河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终1907号上诉人（原审原告）：张会波，男，汉族，1987年4月20日出生，住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：程敏，河南金泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：许昌窝窝房地产经纪有限公司，住所地：许昌市东城区南海街南侧恒大绿洲**层东起第4间**房。法定代表人：刘帅伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：程亚辉，河南世纪风律师事务所律师。上诉人张会波、许昌窝窝房地产经纪有限公司（以下简称“窝窝公司”）因居间合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初1836号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张会波上诉请求：1、支持原判第一项，撤销原判第二项，改判被上诉人对上诉人承担35.16848万元的赔偿责任；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。1、一审未查明被上诉人是否在房产管理部门备案并取得《房地产经纪执业资质证书》，同时也未查明在案涉居间合同上签名的居间业务人员是否有房地产经纪人从业资格。根据住建部《房地产经纪管理办法》规定，凡从事房地产经纪业务的机构，须自领取工商营业执照之日起30日内，到房产管理部门备案并取得《房地产经纪执业资质证书》后，方可承接业务。且地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。一审判决并未查明被上诉人及其从业人员是否具有相应资质和资格。2、被上诉人未至房屋权属机构进行核查产权证书真伪及房屋是否存在查封、抵押等权利限制信息，就在其所属网页上挂出销售该房屋的信息，并促成原告与第三人签约付款，才是本案应予认定并据此确定被上诉人应当承担赔偿责任的基本事实。我国《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”此法条的本意就包含了，房产中介机构作为居间人，应承担凭借专业优势和实务经验，出于为委托人利益的考虑，对与缔约相关的事项，包括有利交易的信息和影响委托人进行交易判断的瑕疵信息，全面获取、核实，并如实向委托人报告的义务，否则将因未适当履行如实报告义务承担不利后果。此法条所提及的“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，是导致其一般违法后果的事实和情况，而不是像本案一样足以导致犯罪的事实和情况，即如果被上诉人事前已得知涉案房产被查封的事实仍隐瞒该情况继续提供房源信息并促成上诉人与阮景来和苏春丽签约付款，其行为已经涉嫌与阮景来、苏春丽构成诈骗的共犯，而不再是仅仅因为一般的违法行为应承担民事赔偿责任了。一审判决仅因上诉人没有证据证明被上诉人事前“知晓涉案房屋被查封的事实，也不能证明该公司故意隐瞒该事实”，就不予支持上诉人要求被上诉人承担赔偿损失35.16848万元的诉求，显然忽略了被上诉人应承担的“应凭借专业优势和实务经验，对与缔约相关的事项，包括有利交易的信息和影响委托人进行交易判断的瑕疵信息，全面获取、核实，并如实向委托人报告”的义务。综上，一审判决认定事实不清，适用法律时忽略了被上诉人作为房地产经纪应承担的义务，恳请二审法院依法改判，维护上诉人合法权益。窝窝公司针对张会波的上诉答辩称，1、张会波损失主要是因阮景来，苏春丽故意隐瞒交易房屋被查封的问题，我公司并不知情。且已协助被上诉人报案，阮景来，苏春丽也已合同诈骗罪被追究刑事责任，刑事判决书也判决张会波的损失通过刑事的责令退回途径解决不应由我公司承担责任。2、张会波要求我公司承担责任的诉讼请求与居间合同的权利义务不对等。3、我公司从事房地产经纪业务，只需要到房管部门备案即可，关于张会波称需要备案并取得房地产经济资格证等方可承接业务，与事实不符。是否取得房产经纪人资质证书等属于刑侦管理范畴，也并不能证明我公司在本案居间合同中未尽到必要的居间服务义务。4、在居间服务合同中，居间人仅在委托人与第三人之间充当媒介，无权在当事人民事活动中表达自己的意思，依据相关规定，居间人只要不存在故意隐瞒与订立合同重要的事实，或提供虚假情况，便不存在违反居间合同义务的情况。综上，张会波的上诉请求不应得到支持。上诉人窝窝公司上诉请求：1、依法撤销许昌市魏都区人民法院(2020)豫1002民初1836号民事判决书,改判上诉人不承担责任。