营口市鲅鱼圈区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0804民初3436号原告：中国银行股份有限公司营口经济技术开发区支行住所地：辽宁省营口市鲅鱼圈区昆仑大街富春江路。负责人：隋鸣，系行长。委托诉讼代理人：姜秀丽，辽宁睿智律师事务所律师。被告：蔺瑶，女，1984年3月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：营口金泰海景房地产开发有限公司住所地：营口市鲅鱼圈区辽东湾大街南段旅游开发有限公司楼内。法定代表人：朱永田，系总经理。委托诉讼代理人：张磊、吴凤君，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司营口经济技术开发区支行与被告蔺瑶、营口金泰海景房地产开发有限公司（以下简称金泰海景房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜秀丽，被告金泰海景房地产公司的委托诉讼代理人张磊、吴凤君到庭参加诉讼。被告蔺瑶经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司营口经济技术开发区支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告蔺瑶、被告营口金泰海景房地产开发有限公司签订的个人一手住房贷款合同；2、判令被告蔺瑶偿还贷款剩余本金人民币113，200.61元，并给付自2019年7月11日起至实际还款之日止的利息、罚息，利息、罚息的利率标准按照原告提供的中国银行系统显示的个人贷款未收应还本息清单为准；3、判令原告对被告蔺瑶提供的位于鲅鱼圈区房屋享有优先受偿权；4、判令被告营口金泰海景房地产开发有限公司对诉讼请求第2、5项承担连带担保责任；5、本案诉讼费、律师费、公告费、执行费、拍卖费等原告为实现债权而支出的所有费用由被告全部承担。事实与理由：2015年7月2日，原告与被告蔺瑶、被告营口金泰海景房地产开发有限公司签订合同编号2014年房字12**个人一手住房贷款合同（以下简称贷款合同）。合同约定贷款金额人民币17万元；贷款期限10年；贷款月利率执行4.5‰。贷款期间利率随国家利率调整政策而变动，采用按月等额本息还款，每月11日为还款日；合同约定逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。为了保证原告在贷款合同项下债权的实现，被告蔺瑶用位于鲅鱼圈区房屋向原告提供抵押，并办理了抵押登记。被告营口金泰海景房地产开发有限公司系被告蔺瑶与原告签订的个人一手住房贷款合同的保证人，对被告蔺瑶的借款提供连带保证责任。2015年7月13日，原告采用受托支付方式向被告足额发放贷款本金人民币17万元。但被告从2020年1月11日起，就未能按贷款合同约定履行还款义务，被告尚欠贷款本金人民币104951.94元。依据贷款合同约定，被告蔺瑶未按期偿还贷款本息，原告有权宣布贷款合同项下贷款本息全部提前到期，原告有权要求被告立即清偿全部借款本金、利息及罚息，以及原告为实现债权而支付的全部费用包含诉讼费、律师费等。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告蔺瑶未到庭、未作答辩。被告金泰海景房地产公司辩称，一、原告不具有解除合同的条件和权利，合同应当继续履行。（一）国家金融政策不支持原告与因受新冠××疫情影响迟延还款的被告解除合同2020年2月1日，中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、国家外汇管理局五部门在疫情发生后的第一时间，联合下发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染××疫情的通知》以贯彻落实中共中央《关于加强党的领导、为打赢疫情防控阻击战提供坚强政治保证的通知》精神，其中第一条第四项规定：“（四）完善受疫情影响的社会民生领域的金融服务。对因感染新型××住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限”。五部门的这一规定，与党中央的政治决定高度一致，充分体现了国家对民生的关注，努力帮助群众暂时渡过难关，避免人民群众失业又失房的悲剧发生。答辩人认为，原告作为中国的四大国有银行之一，在这个特殊的历史时期，应该响应国家的政策安排，灵活调整蔺瑶贷款的还款安排，合理顺延还款期限,担负起对人民群众的社会责任。