江苏省镇江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏11民终2459号 上诉人（原审原告、案外人）：扬中绿洲新城实业集团有限公司。 法定代表人：张晓阳。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：扬中市金宝丽娱乐服务有限公司。 法定代表人：倪志鸿。 原审第三人（被执行人）：江苏远东泵阀制造有限公司。 负责人：周海威。 上诉人扬中绿洲新城实业集团有限公司（以下简称绿洲公司）因与被上诉人扬中市金宝丽娱乐服务有限公司（以下简称金宝丽公司）、原审第三人江苏远东泵阀制造有限公司（以下简称远东公司）案外人执行异议之诉一案，不服扬中市人民法院（2019）苏1182民初4623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 绿洲公司上诉请求：撤销扬中市人民法院（2019）苏1182民初4623号民事判决，依法改判。事实和理由：2016年4月29日，绿洲公司通过拍卖方式取得远东公司的扬中市三茅街道春柳南路28号房地产和附属设施设备（以下简称案涉资产），未支付全部价款，保留了500万元的保证金。2016年5月18日，绿洲公司办理了案涉房产的不动产权证书。2016年6月12日，绿洲公司与远东公司签订《租赁合同》，将案涉资产反租给远东公司，租期从2016年5月18日至2019年5月17日为三年，租金330万元一次性支付，支付方式为从500万元保证金中扣除，剩下170万元作为履约保证金存放在绿洲公司处。应当认定该170万元为特殊的动产质押，绿洲公司对该170万元享有担保物权，因远东公司在三年租赁期满后继续占用案涉资产，产生了相应的租金及违约金等费用，该费用应当从该170万元中优先受偿。一审法院将该170万元认定为远东公司对绿洲公司的到期债权而准予保全，属于认定事实和适用法律错误。另外，绿洲公司对该170元中的部分享有债权的时间应当认定为租赁合同签订的当天即2016年6月12日，早于金宝丽公司申请保全的2016年6月20日，也应当支持绿洲公司对该170万元中的部分优先受偿。 经审理查明，金宝丽公司与远东公司房屋租赁合同纠纷一案，扬中市人民法院于2018年12月24日作出(2016)苏1182民初2209号民事判决：一、被告远东公司限于本判决生效后十日内支付原告金宝丽公司补偿款1698433.25元；二、驳回原告金宝丽公司的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。 在该案审理过程中，该院根据金宝丽公司的申请，于2016年6月20日作出（2016）苏1182民初2209号民事裁定，冻结远东公司银行存款500万元或查封、扣押等值财产。同日，该院作出（2016）苏1182民初2209号协助执行通知书，载明：冻结被申请人远东公司在绿洲公司的保证金500万元，冻结期限12个月（自2016年6月20日至2017年6月19日）。同日，该院向绿洲公司送达了（2016）苏1182民初2209号民事裁定书和协助执行通知书。后该院于2017年6月16日和2018年5月29日作出裁定续冻远东公司在绿洲公司的保证金500万元，续冻期限12个月。2018年6月12日，绿洲公司针对上述保全行为提出异议，请求撤销（2016）苏1182民初2209号民事裁定书和协助执行通知，终止对其留置的500万元保证金的保全，解除冻结措施。该院于2018年7月16日作出（2018）苏1182执异64号执行裁定，裁定：一、绿洲公司的异议部分成立；二、解除扬中市人民法院对远东公司在绿洲公司330万元保证金的冻结措施。金宝丽公司不服该裁定，于2018年9月11日向该院提起诉讼，请求准许继续冻结远东公司在绿洲公司的保证金220万元。该院经审理于2018年12月24日作出（2018）苏1182民初3677号民事判决，驳回原告金宝丽公司的诉讼请求。