广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18927号上诉人（原审被告）：广州悦利房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市番禺区兴南大道**华南新城倚山路**。法定代表人：陈静，职务：总经理。委托诉讼代理人：谢志诚，男，公司职员。被上诉人（原审原告）：罗广，男，汉族，1979年5月28日出生，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：邹强，广东鑫霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦鸿强，广东鑫霆律师事务所律师。原审第三人：邓小娇，女，汉族，1984年10月29日出生，身份证住址湖北省房县。上诉人广州悦利房地产开发有限公司（以下简称悦利公司）因与被上诉人罗广、原审第三人邓小娇房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人悦利公司的委托诉讼代理人谢志诚，被上诉人罗广及其委托诉讼代理人邹强、麦鸿强到庭参加诉讼。邓小娇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。悦利公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回罗广的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由罗广承担。事实与理由：一、一审法院查明事实不清，事实认定错误。夫妻之间的相互代理属日常普遍现象。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。邓小娇已承认其在罗广签订认购书的当天已知悉罗广购房并代签字的事实，但其并未向悦利公司提出异议。签订认购书后，罗广依约缴付首期房款近31万元，该笔费用在日常生活中属于较大支出，悦利公司有理由相信邓小娇默许罗广签订《楼宇认购书》购房的行为。罗广看房时邓小娇均未陪同，故悦利公司在与罗广签订《楼宇认购书》前并不知悉罗广的婚姻状况。悦利公司系应罗广要求并基于罗广提供的身份信息及其陈述的婚姻状况，以及对罗广、邓小娇的特殊关系的信任，而将邓小娇列为《楼宇认购书》的认购方。故罗广声称系悦利公司要求将邓小娇列为认购方的情况不属实，罗广的行为有违诚信。从罗广签订《楼宇认购书》后缴费首期房款及申请延期付款的行为，悦利公司有理由相信罗广与邓小娇夫妻之间的相互代理，其夫妻的购房意愿为真实意思表示。一审法院片面听取罗广的陈述，未查清事实，认定错误。二、一审法院适用法律错误，应予纠正。《楼宇认购书》不因罗广未构成表见代理或邓小娇未予追认而被认定为无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，罗广作为《楼宇认购书》的签约方，即使邓小娇未追认其代理行为，该认购书也仅对邓小娇不发生效力，对罗广仍然有效，因为《楼宇认购书》并未违反《合同法》第五十二条的规定，故《楼宇认购书》合法有效，一审法院认定《楼宇认购书》无效适用法律错误。夫妻以一方名义购房、购买金融产等合同交易属日常行为，如果房屋因政策影响导致价格局部下跌、金融产品的大幅贬值等影响合同价值的不利因素的出现，夫妻一方以合同侵犯夫妻共有财产的合法权益为由请求认定合同无效，要求返还合同价款，则会严重破坏市场交易秩序，无法保障经营者交易环境。综上所述，一审法院事实查明不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人罗广二审答辩称，一审法院事实查明清楚、认定正确，适用法律准确，应予维持。理由如下：一、在整个购房过程中，邓小娇事前未委托授权、事中明确不同意、事后未追认购房相关事宜，故罗广的代签行为是无权代理，不构成表见代理。1.悦利公司未能举证证明罗广构成合法代理或表见代理，应承担举证不能责任及不利后果；2.悦利公司未尽审慎注意义务，不具备作为相对人的善意，罗广代签购房不构成表见代理，也不适用夫妻相互代理权。二、罗广代签行为属于无权代理。1.根据《婚姻法》第17条及其司法解释(一)第17条等相关规定，因罗广的无权代理，即夫妻双方未对购房事宜平等协商取得一致意见，《楼宇认购书》整体无效；2.悦利公司引用的相关规定不适用于本案，且也仅规定相关主体承担责任，并未规定对行为人具有发生效力的法律后果，悦利公司的主张不符合法律规定。