辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初802号原告（案外人）：张富荣，女，1951年3月24日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：姜涛，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中商荣盛贸易有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。法定代表人：李姿瑾，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭绍群，北京市德渊律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳富临房地产开发有限公司，住所地沈阳市，住所地沈阳市浑**营城子街**法定代表人：任河。第三人（被执行人）：沈阳市前林出租汽车有限公司，住所地沈阳市沈河区泉，住所地沈阳市沈河区泉园二路16巷** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：任河。原告张富荣与被告北京中商荣盛贸易有限公司（以下简称“中商荣盛公司”）、第三人沈阳富临房地产开发有限公司（以下简称“富临公司”）、沈阳市前林出租汽车有限公司（以下简称“前林公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告张富荣的委托诉讼代理人姜涛、被告北京中商荣盛贸易有限公司的委托诉讼代理人彭绍群、第三人沈阳富临房地产开发有限公司的法定代表人任河、第三人沈阳市前林出租汽车有限公司的法定代表人任河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张富荣向本院提出诉讼请求：1.不予执行位于沈阳市和平区光荣街22号房屋（卷号6-2-07287228）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2012年11月30日与第三人签订委托建房协议，同时交纳了全部房款用于建造沈阳市和平区光荣街22号房屋，购买部分面积的房屋至今未办理房屋过户登记，但不是原告自身原因。在原告与第三人签订委托建房协议时，该房产属未登记的建筑物，但第三人向原告提供了土地证、建设工程规划许可证、交纳的土地出让金等有关资料，该建筑为商住两用，低层为商业用房，高层为住宅公寓。被告与第三人借款行为发生为2013年9月，他们签订的是借款合同，而原告与第三人签订的是委托建房协议，是房屋买卖合同，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对该房屋具有部分面积所有权，理由如下：1、原告签有书面委托建房协议，这实际上就是房屋买卖合同。2、原告于2012年11月30日已经全部交纳了建房款，金额29.6万元。3、由于规划变更而导致原告无法实际占有所购房间。4、因政府有关部门规划变更等原因，导致未办理房屋产权变更登记，不属于原告自身原因而未变更登记。因此，原告对案涉房屋拥有相应部分所有权，应受到法律保护。被告中商荣盛公司答辩称：请求驳回原告的诉讼请求，诉讼费用由原告负担。理由：1、本案中，原告提交的与第三人沈阳富临房地产开发有限公司2012年11月30日签订的《委托建房协议》系房屋买卖合同/商品房预售合同，第三人沈阳富临房地产开发有限公司在没有取得住宅建设许可，没有房产销售预售许可证情况下所签订商品房售房合同为无效合同。原告提交的2013年9月17日沈阳市和平区发展和改革局文件（沈和发改核字（2013）6号）《关于沈阳富临房地产开发有限公司光荣街22号地块商业项目的核准决定书》和沈阳市规划和国土资源局2012年9月25日颁发的《建设用地规划许可证》，土地用途均为商业用地，而不是商品房住宅，原告与第三人沈阳富临房地产开发有限公司根本没有取得住宅商品房开发销售的批准或许可，原告的请求和证据不能对抗我方正在按法律程序进行强制执行。在执行异议程序中被驳回后，原告再继续提出执行异议之诉，仍不能改变合同无效的结果，依法不能得到法院支持。2、原告与第三人沈阳富临房地产开发有限公司签署的合同中，交易标的物明确为“住宅”，但本案法院执行拍卖的房产并非住宅而是办公商业楼宇，原告与第三人沈阳富临房地产开发有限公司合同中的“华瑞.光荣新都”住宅小区及相关房屋与第三人沈阳富临房地产开发有限公司依法设定给我方的抵押优先权和法院生效民事判决书、裁定书要强制执行沈阳市和平区光荣街22号的办公商业楼宇并不是同一标的物。故原告在执行异议之诉中所依据的所谓物权请求权实际并不存在。