江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2038号上诉人（原审原告）:黄训曙，男，1966年11月17日生，汉族，住江西省万安县。委托诉讼代理人：肖雨英，女，1964年9月18日生，汉族，住江西省万安县，系黄训曙合伙人。委托诉讼代理人：肖家保，江西五云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:刘正德，男，1966年10月31日生，汉族，住江西省万安县。被上诉人（原审被告）:陈茴香，女，1970年9月18日生，汉族，住江西省万安县。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢水云，江西祥昀律师事务所律师。上诉人黄训曙因与被上诉人刘正德、陈茴香租赁合同纠纷一案，不服万安县人民法院（2020）赣0828民初771号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄训曙上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人要求被上诉人继续履行凯蔚酒店*店铺租赁经营《协议书》的诉讼请求;二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方订立的租赁协议书合法有效。该协议书中约定租期为6年，从2018年2月至2024年1月止，租金每年一次性付清18万元。2019年1月28日，被上诉人刘正德与上诉人等人协商致，以上诉人等人的债权来折抵被上诉人的租金后，被上诉人向上诉人等人出具了收条，收到2019年2月至2024年1月的租金90万元，并在租赁协议书中特别注明。被上诉人的答辩状中也承认折抵罗根生借款60万元。事实上，上诉人系与肖雨英等人合伙经营店铺餐(一审已认定)，协商后，这90万元折抵合伙人肖雨英及罗根生的债权。由于被上诉人负债累累无能力还债只有靠店铺租金折抵，因此，收条中的90万元是折抵了被上诉人欠肖雨英的担保清偿款55万元(黄训曙购买被上诉人店铺后借款给刘正德40余万元，肖雨英担保已清偿，及刘正德向肖雨英的欠款8万元)，还有刘正德向罗根生的借款30万元，合计90万元。被上诉人为完全民事行为能力的人，其出具90万元收条及协议书中注明已收款的法律后果是明知的，为什么一审法院不认可债权债务的转移和抵消？二、上诉人已经履行支付租金的义务。一审中也认定第二年的租金18万元在90万元(由黄训曙出资10万元、肖雨英4万元、罗根生4万元，小计18万元，直接支付给鸿良公司抵刘正德交罗根生的购房款，公司开具了发票)，也就是被上诉人已实际收到上诉人的第二年(2019年2月至2020年1月)租金18万元，按照协议书约定:租金每年一次性付清，即第三年(2020年2月至2021年1月)租金应在2021年1月前付清即可。但被上诉人却违反协议约定，凭什么提前要求上诉人全部付清租金，并解除租赁协议，把上诉人的餐饮器具搬出，明显不符合法律规定一审法院忽略了这个细节，反而认为上诉人迟延履行主要债务(支付租金)，从而驳回诉请，公平与正义何在？综上，上诉人要求撤销一审法院的错误判决，支持要求被上诉人继续履行租赁协议书并赔偿损失的诉请，理由充分。请审法院明鉴。被上诉人刘正德、陈茴香答辩称：一、90万元租金没有约定抵付任何人的债权。当时出具90万元的收条是为了保证案外人罗根生的债权可以归还，目的是不让法院查封。而且出具90万元的收条后，上诉人支付的第一笔租金也是用于归还刘正德欠罗根生的借款。由于上诉人之后没有支付租金，所以被上诉人无法归还罗根生的借款。被上诉人没有与上诉人签订任何协议或口头约定90万元租金是抵付上诉人或他人的债权。一审时上诉人提出该90万元租金是抵付刘正德向上诉人的借款，二审上诉状却提出是抵付刘正德欠肖雨英的担保清偿款55万元和刘正德向罗根生的借款30万元。上诉人对于90万元租金抵债的说法，明显一、二审相互矛盾。可见90万元租金抵债之说词是没有事实依据的，是上诉人信口开河。二、上诉人是延期履行支付租金符合解除合同条件。上诉人支付2018年2月1日到2019年1月31日、2019年2月1日到2020年1月31日前二期的租金，是年度前支付。