文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终1296号上诉人（原审原告）：重庆市住房置业担保有限责任公司，住所地：重庆市江**永平门街**11-1，统一社会信用代码9150000066087642XE。法定代表人：罗仁骥，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓跃，男，1969年12月25日出生，汉族，该公司员工，住重庆市江**。委托诉讼代理人：黎毅，重庆星空律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马春店，男，1962年11月5日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杨志琳，马春店之妻，1962年10月12日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市渝中区。原审第三人：重庆千鸿房地产开发有限公司，，住所地：重庆市武隆区仙女山镇银杏大道**统一社会信用代码915002327717856005。法定代表人：谢虎，该公司董事长。上诉人重庆市住房置业担保有限责任公司（以下简称住房置业担保公司）因与被上诉人马春店，原审第三人重庆千鸿房地产开发有限公司（以下简称千鸿房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市武隆区人民法院（2020）渝0156民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。住房置业担保公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判继续执行重庆市武隆区仙女山镇银杏大道61号仙山流云三期C组团83-3-2号房屋。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。马春店相对稳定的居住用房在渝中区，其购买案涉房屋，仅是用于夏天避暑度假，不具有相当稳定的居住事实；其举示的证据仅能证明实际入住，不能证明相当稳定居住的事实。二、一审判决适用法律错误。一审法院错误理解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中关于名下无其他用于居住的房屋的适用范围，应在重庆市范围内认定是否有其他用于居住的房屋，而不是仅在武隆区范围内认定。马春店辩称：被上诉人虽在渝中区有一套住房，但在武隆区并无住房，且被上诉人在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。案涉房屋的性质本身就是避暑房，被上诉人使用案涉房屋是正常的使用方式。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。千鸿房地产公司未作陈述。住房置业担保公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决撤销一审法院作出的（2020）渝0156执异60号执行裁定书；2.判决继续对千鸿房地产公司名下的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道61号仙山流云三期C组团83-3-2号房屋进行执行。一审法院认定事实：何小琴、廖亮购买千鸿房地产公司开发的位于重庆市武隆区仙女山镇房屋后，又与千鸿房地产公司达成退房协议。因解除商品房买卖合同相关事宜发生争议后，何小琴、廖亮以中国建设银行股份有限公司武隆支行、千鸿房地产公司、重庆市住房公积金管理中心武隆县分中心为被告，向一审法院提起诉讼。该院受理该商品房预售合同、借款合同纠纷一案后，在审理过程中，双方经法院主持调解达成了协议。一审法院遂于2016年7月11日作出（2016）渝0232民初975号民事调解书，约定何小琴、廖亮与千鸿房地产公司解除《重庆市商品房买卖合同》后，千鸿房地产公司自愿于2016年10月31日前返还购房首付款、大修基金、契税及印花税、按揭款等款项，并于2016年9月30日前偿还重庆市住房公积金管理中心武隆县分中心借贷给何小琴、廖亮的公积金贷款本金及利息。该民事调解书发生效力后，因千鸿房地产公司未在履行期限内履行给付义务，重庆市住房公积金管理中心武隆县分中心于2018年4月12日向一审法院申请执行，要求被执行人千鸿房地产公司支付借款本息470313.14元。