三、悦利公司作为房地产公司，对购房人的主体资格、授权情况、是否能签订合同具备法律知识与专业判断。悦利公司明知罗广有配偶，应审查罗广是否取得邓小娇授权。悦利公司提供的《认购须知》、《按揭须知》均明确要求罗广提供公证的授权委托书、委托人身份证、结婚证等，故悦利公司对本案存在过错，不是善意相对人。根据“任何人不得从其违法行为中获利”原则和行为无效的相关规定，法院仅判决悦利公司全额归还定金10万元公平公正，悦利公司不存在超出预期的损失，也未造成双方利益失衡，更谈不上破坏市场秩序。原审第三人邓小娇二审未到庭陈述，亦未向本院提交书面意见或举证。罗广向一审法院起诉请求：1.悦利公司返还罗广房屋定金10万元及利息（自2019年4月23日起算，利率按中国人民银行同期贷款利率的两倍）；2.悦利公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：罗广与邓小娇于2010年10月18日登记结婚。2018年12月20日，广州市住房和城乡建设委员会颁发编号为穗房预（网）字第××号广东省广州市商品房预售许可证，该证记载开发企业为悦利公司，项目名称为珠江铂世湾（6、7、13栋），预售房屋为372套住宅，土地使用权证号及用途为粤（2018）广州市不动产权第072089xx号住宅，预售房屋栋号及层数为6栋32层、7栋32层，发证时各栋已建层数为6栋25层、7栋24层，以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。2018年12月25日，悦利公司作为发展商（甲方）与罗广、邓小娇作为认购方（乙方）签订《楼宇认购书》（下称认购书），约定：一、认购单元情况。认购单元为珠江铂世湾G4（6栋）21xx号住宅（下称案涉房屋）。双方确认预售许可证等政府部门批准的文件、图纸（包括“五证一书”、“四图”等）、《商品房买卖合同》所有条款（包括附件及附图等）、《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》等全部文件已在销售现场公示，乙方确认已收到《认购须知》、《按揭须知》。在签订本认购书前，乙方已查阅前述全部文件并由甲方作出详细说明，双方不存在任何歧义和误认。乙方在清楚了解前述文件全部内容和现行的相关限购、限贷政策及该政策对其购房可能产生的影响的基础上同意按甲方公示的合同条款签订《商品房买卖合同》。二、单元价格。认购单元原价格为4479520元，乙方选择按揭二套（5成）付款方式，获9.04折优惠，优惠后总房价（含增值税价）为4047445元，其中不含增值税房价3679496元，增值税税额367949元，增值税税率10%。折后单价42122元/㎡（建筑面积）。如乙方未能按本认购书约定按时履行与甲方签署买卖合同等义务的，甲方有权取消优惠，调整价格。除有特别说明，本认购书所提及的总房价、定金、房款、余款、首期房款等均为增值税价。三、乙方需承担除增值税以外的其他税费。四、付款计划。乙方应于签署本认购书时交付10万元作为定金，于签署《商品房买卖合同》时缴纳住宅专项维修基金、产权综合费用、预告登记费，其余税费及相关费用乙方应按政府规定按时交纳。乙方交付的定金在按期付清首期房款时抵作房款；于2018年12月31日前交付房款304745元（总房价的7.53%）；于2019年1月25日前交付房款809489元（总房价的20%）；于2019年3月25日前交付房款413211元（总房价的10.21%）；余款242万元（总房价的60%）向工商银行办理按揭贷款；乙方未按时付清首期房款的，甲方有权解除本认购书，没收乙方已缴纳的定金并将本物业另行出售。上述付款计算如有错误，甲乙双方同意在《商品房买卖合同》中更正。五、签订《商品房买卖合同》暨网上备案。乙方应按时付款，提交按揭资料取得《按揭资料初审回执》（乙方选择以按揭贷款支付剩余房款的），并凭第四条所有首期房款交款凭证和《按揭资料初审回执》于2019年4月9日前到广州市番禺区兴南大道163号华南新城倚山路141号按甲方公示的合同条款签署《商品房买卖合同》暨办理网上备案，乙方逾期履行上述任一项的，甲方有权不通知乙方而随时解除所有购房合约、没收乙方已付定金，并将该物业另行出售；若甲方同意继续履行本认购书的，乙方应按总房款的千分之一按日向甲方支付违约金。……七、更名、换房或改变付款方式。认购书一经签订即不得更改，认购书的相关内容将作为即将签署的《商品房买卖合同》的依据。乙方如要求更名（加名、减名或换名）、换房或改变付款方式的，需提出书面申请并获得甲方同意，交回原认购书且向甲方支付手续费。……九、其它。1.本认购书与《商品房买卖合同》具同等法律效力；2.