山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终7030号 上诉人（原审被告）：青岛爱舍文化传播有限公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：左兴兰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘文欣，山东星鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李瑞东，山东星鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛力坚仁德嘉物业有限公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：侯玉刚，董事长。 委托诉讼代理人：张义宽，山东胜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鹿莉莉，山东胜华律师事务所律师。 原审被告：冯xx，男。 委托诉讼代理人：刘文欣，山东星鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李瑞东，山东星鼎律师事务所律师。 上诉人青岛爱舍文化传播有限公司（以下简称爱舍文化公司）因与被上诉人青岛力坚仁德嘉物业有限公司（以下简称力坚公司）、原审被告冯xx房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人爱舍文化公司、原审被告冯xx的共同委托诉讼代理人刘文欣、李瑞东，被上诉人力坚公司的委托诉讼代理人张义宽、鹿莉莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 爱舍文化公司的上诉请求：1、请求二审法院依法判令驳回力坚公司诉讼请求；2、一审诉讼费、二审上诉费等由力坚公司承担。事实和理由：一、（2016）鲁0202民初5478号民事判决书已认可爱舍文化公司于2015年2月已经搬出涉案房屋。一审法院认定爱舍文化公司未搬离涉案房屋且占用至2016年5月26日，与事实不符。（2016）鲁0202民初5478号民事判决书，其中经审理查明部分载明：依据2015年1月8日力坚公司对爱舍文化公司出具的《通知》及一审法院于2015年2月12日向次承租人出具的《通知》，一审法院认可爱舍文化公司已经搬出涉案房屋。其中，2015年1月8日力坚公司对爱舍文化公司出具的《通知》表明：力坚公司授权委托青岛恒福物业管理公司已于2015年1月7日就涉案房屋进行物业交接工作。2015年2月12日，一审法院向涉案房屋次承租人出具的《通知》中，要求次承租人向一审法院指定账户提存租金。因此，力坚公司已于2015年1月7日接管涉案房屋，并对涉案房屋实际控制使用。涉案房屋的次承租人在此之后也从未向爱舍文化公司支付过房屋租金，爱舍文化公司于2015年2月便搬离了涉案房屋。故，一审法院认定爱舍文化公司未搬离涉案房屋且占用至2016年5月26日，与事实不符。二、自2015年2月19日开始，涉案房屋次承租人便开始向力坚公司支付房租，力坚公司在2015年2月份实际已完全控制涉案房屋，爱舍文化公司不存在占用涉案房屋的可能。爱舍文化公司于2013年12月6日承租力坚公司涉案房屋后，将涉案房屋中的一部分对外转租给七户次承租人，但在2015年1月7日后，因爱舍文化公司与力坚公司交接了涉案房屋，力坚公司已实际接管并控制了涉案房屋，次承租人便开始向力坚公司支付房租。其中，次承租人招商银行股份有限公司青岛分行，自2015年2月19日起，向力坚公司法定代表人侯玉刚账户支付了2015年2月19日至2017年2月18日期间的房租360万元。次承租人赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司，自2015年11月1日起便向力坚公司支付房租。假如爱舍文化公司控制占有使用涉案房屋至2016年5月26日，按照常理，以上次承租人应将相应房租支付给爱舍文化公司，正因为爱舍文化公司已于2015年1月7日与力坚公司交接了涉案房屋，并于2015年2月彻底搬离了涉案房屋，力坚公司对涉案房屋已完全控制，故以上次承租人才会将房租支付给力坚公司进而继续正常经营，因此爱舍文化公司不存在占用涉案房屋的可能。