河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5047号 上诉人（原审被告）：河北中开房地产开发有限公司，住所地:保定市秀兰钻石嘉园****楼**门脸。 法定代表人：葛永江，该公司执行董事。 委托代理人：赵淑怡，北京市京师（保定）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘聪，男，1990年7月29日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托代理人：王雅峥，河北颂和安达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会，住所地：保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村致富路**。 法定代表人：张红旗，村委会主任。 委托代理人：刘建，河北国存律师事务所律师。 上诉人河北中开房地产开发有限公司（以下简称中开房地产公司）因与被上诉人刘聪、保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会（以下简称东韩蒋村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中开房地产公司上诉请求：一、依法撤销（2020）冀0606民初88号民事判决书第三项，判决驳回原审原告诉讼请求；二、依法判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审认定事实错误，《订购协议》有效。根据《河北省推进农村新民居建设工作领导小组办公室关于印发的通知》（冀农民居办[2011]4号）文件，东蒋韩村为省级新民居建设示范村。新民居即指为了保证耕地面积，节约用地，改善农村宅基地急缺，改善农民生活环境设立的农村住宅生活区项目。其本质不同于商品房，涉案项目为合法项目，且《订购协议》签订系合同双方真实意思表示，合同有效。二、一审适用法律错误。即使认定《订购协议》无效，东韩蒋村村民委员会应当返还原审原告首付款，中开公司将账户出借给东韩蒋村村民委员会用以收取购房款的行为虽然存在过错，但仅依据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》中“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为。人民法院除应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。”作出中开公司承担连带给付责任缺乏法律依据。 刘聪答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应予以驳回。 东韩蒋村委会答辩称，第一，双方签订的订购协议合法有效，即便无效，根据村委会与中开公司签订的东韩蒋新民居项目合作协议书,无效的责任也应当由上诉人中开公司承担，因为合作协议明确约定上诉人为涉案项目的开发主体，全部建设手续也是由上诉人办理。第二，退一步而言，如果认定返还购房款，也应由上诉人中开公司偿还，因为根据村委会与中开公司签订的项目合作书，涉案项目的房屋销售是由中开公司负责，村委会是起监督作用，而且事实上涉案的房产也是由中开公司销售，房款也是由中开公司收取，房款由中开公司进行支配使用，因此中开公司应当承担还款责任。 刘聪向一审法院起诉请求：一、判定原告与被告东韩蒋村委会签订的《东方.拂晓城认购合同》无效；二、判决被告东韩蒋村委会退还原告首付款80000元，并承担利息损失；三、本案的诉讼费用全部由被告负担。 一审法院认定事实：经审理查明，2011年10月28日，省新民居建设办公室作出《河北省推进农村新民居建设工作领导小组办公室关于印发的通知》（冀农居办[2011]4号），第三批共认定省级新民居建设示范村261个，其中包含保定市东韩蒋村。 东韩蒋村委会（甲方）与中开房地产公司（乙方）签订《东韩蒋新民居项目合作协议书》，约定甲方提供位于东××东、致富路以南、防洪堤以北、东二环以西的集体建设土地组成建新折旧项目区用于东韩蒋村新民居项目建设，乙方投资开发，按乡、村规划涉及要求为八栋砖混多层住宅楼。项目房屋销售时由乙方负责，甲方监督，以甲方的名义签订销售合同和出具收款凭证……房屋销售款必须缴入由双方共同设立的共管账户，甲乙双方分别指定代表共同管理……。 2016年11月2日，原告刘聪（乙方）与被告东韩蒋村委会（甲方）签订《认购合同》，约定房屋地址坐落于焦庄乡东韩蒋村东、新民居村民住宅楼8栋2单元401号房屋，建筑面积121平方米，每建筑平方米售价人民币4520元，住宅房屋款总额约546920元，乙方应自签合同之日向甲方交清第一笔认购款80000元……。 2016年10月28日，原告交纳房屋首付款10000元，由被告中开公司收取；2016年11月2日，原告通过自己及刘明账户转入被告中开公司账户70000元；2016年11月2日，被告东韩蒋村委会给原告出具了《收据》，认可收到原告东方拂晓城8-2-401首付款80000元整。 一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案被告东韩蒋村委会与中开房地产公司商定合作开发“东方拂晓城新民居项目”，但该项目一直未取得合法的审批手续，故原告与被告东韩蒋村委会签订的《订购协议》为无效合同。 