新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终1296号 上诉人(原审被告)：喀什市乐家超市有限公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什市慕士塔格西路。法定代表人：王磊，该公司经理。委托诉讼代理人：李光耀，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋如文，男，1947年8月4日出生，汉族，江苏省泰兴市人，农三师45团退休干部。委托诉讼代理人：张秋生，新疆德新律师事务所律师。上诉人喀什市乐家超市有限公司因与被上诉人蒋如文租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2020）新3101民初1085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人喀什市乐家超市有限公司上诉请求：1、依法撤销(2020）新3101民初1085号民事判决;2、驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审;3、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院程序违法。原审法院未向被上诉人释明是否可以提出反诉，庭后亦未通知被上诉人是否反诉或另行起诉,故原审法院程序违法,请求依法予以纠正。二、原审法院认定事实及证据错误。被上诉人等业主召开大会,向被上诉人出具了《关于乐家超市经营场地所属各业主召开业主大会形成决议的通知》，应当合法有效,据此,该通知应当认定为系上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的补充协议,该通知第二条明确约定:“该公司必须于2017年5月31日前给各业主结清以往所有房租欠款。”该通知第四条:“如果该公司不按以上三条积极履行,各业主可维护自身的合法权益,必要时将采取封门措施,也可以向人民法院提出民事诉讼”。但是，该通知送达当日即2017年5月23日至24日凌晨业主将上诉人正常经营的超市强行锁门,锁门持续数月后,被上诉人在未通知上诉人的情况下,将门锁打开,导致超市关门至今无法正常经营,给上诉人造成了巨大的经济损失。根据该通知内容,被上诉人违约在先而非上诉人,原审法院认定事实错误。三、原审法院对《关于乐家超市经营场地所属各业主召开业主大会形成决议的通知》是否合法有效,是否系原合同的补充，并未进行认定,而直接引用原合同判决,该通知系被上诉人及相关业主单方通知上诉人的,该通知对被上诉人及上诉人同样具有约束力,原审法院无视该证据的效力有误。如果被上诉人按照通知所述履行,上诉人未在2017年5月31日前结清所欠房租,6月1日被上诉人及其他业主采取锁门措施,违约责任应当由上诉人承担,而实际情况系被上诉人及其他业主,并未严格按照自己发出的《通知》履行义务,而是提前强行锁门,违约责任必然由被上诉人及其他业主承担,上诉人并未违约。综上所述,原审判决程序违法,认定事实及证据错误，二审法院应当依法撤销原审判决或发回重审,以维护当事人的合法权益。被上诉人蒋如文辩称：一审判决事实清楚，判决结果合情合理，请求依法维持。原审原告蒋如文向一审法院起诉请求：1．依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告向原告返还喀什市慕士塔格西路新隆农贸市场商铺；3．判令被告向原告支付租金欠款105088.6元；4．被告向原告支付违约金10000元，合计115088.6元。一审法院认定事实：2015年10月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（原告）出租的商铺1#A2A号，面积42.14平米；租赁期限为5年，自2015年11月1日起至2020年10月31日止。租金及交纳方式为，1．租赁期限前2年按前段每月70元／平米，中段每月65元／平米，后段每月60元／平米收取租金（前2年租赁期内不涨租金）；2．从第3年开始前段、中段、后段在原租金的基础上每年增长租金5元／平米；3．每年租金乙方（被告）分两次支付给甲方，第一次支付期限为当年的11月1日至11月15日，支付当年租金总额的50％，第二次于次年5月1日至5月15日，支付当年租金总额剩余50％。乙方不得以任何理由拖欠，如有拖欠，甲方有权按每天租金总额1％加收滞纳金，如拖欠租金超过二个月，原告有权终止合同，收回商铺。本合同期内，任何一方不得以任何借口终止合同，如任何一方违约，必须赔偿违约金10000元。2017年4月18日，被告给原告出具房租欠款证明，载明：截止到2017年5月23日乐家超市欠蒋如文（1-2A／42.14平方）房租11958元。2017年5月23日，原告等业主召开了业主大会，并给被告出具了《关于乐家超市经营场地所属各业主召开业主大会形成决议的通知》，要求被告于2017年5月31日前给各业主结清以往所有房租欠款，并于2017年6月1日开始给各业主退还商铺，并恢复商铺原状，如延期退还商铺，延期退还商铺期间的房租由乐家超市承担。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求被告返还商铺时恢复原状。庭审中，原告称房屋租金是按照前段计算：2017年5月23日前租金为11958元；2017年5月23日至2017年11月1日，共计5个月，租金为14749元（计算方法：42.14平米×70元／每平方米×5个月﹦14749元）；2017年11月1日至2018年11月1日，共计12个月，租金为37926元（42.14平米×75元每平方米×12个月﹦37926元）；2018年11月1日至2019年11月1日，共计12个月，租金为40454.4元（42.14平米×80元／每平方米×12个月﹦40454.4元），以上合计105088.6元。被告对欠付2017年5月23日前租金11958元不持异议，对原告按照前段计算2017年5月23日后的租金不予认可，辩称原告租赁给其的商铺位置为中段，且原告等人在2017年5月23日晚将乐家超市前门锁上，致使超市无法经营，故不承担2017年5月23日后的租金。