陕西省西安市中级人民法院民  事  判  决  书 (2020)陕01民终10725号上诉人（原审原告、执行案外人）：陕西宜家房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：牛少宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：王永，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程仪容，上海市XX城（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：杨静，女，1970年4月23日出生，汉族，安徽省宿州市萧县村民，住该郝集自然村1045。委托诉讼代理人：王栋，陕西王炳森律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭继伟，陕西王炳森律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：钟世银，男，1979年9月2日出生，畲族，住福建省罗源县。委托诉讼代理人：张磊，男，1979年2月14日出生，汉族，西安市比安德市场调研有限公司员工，住西安市新城区。被上诉人（原审被告、被执行人）：陕西鲜锅海餐饮管理有限公司，住所地陕西省西安市经开区凤城二路南侧第五国际A座4 层。法定代表人:钟世银，该公司总经理。委托诉讼代理人：王红艳，女，1986年4月21日出生，汉族，该公司员工，住西安市灞桥区。上诉人陕西宜家房地产开发有限公司（以下简称宜家公司）因与被上诉人杨静、钟世银、陕西鲜锅海餐饮管理有限公司（以下简称鲜锅海公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初17518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宜家公司上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审，或改判为支持其诉讼请求，一、二审诉讼费由杨静、钟世银、鲜锅海公司负担。事实和理由：涉案房产由其开发建设，其拥有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。涉案标的是未经登记的房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定的第二种情形。结合《物权法》第三十条、第九条的规定，其拥有涉案房产的所有权。本案应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，而不应适用《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定。查封和预查封的适用条件不同，引起的法律后果也不一样，一审混淆了查封和预查封的概念。一审认定事实错误，适用法律错误。杨静辩称，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定了可以预查封的情形，一审根据该通知第15条第（三）项规定查封了涉案14套房产，事实清楚，法律依据充分。宜家公司认为应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定错误，系混淆概念。涉案14套房产已办理了商品房预售合同登记备案手续和商品房预告登记，即登记在鲜锅海公司名下，一审法院对涉案14套房屋进行的查封正确。请求驳回宜家公司的上诉，维持一审判决。钟世银、鲜锅海公司辩称，同意宜家公司的意见。宜家公司向一审法院起诉请求：1.立即解除对其位于华阴市太华南路宜家星座1幢1单元1-1204、1-1108、1-208、1-1505、1-705、1-405、1-1605、1-305、1-1408、1-308、1-908、1-808、1-104、1-1708共十四套房产的查封；2.诉讼费由杨静、钟世银、鲜锅海公司负担。一审法院认定事实：杨静与钟世银、鲜锅海公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年6月8日作出（2017）陕0112民初334号民事判决：“一、被告钟世银于本判决生效后五日内向原告杨静返还借款本金款160万元，并自2015年8月11日起至判决给付之日止，按照年利率24%计算利息。二、被告鲜锅海公司对上述债务承担连带清偿责任。”该判决生效后，钟世银、鲜锅海公司未按上述生效民事判决履行给付义务，杨静向一审法院申请强制执行。执行中，一审法院于2017年10月12日作出（2017）陕0112执4439-1号执行裁定：“查封鲜锅海公司购买的位于华阴市太华南路宜家星座1幢1单元1-1204、1-1108、1-208、1-1505、1-705、1-405、1-1605、1-305、1-1408、1-308、1-908、1-808、1-104、1-1708共十四套房产（预售证号：2012房预售证第002号），查封期限为三年。同日，一审法院作出协助执行通知书，要求华阴市XX中心查封上述房屋。2017年10月13日，一审法院向华阴市房地产交易所及华阴市不动产登记局送达了上述执行裁定书和协助执行通知书。案外人宜家公司对一审法院查封上述房屋提出异议，请求解除对位于华阴市太华南路宜家星座1幢1单元1-1204、1-1108、1-208、1-1505、1-705、1-405、1-1605、1-305、1-1408、1-308、1-908、1-808、1-104、1-1708共十四套房产的查封。上述十四套房屋的商品房买卖合同均有华阴市房地产管理所买卖房合同备案专用章，其中1-1204房屋于2013年1月17日备案，其余13套房屋均于2012年12月26日备案。该案执行中，宜家公司向一审法院提出书面执行异议。