广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16913号上诉人（原审原告）：余永文，男，1986年9月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：广州市番禺区房地产联合开发总公司大石公司（以下简称大石公司），住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：杨青松，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾煌辉，广州金鹏律师事务所律师。上诉人余永文因与被上诉人大石公司商品房预售同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初3805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩志军独任审理。本案现已审理终结。余永文上诉请求：撤销一审判决，改判大石公司向余永文支付逾期交付不动产权证书的违约金56523元，判令大石公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、合同约定大石公司应当在2016年12月31日前将房屋交付给余永文，并在“房屋交付之日起210个工作日内”向余永文交付不动产权证。一审判决以2017年11月15日作为办证期限起算点，事实认定错误。二、逾期交房和逾期办证属于不同的合同约定，可以同时或分别适用。一审判决认为余永文已主张过逾期交房，不能再主张大石公司逾期办证的违约责任，属于事实认定错误、适用法律错误。三、大石公司虽通知办理不动产证，但恶意设置办证障碍，余永文无法按照《通知》的要求提供办证材料。一审法院对此未进行审理并作出错误的判决，属于基本事实认定不清的情形，应发回重审或二审法院查明事实后改判。四、一审法院遗漏审查和认定《补充协议》第七条第二项属于应无效的格式条款等。五、一审庭审中，审判员剥夺余永文行使辩论的权利，程序违法，应发回重审。大石公司辩称：一、大石公司依约履行了通知余永文补交房屋面积差额款项和提交办证资料的告知义务，余永文未及时向大石公司补交面积差额款项和拖延提交办证资料，属于余永文违约，导致延期办证、拿证的责任应由其自负。二、依据《合同补充协议》第七条第2项约定，因余永文未能付清所有购房款或未完全提供办证所需文件的，大石公司不承担任何逾期办证违约责任。三、一审程序合法，不存在遗漏查明事实和法律认定的问题。四、余永文对其上诉请求减少违约金缺少合理解释。2020年3月16日，余永文向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.大石公司向余永文支付逾期办理并交付不动产权证书的违约金共计169569元（自2017年11月7日起算至2018年5月9日，共计183天）；2.本案全部诉讼费用由大石公司承担。一审法院经审理查明：大石公司作为甲方（卖方）、余永文作为乙方（买方）于2015年10月28日签订编号为：2015102xxxxx《商品房预售合同》，约定由余永文向大石公司购买位于番禺区xxxxxxx路xx号xxx3号楼xxxx房屋；房屋总价款为1833331元。其中，合同第二十一条第2项约定乙方委托甲方办理产权登记，甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）办妥产权登记，并将产权证交付乙方；乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需要乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权证的所需证件资料，未告知或告知不完备不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。合同第二十二条第2项约定如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。合同附件七《合同补充协议》第六条约定卖方和买方相互送达与本合同有关的通知书，须以书面形式挂号邮寄或者专递送达。送达地址以合同记载的地址为准，买方如有变更地址的应及时书面通知卖方，并登记备案，否则由此而引起的无法通知后果由买方自行承担。合同附件七《合同补充协议》第七条第2项约定如因买方未能付清所有购房款及其他一切应付款项或未完全提供办证所需文件或未办理收楼手续的，卖方不承担任何逾期办证违约责任。该《商品房预售合同》及合同附件七《合同补充协议》还就其他相关事宜进行了约定。上述《商品房预售合同》签订的当日即2015年10月28日，余永文向大石公司支付购房首付款553331元。2015年11月5日，余永文向大石公司支付了第二笔购房款500000元和第三笔购房款780000元。2017年8月16日、2017年10月31日，大石公司的销售代理商广州市君金房地产物业管理有限公司（下称君金公司）先后两次向余永文寄达书面《关于办理xxx业主不动产权证的通知》，通知余永文为顺利办理其购买的xxx3号楼xxxx房不动产权证的相关手续，须在收到通知10个工作日内来xxx销售中心办理和提交如下证明文件：1、契税完税证明原件及增量房申请书原件办证联（业主到大石街税务局缴交并提交）；2、Axxx面积差异协议书及相应补缴￥19878元（业主来xxx销售中心签订及现场缴交）；3、转移登记表、询问表（业主来xxx销售中心签订）；4、他项申请表、询问表（业主来xxx销售中心签订）;5、业主委托书（业主来xxx销售中心签订）；6、业主身份证复印件（业主提交）；7、购房合同原件（业主提交）；8、限购资料（家庭成员申报表，身份证复印件，户口本复印件，结婚证复印件婚姻状况说明书，出生证明，非广州市户籍还需提供社保或税单，如非广州市原籍户口的需到国土房管局大厅办理窗口验证）（表格在xxx销售中心签订）；9、其他资料。并告知：“业主上述文件资料提供齐全后，方能办理不动产权证，故请您积极配合，及时办理和提交上述办证文件，否则延误办理不动产权证的责任将由业主自负，我司概不负责。”该通知下方并备注：“本通知第2条业主收到本通知5个工作天内补交上述房款/退款（交回发票原件），未按时补交/退款的，办理不动产权证时间按业主实际补交/退款的时间往后顺延。”余永文在一审庭审中，只确认于2017年8月17日收到大石公司于2017年8月16日寄送的办证通知。