文书内容江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初1368号原告：陈进，男，1969年3月18日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：杜亚青，江苏义扬律师事务所律师。被告：宿迁市新益房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区阳光大厦S-01。法定代表人：曹福兵，公司总经理。委托诉讼代理人：蔡光旭，江苏冠文（宿迁）律师事务所律师。原告陈进与被告宿迁市新益房地产开发有限公司（以下简称：新益公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法适用普通程序于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告陈进及其委托诉讼代理人杜亚青、被告新益公司委托诉讼代理人蔡光旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈进向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即开具宿豫区阳光一佰公寓小区二期51个地下车库购房发票；2.判令被告赔偿逾期交房、逾期办证违约金933912元（以4080000元为基数，按照日万分之一点五利率从2016年1月1日起暂算至2020年3月6日止，剩余部分计算至实际办证之日止）以及因未及时开具发票而无法办理产权证导致无法交易的损失，合计损失金额暂主张100万元整；3.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.要求被告立即开具宿豫区阳光一佰公寓小区二期51个地下车库（详见附表序号1-51）购房发票并交付原告;2.判令被告给付原告逾期交房违约金（以7280000元为基数，按日万分之一点五自2016年1月1日计算至2017年12月14日）、逾期办证违约金（以4080000元为基数，按日万分一点五自2017年12月14日之日起第91天算至实际办证之日止）,自愿撤回因无法及时开具发票造成的无法交易损失的主张;3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告新益公司因房产开发经营需要，自2012年起至2014年期间多次向原告借款，于2014年通过结算，仍欠原告借款1000多万元。双方通过协商，被告同意将其开发的阳光一佰公寓二期91个地下车库出售给原告，购买房款从借款中扣除，余款以现金方式支付给原告。被告所有的91个车库以7280000元总价出售给原告，该购房款从其欠付的借款中冲抵。双方于2014年12月22日签订案涉地下车库购房合同91份，被告于2015年1月份向原告开具售房发票40份，其余51份购房发票至今未向原告开具，且被告逾期交房及逾期办证。经原告一再催要，被告才于2019年3月份将案涉车库交付，由于被告新益公司的违约行为及未及时开具购房发票导致原告损失，且索要无果，因而成诉。被告新益公司辩称，一、51个地下车库的购房发票，被告早已开具，根据双方合同约定，被告只有提供发票的义务，并无主动递交给原告发票的义务，应由原告自己至被告处领取发票，而原告至今未领取，造成的损失与被告无关；二、原、被告之间不是纯粹的商品房买卖关系，而是典型的“以房抵债”的情形。2014年12月15日，原被告签署收据，被告将案涉91个地下车库抵偿给原告，抵偿金额为6552000元。该收据证明原被告已达成合意，原告自该日起已取得了车位的所有预期权利，且车位的使用与房屋不同，无需办理钥匙交接的手续，即以该日起应认定被告已向原告交付所有车库。且原告已经在2015年1月领取了40个地下车位的发票，即属于接收了车库的所有权利义务。合同第八条约定的交付期限为2015年12月31日，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。本案中被告取得《工程竣工验收备案表》的时间为2015年1月9日，被告并无任何逾期交付的违约责任；三、本案中被告向产权登记机关备案的时间为2015年5月22日，比合同约定的交房时间还早，原告属提前受益，被告无任何违约情形，原告逾期办证与被告无关；四、逾期办证违约责任适用诉讼时效的约定，应自起诉之日向前计算三年为起始点，本案中原告起诉之日向前计算三年，早已超过了开发商产权登记备案时间。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告新益公司开发建设位于宿迁市宿豫区佰公寓，因资金周转需要，多次向原告陈进借款。款项到期后，被告无力偿还，经双方协商一致，原告同意被告用其开发建设的阳光一佰公寓车位抵偿部分借款。2014年12月15日，原告向被告出具收据一份，载明：“今收到曹福兵还款陆佰伍拾伍万贰仟元整（6552000元），均是用阳光100贰期地下车位抵偿，合计玖拾壹个。收到人：陈进2014.12.1591个×80000=7280000。优惠10%=6552000元。蔡绍君2014.12.15”。2014年12月22日，原告陈进（又称买受人）与被告新益公司（又称出卖人）签订商品房买卖合同共计91份，约定原告购买被告开发建设的阳光一佰公寓地下车库合计91个（具体车库号、面积、单价、总价详见附表）。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。合同第九条约定，出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。案涉工程取得《工程竣工验收备案表》的时间为2015年2月5日，被告将办理权属登记需要的资料向产权登记机关备案的时间为2015年5月22日。被告于2015年4月2日将案涉地下车库中的52-63、67-84、96-105合计40个地下车库的发票交付给原告，剩余51个地下车库的发票至法庭辩论终结前仍未交付给原告。原告因向被告主张交付发票及逾期交房、办证违约金未果，因而成讼。另查明，2017年5月24日，原告陈进向宿迁市宿城区人民法院提起诉讼，要求曹福兵、新益公司、案外人宿迁浙商名人俱乐部有限公司偿还借款本金4130000元及利息，在该案审理过程中，曹福兵本人到庭，宿城区法院于2018年5月7日作出（2017）苏1302民初3885号一审民事判决书，后曹福兵不服一审裁判，向宿迁市中级人民法院提起上诉，后因曹福兵未按期预缴上诉费用，被宿迁中院裁定按自动撤回上诉处理。上述一审裁判文书已生效，该裁判文书中确认2014年12月15日以阳光一佰公寓地下车库91间抵偿6500000元的事实。再查明，案涉91个地下车库实为地下车位，主要用途为停放车辆，并无门锁，原告陈进以上述地下车库抵偿借款的目的是为了出售车库回拢资金，并非自行使用。2017年12月14日，原告陈进因案涉91个地下车库安装地锁与物业公司发生争执，后报警处理。又查明，原告陈进于2020年3月27日就本案向本院提起诉讼。根据原告申请，本院于2020年3月6日依法作出（2020）苏1311财保58号民事裁定书，裁定查封被告新益公司名下位于宿城区宝龙城市广场2号地块23幢201室、301室、401室房屋三套，保全价值为100万元。后被告新益公司于2020年3月25日向本院提出反担保申请，提供案外人曹涛名下银行存款100万元为本案担保，申请解除对上述房屋的查封。本院经审查认为被告申请符合法律规定，予以准许，本院于2020年3月25日依法作出（2020）苏1311财保58号之一民事裁定书，裁定解除对上述三套房屋的查封。本案的争议焦点为：一、被告应否向原告开具并交付51个地下车库的发票，如应开具，开具发票的数额是多少？二、被告是否存在逾期交房、逾期办证的违约行为，如存在，原告主张的数额能否支持？三、原告主张的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效？关于第一争议焦点。出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。本案虽系“以地下车库抵债”，但原被告双方就抵债的数额经对账清算已转化为已付购房款，并签订商品房买卖合同，建立了商品房买卖合同关系，应认定该商品房买卖合同合法有效，故被告应向原告开具并交付销售不动产统一发票，因其中40个地下车库已开具并交付，故被告还应向原告开具并交付剩余51个地下车库的销售不动产统一发票（车库号、金额详见附表序号1-51）。对于被告辩称只有提供发票的义务，并无主动递交给原告发票的义务，应由原告自己至被告处领取发票的意见，本院认为虽无法律明文规定要求被告应将发票主动递交给原告，但被告至少应负有发票开具后及时通知原告领取的义务，被告虽已开具发票但未通知原告领取，被告仍应承担相应责任。对于被告认为发票开具金额应以原告实际给付的6552000元为准的答辩意见，原告不予认可。本院认为，本案应以双方签订的商品房买卖合同载明商品房总价为发票的开具金额，理由如下：一、原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且经房产部门备案，合法有效，双方应按合同履行，购房发票应与商品房买卖合同内容一致；二、根据被告提供的收据记载，地下车库总价本为7280000元，因为双方协商优惠10%后，抵偿债务为6552000元，由此可见，对于地下车库总价为7280000元是经双方确认的，与商品房买卖合同总价款能够相互印证；三、被告已按合同价款开具了91个地下车库中的87个车库发票。