广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21307号上诉人（原审被告）：程除林，女，1974年12月24日出生，汉族，身份证住址：广州市天河区。委托诉讼代理人：谭展玮，广东敬思律师事务所律师。委托诉讼代理人：李靖维，广东敬思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广东省广州市荔湾区信义路**。法定代表人：游志红，职务：局长。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人程除林因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称：荔湾区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程除林上诉请求：撤销一审判决，确认程除林与荔湾区住建局之间关于梯云东路206号房屋租赁合同继续有效。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。在本案一审立案前后，程除林因为新冠××疫情的影响，从2020年1月至2020年6月，都滞留在湖南老家的农村乡下，无法知道一审开庭时间和开庭程序，更无法参与诉讼，保护自己的合法权益。直到后来，才知道本案已判决，程除林的合法权益受到侵害。荔湾区住建局二审答辩称：上诉人称不知道本案开庭时间，根据一审判决本院认为部分，判决书明确载明一审的起诉状副本于2020年4月29日送达给上诉人并签收，因此不存在无法知晓的情形，一审程序不存在问题。2、一审的开庭时间是2020年5月20日，那时候城市之间的人员流动并不受新冠疫情的影响，因此上诉人称无法参加诉讼与客观事实不符，是其个人原因，我方认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。荔湾区住建局向一审法院起诉请求：1.要求确认荔湾区住建局与程除林双方就广州市荔湾区梯云东路X号X层房屋的不定期租赁关系已于2019年12月20日解除；2.要求程除林及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾区住建局；3.要求程除林按照每月4277.4元的标准向荔湾区住建局支付2019年9-12月所欠的房屋租金共17109.6元；4.要求程除林按照每月4277.4元的标准向荔湾区住建局支付2020年1月1日起至程除林及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费；5.要求程除林按照占用期内房屋占用费总额的100%向荔湾区住建局支付违约金（从2020年1月1日起计算至程除林及共同使用人实际腾空上址房屋之日止）；6.本案诉讼费用由程除林承担。一审法院经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监督以及物业管理和直管房管理等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。广州市荔湾区梯云东路X号X层房屋1974年由荔湾区住建局接管。2015年3月6日，原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与程除林（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方将坐落在荔湾区梯云东路X号X层部位（产别：托产）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积42.35平方米。租赁期限自2014年6月1日至2016年5月31日，每月租金4277.40元。乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金;如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。由此造成的损失，由乙方承担。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。期限内如不能签订续租合同，视为乙方自动放弃续租权利，甲方在届满之日收回房屋使用权。租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金，等内容。2019年12月17日，广州市荔湾区住房和建设局委托广州市荔湾区土地房屋管理所通过邮政快递向程除林案涉房屋邮寄《解除租赁关系的通知》，明确告知程除林解除梯云东路206号地下房屋的租赁关系，要求程除林及共同使用人在2019年12月31日前腾空交还房屋；按原租赁合同租金标准向荔湾区住建局支付房屋的有偿使用金，直至腾空该房屋交还之日止，等等。该快递2019年12月20日退回。荔湾区住建局曾在2019年起诉要求与程除林解除合同，后荔湾区住建局撤诉。一审庭审中，荔湾区住建局称合同期满后，荔湾区住建局与程除林双方没有再签订租赁合同，程除林从2019年9月起没有交纳租金。荔湾区住建局称其在2019年12月20日在案涉房屋地址张贴《解除租赁关系的通知》。2020年1月10日，一审法院在广州市荔湾区梯云东路X号X层房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的承租人及实际使用人来院登记主张权利。期限届满内没有人前来申报权利。一审法院认为：广州市荔湾区住房和建设局的原告诉讼主体是适格的。荔湾区住建局与程除林在广州市荔湾区梯云东路X号X层房屋建立的租赁合同合法有效。