3、即使第三人沈阳富临房地产开发有限公司对原告存在违约或民事欺诈行为，原告对第三人沈阳富临房地产开发有限公司存在的也是基于违约责任的一般债权，属于另一法律关系调整范围，无法对抗合法设立的土地抵押权以及执行中的首封权，即使对方债权存在亦不影响强制执拍卖程序。4、执行异议之诉原告的“住宅”购房款只有29.6万元。法院正在强制执行的光荣街22号商业办公房产评估价值1.4亿元，一拍流拍底价1.346亿元。因为29.6万元的无效协议就想停止强制执行超过亿元的案件，干扰正常执行，属于恶意诉讼。第三人富临公司、前林公司述称，同意原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：北京市第四中级人民法院于2015年12月18日作出了（2015）四中民（商）初字第00210号民事判决。该判决主文内容为：“一、被告沈阳富临房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告北京中商荣盛贸易有限公司借款本金八千二百五十万元及罚息（以本金八千二百五十万元为基数，自二○一五年三月二十一日起至本金实际付清之日止，按年利率百分之二十一点六上浮百分之五十计算）；二、被告沈阳富临房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京中商荣盛贸易有限公司担保费三十七万一千二百五十元；三、原告北京中商荣盛贸易有限公司有权以沈阳他项（2013）第0139号他项权利证书载明的抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款，在主债权八千万元及锦银沈阳分行[2013]抵字第（3015）号《抵押合同》确定的担保范围内优先受偿；四、原告北京中商荣盛贸易有限公司有权以东陵他项（2013）第0128号他项权利证书载明的抵押物折价或者以拍卖、变卖所得的价款，在主债权二百五十万元及锦银沈阳分行[2013]抵字第（3015）号《抵押合同》确定的担保范围内优先受偿；五、被告刘迎九、张欣、沈阳市前林出租汽车有限公司对本判决第一项、第二项所确定的原告北京中商荣盛贸易有限公司对被告沈阳富临房地产开发有限公司享有的债权承担连带保证责任；六、被告刘迎九、张欣、沈阳市前林出租汽车有限公司在承担本判决第五项连带保证责任后，有权向被告沈阳富临房地产开发有限公司追偿。”如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费五千元，由沈阳富临房地产开发有限公司、刘迎九、张欣、沈阳市前林出租汽车有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费四十九万四千五百三十九元，由沈阳富临房地产开发有限公司、刘迎九、张欣、沈阳市前林出租汽车有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。北京市第四中级人民法院在该份民事判决书中查明如下事实：“富临公司与锦州银行签订了抵押合同，富临公司以其拥有的位于沈阳市和平区光荣街22号（土地使用权证号：沈阳国用（2013）第0011号）及沈阳市东陵区营城子大街203号（土地使用权证号：东陵国用（2012）第07130835号）的土地使用权抵押给锦州银行，并约定位于沈阳市和平区光荣街22号3252.24平方米土地担保主债权8000万元，位于沈阳市东陵区.65平方米担保主债权250万元。抵押合同担保的主合同为借款合同，被担保的主债权为锦州银行依据借款合同而享有的对富临公司的债权。抵押担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现抵押权所发生的一切费用。此后双方办理了相应抵押登记，相应土地使用权他项权利证书号分别为：1、沈阳他项（2013）第0139号，该证书载明土地他项权利人为锦州银行、义务人为富临公司、土地坐落于沈阳市和平区光荣街22号、地号为0119635、地号为01196350624平方米、抵押借款金额为8000万元、土地证号为沈阳国用（2013）第0011号、设定日期为2013年9月22日、权利顺序为第一顺序；2、东陵他项（2013）第0128号，该证书载明土地他项权利人为锦州银行、义务人为富临公司、土地坐落于沈阳市东陵区抵押面积为3599.65平方米、抵押借款金额为250万元、土地证号为东陵国用（2012）第07130835号、设定日期为2013年9月18日、权利顺序为第一顺序。”另查明，在委托本院执行前，北京市第四中级人民法院于2015年7月1日保全查封案涉房屋，于2015年7月8日轮候查封案涉土地使用权。