江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3883号上诉人（原审被告）：盐城恒昌汽车配件有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区刘庄镇三圩建业路**。法定代表人：季顺中，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：盐城市大丰区兴城商业管理有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区高新技术区五一路**。法定代表人：刘刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田洪群，江苏一正律师事务所律师。上诉人盐城恒昌汽车配件有限公司（以下简称恒昌公司）因与被上诉人盐城市大丰区兴城商业管理有限公司(以下简称兴城公司)返还原物纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2019）苏0982民初4870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒昌公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回兴城公司对恒昌公司的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由兴城公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，作出了无法执行的判决。1.恒昌公司在案涉房屋及土地上投资了近六百万元。恒昌公司一审中申请追加江苏大丰农村商业银行股份有限公司（以下简称大丰农商行）为被告参加诉讼，一审法院未予理睬，剥夺了恒昌公司的诉讼权利。2.案涉房屋及土地系历史遗留问题，不属人民法院管辖范围，应当由行政部门处理。案涉房屋及土地从2002年开始由大丰农商行委托刘庄镇政府管理，刘庄镇政府让恒昌公司盘活资产而形成了租赁关系，恒昌公司接管时，当时杂草丛生，厂房破旧不堪，基本都是危房。恒昌公司在接管后根据刘庄镇政府的要求，投资近600万元进行修缮整改，并对部分房屋进行了翻建。2003年4月30日，恒昌公司经刘庄镇政府批准对案涉房屋进行扩建，刘庄镇政府同意待五年租赁期限届满后，签订长期租赁合同。恒昌公司的大部分投入都发生在大丰农商行将涉案房屋及土地委托刘庄镇政府管理期间，刘庄镇政府的行为均应视为大丰农商行的行为。大丰农商行在未与恒昌公司清产核资的情况下，私下将产权交易给兴城公司，侵犯了恒昌公司的合法权利。恒昌公司在接收原物时，豪斯集团南分厂有10多名职工被恒昌公司接收，目前恒昌公司共有100多名职工，一审法院判决是故意扩大社会矛盾，制造上访事件，产生社会不安定因素。3.涉案租赁是大丰农商行承诺为弥补恒昌公司应剥离1673535.82元而未剥离的损失，如果买卖，应当将属于恒昌公司的合法投入提取出来，或在本案中一并处理。4.大丰农商行与兴城公司买卖涉案房屋的行为剥夺了恒昌公司的优先购买权，依法应当无效。一审法院对此事实未予审查，存在严重的瑕疵。二、一审法院适用法律错误。一审法院应当根据案件事实，适用相关法律，依法驳回兴城公司对恒昌公司的诉讼请求。综上，请求二审法院查明事实后依法改判。兴城公司辩称，1.恒昌公司的上诉理由与本案毫无关联，一审法院在认定事实和适用法律上已经充分的保护了恒昌公司的利益。一审判决每年的租金按原来大丰农商行与恒昌公司所签订的租赁合同约定支付，该租金标准过分低于市场租金。兴城公司考虑到法院的工作量以及恒昌公司的经营状况，才未提出上诉。2.兴城公司从大丰农商行处依法受让案涉房产，并取得案涉争议房产的房产证及土地证，系合法的产权人。恒昌公司在上诉状中陈述的问题与本案无关，大丰农商行与恒昌公司签订的租赁合同明确约定恒昌公司不得对案涉房产进行改造，如要改造必须经过大丰农商行同意。3.恒昌公司称本案属于历史遗留问题无事实依据，也与兴城公司无关。如果恒昌公司认为是政府改制的遗留问题，可以向政府主张权利，与兴城公司无关。4.兴城公司共提起过两次诉讼，第一次是（2019）苏0982民初2266号案件，当时法院以兴城公司未书面通知恒昌公司让房，驳回了兴城公司的诉讼请求。兴城公司后书面通知要求恒昌公司腾让房屋，法院也多次开庭，对事实做了充分调查。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。兴城公司向一审法院提出诉讼请求:1.判令恒昌公司立即迁出大丰区刘庄镇竞赛村5组属于兴城公司所有的房屋及土地，并将房产、土地立即交还给兴城公司；2.赔偿自2018年3月1日至2019年8月30日的房屋土地使用费208540元，及至实际让出房屋时止按10427元/月计算的使用费；3.