广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初25370号原告（反诉被告）邓露，女，汉族，1985年10月23日出生，身份证住址湖南省株洲市芦淞区，委托诉讼代理人高云杰，广东橙果律师事务所律师。委托诉讼代理人何琴，广东橙果律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市振海标签印刷有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道新木社区新园工业区**第**，统一社会信用代码91440300618904351K。法定代表人刘初香，该公司总经理。委托诉讼代理人刘薇，广东穗江律师事务所律师。原告（反诉被告）邓露与被告（反诉原告）深圳市振海标签印刷有限公司不当得利纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高云杰、何琴，被告委托诉讼代理人刘薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年11月1日至2019年10月31日，原告承租被告位于深圳市龙岗区平湖街道新木新园工业区20号3楼及宿舍4楼的厂房；2107年至2019年10月31日，原告承租被告位于深圳市龙岗区平湖街道新木新园工业区20号一楼食堂以北。双方的约定，租赁期间使用上述厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用由原告承担。原告承租后，房租、水电费等费用均是转给被告指定的银行账户，即案外人夏佐发的银行账户。同时，在原告承租期间，被告均以1.3元/度的标准向原告收取电费，其收取的电费高于深圳市供电局向案外人王桂庆（深圳市龙岗区平湖街道新木新园工业区20号）收取的电费。截止2019年10月，被告多收取原告电费133345.96元（人民币，下同）。现原告为维护自身合法权利，根据《中华人民共和国电力法》四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条的规定依法提起诉讼，请求判令：1、被告向原告退还2017年3月至2019年10月期间多收取的电费133345.96元；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1、原告与被告解除租赁合同时并未通知被告就自行搬离，搬离时未进行物品交接，未清理租赁房屋内的剩余物品，并且被告发现原告未经被告同意擅自拆除了租赁房屋内的防火门，破坏了洗手间的主体结构。2、原告所提出2017年3月到2019年10月期间多收取的电费，其中有部分诉求超过诉讼时效，依法应当不予支持。3、原告与被告自2015年签订租赁合同以来，收取电费均是按照单价1.3元收取，原告对该单价从未提出过异议，双方对房屋租金以及电费予以了事实上的确认，不存在多收取电费的事实。4、原告承租期间的电费存在峰期电费、平期电费、谷期电费以及基本电费容量、力调电费、公共照明费用公摊、电梯电费公摊、变压器费用分摊、村委管理费分摊，实际支出的电费每度达到了1.34569元，按照1.3元收取费用，并无任何超出之处。被告反诉称，被告将位于深圳市龙岗区平湖街道新木社区新园工业区20号的工厂三楼租赁给原告，双方最后一次签订租赁合同的期限为2018年11月1日至2019年10月31日，租金为29928元。合同到期后，原告未向被告表示其不续租，也未通知被告就自行搬离，搬离时进行物品交接，未未清理租赁房屋内的剩余物品，全部堆积于租赁场所内，给被告造成了巨大的清理工作量，完全违反了后合同义务。原告自行搬离租赁房屋未及时通知被告，并且拖欠缴纳十月份的水电费11151元，并且原告在租赁期间未经被告同意，擅自拆除租赁房屋内的防火门，破坏洗手间主体结构等，给被告造成巨大损失，导致被告无法即使将租赁房屋出租，严重违反了合同义务。被告特诉请判令：1、原告支付拖欠的水电费11151元；2、原告赔偿擅自改变房屋主体结构的恢复费用损失31740元及恢复期间的租金损失29928元；3、本案全部诉讼费由原告承担。原告针对被告的反诉辩称，1、关于被告提出了2019年10月的水电费，原告已经在（2020）粤0307民初10075号案中将该水电费予以抵扣被告未退还的租赁保证金。2、原告在搬离涉案厂房的时候，已经按照合同的约定提前告知被告，并且按照被告交付时的原状交还给被告。经审理查明，2018年11月8日原告（承租方：乙方）与被告（出租方：甲方）签订《工业厂房租赁合同》，约定乙方承租甲方位于深圳市龙岗区平湖街道新木新园工业区20号厂房三楼和宿舍四楼，共计1392平方米。内容如下：第二条约定，1、租赁期限自2018年11月1日起至2019年10月31日止。2、租赁期限届满，甲方有权收回出租的厂房，乙方应如期归还。