广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18905号上诉人（原审原告、反诉被告）：廖梓彬，男，xxxx年6月25日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：莫纯伟，广东以泰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州大通房地产开发有限公司（以下简称大通公司），住所地广东省广州市白云区。法定代表人：朱兆炳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王金兰、郑灶利，广东辅安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司（以下简称博皇公司），住所地广东省广州市白云区。法定代表人：毛灼明，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱福洲、熊世超，该公司职员。上诉人廖梓彬因与上诉人大通公司、被上诉人博皇公司租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩志军独任审理。本案现已审理终结。廖梓彬上诉请求：1.改判一审判决第三项为大通公司、博皇公司向廖梓彬赔偿店铺装修损失863976.82元；2.撤销一审判决第四项，改判驳回博皇公司在一审提出的全部反诉请求；3.判决大通公司、博皇公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。上诉及答辩的事实和理由：一、一审判决既然认定租赁合同、补充协议书为无效合同，博皇公司就不能依据无效合同要求廖梓彬支付管理费。且博览城一直无正式开业，也无发生过博皇公司对正式营业后店铺的管理问题，一审判决廖梓彬向博皇公司支付管理费95593.55元既无法律依据也无事实依据。二、在租赁合同的签订上，大通公司明显具有直接故意的主观过错，廖梓彬已尽到了一般承租人的审慎注意义务，无过错。大通公司应赔偿涉案店铺装修装饰费用损失。即使廖梓彬存在一定的疏忽大意过失，也应由以欺骗手段签订租赁合同的大通公司承担全部赔偿责任，而不应由廖梓彬承担次要责任。博皇公司是大通公司的承继人承接了大通公司所签订的租赁合同的权利义务，故博皇公司应与大通公司共同赔偿装修装饰的损失给廖梓彬。且因涉案店铺装修装饰完毕后无正式营业过，不存在计算成新率情形，一审判决认定廖梓彬实际使用涉案店铺9个月、成新率为0.75缺乏事实和法律依据。三、店铺租赁合同无效之下承租人就不能进行经营，即使占有也无店铺的使用价值，没有给承租人带来经济利益反而带来其他经济损失。一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款属于适用法律不当，故判决廖梓彬支付店铺的占用使用费给博皇公司错误。大通公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第七项，改判大通公司无须向廖梓彬赔偿装修损失321765.41元，改判廖梓彬向大通公司支付2017年6月6日至2018年7月20日房屋占用使用费254870.8元、物业服务费31283.06元、公摊费53352.66元；2.一审、二审诉讼费由廖梓彬承担。上诉及答辩的事实和理由：一、既然廖梓彬要求大通公司与博皇公司共同赔偿装修损失，就应从2017年6月6日交接店铺之日起计至2020年4月29日廖梓彬交还店铺之日为其实际使用期限，使用期限为2年10个月23天（共1043天）。两公司合同期限从2017年6月6日至2021年9月30日是4年3个月24天（1554天），成新率为0.3289，装修的剩余价值为282209.71元。故一审判决计算成新率明显有误。且双方对租赁合同无效均有过错，装修损失各应承担50%。二、签订解除协议时双方真实意思是就此了结双方因租赁合同产生的全部权利义务，但廖梓彬在取得了与后期租金等各项费用大幅度优惠后却要求大通公司赔偿装修损失，违反诚信原则。三、即使合同无效，廖梓彬既然自2017年6月6日起使用了租赁场地就应支付占有使用费、物业服务费、公摊费，一审判决仅以双方签订了解除协议就视双方已对上述费用全部进行了结算并以此为由免除了廖梓彬支付相关费用的义务，不合理。