浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初2478号 原告：海盐利时实业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道勤俭北路**。统一社会信用代码：9133042466831654XQ。 法定代表人：许金波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾丽静、胡凌，浙江灵桥律师事务所律师。 被告：张海波，男，1990年4月16日出生，汉族，住安徽省淮南市寿县。 委托诉讼代理人：陈渊，浙江海兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪斌辉，浙江海兴律师事务所实习律师。 原告海盐利时实业有限公司与被告张海波房屋租赁合同纠纷一案，于2020年7月15日向本院提起诉讼，诉请法院依法判令：1、被告立即向原告支付2019年12月1日至2020年8月31日的房屋租金344000元、物业管理费86000元；2、被告向原告支付滞纳金（按欠付金额以年利率24%，从2019年12月1日起暂算至2020年6月30日的滞纳金为16125元，2020年7月1日起至被告实际支付租金、物业管理费之日止的滞纳金按实计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。本院于同年8月11日、9月28日二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡凌、被告委托诉讼代理人陈渊、洪斌辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理认定，2018年12月11日，原告（甲方，出租方）、被告（乙方，承租方）签订《租赁合同》一份，约定的部分内容如下：甲方出租给乙方的房屋坐落于海盐县勤俭北路333号甲方购物中心（以下简称“购物中心”），可出租面积约为1510平方米。乙方保证该房屋仅作经营JC音悦秀KTV品牌量贩式KTV之用途，并遵守国家和地方有关房屋使用和物业管理的规定。租赁期限为60个月，自2018年12月1日起至2023年11月30日止。自该房屋交付日起，乙方可享有90日的装修期（装修期内免租金不免物业费），乙方商铺实际开业日（含试营业）与装修期结束之次日中较早之日为开业日（即计租日）。租金支付方式按照以下方式计付：第一计租年度（2018年12月1日至2019年11月30日），每月租金43000元，年租金为387000元（扣除三个月装修期租金）；第二计租年度（2019年12月1日至2020年11月30日），每月租金43000元，年租金516000元；第三计租年度（2020年12月1日至2021年11月30日），每月租金43000元，年租金516000元；第四计租年度（2021年12月1日至2022年11月30日），每月租金44290元，年租金531480元；第五计租年度（2022年12月1日至2023年11月30日），每月租金45618.70元，年租金547424.40元。双方确认3个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下一个缴租期的固定租金。物业管理费及水电费支付事宜约定如下：第一租赁年度（2018年12月1日至2019年11月30日），每月10750元，物业费总额129000元；第二租赁年度（2019年12月1日至2020年11月30日），每月10750元，物业费总额129000元；第三租赁年度（2020年12月1日至2021年11月30日），每月10750元，物业费总额129000元；第四租赁年度（2021年12月1日至2022年11月30日），每月11072.50元，物业费总额132870元；第五租赁年度（2022年12月1日至2023年11月30日），每月11404.70元，物业费总额136856.10元。物业管理费自租赁合同确定的租赁之日开始计收，首期（3个月为一个缴费期）物业管理费（房屋交付日至2018年2月28日）乙方应于合同签订之日起7日内缴纳，以后以3个月为一个缴费期，并于每个缴费期最后一个月的15日前向甲方支付下一个缴费期的管理费。乙方应按约支付租金、管理费或其他费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.1%向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。如合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务（包括乙方无法继续其正常经营活动），则无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延，不可抗力事件消失时，无法履行义务的一方应继续履行其义务。合同对双方当事人的其他权利义务亦进行了约定。合同签订当日，双方办理了房屋交接手续。后，2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金、物业管理费，被告已全部付清，且原告亦开具了相应的增值税普通发票给被告；2020年1月至今，被告陆续向原告支付租金43000元、物业管理费10750元，其余租金、物业管理费，虽原告多次催讨，但被告未付。 另查明：一、嘉兴星起点娱乐有限公司（以下简称“星起点公司”）系有限责任公司，成立日期为2018年12月3日，原法定代表人为被告，2020年7月8日法定代表人变更为王永久。二、被告在与原告的工作人员微信沟通过程中，曾于2020年1月6日提出退场申请，但之后被告又表示店面可能会转让他人、要求撤回申请，同年3月，原告工作人员明确告知被告不能退租。