浙江省金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0703民初2569号原告：王金明，男，1946年8月6日出生，汉族，住金华市婺城区。委托诉讼代理人：蒋杭民，浙江法帜律师事务所律师。被告：浙江嘉伦房地产开发有限公司，住所地金华市金**孝顺镇胡塘村。法定代表人：李仲亭，执行董事。破产管理人负责人：洪友红。委托诉讼代理人：朱文杰、汪峥。原告王金明与被告浙江嘉伦房地产开发有限公司（以下简称嘉伦房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，依法于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告王金明的委托诉讼代理人蒋杭民、被告嘉伦房产公司的委托代理人朱文杰、汪峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金明向本院提出诉讼请求：1、判令被告办理位于金东经济开发区××道××街××路××小区××幢××号房屋交付手续，向原告移交房屋钥匙；2、判令被告交付上述涉案房屋的不动产权属初始登记手续，协助原告办理房屋过户手续；3、判令被告支付逾期交房违约金和逾期交证违约金，按照合同约定计算至法院受理被告破产裁定之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月28日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告预购位于金东经济开发区××道××街××路××小区××幢××号房屋。合同签订后，原告按约支付了全部房款。但被告未按约在2015年12月31日前将符合上述条件的房屋交付给原告，也未按约在2016年6月30日前将涉案房屋初始登记权属证书交付给原告并协助办理房屋过户手续。此后，经原告多次催促，被告至今未履行合同约定的前述义务。故原告现予起诉，请依法判处。为证明其主张，原告王金明向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件和被告工商登记资料各一份，证明原、被告主体资格。2、商品房买卖合同一份，证明购买龙庭一品小区熙园18幢101房屋购房款为380万元，被告应在2015年12月31日前将符合条件的房屋交付给原告，应在2016年6月30日前将涉案房屋初始登记资料交付给原告并协同原告办理房屋过户手续。3、金华市预售商品房合同备案证明一份，证明合同已经备案。4、收据一份，证明房款已经付清。5、房屋预告登记证明一份，证明涉案房屋预告登记权利人是原告。6、不动产权属查询结果单一份，证明涉案房屋初始登记已经办理登记在被告名下。7、中国银行转账凭证一份，证明房款已付清。被告嘉伦房产公司辩称：一、本案商品房买卖合同中所支付的对价380万元是答辩人向原告的借款，当时办理人员是王金明儿子王凯，当时约定的利息是月利两分五。同一时期，答辩人一共向原告陆续借了1200万元左右，并且写了有三套别墅的《商品房买卖合同》，其中就包括本案的这一套，其他两套因为本金还给原告后，原告没有再主张房屋。但本案的这一套房屋所涉及的款项还没有还清，原告抓住这一点，向贵院起诉本案。本案借款的利息也是通过嘉伦公司法人代表李仲亭个人账号转账给王凯的。二、本案名为房屋买卖，实为民间借贷。原告诉请要求交付房屋的诉请不能得到支持。另外，涉案房屋初始登记已经在答辩人名下，原告要求原告办理过户登记诉请不应当得到支持。三、因答辩人已于2020年7月24日由金东法院裁定进入破产清算程序，原告借款债权的可以向管理人申报债权。四、针对第三项诉讼请求，被告认为原告主张的房屋买卖合同无效，系以房抵债行为，房屋不应确权给原告，否则侵害了嘉伦房产公司其他债权人的合法权益。即使原告可主张过户，但原告在该套房产初始登记后，却迟迟不办理过户登记，被告也不应当承担违约责任。为证明其主张，被告嘉伦房产公司向本院提供了以下证据：1、借款及还款明细账一张、银行打款凭证一组，证明原告与被告的关系为借款关系，被告每个月支付给王金明儿子王凯（曾用名王侃）利息，涉案房屋买卖合同为给双方借款提供担保而写，双方约定在房屋销售掉后用以归还原告借款。本案名为房屋买卖、实为民间借贷。2、记账凭证、支付业务回单七张、个人活期明细信息一份、个人账户明细一份、不动产权属查询结果单二份、商品房买卖合同一份，证明目的同上。对原告王金明提交的证据，被告嘉伦房产公司对证据1、6均无无异议；对证据2、3、5真实性无异议，对证明目的有异议，该商品房买卖合同名为商品房买卖，但实为民间借贷，不属于双方真实意思表示，不能证明涉案房屋权属是原告；对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，该份收据仅能代表当时开过这么一份购房收据，并不能证明购房款已经付清。据管理人了解，380万元并不是一次性打款的，我们要求原告提交当时的打款凭证；对于证据7，从形式上看没有问题，但是这张凭证到底有没有付出去，或者是他们体现在账上是怎么样一个情况，需要回去核实。如果说这是真实的购房款，还有80万的款项，这里写是写购房款，打也是打嘉伦房产公司的民生银行账号。但是实际上，该笔款项是双方的借款，一直都是在支付相应的利息。如果原告要主张房产，请原告解释打款给王凯的相应的款项是什么样一个款项。对被告嘉伦房产公司提交的证据1，原告王金明认为，这是李仲亭与王凯之间的款项来往，不能够证明原、被告之间存在借款，对真实性原告没办法确认；对证据2，原告认为给王凯的转账我不清楚，应该是还王凯的借款，给我转的300万元就是我还给他房子的房款，都是王凯在办的。