江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6836号上诉人（原审被告）：江苏华亚房地产有限公司，住所地南京市六合区大厂街道丁家山路**。法定代表人：姚富新，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖亚，男，1982年11月2日生，汉族，该公司员工，住南京市。委托诉讼代理人：刘鹏，江苏维业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京紫竹物业管理股份有限公司，住所地南京市六合区葛塘街道葛中路**。法定代表人：张胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：王有霞，女，1967年12月23日生，汉族，该公司员工，住南京市六合区。委托诉讼代理人：李品宁，江苏鼎原律师事务所律师。上诉人江苏华亚房地产有限公司（以下简称华亚公司）因与被上诉人南京紫竹物业管理股份有限公司（以下简称紫竹公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初2199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人华亚公司的委托诉讼代理人廖亚、刘鹏，被上诉人紫竹公司的委托诉讼代理人王有霞、李品宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华亚公司上诉请求：撤销一审判决，或以事实不清发回重审；由被上诉人承担本案全部诉讼费用。主要事实与理由：一、关于开办费用。双方《前期物业服务委托协议》明确约定，被上诉人应当提供购物清单，按实际支付开办费用不超过25万元。被上诉人开办费实际清单内空调、电脑、电话、传真机等配置上有减少，上诉人在收到25万元开办费用发票后，按被上诉人实际配置的数量，根据《前期物业服务委托协议》的约定，核减了2万元。一审判决以10万元发票仅付款8万元，判决支持所谓未付的2万元开办费，明显违反了双方协议的约定，也与事实严重不符。二、被上诉人无权收取幼儿园物业费，幼儿园物业管理费不在双方合同约定当中。1、被上诉人未提供《前期物业服务委托协议》约定的服务内容中秩序维护服务、清洁卫生服务、绿化日常养护服务、公共部位（围墙）维护养护服务。幼儿园产生的物业管理费用是由幼儿园自行处理的，包括保安保洁、绿化，幼儿园围墙损坏自行修缮；环卫也向幼儿园收取垃圾清运费。2、根据民办非企业登记证及民办学校办学许可证，可以证明幼儿园不属于商业机构，而属于学校教育机构。幼儿园属于教育设施，不属于商业和住宅，幼儿园专用设施由其自行增设，物业管理由其自行负责，幼儿园招商在前，被上诉人对此是知情的。现场图片证实，幼儿园明显不在被上诉人物业服务范围内，被上诉人也没有提交对幼儿园进行实际物业服务的证据。3、根据江苏省人大常委会法制工作委员会关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复（苏人法工函[2006]48号），按照国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的有关规定精神，根据小区规划配套建设的学校，是否参加所在小区的物业管理，应由学校自主决定。故不能想当然认为幼儿园在物业管理范围内。4、《中华人民共和国民办教育促进法》第三条规定，民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。第五条规定，民办学校与公办学校具有同等的法律地位，国家保障民办学校的办学自主权。三、上诉人己经单独支付售楼处物业费。售楼处的物业管理费不在双方合同约定当中。根据被上诉人投标书第156页，售楼处物业服务人员根据开发商的需要，按实际到岗人数结算人员工资。证明售楼处物业费应按上诉人需要按实际结算给被上诉人。根据2016年-2018年物业费发票及支付凭证，证明上诉人己按照协议约定支付被上诉人物业费用。