广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终869号上诉人（原审被告、反诉原告）：范胜浪，男，汉族，1977年6月7日出生，公民身份号码441************011，住广东省丰顺县*******。委托诉讼代理人：范育权，男，汉族，1983年3月27日出生，公民身份号码441************013，住广东省丰顺县*******，由丰顺县********民委员会推荐。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丰顺金溪源投资有限公司，住所地广东省丰顺县******太平楼，统一社会信用代码914********2398804。负责人：林柳辉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱家才，广东宏泰（梅州）律师事务所律师。上诉人范胜浪因与被上诉人丰顺金溪源投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省丰顺县人民法院（2020）粤1423民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范胜浪上诉请求：1.改判驳回被上诉人丰顺金溪源投资有限公司的诉讼请求，判决被上诉人丰顺金溪源投资有限公司向上诉人范胜浪支付2017年2月1日至2019年10月21日逾期交付房屋的违约金70016元，判决被上诉人及时将房产证办理至上诉人名下；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、关于本诉。（一）被上诉人丰顺金溪源投资有限公司未经法定代表人的同意或授权，由林柳辉以被上诉人丰顺金溪源投资有限公司的名义提起本案诉讼，是无效民事行为。1.《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼”的规定，法人由其法定代表人进行诉讼。本案中，被上诉人丰顺金溪源投资有限公司在工商登记机关登记的法定代表人是罗福兰，林柳辉在未取得被上诉人法定代表人罗福兰授权的情况下，以丰顺金溪源投资有限公司提起诉讼，不受法律保护。2.林柳辉于2018年6月10日经被上诉人丰顺金溪源投资有限公司股东会同意聘请为执行董事，后罗福兰于2020年4月10出具《声明书》载明“丰顺金溪源投资有限公司已于2018年6月登报作废，并于2019年6月20日从法院判回来时已在公安部门见证下封存一直未合法启用，如有人盗用均属非法和无效。本人已报案。原于2018年6月委任林柳辉为公司执行董事，因其严重损害本人和公司利益，且迟迟不能完善公司事务。现本人以公司法定代表人和大股东身份解除其授权和委托，以后林柳辉的一切有关丰顺金溪源投资有限公司事务和行为均与公司无关。”林柳辉已被解除授权和委托。（二）被上诉人的企业征信问题导致上诉人无法及时办理按揭贷款，上诉人未能及时支付购房款系被上诉人造成，上诉人不应当承担违约责任。上诉人于2016年11月11日与被上诉人签订《商品房买卖合同(预售)》。按照该合同第七条第二款第三项约定“付款方式为商业贷款，于2016年11月11日前支付首付款137783元，余款320000元向农村信用社申请贷款支付。”按该合同附件四第二条按揭担保约定，被上诉人同意为上诉人的按揭提供保证担保。因2017年至2018年期间，被上诉人公司存在较多经济纠纷诉讼，执行案件也比较多(有多宗案件被列入失信人名单和限制高消费)，企业征信差，银行综合评估贷款风险高，不符合按揭贷款条件，暂时不能办理贷款手续。被上诉人推荐按揭银行给上诉人，由上诉人自行与按揭银行协商、办理按揭贷款手续。由于被上诉人的原因导致按揭贷款不能及时发放，在此情形下，上诉人积极支付部分购房款10万元，根本不存在上诉人违约付款的情形，一审法院错误认定上诉人违约。二、关于反诉。（一）被上诉人未按照合同约定按时交付房屋，应承担相应的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定，出卖人应当于2017年1月31日前向买受人交付该商品房。但是丰顺金溪源投资有限公司目前尚未组织该工程项目的竣工验收程序，而且金溪源商住小区的商品房预售许可证已经过期，更不具备不动产权登记条件。涉案房产从2016年底至2017年中旬处于停工状态，这也是办理不了银行按揭的根本原因。金溪源商住小区的建筑情况分为A、B两区，A区有1、2、3栋及商铺若干；B区有4、5、6、7栋及商铺若干。