文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16960号上诉人（原审原告、反诉被告）：李胜，男，1983年3月24日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：陈浩纯、林嘉倩，均是广东国智律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：方钟涛，男，1979年7月19日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴苑莉，女，1979年11月28日出生，汉族，住广州市番禺区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈谨、叶嘉怡，均是北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人李胜因与上诉人方钟涛、吴苑莉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李胜代理人陈浩纯、林嘉倩、被上诉人方钟涛、吴苑莉共同代理人陈谨、叶嘉怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李胜上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判方钟涛、吴苑莉支付逾期交房违约金（以总房价7122713.37元为本金，按日0.05%计算，自2018年7月1日起计至交房之日止）；3.由方钟涛、吴苑莉承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定本案违约金过高，并予以调整，没有事实与法律依据。一、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，本案中方钟涛、吴苑莉没有通过反诉或抗辩的方式主张违约金过高并请求法院调整，因此，一审法院不应当主动进行调整。二、违约金的计付方式是双方在签订《房屋买卖合同》时经协商一致订立的，是各方的真实意思表示，也是方钟涛、吴苑莉在违约时可以直接预见的违约后果，现方钟涛、吴苑莉逾期交房，其应当按照合同约定承担违约责任。综上所述，请二审法院支持李胜的上诉请求。方钟涛、吴苑莉二审称其答辩意见与其上诉状中有关违约金标准部分一致。方钟涛、吴苑莉上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除李胜与方钟涛、吴苑莉于2018年1月6日签订的《房屋买卖合同》；2.判决李胜承担本案一审、二审案件受理费等全部诉讼费用。事实和理由：一、在李胜不具有广州市购房资格，且无法确定何时可取得购房资格的情况下，本案无法解决房屋交付后的过户、登记问题，如涉案房屋继续登记在方钟涛、吴苑莉名下将占用方钟涛、吴苑莉的购房名额，导致方钟涛、吴苑莉出让涉案房屋的合同目的无法实现。故涉案合同不具备继续履行的事实及法律依据，依法应当解除。二、若涉案房屋过户至李胜指定的第三人名下，则规避了广州市住房限购政策，扰乱政府对房地产市场的监管秩序，违反相关法律规定，故合同应当予以解除。1.涉案合同并未确定第三人的身份，李胜至今也未明确指定第三人，方钟涛、吴苑莉的交易对象仅为李胜，现双方无法就指定第三人达成一致意见，涉案合同不存在继续履行的基础。2.商品房买卖合同的目的包括交付房屋和权属转移。李胜无法取得涉案房屋的所有权，双方交易的合同目的无法实现，因此合同应依法予以解除。李胜一审诉请交付房屋，交付包括实物交付及所有权交付，前者是房屋的实际占有和使用，后者是法律意义上的产权取得，所以交付应该包含所有权交付。3.广州市自2010年已经颁布房屋限购政策，至今将近十年，李胜名下有多套房产，其作为买受人应该知悉广州市房屋限购政策的规定，但李胜仍然故意隐瞒该事实，与方钟涛、吴苑莉签订买卖合同，其购买涉案房屋的目的显然不是为了自住。签订合同后至本案起诉，李胜未令自身符合广州市房屋限购政策的要求，也未与方钟涛、吴苑莉磋商如何解决过户问题。二、因李胜不具备广州市购房资格，涉案合同不具备继续履行的可能性，方钟涛、吴苑莉无需支付违约金。退一步说，即便方钟涛、吴苑莉须支付违约金，一审法院认定的违约金比例明显过高，严重超出方钟涛、吴苑莉所造成的实际损失的30%，应当依法予以降低。李胜二审答辩称：1.方钟涛、吴苑莉一审以李胜构成违约请求解除合同。二审中，方钟涛、吴苑莉又以合同无法继续履行为由要求解除合同，则其请求权基础已发生变化，超出其一审诉请范围，本案二审不应就该解除合同理由进行审理。2.李胜仅诉请交付涉案房屋，未诉请产权转移登记。方钟涛、吴苑莉二审要求一并处理房屋的过户登记问题超出了本案的审理范围。