贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初9554号原告：黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司,住所地贵州省凯里市宁波路**坐标广场群楼**，统一社会信用代码：91522601MA6H7PKL9G。法定代表人：魏德俊，系该公司负责人。委托诉讼代理人（特别授权）：李张昊，贵州洲联合律师事务所律师。被告：吴家俊，男，苗族，1990年5月27日出生，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人（特别授权）：黄德辉，贵州兄弟律师事务所律师。第三人：杨昌美，女，苗族，1982年5月24日出生，住贵州省凯里市。第三人：罗安清，男，仫佬族，1978年12月9日出生，住贵州省麻江县。原告黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司（以下简称：祺家轩公司）诉被告吴家俊、第三人杨昌美、罗安清居间合同纠纷一案，本院2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告祺家轩公司的委托诉讼代理人李张昊、被告吴家俊及其诉讼代理人黄德辉到庭参加了诉讼，第三人杨昌美、罗安清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告祺家轩公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告中介服务费9000元；2、判令被告赔偿原告违约金16800元（以房屋总价560000元为基数，按3%计算：560000＊3%）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系一家房地产经纪有限公司，2020年5月，被告因需要买房找到原告。被告委托原告分别看房多次，并了解悉知全部房屋信息后，2020年5月30日，以原告黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司为丙方（中介方）、被告吴家俊为乙方（买方）、出卖人杨昌美为甲方（出卖人）签订《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》，合同约定：“一、甲方自愿将位于黔东南州凯里市北侧丰球黔城43栋3单元4层3-4-1号当出售给乙方。二、房屋成交价为560000.00元”。三、1、经过甲乙双方协商，该房屋办理产权过户所需费用由乙方承担；2、乙方需向丙方支付中介服务费9000.00元（以双方委托代理约定为准）（注：双方签订本合同起3日内，根据委托合同约定，向丙方一次性支付所有中介服务费）。3、从本合同签订之日起，因甲、乙双方的责任导致本合同不能履行，则由违约方支付丙方的该房屋成交总价3%全额中介服务费。…”上述合同签订后，原告积极履行合同义务，协助被告办理相关手续，促成被告与出卖人达成房屋买卖合同，但后因被告无故拒绝履行合同内容，更是要求取消合同，合同中约定的中介服务费也分文未付。后原告多次催要，被告一直拒绝支付。原告认为，原告已履行了合同义务，积极促进被告与出卖人的房屋买卖合同，被告因自身原因未能购买房屋，也未按合同约定在《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》签订3日后支付原告中介费的行为已构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。本案涉案合同不能履行也系被告的原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，根据《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》的约定，原告如约履行了合同义务，被告应按合同约定支付原告中介服务费9000元并承担采取补救措施的违约责任，即支付原告该房屋总成交价3%全额中介服务费。综上所述，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，请贵院立案审理，公正裁决。被告吴家俊辩称，一、原、被告及第三人之间签订的所有合同及协议均属无效合同，没有约束力。从原被告提供的《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》及《二手房买卖协议》的内容来看，原告炮制阴阳合同，利用虚假协议套取国家公积金贷款，根据《合同法》第五十二条之规定，属于恶意串通，损害国家利益的所签订的合同，至始合同无效。特别是原告方拟定的格式合同《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》是不可能履行的合同，从合同第五条第三款补充协议来看，56万元的房屋交易价格要实现50万元的公积金贷款，根本是不可能实现的合同目的，而且还将多余的2万元挪作他用，完全属于典型的骗取公积金的违法行为。