金宝丽公司不服该判决，向本院提出上诉，本院经审理于2019年4月24日作出（2019）苏11民终1447号民事裁定，认为该院未按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定裁定中止对部分执行标的的执行，属于适用法律不当，应当通过执行监督程序予以纠正，裁定：一、撤销扬中市人民法院（2018）苏1182民初3677号民事判决；二、驳回上诉人金宝丽公司的起诉。扬中市人民法院于2019年11月22日立案进行审查，并于2019年11月22日作出（2019）苏1182执监2号执行裁定：一、撤销该院（2018）苏1182执异64号执行裁定；二、中止对远东公司在绿洲公司330万元保证金的执行；三、驳回绿洲公司的其他异议请求。 绿洲公司不服该裁定，向该院提起执行异议之诉称，金宝丽公司申请扬中法院所冻结的170万元租赁保证金是履约保证金，非到期债权。根据绿洲公司与远东公司所签订的《租赁合同》第三条约定，绿洲公司所扣除的170万元系远东公司向绿洲公司支付的租赁保证金，在远东公司未按照《租赁合同》约定履行合同义务时，绿洲公司有权直接从租赁保证金中扣除租金、违约金及损失。现租赁期虽已届满，但经绿洲公司多次通知，远东公司一直未能退租，也未向绿洲公司支付2019年度的租金110万元，故租赁合同尚未解除，远东公司依法应当向绿洲公司支付租金。另外，《租赁合同》第六条约定，远东公司在租赁期间未经绿洲公司同意进行转租的，远东公司还应向绿洲公司支付违约金66万元并赔偿相应损失。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定，在远东公司不履行租赁合同的义务时，绿洲公司可以就该金钱优先受偿租金110万元、违约金66万元及相应损失。综上，在远东公司未退租的情况下，绿洲公司与远东公司的租赁合同并未解除，依然合法有效，作为本合同担保的租赁保证金应当继续作为本合同履行的担保。退一步讲，即使绿洲公司与远东公司进行结算，绿洲公司亦有权在租赁保证金中优先扣除远东公司应支付的租金及违约金、损失后才能协助执行。请求撤销（2019）苏1182执监2号执行裁定书第二项裁定主文，解除该院所冻结的租赁保证金170万元。 一审法院经审理查明，2016年4月29日，绿洲公司通过公开竞拍方式拍得案涉资产。成交价格为3100万元，绿洲公司保留500万元作为成交保证金，在资产过户、移交后两个月，如远东公司没有违约情形，扣除租金及租赁保证金后，再向远东公司支付。2016年5月18日，绿洲公司办理了扬中市三茅街道春柳南路28号房屋的不动产权证书。 2016年6月12日，绿洲公司与远东公司签订《租赁合同》一份，约定绿洲公司将案涉资产出租给远东公司使用，租赁期为3年，即从2016年5月18日起至2019年5月17日止；约定租金为110万元/年，约定考虑远东公司经营餐饮使用设备、厨房用具及附属设施的频率高、流动性强，极易导致设备、厨房用具、附属设施损坏的情况，远东公司同意除应向绿洲公司支付租金外，还应向绿洲公司支付租赁保证金170万元，远东公司不再承租后，绿洲公司扣除相关赔偿费用后，剩余部分退还远东公司；约定租金按照三年的租赁期限一次性缴纳，先付租再使用，租金及租赁保证金由绿洲公司在500万元的成交保证金中予以扣除；约定合同期满。远东公司继续承租的，应向绿洲公司提前支付下一租赁期限的租金，否则，远东公司应于租赁期满5日内完成腾房事宜。 又查明，2019年4月19日，绿洲公司以于建龙为收件人向远东公司邮寄了一份《告知函》，载明“如贵公司不承租，请贵公司于2019年5月17日期满后5日内退还房屋，逾期退房的，每逾期一日。”。庭审中，远东公司表示该函件系寄给于建龙（远东公司会计）个人，远东公司并未收到。 2020年3月24日，绿洲公司以于建龙为收件人，再次向远东公司邮寄了一份《函告》，载明：1.解除双方的不定期租赁关系，自贵公司签收之日起生效；2.请贵公司与接函之日起7日内退还房屋并根据租赁合同规定交还相应资产，同时支付自2019年5月18日起至2020年3月23日止的租金934699元及相应违约金。庭审中，远东公司陈述该公司虽未与绿洲公司续签租赁合同，但双方事实上是按照原租赁合同办理的，该公司虽收到了《函告》但不认可《函告》中除每年租金按110万元标准计算外的其他内容。 