杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9419号 原告（反诉被告）：杭州英才高级中学，住所地杭州市西湖区西溪路大龙驹坞**。 法定代表人：俞建明，理事长。 委托诉讼代理人：姚遥、张煜昊，上海尧正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江智通网络信息技术有限公司，住，住所地杭州市西湖区转塘街道石龙山工业区块**-1/div> 法定代表人：程江鸿，董事长。 委托诉讼代理人：洪波、葛晓波，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 原告杭州英才高级中学（以下简称英才高中）与被告浙江智通网络信息技术有限公司（以下简称智通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，智通公司在举证期限内提起反诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员徐菁适用普通程序独任审理。英才高中的委托诉讼代理人姚遥、张煜昊，智通公司的委托诉讼代理人洪波、葛晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 英才高中向本院提出诉讼请求：1.确认双方间的《场地租赁合同》于2019年9月16日解除；2.智通公司返还租赁保证金2000000元；3.智通公司赔偿英才高中损失共计10873387元（其中装修损失10425962元、安保费用损失32400元、装修设计费用损失415025元）；4.智通公司支付英才高中律师费用200000元；5.本案的诉讼费、保全费、诉讼保险费、鉴定费由智通公司承担。事实和理由：2019年1月14日，英才高中和智通公司签署了《场所租赁合同》。该租赁合同约定的租赁场地坐落于杭州市西湖区××工业园××号地块，包含1-5号楼及门卫室，租赁面积为24432.2㎡，租赁期限为15年；租赁用途为办学；该租赁合同4.1条约定智通公司在取得不动产权证后将场所按约定条件交付给英才高中（不晚于2019年3月31日）。2019年3月8日，英才高中应智通公司要求开始进场装修，并将装修设计图纸提供给智通公司。装修期间，智通公司多次催促英才高中加快装修进度。2019年4月，英才高中为确保2019年9月新校址（该租赁场地）顺利开学，着手进行《民办学校办学许可证》、《民办非企业单位登记证书》的相关变更手续。以上变更手续均需要新校址的房屋产权证，但智通公司以房产证仍在行政审批中为由，一直无法提供，导致英才高中无法以新校址办理《民办学校办学许可证》、《民办非企业单位登记证书》等办学前置文件，进而无法使用租赁场所。英才高中遂于2019年5月中下旬停止装修。迄今为止，装修改造等共投入1400余万元。如上所述，智通公司未按合同约定交付租赁场所的行为，违反了合同4.1条的交付义务，构成根本性违约。同时，智通公司无法提供符合办学条件的场地，亦违反了《合同法》第二百一十六条规定的出租方基本义务。因此，英才高中于2019年9月12日通过邮寄律师函的方式行使单方解除权。该律师函明确载明《场地租赁合同》于2019年9月16日解除，并要求智通公司于2019年9月16日前接管租赁场地。智通公司于2019年9月18日回函确认其收到律师函，但拒不退还保证金，亦拒绝协商。故英才高中提起本案诉讼，要求判如所请。 智通公司答辩并反诉称：2019年1月14日智通公司与英才高中签署了《场地租赁合同》，约定将坐落于杭州市西湖区××工业园××号地块，包含1-5号楼及门卫室出租给英才高中，租赁期限为15年，实际租赁期限自英才高中可进场开始装修施工之日起算，其中装修期为3个月（免租金）。合同还约定租金半年一付，其中首期半年租金在免租期结束前一个月向甲方（即智通公司）支付，若乙方（即英才高中）无故逾期未交付租金的，每逾期一日，智通公司有权按年租金的万分之五向英才高中加收滞纳金。合同签订后，智通公司按约于2019年2月20日将场地交付给英才高中。英才高中即进场组织市教育局现场办公，确定设计及装修施工队伍，并于3月1日全面装修，经过40余天的装修，具备了英才高中自称的办学条件，对外公开宣传学校新址。然英才高中并未在合同约定的免租期结束前一个月（5月1日）支付首期半年租金。期间，智通公司反复催告，英才高中以未开学为由不支付。2019年9月11日，英才高中突然发函，单方面要求解除租赁合同，智通公司认为英才高中单方面解除合同的理由不成立，因此智通公司发函不同意解除合同，并要求英才高中支付租金、承担违约责任。