江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终2484号 上诉人（原审原告）：杨某甲，男，1979年3月7日出生，××族，住启东市。 上诉人（原审原告）：朱某，女，1979年7月3日出生，××族，住启东市。 上诉人（原审原告）：杨某乙，男，2003年7月22日出生，××族，住启东市。 法定代理人：杨某甲（杨某乙之父），男，1979年3月7日生，××族，住启东市。 法定代理人：朱某（杨某乙之母），女，1979年7月3日生，××族，住启东市。 三上诉人共同委托诉讼代理人：黄腓力，江苏东晋律师事务所律师。 三上诉人共同委托诉讼代理人：杨方舟，江苏东晋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：启东市碧桂园房地产开发有限公司，住所地启东市汇龙镇建新新村**门面。 法定代表人：杨红建，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：于建，男，该公司员工。 上诉人杨某甲、朱某、杨某乙因与被上诉人启东市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称启东碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2019）苏0681民初7890号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨某甲、朱某、杨某乙上诉请求：撤销原判，依法改判支持其诉讼请求或发回重审。事实和理由：案涉房屋是主体结构质量问题或者存在无法正常居住的质量问题，因此是房屋建筑质量问题，而非一审认定的装饰、设备标准承诺的违约问题，启东碧桂园公司应承担房屋逾期交付的违约责任。关于损失，重新装修的损失、因修缮造成的层高降低、因维权形成的误工费、车旅费、律师费等损失客观存在，启东碧桂园公司应予赔偿。 启东碧桂园公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 杨某甲、朱某、杨某乙向一审法院起诉请求：判令启东碧桂园公司支付其逾期交付房屋违约金139398元、重新装修房屋损失3万元、因修缮造成的层高降低损失5万元、因维权形成的误工费、车旅费、律师费等损失3万元；并承担本案诉讼费。 一审法院认定以下事实：杨某甲、朱某系夫妻，杨某乙为其儿子。启东碧桂园公司系有限责任公司（法人独资），经营范围房地产开发、销售，自有房屋租赁服务，停车位服务。 2015年2月7日，启东碧桂园公司作为出卖人、杨某甲作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：Q×××Y-×××Z—×××1），约定：买受人购买的商品房位于（启东碧桂园）××幢××号，该房的用途为住宅，建筑面积134.33平方米，套内面积101.62平方米，总金额878798元。 2015年3月13日，启东碧桂园公司作为出卖人、杨某甲、朱某、杨某乙作为买受人对（启东碧桂园）××幢××号房屋重新签订了《商品房买卖合同》（合同编号：Q××Y-××Z—××1），约定该房的用途为住宅，建筑面积134.33平方米，套内面积101.62平方米，总金额860483元。买受人分期付款。第八条出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日启东碧桂园公司知买受人的；2.政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；3.买受人有任何违约行为。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累积已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日50元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任；第十六条保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。同时杨某甲、朱某、杨某乙在附件一：房屋平面图、附件三装饰、设备标准上签名。附件四为《补充协议》。同日，启东碧桂园公司作为出卖人，杨某甲、朱某、杨某乙作为买受人签订的《补充协议》，主要内容为：买受人向出卖人购买的商品房位于启东市，总房款860483元，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付总房价款31.24％即268798元，在2015年3月9日前付总房价款68.76％即581685元。 