溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民初5340号原告：杨桂莹，女，1985年11月20日生，汉族，住溧阳市。现住。委托诉讼代理人：杨灿明，男，1960年8月1日生，汉族，住江苏省金湖县。被告：郭保根，男，1963年1月9日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：萧洪，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告：解腊保，男，1951年12月13日生，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：张劲柏，江苏立洋律师事务所律师。原告杨桂莹诉被告郭保根、解腊保确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法由审判员邵益勇适用简易程序公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人杨灿明、被告郭保根委托诉讼代理人萧洪、被告解腊保委托诉讼代理人张劲柏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：1、依法确认两被告2020年6月11日交易的合同编号为20061120018号溧阳市存量房买卖合同（非居间）房屋买卖合同无效；2、如该合同有效，原告享有以此交易价格行使优先购买权；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告郭保根儿子郭志强系夫妻关系，2010年10月26日原告与郭志强用被告郭保根名义以45.8万元购买溧阳市房屋、阁楼及储藏室（建筑面积分别为117.88㎡、53.35㎡、16.6㎡），因所购房产系拆迁小区政府对于天目湖工业园区工作人员的福利，因客观原因直至2019年5月21日才取得不动产权证书。该房产在购买后由原告家出资、出力对401室进行装修，原告与郭志强一直居住使用、支配，2012年10月12日被告郭保根离婚时也明确该房产系郭志强婚后借钱购买，非其婚内财产。2018年下半年因办理不动产权所需材料被告郭保根总是怠于配合，多次材料送错，加上家庭矛盾不断升级，2019年原告与郭志强诉讼离婚，离婚判决中对此房屋未做分割，2020年6月11日原告提起诉讼要求对上述房产所有权进行确认，在立案当天仅时隔一小时左右，被告郭保根至溧阳市不动产交易中心将该房产以58.28万元的价格与被告谢腊保（系被告郭保根哥哥郭龙根亲家）进行交易，此举严重侵害了作为所有权人原告的权益。被告郭保根答辩称：1、涉案房屋买卖合同有效，该合同系两被告间平等协商后的合法买卖行为，郭保根为案涉房屋的所有权人，有处置该房产的合法权利，买卖标的价格为88.6万元，符合市场的合理价格。2、原告同时既主张为涉案房屋的所有权人，又主张行使优先购买权，二者之间本身是根本矛盾的，说明所有权不在其名下。3、按照民法总则，合同无效就两种情形，一种违背了法律规定，另一种属于串通损害第三者合法权益，综合本案情况，不存在上述两情形，因此涉案房屋属于有效合同，应得到支持。被告解腊保答辩称：郭保根系讼争房屋的产权人，享有自由处分的权利。依据物权法第9条、14条、16条、17条规定，可以看出，物权法对于不动产是要必须登记才产生法律效力的，而不动产权证是证明不动产归属权利人的证明。本案中，郭保根对讼争房屋拥有不动产权证，且是单独所有，因此，郭保根出售的案涉房屋不存在权利瑕疵，郭保根享有完全的自主权，本身所有权就包含了自由处分的权利，故郭保根可以出售案涉房屋。至于原告所称的借款购房、出资装修等情形并不能够改变房屋所有权的主体，故与本案无关。至于原告所称的离婚调解书中的关于房屋的问题，首先，该离婚调解书是郭保根和第三人之间的约定，并不是郭保根与原告或者郭志强之间的约定:其次，参考江苏省高级人民法院作出的家事纠纷案件审理指南28条，离婚财产分割协议中对不动产物权的约定不直接产生物权变动的效力，主张履行登记义务的主体是离婚夫妻的一方，不包括夫妻之外的人，主张的基础是债权请求权，且不得对抗善意第三人，故原告所称的离婚调解书中的相关内容不论真假都不能改变郭保根系案涉房屋产权人的事实。因此，郭保根有权出售案涉房屋。二、买卖合同合法有效。