新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1278号 上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区**楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：吴正玉，男，1960年5月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司因与被上诉人吴正玉商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据或理由，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回被上诉人吴正玉一审诉讼请求。事实和理由：1．《协议书》并非上诉人真实意思表示，《商品房买卖合同》既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，不应解除。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，并未规定上诉人有支付租金的义务，基于房屋买卖合同关系也不可能产生支付租金的义务。上诉人与阜康市隆盛商贸有限公司是相互独立的企业，没有任何法律关系。协议书存在胁迫情形，属于无效协议，不应作为确定双方权利义务的依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有在“由于出卖人的原因”导致未按期办理房屋所有权登记的情况下，买受人才可以要求赔偿损失、解除合同。《商品房买卖合同》第15.3条明确约定：“若因产权登记机关原因（未办理登记），不属于出卖人责任。”本案房产未办理登记，是由于产权登记部门停办手续造成，并不是上诉人自身原因，《商品房买卖合同》也不具备法定解除的条件。2．上诉人不应当承担维修基金，维修金是全体业主缴纳，属全体业主共同所有，由房地产主管机关代管，上诉人代收被上诉人应交的维修基金后，在办理房产证时将此款交给了房管局，被上诉人应向房管局主张，上诉人不应当承担此款。3．一审判决超出诉讼请求进行裁判，违反了不告不理的原则。被上诉人起诉要求支付2018年8月18日至2018年12月18日的租金，但一审判决认定租金从2018年8月18日起至合同解除之日2019年2月2日，不适当的延长了租金的截止时间，超出被上诉人诉讼请求。4．被上诉人申请保全的费用并不属于人民法院收取的诉讼费用，被上诉人如果要求上诉人承担该费用，应当作为单独的诉讼请求提出，并在起诉时明确具体金额，但被上诉人并未提出该项诉讼请求，且申请保全的费用不是本案必然发生的费用，属于被上诉人自行扩大的损失，不应由上诉人承担。 吴正玉未提交书面答辩意见。 吴正玉向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2．被告返还房款687409元；3．被告支付原告利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为110586.92元（2016年3月29日至2018年12月28日，264730元×4.875‰×33个月）；4．被告退还原告缴纳的装修费用34606元；5．被告退还原告缴纳的税费20965.97元；6．被告退还原告交纳的维修基金3956元；7．被告向原告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉日为11417.20元（2018年8月18日至2018年12月18日，730元／12个月×19.2平方米×4个月），以上合计868941.09元；8．本案保全费及其他费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2016年3月27日，原告吴正玉与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份，约定由原告购买被告开发建设的位于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市××路、60、61、62、63号房，房屋用途为商业，建筑面积为62.56平方米，单价为10988元/平方米，总房款为687409元。原告于2014年8月3日向被告交纳装修费34606元；于2016年3月27日向被告交纳维修基金3956元；于2016年3月29日向阜康市地方税务局交纳印花税、契税共计20965.97元；于2016年1月20日收到阜康市隆盛商贸有限公司给付的2015年8月18日至2016年8月17日租金17224元；于2017年6月2日收到被告给付的2016年8月18日至2017年8月17日租金34252元，以上共计51476元。在涉案商场处于关闭状态，阜康市隆盛商贸有限公司注销的情况下，原、被告于2017年6月2日，就涉案的商铺签订《协议书》1份，约定：被告在协议签订当日，向原告付清2017年8月1日以前的租金。原告承诺与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告支付原告租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即：每平方米547.5元/年，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商铺时所缴纳的全部房款。若出现被告无条件退还房款的情况时：1．被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2．被告已向原告支付的2018年8月18日以后的租金不抵扣房款。并约定：为保障全体业主利益，经被告股东一致同意，现将被告位于隆盛百货商场一至三层未处置的财产，面积为4075.43平方米，抵押给全体业主，至甲方合同义务履行完毕。若违反本条款约定，则被告向原告支付房屋总价款的20%作为违约金，即137481.8元。另查明，原告因申请保全，支出保全申请费4865元。一审法院认为，一、关于解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的问题。原、被告于2017年6月2日签订的《协议书》第四条约定，发生被告未能按协议第三条约定向原告支付租金的情形，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，根据查明的事实，被告未按《协议书》第三条约定，即于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。本案中，被告未按约向原告支付租金，根据双方《协议书》第四条约定，解除《商品房买卖合同》的条件已成就，原告可以请求解除合同。故对原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，因符合法律规定及双方《协议书》的约定，应予以支持。原告起诉请求解除合同的诉状已于2019年2月2日向被告送达，故双方《商品房买卖合同》于2019年2月2日解除。二、关于原告请求被告返还购房款687409元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，原告向被告交纳购房款687409元，根据原、被告签订的《协议书》第五条第一小条的约定，发生解除合同情形时，被告向原告退还房款应抵扣被告已向原告支付的2018年8月17日的租金。据此，被告应向原告返还房款635933元（687409元-51476元）。故对原告请求被告返还购房款687409元的诉请，应支持635933元。三、关于原告请求被告支付从2016年3月27日至还款之日的利息损失问题。