广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19142号上诉人（原审被告、反诉原告）：李强，男，1983年6月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：孔令添，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陶广芳，女，1985年1月2日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：张泰峰，广东汇俊律师事务所律师。原审被告（原审反诉原告）：李莲，女，1972年10月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原审第三人：广州家缘地产有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街万丰路****。法定代表人：陈锡洪。上诉人李强因与被上诉人陶广芳、原审被告李莲、原审第三人广州家缘地产有限公司（以下简称家缘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初4091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李强上诉请求：1.改判一审判决第二项为由李莲向陶广芳退回购房定金52000元；2.本案一、二审诉讼费用、保全费由陶广芳承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。李强作为涉案房屋的登记所有权人，李莲在未经李强书面授权的情况下与陶广芳签订《房地产买卖合同》，且涉案的定金收款人均为李莲，并非李强。李强与李莲虽为姐弟关系，但房屋买卖属于较大金额的交易，在未经书面授权的前提下，李莲自始不具备有效代理权，且事后李强并未有明示同意和追认李莲代其签订合同的行为，根据《民法总则》第一百七十一条的规定，上述《房地产买卖合同》对李强不发生效力。一审法院适用《民法总则》第一百六十二条的规定，认定上述《房地产买卖合同》对李强发生效力，属于适用法律错误。二、李莲与陶广芳签订《房地产买卖合同》的行为系无权处分，擅自处分李强所有的房产，未经李强追认同意，该合同不发生效力。首先，李强与李莲为姐弟关系，非夫妻关系，两人均为具有完全民事行为能力的自然人，各自对所有的财产拥有独立的处分权，并不当然构成有权代理。其次，涉案房屋的所有权人为李强，但是在整个交易过程包括但不限于交易磋商、签订合同、收付定金等重大事项和行为，均没有李强的书面同意，李强也未向李莲出具过书面授权委托书或者其他代理证明文件，授权同意将涉案房屋交由李莲代为处置，李强也没有在《房地产买卖合同》中签名确认。最后，仅凭陶广芳提交的视频不能证明李莲曾就卖房征询过李强的意见，一审法院对此认定有误。三、一审法院认定事实错误，双方已协商延迟银行解押期限，李强不构成违约。李莲和陶广芳于2018年12月27日交收款项，以及李莲与陶广芳的丈夫方伟的聊天记录显示双方于2019年2月28日开始协商并约定于2019年3月7日一同前往银行办理解押手续，上述事实足以证明双方经协商一致同意延迟涉案房屋银行贷款解押期限。同时，李莲的丈夫邓某的证人证言及银行交易记录可以证明其已于2019年2月6日筹集31万元向李莲转账用于偿还涉案房屋贷款。李莲已按双方合同约定履行赎楼手续，分别于2018年8月28日、2019年1月13日向涉案房屋的贷款抵押银行申请解押手续，且双方也一致同意延迟解押期限，故李莲不存在合同约定的违约行为，不构成违约。四、家缘公司作为房产中介机构未尽合理告知义务，应承担相应的过错责任。李莲与陶广芳签订的《房地产买卖合同》是以家缘公司提供的房屋买卖合同格式范本进行签订，合同约定由李强在签订合同之日起三个月内自行还清银行所有贷款。根据广州市存量房买卖交易流程，买卖双方在《存量房买卖合同》中约定按揭方式付款的，应到银行办理按揭手续获得银行同贷，还清买卖房屋银行贷款解押后，再办理产权转移登记手续。涉案合同约定由李强在签订合同之日起三个月内自行还清银行所有贷款，明显违反了上述交易流程，对于交易双方存在安全隐患，不利于合同的履行。家缘公司未对该约定事项进行合理的告知释明，导致双方迟延履行，造成严重的后果，家缘公司对此具有一定过错，根据《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条的规定，应对本次合同纠纷承担过错赔偿责任。