河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6779号上诉人（原审原告）：马登星，男，1958年9月9日生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：王梦阳，河南洛河畔律师事务所律师。委托诉讼代理人：周笑伊，河南洛河畔律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张俊飞，男，1984年3月14日生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：吕富平，河南润合律师事务所律师。原审原告：胡秋娟，女，1962年9月28日生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：王梦阳，河南洛河畔律师事务所律师。委托诉讼代理人：周笑伊，河南洛河畔律师事务所实习律师。上诉人马登星因与被上诉人张俊飞、原审原告胡秋娟房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初2109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人马登星和原审原告胡秋娟的共同委托诉讼代理人王梦阳，被上诉人张俊飞及其委托诉讼代理人吕富平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马登星上诉请求：撤销原判第二项，改判解除马登星与张俊飞签订的《租房协议》，并判令张俊飞搬离并返还所租赁的车间。事实和理由：一审判决认定双方就租金交纳时间达成新的合意认定事实错误。双方2017年8月1日签订的协议明确约定租金一年一交，先交后用。合同签订后，张俊飞一直按照协议履行，前两年均是通过银行转账的方式向马登星交纳租金。如按照张俊飞在一审所述不交纳租金的原因系涉案厂房发生诉讼的主张，那么在其所述的诉讼结束后，张俊飞也没有按协议约定交纳租金。因此，马登星在张俊飞已经构成违约的情况下，拒绝与其就后续租金交纳问题进行协商不违背双方协议。张俊飞辩称，一审判决关于办理营业执照备案所签的合同的事实张俊飞有异议。该案中共有三个合同，一个是2017年8月1日双方当事人所签，第二个是2017年8月20日洛硬工公司所签订的合同，该合同租赁期限是长期，马登星作为洛硬工的代理人签字。第三个是2017年8月20日，张俊飞进行工商登记备案的时候，马登星以洛阳兴隆装饰公司的名义与张俊飞所签订。一审将第二、第三个进行了混淆，其他部分都正确。张俊飞是基于第一、第二个合同才进行了装修和租赁，但是马登星为了达到违约将张俊飞赶走的目的，故意不收租金，制造张俊飞违约的条件。请求驳回上诉，维持原判。胡秋娟述称同意马登星上诉意见。马登星、胡秋娟向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《租房协议》；2.判令张俊飞搬离并返还所租赁的车间；3.判令张俊飞支付拖欠的租金15000元（自2019年9月16日算至2020年1月15日）。一审法院认定事实：2017年8月1日，出租方（甲方）马登星与承租方（乙方）张俊飞签订《租房协议》一份，内容为：甲方在洛硬工工模数控有限公司厂区内有一车间带院租给乙方作为汽车维修使用。双方经协商同意达成如下条款，以供双方遵守。租期贰年（2017年9月1日至2019年9月1日止），合同到期提前一个月协商续租，同等价位乙方优选，租金每年45000元整，租金一年一交，先交后用，电、水按工业园标准收取。甲方保证水、电、路三通，经营秩序不受干扰。本合同履行期间，甲方负责建筑物的正常维修，乙方如需内部改造，应征得甲方同意方可动工，乙方搬走之前应将改造部分恢复原样，租期内乙方提前搬走，甲方不予退剩余租金，租期内如遇政策性改造，甲方应提前一个月通知乙方做好搬迁准备，甲方应将剩余租金退还给乙方。租期内甲方只负责房屋的正常维修。水电及其他费用归乙方全部承担（备注实际日期按：2017年9月15日-2020年9月14日止叁年），本合同一式两份签字后生效。马登星在甲方处签字按印，张俊飞在乙方处签字按印。2017年8月20日，马登星作为出租人与承租人张俊飞又签订《租赁合同》一份，主要约定马登星洛硬工工模数控有限公司院内库房一处，租赁期限为长期。本次交房租期限为2017年9月15日至2018年9月15日一年。租赁物用途为汽车维修站，房租每年20000元，出租人负责房屋及水电路通畅及维修保养，承租人的人为因素造成损坏，自己负责维修费用自理。出租人不允许承租人转租租赁物，否则双倍收取房租，马登星在出租人处签字，并加盖洛阳洛硬工公司合同专用章，张俊飞在承租人处签字。后张俊飞向马登星交纳租金45000元整，马登星于2018年9月14日给其出具《收据》一份，显示今收到张俊飞租赁车间租金，期限2018年9月15日至2019年9月14日止，金额为45000元整，收款人处显示有马登星签名，会计处显示为胡秋娟名字。后本案涉及厂房、场地交由张俊飞使用至今。2019年8月，洛阳洛硬工公司将张俊飞作为被告诉至一审法院，要求张俊飞搬离并返还所占有的洛硬工公司土地及厂房，并要求赔偿因拒绝搬离占有使用土地及厂房给洛硬工公司造成的经济损失，该案审理中洛硬工公司撤回起诉，一审法院于2019年11月10日作出准予撤诉裁定。后马登星、胡秋娟以张俊飞未依约交纳租金存在违约行为而诉至一审法院。本案审理中，马登星表明双方实际履行的为2017年8月1日签订的《租房协议》，2017年8月20日又签订的《租赁合同》是因为张俊飞工商局办理相关手续需求而签订的，并未实际履行。