江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2760号上诉人（原审原告）：曹红霞，女，1972年8月6日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：方昉，系上诉人丈夫，1970年7月2日生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审被告）：南京中南世纪城房地产开发有限公司，住所地南京市雨花台区凤台南路******。法定代表人：徐小兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谷青旺，男，系该公司法务。委托诉讼代理人：张杰，男，系该公司法务。上诉人曹红霞因与被上诉人南京中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初6625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人曹红霞及其委托诉讼代理人方昉、被上诉人中南公司的委托诉讼代理人谷青旺、张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹红霞上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、判令被上诉人承担所有诉讼费用。事实和理由：一、一审程序违法，实质剥夺了上诉人发表综合辩论意见的权利。一审庭审中设备屡出故障，书记员无法以正常速度记录，上诉人发言无法正常进行，故一审庭审中未进行辩论，而是由当事人庭后提交书面辩论意见。但一审判决对于上诉人庭审后提交的《法庭辩论意见》中陈述的事实、观点基本未予回应，属于程序违法。二、涉案房屋不具备《商品房预售合同》约定的交付条件，且对购房人生命、健康、财产安全构成危险性。在危险性不能确认排除情况下，上诉人拒绝接受涉案房屋。1、没有《实测面积登记表》，上诉人无法确定面积误差是否超过法定3%或约定5%，进而无法确定是否可以收房。2、一审中上诉人明确要求被上诉人提供《消防验收合格意见书》，既是上诉人的权利，也是被上诉人责任和法定义务。被上诉人拒绝提供，故上诉人充分认定房屋交付之日消防验收未能通过。3、被上诉人未按照法律强制性规定公示环评验收报告，涉案房屋未经环评验收合格，不能交付使用。被上诉人将未通过环评报告的房屋交付购房人属于严重违法行为，对购房人生命健康构成威胁。4、《商品房预售合同》对交付标准作出明确约定，作为配套工程的幼儿园必须于2017年10月31曰前达到交付使用标准，但至今不能交付使用。三、1、被上诉人为节约成本获取暴利，避免延期交房违约责任，将未通过消防验收房屋交付购房人，并将大量垃圾、过期灭火器填埋在住宅小区生活区域内，对环境已造成实际污染与危险。2、被上诉人以不交付房屋胁迫上诉人交纳装修垃圾清运费（标准为3.5元/平方）和装修管理保证基金1000元，以此非法敛财。上诉人未准备装修，不应支付装修垃圾费与装修管理保证金，即使装修也可自行清运或自行委托第三方清运，该两项费用属于政府物业主管部门明令禁止的费用，被上诉人属于典型的强迫交易。同时，物业服务合同明确约定收取物业费六个月，但被上诉人强制收取12个月物业费，否则不交房。3、被上诉人为了迅速销售车位，承诺前期支付1000元者取得价值10000.00元“抵用券”一张，可充抵10000.00元车位款。订购车位后三天之内签署《车位买卖合同》并交款者再行优惠10000.00元。上述承诺具有法律效力。物价部门确定车位最高限价为18万元，但被上诉人对外谎称20万元，优惠价18万，公然欺骗业主。4、被上诉人为减少施工成本而大量减少施工工序，造成地下室大量渗水，时间长达近三年至今不能修复。这种渗水不可避免地会对地基产生影响，造成房屋坍塌的可能，上诉人为自身生命安全不敢居住。5、小区电梯质量存在重大安全隐患，交付使用两年来损坏频率极高，最高达每月十几次之多，多次出现电梯困人等现象，损坏原因至今没有交待。6、被上诉人有意识利用信息不对称，制造紧张涨价气氛，引起购房人恐慌入市，趁机签订剥夺购房人权利，在《房屋预售合同》中设置霸王条款，这属于房地产管控部门严惩对象。四、竣工验收备案只是建筑工程实体符合设计、施工要求，不能说明工程符合合同约定的交付条件，符合规划许可要求只能说明建筑项目不是违章建筑。被上诉人开发的房屋存在以上问题，足以说明被上诉人以欺骗行为通过政府主管部门的竣工验收，骗取竣工验收备案表，房屋不具备安全性。一审判决以“案涉房屋符合规划许可要求并经过竣工验收备案，己符合交付条件”，这是完全错误的。《房屋预售合同》对房屋交付条件作出了明确清晰的认定，必须具备《实测面积登记表》，配套设施幼儿园必须达到交付使用标准。