河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12294号上诉人(原审被告、反诉原告）：董西运，男，汉族，1961年11月29日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：亢银忠，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程思倩，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁保东，男，汉族，1968年8月16日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：高阳，河南修谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵小帅，河南修谨律师事务所律师。原审被告：郑州平居房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区英协路******。法定代表人：裴学伟。委托诉讼代理人：李殷，男，该公司员工。上诉人董西运因与被上诉人梁保东、原审被告郑州平居房地产营销策划有限公司（以下简称郑州平居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初11525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区发展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月27日公开开庭审理了本案。上诉人董西运及其委托诉讼代理人亢银忠、程思倩，被上诉人梁保东的委托诉讼代理人高阳，原审被告郑州平居房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人李殷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董西运上诉请求：1、撤销河南省郑州市金水区人民法院(2020)豫0105民初11525号民事判决书，依法改判驳回梁保东的全部请求;2、本案一、二审的诉讼费用由梁保东承担。事实与理由:一、原审法院认定事实错误。原审法院只是单纯的依据双方所签订的《郑州市存量房买卖合同》(以下简称买卖合同)，对董西运提交的证明双方已对买卖合同中关于解押的相关条款进行实质性变更未予认定。1、本案的基本事实。2019年，董西运委托郑州平居公司销售位于郑州市××区民航路××院××楼××单元××房屋××套，价格为100多万元。2020年4月初，董西运急需用钱只得降价销售涉案房屋，郑州平居公司遂介绍梁保东看房。4月6日晚，梁保东告知董西运和郑州平居公司称，其妻子在南阳那边只有一套住宅用房，根据郑州市相关规定，使用公积金贷款购房的前提是夫妻双方名下只能有一套房屋，根据公积金贷款政策和交易流程，三方共同把解押时间定在2020年5月15日，随后董西运与梁保东正式签订买卖合同，直到4月18日，梁保东才告诉郑州平居公司其名下查出来一套老家的住房，这样夫妻双方名下就是两套住房了，申请不了公积金贷款。4月7日，董西运向郑州美林企业管理有限公司咨询垫资解押事宜，后公司安排工作人员齐某办理此事。4月10日15时，齐某电话联系董西运，等到梁保东的按揭银行审批通过后才能做过桥垫资。4月12日17时，董西运电话告知郑州平居公司李殷，按揭专员说等到买房的按揭银行审批通过后才能做过桥垫资，李殷答应转告梁保东夫妇。此时，关于买卖合同中自行解押的条款实质性以三方的意思表示一致做了第一次实质性更改，即改为过桥垫资的方式去解押。5月5日，董西运问李殷:买方贷款下来了吗?李殷回答:还没有，中间办理公积金贷款拖延了时间。5月6日，李殷得知梁保东因手续不完善无法通过公积金贷款初审后，就告知梁保东，卖方急需用钱，你却因公积金贷款问题拖了一个月，何时通过初审尚不确定。卖方无法按照买卖合同约定于5月15日前办理房屋解押，否则卖方会承担高额的垫资利息，对卖方是不公平的。卖方解押时间定在你初审通过后复审时间前，梁保东表示理解和同意。此时，关于买卖合同中董西运的解押时间因为三方意思表示一致，做了第一次实质性更改，即改为梁保东公积金贷款初审通过后复审时间前。