江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6399号上诉人（原审被告）：薛鸿，男，1981年8月22日生，汉族，住浙江省乐青市。被上诉人（原审原告）：南京我爱我家房屋租赁置换有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区广州路****。法定代表人：史立斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：林晨，女，1980年6月4日生，汉族，该公司员工。上诉人薛鸿因与被上诉人南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）居间合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2020)苏0104民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人薛鸿、被上诉人我爱我家公司的委托诉讼代理人林晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛鸿上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回我爱我家公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由我爱我家公司承担。主要事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，推理认证不准确，导致错误裁判。一、我爱我家公司未经买卖双方同意，擅自更改网签合同实质性条款。一审中我爱我家公司陈诉，因薛鸿明确表示交房会有问题，买方对此有疑惑，故希望将违约责任加大。而经上诉人询问买方，买方表示不清楚，也未要求就合同违约等问题条款进行修改，因此，我爱我家公司在一审中虚假陈诉。二、上诉人一直要求按照原合同内容、流程签署，不同意按照未经双方协议而修改的合同履行。一审判决遗漏载明以下重要事实，《房地产买卖中介合同》补充部分16条约定：“双方约定2019年9月23日前至丙方处网签合同”。结合聊天记录可以看出，合同约定的网签时间点与中介临时安排的时间不同，大大超过了上诉人的期待。我爱我家公司工作人员的微信聊天记录结合上诉人提供的2019年8月21日现场录音可以看出，我爱我家公司以改首付款比例为由要求上诉人来南京，实际到了后又直接告知要签网签，网签时间和合同约定提前了一个多月，上诉人当然可以怀疑；且我爱我家公司拿出有重大修改的网签合同，一直在欺骗双方合同和之前是一样的，多次欺骗上诉人赶快签字。上诉人一直在强调愿意继续履行合同，希望能够协商。三、上诉人提出异议后，我爱我家公司拒不改正错误（非法网签），其在重大违约情况下的催告行为都无效。8月21日，上诉人发现“被网签”事实后，及时提出了异议，但之后（截止到2020年6月4日，我爱我家公司才撤销非法网签行为），我爱我家公司拒不改正非法网签的错误，在这种情况下，我爱我家公司看似不断催促履行，实质上是逼迫上诉人默认他们的错误，在我爱我家公司违约的这种情况下，上诉人当然有权拒绝，享有不安抗辩。四、一审法院对过错事实推定错误，对过错认定错误，上诉人在合同履行中并不存在过错，我爱我家公司应承担全部责任。根据上诉人提供的证据，合同变更明显系我爱我家公司隐瞒双方，单方擅自变更。我爱我家公司作为中介机构，随意变更合同约定的流程，签订合同后强推程序，不仅擅自变更合同，而且在变更后不断欺骗上诉人赶紧签字；擅自备案未签字的网签合同后又拒不改正错误，恶意催告，后续的履行僵局完全系我爱我家公司所导致。五、退一步说，即使法院认为上诉人存在过错，酌定赔偿也不合理。根据“任何人不得从自己的错误行为中获利”原则，我爱我家公司的违约行为导致合同僵局，应承担主要责任，一审判决认定赔偿2万元不当，使得我爱我家公司从不诚信行为中获利，不利于社会正确道德取向。六、一审法院酌定的违约金不合理。首先，被上诉提出的合同违约条款不是对我爱我家公司约定的，不能作为参考标准。