江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1192号上诉人（原审原告）：宿迁洪湖置业有限公司，统一社会信用代码913213240618007066，住所地江苏省泗洪县太平镇区富民路西侧。法定代表人：邵以道，该公司董事长。委托诉讼代理人：王子贤，该公司副总经理。委托诉讼代理人：周守明，泗洪县龙集法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：泗洪县太平镇人民政府（二审中因行政区划调整现更名为泗洪县界集镇人民政府），统一社会信用代码11321324014336234W，住所地江苏省泗洪县太平镇太平街。法定代表人：李荣，该镇人大主席。委托诉讼代理人：杨启东，江苏拓荒者律师事务所律师。上诉人宿迁洪湖置业有限公司（以下简称洪湖置业公司）因与上诉人泗洪县太平镇人民政府（以下简称太平镇政府）合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人洪湖置业公司的上诉请求为：增判太平镇政府再返还3531000元给洪湖置业公司并承担相应利息。事实与理由：一、一审判决认定洪湖置业公司先前交纳2000000元属于拆迁补偿款有误。洪湖置业公司于签订合同前支付该2000000元，没有证据证明该款为拆迁补偿所用，且太平镇政府并未实施拆迁行为。合同约定太平镇政府协助洪湖置业公司办理开发建设手续，并未约定洪湖置业公司负责拆迁安置补偿工作，项目开发建设手续与拆迁安置补偿并非一回事，事实上太平镇政府无权也没有对被拆迁户实施拆迁行为和安置补偿。因此，一审判决认定洪湖置业公司参与拆迁实施行为并承担安置补偿费有误。二、一审判决将涉案合同认定为无名合同有误。1．洪湖置业公司于2013年12月24日签订的国有建设用地使用权出让合同已明确2013年12月31日前净地交付，故洪湖置业公司无需负担拆迁补偿费。2．本案中无论是太和新村三期项目代建协议还是国有建设用地使用权出让合同均是不同的主体和概念，不应混同为无名合同。3．国有建设用地使用权出让合同已明确面积为18067平方米、价格为4870000元，三方签订的国有建设用地交付协议书进一步证明洪湖置业公司与太平镇政府履行该土地出让合同中的权利义务。4．洪湖置业公司依据土地出让合同取得涉案土地使用权27.1亩，并取得泗洪县界集新城规划建设局于2014年9月26日作出的建设用地规划许可证。泗洪县太和居委会于2013年7月8日取得的建设用地规划许可证已经不再适用，不能作为本案的定案证据使用。三、太平镇政府应再向洪湖置业公司返还3531000元及利息。洪湖置业公司已交纳的费用为13500000元，其取得27.1亩土地的价格为4870000元，扣减太平镇政府已退还的925000元，洪湖置业公司还应再取得3531000元。一审判决将3531000元作为拆迁补偿款不予返还有误。太平镇政府对此辩称，洪湖置业公司的上诉请求及理由没有事实和法律依据，应予驳回。其具体答辩理由如下：一、洪湖置业公司主张双方签订合同前预缴的2000000元不属于拆迁补偿款与事实不符。双方签订的太和新村三期项目代建协议书明确约定洪湖置业公司向太平镇政府交纳7000000元，但实际仅缴纳2000000元。二、关于合同性质的定性问题，双方基于代建安置而签订太和新村三期项目代建协议书，系双方真实意思表示，且双方已实际履行合同，但对合同名称并未加以明确，一审法院将其定性为无名合同符合法律规定。洪湖置业公司提及与国土部门签订的合同，是依据土地管理法的规定为履行代建协议而签订的合同，属于代建协议的一部分。三、洪湖置业公司主张应返还3531000元及利息没有法律依据。关于洪湖置业公司实际占用的土地亩数，一审法院组织双方到场并委托有勘探资质的江苏三江测绘工程有限公司（以下简称三江测绘公司）对洪湖置业公司使用的土地状况进行现场勘测，后因双方对费用交纳产生争议未提取报告。