博皇公司辩称：我方无需向廖梓彬赔偿装修损失，廖梓彬需支付足额的占有使用费、管理费等费用。2020年1月15日，廖梓彬向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认大通公司、博皇公司与廖梓彬签订的关于编号C1-xxx、xxx、xxx商铺的租赁合同无效；2．大通公司、博皇公司退还廖梓彬的保证金61068元；3．大通公司、博皇公司赔偿廖梓彬的损失（参考评估价格）；4．大通公司、博皇公司承担本案诉讼费用。大通公司在一审中反诉请求：1.廖梓彬支付大通公司2017年6月6日至2018年7月20日的房屋使用费254870.8元；2.廖梓彬向大通公司支付2017年6月6日至2018年7月20日的物业服务费31283.06元；3.廖梓彬向大通公司支付2017年6月6日至2018年7月20的公摊费53352.66元；4.本案诉讼费由廖梓彬负担。博皇公司在一审中反诉请求：1.廖梓彬将涉案商铺交还给博皇公司；2.廖梓彬向博皇公司支付2018年7月21日至2020年1月20日的房屋使用费321300元（应计算至实际交还店铺之日止）；3.廖梓彬向博皇公司支付2018年7月21日至2020年1月20日的综合管理费189000元（应计算至实际交还店铺之日止）；4.本案诉讼费由廖梓彬负担。一审法院认定事实：廖梓彬（乙方、承租方）与大通公司（甲方、出租方）于2016年1月20日签订《广州大通（国际）装饰博览城认租书》，约定：1、乙方向甲方承租由甲方出租的广州大通（国际）装饰博览城x区x层xxxx、xxxx号共2间铺。该铺租赁面积为284.79平方米（含分摊面积）。2、乙方接受以下租赁条件：（1）出租状况：按约定条件出租。市场方按开业后开始计算免租期（免租期为4个月加6个5折）；（2）租金单价为：50元/平方米/月，第3年起租金逐年递增，递增幅度为10%；（3）租赁保证金：3个月租金总和作为承租保证金、水电保证金为2600元正；（4）经营品牌及行业：门，管理费为6元/平方米/月，免3年管理费，免管理费期间承租方仍需缴纳城市卫生压缩费0.5元/平方米/月；（7）本认租书签订之日，乙方须交付2000元租赁定金，在签订租赁合同时，租赁定金自动转为租赁保证金，租赁合同期限为五年。其他要求：乙方在2月25日前来签合同，否则定金不退。廖梓彬与大通公司招商代表在合同下方签字。2016年12月1日，廖梓彬（乙方、承租方）与大通公司（甲方、出租方）签订《大通（国际）装饰博览城商铺租赁合同》，约定：第一条商铺位置、面积及用途，位置：甲方租给乙方位于广州市白云区xxx街xxx路x号自编C1-xxx、xxx、xxx号商铺，面积：乙方租用的商铺按建筑面积计算租金及有关费用，该商铺的建筑面积约为381.12平方米，建筑面积实用率为65%，用途：乙方租用该商铺仅限于经营门业装修用途；第二条租赁期限：租赁期限为肆年，租赁期从2016年12月1日起至2020年11月30日止，其中2016年12月1日起至2017年8月31日为免租期。甲方从2017年9月1日起计付租金。（从市场计算免租期起免租四个月）；免租期满之日，乙方必须在该营业日办理好营业执照进场营业，若乙方到期仍未正式营业，则逾期每天交纳租金的3%的违约金，乙方逾期十五天后仍未经常营业，甲方有权单方面终止租赁合同，没收押金及配套设施费；第三条租赁押金、租金、管理费、水费费、工程费:1、租赁保证金：相当于该铺位三个月租金的数额；2、租赁金：从计租之日起该商铺每月50元/平方米，每月租金19356元，第叁年开始每年复式递增10%；3、该商铺物业服务费：每月6元/平方米，每月2323元。在2019年12月1日起开始收取管理费，每月收取一次；4、水电费：乙方承租商铺内发生的水电费，按独立水表、电表度数按当地的收费标准计取，公共分摊水电费由乙方支付；5、水电保证金3000元。第四条付款方式：1、乙方在签署本合同时，即应向甲方交付叁个月的租赁保证金58068元，水电保证金3000元，合计61068元；2、租赁期间，每月租金、水电费、管理费等于当月5日前向甲方支付。合同后方注：乙方承诺叁个月内（2017.7.31前）装修完毕，否则一切优惠条件取消。廖梓彬在合同的落款处签字，大通公司在合同落款处盖章。合同签订后，廖梓彬对涉案商铺进行装修，装修时间自2017年6月6日至2017年8月30日。