山东省广饶县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0523执异51号 案外人：山东城投悦来地产有限公司，住所地：东营市东营区府前大街59号新孵化大厦（B楼）523室。 法定代表人：薛娜娜，该公司总经理。 申请执行人：刘德清，男，1960年11月24日出生，汉族，现住广饶县。 委托诉讼代理人：刘梦吉，广饶众鑫法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：任建亭，广饶众鑫法律服务所法律工作者。 被执行人：孙海彬，男，1973年7月3日出生，汉族，现住东营市东营区。 在本院执行申请执行人刘德清与被执行人孙海彬民间借贷纠纷一案中，裁定查封被执行人孙海彬名下位于东营市府前街53号1幢904室楼房一套。案外人山东城投悦来地产有限公司（以下简称城投悦来公司）对此向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人城投悦来公司称，异议事项：中止执行,解除(2018)鲁0523执591号执行案件对位于东营区府前大街53号1幢904室房产的查封等执行措施。事实与理由：1、案外人已通过人民法院诉讼程序与被执行人孙海彬解除就涉案房产签订的商品房预售合同。东营经济技术开发区人民法院（2018）鲁0591民初1323号民事判决已判决解除城投悦来公司与孙海彬签订的编号为YS0085572的商品房预售合同,现就涉案房产签订的商品房预售合同已经解除,孙海彬对涉案房产无任何期待物权,人民法院应当依法解除查封。2、商品房预售合同解除后,应退还孙海彬的剩余房款已经由广饶县人民法院执行案件强行划扣履行完毕。商品房预售合同解除后,针对城投悦来公司应退还孙海彬剩余房款的问题,孙海彬向东营经济技术开发区人民法院提起诉讼,经人民法院主持调解,双方达成2019鲁0591民初2524号民事调解书,约定城投悦来公司于2019年9月10日前返还孙海彬购房款2290976.79元。上述应退房款已经于2019年9月10日由广饶县人民法院2016鲁0523执715号执行案件自城投悦来公司银行账户中强行划扣(强行划扣的相关证据存放于2016鲁0523执715号执行案件中),划扣完毕后再无其它任何应退款项。所以,人民法院应当依法解除查封。3、涉案房产并未办理所有权转移登记,所有权未发生转移,涉案房产仍属于城投悦来公司。3、涉案房产为城投悦来公司开发建设的房产,上述房产及土地仍登记于城投悦来公司名下,且《商品房预售合同》已经解除,故该房产仍属城投悦来公司所有。综上所述,请求依法解除对上述房产的执行措施。 申请执行人刘德清称，刘德清与孙海彬民间借贷纠纷一案,刘德清、田玉芹申请法院查封了孙海彬别墅一套,刘德清为首封,田玉芹为轮候查封。城投悦来公司申请解封的执行异议不能成立,依法应予驳回,具体理由如下：申请查封涉案房屋的申请执行人对该房屋的相关权益应按照法律规定进行处理。东营经济技术开发区人民法院(2018)鲁0591民初1323号民事判决书已经确认:“因涉案房屋存在查封,本案仅对原告诉请原告与被告之间的商品房预售合同是否解除及被告是否履行办理备案登记注销手续义务进行裁判,涉案合同解除,原告、被告对涉案房屋的其他权益及申请查封涉案房屋的申请人对该房屋的相关权益,应按照法律规定进行处理”。二、在没有保证刘德清楼房保全利益的情况下,城投悦来公司无权要求刘德清解除查封。刘德清对涉案房屋已经申请查封,查封期间禁止被执行人孙海彬对涉案楼房进行任何的处分,楼房与孙海彬已经交纳的房款是等价的同一体,孙海彬请求城投悦来公司给付所交纳的楼房款项,在不损害刘德清财产利益时,为有效行为,如损害刘德清的保全利益,其所做的任何行为均属无效。因此,孙海彬与城投悦来公司在没有保证刘德清楼房保全利益的情况下,给付楼房款不能对抗查封权利,城投悦来公司无权要求刘德清解除查封。三、在没有保证刘德清利益的前提下达成了调解协议,城投悦来公司对此应当承担对己不利的法律后果。提取楼房款以及做出查封的虽然都是广饶县人民法院,但并非负责同一案件的同一个执行员所为。