浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1148号 上诉人（原审被告）：义乌市御景园置业有限公司，住所地浙江省义乌市稠城街道工人西路**义乌市香港大酒店有限公司**，统一社会信用代码：91330782563337280X。 法定代表人：吴文化，董事长。 委托诉讼代理人：乙笑牛，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谌丹，女，1990年7月12日出生，汉族，住江西省高安市。 委托诉讼代理人：周斌、楼家利，浙江一片红律师事务所律师。 上诉人义乌市御景园置业有限公司（以下简称御景园公司）因与被上诉人谌丹商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初20163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年3月26日、同年6月12日公开开庭审理了本案，谌丹的委托诉讼代理人周斌、楼家利，御景园公司的委托诉讼代理人乙笑牛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 御景园公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回谌丹一审的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由谌丹承担。事实与理由：一审法院在确认御景园公司一审提交证据真实性的前提下，不采纳其中的关键证据错误，未对其他证据作出评判，认定事实及法律适用错误。一、一审法院未对御景园公司提交的北苑街道《情况说明》、轨道指挥部《情况说明》作出正确的认定。（一）一审法院对上述证据的真实性均予确认，将其认定为证人证言没有法律依据，进而导致事实认定错误。（二）北苑街道《情况说明》系政府机关之间的书面往来函件，属于典型的书证。北苑街道《情况说明》系由北苑街道办事处出具给义乌资源局，从案涉项目地块属地政府派出机关的角度就案涉工程延期竣工的客观原因以及是否构成《土地出让合同》项下违约问题向土地主管部门进行的说明和建议，属书证。该证据可以证明海景花园工程项目因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因影响验收工期60个月，工程延期非企业自身原因造成，建议不追究御景园公司在《土地出让合同》项下迟延竣工责任。该建议免予责任追究的方案经义乌资源局上报义乌市委、市政府，后由义乌市委《抓项目会议纪要》确认。（三）轨道指挥部《情况说明》由金义东轨道指挥部（政府直属部门）出具，该部门对轻轨工程影响案涉建设工程的相应时段及具体情况了解，该部门与御景园公司无任何利害关系，其书面说明的内容与北苑街道《情况说明》相互印证，亦应予采信。一审法院认为两份《情况说明》关于轨道交通建设影响海景花园工程项目施工时间的陈述存在不一致的观点不能成立。轨道指挥部《情况说明》载明，轨道交通建设在调整线位后直到2018年8月才对海景花园工程项目的用地红线“无任何影响”，这与北苑街道《情况说明》提到的海景花园工程项目因轨道交通建设红线问题暂缓施工后恢复附属配套设施施工的时间点（2018年5月25日进场）并无冲突。上述客观情况恰恰进一步证明御景园公司为尽快推进项目建设，在轨道交通建设红线调整尚未完毕的情况下，就已克服客观障碍积极推进附属工程的施工建设。二、御景园公司在一审时还提交了其他证据以证明其不应承担迟延办证的违约责任，一审法院对该部分证据的真实性予以确认，但却未对该部分证据的证明事项予以评判，更未在违约责任的事实认定中予以考量，错误地认定御景园公司在办理权属证书方面构成违约。三、上述证据、御景园公司一审书面补充答辩意见、二审提交的证据等证明对本案的实体认定有直接影响的事实有国贸大道（03省道）与宾王路交叉口改造工程、金义东轨道交通工程，其先后影响海景花园工程项目建设，导致海景花园工程项目无法如期竣工验收，进而导致案涉房屋迟延交付。2015年6月至2016年11月底：国贸大道（03省道）与宾王路交叉口改造工程影响海景花园工程项目正常建设，有北苑街道《情况说明》为证，一审法院确认了此事实。期间，御景园公司于2016年9月20日完成商品房消防验收，于2016年9月30日交付案涉商品房。2017年1月至2018年8月：金义东轨道交通工程路线占用海景花园工程项目地块红线，影响海景花园工程项目建设，有北苑街道《情况说明》、轨道指挥部《情况说明》共同证明。2018年12月至2019年3月：金义东轨道交通工程电力管道改造工程影响海景花园工程项目建设，有北苑街道《情况说明》、轨道指挥部《情况说明》、御景园公司工作人员拍摄的现场照片共同证明。