5月10日，董西运再次联系郑州平居公司李殷关于梁保东贷款以及房屋何时解押事宜，李殷回答依然是因为梁保东的手续问题导致无法通过初审，正回去补办相关手续，等到梁保东的公积金贷款初审通过后，再着手办理涉案房屋的解押手续，梁保东对此又予以了一次的认可。董西运就一直在等梁保东通过公积金初审的通知，故没有在5月15日前办理房屋解押事宜。5月13日，李殷微信联系董西运，说梁保东有点不想买这个房子了，随后董西运与梁保东进行了沟通，后表示继续履行合同。5月18日郑州平居公司通知董西运和梁保东公积金贷款初审已经通过。5月19日，董西运、梁保东、郑州平居公司和齐齐某路劲大厦商谈垫资解押事宜，齐齐某现梁保东没有郑州市居民身份证无法办理垫资手续。于是董西运、梁保东以及齐齐某人一致同意等梁保东把身份证办理出来后再办理垫资解押事宜。此时，买卖合同中约定的5月15日解押时间已经过去，垫资解押事宜也正在如约按照变更后的正常履行，梁保东没有提出任何异议。6月3日，梁保东的新身份证办理出来，具备进入公积金复审的资格。6月9日，郑州平居公司告知梁保东拿着身份证去约办理复审的时间。随后，梁保东告知郑州平居公司复审时间约在2020年7月3日下午14时许。6月10日，梁保东突然改变主意，不愿意配合就垫资解押事宜签字。6月18日，董西运向梁保东电话联系，梁保东电话中明确表示担心签字有风险并表示不想要房子，董西运为了尽快卖房筹集资金，遂表示不需要梁保东签字，但梁保东已存在反复为由不愿再履行本合同。2、一审法院认定2020年5月15日前办理完注销抵押登记手续这一约定，对双方的多次意思表示不予认可是错误的。《民法总则》第一百三十七条规定，以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。2020年4月12日17时，董西运电话告知郑州平居公司李殷，按揭专员说等到买房的按揭银行审批通过后才能做过桥垫资，李殿答应转告梁保东夫妇，梁保东夫妇也予以认可。此时关于买卖合同中自行解押的条款实质性以三方的意思表示一致做了第一次实质性更改，即此次房屋解押的方式改为过桥垫资。2020年5月6日，李殷得知梁保东因手续不完善无法通过公积金贷款初审后，就告知梁保东:卖方急需用钱，你却因公积金贷款问题拖了一个月，何时通过初审尚不确定。卖方无法按照买卖合同约定于5月15日前办理房屋解押，否则卖方会承担高额的垫资利息，对卖方是不公平的。卖方解押时间定在你初审通过后复审时间前，梁保东表示理解和同意。《合同法》第六十八条规定的不安抗辩权中明确约定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行:(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。结合本案，梁保东因公积金贷款的问题一直到2020年5月18日才拿到初审资格，2020年6月3日其本人才拿到郑州市居民身份证，具备在郑的买房资格。在此期间，梁保东的履约能力已经让董西运产生了怀疑，董西运完全有理由去行使不安抗辩权，但梁保东却在没有任何通知的情况下，恶意起诉。二、本案原审程序严重违法。《民事诉讼法》第三十九条适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。而在本案开庭审理过程中，审判员中途离场，时间长达三个小时，由书记员主持了大部分的庭审活动，自审自记，严重违反了民诉法及司法解释关于审理程序的规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条人民法院对当事人提交书证的申请进行审查时，应当听取对方当事人的意见，必要时可以要求双方当事人提供证据、进行辩论。本案最重要的证据除了书证以外，就是双方当事人关于买卖合同中相关条款变更的意思表示质证、辩论阶段，审判员在庭审中缺席的正好是关于这一情况的真实反应阶段，所以在判决书中简单的依据买卖合同条款认定董西运违约。综上，董西运认为:董西运与梁保东多次就买卖合同中的房屋解押相关事项进行变更，一审法院简单的认定梁保东2020年5月15日前没有解押视为违约是没有事实依据的，认定错误。反观梁保东先是不积极履行合同义务，后又明确表示不愿意履行合同义务，其行为已构成根本违约应当承担违约责任。董西运自始至终积极履行合同义务，现在仍然愿意继续履行合同，不存在违约之处。故董西运请求二审法院依法改判，撤销河南省郑州市金水区人民法院(2020)豫0105民初11525号民事判决书，驳回梁保东的全部请求，支持反诉请求。董西运补充上诉请求：增加请求支持董西运一审反诉状中第一、三项反诉请求。