云南省楚雄彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云23民终1241号 上诉人（原审原告）：殷丽国，女，1985年6月28日生，汉族，大专文化，云南省楚雄市人，楚雄州妇幼保健院护士，户籍地：云南省楚雄州楚雄市，现住楚雄市。 委托诉讼代理人：曹有安，云南兴彝律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：李惠芬，女，1967年8月13日生，汉族，初中文化，云南省安宁市人，工人，户籍地：云南省安宁市，现住楚雄市。 被上诉人（原审被告）：杨春城（系李惠芬配偶），男，1965年8月18日生，汉族，初中文化，云南省安宁市人，工人，现住云南省安宁市。 原审被告：楚雄科润房地产经纪有限公司。住所地：云南省高新区太阳历大道东侧永盛花园小区******。 法定代表人：杨亚衡，系该公司总经理。 上诉人殷丽国因与李惠芬、杨春城房屋买卖合同纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2020）云2301民初1206号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月19日受理后，依法组成合议庭于2020年9月8日公开开庭审理了本案，上诉人殷丽国及其委托诉讼代理人曹有安，被上诉人李惠芬，原审被告楚雄科润房地产经纪有限公司（以下简称科润地产公司）法定代表人杨亚衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人殷丽国上诉请求：1.撤销原审判决第一、四项，依法改判支持上诉人原审的全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原审判决忽视了涉案房产交易存在违规操作和显失公平的情形，只有解除合同才能保障上诉人的合法权益和彰显社会的公平正义。被上诉人与原审被告科润地产公司法定代表人杨亚衡系父母子女关系，实际出资及购房主体为杨亚衡，本案属于原审被告科润地产公司法定代表人杨亚衡在自己公司的居间撮合下，借其父母名义买房的行为，其行为违反《城市房地产管理法》《云南省房地产开发交易管理条例》的规定，属于违规行为。同时，涉案房产以428000元成交并过户后，便以600000元的价格挂在网上进行出售，存在被上诉人利用中介公司优势地位和与上诉人之间的信息不对称，故意压低房价的可能。对上诉人而言，该交易明显有失公平。二、被上诉人拒绝履行主合同义务，已构成根本违约，上诉人合同目的无法实现，依法应解除合同并按合同约定承担违约责任。作为卖方，上诉人的主合同义务是交房和过户；被上诉人作为买方的主合同义务是按约支付房款。主合同义务区别于从合同义务，违反主合同义务即构成根本性违约。本案上诉人己按合同约定交房和办理过户，被上诉人却拒绝支付房款，且经多次催告后仍不予支付，被上诉人的行为已经构成根本性违约，导致上诉人合同目的无法实现，故《房屋买卖合同》法定解除的条件已经成就，依据《合同法》第九十四条的规定，上诉人可以请求解除合同并按合同约定承担违约责任，人民法院应予支持。三、被上诉人经多次催告后仍未履行支付购房款义务，已严重违约，依法应解除合同并按合同约定承担违约责任。上诉人与被上诉人于2019年12月9日签订《房屋买卖合同》并交房，于2019年12月20日办理过户手续。在目前的国情和市场条件下，房产可以说是老百姓唯一的大额财产和毕生积蓄，且交易前上诉人与被上诉人是完全陌生的两方，彼此处于不信任状态，那么根据交易习惯，双方都会确定在较短的时间内完成交易以保障自身利益。本案上诉人已按约定完成交房和过户，将自身置于高风险状态，则被上诉人也应及时支付购房尾款，但被上诉人至今仍未向上诉人支付，已拖欠房款六个月之久。被上诉人拖延付款的行为，已经达到严重违约的程度，造成上诉人心理上和经济上的严重损失。同时，根据上诉人提交的录音证据，上诉人多次找被上诉人及中介公司进行催要，并于2020年1月18日向被上诉人发出《律师函》进行催款，但至今被上诉人仍未履行付款义务。故上诉人请求解除合同并按合同约定承担违约责任，人民法院应予支持。四、原审判决认定涉案《房屋买卖合同》未达到解除合同的程度的理由不能成立，且适用法律错误。首先，从合同文意本身理解，根据《房屋买卖合同》第四条的约定，尾款的支付方式为办理银行按揭一次性支付，但根据本案现有证据并结合法庭调查阶段被上诉人的自认，说明被上诉人从未到银行办理过按揭。因此，被上诉人已经构成违约，被上诉人应依约尽快以自有资金向上诉人支付房款。结合《房屋买卖合同》第四条第（二）款“……如贷款机构实际审批贷款额不足以支付房款余额或贷款未获批准的，乙方应于贷款机构出具贷款承诺函之日起二十个工作日内补足应交款，否则视为乙方违约”的约定，本案被上诉人应从可以办理贷款之日起的二十个工作日内支付购房尾款。