甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0502民初3300号 原告：马文军，男，1969年8月5日出生，汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：廖益彬，甘肃端方律师事务所律师。 被告：天水天宝置业有限责任公司，住所地：天水市秦州区莲亭路**。 法定代表人：张万荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：后宏斌，甘肃诺典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭静（该公司员工），女，1997年11月8日出生，汉族，住天水市秦州区。 原告马文军与被告天水天宝置业有限责任公司（以下简称天宝置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马文军的委托诉讼代理人廖益彬，被告天宝置业公司的委托诉讼代理人后宏斌、郭静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马文军向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除双方签订的房屋认购协议;2.请求依法判令被告按每月3000元的标准支付违约金63000元（从2018年9月30日至2020年6月30日）；3.判令被告限期退还购房款230635元并按年利率4.75%自2017年4月28日至房款退还之日的利息;4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月28日双方签订了《房屋认购确认单》，约定由原告购买被告在建的名都国际12幢1006号（后变更为1020号）商品房，建筑面积50.6平方米，房屋总价款为444134元，于2018年9月30日前交付房屋。协议签订后原告按约定交付一半购房款230635元，2019年9月被告通知原告签订制式商品房买卖合同，将原来约定的交付房屋时间擅自变更为2019年12月31日前，由于原告不同意双方发生争议。2019年10月13日被告给原告发出了退房函，明确要解除双方签订的认购协议，原告向人民法院提起诉讼，2019年12月17日秦州区人民法院做出了（2019）甘0502民初4364号民事判决，确认被告作出的退房函无效，被告不服上诉后被天水市中级人民法院驳回上诉。原告认为，由于被告不讲诚信，迟迟不能交房，原告签订认购协议的目的无法实现，应当依法判令解除双方的买卖关系。另外，双方在买卖合同关系建立后，被告没有按约定时间交付房屋，构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告应当按同地段、同面积房屋的租金标准给原告支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 天宝置业公司辩称，一、原告诉请解除双方认购协议无事实、法律依据。双方签署的《房屋认购确认单》被（2020）甘05民终193号民事判决书被认定为《商品房买卖合同》，依据《合同法》规定，无法定事由任一方无权擅自单方解除。且依原告诉称，被告应于2018年9月30日前交付该房屋，后因逾期交房情形出现后，原告应在解除权发生之日一年内行使。至2020年6月9日，该解除权已过法定期间，原告合同解除权消灭。其诉请解除双方认购协议无事实、法律依据。二、原告诉请、承担违约金无事实及法律依据。双方签署的《房屋认购确认单》就违约金承担未做明确约定。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条对双方在无明确约定条件下的违约金承担做了规定，但该条原告援引的依据是被告未依约交付房屋，对此，被告认为房屋已具备交付条件，非现阶段违约事实，且2020年5月19日（2020）甘05民终193号民事判决书生效后，房屋认购确认单被人民法院认定为本约，双方就认购确认单项下商品房买卖重新达成履行意向，原告应依法履行房屋差价补交义务，但在被告2020年6月2日、6月3日、6月4日、6月17日、6月18日、6月19日分别多次催促原告办理尾款手续至今，仍未予办理，其诉称因被告未按约定时间交付房屋不再为现阶段事实，更不能认定为被告的违约行为，故其主张故其诉请无事实、法律依据。三、原告要求被告支付利息的诉请无事实、法律依据，被告不予认可。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，只有当商品房买卖合同被认定为无效或被撤销、解除后，出卖人应当返还购房款本金及利息。根据（2020）甘05民终193号民事判决书，《房屋认购确认单》被认定为《商品房买卖合同》，即该确认单未被人民法院认定无效或予以撤销、解除，故其要求被告支付利息的诉请无事实、法律依据。综上，原告诉求无事实依据和法律依据，应驳回其诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 1.天水市秦州区人民法院判决书一份、天水市中级人民法院判决书一份，拟证明房屋认购确认单为商品房买卖合同，被告违约要求解除合同，原告的合同目的不能实现，并收取原告230635元购房款的事实； 2.收据一份，拟证明2017年4月28日原告缴纳诚意金1万元、2017年5月17日原告缴纳诚意金19万元、2018年12月6日原告补交首付款30635元的事实。 经质证，被告对证据1真实性无异议，但两份判决不能够证明被告存在违约情形；对证据2无异议。 经审核，原告提交的上述证据内容真实合法，本院予以采信。 被告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.天水市中级人民法院（2020）甘05民终193号民事判决书，拟证明2020年5月19日后双方就商品房买卖合同重新达成履行协议，房屋认购确认单为本约，房屋未按原约定期限交付非现阶段被告违约事实，要求承担违约金、支付利息无事实、法律依据； 2.催款告知函一份，拟证明（2020）甘05民终193号民事判决书生效后，被告于2020年6月2日、6月3日、6月4日、6月17日、6月18日、6月19日曾多次催促原告缴纳办理尾款手续，但原告至今未予办理上述手续，故现阶段合同履行中原告构成违约，造成双方买卖合同目的无法实现，被告违约金承担、利息支付无事实、法律依据； 3.天水市房产交易监管服务平台一单元1020号房屋公示信息一份，拟证明该监管平台显示一单元1020号房屋为未售房屋，尚未成功办理网签。