湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初942号原告（反诉被告）：王满平，女，1991年11月3日出生，汉族，住湖北省襄樊市襄城区。委托诉讼代理人：余文龙，湖北金卫律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉瑞安天地房地产发展有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区中山大道**武汉天地企业中心****。法定代表人：王立辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：万凯，上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付婕，湖北炽升律师事务所律师。原告王满平诉被告武汉瑞安天地房地产发展有限公司（以下简称瑞安天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，被告瑞安天地公司向本院提出反诉，本院依法受理其反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王满平的委托诉讼代理人余文龙，被告（反诉原告）瑞安天地公司的委托诉讼代理人万凯、付婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告租金及保证金、公用事业费押金共计279,523.92元（人民币，下同）；2、由被告承担本案所有的诉讼费用。事实和理由：2019年4月23日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告所有的坐落于武汉市江岸区永和路8号2层商5单元（2-05）商铺(即：武汉天地壹方北馆）（以下简称案涉商铺）经营。租赁期限为3年（2019年4月30日至2022年5月31日），租赁商铺面积为269.49平方米。原告依合同约定，交纳了合同保证金及公用事业费押金共计219,579.50元。合同约定，租金每月缴纳。原告依据双方的约定，进行了装修，装修好进行经营。2020年1月23日，因为新冠××的突然爆发，武汉市政府宣布“封城”，所有的商业活动停止营业，直到2020年4月。在此期间，原告向被告缴纳了2020年2月份的租金59135.95元和能源费808.47元。2020年4月，原告和被告达成解除租赁合同的共识，原告也根据被告的指令，办理了工商及税务注销手续，但被告拒不退还原告的保证金、公用事业费和二月份的租金。还强行要求原告签《武汉市房屋租赁合同解除协议》，妄想将原告的以上费用据为己有，原告坚决不同意。后来，被告立场有所软化，愿意退还少部分金额给原告，同时也威胁原告，不接受退款将不但得不到一分钱退款，反而还要赔偿被告损失。新冠疫情的发生，是国家认定为“不可抗力”的公共灾难，针对这个“不可抗力”，国家政府部门和最高人民法院都出台了一系列的政策和司法规定。原告缴纳的租赁合同保证金和公用事业费，被告应无条件退还原告。原告缴纳的2020年2月份租金，被告也应退还原告，2020年1月23日，武汉天地壹方北馆就封馆停业了，二月份根本就没有经营，且被告在对外公告中，也承诺免除2020年2月份的租金。原告和被告的相关人员多次协商退款事宜，但被告只愿意退还部分款项，最重要的租赁合同保证金分文不退，这就完全没有道理也不公平，和国家及武汉市政府的相关规定完全背离，原告在遭受巨大损失的情况下，只能根据法律的规定，依法起诉被告，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法利益。被告（反诉原告）瑞安天地公司辩称，原告与被告并未就合同解除达成一致意见，相反原告拖欠被告租金，达到合同约定的违约条件，故被告向原告寄发了解除合同的函件，按照合同约定原告违约不予退还保证金，同时被告就原告拖欠的费用已经提起反诉。被告（反诉原告）瑞安天地公司向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原告与反诉被告所签订的《房屋租赁合同》于2020年7月30日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付所拖欠的租金、物业管理费、推广费、空调能源费、水电费及逾期利息共计349,180.49元；3、判令反诉被告向反诉原告支付已经享用的装修期间的房屋使用费共计45,350.72元（按第一租赁年度第二阶段的租金标准与第一租赁年度第一阶段已实际支付的租金金额之差额计算)；4、判令反诉被告向反诉原告支付违约金共计299,472.65元（相当于合同解除时月租金六倍金额之款项)；5、判令反诉被告向反诉原告支付律师费共计15,000元；6、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年4月23日签订《房屋租赁合同》一份，由反诉原告将案涉商铺出租给反诉被告用作经营“CamelJeans”品牌服装零售。