被上诉人未提供上述材料及《消防验收合格意见书》、《环境评估合格意见书》，一审判决认定房屋符合交付条件显然违反法律强制性规定。中南公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所述没有任何证据支持，请求依法驳回上诉人的上诉请求。曹红霞向一审法院起诉请求：1.判令中南公司支付违约金101963.70元（计500天）；2.判令中南公司赔偿曹红霞损失每天204元（自2019年3月16日计算至房屋实际交付之日止）；3.中南公司承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：2015年12月19日，中南公司（甲方、预售人）与曹红霞（乙方、预购人）签署《商品房预售合同》一份，约定：甲方已领取宁雨国用（2015）第14595号《国有土地使用证》，依法享有南京市雨花台区凤凰三二期（NO.2015G12）地块的）地块的国有土地使用权售给乙方的商品房为雨花台区赛虹桥街道软件大道世纪锦苑05幢1单元603室，设计用途为一般住宅，该商品房建筑面积87.11㎡，其中套内面积63.86㎡，共有共用分摊建筑面积23.25㎡。乙方应于2015年12月12日前向甲方支付定金20000元，房价款合计2039274元，首付款于2015年12月19日前支付619275元，商业性贷款1420000元。甲方应于2017年10月31日前向乙方交付该商品房。双方在附件十特别提示中约定：甲方承诺按照合同约定的交付时间和交付标准将商品房交于乙方。甲方交付房屋时，乙方应在收到甲方发出收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内，到甲方指定的收楼地点办理有关收楼手续，在此期限内，如乙方未办理收楼手续，无论钥匙是否交接，视作乙方已对该商品房进行了验收、接管，甲方不再另行通知。乙方同意，若甲方实际交房日期晚于合同约定交房日期不超过六个月的为免责期，不视为甲方逾期交房，甲方不承担违约责任。免责期满后甲方仍未交房的，自免责期满后的次日起，甲方按照乙方已付购房款每日万分之一的标准向乙方支付违约金，违约金总额不高于已购房款的5%。本合同之项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付。除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于项目最后一期竣工交付的时间。本商品房交付后即开始实施物业管理，乙方需按时足额缴纳物业服务费，本小区住宅按建筑面积1.9元/月/㎡，公摊水电费按500元/户预先缴纳六个月。自甲方寄发的收楼通知所确定交付日的次日起，物业管理费、水电费等费用由乙方承担；因乙方原因导致甲方迟延交付的，自合同约定的交付之日起，该房屋相关的物业管理费、水电费及公共分摊等费用由乙方承担。合同签订后，曹红霞按约定给付了购房款2039274元。2017年9月25日，南京市规划局出具《建设工程规划核实合格书》一份，载明南京市规划局对中南公司在南京市雨花台区赛虹桥街道软件大道建设的凤凰三二期（NO.2015G12）地块5）地块**A-5#、A-6#进行了规划核实，经查验该工程符合规划许可要求。2017年10月19日，南京市雨花台区房屋建筑工程竣工验收备案办公室出具备案意见：中南公司建设的凤凰三二期（NO.2015G12）工程于2017年10月13日竣工验收合格，建设单位于2017年10月18日报送工程竣工验收备案文件，申请备案。经审查符合要求，同意备案。2017年10月23日，中南公司制作《交房通知书》并向曹红霞寄送，曹红霞确认已收到。收楼通知书中明确办理世纪锦苑5号楼603室收楼手续的时间、地点及、地点及相关材料明确需缴纳的款项为：物业服务费（预收12个月）1986元、装修垃圾清运费305元、装修管理保证金1000元、预收公共能耗费500元，合计3791元。至起诉前，曹红霞未向中南公司交纳上述费用，中南公司亦未将案涉房屋交付曹红霞。以上事实有《商品房预售合同》《个人购房抵押（保证）借款合同》《建设工程规划核实合格书》《交房通知书》、工程备案表、交房流转单及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照约定内容履行合同义务。案涉房屋符合规划许可要求并经过竣工验收备案，已符合交付条件。中南公司在合同约定的交付时间2017年10月31日之前向曹红霞发出交房通知，履行了按期交付的义务。《商品房预售合同》中明确约定“商品房交付后即开始实施物业管理，乙方需按时足额缴纳物业服务费，本小区住宅按建筑面积1.9元/月/㎡，公摊水电费按500元/户预先缴纳六个月”，故曹红霞在收房时应根据合同约定预先缴纳相应费用。