浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初3532号 原告：新昌县永信物业管理有限公司（统一社会信用代码913306240555289452），住新昌县南明街道人民中路****。 法定代表人：杨柏真，公司总经理。 委托诉讼代理人：张晓英，女，公司员工。 被告：邱海云，男，1966年9月14日出生，汉族，住，住新昌县/div> 原告新昌县永信物业管理有限公司与被告邱海云物业服务合同纠纷一案，于2020年9月7日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌县永信物业管理有限公司委托诉讼代理人张晓英、被告邱海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县永信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付2018年10月1日起至2020年9月30日止的物业管理服务费1811元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月26日，原告与新昌县棣和园（三）业主委员会签订物业服务合同主要条款协议。合同约定原告为棣和园小区提供物业管理服务，服务期限为2018年10月1日起至2023年4月30日止；物业服务受益人为该物业的全体业主与使用人，受益人和使用人按房屋面积向支付物业管理费，标准为双方协商的以建筑面积每月每平方米1元计。合同约定物业费付款方式为：物业费分自收和补助两部分，2018年10月1日至2019年4月30日，乙方（原告—下同）负责向业主收取物业费的收取率达10%，则甲方（业委会—下同）按总建筑面积拨款90%；2019年5月1日至2020年4月30日，乙方向业主收取物业费的收取率达20%，则甲方拨款按总建筑面积80%，若物业收取率达不到相应比例，则甲方也相应按实际收取的物业费比例拨付；2020年5月1日开始的物业费由乙方100%向业主收取；甲方物业费拨付按每度的次月15日前支付上季度物业费的90%，第四季度凭乙方收取的物业费比例统一结算并付清年度物业费。被告系棣和园三区8幢231室、11幢132室业主，房屋建筑面积分别为138.79平方米、84.89平方米。按合同约定，自2018年10月1日至2020年9月30日止，被告应交纳的物业服务费分别为1124元、687元，合计1811元。原告在合同签订后认真提供了管理服务，但被告拒不履行物业费交付义务，经电话、上门多次催缴，均置之不理，被告行为违反了合同约定，损害原告与其他业主的利益，现诉请交付。 被告邱海云答辩称：一、所在小区是钦寸水库移民安置小区，有特殊性，物业费不应由移民缴纳，且移民开始从未说过物业费需由移民自己交纳。二、物业费包括自交与补助两部分，2018年度每平方0.1元业主自交、0.9元补助，2019年度0.2元自交、0.8元补助。原告为得到补助款，自行承担了业主应缴部分，因此即使业主需交费的话，也已由原告承担，无需再缴。三、原告进驻小区时业委会尚未成立，但合同又是与业委会签订，合同合法性有异议。四、原告管理服务中只尽到了10%-20%的义务，管理服务差，存在小区绿化不作维护，楼道灯未及时修理，道路弯道乱处停车不管理，窨井盖破损没人修等问题。现不同意交付物业费。 原告就其事实主张，向本院提交了如下证据： 1、原告与新昌县棣和园（三）业委会签订的《合同主要条款》。证明原告与棣和园小区业委会签订有物业服务合同，合同约定了双方权利义务，物业服务收费标准等。 2、新昌县棣和园（三）业委会2019年8月8日的会议纪要、2018年10月1日至2019年4月30日物业费补助部分发票。新昌县棣和园（三）业委会认可原告是2018年10月1日起进入小区并提供物业服务。 3、关于新昌县南明街道棣和园(三)移民名册与和安置房业主信息。被告系棣和园（三）小区8幢231室、11幢132室业主，房屋建筑面积分别为138.79平方米、84.89平方米。 4、物业费催缴函张贴于棣和园（三）小区8幢231室、11幢132室门口的照片。原告已在诉讼前的2020年7月通过在被告门口张贴催缴函的形式书面向被告催缴物业费。 5、原告物业服务中清理垃圾、岗亭值班、更换照明灯的照片。证明原告为小区提供了物业管理服务。 被告邱海云质证认为：证据1，《合同主要条款》之前没看到过，合同签订时间和原告主张的服务时间不一致，不合法；证据2、3、无异议；证据4催缴函有过属实，但仅凭两张照片不能证明原告多次催讨；证据5，小区垃圾是原告在清扫，楼道灯也修理过，但还是经常坏掉，说明不了问题。 