广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17142号上诉人（原审原告）：李红青，女，1975年5月25日出生，苗族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：傅长青，系李红青配偶。被上诉人（原审被告）：石晓天，女，1962年9月1日出生，汉族，住广州市天河区。被上诉人（原审被告）：刘松，男，1962年10月9日出生，汉族，住广州市番禺区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李辉洪，广东启源律师事务所律师。上诉人李红青因与被上诉人石晓天、刘松房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初13782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李红青上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由石晓天、刘松承担。二审期间，李红青撤回要求石晓天、刘松赔偿房屋差价损失的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实和责任不清，以个人主观臆想代替买卖合同上白纸黑字的特别约定。一审庭审不规范，缺少法庭辩论和总结等重要环节。一审判决有重大遗漏，对李红青主张石晓天、刘松存在的多项违约行为没有做出判决。一审判决落款审判长名字错误，不是本案主审法官的名字，且案件受理费计算错误。另补充：（一）关于办理网签手续与李红青支付剩余定金两个行为的时间及先后问题，涉讼买卖合同约定办理网签合同手续在先，支付定金余款在后，石晓天、刘松提出的李红青应先支付定金余款，后办理网签合同手续的主张不成立，未办理网签合同手续的责任方为石晓天、刘松，其构成根本违约，应按照合同约定的成交价10%赔偿李红青损失。（二）关于办理网签手续是否需要买卖双方同时在场签章及责任问题，根据《广州市存量房网上交易规则》第二条、第十二条规定，中介公司无法单独办理网签手续，一审判决关于“现中介公司尚未办理网签手续，李红青即认为石晓天、刘松不配合履行签署网签合同，缺乏事实依据”的认定不成立。李红青交付定金后多次与中介公司口头沟通，要求尽快安排办理网签手续，任何购房人交付5万元定金后不管不问是极不符合常理的，根据李红青一审提交的多份不同时间产生的口头和书面证据，已经足以证明李红青和中介公司曾经无数次督促石晓天、刘松配合办理网签、履行合同义务。因此，石晓天、刘松未按照涉讼合同约定在2016年9月22日前配合中介公司和李红青共同办理网签合同手续是合同无法继续履行的根本原因，其行为构成根本违约。（三）关于涉讼合同签订时石晓天、刘松仍将房屋出租的问题，涉讼合同已约定“不存在抵押等他项权利情况”，该约定自然包括不存在租赁权及使用权等他项权利，“吉屋”即无人居住的房屋，“不带租赁合同”。李红青在涉讼合同中三次强调不得出租，但是石晓天、刘松仍隐瞒真相，继续将该房屋出租，该行为符合涉讼合同关于“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的约定，涉嫌欺诈。此外，涉讼合同签订时该房屋仍然处于出租状态，可能存在“买卖不破租赁”的情况，即李红青买入该房屋但是无法入住，无法实现购房自住的根本目的等。石晓天、刘松违反诚实信用原则，故意隐瞒重要事实，欺诈李红青，其行为严重损害李红青利益，理应向李红青作出赔偿。石晓天、刘松二审答辩称，1.一审判决认定事实清楚适用法律正确，应驳回李红青的上诉请求。2.李红青存在恶意诉讼的嫌疑，违背诚实信用原则，涉讼纠纷发生在2016年9月份，李红青在一审提起诉讼的时间是三年前，即在诉讼时效即将届满之时提起诉讼，因为李红青深知法律知识，明知自己是违约方，为了其不可告人的目的提起诉讼。3.一审判决对涉讼事实及法律的适用阐述充分，李红青的上诉请求没有任何事实和法律依据。李红青向一审法院起诉请求：1.石晓天、刘松向李红青退还定金5万元，并按房价总额的10%向李红青赔偿违约金24.9万元，赔偿房屋差价损失（房屋差价损失=石晓天、刘松将该房售予他人的价格-249万元）；2.本案诉讼费用及其它相关费用由石晓天、刘松承担。