河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12992号上诉人（原审原告）：李健，男，1975年5月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张政，河南铭树律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩，河南铭树律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：郑州泽龙置业有限公司，住所郑州高新技术产业开发区科学大道**升龙又一城**院******。法定代表人：林挺，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔政龙，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚孟开，河南成务律师事务所律师。上诉人李健与上诉人郑州泽龙置业有限公司（以下简称泽龙公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初13111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。李健上诉请求：1.依法撤销一审判决第四项；2.依法变更原判决第二项，增加支付违约金11200元；3.依法变更原判决第三项，增加支付租金损失18188元；4.一审、二审诉讼费由泽龙公司承担。事实和理由：一、原判决对于泽龙公司逾期提交房屋初始产权登记资料的违约金按照合同标准30%计算无事实和法律依据。涉案《商品房买卖合同》明确约定“出卖人应当在2015年8月30日（房屋交付使用后的60日内）将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。如出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.1违约金。”原审认定泽龙公司未证明其向登记机关提交相关材料被受理的时间，应当向李健承担违约责任，但却以登记机关职权变动及同时支持李健租金损失为由，对于该项违约金按照合同约定标准的30%予以计算无事实和法律依据，且不具有合理性。首先，租金损失与逾期办理房屋登记资料违约金二者产生的事实基础不同，性质亦不同。李健的租金损失系泽龙公司逾期交房给李健事实上造成的合理信赖及预期利益损失，其并不能排除李健向泽龙公司主张合同约定的因其逾期提交房屋初始登记资料应当支付的违约金或成为降低违约金标准的理由。其次，关于相关登记机关职权变动会对此造成的影响，生效判决认定扣除四个月期间（即120日）不计算违约金具有合理性，故李健认为即便认定登记机关变动造成的影响，也应当根据同案同判的原则进行相应的四个月不计算违约金的扣减，而原判决按照合同约定标准的30%计算是不具有合理性的，因此李健请求依法变更原判决第二项，要求泽龙公司增加支付违约金11200元（1966597×0.001%×(985-120)-5811=11200）。二、原判决按照年利率6%的标准计算泽龙公司给李健造成的租金损失无事实和法律依据。首先，涉案《商业合作书》中约定“乙方（李健）同意让渡该商铺使用权给甲方（郑州又一城商业管理有限公司），甲方放弃向泽龙公司收取的商业策划、推广和统一招商、统一管理服务费总额中的431692元，即乙方确认与泽龙公司签订合同的商品房总价是泽龙公司在原定总房价基础上优惠431692元后的价格。”同时，郑州又一城商业管理有限公司（以下简称又一城公司）保证让渡期满后李健获得的月租金收入不低于让渡期最后一个月李健实得收益。即商业合作书中的租金收益标准约为总房款的年7.3%（431692÷3÷1966597=0.073），因此原判决在认定泽龙公司因违约交房应当赔偿李健租金损失的情况下，应当按照上述收益标准（年7%）计算，已经生效的民事判决书均对此作出认定及支持。其次，关于原判决结合新冠疫情的影响按照年6%的标准计算租金损失，根据原审查明的事实、涉案合同签订的情景以及泽龙公司与又一城公司的关系，结合《升龙又一城商业广场-高新门户第一商圈》对投资商铺、投资回报率6%-8%递增等进行了宣传和推广，特别是《商业服务合同》3年+2年模式中，2年每月租金均成增长趋势，增长比例为7%-8%，而李健购买商铺的目的也是为了获取租金收益，上述合同的签订足以给李健带来逐年高于签订时年7%的合理信赖和预期利益。即使考虑疫情的影响，根据《合同法》第117条明确规定“……当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”同时《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》第5条规定“疫情与当事人一方不履行或迟延履行没有因果关系的，不能免除责任”。泽龙公司违约交房的行为远远早于疫情的影响之前，而李健主张的租金损失为2019年8月29日至2020年7月31日，因此泽龙公司的抗辩理由不应当被采信，故在李健合理的信赖利益基础之上，原判决采用一刀切的方式按照年6%的标准计算以上全部期间的租金与事实不符，不具有合理性。