环卫所垃圾清运费收费单据及支付凭证、售楼处保洁人员工资，也能证明售楼处产生的管理费用是由上诉人按实支付。被上诉人也没有为售楼处提供物业管理服务。四、关于商业用房空置费应当从2019年3月实际交付开始计算。新业委会成立前未提过，业主委员会成立也未通知上诉人，也未通知其他门面房业主，所以新的物业服务协议实际只对小区围墙内住宅业主约定有效。五、物业合同中总面积是项目简介面积，不能简单的认为是物业服务面积，更不能简单认定为是被上诉人实际进行物业管理和物业服务的面积。六、一审法院举证责任分配错误。被上诉人既没有提交对幼儿园、售楼处进行实际物业服务的证据，也没有提交对空置门面房在正式移交之前进行实际物业服务的证据，是否提供物业管理和服务，举证责任应当分配给被上诉人。紫竹公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人应当支付尚未支付的2万元前期开办费。上诉人按照被上诉人提供的前期物业服务内容和购买物资清单，经上诉人确认后支付不超过25万元的开办费。上诉人于2013年12月支付了售楼处内保安、保洁人员15万元的工资，该15万元系根据物业服务内容支付，而不是根据“购买物资清单”支付，可见上诉人声称“前期开办费”完全按照“购物清单”来进行确认没有依据。况且根据合同约定，即便是“购物清单”，也是在上诉人确认无误后被上诉人才开具相应金额的发票，上诉人2016年1月14日收取被上诉人开具的10万元开办费发票后并未提出任何异议，但仅付款8万元，上诉人现声称核减2万元但未提供任何证据，该上诉理由没有依据。二、被上诉人向上诉人收取幼儿园物业费具有合同和法律依据。1、从合同约定的物业服务范围来看，上诉人和被上诉人签订的《前期物业服务委托协议》、《前期物业服务合同》以及被上诉人和华城名府业委会签订的《物业服务合同》均在第一条约定:华城名府物业类型为住宅、商业，建筑面积为25万余平方米；上诉人提供的建设工程规划许可证亦确认，幼儿园3078.5平方米作为商业用房，在上述物业服务合同约定的区域范围内。2、幼儿园虽然是民办教育机构，但也具有商业职能，获取一定的商业利润。幼儿园不是住宅，其房屋性质是商业用房，且国家并未规定幼儿园无须缴纳物业费。同时，上诉人并未因为幼儿园是教育机构而不向其收取租金，且上诉人与幼儿园签订的《租赁合同》中约定幼儿园物业费由上诉人缴纳，上诉人拒缴物业费没有任何依据。3、被上诉人为全小区商业用房（包括幼儿园）提供了公共区域的秩序维护、停车管理、保洁服务、绿化养护、消防及环卫、机电设备等公用部位和共用设施、设备的维护保养等各项物业服务，向幼儿园的产权人收取物业费具有合同和法律依据。至于幼儿园内部的相关服务，由其自行聘用人员并支付服务费用毋庸置疑，该等付费不能和支付幼儿园外公共区域的物业费混为一谈，上诉人以幼儿园未享受物业服务为由拒缴物业费没有合同和法律依据，不应得到支持。三、上诉人应当按照物业服务合同约定支付售楼处外公共区域的物业费。从上诉人和被上诉人签订的《前期介入协议》可以看出，被上诉人根据上诉人的需要，于2013年9月1日派至售楼处内帮助维持售房秩序、清洁卫生的保安、保洁人员的工资系按实际人数、约定工资标准按月支付，被上诉人为售楼处内提供保安、保洁服务持续至2016年年底。售楼处内部服务费和公共区域物业费是性质完全不同的费用，正如住宅业主支付了其聘请的家政服务人员费用后不可以免交物业费。上诉人意图将售楼处内部服务费和外部公共区域的物业服务费混为一谈没有依据。上诉人所有的售楼处享受了被上诉人提供的公共区域各项物业服务，应当按约支付公共区域的物业费。四、被上诉人要求上诉人支付商业用房（空置）物业费具有合同和法律依据。上诉人2016年4月交付小区一期、2017年9月交付二期房屋（含商业用房）。对于上诉人尚未出售的商业用房，根据双方2013年8月26日签订的《前期物业服务合同》第七条的约定，合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用由上诉人承担。同时，被上诉人为整个商业用房提供了各项物业服务的合同义务，对于尚未出售的商业用房，上诉人理应按约缴纳物业费。