江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2465号上诉人（原审原告）：盛成青，男，1985年11月28日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：金菊，江苏苍梧律师事务所律师。委托诉讼代理人：任舒晴，江苏苍梧律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：董志翠，女，1952年6月15日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：胡广德，连云港市老龄协会法律服务中心法律工作者。被上诉人（原审第三人）：连云港世华房地产经纪有限公司，住所地连云港市海州区盐河南路新贵都临街门面**。法定代表人：孙万娟，该公司总经理。上诉人盛成青、上诉人董志翠因与被上诉人连云港世华房地产经纪有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2020）苏0706民初1198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛成青上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求，并由董志翠承担本案诉讼费用及律师费用。事实与理由：1.一审认定事实错误，董志翠是房屋买卖合同的相对方，实际收取了定金。虽然董志翠辩称已经将收取的定金还给世华公司，但按照合同约定和法律规定，董志翠返还定金的对象应当为盛成青。一审以董志翠已经向世华公司返还定金3万元而未支持盛成青要求董志翠返还定金3万元的诉讼请求，没有法律和事实依据。2.一审擅自调整双方合同约定的违约金数额，属于滥用自由裁量权。《房屋买卖居间合同》第七条第4项明确约定，如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方支付本合同第二条所确定的房屋转让价的百分之五作为违约金。盛成青购买涉案房屋是为了给孩子上学作为学区房使用。董志翠擅自违约，给盛成青造成了难以弥补的损失，而双方在合同中约定违约金仅为房屋转让价的百分之五，并不存在过高情形，且董志翠也未举证证实双方约定的违约金过高，一审在此情形下擅自调整违约金数额，不仅违反了违约金的设立宗旨，更是对董志翠违约行为的纵容。3.一审已经确认董志翠违约，并应当支付违约金，但却判决盛成青承担740元诉讼费，没有事实和法律依据。董志翠二审辩称：1.一审没有支持董志翠返还3万元定金符合客观事实，合情合法。合同第四条约定盛成青应在签订合同时支付3万元作为定金转交世华公司保管（待产权过户交易完毕后，由世华公司转交董志翠），盛成青仅把3万元定金交给世华公司，房款一分未付，房屋也未过户，在董志翠拒绝的情况下，世华公司违反合同约定把22000元转给董志翠，董志翠立即把22000元定金退给世华公司。2.一审适当调整违约金数额符合法律规定。盛成青称一审擅自调整合同约定的违约金数额属于滥用自由裁量权的观点是错误的，盛成青在本案中没有任何损失，约定的违约金远远高出盛成青的损失，盛成青也举不出损失的任何证据，一审适当调整违约金是正确的，又因合同是盛成青与世华公司恶意串通、欺诈董志翠订立，合同自始至终无效。应依法驳回盛成青的上诉请求。董志翠上诉请求：撤销一审判决，改判驳回盛成青的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实有误，涉案房屋买卖居间合同应为无效合同。一审判决在本院认为中称“买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法成立且有效，对双方当事人有约束力”是错误的，不符合客观事实，该合同是盛成青和世华公司恶意串通，瞒着董志翠在房屋转让价处填上68万元，董志翠根本没有同意按68万元将涉案房屋卖给盛成青，晚上回到家后才发现房屋价格是68万元，当时就打电话给世华公司，问他们不经其同意为什么在合同中写房屋售价68万元。董志翠登记的是75万元至80万元，68万元是不会卖的。庭审中董志翠同意69万元卖给盛成青，盛成青不同意，双方在2020年3月10日签订的《房屋买卖居间合同》是无效合同，自始至终都无效，因此不存在违约金和律师费用。盛成青二审辩称：涉案房屋买卖居间合同是双方在自愿平等协商一致的基础上，买卖双方针对房屋的交易价款已经达成一致意见，在中介公司的见证下签订上述买卖合同。根据我方提交的相关录音以及世华公司的工作人员的陈述，董志翠在签订房屋买卖合同以后，其以女儿不同意等理由拒绝履行合同，董志翠在诉讼之前从未向盛成青或世华公司称其对房屋买卖合同中约定的68万元是不知情的。在一审诉讼时董志翠才声称买卖合同中的68万元价款是世华公司伙同盛成青签订的虚假合同，并声称其在签订合同时并不知晓房屋转让款为68万元，结合一审双方的证据足以证实董志翠的上述陈述明显是虚假的，其是在为其不履行合同义务找借口，因此一审判决双方签订的房屋居间合同合法有效具有法律与事实依据，请求驳回董志翠的上诉请求。盛成青向一审法院提出诉讼请求：判令董志翠返还定金3万元，向盛成青支付违约金34000元，并承担本案诉讼费及律师费6000元。