河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3970号上诉人（原审原告）：南阳润裕商贸有限公司，住所地南阳市白河大道金爵花园**。统一社会信用代码91411300349383366M。法定代表人：苗宇平，任总经理。委托诉讼代理人：赵邦宏，河南厚润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振，河南厚润律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南阳市恒康汽车服务有限责任公司，住所地南阳市长江路中段。统一社会信用代码91411300745770288R。法定代表人：强丽。委托诉讼代理人：贺玉平，河南鼎新律师事务所律师。原审第三人：南阳市恒康金爵大酒店有限责任公司（原南阳市金爵花园餐饮服务有限公司），住所地南阳市白河大道**。统一社会信用代码91411300761698706R。法定代表人：徐利民，任执行董事。委托诉讼代理人：贺岩，河南鼎新律师事务所律师。委托诉讼代理人：武会彩，河南鼎新律师事务所律师。上诉人南阳润裕商贸有限公司（以下简称润裕商贸公司）与上诉人南阳市恒康汽车服务有限责任公司（以下简称恒康汽车公司）、原审第三人南阳市恒康金爵大酒店有限责任公司（原南阳市金爵花园餐饮服务有限公司，以下简称金爵餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初884号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人润裕商贸公司的委托诉讼代理人赵邦宏，上诉人恒康汽车公司的委托诉讼代理人贺玉平，原审第三人金爵餐饮公司的委托诉讼代理人贺岩、武会彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润裕商贸公司上诉请求：改判上诉人增加支付房屋租金30万元及违约金（违约金以30万元为基数，按照6%的利率标准，自2019年11月1日计算至该款项付清之日）；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决确定因疫情原因，免除被上诉人2020年4月30日之前两个月房屋租金30万元，上诉人认为，疫情虽然对被上诉人的经营造成一定影响，但被上诉人在无任何正当理由的情况下，长期大额拖欠租金，给上诉人造成了严重的损失。即使在疫情期间，饭店不能堂食，但可提供外卖，减少经营损失。上诉人投资数千万元购买房屋，依赖收取的租金偿还借款本息，免除疫情期间的房租，加重了上诉人的负担，显失公平。请求支持上诉人的上诉请求。恒康汽车公司辩称，对于支付租金的问题，金爵公司一直态度积极，润裕商贸公司单方加价，双方对于后五年的租金未达成一致意见。关于润裕商贸公司的损失，润裕商贸公司没有提交证据证明由于疫情造成损失，疫情客观存在，上诉人润裕商贸公司的上诉理由不成立。金爵餐饮公司辩称，同意恒康汽车公司的答辩意见。恒康汽车公司上诉请求：撤销原判，发还重审或改判驳回被上诉人的起诉；本案的一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人诉讼主体资格均不适格。润裕商贸公司起诉恒康汽车公司的主要依据是《酒店承包合同》，该合同签订主体是金爵餐饮公司和恒康汽车公司，合同约定金爵餐饮公司使用的房屋和基础设施及餐饮公司的经营权承包给恒康汽车公司经营。签订合同时，案外人刘文青是金爵餐饮公司的大股东和法定代表人，同时也是金爵餐饮公司所使用房屋的所有权人，故能够依据《酒店承包合同》起诉的主体只能是案外人刘文青。恒康汽车公司列为被告主体不适格。2013年5月30日，金爵餐饮公司现法定代表人徐利民（又名徐涛）按照合同约定将300万元设备费及180万元承包费汇入金爵餐饮公司账户，由当时金爵餐饮公司的法定代表人刘文青将相关费用取走。2013年6月21日，金爵餐饮公司股东由刘文青、刘祖才变更为徐利民、康蕴，法定代表人由刘文青变更为徐利民。至此，《酒店承包合同》关于承包经营的内容发生了变更，即第三人金爵餐饮公司由徐利民、康蕴组成的股东会作为权力机构实际经营，而非由上诉人恒康汽车公司承包经营。