浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初299号 原告：兰溪市金港物业管理有限公司，住所地兰溪市兰江街道兰花社区永顺路**。 法定代表人：徐也飞，总经理。 委托诉讼代理人：吴菊仙，女，1968年11月5日出生，汉族，住兰溪市，系公司员工。 被告：施小龙，男，1976年4月26日出生，汉族，住兰溪市。 原告兰溪市金港物业管理有限公司（以下简称金港物业公司）与被告施小龙物业服务合同纠纷一案，初以朱爱芬为被告提起诉讼，本院于2020年1月16日立案受理。诉讼过程中向朱爱芬发送诉讼文书未能送达，后收件人添加其丈夫施小龙姓名后完成了送达（由施小龙签收）。施小龙于2020年3月20日以自己是业主为由提出由其替代朱爱芬为被告参加诉讼的申请，对此原告表示同意，为此本案更换被告朱爱芬为施小龙。因双方争议较大，案件转换为普通程序并组成合议庭，于2020年4月17日公开开庭进行审理，原告金港物业公司的委托诉讼代理人吴菊仙、被告施小龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费7263.22元；2、判决被告支付自起诉日至所有物业服务费支付日期间的违约金；3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1.原告分四期与兰溪市金色家园业主委员会（以下简称金色家园业委会）签订了《金色家园小区物业管理委托合同》，此四合同约定：金色家园业委会代表小区全体业主将金色家园小区范围内的所有物业(包括营业房)委托给原告进行物业管理服务。服务期限从2013年7月1日至2017年6月30日。但因物业费难以收取，经与金色家园业委会签订补充协议，提前于2016年12月31日终止。而被告是金色家园小区西山路398号营业房的业主，其营业房的建筑面积为168.13㎡。依照以上四合同的约定：被告己拖欠物业费共计7263.22元(计算：2013年7月1日至2016年6月30日计36个月*1.00元/月*168.13㎡=6052.68元。及2016年7月1日至2016年12月31日计6个月*1.2元/月*168.13㎡=1210.54)，但至今被告尚未交纳。所以请求法院判决被告交纳。2、因以上四合同未约定收费截止日及违约金起算日，所以视本案起诉日2019年8月20日为违约金起算日，要求被告支付2019年8月20日至所有物业服务费还清日期间的违约金。以上物业费原告己多次经过：电话通知催交、书面催交、上门催交、在小区被告家门口贴公告催交等方式多次进行过催交，而且金色家园业主委员会也于2018年帮原告催收过，并在被告门口张贴过催交书。但被告至今仍未支付。无奈，原告只好提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求为盼。 被告施小龙书面答辩称：（一）、由于金港物业严重的管理疏忽，导致非本小区的一××人进入小区从高楼轻生坠亡，当时血溅我家窗户身体跌落我家手机店门口。这种事件发生按理物业应当第一时间过来处理问题，但金港物业毫无作为置身事外，我哥曾多次找物业处理善后，但一个物业人员都没到过现场，窗户玻璃的血迹也是我们自己处理干净。我认为将一个非本小区的××人放入小区是物业非常大的管理疏忽，事发后却一个交待都没有给到业主。此事件还导致楼上花岗岩损坏金港物业也没有处理，我们业主去反映得到的反馈是维修很麻烦，结果下雨天雨水直接泄漏于墙壁。我家的生计全部寄于手机店，为开店向银行贷款筹措资金投入大量的人力物力进行装修，由于金港物业的严重失职发生人员坠楼事件，其恐怖场景给我们家人造成前所未有的心理影响至今想起仍然后怕，此后手机店生意也急速下滑，客人绕道而走，最终手机店以失败告终。由于心理阴影家人不敢在金色家园继续生活下去，故而将房屋出租。这一事件造成了我家的巨大损失。（二）、2016年，我家的宠物犬被陌生人抱走，去物业查监控得到的答复是监控无法使用，导致宠物犬无法寻回。一个物业，连监控都不能保持正常运行，非本小区人员也可以随意进出小区，严重的失职已经伤了一次又一次业主的心，请问这种物业公司有存在的意义吗。被告于庭审中另还答辩称：起诉状上写电话通知催交、书面催交、上门催交，但是事实是叫我开庭之前就一个电话，和法庭法官同一天的电话，接到法庭电话之后才收到物业的电话，之前一个电话都没有。13年到16年物业费1元1平方，之后1.2元是物业自己提价的，我们一点都不知道。物业是16年10月份就被赶出去了，现在还要计算到12月31日。他们也从来没有和我们签过合同。门口扫地都是环卫大爷扫的，他们物业没有管过。门口清扫都是另外向环保局交卫生费，有票据开给我们的，但是现在找不到了。 经审理查明：金港物业公司成立于2005年。