江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6122号上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁可义，男，1981年12月6日出生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈啟水，女，1974年8月7日出生，汉族，住南京市雨花台区。两上诉人共同委托诉讼代理人：薛世维，江苏中祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏海能电力设计咨询有限责任公司，住所地南京市电建路**。法定代表人：袁冬旻，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈玉双，江苏金正达律师事务所律师。上诉人鲁可义、陈啟水因与被上诉人江苏海能电力设计咨询有限责任公司（以下简称海能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初6567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人陈啟水及鲁可义、陈啟水的共同委托诉讼代理人薛世维，被上诉人海能公司的委托诉讼代理人陈玉双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁可义、陈啟水上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判海能公司赔偿装修装潢损失30万元，房屋漏水产生的维修费用110767.05元及高压电事故造成的酒店设备损失141460元，合计552227.05元；2.驳回海能公司关于违约金主张，水电费据实结算；3.海能公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：（一）一审法院酌定赔偿标准过低，海能公司作为违约方承担的责任过轻。1.一审已经认定海能公司系违约方，给上诉人造成重大经营损失，故由此造成的损失应该由海能公司承担。2.关于本案的装修装潢损失，虽然无法进行鉴定，但可以参考上诉人接手案涉房屋时分摊的装修成本、重新装修的成本来分析认定。另外，双方对出租方提前收回房屋的约定是“实价现金补偿”，一审法院按残值计算损失，得出3万元的结论，不符合双方合同约定。上诉人根据实际损失，向海能公司主张30万元装修补偿并无不合理之处。3.关于高压电事故损失及房屋漏水维修费用，上诉人在诉讼之前向海能公司提交过高压电事故及房屋漏水维修费用的损失清单及相应凭据，虽然和本次起诉主张的数额不同，但一审法院可以按照就低不就高的原则处理，而不应该酌定4万元、6万元。关于高压电事故损失及房屋漏水维修费用，上诉人早就向海能公司主张过，并提交对话录音等证据，这两项损失都在10万元以上，结合租赁房屋的面积，上诉人的主张非常合理。海能公司未及时对该损失进行确认，故意隐瞒上诉人提交的相关证据，应承担不利后果。（二）关于海能公司主张的房租、水电费及违约损失。1.上诉人欠付事实发生在2016年，即高压电事故发生之后，根据被上诉人负责人的指示，通过停缴水电费、房租来冲抵相关损失，上诉人并不构成违约。上诉人酌定9000元违约金不当。2.海能公司提交的水电费均系其手抄形成，并未提供正式发票，也没有上诉人签字确认，不应作为认定水电费的依据。海能公司辩称，1.一审法院认定的合同期限有误，未能认定上诉人伪造编造租赁合同的事实，一审鉴定的内容是合同签名和时间，并没有证实合同的真实性，回避了被上诉人主张的上诉人变造合同的事实。2.第二，上诉人长期拖欠房租水电费用，在合同到期后拒绝交还房屋，违反了合同的约定应当承担全部的违约责任。