广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19031号上诉人（原审被告）：潘韦洁，男，1989年5月28日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人（原审被告）：广州市花都区花城丛中乐餐厅，住所地广东省广州市花都区茶园路**好名显花城广场**1A020商铺。经营者：潘韦洁。两上诉人共同委托诉讼代理人：任皓明，广东益航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州鸿枫景物业管理有限公司，，住所地广东省广州市白云区机场路****法定代表人：刘文色，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵倩倩，广东金桥百信律师事务所律师。原审被告：广州市鸿福物业管理有限公司，住所地广东省广州，住所地广东省广州市花都区九潭南路**之**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李新强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。上诉人潘韦洁、广州市花都区花城丛中乐餐厅（以下简称丛中乐餐厅）因与被上诉人广州鸿枫景物业管理有限公司（以下简称鸿枫景公司）、原审被告广州市鸿福物业管理有限公司（以下简称鸿福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初11693号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人潘韦洁、丛中乐餐厅共同上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回鸿枫景公司的全部诉讼请求或发回重审；2.本案的一审、二审诉讼费用根据最终的判决结果合理分担。事实与理由：（一）鸿枫景公司承诺免租。一审法院错误认定潘韦洁需向鸿枫景公司支付2018年3月1日至2019年3月31日期间的占有使用费，潘韦洁在一审中提出，鸿枫景公司承诺涉案商场正式开业（商铺开业率达70％）前免收租金。由于鸿枫景公司长期拖欠一手房东广州君盈物业管理有限公司（以下简称君盈公司）租金，君盈公司曾对好名显花城广场进行断水断电，阻碍鸿枫景公司正常经营。鸿枫景公司为恢复好名显花城广场的正常经营，曾向花都区住建局、花都区花城街道办事处、广州市花都区信访局、花都区花城街综治信访维稳中心反映情况，上述部门亦于2019年3月13日前往好名显花城广场进行了解情况、制作笔录。了解情况时，鸿枫景公司明确说明好名显花城广场相关证照手续不全，承诺广场开业率未达70％，不收取租金，目前好名显花城广场的情况尚未满足收取租金的条件，鸿枫景公司不收取租金，故无力向君盈公司支付租金。上述部门向潘韦洁核实真实性，潘韦洁认可并提交《致花都区新华街道办事处和信访部的一封信》。为证明鸿枫景公司免租承诺，需要调取上述笔录及调查取证的相关材料。鸿枫景公司因客观原因不能自行收集证据，故请求一审法院向花都区住建局发出调查公函调取相关证据，但住建局仅提供了一份对君盈公司所作的笔录，与本案并无关联。故潘韦洁再次请求一审法院向上述单位发出调查公函调取相关证据，以便查清案件事实情况。一审法院在发出调查公函后，尚未待其回函，未查清楚案件事实即判决，以致误判。（二）鸿枫景公司从未向任一租户催缴、收取过租金。鸿枫景公司在起诉前一直遵守免租承诺，每月按时以书面形式向潘韦洁催收水电费，而从未催收过租金，且也未收取过涉案商场任一租户的租金，鸿枫景公司一直以实际行动履行免租承诺。涉案商场另一租户曾玉兴在与鸿枫景公司的房屋租赁纠纷一案（2019）粤0114民初4934号，曾玉兴亦同样提出鸿枫景公司曾承诺免租的主张。