台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1003民初3580号原告：邢露丹，女，1994年8月12日出生，汉族，住台州市黄岩区。原告：邢梦，女，1987年8月28日出生，汉族，住温岭市。二原告的共同委托诉讼代理人：许健敏，浙江银马律师事务所律师。二原告的共同委托诉讼代理人：戴雨晴，浙江银马律师事务所实习律师。被告：牟宣扬，男，1975年12月12日出生，汉族，住台州市黄岩区。委托诉讼代理人：张珂，浙江多联律师事务所律师。第三人：洪继国，男，1974年4月9日出生，汉族，住台州市黄岩区。原告邢露丹、邢梦与被告牟宣扬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法由审判员牟宇立适用简易程序，根据被告的申请，追加洪继国为第三人参加诉讼，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告邢露丹、邢梦的委托诉讼代理人许健敏、戴雨晴和被告牟宣扬的委托诉讼代理人张珂到庭参加诉讼。第三人洪继国经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邢露丹、邢梦向本院提出诉讼请求（变更后）：判令解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同》；判令被告返还2个月租金15774元、转让费68452元,并支付自付款之日起至实际返还之日止按全银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息;判令被告双倍返还租赁保证金共20000元；判令被告赔偿损失183525.7元（包括装修费用78000元、装修管理费525.77元、消防费3000元、商铺搬迁费用2000元、可得利益损失100000元）。事实和理由：2020年3月30日，原、被告签订《商铺租赁合同》，被告将位于台州市黄岩区××广场××坊××＃××号铺租予原告。同日，原告向被告支付110000元。后原告对该店铺进行了装修，并于2020年5月1日开始营业。然而，原告在6月11日收到了该商铺所有权人洪继国发出的《收店声明》，要求原告在2020年7月31日前必须腾退案涉商铺。后原告多次要求被告给与解决方案，被告一直承诺由其出面与洪继国协调解决问题。然而至今毫无实质性的进展，洪继国坚决要求原告腾退案涉商铺。原告无奈，只得于7月底腾退该商铺。原告认为，被告在明知该商铺所有人禁止该店铺转租的情况下，刻意对原告隐瞒，致使原告在不知情的情况下与被告签订合同。致使原告合同目的无法实现，被告的行为已经构成了根本违约，严重损害了原告的合法权益。据此，原告提出上述诉讼请求。被告牟宣扬答辩称：一、答辩人没有任何违约行为，合同解除不具有法定及约定条件。1、涉案原租赁合同合法有效，出租人从未向答辩人提出解除合同的要求，相关收店声明系出租人以其他理由向次承租人要求收房。相关的交房手续更是在答辩人未同意及在场的情况下进行，答辩人签订转租的合同具有合法性。答辩人作为涉案房屋的承租人，与原告签订的《商铺租赁合同》合法有效。2、答辩人进行转租是明确经出租人同意的行为，签订的相关合同是出租人即第三人同意并知晓的。出租人与原告之间接触多次，出租人也同意按涉案合同完全相同的条款与原告再次签订一次合同，后原告因为涉及疫情的原因，想自行加入转租条款，而未能签订。可见出租人对答辩人与原告之间的转租合同是予以认可的，并且原告对答辩人与出租人之间的合同条款是知晓的，并不存在着答辩人恶意隐瞒或原告不知晓的情况。3、答辩人签订的涉案转租合同，相关的权利和义务为原租赁合同转载，并未有超越其权利的转租行为，合同中相关的权利转租期限并未超过被告剩余租赁期限，相关租赁费用未有任何增加，涉案转租合同合法有效。答辩人依约交付房屋，交付相关设备等，未有任何违约行为。原告不具备解除合同的法定及约定条件。二、答辩人不应承担任何违约责任。原告主张答辩人无权转租，涉及的是转租合同的效力问题，原告不存在着隐瞒原条款的违约行为，不应承担违约责任。如果涉案合同无效，原告应当承担相应的过错责任，答辩人不应承担所有的损失。三、原告要求返还费用及赔偿损失不符合法律规定。1、租赁费用。原告已进行装修营业。交付的租金截止2020年的7月底，原告系2020年4月至5月进行装修，合同中没有约定2020年3月、4月免租。不存在返还两月租赁费用的问题。2、转让费。原告在租赁初期，清楚出租人对房屋租赁的意见，仍实际使用涉案房屋经营至起诉前，现主张要求返还转让金，既违反诚实信用原则，又无法律依据。如果涉及转让费的退还，答辩人进行转租时，所谓的转让费中包含了空调主机价值、原装修设备及缴纳的一年期间的水费、物业费等，物业费等当中包含了原告转租期间使用的费用，转让费应当扣除所有相关价值。3、答辩人不存在违约行为，不适用双倍返还保证金的违约条款。本案不存在隐瞒转租的行为，如涉及合同的效力，不适用违约条款。4、损失一：装修费用等属于扩大损失。原告的装修投入应属于其自己承担损失扩大的范围。如按其提交的证据，4月1日知晓第三人对房屋转租的态度，仍继续对涉案房屋、经营场所进行装饰，属于自身原因导致扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条【减损规则】规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”。