四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川08民终972号 上诉人（原审原告）朱习华，男，汉族，生于1976年1月26日，中专文化，四川省广元市利州区人，住四川省广元市利州区，联系电话：173××××6799。 委托诉讼代理人王烨冰，四川广府律师事务所律师。 委托诉讼代理人万刚，四川海峡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）广元市天伟房地产开发有限公司，住所地：四川省广元市利州区南河街道办事处成都路**。 法定代表人张天伟，执行董事。 委托诉讼代理人李文飞，四川慧济律师事务所律师。 上诉人朱习华因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院(2019)川0802民初5954号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年08月19日立案受理，同年10月13日听取了双方当事人的意见，经合议庭评议后本案现已审理终结。 上诉人朱习华向本院上诉称，1.原审判决适用法律错误，上诉人起诉的是延期办证而不是延期交房，故不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定；2.一审判决对被上诉人的违约行为没有认定，属认定事实不清。请求改判退还购房款并承担利息和经济损失。 被上诉人广元市天伟房地产开发有限公司向本院辩称，上诉人朱习华对涉案房屋已实际使用6年多，现在提出解除合同没有理由。一审认定事实清楚，处理正确，请求维持原判。 朱习华向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告天伟房产退还购房款2686810.00元并自2013年11月25日起按银行同期贷款利率承担利息和给原告造成的经济损失。二、本案案件受理费、保全费由被告承担。 事实及理由：2013年11月25日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将自己开发的位于四川省广元市利州区的商品房作价2686810.00元出卖给原告，同时约定在商品房交付之日起360天内买受人未取得房产证的，买受人可退房。现因被告已于2014年1月将该商品房交付给了原告，但却未依约在交房后360天内为原告办理房产证，虽经原告多次催促在均未果，为此，为维护原告合法民事权益，特具状向贵院提起诉讼，望依法裁判。 朱习华为支持自己的主张，在一审法院确定的举证期限内提交了以下证据：一、朱习华身份证复印件一份。证明：原告朱习华主体资格适格。二、1.2013年11月25日，原、被告签订的《商品房买卖合同》一份。证明：原告朱习华与被告天伟房产存在房屋买卖合同关系的事实。2.2019年6月6日，案涉房屋登记在被告天伟房产名下的“不动产权利及其他事项登记信息”一份。证明：被告天伟房产直至2019年6月6日才办理不动产登记证的违约事实。3.2019年11月7日，广元市利州区不动产权登记中心出具的“不动产登记资料查询结果证明”一份。证明：依据合同违约金的计算标准为现行活期存款利率即282115.05元；三、1.2019年5月27日，原告朱习华向被告天伟房产发出的“通知函”一份；2.2019年5月27日，原告朱习华向被告天伟房产邮寄通知函快递单一份；3.2019年5月28日，被告天伟房产已签收的快递单签收截图；4.被告天伟房产办公地址照片一份。证明：送交通知函的时间为2019年5月27日。原告因被告的违约行为行使自己解除合同的权利，被告在三个月异议期内没有提出异议，合同现在已解除，合同解除后需返还全部房款。四、1.2018年11月12日，被告天伟房产向原告朱习华出具的证明（预缴税款）一份；2.“已结清-还款明细（朱习华）”一份。证明：原告提前支付了160000.00元的税款。原告的损失共计672074.56元。证明因为被告的违约行为对原告造成的损失。 天伟房产向一审法院辩称：1.原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，并且经过依法备案合同合法有效，在合同中分别约定了交房时间、大证办理时间和小证办理时间，被告依照约定在2014年1月即向原告交付了该房，按照原告诉称应当在交房后的360天内办理产权证书，那么就应当是在2015年的1月30日前向原告办理产权证书，依据最高人民法院审理商品房买卖合同的司法解释第15条第二款的规定，对方当时没有催告解除权应当在解除权发生之日起一年之内形式，逾期未行使的，解除权消灭。