江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4596号上诉人（原审原告）：苏飞，男，1975年2月10日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：吴华祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：魔方（中国）投资有限公司，住所地南京市玄武区珠江路**佳汇大厦**。法定代表人：张其奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：裔滨，女，该公司员工。委托诉讼代理人：樊钰琪，男，该公司员工。上诉人苏飞因与上诉人魔方（中国）投资有限公司（以下简称魔方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初6307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，依法由审判员马帅独任审理，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人苏飞及其委托诉讼代理人吴华祥、上诉人魔方公司的委托诉讼代理人裔滨、樊钰琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏飞上诉请求：1.请求变更一审判决第一项，改判支持苏飞一审诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由魔方公司承担。事实与理由：一审判决魔方公司支付苏飞装饰装修损失105万元，金额过低。一、魔方公司对无效合同的签订及装修损失应承担主要责任。魔方公司为专业房产租赁经营法人，具备专业知识，且与房屋所有权人直接接触，明知房屋规划情况，故意向承租人隐瞒无合法规划事实，导致苏飞投入巨资进行装修，所以魔方公司对合同无效及损失应承担主要责任。二、一审判决未充分考虑案涉房屋装修价值未包含拆除作业、水电设施等价值。因资料缺失一审委托评估的结论仅为可视表面现状价值，对于隐蔽工程项目，诸如墙体拆除、砌筑工程量，水电隐蔽工程等费用未行鉴定。按常理，结合苏飞装修时照片可以证明苏飞进场后进行了大范围拆除作业，水电施工等。根据惯例，水电作业、拆除一般达到装修总价的30%。上诉人装修实际价值远超出鉴定报告结论3367958.06元。三、苏飞经过魔方公司同意进行装修，房屋返还魔方公司仍具有长期使用价值。苏飞对承租房产按餐饮用途进行装修，诸如隔墙改造，新建冷库，水电改造等因合同无效返还魔方公司，该投入仍具有后续长期使用价值。一审判决魔方公司赔偿105万元，没有充分考虑装修现状后续长期使用价值。魔方公司虽辩称未同意苏飞进行装修，但基于租赁房屋原学校食堂用途及合同约定社会餐饮用途，苏飞不可能不进行装修。魔方公司函件表示收到苏飞装修方案，魔方公司未提交对苏飞装修方案提出异议的任何证据，且魔方公司在租赁场所设有管理部门，其对苏飞装修应知情，也从未阻止苏飞进行装修。因此，苏飞系经魔方公司同意进行装修。四、苏飞将承租房产二楼用于陈列餐具，魔方公司对使用人、使用状况均知情，且也属于办公用途范畴，不影响魔方公司出租目的实现。苏飞因承租场所位置限制全部用于餐饮经营实属浪费，但苏飞并没有在承租地放弃餐饮经营，较大部分场所仍继续经营餐饮。苏飞将承租二楼与人合作用于摆放餐具展示，该用途对餐饮经营无实际影响，并非改变作为餐具销售市场，实际仍属于办公用途。被上诉人对此早就知情，并没有表示反对。综上，请求二审法院支持苏飞的上诉请求。魔方公司辩称：答辩意见同魔方公司的上诉意见。魔方公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回苏飞的一审全部诉讼请求。2、本案的全部诉讼费用由苏飞承担。上诉事实和理由：一、一审法院酌定魔方公司向苏飞支付装修补偿款105万，无事实和法律依据。1.苏飞在合同履行过程中，存在未经魔方公司同意擅自改变房屋结构和用途、擅自将房屋转租第三方使用、擅自装修等严重违约行为。因苏飞原因导致的损失应由苏飞承担，一审判决魔方公司承担补偿责任，于法无据。2.一审法院进行的是造价鉴定，非装修残值鉴定，一审法院应当将装修折旧因素作为重要的判决依据，而非以造价鉴定报告为判决依据。一审法院以鉴定报告为准判决魔方公司承担责任，属于事实认定错误。3.鉴定报告中包含了可移动设备，且包含了魔方公司装修的地砖及水磨石地板，一审时魔方公司已提出异议，一审法院对此有所遗漏。二、一审法院滥用自由裁量权，导致判决错误。双方签订的租赁合同主体是苏飞和魔方公司，苏飞非法转租部分与魔方公司之间不存在权利义务关系，魔方公司不应就苏飞非法转租部分承担过错赔偿责任，一审法院以自由裁量权酌定判决魔方公司承担因苏飞的违约行为导致的损失，属滥用自由裁量权。