上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7263号上诉人(原审被告、反诉原告)：钱万珍，男，1982年1月2日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。委托诉讼代理人：孙正杰，上海孙正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙吉尔，上海孙正杰律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海衢乾实业有限公司，住所地上海市光华路**第******。法定代表人：任洪渠，总经理。委托诉讼代理人：孙振东，上海江三角律师事务所律师。委托诉讼代理人：高英美，上海江三角律师事务所律师。上诉人钱万珍因与被上诉人上海衢乾实业有限公司(以下简称“衢乾公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初5938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱万珍上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或者依法改判钱万珍支付房屋租金人民币(以下币种均为人民币)19，800元，支付物业管理费1，000元，支付水、电、煤气费25，470元(即衢乾公司诉请的90，420元-27，750元-12，200元-8，000元-17，000元=25，470元)，支付房屋占用费24，200元，衢乾公司返还钱万珍房屋租金72，000元、物业管理费2，400元，衢乾公司赔偿钱万珍经济损失316，800元。事实和理由：一、原判决认定的事实有错误。“办证未成”的原因，并不是原判决所说的2016年3月的争议，而是因任洪渠与其上家在《房屋租赁合同》中的约定，任洪渠承租的房屋仅可注册成立一家公司，且不得转租。任洪渠将承租房屋分割为三个单元出租给含钱万珍在内的三人，其不可能单独为钱万珍承租的上海市普陀区连亮路XXX号一楼2室房屋(以下简称“涉案房屋”)办理营业执照和《食品经营许可证》，合同中约定的衢乾公司为钱万珍办理证照无法履行。衢乾公司所称因钱万珍不愿出钱办理环评，导致营业执照和《食品经营许可证》无法办理，系衢乾公司为其事实上无法办理证照所寻找的借口。因为“环评”与营业执照、《食品经营许可证》的办理无关，且双方租赁合同标的物是“鸿利餐厅”，既然餐厅的名称已经有了，承包合同也已经签署，那么其餐厅的环评报告书应当是已经取得的。因此，双方之间关于环评办理的争议，不是本案“办证未成”的原因。2018年任洪渠才为连亮路XXX号房屋办出了上海盛翱餐饮服务有限公司(以下简称“盛翱公司”)的营业执照，并且在2018年6月28日办出了盛翱限公司的《食品经营许可证》。但该营业执照和《食品经营许可证》，是连亮路XXX号整个一楼房屋共用的，而不是专属于钱万珍的鸿利餐厅一家使用，这也说明了衢乾公司不可能单独为钱万珍办理出营业执照和《食品经营许可证》。二、原判决的理由有错误。1．一审判决认为双方在合同中对证照的具体办理约定不明，但事实上双方在合同中对证照的具体办理的约定是明确的，即“甲方负责经营所需要的证件、执照的办理”。这一约定，不但明确了衢乾公司是办理证照的主体，而且还界定和划分了需要办理的证照的范围，即《食品经营许可证》、营业执照，所谓的环评报告并不是衢乾公司在《餐厅承包合同》中的合同义务。双方又明确约定了办证费用的负担，即“费用由乙方承担”。很显然，合同中的这一约定，明确界定和划分了甲、乙双方在办理证照上的权利和义务，即衢乾公司出力，钱万珍付钱。根据通常的交易习惯，在办证时，发生费用的，一般总是由出力方垫付，后再由付钱方报销。很显然，这一交易习惯，也可以证明所谓的2016年3月的争议，无非是衢乾公司为他的无法办证所寻找的借口。双方还明确约定了违约责任，即“因为证件的原因，手续不齐的原因办不下执照，由甲方负责乙方在这段时间损失”。很显然，合同的约定是明确的，因为它不但约定了双方的权利和义务，还约定了当事人的违约责任；2．一审判决把“办证未成”的原因完全归于2016年3月的争议，并强调“导致相关证照直至2018年6月才办理完毕”，一审判决的这一理由是错误的。导致“办证未成”的真实原因是任洪渠与其上家在《房屋租赁合同》中的约定；3．一审判决错误的认定双方过错责任的分担，由衢乾公司承担20％的过错责任，钱万珍承担80％的过错责任，是错误的。钱万珍认为，本案双方的过错责任可以按照“二八”比例分担，但是衢乾公司应当承担80％的过错责任，钱万珍应当承担20％的过错责任。