A区的商品房预售许可证有效期为自2015年6月23日至2017年6月23日，B区的商品房预售许可证有效期为自2016年5月26日至2017年5月26日，丰顺县住房和城乡规划建设局于2018年5月7日向一审法院复函称“丰顺县金溪源投资有限公司目前尚未组织该工程项目的竣工验收程序，商品房预售许可证过期后，不可以办理网签。”上诉人认为合同为被上诉人提供的格式文本，既然约定交付时间是2017年1月31日，那么被上诉人在此日期前应具备交房条件，逾期交房违约金应根据合同约定自2017年2月1日起计算。被上诉人自身原因未能在上述日期前履行竣工验收手续，未向上诉人交付房屋，构成违约，应承担相应违约责任。（二）因被上诉人违约在先，被上诉人先履行抗辩权不受法律保护。被上诉人的自身原因造成上诉人无法贷款。合同约定无法按揭贷款时由双方再行协商，在双方未再协商的情形下，上诉人还积极支付了部分购房款10万元，上诉人不存在违约。上诉人无法支付购房款，过错在于被上诉人。丰顺金溪源投资有限公司辩称，一、被上诉人通过股东会决议一致同意林柳辉为执行董事，全权处理被上诉人的一切工作。本案起诉有林柳辉签名和丰顺金溪源投资有限公司盖章，完全符合法律规定。罗福兰声明解除林柳辉董事的说法没有法律效力，应以股东会决议为准。二、上诉人主张丰顺金溪源投资有限公司的征信问题导致上诉人无法贷款，与事实不符。广东丰顺农村商业银行股份有限公司出具的回复函显示，因为范胜浪个人还贷能力不强，退回了范胜浪的贷款申请。上诉人未能贷款是其个人原因造成，相应违约责任应由上诉人承担。三、被上诉人无须承担上诉人反诉主张的违约责任。合同已载明上诉人在付清房款之前，被上诉人享有先履行抗辩权。在上诉人付清房款之前，被上诉人都没有交付房产的义务，亦无须承担违约责任。请求维持原判，驳回上诉。丰顺金溪源投资有限公司于2020年3月23日向一审法院起诉请求：1.解除原告丰顺金溪源投资有限公司与被告范胜浪于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告范胜浪向原告丰顺金溪源投资有限公司支付违约金45778.3元；3.若法院认定不解除合同，被告范胜浪应付清房款及支付总房款的10%作为违约金；4.本案诉讼费由被告承担。范胜浪则提出反诉，请求：1.判令丰顺金溪源投资有限公司向范胜浪支付2017年2月1日至2019年10月21日逾期交付房屋的违约金70016元（以已付房款237785元为基数，按日万分之3计算）；2.诉讼费用由丰顺金溪源投资有限公司承担。一审法院认定事实：2016年11月11日，原告丰顺金溪源投资有限公司与被告范胜浪签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20161962879），合同约定被告范胜浪以人民币457783元的价格向原告购买位于丰顺县*********金溪源商住小区B区6栋502号房；付款方式为商业贷款，买受人应于2016年11月11日前支付首期房款137783元，余款32万元申请贷款支付。合同第八条约定逾期付款责任“(1)逾期在90日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金。(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金。”第十一条约定“交付时间出卖人应当在2017年1月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定“逾期交付责任出卖人未按照约定时间将商品房交付给买受人的，逾期在90日之内的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照1%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”同时，合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限约定》，对贷款方式付款进行了补充约定“一、关于按揭付款的补充约定：1.买受人申请按揭付款提交的按揭材料未能达到银行的要求，则买受人必须在收到货款银行或出卖人的通知之日3日内重新提交符合条件的按揭材料，买受人逾期提交材料的，视为有意不履行本合同，……逾期超过10日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应支付总房款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自出卖人通知规定时限之最后一天起至买受人提供资料之日止，买受人按日向出卖人支付应付总房款的万分之五的违约金。3.如因买受人的原因无法办理银行按揭贷款，则买受人应在接到通知之日起7日内一次性支付余款，确保合同的继续履行；若买受人无力支付余款则视为退房，退房的买受人应向出卖人支付总房款的10%作为违约金，合同解除。