最后，已生效的法律文书显示，郑州中院驳回了泽龙公司的上诉请求和再审申请，并在超出又一城商业合同租赁期的仍按照原标准予以认定赔付，同时也体现了年化6%-7%租金递增的期待利益保护精神；参照《最高人民法院关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》的精神，租金损失标准参照以往判例，符合裁判的统一尺度，有利于维护业主的合法权益，同时弥补业主的损失，符合同案同判的精神。因此，李健依法请求变更原判决第三项，要求泽龙公司增加支付租金损失18188元（1966597×0.07÷12×11+1966597×0.07÷365×3-109133=18188）。综上，原判决降低违约金及租金损失适用标准不仅无事实和法律依据，亦不符合同案同判的司法原则，特提起上诉，请求依法支持李健请求。针对李健的上诉，泽龙公司辩称，一、案涉商铺2015年9月16日已符合交房条件并完成交付。2015年9月16日，案涉商铺取得竣工验收备案表，且泽龙公司根据《商品房买卖合同》第十四条约定提供了临时电的替代条件，此时案涉商铺已满足交付条件。且2020年1月，又一城商场已经供应正式电。2015年9月16日，又一城公司根据李健出具的委托又一城公司接收商铺的不可撤销承诺，又一城公司代表李健收取了案涉商铺，具有李健已经实际收房的法律效果。2020年6月28日，泽龙公司与又一城公司向李健送达了告知函，通知李健在返租期满后，向李健交还房屋。故案涉商铺2015年9月16日已符合交房条件并完成交付。二、《商品房买卖合同》约定交房后60日内办理初始登记，如李健认为案涉商铺没有交付，则办理首次登记的条件尚未成就，李健既主张未交房，又主张泽龙公司承担初始登记违约责任，相互矛盾；另系因政策因素变化导致泽龙公司无法按期进行办理初始登记，泽龙公司也不应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在房屋交付后60日内，将初始登记材料报送郑州高新技术开发区房产管理局，合同已经特别明确了在交房后的60日内报送材料，如李健认为案涉商铺没有交付，则办理初始登记的条件尚未成就，泽龙公司不应承担初始登记违约责任，但李健既主张未交房，又主张泽龙公司承担初始登记违约责任，相互矛盾。另，2015年《不动产登记暂行条例》实施后，初始登记的受理部门由房地产管理局变更至不动产登记中心，由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生重大变化，手续资料同时发生变化，导致房屋初始登记履行不能，非泽龙公司原因，因此产生的违约责任不应由泽龙公司承担。基于登记机关职权变动、所需资料调整等客观情况变化对办理不动产权属登记的影响，原审法院有权对无法按期办理初始登记的违约金标准进行调整。三、李健要求泽龙公司赔偿租金损失没有依据，泽龙公司不应当向李健支付租金损失。（一）无论又一城商场使用的是否是临时电，业主均依照合同约定取得租金收益，李健没有证据证明其在商业合作合同期内发生损失。根据李健与又一城公司签订的《商业合作合同书》，李健选择的是3+2合作模式，前三年租金已在购房款中一次性抵扣。无论又一城商场是否使用临时电、抑或是否将相关商铺营业获利，李健均依照合同约定获取合同期内的租金收益，没有证据证明其实际发生损失。（二）泽龙公司不应对商业合作合同到期后的业主收益负责。李健与又一城公司签订的《商业合作合同书》第五条第2项约定，合作期限届满后，又一城公司按届时商铺现状交还业主。业主投资购买商铺，合同到期后无论赢利或亏损都是业主应自行承担的商业风险。2020年1月，又一城商场已经供应正式电，泽龙公司二审中提交的证据可以充分证明。商业合作合同到期后，李健没有任何证据证明其守约交接商铺并发生实际损失以及该等损失与泽龙公司具有因果关系。（三）即使李健存在租金损失，李健主张的租金标准亦过高，李健的主张不应支持。《商业合作合同书》系业主与又一城公司签订，合同中约定的返租期固定租金回报系又一城公司为培育市场、增强业主信心而设，并非市场价格，该固定回报具有特定性和相对性，仅适用于返租期内，仅适用于业主和又一城公司，不能以此作为李健返租期限之外损失的认定标准。而且，李健主张的租金损失包括新冠疫情肆虐的阶段，众所周知，自2020年1月23日武汉封城起，全国商业一直处于停摆状态，春节过后郑州亦迟迟未予复工，直至5月份之后才开始逐步恢复，但疫情的不利影响仍一直持续存在。李健主张的租金标准过高且与疫情之下的房地产租赁市场持续低迷下滑的背景相悖，李健的主张不应支持。综上所述，案涉商铺已于2015年9月16日符合交房条件并完成交付，李健的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回李健的上诉请求。泽龙公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回李健对泽龙公司的原诉讼请求或发回重审；3.本案一审、二审诉讼费全部由李健承担。事实和理由：一、一审法院对“因供电设施等配套设施未达到使用标准，至今未能交房”的事实认定错误，泽龙公司提供了临时电替代措施符合合同约定、不影响商品房交付。（一）案涉商铺在2015年9月16日已经满足了交付条件。