而这个司法解释的前言说的很清楚，依据的是中华人民共和国的相关法律结合民事实践的解释，这个条文是对合同法的补充，就本案而言，原告是2019年5月27日才第一次向被告发出通知要求解除，9月23日才起诉之前原告从来没有向被告提出要解除合同，也没有证据证明他提出过，合同中约定了可以退房，即如原告所称在条件成就时即可行使权力。解除权的期限有法律明确规定，原告解除权的行使应当是2015年1月30日-2016年1月30日。原告在2019年向被告发出的解除通知显然不具有任何法律效力。2.根据商品房买卖合同第49条规定，他的前提条件是由于出卖人的原因无法办理产权证书，而证据证实案涉房屋是可以办理产权证书的，之所以目前未办理分户在原告名下，是因为原告拒绝履行义务，不予配合签字无法办理。所以原告的诉求不符合法律规定。退一步讲，如按原告所称是协议解除，那么按照合同约定交房时间是2014年5月30日，初始登记应当是2016月5月30日前，而分户产权登记却约定在交房后360日内，依据产权办理相关程序规定，首先办理的是初始登记然后才可以办理分户产权登记，显然分户产权登记的约定时间客观上根本不可能实现，那么该约定应当视为约定不明或者是没有约定，如按原告所称我们是约定解除那么在原告发出通知后两周之内就要求被告配合签字办理分户产权证书，原告予以拒绝，那么被告根本就不存在违约。解除权仅仅针对商品房买卖合同的解除权，所以法律明确赋予了解除权行使的期限，也明确规定了未行使权利的法律后果，本案原告依法不享有解除权，解除无效。3、从被告向法庭出示的证据证实被告对案涉房屋开发建设时与政府签订的土地出让合同政府主管部门核准的规划许可证均没有约定容积率，被告也是依据规划未超建一平方米，而在竣工验收后的2015年政府才出台了超容积率的出让金政策。2016年7月29日住建局才向国土局发函要求计算案涉项目超容积率的出让金，至今日庭审都没有向被告出具到底需要交纳多少出让金的准确数字。在此期间被告依法依规依约向主管部门提交了产权登记申请表，是政府相关部门拒绝办理，被告主观无任何过错。4、案涉房屋被告已交付原告已使用六年之久，现提出解除合同即显示公平也使得商品房交易秩序得不到保障。即所有的交易都在不确定的状态下不利于经济秩序的健康发展。5、原告所谓的损失贷款利息是原告与银行方面的另一个合同关系，原告完全实现了所有权利益，不存在损失。6、案涉房屋完全能够实现合同目的办理产权。7、证据证实案涉房屋被告自2014年1月交付原告，原告即在案涉房屋从事经营，实现了合同目的，未给原告造成任何损失。所以原告诉请赔偿损失无事实依据，也无法律依据，综上请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 被告天伟房产为支持自己的主张，在一审法院确定的举证期限内提交了以下证据：一、2013年11月25日，原、被告签订的《商品房买卖合同》一份。内容：1.原被告签订合同的时间：2013年11月25日；2.合同约定交房时间（11条）：2014年5月30日前；3.合同约定产权登记时间（20条一）：2016年5月30日前所取得所在楼栋权属证明，（20条二）转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一宗方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达60日内退还买房人全部房款，并按照银行活期存款利率给付利息。买房人不退房的，自买房人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。证明：1.被告已按约定交房（原告陈述于2014年1月交房）。2.未按约定时间取得产权证时买受人有权选择退房和不退房，均约定了违约责任。3.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，被告向原告交付房租已近六年，原告已丧失解除权。二、1.2014年5月16日，原告朱习华经营的广元市蓝精灵文化艺术中心与广元市天文物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》一份；2.关于广元市蓝精灵文化艺术中心的“内资企业登记基本情况表”一份，载明原告朱习华投资的广元市蓝精灵文化艺术中心注册地为案涉房屋；3、原告朱习华投资的广元市蓝精灵文化艺术中心经营场所照片五张。证明：原告朱习华自2014年1月接收房屋后即在案涉房屋中进行装修及正常经营，实现合同目的，未给原告造成损失。三、1.2019年12月12日，广元市利州区不动产权登记中心出具的“不动产登记资料查询结果证明”一份；说明1楼的至今已有三套房办理房产转移，证明是可以办理产权证的。2.2019年6月10日，被告工作人员请求原告配合办理不动产证，原告拒绝配合，不予签字的微信截图一份。