内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终317号上诉人（一审原告）：潘毅和，男，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨飞，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：吴洪林，男，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。一审第三人：赤峰京和房地产开发有限公司。法定代表人：冯海涛，总经理。上诉人潘毅和因与被上诉人吴洪林及一审第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘毅和的委托诉讼代理人孙洪文、刘杨飞，被上诉人吴洪林的委托代理人侯文全到庭参加了诉讼，一审第三人京和公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人潘毅和上诉请求：1.撤销内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初266号民事判决；2.准许对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-3-03-15号车库的执行；3.吴洪林承担一审和二审全部诉讼费用。事实与理由：一、以物抵债不是真正的买卖，不能排除执行。最高人民法院公报判例（2017）最高法民终356号民事判决认定以物抵债不能阻却其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。《民事审判指导与参考》2014年第2辑也说明以物抵债的，即便开具购房收据，只要没有办理物权转移登记，就不具有物权期待权，是普通债权。二、本案中吴洪林所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条情形。首先，吴洪林与京和公司之间不存在合法有效的书面买卖合同。定房协议只是预约合同而非正式的商品房买卖合同。基于定房协议第四条第二款,买受人需要另行签订正式的《商品房买卖合同》,否则视为自动放弃购买权，能够证明定房协议并未在吴洪林与京和公司之间产生正式的买卖合同约束力。其次，一审法院组织的现场勘验只能说明吴洪林于2019年12月27日勘验当日占有了案涉不动产，不能证明其在2018年7月30日查封之前就已经合法占有案涉车库。吴洪林亦无法提供京和公司出具的正规交房手续，其提交的物业费收据和供电合同无法证明其已经在查封前占有案涉车库。第三，吴洪林没有提供任何转账凭证，仅凭京和公司出具的收据无法证明交纳全部款项。第四，案涉车库查封之时,该小区已有多套不动产办理了不动产登记手续，并取得了不动产权证书。吴洪林没有向不动产登记机构递交过户登记材料或向出卖人提出办理过户的请求，其对未办理产权登记存在过错。被上诉人吴洪林辩称，一、吴洪林在案涉车库被查封之前已经与京和公司签订了定房协议。二、吴洪林已实际占有、使用案涉车库，系该车库的实际权利人，而且承担了相关物业、取暖等费用，一审法院已经现场勘验。三、京和公司将案涉车库产权办理在其名下是为了借贷款等需要，并非二手房买卖交易，吴洪林申请排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。四、吴洪林购买案涉车库时对抵押毫不知情，京和公司亦未进行披露，办理产权登记需要京和公司出具相关手续才能办理，虽多次要求办理，但因京和公司债务较多，车库被查封或者抵押造成无法办理产权登记，并非吴洪林过错所致。五、案涉车库虽存在抵押，但买卖行为并未违反法律法规的强制性规定，亦不存在无效情形，因此抵押行为不影响买卖合同的效力。六、以债权抵顶方式交纳车库款符合法律规定，京和公司出具收据进行确认，吴洪林已经交全部纳款项。一审第三人京和公司未提交书面意见。潘毅和向一审法院起诉请求：1.恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-3-03-15号车库的执行。2.吴洪林及京和公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实，潘毅和诉京和公司、冯秀全买卖合同纠纷一案，潘毅和于2018年7月4日提出保全申请，一审法院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押，保全财产价值6000万元。2018年7月30日，一审法院作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和公司未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给他人的房产合计380套，包含本案所涉车库在内。吴洪林不服一审法院作出的（2018）内04民初90号之一民事裁定，向一审法院提出保全异议。一审法院于2019年8月6日作出（2019）内04执异204号执行裁定，中止对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街京和王府地下19-3-03-15号车库的执行。另查明，2018年1月28日，吴洪林与京和公司签订定房协议，购买了京和王府地下19-3-03-15号车库，建筑面积22.32平方米，单价5200元／㎡，总价款116064元，定房协议备注：“顶款刘铁骑”，京和公司在甲方处加盖公章，吴洪林在乙方处签字。同日，京和公司为吴洪林出具车库款收据一枚，金额116064元，收据中加盖京和公司财务专用章，同时，吴洪林缴纳了2018年1月28日至2019年1月27日的车库物业费及办理了供电手续。诉讼期间，一审法院于2019年12月27日组织当事人到京和王府小区对吴洪林是否已实际占有使用案涉车库情况进行了现场勘验，勘验结果是：车库里放置了生活杂物及车辆一台，车库内已经打了二楼隔层，已使用。潘毅和对此勘验结果称：对今天占有使用无异议，这只是今天的记录，不能证明查封前合法占有。一审法院认为，吴洪林提交的车库物业费收据、供用电合同结合现场勘验结果，能够认定自2018年1月28日至今，已实际占有、使用案涉车库。又查明，案涉车库非因吴洪林的原因不能办理过户登记。再查明，一审法院于2018年11月22日作出（2018）内04民初90号民事判决，判令京和公司、冯秀全偿还潘毅和欠款3939万元及利息（利息自2016年4月1日起至本欠款全部付清之日止，按月息2％计算的）。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点是吴洪林对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，吴洪林对此应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述的规定，一审法院认为吴洪林购买车库的行为符合上述规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、一审法院对案涉车库的查封行为发生在2018年7月，而吴洪林提交的其与京和公司的定房协议签订于2018年1月28日，形成于查封行为之前，该协议系双方当事人基于平等、自愿的真实意思表示而达成的合意，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。二、根据吴洪林提交的物业费收据、供用电合同及现场勘验结果，可以证明其自2018年1月28日起即在人民法院查封之前，已合法占有案涉车库至今。三、吴洪林提交的交付车库款的收据，可以证明其已经按照协议的约定向京和公司交纳了全部价款。四、吴洪林在已经履行商品房买卖合同义务的情况下，虽尚未取得合同标的物的所有权，但已经享有了类似所有权人的地位，即对案涉车库享有了物权期待权，且案涉车库未能办理不动产过户登记并非吴洪林自身原因造成，故其对案涉车库享有的物权期待权优先于潘毅和的普通债权，足以排除潘毅和申请法院的强制执行。潘毅和的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审判决：驳回潘毅和的诉讼请求。案件受理费100元，由潘毅和负担。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为吴洪林对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，经一审法院现场勘验，吴洪林已经实际占有使用案涉车库。吴洪林与京和公司于案涉车库被查封前签订了定房协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效。吴洪林已支付全部车库款并由京和公司出具收款收据予以确认。因案涉车库未能办理不动产产权登记并非吴洪林过错所致。据此，吴洪林购买的案涉车库符合上述法律规定的情形，一审判决驳回潘毅和的诉讼请求并无不当。综上，潘毅和的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由潘毅和负担。本判决为终审判决。审判长 汪海波审判员 武伟煜审判员 严 肃 二〇二〇年十月十日书记员 胡成侠