关于之后《酒店承包合同》的履行问题，实质是金爵餐饮公司作为独立法人与案外人刘文青承继了《酒店承包合同》的内容，金爵餐饮公司对准案外人刘文青支付房屋租金，刘文青对酒店仍应履行技术指导和介入管理的合同义务，而非单纯的租赁合同关系。故润裕商贸公司列恒康汽车公司为被告主体不适格。2、金爵餐饮公司积极联系商讨支付租金事宜，案外人刘文青避而不见，导致诉讼发生，本案原告起诉系滥用民事诉权，有违诚实信用。自2013年4月签订《承包经营合同》以来，金爵餐饮公司支付租金均对准刘文青，从不拖欠。但自2017年底以来，刘文青不及时提供付款账户，导致金爵餐饮公司付款不能。金爵餐饮公司多次联系刘文青和润裕商贸公司的法定代表人苗宇平，积极商讨租金支付事宜，但被上诉人不商谈且恶意阻拦经营。被上诉人提交的《委托书》能够证明金爵餐饮公司是房屋的实际承租人，2019年以来，因委托转账账号被故意注销，致使金爵餐饮公司2019年5月以来的租金支付不能。且在被上诉人起诉后，徐利民找到刘文青和苗宇平商谈房租事宜，但其却不予协商，却起诉与房屋租赁无关的上诉人，属于滥用民事权利，浪费司法资源。3、刘文青与被上诉人之间关系微妙，剥夺了承租人的优先购买权。2015年7月8日，刘文青注册登记润裕商贸公司，持股80%。2015年7月14日，经过股权变更，刘文青持股100%。2015年9月22日，刘文青将100%股权转给苗宇平，公司负责人也由刘文青变更为苗宇平，但刘文青仍担任公司董事兼总经理。润裕商贸公司并未提交其与刘文青之间的房屋买卖合同及润裕商贸公司支付房款对价的凭证。刘文青与润裕商贸公司之间的关系扑朔迷离。一审中被上诉人提交的公证书有虚假之处，润裕商贸公司（2015）南智证1871号公证书未提供公证录音录像，不能证明现场送达情况。（2020）南智证1292号公证书不能证明恒康汽车公司放弃优先购买权。上诉人从未收到刘文青送达的《房屋出售通知》，刘文青出售房屋不征求金爵餐饮公司的意见，明显侵害了金爵餐饮公司的优先购买权。4、一审按180万元计算年租金违法，剥夺了双方约定的“后五年承包费在壹佰捌拾万元的基础上按市场行情调整”的协商权利。依照合同约定和市场行情，后五年租金应当调整。受到国家经济政策和市场行情的影响，餐饮行业的生意远不如前。特别是2020年以来的新冠疫情，对餐饮行业有长期且持续的影响。一审按180万元／年的租金标准判决上诉人支付租金无依据，在新冠疫情持续影响，南阳“史上最严限酒令”出台的背景下，该判决会令金爵餐饮公司的经营雪上加霜。5、一审判决认定截止2019年4月30日欠付租金50万元错误。2019年4月25日，金爵餐饮公司法定代表人徐利民与被上诉人公司人员纽伟对2016年11月1日至2019年4月30日的房租进行了核算，最终确定120万元未付清。之后金爵餐饮公司转账支付了120万元，故2019年4月30日之前租金已经支付完毕。6、一审判决支持违约金错误。金爵餐饮公司未支付租金的原因在于客观上缔约双方未达成租金的一致意见，而非主观上的人为违约。请求支持上诉人的上诉请求。润裕商贸公司辩称，1、答辩人与上诉人均为本案的适格主体。答辩人是房屋的合法所有权人，是房屋租赁合同中的出租方。答辩人提交的房屋所有权证证明答辩人于2015年7月15日取得酒店使用房屋的所有权。根据法律规定，公证书在民事诉讼中可以直接采信。根据合同法规定，只有房屋的承租方才享有优先购买权，房屋的使用权人并不享有，因此刘文青只需要向恒康汽车公司送达房屋出售通知。在答辩人取得房屋所有权后，恒康汽车公司通过书面的方式、支付租金的方式，对于答辩人的出租方身份加以认可。上诉人是酒店经营使用房屋的承租方。《酒店承包合同》中包含了承包方租用酒店经营房屋的租赁合同。金爵餐饮公司既非房屋的权利人，也没有获得权利人的授权，无权出租该房屋。刘文青作为房屋的权利人，其在承包合同上签字的行为，赋予了租赁合同的效力。《酒店承包合同》应为刘文青、金爵餐饮公司和恒康汽车公司之间订立的合同，根据合同的相对性原则，恒康汽车公司应当承担支付租金的义务，金爵餐饮公司作为发包方，是不可能有承租房屋的意思表示的。2、上诉人应当直接向答辩人支付租金，其执意将租金支付给刘文青没有法律依据。答辩人作为房屋的所有权人，取得收取租金的权利。上诉人在2019年以刘文青与金爵餐饮公司存在债权债务纠纷为由拒绝支付2018年下半年起的租金无依据。