三、本案系青岛市中级人民法院发回重审案件，一审法院应全部查清次承租人缴纳租金及搬离情况，不应将无法查清的不利后果全部由爱舍文化公司承担。在青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02民再95号裁定书，认为爱舍文化公司与次承租人的合同是否履行，履行到何种程度，次承租人缴纳租金及搬离情况，一审法院均未查清。因此，一审法院应全部查清次承租人缴纳租金及搬离情况。爱舍文化公司搬离涉案房屋后，对其他次承租人此后的房租支付情况并不了解，但根据招商银行股份有限公司青岛分行、赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司向力坚公司以及其法定代表人侯玉刚支付房租的情况可知，其他次承租人按照常理亦应向力坚公司支付了房租。为了查清事实，一审法院应依职权依法调取力坚公司以及其法定代表人侯玉刚在2015年1月7日至2016年5月26日银行账户流水，以此查明其他次承租人缴纳租金的真实情况，而不应将无法查清的不利后果全部由爱舍文化公司承担。四、一审法院以爱舍文化公司与力坚公司没有书面交接手续，认定爱舍文化公司占用涉案房屋至2016年5月26日，属于未查清事实。2015年1月7日，力坚公司授权青岛恒福物业管理有限公司与爱舍文化公司办理涉案房屋交接工作，但因种种原因，爱舍文化公司未取得书面交接手续，但根据爱舍文化公司向力坚公司交接了涉案房屋所有楼层的钥匙、消防通道、电梯机房钥匙等，以及此后承租人开始向力坚公司支付房租，可以明显看出，爱舍文化公司已完全失去了对涉案房屋的控制权。一审法院认定力坚公司委托物业公司与爱舍文化公司交接，系对涉案房屋进行正常的管理和维护，但力坚公司向次承租人收取租金却已完全超越了管理和维护的范围。实际上，力坚公司已对涉案房屋全面接管并开始直接向次承租人收取租金，而并非仅是管理和维护。故，一审法院认定爱舍文化公司占用涉案房屋，与事实不符。综上，本案系青岛市中级人民法院发回重审案件，一审法院依旧没有查清事实，并将不利后果由爱舍文化公司承担，损害了爱舍文化公司的合法利益。 力坚公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回爱舍文化公司的上诉请求。 冯xx述称，一审判决驳回了对冯xx的诉讼请求，同意爱舍文化公司的上诉请求。 力坚公司向一审法院起诉请求：一、爱舍文化公司支付房屋租金13553279元（按照年租金990万元计算至2016年5月26日），滞纳金4333613元（自每期租金欠缴次日开始计算，按照年息24%的标准，暂计算至2016年11月8日）；二、冯xx对上述债务与爱舍文化公司承担连带责任；三、本案诉讼费用由爱舍文化公司、冯xx承担。 一审法院认定事实： 一、力坚公司与爱舍文化公司之间房屋租赁合同履行及解除的相关事实。 力坚公司系青岛市市南区燕儿岛路15号1层汽车美容配件（建筑面积600.47平方米、规划用途为商业）、青岛市市南区燕儿岛路15号车库（建筑面积13119.14平方米，规划用途为车库）的房屋所有权人。上述两处房屋的建筑面积共计13719.61平方米。 2013年12月6日，力坚公司与爱舍文化公司签订《租赁合同》一份，约定：爱舍文化公司租赁青岛市市南区燕儿岛路15号房屋，建筑面积13719.61平方米；租赁期为18年，力坚公司自合同签订后3日内将出租房屋交付爱舍文化公司使用；爱舍文化公司拖欠租金累计达二个月以上的，力坚公司有权终止合同、收回房屋；年租金1000万元，付款期限为：自2014年1月1日起每四个月付一次，提前10天支付下次租金…；力坚公司只以房屋现状（商业停车楼）出租给爱舍文化公司，所有装修、现场改造及增加设施等配套费用由爱舍文化公司自行解决，但不能破坏房屋结构；爱舍文化公司于合同签订三日内支付押金30万元，12月20日前支付2014年7月1日至10月31日第一期租金330万元，签订合同之日至2014年6月30日为力坚公司提供爱舍文化公司免租金装修期，2014年10月20日支付第二期租金，以此类推；爱舍文化公司逾期交付租金的，应按违约金数额支付每日千分之五的滞纳金。