新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终1391号 上诉人（原审原告）：王相民，男，汉族，1966年12月20日出生，住新疆维吾尔自治区喀什市。委托诉讼代理人：陆侃澄，喀什市明珠法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：罗刘洋，男，汉族，1985年9月10日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王先平，新疆驼铃律师事务所律师。上诉人王相民因与被上诉人罗刘洋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2020）新3101民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月3日立案后，依法组成合议庭，因各方当事人没有提出新的事实或者理由，合议庭认为不需要开庭审理，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王相民上诉请求：依法撤销喀什市人民法院作出（2020）新3101民初115号民事判决（房屋租赁合同纠纷一案），予以改判：被上诉人给付2016年8月16日至2018年3月30日期间共计19月零15天的租金712500元及2016年11月1日至2018年3月30日期间的物业费、垃圾费等计43183.62元，共计755683.62元，承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原判认定事实错误。1．原判认定：“2016年6月案外人赵华将案涉房屋装修并注册成立喀什市大基地养生馆，原告虽然称该合同不是其嫂子高宏签订，但未提交相反证据加以证明，应当承担举证不能的后果。”明显认定事实错误。上诉人从未将案涉房屋出租给案外人赵华，在本案提起诉讼前上诉人从来不知道案外人赵华曾经对上诉人的房屋进行过所谓的装修，上诉人从未同意过其对涉案房屋进行装修。在本案诉讼中，经上诉人调查核实：事实上案外人赵华是因消防不过关而进行了消防整改，根本不存在所谓装修的事实，不知原判是如何得出这个所谓装修结论？虽然高宏是上诉人嫂子，但根据高宏向喀什市市场监管局和喀什地区市场监管局的投诉信内容来看出：1．高宏并非是该房产的实际所有权人，从未对该房产进行过经营管理；2．高宏并不认识赵华，也未与赵华签订过所谓的租赁合同，且租赁合同上高宏的签名并非是其本人亲笔签名；3．在本案诉讼前，对有人盗用高宏的房产证复印件的情况也毫不知情；4．高宏强烈要求喀什市市场监管局依法注销喀什市基地养生馆的营业执照。其四，被上诉人就是涉案房产的开发商工作人员，与该开发商的老板是亲戚关系，非常容易获取高宏的房产证复印件，极有可能是被上诉人所为。其五，高宏当庭要求作证，并要求对租赁合同上高宏的签名进行笔迹鉴定，但原审法官拒绝。2．根据涉案房产的物业服务公司发出的二次催缴物业费、垃圾费的通知反映：2014年至2018年3月30日期间，被上诉人经营“金宫水疗会所”一直拖欠物业费、垃圾费高达近15万元。这也充分说明物业服务公司也一直认定涉案房产的承租人和使用人始终是被上诉人的事实。3．根据被上诉人答辩，其承租涉案房产并投资500余万元进行装饰装修和设施设备后，弃之不管，拱手让给上诉人或赵华，明显违背常人的基本认知。同时，原判也认定“证明租赁协议解除的举证责任，应当由被告承担。被告未提交相应证据加以证明，应承担对其不利的法律后果。”鉴于上述事实，充分说明原判所认定的事实相互矛盾，难以自圆其说。且严重违反民事诉讼证据规则的规定，将被上诉人的举证责任强加于上诉人，应当应予纠正。二、原判适用法律错误。原判基于一个错误的事实，且严重违反民事诉讼证据规则关于举证责任的规定，错误的分配举证责任，也就不可能得出一个正确的结论。因此，原判适用法律明显错误，应予纠正。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，裁判严重显失公平。