温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初7092号 原告：温岭市华利编织工艺品厂，住所地浙江省台州市温岭市松门镇淋头村淋箬路**。 负责人：邱恩富。 委托诉讼代理人：应祥军、邱银，浙江咨道律师事务所律师。 被告：温岭松航房地产开发有限公司，住，住所地温岭市东部新区中小企业孵化园******西面间/div> 法定代表人：戴瑞挺，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李冰，浙江泽商律师事务所律师。 原告温岭市华利编织工艺品厂（以下简称华利工艺品厂）与被告温岭松航房地产开发有限公司（以下简称松航公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人应祥军、被告的委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼。在审理过程中，双方申请庭外和解，未能达成和解。2020年10月31日，再次公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告的委托诉讼代理人邱银、被告的委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼。 原告华利工艺品厂向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金179374元（以4353741元为基数，自2018年7月1日起至2018年10月12日止按日利率万分之四计算）；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金231619元（以4353741元为基数，自2019年7月1日起至2020年3月23日止按日利率万分之二计算）；三、本案诉讼费及保全费等相关费用由被告承担。事实和理由：2017年5月26日，原、被告签订合同编号分别为2017预0016690、0016702的《浙江省商品房买卖合同》，由原告向被告购买温岭市工业转型升级示范园22幢101号、201号的房屋，房屋总价款为4353741元（其中101号为1505385元，201号为2848356元）。合同约定被告应于2018年6月30日前向原告交付经竣工验收并取得竣工验收备案证明的房屋，逾期交付的应按原告己付房款的日万分之四支付违约金；应于2019年6月30日前取得房屋权属证书交付给原告，逾期超过90日的按原告己付房款的日万分之二支付违约金。2018年6月30日，被告未能按约向原告交付合格房屋，逾期至2018年10月12日才通过竣工验收。2019年6月30日，被告未能按约取得房屋权属证书并交付给原告，逾期至2020年3月23日才通知原告可以办理房屋不动产权证。因被告逾期交房，导致原告无法按既定计划迁移厂房、被迫停工停产、供货延迟等，给原告造成了重大的经济损失。根据合同约定，被告逾期交房及逾期办证的行为已经构成违约，应按原告己付房款的日万分之四支付逾期交付违约金，按原告己付房款的日万分之二支付逾期办证违约金。 被告松航公司辩称，第一，涉案房屋在建设过程中存在不可抗力，即使存在逾期交房，也应该扣除不可抗力所造成的67天。第二，双方已经签订达成了一个实际交房的协议，并由原告出具了承诺书，在承诺书出具当天，即2018年的6月4日，已经实际交付给原告使用，故被告不应该再承担逾期交房的违约金。第三，即使被告承担逾期交房的违约金，原告主张的违约金过高，应当按照这个被告所提交的2018年6月30日至2019年6月29日期间同类同地块的租金标准计算。第四，关于逾期交房，被告认为在办证过程中存在一个情势变更，属于一个政策问题，所以不应当由被告来承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于被告提供的承诺书，用以证明涉案房屋已于2018年6月4日交付给原告的事实。原告对该证据的三性均有异议，认为该承诺书不能证明被告实际已经交付房屋，该承诺书违背了建设工程应验收合格才能交付的法律强制性规定，不是有效的交付。本院经审查认为，该份承诺书系原告出具，并加盖公章，没有证据证明原告曾受被告胁迫，故对于真实性，本院予以认定。结合房屋交接单、房屋交付验收确认单及交付流转单，能够证明原告于2018年7月3日实际接收涉案房屋的事实。2.关于被告是否可以不可抗力为由免除延期交付责任的问题。被告认为低压供水、台风系不可抗力，被告可以据实延期，因该不可抗力影响停工的时间，在计算延期交付期间时应当予以扣除，为此被告提供了关于对东部新区2017-2018年供水情况的说明、浙江省气象证明、北京敬业建设监理有限公司出具的证明。原告对该组证据的待证事实均有异议，并认为被告主张的低压供水、台风并非不可预见，不属于不可抗力，主体工程在被告主张的台风、低压供水情况发生前已经完工，被告亦未尽到告知义务，故低压供水及台风与延期交付没有关联性。本院经审查认为，被告提供的上述证据证明仅能证明低压供水、台风影响了建设工程的施工进度，但不必然会导致被告逾期交付涉案房屋，现有证据无法证明低压供水、台风天气与被告逾期交付房屋存在因果关系。根据合同约定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。退一步讲，即使低压供水、台风属于不可抗力，被告应当及时告知原告，但被告未能提供证据证明其曾在低压供水、台风的情形出现后及时告知原告，故无论低压供水、台风是否属于不可抗力，均无法免除被告延期交付的违约责任。