合同签订后，2014年10月31日前的租金爱舍文化公司已经付清。2014年11月1日至2015年2月28日第二期租金330万元，爱舍文化公司支付200万元，剩余租金未付。原一审过程中，双方确认爱舍文化公司支付的30万元押金用于抵扣租金。 2014年12月29日，力坚公司向爱舍文化公司出具《通知》一份，载明：由于爱舍文化公司拖欠房租，力坚公司通知爱舍文化公司解除《租赁合同》，爱舍文化公司应于三日内移交涉案房屋所有手续，搬离房屋。2015年1月6日，力坚公司向爱舍文化公司出具《通知》一份，载明：爱舍文化公司于2015年1月7日上午九点半指定专人配合力坚公司办理涉案房屋交接工作。2015年1月8日，力坚公司向爱舍文化公司出具《通知》一份，载明：力坚公司授权委托青岛恒福物业管理有限公司已于2015年1月7日就涉案房屋进行物业交接工作，经查看现场存在遗留问题希望尽快协调解决；望爱舍文化公司在三天内将楼内卫生与地面清洗并同爱舍文化公司的物品一起清理干净，如由力坚公司解决的话，则费用由爱舍文化公司承担。2015年1月15日，力坚公司向涉案房屋的承租人出具《关于整改消防及火灾隐患的通知》一份，载明：力坚公司已于2014年12月29日通知爱舍文化公司解除租赁合同，并于2015年1月7日办理物业交接，已实际接管涉案房屋的管理；涉案房屋已严重破坏结构，消防系统瘫痪，水电存在严重隐患，力坚公司于2015年1月17日上午8点开始整改消防隐患，检修水电。对于上述四份通知，力坚公司称，其仅委托青岛恒福物业管理有限公司市南分公司对涉案房屋的卫生保洁与防火防盗工作进行管理；通知的内容可以看出爱舍文化公司并未搬离涉案房屋，力坚公司发出通知后，双方对合同解除事宜产生纠纷导致诉讼，爱舍文化公司并未按照要求交还涉案房屋。 青岛恒福物业管理有限公司市南区分公司于2017年3月8日出具《情况说明》一份，载明：其于2015年1月7日接受力坚公司委托进入涉案房屋负责卫生保洁与防火防盗工作；其曾通知爱舍文化公司对堆放的物品进行清理，在其提供物业服务期间，爱舍空间商务酒店一直在正常经营，爱舍文化公司在楼内办公。爱舍文化公司称，对该证据不予认可，爱舍文化公司的办公地点在香港中路，并不在涉案房屋内，且该情况说明的内容可以看出力坚公司于2015年1月7日已经接管涉案房屋。 2015年1月23日，力坚公司将爱舍文化公司诉至法院，诉请为要求解除双方之间的《租赁合同》。该案经二审，2016年5月26日，青岛市中级人民法院作出（2015）青民一终字第1911号民事判决书，载明：力坚公司明知并认可由爱舍文化公司对停车楼进行网点改造；现因租赁合同履行过程中，青岛市城市管理行政执法局已下发《关于对未经批准擅自改变停车场使用性质问题进行排查摸底的通知》，责令对擅自改变结构和使用功能的停车场进行普查，青岛市公安消防支队市南区大队亦责令次承租人青岛共赢宾馆停产停业，致使双方合同履行不能，应予解除，应认定双方对此均存在过错；双方合同解除日期为2015年2月4日。 力坚公司主张爱舍文化公司欠付租金的期间及数额为：1、自2014年11月1日至2015年2月4日期间的欠付租金64万元（330万元/120天*96天-200万元）；2、自2015年2月5日至2016年5月26日[（2015）青民一终字第1911号民事判决书二审判决日期]期间的房屋占用费，按照990万元/年的标准计算。 二、爱舍文化公司与各次承租人之间房屋租赁合同履行及解除的事实。 2015年2月12日，一审法院因双方前述租赁合同纠纷一案向次承租人出具《通知》一份，要求次承租人向一审法院指定账户提存租金。该《通知》出具后，次承租人未向一审法院提存租金。爱舍文化公司对本案原审提起申诉过程中主张以2015年2月12日作为爱舍文化公司搬离涉案房屋的日期。 2016年8月11日，爱舍文化公司将力坚公司诉至法院，诉请为要求力坚公司承担爱舍文化公司土建改造及装修损失215万元。2017年2月10日，一审法院作出（2016）鲁0202民初5478号民事判决书，其中经审理查明部分载明：依据2015年1月8日力坚公司对爱舍文化公司出具的《通知》及一审法院于2015年2月12日向次承租人出具的《通知》，一审法院认可爱舍文化公司已经搬出涉案房屋。