江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1265号上诉人（原审原告）:李健，男，1970年2月3日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：宋崇迪，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：付佳涛，江苏凯仕曼律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）:嵇军，男，1976年3月24日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：宋崇迪，江苏凯仕曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：付佳涛，江苏凯仕曼律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:江苏淮涟置业有限公司，住所地涟水县涟城镇兴闻路**。法定代表人：刘树辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：金伟，北京盈科（淮安）律师事务所律师。上诉人李健、嵇军因与被上诉人江苏淮涟置业有限公司（以下简称淮涟公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服涟水县人民法院（2018）苏0826民初7553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李健、嵇军上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求，由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。（1）一审判决认定本案双方合同解除时间为2018年1月17日错误。本案合同的解除时间应当是（2017)苏0826民初6461号案件生效之日。（2）一审判决认定合同销售面积在13万平方米左右错误。上诉人向法庭举证“华源国际二期”政府批文是39万余平方米，被上诉人向法庭举证后来变更为29万余平方米，从来没有出现过13万平方米的政府审批文件。一审判决以上诉人与销售推广代理合同和销售代理合同两份合同中的二期商品房建筑面积表述为约13平方米且当时已知“华源国际二期”政府批文是39万余平方米为由认定《涟水“华源国际”项目打包销售合同》中约定的是13万平方米，明显错误。其一，上诉人在签订《涟水“华源国际”项目打包销售合同》时己知政府批文是39万余平方米，在签订合同时，如果双方约定的是约13万平方米，可以直接在合同中表述，没有必要再约定“以政府批文”。其二，如果双方约定的销售面积是13万平方米左右，则应当确定是哪些楼栋。上诉人代表被上诉人签订的销售推广代理和销售代理合同，如果是本案全部的履行内容，则应当是被上诉人前期开工建设的楼栋，不可能涉及所有楼栋。而本案中，（2017)苏0826民初6461号判决书中所涉及的被上诉人销售房屋赔偿上诉人损失部分，基本上包括了全部被上诉人已建设的楼栋。从该判决可以看出，生效判决对此问题己经作出明确认定，即本案双方合同约定的销售面积是政府批文的“华源国际二期”。该案经二审，并且经江苏省高级人民法院（2019)苏民申3704号裁定确认。本案对此事实的认定，否定了原三级法院的认定，严重违法。2、一审判决适用法律错误。（1）一审错误适用《中华人民共和国合同法》第九十三条规定。在2018年1月17日庭审中，上诉人是以被上诉人根本违约为由通知解除合同，从来没有与被上诉人协商过，是单方行使形成权。虽然被上诉人同意解除合同，但并不改变本案是通知解除而非协商解除的法律性质。一审判决偷换概念，将上诉人的“通知解除合同”表述为“同意解除案涉合同”，错误地将通知解除认定为协商解除错误。一审判决在没有通过法律途径撤销（2017)苏0826民初6461号案件中第一项判决的情况下，改变该判决的主文内容，也属于严重违法。（2）一审判决错误适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定。本案合同的解除系由被上诉人的违约行为造成，被上诉人应当赔偿原告因合同未全面履行而遭受的预期可得利益。一审判决认为，如果支持了上诉人的请求，则在基本没有履行合同的情况下，获得如此多利益将导致双方权利义务严重失衡。上诉人认为该理由错误。其一，双方“权利义务失衡”与被上诉人“赔偿上诉人损失是否过高”是两个概念。