2017年5月2日，包含案涉房屋在内的启东碧桂园公司建设的启东碧桂园1、2号楼竣工验收合格。 2017年6月24日，杨某甲、朱某、杨某乙在启东碧桂园物业及资料移交书收签名，确认收到案涉物业（房屋）的钥匙、房屋质量保证书、房屋使用说明书及其物品。 2017年7月11日，启东碧桂园公司向杨某甲出具江苏增值税普通发票，规格型号××幢××、金额860483元，不征税。备注：共有人朱某、杨某乙；启东碧桂园××幢××；该商品房总购房款860483元，包含2016年5月份前已收楼款860483元（已缴纳营业税），2016年5月后收楼款0元。 2017年8月，杨某甲发现案涉房屋天面板存在起泡、露筋等问题，遂向启东碧桂园公司方报修。因双方就赔偿金额发生争持，修理遂停止。 2018年2月26日，启东碧桂园公司向杨某甲出具江苏增值税普通发票，规格型号地下车库××区××，金额94761.90，税额3238.10，合计98000（元）。备注：差额征税30000.00；启东碧桂园地下车库××区××、总楼款98000元（其中30000元已于2018年2月交税务）；共有人朱某、杨某乙。 2018年3月6日，启东碧桂园××幢××号登记于杨某甲、朱某、杨某乙名下。 2018年8月31日，南通京伦建设工程有限公司作为维修单位作出《启东碧桂园××号××号客厅板底露筋维修施工方案》，主要内容为：发现启东碧桂园××号××号客厅天面板由于混凝土浇筑时钢筋网垫块移动，导致浇筑成型后露筋；整改措施为：客厅天面板底表面露筋，沿露出的钢筋凿出20-30㎜空隙，对钢筋表面进行除锈处理，再用聚合物加固砂浆补20㎜厚保护层。天面露筋部位表面贴上碳纤维布，用聚合物加固砂浆将露筋部位表面抹压平整。混凝土表面干透后，进行内墙腻子施工、乳胶漆施工，恢复到原样；文明施工：现场用塑料薄膜覆盖保护房间内其他成品，做到工完场清，所有使用材料及时使用并清理干净。施工过程中如造成物品损坏，修复或照价赔偿。后启东碧桂园公司将维修方案复核事宜向广东博意建筑设计院有限公司广州分公司发函。2018年9月13日，广东博意建筑设计院有限公司出具案涉房屋的《加固设计方案》，主要内容为：工程概况：工程位于江苏启东市，结构形式现浇钢筋混凝土剪力墙结构，原结构主体高度80.00。2201户客厅顶结构由于混凝土浇筑时钢筋网垫移动，导致浇筑成型后保护层厚度不足露筋，现由建设单位委托进行加固设计。……加固工艺流程：客厅天面板底表面露筋，沿露出的钢筋凿出20-30㎜空隙，对外露锈蚀氧化的钢筋打磨才除锈处理，使其钢筋露出金属本色，避免防腐及封闭处理后钢筋继续发生氧化；用聚合物加固砂浆补20㎜厚保护层。天面露筋部位表面贴上碳纤维布，用聚合物加固砂浆将露筋部位表面抹压平整。混凝土表面干透后，进行内墙腻子施工、乳胶漆施工，恢复到原样。一级注册结构工程师、广东博意建筑设计院有限公司在该方案上加盖印章。 2019年3月18日，启东市建设工程质量用户投诉站作出《工程质量投诉处理意见书》，主要内容为；我站于2018年9月6日接到启东碧桂园2幢2201室住房的质量投诉，该住房室内客厅、餐厅、房间、前后阳台及公共过道的天面均存在不同程度的板底露筋现象，要求建设单位预算给予解决。接到投诉后，我站于2018年9月6日下午会同建设单位对住房的质量问题进行了现场核查。经现场查看，住房投诉的情况属实。根据《房屋建筑工程质量保修办法》，我站责令建设单位对发现的质量问题尽快由责任单位给予保修。对可能存在同样问题的其它部位作详细检查，并根据实际情况作相应处理，确保该房屋的使用功能与使用安全。 2019年4月8日，启东市住房和城乡建设局向杨某甲发出《受理告知书》，告知对其信访事项，决定予以受理。同月18日，启东市住房和城乡建设局向杨某甲杨某甲发出《信访事项处理意见书》，主要内容为：2019年4月2日，杨某甲在启东市信访局反映有关商品房质量问题要求检测房屋安全问题的信访事项已转该局。该局质监站在接到投诉后，对双方经过多次协调处理，反应的质量问题属实，由于双方对赔偿数额达不成一致，建议通过法律途经解决。提出对房屋予以检测，可自行委托第三方有资质的检测单位进行检测。 2019年7月左右，启东碧桂园公司组织人员对案涉房屋进行了修复。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。杨某甲、朱某、杨某乙与启东碧桂园公司签订《商品房买卖合同》均系其真实意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同为有效成立的合同，双方应按合同约定的内容履行相关权利义务。 