本认购书一式四份，甲方三份，乙方一份，经甲方经办人、审核人签字并加盖销售专用章和乙方签字盖章齐备后生效；3.乙方确认在签订前已仔细阅读认购书并已由甲方对相关条款内容作出必要的解释说明；乙方对认购书内容已清除了解不存在异议，并在此基础上签订本认购书；4.乙方在本认购书中填写地址为有效送达地址，甲方按此地址寄送邮件的第三日（以邮戳为准）视为送达日期。罗广持有的认购书落款甲方处有经办人和审核人签名，未盖章，乙方处由罗广签名及罗广代邓小娇签名。悦利公司持有的认购书落款甲方处加盖了悦利公司销售专用章。此外，认购书打印记载有罗广和邓小娇的身份证号码。庭审中，双方确认认购书签订时邓小娇不在场。悦利公司称，是罗广要求将邓小娇列为认购方，并由罗广提供认购方的身份信息，由于当天签售人员较多，其交付给罗广的认购书上未盖章，事后其通知罗广换取已经盖章的认购书，但罗广未换取。罗广确认认购方的身份信息由其向悦利公司提供，但是，罗广主张是悦利公司要求将邓小娇列为认购方，且悦利公司从未通知其换取盖章的认购书。罗广称，其于2018年12月24日案涉房屋开盘时去看过楼，因房价太贵，其当天没有认购，第二天销售人员致电其称昨天开盘销售超过十亿，已经出售七到八成，其看中20楼左右可能只剩下一两套，让其赶紧过去，当天其下班后赶到了售楼部，销售人员带其看了房，20楼左右只剩下两到三套可以选择，其在销售人员的推荐下认购案涉房屋，并交付10万元房款及签订了认购书，其在签订认购书过程中没有向悦利公司出示过包括其居民身份证、结婚证等证件原件，仅提供了其和邓小娇的身份证号码，销售人员将认购书交给其签名时，甲方处已经签了名，双方并非同时签名，其当日在四份认购书上签名，悦利公司要求保留三份，并称盖章后再寄一份给其，但之后其未收到盖章的认购书。就罗广签订认购书时有无向悦利公司出示过邓小娇的居民身份证原件和提供授权委托书，悦利公司经核实后未予明确，悦利公司也未向一审法院提供邓小娇的居民身份证复印件及授权委托书之类的文件。认购书签订当日，罗广通过其储蓄卡向悦利公司刷卡支付定金10万元（持卡人存根显示付款时间为17时21分42秒），悦利公司于当日向罗广出具了预售商品房预收款收据（记载购主为罗广、邓小娇；摘要为定金）。一审庭审中，罗广确认其收到认购书记载的《认购须知》和《按揭须知》，并称该两份须知其在签订认购书时予以签名。2018年12月31日，罗广通过其储蓄卡向悦利公司刷卡支付首期房款304745元，悦利公司向罗广出具了收款专用收据（记载备注共同权益人为邓小娇，交款人为罗广、邓小娇）。2019年4月1日、同年4月10日，悦利公司根据认购书记载的认购方通信地址向罗广、邓小娇邮寄《催款函》，邮寄详情单均记载有罗广和邓小娇的手机号码，两份《催款函》内容一致，悦利公司告知罗广、邓小娇如下：根据认购书约定，罗广、邓小娇应于2019年3月31日支付房款809490元，罗广、邓小娇未按约定履行义务，虽经多次催告，但罗广、邓小娇至今仍未支付上述款项，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，罗广、邓小娇未按照认购书的约定履行义务，已经构成违约，应承担逾期付款的违约责任，要求罗广、邓小娇尽快支付前述房款及相应违约金（自逾期之日起每日按应付未付房款的千分之一支付至实际支付之日止），如罗广、邓小娇在2019年4月7日前未付清上述款项，悦利公司将向罗广、邓小娇追究从逾期之日起至实际付清之日止的全部违约金，并保留解除合同、没收定金及（或）就逾期付款违约金提起诉讼的权利。上述邮件分别于2019年4月2日、同年4月11日被签收，本案中罗广也提供了上述《催款函》。悦利公司解释称，《催款函》记载付款时间和房款与认购书不一致的原因是，罗广要求延长付款时间，悦利公司做了相应顺延。罗广确认其曾要求悦利公司顺延付款时间。2019年4月23日，罗广、邓小娇（由罗广代签）向悦利公司递交《退房申请》，该申请记载案涉房屋已交付房款404745元，现申请退房，退房款404745元。2019年7月1日、同年7月15日，悦利公司根据认购书记载的认购方通信地址向罗广、邓小娇邮寄《解除认购书告知函》，邮寄详情单均记载有罗广和邓小娇的手机号码，告知罗广、邓小娇因经悦利公司多次催促，罗广、邓小娇仍未支付房款及履行其他相关义务，根据认购书中“若乙方未按时付清首期房款的，甲方有权解除本认购书，没收乙方已缴纳的定金并将本物业另行出售”的约定，通知罗广、邓小娇自该函寄出之日起，双方签署的认购书解除，罗广、邓小娇所交纳的定金不予退还，同时悦利公司有权不另行通知罗广、邓小娇而将房屋销售他人。上述邮件分别于2019年7月2日、同年7月16日被签收，本案中罗广也提供了上述《解除认购书告知函》。