浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初13683号 原告（反诉被告）：宁波鸿泰置业有限公司，统一社会信用代码91330212790081334J，住所地宁波市鄞州区潘火街道诚信路**。 法定代表人：许金波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡凌，浙江灵桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波沃卡网络科技有限公司，统一社会信用代码91330203MA2AFGKP74，住，住所地宁波市鄞州区宁横路******/div> 法定代表人：李婷婷，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：包清清，该公司员工。 被告：戴文云，男，1976年9月16日出生，汉族，住宁波市海曙区。 原告（反诉被告）宁波鸿泰置业有限公司（以下简称鸿泰公司）与被告（反诉原告）宁波沃卡网络科技有限公司（以下简称沃卡公司）、戴文云房屋租赁合同纠纷一案，于2019年11月8日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法适用简易程序审理。后被告沃卡公司向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本案于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告鸿泰公司的委托代理人胡凌、顾丽静以及被告沃卡公司的委托代理人包清清、被告戴文云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿泰公司起诉称：2017年10月1日，鸿泰公司（甲方）将其所有的位于宁波市海曙区××镇××广场××幢××室××室范围出租给戴文云（乙方），双方签订了《利时百货集士港店租赁合同》一份，约定：1.乙方承租房屋面积880平方米，用于汽车销售，租期10年零9个月……；2.乙方应当是在该房屋所在地（宁波市集士港）设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即主动代替乙方成为本合同的承租人，法定代表由乙方代表，并向甲方缴纳合同约定的租金及管理费，乙方对该主体履行本合同承担连带担保责任；3.合同签订当日，乙方应向甲方支付75000元作为履约保证金，如乙方未能在合同约定期限内向甲方足额支付履约保证金则自乙方逾期支付第5个工作日起，甲方有权以书面通知方式解除合同，甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相应6个月租金作为违约赔偿金，乙方的所有投入和押金不予退还及补偿等内容。合同签订后，鸿泰公司依约将房屋交付给戴文云使用。2017年11月8日，沃卡公司在案涉房屋所在地注册。2018年9月19日，沃卡公司支付50000元履约保证金，至今尚欠25000元履约保证金未支付。鸿泰公司多次向沃卡公司催讨履约保证金及租金，但其均以各种理由拒绝支付。2019年1月19日，沃卡公司擅自闭店，违反合同约定。2019年2月26日，鸿泰公司依据合同约定向沃卡公司及戴文云发送了《违约解除函》，通知其二人解除合同等。后沃卡公司及戴文云未按约足额支付履约保证金及水电费，又擅自闭店，损害了鸿泰公司的合法利益。原告因此起诉，请求判令：一、确认鸿泰公司与戴文云签订的《利时百货集士港店租赁合同》于2019年2月26日解除；二、沃卡公司支付鸿泰公司履约保证金25000元；三、沃卡公司支付鸿泰公司水电费4395.60元及逾期违约金1230.70元（自2019年1月15日起按日1‰计算至2019年10月25日，之后的违约金继续按日1‰计算至水电费结清之日止）；四、沃卡公司支付鸿泰公司违约金75000元；五、戴文云对沃卡公司上述债务承担连带清偿责任。 被告沃卡公司答辩并反诉称：一、案涉合同已于2018年12月15日前解除；二、鸿泰公司要求其支付剩余履约保证金并无依据；三、其已于2018年11月20日前腾退了案涉房屋101室以及-101室，且均已结清了所有水电费；四、鸿泰公司的招商负责人陈亮告知其暂不急于缴纳剩余的履约保证金，故未足额缴纳；五、2018年11月初，因案涉房屋所在的利时广场整体消防存在问题，导致其无法通过消防安全检查以及广场客流减少、经营亏损等问题，故与鸿泰公司协商解除案涉合同，后经协商一致解除了合同，故其无须支付违约金；六、合同解除后，鸿泰公司于2018年11月15日将案涉房屋101室部分收回并出租给案外人甬辉超市使用，2018年12月15日又将案涉房屋-101出租给他人经营服装特卖，故案涉合同解除后，鸿泰公司理应返还履约保证金50000元。综上，请求法院依法驳回鸿泰公司的全部诉讼请求，并请求判令鸿泰公司返还沃卡公司履约保证金50000元。 被告戴文云答辩称：一、案涉合同已经双方协商解除，沃卡公司并于2018年11月起开始搬离，且双方一直就补偿和退还履约保证金与鸿泰公司的招商负责人陈亮进行协商，故沃卡公司不存在违约情形，其也无须承担连带清偿责任；二、其对于沃卡公司要求鸿泰公司返还50000元履约保证金并无异议。 