增加上诉理由:一、一审判决第三项、第四项认定事实不清、证据不足。1、董西运不存在根本违约，董西运未能按期解押的原因在于梁保东不配合，且梁保东未在合同约定的日期内配合董西运网签及支付首付款，梁保东存在违约，不应由董西运双倍返还梁保东定金10万元。2020年4月6日，董西运与梁保东签订《郑州市存量房买卖合同》)(以下简称《买卖合同》)，合同约定梁保东购买董西运所有的位于郑郑州市××区民航路××院××楼××单元××房屋××套房屋价格89万，付款方式为公积金贷款。因该房屋设定抵押，需要解押后才能过户，解押方式为过桥垫资解押，该解押方式需要买方(梁保东)配合及其公积金贷款初审通过后才能办理。合同签订后，董西运积极履行合同约定的义务:办理解押。董西运多次找梁保东协商解押事宜，但梁保东因手续不完善无法通过公积金贷款初审，导致董西运未能按期办理解押事宜。且梁保东未在合同约定的日期内配合董西运网签及支付首付款。因此董西运不存在违约，不应由董西运双倍返还梁保东定金10万元。2、判决由董西运返还梁保东居间费17800元无事实和法律依据。董西运与梁保东签订的《居间服务合同》约定:由梁保东支付给郑州平居公司居间费用17800元，董西运并未收取该笔费用，且在该合同中董西运也未违约。因此判决由董西运返还梁保东居间费17800元无事实和法律依据。二、梁保东存在违约，应向董西运承担违约责任，董西运无需返还梁保东已付定金5万元。《买卖合同》第十条第(三)项约定:“乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，……2、购房资质不实，3、拒绝购买该房屋的:”。《买卖合同》第五条、第七条约定:“双方应于出具评估报告后7个工作日内共同办理网签，及买方于网签当日支付首付50万元。”签订《买卖合同》时，梁保东并没有郑州市户口，不具有买房资质。而且6月18日，董西运和梁保东电话联系，梁保东电话中明确表示不想要房子。且梁保东不配合董西运网签及支付董西运首付款。因此梁保东存在根本违约，董西运的反诉请求应得到支持。综上所述，董西运自始至终积极履行合同义务，不存在违约行为，反而是梁保东存在根本违约。梁保东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，董西运的上诉请求不成立，应依法驳回。一、一审判决认定事实清楚，董西运没有证据能够证明双方已就解押时间作了变更约定。2020年4月6日，梁保东与董西运签订《郑州市存量房买卖合同》，双方同时还与郑州平居公司签订《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》，合同主要内容为：《买卖合同》第二条第四款明确约定董西运应于2020年5月15日前办理完毕注销抵押登记手续，解押资金来源为自筹资金。《买卖合同》第五条第二项约定梁保东从公积金管理中心贷款，贷款申请时间为2020年5月18日前。《买卖合同》第十条第二项约定董西运逾期履行合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，梁保东有权要求解除合同并要求董西运双倍返还定金并退还其他费用。《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》第六条均明确约定未经本人签字或加盖公章确认的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更均不产生法律约束力。根据上述约定，董西运最迟应于2020年5月15日前以自筹资金的方式办理完毕抵押注销手续，但其至今仍未办理，而梁保东已按约定办理了贷款申请手续，并于2020年5月18日取得公积金贷款认定书。双方从未就解押时间的变更达成一致，董西运除了不实的陈述和证言外，没有任何证据能够证明双方已就解押时间重新签订了变更协议或条款。二、一审法院充分保障了董西运的举证、质证及辩论权利。一审法院共安排两次开庭，第一次是因为董西运当庭提起反诉，一审法院就让各方交换证据另行安排开庭时间，也正是因为第一次庭审没进行，所以董西运的答辩状才又根据齐齐某证言以及郑州平居公司的答辩状作了修改，主要修改内容有两点:一是关于所谓的梁保东向其陈述的现有房屋和公积金贷款情况，先是说梁保东要将南阳的房子处理掉，南阳的政策是夫妻双方名下不能有房，后又根据郑州平居公司的答辩状修改说梁保东的妻子在南阳只有一套住宅用房，郑州的政策是夫妻双方名下只能有一套房，前后表述明显矛盾，而且不符合常理，如果是在真实地转述梁保东的话，又怎么可能出现前后不一致的情况?