该房屋买卖是郭保根与解腊保协商一致的结果，买卖房屋是双方真实的意思表示，也是双方的合同目的，对于房屋的买卖一个愿买一个愿卖，因此买卖合同合法有效。至于价格问题，首先，备案合同的价格是办理产权过户部门工作人员确定的价格，要求只要不低于该成交价格就可以，该价格也就应该视为政府指导价，因此不应以价格因素否认合同效力:其次，虽然实际的交易价格高出该备案价格，但是即使价格条款无效，也不影响整个合同的效力，合同法56条规定合同部分条款无效不影响其他条款效力的，其他条款有效。因此，案涉房屋的买卖关系合法有效。三、解腊保是善意第三人。解腊保为了购买案涉房屋，向郭保根支付了886000元购房款，该款项超过了政府指导价，因此解腊保是支付了合理对价的善意第三人，其权利应该得到法律保护，因此应该维护其对案涉房屋的所有权。四、原告不享有优先购买权，也无权以备案价格主张优先购买权。首先，优先购买权必须有法律的规定或者合同的约定，在本案中，既没有法律规定，也没有合同约定，因此原告主张优先购买权没有事实和法律依据，对于原告对于优先购买权的诉请应该予以驳回。经审理查明：2010年10月26被告郭保根与案外人徐保忠订立房屋买卖合同，约定以45.8万元购买徐保忠所有的溧阳市房屋（建筑面积分别为117.88㎡、16.6㎡）。当日，双方完成款物交接。直至2019年5月被告郭保根取得不动产权证书。2020年6月10日，被告郭保根被告解腊保订立房屋买卖协议书，被告郭保根将溧阳市房屋以886000价格出卖给被告解腊保，双方于次日完成款物交接和房屋产权过户手续。2010年原告与被告郭保根儿子郭志强结婚。2012年10月被告郭保根与其妻黄秋红调解离婚时对财产分割时约定：案涉房屋是儿子郭志强借钱购买，故归儿子郭志强所有。2019年原告与郭志强诉讼离婚时主张共同财产进行分割，离婚判决中对此房屋未作为其夫妻共同财产予以分割。以上事实由原告提交的房屋买卖协议两份、租赁合同、购物清单、房款收条、不动产登记表、当事人陈述等证据随卷佐证本院认为：本案涉案的溧阳市房屋由被告郭保根于2010年10月26从案外人徐保忠处购得，并于2019年办理房屋产权登记至郭保根名下，被告郭保根对该房屋有处分权，其与被告解腊保于2020年6月10日订立的买卖协议合法有效。本案争议的焦点是两被告是否存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。从原告提供其购买相关生活物品并生活在该房屋内、在2014年对外出租房屋阁楼和郭保根离婚时财产分割协议等证据不足以证明原告是真正的权利人，郭保根仅是挂名购买人。虽然郭保根与黄秋红离婚时在调解书中约定“涉案房屋是儿子郭志强婚后借钱购买归儿子郭志强所有”，该约定只对离婚双方的有效，不产生对抗第三人的效力，更不发生物权变更的效力。庭审中原告也没有提供其出资购买和涉案房屋存在产权登记错误等证据。根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。据此，被告解腊保出资购买产权登记明确的房屋并办理过户登记手续合法有效。解腊保取得该房屋的所有权不存在恶意串通及其他合同无效的法定情形。虽然合同价款与实际纳税价款不一致，但是这不是合同双方恶意串通损害原告利益的行为。从该房屋登记的是“郭保根单独所有”的权利外观看郭保根是有权处分，即使原告是房屋共有权人之一，其对两被告间的房屋买卖协议也没有撤销权，如认为郭保根出售房屋损害共有人利益可向其主张损失。故对原告要求确认两被告间的房屋买卖协议无效的请求不符合《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，本院不予支持。因房屋买卖中的优先购买权是法定权利。庭审中，原告没有提供其享有优先购买权的事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨桂莹诉讼请求。案件受理费9628元，减半收取4814元（已由原告预交），由原告杨桂莹负担。原告提交的公证书等证据不能对抗高云鹏善意取得该房屋所有权及权属登记行为，故原告提出的各项主张，于法无据，一审法院不予支持。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费9628元。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  邵益勇二〇二〇年十月十四日书记员  顾 旖