上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8604号上诉人(原审被告)：上海指归企业发展有限公司，住所地上海市普陀区泾惠路******。法定代表人：张洁，执行董事。委托诉讼代理人：王智跃，上海山田律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚华，上海山田律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海冠顺投资发展有限公司，住所地上海，住所地上海市静安区延长中路********>法定代表人：黄英凤，执行董事。委托诉讼代理人：赵可青，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志芳，北京德和衡(上海)律师事务所律师。上诉人上海指归企业发展有限公司(以下简称“指归公司”)因与被上诉人上海冠顺投资发展有限公司(以下简称“冠顺公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初26055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人指归公司上诉请求：撤销一审判决，不同意2019年5月23日解除租赁合同腾退房屋，一审判决主文第三条应为人民币(以下币种均为人民币)541，799元。事实和理由：第一，一审判决之前双方再次就所有的账目进行了对账整理，确认截至2019年11月20日，己方欠付的租金和水电费用合计为541，799元。第二，自2019年5月份起己方就无法正常使用上海市静安区万荣路XXX号XXX幢房屋(以下简称“系争房屋”)，2019年7月份冠顺公司在系争房屋内加装了铁门，该行为已直接导致己方无法使用系争房屋，冠顺公司已构成实质性违约，至此不应当再计算房屋租金。因房屋无法继续使用，双方租赁合同所终止，无法使用的时间也应当相应的予以顺延，因此自2019年5月15日之后的租金和占有使用费均不应当再予以计算。第三，己方并不存在主动拖欠租金的行为，己方一直在积极履行租金支付义务，且租金支付的方式从未进行改变直至2018年年底，主管单位发现系争房屋出现消防等问题停止了系争房屋的使用，双方才产生了租金支付的问题。而产生消防等问题与冠顺公司也有直接关系。因此己方非主动违约，相反是因为冠顺公司提供房屋出现问题，己方的履行才产生了问题。第四，一审判决认定占有使用费金额不当，一审判定标准过高，占有使用费本身就应当参照租金计算，本案中还有一半的面积属于违章建筑。但一审判决占有使用费已经高于正常合同约定的租金标准，请求予以调整。被上诉人冠顺公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。冠顺公司向一审法院起诉请求：1、确认冠顺公司、指归公司签订的《租赁合同》于2019年5月23日解除；2、指归公司立即搬离并返还租赁房屋；3、指归公司支付2019年1月29日至2019年5月23日的房屋租金以及2018年11月16日至2019年5月15日的水电费合计1，044，407.39元；4、指归公司支付自2019年5月24日至2019年5月28日的房屋占用费48，179元(按照月租金289，072元计算)；5、指归公司支付逾期支付房租和水电费的违约金(以1，092，585.93元为基数，按照每日万分之十的标准，自2019年11月2日计算至实际支付之日止)；6、指归公司支付自2019年5月31日起至实际返还之日止的房屋占用费(按照每日26，400元即每平方米6元乘以建筑面积4，400平方米计算)。一审法院认定事实如下：2017年5月25日，冠顺公司(甲方、出租人)与指归公司(乙方、承租人)签订《租赁合同》并约定：上海市静安区万荣路XXX号XXX幢整幢房屋建筑面积4，400平方米，甲方按现状出租租赁标的物和附属设施设备，乙方同意按现状承租；租赁用途为商务宾馆，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁标的物用于其他经营活动；租期自2017年5月29日至2020年7月14日；租赁服务费每日每平方米建筑面积为2元，年租费总计3，211，992元，租费和物业管理费每两年在上一年的基础上递增8％；租费支付方式为付三押二、先付后用，首期租费在2017年6月1日前支付，此后以三个月为一个付款周期，在每个付款周期届满前十日内支付；租赁保证金535，332元，在租赁关系终止、房屋已经返还等条件成就并冲抵乙方应付费用后返还；乙方承担水电等费用；租赁区域存在安全隐患的，甲方有权发出《安全隐患整改通知单》，乙方应在规定期限内整改；乙方应在租赁关系终止之日起七日内返还租赁标的物。