河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终3175号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南开启置业有限公司，住所地河南省平顶山市石龙区东方桂苑大门楼，统一社会信用代码：914101007982413637。法定代表人:呼泽帮，该公司经理。委托诉讼代理人:呼振央,男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘天才，男，汉族，1969年7月15日出生,住河南省邓州市。委托诉讼代理人：王留祥,河南黎民律师事务所律师。上诉人河南开启置业有限公司（以下简称开启公司）因与被上诉人刘天才房屋租赁合同纠纷一案，不服平顶山市石龙区人民法院（2020）豫0404民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人开启公司的委托诉讼代理人呼振央，被上诉人刘天才及其委托诉讼代理人王留祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开启公司上诉请求：l.依法撤销平顶山市石龙区人民法院（2020）豫0404民初232号民事判决书第三项，支持开启公司要求刘天才支付物业费9326元的请求；2.反诉的诉讼费用由刘天才承担。事实和理由：一、一审法院依据《物业管理条例》第二十条规定，认为开启公司作为开发建设单位收取物业费法无明文，不予支持，适用法律错误。《物业管理条例》是规范业主与物业服务企业之间的权利义务关系，刘天才与开启公司之间合同约定的权利义务关系，适用《中华人民共和国合同法》相关规定。二、开启公司收取物业费有合同依据和事实依据，因整个小区没有竣工验收，业主无法聘请物业服务企业，物业的管理由开启公司负责，房屋的维修、水电设施的维修及费用的收取等工作一直由开启公司进行，开启公司投入大量的人力、物力，从权利义务的一致性讲，开启公司应收取物业费用。开启公司计算的物业费标准并未按照商业物业标准，仅是参照住宅的标准收取，标准相对较低，只是弥补开启公司部分物业管理费用的支出。刘天才2017年11月2日至2020年8月2日共租赁33个月，每月每平方米物业费0.95元，其租赁的房屋总面积是297.5平方米，期间的物业费总计是9326元。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决书中的的第三项，支持开启公司的上诉请求。刘天才辩称，开启公司的上诉请求既无事实依据又无法律依据。首先租赁合同到期后，开启公司与刘天才没有签订新的租赁协议，其所谓的欠付房租仅仅是推测。其次，所谓的物业费也没有任何计算依据，首先开启公司没有有关部门颁发的收费许可证，收费是不应该的，其次按照《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的应当签订书面的前期物业服务合同，开启公司是房地产开发企业，不是物业服务企业，没有收取物业费的资质，也没有相关许可，同时开启公司也没有签订物业服务代收合同，其收费缺乏依据，人民法院不应支持。从石龙区有关部门查询的信息显示开启公司租赁给刘天才的商铺于2019年10月17日由宝丰县人民法院拍卖给了赵国玺，产权发生转移，开启公司即时起已经没有权利向刘天才主张租赁费和物业费。请求二审法院驳回开启公司上诉请求，维护刘天才的合法权益。刘天才向一审法院起诉请求：1.判令解除刘天才、开启公司之间签订的房屋《租赁协议》；2.判令开启公司退还租赁保证金50000元；3.诉讼费用由开启公司承担。开启公司向一审法院提起反诉请求：1.刘天才向开启公司支付欠付的房租44312元、物业费9632元(计算至2020年8月2日),共计56638元；2.反诉诉讼费用由刘天才承担。一审法院认定事实：2017年11月2日，刘天才与河南开启置业有限公司在平顶山市××了一份房屋《租赁协议》，双方约定：刘天才租赁开启公司位于平顶山市××楼××商铺（××203房屋），租赁期限两年；刘天才两年内无需支付租赁费，但需向开启公司缴纳房屋租赁保证金50000元整；租赁期满后，开启公司一次性无息退款；刘天才租赁期间所产生的水电费、物业费，由刘天才向物业管理部门缴纳，并在租赁期间结清，该协议自签订时生效。另查明，2019年6月20日，宝丰县人民法院作出（2018）豫0421执1155号之二执行裁定书，裁定开启公司所有的位于平顶山市××区××街道南××社区东方××楼103商铺的所有权归买受人赵国玺所有。