广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18930号上诉人（原审被告）：刘章杰，男，1968年12月20日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。被上诉人（原审原告）：邓图远，男，1987年12月11日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：黄珍珍，邓图远之妻。原审第三人：广州友财地产有限公司。住所地：广州市花都区狮岭镇益群村益和北路**之一。法定代表人：刘康，董事长。上诉人刘章杰因与被上诉人邓图远、原审第三人广州友财地产有限公司（以下简称友财公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人刘章杰、被上诉人邓图远及其委托诉讼代理人黄珍珍到庭参加诉讼，原审第三人友财公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘章杰上诉请求：1.撤销广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初7990号民事判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效和存在真实性或者将本案发回重审；2.涉诉一二审费用全部由邓图远承担；3.涉嫌公平公正请更换原审法官；4.诉邓图远不履行原《房地产买卖合同》交易约定和提前取消资金监管事项，已构成二次违约行为；5.诉请依法判邓图远继续按原合同进行交易和赔偿违约金30万元；6.邓图远如果拒绝继续房产买卖交易，请依法判邓图远违约行为，并要赔偿刘章杰的经济损失费、名誉受损费、及合同违约赔偿费，共计人民币380.5万元。事实与理由：邓图远诉刘章杰房屋买卖合同纠纷一案，一审判决在未认清原合同有法效力前，多次将补充协议错文内容和时间引用为“笔误”，将案情反转，还引用与本案无关和时间不吻合的案情，错误判刘章杰违约，是适用法律不当，请依法应予撤销。1、原《房地产买卖合同》的合法性。2019年3月12日经友财公司、邓图远、刘章杰三方签名共同达成合法的有法律效力的合同，合同编号：GZ/No.0000192，原《房地产买卖合同》内容上有明文规定。第七条第4（2）明确“于2019年3月22日前要支付部分楼款（不含定金）共计人民币20万楼款，卖方收款当日须已在抵押银行办妥申请提前偿还贷款手续。”第十一条明确“本合同与任何在此之前任何一方在谈判中声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准，买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准”，所以原《房地产买卖合同》是唯一合法有效的合同。2、邓图远二次补充协议的合法性。（1）2019年3月12日始至2019年3月22日邓图远不履行合同义务构成违约后，于3月26日邓图远再请求刘章杰继续交易，说改用资金监管方式去进行，出于广州卖房客主难求，刘章杰只好应承，于是双方就相约到中国工商银行股份有限公司广东绿色金融试验区广州花都分行，签下了71万资金监管，于2019年3月27日刘章杰到广州市房地产交易中心解开网签，继而和邓图远做了网签手续绑定交易，网签绑定只能和邓图远进行交易，到始至终还在绑定。刘章杰还第二次到原抵押工商银行做了提前申请还款解押手续，解押还款时间为2019年6月17日，刘章杰将解押情况和时间都清楚明白告诉了邓图远，但在2019年5月22日邓图远却私下自行取消了资金监管，属第二次违约行为。（2）2019年3月27日始至2019年5月20日止，刘章杰一直努力配合和多方去筹备资金解押，因没有得到邓图远20万资金的资助下，经济困难中的刘章杰迟迟没有筹足资解押，但也没有到达6月17日的还款解押时间，邓图远因等待不及，出于某种原因，在2019年5月20日自己私下草拟好一份没有标题的文书，内容为：“当事人：刘章杰，邓图远，于2019年3月11号，双方签订万虹花园二期D6栋702房，买卖合同事宜，签订合同时间约定房子的抵押情况，由于业主刘章杰自行涂销抵押情况，合同约定为2019年3月25日前，业主刘章杰开始办理涂销抵押手续，至今2019年5月20号业主无法涂销抵押，导致合同无法正常进行交易过户，根据约定业主刘章杰违约。”