黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1974号上诉人（原审被告）：温婷婷，女，1985年7月2日生，汉族，个体业主，住黑龙江省宾县。被上诉人（原审原告）：李文彬，男，1974年1月9日生，汉族，个体业主，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：吴迪，黑龙江吴迪律师事务所律师。上诉人温婷婷因与被上诉人李文彬房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省宾县人民法院（2020）黑0125民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。温婷婷上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李文彬的诉讼请求。事实与理由：温婷婷经营案涉房屋至2019年2月份时发现自己怀孕，找到李文彬协商要求解除合同，并要求将剩余租金退给温婷婷，房屋另租他人。李文彬说回家商量，并表示温婷婷可以转租。2019年6月份李文彬主动找温婷婷说房屋急卖，同时终止合同，并将剩余租金和押金5000元退给温婷婷，此款定于房屋出售或出租后返回给温婷婷。温婷婷将钥匙和房屋一并交付给李文彬，李文彬将“此房急卖”贴到窗户上。一审法院认定事实错误，导致判决结论错误。根据法律规定，双方之间的房屋租赁合同已经解除，合同解除的时间为2019年6月份。合同解除后，双方已无法律上的权利义务关系，其房屋是否出租他人与温婷婷无关。因李文彬住在宾县，温婷婷住在宾安，李文彬要求温婷婷看房屋是基于方便，温婷婷的目的是如果房屋出租或出卖了，剩余房屋租金退给温婷婷，但并不影响双方之间的房屋于2019年6月份解除。一审法院判决温婷婷给付下一年的房屋租金14000元于法无据，而押金5000元也应一并处理退还温婷婷。李文彬辩称：一审认定事实清楚，适用法律证据，应予维持，温婷婷的上诉理由不能成立。事实与理由：温婷婷与李文彬签订了书面的承租合同，合同签订后，是由于温婷婷单方违约而导致其没有继续使用该房，并不是双方已达成了解除原租赁合同的协议。温婷婷认为已经解除，客观上并没有和李文彬签订书面解除原租赁合同的协议，李文彬也没有同意温婷婷于年2019年6月份终止合同的请求。温婷婷所提出的不能继续履行的原因，系其于2019年2月份发现自己怀孕，怀孕并不是法定的解除合同的事由，也不属于情势变更。按照合同法的规定，合同解除的方式有两种，一种是约定解除，一种是法定解除。双方没有约定解除，也不符合法定解除的情形。温婷婷主张已经解除合同，没有事实依据，请求驳回温婷婷的上诉请求。李文彬向一审法院起诉请求：判令温婷婷履行双方于2018年10月28日签订的《房屋租赁合同》，立即支付2019年11月28日至2020年11月28日期间的房屋租金14000元。一审法院查明：温婷婷在李文彬处租赁房屋，2018年10月28日李文彬（甲方、出租方）与温婷婷（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定的相关内容为：房屋坐落于宾安镇××字街北；租赁期限自2018年11月28日至2021年11月28日止；年租金为14000元；付款方式为每年的10月28日付清。同时乙方于双方签字时交给甲方5000元押金，到第三年时甲方在房费中扣除乙方的押金款；租赁期满后，乙方如需继续使用，可于6个月前提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下优先；其他未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按有关现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。此协议签订后，李文彬交付房屋，温婷婷给付2018年11月28日至2019年11月28日的租金14000元和押金5000元，2019年11月28日至2020年11月28日的租金14000元至今未付。一审法院认为，李文彬、温婷婷签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按约定履行。本案中双方已明确约定“租金一年一交，乙方于每年的双方签订合同日交付给甲方现金14000元”，温婷婷虽提出2019年3月之后就再也未使用过该房屋，但其未举示证据证明该《房屋租赁协议》已终止，故温婷婷应按约定给付2019年11月28日至2020年11月28日的租金14000元。温婷婷要求原告返还押金5000元，应另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：温婷婷自本判决生效之日起十日内给付李文彬2019年11月28日至2020年11月28日的租金14000元。本院二审期间，温婷婷举示了照片4张，拍摄时间为收到一审起诉状时。拟证明：2019年6月，双方已经形成退房事实。李文彬跟温婷婷达成口头退房协议后，李文彬拿回钥匙，将“此房急卖”贴到案涉房屋内。李文彬质证意见：对证据的真实性没有异议，但不能证明待证事实。该证据只能证明说李文彬曾经在案涉房屋内张贴了出卖房屋的广告。按照买卖不破租赁的规定，即使卖了房也不影响温婷婷承租该房。本院认证意见：对该证据的真实性本院予以确认，但仅以该证据不足以认定双方就解除案涉房屋租赁合同达成了合意，本院对此不予采信。另，在本院二审庭审程序后，温婷婷向本院邮寄了情况说明及补充证明等材料作为参考，但该情况说明的真实性无法核实，相关证明人也未申请出庭作证，不能证明李文彬曾作出解除案涉合同的意思表示。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于李文彬要求温婷婷给付14000元租金，依据是否充分的问题。李文彬要求温婷婷给付2019年11月28日至2020年11月28日期间的租金，但李文彬并未举示证据证明温婷婷实际占有使用案涉房屋。另一方面，温婷婷在一审诉讼中通过自己的实际行为明确表示不再承租案涉房屋，并表示在下一年度租期开始之前就已向李文彬表示要解除案涉合同。但温婷婷举示的证据不足以证明李文彬同意解除案涉合同以及双方就案涉房屋办理了交接手续。温婷婷未按合同约定继续承租案涉房屋，中途退租，构成根本违约，应承担违约责任。李文彬虽主张不认可温婷婷解除合同，但租赁合同为继续性合同，相关义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。在一审起诉时，案涉合同未履行期限尚有近1年，并非短时间内即可履行完毕，该债务的标的不适于强制履行。双方履行合同的基础已经丧失，各自的合同目的均无法实现，且温婷婷抗辩主张已解除了该合同、不应再履行该合同，故案涉合同应予解除。本案中，温婷婷虽构成根本违约，但在下一年度租期到来时其已通过自己的行为明确表示不再继续租赁该房屋。李文彬作为出租人的实际损失主要在于房屋闲置期间的租金，除此以外，其并未举示证据证明还存在其他实际损失。一审将一年的租金损失全部由温婷婷承担，利益失衡、显属不当。本院综合上述情况，综合双方履行合同的实际情况、过程程度，并根据公平原则和诚实信用原则，酌定以6个月的租金7000元作为违约损失的数额。因李文彬还有5000元押金未返还，温婷婷主张应返还该押金，为避免当事人诉累，且考虑到该款项确应一并处理，用以抵消前述违约损失，温婷婷还应给付李文彬2000元。综上，温婷婷的上诉请求部分成立，对合理部分本院予以支持。一审判决结论不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销黑龙江省宾县人民法院（2020）黑0125民初551号民事判决；二、解除李文彬与温婷婷于2018年10月28日签订的《房屋租赁协议》；三、温婷婷于本判决生效之日起十日内给付李文彬2000元；四、驳回李文彬的其他诉讼请求和温婷婷的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费150元，减半收取75元，由温婷婷负担10.5元，由李文彬负担64.5元；二审案件受理费150元，由温婷婷负担21元，由李文彬负担129元。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  张禹珩审判员  赵 晟二〇二〇年十月二十一日书记员  于文娟