江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终5644号上诉人（原审原告）:南京纳帝机电技术有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区红枫科技园**F段第**。法定代表人：丁小礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：马军，江苏石城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京兴智科技产业发展有限公司，，住所地南京经济技术开发区兴智路**出口加工区综合大楼**法定代表人：吴权，该公司董事长。委托诉讼代理人：金荣，江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人南京纳帝机电技术有限公司（以下简称纳帝公司）因与被上诉人南京兴智科技产业发展有限公司（以下简称兴智公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初7683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法由审判员许云苏独任审理，于2020年8月4日公开开庭审理本案。上诉人纳帝公司的委托诉讼代理人马军，被上诉人兴智公司的委托诉讼代理人金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纳帝公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉请或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审查明事实不清。上诉人与被上诉人的租赁协议并非在2016年1月1日前签订。真实情况是在2016年4月之后在法人不知情的情况下工作人员盖了公章，并且协议内容有误，与双方协商时的内容差异较大，双方一直在协商处理。2017年10月25日，被上诉人工作人员秦波通过电子邮件向上诉人法人发送了20170920南京纳帝光电租赁协议（讨论稿），因为原房屋租赁期自2016年4月1日开始至今己过去一年半时间，所以将该租赁协议中租期变更为自2017年4月1日开始，并将减免租金面积变更为2500平方米。虽然此协议未加盖公章，但是双方真实意思表示，可以充分证明原租赁协议内容有误，该协议已代替了原协议，应以此双方真实意思表示的租赁协议为履行依据。上诉人也没有收到过兴智公司的缴费通知。2.被上诉人在2018年6月强行断电给上诉人造成的损失应当赔偿。因为被上诉人强行断电的行为，导致上诉人无法经营，一审已查明自2018年6月起上诉人租赁经营房屋未产生任何用电。上诉人是单独缴纳水费电费的，被上诉人无权也没有依据强行断电。3.被上诉人否认锁门的行为与事实不符，被上诉人应对其锁门不让上诉人搬离设备对上诉人造成的损失予以赔偿。本案的事实是自2018年6月1日起，被上诉人就将上诉人所租赁房屋大门上锁，并强行断电，影响了上诉人的正常经营。一审中上诉人提交了大门被锁的图片，可清楚看到大门被锁了两道锁。2018年6月因部分设备转让给他人，上诉人前去搬离设备时被被上诉人阻止，上诉人要求搬离物品时也被非法阻拦，为此上诉人工作人员向曹宁宁反映此事，曹宁宁在2018年6月27日通过微信回复：你把费用交清，物业自然会让你们搬的。在一审庭审中，主审法官问被上诉人上诉人要求搬离能否实现，被上诉人的代理人答复需要请示。后在2019年12月9日上诉人当天至租赁场所进行搬离，但因被上诉人不开锁并提出不合理要求致使上诉人无法正常搬离。以上证据及事实都可以证明被上诉人非法将上诉人经营场所加锁锁门的事实，否则上诉人经营场所不会出现两道锁锁门、搬离物品也根本不需要向被上诉人提出申请，也不需要征求被上诉人的同意。另案已经申请证人出庭作证。4.上诉人给园区的抵偿申请书是双方领导协商后，被上诉人要求上诉人书写，一审对抵偿申请书的内容没有支持，而以申请书中的一个理由为定案的依据，认为上诉人经营困难，公司暂停业务，属于双重标准，与事实不符。上诉人一直是一个存续经营的高新技术企业，否则也不会产生人工工资等其他费用的损失。兴智公司辩称：1.关于租赁协议变更事宜，双方是有协商，但最后并没有达成一致意见，所以还是以双方签署的原租赁协议作为合同履行的依据。2.关于停电问题，上诉人长期不履行合同约定的主要义务，在2018年6月1日，上诉人到被上诉人租赁场地送有关催交通知，上诉人都拒绝签收，且在6月1日之后，上诉人的租赁场地里面已无人员，被上诉人贴出通知前已提前告知上诉人要求其缴纳费用，否则将停止供电。