江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0812民初5305号 原告：陈亮，男，1982年4月13日出生，汉族，住江苏省涟水县。 委托诉讼代理人：项玉宝，江苏捍华律师事务所律师。 被告：江苏楚天置业有限公司，住所地淮安市清江浦区楚天置业清城创意谷2号楼101室。 法定代表人：郑健军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：缪敏，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：肖玉宝，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。 原告陈亮诉被告江苏楚天置业有限公司（以下简称楚天置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈亮及其委托诉讼代理人项玉宝，被告楚天置业委托诉讼代理人缪敏、肖玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金35732元【房屋总价款782277元*234天（2019年9月29日-2020年5月20日）*年利率4.75%*1.5/365天】；2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，要求原告支付逾期办证违约金至2020年5月15日。事实和理由：2017年7月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告清城亿园3号楼501室房屋，房屋总价款782277元，被告应于2019年6月30日前交房，并于交房后90日内为配合原告办理产权证书。但直至2020年5月20日，原告才取得产权证书，该行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法支持诉请。 被告楚天置业辩称，一、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋所在地产权登记机关提交备案资料由此造成损失和责任，由买受人全部承担。双签订合同时，对可能预见的违约情形进行了事前约定，选择了第1款和第3款，从中可看出这两款的内容都是对原告可能发生违约适用的情况，并没有明确选择第2款，即被告可能发生的违约情况。但从该条整体内容看，双方对被告可能发生违约的情况是明确约定，而漏选或误选或依据当时工程情况，不能预见或双方自信不会发生而未选择。所以，原告主张违约金以房款为基数，按银行计收逾期利率为标准计息，有悖事实，显失公平。如被告确实存在影响原告办理产权事宜的情形，也应按照合同中明确约定而因上述漏选等情形没有选择的第二款约定的1%标准计算违约金。本案所涉合同为格式性选择合同，如果双方没有约定的话，第二款填充的内容就不会有1%具体内容。二、依据《商品房买卖合同》第八条的规定，被告已于2019年6月20日通知原告拿房。若有延期办证情形的话，延期办证违约金起始日的计算方法就应该为原告实际拿房日第91天，截止日为被告向原告发出办证通知日为依据。因此，原告对计算违约金的起始点和截止时间的认识和计算方式有误。综上，请求法院查明事实，依法裁判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月20日，原告陈亮（买受人）与被告楚天置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告楚天置业开发的位于淮安市清江浦区房屋（下称501室），建筑面积为121.85平方米，房屋总价款为782277元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。该合同第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；3.如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋所在产权登记机关提交备案资料，由此造成损失和责任由买受人全部承担”。合同签订后，原告依约向被告楚天置业支付购房款782277元。 2019年7月28日，原、被告办理案涉房屋交接手续。2020年5月13日，被告楚天置业取得案涉房屋不动产权证书。2020年5月14日，被告楚天置业以邮寄方式向原告发出房屋所有权办证通知书。2020年5月18日，原告陈亮至被告处领取了办理不动产权证书的相关材料。 另查，最新公布的中国人民银行短期贷款（六个月以内，六个月至一年内）基准利率为4.35%。 庭审中，被告楚天置业自认将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间为2020年5月13日。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告楚天置业之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。案涉房屋于2019年7月28日交付，被告楚天置业应于2019年10月26日前将办理产权登记需要的资料报登记机关备案。现被告楚天置业自认于2020年5月13日才将相关资料报登记机构备案，且在案涉房屋具备办证条件后直至2020年5月14日才通知原告可以办证的事实，故楚天置业应承担逾期办证违约责任。 原、被告签订的《商品房买卖合同》并未对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不要求退房的情形下，出卖人逾期办理产权证的违约责任如何承担进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院综合合同履行情况、违约方过错程度、违约造成的实际损失及目前金融机构贷款利率标准等因素，酌定按年利率6%计算被告逾期办证违约金。考虑邮寄在途时间（以3天为宜），原告主张逾期办证违约金计算至2020年5月15日，不违反合同约定，本院予以支持。经计算，被告楚天置业应向原告支付逾期办证违约金25975.88元（782277元×年利率6%/365天×202天）。超出的部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告江苏楚天置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈亮支付逾期办证违约金25975.88元； 二、驳回原告陈亮其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费693元，本院已减半收取347元，由原告陈亮负担25元，被告江苏楚天置业有限公司负担322元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。 审 判 员 潘树林 二〇二〇年十月十五日 法官助理 董淑敏 书 记 员 范文静 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。