2019年9月30日，英才高中再次发函，提出解除合同。鉴于英才高中单方面提出解除合同、自行撤离租赁场地，致使租赁场地处于无人看管状态，智通公司不得不接收场地。2019年10月16日，智通公司向英才高中发送解除合同律师函，明确解除合同，要求英才高中支付欠付租金和违约金。英才高中的装修也是自行装修，从未经过智通公司的同意。此外，双方合同期为15年，英才高中在租赁不久就提出解除案涉合同，导致智通公司损失3个月免租期的租金。故请求依法驳回英才高中的全部诉讼请求，并提出反诉请求：1.确认英才高中与智通公司签订的《场地租赁合同》于2019年10月17日解除；2.英才高中支付租赁合同解除前的租金共计4045479.66元（自2019年6月1日计算至2019年10月17日）及逾期付款滞纳金418707元（以半年租金4045479.66为标准，按日万分之五，自2019年6月1日起暂计算至2019年12月24日止，共计207天，此后支付至实际付清之日止）；3.英才高中支付租赁合同解除后的场地占有使用费5100821.9元（自2019年10月18日计算至2020年4月8日）；4.英才高中承担恢复原状费用共计2029148元；5.英才高中支付租赁和占用期间的水电费35353.8元；6.英才高中支付违约金1070000元；7.英才高中支付装修免租期租金损失2675000元（自2019年3月1日计算至2019年5月31日）；8.英才高中支付本案的鉴定费10000元；9.本案的诉讼费用均由英才高中承担。 英才高中针对智通公司的反诉答辩称：一、确认合同解除，但合同解除时间应该是2019年9月16日。二、我方的租赁合同目的从未实现，故不同意支付租金。即便是支付租金，我方的租金起算日也应当为2019年4月10日，计算三个月免租期后，实际的支付日期应当为2019年7月10日到2019年9月15日，一共是67天。租金为1964109.69元，因为合同中约定前期支付的200万元保证金有100万元抵扣首期租金，所以我方支付的金额应当为964109.69元，滞纳金的计算基数应当为964109.69元，计算时间为2019年6月10日至2019年9月15日。因为不是我方违约造成的，因此滞纳金的计算也应当予以抵消。三、关于场地占有使用费的诉请。首先英才高中通知智通公司合同于2019年9月16日解除，2019年9月17日起场地由智通公司接管，智通公司在2019年10月16日回复的律师函中确认英才高中搬离租赁场地，场地在2019年9月17日后一直在智通公司的控制下，我方自2019年9月16日后从未占有过该场地，并且自合同签订到解除，我方从未实际使用过案涉场地。我方当时遗留的部分吊顶是为了鉴定时计入装修成本，对英才高中有价值。但在鉴定的时候，智通公司不同意纳入鉴定范围，并在鉴定完成后要求我方处理，我方随即进行处理，吊顶暂留面积非常小，也没有占用智通公司的使用面积。四、英才高中的装修系基础装修，智通公司要求英才高中恢复原状没有依据。经我方开庭当日外围观察的时候发现，案涉场地在安装空调架，里面的实际装修也未恢复至智通公司的毛坯房。结合民法总则的要求，我方认为没有恢复原状的必要。针对智通公司要求恢复原状的金额，我方认为鉴定报告中的金额是在保护性拆除情况下的鉴定，但是智通公司是要求恢复毛坯状态是破坏性拆除，破坏性拆除的费用只需600000元。如果根据鉴定报告的结论（鉴定报告第4项），鉴定人员表明保护性拆除的情况下会产生回收价值，应当在鉴定的总金额中扣除该款。五、关于水电费。智通公司提交的发票不能证明支付的费用是案涉场地产生；其次，就算要支付水电费，计算期间也应当是2019年3月-2019年9月，合计为25576.68元，其中电费20258.58元，水费5325.1元。场地交还后产生的费用不应由英才高中承担。而且场地因为装修产生的水电费不应纳入装修损失，故我方也不同意承担。六、关于违约金。智通公司主张我方赔偿年租金10%的违约金107万元，同时又要求我方赔偿恢复原状的损失，根据合同法解释二第十二八条的规定，该两项损失的请求不能同时享有，故智通公司只能明确选择其中一项违约损失。针对免租期期间的损失，我方不同意承担，理由与租金损失一致。七、鉴定费和诉讼费应当由智通公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对英才高中提交的《场地租赁合同》、保证金转账记录、竣工验收备案表、双方之间的往来函件、《浙江省民办中小学设置暂行规定》、英才高中原办学许可证、《民办学校地址变更审批服务指南》、鉴定意见书，及智通公司提交的《场地租赁合同》、英才高中招生宣传简介、英才高中关于迁址的报告、回复函及邮寄凭证、律师函及邮寄凭证、浙江智通网络信息技术有限公司致杭州英才高级中学的函、不动产登记证、移交手续、鉴定意见书，双方当事人对其真实性均无异议，真实性予以认定。