广西壮族自治区博白县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0923民初2180号 原告：庞锡刚，男，1987年7月8日出生，汉族，住所地南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：龙昆，广西鸿州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎汝鹏，广西鸿州律师事务所律师。 被告：陈铭梅，女，1962年7月17日出生，汉族，住所地南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陈婵，广西金大地律师事务所律师。 原告庞锡刚与被告陈铭梅确认合同有效纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庞锡刚的委托诉讼代理人龙昆、被告陈铭梅的委托诉讼代理人陈婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庞锡刚向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告之间的房屋买卖关系有效；2.判令被告于本案判决生效之日起3日内协助原告将位于博白县人民中路061号房屋[不动产权证号：桂（2019）博白县不动产权第0006250号]过户登记至原告名下（过户需要缴纳的税和费从原告支付给被告的360万元购房款中扣除）；3.判令上述房屋过户登记至原告名下之日起3日内，原告支付购房款360万元（含过户需要缴纳的税和费）给被告；4. 本案一切诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回上述第二、第三项诉讼请求。事实和理由：2011年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同书》及《合同补充协议书》，约定被告将其位于博白县出租给原告使用，租期从2011年6月1日起至2021年5月30日止，租金33000元/年。合同签订后，原告投入大量时间、金钱对房屋进行装修，以达到适合存放茶叶的条件，装修好后即用于做茶叶生意，并一直按合同约定支付租金给被告，至今原告租赁被告的房屋使用将近10年。2019年4月，被告因其自身原因需要转让房屋，便向原告提出将目前原告所租赁使用的房屋转让给原告，经双方协商，房屋的最终转让价格为360万元，原告须于合同生效后向被告支付70万元定金，2020年6月30日前一次性付清剩余购房款，付清购房款当日被告配合原告办理房屋过户变更登记手续。随后，原告按双方的约定支付了70万元定金给被告，被告收到定金后出具收据给原告收执，并将房屋（整栋楼房）的钥匙交给原告。之后，被告没有按照双方的约定履行，反而向原告提出解除双方之间签订的《房屋租赁合同书》及房屋买卖关系，并提出已将房屋转让给第三人，已收取了第三人的定金，要求原告尽快将房屋内的物品搬离，同时为表歉意同意赔偿原告10万元损失。原告认为，原、被告就涉案房屋达成转让协议，被告也已收取了原告的定金，双方之间的房屋买卖合同成立并且合法有效，且已实际履行。被告在无合法正当理由的情况下，单方解除房屋买卖协议及向第三人转让房屋的行为，违背诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益，亦已侵害了原告作为承租人的优先购买权。为维护原告的合法权益，根据民诉法等相关法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。 原告向本院提交的证据有：1.庞锡刚居民身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.陈铭梅居民身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；3.《房屋租赁合同书》及《合同补充协议书》，证明涉案房屋由被告出租给原告使用，租期从2011年6月1日起至2021年5月30日止，租金33000元/年；4.支付宝转账记录，证明原告已将2021年5月30日前的租金全部付清给被告；5.2019年4月3日收据及2019年6月15日收据；6.微信聊天记录；7.房屋钥匙照片打印件，证据5-7证明：①原、被告就涉案房屋达成买卖协议；②原告按约定向被告支付了购房定金70万元；③被告已 将整栋房屋的钥匙交给原告，合同已实际履行；④被告向原告提出已将房屋出卖给第三人，并收取了定金，要求原告搬出房屋，并愿意赔偿原告10万元；⑤被告侵害了原告的优先购买权。 被告陈铭梅辩称，一、原、被告之间不存在房屋买卖关系。1.依据“谁主张谁举证”的原则，涉案房屋买卖关系的成立由原告负举证责任，而原告未能提供任何证据证明双方就涉案房屋达成买卖协议；2.所谓的“定金”是在双方没有达成买卖协议的情况下收取的。收取原告的70万元，是在被告提出房屋转让价款500万元的情况下收取的，而原告提出价款慢慢谈。之后，被告多次打电话给原告不接，微信不回，致使双方无法达成房屋买卖协议。被告已将70万元退还给原告。原告主张房屋转让价款360万元，纯属子虚乌有。3.《收据》未确定房屋的转让价款及支付时间，而标的、价款、交付时间及方式是买卖合同的基本要素，故不能依据《收据》认定合同成立；4.原告提交的《房屋租赁合同书》及《合同补充协议书》不真实，没有实际履行，双方实际履行的是《铺面出租合同》。二、被告不存在违约，更没有理由将房屋交付及过户给原告。1.原、被告之间根本不存在房屋买卖关系，更不用说生效，没有生效的合同，不存在交付的问题，也就不存在违约的问题；2.定金合同不生效，定金合同的效力依存于主合同，主合同不成立，定金合同当然不生效。被告收取原告的70万元，实为购房意向金，在原告拒绝商谈的情况下，被告已足额退还给原告，原告收到后没有异议。三、原告的诉讼请求与其主张的事实理由完全割裂。1.房屋租赁与房屋买卖是不同的法律关系；2.