黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1546号上诉人（原审被告）：姜延春（姜浩），男，1975年10月5日生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：尹春婧，黑龙江东禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敬，黑龙江东禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马光超，男，1983年4月14日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：尹贻红，女，1968年11月10日出生，汉族，宾县胜利法律服务所法律工作者，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：马显明，男，1959年3月1日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省宾县。上诉人姜延春（姜浩）因与被上诉人马光超房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省宾县人民法院（2019）黑0125民初3121号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人姜延春（姜浩）的委托诉讼代理人尹春婧、刘敬，被上诉人马光超的委托诉讼代理人尹贻红、马显明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜延春上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马光超的诉讼请求。事实与理由：1.一审认定事实及适用法律错误。由于姜延春身患严重疾病，对租赁的房屋已经无力经营使用，故在2019年至2020年度租期到来前已经于2019年4月7日电话告之所谓的表见代理人马显明不租用该房，解除双方租赁合同。2019年4月27日将房屋电卡、水卡、取暖费票据等按马显明的指示送到了马显明家“慢生活”餐饮店，且同时搬出该租赁房屋，自此双方合同已经解除。2019年6月5日马显明接收了马光超3万元赔偿租金损失款，并贴出了招租告示。有姜延春向法庭出示的证据为证，且证据之间己经形成完整的证据链条，证明双方的房屋租赁合同已经解除。姜延春已经赔偿了马光超3万元，而一审法院强行认定合同未解除是错误的。2.多年来，姜延春使用该出租房屋始终是与马显明协商达成的，租金及相关合同都是马显明亲自办理的，从未和马光超见过面，双方也不存在租赁合同关系，一审法院对马显明的行为认定为表见代理是错误的，马光超不具有主体资格。3.该一审判决书既然已经认为合同已经解除，那么姜延春认为合同的解除时间为2019年4月7日，合同解除后马光超不出租该房屋，导致其损失扩大是其自身造成的。因此，一审法院按一年的租金17万元计算违约赔偿金，违反公平原则。一审法院对此案件超过6个月的审理期限及判决合同解除时余近5个月的房屋租金全部由姜延春来承担显然是错误的。马光超辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。2012年该房屋一直出租给姜延春经营箱包生意。2012年4月27日至2015年4月20期间的租赁合同，是马光超与姜延春签订的，2017年4月27日至2020年4月20期间是马光超委托其父亲马显明签订的房屋租赁合同，该房屋所有权人为马光超，父亲马显明的行为视为表见代理，因此马光超具备本案的诉讼主体资格。在一审法院开庭时已经出示房屋所有权证书，登记的是马光超名下，姜延春在上诉状中称姜延春患严重疾病，对租赁的房屋已经无力经营使用与事实不符。姜延春搬出后，又在宾县老客运站继续从事箱包行业，只能说明姜延春的行为构成违约。按照合同约定，姜延春应在2020年4月15日交纳房屋租金17万，但姜延春以各种借口和理由未能支付房屋租金，并称于2019年4月7日电话通知马显明已经解除租赁合同，2019年4月27日将电卡、水卡送交马显明，马光超和马显明均不知情，也未收到电卡、水卡等，不能证明马光超和马显明已同意解除合同。2019年5月8日马光超提起诉讼后，姜延春多次与马显明协商解除合同，要求马光超撤诉，并拿着房屋租赁解除协议去找马显明，马显明并没有在解除协议书上签名，也没有去法院撤回起诉。从这一事实完全能够看出，双方之间的租赁合同并没有解除。姜延春认为合同解除时间为2019年4月7日，与马光超和马显明毫无关系，姜延春未在约定时间交纳房屋租金明显已构成违约，已经给马光超造成经济损失，一审法院判决给付租金损失14万并无不当。马光超向一审法院起诉请求：判令姜延春履行双方于2017年4月20日签订的房屋租赁合同，立即支付马光超2019年4月27日至2020年4月27日期间的房屋租金17万元。一审法院查明：马显明系马光超的父亲，2017年4月20日，马显明与姜延春签订房屋租赁合同，马显明将马光超位于宾县宾州镇胜利街金州浴池楼商服出租给姜延春使用，约定租期三年，2017年4月27日至2020年4月27日，每年租金17万元，一年一付，定于每年的4月15日交清下年度租金,合同签订后，姜延春一直使用该房屋经营。2019年4月15日后，姜延春未按合同约定交纳2019年4月27日至2020年4月27日期间的租金，姜延春于2019年4月27日搬离承租的房屋，马光超于2019年5月8日提起诉讼。