广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18923号上诉人（原审原告）：广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司，住所地：广州市南沙区南沙街金洲村民委员会办公大楼**（临时经营场所）。法定代表人：梁嘉敏，职务：经理。委托诉讼代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱雪梅，女，1970年12月22日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：冯耀棠，男，1957年10月28日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区。被上诉人（原审被告）：陈转花，女，1959年1月14日出生，汉族，身份证住址：广州市番禺区。委托诉讼代理人：冯耀棠，基本情况同前，陈转花配偶。上诉人广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司（以下简称：金洲房地产公司）因与被上诉人冯耀棠、朱雪梅、陈转花返还原物纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初1647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员戴俊英独任审理，于2020年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人金洲房地产公司的法定代表人梁嘉敏和委托诉讼代理人张颉、被上诉人朱雪梅、冯耀棠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金洲房地产公司上诉请求：事实和理由：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、1994年6月30日，广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司（以下简称亿裕公司）与陈转花就陈转花向亿裕公司购买位于广州市南沙区金港路裕兴花园76号之一X号房屋事宜签订了《房屋预购合约》，约定房屋售价为130000元，陈转花须在签订合约之日交付定金30000元，余下款项于亿裕公司交楼时交清，如陈转花逾期30天仍不依时付清应交款项，视为其违约，作自动退房处理，亿裕公司有权追索违约罚款，没收定金，另罚已交总款5%罚金。陈转花于1994年10月28日向上诉人交付了定金30000元。亿裕公司亦按约向陈转花交付了涉案房屋，但陈转花未在合同约定期限内支付涉案房屋剩余购房款100000元。上诉人在本案中诉请的返还原物请求权与上述合约的履行、终止情况不无关系，合约关系到陈转花对案涉房屋的占有为有权占有还是无权占有，合同条款清楚地约定了当购买方逾期30天仍不依约支付应付购房款时作自动放弃房屋处理，又约定了出售方没收定金等追究购买方违约责任等结算和清理事宜，双方对上述合同权利义务自然终止的约定为双方真实意思表示，未违背法律法规的强制性禁止性规定，应为合法有效并予以保护。本案中，陈转花在接收了涉案房屋后，在合约约定的付款期限届满起至今近二十五年来，一直未向亿裕公司交付剩余大部分购房款，存在根本违约行为。涉案合同因陈转花未履行合同约定支付剩余购房款的义务而依法终止。此时陈转花对案涉房屋的占有转为无权占有，上诉人作为案涉房屋的权利人，有权根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，请求现无权占有该房屋的陈转花返还案涉房屋。一审法院未对本案所涉合约的履行、终止情况予以审查，仅以被上诉人持有已终止的合约为由，径直认定其占有案涉房屋为有权占有，属认定事实、使用法律错误。根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条、第八十四条、第八十九条、第一百零六条、第一百一十一条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条的规定，请求二审支持上诉人的全部诉讼请求。冯耀棠、朱雪梅、陈转花二审答辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。金洲房地产公司向一审法院起诉请求：冯耀棠、朱雪梅、陈转花返还位于南沙区××路××花园××701房屋。一审法院经审理查明：金洲房地产公司提交案涉房屋所在楼宇的大产权证显示：权属单位为金洲房地产公司，房屋坐落地址为南沙区进港路裕兴花园X号楼，层数8层，总套数56套，使用期限1994年5月11日至2064年5月10日，填发日期2001年7月10日等。