湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初3234号原告：魏建国，男，汉族，1954年11月8日出生，户籍所在地武汉市洪山区，被告：冯新村，男，汉族，1952年1月18日出生，户籍所在地湖北省咸宁市咸安区，原告魏建国诉被告冯新村房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法适用普通程序由审判员夏秋担任审判长与人民陪审员廖文红、涂安静组成合议庭于2020年9月16日公开开庭进行了审理；原告魏建国、被告冯新村到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏建国诉称：被告2015年9月和我签订租房一年合同(武昌区武汉大学工学部3舍8号)，前期租金(合同约定每半年付一次)尽管总是拖延几天，但还能够足额缴纳。合同到期后，因租金太低，我不愿再租。新合同签订后，房子里面堆的连走路都困难。经常搞的房子不是厨房下水堵塞就是厕所堵塞倒灌。为此，我前后帮他找人疏通多次。入住快三年水电气费(合同约定，每一季度结算一次)只结算过一一次，多次催缴，被告从不履约合同，故意恶意欠费。为此我无端付出许多时间和精力。万般无奈下我通过110报警，2018年5月28日在珞珈山派出所及武昌区司法局珞珈山司法所的调解下(被告在所有人的谴责下)才得以解决前期所欠水电费。煤气费因被告故意混淆缴费，也不提供有煤气公司盖章的发票，暂时未结。最后一次租金，被告未征得我的同意，单方面少付2个月租金3000元。但被告一直态度强硬，拒绝调解。2018年9月10日，合同到期，上午我通过微信告知被告下午按合同约定交房验收。我从下午2点等到快4点，被告始终未来，打电话也不接，最后我只有报警。2018年10月31日下午，在珞珈山司法所汤老师的建议下，派出所委派一名警官负责录像。为了不破门，我采取破窗进入。3个房门的锁头处用榔头处故意砸损开裂，4把锁砸坏。空调无法正常运行，遥控器电池盖板也被扔了，到处找不到。冰箱也不制冷，门框搞的锈迹斑斑。所有电灯4个换气扇2个，还有几个插座也是人为损坏。房子完全不能使用，基本的水电都不通。连两把小靠椅都被顺手牵羊偷走。本来此诉讼去年2018年12月26日开庭，由于被告自感理亏，通过学校房管部门找我几次沟通，于12月24日的下午撤诉。但我的问题并未解决。被告的人为破坏，使我至今无法使用此房。原告为维护其合法权益，故请求法院判令：一、被告按合同约定付清所欠房租金3000元；二、被告支付恶意损坏水电设施、家电设备及房屋门窗锁具等及维修共计6800元；三、全部诉讼费用由被告承担。在案件审理过程中，原告申请增加诉讼请求：一、被告给付因恶意损害房屋给原告造成直接经济损失14个月房屋租金共计13039元；二、被告赔偿精神伤害3000元；三、解除原、被告之间的房屋租赁合同；四、两次立案的诉讼费由被告负担。被告冯新村辩称：1、根据武汉大学后字【2013】2号文件第二十条规定：学校周转房属国有财产，仅供与学校签定租房合同的住户居住，任何承租人不得改变房屋使用性质或转借、转租，否则学校将收回其所租住房，并视情节给予相应处罚。武汉大学周转房租赁协议，违约责任4、特别违约条款：乙方将租赁周转房转租他人使用的，甲方有权：(1)保证金不予返；(2)终止协议，并收回乙方所租凭周转房；(3)乙方拒不履行甲方要求的，甲方停止发放乙方岗位津贴或每月从其工资中按市场价房租2倍抵扣违约金至乙方履行甲方要求。魏建国违犯武汉大学住房管理规定，擅自改变住房性质对外出租武汉大学工学部3舍8号房屋已经违规，魏建国不是房东，诉讼主体不适格。2019年十月前武汉大学已经收回魏建国租住的武汉大学工学部3舍8号房屋。2、涉案租赁的房屋系武汉大学权属的公房，该房屋建设年限为上个世纪五十年代初，房屋硬件设施老旧，本身属于自然损耗范畴内，不应该由承租人承担。根据《合同法》第十三章租赁合同法第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。魏建国在学校收回房屋前，按照武汉大学规定自行将房屋内水电设施、家电设备全部清空，据邻居反映，魏建国已经将物品出售给收废品的。部分废品家俱至今露天堆放在房屋外面，日晒雨露。魏建国于2019年11月13日的“起诉状”，是没有标的物诉讼。魏建国诉讼索赔设施，已经自行处理，物件不复存在，还提出诉讼，此行为严重涉嫌虚假诉讼。3、根据《合同法》第十三章租赁合同法第二百二十一条规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。水管属于房屋硬件设施，埋在墙体内部，非人为损耗，理应由出租人魏建国承担。下水道堵塞系武汉大学老房问题，地下管道由武汉大学水务中心负责维修。从未因厕所堵塞向魏建国提出过维修要求。系原告魏建国杜撰，信口雌黄，有讹诈嫌疑。4、按照租赁合同，魏建国收取2000元押金至今没有结算，按照合同第六条约定:“双方可以协商变更或终止合同”。租赁合同已经对解约条款进行了约定，具有法律效应。2018年3月，本人事先与魏建国电话及微信联系，女儿于七月初毕业房屋租期到六月底，魏建国满口答应。过了几天，魏建国微信说，“家人不同意”。