云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初6501号原告（反诉被告）：汪家康，男，1995年9月28日出生，汉族，自由职业者，住安徽省芜湖市南陵县。委托诉讼代理人：杨杰、姜红（实习律师），特别授权代理。被告（反诉原告）：昆明广基房地产开发有限公司，住所地为云南省昆明市盘龙区万宏路广瑞中心****。法定代表人：高德华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林鑫、何祥（实习律师），特别授权代理。被告：马永贤，男，1965年9月6日出生，汉族，住云南省昆明五华区。委托诉讼代理人：林鑫、何祥（实习律师），特别授权代理。原告（反诉被告）汪家康与被告（反诉原告）昆明广基房地产开发有限公司（以下简称广基公司）、被告马永贤房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年7月15日立案后，于2020年9月18日适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汪家康的委托诉讼代理人杨杰、姜红，被告（反诉原告）广基公司、马永贤的共同委托诉讼代理人林鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）汪家康向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除汪家康与广基公司于2020年1月2日签订的《房屋租赁意向协议》；2.判令广基公司、马永贤返还汪家康所缴纳的租赁意向金20000元；3.判令广基公司、马永贤支付违约金20000元；4.本案诉讼费用由广基公司、马永贤共同承担。事实与理由：汪家康与广基公司于2020年1月2日签订了《房屋租赁意向协议》，双方达成以下租赁意向：广基公司作为出租人将位于昆明市盘龙区房屋出租给汪家康，房屋租赁面积为293.23平方米。《房屋租赁意向协议书》第四条约定：双方采取租赁方式进行合作，并同意以如下合作条件签订正式《房屋租赁合同》，租赁期为61.5个月，房屋最终交付时间以正式的《房屋租赁合同》为准。并约定正式的《房屋租赁合同》签订时间为2020年2月1日前。如因广基公司自身原因，双方不能签订《房屋租赁合同》，汪家康有权单方面解除本协议，广基公司应无息退还上述意向金，还应向汪家康支付违约金20000元。双方于2020年1月2日签订《房屋租赁意向协议》之后，汪家康当天根据广基公司经办人指示向被告马永贤个人的建设银行账号支付了20000元的租赁意向金。但由于广基公司违约及新冠疫情，已经严重影响原告的经营状况和2020年经营工作计划及第三方装修公司的工作进度，致使汪家康的合同目的不能实现。汪家康多次与广基公司协商退还租赁意向金，但广基公司拒不同意协商，故汪家康诉至法院主张权利。广基公司（反诉原告）、被告马永贤共同辩称：1.汪家康与广基公司签订的《房屋租赁意向协议》约定2020年2月1日签订正式《房屋租赁合同》，因受疫情影响，汪家康通过微信告知广基公司2020年3月份签订合同，但汪家康并未按约定时间签订合同，故2020年4月份广基公司向汪家康发出告知函，汪家康仍置之不理；2.汪家康与广基公司签订的《房屋租赁意向协议》中第五条第二款内容并未违反法律强制性规定，对双方均具有约束力；3.国家政策提倡疫情期间租金可以减免，且双方租期为五年，疫情的影响是有限度的，故汪家康所述合同目的不能实现无任何依据；4.如要退还汪家康意向金，退还主体应是广基公司，被告马永贤系代被告广基公司收取意向金。综上，广基公司并未违约，系汪家康违约，应当驳回汪家康的全部诉讼请求。被告（反诉原告）广基公司向本院提出反诉请求：1.判令汪家康支付广基公司违约金20000元；2.判令汪家康支付广基公司经济损失135352元；3.判令汪家康承担本诉及反诉诉讼费用。事实与理由：汪家康与广基公司于2020年1月2日签订了《房屋租赁意向协议》，双方约定应于2020年2月1日前签订《房屋租赁合同》，承租位于昆明市盘龙区房屋，房屋租赁面积为293.23平方米。