湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初3049号原告：孙彩霞，女，1976年11月7日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。委托诉讼代理人：张帆（特别授权代理），湖北勤楚律师事务所律师。被告：邓军涛，男，1976年10月26日出生，汉族，户籍所在地湖北省京山县，现住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：胡宇轩（特别授权代理），湖北楚义君律师事务所律师。第三人：武汉美联地产有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区将军路小区****。法定代表人：吴文刚，董事长。委托诉讼代理人：杨志坤（一般授权代理），男，武汉美联地产有限公司员工，住湖北省武汉市硚口区。原告孙彩霞与被告邓军涛、第三人武汉美联地产有限公司（以下简称武汉美联公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告孙彩霞的委托诉讼代理人张帆、被告邓军涛的委托诉讼代理人胡宇轩、第三人武汉美联公司的委托诉讼代理人杨志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙彩霞向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告的房屋转让协议无效，要求邓军涛返还我已支付的房屋转让费215,000元；2、本案诉讼费用由邓军涛承担。事实和理由：原、被告于2019年5月3日签订《协议书》，约定邓军涛将位于武汉市江岸区解放大道2805号美联·公园前一期“艾恋主题酒店”承包给我经营管理。经营过程中邓军涛口头约定将该酒店转让给我，转让费用为300,000元，并承诺协助我办理营业执照等相关证照的变更手续。后我分别于2019年8月3日和2019年9月3日通过银行转账及微信转账方式向邓军涛支付了转让费215,000元。我在要求邓军涛协助办理营业执照变更过程中获悉该酒店经营场所系邓军涛向武汉美联公司租赁所得，邓军涛欲通过篡改房屋租赁合同承租人的方式将营业执照变更至我名下，我认为不妥，向武汉美联公司核实得知邓军涛向我转让该酒店并未征得其同意，且武汉美联公司明确表示不同意邓军涛将案涉经营场所转租给我。我认为邓军涛在订立合同时故意向我隐瞒了该酒店经营场所不得擅自转租的事实，导致我的合同目的无法实现，邓军涛的所作所为明显存在欺诈，且符合转租合同无效的情形，我要求确认合同无效，并要求邓军涛退还转让费215,000元，经与邓军涛多次协商未果，为维护自身合法权益诉至法院，请依法判决支持我的诉求。被告邓军涛辩称，孙彩霞诉称我故意隐瞒该酒店经营场所不得擅自转租的事实，但是我一直没有隐瞒，孙彩霞一直知道这个事实，我不存在任何欺诈行为，且欺诈是不符合合同无效的法定事由，孙彩霞的诉讼请求有误。将营业执照变更至孙彩霞名下是我方房屋转让协议的义务，不存在篡改房屋租赁合同承租人的方式。武汉美联公司述称，我公司于2020年6月4日才得知承租人邓军涛未经我公司授权擅自将商铺转租给第三方，且截至2020年7月30日邓军涛已拖欠我公司各项费用合计67,159元，邓军涛于2020年6月24日向我公司提出书面申请退铺，即申请解除租赁合同，但以与该商铺第三方承租人正处于纠纷阶段，使得其本人无法处理该商铺内部物品为由，一直占用该商铺至今，此举严重违反邓军涛与我公司签订的《商铺租赁合同》第7.3、7.4、8.4条约定，我公司已向邓军涛发送《解除合同及腾退通知函》，函告解除合同，并向其告知按合同约定我公司将不予退还租赁押金，且后期会以法律途径追回拖欠租金及滞纳金。经审理查明，位于武汉市江岸区解放大道**美联·公园**××栋×层×室房屋[房屋所有权证号：武房权证市字第**，国有土地使用证号：岸国用（2011）第××号]，建筑面积1376.68平方米，房屋所有权人武汉美联公司，规划用途为商业服务。