其理由是，衢乾公司在与钱万珍订立合同的过程中，故意隐瞒了房屋权利人是否同意转租、餐厅房屋能否办理营业执照的事实，以致让钱万珍长期地处于没有营业执照的非法经营状态和完全不营业的状态，从而给钱万珍造成了很大的损失。对此，衢乾公司应当承担损害赔偿责任。而且，双方的合同也约定，衢乾公司负责经营所需要的证件、执照的办理，因为证件的原因，手续不齐的原因办不下执照，由甲方负责乙方在这段时间损失。本案的纠纷就是因办证未成而导致的，钱万珍不付租金，就是因为租赁房屋没有营业执照和《食品经营许可证》。涉案房屋是为经营餐厅而租赁的，而营业执照和《食品经营许可证》则是餐厅经营的必备证照，不具备这两份证照，餐厅根本无法营业。因此衢乾公司应当对证照的未办理承担违约责任，而且衢乾公司的违约行为已经直接导致了钱万珍不能实现合同目的，系根本违约。衢乾公司应当承担80％的过错责任，钱万珍承担20％的过错责任。请求二审法院查明本案事实，支持钱万珍的上诉请求。衢乾公司辩称，不同意钱万珍的上诉请求。一审法院认定事实正确，适用法律准确，判决公平合理。在一审庭审中关于物业管理费钱万珍是确认的，没有异议。关于水电费、煤气费也是同意法院酌定判决。本案是租赁合同纠纷，如果钱万珍认为衢乾公司违约导致其不能实现合同目的，其可以提前解除合同，而不是一直使用房屋，而且拒交租金、物业管理费。合同到期之后，钱万珍还强占房屋拒不交还。钱万珍的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，请求二审法院依法驳回。衢乾公司向一审法院起诉请求：一、钱万珍向衢乾公司支付2018年1月1日起至2018年6月30日止的房屋租金99，000元；二、钱万珍向衢乾公司支付拖欠租金的滞纳金暂计299，970元(以198，000元为基数，自2018年1月1日起至实际支付之日止，按日千分之五的标准计)；三、钱万珍向衢乾公司支付2018年1月1日起至2018年10月31日止的物业管理费5，000元；四、钱万珍向衢乾公司支付水、电、煤气费用共计90，420元；五、钱万珍向衢乾公司支付2018年7月14日起至2018年10月31日止的房屋占用使用费121，000元；六、本案诉讼费由钱万珍负担。钱万珍向一审法院反诉请求：一、衢乾公司向钱万珍返还2017年7月1日起至2017年12月31日止的房屋租金90，000元；二、衢乾公司向钱万珍返还2017年7月1日起至2017年12月31日止的物业管理费3，000元；三、衢乾公司赔偿钱万珍经济损失396，000元；四、本案反诉费由衢乾公司承担。一审法院认定事实：2015年12月14日，衢乾公司作为甲方，钱万珍作为乙方就涉案房屋签订《餐厅承包合同》一份，约定：1．乙方向甲方承包餐厅；2．承包期自2016年1月起至2018年6月30日止；3．第一年承包费为每月15，000元，第二年则在第一年的基础上增幅5％，第三年在上一年的基数上顺增5％，依次类推；4．物业管理费为每月500元，由乙方承担；5．水、电、煤气费每月按实结算；6．承包费支付方式为先付后用，每半年支付一次，到期日提前20天付清；7．如乙方超过支付期限未支付经营费或其他费用，每逾期一日，应按本合同约定的年经营费的千分之五向甲方支付滞纳金；8．本合同期限届满之日或提前解除或终止本合同之日的10个工作日内，乙方应向甲方交还房屋，若逾期交还房屋的，则每逾期一日，应按本合同约定的经营费标准的二倍向甲方支付使用费。合同又约定，甲方负责经营所需要的证件、执照的办理，费用由乙方承担；因为证件的原因，手续不齐的原因办不下执照，由甲方负责乙方在这段时间损失。一审庭审中，衢乾公司、钱万珍均表示双方虽签订的是承包合同，但实际为租赁合同。合同签订后，衢乾公司向钱万珍交付涉案房屋。2016年3月，双方因证照的办理发生争议，致办证未成。合同履行过程，钱万珍支付租金及物业管理费至2017年12月31日，后续租金及物业管理费均未支付。2017年7月21日，上海市普陀区市场监督管理局以“为调查了解无证经营的违法行为”向钱万珍发出《询问通知书》，要求钱万珍至桃浦市场监督管理所接受询问。2018年2月13日及6月28日，上海市普陀区市场监督管理局颁发以涉案房屋为注册地址的案外人盛翱公司的营业执照及《食品经营许可证》。同年7月17日，衢乾公司向钱万珍发出《律师催款函》，要求钱万珍在2018年7月31日前付清截止2018年6月30日拖欠的租金99，000元，物业管理费3，000元，水电费25，192元，共计欠款127，192元，违约滞纳金204，930元。同年9月23日，衢乾公司向钱万珍发出《告知函》，告知钱万珍合同已于2018年6月30日到期，衢乾公司将于2018年9月30日停止涉案房屋水电的供应，并于同日接收房屋。