湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2078号原告：韩仁萍，男，1949年10月1日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。三被告共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师。原告韩仁萍与湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称大成酒店公司）、被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩仁萍的委托诉讼代理人周金桂到庭参加诉讼，被告大成酒店公司、山水置业公司、湖南大成公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩仁萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告山水置业公司支付房屋回购款226718元，支付回购违约金109988元，被告大成酒店公司、湖南大成公司承担连带责任。2.判令被告大成酒店公司支付自2016年9月至2020年8月期间的房屋收益90771元、支付收益违约金34032元；被告山水置业公司、湖南大成公司承担连带责任。3、判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年10月30日，原告与被告山水置业公司签订了一份《商品房买卖合同》及《补充合同》，购买了坐落于张家界大成山水国际大酒店第6层642B号房。原告于合同签订当天一次性付清房款183900元。《补充合同》第二条约定，如果山水置业公司将该房屋抵押和转让，则按总价的10%支付违约金，原告有权要求被告提前回购，合同第五条约定，投资期满三年后原告有权要求被告回购房屋，五年期满，被告必须一次性支付回购款。同日，原告与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定：原告将购买的房屋交由被告大成酒店公司经营，投资经营期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。房屋每月投资收益为1533元。被告大成酒店公司逾期超过3个月未支付投资收益，被告应按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，如逾期3个月或累计超过6个月未支付投资收益，应按该房屋约定价格的10%作为违约金。被告山水置业公司提供连带担保并用自有物业担保，湖南大成公司提供连带担保。同日原告与三被告签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。合同约定：房屋总价款为168350元，投资期满五年后，被告必须按约定价格的110%回购，被告山水置业公司提供连带担保并用自有物业担保，被告湖南大成公司提供连带担保；合同第七条还约定，逾期30天按该房屋约定价格日万分之五计付违约金。2014年11月1日，原告与被告山水置业公司、大成酒店公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，约定原购金额升值款为18390元，结清总额226718元，原告同意被告山水置业公司延期1-2年回购房屋，延期回购的截止日期为2017年11月1日，延期回购期满后，被告山水置业公司按人民币226718元回购该商品房。在延长的租赁经营期限内，被告大成酒店公司每月月底向原告支付当月租金2362元。从2016年9月开始被告少付或拒付房屋租金。自2016年9月至2020年8月，被告共欠付原告房屋投资收益90771元。根据《投资经营合同》第10条第3项的约定，被告应支付违约金11360元。根据《投资经营合同》第10条第4项的约定，被告还应支付违约金22672元。依照《回购合同》第7条第2项“逾期30天按房屋约定价格的日万分之五计付违约金”的约定，被告应支付原告违约金109988元。自2016年12月起，原告多次到大成酒店公司催要房屋收益款，要求被告回购房屋，被告均以老板不在或资金周转困难为由拒不见面或拒不答复。原告认为，原告与三被告签订的数份合同是一个不可分割的交易行为，买房、投资、回购及补充合同是一个目的：原告投资取得收益，到期由被告方回购房屋，原告收回投资。数份合同互为前提，任何一份合同都不会单独签订。因此，数份合同应当一并履行和处理，被告方相互担保，三被告应当负连带责任。三被告不履行合同约定，单方面违约，应承担违约责任。为维护原告合法权益，特具状起诉，请求依法判处。被告大成酒店公司、山水置业公司、湖南大成公司共同辩称，依法公正处理本案，降低违约金，因出现××不可抗力因素，请求减免租金；驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。（一）、回购款及租金支付情况：1、回购款不应计算违约金，原告与被告大成酒店公司一直存在房屋租赁关系，原告并未向被告提出回购请求，且原告将所购房屋一直租赁给大成酒店公司用于经营并以此获得收益，直至起诉日原告都未将房屋收回，本案尚未达到回购条件，被告不存在回购违约，不应当计算回购违约金；2、2016年9月1日至2020年8月31日，被告已向原告支付15474元；3、被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可，原被告并未就投资收益达成续签协议；4、因出现××不可抗力情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；（二）、原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准；被告认为原告未举证证实其实际经济损失，被告酒店目前因××、市政道路改造等影响造成经济困难，请求原告放弃违约金主张；（三）、原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。如法院支持原告回购的诉求，则应确认原告与山水置业公司签订的《商品房买卖合同》、原告与大成酒店公司、山水置业公司签订的《房屋投资经营合同》于原告起诉之日解除。1、本案原告已丧失回购权利，其无权要求被告无条件回购，且尚未达到房屋回购条件，被告有权拒绝回购；原被告双方签订合同的目的是融资，合同期满后，原告有权要求办理房屋产权证或者要求回购，依照双方签订的《补充协议》，约定延期回购的截止日期为2017年11月1日，现早已超过回购的截止日期，原告未在约定回购日期前要求回购而是选择继续租赁，实质是选择履行商品房买卖合同，且涉案房屋的回购手续并未办妥，回购条件尚未成熟，被告有权拒绝回购；2、原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利；3、原告以诉讼方式选择了主张购房款本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，原告应当明示合同解除，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。