浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初5219号 原告：杨福娟，女，1974年10月19日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：徐碧芸，浙江回浦律师事务所律师。 被告：金华江，男，1964年5月14日出生，汉族，住临海市。 原告杨福娟与被告金华江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告杨福娟的委托诉讼代理人徐碧芸、被告金华江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨福娟向本院提出诉讼请求：1.判令金华江向杨福娟返还房屋租金6250元；2.判令金华江向杨福娟支付违约金37500元。诉讼过程中，杨福娟增加一项诉讼请求为：解除杨福娟与金华江签订的《租房协议》。事实和理由：2015年12月1日，杨福娟与金华江签订一份《租房协议》，约定金华江将临海市晒网巷20号西边四间约130平方米的房屋出租给杨福娟使用（该房屋实际上是金华江向浙江大道建设工程有限公司租赁而来，租赁期限为21年，自2013年至2034年），租用期限自2015年12月10日起至2020年12月10日止，租金每年为15000元，付款方式为一次性付清。同时协议约定，如果一方违约，违约方应按总租价50％向守约方支付违约金。2015年11月21日，杨福娟向金华江一次性支付5年房租，共计75000元。2020年6月4日，临海法院出具（2020）浙1082执2683号公告，要求浙江大道建设工程有限公司在2020年7月6日前返还3.3亩撒网（晒网）山岩仓地。2020年6月8日，浙江大道建设工程有限公司出具解除租赁协议限期搬离的通知书，要求杨福娟和其他从金华江处转租的租户于2020年6月15日前搬离。2020年7月7日，临海法院再次向杨福娟发出协助执行通知书，要求杨福娟于2020年7月30日前腾空租赁在临海市撒网（晒网）山岩仓地的房屋。现因金华江原因导致双方不能继续履行协议，金华江应返还杨福娟剩余租赁期限即5个月的租金共计6250元。且因金华江违反协议约定，不能继续履行协议，按照协议约定，金华江应向杨福娟支付总租金50％的违约金即37500元。但金华江一直拒绝向杨福娟支付该费用。综上，杨福娟认为，其与金华江之间签订的房屋租赁合同合法有效，权利义务明确清楚，现因金华江原因导致合同无法继续履行，其行为显然侵犯了杨福娟的合法权益，故杨福娟起诉至法院，望支持其诉讼请求。 金华江辩称，一、2015年12月1日，金华江与杨福娟订了一份《租房协议》，约定金华江将临海市晒网山20号西边约130平方租给杨福娟使用，合同期从2015年I2月10日起至2020年12月20日结束，租金为每年15000元。合同签订三四个月后，因杨福娟身体健康状况不好无法履行协议，杨福娟提出要求解约。金华江同意解除协议，不但不追究其违约责任，并返回杨福娟一半租金，但杨福娟不同意，双方未解约成功。此后，杨福娟口头与金华江协商，将案涉房屋转租给杨仁卯，杨仁卯的房租由杨福娟已付的房款来抵扣。杨福娟只要求金华江同意杨仁卯在此处经营至2020年12月10日，协议里的其他条款都自愿放弃，以后未尽事宜由金华江与杨仁卯夫妻自行解决。故金华江与杨福娟通过口头协商，解除了租赁协议。自此，杨仁卯与其妻子范美玲一直经营到现在。期间杨福娟与金华江没有任何联系。由于杨仁卯生产豆腐，用水量很大，杨仁卯认为按原先约定的水费为4.3元/吨的价格太高，经双方协商降低至3.5元/吨。杨福娟提供的租房协议中，甲方加盖了浙江大道建设工程有限公司，与原先的合同主体不符，属伪造的假协议。杨福娟据此要求金华江赔付损失，于情于理于主体均不符。二、转租后，杨仁卯为了安装老锅炉、装烟囱，将房顶敲穿，造成漏水。且杨仁卯将西边墙体敲穿，安装了后门，为了装修需要又将100平方米的地面增高了约20公分，改变了租赁物原来的状况。如果按金华江与杨福娟合同第六条规定，将案涉房屋恢复至原样也需花费近3000多元，为了减少杨仁卯的损失，并根据当时与杨福娟解约时的承诺，金华江愿意放弃恢复原样的主张。