湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终1512号上诉人(一审被告):闻丽君，女,1978年8月25日出生，汉族，住黄石市，委托诉讼代理人：袁国富（系被告之夫），男，1977年8月13日出生，汉族，住黄石市，被上诉人(一审原告)：黄石顺诚物业管理有限公司，住所地黄石市湖滨大道**，统一社会信用代码914202005654755483。法定代表人：成丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡安定，该公司员工。上诉人闻丽君因与被上诉人黄石顺诚物业管理有限公司(以下简称顺诚物业公司)物业服务合同纠纷一案,不服黄石市黄石港区人民法院(2020)鄂0202民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。闻丽君上诉请求：撤销一审判决，驳回顺诚物业公司诉讼请求并负担一、二审案件受理费用。事实与理由：一、一审判决认定其家中被盗与顺诚物业公司提供的物业服务没有困果关系系认定事实错误。根据《物业管理条例》相关规定和双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，顺诚物业公司未尽到应有的安全保障义务，致使其家中于2014年6月26日被盗，造成直接经济损失3万余元，应该承担赔偿责任。二、顺诚物业公司违反合同约定，对共有部位未尽维修管理之责，且占用并进行营利活动。同时，其家中儿童房内墙因外墙漏水而发黑，其要求顺诚物业公司予以维修，均不了了之。顺诚物业公司辩称:一、闻丽君于2014年6月26日家中被盗，该案至今未破案，失窃价值无法认定，且无证据证明其存在过错。根据其提交的来人来访登记表、车辆出入登记表、物品出入登记表，证明其已按双方签订的物业服务协议履行了约定的职责。二、根据相关法律法规规定，物业公司的职责是按合同约定的内容，对居住区域内的共有财产进行保养、维修和公共秩序的维护、交通车辆停放管理等，并不具有执法职能，对业主人身和私有财产不负有安全保护的职责。业主私人物品、财产由业主自行保管，其收取的物业费是其为业主提供物业服务的成本和报酬，而不是业主财产的保管费和保险费。三、闻丽君家中被盗与交纳物业费之间没有困果关系，系两个不同的法律关系，且闻丽君对家中被盗行为已另行起诉。顺诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令闻丽君给付2014年5月1日起至2019年12月31日止物业管理费7167.2元，违约金3709.06元，共计10876.26元；2.判令闻丽君承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：闻丽君系黄石市黄石港区天方百花园金桂园8栋1单元701室业主，其房屋建筑面积95.85平方米。2012年5月11日，闻丽君作为乙方与顺诚物业公司作为甲方签订了《前期物业管理服务协议》。双方在协议中主要约定，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合约》生效时止的物业管理；物业管理服务内容：一是房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、烟道、太阳能管道等；二是房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是共用的上下水管道、落水管、加压水泵、电梯、天线、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备的房屋等；三是环境卫生：小区内绿地、停车场、路灯、宣传栏、标识、排水沟、污水井、化粪池等的保洁；楼内地面、公共门窗玻璃、扶手、表箱、楼道开关、天台、雨棚等的保洁；生活垃圾、建筑垃圾清运；垃圾箱、果皮箱清洗；四是公共秩序；五是交通秩序与车辆停放；乙方交费时间为，第一次交纳费用时间为购房合同约定交房之日起，首次应交足一年费用，到期后每次预收6个月，交纳费用时间为每半年的第一个月的上旬；多层住宅缴费标准为，高层或小高层按建筑面积每月每平方米1.10元；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金或依法维护自己的权益。2018年6月9日，顺诚物业公司作为乙方与闻丽君所在的天方百花园的业主委员会作为甲方签订《物业管理服务合同》。