本案中解决的是因被上诉人的根本违约行为给上诉人造成的损失问题，不涉及“权利义务失衡”问题。其二，一审判决前文认定了双方合同约定的销售面积为13万余平方米且已经赔偿了上诉人的该部分损失，按照此逻辑，本案就不存在再赔偿的问题，也不存在“权利义务失衡”的问题。一审判决又以“权利义务失衡”为由认为上诉人不应再得到赔偿，可以看出就连一审判决都否定了双方约定的面积为约13万平方米。淮涟公司辩称，1、一审判决认定本案双方合同解除时间为2018年1月17日正确。在2018年1月17日庭审中，双方协商一致解除合同。2、一审判决认定销售面积为13万平方米左右正确。在双方订立合同时，除了案涉的华源国际二期项目之外，并不存在三期项目。上诉人以被上诉人名义与案外人签订销售推广代理合同和销售代理合同，均将华源国际二期商品房总建筑面积表示为约13万平方。3、一审判决适用法律正确。双方在2018年1月17日庭审中达成解除合同合意，一审适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定并无不当。本案上诉人损失已经通过（2017)苏0826民初6461号案件得到全部赔偿，且上诉人的主要合同义务尚未履行。李健、嵇军向一审法院起诉请求：被告赔偿原告损失29864429.29068元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：（一）关于合同签订情况2012年4月12日，原告（乙方）与被告（甲方）就被告建设开发的江苏省涟水县华源国际二期（以政府审批文本）商品房由原告打包销售一事，签订《涟水“华源国际”项目打包销售合同》。第一条（项目概况及打包销售）约定：1.该项目概况：该项目位于江苏省涟水县炎黄大道南侧与金城北路交汇处，二期所有商品房和可售面积（面积最终以政府测绘部门核定为准）。2.打包销售内容：乙方打包销售甲方该项目的所有商品房和可售面积，由乙方全权负责项目的推广策划和销售活动。第二条（甲方工程进度和打包销售的权限、期限和目标）约定：1.打包销售权限：乙方打包销售甲方该项目的所有商品房和可售面积，乙方全权负责组建和管理该项目销售部，前期销售公司由乙方负责协调处理、前期销售所产生的费用由甲方负责。2.甲方建设工程进度和乙方打包销售付款进度：①甲方建设该工程应于5月20日前开工，相关手续由乙方负责；甲方在2013年春节前施工至该项目的正负零，甲方应保证该项目于2014年6月1日前交付使用。②甲方应建设该项目二期至十层封顶。甲方完成该工程进度后，乙方付给甲方该项目到账金额叁仟万元。……⑦甲方应建设该项目二期至配套设施结束。甲方完成该工程进度后，乙方付给甲方该项目到账金额至1.8个亿。⑧甲方应建设该项目二期至具备交付使用180天后，乙方付给甲方该项目到账金额2.7个亿。⑨甲方建设淮涟置业三期所有项目至十层封顶时，乙方付给甲方该项目二期销售总额至95%。3.由乙方全权负责该项目二期销售事宜，甲方不得干涉，由乙方指定销售公司经营销售活动。4.甲方不得擅自经营该项目的任何销售活动，如有必须经乙方同意，否则视为违约。5.甲方在建设施工过程中，如以商品房抵工程款，须经乙方同意，商品房价格按乙方核定的市场价格为准，抵算工程款需算乙方的销售量，否则视为违约。第三条（打包销售基础价格及保证金的支付约定）约定：1.底价：甲方将该工程项目二期所有商品房按3100元/平方米的打包均价，由乙方打包销售，该打包均价乙方不提取任何费用。2.销售税费：销售价超出打包价以上所发生的税费由乙方负责，未超出部分所发生的税费由甲方负责。3.保证金支付：乙方自愿以下节点支付人民币共1200万元作为保证金。①乙方在与甲方签订合同当日，支付人民币50万元。②甲方建设该项目至打桩启动后，乙方支付给甲方至150万元，打桩结束后，乙方支付给甲方至1200万元。第四条（打包销售违约责任和溢价分配）约定：1.如乙方未能按上述时间最后节点支付销售额，则乙方自愿放弃所有定金1200万元人民币，如甲方在约定时间内不能如期交房，视为违约。2.商品房成交价如超出基本价格的，超出部分全部归乙方所有。第六条（违约责任）约定：1、本合同一经签订，即具有法律效力，甲乙双方均应按照本合同约定履行各自的义务，如果一方违约，则应承担守约方的一切经济损失（此经济损失包含乙方销售房屋的预期利润）。2、本合同执行过程中，出现法律上认定的“不可抗力”使合同无法继续履行时，甲乙双方各自承担责任。双方还就各自权利义务进行约定。2011年3月14日，涟水县发改委向被告出具涟发改投2011第27号华源国际二期开发项目核准批复文件，确定项目地点为涟水县红日路北侧、金城路东侧、炎黄大道南侧，还确定项目主要内容为项目用地63500平方米，总建筑面积399973平方米（含地下面积85269平方米），其中住宅面积300212平方米，商业及公共服务面积14491平方米，同时确定全部工程分四期建设开发周期为60个月（2011年5月-2016年4月）。