浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初3341号 原告：新昌县亲亲物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624683109565Q），住新昌县七星街道安家兴花园**。 法定代表人：石成喜，执行董事。 委托诉讼代理人：王亚江，公司员工。 被告：吴利军，男，1981年1月20日出生，汉族，，住新昌县 原告新昌县亲亲物业管理有限公司与被告吴利军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理。审理中，原告法定代表人由邵财富变更为石成喜。本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告新昌县亲亲物业管理有限公司委托诉讼代理人王亚江、被告吴利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县亲亲物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付2019年7月1日至2020年6月30日的物业服务费646.90元、公共能耗费100元、车棚服务费120元，合计866.90元，并承担滞纳金216元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系新昌县及10-15-85号车棚业主，房屋建筑面积67.39平方米。2019年6月28日，原告与开发商新昌县方兴实业有限公司签订了《方兴和园物业管理服务合同》。约定原告为方兴和园小区提供物业服务，服务期限从2019年7月1日至2020年6月30日止；物业服务费按业主拥有的建筑面积收取：排房每月1.5元／平方米、套房每月0.8元／平方米、公共能耗费100元／年、地下车位（车棚）每月10元／间。合同签订后，原告按约提供了服务，但被告拖欠服务费未交，且经原告2020年6月15日在被告门上张贴催讨函催交仍未交纳。审理中，原告放弃滞纳金的诉讼主张，变更第一项诉讼请求为要求被告支付物业服务费、公共能耗费计866.90元。 被告吴利军答辩称：一、《前期物业服务协议》无效，被告未与原告签订物业服务协议，原告不能按照协议要求被告交纳物业费。《前期物业服务协议》不是被告本人所签，协议后面签名是拼接上的，因此被告协议签订是不知情的，原告主张的物业收费标准没有经过被告的同意，不能要求被告按其收取标准交费。二、原告没有履行物业服务协议约定的义务：小区喷泉水池未及时清理已生水藻；消防灭火器未按期年审，现已过期（原应该年一检测，五年以后应该两年一检测）；地下室出入口灯破掉未修理，且电线裸露在外容易发生触电；消防栓玻璃破损不作更换；绿化垃圾没有及时清理，车棚垃圾已堆了几年；绿化区，未阻止业主私搭钢棚等。原告未按约提供服务，业主有权拒交物业费。现因原告服务不到位，要求对物业费相应打折，且不承担滞纳金。 原告新昌县亲亲物业管理有限公司就其事实主张，向本院提供了如下证据： 1、商品房买卖合同一份。证明被告吴利军向新昌县方兴实业有限公司购买了方兴和园15幢242室商品房及10-15幢地下85室自行车库位，系方兴和园小区业主，其商品房建筑面积67.39平方米。 2、原告与被告吴利军签订的《前期物业服务协议》、2019年6月28日与新昌县方兴实业有限公司签订的《方兴和园物业管理服务合同》。证明原告与小区开发商签订有物业服务合同，原告为小区提供物业服务，期限是2019年7月1号至2020年6月30号，合同约定的收费标准是套房0.8元/m?/月、车棚每只每年120元标准收取，公共能耗费套房每年100元。《方兴和园物业管理服务合同》对于公共能耗费约定参考前期物业服务协议约定标准收取。 3、2020年6月15号催缴函张贴在15幢242室门口的照片。证明原告已经在诉讼前向被告催缴物业费。 被告吴利军质证认为：一、商品房买卖合同无异议。二、前期物业服务协议没有签订过，仅是在2018年的物业欠费诉讼中收到复印件；协议上被告签名是复印拼接的，该协议是假造；物业管理服务合同是对的，但原告没有做到合同上述约定的内容。三、张贴的催缴函无异议。 被告吴利军其为证明事实主张，向本院提供证据： 4、照片18份、小区图纸1份。证明原告在服务措施上不到位，小区绿化已被业主侵占。 5、《前期物业服务协议》复印件。协议未部乙方吴利军签名上方且有横向线痕，可以说明其下乙方“吴利军”签名是拼接的。 原告质证认为：消防设施是否合格应由消防部门认定；绿化问题请尽快成立业主委员会与开放商一起来解决；前期物业服务协议不能证明是虚假的。 