河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2888号上诉人（原审被告）：平顶山佳欣房地产开发有限公司，住所地河南省平顶山市湛河区姚电大道西段山水华庭**商业房。统一社会信用代码：91410400093293673F。法定代表人：于联合，总经理。委托诉讼代理人：王至续，河南九泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常井录，男，1962年8月21日生，汉族，住河南省息县。委托诉讼代理人：崔佳，河南靖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莹莹，河南靖和律师事务所实习律师。原审被告:郑州商略房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市**航海路南祥云路********。统一社会信用代码：91410103MA3X5A146Y。法定代表人：刘伟，执行董事兼总经理。原审被告：刘伟，男，1981年9月11日出生，汉族，住河南省。上诉人平顶山佳欣房地产开发有限公司（以下简称佳欣公司）因与被上诉人常井录、原审被告郑州商略房地产营销策划有限公司（以下简称商略公司）、刘伟商品房预约合同纠纷一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2020）豫0411民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳欣公司的委托诉讼代理人王至续，被上诉人常井录的委托诉讼代理人崔佳、刘莹莹参加诉讼；原审被告商略公司、刘伟经本院依法传唤无正当理由未参加诉讼。本案现已审理终结。佳欣公司上诉请求：1.改判佳欣公司不承担原审判决第二项判决的返还常井录购房款的责任；2.本案一、二审诉讼费用由常井录承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。一、佳欣公司并未与常井录签订《山水倾城住宅认购合同》，也未实际收取购房款，不应承担退款责任。常井录签订的《山水倾城住宅认购合同》并非加盖佳欣公司印章，收据上加盖的印章也非佳欣公司印章，而是商略公司印章，应由实际收款的商略公司承担退款责任。佳欣公司确实与常井录签订了《山水倾城房源预留协议书》，也收取了10000元预留款，佳欣公司愿退还该10000元预留款。但原审判决佳欣公司承担由他人收取的款项，无任何事实和法律依据。二、商略公司并无佳欣公司的代理权。佳欣公司曾与案外人张涛签订《销售代理合同》，授权张涛作为独自自然人销售佳欣公司开发的项目，后张涛私自将该代理权转让给刘伟，经过协商，佳欣公司终止了与张涛的代理关系，认可了刘伟的代理地位，取得代理佳欣公司销售房屋权限的是刘伟，而非商略公司。该事实已由河南省平顶山市湛河区人民法院作出的（2019)豫0411民初857、923、921、880号民事判决予以确认，平顶山市公安局姚孟分局的询问笔录也确认了该事实。原审法院把刘伟的自然人身份和其系商略公司法定代表人的身份混为一谈，属于认定事实错误。三、佳欣公司对该案涉纠纷并无过错，不应承担相应责任。刘伟在销售中超越代理权限以商略公司名义对客户销售房屋并收取房款，佳欣公司并不知情。佳欣公司在知晓后及时向公安机关报案以挽回客户的损失，佳欣公司对此并无过错。四、原审判决认为本案与其他系列案件不符合同案同判情形的理由不正确。本案中，常井录与佳欣公司签订了正常的预约合同，对此佳欣公司也予以认可，该事实并非本案的争议焦点。常井录与其他人签订的非由佳欣公司落款、签章的《山水倾城住宅认购合同》及因此而交付款项产生的纷争，才是本案主要争议问题，这与其他系列案件〔（2019）豫0411民初857号、923号、921号、880号民事案件〕的主要争议事实是一致的，原审法院却避重就轻，排除了同案同判的审判原则，实属不当。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，二审应支持佳欣公司的上诉请求。常井录辩称，常丼录与佳欣公司于2018年9月6日签订《山水倾城房源预留协议书》，2018年9月7日常丼录交纳房源预留保证金10000元，佳欣公司出具收据并加盖了财务专用章，后常井录为购买佳欣公司的预售房屋又签订了显示甲方即出卖方为佳欣公司的山水倾城住宅认购合同，并分两次支付了合计168120元的购房款。