北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终5397号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京航天长峰科技工业集团有限公司，住所地北京市海淀区永定路**。法定代表人：王艳彬，执行董事。委托诉讼代理人：王波，男，该公司法务主管。委托诉讼代理人：吕悦，北京市京都律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京福燕佳商务服务有限公司，，住所地北京市海淀区永定路****416-1平房法定代表人：王斌，经理。委托诉讼代理人：李先，北京市京哲律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姜燕娣，女，1967年9月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李先，北京市京哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京丰多收肥业有限公司，住，住所地北京市大兴区青云店镇北京垡上纸箱厂院内/div>法定代表人：李海东。上诉人北京航天长峰科技工业集团有限公司（以下简称航天长峰公司）、上诉人北京福燕佳商务服务有限公司（以下简称福燕佳公司）、姜燕娣因与被上诉人北京丰多收肥业有限公司（以下简称丰多收公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初6772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人航天长峰公司的委托诉讼代理人王波、吕悦、上诉人福燕佳公司的委托诉讼代理人李先、上诉人姜燕娣的委托诉讼代理人李先、李树文到庭参加诉讼。丰多收公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。航天长峰公司上诉请求：维持一审判决第一、二、三、五项，撤销第四项，改判支持航天长峰公司一审诉讼请求第三项、第四项。事实和理由：一审判决认定事实错误，航天长峰公司与丰多收公司于2007年12月26日签订的《房屋租赁合同》约定：“租金标准为每年40万元，自第四年起，租金每年递增百分之三。乙方延迟支付租金，每日按应付租金的0.05%向甲方缴付逾期付款的滞纳金。”合同签订后，航天长峰公司依约向丰多收公司交付了房屋。其后，房屋实际由福燕佳公司承租，双方继续履行租赁合同的相应权利义务，未对租金标准另行签订补充协议予以变更。合同履行过程中，福燕佳公司未按约支付租金，一审判决仅以航天长峰公司未及时提出异议为由，确认双方年租金为40万元，属事实认定错误，应该改判支付租金及滞纳金。租赁合同明确约定租赁期满或合同解除后，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，应判令丰多收公司、福燕佳公司、姜燕娣结清占用使用房屋期间产生的水、电、气、通讯等费用。福燕佳公司、姜燕娣辩称，不认可福燕佳公司与航天长峰公司事实上的租赁关系已经达到了解除条件和期限，搬离条件也未成就，福燕佳公司在替丰多收公司还款时，航天长峰公司从未提到租金递增的事宜，在之后双方支付租金时也没有提到租金递增问题，双方已形成交易习惯，不存在递增租金的问题。福燕佳公司、姜燕娣上诉请求：撤销一审法院判决第一、二、五项，改判驳回航天长峰公司一审诉讼，支持福燕佳公司一审反诉请求第三项或发回重审。事实和理由：一、福燕佳公司在与航天长峰公司形成事实上的租赁合同之后，签署了一份《关于出租房屋遇有拆迁问题的补充约定》，约定“此房屋未拆除前，双方在严格遵守房屋租赁合同的前提下，承租方以房屋租赁合同方式租用此房屋至拆除”，即双方都已将租赁期限确定为“拆除时止”，在双方房屋租赁合同的解除条件及期限并未成就，即房屋未拆迁之前，航天长峰公司主张租赁合同到期，没有事实及法律依据。二、航天长峰公司起诉要求腾退租赁房屋，没有事实及法律依据，应判决驳回。三、航天长峰公司在双方书面约定的解除及搬离条件未成就前，提前解除租赁合同有违公平原则，从维护合同稳定性出发，本案租赁合同亦不应解除，更没有到期。