合同约定中介费54000元，中介机构的后续服务并未展开，中介机构的履约成本未能扣除，一审法院认定的违约金实际达到中介机构的纯利润，间接使得我爱我家公司没有因自己的不诚信行为承担任何后果。七、另外，上诉人的房产证原件还在我爱我家公司处，希望我爱我家公司尽快进行返还。我爱我家公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用准确，请求驳回上诉人的上诉请求。另对上诉人要求退还房产证原件的要求予以同意，上诉人可以随时到我爱我家公司进行领取。我爱我家公司向一审法院起诉请求：1、判令薛鸿支付我爱我家公司违约金人民币60000元；2、由薛鸿承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2019年7月24日，薛鸿（委托人、出售方、甲方）与案外人黄海军、邹建香、黄杰（委托人、买受方、乙方）、我爱我家公司（受托人、中介方、丙方）签订《房地产买卖中介合同》，约定薛鸿将位于南京市秦淮区的房屋出售给案外人，售价3000000元。第八条约定：本合同一经三方签订即视为丙方已促成交易，乙方应向丙方支付佣金54000元，应于2019年7月30日前支付给丙方。合同第九条第（二）款约定：三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同或毁约的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成合同无法履行的。甲、乙双方应按照合同中约定的时间积极地履行合同，如逾期履行，则每天按未付款项（总房款扣除实际已支付房款）的万分之三补偿给守约方。逾期超过30天或明确表示不履行合同的，甲、乙、丙三方均有权选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿，并约定违约金为60000元。2019年8月21日，各方准备签订《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》，该合同中对房屋交付、违约金等部分条款进行变更，薛鸿拒绝签订该合同，后我爱我家公司于同日将该合同在网上备案。2019年9月18日，薛鸿在与我爱我家公司人员微信聊天中称“高经理，你们怎么没经过我的同意就网签了？8月21号那天在签约中心我跟你们和乙方都明确说过我现在遇到腾空不了的问题，有到最后交不了房的风险，明确拒绝了签字。并在9月1日明确表达了终止合同，因为经济实在困难，所以愿意配合乙方走司法程序，承担应担的责任。没想到今天在我的南京上看到居然被你们私自网签了，你们没经过我同意的网签合同所引起的所有责任由你们自己负责，我一概不负责。高经理，你们和乙方都没有损失，你们的佣金和乙方的违约金经过法院判决早晚也会到。我为了能多给点生活费给后妈，不想这房子被光大银行拍卖，去签了这卖房合同，没想到刚解封后妈他们就不配合腾空，好心被心害，这损失我认了。你为什么还要把我网签了，我去腾空房子协商的时候你也看到了，后妈和我弟又是要跟我单挑，又是找了不相干的人恐吓威胁让我出不了南京，我不是不想腾空，是我是在腾空不了，也是在没办法继续合同，就这样不配合的情况，继续下去的风险我实在承担不起，你把我网签了，我为了解封解押这房子借的40万和这么多的利息怎么办，最后还是在这房子上，你现在没经过我同意把我网签了，你让我怎么办”、“我是明确拒绝的，我腾空不了，继续下去的风险我承担不起”。一审庭审中，薛鸿陈述，其于2019年8月15日告知我爱我家公司腾房存在困难，未告知买方腾房问题，后来讲了；如认定其违约，则违约金过高，因未造成任何损失且时间较短。我爱我家公司陈述，因薛鸿明确表示交房会有问题，买方对此有疑虑，故希望将违约责任加大。一审法院认为，《房地产买卖中介合同》系各方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据交易过程及薛鸿微信聊天内容可以看出，网签合同的部分条款发生变更是因《房地产买卖中介合同》签订后薛鸿表示腾房困难而导致，薛鸿并非因发生合同条款变更才拒绝履行，而是因自知无法腾空、交付案涉房屋而拒绝履行，故其行为已构成违约，应承担违约责任。同时我爱我家公司将薛鸿未签订的合同在网上备案，亦有过错。