一审法院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证。2019年9月16日，一审法院作出（2019）陕0112执异187号执行裁定，驳回宜家公司的异议请求。宜家公司不服该裁定，诉至一审法院。另查明，一审法院于2017年4月26日作出（2017）陕0112民初4266号民事调解书：“被告陕西鲜锅海餐饮管理有限公司于2017年5月26日前支付原告杨静货款21.57万元”，“若被告逾期支付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”该民事调解书生效后，鲜锅海公司未按上述生效民事调解书履行给付义务，杨静向一审法院申请强制执行。又查明，2017年6月12日，一审法院作出（2017）陕0112民初335号民事判决：“一、被告钟世银于本判决生效后十日内向原告彭厂科偿还借款本金130万元及利息（以130万元为基数，按年利率24%自2015年8月11日起算至判决给付之日止）。二、被告陕西鲜锅海餐饮管理有限公司对被告钟世银的上述债务承担连带清偿责任。”该民事判决生效后，钟世银、鲜锅海公司未按上述生效民事调解书履行给付义务，彭厂科向一审法院申请强制执行。一审法院认为，根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第（3）项 “下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，涉案房产可作为被执行人鲜锅海公司的责任财产进行预查封。宜家公司主张案涉房产仍归其所有，实质上系主张其对案涉房产仍享有对世及排他效力的完整的不动产所有权，该主张依法不能得到支持，其据此请求排除案涉房产的强制执行，不能成立。在涉案房产被购房人的其他债权人申请法院预查封之前，宜家公司并未行使合同解除权并由生效判决所确认，其亦不能据此对抗在先的法院之预查封。又因一审法院作出的（2017）陕 0112 民初 334 号民事判决、（2017）陕0112民初335号民事判决、（2017）陕0112民初4266号民事调解书三份生效法律文书均已进入强制执行程序，鲜锅海公司均为被执行人，结合三案标的额可认定不属超标的查封。故对于宜家公司的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条规定，判决：驳回原告陕西宜家房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费23111元（陕西宜家房地产开发有限公司已预交），由陕西宜家房地产开发有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，涉案房产项目由宜家公司开发建设，宜家公司取得了涉案房产项目的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。涉案十四套房产尚未办理不动产物权的产权登记手续。二审中，鲜锅海公司称，宜家公司想向钟世银借款，将房屋抵给钟世银，双方签订了合同，没有支付房屋价款。本院认为，本案为宜家公司提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为:宜家公司就涉案房产是否享有民事权益，该权益能否排除人民法院的强制执行。经查，涉案房产项目系由宜家公司开发建设，宜家公司已取得了涉案房产项目的土地使用权证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等五证。故一审根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”的规定，对涉案房产进行预查封，于法有据，并无不妥。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十六条规定，“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”第二十二条规定，“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”以上规定内容系限制被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为。本案查明，涉案十四套房产尚未办理不动产物权的产权登记手续；鲜锅海公司在二审中陈述，宜家公司想向钟世银借款，将房屋抵给钟世银，双方签订了合同，没有支付房屋价款。据此，根据查明的案件事实及鲜锅海公司在二审中提出的新的陈述意见等，可以认定现有证据不能证明涉案14套房产为被执行人钟世银、鲜锅海公司的责任财产，如果钟世银、鲜锅海公司就涉案十四套房产享有权利，仍属于履行商品房买卖合同所约定的权利，该权利仍属于债权，故一审驳回宜家公司的诉讼请求不妥，本案应不得执行涉案十四套房产。综上所述，宜家公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初17518号民事判决；二、不得执行位于华阴市太华南路宜家星座1幢1单元1-1204、1-1108、1-208、1-1505、1-705、1-405、1-1605、1-305、1-1408、1-308、1-908、1-808、1-104、1-1708共十四套房产。二审案件受理费23111元，由陕西鲜锅海餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二〇年十月十九日 法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛 20200110725916101325614978971970042310453422221970042308419161000066749528619790902935012319790902085820190112175182020072820190112175181