湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1478号原告：黄石万达广场投资有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区花湖大道**万达广场写字楼****，统一社会信用代码9142020007079394XX。法定代表人：曲晓东，总经理。委托诉讼代理人：叶宇昆，湖北鸣伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷玥，湖北鸣伸律师事务所律师。被告：陆龙槐，男，1975年11月8日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，被告：吕晓晖，男，1976年5与11日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，被告：陈建军，男，1975年8月21日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，三被告共同委托诉讼代理人：陈晖，湖北元初律师事务所律师。第三人：中国光大银行股份有限公司武汉洪山支行，，住所地湖北省武汉市洪山区武珞路**统一社会信用代码914201007809282712。负责人：高华，行长。原告黄石万达广场投资有限公司与被告陆龙槐、吕晓晖、陈建军、第三人中国光大银行股份有限公司武汉洪山支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人叶宇昆、被告吕晓晖、陈建军及三被告共同委托诉讼代理人陈晖到庭参加诉讼。第三人中国光大银行股份有限公司武汉洪山支行经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄石万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即连带向原告支付黄石万达广场A6、A7商SA5-2030商品房的购房款13257元；2.判令三被告立即配合原告办理黄石万达广场A6、A7商SA5-2029、SA5-2030两套商品房不动产权证的登记手续（将该两套房屋权属转移登记至被告名下）、承担办证税费，并从房屋交付之日（即2019年9月12日）起至办证之日止、每日按两套商品房的购房款总额（即2238102元）的万分之一支付违约金；3.判令三被告立即配合第三人对黄石万达广场A6、A7商SA5-2029、SA5-2030两套商品房办理抵押登记手续；4.判令被告承担本案诉讼费、律师费2000元。事实和理由：2013年10月29日，原告和三被告经平等、友好协商后分别签订了两份《黄石市商品房买卖合同》及两份补充协议，被告自愿购买原告投资建设的黄石万达广场A6、A7商SA5-2029、SA5-2030两套商品房，该两套房屋单价均为13125.16元/平方米，两套房屋合同约定的建筑面积均为85.26平方米，其中SA5-2030商品房实测建筑面积为86.27平方米，双方在合同中对于各自的权利和义务等均作出了明确的约定，被告应当按照合同约定据实结算购房款。被告所购两套房屋具备办理房屋权属转移登记手续的条件后，原告曾以多种形式催告，要求被告补交SA5-2030商品房的购房款并办理上述两套房屋的不动产权证书，但被告却一直拒不办理。被告的行为违反了合同约定，导致第三人无法办理该房屋的抵押登记手续和他项权证，故原告的连带责任保证无法解除，其行为严重侵犯了原告的合法权益。因此，原告诉至法院，望判如所请。被告陆龙槐、吕晓晖、陈建军共同辩称，1、三被告已于2019年9月30日向原告支付了SA5-2030商品房的面积补差款13257元，原告要求三被告支付购房款13257元没有事实和法律依据。2、原告所售商铺未达到交付条件，原告要求三被告配合办理不动产权证登记手续，承担办证税费和支付违约金不符合约定条件。三被告于2019年9月30日履行了SA5-2030商品房的收房义务，承担了SA5-2030商品房办证税费，正在办理不动产权证。SA5-2029商品房实测建筑面积比合同约定建筑面积小，原告应当退还三被告6万多元购房款，但原告至今未退。三被告认为涉案两套商品房均未达到合同约定的房屋交付条件，SA5-2029商品房漏水严重且至今仍未修复，公共配套设施至今无法满足使用功能，故三被告有权拒绝履行SA5-2029商品房的收房义务。虽然三被告于2019年9月30日实际使用并装修了SA5-2029商品房，将该商品房出租给他人用于教学培训，但因该商品房严重漏水导致承租人要求三被告退款，并赔偿承租人损失。原告出售的商品房存在渗水等质量问题及公共设施无法正常运行，导致三被告对商品房无法正常使用。三被告不仅不应承担违约责任，原告还应当对三被告承担逾期交付房屋的违约责任。3、《商品房买卖合同》附件《合同补充协议》中部分格式条款违反公平原则，且有多处条款免除了原告主要责任，排除了三被告的主要权利，应属无效条款。综上，三被告履行了《商品房买卖合同》中的义务，原告未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件且房屋质量存在明显缺陷，三被告没有逾期收房，未办理不动产权证登记手续及抵押手续是其行使先履行抗辩权。