同日，双方又签订了《广州大通装饰博览城商铺租赁合同》补充协议，就公摊费用内容、支付标准以及收取作了约定，并约定：廖梓彬逾期支付租金、水电费、分摊费和其他约定费用超过10日，大通公司无需提前通知即有权单方停止向乙方商铺供水、供电，若因此造成廖梓彬损失的概由廖梓彬自行承担。大通公司于2017年5月4日收取租赁保证金58068元、水电保证金3000元、首月租金19356元、首月管理费2323元、首月垃圾清理费582元；于2017年6月6日收取装修保证金3000元、施工证保证金200元以及垃圾清理费300元、施工证工本费40元；于2017年6月7日收取装修队押金1000元。后于2018年7月20日退回装修保证金、施工证保证金、装修队押金共计4200元。2018年4月15日，博皇公司发出通知，记载：原大通国际装饰城x区物业今年4月1日开始由博皇家居集团全面接管，集团决定2018年4月-7月期间，投入巨资对商场进行全面升级改造。为了项目能够于2018年8月份顺利重装开业，希望原大通各品牌专柜能够通力配合以下的工作，实现互利共赢：一、配合本次卖场升级改造，同时与博皇家居重新签订经营合同，在商场改造期间的租金全部免除，如有水、电的使用，水电费按实际产生收取。二、凡与博皇签订的新经营管理合同，均给予商场品牌正式开业后12个月半租的优惠，为各品牌创造轻松的营商环境。2018年1月21日，博皇公司向廖梓彬出具收款收据，记载收取C1-xxx、xxx、xxx(御堡名门)11月份水电费529.5元、2018年6月22日收取5月份水电费624元、2018年8月10日收取7月份水电费460.5元、2018年9月15日收取8月份水电费378元、2018年10月16日收取9月份水电费484.5元、2018年11月27日收取10月份水电费378元、2019年1月21日收取12月份水电费555.5元、2019年2月25日收取1月份水电费386元、2019年4月30日收取2月份水电费180元以及3月份水电费691.5元,2019年5月15日收取水电费716元，2019年6月16日收取5月水电费700.5元，2019年7月16日收取6月水电费845元。2018年5月29日，廖梓彬与博皇公司签订《委托书》，约定：现廖梓彬委托大通国际装饰博览城将廖梓彬租赁合同押金与其预交费用转至广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司。作为博皇租赁合同书两个月押金，采用多退少补形式完成最后的合同租赁款项。廖梓彬在委托书下方签字，博皇公司在委托书上盖章。2018年7月20日，廖梓彬(乙方)与大通公司（甲方）签订《租赁合同解除协议》，约定：甲方广州大通房地产开发有限公司与乙方廖梓彬于2016年12月1日签订了《大通(国际)装饰博览城租赁合同书》，合同期限为2016年12月1日至2020年11月30日。现乙方自愿与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司重新签订租赁合同，经甲乙双方共同协商，达成如下协议：一、甲、乙双方签订的《大通（国际）装饰博览城租赁合同书》及附件于2018年7月20日提前解除。乙方应于2018年7月20日前结清商铺租金5790元、管理费余额0元、水电费7825元及各项杂费6385元。二、因乙方需与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司签订新合同导致原租赁合同无法履行，甲方同意按乙方意愿，自愿将其缴纳的租赁合同履约保证金及其他预交费用82747元作为乙方与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司签订新合同的保证金一次性转至广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司对公账户，乙方未缴清费用共20000元，实际转至广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司费用为62747元；三、甲乙双方履行完本协议第一、二条后不再存在租赁关系，如出现任何经济纠纷，乙方自愿承担由此产生的所有法律责任，并自行与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司协商处理。廖梓彬在解除协议下方签字，大通公司授权代表在合同上签字及盖章。