湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终759号上诉人（原审原告）：姚远，男，1998年2月11日出生，汉族，住荆门市东宝区，委托诉讼代理人：姚绍军，男，1974年12月20日出生，汉族，住荆门市东宝区，系姚远之父，委托诉讼代理人：周习荣，荆门市弘正法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：冉秀仙，男，1964年12月16日出生，汉族，住荆门市东宝区，上诉人姚远、冉秀仙因房屋买卖合同纠纷一案，均不服荆门市东宝区人民法院（2020）鄂0802民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姚远上诉请求：1.请求判决冉秀仙协助姚远办理位于荆门市东宝区××小区××房产权转移（过户）登记手续，并支付转移过户手续中的个人所得税所有费用共计4万元，同时返还5000元的欠条收据一张；2.判令冉秀仙支付姚远违约金2万元（追加一万元）；3.全部诉讼费用由冉秀仙承担。事实和理由：一、姚远是守约方。姚远已按合同约定支付了全部房款，并为此支付了超出市场价50%的价款，本意就包含过户前办理新证的所有费用和服务。因出卖方冉秀仙在具备过户条件时，将房屋抵押贷款，迟迟不告知姚远，直至2018年才告知姚远，因此导致在此期间国家出台新政策，冉秀仙要缴纳个人所得税四万多元，应由冉秀仙承担，还应当返还5000元收据。二、姚远已履行了支付房款的义务，但冉秀仙收款后拒不协助办理过户手续，违反合同约定，应当向守约方支付2万元违约金。三、2006年6月9日，姚远装修案涉房屋时，在不公平的条件下，姚绍军根据冉秀仙的要求，逐字写了念不通的一句话，其本意是冉秀仙把新房产证自费办理好，然后在过户至姚远。冉秀仙办理案涉房屋登记时补交的房款、税金、土地出让金等，是其应当自行承担的费用。姚远有证人吴某以证实，将维修基金、垃圾清运费、防盗门费用都已经支付冉秀仙。冉秀仙辩称，当初签协议的时候都同意这个价款，现在姚远一方称房价高于市场价50%，就是否定合同。姚远一方还承诺房屋的过户费用自己承担，其上诉状中又否定了自己的承诺。一审法院曾询问姚绍军那行字是否是其书写，姚绍军回答说不是其书写，是冉秀仙添加，上诉状中又说是在冉秀仙的胁迫下书写，因此是姚远一方严重违约。冉秀仙与姚远一家人达成口头协议，冉秀仙才为此支付价款办的证，后来姚远一家又否定了，就没有履行，是对方违约。当时过户因为还有土地问题没有解决才不能过户。个人所得税是对方臆想出来的东西。至于欠条记不清楚了，如果对方付过款，现在可以出具收据给对方，本案中不应再提这个问题。冉秀仙与姚远不存在违约的问题，双方就是过户的手续问题。冉秀仙上诉请求：1.判令姚远支付冉秀仙17000元人民币及自2018年8月至过户时的利息和办理不动产权证时的土地费用支出1327元；2.撤销一审判决第二项，判令姚远支付冉秀仙违约金贰万元；3.全部诉讼费用由姚远承担。事实和理由：一、冉秀仙是守约方。冉秀仙在女方坚决不同意出售及售价低且售后房价大涨的情形下，将夫妻共同财产出售，冉秀仙若毁约将受益，但冉秀仙未向姚远主张收回房屋。未能及时办证也是因为土地问题没有解决，直至2020年3月起才可以办理产权证及过户手续。二、双方2006年签订的合同具有多项瑕疵，经过十多年后，国家政策及多项条件发生了变化，怎么能够不经协商就履行原合同？三、双方曾于2018年7月21日上午8时30分许，在冉秀仙的要约下，冉秀仙与姚远一家三人在金象南区××单元门前就房屋过户事宜进行协商，最终达成姚远支付冉秀仙人民币22000元（含原押金5000元），冉秀仙办理成不动产证书交由姚远，待具备过户条件时协助办理过户手续。姚远随后支付5000元人民币后未继续履行协议，并恶人先告状，拒不承认该协议，应视为严重违约。四、合同中买方签字承诺房产证、土地证过户费用由买方自理，但买方依然向法院起诉费用由卖方承担，在卖方出具合同原件后，仍然拒绝承认系自己承诺，应视为严重违约。姚远辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，冉秀仙的上诉请求不能成立。理由是：一、双方房屋买卖合同第二条权利与义务中明确约定，卖方应当保证该房产无产权纠纷、提供该房产有关证明及相关法律文件和配合办理房产过户手续，故冉秀仙所述房屋为夫妻共同财产、土地问题未解决等均不是买方的责任，是冉秀仙作为卖方应当履行的合同义务。从合同签订之日直至姚远作为买方提起诉讼期间，冉秀仙从未向姚远一家提出过任何异议和权利主张，也充分说明该房屋买卖合同是双方的真实意思表示，没有违反国家的法律、法规，合法有效。