浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙03民终3942号 上诉人（原审原告）：浙江航天世源汽车发动机部件有限公司，住所地:温州市温州经济技术开发区滨海二十一路**。 法定代表人：张思伟。 委托诉讼代理人：陈继峰、陈督，浙江玉海律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李飞銮，男，汉族，1987年11月25日出生，住温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：周春波、虞聪慧，浙江时代商务律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：温州天影文化娱乐有限公司，住，住所地：温州市温州经济技术开发区沙城街道安兴路**/div> 法定代表人：田超。 委托诉讼代理人：薄士坤、张健，上海兰迪（温州）律师事务所律师。 原审被告：杜中峰，男，汉族，1974年2月15日出生，住瑞安市。 上诉人浙江航天世源汽车发动机部件有限公司（以下简称航天世源公司）、李飞銮与被上诉人温州天影文化娱乐有限公司（以下简称天影公司）、杜中峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 航天世源公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：（1）《备忘录》效力已经人民法院生效判决认定，本案为航天世源公司与李飞銮之间的租赁合同纠纷，一审通知天影公司参加诉讼，审理程序违法，即便追加，也应列为第三人。（2）《备忘录》约定减收5个月租金，是出于李飞銮愿意化解纠纷而作出的租金让步，但此后李飞銮并未善意履行并努力化解危机，故一审判决对此认定错误。（3）因原承租人违章装修搭建，故出租人予以停止供电，但一审判决忽视了航天世源公司停止供电的原因与理由，认定航天世源公司停电属恶意行为，是错误的。（4）李飞銮明知《备忘录》订立前已停止供电，但李飞銮此后从未提出恢复供电的要求，在律师函中也未提及，故一审判决给予李飞銮六个月合理考虑期，是错误的。李飞銮在自身权利因租赁物交接或停电受到损害后，应当及时主张权利，而不应扩大损失。（5）一审判决既然认定租赁物并未实际移交，也就不存在航天世源公司事先通知李飞銮供电以解决安全隐患的问题，也就不存在因供电导致李飞銮租赁合同无法履行的问题。 李飞銮上诉请求：撤销一审判决，改判驳回航天世源公司的一审诉讼请求。事实和理由：（1）航天世源公司未履行供电义务，也未尽到督促协助天影公司交房及权利移交的法定义务，故李飞銮有权拒付租金并解除租赁合同。航天世源公司明知案涉房屋用于商业目的且正在装修，且订立《备忘录》的目的旨在化解矛盾危机，却一直采取断电行为，导致租赁合同客观无法履行。（2）《备忘录》订立后，天影公司应当及时移交租赁房屋及相关权利资料，但经短信催告后仍未移交，且至今仍实际占有租赁房屋，故租赁合同解除后的占有使用费及腾空义务人应为天影公司，一审判决李飞銮承担民事责任，于法无据。（3）根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同解除后，应当由实际房屋占用人履行腾空义务。（4）天影公司未履行《备忘录》约定义务，已构成违约。李飞銮于2019年1月3日向天影公司送达书面解除通知函，已经发生《备忘录》解除的法律效力。该法律事实一审判决未予认定，不当。《备忘录》解除后，租赁房屋占用期间的租金损失，应当由天影公司承担，一审判决李飞銮承担，于法无据。（5）因航天世源公司与天影公司均未遵照《备忘录》约定履行相应义务，导致李飞銮合同目的不能实现，对此李飞銮不存在任何过错，也不存在损失扩大的客观法律事实。因此，一审判决错误，应予纠正。 天影公司辩称:天影公司并非本案纠纷的适格被告，故支付租金及腾空房屋的义务人均为李飞銮。《备忘录》已约定按现状交付，一审判决认定天影公司未交付租赁物并实际控制涉案租赁房屋，是错误的。李飞銮实际上为该项目合作方之一，其完全掌握相关材料，不存在移交之说。李飞銮就《备忘录》先后提起过撤销诉讼和解除诉讼，表明其对租赁合同及《备忘录》是否履行存在自相矛盾。 杜中峰二审未答辩。 航天世源公司向一审法院起诉请求：李飞銮支付2019年1月1日至2019年12月31日租金1073668.75元及违约金（自2018年12月1日始以月利率2%计至实际履行之日止）。