新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终338号 上诉人（原审被告、案外人）：张丽，女，1976年12月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。 委托诉讼代理人：温超兵，新疆四运律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：国药新疆库尔勒医药有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。 法定代表人：许山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁华，男，系国药新疆库尔勒医药有限责任公司副总经理。 委托诉讼代理人：罗小红，新疆阳光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：新疆方达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阜康市。 法定代表人：黄志方，该公司董事长。 被上诉人（原审被告、被执行人）：新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。 负责人：黄志新，该分公司经理。 上诉人张丽因与被上诉人国药新疆库尔勒医药有限责任公司（以下简称库尔勒医药公司）、新疆方达房地产开发有限公司（以下简称方达公司）、新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司（以下简称方达公司巴州分公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2019）新28民初48号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭于2020年10月16日对本案进行了公开开庭审理，上诉人张丽及其委托诉讼代理人温超兵，被上诉人库尔勒医药公司的委托诉讼代理人丁华、罗小红到庭参加诉讼，方达公司、方达公司巴州分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张丽上诉请求：1.撤销新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院（2019）新28民初48号民事判决，依法改判驳回被上诉人库尔勒医药公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人库尔勒医药公司负担。事实与理由：一、上诉人张丽与方达公司巴州分公司之间因合同关系所产生的债权债务，经双方当事人协议约定以方达公司巴州分公司名下房产予以抵偿，双方之间存在以房抵债法律关系，且上诉人张丽已合法占有使用案涉房产，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定，上诉人张丽对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定事实存在如下错误：1.一审认定查封时间错误。被上诉人库尔勒医药公司在2015年3月3日申请作出的诉讼保全属于轮首查封，并非执行查封。因诉讼中的财产保全仅是临时措施，并无强制性效力，故案涉房产查封时间应以执行查封时间为准。2.一审认定案涉房产交付占有情况错误。案涉房产因被上诉人方达公司巴州分公司的原因而延迟交付，上诉人张丽对此不存在过错。二、上诉人张丽与被上诉人方达公司巴州分公司所签合同系对案涉房产在建过程中签订的相关建设安装合同，该合同所确定的债权属于建设工程施工款的范围，依法享有优先受偿权。据此双方之间形成的以房抵债关系的效力要优先于被上诉人库尔勒医药公司享有的一般债权。 被上诉人库尔勒医药公司辩称，一、《执行异议和复议规定》第二十八条保护的是无过错房屋买受人的物权期待权，并不包括抵债受让人的范围，故上诉人张丽不具备排除执行的民事权益，亦不适用《执行异议和复议规定》第二十八条之规定。二、即便本案适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定进行审查，上诉人张丽对涉案房产也不享有足以排除强制执行的民事权益。1.根据上诉人张丽提交的《商品房买卖合同》《商品房预售合同》所签订的时间，仅早于人民法院依法查封前一天，因此不能排除上诉人与被执行人恶意串通倒签合同以达到逃避债务，损害债权人利益的情形，也无法证实上诉人张丽在人民法院查封前已签订合法有效的商品房买卖合同。2.上诉人张丽自始都未向法院提交银行转账或取款、不动产销售发票等已支付涉案房产房款的证据，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条中“已支付全部价款”的条件。3.