广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初29655号原告：深圳市俊荣物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区莲塘街道畔山社区畔山支路**银通宿舍新楼201，统一社会信用代码91440300777199194C。法定代表人：黄裕平，男，1955年6月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，系该司执行董事。委托诉讼代理人：李洪，广东广和律师事务所律师，执业证号14403201010898343。委托诉讼代理人：曾招成，广东广和律师事务所律师，执业证号14403201710537231。被告：黄棉娇，女，1977年12月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，上列原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李洪、曾招成和被告黄棉娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2018年2月1日起至2020年5月31日期间拖欠的物业管理费人民币2532.32元、物业专项维修资金人民币322元，合计人民币2854.32元；2、判令被告立即支付所欠款项之逾期利息（以所欠款项人民币2854.32元为基数，自起诉之日起计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期限贷款市场报价利率3.85%的标准计算至所欠款项实际清偿之日止；3、由被告承担本案诉讼费。被告黄棉娇辩称，请求人民法院依法驳回深圳市俊荣物业管理有限公司不合理且不合法的要求。事实与理由：1、原告行为违反合同约定。原告提交的《深圳市物业服务合同》中约定：该合同有效期是2013年11月到2018年11月，合同中第7条明确“小区物业管理费标准为0.8元/平方米/月；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。”已签订的服务合同是双方建立服务关系的基础和前提，具有约束力，被告依据合同约定如期缴纳管理费，并持续交纳至2018年1月（证据1）。原告在被告不知情的情况下，擅自从2017年12月始按1.18元/平方米/月的标准从被告的银行帐户划扣物业服务费（证据1），属于违反合同约定，亦违反诚实信用原则。其次，被告于2018年1月得知原告私自上涨物业费的情况下，也主动与原告沟通表示愿意按照原有0.8元/平方米/月标准继续缴纳，原告未予理会。2、原告主张调整物业费无法律依据。首先，被告对2017年9月13日的投票事项和投票结果的真实性和合法性表示怀疑，因为被告作为业主从未参与过此次投票，也不知此次投票的事项和内容；其次，针对74平的业主投票结果统计表示质疑，经统计小区内74平的总套数28户，而投票结果为29票，票数大于总户数，此结果存在严重瑕疵，被告对此次投票开箱验票的真实性表示怀疑；最后，小区业主自发组织就此结果上访至莲塘街道信访部门，原业委会也作出致歉公告并表示静候街道办解决结果（证据2）。2017年9月29日，莲塘街道办事处回函翠榕花园原业委会，其中一项“即日起停止2017年9月13日翠榕花园业主大会开箱验票表决通过的事项”（证据3）。原告事后未进行重新投票表决，仍依据2017年9月13日的小区业主大会决议，自行将物业费自2017年12月起按1.18元/平方米/月收取。由于该次业主大会召开被主管政府部门认定违规，其结果无效，其决议也被业主大会主管部门莲塘街道办事处公告通知一一停止执行，并在小区每栋楼宇大门张贴了公告（证据3），故被告认为涨价无法律依据。3、对小区业主加收用水加压电费缺乏法律依据。水泵加压用电费属小区公共设施用电费用，与小区公共楼梯、道路照明、消防监控等设施用水电属同一性质，按照《深圳市物业管理条例》规定，小区公共用水电费用属物业管理费支出范围，未经业主同意不可另行收取，已收取的加压费应退还小区业主。4、原告违反先合同义务。原告长期以来对小区物业管理服务工作不达标，对小区业主即被告的服务承诺未兑现，严重损害了被告和小区业主的利益：按照原告与小区业委会签订的《深圳市物业服务合同》及《关于进一步履行物业服务合同的函》（原告提供的证据1和证据2）之附件一约定了13项物业服务标准，并承诺完成率为96%至100%间，对照具体事项、内容,实际完成标准不到50%。具体有：1)、小区环境卫生差，保洁不到位：楼道、公共场所脏乱差、污水长流，杂物垃圾遍地，楼道一星期才清扫一次，3到5个月清洗楼梯一次，原告承诺清洁指标完好率100%，实际50%不到。（证据4）2)、小区公共设备设施维修工程：楼宇天台破烂不堪，垃圾成堆，一半以上顶楼业主进行天台无序改造，堵塞消防通道和排水管网，根本未维修,维修率为0，原告承诺的完好指标为96%。（证据5）3)、小区绿化管理：小区公共绿地杂草纵生，一楼部住户围地种菜种苗现象普遍，绿地长期无养护，车辆停放在绿化带上每天都发生，原告承诺保持小区绿化完好率98%，实际达不到50%o(证据6）4)、物业未尽菅理责任，经常允许外来人员占用人行通道和消防通道摆摊设点销售物品，影响小区业主和车辆正常通行。（证据7）5)、小区业主综合服务满意率：多年未开展业主满意度调查活动，更无公布相关结果，小区为主长年向相关政府主管部门投诉管理不到位，参与投诉的业主达200多户，占小区全部业主的40%多，不满意度最少超过50%，而原告承诺满意率指标96%。6)、原告在合同中承诺的出资改造小区公共设施问题全部未兑现：具体表现为：承诺投资10万元新建小区门楼-----落空！承诺垫资3万元增加小区电子监控探头------落空！（实为政府惠民工程）承诺垫资5万元完善小区公共设施-----空话！（大部分都是政府出资对老旧住宅小区的消防、监控、排污等改造），小区消防、康体设施更新，排水排污等公共设施的正常维护责任本就属原告的职责和义务，不存在塾资一说。综上所述，被告认为，原告事先违反了双方合同约定事项，亦未履行好自身的职责和义务，极大的损害了被告和小区业主利益。