河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1628民初1869号原告：时卫杰，男,1983年7月26日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：尚承君,鹿邑县君信法律服务所法律基层法律服务工作者。被告：杨瑞章,男,1954年10月7日出生，汉族，住浙江省江山市。被告：杨建波,男,1982年3月10日出生，汉族，住浙江省江山市市区第三人：河南大华飞捷实业有限公司，住所地郑州市郑东新区农业路西美盛中心****，统一社会信用代码91410000MA3XE2JH42。法定代表人：李朝阳，该公司经理。委托诉讼代理人：潘东红，该公司员工。原告时卫杰与被告杨瑞章、杨建波、第三人河南大华飞捷实业有限公司合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尚承君、第三人河南大华飞捷实业有限公司委托诉讼代理人潘东红到庭参加诉讼，被告杨瑞章、杨建波经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时卫杰向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告履行2016年12月8日以物抵债协议；2.依法确认位于鹿邑县大华?状元府邸14#楼10层东户一套商品房归原告所有；3.判令第三人协助交付大华?状元府邸14#楼10层东户一套商品房并办理商品房交易手续；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年初，二被告在鹿邑县开发房地产，此间，原、被告结为朋友。自此，原告应被告的要求为被告服务，二被告吃住在原告家，被告外出和在鹿邑县办事等产生的交通费，烟、餐等费用均由原告承担。当时言明待开发的房地产让原告自选一套作为原告支付费用的补偿，待2016年10月前保证和原告兑现。被告在此期间接待客人的酒店豪华套房及招待费用均由原告支出。2016年12月8日经原、被告结算，并用其开发的鹿邑县大华?状元府邸建设项目小区14#楼10层东户119.62平方米的商品房抵偿原告为其支出费用584703元，被告为原告出具结算凭证欠条，原告要求被告交付商品房时，因二被告将该项目转让给第三人，同时二被告将涉案商品房的抵债义务转移给第三人，二被告将该项目转让给第三人时注明14#楼10层东户119.62平方米的商品房属原告享有，原告应享有的涉案商品房已被生效河南省高级人民法院作出的（2018）豫民初19号民事判决确认，第三人认可涉案商品房属原告所有，并已抵顶二被告的股权转让款。目前因被告消极履行以物抵债合同约定的义务，其行为侵害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼。被告杨瑞章、杨建波未答辩。第三人河南大华飞捷实业有限公司述称，原告起诉与河南大华飞捷实业有限公司无关，河南大华飞捷实业有限公司诉讼主体不适格。2017年与原股东委托的施工方原告在结算工程款时，原告提供原股东欠原告房产一套的字据，河南大华飞捷实业有限公司在那个时间才知道原股东欠原告房产一套，在与原股东交接时，原股东并没有告知河南大华飞捷实业有限公司，在交接清单上未见原股东所提供的所欠房产一套，这套房产从事实上和法律上与河南大华飞捷实业有限公司无关。同时，原股东出具的欠房产一套的字据是在与原股东项目交接之后发生的，河南大华飞捷实业有限公司诉讼主体不适格。原告为证明其主张提供以下证据：1.欠条1份，证明鹿邑县大华·状元府邸原股东杨建波、杨瑞章在2013-2016年由原告代为其开支的相关费用通过结算，以相等的价值，二被告用其开发的大华·状元府邸14号楼10层东户商品房，面积为119.62平方米折抵原告为二被告垫付的费用。2.（2018）豫民初第19号民事判决书复印件、（2018）最高法民终885号民事判决书复印件各1份，证明本案二被告系涉案项目的股东，且二被告系父子关系，（2018）豫民初第19号民事判决书第二十页、二十一页、二十三页，五十页均显示和确认了涉案商品房属原告享有。第三人和二被告均认可涉案房屋归原告所有。（2018）最高法民终885号民事判决书说明了（2018）豫民初第19号民事判决书已经生效。被告杨瑞章、杨建波未提交证据。第三人河南大华飞捷实业有限公司未提交证据。第三人对原告提供证据的质证意见：证据1.真实性无异议。我们是在2016年11月份和原股东交接完的，欠条出具在12月份，欠条出具时间是在我们项目交接之后，与我们无关。证据2.我们在省高院开庭前提供了证据，其中有原股东欠原告一套房的字据，就是证明原股东在和我们交接之前所发生的债务，所以我们把原股东欠原告一套房的字据也列到他的债务清单中。