广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0206民初2742号 原告：王小静，女，1976年4月2日出生，壮族，户籍所在地广西象州县，现住广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：张建新，广西至和律师事务所律师。 被告：柳江县恒大房地产开发有限公司，住所地柳州市柳江区拉堡镇柳邕路****，统一社会信用代码：91450221MA5KCA8H7P。 法定代表人：沈治国，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：韦翥，该公司员工。 原告王小静诉被告柳江县恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告王小静及其委托诉讼代理人张建新、被告恒大房地产公司的委托诉讼代理人韦翥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王小静向法院提出诉讼请求：1．判令恒大房地产公司赔偿王小静损失22,419元；2．判令恒大房地产公司承担本案受理费。事实和理由：2017年4月7日，王 小静与恒大房地产公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：王小静向恒大房地产公司购买由其开发的楼盘“恒大雅苑”3栋1单元104室，房屋价款546,463元。合同第三条明确约定“该商品房……层高为3.9米……”。合同签订后，王小静如约履行了付款义务。2019年3月，王小静收到恒大房地产公司签发的《柳州·恒大雅苑收（验）楼通知书》，实际交房后方知恒大房地产公司交付的房屋层高只有3.5米。这与恒大房地产公司前期销售宣传的“3.9米层高，可做室内阁楼设计”的内容严重不符，导致整个住宅空间的使用功能大打折扣，室内采光严重不足，居住的舒适度受到严重影响。之后，王小静向柳江区住房和城乡建设局反映情况，得到的信访答复也进一步证实了恒大房地产公司交付的房屋层高只有3.5米的事实。王小静认为，恒大房地产公司交付不符合约定层高房屋的行为已构成了严重违约，为维护自身合法权益特诉至柳州市柳江区人民法院，要求判如所请。 王小静围绕其诉讼请求向本院提交的证据有：1.不动产权证复印件1份，拟证明王小静从恒大房地产公司处购置了涉案恒大雅苑3栋1单元104室房屋。2.广西增值税普通发票复印件1份，拟证明王小静按照合同约定支付了全部购房款。3.金碧物业有限公司柳州分公司收款收据复印件1份，拟证明恒大房地产公司向王小静交付了不符合合同约定层高的住房。4.针对恒大雅苑3栋4栋7栋8栋层高提出异议复印件1份，拟证明就交付房屋层高问题，王小静多次与恒大房地产公司进行交涉。5.关于柳江恒大雅苑商品房销售中存在问题的信访材料复印件1份，拟证明恒大房地产公司交付的房屋不符合合同约定，王小静向柳江区住房和城乡建设局反应情况。6.柳州市柳江区住房和城乡建设局关于柳江恒大雅苑商品房销售中存在问题的信访回复复印件1份，拟证明恒大房地产公司交付的房屋层高仅为3.5米。7.《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明王小静和恒大房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定王小静向恒 大房地产公司购买层高为3.9米的一楼住房。 恒大房地产公司答辩称，恒大房地产公司交付给王小静的涉案房屋层高符合《商品房买卖合同》约定和国家建筑法规规定，不存在违约。首先，《商品房买卖合同》有关层高的信息来源于经规划部门审核同意的设计和施工图纸的标注。恒大房地产公司提供的涉案楼栋首层平面图和轴立面图显示，涉案楼栋首层的设计和施工层高均为3.9米，与《商品房买卖合同》出现的3.9米层高表述完全一致。其次，不排除因为首层存在高低差设计、以及需要垫高住宅基座的建造要求，而导致某个最低点（进入楼栋的大堂）与某个最高点（住宅单元的套内）之间存在层高差。从实际设计和建造情况看，设计和施工图纸上的3.9米层高是从楼栋大堂地面开始起算，但因为住宅基座的垫高，故住宅内部从地面起算的层高实际为3.5米。该3.5米层高也远远超出了国家建筑设计规范的要求，对房屋使用性能并无影响。按照我国《住宅设计规范》（编号：GB50096-2011）关于“住宅层高宜为2.80米。卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米”的规定，涉案房屋层高3.5米，实际层高远远超过了2.8米的标准，甚至达到了普通住宅层高的极限，完全不影响房屋使用功能。再次，衡量房屋价值的最核心因素是面积，所有商品房的成交，均以面积计价，层高并非计价标准和关键因素，王小静以面积差来确定层高差的诉讼请求，没有事实和法律依据，其理由不能成立。综上，王小静的诉讼请求，没有事实依据、合同依据和法律依据，恳请柳州市柳江区人民法院在公正审理的基础上，予以驳回王小静的所有诉讼请求。 恒大房地产公司为其辩解向本院提供的证据有：1.柳州恒大雅苑3号楼轴立面图复印件1份，拟证明该立面图显示，柳州雅苑3号楼一层的设计和施工标注层高为3 .9米，是涉案《商品房买卖合同》有关层高3.9米的来源与依据；王小静所述涉案房屋3.5米的实际层高，也远远超出国家建筑规范有关房屋2.8米的标准，对房屋使用功能未造成影响。