款。因为整个交易都是许晓伟与邹扬辉完成，收定金也是许晓伟，在没有郑华燕的公证委托或者本人出现的话，邹扬辉出现心里不安也是很正常的。第三人林润公司经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。邹扬辉于2020年8月28日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除《房地产买卖合同》；2.许晓伟、郑华燕双倍返还定金合计200000元；3.许晓伟、郑华燕承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月7日，许晓伟（卖方郑华燕委托代理人）、邹扬辉（买方）、林润公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，载明：“买卖双方就买卖位于增城区新塘镇××房的所有买卖条件达成一致意见……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币叁佰万元。……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则……（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）……备选条款：1.买方知悉该物业业权人郑华燕，现业权人委托许晓伟作为代理人代为出售该物业，签订本合同。卖方代理人保证与业主不存在该物业的房屋买卖关系。2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下。……备注：双方协商，1.因现房产证不够2年，卖方同意2017年5月10日前办理过户。2.卖方不干涉买方房产证写他人名字，如买方指定其他的购买人则卖方无条件配合与新购买人重新签订1份定金买卖合同。3.卖方同意买方在后续交易过程中追加定金。4.产权人郑华燕（440125197605245243）委托许晓伟（440582197909166957）收取此房购房定金，如在交易过程中有任何纠纷由许晓伟承担。附件……（二）涂销抵押后付款……二、赎契出资方：买方，1.定金人民币70000元，买方须在2017年6月7日支付给卖方。2.定金余款人民币30000元，买方须在2017年6月16日前支付给卖方。买方出资赎契的，卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定之按揭服务有限公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方或经纪方指定服务人员办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方或经纪方指定之按揭服务公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止……卖方承担还贷之一切手续费用。……首期楼款（不含定金）800000元，买方应于2018年1月1日前支付至卖方贷款账号内……4.余下首期款500000元买方须于2018年1月16日前支付给卖方。5.楼价余款……贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。……”。2017年6月7日，邹扬辉支付定金70000元给许晓伟，许晓伟开具《收据》给邹扬辉收执。2017年6月17日，邹扬辉支付30000元给许晓伟。2019年6月4日，郑华燕委托广东镜标律师事务所向邹扬辉发送《律师函》，内容为要求邹扬辉按照合同约定支付1300000元楼款，以及向林润公司发送《律师函》，内容为要求林润公司通知邹扬辉履行交付1300000元楼款的义务。2019年7月10日，郑华燕委托广东镜标律师事务向邹扬辉发出《律师函》，内容为因邹扬辉没有按照约定履行支付1300000元的付款义务。为此，通知解除《房地产买卖合同》及没收定金100000元，以及向林润公司发出《律师函》，内容为告知林润公司，因邹扬辉没有履行付款义务，为此解除合同，没收定金。2019年7月19日，郑华燕向广州市住房和城乡建设局发送《问询函》，问询能否解除位于广州市增城区新塘镇××房网签手续。一审另查明：一、2016年4月29日的《不动产权证书》载明位于增城区新塘镇××房，登记在郑华燕名下，为单独所有。