河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民再237号再审申请人(一审被告、二审上诉人):河南弦发置业有限公司，住所地：河南省光山县城兴隆街。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：余家军，河南人天律师事务所律师。被申请人(一审原告,二审被上诉人):黄宗全，男，1971年11月28日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：李厚民，河南人天律师事务所律师。一审第三人：蒋德虎，男，1966年10月16日出生，汉族，住河南省光山县。再审申请人河南弦发置业有限公司（以下简称弦发公司）因与被申请人黄宗全、一审第三人蒋德虎房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫15民终1434号民事判决书，向河南省高级人民法院申请再审。2020年7月29日，河南省高级人民法院作出（2020）豫民申2369号民事裁定，指令再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人弦发公司的委托诉讼代理人余家军，被申请人黄宗全的委托诉讼代理人李厚民到庭参加诉讼。一审第三人蒋德虎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。弦发公司再审请求：撤销一、二审判决，依法改判，并由被申请人承担本案诉讼费用。事实与理由：（1）有新证据，足以推翻原判决。2019年6月3日光山县公安局立案决定书，证明蒋德虎因未经公司同意擅自处理公司房产已涉嫌犯罪，被刑事立案侦查。（2）原审认定黄宗全已经交付全部房款证据不足。剩余房款46万元黄宗全根本没有支付，蒋德虎签字的计算单弦发公司不知情也不认可。（3）原审适用法律错误，本案《商品房买卖合同》不是双方真实意思表示，是蒋德虎隐瞒公司签订的，黄宗全为了抵债其主观也是恶意的，因此蒋德虎在无权处分的情况下签订的合同是无效的。黄宗全提交意见称，（1）光山县公安局对蒋德虎因职务侵占罪进行立案已经过了一年多，不能证明蒋德虎已经被认定为职务侵占罪，已经超期立案。（2）蒋德虎虽然不是弦发公司的股东，但是弦发公司开发案涉项目的合伙人，是该项目的股东。（3）黄宗全用51万元购买案涉房屋系蒋德虎用自己开发的房子冲抵对黄宗全的欠款，并且房款从蒋德虎在项目中的利润中扣除，是真实的商品房买卖合同。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回再审申请人的再审请求。一审第三人蒋德虎未向本院提交意见。黄宗全向一审法院起诉请求：（1）依法解除原告与被告于2013年9月15日签订的商品房买卖合同；（2）要求被告退还已支付购房款51万元及利息（从2013年9月15日起按银行同期贷款利率计算利息至付清之日止）；（3）要求被告再赔付一倍的购房款51万元；（4）本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年第三人蒋德虎因参与开发光山县盘龙城项目，向本案原告黄宗全借款400000元，约定月息2分。借款到期后，黄宗全多次向蒋德虎催要，但蒋德虎因资金紧张一直未还。2013年8月，黄宗全再次向蒋德虎催要借款，蒋德虎提出以其参与开发的光山县盘龙城项目的房屋一套抵债，黄宗全同意。2013年9月5日，蒋德虎向盘龙城项目部出具欠条一份，主要内容为“欠条今欠盘龙城项目部现金伍万元整（￥50000元房款黄宗全）蒋德虎2013.9.5”，后经蒋德虎催促，盘龙城项目财务人员于2013年9月26日向黄宗全出具了收款收据一份，主要内容为收到黄宗全交来盘龙城7B栋1单元1103号房订金50000元整。2013年9月15日，经被告弦发公司核算，黄宗全定购房号为7B楼1单元1103号房屋，面积126.89㎡，总房款510000元，已付款50000元，本次应付款460000元，蒋德虎在计算单上签署有“此房款由蒋德虎全部承担蒋德虎2013.9.15”的字样。同日，原告黄宗全与被告弦发公司签订《商品房买卖合同》（合同编号10510），约定买受人黄宗全购买的房屋为弦发盘龙城第7B座1单元11层1103号房，房款总金额510000元，付款方式为一次性付款（签订合同之日付清）。合同签订后，原告多次找被告要求交付房屋，被告一直拖延未交付。另查明，被告已将弦发盘龙城第7B座1单元11层1103号房售卖他人并交付使用。原告黄宗全与第三人之间的民间借贷（本金400000元）债权债务在上述《商品房买卖合同》（合同编号10510）签订后已消灭。又查明，蒋德虎因欠他人借款，其以与本案相同的方式，用盘龙城房屋向吴某抵付债务，该房屋为第7B座1单元17层1703号房，总房款480000元，房款支付手续由蒋德虎办理，房屋已交付且吴某已经入住,吴某本人并未向被告支付任何房款。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。本案原告与被告签订了《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，原、被告应按照合同约定履行各自的义务。被告弦发公司辩称其对该合同不知情、合同系第三人蒋德虎与原告黄宗全签订的，原、被告不存在买卖合同关系，但盘龙城项目财务人员已向原告出具了订金收据，证明被告对黄宗全订购该套房屋知情，且《商品房买卖合同》上已有被告弦发公司加盖公章，故对被告的该项辩解意见一审法院不予采信。