河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初1625号 原告（反诉被告，以下简称原告）：石家庄百盛房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**中山西路**郁金香商务广场商业办公楼203等4处。 法定代表人：杜国明，该公司经理。 委托诉讼代理人：张永生，该公司员工。 委托诉讼代理人：李银河，河北时音律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）：石家庄张营轻质建材开发有限公司，住，住所地石家庄市桥**中山西路**/div> 法定代表人：康进林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钱雅鑫，河北冀石律师事务所律师。 第三人：石家庄市元兵加油加气站，主要经营场所石家庄桥西区中山西路856号南石环西路东。 执行事务合伙人：林元兵。 原告石家庄百盛房地产开发有限公司与被告石家庄张营轻质建材开发有限公司、第三人石家庄市元兵加油加气站土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄百盛房地产开发有限公司之委托诉讼代理人张永生、李银河，被告石家庄张营轻质建材开发有限公司之委托诉讼代理人钱雅鑫到庭参加诉讼，第三人石家庄市元兵加油加气站经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石家庄百盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原被告签订的《协议书》（租赁协议）；二、依法判令被告及第三人退还租赁原告的场地；三、依法判令被告支付占用租赁场地期间的租金（自2019年5月7日起至退还之日止，按照每月租金7030.08元计算）及利息；四、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年4月19日，原被告签订了《协议书》（租赁协议），约定由被告租用原告位于石家庄市的土地供第三人开办加油站使用。租金及交纳方式参照被告与第三人签订的《土地租赁协议》执行，即每年5月7日之前的5日内交纳下一年度的租金。在原被告签订《协议书》之前，第三人已经实际占用原告的土地，协议签订后，被告仅交付了部分租金，在应当交纳2019年5月7日至2020年5月6日期间的租金时，被告则迟迟不予交纳，虽经原告多次催要，仍以种种理由拒不交纳。根据原被告《协议书》第四条的规定“如乙方（被告）不按时交纳租金，甲方（原告）有权收回并使用、出租土地（解除协议）”。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求依法裁决。 被告石家庄张营轻质建材开发有限公司辩称，原、被告系邻居关系，2011年3月7日被告将4.7亩土地出租给第三人建加油站使用。双方约定租期自2011年5月7日起算，共计十年。并约定了阶梯式租金收取标准。至2016年4月作为邻居的原告忽然到被告处声称，被告所出租给加油站的4.7亩土地中占用了其部分土地，并出示了桥西国用（2007）第006号国有土地使用证的复印件。被告出于对邻居的信任表示同意就占用其土地缴纳相应的租金。随后双方以（2007）第006号国有土地使用证为基准进行测量并于2016年4月19日签订了《协议书》，该协议书确定了被告实占土地面积为：0.793亩（528.9平方米），占地范围以附图为准。而后被告一直依约支付租金至2019年。在应缴纳2019年租金前被告得知桥西国用（2007）第006号国有土地使用证早已作废，《协议书》中所确认的528.9平方米土地面积有误。经调查了解，被告实际占用原告土地面积仅为103.2平方米，其余的425.7平方米土地为市政绿化用地，所有权及使用权等均归国家所有，与原告无关。因此被告就此事与原告多次进行沟通均无果。针对原告的诉讼本身，被告认为：一、原告将不属于其的425.7平方米市政用地出租给被告行为属于无权处分，该处分行为至今未得到政府追认，另一方面，原告在明知该土地属于市政用地的情况下与被告签订租赁合同并收取租金的行为属于欺诈手段损害国家利益。因此《协议书》中涉及425.7平方米市政用地的内容显属无效。二、被告停付2019年度租金的行为合理合法。一方面合同有效的租赁面积仅为103.2平方米，以该面积计租，被告之前所缴纳的租金不仅可以完全覆盖2019年度租金，还有268758.73元多付的租金依法原告应当予以返还。另一方面，依据《协议书》原告未能依约提供被告528.9平方米土地，属于违约在先，因此被告依据《合同法》第67条之规定，行使先履行抗辩权，停止支付租金合法。综上，案涉合同部分无效，且原告存在恶意欺诈损害国家利益的行为，因此其诉讼请求依法应予驳回。 被告石家庄张营轻质建材开发有限公司向本院提出反诉讼请求：一、请求依法判令被告与原告所签订的《协议书》中被告租用原告425.7平方米土地无效；二、请求依法判令原告返还被告租金268758.73元；三、请求依法判令原告支付被告利息暂计44617.52元（以6%为基准自2016年5月18日起计算至2019年8月17日）以及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付被告自2019年8月18日起至实际支付完毕之日止期间的利息；四、本案的全部诉讼费用均由原告承担。事实与理由：2016年4月19日，被告与原告签订了《协议书》一份，该协议书约定原告将其位于石家庄市土地出租给被告用于第三人开设加油站使用。双方以原告提供的桥西国用（2007）第006号国有土地使用证为依据并经现场实测确认，被告租用原告土地面积为0.793亩，即528.9平方米。租金按照被告出租给第三人的亩均价格执行。自双方协议签订后，被告一直依约向原告支付租金。2019年，经被告了解，签订该《协议书》时，原告所提供的桥西国用（2007）第006号国有土地使用证已经作废，《协议书》中所确认的528.9平方米租赁土地，原告事实上仅享有其中的103.2平方米的土地使用权，剩余的425.7平方米土地使用权并非原告。发现该情况后，被告为维护自身利益不再继续受损，一方面暂停支付2019年租金，一方面多次主动与原告进行沟通，要求其对该租赁地块的面积及权属作出解释，但均未获得明确答复。在双方协商过程中，原告起诉被告主张租金。基此，为维护被告的合法权益，特提出反诉，望判如所请。 原告针对被告的反诉请求答辩如下，一、原、被告签署的《协议书》并不存在《合同法》第五十二条约定的合同无效情形，被告也实际正常占有使用涉案土地，其反诉主张《协议书》部分无效，并要求退还交纳的租金，不能成立。原告早在2007年就取得了包括涉案土地在内的使用权，被告占用使用涉案土地应当按照双方约定交纳租金。虽然涉案土地被收储，但是土地管理部门并没有实际收回土地，也没有支付原告土地补偿金，仍由原告实际占有使用并管护。原告将管护的土地租赁给被告使用，符合法律规定，双方《协议书》合法有效。