福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终1023号 上诉人（原审被告）:张余浩，男，1995年7月3日出生，汉族，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：侯华龙，北京康普律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：祝雨杰，男，1990年11月8日出生，汉族，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：杨昌灿，福建汇德（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈桂珍，福建汇德（南平）律师事务所律师。 上诉人张余浩因与被上诉人祝雨杰房屋买卖合同纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2019）闽0703民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张余浩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回祝雨杰的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的《补充协议》中涉及的201305号房屋属于张余浩、张相倪共同所有，张余浩无权自行处分，且至今仍未得到共有人张相倪的追认，故案涉《补充协议》的合同效力待定。二、根据《南平市保障性住房分配和运营管理规定》第二条规定可知，廉租住房并非经济适用住房或限价商品住房，一审判决依据该规定第三十三条的论理混淆了不同住房的性质。且该论理中关于“在补足规定比例增值收益价款和缴纳税费后，可取得完全产权并对外出售”的表述，涉及到第三人余银美的权利，张余浩无权替代履行或要求第三人余银美履行。 祝雨杰辩称，一、2017年1月19日，张余浩于与祝雨杰签订房屋买卖《补充协议》后，将房屋钥匙交付给了祝雨杰。《商品房买卖合同备案信息》中明确，张余浩已经就诉争房屋和安置房建设方签订购房（合同号：201600149），明确其为诉争房屋的实际产权人。张余浩在一审庭审答辩中亦认可诉争房屋系其个人所有。此外，案外人张相倪多次参加本案庭审旁听，从未对案涉房屋属于张余浩个人所有的事实提出异议。一审法院亦已核实诉争房屋确系张余浩个人所有的安置房。二、案外人余银美购买的廉租房和本案没有关联性，不能作为阻却本案诉争房屋不可交易、不可履行的事实和法律依据。同时，根据产权证明可以证实，该房屋为余银美购买原属于廉租房性质的保障性住房，一审对该房屋属于保障性住房事实的陈述并无不当，同时依据《南平市保障性住房分配和运营管理规定》第三十三条的规定，适用法律并无不当。三、本案诉争房屋并非房屋本身具有不可办理产权登记的法律事实和依据。相关产权办理部门暂未给予该房产办理产权登记，系依据《南平市保障性住房分配和运营管理规定》第三十四条“保障性住房承租或购买家庭又购买其它住房的，必须按照签订的承租或购买保障性住房合同约定的条款，先办理保障性住房退出手续，或者通过补齐该保障性住房上市交易政府应得比例的增值收益价款取得完全产权。不办理退出手续或未取得完全产权的家庭，市不动产登记机构暂缓为其办理新购住房不动产权属登记手续，待其保障房退出到位后再予以办理相关手续”的规定，本案诉争房屋可以办理产权，相关部门不给张余浩办理产权的具体行政行为和本案无关，该行为的法律后果不应当由祝雨杰承担。《南平市保障性住房分配和运营管理规定》属于地方性部门规章，该条规定属于管理性而不是禁止性规定，祝雨杰作为买受人，其合法权益应受到合同法等法律保护。四、张余浩补齐该保障性住房上市交易政府应得比例的增值收益价款后，即可取得完全产权，可以办理本案诉争房屋的产权。一审庭审中，祝雨杰明确表示可以用应付的购房款补齐增值收益价款，但张余浩不予接受。 祝雨杰向一审法院起诉请求：张余浩继续履行与祝雨杰签订的《补充协议》,将位于福建省南平市建阳区房屋交付祝雨杰,并协助办理上述房屋产权变更登记手续。 一审法院认定事实：2017年1月19日,经案外人福建省宜家房地产开发有限公司居间,张余浩将拆迁安置的位于南平市建阳区房屋出售给祝雨杰,三方签订了一份《补充协议》,协议主要约定：房屋总价款为人民币420000元；祝雨杰于2017年1月19日向张余浩支付定金50000元；双方在2017年3月18日前办理物业交割手续；张余浩承诺在其可办理产权证后七个工作日内配合办理该房产的房屋所有权证；双方同意在祝雨杰银行贷款批贷通过后七个工作日内共同体办理房屋所有权转移登记手续；剩余房款370000元祝雨杰于取得产权证原件起15个工作日内由银行放款支付给张余浩；合同还对其他事项进行了约定。2017年1月22日,祝雨杰通过宜家公司转付定金50000元给张余浩。协议签订至今，张余浩未办理其房屋产权证书,双方多次协商无果，诉至南平市建阳区人民法院。