证明：证明合同目的完全可以实现，原告所购案涉房屋可以帮你不动产证，之所以截至今日未能办证系原告以被告违约为由拒绝办理所致。四、1.《不动产登记申请表》一份；2.1996年8月28日，广元市市中区宝轮第一建筑工程公司作为受让人与广元市市中区城乡建设土地管理局作为出让人签订的《国有土地使用权出让合同》一份；3.2013年3月26日，广元市利州区城乡建设规划和住房保障局作出的建字第51080220130003号《建设工程规划许可证》一份；4.2014年1月25日，由建设单位天伟房产、勘察单位深圳市勘察研究院有限公司四川分公司、设计单位广元工程设计院、施工单位广元市天伟建筑工程有限责任公司、监理单位四川蓉科工程管理咨询有限责任公司广元分公司加盖印章的关于紫金盛世的《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》一份，载明案涉房屋于通过竣工验收；5.2015年3月23日，四川省广元市利州区政府作出的（2015）7号《关于规范和加强我区规划区内超容积率用地管理的通知》一份，通知第二条：原土地出让合同载明的容积率按合同约定，未明确约定出让容积率按1.5%进行计算。6.2016年7月29日，广元市利州区城乡建设规划和住房保障局向广元市国土资源局利州区分局作出的广利规建住函（2016）38号《关于天伟房产紫金盛世项目超容积率补交土地出让金的函》一份，要求计算并收取项目超容积率部分和部分建筑面积改变用途的土地出让金。7.2017年5月24日，广元市利州区城乡建设规划和住房保障局、广元市国土资源局局利州区分局共同向被告天伟房产作出的（2017）90号《关于房地产开发项目先期补交超容积率部分土地出让金的通知》一份，但仍未明确补交出让金金额。证明：1、被告在工程竣工后依法、依规向登记部门递交了权属证书登记申请，履行了应尽义务。2、政府在案涉房屋交付一年后2015年3月23日才确定容积率计算标准，至2016年7月29日才要求国土资源局计算超容积率出让金，2017年5月24日才向被告发出要求补交出让金的函。即使此时，仍然没有确定到底补交多少出让金，期间系政府主管部门拒绝办证，故延误未办证非被告的过错。 被告天伟房产对原告朱习华提交证据的质证意见为：一、朱习华身份证复印件一份的三性均无异议。二、1.2013年11月25日，原、被告签订的《商品房买卖合同》一份的三性无异议，证明目的有异议。是在商品房交付之日起360天内。而第20条的第一项显然就房屋所有权的约定是客观不能的，无法实现。以及相关法律法规的司法解释该约定应当视为没有约定或者约定不明。同时就未取得房屋产权证书双方当事人约定了两种责任承担方式，原告在法定期限内没有提出退房要求。因此达不到证明目的。2.2019年6月6日，案涉房屋登记在被告天伟房产名下的“不动产权利及其他事项登记信息”一份的三性无异议。证明目的有异议。反而证实了原告诉讼不具有法律依据。3.2019年11月7日，广元市利州区不动产权登记中心出具的“不动产登记资料查询结果证明”一份的三性无异议，证明目的有异议。是截止2019年6月6日查询证实已经办理产权登记，按照房地产登记办法房产销售分户首先应当登记在开发商名下然后方可分户在买受人名下，所以他登记在被告名下，但查询结果将该房产均予以分户，只要买受人配合签字即可分户在买受人名下，而有证据证明2019年11月7日之前1楼三户均已分户在买受人名下。三、1.2019年5月27日，原告朱习华向被告天伟房产发出的“通知函”一份；2.2019年5月27日，原告朱习华向被告天伟房产邮寄通知函快递单一份；3.2019年5月28日，被告天伟房产已签收的快递单签收截图；4.被告天伟房产办公地址照片一份中，2019年5月27日向被告发出了要求解除合同的通知书，而与原、被告交房时间长达5年半时间，原告不具备此权利。2019年5月27日发出的解除函，但是2019年6月6日被告案涉房产已经就所购房屋办理了产权分户登记，也就是说在原告发出解除函的三个月内被告已经履行了相关义务，并且能够全部实现相关目的。因此达不到原告的证明目的。四、1.2018年11月12日，被告天伟房产向原告朱习华出具的证明（预缴税款）一份没有异议，但达不到原告的证明目的，即2018年10月12日原告仍然在履行购房合同的相关义务，没有提出解除合同退房的诉求；2.“已结清-还款明细（朱习华）”一份是原告与银行之间发生的借贷关系，与本案不具有关联性，被告也不清楚。 原告朱习华对被告天伟房产提交证据的质证意见为：一、2013年11月25日，原、被告签订的《商品房买卖合同》一份的三性均无异议，但对第二个证明目的有异议，被告称没有按约定时间取得房产证时，原告有选择权可以退与不退房。