安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2020）皖0102民初9911号原告:孙勇,男,汉族,1976年2月24日出生,住安徽省合肥市瑶海区。委托代理人：王运健，安徽博时律师事务所律师。被告:王亚伟,男,汉族,1988年8月12日出生,住安徽省利辛县。委托代理人：于欢，安徽宝文律师事务所律师。原告孙勇诉被告王亚伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙勇委托代理人王运健，被告王亚伟及其委托代理人于欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙勇向本院提请的诉讼请求为：1、判决解除双方的房屋租赁合同;2、判决被告立即将承租的房屋清空并归还原告;3、判决被告支付拖欠的租金59409元、物业费3075元(租金每月19803元,物业费每月615元,期间自2020年4月1日起,至被告方将承租的房屋清空并归还原告之日止,暂时计算至2020年8月31日,期间因疫情影响减免两个月租金,物业费不变)；4、判决被告支付违约金5万元；5、本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由:被告于2018年4月1日从原告手中承租了隆庭佳苑17栋商住楼104、105共两间门面房用于经营使用。双方签订了房屋租赁合同,并在第二条中约定:每月租金18860元,第二年租金递增5%,租金应当按季度提前20日支付。在合同第六条中约定:如果承租方拖欠租金或水电费达10天的,出租方有权解除合同并可要求违约方支付违约金5万元。被告应于2020年3月10日前支付2020年4月至6月的租金,2020年6月10日之前支付2020年7月至9月的租金。但时至今日,被告4月份至今的租金及物业费均没有支付。在原告考虑到疫情影响,已经减免了被告方两个月租金的情形下,被告仍以各种理由进行推诿,拒不支付上述款项。被告未按照双方合同之约定支付租金及相应费用的行为,已经违反了《中华人民共和国合同法》及双方合同之约定,属于严重违约的行为。现为保护原告的合法权益,只能向贵院提起诉讼,恳请法院依法支持原告的诉请。被告王亚伟辩称：1、被告未按时支付原告租金具有正当理由的，受今年疫情影响，网吧行业经营收入大不如以往，无法按合同约定支付租金和物业费；原告未按中央有关部门及合肥市政府文件精神，给予被告三个月房租减免，只愿给两个月租金减免，双方为此发生分歧；2、原、被告签订的两份租赁合同的房屋面积和实际房屋面积有较大出入，被告认为原告故意隐瞒房屋面积行为认定其商业信誉有很大问题，所以才中止履行自已的义务；3、被告不应当支付原告租金、物业费、违约金、律师代理费和本案的诉讼费用。经审理查明，合肥市瑶海区城东街道隆岗村社区居民委员会于2010年通过购买方式取得本案涉案房屋所有权。合肥市瑶海区城东街道隆岗村社区居民委员会于2012年12月31日与孙勇签订《房屋租赁合同》，合肥市瑶海区城东街道隆岗村社区居民委员会将座落于隆庭佳苑自编17幢102、104、105、106号门面房约850平方米租赁给孙勇使用；租赁期限自2013年2月1日至2018年1月31日，月租金为30元/平方米，四间共计850平方米，合计每月租金25500元；租金一季度一缴，先付房租，后使用；合同并对其他事项作出约定。2012年12月原告孙勇（甲方）与被告王亚伟（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将座落于裕溪路的隆庭佳苑门面房其中的104、105租于乙方使用（建筑面积约为410平方米）；租期自2015年1月1日至2018年1月1日止，每月租金为17415元，每半年支付一次，乙方于每半年之前30日将租金交给甲方；租方保证金30000元，本合同终止后，该保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余无息退还乙方；合同并对其他事项作出约定。2018年1月18日，合肥市瑶海区城东街道隆岗村社区居民委员会（甲方）又与孙勇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方坐落于隆庭佳苑自编17幢102、104、105、106四套门面房间约850平方米租赁给乙方使用，租期五年，自2018年2月1日起至2023年1月31日止；房屋月租金标准为35元/平方米，四套房屋共计850平方米，合计每月租金29750元，合同自第三年开始每年租金在上一年度租赁费的基础上递增5%；租金一季度一缴，先付租金，后使用；乙方在租赁期间，房屋物业管理费按1.5元/平方米计算，一年物业管理费计15300元付给甲方；合同并对其他事项作出约定。