佳欣公司认可刘伟与其系代理销售关系，且认可刘伟系商略公司的法定代表人，那么常井录有理由相信其与佳欣公司形成商品房预约合同关系。另外，涉案证据《结佣明细表》中，表明佳欣公司对商略策划公司委托销售房屋进行结佣，根据《民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”由此产生的法律责任应由佳欣公司承担，佳欣公司应遐还常井录购房款。二、佳欣公司管理混乱，对该案的发生存在过错，应承担责任。1.常井录与之签订《山水倾城房源预留协议书》时，其并未取得《商品房预售许可证》。常井录与佳欣公司于2018年9月6日签订《山水倾城房源预留协议书》、于2018年10月29日签订《山水倾城住宅认购合同》，而佳欣公司取得《商品房预售许可证》的时间为2019年3月20日，显然上述合同签订时，佳欣公司并不具备商品房预售资格；2.佳欣公司委托自然人代为销售房屋，且委托销售在自然人之间频繁转让，不符合法律规定，公司管理方面不合规且混乱；3.根据常丼录代理人调取的证据显示，在同一时期发生了多次销售代理私收房款的情况，虽然佳欣公司在后来报警处理，但是通过警方调查，认定私收房款未交付佳欣公司，系销售代理与佳欣公司之间有经济纠纷，不构成犯罪，佳欣公司与销售代理之间的纠纷可以通过民事诉讼另行处理。故佳欣公司虽未与销售代理商略策划公司或刘伟个人直接签订合法有效的代理合同，但是佳欣公司与商略策划公司、刘伟之间存在事实上的销售代理行为，且佳欣公司在房产销售过程中存在管理疏忽，佳欣房她产公司在木案中应出承担共同返还购房款的民事责任，佳欣公司与商略策划公司、刘伟之间的纠纷可以另行主张。三、原审不存在同案不同判的情形。在案外人购房者栗姗姗与佳欣公司、商略策划公司、刘伟商品房预售合同纠纷一案中，栗姗姗并未与佳欣公司签订佳欣公司认可的山水倾城房源预留协议书，也并未向佳欣公司缴纳预留房源保证金，故该案事实与本案事实不同，本案的处理结果也不应以该案为准。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法予以维持。商略公司、刘伟未参加诉讼也未提交书面答辩意见。常井录向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除常井录与佳欣公司签订的《山水倾城房源预留协议书》；2.请求依法判令佳欣公司、商略公司共同返还常井录购房款178120元及利息6263.89元，共计184383.89元（利息暂算至2019年10月16日，2019年10月16日之后的利息按照年利率6%计算至实际偿还完毕之日止）；3.诉讼费用由佳欣公司、商略公司负担。一审法院认定事实：佳欣公司系本案涉诉房屋的开发公司，并于2019年3月20日取得商品房预售许可证。2018年9月6日，常井录与佳欣公司签订《山水倾城房源预留协议书》一份，约定预留房源位于佳欣公司开发的平顶山市湛河区山水倾城住宅2号楼东单元11层房源（东南户），房源面积102.02㎡（此面积为预测面积，最终面积以房管局测绘面积为准）。单价3580元/㎡，房源预留保证金为￥10000元。次日，常井录向佳欣公司交纳10000元。佳欣公司给其出具收据一张，显示：交款单位常井录，收款方式现金，人民币（大写）壹万元整，收款事项山水倾城2#楼东单元11层东南户定金，佳欣公司加盖财务专用章。常井录提供2018年10月29日《山水倾城住宅认购合同》一份，该合同显示佳欣公司作为甲方与常井录作为乙方签订该认购合同。常井录购买位于山水倾城住宅1号楼中单元22层东南户的房屋一套，面积122.38/㎡，总价为438120元。买受人于签约当日付款计178120元。剩余房款计26万元按照银行贷款方式付款。商略公司在甲方处加盖印章。常井录提供收据一份，显示：今收到常井录人民币拾万元整，系付山水倾城1单元2号楼东单元11层，商略公司加盖印章。常井录提供2018年10月29日收据一份，显示：今收到常井录人民币陆万捌仟壹佰贰拾元整，系付山水倾城1号楼中单元22层东南户，商略公司加盖公章。