江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7054号上诉人（原审原告）：王小春，女，1977年3月15日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京金碧房地产开发有限公司，住所地南京市溧水区石湫镇机场科技工业园。法定代表人：薛毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：马圣菊，北京恒都（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽萍，北京恒都（南京）律师事务所律师。上诉人王小春因与被上诉人南京金碧房地产开发有限公司（以下简称金碧公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初1350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人王小春及其委托诉讼代理人蒋宜贯，被上诉人金碧公司的委托诉讼代理人马圣菊、王丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王小春上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由金碧公司承担。主要事实与理由：一审判决遗漏了部分重要事实，适用法律错误，依法应改判支持上诉人的全部诉讼请求。一、关于遗漏查明及认定的事实。1、一审法院遗漏了上诉人证据三的查明及认定。上诉人举证的房屋销售时现场公示的材料照片，包括商品住房价目表和房地产估价报告，证明金碧公司在销售现场公示的精装修评估材料中明确涉案房屋的装修标准为3000元/平方米，此装修价格包含在房屋销售单价中。金碧公司销售房屋时依照规定现场公示的商品住房价目表，涉案房屋单价为11030.46元/平方米，其中精装修单价为3000元/平方米，总价为2853140元。因装修价格在房屋价格中所含比例较高，上诉人签订合同前认为金碧公司交付的精装修标准会相当豪华，故签订预售合同。金碧公司公示的3000元/平米的装修标准，对预售合同的订立及房屋价格的确定产生了重大影响。一审判决对上述证据并未查明及认定。销售现场公示房地产估价报告和住房价目表是房屋开盘销售的强制性要求，是金碧公司申报和政府部门最终审批房屋价格的依据，也是买房人信任销售价格、订立预售合同的重要依据。2、一审法院遗漏了上诉人证据六的查明及认定。上诉人举证的交付后的房屋现场照片，证明从金碧公司交付的房屋来看，装修标准远远达不到3000元/平方米的标准及其所承诺的样板房标准。一审判决对上述证据并未查明，请求二审法院依法查明及认定。二、一审法院程序违法。一审中，上诉人提出对涉案房屋的装修价值进行司法鉴定，但一审判决中对此未予提及，也未认定不予司法鉴定的理由和法律依据，请求二审法院依法纠正。三、关于法律适用问题。1、售楼现场公示的住房价目表和房地产估价报告，以及金碧公司向物价局申报的住房价格表中均将装修单价3000元/平米单独列明，一审判决认为是整体单价，未列明装修单价，没有事实依据。首先，一审判决第5页“金碧公司就案涉楼盘向物价部门的申报价，其中注明：含精装修3000元/平方米”，后又认定是整体单价，未将装修单价单独约定和列明，前后矛盾。其次，金碧公司向物价部门报送的材料中明确装修价格是3000元/平方米，此价格包含在房屋单价中，金碧公司也是以此价格向上诉人收取了精装修款项，一审法院否认涉案房屋的装修单价是3000元/平方米，没有事实依据。再次，售楼现场公示的住房价目表及房地产估价报告中均明确载明装修单价为3000元/平方米，房地产估计报告也是金碧公司向物价部门申报价格的依据，若未能对价格进行第三方评估并列明价格组成，未能列明精装修房屋的装修单价，物价部门依法不能对开发商申报的价格进行备案，开发商不可能取得预售许可。一审判决视上述事实及规定于不顾，认定装修单价未能单独列明，没有事实依据。2、合同附件4《装修交付标准》约定并非具体确定，不能作为认定金碧公司已经完成装饰装修交付义务的依据。