关于启东碧桂园公司是否构成逾期交房？本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的交付期限为2017年5月30日前，而杨某甲等于2017年6月24日在《启东碧桂园物业及资料移交书》签名领取钥匙、房屋质量保证书、房屋使用说明书及相关物品，启东碧桂园公司未提供其书面通知杨某甲于2017年5月30日前交房而杨某甲等不予接受的相关证据，故一审法院按照《商品房买卖合同》第九条规定的约定“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行”计算逾期交付时间为25日，故启东碧桂园公司给付逾期交房违约金4302.42元[（860483元×0.0002）×25天]。 关于启东碧桂园公司是否承担装饰、设备标准承诺的违约责任？本案中，杨某甲发现案涉房屋存在起泡、露筋等问题后于2017年8月向启东碧桂园公司报修，启东碧桂园公司发现房屋客厅天面板由于混凝土浇筑时钢筋网垫块移动，导致浇筑成型后露筋后准备维修，因杨某甲提出赔偿问题致双方争持而维修未成，后在相关职能部门协调下直至2019年6月底才维修完毕。一审法院认为，启东碧桂园公司交付的房屋中部分装饰存在问题，影响杨某甲等正常居住使用，应按《商品房买卖合同》第十三条规定关于装饰、设备标准承诺的违约责任“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日50元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任”。一审法院根据双方各自陈述的日期（2017年8月15日至2019年7月15日），结合双方各自在未及时维修中存在的过错责任，一审法院酌情认定启东碧桂园公司承担违约损失24500元。 杨某甲等主张启东碧桂园公司赔偿其重新装修房屋的损失3万元，但未提供确切证据，故一审法院不予支持。综上，启东碧桂园公司因逾期交房违约金，装饰、设备标准的违约金合计28802.42元。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:一、启东市碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向杨某甲、朱某、杨某乙支付违约损失28802.42元（上述款项汇入杨某甲名下中国工商银行启东市支行账户，账号62×××11）；二、驳回杨某甲、朱某、杨某乙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3688元（杨某甲已预交），由杨某甲、朱某、杨某乙共同负担2900元，启东市碧桂园房地产开发有限公司负担788元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，杨某甲等主张案涉房屋露筋问题时主体结构质量问题，但对其该项主张未能提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。其上诉认为，如果中间有很厚的水泥一般不可能有钢筋露出来，露出来的楼板就比较薄，所以是安全问题，该推理缺乏事实依据，且根据广东博意建筑设计院有限公司出具的《加固设计方案》，“客厅顶结构由于混凝土浇筑时钢筋网垫移动，导致浇筑成型后保护层厚度不足露筋”。综上，杨某甲等主张案涉房屋露筋系主体结构质量问题，该项上诉理由不能成立。同样，其主张案涉问题导致其无法正常居住使用亦缺乏事实依据，本院不予采纳。客厅顶露筋虽然系房屋建筑过程中形成的瑕疵，但如上所述，并非主体结构质量问题，一审法院参照双方关于装饰、设备标准违约责任的约定，综合考虑双方对于未及时维修的过错，对维修期间的损失予以酌定，基本符合客观实际，并无明显不当。关于杨某甲等一审主张的重新装修房屋的损失3万元，系其单方估算，亦未能证明该费用发生与案涉房屋质量问题存在因果关系，该项主张缺乏事实依据，一审法院未予支持，并无不当。因修缮造成的层高降低损失5万元，以及因维权形成的误工费、车旅费、律师费等损失，双方在合同中并无约定，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。 综上，杨某甲、朱某、杨某乙的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3688元，由上诉人杨某甲、朱某、杨某乙负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 季建波 审判员 吕 敏 二〇二〇年十月二十二日 书记员 汤婷婷