这份“没有标题文书”乃出自邓图远的个人要求，说拿着岳父岳母资金，俩老有心脏病担心钱的去向和买房情况，要求刘章杰谅解，帮忙签份协议给俩老人看看来了心事。当天三方都在场签名，都了解“没有标题文书”只是形式上的事，因上述文本内容中3月11日的签订合同为假设的，是无效的。刘章杰本着同情的心，也急于要卖出房屋解决经济困难，在邓图远承诺继续进行买房交易的诚意下，出于买主难求，难言又无奈情况下才答应同意签名了。三方都是成熟成年人，都具有法律法规常识，也具有正常分辨是非对错的能力，对协议内容不能凭邓图远单方面提出为“笔误”就能判定为真实有效的，况且原合同第十一条已有明确注文，凡与原合同条文不一致的外加协议都以原合同为准。所以这份“没有标题文书”不能充当协议，是无效的，不合法的。（3）2019年6月15日的《二手房买卖补充协议》，是邓图远自己再一次草拟好的，内容为：“对2019年3月25日所签订的关于广州市花都区南航大道北32号6栋702房房产交易而签置的《房地产买卖合同》（编号：GZ/No.0000192）作如下补充：”和“2、经甲乙双方协商一致，于3月21日甲乙双方变更修改《房地产买卖合同》第4条涂销抵押按揭的第（2条）条支付方式为以下方式：乙方将房屋交易总额的首付放到中国工商银行股份有限公司广东绿色金融试验区广州花都分行做二手房买卖资金监管，甲乙双方共同于3月25日在中国工商银行股份有限公司广东绿色金融试验区广州花都分行达成资金监管项目。”及“3、经甲乙双方3月11号协商一致约定，甲方刘章杰在2019年3月25号前办理涂销上述房产抵押手续并解除上述房产抵押，载至5月27号约定最后房产证办理时间已过，至今业主无法涂销抵押手续导致合同无法正常过户交易。”（4）以上《二手房买卖补充协议》有四点错误：错误一：3月25号签订合同，是空白的文书不存在的，不符合2019年3月12日原《房地产买卖合同》时间，应按原合同为准。错误二：3月21号变更修改《房屋买卖合同》第4条，是空白文书不真实，与原《房地产买卖合同》内容第七条第4（2）不一致，应按原合同为准。错误三：3月25日达成资金监管项目，本是双方私下约定3月26日去办理的资金监管事宜，时间上也不一致，与事实不符，是无效的。错误四：经双方3月11日协议一致，也是空白文书假设的不存在，是无效的。（5）综合5月20日和6月15日二次后补的文书，都是在3月12日原《房地产买卖合同》违约后，邓图远有预谋动机心思请求谅解和同情下补签的，而补充文书上都有错误内容和时间，应是无效的，虽然有三方签名，但签名前个个都清楚明白的，内容有错误的都为无效的，且三方都是成熟成年人，都具有法律法规常识，也具有正常分辨是非对错的能力，对协议内容不能凭邓图远单方面提出为“笔误”就能判定为真实有效的，况且在2019年3月12日原《房地产买卖合同》第十一条已有明确注文，凡与原合同条文不一致的外加协议都以原合同为准。所以邓图远二次补充协议是不合法的。但一审法庭以“笔误”判定刘章杰为违法违约，适用法律不当，请依法应予撤销。3、提前变更付款方式的真实性：（1）一审判决书内容提及2019年3月25日邓图远和刘章杰在中国工商银行股份有限公司广东绿色金融试验区广州花都分行签下了资金监管71万一事项，实际时间为2019年3月26日签下的资金监管事项。对资金监管一事，刘章杰承认确有此事：在3月22日邓图远违约后，3月26日私下约刘章杰请求谅解和同情，要求继续进行交易，对这次操作资金监管都是双方自愿的，是无协议无合同方式去进行的交易。2019年3月27日刘章杰到广州市房地产交易中心解开网签，继而和邓图远做了网签手续绑定交易。刘章杰还二次到原抵押工商银行做了提前申请还款解押手续，解押还款时间为2019年6月17日，刘章杰将解押情况和时间都清楚明白告诉了邓图远，且在2019年5月22日邓图远在没有通知刘章杰情况下，私下自行取消了资金监管，提前结束了交易约定，邓图远应属第二次违约行为，错误不在刘章杰。4、一审法庭参引刘章杰另一案情，与本案一起并案判决裁定刘章杰违约，是程序违法适用法律不当，请依法应予撤销。另案民间借贷纠纷案，在时间上与本案房屋买卖交易时间根本就不吻合，也与本案无关，有先后之序，不能一概并案而论。5、邓图远不履行原《房地产买卖合同》关于2019年3月22日前约定内容属第一次违约，再次在2019年5月22日私下提前取消了资金监管项目属第二次违约。6、请求法院依法判邓图远继续按原合同进行买卖交易，但必须要另赔偿30万给刘章杰，作为违约后对刘章杰所产生的经济困难和诉讼精神困扰的赔偿违约金。一二审诉讼费全部由邓图远承担支付。