河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3671号上诉人（原审被告）：李勇，男，1975年10月22日出生，汉族，住河南省固始县。上诉人（原审被告）：信阳市壹玖商务宾馆有限公司。住所地：河南省信阳市平桥区银钱加油站东1000米。统一社会信用代码：91411500MA44Q5F5X1。法定代表人：李勇，该公司总经理。上述二位上诉人委托诉讼代理人：黄忠明，河南法正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：信阳市盐业公司，住所地：河南省信阳市南京路**。统一社会信用代码：91411500176882713T。法定代表人：赵安民，该公司经理。委托诉讼代理人：周庆文，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赵安富，河南善济律师事务所律师。上诉人李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司因与被上诉人信阳市盐业公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初3246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李勇和信阳市壹玖商务宾馆有限公司的共同委托诉讼代理人黄忠明，被上诉人信阳市盐业公司的委托诉讼代理人周庆文、赵安富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系没有事实和法律依据。（1）一审法院判决解除合同的依据是认为双方之间没有书面合同，系事实租赁关系、不定期租赁，但一审中上诉人提供了由第三人与被上诉人签订的租赁合同，上诉人是承继第三人与被上诉人之间的租赁关系，该租赁合同对双方具有约束力；（2）上诉人与第三人签订的协议书明确了这种租赁合同承继关系，且被上诉人也接受了由上诉人代第三人拖欠的560000元租赁费，说明被上诉人对上诉人承继租赁合同是同意认可的；（3）2013年8月1日签订的合同中约定年租金为33万元，租金每5年以当年期年利率递增，租赁期限为2013年8月1日起至2041年7月31日止，所以双方的租赁合同在没有法定和约定解除条件成就的情况下，一审法院判决解除是错误的。2.一审法院判决上诉人支付拖欠租金421600元没有任何依据。双方之间的租赁合同明确约定了年租金为33万元，上诉人于2019年4月4日向被上诉人支付了一年半的租金(含部分税点)共计506000元至2020年1月份。至于被上诉人所提供的发票备注内容为其单方出具，不能作为房租增长的依据，而一审法院仅以该孤证认为双方之间的租金为506000元显然是错误的。信阳市盐业公司辩称，1.原案外人李波与答辩人之间的租赁合同关系早在2017年8月1日前已经解除（原因是李波拖欠房屋租金达6个月之上，符合合同约定的解除条件，答辩人有权收回房屋），因此，租赁合同不可能存在三方合同主体；所以，答辩人与上诉人之间口头达成房屋租赁的内容自然不能适用与原租赁人李波之间书面的合同约定条款，因此，原租赁合同对上诉人当然无约束力，更无法适用；2.上诉人提出抗辩是代李波承继原租赁合同关系的说法是不复存在的，上述协议中明确提到了李勇要再与答辩人重新签订租赁协议；3.上诉人代李波支付原拖欠的房屋租金实为李波、李勇二人之间达成的债务转移约定，其相互之间可以追偿或放弃，与本案无关，更不会是上诉人承继了李波的原租赁合同地位，不可能影响到上诉人与答辩人口头租赁合同关系的成立或者是合同主体产生了变化；而答辩人接受上诉人代为支付的租金更不可能视为是认可上诉人承继了该合同、原合同条款依旧有效，只能视为是答辩人与上诉人重新建立租赁关系的条件；4.而上诉人却抗辩2019年4月4日交纳了一年半的租金（含税点）共计50.6万元等说辞纯属无稽之谈，毫无事实根据，答辩人却不知上诉人是如何计算出一年半的房屋租金是50.6万元？答辩人认为上诉人反而是在逃避责任，罔顾事实，企图降低租金标准，恶意损害答辩人合法权益；5.由于双方系不定期租赁的合同关系，答辩人享有任意解除权，因此更不会同意其租赁使用到原租赁合同约定的期限；6.本案中，上诉人虽然抗辩、否认答辩人所提供的租金发票证据的证明力，却并未就租金的标准应当采取33万元/年提供任何有力的证据，只是空口来说。请求二审法院对其上诉予以驳回，维持原判。信阳市盐业公司向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间的房屋租赁合同关系，判决被告15日内将其所有物品无偿搬离出该房屋；2.判令被告支付原告房屋占有使用费约42.16万元（按照年租金50.6万元计算，自2019年8月1日计算至2020年6月1日，此后占有使用费按照原标准另计）；3.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：涉案的出租房屋位于信阳市××桥区中山村××国道北侧，所有权人为原告信阳市盐业公司。被告信阳市壹玖商务宾馆有限公司属于一人有限责任公司（自然人独资），被告李勇为该公司的法定代表人。