江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7125号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵秀，女，1990年5月11日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王平，女，1964年2月10日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张茂纯，男，1964年8月20日出生，汉族，住南京市鼓楼区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：许皓，北京市隆安（南京）律师事务所律师。上诉人赵秀与上诉人王平、张茂纯房屋租赁合同纠纷一案，各方均不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初2088号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人赵秀及上诉人王平、张茂纯的共同委托诉讼代理人许皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵秀上诉请求：1.改判王平、张茂纯共同支付赵秀2020年1月30日至2020年2月13日房租7291.5元及租房押金10768.6元；2.本案一、二审诉讼费用由王平、张茂纯承担。事实和理由：1.赵秀于2019年12月29日就向王平、张茂纯表示下个月不再续租，赵秀已明确表示违约，根据《合同法》第一百一十九条的规定，王平、张茂纯没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。王平、张茂纯在疫情前有一个月的时间招租而未采取措施，对损失扩大的部分，王平、张茂纯无权要求赔偿。2.租赁合同解除后，王平、张茂纯房屋空置的租金损失主要是由于其没有采取适当措施致使损失扩大、不可抗力因素、王平、张茂纯租金过高等诸多因素，并非赵秀单方违约行为导致。赵秀只应承担未履行部分租金的20%作为违约金。3.根据《房屋租赁合同》约定，付款逾期达十五日以上，视为单方终止合同，赵秀应于2020年1月13日交付租金，逾期达到15天后，租赁合同于2020年1月29日解除。未履行部分租金应为2020年1月30日至2020年5月3日，该未履行部分租金额的20%为9231.4元。且约定的违约金金额已经过分高于赵秀违约原因造成的实际损失，法院在约定违约金基础上增加违约金金额至20000元没有事实和法律依据，违反了《合同法》第一百一十四条规定。4.王平、张茂纯应退还赵秀房租自2020年1月30日至2020年2月13日的租金，原审判决认定退还自2020年2月2日至2020年2月13日的租金错误。一审法院认定《房屋租赁合同》于2020年1月29日解除，因此对于之后尚未履行部分的租金，赵秀之前已支付，王平、张茂纯应予退还，该部分租金7291.5元。5.一审诉讼费用分担明显有误。王平、张茂纯辩称，1.本案系赵秀单方恶意违约，其违约解除的目的是承租相邻区域面积更大的房屋以从事相同的经营活动。2.赵秀要求返还房屋押金及2020年1月30日至2020年2月13日的房租没有事实和法律依据，其违约给张茂纯、王平造成的损失、空置损失等均不能弥补。王平、张茂纯上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判赵秀向王平、张茂纯支付违约金人民币31207.6元、赔偿损失人民币37332.5元（具体在上诉状的尾页有计算明细表）。2.赵秀承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.赵秀提前解除合同系单方恶意根本违约。双方租赁合同约定租赁期限至2020年5月3日止。赵秀于2019年12月29日单方要求解除租赁合同，但王平、张茂纯并未同意。2.赵秀应于2020年1月13日前按期足额向王平、张茂纯支付最后一期房屋租金，但其始终未予支付。3.赵秀单方违约解除租赁合同的目的是在相近位置（凤羽路60号）承租面积更大的房屋，从事相同的经营活动，其恶意明显。4.一审法院错误认定王平、张茂纯未采取适当措施防止损失扩大，实属不当。2019年12月29日王平、张茂纯单方违约要求退租，王平、张茂纯并未同意，要求其严格履行合同并敦促其按期足额支付租金。之后王平、张茂纯要求赵秀承担违约责任并赔偿损失后再进行房屋交接，但赵秀置之不理，认为其无需承担任何违约责任，坚持要求交接房屋并要求王平、张茂纯全额退还押金、返还8700余元租金。由于赵秀的无理要求及今年疫情的影响，导致房屋交接无法正常进行。5.无论上诉人是否于2020年1月29日办理交接手续，均不会导致损失进一步扩大，也不影响或免除被上诉人恶意单方违约后须承担违约责任及赔偿上诉人空置损失。租赁合同未履行期限为2020年1月29日至2020年5月3日共计96天，则空置损失必将不少于46665.6元（14583元/月÷30*96天）。5.一审法院未查明王平、张茂纯实际损失等情况下，一审法院判决结果过于简单粗暴，不仅与客观事实和法律规定不符，也违背房屋租赁自身特点和基本生活常识，实属不当。6.违约金条款合法有效，且具有补偿性和惩罚性的双重属性，人民法院应当尊重当事人意思表示。