广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15896号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘泓桦（曾用名：潘荣华），男，1970年10月24日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：任皓明，广东益航律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:陈胜，男，1972年9月5日出生，汉族，身份证住址四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：谭国浪，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕韵诗，广东古谷律师事务所律师。上诉人潘泓桦因与被上诉人陈胜房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初8610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。潘泓桦上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.改判陈胜向潘泓桦赔偿房屋恢复费用264189元；3.改判陈胜向潘泓桦支付相关税费205781.11元、水费1025元；4.改判陈胜支付场地占用费，以一年39.6万元的标准自2019年4月22日起计至陈胜将案涉商铺恢复原状或向潘泓桦支付完毕全部恢复费用之日止，暂计至2020年4月21日为39.6万元；5.改判一审案件受理费4300元、反诉受理费4064元、保全费3616.7元、评估费20000元、二审案件受理费均由陈胜承担。事实和理由：（一）陈胜应当将案涉商铺恢复原状，一审法院以潘泓桦对于己方所有的租赁物进行的大型改动应负有更重的注意义务，应对《申请》签订时的房屋现状予以明确细化为由，判定潘泓桦未能承担上述举证责任，显属不当。案涉商铺为第10-15号六间独立商铺，出租予陈胜使用。合同约定陈胜未经潘泓桦同意，不得改变室内外一切主体及设施，陈胜擅自拆除案涉10、11号商铺第二层的间隔墙面，违反了上述合同约定，鉴于陈胜仅对案涉商铺进行轻微改建（拆除一道墙体），故潘泓桦基于相互理解的理念追认了陈胜上述违约行为，并与陈胜签订了书面的《申请》。该《申请》仅是对陈胜前述改建行为的追认，并非同意其继续对案涉商铺进行无限制的改建等。因此，针对陈胜后续对案涉商铺内大部分隔断承重主体墙体、18个卫生间、35道门、30多平方米铝合金趟门、地面砖、地脚线、电位开关、线槽、电线、供水供电进行拆除或损坏的现状，恢复原状的费用需约264189元，潘泓桦不可能无偿许可陈胜作出如此之大的改建，故陈胜应当对案涉商铺恢复原状。（二）陈胜应当支付场地占用费。因陈胜未履行上述恢复原状的责任，潘泓桦在2019年4月21日之后未能接收房屋、房屋至今仍未出租的责任在陈胜，陈胜应向潘泓桦支付该期间的房屋占有使用费。（三）陈胜应全额支付税费。一审法院已经确认案涉房屋产生的出租税由陈胜承担，但出租屋管理中心回复的税费仅涉及潘泓桦名下的12、13号商铺，金额为63647.19元。一审法院未对10、11、14、15号商铺的欠税金额进行查明，也未理会潘泓桦要求一审法院向出租屋管理中心发函询问的请求。潘泓桦先行垫付的税款205781.11元，应由陈胜承担。（四）潘泓桦无需退还押金。陈胜在合同履行期间，逾期交付租金，擅自转租房屋给予第三方，擅自改变案涉房屋主体结构，等等。