广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初15555号原告：东莞市大亚爱迪商贸有限公司，住所地：东莞市*********，统一社会信用代码：914***********997E。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：石岳，广东泰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桂莲，广东泰旭律师事务所实习律师。被告：东莞市万凯实业投资有限公司，住所地：东莞市南城区三元里社区*******，统一社会信用代码：914***********107N。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：李晓彬，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁永贞，女，1981年7月2日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区*********，公民身份号码：441************027，系被告的员工。原告东莞市大亚爱迪商贸有限公司诉被告东莞市万凯实业投资有限公司租赁合同纠纷一案，原告于2020年6月28日向法院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序于2020年7月2日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人石岳、被告的委托诉讼代理人李晓彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告之间的《宝盈大厦出租合同》于2020年3月21日已解除；二、被告支付原告2019年6月欠付部分租金6648.26元，2019年7月欠付部分租金7282.05元，2019年8月欠付部分租金6312.79元，2019年11月欠付部分租金8000元，2019年12月欠付部分租金8000元，2020年1月欠付部分租金8000元，2020年2月欠付部分租金8000元，2020年3月欠付部分租金8000元，以上合计60243.10元；支付逾期付款违约金21243.82元（以迟延支付或未付租金为本金，按年息24%计算至清偿之日）；三、被告立即搬离物业；四、被告付清2020年3月22日至搬离之日止的租金、水电费；五、原告收取的租赁保证金312800元无需返还被告；六、被告支付律师费20000元；七、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年11月18日签订《宝盈大厦出租合同》，合同约定由原告将东莞市莞城区*******“宝盈大厦”出租给被告，合同第四条约定自2019年12月1日起至2022年11月30日止的每月租金为164788元；合同第五条约定，被告应于每月5日前支付租金；合同第十四条约定，若被告未按时交纳应付租金和费用，每延时一日均按延付总额的0.2%向原告支付违约金，超过10日还未付租金，原告有权单方解除合同。被告履行合同过程中屡次迟延支付租金，一直未按照合同约定购买物业财产损失险，也不按照原告要求将租金转入对公账户，且因被告拖欠2020年1月至3月的租金以及拖欠2019年6、7、8、11、12月的部分租金超过了10天，原告在多次催款后，依据《宝盈大厦出租合同》第十四条的约定解除合同，并于2020年3月20日向被告发出《关于解除租赁合同并限期腾退物业的通知》，通知被告在收到《关于解除租赁合同并限期腾退物业的通知》之日租赁合同解除，并限期2020年3月31日前腾退物业、交清费用。被告于2020年3月21日签收，不同意解除合同，也一直未与原告联系腾退交接物业，并威胁毁坏物业。原告委托律师向被告发出律师函，被告拒收，但于2020年3月底支付了部分租金并拒绝搬离。原告于2020年3月25日将《限期腾退物业通知》贴到被告办公场所以催告，并于2020年3月31日到现场收物业，被告仍拒绝搬离和移交。综上，原告为维护自身利益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：一、案涉合同存在多处加重被告义务，减轻原告责任的不平等格式条款，应视为无效约定。如：合同第四条第2款“如乙方有违约行为或中途退租，甲方有权没收保证金并且按照违约条款追究乙方责任”，及第十四条第5款“乙方无论任何原因，未按时缴纳应付租金和费用……”的有关约定，明显是对被告不分缘由的过重责任要求。因此，上述条款为格式条款，应认定为无效约定。二、被告的履行瑕疵存在客观因素，非被告的主观恶意。被告每月向原告缴纳租金，已履行合同主要义务，不构成根本违约，解除合同的请求不能成立。三、客观原因导致被告出现履行瑕疵，又恰逢新冠肺炎于2020年伊始肆虐，疫情防控导致被告宝盈大厦项目经济效益急速下降，被告未能按时支付租金并非恶意违约，原告请求解除合同没有依据。