广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18963号上诉人（原审原告）：谢运良，男，1951年11月6日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。委托诉讼代理人：袁柱甜，广东恒福律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐煌娣，女，1953年9月27日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。被上诉人（原审被告）：谢小玲，女，1975年7月17日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：宋春雷，广东济方律师事务所律师。上诉人谢运良因与被上诉人徐煌娣、谢小玲物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初9709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人谢运良上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判：（1）徐煌娣、谢小玲（含同住人员）立即迁出广州市白云区××自××房（产权证号为：42××**），将该房产交还谢运良；（2）徐煌娣、谢小玲参照房管部门发布的广州市同期同类同地段私房住宅租金参考价的标准，自2010年1月起向谢运良支付房屋使用费至其迁出为止（按1000元/月暂计至2020年4月2日为12.3万元）；（3）徐煌娣、谢小玲立即返还谢运良的身份证原件、户口簿原件、老人证原件及本案诉争房屋的房产证原件；2.本案一、二审案件受理费用由徐煌娣、谢小玲共同负担。事实与理由如下：原审遗漏查明重要事实，导致事实认定不清。其一，原审遗漏查明涉案房屋何时建成这一重要事实，导致错误地将伪造的《购房指标转让协议书》作为认定事实的依据。《购房指标转让协议书》所记载的日期为2016年12月4日，该协议第二条明确记载“房屋尚在筹建阶段”，但徐煌娣、谢小玲确认2010年1月开始居住在涉案房屋，由此可见，涉案房屋在2010年1月前已经建成，《购房指标转让协议书》是伪造的。《购房指标转让协议书》第一条记载“购买一套41.553平方米的购房指标”。如前所述，“房屋尚在筹建阶段”，协议约定的房屋面积数却精确到小数点后三位，且记载的房屋面积数竟然与房产证上记载的面积数分毫不差，唯一能合理解释的是《购房指标转让协议书》是在房产证已经办理后由徐煌娣伪造的。此外，原审庭审时，徐煌娣和谢小玲的代理人曾表示《购房指标转让协议书》是从网上下载打印后直接签署，显然不符合常理。事实上，谢运良与徐煌娣是非法同居关系，两人一直居住在涉案房屋。徐煌娣和谢小玲在原审提供的物业管理部出具的《证明》记载“谢运良、徐煌娣的房租、电费、卫生费(2010年1月至2017年4月)己由徐煌娣缴纳”，可以证明谢运良与徐煌娣一直在涉案房屋非法同居，且同居期间徐煌娣控制谢运良的钱财用于缴纳房屋相关费用等事实。在谢运良因病住院期间，徐煌娣害怕谢运良去世后房屋被谢运良的子女继承，可能蒙骗谢运良签订所谓的《购房指标转让协议书》。谢运良病愈出院后，因身体每况日下，徐煌娣不想继续照顾谢运良，故在2020年3月2日联合谢小玲将谢运良赶出涉案房屋，导致谢运良无家可归，引发本案纠纷的产生。其二，原审遗漏查明转让款2万元何时支付及如何支付的事实。基于《购房指标转让协议书》伪造的事实，徐煌娣根本就未支付该协议书约定的转让费2万元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款的规定，梁某的《证人证言》不能作为认定案件事实的根据。其三，原审未查明《购房指标转让协议书》的实际形成时间这一关键事实。如前所述，《购房指标转让协议书》应是在房产证办理后伪造的。房产证已经办理，则不可能转让所谓的“购房指标”，即便要转让，也是转让房屋所有权。既然《购房指标转让协议书》约定的转让标的不存在，也就不存在合同成立和生效的前提条件。故此，请求二审法院对《购房指标转让协议》的形成时间和谢运良的签字真实性进行鉴定，以确定该协议是否是真实、有效。