河北省宁晋县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0528执异33号 案外人：魏会涛，男，1991年2月22日出生，汉族，农民，宁晋县人，现住宁晋县。 委托诉讼代理人：尚丽，河北众平律师事务所律师。 申请执行人：许彦浩，男，1948年4月4日出生，汉族，农民，住宁晋县。 委托诉讼代理人：安彦芳，男，1958年8月30日出生，汉族，农民，住河北省邢台市宁晋县，系许彦浩妻弟。 被执行人：田耀峰，男，1974年5月30日出生，汉族，职工，住宁晋县。 在本院执行许彦浩与田耀峰民间借贷纠纷一案中，案外人魏会涛于2020年8月11日对本院作出的查封被执行人田耀峰名下位于宁晋县处（含地下室等附属设施）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2020年9月4日召开听证会，案外人魏会涛的委托诉讼代理人尚丽,申请执行人许彦浩及其委托诉讼代理人安彦芳，被执行人田耀峰参加了听证会。现已审查终结。 案外人魏会涛称，一、请求撤销宁晋县人民法院(2020)冀0528执恢393号执行裁定;二、解除对宁晋县亚威领郡小区1-2-702不动产(含地下室等附属设施)的查封措施。事实与理由：2018年9月14日，魏会涛通过宁晋县安家房产经纪有限公司购买田耀峰位于宁晋县亚威领郡小区1-2-702的房屋及地下室,约定房屋价款为750000元,在房产未办理过户手续前,甲方（田耀峰）在乙方（魏会涛）处押10000元保证金,待房产办理过户手续后乙方（魏会涛）退回保证金。双方签订房屋买卖合同后,魏会涛分别于2018年9月14日和9月15日陆续将房款共计740000元通过手机银行转账方式转给了田耀峰,随后田耀峰将该房屋交付给魏会涛,魏会涛自2018年11月份入住该房屋并一直居住至今。由于该房屋至今未能办理房产证，导致田耀峰无法配合魏会涛将房屋过户登记到魏会涛名下,所以魏会涛尚有10000元房款未支付给田耀峰,其余房款740000元已经给付。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,许彦浩是2019年4月份起诉田耀峰要求偿还借款,2019年8月份申请法院强制执行,法院于2020年8月份对该房产进行的查封,而魏会涛早在2018年就已经通过房产中介公司签订买卖合同,购买了田耀峰的房产,并交付了全部房款,在法院查封该房产前近两年就已经合法占有该房产,并一直居住在该房产中。小区物业能够证明自2018年11月份开始涉及该房屋的所有物业费、水电费等均是魏会涛支付,小区其他业主也可以证明该房屋的所有人和实际使用人是魏会涛。目前法院查封该房屋仅仅是由于未办理过户手续,但这并不是魏会涛的原因造成的。亚威领郡小区的房屋至今都未能办理房产证,不能办理过户手续。所以魏会涛的情况符合上述四个排除执行的法律规定条件,应当解除对魏会涛所有的房产查封措施。综上所述,请法院综合考虑魏会涛提出的上述理由,撤销(2020)冀0528执恢393号执行裁定,并解除对宁晋县亚威领郡小区1-2-702不动产(含地下室等附属设施)的查封措施。 申请执行人许彦浩辩称：1.从债权债务的形成时间来看,魏会涛异议不能成立。田耀峰自2015年4月自2017年6月期间多次向许彦浩借款,总计214万元,而魏会涛购买田耀峰的房产是2018年9月14日,在正常情况下,许彦浩、田耀峰与魏会涛均是同一村的居民。魏会涛在2018年仅有27岁,没有经济能力和来源支付75万元巨款,并且田耀峰若真出卖了该房产,也会将售房款归还许彦浩。同时因田耀峰与魏会涛系亲戚关系,双方存在恶意串通的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定,恶意串通损害第三人利益,以合法形式掩盖非法目的的,合同无效。故此,双方房屋买卖合同是无效的。2.根据物权法及相关司法解释的规定,物权变动以登记为生效要件。魏会涛与田耀峰之间签订房屋买卖合同后,一直没有办理相关权属变更登记证明。故此,双方的房屋买卖合同没有发生物权的变动,无论魏会涛以任何理由、任何借口主张未能办理房产证的过户登记,该主张在法律的强制规定下均是无效合同。3.房屋买卖合同有划、拉、人为故意改动痕迹;转款方式,乙方交给乙方,内容模糊;见证人没有在其营业范围之内,是违规操作,这几点充分说明房屋买卖合同无效。4.提供的收据没有魏会涛的名字,有的还没有日期和公章,不真实,存在虚假行为。综上所述,魏会涛的异议申请既无事实依据,也无法律根据,所以,房屋买卖合同无效,请求宁晋县人民法院裁定驳回其异议请求。 被执行人田耀峰对案外人魏会涛提出的异议申请没有异议。 本院查明，原告许彦浩与被告田耀峰民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，于同年7月3日作出（2019）冀0528民初1635号民事判决，判决：“一、被告田耀峰返还原告许彦浩借款本金2140000元，自本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告许彦浩的其他诉讼请求。案件受理费38240元，由原告许彦浩负担17417元，被告田耀峰负担20823元。” 许彦浩于2020年8月7日申请本院强制执行，本院于2020年8月8日作出（2020）冀0528执恢393号执行裁定，裁定查封被执行人田耀峰购买的宁晋县处（含地下室等附属设施），期限为三年。 另查明，2018年9月14日，田耀峰（甲方）与魏会涛（乙方）在宁晋县安家房产经纪有限公司（丙方）的见证下签订房屋买卖合同，合同约定，魏会涛购买田耀峰位于宁晋县,约定房屋价款为750000元,于2018年9月16日前交付，魏会涛于2018年9月14日付田耀峰购房定金400000元，9月15日交付房款340000元，同时田耀峰交给魏会涛履约保证金10000元，履约保证金在田耀峰结清水、电、暖、天然气、物业费等费用并将该房屋的钥匙交给魏会涛后全部转交给田耀峰。魏会涛付给宁晋县安家房产经纪有限公司信息咨询费1000元。2020年9月16日，宁晋县安家房产经纪有限公司声明，撤销该公司作为见证方代拟的亚威领郡1-2-702室的房屋买卖合同，同时退还信息咨询费1000元，即日起与该房屋相关的一切事宜，均与该公司无关。现该房屋因亚威领郡小区证件不齐全，未能办理过户手续。 本案在执行过程中，经本院查询，2018年9月14日，田耀峰分两次向刘晓申账户存入349700元，刘晓申于2018年9月15日向王聚川账户存入350000元，同日王聚川分两次向魏会林账户存入350000元，同日魏会林分三次向魏会涛账户存入340000元，同日，魏会涛分三次向田耀峰账户存入340000元。魏会林系魏会涛的哥哥，魏会林与田耀峰系连襟关系。 本院认为，在执行中对案外人异议的审查原则以形式审查为主、实质审查为辅。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，通过本院查询，2018年9月15日魏会涛支付田耀峰的340000元房款系田耀峰账户支出；另外支付的400000万元定金的证据不足，因此现有证据不能证明魏会涛已经支付该房屋全部价款。 综上，案外人魏会涛提出的异议不能排除本案的执行，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人魏会涛的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  石迎博 审判员  赵喜维 审判员  郭 昺 二〇二〇年十月十四日 书记员  黄少嘉