重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初4190号原告：王彪，男，1990年9月23日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人（特别授权）：杨丽娟，重庆美翎律师事务所律师。被告：景月洪，男，1974年9月12日出生，汉族，住重庆市长寿区。第三人：张正英，女，1975年11月12日出生，汉族，户籍地重庆市长寿区，现住陕西省西安市未央区。第三人：重庆润荣实业有限公司，住所地重庆市长寿区文苑南路****1-2，统一社会信用代码91500115331571430L。法定代表人：周林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪婷婷，女，该公司员工。原告王彪与被告景月洪、第三人张正英、重庆润荣实业有限公司（以下简称润荣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王彪的委托诉讼代理人杨丽娟、被告景月洪、第三人润荣公司的委托诉讼代理人汪婷婷到庭参加诉讼。第三人张正英经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王彪向本院提出诉讼请求：1、要求被告景月洪继续履行合同，判令被告景月洪立即向原告王彪支付二、三、四季度房屋租金及物管费45164.25元及资金占用损失（以45164.25元为本金，从欠付之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日）；2、判令被告景月洪向原告王彪支付违约金（以年租金为基数从2019年9月14日起以每日万分之五的标准计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2019年6月24日，原、被告签订《商业门市租赁合同》，合同约定每季度租金14051.1元，物管费1003.65元/季，承租方应提前10日支付下季度房租和物管费。被告景月洪只支付了第一季度的房租和物管费，第二、三、四季度房屋租金及物管费共计45164.25元一直拖欠至今未付。根据租赁合同第十二条约定，被告景月洪逾期支付租金还应支付年租金每日万分之五的违约金。经原告王彪多次与被告景月洪协商未果，故诉至法院，望判如所请。被告景月洪辩称，我和原告王彪签订租赁合同后，经营了第一个季度后就向原告王彪提出解除合同，原告王彪也同意了的。我向原告王彪交纳了一个季度的租金及一个季度的押金，我实际在涉案门面经营了两个季度，当时我给原告说了的，第二季度的租金就用押金抵扣。一、二季度的物管费我也是全部结清了的，我是从2020年1月12日从涉案门面撤场的，撤场之后我就将门面钥匙交给了物管处。因为涉案门面是第三人润荣公司在代租，现在第三人润荣公司将原告王彪起诉了，所以原告王彪就来起诉我，至于涉案门面的产权我不清楚，原告王彪与第三人润荣公司之间的关系我也不清楚。若法院认定我违约了，我要求调低违约金。第三人张正英未作陈述。第三人润荣公司述称，我公司于2019年11月24日与第三人张正英签订房屋买卖合同，将涉案门面出售给第三人张正英，涉案门面现在的业主是第三人张正英。在出售前我公司将涉案门面租给了原告王彪，对于原告王彪将门面转租给被告景月洪的事情，我公司是转租后才知道的，出租的时候我公司不清楚，现在我公司对原告王彪转租房屋无异议。本院经审理认定事实如下：第三人润荣公司与第三人张正英签订有编号为CQ-206-02946435的《重庆市商品房买卖合同》，约定第三人购买位于重庆市长寿区某号商铺，建筑面积66.91平方米，总成交金额为836727元。落款时间为2020年8月20日的《重庆市长寿区规划和自然资源局档案查询结果》载明，坐落于重庆市长寿区某号房屋登记权利人为第三人张正英。2017年10月9日，原告王彪（承租方、乙方）与第三人润荣公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁协议》，约定甲方将位于重庆市长寿区某号、重庆市长寿区某号商铺租赁给乙方使用；商铺建筑面积为133.82平方米；租赁期限为5年，从2017年10月10日到2022年10月9日；租赁期间，非经甲方事先书面同意，乙方不得将商铺部分或全部转租给第三方；等内容。2019年6月24日，原告王彪（出租方、甲方）与被告景月洪（承租方、乙方）签订《商业门市租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方将其合法拥有的坐落于重庆市长寿区某号门市出租给乙方；门市建筑面积66.91平方米；租赁期为一年，自2019年6月25日起至2020年6月24日止；租金为70元/平米/月，每季度租金暂为人民币14051.1元；租金一季度一付，乙方在签订本合同之日一次性付清第一季度房租，以后每季度租金均在到期前10天付清；根据要求乙方在租赁门市同时应支付门市押金14051.1元，待租赁期满且结清费用后，甲方将押金退还给乙方；房屋租赁期间所产生的一切费用（包括房屋租赁税）由乙方负责；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不交付或者迟延交付租赁门市15天以上的。