合同同时约定，乙方将租赁标的物用于其他经营活动的、或者逾期不付租金超过三十日的、或者存在安全隐患或违反消防等法律规定不按甲方《安全隐患整改通知单》整改的，违约方应当在守约方通知之日起三十日内纠正，违约方未纠正的，守约方有权书面通知解除合同；乙方逾期支付租赁费用的，每逾期一日，按拖欠费用的万分之十支付违约金，逾期十日仍未支付的，甲方无供电、供水的义务，由此产生的停水、停电、停业等法律责任由乙方承担；乙方逾期返还租赁标的物的，每逾期一日按每平方米6元支付占用费。合同补充条款约定：租金从2017年7月15日递增8％；之后每两年递增8％，房屋内部防火等安全工作造成任何事故由乙方承担责任。合同附件三《租赁厂房和场所安全管理协议书》对消防等安全事项作了约定。合同还对系争房屋其他租赁事宜作了约定。合同签订后，双方开始履行约定。指归公司将系争房屋装修后部分用于商务办公，部分用作公寓对外出租。2018年11月22日，因政府部门检查，冠顺公司向指归公司发出《整改通知》并要求整改下列事宜：“一、贵单位存在群租房现象，请严格按照数规定入住，屋内不得配置高低床。二、房屋内私接乱拉电线，有炒菜、煮饭现象。立即停止，整改。三、房间内有大量烟头和酒瓶，存在的严重的消防隐患。四、消防设施不齐全，每个楼道必须配置消防器材，喷淋不全。(消防栓、消防瓶，超过延时消防瓶必须更换)。五、加强配置监督定时人员落实，建立日常巡查台账。”2018年11月23日，冠顺公司向指归公司发出《通知》并催讨：2018年10月及11月的房租和水电费、自2017年7月15日起的递增费，以及其他款项。2018年12月18日，冠顺公司向指归公司发出《催告函》，就消防安全问题、改变租赁用途为公寓事宜、以及租金水电费(合计1，023，306元)欠费事宜进行催告。2018年12月20日，指归公司向冠顺公司发送《回函》称，1、涉案合同签订前，指归公司即向冠顺公司相关个人支付租金及押金，因冠顺公司未能履行承诺做到消防合格，指归公司未进场；2、指归公司相关投资尚未收回，故房租分次支付，截至2018年12月1日欠租157，660元，水电费按月支付；3、政府部门检查发现的问题包括消防设施不足、存在群租现象、有违章建筑，冠顺公司的6号楼和指归公司的7号楼均存在上述问题，指归公司正在积极整改，而冠顺公司未作整改；4、合同约定4，400平方米，而系争房屋产证面积仅为2，000余平方米；希望相互理解、继续合作。2018年12月27日，冠顺公司向指归公司发出《告知函》称，1、冠顺公司不认可指归公司向个人支付的租金及押金，亦未见指归公司相关付款凭证；2、小消防本属于指归公司安全责任，以消防问题为由未进场系指归公司违约借口；3、在涉案合同签订之前，指归公司即已对房屋面积完成审核，指归公司在签约时明知系争房屋面积情况；4、指归公司从未按约支付房租，应当结清各项费用。2019年1月17日，冠顺公司向指归公司发出《告知函》：因指归公司始终未进行消防与安全整改、将租赁用途由商务宾馆改为公寓且存在群租、欠付租金水电费等费用，冠顺公司决定解除合同。特此催告。2019年5月23日，指归公司收到冠顺公司发送的《律师函》：指归公司欠付租赁费用、改变租赁用途且存在群租，已严重违约，冠顺公司通知解除合同并要求返还房屋、结清费用。一审另查明，相关上海市房地产权证﹝沪房地闸字(2006)第016189号﹞将上海市静安区万荣路XXX号XXX幢登记层数3、建筑面积2，749平方米、权利人上海电气(集团)总公司。在涉案合同签订前，系争房屋已经加建两层。一审再查明，2018年12月21日，上海市静安区商务委员会向冠顺公司发送《告知书》：“2018年12月7日静安区政府相关部门召开了万荣路XXX号‘万荣创意产业园区’整改工作会。会议认为，万荣路XXX号项目存在大规模群租、消防设施不到位、管理混乱等严重的安全生产隐患，项目业态混杂、环境脏乱、矛盾突出，完全不符合产业园区管理的相关要求。