河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12354号上诉人（原审原告）：韩晓辉，男，1992年5月12日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗雷，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：吕鹏召，男，1994年10月8日出生，汉族，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗雷，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王景，女，1987年3月10日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗雷，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：苏文文，女，1993年2月2日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗雷，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张群燕，男，1985年12月30日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：王令飞，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗雷，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州中电房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇中山路东侧、文化路北侧邦友创世小区**楼。法定代表人：李伟丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤存庆，河南恪法律师事务所律师。上诉人韩晓辉、吕鹏召、王景、苏文文、张群燕因与被上诉人郑州中电房地产开发有限公司（以下简称中电公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法独任进行了审理，本案现已审理终结。韩晓辉、吕鹏召、王景、苏文文、张群燕上诉请求：1、依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定“中电公司不存在虚假宣传、未尽到告知义务”，从而认定被上诉人不存在过错。系认定案件基本事实错误。（一）中电公司在销售房屋时未告知上诉人祥云路即将修建高架，未履行告知义务，明显存在过错。郑州交通建设投资有限公司于2016年6月8日发布了G310郑州西南段改建工程环境影响评价第一次公示，并于2016年11月2日发布了国道310郑州西南段改建工程环境影响评价公众参与二次公示。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的日期为2018年，但被上诉人销售房屋及与上诉人签订《商品房买卖合同》时，均未告知上诉人涉案的小区周边祥云路将要修建高架的事宜。上诉人认为，作为消费者对购买的房屋具有知情权，对于势必会影响房屋价格和居住体验的噪音、粉尘、采光等因素，开发商当然有义务告知，这也是双方履约过程中应当坚守的诚实守信原则。被上诉人作为开发商，不仅不对上述不利因素不予告知上诉人及其他的房屋买受人，更是在沙盘上标注楼体距道路50米，实际不足20米，误导消费者，对本案上诉人遭受的损失负有直接责任。另外，一审法院以“五原告作为完全民事行为能力人，在与中电公司签订合同之前有诸多途径可以了解到因G310郑州西南段改建工程即将在龙湖镇祥云路修建高架桥的相关信息”即认定被上诉人没有告知义务，系认定案件事实严重错误。根据我国目前的房屋预售制度，在房屋未建设完成前，楼盘与实际存在着大量的信息不对称情况，开发商掌握第一手资料，在其拍得建设用地之前，往往会对周边规划、配套、学校、医院、地铁、道路等进行大量的考察与调查，本着诚实守信与公平原则，开发商应当对影响房屋价值及居住体验的重要情况告知消费者，但是本案中的开发商却对自己掌握的信息，选择性宣传，对于项目周边的学校、地铁、公园等大肆宣传，对于可能负面影响消费者居住体验和房屋价值的高架规划只字未提，甚至在其广告中对外宣称“远离城市喧嚣”，有明显的隐瞒故意。上诉人相较于被上诉人而言，获取房屋周边信息的途径单一，远不如被上诉人所能了解的详尽。且被上诉人是销售房屋的出卖人，因销售房屋而获利，应对销售房屋的不利因素遵循诚实守信原则，尽到告知义务，上诉人作为消费者，也应享有知情权。（二）中电公司在销售房屋时沙盘显示的房屋距道路的距离为50米，但事实上不足20米，明显系虚假宣传。上诉人一审时提交了被上诉人销售涉案楼盘销售时在售楼部摆放的沙盘视频，按照沙盘显示。楼体与道路的距离是50米。