（三）潘韦洁承诺免租的证据。除花都区花城街道办事处、广州市花都区信访局、花城街综治信访维稳中心的笔录外，潘韦洁还提供了潘韦洁与鸿枫景公司时任法定代表人龙振坤的微信聊天记录，用以证明潘韦洁的免租承诺。微信聊天记录中，龙振坤在2019年1月22日20：55分向潘韦洁说道“潘先生，水电费财务话未收到”，即其在向潘韦洁催收水电费而未涉及租金。同日21时20分说道“一过左年，开始收租，可以换下气。”即其明确表示开始收租的时间是2019年农历春节过后，即2019年2月20日，免租的意思表示十分明确。但鸿枫景公司在一审过程中，对该微信聊天记录予以否认，称聊天记录的相对方并非龙振坤本人，后经一审法院向深圳市腾讯计算机系统有限公司调查，涉案微信的登记电话号码为137××******。鸿枫景公司继续否认该电话号码的登记人为龙振坤，后经一审法院向中国移动通信集团有限公司调查，涉案电话号码的登记使用人是龙振坤。鸿枫景公司至少在庭审过程中进行过四次虚假陈述，其一，其声称对潘韦洁以口头方式催缴租金；其二，否认其免租承诺；其三，否认涉案微信的登记人为龙振坤；其四，否认涉案电话号码的登记人为龙振坤。龙振坤作为鸿枫景公司曾经的法定代表人，鸿枫景公司清楚或有义务查明其微信号及电话号码。鸿枫景公司免租承诺为召开租户大会，在大会中进行的口头承诺，潘韦洁为证明免租事实，已竭尽所能向法院提供相应的证据，且全部证据已构成一条完整证据链。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人鸿枫景公司辩称：不同意潘韦洁、丛中乐餐厅的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：（一）鸿枫景公司从来没有向潘韦洁承诺过免租，其认为的免租承诺仅是单方在涉案诉讼之后自己强行的认为。鸿枫景公司方经营涉案场所属于商业行为，不可能需要向上一手房东承担租金的前提下对潘韦洁进行免租，完全不符合商业逻辑，潘韦洁在涉诉后才主张的免租，仅是其单方自行的强行解释。鸿枫景公司对潘韦洁的租金债权有三年的诉讼时效和期待利益，即使没有证据证明曾书面催告，完全不影响鸿枫景公司在三年的诉讼期限内随时要求潘韦洁支付相关租金。（二）涉案的2019年2-3月份垃圾费1200元，在鸿枫景公司撤出场地之前，是正常为潘韦洁提供物业服务的，潘韦洁已经确认每月的垃圾费为600元，仅在一审庭审中口头声称自己倒垃圾，但其没有证据证明，应当支付鸿枫景公司的垃圾费1200元。（三）关于涉案的3月份的水电费29934元，根据鸿枫景公司与潘韦洁租赁合同的约定，潘韦洁应当向鸿枫景公司正常支付水电费，至于鸿枫景公司与鸿福公司之间如何结算水电费与潘韦洁应当向鸿枫景公司支付水电费没有关联。至于鸿福公司未按照约定提供潘韦洁在2019年3月份的水电费清单明细，导致涉案2019年3月份的水电费清单潘韦洁不予认可，应由潘韦洁与鸿福公司对鸿枫景公司承担连带支付责任。一审判决未列明潘韦洁应支付2019年3月水电费，属于不当获利，不公平。鉴于鸿枫景公司经济困难，无力缴纳诉讼费提起上诉，故没有对答辩意见的第（二）（三）点提起上诉，除此之外，一审判决认定事实基本清晰，请求驳回潘韦洁的全部上诉请求。原审被告鸿福公司述称：同意一审法院的判决。鸿枫景公司向一审法院起诉请求：1.判令潘韦洁、丛中乐餐厅、鸿福公司向鸿枫景公司支付2018年3月1日至2019年3月31日的租金780000元；2.判令潘韦洁、丛中乐餐厅、鸿福公司以每月应付租金60000元计，支付2018年3月1日至2019年3月31日拖欠租金的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，支付自每月6日起至全部租金支付完毕之日的违约金（违约金暂计至2019年10月11日为240825元）；3.