2013年至2016年间，金港物业公司与金色家园业委会每年均签订一份《金色家园小区物业管理委托合同》（以下简称物业服务合同并按时序编号指称），每一份物业服务合同的服务期间均为一年自签约当年的7月1日起至次年6月30日止。四份物业服务合同中，代表金色家园业委会在合同书上签名的人员因业委会换届而有所不同，第一、二份为蒋公济，第三份为孙伟宏（该一份的签约日期为2015年10月25日属于期间开始以后补签），第四份为赵建良。前三份物业服务合同约定的物业费标准相同，均为：多层住宅0.60元/平方米/月；排屋、营业房1.00元/平方米/月；别墅1.20元/平方米/月；小高层1.20元/平方米/月，其中0.20元作为电梯专项费用，包含每年年检费、电费、维护保养等，如有剩余积累到下年度。第四份物业服务合同中的物业费标准的条款，其内容比之前三份发生变化，别墅和营业房被列为一起确定标准为1.20元/平方米/月（即营业房提高了0.20元）而不见了排屋的标准，多层和小高层的标准未变但小高层的1.20元/平方米/月之后未再作关于电梯费用的内容。第四份物业服务合同期间（2016.07.01—2017.06.30），原签约双方于2016年10月签订了一份《关于金色家园物业终止合同及补充协议》（以下简称《终止合同》）。该《终止合同》的前言中记述“……，鉴于金港物业公司的运营状况，难度之大，问题之多。甲方考虑到业主和物业公司双方利益，……”（甲方是指金色家园业委会），之下共设四个条款，第一条意为2016年6月30日前所拖欠物业费由甲方收取并预留30%，其中20%作为物业公司服务期间未完善的基础设施改造、电梯维护、年检以及公用设施的维修养护等费用，待完善后拨付余款，10%作为业委会的管理费费及日常开支；第二条的大意为第四份物业服务合同履行到2016年12月31日终止，期间物业公司收取的部分物业费连同业委会收取的，按照半年合同的费用，并按往年同期的支出付给乙方；第三条内容为“合同期间执行日至到期日，乙方应无条件配合甲方工作，做好各项移交手续，便于业委会开展后续各项工作”；第四条为“未尽事宜双方协商解决”。2019年8月10日，金色家园业委会（甲方）与金港物业公司（乙方）就前述《终止合同》相关的事项又签一份《关于由金港物业自行收费的协议书》（以下简称《物业自行收费协议》），其前言意为：2016年10月签订的《终止合同》第一条有关2016年6月30日前拖欠的物业费由甲方收取约定，到目前为止履行存在困难，为此特订立本协议。之下条款共二条，1、截止至2019年7月31日，以后乙方原物业管理期间的所有剩余未收取的物业费仍由乙方自行收取；2、2019年7月31日前已由甲方代收取的物业费仍按《终止合同》约定的办法结算，该归还乙方的已收物业费在2019年9月30日归还。《物业自行收费协议》签订之后，金港物业公司随即开始自行向一些业主催收自己原服务期间的物业费，其中对本案被告施小龙的催收方式为单纯在被告的营业房门口部位张贴一张物业费催交书，张贴日期为2019年8月17日。催交书上写明应支付物业费的期间为2013年7月至2016年12月但没有书写具体金额，书写被催收对象为“施小龙”但之后起诉的对象却是朱爱芬。 证明上述事实的证据材料为：(1)原告公司营业执照复印件；（2）原告与金色家园业委会签订的物业服务合同4份、关于金色家园物业终止合同及补充协议1页、关于仍由金港物业自行收费的协议书1页；（3）物业费催交书及其张贴的照片。这些证据材料均为原告方提出，被告对之质证意见为不知道、没有看到过。 另查明：被告施小龙为金色家园小区范围内的营业房业主，其营业房门牌号为西山路398号，计有建筑面积为168.13㎡（包括第二层）。施小龙从房产开发商处受领房屋时交过一次物业费，之后未再交纳过。该营业房投入使用后的前期为施小龙自己开店，2017年上半年起被出租给他人开店。大约2016年5月份，一××人进入金色家园小区从小高层房屋的楼顶跳楼身亡，其坠落地点位于被告施小龙的营业房门前。该跳楼人员坠落过程中碰落被告营业房二楼顶端部位的一块外墙花岗岩，该外墙花岗岩缺损状况至今未曾修复。原告方庭审中对于外墙修复责任归属问题答称：没有第三者破坏的情况下由物业公司维修，有第三者破坏，我们要向建设局审批，申请维修基金，批下来以后再修。进而对于是否向建设局提出申请之问的答称是：我们去问过建设局，他们回复这种事情不能审批，维修基金批不下来。另外，被告在自己开店期间，因一只宠物犬丢失而去往物业门卫处要求查看监控，但监控设施故障而不能查看。证明本节事实的证据材料为双方不争的陈述及其被告提出的照片。 还查明，原告就金色家园物业服务合同纠纷同期向本院提起的诉讼案件有多起。其中（2019）浙0781民初6800号案件的被告房屋也为营业房，该案的判决已经发生法律效力。