冉秀仙2016年已将房产证办在自己名下，但却未通知姚远去办理房屋过户手续，冉秀仙还将房产证拿去做公积金抵押贷款，当姚远2018年8月18日通过查询得知房产证已办好后，于2018年8月20日通过银行及时向冉秀仙转款交了剩余的5000元房款，并要求协助办理房屋过户手续，冉秀仙以种种理由拖欠不办。二、双方签订的合同文本、内容都是冉秀仙事先提供打印好的，合同违约金的数额2万元也是冉秀仙事先定下并打印好的。房屋的价款，按2006年的价格，房屋面积仅为84.33㎡，房屋价款为15.5万元，已接近高于市场价格近50%，且在签订合同之日买方就已按合同约定支付房款15万元，有何违约之处？姚远向一审法院提出诉讼请求：1.判令冉秀仙协助姚远办理位于荆门市××××号（金象小区）南三幢603号的房屋产权过户登记手续，并支付过户手续中的一切费用；2.判令冉秀仙支付姚远违约金2万元。一审法院查明，2006年6月5日，姚远之父姚绍军代姚远（乙方）与冉秀仙（甲方）签订房屋买卖合同，约定冉秀仙将其位于荆门市××××号（金象小区）南3幢603号房屋以15.5万元价格出售给姚远，付款方式为交付钥匙时即付15万元，余5000元在交付新房产证时付清。同时约定了双方权利义务为“甲方：1.保证该房产无产权纠纷，2.提供该房产有关证明及相关法律文件，3.配合办理房产过户手续；乙方：1.提供过户所需的身份证明，2.支付购房定金及余款，3.配合办理房产过户手续”。还约定了违约责任，若一方不按合同履行，违约方向守约方支付2万元违约金。合同签订后，姚绍军于当日向冉秀仙支付购房款15万元，冉秀仙将房屋交付给姚绍军，姚绍军及家人一直居住至今。由于合同未对房屋过户费用由谁承担作出约定，双方经协商，姚绍军于2006年6月9日在冉秀仙保管的房屋买卖合同第二页签署了“过房产证土地证费自理。姚绍军。2006年6月9日”字样。因案涉房屋属房改房，一直不具备办证条件，2016年，冉秀仙缴纳相关税费后将上述房屋登记在自己名下，后用房产证在公积金管理部门办理了公积金抵押贷款，抵押解除后，2018年7月30日，冉秀仙在不动产登记部门换领了房屋不动产登记证书（证号：鄂（2018）荆门市不动产权第0008530号）。姚绍军得知冉秀仙办理了上述不动产登记证书后，于2018年8月20日支付了冉秀仙下余购房款5000元。但双方因过户登记费用问题未达成一致意见，至今未办理房屋过户登记手续。一审法院认为，本案的争议焦点为，一、案涉房屋买卖合同是否有效；二、冉秀仙是否构成违约，违约责任如何承担。关于案涉房屋买卖合同是否有效的问题。冉秀仙主张姚远与其签订合同时年仅8岁，属无民事行为能力人，姚远签订的合同无效。《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款规定：“不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。”姚远生于1998年2月11日，2006年6月8日与冉秀仙签订房屋买卖合同时，其年仅8岁，属无民事行为能力人，但合同相对人虽为姚远，却是其父姚绍军代为签署，故该民事行为应认定为姚远的法定代理人姚绍军代理完成。冉秀仙还主张案涉房屋系夫妻共同财产，其单方无权处置，但并未举证证明双方签订房屋买卖合同时违背了其真实意思，且房款已按照约定支付完毕，房屋也已交付姚远一家并居住了十多年之久，冉秀仙并未向姚远一家主张权利，应认定为其认可双方的房屋买卖法律关系。综上，上述房屋买卖合同出于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规，依法成立并生效，一审法院对冉秀仙主张的合同无效应予撤销的抗辩理由不予支持。关于冉秀仙是否构成违约，违约责任如何承担的问题。双方签订的房屋买卖合同约定了如果任何一方不按照合同履行各自义务，则应向守约方支付2万元违约金，其中买卖双方的义务均包含“配合办理房产过户手续”。本案中，房屋买卖合同签订后，姚绍军已代姚远支付完毕购房款，且一直不间断要求冉秀仙协助办理过户手续，但案涉房屋具备办理过户登记条件后，冉秀仙因要求姚绍军支付一定费用和将房屋抵押给公积金管理部门办理贷款等原因，致使房屋一直未能过户至姚远名下，冉秀仙未按合同约定履行协助过户义务，其行为构成违约，应承担协助办理过户手续及支付违约金的违约责任。对于违约金数额，冉秀仙于2016年将房屋登记在自己名下后，姚绍军未及时要求其履行协助过户义务，致使冉秀仙用案涉房屋在公积金管理部门办理了抵押登记，其自身也存在一定过错，也应承担一部分违约责任，结合案情，一审法院认定冉秀仙应支付1万元的违约金。对于过户费用的承担问题。如前文所述，姚绍军于2006年6月9日在冉秀仙持有的房屋买卖合同上签署了“过房产证土地证费自理。姚绍军。