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院判如所请。被上诉人陶广芳二审辩称：第一，关于李强所述李莲无权处分的问题，陶广芳在一审期间提交的由家缘公司录制的视频资料可以证实，在签订房屋买卖合同时家缘公司曾致电李强，要求李强明确涉案房屋是否由李莲代为出售，李强对此是确认的；房屋买卖合同签订后，李强以自己的名义申请提前还款。此外，李强还曾与陶广芳进行调解，但双方没有谈妥。由此可知，李强对于李莲出售房屋的事实是知情的。第二，陶广芳不认可李强所述的双方已协商延迟银行的解押期限，认可一审法院的认定。第三，至于李强所述的家缘公司应承担过错责任的问题，由法院依法认定。原审被告李莲未到庭，亦未提交书面答辩意见。原审第三人家缘公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。因本案纠纷，陶广芳于2019年3月20日诉至一审法院，请求判令：1.解除陶广芳与李强、李莲、家缘公司于2018年8月23日签订的《房地产买卖合同》；2.李强、李莲连带向陶广芳双倍退还定金104000元；3.李强、李莲连带向陶广芳支付损失250000元；4.本案诉讼费用由李强、李莲承担。李强、李莲向一审法院提起反诉请求：1.确认解除双方房屋买卖合同关系，李强、李莲没收陶广芳定金52000元；2.陶广芳承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市番禺区市桥清河中路瑞和园大街xxxx房，房地产权属人为李强，房屋建筑面积56.4平方米。2018年8月23日，李莲代李强（卖方）与陶广芳（买方）、家缘公司（中介方）签订《房地产买卖合同》，约定合同经三方在平等自愿、友好协商的基础上达成协议，涉案房屋建筑面积约56.4平方米，以现状按套售予买方，买方已全面检查并清除了解涉案房屋的所有情况并无异议，涉案房屋现状是附带家私电器；涉案房屋总楼价为980000元，此价格已包括卖方自买入涉案房屋后至本次出售前已产生及已支付一切费用；买卖双方就楼款的支付方式及交易程序达成协议，由买方以银行按揭付款，签订合同时支付50000元作为定金，卖方协助买方办理银行按揭手续，包括签署有关银行文件、合同等，买方提供银行要求提供全部审批资料；首期楼款（含定金）大约380000元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续（2018年12月30日前）并取得房地产交易中心收取证件回执当天支付（首期楼款价款以银行同意贷款书为准）；楼价余款600000元于买卖完成并办妥他项权利登记由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款与原贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件回执时以现金支付，交易手续需要在2018年12月30日前完成；本次交易按规定向有关政府部门支付一切税费由买方承担；卖方保证对涉案房屋享有合法所有权，不存在任何产权争议或其他人有权对涉案房屋主张权利的情况，如存在隐瞒与涉案房屋买卖有关的重要事宜，卖方应赔偿由此而给买方及中介造成的全部损失；买卖双方同意涉案房屋交付使用时间为卖方收齐楼款当天；卖方应在涉案房屋正式交易前，交清所有涉案房屋名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款等）；基于中介方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意买方于本合同签订之日向中介方支付13000元作为咨询及中介服务费；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务，则逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）及违约方向中介方支付本合同约定买卖双方应支付全部中介服务费责任，已收之房款应于解除合同发生之日起五天内退还；本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺不一致时以本合同为准；卖方从签订本合同起三个月内自行还清银行所有贷款；附带屋内家私设备事项：除大厅电视机归卖方，屋内所有家私电器归买方，以买方小视频为准，等等。