租赁期自2019年4月30日起至2022年5月31日止。双方合同约定分阶段计算的保底租金，其中：第一租赁年度第二阶段（2019年7月1日起至2020年5月30日）保底租金为5.17元/天/平方米，第二租赁年度（2020年5月31日起至2021年5月30日）保底租金为5.69元/天/平方米。推广费9.44元/月/平方米，物管费49.06元/月/平方米，空调能源费2.83元/月/平方米。反诉被告在合同签署同时向反诉原告支付了保证金206,105元,公用事业费押金共计13,474.50元。同时，合同13.1条约定：若乙方（反诉被告）拖欠合同应付租金、物管费、空调能源费或推广费等按合同约定应付的费用的，应当按日息0.1%计算支付逾期利息及因追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。合同13.3条约定:反诉原告有权在约定事件发生时，合同随即终止，反诉被告交付的保证金不予退还，且反诉被告还应当向反诉原告承担合同约定的违约金。上述约定事件包括反诉被告拖欠租金等费用、擅自退租等。2020年年初，武汉市因新冠病毒××的爆发导致的疫情，政府部门发布了一系列防控政策和措施，反诉原告所经营的新天地商业街、壹方北馆、壹方南馆在疫情下也受到严重的影响，直至2020年4月1日重新开业。疫情期间，反诉原告与包括反诉被告在内的众多商户均友好协商了减免租金、后续优惠政策、优惠续租等事宜，但与反诉被告一直未能就上述事项达成一致。重新开业后反诉被告也实际使用租赁房屋经营过一段时间，但反诉被告自交纳了2020年2月租金之后便一直拖欠合同约定的各项费用至今。为此，反诉原告于2020年7月22日向反诉被告寄发了《警告函》一份，就合同应付款项问题进行了催缴，对反诉被告的违约行为进行了明确告知。反诉被告收到上述函件后依然未履行合同义务。为此，反诉原告于2020年7月30日再次致函反诉被告，告知其租赁合同于2020年7月30日提前终止，保证金及相关费用不予退还，同时，反诉被告应当继续承担相应的违约责任。反诉原告认为，双方签订的《租赁合同》合法有效，各方应按照合同约定切实履行合同义务。虽然新冠××疫情属于不可抗力，但其影响是短暂的且并未影响合同目的的实现，反诉被告在继续使用租赁房屋，反诉原告多次催缴的情况下依然连续数月拒绝支付合同约定的租金、物管费等费用，已经构成实质违约。反诉原告按合同约定通知对方解除合同合法有据，现反诉被告不仅不履行合同义务，反而先行起诉反诉原告。故，反诉原告为维护自身合法权益，唯有向贵院依法提起反诉，望贵院受理并依法判如所请。原告（反诉被告）王满平辩称，由于新冠疫情的发生，按照对方提出的时间，我方与反诉原告合同终止日期是2020年4月16日，而反诉原告发送给我方解除合同的几份函件写明的是2020年2月29日合同解除。由于对反诉原告发出的函件当中给出的解除条件我方未能接受，所以反诉原告发出的几份函件我方均没有认同。本案起诉状的时间是2020年6月25日，缴纳诉讼费的时间是2020年7月16日，对于反诉原告提出的解除合同的时间我方不认可，请求驳回反诉原告的反诉请求。本院查明：2019年4月23日，瑞安天地公司（甲方）与王满平（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）及《租赁合同之补充条款》（以下简称补充条款），合同约定：甲方自愿将坐落于本市江岸区永和路8号2层商5单元（2-05）框架、框支剪力墙结构一般装修的房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积269.49㎡，以出租房屋方式提供给乙方使用。乙方对上述房屋做了充分了解，愿意以出租房屋方式承租该房屋。乙方承诺，租赁该房屋作为商业服务用途使用，不擅自改变使用用途。甲乙双方约定，甲方于2019年4月30日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期2019年4月30日起至2022年5月31日止。租金按月结算，由乙方在每月第一日前以银行转账方式支付给甲方。补充协议约定：乙方应向甲方支付一笔保证金以及对应的增值税，数额及支付期限详见附表七。