湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初991号原告(反诉被告)：刘钢，男，汉族，1977年7月出生，住湖北省宜昌市西陵区。委托代理人：吴琨，宜昌市西陵区问鼎法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。被告（反诉原告）：金仁喜，男，汉族，1978年2月出生，住湖北省竹溪县。委托代理人：徐博，湖北平长律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告(反诉被告)刘钢与被告（反诉原告）金仁喜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘钢的委托代理人吴琨和被告（反诉原告）金仁喜及其委托代理人徐博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)刘钢提出以下诉讼请求：1.判令金仁喜退还刘钢租金75500元、押金5万元；2.判令金仁喜赔偿刘钢损失（以鉴定结果为准）；3.金仁喜承担诉讼费用。事实与理由：刘钢承租金仁喜位于十堰市文博堂商场商铺开设古涉连锁服装店已多年。2018年3月21日，刘钢委托当时雇佣的员工朱吉文与金仁喜续签《租赁合同》，约定租赁期限从2018年3月25日至2021年3月24日止，年租金453000元，房租按年支付，押金5万元。2020年春节，因爆发疫情，政府决定休市歇业，从2020年2月2日开始执行。2020年3月19日，服装店才恢复经营。恢复经营后，金仁喜要求刘钢交纳2020年至2021年的房屋租金。刘钢提出，政府决定休市歇业，属不可抗力，应减免房屋租金。但金仁喜不同意。随后，金仁喜断掉了商铺的供电，并在商铺橱窗上张贴“此门面转让出租”信息，导致刘钢不能正常经营，逼迫刘钢搬离了商铺。刘钢认为，金仁喜以其行为明确表示不再履行双方之间的租赁合同，构成违约，应退还押金，并赔偿损失。被告（反诉原告）金仁喜辩称：一、2018年3月21日的《租赁合同》中，乙方（承租人）为刘钢、朱吉文二人，合同履行过程中，朱吉文负责与刘钢联系、沟通，从合同来看，朱吉文也持有合同原件。因此，朱吉文是合同一方当事人，享有合同权利、承担合同义务，不参加诉讼无法查清案情。刘钢单独提起诉讼可能侵害合同当事人权益，主体不适格。二、因受疫情影响，国家出台政策减免租金，但是金仁喜是从文博堂商场处租赁商铺后转租给刘钢的，金仁喜已经按照合同约定向文博堂商场支付了疫情期间的租金，没有享受到国家的减免政策，金仁喜不可能自己垫付费用给刘钢减免。三、《租赁合同》约定，乙方要求终止合同，必须提前一个月向甲方书面提出并征得甲方同意，否则不予退还押金。因刘钢拒绝支付2020年租金导致合同不能履行，存在根本违约，按照约定刘钢无权主张退还租金，刘钢主张退还5万元押金不能成立。四、刘钢于2020年4月6日通知金仁喜准备交钥匙，并与次日交付。在此之前刘钢已经全部撤离，不存在任何损失。综上所述，请求驳回刘钢的全部诉讼请求。被告（反诉原告）金仁喜提出以下反诉请求：1.判令刘钢支付金仁喜违约金90600元；2.诉讼费用由刘钢承担。事实与理由：双方合同约定，乙方要求终止合同，必须提前一个月向甲方书面提出并征得甲方同意，否则不予退还押金，且应支付合同期满前应交租金总额的20%作为违约金。2018年和2019年，刘钢均按约支付了当年租金。2020年3月，金仁喜催缴租金，刘钢以租金过高为由拖延、拒付，并于2020年4月7日将商铺钥匙交还金仁喜。刘钢违反合同约定拒付租金，导致合同不能履行，依约应承担违约责任。针对被告（反诉原告）金仁喜的反诉，原告(反诉被告)刘钢辩称：一、刘钢虽然没有依据合同交纳租金，但是根据最高人民法院相关规定，疫情期间收入减少没有按照合同约定履行不构成违约。二、不是刘钢提出解除合同的，而是金仁喜在租赁房屋的橱窗张贴了出租信息并留下自己的电话，以其行为明确表示不再履行与刘钢之间的合同义务，违约方是金仁喜。因此，金仁喜的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。经审理查明：2018年3月21日，朱吉文以刘钢和自己作为乙方与作为甲方的金仁喜签订商铺租赁合同。双方约定：甲方将文博堂商场两间门面约200平方米出租给乙方用于经营，租赁期间自2018年3月25日至2021年3月24日，年租金453000元，房租按年支付，租金涨幅不能超过10%；甲方对出租房屋房租通电、水，乙方按照表计量据实交费，若不及时结清水电费，甲方有权停水、停电，且不承担任何责任；合同签订时，乙方交纳押金5万元，合同期内不计息，期满退还或抵付租金；合同终止时，乙方交还房屋的同时必须保证所交房屋及附属设施完好；甲方出租的房屋已装修，乙方可以对房屋实施装饰，费用自理；合同终止时，装饰不准拆除，无偿交付甲方；未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋结构。