浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初13072号原告（反诉被告）：诸暨雄风新天地购物中心有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道苎萝东路**。法定代表人：孙建林。委托诉讼代理人：傅梦露,浙江振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁雪毓,浙江振邦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：林时峰，男，1974年6月20日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告（反诉原告）：鲍存周，男，1972年9月2日出生，汉族，住浙江省永嘉县。两被告（反诉两原告）共同委托诉讼代理人：周建强。原告（反诉被告）诸暨雄风新天地购物中心有限公司（以下简称“雄风公司”）与被告（反诉原告）林时峰、鲍存周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序于2020年9月28日公开开庭进行了审理。雄风公司的委托诉讼代理人傅梦露，林时峰、鲍存周及其共同委托诉讼代理人周建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雄风公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令解除雄风公司与林时峰、鲍存周之间的租赁合同；2.判令林时峰、鲍存周支付雄风公司免租租金79500元；3.判令林时峰、鲍存周支付雄风公司自2019年12月18日起至合同解除之日止的租金（租金暂计至2020年5月17日为139125元，2020年5月18日起至合同解除日止的租金按照《租赁合同》约定的标准计算）；4.判令林时峰、鲍存周支付雄风公司水电费、店庆费等共计13099.50元；5.判令林时峰、鲍存周支付雄风公司违约金100170元；6.判令林时峰、鲍存周支付雄风公司律师代理费8000元。审理中，雄风公司变更第3项诉讼请求为：判令林时峰、鲍存周支付雄风公司自2019年12月18日起至2020年3月28日止的租金93348元，2020年3月29日之后的租金不再主张；若法院认为解除合同日早于2020年3月28日，那么解除合同日之后的占有使用费计算至2020年3月28日。事实和理由：雄风公司与林时峰、案外人王坚于2016年8月14日签订《租赁合同》一份，约定王坚、林时峰向雄风公司承租位于诸暨市××路××层的中区域场地，建筑面积为265平方米的场地，用于经营餐饮，品牌为“小蓝帽”，租期四年。此外，双方对租金及支付方式、免租期、物业管理费、周年庆活动分担费、双方权利义务、违约责任等均作出明确约定。2018年10月28日，王坚、林时峰、鲍存周与雄风公司签订《三方协议》，约定王坚、林时峰将《租赁合同》项下所有权利义务转让给林时峰、鲍存周，原合同项下的其他条款不变。合同签订后，雄风公司依约交付场地，并善意、全面履行合同义务。林时峰、鲍存周本应于2019年11月30日前缴纳租金166950元，却未按约支付租金及相关费用，且被告于2020年6月3日擅自腾房，已违反《租赁合同》第21条约定，故雄风公司要求解除合同，并要求林时峰、鲍存周承担违约责任。林时峰、鲍存周辩称，林时峰、鲍存周已于2019年11月18日搬离涉案房屋，不存在违约情况，也不存在支付免租期租金的问题。请求驳回雄风公司的全部诉讼请求。林时峰、鲍存周向本院提出反诉诉讼请求：判令雄风公司返还押金73000元。事实和理由：双方当事人于2016年8月1日签订《租赁合同》一份，约定承租雄风公司位于诸暨市××路××层的中区楼场地，建筑面积265平方米，用于经营餐饮。双方已于2019年11月份解除租赁合同，但雄风公司尚应退还林时峰、鲍存周押金73000元，至今未予退还，损害了林时峰、鲍存周的合法权益。雄风公司辩称，林时峰、鲍存周已支付雄风公司押金73000元，但是根据租赁合同第21条第9款约定应当在林时峰、鲍存周应支付给雄风公司的款项中予以扣除。本诉部分：雄风公司围绕诉讼请求向本院提供证据材料如下：1.租赁合同（雄风公司与王坚、林时峰）、三方协议（雄风公司与王坚、林时峰、鲍存周）；2.收款收据、客户收付款入账通知；3.水电费代收通知单、收款收据、客户收付款入账通知；4.店庆照片；5.委托代理合同、发票；6.租赁合同（雄风公司与葛林伟）、补充协议[诸暨万风新天地商业管理有限公司（以下简称“万风公司”）与葛林伟]、协议（雄风公司、葛林伟、万风公司）;7.万风公司出具的说明。