浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初6259号 原告：楼满萍，女，1957年11月7日出生，汉族，住诸暨市， 委托诉讼代理人：方卫义，诸暨市浣江法律服务所法律工作者。 被告：楼云良，男，1957年3月15日出生，汉族，住诸暨市。 被告：戚灿红，女，1957年5月13日出生，汉族，住诸暨市。 二被告共同委托诉讼代理人：孟行，浙江半开律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：刘海峰，浙江半开律师事务所实习律师。 原告楼满萍与被告楼云良、戚灿红农村房屋买买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员闫龙会适用简易程序独任审判，于2020年4月17日、7月6日二次公开开庭进行了审理。审理中，被告戚灿红申请笔迹鉴定，本院经审核予以准许。鉴定意见书出具后，本案于2020年10月27日再次公开开庭进行了审理。原告楼满萍及其委托诉讼代理人方卫义、被告楼云良及二被告的共同委托诉讼代理人孟行、刘海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楼满萍向本院起诉要求：1.确认原、被告于2009年2月4日所签订的《卖屋凭据》有效；2.判令被告楼云良、楼满萍退还购房款2500元，并赔偿原告经济损失15万元。事实与理由：二被告系夫妻，与原、被告系房族宗亲。2009年2月4日，被告为生活方便，将严重失修、久不使用管理的二间一基头房屋以5000元折价卖给原告，由双方签订卖屋凭据为据，并为村干部及村民所公知。原告买受房屋后，对该房进行拆翻建，并一直使用至今，但未办理权证过户手续。2017年6月，被告楼云良的兄弟楼云夫以其中一间房屋属其所有为由，向法院提起诉讼。被告楼云良在审理中作虚假陈述，后诸暨市人民法院作出（2018）浙0681民初第2213号民事判决书，确认一间房屋归楼云夫所有。基于上述事实，二被告对原告造成的损失具有重大过错，使原告失去一间农村房屋，造成损失在15万元左右，故诉至法院，要求判如所请。 被告楼云良、戚灿红答辩称，1.原告所提供的卖屋凭据并非双方真实意思表示，且在该份买卖合同中缺乏其他共有人签字，合同不成立。退一步讲即使合同成立，因卖屋凭据违反法律规定，也属无效；2.本案被告楼云良在相关案件中的陈述系事实，并不存在原告所述的虚假陈述情形。3.本案所涉楼云良名下的一间二层房屋，因原告住房紧张，儿子结婚急需住房，故同意原告方使用。4.本案原告并不存在诉称的相关损失。综上，请求驳回原告全部诉请。 原告楼满萍为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 1.卖屋凭据和证明各1份，用以证明2009年2月4日，二被告将涉案二间一基头房屋以5000元价格卖给楼满萍，并由村干部作为见证人的事实。经质证，二被告对卖屋凭据中“楼云良”签名的真实性无异议，但认为“戚灿红”签名非本人笔迹；该份凭据是在2009年之后形成，当时原告将书写好的材料拿到被告处，称需较长时间居住，应有书面凭据，要求被告签字确认，楼云良基于对原告的信任，未阅读具体内容即签字，凭据中关于房屋买卖的内容并非双方当事人真实意思表示；楼云良签字时，该份凭据中的中间人、执笔人均未在场，且笔迹也明显非各自书写，而是同一人书写形成；该房屋及宅基地使用权的其他共有人，均未签字确认，故该凭据中房屋买卖部分并不成立。