云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初6173号原告：徐荣仙，女，汉族，1964年8月25日生，住云南省曲靖市麒麟区。委托代理人：王传彬、王珍（实习），北京京师（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：王彪，男，汉族，1958年8月8日生，住云南省昆明市官渡区。委托代理人：业永坤，西山区浩然法律服务所法律工作者，特别授权代理。第三人：李志忠，男，汉族，1953年10月11日生，住云南省昆明市呈贡县。原告徐荣仙诉被告王彪，第三人李志忠所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月10日受理后，依法适用普通程序，于2020年9月2日依法公开开庭独任审理。原告的委托代理人王传彬、王珍（实习），被告的委托代理人业永坤，第三人李志忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1.请求法院依法判决确认昆明市盘龙区房屋（价值约40万元）的所有权归原告所有；2.判令被告王彪、第三人李志忠协助原告办理坐落于昆明市盘龙区房屋的产权变更登记手续；3.本案案件受理费由被告负担。事实与理由：1995年6月，被告王彪与第三人李志忠达成口头协议，协议约定：第三人购买被告所有的王旗营小区万福里15幢1单元11号住房一套，房产证号为：昆明市产权证字第××号，交易价格为95000元。1995年6月30日第三人向被告支付95000元购房款，被告将房屋交付给第三人使用。2001年9月30日被告王彪与第三人补充签订《房屋买卖合同》，将口头协议变更为书面买卖合同，内容不变。原告与第三人原系夫妻关系，于1996年7月4日协议离婚。2001年9月23日，原告与第三人签订《财产分配协议》，协议约定：第三人以个人名义购买的王旗营小区万福里15幢1单元11号住房一套由原告使用并所有，并将该房的房产证交由原告保管，协议还约定：无论原告是否办理变更产权手续，该房屋的所有权均归于原告。原告接手房屋后，一直使用至今，期间原告多次催促被告协助原告办理该房屋的过户手续，被告拒不配合，原告故诉至本院。被告辩称，针对原告选择确认之诉，就本案的事实和法律作出如下答辩意见：第一，关于本案原被告主体资格的问题，原告选择财产确认之诉，原告不具主体资格，该诉争房屋的来源是买卖取得，原被告均不是本案房屋买卖合同的相对当事人，因该诉争房屋买卖关系的主体是本案第三人李志忠和被告王彪而非原告徐荣。原告占有该房屋是因与第三人李志忠离婚时，第三人李志忠的赠与而占有，系赠与法律关系，和买卖法律关系是不同的法律性质。所以就该房屋所产生的确认之诉，原告自始不具有原告主体资格。第二，根据物权法第20条规定，当事人签订房屋买卖或者是其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。传统的不动产物权登记都是针对现实的不动产权，而预告登记所登记的不是不动产物权，其目的在于将来发生不动产权。根据物权法的基本规则，物权应当通过国家相关的交易秩序，在本案中第三人李志忠与被告的交易没有通过预告登记，原告所述没有相应的事实和法律依据。第三，根据我国物权法第106条的规定，原告在本案中对诉争房屋不构成善意取得，因为该房屋是第三人和被告恶意串通，隐瞒被告前妻而进行非法交易的产物，所以原告对该房屋不构成善意取得。综上所述，原告所述没有事实和法律依据，请求法庭在查证属实的基础上，按照民事诉讼法第108条的规定及最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见第139条，驳回原告的起诉。第三人李志忠对原告的诉请无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人均无异议且符合合法性、真实性、关联性的证据，本院予以在卷佐证。对当事人具有争议的证据，本院予以分析如下：原告举证：1.被告对原告提交的证据一：原告的身份证复印件1份的证明目的不认可，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明目的将综合评述；2.