湖南省嘉禾县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1024民初1054号 原告：王建业，男。 委托诉讼代理人：王德志，男。代理权限为特别授权，系原告王建业之父。 委托诉讼代理人：王立强，男。代理权限为一般代理。 被告：李至明，男。 被告：李丹，女。 原告王建业与被告李至明、李丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建业及其委托诉讼代理人王德志、王立强，被告李至明、李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王建业向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《新华名都认购协议》；2.两被告返还原告购房款171283元及利息14034元（利息暂计算至2019年8月20日，之后利息以141283元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）（利息按年利率6%计算）。3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2017年7月25日，原、被告签订《新华名都认购协议》，协议约定：第一条基本情况：原告所认购的住房为被告所开发的位于郴州市嘉禾县城关镇人民南路9号新华名都402号房，该住房建筑面积为148.57平方米，单价为2258元每平方米，总价为335471元。第二条付款方式：原告需于签署本《认购协议》的同时，向被告交纳购买该住房的定金计人民币30000元整，再于2017年10月31日前向被告支付60％房款计人民币171283元整，剩余款在今年12月底之前付清剩余40％。第四条原告支付认购定金后，如原告未出现违约，而被告将该商品房另行出卖给第三方，被告应当向原告返还双倍认购定金。合同签订当日，原告依约向被告支付30000元定金。后原告向被告陆续支付购房款111283元。因被告不能提供商品房预售许可证等手续，原告找被告协商，被告却说在办。直到2018年上半年，原告得知被告将涉案房屋卖给案外人。基于上述情况，原告多次要求两被告退还购房款，被告均以各种理由推脱。综上，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，原告特诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。 李至明答辩称：原告没有按合同付款，拖了几年。原告交了钱数额不符合事实，被告李至明收到了3万元定金及9万多房款。原告违约在先，应是原告支付我违约金，合同中写得很清楚。对该退的可以退，但被告的损失原告要赔付。具体损失待计算。 李丹答辩称：王建业总共交了14万多。直接交了3万元定金给李至明，转给我11万多，我把9万多转给了李至明，2万多转给了老板。我只是销售员，购房款我已经转给公司老板，我与本案无关。 本院经审理查明：李至明与他人共同建设了一批房屋，就各自分得的房屋销售与李冠军签订了《房屋委托销售协议》，以新华名都项目部名义对外销售，李丹系委托的销售人员。2017年7月25日，原告王建业（乙方）签订《新华名都认购协议》，李至明在甲方处签名。约定将由王建业按照单价2258元每平方米，总价335477元认购新华名都402房。第二条约定王建业需于签署认购协议的同时向甲方交付购买该住房的定金计人民币30000元整，再于2017年10月31日前向甲方支付60%房款计人民币171283元整，剩余款在今年12月份之前付清剩余40%。第四条约定乙方支付认购定金后，如乙方未出现违约，而甲方将该商品房另行出卖给第三方，甲方应当向乙方返还双倍认购定金。第五条约定如乙方分期付款，未在约定的时间内缴纳房款，逾期在15日内，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过15日后，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金。如逾期超过3个月，本《认购协议》自动解除，甲方可将此住房出卖给第三方，且认购定金不予退还给乙方。第六条约定本《认购协议》经双方自愿签字盖章后生效，至双方签订《住房买卖合同》后自行终止，本《认购协议》终止后，认购定金转为购房款。认购协议签订当日，王建业交30000元定金给李至明，李至明出具收据并在收款人处签字。后王建业多次转账支付房款到李丹账户，其中于2017年10月25日转账61283元，于2017年10月31日转账10000元，2017年11月5日转账20000元。李丹于2017年11月4日转20508元到李冠军账户，备注“新华402佣金结算”，2018年1月10日转90226元李至明，备注“402房款”。李丹自认已经收到房款11万余元。本案经调解未果。案件审理过程中李至明自认诉争认购协议对应的402房已抵债给他人。 本院认为，原、被告签订的《新华名都认购协议》属于预约合同，预约合同的作用是为在公平、诚信原则下订立本约创造条件。从这一认识出发来理解认购协议中的“第二条……约定王建业需于签署认购协议的同时向甲方交付购买该住房的定金计人民币30000元整，再于2017年10月31日前向甲方支付60%房款计人民币171283元整，剩余款在今年12月份之前付清剩余40%。”“第五条如乙方分期付款……如逾期超过3个月，本《认购协议》自动解除，甲方可将此住房出卖给第三方，且认购定金不予退还给乙方。”即在买受方只与出售方签订了认购协议，尚未见过商品房买卖合同文本的情形下，要求买受方按期交房款，否则将构成违约,势必将买方置于要么损失定金，要么被迫无条件全部接受出售方提供的商品房预售格式合同的不利境地，出售方则可以藉此获益。那么，双方在订立本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信的原则。关于原告为何未按约定与被告签订房屋买卖协议、交纳购房款的问题。原、被告未签订商品房买卖合同，原告陈述系被告没有预售许可证，被告陈述系被告不愿意继续购买该房产，但双方均没有证据证实有归责于原、被告任何一方的原因。因此，在双方当事人均不能以证据证明自己陈述真实的情形下，应当认定未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非哪一方当事人对订购协议无故反悔。根据《最高人民法院》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律规定的关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，原、被告签订的《新华名都认购协议》应当解除，故原告要求被告返还30000元定金、返还购房款及利息损失的诉讼请求，法院予以支持。原告要求双倍返还定金但未向本院举证证明李至明就双方未能签订房屋买卖合同存在过错，故对该项诉请不予支持。另就已经缴纳的房款，原告仅仅举证证明91283元，而被告李丹向本院举证证明其收到的王建业房款后按照委托协议于2017年11月4日转20508元到房屋销售受托人李冠军账户，于2018年1月10日转90226元到李至明账户，即其所收房款共计110734元，本院对原告要求返还房款的诉讼请求在110734元范围内予以支持。原告诉请房款及定金的占用利息14034元系按照年利率6%计算，原告诉请的数额未超过法律规定，依法予以支持。李丹作为销售代收房款的行为系受托行为，该行为的法律后果由委托人李至明承担，李丹不承担本案的偿还责任。 被告李至明关于原告未按约定支付房款已构成违约的抗辩主张，本院不予支持。此外，应当指出被告提供的《新华名都认购协议》为反复使用性条款。其中，原、被告签订的《认购协议》第二条中写明“乙方需于签署认购协议的同时向甲方交付购买该住房的定金计人民币30000元整，再于2017年10月31日前向甲方支付60%房款计人民币171283元整，剩余款在今年12月份之前付清剩余40%。”第五条“约定如乙方分期付款……如逾期超过3个月，本《认购协议》自动解除，甲方可将此住房出卖给第三方，且认购定金不予退还给乙方。”该条款是典型的格式条款。被告未提供证据证实对《认购协议》中限制原告权利的条款尽到了合理的提示及说明义务。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、《最高人民法院》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告王建业与被告李至明于2017年7月25日签订的《新华名都认购协议》； 二、由被告李至明返还原告王建业定金30000元、购房款110734元，并给付上述款项计算至2019年8月20日的利息14034元，以上合计154768元，被告李至明于本判决生效后十日内给付原告王建业。后期利息以140734元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至给付完毕为止； 三、驳回原告王建业的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2003元，由原告王建业负担330元，由被告李至明负担1673元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李学东 二〇二〇年十月二日 书记员  唐丽香 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 《最高人民法院》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。