一审诉讼中，变更诉请为：（1）解除房屋租赁合同关系；（2）李飞銮腾空并交还租赁房屋；（3）李飞銮支付2019年1月至租赁房屋实际腾空之日止的租金与违约金836625元（租金按每月139437.50元计算，违约金按6个月租金计算为836625元）。 一审法院认定事实：2015年9月14日，航天世源公司（甲方）与天影公司（原烽友公司、乙方）签订《研发车间使用权租赁合同》。合同约定：甲方将位于温州经济技术开发区（金海大道滨海二十一路356号）航天世源公司厂区内第1幢研发车间7275㎡，租赁给乙方使用，并附研发车间图纸一份。本租赁房屋使用功能仅作为生产及办公用房，不作为其他用途。租期为12年，从2015年10月1日起至2027年9月30日止（其中甲方给予乙方装修期免租金3个月，实际从2016年1月1日起计算租金）。从2019年1月1日起租金每两年递增一次，年递增幅10%；甲方最终确定后的年租金，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。租金按一年方式支付（先付款后使用）。本合同签订2日内，乙方应支付20万元作为定金。乙方应在2015年10月15日前向甲方交纳第一年租金1673250元。2016年至2026年租金支付时间定在每年12月1日前支付下一年租金（即提前一个月支付下年度租金）。为确保承租人能够合理、妥善使用该租赁房屋并按时支付租赁期间应承担的各项费用，乙方应支付200000元作为押金。甲方应在2015年10月1日前将本租赁房屋交付给乙方使用，且乙方同意按照租赁房屋及设施的现状承租使用。乙方无权转租整栋租赁房屋，若乙方擅自将整栋租赁房屋转租给他人的，视为乙方违约，甲方有权解除本合同收回租赁房屋，同时租赁押金作为违约金不予退还。在租赁期限内，乙方不得在租赁房屋周围及楼顶违建（不得改变租赁房屋的现状）。乙方若对租赁房屋进行装修，须事先向甲方提交方案，经甲方同意后方可实施；如需政府部门审批的，必须经相关部门审批同意后方可实施。乙方对租赁房屋内进行装修所发生的一切费用乙方承担，在乙方租期届满不续租时，装修部位应由乙方负担恢复至承租前原样，无法拆除的设施归甲方所有。有若损坏，乙方应承担赔偿责任。租赁期间，甲方保证该租赁房屋及附属设施处于正常的可使用和安全状态，甲方对该租赁房屋进行检查时，应提前3日通知乙方，检查时乙方应予以配合，甲方应减少对乙方使用该租赁房屋的影响。乙方应如实申报用电功率给甲方，甲方予以用电安排，如在使用中甲方未达到已报实际用电功率，所造成的损失由乙方负责赔偿。甲方按月收取水电费（先用后付），如延迟缴纳水电费，甲方向乙方收取每日应缴水电费总额1%的违约金。若甲方无故提前收回承租物的，由甲方承担违约责任及装修费用，甲方退还押金（押金不计利息）。若乙方逾期支付租金或其他应交款，根据实际拖延天数，按日支付应付款的1‰违约金给甲方，同时甲方有权解除合同，收回租赁房屋，乙方由此发生的损失由乙方自行承担。合同期内（下一年度）乙方不准备租赁，须提前四个月书面告知甲方，甲方视为同意终止合同，装修费用乙方自行承担，甲方退还押金（押金不计利息）。第十二条本合同终止前，乙方应清空租赁房屋内的货物和设备，乙方未腾空存放在甲方租赁房屋内的货物、设备等，即认定为乙方自动放弃存在在甲方租赁房屋内全部物品所有权，甲方有权自行处理滞留货物或设备，处置物品的收入全部用以冲抵滞留期的房租费用及罚金等，同时租赁押金将作为违约金不予退还。因乙方准备把租赁房屋改为商业用房对外营业，但必须在租赁房屋前面另外开设一个大门（注：开门及商业审批手续以及一切费用由乙方自己解决，甲方提供相关审批需要资料，不承担任何费用）。该租赁合同落款处出租方、承租方分别盖有航天世源公司、烽友公司印章；同时，航天世源公司法定代表人张思伟和天影公司（原烽友公司）的原法定代表人杜中峰签字。 2018年7月14日，航天世源公司（甲方）、原烽友公司（乙方）、李飞銮（丙方）签订一份《备忘录》。约定：“甲方将坐落于温州经济开发区滨海21路356号部分物业（研发大楼）租于乙方，双方签署有租赁合同，现双方因故发生纠纷，现经三方协商，达成如下化解协议：一、乙方退出原合同，由丙方成为原合同的承租方，甲方同意在不变更原合同所有内容的情况下，由丙方作为原合同的承租方，承继履行原合同，享有和承担原合同的权利、义务。二、乙方在租赁标的物上的装修、设施、改建等所有添附装璜、设备、财物等，均按现状留归丙方。乙方的债权债务与甲方、丙方无关。三、丙方给付人民币800万元购买款给乙方，此事由乙方、丙方结算支付，与甲方无关。之后，乙方与租赁标的物、原合同无关，不得再向丙方提出任何要求。乙方在收到购买款后五个工作日内，将注册地迁出标的物（如有）。