同年10月31日，钱万珍将房屋返还衢乾公司，衢乾公司向钱万珍返还押金15，500元。一审审理中，衢乾公司、钱万珍均表示就水、电、煤气费用双方现已无法核算，同时衢乾公司认为三项费用每月一般在6，000-7，000元左右，并称钱万珍自行充值的8，000多元可在诉请中予以扣除；钱万珍则认为每月一般在5，000元左右，同时称2017年7月20日前的水电费已结清。2019年4月9日，衢乾公司向法院提起诉讼，请求法院依法判决如其诉请；2019年6月4日，钱万珍向法院提出反诉，请求法院支持其反诉请求。一审法院认为，关于本诉，当事人对房屋租赁关系、租金及物业管理费的支付等事实均不持异议，对此予以确认。合同签订后，双方均应按约履行，故对衢乾公司要求钱万珍支付租金、物业管理费、水、电、煤气费之诉请，均予以支持。根据查明的事实，衢乾公司、钱万珍在合同中对证照的具体办理约定不明，发生争议后双方又未达成一致意见，导致相关证照直至2018年6月才办理完毕，钱万珍的餐饮经营也受到了一定的影响，对此，衢乾公司、钱万珍均有过错，故租期内相应的租金及物业管理费按双方的过错程度予以分担。关于水、电、煤气费用，现因双方无法核算，结合钱万珍正常经营期间使用的金额及衢乾公司、钱万珍均同意可酌定，故上述费用由法院依法酌定。鉴于衢乾公司亦有一定的过错，故对其要求钱万珍支付滞纳金之诉请，难以支持。合同履行期限届满，钱万珍逾期返还房屋的行为侵犯了衢乾公司的合法权益，故对衢乾公司要求钱万珍支付房屋占用使用费之诉请，亦予以支持。使用费标准参照租金标准。考虑到衢乾公司自认采取过断电措施，故该费用由法院适当酌减。关于反诉，钱万珍要求衢乾公司返还租金及物业管理费之诉请，本诉中已作阐述，不再赘述。针对钱万珍要求衢乾公司赔偿损失之诉请，依据不足，不予支持。判决：一、钱万珍应于判决生效之日起十日内向上海衢乾实业有限公司支付2018年1月1日起至2018年6月30日止的房屋租金人民币80，000元；二、钱万珍应于判决生效之日起十日内向上海衢乾实业有限公司支付2018年1月1日起至2018年10月31日止的物业管理费人民币4，000元；三、钱万珍应于判决生效之日起十日内向上海衢乾实业有限公司支付水、电、煤气费共计人民币50，000元；四、钱万珍应于判决生效之日起十日内向上海衢乾实业有限公司支付2018年7月14日起至2018年10月31日止的房屋占用使用费共计人民币60，000元；五、对上海衢乾实业有限公司的其余诉讼请求不予支持；六、上海衢乾实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还钱万珍2017年7月1日起至2017年12月31日止的房屋租金人民币20，000元；七、上海衢乾实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还钱万珍2017年7月1日起至2017年12月31日止的物业管理费人民币1，000元；八、对钱万珍的其余诉讼请求均不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。衢乾公司要求钱万珍支付租金、物业管理费、水、电、煤气费，一审法院对其请求予以支持，并无不当。鉴于相关证照至2018年6月才办理完毕，钱万珍的餐饮经营受到一定影响，双方均有过错，一审确定由双方按各自过错程度分担租期内的租金和物业管理费，亦无不当。一审根据查明事实及合同约定，所确定的双方责任并无不妥，其依据双方承担责任大小对租金、物业管理费、房屋使用费的处理均无不当。钱万珍上诉主张其承担20％的过错责任、衢乾公司承担80％的过错责任，依据不足，本院难以采纳。对钱万珍关于租金、物业管理费、房屋使用费的相关上诉请求，本院均不予支持。关于水、电、煤气费用，因双方无法核算，双方一审中均认可由法院酌定，一审法院故结合钱万珍正常经营期间使用金额酌情确定钱万珍支付水、电、煤气费50，000元。现钱万珍上诉主张其应支付的水、电、煤气费金额为25，470元，但其提供证据尚不足以证明其主张，且衢乾公司对钱万珍主张的金额亦不予认可，故对钱万珍关于水、电、煤气费的主张本院难以采信。钱万珍要求衢乾公司赔偿经济损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，钱万珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，197.10元，由上诉人钱万珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年十月二十日法官助理 张黎明书 记 员 李照枫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……