但房屋建成后，上诉人才发现楼体与道路的距离仅为20米。且祥云路修建高架后，辅道将侵占小区的绿地，给上诉人的生活带来严重的影响。一审法院裁判对该部分事实未予认可，忽视关键事实，存在明显不公。上诉人提交的证据足以证明，被上诉人在销售时对沙盘进行展示，且在上面注明比例尺，已经能够让上诉人对要购买的房屋距离高架50米，产生了具体明确的认识，加上销售人员的宣讲，足够使上诉人对自己拟购买的房屋形成了内心确信，其与被上诉人签订的商品房买卖合同也是基于其此认识购买的，在后续履约过程中，上诉人履行了其支付房款的义务，但是被上诉人未向上诉人交付双方真实合意的房屋，是被上诉人虚假宣传使上诉人方陷入错误认识，其应当对由此给伤损承担相应责任。二、上诉人遭受的损失是客观存在的，一审法院以“原告诉请的数额无法确定为由”认定上诉人一审的诉求无事实、法律依据，系认定事实错误。因被上诉人未尽到告知义务及虚假宣传，导致上诉人所购买的房屋实际价值大大减损。上诉人基于实际影响程度、周期，在合法合理的范围内提出了本案一审的诉求。上诉人一审的诉求是基于案件事实所主张的，且因被上诉人的过错导致上诉人产生实际损失。一审法院忽视上诉人遭受实际损失的事实，仅以损失无法确切量化为由即驳回上诉人一审诉求，系认定事实错误。综上所述，上诉人认为，一审法院认定案件事实错误，请二审法院查清事实，改判支持上诉人的上诉请求或发回重审。被上诉人中电公司辩称：一、上诉人认为被上诉人关于政府所修的高架桥是双方签订房屋买卖合同时被上诉人应告知的义务，但事实上是被上诉人开发房产在前，与上诉人所签订的房屋买卖合同是在被上诉人根据相应的法律规定，并有建设完备，并有明确的完工期限所签订的商品房屋买卖合同后，政府部门才修了相应的高架桥。因此，上诉人认为被上诉人应告知的义务不属于双方商品房买卖合同应确定的，由被上诉人提供的法律义务。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释相关规定，如果被上诉人在宣传页或者是在广告语或者是在其他媒介上面，如果明确的说有掩盖了某一个事实，这可以作为商品房买卖合同的相应的内容。但是被上诉人在销售房屋的时候从未知道政府部门所建的高架桥。因此上诉人所称的该理由显然不能成立。二、关于高架桥与被上诉人所承建的房屋的距离。该距离一审时上诉人也是如此表述。那么高架桥与所建的小区之间的距离它是客观的，不是目测的。因此高架桥与小区之间的建设是有一个时间的先后顺序。被上诉人建房在前，修高架桥在后，任何人都阻挡不了政府部门的公益事业的建设。因此上诉人主张被上诉人虚假宣传的理由不能成立。三、上诉人一审诉求无事实根据，同第一点答辩意见。综上，请二审法院维持一审判决。韩晓辉、吕鹏召、王景、苏文文、张群燕向一审法院起诉请求：1、被告向韩晓辉赔偿房屋差价损失170140元、向吕鹏召赔偿房屋差价损失163560元、向王景赔偿房屋差价损失206020元、向苏文文赔偿房屋差价损失104740元、向张群燕赔偿房屋差价损失163560元（房屋差价损失是指房屋本身价值减损的损失，按照原告购房面积×2000元/平方米计算）；2、被告向原告赔偿给原告造成的噪音、污染、采光及其他影响原告正常居住的损失各50000元（根据原告居住条件受到影响产生的损失，每个原告均要求被告赔偿50000元）；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：（1）2018年2月4日，原告韩晓辉与被告中电公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:180××××****)，约定原告购买被告开发的位于龙湖镇××路北侧、××村土地东侧××单元××号房屋，房屋建筑面积为85.07㎡，房屋总价款为845338元。原告于2018年2月10日支付房款254338元，2018年7月2日支付房款591000元（以商业贷款方式支付），中电公司开具相应票据。（2）2018年6月24日，吕鹏召与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:180××××****)，约定原告购买被告开发的位于龙湖镇××路北侧、××村土地东侧××单元××号房屋，房屋建筑面积为81.78㎡，房屋总价款为798927元。原告于2018年6月24日支付房款239927元，2019年1月9日支付房款559000元（以商业贷款方式支付），中电公司开具相应票据。（3）2018年6月21日，王景与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:180××××****)，约定原告购买被告开发的位于龙湖镇××路北侧、××村土地东侧××单元××号房屋，房屋建筑面积为103.01㎡，房屋总价款为990341元。原告于2018年6月21日支付房款300341元，2018年11月2日支房款690000元（以商业贷款方式支付），中电公司开具相应票据。