河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1391民初2253号原告：南阳市嘉合房地产开发有限公司，住所地南阳市汉冶路方园新区**，统一社会信用代码9141130076024493XB。法定代表人：熊士亮，任董事长。委托诉讼代理人：王哲，系公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：程鹏，河南言莹律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：郭亚朋，男，汉族，1994年4月20日出生，住南阳高新区。原告南阳市嘉合房地产开发有限公司诉被告郭亚朋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南阳市嘉合房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王哲、程鹏，被告郭亚朋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南阳市嘉合房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、解除原、被告于2015年8月21日签订的编号为15858098的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金、律师费及原告代为偿还的逾期贷款本息暂计共32621.28元（违约金及原告代为偿还的贷款本息暂计至起诉之日）；3、被告限期配合原告到南阳市房管局注销双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号为15858098）及备案；4、被告承担诉讼费。事实与理由：2015年8月21日，原被告在南阳市宛城区独山大道与××交叉口万世华庭售房部签订《商品房买卖合同》，编号为15858098。合同约定：被告购买原告开发的位于独山大道与××交叉口，嘉合万世华庭4幢1单元1803号房，房屋总价407776元。合同约定首付款时间为2015年8月21日，首付款约定支付金额为127776元，尾款280000元付款方式为商业贷款。2015年10月21日与中国建设银行股份有限公司南阳张衡路支行签订贷款合同，原告作为保证人承担连带保证责任。自2019年10月开始，被告未按照合同约定按时偿还贷款，经贷款人催收后至今仍拒绝履行还款义务，贷款人中国建设银行股份有限公司南阳张衡路支行依据保证责任划扣原告资金共计15388元，且根据被告欠款数额增加而继续划扣。原被告双方签订的《补充协议》约定：“买受人未能按时按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人或银行向其通知之日3日内，将应向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于通讯费、交通费、诉讼费、律师费等）支付给出卖人。买受人未按照上述约定付清全部款项延迟达30日的，或因买受人不能偿还到期贷款本息导致按揭银行终止《贷款合同》的，出卖人有权解除合同。出卖人解除本合同的，除有权扣除其应付按揭银行上述款项外，买受人还应按照合同总房款的3%向出卖人支付违约金。”被告未按时偿还贷款，在合同约定期限内仍未付清相应款项，按照合同约定，原告有权解除合同。同时被告应支付原告违约金：总房价款407776×3%＝12233.28元，律师费：5000元；代为偿还的贷款本金及利息15388元（原告代为偿还的贷款金额以判决时实际发生为准）；上述款项共计32621.28元，故诉至法院。被告郭亚朋辩称，原告所述属实，愿与原告协商解决。本院经审理认定案件事实如下：2015年8月21日，原、被告在南阳市独山大道与××交叉口万世华庭售房部签订编号为15858098的《商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发的位于高××区××与××大道交叉口××楼××单元××房，总价407776元。约定首付款时间为2015年8月21日，尾款付款方式为商业贷款。同日，原、被告签订《补充协议》一份，该补充协议主要约定：“买受人未能按时按期向按揭银行偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人或银行向其通知之日3日内，将应向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于通讯费、交通费、诉讼费、律师费等）支付给出卖人。买受人未按上述约定付清全部款项延迟达30日的，或因买受人不能偿还到期贷款本息导致按揭银行终止《借款合同》的，出卖人有权解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权扣除其应付按揭银行上述全部款项外，买受人还应按照合同总房价款的3%向出卖人支付违约金。”2015年9月10日，被告与中国建设银行股份有限公司南阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告作为保证人承担连带保证责任。自2019年9月开始，被告不再向贷款银行偿付房贷的本金和利息，贷款人中国建设银行股份有限公司南阳分行依据贷款合同对作为保证人身份的原告保证金账户进行划扣，截止2020年6月22日，合计15388元。原告于2020年5月6日通过报纸公告的形式催促被告偿还银行贷款及原告代为偿还的房贷本息。另查明，1、被告郭亚朋支付首付款127776元，归还贷款本金22629.96元。原告南阳市嘉合房地产开发有限公司代为支付的贷款本息截止2020年6月22日共计15388元，其中本金4996.3元，利息10307.81元，罚息83.89元。2、本院多次组织原、被告双方调解，在调解过程中，被告未能归还原告代为支付的贷款本息。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款对账单、还款凭证等证据及当事人的陈述经过庭审举证、质证后在卷佐证。本院认为，原、被告及中国建设银行股份有限公司南阳分行所签《个人住房（商业用房）借款合同》、及原、被告所签《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人在自愿、公平的基础上所签订，系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，均为合法有效合同。上述合同及补充协议签订后，被告未按合同约定履行按期向贷款银行偿还贷款本金及利息的义务，其行为不仅构成违约，并且符合合同及补充协议约定的原告单方解除合同的条件。按照补充协议第四条约定：“买受人未按上述约定付清全部款项延迟达30日的，或因买受人不能偿还到期贷款本息导致按揭银行终止《借款合同》的，出卖人有权解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权扣除其应付按揭银行上述全部款项外，买受人还应按照合同总房价款的3%向出卖人支付违约金”，被告应按补充协议约定的房款总额的3%支付被告违约金12233.28元（407776×3%=12233.28元）。原告代被告偿还的银行贷款利息10391.7元，该部分属原告为被告代偿款项，应由被告支付。合同解除后，被告所交纳的房款应予退还。对原告应返还被告的房款，可在扣除被告应支付的违约金、代偿的贷款本息后予以退还，原告应向被告退还的金额为：首付款127776元+被告偿还的贷款本金22629.96元－违约金12233.28元－原告代为偿还的贷款利息10391.7元，合计127780.98元。关于原告诉请的律师费，未提交证据证明其实际支出的律师费，对该项诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告南阳市嘉合房地产开发有限公司与被告郭亚朋签订的15858098号《商品房买卖合同》，被告郭亚朋于本判决生效之日起十日内配合原告办理合同注销备案手续。二、原告南阳市嘉合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内日向被告郭亚朋退还房款127780.98元（已扣除被告应支付的违约金及原告代为偿还的贷款利息）。三、驳回原告南阳市嘉合房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费616元，减半收取计308元，由原告南阳市嘉合房地产开发有限公司负担63元，被告郭亚朋负担245元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  李剑光二〇二〇年十月十六日法官助理靳伟克书记员生玉磊