江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初2185号 原告（反诉被告）：中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处，住所地连云港市连云区长虹路**。 负责人：潘海宁，连云港警备区保障处处长。 委托诉讼代理人：李凡，江苏云港律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张某某，男，1965年8月31日出生，汉族，住连云港市开发区。 委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。 原告中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处（以下简称连云港警备区保障处）与被告张某某租赁合同纠纷一案，本院立案后，张某某在诉讼过程中向连云港警备区保障处提起反诉，本院经审查后予以立案受理。本院依法适用普通程序，组成合议庭于2020年7月15日、2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）连云港警备区保障处的委托诉讼代理人李凡，被告（反诉原告）张某某及其委托诉讼代理人刘世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告连云港警备区保障处向本院提出诉讼请求：1、被告张某某拒不配合军方全面停止有偿服务资产移交工作，判令解除原中国人民解放军江苏省连云港警备区司令部直属工作科（以下简称连云港警备区直属工作科）与被告张某某于2015年3月6日签订的《军队房地产租赁合同》；2、判令被告张某某返还租赁场地及地面附属建筑，根据中国共产党中央军事委员会有关军队资产移交工作相关指示精神，军队资产管理公司将强制接收该项目全部固定资产，军方协助完成；3、判令被告张某某向原告支付租金72600元（从2017年11月1日起至实际给付之日止，暂计算至2019年10月31日）及逾期支付租金的违约金（2017年11月1日至2018年10月31日以36300元为基数，2018年11月1日之后以72600元为基数，按照每日千分之三计算至实际给付之日止，暂计算至2019年11月25日计124472元）；4、判令被告张某某承担本案诉讼费用；5、本案因承租方张某某拒不配合军方停偿资产移交工作而引发诉讼，本案引发承租方一切费用损失及后果由被告张某某自行承担。事实和理由：自2010年10月31日起，原连云港警备区直属工作科与被告张某某签订《军队房地产租赁合同》，每三年签订一次，最近一次于2015年3月6日签订，将位于连云港开发区房屋和场地出租给张某某，房屋建筑面积为1010平方米，场地面积14000平方米；租赁期限自2010年11月1日起至2028年10月31日止，租金总额为679400元（租金第一年为贰万元，第二年为贰万伍仟元，第三年为叁万元，后十五年每三年为一个合同周期，租金以第三年租金作为基数，每个合同周期递增10%）。原连云港警备区直属工作科将涉案场地、房屋交付张某某使用。后因军队编制体制调整改革，原连云港警备区直属工作科撤编，合同项下的全部权利和义务由原告连云港警备区保障处承继。在合同履行期间，张某某未按照双方合同约定履行相关手续即在租赁场地上增建建筑物等。2017年，因军队政策调整，停止军队有偿服务活动，连云港警备区保障处多次到包括张某某在内的租户处及公共区域张贴通知，告知上述事项。2019年，中央军委办公厅及中央军委国防动员部等多方进一步发文全面停止有偿服务活动，军队资产统一由资产管理公司集中统管。因军队政策调整，致使双方的合同无法继续履行。同时，张某某已经逾期一年多未交纳租金，欠付租金72600元（截至2019年10月31日）和逾期违约金124427元（截至2019年11月25日）。根据合同第八条第㈢项、第九条第㈣项、第十一条约定，上述情形均已符合双方合同约定的解除条件。原告连云港警备区保障处多次就解除合同和租金等事宜与被告张某某友好协商均未果，故诉至法院望判如所请。 被告张某某辩称：1、原告连云港警备区保障处主张要求解除2015年3月6日签订的租赁合同，没有事实依据和法律依据，该合同并非双方履行依据，且连云港警备区保障处行使合同解除权也没有相关的法律依据及政策依据。根据2010年10月31日双方签订的场地租赁合同约定，合同租赁期限18年，自2010年11月1日至2028年10月31日，双方合同履行期限尚未到期，连云港警备区保障处提前解除合同缺乏相应依据。2016年2月份中央军委下发《关于军队及武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，目的是要求连云港警备区保障处不得再继续对外出租、经营军队的空余房地产，涉及合同已经到期的对场地进行收回。对于合同尚未到期的采取相关试点方式，涉及到合同期限长、投资金额大，如果需要强行解除，但应当给予相应的赔偿或者补偿。涉案场地不是军事行政区，也不是军事设施用地，并不属于强行收回的范围。