广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初6774号原告：邹凯成，男，1976年5月15日出生，汉族，身份证住址南宁市青秀区，委托诉讼代理人：岑颖，广西翰哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆俊臣，广西翰哲律师事务所律师。被告：熊永平，男，1961年4月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：王明，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄海生，广东嘉得信律师事务所律师。原告邹凯成与被告熊永平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹凯成的委托诉讼代理人岑颖、被告熊永平的委托诉讼代理人王明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹凯成向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2012年11月6日签订的《协议书》；2.被告返还原告已付购房款600万元及资金占用费，资金占用费以600万元为基数按同期银行贷款利率，自款项支付之日起分段计算至被告还清全部债务之日止，现暂计至2019年11月30日为2258335.91元（计算方式详见附表），2019年12月1日之后的另计；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2009年10月22日，南宁跨世纪大酒店与被告签订了一份《商品房转让协议书》，约定南宁跨世纪大酒店（甲方）将位于南宁市民族大道的发展大厦东楼项目的商务公寓第十五层转让给被告（乙方），协议价款总金额为6299700元（其中基本房价4016287元，装修费2283413元），协议书约定乙方（被告）于2009年10月13日前支付500000元房屋转让预付款，剩下余款在甲方联系乙方（被告）与涉案标的房屋的实际开发商正式办理商品房买卖合同时支付。随后被告分别于2009年11月3日及2009年11月5日向南宁跨世纪大酒店支付了购房款1783413元、2500000元(合计4283413元）。2012年11月6日，被告与原告签订了一份《协议书》，约定被告将上述房产转让给原告，转让价6000000元，随后原告已经支付完该等转让款。原告认为，南宁跨世纪大酒店在签署《商品房转让协议书》时并未实际取得涉案标的房屋的合法权属即未取得不动产权登记证，也未能将不动产交付被告，2012年南宁跨世纪大酒店业已经由南宁市市场监督管理局注销，法人身份消亡，注销前也未取得不动产权，不可能再为被告配合办理涉案标的物的权属变更，原告更不可能从被告处取得涉案标的物的权属登记，因此，原告的合同目的已完全不能实现。原告为维护自身权益，请求解除原被告签订的《协议书》并要求被告支付资金占用费。被告熊永平辩称，一、本案中双方当事人所签订的协议书涉及的诉讼标的并非买卖房屋，而是合同权益的转让。本案中双方当事人所签订的《协议书》第一段概述中明确约定：“甲方将上述房产合同按执行现状转让给乙方”以及第一条“甲方愿意按照……将上述房产权益转让给乙方”。协议中所指的房产合同即为被告与南宁跨世纪大酒店所签署的《商品房转让协议书》，根据该《商品房转让协议书》的第七条约定，双方后续需要继续签订《商品房买卖合同》，才算正式建立房屋买卖关系，因此，本案中被告转让给原告的合同权益是原告后续可以和南宁跨世纪大酒店签订《商品房买卖合同》的权益（以及后续有权从南宁跨世纪大酒店取得违约金和租金的权利），而非原告与被告签订《商品房买卖合同》建立房屋买卖关系。二、本案中的合同标的属于请求权，应适用诉讼时效的规定，本案中双方当事人所签订的协议书属于合同的范畴，是一种请求权，即原告有权请求被告为一定行为的权利。本协议书的合同标的为合同权益的转让，被告已经按照协议约定履行了该转让行为，故原告的请求权在被告与其签署《协议书》出让房产合同权利的同时就已经完成，该请求权消灭。故，双方协议签订于2012年11月6日，同时完成了合同标的的转让，原告于2019年向法院提起诉讼，已超过法律规定的诉讼时效。三、本案中原告主张解除《协议书》无法律依据，本案中被告已经按照协议约定履行了该合同权利的转让行为，合同目的已经完成，双方转让的是后续谁有权和南宁跨世纪大酒店签订《商品房买卖合同》的权益，而原告通过此次协议书的签订，已经取得该权利，故原告的请求消灭，其无理由在被告已经履约后要求解除合同。同时，原告请求解除合同的依据，也不符合《合同法》第94条规定的当事人单方行使合同法定解除权的五种情形。对于原告所称合同目的无法达成，被告并不认可，根据协议书约定，其合同目的是：1.取得和南宁跨世纪大酒店签订《商品房买卖合同》的权利；2.取得违约金的权利；3.返租收取租金的权利（协议书第四、五条约定，原告在协议签订后即开始收租金）。双方签署协议书后，上述三项权利都已全部成功转让给原告，至于第一项权利，被告已转给原告，原告自此享有和南宁跨世纪大酒店签订《商品房买卖合同》的权利，他们双方之间何时何地签订《商品房买卖合同》，并不属于被告和原告协议书支配的范畴，同时，第二项权利也是承接第一项，如无法顺利签订，南宁跨世纪大酒店将会赔偿违约金给原告。