原、被告双方签订的《协议书》第四条约定，甲方无条件与乙方解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款。因此在双方于2019年2月2日解除合同后，被告应于2019年4月2日前向原告退还购房款，被告未按约退还购房款，应从2019年4月2日之后向原告支付利息损失，原告主张按月利率4.875‰向其支付利息，不违反法律规定，予以确认。故对原告请求被告从2019年4月2日至还款之日的利息损失，予以支持。对于原告请求被告支付签订合同之日（2016年3月2日）至解除合同之日（2019年4月2日）期间的利息损失问题，原、被告签订《商品房买卖合同》目的是原告取得房屋的所有权，被告获取购房款，从双方签订《商品房买卖合同》到解除《商品房买卖合同》之日，均是双方履行《商品房买卖合同》的期间，对此期间的利息，不应由被告负担。2019年2月2日至2019年4月2日，根据双方签订的《协议书》约定，此期间属于原告给被告返还房款的宽限期间，故此期间亦不应支付利息。四、关于原告请求被告退还原告交纳的装修费10441元的问题。装修费用发生在原、被告履行《商品房买卖合同》期间，商铺也已实际经营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告该项诉讼请求，不予支持。五、关于原告请求被告退还税费20965.97元的问题。因该税费被告未收取，税费收取部门答复可以退费，原告可向税务部门申请退费。六、关于原告请求被告支付2018年8月18日至合同解除之日租金的问题。根据双方签订《协议书》第五条第二小项的约定，2018年8月18日以后的租金不抵扣房款，故原告从2018年8月18日开始主张租金符合双方约定，原告主张至合同解除之日亦符合双方约定，从2018年8月18日至合同解除之日的2019年2月2日，共计5个月零15天。被告应向原告支付租金数额为16135元｛（547.5元/年/平方米÷12个月×5个月×62.56平方米）＋（547.5元/年/平方米÷365天×15天×62.56平方米）｝，予以支持。七、关于原告请求被告返还已交纳的维修基金3956元的问题。房屋维修基金的缴纳是为了保证房屋出现质量问题的时候用来修缮的，由全体业主缴纳，属全体业主。现双方《商品房买卖合同》解除，原告不再是业主，因此应予退还。八、关于因财产保全而产生的申请费、保险服务保费如何负担的问题。原告因财产保全而支出的申请费4865元、保险服务保费2606.82元。其中，申请费4865元系因被告违约，原告为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告负担；而保险服务保费2606.82元是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，其并未提交证据证实该费用系本案诉讼所必需支出的费用，故保险服务保费2606.82元应由原告自行承担。遂判决：一、解除原告吴正玉与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吴正玉返还购房款635933元；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴正玉支付以应退还房款635933元为基数，按月利率4.875‰，自2019年4月2日起至实际付清之日期间的利息；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吴正玉支付租金16135元；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴正玉退还维修基金3956元；六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴正玉支付保全申请费4865元；七、驳回原告吴正玉的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审另查明：上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司以被上诉人吴正玉为被告，向阜康市人民法院提起撤销双方当事人于2017年6月2日签订的《协议书》的诉讼，阜康市人民法院经审理后作出（2019）新2302民初1912号民事判决，判决驳回新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》是否应予以解除？被上诉人主张的维修基金、租金、保全费有无依据？ 一、涉案《协议书》的效力如何确定？关于双方当事人于2017年6月2日签订的《协议书》效力认定问题，上诉人已通过另案诉讼的方式请求法院撤销该协议，该案经阜康市人民法院审理后作出（2019）新2302民初1912号民事判决，判决驳回新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的诉讼请求。从该协议内容看，协议书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该协议书未被撤销的情况下，对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据《协议书》第四条、第五条约定，上诉人若未能及时向被上诉人支付租赁费用，则上诉人无条件与被上诉人解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，并在解除合同之日起两个月内全额退还已付房款（其中需扣除2018年8月17日前已支付租金），该约定内容符合上述规定，故一审判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》且确认合同解除时间为2019年2月2日并无不当，本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张不应解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的上诉理由不予支持。 二、关于维修基金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。维修基金系针对涉案房屋交纳的，涉案房屋的买卖合同解除后房屋仍属于上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司所有，该费用应由上诉人予以返还。故原审判决并无不当。 三、关于支付租金是否超出诉讼请求的问题。吴正玉请求新疆隆诚伟业房地产开发有限公司支付租金至合同实际解除之日，并非上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司认为的吴正玉仅主张租金至2018年12月18日，一审法院不存在超出诉讼请求范围判决的情形，故本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 四、关于因财产保全而产生的申请费。被上诉人吴正玉提交的诉状中已载明该诉讼请求，该费用属于被上诉人吴正玉行使诉讼权利产生的费用，被上诉人吴正玉作为申请人可以将自己负担的申请费作为赔偿损失的诉讼请求提出，并不属于自行扩大的损失，本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 综上所述，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10409元，由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 睿 审 判 员  赵 丽 审 判 员  马雪静 二〇二〇年十月十六日 法官助理  彭 涛 书 记 员  于 慧