3.上诉人所称的漏水损失以及高压电损失与被上诉人没有任何关系，上诉人称有房屋漏雨事实但没有按照合同约定书面通知被上诉人并要求被上诉人及时维修，电力事故损失的责任并非是被上诉人，而是供电公司。4.一审判决虽然在认定事实方面和法律适用存在错误，但鉴于本案拖延时间太久，虽然有异议，但被上诉人未提起上诉，请求法庭查明事实，驳回上诉，维持原判。海能公司向一审法院起诉请求：1.鲁可义、陈啟水支付租金60000元、水电费107057.93元、房屋使用费35000元及违约金16705.8元；2.鲁可义、陈啟水承担本案全部诉讼费用。鲁可义、陈啟水向一审法院反诉请求：海能公司补偿装修费用30万元、赔偿因房屋漏水产生的维修费用129000元、赔偿因高压电事故造成设备损失130200元，退还保证金3万元。一审法院认定的事实：自2010年开始，海宁公司将位于南京市（院内）房屋租赁给鲁可义、陈啟水，租赁合同每年一签，在上一年度租赁合同到期前后，双方签订下一年度租赁合同。第一年租赁合同签订后，鲁可义、陈啟水支付海宁公司3万元保证金，并对租赁房屋进行了装饰装修，用于经营大酒店。2017年1月5日，何宁代表海宁公司作为甲方与作为乙方的陈啟水签订《餐厅租赁合同》，约定甲方将位于南京市（院内）房屋租给乙方，房屋面积大约310平方米；租赁期限自2017年1月5日至2018年1月4日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，如乙方要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租赁期间房屋每月租金为5000元，租金总额为6万元，保证金3万元，以后租金不变动；在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）；乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务，如甲方收回房屋，对乙方的装饰装修实价现金补偿的义务；房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证；租赁期间，乙方拖欠房租累计2个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期内，乙方逾期缴纳合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的10倍支付滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；合同自双方签（章）后生效，合同及附件一式2份，由甲、乙双方特别各执一份，具有同等效力。2017年11月23日，经江苏省送变电有限公司批准，海宁公司将全部资产、业务和人员划转至全资子公司海能公司。2018年7月6日，海能公司向陈啟水发出关于迁出房屋等事项的通知，通知载明陈啟水与海宁公司于2017年1月5日签订的《餐厅租赁合同》已于2018年1月4日到期；在到期前，海宁公司相关人员多次口头通知陈啟水，合同到期后不再续租，请陈啟水及时按照约定归还房屋，但陈啟水一直没有迁出、交还房屋，并一直经营，给海能公司造成了重大损失；海能公司现书面通知陈啟水，请陈啟水于2018年7月31日前迁出并归还房屋，并按照合同约定与海能公司办理相关验收交接手续；同时结清水电等各项费用，并承担2018年1月5日至2018年7月31日间实际占有使用的房屋使用费（按原约定的租金标准）；如陈啟水不能在上述期限内迁出，海能公司将采取一切可行的措施保证顺利收回房屋，并要求陈啟水加倍承担实际占有使用期间的房屋使用费；因企业改组，海宁公司不再继续经营，其债权债务由海能公司承继。