河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0104民初3280号 原告：张增军，男，1968年12月16日出生，汉族，住河北省新乐市。 原告：安秀其，男，1972年10月6日出生，汉族，住河北省石家庄市无极县。 原告：王俊江，男，1966年4月8日出生，汉族，住河北省石家庄市无极县。 原告：穆建波，男，1971年3月2日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 原告：张增江，男，1964年3月21日出生，汉族，住河北省邢台市巨鹿县。 原告：张增军，男，1967年4月20日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 原告：李麦收，男，1974年4月7日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 原告：付振江，男，1971年3月14日出生，汉族，住河北省石家庄市无极县。 原告：张立国，男，1970年10月16日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 上述九原告之共同委托诉讼代理人：李泉，河北咏远律师事务所律师。 上述九原告之共同委托诉讼代理人：颜新华，石家庄市桥西区友谊法律服务所法律工作者。 被告：迟婷婷，女，1992年1月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。 委托诉讼代理人：李路广，河北捷诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓栋，河北捷诺律师事务所律师。 原告张增军、安秀其、王俊江、穆建波、张增江、张增军、李麦收、付振江、张立国与被告迟婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张增军、安秀其、王俊江、穆建波、张增江、张增军、李麦收、付振江、张立国之共同委托诉讼代理人李泉、颜新华到庭参加诉讼，被告迟婷婷之委托诉讼代理人王晓栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张增军、安秀其、王俊江、穆建波、张增江、张增军、李麦收、付振江、张立国向本院提出诉讼请求:1、依法判令解除原、被告2019年5月20日签订的《租赁合同》；2、依法判令被告支付拖欠的租金人民币35万元，利息42000元，自起诉之日起至付清之日止按月利率2%给付利息；3、依法判令被告支付拖欠的水电费和物业费78000元；4、被告承担本案的诉讼费、保全费。事实与理由：原、被告双方于2019年5月20日签订了一份《租赁合同》，合同约定：原告将位于石家庄市桥西区出租给被告个体经营的桥西区甄德快餐店使用，租赁期限为三年，每年租金为130万元，每年4月16日、10月16日支付两次租金，每半年提前一个月租金65万元。如果被告未能如期支付房租，按所拖欠租金的2%月息支付原告租金利息。如被告没有按照合同约定支付房租，原告有权解除合同，收回出租房屋。合同签订后，原告将租赁房屋依约交付被告使用，但被告自2019年10月16日即拖 欠租金35万元，经原告多次催要及通知，其一直拖延未付。2020年4月初，原告经查询，才知道被告于2020年3月26日已在工商部门将桥西区甄德快餐店注销，停止经营。下一期房租65万元也已到了交付期限，但被告不理不睬，拒绝支付，并且拒接电话。由于被告长期违约拒付租金和水电暖、物业费，隐瞒店铺已经注销停止经营事实，致使合同无法履行。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉请。在庭审中，原告放弃对水费及保全费的诉讼请求。 被告迟婷婷辩称，一、原告起诉被告主体不适格，我方签订的是桥东区大经街67号鼎嘉府邸4-BC-114号房屋租赁合同，但本案原告除李泽友、安秀其、付振江外，其他均不是房屋的所有权人，无权签订合同，也无权要求被告支付租金；二、本案因不可抗力造成合同无法继续履行，双方互不担责，不应由被告承担疫情期间的房租及违约金。2020年1月疫情致使店铺关闭，合同目的无法实现，按照合同约定，造成损失的双方互不担责，故疫情发生后的租金损失不应由被告承担，也不承担这一期间的违约责任；三、退一步讲，原告称被告拖欠其租金35万元与事实不符，原被告租赁合同约定，房租需要提前一个月支付下半年的房租，是对房租预先支付的约定，但具体被告应缴纳多少房租，应以原告房屋出租给被告的时间为标准进行计算，合同已于2020年3月20日由原告通知解除之后的租金不应当由被告继续支付；四、原告既扣除了被告20万元的保证金，又要求按迟延支付租金的2%支付每月利息，两者均是对被告违约的处罚，任何一条处罚均超过了原告实际损失的30%，该合同违约金的约定，符合合同法解释二第二十九条规定的过分高于的情况，请求法院以原告的实际损失为基础，调整本案合同违约金；五、被告从未授权原告代缴物业费、电费，对其行为不认可，提交的证据也不认可；六、2020年3月20日原告已经通知被告解除合同，双方合同解除，原告应归还其扣押的被告的设施设备。 