7、邓图远若拒绝接受再进行房地产买卖交易的，请依法判邓图远赔偿刘章杰的损失，赔偿合同违约金30万元，赔偿精神受挫50万及赔偿名誉受损300万元，总合计人民币380.5万。此外还要邓图远承担一二审全部经费和民间借贷诉讼案经费。原因是邓图远自始至终都没有履行原合同义务，给刘章杰造成严重的经济困难和精神困扰，以上赔偿金邓图远应负责承担的。另外，一审判决适用法律不当：1.3月12日《房地产买卖合同》原合同，是唯一具有法律效力的合同。在2019年3月22日前，邓图远没有履行合同义务，已经构成违约，原合同上有明确条例注文的，但一审法庭在判决时忽略原合同的有法效力，多次引用无效的协议而判定原合同失效，是适用法律不当。2.3月26日双方自愿去做资金监管事项，双方没有签订任何书面协议合同，都出于自愿的无协议无合同的付款方式，而邓图远又在5月22日私下取消资金监管项目提前停止了交易约定，但还是被一审法庭引证为3月21日达成变更付款方式，判定刘章杰违约，是适用法律不当。3.对5月20日签下一份没有标题的文书，属邓图远个人意图行为，和原合同条文不一致，是无效的，但被一审法庭判决为“笔误”将3月11日判定为3月12日原合同，是适用法律不当。4.对6月15日签下一份《二手房买卖补充协议》，补充协议内容上错误有四点，且签订的3月25日合同是不存在的，属邓图远有预谋动机心思，且与原合同条文不一致，是无效的，但被一审法庭再以“笔误”将3月25日判定为3月12日原合同改变现有事实，是适用法律不当。5.对刘章杰2019年6月27日民间借贷一案，应与本案无关，在时间上也不吻合，原《房地产买卖合同》交易时间于2019年3月12日始至2019年3月22日止，即邓图远违约后终止合同时间。但被一审法庭与本案并案处理，来判定刘章杰违约行为，是适用法律不当。一审法庭忽略原合同的有法效力，主观引证错误修改原合同，以二次“笔误”来判定原合同失效，以假定时间变更付楼方式，参引与本案无关的案情来判定刘章杰违法违约行为，属一审法庭未履行法定义务。邓图远二审辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、刘章杰认为邓图远不履行原《房地产买卖合同》交易约定和提前取消资金监管事项构成违约是没有事实依据的。邓图远在合同履行期间一直积极协助配合中介以及业主履行合同，包括支付2万元定金、为配合帮助刘章杰与垫资公司达成垫资取出定存70多万做资金监管、支付按揭费、提前申请同贷、做垫资公司的背景调查等。二、邓图远之所以没有按时支付20万楼款，是由于刘章杰提出变更付款协议为资金监管，经中介协调双方已经变更了合同付款方式为资金监管才没有付20万楼款。三、买卖合同违约责任在于刘章杰（业主），因为业主无法解押去过户。四、刘章杰所说的邓图远提前解除资金监管属于违约缺乏事实根据的。资金监管解除的时间是在2019年5月22号，是业主不同意做垫资且5月20号业主已承认违约导致合同无法履行后才去解押的。五、网签合同之所以没有解除，是因为刘章杰在签订补充协议承认违约后却迟迟没有赔偿我们相关财产损失，而刘章杰无法找到垫资公司另忙于二押诉讼官司的原因造成。六、买卖补充协议中的事实经过是真实存在的。七、刘章杰提出的其他有关精神损失费之类的，邓图远不知情也不支持。该此房地产买卖交易合同，给邓图远及家庭和睦带来了巨大的精神困扰和时间消耗。友财公司未到庭发表意见。邓图远于2019年7月12日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令解除邓图远、刘章杰签订的《房地产买卖合同》，合同标的1050000元；2.判令刘章杰向邓图远支付定金20000元、违约金105000元、中介费10000元、按揭费3500元，以上合计138500元；3.友财公司对刘章杰的第二项诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费由刘章杰承担。一审诉讼中，邓图远撤回了第三项诉讼请求。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区南航大道北32号6栋702房，权属人为刘章杰。2019年3月12日，刘章杰（卖方）、邓图远（买方）与友财公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定，刘章杰将涉案房屋出售给邓图远，总楼价为1050000元。