3、一审判决按照年租金180万元计算，正是尊重双方意思自治的表现。承包合同中约定五年后房屋租金在180万元的基础上按照市场行情调整，如何调整，需要双方达成一致意见，如果没有达成一致，法院判决时应当按照年租金180万元计算。4、答辩人没有委托任何人与上诉人达成降低租金的协议。上诉人一方面不认可答辩人具有出租人的身份，声称刘文青才是房屋的权利人，一方面又以答辩人员工已经与其达成减少租金的协议为由，要求扣减应支付的40万元租金，前后矛盾。5、上诉人不按照合同约定支付租金，应当支付逾期付款违约金。上诉人在五年租赁期满前后，既没有向答辩人提出新的租金标准，也没有提出双方共同委托第三方调研市场行情，双方不可能就租金的变更达成一致。以此作为不支付租金的理由，显然不符合事实。根据合同约定和法律规定，上诉人应当支付违约金。金爵餐饮公司述称，同意恒康汽车公司的上诉意见。润裕商贸公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告房屋租金2300000元，并支付违约金169179元（违约损失暂计至2020年3月31日，并支付至欠款付清之日止）；2.诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，变更第一项诉讼请求为：增加2020年5月1日至2020年10月31日的房屋租金900000元及计算至2020年5月20日的违约金3000元，并给付至款付清之日止。一审法院认定事实：2013年4月25日，第三人金爵餐饮公司与被告恒康汽车公司签订酒店承包合同，约定第三人将所使用的房屋和基础设施及酒店的经营权承包给被告恒康汽车公司经营，其中将现在酒店内正常使用的全部设施作价300万元给被告，全部设施归被告所有，商定每年的承包金额为180万元，承包期限为十年，从2013年5月1日至2023年4月30日止，前五年租金不变，后五年承包费在180万元的基础上按市场行情调整，合同到期如双方继续合作，可续签合同。付款方式为自第二年起每半年支付一次租金，付款时间为前一次付款的最后一个月。合同签字后，被告将第一年的承包款和300万元的设施款一次性付给甲方，从第二年起分为每半年付一次，付款时间为前一次付款的最后一个月前付给金爵餐饮公司，以此类推。违约责任中商定如有违约行为由违约方向守约方付180万元承包基数的日千分之五，作为违约的支付。该合同备注中载明：“刘文清老总作为酒店的技术指导应及时介入管理。经双方商定酒店原有的全部人员，甲方不得变动，从4月员工自动离职到26日归乙方所有，总应及时的填补”。金爵餐饮公司及恒康汽车公司在该合同签章处及备注处均加盖各自公章，刘文青及康献堂在该合同上签字确认。签订合同时，金爵餐饮公司经营所使用房屋的所有权人为刘文青。2013年6月21日，金爵餐饮公司的股东由刘文青、刘祖才变更为徐利民、康蕴，其中徐利民占股95%，康蕴占股5%。2015年6月30日，刘文青在南阳市智圣公证处办理公证，内容为“本处派员与申请人刘文青于二〇一五年六月三十日十一时四十分来到位于南阳市长江路的南阳市恒康汽车服务有限责任公司，由刘文青向该公司送达其本人当日制作的《房屋出售通知》。该公司的负责人康献堂讲：我们不买房产也不接《房屋出售通知》，刘文青将上述《房屋出售通知》留置该公司。依据上述事实，兹证明与本公证书相粘连的《房屋出售通知》与刘文青留置送达给南阳市恒康汽车服务有限责任公司的《房屋出售通知》原件相符。附：《房屋出售通知》一份一页”，该公证书上加盖公证处印章及公证员签章。2015年7月15日，刘文青将登记在其名下的位于宛城区白河大道白河花园公寓9幢2楼的建筑面积为818.86㎡的房屋及位于宛城区白河大道白河花园公寓8幢的建筑面积为2903.5㎡的房屋过户至原告润裕商贸公司名下。2018年5月11日，徐利民向原告公司的法定代表人苗宇平发送短信，载明：“苗总我是金爵花园的徐利民，我通过银行转账给你支付2018年度的租金180万元时，才知道你原来收租金的账户已停用。我承租的房屋租赁期限到2023年4月30日，合同约定后五年的租金在180万元的基础上按市场行情调整，所以我愿意同你一起调研市场行情，或交由司法机关委托第三方机构确定市场行情，目前我仍愿意暂按照180万元向你支付租金，待市场行情价格确定后多退少补，希望你尽快提供收款账户。”