上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7280号上诉人(原审被告、反诉原告)：乔聪，男，1989年8月6日出生，汉族，户籍地四川省大竹县庙坝镇街道红枫路街**。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茂斌，北京尚公(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：文旭，女，1993年10月28日出生，汉族，户籍户籍所在地上海市浦东新区博山路******。div>委托诉讼代理人：韦娟，上海市海燕律师事务所律师。委托诉讼代理人：马立国，上海市海燕律师事务所律师。原审第三人：上海誉伴房地产有限公司，住所地上海市青浦区沪青平公路******。法定代表人：胡小英，经理。上诉人乔聪因与被上诉人文旭及原审第三人上海誉伴房地产有限公司(以下简称“誉伴公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初7136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔聪上诉请求：撤销一审判决，改判驳回文旭的诉讼请求，支持乔聪的一审反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1．一审法院关于“双方均未按合同约定的日期签订房屋买卖合同”的事实认定错误。双方当事人未能于2019年11月15日签订房屋买卖合同的根本原因是文旭单方拒不签订房屋买卖合同的违约行为而造成，乔聪一直在积极催促文旭签订正式房屋买卖合同，而文旭一直在拖延、逃避签约义务。2．一审判决遗漏文旭不按期支付购房款项的基本事实。《房屋买卖定金合同》约定，剩余房款345万元于2019年12月30日前由文旭自筹资金或银行按揭方式支付，但文旭单方主张未支付的购房余款应当通过银行贷款方式支付，需要乔聪及誉伴公司配合其办理贷款手续，但文旭并未取得上海户口，根本不具备办理按揭贷款的资质，其主张是在恶意拖延履行合同约定义务，其行为已然构成违约。双方签订的《房屋买卖定金合同》的性质不应定性为定金合同，而是合同标的物、付款时间、履行方式、违约责任、争议解决都予以明确的房屋买卖合同。一审法院应对该节事实予以认定，并查明导致未能按约支付345万元购房余款的原因，从而分配双方责任。3．一审法院关于“双方对《房屋买卖定金合同》后续履行未协商达成一致的处理方案，房屋买卖合同无法继续履行”的事实认定错误。合同并非无法继续履行，而是文旭迟延支付剩余购房款，经催告后在合理期限内仍拒不履行，导致合同目的无法实现。二、一审判决法律适用错误。一审法院认为双方互不承担违约责任，是由于法院未查清到底是文旭还是乔聪存在违约行为造成了无法继续履行的结果。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。本案中，乔聪主张解除合同是基于文旭存在迟延支付剩余购房款、拒不签订房屋买卖合同等严重违约行为，因此，即使合同解除，文旭也应根据合同约定承担相应的违约责任。被上诉人文旭辩称：1．乔聪是根本违约方，因其毁约不出卖房屋导致定金合同没能继续履行，乔聪应当承担全部的违约责任。2019年8月政策变动，上海人才引进沪籍办理流程增加了35至40个工作日，导致文旭落户延期。文旭未及时取得上海户籍的原因是政策户籍的原因是政策变动，旭不应承担责任。2．《房屋买卖定金合同》虽约定了2019年11月15日签订买卖合同，但没有约定几点签约、在哪里签约，这只是双方估算的时间，并非一定要在该日签约。乔聪以文旭未在该日签约为由要求文旭承担责任，没有事实依据。在合同履行过程中由于不可预测的原因，导致合同不能及时履行的，可以顺延，乔聪无权解除合同。3．乔聪未按定金合同约定在收到文旭190万元首付款后还清房屋抵押贷款，而银行发放贷款的前提条件是要将原抵押贷款还清，就算文旭签订了买卖合同，仍无法取得银行贷款。而根据合同约定，文旭支付尾款的方式是通过银行贷款的方式，故乔聪要求文旭支付345万元尾款的条件未成就，据此要求解除合同的理由不成立。