黑龙江省鸡东县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0321民初906号原告：朱贵友，男，1968年10月24日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡东县。委托诉讼代理人：牛立强，男，1972年6月13日出生，汉族，鸡东县鸡东镇法律服务所法律工作者，住黑龙江省鸡东县。被告：鸡东县宏太物业管理有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡东县鸡东镇前进街十二委（文体局楼****）。法定代表人：解洪波，该公司经理。委托诉讼代理人：张松楠，黑龙江承霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：于健海，黑龙江承霖律师事务所律师。原告朱贵友与被告鸡东县宏太物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，于2020年9月8日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱贵友的委托诉讼代理人牛立强、被告鸡东县宏太物业管理有限公司的委托诉讼代理人张松楠、于健海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱贵友向本院提出诉讼请求：1.要求鸡东县宏太物业管理有限公司履行物业服务义务，协助朱贵友办理鸡东县交通大厦小区1单元903室、1单元1003室、1单元1103室、1单元1203室、1单元1503室、1单元1603室、1单元2403室、1单元2503室、2单元1402室、2单元2301室、2单元2302室、2单元2502室，共12户房屋的入住手续（门禁卡、电梯卡等）；2.要求依法判决朱贵友不承担2014年10月1日至2019年9月18日期间的物业费（电梯费、电梯使用费、电梯年检费、二次加压费、灯费）700875元；3.本案诉讼费用由鸡东县宏太物业管理有限公司承担。事实及理由：鸡东县宏太物业管理有限公司系鸡东县鸡东镇交通大厦小区的物业管理公司。2019年9月12日，鸡西市中级人民法院作出（2019）黑03执恢3号之一执行裁定书，将被执行人鸡东县鑫鼎房地产开发有限公司所有的鸡东县交通大厦小区1单元903室、1单元1003室、1单元1103室、1单元1203室、1单元1503室、1单元1603室、1单元2403室、1单元2503室、2单元1402室、2单元2301室、2单元2302室、2单元2502室，共12户房屋，以二拍流拍价格4118990元以物抵债给朱贵友。鸡东县交通大厦小区1单元903室、1单元1003室、1单元1103室、1单元1203室、1单元1503室、1单元1603室、1单元2403室、1单元2503室、2单元1402室、2单元2301室、2单元2302室、2单元2502室，共12户的房屋的所有权自本裁定送达朱贵友时转移。朱贵友收到上述裁定书后，即要求鸡东县宏太物业管理有限公司协助办理上述房屋的入住手续，但是鸡东县宏太物业管理有限公司要求朱贵友交付2014年10月1日至2019年9月18日期间的物业费（电梯费、电梯使用费、电梯年检费、二次加压费、灯费）70余万元。朱贵友认为，自收到鸡西市中级人民法院作出的（2019）黑03执恢3号之一执行裁定书之日只是取得上述房屋的所有权，在朱贵友取得上述房屋的所有权之前，上述房屋归开发商鸡东县鑫鼎房地产开发有限公司所有，朱贵友至今没有实际入住房屋，也没有接收鸡东县宏太物业管理有限公司提供的物业服务，依据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，朱贵友不应承担2014年10月1日至2019年9月18日期间的物业费。鸡东县宏太物业管理有限公司拒绝为朱贵友办理入住手续，致使朱贵友至今无法入住，处分上述房屋。故诉至法院，要求依法支持朱贵友的诉讼请求。鸡东县宏太物业管理有限公司辩称，一、朱贵友应向鸡东县宏太物业管理有限公司支付12户案涉房屋2014年11月15日至今为止欠付的前期物业服务费264225元、违约金79267.8元。理由如下：第一，朱贵友于2019年9月12日通过司法拍卖取得12户案涉房屋的所有权，12户房屋的司法拍卖公告均明确写明：“水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的税费也由买受人承担。”公告中的告知内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。朱贵友在明知公告内容的情况下仍参与司法拍卖，竞拍了案涉房屋的产权，应视为其对公告内容的认可，故朱贵友应当按照公告内容履行其应尽的义务。第二，鸡东县宏太物业管理有限公司未要求朱贵友承担2014年10月1日至2014年11月15日期间的物业费，也未要求朱贵友支付70余万元的物业费。因朱贵友入住后未与鸡东县宏太物业管理有限公司签订业主物业服务合同，物业服务费应自2014年11月5日至今按前物业服务合同计算，朱贵友至今共计欠付物业费264225元、违约金79267.8元。朱贵友的诉求与事实不符，应予驳回。