此时，原告最好的做法是雪中送炭，而非釜底抽薪。原告在疫情前已扣划了答辩人因蔺瑶中断还贷的保证金，事实上答辩人已替蔺瑶还了部分贷款，在此时，提前解除合同，收回全部剩余贷款将使本已面临还贷压力的被告更加难以支撑，将陷入极度困境之中，这与国家政策规定背道而驰。（二）根据《合同法》规定，原告无权解除合同。《合同法》第八条规定：当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告蔺瑶不是未进行还款，已还了相当一部分款项，答辩人所提供的质保金也事实上替蔺瑶还了一部分贷款，只是受制于自身经济状况及疫情影响蔺瑶无法及时还贷，原告无权直接解除合同。（三）原告在解除合同的程序上未履行通知义务，不符合解除合同条件原告并未提供证据证明其已通知被告谢立明、曾嵘因其逾期还款而要与其解除贷款合同，并明确告知所有贷款要提前到期偿还。根据《合同法》第96条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”当事人约定一方解除合同的条件的，在解除合同的条件成就时，解除权人如果选择解除合同，应通知对方当事人，原告无权在未履行解除通知义务情况下，直接解除该贷款合同。（四）原告提供的贷款合同，系事先拟定的不可协商的强势格式条款，不应作为合同解除的依据原告方事先拟定《个人一手住房贷款合同》第16页和第17页约定了违约条款和贷款本息提前到期的内容，该条款系不可协商的格式条款。答辩人认为：该条款内容不应构成合同内容，原告利用自己合同中的优势和强势地位排除或限制了被告蔺瑶的合法权利，只约定未按期归还贷款本息时原告就可以解除贷款合同，明显剥夺了合同协商权利及维持合同继续履行的权利。解除合同权的行使只能发生在合同另一方严重违约的情形下，即一方发生根本违约时方可，不能是如果蔺瑶短期欠款就直接行使解除权，原告是在滥用合同解除权。按照原告的理解，哪怕被告只欠一元钱贷款未还，原告也有权解除贷款合同。这明显违反合同解除权的基本涵义，既不合理也不合法，与我国《合同法》精神和规定背道而驰，是滥用权利。原告的合同解除权必须依法行使，其作为强势的国有企业在使用格式合同时更应受到相应的限制。被告蔺瑶形式上与原告平等，在事实上处于弱势地位，原告无权也不应该利用自己的强势地位，随意制订格式合同以及在制订格式合同后肆意解除合同，尤其是在这次疫情期间，原告利用看似“合法”的合同条款名义上在行使合同权利，实质上构成对被告的权利侵犯，违反法律，有损原告作为国有银行的企业形象，也与国家的疫情防控政策不符。二、原告诉请的罚息应当按照国家最新规定的利率计算如前所述，《个人一手住房贷款合同》合法有效应继续履行，原告无权提前收回剩余未还贷款。原告诉请的贷款利息、罚息应当按照国家现有新的规定，自2019年8月20日起执行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，而非按照原告自己所提供的中国银行系统显示的利息计算。该贷款合同只规定原告应当享有的权利，排除和限制了被告所享有的合法权利，按照《合同法》第三十九条、第四十条的规定，对于免除或限制原告的责任，加重对方被告方责任的条款，应当无效或变更。该贷款合同约定有关利息的计算标准时，原告都约定自己有任意的选择权和决定权，选择对其最有利的计算方式，明显不公平。根据该合同第三条第三款关于利率浮动比例的约定，原告在遇到国家正常、监管规定等对利率浮动比例进行调整时，本合同按照该调整执行，但如何调整、调整的比例、优惠期、优惠利率浮动等均由原告单方决定，该条款中由双方协商一致后执行新的利率浮动比率的约定表面上有约定，实质被原告剥夺。对于罚息，应当按照国家新的规定利息计算标准的基础上进行，而不应按照合同约定的利息为基准。总之，原告有关贷款利息和罚息的计算方式不当，应当依法调整。三、原告对案涉房屋有权享有优先权本案中，案涉房屋为《个人一手房贷款合同》第13页第五款担保信息中被告蔺瑶与原告约定的抵押物金泰城海岸线7#1-1503房屋，本案在开庭中，原告举证的抵押登记凭证中可证明原告已经取得营口市房产局开具的7#1-1503房屋的抵押登记凭证，尽管原告并未取得该房屋的他项权证，但是，该抵押凭证已经在事实上证明原告已经取得了被告房屋的优先权，有权对该房屋行使优先权。四、答辩人不承担原告诉请的第二项和第五项的连带担保责任。