4、原告向法院起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，房屋被回购，涉案房屋的所有权即为山水置业公司，原告有义务协助山水置业公司办理退房手续。因原告不再享有房屋所有权，导致其与被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》无法履行，合同因原告不具有房屋所有权而终止。（四）、被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记；（五）、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：（一）2009年10月30日，原告与被告山水置业公司签订一份《商品房买卖合同》，购买了被告山水置业公司销售的张家界大成山水国际大酒店第6层642B号房屋，并于当日将购房款183900元全额付清。同日，原告（合同乙方）与山水置业公司（合同甲方）签订《商品房买卖补充合同》一份，约定：在签订本合同时，乙方须与大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，同时，甲方、乙方、大成酒店公司、湖南大成公司四方须签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定的履行期限届满后（五年），按本《商品房买卖合同》所约定的购买价的110%计人民币202290元转让给山水置业公司，具体约定见所签订的相关合同。2009年10月30日，原告与被告大成酒店公司（合同乙方）、山水置业公司（合同丙方）、湖南大成公司（合同丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》一份，约定原告将购买的房屋交由被告大成酒店公司经营，投资经营期限最短时限不少于3年，最长不超过5年，投资收益为每月1533元，由被告大成酒店公司按月向原告支付。被告大成酒店公司如逾期3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，乙方应按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始起算；如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋，同时乙方须向甲方支付该房屋约定价格的10%作为违约金。被告山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店的负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款提供担保；被告湖南大成公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为被告大成酒店公司向原告支付投资收益及回购款项提供担保。（二）2009年10月30日，原告与被告山水置业公司（合同乙方）、大成酒店公司（合同丙方）、湖南大成公司（丁方）签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。该合同约定，房屋总价款为183000元，原告与丙方大成酒店公司所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满三年后至第五年内，甲方有权要求乙方如下方式提前回购该房屋：从本合同签订之日起计算，满三年不足四年则乙方按本合同第三条中约定价格的108%回购；满四年不足五年则按本合同第三条中约定价格的109%回购，如提前回购甲方须提前二个月向乙方提出回购的书面报告，乙方在接到甲方提前回购的书面报告65日内，必须与甲方到相关部门办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日按本合同中约定的条款一次性将回购款支付给甲方；投资期满五年后，乙方必须按本合同第三条中约定价格的110%回购该房屋，甲方必须按本合同第三条中约定价格的110%同意乙方对该房屋的回购执行，即双方均不得以任何理由拒绝该房屋回购的执行，同时乙方须在该房屋回购手续办妥之日将上述回购款一次性支付给甲方。上述第六条、第七条第一款相关规定中，任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格（以本合同中第三条约定的购买价为准）日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二日开始计算。合同还约定，乙方以张家界大成山水国际大酒店的负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000㎡的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地（土地面积共为46466平方米，土地证号分别为：张国用出让字第2003-0118号、2003-0121号、2003-0174号、2004-0147号）作为担保物，对回购甲方该房屋之义务提供担保；丁方湖南大成公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益对乙方回购甲方该房屋之义务提供担保。2014年10月30日，大成酒店公司给原告韩仁萍出具一份《张家界续签合同资金证明》，内容为：业主韩仁萍于2014年10月30日来我公司结算其2009年10月30日至2014年10月31日的642B投资项目，原购房金额183900元，升值金18390元，入股新增资金及利息17441元，应补租金及利息6987元，合计226718元。2017年11月1日，原告与被告山水置业公司（合同乙方）、被告大成酒店公司（合同丙方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，原告同意被告山水置业公司延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2017年11月1日，延期回购期限届满后，甲方同意乙方按人民币226718元回购该商品房。原告与山水置业公司同意在原告与大成酒店公司所签订的《房屋投资经营合同》租赁期限届满后，大成酒店公司在上述延长的回购期限内继续租赁经营。在延长的租赁经营期内，大成酒店公司每月月底向原告支付当月租金2362元。（三）上述合同签订后，被告大成酒店公司按照合同约定向原告全额支付投资收益至2016年9月1日。自2016年9月1日至2020年8月31日，被告大成酒店公司共向原告支付了15474元。据此，被告大成酒店公司共下欠原告投资收益97902元（48个月×2362＝113376元-15474元＝97902元）。《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》到期后，双方未另行签订合同，原告韩仁萍的642Ｂ号房屋仍由大成酒店公司作酒店经营使用至今。2020年初发生××疫情对大成酒店的经营产生了一定影响。