根据中央军委通知的精神要求，涉案场地在新的政策出台后采取移交方式进行处理，并不是要求连云港警备区保障处强行解除合同。2016年2月份，连云港警备区保障处已经收到中央军委下发的通知，如果明知涉案场地属于强行收回的范畴而不行使权利，连云港警备区保障处已经丧失合同解除权，其要求返还租赁场地及附属物缺乏相应的法律依据。2、双方签署合同后，张某某积极履行支付租金的义务，直至连云港警备区保障处提起诉讼，双方对2015年至2016年度租金存在争议，其他租金支付没有异议。双方通过协调后，张某某补交2015年至2016年度租金33000元，张某某的租金已经支付至2019年8月31日。根据中央军委关于停止有偿服务的通知，连云港警备区保障处自2016年2月份就应当停止对外有偿服务，其继续收取2016年至2019年期间的租金，违反中央军委下发通知的要求。基于该政策要求，对于租金的具体支付、支付给谁、由谁来收取需要等中央军委政策出台后支付，张某某并非不支付租金也没有拖欠租金的情形。连云港警备区保障处通过诉讼来解决所谓2017年至2019年10月31日的租金缺乏政策依据，也违背中央军委关于全面停止有偿服务的要求。通过协调，张某某目前不欠连云港警备区保障处租金。3、对于原告连云港警备区保障处主张第4、5项诉讼请求没有相关依据，应当不予支持。2015年3月6日签订的合同并非双方真实意思表示，并非履行合同的依据，连云港警备区保障处主张违约的基数包括标准缺乏依据。连云港警备区保障处在起诉状上认可2010年10月31日双方签订的租赁合同，明确具体租金标准及递增标准，认可2010年合同是履行标准。对于逾期违约责任、是否构成违约以及违约金的标准，由法院审查依法确定。 反诉原告张某某向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告连云港警备区保障处赔偿张某某投入损失1000000元（最终以鉴定评估为准）；2、反诉被告连云港警备区保障处承担诉讼费用。事实与理由：2010年10月31日，反诉原告张某某与原连云港警备区直属工作科（后因军队内部调整现为连云港警备区保障处）签订《场地租赁合同》，约定反诉被告将坐落连云港警备区龙山营区中心路及水渠北侧场地、朝向大门一排营房（原战士宿舍，共计8间）出租给张某某使用。双方约定租赁用途为鱼塘、果园、种植、养殖、饭店；合同期限为18年，2010年11月1日至2028年10月31日，租赁期限届满后，张某某有优先续租权；还对租金标准、付款方式以及投资、赔偿等事宜进行了约定。张某某对租赁场地进行了投资、建设，投资金额巨大。2019年11月25日，连云港警备区保障处以张某某拒不配合全面停止有偿服务资产移交工作为由，提起诉讼要求解除双方的租赁合同。根据合同第六条约定，合同有效期内，甲乙双方均不得因人员调整或机构调整不履行本合同，若单方终止应当赔偿乙方张某某全部投入损失。张某某认为，连云港警备区保障处因军队停止有偿服务而不得继续收取租金，而由军队的第三方资产管理部门负责，资产移交是连云港警备区保障处内部事宜。双方的合同仅仅是合同主体的变更，不属于合同约定解除的情形。现反诉被告连云港警备区保障处违法强行解除双方签订的场地租赁合同违反合同约定，对反诉原告张某某投资的损失应当承担赔偿责任。 反诉被告连云港警备区保障处辩称：反诉原告张某某主张的反诉请求没有事实和法律依据。根据双方2015年3月签订的场地租赁合同约定，张某某不得擅自在承租场地上新建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的必须向我方提供建设方案，在我方按规定报经军队主管批准后，并由我方出具书面同意书后实施，费用由张某某自理，权属归我方所有；租赁期满后或解除合同时必须完好的无偿移交给我方，不得将所承租的场地转借给他人，或与他人互换使用；张某某不得擅自将所承租的房产转租，确实需要转租的，应当在不违背合同约定的前提下，经我方书面同意签订转租合同，并报告军队房地产管理部门审核备案实施等各项规定。对于反诉原告张某某所诉在场地的投入和设施，按照合同约定双方解除合同后无条件归我方所有。因中央军委关于停止有偿服务政策要求，我方与张某某多次协商移交工作，在中央军委规定期限内经我方多次催告，张某某均拒绝配合办理停止有偿服务的移交。连云港警备区包括张某某的租赁合同共有22个停偿项目，其他21项均已完成停偿及移交工作，仅张某某一再拒绝配合，导致无法按时完成军队停止有偿服务管理项目的实施。我方不同意张某某提出的损失鉴定请求，以防张某某进一步拖延军队政策的落实实施。我方依据中央军委的相关政策向张某某提出解除合同，根据双方2015年3月签订的场地租赁合同，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行，双方均不承担责任。该合同合法有效，对反诉原告张某某和我方均有法律约束力，应遵照执行。