辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4455号上诉人（原审被告）：沈阳森源房地产经纪有限公司，住所地沈阳市和平区。法定代表人：尤淑贤，该公司经理。委托诉讼代理人：祁亚楠、孔庆欣，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈建华，女，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：董玉成（陈建华丈夫），汉族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：王希亮，男，汉族，住辽宁省铁岭市开原市。上诉人沈阳森源房地产经纪有限公司与被上诉人陈建华、王希亮财产损害赔偿纠纷一案，因不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初10805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人沈阳森源房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人祁亚楠、孔庆欣，被上诉人陈建华的委托诉讼代理人董玉成，被上诉人王希亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈阳森源房地产经纪有限公司上诉称：请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人陈建华对我方的诉讼请求。理由：1.原审法院遗漏必要诉讼当事人，程序错误，应当发回重审，房屋租客是本案的直接侵权人，应追加其为本案当事人；2.上诉人不是侵权人，不是适格被告，不应承担责任；3.根据合同相对性，上诉人与被上诉人王希亮之间的合同纠纷应另案处理，而不应依据合同约定认定上诉人承担责任。陈建华辩称，同意原审判决，请求二审法院依法维持原判。王希亮辩称，同意原审判决，请求二审法院依法维持原判。陈建华向一审法院提出诉讼请求：1、.请求判令被告赔偿我方因漏水造成的损失7749元，并赔偿我方租房的损失30000元；2、修房完后需要放味，过程半年18000元；3、由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：1.原告陈建华系沈阳市和平区新兴街xx号（3-x-1）、建筑面积189.05平方米房屋的房主。被告王希亮系原告陈建华楼上4-x-1房屋的房主。2.2018年8月8日，被告王希亮（委托方、甲方）与被告森源公司（受托方、乙方）签订合同一份，约定甲方将坐落于沈阳市和平区新兴街13号3-x-1、3室1厅2卫、面积186.01平方米的房屋委托乙方对外出租，委托期自2018年8月12日至2021年8月12日，租金标准为3300元，按季度支付，甲方应于2018年8月8日前将房屋交给乙方。合同第三条第四款约定：“甲方交房时应保证该房屋既有附属物品、设施设备处于适用和安全状态。合同签署一个月内，如设施设备有使用故障，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的三日内进行维修。逾期不维修的，或属于需要及时维修而甲方不能履行的，乙方方可代为维修，费用由甲方承担，直接从下次应支付给甲方的款项中扣除乙方垫付的相关费用，一个月后，所有设备设施均由乙方承担维修责任（包括家具家电的维修维护）。”合同第五条第三款约定：“房屋主体结构自然老化及防水原因导致财产损失由甲方负责。”合同前部签约提示中注明“请您核查一式两份合同的内容（包括手工填写的部分）应完全一致”。被告王希亮庭审中提供的合同中第四条备注部分内容为“合同条款中第八条无效，合同期内此房出现任何安全事故与甲方无关（如有损失由乙方或承租方负责）”。被告森源公司提供的合同中第四条备注部分内容为“合同条款第八条无效，合同期内此房出现任何安全事故与甲方无关”。被告森源公司取得房屋后又将房屋分租给多人使用。3.2019年2月25日，因四楼被告王希亮家南卧室暖气老化损坏造成漏水，给原告家造成物品损失。4.原告陈述在2019年2月26日，因四楼租户忘记关闭水龙头导致其屋内跃层部分再次因漏水产生损失。经2019年12月9日一审法院现查勘察得知，原告家中的一楼与跃层部分互相独立，南卧室位于一楼，南卧楼上为被告王希亮家中南卧，原告家跃层可见大量墙皮脱落。5.2019年8月23日，一审法院根据原告申请委托辽宁永安资产评估有限公司对原告家漏水的损失进行鉴定，该公司于2019年9月25日作出辽永安评报字[2019]B113号资产评估报告，评估原告因房屋漏水造成的资产损失为7749元。原告为此支出鉴定费2000元。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据一审法院现场勘查可知，原告家中一楼及跃层部分互相独立，故仅是楼上南卧室漏水不可能造成原告家跃层墙皮脱落，故可知原告描述两次漏水成立，现因被告未能提供证据证明是什么原因造成原告家中跃层产生损失，故一审法院认定系楼上租户使用不当造成，且森源公司并未实际举证证明造成原告家跃层损失的实际责任主体，故关于原告家中跃层部分损失应由被告森源公司承担赔偿责任。关于南卧室暖气漏水的损失。根据二被告间的合同约定，“甲方交房时应保证该房屋既有附属物品、设施设备处于适用和安全状态。合同签署一个月内，如设施设备有使用故障，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的三日内进行维修。逾期不维修的，或属于需要及时维修而甲方不能履行的，乙方方可代为维修，费用由甲方承担，直接从下次应支付给甲方的款项中扣除乙方垫付的相关费用，一个月后，所有设备设施均由乙方承担维修责任（包括家具家电的维修维护）。”二被告签订合同的时间2018年8月8日，约定的交房时间为2018年8月8日，即在2018年9月8日前房屋的设备设施由被告王希亮负责维修，在此后由被告森源公司负责。暖气属于设备设施，因暖气产生的问题应由被告森源公司承担维修责任，故因暖气造成的损失亦应由被告森源公司承担赔偿责任。关于原告主张的租金损失，一审法院综合考虑原告房屋的位置、面积及受损情况，认定被告森源公司应当赔偿原告两个月的租金损失。参照二被告之间约定的租金标准3300元/月，原告主张3000元/月亦符合实际情况，故被告森源公司应当赔偿原告租金损失6000元。一审法院判决：一、被告沈阳森源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈建华房屋损失7749元；二、被告沈阳森源房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈建华房屋租金损失6000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费574元（已减半），由原告陈建华负担502元，由被告沈阳森源房地产经纪有限公司负担72元；鉴定费2000元，由被告沈阳森源房地产经纪有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院审理查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，关于上诉人森源房地产经纪公司主张被上诉人陈建华的损失应由楼上房主王希亮及承租人承担、不应由其承担赔偿责任的问题。森源房地产经纪公司主张第一次漏水是因为房屋内设施自身问题，第二次漏水是租户使用不当造成，均与其无关。王希亮（甲方）与森源房地产经纪公司（乙方）签订房屋出租委托合同，王希亮将其所有房屋委托森源房地产经纪公司对外出租，双方约定甲方交房时应保证该房屋既有附属物品、设施设备处于适用和安全状态，并约定如设施设备有使用故障承担维修责任的主体、房屋主体结构自然老化及防水原因导致财产损失由甲方负责等等。王希亮家暖气漏水致使楼下陈建华家南卧室遭受损失，森源房地产经纪公司未能提供证据证明其在收房时发现房屋设施设备有使用故障通知王希亮修复而没有维修，按照双方合同约定，森源房地产经纪公司应当承担房屋设备设施的维修责任；王希亮房屋再次漏水致使楼下邻居陈建华家跃层部分遭受损失，因在房屋委托出租期间，由森源房地产经纪公司负责该房屋对外出租，森源房地产经纪公司未能提供证据证明造成陈建华家跃层部分损失的实际责任主体，其作为受托方应当对此承担赔偿责任。一审法院判决森源房地产经纪公司赔偿陈建华房屋及租金损失并无不当，故对上诉人森源房地产经纪公司的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人沈阳森源房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1148元，由沈阳森源房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  那卓审判员  范猛审判员  华荻二〇二〇年十月二十七日法官助理李飞书记员雷静本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。