广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16907号上诉人（原审被告）：深圳荣峰国际实业有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******。法定代表人：王俏梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨杰，四川八和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜明明，四川八和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州蔬菜果品企业集团有限公司，住，住所地广东省广州市荔湾区西湾东路**第**/div>法定代表人：陈丽娥，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：唐乐诗，广东经国律师事务所律师。原审被告：吴树梅，女，1971年7月19日出生，汉族，住广东省高州市。原审被告：黄荣高，男，1970年1月27日出生，汉族，住广东省高州市。原审被告：王俏梅，女，1962年11月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人深圳荣峰国际实业有限公司（以下简称荣峰公司）因与被上诉人广州蔬菜果品企业集团有限公司（以下简称蔬菜果品集团）及原审被告吴树梅、黄荣高、王俏梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初24273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。荣峰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项至第六项，驳回蔬菜果品集团相应的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由蔬菜果品集团承担。二审庭询期间，荣峰公司变更上诉请求第一项为：请求撤销一审判决第一项至第五项。事实和理由：（一）一审判决关于荣峰公司提交的书面证据、证人证言均无法直接证明涉案房屋不能办理租赁备案登记与夹层拆除问题有关的认定错误，荣峰公司为了证明涉案房屋由于存在夹层无法办理租赁备案登记提交了《关于承租中山三路55号物业开展工作的请示》、《房屋租赁登记备案证明》、证人出庭、《装修安全责任协议》，前述证据形成证据链，充分证明了涉案房屋由于存在夹层，导致无法办理租赁备案，退一万步，即使按照一审判决的逻辑，上述证据不足以直接证明，但是运用日常生活经验法则，也充分证明了前述事实。蔬菜果品集团作为物业方属于申请备案登记的协助方，申请备案登记时，其也委派了三个工作人员参与备案的整个过程，但是整个庭审过程中，其均未陈述备案不成功的原因，明显不符合情理，且其后又同意荣峰公司拆除夹层，也间接证明了夹层是导致不能备案登记的原因。《装修安全责任协议》证明蔬菜果品集团2018年8月2日同意拆除夹层，考虑到国企决策程序所耗费的时间，与2018年5月28日得知由于夹层存在导致无法备案的情况相互印证。根据租赁合同显示，荣峰公司对夹层支付了租金，如果不是夹层的存在导致无法通过备案，进而将致使荣峰公司无法使用租赁房屋，荣峰公司根本没有理由来拆除夹层。（二）一审判决关于“从《装修安全责任协议书》可见，蔬菜果品集团已同意荣峰公司的夹层拆除等装修申请，荣峰公司抗辩租赁合同不能备案是由于夹层问题的意见依据不足”错误。涉案房屋夹层面积为1300多平方米，由于夹层的位置比较特殊，不能完全拆迁，否则会影响相邻关系，因为有绝大部分夹层的地板属于其他建筑物的天花板，蔬菜果品集团罔顾事实，拒绝承认该情况，有违诚实信用原则。（三）一审判决关于“在竞价前，蔬菜果品集团已通过《产权交易信息发布申请书》公示出租物业的具体情况，并在该公示资料中明确交易条件……荣峰公司以涉案房屋存在违建、无法通过消防检查为由认为蔬菜果品集团违约缺乏依据”的认定错误。1.虽然租赁合同约定成交时承租人对租赁房屋的现状已充分了解及无异议，即便房屋无法办理房屋租赁备案登记、无法通过消防检查、无法使用，承租人均不得提出异议或追究出租方责任，但是双方之间的合同行为依然受《中华人民共和国合同法》的调整，前述约定排除法定解除权的行使，与《中华人民共和国合同法》第九十四条的立法目的相悖，有违诚实信用原则和公平正义，应为无效条款。2.涉案合同继续存在已失去积极意义，如果再让合同继续发生法律效力，是一种严重损害一方利益，导致另一方获益的行为，有违诚实信用原则和公平正义。3.荣峰公司交付的租赁物无法办理房屋租赁备案登记，导致无法通过消防检查，根据法律规定，承租人有权行使法定解除权。4.由于涉案房屋存在夹层，导致荣峰公司自收房后，从2018年4月1日起直到2019年5月31日长达一年多的时间均无法使用租赁房屋，还需要每月支付482000元的高额房租。同时荣峰公司还投入装修、改装各种费用高达200多万元。荣峰公司没有使用过一天租赁房屋却支付了近700万元费用，导致双方利益显著失衡。4.一审判决忽视了重要事实，涉案房屋在交付给荣峰公司前处于使用状态，也就意味着该房屋之前能够办理租赁备案，但是双方签订租赁合同后，由于广州市政策调整，导致目前无法办理备案登记，荣峰公司在签订合同时对这一事实无法预见，损失也非商业风险所致，在此情况下，仍依照合同约定履行必然导致蔬菜果品集团取得全部合同收益，荣峰公司承担全部投资损失，对荣峰公司不公平，有悖于《中华人民共和国合同法》的基本原则。二审庭询中另补充：蔬菜果品集团出租给荣峰公司的房屋是违法建筑，在二审中，荣峰公司依法向广州市规划和自然资源局调取了涉案房屋的相关报建资料，该局登记在案的蔬菜果品集团违反规划修建夹层就有两次，一次是1992年，私自修建夹层187平方米，被罚款13090元，第二次是1997年，私自修建夹层526.75平方米，被罚款263375元，两次私自建夹层，广州市规划和自然资源局出具的文件中均载明，蔬菜果品集团临时继续使用违法建设的房屋。本案中，蔬菜果品集团将其违法修建的夹层出租给荣峰公司使用，其行为违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，即出租人未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的合同无效，本案涉案租赁合同依法属于无效合同，蔬菜果品集团无权主张租金以及违约责任，无权要求荣峰公司恢复其修建的违法建筑物，也无权没收荣峰公司的保证金，请求二审法院依法支持荣峰公司的上诉请求。