广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19018号上诉人（原审被告）：简焰坚，男，1974年6月26日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘红燕，系简焰坚妻子。被上诉人（原审原告）：王惠贞，女，1951年9月11日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈建华，系王惠贞儿子。被上诉人（原审被告）：张华，男，1971年1月4日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：廖璞，广东红棉律师事务所律师。上诉人简焰坚因与被上诉人王惠贞、张华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。简焰坚上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判电梯维修费由王惠贞承担；3.一、二审诉讼费由王惠贞承担。事实和理由：（一）一审判决判令简焰坚向王惠贞支付电梯维修费用15551.5元不合理。1.一审关于电梯维修费用发生在简焰坚接收厂房并已正常投入使用2个月后的认定不当，从双方签订的租赁合同第三条来看，具体起租时间是2017年9月1日，王惠贞开具的房租收据时间是2017年9月15日，并且该合同第三条约定实行先交租后使用原则，故简焰坚对*、*栋厂房的使用时间是2017年9月15日之后。合同签订的2017年7月3日只能作为双方确认租赁的意愿，并不代表场地使用时间或场地验收时间，且简焰坚与出租方签订该合同时，张华名下的广州市川龙铝箔制品有限公司（以下简称川龙铝箔公司）还在使用该场地，需要由原承租方川龙铝箔公司迁出涉讼厂房后，简焰坚才能使用。广州市番禺区南村镇里仁洞村合作经济社发出的场地证明、转租证明，广州顺起装卸搬运有限公司与广州市浩创塑料制品有限公司（以下简称浩创公司）签订的设备搬迁合同约定的设备搬迁时间都能证明电梯报修是在简焰坚入场使用之前。2.一审判决关于简焰坚作为承租方，理应在接收涉讼厂房时对厂房附属设施设备进行检查验收并妥善使用，王惠贞与简焰坚应对电梯的维修保养负有同等责任的认定不当。双方签订的租赁合同约定租期自2017年8月1日至2029年3月31日，装修免租期为一个月，即2017年8月才是承租方验收和装修的时间，简焰坚在8月15日对承租现场进行验收时，发现三台电梯均无法正常使用，已经对该验收不合格项作出了书面报告，其中包含电梯问题并有单独书面报告指出，该书面报告已于2017年8月15日在厂房门卫室亲自交给王惠贞，之后王惠贞对简焰坚提出的不合格项一直扯皮不愿面对，让简焰坚找原承租方张华解决整改问题，完全不按照合同履行。在简焰坚多次催促下，王惠贞最终在8月30日找了电梯维修公司对2、3、4号电梯进行多次检查并进行维修。可见电梯问题是简焰坚在免租期现场验收时提出的问题，该问题发生在简焰坚尚未正常投入使用之前，不属于简焰坚的责任。根据王惠贞提供的电梯维修报价，多个项目的名称为老旧损坏零部件需要更换，否则将会存在安全使用风险，前述配件的更换都属于电梯使用年限过久，长时间磨损导致零部件老化导致。按照双方合同约定，简焰坚承租后只负责电梯在使用后的日常保养，人为造成的损坏维修、年审、保险等费用，而简焰坚是在9月15日之后才使用该场地，对该电梯尚未投入正常使用，不应该承担相应责任，且此次维修不属于日常保养维修，责任应该归属于原承租方与出租方。3.王惠贞主张2、3、4号电梯系因办理年审而进行检修，该主张与事实不符，根据《特种设备安全监察条例（2009修订）》第二十八条，2、3、4号电梯正常的年检工作应在2017年7月完成，该时间属于王惠贞与原承租方张华有效的租赁合同期间，应由原使用方按照合同约定完成年检工作。王惠贞作为出租方，应在与张华进行场地交接验收时，处理清楚场地中特种设备电梯的使用问题及安全问题，之后才能交付给下一个承租方使用，如其未处理好相关责任，理应负全责，简焰坚不应该承担该责任。