（二）海景花园工程项目因前述政府原因（市政工程）推迟到2019年4月3日方完成整体竣工验收，2019年4月15日完成竣工验收备案，至此才具备办理不动产权证的前提条件。海景花园工程项目于2011年7月22日取得《建筑工程施工许可证》，直到2019年3月底（轨道交通电力改造工程结束后）才具备整体竣工验收条件。根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，竣工验收备案是建设工程办理不动产权初始登记的前置程序，本案项目只有在2019年4月15日整体竣工验收备案后，才具备办理不动产权证的前提条件。（三）御景园公司于海景花园工程项目竣工验收备案后第一时间向义乌不动产中心申请办证，其于2019年4月17日出具了《不动产测量报告》，但海景花园工程项目直到2019年10月国庆节后义乌市委办下达义乌市委《抓项目会议纪要》后，才真正具备办证条件。（四）御景园公司于2019年国庆节后正式具备办证条件后，第一时间推进办证事宜并通知了小区业主，因谌丹属于一次性付清购房款的业主，故御景园公司已于2019年10月24日将办理转移登记所需的不动产分割凭证等材料直接交给谌丹，谌丹在交接明细登记表中签名确认领取。至此，御景园公司已完成《商品房买卖合同》项下交付权属证书的义务，后续不动产转移登记，由谌丹自行办理。综上，海景花园工程项目因政府市政原因导致整体延迟竣工，又因项目需按施工许可整体竣工验收，根据法律法规强制性规定需在整体竣工验收备案确认后方可办理房地产初始登记，嗣后又因政府各级职能部门审批、报批工作流程原因，导致初始登记条件推迟至2019年国庆节后才真正成就，在此之后，御景园公司积极推进办证工作。以上事实符合一审法院已经确认的《商品房买卖合同》附件《补充协议》第九条第2项的合同约定，“若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限内，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任”。并且依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，开发商因迟延办证而承担违约责任的前提是“因出卖人的原因”，可以明确，御景园公司虽未能按期办证，但该结果系因政府原因所致，应当免除御景园公司承担逾期办证的违约责任。 谌丹答辩称，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 谌丹向一审法院起诉请求：一、判令御景园公司向谌丹支付逾期交付权属证书违约金（按日支付已交付房价款万分之三从2018年6月30日至实际交付权属证书或登记证明之日止），违约金暂计43725元。二、本案诉讼费由御景园公司承担。 一审法院认定事实：2017年8月4日，双方签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预9032292），合同约定：御景园公司将位于义乌市××街道××花园××幢××单元××室房产出卖给谌丹;涉案商品房价款1245739元；出卖人承诺于2018年6月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付买受人，若约定日期起180日内出卖人交付权属证书或登记证明的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等内容。谌丹已按约付清了购房款1245739元。2016年2月24日，御景园公司向义乌市住宅和城乡建设局报告，称案涉商品房项目已开始进行小区市政配套建设施工阶段，交房在即，但宾王路市政建设尚未完善，小区市政建设无法正常投入使用，要求协调市政建设单位加快建设步伐，并告知完成时间。义乌市城市管理委员会于2016年3月24日回复御景园公司，称03省道义乌段改造工程建设指挥部与御景园公司人员现场对接后，确认案涉商品房项目有两处雨污水管需接入市政管网，但宾王路管道因土地征用原因尚无法施工，而御景园公司临时排水为露天排放，导致03省道主线施工单位无法进行回填工程的正常施工和检测，从而不能移交工作面给市政配套施工单位进行雨污水管道施工，更无法向御景园公司提供市政雨污水管道接入条件。义乌市城市管理委员会在回复中表示将主动与03省道义乌段改造工程建设指挥部、北苑街道等单位加强沟通联系，争取宾王路改造工程早日完成。根据市政工程竣工报告及管道压实度试验汇总表记载，03省道与宾王路交叉口改造工程于2015年8月18日开工，于2016年11月24日竣工，该工程中铺设的管道截至2016年10月31日全部进行了压实度试验且检测结果为合格。