浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初6560号原告：谢二毛，男，1950年4月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：商树祥、孙金浩,浙江近山律师事务所律师。被告：钟国云，男，1967年8月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：钱庄、王观萍，浙江中圣律师事务所律师。第三人：谢泉刚，男，1979年11月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。第三人：沈金华，女，1969年4月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：徐周忍，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。原告谢二毛与被告钟国云、第三人谢泉刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法由审判员裘彬彬适用简易程序独任审理。诉讼中，第三人沈金华申请参加本案诉讼，经本院审查后予以准许。本案于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告谢二毛及其委托诉讼代理人商树祥，被告钟国云之委托诉讼代理人王观萍，第三人谢泉刚，第三人沈金华之委托诉讼代理人徐周忍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢二毛向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《住房买卖协议》有效；2、判令被告、第三人沈金华协助第三人谢泉刚办理不动产权转移登记（庭审中明确）;3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系亲戚。原告姑姑何如花没有子女，何如花将自己的房屋过户给侄子被告钟国云，其抚养费用亦由被告承担。因何如花要去敬老院居住，为此被告对外出售该房，并且特别约定房屋要在何如花过世后才能交付。2019年4月10日，原告因孙女读书需要，经协商与被告签订《住房买卖协议》一份。约定：1、甲方(被告)自愿将位于西街84-2号44平方米的平房(浙20**绍兴市不动产权第0036124号)出卖给乙方(原告)；并出价房款52万元。2、乙方自愿向甲方购买上述平房，一次性向甲方支付购房款52万元。甲方收到乙方房款的同时，出具房款收据，并将房屋权属证书交给乙方保管。3、甲方负责协助乙方，于2020年5月底前办好过户给乙方儿子谢泉刚的房产手续。4、甲乙双方应自觉遵守本协议，不得违约。如一方违约，应向另一方无条件赔偿房款加倍的违约金。甲方提出买房一切费用由乙方自负。二娘死后要到这屋里做丧事。协议中的“二娘”系原告的姑姑何如花。2020年2月29日，原告的姑姑何如花过世，并己在诉争房屋内办理丧事。原告已经全部履行了协议约定的义务。2020年6月起，原告多次要求被告办理过户手续，但被告以暂时没有时间为由，至今没有协助办理过户手续。被告钟国云辩称，原、被告双方之间并非房屋买卖合同，而是被告为了原告孙女读书需要，将该房屋借给原告使用。被告认为借该房屋的事情，被告妻子应该会同意，故先签署了房屋买卖协议，但事后被告与其妻子商量，妻子强烈反对，故后续过户事宜一直未办妥。原告所说的购房款52万元并非购房款，而是借给原告使用的押金，待原告孙女读书完毕后，房屋归还给被告，该52万元由被告还给原告。第三人谢泉刚无异议。第三人沈金华向本院提出诉讼请求：1、请求确认沈金华与被告钟国云对涉案房屋为共同共有；2、请求确认原、被告之间于2019年4月10日签订的《住房买卖协议》无效；3、本案诉讼费由原、被告承担。事实与理由：第三人沈金华与被告钟国云为夫妻关系，二人于1992年登记结婚。2018年6月21日，被告钟国云与其姨妈何如花签订《浙江省二手房买卖合同》约定将何如花名下位于浙江省绍兴市越城区××街××号××室的房产卖给钟国云，并办理了过户登记，该房产登记在钟国云名下。