河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1722民初2671号原告：刘生，男，1978年10月1日出生，汉族，住上蔡县。委托诉讼代理人：王云龙，河南豫上律师事务所律师。被告：河南省坤元置业有限公司，住所地：郑州高新开发区瑞达路**。法定代表人：程新华，该公司总经理。委托诉讼代理人：程静思，男，1990年11月30日出生，汉族，住上蔡县，系该公司员工。第三人：上蔡县农业农村局，，住所地：上蔡县白云大道北段**法定代表人：康卫东，该局局长。委托诉讼代理人：陈通，男，1993年3月23日出生，汉族，住驻马店市驿城区，该局工作人员。委托诉讼代理人：王银霞，河南豫上律师事务所律师。原告刘生与被告河南省坤元置业有限公司、第三人上蔡县农业农村局确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘生委托诉讼代理人王云龙、第三人上蔡县农业农村局委托诉讼代理人陈通、王银霞到庭参加了诉讼，被告河南省坤元置业有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘生向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告和第三人之间签订的《房屋置换协议》及原、被告之间签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告履行向原告交付房屋（富华景程F号楼14层中户）的义务。事实和理由：原告原居住在上蔡县农业局家属院。2014年11月20日由第三人上蔡县农业农村局作为监督单位，三方签订了《房屋置换协议》，被告河南省坤元置业有限公司拆除占用了原告家213.28平方米的房宅，将被告开发建筑的富华景程商住小区三套房屋置换给原告，分别是6号楼3层中户、5号楼12层东户、F号楼14层中户，原告又向被告补差价162500元，后被告分别与原告就上述三套房屋签订了商品房买卖合同并进行了登记备案。但被告仅向原告交付了其中的两套房屋，F号楼14层中户至今没有交付。被告的行为既损害了原告的合法权益，也违反了法律、违背了诚信原则,为此，原告提起诉讼请求依法支持诉请。被告河南省坤元置业有限公司未答辩。第三人上蔡县农业农村局辩称，1、所签的合同主体是刘飞、而不是刘生，根据合同相对性原则，故原告刘生不是适格的主体；2、原告不应当起诉答辩人上蔡县农业农村局，合同中显示的监督方实质是见证方，作为监督方只是督促被告河南省坤元置业有限公司把房屋置换合同内容交到相关部门备案，交付房屋的主体是被告河南省坤元置业有限公司，并非该合同权利义务的主体，与答辩人没有关联；3、原告刘生的诉请不明确，诉请事实不清楚，诉请交付的F号楼14层中户的实际现状是什么，是否可以交付等这些都不符合起诉条件。经审理查明，2010年7月11日，原告刘生的父亲刘海朝（乙方）与被告河南省坤元置业有限公司（甲方）、第三人上蔡县农业局（丙方）签订协议书一份，协议主要内容约定：甲方计划在乙方所属院内连片开发，建设封闭式花园小区，乙方同意在甲方拆迁安置费、开发保证金到位后，将土地使用证交给甲方，办理相关手续；甲方按乙方所属的土地使用证面积为准，按1:1.5的比例给予在该土地上建成的小区住房面积进行置换。甲乙丙三方于2010年10月9日申请对协议书进行公证，河南省上蔡县公证处作出（2010）上证民字第499号公证书。2011年5月7日，被告河南省坤元置业有限公司作为甲方、原告刘生作为乙方、上蔡县农业局作为丙方签订房屋置换协议一份，协议内容约定：“甲方房屋座落于农业局家属院，该物业符合上蔡县国土资源和房屋管理局规定的置换条件。乙方房屋坐落于农业局家属院，实际面积为213.28㎡，该物业符合上蔡县国土资源和房屋管理局规定的置换条件。第一条、甲乙双方同意将上述两处房屋进行置换、置换面积以国土资源局备案面积为准，置换比例为1:1.5，置换后319.92㎡面积差异双方同意以下方式处理1、置换后，置换户所选房屋面积超出置换面积76.13㎡、按开盘价。2、把超出面积补偿开发商，开发商协助置换户办理房产证。第二条置换房位为6号楼3层中户，面积为127.34㎡。第三条置换房位为5号楼12层东户，面积为135.82㎡。第四条置换房位为F号楼14层中户，面积为127.33㎡。第五条甲乙双方承诺，上述两处房屋进行置换条件均征得双方同意……协议上有甲方河南省坤元置业有限公司、丙方上蔡县农业局加盖的公章，乙方刘生的签名摁印。针对上述置换的涉案房屋，原告刘生与被告河南省坤元置业有限公司补签一份商品房买卖合同，合同上对项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式和价款等等进行了约定，其中项目建设依据出卖人以出让方式取得位于蔡侯路东段北侧编号为上国用（2011）第2609485号土地使用证。原告所置换的涉案房屋F号楼14层中户并在上蔡县房产所进行备案登记。2015年1月26日，原告按照置换协议的约定将所选房屋超出面积款162500元转入被告河南省坤元置业有限公司指定账户，原告诉称按照置换协议约定，被告仅交付两套房屋，涉案房屋一直未交付，遂形成本案诉讼。另查明，2015年2月12日有原、被告及案外第三人张建华盖章签名的情况说明一份，内容载明为“置换户刘生所选的安置房与张建华所购买的房子（C#楼13层东户）重复，经双方协商并经开发公司同意，刘生同意将原所选的房子C#楼13层东户调换为F#楼14层中户，并交付开发公司所选房子超出面积款（面积65平方米，单价2500元）合计162500元整。房子调换后，张建华须协助刘生处理因调换房子所产生的后期问题”。原告提供的户籍证明显示，刘飞，身份证号：412825197908012054与刘生，身份证号：412825197810010018为同一人，因双户口现刘飞户口已经注销。上述事实，有原告及第三人陈述，协议书，公证书，房屋置换协议，商品房买卖合同，情况说明，土地使用证，银行客户回单，询问及质证笔录等证据在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定土地使用权转让合同。该解释第十一条规定，土地使用权未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。原告方在起诉前，被告河南省坤元置业有限公司提供了已经人民政府批准办理土地使用权出让手续相关证据，在第三人监督下，原、被告签订房屋置换协议及商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故原告主张确认原、被告及第三人之间签订的房屋置换协议及原、被告之间签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于置换房屋房位的问题，庭审中，原告主张涉案房屋房位为F号楼14层中户，第三人提供的房屋置换协议、房屋置换补充协议及情况说明均证明：置换给原告的第三套房屋房位是3号13层东户，因与案外人张建华所购房屋重复，双方进行协商，原告第三套房屋调换成F号楼10层中户。经审查认为原告及第三人均提供了2015年2月12日情况说明表，第三人提供的情况说明系复印件，且有改动，原告提供的情况说明没有改动，结合原告陈述及提供的房屋置换协议书、备案表可以相互印证，涉案房屋是F号楼14层中户。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告已经将所选房屋超出面积款支付给被告，被告已经交付两套房屋，涉案房屋F号楼14层中户一直未交付，故原告要求被告继续履行交付义务，证据充分，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘生、被告河南省坤元置业有限公司及第三人上蔡县农业农村局签订的房屋置换协议及原告刘生与被告河南省坤元置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效。二、被告河南省坤元置业有限公司于本判决生效之日起三十日内交付原告刘生富华景程小区F号楼14层中户的房屋。案件受理费1875元，由被告河南省坤元置业有限公司承担（该款原告已预交，被告于本判决生效后30日内将其负担的案件受理费支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  任秋莲二〇二〇年十月二十日书记员  王开欣