安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖02民终2767号 上诉人（原审被告）：周钢，男，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：王**，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晏，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：芜湖市第二人民医院，住所地安徽省芜湖市九华山路。 法定代表人：孙礼侠，该医院院长。 委托诉讼代理人：孙国安，男，该医院职工。 委托诉讼代理人：汪枫，安徽弘律律师事务所律师。 原审被告：芜湖镜湖天地商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区镜湖东路。 法定代表人：施昂，该公司董事长。 上诉人周钢因与被上诉人芜湖市第二人民医院（以下简称市二院）、原审被告芜湖镜湖天地商业管理有限公司（以下简称镜湖天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初4015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周钢上诉请求：1.撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初4015号民事判决第一项，改判周钢和镜湖天地公司支付市二院欠付租金979000元，并以所欠租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付自2019年12月30日起至实际给付之日止的利息损失；2.撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初4015号民事判决第二项，改判支付市二院律师代理费12000元；3.本案一、二审诉讼费用由市二院承担。事实与理由：1.根据《芜湖市人民政府关于应对疫情支持企业发展的政策意见》（芜政【2020】11号），受疫情影响导致生产经营遇到困难的中小企业，承租国有资产经营用房的，免收6个月租金。2.案涉承租房屋因市政工程施工封路近3个月无法正常经营使用。市二院应考虑周钢和镜湖天地公司作为中小企业的不易，支持政府民生工程。3.一审判决律师代理费15000元过高。4.对公平公正原则的理解应用不应停留在表面。本案市二院作为国有单位处于强势地位，故法院判决应考虑周钢和镜湖天地公司的经营困难。 市二院辩称，1.周钢在上诉中表达的镜湖天地公司意见属于无权代理。2.周钢主张减免租金的理由不能成立。（1）根据案涉合同规定，周钢应当在2019年8月3日至2019年9月3日之间支付第二个租赁合同年度的房租租金，但其未履约，构成迟延履行。（2）周钢拖延支付租金与疫情无因果关系，不构成《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，一审判决免除其3个月房租违反法律规定。（3）周钢和镜湖天地公司主张因道路改造的原因要求减免租金理由不成立。（4）镜湖天地公司和周钢向市二院出具的承诺函，属于单方法律行为，市二院表示接受，即三方就案涉租金债务履行方式达成了一致意思表示，镜湖天地公司应承担连带责任。3.市二院在一审提交了法律顾问合同，收费明显低于安徽省物价局关于律师收费管理办法的相关规定，一审酌减无法律依据。 镜湖天地公司二审未作答辩。 市二院向一审法院起诉请求：1.判令周钢和镜湖天地公司连带支付房屋租金2058000元；2.判令周钢和镜湖天地公司连带支付以2058000为基数，根据LPR一年期贷款利率计算至实际支付之日止的利息损失；3.判令周钢和镜湖天地公司支付实现债权的律师费2万元。 一审法院审理查明：2018年9月3日，市二院（甲方）与周钢（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将其所有的位于芜湖市镜湖区镜湖东路2号门面房（面积5191.35㎡）出租给乙方使用；2.租期5年，自2018年9月4日起至2023年9月3日止；3.租金按合同年度支付，每个合同年度的租金为全部合同年度总租金（10790000元）的平均值即2158000元，第一个合同年度租金自本合同生效之日起5个工作日内，一次性支付至安徽长江产权交易所指定账户，以后合同年度的租金在上一个合同年度结束前一个月内支付至甲方即市二院指定账户；4.乙方向安徽长江产权交易所指定账户缴纳本合同履约保证金50万元等；5.乙方未按本合同约定支付租金时，甲方有权单方解除合同并要求乙方向甲方按本合同约定的履约保证金金额支付违约金，给甲方造成损失的，还应承担赔偿责任；6.本合同争议过程中，违约方应承担守约方为维护合法权益所支付的诉讼费、律师费等全部费用。合同签订后，周钢支付第一年度租金2158000元及保证金500000元，市二院将房屋交付周钢使用。2019年11月11日，市二院向周钢发出《告知函》，载明：“由于你所承租的我院镜湖东路2号门面房至今房租拖欠未交，根据院办公室第39次会决议，本月10日前未能缴付，我院将于本月12日进行断电处置。”2019年11月12日，镜湖天地公司出具《承诺函》，载明“兹有贵院镜湖东路2号门面房承租户周钢，因装修工期延长，恳请贵院考虑到我方的实际困难，将房租支付时间延期到2019年11月30日支付”。2019年12月23日，市二院再次出具《情况说明》，载明：“周钢承诺本周内缴纳房租，本着和谐合作的原则，断水断电15分钟后，给镜湖东路2号门面房重新送电送水，如果一周内周钢仍没有兑现承诺，我部门将起诉周钢”。