因此，如果原告认为南宁跨世纪大酒店无法与其签订《商品房买卖合同》，则可以向南宁跨世纪大酒店主张违约金赔偿，而非转而向被告主张双方的《协议书》无效。四、原告辩称其不知道涉案房屋的情况，并不属实。1.《协议书》第四条明确约定：“乙方已经查看上述房产，乙方对上述房产认可并按现状接受”。《协议书》第一段概述中明确约定：“甲方将上述房产合同按执行现状转让给乙方”，原告却在起诉状中声称不知情，明显属实虚假陈述。2.并且，原告在与被告签订协议之前，就已经自行先行购买过涉案同栋楼其他房产，并因卖方南宁跨世纪大酒店违约得到了退款和违约金赔偿，其后续购买被告的合同权益也是出于同种目的，即取得退款和违约金赔偿，故，其本人对于涉案房产情况完全知情。对此，被告也已经在举证期内向法院提交了调查取证申请，调取原告及南宁跨世纪大酒店的银行账户信息，以查明原告在2009年9月至2010年2月期间是否向南宁跨世纪大酒店转过购房款项、原告在2012年8月至2013年2月期间是否收过南宁跨世纪大酒店的退款及租金、南宁跨世纪大酒店在2009年9月至2013年2月期间是否向原告收取房款以及退还房款和违约金及支付租金。五、根据协议书约定的转让价格可以看出原告的合同目的在于取得违约金和租金。《协议书》第一条明确约定“甲方愿意按照总价人民币600万元将上述房产（按已经付款4283413元所取得的权益）权益转让给乙方”。本案中，被告已经向南宁跨世纪大酒店支付合同价款4283413元，尚有余款2016287元未支付，即意味着原告与被告签订该协议后，其如果是出于后续与南宁跨世纪大酒店签订《商品房买卖合同》，取得该房产所有权的目的，则其还需要向南宁跨世纪大酒店支付该余款2016287元。原告在此情形下依然愿意向被告以600万元的价格购买此合同权益，同时再向南宁跨世纪大酒店支付余款2016287元，则其总共需要花费8016287元，才能买到原价为6299700元的房产，明显有违常理。而原告如果是为了取得违约金，则所有有违常理的操作就可以得到合理的解释：根据被告与南宁跨世纪大酒店签订的《商品房转让协议》第八条约定：“因甲方原因致使协议无法执行的，甲方均应当按乙方已付款的50%作为违约金支付给乙方”。则，被告已经向南宁跨世纪大酒店支付合同价款4283413元，50%的违约金为2141706.5元，则其一共可以取得6425119.5元，减去其向被告购买合同权益支出的600万元，其赚取425119.5元的违约金。同时，在此期间，其还可以向南宁跨世纪大酒店收取相应的租金收益。所以通过双方签订的协议书所约定的价格，就可以非常清晰的表明原告的合同目的在于取得违约金和租金收益。六、原告未取得涉案房产所有权完全是其自身原因所致，与被告无关。《协议书》第一段明确说明：原合同金额为6299700元，甲方已经支付4283413元，尚有余款2016287元未支付，即意味着原告与被告签订该协议取得后续签订商品房买卖合同的资格后，其还需要继续向南宁跨世纪大酒店支付该余款2016287元。但是，根据现有证据可以清楚地看出，原告并未依约向南宁跨世纪大酒店支付该余款。因此，最有可能导致原告未取得该房产所有权的主要原因，除了其真实目的就不在于取得房产所有权外，其未支付尾款也应该属于主要原因之一。所以被告对此无任何过错，也无需承担任何责任。综上所述，原告的诉求于法无据，请求法院依法驳回原告在本案中的无理诉求。经审理查明：一、2009年10月22日，原告代表被告（乙方）与南宁跨世纪大酒店（甲方）签订《商品房转让协议书》，载明鉴于南宁跨世纪大酒店于2007年8月18日与广西金源置业集团有限公司南宁分公司签订了关于位于南宁市××大道广西发展大厦东侧，地块号为0417051地块上的名称为发展大厦**项目的商务公寓**全部的认购书，现甲、乙双方达成如下协议：南宁跨世纪大酒店转让发展大厦东楼项目的商务公寓5-19层中的第15层给被告，总建筑面积为913平方米，单价为6900元/平方米，总金额为6299700元，基本房价为4016287元，装修费为2283413元（每平方米2501元），被告同意在受让房产的同时将房产及设备设施租赁给南宁跨世纪大酒店做酒店经营，租赁期限为十五年，每月每平方米租金为57.5元，被告应于2009年10月13日前支付500000元房屋转让预付款，余款5799700元在被告与开发商正式办理商品房买卖合同时付清或办理银行按揭贷款；被告同意委托南宁跨世纪大酒店全权负责装修工作，装修费用按每平方米2501元包干；本协议在双方签字盖章及被告支付完约定首期房款之日起生效，签订正式商品房买卖合同及换开房地产开发商收据时，同时执行本协议第四条（双方签订租赁合同）后，本协议书失效。被告于2009年11月2日向南宁跨世纪大酒店转账支付购房首期款1783413元，于2009年11月5日向南宁跨世纪大酒店转账支付购房款2500000元。南宁跨世纪大酒店出具《现金收入凭单》予以确认。二、2009年11月4日，被告与南宁跨世纪大酒店签订《租赁协议书》，载明被告同意将上述《商品房转让协议书》中的房产出租给南宁跨世纪大酒店作酒店使用，租赁期限为十五年，从2010年1月1日至2024年12月31日，每月租金为52497元。