湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0117民初1435号原告：喻国鹏，男，1974年4月5日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：周明，湖北尊而光律师事务所律师。被告：曹光松，男，1961年7月8日出生，汉族，湖北省黄冈市人，住湖北省黄冈市黄州区。被告：周四清，男，1965年12月26日出生，汉族，武汉市新洲区人，组武汉市新洲区。原告喻国鹏与被告曹光松、周四清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月8日、2020年8月25日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依法追加周四清为本案的被告参加诉讼。原告喻国鹏及其委托诉讼代理人周明、被告曹光松到庭参加诉讼，被告周四清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻国鹏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告于2016年1月18日签订的《以房抵款合同书》；2.请求判令被告曹光松返还原告购房款253670元；3.请求法院判令被告曹光松向原告赔偿房屋差价损失150000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月18日，因被告曹光松欠原告在盛世长江项目和滨湖国际项目的木工工资款163670元。原告与被告签订了《以房抵款合同书》，约定上述木工工资款抵付部分购房款，原告再向被告曹光松支付110000元购房款，购买位于武汉市新洲区阳逻街环湖路滨湖国际2号楼1单元801室的房屋。2016年1月26日，原告向被告支付了70000元购房款，原告接收了房屋。2017年6月20日，原告又向被告支付了20000元并进场装修，但遭到了被告的阻止。后原告得知涉案房屋因法律纠纷被法院查封，原告无法获得上述房屋。原告多次找被告协商，但被告均予以推脱。现涉案房屋依旧在查封中，原告无法获得房屋的所有权，双方的合同目的不能实现。原告认为被告的行为严重损害了自己的利益，原告为维护其合法权益，故诉至法院提出如上诉讼请求。被告曹光松答辩称，1.以房抵款合同书已经履行完毕，不应解除合同。原告接收了房屋并进行了装修，导致装修无法完工的责任及原因主要是周四清一房二卖，周四清应当承担全部责任；2.以房抵款合同书、周四清与原告已经签订的售房合同，两者是互相补充的。为了防止周四清欺诈或不诚实，我要求周四清与原告签订房屋买卖合同，其目的就是为了原告完全能得到该房屋；3.周四清是本案的全部民事责任人，原告在选择责任主体上错误，我不应承担任何责任；4.法院查封的房子是2号楼1单元8层1室，以房抵款合同书的房屋是B栋A单元8层1号，两个是不同的房屋；5.我与周四清之间签订有内部承包施工合同，周四清向我结算工程款是以房抵款。我在没有现金支付工程款的情况下，同样以取得的房屋抵给原告，是合情合理的；6.请求驳回原告对我的诉讼请求。被告周四清未答辩，亦未向本庭提交证据。被告周四清未到庭参加诉讼，视为对其质证权利的放弃。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，原、被告对对方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷证实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月1日，被告周四清与湖北升辉置业有限公司签订了一份《协议书》，约定：因甲方（湖北升辉置业有限公司）开发建设“滨湖国际”住宅小区房地产项目，乙方（周四清）作为该项目工程建筑施工方武汉新创建设集团有限公司的授权委托代理人，为使该项目顺利实施完成。经甲、乙双方友好协商，达成一致意见，协议内容为：1、甲方聘请乙方为甲方副总经理，主要协调相关部门及周边关系及其他相关事务，乙方履职所需费用甲方承担，乙方垫付；2、乙方愿意以其自有资金为甲方垫付该项目开发建设所需的相关费用支出等内容。2011年10月2日，被告曹光松与被告周四清签订了《建筑安装工程内部承包合同》，约定：武汉市新创建设集团有限公司作为湖北升辉置业有限公司滨湖国际住宅小区项目（以下称该项目）的中标单位，将该项目委托并承包给周四清施工承建，经上述两单位认可，周四清聘请曹光松为该项目的工程队总承包人，并由曹光松内部承包施工。工程名称为滨湖国际住宅小区1#、2#、3#楼，工程类别为商、住楼，建筑面积为约58000平方米，曹光松以包工、包料、包安全、包质量、包工期的形式承包施工等内容。