一审庭审中，李红青变更诉讼请求第一项为：石晓天、刘松向李红青双倍退还定金10万元，并按房价总额的10%向李红青赔偿违约金24.9万元，赔偿房屋差价损失（房屋差价损失=石晓天、刘松将该房售予他人的价格-249万元），总计34.9万（房屋差价损失赔偿另计）。一审法院认定事实：涉讼房屋位于广州市番禺区钟村街汉溪路汉溪大道东100号悉奥路3区3座301房。2016年9月17日，石晓天、刘松作为甲方与李红青作为乙方共同签订一份《广州市存量房买卖合同》，其中约定涉讼房屋建筑面积139.50平方米，以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产：……（2）不带租赁合同（3）户口未迁出，甲方应在2016年12月31日前迁出；按整套出售并计价，总金额2490000元；交易方式按揭付款；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐楼款当天；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入该房产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%逾期付款的违约责任：乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；其他约定：……3.甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲方双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；等。同日，石晓天、刘松作为甲方与李红青作为乙方另签订一份《存量房买卖合同附件》，其中约定：1.定金50000元，乙方须在2016年9月18日支付给甲方；2.定金余款320000元，乙方须在2016年10月15日前支付给甲方；3.首期楼款（不含定金）380000元，乙方于递件成功当天支付甲方；等。同日，石晓天、刘松收取到李红青承购涉讼房屋的定金50000元，并出具《收款证明》。2016年10月21日，石晓天、刘松以邮政专递形式向李红青发送《催告函》，催告李红青支付定金余款320000元以及逾期付款违约金（暂计算自2016年10月16日至2016年10月21日），并告知合同约定超过10日未付款的，卖方有权解除合同的法律后果。2016年11月2日，石晓天、刘松以邮政专递形式向李红青发送《解除合同通知书》，载明“阁下承诺并在《合同》中确认应于2016年10月15日之前向我方支付定金370000元。然而，直至2016年10月30日，阁下还有定金余额320000元尚未支付。阁下的行为已属于严重违约……我方现以本通知函的形式告知阁下：因阁下的违约行为，我方行使合同解除权，并依法没收定金。”2019年10月25日，李红青以石晓天、刘松违约未完成涉讼房屋交易为由向一审法院提起本案诉讼。一审庭审中，石晓天、刘松陈述已于2017年4月将涉讼房屋售予他人并完成过户交易。双方对涉讼合同不能履行的违约责任问题产生较大争议。李红青主张石晓天、刘松的违约行为有：1.未依约办理网签，2.违约单方解除合同，3.签订合同后仍出租房屋，4.未按合同约定迁出户口，5.单方解除合同后未按约定退还已付定金。李红青认为其一直通过中介方与石晓天、刘松沟通买卖房屋事宜，极少面对面沟通；其确认收取到《催告函》和《解除合同通知书》，在收取到《催告函》后便及时与中介联系，要求石晓天、刘松继续履行合同，但没几天就被中介传达了石晓天、刘松要求解除合同的意见；其方认为违约责任在于石晓天、刘松，依据合同网签在前、定金余款交付在后的约定，其方通过各种方式催告石晓天、刘松履行网签手续未果。为证明其主张，李红青提供1.2016年9月25日彩照一张，拟证实合同签订时仍有租客。2.2016年10月29日书写声明一张，正面载明“10月29日，收到石晓天、刘松单方解除合同通知书。本人表示要求继续履行购房合同，石晓天、刘松承担单方违约的一切法律后果。落款时日2016年10月29日、落款人李红青”。后面内容空白，仅载明李坤、粟斌顺签名和手机电话。3.2016年12月25日与中介粟斌顺电话录音，拟证实其通过中介催促继续履行合同。4.