广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18995号上诉人（原审被告）：苏同生，男，1952年10月17日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：温福荣，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩兴柱，广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市广武酒店有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路**（石牌岗顶）。法定代表人：温举辉，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李小林，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：高诗韵，广东诺臣律师事务所律师。原审被告：广州业界汇商贸有限公司，住，住所地广东省广州市天河区天河路****/div>法定代表人：吴海红。上诉人苏同生因与被上诉人广州市广武酒店有限公司（以下简称“广武酒店”）与原审被告广州业界汇商贸有限公司（以下简称“业界汇”）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初14718号民事判决，向本院提起上诉。本院于某20年9月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。苏同生上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回广武酒店的全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由广武酒店承担。事实和理由：一、广武酒店作为出租方未提供证据证明其出租权的来源，一审法院亦未审查其是否有合法的出租权。2014年9月19日，广武酒店与广东省边防总队后勤部签约租赁天河路603号五层楼房房产，即转租给苏同生的房产。该房产实际上是边防总队、武装警察部队广东省总队与广东省消防总队三方共同所有，但苏同生对此并不知情，苏同生转租使用此房产施工装修时，省武警总队营房处多次警告苏同生不要装修属于广东省武警总队营房处的房产。苏同生得知此真相后非常恐惧，且广武酒店将涉案房产转租给苏同生也违返了其与业主武警边防部队签订的《房地产租赁合同》第八条（四）的规定。苏同生在一审时已经抗辩广武酒店因拖欠14个月租金导致涉案租赁物被所有权人广东省边防总队后勤部贴上封条进行查封。因此，广武酒店应举证其已经依约向所有权人缴纳租金，是其享有合法转租权的基础之一，但广武酒店未进行任何举证，应承担举证不能的法律后果。二、一审法院查明广武酒店未为苏同生提供必要的协助，如增加电容、协助办理证照等，正是由于广武酒店未及时有效的处理，导致苏同生的装修工程无法继续进行，导致苏同生无法招商引资且无法按照合同约定向分租的租户交付租赁物，从而导致苏同生对分租的租户违约。在此情况下，广武酒店负有解决电力增容、办理证照问题的先履行义务，依据我国《合同法》第六十七条的规定，在因广武酒店原因导致未能按约定期限完成商场装修的情况下，苏同生有权拒绝其缴纳租金的要求。三、苏同生在一审时已经明确表明2016年9月30日被边防部队查封，聘请的施工队自封场起就退出场地；根据广武酒店在一审庭审中自认，再2017年3月前涉案租赁物有水电费产生，可以反证在2017年4月起已经没有水电费产生，表明从2017年4月起苏同生已经没有实际占有涉案租赁物；且一审法院查明，广武酒店在2017年2月16日已经发函解除合同要求收回场地，其在3月27日的石牌街街道办组织的协调会中再次要求解除合同并收回场地。退一步说，即使认为苏同生存在违约的情况，依据我国《合同法》第一百一十九条，广武酒店应及时自行收回场地，广武酒店未及时收回场地的租金（占用费）损失应由其自行承担。综上所述，苏同生认为一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法改判。广武酒店答辩称，一、关于广武酒店是否具有合法出租权的问题，涉案租赁场地广武酒店商业裙楼系广武酒店与广东省边防总队合作开发建设物业，由广武酒店投资建设、部队分配后再返租给广武酒店，据此，广武酒店绝对享有合法出租权。广武酒店与苏同生签署2015（广商）-001-005号租赁合同，合同中均明确关于场地的上述事项，苏同生均表示知悉并自愿承租。作为重大投资项目，苏同生在签订合同前理应审慎注意租赁物的权属问题。苏同生在接受使用、甚至分租获利后主张广武酒店不具备合法出租权有违诚实信用原则。二、关于电力增容是否属于广武酒店的先履行义务问题，根据房屋租赁合同如“甲方将租赁房屋按现状（毛胚）移交给乙方”、“乙方自行投资装修”、“乙方自行解决装修报建、报批、竣工验收等手续，需甲方出具的问题，甲方应积极配合”、“乙方应保证安全用电，用电负荷XXKVA，需增加电容的，乙方自行向供电部门申请电力增容，费用由乙方承担”等相关约定，广武酒店以现状交付给苏同生后，涉及场地的装修、电力增容、办证等手续应由苏同生自行办理。广武酒店提供协助义务，不应超出正常协助范围，各方应依约履行各自的义务，恪守承诺。苏同生以现状毛胚租赁，其知悉用电设施情况，合同约定了用电标准，如其需要增容应由其主动承担，并承担相关办理手续及风险。三、关于苏同生是否应当支付2017年4月份以后租金的问题，根据广州市天河区石牌街道办事处档案显示，2017年4月1日，石牌街道综治科、派出所等组织调解，苏同生参与。会议记录显示：苏同生坚持继续经营商场；苏同生称广武酒店用车故意堵塞监控室门口。苏同生要求继续经营，要求广武酒店协助办理房屋租赁许可证等，要求处理完毕后才向广武酒店缴纳租金。广武酒店坚持解除合同、收回物业，至于水电租赁许可证问题在合同中没有约定。如果承租方按合同交租，出租方没有理由会单方终止合同，如果谈判不成交由法院判决。陈警官建议双方通过法律途径处理，强调法院未作出判决前，双方遵守国家法律法规等。由此可见，苏同生意图继续占用租赁场地。另一方面，因苏同生对外分租及拖欠工程款的原因，承租户、工程队多次在涉案场地聚集闹事，已造成了巨大的社会负面影响，广武酒店不可能随意将场地收回。为维护社会稳定、避免社会矛盾进一步激化、防止损失扩大，广武酒店不得不采取自救方式，通过收购施工队应收工程债权，才得以让施工队退场，最终于某17年9月30日收回场地。故此，一审法院确认广武酒店与苏同生双方所涉的整体项目租赁关系于某17年9月30日终止并无不妥，苏同生应当支付2017年4月1日至2017年9月29日的租金。综上所述，苏同生的上诉请求没有任何的事实与法律依据，请求法院依法驳回苏同生的全部上诉请求，维持原审判决。原审被告业界汇经本院依法传唤未到庭陈述意见。2019年4月22日，广武酒店向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认广武酒店与苏同生、业界汇于某15年7月3日签订的《外墙租用合同》于某17年3月2日解除；2.苏同生、业界汇向广武酒店支付2016年9月1日至2017年5月31日期间的租金347004.68元（按照每年50万元的标准计算，扣除苏同生、业界汇已付租金27995.32元）；3.苏同生、业界汇向广武酒店支付自2017年6月1日至2017年9月30日期间的租金（按照每月租金双倍的标准计算，自2017年6月1日至2017年8月31日期间按照每年50万元的标准计算，2017年9月1日至2017年9月30日期间的租金按照每年递增5%标准计算）；4.本案诉讼费用由苏同生、业界汇承担。一审法院经审理查明：业界汇成立于某16年1月25日，为自然人独资有限责任公司，股东及法定代表人均为吴海红，经营范围为百货零售（食品零售除外）、黄金制品批发、黄金制品零售等，注册住，注册住所地在广州市天河区天河路****iv>2015年7月3日，苏同生（乙方、承租方）、广武酒店（甲方、出租方）就广州市天河区天河路603号内的商业裙楼签订6份租赁合同，分别为：1、《房屋租赁合同》【合同编号2015（广商）-001，以下简称“001合同”】，约定：房屋位于广州市天河区天河路603号围绕武警边防部队旧办公楼（广武酒店主楼）修建的商业裙楼，范围在首层至五层内，具体位置见附图。