河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初4154号原告：姚云鹏，男，1986年10月20日生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：李晓雷、时建辉，河南融业律师事务所律师。被告：河南惠花城乡建设发展有限公司，住所地郑州市惠济区金桥路**，统一社会信用代码914100005976199054。法定代表人：赵丽明，该公司总经理。委托诉讼代理人：代君、张志德（实习），金博大律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市花园路**，统一社会信用代码9141000086995250X4。负责人：石永拴,系该行行长。委托诉讼代理人：李大明，系河南睿辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宝成，系该行员工。原告姚云鹏与被告河南惠花城乡建设发展有限公司（下称“惠花城乡公司”）、第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行（下称“建设银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告及诉讼代理人时建辉、被告惠花城乡公司的委托诉讼代理人代君、张志德均到庭参加了诉讼，第三人建设银行经本院依法传唤无正当理由未派员到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告惠花城乡公司签订的《商品房买卖合同》（编号180××××****），双方协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续（豫（2020）郑州市不动产证明第0052261号）；2、被告返还原告已支付购房首付款677452元、利息（自2018年6月1日起至2019年8月19日之间按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后至实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）及月供151474.08元（暂计至2020年4月22日，后继续计算至实际返还日）；3、被告支付原告违约金44549.04元；4、被告赔偿原告维修基金、电商费、登记费等损失共计28868元；5、解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并由被告偿还原告尚欠被告的贷款本息；6、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年12月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于惠济区××大道西、××路北××房产，房屋面积为135.21平方米，房屋总价款为2227452元，被告应于2019年12月30日前将房屋交付原告使用。后原告按约支付首付款677452元，并于2019年1月11日与第三人签订个人购房借款及担保合同，该合同约定原告授权第三人将155万元购房款转入被告指定的银行账户内，第三人按约履行了合同义务。然截至2019年12月30日，被告并未履行交房义务，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条第二款约定，原告向被告提出解除合同，但被告未按约退还购房款并支付利息。被告的该种行为已严重违反了合同约定，构成违约。为维护合法权益，原告诉至法院。被告惠花城乡公司辩称：一、被告公司不存在逾期交房，涉案房屋未按合同约定日期交付系因政府管控措施及政府职能部门转换、疫情等不可抗力所致，交房日期应依《商品房买卖合同》第八条第二款第3项约定及法律规定顺延，原告无权诉请解除《商品房买卖合同》；二、即使认定被告逾期交房构成违约，依据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议约定、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，原告已丧失行使合同解除权的权利。三、被告与原告签署的《商品房买卖合同》已履行完毕，合同目的已经实现，不具备解除条件，若强制解除，违反维护交易稳定安全及鼓励交易原则。四、退一步讲，即使合同解除，根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第八条第15款、第九条补充协议的效力的约定，被告仅需退还原告已付购房首付款及利息，利息计算期间自原告支付首付款之日起计算至原告通知被告解除合同之日止，即自2018年6月1日起计算至2020年5月12日止。五、原告诉请的维修基金、电商费、登记费均非由被告实际收取，即使解除合同，也应由原告向实际收费主体主张退还，无权向被告主张。六、《个人购房借款及担保合同》中借款人是原告，贷款人是第三人，被告仅作为阶段性担保人。原告作为合同的主债务人，其无权要求被告承担还款责任。即使解除《个人购房借款及担保合同》，也应由原告偿还贷款，与被告无关。七、涉案房屋已办理《商品房买卖合同》备案登记、房屋预告登记、预抵押登记，如解除合同将会有众多解除手续需要履行，势必造成众多部门的资源浪费，且解除手续并非被告能完成。八、维护交易稳定安全是法律的基本原则，且疫情发生后，全国各级政府、主管单位、各级法院均发文强调疫情复工后维护市场交易安全问题，故本案不具备解除条件。综上，应依法驳回原告诉讼请求。第三人建设银行未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年12月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号为：180××××****）一份，原告购买被告开发的郑州市惠济区中州大道西、滨河路北5幢6层604号房屋一套，建筑面积135.21平方米，房屋总价款2227452元。合同第六条对付款方式及期限约定如下：2018年12月3日现金付款677452元，剩余金额1550000万元通过商业贷款方式付款。合同第八条对交付期限约定如下：被告应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……5.该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；……3.政府部门采取行政措施，或政府及社会公共行为（如举办大型运动会、交流会），或市政配套的批准与施工延误、项目竣工验收有关部门验收滞后，导致本项目开发建设延误、不具备竣工交付条件的，被告可以据实予以延期。合同第九条对逾期交房的违约责任约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用……逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的,被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告于2018年5月30日和5月31日通过POS刷卡方式分两笔共向被告支付首付款677452元。另外，原告为购置案涉房产，向郑州乐居广告有限公司支付服务费2万元，向被告支付维修基金8788元及不动产登记费80元。