湖北省监利县人民法院民 事 判 决 书（2020)鄂1023民初2059号原告:湖北监利农村商业银行股份有限公司。住所地：监利县容城镇江城大道**。统一社会信用代码：914210003165710610。法定代表人:杨诗涛，该公司董事长。委托诉讼代理人:付建红（特别授权代理），该公司员工。委托诉讼代理人:刘定红（特别授权代理），湖北齐扬盛律师事务所律师。被告：张水珍，女，1965年4月12日出生，汉族，住监利县。被告：姚贤义（系被告张水珍之夫），男，1965年5月7日出生，汉族，住监利县。被告：荆州市欧凯城房地产开发有限公司（以下简称欧凯房地产公司）。。住所地：监利县大垸管理区流港镇振兴路统一社会信用代码：914210235715304400M。法定代表人：陆金保，该公司总经理。原告湖北监利农村商业银行股份有限公司与被告张水珍、姚贤义、欧凯房地产公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北监利农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人刘定红、被告张水珍、姚贤义、被告欧凯房地产公司的法定代表人陆金保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北监利农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告张水珍、姚贤义偿还原告借款本金249837.51元并按合同约定支付利息78132.46元，共计327969.97元（利息已算至2020年8月12日，罚息以欠款本金249837.51元为基数，按中国人民银行贷款基准利率浮动后加付50%的标准，自起诉之日至实际支付之日止）；2、原告监利农商行对被告张水珍名下位于监利县管理区流港镇振兴路金港名郡1幢804号抵押房屋享有优先受偿权；3、被告欧凯房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年5月23日，监利县农村信用合作联社大垸信用社与被告张水珍、姚贤义、欧凯房地产公司签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》，合同约定，被告张水珍向监利县农村信用合作联社大垸信用社借款268000元，用于购买被告欧凯房地产公司开发的金港名郡1幢804号房产。双方对借款利率、用途、期限、还款方式及违约责任等内容进行了约定。被告张水珍并以其购买的按揭商品房对上述债务设定了抵押担保，并在房产部门办理了抵押登记。被告欧凯房地产公司承诺对被告张水珍上述借款本息承担连带责任保证。同时，被告姚贤义向原告出具了共同还款承诺书，愿意为本案张水珍的债务承担共同偿还责任。现被告张水珍已逾期还款多期，经原告多次派员催要，被告张水珍、姚贤义未还款，被告欧凯房地产公司也未履行保证义务。故诉至本院，请求法院判决如前所请。原告湖北监利农村商业银行股份有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：原告的营业执照、湖北银监局关于监利农商行开业的批复复印件。证明原告的诉讼主体资格及信息。证据二：被告张水珍、姚贤义的身份证、结婚证、被告欧凯房地产公司营业执照复印件。证明被告方的主体资格及被告张水珍与姚贤义系夫妻关系。证据三：《商品房买卖合同》复印件。证明被告欧凯房地产公司与被告张水珍签订了商品房买卖合同及合同相关内容。证据四：《住房（商业用房）按揭借款合同》复印件。证明监利县农村信用合作联社大垸信用社与被告张水珍签订了268000元的商品房按揭借款合同。证据五：《个人住房按揭借款合同》、《共同还款承诺书》复印件。证明被告姚贤义自愿为张水珍的上述债务承担共同偿还责任。证据六：《不可撤销担保函》复印件。证明被告欧凯房地产公司愿意为被告张水珍的借贷本息承担连带责任保证。证据七：监房预大字第××号抵押登记书。证明被告用其购买的按揭商品房为其本案借款设定了抵押担保，并办理了抵押登记手续。证据八：借款凭证复印件。证明监利县农村信用合作联社大垸信用社按合同约定已向被告张水珍发放贷款268000元。证据九：支付利息明细复印件。证明被告张水珍按借款合同约定已偿还了监利县农村信用合作联社大垸信用社部分借款本息。证据十：《贷款提前到期通知书》及《担保人履行担保责任通知书》复印件。证明经催要，被告张水珍、姚贤义未履行还款义务、被告欧凯房地产公司未履行担保义务。被告张水珍、姚贤义未在法定期间内向本院提交书面答辩，庭审时辩称，原告所诉属实，因开发商一直未交房所以未还款，若开发商交付房屋，他们愿意按约定偿还借款本息。被告张水珍、姚贤义未向本院提交证据。被告欧凯房地产公司诉称：原告湖北监利农村商业银行股份有限公司所诉属实，因目前经济周转困难，请求法院依法判决。被告欧凯房地产公司未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月25日，被告张水珍与被告欧凯房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，被告欧凯房地产公司将其开发的位于监利县大垸管理区流港镇振兴路与群益巷交汇处的金港名郡1幢804号预售商品房卖给被告张水珍，合同总价款为383226元，首付款为115226元，余款268000元以按揭的方式向监利县农村信用合作联社大垸信用社借款支付。2014年5月23日，被告张水珍、姚贤义、欧凯房地产公司与监利县农村信用合作联社大垸信用社签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》。