上述事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《房屋投资经营合同》、《房屋销售回购合同》及其补充合同、《房屋销售回购合同补充协议》、购房款收据、交款收据、原告中信银行流水、三被告提供的已付租金情况说明等证据予以证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告与三被告签订的案涉多份合同，均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。（一）原告与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》约定，在房屋投资期满五年后，乙方即山水置业公司必须按合同第三条约定价格的110%回购该房屋，双方均不得以任何理由拒绝该房屋回购的执行。《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》到期后，原告与被告山水置业公司、被告大成酒店公司又签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，将房屋回购期延长至2017年11月1日，约定房屋回购价款为226718元，并约定在延期回购期限届满后，甲方同意乙方按人民币226718元回购该商品房，现期限已届满，双方约定的回购条款已生效，原告韩仁萍要求被告山水置业公司按约定的回购价款回购房屋，符合合同约定，故原告要求被告山水置业公司履行房屋回购义务，支付226718元回购款的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告山水置业公司支付房屋回购违约金109988元，因原告未提交要求被告山水置业公司履行回购义务而山水置业公司未按期履行的相关证据，双方签订的回购合同中亦未明确回购期满后山水置业公司履行回购义务的具体期限，故原告主张被告山水置业公司承担房屋回购违约金109988元理由不当，该项请求本院不予支持。（二）从原被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》合同内容看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，在约定的5年期限内双方按照合同约定进行了履行。2017年11月1日延长回购期限到期后，被告山水置业公司没有对房屋进行回购，原告与被告大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告大成酒店公司继续使用房屋，原告没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。2020年9月4日，原告向本院诉讼要求被告山水置业公司履行回购义务，则双方签订的投资经营合同应自2020年9月4日予以终止。现原告要求被告大成酒店公司支付2016年9月1日至2020年8月31日期间欠付房屋投资收益90771元理由正当。本院考虑到被告因新冠疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为酌情减免一个月的投资收益2362元为宜，因原告在计算投资收益损失时，已减免了1个月以上的投资收益，故对于原告主张的90771元投资收益款不再重复减除。原告主张房屋投资收益违约金34032元，本院认为为原告主张的违约金过分高于造成的损失，被告在庭审中已提出调整违约金的请求，故本院酌情调整违约金的计付标准为日万分之一。据此计算违约金为3786元（2362元／月×12个月×0.1‰×1336天=3786元），被告张家界大成酒店公司应支付违约金3786元。（三）关于担保责任问题；案涉《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定被告山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼共约35000平方米的自有物业以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地，为大成酒店公司支付投资收益及后期回购款提供担保。依据《物权法》规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同自成立时生效，未办理抵押登记不影响合同效力。但未办理登记抵押权未有效设立，抵押权人不能就抵押物享有优先受偿权，但抵押人应基于有效的抵押合同对抵押权人承担责任。本案中，原告韩仁萍与被告大成酒店公司、山水置业公司、湖南大成公司已在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》中达成抵押担保的合意，当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，加之被告山水置业公司提供担保物的价值范围远远高于原告韩仁萍主张的投资收益、回购款及违约金，因此，被告山水置业公司作为担保人应当在其所提供担保物的价值范围内为上述债务承担连带担保责任。因《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》及《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》均约定湖南大成酒店以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为大成酒店公司向原告支付投资收益的回购款提供担保，湖南大成酒店构成连带责任保证。依照法律规定，被告湖南大成公司的担保责任为延期回购期满之日起六个月内，故原告要求被告湖南大成公司承担担保责任，已超过担保期限，该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十二条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩仁萍支付642B号房屋回购款226718元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩仁萍支付自2016年9月1日至2020年8月31日止的租金90771元、违约金3786元；被告张家界山水天下置业有限公司承担连带清偿责任；三、驳回原告韩仁萍其他的诉讼请求。案件受理费8222元，适用简易程序减半收取4111元，由被告张家界山水天下置业有限公司、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司共同负担2055.5元，原告韩仁萍负担2055.5元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  覃遵辉二〇二〇年十月十五日法官助理王飞书记员周美辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。三、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。