第三个证明目的也达不到，最高院的司法解释15条所规定的内容是法定期限并不是本案的约定解除，不应当适用被告所提到的司法解释条例。补充：我们依据合同法的解除权95条的规定，解除权的消灭只有两种情况，一是法律规定二是当事人的约定，在本案中对解除权的行使期限在合同中是没有明确约定的，在解除条件达到时，原告是享有解除权。并且原告也合法行使了解除权。二、1.2014年5月16日，原告朱习华经营的广元市蓝精灵文化艺术中心与广元市天文物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》一份；2.关于广元市蓝精灵文化艺术中心的“内资企业登记基本情况表”一份，载明原告朱习华投资的广元市蓝精灵文化艺术中心注册地为案涉房屋；3、原告朱习华投资的广元市蓝精灵文化艺术中心经营场所照片五张的真实性、合法性无异议，关联性有异议，证明目的有异议。我们认为原告所主张的损失除了经营损失之外主要是购房所发生的税费损失以及在银行贷款所发生的利息损失。三、1.2019年12月12日，广元市利州区不动产权登记中心出具的“不动产登记资料查询结果证明”一份；2.2019年6月10日，被告工作人员请求原告配合办理不动产证，原告拒绝配合，不予签字的微信截图一份的真实性、合法性无异议，关联性有异议。因为我们需要恳请合议庭注意的是被告给三个人办证的时间是2019年5月27日之后。被告工作人员于2019年6月10日与原告的聊天记录也是发出了解除通知之后的聊天记录。根据合同法规定，一方当事人发出解除通知之后对方应当通过诉讼和仲裁的方式来确认解除是违法解除还是无效解除，而不是说通过微信聊天通知的形式。并且通知办理证件的时间已经远远超出了双方约定办证时间。四、1.《不动产登记申请表》一份是被告办理产权证的相应手续但是并不是履行商品房买卖合同办理产权证的义务。2.1996年8月28日，广元市市中区宝轮第一建筑工程公司作为受让人与广元市市中区城乡建设土地管理局作为出让人签订的《国有土地使用权出让合同》一份；3.2013年3月26日，广元市利州区城乡建设规划和住房保障局作出的建字第51080220130003号《建设工程规划许可证》一份；4.2014年1月25日，由建设单位天伟房产、勘察单位深圳市勘察研究院有限公司四川分公司、设计单位广元工程设计院、施工单位广元市天伟建筑工程有限责任公司、监理单位四川蓉科工程管理咨询有限责任公司广元分公司加盖印章的关于紫金盛世的《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》一份；5.2015年3月23日，四川省广元市利州区政府作出的（2015）7号《关于规范和加强我区规划区内超容积率用地管理的通知》一份；6.2016年7月29日，广元市利州区城乡建设规划和住房保障局向广元市国土资源局利州区分局作出的广利规建住函（2016）38号《关于天伟房产紫金盛世项目超容积率补交土地出让金的函》一份；7.2017年5月24日，广元市利州区城乡建设规划和住房保障局、广元市国土资源局局利州区分局共同向被告天伟房产作出的（2017）90号《关于房地产开发项目先期补交超容积率部分土地出让金的通知》一份的三性均无异议，对于证明目的有异议，根据2012年3月1日住房和城乡建设部印发的建设用地容积率管理办法第四条中明确规定，以出让方式提供的国有土地使用权在国有土地使用权出让前，城市现人民政府城乡规划应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，为确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权，容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。可以明确看出容积率在土地出让之前和办理许可证的时候开发商是明确清楚地，在签订商品房买卖合同是开发商就应该预估到超容积率办不下产权证的风险。且从合同签订的表述来看，被告也是明确知道产权证办理的时间和情况，对于超出容积率的部分其很有可能会因为无法达到规划许可而办理不了产权许可证。所以被告所说的政府的容积率的调整是政策因素，不能成立。而后期经过我们查询，被告是在补交了超容积率部分之后于2019年6月6日办理了首次登记。补充：根据被告提供的2016年7月29日，广元市利州区城乡建设规划和住房保障局向广元市国土资源局利州区分局作出的广利规建住函（2016）38号《关于天伟房产紫金盛世项目超容积率补交土地出让金的函》中提出的是紫金盛世补交土地出让金而时间是2016年7月29日；2017年5月24日，广元市利州区城乡建设规划和住房保障局、广元市国土资源局局利州区分局共同向被告天伟房产作出的（2017）90号《关于房地产开发项目先期补交超容积率部分土地出让金的通知》说的是怡景公寓1.2期。