英才高中提交的员工吴韶林与智通公司负责人程江伟的微信聊天记录，虽未提供原始载体，但智通公司对英才高中2019年3月1日进场装修的事实没有异议，对该节事实予以认定。英才高中提交的双方法定代表人之间的聊天记录与智通公司提交的聊天记录可一一对应，对双方提交的聊天记录的真实性予以认定。智通公司提交的支票、银行付款凭证、增值税发票专用票均系原件，可以证明案涉场地水电费支出情况，予以认定。英才高中提交的其余证据涉及本案合同责任的认定，系本案焦点问题，对其证明力在本院认为部分予以阐述。 根据当事人提交的证据及本院认证，本院确认如下事实： 2019年1月14日，智通公司（出租方，甲方）和英才高中（承租方，乙方）签订《场所租赁合同》一份，约定：一、租赁场所坐落为杭州市西湖区××工业园××号地块，租赁范围为整个园区四至范围内的场地及房屋（含1-5号楼、门卫室），租赁面积为24432.2平方米。二、场所用途为办学。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该场所的用途。租赁期共15年，实际租赁期从甲方取得项目竣工验收报告之日（乙方已可进场开始装修施工）起计算，装修期为3个月（免租金）。三、本场所租金首期为￥10700000元整（不含税，如需发票，税金由甲乙方各承担一半）。租金以转账方式支付，半年一付，先付后用，并提前一个月支付。首期半年租金在免租期结束前一个月向甲方支付。租金每三年为一期，以后每期按ｌＯ%递增。本合同签订3日内，乙方向甲方支付场所租赁合同履约保证金￥2000000元。其中壹佰万元在乙方支付首期租金时抵扣。租赁期满或合同解除后，场所租赁合同履约保证金无息全额退还乙方。但乙方若在租赁期满或合同解除后，尚留有在租赁期内产生的有关欠付费用、欠付租金以及乙方应承担的违约赔偿等，甲方可以在场所租赁合同履约保证金内先行扣除，若有剩余应及时如数返还乙方。四、甲方在取得不动产证后将场所按约定条件交付给乙方。尽量不晚于2019年3月31日。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该场所及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。双方应结清各自应当承担费用。对于乙方在租赁期间添置的新物，乙方拥有物品所有权，由其自行收回。对于乙方装饰、装修部分，由乙方负责恢复原样，也可双方协商由甲方代为恢复，乙方支付相应费用。对于该场所内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。租赁期满或合同解除后，如乙方未按约腾空场所，视为乙方放弃所留在场所内的物品，甲方可自行处置。五、乙方租赁期间，水、电、排污、燃气、电话、宽带以及其它由乙方租赁使用而产生的各项费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须及时交清费用。如乙方在租赁结束时未及时缴清欠费，甲方有权从租赁合同履约保证金中予以扣除。乙方办理水、电、气、网络等开户手续，甲方应协助办理。六、场所维护养护责任……七、转租……八、所有权变动……九、合同的解除经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）未按约定时间交付该场所达30日的；（2）交付的场所不符合合同约定严重影响乙方使用的……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该场所：（1）不支付或者不按照约定支付租金达10日的……十、在场所租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前12个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。十一、违约责任在场所租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方无故未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的万分之五向乙方加收滞纳金。甲方无故逾期交付场所，每逾期一日，乙方有权按年租金的万分之五向甲方收取赔偿金。