浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙09民终405号上诉人（原审原告）：杭州荣昇资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区采荷嘉业大厦****。法定代表人：朱瑾，该单位总经理。委托诉讼代理人：黄嘉燕，女，公司员工。上诉人（原审被告）：胡权全，男，1986年2月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区，现住浙江省舟山市定海区。上诉人杭州荣昇资产管理有限公司（以下简称荣昇资产公司）因与上诉人胡权全房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省舟山市定海区人民法院（2019）浙0902民初3812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。荣昇资产公司上诉请求：1.请求改判一审判决第三项，胡权全支付其房屋占有使用费384229.40元，2.改判一审判决第五项，胡权全支付其违约金100000元。事实和理由：1.一审判决对案涉房屋占有使用费的支付责任酌情减免60天是错误的，系法律适用错误。一审己确认房屋租赁合同于2019年10月11日解除，合同解除后胡权全的主要义务是腾空房屋，但胡权全实际非法占用房屋达6个月之久，鉴于延迟腾房行为发生在疫情之前，故房屋占用费不应适用不可抗力的规定进行减免。2.胡权全延迟缴纳租金行为极为明显，且在该公司发函解除合同后拒绝配合交付钥匙，致使该公司无法取得房屋进行对外招租，双方合同约定的违约金100000元，系双方合同意思表示，应予尊重。此外，按照《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日）规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任，而本案胡权全未在一审中提供任何证据证明违约金过高，故一审认定10000元违约金明显不能填平其所有损失。胡权全辩称，1.其于2019年10月份处于停业状态，员工也都已解散，鉴于整体招商环境一直未形成，导致其巨额亏损。同时，因贷款发放迟延导致其支付租金的时间相应推迟，在贷款发放后其第一时间对欠付租金全部予以支付，故其主观上不存在欠付租金的恶意。2.其虽未按约支付租金，但一直与荣昇资产公司工作人员保持联系，他们都是知情的。3.荣昇资产公司主张的违约金过高，其在一审中已经提出异议。因此，请求二审驳回荣昇资产公司的上诉请求。胡权全上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，其无需向荣昇资产公司支付案涉房屋占有使用费以及代为支付的物业费。事实和理由：1.双方合同已经于2019年10月11日解除，其亦于2019年10月份处于停业状态，12月份搬离了全部物品，故没有任何主观理由去占用房屋。2.双方未及时腾退房屋的原因在于荣昇资产公司，其与工作人员一直保持联系，后因发生疫情，导致其无法赶赴舟山处理腾退事宜，责任不在己方。3.其租赁的房屋消防通道长期被物业公司的桌椅堵住，且物业公司不仅未履行合同约定义务，而且实施了很多影响商户经营、利用职权牟取私利的行为，鉴于物业公司存在严重违约情形，其无需支付物业费。荣昇资产公司辩称，1.双方合同已于2019年10月11日解除，但胡权全一直到2020年4月26日实际腾退和交付钥匙，应当支付房屋占有使用费。2.其代为支付物业费是事实，如果物业未履行相应义务，胡权全可以另行解决。荣昇资产公司向一审法院起诉请求：1.确认其与胡权全于2017年8月31日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月11日解除；2.胡权全支付2019年6月30日至2019年10月11日的租金43763.46元及2018年1月1日至2019年10月31日的物业费31099.86元，并支付租赁房屋自2019年11月1日起至腾空日止按4.5元/月/平方的标准计算的物业费；3.胡权全腾空房屋，并按约定租金三倍标准支付2019年10月11日至2019年10月31日的房屋占有使用费12820.98元，并继续按该标准支付至腾空日止的房屋占有使用费；4.胡权全支付违约金100000元。后，荣昇资产公司将第三项诉讼请求变更为：胡权全将其工商注册地址从案涉房屋地址中迁出，并按约定租金三倍标准支付2019年10月11日至2019年10月31日的占有使用费25998元，并继续按该标准支付至腾空日止的占有使用费。