江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0402民初2427号 原告：郭金堂，男，1965年1月4日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：杨才干、刘怡，上海市海华永泰（常州）律师事务所律师。 被告：常州市雨丰钢管租赁站，住所地常州市天宁区。经营者：范文联，男，1967年7月19日生，汉族，住常州市天宁区红梅街道红菱塘**。 委托诉讼代理人：徐**，江苏禾邦律师事务所律师。 第三人：常州市天宁区青龙街道东风村民委员会，统一社会信用代码54320402ME23519137，住所地常州市天宁区润泽东方尚院**。 负责人：陆洪根，该村委会主任。 委托诉讼代理人：朱益鸣，江苏常武（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋玲丽，江苏常武（苏州）律师事务所律师。 原告郭金堂与被告常州市雨丰钢管租赁站(以下简称雨丰租赁站)、第三人常州市天宁区青龙街道东风村民委员会（以下简称东风村委）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郭金堂及其委托诉讼代理人杨才干、被告雨丰租赁站的委托诉讼代理人徐**、第三人东风村委的委托诉讼代理人宋玲丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭金堂向本院提出诉讼请求：1、被告返还不当得利256636元；2、被告承担本次诉讼费用。事实和理由：原告系常雨丰租赁站的实际经营户，于2008年从被告处转租其承租的东风工业园土地，后陆续每年向被告经营者范文联交纳相应土地租金。 2018年3月5日，原告春节后从老家回常，发现自己经营的场所被人严重破坏，大量物品遗失，后与第三人东风村委联系，相应的地块已被政府征用，商户所有的补偿和赔偿款均被被告的经营者范文联拿走，因被告与第三人有合同，故直接将相应款支付给被告，至于原告的补偿由其直接向被告索要。 原告认为，政府征收第三人土地，应对被征土地上实际经营商户，进行补偿或赔偿，相应的补偿款或赔偿款应属于实际经营户，现政府已履行了相应的义务，但相应的补偿均被被告一人拿走，已构成不当得利，原告因多次与被告协商无果，特向法院提起诉讼要求被告返还相应费用，望法院判如所请。 被告雨丰租赁站辩称，原告与被告之间仅仅是土地租赁关系，双方收取土地租金到2017年10月31日，后不存在土地租赁关系，补偿款均为被告所有，与原告无关。原告诉称2018年3月8日自己经营场所被人严重破坏，大量物品遗失，是何物品不得而知，原告已经报警，完全可以报警处理，从原告证据可以看出被告在2017年6月13日后就未向原告收取水电费，而且原告也没有缴纳下一年的土地租金，双方土地租赁关系在2017年10月31日就已经终止，后期被告非法占用土地至2018年3月5日，原告的非法行为不应得到法律保护，作为被告，从来未侵害原告利益。原告诉请无事实和法律依据，需要原告明确被告侵犯其何种合法利益，原告的法律基础是什么。被告出租的土地使用权，是出租给原告堆放材料，不是给其盖房屋的，原告既没有产权证也没有建房手续，因此根本不存在任何拆迁利益，综上所述，被告没有侵占原告不当利益的事实，希望法院驳回诉请。 第三人东风村委辩称，被告是东风村委土地承租人，2017年6月村委与被告达成收购协议，对承租土地上的房屋及附属设施，相关资产进行评估，根据评估结果东风村委已经将相应收购款项支付给了被告，至于原告与被告之间是何关系，原告所主张的请求，与东风村委没有关系，原被告之间的关系我方不清楚。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人的质证意见，本院均予以记录并在卷佐证，对本案相应事实，本院结合证据及当事人陈述认定事实如下： 雨丰租赁站于2007年11月21日成立，经营者为范文联，组成形式为个人经营。 2007年10月份，雨丰租赁站向东风村委承租东风村委工业园28-1号旁约20亩的土地。雨丰租赁站承租的是空地。