北京市高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）京民申3166号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：卢全章，男，1956年9月12日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李文亮，北京道商律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：亚太华夏投资（北京）有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：高振华，总经理。再审申请人卢全章因与被申请人亚太华夏投资（北京）有限公司（以下简称亚太华夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2020）京03民终2508号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。卢全章申请再审称，（一）原审法院对本案的关键事实作出了错误的认定1．在没有任何证据支持的情况下，将亚太华夏公司与德洋中心之间的“以卖代抵”行为认定为申请人与亚太华夏公司之间的“以卖代抵”行为,亚太华夏公司出售案涉房屋的目的是通过卖房筹措资金用以抵偿对案外人德洋中心的债务，本案中唯一出现“以卖代抵”的表述是指亚太华夏公司通过出售房屋的方式筹措款项,用以抵偿其对德洋中心所负的债务,并无任何将所卖房屋作为抵押物进行融资的意思表示,是亚太华夏公司与德洋中心的真实意思表示，与申请人没有任何关系。2．申请人与亚太华夏公司之间的案涉《房屋买卖合同》及《房屋回购合同》是履行上述“以卖代抵”约定的具体房屋买卖行为，并非以房屋作为抵押的借款合同关系，申请人与亚太华夏公司从未有过借款或抵押借款关系，也无任何其他债权债务关系。案涉的《房屋买卖合同》和《房屋回购合同》除了买卖双方权利义务的约定或回购条款的约定，没有任何条款提到“以卖代抵”是将亚太华夏公司所卖房屋用于借款抵押的意思表示，并且《房屋回购合同》第一条明确表明双方签订《房屋买卖合同》的目的就是解决亚太华夏公司偿还德洋中心的投资收益问题,即履行亚太华夏公司与德洋中心之间的“以卖代抵”约定,而非在亚太华夏公司与申请人之间设立“以卖代抵”的约定。3．将申请人与亚太华夏公司《房屋买卖合同》的买受人身份等同于德洋中心的代表身份,是对本案事实认定的又一重大错误。申请人作为案涉房屋的买受人身份独立于德洋中心,其买房行为不代表德洋中心。申请人仅是德洋中心对亚太华夏公司主张债权这一事件中被临时推举的投资人代表参与了德洋中心与亚太华夏公司股权回购事宜的协商和谈判。股权回购与房屋买卖并非申请人作为同一主体实施的两种法律行为,原审法院错误地将作为《房屋买卖合同》主体的申请人与作为《股权回购协议》主体的德洋中心相混同,导致了后续对本案法律关系性质的认定错误。（二）原审法院对本案的法律关系性质认定错误。1．申请人与亚太华夏公司签订的是附回购条件的《房屋买卖合同》,双方买卖房屋和条件成就时回购房屋的意思表示均是真实、明确的。首先,亚太华夏公司与申请人签订《房屋买卖合同》的目的是为了履行亚太华夏公司与德洋中心约定的“以卖代抵”的义务,亚太华夏公司卖房抵债的意思表示是真实的,在当时不存在任何以房产作抵押进行融资的意思表示。其次,申请人与亚太华夏公司签订《房屋买卖合同》和《房屋回购合同》的意思表示也是真实的。申请人与亚太华夏公司签订《房屋买卖合同》的前提是亚太华夏公司无法偿还德洋中心的投资款,申请人作为德洋中心的投资人也无法收回其投资款和投资收益。为减少申请人的投资损失,投资人才自愿作为德洋中心指定的买受人与亚太华夏公司签订《房屋买卖合同》。不能因此以《房屋回购合同》存在回购房屋的约定去否定《房屋买卖合同》的真实意思表示。2．亚太华夏公司出具购房款《收据》的行为也表明其在《房屋回购合同》解除后愿意继续履行案涉《房屋买卖合同》。亚太华夏公司在2015年10月23日前未向申请人支付全部回购款,故案涉《房屋回购合同》已解除,亚太华夏公司与申请人应继续履行《房屋买卖合同》。对此,亚太华夏公司并未提出任何异议,并且在《房屋回购合同》解除近两个月之后的2015年12月10日,亚太公司为表示继续履行《房屋买卖合同》,向申请人出具了购房款《收据》。亚太华夏公司在《房屋画购合同》解除两个月之后仍以自身的行为表明愿意继续履行《房屋买卖合同》,即亚太华夏公司在当时也认可其与申请人之间的民事法律关系是房屋买卖关系而不是抵押借款关系。3．原审法院将申请人与亚太华夏公司之间《房屋回购合同》的法律关系认定为借款关系,没有任何证据支持,属于主观推断,既不符合本案的交易背景,也不符合通常的交易习惯。申请人为了减少投资损失与亚太华夏公司签订《房屋买卖合同》的意思表示也完全是真实的,双方在签约当时并无任何借款还债的意思表示。申请人与亚太华夏公司签订案涉《房屋买卖合同》前,对亚太华夏公司不能支付德洋中心约3．3亿元的巨额债务是清楚的,在此情况下,申请人作为德洋中心的投资人,面临之前的投资尚无法收回却仍向亚太华夏公司提供六百余万元的大额借款明显不符常理。