4．房屋买卖合同应具备产权过户条款和房屋交接条款，本案《房屋买卖定金合同》未约定办理贷款的时间，未约定房屋过户的时间，未约定交房及结清水电煤费的时间，未约定户口迁移的条款，户口迁移的条款，的条款，显然不具备房屋买卖合同的要素，本案合同性质为定金合同。如法院认定该合同为买卖合同，一方面合同没有约定乔聪有解除权，另一方面文旭落户已经审批通过，继续履行合同没有障碍，法院应判决合同继续履行。5．合同履行过程中，乔聪没有损失，定金合同也未约定双方如果在2019年11月15日前不签约，则文旭需承担100万元违约金，故文旭无需支付违约金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人誉伴公司述称：誉伴公司同意解除合同，请求维持一审判决。文旭向一审法院提出诉讼请求：1．判令乔聪及誉伴公司继续履行与文旭于2019年4月27日签订(的)《房屋买卖定金合同》，协助文旭办理上海市青浦区徐盈路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)贷款手续；2．判令乔聪将系争房屋的产权过户至文旭名下；3．判令乔聪赔偿文旭违约金20万元；4．判令乔聪支付文旭律师费6万元。乔聪向一审法院提起反诉请求：1．确认乔聪与文旭及誉伴公司签订的《房屋买卖定金合同》已于2020年2月4日解除；2．判令文旭向乔聪支付违约金100万元；3．判令文旭支付乔聪律师费5万元。一审法院认定事实如下：2016年6月15日，坐落上海市青浦区徐泾镇徐盈路XXX弄XXX号XXX室房屋登记于乔聪名下［产权证：沪房地青字(2016)第016554号］，建筑面积93.90平方米。2016年6月2日，系争房屋办理抵押登记，抵押权人中国建设银行股份有限公司上海长宁支行(登记证明号：青XXXXXXXXXXXX)，债权数额226万元，债务履行期限2016年4月12日至2046年4月12日。2019年4月27日，文旭(乙方)、乔聪(甲方)、誉伴公司(丙方)签订《房屋买卖定金合同》，约定甲方自愿将坐落在上海市青浦区徐盈路XXX弄XXX号XXX室的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋，房屋性质普通商品房，面积93.90平方米，产权证号沪房地青字(2016)第016554号。甲乙双方协商后的实际甲方净到手价格为5，350，000元，该房屋的配套设施、过户的相关费用由乙方承担，交易的所有税费、评估费等费用由乙方承担。甲乙双方任何一方不履行合同，或不完全履行致合同终止的，违约方须在违约行为发生之日起三日内向丙方支付合同约定的全部佣金，守约方已缴纳的佣金将予以退还。甲乙双方恶意串通，损害丙方利益的，对上述佣金的支付承担连带责任。乙方于2019年4月27日前向甲方支付该房屋的定金200，000元，甲方违约的，应双倍返还乙方所付定金；乙方违约的，乙方无权向甲方要求返还定金。已设立抵押，抵押权人：乔聪；贷款余额：约213万元；贷款余额处理方案：收到乙方所付的首付款还清甲方自行还清；注：签订房屋买卖合同后，甲方于7个工作日内还清上述贷款金额。乙方于2019年9月15日付首付款1，900，000元(含定金20万元，即本次支付170万元)，签订房屋买卖合同。网签合同前乙方有更名权(双方约定2019年11月15日为买卖合同签署日)。在丙方的撮合下甲乙双方同意于2019年12月30日前付清约定余款3，450，000元；并由乙方缴清本次交易的甲乙双方的所有相关税费，过户前甲方需缴清所欠物业费(甲方物业费付至2019年12月30日)、水电煤气费等费用，甲方和丙方配合交易过户。注：如乙方2019年7月15日前未付房款柒拾万元整，则视乙方为违约、违约金额为定金金额，如甲方原因不能如期来交易甲方需承担同等违约责任。乙方需要贷款并请丙方为其承担他项权证办理之前担保责任，乙方需承担办理贷款的相关费用。丙方为甲乙双方提供交易机会，并促成交易成功，协助甲乙双方办理产权过户手续。