山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终2851号 上诉人（原审原告）：淄博思廷置业有限公司，住所地淄博市淄川区松龄路街道办事处城三社区。 法定代表人：毕立芳，经理。 委托诉讼代理人：梁俊菊，山东长城长律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘文伟，男，1968年7月8日出生，汉族，淄川区住房和城乡建设局工作人员，现住淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：宋加臣，山东大阳律师事务所律师。 原审第三人：淄川区松龄街道城三社区居民委员会，住所地淄博市淄川区淄城东路**。 法定代表人：仇冬，主任。 上诉人淄博思廷置业有限公司（以下简称思廷置业公司）因与被上诉人刘文伟及原审第三人淄川区松龄街道城三社区居民委员会（以下简称城三社区居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市淄川区人民法院（2020）鲁0302民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 思廷置业公司上诉请求：一、依法撤销淄川区人民法院作出的(2020)鲁0302民初96号民事判决书；二、依法改判解除被上诉人与淄博金梁城建开发有限公司于2013年5月22日签订的《认购协议书》、被上诉人向上诉人返还“紫都学苑”6号楼1单元301室住宅和6号楼3号商铺以及该住宅和店铺租赁费共计人民币22.50万元；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定涉案“《认购协议书》的权利义务已经终止”，系事实认定错误、适用法律错误。根据《认购协议书》的约定，“本协议所包含的住房、商铺、均有刘文伟与城三社区、淄博金星房地产开发公司签订的《住房拆迁补偿协议书》上的置换面积(340m2)进行置换”。被上诉人支付购房款的形式为“以房换房”。本案法律关系性质是一种典型的“以物易物”的互易合同，上诉人已将《认购协议书》约定的住房、商铺交付给刘文伟，刘文伟只有实际交付“住房拆迁补偿协议书”上相对应的置换楼房(340m2)才能视为完成互易合同义务。就是说，涉案《认购协议书》的履行方式应当以刘文伟交付实体房屋才符合常理和当事人的真实意思表示。签订该协议时，刘文伟将其与城三社区居委会签订的《住房拆迁补偿协议书》交付给淄博金梁城建开发有限公司，只是以该协议作为支付购房款的担保抵押，不能据此认定为刘文伟支付了购房款。涉案《认购协议书》的履行完毕，应当以刘文伟向上诉人交付实体房屋为准。上诉人追求的是“以房换房”的物权结果，并非一种对于给付标的物或者债务人的给付行为并无支配力的期待权。据此，原审判决应当遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验判断和认定案件事实。一审判决认定被上诉人刘文伟购买涉案房屋的方式系“转让交付340m2补偿安置楼房的债权即可，并非是现实交付340m2的补偿安置楼房”明显是避重就轻、偷换概念，将被上诉人刘文伟购买涉案房屋的方式推理认定为“交付债权”，适用的法律与案件性质明显不符，确定民事责任明显违背当事人约定和法律规定，明显偏袒被上诉人一方，判决有失公允。二、涉案“340m2的补偿安置楼房”并非是真实存在的，《认购协议书》不存在继续履行的可能。(一)在庭审中第三人城三社区居委会已经明确表示，城三社区居委会拒绝向刘文伟交付拆迁补偿的房屋，也拒绝向本案上诉人交付拆迁补偿的房屋，其只认可案外人毕玉祥，而案外人毕玉祥已经去世。城三社区居委会将案外人毕玉祥的个人债权债务混同于公司法人的权利义务明显错误，其只同意将房屋交给已经去世的人，显然是十分荒唐的，同时也说明其在刻意隐匿事实真相。(二)在庭审中对于拆迁补偿的房屋不能交付，第三人城三社区居委会的回答也是闪烁其词，只是说没有房源。没有房源的原因以及吉祥佳苑项目是否开发完毕，如开发完毕，涉案置换房在哪，如未开发完毕，何时开发以及何时能够交付给刘文伟或者上诉人置换房等事实，原审法院均没有进行调查。