湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1281民初1627号原告：赤壁市明锐精密机械有限公司。法定代表人：左四清，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋木生，该公司股东。委托诉讼代理人：何家亮，咸宁高新区横沟法律服务所法律工作者。被告：赤壁市鑫泉工程管理有限公司。法定代表人：万长生，该公司负责人。委托诉讼代理人：鹿晋刚，男，汉族，被告：赤壁市南泉综合管理有限公司。法定代表人：鹿晋刚，该公司负责人。原告赤壁市明锐精密机械有限公司（以下简称明锐公司）与被告赤壁市鑫泉工程管理有限公司（以下简称鑫泉公司）、赤壁市南泉综合管理有限公司（以下简称南泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人，被告南泉公司的法定代表人及被告鑫泉公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明锐公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除明锐公司与鑫泉公司的房屋租赁合同；2.请求判令鑫泉公司与南泉公司支付明锐公司344236元[其中租金124200元，违约金62100元（124200元×50%），租金滞纳金155250元（124200元÷12×10×1.5），水电费、卫生费2686.25元（2536.25元+150元）]；3.本案诉讼费由鑫泉公司、南泉公司承担。诉讼过程中，明锐公司变更第1项诉讼请求为，请求依法解除明锐公司与鑫泉公司及与南泉公司的房屋租赁合同。事实和理由：2018年10月3日，明锐公司与鑫泉公司签订了一份《厂房租赁合同》，其中办公用房年租金117000元，宿舍年租金7200元，租期为24个月，自2018年11月1日至2020年10月30日，遵照先租后用的原则，合同签订后一次性支付第一年租金124200元，第二年租金2019年10月20日支付。合同并约定水电费、卫生费的负担及相关违约责任条款。鑫泉公司仅支付一年的租金；而标的物实际是鑫泉公司与南泉公司同时使用，南泉公司于2020年5月29日出具承诺书，承诺鑫泉公司欠付的各项费用其负责支付，其行为属于债务加入，对其承诺部分应与鑫泉公司共同偿还，其余部分由鑫泉公司承担。鑫泉公司辩称，虽说租赁合同是其公司签订，但房屋自起租日起实际是南泉公司在使用，且相关场地也是南泉公司进行的装修，水电费等也是南泉公司交纳，即南泉公司是事实上的承租方。鑫泉公司只交纳了第一年的租金，2019年上半年就离开赤壁了，且口头交待若第二年南泉公司继续使用其承租房屋则由南泉公司承担一切费用。明锐公司起诉鑫泉公司没有事实依据。南泉公司辩称，其公司使用的租赁房屋是鑫泉公司签订的承租合同，第一年租金是鑫泉公司交纳的，租赁场地一直只挂有南泉公司牌子。其公司承诺第二年租金等费用由南泉公司承担属实，但因今年疫情、汛情因素导致业务及资金有一定困难，也及时多次与明锐公司沟通。宿舍食堂的房屋其公司一直未使用不应承担租金。因疫情公司项目无法进行，也无人办公，水电费不知是怎么来的，卫生费也不应承担。第二年的相关费用与鑫泉公司无关，明锐公司主张的相关违约责任无事实、法律依据。本院经审理认定事实如下，2018年10月3日，明锐公司与鑫泉公司签订《厂房租赁合同》一份，合同约定，鑫泉公司承租明锐公司办公楼二楼整层及一楼部分共计650㎡，按月租金15元/㎡计月租赁费9750元，年租赁费117000元，宿舍楼二楼住房一套月租金600元/月，年租金7200元。租赁期共24个月，自2018年11月1日至2020年10月30日，租金每年一次性支付，签订合同后一次支付第一年租金124200元，第二年租金2019年10月20日支付，遵照先租后用的原则。电费按1.3元/度计收月结，水费30人以内按120元/月计收，公共区域清洁费150元/月。在合同期内未经明锐公司同意，鑫泉公司转租、转借承租房屋，或拖欠房租以及相关应收费用累计3个月以上等情形，明锐公司有权解除、终止合同，鑫泉公司并应按照合同总租金的50%向明锐公司支付违约金。逾期交纳应负担的费用的，每逾期一天，按上述费用总额的50%支付滞纳金。承租方中途退租的，应按年总租金30%的额度支付违约金。逾期支付租金每逾期一日，则按日租金的1.5倍支付滞纳金。因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，双方互不承担责任等内容。合同签订后鑫泉公司即交清了第一年租金124200元，同时南泉公司经与明锐公司协商，明锐公司同意其此次出租房屋的一楼大厅允许南泉公司装修用于南泉公司开业使用一段时间。鑫泉公司承租的办公用房起初实际与南泉公司共同使用，水电、卫生费也一直都是南泉公司在交纳，已交清2019年12月份以前的水电、卫生费用。合同约定承租的宿舍楼住房一套鑫泉公司与南泉公司均未使用。