我方不承担反诉原告张某某所诉损失，请求驳回反诉原告张某某的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2010年10月31日，连云港警备区直属工作科（甲方）与张某某（乙方）签订《场地租赁合同》，连云港警备区直属工作科将连云港警备区龙山营区中心路及水渠北侧场地、朝向大门一排营房（原战士宿舍，共计8间）出租给乙方张某某使用，租赁用途为鱼塘、果园、种植、养殖、饭店，租赁期限从2010年11月1日起至2028年10月31日止，租金第一年为20000元。双方在合同中对权利义务、争议解决方式及其他事项进行约定，合同内容与中国人民解放军连云港警备区保障部新浦房地产管理办公室（以下简称连云港警备区保障部新浦房管办）、张某某于2015年3月6日签订《军队房地产租赁合同》附加条款的内容相同。合同签订后，连云港警备区直属工作科依约将涉案场地及房屋交付张某某使用。 2013年10月29日，出租方连云港警备区直属工作科（甲方）与承租方张某某（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，将涉案场地、房屋出租给张某某，租赁用途果园、种植、生态园、鱼塘，租赁期限自2013年11月1日起至2014年10月31日止，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）25000元整，租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方，付款方式为现金。双方在合同第九条第㈣项约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”；第十条、第十一条约定违约金金额1000元。合同其他内容与连云港警备区保障部新浦房管办、张某某于2015年3月6日签订的《军队房地产租赁合同》内容相同。 张某某举证一份证明，书写内容为“此合同签订为便于工作，实际仍以二○一〇年十月三十一日总合同签约壹拾捌年为准。此合同分别为二〇一一年十月二十六日、二〇一二年十月二十六日、二〇一三年十月二十六日签订”。落款日期二〇一三年十月二十六日，下方加盖连云港警备区直属工作科印章，印章下方书写添加内容“另2013年12月29日签订的制式合同，仍以二〇一〇年十月三十一日签订的总合同为准。谢观林”。 2015年3月6日，出租方连云港警备区保障部新浦房管办（甲方）与承租方张某某（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，将涉案场地、房屋出租给张某某，租赁期限自2010年11月1日起至2028年10月31日止。双方在合同约定：“第四条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）陆拾柒万玖仟肆佰（¥679400.00元），年租金为人民币（大写）叁万叁仟元（¥33000元）。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。付款方式：转账。……第八条租赁期内乙方张某某应当履行下列义务：……㈢不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方张某某自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。……第九条合同的解除㈠甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方张某某应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；㈡甲方因非军事需要提前解除合同时，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；㈢乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；㈣因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；㈤租赁期满，合同解除。……第十一条乙方违约责任㈠乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，乙方应当向甲方支付人民币伍万元作为违约金；㈡乙方张某某逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十二条本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。……第十五条双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）”。 连云港警备区保障处与张某某在该合同附加条款约定的内容，与连云港警备区直属工作科、张某某于2010年10月31日签订《场地租赁合同》的内容相同。双方在合同附加条款约定：“第二条租赁期限为18年（2010年11月1日至2028年10月31日止），18年租赁期限届满后，乙方张某某有优先续租权。第三条租金及付款方式。