该合同第三条、第八条约定，只有甲乙双方的违约责任，根本没有丙方（原告）的任何违约责任，而且丙方还有重复收取中介服务费的权利。这属于提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。该合同第三条约定房屋办理产权过户所需的相关费用由乙方（被告）承担也是违反国家法律规定的。《二手房买卖协议》及税收完税凭证完全是按照原告要求签订的假合同，原告当庭称没有参与，不认可该协议的真实性。从《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》第八条第3款约定来看，甲乙双方须按丙方要求积极配合丙方办理过户及贷款手续，这完全是应丙方要求而签订的虚假协议，所有手续均是丙方一手办理的，原告称没有参与协议签订是说不过去的。《二手房买卖协议》及税收完税凭证能够相互印证，没有《二手房买卖协议》怎么可能有按照房屋交易价格62.8万元的税收完税凭证，原告方无视客观事实。二、原告的诉求完全无理，依法应予驳回。原告诉称：双方签订本合同之日起3日内，根据委托合同约定，向丙方一次性支付所有中介费9000元；从签订本合同之日起，因甲乙双方的责任导致本合同不能履行，则由违约方支付丙方的该房屋成交总价3%全额中介服务费。双方并未签订委托合同，口头约定房屋过户实际交房后才支付中介费，交易不成不交中介费，由于原告的原因导致合同不能履行，其主张中介费毫无依据及诚信。假如合同不能履行，原告方所服务的事项更少，又没有任何损失及支出，没有权利收取成交总价3%全额中介服务费，并且是原告要求被告与第三人签订虚假协议套取国家公积金而导致合同无法履行，违约方为原告方，主要责任应当由原告承担。原告称被告违约无故拒绝履行合同内容，没有向其提交公积金贷款所需资料，这是无稽之谈。办理房产交易流程是完税、贷款、过户及交房，原告套取公积金行为被发现后，交易被迫中止，而且还商量如何退税的问题，退税后重新完税才能谈到贷款的问题，原告根本没有要求被告提供公积金贷款所需资料，因为在完税环节出问题了，即使被告提供贷款所需资料，原告无法办理公积金贷款手续是必然的，否则哪有办理退税一说。何况合同无效，依法应当各自返还财产，没有违约责任可言，只是无效后损失如何分担的问题。被告为此支付了13多万元的费用，造成了巨大经济损失。导致交易中止的责任万全在于原告，被告不需要支付中介服务费。第三人杨昌美、罗安清述称，一、本案案涉房产确实由第三人委托原告祺家轩公司对外出售。二、出售案涉房产是第三人杨昌美、罗安清夫妻共同的真实意思表示。之所以二手房买卖合同中仅有第三人杨昌美一人签名，是因为第三人罗安清在签订合同时长期在从江县挂职定点扶贫，杨昌美是作为夫妻二人代表签约，第三人杨昌美、罗安清作为夫妻均共同认可案涉二手房买卖合同的签约效力。三、案涉二手房买卖合同签订后，第三人作为卖方已完全配合原告完成卖方义务。原告作为本案案涉业务的中介方，已尽到合同约定义务，且已多次协助第三人向被告表达第三人要求被告继续履行二手房买卖合同的意思表示。四、关于交易中公积金问题。因公积金贷款问题属于原告向被告提供的服务内容范围，在这过程中具体细节第三人并未参与商讨，第三人仅是作为卖方应中介方及买方要求被动配合。五、关于本案二手房买卖合同履行现状。因本案起诉前，被告在未能如愿办理50万元公积金贷款后，一方面以案涉二手房买卖合同仅有第三人杨昌美一人签名，没有罗安清签名为由，主张合同无效。同时，被告以其被原告误导未能办理公积金贷款也是受害者为由，一直要求第三人协助其办理退税。但被告又拒绝与第三人及原告对案涉交易在完成退税后继续履行交易进行协商，也拒不配合第三人及原告关于继续履行合同的要求。故第三人已于本案起诉前依照与被告签订的二手房买卖合同的约定解除了与被告的交易。本院经审理认定事实如下：第三人杨昌美、罗安清将位于凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城43栋3单元4层3-4-1号房屋委托给原告祺家轩公司对外出售。之后被告吴家俊通过原告祺家轩公司平台与第三人达成购买房屋的合意，并以杨昌美为甲方（卖方）、吴家俊为乙方（买方）、祺家轩公司为丙方（中介方）签订了《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》，主要内容为：“……一、甲方自愿将坐落于黔东南凯里市，房产证编号：黔（2019）凯里市不动产权第0017328，建筑面积79.22㎡的自有房一套（以下简称“该房屋”）出售给乙方，乙方对该房屋做了充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。注：该房屋其他基本状况：房屋所有权人杨昌美，共有人罗安清，楼层房号：3-4-1，物业用途：住宅，土地证号：／。二、该房屋的成交价为人民币：560000.00元（大写伍拾陆万元整）。三、相关费用：1、经过甲、乙双方协商，该房屋办理产权过户所需的相关费用由乙方承担。2、乙方须向丙方支付中介服务费：9000元（以双方委托代理约定为准）（注：双方签订本合同起3日内，根据委托合同约定，向丙方一次性支付所有中介服务费）。