一审法院认为部分载明：案涉《租赁合同》于2015年2月4日解除，双方对合同解除均有过错的情况下，剩余租赁期间（16年10个月）的装饰装修残值由力坚公司承担70%，爱舍文化公司承担30%，判令:力坚公司给付爱舍文化公司涉案房屋的装饰装修残值1407175元。该案现已进入执行程序，力坚公司交纳执行案款1443360元。 力坚公司、爱舍文化公司签订《租赁合同》后，力坚公司对冯xx出具《授权委托书》一份，授权冯xx对外出租涉案房屋并收取租金。冯xx曾以自己名义与次承租人签订过房屋租赁合同。涉案房屋转租的情况如下： 1、2014年6月1日，爱舍文化公司与青岛共赢宾馆签订《房屋租赁合同》一份，载明：青岛共赢宾馆租赁燕儿岛路15号6层1408平方米、7层786平方米（包括7层全部平台）、1楼部分区域105平方米，承租面积共约2299平方米；租赁用途为营业、酒店宾馆、办公；租赁期18年，自2014年9月1日至2032年8月31日，房屋租金为150万元/年。冯xx的父亲冯东贤代表青岛共赢宾馆在合同上签字。2017年8月15日，青岛共赢宾馆向一审法院对本案力坚公司提起诉讼，诉请为要求力坚公司返还青岛共赢宾馆的物品，其在诉状中载明：2016年6月21日，本案力坚公司对青岛共赢宾馆经营的宾馆停水停电，破坏主供水管道和供电设施…。2019年6月11日，一审法院依法对青岛共赢宾馆员工刘志杰进行询问。刘志杰称，2016年6月21日，因为力坚公司对其进行断水断电，致使青岛共赢宾馆无法进入涉案房屋使用，其租金支付至2015年2月份。力坚公司提交《企业信用信息公示报告》一份，证明青岛共赢宾馆的法定代表人冯东贤系爱舍文化公司的股东和监事；爱舍文化公司和青岛共赢宾馆的实际控制人皆为冯xx，因此，青岛共赢宾馆搬离涉案房屋的时间即爱舍文化公司搬离的时间为2016年6月21日。爱舍文化公司质证称，力坚公司以青岛共赢宾馆搬离时间来推定爱舍文化公司搬离涉案房屋的时间与事实不符。 2、2014年4月17日，冯xx与刘莉签订《房屋租赁合同》一份，载明：刘莉承租燕儿岛路15号一楼网点房屋，建筑面积约351平方米，经营德克士餐饮；起租期自2014年6月1日至2020年5月31日；第一年及第二年租金均为97万元…。2019年8月5日，经一审法院现场勘验，德克士餐饮未在涉案房屋内经营，无法联系到该次承租人。爱舍文化公司称，德克士店铺的实际撤离日期及租金支付情况均不清楚。 3、2014年9月份，冯xx与赛百味品牌管理顾问（上海）有限公司（以下简称赛百味公司）签订《房屋租赁合同》一份，载明：该公司承租燕儿岛路15号一楼网点房屋，面积约91平方米，租赁用途为经营赛百味；租期自2014年9月1日至2020年10月31日；起租期自2014年11月1日开始，租金第一年及第二年为每年40万元，以后每年递增。2019年8月5日，经一审法院现场勘验，赛百味公司目前仍在承租涉案房屋。赛百味工作人员电话联系一审法院告知：其第一年租金40万元支付给冯xx，自第二年起租金均支付给力坚公司。 4、2014年4月18日，冯xx与北京学而思教育科技有限公司（以下简称学而思教育）签订《燕儿岛路15号四层房屋租赁合同》一份，载明：学而思教育承租燕儿岛路15号4层房屋，建筑面积1692平方米；租期自2014年9月1日至2022年5月31日，房屋月租金99388.08元。学而思教育在一审法院另案起诉本案爱舍文化公司房屋租赁合同纠纷案件中，一审法院认定其于2015年3月15日撤离涉案房屋，租金交至2015年5月31日。 5、2014年4月26日，冯xx与吉野家餐饮管理（上海）有限公司青岛分公司（以下简称吉野家餐饮）签订《租赁合同》一份，载明：吉野家餐饮租赁燕儿岛路15号部分场地，建筑面积为325平方米，租期自2014年5月1日至2020年6月30日；第一年、第二年租金96万元，第三年开始递增。2019年6月11日，一审法院对吉野家餐饮的员工李梦愚进行询问。李梦愚称，吉野家于2016年2月4日闭店撤场，当时的店长已经外地就职。爱舍文化公司称，吉野家餐饮的租金交纳至2015年4月30日，之后其未再向爱舍文化公司支付租金。 6、2014年3月20日，爱舍文化公司与招商银行股份有限公司青岛分行签订《房屋租赁合同》一份，载明：招商银行承租燕儿岛路15号楼一楼网点，承租面积约358平方米，租期自2014年2月19日至2019年2月18日；年租金180万元。