是关于5月19日的见面地点，先说是在郑州平居公司与证人齐锋齐某的协商，后又修改说是到郑州平居公司之后再和齐锋齐某路劲大厦，事实上，5月19日当天梁保东根本就没有去过郑州平居公司，唯一的解释就是第一次庭审时看到齐锋齐某言写的是路劲大厦，所以才要特地更换反诉状和答辩状的描述。第二次开庭时，因为审判员有会议要参与，所以就庭审是否暂停询问了双方的意见，当时董西运也同意庭审继续，之后董西运就合同的进展按照日期顺序做了列明和解释，书记员不仅没有打断，而且均做了详细的记载，充分保证了董西运的举证、质证权利，董西运所谓的审判员缺席双方对合同条款变更进行的质证和辩论，因而错过了双方的真实反应的理由完全是无理取闹。董西运在反诉状和答辩状中写明6月10日是在郑州平居公司和梁保东、证人齐锋齐某垫资解押，董帅董某证说6月10日约了梁保东垫资公司在一起谈垫资解押，还说梁保东当时没有反对签垫资协议；郑州平居公司答辩状描述的更为具体，说6月10日董西运第二次约垫资公司、梁保东本人协商垫资解押，梁保东担心有风险要回去考虑一下要不要签字。因为梁保东6月10日是在镇平上班并没有来郑州，所以代理人对证人董帅董某锋齐某月10日是否与梁保东在郑州平居公司进行过协商进行了询问，董帅董某答复是在6月10日下年三点和梁保东进行的协商，齐锋齐某复是只有5月19日在路劲大厦见过一次梁保东;之后，代理人再次向董西运核实董帅董某的真实性，董西运回答属实没有错误。发问完毕后代理人向法庭提交了梁保东6月10日在镇平不可能出现在郑州平居公司与董西运协商、更不可能协商时对签垫资协议不表示反对的证据，虽然董西运代理人辩称可能是时间记错了，但该辩称完全站不住脚，一个人可能记错，两个人可能记错，怎么可能三个人同时记错。况且，面对询问董帅董某确表示是在6月10日的下午三点在郑州平居公司见的面，回忆是如此清晰，除了双方事前进行沟通、试图通过看起来详细的描述来为其违约行为进行开脱外，又该作何解释。董西运、证人董帅董某州平居公司都在说谎，明显违反民事诉讼“诚实信用”原则。三、一审判决适用法律正确。一审法院在查明董西运违约未办理解押的基础上，适用《合同法》及《担保法》的相关规定，判决解除双方的《买卖合同》、董西运双倍返还梁保东定金10万元及居间费17800元，是正确的;董西运除了不实的陈述和证人证言外，没有证据能够证明双方已就解押时间达成新的一致意见，一审法院适用《民事诉讼法》的相关规定，驳回其反诉请求并不不当。四、本案需要强调说明的内容。《买卖合同》明确约定董西运以自筹资金的方式办理解押，但董西运却要求梁保东与其共同签订垫资协议，已是违约;而且董西运从来就没有与梁保东就变更解押时间进行过沟通，更谈不上双方达成了一致。虽然梁保东已按约定的时间履行了公积金贷款的申请手续，且已通过公积金贷款初审，但因为解押是办理网签的前置条件，所以在董西运未办理解押的情况下根本就无法办理网签手续，董西运所谓梁保东不配合网签、不付首付款的说法是无稽之谈。郑州平居公司作为居间方，竟也以所谓的交易规则为由强迫梁保东签订垫资协议;而且，郑州平居公司从来没向梁保东提出过董西运要变更解押时间的事情，所以本案要么是董西运在说谎，要么是郑州平居公司与董西运串通，但不论是哪种情形，郑州平居公司都未忠实履行居间义务。综上，梁保东认为一审判决认定事实清楚，程序正当，应驳回董西运的上诉请求，维持原判。郑州平居公司述称，在4月6日的时候，我们三方在一起把合同签完，梁保东没有告知南阳有房产信息，没有告知身份证还没迁过来，因为郑州是限购的，不能购房。我们在签完合同以后，在一个群里面发了一张需要像无房证明、房产信息等，4月9日发信息通知他们。但是当时梁保东没有说房产信息的事，到4月18日梁保东才告知，梁保东给李殷发的有微信聊天记录，梁保东说名下有房产信息，可能要办理离婚才能把房产信息去掉。最后一直等到6月3日梁保东身份证原件才出来，有聊天记录相印证。如果梁保东在这之前把该情况给我们，我们可能会把时间写的宽松些，在没有告知的情况下导致后面的时间对不上。6月9日梁保东在群里通知去复审，复审时间确定后提前通知我们，约的时间为7月3日。6月16日沟通解押问题，需要梁保东配合签字，没有说通，梁保东认为有风险不愿意签字，最终没有签字。和董西运沟通后，董西运6月17日找好了个人垫资，不需要梁保东签字，同日，因垫资问题，梁保东明确说明不再要房子了。在5月6日梁保东提过因房顶有问题想退房，后来解决了。