合同期满乙方如需继续承租的，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同。第三条约定，1、甲、乙双方约定，该厂房租赁建筑面积每平方米租金为21.5元，月租金为29928元。2、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为两个月租金。租金应预付一个月，租金按月支付，支付日期在支付月10日前向甲方支付租金。第五条约定，租赁期间乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障时，乙方应自行负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。乙方对另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应向甲方报请有关部门批准后，方可进行。第六条约定，租赁期间满后，该厂房归还时，应符合正常的使用状态。另，2015年11月1日，原、被告双方就上述厂房三楼和宿舍四楼签订过一份《工业厂房租赁合同》，租赁期限自2015年11月1日至2018年10月30日止。2018年11月8日原告（承租方：乙方）与被告（出租方：甲方）签订《房屋租赁合同（2））》，约定：乙方承租甲方位于深圳市龙岗区平湖街道新木新园工业区20号一楼食堂以北（原放石头房间，不包含房子里边位于楼梯下的小房间）；租赁期限自2018年11月1日起至2019年10月31日止；月租金为2900元，甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两个月租金；租金应预付一个月，按月支付，支付日期在支付月10日前随三楼厂房租金一并向甲方支付租金。该合同的其他条款与《工业厂房租赁合同》一致。原告承租涉案房屋期间，被告一般于每月的中旬向原告发送当月的租金、上个月水电费明细表，其上明确记载电费按1.3元/度计算，原告按照明细表将费用支付至被告指定的收款人夏佐发的账户。原告提交其向深圳供电局查询的2017年4月至2019年11月30日期间的每月电费情况显示，用电户名为王桂庆，用电地址为深圳市龙岗区平湖街道新木社区新园工业区20号，每月用电量在10000度至60000度不等，电费金额多数在三万至五万元期间，每月的用电量及金额均远高于被告向原告所发的水电费明细表中所列的用电量及电费金额。被告提交一份盖有第三方公司印章的报价单，用于证明其恢复涉案房屋的原状支付费用31740元；被告提交照片，用于证明原告搬离涉案的厂房，对厂房内的部分设施予以了破坏和拆除。原告对报价单及照片的真实性均不予认可。另查，涉案房屋无房产证或建设工程规划许可证。本院于2020年4月1日立案受理了原告与被告之间的房屋租赁合同纠纷，案号为（2020）粤0307民初10075号。本案被告为该案的原告（反诉被告），其请求对方将租赁房屋恢复原状、支付拖欠水电费11151元，赔偿擅自拆除房屋损失费31740元及违约金29928元（撤回起诉）；本案原告为该案的被告（反诉原告），反诉请求为其交纳的租赁保证金65656元在抵扣其应支付的2019年10月房租20977元、2019年10月水电费11151元后，剩余的租赁保证金33528元应予以退还。本院于2020年9月30日作出民事判决，认定原告（即本案被告）收取的厂房、宿舍的租赁保证金共计65656元应退还给被告（即本案原告），扣除被告（即本案原告）同意抵扣的2019年10月的租金20977元、2019年10月的水电费11151元，剩余的租赁保证金33528元应退还给被告（即本案原告）。本院认为，本案系原告与被告间因房屋租赁而产生的纠纷，原告以不当得利纠纷起诉不当，本院予以纠正。本院认为虽被告所收取的电费标准比供电局高，但原告只承租了部分房屋，公共部分用电存在公摊属于正常现象，故原告单纯按单价差要求被告退还收取的电费133345.96元，缺乏依据，本院不予以支持。对于被告反诉主张原告支付恢复主体结构的损失31740元及恢复期间的租金损失29928元，被告未能举证证明原告存在擅自改变房屋主体结构的事实及其确有产生相应损失的事实，被告应承担举证不能的不利后果，对其反诉请求，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告邓露的全部诉讼请求；二、驳回被告深圳市振海标签印刷有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1483元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费405元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二〇年十月十四日书记员 方雯婷