浙江省龙泉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1181民初746号 原告（反诉被告）：龙泉市剑池街道宏山村第五村民小组，住所地：龙泉市剑池街道宏山村。 负责人：汤献章，任组长。 原告（反诉被告）：龙泉市剑池街道宏山村第七村民小组，住所地：龙泉市剑池街道宏山村。 负责人：刘成养，任组长。 原告（反诉被告）：龙泉市剑池街道宏山村第九村民小组，住所地：龙泉市剑池街道宏山村。 负责人：汤卫建，任组长。 委托诉讼代理人：张卫伟，浙江万申佳（龙泉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜诗蓉，浙江万申佳（龙泉）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：龙泉市亿龙竹木开发有限公司，住所地：龙泉市剑池街道金坞垅回归工程地块，统一社会信用代码：91331181064182616R。 法定代表人：汤荣方，任公司执行董事。 委托诉讼代理人：张小青，浙江剑瓷律师事务所律师。 原告龙泉市剑池街道宏山村第五村民小组（以下简称宏山五组）、龙泉市剑池街道宏山村第七村民小组（以下简称宏山七组）、龙泉市剑池街道宏山村第九村民小组（以下简称宏山九组）与龙泉市亿龙竹木开发有限公司（以下简称亿龙公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理；2020年5月7日，被告亿龙公司向本院提出反诉。本院经审查予以准许，并依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序于2020年5月14日公开开庭进行了第一次审理。因本案疑难复杂，本院于2020年8月11日转为普通程序审理，并于2020年8月18日公开开庭进行了第二次审理。原告（反诉被告）宏山五组、宏山七组、宏山九组共同委托的诉讼代理人张卫伟、杜诗蓉，被告（反诉原告）亿龙公司的委托诉讼代理人张小青到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。 原告宏山五组、宏山七组、宏山九组向本院提出诉求：1.判令被告亿龙公司立即支付未付租金155000元；2.依法判决终止《租地合同》；3.将拆除的围墙恢复原状；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年5月14日，被告亿龙公司向三原告承租位于龙泉市剑池街道宏山赵淤原乾通教练场围墙内空地、铁皮棚1784.88平方米，双方签订《租地合同》约定租期五年，从2011年5月20日至2016年5月16日止。其余内容详见《租地合同》复印件。该份《租地合同》履行完毕后，被告亿龙公司和三原告续订《租地合同》。续租合同约定：租期五年，从2017年6月1日至2022年5月30日止，其他内容详见续租《租地合同》复印件。续租合同签订当天，被告亿龙公司实际支付了未在签订合同上租期内的2016年5月14日—2017年5月底租金9万元。此后被告亿龙公司未再支付租金，第二份合同被告亿龙公司未履行支付租金义务。租赁期内被告还违约拆除了三原告的全部围墙。2019年2月底被告亿龙公司未与三原告协商，在拖欠支付租金的同时，意欲单方终止合同，将厂房内的绝大部分机器设备运走，并将大量的砂石料堆放厂房内，遗留的机器设备因原告、被告双方未就《租地合同》提前终止协商提前解除，且被告亿龙公司欠付租金，而被村民阻扰，并经公安机关制止，被告亿龙公司欲运走未遂。2019年12月15日，被告亿龙公司张贴了告广大村民书，明确终止合同。考虑到被告亿龙公司违约在前，并张贴广大村民告知书，明确终止合同，为了减少集体的经济损失，三原告将此地块及地上建筑物出租与案外人。综上所述，原告、被告双方签订的《租地合同》是双方的真实意思表示，合同有效，对原告、被告双方均有约束力。被告亿龙公司未经原告同意就单方终止《租地合同》已构成违约，应当承担违约责任。为维护集体的合法权益，特提起诉讼，谨请人民法院判如所请。 