广东省揭西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5222民初682号原告：林伟彬，男，汉族，1988年7月11日出生，住址：广东省揭西县**************，公民身份号码：445************332。委托诉讼代理人：陈喜平，系广东丰粤律师事务所律师。被告：侯双龙，男，汉族，1979年4月27日出生，住址：广东省揭西县**************，公民身份号码：445************51X。被告：杨晓玲，女，汉族，1979年4月15日出生，住址：广东省揭西县凤江镇文教宿舍**，公民身份号码：445************740。第三人：中国建设银行股份有限公司揭阳市分行，住所地：揭阳市区******以东环市北河大桥南侧宏和大厦东附楼，统一社会信用代码：914***********088E。负责人：陈建辉，职务：行长。委托诉讼代理人：郭奕斌，系该行员工。原告林伟彬与被告侯双龙、杨晓玲、第三人中国建设银行股份有限公司揭阳市分行（以下简称为建行揭阳分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序并于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告林伟彬及其委托诉讼代理人陈喜平，第三人建行揭阳分行的委托诉讼代理人郭奕斌到庭参加诉讼，被告侯双龙、杨晓玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林伟彬向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与两被告于2017年6月5日签署的《住房转让协议》合法有效，判令两被告按照双方《住房转让协议》的约定履行其合同义务；2.请求判决原告支付第三人揭西县*********************的尚欠按揭款约人民币（币种下同）20万元（具体以第三人确认的金额为准）；3.请求判决两被告及第三人在上述房屋尚欠按揭款支付完毕后销除上述房屋的抵押登记，两被告配合原告办理上述房屋权属变更登记到原告名下；4.本案案件受理费由两被告承担。事实与理由：原告妻子与被告杨晓玲是姐妹关系，因资金周转需要，被告杨晓玲多次向原告借款，鉴于双方是亲戚关系，原告便以现金及汇款方式借款给被告杨晓玲，后被告杨晓玲也出具借款借据交予原告存执。但借款后，被告杨晓玲却一直没有还款，经原告多番催讨，最终经与两被告协商后，同意由两被告将其在第三人处按揭的、位于揭西县*********************的夫妻共有房屋（房地产权证：粤房地权证揭西字第**00003989、粤房地权证揭西字第**00003990）以65万元的价格转让给原告，以此先予付还原告借款65万元。对此，双方于2017年6月5日签署了《住房转让协议》，按照协议约定，两被告将上述房屋的有关合同、证件及票据交予原告存执，并协助原告办理了有关的入住、车位、物业管理等更名手续；同时，双方约定在原告付清上述房屋尚欠的银行按揭贷款后，两被告则应协助原告办理房屋过户手续。合同签署后，原告收取了两被告上述房屋的有关合同、证件及票据，并按照两被告与第三人签署的《个人住房组合借款合同》将每期的按揭款汇付至两被告的账户中以支付第三人的按揭贷款；但在合同履行过程中，原告却发现两被告因债务问题多次被起诉。由于涉案房屋仍是登记在两被告名下，此举已是对原告上述房屋的合法权益造成严重影响。对此，为避免日后的进一步纷争，原告多次要求两被告一并到第三人处付清上述房屋尚欠的按揭贷款，销除上述房屋的相关抵押登记手续并办理房产过户手续，但对于原告的要求两被告却一直置之不理。迫于无奈，原告只能依法提起诉讼，请法院查明事实，支持原告的诉讼请求。原告当庭变更第2项诉讼请求为：请求判决原告支付第三人揭西县*********************的尚欠按揭款302879.03元（庭后原告补充说明误算，应为302879.84元）。被告侯双龙没有答辩。被告杨晓玲没有答辩。第三人建行揭阳分行述称，借款人侯双龙、杨晓玲欠该行商业贷款是32454.94元，公积金贷款270424.90元，其与原告没有债权债务关系，若法院支持原告的请求，其同意由原告偿还贷款本息。