原告要求三被告承担违约责任没有事实和法律依据，法院应依法驳回原告的诉讼请求。4、原告主张律师费但其只提交了委托代理合同并未提供相关的付款记录。5、三被告与第三人签订的抵押借款合同与原告无关，原告无权要求三被告配合第三人办理抵押登记手续。第三人中国光大银行股份有限公司武汉洪山支行经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，且其在本院规定的举证期限内未提交证据材料。因此，视为其自愿放弃答辩、举证、质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的两份《黄石市商品房买卖合同》及两份补充协议、分层分户图、房屋权属登记证明系原件或与原件核对无异，双方当事人均在合同及协议上盖章或签字确认，本院对其真实性予以确认；2、原告提交的2015年12月29日报纸公告和2019年9月12日报纸公告与原件核对无异，能够证明原告催告被告办理涉案房屋不动产权证的事实，本院予以确认；3、原告提交的EMS快递单虽与原件核对无异，但该快递单未载明具体邮寄的材料信息，尚不足以证明原告主张的事实，本院不予确认；4、原告提交的《关于黄石万达广场产权办理的公告》、短信记录截屏均系复印件，无法提交原件进行核对，本院不予确认；5、原告提交的（2020）鄂02民终258号民事判决书与本案具有关联性，本院予以确认；6、原告提交的《竣工验收备案证明书》能够证明本案的部分事实，本院予以确认；7、原告提交的《民商事委托代理合同》尚不足以证明原告已实际支付律师费2000元的事实，本院不予确认；8、三被告提交的购房发票、完税证明与原件核对无异，能够证明三被告补交面积差款项及交纳相关税费的事实，本院予以确认；9、三被告提交的《申诉书》系打印件，本院不予确认；10、三被告提交的《督办函》与原件核对无异，与三被告提交的反映涉案商铺屋内及屋顶、走廊处漏水的图片和视频能够相互印证证明本案的部分事实，本院予以确认；11、三被告提交的《会议备忘录》、《沟通函》、《承诺书》、《升降梯安装竣工移交单》、《特种设备停用、报废、注销登记表》均系复印件，无法提交原件进行核对，本院不予确认；12、三被告提交的两份《个人贷款合同》能够证明本案事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2013年10月29日，原告与三被告分别签订两份《黄石市商品房买卖合同》，上述两份合同约定：三被告购买原告投资建设的黄石万达广场A6、A7商SA5-2029、SA5-2030两套商品房。该两套商品房建筑面积均为85.26平方米，其中套内建筑面积均为75.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积均为9.66平方米。该两套商品房计价方式及价款按照建筑面积计算，单价均为每平方米13125.16元，购房款均为1119051元。第八条约定根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第三种方式（双方按照补充协议的相关约定执行）进行处理。第九条约定原告应当在2015年12月31日前将符合下列条件交付被告使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。第十二条约定商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，原告应当将办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件等内容书面通知被告进行验收交接时，原告应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单；由于被告原因未能按期交付的，双方同意按照补充协议的相关约定执行。第十六条约定原告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因原告的责任，被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项（双方按照补充协议的相关约定执行）处理。同时，双方签订了合同附件六即《合同补充协议》，该补充协议第六条第一款约定：“该房屋的具体交付时间以原告发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，被告对此无异议。”第六条第二款约定：“双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件修改为原告取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。”（用黑体字加深标注）第六条第三款约定：“原告发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。”第六条第四款约定：“被告逾期办理房屋交付手续，或因被告原因造成该房屋未能按期交付的，被告应按日向原告支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为原告在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付给被告。”