总建筑面积约3239.62平方米。上述建筑面积与实际面积有误差的，租金不作调整。乙方对租赁房屋已进行现场查看，对租赁房屋的面积及设备设施情况等现状无异议。租赁房屋是根据甲方与武警边防部队相关合同，由甲方投资建设、部队分配后返租给甲方物业，乙方知悉上述情况并自愿承租。房屋用途为经营酒店、餐饮、商场。未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁房屋的用途。租赁期限为13年零1个月，从2015年8月1日起至2028年8月31日止。甲方同意自2015年8月1日至2016年2月29日为工程建设期，2016年3月1日至2016年8月31日为经营免租期，不计算租金。租赁房屋租金、保证金及其他费用。2016年9月1日至2017年8月31日租金6220068元，即每月租金518339元；2017年9月1日至2018年8月31日租金6406688元，即每月租金533889元；2018年9月1日至2019年8月31日租金6598872元，即每月租金549906元等。租金按月结算，乙方必须在当月第10日前以银行转账方式缴纳当月租金给甲方。租赁保证金100万元；租金不含水、电、暖、气、设备等费用，租赁期内的水、电、气、设备等费用按有关规定或约定的价格另行计价计算，由乙方承担并按甲方收费通知单的要求缴交。（第四条第4款）本合同签订之日起30日内乙方一次性支付甲方第一个月租金518339元，本合同签订之日起60日内付清租赁保证金100万元。乙方付清第四条第4款约定款项后60日内，甲方将租赁房屋按现状（毛坯）移交给乙方，双方签署《移交确认书》为合同附件。甲方权利和义务：1、甲方依法拥有租赁房屋出租权，有权按约定向乙方收取租金、水电费以及应由乙方承担支付的各项费用；2、租赁房屋不包括外墙广告，外墙广告使用权归甲方所有。甲方与乙方另行签订外墙广告租赁合同。乙方权利和义务：乙方自行投资装修。消防等装修设计必须符合国家和地方技术标准和规范，施工图纸必须经甲方认可。乙方自行解决装修报建、报批、竣工验收等手续，需甲方出具的文件，甲方应积极配合；乙方必须按时缴纳租金、水电费及其他所有应由乙方承担的费用；乙方承租期间负责租赁房屋的房屋维修、维护，负责消防系统、空调系统、电梯等设施、设备的维修保养，并承担相应的费用；乙方必须遵守国家和地方法律、法规和政策的规定，按规定自行办理各类证照、依法在法律许可范围内从事经营活动，不得出售假冒伪劣商品，不得以甲方的名义从事经营活动；乙方应保证安全用电，用电负荷350KVA，需增加电容的，乙方自行向供电部门申请电力增容，费用由乙方承担。因未经甲方同意或未办理相关手续而发生的事故或罚款，由乙方负责承担。租赁期满或合同提前解除终止后，乙方固定装修（含水电、消防、空调、电梯等设施）不能拆毁，必须无偿移交给甲方。违约责任：1、乙方有下列违约行为之一的，甲方可随时单方解除租赁合同，收回租赁房屋，乙方所交租赁保证金及水电押金不予退还，乙方还必须向甲方支付合同期内总租金额的30%作为违约金。因此造成甲方的一切经济损失和相关费用支出，由乙方负责赔偿，且甲方保留追究其法律责任的权利。（1）乙方利用租赁房屋进行违法活动的；（2）乙方逾期支付租金、水电费或有关费用超过30个日历天的；（3）乙方擅自改变租赁用途的；（4）未经甲方同意，乙方整体转租或变相整体转租的。2、因部队原因导致租赁合同无法继续履行而必须提前解除的，则本租赁合同即时解除，甲方不需向乙方承担任何违约责任。乙方应当在收到甲方通知之日起30日内按租赁合同约定将租赁房屋及设备设施全部移交给甲方；3、租赁期满或本合同提前解除终止的，在乙方将租赁房屋和设备交回甲方、结清租金和水电费等所有乙方应承担的款项后，甲方无息退还租赁保证金。租期届满不再续约或提前解除导致租赁合同终止的，乙方未能按时将租赁房屋及设备设施完整移交给甲方的，每延迟一日，甲方按租金标准双倍向乙方收取房屋占用费。超过30个日历天，甲方有权收回租赁房屋，停水停电，租赁房屋内，乙方物品（如有）视为乙方废品，一切后果由乙方自行负责。九、保密条款：乙方必须遵守部队纪律和保密规定，不得向任何第三方泄露租赁房屋图纸等信息，不得使用部队或武警名义从事任何商业活动；乙方必须对合同予以保密，未经甲方书面同意不得向租赁房屋所有权人及其他任何第三方泄露。其他：本合同期满，同等条件下，乙方享有优先权；未尽事宜或有争议的，双方协商解决；协商不成的，可向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼等。2、《房屋租赁合同》【合同编号2015（广商）-002，以下简称“002合同”】，约定：房屋位于广州市天河区天河路603号围绕武警边防部队旧办公楼（广武酒店主楼）修建的商业裙楼的天面建筑物，总建筑面积约194.22平方米。建筑面积与实际面积有误差的，租金不作调整。乙方对租赁房屋已进行现场查看，对租赁房屋的面积及设备设施情况等现状无异议。房屋用途为经营办公。未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁房屋的用途。租赁期限为13年零1个月，从2015年8月1日起至2028年8月31日止。甲方同意自2015年8月1日至2016年2月29日为工程建设期；2016年3月1日至2016年8月31日为经营免租期，不计算租金。租赁房屋租金、保证金及其他费用。2016年9月1日至2017年8月31日租金186456元，即每月租金15538元；2017年9月1日至2018年8月31日租金195780元，即每月租金16315元；2018年9月1日至2019年8月31日租金205572元，即每月租金17131元等；租金按月结算，乙方必须在当月第10日前以银行转账方式缴纳当月租金给甲方。租赁保证金5万元；租金不含水、电、暖、气、设备等费用，租赁期内的水、电、气、设备等费用按有关规定或约定的价格另行计价计算，由乙方承担并按甲方收费通知单的要求缴交。（第四条第4款）本合同签订之日起30日内乙方一次性支付甲方5万元租赁保证金、第一个月租金15538元。乙方付清第四条第4款约定款项后60日内，甲方将租赁房屋设备清理完毕后给乙方，双方签署《移交确认书》为合同附件。甲方权利和义务：1、甲方依法拥有租赁房屋出租权，有权按约定向乙方收取租金、水电费以及应由乙方承担支付的各项费用；2、租赁房屋不包括外墙，外墙使用权归甲方所有。甲方与乙方另行签订外墙租赁合同。乙方权利和义务：乙方自行投资装修。消防等装修设计必须符合国家和地方技术标准和规范，施工图纸必须经甲方认可。乙方自行解决装修报建、报批、竣工验收等手续，需甲方出具的文件，甲方应积极配合；乙方必须按时缴纳租金、水电费及其他所有应由乙方承担的费用；乙方承租期间负责租赁房屋的房屋维修、维护，负责消防系统、空调系统、电梯等设施、设备的维修保养，并承担相应的费用；乙方必须遵守国家和地方法律、法规和政策的规定，按规定自行办理各类证照、依法在法律许可范围内从事经营活动，不得出售假冒伪劣商品，不得以甲方的名义从事经营活动；乙方应保证安全用电，用电负荷70KVA，需增加电容的，乙方自行向供电部门申请电力增容，费用由乙方承担。因未经甲方同意或未办理相关手续而发生的事故或罚款，由乙方负责承担。租赁期满或合同提前解除终止后，乙方固定装修（含水电、消防、空调、电梯等设施）不能拆毁，必须无偿移交给甲方。违约责任：1、乙方有下列违约行为之一的，甲方可随时单方解除租赁合同，收回租赁房屋，乙方所交租赁保证金及水电押金甲方不予退还，乙方还须向甲方支付合同期内总租金额的30%作为违约金。因此造成甲方的一切经济损失和相关费用支付，由乙方负责赔偿，且甲方保留追究其法律责任的权利。（1）乙方利用租赁房屋进行违法活动的；（2）乙方逾期支付租金、水电费或有关费用超过30个日历天的；（3）乙方擅自改变租赁用途的；（4）乙方整体转租或变相整体转租的。2、因部队原因导致租赁合同无法继续履行而必须提前解除的，则本租赁合同即时解除，甲方不需向乙方承担任何违约责任。乙方应当在收到甲方通知之日起30日内按租赁合同约定将租赁房屋及设备设施全部移交给甲方；3、租赁期满或本合同提前解除终止的，在乙方将租赁房屋和设备交回甲方、结清租金和水电费等所有乙方应承担的款项后，甲方无息退还租赁保证金。租期届满不再续约或提前解除导致租赁合同终止的，乙方未能按时将租赁房屋及设备设施完整移交给甲方的，每延迟一日，甲方按租金标准双倍向乙方收取房屋占用费。