文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0114民初6134号原告：重庆黔鹏物业管理有限公司，住所地重庆市黔江区城西街道新华大道西段**，统一社会信用代码91500114567887538H。法定代表人：龚雪，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵林刚，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宇，重庆光界律师事务所律师。被告：李伟，男，1984年6月22日出生，汉族，住重庆市黔江区。被告：陈娟，女，1987年1月10日出生，土家族，住重庆市黔江区。原告重庆黔鹏物业管理有限公司与被告李伟、陈娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告重庆黔鹏物业管理有限公司的特别委托诉讼代理人向宇、被告李伟到庭参加诉讼，被告陈娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告缴纳物业服务费2002元及资金占用利息（以2002元为基数，从法院受理之日起至被告实际支付之日止按全国银行间同业折借中心公布的贷款市场报价利率计算），2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。被告在与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》时明确约定，被告同意接受重庆晋鹏房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》中的业主权利义务，并按约定支付物业管理费。被告于2015年7月3日接房入住黔江区城南办事处三台山房屋，建筑面积为105.95平方米。按约定，被告应当向原告缴纳从2019年3月1日至2020年4月30日的物业费2002元，该款经原告多次催收未果，故诉至黔江区人民法院，请求判如所诉。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向本院提交了以下证据以支持其诉讼请求：1.公司营业执照、法定代表人身份证明以及法定代表人身份证复印件。证明原告主体身份情况；2.《重庆市商品房买卖合同》复印件。证明被告购买了重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的尚璟房屋，面积为105.95平方米，合同中约定了被告接受《前期物业服务合同》中委托的物业企业管理并遵守临时管理约定；3.《前期物业服务合同》。证明原告与重庆晋鹏房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定物业服务标准为高层每月1.35元/平方米；4.收楼证明。证明被告于2015年7月3日与开发商对被告购买的房屋进行了交接；5.被告承诺书两份。证明被告于2015年7月3日收到《业主临时管理规约》及《业主手册》，承诺按时支付一切相关费用；6.欠费明细表。证明被告从2019年3月1日至2020年4月30日共计欠费2002元；7.催款通知照片。证明原告向被告催收未果；8.监制申报表。证明黔江区物价局对三台山物业尚璟高层定价为每月1.35元/平方米；9.原告的物业工作简报。证明原告对该小区物业服务工作的情况。被告李伟辩称，对原告请求的事实和提供的证据无异议。但是现在存在很多问题，如被告屋内的厨房、卧室、客厅的裂缝未予处理；消防灭火器拿来抵门，因为巷道堆了很多垃圾和物品导致灭火器取不出来；电梯里面的灯罩是破裂的，容易掉下来，外墙漆脱落下掉；公共娱乐场所乱停摩托车；信箱盒子损坏，G13栋13楼通道上的内墙漆脱落严重，常有自行车停放；安全出口标志掉在门上等，说明物管管理不规范，服务不到位，存在安全隐患，有问题反映给物管后，也没有得到解决，所以被告没有交物管费。被告李伟向法庭提供了手机照片24张，以证明以上存在的问题。被告陈娟未到庭，亦未向本院提交答辩状和证据。审理查明，原告重庆黔鹏物业管理有限公司与重庆晋鹏房地产开发有限公司于2014年1月1日签订了《前期物业服务合同》，为重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的三台山等住宅小区提供物业管理服务。《前期物业服务合同》第二十五条规定：合同期限为三年，合同期届满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。《前期物业服务合同》第二十六规定：本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲乙应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。被告李伟、陈娟与重庆晋鹏房地产开发有限公司于2013年9月25日签订商品房买卖合同，购买了重庆晋鹏房地产开发有限公司开发的三台山高层住宅一套，建筑面积为105.95平方米，并于2015年7月3日与重庆晋鹏房地产开发有限公司办理交接手续。该商品房买卖合同中约定，重庆晋鹏房地产开发有限公司向被告李伟、陈娟出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，并由被告李伟、陈娟仔细阅读合同和规约的全部内容。因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，被告李伟、陈娟同意并接受重庆晋鹏房地产开发有限公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业即本案原告重庆黔鹏物业管理有限公司实施物业管理，并遵《业主临时管理规约》。《前期物业服务合同》对物业管理区域、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、权利义务、违约责任等进行了规定。明确规定了的高层住宅按1.35元/月.平方米标准收取物管费,该收费标准已经过重庆市黔江区发展和改革委员会以及重庆市黔江区物价检查所核定。另查明，原告重庆黔鹏物业管理有限公司在进行物业管理过程中，存在管理服务不到位、不到边的问题，确实需要对小区公共区域的管理维护、公用设施设备管理维护等进行进一步的整改和完善。再查明，被告李伟、陈娟系夫妻关系，接房后交纳了2019年2月28日之前的物业服务费，但自2019年3月1日后再未向原告重庆黔鹏物业管理有限公司交纳过物管服务费。原告重庆黔鹏物业管理有限公司向被告李伟、陈娟进行书面催收。上述事实，有原、被告提供的证据及原、被告当庭陈述在案佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。重庆晋鹏房地产开发有限公司依法与原告重庆黔鹏物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。在合同期限内，该合同对三台山等住宅小区的全体业主均具有约束力。物业服务企业在履行其管理、服务职责后，业主应当履行给付物业服务费的义务，业主不能以物业服务企业未完全履行物业服务合同作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。本案中，虽然《前期物业服务合同》合同期届满，但重庆晋鹏房地产开发有限公司或业主委员会未选聘新的物业管理企业，原告重庆黔鹏物业管理有限公司仍然作为被告李伟、陈娟的房屋所在小区（晋鹏三台山尚璟）的物业管理企业，为该小区实际提供了物业管理服务，虽然未签订物业服务合同，但被告李伟、陈娟作为该小区业主，也接受了该服务，原、被告双方已形成了事实上的物业服务合同关系。根据公平原则，可以参照《前期物业服务合同》的服务内容和缴费标准收取相应的物业管理费用。被告李伟、陈娟经原告重庆黔鹏物业管理有限公司催收后仍未交纳物业服务费，原告重庆黔鹏物业管理有限公司有权要求被告李伟、陈娟支付拖欠的物业服务费，其物业收费项目和标准没有超出《前期物业服务合同》的约定，其要求交纳物管费的请求，本院予以支持。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业服务企业未能完全履行合同约定的义务或履行合同存在瑕疵，应当承担违约责任。根据权利义务对等原则，可以根据物业服务企业履行合同存在的瑕疵情况酌情抵减物业服务费。本案中，原告重庆黔鹏物业管理有限公司在对被告的房屋所在小区（晋鹏三台山尚璟）进行物业管理、服务过程中存在一定的瑕疵，应当承担相应的违约责任，根据本案的实际情况，本院酌情抵减10%的物管服务费较为合理。被告应交纳的物管费为14月×1.35元/月.平方米×105.95平方米=2002元，按10%实行抵减后，实际应向原告重庆黔鹏物业管理有限公司交纳物业服务服务费为1802元。关于原告重庆黔鹏物业管理有限公司向被告主张的从案件受理之日起至付清之日止按全国银行间同业折借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持。被告陈娟无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩、举证、质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告李伟、陈娟于本判决生效后十日内向原告重庆黔鹏物业管理有限公司支付2019年3月1日起至2020年4月30日止期间的物业服务费1802元；二、从2020年8月11日起至款项付清之日止以1802元为基数按一年期贷款市场报价利率（年利率3.85%）计算资金占用利息。三、驳回原告重庆黔鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李伟、陈娟负担。本判决为终审判决。审判员  张恒萍二〇二〇年十月二十三日书记员  石冬会