湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1088号原告：湖北保恒物业服务有限公司，住所地黄石市开发区金山大道**（美地金城售楼部），统一社会信用代码：91420200098538588G。法定代表人：刘汉生，执行董事。委托诉讼代理人：胡月红、纪律，均系湖北易圣律师事务所律师。被告：黄石市众邦城市住房投资有限公司，，住所地黄石市黄石港区磁湖路**仁智山水**统一社会信用代码：91420200688487055N。法定代表人：张国胜，董事长。委托诉讼代理人：熊虎鹏、张博亮，均系湖北元初律师事务所律师。原告湖北保恒物业服务有限公司（以下保恒公司）诉被告黄石市众邦城市住房投资有限公司（以下简称众邦公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保恒公司的法定代表人刘汉生及其委托诉讼代理人胡月红、纪律、被告众邦公司的委托诉讼代理人张博亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保恒公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2016年9月6日与原告签订的《房源物业服务费用合同》;2、判令被告向原告支付2018年度物业管理费538708.2元，并支付违约金210904元（以538708.2元为基数，按日万分之五计算，自2018年4月10日起计算至款项实际清偿之日止，暂算至2020年6月1日210904元）;3、判令被告向原告支付2019年度物业管理费838708.2元，并支付违约金175290元（以838708.2元为基数，按日万分之五计算，自2019年4月10日起计算至款项实际清偿之日止，暂算至2020年6月1日计175290元）;4、判令被告向原告支付2020年度物业管理费838708.2元，并支付违约金21806元（以838708.2元为基数，按日万分之五计算，自2020年4月10日起计算至款项实际清偿之日止，暂算至2020年6月1日计21806元）;5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月13日，原告与湖北美尔雅房地产开发有限公司美地金城项目部签订《前期物业合同》，约定原告为美地金城小区提供前期物业管理服务。2016年1月20日，被告与湖北美尔雅房地产开发有限公司签订《美地金城项目商品房采购合同》，约定被告购买美地金城小区722套商品房作为棚户区改造安置房源。2016年9月6日，原、被告签订了一份《〈美地金城项目商品房采购合同〉房源物业服务费用合同》，约定原告为被告招标收购的美地金城小区一期722套商品房提供物业管理服务；美地金城小区一期（9-13号楼）商品房于2016年3月31日竣工交付所有业主使用；合同期限8年，自2016年4月1日至2024年3月31日；物业管理费按市场行情逐年缴纳，甲方应在每年度第一个月前十日缴纳物业服务费；第一期2年，自2016年3月31日至2018年4月1日第一期物业服务费标准为每月1元/㎡,第一年度（2016年4月1日至2017年3月31日）物业管理费共计838708.20元；同时约定若被告未按合同约定的期限支付物业管理费，应按合同总金额日万分之五的标准支付违约金。合同签订后，原告按合同约定提供物业管理服务至今，被告支付了2016、2017年度的物业管理费，而2018年4月1日至2019年3月31日一年期的物业管理费在原告多次催促后被告仅支付了300000元，仍有538708.20元未付；2019年4月1日至2020年3月31日期间838708.20元物业管理费及2020年4月1日至2021年3月31日期间838708.20元物业管理费则分文未付。为此，原告多次去函催促被告支付拖欠的物业管理费，但被告迟迟未付。原告认为，原、被告签订的《〈美地金城项目商品房采购合同〉房源物业服务费用合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，原、被告均应按照约定全面履行自己的合同义务，现原告己按合同约定为美地金城小区提供物业服务至今，被告应按合同约定向原告支付物业管理费；同时因被告拖欠3年物业管理费，导致原告无力负担小区物业管理、维护成本，举步维艰，故被告还应依合同约定承担因违约逾期付款给原告造成的经济损失。