浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0521民初3552号 原告：湖州中石房地产开发有限公司，住所地：浙江省德清县舞阳街道绿洲新城****。 法定代表人：江雪平，公司董事长。 委托诉讼代理人：夏建伟、杜学新，浙江宪道律师事务所律师。 被告：杨金海，男，1989年7月30日出生，汉族，住浙江省德清县。 原告湖州中石房地产开发有限公司与被告杨金海商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏建伟及被告杨金海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告2019年10月3日签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》已于2020年5月12日解除；2.判令被告协助原告办理商品房备案合同撤销手续；3.判令被告向原告支付违约金3600元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月3日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号：×××32）。合同约定：被告购买原告开发建设的阜溪街道桂语江南小区南屏苑1幢3单元506室商品房，房屋总价1038262元。房款支付方式为：签署合同前支付定金50000元（定金可抵充房款），在2019年10月5日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。2019年12月5日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，由原告通知被告在15天内付清剩余全部房款。否则，按照合同第九条的约定承担违约责任。合同签订后，被告只支付了房屋首付款318262元，余款720000元至今都未按照合同约定及时办理贷款手续。原告多次通过销售人员向被告电话和微信通知及时办理贷款手续以及在合同约定银行放款期限届满后补缴购房余款，但被告都未予理睬。鉴于被告违反合同约定办理贷款时间已经远超90天，原告于2020年5月10日向被告发送《解除合同通知书》一份，通知被告解除合同并支付违约金3600元，并于5月28日办理结款手续，但被告依旧未予理睬。2020年5月26日，原告工作人员再次短信通知被告于5月28日前办理结款手续，被告明确答复通过诉讼途径解决。6月8日，原告委托律师事务所发出《律师函》，但被告拒收。截止起诉之日，被告依旧未履行办理贷款手续的义务，也未支付余款720000元，纠纷成讼。 被告杨金海辩称，1.原告销售人员马盈康于2020年3月9日在德清县行政服务中心公积金窗口强行拿走被告的预告登记证，被告多次向其索要未果。2020年6月1日被告给原告法定代表人江雪平寄送情况说明书，说明了未按照合同约定的时间办理贷款的原因系原告员工拿走了预告登记证的事实。且案涉商品房合同原件一直由原告保管，直至2020年3月9日办理不动产预告登记时才将合同原件交付给被告。2.截止目前原告仍没有协助被告办理抵押预告登记，按照国家规定，没有办理商品房预告登记和抵押预告登记的银行不给办贷款，因此，原告工作人员抢走预告登记证，导致被告无法办理抵押预告登记，银行无法按时发放贷款，根据案涉商品房买卖合同第八条第三款约定，贷款不发放并非被告原因，被告无需承担责任。此外，原告开发房产的土地已经抵押给了银行，原告在商品房预售前没有去银行办理土地抵押撤销手续，也会导致被告无法办理按揭贷款。截止目前，原告未提供首付款发票给被告，原告要求解除合同的书面函件也从未寄送给被告，未履行合同约定的书面通知义务。3.案涉合同中关于逾期支付违约金的约定为格式条款，应被认定无效。 经审理查明，本院认定事实如下：原告开发建设德清县桂语江南小区，被告向原告购置该小区1幢3单元506室商品房，并于2019年9月21日支付首付款318286元，双方签订《商品房认购协议》一份。2019年10月3日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，合同编号×××32，其中第八条、第九条约定剩余房款720000元由被告申请贷款支付，被告应当于2019年10月5日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续；2019年12月5日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，原告应当在银行贷款（含公积金）没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的情况下，书面通知被告，被告收到原告通知之日起15天内付清剩余的全部房款，否则逾期超过90日未付款的，原告有权解除合同并书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.5%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）。2020年3月9日，案涉房屋办理商品房预告登记，而银行贷款手续至今未办理完毕。原告曾于2020年4月21日、5月5日、5月12日、6月4日向被告寄发《解除合同通知书》及《律师函》，遭“逾期不拿退回”或“拒收”。双方就后续购房事宜协商未果，原告诉至本院。 另查明，杨金海于2020年8月21日向本院另案起诉湖州中石房地产开发有限公司，要求归还不动产登记证明及提供首付款发票，协助办理商品房贷款手续及继续履行购房合同。 上述事实，有《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××32）、微信聊天截图、《商品房认购协议》、首付款收据及银行交易凭证、德清县不动产登记信息查询记录、邮政公司出具的《证明》、当事人陈述予以证明。 本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同关系合法有效，应予保护。当事人双方均应当按照合同约定履行各自义务。现被告逾期未办理银行按揭贷款，致逾期超90日未付清购房款，引起本案讼争，应当承担相应民事责任。根据案涉合同约定，原告有权解除合同。原告曾多次函告被告限期支付尾款及解除合同事宜，但被告逾期不取或拒收信件的行为，属于消极处理方式，企图以此排除原告“书面通知”的合同义务的用意明显，有违诚实信用原则，应当作出对其不利的解释，认定其收到并已知晓原告的告知事项。因此，原告主张自2020年5月12日解除案涉合同的意见，本院予以支持。退一步讲，即使上述信件确因不能归责于被告的原因未被签收，则原告诉至本院后，本院将案件副本及应诉材料寄至被告，被告签收之时也视为原告关于解除合同的意思表示已到达被告，原告意欲确认合同解除的请求，仍将得到支持。被告抗辩称因原告工作人员抢走预告登记证致其不能办理抵押登记和按揭贷款的意见，本院认为，被告未举证证明其向银行申请贷款不成功的原因系由于缺少预告登记证，应当承担举证不能的不利后果。其次，房产公司为买房人保留预告登记证并协助办理各项购房手续系行业惯例，如被告认为原告以“抢走预告登记证”的方式阻碍其办理银行贷款手续，亦应当举证证明。通过被告提交的与原告工作人员马盈康的微信聊天记录显示，原告曾向被告表明一共两份预告登记证，一份给银行一份在办理房产证时使用，若非要取走原告处的预告登记证，应书写证明予以签收，尔后被告未举证证明原告还存在拒不归还预告登记证的情形，故本院对被告的上述抗辩意见，不予采信。关于原告主张的违约损失，根据案涉合同约定，合同解除后，被告应当支付累计应付款0.5%的违约金，经本院核算为5191.31元（1038262元×0.005），现原告仅主张3600元，系当事人自行处分民事权利，本院予以照准。被告虽抗辩认为案涉合同中解除合同及违约金条款为格式条款应当认定无效，但经本院审查，相关条款不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的事实，故不应认定无效，对被告的上述抗辩意见，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告湖州中石房地产开发有限公司与被告杨金海签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××32）于2020年5月12日解除； 二、被告杨金海于本判决生效之日起十日内协助原告湖州中石房地产开发有限公司办理撤销商品房合同备案手续； 三、被告杨金海于本判决生效之日起十日内支付原告湖州中石房地产开发有限公司违约金3600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨金海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员  杨 静 二〇二〇年十月十四日 法官助理  严月辉 书 记 员  沈佳丽