天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初10249号原告：李秋芳，女，1980年10月4日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郭稳波，天津庆江律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。被告：天津益正实业有限公司，住所地天津市武清区泗村店镇龙河路西侧益兰园配建8门。法定代表人：付秀玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：周振领，天津津孚律师事务所律师。原告李秋芳与被告天津益正实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭稳波，被告的委托诉讼代理人周振领到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即将经过验收合格的商品房交付给原告；2、判令原告收房前产生的物业费和取暖费由被告承担；3、判令被告向原告支付自2018年11月1日起至2020年8月20日（暂计）的逾期交房违约金19400.64元（计算方式：29.48425元／天×658天＝19400.64元）；4、判令被告向原告支付自2018年11月1日起至2020年8月20日（暂计）已付商品房价款利息，利率按银行间同期贷款利率计算；5、请求法院判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年，原告计划在天津置业，了解到被告开发建设的“XXXX”房产项目。原告与被告于2016年4月14日签署了《天津市商品房买卖合同》（合同编号：×××21），约定原告购买被告位于天津市武清区××××镇××路××号楼××商品房住宅，房屋建筑面积89.06平方米，每平方米价格6621.21元，房屋总价款589685.00元。原被告双方在《天津市商品房买卖合同》（合同编号：×××21）第三条约定被告于2018年10月31日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付原告使用。合同第五条约定，商品房交付逾期超过90日，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行间同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之零点5向原告支付违约金。合同签订后，原告依约按时足额支付购房款，已及时全面履行合同义务。原告2018年10月按期收房时发现房屋存在多处严重质量问题，原告多次催告被告进行整改后问题仍无法得到有效解决。2019年9月原告将问题投诉至天津市武清区住房和建设委员会。2019年9月17日，经天津市武清区建设工程质量安全监督管理支队到场协商后，被告同意继续整改并承诺10月底前处理完毕。2019年11月原告再次验收后同意收房，然被告以原告未缴纳收房前物业费和取暖费为由拒绝交房，至今协商无果。原告为此起诉。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同及其附件、不动产登记证明，证明原告购买了被告开发的房屋，并在合同中约定被告承诺温泉入户；2、验收检查表、会议纪要、通话记录截图、房屋现场照片，证明房屋存在问题。被告天津益正实业有限公司辩称，第一、被告一直同意交付涉案商品房从无拒绝行为，另从原告诉状可以看出原告自认涉案房屋已经经过其查验合格，故对于交付质量合格房屋一事被告愿随时予以配合。第二、原告收房前产生的物业费和取暖费应由原告负担。1、涉案房屋被告已经如期在约定交付时间内完成竣工验收并通知原告进行收房，原告在诉状中亦明确表明“2018年10月其如期进行收房”，这说明已经如期履行了交付义务。2、原被告双方《买卖合同》十四条明确约定原告对前期物业合同约定内容及业主公约内容已经明确并自愿遵守，而被告与物业公司签订的《前期物业合同》第六条明确载明：“经竣工验收合格交付后的房屋物业费由业主缴纳”，现涉案房屋不具备《最高院关于审理商品房买卖合同若干问题司法解释》中规定的房屋主体结构不合格严重影响居住、房屋面积误差超过3%等购买人可以拒绝收房的法定条件，故2018年10月原告拒绝收房的行为就已构成违约，且应视被告已经完成了交付义务，因此2018年10月以后的物业及取暖费应由原告负担。3、由于原告一再拒绝收房的行为导致涉案房屋物业及取暖费费长久拖欠，为避免产生过多滞纳金涉案房屋2018-2019年度及2019-2020年度采暖费被告已经垫付完毕，对于该垫付款被告保留另行追偿的权利。第三、涉案房屋至今未能实际收房系原告无理拒收所致，被告不存在违约行为，因此原告基于违约所主张的违约金、利息损失及诉讼费等被告均不应予以赔付。综上，原告所购房屋不存在足以拒收的根本性质量问题，因此原告拒绝收房行为违法，无权向被告主张赔偿，故恳请贵院依法驳回原告不当诉请。被告针对其主张，向本院提交了如下证据：1、天津市建设工程竣工验收备案书、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，证明涉案房屋质量合格，不存在根本性质量问题；2、商品房买卖合同，证明原告认可遵守《天津市前期物业管理服务合同》及业主公约；3、天津市住宅前期物业服务合同，证明竣工验收合格交付后的物业费由业主（原告）交纳。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告于2016年4月14日签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的武清区××村××镇××路××号楼××号房屋。合同对商品房情况、商品房价款、乙方（原告）付款形式及付款时间、甲方（被告）逾期交付商品房的处理、商品房交付及交付日期、乙方逾期付款的处理、商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理、商品房质量及保修责任、商品房配套设施运行的约定、商品房设计变更的约定、商品房交接等权利义务事项进行了详细约定并同时达成了附加合同条款约定。其中合同第三条商品房交付及交付日期中，约定商品房竣工，经验收合格并取的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告于2018年10月31日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用。合同附加条款附件三：商品房质量、设备等情况中约定，商品房质量符合国家质量标准。合同订立后，双方均按期履行各自的义务，原告履约付款，被告于2018年10月31日前通知原告收房。2018年10月原告按期收房时主张房屋存在质量问题拒绝收房，至2019年11月原告再次验收后同意收房，产生原告诉请中涉及的损失，原告现起诉要求收房并对被告给原告造成的损失承担责任。庭审中，原、被告双方对第一项诉讼请求即继续履行交房事项无异议。本院认为，本案的争议焦点为被告是否应就原告主张的因房屋质量存在问题导致被告未能收房承担违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照法律规定及合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2018年10月31日前将商品房质量符合国家质量标准、经验收合格并取的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的商品房交付原告使用，被告亦按前述合同约定履行了合同义务并通知原告收房，被告主张房屋存在质量问题拒绝收房。庭审中被告提交的证据，不足以证明涉案房屋没有达到合同约定的交房条件，或达不到法律规定的交付使用条件，故本院不能认定被告存在争议焦点中所述的违约行为，进而应承担相应的违约责任。关于原告起诉的第二项诉讼请求，因被告无需承担前述违约责任，且原告尚未交纳诉讼请求中的物业费、采暖费，现并未给原告造成实际损失，本院亦不予支持。原告可补充证据或待实际损失发生时另行主张权利。因房屋质量严重影响正常居住使用的，原告亦可要求被告按约定承担修复责任，或补充证据后另行主张权利。故本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原、被告继续履行双方于2016年4月14日签订《天津市商品房买卖合同》。被告于本判决生效后3日内将符合国家质量标准、经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，同时具备法律规定的商品房交付条件的坐落于武清区××××镇××路××号楼××号房屋交付原告使用，被告应配合原告办理收房手续。二、驳回原告李秋芳的其他诉讼请求。案件受理费143元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  程志巍二〇二〇年十月三十一日书记员  李静华附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。