紫竹公司向一审法院起诉请求：判令华亚公司支付所欠紫竹公司物业管理费896576.47元，开办费20000元，并承担逾期付款的利息（以916576.47元为基数，按每日万分之五标准，自2020年4月1日起至实际付款之日止）；返还紫竹公司代垫的更换缓冲器费用5318元。一审法院查明事实：2013年7月，紫竹公司与华亚公司签订了《前期物业服务委托协议》。约定：华亚公司委托紫竹公司对华城名府小区进行前期物业管理（总建筑面积252283.08平方米，范围是东至王桥路、南至规划中文尚路、西至桥西路、北至桥西路）。华亚公司根据紫竹公司提供的购物清单，经华亚公司确认后在一期交付前一个月内按实支付开办费不超过25万元，已竣工尚未出售的住宅、商业用房在交付前均由华亚公司按住宅物业费的50%，即每月每平方米0.75元缴纳空置费。2013年8月26日，紫竹公司与华亚公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定紫竹公司自2013年9月1日起对华城名府小区进行前期物业管理（总建筑面积252283.08平方米，范围是东至王桥路、南至规划中文尚路、西至桥西路、北至桥西路）；住宅服务费每月每平方1.5元，商业用房服务费每月每平方2元；如未能按时足额交纳物业服务费，应承担每日0.05%的违约金，合同还就其他事项作了约定。2013年11月，双方订立《补充协议》，约定如《前期物业服务合同》与《前期物业服务委托协议》相冲突的条款，以《前期物业服务委托协议》为准。2018年11月23日，紫竹公司与华城名府小区业主委员会签订《华城名府物业服务合同》，由紫竹公司继续对华城名府小区进行物业管理至今。自2013年9月1日以来，紫竹公司按约履行了物业管理义务，但华亚公司虽经催要，未能按约支付物业费、开办费及所垫付的缓冲器的费用，紫竹公司与华亚公司协商要款无果，遂诉讼至法院。一审法院认为，紫竹公司与华亚公司《前期物业服务委托协议》、《前期物业服务合同》，系双方自愿签订，合法有效。紫竹公司与华城名府小区业主委员会签订《华城名府物业服务合同》所约定的内容，根据法律规定对作为小区业主的华亚公司有效。合法的合同关系受法律保护，合同各方应按约定全面履行自己的义务。本案中：一、关于开办费。在双方于2013年7月签订的《前期物业服务委托协议》中约定：华亚公司确认购物清单后，按实支付不超过25万元的开办费。现华亚公司于2013年支付15万元的开办费，认可于2016年1月收到了紫竹公司开具的10万元开办费发票后，仅付款8万元，却未能提供证据证明，其未支付2万元是因紫竹公司不能相应的提供购物清单。故华亚公司应依约支付未付的2万元开办费。二、关于幼儿园部分的物业费。在双方于2013年7月签订的《前期物业服务委托协议》，和2013年8月26日签订的《前期物业服务合同》中，均约定紫竹公司所提供的物业服务范围总建筑面积252283.08平方米，幼儿园包括其中，庭审中华亚公司确认对幼儿园物业服务部分，未聘请其他物业公司承接，其内部虽由幼儿园自行处理，但幼儿园正常营运过程中周边部分绿化养护、公用设施的管养，由紫竹公司提供。在该合同约定有二种收费标准即住宅类、商业类，而幼儿园不属于住宅类，而华亚公司对此是须缴物业服务费的，应按商业类缴纳。本案中，华亚公司未能提供证据证明紫竹公司就此部分物业未提供服务，或提供的服务不符合双方合同的约定。故紫竹公司主张幼儿园部分物业费3078.5×33×2=203181元，一审法院予以确认。三、关于售楼处。在双方于2013年7月签订的《前期物业服务委托协议》，和2013年8月签订的《前期物业服务合同》中，均约定紫竹公司所提供的物业服务范围总建筑面积252283.08平方米，售楼处包括其中，合同的履行期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止。如至2013年9月该部分紫竹公司还未提供服务，华亚公司应会有特别的说明，且在双方于2013年11月订立《补充协议》中，亦未就此提供说明，故应视紫竹公司已就合同约定的期限提供了相应的服务。在该合同约定有二种收费标准即住宅类、商业类，而售楼处不属于住宅类。而华亚公司对此是须缴物业服务费的，应按商业类缴纳。