甲方承诺于所有交易手续办理完成后即日内即腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，甲乙双方自行办理该房屋所发生的水电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。属无争议，如有共有权人，甲方保证出售的该房屋已取得其他共有权人的同意。甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法有效证件，若因此影响办理过户手续产生的一切后果及违约责任均由责任方负责。甲方认可乙方贷款方式付款时：(1)贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐房款差额，继续履行该合同，并承担由此而引起的经济损失。(2)甲、乙丙三方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其资信度不够等个人原因造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。(3)乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。(4)如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第1、2、3款违约责任，则乙方违约则定金作为违约金不退，如甲方违约则双倍退回定金给乙方。(5)如因一方违约引起诉讼，守约方为诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费均由违约方承担。如因洪水、地震、火灾、地震、政府政策变化等不可抗力原因，导致合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。乙方于2019年4月27日支付甲方定金伍万元整，于2019年5月15日支付壹拾伍元整(补足定金贰拾万元整)，于2019年7月15日支付部分房款柒拾万元整，于2019年9月15日前支付部分房款壹佰万元整，剩余房款叁佰肆拾伍万元整于2019年12月30日前由乙方自筹资金或银行按揭方式支付。如若2019年12月30日前乙方未补足全部房款则视乙方违约，违约金为人民币壹佰万元整(含定金)。合同签订后，2019年4月27日，文旭支付5万元。2019年5月11日，文旭支付15万元。2019年7月14日，文旭支付20万元。2019年7月15日，文旭支付30万元。2019年7月17日，文旭支付20万元。2019年9月11日，文旭支付50万元。2019年9月14日，文旭支付20万元。2019年9月18日，文旭支付30万元。2019年12月16日，乔聪向文旭发送《催告函》，言明合同约定双方应当在2019年11月15日前签订正式的房屋买卖合同。自2019年11月12日起反复催促，要求与文旭尽快签订房屋买卖合同，但文旭以种种理由拖延，拒不与乔聪签订房屋买卖合同。现再次通知文旭，请尽快与乔聪签订正式房屋买卖合同，否则一切不利后果由文旭承担。此外，按照合同规定，文旭应于2019年12月30日前补足全部房款，如若12月30日前未能补足全部房款则视为文旭违约，需承担1，000，000元违约金。现仅收到支付的1，900，000元首付款，请按照上述约定，务必在12月30日前支付剩余3，450，000元余款。若在2019年12月30日前，仍拒不履行的合同义务，将视为文旭不再履行双方所签订的《房屋买卖定金合同》，将根据《中华人民共和国合同法》的相关规定解除该《房屋买卖定金合同》，并依法追究违约责任，包括但不限于要求承担违约金、诉讼费、律师费。2019年12月27日，文旭向乔聪发送《告知函》，言明根据合同约定，剩余345万元房款以银行贷款的方式支付，确定2019年12月30日作为支付时间节点是建立在2019年11月15日之前办理贷款手续的基础之上，即剩余345万房款应于办理贷款手续后45天内支付。现因双方未能及时办理贷款申请手续，必然会导致剩余345万元房款不能如期到账。又因签订房屋买卖合同及办理贷款审批手续系双方的共同义务，未能按时签订房屋买卖合同及办理贷款手续并非文旭过错。