一审庭审中，罗广称，其和邓小娇在广州市均没有购房和贷款记录，其名下没有房产，邓小娇婚前在湖北省购置有一套房产及贷款，贷款已经还清，其二人具备购房资格。罗广和悦利公司确认双方没有签订《商品房买卖合同》。对于原因，罗广在庭审中称，第一，其是在未征得邓小娇同意的情况下，根据悦利公司要求代邓小娇签名，邓小娇不同意购房；第二，其在广州市属于首套房，依据《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》规定，案涉房屋首付只需支付三成，悦利公司按照四成收取首付增加其负担，且起初销售人员告知首付四成，但签订认购书时又改成首付五成，销售人员只是告知其认购书不是正式合同，没有向其讲述认购书的内容，其也没有看认购书的内容，其一直以为是首付三成，其在签订认购书过程中也没有见到正式的《商品房买卖合同》和条款，双方并没有协商一致，悦利公司属于强买强卖。悦利公司称，认购书记载首付五成属于笔误，其一直按照认购书第四条“付款计划”约定收取房款，由于罗广、邓小娇未按认购书的约定履行付款义务，构成违约，其按照认购书约定解除认购书并没收定金10万元。双方确认，签订认购书至今，除上述定金10万元和首期房款304745元外，罗广没有向悦利公司支付过其他款项。一审诉讼中，悦利公司称，待其完成内部手续后将退还罗广交纳的首期房款304745元。一审法院认为，案涉房屋是预售商品房，故本案案由为商品房预售合同纠纷。案涉认购书约定买卖双方应于2019年4月9日前签订商品房买卖合同，且从认购书约定的内容看，认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故认购书尚不属于商品房买卖合同，而是作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同。关于认购书的效力。认购书约定买方为罗广和邓小娇，悦利公司出具的收款收据记载买方为罗广和邓小娇，故案涉房屋买受人为罗广和邓小娇。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，罗广在婚姻关系存续期间，购买价款高达四百多万元的房屋，应认定为非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，对此罗广和邓小娇应当平等协商取得一致意见，即不适用夫妻相互代理权，但同时为了保护善意第三人的利益，上述司法解释第二项规定了夫妻表见代理，故本案争议焦点在于，罗广代邓小娇签订认购书行为是否构成表见代理。所谓表见代理，是指虽无代理权，但表面上有足以使人信为有代理权而须由本人负授权之责的代理。即行为人虽无代理权，但因本人行为造成表面上使相对人相信行为人有代理权，并与其进行法律行为，该法律行为的后果直接由名义上的本人承担。表见代理的法律要件是，以本人名义为民事法律行为;行为人无代理权;须有使相对人信其有代理权的表征；须相对人为善意，即相对人在与行为人进行民事法律行为时，并不知其无代理权，且无从得知。具体到本案，根据悦利公司答辩意见可知，悦利公司在签订认购书时知悉罗广和邓小娇是夫妻关系，在邓小娇没有在场的情况下，悦利公司应当有义务审查罗广是否获得邓小娇授权，也可通过一定方式向邓小娇了解罗广购买房屋是否是其夫妻共同意思。然而，罗广主张其前后两次看房都是其一人，其签订认购书时没有向悦利公司提供过邓小娇的居民身份证和授权委托书等，两次付款都是以罗广储蓄卡刷卡支付，据此罗广并无使悦利公司信其有代理权的表征，显然，悦利公司未尽审查义务，只因罗广是邓小娇的丈夫就认为罗广有权代表邓小娇签订认购书，这种仅凭罗广和邓小娇系夫妻关系就认定罗广的行为构成夫妻表见代理不符合法律的规定。悦利公司如果有理由相信罗广代签邓小娇姓名为夫妻双方共同意思表示的，应当举证证明，悦利公司不能举证证明的，应当承担相应不利后果。再者，悦利公司向罗广、邓小娇发出《催款函》后，罗广向悦利公司递交《退房申请》的行为已表明邓小娇不同意购房，且邓小娇在答辩意见中主张其自始至终不同意购房，罗广也主张其在签订认购书现场致电邓小娇，邓小娇表示不同意购房，罗广已经将该情况告知了悦利公司。因此，根据本案现有证据，不足以认定罗广代签行为构成上述司法解释规定的表见代理。罗广所签认购书，事前未经邓小娇授权，事后邓小娇亦未追认，而认购书损害了夫妻财产共有人邓小娇的合法权益，故认购书无效。罗广要求悦利公司返还其定金10万元，一审法院予以支持。罗广无权代理是导致认购书无效的原因，罗广对此有过错，故罗广要求悦利公司支付利息损失，一审法院不予支持。