一审法院认为，本案的争议焦点为170万元租赁保证金应否解除冻结的问题。本案中，拍卖规则与绿洲公司、远东公司签订的《租赁合同》在租赁期限、租金支付等事项方面的约定存在不同。拍卖规则虽然是对竞拍者绿洲公司的约束，但这并不影响绿洲公司在拍卖成功后与远东公司在平等、自愿的基础上就租赁事宜达成新的约定。根据《租赁合同》，原应在资产过户、移交完成后2个月支付给远东公司的500万元成交保证金转化为远东公司应支付给绿洲公司的三年租金330万元和租赁保证金170万元。根据《租赁合同》约定，该170万元租赁保证金约定的目的和用途是为了确保远东公司按照租赁物（房产、设施等）的性质合理使用租赁物，而非是对远东公司不能支付租金的担保。《租赁合同》于2019年5月17日到期，此后远东公司继续租赁该租赁物，无证据证明绿洲公司提出过异议，故《租赁合同》继续有效，该170万元仍为远东公司的租赁保证金，而非不定期租赁期内的租金。2020年3月24日，绿洲公司函告远东公司解除不定期租赁关系，至此，绿洲公司与远东公司的租赁关系解除。此时，根据《租赁合同》约定，在无证据证明远东公司造成租赁的设备、厨房用具、附属实施损坏的情况下，绿洲公司应当将租赁保证金退还远东公司，也即该170万元租赁保证金在租赁关系解除后应属于远东公司的合法财产，绿洲公司无权单方直接从租赁保证金中扣除所谓的租金和违约金。换言之，该案涉的170万元租赁保证金性质并非是远东公司出质给绿洲公司作为租金的担保，而是为保证租赁物不受损坏、正常按约履行的保证金。在远东公司未有违约或违约未经合法确认的条件下，绿洲公司更无权单方面就该租赁保证金以单方扣除的方式行使优先受偿权。且绿洲公司对远东公司主张的租赁合同债权形成于2019年5月17日之后，而金宝丽公司申请财产保全的时间为2016年6月20日，该债权确认形成的时间早于绿洲公司。因此，绿洲公司要求解除对租赁保证金170万元的冻结，缺乏事实和法律依据。据此，该院于2020年6月24日作出（2019）苏1182民初4643号民事判决：驳回绿洲公司的诉讼请求。 本院查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为绿洲公司与远东公司约定的170万元的租金保证金能否认定为特殊的动产质押，绿洲公司是否对该170万元享有优先受偿权，是否要解除对该170万元的冻结。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条规定，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。根据上述规定，案外人以其对特户、封金、保证金享有质权为由，请求不得扣划的，应当同时具备下列条件：案外人与出质人订立了书面质押合同；出质人已经开设了专门的保证金账户；该账户内资金已经移交给案外人实际控制或者占有；该账户有别于出质人非保证金业务的日常结算账户。本案中，远东公司并未先对该170万元开设专门的保证金账户，然后再移交给绿洲公司，故该170万元并未特定化，不能认定为金钱质押，绿洲公司对此并不享有优先受偿权。另外，相关司法解释规定，人民法院可以对保证金采取冻结措施，但不得扣划。故即使该170万元是保证金账户中的钱款，人民法院也可以冻结。绿洲公司要求解除对该170万元的冻结，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，绿洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，裁判理由不当，应予纠正，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20100元，由上诉人扬中绿洲新城实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 于  竞 审判员 章 晓 东 审判员 司马仲华 二〇二〇年十月十九日 书记员 孙 敏 瑶