江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初609号原告：葛万东，男，汉族，1972年6月15日生，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：黄建文，江苏中爵律师事务所律师。被告：拉萨经济技术开发区德峰资产管理有限公司，住所地拉萨经济技术开发区庞大汽贸集团综合楼**商品房。法定代表人：刘群，董事长。委托诉讼代理人：蒲加柱，江苏开炫律师事务所律师。第三人：常州新益来纺织有限公司，住所地，住所地常州市武进区湖塘镇杨江路**iv>法定代表人：陆缨，总经理。原告葛万东与被告拉萨经济技术开发区德峰资产管理有限公司（以下简称德峰公司）、第三人常州新益来纺织有限公司（以下简称新益来公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月2日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告葛万东及其委托诉讼代理人黄建文、被告德峰公司的委托诉讼代理人蒲加柱、新益来公司法定代表人陆缨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，2015年6月5日，本院立案受理原告江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）与被告新益来公司、常州新利来纺织有限公司、常州新利财富置业有限公司、常州多元纺织有限公司、陆璎、张玲金融借款合同纠纷一案。2015年6月8日，本院依据江南银行的诉讼保全申请，作出（2015）天商初字第771号民事裁定：冻结新益来公司、常州新利来纺织有限公司、常州新利财富置业有限公司、常州多元纺织有限公司、陆璎、张玲银行存款4000万元或查封、扣押其相应价值的财产。2015年6月9日、6月11日，本院依据该裁定，查封了新益来公司名下坐落于常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋及国有土地使用权（房屋所有权证号：常房权证武字第**；国有土地使用权证号：武国用（2010）第××号）。2016年6月6日，本院作出（2015）天商初字第771号民事判决：一、新益来公司于本判决生效之日起十日内向江南银行偿还借款本金30337350.35元，利息175969.77元，并支付2015年5月22日起至还清全款之日止，按照最高额借款（信用）合同约定利率计算的利息。二、新益来公司于本判决生效之日起十日内向江南银行支付律师代理费778067元。三、如新益来公司未能履行上述第一、第二项上述债务，则江南银行有权以新益来公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋（房屋所有权证号：常房房权证武字第**）土地使用权〈地使用权证号：武国用（2010）第××号〉以折价、或拍卖、变卖所得价款优先受偿。四、常州新利来纺织有限公司、常州新利财富置业有限公司、常州多元纺织有限公司、陆璎、张玲对上述第一、第二项判决义务承担连带清偿责任。在履行承担保证责任后，有权向常州新益来纺织有限公司追偿。该判决书审理查明部分载明：2012年10月19日，江南银行与新益来公司签订了《最高额借款（信用）合同》以及《最高额抵押合同》，新益来公司向江南银行借款3300万元并以其房屋、土地使用权作为抵押担保。2012年10月22日，新益来公司将上述有证房屋以及土地使用权抵押给江南银行并办理了抵押登记（常房他证武字第××号、武他项（2012）第1073号）。张玲不服一审判决提起上诉。常州市中级人民法院立案受理后，江南银行将债权转让给了中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司。2018年10月22日，江苏省常州市中级人民法院作出（2016）苏04民终3573号民事判决：一、撤销常州市天宁区人民法院（2015）天商初字第771号民事判决；二、新益来公司于本判决生效之日起十日内向中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司偿还借款本金30337350.35元及利息；3、如果新益来公司未能履行上述第二项的判决义务，则中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司有权以新益来公司抵押的位于常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋及国有土地使用权（房屋所有权证号：常房权房权证武字第**；使用权证号：武国用（2010）第××号）折价或拍卖、变卖，所得价款在33000000元范围内优先受偿；4、常州新利来纺织有限公司、常州新利财富置业有限公司、常州多元纺织有限公司、陆璎、张玲对常州新益来纺织有限公司的上述第一项判决义务在33000000元范围内承担连带清偿责任，在履行保证责任后有权向新益来公司追偿。