江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终2604号 上诉人（原审被告）：金小祥，男，1971年9月13日出生，住浙江省杭州市萧山区。 上诉人（原审被告）：魏顺甫，男，1943年2月15日出生，住浙江省杭州市萧山区。 上诉人（原审被告）：魏海文，女，1976年12月7日出生，住浙江省杭州市萧山区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：魏海灿，男，1969年9月22日出生，住浙江省杭州市萧山区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：张培农，江苏宏亮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泗阳唯优家居有限公司，住所地江苏省泗阳县临河镇徐淮路**。 法定代表人：胡雅楠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张同余，江苏致强律师事务所律师。 原审被告：江苏亚洲建材实业有限公司，住，住所地江苏省泗阳经济开发区木业园区/div> 法定代表人：魏海灿，该公司执行董事兼总经理。 原审被告：浙江萧山农村商业银行股份有限公司所前支行，住，住所地浙江省杭州市萧山区所前镇缪家村/div> 负责人：吴慧丽，该支行行长。 原审被告：周长亚，男，1970年6月7日出生，住江苏省邳州市。 原审被告：曹**芳，男，1974年2月2日出生，住江苏省宜兴市。 上诉人金小祥、魏顺甫、魏海文因与被上诉人泗阳某家居有限公司（以下简称唯优家居）、原审被告江苏亚洲建材实业有限公司（以下简称亚洲建材）、原审被告浙江萧山农村商业银行股份有限公司所前支行（以下简称萧山银行）、原审被告周长亚、原审被告曹**芳排除妨害纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2020）苏1323民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金小祥、魏顺甫、魏海文向本院提出上诉，请求撤销一审判决第一项、第二项。理由：1.萧山银行对房屋进行拍卖时，告知了房屋已被租赁的事实，唯优家居也是在知道房屋被租赁的情况下购买了房屋，故萧山银行是带租赁现状出卖，唯优家居是带现状购买。现唯优家居在购买之后，依法不能再去除房屋上已存在的租赁权；2.唯优家居从2019年3月24日已强行占用了部分房屋，不应当再按61200元每年计算租金；3.一审诉讼费计算错误。4.应当受理上诉人的反诉。 被上诉人唯优家居二审辩称，不存在带租购买的事实，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 原审被告亚洲建材答辩意见同金小祥、魏顺甫、魏海文意见一致。 原审被告萧山银行、周长亚、曹**芳二审未到庭陈述。 唯优家居向一审法院提出诉讼请求：1.金小祥、魏顺甫、魏海文、亚洲建材、萧山银行、周长亚、曹**芳搬离并腾空位于江苏省泗阳县临河镇胡庄村8组347号原江苏亚洲建材实业有限公司厂房；2.金小祥、魏顺甫、魏海文、亚洲建材、萧山银行、周长亚、曹**芳支付厂房占有使用费暂计15万元，自2019年5月30日起至实际腾空厂房之日止，按每日500元计算（具体待司法评估后确定）。 一审法院认定事实：2013年7月8日，萧山银行与亚洲建材签订《最高额抵押合同》四份，约定亚洲建材将位于泗阳县经济开发区木业园区内的房产（泗房权证众兴字第××号、泗房权证众兴字第××号、泗房权证众兴字第××号）和国有土地使用权﹝泗国用（2010）第1015001号﹞为案外人杭州魏某业有限公司（以下简称魏某业）的融资提供最高额抵押，于当日办理了房产抵押登记，于2013年7月15日办理了国有土地使用权抵押登记。因魏某业未按期返还借款，萧山银行于2017年5月8日提起诉讼，浙江省杭州市萧山区人民法院于2017年8月11日作出（2017）浙0109民初6589号民事判决，判令魏某业返回萧山银行借款并支付利息、罚息，萧山银行有权对上述抵押财产以折价或拍卖、变卖所得价款就魏某业的付款义务在各抵押担保借款所产生的债务总额范围内优先受偿。该判决生效后，萧山银行申请强制执行。2018年10月26日，浙江省杭州市萧山区人民法院作出（2017）浙0109执8921号之二执行裁定书，裁定将亚洲建材所有的位于江苏省宿迁市泗阳县经济开发区木业园区，建筑面积共计15967.96平方米的房屋、面积28886平方米的国有土地使用权及附属物﹝房产证号为泗房权证众兴字第××、20××86、20××87号；国有土地使用权证号为泗国用（2010）第1015001号；内容详见浙国房估萧字（2018）第0118号房地产估价报告﹞作价912万交付萧山银行抵偿债务。 2019年4月18日，唯优家居通过淘宝网资产竞价网络平台，从萧山银行公开竞拍购买上述资产。2019年5月30日，双方办理不动产变更登记手续，萧山银行向唯优家居交付了上述资产。 一审另查明，2017年2月20日，魏顺甫（乙方）与亚洲建材（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方厂房；房屋具体为位于亚洲建材公司南边厂房西起第一间到第一十一间，北边厂房染色车间，北边厂房东起第八间到第十一间，合计面积为5100平方米；租赁期自2017年3月1日至2037年2月28日；费用标准为年租金30600元，年卫生费30600元，年保安费30600元，合计91800元；合同订立生效后一次性付清20年租金，乙方无法一次性支付的，由甲方原先向乙方的借款冲抵租金。 