关于《商品房买卖合同》上的法定代表人签名，被告认为该签名不是李伟本人所签，其委托诉讼代理人诉讼中向一审法院申请对李伟的签名真实性予以鉴定，但未对合同上加盖的公司印章提出异议，因公司印章是依法刻制并经工商机关登记备案确认，是法人行使管理本单位事物、对外承担法律义务和后果的标记，加盖公司印章的行为足以使合同成立，且根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，本案所签合同并非系必须由法定代表人签名的文书，故对被告的鉴定申请，一审法院不予支持。关于原告是否按合同支付房款的问题，其交付的50000元订金，有第三人蒋德虎向盘龙城项目部出具的欠条、盘龙城项目财务人员出具的收款票据、第三人蒋德虎的陈述等证据予以佐证，对该订金已实际支付的意见，一审法院予以采信。剩余尾款460000元的支付，被告辩称其未收到，但原、被告就本案争议房屋的总房款达成合意并形成计算单，蒋德虎作为项目股东在计算单上签字承诺由其承担剩余全部费用。根据证人吴某的当庭证言，其对蒋德虎享有的债权亦以同样的方式进行抵债，蒋德虎在项目财务上为吴某办理房款支付手续后，被告才与吴某签订《商品房买卖合同》并将该房屋交付给吴某。同时，其他购买人谈某亦证明，其在正常购买盘龙城房屋时，被告与其核算的计算单上有李伟、陈和存签字优惠的内容，该计算单由盘龙城项目财务人员留存（谈某只留有复印件），谈某按照合同约定方式完成首付给付及银行按揭贷款手续后，被告弦发公司才与其签订正式《商品房买卖合同》。本案中，原告出示有计算单，虽然被告否认该计算单，但蒋德虎本人予以认可并表示该计算单系其在项目财务账目中拍照取得。而且从谈某购房的计算单可以看出，被告在售卖盘龙城小区房屋时有公司管理人员或者项目股东在计算单上签字且财务对此认可的做法，故对本案原告提供的计算单一审法院予以采信。同时，由吴某、谈某的证言可以看出，被告弦发公司的一般性售房习惯是在买受人按合同完成相关支付手续后，才与买受人签订正式的《商品房买卖合同》，本案被告已与原告签订了正式的《商品房买卖合同》，且有蒋德虎的陈述意见及原告订购房屋的计算单予以印证，应当视为被告已认可原告支付了房屋尾款460000元。合同签定后，原告多次向被告要求交付房屋，被告均未提出尾款支付存在问题并催要，亦从侧面证明原告已履行合同的全部房款支付义务。因此，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，原告已履行了合同义务，被告弦发公司应按照合同约定，向原告交付盘龙城第7B座1单元11层1103号房屋。现被告在明知盘龙城第7B座1单元11层1103号房已被原告订购的情况下，未告知原告解除合同，擅自将该房屋售于他人并已实际交付，致使原、被告于2013年9月15日签订的《商品房买卖合同》目的无法实现，构成根本违约，对原告要求解除该合同的请求，一审法院予以支持。合同解除后，原告要求被告退还已支付的购房款510000元及利息的请求，符合相关法律规定，一审法院予以支持。关于原告要求退还房款的利息，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定自合同第八条的最后交付期限（2015年1月30日）的第二天起，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，故原告要求的利息应当自2015年1月31日起按每日万分之一计算至房款全部退还之日止。关于原告要求被告赔付一倍购房款510000元的请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款之规定，一审法院判决：一、解除原告黄宗全与被告河南弦发置业有限公司于2013年9月15日签订的《商品房买卖合同》；二、被告河南弦发置业有限公司向原告黄宗全返还购房款510000元及利息（利息以未退还的购房款为本金，自2015年1月31日起，以日万分之一的利率计算至还清之日止）；三、被告河南弦发置业有限公司向原告黄宗全赔偿510000元；四、驳回原告黄宗全的其他过高诉讼请求。以上二、三判项中的钱款于本判决生效之日起十五日内付齐。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14080元，由被告河南弦发置业有限公司承担。二审查明事实与一审相同。本院二审认为，本案争议的焦点问题在于：（1）黄宗全提供的其与弦发公司2013年9月15日签订的《商品房买卖合同》是否有效；（2）弦发公司是否应当承担51万元的赔偿责任。关于黄宗全提供的其与弦发公司2013年9月15日签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。