江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2271号上诉人（原审被告）：张学军，男，1971年3月27日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：孙志，江苏律轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋磊，江苏律轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏善喜，男，1978年5月5日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：余元顺，江苏引航律师事务所律师。上诉人张学军因与被上诉人魏善喜财产损害赔偿纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张学军上诉请求：撤销一审判决，依法作出公正裁决；被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、本案中被上诉人存在过错。被上诉人在明知涉案房屋被征收的情况下，仍然要求上诉人交付租金，在签订拆迁协议后，拒不将租金和押金退还，而且拒绝提供拆迁协议，将本该属于上诉人的装潢、附属物、生活设施及搬迁补助费占为己有，从而引发诉讼。2、一审认定被上诉人应获得的拆迁安置补偿款总额为4686853元不当。征收补偿安置协议中约定被上诉人补偿款总额为4659790.85元，补偿总额中还应扣除生效判决中确认属于上诉人的装修及附属物补偿款30000元和搬迁补助费350元，同时补偿款总额是对面积相同、产权独立的两套房屋的拆迁补偿，另一套房屋补偿款推迟发放和上诉人无关。二、一审程序违法。生效判决认定2019年2月至2019年8月31日期间，上诉人支付租金及占有费2万元，已经对被上诉人的损失作出补偿，被上诉人基于同一事实和理由在本案中主张该期间的利息违反了“一事不再理”原则。被上诉人魏善喜辩称，一审认定事实清楚，程序合法，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。魏善喜向一审法院起诉请求：1、要求张学军赔偿魏善喜财产损失156228元；2、诉讼费由张学军承担。一审法院认定事实：魏善喜为本市房屋（即本案涉案房屋）所有权人，国有土地使用用途为住宅。2013年8月7日，魏善喜（协议中“甲方、出租方”）与案外人吴小兰（协议中“乙方、承租方”）签订《房屋租赁协议》，载明：“甲、乙双方就甲方所有的房屋租赁（面积200平方米左右，楼上下、位于清河区事宜，依据《合同法》及相关法律规定，经双方友好协商，达成如下协议：一、租赁期限：2013年9月1日至2019年8月31日。二、租金及支付方式：租金为53000元/年；租金每半年交付一次（采取预付租金方式）；签订本协议时乙方向甲方交付2013年9月1日至2014年3月31日的房租26500元，以后每次交付租金时间为每年（租赁期）的8月份和3月份。如乙方超过交付租金日期十日，甲方则有权无条件与乙方解除本协议并收回出租房屋，收取的乙方未到期租金及押金不予退还。三、房屋租赁押金：签订本协议时，乙方向甲方交付房屋租赁押金10000元（以甲方出具的收据为准）。四、房屋用途：乙方承租房屋后仅用于网吧经营，经营所需的营业执照等相关手续由乙方自行负责……。七、经营费用的承担：房屋租赁期内，产生的水、电、网络等与经营有关的费用（如治安、政府管理、卫生等）由乙方承担，与甲方无关。九、租赁期内如遇政府拆迁，由甲方协调处理，与乙方无关；乙方不得以任何理由阻碍甲方拆迁事宜，给甲方造成损失，乙方应承担相关赔偿责任。十、房屋租赁期限内，乙方以本协议履行时，甲方不得随意与乙方解除本协议收回租赁房屋（如遇政府拆迁及不可抗力除外）。同时，甲方负责房屋的自然损坏的修复自然及费用。十一、违约责任及纠纷解决：如任一方违约，应向守约方另行支付违约金20000元。发生纠纷后，双方协商解决，协商不成，则可直接诉至清河区人民法院。……。”吴小兰租用涉案房屋后，经营“淮安市清河区博客网络中心”，注册登记为个人独资企业，投资人为吴小兰。2016年7月13日，张学军与吴小兰签订《博客网络会所股权（网吧）转让协议》，约定吴小兰以22万元的价格将博客网络会所（网吧）中所持有的100%的股权转让给张学军。经魏善喜同意，吴小兰将前述房屋转租给张学军使用。