蔬菜果品集团二审答辩称，（一）荣峰公司无证据证明涉案物业无法进行租赁备案是因为夹层原因，涉案物业无法租赁备案及消防验收是由于荣峰公司装修存在问题，以及本身怠慢跟进处理租赁备案而导致的，与蔬菜果品集团无关。一审中，荣峰公司申请的证人称备案中心答复“可能是有夹层的原因”，而另一名证人称“备案中心说有问题，不能办理，但没有具体说，也没有把资料给我们”，两位证人均表示备案中心并未给出明确的原因答复，荣峰公司没有继续询问，之后也没有再跟进过备案事宜。可见，荣峰公司作为权利人在当时备案中心答复不能备案后，没有进一步了解为何不能备案，荣峰公司作为备案主办方，自身怠慢履行备案工作，蔬菜果品集团作为出租方也没有办法针对相应原因为其提供协助。再者，荣峰公司也确认涉案物业在交付前是可以使用经营并办理租赁备案的，因此，荣峰公司单方面将不能备案的原因归结为蔬菜果品集团的夹层问题，毫无依据。荣峰公司关于无法备案导致无法消防验收的主张无事实依据。二次消防验收责任在于承租人的装修是否符合消防标准，荣峰公司也从未举证证明消防无法验收是由蔬菜果品集团造成，也没有提供相关部门的书面答复等证据。（二）涉案物业完全可以使用，不存在合同目的无法实现的情况。涉案物业出租给荣峰公司前，有198个分租户在经营使用，在产权交易中心公开招租时也将物业的经营情况进行了披露，根据双方签订的《房屋交接协议》也可得知，荣峰公司承租物业后承接原物业的小商户，稳定场内经营业户的经营，继续维持现有的商业氛围，从其一审提交的档主联名书可知，涉案物业有租户正在经营，与其声称的无法使用自相矛盾。据前所述，并不存在因蔬菜果品集团原因导致涉案物业无法进行租赁备案、无法通过消防验收的情形，也不存在物业无法使用的情形，完全是因为荣峰公司因自身原因导致装修未完成而未投入使用，与蔬菜果品集团无关。荣峰公司以合同目的不能实现为由抗辩解除合同以及拖欠租金，无任何事实和法律依据。（三）对于拆除夹层问题，只要荣峰公司按照《广州市房屋租赁合同补充合同》、《出租装修须知》、《出租物业承租装修施工须提交如下资料》的要求，提交装修相关文件给蔬菜果品集团审批同意后即可进行，但荣峰公司违反合同约定，未向蔬菜果品集团提供相关文件便擅自拆除夹层，构成违约，严重损害了蔬菜果品集团的合法权益。荣峰公司提到夹层不能完全拆除无任何事实依据，荣峰公司从未在施工过程中提出这个问题，且拆除夹层是荣峰公司提出的，装修施工方案是其需要提供的，如果无法完全拆除，也必定向蔬菜果品集团提出，不可能明知不能完全拆除仍然开工拆除，荣峰公司的陈述有悖常理，是为其违约行为找借口。综上，荣峰公司拒付租金，未经同意进行装修施工，经蔬菜果品集团多次催告后仍拒不履行，交付前原本经营良好的物业，现在现场混乱不堪，荣峰公司已经严重违反合同约定，造成国有资产流失。一审认定事实清楚，判决合法合理，应予维持。王俏梅二审述称，同意荣峰公司的上诉请求。吴树梅、黄荣高经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。蔬菜果品集团向一审法院起诉请求：1.蔬菜果品集团与荣峰公司的房屋租赁合同关系于2019年5月31日解除，荣峰公司对广州市越秀区中山三路55号首层（含阁楼）的物业恢复原状（具体要求恢复到出租时的状态，荣峰公司拆除了夹层位置中600多平方米。要求荣峰公司恢复面积1369.6951平方米的夹层位置，相关的天花及相应铺位的间隔）；2.荣峰公司向蔬菜果品集团支付逾期支付的租金1928000元及暂计的违约金136888元（详见租金及违约金的计算附表）；3.蔬菜果品集团没收荣峰公司履约保证金1491000元；4.荣峰公司向蔬菜果品集团支付因擅自改建、装修施工工程的违约金964000元；5.荣峰公司向蔬菜果品集团支付因本案支出的律师费32000元；6.吴树梅、黄荣高、王俏梅对上述一至五项诉讼请求承担连带清偿责任。一审法院认定事实：蔬菜果品集团是广州市越秀区中山三路**首层的产权人，该房产建筑面积为1271.18平方米，规划用途为市场。该房产的产权证附记载明：另有1369.6951平方米未申请权属登记。据《产权交易信息发布申请书（出租类）》显示，广州市越秀区中山三路55号首（夹）层、53号首层、二楼、三楼的委托方为广州羊城食品有限公司和蔬菜果品集团。第四项：挂牌信息与条件设置：挂牌价格923000元/月，价格说明：首年每月租金923000元，每2年月租金递增3%（即第3、5年递增），支付方式为：租金按月结算，由承租方在每月的第5日前按银行转账付款方式缴付当月租金给出租方。保证金金额2769000元。交易条件：承租方在与出租方签订房屋物业租赁合同等协议前须确认对租赁标的的现状（包括且不限于建筑物的外观、结构、装修、装饰、水电设施、消防安全防护设施等）已充分了解及无异议。出租标的消防设施整改、投入工程及费用由承租方负责。承租方需按《中华人民共和国消防法》及相关法律法规完善出租标的的消防申报验收手续。承租方需在签订租赁合同后至出租标的投入使用（营业）前，办妥一切消防安全的相关手续方能投入使用，如无法办理相关验收工作的，或因消防验收的原因导致承租方无法办理证照、正常开业、使用的，承租方自行承担责任，并不得向出租方追讨任何赔偿或补偿。承租方若需对租赁标的进行装修改造，须事前将装修设计方案交出租方，并取得出租方书面同意，未经出租方书面同意不得进行；经出租方书面同意，承租方须向政府有关职能部门报建并获得书面批准后，并将报建资料的原件（包括但不限于经有资质的设计公司出具的装修图纸、政府相关职能部门的批复等）交出租方备案后方可进场施工。在收到出租方书面同意之日起5个工作日内，承租方须向出租方交付当期月租金标准的一个月租金金额作为施工保证金，并在办妥一切报建手续后方可施工。原承租人分租给198个分租户，承租方承租标的后出租方将协助新的承租户与原承租户办理物业移交手续。本合同租赁期满或解除合同时，承租方须在合同届满或解除之日搬迁完毕，并清空完好交回出租方，并清缴所有应付费用，办理场地交接手续方可退场。退场时，租赁物业场地内外的加建建筑物、装修及独立用的水分表、电表、用电容量等均不得拆除或迁移，无偿归出租方所有。首层临中山三路连通夹层的楼梯部分及市场通道属于东川新街市有限公司大东市场使用，不纳入此次出租范围，意向承租方需承租该部分铺位的，自行与东川公司大东市场协商。中山三路55号首（夹）层出租面积为2318.26平方米，其中包含夹层1369.70平方米为未有房产证而将使用权提供给承租方使用的面积。2017年12月29日，广州羊城食品有限公司、蔬菜果品集团（为出租方）、荣峰公司签署《成交确认书》，确认荣峰公司在本次交易中承租广州市越秀区中山三路55号首（夹）层、53号首层、二楼、三楼的房屋。