北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初12520号原告：徐荣利，男，1977年3月24日出生，汉族，住北京市通州区。被告：马超，男，1988年5月19日出生，汉族，住北京市海淀区。原告徐荣利与被告马超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐荣利，被告马超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐荣利向本院提出诉讼请求:1.判令解除徐荣利与马超之间签订的租赁合同；2.判令马超支付徐荣利2020年2月16日至2020年9月1日期间的房屋租金39000元；3.判令马超支付徐荣利逾期支付租金的违约金24000元；4.判令马超支付徐荣利因单方违约解除合同的违约金12000元；5.判令马超支付徐荣利公司注册地址费4800元。事实与理由：徐荣利与马超于2019年11月17日签订房屋租赁合同,约定徐荣利将北京经济技术开发区地盛北街1号院43号楼14层1407室出租于马超，每月租金为6000元。房屋交付后，马超逾期支付租金至今且仍占有涉案房屋，构成违约。根据租赁合同第十条约定，马超应支付欠付的租金及逾期支付租金的违约金合计63000元、提前解除合同的违约金12000元及公司注册地址费4800元。截止今日，马超尚未支付以上款项，为维护徐荣利合法权益，诉至法院。马超辩称，不同意徐荣利诉讼请求。马超认可承租房屋的事实，但主张租赁用途为办公，且以此地址注册了北京嘉阳货物运输有限公司进行经营，但公司创立初期即遭遇新冠疫情，导致对公司运营造成了重大影响，公司无法正常开展业务，从成立至今未产生营业收入，且自2019年1月22日起未使用过该房屋，现无法支付租金。马超曾通过微信、电话等方式向徐荣利提出解约，要求提前退租，且表达过同意押金不予退还及将房屋内办公电脑及家具作为补偿的意愿，但徐荣利并不同意。此外，合同约定违约金过高，请求法院调整。本院经审理认定事实如下：2019年11月10日，徐荣利（出租人，甲方）与马超（承租人，乙方）签署了《北京市房屋租赁合同》（以下简称：《租房合同》），约定如下：房屋坐落于北京经济技术开发区地盛北街1号院43号楼14层1407（以下简称涉案房屋）。租赁用途为办公。房屋租赁期自2019年11月17日至2020年11月16日，共计1年。甲方应于2019年11月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准：自2019年11月17日至2020年11月16日，租金标准为6000元/月；支付方式为押1付3。各期租金支付日期为2019年11月10日，2020年2月10日，2020年5月10日，2020年8月10日，依此类推。押金：6000元于本合同签订之日由乙方向甲方支付。合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、应付未付租金以及乙方应当承担的违约赔偿金后，剩余部分应如数返给乙方，逾期返还的，甲方应按未返还押金金额1%/日的标准承担违约责任。第九条合同解除：（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达200元的；……。第十条违约责任：（一）……乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按当年月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方未实际发生的租金。……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日，应按当年日租金的200%标准支付违约金。合同签订当日，马超向徐荣利支付房屋押金6000元以及2019年11月17日至2020年2月16日期间租金18000元。此后，马超未再向徐荣利支付租金。2020年3月8日，徐荣利向马超发送微信称：“你好，请将三个月房租18000元加上地址费4800元，合计22800元。汇给我！拜托！”，马超回复：“徐哥，你看国家建议这段时间取消房租，咱们是不是能通融一下，一直没开工”，徐荣利称：“那是厂房”、“我这只是个人的办公用房”、“应该是2月10日交，考虑到春节期间，我没好意思跟你发信息”，马超回复：“对，我也想跟你商量一下这个租房的事，确实一直没开工”、“签订的项目也是压着钱，而且赔了，手头紧”、“您看这样吧，我这边企业估计也撑不下去了，押金我不要了，我也是准备要不我帮你转租出去，或者您直接租出去”、“自己这次创业确实也算是失败了，违约啥的，现在也是负债了”，徐荣利回复：“首先你没有主动交房租、拖延一个月。二、地址费用一直拖到现在。三、你现在可以转租，但必须将房租交了”。经询，徐荣利与马超确认，马超于2020年4月14日向徐荣利提出解除合同并向徐荣利发送微信称：“安排人收房吧，钥匙放在电表箱里了，办公家具和电脑啥的折个钱吧，我都没拉走，其他备用钥匙在一进屋桌子上”，但徐荣利不同意解除合同且不同意自行处理涉案房屋内的家具。