河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初15889号原告马爱丽。委托代理人张卫洪，河南千字文律师事务所律师。被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行，营业场所郑州市金水区。负责人陈彦，行长。委托代理人秦华，河南修谨律师事务所律师。第三人河南奥兰房地产开发有限公司，住所地沈丘县商务中心区。法定代表人高伟成。第三人河南锐利特矿山机械有限公司，住所地郑州市管城区。法定代表人高伟成。第三人高伟成。第三人范灵云。第三人河南省澳兰机械设备制造有限公司，住所地沈丘县。法定代表人高伟成。第三人郑州金昌红杰机械有限公司，住所地郑州市惠济区。法定代表人张建国。原告马爱丽诉被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行，第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张卫洪和被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行委托代理人秦华到庭参加诉讼，第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司经本院依法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月22日，原告与第三人河南奥兰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买奥兰·未来城1号楼110号商铺，并于合同签订当天付清了全部购房款51万元。第三人河南奥兰房地产开发有限公司于2017年5月3日将该商铺交付给原告。之后，原告对该商铺进行了装修并利用该商铺从事商业经营。第三人河南奥兰房地产开发有限公司交付该商铺后，原告多次催促第三人河南奥兰房地产开发有限公司办理房产证，并于2017年5月3日向第三人河南奥兰房地产开发有限公司交付了办证费用27536元，但第三人河南奥兰房地产开发有限公司至今未予办理。因第三人与被告金融借款合同纠纷一案，该商铺被郑州市金水区人民法院查封，原告向郑州市金水区人民法院提出执行异议申请，被裁定驳回。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记”的规定，原告在人民法院查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同，并付清了全部购房款，交清了办证费用，第三人河南奥兰房地产开发有限公司于2017年5月3日就将该商铺交付给原告，原告也实际使用该商铺至今，该商铺未办理过户登记也不是原告的原因，原告才是该商铺的实际所有人。因此，原告对该商铺享有足以排除强制执行的权利，人民法院不得执行该房屋。综上，原告为维护合法权益，特向贵院提起执行异议之诉，请求判令：1、不得执行位于沈丘县省道S102南侧奥兰·未来城1号楼110号的商铺。2、依法确认位于沈丘县省道S102南侧奥兰·未来城1号楼110号商铺归原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件、结婚证复印件；2、（2019）豫0105民初5500号协助执行通知复印件、（2020）豫0105执异420号执行裁定书；3、《商品房买卖合同》、《收据》、中国邮政储蓄银行交易明细；4、交房确认单、《物业服务合同》、照片2张、物业费收据、电费收据、证明。被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行辩称，一、答辩人申请查封诉争房产具有事实及法律依据。答辩人因与第三人河南奥兰房地产开发有限公司（以下简称奥兰房地产）等金融借款担保合同纠纷一案，于2019年3月申请诉讼保全，对奥兰房地产位于奥兰未来城的房屋予以查封。答辩人于2019年7月依据生效法律文书向法院申请执行，执行案号为（2019）豫0105执16164号。答辩人对该房产的执行具有事实与法律依据。二、被答瓣人主张对该房产享有所有权缺乏事实及法律依据。（一）涉案房产登记在奥兰房地产名下，系该公司可强制执行的财产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”诉争房屋登记在奥兰房地产名下，即该房屋的权利人奥兰房地产，属于奥兰房地产可强制执行的财产。（二）被答辩人系涉案不动产权利人的证据不足本案应依据《规定》第二十九条对被答辩人所举的证据进行审查。1、被答人没有签订合法有效的书面买卖合同，《规定》第九条第一款应审查：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。被答辩人提供的《商品房买卖合同》，该合同没有签订日期，至今没有在房产管理部门进行登记备案，与常理不符，该合同不是合法有效的买卖2、该房屋系商铺，不是用于居住。《规定》第二十九条第二款规定：“所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋”，而该房屋系商铺，是用于居住，不符合该款审查条件。3、被答辩人向奥兰房地产支付房屋价款的证据不足《规定》第二十九条第三款应审查：“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案被答辩人提交的证明付款的证据仅有奥兰房地产出具的收据，没有银行转款凭证取款凭证、没有购房发票。被答辩人向奥兰房地产支付房屋价款的证据不足。4、被答辩人未办理不动产过户登记存在过错。被答辩人声称购房合同签订于2015年3月29日，距2019年3月查封将近3年时间，奥兰公司于2017年已经取得房屋备案证书，讼争房屋为1#110商铺，而1#105商铺于2019年已经取得产权证书。在开发商奥兰房地产于2017年已经具备办理产权手续的情况下，讼争房屋已经具备办证条件的情况下，被答辩人至今没有向奥兰房地产主张要求办理合同备案，更没有要求办理房屋过户，与常理不符。即使是因奥兰房地产经营原因未能给被答辩人办理房屋过户，被答辩人作为购房者也可通过诉讼方式将涉案房屋过户至其名下。