山东省阳谷县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1521民初3725号原告：尹宝生，男，1969年4月23日出生，汉族，农民，住山东省庆云县。委托诉讼代理人：徐新玲，山东紫汇律师事务所律师。被告：李玉珍，女，1973年5月11日出生，汉族，农民，住阳谷县。委托诉讼代理人：陈兆军，山东鲁衡律师事务所律师。原告尹宝生与被告李玉珍租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹宝生的委托诉讼代理人徐新玲、被告李玉珍及其诉讼代理人陈兆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹宝生向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令李玉珍向尹宝生返还租赁费用90945元并赔偿尹宝生损失5万元；二、请求涉及本案的案件受理费、保全费及保全担保费等均由被告李玉珍承担。事实和理由：2017年1月18日李玉珍与赵建刚签订《加油站租赁经营合同书》，约定李玉珍将名下所有的阳谷县闫楼镇永胜加油站租赁给赵建刚经营，租赁期限十年（自2017年4月2日至2027年4月2日），租赁费用前期三年一付，每年30万元。2020年1月份，尹宝生、李玉珍口头约定加油站在2020年4月2日租赁期满后（赵建刚租赁费用交到2020年4月2日），由尹宝生租赁经营加油站，约定年租金35万元，租期两年。尹宝生从2020年1月份开始分多次向李玉珍支付租赁费用共计54万元，并在此期间多次要求李玉珍与其签订租赁经营合同，李玉珍均以各种理由推脱，同时李玉珍又无故阻挠尹宝生正常经营，2020年7月9日尹宝生被迫撤离加油站。同时，尹宝生要求李玉珍退还租金447945元（尹宝生自赵建刚与李玉珍租赁合同到期后至离站实际经营了96天，以年租金35万元计算，应付租金92,055元），李玉珍退还了35.7万元以后，拒绝退还剩余90945元，李玉珍占有该款项拒不返还没有事实和法律依据，应属不当得利。根据《合同法》第10条、第36条、第44条及第113条之规定，尹宝生已完全履行了合同义务，但李玉珍严重违约并导致尹宝生重大损失(包括但不限于租金、装修及其他经营投入等），应承担赔偿责任。为维护尹宝生合法权益，遂诉至贵院，请求贵院依法裁判。李玉珍辩称，一、答辩人与赵建刚之间存在租赁合同属实，根据答辩人与赵建刚之间租赁合同约定，合同履行期届满，承租人如续租应提前三个月支付租金。赵建刚没有按合同约定提前三个月支付租金续约。2020年1月前，答辩人多次联系赵建刚协商合同事宜，由于赵建刚拒不接听答辩人电话，2020年1月答辩人给赵建刚发短信合同解除。根据答辩人与赵建刚的合同约定，赵建刚欠答辩人工资6万元及加油站土地租金(每年2万元)共6万元。所以为抵工资及加油站土地租金，答辩人按欠款数额与租金相抵，提前终止了与赵建刚的合同。赵建刚虽然与答辩人之间存在租赁合同关系，但由于赵建刚因其他事由从2018年起并没有实际经营，加油站的实际经营人是尹宝生。二、尹宝生作为本案原告不适格。2019年11月，郑晓琳与答辩人联系，要求租赁答辩人的加油站，2019年12月，答辩人与郑晓琳达成口头协议，约定从2020年1月答辩人把加油站租赁给郑晓琳，租期十年，首期先付二年租金共计70万元，一次交清租金，租金交清后双方签订合同。但郑晓琳到2020年7月也没有交清租金70万；因此双方一直没有签订租赁协议。由于从2020年春天开始，油价持续下跌，利润下滑，郑晓琳不想签订合同也不支付剩余租金。2020年7月，郑晓琳要求解除合同，答辩人扣除6个月另8天的租金共计18.3万元，双方合同解除。答辩人从未与尹宝生洽谈过加油站租赁事宜，尹宝生也从没向答辩人支付过租金，所以尹宝生不是本案适格原告。综上所述，尹宝生不是本案适格原告，与答辩人不存在租赁关系，请依法驳回尹宝生的起诉。而答辩人与郑晓琳之间，双方合同已经解除，账目已结清，请贵院查清事实，依法驳回尹宝生的诉求。本院经审理认定无争议的事实如下：2017年1月4日，李玉珍将其所有的阳谷永胜加油站租赁给赵建刚经营，双方于当天签订了《阳谷县仙农（永胜）加油站建设定金合同》，赵建刚预交押金10万元。2017年1月18日，李玉珍与赵建刚签订《加油站租赁经营合同书》，约定李玉珍将阳谷永胜加油站租赁给赵建刚经营，租赁期限为十年，自2017年4月2日至2027年4月2日，租金为30万元/年，前期三年一付，后期一年一付，每年租金提前三个月支付。租赁合同签订后，赵建刚于当天向李玉珍支付租金80万元，连同押金10万元，共支付租赁费90万元，该租赁费为2017年4月2日至2020年4月2日的租金。2018年9月18日，赵建刚与尹宝生签订《加油站外包协议》，将阳谷永胜加油站转包给尹宝生，协议约定尹宝生的承包期限为2018年9月18日至2020年4月2日，承包费共计22万元。