超过30个日历天的，甲方有权收回租赁房屋，停水停电，租赁房屋内，乙方物品（如有）视为乙方废品，一切后果由乙方自行负责。九、保密条款：乙方必须遵守部队纪律和保密规定，不得向任何第三方泄露租赁房屋图纸等信息，不得使用部队或武警名义从事任何商业活动；乙方必须对合同予以保密，未经甲方书面同意不得向租赁房屋所有权人及其他任何第三方泄露。其他：本合同期满，同等条件下，乙方享有优先权；未尽事宜或有争议的，双方协商解决；协商不成的，可向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼等。3、《房屋租赁补充合同》【合同编号2015（广商补）-003，以下简称“003合同”】，约定：房屋位于广州市天河区天河路603号广武酒店主楼首层（一部分）、二层、三层、四层、六层全部，具体位置见附图，总建筑面积4383.84平方米，上述建筑面积与实际面积有误差的，租金不作调整。乙方对租赁房屋已进行现场查看，对租赁房屋的面积及设备设施情况等现状无异议。租赁房屋是根据甲方与武警边防部队相关合同，乙方知悉上述情况并自愿承租。房屋用途为经营酒店、餐饮、商场。未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁房屋的用途。租赁期限为4年9个月，从2015年8月1日起至2020年4月30日止。甲方同意自2015年8月1日至2016年2月29日为工程建设期，2016年3月1日至2016年8月31日为经营免租期，不计算租金。租赁房屋租金、保证金及其他费用。2016年9月1日至2017年8月31日租金8416968元，即每月租金701414元；2017年9月1日至2018年8月31日租金8669472元，即每月租金722456元等；租金按月结算，乙方必须在当月第10日前以银行转账方式缴纳当月租金给甲方。租赁保证金100万元；租金不含水、电、暖、气、设备等费用，租赁期内的水、电、暖、气、设备等费用按有关规定或约定的价格另行计价计量，由乙方承担并按甲方收费通知单的要求缴交。（第四条第4款）本合同签订之日起30日内乙方一次性支付甲方第一个月租金701414元，本合同签订之日起60日内付清租赁保证金100万元。乙方付清第四条第4款约定款项后60日内，甲方将租赁房屋移交给乙方，双方签署《移交确认书》为合同附件。甲方权利和义务：1、甲方依法拥有租赁房屋出租权，有权按约定向乙方收取租金、水电费以及应由乙方承担支付的各项费用；2、租赁房屋不包括外墙广告，外墙广告使用权归甲方所有。甲方与乙方另行签订外墙广告租赁合同；3、甲方如实现与部队续约，甲方同意将本合同延长至部队续约的租期，但最长不超过2028年8月31日。乙方权利和义务：乙方自行投资装修。消防等装修设计必须符合国家和地方技术标准和规范，施工图纸必须经甲方认可。乙方自行解决装修报建、报批、竣工验收等手续，需甲方出具的文件，甲方应积极配合；乙方必须按时缴纳租金、水电费及其他所有应由乙方承担的费用；乙方承租期间负责租赁范围的房屋维修、维护，负责消防系统、空调系统、电梯等设施、设备的维修保养，并承担相应的费用；乙方必须遵守国家和地方法律、法规和政策的规定，按规定自行办理各类证照、依法在法律许可范围内从事经营活动，不得出售假冒伪劣商品，不得以甲方的名义从事经营活动；乙方应保证安全用电，用电负荷450KVA，需增加电容的，乙方自行向供电部门申请电力增容，费用由乙方承担。因未经甲方同意或未办理相关手续而发生的事故或罚款，由乙方负责承担。租赁期满或合同提前解除终止后，乙方固定装修（含水电、消防、空调、电梯等设施）不能拆毁，必须无偿移交给甲方。违约责任：1、乙方有下列违约行为之一的，甲方可随时单方解除租赁合同，收回租赁房屋，乙方所交租赁保证金及水电押金不予退还，乙方还须向甲方支付合同期内总租金额的30%作为违约金。因此造成甲方的一切经济损失和相关费用支出，由乙方负责赔偿，且甲方保留追究其法律责任的权利。（1）乙方利用租赁房屋进行违法活动的；（2）乙方逾期支付租金、水电费或有关费用超过30个日历天的；（3）乙方擅自改变租赁用途的；（4）未经甲方同意，乙方整体转租或变相整体转租的。2、因部队原因导致租赁合同无法继续履行而必须提前解除的，则本租赁合同即时解除，甲方不需向乙方承担任何违约责任。乙方应当在收到甲方通知之日起30日内按租赁合同约定将租赁房屋及设备设施全部移交给甲方；3、租赁期满或本合同提前解除终止的，在乙方将租赁房屋和设备交回甲方、结清租金和水电费等所有乙方应承担的款项后，甲方无息退还租赁保证金。租期届满不再续约或提前解除导致租赁合同终止的，乙方未能按时将租赁房屋及设备设施完整移交给甲方的，每延迟一日，甲方按租金标准双倍向乙方收取房屋占用费。超过30个日历天，甲方有权收回租赁房屋，停水停电，租赁房屋内，乙方物品（如有）视为乙方废品，一切后果由乙方自行负责。九、保密条款：乙方必须遵守部队纪律和保密规定，不得向任何第三方泄露租赁房屋图纸等信息，不得使用部队或武警名义从事任何商业活动；乙方必须对合同予以保密，未经甲方书面同意不得向租赁房屋所有权人及其他任何第三方泄露。其他：本合同期满，同等条件下，乙方享有优先权；未尽事宜或有争议的，双方协商解决；协商不成的，可向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼等。4、《房屋租赁合同》【合同编号2015（广商）-004，以下简称“004合同”】，约定：房屋位于广州市天河区天河路603号围绕武警边防部队旧办公楼（广武酒店主楼）修建的商业裙楼，范围在首层至五层内，总建筑面积7097.81平方米，上述建筑面积与实际面积有误差的，租金不作调整。乙方对租赁房屋已进行现场查看，对租赁房屋的面积及设备设施情况等现状无异议。租赁房屋是根据甲方与武警边防部队相关合同，由甲方投资建设并分配所得的享有自主出租使用权的物业。甲方有权将租赁房屋整体出租给乙方，乙方知悉上述情况并自愿承租。房屋用途为经营酒店、餐饮、商场。未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁房屋的用途。租赁期限为13年零1个月，从2015年8月1日起至2028年8月31日止。2015年8月1日至2016年8月31日租金200万元；2016年9月1日至2017年8月31日租金13627800元，即每月租金1135650元；2017年9月1日至2018年8月31日租金14036640元，即每月租金1169720元；2018年9月1日至2019年8月31日租金14457744元，即每月租金1204812元；2019年9月1日至2020年8月31日租金15180636元，即每月租金1265053元等。租金按月结算，乙方必须在当月第10日前以银行转账方式缴纳当月租金给甲方。租赁保证金590万元；水电押金20万元。当乙方实际水电用量超过20万元时，乙方必须按实际用量标准向甲方补足水电押金。租金不含水、电、暖、气、设备等费用，租赁期内的水、电、暖、气、设备等费用按有关规定或约定的价格另行计价计量，由乙方承担并按甲方收费通知单的要求缴交。（第四条第5款）本合同签订之日起30日内乙方一次性支付甲方200万元租赁保证金、20万元水电押金，合计220万元。本合同签订之日起3个月内付清第一个月租金1135650元。本合同签订之日起6个月内乙方付清租赁保证金余款即390万元。乙方付清第四条第5款约定款项后60日内，甲方将租赁房屋按现状（毛坯）移交给乙方，双方签署《移交确认书》为合同附件。甲方权利和义务：1、甲方依法拥有租赁房屋出租权，有权按约定向乙方收取租金、水电费以及应由乙方承担支付的各项费用；2、租赁房屋不包括外墙广告，外墙广告使用权归甲方所有。甲方与乙方另行签订外墙广告租赁合同。乙方权利和义务：乙方自行投资装修。消防等装修设计必须符合国家和地方技术标准和规范，施工图纸必须经甲方认可。乙方自行解决装修报建、报批、竣工验收等手续，需甲方出具的文件，甲方应积极配合；乙方必须按时缴纳租金、水电费及其他所有应由乙方承担的费用；乙方承租期间负责租赁范围的房屋维修、维护，负责消防系统、空调系统、电梯等设施、设备的维修保养，并承担相应的费用；乙方必须遵守国家和地方法律、法规和政策的规定，按规定自行办理各类证照、依法在法律许可范围内从事经营活动，不得出售假冒伪劣商品，不得以甲方的名义从事经营活动；乙方应保证安全用电，用电负荷700KVA，需增加电容的，乙方自行向供电部门申请电力增容，费用由乙方承担。因未经甲方同意或未办理相关手续而发生的事故或罚款，由乙方负责承担。