同日，李莲出具《收款收据》，确认收到陶广芳承购涉案房屋定金20000元。家缘公司出具《收据》，确认收到陶广芳购买涉案房屋中介费5000元。2018年8月25日，李莲出具《收款收据》，确认收到陶广芳承购涉案房屋定金30000元。2018年8月28日的《提前还款受理单》显示，李强向贷款银行申请提前还款，偿还贷款本金为335092.64元，提前准备不少于364000元，以保证还款账户资金充足。如因账户余额不足或填写资料有误导致扣款失败，视同客户放弃本次还贷申请，责任自负，如需还款请重新申请办理；正常提还申请等候时间为两个月，落实资金到账时间为2018年10月28日，审批通过会安排扣款。2018年11月13日的《提前还款受理单》显示，李强向贷款银行申请提前还款，偿还贷款本金为318177.78元，提前准备不少于327000元，以保证还款账户资金充足。如因账户余额不足或填写资料有误导致扣款失败，视同客户放弃本次还贷申请，责任自负，如需还款请重新申请办理；正常提还申请等候时间为两个月，落实资金到账时间为2019年1月13日，审批通过会安排扣款。2018年12月27日，李莲出具《收款收据》，确认代李强收到方伟承购涉案房屋定金2000元，并注明交房后提供空调2台，及厅沙发、电视柜、热水器、抽油烟机、煤气炉，其他家具搬走。2019年3月19日，陶广芳出具《解除﹤房地产买卖合同﹥通知函》，告知李强、李莲，双方就买卖涉案房屋签订《房地产买卖合同》，根据合同约定，李强、李莲应从签订合同起三个月内自行还清银行所有贷款，协助办理银行按揭手续，交易手续需要在2018年12月30日前完成。如今李强、李莲需还清贷款的期限及约定的交易手续期限已届满，但李强、李莲至今仍未履行上述合同义务，导致合同无法继续履行，根据合同约定及合同法规定，李强、李莲的行为已经构成违约。特此函告李强、李莲，自收到本通知之时，即解除《房地产买卖合同》及附件，请李强、李莲在收到通知之日起七日内按照合同约定承担违约责任，赔偿经济损失等。上述函件分别邮寄至李强位于涉案房屋的地址及李莲的身份证地址，其中邮寄给李强的邮件于2019年3月21日因拒收被退回，邮寄给李莲的邮件因多次投递不成功于2019年3月25日被退回。根据李莲提供的买家方伟与李莲的微信聊天记录显示，截止至2019年2月28日，涉案房屋尚未涂销抵押，银行贷款尚未还清；2019年3月7日，双方约定一同到银行办理手续；2019年3月11日，方伟要求先退回定金，并表示要另行购买其他房屋；2019年3月13日，双方就赔偿问题进行沟通。另查明，陶广芳与方伟为夫妻关系，李莲承认与李强为姐弟关系，截至2019年3月20日，涉案房屋尚未涂销抵押。诉讼中，根据陶广芳的申请，一审法院依法对涉案房屋进行查封。各方当事人对以下问题存在争议：1.关于涉案房屋买卖关系的主体问题。陶广芳主张涉案房屋虽登记在李强名下，但实际所有人为李莲，因李莲已被法院列入黑名单，无法购入房屋，故只能借用李强名义进行购买；在协商购买涉案房屋的过程中，已征询过李强的意见，李强授权李莲处理涉案房屋买卖事宜；李强、李莲也未对李莲代为出售涉案房屋的资格提出异议，为此，陶广芳提供由家缘公司录制的视频予以证明。李莲、李强主张涉案房屋的收款人是李莲并非李强，涉案房屋没有得到李强书面授权进行买卖，代理人表示因李强被强制戒毒，故无法进行联系，对陶广芳提供的视频不予确认。家缘公司表示，李莲在签订合同前表示其因信用问题不能购房，借用李强名义购买涉案房屋，涉案房屋实际为李莲所有，合同由李莲代李强签字，事后无法联系李强。2.关于《房地产买卖合同》的履行问题。陶广芳认为涉案房屋一直未办理提前还贷手续，合同约定2018年12月30日前必须完成房屋过户，但李强、李莲未按约定履行合同，已构成违约，故主张解除合同，其向李强、李莲作出解除合同通知函，分别于2019年3月21日及2019年3月25日被拒收和退回，故合同于2019年3月25日解除，李强、李莲应双倍返还定金共计104000元。