四、甲方同意按乙方将标的物一楼分租给其他客户的月租金标准，减收5个月的租金，作为化解本次纠纷的补偿。该补偿款在下个收租期中，在丙方应交纳的租金中扣减，与乙方无关。丙方同意按乙方与一楼分租客户达成的原租赁的协议执行。五、今后甲方、乙方不得以任何理由再向对方提出任何主张。有关乙方与丙方的交接，由乙、丙双方自行决定。本协议一式三份。各方持一份，证明人留存一份”。航天世源公司法定代表人张思伟、烽友公司原法定代表人杜中峰、李飞銮分别在该备忘录落款处签字。 2018年7月23日，李飞銮向杜中峰（即李少峰）发送短信“李总（李少峰）：根据协议我方现资金800万已到位。请你协助整理以下五点问题。1.原设计单位和审图单位配合我完成现要改动的消防楼梯和消防水池等。2.原来审批手续已完成和未完成的原件（包括网吧证件和KTV及宾馆的）。3.列出各层装修的费用，已付物品定金等。4.整理一份现欠款清单明细（包括股东的）。5.所有现租户的合同原件整理移交给我们，合同变更由原峰友公司改为现在我拥有的公司。以上五点整理完毕，我方一次性付清交易款！收到请回复”、“你的消防和土建装修的图纸是不是分开的？”、“如果分开的，土建装修图纸和装修班组加水电班组也要整理给我，我还是使用老班组！谢谢”等。 2018年12月31日，李飞銮与航天世源公司法定代表人张思伟通话，称要与杜中峰即天影公司解除合同，让张思伟写一个字（同意书）给他，自己要从这份跳出来（指退出《备忘录》）。张思伟表示李飞銮与杜中峰都不付租金的话，他就要解除合同了，让李飞銮找他们律师商量。 2019年1月2日，李飞銮委托浙江联英律师事务所向航天世源公司及张思伟、杜中峰及天影公司邮寄《通知解除的律师函》。律师函载明：“张思伟先生、杜中峰先生：浙江联英律师事务所受李飞銮先生的委托，就通知解除2018年7月14日三方签署的《备忘录》的相关事宜函告如下：第一，李飞銮根据《合同法》第九十四条的规定，向张思伟及杜中峰提出通知解除《备忘录》的告知。因下列应由张思伟和（或）杜中峰提交的材料，多次去人去电催要无果，且已逾期提交180余日。1.温州经济开发区滨海21路356号部分物业（研发大楼）的租赁合同等。2.租赁标的物上装修合同、设计合同、设施、设备采购合同，强弱电图纸、给排水图纸等整套材料等。3.标的物一楼分租给其他客户的租赁合同等。第二，关于主体问题，李飞銮认为与其签署《备忘录》的相对方主体为张思伟和杜中峰个人。但仔细看《备忘录》首行为“甲方浙江航天世源汽车发动机部件有限公司”；第二行为“乙方为温州烽友文化娱乐有限公司”，但甲乙双方落款处又仅有自然人签字，未加盖单位公章，故请求予以明确，便于权利主张。综上所述，因张思伟和杜中峰，未按照《备忘录》的约定向李飞銮提供正式缔结合同或协议的必备材料及文件，且经多次催促后，在合理期限内仍未提供。故此次正式书面发函告知解除三方签署的《备忘录》。另，张思伟和杜中峰未提供相关应提供的材料，故李飞銮未给付人民币800万元给杜中峰。且因李飞銮已通知解除《备忘录》，故亦不会再向杜中峰支付人民币800万元。” 2019年1月3日，航天世源公司及张思伟、杜中峰及天影公司收到上述律师函。 2019年1月11日，张思伟委托浙江玉海律师事务所书面回复称：“张思伟收到李飞銮寄送的《通知解除备忘录的律师函》，特回复如下：一、关于《备忘录》合同主体问题。2018年7月14日《备忘录》各签订主体为航天世源公司、烽友公司及李飞銮。其中张思伟、杜中峰在备忘录甲方、乙方的签字，均系作为对应的航天世源公司、烽友公司法定代表人，履行代表前述公司签订《备忘录》的职务行为。二、关于通知解除《备忘录》的意见。《备忘录》已经明确涉事租赁合同承租主体由烽友公司变更为李飞銮，并由李飞銮作为承租方继续承接履行《租赁合同》。该《备忘录》相关内容合法、有效，对各方均具有法律约束力。另，有关《通知解除备忘录的律师函》中所涉及到相关资料，并不属于《备忘录》或涉事《租赁合同》的履行内容。充其量属于李飞銮与烽友公司的交接争议事宜，与航天世源公司无涉。李飞銮据此解除三方签署的《备忘录》，没有合同及法律依据，且向张思伟个人寄送该解除通知，属于主体错误。因此，该《通知解除备忘录的律师函》并不能形成对《备忘录》予以解除的法律效果。三、其他事项航天世源公司亦已经按照《备忘录》第四条的约定，在2019年度租金中，减收了5个月租金，履行了补偿义务。现由于李飞銮未能按约支付2019年度租金，已经构成违约。为此，航天世源公司已就2019年度租金支付事宜，依法向龙湾区人民法院提起诉讼”。 李飞銮收到张思伟的律师回复函后，于2019年1月17日委托浙江联英律师事务所向张思伟、航天世源公司又邮寄《通知解除的律师函》。