2019年1月11日，原告（借款人、抵押人）与第三人（贷款人、抵押权人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要约定：原告向第三人申请个人购房贷款用于支付案涉房屋购房款，第三人同意提供此项贷款；贷款金额155万元，贷款期限自2019年1月11日起至2049年1月11日止；本合同执行利率为月利率，在基准利率水平上上浮26%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。合同项下贷款的利率调整日于下一年的1月1日起调整。还款方式采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每期（月）归还金额人民币9467.13元。提前还本违约金的约定为：贷款人按借款人每次提前还款金额的0.1%收取违约金，违约金在提前归还贷款本息时一并收取。2019年1月16日，第三人向原告发放个人贷款155万元。原告自2019年1月21日起每月按时向第三人偿还房贷月供，截至2020年4月22日，原告一共偿还了151474.08元的房贷本金与利息。2020年3月5日，被告向尚悦居业主发出《关于房屋延期交付相关问题的温馨告知》一份，主要载明：被告2019年12月24日曾发函说明尚悦居项目因环保管控影响无法按期交付，现确定受管控影响的天数为44天。2020年1月25日，××感染的肺炎疫情防控形势，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月6日，郑州市发布第10号《郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》，对各行业复工复产时间安排如下：……（三）建设工程：2月25日，重点民生工程（含市政重点工程、轨道交通工程、省市重点工程等）；3月6日，一般民生工程（包括安置房等建设工程）；3月16日，其他工程（包括房地产等建设工程）。另查明，2020年5月12日，被告收到原告邮寄送达的《解除合同通知书》。2020年6月18日，原告向本院递交起诉状。2020年7月28日，被告向原告邮寄《建业富居尚悦居项目入伙通知书》一份，载明“建业富居尚悦居项目拟在2020年7月31日在建业富居尚悦居集中办理交房手续”，因原告已经提起诉讼要求解除合同，故原告未办理收房事宜，案涉房屋尚未实现交付。案涉房屋预告登记号为豫（2019）郑州市不动产证明第0052261号。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人应予遵守并履行。被告未按合同约定于2019年12月30日前交付房屋，截至被告通知交房日（2020年7月31日）已逾期交房214天，扣除被告自认受政府大气管控44天及受新冠肺炎疫情影响45天不能施工，被告亦逾期交房超过60日；根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过60日，原告有权要求解除合同，故原告要求解除案涉《商品房买卖合同》的诉请予以支持，因该合同解除，合同目的不能实现，故原告诉求原、被告双方协助办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续的诉讼请求，应予支持。案涉《商品房买卖合同》解除后，被告应将收取的首付款677452元返还原告；关于原告主张的首付款利息损失，根据双方合同附件四之第八条第15项之约定，计息起于出卖人收到房款之日，截止于买受人通知出卖人解除合同之日，故本院酌定被告应以首付款677452元为基数，以中国人民银行同期定期存款利率为标准，向原告支付自2018年6月1日起至本判决确定的宽限期内的实际给付之日止的利息。因被告的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》的合同目的已无法实现，根据相关司法解释规定，原告要求一并解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，予以支持。《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，被告应将原告已经偿还过的贷款本息返还给原告，并将下余的贷款偿还给第三人；原告与第三人协助办理案涉房屋的抵押权预告登记注销手续。关于违约金，案涉《商品房买卖合同》明确约定逾期超过60日交付房屋，原告要求解除合同的,被告应当按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，故被告应支付原告违约金44549.04元（2227452元×2%）。关于原告要求被告支付维修基金、不动产登记费的诉讼请求，原告为购买案涉房屋支出有维修基金8788元、不动产登记费80元，该费用均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致案涉《商品房买卖合同》被解除，被告应对原告的上述损失承担赔偿责任。关于电商服务费2万元，原告提交的证据可以看出收取服务费的主体系郑州乐居广告有限公司，并非被告，故原告要求被告支付电商服务费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告姚云鹏与被告河南惠花城乡建设发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号1800459****）于本判决生效之日解除，双方应协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记注销手续[房屋预告登记号为豫豫（2020）郑州市不动产证明第0052261号]；原告姚云鹏与第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号410003869-2012-20192858610）于本判决生效之日解除；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行偿还原告姚云鹏购房贷款的余额（贷款余额以被告实际支付之日由第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行实际核算为准），贷款结清后，原告与第三人应共同协助办理案涉房屋的抵押权预告登记注销手续；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姚云鹏已偿还的房屋贷款本息151474.08元（暂计至2020年4月22日的数额）及原告2020年4月22日之后依约正常还贷的本息（以第三人中国建设银行股份有限公司河南省分行出具的还款凭证为准）；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姚云鹏的购房首付款677452元，并以677452元为基数，按照中国人民银行同期定期存款利率，支付自2018年6月1日起至本判决确定的宽限期内的实际给付之日止的利息；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚云鹏逾期交房违约金44549.04元；被告河南惠花城乡建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告姚云鹏维修基金损失8788元、不动产登记费损失80元；驳回原告姚云鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12823元，由原告姚云鹏负担284元，被告河南惠花城乡建设发展有限公司负担12539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  左嘉龙二〇二〇年十月十九日书记员  于北蓓