上诉人张丽未能提交入住通知书，也未提供其向房产公司或房产相关部门提交预告登记的证据，且其提交用于证明入住时间的证据均晚于查封。三、上诉人对于轮候查封的效力理解有误，轮候查封并非没有效力，其存在着顺位查封排队的作用。而人民法院的强制措施既包括诉前，也包括诉中，上诉人张丽认为仅诉讼中的执行行为具有法律效力的理由不能成立。四、上诉人张丽并不享有建设工程优先受偿权，且即便有也超过了提出主张的法定期限。综上请求依法驳回上诉人张丽的全部上诉请求。 被上诉人方达公司、方达公司巴州分公司未提交书面答辩状。 库尔勒医药公司向一审法院起诉请求：1.判决准予对方达公司、方达公司巴州分公司位于库尔勒市萨依巴格辖区××路22号方兴大厦1栋1单元2505、2904号两套房屋的查封执行。2.本案的诉讼费等全部诉讼费用由张丽、方达公司、方达公司巴州分公司承担。 一审法院认定事实：2014年8月7日，方达公司巴州分公司与张丽经营的库尔勒金朝阳门业签订了订购合同，合同约定：方达公司巴州分公司向答辩人订购防火门、防盗门，对讲门，非可视对讲系统，合同价款为62万元，付款方式为方达公司巴州分公司用自己开发的方兴大厦1栋1单元2505室房屋（建筑面积为71.37平方米，单价为4800每方平方米）抵付342,576元合同价款，合同签订前付10万货到工地后付10万元，余款安装完毕后付清，收到定金55天内安装完毕。在安装过程中，因方达公司巴州分公司要求变更，增加41,266元的防火门，故总货款为661,266元。库尔勒金朝阳门业在2014年10月完成了安装任务，方达公司巴州分公司支付了5万元货款，并在2014年10月20日为张丽办理了方兴大厦1栋1单元2505的是房屋的抵账手续，并给张丽出具了全款收据。2015年1月18日方达公司巴州分公司与张丽就该套房产的商品房买卖合同2505室房屋抵账后，尚欠张丽货款268,690元，张丽多次向方达公司巴州分公司索要剩余货款，方达公司巴州分公司均以各种理由推脱不付，并提出以房抵债，张丽迫于无奈只好同意，但价格不能按照4800每平方米计算。经协商，方达公司将位于方兴大厦1栋1单元2904室，面积为71.37平方米的房产抵偿给张丽，抵付货款262,640元。2014年11月6日，方达公司巴州分公司与张丽签订了方兴大厦1栋1单元2904室的商品房预售合同。2505号房屋最早缴费的时间是在2016年的7月4日，而2904号房屋最早的缴费时间是2017年的3月21日。2015年2月，一审法院受理库尔勒医药公司与方达公司、方达公司分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷时，库尔勒医药公司就申请了保全库尔勒市萨依巴格辖区××路22号方兴大厦1栋包含1单元2505、2904室房屋等房屋，一审法院2015年3月依法裁定查封了该2505、2904室房屋，后2017年一审法院又持续查封了2505、2904室房屋，期限三年。该案经一审法院、本院两审判决后，库尔勒医药公司向一审法院申请强制执行，一审法院在执行程序中作出（2018）新28执111号执行裁定书，继续查封涉案的2505、2904室等房屋。张丽作为案外人以其购买涉案的2505、2904室房屋为由，对（2018）新28执111号执行裁定书查封2505、2904室房屋提出异议。2019年9月10日一审法院做出（2019）新28执异75号执行裁定书，以案外人张丽以房抵款支付2505、2904室房屋全部价款和实际占用等为由，终止（2018）新28执111号执行裁定书中对位于库尔勒市萨依巴格辖区××路22号方兴大厦1栋1单元2505、2904室房屋的执行。库尔勒医药公司遂提起执行异议之诉。本案的争议焦点为：张丽对涉案诉争2505、2904房屋是否享有足以排除执行行为的民事权益。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述第二十八条是对一般买受人物权期待权保护要件的规定。而第二十九条则是对消费者物权期待权的保护。所谓消费者特指为生活消费需要购买商品房的买受人。该条规旨在保护买受人的生存权，限定了案外人所购商品房系用于居住。通过张丽提供将涉案房屋出租的事实，可以证实涉案诉争房屋不是其唯一用于居住房屋，不符合上述第二十九条规定，张丽作为一般买受人，在本案中主张排除对涉案诉争房屋的执行，需同时满足上述第二十八条规定之全部四项条件，缺一不可。一审法院在2015年3月对涉案房屋进行了财产保全查封，而根据张丽提交入住物业合同、交费收据等证据，证实张丽实际占有并使用涉案房屋是在一审法院查封涉案房屋之后。因此，并不符合法律规定的对无过错买受人物权期待权保护的构成要件，不足以对涉案诉争2505、2904房屋享有排除执行行为的民事权益。综上所述，国药新疆库尔勒医药有限责任公司的诉讼请求成立，一审法院予以支持。综上，判决准许执行巴州中级人民法院（2018）新28执111号执行裁定书即查封新疆维吾尔自治区库尔勒市萨依巴格辖区××路22号方兴大厦1栋1单元2505、2904室房屋。