大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初4399号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街******。法定代表人：吕正坤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴波，女，1979年10月17日生，汉族，住址大连经济技术开发区，系公司员工。委托诉讼代理人：刘萍，女，1968年7月17日生，汉族，住址大连市西岗区，系公司员工。被告：马嘉，男，1977年2月22日，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：马玉萍，1948年8月24日生，汉族，住址大连市甘井子区，系被告母亲。原告大连亿泉程达物业管理有限公司与被告马嘉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月28日、2020年9月23日两次公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴波，被告马嘉的委托诉讼代理人马玉萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业管理服务费人民币2,465元（期限为2016年3月20日至2019年7月28日）及违约金人民币1,972元，共计人民币4,437元。事实和理由：原告于2013年7月14日与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定物业服务期限3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0元/平方米（月），每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终结后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日收取违约金。2014年3月20日，原告实际进驻案涉小区提供物业服务，同时与该小区业主委员会约定合同生效日期为2014年3月20日，结束日期顺延至2017年3月19日。2017年3月20日，原告与业主委员会续签了《物业管理服务合同》，服务管理期限为3年。2019年7月28日，原告撤出案涉小区。被告系甘井子区甘南路樱花北园6#1-1-6的业主，欠缴物业费，原告多次通知其缴纳未果，故提起诉讼。被告马嘉辩称，不同意原告的诉讼请求。对房屋面积、物业费标准、欠费时间均没有异议。不缴纳物业费的理由是：一、原告无权要求被告足额缴纳物业费。1、原告毁损被告屋西前周围绿地违建人工路，后因业主强烈反对人工路停用，停用后未能恢复原状，给被告家生活带来诸多不便，原告曾许诺免被告物业费，因此，直至2020年4月28日，原告从未敢向被告催缴过物业费，原告的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，不应得到法院的支持。2、原告过错在先，无权追缴滞纳金。3、2017年3月20日签订的物业合同违背续签合同的程序，侵害了业主实体权力，该合同无效：①未走竞标程序；②未经业主大会会议决议或半数以上业主投票通过；③依据法律规定，业委会是执行业主大会机构，权利是业主说了算，业委会权利是有限的；④业委会执行业主大会决议的依据应该是首届业主大会通过的《议事规则》、《业主规约》，但案涉小区都没有，因此业委会的履职行为都是无效的；⑤原告提供的合同仅顾延杰一人签字，社区调取的共有5人签字，其中马业立本身无表决权；⑥合同效力的关键不在加盖业委会公章，而在于盖章之人是否具有代表权和代理权。二、原告没有提供物业服务，没有完全履行合同义务，无权收取物业费：违法损毁绿地改建人工路，被告家各方面生活均受到严重损害；疏于对公共设施及附属设施的管理，公共管井长期破裂漏水，浸透被告屋内墙体，造成被告家墙面长霉掉皮；未尽安全保障义务，导致被告人身财产损害；将人行步道、公共绿地改建停车位；电梯频繁出现故障不及时维修；小区私搭乱建原告不加劝阻。另外，原告肆意篡改合同第8条相关公共收益的约定，侵犯了全体业主的权益，公共收益中的30%应返给业主。综上，被告认为，原告罔顾公序良俗，不诚实守信，物业服务应等价有偿，请求驳回原告的诉请，同时要求原告赔偿被告损失50,000元。经审理查明：大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（以下简称安邦北湾小区业委会）于2013年5月19日成立。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司。2013年7月14日，安邦北湾小区业委会与原告签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，主要约定由原告对大连市安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理（不含开发商保修期内的项目），公用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。合同期限为三年。物业服务费收费标准，住宅1元/平/月；付费时间，自每季度首月10日前向业主、使用人收取，本季度服务终止后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理；业主、使用人逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日计算交纳违约金。