该案判决的事实认定部分包括有：（1）2013年金色家园业委会成立前，金港物业公司就与房产开发商签订前期物业管理合同；（2）业委会成立后，未通过正当程序自行决定延用原来的物业公司；（3）2016年6月30日签订的物业管理合同将营业房的物业费从1元提高到1.2元，根据金色家园业主公约规定，对于调整物业费并提交业主大会表决的建议须经全体业委会成员三分之二以上的人签字同意，事实上未召开过业主大会进行过表决，仅有赵建良一人代表签字；（3）在原告服务金色家园小区期间，不仅管理不到位，服务也较差，尤其是对于营业房甚至连最基本的保洁卫生都未尽到，期间原告还断断续续多次停止服务，因而导致许多业主的物业费难以收取局面；（4）2016年10月业委会与原告签订合同约定服务延续到12月份为止，但这二个月期间原告并未尽服务义务。 本院认为，物权法第七十六条中规定，选聘或解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项之一，需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物权法还规定业主可以设立业主大会、选举业主委员会。物业管理条例中规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行有关职责，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是其职责之一；该条例还规定业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。根据上述规定以及其他一些条款规定，应当认为业主委员会不是一个能够独立享有民事权利和承担民事义务的组织，其从事签约、诉讼或其他活动多是一种程序担当，对于涉及业主权利义务的事项，应依法根据业主大会的决定为之，依法或依业主规约可以自行作出决定的事项也应严格限于授权范围之内而不得违背多数业主的意愿。对于签订物业服务合同这一事项而言，业主参与选聘物业服务企业按常理应当以知悉拟选对象所提供服务的项目内容、质量和收费标准、方式等情况为前提，也即业主在表决前得知悉拟订立合同的主要条款内容。综上可知，业主大会达成选聘某一物业服务企业的决定后，签订书面合同这一环节并不意味着合同的条款可以由业委会任意与对方商洽决定，必须与选聘过程中的承诺保持基本一致。如果业主大会授予业委会对合同某些条款的改动权，则应当在授权范围内并站在业主的立场上与对方商洽而尽力维护广大业主的利益。同理，物业服务合同履行过程中，合同条款的变更和补充、期满后的续签，也不能由业主委员会任意为之，涉及减少业主合同权利或加重业主合同义务时则更应当遵循大多数业主的意愿。本案所涉第四份物业服务合同提高了营业房物业费的收费标准，现没有证据证明提高收费标准属于时任业委会主任之职权内可决定的事项，事后又未获得业主大会追认，因此本院认为对于拒绝追认的业主应沿用之前执行的收费标准为妥。合同法第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确，依照第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质和损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或报酬等违约责任。物业服务合同是标的性质较为复杂的合同，其中某些方面的质量标准难以用数字指标明定和衡量，甚至在履行数量上都难以明定，但这些情况并不意味着物业服务合同纠纷不能适用第一百一十一条的规定进行处理。就本案而言，原告在合同期间不完全履行合同，提供服务的质量低于通常的标准是明显的，这不仅仅在于被告提出的抗辩事由是属实的，从原告庭审中一些观点主张就可以推断原告不可能全面恰当地履行自己的合同义务。原告已经撤出涉案物业小区，减少报酬是承担违约责任的合理选项。本院综合考虑酌情按70%计取被告应付物业费。另外，对于2016年最后二个月，原告自认未尽过服务且庭审中表示可以减除二个月，故不再计取该二个月的物业费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告施小龙于本判决生效后十日内支付原告兰溪市金港物业管理有限公司物业费4704.64元及利息损失（利息从2020年1月16日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付到实际履行之日）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告施小龙负担25元，由兰溪市金港物业管理有限公司负担25元。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  姚旭宗 人民陪审员  张树人 人民陪审员  陈旭英 二〇二〇年十月十二日 代书 记员  徐昭阳