湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初3478号原告：武汉世纪万达物业管理有限责任公司，住所地武汉市经济技术开发区8C地块世纪阳光花园3-1-304，统一社会信用代码9142010075512591XQ。法定代表人：程淑芸，该公司总经理。委托诉讼代理人：张杜，女，该公司项目负责人。委托诉讼代理人：刘静，女，该公司法务专员。被告：邵咏良，男，1962年8月2日出生，汉族，住武汉市新洲区，原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司（下简称世纪万达物业公司）与被告邵咏良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告世纪万达物业公司的委托诉讼代理人刘静，被告邵咏良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪万达物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2015年3月25日至2019年12月31日物业管理费7470.2元。2、依法判令被告向原告支付2015年3月25日至2019年12月31日所欠物业管理费产生的滞纳金2000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买武汉市新洲区邾城街龙腾大道虹景新都23-2-502号房屋，建筑面积90.07平方米，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，并与金燕虹景新都业委会签订了《武汉市物业服务合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.45元/㎡/月向原告缴纳物业管理费，逾期缴纳物业费从逾期之日起按每天应缴纳费用的千分之二缴纳滞纳金，且约定了物业费的调整方式。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2015年3月25日至2019年12月31日，共拖欠原告物业费7470.2元，根据合同约定因拖欠物业费产生的滞纳金为人民币15521.7元，考虑到我司仍将继续在小区内服务，且收取滞纳金不是我司的主要目的，故滞纳金按2000元主张。原告多次催缴，但被告均不予缴纳。原告认为，按时交纳物业费是每位物业使用人的义务，也是物业公司维持日常运营的基本保证，被告拒不交纳物业管理费严重损害了原告的合法权益。为维护其合法权益，特诉至法院，提出前述诉请。原告为支持其诉讼请求，提供了证据如下：证据一、武汉市物业管理服务协议一份、武汉市物业服务合同两份，证明目的：原、被告间形成物业服务合同法律关系及权利义务约定。证据二：催款通知书四份，证明目的：被告自2015年至今未按合同约定履行缴纳物业费义务。被告邵咏良辩称：我家于2013年装修，2014年入住。因楼上业主装修，导致我家房屋漏水、漏电，家具及家电都有毁损。就上述损失我多次找楼上业主要求解决，原告世纪万达物业公司也参与协商，但多次协商未果。另外，原告管理不善，小区车辆乱停乱放；有次我外出钓鱼，所骑摩托车及后面鱼竿与路边停放的车辆擦划，导致交通中队对我行政拘留十五天，罚款4000元，摩托车被没收。上述两起纠纷产生的财产损失，我认为原告世纪万达物业公司有责任，所以才拒交物业费，希望法院解决我提出的两个问题。被告邵咏良未提交证据。经庭审质证，被告对原告提供证据的质证意见为：对原告提供证据一、证据二的真实性无异议；对证据一中武汉市物业服务合同认为自己不清楚。原告提供的上述证据，被告对其真实性无异议，对拖欠物业费的金额亦无异议，本院对其证明效力予以确认。本案查明的主要事实：邵咏良系武汉市新洲区邾城街龙腾大道虹景新都23-2-502号房屋（建筑面积90.07㎡）的业主。世纪万达物业公司（甲方）与邵咏良（乙方）于2013年3月22日签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方为金燕·虹景新都提供物业服务，物管费缴纳时间自开发公司通知交房之日起执行，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；物业费按年度交纳，乙方应于每年度的第一个月交清该年度的服务费。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。金燕虹景新都小区业主委员会（甲方）与世纪万达物业公司（乙方）于2015年1月26日签订了《武汉市物业服务合同》，约定合同期限为2015年1月26日至2018年1月25日；高层住宅的物业费按建筑面积每月1.45元/平方米的标准收取，业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每次缴费周期的前一个月内；业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按日千分之二的标准向乙方支付违约金。2018年1月26日，武汉市金燕虹景新都小区第二届业主委员会（甲方）与世纪万达物业公司（乙方）签订了《武汉市物业服务合同》，约定合同期限为5年，自2018年1月26日至2023年1月25日，高层住宅的物业费按建筑面积每月1.45元/平方米的标准收取，业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每次缴费周期的前30日。被告邵咏良自2015年3月25日起未交纳物业费。世纪万达物业公司分别于2015年10月23日、2016年8月20日、2017年6月20日、2018年8月19日、2019年4月21日向邵咏良所购房屋门上张贴物业管理费缴费通知书。自2015年3月25日至2019年12月31日，被告邵咏良共拖欠原告物业费7470.2元。本院认为，世纪万达物业公司与邵咏良签订的《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按协议约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故世纪万达物业公司与两届金燕虹景新都小区业主委员会分别签订的两份《物业服务合同》内容不违反法律规定，合同合法有效。邵咏良作为业主，应当根据约定向世纪万达物业公司支付物业管理费。世纪万达物业公司主张要求被告邵咏良支付自2015年3月25日至2019年12月31日拖欠的物业费7470.2元，本院予以支持。邵咏良未按约定支付物业管理费已构成违约，虽然其辩称物业公司未履行物业服务职责才未交纳物业服务费，即使物业公司在履行物业服务合同过程中存在一定的瑕疵，但该服务瑕疵不能成为业主拒交物业服务费的理由。业主应积极交纳物业费，对物业服务过程中的不足多些理解和配合；物业公司亦应当全面履行服务内容，提高服务质量，多为业主利益考虑。双方应加强沟通交流，形成良性循环，共同提高小区的生活质量。被告邵咏良辩称由于楼上业主装修，导致自家房屋渗水、漏电产生损失，属于邻里之间侵权法律关系，与本案非同一法律关系，应另案处理。被告邵咏良以此为由拒不交纳物业费没有事实及法律依据，本院不予支持。被告邵咏良辩称自己骑摩托车与小区停放的小车发生擦划，因而被处以行政拘留和罚款、没收，其法律后果应归责于原告世纪万达物业公司小区车辆停放管理不善，没有事实根据和法律依据，本院不予认可。原告世纪万达物业公司主张被告支付违约金2000元的诉讼请求，本院认为过高，应酌情定为500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、被告邵咏良于本判决生效之日起十日内向原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司支付自2015年3月25日至2019年12月31日期间的物业管理费7470.2元；二、被告邵咏良于本判决生效之日起十日内向原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司支付违约金500元；三、驳回原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告邵咏良负担。本判决为终审判决。审判员  刘小燕二〇二〇年十月二十七日法官助理喻琼书记员喻琼