经质证，林时峰、鲍存周对证据1的真实性无异议，认为林时峰、鲍存周已于2019年11月18日搬离；对证据2的真实性无异议，认为林时峰、鲍存周已交付租金至2019年12月17日，其余租金未缴纳；对证据3水电费代收通知单中2020年1月1日的款项312元、2020年3月1日的款项312元有异议，认为该两笔款项的水电费与林时峰、鲍存周无关，当时已经搬离，即使有用电情况，也是雄风公司自行使用所致，对2019年11月1日的款项6637.50元、2019年12月1日的款项3838元均无异议；对证据4的真实性无异议；证据5与林时峰、鲍存周缺乏关联性；对证据6的真实性无异议，认为两被告于2019年11月份已经搬离，葛林伟与雄风公司之间签订的协议时间是2020年3月28日，但是协议上载明雄风公司与葛林伟于2019年12月24日已签订房屋租赁合同，万风公司与葛林伟签订的补充协议载明签订原先的协议是2019年11月15日，可以表明林时峰、鲍存周与雄风公司之间已经实际解除了租赁合同；对证据7无异议。本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。林时峰、鲍存周为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：8.录音及摘要。经质证，雄风公司认为应以录音为准，录音人员的身份不明确，故对其证据三性有异议，即使真实，也不能证明林时峰、鲍存周于2019年11月份搬走。本院对该份证据收集在卷，将结合其他证据综合予以认定。反诉部分：林时峰、鲍存周围绕诉讼请求向本院提供证据材料如下：9.收款收据。经质证，雄风公司对于已收到林时峰、鲍存周交付的款项73000元无异议。本院对该份证据予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定的事实如下：2016年8月14日，雄风公司（甲方）与王坚、林时峰（乙方）签订《租赁合同》一份，载明：“甲方同意出租、乙方同意承租位于诸暨市××街道××路××号××层的中区域场地，经甲、乙双方确认，该场地的计租面积为265平方米；本合同项下租赁期限为4个租约年，自开业日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期满；本合同所述免租装修期为3个月，在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但需承担装修期相关管理费用，以及水、电等费用；除非本合同中有特别明确的约定，否则，该免租装修期不因任何原因而延长，乙方应在免租装修期内完成装修、通过甲方及政府相关部门验收、具备合法开业条件；免租期是以乙方承租4年为基础，如承租方违约或承租方单方解除合同，则免租期间不免租，租金按合同约定的第一租约年租金标准计算收取；本合同所述计租日为2016年12月18日；本合同项下的租金实行“先缴费后使用及押二付六”原则，以六个月为一个缴租期，本合同项下第一期租金的支付时间为甲乙双方确认的开业日前30日，在第一个缴租期，乙方应向甲方支付八个月的租金，从第二个缴租期起，则在缴租期到期最后一个月前向甲方一次性足额支付下个缴租期的六个月租金；第一个租约年年租金为318000元，第二个租约年年租金为318000元，第三个租约年年租金333900元；第四个租约年年租金333900元；自乙方进场装修日开始需承担装修期相关管理费用以及水、电、燃气等费用；乙方在该场地内经营的业态为餐饮，品类为火锅，品牌为小蓝帽；在本合同签署当日，乙方应向甲方支付人民币100000元履约保证金，该项履约保证金在乙方在履行本合同缴纳首期租金时，可转为商品及服务质量保证金，对提供的商品或服务质量标准作出保证的质量保证金，以及对各项应缴费用按时缴纳的信用保证金；乙方同意缴纳商品及服务质量保证金20000元，履约保证金多余金额80000元转为租金，该项商品及服务质量保证金在合同终止的90日后，经甲方确认，无任何客户索赔、投诉等问题的，无任何拖欠费用或其他费用的，甲方向乙方据实清算，无息退还；如逢雄风公司周年庆举办促销活动，乙方同意举办相应促销活动以配合雄风公司周年庆，并同意向甲方支付周年庆活动分担费用人民币2000元；本合同签署后，甲、乙双方都不得不履行合同或终止合同，否则，即构成违约，违约方应向守约方支付当年合同金额30%的违约金，同时承担因诉讼和争议而涉及到的交通费、律师费、诉讼费及其他费用并赔偿守约方相关损失；如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金，则乙方逾期支付之日起，甲方即有权解除本合同，甲方解除本合同的，乙方应当向甲方支付相当于应付金额的违约赔偿金；双方确认，本合同因乙方违约而中止、解除或终止的，则本合同项下之履约保证金作为乙方违反本合同约定应向甲方支付的违约金不予退还，前述违约金不足以弥补甲方损失的，甲方仍有权向乙方追偿；乙方延迟缴纳本合同项下的租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额1‰的迟延履行违约金，迟延超过30日，除乙方应足额缴纳租金、其他费用和延迟履行违约金外，甲方有权单方解除合同；乙方违反本合同约定（包括未支付相应费用，或未承担相应损害赔偿责任等）的，甲方有权从履约保证金中直接扣除相应款项或费用。”