租赁期满或合同提前解除终止后，乙方固定装修（含水电、消防、空调、电梯等设施）不能拆毁，必须无偿移交给甲方。违约责任：1、乙方有下列违约行为之一的，甲方可随时单方解除租赁合同，收回租赁房屋，乙方所交租赁保证金及水电押金甲方不予退还，乙方还须向甲方支付合同期内总租金额的30%作为违约金。因此造成甲方的一切经济损失和相关费用支出，由乙方负责赔偿，且甲方保留追究其法律责任的权利。（1）乙方利用租赁房屋进行违法活动的；（2）乙方逾期支付租金、水电费或有关费用超过30个日历天的；（3）乙方擅自改变租赁用途的；（4）未经甲方同意，乙方整体转租或变相整体转租的。2、因部队原因导致租赁合同无法继续履行而必须提前解除的，则本租赁合同即时解除，甲方不需向乙方承担任何违约责任。乙方应当在收到甲方通知之日起30日内按租赁合同约定将租赁房屋及设备设施全部移交给甲方；3、租赁期满或本合同提前解除终止的，在乙方将租赁房屋和设备交回甲方、结清租金和水电费等所有乙方应承担的款项后，甲方无息退还租赁保证金和水电押金。租期届满不再续约或提前解除导致租赁合同终止的，乙方未能按将租赁房屋及设备完整移交给甲方的，每延迟一日，甲方按租金标准双倍向乙方收取房屋占用费。超过30个日历天的，甲方有权收回租赁房屋，停水停电，租赁房屋内，乙方物品（如有）视为乙方废品，一切后果由乙方自行负责。九、保密条款：乙方必须遵守部队纪律和保密规定，不得向任何第三方泄露租赁房屋图纸等信息，不得使用部队或武警名义从事任何商业活动；其他：本合同期满，同等条件下，乙方享有优先租赁权；未经尽事宜或有争议的，双方协商解决；协商不成，可向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼等。5、《房屋租赁合同》【合同编号2015（广商）-005，以下简称“005合同”】，约定：房屋位于广州市天河区天河路603号围绕武警边防部队旧办公楼（广武酒店主楼）修建的商业裙楼的天面建筑物，总建筑面积552.36平方米，建筑面积与实际面积有误差的，租金不作调整。乙方对租赁房屋已进行现场查看，对租赁房屋的面积及设备设施情况等现状无异议。甲方有权将租赁房屋整体出租给乙方，乙方知悉上述情况并自愿承租。房屋用途为经营办公。未经甲方书面同意，乙方不得改变租赁房屋的用途。租赁期限为13年零1个月，从2015年8月1日起至2028年8月31日止。甲方同意自2015年8月1日至2016年2月29日为工程建设期；2016年3月1日至2016年8月31日为经营免租期，不计租金。2016年9月1日至2017年8月31日租金530268元，即每月租金44189元；2017年9月1日至2018年8月31日租金556776元，即每月租金46398元；2018年9月1日至2019年8月31日租金584616元，即每月租金48718元；2019年9月1日至2020年8月31日租金613848元，即每月租金51154元等。租金按月结算，乙方必须在当月第10日前以银行转账方式缴纳下月租金给甲方。租赁保证金5万元。租金不含水、电、暖、气、设备等费用，租赁期内的水、电、暖、气、设备等费用按有关规定或约定的价格另行计价计量，由乙方承担并按甲方收费通知单的要求缴交。（第四条第4款）本合同签订之日起30日内乙方一次性支付甲方5万元租赁保证金、第一个月租金44819元，合计94189元。乙方付清第四条第4款约定款项后60日内，甲方将租赁房屋设备清理完毕后移交给乙方，双方签署《移交确认书》为合同附件。甲方权利和义务：1、甲方依法拥有租赁房屋出租权，有权按约定向乙方收取租金、水电费以及应由乙方承担支付的各项费用；2、租赁房屋不包括外墙，外墙使用权归甲方所有。乙方权利和义务：乙方自行投资装修。消防等装修设计必须符合国家和地方技术标准和规范，施工图纸必须经甲方认可。乙方自行解决装修报建、报批、竣工验收等手续，需甲方出具的文件，甲方应积极配合；乙方必须按时缴纳租金、水电费及其他所有应由乙方承担的费用；乙方负责租赁范围的房屋维修、维护，负责消防系统、空调系统、电梯等设施、设备的维修保养，并承担相应的费用；乙方必须遵守国家和地方法律、法规和政策的规定，按规定自行办理各类证照、依法在法律许可范围内从事经营活动，不得出售假冒伪劣商品，不得以甲方的名义从事经营活动；乙方应保证安全用电，用电负荷70KVA，需增加电容的，乙方自行向供电部门申请电力增容，费用由乙方承担。因未经甲方同意或未办理相关手续而发生的事故或罚款，由乙方负责承担。租赁期满或合同提前解除终止后，乙方固定装修（含水电、消防、空调、电梯等设施）不能拆毁，必须无偿移交给甲方。违约责任：1、乙方有下列违约行为之一的，甲方可随时单方解除租赁合同，收回租赁房屋，乙方所交租赁保证金及水电押金不予退还，乙方还必须向甲方支付合同期内总租金全额的30%作为违约金。因此造成甲方的一切经济损失和相关费用支付，由乙方负责赔偿，且甲方保留追究其法律责任的权利。（1）乙方利用租赁房屋进行违法活动的；（2）乙方逾期支付租金、水电费或有关费用超过30个日历天的；（3）未经甲方同意，乙方擅自改变租赁用途的；（4）乙方整体转租或变相整体转租的。2、因部队原因导致租赁合同无法继续履行而必须提前解除的，则本租赁合同即时解除，甲方不需向乙方承担任何违约责任。乙方应当在收到甲方通知之日起30日内按租赁合同约定将租赁房屋及设备设施全部移交给甲方；3、租赁期满或本合同提前解除终止的，在乙方将租赁房屋和设备交回甲方、结清租金和水电费等所有乙方应承担的款项后，甲方无息退还租赁保证金。租期届满不再续约或提前解除导致租赁合同终止的，乙方未能按时将租赁房屋及设备设施完整移交给甲方的，每延迟一日，甲方按租金标准双倍向乙方收取房屋占用费。超过30个日历天，甲方有权收回租赁房屋，停水停电，租赁房屋内，乙方物品（如有）视为乙方废品，一切后果由乙方自行负责。九、保密条款：乙方必须遵守部队纪律和保密规定，不得向任何第三方泄露租赁房屋图纸等信息，不得使用部队或武警名义从事任何商业活动；其他：本合同期满，同等条件下，乙方享有优先租赁权；未尽事宜或有争议的，双方协商解决；协商不成的，可向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼等。6、《外墙租用合同》（以下简称“外墙合同”），约定：甲方将位于广州市天河区天河路603号广武酒店商业部外墙广告位租给乙方作为墙体广告用，现状为毛坯出租，租期为13年1个月，即从2015年8月1日至2028年8月31日止。2015年8月1日至2016年2月29日为工程建设期。2016年3月1日至2016年8月31日为经营免租期，不收取租金。2016年9月1日至2017年8月31日租金为50万元/年，从2017年9月1日起每年递增5%，逐年递增。租金在每年8月份第15日前以银行转账方式一次性支付当年度租金给甲方。双方权利与义务：1、甲方有权出租该外墙广告位；2、本合同生效之日起，乙方即拥有该外墙广告位的使用经营权。乙方租用该外墙仅用于广武商业广场的广告发布，且不得改变用途等。违约责任：1、乙方逾期支付租金，每逾期一天按应付租金1%支付滞纳金给甲方。逾期超过30天，甲方有权解除本合同；2、未经双方协商一致，任何一方不得擅自解除合同。任何一方单独解除本合同需赔偿对方100万元损失。法律规定或本合同约定或部队原因除外；3、广告位占有的外墙相关的租赁合同解除时，本合同同时终止。双方均不负本合同的违约责任。4、因为部队原因导致本合同无法继续履行而必须提前解除的，则本合同立即解除，甲方不需向乙方承担任何违约责任，乙方自收到甲方通知之日起30日内将本合同的广告位及设施移交给甲方。本合同经双方签字盖章、获得部队书面同意并且广告位占有的外墙相关的房屋租赁合同生效之日同时生效。上述001-005合同均约定租赁保证金，外墙合同未约定租赁保证金。其中001、003合同租赁保证金（各100万元，合计200万元），广于某于2015年10月30日出具《收据》，确认收取苏同生租赁保证金300万元（余100万元为004合同）；002、005租赁保证金（各5万元，合计10万元），广于某于2016年2月6日出具《收据》收取苏同生租赁保证金10万元；004合同约定租赁保证金为590万元，广于某于2015年12月4日出具《收据》收取苏同生租赁保证金220于某于2015年12月13日出具《收据》收取苏同生租赁保证金140于某于2016年2月2日出具《收据》收取苏同生租赁保证金100于某于2016年3月4日出具《收据》收取苏同生租赁保证金25于某于2016年3月16日出具《收据》收取苏同生租赁保证金5万元。