原告鸿泰公司针对被告沃卡公司的反诉答辩称：一、沃卡公司要求返还履约保证金无事实及法律依据；二、案涉房屋所在的利时广场已通过消防审批，故并不存在消防问题；三、鸿泰公司系在沃卡公司自身原因腾退案涉房屋后才将房屋转租等，故其无需返还50000元履约保证金。综上，请求法院依法驳回沃卡公司的反诉请求。 原告鸿泰公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 1.房屋所有权证一份，拟证明案涉房屋所有权等事实； 2.《利时百货集士港店租赁合同》一份，拟证明双方存在租赁关系及对租金、期限、履约保证金等约定的事实； 3.银行回单三份，拟证明沃卡公司已实际使用了案涉房屋、支付了履约保证金50000元、部分租金、物业管理费以及尚欠25000元履约保证金、擅自关店已属违约等事实； 4.水电费清单一份以及发票两份，拟证明沃卡公司尚欠案涉房屋-101室的水电费共计4395.60元的事实； 5.《违约解除函》一份，拟证明双方于2019年2月26日解除案涉合同以及沃卡公司至今尚未支付拖欠的水电费、违约金等事实。 对原告鸿泰公司提交的上述证据，被告沃卡公司、戴文云质证后认为：对于证据1、2均无异议，本院予以认定。对于证据3的真实性无异议，但认为并不能证明沃卡公司存在违约情形。本院对该证据3的真实性予以确认。对于证据4有异议，认为已结清2018年11月20日前的水电费。本院认为，原告提供了证据原件，且该证据4中水电费清单与发票金额能够相互印证，故对该证据4的真实性予以确认，对其所要证明的内容将在说理部分再详细阐述。对于证据5的真实性无异议，但认为无法证明其所要证明的内容。本院对该证据5的真实性予以确认。 被告沃卡公司为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 1.录音一份，拟证明双方已于2018年11月15日前开始协商解除案涉合同、案涉房屋101室于2018年11月15日由鸿泰公司收回并出租给第三人、案涉广场存在消防问题等事实； 2.《函件》一份，拟证明沃卡公司已书面告知鸿泰公司不再承租案涉房屋以及申请退还保证金等事实； 3.视频一份，拟证明鸿泰公司至少在2018年12月15日前已将案涉房屋-101室出租给案外人等事实。 对被告沃卡公司提交的上述证据，被告戴文云均无异议，原告鸿泰公司质证后认为：对于证据1的真实性无异议，但对于证明内容有异议。本院对该证据1的真实性予以确认。对于证据2有异议，但确有收到该函件。本院对该证据2的真实性予以确认。对于证据3有异议，认为该视频拍摄于2019年期间，且服装特卖产家系2019年2月进场。本院认为，沃卡公司承认该证据3系拍摄于2019年2月，但其也未能提供其他证据予以佐证，故该证据3对其所要证明的内容缺乏证明力。 本院根据双方的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实： 2017年10月1日，鸿泰公司（甲方）、戴文云（乙方）签订《利时百货集士港店租赁合同》一份，约定甲方将位于宁波市××镇××广场××幢××室××室部分（具体位置、面积构成等基本状况详见本合同附件1）出租给乙方使用，进场日2017.10.20，乙方向甲方缴纳约定金额的款项，包括履约保证金，本合同有效期内该款项由甲方保管，该房屋计租面积880平方米，租赁期限为10年零9个月，即自2017年10月20日起至2028年7月19日止，免租期9个月，自2017年10月20日至2018年1月19日止、自2019年1月20日起至2019年4月19日止、自2020年4月20日起至2020年7月19日止，第一个租期为2017年10月20日至2019年1月19日，乙方需支付租金150000元……；乙方应当是在该房屋所在地（宁波市集士港）设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在该房屋所在地设立具备法人资格的经营主体，该主体设立完成即主动代替乙方成为本合同的承租人，法定代表由乙方代表，并向甲方缴纳合同约定的租金及管理费，乙方对该主体履行本合同承担连带担保责任；水电费采用安装分表的方法，按月（上月25日至本月24日为一个月）按实计收，本合同项下乙方向甲方代收相关公用事业部门收取，甲方收取乙方缴纳的能源费用后向乙方开具代收代缴服务行业收据，乙方对此予以确认，能源费用的支付方式由甲方确定，费用标准以相关部门公布及调整为准；合同签订当日，乙方应向甲方支付75000元作为履约保证金，合同终止后30日内，如不违背本协议第二十条任何违约责任，履约保证金无息退还；如乙方未能在合同约定期限内向甲方足额支付履约保证金则自乙方逾期支付第5个工作日起，甲方有权以书面通知方式解除合同，甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相应6个月租金作为违约赔偿金，乙方的所有投入和押金不予退还及补偿，乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同，双方确认除非本合同中有特别明确约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延缴纳本合同项下的租金、管理费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担等内容。