江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7314号上诉人（原审被告）：南京市溧水区石湫超市，住所地南京市溧水区石湫集镇。经营者：周青。委托诉讼代理人：章熙林，江苏恒山律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏雅雯，江苏恒山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京溧水粮食购销有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇珍珠南路**。法定代表人：刘春英，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉新，江苏宗域律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦佳伟，江苏宗域律师事务所律师。上诉人南京市溧水区石湫超市（以下简称石湫超市）因与被上诉人南京溧水粮食购销有限公司（以下简称溧水粮食购销公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初1041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法由审判员钮丽娜独任审理，于2020年9月27日公开开庭审理本案。上诉人石湫超市的委托诉讼代理人章熙林，被上诉人溧水粮食购销公司的委托诉讼代理人秦佳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石湫超市上诉请求：1、依法撤销（2020)苏0117民初1041号民事判决；2、依法改判驳回溧水粮食购销公司一审诉请；3、溧水粮食购销公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当撤销一审判决并改判。1、一审法院认定10-5条款仅是租赁费的约定，并非续期达成合意完全错误。双方签订的《房屋租赁合同》事实上并未到期。石湫超市一直要求按合同约定22000元每年金额续租房屋，继续履行合同，租赁期限为5年，并多次要求交付租金，但溧水粮食购销公司不愿接受石湫超市的租金，石湫超市无任何过错。《房屋租赁合同》10-5条款写明“承租期满后，考虑前期装修投入资金较大，后期租赁费上涨不高于10%，继续租给乙方”，此条款并非假设性条款，而是肯定性条款，是溧水粮食购销公司同意继续租赁给石湫超市的意思表示；根据法律租赁期限不得超过20年期限规定，石湫超市在溧水粮食购销公司发出通知要求到期搬离时，明确不同意搬离，一直主张合同尚未到期，要求本合同自动续签5年。2019年11月30日之前，石湫超市也与溧水粮食购销公司的负责人进行过协商，当时的负责人确定续租5年，但是由于溧水粮食购销公司内部人员变化较大，书面续签合同一直未签订。合同2-2条款虽然约定乙方要求续签的应期满前30日书面通知甲方，但合同10-5在该条款之后，根据法律规定，合同条款有冲突的，应当以后条款为准，10-5条款变更了2-2条款的约定。2、一审法院认定，石湫超市一直未对租赁物的交付提出异议，对石湫超市要求减少租赁费不予认定也是错误的。溧水粮食购销公司并未履行合同全部义务，没有将合同约定的房屋按期全部交付给石湫超市使用。具体为1楼门面2间，二楼2间约占总面积的十分之一至今未交付，有其职工吴姓人员占用，另外1间约占总面积的十分之一直至2010年8月才交付。根据租赁面积计算，石湫超市多支付租金30000元（15年*2000元）（楼房未交付的十分之一面积），平房未交付租金12000元（6年*2000)元，合计42000元。此笔款项应当由溧水粮食购销公司予以返还，或在剩余的租赁费中扣除。3、溧水粮食购销公司应退还石湫超市5000元保证金。石湫超市在本案中一直主张继续支付租金，是溧水粮食购销公司自己原因导致石湫超市无法支付租金，石湫超市不存在任何过错，溧水粮食购销公司依法应当退还保证金。即使一审法院认定石湫超市与溧水粮食购销公司之间己经不存在房屋租赁关系，石湫超市需要支付溧水粮食购销公司占有使用费，根据合同约定保证金可以用来抵扣相应费用，而一审判决书并未予以载明。综上，石湫超市认为其与溧水粮食购销公司之间仍旧存在房屋租赁合同关系，要求溧水粮食购销公司继续履行合同，石湫超市支付相应租金。溧水粮食购销公司辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回石湫超市的上诉请求。2、双方租赁合同已到期，且溧水粮食购销公司早已经于合同到期前通知石湫超市不再续租，而且多次发函。因此，一审法院判决石湫超市搬离并支付占用费合理合法。3、石湫超市一直强调要求再续租，但在占用期间既未经营，又拒绝将租赁物交付给溧水粮食购销公司，因此石湫超市系无理强占，恶意侵占国有资产。4、溧水粮食购销公司已将租赁物按照约定交付给石湫超市，其强调未交付应当进行举证，而且石湫超市既未提出异议又按期交纳租金，在溧水粮食购销公司通知不再续租后才以各种理由拒绝交还租赁物。因此，石湫超市的陈述不符合事实。5、关于保证金，溧水粮食购销公司已经在一审中同意退还给石湫超市，但前提是石湫超市要将租赁物完好的交还给溧水粮食购销公司。溧水粮食购销公司向一审法院起诉请求：1.