山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10960号 上诉人(原审被告)：张洪晓，男，1971年9月4日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：刘青，山东江河海律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：青岛飞龙达房地产开发有限公司，住所地山东省平度市经济开发区新区大道**。 法定代表人：李京河，董事长。 委托诉讼代理人：王清华，山东天正平律师事务所律师。 上诉人张洪晓因与被上诉人青岛飞龙达房地产开发有限公司（以下简称飞龙达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初5859号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张洪晓及其委托诉讼代理人刘青，被上诉人飞龙达公司的委托诉讼代理人王清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张洪晓上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由飞龙达公司负担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、涉案房屋认定市场价值明显过低。涉案房屋位于平度市市政府附近，，地理位置良好面积为120.51平方米，车库21.28平方米。一审采信青岛房地产评估事务所有限公司的评估结论(房屋总价值仅为19.11万元整)，显然与市值不相符。且委托函中确定对于涉案房屋在2019年12月16日的现状价值予以评估，但评估公司却采用成本法评估，评估结果仅是反映了涉案房屋的建筑成本，并不能反映涉案房屋的市场价值，因此一审对于该评估报告的采信是错误的。请二审法院予以纠正，并重新作出新的市场价值认定。二、涉案合同合法有效。张洪晓作为一名消费者，在购买飞龙达公司房屋时被告知可以办理产权登记手续，并向飞龙达公司交纳了12000元的办证手续费、燃气费(一审已经提交证据)。飞龙达公司作为房地产开发企业，明知涉案房屋不能对外出售，却隐瞒事实，故意欺诈张洪晓，其应当承担完全过错。综上，一审认定事实错误，请求改判支持张洪晓的上诉请求。 飞龙达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张洪晓的上诉没有事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。张洪晓认为涉案房屋认定市场价值明显过低，涉案房屋采用成本法是错误的，张洪晓对无效合同无过错等理由，没有事实与法律依据。首先导致本案诉讼系张洪晓一直拖延支付飞龙达公司剩余5万元房款长达12年之久，飞龙达公司无奈才起诉维权。张洪晓对于导致合同无效具有重大过错，并非没有过错。一审认定双方过错三七开对飞龙达公司不公平，但考虑到事情尽快解决，因此没有上诉。其次，一审对房屋增值部分按照过错三七开，对飞龙达公司不公平。如果张洪晓交纳了全部款项17万元，导致合同无效才可以照此比例划分。张洪晓没有交纳5万元对应增值部分70%部分应该属于飞龙达公司，而非张洪晓。第三，涉案房屋系飞龙达公司职工宿舍楼，在厂区后边，且房屋所占土地系工业用地。飞龙达公司职工宿舍楼系2004年底建设完成，距离市中心偏远，交通不便，为了方便职工而建设的宿舍楼。飞龙达公司当时建设的宿舍不对外销售，张洪晓找人托关系后才同意销售的，张洪晓购买系自愿行为，却一直拖欠剩余房款5万元长达12年。飞龙达公司在起诉前及一审判决前的调解中，告诉张洪晓只要把拖欠的5万元房款及相应银行利息支付飞龙达公司，飞龙达公司就撤诉，但张洪晓未同意。因此张洪晓以成本法评估且评估价值过低为由提出上诉，没有事实与法律依据。综上，张洪晓拖欠飞龙达公司剩余房款5万元达12年之久，是导致本案纠纷的由来。一审诉讼过程中，张洪晓同意司法鉴定结果来解决本案争议，之后又以鉴定结果不利等为由上诉，没有事实与法律依据。请求维持原判。 飞龙达公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除飞龙达公司、张洪晓之间的房屋买卖合同，判令张洪晓返还飞龙达公司房屋一套（购买价格为158000元）；2、诉讼费由张洪晓承担。在诉讼过程中，经一审法院释明，飞龙达公司变更诉讼请求，要求确认合同无效，张洪晓返还购买的房屋，飞龙达公司同意将房屋价款返还给张洪晓。 一审法院认定事实：张洪晓于2006年8月29日购买了飞龙达公司开发的位于平度市广州路与北京路交叉口北楼中单元一楼西户及车库，当时双方议定价格为楼房及车库158000元，配套费12000元。此楼房为飞龙达公司的职工宿舍楼，无任何批建手续。张洪晓付款120000元，尚欠飞龙达公司购房款50000元，后飞龙达公司多次索要，张洪晓以未办证为由拒付，后飞龙达公司诉至一审法院要求处理。 2019年11月11日，一审法院根据飞龙达公司的申请，委托青岛房地产评估事务所有限公司对涉案楼房的现状价值进行了评估，同年12月20日，该评估公司做出房地产评估报告书，评估涉案楼房（含车库）现状价值为191100元，飞龙达公司交纳鉴定费3000元。