故，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及其相关司法解释规定，特向上级法院上诉，望二审法院依法予以纠正。二审中，王相民以其并未替罗刘洋缴纳为由，放弃要求罗刘洋支付2016年11月1日至2018年3月30日期间的物业费、垃圾费等43183.62元，不违反法律规定，本院予以准许。罗刘洋辩称，本案上诉人在其起诉的合同段范围内已经将标的物交付给他人使用，为此上诉人通过诉讼的方式再让罗刘洋支付所谓的租赁费及其他杂费，显然属于一种虚假诉讼，人民法院应当驳回上诉，维持原判。理由：1．就一审查明的事实来看，从2016年5月开始本案诉争的租赁物已经由案外人赵华在经营“喀什市大基地养生馆”，同时，在此期间的部分电费、水费和物业管理费已经由赵华缴纳，本案诉争的租赁费应该由赵华承担；2．被上诉人的代理人根据律师法授予的职权，依法调取了物业公司的相关证据，同时已调取了市场监督管理局的工商档案，虽然，上诉人对被上诉人代理人调取的证据提出质疑，同时，找与自己有利害关系的亲嫂子高宏作证，认为租赁合同出租人的位置签名不是高宏签的，因此认为本案是罗刘洋将房屋转租给了赵华，这实际上是不符合证据规则的，也不符合日常经验法则，其主要原因是高宏从形式意义上来讲她是证人，但是她与上诉人有直接的利害关系，她也是本案诉争租赁标的物的产权登记人，其所谓的证人，还是自己给自己作证，人民法院不应当采信。同时，本案当中，市场监督管理局提供的租赁合同出租方并不是罗刘洋，如果是罗刘洋转租给赵华的，本案出租方应当是罗刘洋才符合常理，毕竟这里面还存在承租方要给出租方支付房租的问题。经被上诉人的代理人核实，市场监督管理局提供的租赁合同，在出租方一栏里面所留的电话号码恰恰是王相民的手机号而不是罗刘洋的手机号，所以，一审认定以及最后的结论都是正确的；3．一审开庭完以后，我们得知两个新情况：也就是当时赵华等人在装修房屋期间与物业公司的经理发生了打架的事情，最后出面协调调解的人恰恰是今天的上诉人王相民，这个与其上诉状中的所称的情况是严重不符的。还有就是当时罗刘洋回重庆以后，当时的金宫水疗闲着，物业公司有位领导就问王相民你又租出去了没有，王相民说租出去了。综上，请求驳回上诉，维持原判。王相民向一审法院起诉请求：1．判令被告立即偿付原告租金71.25万元；2．被告支付2016年11月1日至2018年3月30日期间的物业费、垃圾费、水、电费等共计43183.62元。一审法院认定事实：2012年4月1日，王相民和罗刘洋签订了租赁合同一份，约定罗刘洋租赁王相民所有的位于喀什市××路水疗会所”，面积共计1540.48平方米，租期为6年，自2012年4月1日起至2018年3月31日止。约定租金：第一年月租金16.22元／平方米，2012年4月1日至2013年3月31日年租金300000元；第二年租金17.85元／平方米，2013年4月1日至2014年3月31日年租金330000元；第三年租金19.48元／平方米，2014年4月1日至2015年3月31日年租金360000元；第四年租金21.10元／平方米，2015年4月1日至2016年3月31日年租金390000元；第五年租金22.72元／平方米，2016年4月1日至2017年3月31日年租金420000元；第六年租金24.34元／平方米，2017年4月1日至2018年3月31日年租金450000元；每到次年合同期满前15天缴纳第二年房租；租赁期间产生的排污费、垃圾费、水电暖、物业、停车费、门前三包费等均由罗刘洋承担。王相民以罗刘洋拖欠2014年至2016年8月15日期间的房租807500元、违约金450000元及物业费、垃圾费、水电费等93366.8元为由，诉至法院，原审法院于2018年11月22日作出（2018）新3101民初166号民事判决，已经生效。现王相民再次诉至法院，要求罗刘洋支付2016年8月16日至2018年3月30日期间的租金及物业费垃圾费等。一审法院认为，原告与被告自愿签订了租赁合同，未违反法律强制性规定，且双方均承认存在租赁关系。本案的争议焦点为：1．原、被告之间租赁合同关系是否于2013年底解除；2．原告是否将涉案房屋另行出租给赵华；3．