2016年7月21日，魏善喜（协议中“甲方、出租方”）与张学军（协议中“乙方、承租方”）签订《房屋租赁协议（补充协议）》，约定：“一、租赁期限：2016年7月21日至2019年8月31日。二、租金及交付方式：租金每半年交付一次（和主合同一起交付）；即（主合同八月份应交26500元+补充合同3500元=30000元）。三、房屋租赁押金：主合同已交10000元押金，补充没交押金。四、其他第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条都和主合同一致。十三、因乙方经营需要，自己擅自改动房屋墙体结构的，如发生意外（房屋开裂、倒塌，甚至出现人身伤害）由乙方全部承担损失。十四、本补充协议是吴小兰和魏善喜于2016年7月21日所签订房屋租赁协议的补充协议，具有同等的法律效力。”张学军租用涉案房屋继续经营网吧，网吧门面招牌为“虫虫联盟网咖。”张学军未到工商部门办理企业变更登记手续。2017年3月29日，吴小兰出具收条，载明收到张学军网吧押金10000元。2018年10月20日，淮安市清江浦区住房和城乡建设局发布关于西安路7号地块房屋征收调查结果的通知，对西安路7号地块规划红线范围内的房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，魏善喜所有的位于本市房屋在拆迁范围内。2018年12月15日，淮安市清江浦区人民政府发布房屋征收决定公告和西安路7号地块房屋征收补偿安置方案，补偿安置方案载明了补偿安置对象为征收范围内被征收房屋的所有权人，补偿安置项目有房屋补偿、生活配套设施拆装费、装潢补偿、附属物补偿和花草、苗木、树木补偿、拆迁补助费、临时安置补助费、征收奖励、征收最低总额保障、小面积住房困难补助、低保、大病、残疾补助等。《淮安市市区国有土地上房屋征收补偿估价技术细则（试行）》第十七条载明：“住改非”房屋参照营业用房估价方法：1、沿街“住改非”底层房屋。根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的征收评估价格之和作为实际营业部分的征收补偿价格，具体权重系数选取及主要街道名称参见附件五。2、非沿街“住改非”房屋。其实际营业部分的征收补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件五。附件五为“住改非”房屋评估的部分资料、系数和标准。2019年1月16日，魏善喜出具收条，载明收到博客网吧2019年2月1日至8月1日房租费共计30000元。2019年2月15日，被征收人魏善喜、马阴霞（乙方）与征收部门淮安市清江浦区住房和城乡建设局（甲方）签订淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书，载明：“一、乙方房屋评估价格3410730.93元。四、甲方应付乙方补偿总额：4659790.85元。其中（一）房屋补偿款：3410730.93元。（三）装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿款：88002.18元。（四）甲方应付乙方其他补偿补助费：1、搬迁补助费：700元。2、临时安置补助费：23682元。3、沿街住改非：1092675.74元。非沿街住改非：44000元。五、乙方应付甲方产权调换房价款709194.7元。七、付款约定：双方按本协议第九条的规定履行旧房交割手续后7日内，甲方将甲方应付款一次性支付给乙方。乙方凭本人身份证原件领取补偿款。乙方应付甲方的安置房屋差价款应在结算时一次性付清。八、乙方自行过渡，过渡期限初步约定为3个月，从2019年3月11日至2019年6月12日止。协议生效后甲方现付3个月过渡费。十、旧房交割约定：乙方必须在2019年3月11日前搬迁完毕，同时将门窗完好的空房交给甲方拆除。甲方有权对旧房进行验收，验收合格后，甲乙双方应办理交接手续，并在《旧房交割单》上签字”。协议签订后，魏善喜要求张学军搬出涉案房屋，遭张学军拒绝。2019年2月16日，魏善喜通过微信的方式向张学军发出通知，要求张学军在收到通知后一周内搬出涉案房屋。2019年2月25日，魏善喜又向张学军发出书面交房通知书，载明：魏善喜已于2019年2月16日通知张学军一周内交房，但张学军仍未搬出，故魏善喜将于通知当日下午六时准时收房，并停水停电。2019年3月6日，魏善喜等人因腾房事宜在“虫虫联盟网咖”发生打架纠纷，淮安市公安局清江浦分局北京路派出所出警处理。