2018年7月16日，涵赢酒店向海宁公司发出关于涵赢酒店经营权收回的情况说明，说明载明涵赢酒店于2009年8月1日经转让承租了涉案餐厅，并签订租赁合同后进行改造装修，于2010年1月1日开业至今，期间对酒店多次翻新装修；酒店于2018年7月6日收到通知，要求酒店迁出并归还房屋，酒店依据合同规定，要求补偿酒店的装修费和转让费、遣散酒店员工发生的相关费用以及相关违约赔偿款。2018年7月27日，海能公司向陈啟水发出通知，通知载明海能公司多次与陈啟水联系，要求陈啟水于2018年7月31日迁出并归还房屋，同时缴纳相关费用，但陈啟水至今未缴纳相关费用并办理有关归还房屋的手续；鉴于目前距归还房屋时间不足一周，海能公司通知陈啟水，在剩余时间内，为不影响陈啟水的经营，海能公司将于每日下午14点至17点期间不定时关停房屋供水，直至本月底。对于租赁期限，陈啟水举证两份《餐厅租赁合同》原件，拟证明2017年1月，何宁代表海宁公司与陈啟水签订了两份《餐厅租赁合同》，其中一份租赁合同打印的签约日期为“2016年1月5日”，该份合同载明的租赁期限为自2017年1月5日至2018年1月4日，每月租金为5000元，年租金总额为6万元，保证金为3万元，另外一份租赁合同打印的签约日期为“2017年1月5日”，该份合同载明的租赁期限为自2018年1月5日至2019年1月4日，每月租金为5000元，年租金总额为6万元，保证金为3万元。对于陈啟水举证的上述两份租赁合同原件，海能公司不予认可，认为是编造的租赁合同，与海能公司举证的租赁合同不一致；在最后一次庭审中，海能公司陈述落款日期为2016年1月5日的合同签署页上有公司的印章和何宁的签名，这是由于在2017年1月，鲁可义、陈啟水把合同打印出来签字盖章以后，发现错误，所以签章页就废掉了，但该废掉的签章页被鲁可义、陈啟水私自保存，并伪造了一份合同；两份租赁合同，出租方处为空白，租金支付方式、数额和时间大小写都是空白，没有骑缝章，合同落款日期与常理不符，且合同只有断断续续的7页，正常的租赁合同有9页，并举证两份租赁合同原件为证，其中一份打印签约日期为“2016年1月5日”租赁合同原件一份，该份合同载明的租赁期限为自2016年1月5日至2017年1月4日，每月租金为5000元，年租金总额为6万元，保证金为3万元，另一份打印签约日期为“2017年1月5日”租赁合同原件一份，该份合同载明的租赁期限为自2017年1月5日至2018年1月4日，每月租金为5000元，年租金总额为6万元，保证金为3万元。鲁可义、陈啟水对海能公司举证的租赁合同原件并无异议。据海能公司举证的两份租赁合同原件显示，合同第一页的出租方、承租方处均手写有名称或者姓名，租金及支付方式条款中租金的数额处均有手写的大写数字，合同页数均为9页，合同最后一页出租方处均有海宁公司盖章及何宁本人签字；据陈啟水举证的两份租赁合同显示，合同第一页的出租方处无手写的出租方名称，租金及支付方式条款中租金的数额处均无手写的大写数字，合同页数均为7页，合同最后一页出租方处均有海宁公司盖章及何宁本人签字；海能公司举证的两份租赁合同与鲁可义、陈啟水举证的两份租赁合同，除合同首页租赁合同双方签字、租金数额手写大写数字、合同页数、落款日期有差异外，其他内容均一致。一审法院在庭审中询问双方，自2010年开始，双方的租赁合同是否是一年一签，双方均回复是的；一审法院询问陈啟水，根据其提交的合同及陈述，为何2017年1月签订了两份合计两年的租赁合同，陈啟水的回复是其想改租赁房屋的档次，海宁公司说陈啟水对公司有贡献，做的也不错，最多两年一签，所以签了两份合同；一审法院询问陈啟水，根据其提交的两份租赁合同，为何2017年至2018年的租赁合同打印的签约日期为“2016年1月5日”，2018年至2019年的租赁合同打印的签约日期为“2017年1月5日”，陈啟水回复是，根据前面租赁合同打印出来就签字了，陈啟水没有在意看，可能是原来的版本时间没有改，后来陈啟水发现了日期的问题，就跟海能公司说了，海能公司说换一下没有关系，所以陈啟水就在海能公司签字盖章后，将两份租赁合同的最后一页进行了调换，这个事情，海能公司是知道的，两份租赁合同是同时签订的。