抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初607号原告：辽宁同城房地产开发有限公司，住所地：抚顺经济开发区中兴街德商国际花园小区**楼。法定代表人：郑斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：夏天，系该公司员工。委托诉讼代理人：张**，系辽宁泽隆律师事务所律师。被告：朱懋德，男，汉族，1947年2月7日出生，住抚顺市新抚区。原告辽宁同城房地产开发有限公司（以下简称“同城房地产公司”）诉被告朱懋德房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告辽宁同城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张**和夏天、被告朱懋德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁同城房地产开发有限公司诉称：2013年9月14日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告将其开发的“德商·春天里”园区9号楼2单元1屋1号房出售给被告，建筑面积86.35平方米，每平方米单价为人民币4444.5元，总金额为383783元。合同中对买受人付款时间未明确约定。被告只向原告支付了20万元房款，余款始终未支付。根据抚顺市中级人民法院（2018）辽04民终551号民事判决书认定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。涉案《商品房买卖合同》对朱懋德给付购房款尾款时间并无约定，双方当事人首先对该项内容进行协商，协商不成，可依据房屋买卖合同的一般交易惯例认定给付房款时间。依据一般交易习惯，购房者给付房款应先于售房者交付房屋”。原告据此判决于2018年8月26日以特快专递的方式向被告确定了付款时间，但被告并未支付余款，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第二款的规定“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。现原告诉至本院，诉讼请求：法院依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；请求依法判令被告支付违约金1837.83元；诉讼费由被告承担。被告朱懋德辩称，是原告方违约还是我违约没有审理清楚，实际上我没有违约，原告解除合同没有事实依据和法律依据。我以前要求解除合同，法院没有判，我现在就要求继续履行合同。原告说的催告通知，应该是在一方不履行协议的情况下进行催告，双方应当先行协商，我们之前根本没有协商过，没有共同意见，单方面出一个催告书没有法律依据。关于合同原件，原告一直不给我，导致我败诉。另外，原告应当按照合同约定书面通知我房屋是否验收合格、办理交付手续，从开始到现在一直没有给我手续。原告说我欠购房款实际是原告的原因，应该由原告负全部责任，诉讼费、律师费等原告都应该承担。关于登记备案原告也没有履行，关于预售许可证，原告也不配合提交，中院判决的时候也没有经过我质证。我现在不想解除合同了，我想继续买房，原告应当履行房交会优惠政策，履行“预筹款抵两万、赠送一千元购物卡”的承诺。经审理查明，2013年7月18日，被告朱懋德向原告同城房地产公司交付房屋认购款200元。2013年9月9日，原、被告签订《德商春天里认购协议》，协议约定：“乙方（被告）认购抚顺经济开发区华茂街德商春天里9号楼2单元1层1号房屋，建筑面积为86.35平方米。乙方必须在签订本认购书后22日内，即2013年9月30日前到售楼处交付剩余房款（总房款扣除已交付的定金），待双方正式签署《商品房买卖合同》后，认购协议自动失效。同日，原告交给被告购房首付款200000元。2013年9月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：K2013049015），合同约定：被告购买原告开发的德商春天小区9号楼2单元1层1号房屋，建筑面积为86.35平方米；客户于年月日前一次性付清总房款383783元整；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方政府有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人。2013年9月16日，原告取得《商品房销（预）售许可证》。另查，2016年，朱懋德以同城房地产售楼时未取得《商品房销（预）售许可证》为由，诉至本院请求判令：解除双方签订的《商品房买卖合同》；同城房地产公司返还房屋首付款217699元及利息；同城房地产公司给付购房认筹时许诺的500元购物卡；赔偿6万元损失费。本院作出（2016）辽0404民初2677号民事判决书驳回了其诉讼请求，朱懋德不服该判决，提出上诉，抚顺市中级人民法院以（2017）辽04民终442号民事判决书，驳回上诉，维持原判。朱懋德不服中院判决，向辽宁省高院申请再审，辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民申3655号裁定书，裁定驳回朱懋德的再审申请。2017年，同城房地产公司诉至本院请求判令：朱懋德支付剩余房款166084元及利息；诉讼费由朱懋德承担。本院作出（2017）辽0404民初1955号民事判决书驳回其诉讼请求，同城房地产公司不服该判决，提出上诉，抚顺市中级人民法院经审理认为：“案涉《商品房买卖合同》对朱懋德给付购房款尾款时间并无约定，双方当事人应首先对该项内容进行协商，协商不成，可依据房屋买卖合同的一般交易惯例认定给付房款时间。依据一般交易习惯，购房者给付购房款应先于售房者交付房屋。本案中，由于商品房买卖合同的特殊性，特别是房款相对于购房者数额较大，依照以上规定以及公平原则，同城房地产公司若依据交易惯例向朱懋德请求给付房款，应首先向朱懋德就给付房款问题进行催告，并给予合理的履行期限…同城房地产亦未证明其催告朱懋德在合理期限内给付购房尾款，故其上诉请求不应支持。若朱懋德经催告未能在合理期限内履行给付房款义务，同城房地产公司亦可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定向朱懋德另行主张权利”，并于2018年8月6日作出(2018)辽04民终551号判决书，驳回上诉，维持原判。朱懋德于2018年8月8日诉至本院请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；同城房地产公司返还朱懋德购房款200000元及利息；同城房地产公司依法给予朱懋德赔偿。本院以当事人重复起诉为由于2018年8月15日作出（2018）辽0404民初1688号民事裁定书，裁定驳回朱懋德的起诉。再查，2018年8月26日原告以顺丰特快专递的方式向朱懋德送达《交款催告书》，该《催告书》的主要内容为，请朱懋德于2018年9月4日前将余款183783元交付原告账户，原告为其办理入住交房手续。2018年10月16日原告再次以顺丰特快专递的方式向朱懋德送达《交款催告书》，该《催告书》的主要内容为，截至2018年10月16日，原告公司依然没有收到朱懋德交付的购房余款183783元。本院认定的上述事实，有相关证据及双方签字确认的庭审笔录等在案佐证，上述证据经庭审质证和本院的审查，足以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案双方在合同中对于买受人付款期未明确约定，双方当事人对此亦无补充协议。依据一般交易习惯，购房者给付购房款应先于售房者交付房屋。《中华人民共和国合同法》第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当时一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中未约定买受人付款期限，双方亦未能达成补充协议，原告分别于2018年8月26日和2018年10月16日向被告朱懋德发出《交款催告书》，朱懋德未在催告的合理期限内支付剩余房款，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》有事实和法律依据，本院予以支持；庭审中双方均认可朱懋德交付了200元房屋认购款及200000元房屋首付款，合同解除后，原告应当返还被告已经履行的认购款和首付款；关于原告要求被告支付违约金1837.83元一节，因合同未约定付款期限，被告并未违约，故对于原告的该项请求，本院不予支持。关于被告朱懋德提出的不同意解除合同，想要继续买房的辩称，原告依据法律规定给付被告付款合理期限，但被告在该期限内仍未履行付款义务，无法认定被告有继续履行合同的意思表示，故对此辩称，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告辽宁同城房地产开发有限公司与被告朱懋德于2013年9月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：K2013049015）二、原告辽宁同城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十内返还被告朱懋德200元房屋认购款及200000元房屋首付款；三、驳回原告辽宁同城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3528元，由原、被告各承担1764元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审 判 长  刘晓盼人民陪审员  牟凤英人民陪审员  周瑞华二〇二〇年十月十五日书 记 员  张 楠