上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8387号上诉人(原审原告、反诉被告)：陈立伟，男，1962年10月8日出生，汉族，住福建省晋江市罗山社店尾厝**。委托诉讼代理人：邵吉辉，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪雅如，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：陈天颖，男，1976年6月25日出生，汉族，住，住上海市陕西北路****/div>上诉人陈立伟因与被上诉人陈天颖房屋租某合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初58397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈立伟上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判支持陈立伟的全部诉讼请求，驳回陈天颖的诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费由陈天颖承担。事实和理由：一、一审法院对合同效力认定有误，结合本案实际，双方2019年6月26日就上海市静安区南京西路XXX弄XXX号XXX楼房屋(以下简称“系争房屋”)签署的《上海市房地产租某合同》从租某房屋整体性、合同目的等方面而言，应当认定为无效，不能简单以“有证面积”和“违章部分”来区分确认效力。一审法院对违章执法的事实、违章部分的影响认定有误，该等“部分违章”足以影响到合同整体效力，也足以影响陈立伟对系争房屋的使用。在签署房屋租某合同之初，陈天颖并未向其出示租某凭证，陈立伟是外地人，并不熟悉系争房屋的环境，并不清楚房屋存在违章行为(包括改变房屋结构与天井违章搭建)，陈天颖故意隐瞒了这一事实。陈立伟于2019年9月已经获知了系争房屋因违章被举报，2019年10月静安区城管执法人员上门检查，并张贴整改通知书，该事实在陈立伟与陈天颖的微信聊天记录中双方进行了确认，一审法院遗漏了这一重要事实。从实际情况看，陈立伟主张合同无效与该违章搭建行为之间确实存在直接关系。一审法院引用《不予处罚决定书》称2019年11月接到举报以及2020年5月份查处违章，认为不影响房屋正常使用，与事实不符，认定有误。毕竟，双方均知悉该违章行为一直是实际存在的状态，面临着随时可能被查处或拆除的风险。同时，该违章事实上扩大系争房屋可使用的部分，违章部分与非违章部分构成整体空间，不能独立分割，倘若不存在上述违章搭建的面积，陈立伟不会租某系争房屋，租某合同整体上应认定无效，陈立伟无需承担违约责任。二、一审法院对房屋返还的时间认定有误，房屋返还时间应认定为2020年9月5日，陈立伟不应当支付此后的房屋占用费用。陈立伟已经于2019年9月5日返还系争房屋，陈天颖已经进行接收并更改钥匙密码，双方已经达成意思表示一致，陈立伟已经将房屋控制权交付给陈天颖。如果陈天颖不告诉密码，陈立伟无法进入系争房屋，或者说，假设陈天颖在2019年9月20日将房屋另行出租，陈立伟没有任何权利进行干涉，故陈立伟依法不应当支付占用费。三、一审法院对双方过错程度的认定有失公平，过错责任全部应由陈天颖承担，陈立伟不应当承担过错责任。合同订立时，陈天颖刻意未告知系争房屋存在违章建筑的事实，明显存在过错，且该过错行为足以影响陈立伟是否租某系争房屋。陈立伟对合同订立及履行不存在过错，应当由陈天颖承担全部法律责任。四、陈天颖不享有解除权，一审法院判定合同解除及时间有误。本案中，致使合同瑕疵的情形在合同订立之前即已经存在，陈天颖隐满了这一客观事实，订立后也未告知，且存在其他违约行为，因此不享有法定或约定的解除权。综上所述，陈立伟认为一审法院认定事实有误，请求法院查清事实并依法审理判决，维护陈立伟的合法权益。陈天颖未作辩称。陈立伟向一审法院起诉请求：1．要求确认双方之间签订的《上海市房地产租某合同》无效；2．陈天颖返还陈立伟押金及保证金人民币(以下币种均为人民币)28，000元、已支付的租金42，000元、返还房屋装修费9，129元、电信网络宽带费690元、电费39.5元和煤气费9元；3．陈天颖向陈立伟赔偿28，000元；4．陈天颖赔偿陈立伟律师费8，000元。陈天颖向一审法院反诉请求：1．确认双方之间的租某合同于2019年10月26日解除；2．陈天颖没收陈立伟保证金和押金共计28，000元；3．陈立伟向陈天颖支付2019年10月18日起至实际交付房屋之日的租金，暂计3，680元；4．陈立伟向陈天颖支付欠付的电费433.47元，并承担本案律师费5，000元。