黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑01民终639号上诉人（一审原告）：郭文艳，女，1972年4月7日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：潘荣涛，黑龙江油都金城律师事务所律师。上诉人（一审原告）：方志伟，男，1993年5月24日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：潘荣涛，黑龙江油都金城律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘云龙，男，1965年10月23日出生，汉族，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：尹齐（系刘云龙妻子），住哈尔滨市呼兰区。被上诉人（一审被告）：张文良，男，1974年12月16日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被上诉人（一审被告）：肖玲，女，1985年9月22日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。上诉人郭文艳、方志伟因与被上诉人刘云龙、张文良、肖玲案外人执行异议之诉纠纷一案，不服哈尔滨市呼兰区人民法院（2018）黑0111民初1974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人郭文艳、方志伟及其委托诉讼代理人潘荣涛、被上诉人刘云龙及其委托诉讼代理人尹齐到庭参加诉讼，被上诉人张文良、肖玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭文艳、方志伟上诉请求：1.撤销原审判决,依法改判停止对位于黑龙江省大庆市××绿色家园××号××室房屋、黑龙江省××绿色家园××楼××号车库的执行；2.依法改判确认位于黑龙江省大庆市××绿色家园××号××室房屋、黑龙江省××绿色家园××楼××号车库所有权为郭文艳、方志伟所有；3.要求刘云龙、张文良、肖玲承担一、二审案件受理费。事实和理由：原审法院认为“郭文艳、方志伟给付张文良的款项是否为购房款存疑，且该涉案房屋为张文良、肖玲共同共有，而该买卖合同未有共有人肖玲签名，而且并没有在事后进行追认，故郭文艳、方志伟取得该房屋不属于善意取得，判决驳回郭文艳、方志伟的诉讼请求”错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。在本案中，通过庭审调查可以看出郭文艳、方志伟与张文良在买卖合同签订后按照约定给付了张文良买卖房屋的全部价款，并对该房屋进行了装修，装修后方志伟于2016年11月用该房屋作为婚房入住。而且郭文艳、方志伟作为房屋的所有权人缴纳了近几年的采暖费、物业费及其他各种费用，上述事实足以证明郭文艳、方志伟购买房屋的事实。而郭文艳、方志伟与张文良在办理房屋所有权变更登记时才发现该房屋被法院查封，所以在整个购买过程中郭文艳、方志伟是不存在任何过错的，而且其完全符合善意取得的全部要件。另外肖玲虽然没有在买卖合同上签字，但其在办理还清银行贷款解除抵押时，银行给其出具了授权委托书，从该委托书的出具可以看出肖玲对该买卖行为是知情并认可的。另外郭文艳、方志伟及方忠海除去在购买涉案房屋时有资金往来外，没有其他任何的业务交集及资金往来，所以足以认定其支付给张文良的所有款项均为购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记；《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第八条规定：案外人已依据其与被执行人的买卖合同支付部分价款并实际占有执行标的，且案外人要求继续履行合同，并可以在合理期限内支付全部余款的；第九条规定：案外人已依据其与被执行人的买卖合同支付全部价款并实际占有需要办理权属变更登记的执行标的，虽然未办理变更登记，但其没有不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为。纵观本案，郭文艳、方志伟买房的时间明显在刘云龙起诉查封之前，而且在查封前已经实际占有了该房屋并支付了全部价款，在办理房产过户登记时才发现所购买的房屋已经被查封，所以并没有懈怠过户登记的办理，本身不存在过错，故应保护郭文艳、方志伟的合法利益不受侵害。综上所述，原审法院认定事实错误，为了维护郭文艳、方志伟的合法权益不受侵害，请求二审法院在查清事实的基础上依据相关的法律规定支持郭文艳、方志伟的诉讼请求。刘云龙辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、郭文艳、方志伟上诉主张根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，其是涉诉房产的“所有权人”是错误的。郭文艳、方志伟并不是涉诉房产的所有权人。郭文艳、方志伟与张文良住在同一单元的七楼居住，与张文良是邻居关系。张文良因诈骗案被公安机关网上全国通缉，日期是2016年2月22日，并于2016年5月20日因诈骗案再次被网上全国通缉，郭文艳、方志伟与张文良签订的房屋买卖合同和车库买卖合同都是在张文良在逃期间签订的，其目的是帮助张文良转移财产，并不是善意的。