广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初4037号原告：佛山市泰联物业管理有限公司肇庆高新区分公司，住所地：肇庆高新区竹仔岗嘉应**楼首层**自编**。统一社会信用代码：91441200MA4WK7RH25。法定代表人：邓桓，该公司总经理。委托诉讼代理人：成泽全，该公司行政职员。被告：陈月娇，女，1979年9月23日出生，汉族，住广东省阳西县***************,公民身份号码：441************022。原告佛山市泰联物业管理有限公司肇庆高新区分公司（以下简称“泰联公司”）诉被告陈月娇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人成泽全到庭参加诉讼，被告陈月娇经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰联公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业服务费3001.82元和违约金1785.01元，共4786.84元；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告按照合同约定一直为肇庆高新区曙光街29号泰华花园东区小区提供物业管理服务，被告是该小区的3栋503房的业主，房屋建筑面积119.12㎡，根据《泰华花园东区前期物业管理服务协议》约定住宅物业服务费为1.8元/m²/月，在协议第四条(六)规定：业主(乙方)应于每月10日前向泰联物业(甲方)支付当月物业服务费和其它费用。但被告从2019年7月1日至2020年8月10日共拖欠物业服务费3001.82元，期间经原告多次催收，被告至今未支付，根据协议约定，被告拖欠物业服务费的行为已经构成违约，除应支付拖欠的物业服务费外，还应根据协议第十一条第四规定：按每日千分之三的标准支付违约金，直至2020年8月10日违约金为1785.01元，请法院判决被告向原告支付费用共4786.84元(未含诉讼费)。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1、物业服务合同，证明与被告的合同服务关系；2、被告身份证，证明被告身份信息。补充证据：3、泰华花园东区收楼程序单及楼宇交接书；4、缴费通知书及催费通话记录；5、小区物业日常管理图片。被告陈月娇没有提出书面答辩意见及递交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告泰联公司是一家取得物业管理经营资格的法人单位。2019年4月9日，原告泰联公司与被告陈月娇签订《前期物业服务协议》，约定内容包括：乙方（即被告陈月娇）所购房的物业服务位于屋泰华花园东区，坐落位置为肇庆高新区曙光街29号、物业编号为3-503、物业管理费服务费为1.8㎡元/月，建筑面积___平方米；甲方的权利和义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方的权利和义务包括依据本协议向甲方交纳物业管理费用；物业管理服务交纳时间为从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交付；住宅的物业管理服务费标准为1.80元/平方米，因乙方原因空置房屋的，物业服务费按上述标准交纳；每次缴纳费用时间为每月10日前，通过银行托收上月公共水电分摊费和当月物业管理服务费；物业管理服务费用暂按本协议首页所标示的房屋建筑面积计算，日后将按房产证上核定的房屋建筑面积（含公摊面积）进行调整，之前所交/收费用的差额不退不补；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰纳违约金。原告泰联公司在合同甲方签章处加盖公章确认，被告陈月娇在合同乙方签章处签名并捺印指模。又查明，原告泰联公司制定的物业服务收费标准已向肇庆高新区发展和改革局进行备案，该局于2017年8月30日向原告泰联公司出具了2017年34号《备案回执》。另查明，原告泰联公司提供的《泰华花园东区收楼程序单》显示，原告于2019年4月9日到泰华花园东区销售中心办理了《泰华花园东区收楼程序单》中记载的核实业主身份、递签相关资料、交纳相关款项、领取相关物管文件、签署相关楼宇交接文件，移交住宅钥匙的手续。庭审中，原告泰联公司主张2019年4月9日即为被告的收楼时间，理由为被告于同一天完成了上述收楼流程。原告提交的《催缴通知书》显示，原告在2019年10月及2020年1月、3月、4月、5月、6月向3梯503房进行物业服务费催缴，原告自述《催缴通知书》通过张贴在涉案物业门口进行送达。经核算，《催缴通知书》上的标准约214.42元/月。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告泰联公司对泰华花园东区小区提供物业管理服务，被告支付相关物业管理费用，该协议内容符合法律规定，被告陈月娇对此未提出抗辩，应视为是双方真实意思表示，协议合法有效，合同双方均应按约定履行各自义务。该合同约定，涉案住宅物业管理服务费按照建筑面积1.8元每平方米每月计算，被告应在每月的10日前向原告支付物业管理费。被告于2019年4月9日到泰华花园东区销售中心签署了楼宇交接文件手续并接收了住宅钥匙，可视为完成了收楼手续，原告按照物业服务协议向被告所在的泰华花园东区提供了物业服务，履行了合同，被告有义务向原告交付物业管理服务费。原告主张被告自2019年7月起未按物业服务协议约定按时交纳物业管理费，至2020年8月止已拖欠物管费共计3001.82元，并且提供了缴费通知书以及催缴费用的聊天记录予以证明，被告陈月娇未依法提出抗辩，视为承认以上事实。另原告泰联公司主张被告的房屋面积为119.12平方米，被告陈月娇对此没有提出异议，结合被告《催缴通知书》上的催缴金额标准，本院确认原告的该项主张，并且以房屋面积119.12平方米依照协议约定的物业服务费标准计算核定2019年7月至2020年8月被告每月应支付的物业服务费为119.12平方米×1.8元每平方米=214.42元，结合原告主张，确定总物业服务费为3001.82元。关于违约金的问题。被告未按合同约定交纳物业管理费，构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告双方在合同中约定按日利率3‰计算逾期支付物业服务费的违约金的标准过高，超出法律保护的范围，现原告同意调整为按年利率15.4%计算，符合法律规定，应于支持。故被告陈月娇于2019年7月10日至2020年8月10日期间因拖欠物业服务费产生的逾期违约金，应从每月11日起，以拖欠的物业服务费×年利率15.4%÷365天×欠费天数的计算方式具体计算为249.78元。以上物业费及违约金合共3001.82元+249.78元=3251.6元。故被告陈月娇应向原告泰联公司支付拖欠的物业费3001.82元及违约金249.78元，以上合共3251.6元。被告陈月娇经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告陈月娇应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市泰联物业管理有限公司肇庆高新区分公司支付物业费3001.82元及违约金249.78元，合共3251.6元。驳回原告佛山市泰联物业管理有限公司肇庆高新区分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告陈月娇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审判员  彭静雯二〇二〇年十月二十日书记员  徐锦斌