一审法院认定事实：系争房屋系公房，租某户名为案外人丁某某，独用租某部位为底层前间(使用面积18平方米)、底层后间(使用面积4平方米)、前天井、底层卫生间。2019年6月17日，陈天颖与案外人丁某某签订《上海市房地产租某合同》，约定陈天颖向案外人租某系争房屋，租期6年，房屋建筑面积22平方米(使用面积：22)。同日，丁某某签署《转租同意书》，载明其同意陈天颖有权将系争房屋转租他人。同月，陈立伟(乙方)与陈天颖(甲方)签订《上海市房地产租某合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，合同载明系争房屋权利人(或公有住房承租人)为丁某某，房屋建筑面积22平方米，使用面积60平方米。租期两年，自2019年7月17日起至2021年7月16日止，月租金标准为14，000元，租金每3个月支付一次。乙方在签订合同时交付给甲方2个月的房屋租金作为保证金和押金。甲方应于租某期满后乙方交还甲方房屋并结清费用后3天内无息返还给乙方。当乙方有任何拖欠款项时，甲方有权在保证金中先行偿付，不足部分乙方应当立即补足。双方签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约的，乙方将之前交付的保证金作为违约金赔偿给甲方。房屋由乙方正常使用的水、电、煤气、宽带使用费等均由乙方负担，如逾期交付上述费用的，按征收部门的规定支付滞纳金，逾期达一个月的，视为乙方严重违约，甲方可单方终止本合同。合同签订后，陈立伟向陈天颖支付了2个月租金作为保证金以及3个月的租金，陈天颖向陈立伟交付了房屋，双方开始履行合同。合同履行过程中，陈立伟称因系争房屋内存在违章建筑，影响陈立伟正常使用房屋，要求陈天颖予以解决，双方开始就合同的履行以及效力问题进行协商。在此期间，陈立伟于2019年9月5日将钥匙交付给陈天颖，并于2019年10月23日以微信的方式通知陈天颖要求取回系争房屋内存放的物品。2019年10月24日，陈立伟向陈天颖发送律师函，要求解除双方之间的租某合同、退还陈立伟押金和租金，并赔偿陈立伟违约金及相应的损失。该律师函于2019年10月26日送达陈天颖。在此期间，双方就系争房屋的性质以及相关合同解除以及赔偿费用的处理进行了协商，但未取得一致意见。一审法院另查明，2020年5月14日，上海市静安区城市管理行政执法局出具沪静城管不罚决字﹝2019﹞第150028号《上海市静安区城市管理行政执法局不予处罚决定书》，该决定书载明：“……2019年11月6日9时38分，静安城管接投诉，南京西路XXX弄XXX号底楼天井内有违法搭建建筑物。经查，承租人丁某某在底楼天井内搭建建筑物，砖木结构玻璃顶，用为居住(长4米，宽3.7米，高2.8米)。2020年5月12日15时，当事人已拆除玻璃棚……本机关决定不予行政处罚。”一审庭审中，双方均确认保证金和押金是一笔钱，金额是两个月租金，除押金外陈立伟另支付给陈天颖3个月租金。此外，双方提交的证明电费金额的账单详情中，户号均为XXXXXXXXXX＊开芳。陈立伟坚持认为合同无效，所有已付费用应当由陈天颖负担，陈天颖则认为合同有效，同意合同于2019年10月26日收到律师函之日解除，亦当庭确认系争房屋已于当日收回，但造成合同无法继续履行的原因在于陈立伟欠付电费等相关费用，依合同约定当属陈立伟违约，要求陈立伟支付欠付费用并承担违约责任，合同解除的日期请求法院依法认定。此外，双方还确认陈立伟在签订合同时实地考察过房屋，但对于是否看过系争房屋公房租某凭证各执一词。截至本案第一次开庭前，陈天颖已与案外人丁某某解除两人之间就系争房屋签订的租某合同。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。如合同内容违反法律禁止性规定的，当属无效，而合同部分无效，不影响其他部分效力的，合同的其他部分仍然有效。本案中，陈天颖与陈立伟之间签订租某合同系当事人真实意思表示，双方之间已形成房屋租某法律关系。系争房屋中底楼天井内搭建部分(砖木结构玻璃顶，长4米，宽3.7米，高2.8米)经有关部门认定属于违章建筑，则该部分面积当属无效，而除该部分面积之外的其他部分面积仍应受双方之间租某合同的约束，当属有效，双方均应恪守履行。陈立伟称系争房屋是完整的整体，部分违章建筑的存在使得陈立伟租某目的不能实现，当属无效。然而一审法院注意到，无论是陈立伟主张的搬离时间2019年9月5日，还是陈天颖主张合同解除收回房屋的时间2019年10月26日，均早于城管执法部门接举报的2019年11月6日，距实际拆除违章建筑部分的2020年5月更有长达半年的间隔。可见在陈立伟租某系争房屋期间，并未因违章建筑的存在而影响使用，陈立伟以此为由称合同目的无法实现，要求陈天颖赔偿装修等损失的诉请，缺乏依据，不予采信。