被告亿龙公司辩称，答辩人认为原告的诉讼主张缺乏事实和法律依据，恳请法庭依法予以驳回。第一，本案的基本事实是，2011年5月14日答辩人（乙方）与三原告（甲方）签订《租地合同》，约定三原告将宏山赵淤原乾通教练场围墙内空地、铁皮棚1784.88平方米出租给答辩人，期限五年。期限届满后，双方于2016年5月30日续签《租地合同》，合同约定租期为5年，从2017年6月1日起至2022年5月30日止，每年租金为9万元；约定在乙方合同期5年未满之前如遇政府部门征用土地，现有土地建筑物赔偿归甲方，租期内乙方所搭建的建筑物遇政府拆迁，所有赔偿款归乙方所有；合同第四条约定，乙方在租期内如国家强行拆除，租金以拆建通知书为准，多余部分租金无条件返还给乙方。续签合同当日答辩人支付了租金9万元。2017年6月28日，龙泉市人民政府剑池街道办事处向答辩人送达了《违法违章建筑限期拆除通知书》，要求答辩人在2017年9月30日前拆除违章搭建的厂房。2017年9月18日剑池街道办事处的工作人员对本案涉案厂区的建筑物进行了测量，当日原告方三个生产队20余人到场参与测量。接到通知后答辩人于2017年7月搬迁厂房，停止使用涉案的土地。 第二，基于以上事实，原告的各项主张均不能成立。1.根据双方合同的约定，乙方租期内如遇国家拆除，租金以拆建通知书为准，多余部分租金无条件返还给乙方。根据该条款的约定，遇政府拆迁的，租金计算至拆迁通知书确定的日期。根据政府限期拆除通知书的规定，应当在2017年9月30日前拆除。因此双方之间的租赁合同早在2017年9月30日就已经终止，原告要求支付后期租金终止《租地合同》的请求缺乏事实依据。2.围墙恢复原状的问题。原告所修建的围墙自身存在严重的质量问题，没有粉刷、没有做基础，属于自然倒塌，并非是答辩人拆除，因此原告要答辩人恢复原状无法律依据。退一步讲，根据政府部门的通知，涉案地块包括围墙在内的厂房均属于违章建筑，因此原告要求恢复原状的请求实际上是要求重新修建违章建筑，这显然与国家法律的规定是相违背的，依法不能得到支持。综合以上，答辩人认为答辩人根据政府部门的要求在规定时间内已经搬离了违章建筑，同时根据双方合同的约定，租金收取的时间以通知时间为准多退少补。故原告方主张的各项诉讼请求均不能够成立，恳请法庭予以驳回。 反诉原告亿龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告即刻腾空位于龙泉市剑池街道宏山村赵淤原乾通教练场地围墙内的钢结构厂房并移交给反诉原告进行拆除；2.判令反诉被告向反诉原告支付厂房的占有使用费2万元；3.判令反诉被告将非法扣留的三台机器设备吸尘器、烘干器、碳化炉返还给反诉原告；4.判令本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2011年5月14日，反诉原告的法定代表人汤荣方向三反诉被告承租位于宏山赵淤原乾通教练场围墙内空地、铁皮棚1784.88平方米，双方签订《租地合同》约定：租期五年，押金贰万元，价格头年为陆万元，后每年在前年价格上加5000元。在租期内，如遇政府征用土地，现有地上建筑物赔偿归甲方即反诉被告所有，租期内乙方即反诉原告所搭建的建筑物如遇政府拆迁，所有赔偿款归乙方所有，双方皆无权干涉。租期满后，若不再续租，乙方所搭建的建筑物双方协商作价。反诉原告租下该地块后，发包给刘良金在该地上修建了简易钢结构厂房，反诉原告生产车间搬至该厂房内。租赁合同期满后，双方均同意续租。反诉原告支付了2016年6月1日至2017年5月30日的租金玖万元，2016年5月30日反诉原告与反诉被告签订《租地合同》，双方约定：租期五年，从2017年6月1日至2022年5月30日，每年租金玖万元。在租期内，如遇政府征用土地，现有地上建筑物赔偿归甲方即反诉被告所有，租期内乙方即反诉原告所搭建的建筑物如遇政府拆迁，所有赔偿款归乙方所有，双方皆无权干涉。租期满后，若不再续租，乙方所搭建的建筑物双方协商作价。乙方在租期内如国家强行拆除，租金以拆建通知书为准，多余部分的租金无条件返还给乙方。