呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2214号上诉人（原审原告）：宝力格，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘雪梅，山西黄河（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘旭阳，山西黄河（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乌丹，女，蒙古族，住呼和浩特市。上诉人宝力格因与被上诉人乌丹确认合同无效纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。本案现已审理终结。宝力格上诉请求：1.撤销呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8134号民事判决；2.依法改判支持宝力格一审诉讼请求或将本案发回重审；3.本案一审、二审案件受理费由乌丹承担。事实与理由：一、一审法院认定事实严重错误。本案庭审中，乌丹明确认可其并未支付合同价款，自认涉案房屋是满某赠与乌丹的，并非乌丹购买。但一审判决却认定满某与乌丹对涉案房屋是二手房买卖。该认定严重错误。二、一审法院未查明本案关键事实。本案涉案房屋均为房改房，是特定历史时期的产物，其本身带有福利补助性和政策优惠性，有别于商品房。本案争议的焦点是乌丹与满某的房屋交易是否有效。那么，要判断其交易效力，首先应厘清案涉房屋的权属问题，只有查明案涉房屋权属，才能进一步判断对其交易是否有效。宝力格一审提交的涉案房屋来源证据，同时当庭提交调取本案涉案房屋原始档案(分房单位原始档案)的调查申请。一审法院未进行查明，遗漏了案件认定的重要事实，完全抛开房改房本身的“人身属性”而作出错误的判决。三、即使是按照一审判决认定的买卖关系，乌丹的购买亦为无效。乌丹明知满某并非房屋单独所有权人，仍以显著低于市场价的价格购买案涉房屋，本身就不是善意取得;而且乌丹在庭审中未能提交其已支付对价的证据，并且自认其并未支付房屋对价。而且，一审判决认定合法有效的《呼和浩特市二手房买卖合同》中明确约定未支付价款则交易不成立。在此事实清晰明确的前提下，乌丹的房屋交易行为应为无效。乌丹辩称，满某的过户行为有效，且是其自愿而为，请求法院维持原判。宝力格向一审法院起诉请求：1.确认乌丹所购买呼和浩特市新城区新华街政苑小区13号楼2层3单元3号、呼和浩特市新城区锡林南路31号4号楼1层3单元2号两处房屋买卖交易行为无效；2.判令乌丹承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2001年6月14日，《房屋买卖契证》：自治区政府办公厅今将坐落新城区新华大街13栋3单元3号建筑面积96.43㎡出卖给满某。2002年8月2日呼房权证新城区字第XXXX号房产证，房屋所有权人满某，房屋坐落新城区新华街13-3-3。2018年3月14日，《呼和浩特市二手房买卖合同》，甲方满某，乙方乌丹。乙方购买甲方位于××区房屋，购房款100000元。同日，《询问记录》载明，申请登记的不动产为单独所有。2018年3月16日，蒙（2018）呼和浩特市不动产第0014616号不动产权证书，权利人乌丹，单独所有，新城区新华街政苑小区13号楼2层3单元3号。蒙（2018）呼和浩特市不动产第0066555号房产证，权利人满某，单独所有，坐落新城区锡林南路31号4号楼1层3单元2号。2019年3月1日，《呼和浩特市二手房买卖合同》，甲方满某，乙方乌丹。乙方购买甲方坐落于××区房屋，购房款50000元。同日，《询问记录》载明，申请登记的不动产为单独所有。2019年3月5日，蒙（2019）呼和浩特市不动产权第0012826号不动产权证书，权利人乌丹，单独所有，坐落新城区锡林南路31号4号楼1层3单元2号。1992年《优惠出售公房合同书》，单位内蒙检察院，姓名徐子干，甲方将坐落在××街房屋出售给乙方。另查明，宝力格与满某系母子关系，乌丹与满某系祖孙关系，徐子干与满某系夫妻关系。徐子干于1994年去世、满某于2019年4月去世。一审法院认为，乌丹与满某签订二手房买卖合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方依约办理了房屋过户登记手续。