宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院   民事判决书   （2020）宁02民终698号   上诉人（原审原告、案外人）：宁夏中天广告传媒有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。   法定代表人：孙小锋，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李晓羽，宁夏平瑞律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、申请执行人）：银川斯力朗建材工贸有限公司，住所地位于宁夏回族自治区银川市金凤区。   法定代表人：韩文举，该公司董事长。   原审第三人（被执行人）：宁夏汉唐房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。   法定代表人：李杰煌，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王虹艳，宁夏宁正律师事务所律师。   上诉人宁夏中天广告传媒有限公司（以下简称中天广告公司）因与被上诉人银川斯力朗建材工贸有限公司（以下简称斯力朗工贸公司）、原审第三人宁夏汉唐房地产开发有限公司（以下简称汉唐房产公司）案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   中天广告公司上诉请求：1.撤销（2020）宁0202民初1515号民事判决，查明事实后依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为中天广告公司与汉唐房产公司签订的商品房买卖合同是基于汉唐房产公司以房顶账给中天广告公司形成并非真实意义上的买卖合同关系，其最终目的是消灭金钱债务，不应优先于斯力朗工贸公司的金钱债权的实现错误。1.中天广告公司与汉唐房产公司于2014年8月12日签订《户外广告发布业务合同》，服务费37万元，约定中天广告公司为汉唐房产公司提供广告发布服务，中天广告公司依约提供了广告发布服务。2014年9月8日、9月24日汉唐房产公司合计支付中天广告公司15万元发布费，2014年12月汉唐房产公司将涉案房屋交付给中天广告公司，抵顶剩余发布费，房款不足部分以双方下次广告发布费抵付。2015年10月28日中天广告公司与汉唐房产公司再次签订《户外广告发布业务合同》，约定将涉案房屋以743865元抵顶给中天广告公司用于支付广告发布费，其中22万元支付2014年合同尾款，50万元支付2015年发布费，24568元支付零星物料制作费，双方就每一笔抵顶支付均开具了发票，2017年9月5日双方正式签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，上述两份《户外广告发布业务合同》、《商品房买卖合同》的约定是双方真实意思表示，合同合法有效，双方以现金支付及以房顶账方式完成房屋交易中给付全部房款的约定，目的在于消灭中天广告公司与汉唐房产公司之间的到期债权，此约定并不违反法律法规规定；2.中天广告公司2014年12月便占有案涉房屋并办理了电卡、门牌号码变更等手续。2017年11月7日汉唐房产公司为中天广告公司出具《入伙手续书》，中天广告公司缴纳了该房屋装修保证金、停暖费等费用。一审法院的查封发生于2019年1月22日，中天广告公司在一审法院查封前合法占有案涉房屋；3.中天广告公司未办理房产证的原因是汉唐房产公司欠缴该小区相关税款导致无法办理，中天广告公司不存在怠于办理过户登记的事实。综上，中天广告公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。   斯力朗工贸公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，本案并非真正房屋买卖合同关系，中天广告公司与汉唐房产公司之间是债权债务关系，是为了实现抵债而签订的买卖合同，该合同是债权关系，不应当优先于斯力朗工贸公司债权的实现；关于付款关系，一审法院已查明相关情况，中天广告公司并没有针对涉案房屋付款，仅存在因发布广告和拖欠的广告款项，且广告款是否真实存在，无法核实；汉唐房产公司提交的证据无法证实其已经合法占有了涉案房屋，关于物业费交纳仅有一张收据，该收据存在于斯力朗工贸公司拍卖房屋以后，且为汉唐房产公司的关联企业物业出具；汉唐房产公司涉案小区其他住户均办理了过户登记手续，不应当存在仅本案涉案房屋拖欠税费无法办理房屋房产证的情况。中天广告公司无法证明其合法购买了涉案房屋，也无法证明缴纳了购房款并占有涉案房屋，无法排除强制执行。   汉唐房产公司述称，中天广告公司所述与事实相符，请法庭依法判决。   中天广告公司向一审法院提出诉讼请求（中天广告公司当庭明确的诉讼请求）：1.解除位于××号房屋的查封措施，并终止执行；2.确认××号房屋归属中天广告公司所有〔房屋总价743865元整（柒拾肆万叁仟捌佰陆拾伍元整）〕；3.诉讼费用由斯力朗工贸公司承担。   一审法院认定事实：中天广告公司与汉唐房产公司于2015年10月28日签订《户外广告发布业务合同》（中天广告公司落款签字日期为2015年9月1日，汉唐房产公司落款签字日期为10月28日），约定由中天广告公司为汉唐房产公司提供广告发布服务，汉唐房产公司以房屋顶账的方式向中天广告公司的付款，其中2015年9月1日至2017年8月31日合同价款500000元，2014年9月1日至2015年8月31日合同尾款220000元，零星物料制作费24568元，顶账总金额共计744568元。顶账房屋为××房屋，房屋建筑面积176.69平方米，房屋总价743865元。