关于合同约定的违约金数额，因案涉合同后未继续履行，结合双方的过错程度及我爱我家公司的预期利益等，一审法院酌定调整违约金为20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出判决：一、薛鸿于判决发生法律效力之日起十五日内向南京我爱我家房屋租赁置换有限公司支付违约金20000元；二、驳回南京我爱我家房屋租赁置换有限公司的其他诉讼请求。二审中，薛鸿提交以下证据：1、上诉人与我爱我家公司经纪人程皓东微信聊天记录（2019年8月）。拟证明：从8月21日起，程皓东所有的微信内容都是让上诉人去批贷款，从未提及网签流程。结合8月21日的录音以及解除协议中解除的合同为上诉人并未签字的《南京市存量房买卖合同》，并非《房地产买卖中介合同》，证明被上诉人拒不改正错误，非法网签，所谓的提醒和催告并非善意，其目的在于上诉人尚未发现已被网签时间段，默认那份被篡改了条款的南京市存量房买卖合同，逼迫上诉人按照伪造的合同履行或者直接违约，加重了上诉人的不安。2、上诉人与买家邹建香通话录音一份（整理文字稿）以及短信记录一份。拟证明2019年9月24日开始，买家与上诉人才有了单独交流，结合8月21日的现场录音，买家未要求就合同违约等条款进行修改，被上诉人在一审中有虚假陈述。买家于2020年8月14日的短信中又向上诉人索要6万元定金，一审中被上诉人陈述该款项已由其以定金的形式返回买家。3、上诉人与我爱我家公司经纪人程皓东微信聊天记录（2019年9月1日）。证明上诉人确实没提出过终止合同，9月1日距离9月23日合同履行时间尚早，中介继续让上诉人二选一，让上诉人批贷款或者把钱赔了，这两种都不是上诉人想要的选择。我爱我家公司质证对证据1的真实性予以认可，但对其证明目的不认可，8月21日双方进行过当面协商，最终网签合同并未签字确认，故网签合同并没有生效，我爱我家公司是按照房地产买卖中介合同在履行通知的义务。对证据3的真实性予以认可，但对证明目的不认可，由短信内容可以看出我爱我家公司仅是在沟通协调，希望能够找到方法解决双方的争议。对于证据2，系上诉人与案外人的沟通，真实性无法确认。本院对上述证据1、3真实性予以认定。对于证据2不予认定。经审理查明，一审法院查明的事实属实。另查明，2019年9月1日微信聊天记录显示，我爱我家公司工作人员向薛鸿发出信息“今天客户来我们店里了，让我们第三方给个交代，你们不给我们丙方一个交代，我原话和客户讲，我们已经被你们搞怕了，也没那么多时间和精力陪你们，房子卖不掉就算，你甲方该赔的赔！”，薛鸿回复“让乙方去告，我没钱，都在这房子上”，我爱我家公司工作人员回复“有你这话，就行了”，薛鸿回复“赶紧，再封了我，我一切配合”，我爱我家公司工作人员回复“既然，你这么想了，我也不多说什么了，尽量给你谈解约吧！你抽空来趟南京，我把买方叫到一起，三方坐下来把这事情解决掉”，薛鸿回复“不用，直接让他去法院”。上述事实，有《房地产买卖中介合同》、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，《房地产买卖中介合同》合法有效，当事人均应按照约定履行各自的义务。对于合同未能继续履行的原因，根据我爱我家公司提供的证据，薛鸿曾向我爱我家公司发出信息“8月21号那天在签约中心我跟你们和乙方都明确说过我现在遇到腾空不了的问题，有到最后交不了房的风险，明确拒绝了签字，并在9月1日明确表达了终止合同，因为经济实在困难，所以愿意配合乙方走司法程序，承担应担的责任...”，已经对其拒绝签字的原因和终止合同的意愿作出明确表示，而结合薛鸿二审中提供的2019年9月1日微信聊天记录的内容，更能印证薛鸿关于“在9月1日明确表达了终止合同”的陈述，故一审法院对于薛鸿拒绝履行合同已构成违约的认定，依据充分。同时我爱我家公司在履行合同过程中亦存在一定过错，一审法院综合认定薛鸿向我爱我家公司支付违约金20000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，薛鸿的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由薛鸿负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二〇年十月二十日书记员  杨文艳