河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初7975号原告：康桥悦生活服务集团有限公司，住所地郑州市**大学路****楼****，统一社会信用代码914101036659728325。法定代表人:戴卫，董事长。委托诉讼代理人:王攀攀，系该公司员工。被告:孙建云，男，1980年3月19日出生，汉族，住新郑市。原告康桥悦生活服务集团有限公司（以下简称康桥物业公司）与被告孙建云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告康桥物业公司的委托诉讼代理人王攀攀，被告孙建云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康桥物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令孙建云支付2018年8月1日至2019年12月31日的物业管理费3298元；2、判令孙建云从欠费之日起，每日按照应付款总额千分之三的标准支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，暂计算至2020年7月31日为3000元。事实和理由：2017年5月25日，康桥物业公司与孙建云签订了《前期物业服务协议》，约定康桥物业公司为九溪郡小区提供物业管理服务。孙建云房屋位于本小区303-201室，房屋建筑面积为86.22平方米。协议约定，物业费交费周期为半年，每半年第一个月的前15日内交纳本阶段费用，收费标准为2.25元/m2/月。业主逾期交纳物业费，应承担应交总额的日千分之三的逾期违约金，暂计算至2020年7月31日为3000元。自康桥物业公司进驻九溪郡小区后，依照合同约定提供了各项物业管理服务，但孙建云未依约向康桥物业公司交纳物业管理费，自2018年8月1日至2019年12月31日，孙建云共欠物业费3298元，欠费期间康桥物业公司多次进行了催收，但孙建云至今仍未履行交费义务，为维护其合法权益，故康桥物业公司诉至法院，请求判如所请。被告孙建云辩称，一、2017年5月交房后，孙建云房屋窗口实际面积1.8米×1.7米，而设计面积是2米×1.9米导致采光严重不足，物业领导回复窗口少20cm、30cm正常。物业不顾业主权益受损，不理会、不解决。后经孙建云多方上访维权，三个月后，物业与开发商重新整改东户客厅处阳台窗户，恢复2米×1.9米，使采光得以保证。物业的不作为，致使孙建云浪费三个月时间、精力、财力，给其心理造成阴影。二、2017年10月，孙建云楼下装修饭店，新建住宅楼下禁止开饭店，物业不予制止。孙建云多次与物业沟通，并打印《大气污染防治法》、《河南省餐饮服务业油烟污染防治管理办法》、《饮食环境保护技术规范》等相应法律条款交于物业，物业仍不予采纳，说居民楼下可以开饭店，迫使孙建云走上漫长的信访之路。楼下饭店于2018年6月关门停业。2018年9月，楼下又来了沙县小吃饭店，孙建云再次找物业沟通，物业还是不管不问，完全不把业主权益当回事，孙建云又开始维权之路。直到2020年3月，沙县小吃搬离。由于物业不作为以及随便践踏业主权益，使孙建云走上了长达二年半的维权路，饭店油烟长期污染家里，使其身心受损，××综合症、××II期、高尿酸血症。××，孙建云背上了沉重的债务，××，××花多少钱还是未知数，现在孙建云已经花了38300元，要求物业公司予以赔偿。三、2018年10月份，孙建云家与邻居家夹道内发生火灾，孙建云家保温墙体烧毁，多次与物业沟通，物业置之不理，拖到2019年9月，物业才修复墙面。四、高空抛物严重影响了孙建云家生活，楼上业主高空倒生活垃圾（果皮、剩饭剩菜、臭鸡蛋、脏水），直接飘散在孙建云家南北阳台上，溅到窗子上，甚至屋内，平台上长期无人打扫，垃圾腐烂、臭气熏天、蚊蝇乱飞，物业不予解决，不理不睬。五、房屋合同面积92.37平方米，房产证面积86.22平方米，少给孙建云家6.17平方米，物业多方欺骗，不发放房产证，且多收孙建云家物业费167元、水费32元，多次讨要，物业都不退还。要求物业公司退还孙建云家多交的物业费、水费199元。六、房屋面积少孙建云家6.17平方米，至今开发商和物业都不给说法，不管不退钱，按当时购买价也要3770元，何况还多交房产税，维修基金等少说也有40000多。这些问题都没有任何解决。七、买房时，置业承诺的是人车分流，电瓶车不停地面，有电瓶车车库。物业是一级物业，小区是高档小区，物业费是高档小区的物业费2.45元。现在看，小区单元门口，道路上，到处是电瓶车，像是菜市场，其它楼栋地下还有电瓶车停车库，而孙建云楼没有，负一楼成了储物间。物业把它卖了，致使没有车库，乱停乱放，门口乱七八糟，根本不是一级物业的服务面貌。八、2018年，小区的大树因维护维修问题，死了二十多棵，物业把死去的大树砍伐了，种上草皮忽悠业主，在业主强烈反对下，只栽了几棵树瞒天过海。九、小区的电梯广告费、净水机摊位费、电瓶车充电桩费、车位停车费等一系列的收费，三年多来，物业公司从未公示过且收益被物业公司收取。十、小区安保措施欠缺，每个大门只有一个保安，不能充分保证小区安全。十一、孙建云家门口正对着物业的垃圾场，半夜三更的物业推土车垃圾车装运垃圾，严重影响休息。楼道打扫卫生的打扫不勤。