在上诉人仍未履行合同交付租金等义务后，才在2018年6月下旬停电，所以主要责任是上诉人自身的原因，其后果应该由其自行承担。3.关于门锁的问题，被上诉人并没有在门上加锁，上诉人也没有证据能够证明。请求驳回上诉，维持原判。纳帝公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令兴智公司立即向纳帝公司返还强占的位于南京经济技术开发区内办公设备、机器、配件等物品；2.判令兴智公司赔偿纳帝公司2018年6月起至实际返还第1项诉请物品之日停电及强占办公设备、机器、配件等期间员工工资损失，暂计至起诉之日625696.64元；3.本案诉讼费用由兴智公司承担。一审法院认定的事实：2016年1月1日前，兴智公司［出租方、甲方，曾用名南京紫金（新港）科技创业特别社区建设发展有限公司］与纳帝公司（承租方、乙方）签订《南京新港国家高新技术产业园租赁协议书》一份。协议约定，兴智公司将位于南京经济技术开发区房屋出租给纳帝公司；租赁物面积为2740平方米（套内使用面积2287平方米，分摊公共面积453平方米）；租赁期限为伍年，即自2016年4月1日起至2021年3月31日止；关于租金：双方约定，2015年租金标准定为15元／月•平方米，且每两年按照一定比率递增；甲方同意给予乙方3个月装修改造期，在此期内（即自2016年1月1日起至2016年3月31日止）房屋租金全额免除；第4.3约定，因使用租赁物所发生的水、电、网络通信、物业管理等费用由乙方按规定向有关单位交付，乙方在办理入驻前应向甲方先行缴纳水电费押金（收费标准暂定为15元／平方米）、物业管理费押金（收费标准暂定为2个月物业管理费）；第5.1约定，租赁保证金：本租赁协议的租赁保证金为3个月租金，即人民币123300元（大写：人民币壹拾贰万叁仟叁佰元整）。乙方应于房屋交付前将租赁保证金向甲方一次性支付完毕；在乙方交清所有费用及完整归还房屋的基础上，甲方向乙方无条件退还租赁保证金（无息退还）；第5.2约定，租金每6个月支付一次，乙方须在租赁期开始的10个工作日内向甲方支付该租赁期的租金；第12.1约定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过1个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起5个工作日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；若遇乙方欠交租金或物业管理费超过3个月，甲方有权提前解除本协议，并要求乙方承担相应违约责任。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本协议自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除协议的书面通知发出之日起5个工作日后，甲方将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用；第17.1约定，根据本协议需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来及与本协议有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或者传真一经发出，挂号邮件以本协议第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10个工作日后或以专人送至前述地址，均视为已经送达。协议对双方其他权利义务亦进行了约定。租赁协议签订后，纳帝公司未向兴智公司交纳水电费押金、物业管理费押金及租赁保证金。兴智公司向纳帝公司交付租赁房屋。纳帝公司对租赁房屋进行装饰、装修，并安装设备、机器从事生产经营。协议履行期间，纳帝公司未按约定向兴智公司交纳租金。2018年5月16日，兴智公司通过在租赁案涉房屋大门张贴的方式向纳帝公司送达缴费通知单，要求纳帝公司在2018年5月22日前交纳2016年4月至2018年6月期间租金594756元、物业费133164元。期限届满后，纳帝公司未缴纳上述费用。2018年6月6日，案外人南京新港高新技术产业园管理委员会资产管理部通过在租赁案涉房屋大门张贴的方式向纳帝公司送达停电通知单，以纳帝公司逾期未缴各项费用为由，通知纳帝公司将于2018年6月12日对其停止供电服务。