江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初5753号原告：蔡诜，男，1980年10月31出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：钱倩，江苏力豪律师事务所律师。被告：戚大伟，男，1985年3月28出生，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：李颖，江苏大楚律师事务所律师。第三人：程可，男，1987年9月15日出生，住宿迁市宿城区。原告蔡诜诉被告戚大伟、第三人程可执行异议之诉一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2020年8月31日公开开庭进行了审理，原告蔡诜及其委托诉讼代理人钱倩、被告戚大伟委托诉讼代理人李颖及第三人程可均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡诜向本院提出诉讼请求：1、停止执行第三人程可名下的位于宿迁市宿城区房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2、确认位于宿迁市宿城区房屋归原告所有；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月18日，原告蔡诜与第三人程可签订《宿迁市存量房（二手房）买卖合同》，约定第三人程可以1145000元的价格将位于宿迁市房屋出卖给原告蔡诜，合同当日给付480000元，余款665000元于2019年10月18日程可办理产权证解押后过户当日支付。合同签订后，原告按约定支付480000元。因程可无力偿还案涉房屋贷款，蔡诜于2019年10月17日给付程可400000元，但程可未将该笔款项用于偿还银行贷款并抵押。2019年10月19日，程可将案涉房屋交付蔡诜，蔡诜随即对案涉房屋进行装修并居住至今。2019年12月，原告要求第三人办理不动产过户手续时，发现案外人戚某诉程可民间借贷纠纷一案，申请查封案涉房屋。原告提起保全异议，要求解除查封，后被宿迁市宿城区人民法院裁定，驳回异议请求。原告于2020年4月8日提起执行异议之诉，因戚某申请撤诉，解除查封。2020年4月26日，戚大伟诉程可民间借贷纠纷一案，申请保全案涉房屋。2020年6月8日，原告提起书面保全异议，要求解除查封。2020年6月23日，宿迁市宿城区人民法院作出（2020）苏1302民初2439号之二民事裁定，驳回蔡诜的异议请求。原告认为，原告在查封之前已实际占有使用案涉房屋且已实际支付大部分房款，原告对案涉房屋未能及时过户不存在过错。原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋属于原告所有。现为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告戚大伟辩称：案涉房屋登记在第三人程可名下。原告蔡诜并未支付全部价款，其对房屋未办理过户存在过错。因此，请求驳回原告的诉讼请求。第三人程可述称：原告蔡诜和第三人程可之间系真实的房屋买卖意思，第三人收到定金后，案涉房屋就交付给原告。原告已支付购房款八十多万，房屋有抵押，于2020年4月左右已还清。经本院审理查明认定事实如下：戚大伟诉程可民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月26日作出（2020）苏1302民初2439号之一民事裁定书，查封程可名下的位于宿迁市宿城区房屋（保全价值750000元）。原告蔡诜认为其系案涉房屋的权利人，提起保全异议。本院于2020年6月19日作出（2020）苏1302民初2439号之二民事裁定，驳回蔡诜的异议。现蔡诜不服该裁定，故提起执行异议之诉。另查明，2019年9月13日，原告蔡诜（买方、乙方）、第三人程可（卖方、甲方）、宿迁市亿居盛世房地产咨询有限公司（居间方）签订《宿迁市存量房（二手房）买卖合同》，约定甲方将其名下的位于宿迁市房屋出售给乙方，房价1145000元，于2019年9月18日前，在签订买卖合同当日支付首付款480000元，剩余房款665000元于2019年10月18日办理产权证解押后过户当日支付。合同第一条约定，甲方自愿将房屋卖给乙方所有，并已收取乙方购房定金叁万元（小写）30000元。合同第四条约定，甲方于收到所有购房款3日内将房屋及附属物正式交付给乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方时，应将房屋腾空，结清该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收。2019年9月18日，蔡诜通过魏永侠账户汇款至程可账户450000元，同日，程可出具收条一张，载明“今收到蔡诜金陵名府22-1-104室房屋首付肆拾捌万元整（480000）含定金30000元”。2019年10月17日，蔡诜通过其个人账户汇款至程可账户400000元，同日，程可出具收条一张，载明“今收到蔡诜房屋款肆拾万元整（400000）”。2019年10月19日，蔡诜通过微信联系程可问“我多会去拿钥匙？”程可语音回复成“我等会儿有人来给我冰箱给拖拖，送仓库去就完了。等一下，我把钥匙直接放到那哥们以及门店地方哈，你到时去拿就完了……”2019年11月11日，蔡诜联系程可称“这两天多会去过户？还有今天物业去要物业费了”，程可语音回复“物业怎么跟你说的”，蔡诜称“我不在，俺妈在的，就说去缴费的”。原告蔡诜提供宿迁银行自来水有限公司案涉房屋用水信息查询表，2019年11月8日抄表显示实际用水量为0，2020年2月11日查表显示实际用水量为18。原告提供的国家电话公司的案涉房屋用电账单，显示2019年12月实际金额22元，2020年2月实际金额209元，2020年4月实际金额320元。原告蔡诜于2019年10月22日联系定制移门，于2019年10月26日联系安装热水器，于2019年11月20日联系安装空调，于2019年11月7日联系定制衣柜。又查明，原告蔡诜于2020年9月21日将房屋尾款265000元提存至本院。上述事实有民事裁定书、房屋买卖合同、收条、银行流水、微信聊天记录、淘宝记录及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告蔡诜是涉案房屋的买受人，其对涉案房屋享有民事权益能够排除法院执行的，理由是：1、原告蔡诜与第三人程可签订的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订时间为2019年9月13日，在案涉房屋查封之前；2、原告蔡诜提供的其与程可的微信聊天记录，于其提供其他装修案涉房屋的微信聊天记录相互印证，能够证明案涉房屋交付时间在2019年10月，即查封之前原告已接收房屋并实际占有房屋；3、原告蔡诜已按照合同约定支付房屋价款，并于2020年9月21日将剩余房款提存至本院，应视为已付清全部房款；4、原告蔡诜和程可的微信聊天记录，能够证明原告多次联系程可要求办理过户事宜，但程可未按合同约定还清房屋贷款办理撤押，后原告为便于房屋过户，再次支付程可400000元，但程可未将该款用于偿还贷款，导致一直未过户，程可对此无异议。因此，能够认定并非蔡诜的原因未办理过户登记。不动产物权已登记为准，现房屋尚未过户登记在原告蔡诜名下，故原告主张确认案涉房屋归其所有，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条级《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、停止执行第三人程可名下的位于宿迁市宿城区房屋；二、驳回原告蔡诜的其他诉讼请求。案件受理费15105元，由第三人程可负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  邹志敏人民陪审员  李 莉人民陪审员  范桂华二〇二〇年十月三日书 记 员  姚紫苑