浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初3820号 原告（反诉被告）：永康市益远机电制造有限公司，住所地：浙江省永康市城西新区月桂北路****。 法定代表人：陈胜。 原告（反诉被告）：林浪平，女，1993年12月14日出生，汉族，住浙江省永康市。 两原告的委托诉讼代理人：应美群，浙江纬马律师事务所律师。 被告（反诉原告）：永康市鑫恒铸造有限公司，住所地：浙江省永康市古山镇清塘下村工业生产基地。 法定代表人：胡仁标。 委托诉讼代理人：丁群伟、徐凌窈，浙江丽州律师事务所律师。 被告：永康市金通房产经纪有限公司，住所地：浙江省永康市东城街道三马路****。 法定代表人：朱金通。 原告永康市益远机电制造有限公司（以下简称“益远公司”）与被告永康市鑫恒铸造有限公司（以下简称“鑫恒公司”）、永康市金通房产经纪有限公司（以下简称“金通公司“）建设用地使用权纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理，依法适用简易程序。后应被告鑫恒公司的申请，本院于2020年7月28日追加林浪平为本案原告，并通知了当事人。被告鑫恒公司于2020年7月28日向本院提起反诉，本院于同日予以受理。分别于2020年8月14日、8月20日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告益远公司、林浪平的委托诉讼代理人应美群、被告鑫恒公司的法定代表人胡仁标及其委托诉讼代理人丁群伟、被告金通公司的法定代表人朱金通到庭参加诉讼，第二次庭审，原告益远公司的负责人及林浪平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告益远公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告三方于2020年6月6日签订的二份转让合同；二、原告没收被告鑫恒公司交付的20万元定金；三、被告鑫恒公司支付原告因本案诉讼支出的律师代理费15000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月6日，原、被告通过协商，达成转让合同二份，合同对转让标的、转让价款、价款支付时间、定金等主要事宜做了约定。按合同第三条、第四条的约定，被告应在合同签订之日后十日内各支付400万元定金，但至今被告仅支付20万元定金。事后，经催告，被告以各种理由拒付。 被告鑫恒公司答辩称，被告没有与益远公司展开洽谈，开展洽谈的人是林浪平的委托代理人吴景明、吕永鸿。双方签署合同时益远公司确实派了人过来盖章。洽谈时益远公司从未告知涉案土地被查封，林浪平一直是以涉案标的的抵押权人身份参与洽谈。合同签订后，鑫恒公司发现林浪平可能不是债权人，故要求吴景明与林浪平洽谈，但吴景明要求先支付部分定金，林浪平才会来谈，故鑫恒公司支付了20万元，但林浪平一直没有出面谈。鑫恒公司意识到可能被骗向公安机关报案，公安机关要求补充材料，在此过程中，接到了法院的诉状。本案20万元定金的交付是经过双方协商后先交20万元再继续洽谈，待林浪平的身份确定后再继续往下走，但林浪平违反口头协议，且涉案房产涉及多起查封，根本无法过户。且经了解林浪平根本不是抵押权人，故违约损失应由原告林浪平和益远公司承担。 被告金通公司答辩称，我公司是中间方，并非担保机构。签合同之前是出让人和买受人一起拟的合同。 被告鑫恒公司向本院提出反诉请求：一、原告林浪平、益远公司双倍返还鑫恒公司定金40万元；二、益远公司、林浪平支付鑫恒公司因本案诉讼支出的律师代理费20000元；三、由益远公司、林浪平承担本案诉讼费用。事实和理由：鑫恒公司知悉金通公司作为中介出售厂房，经与金通公司联系后，获知是林浪平所委托，所售厂房系益远公司所有的土地使用权，土地证号为：永国用（2013）第7&tim**;×4号。经鑫恒公司、金通公司、林浪平及其委托人吴景明、吕永鸿多次洽谈，林浪平表示其系涉案土地的抵押权人，其已通过合法手段受让债权，并向原告交付债权转让协议书复印件一份作为凭证，故鑫恒公司相信其陈述为真。2020年6月6日，原、被告达成《转让合同》2份，被告益远公司全程未参与洽谈，亦作为出让人在两份《转让合同》中盖章。合同签订后，原告准备了充足资金准备履行合同，但对于林浪平是否真正享有涉案土地的抵押债权持有怀疑态度，故要求林浪平出具其对该债权拥有完全所有权（含处置权和收益权等），林浪平的代理人吴景明要求原告至少支付一部分定金，林浪平才愿意回到永康签署该债权承诺书。原告遂于2020年6月11日向林浪平、益远公司交付定金20万元，款项依约支付至金通公司法定代表人朱金通账户。该款交付后，发现益远公司涉案众多，土地已经被查封，无法办理过户登记手续。原告对该事项提出异议，但林浪平一直回避，拒绝对该两事项给鑫恒公司保障。 