双方在合同中主要约定，物业管理服务费标准：高层住宅每月每建筑平方米，金桂园1.1元；业主应于购房合同约定的收楼之日起交纳物业管理费用，对违反《业主管理规约》逾期不交纳有关费用的，乙方有权要求欠费方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。自2014年5月1日起，闻丽君因家中被盗、房屋漏水及不满原告物业服务质量等原因拒交物业管理费用，截止至2019年12月31日，共拖欠物业管理费7167.2元。经顺诚物业公司书面催交，闻丽君仍未依约履行交费义务。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。顺诚物业公司与闻丽君签订的《前期物业管理服务协议》及顺诚物业公司与天方百花园业主委员会签订的《天方百花园物业管理服务合同》内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效并生效。本案中，关于闻丽君家中被盗、其多次要求顺诚物业公司赔偿损失，顺诚物业公司一直拖延处理的辩称意见。因闻丽君家中被盗与顺诚物业公司提供物业服务并无直接因果关系，闻丽君已就被盗一事向公安机关报案，其损失可待盗窃案件侦破后得到救济。闻丽君提供的的消防通道和楼道进出口被堵的图片及视频可以相互印证证明顺诚物业公司在提供物业服务方面确存在瑕疵，未全面履行包括对房屋共用部分、环境卫生等项目进行维护、服务与管理的合同义务。法院认为，顺诚物业公司在提供物业服务时存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。法院根据顺诚物业公司提供的物业服务，酌定闻丽君按合同约定的90%支付2014年5月1日至2019年12月31日期间的物业管理费，即1.1元/月/平方米×95.85平方米×68月×90%≈6452.6元。关于违约金的问题，鉴于顺诚物业公司在提供物业服务时确实存在一定瑕疵，闻丽君拒交物业管理费并非恶意，因此，顺诚物业公司主张闻丽君支付违约金的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、闻丽君于判决生效后五日内给付顺诚物业公司物业管理费6452.6元；二、驳回顺诚物业公司的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。另查明，顺诚物业公司收取涉案小区业主的综合物业管理费中含秩序维护费用为0.10元/平方米。还查明，闻丽君针对其家中被盗已另行起诉顺诚物业公司。本院认为:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。顺诚物业公司与闻丽君签订的《前期物业管理服务协议》及顺诚物业公司与天方百花园业主委员会签订的《天方百花园物业管理服务合同》内容合法有效，对顺诚物业公司及作为该小区业主的闻丽君均具有约束力。物业公司按约定提供物业服务的，闻丽君理应按约定交纳物业服务费用。本案中，一审法院根据闻丽君提供的的消防通道和楼道进出口被堵的图片及视频认定顺诚物业公司在提供物业服务时存在一定瑕疵，从而酌定闻丽君按合同约定物业管理费的90%支付并无不当，本院予以确认。同时，根据双方合同约定，顺诚物业公司对小区负有秩序维护义务(含安保防范义务)。但根据顺诚物业公司提供的闻丽君家被盗当天的小区外来人员进出登记表情况，当天无外来人员进出小区明显不符合客观事实，鉴于闻丽君家被盗事实，应当从闻丽君交纳的物业费中扣减相应比例的秩序维护费，酌情按0.05元/平方米/月标准核减的物业费为325.89元。综上，两项综合，闻丽君应向顺诚物业公司交纳物业费6126.71元。关于闻丽君上诉主张其家中被盗要求赔偿损失问题。其一，闻丽君对此项上诉请求没有提起反诉，同时与本案系两种不同的法律关系；其二，根据双方确认闻丽君针对该上诉请求已另行起诉顺诚物业公司。故对闻丽君该项上诉请求，本院不再予以评判。综上所述，闻丽君的上诉请求部分成立，本院据实予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、变更黄石市黄石港区人民法院(2020)鄂0202民初235号民事判决主文:闻丽君于本判决生效后五日内给付顺诚物业公司物业管理费6126.71元；二、驳回闻丽君其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费70元，减半收取计35元，由顺诚物业负担14元，闻丽君负担21元。二审案件受理费50元，由顺诚物业负担14元，闻丽君负担21元。本判决为终审判决。审判长 柴 卓审判员 黄显珠审判员 段 佳二〇二〇年十月二十七日书记员 闵倩茹