2019年4月10日，钟国云在未告知沈金华的情形下，将该房产低价出售给其表兄即本案原告谢二毛并签订《住房买卖协议》。直至谢二毛起诉钟国云之时沈金华才知道买卖之事。第三人认为，钟国云为无权处分人，其擅自处分第三人财产的行为无效，对该处分行为第三人明确表示不予追认，根据《合同法》第五十一条之规定，合同无效。同时原、被告恶意串通，以明显不合理的低价处分第三人的财产，损害了第三人的利益，其二人所签订的《住房买卖协议》亦符合《合同法》第五十二条关于恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形而无效。原告针对第三人沈金华的主张认为，要确认沈金华与被告涉案房屋共同共有，必须要提供支付何如花款项的依据，如果没有支付款项，案涉房屋就是何如花赠与给被告钟国云的，沈金华是没有共同的所有权，只是形式上的买卖，本质上是赠与。2019年4月签订的买卖协议是有效的，作为原告方，在产权人名字只有钟国云一个的情况下，与被告签订合同是完全合理、合法的，并且在签订之后的很长一段时间内，被告从未提起过沈金华不同意，沈金华是知道这个事情的，应驳回第三人的诉讼请求。原告也并没有低价取得，当时就是这个价格，并且这个房子并没有居住价值，很破旧的木板房，如果要居住，维修费用相当需要10万元。原告虽然买了房屋，但考虑的是房屋有学位在，针对的是学位的权利。对于沈金华是否知道，是他们二夫妻的事情，第三人的申请应当予以驳回。被告针对第三人沈金华的主张认为，在签订买卖协议的时候，确实没有与沈金华商量，待签订之后与其商量，其强烈反对。迫于妻子的压力及相应的法律规定，被告与原告之间签订的买卖协议应当认定为无效，对于第三人的诉讼请求，没有异议。第三人谢泉刚针对第三人沈金华的主张认为，对被告提出的意见均表示反对。如果案涉房屋是何如花赠与给被告的，那么该房屋应是被告一人所有，另一方没有权利。被告及沈金华认为房屋是向何如花买卖得来，何如花没有子女，为什么会卖给被告。沈金华认为是买卖，那么何如花收到钱了没有，实际上何如花与被告是遗赠扶养关系。对于52万元房款被告说是押金，谁的押金是全款押的，就算是押金，也得有借条的。在买卖当时那房子的市场价就是52万元，沈金华说价格超低，低在哪里，买来放在那就等着烂，那破房子就值那么点钱。被告是主动在外面要求卖掉，不是说没有钱，这个房子不卖掉的话，就需要自己掏钱赡养何如花，还要记账让20多个侄子明白。被告把房子卖了以后，直接从房屋款里扣，如果何如花现在还活着，被告现在敢这么说话吗？被告说原告签合同是借的，只是单方说法，而原告买房子确实是为了小孩子读书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交住房买卖协议1份，要求证明原、被告之间就买卖西街84-2号房屋达成协议。被告质证认为该协议是因原告的要求，跟被告说过户的时候需要协议，被告根据原告的要求，签署了该买卖协议。第三人谢泉刚质证无异议。第三人沈金华质证对真实性无异议，对合法性有异议，该协议是无效合同。本院对该证据真实性予以确认。2、原告提交录音及文字整理资料各2份，要求证明被告同意办理过户手续。被告书面质证对关联性有异议，内容只是双方在争执，争执的内容也不明确，无法从录音中找到与本案关联的事实，第三人谢泉刚质证无异议。第三人沈金华书面质证认为，该录音均系谢二毛与被告钟国云之间的电话录音，并不能够证明其二人在签订住房买卖协议之时沈金华就是知情的，同时也不能证明沈金华对于钟国云的无权处分行为有过追认，因此该证据的证明力不能对抗第三人沈金华的诉讼请求，也不能证明谢二毛的购买系善意。本院对该证据真实性予以确认。3、第三人沈金华提交二手房房屋买卖合同1份，要求证明2018年6月21日，何如花将涉案房产卖给被告，是以夫妻共同财产进行购买的。原告质证对真实性无异议，对合法性或关联性有异议，因为案涉房屋原先是何如花个人房屋，是因为年老没有子女，将房屋给了钟国云，钟国云需要履行赡养义务，如果是买卖合同，请出具款项交付的依据。被告质证无异议。第三人谢泉刚的质证意见与原告一致。本院认为，该证据系房管部门的备案合同，对真实性予以确认。