山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3839号 上诉人（原审被告）：淄博乾昭置业有限公司，住所地：山东省淄博市淄博经济开发区傅家镇南世纪路**。 法定代表人：高桂英，执行董事。 委托诉讼代理人：张旺，山东联亨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐子涵，女，1999年1月11日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王伟，女，1973年8月25日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区，系被上诉人徐子涵母亲。 上诉人淄博乾昭置业有限公司因与被上诉人徐子涵商品房销售合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初3574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 淄博乾昭置业有限公司上诉请求：一、撤销张店区人民法院作出的(2020)鲁0303民初3574号民事判决书，改判上诉人不协助被上诉人办理房屋所有权证、不支付被上诉人违约金5491.07元。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人未向上诉人提交办理房屋产权证书的必需材料，导致上诉人无法履行协助办证义务。上诉人负有的是协助办证的义务，即需要被上诉人依据房管部门的要求先行向被上诉人提供办证的相关个人材料，如单身证明，再由上诉人至房管部门递交全部办证材料。但被上诉人一直拒绝提供，至今也未能提供，导致上诉人无法协助办证。因此，被上诉人无法办证的原因在其自身不积极提供相关材料，依照涉案合同第二十条第三款“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”的约定，上诉人不违约，不应承担违约责任。二、合同是当事人双方意思自治的体现，审判机关应当充分尊重当事人的约定。本案中若上诉人行为构成违约，也应当严格按照合同约定来承担违约责任。涉案合同第二十条约定了违约金的计算标准为万分之0.1，故违约金计算方式为以已付房款为基数、以万分之0.1为标准，向买受人一次性支付该违约金。显然涉案合同对违约责任的约定十分明确，但一审法院却认定该约定因时间计算标准不明确，为非合理有效的条款。上诉人认为一审法院忽视当事人之间的约定，适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定计算违约金并支持被上诉人关于违约金的诉讼请求是错误的。 被上诉人徐子涵提交书面答辩状称，一审判决合法合理，没有不当之处，请求二审法院支持一审法院的判决。1、被上诉人已经在2018年1月份提交了所有需要办房产证的资料，有从淄博市不动产权中心开具的证明，有办证公司孙姐的电话录音为证。2、我是2019年9月25号下午三点零一分接到沣水法院寇铭铭的电话，让我去拿判决书的，26号上午9点我去法院拿判决书寇铭铭告知我开发商要上诉。请问在这种官司还没有定论的情况之下，我如何让他给我办证呢?10月12号法院再次给我打电话让我去拿开发商的上诉状。3、对于开发商认为《商品房买卖合同预售》是合法有效的，那么国家法律法规就是无效的?任何合同和协议，都不得超越国家法律法规，否则被认为无效合同。 徐子涵向一审法院起诉请求：一、判令被告把房产证交付原告；二、判令被告向原告支付经济损失5491.07元（暂时计算至2019年11月18日）以及按照中国人民银行同类贷款利率的标准支付自2019年11月18日至实际付清之日的经济损失；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年11月27日，原告徐子涵同被告淄博乾昭置业有限公司签订《晴岚名城商品房认购协议》，约定购买晴岚名城2号楼2单元601室房产一套，并于2017年1月23日签订《商品房买卖合同（预售）》。后原告以贷款方式支付全部购房款人民币478352元，并支付包含办理房产证费用的各项费用合计10143元，乾昭置业于2017年3月3日交房。2019年，因原告迟延交纳储藏室费用，被告乾昭置业将徐子涵诉至张店区人民法院，张店区人民法院于2019年8月9日判决徐子涵支付储藏室款及逾期付款利息。判决生效后，乾昭置业于2020年1月6日通过申请法院执行收到该案过付款。《商品房买卖合同（预售）》第八章“合同备案与房屋登记”第二十条第二款约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1095个工作日（2019-06-30之前）取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人向买受人支付万分之0.1的违约金”。原告于2018年1月提交了房屋所有权证的办理手续，至今，乾昭置业未为原告办理房屋所有权证，为此，原告诉至原审法院。 一审法院认为，原告徐子涵与被告淄博乾昭置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。徐子涵交付了购房款及办证费等各项费用，但乾昭置业未按合同约定使徐子涵在房屋交付1095日内、即2019年6月30日前取得涉案房屋的房屋所有权证书，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。被告乾昭置业虽辩称徐子涵违约在先，而支付储藏室款为先合同义务、办证为后合同义务，但是双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中并未约定全额交纳所有购房费用为前置义务，办理房屋所有权证为后置义务，在原告徐子涵已交纳购房款及办证费的情况下，被告不应拖延协助原告办理房屋所有权证；此外，《商品房买卖合同（预售）》第二十条中明确约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1095个工作日（2019-06-30之前）取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”，对于被告认为的办证届满日应为1095个工作日后即2021年7月12日的主张，不予采信。《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款第二项中对于迟延办理房产证的违约金相关内容中约定“买受人不退房，出卖人向买受人支付万分之0.1的违约金”，其关于违约金的时间计算标准并无明确约定，并非合理有效的违约金条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，对于原告的违约金的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告淄博乾昭置业有限公司在判决生效后十日内协助原告徐子涵办理晴岚名城2号楼2单元601室的房屋所有权证；二、被告淄博乾昭置业有限公司在判决生效后十日内支付原告徐子涵违约金5491.07元（按照2017年央行贷款利率计算，自2017年6月3日至2019年11月18日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告淄博乾昭置业有限公司负担。 二审查明的事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人主张被上诉人未向上诉人提交办理房屋产权证书的必需材料，导致上诉人无法履行协助办证义务。但根据一审中被上诉人提供的录音等证据证实其已提供办证需要的材料及交清办证相关费用，在此情况下，上诉人应当按照合同约定协助被上诉人办理房屋所有权证书。上诉人未在合同约定的期限内完成其协助办证的义务，应当承担违约责任。因双方商品房买卖合同对于迟延办理房产证违约金的时间计算标准约定不明，因此，原审法院按照法律规定支持被上诉人关于违约金的诉讼请求，并无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人淄博乾昭置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 宁 审判员 郭 鹏 审判员 胡晓梅 二〇二〇年十月二十七日 书记员 刘 瑜