房屋及场地租金第一年为贰万元，第二年为贰万伍仟元，第三年为叁万元，后十五年每三年为一个合同周期，租金以第三年租金作为基数，每个合同周期递增10%，租金一年一支付，下一年的租金在上年10月31日前转账或现金付款。本合同签订时，即支付第一年租金贰万元整。第四条双方权利义务1、甲方有权对乙方承租场地的使用及经营情况进行监督、检查。2、在乙方租用期内，甲方向乙方提供电源，用电基本设施由乙方负责安装，按时向甲方交纳电费。3、有下列情形之一的，甲方有权终止合同。⑴乙方擅自将场地用作非甲乙双方约定的其他用途。⑵乙方在场地上经营有损军队形象及公共利益的活动。4、在租用期内，乙方张某某所有经济往来、对外合同、各类应交款项等一切费用及对租用区的治安、保卫、消防、环卫、人身伤亡和军队、地方政府政策性规定义务等负全部责任。5、在租用期内，乙方张某某在场地上自建的建筑物、树木花草、混凝土场地、供水等地上附属所有权归乙方。合同期满后，乙方应无偿将所投资新建的一切建筑物、混凝土场地、消防等设施交甲方所有。6、甲方因地方政府城市规划建设征用需提前终止合同的，需向乙方出具相关单位的批文，甲方应按实际使用时间计收租金。对地方因城市规划征用的地上设施（乙方所投资新建的一切建筑物、混凝土场地、树木花草、供电、供水、消防等设施，以下均称地上设施）所赔偿的资金按比例分成：在前三年内，赔偿金均归乙方张某某所有；在第一个合同周期内，赔偿金甲方得20%，乙方得80%；在第二个合同周期内，赔偿金甲方得40%，乙方得60%；在第三个合同周期内，赔偿金甲方得60%，乙方得40%；在第四个合同周期内，赔偿金甲方得80%，乙方得20%；在第五个合同周期内，赔偿金均归甲方所有。2028年10月31日租赁期限届满后，乙方张某某无偿将所投资新建的一切地上设施交甲方所有。7、乙方确需提前终止合同的，应当提前三个月通知甲方，甲方应按实际使用时间收取租金，乙方建造的所有不动产无偿归甲方所有。8、场地内土方所有权归甲方，乙方因所租赁场地建设需土方，在征得甲方同意后方可使用。9、因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成本合同无法履行的，甲方应向乙方退还当年租金，乙方有权将投资新建的地上设施自行处理。若有赔偿，按第四条第6款执行。10、乙方应按本合同规定期限按时交纳租金。第六条其他约定事项1、合同有效期内，甲乙双方均不得因人员调整或机构调整不履行本合同，若甲方单方终止本合同（非本合同第四条第3款所列事项），甲方须赔偿乙方全部投资损失。2、乙方张某某鱼塘前期建设资金须在八万元至十万元之间，并确保经营期间鱼塘周边坡面、路面不发生垮塌现象，若有发生，所有相关维护费用由乙方负责。3、乙方经营期间，如需投入资金对场地进行建设和改造，需把投资改造方案及投资经费预算通报甲方。新建和改造的各种设施，租赁期间权属归乙方张某某所有，18年租赁期满后应当无偿移交给甲方”。 在本案诉讼过程中，张某某于2020年3月27日向连云港警备区保障处支付租金42366.58元，于2020年5月13日将租金24067元交纳至本院账户。 2014年1月1日，中国人民解放军总后勤部司令部给连云港警备区保障处颁发《军队单位对外有偿服务许可证》，有效期至2016年12月31日。2014年12月30日，中国人民解放军总后勤部财务部给连云港警备区颁发《军队单位对外有偿服务收费许可证》，有效期至2017年12月30日。2016年，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，全面停止军队和武警部队有偿活动，包括空余房地产租赁。 2019年11月17日，连云港警备区保障处工作人员短信通知张某某协商军队资产交接等相关租赁事宜。 另查明，因军队编制体制调整改革，连云港警备区直属工作科、连云港警备区保障部新浦房管办已撤编，其与张某某签订的租赁合同项下的全部权利和义务由连云港警备区保障处承接。 以上事实有连云港警备区保障处、张某某庭审部分陈述；连云港警备区保障处举证的土地使用权证，军队房地产租赁合同（签订日期2015年3月6日），主体变更情况说明，中央军委通知，中央军委办公厅文件，中央军委国防动员部通知，短信截图，军队单位对外有偿服务许可证、收费许可证，军队房地产租赁合同（签订日期2013年10月29日）；张某某举证的场地租赁合同（签订日期2010年10月31日）、补充合同，批复、证明，说明，租金收条、银行交易明细等证据予以证实。上述经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案争议焦点：一、连云港警备区保障处、张某某履行的是哪份租赁合同，租赁关系应受哪份租赁合同的约束，双方于2015年3月6日签订的《军队房地产租赁合同》是否生效；二、如租赁合同已生效是否具备解除条件，张某某是否应该向连云港警备区保障处返还租赁场地及附属建筑，张某某是否应当向连云港警备区保障处支付租金、逾期付款违约金；三、反诉原告张某某的诉讼请求是否成立，反诉被告连云港警备区保障处是否应当向张某某赔偿投入损失。 关于第一个争议焦点。