一审庭审中，廖梓彬确认上述《租赁合同解除协议》中包含押金58068元、水电押金3000元、预收租金19356元、管理费2323元及2018年3月份租金9678元、消防图纸200元，确认已退还装修保证金、押金4200元。2018年5月29日，廖梓彬（乙方）与博皇公司（甲方）签订《补充协议书》，约定：一、甲方将位于广州白云xxxxxx**广场x楼Fxxx铺位建筑面积420平方米租赁给乙方，由乙方设立御堡专柜经营门窗品牌的商品；二、专柜租赁期限暂定2018年10月1日至2021年9月30日（以商场统一开业时间为准）。四、优惠条件：1、按照乙方合同建筑面积420平方米。甲方给予乙方三年合同内18月减免租金优惠（每平方85元租金，管理费25元收取，以商场x楼统一租金最低标准收取），其中分配为以下方案：（1）合同期内的第一年（自2018年10月1日至2019年9月30日）；租金按建筑面积每平方85元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取；（2）合同期内的第二年（自2019年10月1日至2020年9月30日），租金按建筑面积每平方85元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取；（3）合同期内的第三年（自2020年10月1日至2021年9月30日），租金按建筑面积每平方85元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取。2019年7月10日，博皇公司发出告示，记载：“贵品牌截止目前仍未办理正式合同，已严重违反非法占地使用经营，请您于2019年7月13日下午18:00前，收到该通知函的三个工作日，将铺内所有物品清空撤离，如该品牌考虑在博皇家居白云旗舰店继续经营，请您携带原签署的协议到四楼招商中心办理《租赁合同书》相关手续，本次将是最后一次洽谈机会，请专柜负责人重视通知函内容。”。同日，博皇公司将涉案店铺张贴了封条，廖梓彬与博皇公司共同将门加锁，直至2020年3月12日第一次看现场双方才打开门锁。依廖梓彬申请，一审法院于2019年11月12日委托广州市新誉工程咨询有限公司对涉案店铺的装修价值进行评估，广州市新誉工程咨询有限公司于2020年3月25日作出广州市白云区xxx街xxx路x号博览城编号C1-xxx、xxx、xxx商铺造价咨询报告书，评估金额合计863976.82元，其中装修、安装工程673714.35元，门窗、拆除广告、安装争议190262.47元。为此，廖梓彬先行垫付评估费22368元。一审中，双方共同确认涉案商铺无产权规划报建手续。一审法院多次就涉案商铺的交还问题询问双方意见，廖梓彬于2020年4月29日将涉案商铺交还给博皇公司，双方签订了《移交确认书》，确认其中造价咨询报告书门窗争议项列明的：第14项(评估价513.6元)、69项（评估价784元）以及第26项（评估价3871元）、31项门扇（评估价3859.2元）已由廖梓彬处理。一审庭审中，廖梓彬称2017年6月6日开始装修，大概3个月，没有对外经营过，但大通公司收取了一个月的租金等费用，至2019年7月份停水电，没有开业及对外经营，之所以产生水电费是因为装修至2019年才完成，装修产生水电费，解除协议中的数据是大通公司、博皇公司计算出来不准确的，不重新签订合同就不能再继续免租，博皇公司承诺开业之后再按5折收取租金，暂定2018年8月开业，实际是2019年9月开业。大通公司、博皇公司称解除协议数据只是一部分，不代表大通公司放弃管理费、使用费和公摊费，大通公司、博皇公司均未给予廖梓彬免租期。一审法院认为：廖梓彬以及大通公司、博皇公司就未取得建设工程规划许可证的涉案店铺签订的《大通（国际）装饰博览城租赁合同》、《补充协议书》违反了法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。故廖梓彬主张确认租赁合同无效，予以支持。关于保证金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。廖梓彬现主张退还保证金，予以支持。至于退还保证金的数额以及承担责任。廖梓彬与大通公司于2018年5月29日签订《委托书》，约定：现廖梓彬委托大通国际装饰博览城将原有租赁合同押金与其他预交费用转至广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司。