一审法院已经认定泽龙公司与李健签订的《商品房买卖合同》合法有效，而案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，若交房时市政设施未满足使用条件时，泽龙公司可提供临时电作为替代条件。2015年9月16日，案涉商铺取得竣工验收备案表，且泽龙公司同时提供了临时电的替代条件。案涉《商品房买卖合同》第十四条没有无效因素，根据该条款的约定，此时案涉商铺已满足交付条件。同时，与案涉商铺属于同一商业项目的奥斯卡影院、KTV、门面商业以及属于同一栋楼的住宅已经使用临时用电开业、居住多、居住多年定泽龙公司提供了临时电等替代条件，且从实际使用情况来看，临时电不影响正常使用，完全满足交付条件。（二）案涉房屋于2020年1月9日已经正式供电。泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签署《高压供用电合同》，合同约定自2020年1月9日电力公司依约供电，案涉商铺于2020年1月9日已经正式供电。综上，一审法院认定“因供电设施等配套设施未达到使用标准”的事实错误，案涉商铺在2015年9月16日已经满足了交付条件。（三）案涉商铺未开业系商业风险，开业不属于《商品房买卖合同》约定的交付条件之一，不能以此认定房屋未交付。《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件中不包括商场开业，而且泽龙公司已委托又一城公司统一经营商铺。商铺未能出租开业从常识上属于商业风险，与所谓交房条件无关，也与泽龙公司无关，一审法院不能据此认定泽龙公司已经交付房屋的事实不能成立。二、一审法院对“案涉商铺至今未能交房”的事实认定错误，案涉商铺已于2015年9月16日完成交付。（一）李健不可撤销地委托又一城公司代为接收了商铺。李健签订商品房买卖合同时，与又一城公司签订《商业合作合同书》，并签署了委托又一城公司接收商铺的不可撤销承诺。2015年9月16日，又一城公司根据委托，代表李健收取了案涉商铺，具有李健已经实际收房的法律效果。而且，又一城公司自接收商铺之后就又一城商场进行招商、经营，事实上控制着又一城商场的整体运营，充分证明又一城公司已经代表包括李健在内的业主收取了案涉商铺。（二）自交房之日起，李健无权向泽龙公司主张权利。自交房之日起，《商品房买卖合同》项下泽龙公司的交房义务已经履行完毕，李健与又一城公司开始履行《商业合作合同书》，李健应当按照《商业合作合同书》的约定向又一城公司主张权利，无权向泽龙公司主张权利。根据《商业合作合同书》约定，前三年租金已在购房款中一次性抵扣，自交房之日起算的第37个月至60个月的租金，又一城公司按季度向李健支付。且自交房之日起算的第37个月至60个月的租金合作期限内，李健无论是否从又一城公司处收取，均无权向泽龙公司主张。（三）《商业合作合同书》到期后，又一城公司已通知李健交还案涉房屋。一审中泽龙公司向一审法院提交了告知函以及相关邮寄单据，以证明2020年6月28日，泽龙公司与又一城公司向李健送达了告知函，告知函中明确载明了之前又一城公司已经按照李健的授权实际办理了交房手续，并通知李健在返租期满后，向李健交还房屋，而一审法院在判决书对该证据未进行任何认定，查明的事实中也无关于该事实的阐述，遗漏了该重要事实。三、一审法院判令泽龙公司赔偿李健租金损失没有依据。（一）无论又一城商场使用的是否是临时电，业主均依照合同约定取得租金收益，李健没有证据证明其在商业合作合同期内发生损失。根据李健与又一城公司签订的《商业合作合同书》，李健选择的是3+2合作模式，前三年租金已在购房款中一次性抵扣，后两年租金约定由又一城公司支付。无论又一城商场是否使用临时电、抑或是否将相关商铺营业获利，李健均应从又一城公司获取租金收益，没有证据证明其实际发生损失。（二）泽龙公司不应对商业合作合同到期后的业主收益负责。李健与又一城公司签订的《商业合作合同书》第五条第2项约定，合作期限届满后，又一城公司按届时商铺现状交还业主。业主投资购买商铺，除又一城公司对合作期限内的收益予以承诺外，合同到期后无论赢利或亏损都是业主应自行承担的商业风险。2020年1月，又一城商场已经供应正式电，在案证据可以充分证明。商业合作合同在此后到期，李健没有任何证据证明其守约交接商铺并发生实际损失以及该等损失与泽龙公司具有因果关系。而依据一审判决，李健既可以向又一城公司收取租金收益，又实际取得泽龙公司赔偿的租金，对该双重获利的保护违反法律规定。（三）即使法院认定李健存在租金损失，一审认定的租金标准亦过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在租金损失不确定的情况下，应以有关主管部门公布或鉴定的房屋租金为准，一审法院对泽龙公司提出的鉴定申请未予理会，未经鉴定直接判决按年利率6%的标准进行赔偿，有失公允。而且，李健主张的租金损失包括新冠疫情肆虐的阶段，众所周知，自2020年1月23日武汉封城起，全国商业一直处于停摆状态，春节过后郑州亦迟迟未予复工，直至5月份之后才逐步恢复正常。一审认定的租金标准未考虑该因素，有失公允。四、《商品房买卖合同》约定了交房后60日内办理初始登记，一审法院既认定了泽龙公司未交房，一方面又判决泽龙公司承担初始登记违约责任相互矛盾，不能自圆其说；另对于初始登记系因政策因素变化导致泽龙公司无法按期进行办理初始登记，泽龙公司不应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在房屋交付后60日内，将初始登记材料报送郑州高新技术开发区房产管理局，合同已经特别明确了在交房后的60日内报送材料，一审法院在认定泽龙公司未交房情况下，判决泽龙公司承担责任与约定不符，互相矛盾。