浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初6654号 原告：温岭市科达晶体机械配件厂，住所地：温岭市城北街道石粘路**，统一社会信用代码：91331081798576382C。 投资人：林美亮。 委托诉讼代理人：应祥军，浙江咨道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱银，浙江咨道律师事务所律师。 被告：温岭松航房地产开发有限公司，住，住所地：温岭市东部新区中小企业孵化园******西面间一社会信用代码：91331081MA28G01X1H。 法定代表人：戴瑞挺。 委托诉讼代理人：李冰，浙江金道（温州）律师事务所律师。 原告温岭市科达晶体机械配件厂（以下简称科达配件厂）与被告温岭松航房地产开发有限公司（以下简称松航公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日、2020年10月31日公开开庭进行了审理,并于2020年10月31日当庭宣告判决。原告科达配件厂的特别授权委托诉讼代理人邱银、被告松航公司的特别授权委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼。原告科达配件厂的特别授权委托诉讼代理人应祥军参加第一次庭审。审理过程中，原、被告申请庭外和解期限2个月，后和解不成。 原告科达配件厂向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金181669元（以4409440元为基数自2018年7月1日起至2018年10月12日止按日利率万分之四计算）；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金234583元（以4409440元为基数自2019年7月1日起至2020年3月23日止按日利率万分之二计算）；三、本案诉讼费及保全费等相关费用由被告承担。事实与理由：2017年5月11日，原、被告签订合同编号分别为2017预0016543、0016546的《浙江省商品房买卖合同》，由原告向被告购买温岭市××幢××号××号的房屋，房屋总价款为4409440元（其中102号为2987040元、302号为1422400元）。合同约定被告应于2018年6月30日前向原告交付经竣工验收并取得竣工验收备案证明的房屋，逾期交付的应按原告已付房款的日万分之四支付违约金；应于2019年6月30日前取得房屋权属证书交付给原告，逾期超过90日的按原告已付房款的日万分之二支付违约金。2018年6月30日，被告未能按约向原告交付合格房屋，直至2018年10月12日才通过竣工验收。2019年6月30日，被告未能按约取得房屋权属证书并交付给原告，逾期至2020年3月23日才通知原告可以办理房屋不动产权证。因被告逾期交房，导致原告无法按既定计划迁移厂房、被迫停工停产、供货延迟等，给原告造成了重大的经济损失。根据合同约定，被告逾期交房及逾期办证的行为已经构成违约，应按原告已付房款的日万分之四支付逾期交付违约金，按原告已付房款的日万分之二支付逾期办证违约金。 被告松航公司辩称，对于原、被告之间存在商品房买卖的事实予以认可；对于原告要求被告承担逾期交房的诉讼请求，因存在不可抗力，应当减除不可抗力引起的时间；对于原告要求被告承担逾期办证的诉讼请求，也存在不可抗力，系政府行政原因导致，被告不应对此承担违约金。对于逾期交房及逾期办证的违约金约定过高，应依法予以降低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对下列证据无争议，本院予以确认并在卷佐证：原告提供的原告营业执照（副本）、原告投资人身份证复印件、企业信用信息公示报告、浙江省商品房买卖合同、商品房销售增值税专用发票、房屋建筑工程竣工验收备案表、交房通知书，被告提交的松航公司变更信息。对原告提供的还贷记录说明及活期账户交易明细，被告将其交由法庭审查。本院审查认为，商品房销售增值税专用发票已确认原告已付房款总额为4409440元，还贷记录及活期账户交易明细进一步佐证付款情况，本院予以认定。以下有争议证据，经质证，双方当事人意见及本院审查结论如下： 1.原告提供的微信聊天截图，拟证明被告逾期办理房屋不动产权证的事实。被告对其真实性、合法性无异议，对待证事实有异议，认为微信聊天记录显示3月23日通知办理产权证，是因为不可抗力原因导致。本院审查认为，微信聊天截图来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院对被告于2020年3月23日通知原告办理产权证这一事实予以认定，至于有没有存在不可抗力导致延期办证将结合其他证据认定。 2.被告提供的气象证明、水利部门证明、监理单位证明，拟证明涉案工程施工受到台风影响和因低压供水导致涉案工程施工现场无水供应两项不可抗力而导致停工。原告对于气象证明的真实性认可，关联性不认可，对水利部门证明、监理单位证明的三性均不认可，认为气象证明仅显示2017年6月30日至2018年7月1日，有4个台风影响温岭11天，但无法证实这11天影响了被告施工；且被告于2018年6月23日向原告发出交房通知，现又主张不可抗力导致延期，明显相互矛盾；被告亦未在30天内告知原告，故低压供水及台风与延期交付没有关联性。本院经审查认为，根据《浙江省商品房买卖合同》约定，遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起30日内告知买受人，被告未于30日内告知，也未提供因台风低压供水停工、损失申报等原始记录，故本院对上述证据不予认定。 3.被告提供的温岭市人民政府市长办公会议纪要[2019]23号、不动产登记补充材料通知书、初始登记产权证书、商品房预售方案备案表，拟证明产权登记办理延期是因为政府行为导致，属于情势变更。