合同附件4《装修交付标准》虽然约定了相关装修部位的品牌或材质，但是装修交付标准并未对装修设计、装修施工、装修材料及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定。同样品牌的产品，但由于部品型号的不同，会导致价格的巨大差异。因此，不能认为金碧公司依照《装修交付标准》的约定交付房屋，即已完成交付义务。依照江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》之规定，当事人没有对装修质量要求作出明确约定，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应予支持。买卖合同约定装修价格的，以约定的装修价格为依据；没有约定装修价格的，以广告宣传装修价格为依据，没有广告宣传价格的以备案价格为依据。本案中，金碧公司在售楼现场公示的《房地产估价报告》、《精修明细表》、《商品住房价目表》中均明确载明涉案房屋的装修为3000元/平米，在《装修交付标准》不明确的情形下，上诉人以《房地产估价报告》、《精装修明细表》等作为要求返还装修价款的依据，符合商品房买卖合同司法解释的规定及省法院指导意见，依法应予支持。3、在装修质量不明确具体，交付房屋明显不足以反映基本装修价格，交付房屋实际装修质量与样板房存在明显差异的情形下，应以装修价格作为装修要求。本案双方约定的《装修交付标准》约定并非具体确定，不能作为交付房屋的唯一标准。上诉人委托专业评估机构对涉案房屋的装修价值进行了评估，均价仅为925元/平方米，明显达不到金碧公司所公示的3000元/平米的标准，不足以反映上述基本装修价格。4、金碧公司除须依照附件4《装修交付标准》列明的品牌等交付房屋，还须达到3000元/平米的标准，方才符合合同约定及金碧公司的承诺。首先，合同附件中约定了交付房屋的品牌，但上诉人无法认定金碧公司现场交付房屋的装修标准与附件的约定一致，无法认定相关设施是否是同一或同档次品牌、材质、部品型号等。上诉人认为，金碧公司应当举证证明所交付房屋的装修标准与合同约定一致，并举证证明交付房屋的材质及品牌为同一档次，且须证明装修标准达到了3000元/平米，否则不能视为依照合同约定及售楼现场公示的《房地产估价报告》、《精装修明细表》等载明的标准交付了房屋。其次，上诉人买房时，金碧公司一方面将样板房向买房人展示，一方面在现场公示《房地产估价报告》、《精装修明细表》、《商品住房价目表》，告知买房人装饰装修标准为3000元/平米，金碧公司庭审中也自认了公示的3000元/平米的标准是根据金碧公司提交的资料及样板房标准进行的评估，买房人有理由相信样板房的装修价值至少是3000元/平米，因此才决定以开发商公示的价格签订合同。但事实上，经过委托专业机构评估，涉案房屋的装修价值远远达不到上述标准。上诉人所诉求的，不仅是要求金碧公司交付达到样板房装修交付标准的房屋，更是要求按照现场公示的《房地产估价报告》、《精装修明细表》、《商品住房价目表》中明确载明的3000元/平米的标准交付房屋，金碧公司不能以此标准交付的，应承担赔偿责任。5、现场公示的《房地产估价报告》、《精装修明细表》、《商品住房价目表》明确具体，应视为要约,金碧公司应以此作为交付的依据。6、金碧公司应当严格履行现场公示的《严正声明》，严格按照向物价部门申报的内容执行，诚实履行义务。根据上诉人所举证据四，金碧公司售楼处现场公示了《关于碧桂园秦河世家花园精装修标准的严正声明》，声明承诺所有精装修住宅的装修标准严格按照向物价部门申报的执行，告知买房人向物价部门申报的装修标准已经在销售中心公示，业主可以查看。同时，根据上诉人所举证据十，金碧公司向物价部门出具的《报备说明》及市、区物价部门审批的价格流程截图，均明确载明涉案房屋的精装修价格为3000元/平方米。本案庭审中，金碧公司也自认了评估机构是根据金碧公司提供的交付标准进行评估而得出的精装修3000元/平米的结论，公示的材料里面显示的备案价格就是当时金碧公司委托资产评估机构评估得出的结论。评估报告是金碧公司向物价部门申报价格的依据。因此，金碧公司应当严格按照向物价部门申报的内容执行，诚实履行义务，依照3000元/平米的装修标准向上诉人交付房屋。金碧公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、上诉人自始未能充分举证证明金碧公司交付的精装修与约定不符或存在质量问题，其诉求无事实依据。