湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8047号上诉人（原审原告）：邓野青，男，1955年7月29日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：邓力，男，系邓野青之子。委托诉讼代理人：张诚，湖北金卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:湖北光霞房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区光霞村。法定代表人：曾芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：余泽，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨晓健，女，该公司员工。上诉人邓野青因与被上诉人湖北光霞房地产开发有限公司（以下简称光霞房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初9649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邓野青上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持邓野青一审全部诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由光霞房地产公司承担。事实与理由：第一、一审法院未查明光霞房地产公司在涉案商品房外擅自搭建配电房，严重影响邓野青所购商品房使用功能，导致合同目的不能实现的事实。在《商品房买卖合同》履行过程中，光霞房地产公司擅自单方面将绿化带修改建成配电房，并直接导致邓野青无法继续居住使用所购商品房。光霞房地产公司向邓野青销售涉案商品房时，无论在其销售资料、沙盘展示，还是在签订《武汉市商品房买卖合同》的整个销售过程中均明确向邓野青告知涉案商品房南面的窗户下为绿化带，并未告知邓野青此处将修建配电房。第二、一审法院未查明光霞房地产公司擅自搭建的配电房与涉案商品房共墙且配电房房顶及外墙高于涉案商品房水平面，不符合国家强制性标准。光霞房地产公司与涉案商品房6幢1单元1层4号房共用墙壁、堵塞窗户的行为违反了《住宅建筑电气设计规范》(JGJ242-2011)4.2.2条和《建筑设计防火规范》3.4.1条的规定。第三、一审法院未对邓野青的赔偿诉讼请求进行审查，属于遗漏诉讼请求。第四、一审法院并未查明光霞房地产公司逾期交房已达60日的事实，因此，一审判决认定邓野青“显然对被告于2015年8月28日统一交付房屋的情况是了解的”属于事实认定错误。光霞房地产公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。光霞房地产公司提交的房屋已经达到交房标准并且取得竣工验收备案，符合合同约定的交付条件。邓野青认为配电房不符合国家强制标准，但未提供任何证据予以证明，配电房属于公共配套设施，最终需要武汉供电公司验收，整个项目已经取得竣工验收备案证。一审法院未遗漏邓野青的诉讼请求。光霞房地产公司逾期交房没有超过60天，且邓野青提出解除合同已经超过一年的除斥期间。针对第二点事实和理由，配电房、变电所、配电站是完全不同的概念，电量负荷上，配电房小于变电所小于配电站，在辐射影响上，配电房的影响也是最小的，邓野青引用的住宅建筑设计规定4.2.2条以及建设设计防火规定3.4.1条，是对变电所和配电站的位置进行的规定。相关规范对配电房的位置并没有强制性规定。邓野青向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除邓野青、光霞房地产公司于2013年12月13日签订的《武汉市商品房买卖合同》，并立即返还邓野青的购房款622959元；2.判令光霞房地产公司向邓野青支付其因逾期交房的违约金62295.9元(具体计算方式：622959元×10%)；3.判令光霞房地产公司按照邓野青已付购房款622959元的3倍赔偿邓野青的经济损失；4.判令光霞房地产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，邓野青与光霞房地产公司于2013年12月13日签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：买受人所购商品房为武汉市洪山区青菱街光霞村复地·悦城K1地块第6幢1单元1层4号房，该商品房建筑面积87.8平方米，单价为7095.205元，总金额622959元。