河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1323民初2704号原告：张永胜，男，汉族，生于1957年9月17日，住西峡县。委托诉讼代理人：刘兵，河南宇洋律师事务所律师，特别授权代理。被告：邵波（又名邵飞），男，回族，生于1971年3月27日，住西峡县。原告张永胜与被告邵飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日、2020年9月10日两次公开开庭进行了审理，原告张永胜及其委托诉讼代理人刘兵两次庭审均到庭参加了诉讼，第一次庭审中，被告邵波经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永胜向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即支付原告房屋租金15000元。二、请求解除原被告双方签订的租赁合同。三、本案案件受理费等相关费用由被告承担。审理过程中，原告请求撤回诉请第二项，要求继续履行租赁合同。事实和理由：2018年1月1日原告与被告签订租房合同，原告将位于西峡县农商银行南隔壁门面24间出租给被告，双方约定年租金100000元，租期三年（自2018年1月1日-2021年1月1日止），双方约定如有违约，原告有权对房屋进行回收。2020年被告应付租金100000元，经原告多次催要，被告仅支付85000元，至今下欠15000元未付，原告为维护其权益诉至法院。被告邵飞辩称，1.原被告间签订房屋租赁合同属实，被告从原告处租赁24间房子，一楼门面5间被告转租给他人，2020年一楼门面房租由原告收走，2楼9间房屋全部空置，三楼一个美术辅导班用了一个套间，该美术班2020年房租3000元已经付给被告。2.2020年元月被告向原告交纳10000元租金想在租赁房屋办辅导班，但是由于疫情关系，合作方放弃，房屋空置未用，故被告要求不再租赁原告房屋，同时请求减免2020年度房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，原告张永胜与西峡县白羽街道办事处关巷社区第七居民组签订房屋租赁合同，由原告承租该居民组集体所有的位于白羽南路原汽车大修厂建筑面积为1842㎡的房屋及院落，租赁期限为五年，租金为130000元，张永胜及该居民组组长李广成在租赁合同上签字，该合同加盖西峡县白羽街道办事处关巷社区居务监督委员会印章。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租房合同，合同约定：“甲方将位于农商行南隔壁门面房24间租给乙方用于经商，经双方自愿协商签订以下协议条款：一、租金：年租金壹拾万元整。签订合同时，乙方一次性付清，不拖不欠。甲方在合同期间不得上涨房租。二、租期:三年。自2018年元月1日至2021年元月1日止。房子到期，若一方不再继续使用，应提前一个月告知甲方。……六、乙方在租赁期间，因乙方个人问题，需要做出转让，应先向甲方申请，取得甲方同意后可转让，如有违约，甲方有权利对该门面进行收回”，原被告均在租房合同中签字确认。合同签订后，被告如约向原告交纳2018年及2019年房租。2020年1月，被告向原告支付房租10000元。该房屋现状为：一楼门面五间由被告转租他人（2020年度一楼门面租金75000元由原告收取），二楼整体空置，三楼套间（共三间）由被告转租他人用于开办美术辅导班，被告收取三楼套间2020年房租3000元。审理过程中，被告申请证人张某、袁某出庭作证，张某当庭陈述：“我和被告邵波是合伙关系，我们的房东就是本案原告在2019年元旦左右曾承诺他和生产队协商，可以减免下一年的房租。”、“2018年5月份被告老婆李翠娥、我、袁某合伙开爱思教育辅导班，我投了60000元、被告和袁某各投了70000元。一直经营到2019年12月，期间一直亏损，没有分过一分钱，我们也不准备干了。2020年1月份，下一年的房租需要交纳，房租也没有交纳完。”；“租赁合同是被告针对原告签订的。2020年以前的房租都交齐了，2020年度房租只缴纳了10000元。我记得每年交房租日期是每年的元月5号左右。”、“我知道被告租赁原告24间房屋，24间房屋共三层楼，二楼9间房子从2018年8月份一直空到现在。三楼有一间房子是一个美术班在使用。其他的房子都空着，没有使用。”；被告袁某当庭陈述：“我和被告是合伙关系，我们合伙经营所使用房子是由原告出租。我今天到庭是证明2018年元月份我的合伙人就是本案被告和原告签订了租期3年的租赁合同，我和被告从2018年元月开始到2018年八九月份合伙经营宾馆期间，经营不善亏损，就把这个房子以100000元转给一个姓张的开办辅导班，姓张的干了几个月干的也不好，也亏损，之后这个房子一直空置到现在。”。法庭要求原被告针对证人证言进行质证，原告表示两名证人与被告有利害该关系，陈述内容不客观，张某的陈述虚假，袁某的陈述与本案关联性不大；被告表示对张某的证人证言无异议，袁某耳朵听不清，反应迟钝，时间记的混乱，故不认可袁某的证言。庭审中，法庭询问被告与原告之间关于2020年度租金有无约定时，被告回答：“没有新的约定，还是依照合同来”。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同是双方意思的真实表示，不违反相关法律、法规，为有效合同，原被告均应当遵守，原告已履行了交付房屋的义务,被告应恪守约定,向原告按期支付房屋租金。原被告签订的房屋租赁合同履行期自2018年元月1日至2021年元月1日止，被告在房屋租赁期届满之前，支付了2018年、2019年度租金，2020年度租金在扣除已交给原告的10000元及原告收取的转租租金75000元后，下欠原告15000元未付，被告的行为已构成违约，故原告请求被告继续履行租赁合同，支付下欠房租15000元,理由正当,应予以支持。被告辩称其租赁的房屋部分用于自营处于亏损状态，部分房屋由于疫情空置未用，原告应当减免2020年度房租并不再继续租赁，对此本院认为，首先，被告提供的两名证人所作证言相互矛盾，且被告对自己提供的证人袁某证言不予认可，在被告未提供其他证据予以佐证的情况下，两名证人所作证言本院不予采信，无法证实被告所租赁的部分房屋用于自营。即便被告租赁的部分房屋用于自营并交纳租金成立，被告作为经营者应当有风险意识，被告以自营出现亏损作为迟延交纳租金的理由，不符合日常经验法则和合同约定；其次，庭审中被告认可原被告关于2020年度租金并无新约定，仍然按照租房合同办理，被告也未提交证据证明其及时通知原告要求解除租赁合同或与原告协商变更租赁合同条款降低租金；再次，根据租房合同关于租金交纳的约定，被告应于每年1月向原告交纳当年租金100000元，依据原告收取租金75000元的情况和被告所租赁房屋的现状，被告已经将房屋转租大半并向原告履行了租金的大部分支付义务，即便疫情对被告的房屋利用造成一定影响，但该影响也尚未达到令租赁合同目的不能实现的程度；最后，被告未足额交纳2020年度租金的违约行为发生在疫情爆发以前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况。”，虽然疫情系不可抗力，但发生在被告迟延履行后，被告不能免除责任；综上，原被告间的租赁合同并不符合约定或法定解除条件，故被告应当按照合同约定继续履行合同并支付剩余租金15000元，本院对被告的上述辩解理由不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、二百二十六条、二百二十七条之规定，判决如下：被告邵波于本判决生效后二十日内支付原告张永胜房租15000元。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费175元，减半收取88元，由被告邵波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  贾颖二〇二〇年十月十三日法官助理张菀纯书记员黄飞