湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1126民初2452号原告：邓建军，男，1979年1月3日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。委托诉讼代理人：胡顺军，湖南盛仁律师事务所律师（一般代理）。被告：蒋平，男，1987年6月27日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。被告：卢思诗，女，1989年10月13日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。原告邓建军诉被告蒋平、卢思诗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓建军及其委托诉讼代理人胡顺军到庭参加诉讼，被告蒋平、卢思诗经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓建军向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房产过户协议书》；2.判决被告蒋平、卢思诗返还原告购房款177635元，并支付购房款利息（利息从2017年5月2日起至给付完毕之日止，按年利率24%计算）；3.判决被告蒋平、卢思诗共同赔偿原告经济损失261046元；4.诉讼费由被告负担。事实及理由：2017年5月2日，原告与被告签订了《房产过户协议书》，约定被告将其购买的位于宁远县金印豪庭B栋2-2902号房屋出卖给原告，双方约定房屋首付款为90000元，并自2017年5月1日起被告的房屋贷款由原告支付，被告协助原告办理过户手续，过户费用按法律规定承担。2017年5月2日，被告出具证明将位于宁远县金印豪庭B栋2-2902号房屋出卖给原告，被告卢思诗签名。之后原告依约支付了房屋首付款，并自2017年5月1日起开始支付房屋剩余贷款，原告共向被告支付购房款177635元。但被告事后将房屋出卖给他人，法院判决由被告为他人办理房屋过户手续，致使原告购房目的无法实现。据此，原告特具状起诉。被告蒋平、卢思诗未作答辩。原告邓建军围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》，拟证明被告与开发商签订了买卖合同，约定了双方的权利和义务；2.个人消费贷款及担保合同，拟证明被告采取按揭方式购房；3.收据，拟证明开发商收到了被告购房的首付款；4.《房产过户协议书》及房屋转让证明，拟证明原告与被告签订了商品房买卖协议，约定了双方的权责利；5.民事判决书，拟证明原告向被告购房后，被告一房二卖，法院已判决该房归陈小芳所有，原告已给付被告购房款177635元；6.照片，拟证明原告于2016年购房时，房屋位置优越于D栋一楼的房屋；7.证明，拟证明金印豪庭2016年-2020年的房屋单价，2020年的房屋售价为6100元/平方米；8.证明，拟证明金印豪庭2016年-2020年的房屋单价，2020年的房屋售价为6100元/平方米。被告蒋平、卢思诗未到庭对原告邓建军提交的证据进行质证，也未向本院提交证据，视为放弃举证、质证的权利。本院对当事人提交的证据认定如下：原告邓建军提交的1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：被告蒋平、卢思诗系夫妻关系。2016年9月12日，被告蒋平以503522元的价格购买了宁远县经济开发置业有限公司开发的位于宁远县九嶷南路与宁嘉公路交汇东北面的金印豪庭B栋2单元2902号预售商品房，付款方式为首付103522元，余款400000元以银行按揭贷款的方式支付（按揭贷款按月等额本息还款法，月供约2005元），缔约双方并于2016年9月12日签订了《商品房买卖合同》。2016年10月8日，被告卢思诗作为所购房屋的共有人与被告蒋平共同与中国邮政储蓄银行股份有限公司宁远县支行签订了《个人消费贷款及担保合同》。2017年5月2日，被告蒋平作为甲方与作为乙方的原告邓建军签订《房产过户协议书》，协议书约定：“一、甲方自愿将坐落在宁远县金印豪庭B栋2-2902号的房屋（房屋建筑面积136.53平方米）出售给乙方，乙方自愿购买该房产。二、甲乙双方议定上述房产首付成交价格为人民币90000（大写：玖万元整）元。2017年5月1日乙方已向甲方支付50000元（大写：伍万元整），余下40000元（大写：肆万元整）在中秋节（2017年10月初支付完）。该房屋的剩余贷款期限为360个月，自2016年10月8日至2046年10月8日，2016年10月8日至2017年4月的房贷由甲方支付，经甲乙双方协定，从2017年5月1日起每月由乙方还贷款。三、办理过户手续，甲方应积极协助乙方办理，提供过户过程中的一切便利，若因甲方不积极配合乙方造成房产不能正常过户，甲方应无条件将购房款如数退还给乙方，由甲方将房屋收回……”。同日，被告蒋平向原告邓建军出具一内容为：“本人蒋平购买（建造）坐落于宁远县金印豪庭****房屋，建筑面积136.53平方米，转让于邓建军，双方以此协议为证。”的《房屋转让证明》，被告卢思诗在《房屋转让证明》上也签名。