经审理查明，2019年4月10日，原告谢二毛（乙方）与被告钟国云（甲方）签订《住房买卖协议》一份，约定甲方自愿将位于西街84-2号44平方米的平房出卖给乙方，并出价房款52万元；乙方自愿向甲方购买上述平房后，一次性向甲方支付购房款52万元，甲方收到乙方房款的同时出具房款收据，并将该房产权证、土地证、契税证交给乙方保管；甲方负责协助乙方，于2020年5月底前，办好过户给乙方儿子谢泉刚的房产手续；甲乙双方应自觉遵守本协议，不得违约，如乙方违约，应向另一方无条件赔偿房款加倍的违约金，甲方提出买卖一切费用由乙方自负，二娘死后要到这屋里做丧事。同月12日，原告向被告支付房款，被告出具收条一份，内容为：今收到谢二毛买房款人民币伍拾贰万元正，此款打入钟国云农业银行卡中。另查明，2018年6月21日，被告钟国云与案外人何如花（已去世）签订《浙江省二手房买卖合同》一份，约定何如花将坐落于西街84-2号、面积为44.31平方米的房屋以20万元的价格出卖给钟国云。案涉房屋于同日登记于被告钟国云名下。现案涉房屋的不动产权证书、土地证、契税证在原告谢二毛处。同时查明，被告钟国云与第三人沈金华系夫妻关系，于1992年3月31日登记结婚，原告谢二毛与第三人谢泉刚系父子关系。本院认为，关于案涉房屋性质，根据查明的事实，案涉房屋系由钟国云在与沈金华夫妻关系存续期间向案外人何如花签订买卖合同得来，虽不动产权证登记的所有权人为钟国云，但仍应认定为系钟国云与沈金华的夫妻共同财产。关于本案原、被告签订的住房买卖协议是否有效。原告与被告签订的住房买卖协议系双方当事人真实意思表示，也未违反法律法规的相关规定，符合合同生效要件，应为有效合同。关于被告提出签订该协议系为原告孙女读书需要而借用，本院认为，原、被告签订协议内容未体现系房屋借用关系，且被告收取原告房款并出具收条，并将房屋三证交付给原告，从上述行为可见被告签订该协议系出卖房屋的真实意思表示，故对其抗辩，本院不予采纳。关于第三人沈金华提出被告未经共有权人同意单方处分共有财产，且原、被告恶意串通，以明显不合理的低价处分共有财产，该住房买卖协议应为无效合同的意见。本院认为，首先，案涉协议于2019年4月10日签订，而被告认为系为出借房屋签订协议，事后与妻子沈金华商量后，沈金华表示强烈反对，但原告却于4月12日收取了52万元房款，房屋作为家庭重大财产，被告处分房屋、收取房款、将房屋三证交付给原告前未与第三人沈金华协商一致显然不符合常理，另，原告提交的与被告2020年7月6日通话录音内容看，原告要求被告夫妻尽快配合办理过户手续，被告在电话中回复其老婆去上海了，等她回来了再打给原告，以上可见第三人沈金华应当知道案涉房屋已由被告钟国云出卖给原告且未提出过异议；其次，被告认为被告作为具有完全民事行为能力的自然人，其在签订合同时应对其所有的房地产具有充分地了解，其并未在被胁迫、欺诈的情形下签订该合同，内容既不存在显失公平的情形，又不违反法律或者社会公共利益，2018年被告从何如花处购入的房价为20万元，于次年以52万元价格出卖给原告也不属于明显不合理的低价，且第三人沈金华亦无证据证明原、被告系恶意串通损害第三人利益。综上，对原告确认其与被告签订的住房买卖协议有效的诉讼请求，本院予以支持。对第三人沈金华的抗辩意见及其请求的确认合同无效的主张不予支持。原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按合同履行各自的义务。对原告要求被告及第三人沈金华办理配合过户登记至第三人谢泉刚名下的诉讼请求，本院予以支持，具体过户相关费用，根据合同约定，由原告承担。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告谢二毛与被告钟国云签订的《住房买卖协议》合法有效；二、驳回有独立请求权第三人沈金华要求确认原告谢二毛与被告钟国云签订的《住房买卖协议》无效的请求；三、被告钟国云、第三人沈金华于本判决生效之日起三十日内协助第三人谢泉刚办理坐落于绍兴市越城区××街××号房屋（浙20**绍兴市不动产权第0036124号）过户至第三人谢泉刚名下的不动产过户手续，相关过户税费由原告谢二毛承担。案件受理费减半收取4500元，由被告钟国云负担，于本判决生效之日起七日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  裘彬彬二〇二〇年十月二十九日书记员  沙利君附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。