被告邱海云就其事实主张，向本院提供了如下证据： 6、原告2020年5月的物业费收缴证明与收缴情况明细。原告承认业主个人负担部分物业费已全部交付，证明业主个人应负担部分物业费已由原告承担。 原告质证认为：业委会要求原告提供收缴证明与收缴情况明细后才同意签字拨付物业补助款，原告因此曾向业委会过收缴证明与收缴情况明细，但被告个人部分并未交纳，如已缴纳应提供原告开出的收费发票。 本院认为：原告证据1即《合同主要条款》，证实原告与被告所在小区业委会2019年6月签订物业服务合同，合同约定了物业服务内容、收费标准等，本院予以认定。证据2、3，被告无异议，本院可予认定。证据4，催交函张贴于小区8幢231室、11幢132室入户门，证实原告在起诉前已就被告物业欠费进行书面催讨，本院予以确认。证据5，被告亦认可原告对小区提供了一定的管理服务，故证据5可以确认。证据6，被告认可其事实上确未交纳过物业费，即物业费收缴证明与明细确系原告为申请物业费补助而为，故证据6不能证明被告所主张的事实，本院不予采信。 综上，本院经审理认定事实如下：新昌县棣和园（三）小区系钦寸水库移民安置小区，2018年10月1日，原告经小区建设方许可入驻小区为之提供物业管理服务。2019年6月26日，新昌县棣和园（三）业委会为甲方、原告为乙方签订了《合同主要条款》。合同约定原告为棣和园三区提供物业管理服务，服务期限为2018年10月1日起至2023年4月30日止五年；物业服务受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人和使用人按房屋面积向原告支付物业管理费，物业费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积按1元计。合同约定物业费分自收和补助两部分，2018年10月1日至2019年4月30日，物业负责向业主收取物业费，收取率达10%，则甲方拨款90%，2019年5月1日至2020年4月30日，物业负责向业主收取物业费，收取率达到20%，则甲方拨款按总建筑面积80%，若乙方收取率达不到相应比例，则甲方也相应按实际收取的物业费比例拨付；2020年5月1日开始物业负费向业主收取物业费，物业费收取率需达到100%。2019年7月，合同约定的物业费补助部分由新东社区向原告支付。被告系棣和园三区8幢231室、11幢132室业主，房屋建筑面积分别为138.79平方米、84.89平方米。自2018年10月1日至2020年9月30日，被告应付物业服务费为1811.80元。2020年7月10日，原告以在被告门口张贴催缴函形式要求被告缴纳物业费，被告拒绝交付。 本院认为：《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业委会的决定，对业主具有约束力。本案原告与小区业委会签订的物业服务《合同主要条款》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告经由建设单位同意先入驻小区提供服务后与业委会签订物业服务合同，并不影响合同效力，因此本案《合同主要条款》对全体小区业主均有约束力。在原告提供了物业管理服务后，小区业主负有按《合同主要条款》约定标准交纳物业服务费的义务。小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业企业等的相互配合、共同努力，物业企业应依约提供物业服务并根据业主合理要求不断完善服务质量，小区业主也应如期缴纳物业费。业主对于物业企业的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而不应以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费会影响物业企业的正常运转，进而损害到其他业主的权益。本案被告拒交物业服务费无理，原告要求被告支付2018年10月至2020年9月的物业服务费1811元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告邱海云支付原告新昌县永信物业管理有限公司2018年10月1日起至2020年9月30止的物业服务费1811元，限于本判决生效后十日内付清。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元依法减半25元，由被告邱海云负担。限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨伟东 二〇二〇年十月二十日 书记员  王 鑫