北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11722号上诉人（原审原告）：白文倩，女，1986年11月28日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：邵淑彬，女，1970年7月6日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：史隽超（邵淑彬之夫），男，1966年3月8日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：于宝洁，女，1995年7月17日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：冯涵，男，1993年2月13日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务，住北京市大兴区。上诉人白文倩因与被上诉人邵淑彬、被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初11115号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白文倩，被上诉人邵淑彬的委托诉讼代理人史隽超，我爱我家公司的委托诉讼代理人于宝洁、冯涵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白文倩上诉请求：1.撤销一审法院判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由邵淑彬、我爱我家公司承担。事实及理由：一、一审判决违反法定程序。一审法院2019年12月发出开庭传票，2020年1月6日在南磨房法庭第一次开庭，审判长未参加，全程只有书记员参加。2020年6月15日第二次开庭，举证环节只有书记员没有审判长参加，审判长辩论环节才出现。本案是普通程序，审判长不参加开庭，只有书记员参加，程序严重违法。审判长不参加开庭，导致对案件缺乏系统、全面、仔细认识，在事实认识不清的基础上粗糙、敷衍下达判决结果。审判长不参加庭审，事后推诿责任，在北京法院审判信息网回复说是庭前会议，并电话告知当事人第一次开庭是庭前会议，但当事人持有第一次开庭传票，通知书上注明是开庭。一审法院完全不尊重白文倩的权益，判决严重违反法定程序。二、一审判决认定事实不清。一审法院在判决时没有分析白文倩提供的录音证据。白文倩在第一次开庭提供了2019年8月13日白文倩与张超、赵金宝、史隽超、邵淑彬的录音及文档，能够证明邵淑彬配偶知道涉案房屋在打开堵上的厨房和卫生间后下雨时会从下水道向室内反污水，但从没告知过白文倩。白文倩在一审第二次开庭时提供了2018年9月2日白文倩、邵淑彬、中介房屋交易签合同时的录音和文档，录音中邵淑彬配偶提到涉案房屋租住的是其饭馆的员工，是外地人，但邵淑彬第一次开庭提交的连福强书面证言租房合同10年，租住涉案房屋8年，连福强身份证号是北京人，且第二次开庭邵淑彬配偶也说连福强是其饭馆转让之人，不是其员工，和租住没有关系。一审法院对证据的忽略、遗漏导致对事实认识不清。三、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为白文倩恢复了厨房、卫生间的下水功能，打开使用了邵淑彬堵上的厨房、卫生间的下水道，导致涉案房屋下雨反污水。白文倩提供的物业书面和短视频证明、居委会证明、邻居谈话证明，邵淑彬配偶在录音中都承认涉案房屋反污水本质原因、根基是房屋外管线不合理、污水井问题。涉案房屋产权证上注明房屋性质为住宅，签订房屋买卖合同时，邵淑彬及我爱我家公司提供的房屋结构图注明和我爱我家公司带看房时指明涉案房屋厨房和卫生间，未告知白文倩涉案房屋厨房及卫生间不能使用，下水管道必须堵上，也未告知白文倩只要打开使用厨房和卫生间，就会出现下雨反水，上述录音也证明邵淑彬及配偶明知此事，但签订合同时隐瞒这一缺陷。签订合同时，白文倩是以市场价格购买的下水管道可用、具有厨房和卫生间功能的房屋，而非厨房和卫生间不能使用、下雨反污水严重影响居住使用的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，一审法院没有理清房屋下雨反污水的本质、根基原因，也没有认清邵淑彬隐瞒房屋质量缺陷，违反诚实信用原则这一事实。四、一审法院判决认定事实不清，一审法院判决认为半地下房屋因楼层原因整体特性包括下雨反水，白文倩是接受了这种特性的，属认定事实不清。并不是所有半地下、地、地下住宅场、办公楼厨房、卫生间下雨天都会反污水，不是下水管道都要堵着，一审法院判决的逻辑有问题，这种司法方向会引发并纵容房地产开发商和二手房卖方在建房、出售房屋时做出违规、违法不良行为。