北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29976号原告（反诉被告）：李闯，女，1993年1月7日出生，汉族，无业，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：陈阳，北京翼赞律师事务所律师。被告（反诉原告）：李世香，女，1974年4月17日出生，汉族，北京和聚缘餐饮有限公司经理，住河北省燕郊开发区。委托诉讼代理人：李坡，北京广进律师事务所律师。原告（反诉被告）李闯与被告（反诉原告）李世香房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李闯之委托诉讼代理人陈阳，李世香及其委托诉讼代理人李坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李闯向本院提出诉讼请求：判令1、确认双方于2019年7月26日签订的《租赁协议》于2020年1月31日解除；2、李世香返还保证金130031元；3、李世香返还2020年2月1日至2020年3月2日租金46194元；4、李世香支付装修补偿20万元。事实和理由：我与李世香于2019年7月26日签订《租赁协议》，承租北京市朝阳区xxxx商铺，用途为餐饮经营；装修免租期自2019年7月27日至2019年9月2日，租期自2019年9月3日至2027年9月20日；第一年租金为520125元，每两年按8%递增一次，租金每半年支付一次，另需支付3个月租金的保证金。合同签订后，我按约支付了租金260063元和保证金130031元。2020年春节期间，因新冠疫情影响，商铺所在商业区执行防疫命令，自2020年1月31日起全面停业，致使《租赁协议》无法继续履行。《租赁协议》约定，如遇政府行为及不可抗力因素致使双方不能继续履行协议时，协议自动解除。据此，双方的《租赁协议》应于2020年1月31日解除。李世香辩称，不同意李闯的诉讼请求。李闯在合同未到期前，单方解除合同，属于违约。李闯主张的装修补偿，不应由我赔偿。李世香向本院提出反诉请求：1、李闯将案涉房屋腾退交还给我；2、李闯支付租金54150元；3、李闯支付房屋占有使用费（按月43343元的标准，自2020年3月3日起算至实际腾退交还房屋之日止）；4、李闯支付燃气安装费及燃气费12500元。事实和理由：2020年2月3日，李闯本应支付下期租金，但经多次催要，李闯拒绝支付，表示不再继续租赁房屋，拒绝将房屋内物品搬离，拒绝腾退房屋。李闯针对反诉辩称，房屋已经腾退。不同意支付租金和使用费。也不同意支付燃气安装费和燃气费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2019年7月26日，李闯与李世香签订《租赁协议》，承租案涉房屋，建筑面积190平方米；装修期自2019年7月27日至2019年9月2日（特此注明，租赁期未满5年，李闯中途终止协议的履行不享受装修期，李世香有权追缴装修期间的租金），租期自2019年9月3日至2027年9月20日；保证金130031元，第一年租金为520125元，每两年按8%递增一次，租金每半年支付一次，需提前30天；逾期不支付租金累计超过7日的，李世香可以解除合同；如遇政府行为及不可抗力因素致使双方不能继续履行协议时，协议自动解除，双方均不承担违约责任，因此造成的一切损失双方将各自承担，剩余租金和押金需全额退回。合同签订后，李世香向李闯交付了房屋，李闯装修后开始经营使用。李闯已支付李世香至2020年3月2日的租金260063元、保证金130031元。李闯称2020年春节后准备营业，因新冠疫情影响，所在区域执行防疫命令，无法营业，遂与李世香协商，协商未成，在2020年2月21日向李世香发出通知，通知合同于2020年1月31日解除，之后协商交钥匙，李世香指定将钥匙交给其店里的保安，后其在3月4日将钥匙交给了保安。李世香则称直到2月10日李闯未按照约定支付租金，其联系李闯，双方协商租金的减免事宜，李闯在2月21日发出解除的通知，但疫情不构成不可抗力，可以通过减免租金等方式实现合同目的，不影响合同目的实现，之前李闯已因逾期未支付租金违约了，李闯是在3月4日将钥匙交回的，但并未将商铺内物品清空，直到5月底才将物品基本搬走。李闯称在交钥匙前已陆续搬家，交钥匙时剩下的厨房烟机、灶具、吧台不可移动的物品，就留给李世香，由李世香处理。