浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初3860号 原告：安吉县昌硕街道范潭社区股份经济合作社，住所地安吉县昌硕街道范潭社区，统一社会信用代码N23305236899740074。 法定代表人：郑涛。 委托诉讼代理人：赵顺庆、程仪，浙江昌硕律师事务所律师。 被告：辛文武，男，1979年11月3日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：韩爱民，浙江求直律师事务所律师。 原告安吉县昌硕街道范潭社区股份经济合作社与被告辛文武房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年9月10日向本院起诉，本院诉前调解无果后遂立案受理，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理，原告安吉县昌硕街道范潭社区股份经济合作社的法定代表人郑涛的委托诉讼代理人程仪、被告辛文武的委托诉讼代理人韩爱民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告安吉县昌硕街道范潭社区股份经济合作社起诉称：2019年6月4日，原告与被告各为甲方、乙方签订商铺租赁合同，合同约定：由被告租赁原告位于迎宾大道360—362号房屋，租赁期为3年，自2019年7月6日起至2022年7月5日止，年租金为219061元，乙方违反合同约定内容的，需向甲方支付违约金10万元。2020年8月21日，被告发函告知原告要求解除合同。2020年9月1日，被告将房屋钥匙归还原告。截至被告归还钥匙之日，被告已使用房屋2个月，合计房屋租金为36510元。现因被告原因双方合同提前解除，导致原告该处商铺至今款租赁，故原告诉请判令：1.被告支付原告房屋租金36510元；2.被告支付原告违约金10万元；3.本案诉讼费由被告承担。 被告辛文武答辩称：第一、被告解除租赁合同的原因是原告房屋有漏水现象，墙皮地面都有漏水，导致租赁房屋墙壁装修损坏确有异味，影响了被告做生意，被告多次向原告提出维修，原告也派人来房屋看过，因维修工程的巨大，导致原告一直在犹豫，因租赁房屋严重影响被告做生意，被告才解除合同。第二、被告在2020年8月11日向原告发函请求解除租赁合同，原告叫被告腾空房屋上交房屋钥匙，被告腾空房屋后，在2020年9月1日，且房屋钥匙交给了原告。截至2020年9月1日，被告拖欠原告两个月房租属实。原告要求被告支付违约金10万元，被告觉得过高，请求法庭予以降低，理由如下：1、商铺租赁合同是由原告起草拟定的，被告租赁房屋的左邻右舍都是按照这份商铺租赁合同来签订的，被告认为，该合同是一份格式合同，原告先要求10万元违约金是过高的，当时签订合同时，被告本意也是不愿意的。2、就是被告装修真的花了很多费用，特别是去年将店面门头又重新做，花了十几万块钱，这也是一个损失。3、今年疫情影响，被告今年几乎没有赚钱，一直在亏损，且案涉房屋被告是从2016年7月6日起从原告处租赁而来的，2016年10月10日，被告向原告缴纳押金85000元，请求法庭在本案中一并处理。 原告为证明其主张，向本院提供下列证据： 证据一、商铺租赁合同，证明下列事实：租赁期限为2019年7月6日至2022年7月5日，每年租金为219061元，合同第十条约定乙方中途退租或违反国家法律法规规定，乙方违反合同内容及预期效益应向甲方支付违约金。 证据二、合同解除函，证明下列事实：被告发函给原告要求单方解除合同，因被告原因要求解除合同。 被告对原告上述证据的质证意见是： 对证据一的真实性、合法性、关联性都没有异议。 对证据二的三性无异议，被告认为这不是单方解除，因为房屋有渗水有异味，而且时间已持续的比较长，导致被告无法经营，被告才解除合同的。 被告为证明其辩称，向本院提供下列证据： 证据三、押金收据两份，证明被告已向原告交押金85000元的事实。 证据四、微信聊天截图、照片一组，证明下列事实：2018年7月24日开始，房屋有渗水现象，被告向物业提出房屋漏水请求维修，物业与原告也联系过，因为这个管道开发商遗留的，显示有44个地方漏水，这些地方很难维修，要把墙壁都打穿、地面都打掉，可能这个维修工程比较巨大，所以一直都没有维修，一直拖着。租赁房屋漏水造成了房屋内装修损坏，而且漏水还影响到被告的经营，被告不得已才解除租赁合同。 证据五、租赁房屋门外照片两张，证明被告在2019年6月重新装修租赁房屋大门外门饰，花费10多万元的事实。 原告对被告证据的质证意见是： 对证据三的三性无异。 对证据四的三性无异议，对其证明目的、对象有异议。因该房屋漏水在合同上也约定漏水的维修责任在于被告，再者，房屋的漏水也不会导致合同目的根本不能实现。 对证据五，认为与本案没有关联性。 经审查，本院对本案证据认定如下： 证据一、二，被告对其三性均无异议，故本院予以认定。 