但被答辩人一直怠于行使其权利，对于未办理房屋过户登记存在过错综上，涉案房产属于奥兰房地产所有，是奥兰房地产的，城答辩人提供的证据不能证明其是涉案不动产的权利人，请求法院驳回被答辩人的诉请。被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行就其答辩意见，向本院提交以下证据：（2020）表格复印件一份；（2020）证明复印件一份。第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司均未答辩亦均未举证。经审理查明：1、原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行诉被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月25日作出（2019）豫0105民初5500号民事判决书，判决被告河南锐利特矿山机械有限公司于判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行贷款本金17941267.56元、利息1610867.73元（利息、罚息、复利暂计算至2019年3月20日，之后的利息、罚息、复利按照借款合同约定计算至贷款本息实际清偿之日止）；被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司承担保证责任后有权向被告河南锐利特矿山机械有限公司追偿。审理过程中，原告申请诉讼保全，本院于2019年3月28日将涉案房屋予以查封。后案件进入执行程序，执行案号为（2019）豫0105执16164号。执行过程中原告马爱丽向本院提出书面执行异议，本院于2020年7月16日作出（2020）豫0105执异420号执行裁定书，裁定：驳回案外人马爱丽的异议请求。2、2015年3月10日原告马爱丽配偶刘洪涛向第三人河南奥兰房地产开发有限公司刷卡支付2万元。2015年3月22日，原告马爱丽（××）与第三人河南奥兰房地产开发有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》，主要约定内容如下：××购买的商品房为位于奥兰·未来城1号楼110号商铺，总金额为51万元整；××于签订合同当日一次性付清购房款人民币51万元整。出卖人应当在2016年5月31日前将房屋交付给××使用。同日，原告马爱丽配偶刘洪涛向第三人河南奥兰房地产开发有限公司刷卡支付购房款49万元。3、2015年3月22日，河南奥兰房地产开发有限公司向原告出具收据二份，其中一份收据载明：“交款单位马爱丽，收款方式刷卡，人民币2万元整，收款事由：奥兰·未来城商铺排号26号定金。”。另一份收据载明：“交款单位马爱丽，收款方式刷卡，人民币49万元整，收款事由奥兰·未来城1#110商铺房款”。2017年5月3日，河南奥兰房地产开发有限公司向原告出具收据一份，载明：“交款人马爱丽，收款方式刷卡，人民币27536元整，收款事由奥兰·未来城1-110商铺代收办证费用”。4、2017年5月3日，原告配偶刘洪涛与河南优居物业服务有限公司就涉案商铺签订了《物业服务合同》。同日，河南优居物业服务有限公司向原告出具了收据一份，载明：“交款人马爱丽，收款方式刷卡，人民币3965元整，收款事由1#110水电初装费2500，垃圾清运费143，物业费1322元”。原告另提供了河南优居物业服务有限公司出具的物业费、电费收据共36张。河南优居物业服务有限公司出具的《证明》载明：“兹证明马爱丽先生/女士，身份证号：，系奥兰·未来城1号楼110号商铺业主，我公司于2017年5月3日为马爱丽先生/女士办理了该商铺的交接手续，交房后马爱丽先生/女士对该商铺进行了装修并利用该商铺从事经营至今，期间的物业费、水电费是由马爱丽交纳”。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签到合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因××自身原因未办理过户登记”。本案中，原告提交的银行流水、河南奥兰房地产开发有限公司向原告开具的购房款收据及《商品房买卖合同》关于付款时间的约定，可以证明原告马爱丽于2015年3月22日与河南奥兰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案涉房屋。而涉案房屋的查封日期是2019年3月28日，《商品房买卖合同》签订于法院查封案涉房屋之前。原告提交的银行流水和第三人河南奥兰房地产开发有限公司出具的《收据》可以证明原告已支付全部价款，故对原告称其已支付全部购房款的主张，本院予以采信。原告主张其已对该房屋进行了装修并利用该商铺从事商业经营，并提交了《物业服务合同》、河南优居物业服务有限公司出具《证明》、《收据》等证据，本院对原告的该主张予以采信。原告已于2017年5月3日向第三人河南奥兰房地产开发有限公司支付了代办证费用，涉案房产未办理过户登记非原告自身原因所致。综上涉案房屋符合前述法定情形，原告对于案涉房屋享有足以排除强制执行的权利，原告主张不得执行位于沈丘县省道S102南侧奥兰·未来城1号楼110号商铺，证据充分，本院予以支持。原告主张依法确认位于沈丘县省道S102南侧奥兰·未来城1号楼110号商铺归原告所有，原告的该项诉讼请求，因涉及不动产登记机构的行政管理权，原告可在排除强制执行后依法通过办理产权登记实现，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。被告主张本案应适用该第二十九条的规定，本院认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司经本院依法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有的证据及查明的事实依法作出判决。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈丘县省道S102南侧奥兰·未来城1号楼110号商铺；二、驳回原告马爱丽的其他诉讼请求。案件受理费9069元，由第三人河南奥兰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王盼盼人民陪审员  白叶妮人民陪审员  荆素敏二〇二〇年十月二十九日书 记 员  马丽莉