湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初4556号原告：范启明，女，1954年9月26日出生，汉族，住武汉市江汉区,委托诉讼代理人:董雅萍，湖北灵均律师事务所律师。委托诉讼代理人:董伟委，湖北扶轮律师事务所律师。原告2：胡孝勤，男，1950年11月17日出生，汉族，住武汉市江汉区,委托诉讼代理人:董雅萍，湖北灵均律师事务所律师。委托诉讼代理人:董伟委，湖北扶轮律师事务所律师。被告：蒋丽华，女，1963年3月13日出生，汉族，住武汉市硚口区,被告：陈忠超，男，1957年12月29日出生，汉族，住武汉市硚口区,第三人：汇鋆房产经纪(武汉)有限公司，住所地武汉市江汉区万松园路****。法定代表人：胡昀，执行董事。委托诉讼代理人：杨杰，男，系该公司工作人员。原告范启明、胡孝勤（下称两原告）与被告蒋丽华、陈忠超（下称两被告）、第三人汇鋆房产经纪(武汉)有限公司（下称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用普通程序独任制，对本案公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人董雅萍、董伟委、两被告、第三人的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付购房尾款50万元及违约金42.984万元（暂计算至2020年5月10日。违约金以房屋成交价款398万元为基数，按每日0.1%标准，自2020年1月24日起计算至付清房款之日止）；2.判令两被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实和理由：原、被告于2019年9月22日在第三人居间下签订《二手房居间买卖合同》，约定两被告购买两原告位于武汉市江汉区雪松道3-37号（千禧园11栋5单元）3层2室房屋一套（下称诉争房屋），建筑面积142.28平方米，成交价款398万元（包括室内家具），购房定金10万元于合同生效当天支付并自动转为房款。上述合同第四条第七款约定：“双方协商于上述房屋过户当天，由被告支付给原告290万元整，剩余房款98万元中的78万元于2019年12月28日交房当日支付给原告，尾款20万元整于2020年1月23日支付给原告”。2019年10月16日，原、被告及汇鋆房产经纪公司签订《三方后期办理手续约定时间点》，对原告办理房屋过户手续及被告支付购房款的操作时间进行了具体约定，三方予以确认。截至2019年10月25日，原告收到被告现金转账购房款335万元以及金额50万元的理财银行卡壹张，该卡理财金额于2020年1月23日到期，并约定被告于2020年1月6日前付清房款13万元。原告依约办理了房屋产权过户和交房手续，履行了全部合同义务。此后，原、被告及第三人于2020年1月6日达成《终结协议》，原告当日仅收取被告房款10万元整（应收13万元，其中3万元协商扣除），被告表示等待上述理财银行卡内50万元于2020年1月23日到期后再提取支付剩余尾款。双方约定时间到期后，原告发现被告交付的理财卡内余额全部被转移，账户也被注销。原告多次联系被告询问原因未果，要求其支付购房尾款50万元，被告电话不接信息不回，已严重构成欺诈和违约。为维护两原告合法权益，特具状起诉。两被告辩称，1.向两原告购买诉争房屋属实，两被告已于2020年6月付清了全部购房款395万元（含银行理财卡50万元），已全部履行了合同及相关协议规定的全部义务，完成了房屋买卖流程；2.两原告未按合同约定向两被告交付房屋产权证书，给两被告办理后续手续带来了极大困难，且出售的房屋存在破损缺陷，至两被告无法正常入住；3.2019年10月25日被告向原告交付银行理财卡时一并告知了卡内余额及密码，并陪同对方到银行验让了理财卡的真实性。原告书面进行了确认并将卡内金额作为已收房款至今保存；4.原告在出售房屋时表示所售房屋含有固定车位，房内家电及各项设施完好无损，可直接入住。出于对两原告的信任，被告很快签订了购房合同，但在收房时才发现没有固定车位，房内实际情况与照片不符，不能直接入住。综上，两原告起诉主张与客观事实严重不符，请求依法采纳两被告的答辩意见。第三人述称，1.