广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16959号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东省番禺广地房地产开发有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇塘埗西村。法定代表人：连杰，董事长。委托诉讼代理人：谭湘玲，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：凌小钰，女，1984年3月18日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：杨振平，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈妍旻，广东经纶律师事务所律师。原审第三人：许东穗，男，1958年11月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：肖焕英，女，1960年12月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上列二原审第三人共同委托诉讼代理人：朱剑武，广东合拓律师事务所律师。上诉人广东省番禺广地房地产开发有限公司（以下简称广地公司）因与被上诉人凌小钰，原审第三人许东穗、肖焕英房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初5047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。广地公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判支持广地公司一审全部诉讼请求；2.凌小钰承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法。一、涉案所谓“以房抵债”《协议书》存在两种不同版本，房号、面积均不同，凌小钰无证据证明其提供的《协议书》有无实际履行。1.广地公司提供的《协议书》不包括涉案房屋，而凌小钰提供的《协议书》包括涉案E5-5A房屋，且广地公司有证据证明实际履行的是其持有的《协议书》。2.广地公司提供的《协议书》中“甲方”加盖的是公司公章，而凌小钰提供的《协议书》中“甲方”加盖的是“合同专用章”。3.凌小钰提供的《协议书》中有关“第三套面积101.78平方米（具体待乙方选择后再定）”的约定不具有现实可履行性，凌小钰或许东穗、肖焕英均无法证明实际履行了其提供的《协议书》。4.凌小钰应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定承担举证不能的后果。二、涉案《协议书》与《商品房买卖合同》约定的“付款时间”明显矛盾。据凌小钰提供的交款收据显示，2013年1月25日支付第一期房款15万元，2003年3月4日支付第二期房款129161元，合计至正式签订《商品房买卖合同》当天已交款279161元。而在凌小钰与地公司签署《商品房买卖合同》以手写方式约定凌小钰于“2003年3月4日前一次性支付100%房款329161元”。如签约双方意思表示真实，那么凌小钰不可能在已经交纳了至少15万元购房款的情况下仍继续约定于2003年3月4日前一次性支付100%房款，这与凌小钰已交纳房款的事实自相矛盾。故凌小钰在明知《商品房买卖合同》约定一次性向广地公司交付房款的情况下，不履行合同约定付款义务，应承担不利的法律责任。三、退一步讲，即使有履行凌小钰提供的《协议书》，那么该协议约定的是“以房屋抵债”，而非“以房款抵债”，一审法院混淆了以房抵债后的“指定过户”应不同于本案的“买卖过户”。1.广地公司没有授权第三方收款，亦未确认凌小钰向许东穗、肖焕英交款的合法性。2.凌小钰作为成年人，具备基本常识判断，其在无法判断真实性的情况下，仅凭一张《协议书》就将房款交付许东穗、肖焕英不合逻辑，存在明显过错。3.凌小钰向许东穗、肖焕英交款的行为明显违反《商品房买卖合同》第六条有关“2003年3月4日前一次性支付100%房款329161元”的约定。