新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2941号 上诉人（原审被告）：胡卫锋，男，1980年10月11日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被上诉人（原审原告）：张国柱，男，1977年5月19日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 原审被告：张小丽，女，1979年8月19日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：胡卫锋（系张小丽之夫），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人胡卫锋因与被上诉人张国柱、原审被告张小丽房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院（2020）新0121民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭于2020年10月19日开庭进行了审理。上诉人胡卫锋、被上诉人张国柱、原审被告张小丽的委托诉讼代理人胡卫锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡卫锋上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回张国柱的诉讼请求。事实和理由：我与张国柱签订的《农村自建房屋买卖合同》是有效的。虽然涉案房屋在2019年3月28日已被拆除，但房屋拆除是因为什么原因而被拆除的，至今也没有见到有关房屋是违法建筑而被强制拆除的公文，不能因为房屋是被政府或行政执法机关拆除的，就断然得出房屋是违法建筑的结论。既然不能断定房屋是否属违法建筑，就不能因房屋被拆，而认定《农村自建房屋买卖合同》无效。我与张国柱签订《农村自建房屋买卖合同》的全过程中无任何隐瞒和欺诈行为，如果合同无效，张国柱应自行承担其房款利息损失的过错责任。张国柱通过朋友找到到我想购买位××县的自建房屋，当时由于我需资金周转，就同意出售该自建房屋。在签订《农村自建房屋买卖合同》前，张国柱曾多次去现场了解情况，知道该自建房屋所属土地是“新疆泉水牧歌种植养殖农民专业合作社”承包永丰乡的土地，张国柱也咨询过律师，并且与律师一同到现场了解情况。在取得新疆泉水牧歌种植养殖农民专业合作社的社长韩兆国同意后，由张国柱入社取代我的社员资格，双方签订了由张国柱拟定的《农村自建房屋买卖合同》。我协助张国柱取得了新疆泉水牧歌种植养殖农民专业合作社社员资格后，张国柱才支付了部分购房款。张国柱是完全清楚所购房屋的真实情况，房屋所属土地是新疆泉水牧歌种植养殖农民专业合作社承包（或称租赁）永丰乡的集体土地。如果合同被认定无效，张国柱应承担房款利息损失的过错责任。本案涉案房屋已于2017年12月交付张国柱使用，若合同无效，张国柱应支付房屋交付至拆除时的房屋使用费48,000元。2017年12月，双方在签订在《农村自建房屋买卖合同》后，我就将本案涉案房屋交付给了张国柱，张国柱一直占有并使用该房屋。在房屋被相关政府或行政执法机关拆除时，政府所有相关文件上的签字均是张国柱签字。若合同无效，张国柱应支付房屋交付至拆除时的房屋使用费。请求二审法院查明事实，依法改判。 张国柱辩称，不同意胡卫锋的上诉请求。2017年12月，胡卫锋称涉案房屋手续正在办理中，我受欺骗后购买了涉案房屋，事后我才知道胡卫锋、张小丽均不是乌鲁木齐县永丰乡永盛村村民。胡卫锋、张小丽未经审批私自建设涉案房屋，胡卫锋、张小丽根本无权在集体土地建房，涉案房屋属于违法建筑。根据我国法律相关规定，违章建筑转让是无效的，我与胡卫锋、张小丽签订的农村自建房买卖合同自始不具有法律效力。胡卫锋、张小丽应返还我已支付的购房款80万元及利息损失。根据我国法律相关规定，合同无效后，应当恢复原状，胡卫锋、张小丽应当返还购房款80万元。2019年3月28日，违建房屋被政府相关部门拆除，我多次要求返还已支付的80万元，但胡卫锋、张小丽拖延拒付，胡卫锋、张小丽无合法理由拒绝返还购房款应当向我承担利息损失。胡卫锋、张小丽未向我交付涉案房屋，根本不存在房屋使用费。2017年12月，我与胡卫锋、张小丽签订了农村自建房买卖合同后，因我未支付全款，胡卫锋始终未向我交付房屋，其要求支付房屋使用费无任何事实依据。请求法院驳回胡卫锋的上诉请求，维持一审判决。 张小丽述称，同意胡卫锋的上诉请求。 张国柱向一审法院诉讼请求：1．判令双方签订的农村自建房合同无效；2．判令胡卫锋、张小丽返还房款80万元；3．判胡卫锋、张小丽支付利息损失35,100元。 一审法院认定事实如下：张小丽、胡卫锋系夫妻关系，2017年12月，张国柱与张小丽、胡卫锋签订《农村自建房买卖合同》一份，约定张国柱购买张小丽、胡卫锋的的位××县及附属设施，合同价款110万元，房屋占地面积600平方米，院子占地面积3600平方米，房屋无产权证书和规划建设手续，双方均非永丰镇永盛村村民。张小丽、胡卫锋将房屋已交付张国柱，张国柱以银行转账的方式向张小丽、胡卫锋支付80万元（2017年12月18日转账60万元、2018年5月18日支付10万元、2018年5月31日转账5万元、2018年6月1日转账5万元）。