同时，农村房屋买卖涉及宅基地，依据相关法律规定，需在同村村民之间转让，转让方应有两处以上宅基地，受让方应是无房无宅基地的情形，并经村民委员会集体同意方能依法转让，故该凭据中有关房屋买卖即使成立，也违反上述规定，应属无效。对于证明，形式上属于证人证言，因证人均未到庭，故不应作为有效证据认定。 2.照片1份，用以证明案涉房屋基本情况的事实。经质证，二被告无异议。 3.（2018）浙0681民初2213号民事判决书1份，用以证明卖屋凭据中的部分房屋买卖被生效民事判决确认无效的事实。经质证，二被告对真实性无异议。 4.地籍档案查询单1份，用以证明本案卖屋凭据中有效部分尚登记在被告楼云良名下的事实。经质证，二被告对真实性无异议。 5.申请证人楼某出庭作证形成的证人证言1份。楼某陈述：2009年维修房屋由其经手，人工费和材料费加起来总共花了16万左右；楼云夫住的一间没有维修，其余三间把损坏的墙体拆掉重新粉刷，门窗、地面、防水全部重新做过，屋顶瓦片和桁条全部换掉。经质证，原告无异议，被告认为证人与原告系亲姐弟关系，与本案有利害关系；屋顶瓦片、油毛毡、楼下门窗是换过的，但桁条、楼上的门窗没换，墙体只是重新粉刷，也未重修。 二被告为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 6.卖屋凭据复印件1份，用以证明原告楼满萍在（2018）浙0681民初2213号案件中所提供的卖屋凭据中，戚灿红未签名，说明本案原告提供的卖屋凭据存在事后添加的事实。经质证，原告认为该份证据材料系复印件，原告持有的慿证系原件，应以原件为准。 7.地籍调查表和土地审批表各1份，用以证明本案所涉房屋宅基地审批时家庭成员为5人，本案所涉房和宅基地应属家庭共有的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为二被告的签名可以代表整个家庭，构成表见代理，不足以否定卖屋凭据的效力。 8.谈话录音（附文字记录）2份，用以证明被告楼云夫未要求楼鼎岳代书卖屋凭据，本案所涉卖屋凭据并非所有当事人在场形成，且楼鼎勇未在卖屋凭据中签字捺印的事实。经质证，原告对真实性表示不清楚，但认可楼鼎岳陈述的事实，对楼鼎勇的陈述不予认可。 9．地籍查询单1份，用以证明本案原告以其丈夫名义在新图村拥有宅基地，其不具有受让同村宅基地和房屋资格的事实。经质证，原告对真实性无异议。 审理中，本院出示下列证据材料，并经质证如下： 10.询问笔录2份。其中，楼鼎相陈述：2009年左右，楼满萍找到其，说要买楼云良的房子，其还劝楼满萍不要买，后从楼满萍处得知是送的，其还跟楼满萍讲即使送的，也要签书面协议，而且钱要适当付点。之后，由楼鼎岳书写协议书，其也在其中捺印，当时戚灿红也在场。房屋卖给楼满萍前，楼云良长期不住，屋顶有损毁。房屋买来后，楼满萍进行了维修，估计花了十多万元。房屋修好后，一直是楼满萍在居住，后来双方发生纠纷，村里也组织双方进行调解，但楼云良、楼云夫不同意调解。楼鼎岳陈述到：卖屋凭据由其书写形成，并由楼满萍、楼云良签名，由其他见证人捺印。戚灿红是知道卖屋事宜的，一开始戚灿红未在协议上签名，是其告诉楼满萍要戚灿红补签名的。经质证，原、被告对真实性无异议，被告认为，上述笔录系证人证言，因证人均未到庭接受质询，故不能作为有效证据认定；而且楼鼎相陈述楼云良是将房屋送给戚灿红的，而非买卖，说明楼云良是将房屋借给原告使用；戚灿红只知道房屋是借用，不知道是出卖给楼满萍；楼鼎相和楼鼎勇是事后捺印，实际对陈述的卖方事宜并不知情。 11.浙江汉博司法鉴定中心出具的鉴定意见书1份，鉴定意见为：倾向认为标称日期为“二OO九年二月四日”的《卖屋凭据》落款处“戚灿红”签名字迹系戚灿红所写。经质证，原、被告对真实性无异议，被告认为上述签名并非戚灿红本人笔迹。 