（二）关于合同履行情况2012年6月18日，淮涟公司（甲方）与南京弘晟达投资顾问有限公司（乙方）签订《华源国际项目二期商品房全程销售代理合同》，约定将二期商品房交由乙方销售，合同约定华源国际二期销售房源建筑面积约13万平方米，约定二期平均销售底价3700元/平方米，总销售金额为4.81亿元。实际房屋销售超过单套底价部分的房价款，所溢出部分甲方应按50%的比例奖励给乙方，甲方支付乙方的销售代理费为销售单套建筑面积乘以单套销售底价总金额的2.5%。原告李健、嵇军作为甲方代表在该合同上签字。2012年6月28日，淮涟公司（甲方）与南京品尚广告传媒有限公司（乙方）签订《华源国际项目二期商品房销售推广代理合同》，约定将华源国际二期项目的整合推广工作交由乙方实施。合同约定乙方整合推广代理面积约为13万平方米，销售价格暂定3700元/平方米，总销售金额为4.81亿元。甲方按照可销售总金额的2%即962万元支付广告推广费。原告李健、嵇军作为甲方代表在该合同上签字。合同签订后，原告李健、嵇军随即在被告售楼部设置办公室并开展房屋销售业务。2013年6月10日，因双方就合同履行事宜发生重大矛盾且被告法定代表人刘树辉提出原告李健、嵇军的行为影响被告的正常工作，原告被涟城镇政府强制清退出现场售楼部。后原告李健、嵇军又回到售楼部，房屋销售过程中原、被告各自销售华源国际二期的房屋。2013年9月4日，淮涟公司向李健、嵇军出具一张《收到李健代付工程款明细（售房款支付）》，金额合计6421000元。该明细表上有李健、嵇军签字，淮涟公司的徐建签字。2015年1月，华源国际二期中1号楼、2号楼、3号楼、11号楼、13号楼的预售商品房申请书载明项目总建筑面积为302129平方米，此次申请预售的面积为68700.68平方米（其中住宅面积为64298.75平方米，商业用房面积为1560.95平方米）。被告自行销售华源国际二期的房产，原告亦销售相关房产并收取相关定金。2015年2月24日，南京品尚广告传媒有限公司出具收据，收取李健、嵇军包装印刷制作等费用317630元。2016年3月3日，涟水县住房和城乡建设局经审核同意被告的变更方案，将华源国际二期总建筑面积变更为283952.81平方米，，地上总建筑面积为24482857平方米（住宅面积为187457.84平方米，商业A面积为52323.76平方米，商业B面积为1637.66平方米，商业C面积为3827.63平方米，配套公共服务设施面积为495.2平方米），，地下总面积为4045139平方米（（地下车库建筑面积2490111平方米，，地下自行车库建筑面积1555028平方米）。现被告根据调整后的规划建成华源国际二期1号楼至13号楼，涟水县住房与城乡建设局准予预售的面积为194670.1平方米。2012年涟水县各楼盘商品房成交均价为3955元/平方米，华源国际二期小区附近其他小区：巴黎春天、红日金城、朗盛炎黄国际花园、龙源国际均价分别为2907.52元/平方米、3807.76元/平方米、3246.11元/平方米、3589.73元/平方米。2013年涟水县商品房成交均价为3981元/平方米，华源国际二期小区附近其他小区：巴黎春天、红日金城、朗盛炎黄国际花园、龙源国际均价分别为3011.74元/平方米、4117.76元/平方米、4155.22元/平方米、3493.24元/平方米。（三）关于保证金缴纳情况2012年4月19日，原告向被告支付保证金50万元，淮涟公司对此无异议。原告主张，其在2012年6月8日通过代付桩基工程款的方式交纳保证金100万元，被告对此予以否认。对于当事人争议的100万元，经查：2012年6月8日（票据记载入账日期），元通公司出具一张100万元的桩基工程款收款收据（收据编号NO.7396281）。被告公司法定代表人刘树辉于2012年5月7日在该收据上签署“请李总垫付、刘树辉”。该收据载有“注：抵华源国际二期销售保证金”。在该票据出具后，李健、嵇军先后四次支付给元通公司100万元，其中：①2012年6月11日，李健、嵇军向元通公司支付29万元（收据编号NO.0000684）。收款事由：华源国际桩基工程款。收据中注明：补开收据（2013.9.24）。②2012年6月19日，李健、嵇军向元通公司支付21万元(收据编号NO.0000683)。收款事由：华源国际二期桩基工程款。收据中注明：补开收据（2013.9.24）。③2012年8月23日，李健、嵇军向元通公司支付30万元(收据编号NO.0000063)。