其中，合同第九条“交房期限及条件”约定：出卖人应当在2015年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房竣工交付使用的相关手续；5、供电:在2015年6月30日前达到使用条件；6、给水：在2015年6月30日前达到使用条件：排水：在2015年6月30日前买受人所购房屋、所在楼宇设施达到正常使用条件；7、燃气：在2015年6月30日前管道设施安装到户，点火时间按武汉市天燃气公司规定时间进行；8、绿化：在2015年6月30日前买受人所购房屋所在楼宇绿化达到验收标准；9、项目本期建设范围内道路：在2015年6月30日达到使用条件；10、其他：武汉广电数字网络有限公司有线电视、光纤在2015年6月30日前线路到户。出卖人出示《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》《湖北省房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案证明书》，即表明交付商品房符合上述1-10约定的交房条件。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。合同第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：出卖人未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理，逾期超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同附件六第十二条“关于合同的解除”约定：1.因甲方逾期交房，乙方行使合同解除权的，应于该房屋交付当日或之前以书面形式向甲方提出，否则，乙方的解除行为无效，并视为乙方放弃该项权利，双方按合同继续履行的有关约定处理。2.除法律规定或双方另有约定外，乙方行使合同解除权的，应自合同解除权的条件满足之日起30日内，以书面形式向甲方提出，否则，乙方的解除行为无效，并视为乙方放弃该项权利，双方按合同继续履行的有关约定处理……。2015年6月19日，光霞房地产公司取得“复地·悦城1.1期6#楼”的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2015年8月28日，光霞房地产公司取得“复地·悦城K1地块1至6号楼”的《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。2015年8月29日，光霞房地产公司在长江日报第五版发布交房公告，公告载明：“复地悦城1.1期1-6栋已达成交付条件。敬请各位业主于2015年8月28日来复地·悦城一期2号楼商铺办理集中入伙收房手续……”。2015年8月17日，案外人邓力因复地悦城一期6-1-104号房屋配电房、窗户拆除、封堵等情况向武汉市住房保障和房屋管理局进行信访投诉。2015年10月31日，武汉市住房保障和房屋管理局出具“关于邓力反映复地悦城项目相关问题的处理意见书”。处理意见书载明：“……2015年8月31日，开发企业取得相关竣工验收手续，并统一将房屋交付业主。关于你反映违建配电房问题，开发企业称项目现场实际施工与规划部门审批一致，并不存在违规建设小区配电房的情况……”。2015年10月12日，案外人邓力就复地悦城一期6-1-104号房屋的窗户等情况，向洪山区建筑管理站提出查看房屋验收时设计图纸的信访申请。2017年8月15日，武汉市国土资源和规划局洪山分局向邓野青出具“政府信息公开答复书”。答复书载明：“因规划部门不审核施工图，我局存档的方案图不能作为最终窗户建成尺寸的依据”。一审另查明，案外人邓力系邓野青的儿子。一审法院认为，本案的争议焦点为光霞房地产公司交付的房屋是否符合合同约定，邓野青是否有解除权。首先，邓野青认为光霞房地产公司逾期60日交付房屋，依据合同的约定，邓野青有合同解除权。从邓野青提交的信访材料及回复可知，邓野青在2015年8月17日就已经对配电房及房屋窗户尺寸等问题进行了信访，邓野青一直关注房屋信息，显然对光霞房地产公司于2015年8月28日统一交付房屋的情况是了解的，且光霞房地产公司已于2015年8月29日在长江日报上刊登了交房通告，故一审法院认定光霞房地产公司已履行了房屋交付通知义务。对此，邓野青认为，光霞房地产公司虽履行了通知义务，但光霞房地产公司此时不具备交房条件。其依据有两点，一是武汉市住房保障和房屋管理局的“信访回复”中关于“2015年8月31日，开发企业取得相关竣工验收手续”的陈述表明：2015年8月31日光霞房地产公司才具备交房条件。二是根据合同的约定，光霞房地产公司不符合合同约定的交房条件。针对信访回复，一审法院认为武汉市住房保障和房屋管理局并非商品房竣工审批及备案部门，其信访回复内容的效力显然低于光霞房地产公司提交的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》的证明效力。