除本合同另有约定外，租赁期届满终止或提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之违约金及其他费用且乙方按本合同约定返还该房屋、提供保证金收据原件、办妥所有以该房屋为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证的注销或迁移手续（需提供相应证明，以下同）、付清该房屋的煤气（如有）、电话（如有）等费用并办理相关账户注销手续后，保证金如有剩余的，应在三十天内无息返还乙方。乙方应按附表八之规定支付推广费、公用事业费押金及前述费用相对应的增值税，按附表十之规定支付物业管理费、空调能源费、超时空调费用（如有）及前述费用相对应的增值税。本合同有效期内，乙方应按照政府公用事业单位或甲方（或商场管理公司）出具的合理证明所示的应缴金额向公用事业单位或甲方（或商场管理公司）按期支付该房屋的水、电（包括但不限于中央空调系统用电、照明用电）、燃气（如有）、电话、网络等公用事业费、超时空调费用（如有）及前述费用相对应的增值税。乙方应于每个历月的第一天根据甲方或商场管理公司发出的当月付款通知单支付上个月的公用事业费及对应的增值税。同时乙方应支付因使用该房屋所涉及的所有费用，包括但不限于临时电费、垃圾清运费等（甲方或管理公司可按照实际支出合理调整垃圾清运费，在甲方或管理公司提前三十天以书面方式通知乙方后，乙方应按照调整后的费用支付）。租赁期结束或本合同提前终止时，甲方从公用事业费押金中扣除乙方根据本合同约定应支付之水电费、滞纳金等费用后，押金如有剩余的，甲方应在乙方按本合同约定返还该房屋、提供公用事业费押金收据原件、办妥所有以该房屋为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证的注销或迁移手续、付清该房屋的煤气（如有）、电话（如有）等费用并办理相关账户的注销手续后的三十天内无息返还乙方。乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法地提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：（1）乙方应按第一租赁年度第二阶段的租金标准向甲方支付第一租赁年度第一阶段内乙方已实际支付的租金金额之差额；（2）向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）总额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失。唯双方均应采取必要措施减低损失，如甲方之损失（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）得以减少，则乙方所需支付之赔偿额亦相应减少。（3）向甲方支付甲方因向乙方追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用。该等事件为：…13.3.9乙方擅自退租的。乙方应向甲方支付保证金为人民币206,105元，即相当于第3租赁年度三个月的租金（若有保底租金和提成租金，则按保底租金）、三个月的物业管理费、三个月的空调能源费之总和，以及前述总和费用之相对应的增值税，并可按本合同5.2条调整。乙方应于本合同签署同时向甲方全额支付上述保证金。该房屋的推广费按人民币9.44元/月/平方米（按该房屋租赁面积计算）收取（不含增值税）。推广费将专款专用于商场之推广及宣传活动，甲方有权按年调整，并以调整后的推广费计算相对应的增值税。乙方应于本合同签署时预付一个月的推广费及对应的增值税，并应于2019年5月31日或该房屋开业（包括试营业）之日（以二者中较早者为准）起，于每个历月的第一天支付当月的推广费以及对应的增值税。该房屋公用事业费押金按照每平方米租赁面积人民币50元收取，共计人民币13,474.50元，乙方应于签署本合同同时支付上述费用。租赁期内乙方每月应付空调能源费按人民币2.83元/月/平方米（按该房屋租赁面积计算）收取（不含增值税），空调能源费可根据本合同第5.7条调整，并以调整后的空调能源费计算相对应的增值税。该空调能源费的收费标准应对商场所有租户适用（调整时同）。乙方应于本合同签署时预付一个月的空调能源费以及对应的增值税，并应自该房屋交付日或起租日（以较早者为准）起，于每个历月的第一天向商场管理公司支付当月的空调能源费以及对应的增值税。合同及补充条款签订后，王满平以工商登记为“武汉市江岸区凯沫斯服饰店”的字号在案涉商铺经营“CamelJeans”品牌服装零售。2019年6月10日，王满平向瑞安天地公司支付保证金及公用事业费押金共计219,579.50元。2020年1月10日，瑞安天地公司向王满平发出《收费通知单》，要求王满平于2020年2月1日前按时支付2020年2月1日至2月29日的物业管理费14,014.45元、推广费2,696.63元、保底租金42,424.87元，总计59,135.95元，2月能源费808.47元、1月电费共计1,976.49元。