合同约定：监利县农村信用合作联社大垸信用社向被告张水珍提供268000元的按揭贷款，用于被告张水珍购买被告欧凯房地产公司开发的金港名郡1幢804号预售商品房；贷款期限为10年，自实际发放贷款之日起算；贷款利率采用浮动利率，为年利率6.55%，在合同期内如遇中国人民银行人民币基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限当次的基准利率和借据确定的浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人和担保人。借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定的利率基础上加收50%罚息；还款方式采用等额本息还款法，还款周期为每月还款。合同中还约定了双方违约责任的承担等内容。合同同时约定，被告张水珍以其购买的预售商品房对其借款本息提供了抵押担保，并于2014年5月28日在房产部门办理了预购商品房抵押登记（监房预大字第××号）。同日，被告姚贤义向监利县农村信用合作联社大垸信用社出具了共同还款承诺书，承诺对被告张水珍的上述借款承担共同偿还责任。2014年5月12日，被告欧凯房地产公司向监利县农村信用合作联社大垸信用社出具了《不可撤销担保函》，自愿为被告张水珍的上述借款本息承担连带责任保证。保证函有效期为发放贷款之日起至借款合同最后一期还款履行届满之日起两年。2014年5月29日，监利县农村信用合作联社大垸信用社依借款合同约定将268000元贷款发放给被告张水珍，被告张水珍收到贷款后，按合同约定偿还了部分贷款本息。截止2020年8月12日，被告张水珍尚欠借款本金249837.51元及利息78132.46元，合计327969.97元未还。另查明，2014年11月24日，监利县农村信用合作联社依法变更为湖北监利农村商业银行股份有限公司。监利县农村信用合作联社大垸信用社是监利县农村信用合作联社的下属单位，不具有独立的法人资格。本院认为：由于监利县农村信用合作联社名称变更湖北监利农村商业银行股份有限公司，因此相应的民事权利义务由变更后的湖北监利农村商业银行股份有限公司享有和承担。前述各方当事人签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应全面履行各自约定的义务。上述合同签订后，原告依约履行了发放借款的义务，而被告张水珍未能按照合同约定的还款期限及时履行偿还借款本金及相应利息、罚息的义务。故对于原告主张被告张水珍偿还借款本金及相应利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。因被告姚贤义对涉案债务向原告出具了共同还款承诺书，故原告主张被告张水珍、姚贤义共同偿还本案借款本金及相应利息、罚息的诉讼请求，本院也予以支持。原告与被告张水珍就涉案房产办理了预告抵押登记，该登记不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，一般而言，预告登记权利人享有的优先受偿权应在正式的抵押登记办理完毕后才享有，但抵押预告登记使得被登记的请求权具有物权的公示效力，可以产生对抗普通债权人的效力，且涉案房产未办理正式抵押登记并非由原告的原因所致，原告对此并无过错，不能因此丧失权利保护，故原告对被告张水珍提供的抵押预告登记担保房产处分所得价款在合同约定的担保范围内享有优先受偿权。被告欧凯房地产公司自愿对被告张水珍的本息提供的连带责任保证，故原告要求被告张水珍涉案借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院应予支持。由于该债务既有保证又有物的担保，依法被告欧凯房地产公司只应对物的担保以外的债务承担连带保证责任。本案属于金融借款合同纠纷，而非商品房买卖合同纠纷，被告张水珍、姚贤义主张开发商交付房屋后，才可按照借款合同约定还款的请求，不应在本案中提起，其可另案向开发商主张自己的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一项、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张水珍、姚贤义于本判决生效后十日内偿还原告湖北监利农村商业银行股份有限公司借款本金249837.51元及利息78132.46元（以上利息已算至2020年8月12日；罚息以欠款本金249837.51元为基数，按同期中国人民银行贷款基准利率浮动后加付50%的标准，自2020年8月13日至债务全部清偿之日止）。二、原告湖北监利农村商业银行股份有限公司有权对被告张水珍名下的位于监利县管理区流港镇振兴路金港名郡1幢804号房产以折价或者以拍卖、变卖所得价款有优先受偿的权利（证号：监房预大字第××号，预告登记权利人为监利县农村信用合作联社大垸信用社）。三、被告荆州市欧凯城房地产开发有限公司对被告张水珍提供抵押物担保以外的上述第一项债务向原告湖北监利农村商业银行股份有限公司承担连带偿还责任，被告荆州市欧凯城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告张水珍追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依该法第二百三十九条规定，权利人可在本判决生效后规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。本案受理费6200元，减半收取3100元，由被告张水珍、姚贤义、荆州市欧凯城房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  刘新平二〇二〇年十月二十日书记员  田 庄