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人张丽向本院提供如下证据： 证据一：方达巴州分公司和巴州祥坤物业服务有限公司签订的《前期物业管理合同》、巴州祥坤物业服务有限公司出具的《证明》。用以证明：库尔勒医药公司申请查封时，方兴大厦还是在建工程未经竣工验收合格，不具备交付业主使用的条件，2016年7月方达巴州分公司才与巴州祥坤物业服务有限公司签订《前期物业管理合同》，开始为购房者办理入住手续。 证据二：浙江省余姚市人民法院（2015）甬余泗民初第12-1号民事裁定书及协助执行通知书一份、查封房屋状况附表一份。用以证明：证明2015年1月19日浙江省余姚市人民法院查封了案涉房屋，一审法院应国药库尔勒公司保全申请的查封时间在浙江省余姚市人民法院查封之后，属于轮候查封，浙江省余姚市人民法院对案涉房屋的查封解除时间是2020年1月17日，因此一审法院对案涉房屋的查封并不发生法律效力，一审法院对案涉房屋查封的时间并非是2016年3月3日。 证据三：巴州中级人民法院（2018）新28执异字63号、64号、65号、68号执行裁定书一份；巴州中级人民法院（2019）新28执异字37号、38号执行裁定书一份；巴州中级人民法院公告一份；入住通知单四份。用以证明：证明2015年3月2日中国药库尔勒公司申请保全方兴大厦左瑜的2803室房产、刘春贞的1006室房产、魏荣霞的2504、2604号房产、赛尔吉米地格2503室房产、李小宁8**室房产、成莎莉706室房产，办理入住时间均在张丽办理入住时间之后，一审法院对上述房产予以解封，根据同案同处理原则，一审法院以张丽房屋是在2016年3月3日查封后才实际占有，准予对张丽房屋继续执行显失公平。 证据四：入住通知单（存根）十四份。用以证明：与张丽同时办理入住，或在张丽之后办理入住的房产，在购房者没有提出执行异议的情况下，法院都已经依职权主动解除了查封，并办理了入住。而本案中张丽与方达公司巴州分公司于2016年7月4日办理了入住，并进行了装修使用，一审法院确以张丽是在房屋查封后入住为由准予继续执行，存在同案不同判的错误。 证据五：建设质量整改通知。用以证明2020年5月2日方兴大厦在建设、监理、施工方面仍存在大量质量问题，不符合验收标准，未通过验收，属于在建工程。不符合交付业主条件。巴州祥坤物业服务有限公司在2016年7月提前为业主办理入住手续。因方达公司资金链断裂，方达巴州分公司无任何人处理方兴大厦的后续事宜，方兴大厦后续验收及消防施工及验收的费用均是由所有业主自筹资金进行办理。张丽的货款属于该工程必须实际支出的材料款，属于工程款范围，具有优先的权利，其权利优于国药库尔勒公司的普通债权，在本案中可以排除法院执行。 证据六：（2016）浙0281执1569号协助执行通知书，证明浙江省余姚市人民法院对案涉房屋进行了二次查封，在2020年1月17日才解除查封，一审法院作为轮候查封法院，其查封在浙江省余姚市人民法院未解除查封前不发生法律效力。 证据七：证明2份、收条4份，用以证明：上诉人张丽已经按照合同约定将门窗安装完毕并移交给方达公司巴州分公司，已经实际履行合同义务。 证据八：微信聊天截屏若干，用以证明：上诉人张丽已将涉案房屋出租并收取租金的事实。 针对上述证据，被上诉人库尔勒医药公司质证意见如下：对证据一中合同的真实性、合法性及关联性不认可，认为该合同上仅有巴州祥坤物业服务有限公司公章，并无方达巴州分公司公章，无法确认真实性；对《证明》的真实性、合法性、关联性均认可，但认为该证明可以证实张丽占有房屋的时间是在一审法院查封之后。对证据二中民事裁定书、查封房屋状况附表的真实性、合法性认可，但对关联性不认可，认为浙江省余姚市人民法院2015年1月19日查封案涉房屋，国药库尔勒公司于2015年3月3日轮候查封了案涉房屋，轮候查封是合法有效的；对协助执行通知书的真实性、合法性及关联性不认可，认为该证据系复印件，不符合法律规定的证据形式。对证据三的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，认为该组证据均与本案无关。对证据四的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，该组证据与本案争议焦点无关。对证据五的真实性、合法性、关联性认可，但对张丽的证明目的不予认可，其不能以建设工程价款优先受偿权主张阻却本案执行。对证据六的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该组证据为复印件，且对该通知书反映的相关事宜不了解。对证据七中的相关证明，其中记载落款人为冯天金的证明，因该签字人员并非方达公司巴州分公司工作人员，故对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可；对记载有黄志文签字的收条，黄志文虽然是方达公司巴州分公司的工作人员，但该签字与其在合同中的签字不同，故对其真实性、合法性、关联性亦不认可；对记载有陈铭君签字的收条的真实性认可，对证明目的不予认可，对证据八真实性、合法性、关联性均不认可，不能证明对方当事人与本案的关联性。 