山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11033号上诉人(原审原告、反诉被告)：刘玉昆，男，1972年3月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：窦学成，山东京鲁律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：吴丙良，男，1975年12月2日出生，汉族，住山东省商河县。委托诉讼代理人：邱洪奇，山东千舜律师事务所律师。上诉人刘玉昆因与被上诉人吴丙良房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初4151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘玉昆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审，支持刘玉昆的诉讼请求，并驳回吴丙良的反诉请求。2.本案一、二审诉讼费用由吴丙良承担。事实与理由：一、一审法院认定双方自2019年1月6日起即协商解除事宜，并确认双方签订的房屋租赁合同于2020年1月9日解除系认定事实错误，吴丙良在2020年2至3月份仍与刘玉昆就退租并给予刘玉昆相应赔偿进行协商，双方房屋租赁合同尚未解除，吴丙良依法应向刘玉昆支付租金。双方的聊天记录中虽谈及退房事宜，但双方并未就解除合同事宜达成一致，刘玉昆在协商过程中明确表示：“在不给我们造成损失的情况下可以协商退掉，如果造成损失应该由你们承担”“鉴于你们这种态度，请继续履约吧”“我现在正式通知你，请继续履约，我不同意协商了”。且在2020年1月2日晚刘玉昆已明确表示“请履约吧”。吴丙良在2020年2至3月份仍然就退租并给予刘玉昆相应补偿一事与刘玉昆进行协商。法院认定案件事实需全面分析在案证据，一审法院仅摘录部分聊天记录即确认自2019年1月6日起双方即协商解除事宜，并确认双方签订的房屋租赁合同于2020年1月9日即解除，违背了双方真实意思表示，双方从未就解除合同达成一致，一审法院系认定事实严重错误，刘玉昆的最终意见是不同意解除并要求吴丙良继续履约，双方之间的房屋租赁合同至今未予解除，吴丙良依法应当向刘玉昆支付租金。二、违约方不享有单方解除合同的权利。一审法院在认定事实错误的基础上径行确认合同解除没有法律依据，系主观臆断，违反《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，且适用法律错误，双方之间的房屋租赁合同尚未解除。即便是在形成合同僵局的情况下，违约方在具备条件的情况下要求解除合同，也应以起诉方式请求解除。本案中，吴丙良以经营困难为由要求退租，但从未提出相应的证据证明其经营困难，仅以履行困难或者履行对其经济上不合理时就选择故意违约，违反了任何人不能从其不法行为中获利的原则。吴丙良所称的经营困难完全可以通过转变经营方式、调整经营结构等方式克服，而吴丙良在临近交租日的时间点无故提出解约，明显存在恶意，不符合违约方请求解除合同的条件，且其也未以起诉方式请求解除涉案合同。一审法院在错误认定案件事实的基础上，径行确认双方之间的合同已经解除系适用法律错误。三、吴丙良严重违反民事活动诚实信用原则和契约严守原则，恶意违约，拒绝承担违约责任，致使刘玉昆遭受重大损失。刘玉昆遭受的损失依法应由吴丙良承担。四、因涉案合同未解除，物业费依约应由吴丙良承担，吴丙良一审中反诉要求返还物业费没有事实和法律依据，一审法院在认定事实错误的基础上判决刘玉昆返还部分物业费是错误的，在合同尚未解除的情况下，物业费应当由吴丙良承担。吴丙良辩称，一、刘玉昆的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回刘玉昆的上诉，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。二、一审判决通过涉案相关证据证明双方协商解除事宜，确认双方的涉案合同于2020年1月9日解除，系认定事实正确；涉案合同解除后，双方未再就解约事项协商，而是交流解约后的交接事宜。三、一审判决在认定事实正确的基础上，依法确认涉案合同解除，适用法律正确；九民纪要第48条是关于起诉方式解约的规定，与本案案情不同，本案不应当适用亦未适用九民纪要第48条。四、吴丙良未违反诚信原则，不存在违约行为，未对刘玉昆产生损失。五、鉴于涉案合同已经解除，物业费依约应当由刘玉昆承担，吴丙良在一审中反诉要求返还物业费有事实及法律依据，涉案物业费应由刘玉昆承担。综上，一审判决正确，二审法院应当驳回上诉，维持原判。刘玉昆向一审法院起诉请求：1.