判令潘韦洁、丛中乐餐厅、鸿福公司支付2019年2月水电费30553元和2019年3月水电费29934元，合计60487元；4.判令潘韦洁、丛中乐餐厅、鸿福公司支付2019年2-3月垃圾费1200元；5.判令潘韦洁向鸿枫景公司支付在2018年5月至2019年3月期间潘韦洁商铺月营业额超过60万元（含60万元）的10%扣减6万元后的租金，暂计为1元，丛中乐餐厅对上述请求承担连带责任；6.判令潘韦洁、丛中乐餐厅、鸿福公司对全部诉讼请求承担连带责任；7.判令本案诉讼费和保全费由潘韦洁、丛中乐餐厅、鸿福公司承担。一审法院认定事实：丛中乐餐厅是由潘韦洁作为经营者的个体工商户，成立时间是2017年12月22日。2017年10月8日，鸿枫景公司（甲方、出租方）与潘韦洁（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将坐落于广州市花都区茶园路15号好名显花城广场一层1A020商铺租赁给乙方使用，承租商铺套内面积约862.44平方米，经营范围为概念餐厅，租赁期限从2017年10月1日起至2025年12月31日止，商铺交付日期为本合同生效7日内，装修期从2017年10月1日起至2018年1月31日止，装修期内乙方免交租金，租金起算日2018年2月1日。2018年2月1日至2020年12月31日，每月租金为60000元，2021年1月1日至2023年12月31日，每月租金为66000元，2024年1月1日至2025年12月31日，每月租金为72600元。独立商铺以分挂电表量实际用电量度数×1元计算，支付电费。独立商铺以分挂水表量实际用水量吨数×5元计算，支付水费。甲、乙双方按国家和地方的规定，乙方负责向政府有关部门缴交租赁合同的相关费用，包括但不限于登记费、印花税及工商行政管理费等税费。租金、水电费等费用应按月结算，乙方须于每月的第5日前向甲方缴交当月的租金（含所有费用，水电费用除外）等费用，乙方根据本商铺租赁合同应向甲方支付的任何款项均应支付到下列账户：彭伟江。乙方须向甲方缴纳三个月租金作为租赁保证金，即180000元，乙方须向甲方缴纳20000元水电费保证金，乙方须缴纳首月租金60000元。甲方在租赁期内对乙方商铺进行统一管理，对商场实施综合管理为乙方提供服务，包括以下内容：1、公共区域的清洁卫生及除四害……，合同并对其他权利义务进行了约定。同日，鸿枫景公司（甲方）与潘韦洁（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定，甲方为乙方提供物业管理服务。2017年10月8日，鸿枫景公司（甲方）与潘韦洁（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定，如乙方月营业额总额超过600000元（具体金额以当年当月租金为准），则乙方该月将营业额总额扣点10%作为租金（包含所有费用、水电费除外）支付予甲方。租赁期内，如乙方月营业额未达600000元，则乙方该月支付60000元作为租金支付予甲方。租赁期限内，甲乙双方每月5号进行营业额扣点核对、结算，乙方须于10号内结算完毕并向甲方缴交当月租金（包含所有费用、水电费除外），甲方向乙方开具收据。2018年5月1日起，租金（包含所有费用，水电费用除外）收取方式按本合同租金条款收取。乙方需在签订《物业管理服务合同》时，交纳水电周转金20000元，合同期满后十日内，如乙方无拖欠水电费、中央空调费的，甲方则将水电周转金全额无息返还乙方，如乙方有拖欠水电费、中央空调费的行为的，甲方则有权在水电周转金中扣除，水电周转金不足以交付欠费的，乙方须自行缴交。补充协议对其他权利义务进行了约定。