与本案案涉的建筑不具有关联性，不是同一个楼盘。即或被告的理由成立，在2016年7月29日就已经出了相应的文件，而在被告第一次初始登记的时间是2019年6月6日期间已经过去了三年，如果被告根据相关函件的要求补交了土地出让金，那么应该很快就可以办理过户手续。达不到被告的证明目的。 一审法院的认证意见为：因被告天伟房产对原告朱习华提交的第一组证据的真实性、关联性、合法性均无异议，故对朱习华提交的第一组证据予以采信，对其证明内容予以认定。 因被告天伟房产对原朱习华提交的第二、三、四组证据的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议；原告朱习华对被告天伟房产提交的第一、二、三、四组证据的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。故对原朱习华提交的第二、三、四组证据，被告天伟房产提交的第一、二、三、四组证据予以采信，但对其内容，将结合本案事实及其他证据综合评判后再予以认定。 一审判决认定，2013年11月25日，原、被告签订的《商品房买卖合同》，约定：原告朱习华作为买受人购买被告天伟房产作为出卖人开发的位于四川省广元市利州区的商品房建筑面积383.83㎡，套内建筑面积253.69㎡；份按套内面积10590.92元／㎡，总价款为2686810.00元；买受人可以首期支付购房款总价的50%，其余价款可以向宝轮信用社借款支付；出卖人应当在2014年5月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2016年5月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起之实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照现行活期存款利率付给利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。 此后，原告朱习华向被告天伟房产支付了首付款。 2014年1月25日，由建设单位天伟房产、勘察单位深圳市勘察研究院有限公司四川分公司、设计单位广元工程设计院、施工单位广元市天伟建筑工程有限责任公司、监理单位四川蓉科工程管理咨询有限责任公司广元分公司共同对“天伟·紫金盛世”进行竣工验收合格后共同出具了五方加盖印章的关于紫金盛世的《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。 2014年1月，被告天伟房产将案涉房屋交付给了原告朱习华后，原告朱习华遂于2014年1月23日在广元农村商业银行股份有限公司贷款625333.12元，年利率6.86%，分120期按月等额本金还款法偿还。所贷款项用于支付了案涉房屋款项，现案涉房屋款项已支付完毕。案涉房屋也用于原告朱习华投资的广元市蓝精灵文化艺术中心的经营场所。 2015年3月23日，四川省广元市利州区政府作出了（2015）7号《关于规范和加强我区规划区内超容积率用地管理的通知》，要求未明确约定出让容积率的按1.5进行结算；经依法批准提高容积率已竣工的建设项目，项目业主应在2015年4月30日前持相关批准文件到国土部门按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让金价款，并签订国有建设用地使用权出让变更协议。 2016年7月29日，广元市利州区城乡建设规划和住房保障局向广元市国土资源局利州区分局作出了广利规建住函（2016）38号《关于天伟房产紫金盛世项目超容积率补交土地出让金的函》，核定变更天伟房产开发的“天伟·紫金盛世”建筑面积572.47㎡由住宅用途改变为商业用途；超出让容积率建筑面积720.37㎡（其中商业面积720.37㎡）。函请广元市国土资源局利州区分局按原告文件精神计算并收取该项目超项目容积率部分及部分建筑面积改变用途的土地出让金。 2018年11月12日，被告天伟房产向原告朱习华出具证明，证明被告天伟房产于2018年11月12日止共收到原告朱习华预交的购买房屋税费款160000.00元，尚余51184.00元。 因被告天伟房产未能及时补交超项目容积率部分及部分建筑面积改变用途的土地出让金，且房屋与土地登记方式发生变更，被告天伟房产未在合同约定的期限内为原告朱习华取得房屋所有权证书。