原告对会议纪要及通知书的真实性认可，关联性不认可，认为会议纪要不具备相应的法律效力，且没有载明是何原因导致产权证无法办理；对不动产登记补充材料通知书的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为被告因不符合申报条件被拒绝，无法证明被告的待证事实；对初始登记产权证书的真实性无异议，但对其关联性有异议；对商品房预售方案备案表的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为预售登记上仅载明了每幢楼的套数、面积、单价等，但未针对每套的分售作出明确阐述，无法证明逾期办证是基于政府政策变更。本院经审查认为，首先，被告作为涉案工程的发包方及涉案房屋的出卖人，对于工期、房屋交付日期、办证日期的确认具有明显的优势地位，应当有全面履约的足够预期，政府研究产权登记问题并不必然导致涉案房屋延期办证。其次，从合同的相对性分析，购房者要求开发商承担违约责任是基于双方签订的买卖合同，一方有违约行为，对方可要求其承担违约责任。再次，在面对政府行为即将或已经造成开发商无法如期办理产权证明的情形时，当事人一方应负有即时通知对方的义务和证明该政府行为发生的事实的义务，未有证据证明被告已履行上述义务，现既没有完全导致办理产权证明的合同目的不能实现，也没有达到显失公平的程度，故被告主张以情势变更为由免除逾期办证违约责任缺乏事实与法律依据。被告提供的该组证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。 4.被告提供的房地产评估报告，拟证明本案所涉房产评定的同地段同类房屋租金标准，本案应以该标准予以赔偿逾期交房违约损失。原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为该评估报告是由被告单方委托第三方所做，该报告与本案缺乏关联性，内容不真实，缺乏严谨性。本院经审查认为，《浙江省商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，合同中关于违约金计算标准的约定符合原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该标准系房产开发商在签订合同时对购房人损失的预先设定，该设定一方面体现了对购房人相应损失的赔偿性质，另一方面也体现了对违约方的惩罚性质，其目的在于督促当事人依约履行合同义务，而从具体约定来看，该标准也符合通常的商品房预售合同的约定标准，对原告主张的违约金计算标准本院予以采纳。被告提供的房地产估价报告与本案缺乏关联性，本院不予认定。 根据所确认证据及双方当事人陈述，本院确认案件事实如下：2017年5月11日，原告科达配件厂与被告松航公司（原温岭置信实业有限公司）签订合同编号分别为2017预0016543和2017预0016546的《浙江省商品房买卖合同》，原告向被告购买温岭市××幢××号××号的房屋，其中102号房屋建筑面积为705.96平方米，单价4200元／平方米，总价为2965032元，302号房屋建筑面积为705.96平方米，单价2000元／平方米，总价为1411920元；约定面积与产权证登记面积有差异的，以产权登记为准；约定被告于2018年6月30日前将符合建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明等条件的房屋交付给原告使用，逾期交房的，应按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；于2019年6月30日前取得房屋、土地权属证书交付给原告，逾期的，自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。2018年12月24日，被告开具浙江增值税专用发票二份，收取原告购买的22幢102室房款2987040元、302室房款1422400元。2018年10月12日，涉案房屋所在工程项目已经温岭市建筑工程管理局竣工验收并予以备案。2020年3月23日，被告通知原告可以办理房屋不动产权证。2020年4月17日，温岭置信实业有限公司变更登记为温岭松航房地产开发有限公司。 本院认为，原、被告之间形成的商品房买卖合同关系系双方自愿，内容真实，依法应认定为有效，各方均应按约全面履行各自的义务。本案原告已依约履行付款义务，被告理应按约定期限交房并办理产权证书。被告逾期交房及逾期办理产权证书事实清楚，其行为显属违约。原、被告约定交付房屋的时间为2018年6月30日前，2018年10月12日涉案房屋通过竣工验收，原告已交付房款4409440元，被告应当支付自2018年7月1日起至2018年10月12日止按日利率万分之四计算的违约金，共计181668.93元。原被告约定交付权属证书时间为2019年6月30日前，而被告于2020年3月23日才通知原告办理产权证明，虽然2020年1月23日浙江省因新冠肺炎疫情启动重大公共突发卫生事件一级响应，但被告逾期交付商品房的违约行为发生在新冠肺炎疫情之前，被告逾期办证系其自身违约行为所导致，而并非因疫情或者疫情防控措施所致，疫情期间产生的违约金不应予以扣减，故被告应当支付自2019年7月1日起至2020年3月23日止按日利率万分之二计算的违约金，共计234582.21元。综上，对原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。被告辩称依据不足，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下： 被告温岭松航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温岭市科达晶体机械配件厂逾期交房违约金181668.93元及逾期办证违约金234582.21元，共计416251.14元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3772元，由被告温岭松航房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审判员  夏群佩 二〇二〇年十月三十一日 书记员  阮家声