武汉美联公司（出租方甲方）与邓军涛（承租方乙方）签订《商铺租赁合同》1份，其中约定：乙方租赁甲方位于湖北省武汉市江岸区解放大道2805号美联·公园前×栋×号商铺用于经营旅馆住宿服务，租赁商铺面积370㎡，租赁期限自2018年9月5日起至2022年2月4日止，租赁费用中第二年度（2019年2月5日—2020年2月4日）季度租金33,733元，第三年度（2020年2月5日—2021年2月4日）季度租金35,420元，乙方向甲方支付租赁押金32,123元；6.2乙方陈述与保证（14）乙方不得在未经甲方允许的情况下将商铺转租、分租给任何第三方，否则视为违约，甲方有权解除合同，并没收租赁押金；13.1任何一方就本合同发给另一方的任何通知或文件，必须以中文书面形式进行。合同中，双方还对其他费用、违约责任等事项进行了约定，双方未签署签订日期。武汉市江岸区艾恋主题宾馆经营者为邓军涛，经营场所位于武汉市江岸区解放大道**美联·公园**××栋×层×室。2019年5月3日，邓军涛（甲方）与孙彩霞（乙方）签订《协议书》：“经甲乙双方协商，甲方将艾恋宾馆承包给乙方经营，至2019年5月3日起一切日常开支(包括房租、物业、水电等)都由乙方负担，在经营期间，乙方要遵守国家的法律法规、安全等一切事宜，由乙方承担法律经济责任”。审理中，孙彩霞陈述：最初2019年5月3日双方签订的《协议书》就是承包经营协议，在承包经营过程中双方口头协议邓军涛将艾恋宾馆转让给我，转让价款300,000元，但是没有签订书面协议，也没有约定具体的权利义务事项。邓军涛陈述：刚开始是给孙彩霞承包经营，孙彩霞想转，怕生意不好，我就让孙彩霞试营业，后来把经营权、财产等都转让给孙彩霞，转让费是300,000元，当时说的是等300,000元付清了双方再签书面转让合同。2019年8月3日，孙彩霞向邓军涛支付转让费15,000元。2019年9月3日，孙彩霞向邓军涛银行转账支付转让费200,000元。2019年8月24日，孙彩霞向武汉美联公司银行转账支付2019年8、9、10月3个月的租金33,733元。孙彩霞提交了2020年8月21日武汉美联公司出具的《收据》第三联原件1份，载明“交款单位邓军涛人民币（大写）叁万叁仟柒佰叁拾叁元整￥33733元收款事由公园前××栋×层×室租金2019.11.5—2020.2.4”，并陈述：是我要求武汉美联公司补开的缴纳房租的租金收据。审理中，孙彩霞和邓军涛均确认以下事实：2019年5月5日—2019年8月4日的房租邓军涛向武汉美联公司支付后，孙彩霞把这一季度的房租支付给了邓军涛。孙彩霞向武汉美联公司支付了2019年8月5日—2019年11月4日、2019年11月5日—2020年2月4日的房租，每季度房租33,733元。孙彩霞没有缴纳物业费、水电费。武汉市江岸区艾恋主题宾馆工商登记的经营者没有进行变更，经营者仍为邓军涛。武汉美联公司对房屋租金已经交至2020年2月4日无异议。2020年7月30日，武汉美联公司向本院出具《有关邓军涛租赁商铺的情况说明》，其中载明“邓军涛本人于2020年6月24日向我司提出书面申请退铺，即申请解除租赁合同，但以与该商铺第三方承租人正处于纠纷阶段，使得其本人无法处理该商铺内部物品为由，一直占用该商铺至今”。同日，武汉美联公司向邓军涛出具《因承租人严重违约的处理通知》，其中载明“且我司于2020年6月4日才得知您未经我司授权擅自将商铺转租给第三方，此举已严重违反贵我双方间《商铺租赁合同》第三章3.5、第六章6.1(14)和第七章7.3(4)、(7)的约定，现对您的违约行为做如下处理：一、自本通知发出之日起，您与我司的《商铺租赁合同》即告终止，请您于本通知送达之日起七日内将商铺恢复原状、清洁完毕后归还给我司”。经本院询问，孙彩霞陈述：2020年6月4日武汉美联公司断电了，水表是公用的，没有断水，2020年8月5日我已经将房屋钥匙交给了武汉美联公司。房屋转让协议是两方面，一个是房屋的转租，一个是宾馆内设施的转让，我要求确认原、被告的房屋转让协议无效，要求邓军涛返还我已支付的房屋转让费215,000元。