浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初6985号原告：中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行，住所地绍兴市越城区解放北路**。负责人：赵伟新。委托诉讼代理人：茅剑琦，男，该公司员工。委托诉讼代理人：沈刚，男，该公司员工。被告：平建，男，1997年8月13日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。被告：绍兴鸿佳置业有限公司，住，住所地绍兴市柯桥区福全街道宏盛大厦****/div>法定代表人：王文辉。委托诉讼代理人：郑陈书，女，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行与被告平建、绍兴鸿佳置业有限公司金融借款合同纠纷一案，原告于2020年8月25日向本院提起诉讼，诉请：一、判令被告平建归还原告贷款本金524659.68元，并支付利息（含罚息、复利）7163.50元（计算至2020年8月10日），自2020年8月11日起至款清日止的利息、罚息、复利按借款合同约定支付；二、判令原告就享有的上述第一项债权，对浙（2018）绍兴市柯桥区不动产证明第0012731号项下被告平建提供的绍兴市柯桥区随园7幢1702室抵押房地产经折价、拍卖或者变卖后所得价款享有优先受偿权；三、本案所有诉讼费用由被告承担。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人茅剑琦、沈刚和被告绍兴鸿佳置业有限公司委托诉讼代理人郑陈书到庭参加诉讼，被告平建经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告平建未作答辩。被告绍兴鸿佳置业有限公司答辩：一、本案物保与人保并存，应优先处理物的担保。根据《担保法》第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。原告应优先对讼争房产实现抵押权，而后就不足部分向我司主张权利。原告提供的《个人购房担保借款合同》中，要求我司确认无论是否存在其他担保，贷款人均有权先要求保证人承担保证责任，并要求我司放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩，此合同条款为格式条款，严重损害我司权利，应属无效。二、若我司代被告平建向原告进行还款，我司亦应有权向平建进行追偿，并对案涉房产处置后的款项享有优先权。本院经审理认定：2018年3月21日，原告（贷款人及抵押权人）与被告平建(借款人及抵押人)、绍兴鸿佳置业有限公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：贷款金额为人民币54万元，用于购买位于随园7幢1702室房产，借款期限自2018年3月21日起至2048年3月20日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借款合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率，采用等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。被告平建以借款合同项下所购房地产作抵押，抵押担保的范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼(仲裁)费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。被告绍兴鸿佳置业有限公司提供阶段性保证，即自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证担保范围同上述抵押担保范围。本合同项下同时存在物的担保和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。后债权人和债务人就抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记，取得了浙（2018）绍兴市柯桥区不动产证明第0012731号不动产登记证明。2018年4月13日原告向被告发放贷款54万元，借款凭证记载借款利率为5.39%。后被告平建未按借款合同约定按期足额偿还贷款本息，至2020年8月11日结欠原告贷款本金524659.65元，利息（含罚息、复利）7163.50元。另认定，被告平建已确认诉讼法律文书送达地址并明确知晓法律后果。被告绍兴鸿佳置业有限公司陈述，案涉房屋已经交房，可以办理房地产权属证书，但因已无法联系被告平建，至今未办理房地产权属证书。本院认为，原告与被告平建之间的金融借款合同关系依法成立并有效。原告依约向被告平建发放贷款后，该被告未按约还本付息，已构成违约，根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告有权提前收回已发放贷款。故原告要求被告平建归还剩余借款本金及相应利息的诉请，有合同依据，本院对实际结欠的本金524659.65元及相应利息依法予以支持。被告平建自愿以其名下房产为原告债权提供抵押担保，并已办理了预购商品房抵押权预告登记手续，现虽未转为正式的他项权利登记，但其原因并不在于原告，应赋予原告对相应房产的优先受偿权。故对原告要求就办理预告登记的房产经折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉请，本院依法予以支持。被告绍兴鸿佳置业有限公司为被告平建的债务提供保证担保，且与原告就同时存在物保和人保情况下如何实现债权的顺序作了明确约定，对原告要求该被告承担连带清偿责任的诉请，本院依法予以支持。被告绍兴鸿佳置业有限公司认为有关物保和人保并存时实现债权顺序的约定系格式条款，无法律效力，但作为房产开发公司在签订合同时应仔细阅读条款，该条款亦属法定可以协商的条款，并未损害被告绍兴鸿佳置业有限公司的利益，故对该抗辩本院不予采纳。被告平建经本院合法传唤，未到庭应诉，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告平建归还原告中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行借款本金524659.65元，支付至2020年8月10日止的利息（含罚息、复利）7163.50元，并支付自2020年8月11日起至款项付清之日止的利息（含罚息、复利，按中国人民银行有关规定及合同约定计算），于本判决生效之日起三十日内履行；二、原告中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行就其享有的上述第一项债权，就浙（2018）绍兴市柯桥区不动产证明第0012731号不动产登记证明项下坐落于绍兴市柯桥区随园7幢1702室的房产经折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告绍兴鸿佳置业有限公司对被告平建的上述第一项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4559元，财产保全费3420元，合计7979元，由二被告共同负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  何鲁峰二〇二〇年十月三十日书记员  王诗诗附页：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。