针对张丽所举上述证据，本院认证意见如下：对证据一的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据二的真实性、合法性、关联性均予以确认，其中协助执行通知书虽为复印件，但该证据与国药库尔勒公司提交的此份证据内容一致。对证据三、证据四的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，该组证据与本案争议焦点无关。对证据五的真实性、合法性及关联性予以确认。对证据六的真实性、合法性及关联性不予以确认，该组证据为复印件，且浙江省余姚市人民法院解封案涉房屋与本案争议焦点无关。对证据七的真实性、合法性及关联性予以确认。对证据八的真实性、合法性及关联性不予确认，该聊天记录并未反映聊天人的身份，且收款数额无法与《房屋租赁合同》不一致，无法相互印证。 被上诉人库尔勒医药公司向本院提供如下证据： 证据一：浙江省余姚市人民法院（2015）甬余泗民初第12-1号民事裁定书及协助执行通知书一份；自新疆巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院调取的库尔勒市不动产管理部门查封登记记载表；浙江省余姚市人民法院（2015）甬余泗民初第12-3民事裁定书及协助执行通知书一份；浙江省余姚市人民法院（2015）甬余泗商初997-1号协助执行通知书一份及自新疆巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院调取的库尔勒市不动产管理部门查封登记记载表。上述证据用以证明：浙江省余姚市人民法院2015年1月19日因另案保全查封了涉案房屋，库尔勒医药公司因其与方达公司之间的纠纷于2015年3月3日申请轮候查封涉案房屋，后浙江省余姚市人民法院于2015年9月9日解除了对涉案房屋的查封，至此被上诉人库尔勒医药公司的查封成为首封。 针对被上诉人库尔勒医药公司所举证据，上诉人张丽质证意见如下：对该证据的真实性、合法性认可，对其证明目的不认可，该组证据仅证明浙江省余姚市人民法院首次查封涉案房屋时间为2015年1月，该查封时间在被上诉人库尔勒医药公司申请查封之前。浙江省余姚市法院解除涉案房屋查封时间是在2020年，而非被上诉人库尔勒医药公司主张的2015年9月9日。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。 本院依法对一审判决查明事实中双方当事人均无争议部分予以确认。 根据双方当事人二审所举证据，本院另确认如下事实： 1.关于案涉房屋状况的相关事实 2013年9月方达巴州分公司取得方兴大厦商品房预售销售许可证。2015年1月方达巴州分公司对其预售的方兴大厦部分房屋为买受人办理了预告登记。 2015年1月18日张丽与方达巴州分公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为方兴大厦1幢1单元2505号房，该商品房屋用途为住宅，框剪结构，层高2.9米，建筑层数为地上30层，地下**；按照商品房单价（人民币）4800元及建筑面积计算商品房总金额（人民币）叁拾肆万贰仟伍佰柒拾陆元整。同日，方达巴州分公司给张丽出具房款收据，“今收到新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司交来抵账房屋壹套2505#面积71.37单价4800合计342,576大写（人民币）叁拾肆万贰仟伍佰柒拾陆元整”。 2014年11月6日，张丽与方达巴州分公司签订《商品房预售合同》，合同约定：买受人购买的商品房为方兴大厦1幢1单元2904号房，该商品房屋用途为住宅，框剪结构，层高2.9米，建筑层数为地上30层，地下**；按照商品房单价（人民币）3680元及建筑面积计算商品房总金额（人民币）贰拾陆万贰仟陆佰肆拾元整。同日，方达巴州分公司给张丽出具房款收据，“今收到新疆方达房地产开发有限公司巴州分公司交来抵账房屋壹套2904#面积71.37单价3680合计262,630大写（人民币）贰拾陆万贰仟陆佰肆拾元整”。 2015年1月19日浙江省余姚市人民法院向库尔勒房地产交易中心出具（2015）甬余泗民初字第12-1号协助执行通知书，依据（2015）甬余泗民初字第12-1号民事裁定书，要求协助查封库尔勒市××路22号方兴大厦1栋101套房屋，其中包括案涉房屋。2015年3月3日一审法院向库尔勒房地产交易中心出具（2015）巴民一初字第29-1号协助执行通知书，要求协助查封库尔勒市××路22号方兴大厦1栋101套房屋（其中包括案涉房屋）及2505、2904号房屋。2015年9月9日浙江省余姚市人民法院向库尔勒房地产交易中心出具（2015）甬余泗民初字第12-3号协助执行通知书，依据（2015）甬余泗民初字第12-3号民事裁定书，要求协助解除库尔勒市××路22号方兴大厦1栋101套房屋，其中包括案涉房屋。 