山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3945号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地：泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：周士帅，泰安岱岳创新法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：马力，女，1988年7月8日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：张延召，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张常会，山东舜天律师事务所律师。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司（以下简称大汶口置业公司）因与被上诉人马力商品房预售合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（以下简称一审法院）（2020）鲁0911民初92号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大汶口置业有限公司上诉请求：撤销一审判决书，驳回马力一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。大汶口置业公司的房产基于《御驾新苑团购房实施方案》购得，属于团购房无异，一审查明事实也对此予以确认。但，涉案房产虽具有商品房使用性质，不能以其使用性质推导出大汶口置业公司在原来的团购房方案义务之外，增加权证登记的义务。一审判决适用法律不当。一审判决一方面认定涉案房产基于团购房实施方案购得，属于团购房，应当按照团购房实施方案，确定双方间权利、义务及违约责任等，另一方面却适用最高法院关于商品房买卖合同规定中关于商品房买卖中不动产权证办证及违约金计算的规定，确定违约并计算违约金，显属不当。综上，鉴于一审判决的上述错误，请依法予以纠正。 马力辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 马力向一审法院起诉请求：1.判令大汶口置业公司为马力办理案涉房屋的所有权转移登记；2.判令大汶口置业公司向马力按日支付已付房款万分之一点三的延期办证违约金66542元，暂计算至2019年10月8日；3.判令大汶口置业公司自2019年10月9日至办理完毕不动产转移登记，按照已付房款万分之一点三的标准继续承担逾期办证违约责任；4.判令大汶口置业公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年7月28日，大汶口置业公司制定出台《御驾新苑团购房实施方案》，主要内容：人员范围，园区、镇、胜利水库、旅游开发公司、村两委及镇双管企事业单位参与团购的广大干部职工。外单位人员不能参与，享受其优惠政策。房屋均价每平方米4300元，最高不超过4500元，最低不低于4100元。房款缴纳，分四次缴款，先付预交款，根据购房面积10万元-13万元不等，主体工程进行至三层后，缴总款60%，主体竣工后，缴总款80%，房屋分配后交付使用前，缴纳剩余全部房款。房屋办理土地、规划及预售房许可证后，具备条件的可以办理贷款业务。交房日期，购房活动结束后，立即办理土地、规划、建设等各项报建手续，总交房时间暂定为24个月。马力于2016年12月14日分两次将购房款缴清，大汶口置业公司开具总收据，房全款为532547元，同一天，马力还交付大汶口置业公司储藏室款，马力在大汶口置业公司出具的御驾新苑团购房付款确认单中签名予以确认，大汶口置业公司即将位于御驾新苑小区23-2-1801号房屋交付马力。马力、大汶口置业公司双方至今未签订书面房屋买卖合同。而未依《御驾新苑团购房实施方案》购买该区域房屋的购房户均与大汶口置业公司签订有书面商品房预售合同，约定逾期办证违约金为每日按已付房屋总价款的万分之一，与享受团购房实施方案的房屋价格亦有所不同。大汶口置业公司于2018年11月26日取得御驾新苑23号楼不动产权证,具备了分户办理产权登记条件，但至今未通知马力办理涉案房屋不动产权转移登记手续。以上事实，有马力、大汶口置业公司陈述，《御驾新苑团购房实施方案》、收款收据、御驾新苑团购房付款确认单、不动产登记资料查询结果证明、房屋预售许可证说明、相关生效裁判文书等证据在案证实。 一审法院认为，马力、大汶口置业公司口头达成的房屋预售合同已实际履行，属有效行为，马力已向大汶口置业公司支付全部购房款并在团购房付款确认单上签字认可，应认定为马力认可并遵从大汶口置业公司制定的《御驾新苑团购房实施方案》，其购房行为应受该实施方案约束。马力所购房屋所在楼栋不动产权证书已办理完毕，具备了商品房的法律属性，大汶口置业公司辨称不属于普通商品房，不适用于商品房买卖的相关法律、法规及司法解释规定调整，显系无理，一审法院不予支持。大汶口置业公司已于2016年12月15日向马力交付房屋，亦于2018年11月26日办理了该23号楼不动产权证书，协助马力办理涉案房屋不动产权证书是大汶口置业公司法定附随义务，大汶口置业公司怠于通知马力且拒不履行，应依法承担法律责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”，故大汶口置业公司应于交付马力房屋的2016年12月15日推后90日即2017年3月15日内协助马力办理该房屋不动产权证书，逾期即视为违约，大汶口置业公司办理完毕该23号楼不动产权证书后，即应及时通知马力办理该房屋不动产权证书，自通知到达马力后方视为履行完毕该协助义务。