郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初15710号原告袁瑞，女，1979年5月15日生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人陈世立，河南信行律师事务所律师。被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司，住所地郑州市中原区桐柏南路****楼啟福商务中心**，统一社会信用代码为914101025686090628。法定代表人王亚峰，系公司执行董事。委托代理人孙长亮，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告郑州中晟置业集团有限公司，住所，住所地郑州市**航海路****楼**社会信用代码为91410100665958029W。法定代表人王珂。原告袁瑞诉被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司（以下简称：卡莱顿酒店）、郑州中晟置业集团有限公司（以下简称：中晟置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告袁瑞委托代理人陈世立到庭参加诉讼，被告卡莱顿酒店委托代理人孙长亮到庭参加诉讼，被告中晟置业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉请1、确认被告卡莱顿酒店2020年5月28日发出的《解除合同通知书》无效，2、被告卡莱顿酒店支付原告2020年2月1日暂计至2020年10月31日之间的物业使用费34443元，并支付自2020年1月15日起以45924元为基数按照日万分之五计算违约金至实际付清之日，暂计至2020年8月15日违约金为4822元；2、被告中晟置业对上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由二被告承担。被告卡莱顿酒店辩称，本案实际上是原告与涉案房屋开发商签订商品房买卖合同的同时与郑州卡莱顿酒店签订物业经营管理合同，约定将原告购买的尚未交付的房屋，在符合交付条件时，交付给被告卡莱顿使用，由被告卡莱顿支付物业使用费。合同签订当日，被告卡莱顿一次性向原告支付了前两年的物业费，但是直到本案审理时，原告一直未将合同约定的房屋交付给被告占有使用，房屋所在项目整个楼属于未交付状态，根据合同法第216条规定，原告作为出租方，应负担的法定和基本的义务，是提供适租标的物交付使用，出租方履行租赁合同应当将房屋交付给出租人，因原告一直未履行该义务，被告以通过EMS向原告邮寄了解除合同通知书，原告也已签收，双方之间的物业管理合同已经解除，因此原告诉请确认解除合同无效以及诉请支付物业使用费、违约金等缺乏事实依据，于法无据，依法不应被支持。被告中晟置业未到庭。本院经审理查明：2013年5月23日，原告与河南金伟置业有限公司签订合同编号D130××××****《商品房买卖合同》。同日，原告（甲方）与被告卡莱顿酒店（乙方）签订《物业经营管理合同》，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于商都路北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之《商品房买卖合同》中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。本合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，按40183元/年计，共计80366元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个周期的物业使用费。2017年5月1日—2021年4月30日期间按45924元/年计。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方支付违约金。在该合同末尾，被告中晟公司作为保证人于2013年5月23日出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由保证人负连带保证责任。该合同附件委托书载明：委托人袁瑞于2013年5月23日与卡莱顿酒店签订《物业经营管理合同》，依据该合同第3.1款约定，兹授权卡莱顿酒店作为委托代理人全权负责委托人于2013年5月23日与河南金伟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号D130××××****）项下房屋交付手续办理事宜。2020年5月28日被告卡莱顿酒店向原告发送《解除合同通知书》，载明，原告与我司于2013年5月23日签订《物业经营管理合同》，约定原告所有的物业交给我司用于酒店经营，我司自2015年6月5日起按照合同约定向原告支付物业使用费，但截至我司发出本通知之日，原告一直未能按照合同约定将其所有的物业交付给我司，致使我司租赁原告物业用于经营的合同目的无法实现，如原告2020年6月5日前未能将物业交于我司，我司将解除与原告签订的《物业经营管理合同》。另查明，郑州康斯坦汀酒店管理有限公司成立日期2016年12月13日，第三人郑州中晟集团为持股100%的股东，注册地址为，注册地址为本案涉诉房屋所在地酒店已支付2020年1月31日以前的物业使用费。以上事实由原告提交的《商品房买卖合同》、《物业经营管理合同》、银行流水及开庭笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告辩称，原告一直未交付该房屋供被告使用，致使合同目的无法实现，被告要求解除合同通知合法有效。本院认为双方签订的《物业经营管理合同》约定原告委托被告卡莱顿酒店经营管理自己所有的物业，被告卡莱顿酒店负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店，并全权负责涉案房屋的交付手续，若开发商违约则被告卡莱顿酒店享有追究开发商逾期违约责任的权利，并享有由此带来的权益。合同签订后，双方约定的康斯坦汀酒店已成立，被告卡莱顿酒店也一直按照合同约定自2015年5月1日至2020年1月31日向原告履行支付物业使用费的义务。故双方签订的《物业经营管理合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告向原告发出的《解除合同通知书》不符合双方的合同约定，也不符合法律规定的合同解除条件。故对被告的辩称，本院不予采信，对原告请求确认被告卡莱顿酒店2020年5月28日发出的《解除合同通知书》无效的诉请，本院予以支持。根据《物业经营管理合同》约定，被告卡莱顿酒店应当向原告支付2020年2月1日至2020年10月31日的物业使用费34443元（45924元÷12×9）。对于原告违约金的请求，考虑本案实际情况，本院酌定违约金为4800元。被告中晟置业作为保证人在《物业经营管理合同》上加盖公章，其应依照合同约定承担相应的连带保证责任。被告中晟置业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、确认被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于2020年5月28日向原告袁瑞发出的《解除合同通知书》无效。二、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司支付原告袁瑞物业使用费34443元、违约金4800元，于本判决生效后十日内付清。三、被告郑州中晟置业集团有限公司对上述债务承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782元，减半收取391元，由被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司、郑州中晟置业集团有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判员  赵宜勇二〇二〇年十月十七日书记员  樊明杰