……根据中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司的申请，本院于2019年3月14日立案强制执行，案号为（2019）苏0402执1071号。在本案的执行过程中，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司将债权转让给了拉萨经济技术开发区德峰资产管理有限公司，本院于2019年5月5日作出（2019）苏0402执1071号之一民事裁定，裁定准许将申请执行人由中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司变更为拉萨经济技术开发区德峰资产管理有限公司。本院于2019年7月14日在常州市武进区湖塘镇杨江路18号的房屋外张贴（2019）苏0402执1071号执行公告，载明本院拟对上述不动产（含无证部分和地上附属物）进行评估拍卖的同时要求占用上述房产的案外人迁出。案外人葛万东于2020年1月15日向本院提起执行异议，请求停止对涉案的“车间二”房屋及其国有土地使用权进行评估、拍卖；若对常州新益来纺织有限公司的不动产进行拍卖并，在拍卖后不向买受人移交属于异议人的上述房屋所有权和国有土地使用权。本院于2020年1月21日作出（2020）苏0402执异4号执行裁定书，驳回了葛万东的异议请求。原告葛万东向本院提出诉讼请求：1、判令停止对原告享有的第三人厂区内“车间二”房屋所有权（建筑面积为7180平方米）以及该房屋所占用土地的国有土地使用权(实际购买价500万元）进行评估、拍卖。2、如果第三人的不动产被拍卖的，则不向买受人移交属于原告的上述房屋所有权与土地使用权。3、案件受理费用由被告承担。事实与理由：一、天宁法院(2020)苏0402执异4号执行裁定书认为“应当认定涉案的房屋车间二属于抵押范围之内故常州新益来纺织有限公司在未经抵押权人同意时将抵押物进行出卖不应被认定为合法有效的行为”，这一认定是错误的。1、武进区人民法院（20160）苏0412民初5482号民事判决书认为“本案《购房协议》系双方自愿订立，虽协议订立时被告尚未取得房屋的所有权证，但领取房屋权证的条件已具备，因此双方协议的内容不违反法律法规禁止性规定，本认定《购房协议》有效。”武进法院的民事判决书已经生效，具有既判效力，对案件当事人及任何法院均有拘束力，本案一审法院理应不得违背证据规则，理应不得作出与已经生效的裁判文书相矛盾的认定，所以这一认定是错误的。2、即使在执行异议案件审查过程中，执行法院认为异议人申请异议所依据的另案生效法律文书存在法定再审的情形，也应当通知申请执行人对该生效法律文书申请再审，而不是直接作出与生效裁判文书相反的结论。3、根据《物权法》第191条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”规定，无法得出本案《购房协议》“不应被认定为合法有效的行为”的结论。最高人民法院在（2018）最高法民申1574号民事裁定书认为“《物权法》该条款规定的“不得转让”是管理性强制性规定，该条款不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。”因此本案执行裁定书的相关认定是错误的。二、执行裁定书认为“本院对涉案的房屋和国有土地使用权查封的日期为2015年6月8日，既然涉案的房屋“车间二”只是尚未进行产权登记而非无证，故本院的查封效力完全及于涉案房屋和对应的国有土地使用权，而确权的法律文书生效时间在2016年12月以后，查封时间早于生效判决书确权的时间，故不得据此来排除执行。”这一认定违反《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）精神。1、本案执行裁定书以查封时间与法律文书生效时间进行对比，得出不得执行的结论，该认定违反《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）的精神。