江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2111号 上诉人（原审原告）：瞿九焱，男，1993年11月出生，汉族，住江西省九江市修水县。 委托诉讼代理人：胡飞飞，北京德恒（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈超，北京德恒（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：汇仁集团有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县。 法定代表人：陈冰郎，董事长。 委托诉讼代理人：刘秀亚，女，1978年5月出生，汉族，系公司职员，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：白宏宏，女，1991年10月出生，汉族，系公司职员，住江西省南昌市高新技术开发区。 被上诉人（原审被告）：江西环邦网络科技有限公司。住所地：江西省南昌市青云谱区。 法定代表人：黄刚，执行董事。 委托诉讼代理人：李涛，北京大成（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁清雯，北京大成（南昌）律师事务所律师。 上诉人瞿九焱与被上诉人汇仁集团有限公司（下称汇仁公司）、江西环邦网络科技有限公司（下称环邦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2020）赣0121民初2012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瞿九焱及其委托诉讼代理人胡飞飞，被上诉人汇仁公司的委托诉讼代理人刘秀亚、白宏宏，被上诉人环邦公司的委托诉讼代理人李涛、翁清雯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瞿九焱提出上诉请求：1、依法撤销江西省南昌县人民法院（2020）赣0121民初2012号民事判决，改判支持瞿九焱的全部诉讼请求。2、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人多支付的5万元系房款，并非“居间费”。二、一审判决适用法律错误。1、汇仁公司与环邦公司假借优惠之名，行违法收取5万元房款之事，依法应当承担连带返还责任；2、假设上诉人多支付的5万元是居间费，环邦公司也属于违法收款，依法应当予以返还，而汇仁公司作为授权方、受益方、售楼中心所有人、商品房所有人、共同参与人，依法应当承担连带返还责任；3、本案最终的案由及法律关系实质上为不当得利纠纷，关于基础法律关系属于房屋买卖合同纠纷还是居间合同纠纷，人民法院应当在查明事实后依法认定并作出相应的判决，以免诉累、浪费司法资源；4、上诉人未实际享受到任何优惠，反而被汇仁公司与环邦公司共同多收取了5万元，并花费了大量的时间和精力维权。综上所述，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 汇仁公司辩称：一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、汇仁公司严格按照《南昌县商品房买卖合同》的约定收取购房款；2、案涉的5万元系居间费；3、本案应为居间服务合同纠纷，汇仁公司不是适格主体；4、上诉人因环邦公司提供的居间服务已在房款上取得优惠，上诉人系恶意诉讼，违反诚实信用，滥用司法权利；5、汇仁公司不存在任何违法、违规、违约情形。 环邦公司辩称：1、环邦公司与汇仁公司签订了包销合作协议，汇仁公司允许环邦公司向购房者收取5万元中介费；2、环邦公司为瞿九焱提供了居间服务，瞿九焱享受了房屋价款的优惠，环邦公司与瞿九焱之间成立事实上的居间服务合同关系，环邦公司有权向瞿九焱收取居间费；3、环邦公司向瞿九焱收取款项的性质以及环邦公司与汇仁公司、瞿九焱等人之间的法律关系应当以收款时的情况进行定性，结合环邦公司出具的《收据》以及环邦公司与汇仁公司签订的包销合作协议的内容，考虑到一手房销售规律，一审法院认定环邦公司向瞿九焱收取款项的性质系居间费正确；4、环邦公司与瞿九焱之间成立居间合同关系；5、一审瞿九焱主张汇仁公司和环邦公司在房屋销售过程中存在欺诈行为，但瞿九焱未有充分举证证明汇仁公司或环邦公司存在欺诈行为，也没有依据合同法的相关规定，以汇仁公司或环邦公司存在所谓的欺诈行为为由主张撤销合同，在案涉合同合法有效的情况下，汇仁公司或环邦公司的销售行为是否有违反相关行政法规，存在价格欺诈，并非一审法院审理的范围，同理，瞿九焱主张环邦公司违法收取居间费，但在不足以认定该合同无效的前提下，应由相应的行政机关予以认定处理，而不应在民事诉讼中予以评价处理；6、瞿九焱主张本案案由及法律关系实质上为不当得利，不论基础法律关系属于房屋买卖合同纠纷还是居间合同纠纷，法院在查明事实后应作出相应裁判，有违民事诉讼当事人主义原则。