原告刘聪按照与被告东韩蒋村委会签订的《订购协议》交付了首付款80000元，东韩蒋村委会出具了收据，现该《订购合同》被确认为无效，被告东韩蒋村委会应当返还原告的首付款80000元；被告中开房地产公司将账户出借给东韩蒋村委会用以收取购房款，根据《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》之规定，作为出借人的中开房地产公司应对原告交付的购房款80000元承担连带给付责任。 原告与被告东韩蒋村委会签订的《订购协议》载明房屋性质为新民居村民住宅楼，可以看出，原告在与被告订立该协议时，明知该房屋的销售对象为东韩蒋村村民，原告本身并非该村村民，仍与被告订立购房协议书，原告对于该协议的订立存在过错，应当承担相应责任，故原告要求被告承担利息损失，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》之规定，一审法院判决：“一、原告刘聪与被告保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会签订的《订购协议》无效；二、被告保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会于本判决生效之日起十五日内返还原告刘聪首付款80000元；三、被告河北中开房地产开发有限公司对上述还款承担连带给付责任；四、驳回原告刘聪其他诉讼请求。案件受理费1800元，简易程序减半收取900元，由被告保定市莲池区焦庄乡东韩蒋村村民委员会、河北中开房地产开发有限公司共同承担。” 本院二审期间，被上诉人东韩蒋村委会提交了印有上诉人中开房地产公司印章的支款单12份，以及印有河北中世建筑工程有限公司印章的支款单6份，共计1165万元，证明中开公司从东韩蒋村委会支取案涉项目款1165万元；被上诉人东韩蒋村委会提交河北中世建筑工程有限公司的工商登记信息，证实该公司系上诉人中开房地产公司实际控制人武建安的个人独资公司；被上诉人东韩蒋村委会提交中开房地产公司建行流水、孙伟工行流水，意图证实案涉项目购房款全部由上诉人收取、支配、使用。本院组织当事人进行了证据交换和质证，上诉人中开房地产公司对被上诉人东韩蒋村委会提交的支款单真实性认可，认为河北中世建筑工程有限公司与上诉人系两个独立法人并不关联，款项支取由村委会支配，支款单也由村委会保管；上诉人中开房地产公司认为河北中世建筑工程有限公司工商登记信息与本案无关；上诉人对中开房地产公司的银行流水的真实性认可，但认为被上诉人东韩蒋村委会可以打印该公司的银行流水，进一步证明该账户由东韩蒋村委会支配；上诉人中开房地产公司认为孙伟工行流水与本案没有关联性。被上诉人刘聪认可证据的真实性，不认可东韩蒋村委会的证明目的，认为上述证据能证明武建安确实同时代表河北中世建筑工程有限公司和上诉人支配款项，证明上诉人和东韩蒋村委会共同管理支配购房款，他们之间的项目合作协议书仅对上诉人和村委会产生约束力。关于被上诉人东韩蒋村委会提交的证据，本院认为，支款单证明上诉人中开房地产公司从被上诉人东韩蒋村委会支取过涉案东方拂晓城项目购房款和备用金，但支取方式和支取数额占总数额的比例不明，工商信息、建行及工行流水等证据不能证明与本案的关联性。本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，关于本案《订购协议》是否有效的问题，被上诉人东韩蒋村委会与上诉人中开房地产公司商定合作开发“东方拂晓城新民居项目”未取得合法的审批手续，属于法律、行政法规禁止销售的项目，属于违反法律、行政法规强制性规定的合同，故原审法院认定被上诉人刘聪与被上诉人东韩蒋村委会签订的《订购协议》为无效合同，与事实和法律规定相符，故对上诉人中开房地产公司上诉认为《订购协议》有效的观点，不予支持；关于上诉人中开房地产公司认为其不应承担连带给付责任的问题，上诉人中开房地产公司将账户出借给被上诉人东韩蒋村委会用以收取购房款，《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》规定：“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为。人民法院除应当依法收缴出借账户的非法所得并可以按照有关规定处以罚款外，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任。”根据已查明的事实，上诉人中开房地产公司是案涉东方拂晓城项目的深度参与者，出借帐户给被上诉人东韩蒋村委会用于收取购房款，其从被上诉人东韩蒋村委会处支取过案涉项目的大额款项，是案涉东方拂晓城项目的受益者，原审法院判决上诉人中开房地产公司承担连带给付责任并无不当，故对上诉人中开房地产公司的该项诉求，不予支持。 综上所述，中开房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,800.0元，由上诉人河北中开房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 戎瑞良 审 判 员 赵孟臣 审 判 员 王志强 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 姜 赛 书 记 员 庄海娜