台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初2895号原告：台州银泰商业有限公司，住所地浙江省台州市椒江区中心大道**。法定代表人：王平乐，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪小燕，浙江路成律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡俊，浙江路成律师事务所律师。被告：章少清，女，1983年12月3日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：戴远德，浙江日中天律师事务所律师。原告台州银泰商业有限公司（以下简称银泰公司）与被告章少清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告银泰公司的委托诉讼代理人胡俊，被告章少清的委托诉讼代理人戴远德到庭参加诉讼。本案经双方庭外和解未达成协议，现已审理终结。银泰公司向本院提出诉讼请求：1、确认银泰公司与章少清签订的《租赁合同》、《台州银泰城颜社商铺租赁合同补充协议》及两份《租赁合同》补充协议于2020年1月19日解除；2、判令章少清立即向银泰公司支付租金293556.77元和违约金86829.15元，合计380385.92元（租金计算至2020年1月18日，违约金按照欠费金额年利率24%的标准暂计算至2020年4月30日，以后违约金按上述标准计算至实际支付日止）；3、判令章少清立即向银泰公司支付房屋占用费29504元（房屋占用费从2020年3月5日起按145.68元/月/平方米的租金标准暂计算至2020年4月30日，以后房屋占用费按上述标准计算至实际归还之日止）；4、判令章少清立即将案涉房屋恢复至房屋交付时的状态返还给银泰公司。事实与理由：银泰公司与章少清于2016年8月9日签订的《租赁合同》及《台州银泰城颜社商铺租赁合同补充协议》约定：“1、银泰公司将其拥有独立、合法产权的位于浙江台州银泰城内购物中心2层243号商铺计110平方米出租给章少清用于开设经营颜社服装使用，租赁期限为3个租约年（即自计租日2016年11月30日开始计算至2019年11月29日）；2、章少清迟延缴纳租金及其他费用的（包含不限于抽成租金、综合管理服务费、能源费等一切应缴费用），每迟延一日，应当向银泰公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行金；3、本合同因任何原因终止后7日内，章少清应使所涉房屋恢复至符合本合同附件四的各项标准要求，经银泰公司验收确认符合约定后交还。”等内容。合同签订后，双方按约履行，但是从2018年4月1日开始至2020年1月18日，章少清出现欠付租金293556.77元和违约金86829.15元，合计380385.92元的违约行为。另，章少清于2020年1月18日结束经营后一直占用案涉房屋，至今未予归还。银泰公司多次与其协商交涉未果。章少清辩称：银泰公司与章少清签订房屋租赁合同后，银泰公司承诺的很多内容没有实现。从2017年6月1日起，整个银泰城的人流量越来越少，经营状况困难。包括章少清在内的很多商铺租客都不想继续经营下去。银泰公司明知章少清多开店一天就会多损失一天的情况下，为了达到自身利益及目的，强行留住章少清，故双方于2017年9月26日签订租赁合同的补充协议，修改了原合同约定内容。银泰公司给章少清减免租金，要求章少清继续经营至2017年12月31日止。2018年，整个银泰城的经营状况更加糟糕，章少清的亏损一直持续。章少清多次向银泰公司提出解除合同及撤柜申请，但银泰公司为了实现自身长远利益，再次强行留住章少清。双方于2018年重新签订了租赁合同的补充协议，修改了之前合同的内容，双方约定从2018年7月1日起执行新的租金和管理费收费标准，租金为每平方每月0元，综合管理服务费为每平方每月45元，同时约定章少清继续开店经营至2018年12月31日止。自2018年1月1日至2018年12月31日，章少清需要支付的租金、管理费等共计为92141.59元。章少清按照补充协议的约定分别于2018年10月15日、10月19日转账45201.98元、44739.61元，付清了所有租金和管理费。同时，该补充协议第二条第四项约定章少清经营到2018年12月31日止，故银泰公司应当同意章少清于2019年1月1日起撤柜。从2019年1月1日起，章少清不需要再支付租金和管理费。综上，双方的租赁合同及补充协议等已于2019年1月1日解除。请求法院驳回银泰公司的诉讼请求。