山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0829民初4108号 原告：陈玉梅，女，1978年4月2日出生，汉族，住内蒙古扎兰屯市。 委托诉讼代理人：李翔，嘉祥护航法律服务所法律工作者。 被告：嘉祥祥安置业有限公司，住所地山东省济宁市嘉祥县兖兰路以南站前路以**门市**，统一社会信用代码91370829MA3DEX6F1Q。 委托诉讼代理人：公冶庆贺，山东同章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆雨亭，山东同章律师事务所实习律师。 原告陈玉梅与被告嘉祥祥安置业有限公司（以下简称祥安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李翔、被告祥安公司委托诉讼代理人公冶庆贺、陆雨亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈玉梅向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告履行《商品房买卖合同》中的交房义务，并自2019年12月2日至房屋实际交付之日按照日万分之三支付违约金，其中截止立案当日的违约金为56322.31元。2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：因被告已履行了交房义务，在第一项请求中不再要求被告履行交房义务。事实和理由：2018年9月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，从被告处购买了一套楼房，原告依约定支付了房款。根据合同约定，被告应于2019年12月1日前交付房屋，而实际交房时间为2020年8月17日，其的行为已构成违约，被告应根据合同的约定按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。原告为此向被告交涉未果，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，本案存在约定顺延交房日期的情形，原告诉求的违约金无事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告陈玉梅为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原、被告签订的商品房买卖合同，证明被告的行为已构成逾期交房，被告应承担相应的违约责任。2、嘉祥县住建局2018年度-2019年度、2019年度-2020年度重污染天气应急响应台账记录，证明嘉祥县住建局启动全县建筑工地重污染天气二级、三级相应的天数，但并不认可上述天数被告均可扣除。3、照片一张，该照片是业主于2020年2月25日拍摄的涉案施工现场，证明被告的施工情况。4、首付款收据及贷款合同，原告已经履行了合同第六条所约定的房屋总价款的交付义务。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议。对证据3照片的真实性有异议，对该照片形成的时间不认同，不能确定是2020年2月25日拍摄，从照片上来看上面的机械并不是作业状态。证据4不能证明原告按照合同约定的时间促使按揭贷款全额拨付至被告账户。 本院对上述原告提供的证据认证如下：原告提交的证据1、2、4符合法律规定，可作为本案定案的依据，本院予以采信。证据3无法确定照片拍摄者及地点时间，对其待证事实缺乏证明力，本院不予采信。证据4仅可证明原告交纳了首付款及签订了按揭贷款合同，但并不能证明其已履行了合同第六条规定的合同义务，对其证明观点不予采信。 被告祥安公司为支持其抗辩意见，向本院提交了以下证据：1、资料物品签收单、商品房交付通知书及特快专递回执证，证明通知交房的时间和实际交房的时间。2、嘉祥县住建局下发的关于建筑工地停工通知和说明及嘉祥县住建局下发的《关于新型冠状病毒××防控的紧急通知》；3、监理日志、施工日志、监理公司的说明。以2-3证据证明因政府治理重污染天气、中高考及新冠疫情从2018年11月9日至2020年3月31日停工天数共计210天，（其中疫情从2020年1月26日至2020年3月31日）按照合同约定应顺延交房日期。同时以监理公司的说明证明被告提供的监理日志虽有不规范之处，但却系该公司现场监理人员如实记录，其内容是真实的。4、个人贷款支付凭证，证明原告贷款到达被告账户的时间为2018年10月30日。 经庭审质证，原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议。