广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20615号上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园**之**。法定代表人：余勇，该所所长。委托代理人：寇明茹、梁家健，均为该所职员。被上诉人（原审被告）：禤继华，女，1951年5月21日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：汤锡流，男，1949年11月23日出生，汉族，住广州市东山区，系禤继华的配偶。上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠物业二所）因与被上诉人禤继华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海珠物业二所上诉请求：1.撤销一审判决；2.禤继华在判决生效之日起10日内支付自2017年7月1日至2020年4月30日止的租金，租金标准按双方签订租赁合同时约定的标准321.80元/月；3.禤继华支付逾期支付租金的违约金（从2019年7月1日计至2020年4月30日止，每月的违约金以321.80元为本金）；4.禤继华承担本案的全部诉讼费。事实和理由：一、海珠物业二所作为涉案房屋的出租方，已按合同约定交付房屋，充分履行了租赁合同中出租方的义务。本案属于租赁合同纠纷案件，海珠物业二所和禤继华签订期限自2010年8月1日至2011年7月31日的租赁合同，合同签订时，双方确认涉案房屋正常交付。租赁期届满后双方未再续签合同，双方处于不定期租赁关系，禤继华理应遵守合同规定按时缴交租金。二、涉案房屋符合安全要求，可以正常使用。涉案房屋是自2011年1月起被鉴定为严重损坏房，不属于危房，自鉴定为严重损坏房当月起，海珠物业二所暂停收取禤继华租金。2011年2月至2017年6月期间，海珠物业二所对涉案房屋进行维修，维修完成后，该房屋已符合安全要求，可以正常使用，不存在不能使用的情况。三、自维修完成后，禤继华实际一直使用涉案房屋。禤继华自称从未使用涉案房屋，实际上禤继华将涉案房屋借给新洲西直街27号住户使用，双方共同放置杂物，且在涉案房屋余地处加建厨房和厕所用于日常使用。禤继华一直使用涉案房屋，理应缴交租金。综上，一审法院查明事实不清，请求二审法院判如所请。被上诉人禤继华二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法有效，应予以维持。一、海珠物业二所要求禤继华支付2017年7月1日至2020年4月30日的租金和违约金，缺乏事实和法律依据，不应予以采纳。首先，涉案房屋是临街商铺，2011年初，有关部门在涉案房屋门牌号下方粘贴危房标示牌，牌内标注“危险房屋”公示四邻及过往行人该房屋处于危险状态。因涉案房屋是危房，禤继华被迫中断所有商务经营的筹办工作，涉案房屋自此空置。直到2020年4月29日将涉案房屋上交海珠物业二所，禤继华因此蒙受重大的经济损失。其次，广州市海珠区住房和建设局作出的投诉事项处理意见书载明，涉案房屋在2019年4月时仍公示为危房，直至2020年4月禤继华交回涉案房屋时，海珠物业二所从未通知禤继华涉案房屋可以正常使用。由此可见，涉案房屋至少自2011年起已不符合合同约定的房屋标准，海珠物业二所要求禤继华支付相应的租金和违约金缺乏依据。二、海珠物业二所存在弄虚作假、玩忽职守的行为。第一，涉案房屋面积从58.5平方米先后改为109.2平方米、232.78平方米，房屋结构从二层改成三层，海珠物业二所甚至拒不承认将钉在墙上历经九年的危房牌于2019年4月偷偷拆下的事实。第二，海珠物业二所上诉状中称新洲西直街27号住户借用了涉案房屋，该住户要求出庭作证。该住户是原当地房管代理人，其书面证言显示，2011年初，涉案房屋被房管站定为危房，钉上危房牌，告知不能使用，停收租金，直至2020年4月租客交回房屋前，涉案房屋均未有人进内维修过，而海珠物业二所在2019年4月突然拆下危房牌，此外，涉案房屋至今从未使用过一天。第三，从禤继华2019年4月前后所拍照片及2020年7月11日所拍照片，不难看出，涉案房屋2019年4月前墙上是一直挂着危房牌的，但至今仍未修缮好。综上，请求二审法院驳回海珠物业二所的上诉请求。因本案纠纷，海珠物业二所于2020年4月1日诉至一审法院，请求判令：1.禤继华按照321.80元/月的标准支付2017年7月1日起至2020年4月30日的租金；2.禤继华按照321.80元/月的标准支付2017年7月1日起至2020年4月30日的违约金；3.