收款事由：华源国际二期16#-17#桩基工程进度款。④2013年1月29日，李健、嵇军向元通公司支付20万元（收据编号NO.0000554）。收款事由：桩基工程款。（四）关于当事人解除协议及诉讼情况2014年5月6日，淮涟公司向李健、嵇军发出《解除协议通知书》，内容为：“我司曾与你方签订的《涟水“华源国际”项目打包销售合同》，委托你方进行房屋销售。但协议签订后，你方未按照协议约定的内容履行，至今未销售一套房屋，未上交一分钱购房款，严重违反协议约定、违反实现合同目的，严重影响了我司开发房地产的进度，同时，你方也不具备房屋销售的资质。我公司经研究决定如下：1、解除双方签订的协议；2、你方在收到本通知书后，立即停止签订房屋买卖合同、收取购房款或购房定金，停止与销售房屋有关的一切行为；3、你方在收到本通知书2日内，将与销售房屋有关的一切资料（包括但不限于销售合同、宣传资料、专用章、收款收据等）交给我公司，双方进行结算。如你方原因导致我司损失，我司将运用法律手段追究相关人员的法律责任。”2014年5月12日，淮涟公司再次向李健、嵇军发出《通知》，内容为：“本公司于2014年5月8日已经发函给贵方，解除双方分别于2012年12月6日、2012年4月12日签订的《打包房屋销售协议》、《涟水“华源国际”项目目打包销售合同》，自本通知发出之日起七日内仍无书面回复视为贵方已经同意认可。现再次发函贵方，原本公司给予贵方的从事相关事宜的一切委托授权予以作废终止。贵方不得再以本公司名义从事任何活动，原委托事宜处理决定须以本公司出具加盖公章的书面决定为准，否则由贵方承担一切法律责任。”2014年5月26日，李健、嵇军向一审法院提起诉讼，请求确认淮涟公司发出的解除合同通知书无效。事实与理由：2012年4月、12月，双方签订华源国际项目打包合同，合同签订后，原告积极履行合同义务，但淮涟公司却不履行义务，于2014年5月6日、5月12日分别向李健、嵇军发出解除协议通知书，李健、嵇军的行为未违反合同法的规定，请求确认淮涟公司的解除合同通知书无效。一审法院审理后于2014年7月30日作出（2014）淮涟民初字第1209号民事判决：淮涟公司于2014年5月6日、5月12日向李健、嵇军发出的解除协议通知书、通知无效。判决理由：淮涟公司以李健、嵇军未按照协议约定的内容履行，至今未销售一套房屋，未上交一分钱购房款，无法实现协议目的为由向李健、嵇军发出解除协议通知书、通知，对此李健、嵇军予以否认，并提供商铺认购协议书、淮涟公司出具的支付工程款的收条、工作联系单证明淮涟公司的解除协议通知书、通知无事实依据。一审法院认为，淮涟公司出具的李健、嵇军支付工程款的收条和商铺认购协议书证明淮涟公司的解除协议通知书、通知无事实依据，同时淮涟公司辩解的其它理由并非其解除合同的理由，一审法院对此不予理涉。综上，一审法院对原告李健、嵇军的诉讼请求予以支持。该判决作出后，当事人未提起上诉。2015年1月10日，淮涟公司又向李健、嵇军发出《解除合同通知书》，内容：“关于本公司于2012年4月12日、12月6日分别与你方签订的《涟水“华源国际”项目打包销售合同》、《打包房屋销售协议》，现基于你方在受委托销售房屋期间的行为，致本公司丧失对你方的信任，故本公司决定解除与你方签订的上述合同。限你方在接到通知后立即停止销售，同时在七日内将受托销售期间的房屋相关资料、收取的售房款项到本公司办理移交手续，逾期不办，后果自负。”2015年2月28日，李健、嵇军向一审法院提起诉讼请求：1、判决淮涟公司于2015年1月10日发出的解除合同通知书无效，合同继续履行；2、判决淮涟公司向原告提供销售合同样本及辅助合同样本、营业执照、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用证、按揭贷款合作银行资料等因销售房屋所需要的资料；3、判令淮涟公司赔偿原告因自行销售房屋给原告造成的损失暂定400万元，具体根据被告销售房屋总价款确定。4、由淮涟公司承担本案的诉讼费用。审理期间，因该案诉讼标的额超出一审法院受理范围，本院于2015年4月20日作出（2015）涟民辖初字第634号民事裁定移送淮安市中级人民法院审理。2015年5月4日，淮安市中级人民法院将该案卷宗退回，一审法院于2015年7月1日书面通知原告重新交纳已退回的案件受理费，但李健、嵇军未能在指定期限交纳，口头裁定本案按撤回起诉处理。（五）关于华源国际二期楼盘开工情况淮涟公司开发的楼盘原命名“华源国际”，后变更为“金碧华府”。