河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初6268号原告：王凌花，女，汉族，1972年8月9日出生，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：徐喜飞，河南安可睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：付弯玲，河南安可睿律师事务所实习律师。被告：杨阳，男，汉族，1987年12月9日出生，住河南省新郑市。原告王凌花诉被告杨阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王凌花及其委托诉讼代理人徐喜飞、付弯玲，被告杨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凌花向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告杨阳签订的《小产权房屋买卖合同》无效；2.请求被告返还原告购房款80000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月16日，原、被告签订《小产权房屋买卖合同》，约定，被告杨阳将位于郑州市龙湖镇马庄新村张顺香的房屋以200000元的价格出售给原告，、原告支付给被告杨阳合同保证订金80000元。该房屋系张顺香购买，被告杨阳对该房屋没有处置权。且该房屋为小产权房屋，原、被告之间的房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该房屋买卖合同应认定为无效。原告向被告支付的80000元购房款，请求被告依法返还。原告为维护其合法权益，特诉至贵院，望判如所请被告杨阳辩称：这房子是张顺香委托答辩人与王凌花签订的小产权房屋买卖合同，且答辩人也没有收取订金，订金80000元支付给了张顺香的女儿张珍，张珍将该款转交给了张顺香。该房屋的实际所有人为张顺香，而不是答辩人和张珍。另外，答辩人与前妻曹艳娜生有男孩。答辩人与张珍只是恋爱关系，二人并没有结婚生子。如果原告有意购买该房屋，原告应将剩余款项120000元由答辩人转交给张顺香，答辩人可与张顺香联系，让其回来腾出房屋，交予原告居住使用。以后能办房本的情况下，张顺香协助原告办证。如果原告执意不要该房屋，原告应起诉张顺香，是张顺香收取了原告给的订金款80000元，答辩人与该案件无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对案件事实认定如下：2020年1月15日，原告王凌花通过其手机微信群与自称“我是群聊‘蝶恋花征婚交友群’的Generalyang”的被告杨阳（手机号码：132××××****）在手机微信群中聊天中得知，龙湖有一套130㎡的精装修房屋急售，距双龙湖地铁站800米，全款230000元，送全部家具家电，拎包入住。原告王凌花根据被告杨阳手机中所发位置来到新郑市龙湖镇找到被告杨阳。二人协商买卖房屋的有关事宜后，被告杨阳要求原告王凌花支付保证订金80000元，被告杨阳拿着一部手机让原告王凌花扫了二维码，原告王凌花于当天下午15:21将3000元合同保证订金转入该手机余额宝账户中，原告在手机余额宝转账手续上备注：“杨阳”。2020年1月16日，购买方（乙方）王凌花与出售方（甲方）杨阳签订《小产权房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将其村证房位于郑州市龙湖镇马庄新村张顺香的房屋（建筑面积130㎡）以200000元的价格出售给乙方。乙方需支付甲方合同保证订金80000元，如甲方反悔，双倍赔偿;如乙方反悔，订金不退。本合同签订时，甲、乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续，本合同发生的契税，土地出让金等由乙方承担，其他税费按有关法律规定承担，乙方一次性将房款交付甲方。本合同签订后，甲方对龙湖镇马庄张顺香的房屋使用、收益、出租、担保、抵押买卖、占有等权利一并让给乙方。本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。该合同违约责任规定：1.甲方应当于2020年2月20日交付给乙方房屋，甲方如不按合同规定日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金给乙方。解除合同时，甲方除将已收到的房价全款全部退还乙方外，并应赔偿乙方违约金40000元。2.乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，逾期部分，乙方应加付按日千分之一计算违约金给甲方；逾期超过五个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款作为甲方的损失赔偿金。3.如果甲方出售房屋存在质量问题影响到乙方的居住权利，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。4.本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方房屋装修费用。5.如因规划部门，设计部门的原因导致房屋质量必须拆除丧失使用权的，甲方应当通知乙方，如有赔偿款或补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，见证人一份。甲方杨阳、乙方王凌花和见证人王某在《小产权房屋买卖合同》中分别签名确认。《小产权房屋买卖合同》签订当日，原告王凌花根据被告杨阳的要求，于当天上午9时许将50000元和27000元，共两笔，转入被告杨阳手持的同一手机余额宝账户中，原告转账时在其手机余额宝转账手续上分别备注：“杨阳”。原、被告当时约定，于2020年2月20日交付房屋。后因新冠肺炎疫情发生，此事推迟到2020年4、5月份及其之后，被告杨阳催促原告王凌花支付剩余购房款，原告未予支付，被告亦未将涉案房屋移交原告居住使用。现原告王凌花以被告杨阳对涉案房屋无处分权、被告杨阳未将涉案房屋移交其居住使用等为由诉至本院，请求确认其与被告杨阳签订的《小产权房屋买卖合同》无效，并要求被告杨阳返还购房订金80000元。另查：1.原告王凌花根据被告杨阳的要求，将3000元、50000元和27000元，共计80000元转入被告杨阳手持的同一手机余额宝账户中时，原告不知道被告杨阳手里拿着的手机是被告杨阳女朋友张珍的手机，张珍的母亲是张顺香。2.被告杨阳在庭审中称，原告王凌花提交的余额宝转账手续中的“一笑而过”指的是张珍。3.涉案房屋原系新郑市龙湖镇马庄村乔双现的安置房屋（小产权房），2016年11月28日，乔双现将该房屋以140000元的价格出卖给了司献周，司献周于2018年10月21日又将该房屋以180000元的价格出卖给了张顺香。上述事实有原告王凌花提交的乔双现与司献周签订的《小产权房屋买卖合同》、司献周与张顺香《小产权房屋买卖合同》、原告王凌花与被告杨阳签订的《小产权房屋买卖合同》，原、被告聊天记录4页、转账记录四页和被告杨阳提交的微信聊天内容以及本案庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原告王凌花、被告杨阳和涉案房屋出卖时的房屋使用人张顺香均非新郑市龙湖镇马庄村村民。被告杨阳在未向本院提供证据以证明其或涉案房屋出卖时的房屋使用人张顺香对涉案房屋享有土地使用证、规划许可证、施工许可证、预售许可证的情况下，与原告王凌花签订《小产权房屋买卖合同》，将涉案小产权房屋出卖给非新郑市龙湖镇马庄村的村民王凌花，违反法律效力性强制性规定，原、被告签订的《小产权房屋买卖合同》无效。原告王凌花是根据其与被告杨阳签订的《小产权房屋买卖合同》，将合同保证订金80000元通过手机余额宝转入被告指定的手机余额宝账户，且原告在转出该款时，在其手机余额宝转账手续上备注：“杨阳”，因此，原告是将合同保证订金80000元交给被告杨阳的，而不是交给张珍的，更没有交给张顺香，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”之规定，被告杨阳负有返还原告合同保证订金80000元的义务。故，被告杨阳提出的“原告应起诉张顺香，是张顺香收取了原告给的订金款80000元，答辩人与该案件无关”辩驳观点不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十四条第（一）项规定，判决如下：一、原告王凌花与被告杨阳于2020年1月16日签订的《小产权房屋买卖合同》无效；二、被告杨阳应当返还原告王凌花合同保证订金80000元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由被告杨阳负担。此款原告王凌花已预交，本院不予退还，待被告向原告返还80000元时一并同原告结清。本判决为终审判决。审判员  岳宏欣二〇二〇年十月十六日书记员  丁 柯