鉴于本案当事人对于合同效力及处理结果要求法院一并处理，故对此一并进行评析。合同有效的部分，陈立伟应当按约履行合同项下的相关义务，虽然陈立伟租金支付至2019年10月16日，并于2019年9月5日将钥匙返还给陈天颖，但双方此间一直就合同解除问题处于协商状态之中，结合陈立伟于2019年10月23日仍联系陈天颖要求取回物品以及2019年10月25日发函给陈天颖要求解除合同的行为，应当评价为陈立伟未按时支付租金，亦未及时将系争房屋交付给陈天颖，鉴于陈立伟要求解除合同的意思表示于2019年10月26日到达陈天颖，陈天颖对此亦表示同意，故认定合同解除的时间以2019年10月26日为宜。而陈立伟欠付包括电费在内其他费用亦超过一个月，已构成违约，应当向陈天颖承担相应的违约责任，故陈立伟诉请要求陈天颖返还已支付的租金、装修费、电信费、电费及煤气费、赔偿损失以及承担律师费的诉请，不予支持。至于租某部位无效的部分，双方应当依照过错责任的大小各自承担相应的损失。陈天颖反诉要求没收押金作为违约金，考虑到违章建筑的面积4米×3.7米=14.8平方米，与陈天颖在租某合同中承诺陈立伟使用面积60平方米的差距，结合陈立伟在签订合同时应持有的审慎义务和陈天颖在合同履行过程中的适租义务，陈立伟应承担的违约金数额应当考虑上述事实予以酌减，综合考虑本案中的实际情况，法院酌定陈立伟应向陈天颖支付违约金17，000元(与已支付的保证金中予以抵扣)，要说明的是，虽然陈天颖无权收取无效部分的租金，但考虑到陈立伟仍实际使用该部分面积，仍应参照原租金标准向陈天颖支付相应面积的房屋使用费。此外，陈天颖要求陈立伟按照原租金标准支付2019年10月18日起至实际返还房屋之日即2019年10月26日止的租金以及陈立伟支付欠付的电费433.47元，具有事实和法律依据，对此予以支持，该项租金(房屋使用费)金额应为14，000×12÷365×9=4，142.47元，以上租金(房屋使用费)和电费亦应在陈立伟已支付的保证金中一并予以抵扣。陈天颖反诉要求陈立伟承担律师费的诉请，缺乏依据，不予支持。判决：一、确认陈立伟与陈天颖就上海市静安区南京西路XXX弄XXX号一楼房屋底楼天井内搭建部分(砖木结构玻璃顶，长4米，宽3.7米，高2.8米)的房屋租某合同无效；二、陈立伟与陈天颖就上海市静安区南京西路XXX弄XXX号一楼房屋除底楼天井内搭建部分(砖木结构玻璃顶，长4米，宽3.7米，高2.8米)外的房屋租某合同于2019年10月26日解除；三、陈立伟应于判决生效之日起十日内向陈天颖支付2019年10月18日至2019年10月26日的租金(房屋使用费)4，142.47元以及2019年8月至2019年10月的电费433.47元，以上费用在陈天颖已收取的押金28，000元中予以抵扣；四、陈立伟应于判决生效之日起十日内向陈天颖支付违约金17，000元(以上费用在陈天颖已收取的押金28，000元中予以抵扣)，以上第二、三项付款义务折抵后，陈天颖已收取的押金尚余6，424.06元，该笔费用应当于判决生效之日起十日内返还给陈立伟；五、陈立伟的其他诉讼请求，不予支持；六、陈天颖的其他反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，系争房屋中底楼天井内搭建部分(砖木结构玻璃顶，长4米，宽3.7米，高2.8米)经相关部门认定系违章建筑，故陈天颖与陈立伟之间签订租某合同中涉及该部分的应为无效，其他部分面积仍应受双方之间租某合同的约束，应为有效，双方当事人均应正确履行。陈立伟作为系争房屋的承租方，且签约前也实地查看过系争房屋，其对系争房屋的公房使用凭证记载的内容与实地查看情况是否符合理应尽到注意义务，同时，陈立伟租某系争房屋期间，并未因违章建筑的存在而影响使用，故陈立伟要求陈天颖赔偿装修等损失的诉请，理由不能成立。陈立伟称其于2019年9月5日将钥匙交还给陈天颖，但双方并未办理房屋交接手续，且陈立伟于2019年10月23日仍联系陈天颖要求取回物品，并于2019年10月25日发函给陈天颖要求解除合同，故一审法院认定合同解除的时间为2019年10月26日，并无不当。鉴于陈立伟欠付包括电费在内其他费用亦超过一个月，已构成违约，应当向陈天颖承担相应的违约责任，一审法院结合陈立伟在签订合同时应持有的审慎义务和陈天颖在合同履行过程中的适租义务，酌定陈立伟应向陈天颖支付违约金17，000元，亦无不妥。综上所述，陈立伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，340元，由上诉人陈立伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十月二十日法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……