山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终8299号上诉人(原审被告)：山东能和商贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：严梅琴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵昌鹏，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐立舟，山东国曜律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：中国人民解放军济南军区第二招待所，住所地济南市历下区解放路**。法定代表人：惠金海，所长。委托诉讼代理人：王超，山东环周律师事务所律师。上诉人山东能和商贸有限公司（以下简称能和公司）因与被上诉人中国人民解放军济南军区第二招待所（以下简称军区二所）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初1973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。能和公司上诉请求：1、依法撤销济南市历下区人民法院(2020)鲁0102民初1973号民事判决书，改判驳回军区二所的诉讼请求或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用、鉴定费由军区二所承担。事实与理由：一、军区二所已经被撤销，不具备诉讼主体资格。一审应当裁定驳回起诉。一个不是军区二所的主体拿着已经作废的公章代表已经被撤销的军区二所起诉，居然能得到一审法院的受理及审理，可谓荒唐至极。随着军区二所的撤销，惠金海于2019年12月25日(一审立案前，立案时间为2020年2月20日)不再是其所长，而是担任烟台融通新时代酒店有限责任公司副总经理，能和公司在一审向法院说明了这一情况，一审法院疏于调查，竟然仍在判决书中列明原告“法定代表人：惠金海，所长”，显然程序违法，认定事实错误，但从另一个方面讲，除了惠金海，没有新的法定代表人出现，这充分证明军区二所确已被撤销，试问有哪个主体没有法定代表人呢?军区二所一审庭审时出具的组织机构代码证已经过期一年有余，有偿服务许可证也已经过期很长时间，能和公司一审期间就多方核实，军区二所确已被撤销，主体已不存在，其工作人员已被全部解散、分流，其公章已经按作废处理，是故，能和公司一审申请法院要求军区二所向法庭提供其人员编制名单及其法定代表人的任命文件供质证，但军区二所并未提供。在此情形下，一审法院疏于调查，在没有有效证据的情形下，认定军区二所具备原告资格，判决还显示原告“法定代表人：惠金海，所长”，显然程序违法，认定事实错误。一审法院并未对军区二所主体是否存在进行应有的调查，导致出具了错误的判决。军区二所的组织机构代码证，批准机关为国家质量监督检验检疫总局；有偿服务许可证，批准机关为中国人民解放军总后勤部司令部。一审法院根据中国人民解放军济南军区善后工作办公室企业事业管理局（以下简称济南军区善后办企管局）出具的证明，认为军区二所作为原告提起诉讼符合法律规定，明显在证据的认定方面存在错误，济南军区善后办没有组织机构代码证，就是没有主体资格，如有特殊情况，也只有原批准机关国家质量监督检验检疫总局有权解释说明，一审法院在未对证明人是否有权作出证明进行调查的情况下，随意相信该证明，严重违法；况且，该证明做出时间为2018年10月27日，不能证明2020年4月8日(开庭日期)之时军区二所是否具有诉讼主体资格。综上，请求二审法院查明事实，裁定撤销原判决，驳回起诉。二、一审法院在没有任何依据的情况下，认定军区二所有理由要求能和公司腾退中央军委批复委托管理的项目，属于违法乱裁判，凭空制造军地矛盾。涉案房产东源大厦是经中央军委批准的委托管理项目，按照中央军委的要求，军区二所作为移交方项目单位，应当将涉案项目移交接收方；双方签订的《军队房地产租赁合同解除协议》约定能和公司与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订租赁合同，签订《军队房地产租赁合同解除协议》的目的是军区二所将自身的租赁合同主体地位变更为中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位，而不是为了腾退房产，该协议签订后，军区二所应移交涉诉项目，组织能和公司与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订新的租赁合同。在中央军委未改变该项目处置方式的情况下，军区二所无权私下将该项目变更为停止有偿服务需收回的项目。