本案中，弦发公司上诉称“被上诉人与第三人有恶意串通行为，因第三人欠被上诉人欠款，双方存在重大利害关系，被上诉人提供的《商品房买卖合同》应当认定为无效合同”，经查，一审中，蒋德虎向法院提供了《股权认筹协议》，证明其在涉案项目中有投资股份，弦发公司当庭并未予以否认，蒋德虎虽没有提供证据证明其在弦发公司的任职，但作为涉案项目的投资人，相比其与黄宗全之间的40万元的民间借贷关系，其与弦发公司之间反而具有更加重大的利益关系，同时，弦发公司在一、二审中均没有提供证据证明黄宗全与蒋德虎有恶意串通行为，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，其应当承担不利的后果；弦发公司上诉称“上诉人根本不知道何时与被上诉人签过《商品房买卖合同》”，经查，弦发公司在涉案项目的财务人员向黄宗全出具了项目第7B栋1单元1103号房的订金收款收据，该收款收据显示的房屋与黄宗全提供的《商品房买卖合同》买卖的房屋为同一套房屋，该《商品房买卖合同》加盖有弦发公司的印章，而且，蒋德虎在一审中认可黄宗全提供的证据和陈述，以上证据足以证明弦发公司对签订该《商品房买卖合同》是明知的；综上，黄宗全提供的其与弦发公司2013年9月15日签订的《商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，弦发公司亦未提供证据证明该《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该《商品房买卖合同》应为有效合同。关于弦发公司是否应当承担51万元的赔偿责任的问题。本案一审中，弦发公司对黄宗全提供的《计算单》不予认可，但蒋德虎作为作为涉案项目的投资人，在其与弦发公司有更加重大利益关系的情况下，在庭审中认可黄宗全提供的证据和陈述，同时，该计算单所涉及的金额、日期均与双方之间的《商品房买卖合同》完全吻合，亦与证人吴某、谈某出庭作证的证言所证明的交易习惯相一致，故一审法院采信该《计算单》并无不当，否则，弦发公司不可能在同一天与黄宗全签订《商品房买卖合同》，并在该《商品房买卖合同》第六条用手写的方式约定“买受人采用一次性付款方式付款，总房款共计人民币伍拾壹万元整，于签定本合同之日付清。”；因为弦发公司已认可黄宗全支付了房屋购买款项，在黄宗全已履行合同义务的情况下，弦发公司未告知黄宗全解除合同，擅自将该房屋出售给他人，致使当事人双方之间的《商品房买卖合同》目的无法实现，构成根本违约，故一审判决依据《中华人民共和国合同法》的规定，解除双方之间的《商品房买卖合同》，并无不当；综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，黄宗全请求弦发公司承担51万元的赔偿责任，应予支持。综上所述，弦发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，一审法院判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14080元，由上诉人河南弦发置业有限公司负担。再审查明事实与原审查明的一致。本院再审认为，本案争议的焦点为：（1）黄宗全与弦发公司2013年9月15日签订的《商品房买卖合同》是否有效；（2）弦发公司是否应当承担51万元的赔偿责任。关于第一个焦点问题：黄宗全与弦发公司签订《商品房买卖合同》，将盘龙城小区第7B栋1单元1103号房出售给黄宗全，并加盖有弦发公司的印章，弦发公司没有提供证据证明该《商品房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该合同应认定为有效合同，弦发公司应当按照《商品房买卖合同》约定向黄宗全交付该1103号房。在签订商品房买卖合同之后，弦发公司又将第7B栋1单元1103号出卖给他人，致使当事人双方之间的《商品房买卖合同》目的无法实现，构成根本违约，原审判决解除双方之间的《商品房买卖合同》，并由弦发公司应返还已付购房款及利息，并无不当。关于第二个焦点问题：原审判决认为，依据《中华人民共和国合同法》的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，弦发公司应当向黄宗全返还购房款51万元及利息，向黄宗全赔偿51万元。经查，该条款是针对出卖人在商品房买卖过程中恶意违约和欺诈致使买受人无法取得房屋时适用的惩罚性赔偿条款，但是本案《商品房买卖合同》的签订是黄宗全基于对蒋德虎的信任而签订的，其性质为以房抵债，非一般意义上的商品房买卖合同，认定弦发公司作为经营者恶意违约、欺诈的证据不足，不应适用该条司法解释的规定。故原审判决适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，弦发公司关于《商品房买卖合同》无效的再审理由不能成立，本院不予支持。原审判决关于弦发公司向黄宗全赔偿510000元的认定，系适用法律错误，导致裁判错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫15民终1434号民事判决和河南省光山县人民法院（2018）豫1522民初4034号民事判决第三项，即“被告河南弦发置业有限公司向原告黄宗全赔偿510000元”;二、维持河南省光山县人民法院（2018）豫1522民初4034号民事判决第一、二、四项，即：“解除原告黄宗全与被告河南弦发置业有限公司于2013年9月15日签订的《商品房买卖合同》；被告河南弦发置业有限公司向原告黄宗全返还购房款510000元及利息（利息以未退还的购房款为本金，自2015年1月31日起，以日万分之一的利率计算至还清之日止）；驳回原告黄宗全的其他过高诉讼请求。”以上第二判项中的钱款于本判决生效之日起十五日内付齐。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14080元，由河南弦发置业有限公司承担7040，由黄宗全承担7040元；二审案件受理费14080元，由河南弦发置业有限公司承担7040元，由黄宗全承担7040元。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 时华军审判员 韩 洋二〇二〇年十月十三日法官助理熊涛书记员朱婧