原告偿还贷款本息之后，抵押权登记涂销其没有异议，会配合办理。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.原告身份证，证明原告的身份情况；2.两被告身份证、结婚证及第三人工商登记信息复印件，证明两被告及第三人的身份情况；3.《住房转让协议》及收款收据，证明原告向两被告购买涉案“揭西县*********************”的事实；4.房地产权证（复印件）及发票，证明两被告将涉案房产的房产证复印件及发票原件移交给原告；5.前期物业服务协议及收款收据，证明两被告将物业合同移交给原告，原告缴交物业管理费的事实；6.收款收据，证明两被告将向开发商购买车位的手续一并移交给原告，原告按照要求缴交车位管理费；7.个人住房组合借款合同及个人贷款支付凭证；8.银行卡及借记卡账户历史明细清单；证据7-8共同证明（1）涉案房产尚在第三人处按揭贷款；（2）原告向两被告购买涉案房产后，尚欠的银行贷款由原告进行支付的事实；9.借款借据、账号交易明细及借记卡账户历史明细清单，证明在转让涉案房屋给原告之前，被告杨晓玲共向原告借款110万元的事实。第三人建行揭阳分行当庭提交两份对账单，证明借款人欠银行贷款的数额，庭后补充提交了涉案房屋的商品房买卖合同及他项权证。上述证据组织双方当事人进行了质证。本院认证如下：原告提交的房地产权证虽是复印件，但与个人住房组合借款合同及第三人建行揭阳分行庭后补充提交的涉案房屋的商品房买卖合同及他项权证能相互印证，故本院对其证明力予以认定；原告提交的借款借据有被告杨晓玲的签名，具有真实性，且有其他证据佐证，本院对其证明力予以认定，能够证实原告与被告杨晓玲存在借贷关系；原告提交的其他证据及第三人建行揭阳分行提交的两份对账单、涉案房屋的商品房买卖合同及他项权证均具有真实性、合法性及关联性，本院对其证明力予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：被告侯双龙与杨晓玲原系夫妻关系（两人于2017年8月3日经本院调解离婚），被告杨晓玲多次向原告借款并确认借到原告110万元，后因经济不佳，2017年6月5日，被告侯双龙、杨晓玲与原告林伟彬签订一份《住房转让协议》，约定将其夫妻共有财产揭西县*********************以65万元的价格转让给原告，该协议还约定上述房屋属按揭楼房，两被告必须提供此房产有关全部真实有效合同、证件、票据给予原告，协助原告交割办理入住、车位、管理等事务，并于按揭完成时协助办理房产过户手续；原告以现金65万元交付两被告（此款项包括房产首付、前期已交按揭、车位款项、现有家具、装修款项等）并承担履行后期银行按揭手续，同日，被告杨晓玲出具收据交原告存执，确认收到原告付给上述房屋房款65万元。随后，两被告交付原告涉案楼房的购房发票、物业服务协议、个人住房组合借款合同、个人贷款支付凭证、按揭银行卡并办理了车位、物业管理交割，原告也更换房屋钥匙，入住使用该房屋，每月按时将涉案房屋按揭款支付给第三人建行揭阳分行并支付水电费、车位管理费、物业管理费至今。另查明，两被告与揭西县湖坡建设开发有限公司于2014年5月14日签订《商品房买卖合同》，以总价款571142元购买揭西县*********************一套，首付款181142元，该房屋于2014年8月14日登记为被告侯双龙、杨晓玲共同共有并办理了房地产权证及房地产权共有证（粤房地权证揭西字第**00003989号、第0200003990号）。2014年8月22日，两被告与第三人建行揭阳分行签订《个人住房组合借款合同》，两被告以上述房屋作为抵押向第三人建行揭阳分行借款39万元，其中商业性贷款4万元，公积金贷款35万元，期限从2014年8月22日起至2034年8月22日止，采取等额本息还款方法，商业性贷款每月归还本息315.06元，公积金贷款每月归还本息2214.27元，采取委托扣款方式还款，由借款人指定委托扣款账户为户名侯双龙，账号436*************424，开户行建行揭阳分行。2014年8月29日，上述房屋办理了抵押登记手续，第三人建行揭阳分行取得他项权证，2014年9月18日，第三人建行揭阳分行将贷款39万元发放给揭西县湖坡建设开发有限公司。