新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1506号 上诉人（原审被告）：赵世军，男，1968年6月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 上诉人（原审被告）：陈淑珍，女，1966年4月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 委托诉讼代理人：赵世军(系陈淑珍丈夫)，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 被上诉人（原审原告）：奇台县方正房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县城古城南街。 法定代表人：陈志贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐雪梅，新疆新蓝天（奇台）律师事务所律师。 上诉人赵世军、陈淑珍因与被上诉人奇台县方正房地产开发有限责任公司(以下简称“方正公司”)商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区奇台县人民法院（2020）新2325民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月7日公开开庭对本案进行了审理。上诉人赵世军，上诉人陈淑珍的委托诉讼代理人赵世军、被上诉人方正公司的委托诉讼代理人徐雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵世军、陈淑珍上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区奇台县人民法院(2020)新2325民初449号民事判决第一项,改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由:一、一审法院认定事实不清,错误认定公摊面积增加8.94平方米。涉案房屋在验收合格时已向奇台县房产管理局报送最终测绘面积,被上诉人并未提供证据证明其提交的新嘉测字(2014)奇55号房产面积测量报告即是其报送给奇台县房产管理局的最终测绘报告,而上诉人提交的2016年8月2日房屋权属档案证明是最终测绘面积；根据测绘公司工作人员在2016年7月9日庭审笔录中的陈述与《中华人民共和国建设工程规划许可证》中记载内容可知，负一层功能并未发生变化,亦不存在重新分摊公摊面积的情况,实际公摊与合同约定公摊面积一致；涉案建筑为违章建筑,被上诉人对违章建筑不存在请求支付房款的合法基础。二、一审法院适用法律错误。一审未查清涉案房屋是否实际交付及是否存在公摊面积增大的事实，亦不存在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的基础。 方正公司辩称，上诉人的上诉请求及事实理由均不能成立。一审法院认定上诉人购买的房屋面积为47.77平方米的事实正确，该面积系不动产中心的备案面积；案涉房屋经正规程序建设，并非违章、违规建筑；一审法院判令上诉人在面积误差比3％以内承担责任，被上诉人虽未上诉，但被上诉人认为上诉人应按合同约定以实际增加的房屋面积交纳房款。 方正公司向一审法院起诉请求：1．二被告支付所购商铺房款39303元；2．二被告按合同约定支付逾期付款违约金28691元（2015年5月1日至2019年9月1日按照合同约定未付款项日万分之五计算）；3．二被告继续从起诉之日起按照合同约定承担违约金至本案款项全部履行完毕；4.二被告承担保全费590元。 一审法院认定事实：2013年11月25日，被告赵世军、陈淑珍夫妻二人购买了原告开发的奇台县北门蔬菜综合市场A5座2层63-64号商铺，并与原告方正公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容有：第三条、买受人（被告）所购商品房的基本情况…该商品房合同约定建筑面积86.6平方米，其中套内建筑面积65.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.28平方米；第四条、计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4396元，总金额380694元…第五条、面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。…1、双方自行约定：（1）以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，单价保持不变，总价多退少补（该条为黑色条形章）…第七条、买受人逾期付款的违约责任…逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金…。原告出示的合同中单价部分上方有备注内容：此房屋最终测绘面积为95.54平方米，单价为4396元，总价为419994元，大写：肆拾壹万玖仟玖佰玖拾肆元整。2014年9月20日新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司（以下简称嘉诚公司）接受原告委托，对原告开发的北门蔬菜综合市场A区5#号楼进了面积测算，经测绘诉争商铺套内面积未变化仍为65.32平方米，公摊面积增加了8.94平方米，为30.22平方米，总面积变更为95.54平方米。另查明：2016年7月11日，二被告以商品房销售合同纠纷将原告诉至奇台县人民法院请求处理，法院审理后于2016年8月19日做出（2016）新2325民初2350号民事判决书，判令：“一、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告赵世军、陈淑珍交付位于奇台县迎宾大道A5座2层63、64号两间商铺；二、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告赵世军、陈淑珍支付逾期交房的违约金56342.7元。”原告方正公司不服该判决在上诉期内向昌吉回族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2017年10月16日做出（2017）新23民终1477号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。两次庭审中查明的事实一致。再查明：房屋面积误差比为10.32%［（95.54平方米-86.6平方米）÷86.6平方米］×100%。一审法院认为，关于被告是否应当补交原告主张的房款并承担违约金的问题，原告方正公司与被告赵世军、陈淑珍签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。对于案涉商铺的面积，原告提交了嘉诚公司出具的测绘报告证实实测面积为95.54平方米，被告辩解面积并未增大，但其提供的证据并不足以证实其辩解意见，不予采信。被告提交的奇台县房产管理局房屋权属档案查询证明虽然载明案涉房产产权面积为43.3平方米，但证明中并未明确是预售登记面积还是实测面积，在未办理权属证书的情况下，并不能证明是实际的产权面积。