卖方合法持有房地产权证，卖方保证对上述物业享有完整的所有权且该物业不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致物业无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐全部楼款一周内；买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按涂销抵押按揭付款的方式办理交易付款给卖方：（1）签订本合同时支付20000元作为定金。（2）于2019年3月22日前支付部分楼款（不含定金）200000元，卖方收款当日须已在抵押银行办妥申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续＿天内协助买方完成申请银行贷款手续。（3）首期楼款（不含定金）430000元应在买卖双方到房管部门办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天付清。（4）400000元于交税过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之差额由买方取得房地产交易中心受理回执的当天支付。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过5天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本台同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中：卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费＿元或详见《买卖代理费支付承诺书（卖方）》，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费21000元或详见《买卖代理费支付承诺书（买方）》……房地产买卖合同的履行与否不影响本代理费的支付。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。合同三方任一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。合同还对其他内容进行了约定。2019年5月20日，邓图远、刘章杰、友财公司签订一份文件，载明“当事人：刘章杰、邓图远于2019年3月11号，双方签定万虹花园二期D6栋702房，买卖合同事宜，签订合同时间约定房子的抵押情况，由于业主刘章杰自行涂消抵押情况，合同约定为2019年3月25号前，业主刘章杰开始办理涂消抵押手续，至今2019年5月20日业主无法涂消抵押，导致合同无法正常进行交易过户，根据约定业主刘章杰违约”。2019年6月15日，邓图远（乙方，买受方）、刘章杰（甲方、出售方）与友财公司（丙方、居间方）签订了《二手房买卖补充协议》中约定，甲、乙双方对2019年3月25号所签订的关于广州市花都区南航大道北32号6栋702房房产交易而签署的《房地产买卖合同》作如下补充：1、甲方保证上述房产产权全部归甲方所有，甲方拥有法律规定的独自进行该房屋购买的全部权利，丙方通过渠道对该情况已核实。2、经甲乙双方协商一致，于3月21号甲乙双方变更修改《房屋买卖合同》第4条涂销抵押按揭付款的第（2）条支付方式为以下方式：乙方将房屋交易总额的首付款放到中国工商银行股份有限公司广东绿色金融试验区广州花都分行做二手房买卖资金监管，甲乙双方共同于3月25日在中国工商银行股份有限公司广东绿色金融试验区广州花都分行达成资金监管项目。3、经甲乙双方3月11号协商一致约定，甲方刘章杰在2019年3月25号前办理涂销上述房产抵押手续并解除上述房产抵押，截至5月27号约定最后房产证办理时间已过，至今业主无法涂销抵押手续导致合同无法正常进行交易过户。5、甲乙双方协商一致，因甲方至今无法自行涂销上述房产抵押手续，由甲方承担合同无法正常进行的相关违约责任。甲方完成合同相关赔付责任，乙方应书面通知形式解除三方签署的《房地产屋买卖合同》(编号为GZ/NO.0000192)。6、本补充协议是《房地产屋买卖合间》(编号为GZ/NO.0000192)的补充部分，与原合同具有同等法律效力，如购房合同与本协议相冲突的，以此补充协议为准。