浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初5376号 原告：方红梅，女，1973年10月5日出生，汉族，住浙江省金华市金**。 委托诉讼代理人：金小斌，浙江大平律师事务所律师。 被告：陈敏，女，1986年1月17日出生，汉族，住浙江省临海市。 被告：义乌广为房地产经纪有限公司，住所地：浙江省义乌市稠江街道贝村路**。 法定代表人：艾思奇。 原告方红梅与被告陈敏、义乌广为房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日受理后，依法适用简易程序由审判员傅多娇独任审判，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。后本案因案情复杂转为普通程序并组成合议庭进行了审理，于2020年8月27日、2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告方红梅（第二次）及其委托诉讼代理人金小斌，被告陈敏，被告义乌广为房地产经纪有限公司的法定代表人艾思奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方红梅向本院提起诉讼请求：1、解除原、被告在2017年4月19日签订的《房地产买卖合同》；2、第一被告向原告支付违约金29.6万元；3、第二被告将7万元定金交付给原告。事实与理由：2017年4月19日，原、被告签订《房地产买卖合同》，双方约定：原告将坐落于义乌市××路××号××单元××室出售给第一被告，总价款为148万元。同日，被告将7万元定金交给原告或者由第二被告交付给原告。以后将该7万元定金暂存第二被告作为原告购房尾款。第一被告向第二被告支付1.5万元中介服务费。如第一被告违约，原告没收第一被告购房定金，同时第一被告向原告支付总房款20%的违约金。在2017年5月5日之前，第一被告向原告支付购房款首付53万元，同日原告、第一被告在第二被告的陪同下将涉案房产解除抵押。签订合同当日第一被告交付定金7万元并转为购房尾款存于第二被告处，后第一被告一直未履行付款义务。原告认为原告与第一被告签订合同，系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应确认有效。双方应按照约定全面履行自己的义务。第一被告已构成根本违约，原告有权解除合同并要求第一被告支付违约金，且由于房屋买卖这个条件没有实现不能作为购房尾款，第二被告应将7万元定金交付给原告。 被告陈敏答辩称：我于2017年4月19日与原告代理人方冬洪签订房屋买卖合同，于当天支付了定金7万元，在5月5日之前的一天，广为房地产的负责人艾思奇打电话给我说，案涉房屋因为土地性质不明确，浙江国信房地产土地评估咨询有限公司停止评估收件，因此过不了户，第二天我和艾思奇陪同方红梅一起去土地局和规划局了解情况，得到的答案一样，土地性质不明确，交不了土地出让金，后来我就回来了。回来后艾思奇拉了一个群，在群里我基本每天都要问一遍，土地性质定了吗，可不可以去办理，艾思奇回复我说，土地性质不明确，办不了。5月5日那天，艾思奇的回复还是一样的。后来5月15日过户的日子到了，我又问艾思奇，得到的答案是一样的。定金放至6月15日，期间我也是一直在等，一直在问，得到的答案是一样的。于是我按照合同第二条第二项，自5月15日起逾期一个月乙方有权解除合同，并按照合同第六条追究违约责任或依据本合同请求法院强制履行过户手续。我本来也想走法律程序，但艾思奇告诉我这个属于房屋买卖合同第六条第一项因不可抗力致使不能实现合同目的，买卖双方可解除本合同，互不负违约责任，所以就算了。2020年4月13日，我接到法院的电话，觉得莫名其妙。后来我发现案涉房产于2019年10月过户给他人了。房子能过户了，原告为什么不通知我，我一直未买房，案涉房屋我一直是要的，按照约定原告应该卖给我的。原告将房屋出售，又起诉我违约，我不能接受。 被告义乌广为房地产经纪有限公司答辩称：涉案房屋当时是国土局和规划局对土地性质存在异议，暂停神州大厦的过户手续，我去国土局了解过说暂停办理，国信评估公司也说暂停收件，案涉房屋有土地未缴纳土地出让金，所以一直办不了过户手续，直到现在还有十一个小区不能办理，土地性质不能更改，原、被告的房屋买卖合同中约定房屋性质为住宅，当时是其他性质的。我没有收取15000元中介服务费。涉案房屋5月15日之前过户不了往后延期一个月还解决不了就自动解除合同。后来原告回深圳了就未出面过，我多次联系过原告，原告要求我们中介公司代为办理，但是我们送件都送不进去。我们签订合同的时候合同保留期是两年，现在已经过去三年了。 原告方红梅补充称：现在诉讼时效是三年。第一被告一直在违约，已经构成根本违约，一直没有付款，结合第二被告陈述，在6月份已经通知我们解除。 原告方红梅为证明自己的主张，向本院提供如下证据： 1、房地产买卖合同一份，证明原、被告签订房屋买卖合同的事实。 