四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10640号 上诉人（原审原告）：王宁，女，1962年6月9日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。 被上诉人（原审被告）：杨伟，男，1987年6月24日出生，藏族，住四川省石棉县。 被上诉人（原审被告）：杨建，男，1968年2月23日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 被上诉人（原审被告）：唐绍成，男，1974年8月2日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 原审第三人：冯云波，男，1974年6月7日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人王宁因与被上诉人杨伟、杨建、唐绍成，原审第三人冯云波房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初8571号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员适用独任制对本案进行了审理。被上诉人杨伟、杨建、唐绍成、原审第三人冯云波经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 王宁上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持王宁的一审诉讼请求，即确认2019年3月31日后王宁与杨伟、杨建、唐绍成之间的租赁关系不成立，杨伟、杨建、唐绍成返还王宁缴纳的租金及清洁费5520元及保证金3600元；2.一、二审诉讼费由杨伟、杨建、唐绍成承担。事实和理由：杨伟、杨建、唐绍成系合伙关系。2018年3月21日，杨伟、杨建、唐绍成将位于金牛区共两间出租给王宁用于餐饮经营，租期1年，每月租金3600元，清洁费80元；履约保证金保证金3600元。合同是王宁与杨伟、杨建、唐绍成合伙人签的，但在2018年3月21日以前此成都市金牛区土门村三组802号市场内73、74号摊位两间是贺刚所租，王宁是从贺刚手中承继过来的，同时承继过来的还有贺刚交给杨伟、杨建、唐绍成合伙人的开业前履约保证金3600元，在2017年5月11日交给了市场，有唐绍成的签字收据为证，王宁承继开业前履约保证金3600元有贺刚的说明书为证，所以待合同结束日应向王宁退还履约保证金3600元。2018年11月15日王宁按约向杨伟、杨建、唐绍成缴纳半年房租及清洁费，共计22080元，交房租时间:2018年11月15日至2019年5月14日。事后才得知案涉摊位系杨伟、杨建、唐绍成从冯云波处租得，且租期于2109年3月31日届满。故2019年4月1日，杨伟、杨建、唐绍成不再对案涉摊位享有处分权，且摊位实际权利人冯云波明确表示与杨伟、杨建、唐绍成之间的租赁合同不再续约。所以王宁认为双方从2019年4月1日起的合同，因杨伟、杨建、唐绍成无权处分且被拒绝追认而无效，王宁已缴纳的相应租金等费用，以及签订合同时支付的履约保证金，应由杨伟、杨建、唐绍成返还。 杨伟、杨建、唐绍成未发表答辩意见亦未提交书面意见。 冯云波未陈述意见亦未提交书面意见。 王宁向一审法院起诉请求：1.确认2019年3月31日后续订的《摊位租赁合同》无效；2.判令杨伟、杨建、唐绍成返还王宁缴纳的租金5520元（包含清洁费）及保证金3600元；3.本案诉讼费等费用由杨伟、杨建、唐绍成承担。一审庭审中，王宁明确第1项诉讼请求为：确认2019年3月31日后王宁与杨伟之间的租赁关系不成立，且合同中就2019年3月31日后的租期约定无效。 一审法院认定事实：2018年3月21日，成都市金牛区土门旧货市场（出租方，甲方）与王宁（承租方，乙方）签订《摊位租赁合同》，约定：1.王宁承租位于成都市金牛区从事餐饮经营，租赁期限一年，自2018年3月21日起至2019年3月21日止；2.月租金为3600元，清洁费为80元，租金和清洁费每六个月付一次，第一次应在市场开业前一次付清，以后每次需在上个半年租金期满前十五日内一次性付清下半年摊位租金及清洁费；3.王宁应在市场开业前支付履约保证金3600元／间，该保证金在合同期满并在王宁缴清所有费用离场后无息退还。杨伟在该合同甲方一栏签字。 2018年11月15日，成都市金牛区土门旧货市场出具收据，确认收到王宁220**元（2018年11月14日至2019年5月14日止）。 2019年4月15日，冯云波与王宁签订《商铺租赁合同》，约定：冯云波将商铺出租给王宁，租赁时间从2019年4月1日起至2020年3月31日止。 一审另查明，一、杨伟、杨建、唐绍成三人就合作租赁经营四川共益木业有限公司厂房改建项目签订了《合作协议》，约定：项目位于成都市蓉都大道金牛区亩），合作期限10年，自2014年9月10日至2024年9月9日；合作期间由杨伟负责同业主沟通、签订合同、支付租金，负责日常性事务的沟通协调；若杨伟不便，杨建、唐绍成中的任何一方有权同业主沟通、处理租赁事宜。 二、案涉旧货市场系杨伟向冯云波整体承租，双方为此于2015年3月27日签订了《厂房租赁合同》。 本案一审审理过程中，双方当事人均未提交案涉租赁市场已取得相关规划许可证的证据。