华亚公司未能提供证据证明紫竹公司就此部分物业未提供服务，或提供的服务不符合双方合同的约定。紫竹公司售楼处主张部分物业费{3426.4×2×48=328934.4元及351×24个月7天×2=17011.8元，合计345946.2元}。一审法院予以确认。四、关于门面房空置费。华亚公司提出此项物业费收取时间应自紫竹公司接受消防系统的时间为起算点，但对门面房所需提供物业服务不只是消防系统的管养，且华亚公司未提供证据证明消防系统2019年3月交付，是因紫竹公司的原因。而紫竹公司对此项费用分段计算的收费标准是基于双方合同的约定。故紫竹公司主张门面房空置费345990.44元，一审法院予以确认。五、二个样板房的物业费722.21元+736.62元=1458.83元，及紫竹公司代垫的更换缓冲器费用5318元，华亚公司无异议，一审法院予以确认。综上，华亚公司欠紫竹公司各项费用共计921894.47元，未能按约定的期限付款，应承担相应的违约责任。反之华亚公司提出的对幼儿园部分，不能认可；售楼处协议中没有约定社区中心的物业服务标准，且在实际上紫竹公司实际没有提供物业服务；门面房空置费，应从2019年3月15日起按照0.75元支付空置费的观点，缺乏事实和法律依据，对此一审法院不予支持。为此，依照国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条的规定，一审法院作出判决：江苏华亚房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付南京紫竹物业管理股份有限公司物业费896576.47元，开办费20000元，并承担逾期付款的利息（以916576.47元为基数，按每日万分之五标准，自2020年4月1日起至实际付款之日止）；返还紫竹公司代垫的更换缓冲器费用5318元。二审中，华亚公司提交以下证据：1、2013年8月份被上诉人对涉案物业的投标文件（3页），拟证明被上诉人对案涉小区住宅177593.16平方米及商业14340.77平方米进行了物业报价，而该协议当中明确物管用房、社区中心以及幼儿园被上诉人不再收取物业管理费。2、2013年7月上诉人涉案物业管理的招标文件，第3页明确总建筑面积是25万多平方米，其中高层住宅177593.16平方米、商业14340.77平方米、基层社区中心4337.4平方米、幼儿园3078.5平方米，根据招标文件及被上诉人投标文件，证明对幼儿园和物管中心（社区中心）并没有收取物业管理服务费的事实。3、投标书P154页-155页，拟证明被上诉人应按标书约定配置物资,按《前期物服务委托协议》提供购买物资清单，但被上诉人未提供购买物资清单,仅提供发票,目前仅从被上诉人现场物业办公室配备物资与标书清单相比，电话少配8部，电脑少配2台，打印机少配1台，传真机少配1台，复印件少配l台，空调少配3台。按被上诉人提供的测算单价，仅物业办公室应配的物资己少配2.6万元。4、幼儿园民办非企业单位登记证书、中华人民共和国民办学校办学许可证、幼儿园保安、保洁返聘协议、垃圾清理协议及发票、一键报警系统采购安装合同及发票、围墙自行修复证明、绿化清单及发票，拟证明幼儿园物业管理由其自行负责，被上诉人没有对幼儿园进行物业服务和管理。5、前期介入协议、投标书P156页第7条售楼处物业服务人员根据开发商的需要,按实际到岗人数结算工资，物业费(保安、保洁)付款凭证、售楼处垃圾清运费付款凭证、2016年2月至今售楼处内外保洁证明，拟证明售楼处物业服务是按需结算,在履行过程中已按前期介入协议约定按实结算给被上诉人。6、《前期物业服务委托协议》、代维修协议(消防联动报警系统)、门面房业主证明、门面房2018年保洁证明，拟证明《前期物业服务委托协议》约定纳入物业管理服务范围己竣工但尚未出售的物业应按0.75元/平方米/月结算物业费,至2018年被上诉人未为门面房提供物业服务,2019年3月15日被上诉人接受消防系统后，视同将门面房纳入物业管理服务范围并提供服务。按《江苏省物业管理条例》及《江苏省物业服务收费管理办法》等约定，门面房至2020年3月31日物业费为51850.87元。