2016年1月18日，被告曹光松与原告喻国鹏签订了一份《以房抵款合同书》，合同约定：1、甲方（曹光松）依照《合同法》第51条、第258条及相关法规规定，已取得了新洲区阳逻街环湖路滨湖国际项目（小区）住宅房的销售处置权，甲方在该项目建设过程中下欠乙方（喻国鹏）工资款，经双方平等、友好、协商一致同意将该项目住宅壹套抵付下欠乙方的部分款项；2、抵款房位于该小区B栋A单元8层1号，面积115.962平方米，折抵款273670元；3、该小区电梯、水、电、物业管理部已正常工作，可装修入住，乙方在向该小区物业管理部门交清一年物业管理费，向甲方提供交费复印件一张，双方应收应付两清后，甲方向乙方提供单元门、进户门钥匙各一支，交房时间与升辉公司交房时间同步；4、甲方提供土地总证（即武新国用2007第0038号宗地图）建设规划许可证（即武规新20**-0122号），建筑工程施工许可证（即武汉市新洲区城乡建设局发的编号42011720080326001020114001#证）等复印件各一份，乙方如需办理房产证，建设单位配合提供相关证件，费用乙方自理。甲方曹光松、乙方喻国鹏、监证人周四清均签字。2016年1月25日，2017年6月20日，原告喻国鹏分两次向被告曹光松支付购房款70000元，20000元。被告曹光松分别出具收条和借条各一张，收条内容为“今收到喻国鹏滨湖国际以房抵款余款柒万元整，曹光松，2016.元.25”，借条内容为“借喻国鹏现金贰万元整，曹光松，2017.6.20号”。2016年9月18日，原告喻国鹏与被告周四清签订了一份《售房合同》，约定：1、甲方（周四清）依相关法律法规规定取得了武汉市新洲区阳逻街环湖路滨湖国际小区项目1套住宅房的销售权，甲方并以此向乙方（喻国鹏）销售乙方所选定的住宅房；2、乙方在了解了该项目的情况并到现场查看了房屋现状后，选购的住宅房位于该项目B栋A单元第8层01号房，面积117.8平方米，认可单价每平方米2300元，总价270940元；3、在约定的时间内，乙方付清了约定的购房款270940元后，乙方凭本合同原件和交房委托书向该项目物业管理部门交清第一年物业费后领取该房屋钥匙，即视为房屋交付完毕；4、双方在本合同签字或预付了购房定金时，任何一方不得反悔，反悔的一方，须向另一方支付房屋总价款20%的违约金等内容。甲方周四清、乙方喻国鹏签字。另查明，湖北升辉置业有限公司于2014年7月22日更名为湖北升辉房地产有限责任公司，该公司法定代表人孙建银陈述开发的滨湖国际住宅楼在开发过程中相关的手续都是假的。本案涉案房屋实际编号为2号楼栋1单元8层1室，该房屋现已被法院查封。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告周四清与被告曹光松系内部承包关系，两被告在未取得开发商授权处理涉案房屋的任何手续情况下，将涉案房屋出售给原告喻国鹏，并将被告曹光松欠原告喻国鹏的工程款抵扣部分购房款。两被告的行为明显违反了上述法律规定，故应承担相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。两被告与原告喻国鹏签订的《售房合同》及《以房抵款合同书》合同目的无法实现，故原告要求解除与被告签订的合同，本院予以支持。原告喻国鹏要求被告曹光松返还购房款253670元，因原告喻国鹏向被告曹光松支付了90000元的购房款，其中163670元是用被告曹光松差欠原告喻国鹏的木工工资款抵购房款，原告喻国鹏并未实际支付，故对原告喻国鹏要求被告曹光松返还已支付的购房款的部分请求，本院予以支持。原告喻国鹏与被告曹光松之间的欠款，属于另一法律关系，原告喻国鹏可另行主张权利。原告喻国鹏主张被告赔偿房屋差价损失150000元，本院认为，原告明知道涉案房屋没有相关手续还与两被告分别签订《以房抵款合同书》及《售房合同》，其自身亦有一定的过错，故其要求被告曹光松赔偿房屋差价损失的请求，本院不予支持。被告周四清与被告曹光松系内部承包关系，故被告周四清对被告曹光松收取原告喻国鹏购房款90000元应承担连带责任。被告曹光松抗辩，其与被告周四清签订了内部承包施工合同，以房抵款支付欠原告喻国鹏的工资合情合理，被告向原告交付了房屋钥匙，原告也进行了部分装修，抵款合同已履行完毕，应追加周四清为被告，被告周四清应承担全部民事责任。本院认为，被告曹光松虽向原告喻国鹏交付了涉案房屋的钥匙，但原告在装修房屋时遭到他人阻止后，才知道涉案房屋已被法院查封，双方签订的合同目的无法实现。被告曹光松收取了原告喻国鹏的购房款90000元，此款并没有交付给被告周四清，故对其抗辩应由被告周四清承担全部民事责任的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告喻国鹏与被告曹光松、周四清于2016年1月18日、2016年9月18日签订的《以房抵款合同书》、《售房合同》；被告曹光松于本判决生效之日起十日内返还原告喻国鹏购房款90000元；被告周四清对上述第二项被告曹光松应支付的款项承担连带责任；驳回原告喻国鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7354元，由原告喻国鹏承担2354元，被告曹光松承担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  黄芳二〇二〇年十月二十二日书记员  朱玲