2019年12月至2020年1月，尹宝生的合伙人郑晓琳开始与李玉珍洽淡租赁加油站一事，双方口头约定年租赁费35万元，一次交清两年租赁费70万元，但未签订租赁合同。2020年1月17日至2020年5月4日，尹宝生、郑晓琳分多次向李玉珍转款54万元，其中通过尹宝生的账户转款47万元，通过郑晓琳的账户转款7万元。2020年7月9日，双方发生争执，李玉珍扣除了6个月零8天的租金后，将剩余租金35.7万元退还给郑晓琳，尹宝生、郑晓琳后撤离加油站。对于尹宝生是否具有原告主体资格，郑晓琳向本院提交了录像资料，证明其与尹宝生系合伙关系，由尹宝生向李玉珍主张权利，李玉珍对此无异议。双方争议焦点集中在口头租赁协议的租赁期限是从何开始的，以及尹宝生主张的5万元损失有无事实及法律依据。对于有争议的事实本院认定如下：尹宝生主张与李玉珍的口头租赁加油站合同应自2020年4月3日开始计算，为证明其主张，尹宝生向本院提交了李玉珍与赵建刚签订的《阳谷县仙农（永胜）加油站建设定金合同》、《加油站租赁经营合同书》、赵建刚向李玉珍转款80万元的交易记录，拟证明赵建刚租赁了阳谷永胜加油站，并支付租赁费至2020年4月2日；又提交赵建刚与尹宝生签订的《加油站外包协议》，拟证明尹宝生转租阳谷永胜加油站的日期为2018年9月18日至2020年4月2日，并向赵建刚支付租赁费22万元。李玉珍辩称其与郑晓琳洽谈加油站租赁时口头商定的租赁期限应自2020年1月1日开始计算，为证明其辩称，李玉珍向本院提交其在2020年1月16日与赵建刚的短信记录一份，内容为：“交租金的日期已过17天，你不接电话，也不续租金，工资也没给我，你已违约，我将按合同的约定维护我的权益！”拟证明其与赵建刚的《加油站租赁经营合同书》在2020年1月已解除；提交与郑晓琳的电话录音一份、与周姓人员的录音一份，拟证明双方洽谈的租赁合同应自2020年1月开始计算；申请证人谷某及费思帅出庭作证，谷某证明郑晓琳于2019年12月在其经营的打字复印社打印空白《加油站租赁经营合同》一份，费思帅证明其在2019年12月曾与李玉珍联系欲租赁阳谷永胜加油站，李玉珍称如果现在的承租人2020年1月1日不重新签合同就租赁给费思帅。李玉珍辩称要求尹宝生在2020年1月份支付两年的租金也能证明双方约定的租赁期限是自2020年1月1日开始。关于尹宝生主张的5万元损失，尹宝生未提交证据予以证明。本院经分析认为，双方当事人对赵建刚与李玉珍签订的《加油站租赁经营合同书》以及赵建刚已支付租赁费至2020年4月2日均无异议，尹宝生与赵建刚签订的《加油站外包协议》约定的合同终止日期为2020年4月2日，对尹宝生主张与李玉珍的口头租赁合同中约定的租赁期限自2020年4月3日开始计算，本院予以采信。李玉珍提供的证据仅能证明其与郑晓琳自2019年12月开始洽谈加油站租赁事宜，并不能证明双方的租赁期限自2020年1月1日起算，另外根据李玉珍与赵建刚签订的《加油站租赁经营合同书》中双方约定每年租赁费提前三个月支付来看，尹宝生在2020年1月支付租赁费也不能证明双方约定的租赁期限是自2020年1月1日开始计算的。至于赵建刚是否欠付李玉珍工资及土地租赁费，与本案所涉租赁合同无关。关于双方合同的终止日期，李玉珍向郑晓琳退还租赁费35.7万元时是扣除了6个月零8天的，故，本院认定双方合同终止的日期为2020年7月8日，从2020年4月3日至2020年7月8日，尹宝生共租赁李玉珍阳谷永胜加油站97天，租赁费按35万元/年计算，每天租赁费为958.9元，扣除97天的租赁费，李玉珍应返还尹宝生租赁费446986.7元，已返还357000元，还应返还89986.7元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。尹宝生与李玉珍虽未签订书面租赁合同，但是该合同已实际履行，应视为合同已生效。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。尹宝生向李玉珍支付租赁费54万元，但合同履行了97天后即解除，本院认定，李玉珍应返还尹宝生多支付的租赁费446986.7元，已返还357000元，还应返还89986.7元。对于尹宝生主张的赔偿其损失50000元，未提交证据予以证明，本院不予支持。尹宝生主张的保全担保费亦未提交证据证明其实际支出的数额，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告李玉珍于本判决生效之日起十五日内返还原告尹宝生租赁费89986.7元。二、驳回原告尹宝生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1559元，由原告尹宝生承担535元，由被告李玉珍承担1024元；保全费1220元，由原告尹宝生承担300元，由被告李玉珍承担920元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员 翟 婷二〇二〇年十月二十六日书记员 杨丽慧