河北省行唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0125民初2741号 原告：王超，男，1987年12月9日生，汉族，住行唐县。 原告：苏晶，女，1986年10月20日生，汉族，住行唐县。 委托诉讼代理人：盛新香，石家庄市行唐东兰法律服务所法律工作者。受二原告共同委托。 被告：河北根全房地产开发有限公司。 法定代表人：贾迎帅，该公司总经理。 统一社会信用代码：91130100072092880G。 住所地：石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：吴玉锋，河北康诏律师事务所律师。 原告王超、苏晶与被告河北根全房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王超、原告苏晶及二原告共同委托诉讼代理人盛新香、被告河北根全房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴玉锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王超、苏晶向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告履行合同义务，按合同约定给付我行唐县唐城小区8号楼2单元1804室楼房一套及8号楼负2层43号地下室一个（付款82016元）；二、依法判令被告赔偿我因逾期交房给我造成的一切经济损失及违约金自2017年1月26日至给付楼之日止；三、诉讼费由被告承担。庭审时原告放弃要求被告交付房屋的诉讼请求，要求被告交付地下室一个。原告称第二项诉讼请求初步定为3万元，为原告3年租房居住的房租，每年1万元。事实与理由：二原告系夫妻关系，于2016年6月9日购买被告唐城小区8号楼2单元1804号楼房一套，首付款82016元，双方签订了商品房买卖合同，后于2016年11月5日购买了此处楼负2层43号地下室一个全款交付。楼房剩余款办理了银行贷款，按月给付被告余款。合同约定，此处楼房建筑面积91.31平方米，总价款252016元，并约定被告应当在2017年1月26日前交付楼房及地下室，但被告至今拒不交房，被告行为实属违约，被告还非法收取其他不合理费用，由于被告的违约，给原告造成了很大的经济损失，请求法院依法支持原告诉求，依法判令被告尽快履行合同义务给付原告楼房及地下室，并赔偿原告因逾期交房给原告造成的一切经济损失，依法维护原告合法权益，维护法律之尊严。 原告王超、苏晶提供了以下证据： 1、石家庄市商品房买卖合同一份，出卖人河北根全房地产开发有限公司，买受人王超、苏晶。证明2016年6月9日，王超、苏晶向河北根全房地产开发有限公司购买坐落于行唐县南街村××北侧唐城小区××楼××单元××室房屋一套，商品房预售许可证号为201508，建筑面积为91.31㎡，套内面积71.85㎡，分摊面积19.46㎡，单价为2760元，总价款252016元。合同第七条付款方式及期限为首付款人民币82016元，余款17万元做银行按揭贷款。第十条为交付期限，出卖人应当在2017年1月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.由于政府或有关部门原因致使主要配套功能运行迟延或遇天气因素或其它非出卖人原因造成的工期延误，出卖人需告知买受人，交房期予以顺延。第十一条为出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期60日后出卖人按日向买受人支付万分之0.1的违约金，合同继续履行。 2、唐城地下室买卖协议一份。甲方（出卖人）为河北根全房地产开发有限公司，乙方（买受人）为王超，合同主要内容为乙方王超购买甲方坐落于唐城小区8号楼负2层43号地下室一间，建筑面积为8.8㎡，单价1810元/㎡，总金额为人民币15928元，于本协议签订之日一次性付清。甲方签章处有河北根全房地产开发有限公司的签章和金雪梅的签字，乙方签名处有王超的签字和指印，协议签订时间为2016年11月5日。 3、收据两张。编号为0162787的收据内容为：“2016年11月5日，今收到王超交来负二层小房款43号人民币（大写）壹万伍仟零壹拾柒元整。注：应收小房款15928元，实收1000+15017,15017元含6‰信用卡费89.5元。收款单位河北根全房地产开发有限公司。”编号为0162788的收据内容为：“2016年11月5日，今收到王超交来负二层小房43号定金转入小房款人民币（大写）壹仟元整。收款单位河北根全房地产开发有限公司。” 4、房屋租赁合同三份。 5、被告作为乙方与他人于2015年8月4日签订的拆迁协议复印件一份。原告提供该协议时将甲方的名称及签名部分遮盖。该协议第六条违约责任第三款约定乙方未按规定日期交工，每推迟一天赔偿甲方100元（说明：不可抗拒的自然灾害及政府行为除外）。 被告河北根全房地产开发有限公司辩称，针对原告诉讼请求，第一项请求已经履行，2020年3月24日被告已经向原告交付房屋，第二项请求不具体，已经达成谅解，原告放弃追究被告违约责任，被告同意替原告缴纳三年物业费，物业费数额与双方约定的日万分之零点一的数额相差不大，应当依法驳回原告诉讼请求。违约金不应当支持，因为原告已经与被告达成谅解协议。 被告河北根全房地产开发有限公司提供了逾期交房谅解书一份。内容为：本人王超身份证号1301251987××××××××，于2016年6月9日签订了正式《商品房买卖合同》购买河北根全房地产开发有限公司开发的唐城项目8号楼2单元1804室。由于非人为及不可抗力原因导致未按约定期限交房，本人对以上事实表示谅解，自愿放弃追究逾期交房违约金的责任，同意河北根全房地产开发有限公司替本人向龙祥物业公司缴纳三年物业费。购房人处有王超的签名和指印，时间为2020年3月24日。 经庭审质证，原告对被告证据的质证意见为：对谅解书真实性无异议。在其基础上，原告在处于无奈的情况下不签订谅解书，被告就拒不交房，无法装修的情况下才签订谅解书。受胁迫签订的协议无效。