浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初1601号 原告：丽水南城市场发展有限公司。住所地：浙江省丽水市莲都区南明山街道缙青路**。统一社会信用代码：91331100MA2A00MC8B。 法定代表人：徐建存。 委托代理人（特别授权）：李光耀、华盛，浙江晟耀律师事务所律师。 被告：朱哲，男，1969年1月22日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被告：杜克先，女，1989年1月15日出生，彝族，住贵州省毕节市七星关区。 原告丽水南城市场发展有限公司与被告朱哲、杜克先房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法由审判员李斌适用简易程序于同年5月21日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，并组成由审判长李斌、人民陪审员顾慧霞、毛和平参加评议的合议庭，于同年9月16日第二次开庭审理。原告丽水南城市场发展有限公司的委托代理人李光耀、华盛，被告朱哲、杜克先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丽水南城市场发展有限公司诉称：2017年6月，被告打算投资经营餐厅，与原告就房屋租赁事宜达成口头协议，约定：原告将位于丽水市莲都区南明山街道缙青路525号的丽水××市场××号楼××层租赁给两被告经营餐厅使用；租赁面积约995㎡；租赁综合服务费为20元／月／㎡，按核定的建筑面积计算，原告提供给两被告优惠免租期从2018年1月1日至2018年6月30日止（被告违约除外）。两被告应于2018年9月30日前向原告交纳首期综合服务费（2018年7月1日至2018年9月30日和2019年1月1日至2019年12月31日，合计15个月）共计298500元。2019年9月30日前交纳第二期综合服务费（2018年10月1日至2018年12月31日和2020年1月1日至2020年12月31日，合计15个月）共计298500元。 原、被告达成一致后，原告即交付房屋并由两被告进场对房屋进行装修，实际面积为995㎡。2017年9月29日，两被告向原告支付20000元款项。2018年1月9日，两被告以被告杜克先的名义注册登记丽水极鲜餐厅个体工商户。2018年1月22日，两被告经营的丽水极鲜餐厅开业。2018年5月，两被告在未书面通知原告情况下擅自停业歇业，且一直实际占用未腾退房屋至今。 另，2018年1月5日、2018年1月12日，两被告为方便经营餐厅承租原告宿舍并缴纳押金22000元。2018年2月2日，两被告领取5间宿舍钥匙并实际占有使用至今。 迄今为止，两被告仅支付20000元商铺及22000元宿舍押金，未依约向原告支付租金，且餐厅经营期间水电费均由原告垫付。2020年3月30日，原告向被告发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，通知两被告解除合同并要求腾退租赁房屋、支付拖欠租金及水电费，但两被告未予理会。 原告认为，两被告自2017年6月起实际占有使用1号楼2层租赁房屋、自2018年2月2日起实际占有使用5间宿舍至今，双方之间存在租赁关系，租赁期限为不定期，且两被告擅自停业歇业及拖欠租金和水电费的行为，已构成违约，原告有权解除合同。两被告未腾退案涉房屋并拖欠租金、水电费的行为严重侵害了原告的合法权益。为此，原告诉请判令：一、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，两被告立即腾空位于莲都区南明山街道缙青路525号的丽水××市场××号楼××层××宿舍××房××号××，并归还原告；二、两被告向原告支付租赁综合服务费及宿舍租金共计588100元、占有使用费（以20元／月／㎡为标准，租赁综合服务费自2018年1月1日计算至2020年3月30日为537300元，占有使用费自2020年3月31日计算至腾空归还之日止；2间40㎡宿舍按500元／月／间，3间48㎡宿舍按600元／月／间为标准，自2018年2月2日计算至腾空归还之日止，暂计算至2020年3月31日的租金为50800元）；三、两被告向原告支付水电费31505.2元。 被告朱哲答辩称：一、原告虚构事实欺骗被告。原告招商时，告知被告食堂系市场配套设施，市场内商户不得开灶，故急需开业。原、被告双方口头约定，原告免费提供场地及优惠员工住宿用房，被告出资装修并购置设备，双方共同经营，共担风险。餐厅开业后，原告未履行管理职责，任由市场经营户开灶，故而生意惨淡。原告管理人员因此告知被告先行停业。基于双方的合伙关系，对于亏损金额，被告保留要求原告赔偿二分之一的诉权。二、关于宿舍租金，承租的五间宿舍，在第三个月时已经退还给原告，而原告未退还被告交纳的押金。三、关于水电费，市场采用的是智能卡，卡内无余额情况下会自动停水、停电，不存在欠费。四、原告公司员工在被告处用餐尚欠餐费十几万元。 被告杜克先答辩称：同被告朱哲答辩意见一致。 经审理，本院查明： 2017年9月29日，原告丽水南城市场发展有限公司与被告朱哲签订租赁意向协议。