李强、李莲认为合同约定房价980000元，但其实际收到只有960000元，差价20000元为中介家缘公司收取，故陶广芳与家缘公司存在利益关系；在签订合同后，李强分别于2018年8月28日及2018年11月13日向银行申请提前还贷，但因资金不到位，2018年12月30日解押期限到期后与陶广芳积极协商申请延期，双方于2018年12月27日交收款项并在收款收据上添加备注的事项及双方于2019年2月28日在微信中进行协商，足以证明双方经过合意一致同意延长解押期限，解押虽是李强、李莲的义务，但买家在申请贷银行款后应提交相关资料，双方在签订网签合同后卖家再向银行申请解押；而因陶广芳于2019年3月11日明确表示不再购买涉案房屋，故合同于当日解除；另就提前还贷的情况，李强、李莲提交证人邓某的证人证言及银行交易记录拟证明已于2019年2月6日筹集31万元用于偿还涉案房屋贷款，并申请证人邓某出庭作证。邓某表示其为李莲的丈夫，其于2019年2月6日筹集31万元资金向李莲转账，准备自行办理提前还贷手续，但陶广芳表示不再购买涉案房屋，于是没有继续办理提前还款手续。陶广芳对李强、李莲提交的证人证言及银行交易记录不予确认。家缘公司表示，涉案房屋房产证原件抵押在银行，需赎契后才能进行网签和赎证。3.关于陶广芳的经济损失问题。陶广芳主张涉案房屋现价值大约为1060000元，因李强、李莲违约导致其无法购买涉案房屋，双倍返还定金不足以弥补其实际损失，故李强、李莲应赔偿250000元作为其损失，为此，陶广芳提供其自行委托的广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房屋所作出的《评估报告书》予以证明，该报告书中明确涉案房屋于2019年3月25日的价值为1060000元。李强、李莲对该报告书不予确认，但未重新申请评估。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”虽然《房地产买卖合同》由李莲代李强签订，李强并未在合同上签名，诉讼中李强的代理人亦未对李强委托李莲签订合同的授意作出回复，但基于二人为姐弟关系，在民事行为中家事代理行为较为常见，在签订合同过程中李莲亦已征询过李强的意见，在签订合同后李强亦未对李莲出售房屋的行为提出异议，自行申请提前还贷，并与李莲共同委托代理人进行应诉，故应视为李强同意和追认李莲代其签订合同的行为。故签订《房地产买卖合同》的买卖双方为陶广芳与李强，《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据《房地产买卖合同》约定，陶广芳应在签订合同时支付50000元作为定金，李强应协助陶广芳办理银行按揭手续，从签订合同之日起三个月内自行还清银行所有贷款，逾期不履行合同超过十五天的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任。陶广芳已支付购房定金52000元，李强理应在2018年12月30日前自行还清银行贷款，虽双方在2018年12月27日的收款收据添加备注及通过微信对延迟还贷进行过协商，但最终未能达成一致协议，截至2019年3月20日，涉案房屋尚未涂销抵押，已超过合同约定的过户期限，涉案合同已无法继续履行，李强逾期办理还贷的行为已构成违约，且双方均同意解除合同，故陶广芳有权解除合同，并要求李强双倍返还定金共计104000元。合同约定，首期楼款应在双方到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收取证件回执当天支付，并应在2018年12月30日前完成交易，因李强未按约定时间办理涂销抵押手续，导致双方未能到房管部门办理过户手续，合同约定陶广芳支付剩余首期楼款的条款尚未成就，且李强未能提供证据证明陶广芳不配合提供购房贷款手续材料的情况，故李强、李莲抗辩陶广芳未按约定支付房款和未按交易流程办理银行按揭手续已构成违约并请求没收定金52000元的主张，缺乏依据，一审法院不予支持。因陶广芳解除合同的函件未送达至李强、李莲，而双方在协商解除合同过程中也未达成一致，故李强、李莲主张涉案合同已于2019年3月11日解除，一审法院不予采纳。陶广芳主张由于李强、李莲违约导致其无法购买涉案房屋，因房屋涨价造成其经济损失，而一审法院已支持陶广芳双倍返还定金的请求，李强已对其违约行为承担责任，结合房屋买卖合同的履行程度及陶广芳的实际损失情况，双倍返还定金已足够对陶广芳的损失进行补偿，故对于陶广芳请求250000元的损失，一审法院不予支持。