协议签订后，广基公司于2020年1月30日通过微信要求汪家康签订合同，汪家康表示未在昆明无法按期签订合同；2020年2月26日广基公司再次催促汪家康签订合同，但汪家康要求推迟至3月签订，2020年3月2日汪家康承诺最迟于3月15日签订合同，但直到3月20日汪家康依然未与广基公司签订合同。2020年3月26日广基公司通过微信向汪家康送达了《告知函》，通知汪家康最迟应于2020年4月1日前往广基公司住所地签署《房屋租赁合同》，否则将追究汪家康相关违约责任。汪家康确认收到《告知函》后，依然未与广基公司签订合同。由于汪家康屡次拖延履行《房屋租赁意向协议》中与广基公司签订《房屋租赁合同》的义务，其恶意行为直接导致广基公司的出租房屋长时间处于空置状态，空置期间2020年2月1日起至5月15日止产生房屋租金损失130339元、物业管理费损失5013元，合计135352元。根据《房屋租赁意向协议》第六条第三款约定，广基公司除不予退还汪家康租赁意向金外，汪家康还应向广基公司支付违约金20000元及因汪家康恶意租赁导致的经济损失135352元。综上，故诉至法院主张权利。原告（反诉被告）汪家康辩称：1.广基公司未按照《房屋租赁意向协议》中约定在2020年2月1日前以书面的形式通知汪家康签订《房屋租赁合同》，故广基公司违约，应当返还租赁意向金20000元；2.广基公司由于自身原因未能签订合同，汪家康未违约，故产生的经济损失应当由广基公司自身承担；3.因新冠肺炎疫情交通严格管制，汪家康在安徽短时间不能回昆明，让汪家康承租大面积的房租明显不公平；4.汪家康与广基公司未签订正式的租赁合同，广基公司并未向汪家康交付涉案房屋，产生的所有商业风险应由广基公司承担。本院认为，当事人对于自己所主张的事实都有义务提交证据加以证实。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、合法性、关联性三个特征。广基公司、马永贤对汪家康提交的房屋租赁意向协议、转账截图、告知函、个人账户对账单三性无异议；汪家康对广基公司、马永贤提交的房屋租赁意向协议、与汪家康微信聊天记录、告知函、EMS快递单及派送记录三性无异议，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对当事人有异议的证据，汪家康提交的聊天记录，与广基公司的人员信息一致，本院确认其真实性，但是否能够证明汪家康的待证目的，本院待后综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月2日，广基公司（甲方）与汪家康（乙方）签订《房屋租赁意向协议》，约定：甲乙双方同意将位于昆明市盘龙区房屋进行租赁，房屋租赁面积为293.23平方米，乙方已对房屋面积进行了实地考察，对房屋面积没有异议。上述房屋乙方将用于经营美容美发业务，乙方经营的业务应符合该项目的定位，不得另做它用。未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁房屋用途和经营种类。否则甲方有权解除本协议，乙方所交纳的意向金不予退还，还应向甲方支付违约金人民币20000元。甲、乙双方采取租赁方式进行合作，租赁期自《房屋租赁合同》约定正式交付乙方使用之日起61.5个月。房屋最终交付时间以《房屋租赁合同》为准。计算租金时间以《房屋租赁合同》为准，最终金额以《房屋租赁合同》为准，租金的交付周期第一年以6个月为一期，从第二年起以12个月为一期，于该租期开始前30个工作日前付清；租金第三年起递增6%；于该租期开始前30个工作日前付清；物业费无递增。第一年（1）期为228720元／年；第一年（2）期为228720元；第二年为457440元／年；第三年为484886元／年；第四年为513979元／年；第五年为544818元／年。物业服务费为5元／月／米，即物业服务费为17594元／年，与租金一并交纳并与租金交纳周期相同。租金支付采取“先付后用”的方式，《房屋租赁合同》签订后当日内交缴完租金。