贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7371号上诉人（原审被告、反诉原告）：雷林红，女，1971年5月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：董维宏，贵州玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋丽霞，贵州玉顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王水山，男，1970年6月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王彩云，贵州丰来律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚雷，贵州丰来律师事务所律师。上诉人雷林红因与被上诉人王水山确认合同效力纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初6264号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人雷林红上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人王水山的诉讼请求或将案件发回重审；二、诉讼费由被上诉人负担。理由是，一、上诉人对诉争房屋不具有完整的所有权，不享有处分权。双方均系铁路系统职工，根据成都铁路局文件，一户职工家庭只能够享受一套福利住房，而被上诉人在单位已经享受了一套福利住房，其受让房屋后实际占有两套福利住房，致使应当享受福利住房的职工得不到享受。二、根据单位政策，案涉房屋已经不能缴纳土地收益金，不具备了入市条件，导致合同事实上不能履行。三、怀疑被上诉人原审诉讼的授权委托书非其本人签字，涉嫌虚假诉讼。四、由于本案双方明知房屋不符合法律法规规定的交易条件而签订合同，属于恶意串通损害国家、集体利益，应属无效。被上诉人王水山答辩称，案涉房屋系上诉人享受的单位福利住房，双方在《购房合同》中已经约定，因无法过户，今后需过户费用乙方自理，现已经可以上市并办理产权证，上诉人应当协助办理过户手续。双方买卖房屋不存在恶意串通损害国家、集体利益的情形，属于有效合同。一审的授权委托书是答辩人委托前妻签字，系答辩人的意思表示，不存在虚假诉讼。原审原告王水山的本诉请求为：一、确认原告与被告于2005年3月13日签订的《购房合同书》有效，原告对所购房屋享有依法申请登记产权的权利，被告有协助义务；二、案件受理费由被告承担。原审反诉原告雷林红的反诉请求为：一、解除反诉人与被反诉人签订的《购房合同书》；二、判令被反诉人立即搬离争议房屋，返还该房屋给反诉人；三、判令被反诉人归还争议房屋的住房证及收款收据等；四、案件诉讼费用由被反诉人承担。原审经审理查明：雷林红系成都铁路局贵阳客运段职工。2005年3月13日，王水山（乙方）与雷林红（甲方）签订《购房合同书》，约定：“甲方有一套二室一厅的住房，面积为71.74㎡自愿卖给乙方，地址在贵阳市南明区，经甲乙双方多次协商，现达成如下协议：一、房内除一张小床可以拿走外，其余的均不得拿走和转让他人或损坏。二、甲方房屋是单位福利房，所以无法转户。如今后乙方需要过户，所需费用自理。甲方应将该房屋所有的关于房屋的有效证件和票据（原件），全部交与乙方，乙方才能付款，并且甲方不得将有效的住房证件和票据复印。三、甲乙双方本着互相尊重和互相信任的原则，将甲乙双方的工作证和身份证复印件互换，以便今后查找。四、甲方所卖的住房，是以甲方个人名誉所有，与其他人均无关系。如乙方买了此房，也只认甲方个人，均不认其他人，其他人均无权过问。五、因物管费、电视费在甲方户头上，如能转到乙方户头上则更好，如不能，则由乙方每年第三月份一次性付清给甲方。如物管费上涨，乙方所付费用应跟着上涨。六、甲方不得由于房价升值或其他任何原因收回已卖的住房，如要收回，则应一次性付清乙方的所有购房款和物管费及闭路电视费，另外再加上对乙方的各项赔偿款壹拾万元整（100000.00元）。七、乙方付款方式为一次性付清购房款柒万捌仟元整（78000.00元）。其中包括甲方原来的：集资款，第二次买房款，室内装修款，煤气安装和开户款，水管安装和开户款，电路安装和开户款，防盗门窗的安装款等所有款项。八、乙方自从购买甲方的住房起，不得转让给他人，如要转让，甲方有权按原价收回该房屋。九、交易生效后，甲方住房如今后发生其他一切费用，均由乙方负责。”同日，王水山向雷林红的中国建设银行账户存入78000元，用于支付房款。同时，雷林红亦将此房屋交付王水山使用。其间，在该房屋可以办理产权登记手续时，双方为土地出让金的交纳及房款补偿等问题发生争议，雷林红至今未办理房屋产权证。其后，王水山多次要求雷林红办理房屋登记手续未果，遂诉至法院；雷林红亦提出如前反诉。另查明，成铁房［2009］427号铁路局局党委关于印发《成都铁路局经济适用住房申购暂行办法》的通知，载明：“……。第五章第十九条根据国家及各地经济适用住房管理办法及铁道部《关于规范推进铁路职工住房建设的若干意见》（铁政法［2009］26号）相关规定要求，经济适用住房必须坚持职工自住原则，在取得完全产权以前不得用于出租经营和交易，在房屋取得安全产权后，上市交易必须按照各地地方政府相关规定执行。