河南省平顶山市湛河区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0411执异105号案外人：陈玉才，男，1948年10月8日出生，汉族，住平顶山市卫**。申请执行人:平顶山银行股份有限公司，住所地：平顶山市湛河区。被执行人：朱海鹰，男，1979年3月18日出生，汉族，住平顶山市卫**。本院在办理申请执行人平顶山银行股份有限公司（简称平顶山银行）与被执行人赵旭新、朱海鹰、张利娟金融借款合同纠纷，以及申请执行人平顶山银行与被执行人朱海鹰金融借款合同纠纷案件中，案外人陈玉才对本院执行的朱海鹰名下位于平顶山市新华路北段路东帝景花园10号楼底商自南向北2-8间（不动产权证书号：F20081200221）中的1008号房产提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈玉才称，请求法院撤销（2018)豫0411执888号执行裁定书，停止对位于平顶山市卫东区新华路北段路东帝景花园10号楼1层1008商铺的执行并解除查封。案外人早在2001年9月8日就与平顶山市兴平房地产开发公司书面订立了《联合建楼合同》，将位于卫东区黄楝树的自有房屋交由平顶山市兴平房地产开发公司拆迁建设，2003年9月8日案外人与平顶山市兴平房地产开发公司就案外人应分的房产签订《房产转让合同》，案外人将应分得的房产折合市场价交由对方周转使用。直到2006年7月8日案外人才与平顶山市兴平房地产开发公司达成新的反方意向。到2011年10月12日经协商平顶山市兴平房地产开发公司将位于平顶山市××东区××楼××单元××东户88平方米住房一套换成10号楼1008号门面房一间，即本案所涉房屋。平顶山市兴平房地产开发公司向案外人出具了加盖合同专用章的分房表。因涉案商铺此前由平顶山市兴平房地产开发公司向外出租，交接后由案外人开始收取房租，到2013年上半年，涉案商铺由案外人收回，开始自主对外出租至今。期间案外人多次催促平顶山市兴平房地产开发公司按照约定提供办理房屋所有权过户手续，但是平顶山市兴平房地产开发公司一直怠于履行合同义务，造成案外人购买的该商铺无法办理过户登记手续。因被执行人朱海鹰与申请执行人平顶山银行涉及债务纠纷，平顶山银行依据（2017）豫0411民初1342、1343号民事判决书申请执行案外人购买的商铺。法院在未对被执行财产现状做认真充分的调查和核实的情况下作出（2018）豫0411执888号执行裁定书，将案外人实际所有的商铺进行查封，直到2020年8月底案外人才从10号楼1层1004商铺老板的口中了解到。综上所述，由于法院的执行决定认定事实不清，且严重侵害了案外人的合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律规定，请求法院撤销(2018）豫0411执888号执行裁定书，停止对位于平顶山市卫东区新华路北段路东帝景花园10号楼1层1008商铺的执行并解除查封。案外人提供的证据有：1、案外人与平顶山市兴平房地产开发公司签订的房产转让合同的复印件；2、加盖有平顶山市兴平房地产开发公司合同专用章记载有分房内容的2张表格复印件；3、出租方为任春桃、承租方为武艳丽的1份租赁合同复印件；4、加盖有物业公司印章且附带文字说明的3张水电费及物业费统计表格复印件；5、房屋承租方的营业执照复印件1份和营业场所照片打印件2张；6、陈群的房产所有证存根查找证明复印件1份、陈岱的土地房产所有证复印件1份；7、平顶山市兴平房地产开发公司向陈玉才出具的4份借据复印件、林丽萍向陈玉才出具的1份借条复印件、无签名的计算借款本息的2张材料复印件。申请执行人平顶山银行答辩称，一、案外人的异议申请与本案执行房产无关联。根据案外人所述，案外人与第三人平顶山市兴平房地产开发有限公司（简称兴平房地产公司）签订了《联合建楼合同》、《房产转让合同》，合同真实性有待考证，根据其提供证据材料显示，案外人所异议房产的合同是其与兴平房地产公司签订的，如若案外人对于合同约定的房产有争议，理应是案外人与兴平房地产公司之间房产的争议。案外人与第三人朱海鹰之间并未签订合法有效的书面房产买卖合同，而申请执行人申请执行的房产是登记在朱海鹰名下的抵押房产，该房产所有权人为朱海鹰而非兴平房地产公司，即使案外人所主张的房产情况属实，在无证据反映兴平房地产公司实际取得涉案执行房屋所有权的情况下，案外人基于与兴平房地产公司之间的买卖关系取得的债权不能产生对抗除兴平房地产公司以外的第三人的效力。