安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0291民初2839号 原告：蒋文海，男，1967年9月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市经济开发区。 委托诉讼代理人：魏伟，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红伟，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。 被告：芜湖起航物业管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区北京路******，统一社会信用代码91340200055764454H。 法定代表人：徐翔，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙锡锋，安徽吉和律师事务所律师。 被告：芜湖永民物业管理有限公司，住所地安徽，住所地安徽省芜湖市镜湖区徽商财富广场****用代码91340200MA2MUOCR1A。 法定代表人：程永红，执行董事兼总经理。 蒋文海与芜湖起航物业管理有限责任公司（以下简称起航物业公司）、芜湖永民物业管理有限公司（以下简称永民物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。蒋文海的委托诉讼代理人魏伟，芜湖起航物业管理有限责任公司的法定代表人徐翔、委托诉讼代理人孙锡锋到庭参加诉讼，芜湖永民物业管理有限公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蒋文海向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告起航物业返还原告物业服务费5000元;2.请求判令两被告十日内拆除10号楼01室东边私建的停车位;3.请求判令两被告当庭提交并在十日内于小区北门门口公示2018年7月1日起至诉讼之日止小区停车费及公共区域广告收益的全部收费明细;4.请求判令被告将2018年7月1日起至诉讼之日止小区停车费及广告公共收益按照70%的比例给付全体业主由业委会代为收取;5.请求判令被告十日内拆除小区9号楼02室门前的违章建筑花坛;6.请求判令被告返还原告因修缮小区公共设施排水设施等所支出的13592.23元。事实和理由：2018年7月1日,被告永民物业与雨润(人才)公寓小区业主委员会签订物业服务合同(以下简称“合同”)后被告将小区整体物业服务违法转包给起航物业履行。合同约定小别墅用房按照0.7元每平方米每月收取物业费,被告与原告协商以多收取的物业费用于小区排水设施改建为由要求原告给付5000元,原告给付该笔款项后,被告拒不履行约定,因排水不畅,原告遂代为被告修缮小区排水设施。后原告发现案涉小区物业应当系被告永民物业,而非被告起航物业,起航物业与原告之间不存在任何法律关系,其收取的5000元应当及时返还。期间,被告未经小区三分之二以上业主同意,私自改变物业用途,在其所有的物业东边规划停车位,导致小区消防通道堵塞。被告在履行物业服务合同期间,未按《安徽省物业管理条例》第五十八条及第八十五条规定,履行物业企业义务。在长达两年的合同履行期间未公示过公共收益收支明细,其行为违反法律规定,应当将70%归属全体业主的及时给付。同时,被告在9号楼02室门前改变消防通道用途,未经相关程序,修建违章建筑,应当限期予以拆除。综上,为维护原告及案涉小区其他业主的合法权益,诉请贵院依法裁决。 芜湖起航物业管理有限责任公司辩称，1.原告要求被告返还物业费，没有事实和法律依据，被告已经享受了物业服务，缴纳物业服务费是其义务。2020年2月24日芜湖永明物业管理有限公司，已经将2017年1月6日至2020年1月7日期间的物业管理费债权转让给原告，因为他之前是委托被告来收取物业费，而且是直接转入被告的账户，并在小区张贴物业服务费催收暨转让联合公告被告收取原告物业服务费有事实和法律依据，而且根据原告的面积是226.37平方米按照三年物业费计算，实际上原告应该缴纳5704.53元物业服务费，实际上我们也只收取了原告5000元。2.原告要求拆除10号楼01东边停车位和9号楼02门前的花坛，没有合理合法的依据。被告作为物业服务管理公司，为了小区居民的生活方便根据小区的实际情况，因为现在车确实是很多，设置停车位和花坛，并没有妨碍原告的生活和出行；3.原告要求公示2018年7月1日起至诉讼之日小区的停车费和广告费明细，并按照收益的70%给付全体业主。实际上被告与小区业主委员会签订的合同上面已经约定得很清楚，定期向业主委员会报送物业服务费收支情况原告有疑问应该要到业主委员会了解相关情况，反映相关问题，由业主委员会代表全体业主统一行使监督职能；4.