朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初2304号原告：赵龙飞，男，1985年5月5日出生，汉族，无职业，住辽宁省朝阳市双塔区。委托代理人：王静，女，1984年9月21日出生，汉族，无职业，住辽宁省朝阳市双塔区。委托代理人：苏楷文，辽宁实远律师事务所律师。被告：王树芳，男，1953年10月13日出生，汉族，退休职工，住辽宁省朝阳市双塔区。委托代理人：董会,男，1978年5月18日出生，汉族，无职业，住辽宁省朝阳市双塔区。被告：李晨，男，1982年1月30日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。原告赵龙飞诉被告王树芳、李晨申请人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵龙飞的委托代理人王静、苏楷文、被告王树芳的委托代理人董会到庭参加诉讼，被告李晨经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵龙飞向本院提出诉讼请求：1、准许执行（产籍号IV-6-3-301C11502）房屋。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告李晨民间借贷纠纷一案，案号为（2019）辽1302民初3042号，诉中原告申请诉讼保全，双塔区人民法院于2019年7月19日将位于（产籍号产籍号IV-6-3-301C11502）房屋予以查封，后因李晨未履行调解书所确定的义务，原告于2020年4月2日申请强制执行，执行过程中，被告王树芳对该房屋提出执行异议，双塔区法院于2020年7月6日做出（2020）辽1302执异55号执行裁定书，裁定：中止对位于（产籍号IV-6-3-301C11502）房屋的执行。现原告认为该裁定结果错误，应予以纠正，理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即被告王树芳应同时满足以上全部条件其提出的执行异议才能够成立。结合本案事实，该房屋至今网签在钱盈名下，而据被告王树芳所称，其于2018年10月份就与钱盈签订《房屋买卖合同》，且开发公司2018年11月就已经办理完毕网签更名手续，而被告一直未进行办理，显然不属于“非买受人自身原因”。其次，被告王树芳仅支付了30万元房款，并非全部。如其实际入住该房屋，那么其入住以来必定发生水、电及物业等必须费用，而被告也未能提供。该房屋为被告李晨与钱盈的共同财产，在李晨未同意的情况下钱盈无权处分该房屋，因此该《房屋买卖合同》的真实性也存在明显疑点。且在2019年6月，李晨亲自带领法院工作人员及原告现场指认该房屋，并配合采取保全措施，也能够说明该房屋并未出售给被告王树芳。综上，被告王树芳提出执行异议不成立，不能排除原告申请法院对该房屋的执行，请求贵院依法判决以维护原告合法权益。被告王树芳辩称：1、赵龙飞与李晨之间的民间借贷案件发生在2019年，在我取得涉案房屋之后；2、2019年7月19日涉案房屋被查封时我己经入住了，并没有任何人找过我；3、2018年10月钱莹带我到开发公司办手续时做的购房收据更名，而非网签更名。因为当时开发公司华东逸园项目的预售许可证过期了，无法办理网签更名，这有开发公司出具的情况说明为证，这恰恰就是原告说的“属于非因买受人自身原因”；4、我之所以支付了30万房款而非全部购房款，是由于钱莹不能给我办理网签过户，这一点在我和钱莹签的协议中有明确体现，后因钱莹生意周转问题于2018年12月10日支付剩余4万元房款，钱莹为我出具了收款收据；5、物业费等相关费用取钥匙时我一并缴纳，开发公司的说明中表述，也有开发公司出具的收据为证。因为小区是临时用电，所以没有正式的用电收据，但我每个月均向物业缴纳电费，有物业出具的电费收据为证。天燃气是2019年11月28日接通的。我也有自来水公司出具的发票；6、据李晨出具的证明，钱莹卖给我房子时李晨是知情的。原告称2019年6月李晨带法院工作人员及原告现场指认该房屋，李晨却证明说没有，当时我已入住，肯定没有人来看过。被告李晨未到庭，无答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告李晨与与案外人钱盈系夫妻关系。2016年1月27日，朝阳华东房地产开发有限公司因与钱盈有账目往来，将位于房屋（产籍号IV-6-3-301C11502）作价40万元抵顶给钱盈，并于当日网签在钱盈名下。2018年10月9日，钱盈与被告王树芳签订了《房屋买卖合同》，将上述房屋出售给被告，合同内容为：“…1、甲方（钱盈）自愿将座落在长青路三段15号1单元1502室房屋，建筑面积为出售给乙方（王树芳）。2、该房屋一次性作价人民币（大写）三十四万元整（小写）￥340,000元。3、甲方保证产权清楚，无任何产权纠纷及遗留事宜。