湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0503民初837号原告：宜昌中筑物业管理有限公司，住所地宜昌市伍家岗区中南路**，统一社会信用代码91420500092006142T。法定代表人：屈桂芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩庆阔，湖北普济律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎季亚，湖北普济律师事务所律师。被告：宋经荣，女，1973年8月2日出生，汉族，住当阳市,委托诉讼代理人：张俊杰，男1994年10月15日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区，系宋经荣之子。原告宜昌中筑物业管理有限公司（以下简称中筑物业公司）与被告宋经荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)公开开庭进行了审理。原告中筑物业公司的委托诉讼代理人黎季亚,被告宋经荣的委托诉讼代理人张俊杰到庭参加诉讼。庭审中，当事人申请庭外调解，未能达成一致。本案现已审理终结。原告中筑物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告宋经荣向原告支付2017年7月至2019年10月期间拖欠的物业费5751.48元，违约金8160.56元，共计13912.04元。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月9日，原告与长楹观邸小区的开发建设单位宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹置业公司）签订了《前期物业服务合同》，该合同约定，由原告为被告所在的长楹观邸小区提供物业服务，合同期限自2015年2月1日起至2018年1月30日止；在本合同期限内，若业主委员会成立并代表全体业主签订新的物业服务合同，本合同终止；合同期满，小区未成立业主委员会或者业委会成立未签订新的物业服务合同，本合同继续生效。小区住宅物业服务费为1.5元/㎡·月。物业服务内容主要是对小区公共、共用设施设备的维护和管理。该合同签订后，原告正式全部接管长楹观邸小区的物业管理服务工作且提供物业服务至今。2016年4月14日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，对双方的权利义务进行了进一步明确。被告作为案涉房屋的所有权人，应当依约向原告支付拖欠的物业服务费，经原告多次催收，被告仍未交纳，根据《前期物业服务合同》第三十一条约定，业主/物业使用人逾期半个月未交纳物业服务费者，原告有权按照日0.5%的标准收取违约金；同时根据《前期物业管理服务协议》第八条第四项约定，业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日千分之三交纳违约金，故被告还应承担因逾期支付物业服务费而产生的违约金。原告认为，被告作为房屋的所有权人，享受了原告提供的物业服务，被告应当按照合同约定支付物业服务费等相关费用，被告拖欠物业服务费的行为已经严重侵害了原告的合法权益，使原告经营艰难，无法良性为长楹观邸小区提供更好的物业服务。被告拒绝交纳物业服务费不仅侵害了原告的合法权益，还影响了小区其他守约交费业主享受更好物业服务的权利。为维护原告自身和其他广大业主的权益，原告依法提起诉讼，请求人民法院维护原告合法权益，支持原告的诉讼请求。被告宋经荣辩称，1、我和原告是在2016年签订的物业服务协议，原告曾口头向我承诺物业费从2016年7月收取，如果交房时间延期,收取物业费时间就顺延。2、根据湖北省物业管理办法，开发商将未达到交付条件的房屋交付给业主，应由开发商承担物业费。根据我们查询到的法院文书显示，长楹官邸小区的竣工时间是2019年1月23日，在此之前，该小区的房屋不具备交付条件，故业主不存在拖欠物业费之说。原告主张的物业费应该向开发商收取，而不是向业主收取。3、原告主张的违约金计算错误，其中2017年7月1日至2018年6月30日系重复计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月9日，长楹置业公司与中筑物业公司签订《前期物业服务合同》，约定中筑物业公司为长楹观邸小区提供物业服务，合同期限自2015年2月1日起至2018年1月30日止，在本合同期限内，若业主委员会成立并代表全体业主签订新的物业服务合同，本合同终止；合同期满，小区未成立业主委员会或者业委会成立未签订新的物业服务合同，本合同继续生效；物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理；8、物业档案资料管理；9、相关费用的收取……住宅物业费的收费标准为1.5元/㎡·月，实行预付费制，业主/物业使用人逾期半个月未交纳物业服务费者，中筑物业公司有权按照日0.5%的标准收取违约金；合同还对物业服务质量、双方的权利与义务、违约责任等内容进行了约定。2014年12月9日，宋经荣与长楹置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，购买长楹观邸小区5号楼1单元15层011504号房屋，房屋建筑面积为136.94平方米。2016年4月14日，宋经荣与中筑物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定中筑物业公司为宋经荣所购建筑面积136.94平方米的房屋所在的长楹观邸小区提供前期物业管理服务，物业服务内容包括：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备及运行的维护和管理；3、环境卫生；4、安全协防；5、交通秩序与车辆停放；6、物业装饰装修管理服务；7物业档案资料管理……住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，先交后用，时间到期前15日内预交下一周期12个月的物业管理服务费；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中筑物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金；合同还对物业服务质量、双方的权利与义务、违约责任等内容进行了约定。2016年3月27日，宋经荣与中筑物业公司、长楹置业公司三方签订《领匙协议》，载明长楹观邸项目主体施工已完成，但因施工期间暴雨等等不可抗力因素导致原正式交房时间予以顺延，现因业主住房困难，急需取得房屋钥匙做装修准备工作等，并约定宋经荣在领取钥匙后按照中筑物业公司相关房屋管理规定正式行使购房人的权利，中筑物业公司受长楹置业公司委托向宋经荣移交其房屋钥匙等。后宋经荣接收了钥匙5把，并装修入住，物业费支付至2016年6月30日。2018年7月2日，中筑物业公司在宋经荣门口张贴缴费通知，并于2019年3月21日向宋经荣邮寄律师函，要求其交纳拖欠的物业费，宋经荣至今未交纳。本院认为，宋经荣与中筑物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，无违反法律、法规强制性规定情形，合同有效成立，本院依法予以确认，双方均应按约定全面履行义务。宋经荣作为业主，其在接受物业公司提供物业管理服务后，应当按照合同约定的收费标准支付相应物业管理费用。对于宋经荣提出房屋未达到合同约定的交付使用条件问题，在其签字确认的《领匙协议》上，中筑物业公司、长楹置业公司已明确告知了其正式交房时间顺延的事实，宋经荣未拒绝收房，并已装修入住、实际接受了中筑物业公司提供的物业服务，应视为其认可该物业服务协议中约定的权利义务，因此，宋经荣应向中筑物业公司支付2017年7月1日至2019年10月31日期间的物业服务费5751.48元（1.5元/月·平方米×136.94平方米×28个月）。对于中筑物业公司请求的违约金，考虑到宋经荣并非无故恶意拖欠物业管理费用，且中筑物业公司确也存在管理服务瑕疵，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下：一、被告宋经荣于本判决生效之日起十日内向原告宜昌中筑物业管理有限公司支付2017年7月1日至2019年10月31日期间的物业服务费5751.48元；二、驳回原告宜昌中筑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费74元，由被告宋经荣负担。本判决为终审判决。审判员  闫刚二〇二〇年十月三十日法官助理聂飘书记员汪丽