上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8637号上诉人(原审被告)：姜思源，男，1973年11月10日出生，汉族，住上海市虹口区新市路****。委托诉讼代理人：陈世福，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审原告)：上海中邦世家酒店投资管理有限公司，住所地上海市静安区石门一路****。法定代表人：卫平，董事长。委托诉讼代理人：丁月宝，上海市中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚婧，上海市中天律师事务所律师。上诉人姜思源因与被上诉人上海中邦世家酒店投资管理有限公司(以下简称“中邦世家酒店公司”)服务合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初45889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜思源上诉请求：撤销一审判决，改判其按人民币(以下币种均为人民币)4.8元／平方米／月的标准支付2017年7月1日至2019年6月30日的物业管理费。事实和理由：中邦世家酒店公司要求其按10元／平方米／月的标准支付物业管理服务费，但未区分物业管理费和管理服务费的金额，其与其他业主对此已向中邦世家酒店公司提出异议。关于管理服务费，其于上门保洁服务免费期满后，未再接受中邦世家酒店公司的上门保洁等管家服务，故其无需向中邦世家酒店公司支付管理服务费；关于物业管理费，应参照中凯城市之光小区其他楼栋的物业管理费标准(4.8元／平方米／月)收取，故请求本院依法改判。中邦世家酒店公司辩称，开发商原先将上海市石门一路XXX号、XXX号(以下简称“116号、118号”，同属一栋楼)用于酒店经营，其从开发商处购买116号、118号后重新装修、分割，再出售给业主。116号、118号这栋楼实际上是独立于中凯城市之光的，楼上标明了“中邦艾格美国际公寓”，且供气供暖、设备维护与中凯城市之光也是分开的。在其宣传资料、其与姜思源签订的《上海市房地产买卖合同》中，均明确告知姜思源其提供酒店式公寓服务、包含物业管理费在内的管家服务费价格为13元／平方米／月，姜思源也已支付2017年7月之前的物业管理费、管家服务费，表明姜思源一直对此都是知情的。另外，该栋楼是先出售116号，当时的管理服务费价格是5元／平方米／月，后期出售118号时发现按5元／平方米／月收取过低，故涨价，118号业主发现价格不同后觉得不公平，才出现矛盾。其中楼宇外部基础物业管理费3元／平方米／月，由原先的物业公司上海恒豪基业物业服务有限公司(以下简称“恒豪公司”)收取；其中楼宇内部基础物业管理费及管理服务费10元／平方米／月，由中邦世家酒店公司收取，其也提供了相应的服务，服务内容在住户手册中业已明确，包括入室保洁及其他低于市场价格的租车等其他服务，综上姜思源应向其支付按10元／平方米／月的标准的物业管理费、管理服务费，请求本院维持原判。中邦世家酒店公司向一审法院起诉请求：1．姜思源支付其物业管家服务费24，165.60元(2017年7月1日至2019年6月30日)；2．姜思源支付其违约金24，165.60元。一审法院认定事实：本市石门一路XXX号XXX室房屋产权登记在姜思源名下，建筑面积100.69平方米。2015年7月26日，中邦世家酒店公司与姜思源签订《上海市房地产买卖合同》，约定姜思源向中邦世家酒店公司购买系争房屋。补充条款第三条约定：1、该房屋管家服务费价格为13元／平方米／月(含物业管理费)。2、住户热水、空调为能源费，由中邦世家酒店公司代收，姜思源应于下月日历日5日之前向中邦世家酒店公司支付上月相关费用，逾期一日按应付款的千分之三支付违约金。3、上述费用自房屋交付之日起由姜思源承担。2016年2月16日，中邦世家酒店公司与姜思源签订《物业管家服务协议》，约定姜思源需支付每月13元／平方米物业管家服务费，其中①物业管理费3元／平方米／月，姜思源直接支付给恒豪公司，恒豪公司负责公寓室外公共区域的物业管理服务。②中邦世家酒店公司向姜思源提供物业管家服务，中邦世家酒店公司承担公寓内公共区域的物业管理服务，并向姜思源收取公寓内公共区域的物业管理费服务费10元／平方米／月。姜思源每月支付13元／平方米的物业管家服务费的收取时间、期限和违约责任等事宜，按物业行业的规定和《房地产买卖合同》的条款执行。中邦世家酒店公司提供如下物业及管家服务项目：①公寓内的物业服务：公共区域的服务内容和标准：工程、保洁、保安、客服等公共服务，按照上海市物业行业的标准执行。②管家服务：居家、上门和室内维修等服务项目(详见有偿服务价目表)。③免费服务项目：每周一次入室保洁及每月一次清洗床上四件套(有效期至2016年6月30日)。同时，姜思源办理入住手续，领取了住户手册，手册中对管家服务项目及收费进行了介绍。2016年2月19日、2017年5月22日，姜思源分别交纳了物业管理和管家服务费6，041.40元(6个月)、10，069元(10个月)。2017年下半年，石门一路XXX号、XXX号部分业主向中邦世家酒店公司提出意见，内容涉及管家服务费、居改非、消防等问题。2017年8月9日，上海市公安局静安分局南京西路派出所对石门一路XXX号、XXX号监控设备及保安值守情况进行了检查，发现如下问题：监控室无专职保安值守，监控室原先设置的监视器仅有一个处于开启状态，当班保安不熟悉监控软件系统操作，监控录像仅能保存7日，时间过短；大堂后门及电梯厅存在电控门开启情况，当班保安未及时通过监控发现并关闭电控门，并提出相应的整改意见。