河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初7098号原告：郑州华之尚房地产开发有限公司,住所地新郑市龙湖镇祥和路北、文昌路西,统一社会信用代码：91410184070062047J。法定代表人：赵辉，总经理。委托诉讼代理人：代璐，河南言明律师事务所律师（特别授权）。被告：张伟强，男，1982年12月05日出生，汉族，住河南省偃师市顾县。原告郑州华之尚房地产开发有限公司与被告张伟强商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郑州华之尚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人代璐到庭参加了诉讼，被告张伟强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郑州华之尚房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告双方签订的合同编号为150××××****的《商品房买卖合同》及补充协议；2、依法判令被告于解除《商品房买卖合同》及补充协议之后及时配合原告办理解除该商品房买卖合同的备案手续和预购商品房预告登记、预抵押手续；3、依法判令被告于《商品房买卖合同》解除后十日内将房屋腾空后交付给原告；4、依法判令被告向原告支付10342.68元违约金（按总房款的2%计算）；5、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年8月1日，被告因购买原告开发的位于龙湖镇××南侧、××路西侧悦府·海棠公馆11号楼2单元9层903号商品房，双方签订了编号为150××××****的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：该房屋总价款517134元，首付款157134元，余款360000元，付款方式为商业贷款，原告为被告按揭贷款承担连带担保责任。买卖合同签订后，因被告连续多次未按期偿还银行贷款，贷款银行兴业银行股份有限公司郑州分行要求原告为被告承担连带担保责任，并扣划原告保证金本金、利息及罚息合计17207.96元（暂计算至2020年5月，实际损失数额以银行最终扣划数额为准），以上费用经原告及银行多次催促，被告至今未偿还。根据买卖合同约定，××未按期还贷导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除买卖合同，收回房屋，××所交款项不予退还且有权在出卖人承担保证责任的范围内向××追偿。综上所述，合同履行过程中被告构成根本违约，原告解除合同的条件已经成就。故为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张伟强没有到庭，亦没有向本院提交答辩意见及任何证据材料。原告郑州华之尚房地产开发有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据上述有效证据，认定如下事实：2015年8月1日，原告郑州华之尚房地产开发有限公司（出卖人）与被告张伟强（××）签订了编号为150××××****的《商品房买卖合同》一份，主要约定：1、被告张伟强购买原告郑州华之尚房地产开发有限公司开发的位于新郑市××镇××南侧、××路西侧悦府·海棠公馆11号楼2单元9层903号房屋，该商品房建筑面积89.36平方米，总价款为517134元；2、付款方式及期限约定，××以现金方式支付首付款157134元，付款时间2015年8月1日，剩余房款360000元以商业贷款方式支付；3、××逾期付款的违约责任约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金。原、被告双方在《商品房买卖合同》中还约定了其他的权利和义务。同日，原告郑州华之尚房地产开发有限公司与被告张伟强签订了作为合同附件四的《合同补充协议》，该协议第二条第（一）项关于银行按揭付款、公积金付款方式中第5条约定，在《房地产权证》办理完毕前，××未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房预售合同》，收回该商品房，××所交的全部款项不予退还。同时××必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同手续；（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任；（4）在出卖人承担保证责任的范围内向××追偿。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，被告张伟强按照约定向原告郑州华之尚房地产开发有限公司支付了首付款157134元。2015年8月25日，被告张伟强由原告郑州华之尚房地产开发有限公司提供连带责任保证与兴业银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定张伟强向兴业银行股份有限公司郑州分行借款360000元。《个人购房抵押（保证）借款合同》签订后，兴业银行股份有限公司郑州分行按照约定将该360000元借款发放到原告郑州华之尚房地产开发有限公司指定的账户。后因被告张伟强未能及时偿还贷款银行借款本息，兴业银行股份有限公司郑州分行即按照约定自2020年1月起开始从郑州华之尚房地产开发有限公司的保证金账户中扣划张伟强的欠付借款本息。截止2020年5月，兴业银行股份有限公司郑州分行从原告郑州华之尚房地产开发有限公司的保证金账户中为被告张伟强扣划的借款本金、利息、罚息共计17207.96元。庭审中，原告郑州华之尚房地产开发有限公司称因被告张伟强至今仍未按照约定还款，贷款银行的扣款仍在继续进行。2020年8月27日，原告郑州华之尚房地产开发有限公司以邮政特快专递的方式向被告张伟强发出《法务函》，主要内容为：自2019年开始，张伟强多次未按时偿还兴业银行股份有限公司郑州分行的贷款本息，截止到2020年5月，兴业银行股份有限公司郑州分行已扣划郑州华之尚房地产开发有限公司保证金17207.96元，被告的行为已构成违约，故要求被告于2020年9月5日前到原告公司售楼部办理偿还保证金手续，逾期将按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定收回房屋，××缴纳的全部款项不予退还，且有权要求××按照总房款2%支付违约金。后由于被告张伟强一直没有按照《个人购房抵押（保证）借款合同》约定及原告的通知履行偿还借款本息的义务，双方为此发生纠纷，原告于2020年9月10日向本院提起了诉讼。以上事实，有原告向本院提交的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《个人购房抵押（保证）借款合同》，兴业银行股份有限公司郑州分行的扣款凭证、《法务函》及邮寄单等证据与原告的当庭陈述予以证实。本院认为：被告张伟强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等权利的放弃，原告郑州华之尚房地产开发有限公司向本院提交的证据符合证据的关联性、真实性、合法性原则，本院依法应予以采信。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告张伟强与原告郑州华之尚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，其内容并不违反法律及行政法规的禁止性规定,依法均应为有效的合同，双方应按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条第（一）项第5条约定，在《房地产权证》办理完毕前，××未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，同时××必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同手续。按照上述被告张伟强及原告郑州华之尚房地产开发有限公司与兴业银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》约定，被告张伟强因购房向兴业银行股份有限公司郑州分行贷款360000元，但由于被告没有按照约定履行向贷款银行偿还全部借款本息的义务，导致原告郑州华之尚房地产开发有限公司向贷款银行为被告承担了连带保证责任，被告张伟强的行为已经构成了违约。故原告郑州华之尚房地产开发有限公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并由被告张伟强协助办理解除涉案合同的备案信息和预购商品房预告登记、预抵押解除手续，以及将房屋腾空后交付给原告的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院应予以支持。同时，根据《商品房买卖合同》第七条约定，原告郑州华之尚房地产开发有限公司单方解除合同的，被告张伟强按累计应付款的2%向原告郑州华之尚房地产开发有限公司支付违约金，但由于被告张伟强已经按照《商品房买卖合同》的约定付清了全部购房款，所以原告郑州华之尚房地产开发有限公司要求被告张伟强支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：解除原告郑州华之尚房地产开发有限公司与被告张伟强于2015年8月1日签订的编号为1500114****《商品房买卖合同》，双方在合同中约定的权利、义务终止履行；被告张伟强应于本判决生效后三十日内协助原告郑州华之尚房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案信息和预购商品房预告登记、预抵押的注销手续；被告张伟强应于本判决生效后三十日内将位于新郑市龙湖镇威龙路南侧、文昌路西侧悦府·海棠公馆11号楼2单元9层903号房屋腾空后交付给原告郑州华之尚房地产开发有限公司；驳回原告郑州华之尚房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元，由被告张伟强负担。本判决为终审判决。审判员  高安民二〇二〇年十月十日书记员  李明展