河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0185民初3801号原告：王志辰，男，1974年7月28日出生，汉族，住登封市。委托诉讼代理人：景俊娜，河南群达律师事务所律师。被告：刘爱霞，女，1970年12月5日出生，汉族，住登封市。被告：郑州登峰房地产营销策划有限公司，住所地：河南省郑州市登封市嵩阳街道南一环与谷路街交叉口南5米路**，统一社会信用代码：914110185MA46CTTB9T。法定代表人：赵利明，系该公司总经理。原告王志辰与被告刘爱霞、郑州登峰房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志辰及其委托诉讼代理人景俊娜，被告郑州登峰房地产营销策划有限公司的法定代表人赵利明庭参加了诉讼，被告刘爱霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志辰向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2．判决二被告返还原告购房首付款、评估费、中介费、税费、其他费用等共计278500元；3．判决二被告双倍返还定金10万元；4．判决二被告支付因逾期且无法交付房屋而产生的利息、违约金及经济损失2万元；5．本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告通过被告郑州登峰房地产营销策划有限公司购买了被告刘爱霞所有的房产一套，三方于2020年4月5日签订了房屋买卖合同，合同约定：“原告购买被告刘爱霞位于陆安小区10层房屋一套，房屋总价款为49万元，合同签订之日原告交付61800元，其中佣金9800元，代办费2000元，原告通过按揭贷款方式支付首付款，双方同意在合同签订后15个工作日内，持本合同等相关证件为原告办理房产过户登记手续。”本合同签订后，原告按被告要求支付了购房首付款、定金、税费、评估费、中介费、其他费用等，并在银行签署了贷款相关手续，后经原告多次催促被告郑州登峰房地产营销策划有限公司法定代表人赵利明按合同约定办理过户登记手续，赵利明以被告刘爱霞无法取得联系或刘爱霞不在家等各种理由一再推托不予办理。后原告才得知涉案房产被法院查封，根本无法实现合同自的。二被告的欺诈行为造成合同被解除，应当返还原告支付的全部款项及利息、承担违约责任并赔偿损失。为维护权益，原告诉至法院。被告刘爱霞提交书面答辩意见辩称，其同意解除合同，但认为买房款全部交给了中介，应由中介退还房款；定金和违约金，只能选一个，定金已经转为房款，交付房款是履行买卖合同的义务，不存在双倍返还问题。买卖合同已经履行，定金已经转为房款，不存在翻倍返还；至于房子不能正常交易，是不可抗因素，且发生在买卖合同交易以后，故其不应承担违约金，并且是因为原告买房延迟付款，原告承诺全款买房却未兑现，其付款方式的拖延也构成了违约，中介作为专业的房屋销售机构，对房子已经履行了调查义务，买方也到房管局查询核实了情况，是买方拖延付款构成了违约；诉讼费应该依法判决。被告郑州登峰房地产营销策划有限公司辩称，原告所述属实，该公司收到原告支付的房屋首付款248000元，但其中的20万元转给刘爱霞了，故该20万应由刘爱霞退还，剩余48000元房款和5万元定金（合同约定是办理过户后才向刘爱霞支付）、评估费和中介费22000元、税费8500元均在被告公司存放，可退还给原告。一直未办理过户手续系刘爱霞推托所致，公司不存在违约情况，不应双倍返还定金，即使应该赔付，也应该是刘爱霞支付，原告的第4项诉求也应由违约方刘爱霞承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2020年4月5日，原告王志辰与被告刘爱霞、郑州登峰房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》，约定刘爱霞将其所有的登封市陆安小区经济适用房二期1号楼1单元1002以49万元的价格出售给王志辰，王志辰于签订合同当天应支付61800元，其中9800元系向郑州登峰房地产营销策划有限公司支付的佣金，2000元系代办费，剩余50000元系交由郑州登峰房地产营销策划有限公司保管的定金，刘爱霞同意在办理房产过户手续前由郑州登峰房地产营销策划有限公司保管，定金在冲抵首付款后转为物业交个保证金。合同第五条约定双方在订立合同后15个工作日内办理过户手续，税费由王志辰承担，第九条约定，如刘爱霞违反第九条约定，则双倍返还定金，若三方形成新的协议，按新协议进行。