梁保东向一审法院起诉请求：一、解除梁保东与董西运之间签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、解除梁保东与董西运、被告郑州平居公司之间签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》；三、被告董西运双倍返还原告定金10万元；四、董西运、郑州平居公司退还梁保东居间代理费17800元、贷款服务费2000元、过户服务费2000元；五、本案的诉讼费用由董西运、郑州平居公司承担。董西运向一审法院反诉请求：一、梁保东违反其与董西运签订的《郑州市存量房买卖合同》，并向董西运承担5万元违约责任；二、梁保东继续履行《郑州市存量房买卖合同》；三、诉讼费由梁保东承担。一审法院认定事实：2020年4月6日，梁保东作为买方，董西运作为卖方签订《郑州市存量房买卖合同》一份，主要约定，董西运将其所有的房屋出售给梁保东，房屋坐落郑州市金水区民航路12号附1号院1号楼3单元7层701号，房产证号为郑房郑房权证字第**价款89万元；双方通过被告郑州平居公司居间介绍成交。该房屋已经设定抵押，董西运最晚于2020年5月15日前办理完毕注销抵押登记手续，解押所需资金为董西运自筹。付款方式约定为，定金5万元，梁保东于网签当日将第一笔首付款50万元以房管局监管的方式支付给董西运，梁保东拟贷款32万元，双方应于2020年5月18日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。关于违约责任，双方约定，逾期履行本合同约定的义务超过十五日，梁保东有权要求董西运双倍返还定金或支付总成交价20%的违约金，同时要求董西运退还梁保东已支付的其他款项。合同还约定了其他事项。同日，原告作为买方，董西运作为卖方与被告郑州平居公司作为居间方签订《居间服务合同》一份，主要约定，梁保东与董西运就上述房产的交易，共同委托被告郑州平居公司作为交易居间人。居间费用为17800元。2020年4月4日，梁保东作为买方，董西运作为卖方与被告郑州平居公司作为居间方签订《房屋交易保障服务合同》一份，主要约定，就梁保东与董西运上述房产交易，委托郑州平居公司办理后续交易事宜订立本合同。被告郑州平居公司收取贷款服务费2000元、过户服务费2000元，由梁保东承担，签订本合同当日一次性向被告郑州平居公司缴纳。合同签订当日，梁保东向董西运缴纳购房定金共5万元，董西运向梁保东出具收据。梁保东向被告郑州平居公司缴纳居间代理费17800元、贷款服务费2000元、过户费2000元，合计21800元。被告郑州平居公司向梁保东出具收据。2020年5月18日，郑州住房公积金管理中心个人出具的《个人住房公积金贷款预先认定书》显示，申请人梁保东，身份证号41止本认定书出具日，根据申请人提供信息及现行住房公积金贷款政策，认定上述贷款申请若能支付规定比例的购房首付款，则最高贷款额为30万元，最长贷款期限12年，贷款年利率3.25%；截止本案庭审，涉案房屋尚未办理解押手续。梁保东诉至该院成讼，董西运提起反诉。一审法院认为，梁保东、董西运签订的《郑州市存量房买卖合同》，梁保东、董西运、被告郑州平居公司签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》均系各方真实意思表示，且不违反相关法律规定的强制性规定，合法有效。各方均应按照合同约定履行各自的义务。梁保东、董西运签定的《郑州市存量房买卖合同》中，关于涉案房屋的解押事宜明确约定为，董西运最晚于2020年5月15日前办理完毕注销抵押登记手续，解押所需资金为董西运自筹。截止本案庭审，涉案房屋尚未办理解押手续，董西运构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。现原告起诉请求解除合同双倍返还定金10万元，该院依法予以支持。关于梁保东诉请与董西运、被告郑州平居公司之间签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，该院认为，涉案房产交易因董西运根本违约，《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》合同目的不能实现，梁保东要求解除《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》的诉请，该院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行。