浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2785号 上诉人（原审原告）：余燕，女，1989年9月4日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：周剑仁，男，1983年1月22日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区，系上诉人丈夫。 被上诉人（原审被告）：金华市世腾房地产开发有限公司，住所地浙江省金华市婺城区中山路**嘉恒盛世天成****，统一社会信用代码91330702MA29M1C83B。 法定代表人：陈勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄凯云，浙江**道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林建国，北京天驰君泰（杭州）律师事务所。 上诉人余燕因与被上诉人金华市世腾房地产开发有限公司（以下简称世腾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初2962号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余燕的上诉请求：1、撤销一审判决；2、一、二审诉讼费用由世腾公司承担；3、世腾公司返还余燕8453.7285元，并支付自起诉之日起至付清之日止的利息损失（按年利率6%计算）。事实和理由：一、原审判决称“商品房买卖合同及补充协议并未约定房屋价款可随国家政策的调整而调整”、“商品房增值税率的调整并不影响《商品房买卖合同》所约定的房屋价款”，但《商品房补充协议》第九条、第十一条、第十六条、第十八条等条款已经明确双方在最终结算房价时，税率要按照支付时点之有效税法规定计算，或按届时等政策、法律法规执行，且最终由买受人承担。双方所签订的合同已经达成“税调价调”的意思表示。二、原审法院对双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《商品房补充协议》中的冲突条款效力适用错误。《商品房补充协议》里，余燕与世腾公司已经就房屋价款的计算方式，通过一揽子条款作了补充约定。这些约定与《商品房买卖合同》里房屋价款的计算方式发生了冲突。《商品房补充协议》第十八条约定，“买卖双方一致确认，对本补充协议的条款含义认识一致，本补充协议约定与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议的约定为准。”主合同里关于价款的约定与补充协议约定不一致的，应该适用补充协议的条款，因为补充条款效力大于主合同。原审法院依照《商品房买卖合同》认定房屋价款计算方式，对冲突条款效力适用错误。另，原审判决忽略了案涉合同都是格式条款，现双方当事人对合同关于房价的认定究竟以主合同作为依据还是以补充合同作为依据发生争议，应适用《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，支持余燕的主张。三、原审判决未就《商品房买卖合同》第五条，《商品房补充协议》第九条、第十一条、第十八条等争议焦点条款进行上下结合、通篇理解、相互印证，只断章取义进行解读，未查明双方当事人对房价约定的真实意思表示。四、原审判决采纳了未加证明的所谓交易习惯，而未对余燕引用的《商品房补充协议》相关证明房屋价款应该“税调价调”的条款进行说明、解析、推敲。庭询中补充：一、双方签订的合同里，没有任何一个地方明确房价为一口价，不可更改。《商品房买卖合同》第六条面积确认及面积差异处理条款，仅约定了面积确认的方式及面积差处理的方式，并没有任何文字或者条款约定除面积差以外其他因素不影响房价。二、世腾公司除补充协议第十一条、第十六条进行风险防范外，还有补充协议第十三条关于限购政策、第十四条关于房屋查封等条款进行风险防范。故“税调价调”同样也是世腾公司的真实意思表示。三、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定，交易习惯必须是订立合同双方同时知道或者应该知道的做法，且被双方经常适用的习惯做法。世腾公司主张税率变动不导致房价变动的所谓交易习惯并不成立，原因如下：没有证据能证明，余燕知道或应该知道税率调整不影响房价这一“交易习惯”。余燕第一次买房，不可能产生双方经常使用的习惯做法。且房屋增值税是在2016年营改增后，才在不动产交易环节实施的，在2018年合同签约时，实施不到2年，不可能产生所谓的交易习惯。交易习惯应该由提出主张的一方负举证责任，但世腾公司从未提供任何足以证明该交易习惯、行业通行计价规则的证明材料。四、2019年《财政部、税务总局、海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》将不动产销售税率从10%下调至9%。根据我国税法政策，增值税实行价外税，也就是由消费者负担。降税举措应该惠及消费者，减税是降低了整个交易链的成本，而非机械化地理解为让企业少交税。根据《商品房补充协议》第十一条约定，房屋买卖的增值税实际承担人都是余燕。而世腾公司又在《商品房补充协议》第十六条做了无限兜底风险转嫁，加重了余燕的负担和风险。根据权利义务对等原则，世腾公司因增值税税率下调1%产生的少缴部分税金，应该退还余燕。 世腾公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。余燕在二审中未提交新的证据证明双方之间存在约定税调价调的情形，其上诉理由不成立。请求驳回上诉，维持原判。 余燕向一审法院起诉请求：1.世腾公司返还余燕8453.7285元，并支付自起诉之日至付清之日止的利息损失（按年利息6%计算）；2.世腾公司以商品房不含增值税单价：10262.30元/平方米为计价方式重新开具增值税专业发票；3.