4、乙方首付给甲方订金人民币（大写）：叁拾万元整（小写）￥300,000元，其余房款（大写）肆万元（小写）￥40,000元在房屋过户之时一次性交清。5、甲方应于房屋过户之时将该房屋交给乙方。6、双方如有违约，按订金的双倍赔偿给对方，如乙方违约，发生房屋退回产生的费用由乙方全部承担。7、甲方必须协助乙方负责办理过户手续，甲方负责过户所涉及的全部费用。8、如国家征地，土地赔偿，拆迁赔偿及住房面积赔偿归乙方所有，甲方必须积极配合乙方。9、本合同签订之后，房价涨落买卖双方不得反悔。10、由于甲方产权暂时不能网签过户，预售到时甲方无条件配合乙方办理该房屋产权过户事宜。11、本协议一式两份，自双方签字之日起生效。甲、乙双方各执一份。12、补充协议：维修基金由乙方负责。…”，当日，被告王树芳通过其女儿王波银行账户向钱盈汇款30万元，朝阳华东房地产开发有限公司为王树芳出具一张40万元的收款收据及代收物业费收据多张，被告王树芳取得房屋钥匙后，对房屋进行装修后并入住至今。2018年12月10日，被告王树芳将剩余房款40,000元交付给钱盈，钱盈为被告王树芳出具了收条一份。被告王树芳找开发商欲办理网签，朝阳华东房地产开发有限公司表明因华东逸园项目预售许可证过期，所以当时未能为他们办理网签过户手续。2019年2月份，被告李晨以个人名义向原告赵龙飞借款，未按时偿还，原告赵龙飞遂诉至朝阳市双塔区人民法院，本院于2019年7月30日作出（2019）辽1302民初3042号民事调解书，内容为：一、被告李晨共计拖欠原告赵龙飞借款本金人民币20万元，此款项被告李晨于2019年12月31日前偿还原告赵龙飞，并自2019年6月1日起至借款本金实际还清之日止，按年利率24%给付原告赵龙飞借款利息；二、案件受理费2,240元（原告赵龙飞预交，已减半收取），由被告李晨负担，此款项被告李晨于2019年12月31日前给付原告赵龙飞。调解书生效后，李晨未履行调解书所确定的义务，赵龙飞申请执行，我院于2020年4月2日以（2020）辽1302执699号案件立案执行。在执行过程中发现，赵龙飞向本院申请诉请财产保全并提供担保，本院于2019年6月13日作出（2019）辽1302财保71号民事裁定，内容为将被申请人李晨所有的价值200,000元的财产予以查封。2019年7月19日，本院将、2单元16层1号，产籍号为IV-6-3-301C11502、21601的房屋予以查封，期限三年。另查明，朝阳市不动产登记中心于2020年3月21日出具说明：朝阳市华东房地产开发有限公司开发的华东逸园小区中的长青路三段15号楼的预售许可证发放及有效期限如下：2017年12月8日至2018年3月8日、2018年11月22日至2019年5月22日、2019年5月29日至2020年5月29日、2020年5月22日至2021年5月22日。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、（2020）辽1302执异55号执行裁定书、朝阳市不动产登记中心出具的预售许可证发放及有效期限的说明、朝阳华东房地产开发有限公司出具的情况说明、王树芳与钱盈于2018年10月9日签订的《房屋买卖合同》、朝阳华东房地产开发有限公司出具的2018年10月9日的房款收据及同年7月的代收装修物料电梯运转费、供暖热力表、电梯费、物业费等收款收据、钱盈出具的收条、华东逸园小区物业管理办公室出具的入住证明、刘春来出具的装修证明、王树芳与龙城区拓庭宅邸装饰中心签订的《装饰装修项目施工合同》、朝阳华东房地产开发有限公司华东逸园小区出具的临时用电费收据、李晨出具的证明等经开庭质证,本院审查，予以采信。本院认为，本案双方争议的焦点是被告王树芳对涉案房屋提出的异议能否排除法院的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。基于本案查明的事实，钱盈与被告王树芳在本院查封之前已经签订合法有效的《房屋买卖合同》，被告王树芳也已经给付钱盈全部购房款，并装修入住至今，已经构成对房屋实际占有使用。通过原告调取的朝阳市不动产登记中心出具的华东逸园小区中的长青路三段15号楼的预售许可证发放有效期限，可以证明在钱盈与被告王树芳签订《房屋买卖合同》及朝阳华东房地产开发有限公司为被告王树芳出具购房收据时，朝阳华东房地产开发有限公司的预售许可证确系超过有效期，朝阳华东房地产开发有限公司无法为被告王树芳办理网签手续，非系买受人王树芳自身的原因未能办理，故被告王树芳对涉案房屋提出的异议能够排除执行。综上所述，对原告赵龙飞的请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、三百一十一条、三百一十三条第二项的规定，判决如下：驳回原告赵龙飞的诉讼请求。案件受理费4,300元，由原告赵龙飞承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长 李 欣人民陪审员 李 艳人民陪审员 黄玉玲二〇二〇年十月三十日书 记 员 陈丽华