如一方违约，另一方主张权利所产生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费或者赔偿损失）均由违约方承担。乙方擅自对该场所进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。乙方需提前退租的，应提前十二个月通知甲方，并按年租金的10%支付违约金。甲方单方面提前解约，应提前十二个月通知乙方，并按年租金的10%支付违约金。十二、本合同一式陆份，甲乙双方各执叁份，均具有同等效力。未尽事宜另签补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。如本合同履行过程中发生争议，由甲方所在地人民法院管辖。 2019年1月17日，英才高中向智通公司支付保证金2000000元。 2019年4月10日，案涉场地取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 2019年4月15日，英才高中向杭州市教育局作出《杭州市英才高级中学关于迁址的报告》一份，载明：“我校是根据2014年4月18日杭教许校字【2014】第01号许可设立的普通高中（教名133010630000110号），法定代表人俞建明，现校长丁正中。办学五年来，学校围绕‘全面贯彻党的教育方针，有效提升教学质量，立德树人，办人民满意的教育’这一主题，因材施教，通过面向全国招师，形成了一支以名特优教师引领、年龄结构、职称学历结构较为合理的专职教师队伍。‘英才’品牌日益凸显，教学质量快速提升。学校现校址为杭州市西溪路大龙驹坞705号，系租用浙江省交通干部学校。为了适应学校发展需要，现我校与浙江智通网络信息技术有限公司签约，租赁该公司位于杭州市西湖区××街道××村路××号，该场所为独立园区，占地面积35亩，建筑面积24432.2㎡，租赁期15年。2019年1月中旬我们将新址租赁协议呈送贵局，1月27日马里松副局长带领政策法规处、基础教育处、计财处、人事处、校安处、资产营运中心等部门领导实地察看了新址，并对新址内部装修改造提出了指导性意见。根据市教育局的指导，我们放弃春节休假，全面修改设计方案，2月11日，资产营运中心对我们的设计图纸再次进行审核确定后，我校将图纸报送法规处。2月20日开始，我校正式启动新址装修改造工程，经过40天的紧张工作，已完成装修的整体框架，3月底我校向贵局报告了装修进度，并恳请贵局指导。4月8日，毛伟民副局长带领相关处室领导再次莅临新址，全面检查装修工程，政策法规处、基础教育处、计财处、人事处、校安处、资产营运中心等部门领导指出现有装修符合设计方案的要求，对装修中存在的问题提出了整改意见，并就进一步做好装修工作，履行消防、环保等报备检测提出了详细要求。并要求学校做好与属地公安、交警、卫生防疫等相关部门的协调与沟通，以确保学校安全迁址。为确保学校顺利迁移校址，我校现将前述迁校的过程及拟选新校址改造情况予以汇报。”杭州市教育局于次日在报告下方回复：“请你校按照民办教育促进法等法律法规要求，在拟选新校址抓紧改造，并按相关规定进行消防等安全验收，确保校舍安全。” 2019年5月1日英才高中的法定代表人俞建明通过手机短信联系智通公司的法定代表人程江鸿，称：“……这两天我们要抓紧碰个面，您定时间告诉我。”程江鸿回复：“好，后面您们去沟通了吗？”俞建明回复：“管委会说约您谈，不知谈了吗？”“您们的房屋不动产证没办好，其他事寸步难行！”程江鸿回复：“不动产证节后就出来！”5月4日，俞建明再次联系程江鸿：“……学校的事实在拖不下去了，市教育局给我的期限是5月10日前必须拿到管委会同意入驻的书面签字，否则将停止今年的招生！拜托了！”程江鸿回复：“我已经约好，明天去找吕钢锋！”5月5日，俞建明在短信中称：“消防验收需要先通过图审，图审需要管委会同意入驻并盖章的书面文件。且现在不动产证还在办”。5月8日，俞建明称：“程董好！向您报告工作，园区的事从根本上讲有二个障碍，一是产业导向问题，二是回迁问题，且要在六月底完成回迁目标，所以我们学校过渡最终是要一把手允诺，先找分管领导是十分必要的，这样会比较顺。”5月23日，俞建明称：“程董，因为您的园区进不去，英才高中的招生叫停，损失惨重！不知近况如何？” 2019年9月11日，英才高中委托上海尧正律师事务所向智通公司邮寄《律师函》一份，载明：“上海尧正律师事务所（以下简称‘本所’）接受杭州英才高级中学（以下简称‘委托人’）的委托，代表委托人就场所租赁之事宜，致函贵司，以求妥善解决租赁争议。2019年1月14日，委托人与贵司关于转塘石龙山工业园区12号地块签订《场所租赁合同》。