告知函及送达，载明2019年9月16日李红青以邮政专递形式向石晓天发送《关于你方单方行为构成违约的告知函》。石晓天、刘松对上述主张和证据均不予认可，认为支付定金是买家首要支付义务，该义务没有履行谈不上后期的问题。一审法院认为，李红青与石晓天、刘松于2016年9月17日签订的《广州市存量房买卖合同》和《存量房买卖合同附件》，主体适格，意思表示真实，未有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。李红青主张石晓天、刘松在签订合同后仍出租房屋违反合同约定，没有提供充分证据证实，且即便该事实存在，亦不影响买卖合同的前期履行，仅影响合同约定的交房义务，涉讼合同未能履行到交房环节，故李红青以此为由主张石晓天、刘松违约导致合同履行不能，理据不足。同理，李红青主张石晓天、刘松未依约迁出户口，但合同未能履行完毕，石晓天、刘松迁出户口的条件未成就，李红青此项理由同样理据不足。李红青主张石晓天、刘松未依约办理网签手续，并于一审庭审陈述已通过各种方式催告石晓天、刘松办理网签，但未提供有效证据以证实未予网签的责任在于石晓天、刘松，以及其多次催办网签。另外，根据合同约定，双方共同委托中介公司办理网签手续，也就是说，买卖双方只需在中介公司办理好网签手续后确认网签合同打印版（签名）即可。现中介公司尚未办理网签手续，李红青即认为石晓天、刘松不配合履行签署网签合同，缺乏事实依据。相反，石晓天、刘松以《催告函》的形式要求李红青依约履行支付足额定金的事实，石晓天、刘松所示证据完整，李红青亦予确认。即使在明确知悉石晓天、刘松催缴定金及逾期支付将导致解除合同的法律后果后，李红青亦未能依约支付定金，已构成根本违约。鉴于此，石晓天、刘松依据合同约定的“逾期付款的违约责任”行使单方解除权和没收已收取的50000元定金，并于2016年11月2日以邮政专递形式向李红青发送《解除合同通知书》，符合合同约定，上述合同已自李红青收取到《解除合同通知书》之日发生解除效力。因此，李红青认为石晓天、刘松违约单方解除合同及不退还已付定金，理据不足。综上，涉讼合同因李红青未按照合同约定支付定金，在石晓天、刘松催告后仍未支付，已达到合同约定的解除条件，石晓天、刘松有权依据合同行使解除权，维护自己的权益、及时止损。涉讼合同未能继续履行的根本原因在于李红青，现其起诉石晓天、刘松违约，并以此为基础要求退还已付定金及支付违约金、房屋差价损失，理由不成立，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定，于2020年3月6日作出如下判决：驳回李红青的全部诉讼请求。案件受理费6536元，由李红青负担。本院二审期间，李红青向本院提交：1.广州市存量房网上交易规则，拟证明二手房交易必须网签，办理网签必须交易双方亲自到场签章，二手房办理网签的条件和流程；2.2016年广州土地市场大盘点，拟证明2016年广州土地市场火爆，房价大涨期望越来越高，每天一价，令石晓天、刘松利令智昏作出毁约行为，二手房交易必须网签，必须买卖双方当场签章，这是交易的常识。石晓天、刘松经质证认为，1.该证据并非新证据，石晓天、刘松不再进行质证；2.该材料对本案的处理没有直接关联，对真实性无法判断。另查明，一审法院于2020年2月24日适用普通程序开庭，宣布的合议庭成员为：审判长黎美仪，人民陪审员王小敏、谢海明，书记员为陈冬。李红青、石晓天、刘松均表示对宣布的审判人员、书记员不申请回避。一审判决书载明的合议庭成员为：审判长黎美仪，人民陪审员王小敏、谢海明，书记员陈冬。二审期间，李红青称：合同约定双方在签订合同后5天内进行网签，但石晓天、刘松不配合进行网签，所以其认为石晓天、刘松存在违约行为，不愿意支付剩余的定金；其曾在签订涉讼《广州市存量房买卖合同》之前看过房，当时中介人员有告知其涉讼房屋是租客在使用；其在2016年9月25日就涉讼房屋的户口问题以及出租问题向石晓天、刘松提出异议，当天和中介人员一起到涉讼房屋内确认并拍照，在此之前没有去过房屋，也没有提出过异议；其在收到石晓天、刘松的催告函以及解除合同的通知后，立即与中介公司进行沟通，通过中介公司催促石晓天、刘松继续履行合同，在无数次催促无果后，其于2019年9月向石晓天、刘松发出履行合同要求。