湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2056号原告：文卫英，女，1972年7月31日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。原告文卫英与湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文卫英的委托诉讼代理人周金桂到庭参加诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文卫英向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付房屋回购款372300元；2.判令两被告支付自2014年10月至2020年8月期间所欠装修折旧款和租金246475.79元；3、判令两被告支付违约金6791元；4、判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年10月1日，原告和姚培尔与被告山水置业公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，购买了坐落于张家界大成山水国际大酒店第12层1241号房，总价款272150元。合同约定：原告占57%，姚培尔占43%份额，原告于合同签订当天一次性付支付购房款155125元。同日，原告与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，约定：原告和姚培尔将购买的房屋委托被告大成酒店公司装修，委托装修改造款总额为381010元，原告于当日一次性支付装修改造款217175元（份额57%），委托装修改造期限为最短不少于3年，最长不超过5年，委托期限内，被告大成酒店公司第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额15%的折旧比例返还即每年57151.5元，其中原告为32576.35元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还即每年38101元，其中原告为21717.57元；委托装修改造折旧款自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，一次性划拨入原告指定银行账户；合同还约定，山水置业公司保证装修折旧款能够按时收取，并用自有物业抵押提供连带担保，逾期付款按1%支付违约金。2014年10月1日，原告和姚培尔与被告大成酒店公司、山水置业公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，约定：租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年，第一年、第二年年租金为40822.5元，其中原告23268.82元；第三年至第五年年租金为27215元，其中原告15512.55元；合同第六条第2、3项约定，租赁满3年后，原告可按该房屋原始总价值即购房款和装修款总额之和转让给被告，被告必须接受；合同第六条第5项约定，逾期付款按房屋原始总价值千分之五支付违约金并赔偿损失；合同第九条约定，被告山水置业公司保证租赁收益按时收取，并用自有物业提供连带担保；合同第十条第3项约定，逾期3个月未支付租赁收益另支付3%的违约金。上述合同签订后，被告大成酒店公司一直欠付装修折旧款和租金，合计欠款246475.79元。依照合同约定，被告大成酒店公司应支付逾期付款违约金5601元以及逾期回购违约金2110元（372300元×5‰=2110元）。原告认为，原告与被告签订的数份合同是一个不可分割的交易行为，买房、装修、租赁三个合同是一个目的：原告投资取得收益，到期由被告方回购房屋，原告收回投资。数份合同互为前提，任何一份合同都不会单独签订。因此，数份合同应当一并履行和处理，被告到期未按合同约定支付回购房屋款和收益款，属于单方面违约行为，应承担违约责任。为维护原告合法权益，特具状起诉，请求依法判处。被告大成酒店公司、山水置业公司共同辩称，依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。（一）、租金支付情况：1、回购款不应计算违约金，原告与被告大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告并未向被告提出回购请求，原告将所购房屋一直租赁给大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，不应当计算回购违约金；2、2014年10月1日至2020年8月31日，被告已向原告支付82533.24元；3、被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的房屋装修折旧款不予认可，原被告并未就房屋装修达成续签协议；4、因出现××不可抗力情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；（二）、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准；（三）、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。如法院支持原告回购的诉求，则应确认原告与山水置业公司签订的《商品房买卖合同》、原告与大成酒店公司、山水置业公司签订的《房屋投资经营合同》于原告起诉之日解除。1、本案原告已丧失回购权利，其无权要求被告无条件回购，且尚未达到房屋回购条件，被告有权拒绝回购；原告未在约定回购日期前要求回购而是选择继续租赁，实质是选择履行商品房买卖合同，且涉案房屋的回购手续并未办妥，回购条件尚未成熟，被告有权拒绝回购；2、原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利；3、原告以诉讼方式选择了主张购房款本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，原告应当明示合同解除，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。4、原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权即为山水置业公司，原告有义务协助山水置业公司办理退房手续。因原告不再享有房屋所有权，导致其与被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》无法履行，合同因原告不具有房屋所有权而终止。（四）、被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记；（五）、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2014年10月1日，原告文卫英、共有人姚培尔共同与被告山水置业公司签订一份《张家界市商品房现房买卖合同》，购买了被告山水置业公司销售的张家界大成山水国际大酒店第12层1241号房屋，房屋价款272150元。房屋共有情况为文卫英占57%，姚培尔占43%，合同签订当天，原告文卫英向山水置业公司交纳购房款155125.5元。2014年10月1日，文卫英、姚培尔（合同甲方）与大成酒店公司（合同乙方）、山水置业公司（合同丙方）分别签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》；其中，《房屋租赁合同》约定：甲方购买的房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店12层1241号房，建筑面积54.43平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理、经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理。租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。租金标准为第一年、第二年甲方年租金收益为40822.5元，其中，文卫英第一年、第二年年租金为每年23268.825元；第三年至第五年甲方的年租金收益为27215元，其中文卫英第三年至第五年的年租金为15512.55元；支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。合同第六条约定:2、租赁期满三年后，甲方可按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和，以下简称“该房屋原始总价值”），转让该物业，乙方须接受转让；3、租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让；4、甲方向乙方提出转让该物业的，须提前90个工作日提出书面申请，乙方在接到甲方书面转让申请后30个工作日内办理完相关转让手续，甲方须配合乙方办理转让手续。