湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终1826号 上诉人（原审原告）：张忠保，男，1957年4月29日出生，汉族，住沅江市。 委托诉讼代理人：陈跃先，湖南德宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟，湖南德宽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖南亚都房地产开发有限公司，住所地沅江市。 法定代表人：周建可，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜凯，湖南天声律师事务所律师。 上诉人张忠保因与被上诉人湖南亚都房地产开发有限公司（以下简称亚都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省沅江市人民法院（2019）湘0981民初3020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张忠保上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判亚都公司赔偿张忠保购房款20万元的利息损失（占用资金的利息要求按人民银行同期贷款利率标准，自2012年12月15日起暂计算至返还购房款之日止）及房屋差价损失564551元（按亚都公司现已开发建设的新和社区陈家咀即现在的蓉园小区内最小的电梯房的建筑面积90.56平方米的标准，按价差3117元/平方米计算，90.56平方米×3117元/平方米×2套=564511元）；2.由亚都公司承担一审、二审诉讼费用及鉴定费10900元。事实和理由：一、涉案《房屋销售合同书》依法属于本约合同，一审判决认定为预约合同，系定性不准，导致判决错误。根据《商品房买卖合同解释》第5条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本条解释实际上将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定其名为预约实为本约。二、一审判决酌情判令亚都公司只赔偿张忠保经济损失30万元，明显与张忠保蒙受的损失不符。张忠保为无过错方，张忠保的损失应当为房屋差价损失564551元。三、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，因出卖人违约导致商品房买卖合同被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故亚都公司还应赔偿张忠保已付购房款的利息损失。四、一审判决未将张忠保已付的鉴定费10900元判令张忠保承担，属于遗漏判决事项，请求二审法院一并予以判决亚都公司承担。 亚都公司辩称：1.本案的基础法律关系为民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同关系；2.湖南新融达房地产土地资产评估有限责任公司益阳分公司出具的《报告书》所依据的鉴定材料未经质证，且该报告书与本案不具有关联性，不能作为本案的定案依据；3.一审判决酌定亚都公司赔偿张忠保损失30万元，该数额已超过张忠保已付购房款的一倍，已有利于张忠保。张忠保的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。 张忠保向一审法院起诉请求：1.判令亚都公司返还张忠保已付两套房屋的购房款20万元及其利息（占用资金的利息要求按人民银行同期贷款利率标准，自2012年12月15日起暂计算至返还购房款之日止）；2、判令亚都公司赔偿张忠保房屋差价损失564551元（按亚都公司现已开发建成的新和社区陈家咀即现在的蓉园小区内最小的电梯房的建筑面积90.56平方米的标准，按价差3117元每平方米计算，90.56平方米x3117元x2套=564551元）；3、判令亚都公司承担不超过已付20万元购房款一倍的赔偿责任；4、由亚都公司承担本案的诉讼费用及鉴定费。 一审法院认定事实：张忠保与亚都公司于2012年12月15日签订了两份《房屋销售合同书》，合同第一条约定，“乙方自愿购买在沅江市琼湖办事处新和社区新槐（金伟明等户此宗地）甲方承建开发的综合大楼的住房一套，位于本栋楼壹拾壹层壹套，建筑面积计为（）平方米，每平方米单价1680元。”第二条第1款约定“买受人第一次付甲方人民币拾万元，余额（）在（）内付清。”第二条第5款约定“交房时间：从合同签订之日起18个月内交房”。