2019年3月30日，鸿枫景公司（甲方、转让方）与鸿福公司（乙方、受让方）以及案外人君盈公司（丙方、出租方）签订《转让协议》，约定，鉴于甲方与丙方于2016年12月15日签订了《租赁合同书》，甲方承租丙方位于广州市花都区茶园路15号的茶园商业楼，甲方与丙方因《租赁合同书》的履行产生争议，甲方与丙方同意即日解除《租赁合同书》，乙方接管租赁物业并向甲方支付转让费。《转让协议》对其他权利义务进行了约定。租赁合同签订后，潘韦洁向鸿枫景公司支付了180000元保证金、首月租金60000元，20000元水电保证金，鸿枫景公司将商铺交付使用后，潘韦洁将商铺用于经营丛中乐餐厅。鸿枫景公司确认潘韦洁付清了2019年1月31日之前的水电费、垃圾费。潘韦洁对2019年2月份的水电费金额30553元予以确认，对2019年3月份的水电费金额不予确认，潘韦洁认为因其在涉案物业三楼租赁了场地经营儿童乐园，三楼场地因无法开业产生损失需要鸿枫景公司赔偿，2019年2、3月份的水电费要与三楼儿童乐园的赔偿款相抵扣。鸿枫景公司确认其没有代缴2019年3月份的水电费。关于垃圾费，鸿枫景公司认为双方没有签订合同，只是进行了口头约定。潘韦洁陈述，2018年9月份才开始收取垃圾费，每月垃圾费600元，2019年2月份期间鸿枫景公司与君盈公司产生了纠纷，君盈公司不让全体商户去原来的垃圾场扔垃圾，后来是商户自行向环卫局申请垃圾桶倒垃圾，故2019年2月份、3月份的垃圾费由潘韦洁自行去交，没有使用过商场的地方扔垃圾。鸿枫景公司认为其在租赁物转让前正常为潘韦洁提供物业服务。关于丛中乐餐厅的每月营业额，潘韦洁、丛中乐餐厅认为一直处于试营业阶段，没有正式营业，月营业额没有超过60万元的情况，因处于试营业故没有财务账册。一审诉讼中，潘韦洁陈述鸿枫景公司的前法定代表人龙振坤后期与其口头承诺商场全部租户免租至商场正式开业，正式开业的时间在2019年农历新年过后，鸿枫景公司对此不予确认，潘韦洁提交其与微信号为“aa648218008”的使用人的微信聊天记录，并认为聊天记录中的“aa648218008”的使用人是龙振坤，龙振坤在聊天中承诺2019年农历新年后收租。该微信号的使用人于2019年1月22日发送“潘先生，水电费财务话未收到”，潘韦洁“等阵，一阵转，今日肯定会转，表哥同阿毕距地就成日话系3楼个度扣，我话一笔还一笔，放心”,“aa648218008”使用人:“3楼果到你再同彭总顷顷，该退的一定要退，因为现在公司资金紧张”，潘韦洁：“我知道，所以我也想你地开好先，今晚转了给你，我比图你，一笔还一笔”，“aa648218008”使用人：“年关难过，业主多次逼租，多次搞三搞四，一过左年开始收租，可以换下气，公司也正在想办法解决面前的困难”。鸿枫景公司对微信聊天记录不予确认，鸿枫景公司陈述其不清楚手机号为137××××****的使用人是何人。一审诉讼中，依照潘韦洁的申请，一审法院向深圳市腾讯计算机系统有限公司发函询问微信号“aa648218008”的登记注册人身份信息如何，该公司向一审法院复函显示“aa648218008”号绑定的手机号码为137××××****，该函中载明了微信号的注册时间，绑定的QQ号、绑定的邮箱号，并未显示微信号的使用者是何人。潘韦洁申请一审法院调查137××××7872号码的使用人，一审法院发函向中国移动通信集团公司发函询问该号码使用人的情况，该公司向一审法院复函称，137××××****登记机主姓名为龙振坤。潘韦洁认为2019年3月13日鸿枫景公司在广州市花都区住房和城乡建设局、广州市花都区新华街道办事处、广州市花都区信访局、广州市花都区新华街综治信访维稳中心、广州市花都区花城街道办事处、广州市花都区花城街综治信访维稳中心在对好名显花城广场的联合调查中承认对好名显花城广场全部租户免租，申请一审法院调查对鸿枫景公司、潘韦洁制作的笔录，一审法院分别向上述单位发函调查，广州市花都区住房和城乡建设局向一审法院复函并提交了调查询问笔录，该笔录的被询问人是君盈公司的工作人员，笔录中并未显示鸿枫景公司承诺免租。