四、福燕佳公司的反诉请求应予支持。航天长峰公司违背《补充约定》，张贴搬离通知，企图将福燕佳公司驱离租赁场所，已构成严重违约，且航天长峰公司一直未履行出租人的义务，拒绝维修暖气设施、交纳暖气费，给福燕佳公司造成了很大损失，福燕佳公司有权要求赔偿。航天长峰公司辩称，一、一审判决确认航天长峰公司与福燕佳公司的房屋租赁合同已到期终止，福燕佳公司腾退诉争房屋，认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。二、福燕佳公司未对航天长峰公司的违约行为及其违约行为导致的6万元损失进行举证，应承担不利后果。三、一审判决认定福燕佳公司等未欠付租金，属于事实认定错误，应依法改判。四、租赁合同明确约定租赁期满或合同解除后，甲乙双方应结清各自应当承担的费用。因此福燕佳公司等应结清占用使用房屋期间产生的水、电、气、通讯等费用。航天长峰公司向一审法院起诉请求：1、请求判令双方签署的《房屋租赁合同》已到期终止；2、请求判令丰多收公司、福燕佳公司、姜燕娣腾退北京市海淀区永定路85号1区416-1号房屋（以下简称416-1号）并交还我公司；3、请求判令丰多收公司、福燕佳公司、姜燕娣向我公司支付欠付租金256936元及至实际清偿之日止的滞纳金；4、请求判令丰多收公司、福燕佳公司、姜燕娣结清占用使用房屋期间产生的水、电、气、通讯等费用；5、请求判令丰多收公司、福燕佳公司、姜燕娣承担本案诉讼费。福燕佳公司向一审法院反诉请求：1.请求判令航天长峰公司为我公司开具已交而未开的房租发票；2.请求判令航天长峰公司继续履行与我公司间《房屋租赁合同》及《关于出租房屋遇有拆迁问题的补充约定》，且收取房租的同时为我公司开具等额房租发票；3.请求判令航天长峰公司赔偿416-1号房屋内水管爆裂不修、不交暖气费、违约乱贴腾房通知等给我公司造成的损失6万元；4.本案诉讼费、反诉费由航天长峰公司负担。一审法院认定事实：2007年12月26日，甲方航天长峰公司与乙方北京施丰乐肥业有限公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方出租的房屋位于北京市海淀区永定路95号办公用房，建筑面积为387平方米，乙方承租该房屋用途为商业零售。租赁期限为十年，自2007年12月26日起至2017年12月25日止。租期届满前六十日内，乙方提出续租意向，甲方同意续租的，甲乙双方重新签订房屋租赁合同。同等条件下，乙方享有优先承租权。租金标准为每年40万元，自第四年起，租金每年递增百分之三。租金的支付方式和时间为上付款方式，每半年度支付一次租金。即每年12月26日、6月26日前付清当期半年度租金20万元整。乙方延迟支付租金，每日按应付租金的0.05%向甲方缴付逾期付款的滞纳金。甲方应于2007年12月26日前将房屋交付给乙方使用。租赁期满或合同解除后，乙方应立即返还该房屋及其附属设施。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。除经甲乙双方另有书面约定以外，在租赁期内，乙方不得以任何方式擅自将房屋部分或全部转租给他人使用。租赁期间，乙方不得将所承租的房屋及设施抵押、转借或以任何方式设定第三方的权利。双方同时约定经双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。2、不承担维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不支付或者不按照约定支付租金达30天的。2、欠缴各项费用达30天的。3、擅自改变该房屋用途的。4、擅自拆改变动房屋主体结构的。5、擅自将房屋转租给第三人或设定第三方权利的。6、利用该房屋从事违法活动的。合同的违约责任部分约定，甲方未按合同期限将房屋交付乙方使用，应按月租金的万分之五向乙方支付违约金。因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前三十日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金万分之五支付违约金。