安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0111民初4690号 原告：陶学明，男，1973年4月24日出生，户籍地安徽省庐江县，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：傅成林，安徽原声律师事务所律师。 原告：吴丽娟，女，1974年9月30日出生，户籍地安徽省庐江县，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：傅成林，安徽原声律师事务所律师。 被告：合肥粤泰置业有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道**服务中心办公楼1-901等**房（**），统一社会信用代码913401000787007950。 法定代表人：钱永华，董事长。 委托诉讼代理人：李国勇，男，该公司职员。 原告陶学明、吴丽娟诉被告合肥粤泰置业有限公司（以下简称粤泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案受理。2019年3月21日，本院作出一审判决，被告粤泰公司不服判决，提出上诉。2019年12月25日，安徽省合肥市中级人民法院裁定撤销原判决，发回本院重审。2020年4月3日，本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陶学明及其与吴丽娟的共同委托诉讼代理人傅成林，被告粤泰公司的委托诉讼代理人李国勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶学明、吴丽娟共同诉称：2014年10月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于合肥市滨湖新区的房产，总房款为2094505元。合同签订后，原告依约交纳了房屋的首付款并办理按揭贷款。在销售该房产时，被告销售人员向原告及原告陪同人员出示了房屋分层图（图中商109／商109上室均系一个商业整体，中间并无承重墙），介绍了该房产的坐落位置、面积大小、每平米单价以及五年返租等促销政策，并告知原告所购商109／商109上室均系一个商业整体，被告公司与原告均在房屋分层图上签字盖章确认，房屋分层图亦作为购房合同的组成部分。由于是期房，原告只能依据被告提供的房屋分层图及宣传来判断房屋的内部结构。2017年4月初，被告通知原告交房，原告在验房时发现，在房屋中间多了一堵承重墙，将原本的整体分隔成不规则的两部分。原告对此不能接受，与被告公司多次协商无果。无奈，原告至规划部门调取了该房产的施工图纸后，才知悉在规划中该房产就有一承重墙，规划图纸的时间为2014年4月。原告认为，被告公司在订立合同时故意隐瞒实情，利用双方信息不对等的优势，欺骗原告签订合同，导致原告合同目的和利益严重减损，严重损害了原告的合法权益。请求判令被告赔偿原告因违约实际支付的房屋内部结构改变致使严重影响房屋正常商业使用，由此导致商业价值减少的损失481700元；判令被告赔偿原告因本案产生的差旅费、住宿费、律师费等费用20000元；判令被告赔偿原告因本案鉴定支出的鉴定费8000元；本案诉讼费用由被告承担。 被告粤泰公司辩称：一、被告已履行了告知义务，且在与原告签订的《商品房买卖合同》履行过程中没有任何违约行为。原告是到现场实地查看，确认好商铺后才购买的。被告在销售涉案房屋时已经根据相关户型图对原告进行了告知，经代理公司销售员证实，其在销售房屋时把具有承重墙的图纸展示给原告，并应原告的要求，带其前往施工现场查看，当时涉案房屋主体结构已施工完毕，原告在现场确认了承重墙存在的事实。被告在与原告签订的《商品房买卖合同》履行过程中没有违约行为，根据合同第八条约定，出卖人将具备取得《建设工程规划许可证正本》的房屋交付给买受人。涉案房屋于2017年4月17日取得《建设工程规划许可证正本》，且通过了相关部门的竣工验收取得《建设工程竣工验收备案表》，房屋已达到合同约定的交付条件。二、原一审判决中的司法鉴定报告支持原告的诉请有违事实，违反公平原则。原告与合肥恒大商业运营管理有限公司签订了委托代管服务合同，约定房屋以5年返租的形式返款，返款总额占到房价的45%，总金额为942492元，若再扣除鉴定报告赔偿差价损失481700元，原告仅支付了670313元房款，折合每平米仅6934元，被告损失达到1424192元。根据相关报告，涉案商铺建造成本单价已达6000元/平方米。三、原一审判决中由安徽中信房地产土地资产评估有限公司做出的《评估报告》不符合法律规定，不可作为法院裁判的依据。四、原一审判决对司法鉴定过度依赖，以鉴定结论作为唯一定案依据和标准，导致判决背离事实，损害了被告的合法权益。综上，被告认为原告诉请有违事实和公平原则，损害了被告的合法权益，请求法院依法驳回原告的诉请。 经审理查明：2014年9月8日，原告陶学明、吴丽娟与被告粤泰公司签订一份《恒大中心楼宇认购书》，约定：甲方（出卖人）粤泰公司，乙方（买受人）陶学明、吴丽娟，乙方认购甲方恒大中心6栋住宅底商幢-109单元，该商品房建筑面积96.67平方米，其中套内建筑面积94.15平方米，单价为21666.55元／平方米，总金额为2094505元，乙方同意签署本认购书时支付5万元定金；乙方选择按揭付款，乙方于2014年12月前支付首期房款1004505元，同时签署《商品房买卖合同》，余款即104万元，由银行提供按揭贷款，乙方需在2014年9月12日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。2014年9月22日，原、被告再次签订一份《恒大中心楼宇认购书》，双方约定乙方支付首期房款1554505元，余款49万元办理按揭贷款，该认购书其它内容均与2014年9月8日的认购书相同。原告在签订认购书的同时向粤泰公司交付5万元定金。2014年10月7日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人粤泰公司，买受人陶学明、吴丽娟，买受人购买位于合肥市滨湖新区恒大中心6幢1层商109／商109上商品房，该房屋建筑面积96.67平方米，单价为21666.55元／平方米，总金额为2094505元；买受人采取按揭方式付款，首付房款1604505元，应在2014年10月7日前支付给出卖人，剩余房款49万元办理按揭贷款；出卖人应在2017年3月30日将取得《建设工程规划许可证正本》，并符合本合同约定的商品房交付买受人。