四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终2105号 上诉人（原审原告）：赵明安，男，1970年10月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人（原审原告）：郭伍英，女，1972年2月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审被告）：宜宾德福汽车销售集团有限公司。住所地：四川省宜宾市叙州区柏溪镇城北新区奋发路（德福汽车城）1幢1-2层。 法定代表人：胡清文，董事长。 委托诉讼代理人：童新跃，四川泽仁（宜宾）律师事务所律师。 上诉人赵明安、郭伍英因与被上诉人宜宾德福汽车销售集团有限公司（以下简称德福汽车销售公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 赵明安、郭伍英向本院上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初875号民事判决，改判德福汽车销售公司支付逾期交房违约金16180.28元；2.案件受理费由德福汽车销售公司负担。事实和理由：1.一审判决遗漏《商品房买卖合同（预售）》第十八条、《商品房买卖合同补充协议》第十条约定的事实，以及德福汽车销售公司2019年12月20日交付案涉商品房的事实；2.一审判决仅凭胡国超书面证言复印件和交房短信复印件就认定“2019年10月10日，德福汽车销售公司通知原告于2019年10月11日到德福公元办理接房手续”不当，证人胡国超为德福汽车销售公司职工且未出庭作证，证人证言、通话清单、交房短信均为复印件，不符合证据形式要件，不能作为认定本案事实证据，即使真实存在，也不符合《商品房买卖合同补充协议》约定的书面通知形式，《德福公元交房签到表》系2019年12月20日赵明安办理接房手续前签字，无签字日期，不能认定德福汽车销售公司2019年10月10日通知收房。因此，德福汽车销售公司未履行书面通知交房义务，导致延期交房，本案逾期交房违约金应计算至实际交房之日2019年12月20日，逾期交房违约金应为16180.28元。 德福汽车销售公司辩称，赵明安、郭伍英陈述没有收到德福汽车销售公司通知不符合客观事实，案涉房屋受政府建设施工影响，导致没有按照合同约定及时交付房屋，叙州区人民政府召开会议决定启动验收工作后，德福汽车销售公司在完成竣工备案第一时间就以三种方式（售楼部公示、打电话、短信）通知所有业主接房，赵明安、郭伍英实际收到了通知，也于通知的时间到达接房现场，并在验收单上签字。因此，德福汽车销售公司无论从合同约定还是法律规定，均已履行了通知义务。请求依法判决。 赵明安、郭伍英向一审法院起诉请求：1.判令德福汽车销售公司支付逾期交房违约金16180.28元；2.案件诉讼费用由德福汽车销售公司负担。 一审法院认定事实如下：2018年2月26日，赵明安、郭伍英与德福汽车销售公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定以481556元的价格出售位于宜宾德福公元第×号楼×层×号办公用房。双方签订的合同中关于商品房交付的主要协议条款有：“第十五条商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文书】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书……。第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。有下列原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：2.因法律、政策变动……；因市政公共设施未能如期完成导致出卖人逾期交房的……。（二）合同约定的交房时间前七日，买受人应主动联系出卖人咨询交房事宜；买受人不能以未接到交房通知为由逾期接房，逾期的相关责任由买受人自行承担……。第十九条逾期交房责任（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金……。第三十六条送达出卖人和买受人承诺在本合同记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮件均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。”同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定：“书面文件包括但不限于下列方式：以传真方式送达的，发出传真当日即为送达日；以邮寄方式送达的，信件发出后的第7日为送达日；以公告方式通知的，可以在当地主要报刊上发布公告，公告发布之日即为送达日。”合同签订后，赵明安、郭伍英向德福汽车销售公司支付购房款481556元。 2019年4月2日、2019年8月12日，德福汽车销售公司向宜宾高新技术产业园区管理委员会发文《关于加快德福公元项目周边市政工程佑之路建设的报告》，载明：德福公元二期项目因受市政工程佑之路的建设推进速度较慢及翠屏区菜坝镇扇子村5组、7组村民出行便道部分在用地红线内的影响，对二期项目顺利竣工验收及交付使用存在问题。2019年8月13日，德福汽车销售公司向宜宾市叙州区住房和城乡建设局、宜宾市国土资源局发文《关于德福公元项目二期竣工甩项验收的申请》，载明：德福公元二期项目因受市政工程佑之路的建设推进速度较慢及翠屏区菜坝镇扇子村5组、7组村民出行便道部分在用地红线内的影响，申请对受影响区域配套附属设施进行甩项验收。