金华江为了减少杨仁卯的损失，在两个月前就告知了杨仁卯另找房子经营，并做了大量工作，一边要求法院延缓执行，一边要求城市管理局收回产权后，不要关闭大门、不要停水停电。杨仁卯一直经营至2020年8月9日。对此金华江认为，其与杨仁卯承诺的租赁期限至2020年12月10日，现已履行了93.3%，金华江己经仁至义尽，合同期满后杨仁卯的搬迁费用仍会产生。金华江虽有少部分违约却没有对杨仁卯造成损失。根据《合同法》第113条第一款规定，如果违约行为未给非违约者造成损失，则不能追求违约者的民事责任。综上，请求法院驳回杨福娟的诉讼请求。 针对金华江的辩称，杨福娟补充陈述，其确实在承租后将案涉房屋转租给杨仁卯，其与金华江曾签订过两份租房协议，一份系2015年12月10日签订，出租方系临海市超乐灯饰配件厂及金华江，另一份系2016年签订，出租方系金华江，浙江大道建设工程有限公司作为当时的房屋所有权人在上面盖章确认，应以后签订的协议为准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定： 1.杨福娟提供《租房协议》1份，拟证明其与金华江之间存在房屋租赁关系并在协议中约定了违约金。金华江对该协议的真实性、合法性和关联性均存在异议，认为这是杨仁卯为办理营业执照所需伪造的协议，办理营业执照需要房屋所有权人签订租赁协议，金华江不具备资格，所以加盖了浙江大道建设工程有限公司的公章，金华江虽在协议上签字，但只是为了方便杨仁卯办证，协议上杨福娟的签字并非其本人书写。本院认为，该协议留存于临海市市场监督管理局，金华江作为出租人在该协议上签字确认，房屋所有权人浙江大道建设工程有限公司在协议上盖章认可转租，该协议合法有效，应受法律保护。金华江主张杨福娟的签字并非其本人所为，但未提供证据证明，且杨福娟据此协议主张权利，视为其对该协议效力的追认，故对该协议的证明效力本院予以认定。 2.杨福娟提供案涉房屋腾空的照片，拟证明其已经腾空房屋。金华江对杨仁卯将豆腐坊、锅炉等物品搬离案涉房屋没有异议，但认为杨仁卯并未腾空，且为了生产豆腐，改变了案涉租赁物原来的状况，需要花费三四千元，当时金华江与杨福娟口头约定，将房屋转租给杨仁卯后，双方均放弃原租房协议中约定的权利。本院认为，该组照片符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对杨福娟已搬离部分物品的事实予以认定；金华江主张案涉房屋被破坏，但未提供相应的证据证明，对其质证意见本院不予采纳。 3.杨福娟提供装修及搬家费用清单，拟证明其产生的部分损失。金华江对该费用不予认可，认为其没有提供其他证据予以佐证，且杨福娟应将案涉房屋恢复原状。本院认为，装修费用没有相应的票据凭证予以对应，对其真实性本院不予认定；搬家费用系杨福娟租期到期后必然会产生的费用，不应列入损失范围内。综上，对该组证据的证明效力本院均不予认定。 4.金华江提供照片1张，拟证明其与杨福娟口头约定，将案涉房屋转租给杨仁卯后，杨仁卯不用缴纳房租、租期截至2020年12月10日，且协议中其他条款均无需再履行。杨福娟对该照片及转租等事实均没有异议，但认为转租行为发生在2016年4月左右，杨福娟提供的租房协议签订于2016年12月左右，本案中有两份租房协议，应以最后签订的协议为准，故金华江仍应按照协议内容履行合同义务。本院认为，金华江主张其与杨福娟口头约定双方无需再履行原租房协议中约定的合同义务，其也无需承担违约责任，但未提供证据证明，故对该照片的证明效力本院不予认定。 5.金华江提供《联名请求法院对晒网山岩仓地暂缓清空的报告》，拟证明临海市城市管理局与杨仁卯达成一致协商意见，可以延迟至2020年9月30日清空，等杨仁卯找到租住的地方、不造成其损失的情况下再搬离案涉房屋。杨福娟对此不清楚，认为报告是金华江申请的，但有无批准不清楚，且杨福娟、杨仁卯也没有延迟至2020年9月30日才搬走。本院认为，该报告上没有申请人代表签字，也没有日期，是否获批也不清楚，故对该证据的证明效力本院不予认定。 6.金华江提供《租房协议》1份，拟证明杨福娟提供的协议并非双方原先签订的协议，杨福娟那份协议仅用于办理营业执照。杨福娟对该协议的真实性、合法性和关联性均无异议，但认为其与金华江曾于2016年重新签订了租房协议，双方对合同事项重新达成了约定，应以最后一份协议为准。