2019年8月22日，西安路七号地块项目房屋征收指挥部出具证明，载明：“魏善喜、马阴霞属西安路六、七号地块房屋征收范围内，按相关文件规定，该户房屋征收补偿款中没有停产、停业的补偿。”2019年8月23日，西安路七号地块项目房屋征收指挥部出具证明，载明：“魏善喜、马阴霞户1＃、2＃房所有的附属物及附属设施补偿都含在6-8装饰、装修及附属物表总价45431.58元中。特此证明（附属物表共四项，其他无效）。”“淮安市国有土地上房屋征收装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿项目明细表”载明：“1、材料收购费15774元。2、简易房26796.6元。3、附属物补偿详见附后明细表45431.58元。”江苏清华房地产资产评估造价咨询有限公司受淮安市清江浦区住房和城乡建设局委托，对涉案房屋的装饰装修及附属物进行评估，经评估，魏善喜、马阴霞沿街“住改非”2号房在价值时点（2018年12月15日）的征收补偿单价为22773元，装饰装修及附属物价值为45431.58元。因张学军拒不搬出，魏善喜于2019年7月2日诉至一审法院，诉讼请求为：1、请求判决解除魏善喜与张学军于2016年7月21日签订的《房屋租赁协议（补充协议）》；2、判令张学军立即将位于淮安市清江浦区的房屋腾空后交还给魏善喜；3、诉讼费由张学军承担。张学军对本诉请求抗辩如下：双方租赁合同存续期间未届满，如魏善喜执意要求解除合同，应当将其已经收取的租金三万元及押金一万元退还给张学军，并按照其与房屋征收部门签订的补偿协议，将其中的68.8万元金额补偿给张学军，张学军才同意解除合同并腾空房屋。同时，张学军在该案中提起反诉，其反诉请求如下：1、依法判令魏善喜退还张学军押金10000元及租金30000元；2、依法确认张学军享有《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》中第四条第（三）款全额份额、第（四）款补偿款总额的50%份额；3、依法判令魏善喜支付自2019年3月25日起至2019年6月25日止因网吧门窗被砸而支出的雇佣看守人员报酬36000元；4、本案诉讼费用由魏善喜承担。一审法院审理后认为：一、因涉案房屋属于西安路7号地块的拆迁范围，在政府发布拆迁公告后，魏善喜即可行使合同解除权。魏善喜依合同约定通知张学军交房，应视为其行使合同约定的解除权，魏善喜已于2019年2月25日向张学军发出正式的书面解除通知，该通知在到达时即产生解除合同的效力，故认定双方合同已于2019年2月25日解除。因合同已解除，魏善喜无须再请求解除合同，故对该请求，不予支持。二、魏善喜与张学军租赁关系已解除，张学军继续占有、使用涉案房屋已无合法依据，故魏善喜要求张学军从本市学院路革命小区一区房屋（楼上、下约200平方米）腾空，并将前述房屋退还的诉讼请求，予以支持。三、魏善喜已收取张学军2019年2月至8月的房屋租金30000元、押金10000元；张学军使用房屋产生电费4055.82元，水费805元，证据充分，予以认定。合同解除后，张学军拒绝腾房并占用房屋至今，张学军应当支付租金及占有使用费。魏善喜于2019年3月已对租赁房屋停水、停电，双方当事人均有及时采取措施防止损失扩大的义务，张学军拒不交房造成损失进一步扩大，一审法院综合上述情况酌情确定魏善喜返还张学军2019年2月至2019年8月期间的房屋租金10000元。对于押金10000元，因合同系拆迁原因解除，故该押金魏善喜应予以返还，在扣除电费4055.82元，水费805元后，魏善喜还应退还张学军5139.18元。四、虽然魏善喜与张学军在租赁协议中约定，如遇政府拆迁，由魏善喜协调处理，与张学军无关，但对装饰装修的附属物的补偿费用归属并未明确约定，张学军也并未明确表示放弃该部分价值，故张学军有权主张其自己装饰装修及附属物在剩余租赁期间内的价值。涉案《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》中第四条第（三）款为“装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿款：88002.18元”，根据“淮安市国有土地上房屋征收装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿项目明细表”显示，88002.18元的补偿款包括：材料收购费15774元、简易房26796.6元、装饰装修及附属物价值为45431.58元，因魏善喜、张学军对各自装修的项目和价值无法达成一致意见，及租赁房屋在交付张学军前的原状也无充分证据证明，考虑张学军对网吧进行了装修及折旧，并结合西安路七号地块项目房屋征收指挥部出具的“魏善喜、马阴霞户1＃、2＃房所有的附属物及附属设施补偿都含在6-8装饰、装修及附属物表总价45431.58元中”的证明，酌情确定魏善喜补偿张学军装饰装修及附属物损失30000元，对超出该部分的诉讼请求，不予支持。