广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18309号上诉人（原审原告）：陈月英。委托诉讼代理人：吕启进，广东理奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄丽珍。被上诉人（原审被告）：陈金庭。上述两被上诉人共同委托代理人：陈电，广东宏港律师事务所律师。上诉人陈月英因与被上诉人黄丽珍、陈金庭赠与合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法进行独任审理，现已审理终结。陈月英上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈月英一审诉讼请求或发回重审；案件诉讼费用由黄丽珍、陈金庭承担。事实和理由：一、案涉1994年8月10日签订的《赠与合同》合法有效，一审判决认定无效属适用法律错误。现行《合同法》实施于1999年10月1日，案涉《赠与合同》签订于1994年8月10日，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第三条之规定，人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。因此本案中，认定案涉《赠与合同》法律效力时，应当根据合同签订时的法律。而非现行合同法。一审法院仅根据现行合同法第五十二条来判决本案，属适用法律错误。二、根据案涉《赠与合同》签订时法律，并未禁止宅基地使用权及地上房屋赠与非农村集体成员。我国《土地管理法》于1986年6月25日制定，于1987年1月1日实施，先后四次修正及修订。案涉《赠与合同》是否合法，应当依据1988年12月29日修正的《土地管理法》进行审查。根据该法第二条第三款规定，国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让，土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。根据国务院1991年1月4日制定的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条之规定，城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，向土地所在的村农业集体经济组织或村民委员会或者乡（镇）农民集体经济组织提出用地申请。使用的土地属于村农民集体所有的，由村民代表会或者村民大会讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准；使用的土地属于乡（镇）农民集体所在的，由乡（镇）农民集体经济组织讨论通过，经乡（镇）人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。根据上述法律规定，案涉《赠与合同》签订时，法律并未规定集体所有的土地不能外流至城镇非农村集体成员，只是在流转程序上有相关规定，并未禁止流转，同时，对于集体所有土地使用权及地上建筑物赠与、出租给城镇非农村集体成员更无明文规定。综上，案涉《赠与合同》签订并未违反当时法律，也得到公证机构认可予以公证。请求二审法院查明事实，支持陈月英上诉请求。黄丽珍、陈金庭辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案涉《赠与合同》属于无效合同，虽然是在1994年8月10日签订，但直至本案一审时才要求履行合同。合同是否能依法履行应当以履行合同时的法律法规为准绳和依据，根据法律规定，案涉《赠与合同》无效。即便是依据1987年1月1日施行的《民法通则》第五十八条，该合同亦应无效。二、陈月英错误套用法律，意图鱼目混珠。我国《国家土地管理法》及相关法律法规对土地的使用权有严格的规定，国务院1991年1月4日制定的《中华人民共和国土地管理实施条例》第二十六条，明确规定了城镇非农业户口居民建住宅使用集体所有的土地所需的法定程序：1.所在单位或居委会同意。2.向有关经济组织或居委会提出用地申请。3.由村民代表会或村民发挥（集体经济组织）讨论通过。4.乡镇政府审查同意。5.县级政府批准。等等。陈月英的所谓流转诉请没有任何一项合法手续，依法不应实现其不法目的。综上，请求二审法院查明事实，驳回陈月英上诉请求。陈月英向一审法院起诉请求：1.黄丽珍、陈金庭将广州市天河区××镇××村××直街××号房屋的第二、三层腾空交付陈月英使用；2.黄丽珍、陈金庭协助和配合陈月英办理穗天沙字第03385号宅基地建设许可证所涉房屋第二、第三层的过户登记手续；3.黄丽珍、陈金承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：黄丽珍为广州市天河区银河村股员。位于广州市天河区××街××直×号的房屋（穗集地证字第××号号）权属人为黄丽珍，权属来源为1990年新建，房屋所有权性质为私有，土地权属性质为集体所有，用地面积74.71平方米，用途住宅，建筑结构及层数为钢筋混凝土4-2/7层，总建筑面积358.45平方米。其中用地6.71平方米未经批准使用，违章建筑87.12平方米未作处理。1992年12月10日，黄丽珍、陈金庭、黄树国、陈月英共同订立《证明》，载明：“兹由黄丽珍于一九八九年三月份申请到属地，有其哥哥黄树国出资建房，坐落沙河××村××街××号号，一楼层和四楼层为黄丽珍所有，二楼层和三楼层为黄树国所有，为此，特立据为证。”《证明》下方有“黄丽珍、陈金庭、黄树国、陈月英”的手写签名。1994年8月10日，黄丽珍、陈金庭（赠与人）与陈月英（受赠人）签订《赠与合同》，约定：“坐落在广州市天河区××镇××村××直街××号的房屋（村镇宅基地使用证号：穗天沙字第〇三三八五）虽是以黄丽珍的名义登记产权，但黄丽珍与其丈夫陈金庭没有约定其归属，依法应为黄丽珍与陈金庭的夫妻共有财产。现黄丽珍与陈金庭夫妻自愿将上述房屋的第二、三层无偿赠与给黄丽珍的嫂嫂陈月英所有。对于上述赠与，陈月英表示愿意接受。受赠人陈月英持本《赠与合同》向有关房屋管理部门申请取得产权变更登记之日起，上述赠与房屋的产权转移给受赠人陈月英所有。”