判令吴丙良支付2020年1月1日至2020年6月30日的房租5万元及逾期付款利息（以5万元为基数，自2019年12月22日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉之日为500元）。2.本案诉讼费用由吴丙良承担。吴丙良向一审法院反诉请求：1.判令刘玉昆向吴丙良支付其替刘玉昆垫付的物业费4320元及利息损失（以4320元为基数，自2019年12月21日起至全额付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2.本案诉讼费由刘玉昆承担。一审法院认定事实：2018年5月24日，刘玉昆（甲方）与吴丙良（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：吴丙良承租赁刘玉昆的坐落于世贸广场南区三期2单元216号房屋使用，室内建筑面积45.58㎡，租期5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止，2018年7月1日起至2020年6月30日每年租金10万元，2020年7月1日起至2023年6月30日每年租金11万元，租金按半年方式交纳，签订合同后乙方需在2018年7月1日前交付房租，以后每个周期新的租金期前10天交纳；租赁期限内，甲方要协助乙方各方面手续的办理，乙方服从当地政府部门管理，同时物业费、水电费、取暖费等自理，负责房屋在使用方面的维修；乙方应按时缴纳房租，如因乙方不交付或不按约定交付租金达一个月以上，甲方有权提出解除合同要求；乙方未经甲方同意，不得擅自将房屋转租。刘玉昆、吴丙良分别签名按手印。合同签订后，吴丙良于2018年5月29日吴丙良支付刘玉昆半年租金5万元；2019年3月5日吴丙良支付刘玉昆半年（2019年1月1日至2019年6月30日）租金5万元；2019年6月22日吴丙良支付刘玉昆半年（2019年7月1日至2019年12月31日）租金5万元。2019年12月6日吴丙良向刘玉昆提出解除租赁合同，双方的微信聊天记录吴丙良已经过济南市泉城公证处公证，济南市泉城公证处出具的（2020）鲁济南泉城证经字第12292号公证书载明：截图打印件第24张载明：2019年12月6日下午16：47，吴丙良说：“刘总：看你的时间，这周日方便还是下周一方便，请您过来一起坐坐”刘玉昆答：‘下周吧，我请你。’2019年12月11日上午10：40，吴丙良说：“刘总：中午有时间来宽厚里一起坐坐吧”,在截图打印件第25张载明：“2019年12月11日上午10：57刘玉昆说：“你和陈总聊聊吧，我还真过不去，这边下午一点就要开会”，吴丙良答：“好的有时间过来坐坐”，2019年12月18日下午16：40，刘玉昆说:“吴总，你们先把上半年物业费交了吧，你这么匆忙的退房子，我这边马上就面临很多费用，这样让我损失也不合适吧”；第26张载明：2019年12月18日下午17：51，刘玉昆说：“我觉得，在不给我们造成损失的情况下可以协商退掉，如果造成损失应该由你们承担”；第28张载明：2019年12月18日晚上19：38，刘玉昆说“在我不受损失的情况下，同意退房已经很给你面子了，你们这种态度我就不同意退房了。你看着办吧”；第29张载明：2019年12月19日上午10：36，刘玉昆说“你们怎么汇报是你自己的事情，先把上半年房租和物业交了吧，然后在一块儿想办法把房子租出去，我再退给你房租。否则没什么好谈的”；第29张至第30张载明：2019年12月21日中午19：19，刘玉昆说“鉴于你们不负责连物业费都不想交的态度，我提高了底线，第一，抓紧交上物业费和半年房租，等房子租出去我再退”；第30张载明：2019年12月21日下午13：18，吴丙良说“呵呵，刘老板开始可不是这样说的，我12月8号联系你，也邀请你过来一起吃饭坐坐。你说生意不好做，房子不租就不租吧，把原来的上下水保留好，把中间墙堵上就行。这是原话吧”刘玉昆答“在不损害我正当权益的情况下可以协商”；第34张载明：1月2日下午17：39，刘玉昆说“呵呵，我答应退房是有条件的，无条件退房是你们一厢情愿。你们这样说就是不想好好处理，现在告诉你我不同意退也不同意转”；第35张载明：1月2日晚上16：35，刘玉昆说“未经房主同意私自转租？”,截图打印件第36张载明：1月2日晚上16点18：38，刘玉昆说“我不同意转租了！”；第61张载明：标准快递1117646041576号EMS快递在2020年1月9日13：14已签收，在济南市已签收，本人签收，该内容与截图打印件第37张载明的刘玉昆微信留言内容相一致。吴丙良提供的录像视频显示：在2020年1月6日吴丙良已经按照刘玉昆提出的要求，将承租房屋上下水保持畅通，中间墙堵上及房屋已腾空的现实状况；2020年1月8日吴丙良在解除租赁房屋交接通知书及物业费（2020年上半年）银行汇款电子回单上签字按手印后邮寄。