执行过程中，住房置业担保公司于2018年4月16日向一审法院提出变更申请执行人的申请，该院于2018年4月27日作出（2018）渝0156执异36号执行裁定，变更重庆市住房公积金管理中心武隆区分中心申请执行千鸿房地产公司借款合同纠纷一案的申请执行人为住房置业担保公司。2019年6月5日，一审法院以（2018）渝0156执713号之一执行裁定终结本次执行程序。该案恢复执行后，该院于2020年4月27日作出（2020）渝0156执恢120号执行裁定，查封被执行人千鸿房地产公司所有的位于重庆市武隆区仙女山镇的房屋一套。马春店因对该裁定不服，于2020年5月11日向一审法院提出书面异议，以其于2016年8月1日购买了案涉房屋为由，要求解除对案涉房屋的查封。该院经审查后，于2020年5月15日以（2020）渝0156执异60号执行裁定，中止（2020）渝0156执恢120号执行裁定中对千鸿房地产公司名下的案涉房屋查封的执行。住房置业担保公司不服该执行异议裁定，于2020年5月29日提起本案诉讼，请求判决撤销（2020）渝0156执异60号执行裁定书，并继续对千鸿房地产公司名下的案涉房屋进行执行。一审法院另查明：马春店因购买千鸿房地产公司开发的位于武隆区仙女山镇的房屋，于2015年8月21日以信用卡刷卡方式向千鸿房地产公司支付购房定金50000元。2015年8月22日，马春店之妻杨志琳通过其交通银行账户以“跨行消费”的方式向千鸿房地产公司支付538847元。千鸿房地产公司于当日向马春店出具收款收据三份，分别记载其收到马春店支付的“仙山流云三期C组团83-3-2契税”17040元、“仙山流云三期C组团大修基金”3420元和“仙山流云三期C组团83-3-2杂费”387元，三份收款收据均加盖千鸿房地产公司财务专用章，均备注了“卡”字样。2016年8月1日，千鸿房地产公司与马春店签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定马春店购买千鸿房地产公司开发的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道的房屋一套，房屋建筑面积68.4平方米，套内面积65.48平方米，总房款568000元，于签约时一次性付清；该商品房属于现售商品房，交房时限为2016年8月30日前。当日，千鸿房地产公司向马春店开具增值税发票，发票记载马春店向千鸿房地产公司支付“仙山流云三期C1组团83-3-2”购房款568000元。2015年9月7日，马春店向重庆千鸿物业管理有限公司支付了物业费等费用共计3402元，此后对案涉房屋进行装修并实际入住。2018年8月，马春店作为案涉房屋的用水人与重庆市武隆区鑫祥供水有限责任公司签订《城市供用水合同》，并陆续缴纳了案涉房屋在2018年5月起至2019年期间的燃气费、物业费等费用。2017年8月31日和2020年3月26日，马春店先后两次以千鸿房地产公司为被告向一审法院提起诉讼，请求千鸿房地产公司履行办理案涉房屋产权登记手续的义务，在审理中，马春店均自愿撤回了起诉。一审法院另查明：截至2020年7月，马春店在重庆市武隆区辖区范围内无房屋产权登记信息记录，其名下登记的不动产信息显示，其在重庆市渝中区有一套建筑面积为135.27平方米的住宅，产权登记时间为2014年1月8日。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且需达到享有权益排除执行的高度盖然性证明标准。因此，本案的争议焦点为案涉执行案件的案外人马春店对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案审理已查明，涉案房屋是由千鸿房地产公司合法开发建设的商品房，住房置业担保公司作为执行案件的申请执行人，申请执行千鸿房地产公司支付相关款项，其享有的是金钱债权。而案外人马春店与千鸿房地产公司之间系房屋买卖合同关系，因案涉房屋至今仍登记于千鸿房地产公司名下，在完成对案涉房屋的物权变更手续前，马春店作为购房消费者享有的是对案涉房屋的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合审理查明的事实和马春店提交的证据来看，首先，在一审法院查封之前马春店已与千鸿房地产公司签订合法有效的书面买卖合同。马春店于2016年8月1日与千鸿房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，对购买案涉房屋的相关事项作出约定。该院于2020年4月27日作出查封案涉房屋的执行裁定，因此马春店签订购房合同的行为发生于案涉房屋查封之前。尽管住房置业担保公司对马春店与千鸿房地产公司签订购房合同晚于支付购房款一年的事实提出异议，但该院认为，马春店在签订房屋买卖正式合同之前履行付款义务并不违反法律规定，亦不影响《重庆市商品房买卖合同》的效力。