湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1427号原告：黄石市鸿宇物业服务有限责任公司，住所地湖北省黄石市亚光新村**，统一社会信用代码9142020055392086XT。法定代表人：曹菊英，董事长。委托诉讼代理人：游佳政，湖北群力律师事务所律师。被告：李霖森，男，1979年6月20日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司与被告李霖森物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人游佳政、被告李霖森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告给付自2013年2月15日起至2020年3月30日止的物业费9570.02元；2、判令被告向原告给付违约金即拖欠物业费总金额的30%，计2871元；3、判令本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年5月25日，被告与黄石市金翌物业管理有限公司天舜金港明珠小区管理处签订《物业服务合同》，该合同约定被告每月按房屋建筑面积每平方米1元的标准交纳物业费，即每月物业费111.93元；被告拒不交纳物业费的按每日千分之五的标准交纳滞纳金。合同签订后，被告缴纳了部分物业费，但从2013年2月15日起再未交纳物业费。2018年1月16日，黄石市天舜金港明珠业主委员会与原告签订了《物业委托管理合同》。黄石市金翌物业管理有限公司向原告出具《债权债务转移书》，并通知了黄石市天舜金港明珠业主委员会。原告接手天舜金港明珠小区物业工作后，多次向被告催收物业费未果。自2013年2月15日起至2020年3月30日止，被告欠付85.5个月的物业费共计9570.02元。为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告李霖森辩称，一是原告的诉讼主体不适格。原告系黄石市金翌物业管理有限公司转委托成为天舜金港明珠小区的物业服务单位，该转委托行为无效，原告不是本案适格主体。二是原告的诉求无法律依据。被告从未收到债权转移通知书并签字确认，该债权转让对其未发生法律效力。原告称债权转让通知了小区业主委员会，其应当向业主委员会收取物业费。三是被告拒付物业费主要是因为原告未履行物业服务职责，如小区大门防盗装置和单元门防盗门未正常运行，外来人员可随意进出导致被告家中被盗；小区绿化毁坏长期无人养护；小区内垃圾成堆，污水横流；原告在小区公共区域划线停车收费，且将停车费据为己有。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的两份《物业管理委托合同》、《债权债务转移书》、物业服务图片可以证明本案物业服务合同关系、债权债务转移以及原告为小区提供了基本的安保、卫生等物业服务的事实，本院予以确认；2、原告提交的两份民事判决书可以反映出原告对天舜金港明珠小区提供的物业服务存在管理不足的情形，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：被告李霖森系天舜·金港明珠小区9号楼1单元504室业主，该房屋建筑面积111.93平方米。2010年5月25日，黄石市金翌物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订了《物业服务合同》，该合同约定：甲方接受乙方委托，对乙方认购的天舜·金港明珠小区9号楼1单元5层012号房屋实行物业管理，甲方按建筑面积1元/平方米的标准，每月向乙方收取物业管理服务费111.93元；物业管理费用主要用于辖区卫生保洁、绿化、管理秩序维护及公共设施设备维护保养等日常管理；自通知交房之日起甲方按统一时间预收延续1年的物业管理费，以后的物业管理服务费按半年交纳，以此类推；若乙方因自身原因长期未入住，仍按此条规定按时缴纳，一视同仁；甲方未按合同约定的物业管理项目提供服务，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反合同规定，拒不按期交纳物业管理费用及其它费用，甲方有权追缴乙方以上费用及滞纳金，标准按日千分之五计算。2014年3月24日，黄石市黄石市天舜金港明珠业主委员会与黄石市金翌物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，该合同约定：委托管理期限为3年，自2014年3月24日起至2017年3月24日止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.65元（底层）、1元（高层）向业主或物业使用人收取，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。该《物业管理委托合同》到期后，双方虽未续签合同，但黄石市金翌物业管理有限公司继续为天舜·金港明珠小区提供物业服务。2018年1月16日，黄石市天舜金港明珠业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《物业管理委托合同》，该合同约定：甲方将天舜·金港明珠小区物业委托乙方进行物业管理；委托管理期限五年，自2018年1月16日起至2023年1月16日止；物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元（1-2层）、1元（3层及3层以上）向业主或者物业使用人收取；甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，违约方按日千分之五的标准赔偿对方违约金等。该合同约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元（3层及3层以上）已包含电梯运行费用。同日，黄石市金翌物业管理有限公司向黄石市天舜金港明珠业主委员会以及原告出具《债权债务转移书》，该公司将为天舜·金港明珠小区服务期间与业主产生的物业服务费用、债权债务等全部转让给原告，并附各欠费业主截止至2017年12月31日欠费明细清单，其中被告所居住的9-504号房屋于2013年2月15日至2017年12月31日期间拖欠物业服务费，欠费时间9个月，房屋面积111.93平方米，欠费金额6547.91元。尔后，原告一直为天舜·金港明珠小区提供物业服务，但在服务过程中存在管理不足的情形。被告从2013年2月15日起至今未交纳物业管理服务费，原告多次催交未果，双方故而成讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案所涉《物业服务合同》以及两份《物业管理委托合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效并生效，对各方当事人具有法律约束力。物业公司及业主均应依约全面履行各自的合同义务。黄石市金翌物业管理有限公司、黄石市鸿宇物业服务有限责任公司为被告所在小区提供了基本的卫生、安保等物业管理服务，被告作为业主接受了物业管理服务，应当依约给付物业管理服务费。结合庭审查明的事实，黄石市金翌物业管理有限公司已将其对被告享有的2013年2月15日至2018年1月15日期间的物业管理服务费债权转让给原告，且已通知黄石市天舜金港明珠业主委员会，其在本案起诉前虽未将物业管理服务费的债权转让通知到被告，但原告作为债权受让人向本院提起诉讼后，本院已依法向被告送达了民事起诉状等材料，在客观上被告已知晓了债权转让的事实，视为已将受让债权的事实通知到被告，故被告应承担给付上述物业管理服务费的责任。然而，被告所住小区存在一定的卫生、安保、公共设施维护等管理问题。原告在提供物业服务时存在一定瑕疵，服务质量应进一步提高。本院根据原告提供的物业服务，依法酌减被告应当交纳的物业管理服务费数额，本院认为由被告按欠费金额的90%向原告交纳2013年2月15日起至2020年3月30日的物业管理服务费8613.01元（111.93元/月×85.5个月×90%）较为合理。关于违约金，因黄石市天舜金港明珠业主委员会与黄石市金翌物业管理有限公司、原告之间的《物业管理委托合同》均未约定业主拖欠物业服务费时违约金的计算方式，故本院对原告主张违约金2871元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告李霖森于本判决生效之日起十五日内给付原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司2013年2月15日起至2020年3月30日期间的物业管理服务费8613.01元。二、驳回原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，减半收取计55元，由被告李霖森负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  易扬二〇二〇年十月九日法官助理代雯莉书记员陈**元