四、根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，如以房抵债的《协议书》成立并履行，那么涉案《商品房买卖合同》会因为凌小钰与广地公司之间并不存在真实买卖的意思表示而无效，且凌小钰从未履行该合同中约定的付款义务，而广地公司亦未履行约定的办证义务。五、一审法院对广地花园楼盘已作出因法律关系并非真实买卖而认定买卖合同无效的判决，比如：1.拍卖成交后签署《房地产买卖合同》的（2016）粤0113民初6524、6525、6526号三案民事判决书；2.中奖后签署《商品房买卖合同》的（2017）粤0113民初1354号民事判决书。在上述案件中，因法院确认了《商品房买卖合同》无效后，又以其他法律关系判令广地公司办证的，亦会因双方“未实际发生交易”而无法出具税票，导致法院判决的办证义务无法执行。一审法院作出的本案判决违反了“同楼同判”原则，且一审有关办证义务的判项不能被强制执行。六、一审法院同意参加完原一、二审及本案重审一审全部庭审开庭的旁听人员何某作为本案证人出庭作证，并采信其证人证言，有违《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十八条有关“证人不得旁听法庭审理”的法定程序性规定。综上，一审认定事实及适用法律错误，违反法定程序，请求判如所请。被上诉人凌小钰二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序正当。具体如下：一、许东穗、肖焕英在诉讼过程中已对《协议书》存在两种不同版本作出了合理解释，并认可包含本案案涉房屋在内的三套房屋系以房抵债的房屋。无论哪一份《协议书》中均约定，案涉房屋可由许东穗、肖焕英指定凌小钰为屋主，且广地公司应协助许东穗、肖焕英办理有关手续。案涉房屋要办证须先与开发商签订购房合同，因此是由广地公司抵债给许东穗、肖焕英后，由凌小钰与广地公司直接签订购房合同，但购房款并非广地公司收取。因此广地公司才会在不管购房款是否实际付清的情况下将涉案房屋交付给凌小钰，并收取物业维修基金和契税等费用。从涉案房屋实际交付和履行来看，广地公司亦认可凌小钰是该房屋的购买者；二、在房款支付方面，凌小钰不存在违约行为。虽然《商品房买卖合同》约定应于2003年3月4日前一次性付款，但凌小钰与广地公司另行达成了分三期付清购房款的口头约定，即第一期15万元、第二期129161元，第三期5万元，且广地公司与许东穗、肖焕英对此予以认可。如任何一方有异议，在交楼之时或正式签订买卖合同时均应提出凌小钰未付清购房款的异议，但直至凌小钰居住期间亦未提出异议；三、凌小钰、广地公司对房屋买卖行为的意思表示真实，双方订立的商品房买卖合同真实有效。广地公司提供的案例与本案无关，广地公司应参照已办证的案例为凌小钰办理涉案房屋的房产证；四、一审法院已经合议后认可了何某的证言，程序正确。综上，请求驳回广地公司所有上诉请求。原审第三人许东穗、肖焕英二审共同述称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果公正。广地公司的上诉理由无法成立，请求二审法院驳回其上诉请求。2017年3月24日，广地公司向一审法院起诉请求：1.解除广地公司与凌小钰双方签订的《商品房买卖合同》（N0.04248xx）；2.凌小钰于判决生效之日起3天内按现状腾退房屋；3.凌小钰承担全部诉讼费用。凌小钰一审反诉请求：1.广地公司立即为凌小钰办理广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园E5沁湖轩xx的房地产权属证书；2.本案所有诉讼费用由广地公司承担。一审法院于2018年8月25日作出（2017）粤0113民初2333号民事判决，判令驳回了广地公司全部诉讼请求，并在判决生效效之日起十日内协助凌小钰办理涉案房屋的产权转移登记手续。判后，广地公司不服，上诉至本院，本院于2018年12月21日作出（2018）粤01民终21593号民事裁定书，以一审查明基本事实不清，可能影响本案事实认定及处理为由，裁定撤销上述一审判决，发回一审法院重审。一审法院遂重新立本案审理。一审法院经审理查明：广地公司为涉案房屋（广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园E5沁湖轩xx房屋）的开发商，该房屋尚未办理预售备案登记或鉴证手续。新创视公司为许东穗、肖焕英作为股东于1999年3月11日注册成立的有限责任公司。