律师函载明：“2019年1月，浙江联英律师事务所受李飞銮委托，向杜中峰先生发出了《通知解除的律师函》（[2018]浙联非字第0102号），后收到了浙江玉海律师事务所律师函（[2019]浙玉律函字第001号）。因来函称张思伟签字系其作为航天世源公司法定代表人的职务行为。故基于上述事实，特发函告知如下：一、通知解除《备忘录》（2018年7月14日李飞銮、张思伟、杜中峰三方签署）。二、告知李飞銮未依据《备忘录》向杜中峰支付人民币800万元，以后也不会向杜中峰先生支付该笔款项。三、解除《备忘录》的理由。因张思伟、航天世源公司和（或）杜中峰先生，未按照《备忘录》的约定向李飞銮提供正式缔结合同或协议的必备材料及文件，且经多次催促后，在合理期限内仍未提供。包括但不限于如下材料：1.温州经济开发区滨海21路356号部分物业（研发大楼）的租赁合同等。2.租赁标的物上装修合同、设计合同、设施、设备采购合同，强弱电图纸、给排水图纸等整套材料等。3.物业（研发大楼）一楼分租给其他的租赁合同等。综上所述，明确告知，解除及明示不履行《备忘录》”。张思伟及航天世源公司于2019年1月21日收到该律师函。 另查明，烽友公司原法定代表人为杜中峰，2019年3月11日，变更为杜中义。2019年5月27日，烽友公司名称变更为天影公司，法定代表人变更为田超。 2019年1月4日，航天世源公司向温州市龙湾区人民法院提起诉讼，请求李飞銮支付2019年度租金并支付违约金。同年4月15日，航天世源公司以李飞銮长期拖欠租金且明示不再履行合同为由，变更诉请为解除租赁合同。该院于2019年8月6日将诉讼请求变更申请书送达李飞銮、天影公司及杜中峰。 2019年2月11日，李飞銮以航天世源公司、烽友公司为被告，杜中峰为第三人，向该院提起诉讼，请求撤销前述《备忘录》。该院于2019年5月20日作出（2019）浙民初0303第956号民事判决书，判决驳回李飞銮诉讼请求。李飞銮不服，向本院提起上诉。本院以李飞銮在签订《备忘录》时应当明知所涉租赁合同是前述《研发车间使用权租赁合同》为由，于2019年7月17日判决驳回上诉。李飞銮不服二审判决，向浙江省高级人民法院提出申诉，后李飞銮于2019年12月18日撤回申诉。 2019年2月15日，温州百分客餐饮服务有限公司以航天世源公司、天影公司（原烽友公司）为被告，以航天世源公司从2018年正月开始强行对租赁房屋断电为由，请求航天世源公司、天影公司履行其于2015年12月6日签订的《厂房租赁合同》，并赔偿其经济损失。2019年2月27日，该案起诉状及证据送达航天世源公司，并于2019年4月2日开庭审理。2019年7月12日，温州百分客餐饮服务有限公司撤回起诉。 2019年10月9日，李飞銮以航天世源公司、天影公司为被告，杜中峰为第三人，向该院起诉请求确认《备忘录》于2019年1月3日已解除。理由是：天影公司未提交租赁房屋内装修图纸原件及各项审批文件原件，并列明购买物品清单及相应债权债务；航天世源公司未对租赁物进行供水供电，未变更租赁房屋使用用途。航天世源公司、天影公司、杜中峰于2019年12月19日收到该案起诉状及证据副本。2020年3月5日，李飞銮撤回起诉。 2019年10月24日，天影公司以李飞銮、余蒙蒙为被告，以航天世源公司为第三人，向该院起诉请求李飞銮支付800万元合同款及逾期付款利息。2020年1月14日，撤回起诉。2020年3月5日，天影公司再次向该院提起前述诉请。 2020年3月27日，一审法院对涉案租赁房屋进行现场勘查。查明：涉案租赁房屋位于温州经济技术开发区××路××号××路××幢，为五层半房屋，一楼分成十八间店面，其中中间四间作为二楼及以上楼层的入口进行装修，其余左右共十四间店面由天影公司出租他人经营餐饮、理发、眼镜等。二楼约一半稍少面积由天影公司出租他人经营酒吧，另一半稍大的面积正按网吧格局进行装修。三楼按ＫＴＶ格局进行装修，四楼、五楼、六楼按宾馆格局进行装修。六楼面积约占其他楼层面积一半稍多（约多十几至二十几平方米）。装修尚未完工，现场堆积大量装修材料，空调内机已装，未见其余家具、家电。装修现场从一楼东侧门进入，该门上锁，由杜中峰拿锤子砸开锁，带勘查人员进入装修现场。 一审庭审过程中，温州百分客餐饮服务有限公司法定代表人为刘某出庭作证，陈述其公司诉天影公司、航天世源公司租赁合同纠纷一案开庭后大概两三个月恢复供电。航天世源公司称，因与天影公司纠纷，其于2018年正月开始对租赁房屋停电，2019年4月底在温州百分客餐饮服务有限公司诉天影公司、航天世源公司租赁合同纠纷一案中，由经办法官调解后恢复供电，恢复供电后未通知李飞銮，但李飞銮应该知道。天影公司称，转租是在2016年，转租合同在天影公司处。