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）不再以查封时间与文书生效时间的先后作为是否排除执行的标准，而是要判断申请执行所依据的法律文书与异议申请所依据的法律文书的权利性质，本案中异议人所依据的武进区人民法院（2016)苏0412民初5482号民事判决书是一份确权判决，而申请执行人申请执行所依据的是一份金钱给付（债权）判决文书，申请人所依据的判决文书本身并未有任何内容与本案标的物……土地使用权与房屋所有权相关，根据物权先于债权原则，武进区人民法院（2016)苏0412民初5482号民事判决书可以排除申请人给付判决的执行。2、本案执行裁定书理应按照最新司法精神作出裁定，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》只是参照，而且“纪要”规定了并不完全相同于该规定的新的规则。“纪要”还规定“三、《会议纪要》发布后，人民法院尚未审结的一审、二审案件，在裁判文书“本院认为”部分具体分析法律适用的理由时，可以根据《会议纪要》的相关规定进行说理。”显然本案执行裁定书认定的相关结论是错误的。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告德峰公司辩称，根据物权法的规定，不动产物权的设立和变更经登记发生法律效力，本案案涉房产系由第三人于2012年建造完成，第三人系该不动产的所有权人，原告并非所有权人。原告据以主张权利的判决书并不是案外人与被执行人之间的权属纠纷，而是一个给付之债，并且该判决书已经被武进区人民法院裁定再审。涉案房产建造于2012年，该房产在建造完成后所占用的土地使用权已经抵押给了被告，根据物权法的规定，地上不动，地上不动产视为一并抵押涉的不动产享有抵押权，原告与第三人之间的买卖侵害了被告的抵押权，不能对抗被告行使抵押权。涉案房产已经在2015年被法院查封，且查封前后原告并未实际占有使用该不动产。原告并没有支付全部价款，并且对价也不合理，我们认为涉案不动产不能过户的原因是原告明知涉案土地已经有抵押和被法院查封的情况下仍然与第三人签订买卖合同且没有实际占有使用标的物，原告的主张不能成立，所以请求法院驳回原告诉请。第三人新益来公司述称：原告2012年抵押给原告的时候房子不在抵押范围内，因为当时2012年完工的时候把整个新益来公司的土地和新益来公司有证的房屋抵押给银行，抵押房屋的面积是29000多平方米，这个房屋是和银行抵押合同里说过抵押土地证多少面积房产证多少面积。因为房屋当时造好了以后工程款没有付清，属于再建工程银行不肯收，不肯作为抵押。2015年江南银行也只是查封了新益来公司29000多平方有证的房产和土地面积，而且新益来公司也没有收到过任何他们通知查封所有房产的任何信息。房屋当时是500万卖给葛万东，葛万东款项是全部付清的，这个房价是合理的，因为房屋当时卖给葛万东也是建筑，里面的水电都是葛万东自己进去排的，所以500万款项绝对合理。在葛万东买这个房屋之前，其实他已经在租赁了，他一直在使用这个房屋，不过后来他买了以后转租给别人了。本院查明：2015年2月28日，葛万东作为甲方（购房人）、新益来公司作为乙方（出售人）、张玲作为丙方（担保人）、常州新利来纺织有限公司作为丁方（担保人），四方当事人签订了《购房协议》一份。该协议约定：由于乙方需要周转资金500万元，自愿将西北角六层在建建筑物7180平方出售给甲方；甲方将于合同签订之日起30日内资金到位，合同生效；乙方承诺2015年4月3日之前必须把产权过户至甲方名下，过户费用双方各承担50%；如乙方违约，除归还本金外，乙方自愿承担违约金100万元整，利息按照合同生效日（资金到账日）以20%年息计算付给甲方；丙方和丁方自愿成为购房协议中的担保人，如遇甲乙双方履行合同遇到任何原因受阻，致使甲方权利遭受影响的，丙方和丁方承担连带担保责任。协议还对其它事项作了约定。协议签订后，葛万东于2015年3月25日、3月26日分4次向新益来公司转账支付共计500万元。新益来公司也将房屋交付给了葛万东。2016年7月27日，葛万东就其与新益来公司房屋买卖合同纠纷一案向常州市武进区人民法院提起诉讼。2016年12月16日，常州市武进区人民法院作出(2016)苏0412民初5482号民事判决：一、新益来公司于本判决发生法律效力之日起六十日内办理完毕建筑面积为7180平方米（以实际测量为准）的“车间二”的房屋所有权登记手续，并在“车间二”的房屋所有权登记手续办理后十日内将该房屋所有权以及该房屋所占用土地的国有土地使用权过户登记至葛万东名下。