出于交易安全的考虑，诉争房屋的产权证目前由公司保管，并已给被告开具过不动产证收条；2.2020年1月23日被告向原告交付的理财卡到期时，正处在武汉疫情封城期间，故一直未能取款。同年4月份疫情解除后，公司工作人员杨杰与原告一并到相关银行核实卡内金额，被银行柜台告知理财卡已被注销，没有余额。4月26日和5月2日第三人按交易流程告知被告50万元款项没有付清，但被告一直没有回复；3.根据2019年10月30日补充协议，买卖双方已验收了物业、水、电、气，核实了漏水问题，房屋已验收合格，同时，根据双方2020年1月6日的最终协议，被告让度了部分房款用于被告进行必要的维修，被告应当依据约定支付50万元购房尾款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月22日，两原告（甲方）与被告蒋丽华（乙方）经由第三人（丙方）居间介绍，三方共同签订《二手房居间买卖合同》一份。主要约定乙方将名下共有的坐落于本市江汉区雪松道3-37号（千禧园11栋5单元）3层2室房屋作价398万元（含室内家具）出售于甲方（陈忠超认可蒋丽华的购房行为，蒋丽华亦确认陈忠超为共同购房人）；合同生效当天，乙方向甲方支付购房定金100000元，定金自动转为房款，甲方收取定金后不再转售房屋；双方同意在2019年12月28日前办理房屋交付手续；双方协商于上述房屋过户当天，由乙方支付给甲方290万元整，剩余房款98万元中的78万元于2019年12月28日交房当日支付给原告，尾款20万元整于2020年1月25日之前由乙方支付给甲方。合同签订后，三方于2019年10月10日共同对诉争房屋内的物品及房屋状况进行了清点确认。10月16日，原告范启明（甲方）、被告蒋丽华（乙方）及第三人（丙方）又共同签订《三方后期办理手续约定时间点》一份，其中确定暂定于2019年10月23日办理诉争房屋过户手续，乙方于过户当日支付房款385万元；甲方承诺于2019年10月31日前办理腾房手续及交割物业；乙方承诺于2020年1月6日前将购房余款130000元支付甲方。合同履行过程中，两原告依约将诉争房屋过户登记至两被告名下，不动产权证书原件[权证号：鄂（2019）武汉市江汉不动产权第0041301号）]置第三人处保管，并由第三人向被告开具了收条，写明2020年1月6日付清所有房款后归还给两被告。两被告亦按约定向两原告支付了前期房款，被告范启明收款后于2019年10月25日开具收条一张，写明：收到购房款385万元，其中现金转账335万元，理财存款卡一张，金额50万元，于2020年1月23日到期，之后的利息归范启明所有。另尾款13万元蒋丽华于2020年1月6日前付清。蒋丽华与杨杰一并在收条上签名确认。理财卡密码同时向原告进行了告知。2019年10月30日，原告范启明与两被告签订《补充协议》一份，确认协议签订当日买卖双方对诉争房屋除二楼下水部分外均验收合格，物业交割手续办理完毕，水、电、气、物业所有费用已结清。两被告还承诺2020年1月6日付清购房余款13万元，无任何理由扣除尾款，如不履行承担法律责任，由此产生的费用由两被告承担。2019年11月7日，被告陈忠超出具书面说明一份，确认三方对诉争房屋漏水问题验收合格。2019年11月14日，原告范启明（甲方）与被告陈忠超（乙方）及第三人工作人员（丙方）共同签署书面说明一份，商定甲方同意向乙方支付房屋维修费用1.2万元，从尾款13万元中扣除，乙方在以后发生的任何费用均与甲方无关。2020年1月6日，范启明（甲方）、蒋丽华（乙方）及中介工作人员签订《终结协议》一份，约定甲、乙双方商定于2020年1月6日完成之前协议相关事宜。甲方同意将应收房款从11.8万元变更为10万元；甲、乙双方承诺并同意乙方于当日向甲方支付10万元；乙方承诺2020年1月23日前配合甲方收取剩余尾款500000元。上述系列协议签订后，两被告向两原告支付了购房尾款10万元。因受武汉新冠××疫情影响，理财卡到期后无法办理支取手续，两原告一直未能取得卡内50万元房款。疫情结束后，两原告及中介至银行询问后得知，理财卡已被注销。两被告当庭确认，2020年4月20日左右，蒋丽华将理财卡注销后，将卡内包括50万元房款在内的资金全部转至在同家银行另行办理的银行账户内。两原告至今未能收到此款，经向两被告催要未果，导致本案诉讼。