河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12580号上诉人（原审被告）：赵瑞红，女，汉族，1977年5月20日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：辛海峰，男，汉族，1977年7月26日出生，住河南省荥阳市。系赵瑞红丈夫。被上诉人（原审原告）：河南省美景之州地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区枫香街与紫竹路交叉口向南100米路西。法定代表人：梁俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：薄菊梅，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟昂，北京观韬中茂（郑州）律师事务所律师。上诉人赵瑞红因与被上诉人河南省美景之州地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初5351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法独任进行了审理，本案现已审理终结。赵瑞红上诉请求：依法对河南省荥阳市人民法院(2020)豫0182民初5351号判决书予以改判。事实与理由:一、一审法院判决上诉人承担违约金、律师费、保全费等失共计155944.7元，上诉人仅认可违约金52730.3元及保全费5000元，共计57730.3元。被上诉人主张中原区法院扣划1054606.57元与货款金额975000元之间的差额部分79606.57元由上诉人承担，上诉人不认可，该部分差额法院应详细查明，且被上诉人自2016年便得到了上述975000的银行贷款资金，该笔资金几年来的占用期利息已远远超出79606.57元。被上诉人主张的维修基金7881元，在涉案房屋重新出售后，该笔资金由新的买受人承担，被上诉人并无实际损失;被上诉人系企业法人，其主张的律师8000元，应提供对应的流水账和记账凭证，否则涉嫌虚假诉讼;被上诉人主张的案件受理费7057元，法院已判决上诉人承担了5348元。上诉人认为在已支付首付款325287元的情况下，扣除57730.3元后，被上诉人还应退还267556.7元及首付款325287元，自2015年12月24日至2020年9月11日的资金占用期间的利息(利息按银行同期存款利息计算，暂计算为61804.53元)。荥阳法院判决被上诉人退还原告购房款155944.7元，一是认定错误，二是计算明显存在错误。二、判决书已查明涉案房屋因涉及其他执行案件被多次查封，荥阳法院判决上诉人于判决生效之日起二十日内协助被上诉人办理《商品房买卖合同》的备案撤销手续、预告登记撤销手续，上诉人认为即便上诉人配合，但在未解除查封的情况下也无法在二十日内办理上述手续。被上诉人应在其他执行案件中通过执行异议程序来解决上述问题，故上诉人认为该判决项不合法也不合理。除上述意见外，上诉人还认为涉案房产的价值较购买时有较大的升值，在解除合同的情况下，房产升值部分的收益应返还给上诉人或冲抵上诉人所承担的违约金。综上所述，一审判决认定的部分事实错误，请求二审法院查清事实，依法予以改判。河南省美景之州地产开发有限公司辩称：一、因上诉人逾期还贷导致被上诉人被中原区人民法院划扣1054606.57元，该金额包含两部分，首先是贷款金额975000元，其次是因上诉人逾期还贷所产生的利息、罚金、违约金等金额，而该部分金额是因上诉人违约行为所产生，被上诉人对此并无过错。根据债权债务的相对性以及合同约定，理应由上诉人向银行来承担该部分金额。因此被上诉人要求上诉人承担此部分损失具有合同依据以及法律依据。此外，本案律师费在一审开庭前已经实际产生，且被上诉人在一审法庭已提交委托代理合同、律师费发票、律师费支付凭证。因此上诉人的上诉请求缺乏事实依据。案涉房屋已办理合同备案登记手续以及预告登记手续，虽然案涉房屋已被荥阳法院多轮查封，导致目前无法办理前述手续，但在合同解除的前提下，上诉人配合被上诉人办理前述手续是其应尽的义务，否则即使其他多轮查封被解除，被上诉人依然无法处置房屋，且目前上诉人正在积极与其他另案债权人沟通处理此事，因此上诉人的诉请缺乏依据。二、本案中上诉人应退还被上诉人的款项性质系购房款而非借款。因此上诉人主张被上诉人支付利息缺乏事实依据及法律依据，应当依法予以驳回。三、关于上诉人要求被上诉人将房屋增值部分退还上诉人或者冲抵违约金，该诉讼请求不具有合理性以及合法性。首先，对于案涉房屋是否增值以及增值多少应当由上诉人进行举证。不能仅凭上诉人主观意识以及市场趋势便认为该案涉房屋已经增值。其次，若按照上诉人的思路，该案涉房屋存在较大增值，那么在扣除被上诉人损失后，不排除出现剩余应退款项，超过被上诉人已收首付款的可能。此种情形显然有悖公平原则。因此，请求二审法院维持原判，维护被上诉人的合法权益。河南省美景之州地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2015年12月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GX150××××****）；2.被告向原告支付违约金57214.92元；3.被告配合原告办理《商品房买卖合同》信息备案撤销手续，以及预告登记撤销手续；4.被告偿还原告因承担连带保证责任支付的款项969744.47元及补偿金（按日万分之五的标准自2019年9月24日起算，具体以被告实际偿还日为准），并从被告向原告已付房款中予以抵偿；5.被告向原告支付律师费8000元；6.被告承担本案诉讼费用。后原告变更诉讼请求为：1.依法判令解除原、被告于2015年12月24日签订的商品房买卖合同，合同编号为GX150××××****。2.依法判令被申请人配合申请人办理商品房买卖合同信息备案撤销手续以及预告登记撤销手续。3.依法判令原告代被告垫付的款项，即因被告违约产生的违约金、诉讼费、律师费等损失，共计171776.8元，从原告应退首付款中予以扣除。4.