合同签订后，沃卡公司支付了履约保证金50000元以及第一期（自2017年10月20日至2019年1月19日，其中2017年10月20日至2018年1月19日为免租期）的租金150000元。 另查明，沃卡公司于2018年12月底前搬离案涉房屋101室，甬辉超市也系于2018年12月底前入驻案涉房屋101室。另根据双方陈述，案涉房屋水电费按惯例均系由鸿泰公司开具出水电费发票，后由沃卡公司根据开具出的发票金额向鸿泰公司缴纳水电费。案涉房屋-101室自2018年11月20日起至2018年12月20日期间产生的水电费3957.50元及自2018年12月20日起至2019年1月14日的电费438.10元，合计4395.60元。 本院认为，案涉房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法确认有效。双方争议焦点为案涉合同是否已协商解除、沃卡公司未及时足额缴纳履行保证金是否构成违约情形、水电费是否结清以及已缴纳的履约保证能否退还等。鸿泰公司认为，双方未就案涉合同解除达成一致意见，而系沃卡公司擅自搬离案涉房屋，且其尚未支付足额履约保证金及拖欠案房屋-101室的水电费，故其已违反合同约定，理应承担相应的违约责任。沃卡公司辩称，双方已就案涉合同协商解除了，且沃卡公司已于2018年11月20日前搬离了案涉房屋（101室及-101室），并结清了所有的水电费，故其不存在违约情形，且因双方合同已协商解除，鸿泰公司理应返还已缴纳的履约保证金。本院认为，根据双方陈述，沃卡公司在2018年12月底前确已搬离了案涉租赁房屋101室，甬辉超市也系于2018年12月底前进驻了该101室，则如双方的租赁合同尚未解除，甬辉超市显然无法在该合同解除前入驻，故本院认为，沃卡公司关于双方已就案涉合同协商解除的陈述更符合常理，本院予以采信，并确认双方系在甬辉超市入驻前（即2018年12月底前）协商解除了案涉租赁合同。因双方已就案涉合同解除达成了一致意见，则鸿泰公司要求沃卡公司继续支付剩余履约保证金25000元以及相应违约金75000元的请求，无事实依据，本院不予支持。关于鸿泰公司要求沃卡公司支付拖欠的水电费4395.60元（-101室截止至2019年1月14日的水电费）以及按日利率1‰计付逾期违约金的请求，因沃卡公司未能提供相应证据证明其已于2018年11月20日前已完全搬离案涉房屋-101，且根据沃卡公司提供的2018年12月29日的录音，双方提到沃卡公司尚在腾退中，故对于沃卡公司关于其已于2018年11月20日前搬离-101室的辩称不予采信；另双方均陈述水电费系先由鸿泰公司开具出发票，后由沃卡公司根据该发票向鸿泰公司缴纳水电费，现鸿泰公司已提供了相应发票，则鸿泰公司理应支付案涉房屋-101室在第一租期内尚未支付的水电费共计4395.60元；对于该逾期违约金请求，沃卡公司及戴文云提出该违约金过高，并结合实际违约情况，本院酌情将该违约金调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。另根据合同约定，沃卡公司成立后即代替戴文云成为案涉合同的承租人，戴文云对沃卡公司履行本合同承担连带保证责任，故戴文云理应对沃卡公司拖欠的水电费以及相应的违约金承担连带清偿责任。对关于沃卡公司要求鸿泰公司返还履约保证金50000元的请求，因沃卡公司未按约及时支付水电费，根据合同约定鸿泰公司无需返还履约保证金，并戴文云也在庭审中陈述双方已就案涉合同协商解除，且沃卡公司也不再要求返还履约保证金，故本院对沃卡公司的该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）宁波鸿泰置业有限公司与被告戴文云签订的《利时百货集士港店租赁合同》已于2018年12月底前解除； 二、被告（反诉原告）宁波沃卡网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）宁波鸿泰置业有限公司拖欠的水电费合计4395.60元（案涉房屋-101室自2018年11月20日起至2019年1月14日期间的水电费）及逾期违约金（自2019年1月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告戴文云对被告（反诉原告）宁波沃卡网络科技有限公司的上述第二项付款义务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权向被告（反诉原告）宁波沃卡网络科技有限公司追偿； 四、驳回原告（反诉被告）宁波鸿泰置业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）宁波沃卡网络科技有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2413元，减半收取1206.50元，由原告（反诉被告）宁波鸿泰置业有限公司负担1156.50元，由被告（反诉原告）宁波沃卡网络科技有限公司负担50元；反诉受理费525元，由被告（反诉原告）宁波沃卡网络科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 汪鹏 二〇二〇年十月二十六日 代书记员 林超 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。