同日，广州市天河区公证处出具编号为（94）穗天证民字第413号《赠与证明书》，对当事人自愿签订《赠与合同》的行为进行公证。关于前述《证明》和《赠与合同》签订的缘由，陈月英主张2000年之前兴华村都是合资建房，有钱的出资，没钱的出地，案涉房屋即由黄丽珍出地、其丈夫黄树国全资建房，为防止双方反悔遂签订《证明》及《赠与合同》，在建房时其与黄树国均非兴华村村民。黄丽珍、陈金庭则主张黄丽珍于1989年向村集体申请到宅基地后，便向其哥哥黄树国借款100000元建造案涉房屋，双方约定用案涉房屋的二、三楼出租所得的租金由黄丽珍向黄树国逐步偿还借款，建房时黄树国与陈月英尚未结婚，故黄树国享有的债权与陈月英无关。至于用案涉房屋二、三层租金偿还黄树国借款的意思并无反映在《证明》和《赠与合同》的原因，黄丽珍、陈金庭称是因黄树国是香港居民身份，公证费用较高，而当时陈月英户籍仍在内地，故指定陈月英为《赠与合同》的受赠人，至于为何约定为赠与，其并未留意。关于案涉房屋管理及收益情况，陈月英主张在其取得香港居住证之前，案涉房屋第一、二层一直由黄丽珍进行出租，第二层租金归陈月英所有，第三层由黄丽珍妹妹居住，陈月英、黄树国、黄丽珍居住在第四层。陈月英移居香港后至2012年，黄丽珍将第二、三层的租金按年向其支付，2012年后黄丽珍称将租金给了黄树国，于是就没再向其支付租金。黄丽珍、陈金庭则主张案涉房屋一直由黄丽珍管理，2019年及此前的案涉房屋第二、三层得租金收益均已支付给黄树国。以上事实，有《股权证书》《集体土地房产证》《赠与合同》、公证书、《证明》及当事人陈述等证据证明。一审法院认为：本案为赠与合同纠纷。陈月英为香港特别行政居民，本案涉港案件，应参照涉外案件确定法律适用问题。陈月英与黄丽珍、陈金庭未约定案涉合同产生纠纷所适用的法律，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应以我国内地法律作为解决本案争议的准据法。根据陈月英、黄丽珍和陈金庭双方签订的《证明》结合双方的庭审陈述，案涉房屋系由黄树国出资在黄丽珍的宅基地上兴建，陈月英作为关系人亦参与签订了该《证明》并成为《赠与合同》的受赠人。陈月英、黄丽珍和陈金庭双方虽对黄树国的出资性质为购买款或借款存在争议，但双方亦确认上述赠与行为并不是无偿赠与。根据《集体土地房产证》，案涉房屋是村集体所有的宅基地性质的住房。基于“房地一体”主义，宅基地房屋的流转必然会导致宅基地随之流转，而宅基地使用权是与村集体经济组织的成员权紧密相关的，根据现行法律的规定，宅基地归农民集体所有，如将宅基地上房屋流转至非本集体经济组织成员，将损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益。黄丽珍、陈金庭将案涉房屋二、三层赠与陈月英，实际上是将农民集体所有的土地宅基地房使用权流转给陈月英，而陈月英并非该村集体经济组织成员，故该行为属于《合同法》第五十二条第（四）款规定的损害社会公共利益的情形，应当认定该赠与合同无效。对于陈月英依据《赠与合同》提出的黄丽珍、陈金庭将案涉房屋第二、三层腾空交付其使用的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）款的规定，判决：驳回陈月英的诉讼请求。一审案件受理费1150元，由陈月英负担。本院二审期间，黄丽珍、陈金庭为支持其二审主张，提交2020年3月26日出具署名为黄树国的书证一份，该书面材料上载内容主要为：黄树国系黄丽珍胞兄，黄丽珍兴建案涉房屋时资金不够向黄树国借款100000元，双方协商一致房屋建成后以二、三楼租金抵偿借款，陈月英挂名签署案涉《证明》《赠与合同》，实际当事人系黄树国而非陈月英；案涉房屋建成后多年来均由黄丽珍占有使用管理，黄树国及陈月英并无占有使用过，黄树国亦无占有使用的意思表示；等等。对该书面材料，陈月英质证意见为：黄树国与陈月英是夫妻关系，黄树国是香港特别行政区居民，上述书面材料系在香港形成的证据，根据法律规定应办理公证认证手续，否则无法确认其真实性合法性；另该证明材料不属于新的证据，二审中提交不符合法律规定；黄树国未出庭接受询问，该证据不应采纳。另，二审庭询期间，各方当事人均确认案涉房屋与证载情况一致，并无变更。经审查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。本院认为，因陈月英系香港特别行政区居民，故本案属于涉港合同纠纷，应参照涉外民商事案件处理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案系因不动产纠纷提起的诉讼，涉案不动产所在地位于广东省广州市，故一审法院适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合陈月英上诉请求和事由，本案二审审查焦点集中在案涉《赠与合同》的效力上。1987年1月1日施行《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡（镇）农民集体经济组织所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔１９９９〕３９号）第二条规定，“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。修订后的《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。根据上述法律规定，宅基地系基于集体经济组织成员身份而取得的福利性用地，只能用于集体经济组织成员自建房屋居住，不得用于出租、出售。本案中，陈月英依据案涉《赠与合同》主张案涉房屋的物权权益，结合一、二审查明事实，该合同虽明为赠与，实质上系对宅基地房屋签订的转让协议，违反了法律法规的强制性规定，一审法院认定其属无效合同，并无不当，本院予以认可。陈月英依据该无效合同主张案涉房屋的交付使用，于法无据，本院不予支持。综上所述，陈月英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈月英负担。本判决为终审判决。审判员  李志明二〇二〇年十月二十日书记员  王嘉宝陈蕴琦