另，2015年，《不动产登记暂行条例》实施后，受理部门由房地产管理局变更至不动产登记中心，导致泽龙公司与李健之间签订《商品房买卖合同》约定报送材料单位郑州高新技术开发区房产管理局改变到郑州市不动产登记中心，由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生重大变化，手续资料同时发生变化，导致房屋初始登记履行不能，非泽龙公司原因，因此产生的违约责任不应由泽龙公司承担。综上所述，案涉商铺于2015年9月16日满足交付条件并完成交付，一审法院判决认定事实错误、适用法律错误，作出的判决有失公正、公允，呈请二审人民法院予以纠正。针对泽龙公司的上诉，李健辩称，第一、开发商作为商品出售方，根据《商品房买卖合同》第8条、第11条、第14条和地方性规章应当为买受人提供配套基础设施的合格证明，以判断交付的商品配套的基础设施是合格的。而非仅仅是提供供电、供水、排水的问题。本案双方约定的房屋交付条件明确、清楚、无异议，其中供水应当取得城市公共供水企业出具的《验收合格证明》；排污应当取得城市管理部门出具的《室外排水设施验收合格证明》；市政供电，同时“电力配套设施工程”应当取得电力企业《验收合格证明》；电话、网线达到使用条件。本案并不仅仅是达到供电、供水等条件。业主方购买的是商铺，本质上是一种商品，开发商应当根据双方合同中的约定，提供关于商品配套设施合格的证明文件，即上述《合格证明》。双方签订的《商品房买卖合同》第11条交接条款，明确载明“……出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。因此提供上述合格证明文件，是泽龙公司的合同义务。买受人作为一般的民众，其对于开发商提供的供水、供电、排水究竟是否合格，是否符合国家要求或使用标准无从知晓，因此合同和法律便规定对于这些基础设施的配套建设应当进行检验并取得相关的验收合格证明文件，以便于普通的民众即可从感性上获得认知。买受人依据上述文件进行判断其购买的商品房中供水设施、供电设施、排水设施是否达到了合格条件。结合本案以及关联案件，泽龙公司始终没有向业主提供上述验收证明。即无法证明上述配套基础设施是合格的，业主有权拒绝受领该房屋。如果支持开发商交付商品时不用提供上述供水设施、供电设施、排水设施的《验收证明》不仅仅违反双方的合同意思的自治，更鼓励开发商损害业主利益，不利于房地产市场的良性发展，同时违反《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》。第二、案涉商品房买卖合同第14条第2项条款表面上看似对于泽龙公司逾期六个月仍未提供正式用电将对买受人承担赔偿直接损失的责任，但商铺经营提供临电导致的直接损失很难以去界定，具有偶然性和不确定性，同时开发商用赔偿直接经济损失的方法以临时用电可以始终代替正式用电，排除了其应当继续提供符合正式用电房屋的合同义务。严重损害了买受人的利益，因而是无效条款。特别是该条款并没有免除开发商提供正式用电的义务。涉案《商品房买卖合同》是购房人无法与开发商进行商洽和修改的，是开发商单方选定，并备案后的格式条款，上述用电条件的约定也是由泽龙公司提供的格式条款。该条款免除了泽龙公司的主要义务，排除了买受人的权利，是无效条款。1.“临时用电”不符合《商品房销售管理办法》的规定。根据《商品房销售管理办法》第六条规定，商品房现售应符合下列条件：（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。而这种“使用条件”，结合文义解释及订立合同的目的解释，应当理解为可以满足长期、稳定和持续的使用需要。本案《商品房买卖合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。”2.“供配电设施：2014年6月30日达到：使用条件。运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准；”可以看出市政电力供给才是涉案房屋约定的交付条件，而在后文的补充约定中约定的临时用电替代条件仅仅为暂时的，并没有排除在之后继续提供以达到市政供电（正式供电）的合同义务。同时，李健购买涉案房产是用来生产经营，具备上述用电标准是购买的房产在交付时应当具备的最基本的条件之一，临时电源与正式电源存在若干技术参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电源容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题，住宅小，住宅小区及商铺使用临时电源不足以保障居民的正常生产生活时用电是否实际影响使用则是存在一定的偶发性的，法律禁止临时用电的原因正是因为其本身的不稳定性可能会对生产生活的使用带来不利的影响，不能因其偶然性未产生实际影响来反推作为其合法、合理性的依据。2.“临时用电”不符合《供电营业规则》的规定。