2016年9月6日，力坚公司与招商银行股份有限公司青岛分行签订《房屋租赁合同》一份，载明：力坚公司作为房屋产权人认可招商银行与爱舍文化公司签订的《房屋租赁合同》条款，继续履行原合同；因市南法院向招商银行出具《协助执行通知书》，要求冻结房屋租赁款220万元（该执行案件系力坚公司与涉案房屋的施工方之间的建设工程施工合同纠纷案件），自2015年2月19日至2017年2月18日期间的房租360万元，扣除已经冻结220万元，剩余140万元于合同签订之日起30个工作日内支付。 7、2014年3月6日，爱舍文化公司与李娜签订《青岛港岛皇悦中心租赁合同》一份，载明：李娜承租燕儿岛路15号1、2层部分房屋，建筑面积约420平方米；租期自2014年5月20日至2020年5月19日，经营全国知名咖啡品牌（实际经营CoffeeBene）；年租金128万元。经现场勘验，该次承租人已经撤场，爱舍文化公司称，该租赁合同自2015年3月14日终止，该次承租人的具体撤离日期不清楚。 经力坚公司申请，一审法院依法调取2015年2月份至2016年6月份的水费缴费明细一宗，水费的缴费户名为力坚公司。力坚公司称，水费账户一直未过户，证明爱舍文化公司使用涉案房屋至2016年7月份。爱舍文化公司称，该证据证明自2015年2月份开始力坚公司直接缴纳水费，涉案房屋由力坚公司控制使用。力坚公司提交抄表日期自2015年1月11日至2016年7月14日期间的《青岛供电公司客户电费明细单》一宗（每月一份）、青岛供电公司《催费通知单》，户名为爱舍文化公司，证明爱舍文化公司在涉案房屋中用电并缴纳电费至2016年7月份。爱舍文化公司质证称，对证据的真实性无异议，但爱舍文化公司交纳电费是因为次承租人共赢宾馆投入巨额进行装修，为了让宾馆继续经营，不能证明爱舍文化公司实际占有控制涉案房屋。 经爱舍文化公司申请，证人万某出庭作证。万某称，其在爱舍文化公司工程部工作，系工程部主管，负责水电及维修事宜；当时交接时有证人、恒福物业公司及侯姓人员进行交接，具体哪一天记不清楚，当时将所有负2层至7层的钥匙、工程部遗留下来的文件、水电进行抄表，签订过书面交接单，但没有交给爱舍文化公司。交接完毕后证人到爱舍文化公司的其他工作场所工作；交接的时候设施、桌椅板凳都在。经爱舍文化公司申请，证人程某、马某出庭作证。程某称，其在爱舍文化公司处担任总经理；2015年1月7日上午进行的房屋交接，有力坚公司的一个办公室主任、侯总及物业公司人员在场；交接的包括所有楼层钥匙、消防通道、电梯机房的钥匙；当时有书面交接表，交接完后力坚公司通知爱舍文化公司在通道上还有东西，第二天去全部搬走。马某称，其在爱舍文化公司担任工程部经理，2015年1月7日进行交接，1月8日爱舍文化公司搬离涉案房屋，与力坚公司、物业公司进行的交接，交接的均为消防楼梯钥匙和机房钥匙；其中第四层不是其交接的，未在交接范围内。 一审法院认为：本案的争议焦点为，爱舍文化公司搬离涉案房屋的日期及各次承租人搬离涉案房屋的日期；如何确定爱舍文化公司欠付力坚公司的租金数额。 一、依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，力坚公司、爱舍文化公司于2013年12月6日签订的《租赁合同》已经生效裁判认定于2015年2月4日解除。在合同存续期间，爱舍文化公司欠付力坚公司租金64万元，与爱舍文化公司在力坚公司处的押金30万元相抵扣，爱舍文化公司欠付力坚公司2014年11月1日至2015年2月4日期间的租金34万元（330/120*96-220-30）。 二、爱舍文化公司对外转租涉案房屋给七户次承租人，对外转租房屋面积共计5536平方米（2299+351+91+1692+325+358+420），对外未转租房屋面积8183.61平方米。力坚公司同意按照990万元/年的标准计算房屋占用费，系对自身权利的处分，一审法院予以准许。据此计算，涉案房屋占用费为平均721.59元/平方米/年（990万元/13719.61平方米/年），根据对外是否转租，涉案房屋的面积分为两部分： 第一部分：对外转租房屋面积共计5536平方米中，关于次承租人搬离涉案房屋的日期及爱舍文化公司腾让涉案房屋的日期，依据一审法院查明的事实，认定如下：1、青岛共赢宾馆：其自认于2016年6月21日搬离涉案房屋，力坚公司主张爱舍文化公司支付房屋占用费至2016年5月26日，一审法院予以采纳。