本案诉讼费用由恒昌公司承担。一审法院认定事实：兴城公司于2017年5月9日通过拍卖竞得大丰农商行24处房地产，其中包括刘庄镇204国道东侧原自行车五件碗厂厂区1-16幢房屋、土地（即本案案涉房地产），并与大丰农商行于2017年5月16日签订资产转让协议书。2018年1月11日，兴城公司取得案涉房地产16幢厂房的不动产权证书，产权证号分别为苏（2018）大丰区不动产权第0001239号、0001240号、0001241号、0001242号。上述不动产在转让前，恒昌公司与大丰农商行就该房地产存在租赁合同关系，恒昌公司实际占有使用上述房地产，兴城公司曾于2019年4月18日起诉要求恒昌公司交还上述房屋，一审法院经审理认为，兴城公司在受让并取得案涉房产所有权后，与恒昌公司之间形成租赁合同关系，在双方当事人间的租赁合同未终止的情况下，恒昌公司占用案涉房地产不构成侵权，于2019年7月5日作出（2019）苏0982民初2266号民事判决，驳回了兴城公司的诉讼请求。2019年7月18日，兴城公司向恒昌公司发出书面通知，内容为：“通知，盐城市恒昌汽车配件有限公司：你公司原向江苏大丰农村商业银行股份有限公司租赁的位于盐城市大丰区的房产，租赁期已于2017年12月31日到期。2017年5月，我公司通过合法、有偿的转让方式取得该房产，并于2018年2月办理了产权变更手续。现将有关事项通知如下：1.我公司决定立即解除与你公司的租赁关系；2.你公司接此通知30日内，结清所拖欠的租金或资产使用费，并迁出上述房产。如你公司不按以上要求全面履行，我公司将依法采取相应措施，所产生的一切法律责任和后果皆由你公司承担。特此通知盐城市大丰区兴城商业管理有限公司（印章）”。恒昌公司于2019年7月19日收到该通知。2019年8月5日，兴城公司再次向恒昌公司发出通知，内容为：“通知盐城市恒昌汽车配件有限公司：你公司所租用的原江苏大丰农村商业银行股份有限公司位于盐城市大丰区的房产，已于2017年12月31日到期。我公司通过合法、有偿的转让方式，已于2017年5月取得该房产合法所有权，我公司决定收回该房产自用，故此，再次书面通知，要求你公司接到此通知后，结清所拖欠的租金，让出所占用的房产，逾期不让，所产生的一切法律责任和后果皆有你公司承担。”恒昌公司于2019年8月6日收到该通知。2019年9月3日，兴城公司向一审法院提起本次诉讼。一审另查明，案涉厂房和土地系大丰农商行所收抵债资产。2014年至2016年，大丰农商行与恒昌公司每年签订租赁合同一份，均约定大丰农商行将案涉房地产租赁给恒昌公司使用，租期为一年，自当年1月1日起至当年12月31日止，年租金为70000元。2016年的租赁合同载明：出租方（下称甲方）：江苏大丰农村商业银行股份有限公司，承租方（下称乙方）：盐城恒昌汽车配件有限公司，甲方将位于的资产，该资产所有权归甲方所有……第一条、承租期限、用途1.甲方将所属的资产按现状租赁于乙方，租赁期为壹年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。乙方租用上述资产用途为厂房生产，如有变更，应以书面形式通知甲方……3.租赁期满，甲方收回出租资产，乙方应如期交还。第二条、租金付款方式1.年租金合计为大写人民币柒万元，其中房屋租金柒万元，设备0万元……第四条、资产修缮与使用1.在租赁期内，乙方应保证承租资产的使用安全。该资产及所属设施的维修责任除在本合同及补充条款中约定外，均由乙方负责，甲方不负有修缮的义务……第九条，违约责任租赁期间，乙方只有租赁资产的使用权，没有转让、变卖、抵押、变更等权利。乙方如需对租赁资产进行更新改造，必须书面形式征得甲方和丙方同意，并要保证生产布局不变、原有资产不贬值，新增投资由乙方承担，期满后，经乙方更新改造过的租赁资产，仍然属甲方所有，且甲方不补偿乙方任何变更、改造等方面的投资费用等。恒昌公司于2018年4月向大丰农商行缴纳了2017年租金70000元。一审法院认为：恒昌公司与大丰农商行的租赁合同于2016年12月31日届满后，恒昌公司一直继续使用案涉房地产，大丰农商行于2018年4月收取了恒昌公司缴纳的2017年的租金，应认定大丰农商行对恒昌公司在原租赁合同期满后继续租赁使用案涉房地产并无异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。兴城公司在受让并取得案涉房地产所有权后，取代了大丰农商行的出租人地位，成为新的出租人。兴城公司于2019年7月18日向恒昌公司发出解除租赁合同并要求迁让的书面通知，并给予30天的搬迁时间，对此恒昌公司未提出异议，故双方间的不定期租赁合同已经解除。恒昌公司继续占用涉案厂房、土地，缺乏合法依据,其占用行为已构成对兴城公司物权的侵害，兴城公司有权要求恒昌公司迁出涉案厂房、土地，并支付所欠租金和相应的占用费。