2018年10月28日，雄风公司（甲方）、王坚、林时峰（乙方）与林时峰、鲍存周（丙方）签订《三方协议》一份，载明：甲方与乙方于2016年8月14日签订《租赁合同》（以下简称“原合同”），乙方承租甲方位于诸暨市××街道××路××号××层的北区域场地，计租面积总计为265平方米，用于经营小蓝帽品牌（后乙方改名为魔法帽品牌），承租期限自2016年12月18日起至2020年12月17日止，此外，原合同对租金及支付方式、双方权利义务、违约责任等均作出明确约定。因乙方经营变动，经与甲方协商，同意让丙方承租该场地用于经营魔法帽品牌火锅项目，现乙方将原合同中的所有权利义务转让给丙方，甲、乙、丙各方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，特订立本协议。一、经三方同意，自本协议签订生效之日起乙方将原合同项下的全部权利和义务转让给丙方。丙方声明，其已仔细阅读及详细了解原合同项下的所有内容，并同意继承乙方在原合同项下的所有权利义务，除本协议另有约定外，原合同项下的其他条款不变，对甲、丙方均有约束力；二、在本协议签订生效前，乙方依据原合同已经向甲方支付的租金、物业管理费、水电费、话网费等费用，甲方不予退还乙方；三、乙方同意将已付的商品及服务质量保证金20000元，租金押金53000元转到丙方名下，乙方后续不向甲方索退；四、本协议未尽事宜，各方协商解决，不能协商的，可向诸暨市人民法院诉讼解决。2019年12月24日，雄风公司与葛林伟签订《租赁合同》一份，双方对权利义务进行了约定。2020年3月28日，雄风公司（甲方）、葛林伟（乙方）与万风公司（丙方）签订《协议》一份，载明：“甲乙双方于2019年12月24日签订《房屋租赁合同》一份，乙方承租甲方位于诸暨市××路××号××层的营业场地，计租面积约260平方米，承租期限自2020年3月20日起至2023年3月19日；现甲方因经营需要，将原租赁合同中的所有权利和义务转让给丙方，甲、乙、丙三方经协商一致，在平等自愿的基础上，达成本协议。一、经三方同意，自本协议签订生效之日起甲方将租赁合同项下的全部权利和义务转让给丙方，即由丙方承继甲方在租赁合同项下的所有权利义务，除本协议另有约定外，原租赁合同项下的其他条款不变，对乙、丙双方均具有约束力。二、在本协议签订生效前，乙方依据租赁合同已向甲方支付的租金、物业管理费、水电费、押金等费用，自本协议生效后，上述款项视同向丙方支付，丙方不得要求乙方另行支付。三、本协议签订生效后，根据租赁合同乙方应支付或应支付而尚未支付部分的租金、物业管理费、水电费等所有费用均应向丙方支付，乙、丙双方的债权债务关系由乙、丙双方处理，与甲方无关。”诸暨万风新天地商业管理有限公司（以下简称“万风公司”）（甲方）与葛林伟（乙方）签订《补充协议》一份，双方对租赁合同的进场日、开业日、起租日进行了重新约定。另查明，万风公司于2019年12月29日取得涉案房产的所有权。双方当事人一致确认涉案租金已缴纳至2019年12月17日，林时峰、鲍存周已交付雄风公司款项73000元，其中20000元系已付商品及服务质量保证金，53000元系租金押金。雄风公司为本次诉讼支出律师代理费8000元。2020年10月12日，万风公司出具说明一份，载明：“本公司诸暨万风新天地商业管理有限公司于2019年12月29日取得诸暨市苎萝东路555号物业（原雄风新天地购物中心）的产权。自2019年12月29日起至2020年3月28日期间，本公司对上述场地第五层中场区域部分商户（包括葛林伟商户经营的“苗岭高山”品牌，以及原商户鲍存周、林时峰经营的“小蓝帽”品牌）的应收款项权益（包括但不限于租金、物业管理费、房屋占有使用费等）均归诸暨雄风新天地购物中心有限公司享有。特此说明。”本院认为，雄风公司与林时峰、鲍存周之间的租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。本诉部分：1.解除雄风公司与林时峰、鲍存周之间的租赁合同的诉请。本院分析如下：双方当事人对于解除租赁合同均无异议，本院确认解除双方之间的租赁合同；至于解除日，雄风公司与案外人葛林伟于2019年12月24日签订租赁合同，雄风公司的再次出租行为可以视为其以实际行动同意解除合同，但同意解除合同并不代表守约方免除违约方的违约责任，本院确认解除日为2019年12月24日。据此，本院确认雄风公司与林时峰、鲍存周之间的租赁合同于2019年12月24日解除。2.林时峰、鲍存周支付雄风公司免租期租金79500元的诉请。