合同还约定，合同签订之日，汉唐房产公司将以上房屋顶账给中天广告公司，房屋所有权归中天广告公司，中天广告公司有权自由买卖、转让等，汉唐房产公司应积极配合中天广告公司办理房屋所有权手续，不再追加任何房屋差价款。2017年9月5日，中天广告公司与汉唐房产公司就上述房屋签订了《商品房买卖合同》。2017年11月7日，汉唐房产公司向中天广告公司出具《入伙手续书》，中天广告公司缴纳了装修保证金、停暖费、储备金、装修垃圾清理费等费用。   另查明，一审法院在执行斯力朗工贸公司与汉唐房产公司、案外人宁夏衡成达建筑工程有限公司建设工程合同纠纷一案中，一审法院于2019年1月22日以（2019）宁0202执180号之一执行裁定书及协助执行通知书通过石嘴山市不动产登记事务中心对登记在汉唐房产公司位于大武口区汉唐庭院96-2-1101号房屋进行查封，并依法拍卖、变卖，现变卖因中天广告公司提出异议中止。2020年6月8日，一审法院作出（2020）宁0202执异18号执行裁定书，驳回中天广告公司的异议请求。中天广告公司不服该执行裁定书，于2020年6月17日提起本案之诉，请求判如所请。   一审法院认为，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权属，不动产物权的设立、变更以登记为生效要件。涉案房屋在法院查封之前登记在汉唐房产公司名下，中天广告公司与汉唐房产公司签订《户外广告发布业务合同》，汉唐房产公司以房屋顶账的方式向中天广告公司支付广告服务费，但未办理不动产登记，该合同仅能产生债法上的效力，不属于物权期待权的保护范围。虽然中天广告公司与汉唐房产公司签订了《商品房买卖合同》，但是该合同的签订是基于上述《户外广告发布业务合同》即汉唐房产公司以房顶账给中天广告公司而形成，中天广告公司与汉唐房产公司就涉案房屋并非真实意义上的买卖合同关系，其最终的目的是消灭金钱债，中天广告公司金钱债权和斯力朗工贸公司要实现的金钱债权同属债权性质，中天广告公司金钱债权不应优先于斯力朗工贸公司金钱债权的实现。因此，中天广告公司对涉案房屋不享有足以排除执行的权利，对中天广告公司的诉讼请求均不予支持。   综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，判决：驳回中天广告公司的全部诉讼请求。案件受理费11239元，由宁夏中天广告传媒有限公司负担。   本院二审期间，当事人均未向法庭提交新的证据，且对一审查明的事实均无异议，中天广告公司认为应补充以下事实：涉案房屋是2014年第一份广告发布协议结束后就已经交由中天广告公司占有，后续的协议在行使过程中用于双方互相抵顶完成该房屋房款的交易，2014年12月18日中天广告公司就办理了电卡。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为,依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系斯力朗工贸公司申请执行汉唐房产公司建设工程合同纠纷一案中，因案外人中天广告公司对人民法院查封的登记在被执行人汉唐房产公司名下的房屋主张权利所引起的纠纷。因该涉案房屋转让未依法办理房屋所有权转移登记而不发生物权变更的法律效力，所以该房屋的所有权仍归汉唐房产公司。关于中天广告公司对涉案房屋是否享有物权期待权并足以排除执行的民事权益的问题，分析如下：   中天广告公司提交的二份《户外广告发布业务合同》《商品房（预）销售合同》可以证实涉案房屋在被法院查封前，汉唐房产公司与中天广告公司存在合法有效的到期债权债务关系，汉唐房产公司通过以物抵债方式，已经将其所有的案涉房屋抵顶给中天广告公司用于冲抵其所欠广告费用。中天广告公司与汉唐房产公司签订的合同明确约定了汉唐房产公司以出售方式抵顶给中天广告公司，并且抵顶房屋的房号、面积、房屋抵顶价款约定明确，合同双方均认可合同系双方真实意思表示。故可以认定中天广告公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面房屋买卖合同。其次，中天广告公司提交的二份《户外广告发布业务合同》能够认定中天广告公司以汉唐房产公司欠付的广告费支付了涉案房屋的全部价款。再次，中天广告公司提交的物业费收据发票、装修保证金收据、储备金收据、电费发票、楼道设施维护费收据等证据能够证实中天广告公司对涉案房屋已实际占有，汉唐房产公司亦不持异议。二份《户外广告发布业务合同》《商品房（预）销售合同》的签订及履行不存在规避执行或逃避债务情形。合同签订后，涉案房屋未及时办理登记手续，并非是中天广告公司自身原因所致。因此，中天广告公司可以占有使用涉案房屋并对涉案房屋享有物权期待权。   综上，中天广告公司的上诉请求部分成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初1515号民事判决；   二、不得执行位于宁夏回族自治区石嘴山市大武口区汉唐庭院96-2-1101号房屋；   三、驳回宁夏中天广告传媒有限公司的其他诉讼请求。   一审案件受理费11239元、二审案件受理费11239元，均由银川斯力朗建材工贸有限公司负担。   本判决为终审判决。   宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202执异18号执行裁定书于本判决生效时自动失效。   审判长 王 伟   审判员 安立莎   审判员 王 华     二〇二〇年十月十二日   （法官助理 王 芳   书记员 吴学花   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。   第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。   第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。