三、关于按揭款到位的补充约定：2.在按揭款到位之前，出卖人享有优先履行抗辩权，即出卖人有权拒绝向买受人交付房屋直到按揭到位或者买受人改用其他付款方式付清全部购房款为止。3.按揭款到位的最长期限为合同签订之日起90日内。……如果非出卖人的原因导致按揭款不能在最长的时间到位，则买受人必须改用其他方式付清全部款项，或者与出卖人另行签订补充协议，否则视为乙方有意不履行合同，……逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应支付总房款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自出卖人规定时限之最后一天起至买受人按揭款到位之日止，买受人按日向出卖人支付应付总房款的万分之五的违约金。”合同签订后，被告依约支付了首期房款137783元，后再支付了房款10万元，余款22万元被告于2017年4月向广东丰顺农村商业银行股份有限公司申请按揭贷款，后该行以范胜浪提供的收入和银行流水显示其综合还款能力不强，对未来偿贷存在一定的风险为由，于2017年9月退回范胜浪的贷款申请。后来原、被告双方未达成付款协议。被告于2019年10月25日向原告申请装修入住，原告同意并将涉案房屋交付给被告，现被告已经装修完毕并已入住。因被告仍未支付尚欠房款，原告遂起诉。原告丰顺金溪源投资有限公司是从事房地产开发等业务的公司。原告于2018年6月10日召开股东会决议，一致同意聘任林柳辉为公司执行董事，聘期从2018年6月10日起，全权处理丰顺金溪源投资有限公司一切工作。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原告与被告范胜浪于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，原告取得了商品房预售许可证，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按合同约定履行义务。关于涉案合同是否应予解除的问题。经查，原、被告签订合同后，被告依约支付了首付款137783元及部分余款10万元，余款22万元由被告于2017年4月向广东丰顺农村商业银行股份有限公司申请按揭贷款的方式支付给原告，后该行于2017年9月以被告提供的收入和银行流水显示其综合还款能力不强，对未来偿贷存在一定的风险为由退回了被告的贷款申请。根据合同附件四约定，逾期超过10日后，原告有权解除合同。被告自2017年10月已构成逾期付款，原告也一直未向被告提出解除合同的要求，被告于2019年10月25日向原告申请装修入住，原告仍然同意并将涉案房屋交付给被告，被告现已装修完毕并已入住，原告当时接受被告继续履行的要求，应视为放弃解除合同的权利，且被告现亦表示要继续履行合同，故原告主张解除合同依据不足，不予支持。但被告应付清剩余房款22万元，原告主张被告支付尚欠房款22万元符合法律规定，予以支持。关于原、被告均主张的违约金问题。由于被告至今未付清房款，根据合同附件四约定“出卖人即原告享有先履行抗辩权，原告有权拒绝向被告交付房屋直至按揭到位或者被告改用其他付款方式付清全部购房款为止”，被告反诉要求原告支付逾期交房的违约金依据不足，不予支持。对于原告主张的逾期付款违约金问题，原、被告于2016年11月11日签订购房合同，被告申请住房按揭贷款后，银行以其还贷能力不强为由于2017年9月退回被告的申请，而后双方又未签订补充协议。根据合同附件四约定“按揭款到位的最长期限为合同签订之日起90日内。如果非出卖人的原因导致按揭款不能在最长的时间到位，则买受人必须改用其他方式付清全部款项，或者与出卖人另行签订补充协议，否则视为乙方有意不履行合同。逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应支付总房款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自出卖人通知规定时限之最后一天起至买受人按揭款到位之日止，买受人按日向出卖人支付应付总房款的万分之五的违约金”，被告自2017年10月已构成逾期付款，被告应按日向原告支付应付总房款的万分之五的违约金即22万元×0.0005=110元，被告逾期至今已经超过两年半，故原告主张被告支付违约金45778.3元不超过合同约定，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年6月15日判决：一、被告范胜浪应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