本合同生效后，双方对于合同内容的变更或补充，应采取书面协议形式，并作为本合同的附件。2014年6月16日，姜燕娣、福燕佳公司出具《还款承诺函》，内容为：截止2013年底，北京施特佳科技发展有限公司、北京施丰乐肥业有限公司拖欠航天长峰公司房屋租赁款60万元。现因北京施特佳科技发展有限公司、北京施丰乐肥业有限公司已被注销，我公司（福燕佳公司）自愿承担上述债务。现承诺如下：1、自本承诺函出具之日起60日内，我公司向航天长峰公司偿还拖欠款项的50%。2、2014年应交房屋租金40万元整。3、所有欠款及2014年度应交房租共100万元于2014年12月31日前分期结清。4、我公司如迟延支付欠款，每逾期一日，应向航天长峰公司支付欠款总金额1%的违约金。本人（姜燕娣）作为北京施特佳科技发展有限公司、北京施丰乐肥业有限公司、福燕佳公司的实际投资人、控制人、股东，自愿就本承诺函项下的北京施特佳科技发展有限公司、北京施丰乐肥业有限公司、福燕佳公司的责任及义务向航天长峰公司承担连带保证责任。2014年11月28日，航天长峰公司出具《欠款确认函》，称：福燕佳公司拖欠我公司两份房屋租赁合同租金一事，截止2014年11月28日，福燕佳公司尚欠房屋租金30万元，请务必于2014年12月31日前偿还以上所有欠款，并按照房屋租赁合同约定缴纳下一年度房屋租金，如福燕佳公司再次出现拖期违约交纳房屋租金事项，我公司将通过司法途径追溯福燕佳公司违约行为。同日，福燕佳公司出具《回执》，称：已收到上述欠款确认函，并将按照2014年6月16日与航天长峰公司签订的还款承诺函履行还款承诺。此后，福燕佳公司向航天长峰公司支付了30万元。庭审中，双方对租赁期限一事存在争议，航天长峰公司主张其与福燕佳公司系履行的2007年12月26日其与北京施丰乐肥业有限公司签订的《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期间为10年，现合同已经到期终止。福燕佳公司称其与航天长峰公司之间并未签订房屋租赁合同，双方签订了《关于出租房屋遇有拆迁问题的补充约定》，其上载明：出租方与承租方就永定路95号所处地区若遇有拆迁问题时的相关事宜进行了洽商，为维护双方利益，达成如下约定：一、此房屋未拆除前，双方在严格遵守房屋租赁合同的前提下，承租方以房屋租赁合同方式租用此房屋至拆除；二、遇有上级指令拆除时，双方无条件执行房屋拆除指令，互不承担违约责任。故依据该补充约定，其应当使用房屋至拆除时，现该房屋并未拆除，条件尚未成就，不同意解除合同，合同也没有到期终止。对于该补充约定中所指的《租赁合同》，航天长峰公司、福燕佳公司、姜燕娣均认可除2007年12月26日的《房屋租赁合同》外，双方之间无其他合同。对于租金支付情况，双方提交了自2014年至2019年的票据，经核对，福燕佳公司自2015年开始于下列时间向航天长峰公司通过转账的方式支付租金：1、2015年5月8日，金额10万元，备注用途95号2015年第一季度房；2、2015年7月16日，金额10万元，备注用途福燕佳汇95号房租；3、2015年10月12日，金额10万元，备注用途95号2015年7-9月房租；4、2015年12月16日，金额10万元，备注用途95号15年10-12月租金；5、2016年3月15日，金额10万元，备注用途95号16年1-3月租金；6、2016年5月5日，金额10万元，备注用途95号16年4-6月房租；7、2016年8月17日，金额10万元，备注用途95号16年7-9月房租；8、2016年11月11日，金额10万元，备注用途95号16年10至12月房租；9、2017年8月2日，金额10万元，备注用途永定路95号2017年第一季度房租；10、2017年8月24日，金额10万元，备注用途95号2017年4-6月房租；11、2017年11月23日，金额20万元，备注用途95号2017年7-12月房租。