一审法院就无争议事实认定如下：2017年3月至2018年7月，案外人孙军和胡瑜、蒋宝娣、黄诗然和李彦霆先后与荣昇资产公司及案外人舟山蓝郡置业有限公司（以下简称蓝郡公司）签订了《房屋租赁协议》。三份协议约定，上述案外人将其从蓝郡公司处购买的坐落于定海区××花园××幢××室的房屋（以下简称案涉房屋）出租给荣昇资产公司，出租人由蓝郡公司变更为上述案外人，其中101室的出租人为黄诗然和李彦霆，102室的出租人为蒋宝娣，103室的出租人为孙军和胡瑜，承租人仍为荣昇资产公司；房屋租赁期限均至2023年6月29日；租赁期间荣昇资产公司可进行转租，物业管理费用由荣昇资产公司自行向物业管理公司交纳。2017年8月31日，荣昇资产公司与胡权全签订了一份房屋租赁合同（以下简称案涉房屋租赁合同）将案涉房屋出租给了胡权全。该合同约定：案涉房屋建筑面积约为314.14平方米；胡权全租赁该房屋仅作为名为寻拾年的休闲餐饮使用；租赁期限为2017年12月30日至2023年6月29日；2017年12月30日至2019年12月29日每半年的租金为77994.3元，2019年12月30日至2020年12月29日每半年的租金为160668.25元，2020年12月30日至2021年12月29日每半年的租金为165488.3元，2021年12月30日至2022年12月29日每半年的租金为170452.95元，2022年12月30日至2023年6月29日的半年租金为175566.54元；上述租金不包含物业费等费用；租金每半年支付一次，胡权全应在每一期租期开始日一个月前将当期租金支付给荣昇资产公司；胡权全逾期支付的，应当就应付款项向荣昇资产公司每日支付千分之一的违约金；胡权全须在合同签订后七日内交纳保证金25000元；物业费用现为4.5元/月/平方，由胡权全自行向物业管理公司交纳；胡权全若将承租房屋作为注册地址的，租赁期限届满后15日内，应无条件将注册地迁走，配合办理工商变更等手续，否则荣昇资产公司有权不退还保证金；租赁期限届满或合同提前终止后，胡权全未经荣昇资产公司同意继续使用房屋的，胡权全应当按期满之日三倍租金的标准，每日向荣昇资产公司支付房屋占有使用费；胡权全逾期支付房屋租金超过15日的，荣昇资产公司有权解除合同，收回房屋，不退还保证金，并要求胡权全支付违约金100000元。房屋租赁合同签订后，荣昇资产公司于2017年12月31日将案涉房屋交付胡权全使用，胡权全付租至2019年6月29日。此后，胡权全未按合同约定于2019年5月30日前支付2019年6月30日至2019年12月29日的77994.30元房屋租金。2019年10月，荣昇资产公司向胡权全发送《解除合同通知书》，通知胡权全解除房屋租赁合同，并要求胡权全在收到该通知之日起三日内缴清租金和物业费并搬离案涉房屋。2019年10月11日，《解除合同通知书》寄送至胡权全经营的商铺，由其员工签收。2019年10月18日，胡权全向荣昇资产公司出具一份《承诺书》，确认其应于2019年5月30日前支付的案涉房屋及其承租的案外另一处房屋2019年6月30日至2019年12月29日的租金为117737.30元，承诺于2019年10月31日前支付80000元，2019年12月31日前支付37737.30元，并保证上述租金缴清后不拖欠2020年应缴租金。《承诺书》出具后，胡权全未能按约支付首期租金。2019年11月25日、12月2日和12月3日，胡权全向荣昇资产公司先后支付租金80000元、30000元和7737元，合计117737元。2019年12月3日，荣昇资产公司代胡权全向物业管理公司支付了案涉房屋2018年1月1日至2019年12月31日的物业费33972元。2020年4月26日，胡权全将案涉房屋的钥匙交还荣昇资产公司。胡权全系舟山市定海区寻拾年美术设计工作室的经营者，该工作室工商登记注册的经营场所地址为案涉房屋所在地址，胡权全尚未将该工商注册地址从案涉房屋地址中迁出。一审法院就争议事实认定如下：胡权全腾退案涉房屋的日期为2020年4月17日。一审法院认为，本案争议焦点：一、荣昇资产公司与胡权全于2017年8月31日签订的房屋租赁合同是否已经解除以及解除时间；二、胡权全是否应当将其工商注册地址从案涉房屋地址中迁出；三、胡权全尚应支付荣昇资产公司的租金和占有使用费金额的认定；四、胡权全尚应支付荣昇资产公司的物业费金额的认定；五、胡权全尚应支付荣昇资产公司的违约金的认定。关于争议焦点一。房屋租赁合同约定胡权全逾期支付租金超过15日的，荣昇资产公司有权解除合同。根据合同约定，胡权全应于2019年5月30日前支付2019年6月30日至2019年12月29日的租金77994.3元，但胡权全至2019年10月11日其员工收到《解除合同通知书》之日仍未履行租金支付义务。胡权全逾期支付租金的期间已明显超过双方约定，荣昇资产公司有权解除合同。