第十条第三款约定：“如被告以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托原告或原告指定的代办单位统一办理，被告承担代办费用。被告应于办理房屋交付手续前向原告或原告指定代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料，如被告选择自行缴纳上述税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)，则被告应在办理房屋交付手续前向原告移交全部完税、缴费证明。办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需被告及其配偶配合，被告及其配偶应按原告或代办单位要求无条件给予配合。如被告未按照本款前述约定提交资料或向原告预交全部税费(或完税、缴费证明)，被告每迟延一日，应向原告支付购房款总额万分之一的违约金。”第十条第四款约定：“双方一致同意将本合同第八条变更为：双方以产权登记建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。该房屋的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准。若本合同约定建筑面积与产权登记面积不一致，则双方按照产权登记建筑面积和本合同约定的建筑面积单价，在该房屋交付时据实结算购房款、多退少补，本合同继续履行。被告不得以该房屋套内建筑面积或公摊面积等发生变化而向原告主张返还任何购房款或主张任何其他权利。”第十条第五款约定：“双方一致同意将该合同第十六条变更为：原告应当在该房屋交付后360日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。为免歧义，双方确认，上述原告将‘办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案’是指原告将项目竣工验收备案手续递交至当地房屋产权登记管理机关备案，作为办理该房屋的产权初始登记的基础资料，且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。该房屋交付后第360日，被告应自行到原告处或原告指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记手续，无需原告另行通知。”合同签订后，三被告依约向原告给付了涉案两套商品房的购房首付款各569051元。2014年1月，三被告与第三人分别签订两份《个人贷款合同》，上述两份合同均约定：三被告向第三人各贷款55万元用于购买黄石万达广场A6、A7商SA5-2029、SA5-2030两套商品房，贷款期限均为120个月，即从2014年1月2日起至2024年1月2日止，实际贷款日与到期日以借据为准；三被告自愿以其贷款所购房产向第三人提供抵押担保。尔后，第三人依约向三被告发放了上述两笔贷款，三被告亦向原告支付了涉案两份商品房买卖合同中约定的购房尾款。2015年11月25日，原告投资建设的黄石万达广场A区（A1-A7#楼）工程取得了《工程竣工验收备案证明书》。2015年12月29日，原告在报纸上刊登《公告》，该公告载明：“黄石万达广场A区商铺SA1-SA5栋（6#、7#、8#、21#楼），已满足合同约定的入伙相关手续，将于12月31日办理入伙手续。”2019年9月12日，原告再次在报纸上刊登《公告》，该公告载明：“黄石万达广场万达华府A区（A1-A3栋）、B区（B1-B5栋）、C区（C1-C7栋）住宅及商铺、SA1、SA2、SA3和SA5段商铺、一环铺（1#楼外环商铺）、2#写字楼（7-26层）、3#写字楼、5#楼公寓及底商（5-101-5-107号商铺、5-113、5-114号商铺）已满足合同约定的入伙条件及具备办理不动产权证的条件，请于2019年9月20日前携带本人身份证、结婚证、购房合同、全款发票、契税发票、维修基金发票等资料，到黄石万达广场营销中心办理入伙手续及领取您所购房屋的“不动产确权证”以便办理不动产权证。2#写字楼6层、5#楼5-108-5-112号商铺将于2020年12月31日前办理入伙手续。A区、B区、C区地下室车位已于2015年12月25日达到使用条件，可以正常使用及办理相关手续。请广大业主朋友们务必于2019年9月20日前领取资料并办理不动产权证；如您未按时办理，不动产权证等各项手续，您将自行承担无法取得所购房屋不动产权证等各项手续，您将自行承担不利后果。同时，我司保留通过司法途径追究违约责任的权利。”2019年9月30日，三被告向原告补交了黄石万达广场A6、A7商SA5-2030商品房的购房款差额13257元（该套房屋实测面积为86.27平方米）。同日，三被告缴纳了黄石万达广场A6、A7商SA5-2030商品房的印花税、契税。三被告因黄石万达广场A6、A7商SA5-2029商品房存在漏水问题以及涉及退还面积差额部分购房款等事宜与原告协商未果，故至今未缴纳该套商品房的相应税费，亦未办理涉案两套商品房的不动产权证。