2016年7月，方兴大厦尚未竣工验收，巴州祥坤物业服务有限公司向方兴大厦业主办理了入住手续。至2020年5月2日方兴大厦未完成竣工验收。 2016年5月25日，方达公司巴州分公司与巴州祥坤物业服务有限公司签订了《前期物业管理合同》，约定方达公司巴州分公司委托巴州祥坤物业服务有限公司对于方兴大厦（位于库尔勒市巴音西路**）实行专业化、一体化物业管理。2020年7月1日巴州祥坤物业服务有限公司出具证明一份，其中载明“……我公司根据方达公司巴州分公司的入住通知书于2016年7月开始为业主（购房户）办理交房入住手续，特此证明”。 2.关于张丽与方达巴州分公司签订门业合同及履行情况相关事实 2014年8月7日，张丽经营的库尔勒金朝阳门业与方达公司巴州分公司签订《库尔勒金朝阳门业订购合同》，约定由金朝阳门业向方达公司巴州分公司出售防火门及安装服务，合同约定价款为620,000元。该合同付款方式约定：方达公司巴州分公司以其名下方兴大厦2505楼房面积71.37平方米，单价4800元/平方米，342576元，签订合同前付壹拾万元整。货到工地付壹拾万元整；同时开出房屋票据，余款安装完毕付清。该合同附件记载，金朝阳门业向方达公司巴州分公司提供各类型防火门、对讲门及对讲系统共计679套。该附件下方有手写内容：“2014年8月12日黄总：90×2樘×1300=2600元，电梯90×210×2樘×1100=2200”。该附件后另附打印件一份，记载防火门的规格、数量、单价等信息，金额为36466元。下方有手写内容为“同意黄志文”，落款时间为2015年7月12日。上述金额总计为661,266元。 2015年4月12日，方达公司巴州分公司黄志文向张丽出具收条，确认收到其安装的防火门钥匙215把；2015年9月15日，方兴大厦售房部向张丽出具收条，确认收到其安装的防火门钥匙8把。另，2015年5月2日及9月19日，案外人向张丽出具证明，确认收到方兴大厦部分楼层钥匙。 本院另查，库尔勒金朝阳防盗门经销部注册于2012年2月23日，登记经营者为俞先扬，与本案上诉人张丽系配偶关系。并于2017年11月23日被巴州库尔勒市工商局准予注销登记。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人张丽对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 一、上诉人张丽主张其与被上诉人方达公司之间存在以房抵债而产生的房屋买卖关系，故应当适用《执行异议和复议规定》的第二十八条规定确定其对案涉房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。被上诉人库尔勒医药公司对此不予认可，其抗辩《执行异议和复议规定》的第二十八条系针对不动产无过错买受人的特殊保护，并未将抵债受让人列入物权期待权的保护范围，故本案不应适用《执行异议和复议规定》的第二十八条规定。对此问题，本院认为，以房抵债通常是指债权人与债务人协议约定用债务人的房屋折价抵偿债务人对债权人的债务，如有多余，则多余的金额退还债务人，如房屋价值不足抵偿债务，则不足部分继续由债务人偿还。债务履行期限届满后的以房抵债的协议如是双方当事人真实意思的表示，没有违反流抵或物权法定的原则，也没有违反其他法律行政法规的效力性强制性规定，其合同合法有效。基于此有效的抵债协议，双方之间的债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化为了房款，即债权人在抵债的额度内支付了债务人房屋价款，双方之间的债权债务关系转化为房屋买卖关系，此时的债权人身份转化为房屋买受人，符合参照适用《执行异议和复议规定》的第二十八条规定的条件。上诉人张丽主张本案应参照《执行异议和复议规定》第二十八条之规定审查其就案涉房屋所享有的民事权益能否成立正确。 二、《执行异议和复议规定》第二十八条解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此对第二十八条所规定的条件应当严格审查，具体分许如下： 1.关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同问题。 上诉人张丽主张，一审法院对国药库尔勒公司诉讼保全申请进行的查封系轮候查封，在2015年3月3日并未生效，且该查封并非申请执行的查封，而属于诉讼保全的查封，一审法院认定的查封时间错误。本院认为，该问题涉及《执行异议和复议规定》第二十八条规定中的“查封”是否仅指作为执行依据的“查封”。查封的实质在于禁止或者限制被执行人处分其特定财产，直接影响其对该财产的占有、使用和收益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第一款第三项规定：“隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”该规定并未对保全查封和执行查封进行区分，人民法院依法查封的房产，未经法院和申请人允许,不得进行转让或实施其他有碍执行的行为，其法律效力不仅及于被查封人，也及于第三人。