上诉人的预期利益依法受法律保护，一审法院也予以回避。7.一审法院判决赵秀仅承担2万元违约金明显不过高。8.根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的规定，因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。9.一审判决使得恶意根本违约方即赵秀变相获益，不符合现行法律规定和法律价值选择。赵秀辩称，根据《房屋租赁合同》第11条约定，违约金适用前提是乙方延迟履行付款义务，而本案中合同约定“乙方逾期不交付房租达15天后，视为单方解除合同”，因此乙方不存在延迟履行的问题，而是后续不再履行，因此不适用该条约定的违约金，并且三倍租金明显高于实际损失。应当根据《合同法》的规定予以调整。2.赵秀于2019年12月29日就向王平表示下一个月不再续租，已明确表示违约。根据合同法第119条的规定，王平、张茂纯在赵秀表示不再续租后，应当及时进行招租防止损失扩大，而王平、张茂纯一直未进行招租，直到2020年1月底新型冠状病毒爆发，因不可抗力导致房屋出租不能，对此后王平、张茂纯未能出租房屋的空置损失不应由赵秀承担。3.租赁合同解除后，王平房屋空置的租金损失，主要是由于王平没有采取适当措施致使损失扩大、不可抗力因素以及租金过高，并非赵秀单方违约行为导致，赵秀只愿意承担未履行部分租金的20%的违约金。请求驳回王平、张茂纯的诉求。赵秀向一审法院起诉请求：1.王平、张茂纯连带退还赵秀2020年1月27日至2020年2月13日房租8749.8元本金及利息（自2020年2月13日起至实际给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.王平、张茂纯连带返还赵秀租房定金10472.74元及利息（自2020年1月31日起至实际给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。王平、张茂纯向一审法院反诉请求：1.赵秀向王平、张茂纯支付违约金31207.6元；2.赵秀赔偿王平、张茂纯损失37332.5元。一审法院认定的事实：2018年2月13日，王平、张茂纯与赵秀签订《房屋租赁合同》，约定，将凤羽路2号房屋（面积51.04平方米）交赵秀使用，租赁期限自2018年2月13日至2020年5月3日止。2019年5月4日至2020年5月3日月租金14583元。租金半年缴纳一次。分别于1月13日和7月13日前付清。押金20000元。合同一经订立，任何一方均不得擅自终止。因任何一方违约导致合同提前终止，违约方应按照合同未履行部分租金的金额20%向对方偿付违约金，若造成损失，应予赔偿。付款义务若延期履行，每逾期付款一日，应按三日租金标准向对方偿付违约金，逾期达十五日以上，视为单方终止合同，违约方应按本条第一款向对方承担提前终止合同违约责任。后赵秀支付了押金20000元并将房租付至2020年2月13日。2019年12月29日，赵秀通过微信告知王平，内容为，决定下个月搬家，可以提前招租，提前一个月通知你。王平回复：按合同规定办吧。你好，昨天忘记提醒你了，1月13日前就该交房租了。后赵秀多次发信息，打电话，王平均未回复。2020年2月1日，赵秀报警称，因房东不接电话，拒绝接收房屋，要求备案。赵秀另行租赁房屋并搬至凤羽街60号。2020年5月5日，双方办理了房屋交接手续。以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、微信聊天记录、接处警记录、照片等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。王平、张茂纯与赵秀签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照该规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，赵秀未提供证据证明其享有法定或约定解除权，故其通知王平解除合同的行为不能达到合同解除的目的。双方之间的租赁合同因赵秀未能于2020年1月13日前缴纳剩余租期内房租，根据合同约定于2020年1月29日终止。合同因双方约定的解除条件成就而于2020年1月29日解除。合同解除后，赵秀通知王平、张茂纯于2020年2月1日交接，王平、张茂纯未接收房屋，故自2020年2月2日至2020年2月13日的房租5833.2元（14583元÷30天×12天），王平、张茂纯应予退还。王平、张茂纯收取的押金20000元，应予退还。赵秀因未缴纳房租致租赁合同解除，应当承担相应的违约责任。王平、张茂纯依据合同约定主张的违约金31207.6元，赵秀认为违约金过高，要求调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，赵秀已经用自己的行为表明不再继续租赁房屋，且多次通知王平、张茂纯接收房屋，赵秀虽不享有解除权，但王平、张茂纯未及时接收房屋，应认定为未采取适当措施防止损失扩大，王平、张茂纯要求对方赔偿空置损失37332.5元的主张，一审法院在调整违约金时一并考虑，不再单独支持。综合考虑双方剩余租期租金情况（三个半月、月租金14583元）、赵秀因另行租赁违约、合同解除后因新冠肺炎疫情发生不可归责于双方当事人的原因致房屋空置等综合因素，一审法院将违约金调整为20000元。上述具有给付内容的项目冲抵后，王平、张茂纯应支付赵秀5833.2元。