关于违约责任，双方约定：乙方不按期交付租金，甲方有权随时解除合同，且不予退还押金，乙方还应支付日2%的滞纳金；乙方要求终止合同，必须提前一个月向甲方书面提出并征得甲方同意，否则不予退还押金，且应支付合同期满前应交租金总额的20%作为违约金。合同签订后，刘钢向金仁喜支付了2020年3月24日之前的租金,其中第一年的租金是在2018年3月22日支付，第二年的租金是在2019年3月22日支付。2020年3月19日，刘钢在疫情后恢复经营。金仁喜要求刘钢支付2020年3月25日以后的租金，刘钢要求减免租金未获准许，遂在门面张贴“全场五折”告示。因刘钢未支付租金、拖欠水电费，金仁喜在2020年4月初对刘钢租赁的房屋停止供电，并在门面张贴“此门面转让出租”告示。2020年4月6日，刘钢指示员工通知金仁喜交还房屋。金仁喜同意接收，并于次日收回房屋，未退还刘钢交纳的押金5万元。刘钢尚有部分物品放置在涉案房屋内。本院认为：朱吉文虽然在商铺租赁合同中署名，但押金、租金均由刘钢交纳，商铺由刘钢经营使用，朱吉文未履行合同义务，刘钢作为承租人主张权利不违反法律规定，金仁喜关于刘钢诉讼主体不适格的答辩意见不能成立。双方的商铺租赁合同不违反法律规定，应认定为有效。虽然合同对支付租金的时间无明确约定，但从双方交易习惯来看，应是先付租金后使用房屋，刘钢未在2020年3月25日前支付第三年的租金构成违约。金仁喜出租门面是为了获取租赁收益，在门面张贴“此门面转让出租”是在刘钢未支付租金的情况下，断掉商铺供电是在金仁喜拖欠电费的情况下，且未明确通知刘钢解除合同，刘钢主张金仁喜逼迫其搬离商铺不能成立。在双方未能就减免租金达成协议的情况下，刘钢在门面张贴“全场五折”告示，并指示员工向刘钢交还房屋，金仁喜在门面张贴“此门面转让出租”告示，应认定双方在未对租金减免达成协议的情况下均有解除合同的意愿，并就合同解除达成一致意见，合同解除属双方协议解除。金仁喜未阻止刘钢搬离自己的物品，刘钢主张金仁喜赔偿损失不应支持。《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病××炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》要求，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，给予享受3个月房租免收、6个月房租减半的扶持政策。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新××炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持；承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。根据上述规定，金仁喜以刘钢未支付租金导致合同不能履行为由要求刘钢承担支付违约金及不退还押金的违约责任不应支持。案涉房屋属国有资产经营用房，金仁喜、刘钢使用该房屋从事经营活动，符合上述通知中享受扶持政策的条件，有权要求合同相对方减免租金，金仁喜是否向其出租方主张减免租金不得对抗刘钢向其主张该项权利。政府的扶持措施是对中小微企业、个体工商户在受疫情影响的整个期间的扶持措施，而不是减免整个受疫情影响期间的租金，刘钢已支付租金且受疫情影响的期间是从2020年2月2日至2020年3月24日，要求免除2个月的租金不应支持。根据当地疫情防控实际情况和刘钢交纳租金的情况，可酌情免除刘钢1个月的租金，即37750元，该款项由金仁喜返还给刘钢。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新××炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、第6条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）金仁喜于判决生效十日内退还原告(反诉被告)刘钢租金37750元、押金50000元；二、驳回原告(反诉被告)刘钢的其他诉讼请求和被告（反诉原告）金仁喜的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2810元，减半收取1405元，原告(反诉被告)刘钢负担408元，被告（反诉原告）金仁喜负担997元；反诉案件受理费1033元，由被告（反诉原告）金仁喜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号********。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇二〇年十月十二日书记员  彭苗苗