二期项目5号楼桩基工程于2012年5月20日开工，6号楼于2012年5月31日开工，2号楼于2013年12月18日开工，1号楼于2014年1月1日开工，13号楼于2014年1月20日开工，12号楼于2014年3月11日开工，3号楼于2014年6月18日开工，11号楼于2014年7月6日开工，7号楼于2015年8月30日开工，8号楼于2015年9月4日开工，10号楼于2015年9月10日开工，4号楼于2015年11月10日开工，9号楼于2015年10月22日开工。（六）关于被告销售华源国际二期房屋溢价情况2015年1月22日，淮涟公司取得华源国际二期项目5栋楼盘的预售许可证，但其未向李健、嵇军提供相关销售资料以及提供销售便利，淮涟公司自行组建售楼部。涟水县住房和城乡建设局网上信息数据平台显示截止2018年1月17日被告销售华源国际二期数据为：2015年1月22日至2015年12月11日期间住宅面积12304.98平方米（销售均价3384.97元/平方米，销售111套），非住宅22139.15平方米（销售均价3325.35元/平方米，销售197套）；2015年12月12日至2017年11月28日期间销售面积95871.46平方米（销售均价3402.74元/平方米，销售782套）；2017年11月9日至2018年1月17日期间销售面积2990.21平方米（销售均价4110.35元/平方米，销售24套）。经核算，自2015年1月22日至2018年1月17日期间，淮涟公司销售面积为133305.8平方米，溢价数额为40540892.08元。涟水县住房和城乡建设局网上信息数据平台显示2018年1月17日至2019年1月4日期间被告销售华源国际二期数据为：2018年1月17日至2018年12月6日期间非住宅面积4171.73平方米（销售均价4308.03元/平方米，销售27套）、住宅面积为21868.92平方米（销售均价4415.35元/平方米，销售185套），2018年12月6日至2019年1月4日期间非住宅面积843.54平方米（销售均价3411.48元/平方米，销售6套）、住宅面积为11181.22平方米（销售均价4520.21元/平方米，销售96套）。经核算，自2018年1月17日至2019年1月4日期间，淮涟公司销售面积为38065.41平方米。（七）生效判决书对相关问题的处理情况1、案涉合同解除问题。（2017）苏0826民初6461号民事判决书认定，根据查明的事实，由于李健、嵇军已经按约支付了150万元的保证金，李健、嵇军不存在违约行为，淮涟公司不享有法定解除权。被告在没有解除权的情况下，单方面发出解除合同通知，原告对此及时提出异议，淮涟公司单方面解除合同的行为不应产生相应的法律效力，原告与被告之间的合同关系并未解除。该判决同时认定，在该案2018年1月17日庭审中，淮涟公司提起反诉要求解除案涉合同，李健、嵇军也以淮涟公司不愿继续履行合同构成根本违约为由当庭通知淮涟公司解除合同，淮涟公司表示同意解除，法院认为鉴于双方当事人一致同意解除案涉合同，系当事人对其权利的处分，不违反法律禁止性规定，该判决予以确认。该判决判令解除原告李健、嵇军与被告江苏淮涟置业有限公司于2012年4月12日签订的案涉合同。（2018）苏08民终2794号民事判决书认定，李健、嵇军在合同履行过程中不存在违约行为，淮涟公司不享有法定解除权，其单方面解除合同的行为，并不产生相应的法律效力，淮涟公司与李健、嵇军之间的合同关系并未解除。在一审法院的主持下，双方就解除合同达成了一致意见，不违反法律禁止性规定，双方的合同关系随即解除。2、本案案涉合同性质问题。（2017）苏0826民初6461号民事判决书认定，案涉合同中既没有约定包销期限的条款，也没有约定包销期限届满后未售出的商品房如何处理的条款。因此，双方签订的合同不能认定为包销合同。同时，根据双方的协议，原告所享有的利益是获得房屋销售底价以外的溢价而非被告给付的佣金，也不符合委托合同的法律特征，故该合同也不属于委托合同。在现有的有名合同中，均不包含本案所涉的合同类型，因而本案所涉合同系无名合同。（2018）苏08民终2794号民事判决书认定，一审法院对于涉案合同性质的认定正确，予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，原、被告双方于2012年4月12日签订《涟水“华源国际”项目打包销售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行义务。该合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经生效的（2018）苏08民终2794号民事判决书明确认定，案涉合同中无包销期限及届满后未售出的商品房如何处理的条款不能认定为包销合同。