其中2016年10月31日东风村委（甲方）与雨丰租赁站（乙方）签订的土地有偿使用协议约定，经双方共同协商同意，甲方将工业园28-1号旁占地约20亩的土地有偿出租给乙方使用，双方达成如下协议：1、有偿使用土地面积20亩，作为临时用地租赁使用。2、有偿使用期限：自2015年11月1日起至2016年10月30日止，一年一订。3、有偿使用费支付：每年有偿使用费为人民币11300元/亩，计全年有偿使用费226000元（不含税金）。一年一付，先付后用，自协议签订后一次性支付，甲方以收款收据收取乙方有偿使用费，税费由乙方负担，协议期内乙方涉及到土管部门应缴纳的相关费用由乙方负担，使用期满后，有偿使用协议另行协商。4、水电安装及水电费用由乙方承担。5、使用期间，所租土地如遇国家建设和地方政府用地需要，乙方必须无条件终止与甲方所签协议。乙方在所租场地范围内搭建的建筑物、水泥场地等不动产自行拆除，恢复原样，拆迁时不作任何补偿（注：乙方在租赁场地内搭建的临时彩钢板附房27间，约650m2）。6、遵章守纪，按经营规定依法经营，按时缴纳各种规费。乙方在租赁期内做好租赁地段范围内门前道路畅通及周围环境卫生工作，产生一切问题，由乙方自行负担。附：2017年租金调整为每亩12500元，合计支付25万元整。 常州市天盛钢管租赁站（以下简称天盛租赁站）于2012年5月16日成立，经营者为郭金堂，组成形式为个人经营。2008年4月开始，雨丰租赁站将其租赁的案涉土地中的2亩转租给郭金堂。郭金堂向雨丰租赁站实际缴纳租金并支付水电费。郭金堂、雨丰租赁站未签订书面租赁协议。郭金堂缴纳租金至2017年10月31日。郭金堂、雨丰租赁站对土地租赁期限没有约定。 常州元辰价格评估事务所有限公司（以下简称元辰公司）出具的常州市雨丰钢管租赁站部分设备设施价格评估报告，载明，价格评估基准日2017年5月27日，评估标的为雨丰租赁站部分设备设施，价格评估结果为：1.名称：下水道，评估单价：135元每米，数量275米，合价37167元。2.钢管及扣件运输费，评估单价120元每吨，数量4500吨，合价540000元。合计577167元。对此，本院对元辰公司进行调查，元辰公司陈述关于下水道部分275米，是针对雨丰租赁站所承租整个区域（大概20亩左右）。关于钢管及扣件数量，是针对评估时点现场所见而得，通过估算得到运输费。 江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司常州第一分公司（以下简称天圣公司）出具房屋评估结果汇总表、房屋评估补偿表、房屋装饰装修及附属设施核对表，载明：1号至5号房建筑面积合计363.04平方米，补偿价为86021元。房屋装饰装修及附属设施包括围墙（985平方米，金额98500元）、搪瓷水池、灶台、简易棚、铝合金窗、塑料窗、铝合金门、地砖、地砖板吊顶、石子地（12200平方米，金额244000元）、化粪池、白铁皮防盗门、门墩）。合计367729元。对此，本院对天圣公司进行调查，天圣公司陈述当时评估的北面进去的第一家雨丰租赁站，负责人是范文联，报告中1到5号房均为雨丰租赁站厂区（北面进入的第一家，土地面积4亩）范围内的，其他部分的房屋未进行丈量、评估。对于房屋装饰装修及附属设施部分，除了围墙、石子地部分也均为雨丰租赁站厂区范围内的，其他部分也没有进行丈量评估。围墙是西边200米左右的围墙、雨丰租赁站四周的围墙，石子地是整个厂区的（土地面积大概为20亩）。 2017年6月12日，东风村委（甲方）与雨丰租赁站（乙方）签订收购协议书及房屋收购补偿结算表，约定：被收购房屋所有权人雨丰租赁站，坐落红梅东风工业园，建筑面积363.04平方米；收购补偿方式为货币补偿，经甲乙双方协商确定收购补偿价格：甲方应付乙方1058742元。其中：（一）房屋价值的补偿：房屋评估金额86021元、装饰装修及附属设施评估金额367729元。小计453750元。（二）搬迁、临时安置费等的补偿：停产停业损失补偿27225元、各类移装费600元，小计27825元。（三）其他各类补助补贴：资产评估577167元；钢管及扣件运输费54000元；合计577167元），小计577167元。 