原告要求返还因其自己修缮小区公共设施所支出的费用，被告起航物业对其真实性不予认可，修缮小区公共设施不是原告的职能，被告也没有委托原告去进行修缮。综上就是请法庭在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。 芜湖永民物业管理有限公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院经审理查明，原告蒋文海系芜湖市宇润（人才）公寓小区10号楼01房产的业主，其房屋类型为小型别墅，建筑面积为150.54㎡，另有仓储面积75.83㎡。2017年1月6日至2020年1月7日期间，永民物业公司为该小区提供物业服务。双方除2018年1月6日至2018年7月6日期间未签订物业服务合同外，其余时间段均签订了书面物业服务委托合同，其中约定小别墅按产权面积0.7元每月每平米标准计算。2020年2月，永民物业将宇润（人才）公寓小区部分业主所拖欠的物业费债权转让给起航物业公司并签订了债权转让合同并在宇润（人才）公寓小区公示栏中公示了部分业主欠交物业费明细和债权转让情况，但公示信息中拖欠物业费的业主列表中没有蒋文海的名字。在案件审理过程中，永民物业公司向本院提交了情况说明，认可将2017年1月7日至2020年1月7日期间蒋文海拖欠的5553元物业费转让给起航物业公司。2020年5月6日，蒋文海以芜湖县神仙台公墓有限责任公司的名义向起航物业公司交纳物业费5000元，并由后者开具发票。2020年6月12日，蒋文海为修缮小区内公共设施支出维修费13592.23元。后蒋文海认为两被告违规收取物业费且未履行合同项下义务以及法律规定的相应义务，故提起诉讼。 以上事实有物业服务合同、谈话笔录、物业费发票、维修费发票、债权转让合同、转让公告以及双方当事人的陈述等证据在卷予予以证实。 本案在审理过程中，原告申请被告提供2018年7月至今的小区公共车位、公共区域广告收益明细以及相关合同，但申请书未载明书证的名称和内容、需要以该证书证明的事实及事实的重要性、对方当事人控制该书证的根据以及应当提交该书证的理由。 本院认为，原告系宇润（人才）公寓小区业主，其依据案涉物业服务合同及相关司法解释，向物业公司交纳物业费系履行业主义务。根据芜湖开发区字第2011083384号房地权证所载，宇润（人才）公寓10号楼01房产有建筑面积150.54㎡、仓储面积75.83㎡。根据一般理解，房屋产权面积是指业主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，而不包括仓储面积。故被告应按产权面积150.54㎡计算蒋文海应交纳的物业费。2017年1月7日至2020年1月7日期间，蒋文海共计应向永民物业公司支付物业费3793.6元（0.7元/㎡×150.54㎡×12月/年×3年）。蒋文海虽将物业费交纳给了起航物业公司，但永民物业公司已同意并认可该行为，故蒋文海向起航物业公司支付案涉款项的行为即产生了其交纳物业费的效力。对于蒋文海多交纳的1206.4元，起航物业公司应予返还。永民物业公司向本院提交的情况说明已载明，其转让的债权仅包括2017年1月7日至2020年1月7日期间蒋文海所拖欠的物业费。起航物业公司辩称即使蒋文海多支付了物业费，也是对之前欠交物业费的确认这一意见，没有事实依据，本院不予采信。 根据《最高人民法院关于审理建筑物区分有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。根据物权法第八十三条、物业管理条例第四十五条、安徽省物业管理条例第七十九条之规定，业主大会和业主委员会对任意弃置垃圾…违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。首先，原告并未举证证明花坛、停车位是谁所建，是否是违章建筑，自己是否是权利人，应承担举证不能的不利后果；其次，物业公司对管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，包括违法搭建建筑物、构筑物等行为，仅负有制止并及时向有关行政管理部门报告的义务，因其没有执法权而不具有拆除违章建筑的权利。再者，针对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，根据相关法律规定应由业主大会或者业主委员会行使诉权。原告作为业主，要求被告拆除违法搭建的停车位、花坛等，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 根据安徽省物业管理条例第三十七条、四十七条、八十五条、第九十三条之规定，物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权归全体业主所有。