（二）王惠贞一审诉讼请求中称张华与简焰坚口头约定完成房屋交接的一切手续，不需要王惠贞负责处理任何问题，简焰坚对该主张不予认可。简焰坚、张华签订的租赁合同的出租方都是王惠贞，张华与简焰坚只是不同场地的承租方，没有直接交接场地的义务，王惠贞作为场地出租方，在合同期满后有义务对场地进行验收，并将合格的场地交付给下一个承租方，且有义务对出租场地进行保养、对老化设施进行改善，不应推卸责任。综上，一审判决认定事实错误，处理有失公允，简焰坚不存在责任。王惠贞二审答辩称，电梯的维修费用由简焰坚全部承担，诉讼费也应由其全部承担。王惠贞与简焰坚在2017年8月1日签订合同，免租期一个月，并非简焰坚所称的9月15日才开始使用。装修期间电梯的使用比正常使用频率更大，对电梯的影响会更大。双方合同第4条约定，承租前必须对楼房的一切进行验收，代表简焰坚在签合同的时候需对楼房的一切包括电梯进行验收，而且简焰坚知道楼房已经使用十多年，电梯也已经使用了十多年，简焰坚对电梯的一切情况都是知道的，所以合同约定楼房在承租后日常维修、保养都是承租人负责，承租人负责日常电梯的维修保养、年审等一切费用。简焰坚知道电梯的状况且已经进行验收，其对电梯的维修应该负全责，而且电梯维修以后的十年时间都是由简焰坚在使用，王惠贞从未收过简焰坚提交的验收不合格的报告。张华二审答辩称，简焰坚对张华并没有提出任何主张，王惠贞也没有上诉，从程序上说张华不应承担责任。对于简焰坚的上诉请求中要求电梯维修费用由出租方承担，张华认为是有一定道理的。1.整个合同的当事人，本案的争议是王惠贞和简焰坚签订的租赁合同，根据王惠贞提交的两份合同（2016年8月23日、2017年7月3日王惠贞和承租方川龙铝箔公司签订的合同），签订的当事人不是张华而是川龙铝箔公司，张华仅在2016年8月份的合同中作为法定代表人签字，但是合同的承租方注明了川龙铝箔公司，而且2017年7月3日王惠贞和川龙铝箔公司的合同第一条明确说明合同的承租人是川龙铝箔公司，所以张华不是合同当事人。在一审时，一审当庭向王惠贞释明并询问是否追加川龙铝箔公司为诉讼当事人，王惠贞坚持不同意，只起诉张华，故该法律后果由王惠贞承担。2.本案还有一个争议焦点就是合同的第4条第5点约定由承租方负责日常电梯的保养、维修、年审，重点在于“日常”，本案维修费是3万多元，与日常的电梯维修不符，新电梯的价值大约就7、8万元，平时的检测维修大约就几百元，该费用在川龙铝箔公司的承租期间都已支付过，但这一次的维修费3万元不属于合同约定和大家理解的“日常维修”范围，一审判决也认为这次维修包括老旧零部件的更换，但将3万元的维修费判令简焰坚与王惠贞各承担50%是不合理的。从未有过“日常维修”达到15000元的金额，显然过高。这一次大修，就算其中包含日常的检测检查费，从诉讼经济的角度出发，这两笔费用也很难做出清晰划分，因此张华认为可以把这次大修作为整体，由出租方承担所有费用。王惠贞向一审法院起诉请求：简焰坚、张华共同向王惠贞返还广州市讯安电梯有限公司维修简焰坚、张华租用王惠贞工业园内电梯维修费用共31103元人民币。一审法院认定事实：1.2016年8月23日，王惠贞作为出租方（甲方）与川龙铝箔公司作为承租方（乙方）签订了两份《楼房租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于广州市番禺区市南村镇里仁洞村*号的工业园（以下简称涉讼物业）续租给乙方使用，租用期自2017年4月1日起至2020年3月31日止等。2.2017年7月3日，王惠贞作为出租方（甲方），与川龙铝箔公司作为承租方（乙方）签订《楼房租赁合同》，约定：经甲乙双方一致同意，更改甲乙双方于2016年8月23日签订的两份楼房租赁合同，本合同签订后以本合同条款执行；甲方将涉讼物业的*栋，面积约8427平方米，出租给乙方作为厂房、办公使用；租期为二年八个月，自2017年8月1日起至于2020年3月31日止；在本合同签订之日，甲方向乙方收回人民币156万元定金收据，重新开具本合同定金644715元，剩余金额915285元甲方不用退还乙方，用作五个月租金，定金不能作为租金之用，合同期满乙方付清在各部门等发生的一切费用，经甲方验收楼房、水、电、门、窗、电梯和一切配套设施完好，甲乙双方办好移交手续后，甲方将定金如数、无息退回给乙方；2017年8月1日至2017年12月31日租金已从前合同剩余定金中扣除，2018年1月1日至2020年3月31日租金每月人民币183057元；承租前，乙方必须对楼房的一切进行验收，承租后，楼房的日常维修、保养与消防安全、用电安全、生产安全、设施安全、人为原因等等责任全部由乙方负责；乙方负责日常中电梯的保养、维修、年审、保险等一切费用；等等。