佳欣公司提供平顶山市公安局姚孟分局不予立案通知书一份，显示牛曼曼于2018年12月19日提出控告的2018.12.19平顶山市湛河区河南居尚房地产开发有限公司房屋预付款被职务侵占案，我局经审查认为没有犯罪事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条之规定，决定不予立案。平顶山市公安局姚孟分局于2018年12月19日对牛曼曼做出询问笔录一份，该笔录中显示：……问：你讲一下事情的详细经过？答：2018年7月1日，我们河南居尚房地产开发有限公司（下称居尚公司）与张涛签订了销售代理合同，由张涛代为销售居尚公司位于平顶山市××电大道与××交叉口向西50米路南的“半山*山水倾城”项目的房屋销售，合同约定双方的责任义务，居尚公司给张涛提供了位于平顶山市××道的居尚半山展示中心一楼作为房屋销售接待场地。然后张涛就组织人开始进场工作。到2018年9月底，居尚公司按合同约定，结合张涛的销售业绩结算佣金时，张涛和一个叫刘伟的因结算分成比例发生了争执，我们居尚公司才知道张涛又将项目的销售工作转包给了刘伟，刘伟注册的有郑州商略房地产营销策划有限公司。后来经居尚公司，张涛、刘伟三方协商，张涛退出，由刘伟全权代理该项目的销售……。平顶山市公安局姚孟分局于2018年12月21日对刘伟做出询问笔录一份，该笔录中显示：……问：你因何事来公安机关？答：我是来说明情况的。我代理销售河南居尚房地产开发有限公司的“居尚半山一号”项目的房屋预售工作。因为居尚公司欠我销售佣金、补贴、税费等共计53万元人民币不给我，我在销售中收取了5户购房户的房屋预收款45万余元用于抵扣居尚公司欠我的欠款……。佳欣公司在一审庭审中陈述，其曾与案外人张涛签订《销售代理合同》，授权其销售佳欣公司开发的项目，后张涛私自将该代理权限转让给刘伟，经过协商，佳欣公司终止了与张涛的代理关系，认可了刘伟的代理地位，至此刘伟取得了代理佳欣公司销售房屋的权限。另查明，刘伟系商略公司法定代表人。佳欣公司庭审中认可其收到常井录房源保留金10000元，但是并未收到常井录交纳的其余房款。另查明，常井录提供刘伟出具的欠款说明一份，显示：“刘伟因佳欣房产项购房款欠房款拾柒捌仟壹佰贰拾元，于2019年10月31日结算具体数额为准。（一年内还清。）2019年8月13日，欠款人：刘伟。”再查明，案外人购房者栗姗姗与佳欣公司、商略公司、刘伟商品房预售合同纠纷一案。法院做出（2019）豫0411民初880号判决书，判决商略公司、刘伟返还栗姗姗购房款59144元及利息；驳回栗姗姗对佳欣公司的诉讼请求及其他诉讼请求。该判决中法院认定事实如下：2018年10月23日，刘伟在售楼部与栗姗姗签订了山水倾城2号楼东单元7层东北户，面积52.54㎡。单价3600/㎡，总价189144元《山水倾城住宅认购合同》，合同书显示合同甲方佳欣公司，乙方栗姗姗。但在合同落款甲方签章处刘伟却加盖了商略公司的印章。刘伟收取栗姗姗房款59144元。刘伟收款后向栗姗姗出具了加盖商略公司财务专用章的收据。刘伟系商略公司的法定代表人。后栗姗姗持以上合同和收款收具要求与佳欣公司签订正式的商品房买卖合同。佳欣公司对以上资料不认可。一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案常井录与佳欣公司签订房源保留合同并交纳房源预留保证金。佳欣公司对此予以认可。后常井录为了购买佳欣公司的预售房屋又签订了显示甲方即出卖方为佳欣公司的山水倾城住宅认购合同，并交纳购房款178120元。现佳欣公司认可刘伟的代理销售关系，且在公安询问笔录中认可知晓刘伟系商略公司的法定代表人。常井录有理由相信其与佳欣公司形成商品房预约合同关系。现因佳欣公司不认可收取178120元购房款，双方无法形成签订商品房买卖合同合意，本案预约合同目的无法实现，故常井录请求解除其与佳欣公司之间形成的商品房预约合同关系的诉讼请求，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。常井录与佳欣公司形成的商品房预约合同予以解除，常井录要求佳欣公司返还购房款178120元的诉讼请求，予以支持。关于商略公司承担责任问题，佳欣公司认可刘伟的代理销售关系，刘伟系商略公司的法定代表人，现刘伟认可收取常井录房款178120元。且商略公司给常井录出具收据两份显示收到常井录交纳购房款共计168120元，并加盖商略公司印章，故商略公司应返还常井录购房款178120元。