辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终14495号上诉人（原审原告）：沈阳筑成房地产发展有限公司物业服务分公司，住所地：沈阳市和平区文萃路****。法定代表人：赵兴平，该公司负责人。委托诉讼代理人：姚洪涛，男，1972年4月28日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李鑫瑶，辽宁卓政律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘桂菊，女，1964年12月26日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：慈家野（刘桂菊丈夫），男，1964年9月9日出生，汉族，住沈阳市大**。上诉人沈阳筑成房地产发展有限公司物业服务分公司（以下简称“筑成物业公司”）与上诉人刘桂菊物业服务合同纠纷一案，双方均不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初1130号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。筑成物业公司上诉请求：1.请求二审法院依法改判刘桂菊交纳物业费63,533.51元；2.一、二审诉讼费由刘桂菊承担。事实与理由：一、一审法院在庭审过程中并未对（2011）沈高开民初字第1863号民事调解书做出相关事实的调查,径直认为调解书第三条系双方当事人对特定时段内物业费缴纳达成的合意，属于认定事实错误。人民法院的调解书送达当事人，表明双方当事人对曾经发生争议的民事法律关系已经取得共识并得到法律的确认，原先争议的法律关系演变为无争议的法律关系，权利方应依法行使权利，义务方应依法履行义务，双方当事人从此不得对此法律关系再发生争议。（2011）沈高开民初字第1863号民事调解书将是否朝向商场内部开门、交纳物业费等诸多方面的争议取得了沈阳筑成房地产发展有限公司与刘桂菊的共识并得到法律的确认。刘桂菊之所以自愿履行调解书的约定封堵后门，是因为这样做可以比其他商户少交123.56㎡的物业费。调解书第三条约定，“本案涉案房屋的一、二层目前均没有对商场开门，按392.78平方米来确定并收取物业费。如原告要求朝向商场内部开门，则被告应同意并配合办理，原告可以自行施工建设，被告不可再收取任何费用。但在原告以朝向商场内部开门的方式使用房屋的情况下，则要按其房产证上记载的面积交纳物业费”。因为该约定内容没有设定终止期限，所以一审法院认为调解书第三条系双方当事人对特定时段内物业费缴纳达成的合意，属于认定事实错误。该约定在调解书送达后即具有持续的法律效力，应当成为以后交纳物业费的依据。一审法院不支持筑成物业公司根据该调解书约定的面积、金额向刘桂菊主张物业费，使本已案结事了的法律关系又恢复到争议状态，从而实质上否定了生效的裁判结果。如果刘桂菊可以不履行调解书第三条的约定，改为以套内面积×每月每平方米18元交纳物业费，那么沈阳筑成房地产发展有限公司是否也可以不履行调解书第二条的约定，要求刘桂菊补交1,606,280元的增加面积款呢？是否可以继续按照建筑面积516.34㎡主张刘桂菊补交物业费?生效的法律文书的权威性和约束力不容随意篡改，请二审法院改判刘桂菊按照调解书确定的标准交纳物业费，具体金额为63,533.51元，计算方式为20元每月每平方米×392.78㎡×12个月×246天/365天。二、物业费缴费面积是法定而非酌定，一审法院适用法律错误。根据沈阳市房产局测绘大队出具的《房屋建筑面积测算审核分层分户表》，刘桂菊商铺实测面积为516.34㎡，刘桂菊房产证上记载的房屋面积也是516.34㎡，因双方签订了调解书，多年来筑成物业公司一直按照调解书的约定，以392.78㎡向刘桂菊收取物业费用，刘桂菊也是按照调解书的约定交纳物业费，但法院现在否定了已生效的调解书，那么双方也应按照建筑面积计算物业费，但是一审法院以公摊面积大，刘桂菊封闭后门后，在实际使用上仅使用套内面积即可，进而判令刘桂菊按照套内面积281㎡交纳物业费。什么是公摊面积？