但认为，证据1不能证明被告的观点，原告的收房日期应以其实际收房日期为准。对证据2认为，嘉祥县住建局虽多次下发了《关于启动全县建筑工地重污染天气二级响应的紧急通知》，但被告应提供有效证据证明案涉工地属于上述通知停工的范围。况且被告遇到不可抗力的情形应依法通知原告，而合同履行期间被告并未以任何书面或者口头的方式通知原告，因此无论是否停工，则不能使用不可抗力。针对疫情方面，首先被告应在2019年12月1日前交付房屋，而因疫情全县建筑工地自2020年1月26日起停工，停工期间系在被告迟延履行后发生不可抗力，因此不能的免除其责任。且在2020年2月9日后根据济宁市住建局发布的工作指导和复工通知，被告自2020年2月9日就可以申请复工，无论是否复工，均不属于不可抗力的范围，属于被告自身原因导致的。关于嘉祥县住建局下发的《关于加强2019年中高考期间建设工地文明施工管理的通知》，案涉工地均不在禁止施工的范围内，该停工期间不能扣除。关于济宁市城区环境空气质量综合治理整治工作指挥部办公室于2019年9月19日下发的《关于停止土石方开挖作业的紧急通知》与本案无关联。关于嘉祥县住建局出具的《说明》，虽然出具的是《说明》不属于法律文书，根据证据规定应当由出具人签字，且2020年3月31日前被告一直在正常施工，其证明内容与事实不符。对证据3中监理日志、施工日志的真实性有异议，其记载的内容是一笔完成，系被告售楼处工作人员于2020年9月21日晚12点临时赶制该证据，并有多位业主目击，该证据不符合证据的真实性要求。对证据3中监理公司出具的说明有异议，认为该公司与被告有利害关系，其应当出庭作证。对证据4的真实性无异议，但认为，银行何时发放贷款原告无法控制，及时到账时间违反了合同第六条的约定，其自身并无过错。 本院对上述被告提供的证据认证如下：证据1对其待证事实被告通知交房的时间和实际交房的时间具有证明力，本院予以采信。证据2中的嘉祥县住建局下发的关于建筑工地停工通知能与3号证据监理日志、施工日志、监理公司的说明相互印证，可证明被告确因嘉祥县住建局治理重污染天气的要求进行了停工。关于证据2中嘉祥县住建局下发的《关于加强2019年中高考期间建设工地文明施工管理的通知》及济宁市城区环境空气质量综合治理整治工作指挥部办公室于2019年9月19日下发的《关于停止土石方开挖作业的紧急通知》与本案无关联。证据2中的嘉祥县住建局出具的说明，证明内容为，“嘉祥县住建局于2020年2月24日批准被告复工后，又因政府仍采取了相应新冠××疫情的严控防控措施，案涉祥安名府项目确因执行疫情防控需要造成停工无法复工，复工日期顺延至2020年3月31日。”首先，该说明虽仅有嘉祥县住建局的公章，并无单位负责人及制作人的的签名或盖章，但其出具时间为2020年2月27日，并非嘉祥县住建局因本案向本院出具的证明材料，因此，对该证据的合法性审查不适用于《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条关于单位向人民法院提出的证明材料的审查标准，该证据符合证据的合法性要求；再者，案涉建筑项目因疫情防控政策何时停工及复工均是嘉祥县住建局的职权范围，原告虽质疑其内容的真实性，但未提供有效证据予以反驳。综上，该证据符合证据的合法性、真实性要求，本院予以采信。关于证据2中的《关于新型冠状病毒××防控的紧急通知》，可证明被告因执行疫情防控政策于2020年1月26日起停工，本院予以采信。证据4可证明原告的贷款到达被告账户的时间，对其待证事实具有证明力，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的祥安明府5-2-101号住宅商品房一套，附属用房为5-1-140。合同第四条约定，商品房总金额为706151元，商品房附属用房金额为32987元。第六条约定，买受人按按揭方式付款，总房款共计739138元，买受人与本合同签订之日起将首付款249138元交付出卖人，余款490000元，申请贷款，无论任何原因买受人保证应在《商品房买卖合同》签订之日起45日内将按揭贷款全额拨付至出卖人账户，如到期按揭贷款未到出卖人账户，则视为买受人不符合贷款条件，买受人自前述约定期限届满后5日内一次性交齐总房款，否则，出卖人有权单方解除合同；出卖人选择继续履行合同的，买受人应按逾期天数（包括按揭贷款逾期天数、一次性付款逾期的天数、分期付款逾期的天数）每日向出卖人支付未付房款额万分之一的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月1日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、买受人存在任何违约行为（包括但不限于逾期付款行为）；2、因发生不可抗力、买受人违约或非出卖人所能控制的因素，致使商品房交付延误的，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延，顺延时间相当于该等因素影响持续的期间，而无需为该延误承担任何责任，也无需对买受人补偿任何费用。