邓军涛陈述：我是口头告知了武汉美联公司杨继春，杨继春是武汉美联公司的员工，属于职务行为，对外应产生法律效力，且我从签合同开始所有事情一直是跟杨继春联系、对接。武汉美联公司陈述：邓军涛没有告知我公司把房屋转租给孙彩霞，杨继春是我公司负责招商的工作人员，不能代表我公司。2020年7月15日房屋断电，2020年8月初物业收到了房屋钥匙。经本院释明，邓军涛在本案中不提出反诉。以上事实，有武房房权证市字第**房所有权证复印件、岸国用（2011）第××号国有土地使用证复印件、《商铺租赁合同》、《协议书》、微信转账截图打印件、孙彩霞的中国工商银行借记卡账户历史明细清单、中国工商银行自助终端凭条、《收据》、中国工商银行自助终端凭条拍照打印件、《有关邓军涛租赁商铺的情况说明》、《因承租人严重违约的处理通知》、武汉美联公司营业执照、本院调查证据及当事人的陈述等证据记录在案。本院认为，综合各方当事人提交的证据、当庭的陈述和查明的事实，2019年5月3日邓军涛与孙彩霞签订《协议书》后，邓军涛将其承租的位于武汉市江岸区解放大道2805号美联·公园前×栋×号商铺所经营的武汉市江岸区艾恋主题宾馆转让给孙彩霞租赁经营，就此双方没有签订书面协议。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。关于邓军涛与孙彩霞之间就位于武汉市江岸区解放大道2805号美联·公园前一期××栋×层×室所经营的武汉市江岸区艾恋主题宾馆转让协议的效力问题。因位于武汉市江岸区解放大道2805号美联·公园前一期××栋×层×室房屋所有权人是武汉美联公司，邓军涛作为承租人与武汉美联公司即出租人签订了《商铺租赁合同》，双方在合同中约定“租赁期限自2018年9月5日起至2022年2月4日日止，乙方不得在未经甲方允许的情况下将商铺转租、分租给任何第三方，否则视为违约，甲方有权解除合同，并没收租赁押金”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。审理中，邓军涛陈述其口头告知了武汉美联公司员工杨继春，杨继春属于职务行为，对外应产生法律效力，但是与双方合同中的约定“任何一方就本合同发给另一方的任何通知或文件，必须以中文书面形式进行”不符，且武汉美联公司亦不予认可，邓军涛作为承租人，未经出租人武汉美联公司同意，将房屋转让给第三方孙彩霞租赁经营，违反了双方合同约定，且出租人武汉美联公司在知晓后及时向邓军涛提出书面异议并主张权利，据此，可以确认邓军涛与孙彩霞之间就位于武汉市江岸区解放大道2805号美联·公园前一期××栋×层×室所经营的武汉市江岸区艾恋主题宾馆转让协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。孙彩霞向邓军涛支付了转让费215,000元和2019年5月5日至2019年8月4日的房租、向武汉美联公司支付了2019年8月5日至2020年2月4日的房租，没有缴纳物业费、水电费，并陈述其于2020年8月5日将房屋钥匙交给了武汉美联公司。审理中，经本院释明，邓军涛在本案中不提出反诉，故本院就孙彩霞没有缴纳的物业费、水电费、2020年2月4日之后的房屋租金不作处理。邓军涛应向孙彩霞返还转让费215,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第三十六条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：确认原告孙彩霞与被告邓军涛之间就位于武汉市江岸区解放大道2805号美联·公园前一期11#A、B栋2层21室所经营的武汉市江岸区艾恋主题宾馆转让协议无效；二、被告邓军涛于本判决生效之日起3日内向原告孙彩霞返还转让费215,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,525元，由被告邓军涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  吴艳萍二〇二〇年十月二十六日书记员  杨月明