物业公司应当对业主共有的车辆停放费、公共经营收益单独列账并依照物业服务合同约定使用；没有约定的将70%纳入专项维修基金，其余部分补贴物业服务费以及业委会。业主委员会应当于每年3月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置公布上一年业主大会、业主委员会经费收支情况，接受业主监督。业主监事会或者独立监事应当进行检查；发现问题的，应当要求业主委员会予以纠正。经持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主委员会应当对经费收支情况进行审计。业主委员会或者物业服务公司擅自处分业主共用部位、共用设施的所有权或者使用权的，应当将受益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。本案中，物业委托合同书已约定了物业公司应当编制物业管理服务年度计划，财务预结算报告，并且每半年向业主和业主委员会公布一次财务收支情况，故被告永民物业公司应当履行该义务。起航物业公司向本院提交的永民物业2018年度收支平衡表、工作总结及工作计划等系单方制作，没有相应的公示证据，从内容上看也没有列明公共收益部分的财务收支情况，故不能证明永民物业已履行了相应的合同义务和法定义务，应承担相应的违约责任。但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条、第四十六条规定，原告虽提出申请但申请提交的书证不明确，待证事实如公共收益数额等也不明确，无法产生推定事实成立的法律效果，因此原告无法证明被告占有停车费、公共收益的具体数额，其相应的诉讼请求不够明确。从日常生活经验来看，业主或者业主委员会成员不具备专业技能，难以从账簿、原始凭证以及各种单据中审查物业公司的财务收支情况。即使被告提交了一定数量的会计账本，亦难以作为认定公共部分收益的事实；另一方面，根据法律规定，经超过20%上投票权数的业主提议，业主委员会应当对经费收支情况进行审计。经审计后，宇润（人才）公寓小区业主委员会可以依法主张权利。原告作为业主，并不具备要求要求物业公司返还广告费、停车费等公共收益的诉讼主体资格，其相应的诉讼请求本院不予支持。原告作为业主，并无修缮小区公共设施的法定义务。相反，业主擅自处置公共设施、设备反而有可能影响物业公司的统一管理。原告向本院提交的照片和增值税发票，不足以证明被告应当向其返还修理费13592.23元，该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十五条、第四十六条之规定，判决如下： 一、被告芜湖起航物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋文海多支付的物业费1206.4元； 二、驳回原告蒋文海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费132元由被告芜湖起航物业管理有限责任公司负担9元，原告蒋文海自行负担123元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  蒋卫斌 二〇二〇年十月十五日 书记员  冯争利 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于审理建筑物区分有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十四条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第四十五条当事人根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条的规定申请人民法院责令对方当事人提交书证的，申请书应当载明所申请提交的书证名称或者内容、需要以该书证证明的事实及事实的重要性、对方当事人控制该书证的根据以及应当提交该书证的理由。 对方当事人否认控制书证的，人民法院应当根据法律规定、习惯等因素，结合案件的事实、证据，对淑珍是否在对方当事人控制之下的事实作出综合判断。 第四十六条人民法院对当事人提交书证的申请进行审查时，应当听取对方当事人的意见，必要时可以要求双方当事人提供证据、进行辩论。 当事人申请提交的书证不明确、书证对于待证事实的证明无必要、待证事实对于裁判结果无实质性影响、书证未在对方当事人控制之下或者不符合本规定第四十七条情形的，人民法院不予准许。 当事人申请理由成立的，人民法院应当作出裁定，责令对方当事人提交书证；理由不成立的，通知申请人。