根据《供电营业规则》第十二条：对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。从以上规定可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生产生活用电更不能作为商铺商业用电。其次也不允许将临时用电再对外转供电和转让给其他用户，而涉案房屋泽龙公司提供临时用电的行为即同时违反了上述规定。另根据国务院《电力供应与使用条例》第二十四条之规定：供电企业应当按照国家标准或者电力行业标准参与用户受送电装置设计图纸的审核，对用户受送电工程的施工过程实施监督，并在该受送电装置工程竣工后进行检验；检验合格的，方可投入使用。根据该条规定，只有经过了供电企业的检验合格后，才能投入使用。买受人作为一般的民众，其对于开发商提供的供水及供电究竟是否合格符合国家要求或使用标准无从知晓，因此法律便规定对于这些基础设施的配套建设应当进行检验并取得相关的验收合格证明文件，以便于普通的民众即可从感性上获得认知。而临时用电因为无法获得相应的验收，其使用安全及稳定性没有任何保障，即使双方约定的交付的用电条件是临时用电，视为房屋达到交付条件的约定都成立，也因为违反了国务院《电力供应与使用条例》第二十四条的规定而应认定为无效条款。涉案房屋尚未具备永久用电，不能满足买受人基本使用要求，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合《供电营业规则》第十二条规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯和《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》，因此提供临时用电，不能视为其达到了合同约定的“使用条件”。3.“临时用电”条款属于免除开发商责任、排除业主主要权利的格式条款，应认定无效。泽龙公司作为具有丰富房地产开发经验的企业，其对于整体项目及相应基础设施的建设进展应当有充足的预期及判断，但其却将无法达到用电标准转而提供临时用电的风险通过约定条款转嫁给房屋的买受人。同时，《商品房买卖合同》“第十四条2、出卖人在6个月内完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据”，上述条款虽然表面上看似对于泽龙公司逾期六个月仍未提供正式用电将对买受人承担赔偿直接损失的责任，但商铺经营提供临电导致的直接损失很难以去界定具有偶然性和不稳定性，同时开发商用赔偿直接经济损失的方法以临时用电可以始终代替正式用电，排除了其应当继续提供符合正式用电房屋的合同义务。严重损害了买受人的利益，因而是无效条款。故，泽龙公司在提供正式供电之前其交房行为仍不符合合同约定，其违约情形仍然存在。已生效的法律文书肯定了商品房交房应当提供正式供电的观点。第三、根据合同相对性，又一城公司收房行为并不能免除泽龙公司因交付不符合《商品房买卖合同》约定条件的房屋而应向业主方承担的违约责任。本案业主诉请的是因开发商出售的商铺不符合合同约定的交付条件，基于此，作为合同相对方的买受人根据合同相对性起诉泽龙公司，要求其承担违约责任，此与又一城公司并无关系。又一城公司收房行为并不能认定泽龙公司交付的商铺符合业主与泽龙公司签订合同中约定的交付条件，即又一城公司收房并不能免除泽龙公司因交付不符合合同约定条件的房屋而应向业主方承担的违约责任。第四、原审支持李健租金损失符合《合同法》113条的规定和业主购买商铺获取租金收益的期待性。本案中，业主购买的涉案房屋为商业性质的商铺，其价值并非居住，是为了出租获取租金收益。而泽龙公司在销售时向业主出具的《升龙又一城商业广场商铺-投资计划表》、《升龙又一城商业广场-高新门户第一商圈》对投资商铺、投资回报率递增等进行了宣传和推广，且该项目位于高新区长椿路和科学大道交汇处，位置优越，周边社区、高校林立，李健要求其承担租金损失是符合当时签订合同时可预见的期待利益损失。另外，大部分业主与又一城公司《商业合作合同书》的3年+2年的租金优惠和返租金合同。且后两年的租金以7%-8%进行上浮递增。业主获得租金是递增的，又一城公司和业主均对租金收益具有合理期待性。故，原审支持租金损失符合《合同法》113条的规定，但不应当以“疫情为由”按照6%予以支持，应当按照7%予以支持。第五、泽龙公司未在2014年8月30日前办理房屋权属初始登记应当承担违约责任。该时间节点2014年8月30日与是否交房并无关系。该时间仅为泽龙公司履行办理初始登记义务的最后时间节点。因此泽龙公司应当承担逾期办理的违约责任。但，原审不应当酌定30%，此酌定虽为法院的自由裁量权，但自由裁量权应当建立在法律、事实的基础上。原审违背了最高法关于“同案同判”的意见，这样的判决，有失公允。第六、原审支持租金损失以6%计算并不高反而较低。2020年初的“疫情”不作为减免泽龙公司承担租金损失的理由，原审以此为由调整至6%计算租金损失系“一刀切”的做法，违反法律规定，违背裁判统一尺度，对业主方有失公允。首先，根据我国《合同法》117条不可抗力的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”；另外《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》第5条规定：“疫情与当事人一方不履行或迟延履行没有因果关系的，不能免除责任”。