二、林润公司提供《情况说明》，内容为我司林润公司，在2017年6月7日与卖家受托人许晓伟与买方邹扬辉签定了房屋买卖合同(00000156)，在此之前许晓伟和邹扬辉是属好友关系私自商定购买价格及付款方式等，后决定找我司代办交易过户手续，签合同当天买方邹扬辉支付了定金10万元给许晓伟，许晓伟并口头承诺随时会叫业主（产权人）本人来我司补签相关手续，至2017年6月13日止都未到业主本人前来，买方说跟许晓伟落实好了先锁网签后约业主本人前来补签手续。当时本着相信他们也为维护买方邹扬辉的资金安全着想，预防一房多卖的情况，未来得及经业主本人书面委托后造成投诉，此次交易过程中都是许晓伟和邹扬辉私自沟通，直至2019年5月11日、13日和20日有约双方来我司协商，但双方协商迟迟未有结果，当时许晓伟要求买方邹扬辉要再交10万元给许晓伟，才会叫业主本人前来，邹扬辉为了资金安全起见说不会再相信许晓伟了，必须见到业主本人来说详细再交钱等内容。三、郑华燕向一审法院提交《情况说明》一份，内容为郑华燕一直授权许晓伟对涉案房屋进行买卖，且在签订买卖合同当天已将授权委托书交付给邹扬辉。1.因说明人定居在深圳且在深圳工作无法处理涉案房屋的买卖事宜，无法对涉案房屋进行处理，故说明人于2017年委托许晓伟全权处理涉案的房屋买卖事宜，并向许晓伟出具一份授权委托书。2.据许晓伟陈述，签订《房地产买卖合同》当日（即2017年6月7日），许晓伟已将说明人签署的授权委托书原件交给邹扬辉，并未保留之前的授权委托书原件，若许晓伟未取得说明人的授权委托，邹扬辉作为专业的房屋中介，是不可能与许晓伟签订《房地产买卖合同》，且在合同签订后，邹扬辉一直未向许晓伟催促提供书面授权事宜，由此可见，邹扬辉是知悉许晓伟取得说明人授权的。3.说明人于2017年授权许晓伟的委托书仅签署一份并已提交给邹扬辉，故无法提供2017年的授权委托书原件，现说明人提交与2017年签署的内容一致的授权委托书供法院核实。二、垫资赎证及申请提前还贷的主要责任方为邹扬辉及林润公司，许晓伟、郑华燕仅为协助方，且己履行协助义务。根据该合同约定，买方（邹扬辉）出资赎契，且由经纪方（林润公司）办理赎契手续，故垫资赎证及申请提前还贷主要责任方为邹扬辉及林润公司。说明人及许晓伟己按合同履行协助义务，邹扬辉从未向说明人及许晓伟提出其他协助请求，且一审庭审时，邹扬辉亦确认是由邹扬辉支付的首期款用于垫资赎证，但邹扬辉一直拒不支付首期款已构成根本违约，故邹扬辉无权向说明人及许晓伟要求双倍返还定金200000元。许晓伟提供：1.《名片》一张，内容是邹扬辉为林润公司的物业顾问。2.微信聊天记录一份，聊天对象为杨碧芬，其中“许晓伟：杨总，你是中介方，循例也要安排时间推动落实，解网签。杨碧芬：我刚刚问了阿辉，他说昨天出于让步2万元，是考虑不想拖着来了，也想尽快解决，另外当时我也不知道你们为什么要交给你10定金后，双方都去放盘各中介卖，因行情不好？导致今天这局面。……杨碧芬：我都谈了3个准客，因你们意见不统一，都百忙一场，能找到个实在客，真不容易的！许晓伟：杨总，你们员工阿辉想炒我这套楼房赚差价你也清楚的，既然无法找到其他客户接手了，那就只能按照原合同执行了……”。3.与林润公司的员工的电话录音，拟证明邹扬辉是林润公司员工。4.与邹扬辉的微信聊天记录，内容为：2018年12月23日“这个价格仅限于今年过年之前，如果出不了那时候再沟通。邹扬辉：买不起，我尽力推荐给客户……”，拟证明邹扬辉只是想炒楼，并没有能力购买涉案房屋。邹扬辉、许晓伟、郑华燕、林润公司确认：《房地产买卖合同》中的过户日期是笔误，不是2017年5月份，而是2018年5月份。一审审理中，邹扬辉陈述以下事实：1.在签订《房地产买卖合同》时，没有看到郑华燕与许晓伟的授权委托书。许晓伟只是持有涉案房屋房产证复印件。2.许晓伟、郑华燕没有配合邹扬辉办理按揭手续。3.因为许晓伟、郑华燕没有办理涂销抵押手续，所以没有支付首期款，其实就是邹扬辉支付首期款帮助许晓伟、郑华燕赎契。4.办理按揭贷款需要郑华燕签名。但是郑华燕一直没有出现，因此无法办理按揭。5.至于邹扬辉是否想用涉案房屋转手赚取差价，代理人不清楚，但是合同中有约定邹扬辉可以指定过户人。许晓伟、郑华燕陈述以下事实：1.许晓伟和郑华燕是亲戚关系。在签订《房地产买卖合同》时，向邹扬辉出示过委托书。2.许晓伟、郑华燕所有手续根据邹扬辉要求配合了。林润公司陈述以下事实：1.签订《房地产买卖合同》时，许晓伟没有出示郑华燕的委托书。2.邹扬辉在林润公司搞维修的，做过一段时间的兼职。签订《房地产买卖合同》时，邹扬辉是林润公司的员工。当时杨碧芬、许晓伟在二楼商谈。3.