紫竹公司二审中提交以下证据：1、关于华城名府社区用房的说明，是上诉人2018年12月1日提交给六合区人民政府的。证明上诉人确认华城名府总建筑面积是254214.8平方米，上诉人整体无偿移交的社区用房是560.32平方米。2、前期介入协议，证明上诉人2013年9月即挪用15万元“开办费”，用于支付其应当另行支付的售楼处内被上诉人先期进驻的保安、保洁人员费用，改变了“开办费”的用途。3、关于华城名府开发票的说明、发票，证明根据前期介入协议的约定，被上诉人根据上诉人的需求派至售楼处内保安人员、保洁人员，按实际到岗人数、约定工资标准按月结算工资，这与双方在前期物业合同中约定收取的公共区域物业费是性质不同的费用。4、建设工程规划许可证、照片，证明华城名府建设工程规划许可证确认所有的商业用房（含幼儿园3078.5平方米）均在被上诉人物业管理的范围内，幼儿园自2017年7月1日开园以来，享受了被上诉人提供的公共区域的秩序维护、停车管理、保洁服务、绿化养护、消防及环卫（污水、粪便处理）、机电设备等公用部位、共用设施、设备的维护保养等各项物业服务。5、商铺租赁合同，签订时间2020年7月1日，租赁地点就是原来上诉人使用的售楼处，证明售楼处根本就不是社区用房，上诉人把房屋租赁给案外人实施经营。紫竹公司二审中申请证人张某出庭作证。张某陈述的主要内容为：其2017年3月至2018年2月期间曾经在金帆物业公司担任过总经理，金帆物业公司和上诉人签订过华城名府物业管理合同，是关于售楼处的保洁和食堂烧饭，对华城名府的公共区域的物业服务没有签订过合同；保安保洁负责的范围是售楼处内部和食堂烧饭，丁庆梅原来是保洁员，后来去食堂做了烧饭工；当时华城名府的公共区域物业服务是紫竹公司提供的。经质证，本院对华亚公司提交的投标文件、招标文件、幼儿园民办非企业单位登记证书、中华人民共和国民办学校办学许可证真实性予以认定，对紫竹公司提交的关于华城名府社区用房的说明、建设工程规划许可证真实性予以认定。前期介入协议一审中已经质证，本院不再重复认定。对其他证据及证人证言，本院不予认定。经审理查明，一审法院查明的事实属实。另查明，案涉小区建设工程规划许可证载明，总建筑面积254073.4平方米，其中教学综合楼3078.5平方米，基层社区中心4337.4平方米，人防建筑、配建停车场（库）38227平方米，其他为一般住宅及商住综合楼等部分面积。又查明，华亚公司招标文件载明，物业构成明细：高层及小高层住宅18幢，建筑面积177593.16平方米；商业11幢，建筑面积14340.77平方米；物业用房708平方米；基层社区中心4337.4平方米；幼儿园3078.5平方米；配电房699.97平方米；车库车位数量等。还查明，紫竹公司投标文件载明其对项目的认知，及对高层及小高层项目177593.16平方米及商业14340.77平方米进行公共服务费收入与支出测算。再查明，关于华城名府社区用房的说明载明，华亚公司共移交约560.32平方米社区用房（含医疗服务用房120平方米）给街道办事处。上述事实，有《前期物业服务委托协议》、《前期物业服务合同》、《补充协议》、《华城名府物业服务合同》、建设工程规划许可证、招标文件、投标文件、关于华城名府社区用房的说明及当事人陈述等证据证实。本案二审的争议焦点为：1、紫竹公司要求华亚公司支付开办费2万元能否得到支持；2、紫竹公司要求华亚公司支付幼儿园3078.5平方米及售楼处部分面积的物业服务费能否得到支持；3、一审法院对商业用房前期空置物业费计算标准及期限的认定是否适当。关于争议焦点一，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。紫竹公司此项主张符合双方《前期物业服务委托协议》的约定，华亚公司认可收到了紫竹公司开具的开办费发票，且未对发票金额提出异议，而华亚公司收到发票后未足额付款，其辩称扣减2万元的理由，依据不足，本院不予采信。故紫竹公司要求华亚公司支付开办费2万元应予支持。关于争议焦点二，依法成立的合同受法律保护，案涉《前期物业服务委托协议》、《前期物业服务合同》、《华城名府物业服务合同》均合法有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。