为此，2019年5月27日，原告朱习华通过快递向被告天伟房产发出的“通知函”，载明：“贵公司与本人与2013年11月25日签订《商品房买卖合同》，约定贵公司将开发的位于利州区，预测建筑面积383.83㎡的营业用房作价2682810元出卖给本人，同时该合同第二十条第二款还约定，如果因贵公司责任导致本人在商品房交付后360天内未取得房屋所有权证书，则本人有权退房，并有权要求贵公司退还购房款以及贵公司违约给本人造成的直接经济损失和违约金。贵公司于2014年2月将该商品房交付给本人，使用，但因贵公司原因自交付之日起至今5年有余，本人仍未能取得房屋产权证书，故根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，特告知贵公司如下内容：1.自贵公司收到本通知之日起解除本人与贵公司于2013年11月25日签订《商品房买卖合同》；2.望贵公司收到本通知后依约退还本人已付购房款，并承担由此给本人造成的经济损失及违约金”。该通知被告天伟房产于2019年5月28日收悉后未予答复。 2019年6月6日，案涉房屋登记在被告天伟房产名下，不动产权证号为川（2019）利州区不动产权第××号。被告天伟房产的工作人员王斌遂于2019年6月10日向原告朱习华发送短信，载明：“尊敬的客户朱习华先生：由于你购买的‘天伟·紫金盛世’4-1营业用房，前期由于政府相关政策等变动，导致产权证未能及时办理，为给你带来的不便本公司深感歉意，现不动产登记已办理完毕，需要您和您的爱人明天上午到广元市利州区不动产登记执行签字并领取不动产登记权证，本人将亲自接送并协助你们领取证书，谢谢您的配合！”。原告朱习华收到短信后亦用短信回复：“由于贵方已违约，根据备案合同规定：我方有权退房。具体情况和我方诉求在已送达的书面解除合同中写明。我方书面解除合同的通知书已于2019年5月30日送达了贵方，故我方没有义务来协助此项工作！诚请贵方尽快处理退房事宜，我方不愿也不想走起诉程序，希大家协商处理！如贵方在收到我方书面解除通知30日内未协商处理，我方也只能走诉讼程序！请理解为谢！”。 此后，双方未能协商达成一致意见，原告朱习华遂起诉。 一审法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，《商品房买卖合同》合法有效。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。虽然被告天伟房产辩称被告主观无任何过错，是政府相关部门拒绝办理造成被告天伟房产未取得该商品房所在楼栋的权属证明。但被告天伟房产向原告朱习华交付了案涉房屋后，未能在双方合同约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，致使原告朱习华亦未能在双方合同约定的期限内取得房屋所有权证书，构成违约。被告天伟房产理应按照合同约定向原告朱习华承担违约责任并赔偿损失。 关于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一份解除合同的土建。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的；㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形”。原、被告双方也约定了出卖人应当在2016年5月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照现行活期存款利率付给利息。该约定表明，出卖人未在约定期限内取得楼栋权属证明或者买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，其法律后果是买受人有权退房。本案中，被告天伟房产未在约定期限内（2016年5月30日前）取得楼栋权属证明，亦未在约定期限内为原告朱习华办理房屋所有权证书，显然原告朱习华有权退房，亦即有权行使合同解除权。但是，解除权作为形成权，它必须要有权利人的意思表达，而这种意思表达当然不是在任意期限内均可行使。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的解除权消灭”。而对于逾期办理房屋所有权证书的情形，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持”。根据该规定及双方约定，被告天伟房产应当于2016年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明并或在向原告朱习华交付案涉房屋的2014年1月31日起360日内为原告朱习华办理房屋所有权证书，逾期一年的，原告朱习华享有合同解除权，且该解除权应当在一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。