关于涉案“340m2的补偿安置楼房”是否真的存在，即所谓的“债权转让”是否是真实的，原审法院仅依据被上诉人和第三人的口头陈述即进行了认定，显然是十分草率的。(三)上诉人有充分的理由确认《住房拆迁补偿协议书》中刘文伟340平方米的补偿安置楼房是不存在的。根据淄川区提供的《松龄路街道办事处城三社区(吉祥佳苑)棚户区改造项目宅基地分户明细》显示，在整个改造项目中，刘文伟并没有宅基地，其获得安置房仅有2-2202，来源于其父亲刘士贵的81.69m2宅基地面积。同时，该《分户明细》显示，刘士贵原始拆迁协议宅基地面积仅为660m2，已经全部分配给其孙子和外孙，并且均有对应的安置房位置。而在庭审中，被上诉人和第三人一致确认，其双方签订的《住房拆迁补偿协议书》是真实的，刘文伟与340平方米的宅基地面积来源于其父亲刘士贵。刘士贵真的有除660平方米之外的宅基地，其具体位置以及对应的安置房又在何处，为何没有登记在分户明细中，刘文伟和第三人的陈述显然难以自圆其说。对此，原审法院应予调查未调查，应责令刘文伟和第三人举证未分配。况且，《分户明细》这一书证的证据效力要远远高于刘文伟和第三人的口头陈述，从证据角度讲，亦理应被采信。(四)在本案纠纷的处理过程中，上诉人也曾向淄博金星房地产开发有限公司求证，该公司表示，涉案《住房拆迁补偿协议书》并非真实的。据此，无论是在《认购协议书》签订时，还是在庭审的过程中，被上诉人和第三人都存在串通的可能，损害上诉人的合法权益。《住房拆迁补偿协议书》中刘文伟对应的置换房屋是不存在的，《认购协议书》的合同目的已经不能实现，应当依法予以解除。三、原审法院违反举证责任分配的原则，未能尽职核查本案事实。即便从债权转让角度讲，债权的真实有效存在是债权转让的前提。这种限制性规定的意义在于防止受让人、国家、集体利益受损。被上诉人刘文伟将《住房拆迁补偿协议》让渡于上诉人的前提条件就是协议中享有的权利是真实存在的且系能够实现的。在本案中，上诉人提供了(法庭亦调取了)淄川区调取的《松龄路街道办事处城三社区(吉祥佳苑)棚户区改造项目宅基地分户明细》，其显示在整个改造项目中，刘文伟并没有宅基地。不仅如此，在本案纠纷的处理过程中，法庭也曾向淄博金星房地产开发有限公司求证，负责人明确表示涉案《住房拆迁补偿协议书》并非真实的。至此，事实已明了，《住房拆迁补偿协议书》中刘文伟对应的置换房屋是根本不存在的。从节约司法成本、避免诉累和减少纠纷的角度讲，既然法庭以职权追加城三社区为第三人参加诉讼，理应一并审理调查，且亦能够调查核实清楚。即使本案第三人城三社区承认《住房拆迁补偿协议书》的真实性亦不能免除刘文伟继续举证的责任，刘文伟为此仍有义务提供其原宅基地的权属证明予以补强和印证《住房拆迁补偿协议书》的真实性和可行性。法庭也不能忽略或减低进一步调查核实的职责。否则，根本无法排除第三人城三社区居委会和刘文伟存在串通的合理怀疑。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”据此，即使退一步讲，被上诉人以“债权转让”的形式支付购房款，也应该是真实的债权，并且对该债权的真实性负有举证责任。四、原审判决的结果显失公平，不符合诚实信用、公平正义原则。在上诉人已经充分说明并举证证明“涉案340m2的补偿安置楼房并不存在”的基础上，原审法院却单纯的认为“城三社区居委会拒绝自动履行并不意味着《住房拆迁补偿协议书》已经无法履行”，仍执着的认定上诉人“并未提供证据证明未向政府部门备案的拆迁协议书即丧失真实性”，要求上诉人依据《住房拆迁补偿协议书》向城三社区居委会主张实体权利。按照原审法院的逻辑，仅凭第三人和被上诉人的口头陈述即认定了《住房拆迁补偿协议书》的真实性，从而以法院判决的形式确认了第三人和被上诉人虚构的340m2的补偿安置楼房的存在，导致的最终结果将是：被上诉人和第三人联合串通，虚构被上诉人债权，骗取了上诉人房产。试想一下，如果原审法院的判决生效，则意味着上诉人只能向第三人城三社区居委会主张权利，但是因为第三人给予被上诉人的置换房屋并不存在，从而导致上诉人即使另案起诉胜诉，也是无法执行的。上诉人得到的《住房拆迁补偿协议书》只是一张空头支票，而刘文伟不仅得到了住房、商铺还有租金收益。如果“第三人和刘文伟联合串通实施的欺骗行为”予以得逞，公平、正义和诚实信用将会荡然无存。