江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7381号上诉人（原审被告）：胡庆义，男，1983年12月1日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：姚亮，江苏宁诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦晴，江苏宁诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：戴家新，男，1954年1月24日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：万恒，江苏舜点律师事务所律师。上诉人胡庆义因与被上诉人戴家新房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人胡庆义及其委托诉讼代理人姚亮，被上诉人戴家新及其委托诉讼代理人万恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡庆义上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求返还案涉房屋的诉讼请求，由上诉人继续承租案涉房屋并支付相应租金；被上诉人承担一、二审诉讼费。主要事实与理由：一、一审认定事实与客观事实不符。2015年9月4日晚，上诉人租赁使用的案涉房屋后半部分倒塌沉入水塘，给上诉人造成财产重大损失达20万元，后停业整顿2个月未营业，上诉人未使用不能承担租金，但戴家新也收取了全年租金。房屋倒塌是一个重大的安全事故，横溪街道办事处也作出了会议纪要。一审对该事故造成上诉人的利益损失没有任何的考虑。上诉人要求戴家新赔偿损失，戴家新承诺房屋一直给上诉人承租。在2016年签订租房协议时，上诉人要求戴家新作出书面承诺。2016年1月10日，戴家新特别注明：“租到拆时，租几月算几个月。”这个补充条款是特意在房屋倒塌后的第二年租赁协议上注明的。在2017年度的租房协议中没有租到拆迁的约定。一审法院结合所谓的2019年1月9日租房协议中亦有“到拆迁时按月计算房租费，租多少付多少”的类似约定，认定2016年度协议中的约定是约定的租赁期间内遇拆迁情况。2019年约定与2016年约定有本质的区别，2019年是有遇国家拆迁的情形，而2016年是强调“租到拆迁。”2016年的约定是对上诉人因房屋倒塌造成损失延长双方租赁期限的约定。就像第一年2015年度有明确的约定“装潢以后，甲方同意，乙方最少租五年。”二、一审法院适用法律不当。本案确实存在上诉人租赁房屋倒塌利益严重受损的事实，上诉人与戴家新协议约定延长租赁期限给予弥补上诉人的损失。对2015年房屋倒塌的损失，戴家新是否应该赔偿，为什么5年未赔偿一分；为什么法院不认定租到拆迁是延长租赁期限，是对上诉人的赔偿。上诉人自始自终愿意按照市场行情支付房租，按照合同约定继续承租戴家新的房屋。上诉人在疫情期间根本就没有使用案涉房屋，行政机关对店面经营严管不准经营直至2020年3月31日。一审将2020年1月27起至2020年3月31日期间的租金判决由上诉人承担，显然与审理疫情期间租赁案件的审判政策不符。一审的法律适用造成戴家新获取了本不应该得到的利益。同时，戴家新提供的会议纪要与原件不一致，有自己添加的内容，有作假的内容，戴家新违规违法，应受到法律处罚。戴家新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。根据双方签订的租赁协议以及合同法的相关规定，双方租赁期限已经届满，承租人应当返还租赁物；且戴家新已经提前2个月告知上诉人收回房屋。戴家新向一审法院起诉请求：1、判令胡庆义立即从位于南京市江宁区房屋搬出，向戴家新返还房屋及钥匙；2、胡庆义支付逾期占用房屋租金（自2020年1月10日起按69.4元／天计算至搬离房屋之日止）；3、胡庆义支付律师费7000元；4、胡庆义承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年1月9日，戴家新（甲方）与胡庆义（乙方）签订租房协议一份，约定甲方同意将案涉房屋租给乙方使用，租赁期间2019年1月10日至2020年1月9日，租金为25000元，先付房租后使用；如合同到期，甲方不想租，甲方一定在2个月与乙方说明情况，使乙方早有所准备，如国家拆迁，甲乙双方都不构成违约，到拆迁时，按月计算房租费，租多少付多少。2019年11月1日，戴家新通过手机短信通知胡庆义，租赁协议于2020年1月9日到期，到期后将收回案涉房屋自用，并要求胡庆义于2020年1月15日前腾空案涉房屋。