3、从签订本合同签订之日起，因甲、乙双方的责任导致本合同不能履行，则由违约方支付丙方的该房屋成交总价3%全额中介服务费……五、房屋尾款与约定：1、甲方将房屋实体于甲方收到全款房款（￥480000.00元）后三日内交割给乙方。2、甲方在房屋实体转变（交房）给乙方的同时，甲方必须结清以前产生的水、电、闭路、电话、物业、电梯、维修基金等相关费用，甲方必须及时配合乙方办理房屋实施（五通）过户的相关手续。3、甲方在收到所有房款算起20个工作日内，必须将落在房屋地址的户口迁出，逾期未迁出视为甲方违约。补充：由于乙方吴家俊需要公积金贷款500000.00元整超过剩余房款20000.00元整；现公积金放款政策是放给甲方杨昌美；甲方收到公积金放款500000.00元整之日起；3日内需返还20000.00元整给乙方……八、违约责任：1、甲、乙双方从签订本合同之日起，若甲、乙双方任何一方拒绝履行合同和解除合同，或发生本合同第六条的违约行为，导致本合同无法履行或不能完全履行的，均由违约方向其他各方支付成交价的20%作为违约金，并赔偿因违约对其他方造成的一切经济损失。丙方已收取的本合同约定的中介服务费一律不予退还。如有未缴纳服务费的情形，甲、乙双方需按约补充。2、甲方必须保证对房屋拥有独立处置权，且该房屋权属真实有效。若发生与甲方有关的该房屋的权属纠纷或债务纠纷，属甲方违约，概由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任，甲方违约应向其他各方支付成交价的20%作为违约金，并赔偿因违约对其他方造成的一切经济损失。3、甲、乙双方须按丙方要求积极配合丙方办理过户及贷款手续，经丙方通知逾三天仍不办理的，属违约，丙方有权立即终止合同，同时违约方应向其他各方支付成交价的20%作为违约金，并赔偿因违约对其他方造成的一切经济损失。4、乙方应于本合同约定的期限交付定金、房款及中介费等合同约定的应缴费用及过户贷款相关资料。逾三天未付的属乙方违约。甲方和丙方有权立即终止合同并将该房屋另行处理，同时乙方所交定金及中介费不退并向其他方各执法成交价的20%作为违约金……”。2020年6月5日，被告吴家俊缴纳了契税6280元、地方、地方教育附加314元费附加471元、城市维护建设税1099元、个人所得税12560元、增值税31400元。此后，因公积金贷款事项未完成，买卖合同未能继续履行，原告遂诉至法院要求被告支付中介服务费及违约金。庭审中，因原、被告意见分歧较大，本案经本院调解未果。本院认为，居间服务关系是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度，是居间人向委托人提供居间媒介的中间服务行为。本案中，原告向被告提供中间服务行为，虽未签订居间服务合同，但双方事实上已构成居间服务关系。本案中，争议焦点为吴家俊是否应当支付中介服务费和违约金的问题。被告认为双方签订的《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》因违反国家法律规定，损害国家利益应属无效且格式条款加重被告的责任，故被告不需向原告支付中介服务费和违约金。首先，关于合同是否有效的问题，《黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司二手房买卖合同》订立的目的是为了房屋买卖，而非进行违反国家规定、损害国家利益的事宜，对于公积金事宜的约定虽违反国家规定但并不至于使全部合同无效，故此合同第五条第三项的补充内容应属无效，其他内容仍然有效。其次，关于中介服务费的问题，根据签订的合同约定：“……乙方须向丙方支付中介服务费：9000元（以双方委托代理约定为准）（注：双方签订本合同起3日内，根据委托合同约定，向丙方一次性支付所有中介服务费）……”，对于中介费的约定，在买卖合同中已明确是需重新进行约定，而从本案的证据来看，双方并未签订委托合同，视为约定不明，本院对原告要求被告支付中介服务费9000元的诉讼请求不予支持，但本案中，原告事实上提供了一定的居间服务，综合考虑其实际服务情况，本院酌情支持2000元中介服务费。关于原告要求被告赔偿违约金的问题。首先，从原告提交的证据来看，未能证明是被告原因导致合同不能履行，原告应承担举证不能的责任。其次，从案涉合同的约定来看，合同并未对被告向原告支付违约金的具体情形及标准进行明确约定，故对原告要求被告赔偿违约金16800元的诉讼请求，本院不予支持。第三人杨昌美、罗安清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴家俊于本判决生效之日起五日内支付原告黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司中介服务费2000元；二、驳回原告黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为223元，由原告黔东南州祺家轩房地产经纪有限公司负担173元，由被告吴家俊负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  刘平华二〇二〇年十月十日法官助理张健婕书记员周榕