2013年8月1日，出租方原告信阳市盐业公司（甲方）与承租方案外人信阳鸿鼎汽车销售服务有限公司（乙方）签订一份房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于信阳市××桥区中山村××国道北侧现有房屋7层，建筑面积5322平方米，租赁给乙方；该房屋租赁期自2013年8月1日起至2041年7月31日止；该房屋年租金基数为33万元，乙方租赁期间，租金每5年按当年人民币一年期贷款基准利率递增。2018年7月9日，甲方李波（信阳鸿鼎汽车销售服务有限公司）与乙方邱建强、丙方李勇（信阳新东方奇瑞4S店）签订协议书，协议书约定：甲方同意将鸿盛酒店有限公司1-7楼经营权及酒店设备、设施及酒店后面钢构大棚全部转让给丙方经营，甲方同意原与信阳市盐业公司签订的房屋租赁合同转交丙方，由丙方与信阳市盐业公司重新签订房屋租赁合同，甲方积极给予协助；甲方原欠信阳市盐业公司的租金56万元由丙方承担偿还，甲方与信阳市盐业公司的房屋租赁违约金由丙方与信阳市盐业公司协商沟通偿还；甲方原欠乙方借款165万元（酒店装饰、设备、钢构大棚等折款），转由丙方承担偿还。一审法院另查明，2019年4月4日，信阳新东方汽车销售服务有限公司（法定代表人李勇）支付原告信阳市盐业公司壹玖酒店房租费506000.00元；2019年6月3日，信阳新东方汽车销售服务有限公司（法定代表人李勇）支付原告信阳市盐业公司560000.00元。以上交易有业务回单（收款）及两张日期为2019年9月30日的河南增值税普通发票佐证，一张编号为06327732，项目为不动产房屋租赁费，金额为506000.00元，发票上备注：“租赁时间：2018年8月1日-2019年7月31日；租赁地址：信阳市××桥区中山村××国道北侧；2018年8月1日起此房租由33万/元调为50.6万/年，4月4日转账支付。”一张编号为06327734，项目为不动产房屋租赁费，金额为330000.00元，发票上备注：“租赁时间：2017年8月1日-2018年7月31日；租赁地址：信阳市××桥区中山村××国道北侧；2019年6月3日转账支付56万（23万为2016年欠款，33万为此房租）”。一审法院认为，被告李勇和被告信阳市壹玖商务宾馆有限公司并非原告信阳市盐业公司与案外人信阳鸿鼎汽车销售服务有限公司签订的房屋租赁合同的当事人，故该房屋租赁合同对两被告无约束力。2018年7月9日，案外人李波（信阳鸿鼎汽车销售服务有限公司）与被告李勇签订的协议书约定由被告李勇承担李波欠原告的房租共计560000元，是李波与被告李勇之间达成的债务转移的约定，并非被告李勇承继李波与原告之间的租赁关系。协议签订后，被告李勇代李波支付原告拖欠房租560000元的行为性质属于代为清偿，并不涉及租赁合同关系。后被告李勇向原告支付租金，原告接受租金且并未对被告享有其出租房屋的实体权利提出异议。因被告信阳市壹玖商务宾馆有限公司是自然人独资公司，其法定代表人李勇并未在进行民事行为时明确其代表的是公司名义，被告李勇也未以公司名义与原告签订书面的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，两被告与原告进行民事行为，主体混同，难以分清，应当对该民事行为承担连带责任，故原告与被告李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司之间形成了事实上的租赁关系。原告主张2017年7月31日因案外人李波（信阳鸿鼎汽车销售服务有限公司）未按合同缴纳房租，二者之间的合同关系解除，之后，原被告之间形成事实上的租赁关系，2017年8月1日-2018年7月31日原被告之间的年租金为330000元，2018年8月1日调整为506000元，被告已缴纳了2018年8月1日-2019年7月31日的房屋租金506000元的事实，与原告提供的两张河南增值税普通发票的内容相互印证，本院对上述事实予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告与被告李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司之间的租赁期限超过6个月，且并未签订书面的租赁合同，二者之间的租赁关系应当属于不定期租赁。对于不定期租赁，当事人双方均享有任意解除权，故对于原告请求解除其与被告李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司之间的房屋租赁合同关系的诉请，本院予以支持。