江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6147号上诉人（原审被告）：南京立都农业发展有限公司，住所地南京市溧水区晶桥镇邰村原村委会大楼。法定代表人：张林忠，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：江苏省南京市溧水区晶桥镇邰村村民委员会,住所地南京市溧水区晶桥镇邰村下堡自然村。法定代表人：邰和平，该村委会主任。委托诉讼代理人：王玉新，江苏宗域律师事务所律师。上诉人南京立都农业发展有限公司（以下简称立都公司）因与被上诉人江苏省南京市溧水区晶桥镇邰村村民委员会（以下简称邰村村委会）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。立都公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判为不解除合同、上诉人无需交还土地、无需支付一审判决第二项、第三项的款项。事实和理由：一、一审判决违背“绿色”原则。若解除案涉合同，将导致上诉人前期对土地的改造和维护工作付之东流，为此花费的数百万元资金也打水漂，如若第三人接手案涉土地，势必推倒重建，必然造成巨大的资源浪费，一审判决解除租赁合同，严重违背了“绿色原则”。二、一审法院对案件基本事实认定存在重大错误，适用法律明显不当。1.一审法院仅凭借照片认定被上诉人履行了行使解除权的告知义务明显不当。2.根据交易习惯，被上诉人应当先交付土地，上诉人后支付租金，被上诉人未能先行履行义务，上诉人有权主张先履行抗辩权。3.被上诉人交付土地的日期为2019年6月初或者5月底，一审法院对此未予查明，也未要求被上诉人出具土地交付证明，径行依据合同约定的2019年3月1日认定交付日期，无事实依据。4.上诉人主张的三年免租，系被上诉人负责人在合同签订时的口头承诺，虽没有书面证据，但也符合交易习惯，一审法院以上诉人无证据为由未采信上诉人抗辩明显错误。5.被上诉人违约在先，一审法院判令上诉人承担20万元违约责任没有法律依据。6.被上诉人未提交其从事管理事务的任何证据，无法证明其履行了合同约定的管理义务，一审判令上诉人承担175000元的管理费没有事实依据。7.被上诉人的违约行为明显，且给上诉人造成了巨大的经济损失，上诉人在庭审时也提交了相应损失的照片，一审法院对此不予理睬，显失公正，严重损害了上诉人的合法权益。三、双方合同中约定2019年3月1日之前交付1800亩地，但被上诉人实际仅交付了1400亩，对方存在违约，且实际土地交付时间是2019年5月份，在此期间的土地租赁费用不应计算。四、案涉土地需要改良，当时政府承诺给予补贴，但至今也未支付。在此期间，上诉人进行了大量投资，但至今没有结算。2019年9月18日，各方与施工队进行协商，上诉人公司人员被扣留，人身自由被限制。五、当时和晶桥镇政府协商时，对方口头同意给予三年免租期。邰村村委会辩称，1.虽然一审法院判决对方承担违约责任时认为违约金标准过高，未能充分保护被上诉人利益，但为了及时解决纠纷，被上诉人没有提出上诉，请求法院依法维持一审判决。2.一审法院关于违约的认定正确，被上诉人提出解除合同时，上诉人也未提出异议，被上诉人解除合同具有事实和法律依据，上诉人欠付租赁费用，在承租过程中也引起社会矛盾和纠纷，在建设工程中其与建设方、施工方存在矛盾，政府只是负责协调，与本案纠纷没有关系。3.一审法院判决结果正确，且已经充分考虑到了上诉人经营的情况，给予其充分的保护，在此情况下上诉人要求改判或发回重审的理由不成立。邰村村委会向一审法院起诉请求：1.立都公司立即退出租赁土地并将土地交付给邰村村委会；2.立都公司支付2019年3月1日起至2020年1月31日止所欠租赁费781667元（其中耕地1190亩租金694167元，水面210亩租金87500元）以及管理费210000元；3.立都公司支付后期占用费（自2020年2月1日起按照合同约定的租金为基数计算至实际交付之日止）及违约金（每迟延一天支付租赁费，按年度应付费用的1%承担违约金）。一审法院认定的事实：2018年12月8日，立都公司法定代表人以上海立都实业发展有限公司代表人的名义与南京市溧水区晶桥镇人民政府签订一份5000亩租地的框架协议。2018年12月25日，立都公司向邰村村委会缴纳土地租金200000元。2018年12月28日，邰村村委会向立都公司交付土地约150亩，立都公司即时种植了樱桃树100余亩。