2008年12月8日，许东穗、肖焕英作为全体清算小组成员出具《清算报告》，2008年12月17日新创视公司被核准注销登记。新创视公司与广地公司有业务往来，新创视公司为广地公司提供广告制作服务，后广地公司无法支付广告费用，与新创视公司协商以广地公司自有房屋作价进行抵偿。2002年9月9日，广地公司（作为甲方）与新创视公司（作为乙方）签订《协议书》（以下简称协议一，由广地公司作为证据提供，无提供原件），该协议由广地公司加盖公章及时任法定代表人杨勋崇和代表吴育辉签字、新创视公司加盖合同专用章；同日，广地公司作为“甲方”与新创视公司作为“乙方”也签订《协议书》（以下简称协议二，由新创视公司作为证据提供），该协议由广地公司加盖合同专用章及时任法定代表人杨勋崇和代表吴育辉签字、新创视公司加盖合同专用章。两份协议约定：甲、乙双方友好协商，同意用房屋补偿形式制作电视广告片及中秋节演出活动，乙方为甲方制作电视广告片、电视广告杂志、为甲方承制演出活动，以及相关的制作要求均一致；协议一约定：“制作价值人民币881632元”、“甲方同意将属广地花园的醉湖轩A5-2A（东南）、2B（南），101.38㎡、99.42㎡，E2-3C（北）76.61㎡给乙方，作为以上三条广告片和演出活动的房屋抵偿。”而协议二则约定：“制作价值人民币844576元”、“甲方同意将属广地花园的醉湖轩A5-2A101.78㎡，沁湖轩E5-5A111.58㎡，以及第三套面积101.78㎡的单元（具体待乙方选择后再定）给乙方，三套总面积为315.14㎡的房屋作为上述三条广告片和演出活动的房屋抵偿。以上房屋以2680元/㎡的价格计算。第三套房屋选择时，如超过101.78㎡的面积部分则乙方以2680元/㎡的价格补回甲方。”此外，两协议均约定：甲方交乙方的是具有产权证的房屋，手续程序由甲方办理，并开具发票；该房屋可由乙方指定人名为该房户主，该房交付后，产权属于乙方或指定人所有；本合同签订后，未经乙方同意，甲方不得转让此三套房屋；如乙方需要转让此三套房屋，甲方应协助乙方办理有关手续。针对两份不同内容的协议，广地公司称其与新创视公司是依据协议一内容履行的，而且已经履行完毕，协议上加盖的是广地公司的公章，效力上也强于加盖合同专用章的协议二，但无法提供协议一的原件及相关证据证明。第三人则表示两份协议都是真实的，协议一是双方先签订的，由于当时广地公司存在有一房多卖的情形，新创视公司要求广地公司提供协议一中约定三套抵债房屋的产权证明，但经新创视公司核查，发现后面两套房屋产权存在瑕疵，所以双方协商后签订了协议二，将原协议一中的后两套房屋换成涉案房屋以及另外一套暂定的房屋。但为了保证协议的连续性，故把时间签回协议一上注明的“2002年9月9日”。为了证明上述抵债协议的实际履行情况，凌小钰提供了协议一中“广地花园的醉湖轩A5-2A（东南）、2B（南）”两套房产的不动登记查册表及商品房买卖合同，其中A5-2A房屋于2003年2月15日出售给颜世彪和李霭虹，每平方米2815.02元，总房价254450元，A5-2B房屋于2013年7月12日出售给李智源，拟证明协议一约定的其中两套房子已经卖给他人，但第三人表示新创视公司并没有收到相关款项，而涉案房屋的购房款则是支付给了新创视公司，足以表明双方是按照协议二来实际履行。广地公司表示上述证据反而证明了双方是按照协议一来实际履行，并提供了A5-2A的出售发票，上面载明房款为254450元，并备注了“一次性新创视广告费抵扣”，与协议一吻合。第三人提供了广告制作单证明已履行广告制作义务，并表示除了涉案房屋的购房款，没有收到其他款项用于抵扣广地公司拖欠的广告费用。2003年1月25日，广地公司作为甲方、凌小钰作为乙方签订《广地花园二期认购书》，约定凌小钰认购涉案房屋，房款329161元、税费4938元、其他税192元、物业维修基金6587元、有线电视480元、IC智能卡1480元、煤气3350元。认购书下方注明“已收首期款壹拾伍万”，并加盖了广地公司财务专用章。2003年3月4日，广地公司作为出卖人、凌小钰作为买受人签订编号为穗（番）房合字NO：0424806号《商品房买卖合同》，合同约定：广地公司将涉案房屋（建筑面积111.58平方米，套内面积95.5平方米，分摊建筑面积15.08平方米）以该商品房单价（人民币）每平方米3410.99元、总金额329161元出售给凌小钰，2003年3月4日前一次性支付100%房款329161元，出卖人应当在2003年3月10日前将该商品房经验收合同并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；……等等。