上述行为均违反了合同的约定，构成违约。针对其上述违约行为，潘泓桦无需退还押金。综上，恳请二审法院判如所请。陈胜二审答辩称，不同意潘泓桦的第一项上诉请求，陈胜认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回潘泓桦的上诉请求，维持一审判决。陈胜不同意潘泓桦的第二项上诉请求，陈胜对案涉租赁物进行改建已于2014年6月16日通过书面方式征得潘泓桦的同意，潘泓桦同意按照改建后的房屋结构现状收回房屋，因此陈胜不需要向潘泓桦赔偿房屋恢复费用。陈胜不同意潘泓桦的第三项上诉请求，根据广州市花都区狮岭镇出租屋管理服务中心对案涉租赁物拖欠税款的复函可知，案涉的租赁物仅拖欠63647.19元税款，陈胜仅承担该部分税款。陈胜不同意潘泓桦的第四项上诉请求，陈胜在2019年3月4日开始搬离案涉房屋，于2019年4月20日清空完毕，之后要求潘泓桦前来接收钥匙，潘泓桦一直不出现，后陈胜于2019年8月6日将钥匙邮寄给潘泓桦。因此，案涉租赁物已经交还给潘泓桦，陈胜没有占有使用场地，不存在支付场地占用费的依据。陈胜不同意潘泓桦第五项上诉请求。陈胜于2019年7月23日向一审法院起诉请求：1.请求判令潘泓桦返还陈胜押金200000元；2.潘泓桦承担本案诉讼费。潘泓桦向一审法院反诉请求：1.陈胜尽快将本案房屋恢复原状，并保证建筑物使用安全后，将房屋交还给潘泓桦，暂定10万，具体以评估为准；2.陈胜尽快履行合同内容中承担一切税费的责任，缴清本案房屋出租税，水、电等费用及滞纳金，房屋租赁税暂计到2019年3月为190151.82元；3.陈胜支付本案房屋退还给潘泓桦之前所产生的占用费用，暂计到2019年8月为165000元。一审法院认定事实：2014年4月21日，潘泓桦（出租方、甲方）与陈胜（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：经甲乙双方协商一致，甲方将房屋租给乙方作手袋加工场地使用，并签订本合同。一、租赁房屋地址：狮岭镇骏豪xx花园xx栋xx至xx号铺及楼上。二、租赁期限：从2014年4月21日至2019年4月21日，共5年。三、租金和交纳期限：遵从先交租后使用的原则，第一年租金为三十三万元，分两次交，2014年4月21日前交一十六万五千元，余款在当年10月1日前交清一十六万五千元。第二年租金为三十六万元，在2015年3月1日前交清。第三年按递增10%计算，交租时间为每年3月21日前交清。四、乙方在租赁期内必须是有效法定代表人并合法经营，保证符合花都当地消防、环保和劳动等各部门的相关要求，做好消防和环境保护以及劳资双方工作。租赁期内所产生的一切费用和责任都由乙方承担，与甲方无关。五、乙方不得转让、转租该房屋，不得损坏和改变室内外的一切主体及设施并保养好，如确需改变，必须书面通知并征得甲方签字同意。六、在签约一周内，乙方必须一次性付清贰拾万元押金，待乙方遵守本合同到租赁期满，交房屋给甲方验收合格、税、费已清后，甲方退还给乙方；若乙方有违约时，押金为甲方所有，甲方并有权解除合约、收回房屋并追究乙方相关责任。若甲方违约，甲方付乙方押金五十万元。其中该合同第六、七点之间陈胜签字手写“剩下五万押金在交下次租金时全部补交齐。”该合同抬头处潘泓桦母亲叶某娣签字手写“为期一年的租金￥330000，押金￥200000，认付清，2014.10.20。”潘泓桦表示陈胜将合同的租期截止日单方改为2019年4月21日，但诉讼中潘泓桦亦追认该变更后的租期。