2、刘莉：因爱舍文化公司作为合同相对人，对该次承租人的撤离情况不清楚，依照举证证明责任，相应法律后果应自行承担，一审法院认定力坚公司主张的2016年5月26日为爱舍文化公司的腾让日期。3、赛百味公司：依据其陈述，由其直接向力坚公司支付租金，未撤离。4、学而思教育：其陈述于2015年3月15日搬离涉案房屋，但爱舍文化公司未提交证据证明其将学而思教育承租的房屋交付给力坚公司，相应法律后果应自行承担，一审法院认定力坚公司主张的2016年5月26日为爱舍文化公司的腾让日期。5、吉野家餐饮：其陈述于2016年2月4日搬离，因爱舍文化公司未提交证据证明其将吉野家餐饮承租的房屋交付给力坚公司，相应法律后果应自行承担，一审法院认定力坚公司主张的2016年5月26日为爱舍文化公司的腾让日期。6、招商银行青岛分行：其与力坚公司于2016年9月份签订《房屋租赁合同》，继续向力坚公司交纳房租，未撤离。7、李娜：因爱舍文化公司作为合同相对人，对该次承租人的撤离情况不清楚，相应法律后果应自行承担，一审法院认定力坚公司主张的2016年5月26日为爱舍文化公司的腾让日期。综上，青岛共赢宾馆、刘莉、李娜，学而思教育、吉野家餐饮，该五户次承租人所占用房屋面积共计5087平方米，一审法院支持力坚公司主张的自2015年2月5日至2016年5月25日期间（共计476天）的该5087平方米面积对应的房屋占用费应由爱舍文化公司承担，按照721.59元/平方米/年的标准计算，共计4787032元。因赛百味公司（面积91平方米）自2015年11月1日起直接向力坚公司支付租金，爱舍文化公司应向力坚公司支付该91平方米自2015年2月5日至10月31日期间（共计269天）的房屋占用费，按照721.59元/平方米/年的标准计算，共计48394元。因招商银行青岛分行（面积358平方米）自2015年2月19日起直接向力坚公司支付租金，爱舍文化公司应向力坚公司支付该358平方米自2015年2月5日至2月18日期间（共计14天）的房屋占用费，按照721.59元/平方米/年的标准计算，共计9908元。 第二部分：关于对外未转租的房屋面积8183.61平方米的交接时间，一审法院认为，《合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。爱舍文化公司作为承租人，其负有在合同解除后将租赁房屋全部交付给出租人的合同义务，爱舍文化公司提交的证据未证明截至2015年2月份其已经将未对外转租部分房屋交付给力坚公司。首先，力坚公司、爱舍文化公司对涉案房屋无书面交接手续，且依照电费明细单，爱舍文化公司在涉案房屋中交纳电费至2016年7月份，青岛共赢宾馆亦自认其于2016年6月份撤离涉案房屋；其次，力坚公司出具的四份通知均在2015年1月份，双方合同尚在履行过程中，且其内容系力坚公司作为房屋产权人委托物业公司对房屋进行的正常管理和维护，不能证明爱舍文化公司由此将涉案房屋交接给力坚公司；物业公司对涉案房屋进行管理亦不能代替爱舍文化公司作为承租人的房屋交接义务。第三，爱舍文化公司在2015年2月份开始与力坚公司进行的解除案涉《租赁合同》的诉讼过程中亦从未表示其已经将涉案房屋交接给力坚公司；生效裁判文书亦未确认爱舍文化公司履行了房屋交接义务。综上，一审法院认为，爱舍文化公司应向力坚公司支付对外未转租的房屋面积8183.61平方米的房屋占用费，自2015年2月5日起至2016年5月26日止（共计476天）。 关于对外未转租的房屋面积8183.61平方米的房屋占用费计算标准，一审法院认为，因（2015）青民一终字第1911号民事判决认定案涉《租赁合同》解除双方均存在过错，且力坚公司出具《通知》后双方即进入诉讼程序，爱舍文化公司客观上继续对外转租涉案房屋存在阻碍，综合考虑本案案情以及公平原则，爱舍文化公司向力坚公司支付未对外转租部分8183.61平方米的房屋占用费，按照721.59元/平方米/年的50%即360.8元/平方米/年标准计算为宜，共计3850574.6元。 力坚公司要求爱舍文化公司支付欠付房租滞纳金的请求，一审法院认为，合同履行期内的欠付房租34万元的滞纳金按照银行同期贷款利率计算自2014年10月21日至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。