综上，请求二审法院支持魔方公司的上诉请求。苏飞辩称：一审的鉴定报告虽然是造价鉴定，但一审判决的105万元系对双方的过错程度以及部分隐蔽工程未鉴定的情况的综合判断。魔方公司所称鉴定报告中包含可移动设备以及地砖和水磨地板的问题，一审中苏飞已经予以了解释。苏飞向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决魔方公司赔偿装修损失3367958.06元；2、请求判决魔方公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年11月18日，魔方（中国）公寓管理有限公司名称变更为魔方公司。2014年4月15日，魔方公司作为甲方与作为乙方的苏飞签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有使用权的座落于南京市栖霞区和燕路371号（东南大学晓庄校区）的部分房屋给乙方用于餐厅及配套办公经营，该房屋面积（含公摊）约为2777平方米；租赁房屋用途：乙方租赁房屋作为餐厅及配套办公经营使用（不得用于KTV、酒吧、洗浴、修理等噪音或脏污严重的行业）；乙方向甲方承诺在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途；合同租期自2014年4月18日起至2015年4月17日止，其中2014年4月18日至2014年9月17日为免租期；此后房屋租赁合同一年一签，如乙方未出现违约情形的，则租赁期届满后，可逐期续租至2023年8月31日止，但每个续租期内不再给予乙方免租期；第1-6年租金为人民币48万元，第7-8年租金为50万元，第9-10年租金为每年52万元，租金按季支付；乙方应支付房屋及水电押金为5万元，待租赁期满且结清费用后，甲方应于15日内将押金无息退还给乙方；甲方应在2014年4月18日将上述房屋交付乙方，双方办理交接手续，房屋交付标准为现状交付，乙方对房屋现状已充分了解，甲方不承担乙方为使用房屋而产生的任何费用；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备归乙方所有，未能移动、拆除的设备设施无偿归甲方所有，乙方应保留甲方交付现状不得予以破坏；乙方应在租赁期满后10日内搬离，逾期未搬离物品视为乙方遗弃物品，甲方有权进行处置，甲方不因此向乙方承担任何责任；乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，装修前乙方应将装修方案报甲方审批，经甲方同意后乙方方可装修；甲方对乙方装修方案的同意，并不免除乙方因装修破坏房屋主体结构及其他设施给甲方或第三方造成损失而应承担的赔偿责任；为保持东南大学国家大学科技园栖霞园区所有建筑风格统一协调以及建筑物安全性，该房屋的装修改造方案还必须经东南大学相关部门及东南大学建筑设计研究院有限公司审定后方可实施；乙方需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先征得甲方的书面同意，且不得破坏房屋的整体结构；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还；在租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将房屋部分或全部以转租或其他形式交予第三方使用；在租赁期内，未将甲方书面同意或未按合同约定的要求，擅自改变租赁房屋的结构或用途或进行其他装修改造的，或者未经甲方书面同意，擅自转租或转让承租房屋的，甲方有权解除合同。合同签订后，苏飞缴纳5万元押金，并支付租赁费用至2017年12月17日。2014年10月8日，苏飞在租赁房屋所在的南京市栖霞区和燕路371号注册经营了南京市栖霞区苏飞大酒店，工商登记的经营范围为餐饮服务。2014年10月9日，苏飞在租赁房屋所在的南京市栖霞区和燕路371号注册经营了南京苏艺瓷酒店用品有限公司，工商登记的经营范围为酒店用品、餐具厨具、茶具酒具、家居用品、不锈钢制品、窗帘、布艺用品、针纺织品、服装设计、销售；餐饮管理、酒店管理；提供建筑劳务服务；文化艺术设计；酒店装修设计、施工；会务服务、展览展示；软件开发、销售；工艺品、礼品、初级农产品销售。2016年3月15日，魔方公司向苏飞发出《整改函》，该函件中，魔方公司告知苏飞因租赁期间案涉房屋出现：1.经营范围不符合要求、存在大面积非餐饮业态；2.实际装修和申报图纸不符，改动很大；3.管理混乱，乱停车、乱堆放杂物、乱摆放宗教迷信物品现象严重。魔方公司曾于2015年4月1日致函苏飞整改，但未见效果。因东南大学相关部门要求魔方公司在2016年3月31日前整改完毕及因未续约案涉房屋仍在苏飞实际控制下，魔方公司要求苏飞在2016年3月20前出具整改方案，并于2016年3月31前整改完毕，否则魔方公司将主张解除合同，魔方公司另告知苏飞如未能续约签署正式书面协议，魔方公司将收回房屋。