贵司未按合同约定条件将场所交付给委托人，导致委托人无法使用租赁标的，已构成根本性违约。委托人与贵司多次交涉无呆，现根据合同9.3条（1）之约定行使单方解除权，并要求贵司承担违约责任。为妥善解决争议，委托人函告如下：1.《场所租赁合同》于2019年9月16日解除。2.2019年9月17日0点起，由贵司接管租赁场所，包括但不限于已经与房屋形成附合的装修工程、保安服务、消防工程等。3.贵司须在2019年9月16日前返还保证金200万元，同时赔偿委托人因合同解除导致的损失，损失金额可与委托人进行协商。请贵司积极配合完成场地接管工作，妥善处理保证金返还和损失赔偿事宜，若贵司不认可上述方案或怠于履行上述方案，则委托人将视贵司已经于2019年9月17日0点完成接管，本所也将根据委托人的委托对贵司采取一切必要法律措施以维护委托人的合法权益。特此函告！” 智通公司收函后于2019年9月18日委托浙江泽鸿律师事务所回函：“贵校委托上海尧正律师事务所发给浙江智通网络信息技术有限公司（以下简称智通公司）的《律师函》，智通公司已收悉，受智通公司的委托，浙江泽鸿律师事务所指派本律师就贵校发送的《律师函》回函如下：ｌ、智通公司在贵校与智通公司签署《场地租赁合同》（以下简称合同）后，该场地一直由贵校占有、使用至今。2、根据合同第三条第二款的约定，贵校应当半年支付租金一次，先付后用，首期半年租金在免租期结束前一个月内支付。然贵校自使用场地至今，未向智通公司支付过租金，故请贵校依合同约定在收到本回复函之日起3日内支付拖欠的租金并按约定支付滞纳金（收款账户：户名：浙江智通网络信息技术有限公司，开户银行：杭州银行求是支行，账号：7880××××9870）。3、鉴于贵校现发函无故要求解除合同，故贵校的行为已违反合同之约定构成违约，故贵校应当承担违约责任，同时鉴于贵校擅自装修，如贵校违约解除合同的，则应当恢复原状。鉴于上述情形，如果贵校未能及时与智通公司就支付租金、违约金及恢复原状等事项达成一致的。本律师将接受智通公司的委托依法提起诉讼，以追究贵校的违约责任。顺祝商祺！” 2019年9月30日，英才高中委托上海尧正律师事务所向智通公司回函：“上海尧正律师事务所（以下简称‘本所’）接受杭州英才高级中学（以下简称‘委托人’）的委托，代表委托人就场所交接之事宜，再次致函贵司。2019年9月12日，本所接受委托人委托向贵司发送解除合同及场地交接的律师函件。2019年9月19日，收到贵司回函，但回函内容未对委托人的函告内容予以正面回应。本所再次以委托人名义提醒贵司，委托人已经行使单方解除权，明确提出于2019年9月16日解除《场所租赁合同》；位于杭州市西湖区××工业园××号××号楼××室的租赁场地于2019年9月17日0点由贵司接管。2019年9月17日起，租赁场地如发生毁损、灭失、装修毁损及其他损害情况，当由贵司自行承担后果。特此函告！” 2019年10月16日，智通公司委托浙江泽鸿律师事务所向英才高中发送律师函，载明：“浙江泽鸿律师事务所受浙江智通网络信息技术有限公司（以下简称智通公司）的委托，指派本律师就贵校与智通公司所签订的《场地租赁合同》的相关事项，郑重发表律师意见，现本律师函告如下：鉴于贵校委托上海尧正律师事务所连续分别于2019年9月11日、2019年9月30日发函给浙江智通网络信息技术有限公司（以下简称智通公司），单方提出要求于2019年9月16日解除贵校与智通公司的《场地租赁合同》并要求智通公司于2019年9月17日对租赁场所进行接管。经节后现场查看，贵校已经搬离租赁场地，涉租场地处于无人管理状态，鉴于贵校已经明确以违约解除合同的方式且实际搬离，明确表示不愿履约。鉴于贵校以上情形，本律师郑重函告：一、智通公司决定解除与贵校所签订的《场地租赁合同》；二、请贵校在收到本律师函之日起7日内向智通公司支付场地租赁期间的租金及滞纳金。如贵校未能在上述期限内完成以上事项，本律师将接受智通公司的委托正式向法院提起诉讼，以追究贵校的违约责任特此函告，顺祝商祺！” 2019年10月30日，智通公司取得案涉场地编号为浙（2019）杭州市不动产权第0246883号的国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权不动产权证书。 2019年11月5日，智通公司发函给英才高中，要求英才高中在接函七日内支付2019年3月1日起至2019年10月14日止的场地租金共计3982777.79元。2019年11月12日，智通公司再次发函给英才高中，要求英才高中在接函七日内支付2019年3月1日起至2019年10月14日止的代缴水电费30702.98元，并立即对租赁场地建筑物内的所有装修物进行拆除并恢复原状。 