广西壮族自治区北海市海城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020）桂0502执异156号 案外人：苑恒润，男，汉族，1991年1月5日出生，住河南省三门峡市湖滨区。 申请执行人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地广西北海市北部湾西路**。 负责人：钟军辉，行长。 被执行人：王泽彪，男，汉族，1993年5月13日出生，，住所地山西省怀仁县 被执行人：广西亿海房地产开发有限公司，，住所地广西北海市广东路**澜泊湾小区售楼部 法定代表人：高书坦，该公司董事长。 本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）与被执行人王泽彪、广西亿海房地产开发有限公司合同纠纷一案中，案外人苑恒润于2020年7月23日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人苑恒润称，2018年4月12日其与亿海房地产公司签订了商品房买卖合同，约定由其购买亿海公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房产，合同签订后，异议人向亿海房地产公司支付了所有购房款482680元，亿海公司将上述房屋交付给异议人使用，其对该房屋进行装修入住。根据法律规定，请求中止对该房屋的执行。 案外人向本院提供了如下证据:1、不动产查询证明，证明异议人无不动产信息及王泽彪办理澜泊湾小区1-2-1303房产预购商品房预告登记及抵押权预告登记法院于2018年12月25日已要求注销；2、商品房买卖合同，证明其在法院查封前已与亿海公司签订商品房买卖合同；3、收据，证明其已支付了所有购房款及物业费；4、居住照片，证明其实际入住。 本院查明，2016年3月4日，亿海公司与王泽彪签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS00019282）一份，主要约定王泽彪购买亿海公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房，房屋总价款为600103元；付款方式为银行按揭贷款，王泽彪须在签订《商品房买卖合同》前按合同总价款的30%支付首期款即180103元，其余购房款420000元以银行按揭贷款方式支付给亿海公司,若因王泽彪违约导致银行解除《借款合同》的，亿海公司有权解除与王泽彪之间的商品房买卖合同等内容。2016年1月13日，亿海房地产公司与王泽彪、工行北海云南路支行三方签订了《个人购房借款/担保合同》（编号：A房信购字北海分行云南路支行2016年0145号）一份，主要约定工行云南路支行向王泽彪发放个人购置住房贷款420000元，用于王泽彪购买涉案房屋，王泽彪以其购买的广东路1号澜泊湾小区1幢2单元1303号房屋为案涉借款作抵押担保，亿海公司作为保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同签订后，双方当事人就案涉房屋办理了商品房买卖合同备案登记（备案登记编号：201603040867）及预购商品房预告抵押登记（抵押登记号：N北房预2016字第014502号）。2016年3月14日，工行云南路支行依约将贷款420000元划入《个人购房借款/担保合同》约定的亿海房地产公司的账户。因王泽彪未能按约归还贷款，工行北海云南路支行于2018年4月13日向亿海公司、王泽彪出具一份《提前还款函》，载明“截止至2018年4月13日，王泽彪已经连续1个付款期限未按时偿还贷款本息，累计17个付款期未按时偿还我行贷款本息，现有贷款余额407609.47元，已严重损害我行合法权益。我行根据借款合同的第十四条（14.1-14.2）约定，宣布解除借款合同，并限你在收到本函十天内，清偿所欠我行全部贷款本息（含未到期贷款本金）。否则，我行将向人民法院提起诉讼，而无须为正当行使前述权利所引起的任何损失负责。”。亿海房地产公司于2018年4月16日签收该《提前还款函》，2017年1月22日至2018年5月23日期间，亿海公司就案涉合同承担保证责任代王泽彪偿还贷款本息合计38973.05元。 2018年5月11日，本院受理亿海房地产有限公司、王泽彪、第三人中国工商银行股份有限公司云南路支行商品房预售合同纠纷一案，于2018年8月20日作出（2018）桂0502民初1598号民事判决书，判决：一、解除原告广西亿海房地产开发有限公司与被告王泽彪于2016年3月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00019282）；二、被告王泽彪偿还给原告广西亿海房地产开发有限公司代清偿的贷款本息38973.05元；三、被告王泽彪协助原告广西亿海房地产开发有限公司涂销广东路1号澜泊湾小区1幢2单元1303号房的备案登记（登记编号201603040867）；四、被告王泽彪赔偿给原告广西亿海房地产开发有限公司律师费5000元；五、驳回原告广西亿海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 2019年7月10日，本院受理工商银行云南路支行因与王泽彪、广西亿海房地产开发有限公司金融借款纠纷案，于2019年10月10日作出（2019）桂0502民初2840号民事判决书，判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告王泽彪、广西亿海房地产开发有限公司于2016年1月13日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号为：A房信购字北海分行云南路支行2016年0145号）；二、被告王泽彪归还借款本金402625.05元及支付利息5223.21元[利息计算：按涉案《个人购房借款/担保合同》（合同编号为：A房信购字北海分行云南路支行2016年0145号）约定的执行标准，暂计至2019年3月21日，以后利息按涉案合同约定的执行标准计至实际清偿之日止]给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行；三、被告王泽彪赔偿原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行为实现本案债权而支出的律师代理服务费18853.17元；四、被告广西亿海房地产开发有限公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿保证责任，被告广西亿海房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告王泽彪追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。判决生效后，因王泽彪、亿海公司未履行上述生效文书确定的给付义务，工商银行云南路支行向本院申请强制执行，本院受理后，于2020年8月4日作出（2020）桂0502执恢391号执行裁定书，预查封被执行人广西亿海房地产开发有限公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房屋【房屋预告登记权利人：王泽彪】，案外人对查封不服向本院提出上述书面执行异议。 另查明，2018年3月12日苑恒润向亿海公司支付澜泊湾小区1-2-1303房定金50000元，亿海公司出具收据；2018年4月10日苑恒润向亿海公司支付澜泊湾小区1-2-1303房看62328元，亿海公司出具收据；2018年4月12日，苑恒润与亿海公司签订一份商品房买卖合同，合同约定由苑恒润购买亿海公司开发的位于北海市××路××小区××单元××房屋，合同总价款482680元，同时亿海公司与苑恒润签订一份上述房屋的购房告知书，载明：一、已了解此房屋状态为已备案预告；二、亿海公司承诺2年内撤销备案预告手续；三、签完合同之日起，两年内免费更名一次。合同签订后，苑恒润向亿海公司支付370352元购房款，亿海公司出具了收据。2018年5月20日苑恒润向合浦嘉联物业服务有限责任公司支付了装修管理费、电梯费、物业费等费用。根据北海市自然资源局查询结果，载明“截止2020年7月2日，苑恒润在本地无房产登记信息”。 本院认为，生效的判决应予执行，但本院查封了备案至被执行人名下的房产,但被执行人与亿海公司签订的合同已经本院判决解除了商品房买卖合同，虽然双方就涉案房屋办理备案登记,但备案并不发生产权的转移，且备案依据的买卖合同已经解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故被执行人王泽彪已确定不享有买卖合同期待的房屋权利，涉案房产属于亿海公司的财产，虽然亿海公司也属于被执行人，但亿海公司在本院查封前已与苑恒润签订买卖合同，将该房屋出卖给苑恒润，苑恒润已支付完全部购房款，现房屋由苑恒润占有使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，案外人提出中止对涉案房屋执行，依法有据，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条裁定如下： 中止对苑恒润购买的位于北海市广东路1号的澜泊湾小区1幢2单元1303号房的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 钟 慧 审判员 陈培荣 审判员 陈 达 二〇二〇年十月十九日 书记员 谭 震 本裁定书适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与判决无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。