湖北省咸宁市咸安人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1202民初1447号原告:湖北名家新典物业管理有限公司，住所地：咸宁市温泉茶花路45号。法定代表人：吴沛，该公司总经理。委托诉讼代理人：余霞，女,1994年1月7日出生,汉族，该公司人力资源部主管,住咸宁市。委托诉讼代理人：张超，湖北宁华律师事务所律师。被告：鲍益军，男，1976年8月9日出生，汉族，住咸宁市。委托诉讼代理人：刘丹（系被告鲍益军之妻），女，1982年1月11日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人（社区推荐）：阮绪林，男，1964年8月24日出生，汉族，住通山县通羊镇南门桥社区城门小区。原告湖北名家新典物业管理有限公司（以下简称名家新典物业公司）与被告鲍益军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名家新典物业公司委托代理人余霞、张超，被告鲍益军的委托诉讼代理人刘丹、阮绪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名家新典物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2018年3月1日起至2019年12月1日止拖欠原告的物业费2236.64元及滞纳金2214.28元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月29日，咸宁市大楚城业主委员会与原告签订了《大楚城物业服务合同》，约定聘请原告对大楚城小区进行物业管理服务，高层住宅物业管理费收费标准为1.18元/月/平方米、逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起每日按应缴管理费的3‰等事宜。合同签订后原告提供了完善的物业管理服务，被告为大楚城17栋1单元1103室业主，但未按约定交纳自从2018年3月1日起至2019年12月1日止拖欠原告的物业费2236.64元，经原告催收无果。故原告诉至法院，请求判如所请。被告鲍益军辩称，一、被告与原告签订的《大楚城前期物业管理服务协议》，约定业主或业主大会选聘物业公司之前，由原告负责大楚城一期的物业服务。原告没有履行《大楚城前期物业管理服务协议》或履行该合同存在严重瑕疵，物业管理十分混乱，小区乱搭乱建、公共绿地被损坏、侵占，电梯时常出现故障最长一次停运35小时，已构成根本违约，合同目的无法使用，该合同是双务合同，被告行使先履行抗辩权拒交物业费合理合法。二、大楚城业主委员会不是依法选举产生，是一个不合法的主体，其签订的物业服务合同无效。即使合同有效，原告没有履行电梯维修义务，偷拆强拆业主水表、垃圾清理不及时、安全问题严重失控等严重违约，并应先服务后收费，被告房屋漏水原告没有处理，原告无权要求被告交纳物业费。三、原、被告签订的合同是格式合同，原告对约定滞纳金条款没有履行说明义务，被告不应承担滞纳金。四、原告的诉讼请求已超过诉讼时效。五、法院合并审理程序违法。综上，故被告请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人当庭陈述和所提供的证据，本院可以认定事实如下：2012年6月28日，咸宁市大楚城业主委员会经咸宁市房地产管理局备案登记，任期为从2012年7月1日起至2015年6月30日止。2015年4月29日，咸宁市大楚城业主委员会为甲方与原告名家新典物业公司为乙方签订了《大楚城物业服务合同》，约定乙方（三级资质等级）对大楚城小区进行物业管理服务，高层住宅物业管理费收费标准为1.18元/月/平方米，逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起每日按应缴管理费的3‰标准收取滞纳金，合同期限为三年即从2015年1月1日起至2017年12月31日止等事宜。被告鲍益军购买大楚城面积为90.27平方米17栋1单元1103室的二手房后于2017年1月6日与原告名家新典物业公司签订《大楚城物业管理服务协议》约定高层住宅物业管理服务费标准1.18元/月/平方米，逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起每日按应缴管理费的3‰标准收取滞纳金等事项。原告名家新典物业公司从2015年1月1日起至今在大楚城小区从事物业管理服务工作。被告未交纳自2018年3月1日起至2019年12月1日止期间的物业管理服务费2236.89元，原告于2019年12月19日以特快专递邮寄《律师函》（由被告鲍益军签收）向被告主张权利催讨无果，故原告诉至本院，请求如诉所求。同时查明，原告在向被告提供物业服务期间在公共设施维护、养护、管理等服务方面存在某些瑕疵。咸宁市物价局、咸宁市房地产管理局于2018年5月18发出咸价费规1号文件，于2018年6月1日起执行的《咸宁市物业服务收费管理实施细则》第六条第二款规定“业主委员会成立之后的住宅物业服务收费，实行市场调节价，由业主委员会与物业服务企业协商确定。没有业主委员会的，可以由社区组织业主与选定的物业服务主体协商确定服务收费标准，签订书面协议。”。本院认为：咸宁市大楚城业主委员会成立后，其与原告签订的《大楚城物业服务合同》属双方真实意思的表示，该合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，咸宁市大楚城业主委员会与原告签订的《大楚城物业服务合同》对被告具有约束力；并且原、被告于2016年9月1日也签订了《大楚城物业管理服务协议》，故原、被告之间形成了物业服务合同关系，原、被告应按双方签订的《大楚城物业管理服务协议》约定的内容履行相应的义务，但该合同没有约定合同期限。原告依双方签订的《大楚城物业管理服务协议》为被告提供了物业管理服务至今，原告尚未擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费，按照约定即物业管理费收费标准1.18元/月/平方米向被告收取物业管理费与法相符；而被告未交纳自2018年3月1日起至2019年12月1日止期间的物业管理费，属违约行为，被告应承担由此发生纠纷的相应法律责任，故本院对原告要求“支付从2018年3月1日起至2019年12月1日止的物业服务费”的诉讼请求予以支持。被告未按期交纳物业费虽构成违约，但结合原告提供物业管理服务尚无严重违约但有瑕疵，故本院对原告主张被告应承担相应滞纳金的诉求不予支持。关于被告的辩称理由，咸宁市大楚城业主委员会于2012年6月28日经咸宁市房地产管理局备案登记，属合法的业主委员会，咸宁市大楚城业主委员会与原告签订的《大楚城物业服务合同》合法有效；被告也于2016年9月1日与原告签订了《大楚城物业管理服务协议》，不是与原告签订的《大楚城前期物业管理服务协议》；原告于2019年12月19日以特快专递邮寄《律师函》（由被告鲍益军签收）向被告主张权利，尚未超过诉讼时效；原告基于拖欠物业费发生的纠纷，分别向本院起诉，根据《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百二十一条“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。”的规定，本院为了节约司法资源可以并案审理与法相符，故本院对被告的辩称理由不予采信。被告认为房屋漏水问题，属房屋质量纠纷，可另案主张权利。被告在庭审中口头提出反诉，其反诉主张实为抗辨观点理由，其也未提供书面的反诉状，本案不予以审查反诉是否成立，被告可另行主张权利。为维护正常的社会经济秩序，依法保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条、第四十一条、《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告鲍益军在本判决生效之日起十日内支付原告名家新典物业公司自2018年3月1日起至2019年12月1日止期间的物业管理费2236.89元。二、驳回原告名家新典物业公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告鲍益军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  镇家明二〇二〇年十月二十四日书记员  王 明附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百二十一条基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。