大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7158号原告：大连亿泉程达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204554967061N，住所地辽宁省大连市沙河口区徐州街57号5层1号。法定代表人：吕正坤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴波，女，系该公司职员，住址辽宁省大连经济技术开发区。被告：张健勇，男，1959年4月8日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张新，系被告儿子，住址。原告大连亿泉程达物业管理有限公司与被告张健勇物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亿泉程达物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴波、被告张健勇的委托诉讼代理人张新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连亿泉程达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费人民币1,996元（期限为2017年12月20日至2019年7月28日止）及违约金人民币1,597元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年7月14日与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定物业服务期限为3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0元/平方米（月），每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终结后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日，按照应交金额的0.3%按日收取违约金。2014年3月20日，原告实际进驻案涉小区提供物业服务，同时与该小区业主委员会约定合同生效日期为2014年3月20日，结束日期顺延至2017年3月29日。2017年3月20日，原告与业主委员会续签了物业管理服务合同，服务管理期限为3年。被告系案涉小区甘南路5#1-20-4号房屋业主，至今未缴纳物业服务费，共拖欠物业服务费1,996元，违约金1,597元，原告多次通知其缴纳未果，故提起诉讼。被告张健勇辩称，对物业费标准、拖欠物业费时间均没有异议。但被告房屋面积是100.08平方米，商品房买卖合同及原来缴纳过的物业费票据上也是按此面积。被告房屋南北阳台、主卧、客卧有漏雨、透寒、长毛现象，期间多次向原告报修，原告推诿，均不予维修。原告入住及撤离期间，被告家有一直有发霉的味道，影响被告和家人的身心健康，双方的合同对双方均应具有约束力，不能只要求被告缴纳物业费，物业公司同样需要履行物业服务义务。原告的上述行为属于服务严重不达标，没有履行合同约定的内容及标准，存在重大瑕疵，因此不能按全额向被告收取物业费。经审理查明，2013年7月14日原告（乙方）与大连市甘井子区安邦北湾小区业主委员会（甲方）签订《大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对大连市甘井子区安邦北湾小区实行物业管理，委托管理的事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理（不含开发商保修期内的项目），房屋及共用设备的维修、养护、运行和管理，共用设施及其运行的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、景观等管理，公共环境卫生，实行封闭物业管理的住宅区管理等，并约定了前述各项物业的管理目标。物业服务期限3年，自2013年7月15日至2016年7月14日止，物业管理服务费为1.0元/平方米(月)，每季度首月10日前向业主收取，本季度服务终止后，仍未缴纳物业费的，按逾期规定处理，逾期之日，按照应交金额的0.3%按日支付违约金。2014年3月20日，原告进驻案涉小区提供物业服务，并与该小区业主委员会约定合同生效日期为2014年3月20日，结束日期顺延至2017年3月29日。2017年3月20日，原告与业主委员会续签了物业管理服务合同，服务管理期限为3年，为小区提供物业服务至2019年7月28日。被告系甘井子区甘南路5#1-20-4号房屋业主，未缴纳2017年12月20日至2019年7月28日的物业服务费。庭审中，原告主张案涉房屋建筑面积为103.46平方米，但未提供相关证据予以证实被告对此不予认可。本院确认的上述事实，有大连市甘井子区安邦北湾小区物业服务合同、物业实际进驻小区起始日期证明、物业管理服务合同、通知、移交书、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故原告与大连安邦北湾小区业主委员会签订的物业服务合同对原、被告双方均有约束力。原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费。原、被告对案涉房屋面积存在争议，但原告未举证证明案涉房屋建筑面积为103.46平方米，故本院按照被告主张的房屋面积100.08平方米计算，被告应向原告交纳的物业费金额为1,931.54元（1元/平.月×100.08平方米×19个月+1元/平.月×100.08平方米÷30天/月×9天）。关于被告辩称原告的服务存在瑕疵等诸多意见。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，因此，本院认为，被告以此为由拒交物业费没有法律依据，故对被告上述辩称意见不予采纳。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，从庭审情况及其他业主反映的情况看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处，虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但考虑到被告提供的服务亦存在一定瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张健勇于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司2017年12月20日至2019年7月28日期间的物业服务费人民币1,931.54元。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连亿泉程达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预付），已减半收取，由被告张健勇负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连亿泉程达物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年十月四日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。