浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初5012号 原告（反诉被告）：曹中明，男，1988年11月4日出生，汉族，住河南省虞城县。 被告（反诉原告）：桐乡俊远房产经营管理有限公司。住所地浙江省桐乡市梧桐街道杏南路**桐乡汽车商贸城******，统一社会信用代码91330483MA2BA4B57F。 法定代表人：吴涵。 委托诉讼代理人：胡永康,上海瀛东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙慧,上海瀛东律师事务所律师。 原告曹中明诉被告桐乡俊远房产经营管理有限公司（以下简称俊远公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年9月2日诉至本院，本院于同日立案受理，依法由审判员王建强独任审判。被告俊远公司于2020年9月17日向本院提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理（为简化文书，以下均直接称“曹中明”、“俊远公司”，不再使用本诉原告、本诉被告、反诉原告、反诉被告）。本案于2020年9月29日公开开庭审理，曹中明、俊远公司委托诉讼代理人胡永康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹中明向本院提出诉讼请求：1.解除曹中明与俊远公司签订的《房屋租赁合同》；2.俊远公司退还租赁保证金142039元。事实与理由：曹中明于2019年6月21日承租俊远公司位于桐乡市森茂汽车城第11幢南边一楼、二楼的商铺，房屋租赁面积共计1071.72平方米，租金568159元/年，租期五年，免租期为8个月，自2019年6月21日起至2020年2月20日止。曹中明已支付租金258159元，尚有310000元租金未交，并支付租赁保证金142039元、物业费及垃圾清运费合计50371元。房屋租赁后装修花费30余万元，项目设备器械花费90余万元。蹦床馆总计投入180余万元，其中90万为银行贷款。门店刚刚正式营业就爆发新冠肺炎疫情，为防控新冠疫情，门店于2020年1月24号起开始闭店，直至4月中旬恢复营业，恢复营业后受疫情影响营业额大幅减少，几乎为零，故无经济能力继续经营，无法继续履行《房屋租赁合同》。曹中明于2020年6月份告知俊远公司负责人吴涵，蹦床馆己无力继续经营，需要双方协商如何解除《房屋租赁合同》，俊远公司也可以提前招商，避免房屋空置期，经协商解除《房屋租赁合同》未能达成一致意见，故诉至本院。 俊远公司答辩称：曹中明与俊远公司已经于2020年9月10日就租赁物完成腾空交接，双方没有进一步履行合同的合意，俊远公司同意解除合同；曹中明要求返还租赁保证金，租赁合同履行过程中，曹中明虽然受到疫情的影响，但是曹中明负担的是租金给付义务，新冠疫情不构成曹中明履行租金义务的障碍，系曹中明自身原因不能履行义务，构成根本违约。在恢复经营后，因为客流量的原因导致经营不善，属于正常的商业风险，该风险应由曹中明自行承担，俊远公司不应退还保证金，相反在合同解除的前提下，曹中明应当承担合同约定的违约责任。 俊远公司向本院提出反诉请求（变更后）：1.曹中明支付俊远公司2019年6月21日至2020年2月20日（245天），以568159元/年（1556.60元/天）为标准计算的房屋占有费用381367元（245天×1556.6元/天）；2.曹中明支付俊远公司2020年2月21日至2020年9月10日（203天）的租金，以568159元/年为标准，计算为315989.80元（203天×1556.60元/天）；3.曹中明支付俊远公司违约金284089.50元（年租金的一半）。以上累计金额计为981446.30元，扣除曹中明己经支付的400198元，尚应支付俊远公司581248.30元。事实与理由：曹中明与俊远公司于2019年6月21日订立租赁合同，由俊远公司将桐乡森茂汽车城第11幢南边一楼、二楼商铺共计1071.72平方米的房屋出租给曹中明经营蹦床，租期五年，自2020年2月21日至2025年2月20日，第一年度租金568159元，以后年度略有增加。协议订立后，曹中明入驻商铺装修、经营，实际交付租赁保证金142039元，租金258159元，合计400198元，剩余310000元租金至今未交。曹中明己经严重违约，俊远公司同意解除合同，并追究其违约责任。 曹中明答辩称：合同中约定了免租期为2019年6月21日至2020年2月20日，按照合同约定，俊远公司不应向曹中明主张此期间的租金，且免租期内曹中明对房屋进行装修，并未营利；免租期之外，曹中明实际使用房屋的时间，均应当支付租金，但因受新冠疫情影响，门店暂停营业，曹中明已无力经营，对此期间的租金政府有相关文件规定，希望法院可以考虑这方面酌情判决。 本院经审理查明事实如下： 2019年6月21日，俊远公司（甲方）与曹中明（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定:甲方将桐乡森茂汽车城第11幢南边一楼、二楼商铺出租给乙方;免租期为2019年6月21日至2020年2月20日，免租期只免除租金，乙方需正常交纳物业管理费和水电费等各项费用（设备定制物流到货装修时间预留）；租赁期限五年，自2020年2月21日至2025年2月20日，租金为568159元/年，租金自2020年2月21日起算；租金按照每年缴纳，先付租金后使用，第一期租金从合同签订起5日内支付；租赁保证金142039元，与第一期租金一起缴纳。合同还对违约责任进行了约定：乙方拖欠租金（不论租金数额多少）超过1个月的，甲方可以解除合同，没收押金（或履约保证金），收回房屋，并要求乙方支付违约金，违约金计算方法为相当于当年度6个月租金（依据当年度租金标准，当年度租金有减免的，仍依全年度租金标准为依据，不按实际执行的租金）。