2017年12月31日，广州羊城食品有限公司（为甲方）、蔬菜果品集团（为乙方）、荣峰公司（为丙方）签订《房屋交接协议》，约定：鉴于甲方位于广州市越秀区中山三路××号首层、二楼、三楼，乙方位于广州市越秀区中山三路55号首（夹）层的房屋（以下统称为该物业），通过委托广州产权交易所进行公开招租，并由丙方通过竞价取得该物业承租权的事实，经过叁方协商一致，为明确该物业交接相关事宜，达成以下协议：一、该物业的租赁期限从2018年1月1日起至2023年12月31日止，合同期限为六年。二、自2018年1月1日起，该物业由丙方承租并管理，甲方、乙方按该物业现状移交给丙方。四、自2018年1月1日起，该物业的相关管理责任和义务由丙方承接；等。2018年1月1日，蔬菜果品集团（为甲方）与荣峰公司（为乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将越秀区中山三路55号首层（含阁楼）房地产出租给乙方作市场用途使用，建筑（或使用）面积2318.26平方米，租期从2018年1月1日起至2023年12月31日，其中2018年1月1日至2018年3月31日月租金为0，2018年4月1日至2019年12月31日月租金为482000元，2020年1月1日至2021年12月31日月租金为496460元，2022年1月1日至2023年12月31日月租金为511354元，租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金或支票或转账方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳1446000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；第六条：4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；第八条其他约定：1.双方同意在本合同第六条第4点变更为“发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失”；2.双方签订《广州市房屋租赁合同补充合同》，补充合同与本合同具有同等法律效力。补充合同与本合同约定不一致的，以补充合同为准。本合同一式三份，甲乙双方各持一份，送一份给街（镇）流动人员和出租屋管理服务中心备案。同日，广州羊城食品有限公司（为甲方）、蔬菜果品集团（为乙方）、荣峰公司（为丙方）签订《广州市房屋租赁合同补充合同》，约定，甲方与丙方于2018年1月1日签订了《广州市房屋租赁合同》，乙方与丙方于2018年1月1日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定丙方向甲乙双方承租位于广州市越秀区中山三路55号首层（含阁楼）、53号首、二、三层的物业，现三方订立补充合同如下：一、租金缴纳：（一）本合同签订后，每月租金总额不因物业设施的完好状况及面积误差而作任何调整。（二）租金按月结算，承租方须将首月租金于租赁合同生效之日起3个工作日内向出租方一次性支付，此后，承租方应在每月的第5日前以银行转账的方式足额缴付当月租金给出租方。（三）承租方须依时交纳租金、水电费、电话费及应缴区、街各项费用等。做好门前“三包”工作。承租方未按时足额交付租金或水电费等其他应缴费用的，每逾期一日应按逾期金额的1%支付违约金。如果逾期30日仍未付清（含承租方应缴交的水电费、电话费及应缴区、街各项费用等），则视为承租方根本违约，出租方有权提前解除本合同、收回租赁房屋，采取包括但不限于停水、停电、封闭场地的措施，并有权没收承租方所交的合同履约保证金，出租方损失超过合同履约保证金数额的，承租方应赔偿出租方超过部分的损失；承租方须于收到出租方解除租赁合同收回房屋的书面通知3个工作日内腾空房屋，将租赁房屋无条件交回出租方，如承租方逾期交回房屋的，由逾期之日起，承租方每日须向出租方支付2倍日租金的房屋占用费，直到承租方向出租方交回房屋为止。出租方保留向承租方追究法律责任的权利。二、履约保证金：（一）履约保证金：1.承租方须在本合同签订之日起五个工作日内向出租方交纳三个月租金的履约保证金，分别为向甲方交纳按《广州市房屋租赁合同》收取的履约保证金，向乙方交纳按《广州市房屋租赁合同》收取的履约保证金。2.承租方违约的，出租方有权直接用租赁保证金抵扣承租方根据本合同应付的租金、违约金及损害赔偿金及其他应付费用，并无需事先通知承租方。如租期内发生履约保证金被扣除情况的，承租方应在保证金被抵扣后五个工作日内补足。若承租方未按要求补足履约保证金，出租方有权使用承租方其后每次交付的租金优先补足履约保证金，逾期补足的，按日承担0.1%的违约金。（五）退还保证金：租赁期满或解除合同后，在承租方无违约及在租赁期间无发生安全、计生、消防等事故的情况下，并按原状向出租方交还租赁物业（经出租方同意对租赁物业进行的装修、改建等除外）及还清承租方租赁期间所应承担的水电费、消防安全造成的损失及所产生的违约金、滞纳金等欠出租方所有债务后，承租方交还出租方开具的收取保证金的票据原件给出租方，承租方应妥善保管出租方开出的保证金票据，在办理退保证金时交回出租方，若遗失需按保证金总额的17.7%向出租方补交税金。出租方在办理完所有规定手续后五个工作日内将保证金无息退回承租方，承租方需在三个工作日内向出租方开具相应数额的收款收据。三、场地及水电、消防设施交付：（一）租赁物业现间隔为约300个档铺，承租方在签订本合同前对租赁物业的现状（包括但不限于权属资料、规划用途、房屋结构、场地现状、建筑物的外观、结构、装修、装饰、水电设施设备、消防设施设备及消防相关设计或验收资料）已充分了解。承租方知悉该些档铺在本合同签订前由原承租人分租给小商户，出租方与原承租人的租赁合同于2017年12月31日期满。承租方同意原租赁合同到期后，签订本合同即视为出租方已经将租赁标的按现状交付给承租方，如有原承租人或小商户在原租赁合同到期后占用物业或档铺的由承租方自行与其协商解决，因此所产生的费用及不能顺利清退原承租人或小商户的后果由承租方自行承担。租金自本合同起租日起计算，无论起租日后承租方是否已清退原承租人、小商户或接收物业。（二）本合同生效之日起，视为承租方已确认租赁物业的基本情况（包括但不限于权属资料、规划用途、房屋结构、场地现状、建筑物的外观、结构、装修、装饰、水电设施设备、消防设施设备及消防相关设计或验收资料），并交付承租方使用。承租方同意按现状承租租赁物业，不会以租赁物业、设施设备等现状与约定不符，或以租赁物业现状无法通过消防验收、无法办理证照、无法投入使用等任何理由提出异议或追究出租方责任。（三）承租方负责租赁物业的消防设施整改、投入工程及相关费用，消防系统所有权归出租方所有。承租方需按《中华人民共和国消防法》及相关法律法规完善租赁物业的消防申报验收手续。并在签订租赁合同后至该场地投入使用（营业）前，办妥一切消防安全的相关手续方能投入使用。