为证明提交的租赁合同是真实的，陈啟水向一审法院提出鉴定申请，申请对其提交的两份租赁合同原件与海能公司提交的2017年租赁合同原件是否系同一时期形成、三份租赁合同的何宁签字是否为何宁本人书写进行鉴定。在鉴定过程中，鉴定机构向一审法院发函，告知陈啟水申请鉴定“2018年元月5日至2019年元月4日”的餐厅租赁合同中“2018元5至2019元4”与“何宁”签名字迹是否为何宁本人书写；经过对现有材料进行审查，以及要求何宁到鉴定机构现场书写的样本比对，鉴定机构认为“2018元5至2019元4”字迹细节特征数量少、价值低、不具备字迹统一性鉴定条件。经鉴定，鉴定机构的鉴定意见是：1、署期为“2016年1月5日”的《餐厅租赁合同》（鲁可义、陈啟水提交）末页甲方落款处“何宁”签名字迹的形成时间与署期为“2017年1月5日”的《餐厅租赁合同》（鲁可义、陈啟水提交）末页甲方落款处“何宁”签名字迹的形成时间为同时期；2、署期为“2016年1月5日”的《餐厅租赁合同》（鲁可义、陈啟水提交）末页甲方落款处“何宁”签名字迹的形成时间与署期为“2017年1月5日”的《餐厅租赁合同》（海能公司提交）末页甲方落款处“何宁”签名字迹的形成时间为同时期；3、署期为“2017年1月5日”的《餐厅租赁合同》（鲁可义、陈啟水提交）末页甲方落款处“何宁”签名字迹的形成时间与署期为“2017年1月5日”的《餐厅租赁合同》（海能公司提交）末页甲方落款处“何宁”签名字迹的形成时间为同时期；4、署期为“2016年1月5日”的《餐厅租赁合同》（鲁可义、陈啟水提交）末页甲方落款处“何宁”签名字迹与提供的字迹样本为同一人书写；5、署期为“2017年1月5日”的《餐厅租赁合同》（鲁可义、陈啟水提交）末页甲方落款处“何宁”签名字迹与提供的字迹样本为同一人书写；6、署期为“2017年1月5日”的《餐厅租赁合同》（海能公司提交）末页甲方落款处“何宁”签名字迹与提供的字迹样本为同一人书写。对于租金及房屋使用费的诉讼请求，海能公司陈述其要求鲁可义、陈啟水支付的6万元租金指的是涉案房屋自2017年-2018年的租金，房屋使用费指的是涉案房屋自2018年1月-2018年7月的使用费，鲁可义、陈啟水认可确实没有支付涉案房屋自2017年-2018年的租金，但认为2018年7月，海能公司就强制停水停电，酒店无法经营了。对于违约金的诉讼请求，海能公司陈述违约金16705.8元的计算方式为拖欠租金的违约金6000元（60000元*10%）与拖欠水电费违约金10705.8元之和（107057.93*10%）对于水电费的诉讼请求，海能公司举证水电费抄表记录及统计表（自2016年1月至2018年10月），拟证明自2015年11月至今，鲁可义、陈啟水共计拖欠水电费共计107057.93元，海能公司都是口头通知鲁可义、陈啟水到银行缴纳水电费，鲁可义、陈啟水则不予认可，认为应该是在2016年下半年开始没有缴纳水电费，依据惯例，都是海能公司给单子，然后鲁可义、陈啟水去银行缴纳水电费；海能公司举证二楼餐厅2015年缴纳水电费存款单、缴纳水电费银行凭证、收据、财务记账记录以及餐厅2016年缴纳水电费财务记账记录、缴纳水电费银行凭证，拟证明鲁可义、陈啟水租赁涉案房屋用于经营餐厅，分别于2015年5月11日缴纳涉案房屋自2014年9月至2015年3月的水电费21298.70元，于2016年2月15日缴纳涉案房屋自2015年4月至2015年11月的水电费20711元，鲁可义、陈啟水认可二楼餐厅确为其经营，其之前缴纳水电费都是到财务室交现金，财务室给收据，最后一次缴纳水电费是2017年8月、9月。