《房屋租赁合同》签订时，乙方需向甲方交纳租赁保证金。乙方应于本协议签订当日甲方交纳意向金20000元。《房屋租赁合同》签定时间为2020年2月1日前，具体时间以甲方通知为准。甲、乙双方签订正式《房屋租赁合同》后，该意向金自动转为《房屋租赁合同》部分租赁保证金，不足部分需补交；如因甲方自身原因，甲、乙双方不能签订《房屋租赁合同》，乙方有权单方面解除本协议，甲方应无息退还乙方上述意向金，还应向乙方支付违约金人民币20000元。如乙方在甲方发出书面通知后5个工作日内，无论何种原因不与甲方签订正式的《房屋租赁合同》，甲方有权单方面解除本协议，乙方己交纳的意向金不予退还外，还应向甲方支付违约金人民币20000元。因为乙方的意向租赁，前述违约金不足以弥补甲方为该租赁事宜所作出的全部投入（包括但不限于公共装修、该租赁房铺所附属隔断、烟管等配套设施采购、施工等）及损失的，不足部分甲方有权继续向乙方追偿，乙方对此予以认可且没有异议。合同对违约责任及其他做了相关约定。广基公司的经办人陈朝霞与汪家康在协议上盖章签字予以确认。同日，汪家康通过银行转账向广基公司指定人员马永贤账户转账20000元。汪家康与广基公司经办人陈朝霞的微信聊天记录：1.2020年1月30日13时19分，汪家康：那我们那个合同签着那个怎么办嘞？这个只能往后推了，这个月没办法呀，这个你说呢。而且还有一个，如果时间长的话，估计你们装修期还得给我们让一让啊。陈朝霞：先看看疫情变化吧。汪家康：嗯，好的；2.2020年2月26日17时16分，陈朝霞：汪师，你们那边解封了吗？昆明都已经下调疫情级别了，打算说明时候回来昆明。2020年2月26日20时33分，汪家康：3月份给你说，等到3月份吧行吗？3.2020年3月2日13时38分，汪家康：这边最迟到3月15号我们就走。2020年3月2日14时29分，陈朝霞：3.15号回到昆明？2020年3月2日14时37分，汪家康：嗯，差不多；4.2020年3月18日8时51分，陈朝霞：汪师，今天你过来吗？2020年3月18日10时24分，汪家康：今天估计去不了。陈朝霞：那你哪天过来？汪家康：我朋友后头过来我跟他一起。陈朝霞：这个耽误的时间都是你自己的哦。汪家康：到时候再说吧，这个情况；5.2020年3月26日14时28分，陈朝霞：发送《告知函》图片。汪家康：这个是什么意思；6.2020年5月20日22时20分，汪家康：在，我这边政府朋友跟我说疫情期间因交不起房租的服务性行业餐饮行业都可以无条件解除合约。陈朝霞：我们没有接到公司相关通知。2020年3月25日，广基公司向汪家康出具《告知函》，载明：致汪家康先生，您好！经我公司向您介绍“锦悦四季ＢＣＤ”商业项目及提供了该项目招商资料，并陪同您对该项目进行现场踏勘了解了项目概况。贵我双方本着互惠互利、平等合作的原则，于2020年1月2日签订了《房屋租赁意向协议》（以下简称“意向协议”），约定：由您承租我公司位于昆明市盘龙区（以下简称“该商铺”）用于经营美容美发业务，租期为61.5个月，租赁面积为293.23平方米。根据意向协议第五条第2款约定，《房屋租赁合同》签订时间以甲方通知为准。现我公司正式通知您于2020年4月1日前到昆明市盘龙区万宏路广瑞中心x楼签订《房屋租赁合同》，请您在收到此书面通知五个工作日内与我公司签订正式的《房屋租赁合同》并办理相关交铺手续。如您未如期签约，我公司即将您的行为视为放弃租赁该商铺并有权依据意向协议第六条第3款的约定单方面解除本协议，且该商铺我公司有权重新对外招租。除此之外，您所交纳的意向金不予退还，同时我公司将保留追诉您违约责任的权力。特此函告！广基公司于2020年3月26日通过ＥＭＳ向汪家康邮寄此份《告知函》，庭审中，汪家康认可已收到《告知函》，广基公司陈述涉案房屋于2020年5月已经出租给案外人。另查明，昆明市盘龙区锦悦四季BCD3栋的3幢一层105、106、107、108、109、113、130、131、132号商铺的所有权人。广基公司出具情况说明，载明：《房屋租赁意向协议》中涉及的昆明市盘龙区锦悦四季x栋的x幢内x号房屋属于过道范围，无产权证，但作为出租面积的共有部分进行出租。