由此，原告朱习华最迟应当在2017年5月31日前的期间内行使解除权。因原告朱习华未在该期限内行使解除权且在解除权届满后近两年的2019年5月27日才向被告天伟房产发出通知解除合同，由于其解除权早已消灭，故2019年5月27日原告朱习华通过快递向被告天伟房产发出“通知函”解除合同不具有法律效力。 此外，正确处理还基于以下考量：1.原告朱习华已实际取得所购房屋并实际使用经营长达5年之久；2.被告天伟房产所出卖的房屋并非不能办理房屋所有权证书而是基于政策调整导致迟延办理；3.立足本案案情，原告朱习华的合同目的并非不能实现，而且作为房屋这一大宗商品，其房价受市场变化影响较大，因此，更应考虑交易稳定。由此，2013年11月25日原、被告签订的《商品房买卖合同》没有解除。也因此，原告朱习华请求判令被告天伟房产退还购房款2686810.00元并自2013年11月25日起按银行同期贷款利率承担利息不予支持。 关于被告天伟房产约定向原告朱习华赔偿的经济损失。 双方合同约定了出卖人未在2016年5月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起之实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。依照双方约定，被告天伟房产未能在双方约定的期限内是原告朱习华取得房屋所有权证书，被告天伟房产理应向原告朱习华承担违约责任。但原告朱习华未向被告天伟房产主张违约责任，由此，不作处理，原告朱习华可以另案起诉。 原告朱习华请求被告天伟房产承担给原告朱习华造成的经济损失。最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求主张所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。原告朱习华主张的损失具体为：被告天伟房产占用其购房款的利息282115.05元、原告朱习华支付的购房税费160000.00元、原告朱习华偿还的贷款本息672074.56元。本院认为，1.原告朱习华主张其购房款的利息282115.05元，实际是解除合同后的违约金约定，并不属于实际损失；2.被告天伟房产向原告朱习华交付了案涉房屋，理应向原告朱习华收取购房款及应缴纳的税费，不属于原告朱习华的经济损失；原告朱习华偿还的贷款本息672074.56元系其为购买案涉房屋所贷款项，该贷款本息应当由其偿还，亦不属于原告朱习华的经济损失。故原告朱习华请求被告天伟房产承担给原告朱习华造成的经济损失仍不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告朱习华的诉讼请求。 本案二审期间，双方当事人均没有向本院提交其他证据。 本院二审认定的案件法律事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，在商品房买卖合同中，买卖双方可以约定解除合同的条件和期限，没有约定期限的，应当在法律规定的解除权行使期限内提出，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 本案中，双方约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。但双方没有约定行使解除权的期限。2014年2月广元市天伟房地产开发有限公司将该商品房交付给朱习华。根据双方约定，朱习华应当至迟在2015年1月取得该商品房的产权证书，但由于广元市天伟房地产开发有限公司的原因到本案纠纷发生时，朱习华仍未取得该商品房的产权证书，朱习华应当在2015年02月起对其违约行为或解除权行使主张。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故朱习华应当在其民事权利受到侵害时三年内通过法律程序寻求救济。经查，2019年5月27日朱习华通过快递向广元市天伟房地产开发有限公司发出“通知函”，属对解除权提出催告。但该催告已经超过上述诉讼时效所规定的行使解除权的期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，朱习华在本案中约定解除权消灭。一审判决认定本案中的“通知函”解除合同不具有法律效力符合法律规定。 综上所述，上诉人朱习华的上诉理由不能成立，其上诉请求应当驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28294元，由上诉人朱习华负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 林 审判员 徐小雁 审判员 吕 晶 二〇二〇年十月十五日 书记员 王汇锋