（2）乙方承租期间，如甲方因该门市或门市范围内的土地与第三方发生甲方与第三人之间的纠纷涉及到该门市及门市范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过15天的。（3）租赁门市主体结构存在缺陷，危及公共安全的；在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。（2）因不可抗力因素致使门市及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。（3）在租赁期间，乙方承租的门市被征收、征用或被拆迁的。（4）因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该门市及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按照当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；在租赁期间，乙方所缴纳的水费、电费、房屋等交于甲方的各种费用，甲方应给乙方开相应的收据；该门市的物业管理费为5元/平米/月，季度合计物业管理费为1003.65元，物业管理费一季度一付；在租期内甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须取得双方同意，方可解除；等内容。前述合同签订后，原告王彪将案涉商铺交付被告景月洪使用，被告向原告支付了租赁期内第一季度房屋租金14051.10元，并支付了押金14051.10元。2019年8月17日，原告王彪向第三人润荣公司支付某号、某号商铺2019年4月10日至2019年7月9日期间的租金16861.32元；2020年6月10日，原告王彪向第三人润荣公司支付某号、某号商铺2019年7月10日至2020年6月9日期间的租金61824.84元。2019年7月3日，原告王彪向重庆凰城物业管理有限责任公司支付舒园路某号、某号商铺2019年4月10日至2019年7月9日期间的综合管理服务费11240.88元；2020年6月10日，原告王彪向重庆凰城物业管理有限责任公司支付舒园路某号、某号商铺2019年7月10日至2020年6月9日期间的综合管理服务费41216.56元。另查明，被告景月洪向重庆凰城物业管理有限责任公司交纳了舒园路某号商铺2019年11月商业物管费334.55元、2019年12月商业物管费334.55元、2020年1月1日至10日商业物管费112元。庭审中，第三人润荣公司对原告王彪转租涉案房屋无异议，且原告王彪同意将被告景月洪交纳的押金14051.10元抵扣第二季度租金。合同到期后，被告景月洪未继续占有使用涉案房屋。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告王彪举示了重庆美翎律师事务所于2020年6月9日出具的《律师函》，拟证明其向被告景月洪催收租金及物管费的事实。被告景月洪陈述其未收到该律师函。因原告未举示相应送达凭证，无法证明其向被告景月洪实际送达了前述《律师函》，故该证据不能达到原告的证明目的，本院不予采信。2、被告景月洪举示了手机录音光盘及对应文字资料，拟证明其多次电话联系原告办理房屋交接手续，但原告均不接电话，故其将钥匙交给了物管，双方的租赁关系已终止。原告王彪对录音真实性无异议，但陈述根据录音内容，被告景月洪一直称原告王彪不接电话，但原告王彪予以了否认，并多次强调给被告景月洪回了电话并且有通话内容。其对被告景月洪的证明目的不予认可，双方未就解除租赁合同协商一致，被告景月洪无权搬离将钥匙交给物管就视为双方解除了合同，双方的合同真实、合法、有效，被告景月洪应当按约向原告王彪支付房屋租金和物管费，即便是被告要解除合同，也需要双方书面协商一致，所以被告景月洪不交租金和物管费违反了合同约定。因原告王彪对手机录音的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。从原、被告通话的内容来看，双方对话主要围绕商铺的移交及租金、物管费缴纳事宜进行，但双方并未达成一致意见，且原告王彪在录音中多次要求被告支付房屋租金等费用。根据原、被告签订的《合同》约定，双方协商一致可解除合同，被告景月洪并未举示充分证据证明双方对解除合同达成了一致意见，亦未举证证明有合同约定的其可单方解除合同的事由发生，故被告景月洪举示的该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院认为，原告王彪与被告景月洪签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定自觉履行各自的义务。虽原告王彪与第三人润荣公司签订的《商铺租赁协议》约定未经第三人润荣公司事先书面同意，原告王彪不得将商铺部分或全部转租给第三方，但第三人润荣公司在庭审中对原告王彪的转租行为予以认可，故本院认定原、被告签订的《合同》依法成立并生效。庭审中，原、被告双方均认为《合同》已解除，但对于解除时间，原告王彪主张合同系2020年6月24日到期解除，被告景月洪称其于2020年1月12日搬离之日解除，因被告景月洪未举示充分证据证明2020年1月12日其与原告王彪就解除合同达成了合意，亦未举示证据证明出现了《合同》约定或法律规定的其可单方解除合同的情形，其应当承担举证不能的法律后果。