北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京02民终8910号上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司职员。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，北京链家房地产经纪有限公司职员。上诉人（原审原告）：高启锦，男，1942年11月15日出生，汉族，中国电子租赁有限公司退休职工，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告）：李玉琪，女，1949年4月14日出生，汉族，北京市东华门铁路医院退休职工，住北京市朝阳区。上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产公司）与上诉人高启锦、李玉琪因居间合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初5804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。链家地产公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回高启锦、李玉琪的诉讼请求，由高启锦、李玉琪承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.涉案房屋交易终止的原因系高启锦、李玉琪见房价大涨，恶意违约，与居间方无关，在另案判决中法院认定：“在接到链家公司通知办理资金监管手续的情况下，至今未予配合办理，这一行为与其取得购房款实现买卖合同目的相左，与其出卖人的身份和立场不符，于情不合理。”且在买房人赵月琴提交证据中有高启锦要求涨价的表述。2.涉案房屋网签合同尚未生效，我司采取了相应的补救措施，撤销网签进行更正，没有对高启锦、李玉琪造成任何损失，不应该要求居间方承担高达8万元的违约金。涉案房屋的网签合同中的买受方增加高其烈（买方赵月琴的配偶）是经过双方同意认可的，即便我方不能证明高启锦、李玉琪同意增加买受人高其烈，但网签合同尚未生效，并非无法补救，不会影响涉案房屋的交易。高启锦、李玉琪见涉案房价上涨，拒绝配合办理交易手续是涉案房屋买卖履行终止的根本原因。3.从另案（2018）京02民终1318号判决的认定可以看出，网签合同问题与涉案房屋的履行终止以及高启锦、李玉琪的违约行为不存在任何关系，我方不应该赔偿损失。二、一审适用法律错误。根据合同法第107条、113条规定，在我方已经采取补救措施以及没有造成任何损失的情况下，一审法院判令我方承担8万元的违约金没有任何法律依据。高启锦、李玉琪辩称，不同意链家地产公司的上诉请求与理由。高启锦、李玉琪上诉请求：撤销原判，改判链家地产公司支付违约金及损害赔偿合计150万元，一审、二审诉讼费由链家地产公司承担。事实与理由：一审法院已认定链家地产公司违约，但对网签合同无效给高启锦、李玉琪造成的重大经济损失没有给予应有的赔偿，适用法律错误。2016年9月28日链家地产公司办理的网签合同存在弄虚作假，造假买受人赵月琴为高其烈，造假房价456万为180万，没有卖方签章。2018年5月18日北京市大兴区建委出具投诉答复意见正式认定该网签合同无效。由于链家地产公司造假隐瞒网签合同，致使房屋买卖合同和补充协议无法履行，高启锦、李玉琪未能按时如约收取房款，并被另案判决支付买受人违约金5万元，链家地产公司违约行为给高启锦、李玉琪造成严重经济损失。高启锦、李玉琪向一审法院起诉请求：1.链家地产公司支付高启锦、李玉琪未付的6个月房屋租金3万元；2.链家地产公司支付高启锦、李玉琪买房迟付的房款52万元，因诉讼造成的法院收费13万元，律师费10万元，因卖房纠纷给高启锦、李玉琪造成的身心伤害10万元，违约金10万元；3.本案诉讼费由链家地产公司承担。一审法院认定事实：2016年5月2日，高启锦（出卖人）与赵月琴（买受人）经链家地产公司居间介绍，签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同第一条房屋基本情况约定，出卖人所售房屋坐落为北京市大兴区旧桥路1号院11号楼5层3单元601号（以下简称：涉案房屋），产权证明所载建筑面积共96.15平方米，该房屋规划设计用途为住宅。同日，赵月琴（乙方，买受方）与高启锦（甲方，出卖方），以及链家公司（丙方、居间方）共同签订补充协议，其中第一条成交价格约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具、家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币456万元整，此价格为甲方净得价，不含税。同日，甲方（出卖人）高启锦、乙方（买受人）赵月琴与丙方（居间人）链家地产公司签订《居间服务合同》，约定:鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就涉案房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，载明甲、乙、丙在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。第一条居间服务，1、甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询;(2)寻找、提供并发布房源、客源信息：（3)引领买受人实地看房；（4)协助查看房屋权属证明文件：（5)协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6)促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2、甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。经各方友好协商，应向丙方支付的居间代理费为92294元，由乙方承担，并与本合同签订当日支付。第三条权利义务2、丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。第四条违约责任，3、在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。2016年9月28日，链家公司将合同编号为C1376323的存量房屋买卖合同进行网上备案。在网签合同中，买受人处的名字为高其烈，买受人共有人为赵月琴，网签合同中约定的房屋价款为180万元。2018年5月18日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会作出《关于高启锦反映中介违规问题的答复意见》称，高启锦，您的来信，收悉。对您来信中反映链家房地产经纪有限公司违规撤销网签问题，我委十分重视，责成相关部门进行了认真调查。现就您来信中反映的问题，作如下答复：一、针对您反映的问题，我委进行了多次调查。您所反映的整个事件是链家地产公司提供的经纪服务。二、具我委向链家了解。