连云港警备区直属工作科、张某某于2010年10月31日签订《场地租赁合同》，连云港警备区直属工作科、张某某于2013年10月29日签订《军队房地产租赁合同》，连云港警备区保障部新浦房管办、张某某于2015年3月6日签订《军队房地产租赁合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性强制规定，均合法有效。原作为出租方与张某某签订合同的连云港警备区直属工作科、连云港警备区保障部新浦房管办已撤编，其合同权利义务由连云港警备区保障处承继。 张某某认为根据合同第十二条约定“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用后生效”，主张2015年3月6日签订的《军队房地产租赁合同》军队房地产管理部门意见为空白，涉案合同没有履行上述手续未生效。本院认为，连云港警备区直属工作科、连云港警备区保障部新浦房管办已向张某某交付涉案租赁场地、房屋，张某某已经实际使用涉案场地、房屋，并按照合同约定向连云港警备区保障处支付了大部分租金。双方已经实际履行了租赁合同，且双方对履行合同均无异议，视为对合同生效条件的变更。故双方于2015年3月6日签订的《军队房地产租赁合同》已经成立并生效，对合同当事人具有约束力，本院对张某某该主张不予采信。 张某某主张以2010年10月31日签订的租赁合同作为双方权利义务的依据，其他合同是连云港警备区保障处为应对上级检查而签订的，是无效合同，并举证连云港警备区直属工作科出具的说明。本院认为，该说明只能证明连云港警备区直属工作科认可2013年12月29日之前，以2010年10月31日签订的合同为准，不能否认之后双方签订的租赁合同的效力，双方在2013年12月30日之后签订的租赁合同对双方具有约束力。双方于2013年10月29日签订的《军队房地产租赁合同》约定租赁期限自2013年11月1日起至2014年10月31日止，第十条、第十一条约定违约金金额1000元，其他合同内容与2015年3月6日双方签订《军队房地产租赁合同》的合同内容相同，2013年签订的合同租赁期限届满已经履行完毕。双方2015年3月6日签订《军队房地产租赁合同》的附加条款内容，与双方2010年10月31日签订《场地租赁合同》的内容相同，并在合同第十五条约定“附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效”，即当2010年10月31日租赁合同内容与2015年3月6日租赁合同内容相违背，双方应按照2015年3月6日合同主条款内容履行。 关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。中国共产党中央军事委员会下发通知全面停止军队和武警部队有偿活动，包括空余房地产租赁，系国家和军队重大政策调整，致使涉案合同不能继续履行。根据双方于2015年3月6日签订的租赁合同第九条第㈣项约定，“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，符合双方约定解除合同的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。连云港警备区保障处未提供证据证明在提起本案诉讼前已履行通知张某某解除租赁合同的义务，其在本案提出解除租赁合同的诉讼请求，视为其通知张某某解除合同。连云港警备区保障处要求解除合同的诉讼请求，符合法律法规相关规定及双方合同约定，本院予以支持。双方解除租赁合同后，张某某应及时向连云港警备区保障处返还租赁场地及地面附属建筑。 对于连云港警备区保障处要求张某某支付2017年11月1日至2018年10月31日的租金36300元，2018年11月1日至2019年10月31日的租金36300元，租金计算至张某某实际返还场地及地面附属建筑之日的诉讼请求。双方2015年3月6日签订的租赁合同附加条款第四条第9点约定“因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成本合同无法履行的，甲方应向乙方退还当年租金”。本院认为，张某某欠付连云港警备区保障处2017年11月1日至2019年10月31日期间的租金72600元，张某某已支付66433.58元，还应向连云港警备区保障处支付租金6166.42元。双方之间的租赁合同因国家和军队政策法规重大调整于本判决生效之日解除，根据合同附加条款第四条第9点约定，连云港警备区保障处应向张某某退还当年即2019年11月至2020年10月期间的租金，张某某未交纳当年租金予以免除。双方解除租赁合同关系之后，连云港警备区保障处向张某某主张租金缺乏事实依据，本院不予支持。 对于连云港警备区保障处要求张某某承担逾期支付租金违约金的诉讼请求。连云港警备区保障处要求按照每日千分之三的标准，2017年11月1日至2018年10月31日以36300元为基数，2018年11月1日之后以72600元为基数，暂计算至2019年11月25日计124472元，本院经审查认为连云港警备区保障处主张的违约金过分高于张某某造成的损失，结合连云港警备区保障处实际损失、合同履行情况、当事人违约程度以及预期利益等综合因素，本院对违约金计算予以调整，2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。