辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10805号上诉人（原审原告、案外人）：刘志敏，女，1977年1月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地和平区南京北街**。负责人：马宁，该行行长。委托诉讼代理人：韩昀鸰，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：庄美丽，男，1986年1月3日出生，满族，住辽宁省开原市。上诉人刘志敏与被上诉人中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行、庄美丽案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初17445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘志敏上诉请求：1.请求在和平区法院依法对涉案房屋拍卖后保留上诉人对该房屋的租赁使用权至合同期满；2.由被上诉人承担诉讼费。事实与理由：上诉人签订的租赁合同有效，享有继续租赁使用至合同期满的权利。根据合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权的变动不影响租赁合同的法律效力。上诉人从未对抗银行的抵押权，上诉人在与庄美丽签订租赁合同时该房屋并未被法院查封，如果不能将房屋使用至租赁合同期满，则造成上诉人利益上的损害，请求法院支持上诉人的诉讼请求。中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。庄美丽未到庭，亦未提交书面答辩意见。刘志敏向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告庄美丽签订的关于铁西区建设东路58甲号1-12/13-7房屋的租赁合同合法有效，并在法院依法对该涉案房屋拍卖后保留原告使用该房屋至租赁期满；2.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于沈阳市铁西区建设东路58甲号1-12/13-7，建筑面积为70.87平方米。2016年12月16日，庄美丽作为出租方（甲方）与刘志敏作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2016年12月26日至2021年12月15日，一次性支付租金8万元。案涉房屋为庄美丽于2015年按揭贷款购买，并与建行铁路支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，同时以该房屋为该笔贷款进行抵押担保。因庄美丽未依约还款，建行铁路支行将庄美丽诉至该院。该院于2017年12月18日作出(2017)辽0102民初11030号民事判决，判决：“一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行与被告庄美丽签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告庄美丽于本判决生效后10日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行借款本金579,290.12元，利息52,842.02元，利息罚息3,784.34元，本金罚息1,120.11元（截止至2017年11月30日）；并自2017年12月1日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、若被告庄美丽逾期给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行上述款项，则原告中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行可依法对被告庄美丽所有的沈阳市铁西区建设东路58甲号1-12/13-7，建筑面积为70.87平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内优先受偿。”该判决生效后，建行铁路支行向该院申请执行，该院于2019年2月26日作出（2018）辽0102执4956号协助执行通知书，对案涉房产进行查封。该案执行过程中，刘志敏向该院提出执行异议，请求停止对案涉房屋的腾空行为。该院经审查，作出（2019）辽0102执异217号执行裁定书，裁定驳回刘志敏的异议请求。刘志敏于2019年8月15日向该院提起本案案外人执行异议之诉。庭审中，就案涉房屋现状，刘志敏称，其于签订合同后便一直使用案涉房屋，后于2017年转租给他人使用；就如何认识庄美丽及承租房屋做何用途，刘志敏称，“是中介先找到我，因为我认识中介里的王杨，王杨说庄美丽和谷贵林要用钱，实际上是找我借钱，但是又担心还不了钱，所以签了一个租赁合同就说如果还不上钱房屋让我使用五年，因为这五年的租金和我借给他的8万元差不多”，“没有书面借条，就是签的房屋租赁合同，也没有约定何时还钱，约定的是庄美丽把钱还给我后我就不再使用房屋，但是庄美丽一直没有还钱”。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有应诉答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，被告庄美丽经依法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，根据原告及被告建行铁路支行提供的证据及其当庭陈述意见对本案事实予以认定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”同时，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，刘志敏以与庄美丽之间存在合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房屋为由，请求对涉案房屋拍卖后保留刘志敏使用该房屋至租赁期满，但依据刘志敏庭审所述，“实际上是找我借钱，但是又担心还不了钱，所以签了一个租赁合同就说如果还不上钱房屋让我使用五年”来看，刘志敏与庄美丽签订《房屋租赁合同》时，二人之间的真实意思是刘志敏向庄美丽出借8万元，双方并无房屋租赁的意思表示，同时结合租赁合同签订时即一次性付清5年房租，及案涉房屋不动产统一发票办证联在刘志敏处亦不符合租赁习惯来看，二者形成的实际为民间借贷关系，并非租赁合同关系。由此，刘志敏对庄美丽所享有的普通债权并不足以排除被告建行铁路支行依据抵押权对案涉房屋的强制执行，对其主张房屋拍卖后保留使用至租赁期满的诉讼请求，不予支持。关于刘志敏与庄美丽签订的《房屋租赁合同》效力问题，该合同虽名为房屋租赁，但双方真实意思均为借贷，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无合同无效的其他事由，故该合同应为合法有效。关于建行铁路支行辩称该合同中庄美丽签字并非本人，因其就此仅提供《个人住房（商业用房）借款合同》中庄美丽签字予以佐证，此并不足以反驳租赁合同中庄美丽签字的真实性，故对建行铁路支行的该项辩论意见不予采信。一审法院判决：一、确认刘志敏与庄美丽于2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》有效；二、驳回刘志敏的其他诉讼请求。案件受理费550元，公告费400元，均由庄美丽负担。二审中，当事人未向本院提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的目的是排除对特定执行标的的执行，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议焦点为：上诉人刘志敏对诉争房屋是否享有足以排除执行的民事权益，其主张继续使用诉争房屋至租赁期满的请求是否应予支持。物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。本案中，刘志敏提供的诉争房产租赁合同签订时间为2016年12月16日，中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行设立抵押权的时间为2015年12月11日，属于抵押权设立后抵押财产出租的情形，因此该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。其次，刘志敏一审自述“实际上是找我借钱，但是又担心还不了钱，所以签了一个租赁合同就说如果还不上钱房屋让我使用五年”，可见，刘志敏承租权利的来源为借款，诉争房屋租赁实质上系庄美丽为借款提供的担保，刘志敏提交的证据不足以证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并正常占有使用诉争房屋，一审法院认定租赁合同合法有效不妥，亦与根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定不符，本院予以纠正。综上，上诉人刘志敏提供的证据不足以证明其就诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不存在对其优先权保护的权利基础。本院对上诉人刘志敏的诉讼请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初17445号民事判决；二、驳回刘志敏的诉讼请求。一审案件受理费550元，公告费400元，二审案件受理费550元，均由刘志敏负担。法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2015.01.30时效性现行有效本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年十月十九日书记员 孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。