安徽省全椒县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1124民初3403号 原告：闵素梅，女，1967年1月15日出生，汉族，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：罗鲲，安徽衡远律师事务所律师。 被告：安徽华丰房地产开发有限公司，住所地安徽省全椒县新华南路服务大厅**。 法定代表人：汪允波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵德友，该公司员工。 委托诉讼代理人：秦勇，安徽椒陵律师事务所律师。 原告闵素梅与被告安徽华丰房地产开发有限公司(以下简称华丰公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闵素梅的委托诉讼代理人罗鲲、被告华丰公司的委托诉讼代理人赵德友、秦勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闵素梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房产证；2、判令被告立即支付逾期办理产权登记违约金369271.14元（以232246元为基数，按照年利率24%计算违约金，自2014年1月1日起计算至原告取得房产证时止，截止2020年8月16日共计违约金369271.14元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:2011年1月20日，闵素梅与华丰公司签订了一份《商品房买卖合同》，闵素梅购买华丰公司开发的全椒县名爵苑小区1幢4单元301室房屋，总房价为232246元。闵素梅于签订合同后一次性支付了全部购房款。虽然该房屋早已交付给原告，但由于被告原因导致原告至今无法取得房地产权证。2019年2月15日，双方就被告原因导致迟迟不能办理房地产权证达成《和解协议》，协议第二条约定，如果原告在2019年5月31日前不能取得房地产权证，被告愿意承担违约责任，包括但不限于违约金、律师费、诉讼费等一切费用，违约金按照购房款总额以年利率24%自2014年1月1日计算至房地产权证载明的登记日期止。 华丰公司辩称，关于办理房产证，自2019年9月始该户房屋可以办证，但需要原告配合变更房屋买卖合同相关名称。关于违约金，我方认为原告主张的违约金过高，被告已向原告支付两笔违约金，其中2015年前已支付原告9326元违约金，2019年9月30日前支付原告2万元违约金。该户不能及时办证是有客观原因的，因为政府调整小区规划，被告服从政府安排，造成该户不能及时办证。 本院经审理认定事实如下：2011年1月20日，闵素梅与华丰公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：1、闵素梅购买华丰公司开发的全椒县名爵苑小区1幢4单元301室房屋，总房价为232246元；2、出卖人应当于2011年10月22日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将需由出卖人提供的办理权属登记资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：“双方协商解决”。合同签订后，闵素梅按期支付了全部购房款。华丰公司于2013年6月20日将房屋交付给闵素梅使用。 另查明，2010年6月12日，全椒县城市规划委员会专题会议研究决定，调整名爵苑规划方案，在原批准方案中压缩商品房用地规模，增建酒店配套设施用房。名爵苑小区1号楼原为4个单元，调整后为3个单元，后经政府同意将第4单元建在金陵花园小区。闵素梅等购房户由名爵苑小区改至金陵花园小区。2013年2月22日，华丰公司因逾期交房支付闵素梅违约金9326元。后因华丰公司迟迟不能办理房产证，导致购房户到全椒县信访局进行信访，2019年2月15日，华丰公司（甲方）与闵素梅等11购房户（乙方）达成《和解协议》，约定：1、甲方保证乙方每户在2019年9月30日前能够取得房地产权证。如果乙方在2019年9月30日前取得房地产权证，并且甲方给予乙方每户20000元以及律师费40000元（共计260000元），乙方不追究甲方迟延办理产权证的违约责任；2、如果乙方每户在2019年5月31日前不能取得房地产权证，甲方自愿承担违约责任，包括但不限于违约金、律师费、诉讼费等一切费用，违约金按照购房款总额以年利率24%自2014年1月1日计算至乙方房地产权证载明的登记日期止。甲方承担的违约责任不扣除第一条中甲方已经支付的260000元。《和解协议》签订后，华丰公司给付闵素梅20000元违约金，但闵素梅的房地产权证至今未能办理，从而引发诉讼。 再查明，2020年10月，全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为年利率3.85%，加收30%为5.005%。 上述事实由当事人陈述、商品房买卖合同、购房款发票、房屋交接书、《和解协议》、《会议纪要》等证据在卷予以佐证。 本院认为，闵素梅与华丰公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，闵素梅与华丰公司均应按合同约定履行各自义务。闵素梅已按合同约定全额支付了购房款，华丰公司应按合同约定在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记资料报产权登记机关备案。由于华丰公司的原因，导致闵素梅未能取得房地产权证，华丰公司构成违约。故闵素梅诉请华丰公司为其购买的房屋办理房地产权证，并支付逾期办证违约金，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及相关司法解释的规定，合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，由于华丰公司违约，导致闵素梅至今未能取得房地产权证，但双方在《商品房买卖合同》中对逾期办证的违约责任仅约定了“双方协商解决”，在《和解协议》第二条中约定，在2019年5月31日前不能取得房地产权证，华丰公司自愿承担违约责任，违约金按照购房款总额以年利率24%自2014年1月1日计算违约金至房地产权证载明的登记日期止，截至2020年8月16日违约金为369271.14元。庭审中，华丰公司认为双方约定的逾期办证违约金过高，请求予以减少，并主张参照同小区的其他业主再赔付闵素梅违约金20000元，但闵素梅不同意。华丰公司在签订《和解协议》后，给付闵素梅20000元违约金，此款应视为支付2019年5月31日前不能取得房地产权证的违约金，闵素梅主张从2014年1月1日计算违约金属于重复计算，本院不予支持。因闵素梅未能举证证明其实际损失，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定华丰公司以房屋总价款232246元为基数自2019年6月1日起按照年利率5.005%支付违约金至办理房屋产权证完成时止。华丰公司在庭审中要求从违约金中扣除闵素梅欠付的电费2708元，因其未提起反诉，也未缴纳反诉费用，本院不予支持，但华丰公司可凭相关证据另案诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告安徽华丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告闵素梅办理案涉房屋的房地产权证，并以该房屋总价款232246元为基数自2019年6月1日起按照年利率5.005%支付原告闵素梅违约金至办理房地产权证完成时止； 二、驳回原告闵素梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4907.50元，由原告闵素梅负担2907.50元，被告安徽华丰房地产开发有限公司负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  张国兵 二〇二〇年十月十六日 书记员  赵 阳 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。