因产权过户后即可办理贷款，则向后推二十个工作日为2020年1月10日（双方约定产权过户时间为2019年12月20日，向后推算二十个工作日为2020年1月10日前），被上诉人应在2020年1月10日前付款。从上诉人与原审被告科润地产公司工作人员的录音中，也可以佐证以上事实，即双方已经变更付款时间为2020年1月10日前。其次，根据交易习惯并结合楚雄地区房产交易的实际，10-20天内基本可以完成过户和办理贷款的整个过程。作为完全陌生的两方，任何一方都无法认可付款和过户的合理时间为催告后的三个月。原审判决忽略了房产交易的实际，也忽略了上诉人催告前己经留给被上诉人合理的准备时间。同时，上诉人与被上诉人之间系二手房买卖，故原审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属于适用法律错误。五、原审判决主动调整违约金不符合法律规定，且调整违约金的比例和法律依据也是错误的。首先，在原审诉讼过程中，上诉人与被上诉人均认为《房屋买卖合同》约定的违约金不高，且均未提出变更违约金的主张，原审判决主动调整违约金，不符合法律规定。其次，根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”。违约金约定比例过高的，人民法院只能适当调整，而原审判决对违约金的调整幅度，己经超出了适当的范畴。再次，本案为房产交易，不适用一年期同业拆借利率的规定。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人李惠芬、杨春城答辩称：我方不同意承担上诉人的上诉请求中的费用，除了一审判决中的律师费15000和一、二审案件受理费、保全费外我方愿意承担。 原审被告科润地产公司述称，对一审判决无意见。 殷丽国向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2019年12月9日签订的房屋买卖合同（编号：0001809）；2.判令被告李惠芬、杨春城返还原告出售的坐落于楚雄市东瓜镇华竹路中段麓溪家苑小区10幢1单元104室房产，并协助原告办理过户手续；3.判令被告李惠芬、杨春城支付原告逾期付款违约金85600元；4.判令被告科润地产公司退还原告定金10000元；5.判令被告李惠芬、杨春城承担原告为维权支出的律师费15000元；6.本案诉讼费由被告承担。 一审经审理确认本案法律事实如下：原告殷丽国（甲方）与被告李惠芬（乙方）、科润地产公司（丙方）于2019年12月9日签订《房屋买卖合同》，约定原告殷丽国将其所有的位于楚雄市麓溪家苑10幢1单元104室房屋（建筑面积91.45㎡）出卖给被告李惠芬，成交价格为428000元，付款方式为合同签订当日支付50000元，于房屋产权过户之日支付128000元，剩余房款300000元，由被告李惠芬办理银行按揭贷款一次性给付。合同签订后，被告李惠芬于2019年12月9日向原告殷丽国支付了购房款50000元（其中10000元作为交房保证金交由被告科润地产公司代管，约定在双方办理完毕房屋交接手续后，退还原告殷丽国）。于2019年12月13日支付了购房款100000元，合计向原告支付房款140000元。原告殷丽国于2019年12月19日向被告科润地产公司交付了房屋钥匙。双方于2019年12月23日开始办理房屋产权过户手续，被告李惠芬于2020年1月6日取得房屋产权证书。原告于2020年1月18日以邮寄方式向被告发送律师函，要求被告支付购房尾款，被告于2020年1月20日对律师函进行签收。但至今未向原告支付购房尾款278000元。另查明，被告科润地产公司法定代表人杨亚衡系被告李惠芬、杨春城儿子。原告殷丽国出卖的楚雄市麓溪家苑10幢1单元104室房屋已经过户至被告李惠芬、杨春城名下，二人对该房屋系共同共有。 一审认为，原告殷丽国与被告李惠芬、杨春城、科润地产公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应恪守。原告虽提出三被告故意压低房价、欺骗原告，使得原告违背其真实意思与被告签订了合同，但未向法庭提交证据证实，本院不予支持。原告以被告迟延履行支付购房尾款的义务，经催要后在合理期限内仍未履行为由，要求解除合同。本院认为，双方签订的房屋买卖合同中未明确约定购房尾款的支付时间也未对合同解除条款进行约定。原告殷丽国于2020年1月18日向被告发出律师函催要购房尾款，被告李惠芬、杨春城于2020年1月20日签收该律师函。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，被告在收到原告催告后履行义务的合理期限应为三个月（2020年1月20日至2020年4月20日）。