一审不顾委托管理项目需移交的事实以及合同约定，在没有任何依据的情况下，判令能和公司腾退正处于委托管理过程中的项目，属于枉法裁判。三、军区二所无权向能和公司主张2019年1月1日之后的租金，能和公司与军区二所约定的是军区二所向中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位交纳；另外，随着军区二所主体被撤销，按照委托管理政策，军区二所和中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位济南融通燕子山庄有限责任公司东源大厦分公司形成了事实上的租赁关系和费用交纳关系，进一步证明军区二所已无权收取租金。1、能和公司与军区二所双方间的《军队房地产租赁合同解除协议》第四条约定：“2019年1月1日至2019年10月31日，乙方欠缴的租金人民币共计10840500元，由乙方向中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位缴纳”。2、济南融通燕子山庄有限责任公司东源大厦分公司向能和公司出具的收取经营租赁、车辆停放服务费用、电费等与房产租赁相关的费用的增值税普通发票(票号分别为38844111、38844112、38844113、38844134)证明随着军区二所主体被撤销，按照委托管理政策，能和公司已经和中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位形成了事实上的房屋租赁关系；不应再由军区二所就租赁事宜向能和公司主张权利。综上，无论是依据解除协议，还是因军区二所主体被撤销而产生的新的事实上的租赁关系，军区二所均无权向能和公司索要2019年1月1日之后的租金。四、军区二所未提供《军队房地产租赁许可证》构成根本违约，能和公司可依法行使抗辩权拒付房屋租金，一审没有依据任何依据和证据就认定其不构成根本违约，属于违法裁判。另外，军区二所未提供《军队房地产租赁许可证》构成违约，已经给能和公司造成空租，空租面积的租金不应交纳。根据中国人民解放军总后勤部、国家工商行政管理总局《关于加强管理有关问题的通知》(后营(2010)386号)，军队单位出租房地产，必须申请《军队房地产租赁许可证》。能和公司与军区二所签订房屋租赁合同的根本目的是经营转租业务获利，军区二所的违约行为导致工商行政管理部门按照规定不得给次承租人办理工商登记手续，次承租人也因军区二所未出示有效证件不能相信东源大厦可以对外出租而放弃承租、续租。所以，军区二所申领《军队房地产租赁许可证》是房屋租赁合同的根本义务，其违约行为致使合同根本目的不能实现，系根本违约，能和公司可依法行使抗辩权拒付房屋租金。五、涉案项目是委托管理的项目，并非停止有偿服务终止收回项目，不应在该项目张挂停止有偿服务的条幅，即使是停止有偿服务终止收回项目，其张挂条幅之日也就意味着涉案房屋不能再继续正常利用，军区二所也不应再继续收取租金，军区二所张挂条幅不让能和公司经营，自己却不受影响的收取房租，于法不容，于理不合。因此，空租面积的租金不应当交纳。六、整治协议的签订是以签订新的租赁协议为前提条件的，与新的租赁协议是一个整体，新的租赁协议签订前，整治协议并非双方最终的意思表示，双方只能延用原合同，一审在新的租赁协议尚未签订的情况下，依据整治协议认定双方对能和公司因停偿受到的损失不再互相追究，属于断章取义，如果认定整治协议的内容，就应当认定新的租赁合同应当继续签订。七、因受疫情的影响，疫情期间能和公司的租金应当按照国家规定得到减免。八、一审判决第二项与军区二所主张不符，军区二所并未主张占用费，一审判决第二项中的占用费属于一审法院的臆断，违背民事诉讼法“不告不理”的处分原则。军区二所在起诉状诉讼请求中并未主张“自2019年12月1日至实际腾房之日，按年租金13008600元继续计算房屋占用费”，根据《民事诉讼法》的规定，法院不能就当事人未主张的事宜进行处分，所以一审法院不能主动对此进行审理。九、一审法院未就反诉进行合并审理，一审判决中未列明能和公司的反诉请求。能和公司于2020年4月8日当庭提起反诉并递交反诉状，请求判令被反诉人向反诉人支付因被反诉人违约给反诉人造成的损失(以实际鉴定结论为准)；判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。《民诉解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”能和公司没有明确表示过放弃反诉，但是一审法院未就反诉进行合并审理，一审判决中未列明能和公司的反诉请求，程序违法。军区二所辩称，一、军区二所具有诉讼主体资格。