合同的承租方处盖有川龙铝箔公司的合同专用章，合同的落款处“承租方（法定人）”为张华的签名。同日，王惠贞作为出租方（甲方），与简焰坚作为承租方（乙方）签订《楼房租赁合同》，约定：甲方将涉讼物业的*栋、门口铺一间，面积约15511平方米，出租给乙方作厂房、办公使用；该楼房租期为十一年七个月，自2017年8月1日起至2029年3月31日止，装修免租期为一个月；在本合同签订之日，乙方必须向甲方支付定金人民币1011000元，定金不能作为租金之用，合同期满乙方付清在各部门等发生的一切费用，经甲方验收楼房、水、电、门、窗、电梯和一切配套设施完好，甲乙双方办好移交手续后，甲方将定金如数、无息退回给乙方；租金从2020年起每三年按10%增加，即从2017年9月1日至2020年3月31日租金每月为336945元，2020年4月1日至2023年3月31日租金每月为338000元，2023年4月1日至2026年3月31日租金每月为371800元，2026年4月1日至2029年3月31日租金每月为408980元；承租前，乙方必须对楼房的一切进行验收，承租后，楼房的日常维修、保养与消防安全、用电安全、生产安全、设施安全、人为原因等等责任全部由乙方负责；乙方负责日常中电梯的保养、维修、年审、保险等一切费用；等等。3.2017年9月11日，广州市迅安电梯有限公司出具3份电梯维修报价（分别为广州市浩创塑料制品有限公司内*、*、*号电梯），载明2、3、4号电梯的维修报价分别为6248元、9499元和15356元，维修的项目包括维修、清洗、换机油、调整、更换零部件等。3份报价单均注明：电梯轿厢电话线路到24小时值班电话线路项目由使用单位负责，此项为重点项目，必须在9月14日前完成，否则电梯年检不及格。4.2018年12月16日，广州市迅安电梯有限公司出具收据一份，载明：今收到王惠贞电梯维修费31103元3台电梯。一审庭审过程中，王惠贞称涉讼物业为其向广州市番禺区南村镇里仁洞村民委员会承租土地后自行建设，其中*栋办理了产权证，*、*、*栋未办理产权证，为证明其陈述，王惠贞向一审法院提交了建设用地规划许可证、建设用地批准书以及产权证的复印件予以证明。另各方当事人均确认：1.2、3、4号电梯位于涉讼物业的*栋、*栋厂房内；2.上述电梯维修时，*、*栋厂房已交由简焰坚占有使用。现各方当事人主要就承责的主体以及承责的范围产生争议。王惠贞主张，电梯每年均需办理年审才能继续使用，2、3、4号电梯系因办理年审而进行的检修，且其已实际为此支出了电梯维修费31103元。根据其分别与张华、简焰坚签订的《楼房租赁合同》的约定，承租方负责日常中电梯的保养、维修、年审、保险等一切费用，而在年审期限内，张华使用电梯的时间约为10个月，简焰坚使用电梯的时间约为2个月，故张华及简焰坚应一并承担上述维修费用。而张华认为其作为川龙铝箔公司的法定代表人代表公司签订合同，实际承租人为川龙铝箔公司，且王惠贞主张的电梯维修费用发生在川龙铝箔公司与王惠贞就*、*栋厂房的租赁关系终止及厂房交还之后，故电梯维修费用与其无关，另王惠贞主张的费用亦非电梯日常维修保养费用。简焰坚则认为在其承租*、*栋厂房后的装修期内，即已发现2、3、4号电梯无法正常运行，但因急需搬迁，故其在书面通知王惠贞进行维修后仍搬迁入场，其愿意承担租期内电梯的日常维修及保养所产生的费用，但王惠贞所主张的费用主要为电梯使用年限过久导致零部件更换的费用，不属于日常维修及保养范畴，应由作为出租方的王惠贞自行承担。为此，简焰坚向一审法院提供了搬迁通知、验收不及格报告及更换电梯配件的收据予以证明。