综上，请求法院驳回瞿九焱的上诉请求。 瞿九焱向一审法院起诉请求：1、判决汇仁公司、环邦公司连带向瞿九焱返还50000元及资金占用费5243元，并连带承担自2020年3月30日起至全部款项付清之日止的资金占用费（以50000元为基数，按年利率6%的标准计算）；二、该案的诉讼费用由汇仁公司、环邦公司承担。 一审法院认定事实：1、2018年5月20日，瞿九焱在汇仁公司汇仁?XX花园售楼处签订《汇仁?XX花园定购书》，载明定购“汇仁?XX花园”X期XX栋X单元XXXX室房屋，订购总价1338092元，并约定于2018年7月1日前签订《南昌县商品房买卖合同》。2、2018年5月20日，瞿九焱在汇仁?XX花园售楼处向环邦公司支付50000元，环邦公司向瞿九焱出具收据，并加盖了“江西环邦网络科技有限公司财务专用章”，收据载明收款事由为“汇仁XX花园XX－X－XXXX居间费”。3、2018年7月1日，瞿九焱在汇仁?XX花园售楼处签订《网上录入合同内容确认单》，载明房号为X期XX栋X单元XXXX室，表总价为1338092元，计算方法为“（5万抵8万－5000）×0.995”，合同总金额为1246827元。同日，瞿九焱与汇仁公司签订《南昌县商品房买卖合同》，约定购买汇仁XX花园第XX幢X单元XX层X－XXXX号房，总金额1246827元。2019年6月17日，汇仁公司向瞿九焱开具金额为1246827元的房款发票。 一审法院认为：瞿九焱与汇仁公司签订的《汇仁?XX花园定购书》、《网上录入合同内容确认单》及《南昌县商品房买卖合同》，合法有效，各方应当遵循诚实信用原则依约履行合同义务。瞿九焱与汇仁公司均系依照《南昌县商品房买卖合同》的约定金额支付和收取购房款，汇仁公司不存在超额收取购房款的情形。而案涉50000元经查明系环邦公司收取，故瞿九焱要求汇仁公司返还50000元及资金占用费的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。环邦公司出具给瞿九焱的收据上明确载明收款事由系居间费，并盖有“江西环邦网络科技有限公司财务专用章”。瞿九焱作为一个完全民事行为能力人，应当知道案涉50000元是环邦公司收取的居间费，而非购房款。况且瞿九焱也享受到了房款优惠（总价扣减80000元及砸金蛋的5000元后，另有99.5%的折扣优惠）。瞿九焱与环邦公司之间系居间合同关系。庭审中，瞿九焱坚持依据商品房买卖合同法律关系主张相关权利。因瞿九焱无证据证明瞿九焱与环邦公司之间存在商品房买卖合同关系，另外瞿九焱既未提供证据证明也未主张与环邦公司之间居间行为应撤销或无效，故该院对瞿九焱要求环邦公司返还50000元及资金占用费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回瞿九焱的诉讼请求。案件受理费1181元，减半收取590.50元，由瞿九焱负担。 二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：2018年汇仁公司与环邦公司先后签订二份《汇仁XX花园全案包销合作协议》，约定由环邦公司作为汇仁公司开发的“汇仁XX花园”项目的唯一全案包销合作公司，负责该项目的全案销售工作，同时汇仁公司安排销售团队配合环邦公司的内场销售工作。 本院认为，涉案《汇仁?XX花园定购书》、《网上录入合同内容确认单》、《南昌县商品房买卖合同》及《汇仁XX花园全案包销合作协议》等均系各方当事人间真实意思表示，合法有效，本院予以确认。结合瞿九炎与汇仁公司签订的《汇仁?XX花园定购书》、《网上录入合同内容确认单》、《南昌县商品房买卖合同》及瞿九炎二审庭审中关于“当时售楼部工作人员告知我优惠后房子只要130万元左右，我认为我向汇仁公司支付了1296827元房款”的陈述来看，瞿九炎在购房时已明知涉案房屋在优惠前购买价为1338092元、在享受“5万抵8万”等多项优惠后购买价只要130万元左右，且瞿九炎已按其与汇仁公司的约定向汇仁公司实际支付购房款1296827元，双方之间房屋买卖合同已实际履行，故虽然《网上录入合同内容确认单》及《南昌县商品房买卖合同》中载明的房屋总金额为1246827元及汇仁公司开具的购房发票金额亦为1246827元，但这不能当然否认涉案房屋实际交易价格为1296827元的事实，更不能由此就得出汇仁公司多收了瞿九炎5万元购房款的结果，且瞿九炎至今未举证证实合同金额及发票金额比实际交易金额少对其造成的损失。故瞿九炎要求汇仁公司及环邦公司应返还其5万元并支付资金占用费，无事实与法律依据，亦有违诚信原则，本院不予支持。至于合同价款少于实际交易价款是否造成国家税收流失的问题，则属于税收管理范畴，不在本案审理范围。一审判决基本事实清楚，但认定诉争款项5万元为居间费欠妥，应为购房款，本院在此予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1181元，由瞿九炎负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇二〇年十月十二日 书记员 陈 琦