2003年2月22日，广地公司出具加盖财务专用章的两张收据，确认收到凌小钰交来二期E5-5A物业维修基金6587元，以及税4938元、其他税192元、有线电视480元、智能卡1480元、煤气3350元。同日，广地公司、凌小钰签署《收楼书》，凌小钰对涉案房屋进行了收楼，并居住至今。凌小钰主张其已交付了房款279161元，其中第一期房款150000元已由新创视公司于2003年1月25日出具加盖财务专用章的收据、第二期房款129161元已由新创视公司于2003年3月4日出具加盖财务专用章的收据，唐华作为见证人并在背后签名确认，许东穗、肖焕英确认新创视公司已经收到上述款项。其中第一期15万元房款是案外人何某于2003年1月25日通过建设银行广州番禺新城支行账户通过取现方式取出，并当场向广地公司支付，为此提供了该银行流水记录和何某的证人证言拟证实，何某出庭作证称其是凌小钰弟弟的干妈，也是广地花园的业主，所以动员凌小钰母亲杨福娟一起买广地花园的房屋，于是找到广地公司售楼部的皮闯经理和唐华介绍看房，相中涉案房屋后皮闯准备好合同，并要求支付房款；上述15万元房款是其于2003年1月25日通过银行取现的方式取出并借给凌小钰的母亲杨福娟支付涉案房屋的房款，付款时皮闯表示由于广地公司拖欠新创视公司广告费，故需要房款抵扣广告费，所以房款需要支付给新创视公司，皮闯即将认购书上的“未收款”划掉，写上“已收首期款壹拾伍万元”。广地公司对该银行流水的真实性不予确认，认为该银行账号并非凌小钰本人所有，并质疑证人何某的证人资格；许东穗、肖焕英确认该银行流水和证人证言的真实性，并表示因收到该15万元房款故于同日通过新创视公司向凌小钰出具了收据。第二期房款是凌小钰母亲杨福娟通过现金支付给广地公司，但暂无现金支付的证据，只有新创视公司出具的收据作证。一审另查明，广地公司因包括凌小钰在内的购房人长期未能依约支付购房款及相关税费，先后于2015年2月16日与2015年3月25日在《南方日报》上向刊登催告通知，催促购房人联系广地公司协商房屋买卖合同履行事宜，逾期的将解除双方签订的房屋买卖合同。一审再查明，广州市番禺区不动产登记中心于2019年11月26日向凌小钰出具《购房资格证明》，证明凌小钰截至2019年11月26日具备广州市限购区域内房屋的购买资格。2020年5月15日，广州市规划和自然资源局番禺分局向一审法院出具《协助司法调查复函》称，广地花园E5沁湖轩已办理初始登记。在产权清晰、状态正常、房屋不存在加建、改建、重建等违建行为以及买受人符合购房资格的情况下，我分局将按照《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2014】5号）规定，依据法院生效法律文书、身份证明文件、不动产附图及完税凭证等资料协助办理转移登记手续。一审法院认为，虽然广地公司与新创视公司之间存在有由广地公司提供其开发的广地花园房屋抵偿新创视公司为广地公司制作电视广告片、电视广告杂志及承制演出活动的费用的行为，并且已经达成书面协议，根据抵偿协议的约定，但其后广地公司又与凌小钰签订房屋买卖合同，将涉案房屋售于凌小钰，第三人和凌小钰均不承认双方之间存在房屋买卖关系，只是广地公司和凌小钰之间的房屋买卖关系，广地公司也确认与凌小钰之间的房屋买卖关系，上述抵偿行为中广地公司也没有为新创视公司办理产权登记手续和实际交付房屋，现第三人同意将凌小钰交付的购房款作为广地公司拖欠的债务抵偿，视为新创视公司和广地公司同意将涉案房屋的购房款作价抵偿相关费用给新创视公司，而不是以涉案房屋实物抵偿。故涉案房屋的买卖双方是广地公司和凌小钰，广地公司与凌小钰之间签订的《广地花园二期认购书》《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效。现广地公司主张凌小钰未按合同约定付款要求解除该合同，并腾退涉案房屋，凌小钰则抗辩称其已付款，已付款项为广地公司用于抵扣新创视公司的广告费用，涉案房屋也由其一直居住，故广地公司应继续履行合同为其办理涉案房屋的房地产权属证书。因此，本案的争议焦点为广地公司与新创世公司之间是否存在以涉案房屋抵偿相关债务以及凌小钰是否已经支付涉案房屋的对价问题。