此外，如果转让的是房屋所有权，不可能按照2万元的价格转让，故不排除徐煌娣伪造《购房指标转让协议书》的真实目的为等谢运良去世后，用该协议书及谢运良的证件原件办理房产证至谢小玲名下，并防止之后谢运良的继承人向徐煌娣追偿巨额房款。其四，原审遗漏查明《购房指标转让协议书》的效力问题。退一万步讲，无论《购房指标转让协议书》是否真实，该协议均应无效。根据我国《婚姻法》第十七条的规定，涉案房屋属于夫妻共同财产，谢运良的妻子刘长带并未在该协议上签名，谢运良无权处分夫妻共同财产；二、原审在错误认定事实的基础上，错误适用法律。其一，原审根据我国《民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回谢运良的全部诉讼请求，属于适用法律错误。谢运良已提供证据证明其是涉案房屋的所有权人，故依法享有对房屋的占有、使用、收益、处分等权利，谢运良要求徐煌娣、谢小玲搬出房屋及支付房屋使用费合法有据。其二，原审认定购房款是由谢小玲支付，作为排除谢运良对房屋行使所有权的条件，明显有违“物权优于债权”原则。如前所述，《购房指标转让协议书》是伪造的，且无论是否真实均应认定无效，所谓的2万元转让费并未实际支付，故“借名买房"的事实根本不存在。在谢运良与徐煌娣同居期间，徐煌娣全权管理谢运良的钱和物，谢小玲作为徐煌娣的女儿，代理谢运良办理相应购房手续，《房屋买卖合同》、购房发票、完税证明等都是以谢运良名义办理及取得，谢小玲只是谢运良的委托代理人。因此，无论购房款117705元是否由谢小玲垫付，均属于另一债权法律关系，谢小玲可另案寻求救济，而不能在本案中主张排除谢运良行使所有权；三、谢运良在2014年以后多次住院，经医生诊断患有抑郁症及脑萎缩等疾病，应属于限制或无民事行为能力人。被上诉人徐煌娣、谢小玲答辩称：原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。请求驳回谢运良的上诉，维持原判。谢运良于2020年4月2日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.徐煌娣、谢小玲（含同住人员）立即迁出广州市白云区××自××房（产权证号为：42××**），并将房产交还谢运良管业使用；2.徐煌娣、谢小玲参照房管部门发布的广州市同期同类地段私房住宅租金参考价的标准，自2010年1月起向谢运良支付房屋使用费至其迁出为止（按1000元/月暂计至2020年4月2日12.3万元）；3.徐煌娣、谢小玲立即返还谢运良的身份证原件、户口簿原件、老人证原件及本案诉争房屋的房产证原件；4.本案受理费由徐煌娣、谢小玲承担。原审法院经审理查明：2016年12月4日，谢运良（甲方，卖方）与谢小玲（乙方，买方）签订《购房指标转让协议书》，约定：一、本房屋是由白云配件公司员工宿舍的名义兴建的房改房，甲方是谢运良职员，现有一个购买一套41.533平方米的购房指标。二、因该房屋尚在筹建阶段，甲方同意将该房屋购房指标转让给乙方，购房指标转让价格为20000元，乙方在签订本协议后须一次性向甲方付清该购房指标转让款。三、甲方权利和义务：1.甲方有义务协助乙方及时按甲方单位的要求支付相应的购房款及申请办理房屋的登记、备案等相关手续，协助在办理该房屋产权证前办理房屋变更登记手续。2.在签订本协议后，甲方应当全力配合乙方办理该房产过户的一切相关手续，除了乙方支付此次所选房屋的房屋指标转让费、购房款、房屋配套费、税费及届时更名、过户等手续的所有相关费用外，甲方不得再要求乙方支付其它费用；四、乙方权利义务：1.在签订本协议后，乙方应当按约定时间向甲方支付购房指标转让费，及时按甲方单位的要求支付此次所选房屋的购房款、房屋配套费、税费及届时更名、过户等手续的所有相关费用，甲方应协助乙方房屋更名。4.房屋办理产权过户之后，乙方有权将房屋转让第三方，甲方不得干预及索取其他费用等。甲方处有谢运良签名确认，乙方处有谢小玲签名确认，见证人处有梁某签名确认。2018年4月16日，广州白云配件工业公司（甲方，卖方）与谢运良（乙方，买方）签订《存量房买卖合同》，约定：该房屋位于白云区××自××房，建筑面积41.533平方米。房屋价格117705元。涉案房屋登记在谢运良名下，徐煌娣、谢小玲自2010年1月起至今一直在涉案房屋内居住。