浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0421民初376号原告：浙江银膳商业管理有限公司，住所地嘉善县罗星街道罗星西路**。法定代表人：徐俊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：沈玉龙，浙江永高律师事务所律师。被告：杨颖芳，女，1971年3月13日出生，汉族，住浙江省嘉善县。原告浙江银膳商业管理有限公司（以下简称“银膳公司”）与被告杨颖芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月10日公开开庭进行审理，后因案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序分别于2020年5月15日、9月25日公开开庭进行审理。审理过程中，被告于2020年5月19日就其租赁房屋内的固定装修及停工期间的营业损失向本院申请鉴定，本院于2020年5月21日暂停审限，于2020年9月7日恢复审限。原告法定代表人徐俊及委托诉讼代理人沈玉龙、被告杨颖芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银膳公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾退房屋；3.判令被告支付逾期租金（自2019年7月7日起至实际腾退之日止，按月租金2500元计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年9月6日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：1.房屋的坐落位于嘉善县××街道××路××号，建筑面积约120平方米；2.房屋的租赁期限及租金的支付方式；3.解除合同的相关条件及免责条款等。2019年7月，政府相关部门对原告所有的涉案房屋进行整体收购，用于开发建设农贸市场解决人民群众的“菜篮子”问题，2019年7月31日，银膳公司与嘉善绿洲市场建设有限公司签订了《收购意向书》，并于2019年9月5日签订了《股权转让协议》，《股权转让协议》约定了银膳公司对农贸市场的腾退工作截止到2019年10月15日。原告在其与嘉善绿洲市场建设有限公司签订了《收购意向书》及《股权转让协议》前后，将涉案房屋整体转让的相关事宜都向被告作了充分的告知及说明，但被告以合同未到期为由，拒绝腾退租赁房屋，至今未果。以上事实清楚，证据确凿充分，原告认为：银膳公司与嘉善绿洲市场建设有限公司签订了《收购意向书》及《股权转让协议》，是政府对涉案的农贸市场进行整体开发建设，是一项解决人民群众的“菜篮子”工程，是政府的一项公益事业，被告不但不配合还以合同未到期为由拒绝腾退房屋的行为，己经损害了原告的合法权益及政府的公益事业。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，请依法审判。被告杨颖芳答辩称：1.因为被告从来没和银膳公司签过合同，不存在合同纠纷；2.要求继续履行合同，因为买卖不破租赁，原告违约在先，因为合同签了6年，6年后被告可以优先续租，在还不到十个月的时候未通知被告，先出售房屋，且租金被告要给原告，是原告不要租金，徐俊存在欺诈；3.被告按照六年时间来装修，装修了4间教室和2间卫生间，原告应赔偿被告的装修损失273180元，营业损失131313元。另，被告所有的隔音材料还有以前学生的照片都被徐俊损坏了，这是无形的财产，要求原告赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对于原告出示的工商登记信息，被告对其真实性无异议，但认为自始至终都不知道被告公司的存在，本院对该组证据的真实性予以确认。对于原告出示的个人租房合同、房屋平面图，被告对其真实性没有异议，但认为这个合同是格式合同，出于信任才签订的合同，本院对其真实性予以确认。对于原告出示的《收购意向书》、《股权转让协议》，被告对其真实性无异议，但对其关联性有异议，本院对其真实性予以确认。对于原告出示的不动产权证及会议纪要，被告对其真实性表示无法确认且认为与本案无关，本院经核实对其真实性予以确认。被告未提供证据，但依被告申请，本院依法委托评估机构对涉案房屋的固定装修及停工期间的营业损失进行评估。评估机构于2020年9月1日出具的《资产评估报告书》及相应评估费发票，经双方当事人质证后就其真实性均无异议，故本院对此依法予以确认并在卷佐证。