河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初5568号原告：周凤琴，女，汉族，1957年12月20日生，住河南省商水县。被告：周口新世家置业有限公司。住所地：周口市川汇区中州路与德化街交叉口三川水岸售楼部。统一社会信用代码：91411600780542774K。法定代表人：李昀橙，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国立，该公司法律顾问。原告周凤琴诉被告周口新世家置业有限公司(以下简称周口新世家)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周凤琴，被告周口新世家委托诉讼代理人张国立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周凤琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告将购房合同中违约金由购房总款的日万分之0.5增加到日万分之3；2、判令被告在判决生效后10个工作日内支付给原告从2018年9月30日至2020年6月30日共计630天交房逾期违约金43129元（按日万分之3计算）；3、判令被告于2020年6月30日后至交房前按购房总款的日万分之3向原告支付逾期交房违约金（每月30日前支付）；4、判令被告退还原告燃气初装费2600元；5、判令被告退还原告有线电视初装费240元；6、判令被告于2020年10月1日前向原告履行交房义务；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月14日，原告与被告签订商品房买卖合同,以银行房贷形式购买被告开发的阳光三川水岸第3幢2单元7层708号商品房一套，房款总价228200元。合同内被告承诺于2018年9月30号前交房，但截至2020年6月23日，已经逾期630天，至今没交房。合同中交房逾期违约金为购房款的日万分之0.5，购房全款为228200元，按月均30天算，月违约金仅为342元，而像原告购买的这种80.07平方面积的同地段沿河河景房对外出租可收月租金3000元，合同中的交房逾期月均违约金333元远远低于对外租金3000元，给原告造成月均约2658元损失。根据合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金造成损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以追加。合同法司法解释二第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款规定调整违约金的，人民法院应予支持。另根据法律、司法解释的有关规定，合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价的日万分之1至日万分之3（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。合同约定的逾期交房违约金每日标准低于日万分之1或高于日万分之3的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则，酌情调整到日万分之1至日万分之3范围内。被告逾期交房后，原告多次向被告催促交房无果。在住建局协调下，被告多次写下交房承诺书，但均违反承诺，至今未交房。原告每月一直在向银行还房贷，且在外租房一套（月租金3000元），租金至今已经累计达57000元，经济压力巨大。为弥补被告违约造成的以上损失，请支持原告诉请。被告周口新世家辩称，1、被告在本案中不存在违约行为，不应当承担违约责任。虽然双方的合同约定了逾期交房违约金的计算方式，但同时约定了不可抗力的因素，应当免除出卖人的违约责任。就本案而言，被告逾期交房的主要原因是因环保达标政府下发文件要求停工以及新冠肺炎疫情被迫停工等不可抗力的因素所造成。况且在政府环保主管机关下文责令停工的过程中，新世家公司于2018年10月24日在周口日报上向包括原告在内的购房户发出了不能如期交房的告知，对此各购房户对于新世家公司发出的逾期交房通知没有提出异议，应当视为包括原告在内的所有购房户对被告逾期交房的认可，原告要求新世家公司承担逾期交房的全部违约责任，不应支持。2、原告要求增加违约金比例不符合法律规定。《合同法》114条规定的违约金过低，可以要求增加是对约定的违约金不足以弥补违约所造成的损失，才可以请求法院或者仲裁机构增加，而本案原告并没有因此遭受任何损失，故原告要求增加违约金比例不符合法律规定。3、原告要求被告2020年6月23日后至交房前按购房款日万分之三支付违约金没有事实根据和法律依据，新世家公司从本案作出判决之后，是否存在违约行为，尚不能确定，违约事由是否发生也不能确定，所以原告该项要求是没有任何事实根据的。4、原告要求被告退还已经缴纳的燃气初装费和电视初装费的诉讼请求，没有法律依据，不应支持。首先，原告没有要求解除双方的房屋买卖合同，新世家公司不应当退还燃气和电视初装费；其次，燃气和电视初装费是原告入住后应当向有关部门缴纳的费用，不是涉案合同约定的价款范围。综上，原告诉请不能成立，应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人提交的有效证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年8月14日，原告周凤琴与被告周口新世家签订商品房买卖合同一份,合同约定原告以总房款228200元的价格购买被告开发的阳光三川水岸第3幢2单元7层708号商品房一套；另约定交房日期为2018年9月30号前，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，逾期交房违约金为全部房价款的日万分之0.5，合同继续履行。原告购房款228200元已付清，并向被告交纳维修基金5205元。2017年7月31日，周口市佳祥物业服务有限公司收取原告天然气初装费2600元、有线电视初装费240元。2019年7月21日，被告向周口市住建局和阳光三川水岸项目一期业主发出致歉承诺书，该承诺书载明的主要内容为：1、对于阳光三川水岸项目工程延期，虽有政府五城联创及环保治理的不可抗力，也有被告公司的自身一些原因，被告对此深表歉意；2、保证6号楼、8号楼、9号楼、10号楼业主在2019年9月30日前，3号楼业主在2020年1月31日前拿到新房钥匙；3、对于无论以任何原因引起的工期延误，被告公司将严格按照购房合同的约定承担违约责任，并请周口市住建局监督执行。2020年5月12日，被告发出致广大业主的公开信，该公开信发布了被告董事会的决议：1、6号楼、8号楼、9号楼、10号楼，于2020年10月1日达到居住条件交房，3号楼于2020年12月31日达到居住条件交房；2、如不能按决议时间交房，本决议约定交房之前的违约金按合同约定计算，本决议约定交房日期之后的违约金按日万分之1计算。截止目前，案涉楼房尚未竣工验收，不具备合同约定的交房条件。被告在施工过程中存在因环保达标政府下发文件要求停工的政策性突发情况。本院认为，原、被告之间订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行合同。原告已按合同约定履行了合同义务，而被告未按合同约定的时间交房，应承担逾期交房的违约责任。被告提出的逾期交房主要原因是因环保达标政府下发文件要求停工等不可抗力因素所造成，不应承担违约责任的辩称主张，依法不能成立，理由是：被告在施工过程中虽存在因环保达标政府下发文件要求停工的政策性突发情况，但被告于2019年7月21日向周口市住建局和阳光三川水岸项目一期业主发出的致歉承诺书中明确承诺无论任何原因引起的工期延误，被告将严格按照购房合同的约定承担违约责任，故被告应承担逾期交房违约金。原告主张合同约定的违约金过低，明显低于实际损失，要求违约金增加至日万分之3无充分有效证据证明，本院不予支持，违约金应按合同约定和被告于2020年5月12日发布的决议执行。被告没有收取原告的天然气初装费和有限电视初装费，原告要求被告退还无依据，本院不予支持。截止目前，案涉楼房尚未竣工验收，不具备合同约定的交房条件，现原告要求被告履行交房义务，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周口新世家置业有限公司应于本判决生效后七日内向原告周凤琴支付违约金（2018年10月1日至2020年12月31日期间的违约金以购房款228200元为基数，按日万分之0.5计算，计款9242元；2020年12月31日以后的违约金，以购房款228200元为基数，按日万分之1计算至案涉房屋实际交付之日止）。二、驳回原告周凤琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由原告周凤琴承担356元，被告周口新世家置业有限公司承担119元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  禄东峰二〇二〇年十月二十七日书记员  杨丽娟