湖南省醴陵市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0281民初2334号 原告：廖建新。 委托诉讼代理人：黄石，醴陵市某某法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，出庭诉讼。 被告：钟刚。 原告廖建新与被告钟刚租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖建新及其委托诉讼代理人黄石、被告钟刚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告廖建新向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的《门面租赁合同》;二、判决被告支付拖欠房租8800元给原告;三、判决被告立即腾退租赁门面给原告。本案在审理过程中，原告向本院申请将诉讼请求的第二项请求变更为要求被告支付所欠房屋租金至2020年8月份止13个月的房租20800元。事实和理由：原告系某某村村民，将分配自谋生计的地基于2018年4月建成门面出租。之后，原告将门面租给张某做夜宵生意，双方签订《门面租赁协议》，张某向原告交付了一年的租金。因其他原因，张某经营一个月之后在征得原告的同意下，将该门面转让给被告，原、被告重新签订了《门面租赁合同》。该合同第七条约定，被告未按约定期限交付租金，原告有权解除合同。后因被告未按约定向原告交付租金，原告向法院起诉。法院判决后，被告按判决内容给付了相应租金。但在之后的继续租赁期间，仍未按合同约定给付租金，该行为严重损害了原告的合法权益。现原、被告之间的租赁合同已经到期，故原告再次向法院起诉，要求被告交回门面并支付拖付的租金。 被告钟刚辩称，被告认为应通知租赁门面现在的经营者邹某某一起出面来解决原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告与案外人张某签订的《门面租赁协议》、原、被告签订的《门面房租赁合同》、醴陵市人民法院（2019）湘0281民初2534号民事判决书、门面地基协议作为证据，被告提交了短信记录截图作为证据，经庭审举证、质证，本院认为原告提交的证据符合证据规则的真实性、合法性、关联性，依法予以采信，并在卷佐证。被告为支持其抗辩主张提交了短信记录，但该证据只能证明邹某某曾多次要求原告来领取租金，不能证实原告收取了租金的事实，本院依法不予认定。 根据本院认定的证据，结合原、被告的诉、辩称事实和理由及其在庭审过程中的陈述，本院查明本案法律事实如下： 原告系失地农民。为解决原告的生计问题，1997年4月13日原告与醴陵市某某乡某某村某某村民组签订《门面地基协议》，约定某某组经乡村开会同意，对于某某综合服务部范围内的停车场，按全组人口平均8人一个门面的标准，分配地基给组民自己建筑营生。原告被分配给捌号门面地基，计宽4.25米，长14米。2018年4月，原告在该地基上建成门面进行出租。2018年5月2日，原告与张某签订《门面租赁协议》，约定原告将坐落于醴陵市城南大道XX-1，面积为120平方米的临街门面租赁给张某使用，租期从2018年5月2日起至2019年5月2日止，年租金3.6万元整。合同签订后，张某向原告交纳了一年的租金3.6万元。之后，张某在门面经营两个月后，经原告同意将门面转租给了被告，原、被告重新签订《门面房租赁合同》。合同的签署日期和租赁起始期限沿袭了原告与张某的协议约定，合同到期日为2020年5月2日，并对租赁的用途、租赁期限、双方的权利义务、合同的变更和解除条件均进行了约定，但未约定租金和租金的支付方式。2019年7月10日，因被告未按约向原告支付租金，原告向本院起诉，本院依法作出（2019）湘0281民初2534号民事判决书，结合合同履行地的门面租赁价格，酌情认定案涉门面每月租金为1600元，判令被告在判决生效后三日内向原告支付其欠付的两个月租金，共计3200元。之后，被告按照判决内容向原告支付了3200元租金。此后，至本案开庭审理前，被告继续在涉案门面经营，但未支付2019年7月3日至2020年8月2日止的租金。原告故向本院起诉，要求解除原、被告之间的《门面房租赁合同》，被告支付租金并腾退租赁门面给原告。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点是：1、原、被告签订的《门面房租赁合同》是否应当解除？2、被告是否应当立即腾退租赁房屋并支付门面租金20800元给原告？ 关于第一个焦点。本案中，原告出租给被告的门面未取得建设工程规划许可证，亦未提供证据证实该门面经批准建设，其与被告所签的《门面房租赁合同》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，故原、被告签订的《门面房租赁合同》对原、被告均无法律约束力，该合同无需解除。 关于第二个焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，原、被告签订的《门面房租赁合同》无效，被告占有使用原告的门面无合同约定及法律依据，依法应当向原告返还。原告要求被告腾退租赁门面的请求，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。虽然原、被告关于租金的约定不明，但2019年7月14日，原告因被告未付租金向本院起诉后，本院于2019年8月28日作出的（2019）湘0281民初2534号民事判决书，已认定案涉门面每月租金为1600元，据此判决被告向原告支付2019年6月至8月的租金3200元。被告亦根据该判决内容向原告支付了租金，故案涉门面的占有使用费的标准应为1600元/月。原告要求被告支付从2019年5月2日起至2020年8月共计15个月的租金，但应扣除经本院判决后被告已支付的3200元租金，故应支付这期间的占有使用费为20800元（1600元/月×15个月-3200元）。被告辩称其已将案涉门面转租给案外人邹某某经营，但未提供证据予以证实，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下： 一、被告钟刚自本判决生效后十五日内向原告廖建新支付2019年7月3日起至2020年8月2日止的门面租金20800元； 二、被告钟刚在本判决生效后十五日内腾退原告廖建新的位于醴陵市城南大道XX-1的门面； 三、驳回原告廖建新的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费320元，减半收取160元，由被告钟刚承担。 如义务人未自觉履行义务，权利人可自期限届满之日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 审 判 员 张华生 二〇二〇年十月九日 法官助理 唐 慧 书 记 员 陈 亮 附本判决所适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。