至于罗广交纳的房款304745元，罗广未在本案中提出主张，本案不予调处，双方可另行解决。邓小娇经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，一审法院依法缺席审判。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年2月7日作出如下判决：一、广州悦利房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向罗广返还定金10万元。二、驳回罗广本案其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，减半收取计1150元（罗广已预交），由广州悦利房地产开发有限公司负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。经本院询问，一、悦利公司与罗广均确认如下事实：1.涉案《楼宇认购书》的认购方是罗广、邓小娇二人；2.该《楼宇认购书》的性质为预约合同。二、罗广确认如下事实：1.其目前仍与邓小娇为夫妻关系，邓小娇收到二审传票，但因工作原因未到庭参与诉讼；2.因为邓小娇不同意购房，故罗广未按认购书约定继续付款。三、悦利公司确认如下事实：1.《楼宇认购书》中邓小娇的身份信息是罗广提供和填写的，悦利公司当时并不知道邓小娇是何身份，其现场销售人员也没有审核罗广的结婚材料，亦未看过邓小娇的身份证，法律意识不强。悦利公司称其是通过罗广的交款行为来推测罗广有权代理其妻子邓小娇，因为购房款是家庭中较大经济支出，通常情况下，夫妻之间应有协商；2.涉案房屋已于2020年3月8日另行销售他人，网签价格为4006975元，低于涉案《楼宇认购书》确定的价格；3.涉案楼盘暂时没有与本案类似的其他诉讼情况。经本院主持调解，悦利公司与罗广未能达成协商一致意见。本院认为，关于涉案认购书的性质，一审法院审查其内容不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故认定该认购书属于商品房买卖合同的预约合同，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，且各方当事人对此均无提出异议，本院对此予以确认。针对悦利公司的上诉，二审需要处理的是悦利公司是否应向罗广返还10万元定金的问题。对此，本院经审查后认为一审判令支持了罗广要求退还定金10万元的诉讼请求，处理结果并无不当，可予维持。分析如下：首先，如一审法院查明及分析，罗广代邓小娇签订认购书的行为不能构成表见代理。虽然罗广与邓小娇是夫妻关系，但从现有证据及当事人陈述看，无证据显示邓小娇存在签约前看楼及签约后的付款等履行行为，而罗广在签约时并未向悦利公司提供或出示邓小娇的身份证件及双方结婚证明，悦利公司亦确认其销售人员因没有法律意识而未对此进行审核，在此情况下，悦利公司仅凭罗广的单方片面之词及付款行为即上诉主张罗广对邓小娇构成表见代理，理据不足，本院不予采信。其次，涉案认购书对邓小娇无约束力。涉案协议书是罗广以其与邓小娇的名义与悦利公司经协商后签订。承前所述，因罗广的签约行为及付款行为并不构成对邓小娇的表见代理，故对罗广在既未取得邓小娇授权，亦未获得邓小娇追认的情况下所签订的认购书，应由签约双方承担责任，对邓小娇不产生约束力。至于定金处理问题。悦利公司及罗广均确认认购方为罗广、邓小娇二人，而按涉案认购书的约定，该认购书的继续履行需要认购方签订正式商品房买卖合同并付款，但基于上述分析，在罗广与邓小娇不构成表见代理，且邓小娇明确表示不同意购房的情况下，该认购书实际上无法得到继续履行，且悦利公司在二审中向本院确认其司已将涉案房屋另售他人，故涉案认购书实际上已经解除，且如前分析，悦利公司与罗广对此均存在一定过错，故在此情况下，一审判令支持了罗广有关返还定金的诉请，驳回其有关利息损失的诉请，处理结果并无明显不当，本院予以维持。悦利公司在二审中并无提交新证据佐证其上诉主张或推翻一审处理，其不同意退还定金的上诉请求缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，悦利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实基本清楚，处理结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人广州悦利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘卉二〇二〇年十月二十九日法官助理张冰玲书记员李逸丹