5、上述第六条第二款、第三款、第四款相关约定中，任何一方若逾期60天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋原始总价值千分之五的违约金；逾期超过60天，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方解除本合同，并要求违约方赔偿守约方造成的一切损失；合同第十条约定的违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以山水置业公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。《房屋委托装修合同》约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区，建筑面积54.43平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款为381010元，甲乙双方同意该物业的委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；委托装修改造折旧款的返还为按年返还，第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额的15%的折旧比例返还，每年为57151.5元，其中，文卫英第一年、第二年每年委托装修改造折旧款为32576.355元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10%的折旧比例返还，每年为38101元，其中文卫英第三年至第五年每年委托装修改造折旧款为21717.57元；自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，丙方以山水置业公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订的当天，文卫英向大成酒店公司交纳装修改造款217175.7元。此后，大成酒店公司按约定向文卫英支付租金及返还委托装修改造折旧款至2015年10月1日。自2015年10月1日至2020年8月31日，大成酒店公司仅向原告文卫英支付租金及委托装修折旧款共计26688.06元。实际欠付租金72903.03元（84026.3-11123.27＝72903.03元）、装修改造折旧款102072.02（117636.8元-15564.78＝102072.02元），共计174975.05元。原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《委托装修合同》到期后，双方未另行签订合同，原告文卫英的1241号房屋仍由大成酒店公司作酒店经营使用至今。2020年初发生××疫情对大成酒店的经营产生了一定影响。上述事实，有当事人的陈述、《张家界市商品房现房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《房屋委托装修》、购房款收据、交款收据、银行流水、被告提供的已付租金情况说明等证据予以证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告文卫英及共有人姚培尔与被告大成酒店公司、山水置业公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告大成酒店公司在合同履行过程中，从2015年10月开始未按合同约定向原告文卫英支付租金及委托装修折旧款，其行为已构成违约，依法应承担继续履行或赔偿损失的违约责任。原告与被告大成酒店公司签订的《房屋租赁合同》及《委托装修合同》到期后，双方在没有续签合同的情况下，被告大成酒店公司继续使用房屋，原告没有提出异议，原租赁合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。2020年9月4日，原告向本院诉讼要求被告大成酒店公司与山水置业公司履行回购义务，则双方的不定期租赁关系应自2020年9月4日予以终止。现原告文卫英要求被告大成酒店公司支付下欠的租金、房屋装修折旧款理由正当，其诉讼请求本院予以支持。本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，且被告已提出减免租金的请求，本院认为酌情减免一个月的租金1292.7元、委托装修折旧款1809.79元为宜，依据《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》对违约责任的约定，大成酒店公司应向文卫英分别支付违约金2148元（72903.03-1292.7=71610.33元×3%=2148元）、1020元（102072.02-1809.79=100262.23元×1%=1002元）。从原被告双方签订《商品房买卖合同》后，又签订《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》的合同目的看，原告购买房屋是以收取投资收益及到一定年限后由被告回购房屋为目的。原告文卫英及共有人姚培尔与被告山水置业公司、大成酒店公司在签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期限满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值将该物业转让给乙方，乙方须接受转让。该条款系附期限的民事行为，对双方当事人具有约束力。现期限已届满，双方约定的回购条款已生效，原告文卫英要求被告大成酒店公司按房屋原始总价值回购房屋，符合合同约定，该项请求本院予以支持。但原告文卫英请求被告山水置业公司共同支付回购款，因合同中并无对山水置业公司承担回购款义务的约定，故原告文卫英的该项请求既无事实依据也无法律依据，本院不予支持。就原告文卫英主张的回购款违约金，因合同并未约定回购期满后被告支付回购款的具体期限，原告文卫英也未提交书面请求被告大成酒店公司履行回购义务的相关证据，故请求被告大成酒店公司承担违约责任，理由不当，该项请求本院不予支持。关于被告山水置业公司的责任问题，《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》均约定：被告山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约33000平方米的自有物业，为大成酒店公司支付租赁收益及返还委托装修折旧款提供连带担保，属于担保物权的抵押权。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告文卫英、共有人姚培尔与被告山水置业公司已在《房屋租赁合同》、《房屋委托装修合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告山水置业公司提供担保物的价值范围远远高于原告文卫英主张的租金、装修折旧款及违约金，因此，被告山水置业公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告文卫英支付下欠的租金及委托装修折旧款（2015年10月1日—2020年8月31日止）共计171872.56元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内支付原告文卫英租金及装修改造折旧款违约金共计3150元；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告文卫英支付1241号房屋的回购款372300元；四、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一、二项承担连带清偿责任；张家界山水天下置业有限公司承担连带责任后，有权向湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司追偿。五、驳回原告文卫英的其他诉讼请求。案件受理费10056元，适用简易程序减半收取5028元，由被告张家界山水天下置业有限公司、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司共同负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  覃遵辉二〇二〇年十月十五日法官助理王飞书记员周美辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。