对于装饰装修补偿的反诉请求，鲁可义、陈啟水举证装修合同及收据，拟证明其在2009年对酒店进行装修产生了装修费用83万元，海能公司不予认可，陈述鲁可义、陈啟水在庭审中举证的装修费用与鲁可义、陈啟水在与海能公司商谈搬离过程中提交给海能公司的装修费用决算单数额不一致，并举证装修费用决算单为证，鲁可义、陈啟水认为决算单是双方友好协商过程中提交的材料，不能作为证据使用。据海能公司举证的装修费用决算单显示，饭店投标总价为698620.34元。对于房屋漏水维修费用的反诉请求，鲁可义、陈啟水举证维修收据，拟证明在租赁涉案房屋期间，因房屋漏水产生楼顶维修费用129000元，海能公司不予认可，陈述鲁可义、陈啟水在庭审中举证的维修费用与鲁可义、陈啟水在与海能公司商谈搬离过程中提交给海能公司的维修费用单据数额不一致，并举证装修费用投标总价单为证，鲁可义、陈啟水认为该张单据是双方友好协商过程中提交的材料，不能作为证据使用。据海能公司举证的投标总价单显示，饭店楼顶防水维修投标总价为110767.05元。对于在使用房屋期间因高压电事故造成损失的反诉请求，鲁可义、陈啟水举证损失清单，拟证明因高压电事故造成损失130200元，海能公司不予认可，陈述鲁可义、陈啟水在庭审中举证的损失费用与鲁可义、陈啟水在与海能公司商谈搬离过程中提交给海能公司的损失清单数额不一致，并举证损失清单为证，鲁可义、陈啟水认为该张单据是双方友好协商过程中提交的材料，不能作为证据使用。据海能公司举证的损失清单显示，高压电事故造成机器设备损失为141460元、厨房菜肴变质损失90857元，酒店停业补偿2716500元。在一审过程中，海能公司举证其代理人与陈啟水录音证据一份，拟证明因高压电事故造成的损失，海能公司也没有拿到赔偿款，鲁可义、陈啟水应该找供电公司主张赔款；关于两份租赁合同，鲁可义、陈啟水在录音中称通过私下关系找海能公司的经办人员，单独签了一份租赁合同，所以即便如鲁可义、陈啟水陈述真的存在第二份合同，也是非法的，不受法律保护；鲁可义、陈啟水存在拖欠房租水电费的事实。鲁可义、陈啟水认为，鲁可义、陈啟水有理由信任海能公司所指派的工作人员，并与海能公司的工作人员签订了两份租赁合同，海能公司的内部规定不影响协议的效力；至于水电费，都是海能公司给单据，鲁可义、陈啟水去缴纳费用。在一审过程中，鲁可义、陈啟水举证其与海能公司的负责人何宁、范立民等人的录音证据一份，拟证明在租赁房屋期间，房屋发生高压电事故造成损失，鲁可义、陈啟水对房屋楼顶进行了维修，海能公司则认为何宁知道停电的事情，但不能证明应由海能公司赔偿，房顶维修的事情，何宁也知道，但鲁可义、陈啟水只与何宁联系过一次，后来并未按程序上报维修的事情。据鲁可义、陈啟水提交的其与范立民的录音证据显示，范立民陈述，“停电以后呢，就把那个烧掉了，他应该知道这个事情，然后烧坏的东西还不少，他又来统计，统计好了我的东西加上他的东西，我就交给办公室主任周至林………”；陈啟水陈述，“我那个空调都坏了”，范立民陈述“大概多少钱啊，两三万吧？”，陈啟水接着陈述，“瞎说，我那个在十万块钱左右”。据鲁可义、陈啟水提交的其与何宁的录音证据显示，陈啟水在陈述收到法院传票后，何宁陈述，公司要到法院走个程序，“公司钱要不回来，他肯定要有个说法，法院你可以理他也可以不理他”“去（法院）还是得去的，走个程序”；陈啟水陈述“那何主任，您一定要帮我做证明，那个停电和楼顶的事”，何宁接着陈述“行哎行，我肯定帮你作证的,………,我估计是年前不可能找你要的，公司也不缺这点钱，法院说拿不到就不会要了”；陈啟水陈述，“我的情况你了解，合同没到期他们是提前赶我走，还有停电设备损失和屋顶漏水的问题到现在没有结果，不是我欠他房租”，何宁接着陈述“这个我会帮你证明的，………”。