中南公司出具的收楼费用明细中预先收取物业服务费12个月虽超出合同约定的6个月，但曹红霞未提供证据证明其在收到《交房通知书》后履行了收房义务或按合同约定已预缴6个月的相应费用，故曹红霞主张中南公司迟延交付房屋，应承担违约责任，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：驳回曹红霞的诉讼请求。一审案件受理费2339元，减半收取计1170元，由曹红霞负担。各方当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，上诉人曹红霞提交了以下证据：1、中南锦苑二手房出租价格网页打印件，以证明89平方米房屋的租金价格为5500元每月；2、车位抵值券，以证明被上诉人以欺诈手段获取非法利益。被上诉人中南公司对证据1的真实性认为无法核实，且被上诉人不存在逾期交付行为，上诉人一方也无法证明其损失实际发生；对证据2的真实性认可，但不能达到证明目的。被上诉人中南公司提交了《南京市存量房买卖合同》及《南京市房产测绘成果报告》，以证明双方正式签署并用于备案的《南京市存量房买卖合同》中约定房屋交付条件为取得《建设工程规划验收合格书》与房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；上诉人所持合同与被上诉人二审提交的合同均为房管局的制式版本，一为正本一为副本，上诉人所持版本是简版，有利于其后期去办理产权登记，且合同条款均为房管局的制式条款，被上诉人无法进行变更或者删减。上诉人曹红霞对上述合同的真实性、合法性持异议，且认为二审中被上诉人提交的合同存在剥夺购房人权利、免除被上诉人自身责任的情况，两份合同签署于同一日，即使为真实也应以一审中查明的《南京市存量房买卖合同》为准。对《房屋实测面积登记表》真实性无异议，但认为实测面积房产分层分部平面图落款日期为2018年2月8日，南京市房地产测绘事务所成果报告落款日期是2018年2月7日，被上诉人从未通知过上诉人看过该报告，也未在售房处及任何地方对该报告进行张贴和公示，根据被上诉人提供的材料，可以说明在2017年10月31日不可能有房产测绘成果。本院对曹红霞举证证据1形式上的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。对双方提供的其他证据的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。本院二审查明：二审中，中南公司提交与曹红霞于2015年12月19日签订的《南京市商品房买卖合同》,该合同在“商品房预售合同登记备案”处加盖南京市房地产市场管理处商品房买卖契约登记专用章，“预购商品房抵押预告登记”处加盖南京市房屋产权监理处商品房预告登记登记专用章。合同第六条约定，涉案房屋交付条件为取得《建设工程规划验收合格书》与房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。2017年10月23日，中南公司向曹红霞出具《收楼通知书》，该通知书载明，需预收首年公共能耗费500元/年/户，物业管理费1.9元每平方米，预收12个月管理费、装修垃圾清运费3.5元每平方米、装修管理保证金1000元每户。该通知书附件一《收楼现场流程图》记载，“签订相关协议，交纳物业相关费用”之后为“办理入住手续，领取《商品房使用说明书》及《商品房质量保证书》”、“领取钥匙、门禁卡和《住户手册》”。附件二《收楼费用明细表》记载，物业管理费（12个月）为1986元，装修垃圾清运费为305元，装修管理保证金为1000元，预收公共能耗费为500元，上述费用合计为3791元。曹红霞称其办理收房手续时，如不缴纳上述费用，则无法进行一下步流程。中南公司称该费用主要是由物业公司收取，其在通知书上注明上述费用只是为了提示说明、便于业主入住，并非将其作为前置步骤。法庭询问中南公司是否有业主未缴纳上述费用也能收房入住，中南公司称不清楚情况，具体事宜由物业公司管理。根据合同约定，房屋应已视为交付，其后期未再通知、催告曹红霞前来收房，曹红霞也未找其协商。另查明，根据《房屋分户（室）面积对照表》记载，案涉房屋的实测面积为87.02平方米。中南公司另陈述，其交付房屋时测绘并未完成，但流程应当是交付后做实测报告。以上事实，有《收楼通知书》及其附件、《房屋分户（室）面积对照表》、及本院笔录等在案佐证。本院认为，双方当事人签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照约定内容履行合同义务。