其他单位均未向一审法院复函。一审庭审中，一审法院询问双方若潘韦洁需要向鸿枫景公司支付租金等费用，双方是否同意租金等其他费用与保证金进行抵扣，鸿枫景公司、潘韦洁、丛中乐餐厅均陈述不同意抵扣。潘韦洁、丛中乐餐厅一审庭后向一审法院提交书面意见称同意将保证金180000元、水电周转金20000元与应付占有使用费进行抵扣。一审诉讼中，依照鸿枫景公司的财产保全申请，一审法院作出（2019）粤0114民初11693号民事裁定，裁定如下：冻结潘韦洁、丛中乐餐厅的银行存款1082512元或查封等值的其他财产。后一审法院对潘韦洁的银行账户采取了冻结措施。一审诉讼中，一审法院向鸿枫景公司释明，若涉案合同无效，鸿枫景公司是否变更诉讼请求，鸿枫景公司表示将其诉讼请求中的租金表述变更为占有使用费，其余诉讼请求无需变更。一审另查，（2018）粤0114民初10468号案中一审法院发函向广州市花都区国土资源和规划局询问广州市花都区茶园南路15号好名显花城广场规划报建的情况，该局向一审法院复函称，由于贵院未能提供来文所述建筑及其所在地块的《国有土地使用证》《规划用地许可证》《建设工程规划许可证》或建设单位、权属人证明文件等相关信息资料，我局根据贵院提供的地理位置，经初步核查，未查询到来函所述“广州市花都区茶园南路15号（好名显花城广场）”办理《建设工程规划许可证》及《临时建筑工程规划许可证》的记录。一审再查，（2019）粤0114民初6518号案是潘韦洁作为原告、鸿枫景公司、彭伟江作为被告、广州市花都区花城街公益村茶元经济合作社、君盈公司作为第三人的租赁合同纠纷，该案所涉及的租赁物是位于广州市花都区茶园路15号好名显花城广场三层3A002的商铺，潘韦洁在该案中的诉讼请求是：1.请求判令鸿枫景公司、彭伟江连带向潘韦洁支付690750元；2.诉讼费由鸿枫景公司、彭伟江共同承担。一审法院认为：潘韦洁与鸿枫景公司签订的《商铺租赁合同》虽是双方的真实意思表示，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述法律规定，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，双方签订的上述合同应为无效。合同虽无效，潘韦洁使用了涉案租赁物，应当参照合同约定的租金标准向鸿枫景公司支付占有使用费。潘韦洁认为鸿枫景公司承诺免租至商场正式开业，鸿枫景公司的法定代表人龙振坤曾明确正式开始收租的时间是2019年农历新年过后，对此提交了鸿枫景公司时任法定代表人龙振坤与潘韦洁的聊天记录，双方签订的租赁合同中仅约定了装修期免租，并未约定商场正式开业前免租，从潘韦洁提交的聊天记录双方沟通的语意无法显示鸿枫景公司承诺商场正式开业前免租的意思表示，潘韦洁认为鸿枫景公司在政府部门的联合调查中承诺免租，亦无证据对潘韦洁的上述陈述予以佐证，故潘韦洁并未就鸿枫景公司承诺免租提交充分的证据，一审法院对潘韦洁的陈述不予采纳。鸿枫景公司与鸿福公司于2019年4月2日进行了交接，故鸿枫景公司请求潘韦洁向其支付2018年3月1日至2019年3月31日期间的占有使用费，合理有据，一审法院予以支持。鸿枫景公司主张潘韦洁支付2018年5月至2019年3月期间营业额超过60万元后（含60万元）的10%扣减6万元后的租金，并无证据显示潘韦洁2018年5月至2019年3月期间营业额超过了60万元，故对鸿枫景公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。经核算，2018年3月1日至2019年3月31日期间的占有使用费为780000元（6万元/月×13个月）。