潘泓桦表示案涉房屋分别由潘泓桦父亲潘某桃、潘泓桦的兄长潘某君及潘泓桦向广州市东信房地产开发有限公司购买，该房屋已于2005年12月27日取得《建设工程规划许可证》。潘春桃与叶桂娣于1966年登记结婚，育有潘某君、潘泓桦、潘某彩、潘某霏四人，潘某桃于2015年去世，潘木桃父母先于其去世。潘泓桦提交叶某娣、潘某君、潘某彩、潘某霏的授权委托书以及案涉房屋的《商品房认购合同》、购房发票等拟证明关于案涉房屋的出租、诉讼事宜其家人全权委托潘泓桦处理，其中购房发票记载案涉房屋位于花都区狮岭镇xx大道xx号xx栋xx至xx号商铺及楼上房屋，潘泓桦表示合同记载的标的物即为购房发票对应的房屋，为何登记的门牌号不一致其并不清楚。陈胜表示签订合同时与潘泓桦的母亲口头协商先支付半年租金及15万元押金，剩下半年租金及5万押金在2014年10月20日再支付，为此提交2014年10月20日的20万元转账凭证，叶某娣出具的收齐押金200000元及一年租金330000元的收据予以佐证，该两张收据落款日期为2014年4月21日，陈胜表示该收据实际是叶某娣在2014年10月20日收到陈胜支付的全部押金及第一年的租金之后才出具的。潘泓桦表示无法确认陈胜是否已付清押金200000元，并认为即使已付清，但陈胜也未按合同约定在签订合同的一周内付清，违反合同约定。潘泓桦表示从开发商处收楼后按原状交付给陈胜使用，陈胜表示接收的房屋基本为毛坯状态，承租后对案涉房屋进行水电装修、将一楼五间商铺做了阁楼，二楼用玻璃墙间隔办公室，二楼还做了柜子做展示厅，三楼五道墙体打通用作厂房。陈胜认为潘泓桦当时同意租期满后按陈胜改变的房屋结构现状收回房屋，为此提交一份申请予以佐证，“因场地需要，内部结构需改变，现已经改变完毕，如果租期满时，就按现在的房屋结构归还给房东，不拆走任何固定的东西，如水、电、门窗等完整不拆”，该申请由陈胜、潘泓桦签字确认，落款日期为2014年6月16日。潘泓桦不予确认，认为当时据母亲叶某娣表示陈胜未按合同约定付清全部押金，遂到现场，发现陈胜将案涉1、2号房屋第二层墙体拆除用作办公室及展示室，为了避免陈胜不再未经同意的情况下继续改动房屋，遂让陈胜书写上述申请予以保证，并非同意陈胜在合同期满时按现状收回房屋。潘泓桦表示除了2014年6月16日之外，其他时间均未去过案涉房屋，故不清楚陈胜实际对案涉房屋所作的具体改动。陈胜表示合同期满搬离时仅将二楼展柜拆除，其他部分并未改变。陈胜表示在2019年2月28日已通知潘泓桦不再续租，之后也陆续通知，陈胜从2019年3月4日开始搬离最后在2019年4月20日清空，之后要求潘泓桦前来接收钥匙，潘泓桦一直未出现，故案涉房屋钥匙一直由陈胜掌管，此后潘泓桦找的租客查看案涉房屋或者相关部门对案涉房屋搭建的构筑物拆除时均是由陈胜的妻子肖某到案涉房屋开门，肖某认为不妥之后一直打电话催促潘泓桦接收房屋，但潘泓桦仍未前来。为此，陈胜提交短信予以佐证，其中2月22日，肖：“你什么时候有时间，我过去找你，我们当面说下，如果可以的话我们再签3年吧。”2月28日，肖：“老板，我今年就不续租了，你放租吧。我们的合同是4月21日到期，我现在提前告诉你，你也好安排。”潘：“4月就到期了，你现在才告诉我，合同好像是约定提前半年告知业主吧，另外合同到期前你要先把房屋修复好，交接时把房屋出租税、水电等费用交清。”肖：“该做的我们知道。”2月22日，潘：“如果你是再续租3年的，租金按41万每年算不递增，你们商量一下…”肖：“我现在也不想做了，除了一年的房租下来，都没利润。”2月28日，潘：“和我哥谈过这事，你之前要求说36万续租，他建议我把租金降下来给你，免得重新办出租屋协议那里麻烦…”肖：“老板，之前和前几天也同你沟通了，我们决定找一个小的做公司，接点单外发”4月25日，潘：“老板，我们的房子合同是4月20日到期，我们已在4月20日前已经搬完了，你什么时候有空过来交接下。”