合同解除后至腾让房屋期间的房屋占用费，双方对此并未约定滞纳金，对此，一审法院不予支持。 力坚公司要求冯xx承担付款责任的请求，因冯xx并非合同相对人，且冯xx对外签订转租合同系基于力坚公司的同意，对此，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、青岛爱舍文化传播有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛力坚仁德嘉物业有限公司2014年11月1日至2015年2月4日期间的房屋租金34万元。二、青岛爱舍文化传播有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛力坚仁德嘉物业有限公司自2015年2月5日至2016年5月25日期间承租面积5087平方米的房屋占用费4787032元。三、青岛爱舍文化传播有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛力坚仁德嘉物业有限公司自2015年2月5日至2015年10月31日期间承租面积91平方米的房屋占用费48394元。四、青岛爱舍文化传播有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛力坚仁德嘉物业有限公司自2015年2月5日至2月19日期间承租面积358平方米的房屋占用费9908元。五、青岛爱舍文化传播有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛力坚仁德嘉物业有限公司自2015年2月5日至2016年5月25日期间承租面积8183.61平方米的房屋占用费3850574.6元。上述一至五项房租及房屋占用费合并，青岛爱舍文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内给付青岛力坚仁德嘉物业有限公司共计9035908.6元。六、青岛爱舍文化传播有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛力坚仁德嘉物业有限公司欠付房租34万元的滞纳金，自2014年10月21日至2019年8月19日止按照银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。七、驳回青岛力坚仁德嘉物业有限公司的其他诉讼请求。八、驳回青岛力坚仁德嘉物业有限公司对冯xx的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129121元，由力坚公司负担63893元，由爱舍文化公司负担65228元。因爱舍文化公司负担部分，力坚公司已经预交，爱舍文化公司于判决书生效之日起十日内给付力坚公司。 二审中，当事人未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，根据业已查明的事实，结合2015年1月8日力坚公司对爱舍文化公司出具的《通知》内容、2015年2月12日青岛市市南区人民法院向次承租人出具的《通知》内容及生活常理，青岛市市南区人民法院（2016）鲁0202民初5478号生效民事判决认可爱舍文化公司已经搬出涉案房屋。故，关于爱舍文化公司搬离涉案房屋的时间问题已由生效判决作出认定，一审再次认定本案的争议焦点之一为爱舍文化公司搬离涉案房屋的日期，有所不当。本院认为，爱舍文化公司虽于2015年年初搬离了涉案房屋，但其作为承租人的义务尚未履行完毕，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，爱舍文化公司应当将涉案房屋返还交付给力坚公司。故，本案的争议焦点应为爱舍文化公司将涉案房屋按照法律规定返还给力坚公司的时间如何认定。 根据一审查明事实，涉案房屋存在转租面积和未转租面积两部分。对于转租部分，本院认为，爱舍文化公司仅以其已搬离涉案房屋为由上诉主张其无需继续支付占有使用费，不符合法律规定。