2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认为“房屋买卖居间合同约定被告许昌窝窝房地产经纪有限公司的责任是协助甲乙双方办理房屋过户手续,并监督和见证甲乙双方的买卖行为,直到该房屋完成为止,现涉案房屋不能办理过户手续,且被告许昌窝窝房地产经纪有限公司未充分履行其监督及见证义务,故被告许昌窝窝房地产经纪有限公司应当退还原告交纳的信息服务费22000元”错误,应予纠正。本案窝窝房地产经纪公司对于卖方阮景来、苏春丽提供的各种资料作了必要的、谨慎的审查、核实,在整个居间服务过程中窝窝房地产经纪公司也充分履行其监督及见证义务,如到房管部门对产权情况进行查询,对房屋的产权归属情况予以确认,并对房屋进行了实地查看,了解了房屋的实际状况以及是否存在漏水、环境噪音等确保了其提供信息的真实性。在本案中,案外人阮景来、苏春丽提供的商品房买卖合同也是真实性的,其他资料也是真实的,就阮景来、苏春丽刻意隐瞒其房屋已被法院查封的情况,窝窝房地产经纪公司根本不知情,就现阶段不动产信息查询的权限,也不应在房屋居间服务专业上对窝窝房地产经纪公司就该情况的掌握有正当性,法律不应强人所难。二、在居间合同中,居间人仅在委托人与第三人之间充当媒介,而无权在当事人之间的民事活动表达自己的意志,居间人并非委托人与第三人所订立合同的当事人,也不是任何一方的代理人,仅是促成双方交易或签约的人,最终合同的权利义务是由合同的双方当事人协商后达成一致的,一旦双方因合同的履行产生争议,其主张的对象应当是合同的相对方而非居间人。本案买卖双方交易是建立在许昌窝窝房地产经纪有限公司提供的信息资源,并为双方交易的达成提供了大量的居间服务,收取居间费用合理合法,不能因为合同任何一方的违约行为,从而认定许昌窝窝房地产经纪有限公司未充分履行其监督及见证义务,要求退还信息服务费。且《房屋买卖居间合同》中第十条:违约责任中明确约定:“甲方违约应向乙方赔偿乙方所缴纳的代理服务费并双倍返还定金,乙方违约除仍应向丙方缴纳代理服务费外,甲方收取的定金不予返还并赔偿甲方所缴纳的代理服务费。甲乙双方任何一方违约,已向丙方缴纳的代理服务费均不予退还。”故原告交纳的信息服务费不应由上诉人退还,而是应该向卖方阮景来、苏春丽进行主张。综上所述,请求贵院依法撤销许昌市魏都区人民法院(2020)豫1002民初1836号民事判决书,支持上诉人的上诉请求。张会波针对窝窝公司的上诉答辩称，一审已确认窝窝地产未充分履行其监督见证义务，故判令其返还收取的信息服务费并无不当。上诉人（原审原告）张会波向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告信息服务费（中介费）2.2万元；2、判令被告对原告承担35.16848万元的赔偿责任。本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告张会波经被告许昌窝窝房地产经纪有限公司居间介绍购买二手房。2018年6月18日，原告张会波、被告许昌窝窝房地产经纪有限公司与阮景来、苏春丽签订许昌窝窝房地产经纪有限公司房屋买卖居间合同，合同编号：0000093，合同约定：甲方（出售方）：苏春丽乙方（买受方）：张会波丙方（居间方）：许昌窝窝房地产经纪有限公司甲方出售的房屋座落于许昌市××街恒大绿洲第3幢东起1单元25层2501号房；该房屋权属性质为商品房；房屋所有权人为苏春丽；房屋建筑面积为118.38平方米；甲乙双方同意上述房产交易价格为人民币壹佰壹拾万元整，1100000.00；甲方保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债务纠纷，如因甲方原因，造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，甲方应承担全部责任；乙方承担的代理服务费按房屋买卖成交价的2％收取；丙方责任丙方协助甲乙双方办理房屋过户手续，并监督和见证甲乙双方的买卖行为，直到该房屋买卖完成为止。当日，原告张会波向被告许昌窝窝房地产经纪有限公司支付信息服务费22000元，被告向原告出具收据并标注“按揭服务费不再收取”。2018年6月19日，原告张会波、被告许昌窝窝房地产经纪有限公司与阮景来、苏春丽签订房屋买卖合同补充协议，内容为：甲方（卖房方）：苏春丽阮景来乙方（买房方）：张会波丙方（居间方）：许昌窝窝房地产经纪有限公司（1）乙方同意购买甲方位于许昌市××街恒大绿洲第3幢东起1单元25层2501号房屋，购买总价为1100000元整；（3）乙方购房首付款在签订完本合同之日起壹个工作日内由乙方支付给甲方，此购房首付款数为450000元整含已付购房定金20000元整；在2018年9月30日之前乙方再次支付甲方购房款为50000元整；在2019年1月1日之前乙方再次支付甲方购房款为100000元整；剩余购房款为500000元整（含甲方银行贷款剩余的本金数）乙方通过二手房按揭贷款方式支付；……该房屋交易过程中，阮景来、苏春丽提供了该房屋的相关信息，但隐瞒了该房屋被查封的事实。