为了避免纠纷、保障合同的顺利履行，请乔聪与居间方尽快协助文旭办理贷款手续，因迟延办理贷款手续，延剩余345万元房款的支付日期按实际办理贷款手续之日顺延，确保贷款申请至发放日历天数不低于45天。2020年1月2日，乔聪向文旭发出《再次催告函》，言明2019年12月20日，乔聪向文旭发出《催告函》要求尽快同乔聪签订正式房屋买卖合同，并要求按照双方所签订的《房屋买卖定金合同》第八条的规定，在2019年12月30日前支付剩余3，450，000元购房款，但文旭至今仍未按上述约定与乔聪签订正式房屋买卖合同，且未在2019年12月30日前支付剩余购房款，已构成严重违约。现再次郑重催告，请文旭于2020年1月30日前支付3，450，000元购房款。若未在上述期限内支付上述购房款，将视为文旭不再履行双方所签订的《房屋买卖定金合同》，将根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定解除该《房屋买卖定金合同》，并依法追究违约责任，包括但不限于要求你方承担违约金、诉讼费、律师费。2020年1月27日，文旭向乔聪发送《履行合同催告函》，言明曾于2019年12月27日发函：明确剩余345万元房款以银行贷款的方式支付，付款的前提是乔聪和居间方配合文旭办理贷款手续；请乔聪与居间方尽快协助文旭办理贷款手续。发函一个月来，乔聪和居间方未协助办理贷款手续。为此，再次释明：根据双方2019年4月27日签订的《房屋买卖定金合同》之约定，剩余345万元房款以银行贷款的方式支付，付款的前提是乔聪和居间方要配合办理贷款手续。现因春节假期又逢新型肺炎流行，近期不宜办贷款手续。为此本着诚实信用及合理履行的原则给予一个月宽限期，请乔聪和居间方务必于2020年2月28日前来协助文旭办理贷款手续，因迟延办理贷款手续，剩余345万元房款的支付日期按实际办理贷款手续之日顺延45天。上述宽限期内，若仍不配合办理贷款手续，将诉诸法院并追究违约责任。2020年2月4日，乔聪向文旭发送《解除〈房屋买卖定金合同〉通知函》，言明2019年12月20日、2020年1月2日发出函件，要求文旭务必于2020年1月30日前支付3，450，000元购房款。但截至本函发出之日，文旭仍未支付上述购房款。文旭与乔聪之间签订的《房屋买卖定金合同》系双方真实意思表示，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。文旭迟延支付购房款，经催告后在合理的期限内仍未履行。现依据相关法律，郑重通知如下：1．自通知到达文旭时，即解除文旭与乔聪签订的《房屋买卖定金合同》；2．因文旭存在迟延付款的严重违约行(为)，根据《房屋买卖定金合同》的约定，扣留已支付购房首付款190万中的100万元作为违约金，将在本函发出之日起3日内将剩余90万元购房款退回文旭账户。2019年4月至2019年12月，文旭与乔聪双方就系争房屋进行微信沟通。2020年2月5日，乔聪退回文旭90万元。2020年2月21日，文旭户籍由江苏省镇江户籍由江苏省镇江市润州区桃园新村******迁入上海市浦东新区博山路******(社区公共户)div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2020年2月19日，文旭为本案诉讼与上海市海燕律师事务所签订《聘请律师合同》，文旭支付律师费6万元。2020年4月27日，乔聪为本案诉讼与北京尚公(上海)律师事务所签订《专项法律服务委托合同》，乔聪支付律师费5万元。一审庭审中，文旭与乔聪均确认未于2019年11月15日签订房屋买卖合同，在未依约签订房屋买卖合同后，双方也未达成一致的处理方案。一审审理中，文旭表示，《房屋买卖定金合同》第四条约定2019年11月15日为网签合同签订时间，网签合同前，文旭有更名权。合同第五条乙方需要贷款并请丙方为其承担他项权证办理之前担保责任，证明房屋余款需要贷款；第六条如果甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，乙方违约定金作为违约金不退，如甲方违约则双倍退还定金给乙方。如因一方违约引起的诉讼，守约方支出的相关诉讼费、保全费、律师费均由违约方承担。