2020年4月5日合同签订当天，王志辰向郑州登峰房地产营销策划有限公司交购房定金5万元、购房费用22000元；2020年4月8日，王志辰向郑州登峰房地产营销策划有限公司交税费8500元、购房首付款248000元。2020年4月22日，王志辰委托其妻冯香丽代为办理房屋按揭贷款、过户等手续，并进行公证，支付公证费320元。签订合同后满15个工作日，冯香丽到郑州登峰房地产营销策划有限公司催促办理过户手续，该公司法定代表人赵利明告知冯香丽案涉房产系经济适用房，要到2020年7月才能上市自由交易，冯香丽表示同意等待，但提出等待期间会产生房租支出，赵利明回复可以与刘爱霞协商由其支付该支出，但此后原告方及赵利明都没能顺利联系到刘爱霞。2020年6月15日，案涉房产被巩义市人民法院查封，原告多次找二被告协商，但刘爱霞避而不见，协商未果。原告认为二被告违约，故具文诉讼。另查明，赵利明通过个人微信于2020年4月8日向刘爱霞的微信（昵称禅修堂）转账1000元，2020年5月15日向刘爱霞转账2000元，2020年5月17日向刘爱霞转账10000元，2020年5月24日向刘爱霞转账50000元；通过支付宝于2020年4月6日向刘爱霞转账3000元，4月30日转账30000元，5月16日转账20000元，5月19日转账3000元，5月22日转账30000元；上述金额共计149000元。本院认为，当事人协商一致，可以变更、解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告王志辰欲购房屋，经被告郑州登峰房地产营销策划有限公司介绍，选定被告刘爱霞所有的房屋，三方签订合同，原告依照合同约定履行了付款义务，但因案涉房屋尚未满足上市交易条件，致使无法按照约定时间办理过户手续，被告公司说明情况后，原告同意可延迟办理过户手续的表示视为对合同的变更，但此后案涉房屋被法院查封，2020年7月无法依约办理房屋过户手续，原告据此提出解除合同，二被告均表示同意，故三方于2020年4月5日签订的《房屋买卖合同》依法解除。合同解除后，二被告应向原告返还其已交付的款项，共有定金50000元、评估和中介费22000元、税费8500元、购房首付款248000元。被告郑州登峰房地产营销策划有限公司辩称其从原告处收取的款项中有20万元已支付给被告刘爱霞，但其提交的证据显示金额为149000元，故对该辩解理由中超出本院认定部分，不予采纳。被告刘爱霞辩称房屋交易无法完成系不可抗因素所致，根据法律规定，不可抗力指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，本案中，交易标的物被法院查封不属于不可抗力，故对被告刘爱霞的该辩解理由，本院不予采纳。被告刘爱霞对合同无法依约履行存在过错，原告所交的50000元定金虽系交给被告郑州登峰房地产营销策划有限公司，但该笔款项的实际收取方为被告刘爱霞，被告公司仅是代管，合同对此有明确约定，故定金罚则适用的相对方应为刘爱霞。当事人既约定违约金、又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告选择适用定金罚则，故对原告的第四项诉讼请求，本院不予支持。综上，被告郑州登峰房地产营销策划有限公司应返还原告王志辰定金50000元、评估和中介费22000元、税费8500元、购房首付款99000元，被告刘爱霞应返还原告王志辰购房款149000元及违约定金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘爱霞自判决生效之日起十五日内向原告王志辰返还购房款149000元并支付违约定金50000元，共计199000元；二、被告郑州登峰房地产营销策划有限公司自判决生效之日起十五日内向原告王志辰返还定金50000元、评估和中介费22000元、税费8500元、购房款99000元，共计179500元；三、驳回原告王志辰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7278元，减半收取计3639元，由原告王志辰负担182元，被告刘爱霞负担1640元，被告郑州登峰房地产营销策划有限公司负担1817元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十五份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  石君毅二〇二〇年十月十二日书记员  陈 佳