浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1778号 上诉人（原审被告）：浙江省三门新城投资开发有限公司，住所地浙江省三门县海润街道滨海新城泰和路**。 法定代表人：林津津，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴川海，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：叶燕飞，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：翁俊，男，1987年12月8日出生，汉族，住浙江省临海市。 被上诉人（原审原告）：罗薇，女，1988年2月14日出生，汉族，住浙江省临海市。 上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司（以下简称新城公司）因与被上诉人翁俊、罗薇商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院（2020）浙1022民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，经征求双方当事人同意后以庭询谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院程序违法，事实认定不清，适用法律错误，判决显失公正。1.《商品房买卖合同》是由浙江省工商行政管理局和建设厅共同制定的，设定的完成权属初始登记90日的时间是明显不够的。根据三门县公示的《不动产批量受理登记暂行规定》，千户以上房屋的初始登记，登记部门是没有规定时间。2.双方在《商品房买卖合同》附件八补充协议第六条第三项中明确约定：因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。3.上诉人在完成集中办理房屋交接后，于2019年7月23日即向三门县房屋产权部门申报了房屋产权初始登记，于2019年8月15日前具备了所有办证的必须资料。4.法律规定办证主体是政府产权登记部门不是开发商，开发商职责是申报产权初始登记。本案中，开发商已经履行了申报义务，产权登记部门在受理资料后，因办理产权登记部门人手少，工作量大，办理产权初始证程序多，不能完成办证工作，有宗地图的时间为2019年8月13日为证，有2019年9月29日三门县不动产权登记中心的证明为证。2019年11月22日三门县房屋管理处发函也可以证明，上诉人申报初始证的资料已齐全，只差物业维修基金发票，按照规定物业维修基金发票不是办理房屋初始证的必要条件。故不能按时完成初始登记证是因为政府主管登记部门的原因，属于合同双方约定的延期交付权属证书范围，上诉人不承担违约责任。5.一审判决声称依职权调取了上诉人申报君临城邦三期首次房屋产权登记的受理时间，根据一审法院向三门县自然资源和规划局调取的出具给上诉人的《综合受理申请通知书》，未经过上诉人质证就认定上诉人最早于2020年1月19日首次申请权属登记，程序违法。 翁俊、罗薇辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 翁俊、罗薇向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金从2019年6月30日起按原告已付房款每日万分之三计算至实际符合交房条件之日止共计41400元；2.判令被告支付逾期交证违约金自2019年9月30日起按原告已付房款每日万分之一计算至权属证书交付之日止（暂算至起诉之日止计9200元）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告翁俊、罗薇自愿放弃第1项诉讼请求。 一审法院认定事实：2018年6月11日，原、被告签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：由原告翁俊、罗薇向被告新城公司购买位于三门县××期××幢××号商品房，性质为住宅用房，建筑面积为138.8平方米，房价款为921004元；房屋交付期限为2019年6月30日前。其中合同第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年9月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交证，双方同意按下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十个工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定：因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延。合同签订后，两原告向被告付清了合同房价款921004元（其中首付421004元，银行按揭借款支付500000元）。2019年7月2日，被告向原告通知交房。2019年8月9日、11月1日、11月22日，被告在业主微信群里发布了要求业主向其缴纳物业专项维修资金的通知，也陆续向购房户邮寄过代收物业专业维修资金的通知，两原告于2019年8月19日向被告缴纳了君临城邦三期14幢0602号商品房的物业专项维修资金9022元。在诉讼过程中，原告于2020年4月9日取得涉案房屋首次登记的权属证书。 一审法院认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人理应按照合同约定，全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按约付清了全部的购房款，被告有义务按合同约定向原告履行交房及交证的义务。