荔湾区住建局与程除林签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是程除林一直有向荔湾区住建局支付租金至2019年8月，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，荔湾区住建局与程除林之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。广州市荔湾区住房和建设局在2019年12月17日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求程除林腾空交还房屋，但未能举证该通知已实际到达程除林，依法不能依其主张的时间确认租赁合同解除。荔湾区住建局于2019年曾起诉要求与程除林解除不定期租赁关系，后申请撤诉，故不应以该时间作为解除合同的时间。本案起诉状副本于2020年4月29日送达给程除林，即程除林于该日收到荔湾区住建局要求解除租赁关系的通知，依据合同法相关规定，确定双方的租赁合同关系在2020年4月29日起解除。租赁关系解除后，程除林及同住人员应当将房屋腾空交还给荔湾区住建局，但应给予合理的搬迁期限，酌定程除林的搬迁期限为三十日。关于房屋租金问题，荔湾区住建局与程除林建立的租赁合同合法有效，荔湾区住建局将案涉房屋按合同约定出租给程除林使用，程除林亦应按合同约定向荔湾区住建局交纳租金。现程除林没有提供证据证明其已经向荔湾区住建局交纳租金，故荔湾区住建局要求程除林按每月4277.4元向其交纳2019年9月至合同解除之日（即2020年4月29日）的租金合法合理，予以支持。合同解除后，程除林仍未交还案涉房屋，荔湾区住建局要求程除林按照原租赁合同约定的租金标准向其支付占用费，有合同依据，亦予支持。房屋占用费的期间为2020年4月30日至程除林实际腾空交还房屋之日止。关于违约金，在合理期限届满后程除林仍拒绝搬迁的，荔湾区住建局要求程除林支付逾期搬迁违约金有合同依据，予以支持。对于合理搬迁期之前的违约金，不予支持。程除林经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年6月22日作出判决：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与程除林关于广州市荔湾区梯云东路X号X层房屋的租赁合同关系于2020年4月29日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起30天内，程除林（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区梯云东路X号X层房屋并将房屋交还给广州市荔湾区住房和建设局。三、自本判决发生法律效力之日起30天内，程除林按每月4277.4元标准向广州市荔湾区住房和建设局支付从2019年9月起至程除林实际搬迁交还房屋之日止的租金和房屋占用费。四、若程除林不按时搬出房屋，除了需要按照原合同标准支付房屋占用费之外，还需按原合同标准向广州市荔湾区住房和建设局支付至实际搬迁交还房屋之日止的逾期搬迁违约金（按每月4277.4元计算）。五、驳回广州市荔湾区住房和建设局的其他诉讼请求。程除林如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由程除林负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案二审的争议焦点问题为：一审送达程序是否违法、程除林与荔湾区住建局的租赁合同关系是否已经解除，其是否应当腾退涉案房屋并支付租金和房屋占用费。关于送达程序问题。事实上，一审法院于2020年1月23日通过邮寄送达方式未妥投后，于2020年2月28日公告送达起诉状副本、开庭传票等法律文书，案件定于2020年5月20日公开开庭审理。此时，在疫情常态化背景下，城市间人员可以有序流动。因此，一审送达程序不存在违法，没有侵害程除林的合法权益。关于合同是否已经解除，程除林是否应当腾退涉案房屋并支付租金和房屋占用费的问题。荔湾区住建局与程除林签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是程除林一直有向荔湾区住建局支付租金至2019年8月，因此，双方之间形成不定期租赁关系。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。一审判决在查明事实基础上，认定起诉状副本于2020年4月29日送达给程除林，确定双方的租赁合同关系在2020年4月29日起解除，并无不当。租赁关系解除后，程除林及同住人员应当将房屋腾空交还给荔湾区住建局。程除林没有提供证据证明其已经向荔湾区住建局交纳租金，故一审判决程除林按每月4277.4元向其交纳2019年9月至合同解除之日（即2020年4月29日）的租金合法合理，合同解除后，程除林仍未交还案涉房屋，荔湾区住建局要求程除林按照原租赁合同约定的租金标准向其支付占用费，有合同依据，亦应予支持。房屋占用费的期间为2020年4月30日至程除林实际腾空交还房屋之日止。由于程除林在合理期限届满后程除林仍拒绝搬迁，荔湾区住建局要求支付逾期搬迁违约金有合同依据，一审判决予以支持，并无不当。综上所述，程除林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由程除林负担。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二〇年十月二十七日书记员  张家齐黄咏欣