2016年4月1日，安邦北湾小区业委会出具证明一份，证明原告实际进驻案涉小区的起始时间为2014年3月20日，顺延上述合同期限至2017年3月19日。2017年3月20日，该小区业主委员会又与原告签订《物业管理服务合同》，约定了原告的物业服务范围为大连市甘井子区樱花北园1、4、5、6、7、8、10、12、13、14、21、22、25号楼以及甘南路50、52、54、58、62号楼，物业服务费收费标准为住宅1元/平/月，公建、非住宅及改变使用性质的房屋为3元/平/月；付费时间及违约责任延续2013年7月14日的合同约定。2019年7月25日，案涉小区所在的大连市甘井子区甘井子街道甘欣社区居委会及大连市甘井子区椒金山街道金成社区居委会就原告撤离案涉小区的相关事宜，向原告发出《通知》一份，该通知称：因安邦北湾小区办理产权手续的需要，经与贵公司就撤场事宜进行反复协商达成一致的情况下，贵公司依据相关规定于2019年7月19日提交了撤场报告。该《通知》第五条的主要内容为：2019年7月28日前（含当日）小区业主所缴纳的物业费、电梯费及停车费，由原告负责收取，对于在此日期之前小区业主所拖欠的物业费，原告有权进行催缴和收取。经查，原告已于2019年7月28日撤离案涉小区。被告系甘井子区甘南路安邦樱花北园6#1-1-6房屋业主，房屋面积61.18平方米，被告欠缴2016年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费。2016年1月5日、2017年3月1日，被告在案涉小区公告栏发布通知，通知欠缴物业费的业主到物业缴纳物业费。2019年11月29日，原告向大连市住房和城乡建设局申请政府信息公开，该局向原告出具《大连市住房和城乡建设局依申请公开政府信息告知书》，回复内容为：经查，大连亿泉程达物业管理有限公司于2013年6月4日取得三级（暂定）资质证书。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与大连安邦北湾小区业主委员会签订的物业服务合同对原、被告双方均有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费。关于被告主张上述物业合同无效的辩论意见。本院认为，首先，案涉合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的无效的法定情形，安邦北湾小区业委会于2013年5月19日成立，其有权与原告签订物业服务合同。其次，物业服务合同加盖的业委会公章合法有效，业委会亦未提起过相关诉讼确认案涉合同系无效合同，据此，原告提供的物业服务合同与社区情况不一致的瑕疵并不影响该合同的真实性。再者，业委会履职行为是否合法、是否合程序与本案诉争的物业服务合同不是同一法律关系，亦不影响案涉物业服务合同的法律效力。如被告认为业委会履职行为违法，侵犯了业主的权益，应当另案向业委会主张权利。综上，对于被告提出的物业服务合同无效的辩驳意见，本院不予采纳。关于被告主张本案已过诉讼时效的主张，因原告提供证据证明其于2016年1月5日、2017年3月1日在公告栏发布了催缴物业费通知，故本案未超过法定的诉讼时效，对于被告的该节抗辩意见，本院不予采纳。关于被告主张消防设施问题，因消防设施的配置和验收均由开发单位负责，与本案原告无关，故被告以此拒缴物业费无事实及法律依据。关于被告提出原告应返还30%共同收益的问题，因该问题属于全体业主的公共利益问题，被告无权代表全体业主在本案中主张。关于被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业费的意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，从被告当庭举证来看，原告的服务亦非毫无瑕疵，虽然原告向被告主张违约金存在合同依据，但从公平角度出发，本院对于原告的违约金请求不予支持。希望双方能够互相谅解，尽早化解矛盾。综上，被告应当向原告缴纳2016年3月20日至2019年7月28日期间的物业费2,465.55元（1元×61.18×40个月+1元×61.18平÷30天×9天），故本院对于原告要求被告交纳物业费2,465元的诉讼请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《物业管理条例》第九条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告马嘉于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2016年3月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币2,465元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元（原告已预付），由被告马嘉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  陈袁媛人民陪审员  吕秀梅人民陪审员  刘红岩二〇二〇年十月八日书 记 员  杨晓妮本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共同设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。