另查明，阮景来、苏春丽因隐瞒许昌市东城区恒大绿洲小区3号楼1单元2501室房产被许昌市魏都区人民法院多次查封的事实，通过房产中介公司与张会波签订房屋买卖合同并以110万元的价格出售该房屋，期间阮景来、苏春丽收取张会波支付的购房款43.4万元，构成合同诈骗罪被依法追究刑事责任，因追回购房款8.23152万元，原审法院一并责令阮景来、苏春丽退赔张会波人民币35.16848万元。阮景来、苏春丽不服原审法院作出的（2019）豫1002刑初393号刑事判决书上诉至河南省许昌市中级人民法院，2019年11月18日，河南省许昌市中级人民法院作出（2019）豫10刑终359号刑事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，阮景来、苏春丽隐瞒了涉案房屋被查封的事实，被告提供的录音资料显示被告对涉案房屋被查封的事实并不知晓，在被告知晓后向阮景来询问时，阮景来仍然在隐瞒涉案房屋被查封的详细情况，且原告提供的证据不能证明被告许昌窝窝房地产经纪有限公司知晓涉案房屋被查封的事实，也不能证明该公司故意隐瞒该事实，故对于原告要求被告许昌窝窝房地产经纪有限公司赔偿损失35.16848万元的诉讼请求，原审法院不予支持。房屋买卖居间合同约定被告许昌窝窝房地产经纪有限公司的责任是协助甲乙双方办理房屋过户手续，并监督和见证甲乙双方的买卖行为，直到该房屋买卖完成为止，现涉案房屋不能办理过户手续，且被告许昌窝窝房地产经纪有限公司未充分履行其监督及见证义务，故被告许昌窝窝房地产经纪有限公司应当退还原告交纳的信息服务费22000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决：一、判决生效之日起十日内，被告许昌窝窝房地产经纪有限公司返还原告张会波居间服务费22000元。驳回原告张会波的其他诉讼请求。案件受理费6905元，减半收取计3453元，由原告张会波负担3250元，被告许昌窝窝房地产经纪有限公司负担203元。二审期间双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。本院认为，窝窝公司作为专业的房地产经纪服务机构，在提供居间服务时，有责任、有义务对即将出售的房屋的基本情况进行核实。窝窝公司负有根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告诉委托人张会波，及时将委托事项办理的进展情况向委托人张会波通报的义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条亦规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，涉案房屋是否存在抵押、司法查封等限制信息，是影响房屋买卖合同能否正常履行的重大事项，窝窝公司作为居间人应当对此进行认真审查并如实报告买受人张会波。涉案房屋在《房屋买卖居间合同》签订前已被采取司法查封措施，窝窝公司未遵循诚实信用原则尽到合理审查和如实报告义务，其没有核实涉案房屋是否存在司法查封问题，向张会波提供了虚假情况，造成了张会波的巨大损失，对张会波无法收回的购房款，窝窝公司应当承担相应的过错赔偿责任。故综合本案案情，考虑双方的过错程度，酌定窝窝公司对涉案损失35.16848万元其中的21.1万元购房款损失承担赔偿责任。窝窝公司在对张会波进行赔偿后，可另行向阮景来、苏春丽追偿。上诉人张会波该项上诉理由部分成立，本院予以支持。关于原审判决窝窝公司退还居间报酬是否正确的问题，本案买房人张会波虽签订了房屋买卖合同，但遭遇了巨额损失，窝窝公司对此未尽到勤勉的报告、调查核实及协助委托人防范风险的义务，构成重大违约，未达到促使房屋买卖合同正常的、安全的交易的基本目的，故原审判令窝窝公司退还居间报酬，合法合理。窝窝公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人张会波的上诉请求部分成立，许昌窝窝房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初1836号第二项；二、变更河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初1836号第一项为：许昌窝窝房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还张会波居间服务费22000元并赔偿张会波损失21.1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3453元，由许昌窝窝房地产经纪有限公司负担2326元，由张会波负担1127元；二审案件受理费6925元，由张会波负担2863元，由许昌窝窝房地产经纪有限公司负担4062元。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二〇年十月十九日书记员  付艳娜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口