经审理查明，2019年5月20日，原告（甲方）与桥西区甄德快餐店（乙方）签订《租赁合同》，约定：原告将位于河北省石家庄市桥西区，出租给桥西区甄德快餐店使用，合同期限自2019年5月16日起至2022年5月16日止。乙方每年向甲方支付两次租金，每半年提前一个月支付一次租金65万元，每年的4月16日支付一次、10月16日支付一次。在本合同执行之前，甲方仍保留乙方支付的20万元保证金，乙方违约保证金归甲方所有。乙方未能如期支付房租，除采取停止乙方经营结合封门等其他措施外，追缴其所延期的租金及租金利息，按所欠租金的2%月息支付甲方。租赁期内乙方未按照合同约定支付房租的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方赔偿损失。合同签订后，被告向原告支付租金共计95万元，并交纳了20万元保证金。被告称不同意该20万元作为违约金予以扣除。 另查明，桥西区甄德快餐店经营者为本案被告迟婷婷。该快餐店现已注销。 原告为了证实被告拖欠租金提交证据如下：一、原被告于2019年5月20日签订的租赁合同，对于出租方做了明确的列明，对本案所涉租赁物的租金交付明确约定，即每年的租金为130万元，在每年的4月16日、10月16日各支付65万元，合同签订后，被告按照合同约定交付了前期的第一次65万元，2019年10月16日应当交付的65万元其仅交付了30万元，剩余的35万元至今未交付，其已经构成违约，按照合同法规定出租的权利人没有法律规定必须为所有权人，本案的出租人均有房屋所有权人的授权，且有出租的权利；二、不动产权证、结婚证、户口页、证明，证明本案原告有对外出租的权利，该租赁合同签订后，租赁物实际交付被告使用，也证明出租方已经按照合同约定进行了履行，合同约定的出租义务出租方已经履行。三、桥西区甄德快餐店登记信息、2020年3月20日、4月7日原告给被告发的通知函、2020年4月23日燕赵晚报的声明公告、2020年5月25日石家庄市天滋物业服务有限公司收据，证明被告于2020年3月26日将桥西区甄德快餐店注销，被告自2019年10月16日拖欠租金35万元，电费、物业费76290元，经原告多次催要及通知，被告违约，一直拖延未支付。 被告质证意见，对证据一、对租赁合同真实性认可，但合法性、证明目的不认可，租赁合同显示是由王俊江、穆建波等九人租给被告的，但是原告无法证明除张增江、张增军、安秀其三人外其他人拥有出租权，不能证明该合同合法有效，合同对违约金约定过高，不符合法律规定，合同约定遇到不可抗力致使合同不能继续履行造成损失的双方互不承担责任，未交租金期间属于疫情期间，不应当让被告承担房租及违约责任；对证据二、不动产权证，原告提交的是张增军名下坐落于桥东区的不动产权证书，房屋本案涉及的是4-ＢＣ-114号房屋租赁合同，该房产证的真实性认可，但与本案无关，不能达到原告的证明效果，且该不动产权证书也无法显示该房屋所有权人张增军与本案起诉被告的张增军系同一人，原告剩下的不动产权证均为复印件，对其真实性我方无法核实，不予认可，且复印件的不动产权证上的除张增军、安秀其、付振江以外的复印件均不是本案租赁合同所租赁的房屋，所有显示的人也无法证明其系本案原告拥有合法的出租权，对结婚证复印件及户口页真实性因原告未提供原件我方无法核实，对其真实性不予认可，故原告是否是本案适格主体无法确认，原告应对其主体身份予以证实，对乔立红、穆晗宁、王亚坤、孙彦杰出具的共计四份在大经街××府邸××商铺××套李麦收、张增江、王俊江、张立国对商铺拥有出租权等四份证据真实性、合法性、证明目的均无法认可，上面所签名的乔丽红等四人身份无法核实，不能显示是本案原告，其称在大经街××府邸××商铺××套，但并不能证明其拥有的商铺是哪一套，也不能证明其有权对案涉合同内的房屋拥有出租权，更谈不上与其相关的人员对案涉房屋拥有出租权，不能达到原告的证明目的，其他的授权别人对商铺拥有出租权的签字因原告未提供原件我方无法查实其真实性，真实性不认可，且与本案无关。原告提交相关证件均为电子版，但电子版不是原件无法核实其真实性；对证据三、对桥西区甄德快餐店登记信息无异议，我方已于2020年3月26日在原告与被告解除合同后就已经注销，对2020年3月20日、4月7日原告给被告发的通知函、2020年4月23日燕赵晚报的声明公告真实性认可，原告已于2020年3月20日通知被告解除了双方签订的租赁合同，对租赁房屋采取了锁门措施，扣押了租赁房屋内被告留在室内的所有物品设施，对2020年5月25日石家庄市天滋物业服务有限公司收据真实性、合法性、证明目的均不认可，迟婷婷并未授权任何人缴纳电费、物业费，原告提供的电费收据的日期为2019年11月21日至2020年5月12日，原被告的租赁合同早已于2020年3月20日解除，原告也对租赁房屋锁门处理，3月20日后的电费不应当由被告负担，且电费应由电力机关收取，并且需要注明抄表的表号及具体走表的记录，还应提供电力缴纳的发票，物业无权收取电费，关于物业费显示是2019年1月1日至2020年5月31日双方的租赁合同早已于2020年3月20日解除，原告也对租赁房屋锁门处理，3月20日后的物业费不应当由被告负担，且物业费应当提供物业费发票，对该收据不认可。 