2006年6月9日”字样，应认定为姚远的代理人姚绍军确认自愿承担案涉房屋过户费用，姚绍军主张上述字样是在不公平的条件下签署，但其并未举证证明，故对姚远要求冉秀仙承担过户费用的诉请，一审法院不予支持。冉秀仙将案涉房屋登记至本人名下补交的房款，缴纳的契税、土地出让金等，是其房屋具备办证条件时必须缴纳的必要费用，应由其自行承担，姚远不负有支付义务。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告冉秀仙于判决生效之日起十日内履行协助原告姚远办理登记在冉秀仙名下的位于荆门市××××号（金象小区）南3幢603号房屋（证号：鄂（2018）荆门市不动产权第0008530号）的转移过户义务，过户所需相关税费由姚远承担；二、被告冉秀仙于判决生效之日起十日内支付原告姚远违约金1万元；三、驳回原告姚远的其他诉讼请求。案件受理费3800元，减半收取1900元，由原告姚远负担108元，被告冉秀仙负担1792元。二审中，姚远向本院提交三份条据：1.装修垃圾处理费收据；2.房屋维修基金收据；3.冉秀仙账号信息，拟证明姚远交过维修基金和垃圾清运费等费用。冉秀仙质证认为，姚远是交过维修基金和垃圾清运费，账号也是冉秀仙本人的，但系2018年8月达成口头协议后，姚远一家同意付22000元，冉秀仙提供的账号要求他们打钱，姚远一家支付了5000元后，没有履行口头协议。冉秀仙向本院提交四份证据：1.关于中建三局金象小区办理不动产登记有关问题的会审意见；2.收文处理签；3.文电阅处签；4.中建三局湖北省非税收入一般缴款书，拟证明是因为土地问题，房屋办不了过户，直至2020年3月之后才能办理过户手续。姚远质证认为，文件没有盖章，也不是指向案涉房屋，相关证据是在办证之后，和本案无关，不能达到证明目的。本院认证意见为，冉秀仙对姚远提交的证据予以认可，予以采信；冉秀仙提交的证据，属于公司文件，无相关公司盖章，真实性无法辨识，不能据此认定事实，不予采信。本院经审理查明，姚远以冉秀仙名义交纳了案涉房屋的维修基金和垃圾清运费。其他事实与一审查明事实相同。本院认为，姚远上诉请求第一项中“同时返还5000元的欠条收据一张”，属二审中新增加的诉讼请求，且庭审中冉秀仙认可已收到姚远5000元，姚远对此没有诉的利益；冉秀仙的第一、二项上诉请求，即“判令姚远支付冉秀仙17000元人民币及自2018年8月至过户时的利息和办理不动产权证时的土地费用支出1327元”，“判令姚远支付冉秀仙违约金贰万元”的请求，超出了姚远在一审中的诉讼请求范围，二审中姚远不同意调解，故本院对姚远、冉秀仙的该部分上诉请求均不予审理。本案争议的焦点为：冉秀仙在履行合同过程中是否有违约行为，应否向姚远支付违约金2万元？《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，姚远主张，冉秀仙在房屋已经具备过户条件时拒不配合办理案涉房屋过户手续，构成违约，依约应当支付违约金2万元。经查，姚远与冉秀仙2016年6月8日签订的《房屋买卖合同》第二条约定甲乙双方均有义务配合办理房产过户手续，第三条约定甲乙任何一方不按上述条款执行即为违约，违约方须向守约方支付违约金（人民币）贰万元整。案涉房屋2016年登记至冉秀仙名下，2018年7月30日冉秀仙换领不动产权证，姚远于2018年8月20日向冉秀仙支付下余购房款5000元。在此情形下，案涉房屋具备办理过户条件，冉秀仙应当按照约定配合姚远办理房屋过户手续。冉秀仙辩称，双方口头协商由姚远再支付22000元后办理过户手续，但其未能提交相应证据证明，其该主张缺乏事实依据，故其无正当理由拒绝配合办理案涉房屋过户手续构成违约，应当依照合同向姚远支付违约金。姚远未提交证据证明其因冉秀仙该违约行为导致的实际损失数额，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，一审法院根据双方对未能办理过户手续的过错程度并结合案情，认定姚远的违约损失为1万元并无不当。姚远上诉请求增加违约金至2万元，冉秀仙上诉请求撤销该支付2万元违约金的判项的请求均不能成立。姚远未提交证据证明，其已支付的购房款属超出市场价50%的价款，本意包含了过户前办理新证的所有费用和服务，亦未证明过户手续所有的费用为4万元且已实际发生，故对其二审上诉要求由冉秀仙支付的请求，本院不予支持。综上，姚远、冉秀仙的上诉请求均不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1933元，由上诉人冉秀仙负担758元，由上诉人姚远负担1175元。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二〇年十月二十六日法官助理李园园书记员吴文倩