2016年9月20日，案涉商品房项目通过消防验收，御景园公司已将按合同约定的商品房交付给谌丹。2019年4月3日，御景园公司向义乌市不动产登记中心申请办理海景花园项目不动产权证，义乌市不动产登记中心于2019年4月17日出具《不动产测量报告》。2019年8月7日，义乌市北苑街道办事处向义乌市自然资源和规划局出具情况说明，称案涉商品房项目因村民阻拦施工、宾王路国贸大道施工及金义东轨道交通影响市政配套接入等原因共影响验收工期60个月，项目实际建设周期为31.5个月，符合土地出让合同关于宗地建设项目建设周期为36个月的约定，建议不予追究御景园公司延期竣工的违约责任。御景园公司未按约向谌丹交付用于案涉房屋产权转移登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）、房屋权属证书。 一审法院认为，双方之间签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，也不违背公序良俗，应认定为合法有效。双方当事人均应依约履行。御景园公司将协议约定房屋交付谌丹后，未按约向谌丹交付办理房屋产权转移登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证，距协议约定交付日期即2018年6月30日前早已超过180日；御景园公司虽然以《关于〈91867部队经济适用房宾王?御景园〉项目建设延期竣工的情况说明》和《义乌市金义东城际轨道交通建设指挥部情况说明》等作为证据，欲证明其未按约向谌丹交付办理房屋产权转移登记所需的土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋权属证书系因政府原因所致，该情况不属违约，但御景园公司提交的上述两份情况说明均属于证人证言，而情况说明中所提及的有关影响御景园公司取得土地使用权证书（或土地使用权证明）及房屋所有权证的事实均无证据证实，故对御景园公司的相应辩解不予采信，御景园公司应当自2018年7月1日起按已交付房价款万分之三/日标准向谌丹支付违约金至实际交付办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书之日止。综上，谌丹合法的诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、义乌市御景园置业有限公司于判决生效后五日内支付谌丹违约金（以房款1245739元为基数，从2018年7月1日起按每日万分之三标准计付至实际交付办理房屋产权转移登记所需的土地、房屋权属证书之日止）；二、驳回谌丹其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费894元，由义乌市御景园置业有限公司负担。 二审中，谌丹没有提交新证据。 二审中，御景园公司向本院提交了以下证据：证据一、轨道指挥部《情况说明》，证据二、电力管道改造工程施工现场照片三张，证据一、证据二与一审提交的北苑街道《情况说明》，共同证明2018年12月开始，御景园公司为支持义乌市重大市政工程金义东轨道交通工程建设，配合轨道交通施工方对海景花园工程项目原电力管道进行改线施工，改线施工项目至2019年3月完工。证据三、建筑工程施工许可证，证据四、《工作联系单》，证据五、义乌不动产中心报请上级部门的存档资料（包括北苑街道《情况说明》、轨道指挥部《情况说明》），证据三至五与御景园公司一审提交的证据《竣工验收备案确认书》、《竣工验收报告》等共同证明，海景花园工程项目于2011年7月22日取得建筑工程施工许可证，建设地址为“91867部队经济适用房·宾王御景园地块一、二、三”，地，地上建设工程包括**楼，**楼，**楼，**楼，**楼（即所有项目楼房）据施工许可证，建设项目地块需整体进行竣工验收，只有在竣工验收备案后方可进行不动产权初始登记；御景园公司于2019年4月取得整体竣工验收备案后遂向义乌不动产中心申请进行不动产初始登记，相关职能部门需调查海景花园工程项目未能按照《土地出让合同》期限竣工的问题，最终决定不予追究御景园公司的违约责任。证据六、材料交接明细表（御景园公司与一次性购房款业主），证明御景园公司于2019年10月24日将办理不动产权转移登记所需的不动产分割凭证（即“大证”分割后的“小证”）等材料交付给谌丹，谌丹在交接明细登记表上签名确认领取。证据七、义乌市保利房地产经纪服务部（普通合伙）情况说明、营业执照，证明该服务部执行事务合伙人冯沾元的身份情况，以及由其对涉案商品房办理权属证书的相关情况；证据八、不动产权分割登记凭证、宗地图、房产分层分户平面图，证明涉案不动产分割登记于2019年10月11日完成；证据九、税收缴款书（税务收现专用），证明按揭购房户大部分于2019年11月18日左右办理权属登记证书完毕。 