在商品房买卖预售的过程中，签订合同时以预测面积计算，最终产权面积以实测面积计算属于常见的交易方式，因为设计图纸与实际施工存在一定偏差，预测面积与实测面积出现差异亦属正常，法律及司法解释对于该类差异亦作出了相应规定分别进行处理。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”则当面积误差条件成就时，应按约定或法定形式结算房款。现从原告提交的合同看，虽然合同落款时间为2013年11月25日，但该合同单价上方备注的面积来源于2014年9月20日嘉诚公司出具的测绘报告，由此可以反映，该合同签订后至少至2014年9月20日之前由原告持有，并未交付被告，对于合同上的面积确认及面积差异处理等内容是否在签订合同上即对被告作出告知说明并不能确定，且该内容为黑色条形章加盖，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，应属格式条款，本案中，房屋面积误差比为10.32%，已经超过了误差绝对值３％的上限规定，超出了被告订立合同时能够预见的范围，明显加重了被告的责任，该格式条款应属无效，则本案应适用上述司法解释规定予以处理。因合同尚在继续履行中，商品房单价为4396元/平方米，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款12599.8元（95.54平方米×3%×4396元/平方米）应由被告补足，超出部分则由原告承担，商铺所有权归被告所有。对于违约金，违约金是合同各方出现违反合同约定的情况时，违约方向守约方支付一定数额的货币，以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。本案中双方在合同中对约定面积的房款给付期限进行了明确约定，被告也按照约定如期交纳了房款，针对约定面积房款的逾期付款违约金合同中确有约定，但对于增加部分的面积双方并未约定付款期限，也未就此达成补充协议，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。对于原告主张的保全费590元，属于为案件处理需要实际支出的费用，依法应由被告承担109元，超出部分由原告自行承担。遂判决：一、被告赵世军、陈淑珍于本判决生效后十日内向原告奇台县方正房地产开发有限责任公司给付增加面积的房款12599.8元、保全费109元，合计12708.8元；二、驳回原告奇台县方正房地产开发有限责任公司其他的诉讼请求。 二审中，上诉人赵世军、陈淑珍提交如下证据： 证据一、商品房销售价格备案通知单1份，拟证明上诉人买的是现房。 经质证，方正公司认为该证据系复印件，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均不认可。经审查，因该证据系复印件，无法核对其真实性，故本院对该证据的真实性不予确认。 证据二、北门商贸中心规划总平面图1份，拟证明涉案房屋是违章建筑。 经质证，方正公司认为该证据系复印件，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明问题均不认可，认为在其他案件中奇台县自然资源局已经确认涉案房屋系合法建筑，不存在违章建筑。经审查，因该证据系复印件，无法核对其真实性，故本院对该证据的真实性不予确认。 证据三、建设工程规划许可证1份，拟证明涉案房屋面积和原设计图纸面积一样，负一层房屋功能没有发生改变。 经质证，方正公司认为该证据系复印件，对该证据真实性、合法性、关联性均不认可，本案诉争的房屋是A5，证据中显示的是A2，故该证据与本案无关。经审查，因该证据系复印件，无法核对其真实性，故本院对该证据的真实性不予确认。 被上诉人方正公司提交如下证据： 证据一、房屋权属档案查询说明1份，拟证明上诉人从被上诉人处购买的2套房屋在不动产登记中心备案登记的面积均为47.77平方米。 经质证，上诉人对该证据的真实性不认可，认为该证据中奇台县不动产登记中心的印章系方正公司伪造。经审查，该证据加盖奇台县不动产登记中心印章，上诉人虽不认可该证据但未能提供足以反驳的证据，故本院对该证据的真实性予以确认。 证据二、奇台县人民法院法官对不动产中心主任高霭玲做的调查笔录1份，拟证明2016年8月2日不动产中心新成立，当时移交材料是电子版，原房管所在移交数据拷贝时出现问题，对期楼盘及现楼盘的面积没有实现无缝对接，因此向上诉人出具了错误证明。 经质证，上诉人对该证据的真实性无法确认，因为没有加盖公章。经审查，因该证据系复印件，无法核对其真实性，故本院对该证据的真实性不予确认。 为查明案件事实，本院依职权向奇台县不动产登记中心调查涉案房屋面积，发出协助调查通知书1份，并向奇台县不动产登记中心工作人员李锦波制作询问笔录1份，奇台县不动产登记中心向本院回复“我单位于2020年9月4日出具了《房屋权属档案查询说明》，赵世军购买的位于奇台县迎宾大道2区2丘41幢91号房产面积为47.77㎡、92号房产面积为47.77㎡”。 经质证，上诉人对该组证据不认可，对房屋增加面积不认可，认为应当按照合同约定面积计算房款；被上诉人对该组证据的真实性、合法性及关联性均认可。本院对该组证据的真实性予以确认。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。 二审另查明：2020年9月4日，奇台县不动产登记中心出具《房屋权属档案查询说明》载明：根据2017年12月房产管理所档案资料移交至不动产中心从微机录入信息查询，赵世军（身份证号：6523271968********）所购买位于奇台县迎宾大道2区2丘41幢91号不动产，此不动产在我中心现房登记面积为47.77㎡，以及奇台县迎宾大道2区2丘41幢92号不动产，此不动产在我中心现房登记面积为47.77㎡，上述不动产均未在我中心办理新建商品房转移登记手续。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点系涉案房屋的面积如何认定。依据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，上诉人虽不认可被上诉人提交的新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司出具的新嘉测字【2014】奇55号房产面积测量报告，但其在庭审中却明确表示房屋产权管理部门依据新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司测量的房产面积，备案登记房屋产权面积。且，被上诉人提交的奇台县不动产登记中心于2020年9月4日出具的《房屋权属档案查询说明》亦载明涉诉的两套房屋登记面积均为47.77平方米。故上诉人主张以双方签订的《商品房买卖合同》约定的两套房产建筑面积86.6平方米确认产权面积缺乏依据，本院不予采纳。一审认定上诉人购买的两套房屋产权面积共计95.54平方米（47.77平方米×2），并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人赵世军、陈淑珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费115元，由赵世军、陈淑珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  闫 雪 审 判 员  杨 洁 审 判 员  王雪梅 二〇二〇年十月十三日 法官助理  李 雯 书 记 员  李 静