抚顺市新抚区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0402民初1719号原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司，住所地抚顺市新抚裕民路**。负责人胥盈，系该公司总经理。委托代理人谷峰，系该公司工作人员。委托代理人张佳丽，系该公司工作人员。被告毛晓宇，男，1985年6月28日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司与被告毛晓宇服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张佳丽、谷峰到庭参加诉讼。被告毛晓宇经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判被告支付原告2017年7月15日至2020年7月14日，物业费3634.20元；2、请求判被告支付原告截止于2020年6月30日的物业费违约金726.84元;综上共计4361.04元；3、本次诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的抚顺万达的业主。被告自2017年7月15日起，一直欠缴物业费。在原告对被告的催缴物业费过程中，原告曾在2017年至2020年4月期间多次电话沟通以及上门贴催费通知单等多种形式催缴物业费，被告以房屋存在质量问题对开发商有意见，而拒缴物业费，原告已明确告知房屋质量问题属开发商维修范围，与物业无关。但被告至今仍拖欠物业费。特向贵院提出诉讼，请求判被告支付2017年7月15日至2020年7月14日，物业费3634.20元。此外，根据合同法解释二第二十九条规定，如果当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当按照合同法第一百一十四条规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此类案例最高判罚违约金为所欠物业费的24，但我司申请判罚被告支付所欠物业费的20的违约金726.84元。被告毛晓宇书面辩称：1、2014年答辩人在看到购买的期房抚顺万达的那一刻起，就与抚顺万达针对房子问题进行交涉，直到现在仍然在维权、走法律程序，现房屋产权归属不确定。根据物业法第42条第二款规定，已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，不应该答辩人缴纳物业费，应该由万达缴纳物业费，因此原告应该返还答辩人已经缴纳的物业费。2、消费者权益保护法第二条规定，作为消费者的应当权益受到保护，消费者享有公平交易的权利，原告违反了消费者权益保护法第四条、第八条、第九条、第十条规定。因为原告并非答辩人在自愿、平等、公平、知悉的情况下自主选择的物业公司，而是原告强制给答辩人提供物业服务，原告已经损害了答辩人的合法权益。根据消费者权益保护法第11条规定，消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身财产损害的，享有依法获得赔偿的权利，原告应该承担损害消费者权益的责任。请求人民法院判令原告对答辩人予以赔偿，用于抵扣物业费，并返还已经缴纳的两年物业费。3、原告未全面履行前期物业服务协议，失于管理，依法承担责任，赔偿答辩人损失，抵销部分物业费，答辩人不应该全额缴纳物业费。应该只缴纳必要费用，如电梯使用费。根据合同法及万达《前期物业管理协议》、万象美《物业管理服务内容》相关规定，原告应该全面履行合同协议，提供合格的服务。而其无视法律法规，未全面履行合同，未提供合格的物业服务，失于管理，其无理由全额收受物业费。现小区存在以下问题：楼内环境走廊狗屎遍地，物品杂乱无章，肆意堆放无人管理。楼梯间内堆满垃圾及杂物，无人管理。小区内垃圾污水四溢，无人管理。小区内步道砖地面损毁严重，无人管理。绿化带设施损坏，树木枯死，杂草重生，地下垃圾回收站酸臭气熏天，油污遍地管理不善。公寓楼大门简陋，四处漏风，冬天不档寒风。公共面积取暖，冬天大门厅堂温度低至几乎与室外相等无人管理。门口两家银行私建停车场，小广场车辆乱放、乱停。4、要求判令原告全面履行承诺履行前期物业服务协议，提供五星级品质物业服务。答辩人购买的万达五星级品质公寓住宅同时购买了万达五星级品质的物业服务。万达副总经理在2015年6月5日在原抚顺市工商局的笔录第四页中说五星级不仅仅指装修，也包括五星级的物业服务及高档的公共空间。原告物业服务企业是什么标准、等级价格的物业服务企业？原告物业服务是什么标准、等级价格的物业服务？答辩人没见过书面合同相关信息，不明确知晓物业标准是否匹配。根据合同法第61条、62条规定，若原告取代万达物业，就应该遵守承诺，全面履行合同和前期物业服务协议。提供与万达一样的物业服务，五星级不仅仅指装修，也包括五星级的物业服务及高档的公共空间。本院经审理认定事实如下：原告系坐落于抚顺市新抚区房屋的物业服务公司并提供相应物业服务，被告系该房屋所有权人。2014年7月8日，被告接收该房屋并与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定：甲方：大连万达物业管理有限公司抚顺分公司、乙方：毛晓宇；本物业名称：抚顺万达广场；房号：;建筑面积：53.13㎡；高层住宅、精装公寓：1.90元/m2·月；SOHO写字楼：3.20元/m2·月；大商业外铺、底商：3.00元/m2·月。物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来30日前预先交纳下一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金。原、被告均认可，2017年7月15日前的物业费被告已缴纳。其后被告因与抚顺万达广场有限公司就房屋买卖问题发生争议，被告未继续给付物业费至今。另查明，2016年9月21日大连万达物业管理有限公司抚顺分公司于工商管理部门进行了名称变更登记，变更名称为大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司。2019年9月25日大连万象美物业管理有限公司抚顺分公司于工商管理部门变更名称为深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司。本院所确认的上述事实，有前期物业服务协议、房屋交接单、房屋验收表、入伙资料、物品接受登记表、业户信息登记表、住宅质量保证书、维修表、照片、不动产产权情况表、物业费催缴通知书、变更登记核准通知书、及当事人陈述等相关证据材料在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为,物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内为业主提供建筑物及附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。被告系坐落于抚顺市新抚区房屋的所有权人，且经不动产权机关登记。其于2014年7月8日与原告签订《前期物业服务协议》，双方形成物业服务合同关系。即便被告关于案涉房屋与抚顺万达广场有限公司在房屋买卖过程中存在民事争议，也并不影响原、被告合同关系的建立。依据原告提供相关证据，原告也确为小区业主提供了相应的物业服务，被告作为业主有义务交纳物业服务费。不应由于被告与案外人的争议，导致原告合法收取物业费用的权利受到损害。该物业费收费标准已在《前期物业服务协议》中明确约定，该服务协议内容不违反法律规定，本院予以确认。业主支付物业费既是业主的约定义务,也是业主的法定义务,拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益,也侵害了其他交费业主的合法权益。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,原、被告关于违约金的约定明显过高，且被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议,双方未进行及时有效的沟通,被告并非恶意欠费,故对原告该项诉讼请求,本院不予支持。关于被告书面辩称原告的物业服务违反《前期物业服务协议》，由于未向本院提交相关证据，且由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题,业主可以向其提出改正意见,或成立业主委员会,通过业主委员会提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映,直至由业主委员会解聘该公司,但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果,事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性,损害了包括自己在内的全体业主的利益。关于被告辩称原告并非其自主选定的物业公司一节。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据相关法律规定，如被告对现有物业公司不满可通过业主大会、业主委员会与物业公司沟通，故被告的抗辩意见本院不予支持。同时,原告作为物业服务者,也应当根据约定及法律规定和相关行业规定,积极主动履行自己的职责,采纳业主提出的合理化建议,提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力,互相尊重、支持与理解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告毛晓宇于本判决生效后三日内给付原告深圳市万象美物业管理有限公司抚顺分公司自2017年7月15日起至2020年7月14日止的物业费3634.09元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审 判 员 路爽二〇二〇年十月二十八日代书记员 徐月