双方2018年5月12日签署的《南京市商品房预售合同》及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应当遵照执行。合同第一条第五款以及附件4对装修标准进行了具体明确的约定，金碧公司已经交付了与约定相符的商品房。江苏省高级人民法院《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第9条规定，买受人应就其权利行使的期限、装修质量的约定以及存在的质量问题等基本事实提供证据加以证明。本案中，上诉人自始没有举证证明审理指南第9条规定的基本事实，其提供的证据六照片也根本达不到证明与约定装修质量约定不符的目的。上诉人依据金碧公司为了销售房屋满足行政管理的需要，向相关部门履行报备手续，并按规定进行公示的装修价格作为装修质量的要求，也缺乏依据。该报备并非对金碧公司对上诉人的装修承诺，双方也未将装修价格列入协议中。二、涉案房屋交付的标准应该依据双方签订的合同来确定，金碧公司按照合同约定的项目和品牌进行采购，实际交付的装修标准符合法律的规定和双方的约定。1、双方关于精装修标准在预售合同以及补充协议中有具体的约定，预售合同第一条第五款明确约定，该装修房的装饰装修材料及设备标准见附件四，附件四也约定了装饰装修及设备标准，补充协议附录二进一步明确了装饰、设备标准，补充协议第五条第五项明确约定，产生与合同约定标准不一致的问题的其他问题的，乙方有权要求保修，甲方应负责保修。预售合同和补充协议是双方意思自治的体现，是完全的市场行为，双方理应受其约束。2、精装修备案资料不是预售合同的组成部分，备案价格不是双方的约定，整体销售、一体定价的模式，是案涉合同的基本特点。涉案房屋是带装修的商品房，是一个整体。在签订合同时应当也必然审阅了合同的具体内容，对合同价款构成已有充分的认识。本案中，双方签署的合同并未对装修价格单独作出约定。本案约定涉案房屋系建筑面积计价，单价为11030.46元/平米，总价为2853140元，该总价包含了装修部分的价格，但排除了将房屋套内的装修装饰款单独列为案涉房屋的计价方式，双方实际未对装修单价、装修总价作出约定。上诉人作为完全民事行为能力人，对案涉房屋的单价、总价、计价方式、装修项目以及案涉房产并非以装饰装修款单独计价有明确的认知，由于买卖双方在交易磋商时具有双向选择权，之后双方达成合意签订合同，表明上诉人接受合同约定的价格条款、装修标准约定条款等条款的约束。商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含开发商的可得利润。合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此装修标准与装修价值是否一致，无法用统一标尺衡量，上诉人申请对房屋装修造价进行鉴定评估没有依据，鉴定结论对本案不具有参考意义。实际成本价低于销售价，这是再正常不过的市场现象，不应以开发商对于装修房屋的实际投入成本来判断是否应退赔差价，更何况本案是一体定价的模式，案涉诉求无异于通过诉讼来变更更改合同价格条款，这与意思自治和诚实信用的合同原则不符。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，商品房存在质量问题但并未严重影响正常居住使用的，开发商应当承担保修责任。因此出于维护交易秩序和社会安定性出发，对于购房者以装修质量瑕疵为由提起诉讼的，也应当尽量引导购房者选择修理、更换的违约责任方式，而非简单的判决退还差价。王小春向一审法院起诉请求：一、判令金碧公司赔偿王小春房屋装修差价款，暂计100000元（具体金额以装修造价评估结果为准）；二、金碧公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月12日，作为预售人的金碧公司（甲方）与作为预购人的王小春（乙方）签订《南京市商品房预售合同》及《补充协议》各一份，其中约定：“甲方预售给乙方的商品房为石湫镇影湖路111号秦河世家元曲苑11幢1单元502室，建筑面积258.66平方米，单价为11030.46元/平方米，总价款合计2853140元；甲方应于2019年10月30日前向乙方交付该商品房。”