3.根据涉案合同第五条第三点的约定，房屋产权转移登记的条件为可以办理存量房网签及转移登记之日起30日内，而本案截至现今，方钟涛、吴苑莉仍没有办理产权登记，也没有通知李胜，故办理产权转移登记的条件没有成就，而限购政策处于动态变化之中。涉案房屋所在地黄埔区的购房条件去年底就已经发生了变化，扩大了购房人员的范围。因此，至涉案房屋可以办理产权转移登记之时，李胜可能具有购房资格。退一步来说，即使按照现有政策，方钟涛、吴苑莉办理了产权登记，李胜也可以通过出售现有房屋等方法取得购房资格，合同并非无法履行。4.法律也并未禁止合同不能约定房屋指定过户给第三人，故涉案合同有效，且不存在无法履行的情形。关于至今未指定第三人的问题，如上所述，涉案房屋至今不具备办理产权转移登记条件，方钟涛、吴苑莉以至今未明确第三人为由，认为合同不能继续履行没有法律依据。根据方钟涛、吴苑莉与开发商签订的补充协议第12条第三点的约定，开发商需在交付房屋之日，即2018年6月30日之日起900个工作日内办证，故涉案房屋至今没有办理产权转移登记，是否需要指定第三人还不确定，且李胜无需与方钟涛、吴苑莉对指定第三人达成一致意见，方钟涛、吴苑莉只需配合过户即可。5.方钟涛、吴苑莉在一审中没有主张违约金过高，也没有请求一审法院予以调整，一审法院依法也不应当予以调整。对该违约金双方都是明知且没有异议的。按照合同的约定，方钟涛、吴苑莉应当在2018年6月30日前收楼并交付给李胜。但方钟涛、吴苑莉至今没有交付导致房屋处于无人维修保养的状态，在入住前，也将需要额外支出维修的费用，在此情况下违约金不应调整。综上所述，请法庭驳回方钟涛、吴苑莉的上诉请求。李胜于2020年1月13日向一审法院起诉请求：1.方钟涛、吴苑莉将华标峰湖御园自编D1-D15栋、A1-A31栋、B1-B47栋、C1-C45栋、E1-E30栋、F1-F24栋品林西三街5号（自编A8栋A343号）1层101房交付给李胜；2.方钟涛、吴苑莉支付逾期交房违约金（以总房价7122713.37元为本金，按日0.05%计算，自2018年7月1日起计至交房之日止，暂计至2019年12月31日为1951623.46元）。方钟涛、吴苑莉向一审法院反诉请求：1.解除方钟涛、吴苑莉与李胜于2018年1月6日签订的《房屋买卖合同》；2.方钟涛、吴苑莉向李胜返还已支付的购房款2712713.37元以及2018年1月至2020年2月供房款629502.25元，两项合计33422l5.62元。3.本案诉讼费用由李胜承担。一审法院认定事实：2016年12月17日，方钟涛、吴苑莉（乙方、买方）与广东华标创业集团有限公司（甲方、卖方）（以下简称华标公司）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201612248728），约定：乙方所购商品房房屋地址为广州市黄埔区品林西三街5号(自编A8栋A343号)101房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共242.9009平方米，其中套内建筑面积233.6195平方米，共有分摊面积约9.2814平方米。第七条计价方式和价款约定，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米26966.93元，总金额为630万元。第八条付款方式约定，甲方同意乙方按按揭贷款方式支付房款，首期款189万元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款441万元须于2016年12月17日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是中国工商银行股份有限公司广州北京路支行。第十三条房屋交付约定，甲方应当在2018年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。2017年9月26日，方钟涛（借款人）与中国工商银行股份有限公司广州北京路支行（贷款人）、广东华标创业集团有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》(编号：2017BHFl30290)，约定：方钟涛为购买广州市黄埔区品林西三街5号(自编A8栋A343号)101房向中国工商银行股份有限公司广州北京路支行贷款441万元，贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时的中国人民银行公布的同期同档贷款利率为基准利率，上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公示换算：月利率=年利率/12；经协商一致，借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息，即每月本息还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数]÷[（1+月利率）还款月数-1]借款人应从贷款发放的次月开始还款;借款人自愿选择每月10日为还款日。