2019年12月21日吴丙良向世茂物业管理有限公司济南分公司交纳2020年上半年物业费4320元。2020年1月8日吴丙良出具书面的解除通知书，并于2020年1月9日通过国内特快专递寄给刘玉昆，2020年1月9日刘玉昆已经收到了解除通知书。吴丙良对邮寄情况作了公证，济南市泉城公证处出具的（2020）鲁济南泉城证经字第15647号公证书载明：截图打印件第29张载明“国内特快专递1117646041576号快递，2020年1月9日13：14，已签收”；截图打印件第33张载明：“国内特快专递1117646041576号，收刘玉昆1379111****，山东省历下区轻风路中海紫御东郡33-101解除房屋租赁合同及房屋交接通知书”。该解除租赁房屋交接通知书载明：致刘玉昆先生：2018年5月24日贵方与我签订了房屋租赁合同，在合同履行过程中，因我方经营不善，无法继续租赁该房屋，已于2019年12月8日和你协商后，贵方已同意2019年12月31日前解除合同及退房，我方已将12月水电费结清，并垫付了2020年上半年物业费；现我正式通知贵方在2020年1月18日之前与我办理房屋交接，否则视为我完成交接，所租赁房屋及所有设施设备丢失、毁损等一切风险由贵方自行承担；贵方应在2020年1月18日之退还我支付的2020年上半年物业费4320元（附：2020年上半年物业费转账凭证一张）。吴丙良签名按手印。庭审中，刘玉昆称双方私下商谈过程中其从未同意无条件解除，一直坚持在不损害我方利益情况下可以解除，但是吴丙良无法满足不损害我方利益的前提，因此刘玉昆最终不同意解除涉案合同；刘玉昆称其所受到的利益损害为双方签订5年的租赁期限，意为长期合作，但吴丙良在承租1年后即单方违约提出解除租赁合同，时间过于仓促，未给其留出足够的时间向外出租，给刘玉昆的合法权益造成严重侵害。一审法院认为，刘玉昆与吴丙良签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按合同约定履行。《中华人民共和国合同法》第93条规定，当事人协商一致，可以解除合同；第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。吴丙良在承租房屋1年多后于2019年12月初向刘玉昆提出解除租赁合同，2019年12月11日上午10：57刘玉昆通过微信表示让吴丙良和陈总聊；2019年12月18日下午16：40，刘玉昆在微信中让吴丙良先交上半年物业费，因其这么匆忙的退房子，让我损失也不合适吧；18日下午17：51刘玉昆在微信中称在不给其造成损失的情况下可以协商退掉，如果造成损失应该由你们承担；12月18日晚上19：38刘玉昆在微信中称在其不受损失的情况下，同意退房已经很给你面子了，你们这种态度我就不同意退房了，你看着办吧等等；以上内容证明刘玉昆自2019年1月6日起即与刘玉昆协商房屋租赁合同的解除事宜，期间吴丙良虽已按刘玉昆的要求保持房屋上下水保持畅通、中间墙堵上及腾空房屋，但刘玉昆均未明确表示同意解除租赁合同，致使2020年1月8日吴丙良通过快递给刘玉昆邮寄解除租赁房屋交接通知书，2020年1月8日刘玉昆收到。由此一审法院确认双方签订的房屋租赁合同于2020年1月9日解除。吴丙良应当支付刘玉昆2020年1月1月至9日的房屋租金，即2465.75元。因此，刘玉昆要求吴丙良支付2020年1月1日至2020年1月9日的房租2465.75元，理由正当，证据充分，一审法院应予支持，超出的部分，一审法院不予支持。刘玉昆要求吴丙良支付逾期付款利息，理由正当，证据充分，一审法院应予支持（以2465.75元为基数，自2019年12月22日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），超出的部分，一审法院不予支持。双方合同解除后物业费理应由刘玉昆支付。因此，吴丙良要求退还2020年2月至6月的物业费3600元，理由正当，证据充分，一审法院应支持，超出的部分，一审法院不予支持。