综上，以合同价款为开具发票的金额，符合双方的约定，对原告该项主张，本院予以支持。关于第二争议焦点。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，案涉91个地下车库并无门锁，用途为停放车辆，与其他商品房有别，无“交钥匙”之说。原告陈进购买案涉91个地下车库的目的系为出售，并非自行使用，而原告如出售地下车库必须先办理产权证，才能有业主购买，故被告开具并交付购房发票才能实现原告的合同目的。对于其中原告于2015年4月2日领取发票的40个地下车库（车库号为52-63、67-84、96-105），原告可以在合同约定的备案时间前办理产权证并出售，其合同目的已经实现，利益并未受损，应视为已交付，故对其主张的该40个地下车库逾期交房违约金不予支持。对于剩余51个地下车库（车库号为1-51），截止法庭辩论终结前被告仍未将地下车库及发票交付给原告，原告有权根据合同约定向被告主张逾期交房、办证违约金，原告自愿要求逾期交房违约金自2016年1月1日起按日万分之一点五计算至安装地锁之日即2017年12月14日，符合合同约定，且系其对自身权利的处分，亦未加重被告应有负担，本院予以支持。对于原告要求逾期办证违约金自2017年12月14日后第91天按日万分之一点五标准起算的主张，亦符合合同约定，本院予以支持，但对于原告要求截止日期算至实际办证之日的主张，因办理房屋权属证书的义务主体为买受人，出卖人在完成初始登记并完成提供相应资料、履行告知义务后，出卖人的办证义务即已履行完毕。故为防止发生道德风险，本院对上述主张不予支持，逾期办证违约金的截止日期应计算至被告实际交付发票之日为宜。关于逾期交房、办证违约金的计算基数，根据合同约定应以已付房价款为基数，原告主张已付房价款为7280000元，被告辩称为6552000元，本院认为已付房价款应理解为实际已支付的款项更符合合同的本意，本案51个地下车库（车库号为1-51）双方约定的合同价款为4080000元，本院根据原告向被告出具的收据内容，结合（2017）苏1302民初3885号民事判决书确认的事实，认定扣除优惠的10%即为实际支付款项3672000元（4080000×90%）。综上，被告新益公司应给付原告陈进逾期交房违约金以3672000为基数，自2016年1月1日起按日万分之一点五标准计算至2017年12月14日、逾期办证违约金以3672000为基数，自2018年3月15日起按日万分之一点五标准计算至被告实际交付发票（车库号1-51）之日止。如交付发票日期不一致，各地下车库分别计算基数详见附表（合同总价×90%）。关于第三争议焦点。原告主张逾期办证违约金自2018年3月15日起算，而原告提起诉讼时间为2020年3月27日，根据民法总则诉讼时效为3年的规定，原告主张的逾期办证违约金未超出诉讼时效。同时，根据原告于2017年5月24日起诉被告借款纠纷、于2017年12月14日安装地锁的事实，结合被告提供的物业公司负责人证人证言（手机短信）说明的情况，可以证实原告在其中40个地下车库发票交付后2016年起至2017年间，多次为出售案涉地下车库做准备，包括向业主发布出售公告、索要剩余车库发票等。另外，原告抵偿地下车库目的是为了出售回拢资金，如其长期不主张权利，既不符合订立商品房买卖合同的订立目的，也有违常理。综上，本案原告主张未超出诉讼时效。因调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告宿迁市新益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内开具案涉51个地下车库（附表地下车库号1-51）销售不动产统一发票并交付给原告陈进；二、被告宿迁市新益房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈进逾期交房违约金（以3672000为基数，自2016年1月1日起至2017年12月14日，按日万分之一点五标准计算）、逾期办证违约金【以3672000为基数，自2018年3月15日起至被告实际交付发票（附表地下车库号1-51）之日止，按日万分之一点五标准计算】。如交付发票日期不一致，各地下车库分别计算基数详见附表（合同总价×90%）；三、驳回原告陈进其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元、保全费5000元，合计18800元，由原告陈进负担3800元，被告宿迁市新益房地产开发有限公司负担15000元（原告已预付，原告同意被告履行时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 明人民陪审员  杜金艳人民陪审员  丁太国二〇二〇年十月十日书 记 员  李小玉附表：            序号              车库号              建筑面积      （㎡）              合同单价（元）              合同总价（元）              备注                  1              车库01              32.09              2493              80000                                2              车库02              32.09              2493              80000                                3              车库03              28.88              2770              79998                                4              车库04              28.88              2770              79998                                5              车库05              27.81              2877              80009                                6              车库06              27.81              2877              80009                                7              车库07              28.88              2770              79998                                8              车库08              28.88              2770              79998                                9              车库09              28.88              2770              79998                                10              车库10              28.88              2770              79998                                11              车库11              27.81              2877              80009                                12              车库12              28.88              2770              79998                                13              车库13              28.88              2770              79998                                14              车库14              32.09              2493              80000                                15              车库15              32.09              2493              80000                                16              车库16              28.88              2770              79998                                17              车库17              28.88              2770              