本院认为：上述经庭审质证，证据1、3及证据2中《方兴和园物业管理服务合同》，被告吴利军没有异议，且可证明本案相关事实，本院予以认定。证据2与5中所涉《前期物业服务协议》，根据（2018）浙06民终2666号（本案原告诉被告吴利军物业欠费案）民事判决书认定，被告当庭认可其中乙方“吴利军”的签名是其本人所签，且被告虽主张签名伪造但未申请鉴定，其关于前期协议签名伪造的主张不能采信，本院对该协议可予认定。证据4、5，18份照片其中13张拍摄时间显示为2015年至2019年7月前或拍摄时间无法辨认，不是案涉2019年7月1日至2020年6月30日缴费期间内，与本案无关。其余五张为本案缴费期间内，与本案相关：2019年12月27日与2020年5月19日楼道与地下室存在垃圾、2020年9月2日与5日的灭火器生产日期是2014年及消火栓玻璃门破损、2020年5月23日喷泉水池有水藻的照片，图纸为和园审核预览表。五张照片虽可证实案涉小区在被告拍摄的时间节点确存在有垃圾未及时清理、消火栓玻璃门破损、喷泉水池有水藻的问题，但物业管理服务具有综合性、动态性、涉众性的特点，目的是为了保证整个小区的和谐、稳定，本院无法仅凭这几张照片而认定就是全部的物业服务状态，且即使这些问题事实如被告主张存在，也只是原告提供物业服务的其中一小部分，并不能以此认定原告未履行物业服务或整个物业服务存在不当。因此，被告依据证据4主张的该拒付物业费理由，本院不予采纳。 综上，本院经审理认定事实如下：被告吴利军系新昌县南明街道方兴和园小区15幢242室及10-15幢地下室85号自行车库位业主，房屋建筑面积67.39平方米。原告由开发商新昌县方兴实业有限公司选聘为小区前期物业服务企业，2014年8月7日与被告签订了《前期物业服务协议》。协议约定，原告在小区业主委员会成立并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之前，作为小区前期物业服务企业为小区提供物业管理服务；物业服务费用由业主按其物业建筑面积交纳，具体为住宅每月每平方0.8元、地下车位（车库、车棚）每间每月10元、公共能耗费套房每年100元等。此后原告入驻小区为之提供物业管理服务。2019年6月28日，小区开发商再次与原告签订《方兴和园物业管理服务合同》。合同约定，物业管理服务期限为2019年7月1日至2020年6月30日间止；物业管理服务费收取执行有关物业管理费用的相关规定，依据《前期物业服务协议》约定的标准收取。合同签订后，原告按约提供了物业服务，但被告未交纳物业服务费。根据被告拥有的物业建筑面积，被告应承担的物业服务费为646.94元（67.39平方米*0.8元/平方*12月）、公共能耗费100元、车棚服务费120元，合计866.94元。2020年6月15日，原告在被告门上张贴催讨函，要求被告在6月30日内交纳欠付的物业费、公共能耗费计866.90元，但被告仍未交纳，致本案纠纷发生。 本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原、被告间的《前期物业服务协议》及原告与建设单位签订的《方兴和园物业管理服务合同》不违反法律、法规强制性规定，依法应为合法有效，双方当事人均应按约全面履行自己的义务。小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主也应依约缴纳物业费，个别业主拒交物业费会影响物业公司的正常运转，损害到其他业主权益。本案被告在物业交付、原告为小区提供物业服务后即负有缴纳物业费的义务，因此现原告诉请被告缴纳欠付的物业服务费符合法律规定，本院依法可予支持。被告虽提出原告服务措施不到位、服务质量存在瑕疵的抗辩，但未能提供充分证据证明，退一步说，即使物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的管理义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以此为由拒交物业费。故被告抗辩依据不足，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告吴利军支付原告新昌县亲亲物业管理有限公司2019年7月1日起至2020年6月30日止的物业服务费、公共能耗费计866.90元，限于本判决生效之日起十日内付清。 如被告吴利军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告吴利军负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨伟东 二〇二〇年十月二十七日 书记员  王 鑫