安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0203民初4053号 原告:吴燕,女,1992年10月30日出生，汉族,住芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：韩骏，安徽天谛律师事务所律师。 被告:倪勇,男,1971年2月26日出生,汉族，户籍地芜湖市镜湖区，现住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：柯年伟，安徽公序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴峰，安徽公序律师事务所实习律师。 被告:岳明,女,1973年12月21日出生,汉族，住芜湖市镜湖区。 第三人:王汝忠,女,1966年3月3日出生,汉族,户籍地芜湖市镜湖区，现住芜湖市。 原告吴燕与被告倪勇、岳明、第三人王汝忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理，依法适用简易程序于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告吴燕及其委托诉讼代理人韩骏、被告倪勇委托诉讼代理人柯年伟、被告岳明、第三人王汝忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告吴燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除2018年4月24日签订的房屋买卖合同;2.判令被告倪勇归还原告购房款人民币30万元;3.判令被告岳明对被告倪勇的上述债务承担连带清偿责任;4.判令被告倪勇支付赔偿金4万元;并就购房款30万和赔偿金4万元合计34万元，按日0.5%的标准支付自2019年1月11日起至实际偿付之日止的违约金;5.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：2018年原告吴燕因其公婆住在芜湖市棠梅园小区,所以想在棠梅园小区购置一套二手房,通过上“安居客”网站搜寻,看中了棠梅园B区43-1-401室房屋,经电话联系,得知该房屋系弋江区清流房产中介所(以下简称清流中介)发布的售房信息,后清流中介带第三人王汝忠及其丈夫(系原告父母)实地进入该房进行了看房,看房后,又来到被告清流中介店内进一步的洽谈,清流中介经营者岳明讲该房屋系安置房,房卡在办理中,房主委托中介对外出售,2018年4月24日原告在被告清流中介店内与过磊签订“房屋买卖合同”,并向被告清流中介支付中介费4千元和房屋定金5万元。在这之前,清流中介经营者岳明讲房主人不在芜湖,所以委托他人来签合同,并给原告看了委托书,应岳明要求,第三人王汝忠于2016年4月27日将房款30万转账至岳明的卡上,岳明讲房款总价40万,余款5万待过户后再支付。因岳明对过户一事一拖再拖,原告通过过磊找到卜保斌,再找到被告倪勇,倪勇承诺会尽快将该房的一手产权证办理下来,然后过户,但一直未能办理。2018年12月23日第三人王汝忠代原告吴燕同被告倪勇签订“关于棠梅园B区43-1-401室买卖赔偿协议”,协议约定,鉴于该房屋一手产权证至今未能办理,致使双方之间的交易无法进行,被告倪勇归还30万购房款并赔偿4万元,上述款项于2019年元月10日支付完毕,逾期按日0.5%支付违约金。协议签订至今,被告倪勇仍未将购房款和赔偿金给付原告。原告认为,被告倪勇的行为已构成明显的违约,除应归还购房款和支付赔偿金外,还应承担逾期给付违约金。另,原告的30万购房款是因被告清流中介岳明的要求转账到岳明的卡上,该30万是由被告岳明支付给被告倪勇,故被告弋江区清流房产中介所(经营者岳明)应当对被告倪勇归还该30万购房款的债务承担连带清偿责任。 被告倪勇辩称：1.双方的权利义务应该以2018年12月23日签订的关于棠梅园B区43-1-401房屋买卖赔偿协议的约定为准。2.被告倪勇已同意退还三十万元以及承担相应的违约责任。3.被告倪勇已经实际退还了六万元。4.原告主张的违约金过高，不应予以支持。请求依法判决。 被告岳明辩称：对原告诉请的第三项不认可，我没有拿到原告的款项，是通过转账的形式全部转给被告倪勇，不应当承担侵权责任。 第三人王汝忠述称：被告倪勇通过中介收到30万我不清楚，而且被告倪勇也一直没有还款，现在要求被告将30万元及违约金一次性支付给原告。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院审查认定如下：1、原告出示的被告岳明出具的函，不能达到原告的证明目的，不予认定。2、原告出示的关于涉案房屋买卖赔偿协议，证实原告吴燕（第三人王汝忠代签）与被告倪勇经过协商，对购房款的返还及赔偿达成了一致意见。