本院分析如下：雄风公司与王坚、林时峰签订的租赁合同第三条第二款约定，免租期是以承租方承租4年为基础，如承租方违约或承租方单方解除合同，则免租期间不免租，租金按合同约定的第一租约年租金标准计算收取。雄风公司与王坚、林时峰、鲍存周签订的三方协议亦约定：王坚、林时峰将原合同中的所有权利义务转让给林时峰、鲍存周，林时峰、鲍存周已仔细阅读及详细了解原合同项下的所有内容，并同意承继王坚、林时峰在原合同项下的所有权利义务，除本协议另有约定外，原合同项下的其他条款不变，对雄风公司、林时峰、鲍存周均有约束力。根据上述合同的约定，免租的前提是承租方承租4年为基础，在承租方违约或单方解除合同的情况下，雄风公司给予承租方的装修免租期3个月不再免租。林时峰、鲍存周在庭审中陈述到因经营不善单方向雄风公司提出解除合同，故林时峰、鲍存周应当支付免租期租金3个月×26500元/月=79500元。3.林时峰、鲍存周支付雄风公司自2019年12月18日起至2020年3月28日止的租金/占有使用费的诉请。本院分析如下：林时峰、鲍存周在庭审中陈述到其于2019年11月18日搬离，但是其未能举证证明该主张，况且林时峰、鲍存周陈述到搬离后在涉案房屋内仍遗留有桌椅、冰箱，故对其主张不予采信；考虑到万风公司出具的说明中记载自2019年12月29日起至2020年3月28日期间鲍存周、林时峰经营的商铺应收款项权益，包括但不限于租金、房屋占有使用费等均归雄风公司享有，故本院对自2019年12月18日起至2019年12月24日止的租金及自2019年12月25日起至2020年3月28日止的占有使用费予以支持，并参照333900元/年的标准计算，以上共计93677.50元。4.林时峰、鲍存周支付雄风公司水电费、店庆费共计13099.50元的诉请。本院分析如下：水电费部分：6637.50元+3838元=10475.50元；店庆费2000元，以上合计12475.50元，原告主张其余的水电费无有效证据证实，故不予支持。5.林时峰、鲍存周支付雄风公司违约金100170元的诉请。本院分析如下：林时峰、鲍存周单方要求解除合同，其存在违约行为，根据租赁合同第21条第一款约定违约方应当支付当年合同金额30%违约金，林时峰、鲍存周认为违约金过高，要求法院进行调整，本院考虑到雄风公司已主张收回免租期租金，本院亦予支持，且涉案房屋已转让给万风公司，故结合本案实际情况酌情确定违约金为16695元。6.林时峰、鲍存周支付雄风公司律师代理费8000元的诉请。本院分析如下：租赁合同第21条第一款约定，违约方应承担因诉讼和争议而涉及到的交通费、律师费、诉讼费等相关费用。雄风公司主张的律师代理费8000元，合理合法，本院予以支持。反诉部分：雄风公司应返还林时峰、鲍存周押金73000元的诉请。本院分析如下：押金包括商品及服务质量保证金20000元（合同约定商铺及服务质量保证金的性质为对提供的商品或服务质量标准作出保证的质量保证金，以及对各项应缴纳费用按时缴纳的信用保证金），租金押金53000元，鉴于上述两笔款项均系对应缴费用保证金，且考虑到方便款项交付和执行，故本院将款项73000元在林时峰、鲍存周应付雄风公司的款项中予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：确认诸暨雄风新天地购物中心有限公司与林时峰、鲍存周之间的租赁合同于2019年12月24日解除；林时峰、鲍存周支付诸暨雄风新天地购物中心有限公司免租期租金79500元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；林时峰、鲍存周支付诸暨雄风新天地购物中心有限公司自2019年12月18日起至2019年12月24日止的租金及2019年12月25日起至2020年3月28日止的占有使用费共计93677.50元，扣除林时峰、鲍存周已付押金73000元，余款20677.50元限于本判决生效之日起十五日内付清；林时峰、鲍存周支付诸暨雄风新天地购物中心有限公司水电费、店庆费共计12475.50元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；林时峰、鲍存周应支付诸暨雄风新天地购物中心有限公司违约金16695元，款限本判决生效之日起十五日内付清；林时峰、鲍存周应支付诸暨雄风新天地购物中心有限公司律师代理费8000元，款限本判决生效之日起十五日内付清；驳回诸暨雄风新天地购物中心有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费5761元，依法减半收取2880.50元，由诸暨雄风新天地购物中心有限公司负担820.50元，林时峰、鲍存周共同负担2060元。反诉案件受理费1625元，依法减半收取812.50元，由诸暨雄风新天地购物中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二〇年十月十三日书记员 谢周成