转租部分由次承租人装修，其余部分装修是天影公司投资；李飞銮占炫烽项目10%股份，杜中峰占炫烽项目60%股份，后因项目停滞炫烽公司未能成立。杜中峰称，2018年租金在2017年底已交，不存在拖欠水电费。各方一致确认，租赁房屋装修现场除空调卡机已装好，其余家具、家电包括浴室柜、灯具、水龙头、空调外机等均未安装。 一审法院认为，2015年9月14日，航天世源公司与烽友公司签订的《研发车间使用权租赁合同》合法有效。2018年7月14日，三方签订《备忘录》，约定李飞銮支付天影公司800万元，《研发车间使用权租赁合同》的权利义务由李飞銮承继，该《备忘录》经法院生效判决确认不存在可撤销情形，对三方具有约束力。天影公司与杜中峰均确认杜中峰在前述合同签名属于职务行为，不违反法律规定，予以确认。《备忘录》并未约定生效条件，航天世源公司法定代表人张思伟、烽友公司原法定代表人杜中峰、李飞銮签字后即发生法律效力。因此，航天世源公司与天影公司之间终止原租赁合同关系，李飞銮承继了该租赁合同权利义务，与航天世源公司建立租赁合同关系，李飞銮与天影公司之间形成转让《研发车间使用权租赁合同》权利义务及租赁房屋装修物（除之前已转租部分）的合同关系。《备忘录》对合同各方而言均是双务，一方未履行合同不排除是因另一方不履行合同义务所进行的先履行抗辩或同时履行抗辩，若因此确定合同生效与否，将推导出不准备履行合同一方反而可人为决定《备忘录》不生效的荒谬逻辑。因此，李飞銮认为其未付800万元，天影公司也未交付租赁房屋，故天影公司未退出原租赁合同，应由天影公司对航天世源公司承担义务，对其该辩解不予采纳。 《备忘录》签订后，当事人应当全面履行合同义务。本案中，各方均没有履行合同义务。李飞銮未按约定支付800万元，也未向航天世源公司支付租金。航天世源公司没有恢复供电。天影公司也未将租赁房屋及相关权利交付给李飞銮。航天世源公司主张租赁房屋在《备忘录》签订前已交付给天影公司，有关租赁房屋交付是天影公司与李飞銮之间的事，与其无关。一审法院认为，《备忘录》签订前，航天世源公司虽将租赁房屋移交给天影公司，但三方签订《备忘录》时明知租赁房屋开设宾馆、KTV、餐饮等商业用途且处于装修状态，故正常供电是租赁房屋正常使用的前提之一，航天世源公司作为出租人，供电是其交付租赁房屋义务的一部分。而航天世源公司于2018年正月断电，直到2019年4月底恢复供电，距签订《备忘录》已达九个多月。此前，李飞銮也已表示解除《备忘录》，彼时双方均已表明不再履行租赁合同，故不足以认定航天世源公司恢复供电是履行合同义务的行为。航天世源公司主张系李飞銮要求先不恢复供电以便其与次承租人计算损失，李飞銮在律师函中也未提及断电，且装修现场电线裸露，恢复供电存在安全隐患。但是，航天世源公司并未提供证据证明李飞銮要求不恢复供电的待证事实，应承担举证不能的不利后果。至于李飞銮在律师函中没有提及未恢复供电，一审法院认为，因天影公司未向李飞銮移交租赁房屋，李飞銮对租赁房屋尚无实际控制权，故其关注点不在恢复供电上亦属常理，不足以据此推定是李飞銮要求不恢复供电。况且，航天世源公司在《备忘录》订立前已断电4、5个月，在提起本案诉讼时也未恢复供电，直到温州百分客餐饮服务有限公司一案诉讼中才恢复供电，足见，拒不恢复供电是航天世源公司自身意志的体现，其行为已构成拒不履行合同义务。至于装修现场供电带来的安全问题，航天世源公司完全可以在供电之前事先通知李飞銮，且根据《研发车间使用权租赁合同》第8.5条约定，航天世源公司可对租赁房屋进行安全检查后直接供电，故其该抗辩理由不成立，不予采纳。 李飞銮主张航天世源公司未对租赁房屋办理转变为商业用途的“退二进三”手续，也属于未履行合同义务。一审法院认为，涉案租赁房屋目前虽按商业用途装修，但《研发车间使用权租赁合同》第13.5条约定“因乙方准备把租赁房屋改为商业用房对外营业，但必须在租赁房屋前面另外开设一个大门（注：开门及商业审批手续以及一切费用由乙方自己解决，甲方提供相关审批需要资料，不承担任何费用）”，故出租人对租赁房屋转变为商业用途仅负有配合协助义务，而不负有将相应手续办好交给李飞銮的义务。李飞銮也未提供航天世源公司拒不配合办理相关手续的证据，故其相应主张不予确认。 天影公司主张《备忘录》约定按现状归李飞銮（所有），无需进行交接。对此，一审法院认为，《备忘录》虽约定“按现状留归丙方”，没有约定租赁房屋与转让款如何交接，但并不等同于天影公司没有交付租赁房屋的义务。天影公司作为《研发车间使用权租赁合同》权利义务的转让者，负有将租赁房屋及相关权利交给李飞銮的义务，是合同应有之义。