潘：“怎么不早说呢，我明天早上9点半前到。”4月26日，潘：“我已到，请开门。”肖：发送2014年6月16日的申请给潘泓桦，“稍等，门是开的，你拉上可以上去的。”潘：“不上了，你们都还有人在扔东西下来，等你全部搞定再联系我吧，我已经到家了。”肖：“我们在20号前就把卫生全部打扫完了的，你什么时候方便什么时候下来收房吧。”潘：“我在喷招租联系号时，你是看到楼上还在扔东西下来的，你把全部该办的都办好了再通知我过去，免得我跑来跑去，就像今天我只说了：‘你好，开门我们上去看看吧，那些墙砌回没，之前不是打了墙吗？合同是怎么写的。’结果你老公就像我给他…”5月10日，潘：发送电网账单，记载案涉房屋2019年3月1日至2019年5月1日用电4000度，应缴3063.03元。肖：“不好意思，我老公是个粗人，你不要往心里去，电费你在押金里扣除就好。”5月12日，肖：“老板，你什么时候退我押金呢？”5月13日，潘：“你应该看看合同，把该搞掂的搞掂了这告诉我，有好多人打电话说要看房的呢？”5月14日，肖：“老板，你应该明白，押金什么退给我？谁拖你了，你好好看看微信，你的房子到期了，还要我叫你收房吗？”潘：“你直接拿合同去把事实告诉任何一个律师，等你咨询完律师，麻烦把你们该办的都办好，尽快把房子交还给我。”肖：“你什么时候退给我押金，退还是不退？”潘：“我从来都没有说过不退，你把该办的事办好尽快把房子交还给我…”肖：“我早就通知你了的，你所说的修缮，我们是有协议的，所有你所说的我就不明白了。你抽空把合同带下来，我们当面把你认为我们应该做的，马上解决，你要我们怎么做，怎么处理，我们按你的意思去解决就好，没你说的那么复杂。”潘：“尽快交清你该交的所有费用，按要求交回房子钥匙。”肖：“我3月份就搬走了，哪里还有电费产生呢？我上次交费单也发你了，还有我早告诉你我3月已经搬走了，你一直不下来收房也怪我吗？”潘泓桦确认上述短信对话记录，但认为陈胜应将案涉房屋恢复原状后交回房屋，陈胜坚持认为按照2014年6月16日签订的书面申请，已明确按改动完毕后的现状交还房屋，因此不同意恢复原状，潘泓桦遂在本案申请案涉房屋恢复原状所需费用进行司法评估，一审法院摇珠确定广州市安衡价格事务所有限公司进行鉴定，该公司经过现场勘察等程序，于2019年12月23日出具评估结论书，载明：1.案涉房屋参照《商品房认购合同》约定的交楼标准已明确列明的装修项目恢复原状项目有拆除及清理加建或加装项目，重砌分户间隔墙体，扇灰饰面层修补扫白等共97项，所需费用168965元；2.《商品房认购合同》虽未明确列明装修项目，但现场勘察时标的房屋事实存在的装修恢复原状项目有重砌卫生间间隔墙体，重装卫生间给排水系统，重贴卫生间墙砖、地砖，重贴地脚线等共130项，所需费用95224元。该报告附有两项费用价格评估明细表。为此，潘泓桦预缴评估费20000元。潘泓桦表示2014年6月16日的申请仅是同意陈胜将1、2号房第二层的墙体打拆，即评估报告第2页序号为18至24，该几项本应剔除，但由于陈胜起诉，故潘泓桦不予剔除。潘泓桦认为双方约定出租税由陈胜负担，合同载明税费交清后退还押金，另外，潘泓桦开始按真实的租赁价格到出租屋中心报备，后来陈胜为降低税费就报备了其他租金标准，潘泓桦为避免承担责任就让陈胜写下一份保证，为此提交陈胜于2014年6月25日出具的协议予以佐证，载明“现在按我的要求打出租税，如果出现任何问题由我陈胜承担全部责任。”