云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初2931号原告：云南宇辰物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。住所：云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：陈华琼，女，1985年11月8日生，汉族，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县。特别授权代理。被告：戴发云，男，1957年4月28日生，汉族，云南省会泽县人，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，（未到庭）委托诉讼代理人：王永兰，女，1965年9月23日生，汉族，云南省会泽县人，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，系戴发云之妻。特别授权代理。原告云南宇辰物业服务有限公司诉被告戴发云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈华琼、被告戴发云的委托诉讼代理人王永兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南宇辰物业服务有限公司诉称，2018年1月1日前，被告戴发云购买了泽润龙都一期1栋1单元501室房产（面积141.32平方米），按照原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司于2018年4月24日签订的《前期物业服务协议》及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据《前期物业服务协议》，被告自2019年1月1日至2019年12月31日共拖欠应缴纳的物业服务费为1357元、生活垃圾清运处置费132元、电梯运行费240元、二次加压费240元。现诉请：1.判令被告支付原告2019年1月1日至2019年12月31日期间拖欠应缴纳的物业服务费1357元、生活垃圾清运处置费132元、电梯运行费240元、二次加压费240元，合计1969元；2.此次诉讼费由被告承担。被告戴发云及其委托诉讼代理人辩称，我们没有与原告签订过合同，我们是与昆明明亨物业管理有限责任公司会泽分公司签订的物业管理合同。我们已经与物业公司签订过合同后，开发商就无权与其他物业公司签订物业合同，对开发商与原告签订的协议不认可，它是不具有效力的。我们没有实际居住在小区，生活垃圾清运费、二次加压费、电梯运行费都不应该承担。本院查明：云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业。2018年，会泽鼎业房地产开发经营有限公司与云南宇辰物业服务有限公司签订了前期物业服务协议，协议约定甲方会泽鼎业房地产开发经营有限公司将泽润龙都一期茗泽苑委托乙方云南宇辰物业服务有限公司实行物业管理。协议中约定云南宇辰物业服务有限公司对管理区域内的房屋建筑共用部位进行维修、养护和管理；对共用设施、设备进行维修、养护、运行和管理；对公共环境卫生负责，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运和公共设施的清洁；委托管理期限为自2018年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业服务企业止；物业服务费计费方式采取包干制，按房屋所有权证登记面积高层（电梯房）住宅0.8元/月/平方米，二次加压费20元/户/月，电梯运行电费20元/户/月。协议期间，会泽城区生活垃圾处理费经备案为11元/户/月。被告戴发云系会泽县泽润龙都一期1-1-501号房屋业主，其房屋建筑面积为141.32平方米。被告戴发云未交2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、生活垃圾处理费、电梯运行费和二次加压费。原告云南宇辰物业服务有限公司于2020年9月15日诉到我院要求解决。上述事实，有原告提交的：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人居民身份证复印件；2.原告与会泽鼎业房地产开发经营有限公司签订的前期物业服务协议复印件；3.会泽县经营服务性收费标准申报执行年度审核备案表复印件；4.昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司关于退出及更换小区物业服务事项告知书复印件，物业服务管理移交书复印件；5.物业服务费欠费清单及催费照片在卷予以证实。上述证据具备证据三性，能够互相印证本案原告为会泽县泽润龙都一期茗泽苑小区提供物业服务，被告戴发云作为该小区1-1-501号房屋业主，未交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务等费的事实，本院予以采信；被告戴发云提交的居民身份证复印件，昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司会泽泽润龙都管理规约、物业服务协议、业主承诺书、物管费收据，能够证实被告的身份情况以及其曾与昆明明亨物业服务有限责任公司会泽分公司签订过物业服务协议并已交费的事实，本院予以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除”的规定，会泽鼎业房地产开发经营有限公司与云南宇辰物业服务有限公司签订的前期物业服务协议，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同成立并生效，且已实际履行，对双方均具有约束力。同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告戴发云作为会泽县泽润龙都一期茗泽苑小区1-1-501号房屋业主，理应遵守上述约定。被告戴发云关于其是与昆明明亨物业管理有限责任公司会泽分公司签订的物业管理合同的辩解意见，因原告云南宇辰物业服务有限公司已提供证据证明昆明明亨物业管理有限责任公司会泽分公司已退出该小区并已签署物业服务管理移交书，且原告已实际开展了物业管理服务，故对该辩解主张本院不予支持。被告戴发云关于已经与物业公司签订过合同后，开发商就无权与其他物业公司签订物业合同的辩解主张不符合相关规定，本院对此不予采纳。被告戴发云关于没有实际居住在该小区，二次加压费、电梯运行费都不应该承担的辩解主张无法律依据，本院不予支持。鉴于被告一家对涉案房屋长期未实际居住使用，未产生相关生活垃圾，故本院对原告主张的生活垃圾处理费予以扣减。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：由被告戴发云于本判决生效后十日内一次性支付给原告云南宇辰物业服务有限公司物业服务费1357元、电梯运行费240元、二次加压费240元，合计人民币1837元。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告云南宇辰物业服务有限公司已预交），由被告戴发云负担，并与前款一并执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  李兴祥二〇二〇年十月十九日书记员  沈学丽附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。