浙江省仙居县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）浙1024民初3907号 原告：张英，女，1990年3月1日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：郭锐，浙江精当律师事务所律师。 被告：仙居县华商天成住宅小区业主委员会，住所地仙居县华商天成住宅小区。 负责人：王永进，主任。 委托诉讼代理人：邵荣华，仙居县城关法律服务所法律工作者。 被告：杭州百川物业管理有限公司台州分公司，住所地仙居县安洲街道下园村清水山庄******。 负责人：潘将文，总经理。 委托诉讼代理人：蒋武君，浙江神仙居律师事务所律师。 原告张英与被告仙居县华商天成住宅小区业主委员会（以下简称华商天成业委会）、杭州百川物业管理有限公司台州分公司（以下简称百川物业公司）为确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告张英及其诉讼代理人郭锐、被告华商天成业委会负责人王永进及诉讼代理人邵荣华、百川物业公司负责人潘将文及诉讼代理人蒋武君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张英向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告于2019年5月15日、2020年6月21日订立的《仙居县华商天成小区物业服务合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系仙居县南峰街道华商天成住宅小区（以下简称华商天成小区）业主。2019年5月15日、2020年6月21日，被告华商天成业委会在未征求业主意见的情况下，即与被告百川物业公司订立了两份《仙居县华商天成小区物业服务合同》，将华商天成小区物业管理项目委托给被告百川物业公司。关于原告主体问题，法律明确规定，如果业委会或者业主大会作出的决定侵害了业主的权益，业主有权提起诉讼，因此本案原告主体资格是适格的。关于合同效力问题。2019年5月15日签订的合同，被告业委会主张合同签订前经过业委会讨论通过并在业主群内公示、程序合法，原告认为不符合物权法关于选聘物业应经过小区双半数业主同意的规定，而且当时业主群内也有业主提出异议，业委会无视了异议业主的要求就与百川物业公司签订了合同，侵犯了业主的知情权、表决权。2020年6月21日签订的合同，被告业委会主张续签合同经过业主代表同意，并张贴了续签公告要求反对续签的业主签名。对此，原告认为，法律法规规定选聘物业是要经过双半数业主同意，而不是被告业委会认为的过半数反对就不续签。原告没有签字表示反对是因为对2019年签订的合同就有异议。而且原告也不知道选举了业主代表，关于续签合同业主代表也没有征求过原告意见。关于被告百川物业公司提出的2019年已缴纳物业费业主超过80%这一事实，该部分业主中包含了根据县里规定强制要求缴纳物业费的公职人员、党员，还有抵扣了200多户业主的装修押金作为物业费，如果扣除这两部分，已缴纳物业费的业主不可能有这么多，不能构成追认。另外，二被告之间在2019年3月1日还签订过一份合同，与5月15日签订的合同约定的服务期限有重叠，双方明显存在虚假。综上，二被告签订的物业服务合同违反了《物业管理条例》相关规定，侵害了原告的合法权益，原告特提起本案诉讼。 被告华商天成业委会辩称，请求判决驳回原告诉讼请求或裁定驳回原告起诉。第一，被告业委会是经过合法程序选举产生的，并经过了主管部门备案，业委会有权代表全体业主与物业公司签订合同，也具有主体资格。原告不是合同相对方，物业合同涉及全体业主权益，原告在未得到业主大会或过半数业主授权情况下以个人名义提起确认合同无效之诉，属主体不适格。第二，二被告签订的合同不存《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定的无效情形，原告提交的证据也不能证明过半数业主不同意。2019年合同签订前，更换、选聘了百川物业公司是召开业委会会议经过业委会成员讨论决定的，也在业主群内公布了。2020年续签合同也是经过业主代表（2020年增选了7名代表）讨论同意后，在业主群、各楼小群内及各幢单元楼张贴了公告，不同意续签的业主可以签名，但是包括原告在内的所有业主都没有来签字，因此，业委会才于2020年6月21日与百川物业公司续签了合同。而且，2019年度的物业费各业主已缴纳了85%左右，2020年度的物业费缴纳也已超过了40%。原告提到用装修押金抵扣，在抵扣时是经过业主同意的。至于原告提到的征求意见形式问题，法律法规没有规定征求意见时必须征求同意意见而不能征求反对意见。第三，原告作为业主未承担应尽的义务，没有按约缴纳物业费。 被告百川物业公司辩称，原告要求确认合同无效之诉不能成立，请求驳回原告起诉或驳回原告诉讼请求，理由如下：第一，原告起诉要求确认合同无效，突破了合同相对性原则。