湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终556号上诉人（原审被告)：马楠，男，1984年8月5日出生，汉族，武汉市人，住湖北省武汉市武昌区。上诉人（原审被告）：孙艳，女，1968年11月2日出生，汉族，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。上诉人（原审被告）：张绍永，男，1973年10月19日出生，汉族，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人：朱金发，湖北长捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕桂兰，女，1951年4月23日出生，汉族，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：余涛，鄂州市西山法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：饶香玲，女，1950年10月15出生，汉族，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。上诉人马楠、孙艳、张绍永因与被上诉人吕桂兰房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初466号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马楠、孙艳、张绍永的委托诉讼代理人朱金发，被上诉人吕桂兰及其委托诉讼代理人余涛、饶香玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。马楠、孙艳、张绍永上诉请求：依法撤销鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初466号民事判决，驳回吕桂兰对马楠、孙艳、张绍永的诉讼请求；一、二审的诉讼费及评估费由吕桂兰承担。事实与理由：本案不具备法定解除合同的条件。本案不存在隐瞒抵押关系的事实，吕桂兰于2006年就已实际占有了涉案房屋，而抵押的时间是2014年8月19日，且抵押关系的设立并没有影响吕桂兰对该房屋的占有和使用，只是暂时不能办理房产过户手续。鄂州市祥高贸易有限公司（以下简称祥高公司）将涉案房屋为他人提供抵押担保，待他人还清债务后，抵押关系自动解除，到时吕桂兰便可以办理产权过户手续。一审判决适用法律错误。一审判决引用了合同法第九十四条。本案不具备该法条规定的任何情形。即使有相似的情形也早己过了法定解除合同期限。一审判决显失公正。被上诉人吕桂兰花钱买商亭已实际占有并使用了十多年，利用该商亭做生意己得了不少利润，不存在损失。即使要解除买卖关系，一手退房一手退钱是公正的，一审法院判决上诉人赔偿款并支付几年的利息共计高达二十多万元，明显不公正，如果要判决上诉人支付被上诉人购房款的利息，那也应该判决被上诉人向上诉人支付占有并使用该商亭多年的租金。吕桂兰辩称，一审认定事实正确。吕桂兰于2015年2月2日与祥高公司签订《商贸认购协议书》并缴纳购房款，祥高公司于2015年2月12日向吕桂兰出具收据两张，共计195,000元。吕桂兰履行了房屋买卖合同的义务，合同关系成立有效。上诉人违约事实清楚，一审认定准确。祥高公司将鄂州市明堂市场综合楼一期二层B4区17号商亭在内的37件商亭共计896.24平方米，为案外人借款提供担保。涉案商亭在2014年8月在鄂州市房产管理局办理了抵押登记手续并被鄂城区人民法院查封，导致吕桂兰无法办理商亭所有权过户手续。上诉人故意隐瞒将已经抵押给银行的涉案商亭出售给吕桂兰，这是不可否认事实。上诉人作为祥高公司股东，未经清算注销公司应承担连带清偿责任。一审认定马楠、孙艳、张绍永作为祥高公司的股东，未经清算即办理公司的注销登记，并承诺承担因此引起的法律后果。故此，上诉人应依法承担赔偿吕桂兰195,000元购房款和承担占用购房款利息，赔偿一倍房款195,000元。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回对方的上诉，维持原判。吕桂兰向一审法院起诉请求：1.解除吕桂兰与鄂州市祥高贸易有限公司签订的《商亭认购协议书》；2.