另经一审法院询问，王惠贞表示若经一审法院审查后认定的合同效力与其主张的不一致，其仍坚持原诉讼请求。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现王惠贞主张的电梯维修费为2、3、4号电梯的费用，上述电梯位于涉讼物业的*、*栋厂房内，而王惠贞确认*、*栋厂房未进行产权登记，亦未能提供证据证明*、*栋厂房已经取得建设工程规划许可证，故就*、*栋厂房所签订的租赁合同均应为无效合同。就张华是否应就电梯维修费用承责的问题。王惠贞与川龙铝箔公司曾就*、*栋厂房签订《楼房租赁合同》，但如前所述该合同无效，且在2、3、4号电梯发生维修时，*、*栋厂房已交由简焰坚占有使用，故王惠贞诉称张华为该合同相对方，并据此要求张华向其支付电梯维修费用的主张缺乏理据，一审法院不予支持。另就简焰坚是否应就电梯维修费用承责以及承责的范围问题，一审法院作如下分析：1.王惠贞虽与简焰坚签订了《楼房租赁合同》，并约定由简焰坚负责日常中电梯的保养、维修、年审、保险等一切费用，但双方未就电梯日常保养维修的范畴作进一步的明确，且该合同为无效合同；2.根据王惠贞提供《电梯维修报价》所示的维修项目可知，检修的范围既包括更换老旧损坏的零部件，亦包括一般的养护；3.2、3、4号电梯分别位于*、*栋厂房内，为厂房附属的设施设备，系厂房的重要组成部分，王惠贞作为*、*栋厂房的出租方，其有义务定期对厂房及其附属设施设备进行检查维修，使厂房处于正常的可使用状态；4.简焰坚作为承租方，理应在接收*、*栋厂房时对厂房附属的设施设备进行检查验收，并于接收后合理、妥善地使用厂房及附属设施设备，而王惠贞所主张的电梯维修费用发生在简焰坚接收厂房并已投入使用后。综上，王惠贞与简焰坚均应对2、3、4号电梯的维修保养负有责任，根据公平合理的原则，一审法院认定王惠贞及简焰坚应负同等责任，因此王惠贞为检修上述电梯所支出的费用31103元应由简焰坚承担一半，故简焰坚应向王惠贞支付电梯维修费15551.5元。就王惠贞诉请中超出的部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院对王惠贞的诉求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年3月12日作出如下判决：一、简焰坚应于本判决发生法律效力之日起五日内向王惠贞支付电梯维修费用15551.5元；二、驳回王惠贞的其余诉讼请求。案件受理费578元，由王惠贞、简焰坚各负担289元。本院二审期间，简焰坚向本院提交了浩创公司的营业执照副本，该证据显示浩创公司成立日期为2009年9月15日，拟证明简焰坚并非承租人，实际承租人是浩创公司。王惠贞对该证据的真实性、合法性和关联性不予确认。张华对该证据的真实性、合法性没有异议，认为关联性应当以租赁合同为准。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。一审期间，简焰坚提供了“验收人/日期”分别为2017年7月25日、2017年8月24日、2017年8月25日的《新厂项目验收不合格报告》，三份报告载明的验收对象分别为D3栋三楼地面、厂房漏水现象以及*、*栋三台电梯。王惠贞称验收时其未在场，也没有收到报告书，简焰坚只是电话通知其屋顶漏水，其也及时进行了维修。2019年4月2日一审庭审期间，简焰坚（一审诉讼代理人出庭，该代理人的代理权限包括代为提出各项申请，代为承认、变更、放弃诉讼/仲裁请求，代为进行和解、调解等权限）称：“签订合同后，2017年8月1日原告（王惠贞）将*、*栋交付我方，从2017年8月1日起承租，但因之前所租厂房要求立即搬迁故在新厂房验收不合格的情况下，我方还是搬迁至新厂房即*、*栋……”、“确认2017年7月3日签订租赁合同，但根据合同约定，我方是从2017年8月1日开始使用涉讼物业。”二审期间，简焰坚（二审诉讼代理人）认为上述陈述是一审代理人自己不清楚的情况下的陈述，称：“2017年8月12日接收场地，我方进去看完现场就通知了王惠贞到现场，王惠贞让我们先去看，看后发现很多问题向王惠贞提出，但王惠贞一直没有回复，所以一直没有办理交接”，并称当时对部分设施设备不合格的情况有拍照并电话通知王惠贞，但提供不了相应的证据。