如无法办理相关验收工作的，或因消防验收的原因导致承租方无法办理证照、正常开业、使用的，承租方自行承担责任，并不得向出租方追讨任何赔偿或补偿。四、合同登记备案：（一）双方签订的《广州市房屋租赁合同》应按照《广州市房屋租赁管理规定》办理租赁合同的登记备案手续，并按法律法规各自承担合同印花税。（二）承租方在租赁上述场地时已清晰了解该租赁场地的实际情况，为此承租方不得以无法办理租赁备案登记、工商注册、税务登记、特种经营许可等资质、证照为由拒交租金，或向出租方追究任何责任。（三）租赁合同期届满或在租赁期间内，若承租方违约自行迁离而无法联系的，出租方可单方填写解除终止房屋租赁合同申请表办理注销租赁登记备案。五、合法经营：（一）承租方负责依法向当地工商及有关政府部门申办营业所需的一切资质证照才可开业，按营业执照允许的经营范围依法进行独立经营，依法纳税，自负盈亏及承担风险，同时独立承担全部经营费用和法律责任。承租方办理上述经营证照过程中，出租方只提供出租方的经营证照复印件、租赁物业的房地产证复印件及出租方现有、与租赁物业相关的档案资料复印件。承租方不得以办理经营证照或出租方不能提供其它资料为由向出租方追究有关法律责任和索取任何形式的补偿。承租方须将租赁物业的经营证照（履约法人的经营证照）复印件报出租方备案，承租方须于每年年度报告上传经审核后于每年6月份前将“国家企业信用信息公示系统”网站相关信息打印并盖章交出租方备案。七、维修责任：（一）承租方应当爱护和正常使用物业及设备，发现物业（房屋）主体结构自然损坏须及时通知出租方。维修施工期间，承租方须无条件配合，由此而造成停止经营等的损失，承租方不得向出租方追究任何责任和赔偿。八、解除合同：（一）若承租方发生下列情形之一时，视为承租方违约，出租方可单方提前解除合同，无条件收回租赁场地，没收保证金和预付的租金，并有权要求承租方承担相当于2个月租金的违约金及另行赔偿出租方损失：1.擅自改变租赁物业结构和用途的；2.未经出租方书面同意，擅自将租赁物业进行转租和分租的；3.除本合同另有约定外，拖欠租金或其他应付费用一个月或以上的；4.承租方在承租物业内进行违法活动的；5.承租方侵害出租方或第三方合法权益的；6.未经出租方及政府部门批准，承租方对租赁物业进行改建、加建、装修等活动的；7.承租方违反消防管理规定的；12.承租方未能通过消防验收并取得消防验收合格相关证明的，或未能完成租赁物业投入使用必须办理的其他消防手续的；13.承租方违反本合同其他约定的。（四）任何一方无法定或约定的理由而单方解除合同的，视为违约，守约方有权要求违约方赔偿损失，违约方须按违约当月租金标准的两倍向另一方支付违约金。十一、租赁期满或解除合同后租赁场地的处理（一）本合同租赁期满或解除合同时，承租方须在合同届满或解除之日搬迁完毕，并须将租赁物业（包括承租方新建、加建的建筑物）清空、打扫后全部完好无损交回出租方并清缴所有应付费用，办理场地交接手续方可退场。退场时，租赁物业场地内外的加建建筑物、装修及独立用的水分表、电表、用电容量等均不得拆除或迁移，无偿归出租方所有。如承租方逾期迁出，出租方有权自行收回全部的出租标的以及设备、物品，并自行处置，承租方留置于出租标的内的一切财物均视为弃置物，价值为零，承租方无权向出租方要求任何赔偿并承担处置费用。每逾期一日，承租方须按照租赁期满前或合同解除前日租金标准的双倍支付场地占用费直至出租方完整收回场地；若租赁物业因特殊原因（如涉诉查封等）无法按期将物业交还出租方，出租方有权按照租赁期满前或合同解除前租金标准的双倍收取占用费及其相关费用。十二、施工约定：（一）承租方对租赁物业进行装修，须事前将装修设计方案交出租方，并取得出租方书面同意，未经出租方书面同意不得进行；经出租方书面同意，承租方须向政府有关职能部门报建并获得书面批准后，并将报建资料（包括但不限于经有资质的设计公司出具的装修图纸、政府相关职能部门的批复等）交出租方备案后方可进场施工。承租方装修应遵守出租方制定的有关规定或要求，不得擅自改动房屋结构及进行扩建、加建、改建，接受出租方的监管，所需一切开支均由承租方负责；如承租方需对租赁物业拆旧建新的，建筑物价值需高于原有建筑物，否则承租方须承担赔偿责任，并须承担违建的一切后果，出租方有权按照本补充合同第八条第（一）点的约定处理，并赔偿出租方损失。（二）承租方需变更建筑物现有结构，需提交改造方案给出租方，并经出租方书面同意后方可实施。租赁期满或合同提前终止时，出租方要求对租赁物业恢复原状的，承租方需在15天内恢复物业原状（交付场地时状况）；无法复原的，承租方需支付相当于该结构工程造价的补偿金给出租方。（三）承租方在收到出租方书面同意之日起五个工作日内须向出租方交付一个月租金数额的施工保证金923000.00元（即甲方441000.00元，乙方482000.00元），并在办妥一切报建手续后方可动工。如施工过程造成该房屋的任何损坏，承租方应在出租方规定的时间内予以修复，承租方逾期不予修复或者修复后仍不符合出租方规定的，出租方有权将损害赔偿从施工保证金中扣除，施工保证金不足以赔偿的，承租方应予补足，不予补足的，出租方有权解除合同，收回场地，施工保证金和履约保证金不予退还，承租方还应赔偿出租方因此而造成的一切损失。装修保证金经出租方对租赁物业装修情况进行审核并验收合格后，在五个工作日内将装修保证金无息退回给承租方。（四）装修竣工后，承租方须办理有关验收手续，并将建筑物的平面图、电路图、天花图、给排水图、消防器材设置图等，以及有关政府职能部门验收资料交给出租方备案。十九、其他约定：（二）甲乙双方一同整体出租位于广州市越秀区中山三路55号首层（含阁楼）、53号首、二、三层的物业，若丙方对甲、乙任何一方有违约行为，则视为丙方对双方的违约，甲乙均有权根据合同约定予以解除合同及追究违约责任，甲、乙双方任何一方的租赁合同终止，则该整体租赁随即终止。（三）承租方如为法人，其全部股东须作为租赁合同的担保人（国有全资或国有控股企业除外）。所有担保人接受本合同的约定，并对承租方应承担的合同义务及承租方未能履行合同义务产生的违约责任/债务向出租方承担连带保证责任，保证期间为债务履行期满之次日起2年。若发生法律法规规定或本合同约定的事项，出租方解除合同提前收回该场地的，保证期间为出租方向承租方或担保人发出指明的合同解除日期之次日起2年。上述的所有担保人承担保证担保的范围包括：本合同项下出租方债权的本金、违约金、损害赔偿金、出租方实现债权的费用以及所有其他应付费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、执行费、律师费、代理费等。（四）本合同中列明的因承租方违约，出租方有权追究承租方的违约责任，如无特别注明，均统一理解为“出租方有权要求承租方赔偿2个月租金金额及赔偿出租方实际损失（包括追索损失而产生的律师费、鉴定费、差旅费等合理费用）”。