合同第四条约定定金罚则，甲方不出售房屋应返还双倍定金给乙方。345万元应该配合办理贷款情况下支付，但乔聪与中介未配合文旭办理贷款；付款仅迟延一两天且提前与乔聪沟通好的，微信记录不完整，系乔聪截取部分不是全面的，不能反映乔聪反复多次催告文旭订立合同。针对催告函，文旭已经发出回函，并且向其释明345万元付款条件未成就，未签订合同的过错不在文旭，乔聪也有责任。文旭与乔聪完整的微信聊天记录，第一页2019年7月14日文旭向乔聪发送微信，第二页乔聪回复好的差一两天不要紧的，证明付款延迟一两天系得到乔聪认可的。落户的问题按照合同约定办理。无法看出乔聪多次、反复催告文旭签订合同，乔聪系房地产销售代理商，发送的微信不能代表全面状况，没有签订网签合同的原因，系因为乔聪没有涤除抵押，没有依约还贷，签订合同时约定乔聪收到190万元首付款后应当去归还抵押，但乔聪没有归还抵押，一直指着文旭落户问题找借口。系争房屋抵押状况显示乔聪就系争房屋欠建设银行226万元贷款未归还，系乔聪一开始没有诚信履约，收取190万元房款后没有依约归还贷款，拒绝文旭办理贷款合同，后单方解除合同。文旭支付190万元，合同约定在收到首付款后还清，备注内容系甲方自行还清才存在备注内容。房屋签订合同前就是空关着的，存在抵押。2019年11月15日双方签订正式网签合同，签订地点没有约定，2019年11月15日，双方没有签订合同。书面解除函系隔了两天收到，但微信系当天就收到的。乔聪没有解除权，文旭没有根本违约，不应当解除。乔聪要求承担100万元违约金，不同意。第一，文旭没有违约；其次，100万元违约金约定过高。如果法院判决解除合同，要求乔聪全额退还100万元，根据定金罚则，另行赔偿文旭20万元，即诉请中的违约金20万元。文旭认为合同可以继续履行，只要乔聪配合文旭办理贷款按揭。4月签订合同时，文旭确实没有上海户口，乔聪与中介均知道，文旭社保缴满6个月可以转上海户口，有足够时间落户然后签订合同。8月时，上海政府有新政策，签合同要改成一网通办，11月之前没能落户进来，均与乔聪说过且认可，文旭今年1月底户口已经下来。签订合同时，补充条款中介户口已经下来。15日户口下不来可以更名，为了更名权，与乔聪户口下不来可以更名，可，16日直接发函要求支付345万元尾款。文旭回最后一个函时，文旭户口已经下来，就是因为春节还有新型肺炎户口已经下来，期。12月6日，双方见过面，对于文旭方案乔聪表示考虑一下，但16号直接发函了。在2019年11月15日双方没有签订正式网签合同，双方没有达成一致的处理方案。合同可以继续履行，定金合同系双方真实意思表示，履行合同障碍没有，只要乔聪依约涤除抵押，买卖合同依然可以履行。乔聪提出解除合同没有事实以及法律依据，乔聪依据合同法第九十四条，法定解除系一方根本违约致使合同无法履行，本案合同可以继续履行。合同没有继续履行系乔聪违约，第一，收到文旭首付款后没有依约归还贷款、涤除抵押，导致房屋买卖合同未能签订；第二，2020年2月4日，在没有任何依据、理由情况下通知文旭解除合同，乔聪构成违约，乔聪应当向文旭承担违约责任。定金合同没有约定解除权。乔聪收到文旭首付款后七日内涤除抵押权，涤除系乔聪义务，通过交易常识，只有涤除抵押权后双方才能签订网签买卖合同，买卖合同未能签订，系乔聪违约在先。乔聪表示，根据合同第四条第六行规定，系本案关键点，即文旭多次经乔聪催告，从未签署相关合同。乔聪不止催告345万元房款，还重要催告文旭应与乔聪签署正式房屋买卖合同。文旭仅说明要办理贷款手续，但从未称要签署房屋合同。根据原定金合同2019年12月30日付清全部房款，考虑到没有签订合同，给文旭延期至1月30日之前支付剩余房款。乔聪考虑文旭履行合同没有诚意，给了合理期限仍未签订合同，乔聪解除买卖合同。微信聊天记录证明文旭一直不积极履行签署房屋买卖合同，以故意拖延其所应支付的后续房款。微信聊天记录第三页最后几行，乔聪2019年11月26日18：41的内容，之后没有沟通过。根据定金合同第四条第七行“注：……”，双方共同签订正式房屋买卖合同，才能启动本案文旭至银行贷款，同时乔聪才能进行还款，但是由于文旭一直未履行签署房屋买卖合同，故后续手续均无法办理。