马楠、张绍永、孙艳三人连带返还吕桂兰购房款195,000元并按照同期人民银行贷款利率给付利息；3.马楠、张绍永、孙艳连带赔偿吕桂兰购房款一倍即195,000元的赔偿责任；4.马楠、张绍永、孙艳三人连带承担房屋评估费用4,358元；5.本案诉讼费由马楠、张绍永、孙艳承担。一审法院认定事实：吕桂兰在鄂州市明堂市场综合楼1期2层B4区17号商亭从事经营活动。2006年11月28日，吕桂兰与鄂州市市场开发服务中心签订《协议书》一份，约定吕桂兰补足明堂市场1期2层B4区17号商亭认购保证金5,000元等。2015年2月12日，吕桂兰与鄂州市祥高贸易有限公司签订《商亭认购协议书》一份，约定吕桂兰购买鄂州市祥高贸易有限公司位于明堂市场二楼B4区17号商亭，面积17平方米，总价格为195,000元，商亭产权证办理到吕桂兰名下，自合同签订之日起两年后办理等。吕桂兰按约定支付了购房款，鄂州市祥高贸易有限公司于2015年2月12日向吕桂兰出具收据两张，其中一张金额为160,000元，另一张为35,000元。2014年8月19日，中国工商银行股份有限公司鄂州分行与湖北林海建筑安装工程有限公司签订《小企业借款合同》一份，该合同约定，湖北林海建筑安装工程有限公司向中国工商银行股份有限公司鄂州分行借款6,000,000元，借款期限12个月。同日，中国工商银行股份有限公司鄂州分行与鄂州市祥高贸易有限公司签订《抵押合同》一份，该合同约定，鄂州市祥高贸易有限公司以其所有的位于鄂州市××市场综合楼××区××号商亭在内的37间商亭，共计896.24平方米，为上述借款提供抵押担保，并于次日到房产管理部门办理了抵押登记手续。上述贷款到期后，因湖北林海建筑安装工程有限公司未按约定还款，中国工商银行股份有限公司鄂州分行向本院起诉湖北林海建筑安装工程有限公司及担保人鄂州市祥高贸易有限公司等人，鄂州市鄂城区法院于2015年9月29日立案受理，案件审理过程中，鄂城区法院根据中国工商银行股份有限公司鄂州分行的保全申请，于2015年9月30日作出（2015）鄂鄂城民初字第02111-1号民事裁定，冻结湖北林海建筑安装工程有限公司、鄂州市祥高贸易有限公司等银行存款人民币6,900,000元；上述银行存款冻结金额不足部分，查封鄂州市祥高贸易有限公司所有的位于明堂市场综合楼一期二层包括B4区17号商亭在内的39间商亭。2015年12月29日，鄂城区法院作出（2015）鄂鄂城民初字第02111号民事判决，判令湖北林海建筑安装工程有限公司偿还中国工商银行股份有限公司鄂州分行借款本金5,897,145.08元，利息131,598.04元，本息合计6,028,743.12元；鄂州市祥高贸易有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。该判决生效后，因湖北林海建筑安装工程有限公司、鄂州市祥高贸易有限公司等未履行判决书确定的义务，中国工商银行股份有限公司鄂州分行于2016年3月29日向鄂城区院申请强制执行。在执行过程中，本院依法将上述查封的39间商亭委托评估拍卖。吕桂兰对鄂城区法院查封的鄂州市祥高贸易有限公司位于明堂市场综合楼1期2层B4区17号商亭提出书面异议，鄂城区法院经审查认为，鄂州市明堂市场综合楼1期2层B4区121号商亭登记的所有权人为鄂州市祥高贸易有限公司，中国工商银行股份有限公司鄂州分行系该商亭登记的抵押权人，对该商亭依法享有优先受偿权，吕桂兰提供的证据不足以排除执行，并于2016年8月30日作出（2016）鄂0704执异41号执行裁定，依法驳回吕桂兰的异议。吕桂兰不服，于2016年9月12日向鄂城区法院提起案外人执行异议之诉，请求停止对鄂州市明堂市场B4区17号商亭的执行，并解除其查封；并判令鄂州市明堂市场B4区17号商亭商亭归原告所有。经审理，鄂城区法院驳回了吕桂兰的全部诉讼请求。吕桂兰不服该判决，向本院申请再审，本院经审理裁定驳回了吕桂兰的再审申请。案件审理过程中，吕桂兰向鄂城区法院提出申请，申请对明堂市场B4区17号商亭的市场价格进行评估，法院予以准许。经原、被告双方选定，湖北省乾沅房地产评估咨询有限公司进行评估。2019年10月18日，湖北省乾沅房地产评估咨询有限公司出具《评估报告书》，估价结果为明堂市场二楼B4区17号商亭市场价值415,000元。上述鉴定费用为4,358元。