廖梓彬与大通公司于2018年7月20日签订《租赁合同解除协议》，约定：因廖梓彬需与博皇公司签订新合同导致原租赁合同无法履行，大通公司同意按照廖梓彬意愿，自愿将其缴纳的租赁合同履约保证金及其他预交费用82747元作为廖梓彬与博皇公司签订新合同的保证金一次性转至博皇公司对公账户，未缴清费用共20000元，实际转至博皇公司费用为62747元。依据上述协议约定，博皇公司承接大通公司原有的权利义务，大通公司转入博皇公司62747元作为保证金，现合同无效，故廖梓彬主张大通公司、博皇公司共同退还保证金61068元，予以支持，多出1679元可抵扣廖梓彬需支付给大通公司、博皇公司的占用使用费。廖梓彬称不重新签订合同就不能免租，《租赁合同解除协议》数据是大通公司、博皇公司结算出来，但廖梓彬也称大通公司、博皇公司承诺免租的前提条件，而廖梓彬与博皇公司签订的《补充协议书》也明确三年内租金、管理费减半收取，故廖梓彬称不认可《租赁合同解除协议》的结算，不予采信，大通公司、博皇公司辩称《租赁合同解除协议》仅为了将场地顺利移交，协议中的各项费用只计算一部分，并不代表大通公司放弃管理费、使用费和公摊费用，但《租赁合同解除协议》为格式文本，为大通公司制定，故大通公司再称《租赁合同解除协议》所作的结算不代表全部的费用，无事实依据，对其上述辩称不予采纳。关于大通公司反诉主张自2017年6月6日至2018年7月20日的占用使用费、物业管理费以及公摊费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效的，出租人有权要求承租人按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。大通公司与廖梓彬于2018年7月20日签订了《租赁合同解除协议》，约定扣除未缴清费用20000元，双方已就之前的占用使用费、管理费以及其余杂费等作相应的结算，故大通公司再向廖梓彬主张支付上述期间的占用使用费、物业管理费以及公摊费用，于法无据，不予支持。关于博皇公司主张廖梓彬支付2018年7月21日至店铺实际交还之日的房屋使用费、综合管理费。博皇公司于2018年4月15日发出通知，“原大通C区物业今年4月1日开始由博皇家居集团全面接管，集团决定2018年4月-7月期间，投入巨资对商场进行全面升级改造。在商场改造期间的租金全部免除”，廖梓彬与博皇公司签订《补充协议书》，约定：专柜租赁期限暂定2018年10月1日至2021年9月30日（以商场统一开业时间为准），合同期内的第一年（自2018年10月1日至2019年9月30日）；租金按建筑面积每平方85元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取；（2）合同期内的第二年（自2019年10月1日至2020年9月30日），租金按建筑面积每平方85元/平方收取一半，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取。依据上述约定，廖梓彬与博皇公司的租赁期限自2018年10月1日开始，且廖梓彬称博皇公司于2018年9月才开始试业，故博皇公司主张自2018年7月21日至2018年9月30日期间的租赁使用费以及物业管理费，不予支持。至于2018年10月1日至2019年7月5日被告博皇公司停水电之日租赁使用费以及物业管理费，原告正常使用涉案店铺，参照《补充协议书》约定：按建筑面积每平方85元收取一半租金，综合管理费每月按建筑面积25元每平方米收取，廖梓彬应支付博皇公司上述期间占用使用费163529元（17850元×9个月+17850元÷31天×5天），抵扣廖梓彬未主张的保证金1679元，廖梓彬仍需支付占用使用费161850元，管理费95593.55元（10500元×9个月+10500元÷31天×5天）；至于2019年7月6日至2020年3月12日开锁之日，因博皇公司主动停水停电以及粘贴封条，造成廖梓彬无法使用涉案店铺，故博皇公司反诉主张2019年7月6日至2020年3月12日的占用使用费、综合管理费，不予支持。至于2020年3月13日至2020年4月29日的占有使用费、综合管理费，博皇公司一审庭审中称停水停电，如廖梓彬需要可以通水电，又称为充值取电，但博皇公司未告知廖梓彬，故博皇公司主张2020年3月13日至2020年4月29日的占用使用费、综合管理费，不予支持。关于装修损失。