王惠贞称2017年8月下旬开门的保安告诉其电梯坏了，其就找电梯公司维修顺便去年审，正常情况下也是在8月底、9月初的时候年审。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：简焰坚是否需向王惠贞支付电梯维修费用15551.5元。关于简焰坚是否为涉讼*、*栋房屋的承租人的问题。涉讼《楼房租赁合同》系简焰坚与王惠贞所签订，载明的承租人为简焰坚而非浩创公司，简焰坚并无证据证明其在签约时向王惠贞提供了浩创公司授权其签订租赁合同的材料；其次，在涉讼《楼房租赁合同》签订时，浩创公司早已成立，不存在需要公司发起人为设立公司而以自己名义对外签订合同的情形，且无证据显示简焰坚、王惠贞在合同履行过程中达成变更承租人为浩创公司的合意，至于简焰坚承租后将租赁物交由何人使用以及租金由何人向王惠贞缴纳，并不当然意味着合同主体已发生变更，简焰坚主张涉讼*、*栋楼的承租人应为浩创公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于简焰坚何时接收涉讼*、*栋楼的问题。一审期间，简焰坚多次作出王惠贞于2017年8月1日将*、*栋交付给其使用的自认，且简焰坚自己提供的《新厂项目验收不合格报告》所记载的检验时间最早为2017年7月25日，简焰坚无充分证据推翻其一审期间所作自认，其主张其是在2019年9月15日之后才开始使用涉讼场地，依据不足，本院不予采信。关于王惠贞所主张的电梯维修费的负担问题。首先，一审法院关于涉讼《楼房租赁合同》无效的认定符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以认同。王惠贞将未经合法报建的厂房出租给简焰坚，对于合同无效，王惠贞有过错。简焰坚作为承租人，未核实租赁物是否为合法建筑，未尽缔约审慎义务，对于合同无效亦有过错。其次，从王惠贞提供的《电梯维修报价》记载的维修项目来看，本案争议的电梯维修费用不仅包括一般的养护、年审费用，还包括老旧损坏零件的更换。而涉讼《楼房租赁合同》仅约定“乙方负责日常中电梯的保养、维修、年审、保险等一切费用”，但并未列明电梯日常保养、维修的范畴，合同约定不明系简焰坚、王惠贞对涉讼电梯维修费用责任承担产生争议的原因之一，对此，双方均有责任。再者，涉讼《楼房租赁合同》约定：“承租前，乙方（简焰坚）必须对楼房的一切进行验收，承租后，楼房的日常维修、保养与消防安全、用电安全、生产安全、设施安全、人为原因等等责任全部由乙方负责”。根据上述合同约定，简焰坚依约应在接收租赁物之前对租赁物及其配套设施设备进行验收并及时向出租人提出异议，且应当预见到在出租人未对租赁物验收异议予以确认的情况下即接收、使用租赁物的相应后果。简焰坚提供的《新厂项目验收不合格报告》仅为承租方单方制作，并无出租方的签名确认，简焰坚亦无证据证明其对租赁物的异议合法送达给王惠贞，不足以证明涉讼电梯在简焰坚入场前的状况，亦不足以证明简焰坚就租赁物的瑕疵、故障等问题向王惠贞提出过异议。简焰坚在租赁双方对于租赁物是否存在瑕疵、故障未作出确认的情况下即入场占有、使用租赁物及其配套设施设备，由此引发租赁双方对涉讼电梯故障的产生时间以及维修责任承担产生争议，对此，简焰坚有一定责任。鉴于简焰坚、王惠贞双方对于合同无效以及涉讼纠纷的产生均有过错，结合涉讼厂房及其配套设施设备至今仍由简焰坚占有、使用的实际情况，一审法院判令简焰坚向王惠贞支付涉讼电梯维修费用15551.5元，相对公平、合理，本院予以维持。简焰坚关于涉讼电梯维修费应由王惠贞全部承担的上诉理由，不能成立，本院不予支持。综上所述，简焰坚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费189元，由简焰坚负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十月二十七日书记员 贾 妍古文娜