另查明，南平市建阳区房屋系张余浩2014年8月7日因拆迁获得安置房，2017年2月28日张余浩在办理该存量安置房网签手续时，被南平市建阳区房地产交易管理处告知因其享有保障性住房，不能办理网签手续和不动产权证，该房屋目前仍登记在拆迁方南平市建阳区规划建设和旅游局名下。再查明，张余浩家庭系住房保障家庭，其母亲余银美于2010年8月30日购买南平市建阳区童游街道曼头山路18号（惠民花苑）3栋3层308房廉租房，并办理了产权登记（房产证号：潭房权证建阳字第××号）。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。祝雨杰与张余浩于2017年1月19日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合同合法有效。合同成立并生效后，当事人应依照合同约定全面履行自身义务。祝雨杰已依约将定金50000元交付给张余浩，张余浩至今未履行自身合同义务，违反约定。张余浩主张该《补充协议》系祝雨杰与案外人恶意串通骗取张余浩签订，未能提供证据加以证明，应承担举证不能后果，且张余浩作为完全民事行为能力人，应对其作出的民事法律行为承担责任。祝雨杰主张张余浩继续履行与其签订的《补充协议》，交付房屋并办理产权变更登记手续，有事实及法律依据，予以支持。办理产权变更登记时，祝雨杰应依照合同约定承担全部税费。张余浩辩称双方协议约定单价与市场价有较大差距，明显违反公平原则。一审法院认为，合同纠纷应以尊重签订时双方当下真实意思表示为先，在双方已有约定的情形下，适用公平原则并无法律依据，另本案诉争房屋系拆迁安置房，交易时市场价值本就较于一般商品房为低，故对其辩解，不予采纳。张余浩再辩称，该房屋系继承其父亲原潭城西市街西门外29号房产2014年拆迁置换所得，因其母亲余银美已享有廉租房待遇，至今无法办理产权登记，亦无法办理变更登记。依《南平市保障性住房分配和运营管理规定》第三十三条第二款规定，经济适用住房和限价商品住房购买满5年，购房人上市交易的，在购房人按照政策规定的增值收益分配比例向当地政府上交相关增值收益价款或向当地政府补齐相关增值收益价款后，可取得完全产权，交易税费按规定缴纳。张余浩家庭现有的廉租房购于2010年，已满5年，按照上述规定，在补足规定比例增值收益价款和缴纳税费后，可取得完全产权并对外出售。故张余浩无法办理产权登记的辩解，依据不足，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、祝雨杰与张余浩继续履行双方于2017年1月19日签订的《补充协议》；二、张余浩应于判决生效之日起十五日内将位于福建省南平市建阳区房屋交付祝雨杰,并协助祝雨杰办理上述房屋产权变更登记手续。 本院二审期间，张余浩围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，一审判决认定的事实认定清楚，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点：一、案涉《补充协议》的效力问题；二、张余浩是否应继续履行《补充协议》约定的义务。 关于争议焦点一，案涉《补充协议》系张余浩与祝雨杰的真实意思表示，内容合法，依法成立并生效，应认定案涉《补充协议》有效。张余浩提出案涉房屋系其与张相倪共有，与其在一审诉讼中的陈述不一致，且其并未就该主张的事实提供证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果。故对张余浩的该项上诉意见，本院不予采纳。 关于争议焦点二，张余浩提出其家庭享有保障性住房，导致案涉房屋不能办理产权登记，案涉《补充协议》存在事实上的无法履行。并于二审中提交的证据《不动产登记信息证明》，可以证明其家庭现有的房子为廉租房，属于保障性住房。根据《南平市保障性住房分配和运营管理规定》的三十四条第一款：“保障性住房承租或购房家庭又购买其它住房的，必须按照签订的承租或购买保障性住房合同约定的条款，先办理保障性住房退出手续，或者通过补齐该保障性住房上市交易政府应得比例的增值收益价款取得完全产权。不办理退出手续或未取得完全产权的家庭，市房屋权属登记机构暂缓为其办理新购住房房屋产权登记手续，待其保障房退出到位后再予以办理相关手续”的规定，张余浩可先办理保障性住房退出手续，或者通过补齐该保障性住房上市交易政府应得比例的增值收益价款取得完全产权。故案涉《补充协议》不存在事实上的无法履行，张余浩的该项上诉意见，本院亦不予采纳。 综上所述，张余浩的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张余浩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱文如 审 判 员 张廷贵 审 判 员 邱丽琴 二〇二〇年十月九日 法官助理 王历宏 书 记 员 叶晓桐 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。