一审庭审中，邓图远陈述上述补充协议中的“2019年3月25号所签订的关于广州市花都区南航大道北32号6栋702房房产交易而签署的《房地产买卖合同》”为笔误，实为“3月12日所签订的关于广州市花都区南航大北32号6栋702房房产交易而签署的《房地产买卖合同》”。《房地产买卖合同》签订当日即2019年3月12日，邓图远向刘章杰支付了定金20000元，并向友财公司支付了中介费10000元，刘章杰、友财公司分别出具收据予以确认。邓图远提交广州竞宇金融服务有限公司于2019年3月21日出具的《收款收据》拟证明其向广州竞宇金融服务有限公司支付了按揭代理费3500元，该《收款收据》载明“兹收到黄珍珍缴付按揭代理费3500元”，邓图远表示黄珍珍是其妻子。2019年3月26日，黄珍珍到中国工商银行××绿色金融改革创新试验区广州花都分行办理二手房交易资金监管划转申请，提请该银行将71万元监管资金划转到指定的卖方账户，邓图远于同日将71万元转入监管账户，监管期限至2019年9月22日。2019年5月22日，该资金监管被撤销。刘章杰对2019年5月20日签署的文件及《二手房买卖补充协议》的真实性予以确认，刘章杰陈述，邓图远称其岳父岳母有心脏病，可能要进医院，需要延长交易时间，出于同情才于2019年5月20日与邓图远协商后在友财公司签订了文件；后邓图远没有支付购房款，但一直表示有购房意愿，邓图远于2019年6月15日再次表示想要延长交易时间，故其在未详看内容的情况下在《二手房买卖补充协议》上签名。友财公司表示，同意刘章杰关于2019年5月20日的文件签订情况的陈述；《二手房买卖补充协议》是邓图远与妻子打印好后拿过来的，友财公司认为是继续交易、延长合同期限的协议，买卖双方已经协议好了，友财公司作为第三方在上面盖了章。一审诉讼中，邓图远与刘章杰就涉案合同未能继续履行归责于何方各执一词。邓图远认为，是刘章杰构成违约，首先，刘章杰未依约按时办理房屋抵押涂销手续，违约在先，导致合同未能继续履行；其次，涉案房屋做了两次抵押，房屋交易过程中，刘章杰与案外人就涉案房屋存在诉讼纠纷，对此提交邓图远、黄珍珍分别与友财公司经纪人员、刘章杰的微信聊天记录等拟予以证明，其中微信聊天记录中显示原告及黄珍珍从2019年3月份起积极协商合同履行事宜；再次，2019年5月20日的文件及《二手房买卖补充协议》均明确了违约方为刘章杰，对刘章杰、友财公司对补充协议签订背景的陈述不予确认。据此，邓图远要求解除与刘章杰之间的《房地产买卖合同》，刘章杰承担违约责任并赔偿损失。刘章杰认为，是邓图远违约在先，首先，其与邓图远已经办理了网签手续，因邓图远未依约在2019年3月22日前向其支付购房首期款，其为办理涂消抵押已经去银行排队两次，均因邓图远未付款而未完成涂消抵押手续；其次，邓图远于2019年5月22日撤销资金监管，刘章杰在本案庭审时才得知这一情况，而涉案房屋的抵押权人在该时间后才提起诉讼，2019年6月才开庭，刘章杰已将该情况告知了邓图远，涉案房屋于2019年3月12日至2019年6月22日期间并未因纠纷产生诉讼或被查封。友财公司陈述，是邓图远构成违约，邓图远未依约在2019年3月22日前支付购房款，才导致刘章杰没有办理涂销抵押手续，合同无法继续履行。另查，钟秀环于2019年5月9日以民间借贷纠纷为由将刘章杰诉至一审法院，钟秀环诉请要求：1.刘章杰向钟秀环偿还借款本金300000元及利息12000元（利息以300000元为基数按照月利率2%从2019年2月15日计至付清之日止，暂计至2019年4月15日为12000元）；2.钟秀环对依法处分刘章杰提供的抵押物广州市花都区南航大道北32号6栋702房所得价款享有优先受偿权；3.刘章杰向钟秀环支付律师代理费5000元；4.本案的诉讼费用由刘章杰承担。一审法院认为刘章杰自愿以其名下所有的位于广州市花都区南航大道北32号6栋702房为涉案借款提供抵押担保，并已办理抵押物登记手续，现主债务履行期已经届满，刘章杰未清偿债务，故钟秀环对刘章杰提供的上述房产享有抵押权，并有权从处分上抵押房产的价款中，优先受偿刘章杰对钟秀环的前述给付义务。一审法院于2019年6月27日作出（2019）粤0114民初5525号民事判决，判决：一、刘章杰于本判决发生法律效力之日起十日内向钟秀环清还借款本金258775元（利息按年利率24%计算至还清日止，其中借款本金81264元的利息自2019年1月15日起计算，借款本金177511元的利息自2019年1月12日起计算）；二、刘章杰于本判决发生法律效力之日起十日内向钟秀环支付律师代理费5000元；三、钟秀环对刘章杰名下所有的位于广州市花都区南航大道北32号6栋702房享有抵押权（抵押权登记字号为：他证登记字号0208393），并有权从处分上述抵押房产的价款中，优先受偿第一、二判项中刘章杰对钟秀环的给付义务……。