综上所述，一审法院显失公平，审理重点有失偏颇，认定事实错误，违反举证分配原则、适用法律明显不当，请求二审法院查清事实，依法支持上诉人的上诉请求。 刘文伟辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。第一，答辩人于2013年5月22日与淄博金梁城建紫都学苑项目部签订的认购协议书合法有效；淄博金梁城建紫都学院项目部经办人为毕玉祥。该协议注明：本协议所包含的住房、商铺，均由答辩人刘文伟与城三社区居委会、淄博金星房地产开发公司所签订的“住房拆迁补偿协议书”上的置换面积（340平方米）进行置换。同时，该协议书第五条：上述两处商品房的房款已全部付清。案涉认购协议书签订后，答辩人按照协议书约定在当天就将答辩人与城三社区居委会、淄博金星房地产开发公司签订的《住房拆迁补偿协议书》原件交给了毕玉祥，全面履行了认购协议书约定的付款义务。淄博金梁城建紫都学苑项目部也已经按照我们双方签订的认购协议书的约定于2014年12月份将涉案房屋交付给答辩人。至此，我们双方根据认购协议书产生的合同义务，全部履行完毕。根据《合同法》第九十一条之规定，答辩人与淄博金梁城建紫都学苑项目部2013年5月22日签订的认购协议书因双方当事人合同义务全部履行完毕而终止。第二，鉴于答辩人与淄博金梁城建紫都学苑项目部2013年5月22日签订的认购协议书因双方当事人合同义务全部履行完毕而终止，因此，一审判决在依法查明案件事实的基础上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回被答辩人要求解除合同等的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确。二、2013年5月7日，答辩人与城三社区居委会、淄博金星房地产开发公司签订的《住房拆迁补偿协议书》，不违反法律规定，合法有效。第一，第三人城三社区居委会明确认可案涉《住房拆迁补偿协议书》真实、有效。第三人城三社区居委会于2020年6月16日出具证明一份，证明：2017年1月4日，城三社区居委会对刘士贵、刘文娟两个拆迁补偿协议书进行了分配安置。刘文伟案涉住房拆迁协议书(拆迁面积340平方米)没有参加社区房屋分配。刘文伟未参加社区房屋分配原因是刘文伟手里没有住房拆迁补偿协议书原件。第二，被答辩人虽然对答辩人与城三社区居委会、淄博金星房地产开发公司签订的《住房拆迁补偿协议书》的真实性有异议，但其在一审诉讼期间并未申请对案涉住房拆迁补偿协议书的真实性进行鉴定，应当自行承担举证不能的不利法律责任。第三，虽然被答辩人未申请鉴定，但一审法院秉持客观、公正精神，已经对案涉住房拆迁补偿协议书中“淄博金星房地产开发公司吉祥佳苑项目部”印章的真实性进行了核查。第四，淄川区备案的松龄路街道办事处城三社区(吉祥佳苑)棚户区改造项目宅基地分户明细是政府部门的行政管理行为，住房拆迁协议书是否备案、备案分数、如何备案等，答辩人无法控制。并且，相关法律、法规、拆迁政策并没有规定拆迁补偿协议因未备案而无效。三、被答辩人起诉答辩人的所有诉讼请求没有事实和法律依据。第一，被答辩人不具备诉讼主体资格。根据合同相对性原理，2013年5月22日，答辩人是与淄博金梁城建紫都学苑项目部签订的认购协议书，认购协议书只有在双方之间有效，被答辩人有什么权利起诉要求解除2013年5月22日答辩人与淄博金梁城建紫都学苑项目部签订的认购协议书。更何况，答辩人与淄博金梁城建紫都学苑项目部2013年5月22日签订的认购协议书已经协议双方的合同义务全部履行完毕而合法终止。第二，即使被答辩人依法享有合同法定解除权，也已经超过了法律规定的诉讼时效，丧失了胜诉权。被答辩人在其起诉状上的具状时间为2019年11月12日，距2013年5月22日答辩人与淄博金梁城建紫都学苑项目部签订的认购协议书的时间差不多长达六年六个月之久，距2015年5月份淄博金梁城建紫都学苑项目部交付案涉房产的时间也已经长达四年六个月。根据《民法通则》第一百三十五条、《民法总则》第一百八十条之规定，被答辩人的诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效，丧失了胜诉权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，当事人另有约定的除外。