关于案涉房屋应缴纳的税费及缴税义务主体等问题，一审法院发函广州市花都区狮岭镇出租屋管理服务中心进行调查，该中心于2019年8月13日函复一审法院称，“经核查，屋主潘泓桦名下在该中心备案的房屋共两栋，分别为南航大道10第4栋12号、13号，该地址曾用过骏豪阳光花园4栋的门牌，但现已拆除，其余门牌号均没有在我中心备案，因法院提供的合同复印件与屋主双方当时备案的合同并不一致，因此不能查询到其余门牌的相关资料。根据《广州市个人出租房屋税收管理办法》第三条，个人出租房屋税收的纳税义务人为房屋的出租人，出租人可以委托他人代为办理有关涉税事项……屋主潘泓桦和租客陈胜于2014年11月13日来我中心就上述12、13号商铺及第2-4.5层厂房进行租赁登记备案。合同协议租金商铺各2611.11元/月，第2-4.5层各2611.11元/月，以上地址2014年4月-2014年12月已完税，共缴纳税款8626.36元，2015年1月1日-2019年3月30日未税，因存在滞纳金，所欠金额每日都不一样，现欠税金额约为63647.19元……”潘泓桦表示因复函仅核查潘泓桦名下房屋的税费，尚未包含潘春桃及潘军君名下房屋的出租税，因此认为陈胜应负担的出租税金额为63647.19元×3。针对上述评估结论及复函情况，潘泓桦变更其反诉请求为：1.判令陈胜向我方支付案涉房屋恢复原状所需费用264189元，并要求陈胜向我方交还案涉房屋；2.判令陈胜向潘泓桦支付陈胜承租房屋期间拖欠的计到2019年3月的房屋租赁税为190151.82元；3.判令陈胜向潘泓桦支付陈胜承租期间拖欠案涉房屋的水电费，金额无法明确；4.陈胜支付本案房屋退还给潘泓桦之前所产生的占用费用，2019年4月21日计至2019年8月31日期间合计165000元。针对潘泓桦变更的反诉请求，陈胜补充答辩如下：2014年6月16日我方与潘泓桦已经签名确认在租期满时就按改变后的房屋结构归还给潘泓桦，因此不需支付恢复原状的费用，我方一直把房屋交还给潘泓桦，潘泓桦一直不肯接收钥匙，2019年8月6日我方把钥匙邮寄给潘泓桦，我方认为我方已交还房屋。房屋租赁税在合同中并没有明确由我方支付，按照相关法律规定，如果出租方和承租方没有针对房屋的租赁税有约定，则应当由出租方承担，因此我方认为不应承担房屋租赁税。我方已付清了承租期间的水电费。占有使用费不合理，我方积极主动要求把房子交还给潘泓桦，只是潘泓桦一直不配合交接，所以占用费因潘泓桦的违约行为产生，应由潘泓桦承担。诉讼中，潘泓桦坚持认为案涉房屋尚未恢复原状不同意收回房屋，陈胜表示已在2019年8月6日将案涉房屋的钥匙邮寄给潘泓桦。潘泓桦表示因未确定房屋何时能修复完毕，因此2019年9月1日之后的占有使用费不在本案中主张，2019年4月1日之后的房屋出租税亦不在本案中主张。诉讼中，潘泓桦向一审法院提出保全申请，一审法院审查后依法作出（2019）粤0114民初8610号之一民事裁定，裁定：一、查封潘泓桦名下位于广州市花都区xx街xx村xx号之五房；二、冻结陈胜的银行存款619340.43元或查封等值的其他财产。后一审法院依法采取了查封措施，为此潘泓桦预缴了保全费3616.70元。一审法院认为，陈胜与潘泓桦签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。陈胜与潘泓桦签订的租赁合同在2019年4月21日已到期，根据本案查明的事实，陈胜在前期的租金及押金均交给潘泓桦的母亲叶桂娣，诉讼中，潘泓桦对叶桂娣的收租行为亦予以确认。根据叶桂娣出具的押金收据及在租赁合同中手写确认已收齐200000元押金的字样以及陈胜的转账凭证，一审法院确认陈胜已付押金200000元。本案的争议焦点为：一、陈胜应否赔偿恢复原状产生的费用？