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案合同无效，鸿枫景公司收取的保证金180000元和水电保证金20000元应当返还给潘韦洁，鸿枫景公司认为应当没收保证金依据不足，故为了减轻当事人的诉累，一审法院将保证金180000元及水电保证金20000元与潘韦洁应当支付的占有使用费相抵扣，潘韦洁应向鸿枫景公司支付的占有使用费是580000元。涉案合同无效，鸿枫景公司要求潘韦洁支付违约金，依据不足，一审法院不予支持。关于水电费，潘韦洁应当支付其使用期间的水电费，潘韦洁以其三楼儿童乐园的赔款与水电费相抵扣，潘韦洁已就三楼儿童乐园租赁合同的履行和赔偿另行提起诉讼，一审法院对潘韦洁的主张不予采纳。故潘韦洁应当支付其欠付的2019年2月份水电费30553元，2019年3月份的水电费，鸿枫景公司并未代缴，故鸿枫景公司主张潘韦洁支付2019年3月份的水电费，依据不足，一审法院不予支持。关于2019年2月份、3月份的垃圾费1200元，双方合同中并未对垃圾费的支付进行约定，鸿枫景公司收取垃圾费的前提是鸿枫景公司提供了代收垃圾的服务，鸿枫景公司并未提交充分证据证明其2019年2月份、3月份提供代收垃圾的服务，故鸿枫景公司请求潘韦洁支付垃圾费1200元，依据不足，一审法院不予支持。鸿福公司、丛中乐餐厅均不是租赁合同的相对方，鸿枫景公司对鸿福公司、丛中乐餐厅提出的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，鸿枫景公司诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、潘韦洁于判决发生法律效力之日起十日内向鸿枫景公司支付2018年3月1日至2019年3月31日期间的占有使用费580000元（已经与鸿枫景公司应退还潘韦洁的保证金180000元及水电保证金20000元相抵扣）；二、潘韦洁于判决发生法律效力之日起十日内向鸿枫景公司支付2019年2月份水电费30553元；三、驳回鸿枫景公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14542元，由鸿枫景公司负担3653元，由潘韦洁负担10889元。财产保全费5000元，由鸿枫景公司负担1256元，由潘韦洁负担3744元。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，上诉人潘韦洁、丛中乐餐厅向本院提交证据：（2019）粤0114民初4934号民事判决书，拟证明鸿枫景公司对涉案商场的全部租户承诺免租，其中证据第6页曾玉兴称鸿枫景公司承诺免收取租金等。被上诉人鸿枫景公司发表质证意见称：关联性不予认可，我方认为该证据无法证明我方称作出承诺免除租户的租金。原审第三人鸿福公司发表质证意见称：因为鸿枫景公司当时并不清楚鸿枫景公司与潘韦洁的承租情况，所以该事实由法院认定，该判决二审已经作出判决，并且已经生效，提供（2020）粤01民终13984号判决给法庭参考。上诉人潘韦洁、丛中乐餐厅对（2020）粤01民终13984号判决发表意见称：曾玉兴在生效判决也是坚持述称鸿枫景公司承诺租户免除租金。被上诉人鸿枫景公司则称：鸿枫景公司从未对租金进行免租承诺，13984判决已经判决租户向鸿枫景公司支付占有使用费。二审中，鸿枫景公司、鸿福公司均无提交新证据。二审查明，二审庭审中，被上诉人鸿枫景公司对其原法定代表人龙振坤于2019年1月22日21时20分左右曾在微信中表示“一过左年，开始收租”的意思，称是因为潘韦洁自2017年10月份签定商铺租赁合同就已经实际使用涉案商铺，但一直未交租金，潘韦洁一直以等其他商铺都开业了其再交租，鸿枫景公司是不同意的，有多次催告交租，这是再一次催对方缴纳租金的意思，鸿枫景公司仅是正常再次向潘韦洁催缴租金，完全不是免租的意思。