石晓天、刘松认为合同约定房屋的交付时间为收齐房款当天，如果收齐房款当天石晓天、刘松不能交付，此时石晓天、刘松才承担对应的违约责任，对于李红青的其他陈述均不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：涉讼《广州市存量房买卖合同》解除的原因以及责任承担。本案中，李红青主张涉讼《广州市存量房买卖合同》因石晓天、刘松违约而未能继续履行。对此，本院评析如下：关于网签手续以及定金支付问题。涉讼《广州市存量房买卖合同》约定双方在该合同签订后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续（即网签手续），李红青主张石晓天、刘松不予配合办理网签，但对此未能提供充分证据予以证实，本院对李红青的该主张不予采信。李红青无充分证据证明未能办理网签手续的责任在于石晓天、刘松一方，且涉讼《广州市存量房买卖合同》中并无约定李红青在双方未办理网签手续的情况下有权拒绝、迟延缴纳剩余定金，李红青主张其有权拒付剩余定金，理据不足，本院不予采信。关于涉讼房屋的租赁问题。涉讼《广州市存量房买卖合同》虽然约定涉讼房屋“不带租赁合同”，但该款约定旨在保证购房人能依约取得房屋的使用权，即保证买受人按照无阻赁状态取得涉讼房屋的使用权。从双方陈述来看，李红青在签约前知道涉讼房屋处于出租状态，石晓天、刘松并无故意隐瞒涉讼房屋使用情况的行为，现李红青并无付清涉讼房屋的全部价款，合同约定的交付条件尚未成就，李红青以涉讼房屋在《广州市存量房买卖合同》签订时仍处于租赁状态为由主张石晓天、刘松构成违约并导致合同不能继续履行，理据不足，本院不予采纳。合同中并无约定买方有权在涉讼房屋存在租赁情况下迟延支付或者拒付定金，李红青以涉讼房屋处于租赁状态为由拒绝支付定金，依据不足。涉讼《广州市存量房买卖合同》约定，“定金余款320000元，乙方（李红青）须在2016年10月15日前支付给甲方（石晓天、刘松）”、“乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日未支付的，甲方有权解除合同”。李红青经石晓天、刘松催告后仍不履行支付剩余定金的义务，已构成违约，石晓天、刘松于2016年11月2日向李红青发出《解除合同通知书》符合合同约定，并不构成违约。李红青提供的落款时间为2016年10月29日的《声明》系其单方作出，并无证据证明该《声明》有效送达给石晓天、刘松；李红青提供的电话录音系其收到《解除合同通知书》后与中介的通话，上述证据均不足以证明石晓天、刘松对于合同的解除存在过错以及交易双方对于合同是否继续履行正在进行磋商或已达成合意，一审法院认定涉讼《广州市存量房买卖合同》自李红青收到《解除合同通知书》之日解除，且合同未能继续履行的责任在于李红青，并无不当，本院予以认同。据上，涉讼《广州市存量房买卖合同》因李红青违约未能继续履行，合同解除的责任在于李红青，李红青主张涉讼《广州市存量房买卖合同》系因石晓天、刘松违约而解除并要求石晓天、刘松退还已付定金、支付违约金、房屋差价损失，理据不足，本院不予支持。一审法院驳回李红青的全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。一审法院于2020年2月24日适用普通程序开庭时宣布的合议庭成员为：审判长黎美仪，人民陪审员王小敏、谢海明，书记员为陈冬。李红青对上述合议庭成员并无提出异议、申请回避，一审判决书载明的合议庭成员与一审开庭宣布的合议庭成员一致，李红青认为一审判决书落款的审判长名字错误，该上诉理由显与事实不符，本院予以驳回。关于诉讼费的问题。李红青一审庭审期间变更其诉讼请求为“双倍退还定金10万元，并按房价总额的10%向原告赔偿违约金24.9万元，赔偿房屋差价损失（房屋差价损失=被告将该房售予他人的价格-249万），总计：34.9万（房屋差价损失赔偿另计）”，一审判决书仅载明李红青变更前的诉讼请求、未列明李红青变更后的诉讼请求，欠妥，二审予以纠正。根据李红青的诉讼请求，一审法院判令李红青承担诉讼费6536元，并无不当，本院予以维持。综上所述，李红青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6536元，由上诉人李红青负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十月二十八日书记员 贾 妍古文娜