河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终5606号上诉人（一审被告）：洛阳昶盛置业有限公司，住所地新安县产业集聚区工业大道北。法定代表人：温联营，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：阴吉峰，河南帝都律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王卓智，河南帝都律师事务所实习律师，特别授权。被上诉人（一审原告）：韩爱子，女，1969年1月27日生，汉族，住河南省新安县。上诉人洛阳昶盛置业有限公司因与被上诉人韩爱子定金合同纠纷一案，不服河南省新安县人民法院(2020)豫0323民初746号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人洛阳昶盛置业有限公司委托诉讼代理人阴吉峰、被上诉人韩爱子到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人洛阳昶盛置业有限公司上诉请求：1、请求撤销河南省新安县人民法院(2020)豫0323民初746号民事判决，判令退还韩爱子5.4万元购房款；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定案件事实不清，定性错误。双方刚开始存在定金合同法律关系，后来双方口头、书面，并以实际行动改变了定金合同关系，转变为退还购房款的法律关系。证明该事实的证据有：2017年11月1日,新安××产业集聚区社会事务局代表政府和广大业主代表签订的补充协议，该协议第二条明确约定先期“按照业主缴纳的购房款金额的10%予以返还”。广大业主同意这个协议和意见了，认可是购房款了，业主拿着合同、身份证、银行卡等去新安××产业集聚区社会事务局登记备案，随后新安××产业集聚区社会事务局代表政府按照协议通过银行返还广大业主10%。新安××产业集聚区社会事务局出具的“外滩1号退购房款(10%)”的明细单，包括韩爱子，明细单的名称就是“退购房款”。并且这个事实还有韩爱子申请出庭的证人高某做了比较详细的说明。以上证据均能证明我方的主张。韩爱子知道协议的内容和意见，并主动去带着相关材料登记备案，确实也收到了10%的购房款，由此说明就是定金合同关系转化为退还购房款的法律关系。韩爱子再以定金为由要求双倍返还，明显是欺诈行为。二、一审法院适用法律错误。该案件不是个性问题是共性问题，有几百个业主都面临这样的情况，一审法院判决定性和适用法律是错误的，把前期开发商、政府和业主达成的协议全部推翻，造成了更大的混乱和社会的不安定，更激起几百户业主会共同起诉来要双倍返还定金，起了非常坏的、不良的社会效果。综上，请求二审法院撤销原审判决，判令退还韩爱子5.4万元购房款。被上诉人韩爱子辩称：一、一审判决事实清楚，证据确凿，定性准确，判决公正，人民法院应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。答辩人2014年订购上诉人的房子，签订定购协议，缴纳定金6万元，上诉人出具有定金收据，两份证据真实有效，足以证明答辩人向上诉人缴纳的6万元是定金的事实。上诉人足以证明答辩人向上诉人缴纳的6万元是定金的事实。上诉人作为一个商人，不信守承诺，没有契约精神，导致答辩人定购的房子迟迟不能兑现，耽误了答辩人购房的最佳机会，答辩人的损失何止双倍返还定金能补偿的。由于上诉人不信守承诺，众多购房者交了房款迟迟得不到房子，引起多次上访事件，最后县政府为平息访民上访，才和开发商协商退还访民所交款项的10%,以此安抚访民。但退还该款绝不是已交的房款比例,而是以已交的款项比例,虽然新安××产业集聚区社会事务局出具的是“外滩1号退购房款(10%)但该明细单只是一个笼统的说法,并不能证明答辩人承认交给上诉人的就是购房款,大家登记领取只是面对不守信诺的开发商的一种避险行为，是减少损失不得已的一种举措，根据高某的证言也能证实这一点。二、一审人民法院适用法律正确。原审原告韩爱子向一审法院起诉请求：1、依法判令被告双倍返还定金12万元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告昶盛公司开发位于新安县产业集聚区××路西侧涧河北侧外滩一号楼盘，原告韩爱子欲购买该楼盘房屋，双方于2014年8月18日签订《昶盛．外滩1号房屋定购协议》，约定：原告韩爱子定购被告昶盛公司房源位置为8号楼501号，建筑面积136.1㎡（以本地房产管理机关测绘面积为准）；付款方式：缴纳房屋定购金1万元，2015年1月19日前补交定金5万元。