在案件审理过程中，海能公司陈述涉案租赁合同的双方为海能公司与鲁可义、陈啟水，鲁可义、陈啟水认可出租人系海能公司。对于涉案房屋的现状，海能公司陈述在收回房屋后，房屋的装饰装修已经拆掉了，后来房屋交给江苏省送变电公司。上述事实，有房产证、说明、租赁合同、收条、批复文件、往来函件、抄表记录、统计表、装修合同、录音材料、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，海宁公司与鲁可义、陈啟水签订租赁合同，约定海宁公司将涉案房屋租给鲁可义、陈啟水，鲁可义、陈啟水支付房租。在合同履行过程中，经江苏省送变电有限公司批准，海宁公司将全部资产、业务和人员划转至全资子公司海能公司，海能公司主张租赁合同出租方转为海能公司，鲁可义、陈啟水表示无异议，一审法院予以确认。上述租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反相关法律法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应严格按照约定履行各自义务。关于涉案房屋的租赁期限，鲁可义、陈啟水举证两份租赁合同原件，主张在2017年1月其与出租人签订了两份租赁合同，两份租赁合同租赁期限分别为自2017年1月5日至2018年1月4日、自2018年1月5日至2019年1月4日，租赁期限截止至2019年1月，海能公司认为鲁可义、陈啟水举证的两份租赁合同系编造，其中一份合同的签章页系当时签订合同后被废掉的一页，鲁可义、陈啟水私自保存，并伪造了合同，且两份合同首页出租方处为空白，租金数额大写处都是空白，合同没有骑缝章，合同落款日期与常理不符，合同只有断断续续的7页，正常的租赁合同有9页，并举证两份租赁合同原件为证。一审法院认为，第一，依法成立的合同，自成立时生效。鲁可义、陈啟水举证的两份租赁合同首页的出租方处虽为空白，但两份合同末页的甲方（出租方）及乙方（承租方）处均有甲方盖章、甲方签约代表签字及乙方的签字。虽然两份合同末页打印签约日期与合同载明的租赁期限有所不一致（打印签约日期为2017年1月5日的合同载明的租赁合同期限为自2018年1月5日至2019年1月4日、打印签约日期为2017年1月5日的合同载明的租赁合同期限为自2018年1月5日至2019年1月4日），但经鉴定结构鉴定，鲁可义、陈啟水举证的两份合同末页甲方签约代表“何宁”签名字迹的形成时间与海能公司举证的打印签约日期为2017年1月5日的租赁合同末页甲方签约代表“何宁”签名字迹形成时间为同时期，且鲁可义、陈啟水举证的两份合同末页甲方签约代表“何宁”签名字迹与提供的字迹样本为同一人书写。由此可见，鲁可义、陈啟水举证的两份租赁合同签订日期均为2017年1月，均系鲁可义、陈啟水与海宁公司所签，且双方在租赁合同中约定，合同自双方签（章）后生效，海能公司亦无其他充分证据证明鲁可义、陈啟水举证的该两份合同存在法律规定的无效或可撤销情形，故鲁可义、陈啟水举证的两份租赁合同系依法成立的合法有效合同。第二，综合比对双方提供的共计四份租赁合同原件，四份租赁合同原件均无骑缝章。第三，鲁可义、陈啟水提供的两份租赁合同原件中，租金处虽无手写的大写数字，但合同明确载明有月租金数额、租金总额。第四，鲁可义、陈啟水提供的两份租赁合同原件虽有七页，但合同对于应当载明的事项，包括当事人名称或者姓名、标的和数量都有明确约定。第五，根据双方签订的合同约定，合同及附件一式2份，由甲、乙双方特别各执一份，均有同等法律效力。由此可见，鲁可义、陈啟水在与出租方签订租赁合同时，是一式两份，双方各执一份，鲁可义、陈啟水举证的两份租赁合同租赁日期分别是自2017年1月5日至2018年1月4日、自2018年1月5日至2019年1月4日，日期并无重复，符合双方的上述约定。