另2016年3月16日，广武酒店出具《收据》收取苏同生水电押金20万元（004合同）。即苏同生合计向广武酒店支付上述001-005合同约定保证金合计800万元，另支付20万元004合同水电押金。关于已付租金，苏同生出示广武酒店的租金发票若干及转账记录，双方确认已付租金180万元，但款项无法确认至具体合同。2016年1月26日，广武酒店（甲方）、苏同生（丙方）、业界汇（乙方）签订《补充协议》，约定甲方与丙方在2015年7月3日签订《房屋租赁合同》及《外墙租用合同》甲方将位于广州市天河区天河路603号（广武酒店主楼）首层（一部分）、二层、三层、四层、六层全部及围绕武警边防部队旧办公楼（广武酒店主楼）修建的商业裙楼首层至五层内物业出租给丙方，现经三方协商一致甲方同意将原房屋租赁合同的承租人变更为乙方，合同的其他内容保持不变，本协议签订后，由乙方享有原租赁合同的权利，承担原租赁合同的义务，丙方不再享有合同权利和承担合同义务等内容。2017年2月16日，广武酒店向业界汇、苏同生发出《解除房屋租赁合同的函》，称两者逾期未缴交租金和水电费，逾期超过30日，构成违约，自2017年2月20日解除上述001-005合同、外墙合同于某于2017年3月2日前缴清欠费并将租赁房屋和设施、设备、场地等交还等于某于2017年2月21日退件。关于水电费用，广武酒店称向苏同生、业界汇发出多份收费通知单（未有签署人签署情况），其中：2016年7月发生水电费11244.90元；2016年8月水电费20060.60元；2016年9月水电费16434.80元；2016年10月水电费11985.30元；2016年11月水电费11720.80元；2016年12月水电费8377.70元；2017年1月水电费6221元；2017年2月水电费2078.70元；2017年3月水电费2605元。另广武酒店提供《2016年7月份商业广场水电用量确认表》（苏同生签署）、《2016年8月份商业广场水电用量确认表》（苏同生签署）、《2016年9月份商业广场水电用量确认表》（关滕友签署）、《2016年10月份商业广场水电用量确认表》（关滕友签署）原件，庭审时，苏同生、业界汇确认其中有苏同生、关滕友签名的确认表。广武酒店表示场地一直由苏同生、业界汇使用，故截至2017年3月之前均有水电费发生，苏同生、业界汇则表示场地在2016年9月30日被封锁，无法进入场地，只有一个消防控制室可以使用，消防部门要求，虽然场地被封但要求进行监控，故苏同生、业界汇派人使用监控室，后被驱于某于2016年9月30日后发生的电费，苏同生、业界汇解释因存在部分住户在封场后继续使用场地，因此产生电费。一审庭审时，当事人就合同相对方发表意见，广武酒店表示为广武酒店与业界汇，苏同生是业界汇的实际控制人，业界汇为一人有限公司。苏同生、业界汇表示合同相对方为广武酒店与苏同生，业界汇是苏同生开办的，业界汇的法定代表人吴海红是苏同生的员工，业界汇运作由苏同生安排。另查，广武酒店（广武酒店）、苏同生（被告）、业界汇（被告）、吴海红（被告）就上述于某于2017年期间成诉【（2017）粤0106民初13879、13880、13881、14030、14031、14032号】，及后广武酒店撤诉，一审法院予以准许。在2017年10月17日庭询笔录中显示各方对合同相对性的意见表述情况有：广武酒店表示其相对方为苏同生、业界汇、吴海红，业界汇为一人有限责任公司，吴海红应承担连带责任；业界汇、吴海红表示出租方为广武酒店、承租方为苏同生、业界汇；苏同生表示其与广武酒店签订合同，及后成立业界汇，由吴海红担任法定代表人，由本人及业界汇经营，承租方为苏同生、业界汇，吴海红为苏同生聘请的员工，与吴海红无关。苏同生、业界汇为支持其抗辩，为此提交证据：1、2015年8月31日，广武项目部（未加盖公章）出具的《通知》，内容为：因广武酒店经营所需车位紧缺，接公司通知，广武商业中心首层暂停作为酒店停车场。落款处签名为肖**。2、2015年12月25日，业界汇向广武酒店发出《申请报告》于某于2015年12月4日取得《建筑工程消防设计审核意见书》获取批准施工于某于2015年12月16日开工装修，备注五楼空调主机还未移走，要求移走；首楼通道要砌砖，请安排好停车场进出道的畅通。3、2016年6月20日，苏同生发出《申请报告》，称需要办理营业执照，要求给予广东省武警总队出具《房地产租赁许可证》房地产位置是天河区天河路603号的复印件并盖章。签收显示为肖**。4．2016年8月8日，业界汇发出《工作联系函》，称首层消防验收已完成，根据目前实际需要先提供以下主要设备及区域电源接驳点：扶梯8台，共152KW；空调主机3台共952KW;餐饮区域5楼海底捞180KW、中影电影250KW、探鱼80KW等，请贵司给予用电安排等；签收人为肖**。5.2016年9月5日，业界汇向广武酒店发出《关于请求尽快解决用电增容的函》，内容如上述4。签收人为肖**。6、现场照于某于2016年9月30日现场拍摄），称当日被广东省公安边防总队后勤部封锁现场，无法进入现场。7、广东省广州市广州公证处的《公证书》【（2017）粤广广州第012480号】，内容为：业界汇于某于2017年1月19日到我处，称业界汇与广武酒店签订租赁合同，将座落在广州市天河区天河路603号广武酒店主楼围绕的商业裙楼首层至五层出租给业界汇，但出租方突然将使用的部分租用建筑物查封，申请保全证据公证。于某于2017年1月19日到达广武酒店，由业界汇人员带领，对广武酒店首层到第五层局部区域进行拍摄和录像，公证书相粘的照片及所附光盘内容与现场情况相符等。照片显示有广东省公安边防总队后勤部盖章的封条。部分封条落款时间有2016年9月30日。8、2017年3月15日照片及报警回执，抗辩被广武酒店纠集社会闲杂人员驱赶。广武酒店对苏同生、业界汇上述抗辩的证据发表质证意见：1、苏同生、业界汇无法证明该签名代表有权代表广武酒店向发出该份通知，即使该通知属实，其发出的时间为2015年8月31日，苏同生、业界汇的《申请报告》，苏同生、业界汇至2015年12月16日才开工装修，因此该通知不存在影响被告开工装修的情形；2、对真实性予以确认，虽然苏同生、业界汇当时未足额缴清租赁保证金及首月租金，但广武酒店已提前交付场地；3、不予确认其真实性、合法性及关联性，该报告不能证实苏同生、业界汇无法使用场地，业界汇的注册地址即为涉案场地，不存在案涉场地无法办理营业执照的情形；4、5不予确认其真实性、合法性及关联性，苏同生、业界汇未证明签收人有权代表广武酒店，且苏同生、业界汇申请的用电量已超过合同约定的用电量，苏同生、业界汇应自行向供电部门申请增容；6、对照片的真实性、合法性、关联性不予确认，另2016年10月仍发生水电费欠费，证明苏同生、业界汇在2016年10月仍可正常使用场地；7、对真实性、合法性、关性不予确认，公证书显示的封条时间2016年9月30日是手写上去，公证书作出的时间为2017年1月19日，当时场地仍在苏同生、业界汇控制中，不排除苏同生、业界汇为了制造假象，事先故意填写日期再申请公证，无法证实于某于2016年9月30日被查封；该封条是否为广东省公安边防总队发出的不得而知，无其他证据予以佐证；另广武酒店提供的场地水电费欠费情况，苏同生、业界汇在2016年10月仍可正常使用场地，即使案涉场地曾经被张贴封条，苏同生、业界汇仍可继续使用租赁场地，不存在无法继续使用场地的情形；8、真实性、合法性、关联性不予确认，广武酒店从未使用非法手段驱赶，如果采取黑社会手段，现场的警员应依法采取措施，广武酒店处于维稳的考虑，通过与现场的施工队达成于某于2017年9月底通过收购债权的合法方式才收回租赁场地。一审法院询问苏同生、业界汇所称的“2016年9月30日被边防部队锁门”情况，苏同生、业界汇表示当时全部场所被锁门，被要求全部人员离开，其聘请的施工队自封场起就退出场地；对于施工队的工程款，其称部分支付，部分仍未支付，广武酒店没有经其同意下直接与施工队（水之方设计公司、文家兵等人）进行结算，结算时，派出所有通知到场但未前往，广武酒店不让知道结算内情，知道广武酒店与施工队有结算，并且在结算合同约定不得向第三方披露合同的内容。