综上，对被告提供的上述证据不予认定，被告关于因不可抗力免除违约责任的抗辩意见，本院不予采信。3.关于被告是否可以存在政府行为情势变更为由免除逾期办证责任的问题。被告认为因政府行为导致逾期办证，被告不承担逾期办证违约责任，为此被告提供了温岭市人民政府市长办公会议纪要【2019】23号、不动产登记补充材料通知书、初始登记产权证书。原告质证对会议纪要的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，其认为该会议纪要无法反映被告无法办理不动产权证系因政府行为等不可抗力导致；原告质证对不动产登记补充材料通知书的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，其认为被告因不符合申报条件被拒绝，无法证明被告的待证事实；对初始登记产权证书的真实性无异议。本院经审查认为，首先，被告作为涉案工程的发包方及涉案房屋的出卖人，对于工期、房屋交付日期、办证日期的确认具有明显的优势地位，应当有全面履约的足够预期，政府研究产权登记问题并不必然导致涉案房屋延期办证。其次，从合同的相对性分析，购房者要求开发商承担违约责任是基于双方签订的买卖合同，一方有违约行为，对方可要求其承担违约责任。再次，在面对政府行为即将或已经造成开发商无法如期办理产权证明的情形时，被告应负有即时通知对方的义务和证明政府行为发生的事实的义务，被告未履行该义务，现既没有完全导致办理产权证明的合同目的不能实现，也没有达到显失公平的程度，故被告主张适用情势变更免除逾期办证违约责任缺乏事实与法律依据。此外，原、被告双方约定的商品房办证日期为2019年6月30日前，虽然2020年1月23日，浙江省因新冠肺炎疫情启动重大公共突发卫生事件一级响应，但被告逾期办证的违约行为发生在疫情之前，根据合同法的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故本案疫情期间产生的违约金不应予以扣减。4.关于原告主张的违约金是否过高的问题。被告认为应当参照同地段同时期房屋的租金予以处理，为此被告提供房地产估价报告。原告对该份证据有异议，认为该证据与本案缺乏关联性。本院经审查认为，商品房买卖合同系被告提供的格式合同，商品房买卖合同中关于违约金计算标准的约定符合原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该标准系房产开发商在签订合同时对购房人损失的预先设定，该设定一方面体现了对购房人相应损失的赔偿性质，另一方面也体现了对违约方的惩罚性质，其目的在于督促当事人依约履行合同义务，而从具体约定来看，该标准也符合通常的商品房预售合同的约定标准，对原告主张的违约金计算标准本院予以认定，被告提供的房地产估价报告与本案缺乏关联性，本院不予认定。 综上，本院审理认定事实如下：2017年8月19日，原告华利工艺品厂与温岭置信实业有限公司签订合同编号为2017预0016690和2017预0016702的《浙江省商品房买卖合同》，预售许可证号为温售许字（17）第11号，由原告向温岭置信实业有限公司购买温岭市工业转型升级示范园20幢101号、201号的房屋，约定温岭置信实业有限公司于2018年6月30日前向原告交付房屋，逾期交房的，应按原告已付房款的万分之四支付违约金。原告支付了房屋总价款4353741元，并由被告开具相应增值税发票。2018年6月4日，原告向被告出具了一份承诺书，承诺书载明“本公司承诺：已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，并配合贵公司完善物业……”。2018年7月3日，原告实际接受了涉案厂房。2018年10月12日，涉案房屋所在工程项目已经温岭市建筑工程管理局竣工验收并予以备案。2019年6月30日，被告未能按约取得房屋权属证书并交付给原告。2020年3月23日，被告通知原告办理房屋不动产权证。2020年4月17日，温岭置信实业有限公司变更登记为温岭松航房地产开发有限公司。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同签订后，双方当事人应当秉着诚实信用原则，切实履行自身的义务。本案中，原告已经按照商品房买卖合同约定，履行了付款义务，被告实际交付涉案厂房的时间为2018年7月3日，超出约定的时间，应当承担相应的逾期交房违约金。逾期交房违约金应计算至2018年7月3日为5224元。被告逾期办理房屋不动产权证，应当承担相应的违约责任。关于逾期办证的违约金，应按总房款4353741元按日万分之二的标准自2019年7月1日起计算至2020年3月23日止为231619元。综上，对原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。 为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决如下： 被告温岭松航房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告温岭市华利编织工艺品厂逾期交房违约金5224元，逾期办证违约金231619元，合计236843元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3732.50元，由原告温岭市华利编织工艺品厂负担1582.50元，被告温岭松航房地产开发有限公司负担2150元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 应昌波 二〇二〇年十月三十一日 代书记员 胡 鑫