（4）2018年6月23日，苏文文与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:180××××****)，约定原告购买被告开发的位于龙湖镇××路北侧、××村土地东侧××单元××号房屋，房屋建筑面积为52.37㎡，房屋总价款为505284元。原告于2018年6月23日支付房款152284元，2018年11月20日支付房款353000元（以商业贷款方式支付），中电公司开具相应票据。（5）2018年6月25日，张群燕与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号:180××××****)，约定原告购买被告开发的位于龙湖镇××路北侧、××村土地东侧××单元××号房屋，房屋建筑面积为81.78㎡，房屋总价款为806141元。原告于2018年6月25日支付房款242141元，2019年1月9日支付房款564000元（以商业贷款方式支付），中电公司开具相应票据。合同约定的交房时间为2019年12月31日，中电公司通知收房，原告方认可吕鹏召、王景、苏文文三人已收房但没有入住，韩晓辉、张群燕未收房。庭审中，原告方陈述关于其诉请要求被告支付因居住条件改变产生的实际损失，原告曾私下与鉴定机构进行过沟通，确认当前鉴定机构没有对不利因素做鉴定的条件，原告所诉请的具体数额无法确定。另查明，1、中电公司于2017年3月29日就位于新郑市××镇××路北侧、××村土地东侧××苑二期用地项目取得《建设用地规划许可证》。2、G310郑州西南段改建工程途经新郑市××镇，新郑市××镇祥云路目前正在修建高架桥。3、郑州市交通运输局官方网站通知公告显示：郑州交通建设投资有限公司于2016年6月8日已发布了G310郑州西南段改建工程环境影响评价第一次公示，并于2016年11月2日发布了国道310郑州西南段改建工程环境影响评价公众参与二次公示。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告韩晓辉、吕鹏召、王景、苏文文、张群燕均系完全民事行为能力人，五原告与中电公司签订的五份《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，五原告已按约定数额支付了购房款，中电公司亦在约定的交付期限到来之前通知五原告收房，庭审中查证吕鹏召、王景、苏文文三人已收房但没有入住，韩晓辉、张群燕未收房，现五原告以中电公司所宣传的房屋位置与居住舒适度条件与实际不符、明确不履行其承诺的合同主要义务为由提起诉讼。由于G310郑州西南段改建工程的相关信息在五原告与中电公司签订合同之前已由相关政府部门公开，五原告作为完全民事行为能力人，在与中电公司签订合同之前有诸多途径可以了解到因G310郑州西南段改建工程即将在龙湖镇祥云路修建高架桥的相关信息，其所提交的证据不足以证实中电公司与其签订合同时进行了虚假宣传、未履行承诺的合同主要义务及未尽到告知义务。同时，庭审中原告方陈述，关于其诉请要求被告支付因居住条件改变产生的实际损失，原告私下曾与鉴定机构沟通，确认当前鉴定机构没有对不利因素做鉴定的条件，原告所诉请的具体数额无法确定，由此可以看出原告的该项诉讼请求没有具体的事实及法律依据。另五原告要求被告支付损失50000元也无事实及法律依据。综上，本案驳回五原告的诉讼请求。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吕鹏召、韩晓辉、王景、苏文文、张群燕的诉讼请求。案件受理费22018元，减半收取11009元，由原告韩晓辉负担2301元，由原告吕鹏召负担2252元，由原告王景负担2507元，由原告苏文文负担1697元，由原告张群燕负担2252元。二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。韩晓辉、吕鹏召、王景、苏文文、张群燕主张中电公司所宣传的房屋位置及居住舒适度与实际不符，因中电公司的虚假宣传导致其居住环境受到严重影响，并造成一定损失。本院认为，韩晓辉、吕鹏召、王景、苏文文、张群燕作为完全民事行为能力人，其与中电公司签订合同之前有诸多途径可以了解到因G310郑州西南段改建工程即将在龙湖镇祥云路修建高架桥的相关信息，其提供的证据不能证明中电公司进行了虚假宣传、未履行合同主要义务及未尽到告知义务，且也未提供证据证明其损失，韩晓辉、吕鹏召、王景、苏文文、张群燕的诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，一审法院予以驳回并无不当。综上所述，韩晓辉、吕鹏召、王景、苏文文、张群燕的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计22018元，由韩晓辉负担4602元、吕鹏召负担4504元、王景负担5014元、苏文文负担3394元、张群燕负担4504元。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年十月二十六日书记员 田宇恒