二、陈胜是否拖欠承租案涉房屋期间的水电费、税费、房屋占用费，是否应在返还的押金中予以抵扣？关于第一个争议焦点问题，根据本案查明的事实，陈胜在承租案涉房屋之后确实对案涉房屋进行墙体打拆、加建阁楼等改造，案涉合同约定陈胜不得损坏和改变室内外的一切主体及设施并保养好，如确需改变需经潘泓桦书面同意。根据陈胜在2014年6月16日签订的书面申请明确载明因场地需要，内部结构需改变，现已经改变完毕，租期届满时按现在的房屋结构归还给房东，该书面内容清晰明确，潘泓桦签字确认，该书面申请在合同签订日期之后，故该书面申请的内容应视为双方约定在租赁期届满时返还的租赁物应当符合的状态。潘泓桦作为出租方对于己方所有的租赁物进行的大型改动理应负有更重的注意义务，若潘泓桦认为在2014年6月16日时仅是同意按现状收回其中1、2号房第二层的墙体打拆部分，潘泓桦应通过书面或其他方式予以明确细化，但潘泓桦自称在2014年6月16日之后再未到租赁物现场，在该申请未明确列明陈胜对案涉房屋改动的具体项目以及潘泓桦未能举证证明陈胜对案涉房屋其他部分的改动是在2014年6月16日之后进行的情况下，潘泓桦应承担举证不能的后果。综上，一审法院采信陈胜主张的当时对案涉房屋的整体改动经过潘泓桦同意，且潘泓桦同意在租赁期届满时按现状收回房屋，故潘泓桦要求陈胜赔偿案涉房屋恢复原状所产生的费用264189元，依据不足，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点问题，第一，关于水电费问题，虽然潘泓桦并未提交证据予以佐证，但陈胜提交的短信记录显示潘泓桦曾在2019年5月10日向陈胜的妻子肖某发送电费账单，记载案涉房屋2019年3月1日至2019年5月1日期间电费为3063.03元，因该期间在陈胜的承租期限范围内，在2019年4月21日至2019年5月1日期间亦未出租给其他人使用，且陈胜妻子肖某的短信回复内容亦明确同意该费用在押金中扣除，故该电费3063.03元应由陈胜负担，潘泓桦主张其他水电费并未提交任何证据予以佐证，一审法院不予支持。第二，关于税费问题，首先，案涉合同载明押金待乙方到租赁期满税费已清后，甲方退还给乙方，根据现有的证据及事实，双方的租赁关系中除了出租税之外并未有其他税费，故一审法院采信该合同中约定的税即指出租税；其次，陈胜在2014年6月25日签字确认明确按其要求打出租税并承诺承担相应责任，陈胜出具该情况说明的行为符合出租税由陈胜承担，该事项关乎其自身利益的逻辑常理；再者，在双方的短信往来时潘泓桦多次提及要求陈胜交清出租税，陈胜一方从未对此提出异议。综上，一审法院确认双方约定案涉房屋产生的出租税由陈胜一方承担，根据出租屋服务管理中心的复函，案涉房屋在2015年1月1日至2019年3月30日期间拖欠的出租税费截至2019年8月13日的金额为63647.19元，故该63647.19元应由陈胜负担。潘泓桦主张该金额仅为其中的三分之一，但潘泓桦未举证证明承租标的物其他部分已在出租屋服务管理中心进行登记备案以及对应的应缴纳的税费金额，潘泓桦可在相关证据固定后再另寻他径主张，故一审法院对潘泓桦主张超出63647.19元范围的其他税费不予支持。第三，关于房屋占用费问题，根据陈胜提交的短信对话记录可知，陈胜在合同期满前已多次通知潘泓桦不再续租并要求潘泓桦前来接收房屋，但潘泓桦认为案涉房屋尚未恢复原状故不同意接收房屋，根据前述分析，陈胜无须承担恢复原状的责任，故潘泓桦在2019年4月21日之后未接收房屋的责任在于潘泓桦一方，因此，潘泓桦要求陈胜支付2019年4月21日之后的房屋占有使用费，依据不足，一审法院不予支持。