《中国工商银行个人借款凭证》显示贷款发放日为2017年12月4日，贷款到期日为2047年12月4日，年基准利率为4.90%，浮动值为5%，年贷款利率为5.14500%。经核算，每月本息还款额为24066.17元。方钟涛、吴苑莉（甲方、卖方）与李胜（乙方、买方）、罗瑞坤（丙方、见证人）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将广州市黄埔区品林西三街5号(自编A8栋A343号)101房出售给乙方，并以乙方或乙方指定的第三人办理网签及产权转移登记，交付标准以开发商的交楼标准为准；该房屋按整套出售并计价，总成交价为7122713.37元，该成交价包括但不限于房地产价值、溢价、交易成本、装修家电(如有)等费用；乙方须分别于2018年1月10日、2018年4月3日向甲方支付200万元、7127l3.37元。第三条房屋价款支付方式第3款约定，甲方向银行按揭贷款441万元部分，即《个人购房借款/担保合同》(编号：2017BHFl30290)项下贷款本息，由乙方负责偿还，视为乙方向甲方支付房屋余下价款；乙方自本合同成立且生效之日起开始支付余款，在每月8日前按照上述合同的约定将款项存至甲方指定帐户，该账户如有变更或每期还款金额发生变化，甲方应当提前3个工作日告知乙方，否则视为乙方已经履行合同义务，因账户变更所产生的后果由甲方自行承担；如因甲方原因导致产生逾期利息或增加其他按揭费用的，该费用由甲方承担；如因此导致按揭银行提前收回贷款的，甲方应赔偿乙方直接和间接损失。第四条交楼时间和交接手续约定，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间以开发商交付时间为准。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。第五条产权转移登记第3款约定，自该房屋可以办理存量房网签及转移登记之日起30日内，甲方承诺无条件配合乙方办理产权转移登记手续，将该房屋产权转移登记至乙方或乙方指定的第三人名下。第七条违约责任约定：2.甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05％的标准向乙方支付违约金。逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05％的标准向乙方支付违约金。4.在该房屋产权转移登记至乙方或乙方指定的第三人名下之前，乙方不按期偿还《个人购房借款/担保合同》(编号：2017BHFl30290)项下贷款本息累计超过三期后，甲方有权解除合同并收回该房屋。合同解除后，甲方应当在10天内向乙方返还乙方因该房地产而支付的包括已付按揭款的全部款项，并以该款项为本金，自2018年1月10日起按照同期银行利率计算付利息。如乙方已装修的，则甲方还应合理补偿乙方装修费用。合同落款日期为打印的“2018年1月6日”。李胜与方钟涛、吴苑莉均确认上述合同实际签署日期为2018年4月21日。上述房屋买卖合同尚未办理网签手续，双方当事人也未就涉案房屋交易情况向开发商广东华标创业集团有限公司和贷款人中国工商银行股份有限公司广州北京路支行进行报备。李胜如约向方钟涛、吴苑莉支付了购房款2712713.37元（200万元+712713.37元）。截止至本案开庭之日，李胜向方钟涛、吴苑莉指定账户偿还银行按揭贷款情况如下：            序号              交易日期              交易金额                  1              2018年1月10日              27848元                  2              2018年4月9日              24066.17元                  3              2018年5月10日              24066.17元                  4              2018年6月10日              24066.17元                  5              2018年7月9日              24066.17元                  6              2018年8月8日              