79998                                18              车库18              29.95              2671              79996                                19              车库19              28.88              2770              79998                                20              车库20              28.88              2770              79998                                21              车库21              27.81              2877              80009                                22              车库22              27.81              2877              80009                                23              车库23              28.88              2770              79998                                24              车库24              28.88              2770              79998                                25              车库25              28.88              2770              79998                                26              车库26              27.81              2877              80009                                27              车库27              28.88              2770              79998                                28              车库28              32.09              2493              80000                                29              车库29              32.09              2493              80000                                30              车库30              28.88              2770              79998                                31              车库31              28.88              2770              79998                                32              车库32              29.95              2671              79996                                33              车库33              28.88              2770              79998                                34              车库34              28.88              2770              79998                                35              车库35              27.81              2877              80009                                36              车库36              27.81              2877              80009                                37              车库37              28.88              2770              79998                                38              车库38              28.88              2770              79998                                39              车库39              28.88              2770              79998                                40              车库40              27.81              2877              80009                                41              车库41              28.88              2770              79998                                42              车库42              32.09              2493              80000                                43              车库43              32.09              2493              80000                                44              车库44              28.88              2770              79998                                45              车库45              28.88              2770              79998                                46              车库46              27.81              2877              80009                                47              车库47              27.81              2877              80009                                48              车库48              28.88              2770              79998                                49              车库49              28.88              2770              79998                                50              车库50              29.95              2671              79996                                51              车库51              27.15              2947              80011                                52              车库52              26.19              3055              80010                                53              车库53              30.22              2647              79992                                54              车库54              32.09              2493              80000                                