原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条明确约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋初始登记的权属证书，但被告在诉讼过程中即2020年4月9日才办理好原告所购商品房的首次登记权属证书，已构成逾期交证事实。至于被告逾期办证是否属于双方在合同附件八《补充协议内容》第六条第3项约定的因政府主管部门的原因造成不能及时领取权属证书的免责事由，该院认为，不管是根据法律规定还是合同约定，被告就其主张的抗辩事由均负有举证义务，根据该院在认证中的理由，被告所提交的证据不足以证明是政府主管部门的原因造成逾期领证；相反，根据该院核实的情况，产权登记部门首批正式受理原告产权登记申请时间是2020年1月19日，故应认定被告的逾期交证行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方在合同中的约定，逾期交证90日以后，原告有选择退房或不退房的权利，现原告选择不退房，按合同约定：“出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，该“约定日期”应该是指约定的最后交证之日，即2019年9月30日。现原告要求被告支付自2019年9月30日起以已付房价款921004元为基数按每日万分之一计算至实际交证之日（2020年4月9日）止的违约金，但考虑到被告在诉讼过程中的疫情期间通过努力取得了案涉商品房的首次登记权属证书，已消除了违约状态，且被告逾期交证对原告造成的损失也相对较少，原、被告约定的逾期交证违约金在违约时间不长的前提下，更多体现的是惩罚功能，不宜过高，综合本案各种因素，该院酌情调整由被告按原告已付房价款的1%向原告支付逾期交证违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：由被告浙江省三门新城投资开发有限公司在判决后效后十日内支付给原告翁俊、罗薇逾期交证违约金9210.04元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1070元，减半收取535元，由原告翁俊、罗薇共同负担510元，由被告浙江省三门新城投资开发有限公司负担25元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人新城公司向本院提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、浙江省建设工程规划核实确认书、土地复核验收意见、实测报告成果书、宗地图、分户图，拟证明上诉人于2019年8月15日具备了所有办理初始登记证的资料。被上诉人翁俊、罗薇质证认为，对真实性没有异议，但对证明对象有异议。本院认证认为，对真实性、合法性、关联性予以确认，但对证明目的不予认可。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点是上诉人新城公司是否需要承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条之约定，上诉人应于2019年9月30日前向被上诉人交付房屋初始登记的权属证书，但上诉人迟至2020年4月9日才办妥被上诉人所购商品房的首次登记权属证书，显然已构成逾期交付。双方在《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第六条第3项约定，“因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书的，出卖人能举证证明其在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任，交付日期顺延”。上诉人主张根据该条约定的内容其无需承担任何违约责任，则上诉人应就其符合该条内容的相关条件举示证据。上诉人主张其于2019年7月23日已向三门县房屋产权部门申报了房屋产权初始登记，并于2019年8月15日前具备了所有办证的必须资料，但未能提供不动产登记部门于7月23日已经受理、8月15日已收齐办证的必须资料的相关证据；上诉人所提供的2019年9月29日三门县不动产登记服务中心出具的证明只能证明其在9月29日之前申报了房屋产权初始登记，但该时间仅比合同约定的交证时间早一天，也不能证明上诉人在9月29日之前已交齐办证的必须资料；上诉人所提供的2019年11月22日三门县房地产管理处的函反而证明其申请不动产权初始登记欠缺相关资料；一审法院依职权调取的综合申请受理通知书系三门县自然资源和规划局在其职权范围内制作的文书，在无相反证据足以推翻的情况下，应当推定为真实，该通知书能够证明不动产登记部门正式受理上诉人不动产权首次登记申请的时间是2020年1月19日。因此，现有证据不足以证明系“因政府主管部门的原因而造成买受人不能及时领取权属证书”以及上诉人已经“在合同约定或法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门，并已具备办证条件”，故上诉人主张不承担逾期办证的违约责任，本院不予支持。另，《商品房买卖合同》系上诉人提供的格式合同，且系上诉人自愿签订，上诉人理应受合同约束，其在发生办证逾期后又认为合同所设定的完成权属首次登记90日的时间明显不够，本院不予采信。 综上所述，新城公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由浙江省三门新城投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年十月二十一日 代书记员 郭巧燕 8- 9-