该买卖合同项下房屋交易未完成，双方合同目的均未实现，被告承担违约金、利息支付无事实、法律依据。 经质证，原告对上述证据的真实性无异议，但对证明目的不予认可。 经审核，上述证据来源合法，但无法证明原告违约在先，故对其证明目的不予认可。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 2017年4月28日，原告作为认购人、被告作为开发商签订《房屋认购确认单》，主要条款如下：一、房屋信息：该商品房系天水市秦州区名都国际12幢1006号（后编号变为1020号）商品房，建筑面积50.6平方米，最终建筑面积以测绘中心测绘面积为准，房屋总价为477563元。二、优惠：1.认购人在缴纳房屋部分诚意金1万元后，方可签署本确认单，选定房屋；2.认购人在签订本确认单的7日内补足诚意金20万元后（于2017年5月5日之前付19万），可享受原总价9.3折再享老带新20**元的优惠；3.其他优惠政策为约定的时间内付款赠送隔层。三、成交总价：444134元。四、开发商与认购人双方约定：1.开发商保证被认购的房屋不存在产权纠纷。2.开发商于2018年9月30日前将负责竣工验收合格的房屋交付给认购人使用，房屋达到交付条件后，开发商应当电话、短信（或书面）通知认购人办理交房手续。3.双方约定，认购人在签订本确认书后需按照约定方式及时交款，如认购人在约定期限内未按时交款，则视为认购人自动放弃所认购房屋的权利，出卖人有权不再返还认购人已缴纳的全部款项，并有权在无需通知认购人的情形下，自行向第三人另行处置该房屋。4.认购人在缴纳足够诚意金后，开发商不得将此房屋再进行调换或另售他人。5.认购人自接到开发商签署《商品房买卖（预售）合同》通知之日起7日内，须携带本确认单原件、相关付款收据原件、身份证原件及复印件到售楼中心签署《商品房买卖（预售）合同》并按照约定交纳剩余购房款项，认购人逾期未签《商品房买卖（预售）合同》或是未按约定交纳剩余款项，则本确认单失效，认购人选定的房屋不予保留，不再退还认购人已交纳款项，出卖人有权另行出售，且不视为违约。 《房屋认购确认单》签订当日，原告向被告交付诚意金1万元，2017年5月17日，原告向被告交付诚意金19万元。2018年12月6日，案涉商品房建筑面积由50.6平方米增加到52.48平方米，房屋总价款随之增加到460635元。根据双方约定，原告补交首付款30635元，至此，原告共向被告交付购房款230635元，剩余购房款双方约定办理银行按揭贷款。2019年1月8日，案涉商品房办理了商品房预售许可证。2019年6月，被告通知原告签订《商品房买卖（预售）合同》并办理银行按揭手续，但合同将交房时间变更至2019年12月31日。原告对此提出异议，认为被告单方变更交房时间未经其同意，故拒绝签订《商品房买卖（预售）合同》，该按揭贷款进而无法办理。2019年9月9日、9月12日，被告先后短信通知原告案涉商品房无法保留，要求原告于一周内办理退款手续。2019年10月13日，原告收到被告发出的书面《告知退房函》，退房函要求原告于2019年10月15日前办理退房业务，否则，被告将自行办理退房，双方发生争议。后原告将被告诉至本院，请求确认被告作出的《告知退房函》无效，2019年12月17日本院（2019）甘0502民初字4364号民事判决书判决被告向原告作出的《告知退房函》无效。被告不服，向天水市中级人民法院提起上诉，2020年5月19日，天水市中级人民法院作出（2020）甘05民终193号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告于2020年6月2日、3日、4日、17日、18日、19日多次以短信方式催促原告缴纳尾款，但原告未办理，现原告诉至本院，请求解除合同并承担违约金及损失。 另查明，2018年中国人民银行公布的人民币1年至5年期贷款基准年利率为4.75%。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法第十六条》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中原、被告签订《房屋认购确认单》后原告缴纳房款230635元，符合上述规定，故认定购房认购单具有商品房买卖合同效力，双方应按约全面履行各自义务。原告缴纳房款230635元后，被告单方将交房时间由2018年9月30日前变更至2019年12月31日，原告对此提出异议且拒绝签订正式的《商品房买卖（预售）合同》，被告的行为已构成违约，其后又向原告发送书面《告知退房函》主张退房，该《告知退房函》虽被法院生效判决确认无效，但该退房函证明被告已有退房意愿，原告拒绝签订正式合同及缴纳后续款项，现又起诉要求解除《房屋认购确认单》，双方均以其行为表明不愿履行合同，故对原告主张解除《房屋认购确认单》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后,已经履行的,根据合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取补救措施,并有权要求赔偿损失。原告支付的购房款230635元被告应予以返还。原告主张按照中国人民银行同期贷款利率（年利率4.75%）支付房款230635元的利息不违背法律规定，但起算利息时间应为原告交足230635元之日（2018年12月6日）起至该款款退还之日止。原告另要求赔偿违约金63000元的诉讼请求,审理中原告陈述该损失主要系原告及家人的租房支出，但并未提交证据予以证明，且违约金的性质系以填补非违约方的损失为主要功能,因此,在本院已支持被告赔偿原告利息损失的前提下,原告主张的违约金,系重复计算损失,故不予支持。 综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定,判决如下: 一、解除原告马文军与被告天水天宝置业有限责任公司于2017年4月28日签订的《房屋认购确认单》； 二、被告天水天宝置业有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告马文军退还购房款230635元,并给付以230635元为基数按年利率4.75%计算自2018年12月6日起至该款退还之日时止的利息。 三、驳回原告马文军的其他诉讼请求。 案件受理费2850元，由被告天水天宝置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 丑居平 二〇二〇年十月十七日 法官助理 杨玉锋 书 记 员 蒋文齐