天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4334号上诉人（一审原告）：张健，女，1962年7月31日出生，汉族，住天津市静海区。上诉人（一审被告）：天津优居信息技术有限公司，住所地天津市南开区黄河道****14I。法定代表人：贾全钰，经理。委托诉讼代理人：贾龙，男，该公司职员。上诉人张健与上诉人天津优居信息技术有限公司（以下简称优居公司）合同纠纷一案，均不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张健上诉请求：1．变更一审判决第一项，改判赔偿地板损失3000元，保洁费500元；2．优居公司给付张健2020年1月21日至2020年7月9日的租金21840元；3．一、二审诉讼费用由优居公司承担。事实和理由：一审判决优居公司赔偿张健800元地板损失及200元保洁费与事实相悖，张健地板损失因优居公司行为所致，一审判令优居公司赔偿张健地板损失800元不足以弥补地板的全部损失，保洁费系优居公司租赁张健房屋期间造成的500元实际费用，张健的实际支出应得到支持。另，关于房屋租赁费用事宜，2019年12月22日，双方虽有意向解除租赁关系，但双方最终没有履行，优居公司始终没有正式向张健交付租赁房屋，导致案件长时间没有结案，过错不在张健，而是由于优居公司诉讼期间提供虚假证据导致案件2020年8月11日才一审判决结果，一审法院判决认定的双方解除房屋租赁时间的事实没有依据。优居公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回其上诉。优居公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张健的一审诉讼请求；诉讼费用由张健承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，主要表现为：一、一审法院对既有证据不采纳。张健与优居公司签订的关于涉案房屋的《天津市房屋出租委托合同》已于2019年12月22日解除，双方签订了《退房确认书》，退房确认书上双方已明确了所有关于房屋的费用结算，且退房确认书上明确“乙方已将房屋返还于甲方，并认可以上结算费用，甲乙双方费用收付完成后再无任何经济关系及租赁关系。”所以张健己与优居公司无委托关系，张健无权就同一事由向优居公司主张权利，优居公司不同意支付张健门锁费、保洁费及电费。一审法院认为双方已签订的文书并未针对解约达成合意，但认定双方合同解除意向达成合意，该项认定矛盾，双方针对《天津市房屋出租委托合同》的解除协商一致后签订了退房确认书，并对房屋交接事宜进行了明确，属于交付完毕。同时，张健已接收房屋钥匙，视为其认可房屋的交接状态。所以一审法院事实认定错误，适用法律错误。其次，因双方已签订合同解除协议书即《退房确认书》，遂双方之间不再存在租赁关系，张健已将房屋于2019年12月将房屋收回，之后房屋由张健实际控制并且使用，优居公司未再占用房屋，期间房屋内设备损失不受优居公司控制，张健并未举证证明房屋装修原状，双方于房屋物业交割时，对不影响客户正常居住的房屋装修瑕疵均不予计算，属于行业管理，遂未登记于交割清单，张健关于该部分损失的主张属于侵权责任的赔偿，但其未举出相关证据证明侵权人为优居公司。张健辩称，不同意优居公司上诉请求，优居公司应赔偿张健损失。张健向一审法院起诉请求，1．判令被告给付原告门锁费240元、保洁费500元、电费77.84元；2．判令被告按照每月3900元标准支付自2020年1月21日至2020年7月9日的租金；3．判令被告按合同约定支付月租金200%的违约金7800元；4．判令被告给付房屋地板损失3000元；5．判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：坐落天津市南开区××路××公寓××号楼××号房屋登记在原告名下。2017年7月20日，原告作为委托人（甲方），被告作为受托方（乙方），双方签订《天津市房屋出租委托合同》，约定原告将上述房屋的出租事宜委托给被告，委托权限为：以原告名义委托出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜；代原告向承租方收取租金等；出租委托期自2017年10月21日至2020年10月20日，原告应于2017年7月21日前将房屋交付给被告管理，并签订《物业交接清单》；出租委托期满，如被告仍有客户居住该房，被告应提前通知原告，原告需配合将租期延长，但最长不超过一个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致；租金标准为每月4100元，按季交付；原告将该房屋交付给被告后，无论该房屋实际出租与否，被告均应该按约定的租金标准向原告交付租金；如因原告原因未能按时领取房租，则与被告无关；为了便于出租，如被告出资对房屋进行了改善维修或添置设备的情况，原告允许被告适当浮动出租价格，高出部分归被告所有。