同时，原告装修费用相关证据不足，只有装修公司提供的相关证据，费用中也未减掉相关的使用折旧。二楼的位置全部使用答辩人原有的装修，并未有实际装修。5、损失可得利益，证据不足。相关数据提供者非权威第三方。数据系相关连锁机构提供的广告性营利收入，未考虑租赁期实际收入，及疫期期间的不确定因素，相关的数据不具科学性、公正性、客观性，不应当被采纳。6、其他费用。非正式发票不具有证据的三性，且未减去实际租赁使用期间的费用，不予以认可。第三人洪继国未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：原告邢露丹、邢梦系合伙关系。2019年8月1日，被告牟宣扬与第三人洪继国签订《商铺租赁合同》一份。该合同载明出租方（甲方）为洪继国，承租方（乙方）为牟宣扬，约定甲方将坐落在黄岩区吾悦广场九龙坊6#111号的商铺出租给乙方；乙方租赁该商铺用于餐饮，品牌为国王之堡；租期自2019年8月1日起至2022年7月31日止，每月租金7887元；乙方享有2个月的免租期，免租期从2019年8月1日起至2019年9月30日止；乙方在签订合同时，应向甲方一次性交纳租赁保证金10000元。被告牟宣扬对商铺进行了装修并开始经营。2020年3月30日，原告邢露丹与被告牟宣扬签订《商铺租赁合同》一份。该合同载明出租方（甲方）为牟宣扬，承租方（乙方）为邢露丹，约定甲方将上述商铺出租给乙方；乙方租赁该商铺用于休闲娱乐，品牌为琉璃净；租期自2019年8月1日起至2022年7月31日止，每年租金7887元；乙方享有2个月的免租期，免租期从2019年8月1日起至9月30日止；乙方在签订合同时，应向甲方一次性交纳租赁保证金10000元；甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方双倍返还乙方租赁保证金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿。同日，二原告通过案外人许鸣的账户向被告牟宣扬转账支付了100000元和保证金10000元。此后，二原告对上述商铺进行了重新装修，支出装修管理费525.70元、装修费用78000元、消防改造费用3000元。二原告于2020年5月1日开始营业，后于6月11日收到第三人洪继国发出的收店声明。该收店声明载明“黄岩吾悦广场九龙坊6#111号店铺店原房租至2020年7月30日到期，不准转让，所以需要在2020年7月31日前撤房，恢复原样，退回保证金，特此声明。”经协商无果后，二原告于2020年7月31日搬离上述店铺。本院认为：原、被告间签订的商铺租赁合同因不能得到第三人洪继国的同意，已经无法继续履行。原告要求解除合同，合理合法，本院予以支持。被告牟宣扬称转租已经取得第三人洪继国的许可，但从第三人洪继国的收店行为看，第三人对此持反对态度，而被告对其主张也不能提供充分的证据证明，应当认为，合同解除的主要责任至于被告。而原告未认真审查被告的权利来源，对于风险防范不够注意，以致产生重大损失，也存在一定责任。合同解除后，原告交纳的保证金10000元应当由被告返还。原告并要求根据合同约定由被告加倍返还保证金10000元，鉴于其对于合同解除也存在责任，本院酌情确定被告增加返还保证金金额以6000元为宜。原、被告间合同约定免租期2个月，但根据原告对租金的计算，该条款未实际履行。因此，从2020年4月1日起至7月31日，原告实际租用店铺的时间为4个月，按照月租金7887元的标准，总租金应为31548元。原告支付的100000元扣除该31548元后，剩余款项68452元应为原告所称转让费。该转让费68452元以及装修管理费525.70元、装修费用78000元、消防改造费用3000元，应当按照2020年4月1日起至2022年7月31日止的总租期28个月分摊，因此，原告因合同解除造成的损失应为128552.30元（149977.70元÷28个月×24个月）。对于该项损失，根据当事人的各自过错，本院酌情确定由被告赔偿原告77000元，其余损失由原告自负。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。原告要求返还两个月租金15774元，但其已经实际使用店铺至7月底，因此，其请求不能成立，本院不予支持。原告要求自付款之日起计付利息，与法不符，要求被告赔偿搬迁费用2000元、可得利益100000元，证据不足，本院均不予支持。被告牟宣扬辩称转租得到了第三人的同意，证据不足，本院不予采信。被告牟宣扬又辩称转让费中包含了空调、原装修、预付费用等，应当扣除，本院认为，原告已经从涉案店铺搬走，其使用期间消耗的价值已经在计算损失时扣除，至于此后的价值应由被告、第三人另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告邢露丹与被告牟宣扬签订的商铺租赁合同。二、被告牟宣扬于判决生效之日起十日内返还原告邢露丹、邢梦保证金16000元，并赔偿损失77000元，合计93000元。三、驳回原告邢露丹、邢梦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5616元，减半收取2808元，由原告邢露丹、邢梦负担1900元，被告牟宣扬负担908元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 牟宇立二〇二〇年十月十六日法官助理 王亚红代书记员 王佳梦