江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0481民再28号再审申请人（原审原告）：江苏阳光绿城物业服务有限公司，统一社会信用代码913204817635890284，住所地在溧阳市天目湖旅游度假区香樟茗岸。法定代表人：李海平，该公司总经理。委托诉讼代理人：方震超，江苏常明律师事务所律师。被申请人（原审被告）：杨芳荣，男，1972年2月1日生，汉族，现住溧阳市。再审申请人江苏阳光绿城物业服务有限公司(以下简称“阳光绿城物业公司”)因与被申请人物业服务合同纠纷一案，不服本院按小额诉讼程序审理作出的（2019）苏0481民初8388号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年7月13日作出（2019）苏0481民申38号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人阳光绿城物业公司的委托诉讼代理人方震超和被申请人杨芳荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光绿城物业公司申请再审称，一、原审认定的基本事实存在错误。原审判决查明部分得出“阳光硅谷小区存在服务质量有瑕疵，即服务水平低下的事实”无事实依据和证据支持：1.被申请人提供的照片未说明时间地点，仅凭一时一地的一张照片，判决书就得出了“随处”杂草众生、垃圾“经常”溢出的结论，无视了小区的整体环境，显然有失公允。2.对于小区内其他业主存在的违建行为，原审未经调查未做任何背景了解，直接得出申请人管理不到位的结论，显然没有任何依据。申请人于2016年6月接手小区管理，被申请人所称的违建行为均是以前存在，并非申请人管理不善导致，自申请人进场后并未出现新的违建。3.被申请人的房屋质量问题并非物业公司责任范围，申请人已就被申请人的房屋漏水问题申请了公共维修基金进行了修缮,已经对小区物业公共部分履行了相应义务，且申请人房屋漏水现象在申请人接手小区物业服务之前已存在，是之前的物业公司怠于处理。二，申请人不存在重大履行瑕疵。物业服务合同的履行是一个长期而连续的过程，是否违约，必须综合考量小区整体环境、收费等级以及历史遗留因素进行具体问题具体分析，不能就某一时点存在轻微履行瑕疵，就认定履行合同不符合约定。综上，原审判决认定事实不清、证据不足，请求依法撤销（2019）苏0481民初8388号判决书并支持申请人一审诉请。被申请人杨芳荣辩称：一、申请人认为原判认定服务质量瑕疵依据不足没有理由，到目前为止小区仍然存在服务质量和管理不到位的问题。二、申请人第二项理由可以看出，物业公司已经承认其服务质量和绿化管理有瑕疵，所以，原审判决是正确的。三、物业公司说已经申请维修基金进行了维修，但根本没有达到任何效果，而且比原先还严重了。阳光绿城物业公司在原审时起诉请求：1.请求判令被告立即向原告支付物业服务费4302.07元，公共能耗费300元以及违约金1439.04元（暂计至2019年4月30日，并自2019年5月1日起以4302.07元为基数按日万分之五的标准计算至实际付清日止），以上合计6041.12元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。原审认定事实：被告系溧阳市房屋所有人，房屋建筑面积为199.17㎡。2016年6月28日，原告阳光物业公司与阳光硅谷物业管理委员会签订了《阳光硅谷物业服务合同》，约定由阳光物业公司为被告所在的小区提供物业服务。2016年6月24日，该合同经溧阳市溧城镇物业管理办公室核准并备案。根据原告与阳光硅谷物业管理委员会签订的物业服务合同，被告所在的小区，在2016年6月10日至2019年6月19日，住宅物业收费标准为0.6元／㎡／月，公共能耗按实际费用及户数进行分摊。自2016年7月1日至2019年6月30日止，被告共拖欠原告物业服务费4302.07元，公共能耗费300元。根据《阳光硅谷物业服务合同》规定，原告系该小区为全体业主提供物业管理和服务的一方，被告向法庭提供大量的图片资料不难看出，原告在物业管理和服务行为过程中，存在服务质量瑕疵，即有服务水平低下的事实存在，具体表现为以下方面：1.绿化管理养护不善，小区范围内绿地随处是杂草丛生;2.小区内公共卫生管理不及时，垃圾桶里面的垃圾经常溢出;3.业主的房屋质量问题，原告不能进行有效处置或没有及时提供开发商的有关信息，造成问题得不到及时解决；4.被告所在小区有些业主私自将公共绿化地块做成自己的花园，造成其他业主的权利和利益被侵害。由于阳光物业公司管理不到位，造成了这一现象恶性循环，长期得不到很好的解决。另查明，溧阳市阳光硅谷小区致本案诉讼时，尚未成立业主委员会，其职责由阳光硅谷物业管理委员会代为行使。原审认为：依法成立的合同，自成立时起即产生法律效力，双方应当严格按照合同约定诚信履行义务。原告在小区全体业主未成立业主委员会的情况下，与阳光硅谷物业管理委员会签订《阳光硅谷物业服务合同》，且该小区全体业主（包括被告在内）已经接受了原告的物业服务，故原、被告双方形成了物业服务合同关系。被告应按合同的约定向原告履行支付物业服务费的义务，被告因原告物业服务存在瑕疵而拒不履行服务费，经查，被告提供的证据能够证明原告提供物业服务的小区，确实存在物业服务不到位的情况，物业服务确有瑕疵，本院酌情确定按照合同约定标准的80%计算物业服务费，即被告应向原告支付2016年7月1日至2019年6月30日的物业服务费数额为3441.66元（4302.07元*80%），公共能耗费300元，合计3741.66元。