针对合同约定，根据案涉合同第九条关于交房期限及条件的约定，“出卖人出示《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》即表明交付的商品房符合约定的交房条件”。综上，光霞房地产公司履行了房屋交付通知义务，同时2015年8月28日亦具备了房屋交付的条件，虽存在逾期交房的行为，但并未逾期超过60日，邓野青不能根据“逾期超过60日”的合同约定解除合同。其次，邓野青还认为光霞房地产公司销售房屋时存在欺诈和隐瞒，导致案涉房屋不适宜居住，邓野青的合同目的不能实现，故邓野青有合同解除权。需要说明的是，邓野青若认为光霞房地产公司的行为存在隐瞒或欺诈，导致其在违背真实意思的情况下签订案涉合同等材料，邓野青应当依据《民法总则》第一百四十八条的规定请求法院撤销案涉合同。另，根据《民法总则》第一百五十二条的规定，邓野青应当自知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则撤销权消灭。从2015年8月17日，邓野青便认定光霞房地产公司关于配电房等问题存在欺诈隐瞒的行为，时隔近5年，现邓野青仍未向法院提起撤销案涉合同的诉讼请求，故邓野青的撤销权已消灭。同时，邓野青未提交有权机构出具的关于案涉房屋不符合居住条件或存在严重质量问题的证明，邓野青提交的证据不足以证实案涉房屋不符合居住条件或存在严重质量问题，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的情形，故对此抗辩意见不予认可。另，因未采信光霞房地产公司提交的“复地悦城项目交付通知书”、“房屋交接单”、“复地·悦城认购温馨提示”等证据，为减轻当事人的负担，对邓野青提出的鉴定申请未予准许。综上，对邓野青解除合同的诉讼请求，不予支持。鉴于邓野青后续的诉讼请求均建立在解除合同的基础之上，故对邓野青的其他诉讼请求，均不予支持。但邓野青可根据案涉合同，另行要求光霞房地产公司支付案涉合同约定的交付之日至2015年8月28日期间的逾期交房违约金。本案中，邓野青并未提出此项诉讼请求，故本案对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回邓野青的全部诉讼请求。一审案件受理费27233元，由邓野青负担。二审期间，光霞房地产公司向本院提交两份证据。证据一：《新建住宅项目供配电设施选址意见函》，拟证明配电房选址确认时间在涉案房屋买卖合同签署之前，光霞房地产公司按照武汉供电的选址意见进行了配电房的建设，现场实际施工和选址方案一致，不存在邓野青认为的签订合同之后再改建的情况；证据二：《新建住宅供电配套工程供电方案答复函》，拟证明涉案房屋所在项目的整体供电方案，经过了武汉供电公司的审查批准。涉案房屋外设置配电房的供电安全性和可靠性已经过专业机构认证。不存在任何违反国家强制性技术标准指数。邓野青质证称，证据一的内容没有表示配电房和我们购买的房屋是共墙建设以及高出购买房屋的窗户的事实。证据二的落款时间是在我们签订买卖合同之后出具的，同时根据载明的3号配电室是否与我们购买的房屋共墙而建是看不出来的，也没有载明配电室的高度。在本案审理过程中，邓野青向本院申请向湖北省电力有限公司武汉供电公司调取光霞房地产公司开发的复地悦城6幢1单元配电房的受电工程设计文件和有关资料的审核意见。本院认为申请调查内容与本案无关联性，不予支持。二审经审理查明一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，邓野青认为与光霞房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》后，光霞房地产公司在涉案商品房外擅自搭建配电房，但根据光霞房地产公司所提交证据能够证明，涉案配电房的选址确认时间在涉案房屋买卖合同签订之前，一审法院对该事实的认定正确。邓野青认为光霞房地产公司销售房屋时刻意隐瞒配电房的事实，但光霞房地产公司即便存在欺诈，邓野青也未在法律规定的期限内行使撤销权，其撤销权也已消灭。邓野青认为光霞房地产公司所建配电房不符合国家强制性标准，影响其居住，致合同目的不能实现，但邓野青所提交证据不能证明其主张，故其据此要求解除涉案合同的主张本院不予支持。因邓野青要求解除合同的理由不能成立，一审法院对邓野青要求赔偿损失的请求不予支持符合法律规定，一审法院没有遗漏邓野青赔偿损失的诉讼请求。另外，邓野青在2015年8月17日就已经对配电房及房屋窗户尺寸等问题进行了信访，并与光霞房地产公司进行过沟通，邓野青也加入了“业主群”了解相关情况，其对2015年8月28日统一交付房屋的情况应该了解，一审法院对该事实的认定正确。综上，邓野青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27233元，由邓野青负担。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  张海鹏审判员  张 红二〇二〇年十月二十六日书记员  余文婷