租赁房屋正处于装修状态，天影公司将设计图、施工图等装修资料移交给李飞銮是其交付租赁房屋及相关权利的内容之一。租赁房屋有近五分之一面积在签订《备忘录》前已由天影公司转租他人，故将转租合同交付给李飞銮，更是天影公司交付租赁房屋及相关权利的内容之一。同时，租赁房屋现场空调内机已安装，按常理应将配套的空调外机、使用说明书、开关、摇控器等移交给李飞銮，或者至少将空调买卖资料移交给李飞銮，这也是天影公司的交付义务之一。因此，天影公司上述相应辩解理由，不予采纳。 天影公司称李飞銮作为炫烽项目的股东，原已掌握包括装修图纸、转租合同等相关资料，故无需交接。一审法院认为，天影公司自认部分房屋由其转租他人，装修资金由其投入，结合勘查现场时钥匙由杜中峰砸开，可以认定租赁房屋现场及相关权利由天影公司掌控。天影公司自认李飞銮仅占炫烽项目10%股份，拟运营该项目的炫烽公司最终又未能成立，不足以凭李飞銮曾入股炫烽项目就认定其掌握了装修等资料。更何况，天影公司庭审过程中亦曾自认转租合同在其处。因此，天影公司该辩解主张，不予采纳。 航天世源公司以李飞銮长期拖欠租金且明示不再履行合同义务，请求解除其与李飞銮之间的房屋租赁合同关系。一审法院认为，李飞銮作为租赁合同相对人，其于2019年1月3日向航天世源公司及其法定代表人、天影公司与杜中峰送达律师函，通知解除《备忘录》，并表示不会支付800万元。2019年1月21日李飞銮再次送达律师函，告知“解除及明示不履行《备忘录》”。上述行为确属明示不履行合同义务的行为。根据合同法第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。因此，航天世源公司请求解除合同，于法有据。合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，航天世源公司诉请解除合同的变更诉讼请求申请书于2019年8月6日由法院送达李飞銮，故可确认航天世源公司与李飞銮之间的租赁合同关系于2019年8月6日解除。李飞銮辩称出租人未供水供电、未办理“退二进三”手续，属于未交付租赁房屋的违约行为，故无权单方解除租赁合同；后又认为天影公司对律师行没有提出异议，《备忘录》已经解除；此后又认为若恢复供水供电，办理“退二进三”手续可继续履行。一审法院认为，李飞銮对租赁合同及三方《备忘录》解除与否的相关表述，存在法律认识混乱及自相矛盾。如前所述，《备忘录》系三方协议，各方签字后即生效，非经三方当事人协议一致不能解除。各方未履行《备忘录》不意味任一方可解除该《备忘录》，否则将导致航天世源公司与天影公司之间的租赁关系被“自动恢复”的荒诞后果。因此，李飞銮于2019年1月3日、1月21日邮寄送达律师函无法达到解除《备忘录》的效果。即便航天世源公司存在未履行租赁房屋供电合同义务等违约行为，但李飞銮并未就该违约行为提出解除合同（因李飞銮在本案中仍主张恢复供电及办理“退二进三”手续后可继续履行，可见，李飞銮发送律师函时本身没有解除租赁合同关系的意图，故亦不应认定该律师函发生其与航天世源公司租赁合同关系解除的效果）。现李飞銮明示不履行合同义务后，航天世源公司请求解除租赁合同，并无不妥。李飞銮前述辩解意见理由不成立，不予采纳。 关于航天世源公司请求李飞銮支付租金的诉请。一审法院认为，结合各方陈述，可以确认《备忘录》签订前天影公司已支付2018年度租金。《备忘录》签订后，李飞銮承继了天影公司对租赁房屋的权利义务，航天世源公司应当恢复租赁房屋供电。该供电义务相对于李飞銮2019年度租金支付义务而言，属于先履行义务，在未恢复供电前，按照合同法第六十七条规定，李飞銮有权拒付租金。况且，航天世源公司明知租赁房屋正在装修拟用于商业用途，且一部分已转租他人用于商业用途，故未供电根本无法正常使用或正常施工。李飞銮因航天世源公司的违约行为未曾享受合同权利，却因此要求其履行合同义务没有法律依据。若此情形仍须支付租金，则航天世源公司断电行为造成承租方的损失绝不止该租金损失金额。因此，航天世源公司请求支付租金，法律依据不足。李飞銮在2019年1月21日律师函中明确告知不再支付租金，其作为租赁合同相对人负有腾空租赁房屋的义务（该点在腾空义务一节中详细阐述），在通知不履行支付租金义务后，应当着手腾空租赁房屋。但李飞銮之后一直未在合理期限内腾空租赁房屋。因此，超出合理期限仍占用租赁房屋造成的租金损失应当由李飞銮承担。因腾空房屋可能涉及李飞銮与天影公司及其他次承租人之间的协商，且租赁房屋面积较大、现场装修工程浩大，酌定合理期限为3个月。因此，李飞銮应从2019年4月21日起向支付租金损失。《备忘录》约定“甲方同意按乙方将标的物一楼分租给其他客户的月租金标准，减收5个月的租金”，该5个月租金应在租金损失金额中扣除。