24066.17元                  7              2018年9月8日              24066.17元                  8              2018年10月6日              24066.17元                  9              2018年11月8日              24066.17元                  10              2018年12月8日              24066.17元                  11              2019年1月8日              24066.17元                  12              2019年2月7日              24066.17元                  13              2019年3月7日              24066.17元                  14              2019年4月8日              24066.17元                  15              2019年5月7日              24066.17元                  16              2019年6月8日              24066.17元                  17              2019年7月7日              24066.17元                  18              2019年8月7日              24066.17元                  19              2019年9月7日              24066.17元                  20              2019年10月7日              24066.17元                  21              2019年11月7日              24066.17元                  22              2019年12月7日              24066.17元                  23              2020年1月8日              24066.17元                  24              2020年2月7日              24066.17元                  25              2020年3月7日              24066.17元      2018年2月、3月的按揭贷款由方钟涛、吴苑莉先行垫付，李胜在实际签订《房屋买卖合同》后已经偿还给方钟涛、吴苑莉。方钟涛、吴苑莉是夫妻关系，两人称开发商于2018年6月30日通知其收楼，但方钟涛、吴苑莉认为因与李胜就涉案房屋事宜在协商，如果收楼会有影响，故一直没有收楼，涉案房屋现已办理预告登记，登记在夫妻二人名下，暂未办理不动产权证。方钟涛、吴苑莉主张李胜逾期偿还2018年5月至7月的银行按揭贷款，遂依据《房屋买卖合同》第七条第4款的约定行使解除权，但未提交证据证明其在对本案提起反诉前曾向李胜作出过解除房屋买卖合同的意思表示。同时，方钟涛、吴苑莉提出李胜不符合广州市限购政策，《房屋买卖合同》不具有继续履行的可能性。李胜承认其在签订合同之日起至今均不具备购房资格，但认为这不影响涉案房屋的交付，且双方在合同约定由李胜或李胜指定的第三人办理网签及产权转移登记，故房屋限购政策尚未达到使本案合同目的无法实现的程度。经一审法院释明，李胜明确表示不同意解除《房屋买卖合同》，愿意一次性支付购房尾款，清楚并自愿承担由此产生的法律风险，但方钟涛、吴苑莉坚决不同意收取购房尾款和继续履行合同。在本案审理过程中，李胜向一审法院申请财产保全，请求查封方钟涛、吴苑莉名下华标峰湖御园自编D1-D15栋、A1-A31栋、B1-B47栋、C1-C45栋、E1-E30栋、F1-F24栋品林西三街5号（自编A8栋A343号）1层101房，冻结方钟涛、吴苑莉银行账户内存款1951623.46元或查封、扣押其相应价值财产。李胜提供了广东合润融资担保有限公司金额为9074336.83元的担保函作为财产保全担保。