原审另查明，2018年3月30日，谢小玲向广州市国营白云农工商联合公司水电安装工程分公司支付款项117705元。同年10月9日，广州白云配件工业公司向谢运良开具购房发票117705元。原审庭审中，谢小玲提交以下证据：1.收据，拟证实谢小玲为涉案房屋支付装修费58013元；2.广州市白云家园小区物业服务管理部出具的《证明》，拟证实谢小玲支付了涉案房屋的电费、卫生费；3.见证人梁某出具的《证人证言》，拟证实谢运良与谢小玲签订的《购房指标转让协议》是真实的，且谢小玲当场向谢运良支付2万元现金。谢运良对上述证据均不予确认，称谢小玲提供的《购房指标转让协议》系伪造的，且谢运良并未收到过2万元转让费，装修款及房款并非谢小玲支付，系谢运良在与徐煌娣非法同居期间所付。原审法院认为，本案争议焦点谢运良与谢小玲之间是否存在借名买房关系？首先，根据谢小玲提交的《购房指标转让协议书》、《广州市存量房买卖合同》及现金缴款单、业务凭证等证据可知，涉案房屋是以谢运良的名义并由谢小玲实际出资向广州白云配件工业公司购买，现登记在谢运良名下。对于谢运良称《购房指标转让协议书》系伪造，因其未举证证实，对谢运良此意见不予采信。此外，见证人梁某亦提供《证人证言》，证实谢小玲借用谢运良名义购买涉案房屋并支付转让费2万元。其次，关于购房款问题。涉案房屋交易价格为117705元，根据现金缴款单、业务凭证及发票联，谢小玲于2018年3月30日取款117705元，同年10月9日广州白云配件工业公司出具发票联证实收到房款117705元，从逻辑上看购房款117705元应为谢小玲所付。对于谢运良称谢小玲取出的117705元并未向广州白云配件工业公司支付，而是向广州市国营白云农工商联合公司水电安装工程分公司支付，进而否定购房款系谢小玲所付的意见，原审法院认为，虽谢小玲并未直接向广州白云配件工业公司支付购房款，但结合现金缴款单、业务凭证及发票联等证据足以形成完整证据链证实谢小玲支付了购房款117705元，因谢运良未提供相反证据推翻上述证据，应承担举证不能的法律后果，故亦不予采信谢运良此意见。再次，关于涉案房屋实际使用情况和身份证、户口簿、老人证、房产证等原件持有情况。根据各方陈述，自2010年1月起至今徐煌娣、谢小玲一直在涉案房屋内居住，而谢运良的身份证、户口簿、房产证等原件均由徐煌娣、谢小玲持有，亦在一定程度上印证了徐煌娣、谢小玲借名买房的事实。而谢运良明知徐煌娣、谢小玲于2010年1月开始已在涉案房屋内居住，直至2020年4月才提起本案诉讼要求徐煌娣、谢小玲搬离涉案房屋并支付房屋占有使用费明显有违常理。综上，谢运良诉请要求徐煌娣、谢小玲搬离涉案房屋并支付房屋占有使用费的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。对于老人证，因徐煌娣、谢小玲庭审中称并未收到该老人证，谢运良亦未举证证实其收到老人证，故对谢运良该诉请不予支持。在此提醒，借名买房本身存在较大风险，被借名人可能丧失购房资格，且在设置抵押贷款的情况下，若借名人不能按时偿还贷款，还会影响被借名人自己的信用记录。同样，若被借名人将房屋抵押、转移给他人，或因债务纠纷被采取查封等司法措施，借名人可能无法要回该房屋。所以，借名买房将造成一系列社会问题，不应倡导。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年7月1日判决如下：驳回谢运良的全部诉讼请求。本案受理费1430元，由谢运良负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，原审庭审中，谢运良称：《购房指标转让协议书》可能是徐煌娣在谢运良生病住院期间诱骗其签订的。二审中，谢运良向本院申请开具律师调查令，由其向广州有林投资管理有限公司调取涉案房屋建成及投入使用时的相关文件及广州白云配件工业公司内部员工购房的相关规定。谢运良并申请本院对涉案《购房指标转让协议书》的形成时间及该协议书上“谢运良”是否为谢运良本人所签署进行委托鉴定。二审期间，谢运良向本院提交如下证据：1.照片，以证明：其一，谢运良与徐煌娣之间是同居关系；其二，徐煌娣在谢运良生病住院期间进行陪护，具备伪造《购房指标转让协议书》的前提条件；2.谢运良的住院病历，以证明：从2014年开始，谢运良多次住院，且患有抑郁症及脑萎缩，因上述疾病导致谢运良认知障碍，谢运良属于限制民事行为能力人或无民事行为能力人。