本案中，根据原告与答辩人《个人贷款保证金质押合同》第四条约定，答辩人在贷款合同中提供的是阶段性担保，即借款人在办理完贷款所购房屋的抵押登记手续以及原告取得房屋他项权证之日起，答辩人不承担新的担保义务和责任，也不承担其他责任。（一）答辩人作为开发商承担的是阶段性担保责任，已经履行完毕在《个人一手住房贷款合同》第13页关于担保信息中约定，担保类型为“所购房产抵押、开发商阶段性担保”，即蔺瑶与原告明确约定，借款人以本合同项下的贷款所购房屋7#1-1503向贷款人提供抵押担保。其中明确约定了抵押物清单为借款人所购房屋，三种情况下原告与借款人需要在约定期限内办理抵押登记手续。即（1）如果所购房屋为期房，无法办理抵押权预告登记，待符合办理条件后的5日内办理；（2）如果所购房屋为期房，在可以办理抵押权预告登记并可以办理抵押登记日后30日办理抵押登记。（3）如果是所购房屋为现房，应该在取得所有权证书后5日内办理抵押登记。答辩人作为开发商向借款人出售的是期房，因此原告应当与借款人在符合办理房屋所有权权属登记条件后的5日内最多30日内去办理抵押登记。尽管目前原告没有取得他项权证，但是，原告提供的抵押权凭证足以保障原告的抵押权实现，其应当及时进一步办理他项权证。作为开发商所承担的阶段性担保义务，是指其应该保证抵押的房屋能够在具备房产登记机关办理抵押登记条件提供抵押登记的手续,在此之前的债权担保。而该房屋已于2016年6月10日竣工验收，并于2018年12月3日向房产局备案，早已可以办理产权登记和具备抵押权登记条件，相应手续也早已具备，原告在办理了抵押凭证后可与被告共同办理他项权证。作为原告其也有义务在答辩人具备办理该房屋抵押登记条件后及时与原告办理抵押登记手续。现虽未办理他项权证，但是在事实上其已经取得他项权利，因此答辩人的阶段性担保责任已经结束。答辩人对发生在抵押权证书之前的蔺瑶房屋贷款承担担保责任，而对原告取得该抵押权证书之后的贷款关系不再承担担保责任。（二）原告未取得他项权利证书系原告与借款人未及时办理手续所致，答辩人不再承担保证责任。在《个人一手住房贷款合同》第18页第四条开放商保证中第二款约定，保证人的责任止于借款人办妥抵押登记手续及贷款人收到他项权证之日。在此阶段之前，保证人承担阶段性保证责任。如上第（一）项所述，原告与借款人办理抵押登记证书，在具备办理他项权证书时应当及时办理。由于其双方迟迟未予办理抵押登记手续，而未取得他项权证，取得他项权证没有任何权利障碍，只是原告与蔺瑶未去办理手续而已，其与被告借款人始终不办理抵押登记手续，违反约定的行为不能增加答辩人的责任负担。因此，答辩人不应当对由于原告已经具备了办理抵押登记手续条件的情况下继续承担保证责任，更无需承担新的保证义务和责任。（三）原告与借款人变相延展了本合同的履行期限且未征得答辩人同意，因此答辩人不承担保证责任。第18页第四条第5款，“贷款人与借款人协议变更本合同的，除涉及数量币种、利率、金额、对本合同进行展期或其他变更，导致增加主债权金额或延展本合同履行期限的情形外，无需征得保证人的同意。在需征得保证人同意的情形下，若未征得保证人书面同意或保证人拒绝的，保证人对增加部分的主债权金额不承担保证责任，延展本合同履行期限的，则保证期间仍为原定期间。”若由于原告在应当办理抵押登记手续期间未及时办理抵押登记手续，其应当向保证人发出请求取得书面的延期阶段性保证承诺，否则保证期间仍为原定期间。在本案中，原告与借款人早已具备了办理抵押登记手续的条件，早已超过了办理手续的30日期限，因其未取得答辩人的书面延期同意，因此答辩人不承担此后的保证责任，阶段性保证责任终止，而本案的诉请债权的时间发生于2020年4月11日之后。五、对于本案因原告维权所产生的诉讼费、律师费等费用，此为发生于阶段性担保期间之后，故答辩人不承担此责任。如果判令解除合同，由于有物的担保存在，原告应当首先就抵押房屋变卖取得债权。根据我国《物权法》第176条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。我国《担保法》第28条也规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。本案中，被告蔺瑶已将其购买的房屋给原告设定担保，如果判令解除合同，则原告应按照法律规定，首先对案涉担保房屋进行处理，在未对双方约定的担保房屋7#1-1503进行处理前，答辩人对此不承担保证责任。经审理查明，2015年7月2日，原告与被告蔺瑶、被告营口金泰海景房地产开发有限公司签订合同编号20144年房字12**人一手住房贷款合同（以下简称贷款合同）。合同约定贷款金额人民币17万元；贷款期限10年；贷款月利率执行4.5‰。