上述证据材料经庭审出示、质证，本院分析认定如下： 证据材料1，被告楼云良认可签名的真实性，本院予以认定。其陈述签名时未注意具体内容，与一般常理不符，本院不予采信，本院认定2009年2月4日，原告楼满萍与被告楼云良签署卖屋凭据的事实。至于戚灿红签名真实与否，涉及本案主要争议焦点，本院结合其他证据材料作综合分析认定。证明，本质上系证人证言，因证人未到庭参加诉讼，本院不作为有效证据认定。证据材料2、3、4、6、7、9，双方对真实性无异议，本院予以认定。证据材料5，因证人楼某与原告系亲姐弟关系，且缺乏其他证据的印证，故本院不作为有效证据认定。证据材料7，经核实系楼满萍在另案中提供，本院对真实性予以认定。证据材料8，系被告方与案外人之间的谈话录音，因谈话对象未到庭参加诉讼，其具体内容真伪不明，本院不作为有效证据认定。证据材料10，系本院依职权所作的询问笔录，依法具有相应的证据效力。至于证明力，本院结合本案主要争议焦点，在判决理由中再予分析、说明。证据材料11，双方对真实性无异议，本院予以认定。被告戚灿红虽对签名不予认可，并称楼满萍在另案中所提供的卖屋凭据中缺少“戚灿红”签名，但（2018）浙0681民初2213号案件中的卖屋凭据系复印件，而本案中的卖屋凭据系原件，原告也陈述戚灿红系事后补充签名，结合上述鉴定意见书，本院可对卖屋凭据的真实性予以认定。 综上，本院经审理认定的事实如下： 2009年2月4日，原告楼满萍与被告楼云夫签订卖屋凭据一份，载明：“今有下文（霞纹）村楼云良现有房屋两间一鸡（基）头（为沙、石、石灰混合结构），坐落下爿地塔，东面为山脚下路、南为空地（丁跃屋后）、西靠楼培均家、北为路（鼎生屋前），今卖给堂弟楼培均之妻楼满萍。经双方协商，折合人民币伍仟元正。从今天起，盖屋上至椽瓦、下至地基，永归楼满萍所有，双方永无反悔等情。附一，该房建好后，从东至西第二间楼下一层（即楼下一间给云良之大哥云夫居住，直到终老，但权属归云良所有），现已卖给楼满萍，云夫仍有居住权，房屋所有权归楼满萍所有。附二，房屋东面山上、渠道下面毛竹山也归楼满萍所有（与房屋一起在内，—原为云良所有）”。随后，戚灿红也在上述卖屋凭据中签名。协议签订后，楼满萍支付转让款5000元，自行出资对上述房屋进行维修，并对除楼云夫所居住一间以外的房屋进行占有、使用。2017年，楼云夫曾向本院提起诉讼，要求楼满萍腾退房权证号为诸房权证王家井镇字第Ｎ××6的房屋。后本院作出（2018）浙0681民初2213号民事判决书，判决楼满萍于本判决生效之日起三十日内将座落于诸暨市王家井镇下纹村的房屋（房权证号为诸房权证王家井镇字第Ｎ××6、地号为69-20-012）第二层一间腾退给楼云夫。该判决生效后，楼满萍已于2019年左右将上述生效判决所确定的第二层一间房屋腾退给楼云夫，剩余房屋继续由楼满萍占有、使用。 另查明，原告楼满萍丈夫楼培均与楼云良系堂兄弟关系，楼培均现已去世。楼培均在新图村霞纹自然村宅基地及地上房屋，现由楼满萍及子女占有使用，该处房屋与楼云夫、楼云良名下的涉案房屋相邻。楼云良名下一间一基头房屋（二层）土地使用权证书号为2-1995-023-00738。 本院认为，本案的主要争议焦点在于:一、原、被告所签订的《卖屋凭据》是否成立有效？二、被告楼云良、楼满萍是否应赔偿原告经济损失，以及经济损失的金额应如何确定？关于争议焦点一，被告方主张本案所涉卖屋凭据无效，本院分析认为，原、被告所签订的卖屋凭据，所涉房屋实际为楼云夫和楼云良分别所有，现原告仅要求确认楼云良名下房屋买卖协议等有效，故本院在此基础上展开论述。