新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2930号 上诉人(原审原告)：中国平安财产保险股份有限公司乌鲁木齐中心支公司，住所地乌鲁木齐市。 负责人：何浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：麻小军，新疆衡方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马遥，新疆衡方律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：新疆天恒基投资（集团）有限公司，住所地乌鲁木齐市。 法定代表人：刘荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周新义，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于静静，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人中国平安财产保险股份有限公司乌鲁木齐中心支公司（以下简称平安支公司）因与被上诉人新疆天恒基投资（集团）有限公司（以下简称天恒基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人平安支公司委托诉讼代理人麻小军，被上诉人天恒基公司委托诉讼代理人于静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平安支公司上诉请求：请求撤销原审判决，改判被上诉人天恒基公司退还上诉人平安支公司保证金90000元，一二审诉讼费用由被上诉人天恒基公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，上诉人平安支公司作为承租人履行了支付租金、水电费、物业费、暖气费义务，在合同期间届满前办理了房屋，出租人天恒基公司应当退还保证金，一审法院混淆了房屋搬离与验收的概念，以致认定事实错误；第二，验收交接清单仅是对房屋当时事实状态的确定，没有对出现的问题涉及的责任进行划分，保证金在性质上属于违约金，即使天恒基公司认为应由平安支公司承担责任，亦应以其实际损失为基础，其拒绝退还10万元保证金并以保证金作为赔偿远超出实际损失实属不当。最后，本案涉及的保证金作为天恒基公司房屋损害的担保，天恒基公司应对房屋损害责任、损失数额承担举证责任，涉案的房屋租赁合同约定保证金直接归属天恒基公司，属于流质条款，应当认定无效。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院予以纠正。 天恒基公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应当予以维持。本案中，上诉人并未提交证据证实其按照合同约定于合同终止后五日内迁离出租房屋并将其返还被上诉人即出租方，并且内部设施有部分损毁，上诉人恶意曲解一审法院认定的事实，将搬离与返还混同，不符合客观事实；其次，上诉人缴纳的保证金在性质上不属于违约金，应属于当事人所确定的一种履约担保，并有别于担保法中的保证、抵押、质押、留置、定金等常规担保，但其效力等同于履约定金。最后，上诉人混淆概念，片面理解担保法司法解释的相关规定，进而错误地认为其缴纳的保证金适用“禁止流质条款”，属法律理解错误，综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 平安支公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告返还保证金100000元；2、请求法院判令被告支付2017年3月17日至2019年5月15日期间的利息13533.54元（100000元×4.75％÷360天×789天×1.3），并以100000元保证金为基数继续按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年5月16日起至实际清偿之日的利息损失；3、被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年，原、被告双方签订房屋租赁合同书，约定被告将位于乌鲁木齐市克拉玛依西街712号府城花苑办公大楼一、二层租用给原告，建筑面积2118.65平方米，同时免费提供大楼外部原告租用的楼层位置用于原告按照相关规定树立广告标识。合同期限从2016年8月1日至2017年1月31日。一层租金单价4.3元／平方米／天，建筑面积765.11平方米，6个月的租金605355.03元，二层租金单价2.7元／平方米／天，建筑面积1353.54平方米，6个月的租金672438.67元，一层-二层6个月的含税租金为1277793.70元，租金支付方式为一次性支付，支付时间为合同签订之日15日内。原告承租该房屋仅限于办公用途，被告应于2016年8月1日前将出租房屋交付原告使用，并办理交接手续。原告需要向物业管理部门及相关部门负责支付承租房屋的水电费、物业费等，需交纳2016年至2017年采暖季的全部费用。合同终止后，原告应按时腾空清理干净后交回房屋并保证房屋及内部设施完好（正常损耗除外），被告提出要求的，原告同时应将其设立的广告排位拆除，并结清应当由原告承担的各项费用，如无本合同约定的违约行为，被告在原告交回房屋后三十日内将租赁保证金及时退还原告。原告在出租房屋使用过程中，因原告使用不当或者不合理使用，出租房屋及其内的设施出现损坏或者故障，经物业鉴定属于原告责任的原告应负责即时维修或者赔偿。