2020年5月10日，徐荣利通过朋友取得放置在电表箱的钥匙。经徐荣利与马超确认，马超尚有地址注册费4800元未支付给徐荣利。另查，2020年1月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称：疫情）这一突发公共卫生事件，政府相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年4月29日，调整至二级相应。上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、银行转账记录、《资产负债表》、微信聊天记录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。徐荣利和马超签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，马超未按合同约定时间支付租金，经徐荣利催告后仍未支付，且于2020年4月14日向徐荣利提出解除合同，并在此前已将钥匙放置到电表箱中，同时称涉案房屋中的家具不再搬走并折价赔偿给徐荣利，但徐荣利未同意解除合同。对此，本院认为，马超欠付租金、单方搬离涉案房屋并提出解除合同，导致合同目的无法实现，已构成违约，应承担违约责任。徐荣利为避免损失扩大，于2020年5月10日通过朋友收回涉案房屋钥匙，故本院认定双方《租房合同》已于2020年5月10日解除。关于涉案房屋内马超所留置的办公设备及家具等物品，马超在答辩状及庭审中均明确表示同意由徐荣利自行处理，本院不持异议，徐荣利可自行对上述物品进行处理。关于徐荣利主张2020年2月16日至2020年9月1日期间的房屋租金，因马超多次表示无力支付租金并提出退租事宜，且徐荣利已于2020年5月10日取得涉案房屋钥匙，《租房合同》已于当日解除，徐荣利在此后未及时收回房屋，放任损失扩大，应自行承担相应后果，故对于徐荣利主张的2020年5月10日之后的租金，本院不予支持；马超尚未支付2020年2月17日至2020年5月10日期间的房屋租金，徐荣利主张该期间的租金，于法有据，本院予以支持，经核算，金额总计16800元。根据双方签署的《租房合同》，合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由马超承担的费用、应付未付租金以及马超应当承担的违约赔偿金后，剩余部分应如数返给马超。因双方未能协商一致解除《租房合同》，故按照《租房合同》约定，马超支付的房屋租赁押金应直接抵扣上述马超应支付而未支付的租金。押金抵扣后，马超应向徐荣利支付房屋租金10800元。关于徐荣利主张的马超逾期支付租金违约金及因单方违约导致合同解除的违约金，根据《租房合同》约定，马超未按照约定支付租金达7日或欠缴各项费用达200元以及提前退租导致合同解除，均应分别按当年月租金的200%即12000元向徐荣利支付违约金，此两项诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。马超主张合同违约金约定过高，并以因在涉案房屋注册公司进行经营并受疫情影响导致无力支付租金进行抗辩。对此，本院认为，违约金实际系对守约方实际损失之弥补，本案中，徐荣利未就因马超违约造成的实际损失进行举证，而单就逾期支付租金违约金而言，合同约定马超迟延支付租金达7日的，应支付12000元违约金，已明显过高。此外，疫情发生后，为避免疫情扩大，政府相关部门采取了封闭管理社区、关停营业场所、限制人口流动等一系列积极有效的疫情防控措施，而马超在租赁涉案房屋注册物流公司从事餐饮配送运营业务，因此，疫情的确给马超实际经营带来不利影响，在一定程度上也影响了租赁合同目的实现，但随着疫情防控局面的逐步好转，疫情对马超经营造成的不利影响会逐渐减小。本院按照公平和诚实信用原则，结合北京市疫情防控情况、合同履行情况、马超过错程度等因素，分别对两项违约金予以调整：将逾期支付租金的违约金调整为2000元；将违约导致合同解除的违约金调整为6000元。关于徐荣利主张的地址注册费，因双方在庭审中确认马超欠付徐荣利地址注册费4800元，该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、确认徐荣利与马超签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月10日解除；二、马超于本判决生效后十日内向徐荣利支付房屋租金10800元；三、马超于本判决生效后十日内向徐荣利支付逾期支付租金的违约金2000元；四、马超于本判决生效后十日内向徐荣利支付单方违约解除合同的违约金6000元；五、马超于本判决生效后十日内向徐荣利支付注册地址费4800元；六、驳回徐荣利的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，由徐荣利负担500元（已交纳），马超负担210元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二〇年十月二十八日书记员  张瑞瑞