行使优先购买权的前提，是所有人在租赁期间出卖房屋，而被告至今未实际出卖房屋。综上所述，为维护被告的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告向本院提交的证据有：1.陈铭梅居民身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；2.《铺面出租合同》，证明原、被告存在房屋租赁关系，租期从2011年5月1日起至2019年4月30日止，现租期已满；3.刊登在广西法治日报的《通知》、房屋租赁责任告知书及快递回执，证明原告拒绝与被告沟通，无法解决房屋租赁问题，原告没有购买房屋的意愿，被告不得已通过登报的方式通知原告终止租赁合同，要求原告归还房屋；4.微信聊天记录，证明原告拒绝接听被告的电话，微信也不回，原告没有购买房屋的意愿，双方之 间没有达成房屋买卖协议，更没有签订房屋买卖合同；5.银行超级柜台回执，证明双方因不能达成房屋买卖协议，被告已将原告支付的70万元退回给原告，原告对此无异议。 本院调取的证据有：房屋登记信息查档证明及房屋所有权证存根，证明涉案房屋的基本情况。 经过开庭质证，原、被告对本院调取的证据无异议。被告对原告提供的证据1、2无异议，证据3“三性”均有异议，证据4真实性无异议，对证明目的有异议，证据5的“三性”无异议，对证明目的有异议，证据6真实性无异议，但认为聊天记录不完整，对证明目的有异议，证据7关联性及证明目的有异议。原告对被告提供的证据1无异议，证据2、3“三性”均有异议，证据4微信聊天记录不完整，对证明目的有异议，证据5真实性无异议。本院对当事人无异议的证据予以认定，对当事人有异议的证据，综合当事人的陈述及全案证据进行认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案法律事实如下： 原告庞锡刚与被告陈铭梅口头约定，被告将其位于博白县博白镇人民中路的房屋[不动产权证号：桂（2019）博白县不动产权第0006250号，原房屋所有权证号：2008005369，土地证号：2001-&tim**;×3]出卖给原告。原告分别于2019年4月3日、6月15日支付购房定金30万元、40万元，合计70万元给被告，被告收到款后，分别出具收据给原告收执。两份收据除金额、转入银行账号、开户行和落款日期不同外，其他内容相同，其中，2019年4月3日的收据载明：“今收到庞锡刚（身份证号：）交来购买本人陈铭梅（身份证号：）名下位于广西博白县房产即博白县益韵茶行（大益博白授权专卖店）所在处房产定金叁拾万元整（￥300000.00元整）。房产证号：博白县房权证博房字第（2008005369）号，土地证号：（2001-&tim**;×3）。（转入银行账号：62×××76，户名：陈铭梅，开户行：中国农业银行。特此证明。收款人：陈铭梅，2019年4月3日。”2020年6月 15日，被告通过银行转账方式转给原告70万元，转账回执附言载明：您我超期不能达成房屋买卖合同，现退定金。2020年6月18日，原告微信回复被告称：“陈铭梅老板娘你好，我是锡刚，关于这70万定金我不同意你退还给我，因为这70万定金既然已经支付给你，就意味着我们原来约定的协议已经开始履行了。我很难理解你的做法，既然当时我们已经约定好，你将该房屋按360万含税的总价转让给我，我先支付70万定金，然后你再给时间我筹钱，到今年六月份后我们一手交钱一手过户，但是你现在退还这70万定金给我，而且还将房屋转让给其他人，我无论如何也是接受不了，而且也希望你考虑一下，我们合作也已经已经快十年了，而且我在你的房屋放置了这么多这么贵重的茶叶，目前也没有其他合适地方可以存放，所以希望你也能考虑一下我的难处，希望你能够继续按照原来的协议履行，将房屋转让给我，拜托了!”审理中，原告主张涉案房屋的转让价款为360万元，被告则主张是500万元，双方对其主张均未能提供证据证实，且未能就房屋转让价款达成一致意见。 本院认为，原告撤回部分诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，本院予以照准。相应地，本案案由变更为确认合同有效纠纷。双方当事人争议的焦点是：原、被告之间的房屋买卖关系是否有效。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”本案中，原、被告未签订有书面房屋买卖合同，但被告在出具给原告的收据中，载明有原、被告的姓名、居民身份证号码，涉案房屋的位置、房产证号、土地证号等内容，该收据系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，由此可认定原、被告就涉案房屋达成买卖合意。此外，收据虽未载明房屋转让价款，原、被告事后亦未能就房屋转让价款达成一致意见，但根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定……价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行……”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和 数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”的规定，是否约定价款或者价款约定不明确属于合同履行的问题，价款不是合同成立的必备条款，因此，原、被告之间的房屋买卖关系依法成立并生效，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。综上所述，原告请求确认原、被告之间的房屋买卖关系有效，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，判决如下： 原告庞锡刚与被告陈铭梅之间的房屋买卖关系有效。 案件受理费100元（原告已预交），由被告陈铭梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 丁向锋 二〇二〇年十月十五日 法官助理 何翠翠 书 记 员 刘 瑜