杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初3266号 原告：杜豪，男，1976年6月15日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：赖振华、傅灿军，浙江金道律师事务所律师。 被告：孙玥，女，1985年1月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人:金坚、陈刘圆，浙江瀚展律师事务所律师。 第三人：招商银行股份有限公司杭州分行，营业场所杭州市杭大路23号。 负责人：董佳音，行长。 委托诉讼代理人：邱海玉、周健悦，女，该行员工。 原告杜豪与被告孙玥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法适用普通程序，并经原告杜豪申请，本院依法追加招商银行股份有限公司杭州分行为第三人参加诉讼，于2020年8月6日、9月28日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖振华、傅灿军、被告的委托诉讼代理人陈刘圆、第三人的委托代理人邱海玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2020转让0583409）；2.判令被告向原告支付违约金776000元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。后变更诉讼请求为：1.判令被告继续履行《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2020转让0583409），孙玥立即向招商银行股份有限公司杭州分行清偿杭州市西湖区（浙（2018）杭州市不动产权第0008682号）的贷款债务，注销房产抵押登记（如孙玥未及时清偿，原告有权代为清偿）；2.判令被告于房屋完成注销抵押登记之日起三日内将上述房屋过户登记至原告名下，并承担相应税费；3.判令被告向原告支付违约金776000元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由:原、被告于2020年4月24日签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2020转让0583409）、《补充协议》、《协议》，约定被告将杭州市西湖区转让给原告。双方商定，原告先行支付前期款供被告提前偿还该房屋项下的按揭贷款，原告于2020年4月15日将人民币100000元、2020年5月1日将人民币820000元汇至被告账户。后原告及中介多次催促被告及时提前偿还按揭贷款、取得他项权证、办理解除抵押手续，以使得该房屋处于可交易的状态，但被告故意拖延、拒不配合。原告因被告收到第一期款后迟迟未履行义务，担心资金安全，故迟延一天付清全款（2020年5月22日，原告将3880000元余款汇入中介监管账户），被告于2020年5月21日反称原告违约，要求解除合同，现该房屋因被告原因一直无法办理过户手续。综上，被告违反合同约定，拒不配合过户手续，系违约行为。原告为维护自身合法权益，诉至贵院，恳请判如所请。 被告辩称：一、被告不存在故意拖延办理抵押注销手续，拒不配合过户的行为，不构成违约。根据双方签订的房屋转让合同约定，原告应当在合同签订之日起16日内即2020年5月10日前一次性向银行监管账户支付房款3880000元。而被告承诺在产权受理前自行结清抵押贷款，且完成抵押注销手续。从双方约定的履行时间节点来看，双方约定的履行顺序应为原告履行付款义务在先，被告完成抵押注销手续在后。合同签订后，被告积极履行合同义务，于2020年4月27日向招商银行杭州分行提出提前还款申请，同年5月12日银行审批通过同意提前还款。二、被告作为守约方享有单方解除权，案涉杭州市房屋转让合同已于2020年5月21日解除，如原告按合同约定履行付款义务，被告亦会按约定办理抵押手续过户手续。但截至2020年5月21日原告迟迟未履行付款义务，逾期付款超过10天，案涉杭州市房屋转让合同约定的解除条件已经成就，为避免双方损失扩大，被告向原告发出解除通知，该通知自送达原告即产生合同解除效力，案涉合同已经于2020年5月21日解除。由于原告逾期付款的违约行为，导致合同最终解除，原告作为违约方无权主张继续履行合同。三、原告主张的违约金776000元无事实和法律依据。根据杭州市房屋转让合同约定，仅在卖方逾期交房超过10天、未按期办理户口迁出手续的情况下，买方才能主张违约金776000元。而本案中合同约定的交房条件，户口迁出条件尚未成就，被告不存在任何违约行为。原告无权向被告主张违约金776000元。退一步讲，即使被告违约，但目前案涉房屋是由原告占有和使用，原告主张的违约金标准过高，高于所造成的损失，应予以调整。综上，被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2020年4月24日，经杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）的工作人员陈驰居间，孙玥（甲方，卖方）与杜豪（乙方，买方）签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2020转让0583409），约定：甲方将其所有的坐落于杭州市西湖区转让给乙方，建筑面积89.82平方米，转让总价为3880000元；乙方于本合同签订之日起16日内，向甲乙约定的银行第三方监管账户一次性支付房款3880000元，待乙方的《不动产权证书》制出后2个工作日内，乙方同意向甲方支付房款3880000元（甲方凭物业交验单领取）；交房方式为待乙方的《不动产权证书》制出后3个工作日内，甲方将房屋交付给乙方；违约责任为逾期付款超过10天，甲方有权要求乙方支付违约金776000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方；逾期交房超过10天，乙方有权要求甲方支付违约金776000元等。