案外人所提供的《房屋租赁合同》签订双方为任春桃、武艳丽，出租人为任春桃而非案外人。案外人的异议申请与本执行案房产无关联。二、申请执行人对涉案房产享有抵押权，朱海鹰以其名下房产提供抵押担保，并依法办理了抵押登记手续，抵押行为合法有效。申请执行人与朱海鹰签订的抵押担保合同，系双方真实意思表示，双方已依法在房地产管理局办理了抵押登记手续。《城市房屋权属登记管理办法》第五条明确规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”。在申请执行人与朱海鹰办理抵押登记时，涉案房产已然登记在朱海鹰名下，即朱海鹰为涉案房产所有人，房屋未进行变更登记，朱海鹰享有抵押物的所有权，申请执行人因信赖不动产登记公示效力而将涉案房产办理抵押。根据《物权法》第一百八十条及一百八十七条规定，朱海鹰将自己所有的可以抵押的财产，设置抵押并办理了抵押登记手续，该抵押行为合法有效。申请执行人有理由信赖不动产物权登记的公示效力及对抗效力，申请执行人对该办理了登记的房产享有抵押物权。三、退一步讲，即使案外人与朱海鹰或者兴平房地产公司签订了《房屋转让合同》，且案外人所述房产与本案执行房产系同一房产，案外人目前也仅对涉案房产享有合同之债权，不能对抗申请执行人办理登记的抵押担保物权，房产的所有权不能依据合同的签订或占有的事实而认定发生物权变动的效果，其申请事由不足以排除法院的强制执行。案外人以其与兴平房地产公司签订《房产转让合同》后协商将约定房产调换为涉案房产为由，主张对抗申请执行人的抵押权，无充分事实根据与法律依据。我国采取物权公示制度，房产的所有权不能依据占有的事实而认定发生物权变动的效果。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。根据《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。本案中，即便案外人就涉案房产签订了转让合同并实际占有该房产，但该房产所有权不属于案外人，不动产登记具有公示和对抗效力，在申请执行人办理抵押登记时，涉案房产登记在朱海鹰名下，而非案外人名下，未经依法登记，不发生效力，且其购得房产并合法占有的真实性及与本案的关联性无法确认，其异议房产的所有权不能依据其已占有的事实而认定发生物权变动的效果。四、申请执行人对执行房产享有的抵押权及优先受偿权已经法院生效法律文书依法予以确认，且担保物权具有排他性和优先性。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，异议房产已抵押给了申请执行人且办理了抵押登记，申请执行人对异议房产享有抵押权，且湛河区人民法院作出的（2017）豫0411民初1346号民事判决书等生效法律文书已确认申请执行人可就朱海鹰名下抵押房产的拍卖、变卖价款优先受偿。而案外人虽主张其就异议房产签订了转让合同，但其未取得权属证书，也未进行备案登记。因此，案外人对异议房产享有的仅是普通债权。根据《中华人民共和国物权法》的规定，担保物权具有排他性和优先性，可以有效对抗普通债权人，故案外人对涉案房产的权利不能对抗申请执行人的抵押担保物权。五、案外人对涉案房产的权利不能够排除法院的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，法院对异议予以支持的前提是要求符合本条四点规定情形且其权利能够排除执行，即执行债权为普通债权，案外人作为不动产一般转让人，其民事权益可以排除申请执行人的普通债权，但本案债权是抵押债权，并非普通债权，故不能排除法院的执行。六、案外人所异议房产系商品房，且并非其唯一住宅。住址在卫**××楝树社区××楼××单元××楼**的案外人，异议房产为帝景花园10号楼1层1008商铺，根据案外人所述该商品房是用作经营出租，并非是为满足生活居住需要，且该房产并非案外人的唯一住房，不符合法律保护的针对唯一住房且是善意的小业主权益的立法本意，不具有优先性。七、国家设立抵押登记制度，是市场融资的重要方式之一。抵押权优先于普通债权，具有优先性是基本原则。