三、2020年6月16日凌晨30分许，海盐县公安局武原派出所接到原告公司保安人员报警，民警到达现场的处警情况为：乙的老板因欠甲处物业房租，甲处不让乙来搬东西，后双方领导自行沟通协商。自该日起，原告将涉案房屋的营业门上锁至今。四、因受新冠疫情影响，我县文化市场经营场所于2020年1月23日至4月21日暂时关闭。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人均应按约履行义务、享有权利。本案在审理过程中，针对原告的诉请，被告答辩称：被告非适格主体，本案被告应为星起点公司。该公司于2020年1月6日提出退租申请，租金、物业管理费应计算至该日。且，同年4月6日星起点公司又发函通知原告解除合同，原告于同年6月16日锁门予以同意。退租后，原告应返还保证金100000元。故，本案争议焦点有：一、被告是否系涉案房屋的承租人？二、涉案《租赁合同》是否已经解除？三、承租人拖欠租金、物业管理费的情况。 针对争议焦点一，首先，被告在合同“承租方（乙方）”处以个人名义签名捺印，其作为承租人的身份明确；其次，审理过程中，虽被告提供的《租赁合同》上加盖了星起点公司的公章，但由于被告系该份合同的持有人，存在嗣后加盖公章的可能性，故，在其未能举证证明该公章是在原告确认同意后加盖的情形下，被告的相关主张本院无法支持；最后，被告原系星起点公司法定代表人的身份，并不能单独作为认定涉案缔约行为是职务行为的依据，而涉案房屋的交付与使用情况，只是承租人对其使用权的处分与行使，仅由此也不能认定具体使用场地的一方就是租赁合同的承租人。因此，本院认为，涉案房屋承租人系被告个人，被告主体适格。 针对争议焦点二，被告主张《租赁合同》已解除，为此其提供被告与原告工作人员的微信聊天记录、星起点公司发送给原告的《通知函》各一份为证，但，微信聊天记录的内容并不能证明双方已达成解除合同的意思表示，《通知函》的主要内容为“因为疫情期间产生的不可抗力，导致我公司无法履行合同义务，现书面通知贵司要求免除疫情期间的租金。同时因贵司原因导致我司设备、装修损坏的损失，你司应进行补偿或从租金中扣除”，相关内容并不涉及合同解除，因此，上述两份证据无法证明被告的主张。另，原告虽存在锁门行为，被告认为系原告同意解除合同的意思表示，但原告予以否认，故，该行为也不足以表明合同已解除。 针对争议焦点三，首先，原告于2020年6月16日将涉案房屋的营业门上锁。虽原告上述行为系基于被告拖欠租金、物业管理费的违约行为而采取的措施，但该行为有欠妥当，且直接导致被告无法继续使用房屋。根据法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告的上述锁门行为造成被告至今不能正常使用房屋，无论作为出租人还是物业管理人，原告不能请求相应期间的租金及物业管理费，结合原告的诉讼请求，2020年6月16日至同年8月30日期间的租金、物业管理费，本院均不予支持。其次，根据合同约定，2019年12月1日至2020年6月15日期间的租金应为279500元、物业管理费应为69875元，一则因被告已付租金43000元、物业管理费10750元，二则因新冠疫情影响，被告经营的娱乐场所在同年1月23日至同年4月21日期间无法正常经营，本院酌情减免租金39000元。故，本院确认，被告尚欠原告上述期间的租金197500元、物业管理费59125元。最后，被告拖欠原告租金、物业管理费，原告有权依约请求滞纳金，但其按年利率24%计算过高，本院认为应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍予以调整，故，暂算至2020年6月30日的滞纳金应为6934.56元（具体计算方式如下：1、2019年12月1日至2020年2月29日期间拖欠的租金86000元、物业管理费21500元，原告自2019年12月1日起计算滞纳金，本院予以准许，暂算至2020年6月30日分别为4035.41元、1008.84元。2、2020年3月1日至同年5月31日期间的租金，被告依约应于2020年2月15日前支付，因新冠疫情影响，根据双方合同约定“如合同的任何一方因不可预见、无法控制、非因无法履行义务一方的过错或疏忽所致的不可抗力事件而无法履行其在本合同项下的义务（包括乙方无法继续其正常经营活动），则无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延，不可抗力事件消失时，无法履行义务的一方应继续履行其义务。”结合被告可恢复营业的时间，上述期间租金90000元（租金129000元-减免租金39000元）、物业管理费32250元的滞纳金，应自2020年4月22日起算，暂算至同年6月30日分别为1329.04元、476.24元。3、2020年6月1日至6月15日期间的租金21500元、物业管理费5375元，原告自2020年6月1日起计算滞纳金，本院予以准许，暂算至2020年6月30日分别为68.03元、17元）。2020年7月1日以后的滞纳金，以上述拖欠租金、物业管理费的金额为基数，算至款项付清之日止。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告张海波支付原告海盐利时实业有限公司2019年12月1日至2020年8月31日期间的租金197500元、物业管理费59125元，支付相应滞纳金6934.56元（暂算至2020年6月30日，以后以上述拖欠租金、物业管理费的金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的二倍算至款项付清之日止），以上款项，由被告于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3996元，由原告海盐利时实业有限公司负担1635元，被告张海波负担2361元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  李晓炯 二〇二〇年十月十五日 书记员  张宇豪