2019年3月28日，涉案房屋被拆除。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”张国柱与张小丽、胡卫锋之间的房屋买卖协议虽是在双方平等自愿的基础上签订的，但其内容是在农村土地上建设房屋，未取得规划或建设手续，进行交易，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，案涉《农村自建房买卖合同》当属无效，一审法院予以确认；对于张国柱要求张小丽、胡卫锋返还购房款800,000元的诉讼请求，张小丽、胡卫锋对收到张国柱800,000元的款项予以认可，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，张小丽、胡卫锋应当返还张国柱已支付的购房款800,000元，张国柱的该项诉讼请求，一审法院予以支持；基于《农村自建房买卖合同》无效的法律后果，张小丽、胡卫锋明知在农村土地上建设的房屋无任何手续而转让于张国柱，存在过错，张国柱要求主张自交款之日至2019年3月31日至2019年12月31日期间的利息，按照4.875％的利率计算，应支付35,100元和支付判决生效前全部利息损失的诉讼请求，一审法院认为，张小丽、胡卫锋在该期间，占用张国柱的资金，给张国柱造成了利息损失，应当予以支付，但该期间的利率应按照同期银行贷款利率4.35％予以计算，800,000元的利息为26,583.33元（2019年3月31日至2019年12月31日，利率为4.35％），超出部分，一审法院不予支持，对于判决生效之前的利息，按照同期贷款利率计算，一审法院亦予以支持。对于张小丽、胡卫锋认为是张国柱自身的过错，损失自行承担的辩解意见，无事实及法律依据，一审法院不予采纳。判决：一、张国柱与张小丽、胡卫锋于2017年12月签订的《农村自建房买卖合同》无效；二、张小丽、胡卫锋于判决生效之日起十日内返还张国柱购房款800,000元；三、张小丽、胡卫锋于判决生效之日起十日内支付张国柱资金占用利息26,583.33元（以800,000元为基数，时间自2019年3月31日至2019年12月31日，利率为4.35％），自2019年12月31日以后至判决生效之前的利息，按照同期银行贷款利率予以计算后支付。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，张国柱与胡卫锋、张小丽因涉案《农村自建房买卖合同》的效力、购房款返还等问题产生争议，本案的争议焦点为：涉案《农村自建房买卖合同》的效力应当如何认定；张国柱主张胡卫锋、张小丽返还购房款80万元及支付利息损失有无事实依据和法律依据。对此本院分析如下：胡卫锋及张小丽均非乌鲁木齐县永丰乡永盛村集体组织成员，其在庭审中均未提交对涉案土地进行合法建设的土地使用权及规划许可手续，涉案房屋亦未取得建设规划许可证及不动产权证书，胡卫锋、张小丽与张国柱签订的《农村自建房买卖合同》系无效合同，胡卫锋上诉认为《农村自建房买卖合同》系有效合同的理由不能成立，本院不予采信。双方签订的《农村自建房买卖合同》无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，根据上述法律规定，胡卫锋、张小丽应当将张国柱已支付的80万元购房款予以返还，胡卫锋上诉认为不应返还购房款80万元的理由不能成立，本院不予采信。关于胡卫锋上诉认为不应支付利息损失的问题，因张国柱在购买涉案房屋过程中，并未核实涉案房屋坐落土地的权属情况及涉案房屋的建设规划审批手续，其在房屋买卖过程中存在过错，对于该部分资金占用利息损失应由其自行承担，胡卫锋上诉认为不应支付利息损失的理由成立，本院予以采信，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。 综上所述，胡卫锋的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院（2020）新0121民初234号民事判决第一项、第二项，即张国柱与张小丽、胡卫锋于2017年12月签订的《农村自建房买卖合同》无效；张小丽、胡卫锋于判决生效之日起十日内返还张国柱购房款800,000元； 二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院（2020）新0121民初234号民事判决第三项； 三、驳回张国柱的其他诉讼请求。 以上胡卫锋、张小丽应支付张国柱款项共计80万元，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6,075.5（张国柱已预交12,151元），由胡卫锋、张小丽负担5,832.48元，张国柱负担243.02元，多交纳的6,075.5元由一审法院退回张国柱；二审案件受理费12,065.83元（胡卫锋已预交），由胡卫锋负担11,703.86，由张国柱负担361.97。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 庞 艳 审判员 瞿佩茹 二〇二〇年十月二十九日 书记员 李玉涛