被告应否向原告支付物业费、垃圾费等。关于焦点一，本案原告称双方存在租赁关系，被告没有异议，但辩称2013年底通过电话与原告口头协商后解除了租赁协议，原告对此予以否认。原审法院认为，证明租赁协议解除的举证责任，应当由被告承担。被告未提交相应证据加以证明，应承担对其不利的法律后果。故，对被告称2013年底解除了租赁协议的辩解，原审法院不予采纳。关于争议焦点二，被告辩称原告于2016年已将案涉房屋另行出租给赵华的主张，提交了赵华在市场监督管理局备案的2016年6月1日高宏与赵华签订的租赁合同、房产证复印件等工商注册档案加以证明。原审法院认为，2016年6月案外人赵华将案涉房屋装修并注册成立喀什市大基地养生馆，原告虽然称该合同不是其嫂子高宏签订，但未提交相反证据加以证明，应当承担举证不能的后果。故对原告要求被告支付2016年8月16日至2018年3月30日期间租金的诉讼请求，应予驳回。关于争议焦点三，原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，提供的证据不足以证明其主张的，应当承担不利的法律后果。本案中，原告主张被告应向其支付物业费、垃圾费、水、电费等共计43183.62元，未提交相应证据加以证明，原审法院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，原审法院不予支持；对被告的辩解，原审法院部分予以采纳。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王相民的诉讼请求。案件受理费15651.17元，公告费320元，由原告王相民负担15971.17元。本院二审期间，王相民围绕上诉请求依法提交三组新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一：高宏的投诉信1份。2019年12月3日高宏向喀什市市场监督管理局进行投诉，要求市场监管局按照个体工商户条例第9条第二款以及第21条，同时根据个体工商户登记管理办法第20条第二款、第28条申请工商部门予以吊销（撤销）赵华的工商营业执照登记。拟证明：高宏没有将案涉房屋出租给赵华，也没有提供相应的房产证，更没有与赵华签订房屋租赁合同。根据国家市场监督管理总局关于撤销冒用他人身份信息取得公司登记的指导意见，根据规定喀什市市场监督管理局应当对高宏的投诉作出相应的处理意见，而不能以赵华未连续3年没有检验为由吊销赵华的营业执照。另外喀什市市场监管局也不应当给市法院出具所谓的“我们只负责书面审查不负责实地勘察”的回复函。罗刘洋质证称，对证据一的真实性、合法性、关联性均不认可，实际上这份投诉信的投诉内容并不是上诉人刚才说陈述的，也没有看到上诉人刚才说陈述的内容，同时这份投诉信从本质上来说还是一份高宏的证人证言，高宏与本案有利害关系，实际上还是王相民自己在给自己作证，并且这份投诉信在一审时也在法庭上看到了，但是上诉人在一审时并未作为证据提交，我们认为这是一种恶意行为，不应当作为证据事实的根据。本院对该组证据的真实性不予以确认，对其所要证明的问题不予认可。投诉信只是高宏的个人意见，属于证人证言，无法显示喀什市市场监督管理局是否收到该投诉信，是否对此作出答复，对投诉信内容的真实性无法确定。证据二：2020年6月29日王相民与案外人赵华的一段录音。拟证实：赵华在录音中陈述他没有从王相民手中租过涉案房屋，也没有从高宏手中租过该涉案房屋，录音说的有个叫“黑子”的叔叔帮赵华联系的房子，具体房东是谁赵华他不知道。罗刘洋质证称，对证据二的真实性、合法性、关联性均不认可，理由：录音相对方到底是不是赵华，上诉人自己在录音中尚有疑问，我们从来没有见过赵华，更是无法分清，的确存在摆录的可能，同时这份录音中王相民还存在着故意诱导赵华，给予暗示，还存在赵华刚要讲出事实，就被王相民打断，这份录音中如果真的是赵华，如果真的是罗刘洋转给他的，他应该能清晰地表达出来，而事实上，这个被摆录的赵华故意含含糊糊、闪烁其词，未达到上诉人想要证实这个事情真相的目的，赵华在录音中也没有讲清楚他手中为什么有高宏相关产权证明的东西，我们注意到一审下判时间在上诉人录音前，说明一审的法官已经和赵华通过电话，而赵华已经高度警惕，不想掺和到这个案子中来，连租这个房屋的事实都不承认，说明赵华的这段录音与客观真实不符的，装修完了，牌子都立起来了，中途还和物业打架了。