2017年6月28日龙泉市人民政府剑池街道办事处向反诉原告法定代表人汤荣方发出《违法违章建筑物限期拆除通知书》，确定反诉原告的厂房系违章建筑，要求限期拆除。反诉原告接到通知以后，于2017年7月份已经搬离该厂房准备拆除。反诉原告搬离以后，反诉被告将包括反诉原告修建的厂房在内的全部厂房出租并收取租金，导致反诉原告无法响应政府号召，无法拆除违章建筑。反诉被告将反诉原告的厂房出租并收取租金的行为侵害了反诉原告的财产权利，因此反诉被告应当将收取的部分租金支付给反诉原告。同时反诉被告强制扣留了反诉原告的三台机器设备：吸尘器、烘干器、碳化炉也应当一并返还给反诉原告。综上所述，反诉原告所搭建的厂房归反诉原告所有，双方的约定也非常清楚，且该厂房系违章建筑，并且已经收到政府部门的限期拆除通知书，因此反诉被告应当按照政府部门的要求将范围腾空并交由原告拆除。依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提出反诉，谨请法院判决支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告宏山五组、宏山七组、宏山九组辩称，一、反诉原告的反诉主张不成立，理由不成立。1.案涉租赁物及出租后反诉原告搭建的建筑物并未经国家强行拆除。根据2016年5月30日双方签订的租地合同中第四条，约定乙方在租期内如遇国家强行拆除，租金以拆迁通知书为准，多余部分的租金无条件返还给乙方。由此可见，前提条件是国家强制拆除，涉案土地上的厂房的主体结构国家并未强制拆除，一直是反诉原告占有并使用。2.反诉被告未非法扣留反诉原告的机器设备。反诉原告在未付清租金的情况下，未与答辩人协商终止合同情况下，于2019年7月11日欲将机器、设备拉走，因反诉被告的部分村民发现而进行阻止，后反诉原告报警，剑池就街道派出所出警制止反诉原告后，机器设备被警察劝说留置，并劝双方联系街道有关部门出面协商解决（详见警情详情及卷宗复印件）。3.答辩人对街道办事处发给反诉原告的“通知书”不知情，反诉原告也未告知答辩人，更未与答辩人协商终止租地合同。反诉原告收到违法违章建筑限期拆除通知书后并没有通知答辩人，剑池街道办事处也未就涉案厂房的违章依照法律程序作出强制拆除决定书和公示，也未向答辩人发出任何关于拆违的文件，答辩人对此不知情。反诉原告所主张的租赁合同早在2017年9月30日就已经终止不符合客观事实。4.租赁厂房被人堆放大量的砂石料，经与反诉原告协商清空后，答辩人于2019年3月初才将厂房出租给他人。2019年2月份，答辩人发现反诉原告将租赁的厂房让人堆放大量的砂石料，于是责成反诉原告让人清空场地，双方才事实上终止了合同。因此，答辩人要求反诉人支付租金至2019年2月，诉请合法合理。5.反诉原告要求答辩人支付厂房的占有使用费没有事实和法律依据。由于反诉原告未支付租金给答辩人造成了损失，答辩人2019年3月才将厂房出租给案外人以弥补损失，为此答辩人主张反诉原告支付租金也是计算至2019年2月止。反诉原告何来占有使用一说？6.反诉原告主张围墙自身存在严重的质量问题属于自然倒塌与事实不符。答辩人的围墙是建造在水泥地上的，水泥地现场未见基础质量问题，而围墙的砖块却在反诉原告租赁期间不见了，不是反诉原告自行拆除，难道砖块自己凭空消失？《中华人民共和国合同法》第二百四十七条规定：承租人应当妥善保管、使用租赁物。承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。据此，反诉原告在占有租赁物期间应该妥善使用，围墙被拆应该恢复原状或赔偿损失。由此可见，本诉原告的诉讼请求是具有充分的法律依据的。综上，反诉原告的反诉主张不成立，谨请人民法院驳回反诉请求。 本院经审理认定如下事实：2011年5月14日，亿龙公司与宏山五组、宏山七组、宏山九组签订《租地合同》，约定宏山五组、宏山七组、宏山九组将宏山赵淤原乾通教练场围墙内空地、铁皮棚1784.88平方米出租给亿龙公司，租期五年，押金20000元，价格第一年为60000元，后每年在前年价格上加5000元。