后邰村村委会于2019年3月1日前共向立都公司交付土地1400亩，其中耕地1190亩，水面210亩。2019年5月5日，经溧水区农村产权交易部门确认双方当事人就土地租赁事宜达成协议。协议内容：流转面积1815亩，流转期限2019年3月1日至2025年12月31日，租金水田每亩每年700元、水塘每亩每年500元、管理费每亩每年150元。确认的内容还包括土地坐落以及租金支付方式。2019年5月24日，邰村村委会与立都公司签订了一份《农村土地流转交易合同》。合同约定，邰村村委会将其位于晶桥镇××村村××、××组的约1815亩土地（耕地1605亩，水面210亩）出租给立都公司经营，从事经济林果种植。租赁期限为6年9个月，自2019年3月1日起至2025年12月31日止。邰村村委会应于2019年3月1日之前将土地交付立都公司。土地（1605亩）租金按每亩每年700元支付，共1123500元；水面（210亩）租金按每亩每年500元支付，共105000元；另收取每亩每年管理费150元，共272250元。合计1500750元。租金为一次性支付，每年应于6月30日前付清当年度租金。立都公司一次性缴纳土地流转保证金200000元。双方还就违约责任作了约定：立都公司逾期支付流转费用，每迟延一天，按年度应支付费用的1%承担违约金；邰村村委会逾期交付土地，每迟延一天，按年度流转费用的1%承担违约金。双方还就合同到期后地力提高、地上附着物及相关设施、土地复原等事项的处理进行了约定。立都公司接收土地后，陆续种植了约400亩樱桃以及枇杷，并建设了连体大棚。2019年6月，邰村村委会向立都公司催要第一年度租金，但立都公司始终未能支付。2019年12月30日，邰村村委会向立都公司原法定代表人冯林龙送达了《解除合同通知书》。邰村村委会主张，因立都公司未按约支付租金，且多次催告后也未能履行，决定自2020年1月1日解除与立都公司间的合同，同时要求立都公司自合同解除后30日内将租赁土地退还邰村村委会。上述事实，由双方签订的合同、土地流转交易相关数据确认表、租金缴纳收据、解除合同通知书以及庭审笔录等证据证实。一审法院认为，双方签订的《农村土地流转交易合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方均受合同约束，均应严格履行。合同签订后，邰村村委会向立都公司交付了大部分土地，而立都公司却未能按约支付租金。在邰村村委会多次催告后，立都公司仍然不能缴纳。甚至邰村村委会为化解因立都公司引发的群体性矛盾而垫付资金。法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方当事人可以解除合同。现立都公司的行为已构成根本违约，邰村村委会有权解除合同。邰村村委会通知立都公司合同于2020年1月1日起解除，符合法律规定。合同解除后，邰村村委会有权要求立都公司退还租赁的土地以及支付租金和承担相应的违约责任。故对邰村村委会请求，一审法院予以支持。对于立都公司抗辩，一审法院认为，1、邰村村委会交付土地时间应在2019年3月1日之前。庭审查明，2019年5月5日，溧水区农村产权交易所确认流转期限自2019年3月1日起。此后，2019年5月24日，双方在签订合同时也约定了流转期限从2019年3月1日起计算。同时在合同中约定了邰村村委会应于2019年3月1日之前将土地交付立都公司。一审法院认为，双方在合同中约定签订日之前的邰村村委会交付义务，与流转期限起算日一致，可以认定邰村村委会在2019年3月1日前履行了交付义务。立都公司持有异议，应负有举证义务。2、邰村村委会主张租金应按实际交付面积计算。一审庭审中，双方一致确认邰村村委会交付的土地1400亩（耕地1190亩，水面210亩），故邰村村委会主张租金应按1400亩计算。立都公司缴纳的200000元保证金应在邰村村委会主张中扣减。立都公司抗辩免三年租金，无证据证实，一审法院不予采信。3、邰村村委会按照每迟延一天支付租赁费，按年度应付费用的1%的标准向立都公司主张违约金，明显过高，应予调整减少。邰村村委会称，由于立都公司在经营过程中，为方便种植将原有的田埂损毁，立都公司退还邰村村委会后，邰村村委会需要修复，修复费用在300000元左右。一审法院认为，该损失与约定的违约金标准相比，邰村村委会主张明显过高，一审法院酌定200000元。