河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终10816号上诉人（原审被告）：曹新爱，女，回族，1962年12月31日出生，住郑州市管城回族区。上诉人（原审被告）：沙淑惠，女，回族，1966年10月15日出生，住郑州市管城回族区。上诉人（原审被告）：海文芳，女，回族，1964年2月4日出生，住郑州市管城回族区。上诉人（原审被告）：姚军，男，回族，1971年4月24日出生，住郑州市管城回族区。上列四上诉人共同委托诉讼代理人：李筱静，河南金色阳光律师事务律师。上列四上诉人共同委托诉讼代理人：贺婉婷，河南金色阳光律师事务律师。被上诉人（原审原告）：陈超，男，汉族，1984年12月18日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：贺之晨，上海华诚（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范琳娜，上海华诚（郑州）律师事务所实习律师。原审被告：张敬杰，男，汉族，1978年11月9日出生，住郑州市金水区。上诉人曹新爱、沙淑惠、海文芳、姚军因与被上诉人陈超及原审被告张敬杰案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曹新爱、沙淑惠、海文芳、姚军上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回陈超的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由陈超承担。事实与理由：一审认定涉案房屋未办理过户手续非因陈超原因导致属认定事实错误、适用法律错误。陈超与张敬杰签订的房屋买卖合同约定的价款中包含办理产权证中涉及的土地出让金，即陈超签订合同时明知涉案房屋系城中村改造安置房，尚未交纳土地出让金，不具备过户条件，仍进行交易，对因政策限制等原因而无法办理权属登记是明知的，对无法办理过户登记存在明显过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项之规定。张敬杰尚不具有涉案房屋的所有权，陈超与张敬杰签订的房屋买卖合同并不具备履行条件。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款的规定，宅基地属于农村集体所有，非该村集体经济组织成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地。涉案房屋系黑朱庄村集体成员宅基地被征收而产生的针对该集体成员的拆迁安置补偿，具有专属性，依法不能向村集体以外的成员转让。陈超不是黑朱庄村集体成员，其与张敬杰签订的房屋买卖合同违反前述强制性规定，属于无效合同，不能排除执行。陈超辩称，陈超对涉案房屋未办理过户手续不存在过错。涉案房屋只要在满足年限要求并补交相关费用等政策规定条件后即可以过户，不存在对买卖双方取得或处分所有权的其他限制。陈超对涉案房屋的权利状态已经尽到了审慎了解的义务，双方约定的房款中包含土地出让金，由此可知陈超遵守国家相关规定，并无刻意规避政策，对未办理过户手续不存在过错。陈超与张敬杰签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规，合法有效。由《黑朱庄村民安置抓阄房号登记表可知》，涉案房屋买卖合同已经由黑朱庄城中村改造项目指挥部登记备案。涉案房屋未办理不动产登记，并不影响合同效力。曹新爱等人申请执行所依据的民事调解书中载明双方解除安置房买卖协议，说明曹新爱等人对协议合法性是认可的。陈超对涉案房屋享有足以排除执行的权益。张敬杰未到庭，也未提交书面意见。陈超向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2019）豫0105执9398号执行裁定书以及（2019）豫0105执异144号执行裁定书，停止对位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区1号楼3单元909号房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、依法确认2017年3月2日原告陈超与被告张敬杰签订的房屋买卖协议合法有效，并确认位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区1号楼3单元909号房归原告所有；3、判令被告张敬杰协助配合原告陈超办理产权过户登记；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、海文芳、曹新爱、沙淑惠、姚军四人分别起诉被告张敬杰房屋买卖合同六案，该院分别作出（2018）豫0105民初10860、10890、10854、10868、10859、10857六份民事调解书。上述六份调解书生效后，被告张敬杰未按照调解书确定的内容履行义务，海文芳、曹新爱、沙淑惠、姚军分别向该院申请强制执行，执行案号分别为（2018）豫0105执9394号（申请执行人海文芳）、（2018）豫0105执9398号（申请执行人曹新爱）、（2018）豫0105执9397号（申请执行人曹新爱）、（2018）豫0105执9402号（申请执行人沙淑惠）、（2018）豫0105执9396号（申请执行人曹新爱）、（2018）豫0105执9403号（申请执行人姚军）。上述六案在执行过程中，该院于2018年11月8日作出（2018）豫0105执9394、9396、9397、9398、9402、9403号执行裁定书一份，将被告张敬杰位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区4号楼2单元2701号、1号楼3单元909号、10号楼2单元1002号、8号楼3单元209号、8号楼3单元1607号、8号楼3单元1507号、8号楼3单元1809号共七套房屋予以查封，并于2018年11月30日向郑州市金水区黑朱庄城中村改造项目指挥部送达了该执行裁定书以及协助执行通知书。