山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10307号 上诉人(原审被告)：青岛城阳长安房地产开发有限公司，住所地青岛市城阳区城阳区村。 法定代表人：王磊，董事长。 委托诉讼代理人：丁志强，山东海乐普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁国伟，山东海乐普律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：张培春，男，1982年8月28日出生，汉族，住山东省安丘市。 原审被告：青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行，住所地青岛市城阳区正阳路。 负责人：范元钊，行长。 委托诉讼代理人：王凯，男，系该行客户经理。 上诉人青岛城阳长安房地产开发有限公司（以下简称长安房地产公司）因与被上诉人张培春、原审被告青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行（以下简称青岛农商行城阳支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人长安房地产公司的委托诉讼代理人丁志强、袁国伟，被上诉人张培春，原审被告青岛农商行城阳支行的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长安房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判不支付张培春违约金35203.6元；2、一、二审诉讼费用由张培春负担。事实和理由：一审判决对张培春逾期付款期限没有给予顺延交房期限，依然计算该期间的逾期交房违约金是错误的。一、双方合同明确约定了具体的付款方式及付款期限，张培春逾期付款事实清楚。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》附件一“付款方式和付款期限“明确载明了购房款应当在2017年11月28日前付清。一审法院认为“原被告签订的合同中约定的是按揭贷款支付剩余购房款，并约定了青岛农商银行股份有限公司城阳支行的放款时间，但未经青岛农商银行股份有限公司城阳支行的同意或者明确的答复。”。虽然载明的是放贷机构于2017年11月28日前将贷款存入合同制定账户，但该合同系双方签订的买卖合同，合同条款对双方具有约束力，该时间即为付款时间约定，购房者应当遵守。而且，从合同解释(文义解释及体系解释)角度出发也足以认定约定的放款时间即为付款期限截止时间，一审法院对该付款期限未予认定是错误的。张培春最终付清房屋款项的时间为2019年5月7日，张培春逾期付款524天，逾期付款事实清楚。二、张培春办理银行贷款手续时已经超出付款期限，长安房地产公司是否催要与张培春付款逾期无关，不能否认张培春付款违约的事实。上文已陈述，张培春应付清房款的期限为2017年11月28日之前，但张培春同银行签订《贷款合同》的时间为2018年11月15日，也就是说张培春签订《贷款合同》时已经构成付款逾期。至于长安房地产公司是否向张培春催要与张培春付款逾期(构成违约)无关，即便长安房地产公司并没有进行催要也不能据此认定(视为)长安房地产公司对张培春逾期付款行为的认可，一审法院不予认定张培春付款违约是错误的。三、张培春逾期付款，根据合同约定长安房地产公司交房期限相应顺延。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第五条第3款约定“乙方付款逾期则合同约定的交付时间相应顺延”。张培春逾期付款524天，根据合同约定长安房地产公司交房时间相应顺延524天，即最晚交房时间应为2020年3月7日，再此之前长安房地产公司已经实际交付房屋，一审法院不予支持顺延交房时间且判令长安房地产公司承担违约责任是错误的，违反了合同约定。四、长安房地产公司主张延期交付房屋(顺延交房期限)与长安房地产公司房屋交付方式无关。一审法院认为：“结合其他案件及被告实际交付房屋的情况，该被告不可能以每个购房者的交付房款时间，逐个向购房者交付房屋，而是在同一时间段集中交付。”但是，关于房屋交付的方式与本案并无关联，长安房地产公司交付房屋的方式并不能改变张培春逾期支付购房款的事实。一审法院以长安房地产公司交付房屋的方式认定不能延期交付房屋是错误的，混淆了两者之间的逻辑关系。如张培春没有逾期付款，则在长安房地产公司逾期交付房屋情况下须按照合同约定承担违约责任，长安房地产公司对此没有异议。但在张培春逾期付款且在先违约的情况下，依然要求长安房地产公司按照合同约定承担违约责任，但却不要求张培春承担逾期付款违约责任是错误的，对长安房地产公司显失公平，也与合同约定不符。购房合同系双方自愿签订的，对双方均具有约束力，张培春逾期付款应当依约承担逾期付款违约责任，该款项直接从逾期交房违约金中予以折抵。五、合同约定交付期限当年发生不可抗力时间，应当免除长安房地产公司逾期交房违约责任。2018年青岛举办上合峰会，长安房地产公司无法正常施工，停工期限近半年之久，系不可抗力，应当依法免除长安房地产公司提供期间的违约责任。六、在张培春付清房款之前，长安房地产公司有权拒绝交付房屋。为便于理解和认定本案事实，如张培春购买的系长安房地产公司开发建设的现房，如张培春没有按时付款，不论购房贷款因什么原因未能及时支付，不论何种原因均改变不了张培春逾期付款的事实。在张培春付清房屋款项之前，长安房地产公司有权拒绝交付房屋，同理张培春逾期付款长安房地产公司根据合同约定顺延交房期限也是合理的，完全符合合同约定，也进一步说明一审法院片面认定长安房地产公司单方违约是错误的。