禤继华承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2010年8月11日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（甲方、出租人）与禤继华（乙方、承租人）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作商业用途，建筑面积58.5平方米，租赁期间自2010年8月1日至2011年7月31日，每月租金321.80元。甲方承担下列责任：2.交付使用房屋的主体结构安全、门窗基本完好。3.配备基本水、电。4.承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用。5.负责对房屋进行定期安全检查。经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准的，本合同自房屋安全鉴定部门出具鉴定书之日起终止，乙方应及时配合甲方开展房屋修缮。如属危房，乙方必须立即执行迁出。海珠物业二所、禤继华均确认禤继华在此之前与广州市东晓物业管理有限公司于2009年签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，租赁涉案房屋，租赁期间自2009年4月1日至2010年3月30日，租金每月292.50元。禤继华为证明涉案房屋为危房，无法居住，提交以下证据：1.落款时间为2009年6月的《报告书》，该报告书载明“海珠区房管局第三、四管理处：本人承租新港东、新洲西直街20号……是间无产权资料损坏性多年的自然空屋，经公司、物业科、局等领导审核批准，以5元/㎡租与本人，标明无厨厕，但有水电为准则。……租金于2009年4月1日交，实2009年七、八月期间才收到租簿钥匙。收屋后，室内无水表水管，房屋失去使用的基本要求。本人多次要求解决，回复自找自来水公司借据，自来水公司提出要补交历史欠费两千多（电表同样存在历史欠费）本人认为历史欠费应由甲方负担。……为息事宁人，于2009年11月后才自行解决，现是本人名下表水、民用水。应提出的是，收屋后，发现室内多处漏水，墙面大片大片脱落，多次提出后算解决了一下，但至今仍未彻底解决，直接影响进入使用。为尽快能使用本屋，脱离白交租，本人不得不断地对本屋进行修缮……”。2.《直管房非住宅承租审批表》，该表格处有广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局房屋物业管理科公章，落款时间为2006年12月，载明房屋地址为新港东路新洲西直街20号，房屋结构砖木二层，安全等级一般损坏，有电、水。无厨、厕。承租用途为作一般仓库使用。3.2020年4月14日广州市海珠区住房和建设局作出的《海珠区住房和建设局投诉事项处理意见书》（海建局信访[2020]151号）。该意见书载明“汤锡流……新洲西直街20号全间是我局管辖的直管房非住宅，经租产，砖混结构3层，严损房，承租人禤继华（您配偶），租赁合同期限于2011年7月31日届满。2019年4月，我局属下海珠区房屋安全和物业二所工作人员巡查发现该方被挂上危房标示牌。因与册记房屋安全等级信息不符，房管二所工作人员立即赴现场核实，经核确为严损房后，拆除危房标示牌。……”。4.照片若干。其中一张照片显示涉案房屋粘贴有“小心危房”的标示牌，该标示牌上为涉案房屋门牌号。部分照片显示房屋内存在墙贴开裂、脱落、房顶破损、漏水、房梁有木棍加固等情况。海珠物业二所对证据1真实性不予确认；对证据2、3真实性予以确认，对证据4照片的拍摄时间不予确认。海珠物业二所称涉案房屋自2011年1月被认定为严损房，故从2011年1月起没有收租，但不确认涉案房屋被认定为危房，否认房屋张贴有危房标示、否认于2019年4月撤下危房标示。海珠物业二所认为涉案房屋因严损房原因自2011年2月起开始维修，直至2017年6月维修结束，已通知禤继华可以恢复正常使用。经释明，海珠物业二所上述主张均未提交书面证据予以证明房屋的维修情况、通知禤继华恢复使用情况。2019年4月11日，海珠物业二所向禤继华发出《关于缴交直管房占用费的通知》，要求禤继华自2018年4月16日期按照4425元/月缴纳房屋占用费，并解除双方的不定期租赁合同关系。禤继华收到后，禤继华配偶汤锡流向多部门进行信访投诉。2020年2月6日，海珠物业二所向禤继华发出《关于限期交还直管房的通知》，要求禤继华于2020年2月14日前腾空交还房屋，并缴清房屋产生的租金、水电费等。2020年4月29日，禤继华交还涉案房屋给海珠物业二所。另查，2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局与海珠物业二所签订《直管房管理事项委托书》，约定：海珠物业二所的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；日常由广州市海珠区住房和建设水务局有权检查、监督海珠物业二所实施的直管房日常管理工作；等。