诉讼过程中，鉴于双方均坚持要求解除合同，为避免损失进一步扩大，本院于2020年4月7日组织双方进行现场交接。现场除已形成附合的装修外，还遗留有扣板、瓷砖等装修材料，英才高中承诺于2020年4月15日前移除该些材料。双方均确认消防用水水表读数为64立方米，生活用水为1929立方米，水电使用期间为2019年2月23日至2019年9月16日。双方一致确认英才高中使用期间的水电费为20250.58元。 本案审理过程中，双方当事人均要求对案涉场地装修损失和恢复原状费用进行鉴定，本院在充分告知双方诉讼风险后根据双方各自的申请，委托杭州建设工程造价咨询有限公司分别对案涉场地装修损失（含诉请中的装修损失和消防工程损失），以及室内装修拆除（含拆除费用以及建筑垃圾的清运、处置等全部费用）、承租范围内室外南面山脚土方回填及恢复绿化的费用进行鉴定。该公司出具《工程造价鉴定意见书》两份，其中咨询报告书编号为2020100316的意见书载明鉴定结果为：鉴定本工程造价1042.5962万元，其中装饰工程造价746.0347万元，安装工程造价296.5615万元。英才高中支出鉴定费156098元。咨询报告书编号为2020100317的意见书载明鉴定结果为：本鉴定工程造价202.9148万元，其中装饰工程拆除及恢复原状造价147.3817万元，安装工程拆除及恢复原状造价55.5331万元。本鉴定不考虑工程拆除后废旧材料回收估值，具体由法院判定。建议考虑剩余回收估值为13494元（轻钢龙骨）+3160元（门窗）+8947元（金属桥架和钢管）+14574元（电缆）=40175元。智通公司支出鉴定费10000元。 另查明，智通公司在交接后已按英才高中装修后的原状将案涉场地另行出租。 本院认为，英才高中和智通公司签订的《场所租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。现双方均要求解除合同，合同已没有继续履行的基础，但双方对合同解除权及责任承担产生争议。故本案争议焦点在于：一、导致案涉合同解除的责任在哪一方；二、双方主张的费用和损失如何认定和承担。 关于争议焦点一，导致案涉合同解除的责任在哪一方。英才高中认为，智通公司未按约于2019年3月1日前提交房屋产权证书，根据合同“甲方（即智通公司）有下列情形之一的，乙方（即英才高中）有权单方解除合同：（1）未按约定时间交付该场所达30日的……”的约定，英才高中依法享有解除合同的权利。其于2019年9月11日发函给智通公司，通知合同于2019年9月16日解除，故案涉合同解除时间为2019年9月16日，且导致本案合同解除的责任在智通公司。智通公司则认为，因英才高中未按约支付租金，智通公司于2019年10月16日发函给英才高中，要求解除案涉《场地租赁合同》，故案涉合同解除时间为2019年10月17日，且导致本案合同解除的责任在英才高中。对此，本院分析如下：首先，根据双方签订的《场地租赁合同》第四条“甲方（即智通公司）在取得不动产证后将场所按约定条件交付给乙方（即英才高中）。尽量不晚于2019年3月31日。”的约定，并不能得出双方明确约定房屋不动产证的交付时间为2019年3月31日及取得不动产证系租赁标的物交付的前提条件的结论。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉租赁合同关于租赁期限约定为：“租赁期共15年，实际租赁期从甲方（即智通公司）取得项目竣工验收报告之日[乙方（即英才高中）已可进场开始装修施工]起计算”。根据英才高中向杭州市教育局作出《杭州市英才高级中学关于迁址的报告》，其于2019年2月20日开始正式启动新址装修改造工程，故智通公司已于2019年3月1日前将案涉场地移交给英才高中，英才高中进场后开始装修施工。结合在本院组织双方交接时，双方一致认可英才高中水电使用期间为2019年2月23日至2019年9月16日事实，案涉租赁物至迟已于2019年3月1日实际交付。现英才高中以智通公司未在该日期前交付房屋不动产证为由，援引合同关于“甲方（即智通公司）有下列情形之一的，乙方（即英才高中）有权单方解除合同：（1）未按约定时间交付该场所达30日的……”的约定，要求行使单方解除权缺乏依据。其次，英才高中称系因智通公司未于2019年3月1日前交付房屋产权证书，致其无法完成迁址。