本院认为，原、被告签订的《黄石市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定的部分，应为合法有效并生效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。关于补交面积差部分的购房款问题，结合庭审查明的事实，三被告已于2019年9月30日向原告补交了黄石万达广场A6、A7商SA5-2030商品房的购房款差额13257元，故本院对于原告要求三被告给付购房款13257元的诉讼请求不予支持。关于协助原告办理涉案房屋不动产权证问题，双方在《合同补充协议》第六条第二款约定：“双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件修改为原告取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。”该条款虽系格式条款，但原告已采用黑色加粗字体的方式对该协议条款予以标注，其已尽合理提示及说明义务，三被告在合同补充协议中签字确认应视为其认可修改后的房屋交付条件。结合庭审查明的事实，原告已取得涉案两套商品房所属工程的《工程竣工验收备案证明书》，故应认定涉案房屋已具备房屋交付条件。双方在《合同补充协议》第十条约定:“如被告以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托原告或原告指定的代办单位统一办理，被告承担代办费用。被告应于办理房屋交付手续前向原告或原告指定代办单位出具委托办理该房屋产权登记及抵押登记手续的《授权委托书》及其他资料。如被告选择自行缴纳上述税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)，则被告应在办理房屋交付手续前向原告移交全部完税、缴费证明。办理该房屋产权登记手续及抵押登记手续如需被告及其配偶配合，被告及其配偶应按原告或代办单位要求无条件给予配合。如被告未按照本款前述约定提交资料或向原告预交全部税费(或完税、缴费证明)。被告每迟延一日，应向原告支付购房款总额万分之一的违约金。该房屋交付后第360日，被告应自行到原告处或原告指定的代办单位领取办理该房屋权属转移登记所需相关文件，并自行办理该房屋权属转移登记手续，无需原告另行通知。”根据上述合同约定条款内容来看，协助办理房产过户登记手续，既是三被告的主合同权利，也是三被告的次合同义务或依诚实信用原则产生的附随义务。虽然办理房产过户登记手续是原告的主合同义务，但还需三被告协助提供办理有关证件的资料、并缴纳有关税费等，故办理涉案房产过户登记手续需要原、被告双方互相配合。因此，本院对于原告要求三被告配合办理黄石万达广场A6、A7商SA5-2029、SA5-2030两套商品房的不动产权证的登记手续，并承担黄石万达广场A6、A7商SA5-2029、SA5-2030两套商品房办证的相应税费的诉讼请求予以支持。关于给付逾期办证违约金问题，虽然双方在《合同补充协议》第十条第三款、第五款约定，被告应当在房屋交付后360日内办理涉案商品房的不动产权证；被告每迟延一日，应向原告支付购房款总额万分之一的违约金。但考虑到三被告迟延办理涉案房屋不动产权证主要系因涉案房屋漏水问题一直未予解决，而对此原告负有一定责任。因此，本院对于原告要求三被告给付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。对于三被告辩称涉房屋漏水的维修或相关损失赔偿等问题，其可向原告或相关主体另行主张权利。关于配合第三人办理抵押登记手续问题，结合庭审查明的事实，原告并未与被告及第三人之间签订个人贷款合同，原告亦未为被告向第三人贷款提供阶段性保证责任。因此，本院对于原告要求被告协助第三人对黄石万达广场A6、A7商SA5-2029、SA5-2030两套商品房办理抵押登记手续的诉讼请求不予支持。关于律师费问题，因原告并未提交充分的证据证明该项费用已实际支付，故本院对于原告要求被告承担律师费2000元的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陆龙槐、吕晓晖、陈建军于本判决生效后三十日内协助原告黄石万达广场投资有限公司将黄石万达广场A6、A7商SA5-2029、SA5-2030两套商品房不动产权证办理登记至陆龙槐、吕晓晖、陈建军名下，并由陆龙槐、吕晓晖、陈建军共同承担黄石万达广场A6、A7商SA5-2029商品房办证的相应税费(契税、公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用)、黄石万达广场A6、A7商SA5-2030商品房办证的相应税费（公共维修基金／专项维修资金、测绘费、产权代办费等费用）；二、驳回原告黄石万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元（已减半收取），由原告黄石万达广场投资有限公司负担40元，被告陆龙槐、吕晓晖、陈建军连带负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  易扬二〇二〇年十月十七日法官助理代雯莉书记员陈**元