2017年4月25日，魏顺甫、金小祥、魏海文（乙方）与亚洲建材（甲方）签订《补充合同》，就2017年2月20日《房屋租赁合同》补充约定相关事宜；承租人由魏顺甫一人补充为魏顺甫、金小祥、魏海文三人；补充将全部机器设备出租给乙方使用，期限为20年，与房屋租赁期间一致，每年折合租金为120000元；因设备在使用前需要保养，甲方免除前两年的租赁费，设备租赁费从第三年开始收取，设备租赁费在乙方的债权中抵扣；补充配套设备、部分厂房及附属设施由乙方使用，甲方不另收租赁费；年租金为房屋租金61200元、设备租金120000元，前四年一次性支付484800元，在乙方的债权中抵扣，乙方不再向甲方支付卫生费和保安费。 2018年12月31日，金小祥代表魏顺甫、金小祥、魏海文（乙方）与亚洲建材（甲方）签订了《设备转让合同》《原辅材料及产品转让合同》，约定甲方公司内全部设备（附设备转让移交清单）、原材料、辅助材料、半成品、产品、各种低值易耗品（附库存产品汇总表和盘存表汇总）转让给乙方；其中设备折价400万元，原辅材料及产品折价628万元，均由甲方欠乙方的借款一次性抵扣。 魏顺甫、金小祥、魏海文自认系合伙关系，金小祥负责办理租赁协议、转让协议所涉及的财物交接手续。 一审法院认为：本案系排除妨害纠纷，当事人争议的焦点是唯优家居所主张的物权是否受到魏顺甫、金小祥、魏海文所主张的租赁关系的限制。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案亚洲建材于2013年7月8日将案涉房产设定抵押权，并办理了抵押登记。亚洲建材于2017年2月20日签订租赁合同，将案涉房产租赁给魏顺甫使用。案涉抵押权登记在先，租赁关系成立在后，根据法律规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案萧山银行在实现抵押权过程中受让了相关抵押财产，萧山银行既是抵押权人，又是抵押财产的受让人，因此，案涉租赁合同对萧山银行不具有约束力。既然租赁合同对萧山银行没有约束力，那么唯优家居买受萧山银行的上述财产，不属于租赁物在租赁期间发生所有权变动的情形，唯优家居作为买受人不受魏顺甫、金小祥、魏海文所主张的租赁关系的限制。因案涉设备、原材料、产品等已经转让给魏顺甫、金小祥、魏海文，魏顺甫、金小祥、魏海文实际占有使用厂房，故魏顺甫、金小祥、魏海文有义务搬离并腾空厂房。关于唯优家居主张占有使用费的诉讼请求，参照租赁合同的约定，支持自2019年5月30日起至实际腾空厂房之日止，按照每年61200元计算。因唯优家居未能举证证明其他原审被告占有使用案涉厂房，故关于唯优家居对亚洲建材、萧山银行、周长亚、曹**芳的诉讼请求，不予支持，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、魏顺甫、金小祥、魏海文于判决生效后十日内搬离并腾空位于泗阳县临河镇胡庄村8组347号原江苏亚洲建材实业有限公司厂房；二、魏顺甫、金小祥、魏海文于判决生效后十日内支付泗阳某家居有限公司厂房占有使用费，自2019年5月30日起至实际腾空厂房之日止，按照每年61200元计算；三、驳回泗阳某家居有限公司对江苏亚洲建材实业有限公司、浙江萧山农村商业银行股份有限公司所前支行、周长亚、曹**芳的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3380元，减半收取计1690元，由魏顺甫、金小祥、魏海文负担。 二审查明事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 二审争议焦点：1.唯优家居是否是带租购买了涉案厂房；2.厂房占用费如何计算。 关于第一争议焦点。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。涉案厂房的竞买公告载明“本拍卖标的物内暂存放有机械设备及存货一批，上述机械设备及存货不属于本次拍卖范围，已通知已知相关方于2019年2月底前清退。”“本拍卖标的物中部分厂房存在第三方主张的租赁关系”，公告内容阐述的是标的物存在争议的事实情况，并非出卖方同意标的物带租出卖。现上诉人主张萧山银行是带租赁关系拍卖涉案厂房，未提供充分证据证明，应承担举证不能的后果。 关于第二争议焦点。本案在一审诉讼中，就唯优家居主张的租金损失，上诉人陈述“按照租赁协议计算没有异议，但是不同意赔偿原告的租赁费用。”“物品占用了场地大概三分之一，占用场地一年是60000元。”一审法院据此按照租赁合同约定的年租金61200元计算占用费，并无不当，应予以维持。 上诉人在一审诉讼中未提交书面的反诉状，也未缴纳反诉费用，二审中提起反诉不符合法律规定，一审确定的诉讼费负担正确。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费3380元，由上诉人金小祥、魏顺甫、魏海文负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 兵 审判员 孙 权 审判员 朱 海 二〇二〇年十月二十日 书记员 许小璇