河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初5458号原告：刘智英，女，1979年1月10日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：裴利娜，河南英泰律师事务所律师。被告：河南九裕置业有限公司，住所地新郑市薛店大道中段西侧，统一社会信用代码9141018405876429X5。法定代表人：黄鑫，总经理。委托诉讼代理人：穆群立，郑州市新郑市中信法律服务所法律工作者。原告刘智英与被告河南九裕置业有限公司（以下简称九裕置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘智英的委托诉讼代理人裴利娜，被告九裕置业公司的委托诉讼代理人穆群立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘智英向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法为原告办理不动产所有权登记证书，并依法向原告支付逾期未办理的违约金38663.75元（总价款477093元，年利率4.15%，违约金应从2018年5月22日计算至实际办理好权属证书之日，暂计算至实际备案登记之日2020.4.24）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，其中第十五条约定：“被告应当在商品房交付使用后360日内，被告持办理产权登记的材料在产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理：3、双方协商解决，因××责任，造成房产证无法办理的，责任由××承担。”原告如约履行了合同相关义务，被告于2017年5月27日交房，一直拖延到2020年4月24日才到产权机关备案登记。由于出卖人的责任，导致原告至今未取得产权登记证书。原告多次催促被告办理产权证，并主张违约赔偿责任，被告置之不理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第三款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”为此，原告为维护自己的合法权益特提起诉讼。九裕置业公司辩称，原告所诉没有事实证据和法律依据，不应得到支持，请法庭驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月7日，原告刘智英（××）与被告九裕置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于薛店镇神州路东、常刘村××＃××单元××房产，总价款为477093元，原告首付147093元，剩余房款330000元以公积金贷款形式支付。其中第八条关于房屋交付期限约定：出卖人应当在2017年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、双方协商解决，因××责任，造成房产证无法办理的，责任由××承担；合同第二十二条、二十三条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；合同附件与本合同具有同等法律效力。同日，刘智英与九裕置业公司又签订《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件四，其中第五条产权登记的约定：双方对本合同第十五条关于产权登记备案的约定的理解为：出卖人在商品房交付使用后360天内由出卖人将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由出卖人为××取得《房屋所有权证》；附件四第六条双方其他约定……4、××委托出卖人代为缴纳办理该商品房房地产合同或权证须缴纳的相关费用，××须在当地政府规定的时间前按相关部门文件规定将所有费用委托出卖人代收。××自行向政府相关部门缴纳全部相关税费，缴纳后须将相关凭证交给出卖人办理有关合同登记及权证手续。若××未在规定时间内向出卖人提供自行缴纳税费的相关凭证或委托出卖人代收有关费用，出卖人不承担延期办理其合同或权证等相关责任。上述合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部购房款。2017年5月27日，被告向原告交付了上述房屋。2020年5月18日，新郑市不动产登记中心向九裕龙城冯仁明等十位业主出具查询回复，内容载明：“经查询，位于薛店镇神州路东侧，规划路常牛路北侧九裕龙城小区，商品房首次登记时间为：**、14号楼为2019年5月23日；3-12号、15号、22号首次登记时间为2020年4月24日。查询人：冯仁明、陈湘桥、杨洋、冯金全、赵向阳、高东亚、孙闯、李军霞、袁二兵、符征”。现原告以至今未取得不动产权证书，被告逾期办证存在违约为由诉至本院，请求处理。另查明，1.2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局通告，主要内容为：郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”。即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》；改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。郑州市住房保障和房地产管理局自8月20日起，停止办理各类房屋登记业务。其中包括不再办理房屋所有权初始登记业务。2.2016年12月27日，郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要郑国土联会纪〔2017〕1号文件第十项关于首次登记的流程问题记载：对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。3.郑州市不动产登记中心作出的《郑州市不动产登记业务指南》（2017修订版）第五项国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权首次登记显示，首次登记提交资料及要求为：（1）不动产登记申请审批表后附清册；（2）申请人营业执照，法定代表人身份证明及身份证号或其他有效身份证件；（3）授权委托书及受托人身份证明；（4）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（5）建设工程规划许可证；（6）规划核实意见书；（7）房屋竣工验收备案证书；（8）公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明；（9）权籍调查表、不动产测量报告、房屋面积实测报告书；（10）国有建设用地尚未办理首次登记的，还应当提供契税等相关税费。以上事实，有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、购房发票、查询回复等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张被告协助办理不动产权证的诉讼请求，符合双方合同约定，且被告也称涉案房屋已具备到产权登记机关备案的条件，故对于原告的该项主张，本院予以支持。当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。而本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决，并未约定逾期办证违约责任，原告也未提交证据证明其因此遭受了重大损失。且根据被告提交的证据可以证实被告已经向产权登记机关提交了办证所需的材料，鉴于办证系房管部门、不动产登记部门的职责，涉及不同部门工作交接，又涉及原告交纳契税、提供税票的配合义务，原告提交的证据不足以证实被告在办证过程中存在过错，因此导致原告至今未能取得产权证书。所以，原告主张被告支付逾期办证违约金，证据不足，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下:一、被告河南九裕置业有限公司应于本判决生效后三十日内协助原告刘智英办理位于新郑市薛店镇神州路东、常刘村土地西九裕龙城11#幢1单元5层504号房屋的不动产所有权登记证书。二、驳回原告刘智英的其他诉讼请求。案件受理费766元，减半收取383元，由原告刘智英负担。本判决为终审判决。审判员 高 伟二〇二〇年十月十六日书记员 陶岩岩