没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立。请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审法院的正确判决，依法维护答辩人的权益。 城三社区居委会未作陈述。 思廷置业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除被告刘文伟与淄博金梁城建开发有限公司于2013年5月22日签订的《认购协议书》；2.判令被告返还原告住宅和店铺租赁费共计人民币225000元；3.诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2012年4月1日，淄博金梁城建开发有限公司（以下简称金梁城建公司）与城三社区居委会签订协议书一份，约定双方共同开发建设城三社区（东关菜园片）地）地块片梁城建公司为项目开发商，负责项目土地摘牌、规划、建设、销售、售后等房地产开发各个环节的工作，城三社区居委会负责项目地块的拆迁，协调周边住户、单位的关系，协助金梁城建公司办理土地摘牌并保证摘牌成功，将该地块落户于金梁城建公司名下，协助金梁城建公司办理各项开发建设手续，及时解决拆迁户纠纷、上访等问题，维护工程建设的顺利进行。2013年5月22日，淄博金梁城建紫都学苑项目部（甲方）与刘文伟（乙方）签订《认购协议书》一份，双方在协议中约定：“刘文伟向淄博金梁城建紫都学苑项目部购买“紫都学苑”6号楼1单元301室住宅一套和6号楼3号商铺一个，住宅建筑面积暂定为88.91平方米，商铺建筑面积暂定为77.46平方米，实际面积以签订的《商品房买卖合同》为准。上述两处商品房的房款已全部付清。如甲方不能按时交房，甲方应按乙方已付款项的日万分之一给予乙方赔偿，赔偿期间为约定交房日(2014年12月31日)。”双方另在协议落款处下方注明：“1、甲方赠送乙方地下停车位一个，储藏室一个。2、本协议所包含的住房、商铺，均由刘文伟与城三社区、淄博金星房地产开发公司所签订的《住房拆迁补偿协议书》上的置换面积（340㎡）进行置换。附：住房拆迁补偿协议书。”《认购协议书》所附的《住房拆迁补偿协议书》是由刘文伟（丙方）与城三社区居委会（甲方）、淄博金星房地产开发公司吉祥花苑项目部（乙方）三方签订，该份协议的主要内容为：“乙方对城三社区内居民居住区进行规划改造，因规划建设需要，需拆除丙方住宅一套，甲方以丙方宅基地面积每平方米置换楼房一平方米，丙方宅基地面积为340m2，即应置换楼房有效面积为340m2，另赠送车位一个，储藏室一个。丙方自签订协议之日起20日内撤出，且自愿放弃房屋及室内一切设施，由甲方拆除。乙方保证楼房工程质量合格，自丙方交出旧房24个月后交付甲方分配。如逾期交房，乙方除为丙方承担租房费外，按10元/日补偿丙方。”刘文伟与城三社区居委会均认可该份《住房拆迁补偿协议书》的签订日期为2013年5月7日。《认购协议书》签订当日，刘文伟将《住房拆迁补偿协议书》原件交于淄博金梁城建紫都学苑项目部时任负责人毕玉祥，现原件由思廷置业公司持有。2014年12月，金梁城建公司向刘文伟交付紫都学苑6号楼1单元301室住宅和6号楼3号商铺。 2015年11月16日，淄川区发展和改革局印发川发改项字﹝2015﹞164号《关于紫都学苑项目核准的批复》，同意思廷置业公司建设紫都学苑项目。2016年2月29日，淄川区松龄路街道办事处印发松龄政发﹝2016﹞26号文，证明城三社区紫都学苑项目原建设单位为金梁城建公司，现建设单位更改为思廷置业公司。2018年10月16日，淄博市国土资源局向思廷置业公司颁发不动产权证书，权利类型为国有建设用地使用权。 2018年12月29日，淄博市规划局经审核向思廷置业公司颁发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程竣工规划核实合格证。 2018年8月6日，刘文伟妻子杨秀玲与案外人程杰签订房屋租赁合同，将紫都学苑6号楼1单元301室住宅出租给程杰使用，租赁期限自2018年9月1日至2021年8月31日，租金每年人民币16000元。