本院对该组证据的真实性不予认定，无法确定被录音的人是否为赵华本人。且赵华没有说清楚取得涉案房屋的来源。证据三：靳诗燕与周晓丹2014年5月9日签订的金宫水疗转让合同的申明，拟证实：罗刘洋在与王相民签订租赁合同以后，罗刘洋的妻子周晓丹把这个金宫水疗转让给了靳诗燕，后面因为什么原因又于2014年5月9日申明解除了转让合同。这份证据也是证明不论是罗刘洋或是罗刘洋的妻子周晓丹，曾经没有通过王相民的同意擅自把出租财产转让给他人，这个王相民在一审中提交的与靳诗燕的录音中，周晓丹把王相民的出租标的物转让给靳诗燕的事实是一致的。罗刘洋质证称，对证据三的真实性无法判断，合法性、关联性均不认可，理由：这是一份复印件，即便是原件也判断不了，即便它是真实的，它也仅仅与再审的案子有关，与本案无关。这三份证据均不是法律意义上的新证据，均不应得到法院的支持。本院对该组证据的真实性不予认定，该组证据系复印件，且与本案诉争的租赁时间无关。经审理，本院对一审查明事实中除确定另行租赁给赵华以外的部分予以确认。本院认为，根据双方当事人的陈述及证据，本案归纳的争议焦点为：于2016年6月1日涉案房屋是否另行出租给赵华？关于涉案房屋是否另行出租的问题。王相民要求罗刘洋支付2016年8月16日至2018年3月30日期间的租赁费用712500元。罗刘洋辩称涉案房屋于2016年5月已经被王相民交由案外人赵华进行装修，并出具从喀什市市场监督管理局调取的2016年6月1日由王相民的嫂子高宏与赵华签订的房屋租赁合同，合同约定将涉案房屋交由赵华经营，租赁期限自2016年6月1日起至2022年5月31日止，赵华注册了名为“喀什市大基地养生馆”营业执照，涉案房屋所在地物业公司提供回函、装修申请表、前期物业服务合同、物业收据等显示涉案房屋已交由案外人赵华使用。罗刘洋据此拒绝支付2016年8月16日之后的剩余房租。但王相民、高宏、赵华对罗刘洋出示的高宏与赵华签订的租赁合同均不予认可，王相民辩称其不可能放弃每年30万元以上的房租而将房屋以6万元的价格出租给赵华，高宏虽为案外人但是在一审时作证称其并未与赵华签订过租赁合同，并要求笔迹鉴定。而王相民与罗刘洋签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定。罗刘洋应当承担证明其与王相民签订的租赁合同解除的举证责任，由于罗刘洋未提交相应证据加以证明，应承担对其不利的法律后果。跟据王相民与罗刘洋之间的租赁合同约定，罗刘洋对涉案房屋有独立经营权，现该房屋虽曾被第三人赵华经营使用，但王相民、高宏均予以否认曾经涉案房屋出租给赵华，本院认为将涉案房屋是否是由王相民出租给赵华的举证责任应当归于罗刘洋，罗刘洋仅凭营业执照、物业合同等尚不足以确定王相民将涉案房屋出租给赵华，罗刘洋应继续举证加以证明高宏与赵华之间的租赁合同的真实性。举证不能的不利后果因由负有举证责任的罗刘洋承担。故本院对罗刘洋的辩解不予采纳。故，王相民要求罗刘洋支付2016年8月16日至2018年3月30日期间的租金712500元（420000元÷12个月×7.5个月＋450000元）符合法律规定，应予支持。综上所述，王相民的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：罗刘洋于本判决生效之日起十日内向王相民支付租金712500元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15651.17元（王相民已预交），由王相民负担4726.17元，由罗刘洋负担10925元；二审案件受理费11356.84元（王相民已预交），由罗刘洋负担10925元，由王相民负担431.84元。本判决为终审判决。审  判  长   陈   晓    东审  判  员   阿卜杜克热木·图尔荪审  判  员   胡   美    媛二 〇 二 〇 年 十 月 二 十 七 日书  记  员   陈   相    屹