2018年8月2日，兴智公司向纳帝公司发出《关于限期搬离红枫科技园A2栋第2层的通知》，以纳帝公司欠交租金及物业管理费为由，通知纳帝公司自收到该通知之日起7日内（截止2018年8月9日前）缴纳相关费用并搬离腾空南京开发区红枫科技园A2栋第2层。2018年9月29日，纳帝公司向南京新港高新技术产业园管理委员会提出《房租物业费抵偿申请书》，表示目前公司的主营业务受到上游市场的影响造成进一步的萎缩，公司处于经营困难期。经公司股东确定暂停公司的目前业务。因前期公司与园区签订的厂房租赁协议产生的相关费用，公司愿以2016年装修的投入做为抵偿（包括隔墙基础装修，吊顶，监控设备，空调等非移动部分并附发票复印件不低于人民币120万元）。管理委员会对该申请未予回复。另查明，纳帝公司在2018年6月至2019年12月期间向国家税务机关交纳职工基本保险，并向在职职工发放工资共计625696.64元。案涉租赁房屋2018年1月至5月期间分别产生电费1416.61元、648.22元、810.98元、319.85元、324.58元，2019年6月之后，案涉租赁房屋未产生用电量。又查明，2019年10月9日，兴智公司将纳帝公司诉至法院，要求解除双方签署的《南京新港国家高新技术产业园租赁协议书》；纳帝公司腾空并迁出承租房屋；纳帝公司支付欠付的租金、滞纳金、违约金、物业费并承担律师费。在该案审理过程中，双方于2019年12月9日拟办理租赁房屋内物品搬出事宜，因兴智公司草拟的房屋交接单上存在相关承诺条款，纳帝公司不接受上述承诺条款，致物品搬出未能进行。一审判决时，该案尚未审结。庭审中，双方一致认可案涉房屋租赁协议于2018年8月2日解除。另，纳帝公司陈述存放设备的案涉租赁房屋系由纳帝公司先上锁，兴智公司后上锁。兴智公司对此不予认可。本案在审理过程中，经一审法院主持调解，双方未达成一致调解意见，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述；纳帝公司举证的租赁协议书、关于限期搬离红枫科技园A2栋第2层的通知、纳帝公司大门照片、微信聊天截屏、房租物业费抵偿申请书、招商银行电子缴税付款凭证、付款回单、五险捐款详情表、工资表册、劳动合同书；兴智公司举证的租金、物业费缴费通知单及照片、停电通知单、电表抄表单、电费发票，双方共同提交的空白房屋交接单以及本案的庭审笔录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，一审法院予以采信。纳帝公司举证的电子邮件截图及南京纳帝光电租赁协议（讨论稿），因上述证据中部分内容为空白，且未经双方签字盖章，不能证明本案事实，一审法院对该证据不予采信。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。纳帝公司与兴智公司自愿签订房屋租赁协议，协议约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。案涉租赁协议约定，纳帝公司欠交租金或物业管理费，兴智公司经通知后有权提前解除协议。纳帝公司租赁案涉房屋后，未按约定支付水电费押金、物业管理费押金以及租赁保证金，亦未按约定交纳租金，经兴智公司催缴后，纳帝公司仍未履行义务。兴智公司向纳帝公司发出《关于限期搬离红枫科技园A2栋第2层的通知》，纳帝公司确认收到上述通知，且双方均认可案涉租赁协议于2018年8月2日解除，故一审法院确认案涉《南京新港国家高新技术产业园租赁协议书》于2018年8月2日解除。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案涉租赁协议履行期间，纳帝公司未按约定向兴智公司支付租金，兴智公司催告后，纳帝公司仍未履行义务。兴智公司向纳帝公司发出限期搬离通知，要求纳帝公司缴纳相关费用并搬离腾空案涉租赁房屋。该通知无阻碍纳帝公司搬离租赁房屋的内容。纳帝公司提交的其负责人与兴智公司员工曹宁宁之间的聊天记录，亦不能证明兴智公司对于纳帝公司搬离腾空租赁房屋设置阻碍。纳帝公司自行将存放设备的租赁房屋大门锁住，其亦未能举证证明兴智公司另外采取了上锁行为。双方租赁关系已经解除，但兴智公司未实际占有案涉租赁房屋，纳帝公司未能举证证明兴智公司实际控制租赁房屋，其要求兴智公司返还办公设备、机器、配件等物品的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于纳帝公司要求兴智公司赔偿工资损失的诉讼请求。案涉租赁协议明确约定，纳帝公司欠交租金等费用，经兴智公司催缴后仍未履行的，兴智公司有权停止纳帝公司使用租赁物内的有关设施，由此造成的损失由纳帝公司承担。