故原告殷丽国于2020年3月19日向本院起诉要求解除合同的理由不能成立，本院不予支持；涉案房屋已经于2020年1月6日办理完毕不动产过户登记手续，被告李惠芬、杨春城取得房屋所有权。应根据合同约定向原告殷丽国支付购房尾款278000元。被告以原告殷丽国未实际转移房屋的占有为由拒绝支付，但庭审中原告提交了被告科润地产公司出具的收据证实其已经于2019年12月19日将涉案房屋钥匙交付被告科润地产公司，本院认为基于被告科润地产公司法定代表人杨亚衡与被告李惠芬、杨春城的亲属关系，可视为涉案房屋钥匙实际已经处于被告李惠芬、杨春城的管理控制之下。综上，被告李惠芬、杨春城的辩解理由不能成立，其在经原告催告后仍不履行支付购房尾款的义务的行为构成违约，应该承担违约责任。但原告诉请的违约金过高，本院酌定按照原告起诉时（2020年3月19日）一年期银行同业拆借利率4.05%上浮50%即6.075%予以支持，截止2020年3月19日确定为2730元【278000×6.075%÷365×59天（2020年1月21日至2020年3月19日）】，自2020年3月20日起至款项付清之日止的利息继续按照上述利率计算；根据上述确定的交房事实，对原告要求被告科润地产公司退还交房保证金10000元的诉请，本院予以支持；对原告要求被告支付律师代理费15000元的诉请，双方签订的房屋买卖合同中明确约定由违约方承担，原告提交的证据可证实其实际支出律师代理费15000元的事实，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告李惠芬、杨春城于本判决生效之日起十日内支付原告殷丽国购房尾款278000元，支付自2020年1月21日起至2020年3月19日止的利息2730元，并自2020年3月20日起按年利率6.075%支付原告利息至款项付清之日止；二、由被告李惠芬、杨春城于本判决生效之日起十日内支付原告殷丽国为实现债权支出的律师代理费15000元；三、由被告楚雄科润房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告殷丽国交房保证金10000元；四、驳回原告殷丽国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1256元（减半收取），由原告殷丽国负担941元（已交），由被告李惠芬、杨春城、楚雄科润房地产经纪有限公司负担315元（未交，限于本判决生效之日起十日内交纳，款交本院）。 二审中，各方当事人均未提交证据。 经征询各方当事人对一审认定事实的意见，各方当事人对一审认定的事实均无异议。上诉人殷丽国认为一审遗漏认定了被上诉人对律师函予以认可的事实。本院对各方当事人均无异议的一审认定的法律事实予以确认。 二审另查明，上诉人殷丽国（甲方）与被上诉人李惠芬（乙方）、科润地产公司（丙方）于2019年12月9日签订《房屋买卖合同》第四条付款方式和付款期限约定，产权过户当日，乙方收到产权管理部门开具的写有自己名字的《产权收据》时支付甲方首付款壹拾贰万捌仟元，剩余房款叁拾万元，由乙方办理银行按揭一次性给付。第九条约定，甲方、乙方或丙方违约或不按本合同履行，守约方为主张权利所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等费用均由违约方承担。被上诉人李惠芬、杨春城于2020年6月到银行办理按揭贷款。上诉人殷丽国2020年6月28日向楚雄市人民法院申请财产保全，缴纳保全费2004元。 综合诉辩双方当事人的主张，本案争议焦点是：上诉人殷丽国的上诉请求是否成立。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。本案中，一审判决根据合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素对案涉违约金的调整符合上述司法解释的规定，并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人殷丽国关于案涉《房屋买卖合同》系其被欺骗、违背其真实意思签订的，应予以解除的主张无证据予以证实，故上诉人殷丽国应承担举证不利的后果。财产保全费2004元依合同约定应由被上诉人李惠芬、杨春城承担。 综上所述，上诉人殷丽国的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，二审应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人殷丽国已预交的二审案件受理费2512元，由上诉人殷丽国承担1940元，多缴纳的572元予以退回。保全费2004元，由被上诉人李惠芬、杨春城承担（未交，于本判决生效之日起三日内付清，款交一审本院）。 本判决为终审判决。 审判长 刘 芳 审判员 杨 洁 审判员 吴启贤 二〇二〇年十月十九日 书记员 庞溪蕊