因全军全面停止有偿租赁，中国人民解放军军区二所组织机构代码证到期后暂缓办理，但是组织机构代码证并未注销，故军区二所具备一审中原告的主体资格。根据中央军委全面停止有偿租赁的相关政策，涉及善后工作由济南军区善后办企管局负责处理，故能和公司与军区二所房屋租赁合同纠纷案件，由济南军区善后办企管局负责应诉。二、军区二所有权要求能和公司缴纳租金。2019年10月22日，军区二所与能和公司签订的《军队房地产租赁合同解除协议》(以下简称“解除协议”)第四条约定：“乙方(能和公司)租金已交至2018年11月19日。经结算，截止2018年12月31日，尚欠甲方(军区二所)租金人民币共计1482765.15元，乙方承诺于本协议生效后10日内全额补交甲方。2019年1月1日至2019年10月31日，乙方欠缴的租金人民币共计l0840500元，由乙方向中国融通资产管理集团有限公司(以下简称“融通公司”)指定的下属单位缴纳。解除协议的签约主体是军区二所与能和公司，协议军区二所并未指定融通公司哪家下属单位负责收取2019年1月1日以后的租金。融通公司并非协议主体。根据解除协议内容可知，融通公司收取能和公司租金的前提条件是二者重新签订新的军队房地产租赁合同。本案中，融通公司和军区二所没有建立合同关系，也不是房屋租赁合同中的出租方，融通公司没有收取能和公司租金的事实及法律基础。军区二所系涉案合同出租方，有权要求能和公司缴纳欠付租金。三、军区二所有权解除双方租赁关系，腾退房屋。解除协议第七条约定“若乙方原因，未在军队房地产租赁合同解除协议签订后l5日内与融通公司指定的下属单位签订新的房地产租赁合同，视为乙方自动放弃租赁权利，乙方不得提出任何补偿赔偿要求，乙方逾期滞留房地产内的物品，视为遗弃”。该协议签订后，因能和公司对自身经营情况不确定。所以一直拒绝融通公司指定单位签署租赁合同。按照解除协议的约定，视为其自动放弃租赁权利。涉案房产状况未影响能和公司正常使用及对外出租。而且双方在《房地产停偿委托委托管理项目整治协议》第十条附件条款，第(十)项约定“因军队全面停止有偿服务政策影响乙方(能和公司)收益问题，甲乙双方自本协议签订之日起不再相互追究。”解除协议第七条的约定：因能和公司原因，未在约定期间内与融通公司指定单位签订合同，视为其自动放弃，并且放弃向部队赔偿的权利。综上，整治协议及解除协议中均对合同履行期间的违约事宜均做出了免责约定。以上两个协议均为双方真实意思表示，能和公司已经在协议中明确放弃向军区二所主张违约金的权利。案件审理过程中，能和公司对支付租金各种推诿，拒绝支付租金。本案中解除协议签订后，能和公司没有按照约定缴纳租金，仅在2019年10月24日缴纳282765．15元，2019年11月5日缴纳200000元，合计482765．15元，剩余租金欠付至今。军区二所多次催要，能和公司均以各种理由推诿。合同法九十四条第三款规定：当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人有权解除合同。能和公司欠付租金的行为已经构成根本违约，按照合同法九十四条规定，军区二所有权解除租赁关系，要求能和公司腾退房屋。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回能和公司的诉讼请求。军区二所向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除军区二所与能和公司2014年10月12日签订的《军队房地产租赁合同》、2018年6月30日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》；2.判令能和公司立即腾退承租房产；3.判令能和公司支付租金12924550元(自2018年12月3日至实际腾房之日，现暂计算至2019年11月30日)；4.判令能和公司支付违约金3509121元；5.本案诉讼费及保全申请费由能和公司承担。一审法院认定事实：2014年10月12日，军区二所与能和公司签订《军队房地产租赁合同》。租赁合同约定军区二所将济南市历下区解放路30号东源大厦1、2层中心线东侧及3-13层的房产租赁给能和公司使用；租赁面积18000平方米；每三年为一个续签租期，连续续签五次，五次以后仍需续签，由双方另行商订。