另查：业界汇、苏同生就“业界汇”项目运营对外出租，其与案外人（租户）涉及多宗案件经一审法院审理，分别有：1、（2016）粤0106民初20090号，中影飞扬影业（深圳）有限公司诉业界汇租赁纠纷一案，诉讼请求为双倍返还定金60万元，经审理查明的事实有，中影飞扬影业（深圳）有于某于2016年7月2日与业界汇签订《业界汇租赁认租书》承租业界汇四楼新建部分（面积2000平方米）、五楼F5004商铺（面积400平方米），租期12年，该公司先后向业界汇支付30万元等及后成诉，一审法院判令业界汇返还定金30万元。业界汇不服判决，上诉后未预缴上诉费，广州市中级人民法院作出按业界汇撤回上诉处理的民事裁定。2、（2017）粤0106民初12553号，罗建红诉业界汇租赁纠纷一案，诉讼请求为退还租赁保证金186720元及利息等，经审理查明的事实有，于某于2016年11月21日与业界汇签订《租赁合同》承租业界汇四楼F4003号商铺（面积214平方米）、租期6年，该公司向业界汇支付租赁保证金186720元及后成诉，一审法院判令业界汇返还罗建红租赁保证金186720元。3、（2017）粤0106民初14908号，林国军诉业界汇、苏同生房屋租赁纠纷一案，诉讼请求为返还121000元及利息等，经审理查明的事实有，于某于2016年3月20日与业界汇签订《租赁合同》承租业界汇首层专柜3、4号（面积14平方米），租期5年，林国军通过案外人向苏同生转账，由业界汇出具收据确认收取合计121000元及后成诉，一审法院判令业界汇返还林国军121000元。业界汇不服判决，上诉后未预缴上诉费，广州市中级人民法院作出按业界汇撤回上诉处理的民事裁定。4、（2017）粤0106民初23457号，李碧云诉业界汇租赁合同纠纷一案，诉讼请求为解除合同、返还租金及租赁保证金102500元及利息等，经审理查明的事实有，于某于2015年12月1日与业界汇签订《租赁合同》承租业界汇首层F1003商铺，租期3年，李碧云支付业界汇一年租金24万元及租赁保证金82500元及后成诉，一审法院判令业界汇返还李碧云1025**元及利息等。5、（2017）粤0106民初24938号，李碧云诉业界汇租赁合同纠纷一案，诉讼请求为解除合同、返还租金及租赁保证金322500元及利息等，经审理查明的事实有，于某于2015年12月1日与业界汇签订《租赁合同》，承租业界汇首层F1004号商铺，租期3年，李碧云支付业界汇一年租金24万元及租赁保证金82500元及后成诉，一审法院判令业界汇返还李碧云3225**元及利息等。6、（2018）粤0106民初3135号，潘鸿彬诉业界汇、苏同生、关腾友、吴海红租赁合同纠纷一案，诉讼请求为解除合同、返还租金等，经审理查明的事实有，于某于2016年7月20日与业界汇签订《租赁合同》承租业界汇二层F2014号商铺，租期2年，潘鸿彬向苏同生转账，业界汇出具收据收取租赁保证金48708元、管理费保证金2750元等及后成诉，一审法院判令解除合同、业界汇返还潘鸿彬保证金、管理费保证金等合计71544元及利息；苏同生、关腾友、吴海红对上述债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。7、（2018）粤0106民初17746号，刘攀诉业界汇、吴海红房屋租赁合同纠纷一案，诉讼请求为解除合同、返还租金、物业管理费、保证金、定金及利息等，经审理查明的事实有于某于2016年9月22日与业界汇签订《广州市房屋租赁合同》承租业界汇四层F4002B号，租期3年，及后成诉，一审法院判令确认合同解除、业界汇返还刘攀租金、物业管理费、租赁保证金合计40000元及利息，吴海红对上述债务承担连带责任。8、（2018）粤0106民初17747号，广州中尔商贸有限公司诉业界汇、吴海红房屋租赁合同纠纷一案，诉讼请求为解除合同、返还租金、物业管理费、保证金及利息等，经审理查明的事实有，于某于2016年6月8日与业界汇签订《租赁合同》承租业界汇首层F1003商铺，租期4年，及后成诉，一审法院判令确认合同解除、业界汇返还租金、物业管理费、租赁保证金合计138774元及利息，吴海红对上述债务承担连带责任。9、（2018）粤0106民初17748号，马婵如诉业界汇、吴海红房屋租赁合同纠纷一案，诉讼请求为解除合同、返还租金、物业管理费、保证金及利息等，经审理查明的事实有，于某于2016年8月30日与业界汇签订《广州市房屋租赁合同》承租业界汇二层F2021商铺，租期4年，及后成诉，一审法院判令确认合同解除、业界汇返还马婵如租金、物业管理费、租赁保证金合计178272元及利息，吴海红对上述债务承担连带责任。10、（2019）粤0106民初13138号，广东幕森影城有限公司诉业界汇、吴海红、苏同生租赁纠纷一案，诉讼请求为返还保证金1340000元及利息等，该案中，广东幕森影城有限公司于某于2016年12月26日与业界汇签订《房屋租赁合同》显示其承租业界汇五层建筑面积2300平方米，租期自2016年12月31日至2025年12月31日，及后成诉，广东幕森影城有限公司因未预缴诉讼费用，一审法院作出按广东幕森影城有限公司撤回起诉处理民事裁定。对于上述案件所涉已收取实际租户的款项，苏同生、业界汇表示款项由业界汇或苏同生账户收取，用于场地装修、支付员工工资等。就案件争议事实，一审法院向广州市天河区石牌街道办事处调查，调查的档案情况有：1、2017年3月26日，业界汇向石牌街道办发出的《关于请求政府督促广武酒店有限公司切实履行合同的函》，称签订合同后，广武酒店存在未提供房屋租赁许可证、未办妥电力增容、消防许可手续、减少停车位及2016年9月30日来了五名官兵封锁商场（官兵称广武酒店拖欠14个月租金），将消防报警监控室用电焊封死；广武酒店直接收取租户租金等等；请求街道办督促广武酒店妥善履行合同。2、2017年3月27日，街道办、派出所组织广武酒店、业界汇（苏同生参加）调解，业界汇提出广武酒店未提供房屋租赁许可证、未办理电力增容、消防工程安装许可、停水停电、被部队查封等问题，广武酒店表示在合同签订前苏同生对业主是部队及物业其他现状有充分了解，关于用水用电，苏同生保证不能超负荷用电，合同已明确用电前提是用电安全，即使在安全用电情况下，要增加电容，也是承租人自己申请；对于部队封场不知情，可能是承租人违反了安全使用规定；合同明确违约责任，承租人没有在30天内缴清费用，合同自动解除，承租人自2016年8月起几乎没有交过租金和水电费等；承租人向第三方店铺收了钱，但却不向广武酒店交租；2016年2月16日，由于承租人不交租和水电费，广武酒店向承租人发出解除合同通知书，解除合同关系，承租人应无条件交接。2月20日，双方已没有任何关系，但承租人及其公司不办理交接，不继续交租金，还在商场经营就是侵权，希望承租人讲法律、讲诚信，不要虚假报警。初步意见：承租人苏同生及其公司回去考虑选择退场或者继续合作经营；承租人要将已招商的店铺数量情况提供派出所；广武酒店会后回应承租方提出出资800万元设立共管资金账户等设想。3、2017年3月29日，广武酒店向石牌派出所出具的《广武酒店商业广场的有关情况的报告》，称商业裙楼是广武酒店投资与广东省边防总队合作开发建设物业，其负责使用、管理和经营。2015年7月3日，广武酒店与苏同生签订《房屋租赁合同》（以后苏同生伙同他人注册了新公司业界汇），合同签订后，业界汇以各种所谓的理由拒不履行合同的交费义务。广武酒店多次要求业界汇按足额交纳费用，截止2016年8月31日，业界汇尚欠租赁保证金、租金、水电费约300万元。2016年8月31日后欠缴租金约1400多万元。在长达13个月的免租期内，工程建设仅完成约30%，致使物业无法正常运营。工程单位多次催收工程款，已签约或签订意向交纳部分费用的商户也多次要求进场，发展到扬言堵塞门前道路维权。相关商户开业无望，以涉嫌欺诈报案。广武酒店依于某于2017年2月16日发出《解除房屋租赁合同的函》要求自2017年2月20日起解除相关合同，同时要求3月2日结清欠缴费用，收回物业，但业界汇视而不见，反而派人占据物业，更为恶劣的是明知无法开业，还继续以低价出租，意图收取商户资金，骗取更多的受害者。广武酒店通知解除合同，就相关事宜进行协商，但业界汇出尔反尔，无法展开。业界汇的行为不仅构成违约，而且给广武酒店及广东省边防总队、工程建设单位、签约商户造成了巨大的社会负面影响和经济损失，请求支持迅速收回物业，消除社会不安定因素等。4、2017年3月31日，石牌街综治科、司法所负责人与石牌派出所民警到广武酒店商业裙楼走访。业界汇吴经理称广武酒店张贴公告，要求商户和施工单位提交资料等。另外商场后方监控室之前被电焊封住，经承租方解焊后，又不知道被何人驾驶车辆阻拦门口等，街道向派出所建议努力促成双方和解，避免群体冲突等。