马春店提供的信用卡账单、账户交易明细、千鸿房地产公司收款收据、发票等证据与《重庆市商品房买卖合同》约定的房款总额、付款方式能够相互印证，同时其在2017年至2019年期间两次针对房屋产权登记起诉千鸿房地产公司的事实，足以证明其与千鸿房地产公司就案涉房屋形成的房屋买卖合同关系真实、合法。其次，马春店所购的商品房系用于居住且其在案涉房屋所在地并无其他用于居住的房屋。住房置业担保公司认为，马春店名下已有**位于重庆市渝中区的住房，其购买案涉房屋不应认定为因居住需要而购房，属于投资消费。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“无其他用于居住的房屋”，应理解为买受人在被执行房屋所在地具有相对稳定的居住事实，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。本案中，案涉房屋系用于居住的住宅而非经营性用房，马春店提交了物业费、燃气费等缴费凭据、《城市供用水合同》及证人胡勤敏的证言，足以证明马春店对案涉房屋进行装修并自2017年起与家人一起实际入住的事实。马春店举示的《不动产登记信息查询结果》能够证明其在重庆市武隆区并无房屋登记信息，应当认定其就“涉案房屋系其名下用于居住的唯一房屋”完成了相应的证明责任。再次，马春店已经支付了案涉房屋的全部购房款。从购房款的支付情况上分析，马春店与千鸿房地产公司在合同中约定房款为568000元，而马春店提交的信用卡账单、账户交易明细等证据能够证明其通过自己或其妻子的银行账户以刷卡、转账方式向千鸿房地产公司支付了房款及税费等款项合计588847元，其支付的该款项数额能够与千鸿房地产公司出具的收款收据、发票相互印证，足以认定马春店已足额支付了案涉房屋的购房款。最后，案涉房屋未办理过户登记的原因不可归咎于马春店。从审理查明的事实看，千鸿房地产公司在与马春店签订《重庆市商品房买卖合同》之后，未按照合同约定办理产权登记过户手续，马春店曾两次向一审法院提起诉讼，要求千鸿房地产公司履行房屋产权过户登记的义务，但均因房屋存在抵押、查封等事实上不能办理产权过户的情形而撤回起诉，由此可知，案涉房屋未能办理产权过户手续的原因不可归咎于马春店。综上所述，马春店购买案涉房屋后虽然未能办理不动产权变更登记而成为案涉房屋的所有权人，但其与千鸿房地产公司签订了合法有效的房屋买卖合同并支付了全部购房款，同时案涉房屋系其在重庆市武隆区的唯一住房，故其对案涉房屋享有的物权期待权应当属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条保护的范围，能够排除法院的强制执行。据此，住房置业担保公司以一审法院依照马春店的执行异议书面申请作出的（2020）渝0156执异**执行异议裁定错误为由，要求撤销该执行裁定并继续对案涉房屋进行执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决：驳回重庆市住房置业担保有限责任公司的诉讼请求。本案案件受理费9480元，由重庆市住房置业担保有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于案涉房屋是否用于居住的问题。根据查明的事实，案涉房屋系住宅而非商业性用房，马春店于2016年8月实际接收房屋后装修入住，已实际占用案涉房屋。至于马春店是否持续不断居住于该房屋内，并不影响案涉房屋系马春店用于居住的性质。因此，，住房置业担保公司的该项上诉理由不能成立本院不予采纳。关于马春店名下有无其他住房的认定问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中“买受人名下无其他用于居住的房屋”应理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。重庆市为直辖市，故对该条款的适用应限定在区县级行政区划范围内，即应审查马春店在武隆区范围内有无其他住房。根据查明的事实，马春店在武隆区并无其他用于居住的房屋，故一审判决对此认定正确，，住房置业担保公司的该项上诉理由不能成立本院不予采纳。综上所述，，住房置业担保公司的上诉理由均不能成立应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9480元，由上诉人重庆市住房置业担保有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余云中审 判 员 陈胜泉审 判 员 吴 聪二〇二〇年十月二十日法官助理 周欣洁书 记 员 邓明凤