原告为维护自身合法权益，故诉至人民法院。被告众邦公司答辩称，一、原、被告双方之间于2016年9月6日签订的《〈美地金城项目商品房采购合同〉房源物业服务费用合同》履行的政策基础已不复存在，原告不能强制要求被告继续履行该合同。1、原、被告双方签订该合同，是为了落实2015年2月28日黄石经济技术开发区管理委员会《关于黄金山地区还建小区物业管理问题的会议纪要》的政策要求。根据2015年2月28日物业管理会议纪要的要求，还建小区的物业管理费用，过渡期内以开发区承担为主，拆迁户承担为辅，过渡期为八年，过渡期满后由拆迁户全额承担物业管理费用。众邦公司作为市政府出资设立的国有公司，职能包括待筹代购房源，作为棚改拆迁户的安置房源。2016年1月26日众邦公司通过公开招标方式收购了美地金城小区一期（9号-13号楼）722套商品房用于开发区棚改安置户居住。开发区管委会要求根据属地原则及该会议纪要的要求，由众邦公司承担安置拆迁户的物业费。保恒公司是美地金城小区一期（9号-13号楼）的前期物业服务单位。基于此，原、被告双方于2016年9月6日签订了《美地金城项目商品房采购合同》房源物业服务费用合同》，主要约定保恒公司为美地金城小区一期（9号-13号楼）商品房提供物业管理服务，众邦公司代为支付服务管理费用，合同期限共计8年。因此，原、被告之间是以黄石经济技术开发区管理委员会的物业管理政策为基础而签订的该合同。2、根据黄石经济技术开发区管理委员会新的拆迁安置小区物业管理问题的政策，众邦公司无需继续支付后期物业管理费用。2019年2月25日，黄石经济技术开发区管理委员会主任办公会议纪要关于百花二期物业管理问题明确意见如下：一是前期物业服务企业由开发区管委会委托汪仁镇主导组织实施，服务管理时间暂定为1年…四是1年后镇街、村（社区）要加大宣传，指导成立小区业主委员会，自行选定物业服务单位，明确收费标准，业主自行全额承担物业管理服务费；五是今后市级平台公司建设的还建安置小区物业服务收费参照百花二期物业管理模式执行。2019年5月15日，开发区?铁山区住房保障局、开发区金山街道办事处、开发区汪仁镇人民政府、众邦公司联合向美地金城一期（9号-13号楼）棚改安置户发出公告，告知开发区新的安置房物业管理服务费政策，请各位业主自公告发出后向保恒公司全额支付物业服务费。2020年1月15日，众邦公司再次向保恒公司回函，明确告知美地金城一期安置房源物业费问题应按照开发区新的政策执行，众邦公司不再承担后期物业服务费用。众邦公司从2016年4月1日至2019年2月25日，承担前期物业管理服务费将近三年，远超出前期物业管理1年期限。根据前述最新政策，后期物业费用应当由业主自行全额承担，即2019年2月25日以后的物业管理费用由业主自行全额承担。基于上，黄石经济技术开发区管理委员会2019年2月25日第5次主任会议纪要关于是对2018年2月28日还建小区物业管理问题政策的变更。根据变更后的政策，众邦公司无需再继续支付后续的物业管理服务费，则2016年9月6日物业服务费用合同履行的政策基础已不复存在。二、原告主张的2018年度、2019年度及2020年度物业管理服务费的计算标准违反了合同的约定，无合同及法律依据，要求的支付的违约金过高，应当依法予以减少。根据2019年9月6日《美地金城项目商品房采购合同》房源物业服务费用合同第二条第2款约定“后期费用根据相关物业管理规定并参考市场行情，双方共同协商制定”。第一期共两年，自2016年3月31日起至2018年4月1日止。则后期从2018年4月2日起，双方应当协商一致确定物业服务费用收费标准。本案中，原被告双方从2018年4月2日后虽多次进行协商，但是始终未能就收费标准达成一致意见。原告参照第一期物业服务费标准：每平方米1元/月继续计算后期（2018年4月2日之后）的物业服务费，违反了合同的约定，无明确的合同及法律依据。保恒公司主张按日万分之五支付违约金，明显过高。违约金的性质以补偿性为主，应当以实际损失为限。本案中即使存在众邦公司迟延支付物业管理服务费，保恒公司的损失仅为资金占用利息损失，应当以中国人民银行同期同类贷款利率为计算依据。从2018年至今，中国人民银行同期同类贷款利率均低于4.85%/年，因此保恒公司的实际损失应当以此为上限。