同时原告在案涉合同中所享有的利益是获得房屋销售底价以外的溢价而非被告给付的佣金，也不符合委托合同的法律特征，故该合同也不属于委托合同。在现有的有名合同中，均不包含本案所涉的合同类型，因而本案所涉合同系无名合同，亦予以确认。本案争议焦点为：一、案涉合同解除方式及解除时间如何认定；二、原告起诉是否属于重复起诉；三、原告所主张的房屋是否属于案涉合同所约定的可售面积及原告的诉讼请求能否支持。一、关于案涉合同解除方式及解除时间的问题。原告认为，2018年1月17日的庭审中，原告在基于被告无履行合同的诚意同意解除案涉合同，但被告并未认可原告的表述，该案生效判决亦未对原告的解除通知是否具有法律效力进行认定，只以判决的形式解除了双方的合同，案涉合同解除的时间是该案判决生效时间。被告则认为2018年1月17日，原、被告双方在庭审中均要求解除合同，被告同意解除合同，生效判决确认解除合同。本院认为《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人协商一致，可以解除合同。2018年1月17日庭审中，被告淮涟公司提起反诉要求解除案涉合同，原告李健、嵇军也以被告不愿继续履行合同构成根本违约为由当庭通知淮涟公司解除合同，被告表示同意解除，鉴于双方当事人一致同意解除案涉合同，系当事人对其权利的处分，不违反法律禁止性规定，应产生解除案涉合同的法律效果。原告以判决主文表述为由抗辩案涉合同系该生效判决解除，并非确认解除案涉合同，由此案涉合同解除的时间为该判决生效时间。一审法院认为，（2017）苏0826民初6461号民事判决书正文认定2018年1月17日庭审中，原、被告双方一致同意解除案涉合同，系当事人对其权利的处分，不违反法律禁止性规定，本院予以确认。（2018）苏08民终2794号民事判决书认定，在一审法院的主持下，双方就解除合同达成了一致意见，不违反法律禁止性规定，双方的合同关系随即解除。上述生效判决正文已经明确确认了原、被告解除案涉合同的意思表示产生了随即解除案涉合同关系的法律效果，判决主文关于解除合同的真实意思并未从根本上否定原、被告双方一致同意立即解除合同随即产生解除案涉合同关系的法律效果。因此，原告该抗辩，不予采信。二、关于本案原告起诉是否属于重复起诉的问题。原告认为，生效判决解决的是2018年1月17日之前被告的违约行为给原告造成的损失，并未对解除后的损失进行处理，本案原告的诉讼请求是对2018年1月17日后被告销售部分房屋的损失，本案中原告主张的被告销售房屋的事实亦是原判决中没有涉及的部分，因此本案不属于重复起诉。被告则认为，解除合同导致的损失已经在判决主文中明确，案涉合同损失已经处理完毕，案涉合同纠纷已经彻底处理完毕，现原告再次起诉属于重复起诉应驳回起诉。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条规定对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。原告在（2017）苏0826民初6461号案件中基于案涉合同尚未解除条件下提起的诉讼，原告诉讼请求仅要求被告赔偿2018年1月17日前具体违约销售行为导致的损失，其他损失原告欲另案主张。该案根据原告诉讼请求处理原告损失，并未对原告是否有权主张华源国际二期其他可销售房屋上的损失进行认定和处理。本案原告提出的诉讼请求系案涉合同解除后，由此导致原告无法销售可售面积导致的原告预期可得利益的损失，无论原告是否有权主张该损失，人民法院都应对此进行裁判。因此，本案与上述案件的诉讼请求并不相同亦不存否定前诉裁判结果的情形，本案不属于重复起诉，原告有诉权。三、关于原告所主张损失涉及的38065.41平方米房屋是否属于案涉合同约定的范围及原告的诉讼请求能否支持。（一）案涉合同约定的销售面积在13万平方米左右原告认为，案涉合同约定由原告销售的建筑面积为以政府审批文件确定的华源国际二期所有商品房和可售面积。被告则认为，案涉合同约定由原告销售的建筑面积约为13万平方米。本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当遵循公平原则，按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定争议条款的真实意思。综合本案双方合同约定及履行情况，应认定案涉合同约定的建筑面积在13万平方米左右。理由如下：1、案涉合同第二条第九小项约定“甲方建设淮涟置业三期所有项目至十层封顶时，乙方付给甲方该项目二期销售总额至95%”。