2016年9月12日，魔方公司向苏飞发出《关于合同变更的沟通函》，魔方公司要求将与苏飞的合同续签及履行合同的相关事宜由案外人魔方（南京）企业管理咨询有限公司代替魔方公司进行处理，苏飞明确表示拒绝。2017年8月3日，魔方公司向苏飞发出《解约通知函》，魔方公司称，因合同签订后苏飞存在：1.未经魔方公司同意的装修方案进行内部装修；2.未经魔方公司同意擅自改变房屋用途，将房屋部分或全部以转租或其他形式交于第三方使用，东南大学也一再指出苏飞仍存在2016年3月15日《整改函》中的现象，魔方公司告知苏飞双方租赁关系于2017年8月7日解除，并要求苏飞尽快搬出案涉房屋并于2017年9月1日前将案涉房屋恢复原状交还魔方公司。2017年8月18日，苏飞向魔方公司发出《回复函》，苏飞称其已于2017年8月14日收到《解约通知函》，苏飞明确不同意解除租赁合同，并认为其不存在魔方公司所述的违约行为，并表示其已缴纳了下一季度的租金，不会搬离案涉房屋。2017年10月10日，魔方公司向苏飞发出了《解约通知函（第二次）》，魔方公司认为双方的租赁关系在2017年8月7日正式解除，要求苏飞尽快办理承租房屋，如苏飞在2017年10月20日前将租赁房屋恢复原状并交还魔方公司，魔方公司同意与苏飞签订相关补充协议，并在双方履行完房屋手续后支付补偿金100万元；苏飞在收到相关补偿款后提供魔方公司相应收据，并不可撤销的承诺放弃一切可能的赔偿损失的追究权利；如苏飞未在收到函件后3个工作日书面回函魔方公司或者签订相关协议后逾期交还房屋的，魔方公司有权采取停水停电并停止物业服务和设施使用来督促魔方公司履行交还房屋义务，并要求苏飞按照合同约定支付房屋占有使用费及其他损失。2017年10月26日，魔方公司以租赁一年期限届满后，魔方公司未与苏飞续签合同，双方租赁关系转为不定期租赁，且苏飞在使用房屋过程中，违反约定用途为由，诉至一审法院，请求苏飞腾空返还房屋，并支付房屋占有使用费。在案件审理过程中，苏飞以魔方公司起诉要求解除租赁合同，造成苏飞损失为由，提起反诉，要求魔方公司赔偿经营损失，返还押金，开具已付租金156万元的租赁发票。经审理，一审法院于2018年9月17日作出（2017）苏0113民初5869号民事判决书，判令苏飞腾空返还租赁房屋，并自2017年12月18日起至实际返还之日止，按每年48万元的标准支付房屋占有使用费，驳回魔方公司其他诉讼请求，驳回苏飞其他反诉请求。苏飞不服上述民事判决，向南京市中院提起上诉。经审理，南京市中院于2019年2月11日作出（2018）苏01民终10234号民事判决书，判令维持一审法院上述民事判决第一、二项，撤销一审法院上述民事判决第三项，魔方公司于判决生效之日起十日内向苏飞出具156万元发票，驳回苏飞其他反诉请求。在案件审理过程中，一审法院组织双方到现场进行勘验。苏飞认为在其租赁房屋后，其对租赁房屋全部重新进行了装修，但魔方公司则认为部分地板、地砖为、地砖为其装修好像是原有的，其他的都是重新装修。在审理中，苏飞申请对其装饰装修进行鉴定。一审法院依苏飞申请，依法委托相关机构鉴定。经相关鉴定机构鉴定，因部分项目无完整图纸，对于隐蔽工程项目未进行鉴定；对于现场墙体拆除、砌筑工程量及隐蔽的轻钢龙骨纸面石膏板隔墙无法进行测量，未进行造价鉴定；现场可移动的家具、麻将机、餐具用品、陶瓷工艺品、瓷板画、装饰画未进行造价鉴定；电气配管配线、弱电配管配线、给排水管道工程量无法进行测量，未进行造价鉴定；其他工程的造价为3367958.06元，其中：驭美驭人餐饮管理造价为39036.55元、CF厨艺中心造价为127784.05元、苏瓷造价为1101007.7元、周记宏江造价为670228.94元、茶社造价为1324275.05元、外立面涂料造价为97698.88元、绿化工程造价为7926.89元。对于鉴定报告，魔方公司认为缺少鉴定依据，鉴定报告中包含可移动设备，地砖及，地砖及水墨石地面为魔方公司的装饰装修告中载明的是造价鉴定而不是残值鉴定，没有考虑折旧因素，但苏飞认为报告中提到的部分装饰装修是附着于不动产的，如果拆除影响价值，至于赔偿金额，由法院酌定考虑。另查，在（2017）苏0113民初5869号民事案件审理过程中，一审法院组织魔方公司、苏飞至案涉房屋进行现场勘验。经调查，案涉房屋系单独的小楼，案涉房屋内设有隔开分别经营的若干场所，案涉房屋一层、二层全部隔开；就案涉房屋的南部形成一个独立的套内空间，单独由一出入口进入，在该处经营的工作人员称该处为南京黄龙酒店用品公司（以下简称黄龙公司）的经营场所；案涉房屋北面一楼由名为国际宏红大酒店的饭店在经营；案涉房屋就国际宏红大酒店对应北面楼上二层部分为南京苏艺瓷酒店用品有限公司经营场所；除国际宏红大酒店作为餐饮使用外，苏飞指认的作为学生餐饮的地方为一处已被四周隔开的很小（约40㎡左右）的已被锁上的密闭空间，该密闭空间摆放圆桌、桌椅若干，靠墙密集堆放未使用过的碗碟、瓷器；除国际宏红大酒店及上述密闭空间外，案涉房屋剩余的绝大部分面积（包括黄龙公司经营使用面积）除几处小房间用于办公外，随处可见各种陈列架并堆满了各种类型数量众多的瓷器、灶具等。