一审判决作出后，三江测绘公司已出具测绘报告确认洪湖置业公司实际占用土地面积为29亩，故应按29亩计算涉案土地费用。上诉人太平镇政府的上诉请求为：撤销原判，将本案发回重审或者依法予以改判。事实与理由：一、一审判决认定洪湖置业公司实际占用面积有误。1．一审法院以国有建设用地使用权出让合同、建设用地规划许可证载明的面积认定洪湖置业公司占有的建设用地面积与其实际占用面积严重不符。双方于2013年5月14日签订的太和新村三期项目代建协议书明确约定太平镇政府拟交给洪湖置业公司代建的东方花园安置小区项目规划区域总面积为70亩左右，按当时市县关于新农村建设政策要求，乡镇建设安置小区可以采取边建边补办规划建设等手续的方式建设，不需按照正常程序走。为此，太平镇政府委托洪湖置业公司代建的东方花园三期项目即按此操作。2．太平镇政府规划该小区用地面积约70亩，该规划方案已得到泗洪县发展和改革局的批准，同时泗洪县社会主义新农村建设办公室也向太平镇政府颁发了部分建设用地规划许可证。因土地挂牌出让面积受土地管理法的限制，70亩土地只能分批申报，故太平镇政府第一次申请挂牌出让的只是交付给洪湖置业公司建设用地中的27.1亩，但洪湖置业公司从太平镇政府实际取得的建设用地以及实际开发建设用地并非27.1亩。按太平镇政府2013年合同履行期间当时负责新农村建设的原负责人高伟丈量的面积，洪湖置业公司实际使用的建设用地面积为32.44亩，故应按该用地面积计算洪湖置业公司应付的土地款。3．一审承办法官通知双方勘验现场，并委托第三方机构到场实地丈量，第三方机构当时确定的建设用地面积29亩。即使不按太平镇政府主张的面积计算土地款，也至少应按实际测量的面积计算土地款。二、一审判决认定太平镇政府已退还洪湖置业公司的土地款数额有误。原审中双方一致认可洪湖置业公司实际收到太平镇政府退还的土地款为2370000元（土地保证金除外），故应按此数额从应退还的土地款中予以扣除。洪湖置业公司对此辩称，一、针对太平镇政府提出实际移交面积与国土局挂牌面积有出入的问题。太平镇政府虽主张实际移交土地面积为29亩，但国土局挂牌面积是27.1亩，洪湖置业公司摘牌面积也是27.1亩，太平镇政府主张实际移交面积与挂牌面积不符，洪湖置业公司对此并不知情，即使确实存在出入，亦属于另一层法律关系，与本案无关。二、关于拆迁补偿款的问题，应区分净地出让与毛地出让。根据合同约定，涉案地块为净地出让土地，则即使存在拆迁补偿款，也应包含在洪湖置业公司在国土局摘牌的4870000元中，即洪湖置业公司只应承担一次土地拆迁费用，而不能重复负担。洪湖置业公司向一审法院起诉请求：1．判令太平镇政府返还土地出让金7705000元及利息（利息自2012年12月27日起按年利率24%计算至实际给付之日止）；2．本案诉讼费用由太平镇政府承担。一审法院认定事实：2013年5月14日，太平镇政府与洪湖置业公司签订太和新村三期项目代建协议书一份，约定：太平镇政府将楼尚线以东，已建东方花园以北规划范围内约70亩土地（以实际丈量为准），交给洪湖置业公司代为建设东方花园安置小区项目；地块协议价为310000元/亩；太平镇政府应于2013年8月31日前将建设范围内地面附属物移清，做到三通一平……协助洪湖置业公司办理该项目开发建设手续……负责处理拆迁中遇到的相关问题和矛盾，维护良好的施工环境；洪湖置业公司于协议签订时起3日内交付给甲方7000000元作为项目房屋土地征收启动资金，……逾期3天，取消合同，该地块房屋征收户协议全部签订结束，交齐所有土地款；本协议自双方签订之日起生效，以前关于此地块签订的相关协议同时废止等。2013年6月27日，泗洪县发展和改革局批复同意何上集中居住点二期工程（东方花园）项目的申请。2013年7月8日，泗洪县社会主义新农村建设办公室颁发案涉建设用地规划许可证。2013年10月16日，太平镇政府请示挂牌出让含案涉土地的五宗国有土地使用权。