2018年7月11日，刘文青、苗宇平、徐涛在书面委托书中签字，该委托载明以下内容：“委托书1、原双方签订的协议按协议内容继续履行到原合同结束；2、房租租金转入以下账号：户名：闫春雨账号：62×××26开户行：工行郑州行政区支行自本协议签订之前房租交付无异议刘文青苗宇平徐涛2018.7/11日”。自2016年11月15日起至2019年5月6日，闫春雨账户中共收到租金400万元，打款账户分别为南阳市金爵花园餐饮服务有限公司、徐利民、康*堂及部分网上银行，分别为2016年11月15日支付500000元，2016年11月16日支付100000元，2017年1月25日支付100000元，2017年5月2日支付300000元，2017年5月16日支付300000元，2017年11月1日支付500000元，2017年12月30日支付500000元，2018年11月29日支付500000元，2019年4月26日支付1000000元，2019年5月6日支付200000元。另查明，金爵餐饮公司的法定代表人徐利民系恒康汽车公司的股东之一。恒康汽车公司的法定代表人于2019年4月16日由康献堂变更为强丽。一审法院认为，一、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，被告与第三人签订的酒店承包合同字面上为承包关系，但根据合同及实际履行情况，该合同除已支付的酒店基础设施及承包权外，本案涉及的每年承包费180万元，实为房屋租金；根据相关法律规定,本案原、被告双方订立的《酒店承包合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同已依法成立，对双方当事人产生法律约束力。第三人金爵餐饮公司之前的股东为刘文青、刘祖才，在签订承包合同后，二人将其名下金爵餐饮公司的全部股权转让给被告恒康公司的股东徐利民及案外人康蕴，被告恒康汽车公司对该股权转让行为至今未提出任何异议，且在后续支付租金的过程中，使用金爵餐饮公司、徐利民等账户支付租金，可以认定被告恒康公司对股东变更之前的金爵餐饮公司的股权转让至股东变更之后的金爵餐饮公司的股权转让行为的认可，也即对酒店承包行为完成认可，在酒店转包行为完成后，根据被告及第三人向刘文青交纳租金的情况来看，金爵餐饮公司为诉争房屋的使用人，被告恒康公司为租赁合同的合同相对方，租赁房屋的所有权人为刘文青。后刘文青将诉争房屋过户至原告名下，原告成为诉争房屋的所有权人，结合金爵餐饮公司法定代表人徐利民向原告公司法定代表人苗宇平联系交纳房屋租金的情况，可以认定被告及第三人认可向原告交纳房租的事实，现原告公司主张被告支付租金，与事实相符，一审法院予以支持。对于被告及第三人辩称原告并非本案适格的被告，适格被告为刘文青的意见，及被告恒康汽车公司的主体不适格，适格主体应为金爵餐饮公司的意见，结合法庭查明的情况，一审法院对上述辩解意见不予采纳。二、关于租赁款项问题。被告恒康汽车公司作为第三人金爵餐饮公司的承包人，应当按照该合同约定支付相应的房屋租金。原告主张自2016年11月1日起要求被告支付租金，该起算时间系诉争房屋办理过户手续之后，被告应按照合同的约定向房屋的所有权人交纳租金，且根据被告向原告支付款项的时间为2016年11月之后，一审法院综合认定被告系自2016年11月起支付诉争房屋租金，被告在诉讼过程中，对租金起算时间未提出异议，且结合刘文青公证文书中关于租金支付期数的情况，可以支持原告自2016年11月1日起算租金的主张。因合同期限为2013年5月1日至2023年4月30日，自第二年起每半年支付一次租金，付款时间为前一次付款的最后一个月，可以推定双方合同约定租金支付的时间为每年4月30日及10月30日前一个月预付之后半年的租赁费用，截止2020年4月30日，被告仍下欠原告截止2020年10月31日的房屋租金共计7200000元，扣除已经支付的4000000元，现仍下欠3200000元未付，现原告主张被告支付下欠租金，符合法律规定，依法予以准许。被告及第三人辩称在交纳房屋租赁费用时应扣除已代替原告代缴的税款，因未提交相应证据予以证明，一审法院依法不予认可。