依法判令本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月24日，原告作为出卖人与被告赵瑞红作为买受人签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议（附件四）各一份，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：高新技术产业开发区红叶路102号19幢2单元3层20号房，……第四条计价方式与价款……1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10723.13元……第六条付款方式及期限……3、其他方式约定金额：325287元，付款方式：现金，约定付款时间：2015-12-24，交纳比例：25.02%；约定金额：975000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2016-1-8，交纳比例：74.98%……第二十一条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，按下述第2中方式解决……2、依法向人民法院起诉……”。原告为被告银行贷款提供担保。该合同还约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。买受人没有按约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成严重违约。出卖人有权选择立即解除合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。合同签订后，被告支付首付款325287元，后因被告未按时、足额偿还银行贷款，导致原告承担担保责任，被河南省郑州市中原区人民法院于2019年9月24日、2020年4月10日从原告账户共计划扣执行款1054606.57元。另涉案房屋未办理产权过户登记手续，现尚登记在原告名下。因被告赵瑞红与其他案外人存在债务纠纷，涉案房屋已被该院预查封，并进入了执行程序，曾在房屋拍卖过程中流拍。一审法院认为，本案《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，该合同依法成立后生效，当事人应按该合同的约定履行自己的义务。赵瑞红逾期付款超过90日，按合同约定，河南省美景之州地产开发有限公司要求解除涉案《商品房买卖合同》及补充协议，予以支持。合同解除后，赵瑞红应履行附随义务，配合河南省美景之州地产开发有限公司办理该商品房买卖合同等的备案注销手续，故对河南省美景之州地产开发有限公司的相应请求予以支持。原告要求被告支付违约金62221.79元，根据《商品房买卖合同》第七条第二款，被告支付的违约金数额应为52730.3元（1054606.57元×5%），故对原告要求被告支付违约金、律师费、保全费等共计155944.7元的诉讼请求，该院予以支持，请求多余部分不予支持。合同解除后，该款从被告支付的首付款中扣除后，剩余房款155944.7元，原告应返还被告。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南省美景之州地产开发有限公司与被告赵瑞红于2015年12月24日签订的《商品房买卖合同》；二、被告赵瑞红于判决生效之日起二十日内协助原告河南省美景之州地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：GX150××××****）的备案撤销手续、预告登记撤销手续；三、原告河南省美景之州地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告购房款155944.7元；四、驳回原告河南省美景之州地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7057元，由被告赵瑞红负担5348元，由原告河南省美景之州地产开发有限公司负担1709元。本院二审期间，当事人未向法庭提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，具有法律约束力，各方当事人均应依约全面履行自己的义务。因赵瑞红逾期偿还银行贷款，造成银行提起诉讼要求赵瑞红归还贷款本金及支付逾期利息、罚息、复利等，并要求河南省美景之州地产开发有限公司承担连带保证责任，该案件生效后，郑州市中原区人民法院从河南省美景之州地产开发有限公司的账户共划扣执行款1054606.57元。根据合同约定，河南省美景之州地产开发有限公司请求解除合同并要求赵瑞红支付违约金及律师费、保全费等损失的诉请理由成立，应予以支持。合同解除后，赵瑞红应履行相应的附随义务，一审法院判决赵瑞红协助河南省美景之州地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》的备案撤销手续、预告登记撤销手续，并无不当。一审中，河南省美景之州地产开发有限公司并未提供产权登记费60元、维修基金7881元损失的相关证据，一审判决认定该部分损失缺乏事实根据，处理不当，应予以纠正。综上所述，赵瑞红的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定部分事实有误，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初5351号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初5351号民事判决第四项；三、变更河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初5351号民事判决第三项为：河南省美景之州地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还赵瑞红购房款163885.7元；四、驳回原告河南省美景之州地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7057元，由赵瑞红负担5248元，由河南省美景之州地产开发有限公司负担1809元。二审案件受理费6240元，由赵瑞红负担6040元，由河南省美景之州地产开发有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判员 周 金二〇二〇年十月二十六日书记员 田宇恒