2013年12月13日，洪湖置业公司以总价4870000元竞得编号为2013-D38号地块的国有土地使用权。2013年12月24日，泗洪县国土资源局作为出让方与受让方洪湖置业公司签订国有建设用地使用权出让合同，明确于2013年12月31日前将编号为2013-D38号地块宗地净地交付洪湖置业公司。2014年9月26日，泗洪县界集新城规划建设局向洪湖置业公司发放上述土地建设用地规划许可证，用地面积27.1亩。2012年12月27日，2013年5月17日、7月31日、8月7日、8月7日、11月25日，洪湖置业公司向太平镇政府，或按指示向泗洪县宏瑞康居工程建设有限公司（太平镇政府设立）六次交纳东方花园保证金、补偿款及土地款计13500000元。2013年12月20日、2014年1月7日，泗洪县非税收入管理局分别向洪湖置业公司开具1450000元、1000000元的江苏省土地规费专用收据，其中1450000元太平政府已退还洪湖置业，另1000000元系太平镇政府代洪湖置业公司交纳。除上述2450000元土地款及拆迁补偿款（双方约定另行结算）外，经双方核算，太平镇政府收取的13500000元，仅返还925000元，分别为2014年1月29日305000元中的5000元（退还1450000元土地款中的一笔），2015年2月16日的500000元、2月17日的100000元、6月17日的200000元，2017年1月27日的120000元。一审法院认为，从洪湖置业公司在签订案涉合同前已交纳2000000元土地保证金及拆迁补偿款，合同又约定太平镇政府协助洪湖置业公司办理该项目开发建设手续，以及其后太平镇政府再报批、申请挂牌出让，最终洪湖置业公司竞得案涉土地等情况看，虽然双方在合同中约定协议地块每亩310000元整，但案涉合同并非土地使用权出让合同，而是混合洪湖置业公司负担拆迁补偿费，太平镇政府负有使洪湖置业公司案涉土地使用权等内容的无名合同。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定。即使双方关于出让土地部分的约定无效，双方关于拆迁补偿费用负担的约定，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。故扣除应由洪湖置业公司承担土地、拆迁费计8401000元，及已退还的925000元，余款4174000元（13500000－4870000－3531000－925000），太平镇政府应当返还给洪湖置业公司。结合双方继续履行合同，且后洪湖置业公司仅实际竞得27.1亩土地等情况，应可视为双方合意变更原合同。故太平镇政府所谓系因洪湖置业公司未按约足额交纳作为该项目房屋土地征收启动资金，而导致拆迁进行不下去，洪湖置业公司责任大于太平镇政府责任，利息等不应得到支持的辩称，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条之规定，判决：太平镇政府应于判决生效后十日内返还洪湖置业公司4174000元及利息（自2013年8月7日起至2013年11月25日止，以3099000元为基数，自2013年11月25日至2014年1月29日止，以5099000元为基数，自2014年1月29日至2015年2月16日止，以5094000元为基数，自2015年2月16日至2015年2月17日止，已4594000元为基数，自2015年2月17日至2015年6月17日止，以4494000元为基数，2015年6月17日至2017年1月27日止，以4294000元为基数，自2017年1月27日至实际给付之日止，以4174000元为基数，以上利息至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费65735元，由洪湖置业公司负担30124元，太平镇政府负担35610元。二审中，上诉人洪湖置业公司为证明其上诉主张，向本院提供如下证据：1．