12、2018年7月20日，金额10万元，备注用途永定路95号2018年第一季度房租；13、2019年3月28日，金额10万元，备注用途永定路95号2018年第二季度房租；14、2019年3月28日，金额10万元，备注用途永定路95号2018年第三季度房租；15、2019年3月28日，金额10万元，备注用途永定路95号2018年第四季度房租；16、2019年3月28日，金额10万元，备注用途永定路95号2019年第一季度房租；17、2019年3月28日，金额10万元，备注用途永定路95号2019年第二季度房租；18、2019年9月26日，金额10万元，备注用途2019第三季度7至9月永定路95号房租。2019年6月12日，航天长峰公司退还福燕佳公司50万元。2019年9月29日，航天长峰公司退还福燕佳公司10万元。上述费用中，2019年3月28日、9月26日的租金由王彬、朱琳向航天长峰公司支付，福燕佳公司称二人为其公司员工，系代替公司支付租金。航天长峰公司称因转款人并非福燕佳公司或姜燕娣，故退还了王彬，朱琳支付的费用。对于航天长峰公司就416-1号房屋开具的发票，福燕佳公司提交发票1、2015年5月18日，金额10万元，备注95#2015年1月-3月；2、2015年9月18日，金额10万元，备注2015年4月-2015年6月；3、2015年12月15日，金额10万元，备注2015年10月1日至2015年12月31日；4、2016年3月15日，金额10万元，备注2016年1月1日-2016年3月31日；5、2016年5月17日，金额10万元，备注2016年4月1日-2016年6月30日（审美）；6、2016年8月23日，金额10万元，备注（审美）2016年7月-9月。航天长峰公司主张其于2017年11月25日通过邮寄的方式向丰多收公司、福燕佳公司发出合同解除函并提交解除函、邮寄凭证，对此姜燕娣、福燕佳公司均不予认可，表示其并未收到上述函件。双方均认可永定路95号现为416-1号。对于水、电、气、通讯等费用，航天长峰公司未提交相应的欠费单据，福燕佳公司、姜燕娣表示并不拖欠。福燕佳公司要求航天长峰公司赔偿损失6万元，航天长峰公司不予认可，福燕佳公司并未提交充分证据。另查，涉案房屋所有权系中国长峰机电技术研究设计院所有，航天长峰公司系对该房屋管理、使用。一审法院于2019年8月22日在《人民法院报》刊登公告，公告传唤丰多收公司到庭应诉，现公告期届满，丰多收公司未到庭应诉。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告丰多收公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案双方争议焦点：一、航天长峰公司与福燕佳公司是否履行的系航天长峰公司与北京施丰乐肥业有限公司于2007年12月26日签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），年租金的数额；二、租赁合同是否到期。三、航天长峰公司是否享有合同解除权。对此法院认为，根据姜燕娣、福燕佳公司及和航天长峰公司提交的相应证据，法院可以确认虽航天长峰公司与福燕佳公司之间虽未就租赁416-1号房屋另行签订书面的房屋租赁合同，但双方一致以其行为表明航天长峰公司的416-1号房屋实际由福燕佳公司承租，丰多收公司与航天长峰公司的租赁合同已实际终止，约定的标的物实际由福燕佳公司继续承租，由福燕佳公司履行了租赁合同的相应权利义务。对于租金数额，根据双方一直交付租金的记录来看，福燕佳公司一直按年租金40万元交纳房租，对此航天长峰公司在合同履行期限内未提出异议，故法院确认双方的租金数为年40万元。按此数额确认福燕佳公司支付租金情况。对于合同是否到期问题，法院认为，福燕佳公司履行的租赁合同期限自2007年12月26日至2017年12月25日，在合同期间，福燕佳公司与航天长峰公司签订《关于出租房屋遇有拆除问题的补充约定》，双方当事人对此真实性无异议，但对于合同内容的理解各持一词，福燕佳公司认为此内容是对于房屋租期的约定，租期应为“拆除时止”，故认为现在租赁合同仍未到期，仍在合同履行期间内。航天长峰公司认为此约定是指在合同期内，如果房屋被拆除，双方的合同期间是“拆除时止”，双方互不负任何责任。对此法院认为，根据补充约定签订的背景来看是面临整顿，房屋存在或许被拆除的情形；从内容来看，双方写明是在全面履行租赁合同的前提下，并且此约定与房屋租赁合同同时有效，而合同有效期至2017年12月25日止。