三、2012年11月5日，原告与被告签订《协议书》，载明基于被告与南宁跨世纪大酒店的上述《商品房转让协议书》，原合同金额为6299700元，被告已付房款4283413元，尚有余款2016287元未付，现被告将上述房产合同按执行现状转让给原告，双方协议如下：被告按总价6000000元将上述房产（按已付款4283413元所取得的权益）权益转让给原告；原告于签订协议三日内向被告支付首笔转让款3000000元，余款3000000元作为原告向被告的借款，在2013年6月5日前支付完毕，原告逾期支付的，应按逾期付款金额的月1.5%支付逾期付款违约金；原告已经查看上述房产，对上述房产认可并按现状接受，协议生效后被告将原与南宁跨世纪大酒店的转让协议、房屋租赁协议及所有原始付款凭证等原件交予原告，原告凭本协议及上述凭证与南宁跨世纪大酒店办理交接手续，由原告承接被告与南宁跨世纪大酒店的房屋租赁协议的权益和义务。四、2012年11月5日，原告向被告转账支付3001046元；2013年2月6日、2013年4月11日、2013年6月19日，原告分别向被告转账支付1000000元。五、原告分别于2012年12月27日、2013年1月9日、2013年2月7日、2013年12月20日至2014年11月7日期间每月收到南宁跨世纪大酒店支付的租金35695元。六、南宁跨世纪大酒店已于2011年12月1日办理注销登记。七、涉案房产位于南宁市民族大道××号××发展大厦东楼主楼××层商业，本院经向南宁市不动产登记中心发函查询涉案房产的性质及权利人情况，该登记中心复函如下：南宁市民族大道111-1号广西发展大厦所在宗地的宗地号为45××96，土地使用权为广西金源置业集团有限公司，土地使用权类型为出让；2018年7月3日，广西金源置业集团有限公司申请办理了广西发展大厦东楼主楼首次登记（初始登记）；广西发展大厦东楼主楼第十五层商业登记坐落为南宁市青秀区民族大道××号发展大厦东楼主楼及地下室十五层商业，所有权人为广西金源置业集团有限公司，目前无抵押、查封登记。八、被告提交了广西金源置业集团有限公司南宁分公司（出卖人）与南宁跨世纪大酒店（认购人）于2007年8月18日签订的《发展大厦东楼商务公寓认购书》及补充协议，载明认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于南宁市青秀区发展大厦东楼项目中的商务公寓第5-19层全部，单价为4399元/平方米，总房价为59584500元，分期付款，在2008年1月31日前全部付清，出卖人同意按认购人所提供的购房人名字、金额，开具发票和办理房产证。本院于庭后向广西金源置业集团有限公司登记的住所地邮寄协助调查函，调查上述《发展大厦东楼商务公寓认购书》及补充协议的真实性、履行情况及原告与涉案房产的关联性，该调查函因“原址无此人”“迁移地址不明”已被退件。以上事实，有《商品房转让协议书》、银行转账凭证、《现金收入凭单》《租赁协议书》《协议书》、工商登记信息、南宁市不动产登记中心回函、邮单及当事人庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。根据原告与被告签订的《协议书》载明的“甲方将上述房产合同按执行现状转让给乙方”“甲方愿意按照……将上述房产权益转让给乙方”等约定，双方的合同目的并非买卖房屋，而是合同权益的转让，故本案应为合同纠纷。合同签订后，原告依约履行支付转让价款的义务，被告亦依约办理与南宁跨世纪大酒店的相关交接手续，由原告承接被告与南宁跨世纪大酒店的权益和义务，此点从原告自2012年12月开始收取南宁跨世纪大酒店支付的租金可知。原告主张涉案房屋无法办理权属证书、合同目的无法实现，但首先，涉案合同并未约定办理权属证书等情况，原告的主张没有合同依据；其次，在被告办理完毕与南宁跨世纪的相关交接手续后，原告应向南宁跨世纪大酒店主张履行《商品房转让协议书》所约定的相关义务，即使南宁跨世纪大酒店已办理注销登记，亦属于原告与南宁跨世纪大酒店之间的法律关系，与本案没有关联性；最后，涉案合同已履行完毕，原告已取得与南宁跨世纪大酒店的涉案房产权益，并不存在合同目的不能实现的情况；综上，原告请求解除合同没有事实及法律依据，本院不予支持。据此，对原告请求被告返还转让款及资金占用费的主张，本院不予支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题，本院认为，涉案《协议书》签订于2012年11月5日，合同约定原告应在2013年6月5日前付清转让款，被告应在合同生效（双方签字）后办理转让手续，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告至迟已于2014年11月4日丧失请求被告为一定行为的权利，原告于2019年12月向本院递交起诉状，提起本案诉讼，已超出法律规定的诉讼时效，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：驳回原告邹凯成的诉讼请求。本案受理费34804.18元，由原告邹凯成负担。管辖权异议受理费100元，由被告熊永平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 林 彤二〇二〇年十月九日书记员 曾庆艺