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下事实：2016年11月18日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《宝盈大厦出租合同》，约定甲方将位于东莞市莞城区*******的甲方所有的全部物业（物业全名为“宝盈大厦”，包括一栋主楼，共八层、一个室外停车场和周边所属二层临街商铺，共约20000平方米）租赁给乙方使用。合同第三条约定：租赁期为17年，即从2016年12月1日起至2033年11月30日止。合同第四条约定：本合同签订之日，乙方必须向甲方缴纳租赁保证金469200元，合同执行五个月后，乙方没有任何违约行为，甲方可以退回保证金156400元，剩余保证金312800元，如乙方没违反合同约定，甲方合同到期后十日内无息退还。如乙方有违约行为（不管轻微还是严重）或中途退租，甲方有权没收保证金并且按照违约条款追究乙方责任。2016年12月1日至2019年11月30日期间，每月租金为156400元；2019年12月1日至2022年11月30日期间，每月租金为164788元；2022年12月1日至2025年11月30日期间，每月租金为173679.28元；2025年12月1日至2028年11月30日期间，每月租金为183104.04元；2028年12月1日至2031年11月30日期间，每月租金为193094.28元；2031年12月1日至2034年11月30日期间，每月租金为203683.94元；2034年12月1日至2036年11月30日期间，每月租金为214908.97元。合同第五条约定：乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，并由乙方汇至甲方指定的银行账号，或按双方书面同意的其它支付方式支付。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之八。合同第十四条约定：一方未能按约定履行合同义务，经守约方通知限期履行后仍然拒不履行的，守约方有权单方解除合同，守约方均可要求对方支付与租赁保证金等额的违约金。除本合同规定外，双方均不得自行终止合同，任何一方违反合同的行为，应就违约行为给对方造成的经济损失（包括诉讼费、律师费等）进行赔偿。乙方如违反本合同规定，甲方除可单方面解除合同外，并有权扣押乙方交付的租赁保证金作为违约金。乙方无论任何原因，未按时交纳应付租金和费用，每延时一日均应按延付总额的0.2%日息向甲方支付违约金，超过10日还未支付，甲方有权单方面解除合同。原告主张被告每个月均有逾期交租情况，并向本院提供东莞农村商业银行电子回单、东莞银行交易明细予以证明。从转账记录显示，从2019年1月起被告均未按《宝盈大厦出租合同》约定于当月5日前交租，且逾期超过十日。被告对逾期支付租金的事实予以确认，但认为2019年的租金被告均是按习惯在每月月底向原告支付，且作为承租人，被告每月均制作明细提供给原告，表示每月租金的支付情况，而原告接受并未提出异议。另查，被告于2020年3月20日向原告支付了2020年1月部分租金147289.69元，于2020年3月25日、26日向原告支付了2020年2月部分租金157087元，于2020年3月26日向原告支付了2020年3月部分租金157176元。2020年3月20日，原告向被告邮寄送达《关于解除租赁合同并限期腾退物业的通知》，载明：因被告存在逾期交付租金情况，原告根据《宝盈大厦出租合同》相关约定，决定解除合同，并要求被告于2020年3月31日前腾退案涉物业。被告于2020年3月21日收到上述《关于解除租赁合同并限期腾退物业的通知》。被告主张，原告诉请第二项中的租金数额予以确认，但已于2020年5月11日全部支付完毕。原告对此予以确认。另，双方均确认原告尚有312800元的保证金未返还给被告。原告为提起本案诉讼，于2020年3月25日与广东泰旭律师事务所签订《民事/行政案件委托代理合同》，约定本案一审律师费20000元（包括诉前调解费5000元、一审律师费15000元）。原告主张上述律师费已支付，并提供广东增值税普通发票予以证明。本院认为，原、被告签订的《宝盈大厦出租合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。本案的争议焦点为原告诉请解除合同是否有依据。对此本院分析如下：一、根据《宝盈大厦出租合同》第十四条第1款“一方未能按约定履行合同义务，经守约方通知限期履行后仍然拒不履行的，守约方有权单方解除合同，守约方均可要求对方支付与租赁保证金等额的违约金……”、第5款“乙方无论任何原因，未按时交纳应付租金和费用，每延时一日均应按延付总额的0.2%日息向甲方支付违约金，超过10日还未支付，甲方有权单方面解除合同”的约定，双方已约定解除合同的条件。二、根据本院查明的事实，被告自2019年1月起每个月均逾期交付租金超十日以上，解除合同的条件已成就。三、被告主张《宝盈大厦出租合同》第十四条第5款为不平等格式条款，应视为无效约定。本院认为，该条款是双方当事人根据合同自由原则而约定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，应认定有效，故对于被告的主张，本院不予采纳。