被告一直以来均如期交纳物业服务费，只是在不同意原告单方大幅提高物业服务费标准时才暂停交物业服务费。所以，原告提出的诉讼请求明显不合理且缺乏事实和法律依据，为维护被告和小区广大业主的合法利益，并维护法制社会下合同的严肃性，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。本案相关事实一、2013年11月23日，原告作为物业服务企业，与深圳市罗湖区翠榕花园小区第二届业主委员会签订《深圳市物业服务合同》，合同约定：由原告对案涉物业所在小区提供物业服务；物业服务期限为5年，从2013年11月23日至2018年11月23日；物业服务的收费标准为：多层住宅0.8元/平方米/月；业主应在每月10日前交纳当月物业服务费；物业服务收费标准的调整按以下标准执行，参照政府公布的物价涨跌幅度及职工最低工资标准，按双方议定的标准适时调整。同日，双方签订《翠榕花园物业服务合同补充协议》，对关于物业服务费收取标准的调整问题约定如下：针对小区现有的物业服务费标准与附近同类型小区物业服务费收费标准相比明显偏低的状况，充分考虑到目前物价上涨、人工和管理经营成本不断上涨的实际情况，为确保小区物业服务质量和服务水平不受影响。双方一致同意，在征得50%以上业主同意的前提下，自《翠榕花园物业服务合同》履行之日起一年内，物业费由现在的0.8元/㎡进行适时调整，业主委员会对物业费收取标准的调整给予全力协助与配合，如今后政府有规定则从其规定。二、根据《深圳市罗湖区翠榕花园三届三次业主大会会议表决事项表决票验票结果确认书》，2017年9月13日下午，深圳市罗湖区翠榕花园三届三次业主大会会议对“是否同意翠榕花园物业服务费收费标准上调到每月每平米1.18元”进行投票表决，同意票权数占与会业主的58%，同意的业主人数占与会业主人数的57%。深圳市罗湖区翠榕花园第三届业委会于2017年11月24日发函告知从即日起正式执行2017年9月13日翠榕花园第三届业主大会会议所通过的表决事项，将物业服务费收费标准上调到每月每平米1.18元，并要求原告进一步提高物业服务和管理水平。三、被告是位于深圳市罗湖区××山路××花园××房产的权属人。四、2018年2月1日至2020年5月31日期间被告就涉案物业未缴纳的物业管理费人民币2532.32元、物业专项维修资金人民币322元。裁判理由和结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。双方争议的焦点是物业管理费的收费标准。原告依据与涉案小区的业主委员会签订的物业服务合同为涉案小区提供了物业管理服务，在物业服务合同期满后，双方虽未签订书面合同，但原告继续提供物业服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系。被告作为涉案小区的业主，享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的对价。关于物业专项维修资金，深圳市住房和建设局规定，按照多层建筑0.15元/月·平方米的标准交由物业服务企业设专账代管。故依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，原告要求被告支付该期间的物业管理费和物业专项维修资金，依法有据，本院予以支持。被告抗辩称原告按照调整后的价格标准收取物业管理费没有合同和法律依据。对此本院认为，原告与涉案小区第二届业主委员会签订的《补充协议》约定，在征得50%以上业主同意的前提下，自《翠榕花园物业服务合同》履行之日起一年内，物业费进行适时调整。且根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条第（九）项规定，业主大会会议可以就以下事项作出决定：确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定需要由全体业主公摊费用的收取标准。涉案小区三届三次业主大会会议已经以投票方式决议通过了物业服务费收费标准上调到每月每平米1.18元，并已经以公告的方式告知小区业主，且该价格并未超过物价部门关于深圳市住宅物业服务收费指导标准的规定。被告要求按照原合同约定的价格交纳物业管理费的理由不能成立。故本院认为，原告按照每月每平米1.18元的收费标准收取物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。综上，结合原告提交的费用通知单，经核算2018年2月1日至2020年5月31日期间，被告应支付原告物业管理费人民币2532.32元、物业专项维修资金人民币322元，共计2854.32元。原告要求被告支付所欠款项之逾期利息（以所欠款项人民币2854.32元为基数，自起诉之日起计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期限贷款市场报价利率标准计算至所欠款项实际清偿之日止），于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条第（九）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄棉娇应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市俊荣物业管理有限公司支付2018年2月1日至2020年5月31日期间物业管理费人民币2532.32元、物业专项维修资金人民币322元；二、被告黄棉娇应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市俊荣物业管理有限公司支付上述款项逾期利息（以2854.32元为基数，自起诉之日起计算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至所欠款项实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由被告黄棉娇负担,上述费用原告已预付，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告。本判决为终审判决。审判员 刘 娟二〇二〇年十月十二日书记员 任惠彬