一审法院于2020年1月20日作出（2020）粤0112民初513号《民事裁定书》，裁定：一、查封方钟涛、吴苑莉名下华标峰湖御园自编D1-D15栋、A1-A31栋、B1-B47栋、C1-C45栋、E1-E30栋、F1-F24栋品林西三街5号（自编A8栋A343号）1层101房；二、冻结方钟涛、吴苑莉银行账户内存款1951623.46元或查封、扣押其相应价值财产。上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》《个人购房借款/担保合同》《房屋买卖合同》、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、借记卡账户历史明细清单、（2020）粤0112民初513号《民事裁定书》以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，一审法院予以采信。一审法院认为：李胜与方钟涛、吴苑莉签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。本案中，李胜要求方钟涛、吴苑莉交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求均是建立在《房屋买卖合同》能够继续履行的前提下，而方钟涛、吴苑莉反诉请求解除《房屋买卖合同》，一审法院对此综合分析认定如下：首先，虽然李胜未能按照本案合同约定偿还2018年5月至7月的银行按揭贷款，但均只迟延1、2天且实际还款日期尚未超出《个人购房借款/担保合同》的限定期限，该迟延给付行为未对方钟涛、吴苑莉产生实质不利影响，李胜主观上不存在故意违约的情形。现无证据证明方钟涛、吴苑莉曾对此提出过异议，李胜此后也如约继续履行还款义务，故方钟涛、吴苑莉反诉以李胜未及时还本付息为由提出解除合同，一审法院不予采纳。其次，虽然李胜作为房屋买受人自身不符合广州市现行限购政策，但是其诉请的是交付涉案房屋而非办理不动产权登记，房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合同的履行至今尚未存在障碍，现今亦无法确定日后李胜必然不符合过户条件，经一审法院多次释明，李胜亦明确表示清楚知悉且愿意自行承担以后将可能产生的风险，故方钟涛、吴苑莉应向李胜交付涉案房屋。根据房屋买卖合同的约定，方钟涛、吴苑莉应于2018年6月30日前向李胜交付涉案房屋，但截止至本案庭审之日，方钟涛、吴苑莉因个人主观原因仍未履行交房义务，该行为已构成违约。方钟涛、吴苑莉逾期交房时间已经超过30日，李胜未主张解除合同，故方钟涛、吴苑莉应当按照合同的约定继续履行合同，并依约承担逾期交房的违约责任。再次，李胜主张根据合同约定每日按照总房价款的0.05%计算自2018年7月1日起的逾期交房违约金，经核算，每日0.05％的标准过高，一审法院予以调整为每日0.02%，同时违约金的总额以房屋总价款为限。综上，方钟涛、吴苑莉请求解除本案合同并返还购房款，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。李胜基于合同约定主张请求交付涉案房屋并支付逾期交房违约金，一审法院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年6月22日作出判决：一、方钟涛、吴苑莉于本判决生效之日起十日内向李胜交付华标峰湖御园自编D1-D15栋、A1-A31栋、B1-B47栋、C1-C45栋、E1-E30栋、F1-F24栋品林西三街5号（自编A8栋A343号）1层101房；二、方钟涛、吴苑莉于本判决生效之日起十日内一次性向李胜支付逾期交房违约金（以房屋总价款7122713.37元为本金，按日0.02%的标准自2018年7月1日起计算至实际交房之日止，违约金总额以房屋总价款7122713.37元为限）；三、驳回李胜的其他诉讼请求；四、驳回方钟涛、吴苑莉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费22364元，由李胜负担13403元，由方钟涛、吴苑莉负担8961元。保全费5000元，由方钟涛、吴苑莉负担。一审反诉案件受理费16769元，由方钟涛、吴苑莉负担。李胜预缴的本诉案件受理费和保全费一审法院不再退还，方钟涛、吴苑莉应负担的本诉案件受理费和保全费由其履行本判决时迳付李胜。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，李胜向本院提交《关于指定第三人的说明》、《购房资格证明》、《证明》、《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，李莉身份证复印件、沈达周身份证复印件，李莉与沈达周结婚证复印件，沈帆中出生医学证明、户口本复印件等证明其可将涉案房屋指定过户至其妹妹李莉名下。方钟涛、吴苑莉质证认为对李胜提交的证据的真实性、合法性由法院认定，关联性及证明内容不予认可。