陕西省富平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0528民初2240号 原告：王某某，男。 委托诉讼代理人：李某某，男。 被告：陈某某，女。 委托诉讼代理人：张某某，某某法律服务所法律工作者。 被告：刘某，男。 委托诉讼代理人：张某某，某某法律服务所法律工作者。 原告王某某与被告陈某某、刘某租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某某及委托诉讼代理人李某某，被告陈某某、刘某及二被告委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告陈某某房屋租赁合同，被告退还房屋给原告；2、判令二被告给付所欠房租（其中2018年7月12日至2019年7月11日欠28000元；2019年7月12日至起诉日欠租金53883元，共计欠租金81883元），并按照合同约定赔付违约金；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月11日，原告与被告陈某某签订房屋租赁合同，被告租用原告位于某某街西段门面房用于经营餐饮业，约定租期一年，每年租金53000元，若逾期不交房租，每日违约金50元。2018年7月11日后，被告继续使用房屋至今，拖欠房租未付，又不退还房屋，经原告多次与被告协商无果。被告刘某系被告陈某某丈夫，与陈某某共同使用房屋经营餐饮业，对此债务理应共同承担给付责任。 被告陈某某辩称，原告所述81883元不属实，除去已给付的2000元外，实际欠79883元。 被告刘某辩称，1、原告陈述81883元不属实，除去已给付的2000元外，实际欠79883元；2、在租赁期间，因房前道路修整、疫情属于不可抗力因素，承租期限应把房前道路修整、疫情的时间去除房租；3、所承租房屋内电路、天然气、房屋装修、中央空调等项目的投入，都是由被告负担的，该部分投资，原告应当共同承担；4、被告曾要求与原告解除合同，并向原告交付房屋钥匙，原告拒收，被告认为应当从交钥匙当天解除合同，故房租应算至2019年4、5月份。 原告王某某向本院提交了如下证据： 1、2018年7月14日及2019年7月5日，原告与被告刘某的微信聊天记录截图两张，证明原告一直催二被告签合同，但二被告没有回复的事实； 2、2017年7月11日原告与被告陈某某签订的租房合同一份，证明原被告之间的租赁事实及租赁期限、租金、违约金等事实。 二被告向本院提交了如下证据： 1、2018年4月19日某某试验区因道路施工张贴公告一张，证明政府机关通知修路因此停业； 2、2020年8月席某某书面证言一份，证明街道房费整体下降； 3、2017年8月16日收据一份，2017年7月13日收据一份，2020年8月3日证明一份，2017年8月16日证明一份，2017年9月15日牛某某证言一份、2017年10月8日徐某某证言一份，证明被告为了经营安装了承租房屋内电路、天然气、房屋装修、中央空调等项目的事实； 4、证人杨某某出庭作证及证言一份，证明被告曾给原告交钥匙的事实； 5、2019年6月2日原告出具的收到被告刘某交来2018年7月12号到2019年7月11号部分房费10000元的收条一份、2019年7月11日被告刘某给原告转账10000元的交易记录一张、2019年8月15日被告刘某给原告转账5000元的交易记录一张、2020年7月8日被告刘某给原告微信转账2000元的交易记录一张，证明被告4次共计向原告转账27000元的事实。 本院组织双方当事人对证据进行质证后，依据证据来源的合法性、内容的真实性、与案件的关联性予以确认并在卷佐证。 经审理本院认定如下案件事实：被告陈某某与被告刘某系夫妻，二被告共同使用租赁原告的房屋经营餐饮生意。2017年7月11日，原告王某某与被告陈某某签订租房合同书，约定将原告门面房租赁给被告，租赁期限自2017年7月12日至2018年7月11日，每年租金53000元，乙方陈某某必须在前两个月一次交清租赁费，合同签订期间，任何一方不得违约，否则违约方要向另一方赔偿经济损失，其具体赔偿数额为一季度房租费的金额等内容。该租房合同到期后，原被告双方未续签租房合同，二被告实际继续使用该房屋，2019年6月2日被告刘某向原告支付2018年7月12日到2019年7月11日部分房费10000元、2019年7月11日向原告转账支付部分房费10000元、2019年8月15日向原告转账支付部分房费5000元、2020年7月8日向原告转款支付房费2000元，金额共计27000元。另查，二被告将租赁原告的门面房后墙打通，并在与该后墙相邻的另一户场地上搭建了一间厨房，被告在该厨房中安装了天然气与三项电。被告在安装空调时，将该空调管道从房屋一、二楼东北角房面打孔穿过。 本院认为，一、原告王某某与被告陈某某签订的租房合同租赁期满届满后，双方未续签租赁合同，二被告继续使用租赁物，原告亦未提出异议，原租房合同继续有效，双方形成不定期租赁合同。现原告主张解除该租赁合同，被告亦同意，原被告之间的租赁合同依法应予解除。合同解除，被告应将租赁房屋交还给原告并恢复该租赁房屋后墙及一、二楼东北角房面原状；二、该租赁合同未解除前，被告应按合同约定履行给付房租的义务，原告向被告主张该租赁期间下余租金的诉讼请求，本院予以支持。对二被告尚欠原告的租金，本院认定如下：1、2018年7月12日至2019年7月11日年度约定租金53000元，扣除被告刘某从2019年6月2日至2020年7月8日分四次向原告已经支付的27000元，仍下欠租赁费26000元；2、2019年7月12日至2020年7月11日期间：该年度约定租金为53000元，但因新冠肺炎疫情系不可抗力，本院结合涉案房屋所在地在疫情期间的实际经营情况，酌情认定免除二被告三个月的租金（53000÷12×3=13250元）13250元后二被告在该年度下欠原告租金为39750元；3、2020年7月12日至被告实际向原告交付房屋之日止，按照每日（53000元÷365天≈145元）145元计算。被告主张因街道修路封闭应减免租金，该因素非不可抗力，故对被告该主张，本院不予支持；三、房屋承租人装饰装修及扩建发生的费用，系承租人为自己经营活动的投资，应由承租人负担。故被告要求原告承担房屋粉刷、电路、中央空调等装饰装修的费用，本院不予支持。被告所安装的三项电及天然气设备安装在另一户场所内，不属于该租赁房屋范围，原告也无法继续使用该设备，故对此费用，被告应自行承担；四、被告未按照约定期限向原告支付租赁费用，显属违约，应承担违约责任，但原被告约定违约金数额为一个季度房租费，即（53000÷4=13250元）13250元，该违约金约定违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条第二款之规定，本院酌情确定该违约金按照同期银行存款利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条之规定，判决如下： 一、原告王某某与被告陈某某之间的房屋租赁合同予以解除； 二、二被告于该判决生效后十五日内拆除所租赁原告房屋屋顶所安装的中央空调及附属设备并向原告王某某交付该租赁房屋，拆除该租赁房屋后墙及原扁窗复原状；对于安装空调时打穿一、二楼东北角房屋面恢复原状； 三、被告陈某某、被告刘某于本判决生效后十日内向原告支付2018年7月11日至2020年7月12日前所欠的租金65750元及2020年7月12日至二被告实际向原告交付房屋之日止的租金（以每日145元计算至实际交付房屋之日止）。 四、被告陈某某与被告刘某于本判决生效后十日内向原告支付所欠房租65750元的违约金（违约金按照中国人民银行同期存款利率计算）； 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1847元，减半收取1423.5元由二被告负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并根据对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审判员  文晓红 二〇二〇年十月二十八日 书记员  牛晴晴