另查明，鄂州市祥高商贸有限公司的股东马楠、孙艳、张绍永于2018年2月25日向鄂州市工商行政管理局申请公司注销登记，在其提交的书面申请书中注明无债权债务，并书面承诺法律后果由股东承担，同月27日，鄂州市工商行政管理局决定准予注销登记。一审法院认为，吕桂兰就涉案商亭曾于2006年向鄂州市市场开发服务中心交纳了认购保证金，并于2015年2月2日与鄂州市祥高商贸有限公司签订了《商亭认购协议书》，向鄂州市祥高商贸有限公司交纳购房款。由此可见，吕桂兰履行了房屋买卖合同的主要义务，双方之间的房屋买卖合同关系成立、有效。由于涉案商亭已于2014年8月在鄂州市房产管理局办理了抵押登记手续并被鄂城区法院依法查封，导致吕桂兰所购商亭无法办理所有权过户登记，合同存在不能履行的风险，故吕桂兰主张解除合同，依法予以支持。关于合同解除后的损失赔偿，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：“…（二）故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实；…”，吕桂兰请求返还已付购房款及利息，并要求赔偿损失，具有事实和法律依据，依法予以支持。鄂州市祥高贸易有限公司于2015年2月12日向吕桂兰出具收据两张共计195,000元，对于占用购房款的利息可以从2015年2月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率开始计算。吕桂兰主张赔偿房款一倍即195,000元的损失，并未超过涉案房屋增值的损失，依法予以支持。鉴定费用系查明损失程度所支付的必要、合理费用，应由合同违约方即被告承担。《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定》（二）第二十条第二款规定：“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”马楠、孙艳、张绍永作为鄂州市祥高商贸有限公司的股东，未经清算即办理公司注销登记，并承诺承担由此引起的法律后果，故对吕桂兰要求三被告承担连带清偿责任，依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定》（二）第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决，一、解除吕桂兰与鄂州市祥高贸易有限公司于2015年2月12日签订的《商亭认购协议书》。二、马楠、孙艳、张绍永于本判决生效后十日内向吕桂兰返还购房款195000元及利息（以195,000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年2月12日起计算至购房款付清之日止）。三、马楠、孙艳、张绍永于本判决生效后十日内向吕桂兰连带赔偿一倍购房款即195,000元。四、马楠、孙艳、张绍永于本判决生效后十日内向吕桂兰给付房屋评估费用4,358元。案件受理费7,150元，由马楠、孙艳、张绍永负担；该费用吕桂兰已预交，待本判决生效后由马楠、孙艳、张绍永直接向吕桂兰支付。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。二审审理查明：一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.一审解除吕桂兰与祥高公司于2015年2月12日签订的《商亭认购协议书》是否适当；2.马楠、孙艳、张绍永是否应承担返还吕桂兰购房款、支付利息并予以赔偿的责任，如应承担，具体数额多少；3.马楠、孙艳、张绍永是否应承担房屋鉴定费用。关于是否应解除《商亭认购协议书》的问题。2015年2月12日，吕桂兰与祥高公司签定《商亭认购协议书》一份，约定涉案商亭的总价款为195,000元，“商亭产权证只办理到吕桂兰名下，自合同签订之日起两年后办理”。同日，祥高公司向吕桂兰出具收据两份，注明收到吕桂兰购房款共计195,000元。由于涉案商亭已于2014年8月在鄂州市房产管理局办理了抵押登记手续,抵押登记给了案外人。祥高公司在明知涉案商亭已抵押的情况下，仍与吕桂兰签定《商亭认购协议书》，并承诺将产权证办理到吕桂兰名下，存在故意隐瞒涉案商亭真实情况的行为。