承租人程杰于2018年8月9日向杨秀玲支付租金10000元、后于2018年8月10日向杨秀玲支付租金5000元。 在淄川区存档的《松龄路街道办事处城三社区（吉祥佳苑）棚户区改造项目宅基地分户明细》显示，刘文伟父亲刘士贵原始拆迁协议宅基地面积为660㎡，共分配安置楼房六套。 一审法院认为，金梁城建公司与城三社区居委会于2012年4月1日签订合作开发协议，共同合作开发紫都学苑项目，思廷置业公司自2015年11月起更换金梁城建公司成为紫都学苑项目的开发商，其依法有权承继金梁城建公司在紫都学苑开发项目中的合同权利义务。本案中，思廷置业公司持淄博金梁城建紫都学苑项目部与刘文伟签订的《认购协议书》原件向刘文伟主张权利，诉讼主体适格。刘文伟及城三社区居委会辩（述）称思廷置业公司不具备诉讼主体资格的主张，依法不能成立。 淄博金梁城建紫都学苑项目部与刘文伟于2013年5月22日签订的《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，《认购协议书》依法成立并有效。《认购协议书》注明第二条载明：“本协议所包含的住房、商铺，均由刘文伟与城三社区、淄博金星房地产开发公司所签订的《住房拆迁补偿协议书》上的置换面积（340m2）进行置换。”签订《认购协议书》的同时，刘文伟即将其与城三社区居委会签订的《住房拆迁补偿协议书》原件交付于淄博金梁城建紫都学苑项目部，《认购协议书》第五条载明两处商品房的房款已全部付清。从以上协议书的订立经过及协议约定来看，刘文伟在与淄博金梁城建紫都学苑项目部签订《认购协议书》的同时，已经用其在《住房拆迁补偿协议书》中对城三社区居委会所享有的债权（340m2补偿安置楼房）抵顶履行了《认购协议书》中对金梁城建公司所负的购房款支付义务。2014年12月，金梁城建公司将《认购协议书》所涉住宅及商品房交付于刘文伟，至此刘文伟和金梁城建公司均已按照约定履行了合同债务，《认购协议书》的权利义务已经终止。思廷置业公司主张其至今未从城三社区居委会领取到刘文伟的拆迁安置楼房，故刘文伟尚未实际履行《认购协议书》的合同义务。对此一审法院认为，思廷置业公司的这一主张不符合淄博金梁城建紫都学苑项目部与刘文伟签订《认购协议书》时的客观事实。债务的履行方式可以是交付实物，也可以是债权、股权等其他权益。淄博金梁城建紫都学苑项目部在与刘文伟达成房屋置换协议时，项目部对于刘文伟的补偿安置楼房是期待权这一事实系明知，在接收了《住房拆迁补偿协议书》原件之后，项目部即与刘文伟在《认购协议书》中约定购房款已经全部付清，由此足以认定协议双方一致认可刘文伟履行债务的方式是转让交付340m2补偿安置楼房的债权即可，而并非是现实交付340m2的补偿安置楼房。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”本案中，刘文伟在与淄博金梁城建紫都学苑项目部达成置换协议，将340m2的补偿安置楼房债权进行转让时，已经同时通知到了债务人城三社区居委会，故债权转让自刘文伟将《住房拆迁补偿协议书》原件交付给淄博金梁城建紫都学苑项目部时已经发生法律效力。刘文伟与城三社区居委会的债权债务关系不再存在，对城三社区居委会的不履行行为，刘文伟不再享有权利，当然也不再负有义务。思廷置业公司另主张，刘文伟与城三社区居委会、淄博金星房地产开发公司三方签订的《住房拆迁补偿协议书》不真实、不存在继续履行的可能，理由是该份协议书未在政府相关部门备案，淄博金星房地产开发公司亦不认可协议书的真实性。但是，作为合同当事人的城三社区居委会对《住房拆迁补偿协议书》的真实性从未否认，协议书上所加盖的“淄博金星房地产开发公司吉祥花苑项目部”印章与淄博金星房地产开发公司作为原告起诉案件中所提供证据上加盖的印章系同一印章，思廷置业公司也并未提供证据或依据证明未向政府部门备案的拆迁补偿协议书即丧失真实性，城三社区居委会拒绝自动履行也并不意味着《住房拆迁补偿协议书》已经无法继续履行，故对思廷置业公司关于《住房拆迁补偿协议书》不真实并且不存在继续履行可能的主张，一审法院不予采信。 综上所述，就淄博金梁城建紫都学苑项目部与刘文伟于2013年5月22日签订的《认购协议书》，刘文伟在签订协议时已经按照双方约定的债务履行方式实际履行了合同义务，思廷置业公司现以未实际从城三社区居委会领取到原应补偿给刘文伟的安置楼房为由再向刘文伟主张合同解除权，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。