现荣昇资产公司已于2019年10月11日将《解除合同通知书》寄送至胡权全经营的店铺，胡权全的员工收到通知后应当及时转交胡权全，故《解除合同通知书》送达有效，案涉房屋租赁合同已于2019年10月11日解除。关于争议焦点二。胡权全是否应当将其工商注册地址从案涉房屋地址中迁出的问题。房屋租赁合同约定胡权全若将承租房屋作为注册地址的，租赁期限届满后15日内，胡权全应无条件将注册地迁走，配合办理工商变更等手续。现案涉房屋租赁合同已经解除，胡权全应当将其经营的舟山市定海区寻拾年美术设计工作室的工商注册地址从案涉房屋地址中迁出。关于争议焦点三。胡权全尚应支付荣昇资产公司的租金和占有使用费金额的认定问题。荣昇资产公司主张应按半年租金77994.3元的三倍标准支付房屋租赁合同解除后的占有使用费，胡权全提出异议，认为标准过高。法院认为，胡权全支付117737元租金后，案涉房屋2019年6月30日至2019年12月29日的租金已基本补缴完毕。房屋租赁合同约定的三倍标准具有违约金属性，如继续按该标准计付占有使用费，将导致双方利益明显失衡，故予以调整，胡权全应当按房屋租赁合同约定的标准支付案涉房屋的租金和占有使用费。即2019年6月30日至合同解除日2019年10月11日的租金以及2019年10月12日至2019年12月29日的占有使用费均应按半年77994.30元的标准计付，2019年12月30日至案涉房屋腾退之日即2020年4月17日的占有使用费应按半年160668.25元的标准计付。按半年77994.30元的标准计算，胡权全支付117737元款项时，案涉房屋及其承租的案外另一处房屋2019年6月30日至2019年12月29日的欠付租金合计为117737.30元。因此，案涉房屋2019年6月30日至2019年10月11日的租金已全部付清，2019年10月12日至2019年12月29日的占有使用费，胡权全尚应支付0.30元（117737.3元-117737元=0.30元）。2019年12月30日至2020年4月17日期间，我国发生了新型冠状病毒感染的肺炎疫情。本次疫情属于《民法总则》和《合同法》所规定的不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。胡权全对案涉房屋占有使用费的支付责任可适当减轻。结合本次疫情对案涉房屋租赁合同的影响程度，酌定胡权全免责期间为60天，故胡权全尚应支付荣昇资产公司的2019年12月30日至2020年4月17日的占有使用费应为42845元[160668.25元÷180天×（108天-60天）=42845元，每月按30天计算，下同]。综上，胡权全尚应支付荣昇资产公司2019年10月12日至2020年4月17日案涉房屋占有使用费42845.30元（42845元+0.30元=42845.30元）。关于争议焦点四。胡权全尚应支付荣昇资产公司的物业费金额的认定问题。荣昇资产公司代胡权全支付了2018年1月1日至2019年12月31日的物业费，该期间案涉房屋确由胡权全控制，荣昇资产公司代付的33972元物业费系按房屋租赁合同约定的物业费标准计算所得，胡权全应予支付。根据房屋租赁合同约定，物业费应由胡权全自行支付给物业管理公司，荣昇资产公司并非收取物业费的权利人，故其要求胡权全向其支付2020年1月1日至2020年4月17日的物业费的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。关于争议焦点五。胡权全尚应支付胡权全的违约金金额的认定问题。胡权全对100000元违约金提出异议，认为该违约金过高。根据本案现有证据并结合荣昇资产公司主张，荣昇资产公司因胡权全违约造成的实际损失应为逾期支付款项的利息损失以及2019年12月30日至2020年4月17日按半年160668.25元的标准计算的预期可得租金损失。上述损失中，预期可得租金损失已通过占有使用费的形式予以弥补，故荣昇资产公司主要损失为逾期支付款项的利息损失。该利息损失明显低于房屋租赁合同约定的100000元违约金，双方约定的违约金过分高于荣昇资产公司的实际损失，应予调整。本案中，胡权全虽存在逾期支付租金的违约行为，但其逾期后已于2019年12月3日分次将截至2019年12月29日的欠付款项基本补缴完毕，具有积极履行债务、减少荣昇资产公司损失的主观意愿和行为表现，结合荣昇资产公司实际损失情况并根据公平原则和诚实信用原则，酌定胡权全应当支付的违约金为10000元。综上所述，荣昇资产公司与胡权全于2017年8月31日签订的房屋租赁合同已于2019年10月11日解除，胡权全应当将其经营的舟山市定海区寻拾年美术设计工作室的工商注册地址从案涉房屋地址中迁出。