综上，法院对于航天长峰公司的意见予以采纳。双方的合同已于2017年12月25日到期终止。福燕佳公司虽存在未按期交纳的情况，但双方合同已实际履行完毕，故对于航天长峰公司要求其支付拖欠租金并支付违约金的请求法院不予支持。对于福燕佳公司在合同到期后继续使用房屋的使用费，因航天长峰公司未主张，法院不予处理。福燕佳公司实际已支付房屋使用费至2018年第一季度。合同到期终止后，双方未签订新的合同，故航天长峰公司要求福燕佳公司腾退416-1号房屋的诉请请求法院予以支持。对于航天长峰公司主张福燕佳公司结清水、电、通讯等费用的诉讼请求，福燕佳公司表示不拖欠费用，航天长峰公司未提交相应证据，法院不予支持。对于福燕佳公司反诉要求航天长峰公司开具租金发票一节，航天长峰公司同意向福燕佳公司开具尚未开具的租金发票，对此法院不持异议。对于福燕佳公司要求航天长峰公司赔偿损失一节，因并未提交充分证据，故法院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认北京航天长峰科技工业集团有限公司与北京福燕佳商务服务有限公司的房屋租赁合同已到期终止；二、北京福燕佳商务服务有限公司于本判决生效后三十日内腾空位于北京市海淀区永定路85号1区416-1号房屋并将房屋交还北京航天长峰科技工业集团有限公司；三、北京航天长峰科技工业集团有限公司于本判决生效后七日内向北京福燕佳商务服务有限公司出具金额为130万元的租金发票；四、驳回北京航天长峰科技工业集团有限公司其他诉讼请求；五、驳回北京福燕佳商务服务有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2007年12月26日，航天长峰公司与北京施丰乐肥业有限公司签订了《房屋租赁合同》，该合同合法有效，合同约定的租期至2017年12月25日止。后姜燕娣、福燕佳公司于2014年6月16日出具《还款承诺函》，自愿承担北京施丰乐肥业有限公司的房租债务，且从合同实际履行情况看，租赁房屋实际由福燕佳公司承租，故应视为丰多收公司在租赁合同项下的相应权利义务已转由福燕佳公司承继。《房屋租赁合同》已于2017年12月25日到期终止，福燕佳公司与航天长峰公司签订的《关于出租房屋遇有拆迁问题的补充约定》系双方就租赁房屋若遇有拆迁问题时的相关事宜进行的约定，不能视为对原合同租期的变更，本院对福燕佳公司、姜燕娣关于租赁合同尚未到期的上诉主张不予支持。合同到期后，福燕佳公司与航天长峰公司并未另行签订租赁合同，现航天长峰公司要求福燕佳公司腾退房屋，具有事实和法律依据，应当予以支持，福燕佳公司、姜燕娣上诉提出的航天长峰公司要求腾房构成违约的主张不能成立。关于航天长峰公司上诉主张的租金及违约金，虽《房屋租赁合同》中约定租金标准为每年40万元，自第四年起，租金每年递增百分之三，但在实际履行过程中，福燕佳公司一直按年租金40万元交纳房租，航天长峰公司在合同履行期限内未提出异议，且航天长峰公司出具的《欠款确认函》亦未按每年递增百分之三计算租金，故应当认定为租金标准为年40万元，以此标准计算福燕佳公司对合同终止前的租金已交纳完毕，故本院对于航天长峰公司上诉主张的欠付租金及违约金不予支持。对于福燕佳公司在合同到期后继续使用房屋的使用费，航天长峰公司可另行主张。关于航天长峰公司上诉主张的丰多收公司、福燕佳公司、姜燕娣结清占用使用房屋期间产生的水、电、气、通讯等费用，及福燕佳公司上诉要求航天长峰公司赔偿因租赁房屋内水管爆裂不修、不交暖气费等造成的损失，因双方未就其各自主张提交相应证据，本院均不予支持。综上所述，航天长峰公司、福燕佳公司、姜燕娣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6454元，由北京航天长峰科技工业集团有限公司负担5154元（已交纳），由北京福燕佳商务服务有限公司、姜燕娣负担1300元（已交纳）。二审公告费由北京航天长峰科技工业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 赵 蕾二〇二〇年十月十五日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