综上，一审法院对张培春逾期付款期间仍然计算逾期交房违约金是错误的，长安房地产公司有权延期交房，不应当承担任何逾期交房违约责任。请求依法改判。 张培春辩称，长安房地产公司称张培春办理贷款手续时已经超出付款期限，理由不成立。一、张培春已经按合同约定于2017年11月28日将首付款交给长安房地产公司。二、张培春于2017年10月28日按长安房地产公司及银行要求将贷款所需文件全部提交给银行，银行、长安房地产公司对提交的资料未提出任何异议并办理了放款，张培春已经履行完付款义务。三、长安房地产公司对于贷款应于2017年11月28日将贷款存入合同指定的账户是长安房地产公司与放款机构的约定，而并非与张培春的约定，放款延期与否并非张培春能左右，长安房地产公司应向银行追责，而并非向张培春追责。因为贷款银行是长安房地产公司指定，张培春也无权指定，且无权对银行作出约束性的规定。即便张培春逾期付款长安房地产公司也未对逾期提出任何异议，应视为对合同约定付款期限默认。四、长安房地产公司对2018年青岛举办峰会属不可抗力是错误的，峰会举办不属于不可抗力范畴。五、长安房地产公司交房顺延理由不成立。长安房地产公司交房是统一集中按合同约定时间交房，并不是按某个购房者交款的时间前后逐个交房，某个购房者即使不交房款也不影响整个房屋的交付使用，所谓的长安房地产公司诉张培春逾期交款导致顺延交房理由也不成立。 青岛农商行城阳支行述称，一、青岛农商行城阳支行并非涉案商品房预售合同的当事方主体，没有向张培春交付房屋并向其承担迟延交付房屋产生违约金的义务，不应承担本案法律责任。二、经核实，张培春最后提交贷款资料的时间为2018年11月份，青岛农商行城阳支行与张培春签订的《个人购房借款/担保合同》未约定发放贷款的时间，无论青岛农商行城阳支行何时发放贷款，均不存在违约并支付违约金的问题。 张培春向一审法院提出诉讼请求：1、判令长安房地产公司、青岛农商行城阳支行共同支付张培春违约金48097元；2、诉讼费由长安房地产公司、青岛农商行城阳支行承担。 一审法院认定事实：一、张培春与长安房地产公司于2017年10月28日签订的《商品房预售合同》，张培春为乙方（买方），长安房地产公司为甲方（卖方）。合同约定：张培春购买长安房地产公司开发的位于青岛市城阳区国豪金融保险中心商务办公楼3号楼办公单元x层x户房屋一处，该商品房建筑面积65.49平方米，单价为每平方米9604.52元，总价款为629000元。合同附件一约定，乙方以银行按揭贷款方式购买，首付款319000元于2017年11月28日前支付，剩余购房款310000元，以银行按揭贷款方式，于2017年10月28日前将办理按揭贷款手续提交青岛农商行城阳支行，放贷机构于2017年11月28日前将贷款存入长安房地产公司。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，按逾期未付款额的日万分之一计算至付款之日止。甲方于2018年9月30日前向乙方交付该商品房，甲方未按照合同约定期限将该商品房交付乙方，应当按照乙方已支付的房价款日万分之一计算，向乙方支付违约金至实际交付之日止。逾期超过60天，甲方应按照乙方已交购房款和逾期天数，按日万分之二支付违约金，合同继续履行。 二、合同签订后，张培春于2017年10月28日向长安房地产公司支付了购房首付款319000元，剩余购房款向青岛农商行城阳支行申请贷款，张培春与青岛农商行城阳支行于2018年11月15日签订《个人购房担保借款合同》，长安房地产公司作为保证人在该合同落款处盖章。青岛农商行城阳支行于2019年5月7日将贷款310000元支付给长安房地产公司。长安房地产公司于2019年11月9日将涉案房屋交付张培春。 一审法院认为，一、张培春与长安房地产公司之间签订的《商品房预售合同》，是当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。长安房地产公司虽以张培春延期交付购房款为由，可以延期交付房屋，但结合其他案件，以及该长安房地产公司实际交付房屋的情况，该长安房地产公司不可能以每个购房者的交付房款时间，逐个向购房者交付房屋，而是在同一时间段整体交付，张培春与长安房地产公司签订的合同中约定的是按揭贷款支付剩余购房款，并约定了青岛农商行城阳支行的放款时间，但未经青岛农商行城阳支行的同意或者明确的答复，张培春从青岛农商行城阳支行借款也没有约定放款时间，对张培春延期付款，长安房地产公司也未提供向张培春催要剩余购房款的证据。长安房地产公司也未提供其他有效的证据证明延期交房的原因系不可抗力，也未对延期交房作出合理的解释，应认定长安房地产公司违约，应该按照双方合同约定向张培春承担违约责任，故张培春要求长安房地产公司支付违约金，理由正当，一审法院予以支持。但应按照张培春实际支付的购房首付款、青岛农商行城阳支行的放款时间、长安房地产公司实际交付房屋的时间相结合，以及张培春与长安房地产公司签订的合同约定，该长安房地产公司逾期交房超过60日按照已付款的日万分之二计算，未超过60日按照万分之一计算为35203.6元（319000元×0.0001×60天+319000元×0.0002×157天+629000元×0.0002×185天）。张培春主张过高部分，一审法院不予支持。张培春提供的视频资料以证明系长安房地产公司的原因导致贷款未放，因该证据张培春未提供原始的录像资料，且长安房地产公司也提出了异议，对该证据一审法院不予采信。本案系房屋买卖发生的纠纷，房屋买卖合同的主体是张培春及长安房地产公司，并非青岛农商行城阳支行，故张培春要求青岛农商行城阳支行承担责任，理由不当，一审法院不予支持。