合同第四页（末页）右下角处，有“房租剩余310000元，8月1日前付清”手写字样，该字样系曹中明书写，并在上面捺印。 2019年6月18日，曹中明支付俊远公司商铺定金200000元。2019年6月21日，曹中明支付俊远公司租金200198元。庭审中，俊远公司认可定金200000元在合同签订后转为租金，且200198元中包含租赁保证金142039元，即曹中明已支付俊远公司租金258159元、租赁保证金142039元。 另查明，曹中明承租涉案房屋用于经营，经营项目为娱乐设施蹦床馆。该蹦床馆于2019年年底进行试营业。2020年1月底，全国爆发新冠肺炎疫情，涉案房屋因疫情防控需要影响曹中明使用。 还查明，2020年6月12日，俊远公司向曹中明发送《催款函》，要求曹中明于2020年6月30日前支付剩余拖欠租金310000元及累计违约金108500元。 2020年9月10日，曹中明已经将涉案房屋腾退并返还俊远公司，双方完成腾退交接。庭审中，曹中明与俊远公司均同意解除双方之间的《商铺租赁合同》。 以上事实由《商铺租赁合同》、收据、《催款函》等证据及当事人庭审陈述予以证明。 本院认为，本案争议焦点在于： 关于曹中明主张的租赁保证金。《商铺租赁合同》约定了租赁保证金142039元，曹中明已经于2019年6月21日向俊远公司支付了该笔款项。现双方均同意解除《商铺租赁合同》，合同解除后，租赁保证金应当由俊远公司返还给曹中明，曹中明诉请俊远公司返还租赁保证金142039元，于法有据，本院予以支持。俊远公司辩称，不应当返还租赁保证金，本院不予采信。 关于俊远公司主张的免租期间房屋占有使用费。《商铺租赁合同》依法成立，对曹中明、俊远公司具有法律约束力。该合同明确约定2019年6月21日至2020年2月20日为免租期，用于装修，该免租期系俊远公司在订立合同时自愿给予曹中明的优惠,合同并未约定享受该免租期需满足限制性条件,也未约定提前解约需赔偿免租期损失。现双方协商解除合同，俊远公司要求曹中明参照合同约定的年租金标准支付免租期内的房屋占有使用费,缺乏依据,故对俊远公司该反诉请求，本院不予支持。 关于俊远公司主张的违约金。《商铺租赁合同》约定了租金一年一缴，第一期租金从合同签订起5日内支付，即曹中明应当于2019年6月26日前支付。合同还约定曹中明拖欠租金（不论租金数额多少）超过1个月的，应当支付俊远公司违约金，违约金计算方法为相当于当年度6个月租金。合同签订当天，曹中明实际支付租金258159元（含商铺定金200000元），第一年度剩余租金未在2019年6月26日前付清，截至2019年7月26日，曹中明亦未补足剩余租金，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。俊远公司要求曹中明按照约定支付违约金，但合同约定的违约金过高，本院依法予以调整为按照年度租金的30%计算违约金，即170447.70元。曹中明辩称，合同末页右下角的手写字样“房租剩余310000元，8月1日前付清”系曹中明与俊远公司共同协商的结果，且“8月1日”指2020年8月1日，故曹中明不存在逾期支付租金的情形。被告对此不予认可，认为该手写字样系系曹中明自行书写添加，曹中明未能就自己的主张提供相应证据证明，本院不予采信。 关于疫情防控期间的租金。合同约定的免租期为2019年6月21日至2020年2月20日，第一年租赁期自2020年2月21日开始，新冠肺炎疫情爆发的时间为2020年1月底，因疫情防控需要，曹中明在使用涉案房屋上受到了一定限制。现双方明确要求解除合同，曹中明无继续承租意向，根据公平原则，本案情形适用减免租金而非延长租期的形式来分担曹中明因疫情防控导致的不利后果，本院酌定减免曹中明一个月的租金即47346.58元。免租期之外，曹中明实际使用涉案房屋的期限为2020年2月21日至2020年9月10日，按照合同约定该期间的租金为315989.80元（568159元/年÷365天×203天），减免一个月租金后，应支付的租金金额为268643.22元。因曹中明已支付俊远公司租金258159元，故还应支付租金10484.22元。 综上，俊远公司应当返还曹中明租赁保证金142039元，曹中明应当支付俊远公司违约金170447.70元、租金10484.22元，合计180931.92元，两者相抵，曹中明还应支付俊远公司38892.92元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）曹中明与被告（反诉原告）桐乡俊远房产经营管理有限公司于2019年6月21日签订的《商铺租赁合同》于2020年9月10日解除； 二、反诉被告曹中明于本判决生效之日起支付反诉原告桐乡俊远房产经营管理有限公司人民币38892.92元； 三、驳回反诉原告桐乡俊远房产经营管理有限公司其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费3140元,减半收取1570元，由本诉被告桐乡俊远房产经营管理有限公司负担（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：×××66，逾期缴纳将移送执行）；反诉案件受理费9612元，减半收取4806元，由反诉原告桐乡俊远房产经营管理有限公司负担3310元，由反诉被告曹中明负担1496元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：6228××××0865，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 王建强 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 朱 燕 书 记 员 邓敏玲