冯耀棠提交《房屋预购合约》内容显示：购买方（乙方）陈转花向出售方（甲方）广州南沙经济技术开发区新宏基房地产开发公司、广州南沙经济技术开发区亿裕经济发展公司（下称亿裕公司），购买坐落广州南沙经济技术开发区金洲管理区内裕兴花园第16号楼第7层东梯X号套间，面积为118.4平方米，总房款13万元；乙方在签订本合约时交付定金3万元；如乙方未能在指定期限内交清楼价款，甲方可以每月月息2%收取欠款部分的利息直至付款之日止；如乙方已逾期30天仍不依时付清应付楼价款，视为乙方违约作自动放弃处理，甲方有权追索违约金，没收定金等条款；《房屋预购合约》甲方加盖广州南沙经济技术开发区金洲管理区办事处印章，落款日期1994年6月30日。1994年10月28日，亿裕公司向陈转花开具《收据》，确认收到上述房屋第一次购房款3万元。朱雪梅提交2000年7月13日与陈转花配偶冯耀棠签订《购房协议》，约定冯耀棠将裕兴花园20栋东梯701房（118平方米）以5万元价格转让朱雪梅，原购房合同未更名，朱雪梅负责支付未付房款，冯耀棠协助办理交款及办证事宜。朱雪梅提交《水费收款单》等收费单中，显示房屋地址为20栋东梯704房、交费人朱雪梅，《水费收款单》盖有金洲房地产公司水电收费专用章。金洲房地产公司与冯耀棠、朱雪梅、陈转花确认因诉争房屋门牌历次变更，原裕兴花园20栋东梯704房即现南沙区××路××花园××701房屋。一审法院认为：金洲房地产公司以诉争房屋所有权人名义，以冯耀棠、朱雪梅、陈转花侵权为诉因要求冯耀棠、朱雪梅、陈转花返还房屋。根据冯耀棠提交证据，陈转花与房屋销售方签订有《房屋预购合约》并交付部分购房款，房屋交付陈转花至今，一直由房屋使用人交付水电费、物业管理费等费用，根据朱雪梅自认，其2000年签订《购房协议》后入住，说明自陈转花签订《房屋预购合约》交付房屋至今已超过20年，如果冯耀棠、朱雪梅、陈转花没有正当理由，侵权入住诉争房屋，2001年7月10日确权，金洲房地产公司从不主张权利，不合情理。冯耀棠提交《房屋预购合约》等证据足以对抗金洲房地产公司证据，故此，金洲房地产公司以冯耀棠、朱雪梅、陈转花侵权为由要求收回诉争房屋证据不足，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2020年7月7日作出判决：驳回广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司诉讼请求。案件受理费1150元由广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，双方当事人无新证据提交。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：上诉人是否有权主张解除合同、要求被上诉人返还房屋。案件事实表明，被上诉人已于签订合同当日支付定金30000元，上诉人也称于1994年10月向被上诉人交付了涉案房屋。涉案合同已进入履行状态，被上诉人未按合同约定时间支付剩余房款，构成违约。上诉人主张被上诉人逾期付款则视为被上诉人自动退房的约定，属于附解除条件的合同解除条款，其于本案并非行使合同的约定解除权或法定解除权，不应受到除斥期间的限制。对此，经审查，该合同条款还明确约定了被上诉人逾期付款要承担罚款、定金被没收的违约责任，该项违约责任属于合同解除时违约方承担的民事责任内容。支付购房款属于被上诉人本身应当承担的合同义务，合同解除是被上诉人逾期付款的法律后果。被上诉人逾期付款是本案合同当事人约定的一方违约情形下合同解除的条件，并不属于附解除条件合同所约定的成就条件。上诉人将被上诉人的付款义务作为附解除条件合同的成就条件予以判别，法律依据并不成立，本院不予支持。事实上，本案被上诉人逾期付款依约应承担的罚款，上诉人并未实际收取，涉案房屋亦未予返还上诉人，上诉人并未开展对合同解除相关事项进行清结处理的工作。在上诉人已向被上诉人交付使用涉案房屋近三十年，未有证据证明上诉人向被上诉人主张过催收余款或收回房屋的情况下，一审法院认定上诉人本案主张解除合同是行使解除权，上诉人主张解除合同已超过行使解除权的一年除斥期间，解除权消灭，所作处理于法有据。因上诉人解除权消灭、被上诉人表示同意补交房款并承担利息，一审法院不支持上诉人解除合同、收回房屋的主张，并无不当。就剩余房款的支付事项，不是本案争议处理范围，双方当事人可另行处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由广州南沙经济技术开发区金洲房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  戴俊英二〇二〇年十月二十七日书记员  张家齐黄咏欣