综上所述，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第五十六条；《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、立都公司应于判决生效后30日内将其租赁的1400亩土地退还邰村村委会（其中已种植的约400亩樱桃和枇杷土地可在2020年10月底前退还邰村村委会）；二、立都公司应于判决生效后10日内向邰村村委会支付2019年3月1日起至2019年12月31日止所欠租赁费781667元（其中耕地1190亩租金694167元，水面210亩租金87500元）以及管理费175000元、违约金200000元，合计1156667元，扣除已支付保证金200000元，还需支付956667元；三、立都公司在退还土地当日按实际占用的面积向邰村村委会支付占用费（时间自2020年1月1日起按照合同约定的租金及管理费标准计算至实际退还之日止）；四、驳回邰村村委会其他诉讼请求。一审案件受理费17181元，由邰村村委会负担5233元、立都公司负担11948元。本院审理期间，上诉人立都公司对一审法院查明的以下事实有异议：1.一审法院查明“2018年12月25日，邰村村委会向立都公司交付土地约150亩”，但实际没有150亩；2.一审法院查明“邰村村委会在2019年3月1日交付土地1400亩”，上诉人认为邰村村委会在3月1日没有交付土地；3.一审法院查明2019年5月5日的协议中载明“流转面积1815亩”，实际交付没有这么多；4.一审遗漏查明上诉人在案涉土地铺设了路基以及管道的事实。上诉人对一审查明的其他事实没有异议。被上诉人邰村村委会对一审查明的事实没有异议。对于各方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。本案二审争议焦点为：立都公司是否构成违约及如果构成违约应承担何种民事责任。本院认为，双方当事人之间的农村土地流转交易合同明确约定立都公司应于每年6月30日之前付清当年度租金，但立都公司在合同履行期间，除缴纳20万元保证金外，未再支付任何款项，违反合同约定，一审法院认定其构成违约并无不当。立都公司主张被上诉人同意给予其三年的免租期，但并未提供证据证明，且被上诉人多次向立都公司催要租金过程中，立都公司也从未提出三年免租期的抗辩，在此情况下本院对立都公司的该上诉理由不予采纳。关于立都公司主张的邰村村委会未按照约定交付土地构成违约，立都公司未支付租金系行使先履行抗辩权的上诉理由，在实际履行过程中虽然邰村村委会向立都公司移交的土地面积不足双方合同中约定的面积，但邰村村委会已经履行了绝大部分的合同义务。根据合同法第六十七条规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在邰村村委会已经交付大部分土地情况下，立都公司至少应支付已交付土地的相应租金，其以交付土地面积不符合合同约定为由拒绝缴纳全部租金显然不属于行使先履行抗辩权。另外，立都公司在邰村村委会多次催缴租金过程中，也从未就交付土地面积不符问题提出过异议，在此情况下本院对立都公司该项上述理由不予采纳。结合本案事实，一审法院认定立都公司构成违约具有事实和法律依据，一审法院判令立都公司承担违约金200000元不违反法律规定及双方合同约定，本院予以维持。从本案当事人提交的证据来看，邰村村委会在2019年6月之后，多次向立都公司催要款项，立都公司多次推诿始终未支付，在此情况下邰村村委会解除与立都公司的合同，并要求立都公司返还流转的土地，具有事实和法律依据，一审法院支持其诉请并无不当。双方在合同中明确约定了租金及管理费标准，一审法院根据合同约定计算立都公司欠付的租金、管理费及占有使用费并无不当。对于租金、管理费起算日期，双方在2019年5月签订合同时已经明确约定实际流转期限自2019年3月1日起计算，一审法院据此认定在2019年3月1日邰村村委会已经履行了土地交付义务并无不当。立都公司主张土地交付的实际日期为2019年5月底6月初，但在此情况下双方在合同中又确认邰村村委会交付日期为2019年3月1日显然不符合常理，且立都公司对其主张的该事实亦未提供证据，故本院对其该上诉理由亦不予采纳。综上所述，上诉人立都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17181元，由上诉人南京立都农业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 钮丽娜审 判 员 李 斐审 判 员 白文虎二〇二〇年十月十四日法官助理 李映碧书 记 员 储 娜