证据三，原告对其三性无异，本院予以认定。 证据四，原告对其三性无异，本院予以认定。至于其证明目的，本院认为，虽双方合同约定：“租赁期间，房屋和附属施设的基本修理及日常维护均由乙方负责（除甲方同意的结构大修外）”，一般来说，在租赁房屋过程中，被告使用租赁物品（包括一些易损件）时发生的自然损耗、损坏，被告按约应当对这些发生自然损耗、损坏的租赁物品承担基本修理及日常维护责任，本案中案涉租赁房屋的漏水不属于房屋结构大修范畴，但是，因该房屋漏水一般是房屋建造施工质量等方面原因引起，而非被告租赁使用行为造成的，且该房屋漏水维修工程涉及的工程量较大，该房屋漏水维修工程也并不属于房屋和附属设施的基本修理及日常维护范畴，加之双方租赁合同中也未明确应当由被告承担此项维修责任，因此，该房屋漏水维修责任应当由原告来承担。故本院对证据四予以认定。 证据五，因与本案没有关联性，本院不予认定。 本院经审理，查明本案事实如下： 2019年6月4日，原告与被告各为甲方、乙方签订商铺租赁合同，合同约定：被告租赁原告位于安吉县××街道××道××号房屋，租赁期限为3年，自2019年7月6日起至2022年7月5日止，年租金为219061元，乙方向甲方缴纳承租房屋押金85000元，租赁期间，房屋和附属设施的基本修理及日常维护均由乙方负责（除甲方同意的结构大修外）。乙方应合理使用并爱护该房屋及附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及附属设施损害或发生故障的，乙方应负责维修和赔偿，如乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。租赁合同中第三条租赁期内双方的权力及义务中第10项约定：乙方中途退租或违反国家法规，本合同无法履行，视乙方违约，租金及押金甲方不予退还，合同自行终止。第四条其它约定中第4项约定：乙方违反本合同约定内容之一，需向甲方支付违约金10万元等内容。签约后，被告曾于上一期租赁合同中缴纳的押金85000元转为本期租赁合同押金。被告在租赁过程中，原告房屋漏水造成商铺店面南墙渗水霉变腐臭等情况发生，后被告因要求物业公司维修处理未果，遂于2020年8月21日发函告知原告要求解除租赁合同。2020年9月1日，被告腾空租赁房屋并将房屋钥匙归还了原告，但未支付2020年7月6日至2020年9月1日止（共计58天）的房屋租金34809.7元，原告故诉请判令上述诉讼请求。 本院认为，因原、被告间租赁合同系各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，故对各方当事人具有法律约束力。在履行租赁合同过程中，被告发函给原告解除租赁合同、中途退租，原告也收回房屋钥匙，同意解除租赁合同，因此，双方间房屋租赁合同自2020年9月1日起解除。合同解除后，被告未及时支付拖欠租金，其行为已构成违约，应承担继续履行等违约责任，因此，被告应当给付原告欠付的租金。现原告以被告中途退租行为构成违约诉请被告支付违约金10万元，被告认为过高请求降低。本院认为，虽然双方合同中约定被告中途退租，（已付）租金及押金甲方不予退还，该处理租金及押金方式应视为要求被告以（已付）租金及押金作为中途退租违约金，但是双方约定的该项违约金过高。同时，由于原告房屋漏水造成商铺店面南墙渗水霉变腐臭等情况发生也是造成被告中途退租原因之一，且该房屋漏水维修责任应当由原告来承担，因此，本院综合考虑后酌情确定被告支付原告中途退租违约金5万元。此外，由于被告曾缴纳给原告押金85000元，因为押金应当是被告在履行租赁合同过程中对原告房屋及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如果被告造成原告房屋及屋内设施的财产损失则应从押金中扣除，因此，押金作为租赁预付款，双方解除租赁合同后，该押金应当用于抵付被告应支付的违约金、欠付的租金等财产损失，现被告预付的85000元押金足以抵付被告应付原告的违约金、租金（共计84809.7元），故被告现不需要再另行支付原告款项。综上，对原告合理的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告辛文武应给付原告安吉县昌硕街道范潭社区股份经济合作社租金34809.7元和违约金50000元，合计84809.7元，该款项在被告辛文武预付原告的85000元押金中抵付后清偿。 二、驳回原告安吉县昌硕街道范潭社区股份经济合作社的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1515元（已减半），由原告安吉县昌硕街道范潭社区股份经济合作社负担575元，由被告辛文武负担940元，该费用原告已预缴，限被告于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  陶世文 二〇二〇年十月二十八日 书记员  刘婧玙