会议决定取消‘万荣创意产业园区’的资格，不再将其纳入静安区园区管理范围。”2019年4月10日，上海市安全生产委员会发出的《上海市安全生产委员会关于开展2019年度重大火灾隐患挂牌督办工作的通知》之附件一《上海市2019年度市级重大火灾隐患政府挂牌督办单位基本情况》中万荣路XXX号园区存在以下火灾隐患：1、6号楼至7号楼间搭建违章建筑用于住人、存在占用防火间距，2、宿舍区域的外窗安装大量的防盗网，影响逃生和灭火救援；7号楼宿舍公共通道未配置排烟设施。一审中，双方经对账确认，指归公司应付2017年5月29日至2019年5月29日期间的租金(2019年5月24日至2019年5月29日的为房屋占有使用费)及水电费合计8，142，946元，截至2019年6月17日，指归公司实付租金及水电费合计6，274，634元(未区分付款名目)。指归公司于2019年6月18日、2019年6月19日、2019年11月1日先后支付50万元、50万元、20万元，用途均备注为“万荣路房租”。一审中，冠顺公司申请撤回第五项诉讼请求，一审法院依法予以准许。一审法院认为，系争房屋经《租赁合同》记载的建筑面积为4，400平方米，而经合法登记的建筑面积为2，749平方米，冠顺公司未就其余1，651平方米的租赁面积提交取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，根据法律相关规定，双方签订的《租赁合同》涉及经合法登记租赁部位的部分有效、涉及其余租赁面积的部分无效。对于合同有效部分，冠顺公司有权按约收取相应租金；对于合同无效部分，冠顺公司可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。系争房屋在合同签订以前即已加建完毕，合同中亦有约定“乙方同意按现状承租”，指归公司在签约时应当知晓系争房屋状态；其实际使用系争房屋未限于经合法登记部分，支付租金亦非仅对应于合法登记部分，2018年12月前未就租赁面积合法性及数量提出异议，事实上已经认可系争房屋交付状态；现其将租赁面积不完全合法或未达到合同约定数量作为拖欠租赁费用的理由，一审法院难以认同。指归公司认为递增租金应在签约一年后开始支付，有违合同补充条款中的明确约定，亦未经冠顺公司认可，故一审法院对指归公司该项意见不予采纳。系争房屋由指归公司装修，政府相关文件已明确指出系争房屋存在消防问题，指归公司亦予承认；按照合同约定，指归公司应在收到冠顺公司整改通知后积极整改，然未能及时整改到位；指归公司未能举证证明系园区内其他消防问题导致系争房屋不能正常使用，指归公司以园区内存在其他消防问题作为拖欠租赁费用的理由，缺乏法律及事实依据，一审法院不予采纳。指归公司未能举证证明系冠顺公司采取停水停电措施，且冠顺公司则称停水停电系政府执法行为、且仅持续数日即恢复水电供应，故对指归公司该项主张，一审法院难以采信；且按照合同约定，即便冠顺公司采取停水停电措施，指归公司虽称2019年5月14日后人员撤离、房屋空关，然其要求继续履行租赁合同、未将系争房屋交还冠顺公司，仍应支付占用费用。指归公司自认确有拖欠租金的行为，经冠顺公司催告后仍未能付足租金，且上述抗辩理由均不能成立，已构成根本违约，应当承当相应的法律责任。因此，冠顺公司有权按约解除合同有效部分，指归公司于2019年5月23日收到解约通知，故一审法院确认合同有效部分于该日解除。合同解除之日后，指归公司应当返还系争房屋，并仍应当支付拖欠的合同有效部分的租金与合同无效部分的房屋占有使用费以及水电费。指归公司并未认可冠顺公司所主张的违约金，并将诉讼期间支付的钱款合计120万元备注为“租金”，故该钱款应属租金；冠顺公司认为该钱款应先冲抵违约金，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。按照双方对账确认情况，截至合同解除之日，指归公司尚欠付合同有效部分的租金与合同无效部分的占有使用费及水电费合计620，133元(8，142，946-6，274，634-48，179-1，200，000)。