本人当时汇入魏建国账户四个月房租六千元整。水电费因魏建国没有提供武大水电中心抄表清单，没有结算。魏建国在没有向本人提供水电清单情况下，于5月26日将本人告到珞珈山派出所。报案事由1、欠交房租3000元；2、欠交水电费3000元。珞珈山派出所调解办汤主任处理纠纷，处理意见：一、魏建国出具水电清单，冯新村交清水电费。水电费按照魏提供的清单，已经结算完毕。二、房租因为魏拒不服从派出所调解，没有达成协议。其间汤主任亲自来到涉案房屋考察。调解协议书：一、冯新村向魏建国结清水电费共计2095.73元。二、本协议双方当事人签字生效后，魏建国不再以任何理由就该争议向冯新村主张其他任何权利。2018年7月4日下午，在派出所汤主任协调下，魏建国来到涉案房屋，魏仔细察看了房屋情况与全部设施，当我们提出2000元押金应该同时结算时，魏当场反目，不欢而散。按照合同约定，魏建国收取冯新村押金2000元。7月11日我们与魏建国联系，魏没接电话。用另外手机联系，请他验收房屋结算押金,魏接听电话后，说“我在利川。”就挂了电话。多次微信联系也不回复。在无奈之中，我们先后到了珞珈山派出所，前后两次诉状相互矛盾。魏建国提出诉讼请求房屋及水电设施标的物，已经不存在，涉嫌诉讼讹诈碰磁。为息事宁人，押金2000元冲抵5月以后1个多月水电、卫生费、燃气费(以燃气公司收据为准)押金多退少补。魏建国不得以任何借口纠缠本人。如魏建国不接受，本人保留反诉魏建国虚假诉讼权力。本院经审理认定事实如下：2016年9月22日，原告魏建国与被告冯新村签订《房屋租赁合同》约定：一、甲方将位于武汉大学二区3舍8号房屋出租给乙方居住使用；…三、租赁期限为两年即从2016年9月11日至2018年9月10日止；四、每月房屋租金1500元，押金2000元，水电天然气每季度据实结算等内容。…五、乙方应合理使用承租房屋及附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即修复或经济赔偿。六、双方可以协商或终止合同。2018年3月，被告冯新村向原告魏建国提出2018年7月退租，并于2018年3月12日，向原告魏建国支付了4个月（即2018年3月11日至2018年7月10日）的房屋租金共计6000元。2018年5月28日，原、被告因住房的水电费未结清发生纠纷，由武汉市武昌区珞珈山街人民调解委员会主持调解，原、被告双方签订了《人民调解协议书》，自愿达成的协议：一、被告冯新村向原告魏建国结清水电费共计2095.74元；二、本协议经双方当事人签字后生效，原告魏建国不再以任何理由就该争议向被告冯新村主张其他任何权利。原告已收到上述款项并出具收条。原告认为被告尚欠2018年7月至8月的房屋租金及水电费、煤气费，损坏水电设施及家电设备，遂诉至本院。本院认为，根据原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》以及结合该租赁合同的履行情况，原、被告双方之间的租赁合同关系成立。原告魏建国主张被告冯新村付清所欠房屋租金3000元，被告冯新村于2018年3月已明确表明2018年7月退租且房屋租金支付至2018年7月10日，原告魏建国未提供被告冯新村在2018年7月10日之后仍实际租赁使用房屋的证据，故本院对于该诉请不予支持；原告魏建国主张被告冯新村支付损坏水电设施等维修费共计6800元，未提供任何证据加以证明，故本院对于该诉请不予认可；原告魏建国主张被告冯新村给付因恶意损害房屋给其造成直接经济损失14个月房屋租金共计13039元，该房屋租金是原告魏建国在被告冯新村退租之后向案外人缴纳，原告未提交证据证明与本案的关联性，故本院对于该诉请不予采信；原告魏建国主张被告冯新村赔偿精神伤害3000元，其主张没有事实及法律依据，故本院对于此诉请不予采纳；原告魏建国主张解除原、被告之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，鉴于被告冯新村支付房屋租金截止至2018年7月10日，且被告冯新村在2018年3月以及2018年7月均向原告魏建国明确表示2018年7月提前退租，故原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》已于2018年7月10日解除，对此本院予以确认；原告魏建国主张两次立案的诉讼费由被告负担，根据本院于2018年12月24日作出的（2018）鄂0106民初15835号民事裁定书，明确载明案件受理费由原告魏建国负担，该案系原告魏建国自愿撤诉，其在本案中主张该案的案件受理费由被告冯新村负担缺乏法律依据，故本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告魏建国与被告冯新村在2016年9月22日签订的《房屋租赁合同》已于2018年7月10日解除；二、驳回原告魏建国的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告魏建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  夏 秋人民陪审员  廖文红人民陪审员  涂安静二〇二〇年十月二十八日法官助理曾媛媛书记员李巍