原审法院仅凭《房屋回购合同》中利息条款的约定即推定申请人是为了取得亚太华夏公司的资金占用收益,完全不符合借款合同的交易习惯。由于申请人已向亚太华夏公司支付了大额购房款,若允许亚太华夏公司以购房价买回房屋,则意味着申请人不仅没有实现低价买房的目的,又无偿地将资金交付给亚太华夏公司使用,故从公平角度出发,申请人才与亚太华夏公司约定由亚太华夏公司回购房屋时支付房屋升值收益。有鉴于此,双方才在案涉回购合同中约定了月利率3%条款,该利率仅仅是房屋升值收益的计算方法,并不是所谓的借款利率。若申请人与亚太华夏公司之间是借款关系,按交易习惯至少应约定借款期限、借款利率以及借款不能按期归还时的滞纳金或违约条款,这是借款合同通常必备的条款,但《房屋回购合同》对借款期限、借款利率、违约条款等未做任何约定,这对作为专业律师的申请人来讲是绝对不可能发生的。因此,如果按照原审法院的逻辑,约定了回购价款的利息不符合房屋买卖合同的交易习惯,那么这种约定也同样不符合借款合同的交易习惯。在考虑本案的交易背景和申请人的专业律师身份的情况下,原审法院仅凭回购款利息的约定便作出的申请人与亚太华夏公司之间的房屋买卖关系实际为借款关系(资金占用收益)的认定,明显违背借款关系的日常交易习惯和当事人的意思表示,纯属主观臆断。4．原审法院以本案交易方式与通常的房屋买卖不同为由否定房屋买卖关系,既忽略了案涉房屋的产权性质,也违反了双方的约定。交易方式并非判断房屋买卖关系成立与否的法律要素,且此交易方式并不违反交易习惯,即过户条件不具备时交付房屋使用权,过户条件具各时再办理过户手续,何况案涉房屋依法是可以转让的。（三）原审法院适用法律错误。原审法院依据《民法总则》第一百四十六条第一款的规定认定申请人与亚太华夏公司之间的房屋买卖行为构成通谋虚伪意思表示,明显属于适用法律错误。首先,如前所述,本案中申请人与亚太华夏公司之间的《房屋买卖合同》和《房屋回购合同》均是双方的真实意思表示,不存在任何虚假的意思表示。其次,本案不存在隐藏的法律关系--抵押借款或者其他资金占用关系。如上所述,申请人与亚太华夏公司之间只存在案涉房屋买卖关系,不存在其他经济往来、借款关系,不存在虚伪表示环节,无论是房屋买卖,还是房屋回购,所有表意都公开、客观,没有任何证据显示双方存在隐藏行为和虚假表意。第三,本案不存在通谋行为。通谋行为的本质为用表面虚假的意思表示掩盖背后真实的意思表示。就本案而言,案涉回购条款的法律性质为《房屋买卖合同》的解除条件,按照案涉《房屋回购合同》第四条的约定,亚太华夏公司未在约定的回购期内付清回购价款则《房屋回购合同》解除,双方继续履行《房屋买卖合同》。可见,申请人追求案涉合同项下买房的真实性,仅此一点就足以说明申请人就买房行为本身与亚太华夏公司不存在“通谋”。综上所述,亚太华夏公司通过卖房抵债、申请人通过低价买房减少投资损失的目的均是明确的,双方签订《房屋买卖合同》的意思表示完全真实,双方之间根本不存在所谓的以获取资金占用收益为目的的抵押借款法律关系。由于原审法院对本案关键事实以及涉案合同法律关系的性质认定错误,导致适用法律错误并作出了错误的判决。申请人现根据相关法律规定申请再审,请予支持。本院经审查认为，根据《民法总则》第一百四十六条之规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。本案中，首先，《之补充协议》第一条约定，亚太华夏公司以“以卖代抵”的方式，将涉案1001、1002号房屋转让给德洋投资中心指定的买受人，而卢全章自述其为德洋投资中心的投资人代表，《房屋回购合同》明确记载涉案《房屋买卖合同》的目的是为了解决亚太华夏公司偿还德洋投资中心的投资收益问题，后续相应“购房款”亦由卢全章支付，因此，关于卢全章系德洋投资中心指定的“以卖代抵”的“买受人”一节，能够形成完整的证据链条。其次，2015年6月23日，亚太华夏公司（乙方）与卢全章（甲方）就涉案房屋签订两份《房屋买卖合同》，同日，卢全章（甲方、买受人）又与亚太华夏公司（乙方、出卖人及回购人）签订《房屋回购合同》，涉案《房屋买卖合同》与《房屋回购合同》系同时签订，双方的上述合同安排明显区别于通常的房屋交易行为，且《房屋回购合同》第一条约定表明，双方的《房屋买卖合同》另有“买卖”之外的目的。卢全章关于双方建立房屋买卖合同关系系出自真实意思表示的主张，本院难予支持。再次，双方约定亚太华夏公司有回购涉案房屋的权利，但是回购价格需按照卢全章购买房屋的价格每月另加百分之三的利息，加之卢全章在签订合同之时即对涉案1001、1002房屋的性质明确知晓，可见，双方订立涉案合同的目的与通常的一方获得售房款、一方获得房屋权属的房屋买卖交易目的明显不符，而是以亚太华夏公司短期内获得一定资金、卢全章获得相应期间的资金占用收益为目的。鉴于以上，二审法院认定双方之间购买涉案房屋的行为构成通谋虚伪意思表示，应属无效，并无不当，二审法院依据查明的事实，所作处理并无不当，卢全章申请再审的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回卢全章的再审申请。审判长 徐 东审判员 陈伟红审判员 史利晖二〇二〇年十月二十九日书记员 张劲功