张某某应于2017年10月31日前向连云港警备区保障处支付2017年11月1日至2018年10月31日期间的租金36300元，于2018年10月31日前支付2018年11月1日至2019年10月31日期间的租金36300元。张某某于2020年3月27日向连云港警备区保障处支付租金42366.58元，于2020年5月13日支付租金24067元。故2017年11月1日至2018年10月31日本金按照36300元计算；2018年11月1日至2020年3月26日本金按照72600元计算；2020年3月27日至2020年5月12日本金按照30233.42元计算；2020年5月13日之后本金按照6166.42元，计算至张某某实际给付租金之日。 对于连云港警备区保障处主张本案因承租方张某某拒不配合军方停偿资产移交工作而引发诉讼，本案引发承租方一切费用损失及后果由张某某自行承担的诉讼请求。庭审过程中经本院释明，连云港警备区保障处对引发承租方张某某一切费用损失及后果无法进行明确，因连云港警备区保障处该项诉讼请求不具体，本院对该项诉讼请求不予理涉。 关于第三个争议焦点，对于反诉原告张某某认为根据2010年10月31日签订《场地租赁合同》第六条约定“合同有效期内，甲乙双方均不得因人员调整或机构调整不履行本合同，若甲方单方终止本合同（非本合同第四条第三款所列事项），甲方须赔偿乙方全部投资损失”，张某某要求连云港警备区保障处赔偿其投入损失1000000元的诉讼请求。本院认为，双方租赁合同关系因国家和军队政策法规重大调整无法继续履行予以解除，并非“因人员调整或机构调整不履行本合同”，2010年10月31日签订《场地租赁合同》第六条不能在本案适用，张某某相关主张本院不予支持。根据双方在2015年3月6日签订《军队房地产租赁合同》主条款第八条约定张某某对房屋改造、装修或者增扩固定设施，对场地新建和添建建筑物、构筑物，在租赁期满后或者解除合同时，必须完好无偿移交给甲方；在合同主条款第九条第㈣项约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。现因国家和军队政策法规重大调整，造成涉案租赁合同无法继续履行予以解除，根据双方签订的合同主条款第九条第㈣项约定双方均不承担责任，且张某某没有提供投资改造相关证据。故反诉原告张某某申请对其投入进行司法鉴定，本院不予准许，反诉原告张某某要求连云港警备区保障处赔偿投入损失1000000元的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处与被告张某某于2015年3月6日签订的《军队房地产租赁合同》； 二、被告张某某于本判决生效之日起三十日内向原告中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处返还租赁的场地及地面附属建筑； 三、被告张某某于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处支付租金6166.42元及逾期支付租金违约金（违约金计算，2019年8月19日之前按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。2017年11月1日至2018年10月31日本金按照36300元计算；2018年11月1日至2020年3月26日本金按照72600元计算；2020年3月27日至2020年5月12日本金按照30233.42元计算；2020年5月13日之后本金按照6166.42元，计算至张某某实际给付租金之日）； 四、驳回原告中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告张某某的诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4242元（原告已预交），由原告中国人民解放军江苏省连云港警备区保障处负担2442元，由被告张某某负担1800元。 反诉案件受理费6900元（反诉原告张某某已预交），已减半收取，由反诉原告张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。账户全称江苏省连云港市中级人民法院，开户银行农业银行苍梧支行，账号10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  梁承君 审 判 员  戴培培 人民陪审员  于维雪 二〇二〇年十月十日 书 记 员  孙维娟 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 [三]、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。