邵淑彬答辩称：同意一审法院判决，不认可白文倩的上诉意见，邵淑彬就居住在与白文倩同一栋的另外一个单元，白文倩买房的时候数次看房，白文倩作为成年人应该对半地下房屋的情况有了解，721大暴雨与邵淑彬无关，连福强是租户，如果涉案房屋反水一定会告诉邵淑彬，白文倩买房后进行过装修，造成的问题与邵淑彬无关。我爱我家公司辩称：同意一审法院判决，不认可白文倩的上诉意见，一审法院判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回白文倩的全部上诉请求。白文倩向一审法院起诉请求：1、邵淑彬赔偿因房屋下水道反污水造成的装修损失116548.92元、安装反水设施费用2032.33元、清除房屋污水费用1554.63元、因房屋反水的住宿费542元、交通费48.96元、精神抚慰金5000元；2、邵淑彬赔偿房屋贬值损失50000元；3、我爱我家公司退还中介费20000元。一审法院认定事实：2018年9月2日，邵淑彬作为出售方（甲方）与白文倩作为买受方（乙方）签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：甲方出售其位于朝阳区农光东里15号楼×号房屋，该房屋总价格为192万元，其中房屋主体价格为150万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为人民币42万元等。同日，邵淑彬作为出售方（甲方）与白文倩作为买受方（乙方）、我爱我家公司作为居间方签署《居间服务合同》，约定：在丙方的居间服务下，甲乙双方于2018年9月2日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，甲方对乙方的身份信息和购房资格情况进行了必要的审核确认，接受乙方作为房屋的买受方；乙方对房屋进行了实际查验，对房屋本身现状及权属情况均已了解并认可，乙方对甲方提供的房屋产权证明、产权人身份信息进行了审核；乙方向丙方支付居间服务费41472元；甲乙双方确认在签署本合同时，甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，甲乙双方签订《买卖合同》后，甲乙双方均认可本合同第一条约定的丙方居间服务已完成等。丙方在居间服务过程中如实向乙方陈述其从甲方处所获知的关于交易房屋的相关信息，不得有故意隐瞒和误导等。上述合同签署后，白文倩向邵淑彬支付了全部房款，邵淑彬于2018年10月29日将涉案房屋过户至白文倩名下，白文倩取得房屋后对房屋进行全面装修，并恢复了房屋原有结构和功能（厨房、卫生间）。一审庭审中，白文倩表示在2019年7月28日，当天大雨，在晚上21:00-22:00左右卫生间地漏、马桶开始反污水，溢满地面；2019年8月2日，当天大雨，卫生间的地漏、马桶、洗手池、厨房洗手池、洗衣机下水口均出现了反水；2019年8月5日，早上4:00-5:00，卫生间地漏、马桶、洗手池、厨房洗手池、洗衣机下水口以及阳台东侧反水口均出现了反水。对此主张其向一审法院提交了照片予以佐证，同时提交了以下证据予以证明：1、2019年8月1日，农光里社区居委会出具证明，载明：农光东里社区居委会兹证明农光东里小区15号楼×室，在2012年“7.21”特大暴雨事件中出现下水道反污水现象，“7.21”特大暴雨事件亦导致小区15号楼排水管道出现问题，加之15号楼排水管道的先天不足，自2012年起的每年汛期7月、8月的下大雨天气，农光东里小区15号楼×室时常出现下水道反污水现象，特此证明。2、2019年8月21日，北京房地集团有限公司第一物业管理分公司农光项目部出具文字材料，载明：北京房地集团有限公司第一物业管理分公司农光里项目部兹证明农光东里15号楼5单元×室（亦称×室），2012年“7.21”特大暴雨事件中出现积水，“7.21”特大暴雨事件导致农光东里15号楼排水管道出现问题，再加上15号楼排水管道先天不足。自2012年起，每年汛期7月、8月下大雨，农光东里15号楼×室时有出现反下水道污水现象。2019年出现下水道反水。邵淑彬表示，其在2012年9月购买了涉案房屋，后出租给连福强居住使用，在出租期间，其将北侧卫生间和厨房的下水道口均堵住改为居室，白文倩购买后将北侧卫生间、厨房恢复原来功能，打开了下水道。邵淑彬同时表示在涉案房屋在其使用期间从未出现过反水的现象，对此其向一审法院提交了连福强的书面证言及两份证明：1、2020年北京房地集团有限公司第一物业管理分公司农光里项目部出具证明，内容为：2019年8月21日出具的农光东里15号楼×室反污水证明，是参照白文倩上报的文字内容开出的。未经调查核实，后经调查，并查阅报修档案记录，除2012年“7.21”特大暴雨和2019年7月外，从2012年l2月25日居住至2018年12月20日出售交房前，从未发生因下雨造成下水道反水现象。