经审核，对原告王金明提交的证据本院予以确认，对被告嘉伦房产公司提交的证据的真实性本院予以确认，对其证明目的本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2015年10月27日，原告王金明转入被告嘉伦房产公司商品房预售资金专户人民币300万元，用途及附言为购房款，后，被告嘉伦房产公司出具了380万元的收据，收款事由为龙廷一品熙园18幢101室房款，收款方式为转账。同日，王凯汇入被告嘉伦房产公司商品房预售资金专户人民币300万元，摘要为购房款。次日，原告王金明（买受人）与被告嘉伦房产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：被告向原告购买位于金东经济开发区××道××街××路××小区××幢××号房屋，该商品房房款合计380万元；出卖人应当在2015年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人使用的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，出卖人负责申请商品房所有权初始登记，取得商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2016年6月30日取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理商品房转移登记。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。该合同于2015年10月29日在金华市金东区房地产管理处备案。同日，金华市房地产管理局向原告王金明颁发了《房屋预告登记证明》。2015年10月29日，王凯支付被告嘉伦房产公司购房款账号500万元，备注购房款。同日，原告王金明与被告嘉伦房产公司签订了关于熙园33幢101室房产的《商品房买卖合同》并办理了该房产的预告登记手续，王凯办理了熙园36幢101室的房产预告登记手续。2016年11月8日，金华市自然资源和规划局向被告嘉伦房产公司颁发了龙廷一品熙园18幢101室不动产权属证书。另查明，王金明与王凯系父子关系，王凯与被告嘉伦房产公司及李仲庭之间存在多笔大额债权债务关系，被告嘉伦房产公司或李仲亭多次归还王凯借款。2016年4月21日，被告嘉伦房产公司汇入原告王金明账号人民币300万元，附言为退房款。2017年9月7日，被告嘉伦房产公司汇入原告王金明账号300万元，用途为还款。熙园33幢101室和熙园36幢101室两房产的预告登记手续已注销。2020年7月24日，本院作出民事裁定书，受理了浩龙建设集团有限公司对被告嘉伦房产公司的破产清算申请。本院认为，本案的争议焦点为原告王金明与被告嘉伦房产公司之间是否为真实的商品房买卖关系。原告王金明提交了《商品房买卖合同》、收据、转账凭证、备案证明、预告登记证书等证据，原告王金明本人亦亲自到庭接受了法庭询问。以上情况能够证明原告王金明与被告嘉伦房产公司之间系商品房买卖关系。被告嘉伦房产公司提交的证据能够证明王凯与被告嘉伦房产公司之间存在借贷关系，但不足以证明原、被告之间系民间借贷关系，亦不能证明本案名为买卖，实为借贷，依法承担举证不力的法律后果。案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应按合同约定履行，被告嘉伦房产公司应按约定向原告王金明交付房产、协助办理房产过户手续，逾期承担相应的违约责任。因被告嘉伦房产公司已进入破产程序，相应的违约金计算截止日依法为2020年7月24日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告浙江嘉伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告王金明交付位于金东经济开发区××道××街××路××小区××幢××室××办理房屋交付手续。二、被告浙江嘉伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告王金明办理位于金东经济开发区××道××街××路××小区××幢××室［权证号为：浙（2016）金华市不动产权第0015411号］房屋的产权过户手续。三、被告浙江嘉伦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王金明逾期交房违约金（以380万元为基数，自2016年1月1日起按日万分之三计算至2020年7月24日）。四、被告浙江嘉伦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王金明逾期办证违约金（以380万元为基数，自2016年7月1日起按日万分之一计算至2020年7月24日）。五、驳回原告王金明的其他诉讼请求。因被告浙江嘉伦房地产开发有限公司已破产，权利人只能在批产程序中依法申报债权，不得据此获得个别清偿。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12976元（已减半收取，原告已预交），由被告浙江嘉伦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 荆笑言二〇二〇年十月二十八日代书记员 翁灵珠