廖梓彬主张大通公司、博皇公司依据装修损失评估报告数额赔偿装修损失，依造价咨询报告书，涉案店铺的评估价值为863976.82元（装修、安装工程673714.35元，门窗、拆除广告、安装争议190262.47元），该鉴定过程符合法定程序，并无不当，对该鉴定结果予以采信。关于其中门窗、拆除广告、安装争议项数额190262.47元，涉案商场作为装饰博览城，销售门窗属于该博览城的行业定位范围内，作为销售门窗店铺，装修样板门窗属于正常合理的销售行为，且现该样本门窗已嵌入墙板，如拆除必定引起样本门窗价值的减损，故样板门窗部分包含在装修损失范围内符合情理；对于广告牌，廖梓彬提交图片证实广告牌的存在，结合广告牌的位置，该广告牌应属于装修损失范围内。因廖梓彬交场过程中拆除第14项(评估价513.6元)、69项（评估价784元）以及第26项（评估价3871元）、31项门扇（评估价3859.2元），酌定第26项、31项门扇价值分别为2322.6元、2315.52元，扣除上述纳入鉴定范围但被廖梓彬处理的装修5935.72元（513.6元+784元+2322.6元+2315.52元），确认涉案店铺的装修评估价值为858041.1元（863976.82元-5935.72元）。涉案店铺于2017年8月30日装修完毕，廖梓彬与博皇公司租赁合同期限为2018年10月1日至2021年9月30日（共36个月），廖梓彬已实际使用涉案店铺至2019年7月5日，故廖梓彬实际使用涉案店铺9个月，经计算成新率为0.75，故涉案店铺的装修的剩余价值为643530.83元（858041.1元×0.75）。因廖梓彬与大通公司、博皇公司签订租赁合同时对涉案场地的规划报建及产权未作相应的注意，对租赁合同无效均有过错，酌定双方对合同无效所引起的装修损失各自承担50%的责任，涉案店铺的装修损失为643530.83元，故大通公司、博皇公司应赔偿廖梓彬装修损失321765.41元（643530.83元×0.5），超出的部分，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年5月15日作出判决如下：一、确认廖梓彬与广州大通房地产开发有限公司于2016年12月1日签订《大通（国际）装饰博览城商铺租赁合同》、与广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司于2018年5月29日签订《补充协议书》无效；二、于本判决生效之日起五日内，广州大通房地产开发有限公司、广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司返还廖梓彬保证金61068元；三、于本判决生效之日起五日内，广州大通房地产开发有限公司、广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司向廖梓彬赔偿装修损失321765.41元；四、于本判决生效之日起五日内，廖梓彬向广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司支付占用使用费161850元、管理费95593.55元；五、驳回廖梓彬的其他诉讼请求；六、驳回广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司的其他反诉请求；七、驳回广州大通房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7175元，由廖梓彬负担4586元，广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担2589元并于判决生效之日起五日内向廖梓彬支付；广州大通房地产开发有限公司反诉受理费3196元由其负担；广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司反诉受理费4452元，由广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担2363元，廖梓彬负担2089元并于判决生效之日起五日内向广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司支付；评估费22368元，由廖梓彬负担11184元，广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担11184元并于判决生效之日起五日内向廖梓彬支付。