非出卖人所能控制的因素包括但不限于如下情形：1、因政府部门政策变化或为遵守政府法令（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、市政规划发生变化以及其他政府限制性行为等）或因规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力、住建、综合执法等主管部门采取某项行政措施，或扬尘治理、环境污染控制、规划设计调整、安全检查造成的停工或确实影响工期的；……。；6、其他不可抗力因素导致的情形或者其他非出卖人原因导致的情形。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅质量保证书》。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人必须在出卖人发出交房通知书之日起15日内办理交接手续，（包括付清购房款及相关费用）。由于买受人原因逾期交接的，视为买受人对该买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该商品房，意为交接完毕，且出卖人可自买受人应当前往办理交房手续的约定时间的第二天起向买受人按日每套收取60元作为该房屋的“代保管费”。 另查明，原、被告于2018年9月1日签订了《商品房买卖合同》补充协议，针对按揭贷款的情况进行了补充约定，具体为具有下列情形之一的，买受人应对未付购房款按《商品房买卖合同》第七条逾期付款条款承担违约责任（自《商品房买卖合同》签订之日起计付违约金）1、如因买受人向出卖人和银行陈述的与贷款相关的情况不实或提供资料不实而被银行退件；2、若买受人在签订《商品房买卖合同》的同时未向银行提供《个人商品房抵押贷款告知》所列的申请抵押贷款所需资料（签订合同之前出卖人已提供给买受人）的；3、买受人提交贷款申请资料后，若买受人提供的资料不全，未按银行的要求补充资料或变更内容的；4、若买受人的贷款申请审核未通过，或在材料提交后10日内贷款没有发出办理通知，买受人未在上述情形发生之日起5日内一次性付清房款的。 还查明，涉案工程于2020年7月6日经五方主体验收合格。被告于2020年8月3日通过邮政特快专递向原告邮寄了交房通知，原告于2020年8月4日收到该通知。通知指定的办理房屋交接的时间为2020年8月17日，原告实际收房时间为2020年8月17日。2018年10月30日，建设银行将原告的住房贷款490000元全额拨付至被告账户。 本院认为，根据双方的陈述与答辩，本案争议的焦点问题有两个，一是被告应承担逾期交房违约责任的天数；二是被告承担逾期交房违约金的基数是否包括附属用房的价款。 关于焦点一，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2019年12月1日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。自2019年12月2日至原告实际收房的时间2020年8月17日，共计260天。原、被告签订《商品房买卖合同》后，自2018年11月9日至2020年1月24日嘉祥县住建局共下发了十八次《关于启动了全县建筑工地重污染天气应急响应的紧急通知》，其中三级应急响应一次，二级应急响应十七次，累计132天。根据上述通知的要求，除涉及重大民生工程、安全生产及应急抢险任务外，停止可能产生扬尘的建筑、道路施工作业；嘉祥县城区禁止使用冒黑烟高排放工程机械；停止所有喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆等使用有机溶剂作业环节。结合被告提供的监理日志、施工日志及监理公司的说明，被告却因上述原因停工，根据合同的约定，原告的交房日期应顺延132天。在交房日期顺延期间，根据嘉祥县住建局于2020年1月26下发的《关于新型冠状病毒××防控的紧急通知》要求及嘉祥县住建局于2020年2月27日出具的说明，可证明被告为执行疫情防控需要自2020年1月26停工至2020年3月31日复工，共计停工65天。该65天属于不可抗力耽误的期间，亦不属于被告承担逾期交房责任的期间。关于被告主张的根据《商品房买卖合同》第六条的约定，因被告未能在《商品房买卖合同》签订之日起45日全额收到原告的按揭贷款，又未在前述期限届满后5日内一次性交齐总房款，原告已构成违约，按照合同约定，原告逾期的天数被告可据实延期的问题。