被告李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司的房屋租金仅支付到2019年7月31日，故原告请求被告李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司支付2019年8月1日至今的房屋租金的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决：一、解除原告信阳市盐业公司与被告李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司之间的房屋租赁合同关系；二、被告李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司于本判决生效之日起十五日内迁出原告信阳市盐业公司的房屋；三、被告李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司于本判决生效之日起十五日内支付拖欠原告信阳市盐业公司的房屋租金421600元（以年租金506000元为标准，自2019年8月1日计算至2020年6月1日，2020年6月1日后所需支付的费用仍以原标准进行计算）；四、原告信阳市盐业公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决书所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3812元，由被告李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题在于：1.是否应当解除当事人之间的房屋租赁合同；2.李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司是否应当支付拖欠租金421600元及2020年6月1日以后的租金。（一）关于是否应当解除当事人之间的房屋租赁合同的问题。本案中，案外人李波（信阳鸿鼎汽车销售服务有限公司）、邱建强与本案当事人李勇签订协议书，约定将李波（信阳鸿鼎汽车销售服务有限公司）原租赁信阳市盐业公司的房屋转让给李波经营，将与信阳市盐业公司签订的房屋租赁合同转交李勇，由李勇与信阳市盐业公司重新签订房屋租赁合同，李波（信阳鸿鼎汽车销售服务有限公司）原欠信阳市盐业公司的租金56万元由李勇承担偿还，等等；后李勇按照该约定代为支付了李波原欠信阳市盐业公司的租金56万元，另外又支付了房屋租金50.6万元；虽然李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司实际租赁使用了案涉房屋，信阳市盐业公司也接受了李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司支付的房屋租金，当事人双方之间已建立了房屋租赁合同关系，但李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司与信阳市盐业公司始终没有签订书面形式的房屋租赁合同，且租赁期限超过6个月，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”规定，当事人双方之间的房屋租赁合同应视为不定期租赁；因为当事人双方之间为不定期租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同，但出租人信阳市盐业公司解除合同应当在合理期限之前通知承租人李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司，2019年10月29日、2020年1月15日，信阳市盐业公司先后两次向李勇（信阳市壹玖商务宾馆有限公司）发送通知，要求立即支付2019年8月1日至2020年7月31日房租50.6万元，并完善房屋租赁相关手续，逾期将采取停水停电等措施，然而，李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司并未依通知支付房屋租金或搬离案涉房屋，因此，信阳市盐业公司已履行在合理期限之前的通知义务，现其要求解除与李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司之间的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。（二）关于李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司是否应当支付拖欠租金421600元及2020年6月1日以后的租金的问题。本案中，信阳市盐业公司提交的编号为06327732的河南增值税普通发票上备注栏打印有“2018/8/1起此房租由33万/年调为50.6万/年”字样，在发票备注栏下方有李勇签名确认，虽然李勇与信阳市盐业公司没有签订书面形式的房屋租赁合同，但李勇作为完全民事行为能力人在该机打发票上签名，证明李勇与信阳市盐业公司已就案涉房屋租金从2018年8月1日起由33万/年调整为50.6万/年达成合意；李勇上诉称“双方之间的租赁合同明确约定了年租金为33万元，”该上诉理由与本院查明的事实和其在河南增值税普通发票上签名确认的行为相矛盾，该上诉理由不能成立，故李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司应当向信阳市盐业公司支付拖欠的2019年8月1日至2020年7月31日租金421600元及2020年6月1日以后的租金。综上所述，李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7624元，由上诉人李勇、信阳市壹玖商务宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  姚涛审判员  马勇二〇二〇年十月二十三日法官助理吴彦亭书记员汪玉娇