5、2017年4月1日，石牌街道综治科、派出所等组织调解，苏同生参与。会议记录显示：苏同生坚持继续经营商场；苏同生称广武酒店用车故意堵塞监控室门口。苏同生要求继续经营，要求广武酒店协助办理房屋租赁许可证等，要求处理完毕后才向广武酒店缴纳租金。广武酒店坚持解除合同、收回物业，至于水电、租赁许可证问题在合同中没有约定。如果承租方按合同交租，出租方没有理由会单方终止合同，如果谈判不成交由法院判决。陈警官建议双方通过法律途径处理，强调法院未作出判决前，双方遵守国家法律法规等。6、2017年6月26日，石牌街派出所、司法所、综治办等组织广武酒店、工程队代表、租户代表进行协调，会议记录有：工程队、租户无法与业界汇、苏同生联系，遂到广武酒店聚集维权，街道初步收集工程队、租户资料、合同金额、已完工工程量、已支付金额等数据，工程队代表、租户代表、广武酒店希望苏同生出面处理等。7、2017年7月6日，石牌街约见业界汇，参加人员有石牌街派出所、司法所、综治办、业界汇代表苏同生。会议记录有，苏同生提出方案：1、一、二号铺留给业界汇经营；2、已付1000万元由广武酒店全额退还并补偿部分金额；3、由业界汇退还租户租金，如租户要求留下，予以保留；4、业界汇支付广武酒店的工程款、设备款由广武酒店全额退还；5、未结算的工程款、设备款由广武酒店与施工队结算等。8、2017年7月10日，石牌街召开协调会，参加人员有石牌街派出所、司法所、综治办、装修项目负责人李国东。街道充分调解，广武酒店张经理表示尽所能解决问题，提出三点：1、工程已经完工的部分，按完成工程量进行结算；2、业界汇与广武酒店到现场对未完工部分进行确认并结算相关金额；3、若双方对确认的数额、金额有异议，现把已完成的部分结算后，再进行沟通与协商。装修项目负责人李国东表示会尽力配合业界汇和广武酒店进行结算，要求提供图纸等结算依据。9、2017年8月31日，石牌街综治科联同石牌街其他部门就广武酒店与施工方协调装修纠纷，广武酒店对施工队提出的结算金额有异议，施工队没有提供相关竣工图纸和竣工结算资料，导致广武酒家无法支付施工方相应工程款等。10、2017年9月13日，石牌街派出所、司法所等约见广武酒店、施工队水之方公司负责人协调，会议记录有：广武酒店表示解决与水之方设计装饰工程有限公司初步达成协议，答应在10天之内支付150万元第一期工程款，水之方有限公司收到费用后，当日立即撤场。撤场后，水之方工程有限公司30日内将所有的应收账款债权资料，包括但不限于合同、进场证明、设计及施工图纸、施工单、签证单、验收单等资料原件全部移交广武酒店，广武酒店再支付75万元，最后广武酒店在接收场地后60日内，向水之方公司支付75万元等。11、2017年9月15日，石牌街派出所、司法所等组织广武酒店、水之方公司进行协调，会议记录有：水之方公司按此前协议收到费用后立即撤场，达成初步意向，决定各自签订协议后继续商讨。会议记录附有广武酒店、深圳市水之方设计装饰工程有限公司的《协议书》（均未签字盖章）、水之方公司与业界汇的结算资料，包括合同、签证单等。12、2017年9月19日，石牌街综治科、司法所、派出所组织广武酒店、文家兵（水之方公司）协调，会议记录有：广武酒店答应10月1日前支付20万元，文家兵收到费用后，立即撤场。广武酒店接收场地后，10月11日前文家兵将所有的应收账款债权资料，包括进场证明、设计及施工图纸、施工单、签证单、验收单等资料原件移交广武酒店。广武酒店在11月15日前支付20万元。最后广武酒店在12月15日前再支付20万元工程款等。会议记录附有广武酒店（甲方）、文家兵（乙方）签订的《协议书》，约定：乙方与业界汇、苏同生约定乙方承包广武酒店修建的商业裙楼及广武酒店部分主楼结构工程，乙方已进场装修，因业界汇、苏同生未及时支付工程款，导致乙方停工并拖欠工人工资、材料款等费用，乙方确认目前已收到业界汇、苏同生已付95000元，余下应收款为695000元。为维护社会稳定、避免社会矛盾进一步激化，减少损失，双方达成条款：1、乙方保证对业界汇、苏同生享有上述债权真实、合法，甲方保证有能力收购上述合法债权；2、乙方同意将与业界汇、苏同生的全部应收账款债权以60万元的对价转让给甲方，其于某于2017年10月1日前向乙方支付20万元作为第一期转让费等；甲方支付第一期转让费后，乙方必须将装修按现状交付给甲方等；本协议签订后，乙方不得再以任何理由霸占装修场地、上访闹事或提出任何权利主张等。一审法院再向广州市公安局天河区分局石牌派出所调查，报警记录分别有:1、2017年3月21日，报警人称酒店违规经营，要求退钱。2、2017年3月25日，报警人称公司1楼消防监控中心办公室的门被人用电焊封住。3、2017年3月31日，报警人称广武酒店因租赁问题发生纠纷，现场10多人准备打架，需要民警到场。4、2017年4月18日，报警人称广武酒店门口发生纠纷。5、2017年4月18日，报警人（第2次报警）称其老板与酒店有租赁合同纠纷，其老板在2楼要跳楼。6、2017年4月27日，报警人称在广武酒店有多人聚集。7、2017年8月7日，报警人称租赁店铺交了租金和押金，但商场未开，无法取回钱。庭审时，广武酒店表示鉴于其与现场施工对结算并代垫费于某于2017年9月30日整体收回场地。庭审后，一审法院组织双方进行调解但均未果。一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。出租合同是出租人将租赁物交付承租人使用、获取收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。广武酒店为出租方，应提供适格的场地租赁物给予承租人使用，承租人向出租人支付租金，实现双方各自合同目的。涉案的001-005合同涉及具体物理空间的场地租赁，外墙合同涉及大厦外墙广告租赁，每份合同从形式上虽是独立法律关系的合同，但从合同约定及查明的履行事实可见，该6份合同为租赁各方整体租赁意思表示，宜统一处理。关于合同相对方的承租人身份，广武酒店与苏同生签订001-005合同及外墙合同，及后三方虽签订补充协议，约定变更合同承租人主体为业界汇，但从查明的事实可见，业界汇为一人公司，其法定代表人及唯一股东表示业界汇为苏同生控制，苏同生予以确认。从日常生活经验，如涉及主体变更，通常对租赁保证金的付款对象作出变更，三方未作出明确变更，有违常理，在履行期间，出租方与承租方多次发生争执并经相关单位协调处理，苏同生以承租人身份参加，广武酒店未提出异议，各方对于事实的承租主体履行长期未有异议，一审法院认为，案件的租赁合同相对方应为广武酒店、苏同生。广武酒店主张苏同生、业界汇承担连带责任缺乏事实依据，不予采纳。关于场地交付时间，从查明的事实，承租人已实际进场装修及设置“业界汇”商业广告牌，承租人亦对外分租他人，即出租人已履行交付义务，并无不当。关于停车场，停车场非租赁标的物，苏同生、业界汇抗辩该停车场停用事项，该抗辩与其申请装修时间前后不一，其主张停车场事宜导致其迟延装修并要求延长租期缺乏事实依据，不予采纳。关于交付标准，按上述001-005合同中关于场地交付状态的约定，合同中均明确场地广武酒店商业裙楼由广武酒店与武警边防总队合作，由广武酒店投资、部队分配后返租事项，作为重大投资，苏同生理应审慎注意，其在接收使用后抗辩广武酒店存在欺诈缺乏依据，不予采信。另按合同约定，如“甲方将租赁房屋按现状（毛坯）移交给乙方”、“乙方自行投资装修”；“乙方自行解决装修报建、报批、竣工验收等手续，需甲方出具的文件，甲方应积极配合”，广武酒店以现状交付给承租人，涉及场地的装修、电力增容、办证等手续应由承租人办理，广武酒店提供协助义务，不应加大出租方的义务或超出正常协助范围，各方应依约履行各自义务，恪守承诺。苏同生以现状毛坯租赁，其知悉用电设施情况，合同约定了用电标准，如其需要增容应由其主动承担，需办理用电增容手续及风险应由其承担，广武酒店仅提供协助，苏同生抗辩主张广武酒店存在用电欺诈、交付不当等缺乏事实依据，不予采纳。关于合同争议焦点，场地是否存在自2016年9月30日无法使用的情况，该举证责任应由苏同生承担。首先，从苏同生提交的《公证书》显示，公证现场勘查时间发生在2017年1月19日，《公证书》所附照片及视频，公证员可以顺利到达租赁内部场地，而非“吃闭门羹”，照片显示存在部队的查封条，但该封条不足证实苏同生及其控制的业界汇人员自2016年9月30日起无法使用场地并失去对场地的控制。相反，从查明的事实可见，场地自2016年9月30日后仍发生水电费用，该费用经苏同生方确认，其称为租户使用，反证其分租租户未受实际影响。