2020年1月7日、1月8日，周钢分别转账支付租金5万元，合计10万元。因周钢和镜湖天地公司未能依约支付2019年9月4日至2020年9月3日的剩余租金，故成讼。另查明，1.周钢原系镜湖天地公司的股东。2.租赁房屋由镜湖天地公司使用，部分用于经营酒店，部分用于经营药房。3.租赁房屋的性质为国有资产类经营用房。4.2020年2月5日，芜湖市人民政府发布《芜湖市人民政府关于应对疫情支持企业发展的政策意见》（芜政〔2020〕11号），“……二、（五）减免中小企业房租。受疫情影响导致生产经营遇到困难的中小企业，承租国有资产经营用房的，免收6个月租金……”。2020年3月14日，皖市监发〔2020〕18号《关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的若干措施》规定：“对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的个体工商户，免收2020年2月、3月、4月房租”。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力。镜湖天地公司虽未签署房屋租赁合同，但租赁房屋实际由镜湖天地公司使用，其在2019年11月12日出具《承诺函》中表明愿意支付租金，且庭审中亦表示愿意支付租金，故周钢和镜湖天地公司应当共同支付2019年9月4日至2020年9月3日的剩余租金。结合新冠××疫情对周钢和镜湖天地公司经营的实际影响，同时结合政府相关政策规定，对其中的2020年2月、3月、4月房租（2158000÷12×3=539500）予以免除。故周钢、镜湖天地公司应支付市二院2019年9月4日至2020年9月3日的租金合计1518500元（2158000-539500-100000）。现市二院主张以2058000为基数，根据LPR一年期贷款利率计算自2019年9月4日起至实际支付之日止的利息损失，虽合同约定“在上一个合同年度结束前一个月内支付租金”，即2019年9月3日之前，但事后双方多次协商，且市二院于2019年12月23日出具的《情况说明》表明同意再宽限一周，故其主张的利息损失应以所欠租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付自2019年12月30日起至实际给付之日止。另市二院主张周钢和镜湖天地公司支付律师费2万元，因租赁合同约定违约方承担律师费，且镜湖天地公司同意支付律师费，结合本案的标的，酌定周钢和镜湖天地公司共同支付律师费15000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、周钢、镜湖天地公司于本判决生效之日起十日内支付市二院欠付租金1518500元，并以所欠租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付自2019年12月30日起至实际给付之日止的利息损失；二、周钢、镜湖天地公司于本判决生效之日起十日内支付市二院律师代理费15000元；三、驳回市二院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11682元，由市二院负担3000元，周钢、镜湖天地公司负担8682元。 二审期间，周钢向本院提交：1.《关于申请镜湖东路2号门面房通水、通电等设施的请示报告》复印件1份；2.《房屋租赁合同》复印件1份；3.房屋照片若干张；以上证明市二院移交的房屋不符合合同约定的通水通电情形，房屋租金应予扣减。市二院对此质证，上述证据均当庭收到。1.对请示报告的真实性不予认可。该报告落款日期为2020年10月12日，与本案无关。落款盖章主体为芜湖镜之湖商业管理有限公司，该公司不是本案当事人。2.认可租赁合同真实性。3.不清楚案涉房屋内部状况，不发表意见。本院对周钢提交的上述请示报告和房屋照片的真实性、合法性、关联性均不予认证，对房屋租赁合同的真实性、合法性和关联性予以认证。 本院二审查明事实同一审查明一致，本院对其予以确认。 本院认为，一、关于周钢欠付市二院房屋租金金额。本案中，周钢与市二院对双方签订的案涉《房屋租赁合同》真实性均无异议，镜湖天地公司一审亦当庭表示愿意支付租金，故周钢和镜湖天地公司应依照合同约定支付房屋租金。现因周钢未能如约缴齐房屋租金，违反了合同约定，市二院要求周钢和镜湖天地公司支付欠付租金及相应利息损失于法有据。按照合同约定，2019年9月4日至2020年9月3日年度的房屋租金应在上一年度合同到期（2019年9月3日）前一个月支付，但一审综合考虑合同签订主体和案涉房屋经营在2020年租赁年度内受疫情影响，结合政府相关政策规定，判决免除3个月房租并无不当。 二、关于律师费。案涉合同明确约定了违约方应承担守约方支付的律师费，故一审结合本案代理情况，酌定周钢和镜湖天地公司应共同支付市二院律师代理费15000元并无不妥。尽管市二院辩称代理费酌定15000元无法律依据，但市二院在一审判决后并未提出上诉，视为对一审判决内容的认可。 三、本案合同是周钢和市二院双方真实意思的表示，周钢并未举证证明该房屋租赁合同签订和履行过程中存在有违公平原则的情形，故对周钢该项上诉主张不予支持。 综上，周钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13710元，由上诉人周钢负担。 本判决为终审判决。 审判长  王利民 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二〇年十月十五日 法官助理唐红莹 书记员高佳 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。