被告意向租赁原告位于丽水市莲都区南明山街道缙青路525号的丽水××市场××号楼××层××商铺，面积995㎡，并对其他内容作出约定。同时明确该协议作为签订营业场地租赁合同的依据。协议签订后，被告已向原告支付20000元定金。双方至今未签订正式租赁合同。原告将房屋交付被告，被告装修后于2018年1月22日开业经营丽水极鲜餐厅。被告于2018年2月2日起另承租5间宿舍（房间号2Ｐ-Ｆ301、2Ｐ-Ｆ302，每间面积40㎡，房间号2Ｐ-Ｆ319、2Ｐ-Ｆ320、2Ｐ-Ｆ321，每间面积48㎡），并支付宿舍押金22000元。后餐厅经营不善停业，但被告未腾空返还原告，原告因此于2020年3月31日向两被告发函，告知解除合同并要求支付租金、水电费等。两被告至今未向原告支付租金。 审理过程中，原告丽水南城市场发展有限公司向本院提出鉴定申请，要求对案涉租赁房产的租金进行评估，本院依法委托丽水市恒基房地产评估有限公司进行评估，该公司于2020年9月2日出具报告书。经评估，案涉餐厅占用场地平均租金为8元/㎡/月，宿舍（房间号2P-F301、2P-F302）平均租金为12.63元/㎡/月，宿舍（房间号2P-F319、2P-F320、2P-F321）平均租金为12.14元/㎡/月。 被告朱哲、杜克先向本院申请对投资于餐厅的厨房设施、厨具用品进行价格评估，本院认为，两被告未能提供证据证明原、被告系合伙关系，或双方就装修归属作出过约定，故该申请与本案不具有关联性，本院审查后对两被告的鉴定申请不予同意。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告提供的原告营业执照、两被告身份证明、租赁意向协议书、收款收据、诚意入驻流程单、关于解除房屋租赁合同的通知、短信截图；本院委托丽水市恒基房地产评估有限公司出具的评估报告书；到庭当事人庭审陈述。 本院认为：原告丽水南城市场发展有限公司与被告朱哲签订租赁意向协议，就租赁丽水市莲都区南明山街道缙青路525号丽水农产品批发市场一号楼二层餐饮区商铺（面积995㎡）达成初步意向，后被告朱哲、杜克先在上述场地经营丽水极鲜餐厅，并承租五间宿舍，双方虽未签订书面合同，但已形成事实上的房屋租赁合同法律关系。被告至今未支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告诉请要求解除租赁合同关系，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请要求两被告按租赁意向协议确定的金额支付租金，本院认为，双方在协议中对租金等事项的约定仅为初步意向，并非最终合意，且双方明确需签订正式书面合同，故原告主张以此为标准计算租金缺乏事实和法律依据，本院仅支持按评估价计算的租金。原告主张分别自2018年1月1日、2月2日起计算餐饮区商铺、宿舍租金，两被告未对此提出异议，本院予以认可。原告另诉请要求两被告支付水电费31505.2元，被告抗辩其使用智能卡支付水电费，不会存在欠费情况。本院认为，原告虽提供水、电表读取度数，但不足以证明两被告欠付金额，故对原告的该项诉请不予支持。被告朱哲、杜克先抗辩，原、被告合伙经营餐厅，双方约定由原告提供场地、两被告出资装修并购置设备，双方共同经营共担风险，但未能举证证明双方就合伙关系达成合意，故对该项抗辩本院不予采纳。两被告同时抗辩，其承租的宿舍在第三个月即退还原告，但其未能提供证据予以证明，故本院对该项抗辩亦不予采纳。两被告另抗辩，原告尚欠餐费十几万元未支付，本院认为，被告未就该费用进行举证，且即便该费用属实也与案涉债权债务标的物种类、品质不同，不能在该案中予以抵销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十九条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告丽水南城市场发展有限公司与被告朱哲、杜克先之间的房屋租赁合同关系，两被告于本判决生效之日起十日内腾空位于丽水市莲都区南明山街道缙青路525号的丽水市××市场××号楼××层××宿舍××房××号××并归还原告； 二、被告朱哲、杜克先于本判决生效之日起十日内向原告丽水南城市场发展有限公司支付租金及占有使用费【丽水农产品批发市场一号楼二层按7960元/月自2018年1月1日起，宿舍（房间号2P-F301、2P-F302按505.2元/月，房间号2P-F319、2P-F320、2P-F321按582.72元/月）自2018年2月2日起，均计算至腾空退还原告之日止，扣除被告朱哲、杜克先已支付的商铺押金20000元、宿舍押金22000元】； 三、驳回原告丽水南城市场发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9996元，由原告丽水南城市场发展有限公司负担3000元，由被告朱哲、杜克先负担6996元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  李 斌 人民陪审员  顾慧霞 人民陪审员  毛和平 二〇二〇年十月二十六日 法官 助理  江海燕 代书 记员  沈琛琛