谌丹对上述证据质证如下，对证据一、二的真实性有异议，没有相关部门具体经办人签字，且对御景园项目没有任何影响；对证据三、四、五的真实性、关联性有异议，北苑街道《情况说明》属证人证言，证人应出庭作证；对证据六的真实性有异议；对证据七没有异议；对证据八的真实性没有异议，但是只能证明2019年10月11日将案涉海景花园3幢1单元3003室进行不动产权分割，不代表其他商品房也在当天完成了不动产分割手续，更不代表御景园公司将相应的可以办理商品房产权登记手续的相关凭证移交给谌丹，御景园公司应当按照合同约定时间将相关产权登记的凭证交付给谌丹；对证据九的真实性没有异议，与谌丹无关。 经审核，并结合谌丹的质证意见，本院对上述证据认证如下，证据一系金义东轨道指挥部出具，对其形式真实性予以认定，对其证据目的在本院认为部分进行详细阐述；证据二系复印件，无法确认准确拍摄时间、拍摄对象等信息，对其证据效力不予认定；对证据三、证据四的证据效力予以认定；对证据五的形式真实性予以认定，对其证据目的在本院认为部分进行详细阐述；对证据六的真实性予以确认；对证据七、九，因谌丹系一次性付款购房户，故对该两份证据的关联性不予确认；对证据八的真实性予以认定。 二审经审理查明，海景花园工程项目于2011年7月22日开工建设。03省道与宾王路改造工程于2015年8月18日开工、2016年11月24日竣工。义乌市公安消防支队于2016年9月20日出具义乌消防（2016）83号消防验收意见书，对御景园公司海景花园工程项目1#、3#、4#、5#楼及地下室拟综合评定为消防验收合格。致远工程公司（海景花园工程项目的监理单位）于2019年3月15日向一审法院出具《证明》，称案涉工程建设项目内部道路、消防管网等于2016年4月完工，具备消防验收条件，但03省道与宾王路改造工程影响周边道路通行，海景花园工程项目整体消防管道与市政管网无法接通。2019年4月3日，海景花园工程项目进行竣工验收并形成义乌建设工程竣工验收报告。2019年4月15日，义乌市住房和城乡建设局（以下简称义乌住建局）出具义乌市建设工程竣工验收备案确认书（编号：义验备字第32200020190415038号）明确海景花园工程项目的竣工验收备案文件已全部收讫。2019年8月12日，金义东轨道指挥部出具轨道指挥部《情况说明》，明确金义东市域轨道交通项目涉及03省道与宾王路改造工程，按照初步的设计方案，轨道交通项目建设需占用“海景花园”部分用地红线，海景花园建设工程项目暂停建设，2018年8月轨道交通线位调整至03省道与宾王路交叉口东南侧，调整后线位对“海景花园”用地红线无任何影响。2019年9月28日，中共义乌市委办公室印发义乌市委《抓项目会议纪要》，同意对海景花园工程项目延期竣工不追究御景园公司违约责任的认定方案。2019年10月24日，御景园公司将海景花园小区的分房分户平面图、不动产分割凭证、宗地图、交接书等交付给谌丹。本院对原判认定的其他事实予以确认。 本院认为，一、关于北苑街道《情况说明》、轨道指挥部《情况说明》等证据的效力问题。国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。北苑街道《情况说明》系由北苑街道办事处作为基层政府于2019年8月7日向义乌资源局出具，目的在于对海景花园工程项目延期竣工是否应追究其《土地出让合同》项下的责任作出认定，该情况说明有北苑街道办事处盖章、有相关责任人的签字，且义乌市委《抓项目会议纪要》亦采纳了其不追究御景园公司违约责任的结论，应确认其证据效力。但北苑街道《情况说明》针对的主体不涉及本案的当事人谌丹，无法得出政府部门不追究御景园公司《土地出让合同》项下的违约责任即不应追究其案涉逾期交房、办证的违约责任。单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。轨道指挥部《情况说明》系由金义东轨道指挥部就御景园公司涉本案诉讼的情况通过御景园公司向本院出具，该情况说明上有金义东轨道指挥部的签章但没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，其涉及内容的证明效力较弱，在其与案涉其他证据相互印证的前提下，具有一定的证明力。致远公司《证明》的证据效力与轨道指挥部《情况说明》的证据效力情况类同。二、关于御景园公司主张的金义东市域轨道交通项目对海景花园工程项目施工是否造成影响及御景园公司正常的施工、办证的期限问题。