第二条第6款约定“如因甲方原因此宗地不能交房，甲方在新和社区陈家咀安置小区以同等价格出售电梯房一套给乙方”。合同签订后张忠保支付了两套房的首付款20万元，亚都公司未承建开发沅江市琼湖办事处新和社区新槐（金伟明等户此宗地），但实际开发了陈家咀蓉园小区。张忠保于2019年9月8日致函亚都公司要求其按照合同约定以1680元每平方米的价格置换其开发的陈家咀蓉园小区实际开发建设的3栋、4栋、9栋楼盘中最小面积的两套电梯房，亚都公司于2019年9月12日收到催告函。经张忠保催告，亚都公司一直未按合同约定置换房产。张忠保遂于2019年9月18日向亚都公司发出解除合同通知书，解除与亚都公司签订的两份购房合同。亚都公司于2019年9月24日收到张保忠寄送的解除合同通知。为此，张忠保诉至法院，提出诉请如前。 经鉴定，亚都公司开发的陈家咀蓉园小区，面积最小的两套房屋分别是蓉园小区9栋303室、2703室，建筑面积90.56平方米，303室评估单价4797元，2703号评估单价4893元。 一审法院认为，本案的争议焦点主要在于：一、张忠保与亚都公司于2012年12月15日签订的《房屋销售合同》的法律性质及效力。二、如果《房屋销售合同》有效，是否已经有效解除？三、若合同有效解除，亚都公司赔偿张忠保损失的范围及金额应如何确定。 第一，双方间《房屋销售合同》的法律性质及效力。 从合同的内容和形式看，合同体现了张忠保以1680元/平方米的单价购买亚都公司将会承建开发的位于“新和社区新槐（金伟明等户此宗地）”的“综合大楼的住房一套”或在亚都公司无法取得宗地而不能交房的情况下购买亚都公司另行开发的位于“新和社区陈家咀安置小区电梯房一套”的意思表示，双方初步确认了交易亚都公司承建开发的房产的有关事宜，合同虽未对房屋的房号、房型、面积、总价款、付款方式、余款付款时间等进行明确约定，但其主要内容还是对将来进行房屋买卖的预先约定，预约事项内容完整、明确。此外，双方在签订销售合同时考虑到了亚都公司可能不能如期开发承建新和社区新槐地块，故双方在第二条第6款补充约定，若因亚都公司原因不能交房，则亚都公司在新和社区陈家咀地块建设的电梯房以同等价格出售给张忠保，说明双方均预见到了存在预期建设地址的变更风险并进行了对应性补救措施的约定，在亚都公司现已实际开发建设新和社区陈家咀位置电梯房的情况下，双方约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。综上，该合同明确了双方的基本情况，对拟购房屋的地理位置、价款计算等做了较为清晰且适于操作的约定，这表明只要双方本着诚实信用的原则，经过友好磋商，就条件成就时进行实际房屋买卖的主要内容达成了合意。因此，双方签订的房屋销售合同是具有法律约束力的预约合同。 亚都公司辩称在未取得相关许可之前，不能对外预售房屋，因此房屋销售合同应无效。根据本案事实，涉案合同是双方均对亚都公司能够合法取得相关许可证有合理预期的情况下，对双方将来完成房屋买卖进行了预先安排。合同没有明确交付房屋、收取剩余购房款等涉及双务合同主要义务的履行情况，并没有对商品房的具体房号、面积、商品房总价款、付款方式、余款付款时间等进行约定，不满足《商品房销售管理办法》第十六条的规定，故该合同不具备商品房预售合同的条件，法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于该预约合同。事实上，本案亚都公司取得了新和社区陈家咀安置小区的相关开发及销售房产的许可，也进行了对涉案小区房屋的实际销售，故亚都公司的抗辩意见无事实和法律依据，应不予采信。此外，亚都公司还提出涉案合同非真实的房屋销售合同及至今也未签订正式房屋买卖合同的意见，对此意见一审法院予以认同，一审法院确认双方间尚未正式签订商品房买卖合同。 第二，《房屋销售合同》是否已经有效解除。 亚都公司提出按照《房屋销售合同》第二条第5项的规定，“交房时间：从合同签订之日起18个月内交房”，双方于2012年12月15日签订销售合同，而张忠保是在2019年9月18日向亚都公司发出的解除合同通知，已逾《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权一年的行使期间。一审法院认为，从合同内容看，第二条第5项规定的交房时间与第二条第6项规定的房屋置换条款并不存在逻辑上的关联，第二条第5项规定的交房时间是针对合同第一条合同标的物即亚都公司承建开发在“沅江市琼湖办事处新和社区新槐（金伟等户宗地）”上的综合大楼的住房而言。