关于广地公司与新创视公司之间是否存在以涉案房屋抵偿相关债务的问题。广地公司和第三人均确认广地公司与新创视公司之间存在有由广地公司提供其开发的广地花园房屋抵偿新创视公司为广地公司制作电视广告片、电视广告杂志及承制演出活动的费用的行为，并且已经达成书面协议，该协议的内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，争议主要在于涉案房屋是否包括在双方抵偿协议之中。对此，一审法院作如下分析：第一，广地公司无法提供协议一的原件，凌小钰提供了协议二的原件，虽然广地公司否认协议二的真实性，但凌小钰和第三人均确认协议二的真实性，并为两份协议签订的过程提供了合理解释，广地公司为此未提出证据推翻；第二，协议一和协议二中约定的三套房屋其中第一套房屋是相同的，即“广地花园的醉湖轩A5-2A”房屋，该房屋于2003年2月15日售于颜志彪、李霭虹，房屋售价与广地花园提供的发票一致，但广地花园无提供证据证明该笔房款已用于抵偿新创视公司的广告费用；而协议一中的第二套房屋“广地花园的醉湖轩A5-2B”，则于2013年7月12日才售出，如按照协议一内容履行，时隔十年再售出第二套房屋明显不符合常理，这也与许东穗、肖焕英称当时怀疑协议一中的第二、三套房屋的产权存在问题相吻合；第三，如广地公司和新创视公司是按照协议一履行，并且如广地公司所述已经履行完毕，那么应该提供相关抵款收据或其他资料予以证实，但广地公司未能提供履行的证据，涉案那么大额的款项支付没有留有凭证也明显违背常理，本案出现的唯一抵偿凭证就是涉案房屋的付款凭证，许东穗、肖焕英也确认仅收到涉案房屋的279161元房款用于抵偿广告费用，并没有收到其他房屋用于抵偿广告费用的房款。综上，一审法院有理由相信涉案房屋包含在广地公司和新创视公司的抵偿协议当中，作价用于抵偿协议约定的制作费给新创视公司。关于凌小钰是否已经支付涉案房屋的对价问题。凌小钰提供了银行取现的银行流水证明、证人证言以及新创视公司的收款收据等予以证实其已经支付279161元购房款的事实，许东穗、肖焕英也确认收到凌小钰缴纳的279161元作为广地公司抵扣其拖欠的相关广告费用，与凌小钰提供的证据相互吻合，能够形成证据链，一审法院予以采信。广地公司虽然质疑银行流水和证人证言的证明力，但凌小钰为此作出了合理解释，付款的金额和时间也与相关证据相符，广地公司未能提供证据推翻，对于广地公司的意见一审法院不予采纳。至于付款时间、金额与涉案《商品房买卖合同》的约定不一致，双方签订的认购书中载明支付了15万元首付款，未有在《商品房买卖合同》中予以扣减，《商品房买卖合同》中约定的收楼时间和实际收楼时间也不一致，所以一审法院有理由相信双方在实际履行过程中有通过事实行为变更合同约定，不能单以合同约定为准，要结合实际情况认定。再者，凌小钰于2002年2月已对涉案房屋进行了收楼并一直居住至今，如凌小钰尚未支付任何购房款，广地公司就将涉案房屋交付给凌小钰使用的行为明显有违常理，并且在凌小钰已对涉案房屋形成长期占有使用事实的十几年后再进行追讨，放任超过合同约定履行期限十几年后再主张，也不合理。因此，凌小钰提供的证据足以证实其已经按照广地公司销售人员要求将涉案房屋279161元购房款支付给新创视公司，用于抵偿广地公司拖欠新创视公司的相关债务，该费用应视为凌小钰支付给广地公司的购房款。虽然凌小钰尚有5万元的购房余款未支付给广地公司，但由于广地公司放任超过合同约定履行期限十几年后直到2015年才向凌小钰主张，且该欠款5万元仅占全部购房款的15.19%，广地公司由此主张解除双方的商品房买卖合同于法无据；同时，由于当时广地公司内部管理混乱，多套房源存在一房二卖、违规抵押的情形，致使许多业主多年后仍未办理房产证，凌小钰由此存在将余款给付给广地公司而仍不能办理房产证的担忧，有其合理性，故对于广地公司主张凌小钰未按《商品房买卖合同》支付房价要求解除合同和腾退涉案房屋，没有事实和法律依据，应依法予以驳回。相反，广地公司应按《商品房买卖合同》的约定协助凌小钰办理涉案房屋的产权登记。至于凌小钰只交付了279161元，剩余买卖合同约定的房价50000元未付，广地公司并未在本案中主张，一审法院在此不予调处，但凌小钰为表明其有履行支付剩余房款的能力，已将该50000元房款提存至一审法院。