被告杨瑞章、杨建波未到庭质证，视为放弃质证权利。原告提交的证据，本院组织当事人进行了质证，第三人对证据1.证据2.的真实性均未提出异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鹿邑县嘉德置业有限公司（公司股权变更前）是由杨建波、姜媛2013年11月23日出资成立的以房地产为主业的有限责任公司，公司成立后，开发了鹿邑县志元大道东侧、博德西路南侧的状元府邸项目工程，在项目开发过程中，原告时卫杰为被告杨建波、杨瑞章提供吃、住、行等服务。2016年10月29日鹿邑县嘉德置业有限公司与河南大华飞捷实业有限公司签订《鹿邑县志元大道东侧、博德西路南侧土地项目合作开发协议》。协议约定河南大华飞捷实业有限公司以1.63亿元收购鹿邑县嘉德置业有限公司100%股权以及该公司在状元府邸项目的全部所有权。2016年11月11日杨建波、姜媛分别与孙亚杰、李朝阳签订《鹿邑县嘉德置业有限公司股权转让协议》。协议签订后，股权变更登记手续已在工商登记机关办理完毕。2016年12月8日，被告杨建波、杨瑞章对其在项目开发过程中在原告处吃住等产生的费用与原告时卫杰结算，并给原告出具欠条一份，“今欠时卫杰状元府邸14#楼10层东户住宅1套”用房屋抵偿原告为其支付的费用。2017年10月17日杨建波、姜媛以股权转让纠纷向河南省高级人民法院提起诉讼，要求解除2016年10月29日鹿邑县嘉德置业有限公司与河南大华飞捷实业有限公司签订《鹿邑县志元大道东侧、博德西路南侧土地项目合作开发协议》等请求。河南大华飞捷实业有限公司反诉要求继续履行合同等请求。河南大华飞捷实业有限公司在该案诉讼中提交证据主张杨建波、姜媛隐瞒房屋、住宅出售21套（其中包括14号楼10层东户住宅1套的欠条），依法可以抵扣协议款1.63亿元，杨建波、姜媛对该欠条没有异议。2018年6月15日河南省高级人民法院作出（2018）豫民初第19号民事判决，驳回杨建波、姜媛的诉讼请求；河南大华飞捷实业有限公司与原鹿邑县嘉德置业有限公司签订的《鹿邑县志元大道东侧、博德西路南侧土地项目合作开发协议》继续履行。杨建波、姜媛不服判决，向最高人民法院提起上诉，2019年2月15日最高人民法院作出（2018）最高法民终885号民事判决，驳回上诉，维持原判。同时在民事判决书中亦指出合同继续履行后，杨建波、姜媛如认为项目转让款1.63亿元未付清，可另行主张权利。本院认为，原、被告之间以房抵债口头协议，有被告杨建波、杨瑞章给原告出具的欠条“欠时卫杰状元府邸14#楼10层东户住宅1套”在卷佐证，该以房抵债协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，本院予以确认。根据合同法第六十条规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告经结算给原告出具欠条以房抵债后依法应当按照协议内容履行将涉案房屋交付给原告的义务。关于以房抵债协议能否履行的问题。河南大华飞捷实业有限公司在与杨建波、姜媛股权转让纠纷一案中，已将涉案房屋主张抵扣协议款1.63亿元，且河南大华飞捷实业有限公司与原鹿邑县嘉德置业有限公司签订的《鹿邑县志元大道东侧、博德西路南侧土地项目合作开发协议》，该案判决继续履行，被告对其主张抵扣协议款认可后，本案以房抵债协议能够实际履行，故原告要求被告履行2016年12月8日以物抵债协议的请求，本院予以支持。由于河南大华飞捷实业有限公司在与杨建波、姜媛股权转让纠纷一案中，股权变更登记手续已在工商登记机关办理完毕，本案被告无法单独完成涉案房屋所有权转移登记手续。原告要求河南大华飞捷实业有限公司协助办理商品房交易手续的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告杨建波、杨瑞章经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告主张的抗辩，本院依法缺席审理与判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告杨建波、杨瑞章自本判决生效之日起十日内履行2016年12月8日以物抵债协议，向原告时卫杰交付状元府邸14#楼10层东户住宅1套；二、第三人河南大华飞捷实业有限公司自本判决生效之日起十日内协助原告办理房屋所有权登记手续；三、驳回原告时卫杰的其他诉讼请求。案件受理费9647.03元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长 李 杰审判员 荆武成审判员 孙永连二〇二〇年十月十六日书记员 冯亚楠