二审中，各方均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人廖梓彬以及上诉人大通公司、被上诉人博皇公司就未取得建设工程规划许可证的涉案店铺签订的《大通（国际）装饰博览城租赁合同》、《补充协议书》为无效合同正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人大通公司与上诉人廖梓彬于2018年7月20日签订了《租赁合同解除协议》，约定扣除上诉人廖梓彬未缴清费用20000元，双方已就之前的占用使用费、管理费以及其余杂费等作了相应的结算，故一审判决认定上诉人大通公司再向上诉人廖梓彬主张支付上述期间的占用使用费、物业管理费以及公摊费用于法无据而不予支持正确。现上诉人大通公司上诉再次提出该诉请，本院不予支持。一审判决已就上诉人廖梓彬仍需支付2018年10月1日至2019年7月5日的占用使用费161850元、管理费95593.55元的理据作了详细、充分的论述，合法合理，本院予以维持。上诉人廖梓彬上诉主张涉案商铺一直无正式开业，也无发生过被上诉人博皇公司对正式营业后店铺的管理问题，但上诉人廖梓彬对此未能举证证明，而根据被上诉人博皇公司提交的收款收据，上诉人廖梓彬承租的涉案商铺在上述期间均有缴纳水电费，故上诉人廖梓彬的上述上诉意见不成立，本院不予采纳。关于装修损失的问题。如前所述，上诉人廖梓彬对涉案商铺进行了装修并实际使用，一审判决根据涉案商铺的装修成新率以及酌定双方对合同无效所引起的装修损失各自承担50%的责任，认定被上诉人博皇公司应赔偿上诉人廖梓彬装修损失321765.41元，符合公平合理原则，本院予以维持。上诉人廖梓彬关于上诉人大通公司、被上诉人博皇公司向其赔偿装修损失863976.82元的上诉请求不成立，本院不予支持。根据上诉人廖梓彬与上诉人大通公司签订的《租赁合同解除协议》，双方已就之前的相关费用进行了结算，约定双方不再存在租赁关系，如出现任何经济纠纷，上诉人廖梓彬自愿承担由此产生的所有法律责任，并自行与被上诉人博皇公司协商处理。结合被上诉人博皇公司于2018年4月15日发出的通知以及被上诉人博皇公司实际接收了上诉人大通公司移交的上诉人廖梓彬的相关费用，且于2018年5月29日与上诉人廖梓彬就涉案商铺签订了《补充协议书》，被上诉人博皇公司事实上承接了上诉人大通公司原有的权利义务，故上诉人大通公司关于其无需向上诉人廖梓彬赔偿装修损失的上诉请求合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2673号民事判决第一项、第二项、第四项、第六项、第七项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2673号民事判决第五项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2673号民事判决第三项为：于本判决生效之日起五日内，被上诉人广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司向上诉人廖梓彬赔偿装修损失321765.41元；四、驳回上诉人廖梓彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费7175元，由上诉人廖梓彬负担5548.8元、上诉人广州大通房地产开发有限公司负担331.7元、被上诉人广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担1294.5元；上诉人广州大通房地产开发有限公司反诉受理费3196元由其负担；被上诉人广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司反诉受理费4452元，由上诉人廖梓彬负担2089元、被上诉人广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担2363元；评估费22368元，由上诉人廖梓彬负担11184元、被上诉人广州博皇惠盛家居建材市场管理有限公司负担11184元。二审案件受理费22149.72元，由上诉人廖梓彬负担17863.48元、上诉人广州大通房地产开发有限公司负担4286.24元。本判决为终审判决。审判员  韩志军二〇二〇年十月二十八日书记员  彭文悦书记员  区敏儿