2、收据一份，证明原告收取定金且由第二被告保存的事实。 被告陈敏质证认为：对证据的真实性均无异议。房屋性质有问题不能过户。 被告义乌广为房地产经纪有限公司质证认为：对证据的真实性均无异议。案涉房屋不符合买卖条件，我们拒绝支付。 被告陈敏为证明自己的抗辩，向本院提供如下证据： 1、转账记录一份，证明第二被告于2017年6月15日已经将7万元定金退还给我。 2、银行流水二份，是我老公林军武的账户，总金额有七八十万元，证明我当时已经准备好买房的资金，准备在5号之前支付首付53万，但是5号之前土地性质不明确。 3、结婚证复印件一份，证明陈敏和林军武系夫妻关系的事实。 原告方红梅质证认为： 1、对证据1真实性无异议，对关联性有异议，第二被告无权将定金交付给第一被告。 2、对证据2，无法证明林军武和被告陈敏的关系，5月5日之前该平安账户余额是2万多，广发银行余额是17900元，故被告陈敏没有支付首付款的能力。 3、对证据3的真实性无异议。 被告义乌广为房地产经纪有限公司质证认为： 1、对证据1真实性无异议，根据合同第十条第二款，第二被告有权将该款项转交给守约方，当时原告拒绝履行合同，存在一定客观条件，所以就把钱退给了陈敏。 2、对证据2无异议，卡是平安银行贷贷卡、广发银行生意人卡，卡里是有钱的，被告陈敏有能力支付首付款，原告的房屋不符合过户条件。 3、对证据3的真实性无异议。 根据被告陈敏的申请，本院调取了以下证据：不动产登记审批表一份、划拨土地使用权转让办理出让手续申请审批表一份、水平房拆迁补偿安置协议书一份、公证书一份、义乌市伟业房地产开发公司协议一份、金华市销售不动产专用发票一份、义乌国际商贸城水平房拆迁安置证书一份、离婚证一份、离婚协议书一份、离婚审查处理表一份、义乌市二手房买卖合同一份、土地使用权登记审批表一份、公证书一份、契税凭证三份，被告陈敏作为证据提交，证明2017年案涉房屋的土地性质不明确，无法过户；2019年原告已经把房屋卖给别人，能过户时未及时通知我们。 原告方红梅质证认为：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，案涉房产的权属属于原告所有，由于被告不履行合同，导致原告将涉案房屋另售他人的事实，恰恰可以证明房屋是可以过户的。 被告义乌广为房地产经纪有限公司质证认为：对证据无异议，原告将房屋出售给他人是在2019年过户的，2017年土地性质不明确，国信评估公司对案涉房产不予受理评估，当时不能过户，陈敏就不能在2017年5月5日之前支付首付。土地性质明确已经是很长时间以后了，2019年过户已经超过履行合同范围。 被告义乌广为房地产经纪有限公司未提交证据。 本院向浙江国信房地产土地估价咨询有限公司及义乌市自然资源和规划局发函，就相关问题进行协助调查，该两个单位分别进行了回函。 原告方红梅质证认为：对义乌市自然资源和规划局的复函真实性无异议，可以证明两被告在法庭做虚假陈述，同时可证明二被告违约的事实。对国信公司的复函真实性有异议，该公司作为一个企业出具复函应当附有原始凭证，应出具林军武与该公司的评估委托合同，出具向土地行政主管部门申请涉案房屋的评估申请，出具涉案房屋未通过审核备案的相关文件，该公司不具有出具未通过审核备案的资质，也应出具与委托人终止的协议，复函没有负责人和承办人的签名，不满足证据的形式要件，该复函与义乌市自然资源规划局出具的证明存在相矛盾的地方，可以证明义乌市自然资源规划局从未收到涉案房屋的相关申请，何来涉案房屋的审核和备案，涉嫌出具虚假证明，请求法院对该公司追究责任。 被告陈敏质证认为：我们没有虚假陈述，对复函均无异议。 被告义乌广为房地产经纪有限公司质证认为：义乌市自然资源和规划局在2017年两个部门没有合并，现在出具的复函是交易部门出具的，当时不存在这个部门。国信评估公司在2017年5月份收到林军武的评估委托，当时是我和林军武、方红梅一起去的，对方收件后不能作出评估报告的事实方红梅是知情的，责任在方红梅，不在于中介公司和林军武。当时没有义乌市自然资源规划局这个部门，没有留底的，故出具不了证明。 对于原、被告提供的证据，本院认证如下： 对于原告方红梅提供的证据的认证。对证据1、证据2，二被告对真实性均予以认定，本院对真实性，合法性，关联性予以认定。 对于被告陈敏提供的证据的认证。1、对证据1，本院对真实性、合法性、关联性予以认定；2、对证据2，本院对真实性予以认定；3、对证据3，本院对真实性予以认定。 本院对由本院调取的证据的真实性予以认定，对浙江国信房地产土地估价咨询有限公司及义乌市自然资源和规划局的回函的真实性予以认定。 