2018年6月30日，根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施，军区二所与能和公司又签订了《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，约定整治后租赁期限调整为10年，自2018年7月1日至2028年6月30日；前五年每年租金13008600元，后五年每年租金13659030元，能和公司应于每月10日前交付当月租金；如欠付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，军区二所有权解除合同，并有权要求能和公司支付相当于三个月租金和物业管理费用总和的违约金；能和公司新建或添建的房屋所有权归部队，合同期满无偿交还，能和公司不得提出补偿要求；合同期满或其他原因导致合同解除，能和公司进行的装修和不可移动的设施等，不能拆除、毁损或者要求补偿；因军队全面停止有偿服务政策影响能和公司收益问题，双方自本协议签订之日起不再互相追究。整治协议签订后，能和公司支付租金至2018年12月3日。2019年10月22日，军区二所与能和公司签订了《军队房地产租赁合同解除协议》。协议约定解除双方之前签订的租赁合同及相关全部合同协议，能和公司与融通公司指定的下属单位签订新的租赁合同和安全管理协议，租期按整治协议约定的剩余租期确定；租赁面积、租金标准、用途与整治协议保持一致；若因能和公司原因，未在本协议签订后15日内与融通公司指定的下属单位签订新的租赁合同，视为能和公司自动放弃租赁权利，并应在5日内无条件腾退承租房屋，并不得提出任何补偿赔偿要求，逾期滞留房屋内的物品视为遗弃；截止2018年12月31日，能和公司尚欠租金1482765.15元，于协议生效后10日内交清；2019年1月1日至10月31日的租金10840500元，由能和公司向融通公司指定的下属单位交纳。租赁合同解除协议签订后，能和公司没有在15日内与融通公司指定的下属单位签订新的租赁合同。租赁合同解除协议签订后，能和公司支付租金482765.15元，尚欠2018年12月31日前的租金100万元。另查明，2018年10月27日，济南军区善后办企管局出具证明，证明军区二所组织机构代码证到期后暂缓办理，但仍可继续开展对外经营。一审法院认为，军区二所因军队全面停止有偿服务政策影响暂缓办理组织机构代码证，并未被注销，因此，其作为原告提起诉讼符合法律规定。房屋租赁合同约定了军区二所应负责申领《军队房地产租赁许可证》，但申领《军队房地产租赁许可证》不是房屋租赁合同的根本义务，即使军区二所未申领《军队房地产租赁许可证》，能和公司也不能据此拒付房屋租金，因此，能和公司以军区二所违约在先，且至今仍处于违约状态中为由，请求驳回军区二所的诉讼请求，理由不当，一审法院不予支持。军区二所张挂条幅是宣传军队全面停止有偿服务政策的需要，本身没有过错，不构成违约。并且，双方签订的整治协议已明确约定对此问题不再互相追究。因此，能和公司以此为由，主张军区二所不应当收取空置面积的租金，理由不当，一审法院不予支持。租赁合同解除协议约定军区二所与能和公司解除之前的《军队房地产租赁合同》和《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，故军区二所再要求解除上述两份合同已无必要。因解除协议签订后，能和公司没有与融通公司指定的下属单位签订新的房屋租赁合同，权利义务没有发生转移，故军区二所要求能和公司腾退房屋、支付租金及占用费，理由正当，一审法院予以支持。军区二所主张的违约金过高，一审法院予以适当调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、能和公司于判决生效之日起30日内腾出济南市历下区解放路30号东源大厦1、2层中心线东侧及3-13层的房产，交于军区二所；二、能和公司于判决生效之日起10日内支付军区二所房屋租金及占用费[截止到2019年11月30日为12924550元(2018年12月31日之前为100万元，2019年1月1日至11月30日为11924550元)，自2019年12月1日至实际腾房之日，按年租金13008600元继续计算房屋占用费]；三、能和商贸有限公司于判决生效之日起10日内支付军区二所房屋租金及占用费利息(以12924550元为基数，自2019年12月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；四、驳回军区二所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120402元，减半收取60201元，由能和公司负担。本院二审期间，能和公司针对军区二所的主体资格、济南军区善后办企管局参加二审诉讼提出异议。济南军区善后办企管局针对该异议提供三份证据，分别是《军队招待行业资产移交工作细则》一份，济南军区善后办企管局出具的《情况说明》一份，济南融通燕子山庄有限责任公司出具的《情况说明》一份，以证明根据中央军委等政策文件，军区二所暂停对外经营，相关历史遗留问题由济南军区善后办企管局牵头处理。