安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2765号上诉人（原审原告）:朱来根，男，汉族，住安徽省芜湖县。委托诉讼代理人：宗寿林，芜湖市老年学会法制分会推荐。上诉人（原审原告）:张茂英，女，汉族，住安徽省芜湖县。被上诉人（原审被告）：陶善海，男，汉族，住安徽省芜湖县。被上诉人（原审被告）：陶显胜，男，汉族，住安徽省芜湖县。上诉人朱来根、张茂英因与被上诉人陶善海、陶显胜房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院（2020）皖0221民初2252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱来根、张茂英上诉请求：请求撤销一审判决，改判：1.陶善海、陶显胜支付2019年5月25日至2020年4月25日房屋租金73000元；2.陶善海、陶显胜支付违约金13320元；3.陶善海、陶显胜支付造成的损失费17520元；4.一、二审诉讼费，由陶善海、陶显胜负担。事实及理由：1.陶善海、陶显胜违约，该两人在一审中承认未交2019年5月25日至2020年5月25日租金，未交原因是2019年4月份收到芜湖县人民法院和银行的通知，但未提交相关证据证实。2.陶善海、陶显胜没有理由接到王来香通知停业，一审法院认定认可该两人停业行为不当。3.一审法院以双方签订租赁合同时，其未告知陶善海、陶显胜案涉房屋已经抵押的事实，其应当承担违约责任不当。4.一审法院认定案涉房屋进入拍卖程序，陶善海、陶显胜不交租金在情理之中不当。5.一审法院认定2019年5月25日至2020年5月25日租金为4.8万元不当，按天结算311天租金亦没有合同依据。陶善海、陶显胜辩称，1.朱来根、张茂英主张第五年房租为73000元，没有依据。2.其未拖欠房租，不存在违约，第五年房租未交是因为涉案房屋拍卖，法院和朱来根、张茂英一直未来收房租。朱来根、张茂英隐瞒房屋被抵押的事实，系本起案件原因。朱来根、张茂英向一审法院提出诉讼请求：1.判令陶善海、陶显胜支付2019年5月25日至2020年5月25日的租房租金7.3万元；2.判令陶善海、陶显胜支付违约金13320元；3.判令陶善海、陶显胜赔偿利息损失费17520元；4.案件的诉讼费由陶善海、陶显胜承担。一审法院认定事实：2015年5月25日，朱来根、张茂英与陶善海、陶显胜签订《门面房租赁合同》一份，约定：朱来根、张茂英将其所有的芜湖县湾沚镇迎宾小区58幢01、02室房屋租赁给陶善海、陶显胜用于餐饮经营；租赁期自2015年5月25日至2020年5月25日；租金为4.8万元/年，一年一付，签订合同时付第一年租金，并支付租房押金8000元；违约责任：陶善海、陶显胜应如期交付租金，如朱来根、张茂英未经朱来根、张茂英同意逾期交付，朱来根、张茂英有权要求按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，陶善海、陶显胜还应赔偿经济损失；双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待双方同意后，方可办理手续；若朱来根、张茂英违约，除要退还给陶善海、陶显胜相应期限的房租外，还需支付给陶善海、陶显胜上述金额（未到期限的房租金）及违约金，反之，若陶善海、陶显胜违约，则朱来根、张茂英有权不退还租金。合同最后注：每年租金到期，需提前两个月交下一年租金，三年内房租租金不变，以后两年双方根据市场行情协商。一审法院另查明，2014年5月6日，朱来根、张茂英因向中国银行股份有限公司湾沚支行贷款，以涉案房屋办理了抵押手续。2016年，借款合同到期，朱来根、张茂英未能按期偿还贷款，案经该院审判后进入执行程序，该院向陶善海、陶显胜发出协助执行通知书，要求陶善海、陶显胜将房屋租金交付到法院。陶善海、陶显胜2016、2017、2018年租金已交付法院，2019年，因涉案房屋已进入拍卖程序，该院未向陶善海、陶显胜收取租金，朱来根、张茂英也未向陶善海、陶显胜收取租金。2020年4月2日，涉案房屋经拍卖由案外人王来香竞得，并过户至其名下。2020年4月5日，王来香通知陶善海、陶显胜搬出涉案房屋。同日，陶善海、陶显胜停止经营活动。因朱来根、张茂英在与陶善海、陶显胜签订《门面房租赁合同》时，隐瞒了涉案房屋已经抵押的事实，致使租赁合同未能履行完毕，陶善海、陶显胜已另案向该院起诉。一审法院认为，陶善海、陶显胜与朱来根、张茂英签订的《门面房租赁合同》，是双方真实意思的表示，系有效合同，双方理应全面履行合同所确定的权利义务。