原告与两被告签订《住房转让协议》后的当月至今，每月均将涉案房屋按揭款项转到户名为侯双龙的银行账号436*************424用于付还第三人建行揭阳分行贷款。至本案开庭时，借款人侯双龙、杨晓玲尚欠第三人建行揭阳分行商业贷款32454.94元，公积金贷款270424.90元，第三人建行揭阳分行同意原告的诉讼请求，并称可由原告将还贷资金存入借款人侯双龙还款账户436*************424，由其在该账户中扣划结清贷款本息后配合注销抵押登记。庭后经询，被告杨晓玲同意原告变更后的第2项诉讼请求，被告侯双龙称对涉案房屋尚欠第三人的贷款数额没有异议，原告第1项诉讼请求中的《住房转让协议》是原告威胁其签订的，该协议不合法，所以其不同意第1项诉讼请求，由于第1项诉讼请求不合法，故原告的其他诉讼请求其也都不同意。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应按合同约定履行。原告与两被告签订《住房转让协议》受让揭西县*********************，其据此提起本案诉讼，应为房屋买卖合同纠纷。关于原告与被告侯双龙、杨晓玲签订的《住房转让协议》的效力。虽然涉案房屋仍登记在两被告名下，但该协议有双方当事人的签名、捺印，意思表示真实，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款及《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，应认定合法有效，故原告请求确认双方签订的《住房转让协议》有效，理由正当，本院予以支持。被告侯双龙庭后称该协议是原告威胁其签订的，但其没有提交证据证明，且按其所称受胁迫而签订协议，其却没有向人民法院请求撤销，另一方面又一直让原告支付涉案房屋的按揭款、入住并办理车位、水电、物业管理的交割，故本院对此不予采纳。关于原告主张由其支付第三人建行揭阳分行尚欠涉案房屋按揭款302879.84元，被告侯双龙、杨晓玲及第三人建行揭阳分行在上述房屋尚欠按揭款支付完毕后销除上述房屋的抵押登记，两被告配合原告办理上述房屋权属变更登记到原告名下的诉请。两被告以上述房屋作为抵押向第三人建行揭阳分行借款39万元并办理了抵押登记，抵押权依法设立，第三人建行揭阳分行的抵押权依法受法律保护，涂销抵押权登记的前提应为抵押权依法得以实现，现原告诉请由其清偿两被告尚欠第三人建行揭阳分行的贷款，目的在于代为清偿债务以消灭抵押权，此举符合原告与两被告《住房转让协议》的约定，而第三人建行揭阳分行也同意原告代两被告清偿债务后配合涂销抵押权，两被告尚欠第三人建行揭阳分行的债务数额302879.84元也经各方当事人确认，因两被告不配合原告办理清偿债务、涂销抵押登记及产权变更登记手续，故原告作为涉案房屋的受让人主张代为清偿两被告尚欠第三人建行揭阳分行的上述债务本院予以照准，在第三人建行揭阳分行的抵押权得以保障的情况下，原告主张两被告及第三人建行揭阳分行涂销上述房屋的抵押登记，两被告配合原告办理上述房屋权属变更登记到原告名下的诉请，也属合同义务的范畴，本院予以支持。两被告经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告林伟彬与被告侯双龙、杨晓玲于2017年6月5日签订的《住房转让协议》有效，双方继续履行；二、原告林伟彬于本判决生效之日起十五日内代被告侯双龙、杨晓玲向第三人中国建设银行股份有限公司揭阳市分行清偿人民币302879.84元，第三人中国建设银行股份有限公司揭阳市分行收到上述款项后五日内与被告侯双龙、杨晓玲共同办理涂销揭西县*********************的抵押登记手续；三、被告侯双龙、杨晓玲于上述房屋抵押权登记涂销后立即协助原告林伟彬办理揭西县*********************的权属变更登记至原告林伟彬名下的手续。本案受理费人民币6657.58元，由被告杨晓玲、侯双龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 长  黄浩彬人民陪审员  蔡明丰人民陪审员  周自行二〇二〇年十月十二日法官 助理  林延华书 记 员  张卓阳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。