综上，原告根据双方约定，要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。原告已于2020年3月20日向被告邮寄送达《关于解除租赁合同并限期腾退物业的通知》，被告已于2020年3月21日已收到上述通知，故本院认定《宝盈大厦出租合同》已于2020年3月21日解除。合同解除后，被告应向原告返还案涉租赁物。且自2020年4月1日起至被告返还租赁物期间，被告应按《宝盈大厦出租合同》的约定标准向原告支付租金。因原告未能提供证据证明被告实际产生水电费情况，故原告要求被告支付水电费的诉请，本院予以驳回。原、被告均确认原告诉讼请求中第二项的租金，被告已于2020年5月11日支付完毕，本院予以认定，故原告要求被告支付2019年6月、7月、8月、11月、12月、2020年1月、2月、3月的部分租金没有事实依据，本院予以驳回。根据《宝盈大厦出租合同》第十四条第5款“乙方无论任何原因，未按时交纳应付租金和费用，每延时一日均应按延付总额的0.2%日息向甲方支付违约金，超过10日还未支付，甲方有权单方面解除合同”的约定，原告要求被告按年利息24%的标准支付逾期付款违约金符合双方约定，本院予以支持。结合被告支付租金情况，本院认定被告应向原告支付逾期付款违约金如下：1.2019年6月租金6648.26元从2019年6月6日起计算至2020年5月11日止；2.2019年7月租金7282.05元从2019年7月6日起计算至2020年5月11日止；3.2019年8月租金6312.79元从2019年8月6日起计算至2020年5月11日止；4.2019年11月租金8000元从2019年11月6日起计算至2020年5月11日止；5.2019年12月租金8000元从2019年12月6日起计算至2020年5月11日止；6.2020年1月租金147289.69元从2020年1月6日起计算至2020年3月20日止；7.2020年1月租金8000元从2020年1月6日起计算至2020年5月11日止；8.2020年2月租金157087元从2020年2月6日起计算至2020年3月25日止；9.2020年2月租金8000元从2020年2月6日起计算至2020年5月11日止；10.2020年3月租金157176元从2020年3月6日起计算至2020年3月26日止；11.2020年3月租金8000元从2020年3月6日起计算至2020年5月11日止；违约金均按年利率24%的标准计算，合计21639.6元。根据《宝盈大厦出租合同》第四条“……如乙方有违约行为（不管轻微还是严重）或中途退租，甲方有权没收保证金并且按照违约条款追究乙方责任”的约定，原告有权在被告违约的情况下没收保证金。现双方确认被告仍有保证金312800元在原告处，故原告无需向被告返还上述保证金。根据《宝盈大厦出租合同》第十四条“……任何一方违反合同的行为，应就违约行为给对方造成的经济损失（包括诉讼费、律师费等）进行赔偿”的约定，原告要求被告支付已实际产生的律师费20000元，于法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市大亚爱迪商贸有限公司与被告东莞市万凯实业投资有限公司之间签订的《宝盈大厦出租合同》于2020年3月21日已解除；二、限被告东莞市万凯实业投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告东莞市大亚爱迪商贸有限公司支付违约金21639.6元；三、限被告东莞市万凯实业投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告东莞市大亚爱迪商贸有限公司返还位于东莞市莞城区*******租赁物（物业全名为“宝盈大厦”，包括一栋主楼，共八层、一个室外停车场和周边所属二层临街商铺，共约20000平方米）；四、限被告东莞市万凯实业投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告东莞市大亚爱迪商贸有限公司支付自2020年4月1日起至被告返还租赁物期间租金（租金标准按《宝盈大厦出租合同》的约定计算）；五、原告东莞市大亚爱迪商贸有限公司收取的租赁保证金312800元无需返还被告东莞市万凯实业投资有限公司；六、限被告东莞市万凯实业投资有限公司于本判决生效之日起五日内向原告东莞市大亚爱迪商贸有限公司支付律师费20000元；七、驳回原告东莞市大亚爱迪商贸有限公司本案的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3757.16元（原告已预交），由原告东莞市大亚爱迪商贸有限公司负担542.75元，被告东莞市万凯实业投资有限公司负担3214.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周吉宁二〇二〇年九月十八日书记员  谢婉文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。