山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3888号 上诉人（原审被告、反诉原告）：淄博盘龙房地产开发有限公司。住所地淄博市高新区柳泉路**国贸大厦****。 法定代表人：穆兰芳，总经理。 委托诉讼代理人：李兵，该公司职工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵军，男，1963年5月8日出生，汉族，现住高青县。 上诉人淄博盘龙房地产开发有限公司（以下简称“盘龙公司”）因与被上诉人赵军合同纠纷一案,不服山东省高青县人民法院(2020)鲁0322民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 盘龙公司上诉请求：1.请求依法撤销(2020)鲁0322民初18号民事判决书,并依法改判依法驳回被上诉人的诉讼请求，依法判决支持上诉人的反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋拆迁是高青县人民政府决定拆迁的,且动迁腾空的土地作为政府公共设施配套使用,故涉案房屋的拆迁性质上是政府征收行为,因此,对涉案房屋的拆迁补偿应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定确认补偿主体及补偿方式。一审判决认定上诉人为拆迁补偿主体并承担补偿责任,属于认定事实错误,高青县人民政府对涉案房屋承担补偿责任,且为唯一的补偿主体。二、上诉人与被上诉人签订《房屋拆迁产权调换协议》行为违法。上诉人与被上诉人签订《房屋拆迁产权调换协议》,并依据该协议的约定履行协议的内容违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条第3款之规定(该款规定禁止建设单位参与搬迁活动)，因此《房屋拆迁产权调换协议》无论在签订主体上,还是签订内容上均违反了法律法规的强制性规定,没有法律效力。三、一审判决适用法律错误。一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定,确认上诉人与被上诉人签订的房产拆迁产权调换协议合法有效,这一确认无事实依据,适用法律错误。第一、上诉人没有义务对被上诉人进行安置补偿,因被上诉人房屋拆迁所腾空的土地全部用于建设公共设施配套使用,上诉人所开发建设的学府壹号项目并没有占用腾空的土地,因此,按照权利义务相统一原则及公平原则,上诉人没有义务对被上诉人进行安置补偿。第二、涉案房屋的拆迁是经过高青县政府决定进行拆迁的,动迁腾空的土地性质是国有土地且全部用于公共设施的配套使用,因此,国有土地上房屋的拆迁补偿行为应当受《国有土地上房屋征收与补偿条例》的调整,故高青县政府是对涉案拆迁房屋补偿的唯一主体。第三、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第25条、第26条之规定,涉案拆迁房屋的补偿合同应为行政合同而非民事合同。第四、所有国有土地上房屋拆迁都成为政府行为,政府成为国有土地上房屋拆迁的唯一补偿主体,因此上诉人不能成为涉案房屋拆迁的补偿主体。综上四点,一审判决适用法律错误。四、高青县住建局作为国有土地上房屋征收、拆迁、补偿工作的组织、实施者,应对涉案房屋的拆迁补偿工作承担法定的职责并履行法定的义务,该局与本案有利害关系,因此,一审判决“以高青县住建局并非合同当事人”为由,不追加该局为本案第三人参加诉讼是错误的。 赵军向一审法院起诉请求:1.请求确认原、被告双方于2017年7月18日签订的房屋拆迁产权调换协议及2018年8月原、被告双方口头以33000.00的价格购买储藏室协议合法有效；2.判决被告为原告办理签订学府壹号小区1号楼1层西5户（由西往东数第5户，面积为106.61平方米），中单元2层东户，面积为108.86平方米及学府壹号小区1号楼32号储藏室办理房屋备案或预告登记手续；3.判决被告支付原告2019年8月20日至2020年2月20日安置费33000.00元及自2020年2月20日起（预先支付3个月的）安置费16500.00元，支付至2020年8月19日止。自2020年8月20日起，每3个月按33000元支付安置费，直至房屋交付日止；4、被告承担保险费2400.00元。 一审法院认定事实：一、2017年1月18日，原告赵军与被告盘龙公司签订《房屋拆迁产权调换协议》一份，协议内容为：拆迁人（甲方）：淄博盘龙房地产开发有限公司，被拆迁人（乙方）：赵军。为了改善被动迁人的经商和居住条件，改造老旧城区面貌，提升城市形象，经乙方向建设主管部门请示，县委县政府决定对位于原县拖拉机站片区沿黄河路商住楼东楼房屋进行拆迁升级改造，现甲乙双方就拆迁事宜，经协商一致达成如下协议：……第二条被拆迁房屋情况,房屋坐落于高青县，建筑面积185.16平方米……房屋产权证号**-××5，……；第三条房屋拆迁补偿甲方以房屋产权（包含有证和无证房产）调换方式……2、甲方提供的置换后房屋具体情况如下：位于学府壹号小区**楼、房屋号一层西五户，建筑面积106.61平方米的期房，甲方提供位于学府壹号小区1号楼、房屋号二层中单元东户，建筑面积108.86平方米的期房。……第五条过渡安置1、乙方自行过渡安置。2、甲方2-3层按照1000元/户/月、1层按照2250元/小间/月支付乙方临时过渡期间安置费，过渡期限按拆迁楼全部交钥匙之日为过渡期第一天，即2017年8月20日至年月日，过渡期为3年，过渡安置费一次性支付二年，二年后，甲方不能按时安排乙方回迁，应提前30天通知乙方，并预先支付3个月的临时安置费，到期依旧不能回迁的，甲方继续按照前款执行；超过36个月仍不能回迁，按两倍赔付计算赔偿……。原、被告双方签订协议后，2017年4月14日，高青县住房和城乡建设局为被告办理《建设用地规划许可证》。2018年8月20日，原、被告双方达成口头协议，被告将学府壹号32号储藏室出卖给原告，原告向被告缴纳储藏室款33000元，被告为原告出具33000元收款收据一份，收款事由为“学府壹号32号储藏室款”。二、协议签订后，2017年7月5日，被告盘龙公司通知各业主（被拆迁人）于2017年8月15日至2017年8月20日将被拆迁房屋腾空并与被告办理拆迁房屋产权交接手续。