再查，刘章杰于2019年8月21日签收本案起诉状副本。一审法院认为：虽然刘章杰与友财公司均表示是出于同情目的为延长交易时间在没有看清内容的情况下签订了《二手房买卖补充协议》，但刘章杰作为具有完全民事行为能力的理性成年人，应当对自己签订的文件进行慎查，对自己的行为承担相应的法律责任，友财公司作为从事房地产经纪活动的中介服务机构，作为中介方的身份在签订补充协议之前未查看内容显然与其中介服务的专业性不相匹配，故一审法院对刘章杰、友财公司的陈述不予采信。涉案《房地产买卖合同》及《二手房买卖补充协议》是各方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。涉案合同中包含邓图远与刘章杰的房屋买卖合同关系及邓图远、刘章杰分别与友财公司的居间合同关系，本案是房屋买卖合同纠纷，仅处理房屋买卖合同关系。《房地产买卖合同》签订后，邓图远已依约向刘章杰支付了购房定金20000元。《二手房买卖补充协议》对《房地产买卖合同》的内容进行了变更，其中约定，邓图远与刘章杰于2019年3月21日达成协议约定变更付款方式，邓图远与刘章杰双方于2019年3月25日在中国工商银行股份有限公司广东绿色金融试验区广州花都分行达成资金监管项目，邓图远与刘章杰于2019年3月26日共同办理了资金监管划转，邓图远并于同日将710000元转入监管账户，此后刘章杰未涂销抵押，刘章杰、友财公司关于邓图远未依约于2019年3月22日支付购房首期款，才导致刘章杰未依约办理涉案房屋的涂销抵押手续的抗辩意见，一审法院不予采纳。在2019年5月9日立案的（2019）粤0114民初5525号钟秀环与刘章杰民间借贷纠纷一案中，因刘章杰在主债务履行期届满后未清偿债务，一审法院于2019年6月27日判决钟秀环对刘章杰所有的涉案房屋享有抵押权并有权从处分上述抵押房产的价款中优先受偿；在此情况下，涉案房屋已无法依约按时完成交易，合同目的无法实现，刘章杰的行为已构成根本违约，且三方在2019年5月20日的文件及《二手房买卖补充协议》中亦均确认违约方为刘章杰。刘章杰认为邓图远于2019年5月22日撤销资金监管导致无法交易，但双方已于2019年5月20日签订文件确认合同无法正常交易过户，在此之后邓图远撤销资金监管并无过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条第一项规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。刘章杰于2019年8月21日签收本案起诉状、传票等诉讼材料，故一审法院确认邓图远与刘章杰于2019年3月12日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2019年8月21日解除。根据合同解除的法律后果及合同约定，邓图远要求刘章杰向其返还定金20000元，合理有据，本院予以支持。关于违约金的问题，涉案房屋交易仅履行到支付定金的阶段，邓图远亦未举证证明其因房屋买卖交易不成遭受的损失金额，故结合合同的履行程度及本案的实际情况，一审法院酌定刘章杰承担的责任为双倍返还定金。关于中介费、按揭费的问题。合同约定“在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方”，邓图远支付的中介费10000元、按揭费3500元亦属于邓图远因合同解除遭受的损失，故邓图远要求刘章杰向其支付中介费10000元及按揭费3500元的诉讼请求，合理有据，一审法院予以支持。综上，邓图远诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年1月2日作出一审判决：一、确认邓图远与刘章杰于2019年3月12日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2019年8月21日解除；二、刘章杰于本判决发生法律效力之日起十日内，向邓图远双倍返还定金合计40000元；三、刘章杰于本判决发生法律效力之日起十日内，向邓图远支付中介费10000元；四、刘章杰于本判决发生法律效力之日起十日内，向邓图远支付按揭费3500元；五、驳回邓图远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7658元，由邓图远负担557元，由刘章杰负担7101元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，邓图远提供一份录音资料，表示是中介公司要求做的资金监管。