本案中，上诉人认为被上诉人交房时未提供实测面积登记表、消防验收合格意见书、环评验收报告，且配套工程幼儿园在2017年10月30日前没有达到交付使用标准，故涉案房屋不满足交付条件。对此本院认为，双方于2015年12月19日签订并备案的《南京市存量房买卖合同》中明确约定房屋交付使用的条件为取得《建设工程规划验收合格书》与房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，上诉人交付房屋时，案涉房屋已符合规划许可要求并经过竣工验收备案，故已经满足合同约定的交付条件。且根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，被上诉人在取得竣工验收备案时，应已取得规划、环保与消防文件等相应文件，幼儿园是否竣工亦不影响被上诉人对房屋使用功能的实现，故被上诉人仅以上诉人在交房时未提供上述文件、幼儿园未交付为由不予收房，不能成立。上诉人还上诉称被上诉人在交房时，以被上诉人缴纳全年物业服务费1986元、垃圾清运费305元，装修管理保证金1000元等费用作为收房的前提条件，上述费用并无合同约定，且上诉人未见房屋实测面积表，对房屋面积不能确定，故上诉人拒绝缴纳上述费用。被上诉人因此不予交房，构成违约。对此本院认为，《江苏省物业服务收费管理办法》第三十条规定：“业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，可以委托物业服务企业或者清运公司清运，并承担清运费用和处置费。”《南京市物业服务收费管理办法》第二十二条规定：“业主、使用人装饰装修房屋的，装修单位（或装修人）应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议，并按规定标准交纳装修管理服务费用。物业管理企业不得和业主和装修单位收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用”。第二十五条规定：“物业管理企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、使用人收取长期占用（一年以上）性质的押金、保证金等费用。”本院认为，首先双方签订的《商品房预售合同》中约定上诉人须缴纳6个月的物业服务费，但被上诉人在交房时明确以书面方式通知上诉人缴纳12个月的物业服务费，在上诉人对此并未同意的情况下，被上诉人收取上述费用，已违反了《南京市物业服务收费管理办法》第二十五条的规定。其次，被上诉人向上诉人收取装修管理保证金，亦违反了《南京市物业服务收费管理办法》第二十二条之规定。同时，在上诉人未实际装修产生垃圾、也未委托物业服务企业或被上诉人清运的情况下，被上诉人擅自向其收取垃圾清运费，亦不符合《江苏省物业服务收费管理办法》第三十条之规定。在此情况下，被上诉人发出的《收楼通知书》附件中明确以缴纳上述费用作为领取两书与钥匙的前置步骤，从而给上诉人收房造成阻碍，已构成违约，被上诉人应当承担相应的违约责任。关于被上诉人应当承担的违约赔偿数额，上诉人主张违约金101963.70元（计500天），并以每天204元的标准自2019年3月16日计算至房屋实际交付之日止。对此本院认为，被上诉人虽要求上诉人支付超出合同约定的费用，但房屋已符合合同约定的交付条件，也具备相应的使用功能，而长期不使用房屋造成的损失显著高于上述费用，故上诉人应当采取合法、合理的途径，及时维护自身权益，而不应当长期放任房屋空置，导致损失扩大。结合本案纠纷发生的背景与具体情况，以及当事人通过合法途径维权的合理时间，本院酌定被上诉人以已付购房款每日万分之一的标准，向上诉人支付90日的违约金，亦即18353（2039274*0.0001*90）元。综上，因二审中当事人提交新的证据，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国诉讼法》第一百七十条第一条第二款规定，判决如下：一、撤销南京市雨花台区(2019)苏0114民初6625号民事判决；二、南京中南世纪城房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向曹红霞支付违约金18353元；三、驳回曹红霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2339元，减半收取计1170元，由曹红霞负担585元，由南京中南世纪城房地产开发有限公司负担585元。二审案件受理费2339元，由曹红霞负担1169.5元，由南京中南世纪城房地产开发有限公司负担1169.5元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  李 斐二○二○年十月二十六日法官助理滕文欣书记员陈晓君