在签订谅解书时，被告又收取了原告14360元的其他费用，这些费用按照合同的约定不应由原告承担，被告的行为实属欺诈、胁迫，应认定逾期交房谅解书无效。原告签了谅解书，被告才将钥匙交付原告，原告才开始装修。被告对原告证据的质证意见为：认可石家庄市商品房买卖合同原件。对唐城地下室买卖协议的真实性没有异议，但是协议无效，商品房合同没有体现地下室，没有手续，需要办理预售证，交付时间不明确。对房屋租赁合同真实性有异议，没有证明是否实际履行，原、被告双方也已经达成了逾期交房谅解书，原告再要求追究违约责任也没有法律依据。原告提供的被告与他人签订的协议不完整，又是复印件，对其真实性不认可，与本案关联性不认可。 本院经审理认定事实如下： 2016年6月9日，原告王超、苏晶与被告河北根全房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，二原告向被告河北根全房地产开发有限公司购买坐落于行唐县南街村××北侧唐城小区××楼××单元××室房屋一套，商品房预售许可证号为201508，建筑面积91.31㎡，套内面积71.85㎡，分摊面积19.46㎡，单价为2760元，总价款252016元。合同第七条付款方式及期限为首付款人民币82016元，余款17万元做银行按揭贷款。第十条为交付期限，出卖人应当在2017年1月26日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.由于政府或有关部门原因致使主要配套功能运行迟延或遇天气因素或其它非出卖人原因造成的工期延误，出卖人需告知买受人，交房期予以顺延。第十一条为出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期60日后出卖人按日向买受人支付万分之0.1的违约金，合同继续履行。 2016年11月5日，原告王超与被告河北根全房地产开发有限公司签订唐城地下室买卖协议一份，王超向河北根全房地产开发有限公司购买坐落于唐城小区8号楼负2层43号地下室一间，建筑面积为8.8㎡，单价1810元/㎡，总金额为人民币15928元。签订协议当日，王超向河北根全房地产开发有限公司付清了购买地下室的款项。 2020年3月24日，原告王超出具逾期交房谅解书，内容为：“本人王超身份证号1301251987××××××××，于2016年6月9日签订了正式《商品房买卖合同》购买河北根全房地产开发有限公司开发的唐城项目8号楼2单元1804室。由于非人为及不可抗力原因导致未按约定期限交房，本人对以上事实表示谅解，自愿放弃追究逾期交房违约金的责任，同意河北根全房地产开发有限公司替本人向龙祥物业公司缴纳三年物业费。”出具该谅解书的当日，被告将房屋交付给了原告。 原告提交了王超与王五保签订的《房屋租赁合（同）》，主要内容是王超租赁王五保的位于行唐县的房屋。其中乙方王超签名时间为2017年1月3日和2018年1月3日的两份合同上甲方签字日期均由“2019”改为“2017”或“2018”。 本院认为，原告王超、苏晶与被告河北根全房地产开发有限公司签订商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，且被告在出售房屋时已经取得了房屋预售许可证，双方签订的商品房买卖合同系有效合同。地下室不属于商品房，不需要办理预售许可证，被告以地下室未办理预售许可证等手续为由主张唐城地下室买卖协议无效不能成立，原告王超与被告签订的唐城地下室买卖协议有效。双方均应按照合同约定履行自己的权利义务。原告已经履行了向被告支付房屋和地下室价款的义务，被告应当履行按约定的期限向原告王超、苏晶交付唐城小区8号楼2单元1804室房屋和向原告王超交付唐城小区8号楼负2层43号地下室的义务。虽然地下室买卖协议中未写明交付日期，但该地下室坐落于唐城小区8号楼负2层43号，应当随房屋一起交付。按照合同约定，被告应当在2017年1月26日前将房屋交付给二原告，被告未能按期交付房屋，构成违约，应承担迟延交付房屋的违约责任。原告主张的被告违约给其造成的损失为租赁房屋的费用，但原告提交的三份房屋租赁合同中乙方王超签名时间为2017年1月3日和2018年1月3日的两份合同上甲方签字日期均由“2019”改为“2017”或“2018”，可以认定三份租赁合同均是在2019年同一天制作，本院对三份房屋租赁合同的真实性不予认定，对原告所称租赁房屋的事实及损失不予认定。本案审理期间，原告王超给被告出具逾期交房谅解书，被告将唐城小区8号楼2单元1804室房屋和唐城小区8号楼2单元负2层43号地下室交付给二原告，视为原告放弃追究被告逾期交房应承担的违约责任。原告王超称该谅解书是其在无奈的情况下签订，主张被告的行为构成欺诈、胁迫，但是原告未能举证证明被告的行为具有《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第六十八条和第六十九条规定的欺诈和胁迫的情形，本院对原告该主张不予采信。原告出具的逾期交房谅解书不违反法律规定，符合民法中的意思自治原则，本院予以确认，对二原告请求判令被告支付逾期交房造成的经济损失及违约金的诉讼请求不予支持。 因被告已将唐城小区8号楼2单元1804室房屋和唐城小区8号楼2单元负2层43号地下室均交付给二原告，已经履行了交付房屋和地下室的义务，二原告请求被告交付房屋和地下室的主张已经实现，无需本院判决被告履行该项义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定，判决如下： 驳回原告王超、苏晶的诉讼请求。 案件受理费1850元，减半收取计925元，由原告王超、苏晶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省行唐县，邮政编码：050600，收件人：材料收转窗口，联系电话：0311-826××××9）。上诉案件受理费1850元应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王趁心 二〇二〇年十月十日 书记员  高 阳