第一，链家受买卖双方的委托：为买卖双方于2016年5月2日签订了“房屋买卖业务签约文件合订本”（编号：DZQY03516000034037)提供了经纪服务；第二，买卖（反映人）双方均已签字；第三，2016年9月28日在北京市房屋交易网上签约系统已经提交了C1376323号网签合同，网签合同买卖双方均未签字，实际未完成生效。三、据现有证据证明链家地产公司违反了《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》【京建发〔2010〕169号】规定的操作规程的第一款第（二）和（三）项规定。另查明，法院曾受理原告（反诉被告）赵月琴与被告（反诉原告）高启锦、李玉琪、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，赵月琴向一审法院提出诉讼请求为：1.判令高启锦、李玉琪继续履行合同，将涉案房屋过户至赵月琴名下；2.判令高启锦、李玉琪向赵月琴支付违约金（自2016年10月21日起至判决生效之日止，以房屋总价款456万元为基数，按日万分之五进行计算）。高启锦、李玉琪向一审法院提出反诉请求为：1.请求法院依法判令解除高启锦、李玉琪与赵月琴于2016年5月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2.请求法院依法判令赵月琴腾退并清空北京市大兴区旧桥路1号院11号楼5层3单元601号房屋返还给高启锦、李玉琪；3.请求法院依法判令赵月琴支付高启锦、李玉琪违约金人民币91.2万元；4.请求法院依法判令撤销高启锦、李玉琪与赵月琴签订的网签合同即编号为C1376323号的《存量房屋买卖合同》；5.诉讼费由赵月琴承担。此案二审结果为:一、赵月琴于判决生效后10日内给付高启锦、李玉琪剩余房款445万元；高启锦、李玉琪于判决生效后10日内给付赵月琴违约金5万元；二、判决第一项全部履行完毕后10日内，高启锦、李玉琪协助赵月琴将坐落在北京市大兴区旧桥路1号院11号楼5层3单元601号房屋的所有权转移登记至赵月琴名下，所有权转移登记过程中发生的全部税费由赵月琴按照交易价格456万元交纳；三、驳回赵月琴的其他诉讼请求；四、驳回高启锦、李玉琪的全部反诉请求。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，争议焦点为：1.链家地产公司于2016年9月28日，在北京市房屋交易网上签约系统提交的C1376323号网签合同网内容和形式是否违反了《居间服务合同》的约定；2.若违反该《居间服务合同》，链家地产公司的责任应如何确定。第一、根据链家地产公司提交的C1376323号网签合同买受人处的名字为高其烈，买受人共有人为赵月琴，网签合同买卖双方均未签字。该内容与高启锦与赵月琴于2016年5月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》所签订的内容不符，且未经过高启锦同意确认。链家地产公司存在隐瞒交易信息的行为，该行为违反《居间服务合同》的约定，链家地产公司应承担违约责任。第二、对于该违约责任的范围问题，网签系相关主管部门为规范交易行为，在存量房屋买卖合同履行过程中设立的一个管理手段，买卖双方实际履行的仍为各方真实意思表示的早于网签合同而签订的房屋买卖合同及其相关补充协议；网签合同的主体变更问题非房屋买卖合同效力或解除的因素。故对于高启锦、李玉琪所主张的租金、迟付房款、法院收费、律师费法院不予支持。对于高启锦、李玉琪主张的身心伤害，其未提供相关证据予以证明，故法院亦不予以支持。对于违约损失，考虑到链家地产公司在居间服务中确存在违约行为，高启锦、李玉琪虽未缴纳居间费用，但该费用的缴纳主体不应影响链家地产公司提供居间服务的质量，结合居间费用与链家地产公司违约承担，法院酌情确定链家公司应承担违约责任金额为8万元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五之条规定，判决：一、北京链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内赔偿高启锦、李玉琪违约金8万元；二、驳回高启锦、李玉琪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方未提交新证据。本院审理过程中，高启锦、李玉琪于2020年10月11日向本院申请撤回上诉。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为：高启锦、李玉琪在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。本案上诉争议焦点为链家地产公司的行为是否构成违约，应否承担赔偿违约金的责任。根据查明的事实，高启锦（出卖人）与赵月琴（买受人）经链家地产公司居间介绍，于2016年5月2日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，出卖人为高启锦，买受人为赵月琴。2016年5月2日，甲方（出卖人）高启锦、乙方（买受人）赵月琴与丙方（居间人）链家地产公司签订《居间服务合同》，约定由链家地产公司就涉案房屋为买卖双方提供居间服务。2016年9月28日，链家公司将合同编号为C1376323的存量房屋买卖合同进行网上备案。在网签合同中，买受人处的名字为高其烈，买受人共有人为赵月琴，网签合同买卖双方均未签字。2018年5月18日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会作出《关于高启锦反映中介违规问题的答复意见》：“……2016年9月28日在北京市房屋交易网上签约系统已经提交了C1376323号网签合同，网签合同买卖双方均未签字，实际未完成生效。据现有证据证明链家地产公司违反了《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》【京建发〔2010〕169号】规定的操作规程的第一款第（二）和（三）项规定。”根据上述事实，链家地产公司于2016年9月28日在北京市房屋交易网上签约系统提交的C1376323号网签合同，与出卖人高启锦与买受人赵月琴于2016年5月2日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》中约定的内容不一致，且链家地产公司未能提供证据证明其就上述网签合同中相关内容的变更取得了出卖人的同意，违反了《居间服务合同》的约定，链家地产公司存在隐瞒交易信息的行为，构成违约，应承担违约责任。一审法院结合涉案居间合同中约定的居间费用与链家地产公司的违约情况，酌情确定链家地产公司支付高启锦、李玉琪违约金8万元，并未超过合理范围。链家地产公司上诉坚持主张其不存在违约情形、违约金额过高，依据不足，本院不予支持。综上所述，链家地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由北京链家房地产经纪有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费17580元，减半收取8790元，由高启锦、李玉琪承担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  许 英审 判 员  朱 印审 判 员  施 忆二〇二〇年十月二十九日法官助理  周 珍书 记 员  吕可心