二审庭审中，潘韦洁、丛中乐餐厅确认涉案商铺是一直用于开设餐厅，2018年3月份开始试业一直营业到2020年10月10日，涉案商铺是在商场一楼的临街铺。又查，一审法院分别于2020年2月17日向广州市花都区住房和城乡建设局，于4月13日向广州市花都区信访局、广州市花都区新华街道办事处、广州市花都区新华街道综治信访维稳中心，于4月24日向广州市花都区花城街道办事处、广州市花都区花城街综治信访维稳中心发出《调查函》，函件均载明：“……依照潘韦洁的申请，需调查：贵单位于2019年3月13日在好名显花城广场的联合调查中是否对鸿枫景公司、君盈公司、潘韦洁制作笔录？如有制作笔录，请将笔录复印件提供给本院，请贵单位在5个工作日内回复为盼。……”而二审期间，潘韦洁、丛中乐餐厅于2020年6月11日向本院亦提交《调查申请书》，请求本院向花都区花城街办事处、广州市花都区信访局、花城街综治信访维稳中心调查上述三单位于2019年3月13日在好名显花城广场的联合调查中对鸿枫景公司、君盈公司、潘韦洁及其他商户制作的笔录及相关材料，以查清鸿枫景公司是否在2019年3月13日联合调查中承认对好名显花城广场的全部租户免租，从未收取任何一家租户的租金费用。再查，一审期间，潘韦洁、丛中乐餐厅向一审法院提供涉案商场其他商户与鸿枫景公司签订的租赁合同，其中黄昌更作为乙方承租方的合同约定：“一、租赁的位置和面积1.甲方将座落于广州市花都区茶园路15号好名显花城广场3层3A010、3A010A号杭浦租赁给乙方使用。……二、租赁期限和租赁用途及租金5.甲乙双方协定在租赁期限内每月租金情况如下：2018年8月1日至2019年7月31日月租25350元；甲方试营业至甲方开业前月租9835元；2019年8月1日至2020年7月31日月租26871元；2020年8月1日至2021年7月31日月租28483元。上述各租期合作方式中免租期均标注为0。……五、装修开业期……2.甲方给予乙方开业当天前的装修期供乙方进行对该商铺的自费装修，装修期限以甲方出具的《装修许可证》为准。装修期内乙方免交租金，装修期间的水电费用由乙方自行承担。装修期免交租金只属一次性的优惠，并不适用于任何续约或延长租期。……八、违约责任……7.乙方遵照甲方所规定的装修期限要求及开业期限要求，并完成对该商铺的装修及营业准备，完全符合开业经营要求，因甲方单方原因（不可抗力因素除外）而延迟开业时间的，甲方应减免乙方相应时间的租金、物业管理费等费用。”此外，潘韦洁提供的其他商户的租赁合同中反映，其他商户租赁的均是涉案商场3层租户，相关的约定与上述租赁合同相似。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：潘韦洁是否应向鸿枫景公司支付2018年3月1日至2019年3月31日占有使用费，以及是否支付2019年2月份的水电费问题。潘韦洁、丛中乐餐厅上诉认为鸿枫景公司曾在租户大会上承诺涉案商场正式开业（商铺开业率达70％）前免收租金；鸿枫景公司则否认其曾作出如此承诺。对此，本院认为，首先，潘韦洁、丛中乐餐厅认为2019年3月13日鸿枫景公司在广州市花都区住房和城乡建设局、广州市花都区新华街道办事处、广州市花都区信访局、广州市花都区新华街综治信访维稳中心、广州市花都区花城街道办事处、广州市花都区花城街综治信访维稳中心在对好名显花城广场的联合调查中承认对好名显花城广场全部租户免租，并申请一审法院调查。一审法院亦已分别向上述单位发函调查，现广州市花都区住房和城乡建设局向一审法院复函并提交了向君盈公司制作的调查询问笔录，笔录中并无显示鸿枫景公司曾作出免租的承诺，而其他单位亦均未向一审法院复函。鉴于一审法院已根据潘韦洁、丛中乐餐厅的调查申请向相关单位发函调查，部分单位并无函复一审法院，可见相关单位确无制作相关笔录。潘韦洁、丛中乐餐厅在二审期间再次申请本院向上述单位调查，因无新事实和新理由，故本院不予采纳。