河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6334号上诉人（原审被告）：张孟洁，女，1984年5月10日出生，汉族，住河南省偃师市。被上诉人（原审原告）：张翠平，女，1972年6月28日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：崔保钦，洛阳市偃师市夏都法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈现章，男，1963年5月27日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：张宏图，男，汉族，1972年7月22日出生，住河南省偃师市。被上诉人（原审被告）：偃师市安信房屋中介有限公司，住所地河南省偃师市伊洛街道办事处迎宾南路**。法定代表人：于国鹏，该公司总经理。上诉人张孟洁与被上诉人张翠平、陈现章、偃师市安信房屋中介有限公司（以下简称安信公司）确认合同无效纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2020）豫0381民初1935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。张孟洁上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、张孟洁于2017年1月16日通过安信公司与陈现章签订房屋买卖合同，在签订买卖合同时陈现章向中介公司、张孟洁提供了土地使用证、房权证、结婚证。陈现章独自处理夫妻共有财产的行为不违背相关法律规定，张孟洁签订的房产买卖合同合法有效。二、一审法院审理程序违法。一审法院在送达法律文书副本及开庭传票时，没有给张孟洁送达，送达程序严重违法。三、张翠平涉嫌虚假诉讼。张翠平2020年不在国内，一直在澳大利亚。张翠平的起诉书落款不是手写，而是直接打上去的，手印是谁按的不清楚。一审法院确定开庭时间是2020年6月16日，张翠平出具委托书的时间为2020年6月15日，张翠平在国外无法出具委托书。张翠平辩称，张孟洁明知购买的房产是张翠平的个人房产，其上诉称是善意取得的行为不成立。张孟洁在一审中参加了诉讼并行使了诉讼权利，其上诉称没有收到一审传票不成立。2016年5月张翠平回国办理完不动产登记手续及委托代理人代理手续，张翠平给代理人的代理权限为特别授权，代理人代为行使的代理权限符合法律规定。张孟洁的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持一审判决。陈现章辩称，中介公司去找陈现章买的房子。安信公司辩称，当时陈现章带着所有证件包括张翠平的身份证原件，安信公司认为他们存在婚姻关系。当时签订合同的时候，安信公司联系不到张翠平，因为张翠平在澳大利亚，陈现章称签完合同后，张翠平过段时间就回来了，从澳大利亚回国的时候再办理过户手续。安信公司一直给陈现章打电话联系，让他催着张翠平回来办理过户手续，可张翠平一直没有到场。2018年，安信公司接到过张翠平的电话，张翠平称其和陈现章没有婚姻关系。张翠平向一审法院起诉请求：1、依法确认被告陈现章与张孟洁经安信公司中介2017年1月16日签订的关于原告单独所有豫××**）偃师市不动产权第0001392号不动产权转让合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月16日，陈现章以张翠平的名义与张孟洁、安信公司签订贷款买卖（居间）合同一份，合同载明：卖方：张翠平（甲方）身份证号：410321197206281028买方：张孟洁身份证号：410381198405100067中介方：安信公司（丙方）。甲、乙、丙三方经过友好协商，根据中华人民共和国有关法律、行政法规和偃师市相关地方性法规的规定，在合法、平等自愿、相互信任的基础上签订本合同，并承诺共同遵守。第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将坐落于城关镇华夏路南侧（锦城花园）4号楼1单元一层西户的房屋出售给乙方，乙方该房屋已作充分的了解并实地看房，对该房屋现状无异状，愿意购买该房屋。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：商品房，权属证件号码：偃市房权证（2007）字第000232**，所有权人：张翠平，共有权人：--，国有土地使用证状况：有楼层1，总层6，结构：砖混。建筑面积：134.07平方米。第二条：成交价甲乙双方协商收的实际成交价格为：人民币叁拾捌万元整（大写）￥380000.-，该房屋权证过户的相关费用由买方承担。此价格下，该房屋包含的相关配套费用有：包含的装修、附属设施有：---，该房屋配套设施过户的相关费用由---承担。第三条：中介费用及支付甲、乙、丙三方签订合同时，甲方须向丙方交纳中介服务费人民币---，乙方须向丙方交纳中介服务费人民币柒仟陆佰元整（大写）￥7600，由买方向丙方交纳代办过户服务费用人民币￥1500，在该房屋买卖合同履行过程中，丙方起到促成双方成交并达成一致确定买卖关系的居间作用，非因丙方原因导致买卖合同不能履行，丙方所收取的双方中介服务费一律不予退还。第四条：付款约定（本条各款项均不计利息）1、乙方于2017年1月16日向丙方交付定金人民币柒仟玖佰元整（大写）￥7900.-，首付款人民币壹拾肆万元整（大写）￥140000.-，于2017年2月28日前准备齐全并打入指定银行。2、乙方按约定准备齐首付款后，甲、乙双方按丙方要求在3日内将办理该房屋贷款、过户的全部手续及材料交于丙方。甲、乙双方有义务根据丙方安排在材料交齐后十个工作日内办理过户手续，如任何一方不按约定配合办理贷款手续，过户手续，视其违约，将按合同第六条追究责任。第五条：贷款约定1、乙方认可该房屋到贷款银行指定评估公司进行评估。2、乙方委托丙方为其购买该房屋办理商业按揭形式贷款。3、乙方申请贷款金额为人民币贰拾贰万元整（大写）￥220000.-贷款年限为年（贷款额度与贷款年限以银行最终审批结果为准）。4、签订本合同时乙方向丙方交纳贷款服务费￥3000元。