梁保东诉请被告郑州平居公司返还贷款服务费、过户服务费共计4000元，该院依法予以支持。关于原告诉请返还的居间费，该院认为，被告郑州平居公司作为居间方，为促成买卖双方交易、履行了合同义务，应由违约方董西运承担返还责任。梁保东的其余诉请，依据不足，该院不予支持。董西运的反诉请求，依据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国担保法》第八十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）梁保东与被告（反诉原告）董西运于2020年4月6日签订的《郑州市存量房买卖合同》；二、解除原告（反诉被告）梁保东与被告（反诉原告）董西运、被告郑州平居房地产营销策划有限公司于2020年4月6日签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。三、被告（反诉原告）董西运于本判决生效后十日内双倍返还原告（反诉被告）梁保东定金10万元；四、被告郑州平居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内将代为收取的贷款服务费、过户服务费共计4000元返还原告（反诉被告）梁保东；被告（反诉原告）董西运于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）梁保东居间费17800元；五、驳回原告（反诉被告）梁保东的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）董西运的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1368元，由原告负担200元，由被告董西运负担1123元，被告郑州平居负担45元；反诉案件受理费减半收取525元，由董西运负担。本院二审期间，上诉人董西运提交下列证据：1、垫资公司员工齐锋齐某、董西运儿子与齐锋齐某信聊天记录(共4页)，证明董西运从2020年4月10日就开始联系垫资公司了解解押事宣，但需要梁保东的贷款审批下来才能垫资解押，直到5月18日梁保东的贷款初审才下来。5月19日董西运立即约梁保东谈解押事宣，但由于梁保东的郑州身份证没下来而无法办理垫资解押。2、董西运儿子与垫资公司员工孙玮的微信聊天记录(共12页)，证明董西运一直在积极找垫资公司办理解押事宜，梁保东却不配合解押。3、董西运儿子与中介裴学伟的微信聊天记录(共5页)，证明董西运一直在通过中介和梁保东协商解押事宜和接下来的交易流程，但梁保东却拒不出面协商。4、董西运儿子与中介李殷的微信天记录(共9页)及李殷的陈述，证明梁保东在签合同时是没有购房资格和公积金贷款资质的。直到2020年5月18日梁保东公积金贷款初审才下来，2020年6月5日才拿到郑州市身份证。但之后梁保东却不配合解押，并拒绝出面协商，表示不想要该房子了。梁保东质证称，董西运提交的证据不属于新证据。第一组证据齐锋齐某庭接受质证，而且其证言也不显示梁保东同意签订垫资协议。聊天记录只是董西运一方在与垫资公司沟通垫资事宜，没有梁保东参与，也与梁保东无关。对第二、第三组证据证明目的有异议。解押根据合同约定是董西运的义务，而且合同约定的很清楚，解押方式为自筹资金，并没有约定梁保东要配合董西运与垫资公司签订垫资协议，所以说董西运是以自有资金解押还是说找垫资公司去解压，都与梁保东无关。对第四组的聊天记录，也是董西运与中介进行沟通的情况，都属于单方证据。没有梁保东参与，不能证明梁保东同意签订垫资协议。变更解押时间，而且梁保东已经按合同约定的时间即2020年5月18日取得公积金贷款初审，也没有说超过合同约定的期限。李殷作为证人不适格，而且根据董西运与郑州平居公司刚才的陈述能够证明证言也不能够采信，不具有真实性。总体质证意见不能证明梁保东违约，未办理解押的责任是在董西运一方。原审被告质证称，对齐锋齐某真实性无异议。对其他证据的真实性无异议。本院经审查认为，董西运提交的证据齐锋齐某与聊天记录，均是董西运一方与中介方或垫资公司工作人员的沟通记录，内容梁保东未参与，不能证明双方合同约定的解押事宜协议变更履行期限或方式，不足以证明梁保东存在违约行为。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：本案合同约定2020年5月15日前办理完毕注销抵押登记手续。