满某主张双方的交易行为无效，认为涉案房屋属于宝力格父亲生前单位分配的福利性住房，其父死后应依据法定继承进行分配，其母在不具备房屋独立处置权的情况下将房屋出售给宝力格的行为无效。根据庭审中双方当事人提举的证据，涉案两套房屋均登记在满某名下，且为单独所有。其出售房屋的行为合法有效。满某生前与乌丹签订二份《二手房买卖合同》，且该买卖行为已通过房管部门变更登记，所有权人为乌丹。宝力格主张交易行为无效的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告宝力格的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告宝力格负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，针对涉案呼和浩特市新城区新华街政苑小区13号楼2层3单元3号、呼和浩特市新城区锡林南路31号4号楼1层3单元2号的两套房屋，相应的呼房权证新城区字第XXXX号房产证及蒙（2018）呼和浩特市不动产第00665**不动产权证书均载明所有权人为满某个人，且均未登记共有权人、抵押及查封等权利处分限制，故依照《中华人民共和国物权法》第九条及第三十九之规定，案外人满某作为涉案两套房屋的原所有权人有权处分其自有财产，其中蒙（2018）呼和浩特市不动产第0066555号不动产权证书虽载明了呼和浩特市新城区锡林南路31号4号楼1层3单元2号涉案房屋权利性质为划拨/房改房，但原所有权人满某于2019年3月1日就该套房屋缴纳了相应的土地出让款，使该套房屋具备了商品房性质并可进行上市交易。同时，基于原所有权人满某的处分行为，乌丹就上述两套涉案房屋分别取得了编号为蒙（2018）呼和浩特市不动产第0014616号及蒙（2019）呼和浩特市不动产权第0012826号不动产权证书，上述两份不动产权证据均载明房屋权利性质为出让/市场化商品房，故本院对宝力格主张的涉案两套房屋为房改房，不具备处分条件的上诉理由不予支持。关于案外人满某就涉案两套房屋的处分行为效力，涉案两套房屋均为满某与乌丹之间通过签订《呼和浩特市二手房买卖合同》，以买卖形式进行了所有权变动，但综合全案证据及庭审中当事人自认，本院认定案外人满某与乌丹之间就涉案两套房屋之间形成的法律关系虽名为买卖，但实际为赠与，具体理由如下：第一，上述两份涉案合同约定的房屋总价均为五万元及十万元的整数，未按照房屋面积及相应的每平米单价计算总价，且明显低于市场价格；第二，涉案房屋转让发生于满某及乌丹之间，二人系祖孙关系，存在赠与房产的亲属间感情基础，且乌丹提交了满某手写将坐落于呼和浩特市××区涉案房屋赠与乌丹的遗嘱，宝力格亦未对该遗嘱申请鉴定；第三，乌丹未提交相应的支付涉案房屋对价的证据，且亦于本案庭审时自认其与满某之间就涉案房屋之间实际系赠与关系。因此，本院认定案外人满某与乌丹签订涉案《呼和浩特市二手房买卖合同》的真实意图应为赠与涉案房屋而非买卖交易。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”如上所述，满某与乌丹之间就涉案房屋形成的法律关系虽名为买卖交易，但实际为赠与，双方之间买卖交易两套涉案房屋的外在行为与隐藏的实际内心无偿赠与的意思表示不一，故构成同谋虚伪意思表示，满某与乌丹之间以虚假的意思表示实施的法律行为即双方之间就涉案房屋形成的买卖交易行为无效，本院对宝力格的上诉请求予以支持。综上所述，宝力格的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第九条及第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初8134号民事判决；二、乌丹所购买呼和浩特市新城区新华街政苑小区13号楼2层3单元3号、呼和浩特市新城区锡林南路31号4号楼1层3单元2号两处房屋的买卖交易行为无效。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元（均已由宝力格预交），由乌丹负担。本判决为终审判决。审判长 姜 怡审判员 蔡世杰审判员 张蒙江二〇二〇年十月十日（法官助理 齐兴宇书记员 翟 玥