3、被告倪勇出示的2020年1月21日徽商银行回单、支付宝转账电子回单及截图，证实被告倪勇向原告支付59000元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告岳明系原弋江区清流房产中介所经营者。卜保斌、过磊是被告倪勇的朋友。被告倪勇委托卜保斌找中介帮他出售位于棠梅园B区43-1-401（面积60平方米）房产，卜保斌委托过磊帮忙出售，过磊遂通知被告岳明出售该房产。第三人王汝忠系原告吴燕母亲。2018年4月24日，过磊（甲方）与原告吴燕、第三人王汝忠（均为乙方）在清流中介店内签订《房屋买卖合同》，约定乙方以总价40万元的价格购买案涉房产，合同签订之日支付购房定金为5万元，产权转移登记当日一次性支付房款35万元（含定金），中介费4000元由乙方支付。第三人王汝忠当日支付购房定金5万元及中介费4千元给被告岳明，并于2018年4月27日又向岳明支付了购房款30万元，当日岳明将上述30万元转给被告倪勇。因案涉房产一直无法办理产权登记手续，被告岳明将尚在其处的5万元及中介费4000元退还给第三人王汝忠。2018年12月23日第三人王汝忠代原告吴燕与被告倪勇签订《关于棠梅园B区43-1-401室买卖赔偿协议》,约定：鉴于该房屋一手产权证至今未能办理,致使双方之间的交易无法进行,被告倪勇归还30万购房款并赔偿4万元,上述款项于2019年元月10日支付完毕,逾期按日0.5%支付违约金。被告倪勇于2019年1月11日支付原告张燕39000元，2020年1月21日支付张燕20000元。余款原告索要无果，遂诉至本院成讼。 另查明：2020年9月1日，弋江区清流房产中介所注销工商登记，原告要求变更为经营者岳明为本案被告，本院予以准许。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。过磊与原告吴燕、第三人王汝忠所签订《房屋买卖合同》，被告倪勇予以追认，但因案涉房屋一手产权证未能办理，第三人王汝忠代原告吴燕与被告倪勇签订《关于棠梅园B区43-1-401室买卖赔偿协议》,原告吴燕对此追认，上述协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。因案涉房屋产证问题,双方之间的交易无法进行，原告与被告既签订了《关于棠梅园B区43-1-401室买卖赔偿协议》，则双方的权利义务不再受《房屋买卖合同》约束，双方的真实意思应为解除《房屋买卖合同》，并就赔偿达成了一致意见。对于后期被告岳明关于再次促成双方交易的想法，应理解为待案涉房屋具备登记条件后被告岳明希望促成当事人就案涉房屋达成新的买卖协议，故原告与被告签订《关于棠梅园B区43-1-401室买卖赔偿协议》，应视为双方协议解除了《房屋买卖合同》，无需本院再行判决确认。原告与被告倪勇既已协议解除案涉房屋买卖合同，被告倪勇同意退还原告购房款30万元并承担4万元赔偿金，但被告倪勇仅于2019年1月11日支付原告张燕39000元，此39000元应视作被告倪勇应承担的赔偿金，现原告诉请被告倪勇退还购房款及剩余赔偿金符合法律规定，予以支持。被告倪勇关于违约责任标准过高的意见，本案属房屋买卖合同纠纷，因被告违约，原告因此丧失其他交易机会，被告倪勇至今尚未归还原告购房款，应自2019年1月11日起承担违约还款责任。但双方约定违约金标准为0.5%，明显过高，被告倪勇请求减少，考虑违约金兼具赔偿损失和惩罚性质，参考同地区房价的上涨幅度，本院酌定将违约金标准调整为日0.1%，计算至本判决之日为197400元（0.1*658天*30万元），扣除被告倪勇已付款项，被告倪勇尚欠原告张燕购房款30万元、赔偿金1000元、违约金177400元（197400元-20000元）。被告倪勇关于已赔偿损失不应再支付违约金的辩解，因被告倪勇并未在双方约定的2019年元月10日前支付上述款项，依约应当承担违约责任。原告张燕其他诉请及要求被告岳明对被告倪勇上述债务承担连带清偿责任的诉请，无事实和法律依据，原告关于被告岳明在从事居间活动过程中有严重、存在赚差价行为的述称，不属本案审理范围，均不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告倪勇于本判决生效之日起十日内归还原告吴燕购房款300000元、赔偿款1000元、违约金177400元，合计478400元。 二、驳回原告吴燕其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8658元，原告倪勇负担4320元，被告倪勇负担4338元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  任学影 二〇二〇年十月三十日 书记员  王立婷 附本案适用的法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。