至于海能公司辩称其中一份合同的签章页系当时签订合同后被废掉的一页，鲁可义、陈啟水私自保存，并伪造了合同。海能公司作为一个营利法人，应当比一般自然人更能意识到签章的重要性，如果在签章后发现签订的合同出现与其意思表示不符之处，应当及时采取措施予以补救，包括在征得对方同意后，及时销毁被废止的合同，而不会任由合同相对方私自保存合同的签章页，海能公司的该项抗辩理由与常理不符，一审法院不予采信，一审法院认定双方于2017年1月签订了2份租赁合同，租赁期限截止至2019年1月4日。海能公司于2018年8月收回房屋，合同目的已无法实现，租赁合同应予解除。海能公司主张鲁可义、陈啟水支付2017年租金6万元，鲁可义、陈啟水认可确实没有支付涉案房屋自2017年-2018年的租金，故依据相关法律规定，鲁可义、陈啟水应将拖欠的租金6万元支付海能公司。海能公司主张鲁可义、陈啟水支付涉案房屋自2018年1月-7月的使用费3.5万元，鲁可义、陈啟水主张在2018年7月，海能公司即强制停水停电，影响酒店经营，根据双方往来函件来看，海能公司对涉案房屋进行停水停电发生在2018年7月27日后，故综合根据双方举证及陈述，一审法院酌定该项费用为34500元。至于水电费主张，综合根据海能公司举证的水电费缴纳记账材料、租赁房屋拖欠水电费统计表及双方当事人陈述，一审法院酌定鲁可义、陈啟水支付海能公司自2016年1月至2018年8月水电费共计100000元。对于海能公司的租金及水电费违约金请求，第一，根据双方签订的租赁合同约定，鲁可义、陈啟水向海能公司提出维修请求后，海能公司应及时提供维修服务，由于海能公司怠于履行维修义务或情况紧急，鲁可义、陈啟水组织维修的，海能公司应支付鲁可义、陈啟水费用或折抵租金，但鲁可义、陈啟水应提供有效凭证。通过庭审中双方举证及陈述可知，在租赁期间，因涉案房屋发生漏水，鲁可义、陈啟水确对涉案房屋进行了维修。第二，据海能公司于2018年7月6日向陈啟水发出的关于迁出房屋等事项的通知载明，海能公司以租赁合同于2018年1月4日到期，海能公司不再出租该房屋，但到期后，陈啟水继续使用房屋，给海能公司造成损失为由，要求陈啟水于2018年7月31日前与海能公司办理验收交接手续，腾退房屋，结清水电费，并承担涉案房屋自2018年1月5日至2018年7月31日的房屋占有使用费。海能公司在该通知中并未写明要求陈啟水支付涉案房屋自2017年到2018年的房租。第三，据鲁可义、陈啟水举证的其与何宁的通话录音显示，陈啟水陈述，“我的情况你了解，合同没到期他们是提前赶我走，还有停电设备损失和屋顶漏水的问题到现在没有结果，不是我欠他房租”，何宁接着陈述“这个我会帮你证明的，………”。第四，一审庭审中，鲁可义、陈啟水陈述都是海能公司给单子，然后其去银行缴纳水电费，海能公司则陈述海能公司都是口头通知鲁可义、陈啟水到银行缴纳水电费。鲁可义、陈啟水使用涉案房屋到2018年7月，使用房屋期间，涉案房屋会产生水电等费用，鲁可义、陈啟水应当及时缴纳水电等费用。但鲁可义、陈啟水拖欠涉案房屋水电费用的时间长达两年多，且拖欠的数额很大，实属不妥。故综合根据双方签订的合同约定、鲁可义、陈啟水拖欠的数额、时间、双方过错及一审法院查明的其他事实，一审法院酌定鲁可义、陈啟水支付海能公司该项违约金的数额为9000元。对于鲁可义、陈啟水反诉主张的补偿装饰装修费用，综合根据鲁可义、陈啟水举证的装修合同及收据、海能公司举证决算单、涉案房屋的租赁期限、面积及用途、返还房屋时间及双方过错，一审法院酌定该项费用为30000元。至于鲁可义、陈啟水反诉主张房屋漏水维修费用、高压电事故损失，综合根据鲁可义、陈啟水举证的维修收据、海能公司举证的投标总价单、双方举证的录音证据及租赁房屋情况，一审法院酌定该两项费用或损失分别为4万元、6万元。