（五）甲乙丙叁方确认，甲方首层物业（房产证号：粤房地证字第**）面积为366.15平方米，本合同约定甲方租赁给丙方的面积为其中的366.15平方米并以此计；乙方首层物业（房产证号：粤房房地权证穗字第**）积为1271.18平方米，本合同约定乙方租赁给丙方的面积为其中的948.56平方米并以此计，具体位置和分割详见附件平面图所示。本合同签订之日，视同丙方已确认租赁甲、乙物业承租面积为：平面图中红色框内涂阴影部分，任何与面积相关的使用范围或费用计算均应以此面积为基础，任何其它方式的测量均不影响对该承租面积的确认。吴树梅、黄荣高在该合同尾页手写以下内容并签名按指模：“本人知悉本合同所有约定及担保范围和义务，并同意对承租方在本合同项下的所有义务及承租方未能履行合同义务产生的违约责任/债务向出租方承担连带保证担保责任，保证期间为债务履行期满后2年。”荣峰公司向蔬菜果品集团交租至2019年1月底。2018年3月14日，王俏梅在《出租物业承租单位装修须知》上签收，该须知内容为：荣峰公司如计划对承租物业进行装修施工，须与租赁方经办人员及业主管理方广州食品企业集团有限公司穗兴食品发展分公司协商沟通，按照《出租物业装修施工须提交所需资料》通知要求向业主管理方提供相关资料，并按如下程序办理：一、承租方须向业主管理方提供物业装修书面申请报告、装修平面图，电路图包括（用电设备清单、用电线路系统图、用电平面图）、天花图、给、排水图、消防器材配置图等资料进行审核及备存。二、承租方与业主管理方签定《装修施工安全协议》。三、业主管理方根据承租方《物业装修申请书》内容，向物业承租方提交《装修施工场地安全管理制度》和物业装修申请的复函文件，承租方须按复函要求进行施工。四、要求物业承租方与施工方签定《施工安全承诺书》。五、承租方需要求施工单位提供《资质等级证书》复印件交业主管理方备案。六、装修完工后，承租方须将装修竣工验收资料和《消防验收报告书》复印件资料交业主管理方备存。同日，王俏梅签收《出租物业承租装修施工须提交如下资料》，该材料载明：1.装修申请书；2.《承租单位装修施工程序》签字；3.《装修安全责任书》签字；4.《经营保证书》签字；5.营业执照复印件。承租人在接此通知后，要求在一周内提供给业主单位。2018年4月18日，荣峰公司向蔬菜果品集团发出《关于承租中山三路55号物业开展工作的请示》，载明存在以下历史问题：房屋租赁合同至今尚未办理登记备案手续，致使荣峰公司无法正常办理装修报建及消防报批等手续；原业主营业执照尚未注销，荣峰公司无法办理营业执照；原业主同意将1楼电梯通道租给荣峰公司，但至今未与荣峰公司签订书面的合同，致使荣峰公司在装修过程中不具有正当理由处理该电梯通道，装修工作无法开展；荣峰公司希望能拆除夹层，且已向蔬菜果品集团提出申请，但蔬菜果品集团未予回复；等。2018年8月2日，荣峰公司（为乙方）与广州食品企业集团有限公司穗兴食品发展分公司（为甲方）签订《装修安全责任协议》，约定甲方同意乙方递交的施工方案，包括：1.天棚面龙骨及饰面拆除；2.砖砌体拆除；3.夹层楼地面块料拆除；4.门窗拆除；5.水电管线拆除等项目，乙方承诺装修施工期30天，从2018年8月15日至9月15日。2018年12月23日，王俏梅申请对涉案房屋现状进行保全证据。广州市广州公证处于2019年1月4日作出（2018）粤广广州第191242号公证书，载明公证员与申请人到中山三路××号旁的商铺首层（该商铺旁标有“金凯商业城”字样），公证员对该商铺所处的位置以及内部现状进行了拍摄照片。2019年5月31日，荣峰公司和接收方在《物业移交接收表》上签名，确认荣峰公司移交中山三路55号首层（含夹层），并注明已拆除部分夹层面积。蔬菜果品集团为证明其曾催促荣峰公司履行合同，提交了：1.2019年1月25日蔬菜果品集团与长兴物业发展分公司运营部向荣峰公司发出的《催缴租金的通知》复印件，该通知要求荣峰公司缴清2019年1月租金482000元。该通知下方有王俏梅签收，签收日期为2019年2月19日。2.2019年3月4日蔬菜果品集团与长兴物业发展分公司运营部向荣峰公司发出的《催缴通知》，该通知要求荣峰公司缴清2019年1月和2月的租金共计964000元。该通知下方为李某2代王总收，签收日期为2019年3月5日。3.2018年12月6日蔬菜果品集团委托广东经国律师事务所向荣峰公司发出的律师函及EMS妥投证明，该函称荣峰公司拖欠2018年8月至今的租金，也没有约定向蔬菜果品集团提供施工单位资质证书和营业执照等相关文件，未经蔬菜果品集团审批同意就开展装修及改建施工工程，要求荣峰公司支付拖欠的租金以及即时停止装修及改建施工工程，按约定向蔬菜果品集团提供装修及改建相关文件。4.2019年4月17日蔬菜果品集团委托广东恒益律师事务所向荣峰公司发出的律师函及EMS妥投证明，该函要求荣峰公司支付2019年2月至4月的租金及违约金。5.2019年5月23日蔬菜果品集团委托广东经国律师事务所向荣峰公司发出的律师函及EMS妥投证明，该函称荣峰公司已拖欠2019年2月至今的租金，经多次催告仍未纠正，蔬菜果品集团决定解除与荣峰公司的房屋租赁合同关系，双方的房屋租赁合同关系于2019年5月31日起正式解除。荣峰公司质证称：对上述证据1、2不发表质证意见；证据3-5，律师函是复印件，无法证实是否与原件相符。对快递单、妥投证明无异议。确认收到邮寄的材料，但不记得所收的材料与蔬菜果品集团提交的内容是否一致。蔬菜果品集团为证明其律师费损失，提交了民事委托代理合同和发票。荣峰公司质证称：对该证据的真实性无异议，但关联性有异议，发票没有备注是哪一个案件。蔬菜果品集团为证明涉案物业出租前后的情况，提交了照片若干张。荣峰公司质证称其无法确认照片的拍摄时间和出处，对该证据不予确认。蔬菜果品集团为证明夹层被拆除面积，提交了：2019年12月16日由广州市公信城市建设测量有限公司出具的《房屋面积测算成果报告书》，载明中山三路55号首层夹层房屋已拆除的夹层部分（由委托方认定）面积为552.9982平方米。荣峰公司质证称：认可实际拆除夹层面积为552平方米，但对先拆除夹层再行装修，双方已达成合意。荣峰公司为证明涉案场地存在违建并导致档口业主无法经营，提交了：1.档主联名书；2.越治规违办（2019）29号通告；3.2019年7月5日广州市越秀区城市管理和综合执法局向荣峰公司发出的《询问通知书》，载明荣峰公司在2019年7月5日前在中山三路55号首层涉嫌违章搭建阁楼。蔬菜果品集团质证称：对证据1，我司无法确认真实性，如果是真实的，可以证明有众多租户使用涉案物业，不存在无法经营的情况。对证据2、证据3的真实性确认，不确认合法性和关联性。荣峰公司为证明租赁合同因夹层问题无法备案，申请了证人李某1和证人李某2出庭作证。