故大汶口置业公司承担违约责任的期限应自2017年3月16日起至实际通知马力办理不动产权证书之日止。马力要求按每日万分之一点三计付违约金，因马力作为团购房用户购房，享受了团购房实施方案确定的房屋优惠价格，且因此与大汶口置业公司未签订书面合同，类比未作为团购房用户与大汶口置业公司订立书面合同约定逾期办证违约金为每日万分之一的现实情况，马力要求的违约金计算标准显然过高，有失公平原则，一审法院不予认可。由于马力、大汶口置业公司双方未签订书面房屋买卖合同，亦未约定所购房屋不动产权证书办理及违约责任承担相关事宜，对由此产生的纠纷，双方均负有责任，参照大汶口置业公司与非团购购房用户书面合同约定的按总已付房款每日万分之一违约金的标准，酌定适用按总已付房款每日万分之零点五违约金的标准作为确定本案违约金计算依据。案经审理，截止庭审之日即2020年3月27日，大汶口置业公司违约天数为1104天，违约金以马力要求的购房款532547元（不含储藏室款）的日万分之零点五计算，共计29421.6元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定，判决：一、大汶口置业公司协助马力办理涉案房屋不动产权转移证书。二、大汶口置业公司支付马力违约金29421.6元（自2017年3月16日起计算至2020年3月27日止），自2020年3月28日至实际通知办理不动产权证书之日止，仍按日万分之零点五继续计付违约金。三、综上一至二项，限大汶口置业公司于一审判决生效后十日内履行完毕。四、驳回马力的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取732元，财产保全费685元，共计1417元，由马力负担626元，大汶口置业公司负担791元。 二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交2019年1月25日大汶口置业公司员工通过公司座机拨打马力的手机号码通知其签订商品房买卖合同及办理产权登记的电话录音及纸质材料。证实大汶口置业公司一方在公示催告后又通过电话向马力通知办理产权登记的相关手续，马力消极对待，其迟延办理产权登记的责任不能归结于大汶口置业公司一方，同时，即使认定大汶口置业公司需要支付相应的违约金，违约金计算的截止日期也应当为大汶口置业公司电话通知马力之日或大证办理完毕日期，而不是至产权登记办理之日。马力质证认为，对证据的真实性、关联性、合法性均不认可，无法核实通话人的真实身份，没有收到通知，不能证明大汶口置业公司的证明目的。经审查，该录音中通话人员身份无法有效核实，本院对该录音的真实性不予认定，该录音亦无法证实大汶口置业公司在合同约定期限内通知马力办理涉案房屋产权登记，对该录音证据本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为大汶口置业公司有无协助购房人办理权证登记义务以及一审法院适用商品房买卖合同司法解释确定违约金是否适当。 关于焦点一，虽然双方并未签订书面购房合同，亦未明确约定房屋权属变更登记事项，但根据合同权利义务相一致原则，出卖人交付房屋并转移所有权于买受人系其最基本的一项义务，而且《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条明确规定：“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”协助办证亦是出卖方的法定义务。本案中，马力已全额支付购房款，大汶口置业公司业已办理整栋楼权属登记，其应及时通知马力并协助办理产权变更登记。对于大汶口置业公司关于其不承担相关义务的主张，本院不予支持。大汶口置业公司又主张，案涉房屋系团购房，不属于普通商品房。本院认为，商品房、非商品房系按房屋价值属性进行的分类。商品房是指房地产公司建造的用于出售的房屋。而非商品房是自建或者委托施工单位建设或者参加统建并自己使用的住宅和其他房屋。案涉房屋并非购买人自建、委托建设或参加统建情形，即使以团购方式购买，并确实存在相关优惠政策，但这也是双方平等自愿协商的结果，不能以此为据改变涉案房屋的商品房性质，大汶口置业公司的该项主张无事实和法律依据，当然不能成立。 关于焦点二，如上分析，双方成立事实上的商品房买卖合同关系，案涉房屋和购房款均已交付完毕，而大汶口置业公司怠于通知马力办理产权变更登记并拒不履行协助义务，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项规定，判决大汶口置业公司承担违约责任并无不当。而且，一审法院综合考量本案有无书面合同、双方当事人过错等因素，酌定按已付房款每日万分之零点五的标准确定违约金计算依据公平合理，亦未超出《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的没有约定违约金情形的违约金标准计算范畴。因此，对于大汶口置业公司该项主张，本院亦不予支持。 综上所述，大汶口置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费536元，由泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十月二十二日 书记员 袁 琳