泽龙公司交付不符合约定发生在疫情发生之前，不存在因果关系，原审不应予以减免调整到6%。其次，本案大部分业主主张的租金损失期间虽涵盖疫情期间，但多为2018年和2019年，原审以“一刀切”的方式按照年利率6%支持租金损失不具有合理性。再次，广大业主签订合同时候（2011年-2012年）的商铺贷款利率范围为6.55%-7.05%，贷款上浮10%-20%，综合贷款还款利率已经高于法院判决的6%，显然不足以弥补业主损失。另外，疫情期间广大业主也是疫情的受害方，贷款银行也并未因此而减少业主的偿贷金额，业主再此期间没有获得租金，面对疫情，仍需要还贷，更是雪上加霜。最后，泽龙公司交房纠纷数量多，郑州中院驳回了泽龙公司的抗辩、上诉理由、再审理由，均全面维持了高新法院7%的租金损失标准和延期办理初始登记扣减120天的违约金计算方式。故原审支持6%并不高反而较低，以“疫情”为由调整至6%无法律依据，同时违反《最高人民法院关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》的精神，违反同案同判，违背裁判统一尺度，对业主方有失公允。第七、截止本案泽龙公司没有向买受人出具供水、排水、供电设施的合格证明文件，也没有提供电话、网线达到使用条件的证据，应当承担举证不利的责任。综上，泽龙公司上诉理由不能成立，原审调整至6%支持业主租金损失和酌定延期办理初始登记按照30%计算违约金的方式，违反法律规定，对业主方有失公允。李健向一审法院起诉请求：1.判令泽龙公司协助李健办理位于郑州高新技术产业开发区科学大道89号4号楼2层附154号房屋的不动产权属证书；2.判令泽龙公司支付因不能按合同约定时间办理房屋产权证书所产生的违约金（以1966597元为基数，按日万分之0.1的标准，自2014年9月1日计算至房屋取得不动产首次登记受理凭证之日止）；3.判令泽龙公司赔偿李健因不能按约定时间交付房屋而造成的租金损失183269元（租金计算期间为2019年8月29日至2020年9月30日）；4.本案诉讼费用由泽龙公司承担。一审法院认定事实：2012年9月14日，李健作为买受人，泽龙公司作为出卖人，签订合同编号为GX12001090632的《商品房买卖合同》一份，约定：1、李健购买位于郑州高新技术产业开发区××大道××房屋××套，用途为商业服务，房屋价款为1966597元。2、出卖人应当于2014年6月30日前向买受人交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2014年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2014年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。4、出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条的约定内容执行。该附件四补充协议第六条对此约定为：出卖人应当在2014年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金。出卖人在取得该房屋初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。上述合同签订后，李健向泽龙公司支付了全部购房款。涉案商铺所在的4号楼于2015年9月15日取得了建设工程竣工验收备案，但因供电设施等配套设施未达到使用标准，至今未能交房。庭审中，泽龙公司称2015年9月16日泽龙公司所属商业公司代业主收房，2015年、2016年商业公司曾就又一城商场对外招租，并签署了一系列合同，收取了部分商户履约保证金，但因招商结果不理想，又与商户解除了合同，退还了履约保证金，商场未能按期开业持续至今。涉案商铺已经取得不动产首次登记证书，登记日期为2020年4月22日。另查明：2012年9月14日，李健作为乙方，又一城公司作为甲方，签订《商业合作合同书》一份，约定：乙方同意让渡该商铺使用权给甲方，甲方放弃应向泽龙公司收取的商业策划、推广和统一招商、统一管理服务费总额中的431692元，即乙方确认与泽龙公司签订合同的商品房总价是泽龙公司在原定总房价基础上优惠431692元后的价格。乙方明确在该商铺使用权让渡期前36个月商铺使用权产生或可能产生的全部收益归甲方所有，后24个月商铺使用权产生的收益由甲方向商铺实际使用人收取，并按照以下约定分配：自该商铺交房之日起算的第37个月至第48个月期间，甲方保证乙方每月获得租金收益11991元；第49个月至第60个月期间，甲方保证乙方每月获得租金收益13990元。一审法院认为：双方告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。李健请求泽龙公司赔偿未按约定时间交付房屋对其造成的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。本案中，泽龙公司应当于2014年6月30日交房，虽然涉案商铺所在楼房取得了建设工程竣工验收备案，但一直未达到供电等重要设施的交付条件，至今未能交付，且泽龙公司当庭陈述，涉案商铺所在的商场除电影院等个别商铺外，至今未营业，故泽龙公司辩称的涉案商铺已经交付不能成立，泽龙公司不能按时向李健交付房屋，构成违约，应当赔偿李健损失。