另外，众邦公司作为市政府国资平台，并非营利法人，与保恒公司签订本合同并支付物业管理服务费，系执行开发区政府的政策，在本合同中不享有任何经济利益。若要求众邦公司按日万分之五支付过高的违约金，损害国家利益。三、保恒公司在服务期内中断供水、供电，降低服务质量，未能提供与服务水平相适应的物业服务，损害了业主的合法权益，且管理的房屋存在空置情形，要求全额支付物业管理服务费违反公平原则。根据《物业管理条例》第十四条的规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《湖北省物业服务和管理条例》第三十七条第二款规定：物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。本案中，保恒公司提供的《关于美地金城物业费引发社会治安秩序不稳定的报告》中记载存在停水停电的情形，违反了物业管理法律法规的规定，未能提供质价相符的服务。另外，从2016年4月开始众邦公司陆陆续续向棚改拆迁户交房，直至2018年2月份向全部拆迁户交房完毕。房屋交付后，部分拆迁户并未实际入住，存在一定的物业空置情形。保恒公司降低物业服务水平的情况下，仍然要求支付全额的物业服务费违反了公平原则，违反了质价相符的原则。综上所述，众邦公司认为物业服务费用合同无继续履行的政策基础，保恒公司不能强制要求众邦公司继续履行；保恒公司参照第一期物业费标准计算后期物业服务费无合同及法律依据，且主张的违约金过高，应当依法予以减少；保恒公司未能提供质价相符的服务，且存在空置物业情形，要求全额支付物业服务费违反了公平原则。人民法院在查明事实的基础上依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的招标文件有异议，认为该文件没有任何单位签名盖章确认；本院认为该证据与本案没有关联性，故不予采信。被告对原告提交的借款合同及转账凭证有异议，认为合同并未约定所借款款项用于722套棚改房物业管理服务，不能证明原告为提供物业服务支付了所借款项及款项的相应损失；本院认为该证据与本案无关，故不予采信。被告对原告提交的证人证言的证明目的有异议，认为新的拆迁政策为2019年2月25日，之后物业费由业主自行承担，公告已在小区内张贴，已履行了告知义务；本院认为原告提交的证人证言具有真实性，能证明案件相关事实，故予以采信。原告对被告提交的2019年2月25日开发区第5次主任办公会议纪要的合法性、关联性有异议，认为该会议纪要不能否认之前签订合同的效力；本院认为该证据具有真实性，能证明案件事实，故予以采信。原告对被告提交的商品房买卖合同、业主临时管理规约、前期物业服务协议有异议，认为吴拥军本人未到庭，该证据均系复印件，原告未收到吴拥军缴纳的任何物业费；本院认为该证据系复印件，没有其它证据相互印证，本院无法核实其真实性，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月13日，黄石保恒物业服务有限公司与湖北美尔雅房地产开发有限公司美地金城项目部签订《前期物业合同》，约定由黄石保恒物业服务有限公司为美地金城小区提供前期物业管理服务。2016年1月20日，被告众邦公司与湖北美尔雅房地产开发有限公司签订《美地金城项目商品房采购合同》，约定被告众邦公司购买美地金城小区722套商品房作为棚户区改造安置房源。2016年9月6日，黄石保恒物业服务有限公司与被告众邦公司签订《〈美地金城项目商品房采购合同〉房源物业服务费用合同》，约定黄石保恒物业服务有限公司为被告众邦公司招标购买的美地金城小区一期722套商品房提供物业管理服务；美地金城小区一期（9-13号楼）商品房于2016年3月31日竣工交付所有业主使用；合同期限8年即自2016年4月1日至2024年3月31日，第一期共两年，2016年3月31日至2018年4月1日由众邦公司支付，后期费用根据相关物业管理条例规定并参考市场行情，双方共同协商制定；物业管理费按市场行情逐年缴纳，众邦公司应在每年度第一个月前十日缴纳物业服务费，第一期物业服务费标准为每月1元/㎡,第一年度（2016年4月1日至2017年3月31日）物业管理费共计838708.20元；同时约定若被告未按合同约定的期限支付物业管理费，应按合同总金额日万分之五的标准支付违约金。