对于本院依法调取的接警单详情、询问笔录、治安调解协议书，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月6日，原告银膳公司的法定代表人徐俊（作为甲方，下同）与被告杨颖芳（作为乙方，下同）就位于嘉善县××街道××路××号××市场××楼××层内房屋的相关事宜签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：“房屋建筑面积120平方米，结构挑层。二、本合同租期六年，自2018年9月6日至2024年9月5日止。租金按每年12个月计算，由乙方在搬进该房屋前支付给甲方。以后租金必须于到期日提前15天前向甲方付清。在租赁期内，非政府行为双方不得随意改变租赁关系。未经甲方同意，乙方不得将房屋转租他人。三、乙方须向甲方付押金2000元，待房屋租赁期满后，乙方一切费用付清，甲方即退回给乙方。五、本合同到期后乙方愿续租的应于到期前一个月向甲方提出申请，由甲方决定。在同等条件下，乙方有优先租赁权，如续租应重新订立合同（如政府行为收购，无条件退回）。补充条款：每年房租3万元整，之后每年以5%增长，即第一年30000元，第二年31500元、第三年33075元，第四年34728.25元、第五年36465.18元、第六年38288元，到期后以对方杨颖芳为优先。（房租同等价情况下）……”。合同签订后，杨颖芳即对涉案房屋进行了装修，并用于开办古筝培训。2019年7月31日，原告银膳公司与嘉善绿洲市场建设有限公司（以下简称绿洲公司）签订《收购意向书》一份，银膳公司同意以罗星路农贸市场产权全额出资，成立嘉善罗星绿洲市场建设有限公司（以下简称罗星绿洲公司），绿洲公司同意以34700000元整的价格收购罗星绿洲公司。2019年9月5日，银膳公司与绿洲公司签订《嘉善罗星绿洲市场建设有限公司股权转让协议》一份，银膳公司同意将其所持有的罗星绿洲公司100%的股权计2000000元出资额以34700000元的价格转让给绿洲公司，绿洲公司同意按此金额购买上述股权。同时，该合同第五条第3款约定，银膳公司承诺农贸市场腾退工作截止到2019年10月15日，如无法按时完成的，按一天1000元的赔偿金额支付给绿洲公司。2019年9月6日起至今，被告未向原告支付租金，后原告因与被告就房屋腾退等事宜协商未果，诉至本院。2020年5月1日、2020年6月15日，原告法定代表人徐俊到涉案房屋就房屋租赁事宜与被告杨颖芳发生肢体冲突，2020年7月7日经嘉善县罗星派出所调解，徐俊赔偿杨颖芳医药费、租房内的物品损失共计16000元。在本案审理过程中，因被告杨颖芳的申请，本院依法委托嘉兴嘉恒资产评估有限公司对涉案房屋的固定装修及停工期间的营业损失进行评估，该所于2020年9月1日出具嘉评报字［2020］第056号《资产评估报告书》一份，载明“位于嘉善县××街道××路××号杨颖芳租赁房屋内的装修，评估值为16551元；对于停工期间的营业损失主要包括支付员工的工资和福利，房屋的租赁费用和支付的水电等其他费用，本次评估中房屋租金和水电费、其他费用等财务数据未提供证据，支付的员工工资和福利未被其他当事人认可，故本案中停工期间的营业损失未作评估”。为此，被告杨颖芳共垫付评估费用1800元。另查明：根据浙（2017）嘉善县不动产权第0××0号不动产权属证书的记载，原告银膳公司所有的房屋位于嘉善县××街道××路××号××层。而涉案原告出租给被告的120平方米的房屋系原告自行在一层与二层之间私自搭建的“隔层”，并未经过审批及取得相关的产权凭证。本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》的效力以及双方的过错分析；二、占有使用费的起算应如何认定；第三、被告的装修损失、押金退还问题。第一，涉案《房屋租赁合同》的效力以及双方的过错分析。首先，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。根据本院查明的事实，徐俊系原告银膳公司法定代表人，徐俊以自己的名义与被告杨颖芳签订合同，被告杨颖芳不知道徐俊系原告法定代表人，徐俊向银膳公司披露被告杨颖芳，银膳公司可以行使徐俊对被告杨颖芳的权利，对于被告杨颖芳辩称其不知银膳公司，与银膳公司不存在合同关系，本院不予采信。其次，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽原告拥有嘉善县××街道××路××号××层的房屋所有权证，但涉案被告所租赁的120平方米的房屋位于一层及二层之间的隔层内，该隔层系原告未经审批私自搭建。故涉案被告所租赁的房屋实际并未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定，应属无效，对于被告杨颖芳辩称继续履行合同的意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，在涉及房屋租赁合同无效的情形下，被告理应向原告腾退房屋，故对于原告的该项诉请，本院依法予以支持。