因《商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋用途为商业服务，其价值并非居住，而是在于出租或自营营利，泽龙公司作为房地产开发企业，应当预见到逾期交房行为必然造成李健的租金损失。参照同时期、同地段商铺的租金水平，并参照《商业合作合同》中约定的收益标准，结合新冠疫情对房屋租赁市场的影响，泽龙公司应当按照年利率6%的标准向李健支付租金，经计算为109133元（1966597×6%/12×11＋1966597×6%/365×3=109133）。2020年7月31日以后产生的租金损失，李健可另行主张。对于房屋产权证的办理事宜，合同中约定“出卖人应当在2014年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金。出卖人在取得该房屋初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。”2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，虽然房屋权属登记政策变化发生在双方签订合同之后，但并不能成为泽龙公司免责的事由，泽龙公司仍负有办理涉案房屋权属登记的义务，其逾期报送权属登记资料仍应承担相应的违约责任。考虑到登记机关职权变动、所需资料调整等对办理不动产权属登记的影响，且该院又支持了李健逾期交房的租金损失，故对于该项违约金按照合同约定标准的30%予以支持。涉案房屋已于2020年4月22日办理了首次登记，泽龙公司未提交证据证明其向登记机关提交相关资料并被受理的时间，另外李健于2020年8月10日提起本案诉讼，其主张的2017年8月10日之前的违约金已超过诉讼时效，故泽龙公司应当向李健承担2017年8月10日至2020年4月21日共985天的逾期办证违约金5811元（1966597×0.001%×985×30%=5811）。因涉案房屋的首次登记已经办理完毕，李健可自行申请办理转移登记，泽龙公司也同意予以配合，故对于李健有关配合办理不动权属证书的诉讼请求，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州泽龙置业有限公司协助原告李健办理位于郑州高新技术产业开发区科学大道89号4号楼2层附154号房屋的不动产权属证书，于原告李健申请后30日内协助办理。二、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告李健违约金5811元。三、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告李健2019年8月29日至2020年7月30日期间的租金损失109133元。四、驳回原告李健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1983元，由原告李健负担684元、被告郑州泽龙置业有限公司负担1299元。二审中，李健共提交了二组证据：第一组证据为照片50张，李健拟以该组证据证明：该照片拍摄时间为2020年9月21日，地点案涉商场，从感官上可以直接判断出涉案商场并不满足交付条件。消防设施残缺不全，建筑垃圾堆放、门体残落、没有电话线和网线入户、供电设施残缺不全、商场内部直梯没有安装。第二组证据为企业信息表2份（打印件），李健拟以该组证据证明：泽龙公司和又一城公司法人均为林挺，泽龙公司持有又一城公司99%的股份，是又一城公司的实际控股人和控制人，二者利益一致，又一城收房行为是泽龙公司与又一城公司恶意串通损害业主方，收房行为无效的。纵使收房，基于合同相对性，根据合同约定，泽龙公司也不能免除向业主方提供配套设施是合格的证明文件的义务，否则有权拒收，视为泽龙公司延期交房。泽龙公司发表质证意见称，针对第一组证据，泽龙公司认为从证据上无法显示拍摄时间与拍摄对象，不能证明这就是案涉商场。即便是案涉商场，是否符合交付条件，也是根据合同约定来进行的，不能凭人为的感官来进行猜测。针对第二组证据，对其真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。泽龙公司与又一城公司确实是关联公司，但又一城公司依据与业主的合同代表业主进行收房，并没有损害业主的任何利益。泽龙公司共提交二组证据。第一组证据为电费支付银行转账凭证及发票。第二组证据为泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签署的《高压供用电合同》。泽龙公司拟以以上证据证明：1.泽龙公司按照合同约定提供了作为替代条件的临时用电，案涉商铺于2015年9月16日已经满足交付条件。2.泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签署的《高压供用电合同》，载明用户编号为5228858264，合同约定自2020年1月9日电力公司依约供电，根据证据1第14页2020年6月24日电力公司开具的电费发票，备注用户编号为5228858264，案涉商铺于2020年1月9日已经正式供电。李健发表质证意见称，高压供电合同不显示具体的签订时间。