合同签订后，黄石保恒物业服务有限公司按合同约定提供物业管理服务至今，被告众邦公司分别于2016年10月1日、2017年8月14日、2018年1月15日、2018年8月10日、2019年2月1日支付物业服务费838708.20元、209677.05元、419350.10元、209677.05元、300000元。因被告众邦公司未全额支付物业服务费，黄石保恒物业服务有限公司于2018年7月26日、11月13日、12月19日向被告众邦公司送达联系函，要求众邦公司支付2018年4月1日至2019年3月31日的物业服务费838708.20元。2018年12月28日黄石保恒物业服务有限公司向众邦公司发出《关于美地金城物业费引发社会治安秩序不稳定的报告》，主要内容为由于众邦公司未按合同约定支付物业服务费，导致2018年12月26日小区专变部分用电停电，影响居民生活，要求众邦公司尽快支付物业服务费；另外因政策变化开发区还建办要求业主自己承担物业费，业主则称不应由业主负担，对政策需相关部门宣传。2019年3月12日黄石保恒物业服务有限公司委托湖北易圣律师事务所向众邦公司送达律师函，主要内容为要求众邦公司支付2018年4月1日至2019年3月31日的物业服务费538708.20元及违约金。2019年3月19日众邦公司作出回复，主要内容为根据合同约定后期物业服务费未协商，对黄石保恒物业服务有限公司主张的1元/平方米不予认可；在后期物业服务费未确定的情况下对其主张的违约金亦不认可。2019年4月26日众邦公司向黄石保恒物业服务有限公司送达联系函，主要内容为2018年4月1日之后的物业服务费由黄石保恒物业服务有限公司直接向拆迁户收取。2019年3月22日黄石保恒物业服务有限公司经登记机关核准变更为湖北保恒物业服务有限公司。另查明，2015年2月28日黄石经济技术开发区管理委员会对黄金山地区还建小区物业管理问题作出会议纪要，主要内容为黄金山地区还建小区物业管理由金山街办和汪仁镇负责辖区范围内由开发区投资建设的还建小区的物业管理工作；由金山街办和汪仁镇以竞争性谈判的方式选定物业公司；还建小区物业管理费用在过渡期内以开发区承担为主、拆迁户承担为辅，过渡期为八年。2019年1月29日黄石经济技术开发区管理委员会召开管委会主任办公会议并作出会议纪要，关于拆迁安置小区物业管理问题纪要的主要内容为2014年前建设的安置小区物业管理问题继续安置2015年2月28日的会议纪要执行；百花二期物业管理问题由开发区委托汪仁镇组织实施，服务管理时间暂定为1年，前期物业管理费用由益民公司承担，1年后镇街、村（社区）要加大宣传，指导成立小区业主委员会，自行选定物业服务单位，明确收费标准，业主自行全额承担物业管理服务费；今后市级平台公司建设的还建安置小区物业服务收费参照百花二期物业管理模式执行。2019年5月15日开发区?铁山区住房保障局、开发区金山街道办事处、开发区汪仁镇人民政府、众邦公司联合向美地金城一期（9号-13号楼）棚改安置户发出公告，告知开发区新的安置房物业管理服务费政策，请各位业主自公告发出后向小区物业公司全额支付物业服务费。2020年1月16日众邦公司向原告送达回复函，主要内容为开发区安置房的物业管理按照2019年1月29日开发区主任办公会议纪要执行，众邦公司不再承担美地金城一期安置房源的物业服务费。原告保恒公司故而提起诉讼，双方形成讼争。本院认为，原、被告之间签订的《〈美地金城项目商品房采购合同〉房源物业服务费用合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效并生效。原、被告均应按合同约定履行各自义务，即原告保恒公司应提供优质的物业管理服务、被告众邦公司应按约定支付物业管理服务费。被告众邦公司辩称双方履行合同的政策基础已不复存在，本院认为根据2019年1月29日黄石经济技术开发区管理委员会管委会主任办公会议纪要，即2014年前建设的安置小区物业管理问题继续安置2015年2月28日的会议纪要执行和今后市级平台公司建设的还建安置小区物业服务收费参照百花二期物业管理模式执行。上述会议纪要中对本案的物业服务合同履行问题并未涉及，只是对以后市级平台公司建设的还建安置小区物业服务收费进行讨论决定，故被告众邦公司的上述抗辩主张无事实依据，本院不予支持。