协议签订前，原告于2014年8月14日向被告交付定金1万元，被告给原告出具收据一张；协议签订后，原告于2015年1月19日向被告交付定金5万元，被告给原告出具收据一张。原告按照协议约定交纳定金后，双方并未签订正式的购房合同，原告及其他购房业主多次信访。2017年11月1日，经新安××产业集聚区管委会协调，购房业主代表与被告签订《补充协议》一份，约定被告先按照购房业主交纳的购房款金额的10%予以返还。业主代表高某出庭证明，该协议签订时约定房款按10%分期予以退还直至房款全部退清，且如果在被告能够交房时还需要购买房屋的业主仍应补齐所退房款；同时证明该协议签订后在业主微信群内予以公布，各购房业主如果同意该协议内容可自愿到新安××产业集聚区管委会持收据、身份证、银行卡号报名进行登记，待管委会和开发商核实后根据报名退房款10%。本案原告韩爱子在业主群内看到该《补充协议》后持相关手续到新安××产业集聚区管委会进行了报名登记，被告核实后将原告交纳款项的10%即6000元转至原告提供的银行卡账户内。因剩余款项至今未解决，原告诉至本院。一审法院认为：当事人应当按照协议约定及时履行各自的义务。本案中，原告韩爱子与被告昶盛公司签订《昶盛．外滩1号房屋定购协议》，原告按照协议约定足额支付了定金6万元，双方之间形成房屋买卖合同关系，但双方一直未签订正式书面的房屋买卖合同。庭审中，原告对于业主代表的身份表示认可，故业主代表所作出的行为表示也代表原告的行为；业主代表与被告签订的《补充协议》及形成协议内容的过程均在业主微信群里予以公布，原告持相关手续到管委会报名登记视为对业主微信群内公布的内容予以认可。至此，可以认定被告退还的6000元系原告所缴纳定金的一部分。原告主张其收到的6000元系被告支付的违约金，但并未提供相应的证据予以证明，对该主张本院不予采信。因被告不能按照约定的期限交付房屋致双方没有签订正式的购房合同，导致原、被告双方之间签订的定购协议无法继续履行，属被告违约。2017年11月1日的《补充协议》中对于原告所缴纳款项的剩余部分即5.4万元如何处理并没有达成一致意见，证人高某作为业主代表虽然出庭作证证明被告承诺之后款项会分次退还给购房者，但该补充协议之后，被告并未对剩余款项予以退还，对其口头承诺也没有实际履行，故本院认定剩余5.4万元仍系定金性质，现原告要求被告双倍退还定金，符合法律规定，本院予以支持；该双倍定金依据本案查清的事实应认定为10.8万元。因双方并未签订正式的房屋买卖合同，对于被告辩称原告所缴纳的定金已经转为购房款的理由，证据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告洛阳昶盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩爱子双倍返还定金10.8万元；二、驳回原告韩爱子的其他诉讼请求。（如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）本案受理费减半收取1350元（原告已预交），由原告韩爱子负担120元、被告洛阳昶盛置业有限公司负担1230元。本院二审期间，韩爱子、洛阳昶盛置业有限公司均未提交新证据。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中韩爱子与洛阳昶盛置业有限公司签订《昶盛?外滩1号房屋定购协议》定购昶盛?外滩1号房屋8号楼501号，其中约定定金6万元，韩爱子已按约实际交付，后因洛阳昶盛置业有限公司未履行约定的债务，韩爱子据此起诉要求洛阳昶盛置业有限公司按定金罚则双倍返还定金。现洛阳昶盛置业有限公司上诉称双方已于口头、书面等实际行动改变了定金合同关系，转变为退还购房款的法律关系，但其提供的2017年11月1日购房业主代表与被告签订《补充协议》所约定的“昶盛公司自愿按照10月10日协议要求，由新安产业区从昶盛公司新挂牌的土地出让金中按照业主缴纳的购房款金额的10%予以返还。”并不足以证明双方就案涉款项性质由定金转换为购房款达成合意，故应当承担举证不能的法律后果，对该上诉主张本院不予支持。综上，上诉人洛阳昶盛置业有限公司上诉请求不能成立，本院对此不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1150元，由上诉人洛阳昶盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  胡豫勇二〇二〇年十月十三日法官助理白璐书记员岳瑞莹