另苏同生在拖欠相关费用后，双方矛盾激化，广武酒店在2017年2月16日发函解除合同于某于2017年2月21日退件。石牌街街道办组织协调会，广武酒店在2017年3月27日再次要求解除合同并要求收回场地，及后从协调记录及报警记录显示，苏同生仍事实控制场地或其施工队占领场地，现场施工队未及时退场致使损失持续扩大，苏同生应负相应责任。而同时，苏同生仍对外分租场地收取租户保证金等款项但未向广武酒店支付租金或积极主动处理施工队的工程结算款，有违等价交易、有违诚实信用原则。广武酒店现主张其发出解除通知后无法收回场地，其不得以采取自救方式，通过收购施工队应收工程款债权，才得以让施工队退场收回场地，予以采信。现广武酒店于某于2017年9月30日实际收回所涉的整体场地，予以采纳。故此，一审法院确认双方所涉的整体项目的租于某于2017年9月30日终止履行。本案外墙合同亦自2017年9月30日终止履行。关于已付款1000万元，001-005合同约定租赁保证金合计800万元，另004合同约定水电押金20万元，各方对此无异议并已实际支付，予以照准。另180万元，承租人存在多笔转账行为，广武酒店出具发票时未明确具体合同，鉴于所涉的6份合同为整体租赁，现有的付款凭证无法区分180万元付款至何具体合同，各合同首月或首期租金付款时间不一致，广武酒店诉请的租金均自2016年9月1日起算，其中001合同2016年9月的月租金为518339元，002合同2016年9月的月租金为15538元，003合同2016年9月的月租金为701414元，004合同2016年9月的月租金为1135650元；005合同2016年9月的月租金为44189元，外墙合同2016年9月的月租金约为41667元（50万元÷12个月）。为免诉累，一审法院酌情按6份合同2016年9月的月租金比例分配该180万元，即001合同已付379766元、002合同已付11384元、003合同已付513899元、004合同已付832047元、005合同已付32376元、外墙合同已付30528元。关于广武酒店是否存在履行不当问题，现查明的事实，苏同生承租期间曾向广武酒店提出协助，如增加电容、协助办理证照，按约定，广武酒店需履行协助义务，但该协助义务亦应及时、有效处理，现有的证据不足以证明广武酒店妥善履行了协助义务，苏同生长期怠于履行支付租金的主要义务，导致双方矛盾不断激化，在合同出现履行障碍或需继续进一步沟通协调时，双方理应遵循公平诚信原则处理纷争，亦应履行减损义务。综合双方的履行事实，从公平角度，酌情判令苏同生按70%比例向广武酒店支付租金，租金计至2017年9月29日。对于广武酒店的超出部分，予以驳回。对广武酒店主张按双倍租金标准计算其发函解除合同后的使用费，予以驳回。对广武酒店主张苏同生逾期支付租金的违约金，予以驳回。本案处理外墙合同，外墙合同自2016年9月1日至2017年9月29日租金按约定应付542291.67元，按70%计算为379604.17元，按上述认定外墙合同已付30528元，未付为349076.17元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确定广武酒店有限公司、于某于2015年7月3日签订的《外墙租用于某于2017年9月30日终止履行。二、苏同生于本判决发生法律效力之日起10日内向广武酒店有限公司支付上述合同所涉的自2016年9月1日至2017年9月29日租金349076.17元。三、驳回广武酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6660元，由广武酒店有限公司负担1998元，由苏同生负担4662元。本院二审期间，苏同生提交以下证据：1.苏同生投资业界汇支付费用明细及凭证，拟证明苏同生一直积极履行双方之间的租赁合同，为完善商场建设、尽早开业付出大量金钱，苏同生并没有违约的主观意愿，是由于广武酒店作为出租人一方，出租权（产权）不清晰，导致双方的租赁合同无法继续履行，造成苏同生仍拖欠部分装修工程款、电梯款。2.苏同生请求广武酒店履行协助义务的函、申请等通知文件，拟证明因广武酒店未履行协助义务，导致用电增容等问题无法解决，广武酒店同时恶意占用车位，装修工程无法顺利进行。广武酒店质证称：上述证据不属于新证据，苏同生于一审阶段已提交，广武酒店的意见与一审阶段提交的书面意见一致。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：苏同生应否向广武酒店支付涉案租赁场地2016年9月1日至2017年9月29日期间的租金，即苏同生拒付租金的抗辩理由能否成立的问题。经本案查明的事实，苏同生、业界汇与广武酒店签订了001-005号共五份《房屋租赁合同》及《外墙租赁合同》，承租广武酒店主楼、裙楼及其天面、外墙等物业，虽每份合同约定的租赁物不同，但构成物业的整体使用，故一审法院认为该六份合同为租赁双方整体租赁的意思表示，宜统一处理，符合本案的事实，并无不当。在合同签订后，承租人苏同生、业界汇进场装修，但苏同生仅共支付了1000万元。其中820万元为上述合同约定的租赁保证金、押金，剩余180万元因无明确指向系哪份合同的租金，一审法院按上述六份合同约定的月租金比例予以分摊至各租赁场地2016年9月的租金，并无不当。由此可知，自2016年9月起至广武酒店自行收回场地2017年9月30日期间，苏同生未依合同约定支付租金，其中2016年9月份未足额支付，2016年10月起欠付租金。苏同生上诉认为其有权拒付租金，针对苏同生提出的抗辩理由，本院分析如下：关于苏同生提出广武酒店对涉案租赁物无出租权的问题。涉案租赁合同中明确约定广武酒店商业裙楼由广武酒店与武警边防总队合作，由广武酒店投资、部队分配后返租事项，苏同生知悉该情况并自愿承租。合同签订后，苏同生也进入了场地进行装修。至于苏同生称涉案场地自2016年9月30日起被武警部队封锁无法使用的问题。一审法院根据苏同生所提交的《公证书》及其所附的照片及视频，结合涉案场地2016年9月30日之后仍产生水电费的事实，认定苏同生对场地的使用未受影响，该论述清晰，理据充分，本院不再赘述。另外，苏同生作为大型租赁场地的重大投资者，应对场地的相关情况予以充分了解并持审慎态度，谨慎履行注意义务。双方合同中已表明苏同生知悉租赁场地的相关情况，故苏同生在未能提供充分证据证明场地无法使用的情况下，应自行承担相应的后果。因此，苏同生以此为由认为广武酒店对涉案租赁场地无出租权，其有权拒付租金，不能成立。关于苏同生提出的广武酒店未配合其办理电力增容及办理证照问题。双方租赁合同约定，“甲方将租赁房屋按现状（毛坯）移交给乙方”、“乙方自行投资装修”；“乙方自行解决装修报建、报批、竣工验收等手续，需甲方出具的文件，甲方应积极配合”；“乙方保证安全用电，需增加电容的，乙方自行向供电部门申请电力增容，费用由乙方承担”,由此可见，广武酒店以场地现状交付给承租人，涉及场地的装修、电力增容、办证等手续应由承租人自行办理，广武酒店仅负有协助义务。虽本案现有证据不足以证明广武酒店妥善履行了协助义务，但苏同生以此为由拒绝支付租金显然缺乏合同依据。况且，一审法院鉴于广武酒店未及时、有效履行协助义务，酌情判令苏同生按合同约定租金标准的70%支付该期间的租金，已充分考虑了合同履行情况、双方过错程度等因素，符合公平合理原则，并无不妥。关于苏同生于某于2017年4月份后已没有实际占用涉案场地问题。从本案的证据看，苏同生在拖欠相关费用后，双方矛盾激化，广武酒店在2017年2月16日发函解除合同。石牌街街道办相关部门多次组织双方进行协调，广武酒店在2017年3月27日协调会上再次要求解除合同并收回场地。2017年4月1日，协调会会议记录显示：苏同生坚持继续经营商场。之后，从多次协调会记录及报警记录显示，苏同生仍事实控制场地或其施工队占领场地。因此，苏同生于某于2017年4月份后已没有实际占用涉案场地，缺乏事实依据，不能成立。其以此为由拒付租金，不能得到支持。至于苏同生二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，苏同生的上诉理由不成立，应予驳回，一审处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4662元，由上诉人苏同生负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年十月二十九日书记员  张 旭彭诗敏