河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13645号上诉人（原审原告）：徐媛媛，女，汉族，1981年7月3日出生，住郑州市金水区。上诉人（原审被告）：河南爱丽屋房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区政六街**，统一社会信用代码：91410105MA44JA1642。法定代表人：雷运锋，执行董事兼总经理。上诉人徐媛媛因与上诉人河南爱丽屋房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初11991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。徐媛媛上诉请求：1、依法改判被上诉人在交付房屋时恢复原状，若不能恢复原状，补偿上诉人8500元相关费用；2、依法明确判决被上诉人交付房屋时结算清楚合同期内各项费用合计1266.47元；3、依法明确判决被上诉人归还房屋内被其搬走的家具家电；4、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，未全面维护上诉人的合法权益。河南爱丽屋房地产经纪有限公司辩称，水电费我们这边是肯定会缴纳，房间屋内损坏是由楼上漏水引起的，当初给他打电话一直打不通。房间里边所有的冰箱、洗衣机、热水器管道、床、衣柜、电脑桌都是由我们更换的。从6月份以后就联系不上了，所以说租金一直没给他打，违约部分如果全部由我们来承担，确实是不大合理。按照合同规定维修的义务是应该由他来完成的。河南爱丽屋房地产经纪有限公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判上诉人支付房租22400元。事实和理由：一、本案应追加租户为第三人参加诉讼；二、被上诉人存在违约行为，上诉人不应支付违约金6400元。徐媛媛辩称，去年他一直在跟我联系，但是我事后都有给他回复。2020年以后他就没有跟我联系过，就是3到6月都是我在联系他。3月份的时候我还主动打电话问他交房租，然后他就一直拖，从去年拖到今年就是不交。他打电话就是要求降房租，我也不同意，他就拖欠房租不给。徐媛媛向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方所签订的合同编号为640393房屋代理合同，被告限期腾退房屋恢复原状；2、请求法院判令被告支付拖欠原告自2019年3月27日至合同解除之日的房屋租赁费用暂定人民币肆万肆仟捌佰元整（44800）；3、判令被告支付合同约定违约金暂定人民币捌万玖仟陆佰元整（89600）。以上合计人民币壹拾叁万肆仟肆佰元整（134400）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、2017年12月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，主要约定：原告将徐华名下的位于金水区××院××楼××号的房屋委托于乙方代甲方与另外承租人之间的办理承租房屋的相关事宜。出租期限自2017年12月27日至2020年12月27日，共计3年3个月。本合同约定的租期中每年开始的前30天为免租期，乙方免费使用。房屋租金为每月3200元，租金总计125600元，支付账号：户名徐媛媛、账号62×××25。乙方各期租金支付时间为第一次2017年12月27日、第二次2018年3月27日、第三次2018年6月27日、第四次2018年4月27日、依次类推。甲方迟延交付房屋达3日的，交付房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的，不承担维修义务致使乙方无法使用房屋的。未按约定划付租金达3日以上，甲方有义务提前通知乙方交付房租，如未通知超过约定时间双方不算违约，乙方应收到通知一天内交纳房租。保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。出租房屋内甲方或乙方需提前终止合同，应提前30日通知对方，并按月租金的200％支付违约金。甲方有第五条第3款情形之一的，应按与租金的200％向乙方支付违约金。乙方有第五条第四款情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金。落款处甲方徐媛媛签字确认，乙方河南爱丽屋房地产经纪有限公司盖章确认。2、庭审中，双方当事人均认可被告尚欠原告2019年半年的房租，自2020年起，被告未向原告支付房租。3、庭审中，被告称自2020年3月起无法联系到原告。双方对涉案房屋现在居住的承租人均不认可是自己所招。一审法院认为，原告与被告签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实的意思表示，其内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当全面适时的履行合同约定的义务。根据合同约定，租赁期自2017年12月27日至2020年12月27日。截至起诉之日，涉案房屋仍在承租期内。被告应当按照合同约定向原告支付房租。被告自2019年欠付原告半年房租，并自2020年起未再向原告支付房租。截至2020年8月31日，被告累计拖欠原告13个月的房租（2019年6个月的房租加2020年8个月的房租，扣除2020年免租期一个月的房租）共计41600元。该拖欠的房租被告应当支付原告。由于被告的根本违约行为，致使原告合同目的不能实现，被告构成根本违约。故原告请求解除合同，原审法院予以支持。合同解除后，被告应将房屋交付原告。由于被告拖欠房租构成违约，应按照合同约定向原告支付两个月的房租作为违约金，共计6400元，原告主张的违约金金额过高，原审法院对超出部分不予支持。关于被告辩称2020年2月之后的租户并非其所招，但并未提交充分的证据予以证明，且租户并未到庭作证。被告作为房屋托管方，应当承担举证不力的法律后果，原审法院对该辩称不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告徐媛媛与被告河南爱丽屋房地产经纪有限公司于2017年12月27日签订的《房屋出租委托代理合同》；二、被告河南爱丽屋房地产经纪有限公司自判决生效后十日内腾退位于金水区××院××楼××号的房屋并将该房屋交付原告徐媛媛；三、被告河南爱丽屋房地产经纪有限公司自判决生效后十日内向原告徐媛媛支付拖欠的房屋租金（暂计算至2020年8月31日为41600元，此后继续按照3200元／月的标准计算至判决生效之日止）；四、被告河南爱丽屋房地产经纪有限公司自判决生效后十五日内向原告徐媛媛支付违约金6400元；五、驳回原告徐媛媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取1494元，由被告负担800元，原告负担694元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《房屋出租委托代理合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行义务。上诉人河南爱丽屋房地产经纪有限公司未按合同约定支付租金，违反了双方合同约定，应承担相应的违约责任，其以徐媛媛存在违约行为为由主张不应承担违约责任，但其未能提交证据证明徐媛媛存在违约行为，故对其诉求本院不予支持。徐媛媛上诉要求河南爱丽屋房地产经纪有限公司交付房屋时结算清楚合同期内各项费用合计1266.47元并归还房屋内被河南爱丽屋房地产经纪有限公司搬走的家具家电，因其在一审时并未提出此项诉讼请求，且其未提供证据证明费用已经发生、房屋内的家具家电被河南爱丽屋房地产经纪有限公司搬走，故本院不予支持。综上所述，徐媛媛、河南爱丽屋房地产经纪有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费490元，由徐媛媛负担50元，由河南爱丽屋房地产经纪有限公司负担440元。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年十月二十八日书记员  李苗苗