王满平于2020年1月14日支付了上述费用。2020年1月23日，瑞安天地公司工作人员在名为“壹方北馆店长群”的微信群中发出微信，内容为“@所有人关于壹方北馆暂停营业的紧急通知鉴于武汉市新型冠状病毒感染的××疫情，今早政府出台公共交通停运的紧急通知，我司决定：将在今日（2020年1月23日）12：30准时闭店（B1楼超市正常营业，营业时间1月23日至1月24日10：00至16：00，后续时间另行通知，超时入口3号门）请各位租户安排好店铺内的货品及做好‘三关一闭’后离场，回家休整待命，做好防护措施，具体营业时间将另行通知”。此后，瑞安天地公司发出了“1月24日至2月29日期间武汉项目所有商户的租金、物业管理费和推广费全免”的通知。2020年3月31日，瑞安天地公司发出《关于武汉天地复工的通知》，其中载明：“经武汉市江岸区新冠××疫情防控指挥部审批，瑞安天地公司和武汉瑞安商祺房产管理有限公司所属的武汉天地商业项目（涵盖新天地、壹方南馆和壹方北馆三个商业项目）可于2020年4月1日复工复产”，“武汉天地三个商业项目（新天地商业街、壹方南馆、壹方北馆）的复工时间为2020年4月1日（政府要求的复工限制清单内的企业除外）”。2020年4月21日起，王满平所经营商铺的相关工作人员与瑞安天地公司工作人员就提前撤出商铺的相关流程进行沟通，并建立名为“‘B4-CJ骆驼’撤铺工作群”的微信群，其中微信号为“Kokenli”，昵称为“Ken”的微信号在该群中发送消息：“合同终止日期是4月16号”，“合同终止日期定在这天的目的是不产生新的费用撤铺返还日期是5月8号我们给了16天的铺位拆除还原的时间”等内容。2020年4月30日，武汉市江岸区凯沫斯服饰店在工商行政部门注销登记。经过撤铺施工验收等程序，瑞安天地公司认可王满平返还房屋的时间为2020年5月10日。2020年6月23日，微信号为“Kokenli”，昵称为“Ken”的微信号与王满平经营商铺的工作人员通过微信联系，并发送图片两张，表示“这是我们公司关于2月租金退还的内部审批文件”，“修改后的解除协议我刚发给我司法务在审核”，“审核完成的最终版我会发给您”。图片显示的文本标题为“中国新天地内部备忘”，文本内容为“武汉壹方北馆租户‘CamelJeans’（2-05）已于2020年1月15日上报CSC审批通过提前终止其租赁合同，终止日期为2020年2月29日并于此日期铺位拆除还原返还于我司，且将其保证金与公共事业费押金进行全部罚没（总金额为：219,579.50元)。然而，由于今年新冠疫情的发生，我部依照公司的指示，针对疫情期间撤铺的商户无法享受租金减免的政策，将其2020年2月已付租金进行罚没以减少我司的租金损失，以致于该租户抗性较大且不配合我部签署终止协议。故特申请将该租户2020年2月1日至2月29日期间保底租金、物管、推广及空调能源费进行减免，减免金额为59,944.42元（具体金额明细详见下表)。另，作此申请的原因有如下几点：1、由于受疫情影响，2020年1月24日至2月29日期间商场处于闭店状态，该租户尚未正常营业；2、该租户已配合完成店铺拆除工作，并已完成验收；3、我司已罚没的保证金及公共事业费押金费用可以抵扣相关欠费，未产生坏账”。此后，该微信号再次向王满平所经营商铺的工作人员通过微信发送PDF文件一份，并表示“我们最终的解除协议已经出好了”，因王满平未同意解除协议的相关条款，故未予签字确认。2020年7月22日，瑞安天地公司向王满平发出《警告函》，函中载明“截止2020年7月22日，阁下已拖欠各项应付费用RMB322,848.52元，逾期利息RMB3,228.49元（暂计至2020年7月22日，见后附欠款清单）。虽经我司多次催讨，至今仍未收到上述款项”，“阁下应在2020年7月24日之前付清上述欠款，如阁下逾期未付清上述欠款，我司将根据租赁合同之约定行使权利”等内容。同月30日，瑞安天地再次向王满平发出《函告》，其中载明：“租赁合同于2020年7月30日提前终止，阁下已经交付的保证金及相关费用不予退还，我司有权将该房屋另行出租给第三方”。另查明，瑞安天地公司因本案诉讼，与上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费15,000元。审理中，王满平认为应根据公平原则对保证金及公用事业费押金予以退还，合理分担损失和亏损。瑞安天地公司称案涉商铺于2020年7月30日出租给其他租户。对于微信号为“Kokenli”，昵称为“Ken”的微信号的身份情况，本院要求瑞安天地公司予以核实，该公司未在本院规定时间内予以答复。