被告及第三人辩称上述租金数额应扣减刘文青在第三人金爵餐饮公司的消费款项，因与本案并非同一法律关系，一审法院依法不予采纳。三、关于疫情期间租金扣减问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一项第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，被告承租诉争房屋用于酒店经营，新冠肺炎疫情确实造成了被告经营酒店营业收入的减少，结合本案的实际情况及公平原则，一审法院酌定2019年11月1日至2020年4月30日的租赁费用按照年租金1800000元的标准，即每月150000元，扣减2个月的费用为300000元，下余仍应支付2900000元。四、关于违约金的计算问题。原告主张自欠款之日按照年利率6%支付违约金至款付清之日止，因被告未支付租金确实造成了原告一定的经济损失，故对其上述主张，一审法院依法予以支持。因2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金，因为疫情影响，一审法院酌定扣减300000元，故该期违约金以600000元为标准计算。相关违约金的计算，自2016年11月1日起按照各自应付未付款项的时间节点，后期支付的款项足额支付一期租金的不予计算，超出部分抵扣前期未足额支付租金部分，原告主张下欠截止2020年3月31日的违约金损失为169179元，不高于上述方法计算所得数额，是其对自身权利的处分，且不违反相关法律规定，一审法院依法予以支持，之后的违约金自2020年4月1日起支付至款付清之日止。原告变更诉讼请求增加2020年5月1日至2020年10月31日的租金900000元，并自2020年5月1日起支付违约金至2020年5月20日3000元，一审法院核算后以2958.9元为准，下余违约金自2020年5月21日起计算至款付清之日止。五、关于优先购买权问题。合法的房屋租赁关系和承租人的优先购买权受法律保护。本案中，原告主张在诉争房屋过户登记之前已经向被告公司法定代表人送达了房屋出售通知，并被告知不予购买。现被告辩称该房屋出售通知并未送达被告，也未告知被告公司,侵害其优先购买权，但未提交相应证据予以证明，结合原告提交的公证文书的效力，一审法院对该辩解意见不予采纳。被告可在提供相应证据后另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一项第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告南阳市恒康汽车服务有限责任公司于本判决生效后十日内支付下欠原告南阳润裕商贸有限公司截止2020年4月30日的租金2000000元及截止2020年3月31日的违约金169179元，下余违约金以2000000元为基数自2020年4月1日起按年利率6%支付至款付清之日止；二、被告南阳市恒康汽车服务有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告南阳润裕商贸有限公司2020年5月1日至2020年10月31日的租金900000元及2020年5月1日起至2020年5月20日期间的违约金2958.9元，下余违约金以900000元为基数自2020年5月21日起按年利率6%支付至款付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16889元，保全费5000元，由原告南阳润裕商贸有限公司负担1949元，由被告南阳市恒康汽车服务有限责任公司负担19940元。二审中，恒康汽车公司提交证据：1、2013年4月25日刘文青与徐利民签订的《房屋租赁合同》，证明原被告主体不适格；2、金爵餐饮公司证明一份，证明2019年5月1日之前的租金全部清算完毕。润裕商贸公司的质证意见为，对2013年4月25日合同的真实性有异议，那个时候金爵餐饮公司的法定代表人和股东都不是徐利民，徐利民不可能代表金爵餐饮公司签订合同，该合同缺乏合同的必要条件，该合同不真实；对证明，纽伟没有得到授权，事后也没有润裕商贸公司的追认。