紫竹公司按照合同的约定提供物业服务，其同时享有按照合同约定收取物业服务费的权利。案涉小区建筑面积共计25万多平方米，但紫竹公司并不享有超出合同约定对所有面积均比照住宅或商业进行收费的权利。结合招投标文件及案涉物业服务合同，紫竹公司对该项目包含的幼儿园等区域及面积显属明知，但未对相关区域收费进行投标，亦未在合同中约定收费标准，紫竹公司未提供证据证明其收取幼儿园区域物业服务费具有合同依据，故紫竹公司要求华亚公司支付幼儿园区域物业服务费，本院不予支持。根据江苏省人大常委会法制工作委员会关于小区配套建设学校物业管理有关问题的答复（苏人法工函[2006]48号），根据小区规划配套建设的学校，是否参加所在小区的物业管理，应由学校自主决定。小区配套建设的学校不参加所在小区的物业管理的，依法享有所在小区道路的相邻通行权。本案中，幼儿园属于民办学校性质，是否参加所在小区的物业管理，应由学校自主决定；紫竹公司可就其能够提供的物业服务与幼儿园开办主体进行协商，协商并订立合同后，按照约定收取费用。紫竹公司在二审中申请法院调取华亚公司与幼儿园开办主体签订的房屋租赁合同，主张其中约定由华亚公司负责交纳物业服务费，本院认为，该份证据约束华亚公司与案外人之间的房屋租赁法律关系，与本案物业服务合同纠纷不具有关联性，对紫竹公司的调取申请不予准许。关于紫竹公司要求华亚公司支付售楼处部分面积的物业服务费问题，华亚公司辩称该区域属基层社区中心，不在约定收费面积之中，且华亚公司己经单独据实支付了售楼处物业费。本院认为，基于前述对幼儿园区域物业服务费问题的分析，紫竹公司要求收取基层社区中心物业服务费缺乏合同依据，但根据法院查明的事实，华亚公司实际移交约560.32平方米社区用房，与合同约定的基层社区中心4337.4平方米并不相符。对华亚公司未按合同约定用途使用的部分面积，紫竹公司可根据该建筑区域的实际用途参照合同约定收取物业服务费，华亚公司辩称己经单独据实支付了售楼处物业费，无事实依据，本院不予采信。华亚公司拒绝支付该项物业服务费的理由不能成立，一审法院认定华亚公司应支付的售楼处部分物业费{3426.4×2×48=328934.4元及351×24个月7天×2=17011.8元，合计345946.2元}，本院亦予以确认。关于争议焦点三，即一审法院对商业用房前期空置物业费计算标准及期限的认定是否适当。紫竹公司此项主张，分阶段按照相应标准计算物业服务费，具有合同依据，同时符合《江苏省物业服务收费管理办法》的规定，应当予以支持。华亚公司所作抗辩，理由不能成立，一审法院已经详尽阐述，本院不再赘述。一审法院认定门面房空置费345990.44元，并无不当，本院予以维持。综上，华亚公司应支付紫竹公司物业费693395.47元（售楼处物业服务费345946.2元+门面房空置费345990.44元+样板房物业费1458.83元）、开办费20000元，并承担逾期付款的利息（以713395.47元为基数，按每日万分之五标准，自2020年4月1日起至实际付款之日止），华亚公司应返还紫竹公司代垫的更换缓冲器费用5318元。综上所述，华亚公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初2199号民事判决为：江苏华亚房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京紫竹物业管理股份有限公司物业费693395.47元、开办费20000元、更换缓冲器费用5318元，并承担逾期付款的利息（以713395.47元为基数，按每日万分之五标准，自2020年4月1日起至实际付款之日止）；二、驳回南京紫竹物业管理股份有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费13826元，减半收取6913元，由南京紫竹物业管理股份有限公司负担1524元，由江苏华亚房地产有限公司负担5389元；二审案件受理费13826元，由南京紫竹物业管理股份有限公司负担3048元，由江苏华亚房地产有限公司负担10778元。本判决为终审判决。审判员  李任飞二○二○年十月二十六日书记员  朱亚芳