第六条：相关事宜1、丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并在甲乙双方提出请求后协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方则须提供相应的合法证件。2、甲方于本合同签订之日将房屋权属证明偃市房房权证（2007）字第00023241号、偃国用（2003）字第0310**于丙方代管，并承诺于过户完10日内腾空该房屋，同时将房屋钥匙交于乙方，并于手续办理完毕将该房屋产权名下的所有户籍迁出，甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、天然气/煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。第七条违约责任1、甲方须保证该房屋权属无争议、未被司法机关查封，明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷或是债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方或甲方经手人在签订本合同时已经过该房屋所有权人的一致同意，共有权人，姓名---身份证号：---若因甲方或甲方经手人未征得房屋所有权人或其他利害关系人同意出售该房屋造成相关责任，则有甲方或甲方经手人承担违约责任。3、甲、乙双方须保证该房屋在过户手续办理完毕之前结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、甲方认可乙方贷款方式付款时间：⑴甲方有义务配合乙方的贷款手续，以便乙方贷款手续顺利办理。⑵贷款过程中，乙方提供终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款继续履行该合同并承担由此引起的经济损失。⑶乙方保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。⑷乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款抵押手续，否则贷款延期责任由乙方承担。5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成产价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第八条如因洪水、、地震火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能履行的，甲、乙、丙三方互不承担责任。第九条：争议的解决甲乙双方在签订本合同时，均为平等、自愿、真实意思表达，丙方对此交易行为特此见证，本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成，任何一方可以向房屋所在地的人民法院提起诉讼。第十条：约定其他事宜甲、乙双方友好协商，在此价格下包含挂机空调两台、电热水器一台，2017年1月16日乙方支付甲方房屋定金贰万元整（￥20000.-）第十一条：合同的有效和终止1、本合同经甲、乙、丙三方签字后生效，一式三份，甲乙丙三方各执一份，各种手续交接清楚，本合同自动作废，并由丙方收回。如遇合同或收据丢失，应在结件单上注明。2、待该房屋过户办理完毕，由丙方通知甲乙双方结件，5个工作日内任何一方拒绝不签结件单，则丙方有权按合同约定将房款支付给甲方，或将房产证交于乙方，并视为结件完毕。甲方（签章）：张翠平（指印）经手人：陈现章（指印）乙方（签章）：张孟洁（指印）丙方（签章）安信公司（公章）经手人：于国鹏签约连锁店：迎宾路店联系电话：6012****签约日期：2017年1月16日。该贷款买卖（居间）合同签定时，张翠平在国外务工，合同中张翠平的签名、指印均系陈现章所为，陈现章将该房屋之房屋所有权证、国有土地使用证均交付了安信公司。陈现章于2017年1月16日收张孟洁支付房款20000元、于2017年3月22日收张孟洁支付房款20000元、于2018年7月4日收张孟洁支付房款20000元。张翠平回国后，偃师市自然资源和规划局于2019年5月份向张翠平颁发该房产的豫××**）偃师市不动产权第0001392号不动产权证书，该证书载明：权利人张翠平共有情况单独所有坐落：河南省洛阳市偃师市城关镇首阳路锦城花园4幢西单元1层西户。一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案所涉房产为张翠平单独所有，未经张翠平同意，任何人不得处分，陈现章未取得张翠平的授权与张孟洁、安信公司签订贷款买卖（居间）合同将张翠平单独所有的房产出卖，且未经张翠平追认，该合同应认定为无效。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款之规定，判决：被告陈现章、张孟洁、安信公司于2017年1月16日签订的贷款买卖（居间）合同无效。本案受理费减半收取50元，由被告陈现章、张孟洁、安信公司承担。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案所涉房产为张翠平单独所有，陈现章未取得张翠平的授权，与张孟洁、安信公司签订贷款买卖（居间）合同将张翠平单独所有的房产出卖，且未经张翠平追认，该合同依法应为无效。张孟洁上诉称张翠平与陈现章为夫妻关系，但是并未提供证据证明，张孟洁的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。张孟洁上诉称一审法院未向其依法送达开庭传票，但是张孟洁在一审中已经到庭参加诉讼，张孟洁的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。张孟洁上诉称张翠平的委托代理手续系虚假的，涉嫌虚假诉讼，但是并未提交证据证明，而且张孟洁在一审中对此并无异议，故张孟洁的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张孟洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张孟洁负担。本判决为终审判决。审判员  邱平平二〇二〇年十月九日书记员  单晓玉