房屋现空关着，2019年11月15日双方签订正式网签合同，签订地点没有约定，2019年11月15日双方没有签订合同。当时约定到交易中心，乔聪在房地产交易中心等着文旭，但文旭未到，没有证据。2019年11月14日打文旭视频电话不接，无其他证据材料。合同解除时间2020年2月4日，发函正式解除。合同解除，余款100万元按照合同第八条约定，作为违约金。文旭没有上海户口，聊天记录第三页左边，11月15日前文旭没有办理好上海户口手续。文旭过高的估计了自己的签约能户口手续。示可以等，先付款即可，但文旭一直未付。不同意继续履行合同。定金合同第八条第四行，文旭也可以自筹资金支付；第二，确实系由于文旭没有上海户口，购买房屋资格也没有，贷款资格也没有；第三，在微信记录第三页最后一行，乔聪给文旭延期至1月30日付款，文旭没有资格、没有能力支付房款，文旭回函希望再延长，乔聪认为文旭没有履行能力故解除合同。当时只要文旭一旦能履行，乔聪系同意履行的，不会至2月4日才解除合同。2019年11月15日双方没有签订正式网签合同，双方没有达成一致的处理方案。合同解除2020年2月4日生效，根据合同法第九十四条第三款，以及定金合同第八条。在解除合同中的权利义务关系系谁的责任，系由于文旭个人未将其户口迁至上海，造成合同不能签署，文旭应户口迁至上海，，其过高估计自己的能力，应承担责任。文旭所述乔聪未办理抵押，一直未签订合同，乔聪不能进行下一步的法律行为。虽然系定金合同，已经约定定金行为以及后续付款买卖行为，文旭除了定金20万元又履行了170万元，文旭付清全部房款才不是违约行为，在经过乔聪合理催告以及给与合理延期期间，乔聪有权解除合同，并且根据合同法九十四条以及合同第八条扣除文旭100万元作为违约金。一审法院认为，文旭、乔聪双方签订的《房屋买卖定金合同》系双方当事人真实意思的表示，其内容未有法律法规禁止内容，应为合法有效，双方均应按约履行。文旭、乔聪在《房屋买卖定金合同》签订后，文旭按照合同约定支付了首付款190万元(含定金20万元)。双方所签署定金合同明确约定，文旭、乔聪双方应于2019年11月15日签署房屋买卖合同(即网签合同)，但双方均未按合同约定的日期签订房屋买卖合同，此后，双方未按约履行，且就合同后续履行也未协商达成一致的处理方案，故双方所签署的《房屋买卖定金合同》无法继续履行，《房屋买卖定金合同》应予解除。对此，双方互不承担违约责任。合同解除后，因该合同取得的财产应予以返还，乔聪已退回购房款90万元，余款100万元应予返还。双方对于合同解除互不承担违约责任，故双方主张的违约金、律师费，法院均不予支持。誉伴公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。一审法院判决如下：一、文旭与乔聪于2019年4月27日签订的《房屋买卖定金合同》解除；二、驳回文旭的其余诉讼请求；三、乔聪应于判决生效之日起十日内返还文旭购房款100万元；四、驳回乔聪的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，乔聪向本院提交一份2019年4月27日缔约沟通录音及文字记录，用以证明文旭与乔聪共同确认，文旭应于2019年11月15日前与乔聪签订正式房屋买卖合同，且文旭应于2019年12月30日前向乔聪支付全部款项；如文旭未能在2019年12月30日前以自筹资金或按揭贷款的方式向乔聪支付全部房款，应当向乔聪支付100万元违约金。对此，文旭表示，真实性不予认可，这只是协商的一小段过程，不是完整的谈判录音；不属于新证据；且从内容上可看出双方都知道文旭当时是没有购房资格的，所以才约定了基调签约，也就是等上海户口审批下来双方再签买卖合同。誉伴公司户口审批下来双方再签买卖合同。公司二审中均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2020年2月4日乔聪除了向文旭发送书面的《解除〈房屋买卖定金合同〉通知函》，还通过微信聊天方式向文旭发送了该解约函。文旭于当日通过微信方式收到解约函。本院认为，文旭、乔聪与誉伴公司签订的《房屋买卖定金合同》系各方真实意思表示，内容与法不悖，应为有效，各方均应恪守履行。