对于张学军要求魏善喜补偿其材料收购费及简易房的费用，于法无据，不予支持。涉案《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》中第（四）款补偿款的部分为其他补偿补助费：搬迁补助费700元、临时安置补助费23682元、沿街住改非1092675.74元、非沿街住改非44000元。考虑到房屋被征收后，双方均会产生搬迁费，故酌定搬迁补助费700元由张学军享有350元。对张学军主张其享有临时安置补助费、沿街住改非和非沿街住改非费用中的50%的份额，一审法院认为，张学军租用涉案房屋之前，魏善喜已将其住宅房屋改为非住宅用房，魏善喜与张学军签订的租赁协议对该部分损失并无约定，亦无法律、法规等规定承租人应享有该部分权利，张学军对其停业停产损失也未提交相应证据，结合西安路七号地块项目房屋征收指挥部出具了“魏善喜一户无停业停产补偿”的证明等相关事实，对张学军的该部分诉讼请求，在本案中暂不予支持。如张学军认为其因本案拆迁导致合同解除有停业停产损失的，可在证据充分时，在法定诉讼时效内另行主张。五、张学军在占有使用房屋期间，雇佣相关人员对其财产进行看管，所支出的雇佣人员工资问题，不属于本案处理范围，不予处理。同年12月24日，一审法院作出（2019）苏0812民初6307号民事判决书，判决：1、张学军于判决生效后十五日内将位于本市房屋腾空并退还给魏善喜；2、魏善喜于判决生效后十五日内退还张学军房屋租金、押金共计15139.18元；3、魏善喜于判决生效后十五日内补偿张学军装饰装修及附属物30000元、搬迁补助费350元；4、驳回魏善喜的其他诉讼请求；五、驳回张学军的其他反诉请求。判决后，双方均未上诉，张学军按照上述判决从涉案房屋中搬出。2020年1月14日，魏善喜将房屋交付给拆迁部门拆迁。次日，拆迁部门将拆迁安置款合计4686853元支付给魏善喜。案件审理中，魏善喜提供西安路七号地块项目房屋征收指挥部出具的证明一份（日期为2020年5月18日），证明魏善喜延期向拆迁部门交付房屋的原因是因为张学军一直占有租赁房屋，直至（2019）苏0812民初6307号判决书生效，于2020年1月14日下午魏善喜将涉案房屋交给拆迁部门拆除。2020年1月15日拆迁部门通知魏善喜领取拆迁安置补偿款，拆迁部门逾期交付拆迁补偿款是因为张学军原因。魏善喜还提供西安路七号地块房屋征收指挥部盖章的证明一份（日期为2020年5月20日），证明2019年3月6日，魏善喜、张学军双方因租赁房屋解除、赔偿事宜，经拆迁部门工作人员协调，张学军索求营业补偿和营业损失达几十万元，因张学军索求赔偿过高而没有向魏善喜交还租赁房屋，导致魏善喜领取安置补偿款延迟。张学军对上述证据均不予认可。案件审理中，经魏善喜申请，一审法院依法对张学军银行存款16万元或其他等额财产进行了保全。一审法院认为：一、关于涉案合同效力的认定问题。魏善喜在房屋被征收前为涉案房屋的所有权人，魏善喜将涉案房屋先出租给吴小兰经营网吧，后经魏善喜同意，吴小兰又将涉案房屋转租给张学军，魏善喜与吴小兰签订的《房屋租赁协议》及魏善喜与张学军签订的《房屋租赁协议（补充协议）》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁协议（补充协议）》约定，该协议系吴小兰和魏善喜所签订《房屋租赁协议》的补充协议，具有同等的法律效力。因此，《房屋租赁协议》、《房屋租赁协议（补充协议）》对魏善喜、张学军均有约束力，双方均应遵守。二、关于张学军拒不腾房的行为是否构成侵权以及张学军拒不腾房与魏善喜延迟领取安置补偿款之间是否存在因果关系的认定问题。《房屋租赁协议》第九条约定，租赁期内如遇政府拆迁，由甲方协调处理，与乙方无关；乙方不得以任何理由阻碍甲方拆迁事宜，给甲方造成损失，乙方应承担相关赔偿责任。根据该条约定，在遇政府拆迁时，张学军不得以任何理由阻碍魏善喜拆迁事宜。即便张学军对安置补偿款项有异议，也应当通过协商或诉讼的方式维护自身合法权益。