河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1867号 上诉人（原审被告）：河北友林房地产开发有限公司。住所地：安平县为民街与汉王路交口西行300米路北。 法定代表人：李明，公司执行董事。 委托诉讼代理人：曹龙，河北网都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵颖，女，1981年6月17日出生，汉族，住安平县。 委托诉讼代理人：王琼，河北明宇律师事务所律师。 上诉人河北友林房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省安平县人民法院（2020）冀1125民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人河北友林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曹龙，被上诉人赵颖的委托诉讼代理人王琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人河北友林房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销安平县人民法院(2020)冀1125民初875号民事判决书；二、请求贵院依法改判或发回重审，驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、请求贵院依法判决一审及其他诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审庭审程序严重违法，未依法追加债权转让的原债权人杨扬为本案被告或第三人，应当发回重审。本案涉及债权转让行为(合同)事实、效力的审查，而案外人杨扬又是被上诉人在起诉状中陈述的债权转让人。根据最高院的规定，合同的效力问题是人民法院应当依职权查明的事实。故一审法院应当依法追加杨扬为本案的被告或第三人。二、本案现有新证据足以推翻原审认定事实。原审法院认定，被上诉人取得案涉房屋之行为源于被上诉人与案外人杨扬之间的“三角债务”，但在庭审过程中并未就前述债务履行情况进行审查。而庭审后上诉人通过梳理发现，上诉人与案外人杨扬实际借款额仅为950万元，且双方并未约定利息，而现有还款记录显示上诉人通过阎建钗等人的银行卡已向案外人偿付借款1100万元，双方债权债务已经履行完毕，该证据足以推翻原审法院认定之事实。三、原审法院认定案件缺乏证据与事实支撑。首先，原审法院认定被上诉人系因受让案外人杨扬对上诉人之债权，但依据《中华人民共和国合同法》规定，债权转让需通知债务人，且债务人得援用对抗原债权人的抗辩权，原审过程中被上诉人并未提供“债权转让通知”以及“债权转让协议”，原审法院在缺乏上述证据的情况下认定债权转让事实成立，缺乏证据依据，也违反法律规定。对于原审判决中认定的杨扬、被上诉人、佟旭英、吕晓轻等人系合伙享有债权，更无其他证据支持，仅凭被上诉人陈述即认定为事实，严重损害法律尊严。其次，原审法院认定上诉人以及案外人杨扬协商一致，变更《认购书》协议的事实无任何证据加以佐证，且庭审时被申请人也未出示各方达成一致后变更协议的相关证据，原审法院仅凭被申请人口述即作出“根据原告的意见，将9套房屋分别抵顶到逯子龙等六人名下，其中原告逯子龙抵顶房屋两套。”的事实认定，与事实无据。四、原审法院超出原告申请裁判范围。原审法院一方面认定被上诉人与案外人杨扬的债权债务关系，另一方面认定上诉人与案外人债权债务不在本案审查范围，且在原审案件中被上诉人并未主张其对案外人债权，仅作为被上诉人不予支付“房屋买卖”合同对价的依据，而原审法院却将民间借贷关系予以确认，显然超出原告诉讼请求范围，违反《民事诉讼法》裁判范围的规定，判决内容违法。 被上诉人赵颖庭审中答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。 一审原告赵颖向一审法院提出诉讼请求:一、请求依法判令被告向原告交付安平县，并自2016年1月1日起按照日54元向原告支付逾期交房违约金至交付之日止；二、请求依法判令被告为原告办理相应房屋产权证书；三、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年，案外人杨扬将其对被告的债权转让给原告。原被告经协商约定原告向被告所需交纳的购房款冲抵原告通过杨扬转让得来的债权，原告又与被告达成商品房买卖合同并在房管局办理了正规备案手续。2015年10月18日，被告向原告出具了现金全款收据。注明收到了原告加纳的位于安平县，房产全款548614元并签订房屋认购协议书。2015年11月18日，原被告签订商品房买卖合同。11月19日到房管局办理了正规备案手续，约定原告购买的商品房位于安平县，建筑面积为149.08平方米。合同第六条第一项明确约定买受人交清总房款548614元。商品房买卖合同第九条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下来第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但被告至今未能向原告交付涉案房产，按照商品房买卖合同第十条第一项约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。因此，请求贵院依法支持原告合情、合理、合法的诉讼请求。 一审法院经审理查明：2013年10月11日、2014年9月22日案外人杨扬向原告赵颖借款1100000元。2015年5月30日河北友林房地产开发有限公司作为甲方，吕晓轻作为乙方，杨扬、佟旭英作为丙方签订了友林国际城认购书，约定由于河北友林房地产开发有限公司拖欠杨扬、佟旭英款项，杨扬、佟旭英指定吕晓轻认购河北友林房地产开发有限公司房屋68套抵顶欠款。因杨扬作为原告赵颖的债务人无力清偿借款，经原告与杨扬、被告三方协商，将涉案房屋退回被告，由被告按该房屋的价值代替杨扬履行对原告所负债务，由被告直接为原告出具收据，并签订购房合同。2015年11月18日原告赵颖与被告河北友林房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同编号：ＹＳ0022978，约定购买安平县，建筑面积为149.08平方米，买受人交清总房款548614元整。2015年11月18日被告向原告赵颖出具了收据一份，注明收到原告交纳的位于安平县4元，并加盖了被告公司财务专用章。安平县房地产综合开发管理办公室出具了商品房买卖合同登记备案证明。后经原、被告协商未果，被告至今未能向原告交付上述房屋，办理房屋产权登记手续。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于有效合同。被告未按合同约定向原告交付房屋，应承担违约责任，故原告要求被告交付房屋，协助办理房屋产权登记手续，于法有据，应予支持。原、被告双方虽在购房合同中对交房时间有明确约定，但该案不同于一般的房屋买卖关系，原告所购买被告的房屋是以物抵债实现债权而转来的，被告未按期交房存在诸多因素，由被告承担逾期交房违约金欠妥，故对原告要求支付违约金的请求不予支持。故判决：一、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将其位于安平县交付原告赵颖，并协助办理房屋产权登记手续。二、驳回原告赵颖的其他诉讼请求。 二审中，上诉人河北友林房地产开发有限公司提供案外人杨扬与阎建钗的银行流水明细共27页，以及对应的银行客户回单共27页。证明友林公司和案外人阎建钗与杨扬的实际借款只有950万元，且双方未明确约定利息，该还款记录显示友林公司及阎建钗等人通过银行卡已经向杨扬偿付借款1100万元，双方的债权债务已经履行完毕。被上诉人赵颖质证后认为，该转账记录与本案没有关联性，不能证实上诉人的证明目的。 本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为：河北友林房地产开发有限公司与赵颖对双方签订《商品房买卖合同》的事实无异议，本院予以确认。《商品房买卖合同》签订后，购房款虽是以物抵债方式交纳的，但河北友林房地产开发有限公司并未提出异议，并开具了收据及办理了备案登记，且双方当事人之间没有证据证明存在借贷关系。河北友林房地产开发有限公司抗辩与案外人的借贷及履行的事实并非本案审理的范围，故一审判决审理程序并无不当。上诉人河北友林房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10150元，由上诉人河北友林房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李守文 审判员  安 君 审判员  李成立 二〇二〇年十月二十一日 书记员  齐 琪