重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初22178号 原告：重庆远大物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**平街第**，统一社会信用代码91500103284875131G。 法定代表人：华永玉，总经理。 委托诉讼代理人：林建军，男，汉族，1974年6月15日出生，住重庆市垫江县，系公司员工。 委托诉讼代理人：王玉朵，女，汉族，1971年8月4日出生，住重庆市九龙坡区，系公司员工。 被告：张纾，女，汉族，1984年10月12日出生，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：陈建勇，男，汉族，1985年10月31日出生，住重庆市江**，系被告丈夫。 原告重庆远大物业管理有限公司（以下简称远大物业）与被告张纾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法由审判员田秀荣适用小额诉讼程序于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告远大物业的委托诉讼代理人林建军、王玉朵，被告张纾的委托诉讼代理人陈建勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告远大物业向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付××小区住宅2018年4月至2019年8月期间的物业管理服务费1110.1元，电梯费510元，公摊费76.8元，违约金60元，合计1756.9元；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与重庆华美地产发展有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为××小区提供物业服务，被告作为该区域业主没有按时缴纳物业费、水电公摊等费用，被告拖欠物管费、公摊费等费用，应支付违约金，原告多次催收无果，为维护合法权益，遂来法院起诉，望判如所请。 被告张纾辩称，对于原告诉请的2018年4月至2019年8月期间的物管费被告认为应在0.5元/每平方/月的基础上乘以50%计算，电梯费及公摊费及违约金不认可。原告没有尽到安全管理责任，被告有财产被盗，被告反映后拒不整改；小区消防设施长期不检修，部分楼道防火门损坏等；电梯检验日期早过，原告没有做好电梯维修保养；小区公共设施没有维护过，存在多种问题；根据原告诉请，物业费计算方式为0.5元/平方米/月＋公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米/月，但是原告没有对公共设备进行维护，日常维修养护费不应收取；小区管理混乱，很多安全隐患；原告收取的费用从不开具发票；电梯公摊费用收取存在问题；公共广告收益不公示等；是原告没有履行好物业管理义务在先，被告没有支付物管费义务，不存在违约；诉讼费原告承担。综上，原告服务存在很多问题，我们愿意在原告履行好物业服务义务给我们损失合理补偿后支付合理的物业费。对于欠费期间我没有异议。 本院经审理认定事实如下：被告张纾系位于重庆市渝北区××号房屋的业主，该房屋建筑面积为87.08平方米，系住宅。 2007年11月2日，以重庆华美地产发展有限公司为甲方，远大物业为乙方签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对××小区实施前期物业管理服务。物业管理服务费用：住宅：按建筑面积每平方米1.2元/月；各项公共能耗分摊费由业主据实分摊。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日前履行当月付费义务。本合同自签订之日起至业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，合同还对其他内容进行了约定。 2009年6月21日，以远大物业为甲方，张纾为乙方签订《前期物业服务合同》，约定乙方同意接受甲方对××小区提供物业管理服务。物业管理服务费用：住宅物业管理费按建筑面积1.2元/平方米/月计收；公用水电费按相关规定据实摊销，实际收取起始时间由甲方根据管理情况决定；物业管理费应按月缴纳，乙方在当月15日之前（或物业管理公司通知时间为准）将费用金额缴清，逾期将按日向乙方加收应交纳费用3‰的滞纳金；××小区由甲方根据本合同内容进行管理，为期三年（自××小区整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算），本小区业主大会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还对其他内容进行了约定。 上述物业服务合同签订后，原告开始按照约定提供物业服务，2019年12月25日，远大物业向张纾发出《催收物业服务欠费的告知函》，催促其缴纳2018年4月至2019年12月房屋的物业管理服务费。 远大物业举示发票证明水电费据实分摊情况，举示维保合同证明其履行了维保义务，举示业主入住成员登记表证明入住四人，举示重庆市物价局关于确定渝北区××小区物业服务收费试行标准的通知，通知载明，高层住宅物业服务费0.5元/平方米.月，公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米.月；高层住宅电梯费收取方式：可实行月票和次票，并由物业管理公司根据实际情况决定，月票票价：1、按层计算：张/人=10元（第三层）＋0.3元×（N-3），N为楼层数；2、按人计算：按常住人口每人每月10元计收。 另外，被告张纾举示案件回执单及一组照片，证明远大物业的服务有瑕疵。 庭审中，远大物业陈述，诉请要求的开始时间之前的相关费用被告都交清了；水电费是据实分摊，没有据实分摊的公示证据；催费通知书邮寄是按照被告住宅地址邮寄。 上述事实，有土地房屋权属登记卡、前期物业服务合同、欠费催收告知函及邮寄单、发票、维保合同、判决书、物价局文件、案件回执单、照片、入住登记表、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。水电分摊表系原告单方制作，对其真实性本院不予确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，重庆华美地产发展有限公司与远大物业签订的《前期物业管理服务合同》，张纾与远大物业签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。 对于物业服务费金额。重庆华美地产发展有限公司与远大物业签订的《前期物业管理服务合同》、业主张纾与远大物业签订《前期物业服务合同》对××小区的业主具有约束力。原告作为物业服务企业为××小区进行了物业服务，被告作为该区域的业主，应当按照前期物业服务合同向远大物业支付物业服务等费用。根据合同约定，住宅物业服务费按建筑面积1.2元/平方米/月，被告认可未缴纳原告主张期间的物管费，远大物业发出《催收物业服务欠费的告知函》催收了2018年4月至2019年12月物业管理服务费，原告远大物业请求判令被告立即支付××小区住宅2018年4月至2019年8月期间的物业管理服务费1110.1元，系依据重庆市物价局关于确定渝北区华美××物业服务收费试行标准的通知载明，高层住宅物业服务费0.5元/平方米.月加上公共设备设施日常维修养护费0.25元/平方米.月的标准，即0.75元/平方米/月×87.08平方米×17个月=1110.1元，该标准未超出合同约定，本院予以确认，原告据此主张2018年4月至2019年8月的物管费，被告对此欠费期间无异议。故对于原告远大物业请求判令被告立即支付××小区住宅2018年4月至2019年8月期间的物业管理服务费1110.1元诉讼请求，本院予以支持。 对于电梯费，据业主入住成员情况登记表记载，被告家庭常住人口为4人，被告辩称现房屋空置，可缴纳一人电梯费，这与被告自行申报的常住人口数不符，且被告未就人口变动情况提供证据证明，本院对被告该辩解意见不予采纳，根据重庆市物价局核定的电梯费收费标准，被告应支付电梯费10元×4人×17个月=680元，原告自愿收取510元的电梯费，视为对自己权利的处分，本院对此予以确认，故对于原告远大物业请求判令被告立即支付电梯费510元诉讼请求，本院予以支持。 对于公摊水电费。原告未提供任何公示照片材料等证据予以佐证，请求被告张纾支付公摊水电费无事实和法律依据，故本院不予支持。 关于违约金。经本案审查并结合另案证据，查明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但这尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，判决如下： 一、被告张纾在本判决生效之日起三日内支付原告重庆远大物业管理有限公司物业服务费1110.1元、电梯费510元； 二、驳回原告重庆远大物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元（已减半收取），由被告张纾负担。 本判决为终审判决。 审判员  田秀荣 二〇二〇年十月二十九日 书记员  马晓苒