贷款期间利率随国家利率调整政策而变动，采用按月等额本息还款，每月11日为还款日；合同约定逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告蔺瑶用位于鲅鱼圈区房屋向原告提供抵押，并办理了抵押登记。被告营口金泰海景房地产开发有限公司系被告蔺瑶与原告签订的个人一手住房贷款合同的保证人，对被告蔺瑶的借款提供连带保证责任。2015年7月13日，原告采用受托支付方式向被告足额发放贷款本金人民币17万元。但被告从2020年1月11日起，就未能按贷款合同约定履行还款义务，被告尚欠贷款本金人民币104951.94元。本院所确认的上述事实，有《个人一手住房贷款合同》、借款借据、拖欠明细表、抵押声明及当事人陈述等载卷为凭，且经庭审质证和本院的审查，可以采信。本院认为，原告与被告蔺瑶、被告营口金泰海景房地产开发有限公司签订了《个人一手住房贷款合同》，被告蔺瑶签订了《抵押声明》，均系当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告已向被告蔺瑶支付了贷款，被告蔺瑶应当按照借款合同的约定，及时偿还借款并支付利息，被告蔺瑶未按合同约定偿还借款并支付利息，已构成违约，除应偿还原告借款本金、支付借期内利息外，还应按合同的约定承担违约责任，按罚息利率向原告支付罚息。故原告要求被告蔺瑶偿还贷款本金及直至债务清偿完毕之日的全部利息的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持；被告蔺瑶以其房屋作为抵押，并办理抵押登记，原告作为抵押权人，对抵押物享有优先受偿权。原告对抵押财产享有优先受偿权的诉讼请求，予以支持；被告金泰海景房地产公司为本案借款提供阶段性连带责任保证，应承担连带保证责任。对原告主张被告金泰海景房地产公司对上述债务承担连带保证责任的请求，予以支持；至于被告金泰海景房地产公司提出不承担保证责任的主张，应按照双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，被告金泰海景房地产公司作为阶段性保证人的保证期间至借款人办妥所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日，现被告金泰海景房地产公司并未举证证明双方约定的保证期限已届满，故就被告金泰海景房地产公司的前述意见，本院不予采纳。被告蔺瑶经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，视为对原告的诉讼主张，放弃抗辩的权利，由此产生的不利后果，应由其自负。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司营口经济技术开发区支行与被告蔺瑶、被告营口金泰海景房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2014年4年房字12**二、被告蔺瑶于本判决生效之日起10日内偿还原告中国银行股份有限公司营口经济技术开发区支行借款本金104951.94元，并给付自2020年1月11日起至实际还款之日止的利息、罚息（利息、罚息的利率标准按照原告提供的中国银行系统显示的“个人贷款未收应还本息清单”为准）；三、如被告蔺瑶逾期未能履行上述给付义务，原告对被告位于营口市鲅鱼圈区享有优先受偿权；四、被告营口金泰海景房地产开发有限公司对上述债务在抵押物担保以外部分承担连带偿还责任；五、被告营口金泰海景房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人蔺瑶追偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2564元，公告费300元，由被告蔺瑶、营口金泰海景房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长 韩 娜人民陪审员 李 月人民陪审员 吕良贵二〇二〇年十月十九日书 记 员 刘美慧附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。欠款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务人履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。