鑫泉公司承租上述办公用房不到一年时，其公司即无人在上述承租的房屋处办公，上述房屋此后只有南泉公司在使用。因第二年租金未按合同约定交纳，2019年11月5日、2020年1月17日、2020年4月27日，明锐公司三次对鑫泉公司送达催缴第二年租金的联络函，因鑫泉公司无人在承租的房屋处办公，上述联络函明锐公司实际是交付南泉公司工作人员。2020年5月29日，明锐公司与南泉公司协商后，由南泉公司向明锐公司出具承诺书，南泉公司承诺其公司于2020年6月26日前向明锐公司支付鑫泉公司与明锐公司所签合同约定的应支付的房租及水电费，并明确2019年11月至2020年6月租金78000元（650㎡×15元/㎡×8个月），2020年7月开始不再租赁办公楼一楼房屋，即2020年7月至2020年12月租金40500元（450㎡×15元/㎡×6个月），水电费具体金额以抄表数为准。南泉公司付清上述款项后应与明锐公司重新签订租赁合同，并承诺合同期满的前2月即2020年11月1日前明确是否续租，并办理相关手续。如未按承诺兑现，南泉公司承担由此所造成的一切法律责任。南泉公司出具承诺书后既未腾退办公楼一楼房屋，也未按承诺书履行付款义务，双方也没有重新签订租赁合同，为此引起诉讼。本院认为，综合案件事实，南泉公司使用鑫泉公司承租的明锐公司房屋，明锐公司是明知的。在鑫泉公司未按合同约定交纳第二年租金时，明锐公司三次向鑫泉公司送达催交租金的联络函均只是送在其公司出租给鑫泉公司的房屋处，且庭审中确认，送达上述联络函时出租房内只有南泉公司员工。明锐公司现无证据证明在鑫泉公司按合同约定应交第二年租金时，鑫泉公司仍在其公司出租的房屋内办公，也无证据显示其公司向鑫泉公司负责人或办公人员送达了催交第二年租金的相关函件。本院认为，鑫泉公司在按合同约定应交第二年租金时已搬离其承租的明锐公司房屋，明锐公司是明知的。南泉公司与鑫泉公司属不同的民事主体，南泉公司也未在明锐公司与鑫泉公司签订的承租合同上签名、盖章，根据合同的相对性原则，即该承租合同不能直接约束南泉公司。由于南泉公司从明锐公司与鑫泉公司签订厂房租赁合同开始就与鑫泉公司在共同使用明锐公司出租的房屋，且南泉公司与鑫泉公司均认可第二年承租明锐公司房屋的相关费用负担与鑫泉公司无关，南泉公司并于2020年5月29日，就鑫泉公司与明锐公司签订的房屋租赁合同所欠房租及水电费作出履行承诺，明锐公司接受南泉公司的承诺，应视为鑫泉公司将承租合同的义务全部转移给南泉公司得到了明锐公司的同意，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”的规定及民事权利义务相一致的原则，明锐公司现仍起诉解除其与鑫泉公司的房屋租赁合同，并要求鑫泉公司按合同约定履行义务、承担违约责任无事实、法律依据，本院不予支持。被告南泉公司实际占有、使用原告出租的房屋而未按承诺履行相关义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，其应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。根据原告的诉讼请求，其既要求被告全额支付租金继续履行合同又要求解除合同，不符合民事诉讼原理，综合案件实际情况及合同法的立法宗旨，对其解除合同的请求本院不予支持。虽说南泉公司的承诺对违约责任未作明确约定，为平衡双方利益，本院认为以自2019年10月21日起参照一年期贷款市场报价利率标准计算损失为宜。鉴于南泉公司目前未按承诺腾退占用的明锐公司办公楼一楼房屋，南泉公司应按合同约定的15元/㎡的租金标准计算租赁费至其将占用的房屋交付原告时止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、赤壁市南泉综合管理有限公司于本判决生效后十日内支付赤壁市明锐精密机械有限公司租金118500元及租赁期间发生的水电费（水电费以相关水电表显示数据为准，电费按1.3元/度，水费按120元/月计算），所欠租金自2019年10月21日起按一年期贷款市场报价利率标准计算损失。二、2020年5月29日赤壁市南泉综合管理有限公司与赤壁市明锐精密机械有限公司确认的房屋租赁关系于2020年12月30日终止。三、驳回赤壁市明锐精密机械有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6462元，按规定减半计收3231元，由赤壁市明锐精密机械有限公司负担1800元，由赤壁市南泉综合管理有限公司负担1431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应于提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院开户行为：中国农业银行咸宁金穗支行，账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  马小年二〇二〇年十月十四日书记员  张 博