但根据英才高中提交的《实施中等及以下学历教育、学前教育、自觉考试助学及其他文化教育的民办学校地址变更审批服务指南》，变更后学校的校舍消防验收合格意见书（备案表）、变更后学校的不动产权证（土地产权证和房屋产权证）及变更后学校章程和变更后校舍建筑质量合格证明等均系学校迁址的必要申请材料，故智通公司未能提交案涉房屋不动产权证并非造成迁址不能的唯一可能原因，英才高中的该证明逻辑不成立。综观双方负责人俞建明和程江鸿2019年5月4日、5月5日和5月8日的聊天记录，俞建明告知：“……学校的事实在拖不下去了，市教育局给我的期限是5月10日前必须拿到管委会同意入驻的书面签字，否则将停止今年的招生！拜托了！”“消防验收需要先通过图审，图审需要管委会同意入驻并盖章的书面文件。且现在不动产证还在办”“程董好！向您报告工作，园区的事从根本上讲有二个障碍，一是产业导向问题，二是回迁问题，且要在六月底完成回迁目标，所以我们学校过渡最终是要一把手允诺，先找分管领导是十分必要的，这样会比较顺。”可见，取得“管委会同意入驻的书面签字”、“管委会同意入驻并盖章的书面文件”和“一把手允诺”系英才高中在案涉租赁场地开展招生、办学及进行消防验收图审的前置条件。而消防验收图审又系取得《实施中等及以下学历教育、学前教育、自觉考试助学及其他文化教育的民办学校地址变更审批服务指南》中规定的“变更后学校的校舍消防验收合格意见书（备案表）”的前置条件。现案涉场地并未取得“管委会同意入驻并盖章的书面文件”，“消防验收图审”尚且不能进行，更何况进行进一步学校地址变更的申请。双方签订的《场地租赁合同》并未约定取得“管委会同意入驻的书面签字”、“管委会同意入驻并盖章的书面文件”、“一把手允诺”的义务人，应当由案涉场地的承租人和使用人即英才高中承担该项责任。故英才高中关于因智通公司未提交不动产证导致其不能完成迁址的主张既缺乏证据支持，亦不合逻辑。第三，案涉租赁合同的租赁期共15年，智通公司已于2019年10月30日取得案涉场地的国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权不动产权证书。即便双方明确约定房屋产权证书交付时间为2019年3月1日，且因案涉房屋未取得产权证导致英才高中无法开展2019年度的招生，其影响的也仅是英才高中2019年度第一学期的招生，与长达15年的租赁期限相比，智通公司未及时交付房屋产权证书尚不构成根本违约。英才高中据此要求解除合同亦缺乏依据。第四，在合同未解除的情况下，双方均应按约履行各自的合同义务。根据双方签订的《场地租赁合同》的约定，本案“实际租赁期从甲方（即智通公司）取得项目竣工验收报告之日[乙方（即英才高中）已可进场开始装修施工]起计算，装修期为3个月（免租金）”、“租金以转账方式支付，半年一付，先付后用，并提前一个月支付。首期半年租金在免租期结束前一个月向甲方支付”。现智通公司于2019年4月10日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故租赁期应从2019年4月10日开始计算，免租期为2019年4月10日至2019年7月9日。英才高中至迟应当在2019年6月9日（免租期结束前一个月）支付首期半年租金。英才高中至今未支付该首期租金已构成违约，根据合同“乙方（即英才高中）有下列情形之一的，甲方（即智通公司）有权单方解除合同，收回该场所：（1）不支付或者不按照约定支付租金达10日的……”的约定，智通公司依法享有解除合同的权利。现智通公司于2019年10月16日向英才高中发函要求解除合同，案涉合同于通知到达之日解除。综上，英才高中与智通公司签订的《场地租赁合同》应认定于2019年10月17日解除，且导致本案合同解除的责任在于英才高中。 关于争议焦点二，双方主张的费用和损失如何认定和承担。英才高中主张的损失包括：装修损失10425962元、安保费用损失32400元、装修设计费用损失415025元及律师费200000元。如上所述，导致本案合同解除的责任在于英才高中，结合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失的，不予支持”之规定，对英才高中主张的上述装修损失、装修设计费用损失、安保费用损失和律师费均不予支持。且案涉租赁场地系用于开办学校，建筑面积达24432.2平方米。根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》、《建筑工程施工许可管理办法》及《建设工程消防监督管理规定》的相关规定，英才高中在投入装修前，应依法将消防设计文件报送主管部门消防机构审核并办理工程施工许可证。如其能够履行上述办理相关许可手续在先的义务，即可被行政相关部门告知不能装修，及时采取停止前期准备工作等有效措施防止损失的发生或扩大。