刘章杰表示录音内容都是邓图远与中介公司进行的沟通，和刘章杰无关。刘章杰二审庭审中表示：在2019年3月12日签订房地产买卖合同时涉案房屋存有两个抵押，第一个是其因向上一手业主购房为此向银行贷款设定的按揭抵押，第二个是其向钟秀环个人借款设定的抵押；其于2019年3月16号向工商银行申请提前还款解除抵押，工商银行通过微信发送了一份提前还款计划，按照排期3个月后的6月17日去解除抵押，但其手机没有保存；其未完成对银行抵押的解除是因为邓图远在2019年3月22日前没有支付20万楼款，并且在5月22日撤销了资金监管，而对钟秀环私人借款设立的抵押，如果邓图远支付了20万，其就会凑够30万给钟秀环还清借款后解除。二审诉讼中，刘章杰、邓图远均表示涉案房屋已被法院执行拍卖。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：涉案房屋买卖合同违约责任的认定。考察刘章杰、邓图远与友财公司2019年3月12日签订的《房地产买卖合同》，其中载明，邓图远应于2019年3月22日前支付200000元楼款，刘章杰收款当日须已在抵押银行办妥申请提前偿还贷款手续。上述三方2019年6月15日签订的《二手房买卖补充协议》，其中载明：经刘章杰、邓图远双方协商一致，于3月21号双方变更修改《房地产买卖合同》第4条涂销抵押按揭付款的支付方式为，邓图远将房屋交易总额的首付款放到中国工商银行股份有限公司广东绿色金融试验区广州花都分行做二手房买卖资金监管。一审判决依《二手房买卖补充协议》内容认定三方重新达成协议，约定变更了付款方式，并非没有依据。事实上，邓图远也完成了71万银行资金监管手续。如一审判决所述，刘章杰作为具有完全民事行为能力的理性成年人，应当对自己签署的文件进行慎查，对自己的行为承担相应的法律责任，刘章杰主张《二手房买卖补充协议》无效，事实理由并不充分。本案诉讼中，刘章杰并未提供证据证明邓图远完成银行资金监管后仍应于2019年3月22日前支付购房款200000元，刘章杰对邓图远所作71万银行资金监管并无异议，其于本案主张邓图远未依《房地产买卖合同》约定支付购房款构成违约，事实依据不能成立。依案件查明事实，邓图远于2019年3月26日将71万元划转入监管账户，于2019年5月22日取消资金监管。刘章杰主张邓图远取消资金监管属第二次违约行为。对此，《二手房买卖补充协议》已明确载明“。甲方（刘章杰）在2019年3月25号前办理涂销上述房产抵押手续并解除上述房产抵押，截至5月27号约定最后房产证办理时间已过，至今业主无法涂销抵押手续导致合同无法正常进行交易过户。5、甲乙双方协商一致，因甲方至今无法自行涂销上述房产抵押手续，由甲方承担合同无法正常进行的相关违约责任。”。该补充协议内容与刘章杰、邓图远与友财公司三方在2019年5月20日签署的文件内容相符，均确认因刘章杰无法涂销涉案房产设定的抵押，导致合同无法正常交易过户，刘章杰违约。在此情况下，邓图远2019年5月22日撤销资金监管，不宜认定为违约行为。故一审判决不支持刘章杰所提邓图远构成违约的主张，本院予以维持。刘章杰应对其未依约办理涉案房屋买卖的抵押涂销手续，承担违约责任。必须指出的是，钟秀环向刘章杰提起的民间借贷诉讼，一审法院已作出判决处理，钟秀环对涉案房屋享有抵押权，有权从处分价款中优先受偿，该项事实足以构成涉案《房地产买卖合同》事实上、法律上不能履行。本案一审法院对此事实予以查明，根据买卖双方当事人的履约状况，所作解除合同的判决处理并无不当。本案诉讼中，双方当事人也确认涉案房屋已被法院执行拍卖，涉案房屋买卖合同的履行基础已不存在，交易无法继续，刘章杰所提要求邓图远继续按原合同进行交易的上诉请求，本院不予采纳。对于刘章杰上诉所提要求邓图远承担违约金、赔偿经济损失费、名誉受损费、合同违约赔偿费的主张，因刘章杰未在本案一审诉讼提出反诉，邓图远不予认可，刘章杰的该等请求不属于本案上诉审理范围，本院不予处理。综上所述，刘章杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15316元，由刘章杰负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年十月二十日书记员  吴敏玲李美琦