能和公司质证意见：对上述三份证据的真实性和证明目的均不予认可。认为一审程序严重违法，原告主体资格不适格，应裁定驳回军区二所的起诉。本院认证意见：军区二所、济南军区善后办企管局均是中国人民解放军济南军区下属单位，对本案纠纷处理有军队的特殊规定。《军队招待行业资产移交工作细则》第一条明确规定，根据中央军委办公厅《向军队资产管理公司移交资产实施方案》（军办发[2019]52号），依据国家和军队有关法律法规，为做好向军队资产管理公司（对外称中国融通资产管理集团有限公司）移交招待机构资产工作，制定本细则。第十一条规定，移交后，遗留问题原则上由相关各方共同处理，其中：债权债务、涉法涉诉、人员滞留、权益纠纷等遗留问题，由原上级主管单位牵头处理。结合济南军区善后办企管局及济南融通燕子山庄有限公司出具的《情况说明》，能够证实涉案债权债务纠纷由济南军区善后办企管局牵头处理。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题是：一、军区二所作为本案一审原告主体是否适格；二、一审期间军区二所是否有权主张其在一审期间的诉讼请求；三、军区二所在本案中是否构成根本违约，能和公司拒付租金是否正当行使抗辩权，其租赁费应否减免；四、一审判决第二项是否超一审诉讼请求；五、一审审理程序是否违法。关于第一个争议焦点军区二所主体资格是否适格问题。根据一审查明的事实，涉案诉争的标的物是军区二所与能和公司签订的《军队房地产租赁合同》《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》《军队房地产租赁合同解除协议》三份合同中约定的，该三份合同明确军区二所是合同的一方主体，在一审期间，军区二所因为军队全面停止有偿服务政策影响暂缓办理组织机构代码证，但未被注销，仍是法律意义上的权利主体，故一审判决将其列为适格的原告，并无不当。关于第二个争议焦点问题。涉案诉争的房地产属于军产，双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》《军队房地产租赁合同解除协议》均是双方当事人真实意思表示，合法有效。根据双方签订的三份协议，军区二所是合同的出租方，在《解除协议》中明确约定，能和公司与融通公司指定的下属单位，签订新的房地产租赁合同的期限是解除协议签订后15日内，否则，视为能和公司自动放弃租赁权利。在履行该解除协议过程中，能和公司未在约定的期限内与融通公司指定的下属单位签订新的房地产租赁合同，据此，军区二所依据上述三份协议主张权利符合合同约定，于法有据。能和公司认为军区二所无权主张腾房、支付租金等请求，与事实不符，于法无据，本院不予支持。其主张军区二所“应移交涉诉项目”，组织能和公司与融通公司指定的下属单位签订新的租赁合同，与合同约定不符，本院不予支持。关于第三个争议焦点问题。根据双方签订的三份协议约定，军区二所确实负有办理《军队房地产租赁许可证》的义务，但该义务不是房地产租赁合同的主要义务，而是附随义务。军区二所作为出租方主要义务是交付租赁的房屋，事实上，军区二所已经按照租赁合同约定将涉案房地产交付给能和公司使用。能和公司已经按照合同约定使用涉案房屋，其主要义务就是交付租赁费，其不按照约定交付租赁费，军区二所有权要求能和公司支付租赁费并承担相应的违约金。能和公司主张拒付租赁费是因军区二所未履行办理许可证的附随义务而行使的正当抗辩权，于法无据，本院不予支持。关于第四个争议焦点问题一审判决第二项是否超出军区二所的诉讼请求。根据一审查明的事实，军区二所起诉请求第三项要求支付的租金是从2018年12月3日至实际腾房之日止，计算的12924550元是指2018年12月3日至2019年11月30日期间的租金，2019年12月1日至实际腾房之日的租金按照整治协议第四条约定的租金标准计算，并无不当。能和公司该上诉理由不成立，本院不予支持。关于第五个争议焦点问题。能和公司主张一审程序违法的原因是，其在一审期间提出反诉，一审判决没有列明，也没有与本诉合并审理。经审查，一审期间，能和公司在一审开庭当日提出反诉，但反诉请求不明确，基于这两项原因，一审法官当庭告知能和公司不与本诉合并审理，能和公司回答听清楚了，之后开庭能和公司未再提任何异议，故一审法院处理程序并无不当。关于能和公司上诉主张涉案项目属于委托管理项目，不应挂停止有偿服务条幅等内容，一审判决已经分析论述，并无不当，本院予以认定，不再赘述。综上所述，山东能和商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120402元，由上诉人山东能和商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李琴二〇二〇年十月二十二日书记员  刘彤