判令石湫超市立即迁出占用的场地和房屋，并完好的交付给溧水粮食购销公司；2.判令石湫超市按租金2万元/年的标准支付占用使用费至实际搬出之日止；3.本案的案件受理费由石湫超市承担。一审法院认定的事实：南京溧水粮食购销有限公司原名为溧水县粮食购销公司，南京市溧水区石湫超市原名为溧水县石湫超市。2004年9月18日，溧水县粮食购销公司作为出租方（甲方）与溧水县石湫超市作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方就合法拥有处分权的石湫井前粮食收购库点出租给乙方事宜达成如下合同：一、出租房屋基本情况。出租房屋落座于石湫镇井前库点的1-5号仓和办公楼，详见平面图中红框范围内。大门到1-5号仓库通道双方共同使用。二、租赁期限。自2004年12月1日起至2019年11月30日，计15年。租期届满后，乙方要求续租的，应当于租期满前30日通知甲方。在同等条件下，乙方有权优先承租。三、租赁用途。甲方将房屋出租给乙方用于开办苏果超市及其他项目。乙方改变承租房屋用途的，须经甲方书面同意，乙方保证改变的用途符合国家有关消防、安全、环保、卫生等规定。四、租金及支付方式。该房屋租金为每年人民币贰万元，合计叁拾万元。本协议签订之间由乙方向甲方支付租赁保证金伍仟元。2004年9月20日由乙方向甲方支付租金贰万元。由乙方向甲方分别于2005年12月1日、2006年12月1日、2007年12月1日、2008年12月1日、2009年12月1日、2010年12月1日、2011年12月1日、2012年12月1日、2013年12月1日、2014年12月1日、2015年12月1日、2016年12月1日、2017年12月1日、2018年12月1日向甲方支付租金贰万元。五、其他费用。租赁期间所产生的一切费用均由乙方承担。甲方于签约时收取乙方人民币伍仟元作为租赁保证金，作为甲方资产和乙方应承担有关费用的担保。租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方应全额退还租赁保证金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方。六、修缮责任。使用中乙方需要重新装修或变更原有设施的，应重复甲方书面同意，并按规定办理报批手续。租赁期届满，乙方所增加的设施承租期清满后应完好、无损、无偿移交给甲方。十、违约责任。10-3、租赁期届满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期不归还，每逾期一天，乙方应向甲方支付原月租金10%的违约金。10-5、承租期满后，考虑前期装修投入资金较大，后期租赁费上涨不高于10%，继续租给乙方。双方还就其他权利义务进行了约定。上述租赁合同签订后，石湫超市向溧水粮食购销公司交纳了5000元保证金，并一直使用案涉租赁物至今。在案涉租赁合同租期届满之前，石湫超市均按合同约定期限足额向溧水粮食购销公司支付租金。2019年9月20日，南京溧水商贸旅游集团有限公司向石湫超市发送通知一份，其中载明：“溧水县石湫超市（陈世平）：你与我方签订的石湫井前粮食收购库点房屋租赁合同，租赁期限从2004年12月1日至2019年11月30日。我方于2018年3月14日将律师函邮寄至你处，3月16日签收。根据律师函第一条内容，租赁协议到期后，我方不再与你方续租。现特通知你方提前做好到期自行搬离的准备，于2019年12月1日前交钥匙搬出并结清水电费，到期不搬离的，我方将采取相应措施责令你方搬离并依法追究你的违约责任，因此造成的一切损失由你方承担。”陈世平于2019年9月23日签收该通知，并在该通知上手写标注“①两仓库中间壹间房延迟6年交给我们。②门面房壹间.楼上两房至今未租用过，当时陈兰萌主席为这个事来协调过说延长租房5年等”内容。2019年11月30日，南京溧水商贸旅游集团有限公司向石湫超市发送通知一份，其中载明：“溧水县石湫超市（陈世平）：你与我方签订的石湫井前粮食收购库点房屋租赁合同，租赁期限从2004年12月1日至2019年11月30日。我方于2018年3月14日将律师函邮寄至你处，3月16日签收。根据律师函第一条内容，租赁协议到期后，我方不再与你方续租。2019年9月20日我方再次发出通知，提醒你做好到期自行搬离的准备，你已当面签字。现特通知你从即日起至7日内交钥匙搬出并结清水电费，到期不搬离的，我方将采取相应措施责令你方搬离并依法追究你的违约责任，由此造成的一切损失由你方承担。特此通知！”陈世平于2019年12月2日签收该通知，并手写添注“上次通知我方几个问题至今你方未来解决，等解决后再进行以后交房事宜”内容。案件审理过程中，石湫超市陈述：确实收到上述二份通知，陈世平系经营者周青丈夫，一直口头向溧水粮食购销公司要求续租，在收通知时就说过，超市到去年八月底就不经营了，现在还是关着的，现租赁物没有交还，钥匙还在石湫超市手上，租赁物里面现有货架（堆满了）及少量货品，因案涉租赁物部分延迟交付及未交付问题，向法庭提交平面图，平面图内红框是溧水粮食购销公司所划，就是合同中约定租赁范围。溧水粮食购销公司陈述：其公司是南京溧水商贸旅游集团有限公司的全资子公司，故以该公司的名义向石湫超市发送了上述二份通知，在合同期满前一年多就已向石湫超市提出不再续租并发函，未收到石湫超市书面或口头要求续租的事情，案涉租赁物属于国有资产，不可能某个人或领导口头答应就能续租给石湫超市。