因陈胜在2019年4月21日之后未实际占用案涉房屋，潘泓桦要求陈胜交还房屋，缺乏事实依据，一审法院不予支持。综合上述情况，扣除陈胜应负担的电费3063.03元及出租税63647.19元，潘泓桦应返还给陈胜的押金为133289.78元（200000元-3063.03元-63647.19元），陈胜主张的超出上述部分的其他押金，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年3月24日判决如下：一、潘泓桦于判决发生法律效力之日起十日内向陈胜返还押金133289.78元；二、驳回陈胜的其他诉讼请求；三、驳回潘泓桦的其他反诉请求。一审案件本诉案件受理费4300元，由陈胜负担1434元，由潘泓桦负担2866元；反诉案件受理费4064元，由陈胜负担763元，由潘泓桦负担3301元。保全费3616.70元，由陈胜负担679元，由潘泓桦负担2937.70元。评估费20000元，由潘泓桦负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，潘泓桦向本院提交以下证据：1.《税收缴款书》、广东银联付款存根等，拟证实潘泓桦代陈胜垫付税费205781.11元；2.营业信息查询截图，拟证实陈胜存在擅自转租的违约行为；3.潘泓桦银行账户流水，拟证实陈胜存在逾期交租的违约行为。陈胜质证认为：对证据1的真实性认可，合法性、关联性不予确认，一审法院已向广州市花都区狮岭镇出租屋管理服务中心进行调查，根据该服务中心出具的复函，除63647.19元税款未缴纳之外没有拖欠其他税款。该证据中关于10、11、14、15号商铺及2-4.5层厂房所缴纳的税款是产生于一审判决之后，不应在本案中处理，潘泓桦可另案主张；证据2的真实性确认，合法性、关联性不予确认，其中一个商户的经营地址与本案讼争商铺无关联；证据3的真实性认可，合法性、关联性不予确认，陈胜曾经迟延缴纳租金，但是经过潘泓桦允许的，潘泓桦也已放弃追究违约责任。本院二审另查明：陈胜确认其租赁房屋包括狮岭镇xx大道x号第xx栋xx号共六间商铺及以上2-4.5层房屋。潘泓桦二审提供的税收缴款发票显示开具日期均为2020年3月27日，发票所涉税款包括花都区xx镇xx大道10第4栋10号、11号、12号、13号、14号、15号首层及2-4.5层2015年1月至2019年3月期间的税费、滞纳金等共计204265.51元，另有部分税款显示所属时期为2020年3月。根据潘泓桦二审提供的企业信息查询记录，其中显示广州市花都区狮岭精丝线行（经营者为杨某荣）登记的经营场所为广州市花都区狮岭镇骏豪阳光花园xx栋xx楼xx号铺；广州市花都区狮岭xx便利店（经营者为龙某民）登记经营场所为广州市花都区狮岭镇合成村横坑骏豪阳光花园xx栋xx号。另一审期间，潘泓桦曾提供案涉场地的照片，其中显示一楼商铺店面有“精丝线业”“龙燕便利店”的招牌。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.陈胜对案涉商铺的改建是否构成违约及其是否应承担恢复原状的相关费用；2.潘泓桦主张陈胜支付2019年4月21日之后的房屋占用费是否成立；3.潘泓桦主张陈胜支付租赁税费205781.11元是否成立；4.潘泓桦是否应返还押金200000元。关于陈胜对案涉商铺的改建是否构成违约及其是否应承担恢复原状的相关费用问题。本院认为，根据陈胜提供的2014年6月16日经潘泓桦签署确认的申请书，可以反映当时陈胜已对案涉租赁场地进行了打拆、改建，并写明“已经改变完毕”“租期满时，就按现在的房屋结构归还给房东”。故一审法院认定双方已就租赁期满时归还租赁物的状态作出了确定，并无不当。