因亚都公司未承建该项目致使该条无法履行，也因此第二条第6项约定的条件成就，双方拟进行的交易标的物变更为亚都公司另行开发的陈家咀电梯房。再者，如前所述，涉案合同是双方对将来条件成就时进行房屋买卖进行的预先安排，对于陈家咀安置小区内房产的交房时间、付款时间等在该预约中并未进行明确约定，有待陈家咀安置小区内房产达到预售条件后双方再另行协商确定。张忠保于2019年9月8日催告亚都公司按照合同约定履行陈家咀安置小区房屋买卖交涉的义务，但亚都公司至本案审理时仍未与张忠保进一步交涉房产买卖事宜。张忠保鉴于亚都公司无意再按合同约定履行房屋买卖义务，其依据合同取得房屋的目的无法实现，故于2019年9月18日向亚都公司寄送解除合同通知书，其行为符合合同法第94条的规定，亚都公司的抗辩意见不足采信，张忠保的解除行为合法有效，双方之间的房屋销售预约合同已依法解除。 第三，《房屋销售合同》解除后，亚都公司对张忠保承担赔偿损失责任的范围如何确定。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《买卖合同司法解释》)第2条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。涉案合同是合法有效的预约合同，双方当事人均应依法履行合同的约定。依据合同法第6条的规定，合同当事人不仅应依照诚实信用的原则行使合同权利，在履行合同义务中也应以善意的方式，依照诚实信用的原则履行，不得规避合同约定的义务。本案亚都公司因其无法取得新和社区新槐宗地而开发新和社区陈家咀安置小区后，应秉着诚实信用的原则告知张忠保，并应依预约合同约定与张忠保就房屋买卖达成更为详细可操作的协议，以实现房屋买卖的目的。但亚都公司在陈家咀安置小区内的房产可预售后不仅未告知张忠保，并在张忠保致函要求其按照预约合同的约定置换房屋时仍然置之不理，在客观上能履行合同义务（在争议发生时陈家咀蓉园小区内尚有房产还未对外销售，亚都公司客观上能交付符合约定的房屋）的情况下，主观上考虑到房产市场交易价格的大幅上涨而不履行，甚至在争议发生时主张双方已签订的《房屋销售合同》无效，其行为违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则，应认定为违约。《中华人民共和国合同法》第107条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第113条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”亚都公司的违约行为导致守约方张忠保丧失了以合同约定的远低于市价的优惠价购买涉案房产的机会，而作为违约方的亚都公司却能通过撕毁预约合同而将预订房产以市价对外销售从中获利，亚都公司在主观上存在不履行合同的故意。因此，亚都公司应承担相应的违约责任。合同依法解除后，张忠保提出要求亚都公司返还购房款20万元的诉讼请求并无不当，应依法予以支持。为促进民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑沅江市近年来房地产市场发展的趋势及当事人的主观过错，结合鉴定意见确定的亚都公司违约可获取收益情况，酌定亚都公司赔偿张忠保经济损失300000元。就张忠保要求依据鉴定意见的标准按每平方米3117元（评估市价4797元-订购价1680元）的差价赔偿其经济损失的主张，一审法院认为张忠保虽按约支付了20万元购房款，但双方签订的房屋销售合同实质是预约合同，与正式的房屋买卖合同存在法律性质和法律效果上的明显差异，故张忠保主张的赔偿方式和金额，不能完全予以支持。 至于张忠保要求的购房款利息损失，张忠保虽未取得房产，但一审法院已经支持其要求亚都公司返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，张忠保支付的购房款的利息已经包含在损失中，不应再予重复计算，故对该部分诉讼请求，应不予支持。此外，就张忠保主张的不超过购房款一倍的惩罚性赔偿金，张忠保并未举证证明亚都公司存在惩罚性赔偿金适用的行为，故对张忠保该部分诉讼请求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由湖南亚都房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还张忠保购房款200000元；二、由湖南亚都房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿张忠保经济损失300000元；三、驳回张忠保的其他诉讼请求。