未办理注销抵押登记手续的原因是什么，谁存在违约行为；一审法院判决董西运双倍返还梁保东定金、赔偿佣金损失有无依据。梁保东、董西运签订的《郑州市存量房买卖合同》，梁保东、董西运、郑州平居公司签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》均系各方真实意思表示，且不违反相关法律规定的强制性规定，合法有效。合同应当严守，各方均应按照合同约定履行各自的义务。梁保东、董西运签订的《郑州市存量房买卖合同》中，关于涉案房屋的解押事宜明确约定为董西运2020年4月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年5月15日前办理完毕注销抵押登记手续，解押所需资金为董西运自筹。董西运未按照该约定及时筹措资金将涉案房屋办理解押手续，董西运构成违约。根据董西运的陈述，董西运在合同约定的期间内并未自筹资金解押，而是等待梁保东办理贷款后，由梁保东配合其办理垫资解押。董西运称双方通过中介方郑州平居公司变更了原合同约定过的解押时间及筹措资金的方式，因梁保东、董西运并未签订补充协议，董西运提交的证据不足以证明梁保东与董西运就解押时间、方式等变更达成一致，因此，董西运未按合同约定时间解押，构成违约。根据郑州平居公司工作人员的陈述，2020年6月16日沟通解押问题，需要梁保东配合签字，梁保东认为有风险未签字。董西运6月17日找到个人垫资，梁保东明确说明不再买房。后董西运未解押，也未再继续履行合同。双方合同明确约定了董西运解押义务及时间，董西运违约且至2020年6月17日未能解押，梁保东按照合同约定支付了5万元定金，申请了个人住房公积金贷款。按照合同约定，梁保东享有合同解除权。梁保东与董西运、郑州平居公司之间签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》应予解除，董西运认为合同应当继续履行无法律依据，不能成立。董西运违约，按照合同约定及相关法律规定，董西运应当双倍返还梁保东定金共计10万元。梁保东诉请返还的居间费，郑州平居公司作为居间方，在促成买卖双方交易、协助双方履行合同义务时，未提醒合同约定的履行时间节点，在董西运和郑州平居公司沟通，明知董西运需要垫资解押的情况下，未促成双方进一步协商，郑州平居公司与双方沟通解押事宜时已经超过合同约定过的解押期间，对于本案纠纷的发生亦有一定责任，因此，本院认为郑州平居公司应当向梁保东返还收取的佣金17800元。董西运的一审反诉请求依据不足，一审法院未予支持并无不当。综上所述，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，但实体处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初11525号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项；即“解除原告（反诉被告）梁保东与被告（反诉原告）董西运于2020年4月6日签订的《郑州市存量房买卖合同》；”“解除原告（反诉被告）梁保东与被告（反诉原告）董西运、被告郑州平居房地产营销策划有限公司于2020年4月6日签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。”“被告（反诉原告）董西运于本判决生效后十日内双倍返还原告（反诉被告）梁保东定金10万元；”“驳回原告（反诉被告）梁保东的其他诉讼请求；”“驳回被告（反诉原告）董西运的反诉请求。”二、变更河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初11525号民事判决第四项为，郑州平居房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还梁保东居间费17800元、返还代为收取的贷款服务费、过户服务费计4000元，共计21800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1368元，由原告负担200元，由被告董西运负担1123元，被告郑州平居负担45元；反诉案件受理费减半收取525元，由董西运负担；二审案件受理费2736元，由董西运负担。本判决为终审判决。审判员  王燕燕二〇二〇年十月二十九日书记员  李唯丽