吴丙良要求刘玉昆支付逾期付款利息，理由正当，证据充分，一审法院应予支持（以3600元为基数，自2019年12月21日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），超出的部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、吴丙良支付刘玉昆房屋租金2465.75元，于判决生效之日起十日内执行；二、吴丙良支付刘玉昆房屋租金逾期付款利息，以2465.75元为基数，自2019年12月22日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，于判决生效之日起十日内执行；三、驳回刘玉昆的其他诉讼请求；四、刘玉昆支付吴丙良垫付的物业费3600元，于判决生效之日起十日内执行；五、刘玉昆支付吴丙良垫付的物业费3600元的逾期付款利息，以3600元为基数，自2019年12月21日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，于判决生效之日起十日内执行；六、驳回吴丙良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费531元，由刘玉昆负担481元，吴丙良负担50元，反诉费50元，由刘玉昆负担。二审中，刘玉昆向法庭提交了证人路某某与吴丙良三张微信聊天记录的截屏，拟证实在一审法院认定的合同解除时间之后双方仍再就合同履行相关事宜进行协商，而且最终的意见是不同意解除合同。吴丙良质证称，该证据应当在一审提交。并且该证据是案外人与吴丙良之间的聊天记录，不能显示出案外人与刘玉昆之间的法律关系，不能确定双方协商内容与本案有关，不具有合法性，不能实现刘玉昆的证明目的。本院认为，本案的争议焦点为吴丙良是否享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于合同解除问题，通常意义上来讲，除双方当事人协商一致解除合同外，合同解除权的行使还包括约定解除和法定解除两种。其中，约定解除权体现为双方合同的明确约定，法定解除权以法律明确规定为前提。本案中，吴丙良主张双方已就合同解除协商一致，其依据应为《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，即在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。故其向刘玉昆发出书面解除通知且到达对方时，合同已经解除。刘玉昆对此并不认可，认为合同解除协商过程中双方并未达成一致意见。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条的正确理解应为一方当事人明确表示不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同。因为如果允许合同一方当事人任意解除合同，则违背了“一经承诺，则必信守”的合同履行基本原则，不利于合同的稳定性，也违背了立法本意。因此，在刘玉昆未明确表示同意解除涉案租赁合同的情况下，吴丙良仅以“经营不善”为由主张合同经协商一致解除不能成立。并且，吴丙良亦未举证证明合同履行过程中存在法定解除或者约定解除的其他情形，因此其并不享有合同解除权，亦不能通过发送解除通知的形式产生合法解除涉案租赁合同的效力。故，一审法院认定双方签订的房屋租赁合同于2020年1月9日解除不当，应予纠正。二审中，双方均认可涉案房屋已于2020年8月20日进行了实际交接，据此本院认为，双方于2020年8月20日就涉案租赁合同解除达成一致意见，此时双方租赁关系解除。按照合同约定，吴丙良应于2019年12月22日缴纳2020年1月1日至2020年6月30日的房屋租金，因吴丙良至今未缴纳，刘玉昆要求吴丙良支付2020年上半年租金及逾期付款利息于法有据，本院予以支持。鉴于2020年上半年的新冠肺炎疫情确实对承租方吴丙良的经营产生一定影响，本着“风险分担、共渡难关”的分担处理原则，本院酌定对2020年上半年的房屋租金由刘玉昆承担40%，吴丙良承担60%。因2020年上半年合同尚未解除，按照合同约定，当期物业费仍应由吴丙良缴纳，其要求刘玉昆返还上半年物业费4320元于法无据，本院不予支持，一审法院判令刘玉昆向吴丙良返还物业费不当，应予纠正。综上所述，刘玉昆的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初4151号民事判决；二、吴丙良于本判决生效之日起十日内支付刘玉昆房屋租金3万元及逾期利息（以3万元为基数，自2019年12月22日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回刘玉昆的其他诉讼请求；四、驳回吴丙良的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1062元，减半收取531元，由刘玉昆负担212元，吴丙良负担319元，反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由吴丙良负担；二审案件受理费1112元，由刘玉昆负担445元，吴丙良负担667元。本判决为终审判决。审 判 员 陈勇二〇二〇年十月二十六日法官助理 乔斌书 记 员 李杨