证人李某1表示：我是荣峰公司的员工，我于2018年5月7日作为荣峰公司的员工去办理房屋租赁合同备案时，递交了相关资料，具体我不清楚，同行的还有蔬菜果品集团方的三个工作人员，备案中心收了材料并于5月28日通知我去拿资料，告知我方申请办理不了，并把材料退回我方，我问是什么原因退回，备案中心答复可能是有夹层的原因。证人李某2表示：我是荣峰公司的经理，我于2018年5月7日去租赁登记备案中心办理租赁备案登记，同行的有李某1，蔬菜果品集团的工作人员李志强、李蓉、陈振威，向该中心递交了合同、法人的身份证等材料后，备案中心开了回执让我们等通知，我于5月28日去取材料，备案中心说有问题不能办理，但没有具体说，也没有把资料退回给我们，我没有再去询问具体原因，备案中心当时称荣峰公司与羊城公司签订的租赁合同备案成功，而与蔬菜果品集团签订的租赁合同不能备案。蔬菜果品集团对上述证人证言质证称，两个证人与荣峰公司有利害关系，证人也表示了当时备案中心没有给不能备案的回复，荣峰公司作为权利人也没有进一步了解为何不能备案，蔬菜果品集团作为出租方也没有办法针对相应原因为荣峰公司提供协助，就算实际是因为夹层的原因，蔬菜果品集团作为国企不可能违法地不同意荣峰公司进行拆除，且荣峰公司提供的城管询问通知书发生在2019年7月5日，这显示在荣峰公司使用租赁物的时间没有任何行政单位针对租赁物的夹层提出违法的指认或处罚。一审诉讼过程中，荣峰公司表示：蔬菜果品集团同意了荣峰公司提出的装修申请，后因拆除夹层问题没有解决，故我司无法对租赁物业进行装修，只是对房屋的外立面进行了装饰，对破烂的水管进行了更换、下水管道和老旧电线进行更换、中央空调部分管道的迁移；我司确实拆除了部分夹层，但具体拆除了多少面积不清楚；租赁合同目的无法实现的原因是蔬菜果品集团迟迟不同意完全拆除夹层，如果不能完全拆除夹层，荣峰公司无法进行装修，而夹层之所以未能完全拆除，是因为夹层有部分与其他商场相连。蔬菜果品集团表示：房产证记载的夹层面积比首层登记的面积更大的原因是夹层位于中山三路55号和53号上方，而53号并不属我司，我司未能提供相关图纸；我司通过招标程序出租的是涉案物业首层1271.18平方米中的948.56平方米以及全部夹层面积1369.6951平方米，合共出租2318.26平方米；夹层是可以完全拆除的，并不存在与其他商场相连而无法拆除的情况，荣峰公司从未提及夹层无法完全拆除的情况。一审法院认为：蔬菜果品集团与荣峰公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充合同》中关于广州市越秀区中山三路55号首层（含阁楼）的租赁内容是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。因双方确认荣峰公司在2019年5月31日将涉案房屋交还给蔬菜果品集团，故蔬菜果品集团要求其与荣峰公司的房屋租赁合同关系于2019年5月31日解除合法合理，一审法院予以支持。荣峰公司是通过竞价方式取得广州市越秀区中山三路55号首层（含阁楼）的物业的承租权的，在竞价前，蔬菜果品集团已通过《产权交易信息发布申请书（出租类）》公示出租物业的具体情况，并在该公示资料中明确交易条件为“承租方在与出租方签订房屋物业租赁合同等协议前须确认对租赁标的的现状（包括且不限于建筑物的外观、结构、装修、装饰、水电设施、消防安全防护设施等）已充分了解及无异议。出租标的消防设施整改、投入工程及费用由承租方负责。”荣峰公司现以涉案房屋存在违建、无法通过消防检查为由认为蔬菜果品集团违约缺乏依据，一审法院对其意见不予接纳。对于备案登记问题，荣峰公司提交的书面证据、证人证言均无法直接证明涉案房屋不能办理租赁备案登记与夹层拆除问题有关，而且，从《装修安全责任协议》可见，蔬菜果品集团已同意荣峰公司的夹层拆除等装修申请，荣峰公司抗辩称租赁合同不能备案是由于夹层问题的意见依据不足，一审法院不予接纳。由于荣峰公司确认其已拆除部分夹层，作为承租人，在租赁合同终止时负有按原状交还租赁物的义务，因此，蔬菜果品集团要求荣峰公司恢复中山三路55号首层的夹层及相应天花合法有理，一审法院予以支持。因蔬菜果品集团未能举证证明出租给荣峰公司前的内部间隔，故一审法院对蔬菜果品集团要求荣峰公司恢复原有铺位间隔依据不足，一审法院不予支持。因荣峰公司于2019年5月31日交还涉案房屋，但至今未付交还房屋前的租金，根据合同约定，租金在每月的第五日前支付，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金，故蔬菜果品集团要求荣峰公司支付2019年2月1日至2019年5月31日止的租金和违约金，合法有理，一审法院予以支持。根据合同约定，“拖欠租金或其他应付费用一个月或以上的，视为承租方违约，出租方可单方提前解除合同，无条件收回租赁场地，没收保证金和预付的租金，并有权要求承租方承担相当于2个月租金的违约金及另行赔偿出租方损失”，荣峰公司逾期支付租金已构成违约，蔬菜果品集团没收履约保证金符合合同约定，一审法院予以支持。因《装修安全责任协议》已证明蔬菜果品集团已同意荣峰公司的装修申请，蔬菜果品集团称荣峰公司存在擅自改建、装修施工缺乏依据，一审法院对蔬菜果品集团要求支付因擅自改建、装修施工工程的违约金964000元的诉讼请求不予支持。因《广州市房屋租赁合同补充合同》第十九条明确约定承租方违约需承担的实际损失包括律师费，故蔬菜果品集团要求荣峰公司支付因本案诉讼而支出的律师费符合合同约定，一审法院予以支持。因吴树梅、黄荣高在租赁合同尾页自愿对承租方未能履行合同义务产生的违约责任或债务承担连带保证担保责任，故蔬菜果品集团要求吴树梅、黄荣高对荣峰公司在本案中应负债务承担连带清偿责任合法有理，一审法院予以支持。因王俏梅并非合同签订主体，其亦没有自愿承担荣峰公司债务的意思表示，因此，蔬菜果品集团要求王俏梅承担连带清偿责任缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2020年2月4日作出如下判决：一、广州蔬菜果品企业集团有限公司与深圳荣峰国际实业有限公司之间关于广州市越秀区中山三路55号首（夹）层房屋的租赁关系于2019年5月31日解除；二、深圳荣峰国际实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，恢复广州市越秀区中山三路55号首层房屋的夹层及天花；三、深圳荣峰国际实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广州蔬菜果品企业集团有限公司支付2019年2月1日至2019年5月31日止的租金（按每月482000元标准计）及违约金（以上述欠付租金为基数，自2019年2月6日起每日按0.1%标准计至付清上述租金之日止；违约金总额以欠付租金总额为限）；四、深圳荣峰国际实业有限公司已付的履约保证金1491000元由广州蔬菜果品企业集团有限公司没收；五、深圳荣峰国际实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向广州蔬菜果品企业集团有限公司支付律师费32000元；六、吴树梅、黄荣高对上述第二至五项深圳荣峰国际实业有限公司应付的债务承担连带清偿责任；七、驳回广州蔬菜果品企业集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费43215元，由广州蔬菜果品企业集团有限公司负担2210元，由深圳荣峰国际实业有限公司负担41005元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，荣峰公司向本院申请律师调查令，调查涉案房屋是否属于违章建筑、涉案房屋无法办理租赁备案登记的原因。