从内容上来看，该供电合同的区域，即用电位置为郑州市高新技术开发区科学大道南长椿路东玉兰街北滕春路西，也就是AB地块商业区以及公共设施，而对应的用户编号为5228858264。然而对方提交的第一组证据并不显示用户的编号和具体的位置。其中第一个业务回单无法看出，第二页的两张发票，用户编号尾号为8583和9836均与本案用户编号不符。第三个工商银行的业务回单，也无法直接看出是本案的用电费用。第三个发票用户编号与供电合同不符。第四个发票也是8583与供电合同不符。河南增值税专用发票，票号尾号为2647的交纳了地址为洼刘村C地块与涉案地块不符。剩余的发票在地点上和用户编号上均与对方提供的供电合同无法对应。其中编号尾号9822的发票，2020年6月4日开具，并不代表是正式用电，高压用电合同不代表验收合格并入户。李健认为仍然没有正式供电（另外郑州市中级人民法院在2020年4月多份作出的民终1546号、1514号、1520号等十几分判决均在本院认为部分认为涉案房屋没有至今没有正式供电，不符合商品房买卖合同约定的交付条件，可见郑州中院是认可正式用电作为商品房交付的条件的）。同时也没有按照合同递交电力配套设施的验收证明，作为买受人无法判断电力配套设施是否合格。针对当事人提交的证据，本院经审查认为，对于李健提交的证据，综合本案现有证据及审理情况，尚不足以证明其证明目的，故对其证明目的不予采信。对于泽龙公司提交的证据，仅能证明案涉商铺于2020年1月9日正式供电，对其他证明目的不予采信。二审经审理查明事实除同原审相一致外，另查明，案涉商铺于2020年1月9日正式供电，2020年6月28日泽龙公司向业主邮寄了由又一城公司、泽龙公司共同签章的《告知函》。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》明确约定，出卖人应当于2014年6月30前向买受人交付符合约定条件的商品房。涉案房屋已于2015年9月取得了竣工验收备案表，泽龙公司称其已于2015年9月按照双方签订的商品房买卖合同及业主与又一城公司签订的《商业合作合同书》的相关约定交付房屋的依据不足。又一城公司或者泽龙公司并未按照约定向业主支付租金收益，生效判决已确认由泽龙公司支付业主租金收益，同时，《商业合作合同书》约定的让渡期满后，泽龙公司及又一城公司并未与业主就涉案房屋在让渡期满后如何处理进行协商，至2020年6月28日才向购房人寄送告知函，因此，2020年7月之前的租金收益损失，泽龙公司亦应予支付。2020年6月28日泽龙公司及又一城公司按照合同约定的地址向购房人寄送告知函后，可以认定泽龙公司已向业主履行了交付房屋的通知义务，该日期之后的租金收益损失不应再支持。故泽龙公司应当支付2019年8月29日至2020年6月30日期间的租赁损失。关于租金损失赔偿标准问题，双方当事人签订《商品房买卖合同》时，业主与又一城公司签订了《商业合作合同书》，约定的房款优惠相当于以总房款为基数，按照年利率约7%计算，同时，泽龙公司保证让渡期满后业主获得的月租金收入不低于让渡期最后一个月业主实得收益，故租金损失因参照双方均能够预见的租金收益予以计算，且生效判决亦予以认定，一审法院酌定为按照总房款年利率6%计算不当，本院予以纠正。故泽龙公司应当支付的租金损失数额为114718.16元（1966597.00×0.07÷12×10=114718.16）。关于李健主张的未按合同约定时间办理房屋产权证书的违约金问题，对于房屋产权证的办理事宜，合同中约定“出卖人应当在2014年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金。出卖人在取得该房屋初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。”本案中，购房人起诉时自认房屋尚未交付，且本院支持了其租金损失的诉请，故其主张泽龙公司未按期将办理房屋权属初始登记的资料报送房地产行政主管部门的违约责任，不符合合同约定，本院不予支持。且目前案涉房屋已经取得不动产首次登记证书，购房人可按照合同约定，办理商品房所有权转移登记。综上所述，李健、泽龙公司上诉请求成立部分，本院依法予以支持；其上诉请求不能成立部分，本院不予支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初13111号民事判决第一项；二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初13111号民事判决第二项、第三项、第四项；三、郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付李健2019年8月29日至2020年6月30日期间的租金损失114718.16元；四、驳回李健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1983元，由李健负担741.73元，郑州泽龙置业有限公司负担1241.27元。二审案件受理费3966元，由李健负担1483.46元，由郑州泽龙置业有限公司负担2482.54元。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年十月二十日书记员  毕 然