河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初3886号原告：江新娣，女，1970年4月19日出生，汉族，住安阳市文峰区，无业。委托诉讼代理人：周喜明，河南地利律师事务所律师。被告：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区**楼****。法定代表人：张瑞智，总经理。委托诉讼代理人：邵朱敏，男，1975年11月10日出生，汉族，现住安阳市文峰区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李振峙，河南中原法汇律师事务所律师。原告江新娣与被告安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告江新娣的委托诉讼代理人周喜明、被告新华富置业公司的委托诉讼代理人邵朱敏、李振峙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江新娣向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告履行合同义务，立即协助原告办理案涉房屋的不动产权属登记；2.依法判令被告向原告支付延期办理不动产权属登记的违约金44261.52元（违约金计算方式以总购房款总额为基数，按年利率6%计算1年）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月9日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，合同约定：“原告购买被告开发的位于安阳市××永××路与××交叉口西北角××小区××楼××单元××室房屋××套，购房总价款为737692元，被告应于2016年6月30日将该房屋交付原告使用，并于交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证书。并××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付购房款的义务，被告却在交房后迟迟不协助原告办理不动产权属证书，原告多次催促，被告拒不履行该合同义务。综上所述，被告至今仍拒不履行协助原告办理不动产权属证书的合同义务，已构成违约。为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳请判如所请。被告新华富置业公司辩称，案涉权属证书逾期办理的原因不在于被告，被告不存在任何违约行为，不应承担违约责任。首先，办理不动产权属证书是有关职能部门根据原告的申请将房屋所有权或土地使用权由出卖人转移至原告名下的过程，涉及到各个方面的相互协作与衔接，还涉及到行政审批事项，并非被告单方努力就可完成。其次，根据之前已查明的客观事实可知，造成本案权属证书逾期办理的原因在于案涉项目小区所在地区电力设施不配套、周边道路未修建、雨水污水管道未铺设、主管职能部门合并、规划核实条件发生重大变更以及众多业主没有缴纳维修资金等客观事实，并非是被告的原因造成。被告作为一个普通的民事主体，只能在自己能够努力的范围内积极履行协助义务，并不能主导相关办证的过程，更不是造成逾期办证的影响因素。再次，被告从始至终一直在积极履行自身的协助义务，多次向相关主管部门就办证事宜予以催促。在项目房产满足办证条件后，第一时间向广大业主予以情况告知并主动协助广大业主办理相关手续。被告已履行了自身义务，不存在违约。最后，双方在《商品房预售合同》中已对逾期办证违约金予以放弃，原告要求无事实及法律依据。故被告在自身不存在任何违约行为，造成逾期办证的原因也不在于被告且双方已放弃逾期办证违约金的情况下，不应对原告主张的逾期办证违约金承担责任。综上，被告认为原告诉请的逾期办证违约金无事实及法律依据，请求人民法院在查明本案相关事实的基础上，依法公正裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交的证据为：1.商品房预售合同原件一份；2.房款收据原件一份；3.维修基金票原件一张；4.税收完税证明原件一份。被告新华富置业公司向本院提交的证据为：1.《商品房预售合同》；2.《华富世家（3期）交房通知单》；3.《催告函》；4.《回复函》；5.《安阳市城区公共配套设施建设合同》；6.《竣工验收备案表》7.《安阳市住宅小区配套设施工程质量监督报告》；8.安规委﹝2016﹞2号、3号文；9.安阳市规划设计院出具的《情况说明》；10.安规﹝2017﹞135号文件；11.《技术服务合同书》；12.规划报建阶段收件（预受理）回执；13.2018年11月1日安阳市国土资源局《公告》；14.小区公告栏图片、视频、8#、9#、12#、15#公告栏张贴的通知；15.安阳市房屋维修资金管理中心证明、8#、9#、10#、12#、15#、16a、17a、19号楼业主维修基金缴纳情况统计表；16.安信联【2020】8号文件。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.原告江新娣（××）与被告新华富置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，建筑面积162.81平方米，总房款为737692元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之×的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.05的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，出卖人在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2.原告已按合同约定向被告支付房款，并交纳了房屋维修基金和契税。案涉房产已交付原告，现未办理不动产权属证书。3.本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。被告称目前尚有8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼不能办理不动产初始登记手续，因政策调整、需增加规划核实等工作，涉及土地分割、规划核实、行政执法局和区政府处理意见，不动产登记中心核实资料、业主自行缴纳维修资金等综合因素影响，被告仍在不断与相关部门进行协调办理。对于不具备办证条件的楼宇，即使被告开具发票，原告携带相关证件，不动产登记部门仍无法办理权属登记证书。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，故原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权属登记的诉请，符合法律规定，应予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日；涉案房屋交房日期为2016年6月30日，被告并未按合同约定期限完成协助履行办证义务，构成违约。被告辩称其不存在违约行为，不予采信。被告辩称双方对合同违约金书面约定放弃，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第3项处理即“××同意出卖人因非出卖人原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，不予采信。关于违约金标准问题，被告协助原告办理不动产权属登记，需要有关职能部门相互协作衔接，涉及到行政审批事项，客观上案涉小区所在地存在周边道路未修建完毕、不动产登记职能主管部门合并、规划核实条件发生变更等客观事实，并非被告一方原因造成办证迟延。结合本案事实，酌定违约金以购房款总额为基数，按年利率1%计算3年，即22130.76元（737692×1%×3）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、在具备办证条件之日起十日内，被告安阳新华富置业有限公司协助原告江新娣办理位于安阳市文峰区秀水苑商住小区13号楼2单元2902室的不动产权属登记；二、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起六十日内支付原告江新娣逾期办理不动产权属登记的违约金22130.76元；三、驳回原告江新娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取453.27元，由原告江新娣负担226.63元，被告安阳新华富置业有限公司负担226.64元。本判决为终审判决。审 判 员  翟艳超二〇二〇年十月二十八日代理书记员  宋一帆