湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初3482号原告：武汉世纪万达物业管理有限责任公司，住所地武汉市经济技术开发区8C地块世纪阳光花园3-1-304，统一社会信用代码9142010075512591XQ。法定代表人：程淑芸，该公司总经理。委托诉讼代理人：张杜，女，该公司项目负责人。委托诉讼代理人：刘静，女，该公司法务专员。被告：邵国胜，男，1976年7月9日出生，汉族，住武汉市新洲区，原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司（下简称世纪万达物业公司）与被告邵国胜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪万达物业公司的委托诉讼代理人刘静，被告邵国胜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告世纪万达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年1月1日至2019年12月31日物业管理费10833.6元。2、依法判令被告向原告支付2016年1月1日至2019年12月31日所欠物业管理费产生的滞纳金2000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买武汉市新洲区邾城街龙腾大道虹景新都16-301号房屋，建筑面积155.66平方米，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，并与金燕虹景新都业委会签订了《武汉市物业服务合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1.45元/㎡/月向原告缴纳物业管理费，逾期缴纳物业费从逾期之日起按每天应缴纳费用的千分之二缴纳滞纳金，且约定了物业费的调整方式。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告自2016年1月1日至2019年12月31日，共拖欠原告物业费10833.6元，根据合同约定因拖欠物业费产生的滞纳金为人民币19771.9元，考虑到我司仍将继续在小区内服务，且收取滞纳金不是我司的主要目的，故滞纳金按2000元主张。原告多次催缴，但被告均不予缴纳。原告认为，按时交纳物业费是每位物业使用人的义务，也是物业公司维持日常运营的基本保证，被告拒不交纳物业管理费严重损害了原告的合法权益。故为维护其合法权益，诉至法院，提出前述诉请。原告为支持其诉讼请求，提供了证据如下：证据一、武汉市物业管理服务协议、武汉市物业服务合同，证明目的：原被告间形成物业服务合同法律关系及权利义务约定。证据二：催款通知书，证明目的：被告自2016年至今未按合同约定履行缴纳物业费义务。被告邵国胜辩称：我是拖欠了2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费10833.6元，因为原告违反了物业管理服务协议的约定。我于2011年入住该房，2013年我家外墙渗水，向物业公司申请维修，物业公司说维修了，但不知道有没有维修，我换了一次墙纸。2015年外墙又渗水，墙纸又烂了，我至今没有再换墙纸，到现在物业都没有处理渗水问题。2015年我放在架空层的摩托车锁被撬了，物业没有安装监控，为此我自己花了四五百元的维修费用。我多次向被告反映，但其没有完善服务，导致2016年我的摩托车被盗，我向公安机关报案了，但被告不能调出监控。因为被告没有处理我反映的问题，我才没有交物业费，我不认可滞纳金。被告邵国胜未提交证据。经庭审质证，被告对原告提供证据的质证意见为：对原告提供证据一、证据二的真实性无异议，但对其证明目的有异议，原告有违约行为；对证据一中武汉市物业服务合同认为自己不清楚。原告提供的上述证据，被告对其真实性无异议，对拖欠物业费的金额亦无异议，本院对其证明效力予以确认。本案查明的主要事实：邵国胜系武汉市新洲区邾城街龙腾大道虹景新都16-301号房屋（建筑面积155.66㎡）的业主。世纪万达物业公司（甲方）与邵国胜（乙方）于2011年11月25日签订《前期物业管理服务协议》，约定由甲方为金燕·虹景新都提供物业服务，物管费缴纳时间自开发公司通知交房之日起执行，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取（前两年按每月每平方米1.3元收取）；物业费按年度交纳，乙方应于每年度的第一个月交清房年度的服务费。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。金燕虹景新都小区业主委员会（甲方）与世纪万达物业公司（乙方）于2015年1月26日签订了《武汉市物业服务合同》，约定合同期限为2015年1月26日至2018年1月25日；高层住宅的物业费按建筑面积每月1.45元/平方米的标准收取，业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每次缴费周期的前一个月内；业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按日千分之二的标准向乙方支付违约金。2018年1月26日，武汉市金燕虹景新都小区第二届业主委员会（甲方）与世纪万达物业公司（乙方）签订了《武汉市物业服务合同》，约定合同期限为5年，自2018年1月26日至2023年1月25日，高层住宅的物业费按建筑面积每月1.45元/平方米的标准收取，业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每次缴费周期的前30日。被告邵国胜自2016利年1月1日起未交纳物业费。世纪万达物业公司分别于2016年10月21日、2017年9月16日、2018年8月15日、2019年7月17日向邵国胜所购房屋门上张贴物业管理费缴费通知书。自2016年1月1日至2019年12月31日，被告邵国胜共拖欠原告物业费10833.6元本院认为，世纪万达物业公司与邵国胜签订的《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按协议约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故世纪万达物业公司与两届金燕虹景新都小区业主委员会分别签订的两份《物业服务合同》内容不违反法律规定，合同合法有效。邵国胜作为业主，应当根据约定向世纪万达物业公司支付物业管理费。世纪万达物业公司主张要求被告邵国胜支付2016年1月1日至2019年12月31日止拖欠的物业费10833.6元，本院予以支持。邵国胜未按约定支付物业管理费已构成违约，虽然其辩称物业公司未履行物业服务职责才未交纳物业服务费，即使物业公司在履行物业服务合同过程中存在一定的瑕疵，但该服务瑕疵不能成为业主拒交物业服务费的理由。业主应积极交纳物业费，对物业服务过程的不足多些理解和配合；物业公司亦应当全面履行服务内容，提高服务质量，多为业主利益考虑。双方应加强沟通交流，形成良性循环，共同提高小区的生活质量。房屋外墙渗水属于房屋质量问题，质保期内由开发商负责维修，质保期外需动用公共维修基金，被告邵国胜主张物业费打折没有事实及法律依据，本院不予支持。世纪万达物业公司主张违约金2000元，因邵国胜家中自2013年起长期渗水，世纪万达物业公司对邵国胜所反映的房屋渗水问题虽然进行了维修，但未能及时及彻底有效地维修好，在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，对邵国胜生活造成一定的影响，故对其违约金主张，本院不予支持。被告邵国胜以其摩托车被盗为由不缴纳物业费，与本案非同一法律关系，且未提供证据，本院不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告邵国胜于本判决生效之日起十日内向原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司支付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费10833.6元；二、驳回原告武汉世纪万达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费242元，减半收取计121元，由被告邵国胜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘小燕二〇二〇年十月十日法官助理喻琼书记员喻琼