现潘泓桦认为其签署该申请书时仅有部分房屋结构变动，其他主要拆建行为是在2014年6月16日之后发生，但潘泓桦并未就此提供相应证据证实，且从2014年6月至2019年4月合同期满，在长达五年时间内潘泓桦也未再就房屋结构变动问题提出异议，进一步印证了案涉房屋改建已获得潘泓桦确认的事实。因此，潘泓桦上诉主张陈胜擅自改建房屋构成违约，理据不足，本院不予支持。对其提出的由陈胜赔偿房屋恢复原状费用损失的主张，本院亦不予采纳。关于陈胜是否应当支付2019年4月21日之后的房屋占用费问题。根据本院前述认定，陈胜对房屋的改建行为已获得潘泓桦的确认，且潘泓桦同意按改建后的房屋结构收回租赁物，故潘泓桦在租赁期满后又以陈胜未将房屋恢复原状为由拒绝接收房屋并要求陈胜继续支付至恢复原状时止的占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于潘泓桦主张陈胜支付租赁税费205781.11元的问题。根据潘泓桦二审提交证据，其已于2020年3月27日缴交案涉六间商铺及楼上2-4.5层厂房在2015年1月至2019年3月期间的租赁税及滞纳金共计204265.51元，同时潘泓桦就相关物业权属问题已于一审提供《商品房认购合同》、购房发票及其家人出具的授权委托书，故潘泓桦要求陈胜支付该部分出租税费，证据确凿充分，本院予以采纳。但其提交发票中涉及2020年3月期间的费用，无证据证实与本案存在关联，本院对该部分费用主张不予支持。关于潘泓桦是否应向陈胜返还押金200000元的问题。案涉《房屋租赁合同》约定：“若乙方违约时，押金为甲方所有，甲方并有权解除合同、收回房屋并追究乙方相关责任”。本案中，陈胜缴纳押金及第一年租金时有所迟延，且从潘泓桦二审提供证据显示，陈胜确有将小部分租赁场地提供给他人用于经营，因此潘泓桦要求陈胜承担违约责任，具有相应事实依据。但考虑其违约情节显著轻微，并未造成潘泓桦的实质损失，且案涉租赁合同已得以完全履行，潘泓桦要求没收全部押金200000元有违公平合理原则，故本院酌情确定潘泓桦可没收押金50000元，对于剩余押金150000元仍应予以返还。潘泓桦二审主张的水费，其并无提供证据予以证实，本院不予认定。据此，陈胜应向潘泓桦支付电费3063.03元、出租税费204265.51元，共计207328.54元，扣减潘泓桦应向陈胜返还的押金150000元后，陈胜还应向潘泓桦支付57328.54元。综上所述，潘泓桦的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。本案基于潘泓桦二审提供新的证据，本院对一审判决作出变更。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初8610号民事判决；二、陈胜于本判决书送达之日起十日内向潘泓桦支付电费、出租税费57328.54元；三、驳回陈胜的其他诉讼请求；四、驳回潘泓桦的其他反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费4300元，由陈胜负担1075元，由潘泓桦负担3225元；反诉案件受理费4997元，由陈胜负担1534元，由潘泓桦负担3463元。保全费3616.70元，由陈胜负担903.7元，由潘泓桦负担2713元。评估费20000元，由潘泓桦负担。二审案件受理费13802元，由潘泓桦负担10984元，由陈胜负担2818元。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年十月二十一日书记员 杨 希叶小琳