2018年8月4日，王某1、王某2出具的书面证明一份以及照片两张。旨在证明王某1、王某2所有的房屋在讼争土地范围内并未拆迁，进一步证明国土局交付的土地并非净地。太平镇政府对上述证据质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，证人应当出庭作证接受质询，照片的来源及真实性无法确认，不能达到洪湖置业公司的证明目的。上诉人太平镇政府为证明其上诉主张，向本院提供如下证据：2．2020年5月26日，三江测绘公司针对涉案土地实际占用面积勘测出具的建设项目用地勘测定界成果报告书一份。该报告是一审法院组织双方当场勘验，但因未缴费未能出具，二审期间太平镇政府又联系三江测绘公司出具而来。旨在证明洪湖置业公司实际占用面积19335平方米，接近29亩土地。代建协议约定面积近70亩，泗洪县发展和改革局审批为63.2亩，受审批权限的制约，准备分两次审批，但洪湖置业公司实际占用面积并非27.1亩，经实际勘测为29亩。洪湖置业公司对上述证据质证认为，证据2系新提供的证据，对其真实性无法判定。该份报告系太平镇政府单方委托形成，洪湖置业公司并非委托方，不能以此否定土地的挂牌出让面积。三方交付协议明确约定太平镇政府移交土地的面积应以国土局挂牌、摘牌的面积为准，故不应以太平镇政府事后单方委托测绘公司测绘的结论为准。本院对上述证据认证如下：证据1中王某1、王某2出具的书面说明系书面证言，因证人王某1、王某2无正当理由未出庭作证并接受法庭质询，对其真实性无法确认，故本院对其证言效力不予采纳。证据1中的照片因无法确定拍摄的时间、地点、对象，其与本案的关联性难以认定，故本院对照片的证据效力亦不予采纳。证据2勘测报告系太平镇政府单方委托勘测形成，并非一审法院依法委托勘测出具的结论，因洪湖置业公司对此不予认可，且该勘测报告并未经洪湖置业公司签章确认，故本院对其证据效力亦不予确认。二审查明事实与一审判决查明事实一致，本院对此予以确认。二审另查明：2013年12月24日，太平镇政府、洪湖置业公司、泗洪县国土资源局签订国有建设用地交付协议一份，约定三方当事人同意泗洪县国土资源局应向洪湖置业公司履行的土地交付义务转移到太平镇政府，太平镇政府应于2013年12月31日前向洪湖置业公司交付2013-D38地块，交付条件为场地平整达到宗地红线外道路、通电、通水；宗地红线内地面上建筑物、附着物拆除；周围基础设施达到现状。二审再查明：2020年7月2日，江苏省人民政府关于同意变更泗阳县和泗洪县部分行政区划的批复第二条第（二）款记载，同意撤销界集镇、曹庙乡、，设立新的界集镇。以原界集镇、曹庙乡、的性质区域为界集镇行政区域，镇人民政府驻杜墩村委会境内，办公地址为界曹路**。本案二审中的争议焦点是：太平镇政府应给付洪湖置业公司土地款及利息的数额如何确定。一、关于双方签订的代建协议书的效力认定问题洪湖置业公司以代建协议书无效为由主张返还土地款并承担利息，其理由是：涉案土地系集体土地，未经依法征收不得从事商业地产开发，故双方签订的代建协议书因违反法律强制性规定而应认定为无效合同。太平镇政府则主张双方针对代建安置形成的合意属于无名合同的范畴，系双方真实意思表示并已实际履行，应认定为合法有效。本院认为，洪湖置业公司与太平镇政府为推进农村新型社区建设而签订太和新村三期项目代建协议书，该协议反映太平镇政府协助洪湖置业公司办理项目开发建设手续的合意，并约定洪湖置业公司负有支付项目启动资金的义务。讼争土地虽系集体土地性质，但后续已经江苏省人民政府批准办理集体建设用地征收手续，并由太平镇政府申请挂牌出让，报泗洪县人民政府审核批准，最终由洪湖置业公司竞得涉案土地使用权，故结合代建协议条款以及后续履行情况判断，洪湖置业公司仅以讼争土地系集体土地为由否认代建协议效力的理由不能成立。