第二十条1、根据国家房改相关政策，一户职工家庭只能享受一套政策性住房，故原已有政策性住房的申购职工在购买路局建设经济适用住房后，原有政策性住房必须按规定退交路局。《关于规范推进铁路职工住房建设的若干意见》第五条载明：……；严格执行一户家庭购买一套房改住房或一套经济适用住房的政策；坚持职工自住原则，职工购买的保障性住房，在取得完全产权以前不得用于出租经营和交易；鼓励职工自住型和改善型住房的合理消费。利用铁路自有用地以及从地方政府争取的保障性住房用地建设的职工住宅，应全部配售给本单位职工。……”。原审认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，关于合同效力问题，王水山与雷林红签订《购房合同书》，雷林红将其上述房屋转让给王水山，意思表示真实。合同签订后，王水山向雷林红支付房款78000元，雷林红亦将涉案房屋交付王水山使用。雷林红将诉争房屋以78000元转让给王水山，转让均为一方支付对价后，另一方交付房屋，协议已履行完毕，且该房价符合当时的市场价值。从合同内容来看，诉争房屋性质为铁路职工福利房，雷林红的行为除违反《成都铁路局经济适用住房申购暂行办法》的通知的规定外，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定。雷林红虽未办理涉案房屋产权登记手续，但不影响合同效力。从维护市场秩序及交易安全的角度考虑，雷林红转让房屋的行为有效，则双方签订的合同，属有效合同。故王水山主张《购房合同书》有效之诉请，于法有据，予以支持。关于合同解除及房屋返还问题，现该房屋已具备办理产权登记条件，而双方为土地出让金的交纳及房款补偿等问题发生争议，导致雷林红至今未办理房屋产权证，双方均存在一定的过错。合同约定，房屋系单位福利房，无法转户；如今后乙方需要过户，所需费用自理。由此表明，当涉案房屋具备办理产权登记条件时，可以办理过户手续。雷林红现提出合同存在事实上的履行不能，其实质要求为追回该房屋。对于诉争房屋的转让，雷林红当时应具有一定的市场风险意识，其表示反悔，并不再履行原合同约定义务，有违诚实信用原则。因王水山的行为并不构成根本性违约，雷林红主张解除合同，并返还房屋的诉请，缺乏证据支撑，不予支持。关于申请登记产权的权利问题，在雷林红转让的上述房屋具备办理《贵阳市房地产交易市场准入许可证》条件时，并补交土地收益金后，即可对诉争房屋办理《房地产交易市场准入许可证》。待雷林红领取该市场准入许可证后，亦可办理产权变更登记手续。显然，王水山对所购房屋享有依法申请登记产权的权利，雷林红有协助办理登记的义务。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告（反诉被告）王水山与被告（反诉原告）雷林红于2005年3月13日签订的《购房合同书》有效；二、原告（反诉被告）王水山对位于贵阳市南明区房屋享有依法申请登记产权的权利，雷林红有协助办理登记的义务；三、驳回被告（反诉原告）雷林红的反诉请求。案件受理费30元，反诉费905元，由被告（反诉原告）雷林红负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对原审认定的事实予以确认。本案事实，有当事人的陈述及《购房合同书》、《银行凭证》、《成铁房[2009]427号通知》等证据在卷佐证。本院认为，民事主体从事民事活动应当秉承诚实信用原则，遵守契约精神，严格按照合同约定履行义务。对于上诉人主张本案涉嫌虚假诉讼的问题，二审中，王水山本人到庭参加诉讼，并对一审《授权委托书》的签字表示追认，故一审中以王水山名义出具的《授权委托书》合法有效。本案中，雷林红提交的成都铁路局文件规定的每一户职工只能享受一套福利住房，是对职工向单位申请福利分房时的条件限制。在福利分房时，王水山、雷林红都是按照“一户一房”的政策获得的一套房屋，二人都没有从单位获得一套以上的住房，因此，双方取得各自福利房屋时是符合单位分房政策要求的。雷林红获得单位福利分房后，享有该房屋的部分所有权，与单位之间形成共有关系。在共有关系存续期间，雷林红将自己的权利通过签订《购房合同书》的方式出让给王水山，并收取王水山的购房款，该行为系其真实意思表示，且成都铁路局作为共有人并没有主张优先购买权，故《购房合同书》没有损害国家、集体的合法权益。单位进行房改，实际上是出让属于单位的部分权利，职工在缴纳土地收益金后即获得房屋入市资格，取得房屋的全部权利。因双方的主要权利义务已经在2005年履行完毕，由出卖人协助办理登记手续属于雷林红的附随义务，雷林红应当按照诚实信用原则的要求，协助王水山办理房屋过户手续。上诉人雷林红庭审陈述，成都铁路局系统在2016年启动住房制度改革，2018年要求福利房购买者缴纳土地收益金，且双方在《购房合同书》中亦明确土地出让金在办理过户手续时由买受人王水山承担，故办理房屋过户手续已经不存在任何障碍，王水山要求确认《购房合同书》有效及由雷林红协助办理登记的诉讼请求应当予以支持。雷林红上诉主张《购房合同书》无效与其一审要求解除《购房合同书》的诉权不一致，且该合同不具有无效的情形，故对雷林红的上诉请求，本院予以驳回。综上，本院认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人雷林红负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十月二十一日书记员 唐正艳