本院经审理，认定案件事实如下：坐落于台州市椒江区××道××号的不动产归银泰公司所有。2016年8月9日，银泰公司与章少清签订《租赁合同》，约定银泰公司将台州银泰城内购物中心2层243号110平方米的房屋出租给章少清；租期自2016年11月30日至2019年11月29日，章少清享有3个月装修期，自2016年8月30日起至2016年11月29日止；固定租金采取按计租面积计付租金，第一个租约年的月租金标准为每平方米63.07元，第二个租约年的月租金标准为每平方米94.60元，第三个租约年的月租金标准为每平方米132.44元，抽成租金为第1个租约年至第3个租约年，每月按章少清在该房屋经营期间的商铺税前营业额的6%抽成计算抽成租金，租金按照固定租金和抽成租金两种方式中金额较高的方式计取；固定租金以一个季度（三个月）为一个缴租期，章少清应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日提前至节假日前一个工作日）向银泰公司一次性足额支付下个缴租期租金；本合同项下租金为不含税金额，除本合同约定的章少清应向银泰公司支付的金额外，章少清将承担与本合同有关的或附带发生的任何税费（包括但不限于增值税），本合同项下章少清应承担的租金税率为11%，因国家税收政策发生变化导致增值税税率调整或章少清不再享受简易征收优惠（如有）的，银泰公司与章少清另行协商确认变更部分税费承担事宜；章少清在该房屋内经营品牌为颜社，经营项目为服装；本合同签订后5个工作日内，章少清应当向银泰公司支付30800元作为履约保证金；章少清应在合同签订5个工作日内向银泰公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金；章少清延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的（包含不限于抽成租金、实测面积租金差额、违约金、综合管理服务费、能源费等一切应缴费用），则每延迟一日，章少清应当向银泰公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履约违约金，延迟超过30日，银泰公司有权单方解除合同；本合同项下租期期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，章少清应当将房屋返还给银泰公司；章少清还应当向银泰公司归还所有银泰公司向章少清提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合本合同附件四的各项标准要求，经银泰公司验收确认符合约定后，交还给银泰公司；在章少清向银泰公司交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。上述合同附件四为空白页。2016年8月9日，银泰公司与章少清签订《台州银泰城颜社商铺租赁合同补充协议》，约定章少清须根据已签订的租赁合同及综合管理服务合同中约定的交纳租费时间按时交纳相关租费，若未及时交纳租费造成延期行为，须按照租赁合同、综合管理服务合同约定支付违约金，延迟缴纳超过5个工作日的，日违约金按照欠费金额2‰的标准向银泰公司支付。2017年9月26日，台州市银泰商业有限公司椒江分公司（以下简称银泰椒江分公司）与章少清签订《租赁合同》补充协议，明确双方签订的《台州银泰城租赁合同》、《台州银泰城综合管理合同》约定章少清承租银泰公司位于浙江省台州市椒江区××购物中心××层××号商铺××平方米，用于开设经营颜社服装，因经营困难问题，现向章少清减免部分租金，约定：本次最终减免2017年10月1日至2017年10月31日租金7700.85元，依照原合同约定，章少清第一个租约年第四季度的租金合计仅需缴纳15802.07元，本协议签订后，章少清须按原合同约定、支付标准及时足额缴纳租金、综合管理服务费及水、电能耗等相关费用，若章少清无故延迟缴纳的，视同其放弃经营困难减免款项的诉求，银泰椒江分公司有权要求章少清缴纳全部所减免的款项，金额计7700.85元；原合同租赁期限内，除双方另有约定外，如因章少清原因（包括但不限于：未经银泰公司同意自行闭店、逃铺；银泰椒江分公司因章少清的违约行为而依约单方面解除合同；章少清明确表示将不再继续履行租赁合同等）导致原合同终止的，章少清应于原合同终止后7日内除需按原合同承担违约责任外还就本协议中所涉的全部所减免租金金额7700.85元进行缴纳。