经审理，本院认定事实如下： 2017年4月19日，原告方红梅（甲方）的代理人方冬洪与被告陈敏（乙方），被告义乌广为房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将坐落于义乌市××路××号××单元××室的房产出售给乙方，类型为住宅，物业名称为神州大厦，建筑面积为145.95平方米（以产权登记的建筑面积为准），所有权人为方红梅，不动产登记证号为义乌房权证稠城字第Ｃ××2号，抵押贷款余款约60万元，设有租赁，甲方已取得承租人放弃对该房地产优先购买权；甲、乙双方同意于2017年5月15日前到相应房产部门办理不动产登记证转移手续；房屋成交价格为148万元，乙方承担所有过户税费，乙方应在签订本协议当日支付定金7万元，暂存在丙方作为尾款，第二期房价款因甲方房产现设有抵押，甲、乙方双方约定于2017年5月5日前乙方向甲方支付购房首付款53万元，于同日由丙方陪同甲方至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的贷款余额，由甲方从抵押权人处取得该房产的房地产权证、国有土地地使用权证交予以丙方保管，且当日之内，甲、乙双方由丙方陪同到相关房产部门办理不动产登记证过户手续，合同还约定了余款的支付方式；协议第六条约定，因不可抗力致使不能实现合同目的，买卖双方可解除本合同，互不负违约责任。如甲方违约，甲方承担定金责任，同时返还已付所有款项，支付利息，并支付总房款20%的违约金，如乙方违约，甲方没收购房定金，同时支付总房款20%的违约金；乙方支付中介服务费15000元，甲、乙双方需在不动产登记证过户之前支付完毕；合同第十条约定，如有一方造成违约，又经丙方协商无果，丙方有权把违约方留存在丙方的证件或钱款转交到守约方。签订合同当日，被告陈敏向被告义乌广为房地产经纪有限公司支付了定金7万元，以当时案涉房屋土地性质不明无法过户为由未按合同所约定的日期支付第二期房价款，于2017年6月15日收到被告义乌广为房地产经纪有限公司退回的定金7万元。原告认可其于签订合同当日将案涉房屋的相应房产证件交给被告义乌广为房地产经纪有限公司，在得知定金退回给被告陈敏后已从被告义乌广为房地产经纪有限公司取回了相关房产证件。原告方红梅于2019年10月将案涉房屋出售给案外人宋晓华、杨利军，办理了转移登记手续。另查明，案涉房屋2006的土地使用权登记审批表中载明权属性质为国有土地使用权，土地用途为综合用地，房屋建筑面积为146平方米，其中划拔的建筑面积51.48平方米；2019年10月的不动产登记审批表中载明用途为综合用地／住宅。浙江国信房地产土地估价咨询有限公司向本院复函称，于2017年5月3日收到林军武先生（即被告陈敏丈夫）委托评估涉案宗地，于2017年5月3日至2017年5月4日对该项目启动评估程序，因该委托项目未通过土地行政主管部门的审核和备案，经与委托人协商而终止，未出具结果，未收取估价服务费。义乌市自然资源和规划局向本院复函称：土地使用权为划拔的，需办理划拔转出让手续，并签订出让合同后方可办理不动产转移登记；经检索，我局在2017年未曾发布有关暂停神州大厦房屋评估的书面通知；另经我局相关职能科室、单位核查，在2017年未曾有收到方红梅、陈敏申请义乌市城中北路483号4单位601划拨转出让手续的申请材料。庭审中，二被告认为案涉合同早已解除。 本院认为：原、被告之间的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应共同遵守。现原告诉请解除该合同，而二被告认为案涉合同早已实际解除，根据本院查明的情况，案涉房屋未在约定的时间完成过户后，定金已退回给被告陈敏，原告亦取回了存放在被告义乌广为房地产经纪有限公司处的相关房产证件，并于2019年将案涉房产出售给他人，应认定双方以行为实际解除了案涉合同。关于原告的第二项诉请，本院认为，双方系以自己的行为解除合同，被告陈敏不存在违约。且被告陈敏在签订合同后支付定金，委托浙江国信房地产土地估价咨询有限公司对案涉房屋进行评估，一直在积极的履行合同，其辩称未及时支付第二期房价款系因为案涉房屋当时的土地性质不明确，无法出具评估报告，故无法办理过户手续，该辩称与本案查明的事实相符，也符合生活及交易习惯，本院予以采信。原告方红梅在被告陈敏未及时支付第二期房价款及二被告辩称案涉房屋不能过户的情况下，未举证证明其曾催告被告陈敏履行合同义务，亦未能举证案涉房屋在2017年可以作出估价报告，符合过户条件，而是从被告义乌广为房地产经纪有限公司处取回了相关房产证件，未及时向二被告主张任何违约责任，并于2019年在未通知二被告的情况下将案涉房屋出售给他人，与生活、交易习惯不符。因双方的合同已解除，而被告陈敏不存在违约，故原告诉请被告义乌广为房地产经纪有限公司交付定金7万元于法无据，本院不予支持。综上，原告方红梅之诉于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告方红梅的诉讼请求。 案件受理费6790元，由原告方红梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  傅多娇 人民陪审员  朱晓云 人民陪审员  吕有才 二〇二〇年十月十六日 代书 记员  刘 霞