合同解除后，海能公司应将保证金3万元返还鲁可义、陈啟水。综上，相互折抵后，鲁可义、陈啟水应支付海能公司43500元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十条之规定，一审法院判决：鲁可义、陈啟水于判决发生法律效力之日起十日内支付江苏海能电力设计咨询有限责任公司人民币43500元。一审本诉案件受理费人民币4581元，减半收取为2291元，由海能公司负担191元，由鲁可义、陈啟水负担2100元；一审反诉案件受理费4846元、鉴定费22040元，由海能公司负担21200元，由鲁可义、陈啟水负担5686元。本院审理期间，海能公司对一审法院查明“鲁可义、陈啟水支付海能公司3万元保证金”的事实有异议，海能公司认为，2009年其将房屋租赁给第三人，第三人将房屋转租给上诉人，其从未直接向上诉人收取过保证金；海能公司对一审法院查明的其他事实没有异议。鲁可义、陈啟水对一审法院查明的事实没有异议。对于双方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，关于鲁可义、陈啟水主张的装修费用。其主张在2009年接手案涉房屋后，装修花费为83万元，但其并未充分举证证明该款项实际支付，且其主张的该数额，也和其与海能公司沟通过程中主张的装修决算数额不符，故对于上诉人主张的装修实际费用为83万元本院不予采信。双方签订的合同中虽载明甲方“对乙方的装修装饰实价现金补偿”，但该文字内容亦不能必然地理解为出租人应按照承租人2009年装修时支付的全部款项进行补偿。另外，案涉房屋装饰装修已经被拆除，亦无法通过鉴定程序确认装修价值，在此情况下，一审法院综合考虑到案涉房屋面积、实际承租年限与尚未到期年限比例等多方面因素，酌定海能公司赔偿上诉人装饰装修费用30000元并无不当。同样，关于房屋漏水维修费用，上诉人在本案中提交的证据也与之前其向海能公司主张的数额不一致，其提交的证据证明力亦不足以证明维修花费的数额，一审法院考虑到房屋面积、维修内容，酌定该数额为4万元无明显不当。关于高压电事故损失，上诉人提供的证据均为其单方出具，并无进一步证据证明实际损失，也无证据证明海能公司对该数额认可，在此情况下一审法院酌定该项损失数额为6万元亦无不当。本院对一审法院以上判决内容予以支持。关于水电费的问题。根据双方当事人陈述，案涉房屋内并未单独开立水电费户，从水电费缴纳实际履行情况来看，也是由海能公司自行统计后告知上诉人，再由上诉人缴纳相关费用，上诉人亦陈述其通常并不去核实水电费具体数额。考虑到上诉人经营期间必然产生水电费，且因未单独开立水电费户导致无法核实上诉人欠缴期间实际水电费数额，在结合案涉房屋面积、之前水电费数额等诸多因素情况下，一审法院酌定上诉人支付水电费数额为100000元并无明显不当之处。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”即使海能公司解除租赁合同行为构成违约，但上诉人在租赁合同履行期间迟延支付租金及水电费的行为亦构成违约，一审法院判令上诉人支付违约金9000元符合法律及双方合同约定。上诉人主张其停付租金、水电费系经过海能公司认可，但其并未提交充分证据证明双方对此协商一致，故对其该项上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人鲁可义、陈啟水的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8219元，由上诉人鲁可义、陈啟水负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年十月十二日法官助理李映碧书记员王宇白