2、2020年1月3日，农光东里社区居委会出具证明，载明：2019年8月21日出具的关于农光东里小区15号楼×室下水道反污水现象一事，是参照北京房地集团有限公司第一物业管理分公司农光里项目部开出的证明内容。经后期向物业核实调查得知，除2012年“7.21”特大暴雨中出现过下水道反污水现象，自2012年12月25日居住至2018年12月20日出售交房前，从未发生过下水道反污水现象。针对白文倩主张的经济损失，其向一审法院提供了部分合同、收据、订单截图、付款凭证等。经一审法院询问，白文倩及我爱我家公司均认可在购买房屋之前中介公司人员带白文倩对房屋进行了带看，白文倩对于涉案房屋当时的状况了解。一审法院认为，白文倩与邵淑彬签署的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。第一，白文倩主张隐瞒了房屋存在反水情况重大瑕疵，应承担相应的赔偿责任。通过一审庭审查明的情况可知，没有证据显示在邵淑彬所有涉案房屋期间出现了反水的情况，故邵淑彬不存在向白文倩披露的基础。第二，白文倩作为房屋的买受方，在购买房屋前对于房屋的现状、房屋的原始结构以及房屋的楼层位置均是知晓，其应在充分考虑了上述情况后与邵淑彬签署了房屋买卖合同，在其签署合同之时应视为其接受了该房屋的整体特征，包括因为楼层位置可能导致的反水的缺陷。第三，在所有权发生转移后，房屋在日常的使用过程中的维护、维修义务在于房屋所有权人，而非原产权人。白文倩在购买房屋对于房屋进行了整体装修并恢复了原始的结构，同时恢复了厨房、卫生间的下水功能，改变了邵淑彬出售房屋时原有的状态，其作为一个理性人应能够对于房屋楼层引发的问题进行预判，于房屋可能面临的问题采取预先的防护措施，避免损害的发生，而非在损害发生后向房屋出售人主张权利。综上，一审法院认为白文倩认为邵淑彬隐瞒房屋重大瑕疵没有事实和法律依据，故其无权向邵淑彬要求赔偿损失。我爱我家公司已经履行了相应的居间义务，没有证据显示我爱我家公司存在故意隐瞒或者误导的行为，故一审法院对白文倩要求退还部分居间服务费的请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回白文倩的全部诉讼请求。二审中，白文倩提交以下证据材料：第一组证据，一审法院第一次、第二次开庭通知照片及北京法院网咨询的法官回复网页截图，用以证明一审两次开庭是正式开庭，并非一审法官所说庭前会议，故审判长未出席程序不合法；第二组证据，微信聊天截图及视频，用以证明2020年8月份涉案房屋再次反水。经庭审质证，邵淑彬发表如下质证意见：对第一组证据的真实性、合法性、证明目的均不认可；对第二组证据均不认可，邵淑彬主张其就居住涉案房屋所在楼层一门，并未出现过跑水现象，物业公司把跑水问题解决了，重做了下水道。我爱我家公司发表如下质证意见：对第一组证据的真实性、合法性、关联性认可，对其证明目的不认可，网页截图未能显示相关网址，法庭已进行释明为庭前询问并非白文倩所称开庭，白文倩以自己理解错误要求法院承担责任于法无据，上述证据不能看出一审程序违法；第二组证据无法看出形成时间，视频无法看出是涉案房屋，对真实性、关联性、证明目的均不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：白文倩与邵淑彬签署的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。白文倩在本案中主张邵淑彬及我爱我家公司向其隐瞒房屋存在反水问题的质量瑕疵，故在本案中向其主张相应赔偿。本院经审查认为，根据已经查明的情况，现有证据未证明邵淑彬在持有涉案房屋期间出现反水情况，亦不足以证明我爱我家公司知晓涉案房屋存在反水的重大瑕疵并向白文倩隐瞒，故白文倩主张赔偿的基础缺乏充分证据支持。白文倩作为一名理性购房者，在购买房屋时对涉案房屋所在楼层及原始结构应明确知晓，包括因涉案房屋系半地下结构可能存在极端天气情况下渗水的隐患，其在对涉案房屋装修改造的过程中亦应预先采取相应防范措施。在白文倩提供的现有证据不足以证明邵淑彬及我爱我家公司向其出卖涉案房屋时存在虚假承诺或误导行为的情形下，其在本案中主张的赔偿请求不能成立。关于白文倩在上诉意见中主张的一审法院存在违反法定程序的情形，结合一审卷宗笔录记载内容，现有证据不足以证明一审法院存在严重违反法定程序的情形，本院对白文倩的相应上诉意见亦不予采信。综上所述，白文倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4215元，由白文倩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  石煜审 判 员  蒋巍审 判 员  曹炜二〇二〇年十月二十三日法官助理  常欣