在租期内，如遇政府征用土地，现有地上建筑物赔偿归甲方即宏山五组、宏山七组、宏山九组所有，租期内乙方即亿龙公司所搭建的建筑物如遇政府拆迁，所有赔偿款归乙方所有，双方皆无权干涉。租期满后，若不再续租，乙方所搭建的建筑物双方协商作价。亿龙公司租下该地块后，在该地块修建了简易厂房，并将生产车间搬至该厂房内。租赁合同期满后，双方均同意续租，于2016年5月30日续签《租地合同》，合同约定租期为5年，从2017年6月1日起至2022年5月30日止，每年租金为9万元；约定在乙方即亿龙公司在合同期5年未满之前如遇政府部门征用土地，现有土地建筑物赔偿归甲方即宏山五组、宏山七组、宏山九组，租期内乙方所搭建的建筑物遇政府拆迁，所有赔偿款归乙方所有；合同第四条约定，乙方在租期内如国家强行拆除，租金以拆建通知书为准，多余部分租金无条件返还给乙方。续签合同当日亿龙公司支付了2016年6月1日至2017年5月30日的租金9万元。2017年6月28日龙泉市人民政府剑池街道办事处向亿龙公司的法定代表人汤荣方送达了《违法违章建筑限期拆除通知书》，要求亿龙公司在2017年9月30日前拆除违章搭建的厂房。2019年3月6日，宏山五组、宏山七组、宏山九组将赵圩教练场地铁皮简易厂房（约3000平方米左右）以年租金30000元租赁给案外人，租期一年。2019年7月11日，亿龙公司到案涉厂房运机器设备，与宏山五组、宏山七组、宏山九组因租金问题发生纠纷，亿龙公司法定代表人汤荣方报警，剑池街道派出所民警到现场了解情况后，劝当事人联系街道有关部门出面协商解决。机器设备被宏山五组、宏山七组、宏山九组扣留。 认定上述事实的依据有宏山五组、宏山七组、宏山九组提交的工商登记信息、村委会证明、两份租地合同、警情详情及卷宗、接警单详情，亿龙公司提交的两份租地合同、收据、刘良金出具的证明、违法违章建筑限期拆除通知书及双方当事人的当庭陈述。宏山五组、宏山七组、宏山九组提交的照片无法确定具体的拍摄时间，本院不予采纳。亿龙公司提交的照片无法证明其主张的待证事实，本院不予采纳。宏山五组、宏山七组、宏山九组提交的告广大村民书与本案无关联性，本院不予采纳。宏山五组、宏山七组、宏山九组提交的租金明细系其单方制作，本院不予采纳。 本院认为，本案的争议焦点之一案涉的2016年5月30日签订的租地合同解除条件是否成就？本案中，租地合同第四条中约定亿龙公司在租期内如国家强行拆除，租金以拆建通知书为准，多余部分的租金无条件返还给亿龙公司，这是附条件的解除条款。本院认为，虽然案涉的违法违章的厂房至今并未拆除，但当时亿龙公司在收到《违法违章建筑限期拆除通知书》时即意味着合同目的不能实现，且当时亦不能预测到期后违法违章建筑拆除的情况，故解除的条件已成就。故本院对于原告宏山五组、宏山七组、宏山九组要求解除《租地合同》的诉讼请求予以支持。 争议焦点之二，亿龙公司何时搬出案涉场地，如何确定租金？亿龙公司称其在收到《违法违章建筑限期拆除通知书》后，于2017年7月就搬出案涉的地块，但其并未提交相关的证据予以证明，且未提交证据证明已告知原告，根据双方当庭陈述，2019年7月，双方还因部分机器设备搬运产生分歧，故本院对于其主张的2017年7月搬出案涉地块不予采信。对于宏山五组、七组、九组主张亿龙公司支付2019年2月之前的租金本院予以采纳。关于如何确定租金的问题。结合租地合同第四条中约定亿龙公司在租期内如国家强行拆除，租金以拆建通知书为准，多余部分的租金无条件返还给亿龙公司，《违法违章建筑限期拆除通知书》要求在2017年9月30日前拆除违章搭建的厂房，故亿龙公司应支付2017年5月31日至2017年9月30日前的租金，租金按合同约定的90000元/年，即7500元/月计算，共计30000元。对于2017年10月1日至2019年2月28日止的租金，结合宏山五组、七组、九组在2016年5月30日与亿龙公司《租地合同》时约定的租金是7500元/月，以及2019年3月将案涉土地租赁给案外人的租金2500元/月，本院酌定按5000元/月计算，共计85000元。