公摊面积就是公摊建筑面积：是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。如果没有公摊面积没有管道井、设备间、变电室，刘桂菊如何通水通电通供暖制冷，但是设备间、变电室哪个产权人又实际使用过？设备间、变电室是非工作人员禁止入内的地方，依一审法院的判决，所有的产权人都应该起诉物业公司要求按照套内面积交纳物业费，因为公摊面积产权人实际使用不上！本案是物业服务合同纠纷，那么物业费是什么？物业费是服务费，是物业产权人、使用人委托物业管理单位对项目内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。那么收费的面积如何确定，根据《沈阳市物业管理条例》第三十七条规定：物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊。一审法院无权酌定物业费交纳面积，一审法院适用法律错误。三、一审法院认为《物业管理委托合同》对刘桂菊不具有约束力，适用法律错误。一审法院引用的《物业管理条例》第二十三条和第二十五条是2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号发布的，而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是2009年10月1日开始施行的。《物业纠纷司法解释》第一条明确规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业纠纷司法解释》第一条内容是针对在司法实践中出现的大量物业买受人不遵守《物业管理条例》第二十三条和第二十五条的规定，拒不对遵守临时管理规约予以书面承诺和拒不签订前期物业服务合同的情况而制订的。本案刘桂菊自从购买商铺后，拒不对遵守临时管理规约予以书面承诺，也拒不签订前期物业服务合同，故此一审法院认为《物业管理委托合同》对刘桂菊不具有约束力，适用法律错误，本案应当适用《物业纠纷司法解释》第一条的规定，筑成物业公司与沈阳筑成房地产发展有限公司签订的《物业管理委托合同》对刘桂菊具有约束力，刘桂菊应按照每月每平方米20元的标准交纳物业费。四、一审法院针对停电问题认定前后矛盾，筑成物业公司针对停电事宜已经对刘桂菊作出赔偿，本案不应再进行重复赔偿。一审法院在判决14页已经否定了刘桂菊扣除停电时间物业费的答辩意见，也肯定了筑成物业公司已履行赔偿义务，但是在判决15页又依据责令整改通知书等判令刘桂菊按照18元每平米每月缴纳物业费。一审法院如此判决显然是前后矛盾的，既然筑成物业公司已经另案赔偿了刘桂菊，那么在本案中不应就同一事实理由还进行赔偿，一审法院判决重复赔偿扩大了筑成物业公司的赔偿责任，没有事实及法律依据，显失公平。五、刘桂菊拖欠物业费4年之久，虽然筑成物业公司与刘桂菊没有签订合同，但是已经形成了实际的物业服务关系，刘桂菊拖欠物业费用占用了筑成物业公司的资金，就应该承担滞纳金补偿损失，即使不按照合同约定的千分之三，至少也应该按照同期人民银行贷款利率支付滞纳金。综上所述，筑成物业公司认为一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法改判。另外，在一审法院还有另外一件财产损害赔偿纠纷，原被告仍是筑成物业公司与刘桂菊，但是另案中按照建筑面积赔偿刘桂菊经济损失，而本案中却以套内面积281.98平方米的面积计算物业费，同一个法院同一个房屋，同一个原被告，但是判决内容差别巨大，一审法院的判决太过于显失公平，严重损害了筑成物业公司合法权益。刘桂菊辩称，双方特定时段房子都没有交付，没交房应该是开发商交付，没有给刘桂菊提供物业服务，就不应该交。1863号民事调解书，这个时段是刘桂菊向沈阳筑成房地产发展有限公司提出搭建楼梯开窗开门供气供水，还有4年没有办产权证的赔偿请求。当时开发商给刘桂菊停水停电，案件受理后没有尽快审结案件，刘桂菊当时不明白开发商和物业费是两个问题，不应该混在一起进行调解解决。开发公司和物业公司是两个公司，刘桂菊的诉请是对沈阳筑成房地产发展有限公司而不是物业公司，是两回事，所以这个调解书是不应该发生效力的。