广州市越秀区城市管理和综合执法局于2020年10月10日作出《关于的情况说明》，称“一、关于广州市越秀区中山三路55号首层（含阁楼）的房屋建筑现状的问题，由于我局非城市房屋管理部门，不掌握房屋建筑现状情况，无法提供准确意见。建议向房管部门调取、核实相应情况。二、现有建筑是否全部面积经合法报建，以规划部门意见为准，建议径直向规划部门了解情况；经核查，自2011年《广州市城市管理综合执法细则》实施以来，我局未对该址进行过立案查处，暂无涉及违法建设相关案件。2011年之前，我局对涉及违法建设的查处，暂无罚金类处罚权限，若涉及此类情况，建议向规划部门进一步核实。”广州市规划和自然资源局于2020年10月9日作出穗规划资源协查[2020]1829号《协助司法查询复函》，称“我局就中山三路55号地址进行查询，查询到涉及中山三路55号首层的规划报建和违法建设处罚档案资料如下：1.1981年，原广州市城市规划局经《报建审核意见书》（（81）城建1802号），同意广州市第二商业局在东山区中山三路红岗肉菜市场建设9层市场、住宅**，总建筑面积11300平方米（经对比图纸并经现场核查，该建筑物即为中山三路55号首层所在大楼）。2.1985年，原广州市规划局经《建设工程规划许可证》（（85）建字第1525号），同意广州市第二商业局在红岗市场、住宅首层加建阁楼260平方米。3.根据《违章用地与违章建筑罚款处理通知书》（（1993）东清处字第144号）及相关档案资料，1992年间，大东肉菜市场在中山三路55号，未经规划部门批准，擅自在商场首层装修及加建夹层，装修面积247平方米，加建夹层面积187平方米，上述违建经处罚后临时使用，城市建设需要时无条件自行拆除。4.根据《违法建设行政处罚决定书》（东规处字[1997]第373号），1997年间，大东肉菜市场在中山三路55号，未经规划部门批准，利用报建装修及加建阁楼之际，擅自加建夹层作商业使用，面积526.75平方米；同时将原钢结构夹层拆除改建为框架结构，面积199.76平方米、上述加建经处罚后临时使用，城市建设需要时无条件自行拆除。”广州市越秀区大东街来穗人员和出租屋服务管理中心于2020年9月27日在本院（2020）粤01民调令00432号律师调查令回执中答复“本中心没有相关租赁备案登记材料”，该中心于2020年10月12日出具《（2020）粤01民调令00432号补充说明》，称“中山三路55号首层由于租赁合同面积超出房产证面积，我中心已告知租赁当事人暂不能办理正常备案，建议对相关情况整改后，合同面积和产权面积一致后再申请办理。因此出租人申请退回所申请的备案材料，至今未再申请办理。”再查明，荣峰公司称其承租涉案房屋系用于转租、分租，其承租时涉案房屋现场是商场在经营，其没有统计过承租时涉案房屋内有多少租户，其对涉案房屋进行装修的时候只有21户搬到楼上；其只是看了涉案房屋的产权证，没有去规划部门查询涉案房屋的报建情况；涉案房屋因为无法办理租赁备案登记，所以无法办理工商登记，也无法通过消防检查，导致其无法经营涉案房屋；涉案房屋在2018年底至2019年春节期间有临时出租，其余时间都是空置；其承租后至2018年10月份都按时交租，但是没有办法经营，其一直与蔬菜果品集团沟通，沟通过程中蔬菜果品集团同意其拆除一部分违章建筑，其在拆除和装修投入了几百万元，但是还是无法经营，蔬菜果品集团一直拖着不回复其如何解决并称国有企业改合同、调整价格要通过诉讼解决，所以其自2019年2月份开始没有交租。荣峰公司称其在2018年10月份完成装修后曾向蔬菜果品集团申请办理租赁备案登记，但蔬菜果品集团没有办理。蔬菜果品集团对此予以否认，称荣峰公司只是在2018年5月份去了一次租赁备案中心，之后再也没有去过租赁备案中心。荣峰公司称当时拆除夹层时不知道哪些是合法报建的部分，哪些是违章部分，是蔬菜果品集团说荣峰公司要拆除的部分属于违章的部分，当时荣峰公司没有规划的图纸，是在蔬菜果品集团说可以拆后才拆除的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：涉案《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充合同》的效力问题；二、合同未能继续履行的责任及责任承担问题。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条第一款规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案《广州市房屋租赁合同》约定蔬菜果品集团出租给荣峰公司使用的房地产首层（含阁楼）建筑面积共为2318.26平方米，而涉案租赁物产权证载明的建筑面积为1271.18平方米，即合同约定的租赁面积远远超过经合法登记的产权面积。蔬菜果品集团作为出租人，有义务举证证明租赁物超出产权登记面积的部分属于合法报建的建筑或经批准建设的临时建筑。从广州市规划和自然资源局2020年10月9日作出的穗规划资源协查[2020]1829号《协助司法查询复函》的内容来看，涉案建筑物于1985年加建的首层阁楼260平方米曾取得《建设工程规划许可证》，故涉及该部分夹层面积的租赁合同应为有效。1993年加建的夹层面积187平方米以及1997年加建的526.75平方米、改建的199.76平方米夹层虽然没有经规划部门批准建设，但该部分加建面积在行政主管部门予以处罚后允许临时使用，故该部分夹层面积应属于经批准使用的临时建筑，涉及该部分临时建筑的租赁合同亦应认定为有效。上述合法报建的夹层面积以及行政主管部门允许临时使用的夹层面积之总和仍不足涉案《广州市房屋租赁合同》约定的夹层面积，对于超出部分，蔬菜果品集团并无提供合法报建手续，故涉及该超出部分的租赁合同应属无效。据上，涉案《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充合同》属于部分无效的合同，蔬菜果品集团主张合同整体有效以及荣峰公司主张合同整体无效，依据均不充足，本院均不予支持。