原告（反诉被告）益远公司答辩称，本案转让标的是永康市现代农业装备高新技术产业园北地块3号、4号土地使用权及地上建筑物，不包括债权。益远公司有很多债务，在双方交易之前已经存在，在法院公开网上可以查询，没有必要隐瞒，这是鑫恒公司应尽到的审慎义务。益远公司、林浪平未构成违约，这是预售房产，待房子造好之后办理过户手续，合同才履行完，鑫恒公司现认为我方违约是不存在的。请求依法驳回鑫恒公司的反诉请求。 原告（反诉被告）林浪平答辩称，林浪平系受益远公司委托参与谈判，谈成后是益远公司盖章。 原告围绕诉讼请求向本院提交了下列证据： 一、2020年6月6日益远公司与被告鑫恒公司签订的《转让合同》原件二份，用以证明双方签订合同及相关约定的事实。 二、收条、打款凭证各一份，用以证明被告仅支付定金20万元的事实。 三、授权委托书一份，用以证明林浪平系受益远公司委托洽谈合同的事实。 四、委托代理合同及发票各一份，用以证明原告支付代理费15000元的事实。 五、永康市市政府文件一份，用以证明涉案土地按照政策可以分割的事实。 被告鑫恒公司质证意见：对证据一的真实性无异议，出让方是林浪平和益远公司，洽谈过程是鑫恒公司和林浪平进行，益远公司从未参与洽谈。鑫恒公司之所以愿意签署本合同是因为林浪平宣称其是涉案标的抵押权人，并称益远公司同意，故获得了所有权人和抵押权人的同意，所有才签订合同。事后证明林浪平并不是抵押权人。林浪平和益远公司在签署合同过程中并未告知涉案土地被查封，根据鑫恒公司事后了解，涉案土地并不享有可分割的政策。对证据二，该收条是朱金通开具给益远公司的，鑫恒公司未见过。对打款凭证真实性无异议，是吴景明告知胡仁标交付20万元定金后林浪平才会回永康继续洽谈，所以胡仁标才支付的。对证据三的真实性有异议，林浪平是抵押权人的身份洽谈的，并非以益远公司的代理人身份。对证据四的真实性无异议，但该费用应由益远公司和林浪平承担。对证据五的真实性无异议，文件第二条第三款载明不改变土地使用用途和规划要求，涉案土地用途是农业相关，被告鑫恒公司是铸造业，两者不相符，原告并未告知这一细，到目前为止原告也未提交土地出让合同用以证明土地使用用，文件规定分割宗数限制载明面积30亩以下最多分割三宗，而本案原告的土地刚好是30亩，最多只能分割为三宗，不能分割成四宗。这个文件表达的是如果可以分割必须要达到的条件，并不是说满足了条件就允许分割，还要经相关部门审查，故没有人能确定这块土地是否确实可以分割。 被告金通公司质证意见：是出让方和买受方谈好后找我的。对证据一无异议。对证据二真实性无异议，款项还在我公司账户。对证据三、四，我不知情。对证据五不清楚。 被告鑫恒公司向本院提交了下列证据： 1、债权转让合同复印件一份，用以证明林浪平自称其系涉案土地抵押权人，让被告鑫恒公司信以为所有权人和抵押权人共同同意与被告签署转让合同，但该债权转让合同系虚假的事实。 原告质证意见：对证据1三性无法核实，有异议。合同中“林浪平”并非林浪平所签，我方并未向被告提交这份债权转让合同。 被告金通公司质证意见：另外一个人买的时候我看到过，吕永鸿有出示过，但签涉案合同时没有看到过。 2、短信一组，用以证明胡仁标于2020年6月11日要求林浪平回电、碰面，林浪平要求与其父亲联系，胡仁标要求直接与林浪平洽谈，林浪平未否认合同是她所签的事实。 原告质证意见：无法证明被告的待证目的，根据双方的合同，被告只要将定金交给中介就行了。 被告金通公司质证意见：无异议。 3、说明、承诺函一份，用以证明鑫恒公司发现本次转让可能有问题后要求林浪平出具承诺函确认已经付清所有债权转让款，并确认债权没有抵押、质押，但林浪平拒绝签署的事实。 原告质证意见：债权没有在林浪平名下，故这个说明和承诺函不会签的。本案转让的不是债权和抵押权，是转让地上建筑物。 被告金通公司质证意见：鑫恒公司确实有到我公司要求过。 4、农行账户明细一份，用以证明鑫恒公司从2020年6月4日开始银行账户有800万元以上，已经为履行合同做好了准备。 原告质证意见：对真实性无异议，但到目前为止被告仅支付20万元。 被告金通公司质证意见：不清楚。 5、录音三份，用以证明被告要求原告林浪平出具债权保证的事实。 原告质证意见：录音可以表明被告事后要求原告提交声明，并非事前要求，不能达到被告的证明目的。被告也说自己很有经验，签合同时应该确认债权。对于债权双方并没有谈过。录音与本案无关。第三份录音中朱金通也没有看到过债权转让协议。 被告金通公司质证意见：无异议。 6、不动产登记信息查询记录单一份，用以证明涉案土地在本案合同签订前已经被查封，依法不得转让，但两原告隐瞒从未告知，涉案土地不存在建筑物，不能转让。标的物被抵押，应当获得抵押权人同意。 原告质证意见：对真实性无异议。但被告也应当自己履行谨慎注意义务，本案转让标的是地上建筑物，属于预购合同。我们收到钱后将钱还掉，是完全可以履行的。 被告金通公司质证意见：无异议。 7、委托代理合同、发票各一份，用以证明鑫恒公司因本案诉讼支出律师代理费20000元的事实。 