本院认为，该两份协议均有金华江签字，协议内容除租期届满日不同外（证据1租期届满日为2020年12月10日，证据6租期届满日为2020年12月20日），其他内容并无不同，证据1系存放于临海市市场监督管理局并由出租人浙江大道建设工程有限公司对该协议盖章确认，该租赁期限与金华江陈述的其与杨仁卯约定的期限一致，结合本院对证据1的认证，本院认为双方当事人的租赁关系应受证据1的约束。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 金华江系临海市超乐灯饰配件厂（个体户）的经营者。2015年12月1日，杨福娟与金华江签订一份《租房协议》，约定金华江将临海市晒网巷20号西边四间约130平方米的房屋出租给杨福娟使用（该房屋是金华江向浙江大道建设工程有限公司租赁而来，租赁期限为21年，自2013年至2034年），租用期限自2015年12月10日起至2020年12月10日止，租金每年为15000元，付款方式为一次性付清。双方约定违约责任按总租价50%算给对方。杨福娟已于2015年11月21日向金华江一次性支付5年房租，共计75000元。杨福娟承租后，将房屋转租给杨仁卯。 案涉房屋所在的撒网（晒网）山岩仓地系浙江大道建设工程有限公司通过与临海市园林管理处签订《协议书》获取。该协议经本院（2019）浙1082民初4243号民事判决书认定无效并判决由浙江大道建设工程有限公司返还撒网（晒网）山岩仓地。2020年6月4日，临海法院出具（2020）浙1082执2683号公告，要求浙江大道建设工程有限公司在2020年7月6日前返还3.3亩撒网（晒网）山岩仓地。2020年6月8日，浙江大道建设工程有限公司出具解除租赁协议限期搬离的通知书，要求杨福娟和其他从金华江处转租的租户于2020年6月15日前搬离。2020年7月7日，临海法院再次向杨福娟发出协助执行通知书，要求杨福娟于2020年7月30日前腾空租赁在临海市撒网（晒网）山岩仓地的房屋。 另查明，在本院执行过程中，杨福娟于2020年8月20日向本院出具证明，载明“今收到浙江大道建设工程有限公司代临海市超乐灯饰配件厂、金华江返还的租金5815元。本人已腾空晒网山房屋所有物品，对法院的执行无异议并自愿撤回信访。” 本院认为，杨福娟与金华江之间的房屋租赁关系合法有效，应受法律保护。现因土地使用权问题导致案涉房屋租赁协议无法继续履行，杨福娟据此主张解除双方的租赁协议，本院予以支持。金华江作为出租方应承担返还剩余租期租金及赔偿损失的违约责任。现在本院关联案件的执行过程中，经协调，杨福娟已于2020年8月20日收取了浙江大道建设工程有限公司代金华江返还的租金5815元，故对其主张要求返还租金6250元的诉讼请求，本院不予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度、已经逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。杨福娟与金华江约定的违约责任为租金总价的50%，金华江主张其已履行了约定的合同期限的93%，认为违约金过高。结合本案案情，本院酌情认定由金华江支付杨福娟违约金6000元。综上所述，杨福娟合理合法的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民该法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除杨福娟与金华江于2015年12月1日签订的《租房协议》； 二、金华江在本判决发生法律效力之日起三十日内支付杨福娟违约金6000元； 三、驳回杨福娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费894元，减半收取447元，由杨福娟负担327元，金华江负担120元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本.院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 周玲珠 二〇二〇年十月九日 代书记员 陈 坤