被告对原告提交的证据二：《房屋买卖合同》的真实性、合法性、关联性均不认可，本院认为《房屋买卖合同》虽系复印件，但与被告向本院提交的《房屋买卖合同》可相互对应，与原告提交的《房屋过户协议》亦可相互印证，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明目的将综合评述；3.被告对原告提交的证据四：离婚证、财产分配协议复印件1份的关联性不认可，本院认为该组证据与涉案房屋所有权的变动具有关联性，本院对其关联性予以确认，对证明目的将综合评述；4.被告对原告提交的证据五：房屋租房协议1份的真实性、合法性、关联性均不认可，本院认为该组证据系复印件，本院对其真实性不予确认；5.被告对原告提交的证据六：房屋过户协议复印件1份的真实性、合法性、关联性均不认可，本院认为，该组证据有原件予以佐证，系打印件无删改痕迹，有被告的签字确认，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，对证明目的将综合评述；6.被告对原告提交的证据七：离婚登记审查处理表、离婚协议书复印件各1份的证明目的不认可，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明目的将综合评述。第三人对原告提交的所有证据均认可。被告举证：1.原告对被告提交的证据二、三：离婚证、离婚协议的关联性不认可，本院认为该组证据与涉案房屋所有权的认定具有关联性，本院对其关联性予以确认，对证明目的将综合评述；2.原告对被告提交的证据四：《房屋买卖合同》的证明目的不认可，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明目的将综合评述。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：1995年6月，被告王彪与第三人李志忠达成口头协议，由第三人李志忠购买被告王彪所有的位于王旗营小区万福里15幢1单元11号住房一套，购房价款为95000元。2000年7月27日，被告王彪取得王旗营小区万福里15幢1单元11号住房的房产证，并随即将房产证交付给了第三人。2001年9月23日，被告王彪与第三人李志忠签订《房屋买卖合同》，合同载明：第一条，第三人购买被告所有的王旗营小区万福里15幢单元11号住房一套，昆明市房产权证字第**（房屋所有权人为王彪）；第二条，该套房屋的交易价格为玖万伍仟元；第三条，付款时间与办法：第三人应于1995年6月30日前向被告一次付清房款，被告开具收据给第三人作为交易凭证；第四条，被告应于1995年6月30日前将交易的房屋全部交付给第三人李志忠使用。2020年8月2日，原、被告与第三人李志忠三方签订《房屋过户协议》，载明：一、被告于1995年6月将其所有的位于王旗营小区万福里15幢1单元11号住房一套，房产证号为：昆明市房房产权证字第**出给第三人，交易价格为95000元，2001年9月23日，双方将口头协议变更为书面协议，补充签订《房屋买卖合同》；二、第三人于1995年6月30日已向被告一次性支付了95000元购房款，当天，被告已将房屋交给第三人使用，未办理房屋过户手续；三、原告与第三人原系夫妻关系，双方于1996年7月4日协议离婚，第三人将位于王旗营小区万福里15幢1单元11号住房分配给原告所有，原告接受房屋后一直使用至今，原告系该房屋的真正所有权人；四、被告于2020年9月1日前应积极协助原告办理房屋过户手续，将房屋过户至原告名下，如被告不配合原告办理过户手续，给原告造成的损失（包括但不限于过户费、诉讼费、律师费、保全费、担保费等）由被告承担，并向原告支付房屋价款总额30%的违约金；五、如该房屋因涉及到被告前妻而导致房屋办理不了过户手续的，与被告无关；六、办理过户手续期间，如需第三人配合的，第三人应予以提供配合。另查明，原告与第三人李志忠原系夫妻关系，双方于1991年9月结婚，1996年7月4日登记离婚。双方离婚证财产处理一栏载明：“1、王旗营商品房价95000元（包括40800元）由女方所有……”2001年9月23日，双方签订《财产分配协议》，约定：一、第三人以个人名义购买的王旗营小区万福里15幢1单元11号建筑面积为58.10平方米住房一套交由原告使用并所有；二、由昆明市房地产管理局产权处核发的昆明市房房产权证字第**房所有权证（房屋所有权人王彪）正本交由原告保管；四、无论原告是否办理产权手续，该套房屋的所有权永远归属原告所有。