对此，原告认为，首先合同第六条的约定属于格式性条款，在原告签订商品房买卖合同时，被告并未向原告进行说明和解释；再者，原告已经积极办理贷款手续，履行了自己的义务，贷款发放的时间不受原告的控制，原告并不清楚也无从获知，即便原告的贷款发放到被告账户内超过了45天，该行为并非原告所造成，因此，该约定显示公平，原告并不能由此承担违约责任，相应的按揭贷款逾期天数不应作为被告延期交房的理由。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”第三十九条第一款的规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，首先，《商品房买卖合同》第六条虽为被告提供的格式条款，但被告已对该条款的内容使用了加黑字体提请原告注意。再者，违约责任是合同当事人因违反合同义务所承担的责任，该责任并不以违约方存在过错为前提条件，只要不存在法定或约定的免责事由，违约方均应承担违约责任。本案中，合同第六条虽对原告承担逾期付款的责任排除了任何原因，但原告未能按期付款无非存在四种情况，一是因不可抗力，二是被告的原因，三是自身原因，四是第三人的原因。如本案原告逾期付款是因不可抗力或被告的原因所致，则该格式性条款加重了原告的责任或免除了被告的责任，对原告不具有约束力，但原告并未提供证据证明其逾期付款是由该两种原因所致。其虽主张其逾期付款是因其无法控制贷款银行何时发放贷款，其自身无过错，但其并未提供证据证明银行逾期发放贷款是因国家或银行贷款政策发生变化所致，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，本案如是由银行的原因造成其逾期付款，其虽无过错，仍应向被告承担违约责任。从另一个角度看，如原、被告双方对贷款到账时间未约定一个合理的时间，则意味着原告支付剩余的大部分购房款并不受时间限制，这对被告亦不公平，由此亦可看出，被告并不会依据上述约定以减损原告权益的方式而获得本不应获得的利益。综上，原告逾期付款在排除法定或约定的免责事由的情况下，如仅是原告因第三人的原因承担逾期付款的违约责任的情形并不存在合同法第四十条规定的格式条款无效的情形。故，被告主张应从其逾期交房的期限中扣除原告逾期付款的天数的观点，本院予以支持。原被告签订《商品房买卖合同》的时间为2018年9月1日，根据合同第六条的约定，原告应在2018年10月21日前交齐房款，而贷款实际到达被告账户的时间为2018年10月30日，从2018年10月22日至2018年10月30日，原告逾期付款共计9天。综上，被告累计可扣除的逾期天数为206天（132＋65＋9），被告实际应承担逾期交房违约责任的时间为天54天（260-206）。关于被告主张的因2019年中高考期间停工的问题，根据嘉祥县住建局《关于加强2019年中高考期间建设工地文明施工管理的通知》中涉及的考点，案涉祥安明府项目并不在停工的范围。关被告主张的济宁市城区环境空气质量综合治理整治工作指挥部办公室于2019年9月19日下发的《关于停止土石方开挖作业的紧急通知》与案涉建设项目是否停工无关。综上，被告主张上述停工时间应予扣除的观点，本院不予支持。 关于焦点二，《商品房买卖合同》第四条计价与价款中虽将商品房与附属用房的价款分别计算，但合同第六条付款方式中表述的总房款为商品房及附属用房的总价款。且合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定的出卖人承担违约责任的基数为“已交付房价款”，并为明确为“已交付商品房价款”，故，从合同的前后条文的联系及文意上理解，合同第九条规定房价款应包括附属用房的价款。且根据合同第七条的约定，原告承担逾期付款违约责任的基数包括附属用房价款，基于对等原则，被告承担逾期交房违约责任的基数亦应如此。因此，本案被告承担逾期交房违约责任的基数为商品房及附属用房的总价款。 综上所述，被告逾期交房已超过30天，其行为已构成违约，原告要求被告按约定支付逾期交房违约金的请求本院予以支持，其要求过高部分本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告嘉祥祥安置业有限公司于本判决生效之日起3日内向原告陈玉梅支付逾期交房违约金11974元(739138元×54天×0.0003)； 二、驳回原告陈玉梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1308元，减半收取计654元，由原告负担526元，被告嘉祥祥安置业有限公司负担128元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  贾顺启 二〇二〇年十月三日 书记员  赵蒙蒙