本院认为，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人并进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于本案原告主体资格的问题。原告提交《租赁合同》一份，出租方为原告9人；提交不动产权证、结婚证、户口页、证明等证实原告具有主体资格。被告认为原告无法证明除张增江、张增军、安秀其三人外其他人拥有出租权，且不动产权证上除张增军、安秀其、付振江以外的复印件均不是本案租赁合同所租赁的房屋，本案涉及的是4-BC-114号房屋租赁合同。结合本案，被告系完全民事行为能力人，租赁合同涉及金额巨大，被告在不审查原告是否具备出租资格而贸然签订合同的行为不符合商业惯例和常理，另《租赁合同》第二条约定租赁标的物为鼎嘉府邸4-BC-114及二层整层，出租房屋的使用面积为1188平方米，并非被告所称只涉及鼎嘉府邸4-BC-114商铺，经查鼎嘉府邸4-BC-114商铺的建筑面积仅为476.27㎡，故本院对被告认为原告不具有主体资格的抗辩不予采信；2、关于租赁合同解除时间。原告提交2020年3月20日、4月7日给被告发的通知函、2020年4月23日燕赵晚报的声明公告。被告认为己方负责人已对通知函进行签收，应视为2020年3月20日解除合同。经审查两份通知函内容，均为原告向被告催收商铺租金及被告不予缴纳租金后原告采取的维权措施，并未提及解除合同的内容，而2020年4月23日燕赵晚报的声明公告栏中的通知应视为原告向被告主张解除合同并通知被告，故本案合同解除的时间为2020年4月23日，同时租金应计算至2020年4月23日；3、关于本案合同解除，被告是否免责的问题。原告陈述按照合同约定2019年10月16日被告应当交付原告65万元租金，但其仅交付了30万元，剩余的35万元至今未交付，其已经构成违约。被告抗辩2020年1月后旬疫情爆发，致使合同目的不能实现，根据合同免责条款，造成损失双方互不担责，疫情后的租金被告不承担。经审查，被告并没有向原告申请免租或延长租期等有效措施解决疫情下的短暂困难，反而通过注销经营实体等方式拒绝履行合同义务，故被告没有证据证明因疫情原因导致无法继续履行合同，其对原告租金损失免责的抗辩，本院不予认定；4、关于本案保证金及租金利息的问题。根据原告提交的《租赁合同》第四条第2项约定：“乙方每年向甲方支付两次租金，每半年提前一个月支付一次租金65万元，每年的4月16日支付一次、10月16日支付一次。在本合同执行之前，甲方仍保留乙方支付的20万元保证金，乙方违约金保证金归甲方所有。”本院认为保证金应是对合同违约所造成逾期利益损失的一种担保，目的为防止租赁期间可能发生拖欠费用，应从拖欠租金中予以抵扣，故抵扣被告预交的保证金20万元后，被告尚欠原告支付租金66944.44元。根据合同第四条第2项约定：“乙方未能如期支付房租，除采取停止乙方经营结合封门等其他措施外，追缴其所延期的租金及租金利息，按所欠租金的2%月息支付甲方。”对此本院认为，原被告之间约定的逾期付款利率标准过高，本院调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，因此被告应以尚欠租金66944.44元为基数，自2020年4月23日（起诉之日）起向原告支付至付清之日止的利息损失。5、关于本案电费及物业费缴纳问题。原告对此向本院提交石家庄市天滋物业服务有限公司收据一张，票据金额为81047元。被告抗辩电费收据的日期为2019年11月21日至2020年5月12日，物业费显示是2019年1月1日至2020年5月31日，原、被告的租赁合同早已于2020年3月20日解除。经审查，双方租赁合同于2020年4月23日解除，现有证据不能证实被告实际用电量，且物业公司出具的并非正式发票，故本院对原告该项诉请不予支持。鉴于原告已依据相关法律规定通过登报声明的方式通知被告解除合同，被告也认可收到上述通知，故涉案的租赁合同已解除，本院不再处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下: 一、被告迟婷婷于本判决生效之日起十日内向原告张增军、安秀其、王俊江、穆建波、张增江、张增军、李麦收、付振江、张立国支付租金66944.44元及利息（自2020年4月23日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告张增军、安秀其、王俊江、穆建波、张增江、张增军、李麦收、付振江、张立国的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8350元，由原告张增军、安秀其、王俊江、穆建波、张增江、张增军、李麦收、付振江、张立国负担1189元，被告迟婷婷负担7161元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市桥西区，邮编：050091，收件人：材料收转窗口）。上诉案件受理费8350元应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 赵    江    云 人民陪审员 李秀云人民陪审员季艳伟 二〇二〇年十月二十二日 代书 记员 包    亚    文