上述两项共计115000元。 争议焦点之三，亿龙公司是否需要将围墙恢复原状。本院认为，宏山五组、宏山七组、宏山九组作为出租一方，对其租赁的财产有管理和维护的义务，其要求亿龙公司恢复围墙的原状，但其未提交相应证据证明围墙是被亿龙公司拆除的，故本院对该项主张不予采纳。 争议焦点之四，宏山五组、宏山七组、宏山九组是否需支付占有使用费，并腾空案涉简易棚，返还交给亿龙公司拆除。亿龙公司称建设的厂房被宏山五组、宏山七组、宏山**出租给他人，主张占有使用费，从宏山五组、宏山七组、宏山九组与案外人签订的租赁协议以及现场查看情况，案外人租赁是赵圩教练场地约3000平方米左右铁皮简易厂房，也确实有部分产品堆放在亿龙公司建设的简易棚内，亦有部分工人在亿龙公司建设的简易棚内作业，故本院认为，宏山五组、宏山七组、宏山九组应当支付占有使用费并腾空案涉的简易棚返还给亿龙公司。至于占有使用费，综合上述意见，原告主张20000元的占有使用费符合当前的物价水平，本院予以支持。 争议焦点之五，宏山五组、宏山七组、宏山九组是否需返还扣留的机器设备。案涉三台机器设备吸尘器、烘干器、碳化炉被宏山五组、宏山七组、宏山九组扣留系双方均无争议的事实，宏山五组、宏山七组、宏山九组主张因亿龙公司未付清租金行使留置权。依照《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条的规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿，但债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系。本案中，双方之间系租赁合同关系，宏山五组、宏山七组、宏山九组扣押的机器设备与其主张的租金债权并非同一法律关系，且前述动产扣押之前并非由其合法占有，故宏山五组、宏山七组、宏山九组扣押案涉机器设备于法无据，应予返还。对于亿龙公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）龙泉市剑池街道宏山村第五村民小组、龙泉市剑池街道宏山村第七村民小组、龙泉市剑池街道宏山村第九村民小组与被告（反诉原告）龙泉市亿龙竹木开发有限公司于2016年5月30日签订的租地合同； 二、被告（反诉原告）龙泉市亿龙竹木开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）龙泉市剑池街道宏山村第五村民小组、龙泉市剑池街道宏山村第七村民小组、龙泉市剑池街道宏山村第九村民小组租金共计115000元； 三、反诉被告（原告）龙泉市剑池街道宏山村第五村民小组、龙泉市剑池街道宏山村第七村民小组、龙泉市剑池街道宏山村第九村民小组于本判决生效之日起十日内支付反诉原告（被告）龙泉市亿龙竹木开发有限公司占有使用费20000元； 四、反诉被告（原告）龙泉市剑池街道宏山村第五村民小组、龙泉市剑池街道宏山村第七村民小组、龙泉市剑池街道宏山村第九村民小组于本判决生效之日起十日内将扣留的机器设备即吸尘器、烘干器、碳化炉各一台返还给反诉原告（被告）龙泉市亿龙竹木开发有限公司； 五、驳回原告（反诉被告）龙泉市剑池街道宏山村第五村民小组、龙泉市剑池街道宏山村第七村民小组、龙泉市剑池街道宏山村第九村民小组的其他诉讼请求； 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3400元，由原告（反诉被告）龙泉市剑池街道宏山村第五村民小组、龙泉市剑池街道宏山村第七村民小组、龙泉市剑池街道宏山村第九村民小组负担877元，由被告（反诉原告）龙泉市亿龙竹木开发有限公司负担2523元。反诉案件受理费300元，由反诉被告（原告）龙泉市剑池街道宏山村第五村民小组、龙泉市剑池街道宏山村第七村民小组、龙泉市剑池街道宏山村第九村民小组负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长 方 靖 人民陪审员 刘 俊 人民陪审员 季王军 二〇二〇年十月二十六日 代书 记员 杨 静