一审法院为此就合同效力问题向王宁进行释明，王宁经一审法院释明后，坚持诉讼请求。 一审法院认为，杨伟、杨建、唐绍成合作租赁经营案涉市场。《摊位租赁合同》盖有“成都市金牛区土门旧货市场”（以下简称“旧货市场”）印章，虽双方当事人均未提交旧货市场的工商登记信息，无法确定该旧货市场是否具有民事主体资格，但杨伟、杨建、唐绍成作为共同经营案涉市场的经营者，应对《摊位租赁合同》产生的债务承担共同的民事责任。由于各方当事人均未提交证据证明案涉市场已取得规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《摊位租赁合同》应认定无效；王宁主张2019年3月31日以后的租期部分无效，是以《摊位租赁合同》有效为前提，故对其前述诉讼主张，一审法院不予支持。 关于王宁主张杨伟、杨建、唐绍成退还2019年4月1日以后租金及清洁费的问题。一审法院认为，因各方当事人均未提交证据证明案涉市场已取得规划许可证，冯云波与杨伟所签订的租赁合同，以及杨伟与次承租人王宁所签订的租赁合同均应认定为无效。由于出租人冯云波已自行与次承租人签订租赁合同，即冯云波前述行为已表明其不再享有向杨伟主张前述租赁合同起租日（2019年4月1日）后的房屋占用费的权利，杨伟也因此丧失该期限后向次承租人收取房屋占用费的权利基础。王宁主张杨伟、杨建、唐绍成退还2019年4月1日后租金及清洁费的意见，一审法院予以采纳。根据王宁支付租金及清洁费情况，杨伟、杨建、唐绍成应向王宁退还已收到2019年4月1日后的租金及清洁费共计5397元；王宁超出此部分的租金及清洁费主张，一审法院不予支持。 另，关于王宁主张退还保证金的诉讼请求。王宁诉称案涉房屋系案外人转让，保证金已由出让方支付，王宁有权就该保证金主张返还。一审法院认为，即便出让人在向王宁出让案涉租赁房屋前已支付保证金，但因此后王宁重新与出租人签订了租赁合同，出让人与出租人关于租赁合同的权利义务，并不当然由王宁承继。王宁未提交证据证明其已支付保证金的事实，故对王宁主张返还保证金的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、杨伟、杨建、唐绍成于判决生效之日起十日内退还王宁租金及清洁费共计5397元；二、驳回王宁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨伟、杨建、唐绍成负担。 本院二审期间，王宁提交案外人贺刚出具的说明，2017年5月11日贺刚向旧货市场缴纳房租保证金3600元的收据以及2018年3月21日贺刚出具的转让费收据，用以证明案涉商铺系王宁从贺刚处转让而来，贺刚向旧货市场支付的保证金3600元也一并转让给了王宁，故应由杨伟、杨建、唐绍成向王宁退还。本院经审查认为，2017年5月11日贺刚向旧货市场支付保证金3600元的收据上加盖有旧货市场的印章，并有唐绍成的签名，而贺刚的说明以及贺刚向王宁就转让定金及转让费出具的收条能够形成证据链，证明案涉店铺系王宁从贺刚处转让而来，保证金也一并进行了转让，本院对以上证据的三性予以确认。 本院二审另查明，2017年5月11日旧货市场出具收据，确认收到贺刚房租保证金3600元。2018年3月15日，贺刚向王宁出具收条，载明收到转让定金1500元，并约定王宁应于2018年3月21日前向贺刚支付转让费、已缴纳的3个月房租及市场收取的3600元费用共计50000元。2018年3月21日，贺刚出具收条，载明收到50000元。 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，因一审已经就王宁退还租金及清洁费5397元的诉请予以了支持，而杨伟、杨建、唐绍成未提起上诉，王宁亦对此表示认可，故本案二审的争议焦点为杨伟、杨建、唐绍成是否应当退还王宁保证金3600元。本院认为，各方当事人未提交证据证明案涉旧货市场已取得规划许可证，故案涉《摊位租赁合同》无效。而王宁要求确认2019年3月31日后的租期约定无效应建立在合同有效基础上，故本院对王宁的该项上诉请求不予支持。关于王宁要求退还保证金3600元的上诉请求，本院认为，王宁提供的证据能够证明案涉房屋系其从贺刚处转让而来，贺刚在转让案涉房屋时，将其于2017年5月11日向市场支付的3600元保证金一并转让给了王宁。因案涉《摊位租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，杨伟、杨建、唐绍成收取的保证金应当向王宁返还，王宁的该项上诉请求与法有据，本院予以支持。 综上所述，王宁的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因二审出现新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市金牛区人民法（2019）川0106民初8571号民事判决第一项； 二、撤销成都市金牛区人民法（2019）川0106民初8571号民事判决第二项 三、杨伟、杨建、唐绍成于本判决生效之日起十日内退还王宁保证金3600元； 四、驳回王宁的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件案件受理费25元，由杨伟、杨建、唐绍成负担；二审案件受理费50元，由杨伟、杨建、唐绍成负担。 本判决为终审判决。 审判员 赵 韬 二〇二〇年十月十二日 书记员 王小禹