其通过阻碍拆迁的方式来实现自己的目的不具有正当性。况且，根据已生效判决书及拆迁部门的证明，张学军在拆迁协商时提出了远超过正常补偿范围的不合理要求。根据拆迁安置补偿协议及拆迁部门出具的证明，拆迁安置补偿款的给付时间为交房后七日内，因张学军拒绝腾房，直至生效判决张学军搬离后，张学军才交付房屋。张学军拒绝腾房与魏善喜迟延领取补偿款之间存在因果关系，魏善喜迟延领取补偿款产生的损失应由张学军承担。三、关于魏善喜损失的认定问题。魏善喜应获得的拆迁安置补偿款总额为4686853元，魏善喜主张按年利息4%计算利息损失，因该利息低于同期银行贷款利率，故对该主张予以支持。根据拆迁协议及拆迁部门证明，魏善喜应当领取拆迁款的时间为交房后七日内，即2019年3月18日前，因张学军拒绝腾房，魏善喜实际领取时间为2020年1月15日，因此利息损失应从2019年3月18日计算到2020年1月15日，魏善喜主张利息损失为156228元，符合法律规定，一审法院予以认定。张学军拒绝腾房的违约行为虽然造成魏善喜迟延领取补偿款的利息损失，但同时魏善喜因张学军违约经法院判决从张学军处领取了2万元房屋占有使用费，根据损益相抵规则，该收益应从损失中扣除，因此张学军共应赔偿魏善喜136228元。一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出一审判决：一、张学军于判决生效后15日内一次性赔偿魏善喜损失136228元；二、驳回魏善喜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3425元，减半收取1712.5元，由魏善喜负担312.5元，张学军负担1400元。保全费1320元，由张学军负担。二审经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，张学军系涉案房屋的承租人，因涉案房屋面临拆迁，根据租赁合同约定，张学军应积极履行腾房义务，不得阻碍拆迁，即使张学军对安置补偿款有异议，其亦应采取合理方式解决，张学军拒不腾房、阻碍拆迁的行为客观上导致魏善喜迟延领取补偿款，主观上存在过错，故魏善喜主张张学军承担迟延领取补偿款的利息损失有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当。张学军上诉称魏善喜在房屋即将被拆迁的情况下还继续收取租金，且拒不退还租金和押金，不提供拆迁协议，不对其给予拆迁补偿从而主张魏善喜存在过错，本院认为，根据生效判决和拆迁部门出具的证明，拆迁迟延是因张学军在拆迁协商时提出了远超正常补偿范围的不合理要求、拒绝交还房屋导致，张学军也未提供证据证明魏善喜存在过错，且此事由不是其拒绝腾房的正当理由，故不应影响其对魏善喜承担损害赔偿责任。拆迁协议中虽然载明补偿总额为4659790.85元，但因拆迁政策原因，魏善喜实际领取的拆迁补偿总额为4686853元，对此魏善喜在一审中已提供了相应证据予以证明，故一审认定拆迁款总额为4686853元并无不当。虽然生效判决中认定魏善喜应补偿张学军装饰装修及附属物30000元、搬迁补助费350元，但该生效判决作出后，魏善喜已经履行了该义务，张学军主张本案中利息的计算基数为拆迁款总额扣除上述30000元和350元后的数额，理由不能成立，本院不予采信。本案中的拆迁款虽然是对两套房屋的补偿，但拆迁协议中已经载明两套房屋是同一个土地证，系作为一个整体进行拆迁，故张学军应对拆迁款全额承担利息损失。对于张学军上诉主张的原审法院违反“一事不再理”，程序违法问题。本院认为，虽然已生效案件和本案的当事人相同、基本事实相同，但生效判决系认定张学军迟延搬迁期间的租金和占用费，而本案系对张学军迟延腾房导致魏善喜迟延领取补偿款的利息损失予以处理，基础法律关系和计算的时间起止点均不同，且在本案中，一审法院已经根据损益相抵原则将生效判决认定的租金和占用费予以扣除，并未损害张学军的权益，故张学军认为一审程序违法的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，张学军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3025元，由上诉人张学军负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋其文审 判 员 王 健审 判 员 庞海涛二〇二〇年十月三十日法官助理 王 敏书 记 员 朱 晨