其中第一笔18万元支付时间为2018年2-3月付给王红文和刘正德。第二笔18万元支付时间为2018年11月付给罗根生。所以尽管合同中没有约定每年的租金支付的具体时间，但双方的交易习惯是租赁年度的年度前期支付租金。因此上诉人应当在2020年2月1日前后支付2020年2月1日到2021年1月31日间的租金。上诉人未按时支付租金，且经被上诉人在2020年5月5日催告后仍未在催告的时间内履行支付租金义务，上诉人未履行合同的行为符合《合同法》第94条单方解除合同条件。且根据《合同法》第62条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，上诉人有权要求被告在5月8日前履行支付租金义务，不存在提前支付租金。综上所述，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请驳回上诉人的上诉。黄训曙向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行凯蔚酒店*店铺租赁经营《协议书》，不得妨碍原告的租赁经营权，并赔偿损失2万元；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月4日，原告黄训曙与被告刘正德、陈茴香订立《协议书》，内容为：被告将凯蔚酒店*店铺租赁给原告使用，租赁期限为6年（即从2018年2月至2024年1月止），年租金为18万元，租金每年一次性付清。签订协议后，原告支付了两年的租金（自2018年2月1日起至2020年1月31日)，第一年的租金18万元原告支付给被告刘正德，第二年的租金18万元按照被告刘正德的要求付给江西鸿良房地产开发有限公司了，抵被告刘正德欠案外人罗根生的债。后原告未再支付租金，被告刘正德于2020年5月5日通过EMS向原告发出催告函，要求原告在2020年5月8日前支付2020年2月1日之后年度的租金计18万元，但原告在2020年5月6日收到催告函后，在5月8日前并没有支付租金18万元，被告刘正德于2020年5月11日通过手机短信方式向原告发出解除租赁合同通知，并要求原告于2020年5月11日下午24点以前将店铺里面的物品及时清理搬走。2020年5月13日被告将原告店铺里的物品搬出后存放于他处，同日18时原告向万安县公安局芙蓉派出所报警称：原告租赁被告的凯蔚酒店*店铺还未到期，被告把原告店里的门锁换了，还把原告放在店里的东西也用车装走了，今天刚发现，与被告陈茴香发生口角争吵，请求派人处理。派出所民警出警后建议双方协商解决或通过诉讼解决。被告刘正德于2019年1月28日向原告出具收条一张，收条注明：被告一次性收到黄训曙交来租赁凯蔚酒店*店铺从2019年2月至2024年元月五年租金，每年租金18万元，共计90万元人民币。此外，被告刘正德还在原告持有的租赁协议书上的第一条后面添加了同样内容的字样。原告支付第二年的租金18万元按照被告刘正德的要求付给江西鸿良房地产开发有限公司了，抵被告刘正德欠案外人罗根生的债，江西鸿良房地产开发有限公司下属的芙蓉国际城项目部于2018年11月4日向罗根生出具盖有该项目部发票专用章收据一份，该收据载明交款单位罗根生，人民币18万元，交款事由8＃1-701房款（首付款）。庭审中，原告陈述，被告刘正德还欠罗根生的钱，罗根生找到原告和被告刘正德协调，要求租金先还原告的借款，多余的部分还罗根生的借款。除了罗根生，还有两个人找到原告，要求用租金抵他们的借款。被告陈述，原告没有付这个90万元的租金，这个收条是虚假的，被告并没有欠原告的钱了，2018年原告向被告购买了凯蔚酒店104＃店面，除了抵销了之前被告向原告的全部借款，原告还向被告支付了不足的购房款。被告根本就不欠原告借款了，但原告叫肖雨英（本案原告的委托诉讼代理人之一）把欠条原件退还给被告，但肖雨英一直没有将欠条原件给被告。还查明，原告于2018年2月1日通过银行向被告刘正德转账三笔，分别为75万元、306万元、20万元。现原告认为被告已向原告出具一次性付清店面租金的收条，租金已付清，被告不能以未付租金为由而解除合同，应继续履行合同。一审法院认为：原告承租被告的店面并签订协议，双方形成合法、有效的租赁合同，原告负有按约定向被告支付租金的义务。被告刘正德于2019年1月28日向原告出具的90万元租金收条，双方均认可并未实际给付。