原告应当自行对一层、二层供暖设施的地暖管及分水器进行保养清洗维修，产生的费用由原告承担。合同有效期内，原告需要对出租房屋进行装修的，须经被告同意并报请政府有关部门批准后方可进行。被告同意原告对房屋进行装修的，原告不得改变房屋的主体结构，对于能够拆除的装修、装饰或者添置新物，合同期满，原告可拆除带走，不能拆除的，被告不予任何补偿。原告不交付租金延期达1个月、所欠各项费用达1个月和擅自转租的，被告可以解除合同，被告依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知原告迁离并交回出租房屋，原告应当按照6个月的租金30％向原告支付违约金，原告不退还保证金。原告在租赁期满不能及时腾空清理干净交回房屋，并且不能保证房屋及内部设施的完好的；原告在租赁期满，因其原因不能及时迁离的，视为原告违约，被告不予退还保证金。合同终止后，原告应于终止后五日内迁离出租房屋并将出租房屋返还原告。双方任何一方不履行本合同的约定造成对方损失的，应向对方予以赔偿，原告延期交付租金，每延期一日按应交租金的万分之五向被告交滞纳金，租赁期间，双方都不得借故解除合同。合同后附有双方签字确认的××路房屋移交清单，确认房屋完好，具备使用条件。 2016年9月1日，原告向被告交纳了100000元的租赁保证金。 2017年2月14日，原告、被告、代管方新疆天恒基泰和置业有限公司的相关人员及新疆汇合物业服务有限公司对该房进行了交接验收，该交接清单载明：（一）房屋主体机构及设施情况房屋主体结构完整，建筑物本身无故意损害情况，内部设施基本完好，未出现较大损害或发生故障，水电暖均能正常使用；（二）水电暖等费用情况一楼水表三块、二楼水表三块（其中一块水表冻裂损坏），物业公司已向平安财险开具票据，待平安财险向物业公司交纳。一二层的电表四块，平安财险已将电费交至2017年1月31日，并销户。2016年-2017年的暖气费未交清，物业费平安财险已结清至2017年1月31日；（三）出现的情况1、二楼电梯大厅窗下暖水管爆裂将一楼屋顶损坏（暖水管已由物业公司维修处理）；2、二层电梯大厅地面中央瓷砖破损；3、一二层各有2个消防栓门的玻璃破损，共计4个（两层东西两侧）；4、一楼进府城花苑A栋后院的双扇防盗门坏损；5、二层地面多次有裸露的电线头，预留的线头较短；6、一楼大厅办公柜台未搬离，未腾空室内；7、坏损物品有：闭合器1个（通地下室）、无锁芯1个（电梯大厅管井），玻璃破损1快（二楼办公区对面左侧窗户）；（四）钥匙交接情况收到钥匙为一楼前大门7把（东西大门各一把、中间大门5把），一楼消防通道门1把，二楼电梯口防盗门1把，二楼消防通道门1把，安全出口均无钥匙。 一审法院认为，依照原、被告双方举证、质证及庭审陈述，原、被告双方交接租赁房屋的日期为2017年2月14日，虽然原告向原审法院提交了物业公司的代交通知，但该证据仅能证明原告于2017年1月20日后在租赁房屋内不再产生水费，并不能证实其于2017年1月20日向被告交还房屋，故原告认为其于2017年1月20日已经搬离房屋的意见原审法院不予采信。依据双方签订的合同约定，原告应在租赁期届满后的五日内即2017年2月5日前交接房屋，现依据交接清单显示的时间和内容，原审法院认为原告在租赁期满的约定日期并未及时腾空清理干净交回房屋，亦未能保证房屋及内部设施完好，故被告依据合同约定不予退还保证金合理有据，原告要求退还保证金100000元及利息13533.54元的请求依据不足，原审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告中国平安财产保险股份有限公司乌鲁木齐中心支公司要求被告新疆天恒基投资（集团）有限公司返还保证金100000元的诉讼请求；二、驳回原告中国平安财产保险股份有限公司乌鲁木齐中心支公司要求被告新疆天恒基投资（集团）有限公司支付逾期2017年3月17日至2019年5月15日的利息13533.54元的诉讼请求。本案案件受理费1285.34元（原告中国平安财产保险股份有限公司乌鲁木齐中心支公司已预交），由原告中国平安财产保险股份有限公司乌鲁木齐中心支公司负担。 本院二审期间，上诉人平安支公司围绕上诉请求依法提交了新疆天恒基泰和置业有限公司信息公示档案，拟证明涉案租赁合同中被上诉人天恒基公司委托代理人与代管方相关负责人人员混同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审查明的事实属实。对上诉人平安支公司提交的工商档案的真实性合法性予以认可，对其关联性不予认可，该份证据不能证明本案争议焦点即上诉人平安支公司搬离涉案出租房的时间和被上诉人天恒基公司是否应当退还保证金。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人提供证据不足以证明其事实主张的，由负责举证证明责任的当事人承担不利后果，上诉人平安支公司并未提供有效证据证实其于合同约定日期内搬离涉案租赁场地或通知被上诉人天恒基公司，同事根据本案现有证据和日常经验法则，双方交接房屋应当以验收等相关资料为准，双方当事人在涉案租赁合同中关于保证金退还的约定明确，综合考虑双方涉案标的、基本案情，被上诉人天恒基公司拒绝退还保证金并无不当，具有充分的事实和理由。 综上所述，中国平安财产保险股份有限公司乌鲁木齐中心支公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由中国平安财产保险股份有限公司乌鲁木齐中心支公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 诚 审判员 杜高升 审判员 严 斌 二〇二〇年十月二十六日 书记员 李沐函