因李飞銮未提供转租合同证明一楼租金标准，故该5个月租金标准，以航天世源公司诉请的租金标准139437.50元/月确定。《备忘录》签订日（2018年7月14日）至2018年12月31日期间（5个月18天）的租金，已由天影公司支付，期间因航天世源公司未恢复供电，根据权利义务相一致原则，该期间租金应在李飞銮应付的租金损失金额中抵扣。因此，从2019年4月21日起算的租金损失中，合计应扣除10个月18天的租金金额，扣除后李飞銮应支付的租金损失应从2020年3月10日起计算。值得一提的是，李飞銮在《备忘录》签订后至其提出不履行合同义务期间是否存在扩大损失的过错问题。一审法院认为，如前所述，恢复供电是航天世源公司的合同义务，拒不恢复供电系其意志体现，故不应将未恢复供电的责任推责于李飞銮。李飞銮在航天世源公司拒不恢复供电持续近6个月左右才提出不履行合同义务。考虑房屋装修工程浩大，涉及投资与收益金额巨大，且《备忘录》系因停电引起纠纷后各方协商的结果，而《备忘录》是在航天世源公司持续停电4、5个月后签订，故认定6个月期限亦属合理范围，不应认定李飞銮存在扩大损失的过错。 关于航天世源公司主张的违约金。因航天世源公司不履行恢复供电义务在先，李飞銮享有先履行抗辩权，亦无需支付停电期间的租金，其未付租金的行为，以及律师函明示不履行合同义务的行为，不构成违约。至于李飞銮在律师函明示不履行合同时没有提到未恢复供电一事。如前所述，供电属于租赁房屋交付义务的一部分，拒不恢复供电足以造成承租人不能实现租赁合同目的，李飞銮在发送律师函时本身即可不支付租金并具有合同解除权，故其在律师函未提及恢复供电并不影响其抗辩理由的成立。因此，航天世源公司主张违约金的诉请，不予支持。 关于腾空租赁房屋的诉请。在航天世源公司与天影公司的租赁合同关系中，航天世源公司已将租赁房屋移交天影公司。《备忘录》签订后，李飞銮承继了天影公司与航天世源公司之间的租赁合同权利义务。现航天世源公司与李飞銮之间的租赁合同关系解除后，李飞銮作为租赁合同相对人，负有腾空租赁房屋的义务。至于天影公司未交付租赁房屋，系天影公司与李飞銮之间的法律关系，不足以据此免除李飞銮作为租赁合同相对人应承担的腾空义务。因腾空具体操作可能涉及李飞銮与天影公司及其他次承租人之间的协商，且租赁房屋面积较大、现场装修工程浩大，腾空期限酌定为3个月。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认航天世源公司与李飞銮之间关于温州经济技术开发区××路××号××幢研发车间的租赁合同关系于2019年8月6日解除；二、李飞銮于本判决生效之日起三个月内腾空前述租赁房屋；三、李飞銮支付航天世源公司租金损失（从2020年3月10日起按139437.50元／月计至租赁房屋实际腾空之日止。首期于本判决生效之日起十五日内支付，金额按前述标准从2020年3月10日起计至判决生效之日止；末期在前述租赁房屋实际腾空之日十五日内支付，金额按前述标准从判决生效之次日起计算至前述租赁房屋实际腾空之日止）；四、驳回航天世源公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36361元，由航天世源公司负担28128元，李飞銮负担8233元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。 本院认为，2018年7月14日《备忘录》经航天世源公司、天影公司与李飞銮三方签字，已依法成立，并经人民法院生效判决认定。《备忘录》属于合同法第八十八条规定的合同权利义务概括转让，对三方具有约束力，各方均应恪守履行。本案中，航天世源公司、天影公司与李飞銮三方存在三个法律关系，一是航天世源公司与天影公司之间的房屋租赁关系，二是天影公司与李飞銮之间合同权利义务概括转让关系，三是航天世源公司与李飞銮之间房屋租赁合同关系。 《备忘录》订立后，李飞銮已概括承继了原房屋租赁合同关系中的权利义务并成为诉争租赁房屋的承租人，故航天世源公司请求李飞銮履行租赁合同义务，于法有据。《备忘录》系因天影公司与航天世源公司发生合同纠纷后，三方为化解矛盾而签订的协议。但是，航天世源公司作为房屋出租人，在《备忘录》订立后仍然拒不恢复供水供电，直到次承租人提起诉讼后，经人民法院协调才于2019年4月底恢复供水供电，具有明显的主观恶意性质，构成了租赁合同义务之严重违反，客观上也是造成李飞銮无法履行租赁合同及《备忘录》的重要原因。因此，航天世源公司请求李飞銮支付该期间房屋租金并承担违约责任，有违公平，亦于法无据。