赵秀主张的利息及计算方式，双方并未约定，亦无法律规定，且赵秀违约在先，故关于其利息的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、王平、张茂纯于判决生效之日起五日内支付赵秀5833.2元；二、驳回赵秀的其他诉讼请求；三、驳回王平、张茂纯的其他反诉请求。本院审理期间，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，赵秀提供以下新的证据：1.企业告知书，证明鼓楼区在2020年2月7日发的通知企业不得早于2月9日24时前复工，根本不影响王平1月份收房，对方也在夸大事实；2.王平、张茂纯写给赵秀的收据单，证明其收到赵秀押金2万整，2020年2月13日，当时王平、张茂纯同意到时候全额退还。3.收房单及照片。2020年5月5日王平收回案涉房屋，案涉房屋周边的房屋全部都已出租出去，而案涉房屋未租出去是因为租金高。4.两份合同，证明虽然上诉人赵秀之后租了凤羽路60号，租赁该房屋并不是因为大，而是因为租金低，上诉人赵秀急于租赁该房屋，等不到5月份案涉合同到期的时候。5.上诉人赵秀和上一承租人朱惠芬的微信聊天记录，证明王平、张茂纯之前讲过《房屋租赁合同》违约金部分，约定谁违约就只要付20%违约金。王平、张茂纯质证认为，1.对企业告知书关联性不认可赵秀自己自认的其单方解除合同的时间是发生在2019年12月份，与疫情无关。2.对收据单真实性认可，一审也查明了相关事实。3.对2020年5月5日的收条即交房的材料真实性予以认可。4.对照片真实性需要核实，关联性及证明目的不予认可，该证据反而证明赵秀给王平、张茂纯造成的损失。5.关于两份合同，是赵秀和凤羽路60号签订的合同，其中载明的出租面积合计98平米，而与王平、张茂纯之间的房屋面积是51.04平米，因此其在上诉中的不实陈述在误导法庭。另外，赵秀已经再次明确其退房是为了取得租金更为便宜的房屋，明显存在恶意。5.对于微信聊天记录不予认可，仅限于其所谓前一手的承租人与其的相关沟通，另外，根据现行合同法的规定，违约金不足以弥补损失的，按照省高院的意见，可以主张不超过6个月的空置损失。本院审理期间，王平、张茂纯未提交新的证据。本院认为，赵秀在双方租赁合同期限内提出解除合同，缺乏合同依据及法律依据，一审法院认定赵秀的解除行为构成违约处理结果正确。虽然双方在合同中约定逾期达十五日以上视为单方终止合同，但从该条款目的及合同其他条款来看，该约定显然不应解释为违约方可通过逾期付款行为来实现解除或终止合同权利义务的目的，一审法院认定该条款系约定解除条件存在不当。一审法院以赵秀通知出租人于2020年2月1日交接，而出租人2月1日未接收房屋为由，判令王平、张茂纯返还2020年2月2日至2020年2月13日房租有误，本院予以纠正。关于赵秀应承担违约责任范围的问题。王平、张茂纯主张的赵秀应承担逾期付款违约金（21874.5元）及违法解除合同的违约金（9333.1元），同时又认为违法解除合同违约金不足以弥补其损失，故另外主张损失差额37332.5元（共主张96天空置损失）。赵秀在本案中通过明确意思表示不再继续履行原租赁合同，其违约行为系提前解除合同，当时并不存在欠付租金行为，王平、张茂纯要求赵秀承担逾期付款违约金缺乏事实依据，本院对其该部分主张不予支持。对于违法解除合同违约金及损失，王平、张茂纯的该两项主张实质系因违约金不足以弥补其损失而要求提高违约金数额，该主张符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。考虑到赵秀违约情形，王平、张茂纯主张其存在96天房屋空置损失并无不当，故其要求赵秀就该项违约行为应向其支付46665.6元（9333.1元＋37332.5元）具有事实和法律依据，本院予以支持。赵秀认为一审违约金过高缺乏事实和法律依据，对于其要求调整违约金的诉请本院不予支持。赵秀作为违约方于2019年12月29日提出解除合同并要求在2020年2月1日交接房屋，王平、张茂纯并未同意，后王平、张茂纯于2020年4月即提起反诉要求赵秀承担违约责任，在此过程中其并未有明显扩大损失的行为，且王平、张茂纯在本案中仅主张96天房屋空置损失，不存在要求违约方就损失扩大部分承担责任的情形。另外，虽因疫情原因导致房屋空置，但该情形发生于赵秀违约之后，赵秀的违约行为显然并非疫情原因而导致。基于以上理由，一审法院调整违约金缺乏依据。考虑到扣减王平、张茂纯应返还押金20000元，折抵之后，赵秀还应当向王平、张茂纯支付违约金26665.6元。综上所述，上诉人赵秀的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人王平、张茂纯的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初2088号民事判决；二、赵秀于本判决生效之日起十五日内支付王平、张茂纯26665.6元；三、驳回赵秀的上诉请求及其他诉讼请求；四、驳回王平、张茂纯的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取140元、反诉案件受理费757元，由赵秀负担800元、由王平、张茂纯负担97元；二审案件受理费1319元，由赵秀负担659.5元，由王平、张茂纯负担659.5元。本判决为终审判决。审判员  李斐二○二〇年十月二十六日法官助理李映碧书记员储娜