涉诉房产依照法律规定是需要登记的，而并没有登记在郭文艳、方志伟名下。《中华人民国和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力。《中华人民国和国物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据《中华人民国和国物权法》第十四条与第十七条之规定，郭文艳、方志伟并不是涉诉房产的所有权人，也无权请求赔偿损失。二、郭文艳、方志伟只是与张文良签订所谓的“房屋买卖合同”，而张文良、肖玲是涉诉房产的产权人，《中华人民国和国物权法》第九十五条规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。《中华人民国和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不产或者动产重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意。根据《中华人民国和国物权法》第九十五条、第九十七条之规定，郭文艳、方志伟与张文良签订的所谓的“房屋买卖合同”并不是合法有效的房屋买卖合同，是无效的合同。故郭文艳、方志伟的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项，在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。三、涉诉房产并没有登记在郭文艳、方志伟名下，郭文艳、方志伟并不是涉诉房产的所有权人，所以不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第二项，在人民法院查封之前已合法占有该不动产之规定。四、郭文艳、方志伟称2016年4月17日银行转账给张文良33万元，此汇款并没有注明是购房款，所以不能证明银行转账给张文良的33万元是购买绿色家园S-15号3单元1402室房产的购房款。郭文艳、方志伟称2016年4月17日给张文良的现金7万元,2016年6月15日给张文良现金10万元,2016年10月17日给张文良现金6万元，共计23万元，并非银行汇款，是否真实存在，无法证明。绿色家园S-15号3单元1402室是2016年11月22日被法院查封的，而上诉人通过银行还此房的贷款190,735.41元是2016年12月23日，是在法院查封之后，郭文艳、方志伟知道房产被法院查封，还把贷款还上，不符合常理。故郭文艳、方志伟的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的规定。五、郭文艳、方志伟在起诉状中自述双方约定2016年5月30日、6月1日前分别将涉诉房产过户给郭文艳、方志伟。而至今涉诉房产仍登记在张文良、肖玲名下，既然已经约定好办理过户日期，而并没有按约定办理过户，郭文艳、方志伟在办理过户登记中是有过错的，并不是无过错方，所以不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项，非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。综上所述，郭文艳、方志伟既没有签订合法有效的买卖合同，也无法证明已支付全部购房款。法院查封之后，不去法院了解情况，而是把银行贷款还上，约定办理过户日期而不办理过户，郭文艳、方志伟本身存在过错。原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审人民法院依法驳回郭文艳、方志伟上诉请求，维持原判，保护刘云龙的合法权益不受侵害。张文良、肖玲未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。郭文艳、方志伟向一审法院起诉请求：l.请求停止对位于黑龙江省大庆市××绿色家园××号××室房屋、黑龙江省××绿色家园××楼××号车库的执行。2.依法确认位于黑龙江省大庆市××绿色家园××号××室房屋、黑龙江省××绿色家园××楼××号车库所有权为郭文艳、方志伟所有。3.案件受理费由刘云龙、张文良、肖玲承担。一审法院认定事实：一审法院在审理刘云龙诉张文良、肖玲、关海婷、康丽民间借贷纠纷一案中，刘云龙向一审法院提出财产保全申请。2016年11月22日，一审法院做出（2016）黑0111民初3261-1号民事裁定书依法查封张文良所有的坐落于大庆市萨尔图区北辰绿色家园S15-3-1402室（庆房权证萨尔图区字第**，套内建筑面积82.07平方米）的房产，（2016）黑0111民初3261-2号民事裁定书查封黑龙江省大庆市××绿色家园××楼××号车库。2018年1月9日郭文艳、方志伟对上述查封裁定提出执行异议申请，2018年6月5日一审法院做出（2018）黑0111执异16号执行裁定书驳回郭文艳、方志伟的异议申请。郭文艳、方志伟诉讼来院称：郭文艳与方志伟为母子关系，方忠海与方志伟为父子关系，为给方志伟购买结婚所用婚房，2016年4月17日郭文艳与张文良签订房屋买卖合同，购买张文良所有的坐落于黑龙江省大庆市××绿色家园××号××室房屋，交易价格61万元，并附有张文良出具的40万元收据（其中转账33万元，现金给付7万元）。