润裕商贸公司提交证据：1、2013年11月20日的协议说明，证明恒康汽车公司提交的2013年4月25日的合同是为了应付刘文青在银行的贷款，并非双方真实意思表示，实际有效的仍是金爵餐饮公司与恒康汽车公司于2013年4月25日签订的承包合同；2、郑州农村商业银行户名为闫春雨的流水二张和闫春雨在工行××军区支行的流水四张，证明闫春雨的账户并未销户，这两个账户都曾经接受过对方支付的租金。恒康汽车公司的质证意见为，协议书不是新证据，对于协议的真实性需要落实后再回复法院；对于闫春雨的银行流水，不能证明该账户到现在一直存在，对闫春雨在工行××军区支行的银行流水，不显示从2019年5月6日到2020年5月31日之间的流水，不能说明这个账户当时的情况。金爵餐饮公司的质证意见为，随后需要核实法定代表人对协议是否知情，对银行流水的意见同恒康汽车公司的意见。本院认为，润裕商贸公司提交的2013年11月20日的协议说明由刘文青和康献堂签字，该协议中约定以金爵花园与恒康公司2013年4月25日签订的承包合同为准，证明双方仍然认可金爵花园与恒康公司2013年4月25日签订的承包合同，故对恒康汽车公司提交的刘文青与徐利民签订的房屋租赁合同本院不予采信；对恒康汽车公司提交的证明，该证明有钮伟签字，但恒康汽车公司并无证据证明润裕商贸公司授权钮伟对房租进行核算或减免，故对该证明本院不予采信；对润裕商贸公司提交的银行流水的真实性本院予以认定。本院对一审查明的事实予以认定。另查明，南阳市金爵花园餐饮服务有限公司于2020年7月9日变更企业名称为南阳市恒康金爵大酒店有限责任公司。本院认为，关于主体资格问题，金爵餐饮公司与恒康汽车公司于2013年4月25日签订的《酒店承包合同》中约定将房屋和基础设施及酒店的经营权承包给恒康汽车公司经营，将全部设施作价300万元给恒康汽车公司，并约定每年承包费180万元，该合同签订后，恒康汽车公司成为金爵餐饮公司的实际经营人，因刘文青在签订合同时既是金爵餐饮公司的法定代表人，又是金爵餐饮公司所使用房屋的所有权人，结合之后刘文青出具的收据中注明房租字样及刘文青、苗宇平、徐利民于2018年7月11日签订的委托书的内容，该承包合同中约定的180万元承包费实为租金，故该合同虽名为酒店承包合同，但其中包含有恒康汽车公司在经营过程中继续租赁使用刘文青所有的房屋的租赁合同。而按照《酒店承包合同》的约定，恒康汽车公司应当承担支付租金的义务，虽然部分租金系由金爵餐饮公司支付，但这系租金的支付方式问题，并不足以证明各方协商同意变更租赁合同，根据合同的相对性原则，恒康汽车公司系承租人，其作为被告主体适格。至于酒店承包合同签订后金爵餐饮公司的股东发生变更，系恒康汽车公司与徐利民、康蕴、金爵餐饮公司之间的约定，不影响恒康汽车公司与刘文青之间的租赁合同的继续履行。金爵餐饮公司使用的房屋原来的所有权人系刘文青，其后刘文青将该房产过户给润裕商贸公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，恒康汽车公司与刘文青之间的原租赁合同仍然有效，但因润裕商贸公司成为该房屋的所有权人，原出租人刘文青的权利义务由润裕商贸公司承继，故润裕商贸公司有权享有出租人收取租金的权利。且从金爵餐饮公司、徐利民、康献堂支付租金的情况、徐利民与苗宇平协商房租支付的短信和2018年7月11日的委托书的内容看，金爵餐饮公司与恒康汽车公司亦认可出租方由刘文青变更为润裕商贸公司，故润裕商贸公司作为原告起诉主体适格。因恒康汽车公司拖欠租金未予支付，润裕商贸公司有权向法院起诉主张权利，恒康汽车公司上诉称润裕商贸公司滥用诉权无依据，本院不予支持。关于承租人的优先购买权问题，润裕商贸公司提交有（2015）南智证民字第1871号公证书，该公证书显示刘文青在出售房屋前向恒康汽车公司送达《房屋出售通知》，恒康汽车公司的负责人康献堂讲：我们不买房产也不接《房屋出售通知》。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条第一款“下列事实，当事人无须举证证明：……（七）已为有效公证文书所证明的事实”的规定，润裕商贸公司提交的证据能够证明刘文青将出卖房屋的情况通知承租人恒康汽车公司，但恒康汽车公司并未主张购买，故刘文青之后将房屋转让给润裕商贸公司并未侵犯恒康汽车公司的优先购买权。恒康汽车公司上诉称刘文青与润裕商贸公司之间关于房屋买卖的事实不清，本院认为，刘文青与润裕商贸公司之间关于房屋转让的约定与本案并非同一法律关系，本院不予审查处理。