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年6月5日作出如下判决：一、广东省番禺广地房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助凌小钰办理位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园E5沁湖轩xx房屋的产权转移登记手续；二、驳回广东省番禺广地房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案一审本诉受理费6238元、反诉受理费3119元，由广东省番禺广地房地产开发有限公司负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。经本院询问：1.关于房屋交付时间。各方当事人均确认广地公司已于2003年2月22日将涉案房屋交付给凌小钰。2.关于房屋权属情况。广地公司、凌小钰均确认涉案房屋没有被查封、抵押或已登记产权的情况。3.关于证人何某是否旁听过庭审问题。广地公司称何某旁听过本案发回重审之前的一审的两次开庭中的一次，且有旁听本案一审两次开庭，没有旁听其他庭审，但广地公司没有证据证明何某旁听过本案相关庭审。凌小钰表示证人何某未旁听庭审。许东穗、肖焕英表示其仅参与过发回重审后的本案一审庭审，所以对此并不清楚。另经审查（2017）粤0113民初2333号、（2018）粤01民终21593号、（2019）粤0113民初5047号案历次开庭及庭询笔录，未见将本案证人何某列为旁听人员的内容。经本院主持调解，广地公司坚持要求凌小钰全额支付购房款后依约办证，且表示保留追究其逾期付款的责任；各方当事人最终未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对广地公司的上诉，二审争议焦点在于广地公司拒绝办理涉案房屋过户手续，要求解除该合同并收回房屋的理由能否成立。对此，一审法院根据各方当事人的诉辩主张、提交的证据对此进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。虽然广地公司坚称其未收到凌小钰的付款，亦对凌小钰持有的付款收据、广地公司与新创视公司签订的《协议书》不予确认，但一方面，广地公司现有举证并不足以推翻凌小钰的举证，另一方面，广地公司亦承认其与新创视公司存在以房抵债关系，亦已与凌小钰签订了正式的《商品房买卖合同》，并于2003年2月22日向凌小钰收取了物业维修基金、税费、有线电视等杂费且将涉案房屋交付凌小钰使用至今，截至广地公司2017年3月起诉时止已逾十四年。基于此，一审认定凌小钰付款给新创视公司的款项属于购房款，而广地公司在凌小钰已支付大部分购房款，仅余5万元尚未支付的情况下要求解除合同依据不足，并判令驳回了广地公司有关解约及收回房屋的诉请，处理结果并无不妥。广地公司与原新视创公司之间存在的以房抵债关系，并不影响广地公司与凌小钰之间所签订的《商品房买卖合同》的效力。至于广地公司不认可原新视创公司的收款行为，属于广地公司与原新视创公司之间债权债务的清理关系，如广地公司对此仍有异议，可另循合法途径解决。虽然广地公司认为证人何某因曾旁听过庭审而丧失作证人资格，但广地公司对此并无证据证明，且经本院审查与本案相关历次一、二审开庭或庭询笔录，均未见有证人何某旁听庭审的记载内容，而证人何某出庭作证的内容亦有银行流水记录为证，一审在此情况下采信证人何某的证言并无不当。广地公司有关证人资格的上诉意见缺乏事实依据，本院不予采信。广地公司上诉主张的案例亦与本案情形不同，对本案处理不具有可参考性，本院不予采纳。鉴于广地公司在二审中既未有新的事实与理由，也未提交新的证据，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在广地公司未在二审中提交新的证据佐证自己的主张或推翻一审相关认定的情况下，广地公司的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，广地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6238元，由上诉人广东省番禺广地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十月三十日法官助理张冰玲书记员李逸丹