徐煌娣、谢小玲发表质证如下：谢运良提交的证据不属于二审新证据，应不予采纳。对证据1的真实性、合法性无异议，但不认可关联性和证明内容，照片只能反映出徐煌娣曾在谢运良生病住院期间照料谢运良，并不能证明谢运良与徐煌娣之间系同居关系，更不能证明徐煌娣在谢运良生病住院治疗期间伪造了该协议书；对证据2的真实性、合法性认可，关联性和证明内容不予认可。二审期间，徐煌娣、谢小玲将其持有的谢运良的老人证、身份证及户口簿的原件交还谢运良，但表示不同意交还涉案房屋的产权证原件。本院认为，本案的争议焦点包括：其一，徐煌娣、谢小玲是否需向谢运良返还涉案房屋并支付相应的占有使用费；其二，徐煌娣、谢小玲是否需向谢运良返还身份证、户口簿、老人证及涉案房屋房产证原件。关于徐煌娣、谢小玲是否需向谢运良返还涉案房屋并支付相应的占有使用费的问题。谢运良以徐煌娣、谢小玲侵占登记在其名下的涉案房屋拒不交还为由，诉请徐煌娣、谢小玲立即迁出涉案房屋及支付相应使用费，但依据本案现有证据可以认定，涉案房屋虽系以谢运良的名义向广州白云配件工业公司购买并以谢运良的名义取得产权登记，但谢运良曾与徐煌娣、谢小玲签订《购房指标转让协议书》，约定谢运良将购买涉案房屋的指标转让给徐煌娣、谢小玲，谢小玲并实际支付了涉案房屋的全部购房款且实际占有使用涉案房屋，至今已超过十年时间，故可认定双方之间存在借名购房合同关系，徐煌娣、谢小玲系基于双方之间的借名购房合同关系占有涉案房屋，故徐煌娣、谢小玲的行为不应构成无权占有。因此，谢运良以侵权为由诉请徐煌娣、谢小玲承担交还房屋及支付使用费的民事责任缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。谢运良虽主张前述《购房指标转让协议书》系徐煌娣、谢小玲伪造，但未提供相反证据予以反驳，且，谢运良一方面主张该协议书上谢运良的签名系由徐煌娣、谢小玲伪造，另一方面又认为系徐煌娣、谢小玲诱骗谢运良签署，谢运良的陈述本身存在相互矛盾之处。鉴于谢运良在本案一审中未就《购房指标转让协议书》上其签名的真实性申请鉴定，且其就此所作陈述相互矛盾，故其在本案二审中申请对《购房指标转让协议书》上“谢运良”签名的真实性进行委托鉴定，不符合相关法律法规的规定。至于《购房指标转让协议书》的实际签署时间是否与落款时间一致，不影响该协议书的真实性。此外，涉案房屋何时建成及投入使用，徐煌娣、谢小玲借用谢运良的名义购买涉案房屋是否违反广州白云配件工业公司的内部购房规定，均不影响谢运良与徐煌娣、谢小玲实际签订及履行《购房指标转让协议书》等事实的成立。综上，谢运良以原审遗漏查明涉案房屋的建成时间及《购房指标转让协议书》的实际形成时间为由，上诉认为原审判决查明事实及适用法律错误，理由不成立，本院不予采纳。同理，本院对谢运良提出的相应鉴定及调查取证申请均不予接纳。对于《购房指标转让协议书》的效力问题，依据谢运良在本案一、二审中陈述的意见，谢运良否认其实际签署了该协议，并以侵权为由提起本案物权保护之诉，故《购房指标转让协议书》的效力不属于本案的审理范畴，原审未对此作出相应认定并无不当。同理，徐煌娣、谢小玲是否向谢运良实际支付2万元转让款涉及《购房指标转让协议书》的履行问题，亦不属于本案物权保护之诉的审理范畴，故原审对此未予查明亦无不妥。关于徐煌娣、谢小玲是否需向谢运良返还身份证、户口簿、老人证及涉案房屋房产证原件的问题。二审期间，徐煌娣、谢小玲已向谢运良交还身份证、户口簿及老人证的原件，故谢运良的相应诉请无需再处理。对于谢运良要求徐煌娣、谢小玲返还涉案房屋房产证原件一项，如前所述，双方之间存在借名购房合同关系，徐煌娣、谢小玲据此持有涉案房屋的房产证原件符合交易习惯，谢运良未举证证明徐煌娣、谢小玲系通过欺诈或胁迫等违背谢运良真实意思表示的行为取得该房产证原件，故在双方之间的借名购房合同关系未终止的情况下，谢运良诉请徐煌娣、谢小玲返还涉案房屋产权证原件，缺乏充分依据，原审对此未予支持并无不当，可予维持。综上所述，上诉人谢运良的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2860元，由上诉人谢运良负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二〇年十月二十六日书记员  王文杰唐颖琪