关于兴城公司受让案涉房地产后恒昌公司应付的租金及解除租赁合同后的占用费的计算标准问题，应按原租赁合同租金标准予以计算，兴城公司对涉案房地产占用费标准申请评估，一审法院对该申请不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，一审法院判决：一、恒昌公司将坐落于大丰区刘庄镇204国道东侧原自行车五件碗厂厂房和土地[不动产权证号为：苏（2018）大丰区不动产权第0001239号、0001240号、0001241号、0001242号]交还给兴城公司；二、恒昌公司给付兴城公司自2018年3月1日起至2018年7月19日按70000元/年标准计算的租金及自2018年7月20日起至实际返还案涉厂房、土地之日止按租金70000元/年标准计算的占用费；三、驳回兴城公司的其他诉讼请求。上述一、二项于判决生效后六十日内履行完毕。如果义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4508元，由兴城公司负担1028元，恒昌公司负担3480元，于判决生效之日起15日内汇缴至收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××90。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒昌公司提交了以下证据：证据一、2003年5月8日的申请报告打印件一份，证明恒昌公司在案涉原物上增加投资、改造是经刘庄镇政府批准及大丰农商行同意，托管期间刘庄镇政府的决定即为大丰农商行的行为。证据二、恒昌公司员工花名册三页，证明恒昌公司现有员工情况。证据三、大丰市刘庄镇企业资产管理有限公司与大丰市云某机械制造有限公司于2003年4月4日签订的租赁协议书。其中大丰市云某机械制造有限公司是恒昌公司全额投资的子公司，豪斯集团南分厂的土地就是案涉的土地和房屋。证据四、大丰市信用合作联社与大丰市刘庄镇资产管理有限公司签订的资产管理协议书，证明刘庄镇政府和大丰合作社要求恒昌公司盘活豪斯集团南分厂。兴城公司对恒昌公司提交的证据质证意见为：对证据一、证据二的“三性”均不认可，与本案无关联；对证据三的真实性无异议，说明双方之间是租赁关系，资产与恒昌公司无关，仅仅是租赁给恒昌公司使用；对证据四的真实性无异议，但与本案无关联，大丰农商行是委托政府进行管理，也就是说产权属于大丰农商行，进一步证明恒昌公司的上诉没有理由。本院经审核认为，因恒昌公司提交的证据一系复印件，未能提交证据原件，证据二系恒昌公司单方制作，兴城公司对真实性亦不予认可，故本院对证据一、证据二的真实性不予确认；对恒昌公司提交的证据三、证据四真实性予以确认，但与本案不具有关联性。恒昌公司在二审中陈述，其未向法院提起申请撤销大丰农商行与兴城公司之间的房屋买卖合同的诉讼，也未办理长期租赁的书面手续。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，兴城公司于2017年通过合法拍卖程序竞得案涉房地产，并于2018年1月11日取得案涉房地产的不动产权证书，系案涉房地产的合法物权人。兴城公司于2019年7月18日向恒昌公司发出解除租赁合同并要求迁让的书面通知时，恒昌公司与大丰农商行之间系不定期租赁合同，故兴城公司有权解除不定期租赁合同，恒昌公司在兴城公司发出书面解除通知不定期租赁合同并给予合理的搬离时间后，其继续占用涉案厂房、土地，缺乏合法依据。恒昌公司称大丰农商行于2002年开始委托刘庄镇政府管理案涉房屋及土地，刘庄镇政府让恒昌公司盘活资产而与恒昌公司形成了租赁关系，并同意恒昌公司对案涉房屋进行扩建，待五年租赁期限届满后，签订长期租赁合同。但在五年租赁期满后，刘庄镇政府或大丰农商行均未与恒昌公司签订长期租赁合同，恒昌公司认为大丰农商行在转让案涉房地产时应弥补恒昌公司1673535.82元未剥离损失问题与本案无涉，本案亦属于人民法院受理范围。恒昌公司还认为大丰农商行与兴城公司买卖涉案房屋的行为剥夺了恒昌公司的优先购买权，依法应当无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，兴城公司与大丰农商行签订的案涉房地产买卖合同亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故本院对恒昌公司该上诉理由不予采信。另，恒昌公司在本案中申请追加大丰农商行为被告参加诉讼，但大丰农商行在本案中并不是必要的共同被告，兴城公司也不同意追加大丰农商行为被告参加诉讼，故一审法院对恒昌公司申请追加大丰农商行为被告的申请未予准许并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4508元，由上诉人盐城恒昌汽车配件有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二〇年十月三十日书记员  成以琴