二、上述办理房屋所有权登记和房屋所有权及土地使用权过户登记的费用先有新益来公司垫付，由葛万东和新益来公司各承担50%，葛万东应承担的部分由葛万东于房屋所有权及土地使用权过户登记至其名下之日起三日内一次性支付给新益来公司。三、驳回葛万东的其余诉讼请求。2020年7月21日，常州市武进区人民法院作出（2020）苏0412民监15号民事裁定书，认为（2016）苏0412民初5482号民事判决确有错误，应予再审，遂裁定本案由本院再审；再审期间，中止原判决的执行。常州市武进区人民法院对（2016）苏0412民初5482号案件进行再审后，于2020年10月29日作出（2020）苏0412民再19号民事判决书，判决如下：一、撤销本院（2016）苏0412民初5482号民事判决；二、驳回葛万东的诉讼请求。该判决书本院认为部分载明：葛万东与新益来公司于2012年10月即有经济往来，并于2015年1月31日、2月1日相继签订协议以及房屋租赁合同、转租合同等，葛万东作为买受人在2015年2月28日签订《购房合同》时应当知晓案涉建筑物的状况，对于抵押权未涤除的情况下，案涉建筑物无法取得产权证亦无法办理过户登记手续的情况也应当是明知。因此，本院对葛万东提出的要求对新益来公司西北角六层7180平方建筑物产权进行确认并协助办理房屋的产权证和土地证的诉讼请求，应当依法不予支持。案涉房屋位于新益来公司西北角，未办理房屋产权证。2010年12月21日，新益来公司取得了建设项目为“制造车间2”的建设工程规划许可证。2011年1月27日，新益来公司取得建设工程施工许可证。案涉房屋建造完毕后通过了竣工验收，新益来公司于2012年8月16日向备案机关报送了竣工验收备案文件，于2012年8月28日向建设工程档案接收部门报送了“车间二”的建设工程档案。竣工验收备案表上载明工程项目名称为“车间二”，工程建筑面积7252平方米，开工日期2011年4月6日，竣工日期2012年5月4日，竣工备案日期2012年8月28日。本院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案审理的焦点在于葛万东对案涉建筑物是否享有足以排除人民法院执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然葛万东与新益来公司就位于新益来公司厂区内西北角六层建建筑物7180平方米的建筑物（即诉称的车间二）签订了有效的《购房协议》，葛万东也按照协议约定支付了购房款，但由于案涉建筑物占用范围内的土地使用权已于2012年10月办理了抵押登记手续，故葛万东能否取得该建筑物的所有权及该建筑物占用范围内国有土地使用权，需要遵循、符合相关法律法规的规定。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。案涉建筑物于2012年5月4日竣工（竣工备案日期2012年8月28日），案涉建筑物占用范围内的土地使用权于2012年10月办理了抵押登记，虽然案涉建筑物未办理抵押登记，但由于土地使用权抵押登记之时，该建筑物已经建造完工，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定，未抵押的财产案涉建筑物应视为一并抵押。按照法律规定，抵押期间转让抵押物的应经抵押权人同意并将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。但本案没有证据证明抵押权人同意转让案涉抵押物。同时，根据建筑物与土地的依存性，由于该建筑物依存的土地已经在《购房协议》签订之前就已经办理了抵押登记手续，在该抵押权未涤除的情况下，不可能办理相应的其他产权登记。葛万东对于抵押权未涤除的情况下，案涉建筑物无法取得产权证亦无法办理过户登记手续的情况也应当是明知。（2020）苏0412民再19号民事判决亦认定，葛万东提出的要求对新益来公司西北角六层7180平方建筑物产权进行确认并协助办理房屋的产权证和土地证的诉讼请求，应当依法不予支持，从而了驳回葛万东的诉讼请求。综上，葛万东就案涉建筑物不享有足以排除人民法院执行的民事权益。据此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下：驳回葛万东的诉讼请求。案件受理费46800元，由葛万东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴光前人民陪审员  池 萍人民陪审员  谭文群二〇二〇年十月三十一日书 记 员  童安琪