2019年10月17日，宝丰县人民法院制作协助执行通知书交由平顶山市石龙区不动产登记中心协助执行将东方桂苑3号楼103、203商铺的所有权登记归赵国玺所有。刘天才一直租赁该房屋至今。再查明，东方桂苑3号楼103号商铺为复式，含103、203房屋二层，总计建筑面积297.5平方米。一审法院认为，2017年11月2日刘天才与开启公司签订的一份房屋《租赁协议》系双方真实意思表示，具有约束力，双方应本着诚实信用原则按照合同约定的条款履行；本案本诉中，刘天才、开启公司约定租赁合同期满后，开启公司一次性无息退款，2019年10月17日，东方桂苑3号楼103、203商铺的所有权归买受人赵国玺后，尽管当时刘天才、开启公司合同期限没有经过，但2019年10月17日之后开启公司已不具备出租人资格，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说租赁物发生所有权变动的，原租赁合同及承租人的承租权依然有效，承租人与原出租人签订《租赁协议》各项权利义务已经终止，承租人与新受让权利人权利义务已经设立，而且承租人与受让人之间无需重新签订租赁合同，受让人取代原出让人在原租赁合同的地位，其仍然要受原租赁合同的约束；对刘天才所诉开启公司解除合同，因东方桂苑3号楼103、203号商铺所有权在2019年10月17日已发生转移，期限已过往，其现再以开启公司为出租方提出解除合同，依据不足，不予支持；若刘天才根据实际需要不需要使用租赁物，应向现在的新产权人提出；开启公司所收的保证金并不必然是租赁合同成立的要件，只是双方的特别约定，对双方有约束力，不适用于受让人，因此开启公司在不具备出租人的身份后应予以退还保证金；对开启公司辩称在产权没过户前，法定产权还属于开启公司与原审法院查明的事实不符，亦不予支持。反诉中，开启公司反诉租金，其在2019年10月17日已不具备出租方资格，该资格应由所有权人赵国玺享有，故对开启公司反诉租金的请求不予支持；对反诉物业费请求，根据《物业管理条例》第二十一条规定：在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，开启公司作为开发建设单位收取物业费法无明文，故不予支持。综上所述，对刘天才的合理请求予以支持，对开启公司的反诉请求因无法律事实依据不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、开启公司于判决生效后十日内退还刘天才缴纳房屋租赁保证金50000元；二、驳回刘天才的其他诉讼请求；三、驳回开启公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，反诉案件受理费1215元，合计2265元，减半后共收取1132.5元，由开启公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，刘天才租赁案涉商铺期间，缴纳的水、电费收据显示：“电价0.68元，管理费0.32元。水费10元/立方”，收据上东方佳苑物业室盖章。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为刘天才应否向天启置业公司支付物业费9326元。对此，本院分析评判如下：本案中，开启公司作为租赁商铺的所有权人将案涉商铺出租给刘天才，双方在租赁合同中约定租赁期间所产生的水电费、物业费，由刘天才向物业管理部门缴纳，并在租赁期间结清。但租赁合同中并未约定收取费用和提供物业服务的的物业服务企业名称，也未约定物业费收费标准。而开启公司作为案涉商铺的开发商，并非物业服务企业，其既无物业服务管理的相关资质，其也未与刘天才签订物业服务合同，同时开启公司亦未提交证据证明其向刘天才实际提供了相关物业服务。再者，从刘天才缴纳的水电费情况来看，电费中包含了管理费，水费也较本地区供水部门收取的自来水费用标准高得多。因此，开启公司主张向刘天才收取物业费并未事实根据和法律依据，不应得到支持。综上所述，河南开启置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由河南开启置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  樊为民审判员  彭 莉审判员  李泉钦二〇二〇年十月二十八日书记员  贾亚航