世腾公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年5月13日，余燕（买受人）与世腾公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定余燕购买世腾公司开发的位于金华××路××街××花园××幢××室商品房，建筑面积89.76平方米。计价方式按建筑面积，单价11288.54元／平方米，总价1013259元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款等内容。同日，双方又签订一份《商品房补充协议书》，补充协议第九条关于税费及利率约定，买卖双方一致同意并知悉该商品房的不含增值税房价为人民币921144.55元，增值税为人民币92114.45元（税率为10%），故买受人应向出卖人支付的总房价为人民币1013259元。涉案商品房实际交付的面积为89.79平方米，后余燕补交差额，共支付购房款1013598元。涉案商品房的增值税发票于2019年9月5日开具，该发票上记载售房款金额为929906.42元、税额为83691.58元、税率9%、价税合计1013598元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：案涉商品房交易价格是以《商品房买卖合同》约定的总价款为依据还是以《商品房补充协议书》约定的不含税总价为依据。首先，双方签订的商品房买卖合同明确约定了房屋总价款为1013259元，且明确了房屋总价款的计价方式，即房屋总价款系依据建筑面积乘以每平方米单价而确定。房屋总价款除因面积存在差异进行调整外，无其他变动房屋总价的约定。商品房买卖合同及补充协议并未约定房屋价款可随国家政策的调整而调整，增值税率的调整并不能对商品房总价款产生影响。双方当事人实际上亦按照主合同所约定的计价方式履行了合同。余燕所主张的根据税率变动调整房屋交易价格的观点不符合此商品房交易的惯例。其次，世腾公司是增值税的纳税义务人。补充协议关于不含增值税房屋总价是根据商品房买卖合同约定的总价结合当时10%的增值税率推算所得，该不含税房价的推算基础是双方合意达成的商品房总价款。世腾公司基于增值税率降低从而影响房屋不含税价的推算结果，并不能以此认定世腾公司提高了房屋总价。因此，商品房增值税率的调整并不影响《商品房买卖合同》所约定的房屋价款，世腾公司所收房款符合双方约定。综上所述，余燕诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回余燕的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由余燕负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为，二审的主要争点是案涉商品房交易价格是以《商品房买卖合同》约定的总价款为依据还是以《商品房补充协议书》约定的不含税总价为依据。综合考虑以下几点：1、案涉《商品房买卖合同》第五条明确约定了房款计价方式，即案涉商品房的交易价格根据房屋建筑面积与单价的乘积予以确定。该计价方式符合此类商品房买卖的交易习惯；2、《商品房买卖合同》与《商品房补充协议书》系同一天签订，如果双方签订补充协议的本意是对商品房交易价格进行变更，则直接在《商品房买卖合同》中进行约定即可，而没有必要另签补充协议进行约定；3、案涉《商品房补充协议书》所约定的不含增值税房价系根据双方主合同约定的交易价格结合合同签订时的增值税率倒推计算得出，增值税发票所载的单价、契税发票所载的计税金额等均体现这一特征。反之，根据补充协议约定的不含增值税房价结合支付时点的增值税率计算所得的金额与余燕实际支付给世腾公司的款项并不一致，有理由相信双方实际按照《商品房买卖合同》第五条约定予以履行；4、营改增后，根据计税政策，如合同所载金额和增值税分开注明的，则契税、印花税等均按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据，故买卖双方均有在合同中分开载明价款和增值税的利益驱动，本案双方当事人应该也是基于减少计税基数的目的而在补充协议中对不含税价款和增值税进行罗列和说明，而并非是对余燕应当支付给世腾公司的实际房款进行变更；5、根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，案涉房产交易过程中增值税的纳税义务人为房屋出卖方，国家降低增值税税率的本意是降低房屋出卖方的税赋，相应税率调低的获益方理应为世腾公司而非买受人余燕。综上，虽然关于案涉房屋价款问题有主合同和补充协议中的不同表述，但补充协议关于不含增值税房价和增值税额的记载仅是对主合同约定总房价组成的罗列和说明，其目的在于降低契税和印花税的计税基数，而非对余燕应支付的房款总额的变更，故本案仍应根据《商品房买卖合同》第五条的约定确定余燕应支付的房款总额。同样，遇增值税上调时，双方房屋交易的实际价款也应根据《商品房买卖合同》第五条的约定予以确认，而不存在购买者应多支付增值税增加部分房款的问题。需特别指出的是，世腾公司提供的合同条款存在含义模糊之处，在税率有变化时容易引发合同双方对房屋实际交易价格的争议，应引以为戒，及时对相关条款予以调整和明确。关于余燕调取印花税完税凭证的申请，经向税务部门咨询，房地产公司是按月汇总需缴纳的印花税一并缴纳，无法单独显示出其该月缴纳的印花税里具体是哪一笔商品房交易，且涉案印花税由世腾公司缴纳，具体缴纳多少对买受人并无影响，故本院对该申请不予支持。综上，余燕的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人余燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  楼 俊 审 判 员  金 琳 审 判 员  周俊梅 二〇二〇年十月十四日 法官助理  楼 群 代书记员  黄佳婧