朱来根、张茂英按约向陶善海、陶显胜提供了租赁物，陶善海、陶显胜理应按约给付租金。由于在签订《门面房租赁合同》时，朱来根、张茂英未告知涉案房屋已经抵押的事实，致使涉案房屋在租赁合同履行过程中被该院拍卖，租赁合同未能履行完毕，朱来根、张茂英应承担违约责任。由于涉案房屋进入拍卖程序后，履行期限存在不确定性，陶善海、陶显胜未能按期交付租金，也在情理之中，况且，该院也未要求陶善海、陶显胜交付租金，朱来根、张茂英也未主动收取租金，不能因朱来根、张茂英的违约行为而将责任强加于陶善海、陶显胜，故对朱来根、张茂英要求陶善海、陶显胜支付违约金及赔偿利息损失的诉讼请求，该院不予支持。鉴于陶善海、陶显胜起诉朱来根、张茂英赔偿损失的房屋租赁合同纠纷，已经该院另案审理，朱来根、张茂英在另案中未主张租金损失，故对朱来根、张茂英在该案中向陶善海、陶显胜要求支付实际占用涉案房屋期间的租金损失的诉讼请求，该院予以支持。朱来根、张茂英认为第五年租金应按7.3万元/年计算，没有事实和法律依据。尽管租赁合同中注明“后两年租金双方根据市场行情协商”，但双方之间并没有协商，况且，第四年租金陶善海、陶显胜也是按4.8万元/年交付，朱来根、张茂英并未提出异议，故可以认定第五年租金仍为4.8万元/年。按照合同约定，第五年租赁期限为2019年5月26日至2020年5月25日，至2020年4月5日陶善海、陶显胜停止经营搬离涉案房屋，陶善海、陶显胜实际占用涉案房屋的时间为311天，应给付租金为40898元（4.8万元÷365天×311天）。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（一）项、第二十条第一款第（一）项之规定，判决：一、陶善海、陶显胜于该判决生效后十日内给付朱来根、张茂英房屋租金40898元；二、驳回朱来根、张茂英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1188元，由朱来根、张茂英承担688元，陶善海、陶显胜承担500元。二审期间，双方当事人均未提交新证据，经查阅原审卷宗、询问当事人，本院另查明，陶善海、陶显胜起诉朱来根、张茂英返还案涉房屋租房押金、支付经济损失及违约金一案，安徽省芜湖县人民法院(2020)皖0221民初1368号民事判决书判决：朱来根、张茂英于该判决书生效之日起十日内向陶善海、陶显胜返还租房押金8000元、支付违约损害赔偿8760元。本院（2020）皖02民终2255号民事判决，对该一审判决予以维持。对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，二审应当围绕争议的部分进行审理。关于房屋租金，陶善海、陶显胜与朱来根、张茂英签订《门面房租赁合同》，约定承租朱来根、张茂英所有的门面房，租期自2015年5月25日至2020年5月25日，该租赁合同系双方系真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，双方当事人均应遵守。2019年5月25日至2020年4月5日期间，承租人陶善海、陶显胜实际使用案涉门面房，但未支付房租，朱来根、张茂英向该两人主张房租有依据，《门面房租赁合同》虽注明，“3年内房租不变，以后两年双方根据市场行情协商”，但双方未就该年度房租进行协商，第四年度亦按照前三年房租标准4.8万元/年支付，一审法院根据该标准以承租人实际使用房屋天数计算应当支付的房租，并无不当。关于违约金及损失费，《门面房租赁合同》虽约定，承租人未经出租人同意逾期交付房租应当支付违约金。但造成房租未及时的支付的根本原因不在于承租人，而在于出租人朱来根、张茂英，该两人向陶善海、陶显胜隐瞒了案涉门面房在出租前已经抵押的事实，该违约行为致使租赁合同的履行处于不确定状态，为协助一审法院执行，陶善海、陶显胜自2016年至2018年均将房租交至一审法院，2019年，案涉门面房进入拍卖程序，一审法院及朱来根、张茂英均未向陶善海、陶显胜收取租金，现朱来根、张茂英以陶善海、陶显胜逾期支付房租为由要求支付违约金，补偿相应损失，系将自身违约导致的后果强加于承租人陶善海、陶显胜，违反公平原则，一审法院不予支持，并无不当。综上，朱来根、张茂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费822元，由上诉人朱来根、张茂英负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年十月十五日法官助理江群书记员冯杨艳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。