若设立抵押登记的不动产未经抵押权人知晓即可随意销售转让，也可对抗抵押权，则抵押制度设立无任何意义，债权人权益将无任何保障，金融秩序将会被严重破坏。公民、法人的合法权益受法律保护，同时履行生效判决亦是被执行人的法定义务。从更好的保护合法债权，有利于打击规避执行行为的角度来看，停止执行解除对该争议房屋的查封，将不能更有力的督促被执行人及时自觉履行生效判决确定的义务，从而将不利于申请执行人债权的实现。综上，案外人申请撤销执行裁定，停止执行并解除对涉案房屋的查封，不足以排除法院的强制执行效力，缺乏充分依据，望法庭全面综合考虑，驳回案外人的申请。被执行人朱海鹰无答辩。本院查明：关于申请执行人平顶山银行与被执行人朱海鹰金融借款合同纠纷，以及申请执行人平顶山银行与被执行人赵旭新、朱海鹰、张利娟金融借款合同纠纷两案，本院在审理中于2017年5月15日作出（2017)豫0411民初1343号民事裁定书，于2017年5月16日作出（2017)豫0411民初1342号民事裁定书，分别裁定对朱海鹰的抵押财产位于新华路北段路××楼底××自××2-8间房屋（房产证号：平房权证字第**）予以查封，2017年5月24日，两案均向平顶山市不动产登记中心发出协助执行通知，办理了查封登记。2017年10月30日，本院作出（2017)豫0411民初1342号民事判决书，判决：一、朱海鹰于本判决生效之日起十日内偿还平顶山银行股份有限公司借款本金498.649937万元、利息、罚息122.392091万元，本息合计621.042028万元（利息、罚息已计算至2017年1月21日，以后的利息、罚息按双方借款合同约定计算至全部借款清偿之日止）；二、平顶山银行股份有限公司对朱海鹰的抵押财产位于平顶山市卫东区新华路北段路××楼底××自××2-8间房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。该判决于2018年2月12日生效。2017年11月1日，本院作出（2017)豫0411民初1343号民事判决书，判决：一、赵旭新于本判决生效之日起十日内偿还平顶山银行股份有限公司借款本金1997098.16元，利息及罚息489928.76元，合计2487026.92元（利息及罚息已计算至2017年1月21日，之后的利息及罚息按照合同约定继续支付至全部借款清偿完毕之日止）。二、张利娟对本判决第一项借款本息承担连带清偿责任，承担责任后，可在其承担责任的范围内向赵旭新追偿。三、平顶山银行股份有限公司对朱海鹰名下的抵押物位于新华路北段路××楼底××自××2-8间房屋（房房产证号：平房权证字第**）拍卖、变卖价款享有优先受偿权。四、驳回平顶山银行股份有限公司的其他诉讼请求。该判决于2018年2月12日生效。在上述案件的执行期间，本院于2020年5月11日以（2018）豫0411执888号执行裁定书和协助执行通知书，在平顶山市不动产登记中心对朱海鹰位于新华路北段路××楼底××自××2-8间房屋办理了续查封登记手续。另查明，本案执行的位于新华路北段路××楼底××自××2-8间房产，在登记机关登记的所有权人为朱海鹰，登记时间为2009年12月31日，登记类型为转移登记，不动产权证书号：F20081200221，该房产于2014年3月17日办理抵押登记，抵押权人为平顶山银行股份有限公司。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案执行的房产登记在被执行人名下，且抵押于申请执行人，申请执行人基于抵押享有的优先受偿权已经生效判决确认，本院查封并执行上述房产符合法律规定。案外人主张其从平顶山市兴平房地产开发公司换房取得争议房产，但自其所述的换房时间至今，本案执行房产登记的所有权人始终为朱海鹰，平顶山市兴平房地产开发公司并非所有权人。故不论案外人所述的换房事实是否真实，其均不可能基于从他人处换房而获得对被执行人名下房产排除执行的权利，更不可能对抗申请执行人已经生效法律文书确认的抵押权。综上所述，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人陈玉才的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 崔 昭审判员 霍彩玲审判员 李海军二〇二〇年十月二十七日书记员 王婧婧