其公司早已于合同签订时将合同约定的房屋交付给石湫超市，在合同中明确大门到1-5号仓库通道双方共同使用，平面图的红线范围确系其公司当年所画，实线表示房屋，通道是双方共同使用，不存在延迟交付或未交付的情况，合同10.3条款约定租赁期届满乙方应当交还房屋，故可以看出10.5条款并非强制性条款，而是在租赁费上涨不高于10%的基础上双方协商是否继续租给乙方，二份通知上的手写字体是石湫超市自己书写，并非其公司工作人员承诺，且石湫超市在之前从未提出过上述事实，亦认可租赁标的物已经完全交付的事实，并按期交付租金，故石湫超市陈述的并非事实。保证金5000元，其公司依据合同5-2条的约定有权扣除。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，案涉租赁合同明确约定租赁期限为自2004年12月1日起至2019年11月30日，租赁期限届满前溧水粮食购销公司作为出租人已明确通知石湫超市不再续租，故石湫超市作为承租人应在租赁期间届满后将案涉租赁物即石湫镇井前库点的1-5号仓和办公楼返还给溧水粮食购销公司。石湫超市虽辩称溧水粮食购销公司应继续将租赁物出租给其，但根据案涉租赁合同约定，合同中明确约定了租赁期届满应如期交还该房屋，如续租应在租期届满前通知出租人，合同中的10-5条款仅是对在明确达成续租合意的情况下关于租赁费的约定，现双方在租期届满前未就续租等事宜达成过合意，溧水粮食购销公司明确通知石湫超市到期自行搬离等，故石湫超市关于续租的抗辩意见于法无据，一审法院依法不予采纳。综上，石湫超市作为承租人在租期届满之后未将租赁物返还给作为出租人的溧水粮食购销公司，且占用租赁物至今，故溧水粮食购销公司有权要求石湫超市将案涉租赁物腾空、迁出并交还租赁物，并要求石湫超市参照租金20000元/年的标准支付自租赁期限届满次日即2019年12月1日起至实际迁出之日止的占有使用费。此外，案涉租赁合同租赁期限长达15年，石湫超市均按合同约定每年按期支付租金，根据现有证据，石湫超市直至租赁期最后一年即2019年9月20日溧水粮食购销公司明确通知不再续租时才提及延迟交付、未交付部分租赁物的情况，在此之前均未提出过异议，且案涉合同中约定大门到1-5号仓库通道双方共同使用，故应视为溧水粮食公司交付的租赁物符合合同约定，石湫超市关于部分租赁物未交付或延迟交付、溧水粮食购销公司应将其多交付的租金抵扣的抗辩意见并无相应事实和法律依据，一审法院依法不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、南京市溧水区石湫超市于判决生效之日起二十日内将位于石湫镇井前库点的1-5号仓和办公楼腾空、迁出并返还给南京溧水粮食购销有限公司。二、南京市溧水区石湫超市于判决生效之日起二十日内向南京溧水粮食购销有限公司支付自2019年12月1日起按20000元/年的标准计算至实际迁出之日止的占有使用费。案件受理费已减半收取25元，由南京市溧水区石湫超市负担。本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实无异议，本院依法予以确认。二审中，双方均未提供新的证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于租赁期限，双方在房屋租赁合同“二、租赁期限”条款中约定的租赁期限自2004年12月1日起至2019年11月30日；期满后石湫超市要求续租应提前通知，在同等条件下，石湫超市有优先承租权。石湫超市所称的10-5“承租期满后，考虑前期装修投入资金较大，后期租赁费上涨不高于10%，继续租给乙方”的约定在“十、违约责任”条款中。从租赁期限条款来看，双方对租赁期限的约定明确具体，租赁期满后，石湫超市在同等条件下有优先承租权。10-5条款是双方对租期届满后在继续建立租赁关系的前提下有关租金涨幅的约定，从该条款的内容不能推出租期届满后溧水粮食购销公司应当续租的结论。双方的租赁合同期限已经届满，石湫超市应按约定返还租赁物。石湫超市主张房屋租赁合同并未到期，10-5条款变更了租赁期限条款约定的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于溧水粮食购销公司是否按约将租赁物交付给石湫超市使用。双方2004年签订房屋租赁合同后直至2019年9月20日溧水粮食购销公司书面通知石湫超市期满后搬离，石湫超市才在通知上备注部分房屋存在迟延交付、未交付的问题，石湫超市没有证据证明其在此前曾就房屋交付事宜向溧水粮食购销公司提出过异议，且其在合同约定的租期内均足额交付房租，现其主张溧水粮食购销公司未按期交付全部房屋，并要求返还部分租金没有依据，本院不予采纳。关于保证金。根据合同约定，租赁保证金作为甲方资产和乙方应承担有关费用的担保，租期届满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方应全额退还。现石湫超市并未将房屋返还给溧水粮食购销公司，其要求退还保证金的条件尚未成就。在石湫超市返还房屋后，双方按合同约定处理。综上所述，石湫超市的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由石湫超市负担。本判决为终审判决。审判员  钮丽娜二〇二〇年十月十三日书记员  汪海燕