二、被告并不享有涉案土地的使用权，其占用不属于自己的土地就应当交纳租金，这也是最起码的道理。被告将租赁原告的土地又出租给第三人元兵加油站使用，获取了相应的收益。被告交付给原告的租金也是由第三人元兵加油站向其交纳的，其并没有受到任何损失。甚至被告还将其他规划绿地租赁给第三人元兵加油站使用，也收取了租金收益。现被告要求原告退还租金，试图将该收益归其自己所有，不仅违背了民法最基本的原则，也违背了善良风俗和行业惯例。按照被告诉请，必然得出其不享有土地使用权反而获取了土地租金的荒谬结果，其反诉主张显然不能成立。三、被告伪造土地使用权证书，将规划绿地出租给第三人元兵加油站收取非法利益，应当依法全部追缴。请求法院查明案件事实，依法驳回被告的反诉请求。 经审理查明，2007年1月16日，原告取得了桥西区国用（2007）第006号国有土地使用权证，土地使用面积为29681.3平方米，并具有本案争议土地使用权。2011年3月18日，石家庄市国土资源局与原告签订了《企事业单位国有土地使用权收购（回）合同》，并对该号土地使用权证所载的全部面积土地进行了收回（购）。2011年9月16日，石家庄市国土资源局与原告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，石家庄市国土资源局将从原告处收回的地块中21818.40平方米的土地出让给了原告，原告由此取得了桥西国用（2012）第00184号土地使用证。 2011年3月7日，被告与第三人签订《土地租赁协议》，被告将土地出租给第三人使用，租赁期限自双方签订合同之日满两个月之日起，租赁期限十年，租金分阶段计算，分别为第一年、第二年租金每年35万元，第一阶段租金共计70万元；第三年、第四年、第五年、第六年租金每年40万元，第二阶段租金共计160万元；第七年、第八年租金每年45万元，第三阶段租金共计90万元；第九年、第十年租金每年50万元，第四阶段租金共计100万元，共计420万元。 2016年4月19日，原告与被告签订《协议书》，约定：原告将土地面积0.793亩（528.9平方米）出租给被告使用，租金与租赁期限按被告与第三人约定的《土地租赁协议》执行。原告将协议中约定的土地交付于被告，因合同未到期一直由被告使用，被告自2016年4月19日至2019年5月7日正常向原告支付租金。2019年被告以原告的土地发生了变化，即协议中约定的土地面积因政府征用后由528.9平方米变成了103.2平方米为由停止向原告支付租金并反诉要求原告退还支付多出部分面积的租金。 本院认为，2007年1月16日，原告取得国有土地使用权，后因政府收回（收购）后又再次出让给原告，致原告享有的国有土地使用权面积由原来的29681.3平方米变为21818.4平方米，原被告签订的协议中原告享有的土地使用面积也由528.9平方米变为103.2平方米，因此，原告对103.2平方米土地具有使用权。被告称，原告将528.9平方米土地使用权出租给被告，其中103.2平方米的土地属于有权处分，其余的425.7平方米的土地使用权属于无权处分，原被告之间的协议属于部分有效，有效部分应继续履行。经查，被告承租了原告的土地后，将土地转租给第三人经营加油站，被告所称的原告无权处分的425.7平方米土地也由第三人一直使用，第三人按期向被告支付租金，该案在作出判决前，原告虽然就原被告双方签订的租赁合同中包含425.7平方米土地未得到石家庄市国土资源局对租赁合同土地使用权的追认，但被告已经在原告具有土地使用权时将争议的土地出租给第三人，第三人也实际占有使用，并向被告支付了租金。该争议土地所有权人并非被告，被告也未依法取得该土地使用权，其无权收取该土地上所产生的收益。合同中约定的土地已由第三人实际占有使用多年，如果解除合同将对当事人的利益产生不良影响，因此，原告要求解除合同及退还场地的诉讼请求，本院不予支持。关于租金，被告向原告支付租金至2019年5月6日，根据合同约定，被告应于2019年5月7日向原告支付租金，但未支付，因此，被告应以土地面积103.2平方米为基数向原告支付租金至2021年5月6日，共计32934.52元。关于利息损失，被告应以16467.26元为基数，自2019年5月7日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计付，自2019年8月20日起至给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以16467.26元为基数，自2020年5月7日起至给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。第三人石家庄市元兵加油加气站未到庭参加诉讼。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）石家庄张营轻质建材开发有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）石家庄百盛房地产开发有限公司支付2019年5月7日至2021年5月6日期间的租金32934.52元及利息（以16467.26元为基数，自2019年5月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计付，自2019年8月20日起至给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；以16467.26元为基数，自2020年5月7日起至给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 二、驳回原告（反诉被告）石家庄百盛房地产开发有限公司其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）石家庄张营轻质建材开发有限公司全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费998元，反诉费3000元，由被告石家庄张营轻质建材开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石 家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心 材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址： 石家庄市桥西区新石北路166号石家庄市桥西区人民法院，邮 编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费应当在 上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄 市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行 华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处 理。 审 判 长  赵江云 人民陪审员  任利宾 人民陪审员  赵伟荣 二〇二〇年十月二十二日 代书 记员  包亚文