一审法院认为，本案争议的焦点为：1．原告与被告签订的《房屋租赁合同》是否应当解除，被告应否向原告返还租赁商铺，并恢复原状；2．被告向原告支付租金的数额及是否应当承担违约金。关于焦点1，原审法院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。本案双方在合同中约定，如拖欠租金超过二个月，原告有权解除合同，被告在租赁原告商铺后，未按照约定的期限支付租金，显属违约，原告要求解除《房屋租赁合同》，由被告返还租赁商铺的请求，原审法院予以支持；至于原告要求被告将租赁商铺恢复原状的请求，因双方对租赁商铺时的状况说法不一，原告也未能提交证据证实租赁给被告商铺时的现状，此项请求，原审法院不予支持。关于焦点2，被告对欠付原告2017年5月23日前租金11959元予以认可，该租金被告应当予以支付。对于2017年5月23日后租金原告计算有误，原审法院予以纠正，原告认可其租赁给被告的商铺位置位于中段，根据双方约定，中段租金前2年65元／平米，从第三年开始在原租金的基础上每年增长月租金5元，原审法院认定2017年5月23日至2017年11月1日，共计5个月，租金为13695.5元（计算方法：42.14平米×65元／每平方米×5个月﹦13695.5元）；2017年11月1日至2018年11月1日，共计12个月，租金为35397．6元（42.14平米×70元每平方米×12个月﹦35397.6元）；2018年11月1日至2019年11月1日，共计12个月，租金为37926元（42.14平米×75元／每平方米×12个月﹦37926元），以上款项由被告予以支付。对原告要求被告支付违约金10000元，符合双方约定，原审法院予以支持。对于被告主张原告等人在2017年5月23日后将经营的乐家超市门锁上，其不承担此后的房屋租金，与事实不符，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，遂判决，一、解除原告蒋如文与被告喀什市乐家超市有限公司2015年10月19日签订《房屋租赁合同》；二、被告喀什市乐家超市有限公司于判决生效之日起十日内向原告蒋如文返还位于慕士塔格西路新隆农贸市场1#1-2A号是商铺（面积42.14平米，房屋坐落于喀什市下坝路东湖小区旁）；三、被告喀什市乐家超市有限公司于判决生效之日起十日内向原告蒋如文支付2017年5月23日前租金11959元；四、被告喀什市乐家超市有限公司于判决生效之日起十日内向原告蒋如文支付2017年5月23日至2019年11月1日租金87019.1元；五、被告喀什市乐家超市有限公司于判决生效之日起十日内向原告蒋如文支付违约金10000元；六、驳回原告蒋如文的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2601.78元，减半收取计1300.89元，由原告蒋如文负担62.89元，被告喀什市乐家超市有限公司负担1238元。宣判后，喀什市乐家超市有限公司不服该判决向本院提出上诉。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。另查明，被上诉人对2017年5月24日凌晨对喀什市乐家超市采取锁门措施予以认可，至于锁门期间上诉人与被上诉人的表述不一致，上诉人称锁门行为持续了两个月。对此，被上诉人不予认可，辩称锁门行为只持续了8个小时，于2017年5月24日当日早晨超市营业前将超市门锁打开，并未影响超市正常营业。本院认为，针对上诉人提出被上诉人等业主向其发出的《关于乐家超市经营场地所属各业主召开业主大会形成决议的通知》应认定为双方之间的补充合同的上诉请求，2015年10月19日双方签订《房屋租赁合同》，并对涉案商铺租赁期限、租金及租金交纳方式等进行了约定，该合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，合同对签订合同当事人均有约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，被上诉人按照合同约定向上诉人提供租赁物，上诉人应按合同约定支付租金，由于上诉人未按时支付租金，因此包括被上诉人在内的商铺业主于2017年5月23日向上诉人发出《关于乐家超市经营场地所属各业主召开业主大会形成决议的通知》，二审中，虽然被上诉人不予认可《通知》，辩称通知上的签名非其所签，但其在一审庭审中认可《通知》的真实性，因此本院对被上诉人在二审中的辩解理由不予采纳。关于《通知》能否认定为双方之间的补充合同的问题。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。根据该《通知》的内容以及形成原因来看，该《通知》系被上诉人等商铺业主单方作出的催款通知，且其尾部虽有上诉人的名称，但并没有上诉人的盖章或法定代表人的签字。故该《通知》不能认定为双方之间的补充合同，上诉人的该项上诉请求于法无据，本院不予支持。针对上诉人应否足额支付租金及违约金的问题，上诉人在被上诉人采取锁门措施前就已拖欠租金，构成违约，且其在二审中自认在锁门期间从超市后门进入涉案房屋办公的事实，因此其应当支付租金。因此一审判决上诉人支付被上诉人租金及违约金并无不当，应予以维持。针对上诉人提出因被上诉人锁门而受损失，要求赔偿损失的上诉请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。由于上诉人在一审中未在法定期限内提出反诉并交纳反诉费，在二审中提出赔偿损失的问题，经调解被上诉人不同意调解，因此上诉人应当另行起诉。综上所述，上诉人喀什市乐家超市有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2479.56元，由喀什市乐家超市有限公司负担。本判决为终审判决。   审  判  长   努尔阿里亚·阿布都热西提审  判  员   艾 克 拜 尔·阿 不 来 提审  判  员   尼 亚 孜 艾 力·吾 布 力  二 〇 二   〇   年  十月十六日 法 官 助 理   常    新    雪书  记  员   先 木 西卡门·阿布都吾甫