马光超提起诉讼后，姜延春多次与马显明协商解除合同，与朋友汪文东一起拿着《房屋租赁解除协议》去马显明家，给马显明3万元钱作为补偿马显明的损失，马显明收了3万元钱，说去店里看一下，下午签字，然后去法院撤诉，之后马显明未在房屋租赁解除协议上签字，也没撤诉。一审法院认为，马显明、姜延春签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效。姜延春虽提出马光超不具备本案主体资格，但实际姜延春已承租该房屋多年，多年来房租交与马显明，其间与马光超存在租赁合同，该房屋所有权人为马光超，马显明的行为应视为表见代理，故马光超具备本案主体资格。关于姜延春抗辩马显明已同意其解除合同不再交纳租金的问题。姜延春提出2019年4月7日已给马显明打电话，通话内容是告知不再租赁房屋，但马显明否认通话内容，仅凭通话号码不能证明马显明已同意解除合同；2019年4月27日姜延春的爱人沈志莉与马显明通话，虽将电卡、水卡、取暖费票据送到马显明经营的“慢生活”店内，亦不能证明马显明已同意解除合同；姜延春称马显明同意其将房屋转租，将房屋张贴马显明的电话号码对外出租，但马显明称系姜延春的个人行为，该张贴转租行为亦不能证明马显明同意解除合同；汪文东的证言证实马显明收下3万元钱答应去店里看一下后签字撤诉，但马显明未在解除协议上签字亦未撤诉，故不能证明马显明收到3万元钱后同意解除合同；姜延春与马显明关于3万元钱的通话记录，根据5月29日、6月5日通话内容，无法证明马显明已同意收到3万元钱后解除合同。综上，姜延春关于马显明已同意其解除合同不再交纳租金的抗辩主张不能成立。现姜延春已构成违约，且已从租赁房屋搬出，该租赁合同已不能继续履行，故房屋租赁合同应予以解除，但姜延春不履行合同义务已给马光超造成损失，其应参照租金赔偿损失，已给付马显明的3万元钱应予扣除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、姜延春自判决生效之日起七日内给付马光超租金损失14万元（17万元-3万元）。二、马光超的其他诉讼请求不予支持。本院二审期间，姜延春举示证据一、姜延春与马显明2019年5月29日电话录音1份。拟证明：姜延春在2019年5月29日与马显明通话时，表示赔偿3万元，让马显明自行把房子再出租。马显明对此未拒绝。证据二、照片2张、视频2份、报警记录1份。拟证明：马光超在一审称未收到案涉房屋的钥匙是虚假陈述，其已经实际控制案涉房屋。房屋实际处于被装修状态，并不是维修水管。马光超质证意见：对证据一的真实性无异议，但不能证明马显明同意解除合同；对证据二的真实性无异议，证明问题有异议，案涉房屋属于闲置状态。马光超举示了2020年4月10日拍摄的照片4张。拟证明：马光超没有装修和占有使用房屋，是因为房屋一直没有人住，设备老化造成的跑水。姜延春质证意见：对该证据的真实性和证明问题均有异议。本院认证意见：对姜延春举示的证据一、证据二的真实性本院予以确认，相关证明问题本院将结合案件其他事实与证据予以综合评判。对马光超举示的照片，因该证据体现不出拍摄时间，也无法核实是否系在案涉房屋内，真实性无法确认，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于马光超要求姜延春履行租赁协议，给付17万元租金，依据是否充分的问题。姜延春未按合同约定继续承租案涉房屋，中途退租，构成根本违约，应承担违约责任。马光超虽主张不认可姜延春解除合同，但一审法院认定案涉租赁合同已不能继续履行，应予解除，马光超对此未上诉。且租赁合同为继续性合同，相关义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系，在一审起诉时，案涉合同未履行期限尚有近1年，并非短时间内即可履行完毕，该债务的标的不适于强制履行。因此，马光超要求姜延春继续履行案涉合同中约定的给付下一年度全部租金的义务，依据不足。现本案争议的焦点问题是合同解除后姜延春给付马光超的违约损失应如何确定。违约损失的性质应以补偿为主，以填补守约方的损失为主要功能。本案中，姜延春虽构成根本违约，但已于2019年4月27日即搬离承租的房屋，在下一年度租期到来前其已通过自己的行为明确表示不再继续租赁该房屋，也未再实际占有使用案涉房屋。马光超作为出租人的实际损失主要在于房屋闲置期间的租金，除此以外，其并未举示证据证明还存在其他实际损失。且在姜延春明确表示不再承租案涉房屋并搬出后，马光超未采取积极措施避免损失扩大，其对此也应承担相应的责任。一审将一年的租金损失全部由姜延春承担，利益失衡、显属不当。本院综合上述情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定以6个月的租金8.5万元作为违约损失的数额，因马光超已收到姜延春给付的3万元，故姜延春需再支付5.5万元。综上，姜延春的上诉请求部分成立，对合理部分本院予以支持。一审判决结论不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省宾县人民法院（2019）黑0125民初3121号民事判决第二项；二、变更黑龙江省宾县人民法院（2019）黑0125民初3121号民事判决第一项为：姜延春于本判决生效之日起十日内给付马光超5.5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3700元，由马光超负担2503元，由姜延春负担1197元；二审案件受理费3700元，由马光超负担2503元，由姜延春负担1197元。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  李妮娜审判员  赵 晟二〇二〇年十月七日书记员  周小倩