同时，经本院释明后，被告提出了要求原告赔偿装修损失的抗辩，且其装修损失亦由本院委托第三方机构评估后能够确定其损失范围，故本院予以一并处理。关于原、被告双方对于合同无效的过错。结合本案，原告作为出租人，将未经审批私自搭建的房屋出租给被告使用并收取租金，且与被告签订长达6年的租赁合同，又在被告装修营业仅不到1年时间内，就与案外人签订收购意向书及股权转让协议，并主张解除租赁合同、要求被告腾退，明显有违诚信原则，其应对本案合同无效承担主要的过错责任。而被告在签订合同的过程当中未尽到合理的注意义务，未核查案涉租赁房屋的产证情况，故对于本案合同无效应承担次要的过错责任。本院经综合考虑后，酌定由原告对被告的装修损失承担80%的赔偿责任。第二，占有使用费应如何认定。本院认为，由于案涉房屋租赁合同被确认无效后，双方均不得要求对方继续履行合同，但是对于已经履行的租赁合同，由于承租人已经使用房屋，无法适用“无效合同互相返还”的处理原则。因此，若承租人欠付租金，可以根据双方合同约定的租金标准来计算承租人应支付的房屋占有使用费。结合本案，截至目前被告尚未搬离案涉租赁房屋，原告可以要求被告支付占有费用。关于占有使用费的计算，原告主张按2500元/月计算，但考虑到原告对本案合同无效的情形承担主要责任、疫情期间以及2020年5月徐俊到涉案房屋就房屋租赁事宜与被告杨颖芳发生肢体冲突，之后被告虽占有涉案房屋，但并未实际经营的情形，故本院酌定被告杨颖芳应支付原告房屋占有使用费【自2019年9月6日起计算至2019年5月1日止，房屋占有使用费为11800元（2500元×60%/30*236天）；自2020年5月2日起计算至实际腾退日止，按照500元/月计算】。第三，关于被告的装修损失、营业损失、押金退还问题。经过本院释明后，被告主张案涉房屋的装修损失并提出了司法评估的申请，经评估机构确定被告的固定装修损失为16651元，现被告要求原告承担装修损失273180元，依据不足，不合理的部分本院不予支持。对于原告主张营业损失131313元，本院认为，《资产评估报告书》载明：“停工期间的营业损失主要包括支付员工的工资和福利，房屋的租赁费用和支付的水电等其他费用，本次评估中房屋租金和水电费、其他费用等财务数据未提供证据，支付的员工工资和福利未被其他当事人认可，故根据评估报告本案中停工期间的营业损失未作评估”，故对于原告主张的停业损失本院不予支持。就被告主张的徐俊损坏其物品的损失，本院认为，该部分在现场勘察时未见实物，且公安机关已对徐俊损坏杨颖芳租房内物品的损失进行调解，并已履行，故对于该部分的损失本院不予支持。综上，被告的损失赔偿应以评估报告确定的装修16651元为限。考虑到双方对合同无效的过错程度，原告应当赔偿被告装修损失16651元的80%计13321元，被告为此垫付的1800元评估费，本院酌定由原告负担80%计1440元，由被告负担360元。同时，被告杨颖芳已支付的2000元押金也应由银膳公司退还给杨颖芳。综上，原告之诉请、被告之抗辩，各方合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告浙江银膳商业管理有限公司与被告杨颖芳于2018年9月6日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告杨颖芳于本判决生效之日起十五日内腾退并向原告浙江银膳商业管理有限公司返还位于嘉善县××街道××路××号的房屋（罗星路农贸市场一楼隔层）；三、被告杨颖芳于本判决生效后十五日内向原告浙江银膳商业管理有限公司支付房屋占有使用费【自2019年9月6日起计算至2019年5月1日止，房屋占有使用费为11800计算；自2020年5月2日起计算至实际腾退日止，按照500元/月计算】；四、原告浙江银膳商业管理有限公司应于本判决生效后十五日内向被告杨颖芳退还房屋押金2000元及赔偿装饰装修损失13321元，合计15321元；五、驳回原告浙江银膳商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元（原告已预交），由原告浙江银膳商业管理有限公司负担64元，被告杨颖芳负担16元。评估费1800元，由原告浙江银膳商业管理有限公司负担1440元，被告杨颖芳负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  林柳清审 判 员  陈 旻人民陪审员  朱 慧二〇二〇年十月十四日书 记 员  胡旭波?附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。