2018年，银泰公司、银泰椒江分公司、章少清签订《租赁合同》补充协议，约定章少清确认根据原合同约定，2018年1月1日至2018年3月31日对银泰公司、银泰椒江分公司欠租金34651.98元，综合管理服务费0.52元、POS机使用费300元，共计34952.50元；三方共同确认2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金按每月每平方米35元执行，综合管理服务费按每月每平方米45元执行，按此标准，章少清确认2018年4月1日至2018年6月30日对银泰公司、银泰椒江分公司的欠款包括租金11550元、综合管理服务费14852.52元、POS机费用300元，共计26702.52元；三方共同确认2018年7月1日至2018年12月31日期间的租金按每月每平方米0元执行，综合管理服务费按每月每平方米45元执行，按此标准，章少清确认2018年7月1日至2018年12月31日对银泰公司、银泰椒江分公司的欠款包括综合管理服务费29886.57元、POS机费用600元，共计30486.57元；三方共同确认2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金按每月每平方米35元执行，综合管理服务费按每月每平方米47.25元执行；如章少清在本协议签订之日起5个工作日内一次性缴清2018年1月1日至2018年12月31日对银泰公司、银泰椒江分公司的欠费92141.59元，则银泰公司、银泰椒江分公司一致同意对章少清的租金进行减免，包括银泰公司同意免除章少清2018年7月1日至2018年12月31日（以下简称租金减免期）的租金，租金减免期间，章少清如拖欠综合管理费或公共事业服务费等达到30天，本协议即终止，自欠费日起，三方权利义务按照原合同内容执行，在2018年7月1日至2019年11月29日期间，除另有约定外，如因章少清原因（包括但不限于：未经银泰公司椒江分公司同意自行闭店、逃铺；银泰公司、银泰椒江分公司因章少清的违约行为而依约单方解除合同等）导致原合同终止的，章少清除须按原合同承担违约责任外，还须按照原合同约定租金标准补缴租金减免期间的租金；各方同意应于2018年12月31日前签订新的协议，以明确2019年1月1日起至原合同租赁期结束日期间合同执行事宜。章少清使用案涉商铺后已付清2017年12月31日前的租金，并于2018年10月15日支付给银泰公司租金45201.98元，于2018年10月19日支付给银泰椒江分公司综合管理服务费44739.61元。2019年7月1日至2019年7月5日，银泰城闭店停业5日。2020年1月19日，章少清闭店不再继续经营并搬离物品。2020年1月24日至2020年3月4日，银泰城处于闭店状态。上述事实有银泰公司提供的不动产查询结果证明书、《租赁合同》、《台州银泰颜社商铺租赁合同补充协议》、《租赁合同》补充协议、照片、微信截图，章少清提供的银行转账手机截图、台州银泰城购物中心公众号截图以及到庭当事人的庭审陈述予以证明。本院认为：银泰公司与章少清签订的《租赁合同》及相关补充协议均合法、有效。《租赁合同》明确约定租期自2016年11月30日至2019年11月29日，补充协议仅仅是对租期内部分时间段的租金等进行调整而达成新约定，且已约定了2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金，并明确约定各方同意应于2018年12月31日前签订新的协议，以明确2019年1月1日起至原合同租赁期结束日期间合同执行事宜，说明补充协议并未对原租赁合同约定的租期进行更改，章少清主张双方的租赁合同已于2019年1月1日解除缺乏依据，本院对该主张不予采信。双方的租赁合同已于2019年11月29日到期，双方未签订新的租赁合同，章少清也未举证证明其已按合同约定交还案涉房屋，故双方实际已达成不定期租赁合同，任何一方都可随时解除该房屋租赁合同，章少清已于2020年1月19日闭店并搬离大部分物品，其也明确表态不愿继续租赁案涉房屋，章少清的行为可以理解为其要求解除双方的房屋租赁合同。银泰公司要求确认银泰公司与章少清签订的《租赁合同》、《台州银泰城颜社商铺租赁合同补充协议》及两份《租赁合同》补充协议于2020年1月19日解除的请求合理，本院予以支持。租赁合同解除后，银泰公司要求章少清将租赁的房屋恢复至房屋交付时的状态，但其未对房屋交付时的状态进行举证证明，本院对该请求不予支持，但章少清仍负有腾空房屋并返还的义务，故本院对银泰公司要求章少清将案涉房屋返还给银泰公司的请求予以支持。章少清未及时将案涉房屋返还给银泰公司，银泰公司要求章少清支付自2020年3月5日起至其实际返还房屋之日止按每月每平方米145.68元（即每月16024.80元）标准计算的占有使用费的请求合理，本院予以支持。