协议签订后，原告邓建军依约于2017年9月28日前支付被告蒋平购房款106000元，并从2017年5月至2020年5月每月将房屋贷款转至被告蒋平的银行账户，期间共支付房屋贷款71635元。涉案商品房完工后，开发商因蒋平的个人原因直至目前尚未将商品房交付被告蒋平，也未为其办理不动产权登记。被告蒋平未将涉案房屋变更登记到原告邓建军名下，原告邓建军也未实际占有该房屋。2020年4月9日，原告邓建军诉至本院要求被告蒋平、卢思诗为其办理涉案房屋的过户手续。因被告蒋平、卢思诗与陈小芳于2018年11月9日签订了《房屋买卖协议》并予以公证，协议约定，被告蒋平、卢思诗以599385元的价格将宁远县金印豪庭B栋2单元2902号房屋卖给陈小芳。协议签订后，陈小芳共支付被告蒋平购房款604600元。涉案商品房完工后，开发商因蒋平的个人原因直至目前尚未将商品房交付被告蒋平，也未为其办理不动产权登记。被告蒋平未将涉案房屋变更登记到陈小芳名下，陈小芳也未实际占有该房屋。2020年4月29日，陈小芳诉至本院要求被告蒋平、卢思诗交付涉案房屋，并为其办理涉案房屋的过户手续。另查明，被告蒋平于2018年11月9日提前偿还完毕涉案房屋的银行按揭贷款本息388047.2元。本院于2020年6月22日作出（2020）湘1126民初821号民事判决，判决驳回原告邓建军要求被告蒋平、卢思诗为其办理涉案房屋的过户手续的诉请；同日，本院（2020）湘1126民初1048号民事判决，判决限被告蒋平、卢思诗于本判决发生法律效力后三十日内交付原告陈小芳宁远县经济开发置业有限公司开发的金印豪庭B栋2单元2902号商品房，并协助原告陈小芳办理该房的变更登记手续。现二判决已发生法律效力。现因原告邓建军无法实现《房产过户协议书》的目的，故于2020年9月10日向本院提起本案之诉。另查明，宁远县经济开发置业有限公司于2017年至2020年出售金印豪庭B栋的成交均价为3456.75/平方米，于2020年10月出售金印豪庭D栋的均价约6100/平方米。原告邓建军购买涉案房屋的价格为（已付房款90000元＋应付购房按揭款393333元）÷购房面积136.53平方米≈3540元/平方米。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条、第一百三十条规定，在履行期限届满之前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务的；当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，在被告蒋平、卢思诗与原告邓建军签订涉案房屋的转让协议后，又与陈小芳签订涉案房屋的转让协议，本院已于2020年6月22日作出（2020）湘1126民初1048号民事判决，判决限被告蒋平、卢思诗于本判决发生法律效力后三十日内交付原告陈小芳宁远县经济开发置业有限公司开发的金印豪庭B栋2单元2902号商品房，并协助原告陈小芳办理该房的变更登记手续。现该判决已发生法律效力。现因原告邓建军无法实现《房产过户协议书》的目的，原告邓建军可以解除与被告蒋平、卢思诗所签《房产过户协议书》，并有权要求被告蒋平、卢思诗返还已付的购房款177635元和赔偿因被告蒋平、卢思诗违约所造成的损失。至于因被告蒋平、卢思诗违约造成原告邓建军的损失应按原告邓建军以其已付购房款与应付购房款的比例乘以其于2020年5月左右（知道涉案房屋又出卖陈小芳时）重置相同或相近似的地段、相同或相近似标准的房屋的价格（综合衡量以5400元/平方米的售价较为公平合理）与其购买涉案房屋时的价格3540元/平方米之差所得结果来计算较为公平合理。参照上述标准，因被告蒋平、卢思诗违约造成原告邓建军的损失应为177635/483333×（5400－3540）×136.53≈93330元。综上，本院对原告邓建军要求解除其与被告蒋平、卢思诗所签《房产过户协议书》及返还购房款177635元的诉请予以支持；对其要求被告蒋平、卢思诗赔偿已付购房款利息及其他经济损失261046元的诉请仅支持93330元；超出部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告邓建军与被告蒋平、卢思诗于2017年5月2日签订的《房产过户协议书》；二、限被告蒋平、卢思诗于本判决发生法律效力后十日内返还原告邓建军购房款177635元；三、限被告蒋平、卢思诗于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告邓建军损失108520元；四、驳回原告邓建军其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7880元，减半收取3940元，由原告邓建军负担1370元，被告蒋平、卢思诗负担2570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人应当向本院书面申请执行。申请执行的期限为二年，自法律文书确定的履行期间最后一日起计算，逾期不申请执行的，视为放弃权利。审 判 员  谢荣成二〇二〇年十月二十八日法官 助理  李玉龙代理书记员  李沂非附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。