鉴于《备忘录》签订日（2018年7月14日）至2018年12月31日（5个月18天）的租金，已由天影公司支付，故航天世源公司已收取的该期间房屋租金，应当予以返还后抵扣。同时，根据《备忘录》约定“甲方同意按乙方将标的物一楼分租给其他客户的月租金标准，减收5个月租金”。因此，一审法院认定李飞銮赔偿自2020年3月10日起的租金损失，并无不当。 李飞銮于2019年1月3日发送律师函仅列明天影公司违反约定义务要求解除《备忘录》，该律师函虽通知送达航天世源公司，但并未明确航天世源公司的违约行为及解除房屋租赁合同的内容，故不发生航天世源公司与李飞銮之间房屋租赁合同通知解除的法律后果。但是，天影公司作为房屋租赁合同的权利义务转让人，虽《备忘录》约定“按现状留归丙方（李飞銮）”，但租赁房屋正处于装修中，且部分房屋转租的情况下，理应将房屋租赁合同、转租合同、房屋设计装修资料、审批手续及设备清单等及时移交受让人。并且，在2018年7月23日，经李飞銮短信通知后，天影公司仍未在合理期限内履行上述义务。甚至，在一审法院勘查现场时，租赁房屋钥匙仍由天影公司掌控。足见，天影公司未履行《备忘录》约定义务的违约事实客观存在。《备忘录》虽未约定先后履行顺序，但天影公司在李飞銮短信催告后仍不履行上述义务，根据合同法第六十六条有关同时履行抗辩的规定，李飞銮有权拒绝履行支付款项，并享有合同法第九十四条第（三）项规定的合同解除权。根据合同法第九十六条之规定，该律师函送达时《备忘录》解除。因此，应当认定《备忘录》于2019年1月3日已依法解除。《备忘录》解除产生李飞銮与天影公司之间合同权利义务概括转让之法律关系解除及相应法律责任的后果。如上所述，该律师函不发生航天世源公司与李飞銮之间房屋租赁合同通知解除的效力，因此，不影响《备忘录》依法成立后，原房屋租赁合同已由李飞銮承继受让的法律事实。一审判决认为《备忘录》解除会导致原房屋租赁合同关系“被自动恢复”的理由，缺乏法律依据及内在逻辑，本院予以纠正。鉴于，李飞銮在本案中未提起针对天影公司的反诉请求，一审法院也未列天影公司为有独立请求权的第三人，且天影公司请求李飞銮按《备忘录》约定支付800万元款项的诉讼正在审理之中。因此，有关李飞銮与天影公司之间房屋租赁合同转让法律关系的实体争议在本案中不作审理，可由李飞銮在后一案件中通过抗辩或者反诉审理解决。 一审中，航天世源公司请求解除房屋租赁合同。李飞銮在律师函已明确表示不再继续履行《备忘录》约定义务，且在诉讼中亦明示同意解除租赁合同。因此，一审判决以航天世源公司请求解除合同之书面申请送达李飞銮的时间即2019年8月6日作为租赁合同的解除时间，并无不当，二审予以确认。 李飞銮作为租赁合同相对人，在合同解除后，依法负有合同解除后支付租赁物占用期间的占有使用费并腾空交还租赁房屋的义务。至于该期间占有使用费责任承担，李飞銮与天影公司可依合同权利义务转让关系在后一案件中一并解决。李飞銮主张在本案中应当由天影公司直接承担合同解除后租赁物占用期间租金损失的上诉意见，本院不予支持。如前述，鉴于天影公司在短信催告后仍未履行租赁物相关资料手续的移交义务，也未将租赁房屋钥匙移交李飞銮，故仍可认定天影公司为租赁房屋占用人。鉴于本案诉争租赁合同标的物为不动产，案涉房屋已完成大量装饰装潢并部分转租，且天影公司与李飞銮之间有关合同转让纠纷仍在诉讼之中，并可能涉及装饰装修物价值评估等问题。因此，在本案纠纷中，由天影公司作为租赁房屋占用人一并履行财产清点及腾空义务，更符合本案标的物性状及纠纷实际。据此，本院对一审判决第二项主文予以调整。 综上所述，一审判决认定事实清楚，所列当事人诉讼地位虽有不当，但因未实质影响案件实体处理结果，故可不作程序违法认定处理。航天世源公司上诉请求及理由不成立，予以驳回。李飞銮的上诉请求及理由部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初194号民事判决第一项、第三项、第四项及案件受理费负担； 二、撤销温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初194号民事判决第二项； 三、李飞銮、天影公司于本判决生效后三个月内腾空交还租赁房屋给航天世源公司。 二审案件受理费37095元，由航天世源公司负担23535元，李飞銮负担13560元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨宗波 审 判 员 余 萌 审 判 员 刘宏杰 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 姜岳良 代书记员 李**程