原告质证意见：无异议。 被告金通公司质证意见：无异议。 被告金通公司未提交证据。 本院认证意见：对原告证据一、二、四、五的真实性，经两被告质证无异议，本院予以确认。对证据三，系两原告内部协议，两被告均陈述签订合同时并未出示，原告无证据表明其向两被告出示了该授权委托书，故本院对证据三不予确认。从转让合同内容看，林浪平系共同出让方。 对被告证据1，系复印件，原告不予认可，本院不予确认。对证据2，本院对真实性予以确认，可以证明被告在签订合同后要求与原告协商洽谈的事实。对证据3，结合证据5可以证实被告有要求原告签署承诺函的事实。对证据4，本院对真实性予以确认。对证据5，本院对真实性予以确认，可以证明被告积极找原告协商洽谈合同的事实。对证据6、7，本院予以确认。 经审理，本院认定事实如下：2020年6月6日，原告林浪平、益远公司与被告鑫恒公司签订《转让合同》二份，约定：原告将坐落于浙江省永康市现代农业装备高新技术产业园区北地块3号、4号地块（包含建筑物、构筑物、用水用电设施等）转让给被告鑫恒公司，土地使用权按2650元/平方米，建筑面积造价约1100元/平方米；合同签订后，被告应各付定金400万元（两份合同共800万元）至被告金通公司监管账户（签订合同后十日内支付200万元，建筑工程对进场施工15天内支付200万元）；如原告违约，则被告有权要求双倍返还定金；如被告鑫恒公司违约，则原告有权没收定金。 2020年6月11日，被告鑫恒公司的法定代表人因怀疑林浪平是否有权处理涉案土地使用权转让事宜以及合同是否能顺利履行，与原告林浪平联系要求洽谈，原告林浪平未有回应。同日，被告鑫恒公司向金通公司账户支付定金20万元。6月13日，被告鑫恒公司与原告林浪平的委托代理人吴景明联系，要求原告林浪平签署《承诺函》，保证其持有对益远公司的合法债权，但原告林浪平未予出具。 另查明，在双方签订《转让合同》时，涉案土地使用权已被法院查封。 原告益远公司因本案诉讼支出了律师代理费15000元，被告鑫恒公司因本案诉讼支出了律师代理费20000元。 本院认为，原告益远公司、林浪平与被告鑫恒公司之间的土地使用权转让合同关系系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，认定合法有效。现原、被告双方均确认同意解除该二份转让合同，本院予以支持。双方签订转让合同时，两原告并未告知被告鑫恒公司涉案土地使用权被查封的重要事项，且该事项事关合同目的能否实现，其行为已构成违约。且在被告鑫恒公司对原告林浪平是否有权处理涉案土地使用权转让事宜、以及本案土地使用权转让合同能否继续履行产生合理怀疑后要求原告林浪平补充说明，但原告并未予理会。故在此前提下，被告未按合同约定的期限足额支付定金，其行为并不构成违约。故原告益远公司、林浪平的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告鑫恒公司诉请要求原告益远公司、林浪平双倍返还定金，合法有据，本院予以支持。但对于鑫恒公司要求原告支付律师代理费的请求，本院认为，该律师费属于违约金请求，被告鑫恒公司已经主张双倍返还定金，且其并无证据表明双倍返还的定金不足以弥补其损失，故本院不予支持。庭审中，双方当事人均确认鑫恒公司支付给原告益远公司、林浪平的20万元定金尚存于被告金通公司，金通公司亦同意20万元直接从该公司支付，故为减轻诉累，本院确定由被告金通公司返还被告鑫恒公司定金20万元，由原告益远公司、林浪平返还被告鑫恒公司20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）林浪平、永康市益远机电制造有限公司与被告（反诉原告）永康市鑫恒铸造有限公司于2020年6月6日签订的两份《转让合同》。 二、由原告（反诉被告）林浪平、永康市益远机电制造有限公司在判决生效后五日内返还被告（反诉原告）永康市鑫恒铸造有限公司定金200000元。 三、由被告永康市金通房产经纪有限公司在判决生效后五日内返还被告（反诉原告）永康市鑫恒铸造有限公司定金200000元。 四、驳回原告（反诉被告）林浪平、永康市益远机电制造有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）永康市鑫恒铸造有限公司的其他反诉请求。 如原告（反诉被告）林浪平、永康市益远机电制造有限公司未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2263元（已减半收取），由原告永康市益远机电制造有限公司、林浪平负担，反诉案件受理费3800元，由原告永康市益远机电制造有限公司、林浪平负担3650元，由被告永康市鑫恒铸造有限公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 应晓霞 二〇二〇年十月二十三日 代书记员 鲍雅莉