即便其于当日搬离租赁房屋并将钥匙交至物管处属实，但此行为并不产生解除合同的法律后果，故本院对被告景月洪主张的合同解除时间不予确认，原、被告双方约定的租赁期限为2019年6月25日起至2020年6月24日，前述《合同》于2020年6月24日到期后，被告景月洪未继续使用租赁房屋，双方租赁关系自然终止，即原、被告双方签订的租赁合同于2020年6月24日解除，故对原告王彪要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。因原告王彪自愿同意被告景月洪支付的押金14051.10元抵扣第二季度租金，故按照前述《合同》第四条约定，被告景月洪应在每季度租金到期前10天付清第三季度、第四季度的租金，即其应于2019年12月15日前支付第三季度租金14051.10元、于2019年3月15日前支付第四季度租金14051.10元，但其至今未付，其行为违反了租赁合同约定，应当承担违约责任。故本院对原告王彪要求被告景月洪支付第三、四季度租金的诉讼请求予以支持，即被告景月洪应向原告王彪支付租金28102.20元（14051.1元/季度×2个季度）。对于原告王彪要求被告支付第二、三、四季度物管费3010.95元的诉讼请求，根据双方签订的《合同》第十三条第2项约定，涉案商铺每季度物业管理费1003.65元，因原告王彪已结清租赁期间的物管费等费用，其有权向物业实际使用人即被告景月洪追偿，同时因被告景月洪已于2019年11月30日向重庆凰城物业管理有限责任公司缴纳了2019年11月1日至2020年1月10日期间的物管费781.10元，故本院对原告王彪主张的该部分不予支持，即被告景月洪应向原告王彪支付物管费2229.85元（1003.65元/季度×3个季度-781.10元）。对于原告王彪主张的违约金，《合同》第十二条第1项约定，乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付。甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。被告景月洪未按《合同》约定如期支付租金，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，庭审中其明确要求调低违约金数额，因原告王彪未举证证明其具体损失金额，故本院认定原告王彪的损失为资金占用损失。本院认为，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失。双方在《合同》中约定按当年租金的日万分之五支付违约金，过分高于原告的损失，故本院认定违约金应以所欠租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算为宜，即被告景月洪应以14051.10元为基数从2019年12月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%支付违约金至2020年3月15日，以28102.20元为基数从2020年3月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%支付违约金至付清时止。对于原告王彪要求被告景月洪支付资金占用损失的诉讼请求，因双方在《合同》中约定了违约责任，原告王彪在本案中亦请求了违约金，且违约金已足以弥补原告王彪的资金占用损失，故本院其要求资金占用损失的诉讼请求不予支持。综上所述，被告景月洪应向原告王彪支付租金28102.20元、物管费2229.85元，并支付违约金（以14051.10元为基数从2019年12月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至2020年3月15日，以28102.20元为基数从2020年3月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清时止）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告景月洪于本判决生效后十日内向原告王彪支付租金28102.20元、物管费2229.85元，合计30332.05元；二、被告景月洪于本判决生效后十日内向原告王彪支付违约金（以14051.10元为基数从2019年12月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至2020年3月15日，以28102.20元为基数从2020年3月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清时止）；三、驳回原告王彪的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费560.80元，由原告王彪负担239.03元，由被告景月洪负担321.77元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  刘 婕二〇二〇年十月十三日法官助理  邓春梅书 记 员  李茂珣