如前所述，涉案《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充合同》涉及合法报建的夹层面积以及行政主管部门允许临时使用的夹层面积的部分有效，双方均确认荣峰公司于2019年5月31日将涉案房屋交还给蔬菜果品集团，故一审法院认定荣峰公司、蔬菜果品集团就该部分面积的租赁合同关系于该日解除，并无不当，本院予以认可。一审法院对未经合法报建、未经批准建设的面积部分的合同效力以及合同解除的认定有误，二审予以纠正。本案现有证据反映，蔬菜果品集团、荣峰公司对于涉案租赁物存在超出产权登记的情况均是明知的，蔬菜果品集团将未经合法报建的建筑物对外出租，对于合同部分无效，蔬菜果品集团存有过错；荣峰公司作为承租人，未对租赁物的合法性予以核实，未尽缔约审慎义务，对于合同部分无效，亦有过错。关于合同未能继续履行的原因以及责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”如前所述，涉案合同只是部分有效，其余有效部分对合同当事人仍有约束力。涉案房屋出租前，蔬菜果品集团已向荣峰公司披露了租赁物的基本状况，并无故意隐瞒租赁物瑕疵的行为，荣峰公司在明知租赁物存在产权登记与实际面积不符的情况下仍承租涉案房屋，对于合同履行中可能遇到的障碍、风险应有一定的预见。根据广州市越秀区大东街来穗人员和出租屋服务管理中心2020年10月12日出具的《（2020）粤01民调令00432号补充说明》，荣峰公司确实存在因合同约定面积与产权登记面积不符暂不能办理租赁备案登记的情形。然而，根据本案查明事实以及证据，蔬菜果品集团已经同意荣峰公司的夹层拆除等装修申请，荣峰公司亦对部分夹层实施了拆除，上述行为属于双方为消除合同履行障碍所作出。荣峰公司无充分证据证明部分夹层被拆除后仍无法办理租赁备案登记的责任在于蔬菜果品集团，无证据证明涉案房屋无法通过消防检查，故荣峰公司主张因蔬菜果品集团的原因导致其合同目的不能实现并以此为由拒付租金、占用费，依据不足，本院不予支持。荣峰公司实际接收、使用了租赁物，理应按照约定支付相应的对价，对于合法有效的租赁面积支付相应的租金，对于无效的租赁面积部分，应参照合同约定标准支付相应的占用费。对于合法报建以及经主管部门批准允许临时使用的租赁面积部分，荣峰公司未依约支付租金，已构成违约，造成该部分合同解除的责任在于荣峰公司。荣峰公司主张不应支付2019年2月1日至2019年5月31日止的租金、占用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于履约保证金，根据涉案《广州市房屋租赁合同补充合同》约定，拖欠租金或其他应付费用一个月或以上的，视为承租方违约，出租方可单方提前解除合同，无条件收回租赁场地，没收保证金和预付的租金，并有权要求承租方承担相当于2个月租金的违约金及另行赔偿出租方损失。荣峰公司未依约支付租金，已构成违约，蔬菜果品集团有权没收履约保证金。如前所述，涉案《广州市房屋租赁合同》部分无效，且双方当事人对于合同部分无效均有过错，根据双方过错程度以及合同履行情况，本院酌定蔬菜果品集团有权没收的履约保证金为1259895元。同理，对于《广州市房屋租赁合同补充合同》第十九条约定的承租方违约需承担的律师费，本院酌定由荣峰公司向蔬菜果品集团支付27040元。关于逾期支付租金的违约金。蔬菜果品集团已基于荣峰公司拖欠租金等费用提出解除合同并没收相应的履约保证金，蔬菜果品集团并无证据证明其所没收的履约保证金不足以弥补其因荣峰公司逾期付款所致的损失，对于蔬菜果品集团要求荣峰公司支付逾期支付租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被拆除的夹层应否恢复的问题。荣峰公司拆除的夹层面积多达500多平方米，虽然承租人在租赁合同终止时负有按原状交还租赁物的义务，但鉴于目前证据不足以确定被拆除的夹层经合法报建或经主管部门允许保留使用，且重建夹层还涉及规划报建等事宜，主管部门是否允许恢复被拆除夹层尚未确定，故被拆除夹层的合法性未予确定之前，本院对蔬菜果品集团要求荣峰公司恢复原状的请求暂不予支持，蔬菜果品集团可在被拆除的夹层的合法性确认后再行主张权利。综上所述，荣峰公司关于一审法院对于涉案合同效力认定有误以及对履约保证金、律师费处理不当的上诉请求成立，本院予以支持；荣峰公司的其他上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第五项、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初24273号民事判决的第六项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初24273号民事判决的第二项、第七项；三、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初24273号民事判决的第一项为：广州蔬菜果品企业集团有限公司与深圳荣峰国际实业有限公司之间就广州市越秀区中山三路55号首层以及首层内经合法报建、主管部门允许临时使用的夹层所形成的租赁关系于2019年5月31日解除；四、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初24273号民事判决的第三项为：深圳荣峰国际实业有限公司应于本判决送达之日起十日内，一次性向广州蔬菜果品企业集团有限公司支付2019年2月1日至2019年5月31日止的租金、房屋占有使用费1928000元；五、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初24273号民事判决的第四项为：深圳荣峰国际实业有限公司已付的履约保证金中的1259895元由广州蔬菜果品企业集团有限公司没收；六、变更广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初24273号民事判决的第五项为：深圳荣峰国际实业有限公司应于本判决送达之日起十日内，一次性向广州蔬菜果品企业集团有限公司支付律师费27040元；七、驳回广州蔬菜果品企业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费43215元，由广州蔬菜果品企业集团有限公司负担10712元，由深圳荣峰国际实业有限公司负担32503元。二审案件受理费43215元，由广州蔬菜果品企业集团有限公司负担10712元，由深圳荣峰国际实业有限公司负担32503元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十月二十九日书记员 贾 妍苏劲丹