刘伟向常井录出具欠款说明一份，显示其承诺一年内还清178120元，故常井录请求刘伟返还178120元的诉讼请求，本院予以支持。常井录要求佳欣公司、商略公司、刘伟支付利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。案外人购房者栗姗姗与佳欣公司、商略公司、刘伟商品房预售合同纠纷一案，法院判决商略公司、刘伟返还栗姗姗购房款59144元及利息；驳回栗姗姗对佳欣公司的诉讼请求及其他诉讼请求。但该判决认定事实确认栗珊珊仅签订山水倾城住宅认购合同，并未签订佳欣公司认可的山水倾城房源预留协议书，并且也未向佳欣公司交纳10000元预留房源保证金，该案的事实与本案认定事实不同，不符合同案同判的条件，故佳欣公司依该判决辩称常井录未与佳欣公司形成商品房买卖合同关系不应退款的意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除常井录与平顶山佳欣房地产开发有限公司之间的山水倾城认购合同。二、平顶山佳欣房地产开发有限公司、郑州商略房地产营销策划有限公司、刘伟于判决生效之日起五日内返还常井录购房款178120元。三、驳回常井录的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4088元，由常井录负担139元，由平顶山佳欣房地产开发有限公司、郑州商略房地产营销策划有限公司、刘伟负担3949元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，二审查明的事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题主要为：佳欣公司应否承担返还常井录购房款178120元的责任。对此，本院针对各方当事人的上诉理由和答辩意见，结合一、二审查明的事实，综合分析评议如下：首先，常井录于2018年9月6日签订的《山水倾城房源预留协议书》的甲方为“平顶山佳欣房地产开发有限公司”，加盖的是“平顶山佳欣房地产开发有限公司合同专用章”；常井录于2018年9月7日交纳10000元的收据加盖的也是“平顶山佳欣房地产开发有限公司财务专用章”。常井录据此认为其与佳欣公司之间发生了房屋买卖关系是具有事实依据的。之后，常井录仍在相同的地点（山水倾城项目售楼部）分别于2018年9月15日、2018年10月29日签订了第二份《山水倾城房源预留协议书》及《山水倾城住宅认购合同》并交纳了相应费用，且2018年9月15日签订的《山水倾城房源预留协议书》的形式与2018年9月6日签订的《山水倾城房源预留协议书》的形式完全一致，常井录有理由相信其仍系与佳欣公司之间发生房屋买卖关系，常井录已尽到其作为购房人应当尽到和能够尽到的注意义务。至于是刘伟还是商略公司具有佳欣公司的销售授权，均与常井录无关。其次，平顶山市公安局姚孟分局于2018年12月19日对报案人牛曼曼（系河南居尚房地产开发有限公司副总经理）的询问笔录显示，牛曼曼陈述：“我们河南居尚房地产开发有限公司的房屋预收款45万元被销售公司的刘伟卷跑了”，“佳欣公司系居尚公司的子公司”，“刘伟收取了购房户预付款45万，用于抵居尚公司欠他的佣金，我公司完全按照约定办事，不欠刘伟佣金。无奈之下，我公司报警。”该45万元中包含常井录所交纳的购房款。从牛曼曼的陈述可知，事实上，佳欣公司是认为常井录所交纳的购房款应归其公司所有的，进而可知，其亦是认可与常井录之间存在房屋买卖关系的。刘伟与佳欣公司之间是否存在经济纠纷，与购房人常井录并不相关，佳欣公司亦不能因此而不承担相应的退款责任。至于佳欣公司上诉所称的类案不同判问题，因我国并非判例法国家，且佳欣公司主张参照判决的（2019）豫0411民初857号、923号、921号、880号民事案件中的购房人均未签订佳欣公司认可的加盖佳欣公司印章的《山水倾城房源预留协议书》，也未向佳欣公司交纳预留房源保证金，与本案的关键事实并不相同，故本院对佳欣公司的该项上诉理由亦不予采信。综上所述，佳欣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3862元，由平顶山佳欣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  李双双审判员  李 洁二〇二〇年十月二十六日书记员  段奇敏