一审法院认为:广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与禤继华签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据合同约定，海珠物业二所应交付房屋主体结构安全、门窗基本完好、配备基本水、电的房屋给禤继华使用，经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准的，本合同自房屋安全鉴定部门出具鉴定书之日起终止。海珠物业二所确认涉案房屋自2012年起被认定为严损房，海珠物业二所自2011年2月起未向禤继华收取房屋租金，禤继华提交的证据中显示涉案房屋确实挂有危房标示，且广州市海珠区住房和建设局出具的《海珠区住房和建设局投诉事项处理意见书》中亦载明涉案房屋自2019年4月被拆除危房标示牌，可见涉案房屋至少自2012年起已不符合合同约定的房屋标准，禤继华在此之前均依约交租，并未存在违约行为；海珠物业二所称房屋自2017年7月后维修完毕，并通知禤继华恢复正常使用，但未提交书面证据予以证明，禤继华对此亦予以否认，海珠物业二所作为涉案房屋的管理部门，未提交证据证明自2017年7月1日起交付符合合同约定的房屋给禤继华使用，故海珠物业二所要求禤继华支付2017年7月1日起至2020年4月30日止的房屋占用费、违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2020年6月9日作出如下判决：驳回海珠物业二所的全部诉讼请求。一审案件受理费315元，由海珠物业二所负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，禤继华提交了证据1银行流水，拟证明海珠物业二所从2011年3月开始没有收租；证据2彭某的证人证言，拟证明涉案房屋从2011年开始挂危房牌，因彭某是当地房屋代管员，禤继华将房屋钥匙交给彭某，委托其管理涉案房屋，且2011年以后涉案房屋一直没有维修，禤继华也没有使用涉案房屋；证据3照片，拟证明涉案房屋的现状是危房。禤继华另申请的证人彭某在二审庭询中陈述，其在东晓房管站负责代收房租，当时房管站的管理员姓董；涉案房屋为砖木结构，在2011年变成危房，不能住人，禤继华就将涉案房屋钥匙交给其，并同意其代表禤继华在东晓物业公司检查时打开房门；禤继华一直没有在涉案房屋居住，涉案房屋也没有进行过维修，涉案房屋的墙上钉了一个危房标志，是姓董的管理员在2011年至2012年左右带人来钉的，当时其在现场；其就是新洲西直街27号的住户，没有放东西在涉案房屋。海珠物业二所对此质证称：对于证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，实际上当时是扣除了2011年2月的租金，在3月份已经返还；对于证据2、3的真实性、合法性、关联性不予确认，涉案房屋在2020年4月办理交接时，新洲西直街27号住户在里面放了很多杂物；对于证人证言不予确认，对证人所述的内容不清楚。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：禤继华在二审期间提交的证据不属于二审程序中的新证据，本院对此不予采纳。本案争议的焦点是禤继华是否应当向海珠物业二所支付2017年7月1日至2020年4月30日期间的租金、占有使用费及违约金。从本案查明的事实来看，海珠物业二所承认涉案房屋从2011年1月开始被认定为严损房，并自2011年2月开始维修，因影响禤继华的正常使用，故没有收取租金，由此可见，至少从2011年1月开始，涉案房屋已经不具备合同约定的安全使用条件。海珠物业二所上诉主张已对涉案房屋进行维修，并于2017年6月维修结束后通知禤继华可以恢复正常使用，但禤继华对此予以否认，而海珠物业二所作为涉案房屋的管理人，既未就涉案房屋的具体维修情况及维修期间提供证据予以证明，也未提供证据证明已履行了通知义务，应承担举证不能的不利后果，本院对海珠物业二所的上诉理由不予采纳。现有证据无法证明禤继华在2017年7月1日至2020年4月30日期间正常使用了涉案房屋，一审法院对海珠物业二所要求禤继华支付上述期间的房屋占用费及违约金不予支持，于法有据，处置得当，本院予以维持。综上所述，上诉人海珠物业二所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费315元，由上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十月二十三日书记员 莫善友区敏儿