合同另约定，经双方协商一致，可以终止合同；被告未按约定支付租金达5日以上的又无正当理由、提前终止合同的，原告有权单方解除合同；自合同签订之日起，被告需提前终止合同的，应提前30日书面通知原告，并按照月租金200%支付违约金。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告将该房屋入户门锁由普通机械锁更换为智能密码锁。2019年2月28日，原、被告签订《租房补充协议》，约定原合同月租金为4100元，付款方式为季度付款，经双方协商2019年2月21日至2020年10月20日期间的出租价格更改为每月3900元，付款方式为季度付款。被告交付租金至2020年1月20日。庭审中，原告提供退房确认书一份，载明：“申请解除双方签订的物业地址为天津市南开区××公寓××的《房屋出租委托合同》；预计退房交接日期为2019年12月22日；申请日期：2019年12月22日”。该确认书甲方签章处有原告签名，乙方签章处空白。原告主张被告于2019年12月中下旬电话联系原告，要提前退租，原告于2020年1月中上旬签署的退房确认书；当时被告人员问原告想不想解除合同，原告表示可以解除但要按照合同约定书面通知并对房屋恢复原状；被告人员称可以谈，签署确认书后才能给原告钥匙；原告考虑反正也不租了，想尽快要回房屋；原告一边签字一边问何时更换门锁，但被告人员只是应付原告，所以原告签字后将确认书拿走，未交给被告，被告人员只是对确认书进行了拍照，确认书中没有被告的任何签章；当日双方没有达成一致，便不了了之；此后原告多次联系被告人员，要求其告知原告如何开锁，被告人员只是告知原告登录一个网站，并未告知如何操作，房屋虽已腾空，但原告无法开锁进入房屋。被告主张接收涉案房屋后，其在房屋内作了隔断，以自己的名义对外分租；2019年11月政府不允许在房屋内打隔断并要求拆除，被告提出提前退租，经与原告沟通，双方于2019年12月22日达成退房协议，以多付一个月的租金作为赔偿，涉案房屋在此之前已经腾空；更换密码锁时没有告知原告，但在签订确认书后已将密码锁开锁的权限转移给原告，绑定了原告的手机号码，并通过微信告知原告开锁方式；被告已经没有权限，无法再次开锁。根据原告提供的微信截图显示，被告人员于2019年12月24日向原告发送微信消息，载明：“微信公众号关注火河科技”、“完事注册”。另查，2020年7月10日，原告将涉案房屋入户门锁更换并雇佣家政服务人员对涉案房屋室内进行全面清扫，为此支出换锁费240元、保洁费500元。当日查看电表显示“赊欠金额47.84”。根据原、被告于2017年7月20日签署的《物业交接清单》显示，电表底数剩余金额为30元。庭审中，原告主张其进入涉案房屋内发现主卧室实木地板有被水浸泡过的痕迹，表面起皮发黑；因地板使用了十几年，当时购买价格已记不清，现按照复合地板的价格估算10平方米的损失3000元。被告主张当初交付房屋时主卧室地板就是现在的状态，故不同意赔偿原告主张的地板损失；被告腾出房屋后已将密码锁留给原告并告知其更换密码的方法，现对原告更换门锁的费用不同意承担；对于原告支出的保洁费用同意承担200元；同意给付原告主张的电费。一审法院认为，原、被告签订的《房屋出租委托合同》、《租房补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依合同约定履行各自义务。合同履行期间，被告提出提前终止合同，经双方沟通共同至涉案房屋办理退房手续，根据现有证据显示原告于2019年12月22日在被告出具的退房确认书中签名，表明双方对于解除合同已经达成合意。原告签名后又将确认书收回，说明双方对于合同解除后房屋交接问题尚存在争议，但不影响合同解除。据此可以认定双方签订的《房屋出租委托合同》及《租房补充协议》已于2019年12月22日解除。合同解除后，被告应将涉案房屋返还原告。被告返还的房屋应当符合按照约定或者房屋的性质使用后的状态。租赁期间，被告为方便使用在未告知原告的情况下将入户门锁由机械锁更换为密码锁。在返还房屋时，被告应积极协助原告重置开锁密码或将入户门锁恢复为原机械锁，以保障原告能够正常使用涉案房屋。