再查，在（2017）苏0113民初5869号民事案件审理过程中，对于在案涉房屋处经营的黄龙公司，魔方公司称苏飞未经魔方公司允许擅自转租给黄龙公司经营；苏飞坚持其是黄龙公司的实际控制者，并称其不可能在同一处楼房转租给从事同样业务的竞争对手，苏飞提交了其利用微信朋友圈宣传黄龙公司销售产品的截图来证明其主张。经查，黄龙公司法定代表人系尧晓文，股东为尧晓文、尧淑文，注册地，注册地址为南京市雨花台区玉兰路**期为2012年8月27日。在该案中，一审法院认为苏飞在微信朋友圈介绍黄龙公司的销售产品，该举证并不能完成其系黄龙公司的实际控制人的证明责任，故一审法院认定苏飞将案涉房屋的部分面积交付了案外人黄龙公司经营使用。一审法院认为，苏飞与魔方公司签订的房屋租赁合同，违反了相关法律法规的强制性规定，合同应为无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，第一，根据双方签订的租赁合同约定，在租赁期限内，苏飞租赁房屋作为餐厅及配套办公经营使用，未事先征得魔方公司的书面同意，苏飞不得擅自改变房屋的原有结构和用途，但根据（2017）苏0113民初5869号民事案件中查证的事实来看，涉案租赁房屋中的部分房屋未用于餐厅及配套办公经营使用。第二，根据双方签订的租赁合同约定，在租赁期间，未经魔方公司书面同意，苏飞不得将房屋部分或全部以转租或其他形式交予第三方使用，但根据（2017）苏0113民初5869号民事案件中查证的事实来看，苏飞将案涉房屋的部分房屋交付案外人黄龙公司经营使用。第三，自2015年起，魔方公司多次以苏飞未按约定装修、擅自转租租赁房屋、擅自改变部分房屋的用途为由，给苏飞发函，要求苏飞整改。故综合根据双方合同约定、双方过错、鉴定报告、部分未鉴定的隐蔽工程、魔方公司于2017年10月10日给苏飞发出的解除通知函及双方其他举证、陈述，一审法院酌定魔方公司支付苏飞装修损失补偿105万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：魔方（中国）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付苏飞装饰装修损失补偿合计人民币105万元。案件受理费人民币33743元，减半收取16872元，鉴定费61800元，由苏飞负担53672元，由魔方（中国）投资有限公司负担25000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，南京霄汉工程顾问有限公司就双方对鉴定报告提出的异议到庭进行了答复，并出具了书面意见。本院认为，依据（2018）苏01民终10234号判决查明的事实，涉案房屋未按照建设工程规划许可证要求进行建设，因此苏飞与魔方公司签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，魔方公司作为出租人，在未和产权人核实涉案房屋是否按照建设工程规划许可证要求进行建设的情况下，即与苏飞签订合同出租涉案房屋，对合同无效具有过错；苏飞作为承租人未尽审慎审查义务，对合同无效亦有过错。因合同无效，苏飞的缔约目的已无法实现，其因履行租赁合同而投入的装修损失，魔方公司依法应予赔偿。魔方公司称苏飞未经其同意进行装修，但魔方公司2016年3月15日向苏飞发出的《整改函》载明苏飞承租期间实际装修和申报图纸不符，表明苏飞曾经向魔方公司提交装修图纸，因魔方公司未进一步举证证明苏飞的装修与其申报图纸存在不符之处，故魔方公司主张苏飞未经其同意进行装修，依据不充分，本院不予采纳。关于苏飞的装修损失数额，一审法院经当事人申请，依法委托相关机构对装修价值进行鉴定，并出具了鉴定报告。虽然鉴定报告未考虑装修的折旧因素，亦因为缺少装修图纸未对墙体拆除及隐蔽工程进行鉴定，但参考该鉴定报告结论，结合双方当事人过错及双方往来函件，一审法院酌定魔方公司赔偿苏飞105万元，结果并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人苏飞、魔方公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39594元，由上诉人苏飞负担25344元，上诉人魔方（中国）投资有限公司负担14250元。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二〇年十月十五日法官助理高峥书记员王宇白书记员汪海燕