许晓伟、郑华燕没有办理《房地产买卖合同》中附件第二点中约定的赎契的手续。一审法院认为，根据一审庭审中陈述可知，郑华燕确认其与许晓伟之间的委托代理关系，因此，许晓伟代理郑华燕与邹扬辉签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。现双方争议在合同履行过程中哪一方存在过错，首先，根据《房地产买卖合同》中“卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定之按揭服务有限公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方或经纪方指定服务人员办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方或经纪方指定之按揭服务公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止……卖方承担还贷之一切手续费用”的约定，现许晓伟、郑华燕均无证据证明其按照上述时间约定履行了提前还款的手续及义务。因此，许晓伟、郑华燕在履行合同中存在不当行为。其次，根据许晓伟、郑华燕提供的证据显示，邹扬辉与许晓伟之间一直存在沟通。对于涉案楼房如何找到下一手买家进行协商，且邹扬辉也明确表意，其没有能力购买涉案房屋。同时，根据庭审中邹扬辉陈述，其是以支付首期款的方式帮助郑华燕办理赎契涂销抵押按揭手续，但是在合同约定的期限内，邹扬辉也没有按照约定支付合同的首期款1300000元，因此，邹扬辉本身在履行合同中也存在过错。综合双方行为，是双方共同原因导致涉案《房地产买卖合同》无法继续履行，现双方均无继续履行涉案《房地产买卖合同》的意愿。因此，一审法院解除双方签订的《房地产买卖合同》。如上论述，邹扬辉、许晓伟、郑华燕共同过错导致合同无法履行，故其造成的损失应当各自承担。故邹扬辉要求许晓伟、郑华燕承担双倍返还定金的违约责任，一审法院不予支持。因许晓伟在合同中承诺若履行合同中发生争议，由许晓伟负担，同时郑华燕作为涉案房屋的产权人及授权人，亦应当承担责任。故许晓伟、郑华燕应将收取的定金100000元返还给邹扬辉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年2月10日作出判决：一、解除邹扬辉与郑华燕签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、郑华燕、许晓伟在判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金100000元给邹扬辉；三、驳回邹扬辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元由邹扬辉负担15400元，郑华燕、许晓伟负担15400元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：许晓伟、郑华燕是否应向邹扬辉返还定金100000元。涉案《房地产买卖合同》约定：“卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定之按揭服务有限公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方或经纪方指定服务人员办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方或经纪方指定之按揭服务公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止……卖方承担还贷之一切手续费用”，“首期楼款（不含定金）800000元，买方应于2018年1月1日前支付至卖方贷款账号内”等。许晓伟、郑华燕未提交证据证明其已办理全权委托公证手续并向邹扬辉提供贷款账号，许晓伟、郑华燕构成违约，无权单方解除合同，许晓伟、郑华燕以邹扬辉单方违约为由要求没收定金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人许晓伟、郑华燕的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元,由上诉人许晓伟、郑华燕负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二〇年十月二十七日书记员 冯冠豪