本案中，楼云良对卖屋凭据中签名真实性无异议，被告戚灿红虽对签名持有异议，其余家庭成员也未签名同意，但原告楼满萍与被告楼云良系户主，村干部也作为中间人在其中签字，该份卖屋凭据符合农村房屋买卖的一般习惯。况且，原告早已出资对涉案房屋进行维修，并占用房屋长达十年左右时间，戚灿红随后也在上述卖屋凭据中签名，其余家庭成员理应知晓有关房屋的权属情况，被告方长期未提出异议，可推定对房屋转让知情、认可，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，故即使本案卖屋凭据存在瑕疵，亦应认定楼满萍通过善意取得，享有对楼云良名下房屋的所有权。被告方另主张，案涉房屋买卖合同违反一户一宅的规定，依法应属无效。本院认为，现行法律仅对非本集体经济组织成员之间的宅基地房屋买卖行为进行了禁止性规定，并未对同一集体经济组织内的买卖行为进行限制，一户一宅规定属行政调整的范畴，并不影响涉案房屋买卖行为本身的效力。本案中，楼满萍与二被告系同村村民，其有权购买坐落在同一集体经济组织内的房屋，被告认为讼争房屋转让合同违反一户一宅禁止性规定，无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。至于卖屋凭据中所涉竹山部分，因竹山系自留地，被告方无权出卖；且被告方陈述尚有其他权利人，可能涉及他人利益，双方也不能说明竹山四至、面积等具体情况，故本院对此不予认定。 关于争议焦点二，依据（2018）浙0681民初2213号生效裁判文书，因楼云良、戚灿红对楼云夫名下房屋无权处分，从而导致有关房屋腾退交还给楼云夫，现原告丧失对卖屋慿证中部分房屋的权利，被告楼云良、戚灿红应退还部分购房款。审理中，根据查明事实，楼云夫名下房屋为一间，而楼云良名下房屋为一间一基头（均为二层），相对而言经济价值较高，故本院酌定所应退还的金额按2000元计。原告楼满萍在购得房屋后，于2009年间对房屋进行了整体维修，并花去一定的费用，现涉及楼云夫名下房屋的部分协议无效，被告方还应赔偿原告楼满萍相应经济损失。原告主张维修房屋共花去各项费用15万元左右，平摊到楼云良和楼云夫名下房屋的部分大概在6-7万元左右，但其不能就此提供充分证据，本院难以采信。本案中，由于房屋维修情况和支出金额均无法查清，为及时有效化解双方矛盾纠纷，本院综合考虑原告签订卖屋凭据时未充分核实房屋权属，存在一定的过错，且其已实际占用楼云夫名下房屋长达十年左右时间，以及房屋维修也存在折旧等情况，酌情确定被告方应赔偿各项损失共计人民币13000元。综上，原告方的诉讼请求，本院在合理范围内予以支持，其余部分则予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下： 一、确认原告楼满萍与被告楼云良、戚灿红所签订的落款时间为2009年2月4日的《卖屋凭据》中涉被告楼云良名下的一间一基头二层房屋（土地使用权证书号为2-1995-023-00738）部分买卖协议有效； 二、被告楼云良、戚灿红应退还原告楼满萍购房款2000元，并赔偿原告楼满萍经济损失13000元，以上合计人民币15000元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告楼满萍的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3300元，减半收取计1650元，鉴定费2400元（被告戚灿红已预缴），合计诉讼费4050元，由原告楼满萍负担1400元，由被告楼云良、戚灿红负担2650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 闫  龙  会 二〇二〇年十月二十六日 书记员 赵为龙（代）