李世香称除此之外，当时还留有一些桌椅、空调、冰柜等。李闯提交照片及报价表、付款凭证等，以证明装修的情况。李世香不予认可。李世香主张李闯一直未腾退交还房屋，导致其在5月底6月初才将房屋另行出租，产生租金损失，并提交了租赁合同予以佐证。李闯不予认可。李世香另主张在合同履行期间，其代李闯支付了燃气改造费8000元，李闯尚欠燃气费4500元未支付。就此，李世香提交了2019年9月4日和9月23日李闯签订的《接驳临时燃气协议》、微信记录予以佐证。李闯认可证据的真实性，认可使用燃气至12月18日，但称未使用到前述数额的燃气费。李世香称因改造燃气需要占用车位，其为了租赁合同能够顺利履行，代李闯垫付了改造期间占用车位的使用费。就此，李世香提交了收据予以佐证。收据记载为车位管理费。李闯不予认可，不认可是改造费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，李闯与李世香签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同履行过程中，李闯于2020年2月21日发出解除合同的通知。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故，《租赁协议》应于2020年2月21日解除。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。新冠肺炎疫情虽属不可抗力。但该不可抗力是否能够导致合同解除，需要结合具体情况予以综合考量。本案中，根据查明的情况，案涉房屋并非完全无法经营，双方的合同期限为8年，尚履行不足半年的时间，对于出现疫情影响经营使用房屋的情况，可以通过减免租金或者延长租期的方式进行处理，且随着疫情发展变化、防控措施的调整，疫情对于合同履行的影响也会发生变化，李世香也陈述在之后的5月底6月初已将房屋另行出租。综上，疫情的影响尚不足以致使双方的合同目的不能实现。李闯提出解除合同，不符合法律规定和合同约定。按照合同关于免租期的约定，在李闯解除合同不符合法律规定和合同约定的情况下，其应当支付免租期的租金。李闯在3月4日才将钥匙交还李世香，应当支付2月1日至2月21日期间的租金及2月22日至3月4日的房屋占有使用费。双方完成钥匙交接后，根据李闯的腾退情况，可以视为双方已完成房屋交接，李世香再主张之后的房屋占有使用费，本院不予支持。疫情对李闯占有使用房屋产生一定的影响，本院根据公平原则以及本案的具体情况、双方的过错程度，酌情确定免租期租金及2月1日至3月4日的租金、房屋占有使用费。故，李闯已支付的2月1日至3月2日的租金折抵其需支付的前述租金及房屋占有使用费，对于李闯要求李世香返还租金及李世香要求李闯再支付免租期租金和占有使用费的请求，本院不再支持。李闯主张装修补偿，本院不予支持。合同解除后，李世香应当返还李闯保证金130031元。李世香已将房屋另行出租，再主张李闯腾退交还房屋，本院不予支持。根据李世香提交的证据，可以认定李闯尚欠4500元燃气费未支付，李世香主张支付，本院予以支持。李世香提交的证据显示为车位管理费，不能证明系燃气安装费，也无收款单位的名称、印章，且李闯对李世香系垫付的主张也不予认可。故，李世香应当承担举证不能的不利后果，对其主张的燃气安装费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一项、第九十六条第一款、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认李闯与李世香于2019年7月26日签订的《租赁协议》于2020年2月21日解除；二、李世香于本判决生效后七日内返还李闯保证金十三万零三十一元；三、李闯于本判决生效后七日内支付李世香燃气费四千五百元；四、驳回李闯的其他诉讼请求；五、驳回李世香的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6943元，由李闯负担4042元（已交纳），由李世香负担2901元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3425元，由李世香负担3400元（已交纳），由李闯负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  肖**林审判员  孙 赫审判员  尹 航二〇二〇年十月十五日书记员  曹春静