2.柳州雅苑3号楼一层平面图复印件1份，拟证明该平面图显示，柳州雅苑3号楼一层的层高为3.9米，与买卖合同约定相符；该3.9米层高是从大堂地面起算，由于首层有错落设计，住宅单元的地基存在垫高情况，故出现涉案房屋套内层高为3.5米，但3.5米的层高远远超过了国家标准，对房屋使用功能没有影响；房屋买卖合同只可能出现一种层高标准，恒大房地产公司依据设计和施工图纸数据标注层高3.9米，不存在违约问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院结合双方当事人的陈述在事实部分予以综合审查认定。 综合当事人的陈述与举证，本院确认以下法律事实：2017年4月7日，王小静与恒大房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》及附件，合同约定：恒大房地产公司将位于柳州市商品房预售给王小静，房屋建筑面积为90.99平方米，其中套内建筑面积为70.04平方米。房屋单价每平方米为6,005.75元，房屋总价为546,463元；合同还约定了房屋层高为3.9米；同时还约定了付款方式、交房期限、面积确认及面积差异处理、违约责任等。王小静已按合同约定支付了购房首付款及银行按揭付款。于2019年4月1日，恒大房地产公司将建好的房屋交付给王小静，在王小静接收该房屋后经测量该房屋层高为3.5米（包括楼板厚度在内），因与购房签订合同约定的层高3.9米相差0.4米，为此经双方协商处理未果而诉至本院。在审理过程中，恒大房地产公司认可案涉房屋层高为3.5米。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。民事活动约定遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。王小静与恒大房地产公司于2017年4月7日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同约定的义务。恒大房地产公司向王小静交付房屋层高只有3.5米，未达到《商品房买卖合同》约定房屋层高3.9米的要求，已经构成违约，应承担违约责任。 关于恒大房地产公司是否赔偿因房屋层高缩水导致的损失问题，由于双方当事人对层高不达标的违约责任无明确约定，商品房层高误差与面积误差虽然均属于瑕疵履行的情形，且王小静诉讼主张恒大房地产公司承担房屋层高不足的违约责任，但层高与面积对于商品房而言是不相同的决定性因素，对于商品房层高误差的处理不宜直接类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定以及双方在合同及合同附件中约定的关于面积差的处理原则。本案中合同约定层高为3.9米，实际层高为3.5米，两者相差0.4米，层高误差比绝对值为10.26%，因涉案房屋层高不足，违反合同约定，导致房屋在通风、采光等舒适度方面与预期相比均有下降，房屋价值亦会随之较预期有所降低，王小静确有损失，而恒大房地产公司交付的房屋层高未达到合同约定的高度，已构成违约，房屋因层高损失大小应是符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价大小，但王小静未对该市场价值差价大小提出明确证据证明，因此，本院根据公平原则以及本案的实际情况进行综合考量，酌情予以确定。在层高达到国家标准2.8米层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重。参考面积对房屋总价的影响权重系数为1，本院酌定在层高达到国家标准层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重系数为0.4为宜。因此，房屋层高误差对房屋总价的影 响为：房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价。房屋层高误差比例计算方法为：【（合同约定层高－实际层高）÷合同约定层高】。本案中代入上述公式可以认定涉案房屋因房屋层高误差导致价值减少数额为22,419元【（3.9米-3.5米）÷3.9米×0.4×546,463元】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 柳江县恒大房地产开发有限公司赔偿王小静因房屋层高缩水导致的损失22,419元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕（款项汇入户名柳州市柳江区人民法院，账号25×××79，开户行广西柳江农村合作银行营业部，汇款时请注明该案案号及原告姓名）。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费360元（王小静已预交180元），减半收取180元，由柳江县恒大房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：柳州市中级人民法院，账号：20一118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  韦旋丰 二〇二〇年十月十四日 书记员  韦柳桃