一方面，爱舍文化公司作为承租人，其将涉案房屋对外转租给次承租人，其与次承租人之间存在直接的租赁合同关系，对于该租赁合同的履行及解除、终止问题，爱舍文化公司负有举证责任。力坚公司与次承租人之间不存在直接的法律关系，力坚公司向次承租人主张返还涉案房屋或者直接收取租金，均存在法律障碍，将转租部分房屋收回或者向次承租人收取租金的责任仍应当由爱舍文化公司承担。另一方面，爱舍文化公司提交的证据既不足以证明其在搬离涉案房屋时已将转租部分房屋交付返还给力坚公司，亦不足以证明力坚公司已经实际控制转租部分房屋，相反，青岛市市南区人民法院发出的租金提存通知可以说明力坚公司并未实际控制该部分房屋，故其向法院提出申请，力求借助法院的公权力力量实现控制该部分房屋的目的。爱舍文化公司上诉主张力坚公司已于2015年2月份全部控制涉案房屋，与事实不符。故，对于转租部分房屋，针对次承租人搬离时间和交纳租金无法查明的现实状况，一审认定不利法律后果由爱舍文化公司承担并判令爱舍文化公司继续支付占有使用费，并无不当，本院予以维持。爱舍文化公司可基于其与次承租人之间的租赁合同关系向次承租人主张权利。 对于未转租部分，本院认为，爱舍文化公司在2015年年初搬离涉案房屋时，力坚公司委托的青岛恒福物业管理有限公司市南分公司入驻涉案房屋，考虑到力坚公司作为房屋所有权人，相较于爱舍文化公司，其享有占有、使用涉案房屋的优势地位，结合力坚公司向一审法院起诉解除租赁合同、向一审法院申请提存租金、向次承租人发出其“已实际接管涉案房屋的管理”的通知、与次承租人招商银行和赛百味另行达成租赁合意等事实，足以认定力坚公司在爱舍文化公司搬离涉案房屋后已实际控制涉案房屋。因未转租部分房屋本就处于空置状态，爱舍文化公司未给力坚公司造成使用障碍，综合考虑本案案情，本院认为，应当视为爱舍文化公司已经完成了其作为承租人的返还交付义务。对于缴纳电费的行为，爱舍文化公司称，因电费缴纳账户未变更，为了不被电业局追缴滞纳金，为了不影响次承租人正常经营，其不得不缴纳电费至2016年6月份。对此，本院认为，爱舍文化公司的解释符合常理，爱舍文化公司缴纳电费的行为，应视为其履行转租部分房屋出租人义务的行为，而对于转租部分，爱舍文化公司已经承担履约不当和举证不能的不利法律后果，再以爱舍文化公司继续缴纳电费认定其未返还未转租部分房屋，对爱舍文化公司苛以的举证责任和法律责任过重，有失公平。故，一审判令爱舍文化公司分担该部分房屋的占有使用费3850574.6元，与上述查明的事实不符，亦有失公平，本院予以纠正。 综上，一审判令爱舍文化公司支付合同履行期间内欠付的2014年11月1日至2015年2月4日期间租金34万元及利息，双方均未提出异议，视为认可一审判决结果，本院予以确认。一审判令爱舍文化公司支付2015年2月5日至2016年5月25日期间对外转租部分房屋的占用费4787032元、48394元和9908元，并无不当，本院予以维持。一审判令爱舍文化公司支付对外未转租部分房屋的占用费3850574.6元不当，本院予以纠正。 综上所述，经本院审委会研究决定，爱舍文化公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初565号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项、第八项； 二、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初565号民事判决第五项、第七项； 三、驳回青岛力坚仁德嘉物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费129121元，由青岛力坚仁德嘉物业有限公司负担91689元，由青岛爱舍文化传播有限公司负担37432元。青岛爱舍文化传播有限公司负担部分应在本判决生效之日起十日内直接支付青岛力坚仁德嘉物业有限公司。二审案件受理费75051元，由青岛力坚仁德嘉物业有限公司负担53301元，由青岛爱舍文化传播有限公司负担21750元。青岛力坚仁德嘉物业有限公司负担部分应在本判决生效之日起十日内直接支付青岛爱舍文化传播有限公司。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 二〇二〇年十月九日 法官助理王莉莉 书记员 张旭 书记员 于国英