2016年6月1日方志伟购买张文良、肖玲共同共有的位于黑龙江省大庆市××绿色家园××楼××号车库，并签订房屋购买合同，约定价格20万元，并附有张文良出具的20万元的收据。2016年6月15日给付现金10万元，张文良出具收条。2016年10月17日还银行贷款6万元（方忠海账户转出），缴纳罚息107.64元，现金60,000元。2016年11月23日还银行贷款184,859.57元（方忠海账户转出），缴纳罚息5,875.84元，以上合计缴纳房款：810,843.05元。请求停止对位于黑龙江省大庆市××绿色家园××号××室房屋的执行；依法确认位于黑龙江省大庆市××绿色家园××号××室房屋、黑龙江省××绿色家园××楼××号车库所有权为郭文艳、方志伟所有。另认定，黑龙江省大庆市××绿色家园××号××室房屋产权为张文良、肖玲共同共有。一审法院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，郭文艳提供的2016年4月17日其购买张文良位于黑龙江省大庆市××绿色家园××号××室房屋并有张文良出具的40万元收据，其提交了33万元的转账凭证及称另交7万元现金，此是否为购房款存疑，且未提供交付7万元现金的证据；2016年6月1日购买张文良、肖玲位于黑龙江省大庆市××绿色家园××楼××号车库并有张文良出具的20万元收据，经查明，当日方志伟并未给付此款；2016年6月15日，郭文艳、方志伟提供的张文良收到方忠海10万元的收据上未载明为购房款，不符合交易习惯；2016年10月17日郭文艳、方志伟称给付张文良现金6万元未有张文良或肖玲收款凭证亦未提供收据证实一审法院查封黑龙江省大庆市××绿色家园××号××室房屋为2016年11月22日，郭文艳、方志伟提供的向银行交款190,735.41元为2016年12月23日，为呼兰区人民法院查封后，郭文艳、方志伟在（××）××民初××号××裁定书××黑龙江省××绿色家园××号××室房屋、（××）××民初××号××裁定书××黑龙江省××绿色家园××楼××号车库前并未支付全部价款。郭文艳、方志伟对涉案房屋不享有足以排除执行的权利。黑龙江省大庆市××绿色家园××号××室房屋产权为张文良、肖玲共同共有，郭文艳提供与张文良签订房屋买卖合同未有肖玲签名，郭文艳亦未提供共同产权人肖玲追认和表明其有出售的意思表示的证据。基于物权法的公示原则及部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在房屋产权人明确登记为两人的情况下，即使买受人以合理的价格购买，此时买受人亦不能认为是善意购买，而所签署的合同由于另一方权利人事后未签字的情况下，应认定买卖合同无效。综上，郭文艳、方志伟申请停止对位于黑龙江省大庆市××绿色家园××号××室房屋执行并依法确认位于黑龙江省大庆市××绿色家园××号××室房屋、黑龙江省××绿色家园××楼××号车库所有权为郭文艳、方志伟所有的诉讼请求，不予支持，郭文艳、方志伟称对涉案房屋进行装修未提供相关证据证实。故判决：驳回郭文艳、方志伟的诉讼请求。案件受理费11,900.00元，公告费260元，由郭文艳、方志伟负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审查确认一审法院认定的事实。另查明：方志伟提交的其与张文良的《房屋买卖合同》第五条第三款约定“双方于2016年6月1日前到产权交易中心办理房屋过户手续。”该《房屋买卖合同》的落款时间为2016年6月1日。郭文艳提交的其与张文良的《房屋买卖合同》第三条第一款约定，“郭文艳应于本合同签订之时支付张文良房屋定金，人民币肆拾万元，双方约定于2016年5月30日前将房产正式过户给郭文艳”；第三条第二款第一项约定，“在本合同签订之日起43天内，郭文艳须将购房款扣除已交定金后的购房余款贰拾壹万元整准备完毕，双方按合同约定时限办理房屋过户。”该《房屋买卖合同》落款日期为2016年4月17日。本院认为，关于郭文艳、方志伟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行权利的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据该规定，案外人主张排除对案涉标的的强制执行，须同时满足该规定中的四种情形，缺少任一要件，案外人所提异议既不能成立。本案中，案涉房屋均未办理过户登记，而方志伟提交的其与张文良的《房屋买卖合同》约定双方于2016年6月1日前办理过户登记；郭文艳提交的其与张文良的《房屋买卖合同》约定，于2016年5月30日前郭文艳交齐房款，并将房产正式过户给郭文艳，但方志伟、郭文艳均未按合同约定的时间内交齐房款，亦未能按约定办理过户登记，故系因方志伟、郭文艳自身原因导致案涉房屋未能办理更名过户，故其二人所提异议不符合上述法律规定能够排除强制执行的全部要件，一审法院对方志伟、郭文艳的诉请不予支持正确，本院予以维持。综上所述，郭文艳、方志伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,900元，由上诉人郭文艳、方志伟负担。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  刘 春审判员  王秀丽（）二〇二〇年十月二十日书记员  张春天