2018年4月1日，原告孙勇（甲方）与被告王亚伟（乙方）又订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将座落于铜陵路与裕溪路交口东50米处的隆庭佳苑17幢商住楼门面房其中的104、105租于乙方使用（建筑面积约为410平方米），面积以实际测量为准；租期自2018年4月1日至2023年3月30日止，每月租金为18860元，每季度支付一次，乙方于每季度之前20日将租金交给甲方；房屋租金自第二年按5%递增,乙方应按合同约定提前20日交付租金，乙方未按约定时间交纳租金，每日按所租房屋季度租金的2%加收违约金；租房保证金30000元，本合同终止后，该保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余无息退还乙方；违约责任：乙方如有下列情形之一的，甲方可以立即终止合同，扣除保证金，收回房屋⑴乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；⑵乙方拖欠租金或水电费达10天的；⑶未经甲方许可，擅自进行转租、转让的；⑷乙方提前解除合同，需赔偿甲方三个月的房屋租金作为补偿；⑸甲乙任意一方单方违约，由毁约方支付对方违约金50000元。合同并对其他事项作出约定。另备注：1、以实际测量为准，每平方米46元；2、之前交付房租（2018年1月1日至2018年6月30日）多交从下月抵消。合同签订后，被告王亚伟继续承租房屋使用并按期交纳房租。2020年3月，被告王亚伟以疫情影响为由要求原告给其减免三个月的租金，原告认为合肥市瑶海区城东街道隆岗村社区居民委员会给其减免两个月租金，其同意减免王亚伟的两个月租金，被告王亚伟以此为由不愿交缴房屋租金。另查，合肥市瑶海区城东街道隆岗村社区居民委员会于2020年7月6日出具一份证明，载明：为利于出租房租金、物业费的收取及统一管理，本社居委于2018年1月28日将隆庭佳苑17幢102、104、105、106门面出租给承租户孙勇使用（使用面积约850平方米），依据双方签订的《房屋租赁合同》第五项第5条规定，乙方有权在合同期限内将房屋租转租给第三人使用。2020年4月8日，合肥市瑶海区城东街道隆岗村社区居民委员会和合肥裕隆物业管理有限责任公司发布《隆岗村社区关于扶持疫情防控期间租赁企业持续发展的通知》，经研究决定，给予疫情防控期间造成一定损失的经营性租赁企业、经营户减免2020年2-3月份两个月房屋租赁费用。本院认为，原告孙勇将案涉房屋从合肥市瑶海区城东街道隆岗村社区居民委员会租赁过来后又转租给被告王亚伟，双方并签订《房屋租赁合同》，此合同系双方真实意思表示，不违反国家法律规定，应为合法有效。原告自2015年1月将房屋出租给被告使用，被告按时交缴房租费至2020年3月底，后被告以疫情需减免三个月租金为由拒绝交缴房屋租金，而涉案房屋是原告从合肥市瑶海区城东街道隆岗村社区居民委员会租赁过来转租的，合肥市瑶海区城东街道隆岗村社区居民委员会和合肥裕隆物业管理有限责任公司联合下文通知给予各租赁户减免两个月租金，被告据此非要原告给其减免三个月的租金无法律依据，不予采纳。对于被告在诉讼中又提出房屋面积实际小于合同约定的410平方米，被告并未提供证据证明房屋的实际面积，且被告也是一直按此面积计算房屋租赁费，故对被告此辩称不予采信。鉴于被告以上述两点理由拒交房屋租赁费，且拖欠至今，被告已构成违约，《房屋租赁合同》第六条违约责任规定：乙方拖欠租金或水电费达10天的，甲方可以立即终止本合同，扣除保证金，收回房屋；甲乙任意一方单方违约，由毁约方支付对方违约金50000元。被告拒不交缴房屋租金的行为经催告后在合理期限内仍未履行，以自已的行为表明不履行主要债务，被告的违约行为致使不能实现合同目的，故本院对原告诉请要求解除《房屋租赁合同》予以准许，同时被告应支付原告合同约定的违约金50000元。《房屋租赁合同》约定房屋租金自第二年按5%递增,即从2019年4月1日起按19803元/月计算，原告同意减免两个月租金，物业费也应一并减免。原告诉请律师代理费8000元，有合同、发票、转款记录予以证实，属原告实际支出费用，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、解除原告孙勇与被告王亚伟2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王亚伟于本判决生效后十日内将位于合肥市铜陵路与裕溪路交口东50米处的隆庭佳苑17幢商住楼门面房104、105室（建筑面积约为410平方米）返还给孙勇；三、被告王亚伟于本判决生效后十日内支付原告孙勇房屋租金和物业费（房屋租金从2020年4月1日起按19803元/月计算至房屋实际返还之日止，物业费从2020年4月1日起按615元/月计算至房屋实际返还之日止；再扣除两个月租金39606元和两个月物业费1230元）、违约金50000元、律师代理费8000元；四、驳回原告孙勇其他诉讼请求。案件受理费2550元，减半收取1275元，由被告王亚伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  朱战生二〇二〇年十月十五日书记员  李 颖附：本案适用的条款：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自已的义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行业致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。