关于租金的计算问题，《酒店承包合同》第三条约定：“承包期限：本合同承包期为十年，即从2013年5月1日至2023年4月30日止。前五年租金不变，后五年承包费在壹佰捌拾万元的基础上按市场行情调整。”对于租金的约定属于合同当事人意思自治的范畴，双方对于后五年租金并未经过协商一致达成意见，一审判决考虑双方以往的真实意思表示及本案的实际情况，参照双方前五年的约定按年租金180万元计算下欠租金并无不当。恒康汽车公司上诉称受市场形势、国家政策的影响，按年租金180万元计算有违公平，本院认为，商业经营行为原本就具有一定的风险性，签订租赁合同也是一种收益与风险并存的商事行为，现因经济形势的影响可能导致市场经营主体无法实现预期利益，这是恒康汽车公司作为市场主体所应承担的正常经营风险，恒康汽车公司以此为由请求减少租金的理由无法律依据本院不予支持。但是考虑到新冠疫情对于餐饮行业的影响，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，根据公平原则，政府因新冠疫情采取管控措施期间的租金应由双方分担，恒康汽车公司并未提交证据证明其受疫情影响的实际停业时间，考虑本地疫情防控措施的影响，本院酌定租金扣减以一个月为宜，即截止2020年4月30日，恒康汽车公司下欠润裕商贸公司租金215万元。恒康汽车公司上诉称2019年4月25日金爵餐饮公司法定代表人徐利民与纽伟对2016年11月1日至2019年4月30日的房租进行了核算，并最终支付了核算后下欠的房租120万元，本院认为，恒康汽车公司并未提交证据证明纽伟系受润裕商贸公司委托处理房租核算事宜，润裕商贸公司对此不予认可，事后也未追认纽伟代表润裕商贸公司核算房租的行为，故纽伟无权代理润裕商贸公司与恒康汽车公司协商房租支付事宜，恒康汽车公司的该条上诉理由不成立，本院不予支持。关于违约金问题，2018年7月11日刘文青、苗宇平、徐利民签订的委托书中载明“原双方签订的协议按协议内容继续履行到原合同结束”，即使恒康汽车公司与润裕商贸公司对后五年租金的金额存在争议，但在签订该委托书后，在润裕商贸公司并未同意减少租金的情况下，恒康汽车公司应当暂按原约定的租金履行义务。但恒康汽车公司未按合同约定的时间和金额支付租金，构成违约，故其应当按照《酒店承包合同》的约定支付违约金，润裕商贸公司主张的违约金并未超出双方约定的数额，一审判决予以支持并无不当。恒康汽车公司上诉称因润裕商贸公司提供的账户停用而付款不能，但从润裕商贸公司二审中提交的闫春雨的账户看，该账户并无销户或弃用情况，故恒康公司的该条上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，恒康汽车公司的上诉理由均不成立，本院不予支持；润裕商贸公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条第一款之规定，判决如下：一、维持南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初884号民事判决第二项；二、变更南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初884号民事判决第一项为：南阳市恒康汽车服务有限责任公司于本判决生效后十日内支付下欠南阳润裕商贸有限公司截止2020年4月30日的租金2150000元及截止2020年3月31日的违约金169179元，下余违约金以2150000元为基数自2020年4月1日起按年利率6%支付至款付清之日止；三、驳回南阳润裕商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16889元，保全费5000元，合计21889元，由南阳润裕商贸有限公司负担1100元，由南阳市恒康汽车服务有限责任公司负担20789元；二审案件受理费合计39578元，由南阳润裕商贸有限公司负担2900元，由南阳市恒康汽车服务有限责任公司负担36678元。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  郭林慧审判员  高 璐二〇二〇年十月二十六日书记员  宁亚楠