其次，潘韦洁一审期间提供的其与鸿枫景公司时任法定代表人龙振坤的微信聊天记录来看，龙振坤在2019年1月22日20：55分向潘韦洁说道“潘先生，水电费财务话未收到”，即其在向潘韦洁催收水电费而未涉及租金。同日21时20分说道“一过左年，开始收租，可以换下气。”虽然鸿枫景公司并未在催收水电费时一并催收租金，但不催收并不能证实鸿枫景公司同意免除租金；且鸿枫景公司表示“一过左年，开始收租，可以换下气”中的开始收租是过年前的租金免于缴纳，还是鸿枫景公司催收欠缴租金的意思表示，均无法确认。再有，经比对，潘韦洁承租的是涉案商场一层临街铺，潘韦洁一审期间提供的其他商户与鸿枫景公司签订的租赁合同则显示该些商户租赁的是涉案商场3层的商铺，与其他商户的租赁合同比较，其他商户的合同中关于租金金额和违约责任中均明确约定了涉案商场试营业至开业前的月租减免金额以及因鸿枫景公司单方原因致延迟开业时间、其应减免租户相应时间租金及物业管理费等费用的内容；而涉案租赁合同则并无关于涉案商场试营业、开业等作为租金减免的条件约定。现潘韦洁、丛中乐餐厅认为鸿枫景公司作出开业前免除租金的承诺，但双方并未将该合同内容的重大变更重新签订书面协议，亦与常理不符。综上，鉴于潘韦洁、丛中乐餐厅并无确凿证据证实鸿枫景公司曾在租户大会或相关单位联合调查期间作出在涉案商场开业前免除租户租金的承诺，且涉案《商铺租赁合同》中亦无关于涉案商场试营业或开业前减免潘韦洁租金的约定，潘韦洁、丛中乐餐厅上诉认为鸿枫景公司作出免除开业前租金的承诺，缺乏证据支持，本院不予采信。虽然潘韦洁与鸿枫景公司签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。以及第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案商场因未取得建设工程规划许可证，故涉案《商铺租赁合同》应为无效。鉴于潘韦洁二审期间确认其自2018年3月份开始试业一直营业到2020年10月10日，且基于前述分析，潘韦洁无证据证实鸿枫景公司已免除其租金，故其应当参照合同约定的租金标准向鸿枫景公司支付占有使用费。现鸿枫景公司与鸿福公司于2019年4月2日进行了交接，故潘韦洁理应向鸿枫景公司支付2018年3月1日至2019年3月31日期间的占有使用费780000元（6万元/月×13个月）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故因涉案合同无效，鸿枫景公司收取的保证金180000元和水电保证金20000元应当返还给潘韦洁，一审法院据此将保证金180000元及水电保证金20000元与潘韦洁应当支付的占有使用费相抵扣，并判令潘韦洁向鸿枫景公司支付占有使用费580000元（780000元－180000元－20000元=580000元），并无不当，本院予以维持。关于2019年2-3月份垃圾费及2019年3月份的水电费的问题，因鸿枫景公司未就此提起上诉，本院在二审期间不予审查。至于2019年2月份的水电费的问题，鉴于潘韦洁应当支付其使用期间的水电费，潘韦洁以其三楼儿童乐园的赔款与水电费相抵扣，因其已就三楼儿童乐园租赁合同的履行和赔偿另行提起诉讼，一审法院对潘韦洁的主张不予采纳，并判令潘韦洁支付2019年2月份水电费30553元，亦无不当，本院亦予维持。另，潘韦洁、丛中乐餐厅在二审期间提交的另案判决书，不足以证实其主张，本院不予采信。综上所述，潘韦洁、丛中乐餐厅的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14542元，由潘韦洁、广州市花都区花城丛中乐餐厅负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二〇年十月二十三日书记员  郭 俏古文娜