江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初3241号原告：张利，女，1985年8月9日出生，居民，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：殷爱亭、叶莉，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。被告：王先，男，1988年2月4日出生，居民，住宿迁市宿豫区。被告：曹天宇，女，1991年6月1日出生，居民，住宿迁市宿豫区。第三人：宿城区美家房产中介服务部，住所地宿迁市宿城区香榭丽小区商铺**。经营者：刘松，个体工商户。委托诉讼代理人：刘菊，该公司员工。原告张利与被告王先、曹天宇、第三人宿城区美家房产中介服务部（以下简称美家房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告张利及其委托诉讼代理人殷爱亭，被告王先、曹天宇，第三人美家房产委托诉讼代理人刘菊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张利向本院提出诉讼请求：1.二被告立即协助原告办理宿迁市中央国际购物广场4幢1201室房产过户手续，即将该房产不动产权变更到原告名下；2.被告承担本案的诉讼、代理等费用。诉讼过程中，鉴于被告王先要求解除合同、愿意承担违约责任，原告将诉讼请求变更为：1.要求二被告退还购房定金30000元；2.要求二被告赔偿原告购房差价款550000元；3.要求二被告承担代理费20000元、保全费2520元、保函费1200元及本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方经充分协商，就位于宿迁市中央国际购物广场小区4幢1201室房屋买卖事宜达成共识，并于2019年12月17日签订了房屋买卖合同一份。合同约定：1.被告（甲方）将产权归其所有的上述房屋一套作价1720000元出售给原告（乙方）；2.原告于签订合同时向被告支付购房款30000元；3.甲乙双方办理产权过户时一次性支付甲方购房款。协议签订后，原告于当日便将30000元定金支付给被告，现经核实涉案房产早已具备办证条件，现因被告总借故以该房产与开发商存在其他纠纷等事项为由，暂不予办理，致使该房产不动产权无法变更到原告名下。双方签订的房屋买卖协议系依法成立，应受法律保护，而被告不守信，经原告多次督促至今无果，其违约行为严重侵害原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告王先辩称，被告不能确定涉案房屋产权证何时可以办理，所以没有办法与原告办理过户手续，且因为原告现在已向法院对被告提起诉讼，被告现反悔不再愿意将房屋出售给原告，愿意承担违约责任。被告曹天宇经本院依法传唤未参加本案前两次庭审活动，在其银行账户被本院依法保全后到庭辩称，涉案房屋买卖合同上面的签名并非其本人签名，其对房屋买卖并不知情，不应该承担相关责任。第三人美家房产述称，被告王先系美家房产业务员刘菊妹妹的朋友，刘菊作为涉案房屋买卖合同签订的承办人员，知道二被告系夫妻关系。在签订合同时，有原告张利、被告王先和王先的朋友在场，被告曹天宇不在场，合同上曹天宇的签名不是其本人签名，系王先代签，曹天宇通过微信方式将其身份证号码发送给王先，成就了本案合同的签订。合同签订后，原告有向第三人要求催促被告尽快履行合同，被告王先说涉案房屋银行贷款尚未偿还、房产证还没办下来，导致双方不能继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2019年12月17日，原告张利（买受方、乙方）、被告王先（出卖方、甲方）、被告曹天宇（合同登记主体、出卖方、甲方）与第三人美家房产（中介方、居间方）共同签订《二手房买卖合同》一份，合同主要约定：1.甲方同意将坐落于宿迁市宿迁中央国际购物广场小区4幢1201室的房产出售给乙方，建筑面积为114.61平方米；2.房产总价款为1720000元；3.乙方于签订合同当日支付甲方购房定金30000元，甲方自收到定金后不得以任何理由不按本合同约定出售此房屋，否则甲方违约，乙方不得以任何理由不按本合同约定购买此房屋，否则乙方违约，违约方向守约方赔偿首付款的双倍作为违约金…；4.付款方式：一次性付款，由于甲方不动产证未办理，经甲乙方约定此房屋房产证办下来之日起，乙方支付甲方首付款（以此房贷款为主）用于此房屋还款解押，剩余尾款过户当日支付；5.违约责任：本合同签订后，乙方中途违约，应书面通知甲方，乙方已支付的购房首付款归甲方所有，并赔偿甲方50000元作为损失。甲方中途违约，应书面通知乙方，并在违约之日起三日内将双倍首付款返还给乙方，并且赔偿乙方50000元作为损失。任何一方违约的，按已付房款的0.3%每日支付给对方违约金至付清止。因违约方违约行为引发诉讼，诉讼费、保全费、差旅费、律师代理费等相关费用均由违约方承担……。同日，原告向被告王先支付购房定金30000元。另查明，2014年12月27日，被告曹天宇以个人名义与涉案房屋开发企业签订《商品房买卖合同》，该时间节点为二被告婚姻存续期间。2020年1月15日，二被告办理协议离婚登记，离婚协议中未对该房产进行分配约定。本案通知双方开庭时间为2020年8月6日，二被告于2020年8月3日将涉案房产出售于案外人罗某，并办理了不动产产权变更登记手续。根据二被告的陈述和对该次房产出售中间人高边疆的电话了解，该房产以1890000元价格出售给罗某，所得款项王先所得100000元、曹天宇所得70000元，剩余款项用于偿还被告债务。本案争议焦点：一、涉案《二手房买卖合同》是否为有效合同？对双方当事人是否均具有法律约束力？二、二被告应承担的违约责任？关于争议焦点一，本院认为，涉案《二手房买卖合同》为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，理由为：1.在签订涉案合同时，二被告系夫妻关系，且涉案房产为夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产；2.第三人美家房产作为涉案合同的居间方，其称在签订合同时被告王先与曹天宇进行了沟通，且曹天宇通过微信将其身份证信息发送给王先作为签订合同之用，原告有理由相信被告王先代为曹天宇签名行为系夫妻双方共同意思表示，且就该交易，原告无恶意。3.根据被告曹天宇陈述，涉案房产的出售均为被告王先操作，其只履行签字办理过户手续即可，该行为可进一步证实被告王先对涉案房产具有处置的权限。关于争议焦点二，被告王先认可其存在违约，并愿意承担违约责任，且涉案房产现已被王先另售他人，不符合继续履行合同的条件，故对双方所签订的《二手房买卖合同》予以解除、被告承担违约责任，本院予以准许。至于违约责任，本院认为，双方有约定的从约定，无约定的或约定不明的，违约方应承担损失赔偿责任，赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，双方在涉案合同中有违约责任条款约定，其中被告违约责任约定为“双倍首付款加赔偿50000元”，就首付款双方又约定“首付款（以此房贷款为主）用于此房屋还款解押”，属约定不明，被告的违约责任应以原告损失为准。综合二被告的履约诚信度、违约情况、原告所支付的款项数额、宿迁当地房价上涨及安居客、58同城等软件公布的该小区和附近房价等因素，本院对原告请求的违约金酌情支持180000元。同时，原告张利已支付的30000元，二被告应予以退还。关于代理费、保函费，双方有明确约定，且原告能够提供予以证实，故对原告该部分主张，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十五条、第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、解除原告张利与被告王先、曹天宇于2019年12月17日签订的《二手房买卖合同》；二、被告王先、曹天宇于本判决生效后十日内退还原告张利购房定金30000元；三、被告王先、曹天宇于本判决生效后十日内赔偿原告张利损失180000元、代理费20000元及保全保险费用1200元，合计201200元；四、驳回原告张利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9312元，减半收取4656元，保全费2520元，合计7176元，由被告王先、曹天宇负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判员  王守东二〇二〇年十月十五日书记员  王雪龙附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。