一审法院认定事实如下：2020年3月10日，盛成青（乙方、购买方）与董志翠（甲方、出售方）、世华公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，主要约定：1、甲方自愿将坐落于连云港市海州区某路8号楼西单元601室的房屋出售给乙方。2、房屋所有权人董志翠。甲方保证房屋一切情况介绍属实，承诺和保证房屋无任何权属和经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，同时保证已将房屋的房屋状况充分告知乙方，如甲方未履行房屋权属状况的告知义务而导致乙方重大误解并造成该损失的，由甲方承担相应违约责任。3、经甲、乙双方协商一致，同意该房屋转让价格为人民币68万元。4、乙方应在签订本合同时，支付人民币3万元，作为定金，转交丙方保管（待产权过户交易完毕后，由丙方转交甲方）。5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方支付本合同确定的房屋转让价的5%作为违约金。6、在诉讼过程中，诉讼费、律师费等相关费用由违约方承担。合同还对其他事项进行了约定。涉案房屋权属证书上登记所有人：董志翠，不动产证号：苏（2019）连云港市不动产权第xxxx号。同日，董志翠出具3万元定金收条及由第三人世华公司代收3万元定金的凭证。后董志翠向世华公司表示不再出卖涉案房屋。另查明，盛成青为本次诉讼支出律师费6000元。盛成青向董志翠支付的3万元定金在世华公司处。一审法院认为，盛成青与董志翠的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，合法成立且有效，对双方当事人均有约束力。盛成青按约向董志翠支付3万元定金，董志翠已明确向盛成青表明拒绝履行合同，构成违约，故盛成青向董志翠主张违约金及律师费的诉求，符合法律规定，依法予以支持。关于违约金的数额问题，董志翠辩称合同约定的违约金过高，一审法院认为，违约金以补偿性为主，惩罚性为辅，因盛成青未举证证明其损失，故一审法院酌定违约金在房屋转让价5%的基础上酌减20%（68万×5%×80%=27200元）。关于盛成青向董志翠主张返还3万元定金的诉求，经庭审查明，董志翠在拒绝履行合同后已将3万元定金退给世华公司，故盛成青向董志翠主张返还3万元的诉求无事实依据，一审法院依法不予支持。董志翠称盛成青和世华公司存在恶意串通损害其合法权益的答辩意见，因其未向法院举证，一审法院依法不予采信。关于董志翠辩称盛成青既要求返还定金又主张违约金，不符合法律规定，根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，盛成青选择适用违约金条款符合法律规定。关于董志翠辩称涉案房屋已赠与其女儿，一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，涉案房屋登记在董志翠名下，且董志翠在合同中对涉案房屋的权属作了确认，故一审法院对该意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：1.董志翠于判决发生法律效力之日起十日内给付盛成青违约金27200元；2.董志翠于判决发生法律效力之日起十日内给付盛成青律师费6000元；3.驳回盛成青的其他诉讼请求。案件受理费1400元，由盛成青负担740元，由董志翠负担660元。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。二审期间，当事人均未提供新的证据。关于盛成青提出的上诉理由，经查：涉案合同约定，待产权过户交易完毕后，由世华公司将3万元定金转交董志翠，且董志翠在拒绝履行合同后已将3万元定金退给世华公司，故盛成青再主张董志翠向其返还3万元的诉求不能成立。虽然合同约定违约金为房屋转让价的5%，但因盛成青未能提供证据证明其实际损失情况，一审法院酌定违约金在房屋转让价5%的基础上酌减20%并无不当。对于诉讼费的负担，一审根据其诉讼请求及判决结果，综合全案情况决定由盛成青负担诉讼费数额，符合法律规定。故对盛成青提出的上诉理由，本院不予支持。关于董志翠提出的上诉理由，经查：董志翠上诉称涉案房屋买卖合同系盛成青和世华公司恶意串通，瞒着董志翠在房屋转让价处填上68万元，而董志翠作为有完全行为能力的成年人，其在签订合同时对于作为合同主要条款的房屋买卖价款应当予以充分注意，董志翠称合同系盛成青和世华公司恶意串通，房屋登记卖价是75万元至80万元，但其并不能提供证据证实，因此涉案合同为有效合同，当事人均应按合同履行。故对董志翠提出的上诉理由，本院不予支持。本院认为，上诉人盛成青、董志翠的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费（盛成青已预交740元，董志翠已预交660元），由上诉人盛成青负担740元，由上诉人董志翠负担660元。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年十月二十九日法官助理  孙潘红书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。