根据已查明的事实，被告虽于2019年12月22日腾出涉案房屋并于2019年12月24日告知原告登录密码锁服务平台自行操作，脱离了对涉案房屋的实际控制。但被告未履行必要的协助义务或将入户门锁恢复原状，返还时涉案房屋不符合交付时的状态，属于瑕疵交付。在此情况下，原告不能及时使用涉案房屋，导致房屋空置，由此给原告造成的损失，被告应承担赔偿责任。考虑被告已支付租金至2020年1月20日，多支付20余日的租金应作为涉案房屋空置期间的合理赔偿予以抵扣。同时，原告作为涉案房屋的所有权人亦应在合理期间内采取更换入户门锁等措施防止损失的扩大。而原告未及时采取适当措施致使涉案房屋此后长期空置，由此产生的租金损失，不应由被告承担。现原告要求被告按照每月3900元标准支付2020年1月21日至2020年7月9日期间租金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告主张的换锁费240元，被告在未告知原告的情况下将涉案房屋入户门锁更换为密码锁。合同解除后，亦未按照原告要求对此恢复原状。现原告自行将入户门锁更换回机械锁而支出的合理费用应由被告承担，故对于原告主张的该部分费用，一审法院予以支持。关于电费77.84元，原告提供了相关证据，被告对此不持异议，一审法院予以支持。关于保洁费，原告主张涉案房屋室内比较脏乱，故雇佣家政服务人员对包括玻璃、门窗等部位进行了全面清扫。根据现有证据虽可证实室内环境较为杂乱，但不足以认定原告所主张的费用全部系因被告不当使用而产生的必要支出。考虑涉案房屋室内现状、保洁服务项目等因素，结合被告抗辩意见，一审法院酌情支持200元。关于地板损失，根据原告提供的照片显示，涉案房屋卧室地板存在水浸受损情况，被告主张接收房屋时卧室地板即为现状。然，双方签有物业交接清单，较为翔实的记录了涉案房屋设施设备的数量及状态等。按照生活常理如在房屋交接时卧室地板已有明显损坏，双方应在交接清单中有所注明，而交接清单中对于地板的状态没有任何记载，由此可以推定交付房屋时，卧室地板不存在明显损坏情况。因此被告应就卧室地板受损向原告承担赔偿责任。原告主张地板损失3000元，但未提供相关证据予以佐证，故对于其主张的损失数额，一审法院不予采信。但考虑地板使用年限、受损程度等因素，一审法院酌情支持地板损失800元。关于原告主张的违约金7800元，双方合同约定，自合同签订之日起，被告需提前终止合同的，应提前30日书面通知原告，并按月租金的200%支付违约金。因被告提出提前终止合同致使双方合同解除，故原告该项诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。一审法院判决：“一、本判决生效后十五日内，被告天津优居信息技术有限公司给付原告张健换锁费240元、保洁费200元、电费77.84元、地、地板损失费800元约金7800元，共计9117.84元；二、驳回原告张健的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告天津优居信息技术有限公司负担。”。二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张健与优居公司签订《房屋出租委托合同》、《租房补充协议》合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据张健于2019年12月22日在优居公司出具的退房确认书中签名以及优居公司告知张健登录密码锁服务平台自行操作的事实，表明双方对于解除合同已经达成合意，一审法院认定双方签订的《房屋出租委托合同》及《租房补充协议》已于2019年12月22日解除是正确的。优居公司在租用房屋过程中，致张健地板损坏及室内比较脏乱，应承担相应的责任，一审法院考虑地板使用年限、受损程度及保洁的必要程度等因素，一审法院酌情判令优居公司承担相应的责任，并无不当。优居公司提前终止合同，应按合同约定支付违约金。张健要求优居公司支付2020年1月21日至2020年7月9日期间租金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。二上诉人上诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费483元，由张健负担433元，由天津优居信息技术有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年十月十日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……