2019年8月15日，德福汽车销售公司向宜宾高新技术产业园区管理委员会发文《关于宜宾德福公元项目的请示》，载明：请求宜宾高新技术产业园区管理委员会同意因佑之路市政道路建设影响导致项目无法建设区域配套附属设施进行甩项验收。2019年8月23日，德福汽车销售公司向宜宾市叙州区住房和城乡建设局、宜宾市国土资源局发文《关于德福公元项目二期竣工甩项验收的承诺》，承诺对甩项验收区域，待佑之路市政工程建设完成后，保证在90天内施工完成。2019年8月30日，宜宾高新技术产业园区管理委员会向区政府发文《宜宾高新技术产业园区管理委员会关于转报的请示》，请示区政府召集相关部门研究解决德福公元一期无法办理产权证、二期12#楼停止办理所有手续、二期3#楼部分管网和景观工程受佑之路建设无法实施等问题。2019年9月30日，监督机构向德福公元二期项目出具《四川省工程质量监督报告》。 2019年10月10日，德福汽车销售公司通知赵明安、郭伍英于2019年10月11日到德福公元办理接房手续，赵明安在《德福公元交房签到表》上签字。 另查明，本案纠纷产生后，双方曾就违约金事项进行了协商，赵明安、郭伍英认可德福汽车销售公司因迟延交房代其支付一年的物业服务费。德福汽车销售公司于2019年12月20日代赵明安、郭伍英支付了2019年10月15日至2020年10月14日期间的物业服务费1974元。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、是否因市政工程建设从而适用逾期交房免责条款；二、通知交房有效方式的认定；三、若认定逾期交房，则逾期交房时间的计算起止点。 针对争议焦点一，德福汽车销售公司因市政工程建设造成逾期交房应适用免责条款的抗辩理由不能认定，一是现有证据不足以证明市政工程佑之路建设与其逾期交房存在必然的因果关系，作为开发商，其有专业能力及相应责任，应当在交房前预见交房存在的困难，从而采取措施予以解决，同时德福公元二期现已甩项竣工验收，而市政工程现也未完工，证明该情形并非不能预见、不能避免，市政工程与逾期交房不存在必然的因果关系；二是合同约定逾期交房的免责事由是市政工程未能按期完成，德福汽车销售公司没有证据证明佑之路建设应完工日期，佑之路是否未能如期完工。故德福汽车销售公司存在逾期交房的情形，应当承担逾期交房的违约责任。 针对争议焦点二，双方签订的商品房买卖合同和补充协议中的协议条款具有矛盾冲突，商品房买卖合同约定了应采用挂号信通知，而补充协议约定了可适用其他不限于传真、公告、邮寄等方式。根据合同法精神，在后签订的合同视为对在前签订合同的补充和变更，故本案是否通知交房，不应局限于挂号信，而是按照补充协议的约定，可采用包括电子信息在内的其他书面形式，并综合其是否实际于交房日到达德福公元从而认定通知的有效性。 针对争议焦点三，逾期交房起算时间应为约定交房最后一日的次日即2019年9月1日，而截止时间因德福汽车销售公司已通知赵明安于2019年10月11日交房，且其在《德福公元交房签到表》上签字，故2019年10月11日为逾期交房期间的计算截止点。德福汽车销售公司因逾期交房代支付的物业费1974元应予以扣减，德福汽车销售公司还应向赵明安、郭伍英支付逾期交房违约金3949.14元（481556元×0.03%/天×41天-1974元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决：一、德福汽车销售公司于判决生效之日起二十日内赔偿赵明安、郭伍英逾期交房违约金3949.14元；二、驳回赵明安、郭伍英其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费204元，减半收取102元，由德福汽车销售公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：逾期交房违约金计算的截止时间如何认定。结合一、二审查明事实，本院确认案涉房屋逾期交房违约金的计算截止时间点应为2019年10月11日。理由如下： 一是从合同约定的交付条件来看，本案中，赵明安、郭伍英系夫妻关系，赵明安在《德福公元交房签到表》上签字确认，应视为德福汽车销售公司已通知到其具体交房时间，其本人如期到场接房。至于其陈述到场后发现案涉商品房不符合交付条件，但其未能提供案涉楼栋、案涉房屋专有部分不符合交付条件的相关证据，而德福汽车销售公司已提供交付案涉房屋所需的书面资料，故对赵明安、郭伍英关于2019年10月11日交房条件不成就的上诉理由，本院不予支持。 二是从查明事实来看，德福汽车销售公司在案涉房屋交付前已有效通知了购房人交付事宜，赵明安于2019年10月11日到达指定地点参与接房，其拒绝实质性接房的行为不能否定案涉房屋已符合交付条件的事实，故一审法院基于在案证据，确认德福汽车销售公司逾期交房的截止时点为2019年10月11日，并无不当。需要说明的是，物业费的实际交纳时间与房屋交付时间并不必然对应，且在卷物业费交付凭据显示的物业费收费起始时间为2019年10月15日，而非赵明安、郭伍英主张的实际交房日。 另，德福汽车销售公司因逾期交房而代赵明安、郭伍英交付物业费的行为，实则是德福汽车销售公司对逾期交房违约责任的承担，其不应重复承担违约责任，故该笔代付款应在本案违约金中予以抵扣。 综上所述，赵明安、郭伍英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费106元，由赵明安、郭伍英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  王付兵 审 判 员  陈 曦 二〇二〇年十月十四日 法官助理  李利常 书 记 员  李 雪