陶广芳请求李莲连带返还定金及赔偿损失，缺乏依据，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百六十二条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，于2020年2月10日作出如下判决：一、解除陶广芳与李强于2018年8月23日签订的《房地产买卖合同》；二、李强应于本判决发生法律效力之日起五日内向陶广芳双倍返还购房定金共计104000元；三、驳回陶广芳的其余诉讼请求；四、驳回李强、李莲的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13600元，由陶广芳负担9605元，由李强负担3995元；财产保全费2290元，由李强负担；反诉费550元，由李强、李莲负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查，陶广芳在一审期间提供的由家缘公司录制的视频显示，家缘公司的工作人员通过电话询问李强是否同意由李莲代表其出售涉案房屋，李强表示同意；李莲向李强核实“到时你签是不是”，李强陈述“你卖的时候一定要我本人过去签名，是么”，家缘公司的工作人员回复“到时签按揭肯定是你本人的，但是卖家和你姐签合同，你同不同意啊”，李强回复“我同意”。李强在二审庭询后书面回复称，家缘公司确有给其打过电话，但其已明确出售涉案房屋需要其本人同意以及签字才生效，而涉案买卖合同不是其本人签字，且涉案房屋是其唯一房产，其不同意售卖涉案房产。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于涉案房屋买卖关系的主体及《房地产买卖合同》的效力问题。首先，李强对家缘公司录制视频的真实性没有表示异议，且确认家缘公司曾就涉案房屋的出售问题给其打过电话，故本院对该视频的真实性予以确认。根据该视频载明的内容，李强明确表示同意由李莲代表其出售涉案房屋并签订房屋买卖合同，由此可见，在李莲代李强与陶广芳签订《房地产买卖合同》时，李莲已经取得李强委托其出售涉案房屋的授权，结合此后李强按照《房地产买卖合同》的约定以自己的名义向贷款银行申请提前还款的行为，也可知李强对该次房屋买卖行为并无异议。此外，李强认为委托代理授权需要采用书面形式，而李莲未取得书面授权委托书，但法律法规并没有禁止采取书面方式以外的授权方式，本院对该主张不予采纳。综合考虑上述因素，李强上诉认为李莲就出售涉案房屋的行为为无权代理，明显缺乏事实依据，违背诚实信用的民事法律原则，本院对该上诉理由不予采纳。其次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，李莲在李强的授权下与陶广芳签订《房地产买卖合同》，该合同对李强发生效力，李强是涉案房屋买卖关系的其中一方当事人。再次，李强与陶广芳签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约切实履行。综上，一审法院对于涉案房屋买卖关系主体及房屋买卖合同效力的认定正确，本院予以维持。关于《房地产买卖合同》的履行问题。双方于2018年8月23日签订《房地产买卖合同》，约定李强从签订合同起三个月内自行还清银行所有贷款，双方应在2018年12月30日前到房管部门办理交易过户递件手续。在合同的实际履行过程中，虽然李强分别在2018年8月28日、11月13日两次申请提前还款，但均未实际还款，且未对没有实际还款的理由作出解释，截至本案一审立案时，涉案房屋尚未涂销抵押，此时已经远远超过了双方合同约定的办理交易过户递件手续的期限，李强已经构成了违约，导致涉案合同无法继续履行。至于双方在微信中的沟通，仅能证明陶广芳多次催促李强归还银行贷款未果，不能证明双方已经就延迟归还银行贷款期限问题达成一致意见，本院对李强的该上诉理由不予采纳。由此，一审法院解除李强与陶广芳签订的《房地产买卖合同》并对陶广芳要求李强双倍返还定金104000元的请求予以支持，于法有据，处置得当，本院予以维持。至于李强上诉要求家缘公司承担过错责任的问题。本案中，陶广芳是基于房屋买卖合同关系而要求李强承担合同的违约责任，若李强认为家缘公司对造成其违约存在过错责任，应另案要求解决，本院在本案中不予调处。综上所述，上诉人李强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2380元，由上诉人李强负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十月二十日书记员 莫善友区敏儿