2、原告因对前述（2018）豫0105执9394、9396、9397、9398、9402、9403号执行裁定书持异议，分别向一审法院提交了六份案外人执行异议申请，该院分六个案件予以立案，案号分别为：（2019）豫0105执异148号（海文芳）、（2019）豫0105执异144号（曹新爱）、（2019）豫0105执异146号（曹新爱）、（2019）豫0105执异149号（曹新爱）、（2019）豫0105执异150号（沙淑惠）、（2019）豫0105执异147号（姚军）。该院分别作出六份执行裁定书，均驳回异议人陈超的异议申请。陈超仅对（2019）豫0105执异144号执行裁定提起案外人执行异议之诉，以至本诉。对146、149、148、147、150号执行裁定书，原告并未提起案外人执行异议之诉。3、原告与被告张敬杰于2017年3月2日签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定，原告购买被告张敬杰位于金水区××与××交叉口××朱庄安置小区的安置房屋，具体楼号、单元及楼层以选房确定的位置为准。房屋价格为每平方米7000元。2017年8月8日，黑朱庄村民安置房抓阄房号登记表显示，原告所购房屋位于该小区1号楼3单元9层09号。4、2017年3月2日，原告向被告张敬杰转账199950元，被告张敬杰向原告出具一张20万元的收条，载明为“购房定金”。2017年8月26日，原告向被告转账250000元，被告张敬杰向原告出具收条一张。2017年9月22日，原告向被告张敬杰转账150000元，被告张敬杰向原告出具收条一份。2018年6月15日，原告向被告转账20000元，被告张敬杰出具收到条一份。2019年11月15日，被告张敬杰向原告出具《收到房款确认书》一份，载明：“本人张敬杰……陈超与本人签署《房屋买卖协议》，约定购买本人所有的位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区1号楼3单元909号房。本人于2017年3月2日收到陈超购房款转账20万元；2017年8月26日收到陈超购房款现金25万元；2017年9月22日收到陈超购房款现金2万元、转账15万元；2018年6月15日收到陈超购房款转账2万元及现金1万元；以上合计65万元。特此确认，如有虚假，愿意承担法律责任。”5、另查明，原告于2017年11月与河南怡乐物业管理有限公司签订《物业服务协议》。涉案房屋的《居民用户供用气合同》系原告签订，涉案房屋的物业费均由原告交纳。6、诉讼过程中，原告承诺愿意将剩余未支付的购房款交付执行，并已将购房款41600元转入一审法院指定账户。一审法院认为，本案的争议焦点包括程序及实体两方面的问题。在程序方面，该院于2018年11月8日作出（2018）豫0105执9394、9396、9397、9398、9402、9403号执行裁定书一份，将包括原告主张房屋在内的七套房屋予以查封，该六案在一份裁定中对七套房屋查封，且查封顺序不分先后，应当认定该六个执行案件对七套房屋的查封均系首封。原告所提执行异议，虽然分为六个案号，但实际上针对的一个执行行为。故原告在六个执行异议案件被驳回后，择其中一个案件提起执行异议之诉，并无不当。但鉴于对六个执行案件对七套房屋的查封均系首封，该案的审理结果与姚军、海文芳、沙淑惠存在利害关系，故该院依法追加姚军、海文芳、沙淑惠为本案被告程序合法，且能在最大程度上保护各被告的程序权利。关于本案的实体问题，首先，原告与被告张敬杰签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议应当认定为有效合同。其次，原告作为涉案房屋的买受人，通过其提交的《物业服务合同》及燃气费、物业费缴纳凭证可以认定原告已经在涉案房屋被查封前实际合法占有该房屋。再次，通过原告提交的被告张敬杰出具的多份收到条以及转账凭证可以看出，原告已通过银行转账方式向被告张敬杰支付购房款619950元。原告主张其向被告张敬杰已支付65万元，有该619950元为证，剩余款项因金额较小，现金给付具有较大可能性，且有被告张敬杰出具的总收条为证。故该院对原告已向被告张敬杰支付购房款65万元予以认定。对于剩余房款41600元，原告承诺交付执行，且已交至该院指定账户。最后，因涉案房屋为城中村回迁安置房屋，办理过户登记所需手续较为复杂，并非因原告原因导致房屋产权证尚未办理。综上，原告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告对涉案房屋的权利足以排除执行。故原告要求停止对郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区1号楼3单元909号房屋的强制执行，于法有据，本院予以支持。关于原告要求确认涉案房屋归其所有，并要求办理产权过户登记的诉讼请求，因涉案房屋尚未办理初始登记，目前暂不具备确权及办理过户登记的条件，原告可在其具备条件后另行主张，本案不予一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、不得执行位于郑州市金水区黑朱庄未来滨河小区1号楼3单元909号房屋，解除本院（2018）豫0105执9394、9396、9397、9398、9402、9403号执行裁定对该房屋的查封措施；二、确认原告陈超与被告张敬杰于2017年3月2日签订的《房屋买卖协议》合法有效；三、驳回原告陈超的其他诉讼请求。案件受理费10716元，由被告张敬杰负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，因案涉房屋系被执行人张敬杰的拆迁安置房，至今未办理产权登记，更不可能办理过户登记手续，且陈超在与张敬杰签订《房屋买卖合同》时就明知房屋的性质及不具备过户条件，故陈超应自行承担不能过户所产生的风险。案涉房屋现因张敬杰系被执行人而被法院查封，陈超自身对未办理过户登记并非没有过错，故本案不符合排除强制执行的法定情形。曹新爱、沙淑惠、海文芳、姚军的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初4048号民事判决；二、驳回陈超的诉讼请求。一、二审案件受理费各10716元，均由张敬杰负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  张 晔审判员  朱长勇二〇二〇年十月十五日书记员  宋 猛