2018年11月9日，中邦世家酒店公司向姜思源发出律师函，要求姜思源支付2017年7月1日至2018年10月30日的物业管理费及管家服务费。一审法院另查明，2007年，开发商与恒豪公司签订《前期物业服务合同》，该合同未涉及石门一路XXX号、XXX号的物业服务及收费标准。2014年，中邦世家酒店公司与恒豪公司签订《上海市石门一路116#、118#基础物业管理委托服务协议》，约定协议所涉物业位置石门一路116#、118#，楼宇内所有的保洁、安全防范和秩序维护管理、设备维护和垃圾清运等由中邦世家酒店公司自行负责，楼宇外小区庭院内的保洁、小区安全防范、秩序维护管理、公共配套设施设备的维护、小区庭院内的垃圾清运由恒豪公司按现有标准执行。恒豪公司同意中邦世家酒店公司对116#、118#楼宇内部的基础物业自行提供管理服务并收取管理费，同时酒店式增值服务费用等由受让人与中邦世家酒店公司协商，恒豪公司对116#、118#住宅收取基础物业管理费3元／平方米／月。业委会与新的物业企业签订《物业服务合同》并生效，则本协议终止。一审审理中，中邦世家酒店公司表示，关于2017年业主诉求中提到的问题已全部解决，并按派出所的意见进行了整改。监控设施搬至大堂，监控探头升级为高清探头。有偿服务价目表已张贴在大堂，另有价目手册供业主查阅。针对部分业主私自出租房屋，中邦世家酒店公司已向市场监督管理局反映。因开启空调导致走道墙纸翘裂，中邦世家酒店公司已进行修复。姜思源表示，保洁员确曾上门服务，但姜思源对质量不满意。自2016年秋季至今，姜思源将涉案房屋出租，该期间有无保洁员入室保洁不清楚。洗手池底部渗水，因不严重，故未报修。墙纸虽已修复，但不能证明是中邦世家酒店公司而为。第一笔物业费与交房捆绑，姜思源被迫交纳，之后又因不知情交纳了第二笔物业费。2020年3月小区选聘了新的物业公司，约定涉案房屋每月物业费为4.8元／平方米。一审法院认为，中邦世家酒店公司与姜思源签订《上海市房地产买卖合同》和《物业管家服务协议》，约定姜思源每月需支付13元／平方米物业管家服务费(包括向恒豪公司支付的3元)，《物业管家服务协议》和住户手册对服务内容及收费进行了详细告知。姜思源对此应该知晓，且实际履行了16个月，再抗辩受胁迫签约及不知情支付，法院难以采信。中邦世家酒店公司与恒豪公司就各自的服务内容、范围等进行了约定，不存在重复收费的情形。中邦世家酒店公司事实上向姜思源提供了物业管理和管家服务，姜思源作为业主亦已接受了中邦世家酒店公司提供的服务，故应向中邦世家酒店公司支付相应费用。姜思源要求按《前期物业服务合同》中精装修房的标准付费，但恒豪公司的物业服务区域并不涵盖公寓楼内，且与中邦世家酒店公司提供的服务内容不尽相同，故法院对该意见不予采纳。鉴于中邦世家酒店公司提供的服务存在一定不足，法院将根据案件的实际情况酌情调整相关费用。关于违约金，考虑到姜思源延迟支付系因不满中邦世家酒店公司的服务质量以及对收费标准有异议，属事出有因，故法院对该项诉请不予支持。判决：一、姜思源应于判决生效之日起三日内给付上海中邦世家酒店投资管理有限公司物业服务费、管家服务费20，000元(2017年7月1日至2019年6月30日)；二、上海中邦世家酒店投资管理有限公司其余的诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，姜思源提供《物业管家服务协议》，证明上海市石门一路XXX号XXX室业主与中邦世家酒店公司约定的物业管家服务费为8元／平方米／月，而其需支付13元／平方米／月，中邦世家酒店公司乱收费，无统一标准。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，中邦世家酒店公司发表质证意见：该物业管家服务协议不属于新证据，这栋楼的116号和118号的物业费标准确实不同。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为姜思源向中邦世家酒店公司支付的物业管理服务费应按何种标准。姜思源主张按开放商与恒豪公司在《前期物业服务合同》中约定的4.8元／平方米／月标准支付物业管理费，然根据其与中邦世家酒店公司签订的《上海市房地产买卖合同》、《物业管家服务协议》，其需按13元／平方米／月支付物业管家服务费，且已依约向中邦世家酒店公司支付了16个月的物业管家服务费，姜思源认为其被迫同意管家服务费条款，且中邦世家酒店公司并未向其提供管家服务，对此姜思源未能举证证明其受胁迫而签订合同，中邦世家酒店公司亦提供入室保洁记录及艾格美国际公寓住户手册等证明已履行管家服务，故对于姜思源的上述主张，本院难以采信。至于姜思源提出其与116号业主支付的物业管理和管家服务费不同，中邦世家酒店公司予以确认，并指出116号、118号是分期销售的，118号相较于116号有所涨价，对此，本院认为，物业管理和管理服务费的收费标准已在合同中明确约定，姜思源自愿签订合同并购买案涉房屋，应履行合同中的付款义务。一审判决结合中邦世家酒店公司提供的服务存在瑕疵这一事实，在10元／平方米／月标准的基础上，将姜思源应向中邦世家酒店公司支付的物业服务费、管家服务费酌情调整至20，000元，本院予以认同。综上所述，姜思源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币300元，由上诉人姜思源负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红卫审 判 员 管勤莺审 判 员 汤佳岭二〇二〇年十月二十七日法官助理 牟玺蓉书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……