对于2018年1月1日至2018年12月31日期间的房屋租金，双方已在2018年的补充协议中进行重新约定，章少清应支付该期间的租金金额为46201.98元（34651.98元+11550元），章少清于2018年10月15日支付租金45201.98元，尚欠租金1000元未及时支付。虽然章少清未按约定时间足额支付全部租金，但其已履行了该补充合同的大部分义务且其已足额支付综合管理服务费，章少清少量欠费的事实并不导致整个补充协议的终止履行，银泰公司要求按原合同标准计算2018年租金的请求缺乏依据，本院对该主张不予采纳。对于2019年1月1日至2019年3月31日的租金，双方在2018年的补充协议中已明确按每月每平方米35元计算；对于2019年4月1日至2020年1月18日的租金，双方未对租金标准达成新的约定，根据双方在《租赁合同》约定的租金标准及税费承担比例，银泰公司主张按每月每平方米145.68元计算租金的标准合理，本院予以确认。2019年7月1日至7月5日，台州银泰城停业，相应租金应予扣减。《租赁合同》约定固定租金以一个季度（三个月）为一个缴租期，章少清应当在每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日提前至节假日前一个工作日）向银泰公司一次性足额支付下个缴租期租金，故章少清应在2018年12月20日前支付2019年1月1日至3月31日的租金11550元（35元/平方米/月×110平方米×3个月），于2019年3月20日前支付2019年4月1日至6月30日的租金48074.40元（145.68元/平方米/月×110平方米×3个月），于2019年6月20日前支付2019年7月6日至9月30日的租金45350.18元（145.68元/平方米/月×110平方米×2.83个月），于2019年9月20日前支付2019年10月1日至11月29日的租金31568.86元（145.68元/平方米/月×110平方米×1.97个月），而续约部分（2019年11月30日至2020年1月18日）的租金26120.42元（145.68元/平方米/月×110平方米×1.63个月），根据合同约定的一个季度内的租金先付后用原则，章少清应在2019年11月30日前支付，结合2018年的1000元租金，章少清欠付银泰公司租金共计163663.86元。章少清未按约支付租金，银泰公司有权向其主张延迟履约违约金，《租赁合同》及相关补偿协议约定的延迟履约违约金标准明显过高，银泰公司自愿调整为按年利率24%计算，银泰公司调整后的违约金标准合理，本院予以采纳。银泰公司提供的2018年签订的补充协议并未涉及合同签订时间，双方也未能就合同签订时间进行其他举证，本院根据章少清两次付款时间，确认章少清应于2018年10月20日起承担逾期支付2018年租金的违约金。结合章少清每期租金的应付款时间及欠付款金额，本院确认截至2020年4月30日的违约金为33564.85元（1000元×2%/月×18.33个月+11550元×2%/月×16.33个月+48074.40元×2%/月×13.33个月+45350.18元×2%/月×10.33个月+31568.86元×2%/月×7.33个月+26120.42元×2%/月×5个月）；自2020年5月1日起至章少清实际给付清租金之日止的违约金以欠款金额为基数，按月利率2%计算。综上，本院对银泰公司诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、原告台州银泰商业有限公司与被告章少清签订的《租赁合同》、《台州银泰城颜社商铺租赁合同补充协议》及两份《租赁合同》补充协议于2020年1月19日解除；二、被告章少清于本判决生效后十日内支付给原告台州银泰商业有限公司租金163663.86元并支付违约金（暂算至2020年4月30日的违约金为33564.85元，自2020年5月1日起至实际给付之日止的违约金以欠付的租金金额为基数，按年利率24%的标准计算）；三、被告章少清于本判决生效后十日内将台州银泰城内购物中心2层243号房屋返还给原告台州银泰商业有限公司；四、被告章少清于本判决生效后十日内支付给原告台州银泰商业有限公司自2020年3月5日起至其实际返还房屋之日止按每月16024.80元的标准计算的占有使用费；五、驳回原告台州银泰商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3724元（已减半计算，原告台州银泰商业有限公司已预交），由原告台州银泰商业有限公司负担1664元，被告章少清负担2060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郑楚楠二〇二〇年十月二十七日代书记员 尚艺艺