55              车库55              32.09              2493              80000                                56              车库56              32.09              2493              80000                                57              车库57              32.09              2493              80000                                58              车库58              32.09              2493              80000                                59              车库59              32.09              2493              80000                                60              车库60              32.09              2493              80000                                61              车库61              28.34              2823              80004                                62              车库62              28.34              2823              80004                                63              车库63              27.81              2877              80009                                64              车库67              32.09              2493              80000                                65              车库68              32.09              2493              80000                                66              车库69              32.09              2493              80000                                67              车库70              32.09              2493              80000                                68              车库71              32.09              2493              80000                                69              车库72              32.09              2493              80000                                70              车库73              32.09              2493              80000                                71              车库74              32.09              2493              80000                                72              车库75              33.69              2375              80014                                73              车库76              33.69              2375              80014                                74              车库77              32.09              2493              80000                                75              车库78              32.09              2493              80000                                76              车库79              32.09              2493              80000                                77              车库80              32.09              2493              80000                                78              车库81              32.09              2493              80000                                79              车库82              32.09              2493              80000                                80              车库83              32.09              2493              80000                                81              车库84              32.09              2493              80000                                82              车库96              32.09              2493              80000                                83              车库97              27.81              2877              80009                                84              车库98              27.81              2877              80009                                85              车库99              28.88              2770              79998                                86              车库100              27.81              2877              80009                                87              车库101              27.81              2877              80009                                88              车库102              28.88              2770              79998                                89              车库103              27.81              2877              80009                                90              车库104              27.81              2877              80009                                91              车库105              28.88              2770              79998                    附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。