本院认为，针对本案中的《房屋租赁意向协议》的合同相对方的问题。本案中签订《房屋租赁意向协议》的双方为汪家康与广基公司。被告马永贤系代为收款，并非合同相对方，不应当承担合同责任，故对汪家康对马永贤的主张本院不予支持。针对汪家康主张解除双方于2020年1月2日签订的《房屋租赁意向协议》的诉讼请求。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第三条第（二）项规定：依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能旅行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案中，双方在意向协议中约定广基公司向汪家康发出通知后五个工作日内应当签订租赁合同，否则汪家康有权单方解除本协议。最初双方约定2020年2月1日前签订房屋租赁合同，之后通过微信协商暂缓签约时间，广基公司多次询问汪家康签约时间后于2020年3月26日向其发送《告知函》，要求其2020年4月1日签订房屋租赁合同，逾期将解除意向协议，但汪家康并未按照上述时间与广基公司签约亦未向广基公司提出解除合同。至此，双方之间的意向协议已经解除。同时，庭审中，广基公司同意解除合同且房屋已经于2020年5月另行出租。故汪家康主张解除《房租租赁意向协议》的诉讼请求，本院予以确认。针对汪家康主张广基公司返还租赁意向金20000元、支付违约金20000元以及广基公司主张汪家康支付违约金20000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，汪家康主张因为没有按照约定时间签订房屋租赁合同，广基公司存在违约。广基公司主张汪家康未按照协商时间签约，其存在违约。本院认为，双方约定了签订房屋租赁合同的时间，但因为新冠肺炎疫情的交通限制导致合同履行困难，双方通过微信沟通暂缓签约时间。其后，随着交通陆续恢复、企业复工复产、餐饮业恢复堂食，双方的合同仍能履行。此时，广基公司于2020年3月26日向汪家康主张要求其签订书面房屋租赁合同，汪家康未按期签订，汪家康存在违约，应当承担违约责任。双方约定汪家康未按期签订《房屋租赁合同》则交纳的意向金不予退还，即为其违约责任，但综合新冠肺炎疫情防控措施对交通的影响以及违约的情形，本院酌情支持广基公司收取汪家康违约金10000元。汪家康支付的意向金20000元应予退还。针对广基公司主张汪家康赔偿损失135352元的诉讼请求，其未提交证据证明其实际损失，故本院不予支持该诉讼请求。据此，为维护当事人的合法权利，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）汪家康与被告（反诉原告）昆明广基房地产开发有限公司于2020年1月2日签订的《房屋租赁意向协议》；二、被告（反诉原告）昆明广基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）汪家康返还意向金20000元；三、原告（反诉被告）汪家康于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）昆明广基房地产开发有限公司支付违约金10000元；四、驳回原告（反诉被告）汪家康对被告马永贤的诉讼请求；五、驳回原告（反诉被告）汪家康的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）昆明广基房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费800元，由原告（反诉被告）汪家康负担400元，由被告（反诉原告）昆明广基房地产开发有限公司负担400元；反诉案件受理费1703.5元，由原告（反诉被告）汪家康负担102元，由被告（反诉原告）昆明广基房地产开发有限公司负担1601.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  祁艺丹二〇二〇年十月二十七日书记员  黄沈丹