2017年9月8日，原告将位于房屋（房权证号：高青县房权证高政字第××号）交付被告盘龙公司。被告将房屋拆除。三、2017年9月8日，被告支付原告赵军198000.00元，其中过渡安置费132000元（每月5500元×24个月）。原告主张该笔安置费系2017年8月20日至2019年8月19日期间的安置费。被告主张该笔安置费是从拆迁户全部交钥匙之日起计算两年的安置费。四、本案在诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，并与中国人民财产保险股份有限公司淄博市分公司签订《诉讼保全责任保险》合同，原告支付保险费2400元。五、本案在审理过程中，被告申请追加高青县住房和城乡建设局作为第三人参加诉讼，理由是：被申请人系被拆迁房屋的补偿主体，与本案有利害关系。 一审法院认为，一、关于原、被告双方《房屋拆迁产权调换协议》的效力问题。依法成立的合同受法律保护，当事人要求确认合同无效的，应当按照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定严格予以认定。涉案协议所涉及的内容是国有土地上合法房屋的产权置换。现行的法律和行政法规对该性质的房屋置换并没有进行禁止性规定。双方当事人签订协议后，将该协议报当地政府房屋管理部门，从政府的会议纪要来看，当地政府对此置换协议实际上也是认可的。故，双方当事人作为合法产权所有人进行房屋置换并不违反法律法规的禁止性规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第三款规定“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动”，该条规定的主旨是保护被拆迁人的合法权益和正常生活，禁止建设单位采取违法行为强迫被拆迁人拆迁，损害被拆迁人利益。从本案房屋置换及拆迁情况来看，并没有出现侵犯被拆迁人利益的情况。原告将协议约定房屋交付被告后，被告已自行拆除。根据高青县政府会议纪要，案涉房屋腾空后的土地作为政府公共设施配套使用，被告盘龙公司可获得政府的相应补偿，上述行为并未损害国家或集体利益。故，被告盘龙公司以建设单位禁止参与搬迁活动为由主张涉案协议属于无效协议没有事实及法律依据，不予支持。综上，涉案协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应为有效合同。二、《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案原、被告双方签订的《房屋拆迁产权调换协议》合法有效，为原告办理涉案房屋及储藏室的预告登记系合同的附随义务，被告应按照约定为原告办理涉案房屋及储藏室的预告登记。三、关于原告主张的安置费问题。被告已支付原告两年安置费132000元。被告主张该两年的安置费应从“拆迁楼全部交钥匙之日起计算”，但从协议内容来看，双方约定“过渡期限按拆迁楼全部交钥匙之日为过渡期第一天，即2017年8月20日至……”。该条款明确约定了过渡期自2017年8月20日开始计算，因此所支付的两年的安置费应为2017年8月20日至2019年8月19日，自2019年8月20日起至被告交付房屋之日止，被告应按约定支付原告安置费。四、关于被告申请追加高青县住房和城乡建设局作为第三人参加诉讼的问题。该案系合同纠纷，原、被告系合同当事人，高青县住房和城乡建设局并非合同当事人，被告申请追加其为第三人参加诉讼理由不当，不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）赵军与被告（反诉原告）淄博盘龙房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁产权调换协议》及学府壹号小区1号楼32号储藏室口头买卖协议合法有效；二、被告（反诉原告）淄博盘龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告（反诉被告）赵军办理学府壹号小区1号楼1层西5户、学府壹号小区1号楼二层中单元东户、学府壹号小区1号楼32号储藏室的预告登记手续；三、被告（反诉原告）淄博盘龙房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）赵军2019年8月20日起至2020年3月19日止的过渡安置费38500.00元（之后的过渡安置费由原告另行主张），于本判决生效之日起十日内付清；四、被告（反诉原告）淄博盘龙房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）赵军保险费2400.00元，于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回被告（反诉原告）淄博盘龙房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费549.00元，保全费5000.00元，反诉费2130.00元，由被告（反诉原告）淄博盘龙房地产开发有限公司负担。 二审中当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人盘龙公司与被上诉人赵军签订的《房屋拆迁产权调换协议》系双方真实意思表示,且未违反法律、法规的强制性规定,上述协议合法有效，双方均应按约履行。上诉人主张与被上诉人签订该协议违法，无法律依据，本院不予采信。被上诉人签订该调换协议后，将被拆迁房屋腾空并与上诉人办理拆迁房屋产权交接手续，并将房屋交付上诉人，上诉人将房屋拆除并支付了部分安置费，涉案协议已经履行，现盘龙公司对协议效力提出异议并主张非拆迁补偿主体，本院不予支持。关于上诉人申请追加高青县住房和城乡建设局作为本案被告的主张，无法律规定和协议约定，故一审法院未予支持，并无不当。 综上所述，上诉人淄博盘龙房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1038元，由上诉人淄博盘龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡晓梅 审 判 员  郭 鹏 审 判 员  刘 宁 二〇二〇年十月三十日 代理书记员  李慧姣