胡权全尚应支付荣昇资产公司2019年10月12日至2020年4月17日案涉房屋占有使用费42845.30元，并应支付荣昇资产公司代为支付的物业费33972元、违约金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、确认荣昇资产公司与胡权全于2017年8月31日签订的房屋租赁合同于2019年10月11日解除。二、胡权全于判决生效之日起十日内将其经营的舟山市定海区寻拾年美术设计工作室的工商登记注册地址从定海区××花园××幢××室的地址中迁出。三、胡权全于判决生效之日起十日内支付荣昇资产公司房屋占有使用费42845.30元。四、胡权全于判决生效之日起十日内支付荣昇资产公司物业费33972元。五、胡权全于判决生效之日起十日内支付荣昇资产公司违约金10000元。六、驳回荣昇资产公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4054元，减半收取2027元，由荣昇资产公司负担1151元，胡权全负担876元。二审中，双方均未提供新证据。二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩意见，双方争议的焦点在于：一、胡权全是否应向荣昇资产公司支付案涉房屋占有使用费及其相应金额的认定；二、胡权全是否应向荣昇资产公司支付其代为缴纳的物业费；三、案件违约金的认定是否合理。关于争议焦点一。荣昇资产公司主张应当按照合同约定的违约标准支付案涉房屋的占有使用费，且胡权全的违约行为发生于疫情前，不适用不可抗力的免责规定；胡权全则认为其拖欠租金时间较短且系客观因素所致，其于一审认定的合同解除时间后已经全部搬离房屋内物品，不存在占有使用事实，无需支付占有使用费。本院认为，首先，胡权全虽未在2019年5月30日前支付2019年6月30日至2019年12月29日的租金，但是其后续通过出具《承诺书》以及在2019年12月3日前支付117737元的行为，已将上述期限的租金缴纳完毕，一审综合本案实际，从双方利益平衡角度，参照双方合同约定的不同时间段的租金标准计付占有使用费，而未参照违约标准给付占有使用费，相对合理。其次，从《退租交接表》分析，各方均以签名方式确认案涉房屋腾退日期为2020年4月17日，如胡权全系提前搬离房屋，并就房屋腾退事宜与荣昇资产公司达成一致意见，则其无需在《退租交接表》上对其不利的事实予以确认，且胡权全对《退租交接表》的签字行为亦无法作出合理解释，故就其无需支付占有使用费的主张，缺乏事实依据，难以支持。再次，本案双方租赁合同系通过诉讼方式解除，并非协商一致解除。虽然荣昇资产公司于2019年10月11日将《解除合同通知书》寄送至胡权全经营的店铺，但荣昇资产公司当时是否具有解除权以及何时解除均需后续司法裁判确定。本案一审开庭审理后，发生了新型冠状病毒感染的肺炎疫情，法院的诉讼活动因该因素中止，双方的权利义务客观上难以及时明确。同时，尽管各省市关于应急响应调整登记时间存在差异，但是疫情因素对于全社会的重大影响涉及方方面面，该影响并未因应急响应的调整而骤然消失。因此，疫情因素的介入对合同解除以及后续双方权利义务终结影响较大，对此双方均应适当分担。一审综合本案实际，并根据不可抗力的规定，就案涉房屋占有使用费减轻胡权全60日的支付责任，最大限度兼顾了双方利益，相对合理，应予维持。关于争议焦点二。荣昇资产公司主张其代胡权全支付了相应物业费，胡权全应予支付；胡权全则认为物业公司未履行服务义务，其无需支付相应物业费，且这种代付行为直接影响其就物业履职行为的抗辩。本院认为，根据荣昇资产公司、胡权全以及案外人与物业公司的合同约定，物业费应由胡权全直接向物业公司缴纳，故荣昇资产公司按照租赁合同约定标准代胡权全向物业公司缴纳物业费，既是其履行第一手租赁合同承租人的义务，又及时消除了逾期支付物业费产生的违约等责任。当然，这种代为缴纳行为可能一定程度上影响了胡权全对于物业公司是否履职到位的抗辩，但该抗辩涉及案外人物业公司，而其并非本案当事人，故一审未对该抗辩处理，并无不当。关于争议焦点三。荣昇资产公司主张应当按照合同约定的违约标准支付，胡权全则认为一审认定的违约金合理。本院认为，本案荣昇资产公司的实际损失主要是预期可得租金损失和逾期支付款项的利息损失，预期可得租金损失已通过占有使用费的形式予以弥补，在胡权全主张违约金过高的情形下，一审结合实际损失情况并根据公平原则和诚实信用原则，酌定违约金为10000元，相对合理，可予维持。综上所述，上诉人荣昇资产公司、胡权全的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4054元，由荣昇资产公司负担3054元，胡权全负担1000元。本判决为终审判决。审 判 长  谢 佑审 判 员  褚 炅审 判 员  方 燕二〇二〇年十月十六日法官助理  徐惠忠代书记员  毛 赟