2018年5月15日，常州市天宁区人民政府出具政府信息公开告知书载明，青龙街道东风村委东风民营工业园的征收部门为天宁区建设局，实施单位为青龙街道房屋征收与补偿中心。 审理中，东风村委陈述案涉约20亩土地及整个东风地区房屋一并与房屋征收部门签订了国有征收与补偿协议书，交由房屋拆除部门拆除。没有就案涉约20亩土地单独进行征收，征收的价格就是雨丰租赁站与东风村委签订的收购协议书的价格。 审理中，郭金堂陈述雨丰租赁站未经郭金堂允许，将郭金堂权属范围内资产进行处理，并出售给第三人，其从第三人处获得了相应利益，其行为侵犯了郭金堂的财产权，属于侵权行为。关于诉讼请求金额，雨丰租赁站应当从其与第三人签署的房屋收购补偿结算表当中的各项补偿，依据郭金堂所租赁的土地按比例受偿。郭金堂所经营的场地在整个承租面积的十分之一，简化诉请后，希望判决给郭金堂为结算金额的十分之一为211748.4元，原告诉讼请求金额即为105874.2元。 审理中，郭金堂陈述雨丰租赁站告知郭金堂国家要征用这块地，不能再租给你们了，不再收取租金，后面已经停水停电了，大概时间为2017年年底。雨丰租赁站停水停电后，郭金堂实际重新找了地方。雨丰租赁站陈述其知道案涉土地要被收购，也挨家挨户通知了该情况，通知早点搬迁，但郭金堂一直未搬迁，一直使用到2018年3月，2017年9月13日后就不收取原告水电费和租金了。 上述事实，有政府信息公开告知书、土地有偿使用协议、场地租赁转让协议、情况说明、卫星地图、水电费缴费凭证、场地费缴费凭证、收购协议书、房屋评估结果汇总表、房屋评估补偿表、房屋装饰装修附属设施核对表、房屋现场勘察图、雨丰租赁站部分设备设施价格评估报告书、询问笔录及当事人的陈述等证据证实。 本院认为，郭金堂与雨丰租赁站存在租赁关系，双方均无异议，本院予以确认。 《合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，雨丰租赁站将其中2亩土地转租给郭金堂，雨丰租赁站并未举证其对该空土地进行了装饰装修，故应为次承租人郭金堂对此进行装饰装修，同时应视为雨丰租赁站对此予以同意。双方为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。雨丰租赁站不再收取郭金堂的租金并告知了不再继续租赁的原因。郭金堂对其承租的2亩土地的装饰装修，双方对此如何处理未进行约定。即使该装饰装修仍有利用价值，考虑到本案为不定期租赁合同且郭金堂对该装饰装修已使用10余年，应考虑装饰装修费用在租赁期限内已摊销。郭金堂享有的权利也仅为拆除该装饰装修。 但雨丰租赁站与东风村委签订的收购协议，根据收购协议、评估报告及本院的调查等情况，雨丰租赁站将部分属于郭金堂的装饰装修出售给东风村委并因此收取利益，故雨丰租赁站应将该利益支付给郭金堂。对于收购协议、评估报告中未涉及的郭金堂方装饰装修部分（主要系建造的房屋等），考虑到双方为土地租赁合同纠纷，郭金堂存在可拆除装饰装修权利，但价值仅体现在拆除残值部分，该残值价值就远远低于建造该装饰装修价值，另外在双方租赁合同解除后，郭金堂亦未提出拆除该部分，故对于该部分考虑双方的过错，本院仅能予以适当考虑。根据收购协议约定的项目、评估报告中的围墙、石子路、下水道等部分系针对整个约20亩土地范围内的价值评估、双方的过错及上述分析等情况，本院综合酌情确定雨丰租赁站应向郭金堂支付39000元。对于郭金堂的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判决如下： 一、常州市雨丰钢管租赁站于本判决发生法律效力之日起十日内支付郭金堂39000元。 二、驳回郭金堂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费5150元，由郭金堂负担4368元，由常州市雨丰钢管租赁站负担782元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  朱加林 人民陪审员  吴晓娟 人民陪审员  陆齐炜 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  戴彦怡