该合同附件一为房屋平面图。合同签订后，原告向被告支付首期房款1604505元，并办理了49万元银行按揭贷款申请手续，由银行将49万元直接支付被告。2014年10月21日，原、被告办理了涉案房屋《合肥市商品房网上认购备案单》。此后，两原告（甲方）与合肥恒大商业管理有限公司（乙方）签订《合肥恒大中心委托代管服务合同》，约定甲方选择10年返租形式认购涉案商铺，代管期限为10年，自2016年1月1日至2025年12月31日；乙方保证前5年租金如下，2016年1月1日至2016年12月31日，每季度租金为36651元，2017年1月1日至2017年12月31日，每季度租金为41889元，2018年1月1日至2018年12月31日，每季度租金为47124元，2019年1月1日至2019年12月31日，每季度租金为52362元，2020年1月1日至2020年12月31日，每季度租金为57597元；乙方将代收的每季度租金，在下季度首月的15日将本季租金通过转账一次性支付给甲方，后5年可选择由乙方统一经营，并按市场租金收益90%给予甲方，市场租金收益10%给予乙方。2017年4月，被告通知原告办理房屋交接手续，原告在收取房屋时发现涉案商品房内有承重墙，该承重墙将商铺隔为面积不等的两部分，原告对此不能接受，双方就涉案房屋发生纠纷。 在本案审理过程中，双方当事人对涉案房屋有无承重墙的价值是否减少以及减少金额争议较大，经原告申请，本院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉案房屋有无承重墙的商业价值差额进行鉴定，鉴定基准日为双方签订涉案房屋买卖合同之日即2014年10月7日。2018年12月7日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司作出《房地产估价报告》，估价结果为：位于合肥市滨湖区交口恒大中心**商109／商109上有无承重墙的市场价值在价值时点的差额为48.17万元。原告预付鉴定费8000元，被告支付鉴定人员出庭费用1000元。 另查明：截止2020年5月，合肥恒大商业管理有限公司已按《合肥恒大中心委托代管服务合同》约定返还原告租金收益769701元。 上述事实，有原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、《合肥市商品房网上认购备案确认单》、照片、建筑施工图纸、中国农业银行卡交易明细清单、车票、住宿费发票、委托代理合同、律师费发票，被告提交的《建设工程规划许可证》、竣工验收备案表、户型图，《合肥恒大中心委托代管服务合同》，以及《房地产估价报告》、证人证言、原、被告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：原告陶学明、吴丽娟与被告粤泰公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按照约定全面履行。根据《商品房买卖合同》及附件一房屋平面图等内容看，涉案房屋并无双方争议的承重墙；该房屋规划施工图纸中虽标注了有承重墙，但被告在合同及附件中并未载明。被告陈述在签订合同前，原告已去涉案房屋现场查看了商铺的户型、结构，原告称因涉案房屋尚未建成，施工工地封闭，只能在围栏外看见房屋位置，未能进入内部查看房屋结构。被告所举证据不足以证明其关于原告已经了解商铺内部结构的主张，其与原告签订《商品房买卖合同》时未履行告知、提示义务，违反了诚实信用原则；同时从被告提交的商104/商104上、商105/商105上、商110/商110上等其他房屋价格来看，与原告购买的商109/商109上房屋价格相当，说明被告在向原告出售涉案房屋时并未将承重墙可能影响到房屋价值贬损的因素计算到房屋出售价格中。两原告在决定购买价值达200余万元的商品房前，未实地了解商品房的户型、结构等基本情况，即签订《商品房买卖合同》，显然也未尽到注意义务。经鉴定，恒大中心6幢商109/商109上房屋有无承重墙在双方签订合同时的价值时点的价值差额为481700元，被告应按其履行合同的过错责任比例予以赔偿。另，本案原告房屋合同价款为2094505元，合肥恒大商业管理有限公司在与原告签订《合肥恒大中心委托代管服务合同》时，是依据该商铺的合同价款、面积、位置等约定租金收益标准，且合肥恒大商业管理有限公司已按约定支付原告租金收益769701元。综上，被告在签订合同时未明确告知原告涉案房屋存在承重墙及其对房屋户型、结构的影响，而原告在签订合同时也未尽到基本注意义务，同时考虑到合肥恒大商业管理有限公司系按该房屋合同价款支付原告租金收益等因素，本院确认被告应按评估价格481700元的70%赔偿原告房屋贬值损失，即被告赔偿原告337190元。原告关于被告支付差旅费、住宿费、律师费20000元的请求，无合同约定，也不能证明与本案的关联性，本院不予支持。被告申请鉴定人员出庭费用1000元，由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告合肥粤泰置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陶学明、吴丽娟签订合同时的房屋差价损失337190元； 二、驳回原告陶学明、吴丽娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7884元，由原告陶学明、吴丽娟负担2365元，被告合肥粤泰置业有限公司负担5519元；鉴定费8000元，由原告陶学明、吴丽娟负担2400元，被告合肥粤泰置业有限公司负担5600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  方业泉 人民陪审员  强 华 人民陪审员  谢金花 二〇二〇年九月三十日 书 记 员  何佩佩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。