综上，要求驳回康桥物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于新郑市××镇郑××通道西××路东康桥××·××号房屋，房屋建筑面积为86.22平方米，住宅，孙建云系该房屋业主。2017年5月25日，河南新康桥物业服务有限公司（甲方）与孙建云（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，主要内容如下：乙方交纳物业服务费用的时间为每半年度第一个月的前15日内交纳每半年度费用；甲方物业费收费标准为2.45元/月/平方米。乙方未按本协议约定的交费标准和时间交纳物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应自本协议约定的应付款之日起，每日按应付款总额千分之三向甲方支付违约金，直至付清费用之日止。该协议对物业服务公司关于房屋共用部位的维护和管理，共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，公共秩序，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理以及物业服务质量，违约责任和催缴物业费的方式进行了详细约定。在《前期物业服务协议》落款处，加盖有河南新康桥物业服务有限公司印章及有孙建云签名。康桥物业公司多次向孙建云书面催交物业服务费。在履行上述合同过程中，康桥物业公司按2.25元/平方/月的标准向孙建云收取物业费。2018年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3298元，孙建云经催交后仍未向康桥物业公司交纳。另查明：2016年3月22日，河南太平世家物业服务有限公司企业名称在郑州市工商行政管理局二七分局变更为河南新康桥物业服务有限公司，在2020年4月30日，河南新康桥物业服务有限公司又变更为康桥悦生活服务集团有限公司。庭审中，孙建云提交照片一组，证明2018年10月其房屋外墙发生火灾，物业公司直到2019年9月才维修；康桥物业公司称需要经小区双三分之二业主同意才能使用维修基金，小区业主大部分不同意，后经与侵权人协商，由物业公司与侵权人共同承担了维修费，现在已经修好。孙建云另外交及住院病历、医疗费票据、河南省餐饮服务业油烟污染防治管理办法、环境部公告拟证明其因楼下开饭店产生油烟，导致孙建云得××等而支出的医疗费，并要求物业公司予以赔偿。康桥物业公司认为与本案无关，对此不予认可。另外，康桥物业公司陈述鉴于孙建云的房屋面积有出入，对于之前多交的物业费同意在本案中予以扣除，即要求孙建云支付2018年8月1日至2019年12月31日期间的物业费为3100元。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业服务协议》，企业名称变更登记手续，物业服务记录，催缴记录，照片及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，河南新康桥物业服务有限公司与孙建云于2017年5月25日签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。河南新康桥物业服务有限公司将企业名称变更为康桥物业公司，故孙建云应当按照其与河南新康桥物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》向康桥物业公司履行合同义务。《前期物业服务协议》约定物业服务费按2.25元/月/平方米的标准计算，孙建云的房屋建筑面积为86.22平方米，2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费为3298元。扣除之前多交的部分物业费，因此，康桥物业公司请求孙建云交纳上述期间的物业服务费3100元，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于孙建云房屋外墙遭火灾，康桥物业公司维修不及时，综合康桥物业公司的服务质量、孙建云的欠费期限、数额及物业公司与业主之间的和谐相处等多种因素，故对康桥物业公司要求孙建云支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。虽康桥物业公司提供的物业管理存在一定瑕疵，但整个小区的各项基本物业服务工作处于正常运行状态，故物业服务瑕疵问题不应当成为拒交物业费的合理事由，业主可以通过其他方式要求物业服务公司改善物业服务质量，故对孙建云的辩称意见本院不予采纳。如果康桥物业公司在提供物业服务期间侵犯了孙建云的合法权益，孙建云可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告孙建云应于本判决生效之日起十日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司交纳2018年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3100元。二、驳回原告康桥悦生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由原告康桥悦生活服务集团有限公司负担13元，被告孙建云负担12元。本判决为终审判决。审判员 韩 冰二〇二〇年十月二十六日书记员 李峰超