在租赁协议履行期间，因纳帝公司未向兴智公司交纳租金，经兴智公司催告后仍拒不履行缴纳租金的义务，兴智公司按协议约定，通过停电方式停止纳帝公司使用租赁物内的设施并无不当，由此造成的损失按约定应当由纳帝公司自行承担；纳帝公司在审理中对其主张的兴智公司阻碍其公司员工办公、扣留其办公用品、机器、设备、配件及文件资料的事实未能举证证实；同时，纳帝公司在给南京新港高新技术产业园管理委员会的申请书中表明，因公司的主营业务受到上游市场的影响造成进一步的萎缩，公司处于经营困难期，公司暂停业务。即纳帝公司因自身原因暂停业务。在此期间，纳帝公司向职工发放工资，并缴纳相关保险费用与本案房屋租赁协议履行无关。纳帝公司要求兴智公司赔偿员工工资损失的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回南京纳帝机电技术有限公司的诉讼请求。一审案件受理费10057元，减半收取5028.50元，由纳帝公司负担。对于一审查明的事实，本院予以确认。二审期间，双方确认，案涉房屋中的物品已经搬离。上诉人确认，其原审诉请的第一项已经履行完毕，不再主张。另查明，本案一审判决作出后，关于兴智公司诉纳帝公司房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2020年5月9日作出（2019）苏0113民初6250号民事判决，判决：一、兴智公司与纳帝公司签署的《南京新港国家高新技术产业园租赁协议书》于2018年8月2日解除；二、纳帝公司于判决生效之日起十日内腾空并迁出南京经济技术开发区房屋。逾期未履行的，应向兴智公司支付自逾期履行之日起至实际迁出之日止，参照租赁协议约定标准计算的占有使用费（2020年按16.5元／㎡／月计算，自2021年起按17.3元／㎡／月计算）。三、纳帝公司于判决生效之日起十日向兴智公司支付租金640934元及滞纳金（以66600元为基数，自2016年3月21日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以68376元为基数，自2016年9月20日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以164952元为基数，自2017年3月21日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以164952元为基数，自2017年9月20日起至实际给付之日止，按日万分之五计算；以176054元为基数，自2018年3月21日起至实际给付之日止，按日万分之五计算）；四、纳帝公司于判决生效之日起十日向兴智公司支付占有使用费471618元、违约金120000元；五、驳回兴智公司的其他诉讼请求。一审案件受理费22865元，减半收取11433元，保全费5000元，合计16433元，由兴智公司负担4416元，由纳帝公司负担12017元。纳帝公司不服，向本院提起上诉。本院二审认为，兴智公司与纳帝公司签订的租赁协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，依法应当认定有效，当事人均应按约履行各自的义务。合同签订后，兴智公司交付房屋给纳帝公司使用，纳帝公司应当支付租金，但纳帝公司自使用房屋后未缴纳租金，系严重违约行为，原审法院根据兴智公司的请求判决解除双方租赁协议并支付租金、使用费和违约金，具有事实和法律依据，予以维持。纳帝公司上诉主张双方曾协商变更租赁合同内容并确定协商用房屋的装修及设备抵扣租金，但双方没有形成一致意见并签订书面协议，该上诉理由，不予采信。纳帝公司上诉主张兴智公司发函解除合同后阻挠其搬出资产设备，故不应承担此后的房屋使用费，本院认为，兴智公司在发函解除合同后通过停水停电并锁门方式阻止纳帝公司搬出资产设备，其目的系要求纳帝公司支付拖欠的租金，也与合同中“甲方有权留置乙方租赁物内的财产”的有关约定相符，但一审法院考虑在合理的期限之后双方未积极采取措施解决纠纷，应承担扩大损失的责任，纳帝公司则因严重违约导致该纠纷发生，也应承担责任，故原审法院酌定2018年11月1日至2019年10月8日期间占有使用费各承担50%,并无不当。2019年10月9日兴智公司起诉要求纳帝公司迁出，纳帝公司未与兴智公司协商清空交还房屋，故应承担至2019年12月8日期间的房屋占有使用费。