二、鸡东县宏太物业管理有限公司有权拒绝向朱贵友提供门禁卡、电梯卡等服务业务。根据《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”结合本案，朱贵友入住后拒绝与鸡东县宏太物业管理有限公司签订物业服务合同，同时拒绝缴纳应当缴纳的物业费用，故鸡东县宏太物业管理有限公司有权拒绝向其提供门禁卡、电梯卡等物业服务。综上，朱贵友的诉讼请求系为逃避债务履行，侵害鸡东县宏太物业管理有限公司的合法权益。为保障鸡东县宏太物业管理有限公司权益不受侵害，要求依法驳回朱贵友的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即黑龙江省鸡西市中级人民法院（2019）黑03执恢3号之一执行裁定书一份、12户案涉房屋拍卖公告一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：朱贵友提交如下证据：鸡东县宏太物业管理有限公司提供给朱贵友的已售出房源所欠物业费清单一份三页，鸡东县宏太物业管理有限公司对其真实性及证明目的均有异议，因该证据系复印件且没有鸡东县宏太物业管理有限公司盖章和签字确认，无法确定该证据的真实性和出处，不予采信。鸡东县宏太物业管理有限公司提交如下证据：2014年10月1日朱贵友与鸡东县宏太物业管理有限公司的前期物业服务合同、鸡西市房产管理局出具的鸡东县宏太物业管理有限公司物业资质证明、国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知书，因鸡东县宏太物业管理有限公司在本案审理过程中经本院依法释明后，其不对朱贵友是否拖欠物业费提起反诉，故对鸡东县宏太物业管理有限公司提供该组证据的证明目的及证据本身不予采信。经本院审理查明，认定事实如下：黑龙江省鸡西市中级人民法院于2019年9月12日作出（2019）黑03执恢3号之一执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人鸡东县鑫鼎房地产开发有限公司所有的位于鸡东县交通大厦小区1单元903室、1单元1003室、1单元1103室、1单元1203室、1单元1503室、1单元1603室、1单元2403室、1单元2503室、2单元1402室、2单元2301室、2单元2302室、2单元2502室，共12户房屋，以二拍流拍价格4118990元以物抵债给申请执行人朱贵友。鸡东县交通大厦小区1单元903室、1单元1003室、1单元1103室、1单元1203室、1单元1503室、1单元1603室、1单元2403室、1单元2503室、2单元1402室、2单元2301室、2单元2302室、2单元2502室，共12户房屋的所有权自本裁定送达申请执行人朱贵友时转移。二、申请执行人朱贵友可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。执行裁定书作出后，朱贵友到鸡东县宏太物业管理有限公司办理房屋相关入住手续时，鸡东县宏太物业管理有限公司以朱贵友欠付物业费为由，拒绝为朱贵友办理上述房屋的入住手续。另查明：鸡东县交通大厦小区1单元1503室、2单元2301室、2单元2302室、2单元2502室，计4户房屋已由朱贵友出卖他人，并已办理房屋入住手续。本院认为，朱贵友通过拍卖方式取得鸡东县交通大厦小区案涉房屋的所有权，即成为鸡东县交通大厦小区案涉房屋的业主。虽然朱贵友与鸡东县宏太物业管理有限公司未签订书面的《物业服务合同》，但是朱贵友作为鸡东县交通大厦小区的业主，与鸡东县宏太物业管理有限公司形成了事实上的物业服务合同关系。鸡东县宏太物业管理有限公司作为物业服务企业，应当在法律规定的范围内做好自已的本职工作，全面履行自己的义务，为业主生活和通行提供便利条件。门禁卡、电梯卡的用途本应是维护小区秩序，保障业主人身财产安全，鸡东县宏太物业管理有限公司不得因业主未缴纳物业费而拒绝为业主办理入住手续（即给付门禁卡、电梯卡等），而应当及时为业主办理入住手续，保障业主顺利通行小区，对于业主所欠的物业费，鸡东县宏太物业管理有限公司可以通过其他方式主张自己的权利，故对朱贵友的第一项诉讼请求，依法应予支持。关于朱贵友要求不承担2014年10月1日至2019年9月18日期间的物业费700875元的第二项诉讼请求，朱贵友是否拖欠物业费及拖欠物业费的数额，主张权利的主体应是鸡东县宏太物业管理有限公司，而不应是朱贵友，故对朱贵友的第二项诉讼请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：一、鸡东县宏太物业管理有限公司于本判决生效之日协助朱贵友办理鸡东县交通大厦小区1单元903室、1单元1003室、1单元1103室、1单元1203室、1单元1603室、1单元2403室、1单元2503室、2单元1402室，共8户房屋的入住手续（即给付门禁卡、电梯卡等）；二、驳回朱贵友的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取计5404元，由鸡东县宏太物业管理有限公司负担50元、朱贵友负担5354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  梁晓云二〇二〇年十月九日法官助理焦璇书记员张鹏