纵观该份《房屋买卖定金合同》内容，对系争房屋买卖的价款、付款方式、期限、税费承担、违约责任等均作了约定，且文旭与乔聪均确认本案中所涉“签订正式房屋买卖合同”是指“签订网签合同”，故该份合同应视为正式买卖合同而非单独定金协议。文旭辩称该合同为定金合同，故其无需支付剩余购房款345万元，依据不足，本院对该意见不予采纳。根据《房屋买卖定金合同》的约定，以及乔聪、文旭双方一致确认，2019年11月15日为网签合同签署日，文旭应于2019年12月30日前自筹资金或银行按揭方式付清余款345万元。但文旭未于约定的合同签署日签署网签合同，经乔聪催告后，文旭仍未履约，文旭辩称是因上海人才引进沪籍办理流程增加了35至40个工作日，导致其取得上海户籍的时间延期，但即便如此，乔聪也已给户籍的时间延期，期限。文旭称其已与乔聪口头约定，等文旭取得上海户口再签约，但文旭未提供相应证据予以证户口再签约，此不予采信。文旭主张支付购房余款应在签订网签合同并办理贷款的基础上，由于网签合同未签订，故其支付购房余款的条件未成就。对此，本院认为，2020年1月2日乔聪向文旭发出《再次催告函》，将文旭支付购房余款的期限从2019年12月30宽限至2020年1月30日，但截至2020年2月4日乔聪向文旭发送合同解除函时，文旭仍未与乔聪签订网签合同及向乔聪支付剩余购房款，显属违约。乔聪于2020年2月4日向文旭发送《解除〈房屋买卖定金合同〉通知函》，现乔聪上诉主张合同于即日解除，于法有据，本院予以支持。鉴于誉伴公司亦同意《房屋买卖定金合同》解除，故本院确认2019年4月27日乔聪、文旭与誉伴公司签订的《房屋买卖定金合同》于2020年2月4日解除。文旭主张其未按时履约，系因政策变更导致其落户延期且合同相关约定不明，理由缺乏事实与法律依据，本院难以采信，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于违约金数额，《房屋买卖定金合同》第六条违约责任约定：如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条第1、2、3款违约责任，则乙方违约则定金作为违约金不退，如甲方违约则双倍退回定金给乙方；第八条其他事宜约定：如若2019年12月30日前乙方未补足全部房款则视乙方违约，违约金为人民币壹佰万元整(含定金)。根据本案实际情况，本院综合考量当事人的过错程度和实际损失、合同实际履行情况等，兼顾违约金的补偿性和惩罚性功能，本院对乔聪依约主张的违约金予以适当调整，将其由100万元调整至20万元。乔聪主张律师费有事实和法律依据，且金额符合相关规定，本院予以支持。对应的，既然合同解除，乔聪自然应该在扣除违约金及律师费后返还文旭已经支付的购房款的剩余数额。综上所述，一审法院所作判决有所不妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初7136号民事判决；二、文旭、乔聪与上海誉伴房地产有限公司于2019年4月27日签订的《房屋买卖定金合同》于2020年2月4日解除；三、文旭应于本判决生效之日起十日内支付乔聪违约金人民币20万元；四、文旭应于本判决生效之日起十日内支付乔聪律师费人民币5万元；五、乔聪应于本判决生效之日起十日内返还文旭购房款人民币100万元(可以直接扣除前项违约金及律师费后，返还剩余金额人民币75万元)；六、驳回文旭的诉讼请求；七、驳回乔聪的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费人民币5，200元，减半收取计人民币2，600元，由文旭负担；反诉费人民币7，125元，由乔聪负担人民币5，429元，文旭负担人民币1，696元。二审案件受理费人民币12，325元，由文旭承担人民币4，740元，由乔聪负担人民币7，585元。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二〇年十月十二日法官助理  夏 兰书 记 员  任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……