因此，《执行异议和复议规定》第二十八条规定中的“查封”不限于“执行查封”，还应包括保全中的查封。上诉人张丽相关上诉主张不能成立，本院不予支持。浙江省余姚市人民法院查封案涉房屋的时间为2015年1月19日，且此后案涉房屋上的查封一直延续到张丽提起案外人执行异议之时，该查封时间可以作为本案判定张丽买受人物权期待权是否符合保护条件的依据。 本案中，根据已查明事实，上诉人张丽与方达公司巴州分公司分别于2014年11月6日及2015年1月18日签订了《商品房预售合同》和《商品房买卖合同》，上述两份合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，而涉案房屋查封的时间是在2015年1月19日，签订合同日期早于涉案房屋查封日期。且《商品房预售合同》《商品房买卖合同》中对于房屋具体位置、单价和面积均进行了具体约定，对于案涉房屋单价的约定也未存在明显过低或过高的情形。库尔勒医药公司认为存在张丽与方达公司巴州分公司恶意串通倒签合同的可能，但并未提供相应证据予以证实。因此，根据现有证据可以认定张丽在人民法院查封前已与方达公司巴州分公司签订合法有效的书面合同。 2.关于已支付全部价款的问题。 本案中，上诉人张丽主张通过“以房抵债”的形式交纳了涉案房屋2505室购房款。对此，本院认为，上诉人张丽以其经营的库尔勒金朝阳门业的名义与方达公司巴州分公司签订了门业订购合同，合同约定方达公司巴州分公司将以其名下所有的案涉房产抵偿该合同价款。该协议系案涉工程在施工过程中，张丽与方达公司巴州分公司签订的以在建工程的房屋抵顶货款而达成的合意，属以房抵债协议。二审中，上诉人张丽为证明该合同已实际履行，向本院提交了部分由案外人出具的收取其负责安装的防火门钥匙的书面证明及收条，根据其内容以及结合上诉人张丽在一审提交的方达公司巴州分公司向其出具的《收款收据》可以证明，上诉人张丽已经履行了双方之间的合同义务，其以双方约定抵债的额度内支付了房屋价款，双方之间的以房抵债关系已转化为房屋买卖合同关系。同理，双方当事人于2014年11月6日签订的《商品房预售合同》的目的，亦是以约定的房屋抵偿合同价款，以消灭双方之间的债权债务关系，系双方当事人的真实意思表示，且我国法律并不禁止该行为。据此，上诉人张丽已经履行了支付全部价款的义务。 3.关于在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。 浙江省余姚市人民法院在2015年1月19日已查封案涉房屋，而张丽系于2016年7月4日才领取案涉房屋入住通知书，该时间明显晚于人民法院查封案涉房屋的时间。张丽于2019年与马跃飞、李娇娇签订《房屋租赁合同》的时间亦晚于人民法院查封案涉房屋的时间。因此，根据现有证据查明事实，张丽在案涉房屋查封前并未合法占有案涉房屋。张丽还主张因房屋未竣工验收，故其对无法在查封前占有房屋不存在过错。对此，本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规定了对房屋买受人物权期待权进行保护的条件，包括“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，说明买受人在查封之前，尚未合法占有该不动产，根据查封的法律效力，买受人此时即应采取其他救济方式，而非继续寻求占有房屋。因此，张丽主张其无法在查封前占有房屋不存在过错，与本案的处理无关。 综上，鉴于张丽未在法院查封前合法占有案涉房屋，其主张排除对案涉房屋的执行的请求，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的全部要件，故本院对张丽未办理过户登记的原因不再赘述。 此外，张丽上诉还主张因其对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，双方当事人依据该权利所形成的以房抵债的效力应优先于被上诉人库尔勒医药公司的一般债权的效力。对此本院认为，本案中张丽与方达巴州分公司之间系防火门买卖合同关系，并非建设工程施工合同关系，张丽并非案涉房屋工程承包人或实际施工人。因此，张丽上述主张缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。 综上所述，张丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费9582.16元（上诉人张丽已预交），由张丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  崔 瑜 审 判 员  周亚卉 审 判 员  兰 宁 二〇二〇年十月三十日 法官助理  刘 钰 书 记 员  张雅静