现英才高中在未进行消防审核和取得装修工程施工许可证的情况下便组织人员进行装修，行为明显错误，相应的装修损失应由其自行承担。英才高中主张的保证金在扣除应付费用后如有剩余，智通公司应予返还。鉴于英才高中已经装修部分与案涉房屋形成附合、智通公司以装修后原状再行出租的事实客观存在，在不改变装修后房屋结构的情况下，案涉已形成添附部分设施可再利用。依据公平原则，本院酌情确定智通公司补偿英才高中装修损失500000元。 智通公司主张的费用和损失包括：2019年6月1日计算至2019年10月17日的租金4045479.66元及逾期付款滞纳金、2019年10月18日计算至2020年4月8日租赁合同解除后的场地占有使用费5100821.9元、恢复原状费用2029148元、租赁和占用期间的水电费35353.8元、违约金1070000元、装修期免租期租金损失2675000元（自2019年3月1日计算至2019年5月31日）、鉴定费10000元。本院分述如下：1.租赁合同签订后，英才高中已接收房屋并进场装修，理应按约支付租金。根据合同“实际租赁期从甲方取得项目竣工验收报告之日（乙方已可进场开始装修施工）起计算，装修期为3个月（免租金）”的约定，租赁期应从智通公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日即2019年4月10日开始计算，扣除三个月免租期，租金计算期间为2019年7月10日至2019年10月17日，租金为2931506.8元（10700000元/365天*100天）。2.合同解除后，智通公司客观上以装修后原状另行出租，恢复原状的损失未实际产生，对其该项主张本院不予支持。3.双方一致确认水电费的支付期间应当为2019年2月23日至2019年9月16日，该期间的水电费20250.58元应由实际使用人即英才高中承担。4.《场地租赁合同》明确约定给予英才高中三个月的装修免租期，智通公司主张装修免租期的租金损失于法无据，本院不予支持。5.智通公司认可其于2019年10月起开始接管案涉场地，自此案涉租赁场地由智通公司占有和控制，且智通公司于2019年10月16日向英才高中发函要求解除案涉租赁合同，故对智通公司主张的2019年10月18日计算至2020年4月8日租赁合同解除后的场地占有使用费5100821.9元本院不予支持。6.案涉《场地租赁合同》明确约定租赁用途为办学，智通公司在合同签订后未及时向英才高中提供房屋产权证书，客观上会成为英才高中迁址的障碍，英才高中亦是以此为由提起本案诉讼，应认定智通公司在合同履行中亦存有不足和缺陷，故对其主张的逾期付款滞纳金和违约金本院均不予支持。综上，英才高中尚应支付智通公司租金2931506.8元、水电费20250.58元，共计2951757.38元，扣除英才高中已支付的保证金2000000元，英才高中还应支付智通公司951757.38元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州英才高级中学与浙江智通网络信息技术有限公司2015年1月26日签订的《租赁协议书》于2019年10月17日解除。 二、浙江智通网络信息技术有限公司补偿杭州英才高级中学装饰装修损失500000元。 三、杭州英才高级中学支付浙江智通网络信息技术有限公司费用951757.38元。 四、本诉案件鉴定费156098元，由杭州英才高级中学承担。 五、反诉案件鉴定费10000元，由浙江智通网络信息技术有限公司承担。 六、驳回杭州英才高级中学的其他诉讼请求。 七、驳回浙江智通网络信息技术有限公司的其他反诉请求。 上述二、三两项相互折抵后，杭州英才高级中学于本判决生效之日起十日内支付浙江智通网络信息技术有限公司款项451757.38元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100240元，诉讼财产保全费5000元，共计105240元，由杭州英才高级中学负担101215元，浙江智通网络信息技术有限公司负担4025元。反诉案件受理费55797元，诉讼财产保全费5000元，共计60797元，由浙江智通网络信息技术有限公司负担51931元，杭州英才高级中学负担3866元。 杭州英才高级中学于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；浙江智通网络信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 徐 菁 二〇二〇年十月二十六日 书记员 倪倩虹