张俊飞对马登星所述不认可，并表明和马登星签订《租房协议》后，因设备入场时，洛硬工公司的法定代表人陈铁华进行阻拦，经马登星协调，双方于2017年8月20日又签订了一份《租赁合同》。同时，张俊飞还表明因洛硬工公司就本案涉及厂房在2019年8月对其提起诉讼，故其和马登星联系交纳租金问题，马登星表明房租等其和张俊飞联系后再交纳。并提供录音一份予以证明。张俊飞还向一审法院提交《偿还债务协议书》一份，系马登星作为洛阳兴隆装饰公司的法定代表人（乙方）在2006年8月10日和（甲方）洛硬工公司签订的，主要内容约定“2003年-2005年，甲方在洛阳市××开发区和洛龙区高新技术工业园区建设厂房办公楼期间，乙方承包甲方的土建、安装和装饰工程，截至2006年7月甲方欠乙方工程款199.0323万余元。目前，甲方尚不能及时支付该笔债务，经双方协商同意土地顶债并签订协议如下，甲方将本厂区西南角1.988亩土地折价人民币25.048万元抵账给乙方，甲方在办理土地证时负责将1.988亩《国有土地使用证》直接办在乙方名下，从应支付给乙方的账款中扣减25.048万元，甲方承诺欠乙方剩余工程款173.9843万元，分期分批支付，也可以用甲方的物资和刀具产品抵账，并以洛硬工公司固定资产作为担保”。马登星对上述《偿还债务协议书》予以认可。后本案通知洛硬工公司到庭进行询问，该公司法定代表人陈铁华到庭，其认可其公司和马登星签订过《偿还债务协议书》，约定让马登星使用洛硬工公司部分厂房、场地来抵偿欠马登星的债务，同时表明马登星将上述厂房、场地转租给张俊飞使用，并认可马登星和张俊飞之间存在租赁关系。一审法院向其核实2017年8月20日《租赁合同》中印章情况，洛硬工公司法定代表人陈铁华表明当时马登星称张俊飞因办理营业执照进行备案，需要房屋所有人加盖印章，故其公司在出租人马登星签字的地方加盖了印章。一审法院认为，2006年8月10日，洛硬工公司作为甲方和作为乙方的洛阳兴隆装饰公司法定代表人马登星签订《偿还债务协议书》，约定赋予马登星部分厂房使用权。2017年8月1日，马登星、张俊飞双方签订《租房协议》约定马登星将部分厂房、场地出租给张俊飞，租金45000元，租期3年。2017年8月20日，双方又签订《租赁合同》一份，还约定马登星将部分厂房、场地出租给张俊飞，租金20000元，租期为长期租赁。双方对两份协议产生的原由表述不一。但在实际履行中，马登星履行了将本案涉及厂房和场地交付张俊飞使用的义务，张俊飞按照2017年8月1日签订的协议中约定租金金额向马登星交纳2018年9月15日至2019年9月14日的租金45000元，说明双方实际按照2017年8月1日租赁协议约定交纳租金，现马登星表明张俊飞未依约交纳2019年9月14日之后的租金构成违约，要求解除协议。但张俊飞有异议且不同意解除协议，从本案证据来看，张俊飞未按照协议时间交纳租金是因本案涉及厂房、场地发生诉讼争议所致，同时张俊飞也将诉讼情况告知马登星并和马登星再次协商交纳租金时间，但马登星表明让其等通知再交，这说明马登星和张俊飞就交纳租金的时间达成新的合意，张俊飞表明在本案诉讼前马登星并未通知其交纳，马登星也未提供证据证明新的合意形成后其履行了通知张俊飞交纳租金的行为，故马登星无有力证据证明张俊飞存在不交纳租金的违约行为，故对马登星要求与张俊飞解除租房协议并搬离返还所租赁的厂房、场地的诉求，无法律和事实依据，不予支持。对于马登星要求张俊飞支付2019年9月16日至2020年1月15日租金15000元的诉求，马登星将该诉求诉至一审法院可视为其要求张俊飞支付租金的行为，且张俊飞至今仍在使用该厂房，应当按照双方实际履行的年租金45000元交纳马登星主张阶段的租金，故对马登星的该项诉求予以支持。关于胡秋娟的诉求，其均未在2017年8月1日和8月20日的协议后甲方或出租人处签名，故其不能证明和张俊飞存在合同关系，其诉讼主体不适格，对其诉讼予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决：一、张俊飞于判决生效之日起十日内支付马登星2019年9月16日至2020年1月15日的租金15000元；二、驳回马登星、胡秋娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费减半收取138元，由张俊飞承担87元，马登星承担51元。本院二审期间张俊飞围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，马登星与张俊飞于2017年8月1日签订《租房协议》，双方租赁关系成立，双方应当依据该协议行使权利并履行义务。虽然涉案厂房共签订了多份租赁合同，但根据张俊飞向马登星交纳租金45000元，马登星出具《收据》显示该45000元是2018年9月15日至2019年9月14日止期间的租金的事实，可以认定双方实际履行的是2017年8月1日签订的《租房协议》。根据该协议约定，双方租赁期间为2017年9月15日至2020年9月14日。马登星起诉要求解除租房协议并判令张俊飞搬离并返还所租赁的车间，一审法院依据现有证据，对马登星要求提前解除合同的诉讼请求不予支持，处理并无不当。因二审审理中该租赁合同已到期，如双方不能续签租赁合同，张俊飞应当在合同到期后归还租赁的车间。综上所述，马登星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人马登星负担。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二〇年十月九日法官助理安超书记员高会茹