被告华商天成业委会是代表全体业主与被告百川物业公司签订物业服务合同，而本案原告不能代表全体业主，小区已经缴纳物业费的业主占专用面积的86.25%，占业主总人数的86.09%，绝大多数的业主对于本案合同是认可并积极履行的，若仅凭原告个人就可以起诉确认合同无效，对其他业主是不公平的。第二，原告反复强调业委会履职不合法，侵犯了原告的知情权和表决权，根据《物业管理条例》第十九条规定，“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”如果原告认为业委会履职不合法，侵犯其知情权和表决权，则应当由行政机关解决，而非提起确认合同无效之诉。第三，原告要求确认合同无效的理由不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，本案物业服务合同不管是内容还是形式都没有违反国家法律或行政法规的强制性规定。原告依据《物业管理条例》第11条、第12条、第15条认为本案物业服务合同违反了法律法规强制性规定是错误的，这3条规定的是业委会的法定职责以及履职程序，与本案物业服务合同的内容和签订形式都无关。而且二被告签订合同时，有业委会公章及业委会主任签名，大部分业主也缴纳了物业费，被告百川物业公司有充分理由相信与自己签订合同的业委会可代表小区的全体业主。 经审理，本院查明事实如下：华商天成小区共有683户住宅业主，原告系该小区7幢1单元703室业主。2019年1月，华商天成小区选举产生了首届业主委员会即被告华商天成业委会，业委会由9人组成，王永进当选主任，张锦燕、张海燕当选副主任，并于同年1月25日经仙居县城市管理局备案。2019年4月24日，被告华商天成业委会召开业委会会议，会议包含了奥博物业退出及金地物业、百川物业愿意接盘等议程。2019年4月30日，被告华商天成业委会召开业委会会议，会议讨论确定奥博物业退出小区，同意选聘被告百川物业公司为小区物业管理方。2019年5月13日，王永进以业委会名义在“华商天成业主一群”中发布《关于选聘新物业情况说明》，将奥博物业的退出及重新选聘被告百川物业公司作为小区物业服务企业的相关情况向业主进行公布。2019年5月15日，被告华商天成业委会与被告百川物业公司签订了《仙居县华商天成小区物业服务合同》一份，合同约定由被告百川物业公司对华商天成小区2019年5月21日至2020年3月1日期间的小区物业进行管理，并就双方相关的权利和义务进行了约定。2019年5月21日，被告百川物业公司开始为华商天成小区提供物业管理服务。2020年2月12日，因上述合同约定的期限将要届满，王永进在“华商天成小区业主代表”群内发布了《关于物业续签合同问题》，关于是否续聘被告百川物业公司问题征求意见。同年2月14日，王永进以业委会名义在“华商天成业主一群”内发布《关于是否同意与百川物业续签合同的公告》，载明：2020年2月14日至2月20日下午17：30为反对续签合同的签字时间，2月20日至29日业委会和各幢业主代表将根据签名结果开展相关工作，如果反对续签合同的业主人数过半数则对物业进行重新招投标，如未过半数则与被告百川物业公司续签合同。该《公告》也一并张贴在小区各单元楼，包括原告在内，没有业主签名表示反对续签合同。2020年6月21日，被告华商天成业委会与被告百川物业公司续签了《仙居县华商天成小区物业服务合同》一份，合同约定物业服务期限为2020年3月1日至2021年2月8日，其余合同内容与2019年5月15日签订的合同内容基本一致。2020年9月1日，被告百川物业公司向本院提起物业服务合同纠纷诉讼，要求原告张英缴纳2019年3月1日至2020年2月29日的物业费及滞纳金。该案目前尚未审理终结。 上述事实，有《仙居县华商天成小区物业服务合同》两份、仙居县城市管理局《关于仙居县华商天成住宅小区首届业委会备案的批复》（仙城管〔2019〕3号）、《业委会会议签到表》、《华商天成业委会会议记录》、《关于选聘新物业情况说明》、《关于是否同意与百川物业续签合同的公告》及照片、微信群聊天记录及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条规定，一个物业管理区域内选聘和解聘物业服务企业应当由该物业管理区域内的业主共同决定，并由业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。本案中，涉案的两个物业服务合同均系被告华商天成业委会代表华商天成小区全体业主与被告百川物业公司签订的，涉及全体业主的共同利益和共同管理权。选聘物业服务企业以及签订物业服务合同，只能由业主大会作出决定并授权业委会实施，业主个体不具有单独决定权、实施权。因此，原告在业委会不存在怠于提起诉讼的情形下，也未经业主大会授权即以个人名义提起确认合同无效之诉，属于主体不适格，本院依法驳回其起诉。二被告关于原告主体不适格的抗辩意见，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 驳回原告张英的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年十月二十六日 代书记员 王溢金