原告提出90万元租金收条是抵付原告借给被告刘正德的借款，对此被告提出异议，本院认为，抵债应互负债务，原告没有提供双方相互抵债的依据，收条中没有明确租金90万元是抵付刘正德向原告的借款，原告实际支付的租金也并没有用来抵付被告刘正德向原告的借款，其中第一年租金18万元直接支付给被告刘正德，第二年的租金即收条中90万元中的第一笔租金18万元支付给了江西鸿良房地产开发有限公司抵罗根生的借款，故仅凭被告刘正德出具的收条认定原告已一次性支付了全部五年的租金，依据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行…”,本案中原告经被告催告后未能在规定的期限内履行支付租金的义务，被告通过手机短信通知原告解除合同，系其依法行使法定的合同解除权。原告收到被告的解除合同通知后，对被告是否享有解除权或者被告解除权的行使有异议的，应另行提起确认之诉，由司法机关来判定该解除合同是否有效。原告要求被告赔偿损失2万元，其未提供证据证明被告对其物品存在损坏，故对原告的该诉讼请求本院不予支持。综上，原告以其已履行租赁合同的租金支付义务要求继续履行租赁合同，依据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告黄训曙的诉讼请求。案件受理费150元，由原告黄训曙负担。二审期间，上诉人黄训曙向法院提交了以下证据：（2020）赣0828民初772号判决书一份（罗根生案件）。证明：上诉人已经交了2019年（第二年）租金18万，直接支付给鸿良公司抵刘正德交罗根生的购房款，公司开具了发票。被上诉人刘正德、陈茴香质证后，对真实性无异议，第二年租金是付了；但对证明目的有异议，认为2019年2月到2020年1月的租金是在年前就支付了，所以交易习惯是年前支付，不是之后支付。本院认为，该证据系生效法律文书，可以作为本案认定事实的依据，本院予以认定。被上诉人刘正德、陈茴香未向法院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为：上诉人黄训曙与被上诉人刘正德、陈茴香在2018年4月4日签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。上诉人黄训曙作为承租人，向被上诉人支付房屋租金系其合同义务。虽然被上诉人刘正德于2019年1月28日向上诉人出具了90万元租金收条，但双方均认可并未实际给付。上诉人上诉称该90万元租金收条是抵付刘正德所欠上诉人黄训曙及案外人肖雨英、罗根生的债务，但刘正德并不认可。本院认为，债务抵消应当基于双方存在合法的债权债务关系，上诉人没有提供双方存在合法债权债务的依据，收条中也没有明确租金90万元是抵付刘正德所欠上诉人黄训曙的债务还是案外人肖雨英、罗根生的债务，肖雨英、罗根生也没有签字认可，且该抵债行为损害了另一被上诉人陈茴香的合法利益，该债务抵消事实不能成立。故仅凭刘正德出具的收条认定上诉人已一次性支付了全部五年的租金，依据不足，本院不予采信。上诉人在只交纳前两年的租金后，拒绝交纳第三年的租金，在被上诉人催告后，以及在二审庭审中仍然明确表示拒绝履行支付租金的义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三)项的规定，被上诉人可以解除双方的租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第（一）款规定“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除…”，被上诉人刘正德通过手机短信通知上诉人解除合同后，合同自通知到达上诉人时已经解除。因此，上诉人要求继续履行双方租赁合同的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。上诉人黄训曙的上诉理由不成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人黄训曙负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  肖建文审判员  胡 婧二〇二〇年十月三十日书记员  张 杰