附件4，“装饰装修及设备标准”，对内外墙、天花、卫生设施等交付标准作了约定。合同签订后，王小春按约交纳了全部购房款。2017年7月6日，金碧公司就案涉楼盘向物价部门的申报价，其中注明“含精装修3000元/m2”，并附精装修明细表（含品牌、数量、单方成本等）。2017年9月4日，金碧公司发出“关于碧桂园·秦河世家花园精装修标准的严正声明”（节选）：“所有精装修住宅的装修标准严格按照向物价部门申报的执行；经向物价部门申报的装修标准已在我司销售中心进行公示，所有客户均可查看；我司严格按照公示的标准与客户签订商品房预售合同，并将装修标准作为附件附于合同之中，切实地保障客户的权益。”江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司受金碧公司委托，于2018年3月1日就案涉项目工程装修价作出评估，单价为3054元/m2。金碧公司将上述精装修明细表、声明、评估报告等均进行了公示。2020年1月9日，金碧公司将案涉房屋交付给了王小春，王小春在移交书上备注“本房屋与样板房及广告宣传的材料对质，品质档次、物品型号、价格等不一致，且装饰装修标准未达3000元/平米，请开发公司30日内对上述问题整改达到标准，无法整改或逾期未整改的，应赔偿买房人全部损失，整改完毕后，请书面通知业主验收”。同日，王小春填写房屋维护申请记录表。2020年4月3日，王小春向金碧公司发出“关于要求对房屋质量问题及装饰装修不达标进行整改的函”，金碧公司拒收。江苏淮海房地产土地资产评估有限公司接受王小春的委托，于2020年3月24日就位于南京市溧水区房屋装饰工程作出资产评估报告书，结论为，该房屋装饰工程资产市场价值为239435元。一审法院认为，王小春与金碧公司签订的《南京市商品房预售合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违法法律规定，合法有效。双方就房屋内装饰装修标准做出了具体约定并将相关装修部位、品牌、材质等予以了说明，双方当事人均知晓房屋系精装修房屋交付。但合同仅约定了房屋单价为11030.46元/平方米，并未注明装修价多少，即金碧公司在物价部门中备案的装修价格并未约定在双方签订的合同中。金碧公司交付的房屋，装修内容与双方的约定相一致，即使备案装修价格纳入合同约定的标准，也应当遵循市场交易原则，尊重当事人的议价权利，约定的装修价格与装修价值并非相同概念。如王小春对涉案房屋装修质量有异议，在约定的装修质量检验期间或者装修质量保修期间内，可向金碧公司主张按约对装修质量承担修复责任。综上所述，王小春的诉请，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：驳回王小春的诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人与金碧公司签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据市场和经济学规律，价格与价值并非相同概念，装修价格与装修标准亦存在区别。本案中，金碧公司与上诉人约定的计价方式为以建筑面积计价，双方约定了单价及总房价款，并排除将房屋套内的装饰装修款单独计价，且未将所谓装修价格作为装修标准进行约定。关于装修标准，根据双方签订的《南京市商品房预售合同》附件4及补充协议附录三，对案涉房屋的装修材料的品牌和档次等作出了明确具体约定，上诉人主张双方未对装修质量要求作出明确约定，本院不予采纳。上诉人上诉理由中提出的“关于碧桂园·秦河世家花园精装修标准的严正声明”内容，亦是金碧公司对严格履行装修标准的重申，并不能以此得出混淆装修标准与装修价格区别的结论。综上，双方对装修质量已作出明确约定，上诉人并未提供证据证明金碧公司交付的案涉房屋不符合双方的约定，而上诉人主张以备案价格作为装修标准，缺乏依据。上诉人要求对案涉房屋装饰装修进行评估的申请，应当不予准许，上诉人要求金碧公司退赔装修差价的诉讼请求，本院不予支持。综上，王小春的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由王小春负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二〇二〇年十月二十六日书记员  朱亚芳