本院认为，瑞安天地公司与王满平签订的合同及补充条款系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据王满平提交的证据，自2020年4月21日起，王满平一方与瑞安天地公司的工作人员就提前撤出商铺的相关流程进行沟通，瑞安天地公司工作人员明确表明“合同终止日期是4月16号”，“合同终止日期定在这天的目的是不产生新的费用撤铺返还日期是5月8号我们给了16天的铺位拆除还原的时间”，王满平经过在工商行政部门办理注销登记、撤铺施工验收等程序，于2020年5月10日返还案涉商铺。因此，双方签订的合同及补充条款的解除日期应为2020年4月16日。王满平于2020年1月14日按照瑞安天地公司的要求支付了2020年2月1日至2月29日的物业管理费、推广费、保底租金总计59,135.95元以及能源费808.47元。此后，因受新冠××疫情影响，案涉商铺所在的武汉天地商业项目于2020年1月23日关闭，经相关部门审批，2020年4月1日方才复工。因此，王满平应支付保底租金、物业管理费、推广费以及能源费的期间为2020年4月1日至2020年4月16日，款项为32,750.59元[（43,887.80+14,014.45+2,696.63+808.47）÷30天×16天]，瑞安天地公司应退还王满平已支付的2020年2月1日至2020年2月29日的保底租金、物业管理费、推广费以及能源费共计59,944.42元。综上，瑞安天地公司还应退还王满平租金、物业管理费、推广费以及能源费共计27,193.83元（59,944.42元-32,750.59元）。2020年4月16日至2020年5月10日系瑞安天地公司给予王满平的铺位拆除还原的时间，瑞安天地公司要求王满平支付该期间的租金等费用，无事实依据，本院不予支持。瑞安天地公司主张王满平支付2020年5月11日至2020年7月30日期间的租金等费用以及逾期利息的请求，亦无事实及法律依据，本院不予支持。王满平与瑞安天地公司虽就合同终止日期及返还房屋时间达成一致意见，但在此之前双方并未就租金、保证金以及公用事业费押金退还的事宜进行沟通，因此，并不能以此推定瑞安天地公司放弃追究王满平因提前退租而产生的违约责任。瑞安天地公司在本案中既主张了违约金，亦提出抗辩意见认为不应退还保证金及公用事业费押金，因保证金属于当事人预先约定的违约赔偿金，具有违约保证金的性质，故在本案中不宜同时主张。结合新冠××疫情的发生以及因王满平提前退租给瑞安天地公司造成了一定的空置期损失等因素，本院根据诚实信用原则，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素酌定违约金为100,000元。对于瑞安天地公司要求王满平支付已经享用的装修期间的房屋使用费损失45,350.72元，因瑞安天地公司未提交充分的证据证实存在上述损失，且装修免租期系出租人针对承租人的装修期间给予的优惠政策，王满平在此期间内亦投入了相应的装修成本，对瑞安天地公司要求王满平支付装修期间房屋使用费的请求，本院不予支持。综上，扣除王满平应支付的违约金，瑞安天地公司还应退还王满平保证金及公用事业费押金119,579.50元（219,579.50元-100,000元）。瑞安天地公司要求王满平支付因本案诉讼支出的15,000元律师代理费，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王满平与被告（反诉原告）武汉瑞安天地房地产发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、被告（反诉原告）武汉瑞安天地房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王满平退还租金、物业管理费、推广费以及能源费共计27,193.83元；三、被告（反诉原告）武汉瑞安天地房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）王满平退还保证金及公用事业费押金119,579.50元；四、原告（反诉被告）王满平于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）武汉瑞安天地房地产发展有限公司支付律师代理费15,000元；五、驳回原告（反诉被告）王满平的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）武汉瑞安天地房地产发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,493元，减半收取2,746.50元，反诉案件受理费13,322元，共计16,068.50元，由原告（反诉被告）王满平负担8,034.25元；被告（反诉原告）武汉瑞安天地房地产发展有限公司负担8,034.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘翔二〇二〇年十月二十一日书记员  梁芸