同日，孙玥作为甲方与杜豪作为乙方签订了《补充协议》及《协议》。《补充协议》中约定：房屋转让价格为3880000元，装修的转让款另计为920000元；已支付给甲方的购房定金100000元于合同签订后自动转为部分装修款，剩余装修款于签订本协议产权受理前，乙方自行支付给甲方。《协议》约定：交易过户中发生的税费、及经纪服务费等相关费用由乙方承担，各自名下的票据归各自所有；甲方承诺在产权受理前自行结清抵押贷款且完成抵押注销手续。同日,中介公司出具的卖方告知书中载明：如房屋有抵押未结清的需结清抵押并完成抵押注销手续后方可办理过户手续。被告在前述告知书上签字确认。 案涉合同签订前，杜豪已于2020年4月15日通过银行转账支付定金100000元。合同签订后，2020年5月1日，杜豪支付孙玥820000元剩余装修款。同年5月22日，杜豪向双方约定的第三方监管银行账户支付3880000购房款。2020年4月27日，孙玥向招商银行申请提前还款，5月12日，招商银行通过手机短信通知孙玥：您的提前还款申请审批通过，请于同年5月20日前登陆手机银行完成还款确认。 根据我爱我家公司工作人员陈驰与孙玥的微信聊天记录显示，陈驰于2020年5月12日、5月13日、5月14日询问孙玥办理房地产注销登记事宜并表明“客户这边钱要确认好时间的”，孙玥表示“好的，我一会儿联系银行”、“还没批”。2020年5月17日、5月20日，陈驰又催促孙玥办理归还抵押贷款、房地产注销抵押登记等事宜，孙玥未回复。2020年5月21日，孙玥以手机短信方式向杜豪发出解除合同通知，载明：现你方已逾期付款超过10天，故我方特此正式通知你，双方签订的《杭州市房屋转让合同》于2020年5月21日正式解除，请你方积极配合办理解除事宜并按协议约定向我方支付违约金776000元。因合同履行、解除及违约金问题未能协商一致，杜豪诉至本院，要求判如所请。 另查明，孙玥为购买案涉房屋向招商银行股份有限公司杭州分行借款，并以案涉房屋作为抵押办理了抵押权登记手续。截止2020年6月17日，孙玥尚欠招商银行杭州分行借款本金1602122.94元、利息393.52元。 还查明，孙玥于2020年3月24日委托其兄孙锐代为签署房地产归还抵押借款合同、代为办理房地产注销抵押登记手续、代为办理与上述归还抵押贷款相关的其他事项，并向杭州市之江公证处公证，公证事项为委托归还抵押、委托出售房屋。现案涉房屋由杜豪占有使用。 上述事实有《杭州市房屋转让合同》《协议》《补充协议》、银行转账回单、招商银行提前还款申请记录、微信聊天记录截图、短信截图、公证书、证人证言等证据材料及当事人的陈述在案佐证。 本院认为：杜豪与孙玥签订的《杭州市房屋转让合同》《补充协议》及《协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于违约主体的认定。虽然双方签订的《杭州市房屋转让合同》约定杜豪须于合同签订之日起16日内，一次性支付房款3880000元，逾期付款超过10天，孙玥有权要求杜豪支付违约金776000元并终止合同，但该房款约定系打入第三方即中介方我爱我家公司的监管银行账户，与孙玥归还银行贷款和解除房屋抵押无因果关系，结合杜豪已于合同签订之前支付了100000元、于2020年5月1日支付820000元以及我爱我家公司中介工作人员自2020年4月27日至5月20日频繁与孙玥微信联系确认办理归还贷款、注销抵押登记和买家付款时间的事实，本院认为，杜豪及中介一方一直在谋求履行案涉房屋买卖合同，杜豪于2020年5月22日将房款打入约定的第三方银行账户只比约定的最后付款时间晚了两天，不构成根本性违约，孙玥以此要求解除房屋买卖合同的抗辩意见，本院不予采信。关于银行借款及抵押的问题，根据双方的约定孙玥应当在领取820000元装修款后用于清偿招商银行股份有限公司杭州分行的借款，消灭案涉房屋的抵押权。本案中孙玥明确表示不再履行合同义务，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，审理中杜豪作为房屋受让人愿意代为向招商银行股份有限公司杭州分行清偿全部债务，且招商银行股份有限公司杭州分行也同意由杜豪代偿债务，因此案涉房屋买卖合同不存在不能履行的障碍，双方应继续合同。由于孙玥所欠招商银行的债务金额低于杜豪应支付的购房款，故杜豪代为清偿债务后，可视为已支付相应的购房款。在此前提下，杜豪要求孙玥协助办理房屋过户手续。关于税费承担问题，根据双方约定，交易过户中发生的税费由杜豪承担，故对于杜豪要求孙玥承担税费的主张，本院不予支持。关于违约金，根据双方约定，孙玥支付776000元违约金的条件是待杜豪的《不动产权证书》制出后3个工作日内，孙玥将房屋交付，逾期超过10天及未按期迁出户口。本案中，《不动产权证书》及迁出户口的条件尚未成就，故杜豪无权以该条约定主张违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款规定，判决如下： 一、杜豪与孙玥于2020年4月24日签订的《杭州市房屋转让合同》继续履行，杜豪于本判决生效之日起十日内代孙玥向招商银行股份有限公司杭州分行归还全部剩余的借款本金及利息； 二、招商银行股份有限公司杭州分行于杜豪替孙玥清偿尚欠的全部借款本金及相应利息之日起三日内办理位于杭州市西湖区房屋的抵押权注销登记手续； 三、孙玥于招商银行股份有限公司杭州分行办理上述房屋抵押权注销登记手续的当日协助杜豪将位于杭州市西湖区房屋的产权变更登记至杜豪名下； 四、驳回杜豪的其他诉讼请求。 案件受理费50832元、财产保全费申请费5000元，合计55832元，由杜豪负担20000元，由孙玥负担35832元。 杜豪于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；孙玥于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吴玉凤 人民陪审员  王景莉 人民陪审员  蔡成校 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  朱旭莉