被告众邦公司辩称诉争合同已终止的主张，本院认为众邦公司通知保恒公司不再履行合同后，众邦公司并未提交保恒公司同意终止履行合同的证据，况且保恒公司一直在催促众邦公司支付物业服务费直至提起诉讼，因此众邦公司的该项主张亦无证据证明，本院不予支持。故本院对原告保恒公司要求被告众邦公司继续履行合同的主张予以支持。关于物业服务费的标准，诉争合同约定前两年的为每月1元/㎡，后期费用根据相关物业管理规定并参考市场行情由双方协商制定。本院认为保恒公司一直要求被告众邦公司按照前两年的标准支付自2018年4月1日起的物业服务费，双方进行过协商但未达成一致意见，参考《黄石市物业服务收费管理实施细则》相关收费标准规定，且原告保恒公司主张的物业服务费并未增加，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条第二项之规定，就价款不能达成协议的可按照合同有关条款、交易习惯或订立合同履行地的市场价格履行。故本院对原告保恒公司主张按1元/月/㎡的标准要求被告支付物业服务费予以支持。被告众邦公司抗辩主张原告保恒公司降低物业服务质量，未提交有效证据证明，对此本院不予支持。被告众邦公司辩称2018年4月1日起的物业服务费应根据2015年2月28日的会议纪要执行，本院认为2015年2月28日的会议纪要对政府及市级平台公司建设的还建小区的物业服务费标准并未决定，故本院对被告众邦公司的该项主张亦不予支持。因此被告众邦公司应向原告保恒公司支付2018年4月1日至2019年3月31日的物业服务费538708.20元、2019年4月1日至2020年3月31日的物业服务费838708.20元、2020年4月1日至2021年3月31日的物业服务费838708.20元。关于违约金，诉争合同约定若被告未按合同约定的期限支付物业管理费，应按合同总金额日万分之五的标准支付违约金。根据查明事实被告未按约定向原告支付物业服务费，其行为已构成违约，应当承担违约责任，故本院对原告保恒公司主张被告众邦公司支付违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金的标准，本院认为违约金的主要功能系以补偿性为主、惩罚性为辅，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，视为约定违约金过分高于遭受的损失。由此被告众邦公司认为双方约定违约金过高请求予以调整的主张成立，本院予以支持。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对逾期支付物业服务费的违约金调整为原告起诉时按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（年利率为3.85%）计付，对起算时间分别按被告众邦公司违约时计付，即2018年4月11日、2019年4月11日、2020年4月11日起计付。原告保恒公司主张超出的部分，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、六十二条第二项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黄石市众邦城市住房投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北保恒物业服务有限公司给付物业服务费2216124.60元及违约金（以538708.20元为基数，从2018年4月11日起按照年利率3.85%计算至实际给付之日止；以838708.20元为基数，从2019年4月11日起按照年利率3.85%计算至实际给付之日止；以838708.20元为基数，从2020年4月11日起按照年利率3.85%计算至实际给付之日止）。二、驳回原告湖北保恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告黄石市众邦城市住房投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费27794元，由被告黄石市众邦城市住房投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  胡又林人民陪审员  张 燕人民陪审员  张 景二〇二〇年十月二十七日书 记 员  肖 君