2017年1月25日至2018年5月24日，在谌丹未提交相反证据的情形下，北苑街道《情况说明》、轨道指挥部《情况说明》、义乌市委《抓项目会议纪要》等证据相互印证，足以证明，2017年1月5日金义东城际轨道交通规划路线施工范围在御景园公司海景花园工程项目东侧红线范围内，其一侧施工范围在海景花园工程项目地下室边缘，影响海景花园工程项目地上附属配套设施的建设，2017年1月25日，海景花园工程项目东侧接入国贸大道室外附属管网及消防通道暂停施工，金义东城际轨道交通规划原路线因小三里塘铁路职工房拆迁未达成一致意见，将原规划路线改至国贸大道往杭州方向辅道施工，2018年5月25日御景园公司重新进行附属配套设施施工。2018年12月至2019年3月，北苑街道《情况说明》、义乌市委《抓项目会议纪要》等证据表明，海景花园工程项目已完工的电力管道横穿义乌市国贸大道路基下方轨道地下化全开挖施工区域，出于安全及海景花园小区正常用电考虑，需将原埋设的电力管道改线至海景花园小区地块红线东侧（靠国贸大道）边缘，该电力改造项目于2019年3月完成。2019年4月15日，海景花园工程项目竣工验收备案，至此达到案涉商品房买卖合同约定的交房条件，亦可按照规定向相关部门申请办理产权证书。2019年4月至2019年9月28日，御景园公司提交的《不动产测量报告》、义乌不动产中心2019年6月26日出具的工作联系单、北苑街道《情况说明》、义乌市委《抓项目会议纪要》等证据及当事人的陈述表明，御景园公司于2019年4月向义乌不动产中心提交办理产权证书的材料，因海景花园工程项目工期超出了《土地出让合同》约定的期限，存在违约的可能性，故义乌不动产中心对海景花园工程项目不予办理产权登记，最终于2019年9月28日由义乌市委《抓项目会议纪要》认定可不追究御景园公司逾期竣工的违约责任，才具备为海景花园工程项目办理产权证书的前提条件。从御景园公司向相关职能部门提交办理产权证书的材料到上述职能部门审核御景园公司是否违约的期间非御景园公司可控制，且相关政府部门最终认定御景园公司逾期竣工非自身原因，该期间不应计入御景园公司正常的办理产权证书的期间。御景园公司所述的本案因市政工程施工等原因导致其逾期办证总体上来看具有一定的事实依据，应予以认定。三、关于御景园公司在本案中逾期办证是否应向谌丹承担违约责任的问题。案涉《浙江省商品房买卖合同》附件八：补充协议第九条（2）约定，若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十七条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。上述约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，其效力应予认定。如前所述，御景园公司在对海景花园工程项目施工、办理产权证书的过程中，其受作为政府规划的市政工程的金义东市域轨道交通项目施工影响及相关职能部门认定御景园公司是否存在案涉《土地出让合同》项下逾期违约（最终排除了御景园公司的责任）拉长了办证期间的事由符合上述合同约定的因政府原因导致御景园公司逾期办证可予免责的约定，御景园公司主张的该相应期间应在其对海景花园工程项目施工、办证总期间扣除的抗辩意见总体上成立，应予以认定。需要指出的是，上述期间扣除的方法假定金义东市域轨道交通项目，御景园公司就需要停工等待，但从施工实践来看，二者不应等同，御景园公司可在案涉市政工程项目施工期间做好施工准备工作加快后期施工进度，亦应积极督促相关部门加快施工进度。从合同相对性的角度，本案御景园公司逾期办证事实客观存在，业主对此并无过错，其也为此事付出了一定的人力、财产成本。本案综合考量案涉逾期办证对谌丹造成交易等方面损失的可能性、不排除御景园公司存在未积极履行合同的情形、谌丹因本案支出的维权费用等因素，酌情认定由御景园公司支付谌丹一审认定的逾期交证违约金中的12125元作为赔偿。 综上所述，上诉人御景园公司部分上诉请求成立，应予支持；一审判决结果不当部分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初20163号民事判决； 二、由义乌市御景园置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿谌丹12125元； 三、驳回谌丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费894元，由谌丹负担646元，义乌市御景园置业有限公司负担248元；二审案件受理费894元，由谌丹负担646元，义乌市御景园置业有限公司负担248元。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱红彦 审 判 员 杜月婷 审 判 员 周楚臣 二〇二〇年十月二十二日 代书记员 周璟学 代书记员 钟李钰 17-