二审诉讼中，方钟涛、吴苑莉向本院提交《情况说明》一份，说明：一、涉案房屋是否在900天内完成办证问题。900个工作日是指开发商在签订合同后，未交付房屋的情况下需要在900个工作日内协助方钟涛、吴苑莉完成办证。二、涉案房屋是否需要开发商协助办证问题。由于方钟涛、吴苑莉已将《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、首期房款发票等原件交由李胜保管，方钟涛、吴苑莉须带合同原件等材料才能到税务部门缴纳税费，再将相关税费等资料交由开发商办证。三、方钟涛、吴苑莉是否同意现时立即办证的问题。由于方钟涛、吴苑莉无持有任何涉案房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、首期房款发票等原件，客观上无法办理交税、办证问题，办证问题也可待本案纠纷妥善解决后一并办理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对李胜和方钟涛、吴苑莉的上诉请求与双方针对对方的答辩意见，分析如下：本案二审双方争议的焦点为涉案合同是否因李胜现不具备购房资格而须予解除及方钟涛、吴苑莉是否应按合同约定，每日按总房价款的0.05%标准向李胜支付逾期交房违约金。李胜与方钟涛、吴苑莉于2018年4月21日签订的《房屋买卖合同》中第五条产权转移登记第3款约定，自该房屋可以办理存量房网签及转移登记之日起30日内，甲方承诺无条件配合乙方办理产权转移登记手续，将该房屋产权转移登记至乙方或乙方指定的第三人名下。因该条中有关选择将涉案房产转移登记至李胜指定第三人名下的约定，现方钟涛、吴苑莉不同意履行，且不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款：“转让房地产时房屋已建成的，还应当持有房屋所有权证书”的规定，故不应予支持。本案李胜作为房屋买受人自身不符合广州市现行限购政策，但是其诉请的是交付涉案房屋而非办理不动产权登记，而从查明的事实可知，李胜仍继续履行还款义务，方钟涛、吴苑莉并未提出异议。根据方钟涛、吴苑莉自认的事实，涉案房屋已可收搂而其未收楼，已视为方钟涛、吴苑莉收楼，只是未办理收楼手续而已，现方钟涛、吴苑莉坚持拒绝办理该手续，为此，合同的履行至今尚未存在过户障碍。根据方钟涛、吴苑莉与华标公司所签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，方钟涛、吴苑莉选择由华标公司为其办妥产权登记，现无证据显示买卖双方变更了该约定，而该合同附件七第十二点第3条则将主合同第二十一条第2款第2项变更为“甲方应于房屋交付后900个工作日内到房地产登记机构办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。”故即便方钟涛、吴苑莉未收楼亦应从华标公司可交付房屋之日起在900个工作日内计算办证期限，方钟涛、吴苑莉才可能取得涉案房屋的不动产权证。再根据李胜与方钟涛、吴苑莉签订的《房屋买卖合同》中第五条产权转移登记第3款的约定“自该房屋可以办理存量房网签及转移登记之日起30日内，甲方承诺无条件配合乙方办理产权转移登记手续，将该房屋产权转移登记至乙方名下”，即方钟涛、吴苑莉取得不动产权证后，应于30日内无条件配合李胜办理网签及产权转移登记手续，故在前述900个工作日的基础上还应加算30日，时间长久，而现今无法确定李胜在可办理转移登记之日必然不符合过户条件，且经一审法院多次释明，李胜亦明确表示清楚知悉且愿意自行承担以后将可能产生的风险，故方钟涛、吴苑莉现即以李胜现不具备购房资格而要求解除合同的主张缺乏依据，本院不予支持。方钟涛、吴苑莉应根据《房屋买卖合同》第四条约定向李胜交付涉案房屋，而其拒绝交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任。至于方钟涛、吴苑莉提交的类案生效判决与本案存在卖方违约及尚不具备办理转移登记条件的不同事实，本院不予采纳。至于李胜上诉主张应根据双方合同的约定，每日按照总房价款的0.05%计算方钟涛、吴苑莉逾期交房违约金问题。一审经核算，认定每日0.05％的标准过高，酌情予以调整为每日0.02%，同时违约金的总额以房屋总价款为限是一审法院行使自由裁量权，尚无不妥，故本院可予维持。综上所述，李胜和方钟涛、吴苑莉的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39133元，由李胜负担16769元，方钟涛、吴苑莉负担22364元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十月二十九日书记员  颜旭怀徐毅敏