浙江省嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初1206号原告：刘亚军，男，1991年1月1日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：章毅安，浙江登恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鑫，浙江登恒律师事务所律师。被告：张小路，女，1985年1月2日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：陈小勇，浙江和光律师事务所律师。原告刘亚军诉被告张小路、第三人屠关荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，原告申请撤回第三人屠关荣，本院依法予以准许。审理过程中，原、被告申请庭外和解期限三个月，但未达成和解协议。本案于2020年7月17日公开开庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人章毅安、被告张小路及其委托诉讼代理人陈小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令解除原告与被告签订的《商品房转让合同》；2.判令被告张小路返还原告购房款758000元，并赔偿购房款被占用期间的利息损失（从2018年9月14日开始计算至被告实际支付之日，按中国人民银行同期银行贷款利率4.35%计算）；3.判令被告张小路赔偿原告中介费损失10000元、律师费损失20000元、财产保全保险费损失3000元，共计33000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月8日签订《商品房转让合同》，约定被告将位于嘉兴市××镇××幢××室房屋（含车库）出售给原告，房屋价款为808000元，并对双方权利义务做了约定。合同签订后，原告按约向被告支付购房款758000元，但房屋至今未过户。此外，2018年11月开始，案外人屠关荣多次前来涉案房屋，表示自己就该房屋与被告存在纠纷，并于2019年9月，将水表拆除，导致停水无法居住。现被告在无法解决其与案外人的纠纷，该房屋也无法过户，合同目的已不能实现，遂成讼。被告答辩称，1.双方之间的房屋买卖合同真实有效，应当履行，并已履行合同主要义务，房屋已交付近两年时间，原告也已支付部分房款，剩余的合同义务仍应当按照合同履行；2.原告不具有法定或约定的解除权，没有法定的解除事实与理由；3.双方合同剩余的义务主要是过户，过户的情况及时间安排，在合同签订的时候就有约定，约定为甲方（被告）过户给乙方（原告）时，乙方支付剩余尾款，隐含的情况是，原告明知涉案房屋还未办理房产证，对于办理房产证的条件是有预见的，目前该预见没有改变，所以原告主张不安抗辩权的说法不存在；4.原告所主张的利息损失、第三项是重复的，且没有法律依据；综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年10月31日，案外人屠关荣通过拆迁安置取得嘉兴市××镇××幢××室的房屋一套。2016年10月16日，被告在嘉兴市秀洲区油车港诺一房产中介有限公司（以下简称诺一中介）的居间下与案外人屠关荣签订商品房屋转让合同一份，约定屠关荣将案涉房屋向被告出售，房屋的建筑总面积为81.55平方米，总成交价款为320000元，于合同签订之日向屠关荣支付20000元。后，屠关荣知晓被告在与其签订房屋买卖合同之前，于2016年10月3日，将涉案房屋以660000元的价格出售给冯楠，认为被告与中介存在欺诈、串通的行为而发生纠纷。双方前往油车港镇人民调解委员会进行调解。双方协商，被告于2017年1月12日之前在诺一房产首付款182000元给屠关荣，屠关荣在收到钱之后给被告钥匙。2017年1月14日，被告向屠关荣支付首付款182000元，屠关荣在收到上述款项后向被告交付安全套门钥匙、电费卡一张。但双方就案涉房屋仍有争议未解决，剩余房款亦未向屠关荣支付。2018年9月8日，原告（乙方）与被告（甲方）在诺一房产中介的居间下签订《商品房屋转让合同》一份，约定乙方向甲方购买坐落于嘉兴市××镇××幢××室的房屋一套，房屋的建筑总面积为81.55平方米、总价款808000元，合同签订之日支付28000元作为购房定金，2018年9月15日前，支付首付款730000元整，余款50000元整，甲方可以办理不动产权证书过户给乙方名下付清；甲方应在收到乙方首付款交房，中介费收取标准为房屋总价款1.5%（计12120元）支付，由乙方承担，当日付清；甲方应保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋转让条件。自本合同签订之日起，该房屋若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成损失的，由甲方赔偿。同日，原告向中介公司支付定金28000元、于2018年9月14日，通过银行转账支付被告730000元。2018年10月2日，原告向一诺中介支付中介费10000元。2019年9月，屠关荣得知被告将房屋出售原告后，将案涉房屋的水表予以拆除。另查明，原告于2020年4月6日将本案委托浙江登恒律师事务所处理，并为此支付律师费20000元。原告为申请财产保全，购买诉讼财产保全责任保险，支出3000元。以上事实由房地产转让合同、收款收据、银行账户交易明细、委托代理合同及发票、财产保全保险单及发票、民事调解书、安置协议书、仲裁申请书及庭审笔录、证明、声明，屠关荣证言及原、被告的庭审陈述等证据予以证明。本院认为：一、关于刘亚军能否解除《商品房转让合同》的问题。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋物权的转让应经登记，才发生效力。本案中，张小路向屠关荣购买的涉案房屋，未经登记，不发生物权变动的效力。张小路对涉案房屋不享有所有权或处分权。根据《买卖合同司法解释》第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持，故对刘亚军要求解除《商品房转让合同》的诉讼请求，予以支持。被告就原告无法定解除权的相关答辩意见，不予采纳。二、《商品房转让合同》解除后损失承担的问题。依据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。故对原告要求被告返还原告购房款758000元的诉讼请求，予以支持；依据原、被告签订的《商品房转让合同》第六条的约定，甲方即被告张小路应保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋转让条件。自本合同签订之日起，该房屋若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成损失的，由甲方赔偿。尽管刘亚军在购买该房屋时已知晓涉案房屋暂时不能办理产权证书进行过户，但根据已查明的事实，张小路在向刘亚军出售时，隐瞒了其与屠关荣之间就涉案房屋权属存在争议的事实，之后也未能解决该争议导致了屠关荣将涉案房屋水表移除，致使该房屋无法正常使用，该房屋已不符合房屋转让条件，违约方为张小路，应当由张小路对原告承担损害赔偿责任。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告主张的利息损失、中介费损失10000元、律师费损失20000元系其直接损失，予以支持；财产保全保险费损失3000元为非必要支出，不予支持。被告张小路就原告财产保全保险费损失于法无据的答辩意见，予以采纳，其余损失于法无据的答辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告刘亚军与被告张小路于2018年9月8日签订的《商品房屋转让合同》于2020年10月16日解除；二、被告张小路于本判决生效之日起十日内退还原告刘亚军购房款758000并赔偿利息损失（以758000元为基数，自2018年9月14日起支付至实际支付之日，2019年8月19日之前按同期中国人民银行同期银行的贷款基准利率计付，自2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）三、被告张小路于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘亚军律师费损失20000元、中介费损失10000元；四、驳回原告刘亚军的其他诉讼请求。案件受理费11880元，减半收取计5940元，保全费5000元。合计10940元，由被告张小路负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  吴佳瑶二〇二〇年十月十六日书记员  吴 平1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。3、本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件进入执行程序后，不再向被执行人另行发出执行通知，推定其已知悉应当履行的义务。