贵州省六盘水市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔02民申31号再审申请人（原审原告）：刘文燕，女，1984年2月24日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。再审申请人（原审原告）：王爱，男，1974年1月24日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被申请人（原审被告）：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地贵州省六盘水市钟山区明湖路**，统一社会信用代码：91520200057077201L。法定代表人：杨文杰，系该公司经理。一般授权委托诉讼代理人：刘朝杨，男，1990年3月15日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。再审申请人刘文燕、王爱因与被申请人六盘水实地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初4700号民事判决，向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘文燕、王爱申请再审称，一、被申请人具有向申请人交付涉案房屋的义务。申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定“出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付商品房”，原审法院既认定涉案《商品房买卖合同》系申请人与被申请人之间双方的真实意思表示，其合同未违反有关法律法规的强制性规定，合同合法有效。所以，被申请人应当承担按照合同约定向申请人交付房屋的约定义务。二、被申请人应依法办理涉案房屋不动产权登记证书交付申请人。原审法院认定涉案的《商品房买卖合同》《委托办理权属登记协议书》均系申请人与被申请人双方之间的真实意思表示，未违反有关法律法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年8月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定，结合《委托办理权属登记协议书》的约定，被申请人具有办理涉案房屋相关手续交付申请人义务。自《不动产登记条例》实施以来，房屋的的转移登记文书即不动产权登记证书，原审法院却认定涉案商品房不具备初始登记、产权转移登记及取得办理商品房转移登记的有关文书的条件，从法律上剥夺了申请人请求办理转移登记有关文书、办理涉案不动产权证书的合同权利，即使涉案房屋目前不满足办证条件，原审法院也应当对在涉案房屋满足办证条件后申请人具有请求办证的权利在判决中予以明确为“申请人具有请求办证的权利，待办证条件具备后，申请人可以另行起诉主张办证权利”。所以，原审法院直接驳回申请人的请求权利诉请不合法也不合理。三、被申请人应当向申请人承担违约交付房屋的违约责任。被申请人在庭审中并未举证证明涉案房屋达到交付条件、通知申请人验收房屋、房屋已交付已将办理初始登记及办理商品房转移登记有关文书交付申请人，且原审法院已经认定涉案房屋也并未实际交付申请人、被申请人也尚未将办理初始登记及办理商品房转移登记有关文书交付申请人，其行为构成违约，故被申请人应当承担申请人诉请的逾期交房违约金的法律责任。虽申请人与被申请人约定违约交付房屋违约金被申请人应当在商品房实际交付之日起30日内支付，涉案房屋未交付系被申请人的原因导致涉案房屋未符合法定、约定的交付条件而导致房屋未交付给申请人。申请人认为，申请人请求被申请人向申请人支付自2017年10月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交付房屋的违约金系合法诉请，原审法院应当判决“被申请人承担向申请人支付自2017年10月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交付房屋的违约金，并在涉案房屋达到法定、约定交付条件后实际交付之日起30日内支付”。且2020年6月10日申请人与被申请人达成交付涉案房屋和解，申请人同意在未满足约定交房条件的房屋现状下交房，申请人同意接收涉案房屋并交纳了物业费符合双方约定“该违约金被申请人应在商品房实际交付之日起30日内支付”的约定条件，故被申请人应当向申请人支付自2017年10月1日至2020年6月9日期间的逾期交房违约金共计人民币106,980.09元。四、被申请人应当承担向申请人支付逾期办证的违约金责任。首先，原审法院不能因为被申请人原因导致不符合办证的条件，而否定申请人的合同约定请求承担逾期办证违约金责任的权利，直接免除被申请人应承担违约金合同约定的义务。其次，根据《补充协议》第十条第（二）项及《委托办理权属登记协议书》第四条第一款约定，被申请人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜且不承担初始登记逾期办理的违约责任，具体取得房屋所有权证的时间由登记机关确定与被申请人无关，但明显上述格式条款内容免除了《商品房买卖合同》中被申请人负有的在约定期限内办理初始登记及办理商品房转移登记有关文书交付给申请人的义务，排除了申请人对涉案商品房的重要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”的规定，应认定《补充协议》第十条第（二）项及《委托办理权属登记协议书》第四条第一款无效。被申请人应按照《商品房买卖合同》第二十二条关于转移登记的约定，按日向申请人支付已交付房价款的每日万分之一的违约金，被申请人应依约向申请人支付自2018年8月30日起至实际交付房屋不动产权证书之日的逾期办证违约金。综上，申请人认为原审认定事实错误，直接否定了申请人依法依约享有的权利，且自原审判决后，发生了申请人妥协接收了涉案房屋的事实，故申请再审。再审审查中，申请人王爱向本院提交了以下证据：一、《碧桂园物业及资料移交书》复印件及编号为00000736的《碧桂园物业统一通用机打发票》复印件，拟用于证明申请人已接收案涉房屋；二、提取时间为2018年7月18日的《贵州省六盘水市钟山区碧桂园一期9、10号底商延期交付整改情况》复印件，拟用于证明碧桂园方地下排水管网堵塞，商铺被水淹导致无法交付业主；三、提取时间为2018年12月24日的《贵州省六盘水市钟山区碧桂园一期9、10号底商延期交付整改情况》复印件，拟用于证明碧桂园方对该商铺地下管网排水重新整改造成延期交付。本院经审查认为，本案再审审查的重点为：一、原生效判决认定事实是否错误；二、申请人提交的证据是否足以推翻原生效判决。关于原生效判决认定事实是否错误的问题。经查，原审中申请人刘文燕、王爱的诉求为要求被申请人完善涉案商品房相关手续后立即交付涉案房屋、办理涉案商品房的所有权初始登记并交付办理商品房转移登记的有关文书以及支付逾期交房违约金、逾期办证违约金。对此，原生效判决根据双方当事人在原审中提交的证据，认定双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托办理权属登记协议书》系双方真实意思表示，合法有效。原审查明因客观上案涉商品房至今未竣工验收，再审申请人亦自认水、电、下水道等尚未施工完毕，后双方约定违约金自被申请人在商品房实际交付之日起30日内支付，对再审申请人的诉请原审认定事实并无不当。故再审申请人认为原生效判决认定事实错误的再审理由不能成立，本院不予支持。关于申请人提交的证据是否足以推翻原生效判决的问题。对于再审审查中申请人提交的《碧桂园物业及资料移交书》、编号为00000736的《碧桂园物业统一通用机打发票》、《贵州省六盘水市钟山区碧桂园一期9、10号底商延期交付整改情况》，用于证明案涉房屋的交付情况。因上述证据均达不到再审申请人的证明目的，亦不足以推翻原生效判决，本院不予采信。综上所述，刘文燕、王爱的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回刘文燕、王爱的再审申请。审判长  陈代艳审判员  付振义审判员  罗 光二〇二〇年十月九日法官助理陈训书记员尹茂