告丰顺金溪源投资有限公司购房款22万元；二、被告范胜浪应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付原告丰顺金溪源投资有限公司违约金45778.3元；三、驳回原告丰顺金溪源投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告范胜浪的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8166元，减半收取计4083元（原告已预交），由被告范胜浪负担；反诉案件受理费1550元（反诉原告已预交），由反诉原告范胜浪负担。二审中，1.据上诉人提交编号jxyc0010的《催收款通知书》载明，2019年11月1日丰顺金溪源投资有限公司向上诉人催收购房款。2.上诉人提交丰顺县住房和城乡建设局2020年3月30日的《情况说明》复印件，主张金溪源商住小区B区6栋楼尚未办理工程竣工验收备案。被上诉人则对此主张该《情况说明》与本案无关，上诉人按合同约定付清房款的义务不因该《情况说明》而减免。3.上诉人提交两个视频，拟证明丰顺金溪源投资有限公司的公章被封存，丰顺金溪源投资有限公司的法定代表人罗福兰在视频中表示没有同意提起本案诉讼。被上诉人则主张从视频内容无法看出是对被上诉人的公章进行封存，亦无法看出罗福兰所讲内容指向本案。经查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，1.丰顺金溪源投资有限公司的营业执照载明类型为其他有限责任公司。2.按丰顺金溪源投资有限公司的诉讼代理人二审陈述，丰顺金溪源投资有限公司的股东为罗福兰占股41.2%，梅州市德丰源实业发展有限公司占股33.8%，陈卯生占股25%；陈卯生及林柳辉代表的梅州市德丰源实业发展有限公司同意提起本案诉讼。3.据广东丰顺农村商业银行股份有限公司零售信贷部2020年6月3日的《回复函》，范胜浪于2017年4月申请涉案住房按揭贷款30万元整，根据借款申请提供的收入与银行流水显示，范胜浪综合还款能力不强，对未来偿贷存在一定风险，由于上述原因该行于2017年9月退回范胜浪贷款申请。本院认为，根据范胜浪的上诉主张，本案二审主要争议焦点是：一、丰顺金溪源投资有限公司的诉讼主体是否适格；二、按揭贷款未办理的原因，范胜浪是否承担逾期付款的违约责任；三、丰顺金溪源投资有限公司是否承担逾期交房的违约责任。关于争议焦点一。首先，丰顺金溪源投资有限公司是独立的民事主体，本案丰顺金溪源投资有限公司与范胜浪之间的商品房预售合同纠纷，涉及丰顺金溪源投资有限公司与对外民事主体之间的权利义务关系，不涉及丰顺金溪源投资有限公司内部关系，该公司内部关系亦不影响本案双方当事人权利义务的认定。其次，范胜浪未提供充分证据证明经丰顺金溪源投资有限公司股东会依法决议不同意提起本案诉讼。因此，本案中，范胜浪对丰顺金溪源投资有限公司诉讼主体资格的异议主张，依据不充分，不予支持。关于争议焦点二。首先，根据广东丰顺农村商业银行股份有限公司零售信贷部2020年6月3日的《回复函》，因范胜浪综合还款能力不强、存在还贷风险而被退回贷款申请。范胜浪亦未提供充分证据证明是丰顺金溪源投资有限公司的原因，导致银行退回贷款申请。范胜浪主张未能办理贷款系丰顺金溪源投资有限公司的原因，缺乏证据证明，难以支持。其次，根据双方合同附件四的约定，非因出卖人原因导致按揭款不能到位的，买受人须改用其他方式付清全部款项，或与出卖人另行签订补充协议，否则承担相应逾期付款违约责任。范胜浪在未能办理贷款后，既未能用其他方式付清购房款，又未能另行签订补充协议，范胜浪应承担逾期付款的违约责任。关于争议焦点三。丰顺金溪源投资有限公司是否承担逾期交房的违约责任。虽然双方合同约定丰顺金溪源投资有限公司在2017年1月31日前交付房屋，但是双方合同附件四约定“在按揭款到位之前，出卖人丰顺金溪源投资有限公司享有先履行抗辩权，有权拒绝向范胜浪交付房屋直到按揭到位或者范胜浪改用其他付款方式付清全部购房款为止”，即在范胜浪的购房款付清之前，丰顺金溪源投资有限公司享有先履行抗辩权。范胜浪在未付清购房款的情况下，请求丰顺金溪源投资有限公司承担逾期交房的违约责任，与双方约定不符，不予支持。鉴于本案一审中范胜浪未依照法定程序提出有关房产证的诉讼请求，本院二审对此不作审理。综上所述，上诉人范胜浪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元（已由上诉人预交1550元），由上诉人范胜浪负担。本判决为终审判决。审 判 长 陆宝华审 判 员 陈国华审 判 员 曾园芳二〇二〇年十月十三日法官助理 范宜洪书 记 员 朱红珍