因原、被告在履行合同过程中均存在过错，故对原告主张被告支付物业费的诉讼请求，本院予以部分支持，其他部分（包括违约金）的诉讼请求，本院不予支持。据此，原审判决：一、被告杨芳荣于本判决生效之日起十日内，向原告江苏阳光绿城物业服务有限公司支付物业服务费3741.66元；二、驳回原告江苏阳光绿城物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：除申请人阳光绿城物业公司对原审判决认定其服务质量存在瑕疵提出异议外,对其他事实双方均无异议,故本院对原审判决认定的双方当事人均无异议的事实予以确认。综合诉辩双方的意见,本案的争议焦点为:申请人阳光绿城物业公司是否存在服务质量瑕疵。对此，申请人提交了四组书证予以证明：书证一、2019第二季度小区综合管理服务测评的情况通报一份，该证据由溧阳市小区综合管理专项行动工作小组下发，由该行动小组委托第三方测评机构对全市小区物业服务进行了测评，考察项目主要包括：门岗制度、秩序维护、保洁、绿化、消防、服务等九项，阳光硅谷小区属于二类小区，在此次检查中得分95.5分，全市排名第五，二类小区中排名第三，且得分远高于全市小区和二类小区的平均得分，证明物业公司已经切实履行了物业服务，且经市政府组织的第三方综合考评，工作成果相对良好。同时，通报中也指出乱堆放、散落垃圾等问题属于全市小区存在的“老大难”共性问题。书证二、2017、2018年度业主满意度调查统计表一份，（提供统计簿原件两本进行核对），每年年末物业公司都会对小区业主进行调查问卷，小区业主共362位，本次调查218位，调查业主比例为60.22%。在2017、2018年度中满意率均达99%以上，证明小区业主总体对物业公司的服务是满意的。书证三、公共维修基金申请表一份，该证据系建设局调取，证明申请人自2016年7月进入小区服务后对小区需要维修的部分进行了询问统计，并在2017年3月进行了统一申报，被申请人的房屋在此批次中申报维修，说明物业公司已经履行了相关义务，至于房屋质量问题应归责于开发商，而与后期进入小区的物业公司没有关系。书证四、物业服务照片打印件8张，证明物业公司履行物业服务公司职责，对小区进行绿化养护及卫生保洁，并对垃圾桶等设施进行消虫灭菌。被申请人对以上四组书证的真实性均无异议，本院予以确认。被申请人杨芳荣在再审审查和再审期间共提交了25张照片，照片内容包含业主装修垃圾的乱堆放、树木枯黄被砍掉、绿化植被中杂草丛生、地面落叶、路面破损积水、垃圾溢出、树段、木段隐藏于花丛中等，证明申请人服务不到位，在服务质量和绿化管理上存在瑕疵。阳光绿城物业公司质证认为树木枯黄非因自己养护不善导致，绿化植被本身就有存活率；申请人日常保洁会对杂物、垃圾进行清理但不可能巡查到每个隐蔽角落；垃圾清理由物业公司和市政环卫每日定时清理、杂草长势迅速是由于季节原因。由于被申请人提交的照片无法证明具体拍摄时间，且照片反映的内容具有瞬时性，不能证明照片中反映的现象持续存在，申请人的质证意见具有一定的合理性，本院予以采信。再审中，被申请人还提交阳光硅谷2019年7月至2020年6月物业管理收支情况公示表一份，用以证明物业公司管理不当。表中反映了阳光绿城物业公司在上述时间段内物业管理收入为635012.13元，支出为716526.84元，存在亏损和物业费收取难的情况。对此证据，本院认为其缺乏针对性，无法实现被申请人的证明目的，本院不予采纳。本院再审认为：再审申请人与阳光硅谷物业管理委员会签订的《阳光硅谷物业服务合同》系对物业服务内容、范围、收费标准以及双方的权利义务等内容的约定,双方意思表示真实且内容不违反法律法规的强制性规定,故该合同合法有效，对双方均有约束力。再审申请人阳光物业公司向被申请人所在的阳光硅谷小区提供了物业服务,双方之间形成了事实上的物业服务关系。物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，在履行中可能存在不尽人意的问题，再审申请人的管理虽有一定不足，但无充分证据证明该行为是持续的不作为。再审申请人阳光绿城物业公司已经按合同约定为小区业主提供了基本的物业服务且不存在严重违约现象，被申请人作为业主应当按照合同约定支付相应的物业费用，即再审申请人在原审中主张的相关费用符合合同约定和法律规定，本院再审予以支持。原审以原告阳光绿城物业公司“存在物业服务不到位的情况，物业服务确有瑕疵”为由酌定按照合同约定标准的80%计算物业服务费，无事实依据，属事实认定错误，再审应予撤销。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百二十六条第一款以及规定，判决如下：一、撤销本院（2019）苏0481民初8388号民事判决书；二、被申请人杨芳荣于本判决生效之日起五日内向江苏阳光绿城物业服务公司支付物业服务费4602.07元（含公共能耗费300元），并支付违约金1439.04元，合计6041.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费25元（已减半收取），由被申请人原审被告杨芳荣负担。再审案件受理费50元，由再审申请人江苏阳光绿城物业服务公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷建国审 判 员 温建美审 判 员 邹庆平二〇二〇年十月十二日法官助理 沈妍宏书 记 员 钱丽云