在双方订立合同时，被告除了案涉的华源国际二期项目外，并不存在三期项目，截止本判决作出之日，亦未发现被告存在三期项目；在2011年涟水县发改委涟发改投2011第27号华源国际二期开发项目核准批复文件中载明，“确定全部工程分四期建设开发周期为60个月”；从交易习惯上看，案涉合同约定的原告获益部分是单价超过3100元的部分，而政府部门批复中确定的华源国际二期总项目的开发周期长达五年，五年时间里无论是开发成本还是本地的房地产销售行情都会发生大的变化，如果案涉合同约定的是华源国际二期全部面积，被告将很有可能面临开发成本加大而销售利润不断减少的情况，作为专业的房地产开发企业，被告在案涉合同中将华源国际二期全部建筑面积一次性委托原告销售的可能性较低，亦不符合交易习惯。综上，根据上述分析，被告抗辩的在开发华源国际二期项目时，根据项目实际情况在总项目之下又细化分期建设、案涉合同不是针对华源国际二期全部建筑面积的主张具有高度盖然性，予以采信。2、案涉合同签订后，原告为履行合同义务以被告名义与案外人签订销售推广代理合同和销售代理合同，该两份合同中均将华源国际二期商品房总建筑面积表述为“约130000平方”。原告的解释是为了减少成本，称因当时被告尚未建设华源国际二期其他楼盘，其没必要签订全部的代理合同。但是，在上述两份合同签订前的一年多，有关政府部门已经批复确认华源国际二期总建筑面积为399973平方米，而原告对此是明知的，原告的上述解释显然不具有合理性。鉴于现有证据表明被告开发华源国际二期时进行了细化分期，而原告签订的销售推广合同和销售代理合同系为履行案涉合同而订立，两份合同均对建筑面积作了一致约定，故一审法院认为，根据现有证据可以认定案涉合同约定的项目建筑面积在13万平方米左右，而不是华源国际二期的全部建筑面积。综上，淮安市中级人民法院（2018）苏08民终2794号民事判决已经就被告销售的总计133305.8平方房屋支持了原告的违约损失，该面积与案涉合同约定面积相当，故原告无权再就被告销售面积的其他房屋主张违约损失。（二）原告损失已经通过前案生效判决得到全部补偿《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，从案涉合同内容来看，被告订立合同的目的是为了保障项目开发资金充裕，在合同中不仅约定了由原告办理开工的相关手续，而且约定原告要根据被告的工程进度而不是实际销售情况支付相关款项（案涉合同第二条），如果原告不能按约定支付款项，将要“自愿放弃所交的定金1200万元”（合同第三条）。至案涉合同解除时，原告实际已经履行的义务是支付了150万元保证金，以及因签订销售推广合同和销售代理合同而发生的几十万元费用，原告主要的合同义务尚未履行。在距案涉合同签订七年后，以及在涉案楼盘当前均价超过四千元的情况下，如果仍按照原告主张的以华源国际二期全部的建筑面积并按照2012年确定的3100元的底价作为基础计算其违约损失，显然会造成双方权利义务严重失衡。综上，一审法院认为，就被告违约造成案涉合同不能履行给原告造成的损失，前案生效判决已经判令被告赔偿原告2432万余元，已经足以弥补原告的损失，原告无权再主张其他损失。一审法院判决：驳回原告李健、嵇军的诉讼请求。案件受理费191123元，由原告李健、嵇军负担。经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。二审中，被上诉人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审另查明：2010年9月17日，淮涟公司与青岛市建筑设计研究院集团股份有限公司（以下简称青岛设计院）签订建设工程设计合同一份，约定住宅、网点及超市建筑及规划方案建筑面积为30万㎡，一期建筑施工图设计10万㎡。青岛设计院于2011年8月出具的华源国际项目总平面图中载明总建筑面积为399485.81平方米，其中16#楼为23873.91平方米，17#楼为23873.91平方米，18#楼为21851.31平方米，19#楼为25921.16平方米，20#楼为15259.69平方米，21#楼为16854.21平方米，16#-21#楼建筑面积合计127634.19平方米。2011年8月10日、8月15日，青岛设计院分别出具的建筑工程设计文件中载明：16#楼地下二层总建筑面积1246.29㎡，，地下**总建筑面积97944㎡，，地上总建筑面积2259894㎡；17#楼地下二层总建筑面积1541.42㎡，，地下**总建筑面积97944㎡，，地上总建筑面积2259894㎡；18#楼地下室建筑面积1766.53㎡，，地上总建筑面积2018451㎡；19#楼地下室建筑面积1854.77㎡，，地上总建筑面积2433722㎡；20#楼地下室建筑面积1295.34㎡，，地上总建筑面积1531919㎡；21#楼地下室建筑面积2515.15㎡，，地上总建筑面积1515136㎡；16#-21#楼建筑面积合计132368.54平方米。