本院认为，两原告与两被告之间签订的房屋买卖合同及相关补充协议、说明等均系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。两原告已将房屋权证过户登记至两被告名下，并完成房屋交付，履行了卖方义务。两被告以房屋存在质量问题、房内部分物品被原告取走、两原告拒不交付房产证及已向两原告全额支付购房款为由，拒不同意向原告支付购房尾款的答辩意见不能成立。主要理由为：１.买卖双方在订立购房合同后，在第三人见证下已就房屋存在的漏水、裂缝等质量问题进行过充分沟通并形成了书面意见。根据双方协商结果，诉争房屋现已全部验收、交付完毕，两原告自愿扣除30000元房屋尾款作为维修补偿，并为两原告所接受。两被告在《终结协议》中也明确承诺2020年1月23日前配合两原告收取剩余房款50万元；2.根据两被告提供的手机短信，所涉被两原告取走的房内物品仅为琴凳、节拍器、装饰小摆件等小件物品，两被告辩称的车位于合同之上并无约定，在案证据亦无显示。两原告就取走的小件物品事后与被告之间进行了沟通协商，并置换了琴凳，重购了节拍器，相关物品并非涉及两被告重大利益，两被告若以此为由拒不履行房屋买卖合同项下巨额房款的支付义务，有失公允。且买卖双方已就房内物品办理了交接，交接后房内物品当归两被告所有，两被告如认为房内物品受有损害，可基于物权保护主张权利，但与本案房屋买卖究属不同法律关系，同样不宜作为拒付购房尾款的正当理由；3.诉争房屋已依约过户登记于两被告名下，出于交易安全考虑，不动产权证书暂由第三人实际保管，第三人向被告出具的收条上已就此进行了记载，并明确写明房款全部付清后即交于两被告，故两原告并不存在拒不履行交付义务的行为；4.被告虽将理财卡交付于原告并告知了密码，但同时附有支付款项的时间条件，在付款时间届至时，因受不可抗力影响两原告无法及时取得房款，系事出有因，被告对此亦不存在违约。但两被告在疫情结束、付款条件具备后，明知两原告尚未取得房款，仍单方注销了理财卡并将卡内房款转走置于己方控制之下，经两原告及第三人多次催要仍拒不支付，应视为未及时履行房款支付义务。两原告据此诉请两被告立即支付，具有事实和法律依据，本院予以支持。两被告不完全履行房款支付义务，损害了两原告的财产权益，构成违约，两原告主张支付违约金，具有合同依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者得仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。两被告违约行为给两原告造成的经济损失主要表现为迟延支付50万元购房尾款产生的资金占用损失。两原告主张依照合同约定，以房屋成交价款即398万元为基数，按每日0.1%标准计付违约金，过分高于前述损失且两被告持有异议，依法应予下调。综合考虑两原告的实际损失、两被告的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院认定以两被告欠付购房尾款50万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自两被告将理财卡注销次日即2020年4月21日起计付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：被告蒋丽华、陈忠超于本判决生效之日起十日内向原告范启明、胡孝勤支付购房款50万元；被告蒋丽华、陈忠超于本判决生效之日起十日内向原告范启明、胡孝勤支付违约金（计算及支付方式：以下欠购房款50万元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2020年4月21日起，计算至下欠购房款全部清偿之日止）；驳回原告范启明、胡孝勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13098元，由原告范启明、胡孝勤负担5513元（已付），被告蒋丽华、陈忠超负担7585元（此款原告范启明、胡孝勤已垫付本院，被告蒋丽华、陈忠超负担部分随同上述判决第一项应付购房款一并向原告范启明、胡孝勤支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  纪承二〇二〇年十月三十日书记员  赵毅