综上所述，纳帝公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院于2020年8月14日作出（2020）苏01民终5385号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院二审期间，上诉人纳帝公司提交：1.南京乐汇光电科技有限公司企业信用信息、南京新港国家高新技术产业园租赁协议书，证明丁小礼系该公司董事长，公，公司住所地在南京红枫科技园**015年丁小礼作为南京乐汇公司董事长代表该公司与园区领导王正明商谈了具体的房屋租赁协议内容并最终按商谈结果签订,一直履行较好，没有争议。丁小礼作为上诉人法人按同等条件与同一园区领导王正明商谈的租赁协议，但最终协议内容与商谈结果不一致。所以兴智公司一直未让纳帝公司缴纳房租，双方一直在沟通这个事情，2017年被上诉人领导秦波通过电子邮件向丁小礼发送了新的租赁协议的讨论稿，并修改了协议相关内容。2.(2019)苏0113民初6250号判决书，证明2019年12月9日纳帝公司未能迁出责任由兴智公司承担。3.(2020)苏01民终5385号庭审笔录中关于吕锡成、尤素刚证人证言部分，证明上诉人大门系被上诉人加锁，阻止上诉人搬离物品设备。4.丁小礼、尤素刚与王正明、曹宁宁微信聊天记录，证明丁小礼一直在积极联系处理厂房的事情，并在王正明508办公室见面协商后，确定用纳帝公司装修抵偿所欠房租。同日尤素刚与曹宁宁联系抵偿申请事宜，曹宁宁催促尤素刚尽快向其递交申请，尤素刚在2018年9月29日递交了申请，申请书内容是丁小礼与王正明商议的结果，抵偿行为目的是为了解决抵房租事宜，停止经营的内容是申请的一个理由，并不是真的停止了经营。5.租赁协议、发票，证明纳帝公司又租赁了新的经营场所进行经营，没有停止经营行为。被上诉人兴智公司质证认为：证据1、4、5不属于一审庭审后新产生的证据，二审应当不予采信。对于证据2，是被上诉人起诉上诉人要求上诉人支付相关租金以及房屋占用费的案件，该案件一审判决认定双方租赁合同自2018年8月解除，解除后就上诉人向被上诉人交付承租房屋事宜，2019年12月9日双方之间进行房屋交接，因为被上诉人在交接单上要求上诉人承诺不再主张装修费用，但上诉人没有承诺，双方对于交接未达成一致，所以导致另案作出这样的认定。对于证据3，该证据另案二审庭审笔录并不能证明上诉人大门系被上诉人加锁的事实，相关的证人证言被上诉人在另案庭审中也做了相应的质证。尤素刚是上诉人的员工，吕锡成是上诉人的交易方，证人证言不能采信，无法达到上诉人的证明目的。二审期间，本案的争议焦点为：被上诉人兴智公司是否应向上诉人纳帝公司赔偿其自2018年6月起至本案起诉之日止的员工工资损失625696.64元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，兴智公司与纳帝公司签订的租赁协议系当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，兴智公司交付房屋给纳帝公司使用，但纳帝公司自使用房屋后从未缴纳租金，系严重违约行为，兴智公司有权主张解除合同。纳帝公司上诉认为双方曾协商变更租赁合同内容，但提供的证据不足以证明双方对此已形成一致意见并签订书面协议，本院对该上诉理由不予采信。兴智公司在发函解除合同后通过停水停电并锁门的方式阻止纳帝公司搬出资产设备，其目的系要求纳帝公司支付拖欠的租金，也与合同中“甲方有权留置乙方租赁物内的财产”的有关约定相符，相应损失应由上诉人自行承担。且纳帝公司向案外人提交的申请书中明确表示，纳帝公司因自身原因暂停业务。在此期间，纳帝公司向职工发放工资，并缴纳相关保险费用亦与本案房屋租赁协议履行无关。上诉人认为该申请书内容与事实不符，但提供的证据不足以证明自身观点，本院对该项上诉理由不予支持。另一方面，关联案件中，一审法院考虑到双方的过错，已经对扩大损失期间纳帝公司应当支付的占有使用费进行了酌定，仅判决纳帝公司承担2018年11月1日至2019年10月8日期间50%的占有使用费，充分考量了双方的利益平衡，上诉人在自身严重违约的情形下，在本案中仍主张要求被上诉人向其赔偿自2018年6月起至起诉之日止该期间的员工工资损失，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，纳帝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10057元，由上诉人南京纳帝机电技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  许云苏二○二○年十月十四日法官助理谢新辉书记员郭旭冬