在一审法院为查明案件事实依职权追加城三社区居委会为第三人参加诉讼后，思廷置业公司仍坚持依据《认购协议书》向刘文伟主张合同解除权，并不依据《住房拆迁补偿协议书》向城三社区居委会主张实体权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回淄博思廷置业有限公司的诉讼请求。案件受理费20325元，由淄博思廷置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人思廷置业公司提交2020年6月16日上午淄川区人民法院法官助理及书记员与本案上诉人代理人共同前往淄博金星房地产开发有限公司对被上诉人涉案拆迁补偿面积进行调查录音材料一份，拟证明在调查过程中金星房地产经理曹怀业明确表示公司向第三人交付的房屋面积以棚改办的备案为准，村委已经向被上诉人多交付了260平方米的房屋，公司将向其追要，对于另340平方米的房屋公司不知情也不认可，同时曹怀业透露村委在拆迁过程中存在混乱现象，纪委已经介入调查，由此可见被上诉人在第三人处并不存在340平方米的拆迁补偿房屋。涉案协议书被上诉人即使是以债权转让的方式履行交付义务该债权也应当是真实的债权。本案中一审已经依职权追加原债务人城三社区居委会为第三人，应当审查基础债权关系的真实性合法性。经刘文伟质证，对证据的真实性有异议，被上诉人不能确定录音中的人物身份，并且据被上诉人了解淄博金星房地产开发有限公司的经理叫孙传兵而不是曹怀业；该录音证据不属于新证据，根据上诉人当庭陈述录音的时间为2020年6月16日，而一审法院判决时间是2020年6月22日，明显是在一审法院判决之前；该录音与2013年5月7日被上诉人与第三人、淄博金星房地产开发有限公司签订的住房拆迁补偿协议书的内容完全矛盾。本院经审查，被上诉人对上述录音资料的真实性提出异议，上述录音资料不足以证明上诉人的主张，对该证据在本案中的证明效力不予采信。 本院二审审理查明事实与一审判决认定事实一致，予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，案涉签订于2012年4月1日的《认购协议书》系刘文伟与淄博金梁城建紫都学苑项目部签订，认购协议书明确写明刘文伟购买的案涉住宅及商铺的房款已全部付清，同时约定了甲方（金梁城建公司）不能按时交房的违约责任。在该认购协议书的落款下方注明案涉住宅、商铺由刘文伟与第三人及淄博金星房地产开发有限公司签订的住房拆迁补偿协议书上的置换面积进行置换，并写明附住房拆迁补偿协议书。该协议书签订后，按照上述协议书约定，刘文伟即将其与第三人签订的《住房拆迁补偿协议书》交付金梁城建紫都学苑项目部，金梁城建公司业于2014年12月向刘文伟交付上述协议书中约定的案涉住宅及商铺，即金梁城建公司认可刘文伟向其交付《住房拆迁补偿协议书》的方式即为对案涉认购协议书的履行，至此，案涉《认购协议书》在合同当事人即金梁城建公司与刘文伟之间以双方共同认可的方式进行了履行。合同的解除是合同成立生效后，当解除条件具备时，因合同当事人一方或双方的意思表示使合同关系自始或仅向将来消灭。由此，解除权是合同当事人依照法律规定及当事人约定而享有的权利，法律并未赋予非合同当事人对于合同的解除权。思廷置业公司并不是案涉《认购协议书》的合同当事人，且在思廷置业公司对于案涉紫都学苑项目进行开发建设之前，案涉《认购协议书》即已签订并在合同当事人之间进行履行，在此情形下，思廷置业公司要求解除案涉刘文伟与金梁城建公司签订的《认购协议书》无事实及法律依据，一审驳回上诉人的诉讼请求并无不当。 综上所述，上诉人淄博思廷置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20325元，由上诉人淄博思廷置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李兴民 审 判 员 侯 康 审 判 员 王 娜 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 庞风华 书 记 员 苏银银