鉴于洪湖置业公司于2013年12月24日已与泗洪县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，而前期签订的代建协议书中即使存在关于土地出让金的表述，亦属于表意不准确，既不能以此认定代建协议系土地使用权出让合同，也不能据此主张代建协议约定的洪湖置业公司应承担项目启动资金的条款无效。综上，洪湖置业公司的上述抗辩理由均不能成立，本院不予采纳。二、关于太平镇政府应付土地款的数额认定问题洪湖置业公司主张太平镇政府应付土地款，除一审判决已认定的土地款数额4174000元外，作为拆迁补偿费扣除的3531000元亦应予以返还。太平镇政府则主张根据三江测绘公司出具的勘测报告，洪湖置业公司应按实际占用面积29亩计算其应承担的土地费用；另外原审中洪湖置业公司自认太平镇政府已退还土地款2370000元，故一审判决认定太平镇政府仅返还925000元不当。本院认为，综合上述分析以及庭审调查情况，洪湖置业公司向太平镇政府交纳的款项性质应认定为包含代办手续、拆迁补偿、开工准备等内容在内的项目启动资金，因双方针对项目启动资金的计价标准（即310000元/亩）有明确约定，在太平镇政府已将上述协助义务履行完毕后，洪湖置业公司负有按约承担上述费用的义务。现洪湖置业公司主张代建协议约定的上述付款义务对其没有约束力，请求扣除实际缴纳土地出让金以及已退还款项后，全额退还已交纳项目启动资金（即洪湖置业公司上诉主张的拆迁补偿费3531000元）的理由不能成立，本院不予采纳。审理中，洪湖置业公司还主张国有建设用地使用权出让合同约定涉案土地系净地交付，则即使存在拆迁补偿费，也应包含在4870000元中，否则构成重复计费。本院认为，根据国有建设用地使用权出让合同条款的文义解释，无法得出净地交付的土地出让价款包含拆迁补偿费在内的结论。结合国有建设用地交付协议的约定，太平镇政府负有向洪湖置业公司交付土地的义务，其交付条件为场地平整达到宗地红线外通路、通电、通水；宗地红线内地面上建筑物、附着物拆除；周围基础设施达到现状，结合代建协议中太平镇政府负有协助义务的条款内容，亦能印证此时太平镇政府负有的交付土地义务系代建协议约定义务的延续。因此，洪湖置业公司主张重复负担拆迁补偿费的理由不能成立，本院不予采纳。关于太平镇政府主张按实际占用面积计算土地款项的问题。本院认为，洪湖置业公司针对涉案项目已取得的用地面积有建设用地规划许可证确认为27.1亩，一审判决认定洪湖置业公司按27.1亩的面积计算其应负担的包含拆迁补偿费在内的项目启动资金并无不妥。二审中太平镇政府虽抗辩称应按实际占用面积29亩计算该项费用，但所提供的证据无法充分证实其主张，本院不予采纳。关于太平镇政府主张应扣除已退还款项2370000元的问题。本院认为，原审中双方当事人对太平镇政府实际收到洪湖置业公司13500000元、该款中有4870000元已用于支付国有建设用地使用权出让金的事实均无异议，本院予以确认。关于太平镇政府称其已退还款项为2370000元的主张，洪湖置业公司虽认可该事实，但同时抗辩称收到该2370000元后又将其中1450000元交至泗洪县国土资源局，且该1450000元已包含在4870000元中，故针对该1450000元不应重复计算，一审判决据此认定太平镇政府已退还款项为925000元并无不当，太平镇政府的该项抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人洪湖置业公司与上诉人太平镇政府的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56759元（上诉人宿迁洪湖置业有限公司预交35048元、上诉人泗洪县人民政府预交21711元），保全费5000元，合计61759元，由上诉人宿迁洪湖置业有限公司负担35048元，由上诉人泗洪县人民政府负担26711元。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  庄业富审判员  徐金鸽二〇二〇年十月十九日书记员  叶甜甜