因胡庆义未腾空搬出案涉房屋，戴家新向法院提起本案诉讼。还查明，胡庆义自2015年1月10日起租赁使用案涉房屋经营汉堡水果等，面积约为68平方米。2015年9月4日晚，胡庆义租赁使用的案涉房屋后半部分倒塌沉入水塘。后胡庆义继续租赁使用案涉房屋未倒塌部分。一审审理中，胡庆义抗辩双方约定租赁期间至案涉房屋拆迁时止，并提交双方就案涉房屋于2015年1月10日及2016年1月10日分别签订的两份租房协议。2015年1月10日租房协议约定租赁期间2015年1月10日至2016年1月9日，协议下方空白处有戴家新手写条款：“装潢以后，甲方同意乙方最少租伍年”。2016年1月10日租房协议约定租赁期间2016年1月10日至2017年1月9日，协议下方空白处有戴家新手写条款：“租到拆迁时，租几月算几个月，余款退还乙方房款”。戴家新认可两份协议的真实性，但认为2016年1月10日协议手写条款仅指该份租房协议租赁期间如遇拆迁，按实际租用案涉房屋的期间计算租金，多收租金予以退还，并非胡庆义所述房屋租赁期间至拆迁时止。上述事实，有租房协议、江苏省村镇建设许可证、村镇房屋所有权证、短信、证明及当事人的陈述等证据证实。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。戴家新与胡庆义于2019年1月9日签订的租房协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按约履行。租房协议约定的租赁期已届满，戴家新已按约提前2个月告知胡庆义到期后不再续租，故对戴家新要求胡庆义返还案涉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。租赁期届满后，胡庆义占用案涉房屋应支付占有使用费，参照租房协议租金标准，胡庆义应当自2020年1月10日起按68.5元／天（25000元／年÷365天）支付占有使用费至房屋返还之日止。戴家新主张的律师费用7000元，胡庆义不予认可，双方亦未对律师费用进行约定，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。胡庆义抗辩依据2016年1月10日签订的租房协议，双方约定的租赁期至房屋拆迁时止，该租房协议租期明确为2016年1月10日至2017年1月9日，“租几月算几月，余款退还”的手写条款应为补充约定，结合2019年1月9日租房协议中亦有“到拆迁时按月计算房租费，租多少付多少”的类似约定，可以认定该条款的真实意思应为如协议约定的租赁期间内遇拆迁，则租期至拆迁时止，租赁合同提前终止，按实际使用房屋期间支付租金，多交租金予以退还，故对该抗辩意见，一审法院不予采信。胡庆义抗辩受疫情影响，逾期占用房屋租金不能按照2019年度租金计算的意见，疫情开始前双方间的租赁协议已到期，胡庆义未能按时腾空并向戴家新返还案涉房屋，无权要求戴家新与其共担受疫情影响造成的损失，故对该抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，一审法院作出判决：一、胡庆义于判决发生法律效力之日起30日内搬出位于南京市江宁区房屋，将房屋返还给戴家新，并支付逾期占用租金（自2020年1月10日起按68.5元／天计算至房屋实际返还之日止）；二、驳回戴家新其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。戴家新与胡庆义2019年1月9日签订的租房协议合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。租赁期间届满后，戴家新要求胡庆义返还房屋并支付占有使用费。关于胡庆义抗辩租赁期限未届满，双方约定租赁期间至案涉房屋拆迁时止的意见，本院认为，前述2019年1月9日租房协议对租赁期限有明确约定，且合同中“如合同到期，甲方不想租，甲方一定在2个月与乙方说明情况，使乙方早有所准备”，亦是对合同到期续租问题及相应通知义务作出的约定，故胡庆义此项意见明显与约定不符，本院不予采信。一审法院已经阐述的其他理由，本院不再赘述。戴家新已按约提前2个月告知胡庆义到期后不再续租，故一审法院对戴家新要求返还案涉房屋的诉请予以支持，并无不当。疫情开始前双方间的租赁协议已到期，胡庆义未能按时腾空并向戴家新返还案涉房屋，无权要求戴家新与其共担受疫情影响造成的损失，一审法院认定的占有使用费亦无不当，本院予以维持。综上，胡庆义的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由胡庆义负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二〇年十月二十九日书记员  汪海燕