青岛设计院于2013年5月20日出具给淮涟公司的请款申请中载明：贵公司与我院签署合同约定二期施工图总建筑面积为10万平米，但根据贵公司要求，增加了一个楼的施工图设计，最终完成施工图设计面积为14万平米。2013年12月19日，淮涟公司（发包人）与江苏东都建筑设计院研究所有限公司（承包人）签订建设工程设计合同（一），约定发包人委托承包人承担金碧华府（原华源国际）1#、3#、6#、8-13#、、地下车库工程设计2016年3月3日，涟水县住房和城乡建设局经审核同意淮涟公司的变更方案，该变更后的方案设计单位为江苏东都建筑设计院研究所有限公司。2016年3月31日，淮涟公司（甲方）与青岛设计院（乙方）签订设计合同终止协议，约定甲方认可乙方在本协议签订之前已经完成了合同约定的关于华源国际项目规划及建筑方案设计工作，一期（16#-21#楼，总建筑面积约14万㎡）。本院认为，淮涟公司在2018年1月17日庭审前多次向李健、嵇军表达解除涉案打包销售合同的意思表示，2018年1月17日庭审中，李健、嵇军通知淮涟公司解除涉案打包销售合同，淮涟公司表示同意解除合同，应当认定为双方就涉案打包销售合同的解除达成一致意见，且（2018）苏08民终2794号民事案件亦认定双方当事人在一审法院的主持下，就解除合同达成了一致意见，故上诉人李健、嵇军关于解除合同时点认定错误、适用法律错误的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。涉案打包销售合同没有对委托打包销售面积作出明确约定，本院根据本案相关证据对一审认定的涉案打包销售合同约定的建筑面积为13万平方米左右予以确认，理由如下：1、涉案打包销售合同虽然有“以政府审批文件”字样，但2011年3月14日涟水县发改委出具的华源国际二期开发项目核准批复文件中除有总建筑面积399973平方米内容外，尚有全部工程分四期建设开发的内容，涉案打包销售合同亦有二期、三期的表述，双方当事人在本案中对二期、三期内容表述也不一致，故仅依据“以政府审批文件”字样不能认定涉案打包销售合同约定的建筑面积仅是指涟水县发改委批复文件中的总建筑面积399973平方米这部分内容。2、根据2011年3月14日涟水县发改委出具的华源国际二期开发项目核准批复文件，华源国际二期开发周期为60个月，而涉案打包销售合同约定“该项目工程二期所有商品房按3100元/平方米的打包均价，由乙方打包销售”。如果涉案打包销售合同中约定的二期与涟水县发改委批复文件中华源国际二期是同一含义的话，则在长达五年的开发周期内，建筑成本和销售价格存在巨大的市场不确定性；如果涉案打包销售合同中约定的二期仅指分四期开发含义下的二期的话，则建筑成本和销售价格可预期性更强，相比较，双方订立的涉案打包销售合同指向分四期开发含义下的二期的可能性远高于华源国际二期的全部四期内容。3、双方订立涉案打包销售合同时，被上诉人尚未与江苏东都建筑设计院研究所有限公司签订设计合同，仅由青岛设计院对华源国际二期中的6栋楼出具了总平面图和施工图，总平面图中6栋楼总建筑面积为127634.19平方米，施工图中6栋楼总建筑面积为132368.54平方米，该建筑面积数据与淮涟公司与南京弘晟达投资顾问有限公司签订的《华源国际项目二期商品房全程销售代理合同》、淮涟公司与南京尚品广告传媒有限公司签订的《华源国际项目二期商品房销售推广代理合同》中约定的建筑面积约13万平方米数字基本相符，而上述两份合同均有李健、嵇军签字。相反，如果涉案打包销售合同约定项目工程二期所有商品房面积指向的是涟水县发改委于2011年3月14日批复文件中的总建筑面积399973平方米，在2012年6月18日签订的《华源国际项目二期商品房全程销售代理合同》、2012年6月28日签订的《华源国际项目二期商品房销售推广代理合同》却分别约定二期商品房销售面积、推广面积建筑面积约为13万平方米，显然不具有合理性。鉴于（2018）苏08民终2794号民事案件已经判决淮涟公司对133305.8平方米的已售房屋承担了合同解除责任，赔偿了上诉人的相应损失，可以视为上诉人的损失已经得到全部赔偿，本案中被上诉人不应继续承担赔偿责任。综上所述，李健、嵇军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费191123元，由上诉人李健、嵇军负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 黄春丽审 判 员 孙 洁二〇二〇年十月十四日法官助理 李 萍书 记 员 唐小捷