被告与案外人胡洁原系夫妻关系，双方于1986年6月2日登记结婚，2003年12月25日登记离婚，双方于2013年12月25日签订的《离婚协议书》第三条约定：“1、现有住房（南诏苑小区三栋三单元301室）归男方所有……”本院认为，本案的争议焦点一为涉案房屋买卖是否属恶意串通。本案被告王彪抗辩涉案房屋属其与案外人胡洁的夫妻共同财产，其与第三人李志忠恶意串通处分涉案房屋损害了案外人胡洁的合法权益，合同应属无效。本案认为，涉案房屋买卖行为虽发生于被告王彪与案外人胡洁婚姻关系存续期间，但涉案房屋权利登记仅为被告王彪一人，根据不动产公示、公信原则，第三人作为房屋买受人有理由相信被告系房屋的完全权利人，有权处分涉案房屋，被告王彪未能举证证明第三人与其存在恶意串通的行为，亦拒绝提交涉案房屋的购买凭证，未能举证证明涉案房屋确曾属被告王彪与案外人胡洁的夫妻共有财产，故本院对被告的抗辩不予采纳。本案的争议焦点二为本案原告是否系适格主体。被告抗辩原告非房屋买卖合同的相对方，且《房屋买卖合同》及《房屋过户协议》均未经过公证与备案登记，故原告不具备起诉资格。本院具体分析如下：一、依据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二百四十七条规定,本法自2007年10月1日施行。本案房屋买卖行为及产权证的办理均发生在2007年之前,根据法不溯及既往的原则，对于2007年10月1日以前发生的事实和行为应当按照《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)及其司法解释中所确定的自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则作为处理本案的基本原则。本案原、被告于2001年9月23日签订的《房屋买卖合同》及原告、被告、第三人于2020年8月2日签订的《房屋过户协议》均可佐证被告与第三人于1995年6月已就涉案房屋买卖达成口头合意，第三人按约定于1995年6月30日向被告支付了全部的购房款项，被告将涉案房屋交付第三人，由第三人及原告对涉案房屋实际占有、使用。结合2000年7月27日涉案房屋房产证经有权机关核发后交由原告及第三人保管的事实，本院认为《房屋买卖合同》、《房屋过户协议》均系各方当事人的真实意思表示，上述合同亦不属于需经登记备案方能生效之合同，涉案房屋买卖合同有效。在1995年尚未形成统一的不动产登记制度的背景下，占有成为重要的公示形式，在当时的法律并未明确规定不动产物权变动以登记作为生效要件的情况下，从尊重事实、维护公平角度出发，涉案房屋虽登记于被告名下，但被告非涉案房屋的所有权人。二、被告与第三人签订房屋买卖合同及被告向第三人交付涉案房屋的时间均处于原告与第三人婚姻关系存续期间，涉案房屋本应属于原告与第三人的夫妻共有财产。但因原告与第三人于1996年7月4日登记离婚，双方于离婚时进行财产分割，约定涉案房屋归原告所有，双方于2001年9月23日又另行签订《财产分配协议》进一步明确了涉案房屋的所有权归属原告，协议合法有效，因协议签订时仍处于《物权法》颁布之前，故原告对于涉案房屋实际占有、使用、收益及实际控制涉案房屋产权证的行为均具有公示之效力，涉案房屋所有权应转移至原告名下。三、原、被告及第三人签订的《房屋过户协议》已明确载明原告系涉案房屋的所有权人，被告有义务协助原告办理房屋过户手续，被告于此协议中签字确认，表明其对于原告系涉案房屋所有权人的知情认可，《房屋过户协议》对三方均具有法律上的拘束力。故本院认为，原告系本案适格主体。综上，基于《房屋买卖合同》、《房屋过户协议》的真实有效性，原告对涉案房屋实际支配的事实，对涉案房屋房产证原件实际控制的事实，为维护交易秩序与安全，依据公平原则与诚实信用原则，本院确认原告享有涉案房屋所有权。依据《房屋过户协议》的约定，被告及第三人负有协助原告办理涉案房屋变更登记之义务。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、坐落于昆明市盘龙区房屋（昆明市房房权证字第**）原告徐荣仙所有；二、被告王彪、第三人李志忠于本判决生效之日起十日内协助原告徐荣仙办理坐落于昆明市盘龙区房屋（昆明市房权房权证字第**）权变更登记至原告徐荣仙名下的手续；三、驳回原告徐荣仙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告王彪承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  董维娜二〇二〇年十月十一日书记员  胡龙坤