导致楼房款被提取是因为被执行人与刘德清在没有保证刘德清利益的前提下达成了调解协议,城投悦来公司对此应当承担对己不利的法律后果,且不能以此对抗刘德清的查封。四、刘德清作为楼房的首封申请人,对购房款具有优先受偿的权利，在保证了刘德清的保全利益后,对涉案楼房进行解除查封,否则城投悦来公司无权请求刘德清解除查封。综上,城投悦来公司提出的异议申请书无事实及法律依据,恳请贵院查明事实、依法裁判,以维护刘德清的合法权益。 被执行人孙海彬未提交答辩意见。 经查，申请执行人刘德清与被执行人孙海彬民间借贷纠纷一案，申请执行人田玉芹依据本院作出的（2015）广民五初字第746号民事调解申请依法对被执行人孙海彬进行强制执行。该案在审理过程中，本院于2015年11月26日作出（2015）广民保字第228-2号民事裁定书，查封被执行人孙海彬名下位于东营市府前街53号1幢904室楼房一套。案件执行过程中，本院于2018年11月12日作出（2018）鲁0523执591号之二执行裁定书，裁定续行查封被执行人孙海彬名下位于东营市府前街53号1幢904室楼房一套。案外人城投悦来公司对此向本院提出执行异议。 另查，案外人城投悦来公司与被执行人孙海彬于2014年4月21日签订商品房预售合同，孙海彬以支付首付款和银行贷款的形式支付了购房款，涉案房屋也实际交付孙海彬使用。2015年11月26日本院作出（2015）广民保字第228-2号民事裁定书，查封上述房产。 另查明，案外人城投悦来公司于2018年5月29日向东营经济开发区人民法院以孙海彬为被告提起商品房预售合同纠纷，请求该院解除其与孙海彬之间的案涉房屋的商品房预售合同，该院于2018年8月8日作出（2018）鲁0591民初1323号民事判决书，该民事判决书判决解除双方之间案涉房屋的商品房预售合同，同时查明事实部分查明截至该案庭审，涉案房屋预售备案在孙海彬名下，尚处于查封状态。 还查明，被执行人孙海彬于2019年7月15日向东营经济开发区人民法院以案外人城投悦来公司为被告提起商品房预售合同纠纷，该院于2019年8月7日作出（2019）鲁0591民初2524号民事调解书。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条规定“利害关系人申请诉前财产保全，在人民法院采取保全措施后三十日内依法提起诉讼或者申请仲裁的，诉前财产保全措施自动转为诉讼或仲裁中的保全措施；进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。”，本案中对涉案房屋的查封虽然是发生在案件审理阶段，但是涉案法律文书生效后，孙海彬并未主动履行法律义务，现案件已进入执行程序，保全措施也已自动转为执行中的查到措施。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”最高人民法院、国土资源部、建设部联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：。（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”故本院查封被执行人孙海彬预购的已办理了商品房预售备案登记的房产符合法律规定。案外人城投悦来公司主张因孙海彬拖欠银行贷款，双方已解除预售合同，但是其提交的（2018）鲁0591民初1323号民事判决书、（2019）鲁0591民初2524号民事调解书的生效时间均在本院作出的（2015）广民保字第228-2号民事裁定书后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，故案外人城投悦来公司的异议理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条之规定，裁定如下： 驳回案外人山东城投悦来地产有限公司的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  刘广明 人民陪审员  韩子鸿 人民陪审员  钱兰英 二〇二〇年十月二十七日 法官助理程淑蓉 书记员张巧