虽然马楠、孙艳、张绍永上诉认为吕桂兰知晓商亭已抵押的情况，不存在隐瞒行为，但无法提供证据予以证明，根据证据规则的规定，其应承担举证不能的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”因祥高公司的抵押行为，涉案商亭至今仍被鄂州市鄂城区人民法院依法查封，导致吕桂兰在全额支付购房款后，至今无法办理所有权过户登记，无法实现合同目的。故吕桂兰要求解除涉案《商亭认购协议书》的诉请有事实与法律依据，依法应予支持。由于涉案《商亭认购协议书》中并没有约定解除权行使期限，且马楠、孙艳、张绍永上诉认为不应该解除涉案《商亭认购协议书》，其亦没有催告过吕桂兰行使解除权，故吕桂兰行使解除权并不违反《中华人民共和国合同法》第九十五条关于解除权消灭的规定，其解除权并未消灭。综合上述分析，一审判决解除吕桂兰与祥高公司于2015年2月12日签订的《商亭认购协议书》并无不妥，本院依法予以支持。关于马楠、孙艳、张绍永是否应承担返还吕桂兰购房款、支付利息并予以赔偿的责任，如应承担，具体数额多少的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，吕桂兰基于与祥高公司之间的合同关系支付了购房款，现因双方之间的合同关系已解除，双方的合同关系溯及既往的归于消灭，双方之间的利益状况应该恢复到合同订立之前，即合同关系不存在时双方所处的利益状态。故祥高公司应当依法返还基于合同关系从吕桂兰处取得的购房款195,000元。鉴于吕桂兰在与祥高公司签订协议书后一直实际占有和使用该商亭，其对商亭的使用权能并未受到影响，且其通过使用行为获得了收益。虽然吕桂兰因支付195,000元有一定的利息损失，但其使用商亭过程中产生的收益已对利息损失予以弥补。故吕桂兰支付购房款的利息损失应与其使用商亭的收益相抵，其要求祥高公司原股东马楠、孙艳、张绍永支付购房款利息损失的诉讼请求，本院依法不予支持。吕桂兰与祥高公司签定《商亭认购协议书》的合同目的是购买涉案商亭，由于祥高公司隐瞒了涉案商亭被抵押的事实，最终造成涉案合同解除，客观上导致吕桂兰丧失了以较低价位购买商亭的机会，其必然受到损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（二）故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实……”故吕桂兰要求祥高公司承担损失赔偿责任，有事实与法律依据，依法应予支持。涉案商亭经湖北省乾沅房地产评估咨询有限公司出具《评估报告书》，估价结果为涉案商亭目前市场价值415,000元。吕桂兰主张赔偿其实付购房款一倍即195,000元的损失，并未超过涉案商亭增值的损失，依法应予支持。故一审判决祥高公司原股东马楠、孙艳、张绍永赔偿吕桂兰一倍购房款195,000元，并无不妥，本院依法予以支持。关于马楠、孙艳、张绍永是否应承担房屋鉴定费用的问题。房屋鉴定费用是本案查明案件事实过程中产生的必要的诉讼费用，该费用的负担由人民法院依据案件实体处理结果作出决定。由于本案是因为祥高公司的违约行为引发的纠纷，吕桂兰在本案纠纷中并无过错，故一审判决马楠、孙艳、张绍永负担房屋鉴定费用并无不妥，本院依法予以支持。综上所述，马楠、孙艳、张绍永的上诉请求成立的部分，本院依法予以支持，不成立的部分，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分瑕疵，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初466号民事判决第一项、第三项和第四项；二、变更湖北省鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初466号民事判决第二项为：马楠、孙艳、张绍永于本判决生效后十日内向吕桂兰返还购房款195,000元；三、驳回吕桂兰的其他诉讼请求；四、驳回马楠、孙艳、张绍永的其他诉讼请求。一审案件受理费7,150元，由吕桂兰负担500元，由马楠、孙艳、张绍永负担6,650元；二审案件受理费7,150元，由马楠、孙艳、张绍永负担6,650元，由吕桂兰负担500元。本判决为终审判决。审判长 吴**军审判员陈萍审判员郭玥彤二〇二〇年十月二十六日书记员 肖            臣