飞龙达公司对该评估报告无异议，张洪晓认为评估价值太低，但未提供相关证据予以证实。 2019年12月9日，一审法院根据张洪晓的申请，委托青岛新业价格评估有限公司对涉案楼房及车库装修价值进行鉴定，张洪晓交纳鉴定费2600元。2020年1月8日，青岛新业价格评估有限公司作出价格评估结论书，评估张洪晓的装修价值为11550元，飞龙达公司对该评估报告无异议，张洪晓认为评估价值过低，但未提供相关证据予以证实。 一审法院认为，飞龙达公司、张洪晓买卖的房屋无规划许可证等审批手续，系飞龙达公司为本单位职工修建的宿舍楼，按照法律规定，不能按商品房进行交易，飞龙达公司、张洪晓的行为违反了法律强制性规定，属无效合同。本案应按无效合同处理，飞龙达公司、张洪晓双方应各自返还因合同无效占有对方的财产，造成合同无效的过错责任以飞龙达公司占70%，张洪晓占30%为宜。对于房屋增值部分，以飞龙达公司分得30%，张洪晓分得70%为宜，双方造成的经济损失各自负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，一审判决：一、青岛飞龙达房地产开发有限公司、张洪晓签订的房屋买卖合同无效；二、青岛飞龙达房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告购房款及配套费120000元；三、张洪晓于判决生效后十日内返还原告位于平度市广州路与北京路交叉口北楼中单元一楼西户及车库；四、青岛飞龙达房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付张洪晓房屋增值部分23170元（33100元×70%）；五、青岛飞龙达房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付张洪晓房屋装修款11550元；六、鉴定费5600元，由青岛飞龙达房地产开发有限公司负担3920元，张洪晓负担1680元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3460元，由青岛飞龙达房地产开发有限公司负担2422元，张洪晓负担1038元。 本院二审期间，张洪晓提交证据一、涉案房屋现场照片打印件9张，出示手机拍摄的手机原始载体。证明涉案房屋在飞龙达公司院内，符合城市整体规划要求，并且物业公司张贴的所有通知、维修基金的使用公示、温馨提示及清理卫生的通知均能证明涉案房屋为合法的建筑。张洪晓、飞龙达公司的买卖合同合法有效。提交证据二、青岛58同城房屋买卖报价打印件三张，证明：涉案房屋飞龙达公司院内的楼房4楼市场单价为6966元，一墙之隔的伟信新城市花园房屋市场单价8237元至8065元。本案对涉案房屋的价值评估明显过低，对张洪晓不公平。 飞龙达公司质证称，对证据一的真实性不认可，而且打印照片的内容与张洪晓的待证事实没有关联性。这些证据无法代替有效合同应当具备的法律条件。对证据二的真实性不予认可，而且与本案没有关联性。 二审中，本院依法委托一审法院对涉案房屋及所在土地的性质进行了到平度市自然资源局进行了调查。平度市自然资源局出具关于青岛飞龙达房地产公司北侧土地的说明载明，经查询，青岛飞龙达房地产公司宗地北侧建设两幢主体建筑，占用土地于2004年3月31日经山东省人民政府鲁政土字[2004]209号文件批准征收。占用土地未办理用地手续，土地权利性质为国有建设用地。张洪晓质证称，该书面说明并非涉案房屋土地使用权的档案材料，但该说明也证明涉案房屋土地系国有建设用地性质，涉案房屋建设合法，也恰好证明涉案房屋买卖合同的合法性。飞龙达公司质证称，对该书面说明的真实性、证明内容均无异议。本院审查认为，平度市自然资源局出具的该书面说明真实有效，本院予以采信。 经本院审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，根据本院委托一审法院到有关部门查询的涉案房屋及所在土地权属情况，虽然涉案房屋所在土地为国有建设用地，但涉案房屋未办理建设规划许可手续，系飞龙达公司自行建设的职工宿舍楼，并非合法建筑，张洪晓与飞龙达公司签订的涉案房屋买卖合同违反了城市房地产管理法的强制性规定，系无效合同，一审对此认定正确。张洪晓二审中提交的证据不足以证明涉案买卖合同合法有效，本院不予采信。一审法院依法委托鉴定机构对涉案房屋及车库的现状及装修价值进行了评估，评估机构根据涉案房屋的实际情况作出的评估结论并无不当，应予以采信。张洪晓主张应按照有产权证的合法建筑的市场价值进行重新评估认定，依据不足，本院不予支持。关于合同无效的过错及后果处理问题，一审综合本案实际案情认定张洪晓与飞龙达公司对合同无效各承担30%、70%的过错责任，并据此判令飞龙达公司返还张洪晓房款120000元（已包含12000元配套费），由张洪晓返还涉案房屋，飞龙达公司支付张洪晓涉案房屋及装修的相应增值部分，且对鉴定费依法进行了分担，并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人张洪晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3460元，由上诉人张洪晓负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十月十九日 法官助理 于遨洋 书记员贾立 书记员于国英