合同解除后，指归公司拒绝返还房屋，冠顺公司要求按租金标准支付自2019年5月24日至2019年5月28日占用费48，179元，与法无悖，一审法院予以支持；冠顺公司要求指归公司按每日26，400元的标准支付自2019年5月31日起至实际返还之日止的房屋占用费，因该标准明显超出租金标准，考虑合同部分无效及房屋实际使用情况等因素，一审法院酌情将该项费用支付标准调整至每日10，000元。由于双方在实际履行合同过程中未区分租金、水费、电费，冠顺公司要求合并主张上述费用，并无不当，一审法院依法将上述费用合并处理。一审法院判决如下：一、上海冠顺投资发展有限公司与上海指归企业发展有限公司就上海市静安区万荣路XXX号XXX幢房屋签订的《租赁合同》涉及经合法登记租赁部位的部分有效、涉及其余租赁面积的部分无效，其中有效部分于2019年5月23日解除；二、上海指归企业发展有限公司应当于判决生效之日起十日内搬离并向上海冠顺投资发展有限公司返还上址房屋；三、上海指归企业发展有限公司应当于判决生效之日起十日内向上海冠顺投资发展有限公司支付合同有效部分的租金与合同无效部分的房屋占有使用费及水电费合计620，133元；四、上海指归企业发展有限公司应当于判决生效之日起十日内向上海冠顺投资发展有限公司支付自2019年5月24日至2019年5月28日房屋占用费48，179元；五、上海指归企业发展有限公司应当于判决生效之日起十日内向上海冠顺投资发展有限公司按照每日10，000元的标准支付自2019年5月31日起至实际返还之日止的房屋占用费。二审中，指归公司提供2020年5月24日签收的指归公司2017年5月29日-2019年5月15日应付租金及水电费对账单，认为一审判决主文第三项620，133元认定错误，应为对账单所载541，799元。冠顺公司表示：(1)该对账单未计入2019年5月16日-28日使用对价144，536元；(2)2020年6月2日己方致函明确2017年5月29日-2019年5月28日水电费总额为1，248，042元，即放弃主张对账单中所载的18，023元；(3)一审判决主文第三项为计算至2019年5月23日的费用，即总的使用对价还应减去一审判决主文第四项所涉期间的使用对价48，179元。综上，541，799元＋144，536元-18，023元-48，179元=620，133元，从另一角度计算亦能证实一审认定正确。指归公司二审提供的对账单签字的人没有得到授权，该对账单内容跟我们在19年8月份的对账单不相符，而且对账的计算时间只计算到了19年5月15日，因此对于这份对账单不认可。指归公司提供确认书和现场照片，用于证明冠顺公司已于2019年7月18日对系争房屋进行了封门处理。冠顺公司表示，当时19年7月份的时候没有进行过封门处理，对于确认书和现场照片的真实性不认可，这两份东西没有原件，确认书上没有任何通知单位和确认单位的盖章。指归公司提供2020年7月15日冠顺公司通知和微信聊天记录及朋友圈截图，用于证明冠顺公司已与前述日期收回系争房屋并对外进行招商。冠顺公司确认2020年7月15日收回系争房屋。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，一审已查证系争房屋产权登记情况及加层建造手续，对于双方合同效力的认定意见正确。经双方一审中对账，可以认定指归公司欠付租金违约。冠顺公司有权按约解除合同有效部分。指归公司不同意解除租赁合同并要求继续履行的上诉理由均不成立。租赁合同有效部分解除、无效部分自始无效，指归公司应将系争房屋返还冠顺公司。指归公司占有使用系争房屋，应按约支付使用对价和水电费用。一审根据双方对账情况及当事人主张判定指归公司应支付的费用，具备事实依据，金额计算正确。因指归公司向冠顺公司未交还系争房屋，一审法院根据案件具体情况确定相应期间的房屋使用费，并无不当，本院予以维持。一审判决主文第五项实际返还之日根据冠顺公司二审意思表示予以确定。指归公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19，897元，由上诉人上海指归企业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  成 皿审 判 员  徐 江二〇二〇年十月九日法官助理  张末然书 记 员  孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……