2017年11月15日，余永文与大石公司签订《（预售）购房面积误差补充协议》，并于同日向大石公司补交19878元面积差额房款，签署《xxx商住小区二期业主入住登记表》，领取大门钥匙6条，房门钥匙9条，信箱钥匙2条，签收《房屋质量保证书》《住宅使用说明书》等文件。2017年11月23日，大石公司出具金额为19878元的补面积差增值税发票给余永文。2018年3月30日，余永文取得涉案房屋的契税税收完税证明。2018年4月4日，余永文妻子林明语代余永文向君金公司移交办理xxx3号楼18层xxxx号房不动产权证的证明文件资料，双方签署了《办理xxx不动产权证的证明文件移交、签收单》。2018年4月28日，广州市国土资源和规划委员会出具了余永文购买xxx3号楼xxxx号房屋的粤（2018）广州市不动产权第07018790号《不动产权证书》。2020年3月16日，余永文以大石公司应当于2016年12月31日次日起210个工作日内办妥产权登记，并将以余永文为产权人的房地产权证交付给余永文，大石公司逾期183日才办妥产权证书为由，将大石公司诉至一审法院，要求大石公司支付逾期办证违约金共计169569元。一审另查明：余永文曾以大石公司迟延交楼为由于2017年5月3日将大石公司诉至一审法院，在一审法院所立案号为（2017）粤0113民初3604号。2018年2月5日，一审法院作出（2017）粤0113民初3604号民事判决书，判决大石公司应向余永文支付逾期交楼违约金295587元。大石公司不服一审法院判决，上诉至广州市中级人民法院。该案二审期间，经广州市中级人民法院组织余永文、大石公司双方调解，双方于2018年6月27日达成调解协议，由大石公司一次性向余永文支付逾期交楼违约金共计210000元，并由大石公司承担一审受理费5734元。2018年8月6日，大石公司向余永文指定的银行账号支付了逾期交楼违约金210000元及一审案件受理费5734元。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。余永文、大石公司签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》合法有效，双方应依法依约享有权利及履行义务。余永文于2017年11月15日收楼，大石公司于2018年5月9日将办妥的不动产权证书交付给余永文，尚在合同约定的涉案商品房交付之日起210个工作日内，显然大石公司无逾期办证的违约行为，余永文在本案中的主张缺乏事实及法律依据，不应当予以支持。其次，大石公司于2017年8月16日即发出详细的书面通知余永文补交面积差款并提供办理产权证书的相关材料，余永文已于2017年8月17日收到大石公司发出的上述通知，但余永文于2017年11月15日才向大石公司补齐支付面积差款19878元，余永文后于2018年3月30日才自行取得涉案房屋的契税完税证明，余永文于2018年4月4日才向大石公司提交办证资料，大石公司于2018年5月9日即将办妥的不动产权证书交付给余永文，大石公司办理涉案物业的不动产权证书已属于比较快速，余永文仍然提起本案诉讼，显然不合常理，不能予以支持。再退一步分析，即便大石公司之前存在逾期交楼的违约情形，但大石公司逾期交楼的违约责任已经另案责处，大石公司也已按生效法律文书所确定的义务向余永文支付了逾期交楼的违约金，若余永文再以此为由向大石公司主张逾期办证违约金，显然不符合公平合理、诚实信用的民事基本原则，对余永文的诉求，也不应当予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，于2020年5月20日作出判决如下：驳回原告余永文的全部诉讼请求。案件受理费1846元，由原告余永文负担。二审中，上诉人余永文提交了针对催收楼通知书的回函，拟证明被上诉人大石公司向其发出催办证的通知后，其有书面回复。被上诉人大石公司质证认为：我方未收到该回函，且该回函内容没有涉及到补交房款差额；延期交楼的问题上诉人余永文已经提起另案诉讼，其不能以提交回函来抗辩其没有及时补交房款差额及提交办证资料的违约责任，不能证明我方拒收其办证资料及差额。二审中，上诉人余永文还提交了本院及最高人民法院的两份案例给本院参考，拟证明其主张。被上诉人大石公司认为上述案例并非最高人民法院的指导案例或参考案例，且案例的事实与本案不同。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人余永文、被上诉人大石公司签订的涉案《商品房预售合同》及《合同补充协议》合法有效正确，本院予以确认。根据本案查明的事实，上诉人余永文于2017年11月15日收楼，被上诉人大石公司于2018年5月9日将办妥的不动产权证书交付给上诉人余永文，并未超过合同约定的涉案商品房交付之日起210个工作日内，被上诉人大石公司无逾期办证的违约行为。事实上，被上诉人大石公司于2017年8月16日即发函详细通知上诉人余永文补交面积差款并提供办理产权证书的相关材料，上诉人余永文承认其已于2017年8月17日收到该通知，但其于2017年11月15日才向被上诉人大石公司补齐支付面积差款，且于2018年3月30日才自行取得涉案房屋的契税完税证明并于2018年4月4日才向被上诉人大石公司提交办证资料，而被上诉人大石公司于2018年5月9日即将办妥的不动产权证书交付给上诉人余永文，被上诉人大石公司已较快办理了涉案物业的不动产权证书。何况，正如一审判决所述，即使被上诉人大石公司之前存在逾期交楼的违约情形，但被上诉人大石公司逾期交楼的违约责任已经另案责处且被上诉人大石公司已按生效法律文书所确定的义务向上诉人余永文支付了逾期交楼违约金，上诉人余永文再以此为由向被上诉人大石公司主张逾期办证违约金不符公平合理、诚实信用的民事基本原则。故一审判决认定上诉人余永文在本案中的主张缺乏事实及法律依据而不予支持正确。一审法院在庭审中已按法定程序组织双方进行了法庭辩论，上诉人余永文当庭表示坚持庭审意见，并明确表示对一审法院的庭审程序并无异议。故上诉人余永文关于一审法院程序违法的上诉意见无事实依据，显然无理，本院不予采纳。上诉人余永文在本案中提供参考的案例的案情、事实与本案并不相同，其以此证明自己的主张，本院不予采纳。综上，上诉人余永文的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1213元，由上诉人余永文负担。本判决为终审判决。审判员  韩志军二〇二〇年十月二十二日书记员  彭文悦书记员  区敏儿