长安房地产公司虽提出反诉，但未在一审法院限定的时间内缴纳诉讼费，对长安房地产公司反诉部分，一审法院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、青岛城阳长安房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付张培春违约金35203.6元；二、驳回张培春对青岛农村商业银行股份有限公司城阳支行的诉讼请求；三、驳回张培春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1002元，由张培春负担268元，青岛城阳长安房地产开发有限公司负担734元。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：张培春是否存在逾期付款的违约事实，长安房地产公司应否承担逾期交房的违约责任。长安房地产公司与张培春于2017年10月28日签订的涉案房屋商品房预售合同合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。双方合同约定，张培春以支付首付款及银行按揭贷款方式购买长安房地产公司开发的涉案房屋，张培春于2017年10月28日前将办理按揭贷款手续提交青岛农商行城阳支行，长安房地产公司于2018年9月30日前交付涉案房屋。双方合同补充条款第五条关于交付入住的补充约定第3款逾期交付约定，乙方（张培春）在交付全部房款（含实测面积结算价款）、合同约定的违约金及入住费用后方可办理交付入住，由此导致的乙方逾期办理入住的相关责任由乙方承担。由于乙方未按甲方（长安房地产公司）告知的交付时间办理各项交付事宜或乙方未付清应付所有款项不能办理交付等乙方原因而未按约定时间交付的，均不视为甲方逾期交付。乙方付款逾期则合同约定的交付时间相应顺延。按照合同约定支付购房款是张培春应履行的主要合同义务，长安房地产公司主张张培春存在逾期付款事实，张培春不予认可，但张培春未举证证明其已按照合同约定在2017年10月28日前将办理涉案房屋按揭贷款所需要的全部手续提交给贷款银行即青岛农商行城阳支行，而青岛农商行城阳支行称张培春最后提交贷款资料的时间为2018年11月，张培春与青岛农商行城阳支行亦实际于2018年11月15日签订个人购房担保借款合同。在张培春未提交有效证据证明其已在合同约定期间内向贷款银行提交按揭贷款所需全部材料的情况下，综合考虑贷款银行的陈述、张培春与贷款银行签订合同的时间及贷款银行予以审批的合理时间，本院认定张培春于2018年11月1日将按揭贷款所需要的全部材料提交给贷款银行，在张培春将按揭贷款材料提交贷款银行后，贷款银行何时放款并非由借款人张培春所能控制，因此，应将张培春提交按揭贷款材料的时间即2018年11月1日视为其已付款时间，而不应将贷款银行的实际放款时间作为张培春付款时间。经本院核定，张培春付款逾期共计337天（约定最后付款时间2017年11月28日次日2017年11月29日至实际提交贷款材料时间2018年11月1日前一日2018年10月31日），按照双方合同补充条款的约定，长安房地产公司最后交付房屋的时间也应相应顺延至2019年9月2日。长安房地产公司实际于2019年11月9日交付涉案房屋，违反了双方合同约定，应当承担2019年9月3日至2019年11月8日期间的逾期交房违约金4655元（629000元×0.0001×60天+629000元×0.0002×7天）。长安房地产公司该上诉请求部分成立，本院予以部分支持。长安房地产公司主张因2018年青岛举办上合峰会，无法正常施工，停工达半年之久，系不可抗力，应免除该期间的违约责任，依据不足，本院不予支持。张培春称系长安房地产公司的原因导致贷款银行未及时放款，并提交其与贷款银行工作人员的对话视频资料予以证明。本院审查认为，贷款银行何时放款不影响本案定性处理，故本院对张培春提交的视频资料不予评判。 青岛农商行并非交付涉案房屋的责任主体，张培春要求青岛农商行城阳支行承担逾期本案交房违约责任，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。张培春要求青岛农商行城阳支行承担迟延履行放贷义务的违约责任，与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，本院对此不予处理。 综上所述，上诉人长安房地产公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定部分事实不当，处理结果欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初416号民事判决第二项； 二、撤销青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初416号民事判决第三项； 三、变更青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初416号民事判决第一项为：上诉人青岛城阳长安房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付被上诉人张培春逾期交房违约金4655元； 四、驳回被上诉人张培春的其他诉讼请求； 五、驳回上诉人青岛城阳长安房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1002元，二审案件受理费676元，由上诉人青岛城阳长安房地产开发有限公司负担163元，被上诉人张培春负担1515元。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十月九日 法官助理于遨洋 书记员贾立 书记员于国英