案件受理费13800元（张忠保已预缴6900元），由张忠保、亚都公司各负担一半。 二审中，当事人均未向本院提交新的证据。 二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人二审争议的焦点为：一审判决对张忠保因涉案合同解除所造成的损失的认定是否正确。首先，虽然涉案合同明确了双方的基本情况，对拟购房屋的地理位置、价款计算等做了较为清晰且适于操作的约定，并就条件成就时进行实际房屋买卖的主要内容达成了合意，但双方签订涉案合同时，亚都公司尚未取得涉案商品房预售许可证，且涉案合同没有明确交付房屋、收取剩余购房款等涉及双务合同主要义务的履行情况，亦没有对商品房的具体房号、面积、商品房总价款、付款方式、余款付款时间等进行约定，故涉案合同仍存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，不满足《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条所规定的应当认定为商品房买卖合同的情形。据此一审判决将涉案合同认定为预约合同正确，亚都公司上诉提出涉案合同应认定为商品房买卖合同即本约合同的主张，于法无据，本院不予支持。其次，涉案的预约合同合法有效，双方应本着诚实信用原则依法履行合同约定，现因亚都公司违背诚实信用原则未与张忠保进一步订立商品房买卖合同，导致涉案的预约合同解除，而致张忠保的信赖利益损失，亚都公司负有缔约过失，应对张忠保承担损害赔偿责任，同时，张忠保在2012年12月15日签订涉案的预约合同后，亦未尽相关注意义务，与亚都公司进一步签订内容完备的商品房买卖合同，亦有过错。本案中双方约定，张忠保自愿购买亚都公司在沅江市琼湖办事处新和社区新槐宗地承建开发的住房，亚都公司如未承建开发沅江市琼湖办事处新和社区新槐宗地，则亚都公司将承建开发的新和社区陈家咀安置小区电梯房出售给张忠保，后亚都公司实际开发了陈家咀蓉园小区。张忠保上诉主张按陈家咀蓉园小区房屋的市场价标准赔偿其差价损失共计564511元【依照张忠保申请的鉴定评估报告，以陈家咀蓉园小区内最小的电梯房的建筑面积90.56平方米为标准，按价差3117元/平方米（4797元-1680元）计算，两套房的损失为564511元（90.56平方米×3117元/平方米×2套）】，该差价损失只是张忠保在达到如合同全部履行状态下的期待利益损失。而张忠保仅支付200000元，未付清两套房屋的全部房款，故张忠保主张的差价损失并非其签订涉案预约合同时的信赖利益损失，张忠保签订涉案预约合同时的信赖利益应为沅江市琼湖办事处新和社区新槐宗地上房屋或者新和社区陈家咀安置小区电梯房的市场差价损失，但张忠保未提供证据证实该两处房产的市场差价损失，一审判决为促进民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，在综合考虑沅江市近年来房地产市场发展的趋势及当事人的过错，结合张忠保申请的鉴定意见确定的亚都公司违约可获取收益情况，酌定亚都公司赔偿张忠保经济损失300000元，并无不当，本院依法予以维持。张忠保的上述主张，于法无据，本院依法不予支持。再次，亚都公司在本案中承担的是缔约过失责任，在具体的责任形式上，缔约上过失责任表现为单一的损害赔偿责任。一审判决已经认定亚都公司赔偿张忠保经济损失300000元，故亚都公司对张忠保的信赖利益损失已经承担了损害赔偿责任，张忠保上诉主张亚都公司还应赔偿其购房款20万元的利息损失（占用资金的利息要求按人民银行同期贷款利率标准，自2012年12月15日起暂计算至返还购房款之日止），则属重复计算其损失，且与缔约上过失责任承担形式相悖，对张忠保的该项主张，本院依法不予支持。 此外，张忠保在一审中未提出要求亚都公司承担其已经支付的10900元鉴定费的诉讼请求，一审判决也未采信张忠保所申请的该项鉴定报告，故一审判决未判令亚都公司承担该笔鉴定费并无不当，不属于遗漏判决事项，本院依法予维持。张忠保上诉提出要求亚都公司承担其已经支付的10900元鉴定费的主张，于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，张忠保的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人张忠保负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  夏 蓉 审 判 员  李京伟 审 判 员  黎 娜 二〇二〇年十月十五日 法官助理  刘艳芝 书 记 员  曹 敏