四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1325民初2342号 原告：何**，男，汉族，1971年9月4日出生，住四川省西充县。 原告：张全英，女，汉族，1974年12月8日出生，住四川省西充县。 委托诉讼代理人（特别授权）：马庆江，男，四川省西充县晋城法律服务所法律工作者。 被告：四川相如房地产开发有限公司。住所地：四川省蓬安县相如街道办事处相如大道南四街，统一社会信用代码91511323723247867M。 法定代表人：吴诗民，男，公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋鹏，女，公司员工。 原告何**、张全英与被告四川相如房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何**、张全英的特别授权委托诉讼代理人马庆江、被告四川相如房地产开发有限公司的特别授权委托诉讼代理人蒋鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何**、张全英向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法向原告办理不动产权证；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金3730元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年9月10日，原告何**、张全英与被告四川相如房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定：由原告购买被告位于西充县，建筑面积为99.36㎡，单价为3754.94元／㎡，总价款为373091元，交付时间为2015年6月30日前。合同对商品房初始登记约定为：出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房权属证明期限届满之次日至实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金。被告未按合同约定进行初始登记和转移登记，于2018年9月25日才办理了原告所购买商品房所在楼栋的初始登记，与双方约定的时间逾期445天，被告应当向原告支付违约金3730元。被告未按合同约定履行自己的义务，已构成违约。为维护原告的合法权益，提特起诉讼，请依法支持原告的请求。 被告四川相如房地产开发有限公司答辩称：1、原告主张被告支付逾期办理房屋产权初始登记的违约金的诉讼请求，无合同条文依据支持，其请求不予支持。根据双方签订的补充协议，仅存在一个被告办理房屋所有权证的期限，并不存在初始登记、转移登记的约定。虽然主合同约定了初始登记，但补充协议对产权登记的内容进行了变更，将初始登记及转移登记这一办理房产证中的过程性行为合并变更为办理房产证，同时约定房屋所有权证由出卖人代为办理，买受人应在办理交房手续的同时，应提供书面的委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办证所需要各项资料及费用后，出卖人在720日内代为办理房屋所有权证，而原告自身未积极履行上述义务，原告方不应承担逾期办证的违约责任。补充协议，内容不违背强行法，公平自愿，是对主合同的重要补充，双方实际履行过程中对主合同与补充协议不一致的也应按补充协议履行，不存在无效或撤销的情形。2、初始登记和延期办证是受到不可抗力的影响。被告举证的政府文件及行政生效判决已充分证实本案前期办证存在一定的不可抗力阻却因素，因政府相关部门错误认定“时代公馆”项目变更了规划，导致了限制登记及办证延迟，使被告不能及时办理初始登记及转移登记。3、若合议庭考虑上述事实后仍认为被告存在逾期办理初始登记的违约责任，也请考虑原告并未有直接损失、房屋的使用功能得到实现、不可抗力事件的影响以及被告违约行为不严重等客观事实及情形，对违约金比例予以调减。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月10日，原告何**、张全英与被告四川相如房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：由原告购买被告位于西充县时代公馆2幢1单元13楼5号商品住宅一套，建筑面积为99.36㎡，单价为3754.94元／㎡，总价款为373091元，交付时间为2015年6月30日前。合同对商品房初使登记为：出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房权属证明期限届满之次日至实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款的万分之一的违约金。2018年3月5日，被告对原告所购买商品房所在楼栋的初始登记。原告认为被告未按合同约定履行自己的义务，已构成违约，遂提起诉讼。审理中本院另查明，2015年9月3日，原告何**、张全英与被告四川相如房地产开发有限公司签订了《时代公馆商品房买卖合同补充协议》。该协议对初始登记未约定，第十条约定：房屋所有权证由出卖人代为办理的，买受人应在办理交房手续的同时，应提供书面的委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办证所需要各项资料及费用后，出卖人在720日内代为办理房屋所有权证。协议第十六条约定：合同及补充协议与网签合同不一致之处的，以双方的书面合同为准。本补充协议与合同内容如有冲突，以本补充协议为准。2020年7月28日，被告对原告所购买商品房办理了转移登记。 本院认为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》、《时代公馆商品房买卖合同补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，原、被告均应按照约定履行各自义务。2、《商品房买卖合同》对初始登记有明确约定、《时代公馆商品房买卖合同补充协议》对办理房屋所有权证作了补充约定，并未对初始登记内容另行约定，因此补充协议未约定的应当按照买卖合同的约定履行，而买卖合同约定初始登记应于2017年6月30日前完成，被告实际于2018年3月5日完成，存在违约，应当承担相应的违约责任。由于被告对原告所购房屋已办理了转移登记，原告要求向其办理不动产权证的请求应予驳回。3、被告与西充县国土局的行政诉讼主要影响了案涉小区商铺的相关登记，对住宅的登记并未产生影响，故其辩称初始登记和延期办证是受到不可抗力影响的理由不能成立。4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，本案中，原告未提交证据证明因相如公司逾期办理初始登记的行为造成其实际损失的数额，故本院综合被告的违约程度和权属转移完成情况，将逾期办理初始登记违约金调整为按原告已付购房款373091元的0.5%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告四川相如房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告何**、张全英支付逾期办理初始登记违约金1865元（320875×0.5%）； 二、驳回原告回何**、张全英其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费125元（原告预交），原告何**、张全英负担112.5元，被告四川相如房地产开发有限公司负担12.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  谌利民 二〇二〇年十月十日 书记员  李 雪