该院在执行程序中委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对案涉房地产进行评估。评估机构于2018年9月27日出具建亚评字2018-208号《房地产估价报告》，评估总额为14322.27万元。该份评估报告中记载估价对象为独栋钢混结构商业楼，层高约4-4.5米。房屋用途为商业，土地用途为商业。富临公司不服提出异议，北京市第四中级人民法院作出（2019）京04执异199号执行裁定书裁定驳回其异议。富临公司不服向北京市高级人民法院申请复议，北京市高级人民法院于2019年12月29日作出（2019）京执复287号执行裁定书，驳回其复议申请。该份执行裁定书中关于富临公司的复议理由中有如下记载：“现在被评估的我公司房产周边住宅价格都在两万元以上。我公司的资产系商业办公用房，评估价竟低于住宅用房甚多。”又查明，原告提供的落款日期标注为2012年11月30日的《委托建房协议》中记载：张富荣（乙方）委托沈阳富临房地产开发有限公司（甲方）开发建设“华瑞·光荣新都”小区部分商品住宅，该小区四至为：东至光荣街、南连十三纬路、西临四平街、北接辽源路。房屋面积选项为A、一室一厅25平方米，B、二室一厅50平方米。（注：该部分横线处未填写选项符号）。购房价格为每平方米8000元。房屋总价选项为A、20万元，B、40万元。（注：该部分横线处未填写选项符号，手写29.6万元）。付款方式为自本协议签字生效之日起即2012年11月30日，乙方将委托购房款一次性付给甲方。甲方于2013年5月30日将经过验收合格的上述楼盘住宅全部交付乙方使用，交付标准为清水房，同时双方签订正式《商品房买卖合同》并积极协助乙方办理产权证、房屋产权登记等购房相关手续。双方同意，如甲方未按照本协议第四条、第五条约定时间及条件交房，甲方退还乙方全额购房款，双方终止协议，并从乙方缴纳委托建房款之日起至2013年5月30日止，向乙方支付已付房款总额的每个月2%违约金。甲方不能按期退还乙方购房款及违约金，从2013年5月31日起向乙方支付逾期退款赔偿金。原告提供的《收款收据》中记载：沈阳富临房地产开发有限公司于2012年11月30日向张富荣开具金额为29.6万元的收据。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人张富荣就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，案涉房产登记在沈阳富临房地产开发有限公司名下，根据北京市第四中级人民法院于2015年12月18日作出的（2015）四中民（商）初字第00210号民事判决书，中商荣盛公司对案涉土地使用权享有抵押担保优先受偿权。虽原告提交的《委托建房协议》签订时间为2012年11月30日确实在人民法院查封之前，但通过原告提交的2013年9月17日沈阳市和平区发展和改革局文件（沈和发改核字（2013）6号）《关于沈阳富临房地产开发有限公司光荣街22号地块商业项目的核准决定书》和沈阳市规划和国土资源局2012年9月25日颁发的《建设用地规划许可证》可知，案涉土地用途均为商业用地，而非商品房住宅，第三人富临公司在没有取得住宅建设许可，没有房产销售预售许可证情况下，其与原告张富荣之间签订的商品房售房合同应当认定为无效合同，即原告张富荣不属于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，执行异议之诉是指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求法院解决争议而引起的诉讼。但从案涉《委托建房协议》的内容来看，该合同只约定了房屋的单价、面积、总房款，而并未约定房屋的具体位置、门牌号或单元间号等必要的合同条款，本院无法认定案涉执行标的的具体指向；第三，案涉房产经北京建亚恒泰房地产评估有限公司评估。评估机构于2018年9月27日出具建亚评字2018-208号《房地产估价报告》，评估总额为14,322.27万元。综上，张富荣不符合上述法律规定，其对涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对张富荣要求排除执行的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，判决如下：驳回原告张富荣的诉讼请求。案件受理费5,740元，由原告张富荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年十月二十八日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。