物业公司无论任何事情都用停水停电相威胁，有调解书后刘桂菊向对方交纳6万多物业费，而对方没有按调解书要求给刘桂菊1、2楼开向商场的后门，没有履行调解书。2017年7月13日刘桂菊只是将1楼后门将玻璃门换成通风的百叶门，就遭到物业公司第三次停水停电，长达264天，一审法院已判赔27万。刘桂菊现在的要求就是扣除2015年11月-2016年11月停电期间冬季供暖费用，对方给刘桂菊补偿的是租金损失，而不是停电期间物业费损失。停电的事实已经在另案一、二审判决中得到确认，在本案中刘桂菊要求的供暖费是包含在物业费中的。根据沈阳市供暖办法供热收费标准，应该补偿刘桂菊54.4元每平米，如果按392.78元每平米算是21,367元。因为停电没法供暖，这个费用应该扣除。滞纳金问题完全是因为物业公司造成的，不是刘桂菊的责任，在本案一审中已经调解成功，刘桂菊给对方带了3万多现金，但是对方拒收，理由是逼迫刘桂菊签订物业服务合同。刘桂菊上诉请求：1.请求二审法院对部分判决错误依法改判；2.请求扣除案涉房屋在筑成物业公司非法停电期间造成无法使用中央空调的采暖费用；3.请求扣除由于筑成物业公司封堵后门，二楼不能出租的物业费；4.要求筑成物业公司明码标价拆分捆绑收费综合物业费；5.诉讼费全部由筑成物业公司承担。事实与理由：1.一审判决对筑成物业公司提供的《物业管理委托合同》对刘桂菊时而有约束力时而没有约束力前后矛盾。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定是强调建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，这种前期物业服务合同是指依法签订的物业合同，其发生法律效力的前提条件是必须到小区办备案，收费标准应得到物价部门许可和监督。本案中的物业合同存在着筑成房地产和筑成物业同为一个法人，互相利益输送，恶意串通、随意定价、强行服务、强行收费。筑成物业公司的物业服务管理合同一没到小区办备案，二没有取得物价部门的收费许可，一审法院单纯以《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》来确认筑成物业公司提供的物业管理委托合同对刘桂菊具有约束力，是对《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的片面理解，也是对《物业管理条例》和国家发改委、建设部文件的否定。《辽宁省物业服务收费管理实施办法》第一条对物业收费服务做了详细规定，物业管理企业对商厦、写字楼收取物业服务费，必须事先充分征求业主的意见，与业主签订协议，约定服务项目、内容和收费标准等事宜，并到物价部门办理价格认定手续后方可收费。所以，一审判决适用法律不当，《物业管理委托合同》对刘桂菊没有约束力。我和筑成物业公司没有合同关系，不应交纳物业费。2.如果认定《物业管理委托合同》对刘桂菊具有约束力，也应扣除在筑成物业公司非法停电期间案涉房屋的采暖费。一审判决误将（2018）辽0102民初990号民事判决，筑成物业公司赔付刘桂菊的房产租金损失当作对物业费的赔偿，停电时间是从2015年11月20日到2016年3月17日，此为供暖季节，这期间房屋处于停电状态，中央空调无法启动供暖，筑成物业公司赔偿的停电损失是房屋无法出租的租金损失，还应将这期间无法使用中央空调的供暖费扣除。3.一审判决以2016年诚大新生活物业公司招标文件20元/平方米标准作为参考没有法律依据。筑成物业公司提供的是2009年签订的《物业管理委托合同》，该合同因未在小区办备案和经过物价局审批，属黑物业和无效合同。筑成房地产公司于2016年6月又违规重新招标更换了前期物业公司，为沈阳诚大新生活物业公司，物业费20元/平方米。虽然还是原班人马，但进行了改头换面重新包装。按照国家、省市的《物业管理条例》《物权法》规定，入住了8年的物业，开发商未经广大业主同意无权更换物业公司，更不应出现招聘前期物业公司的荒唐事情。按照《辽宁省物业管理条例》规定，如果招聘前期物业，物业费必须执行政府指导价，而不是所谓的招标价。一审法院用违法招投标的文件为8年前的黑物业收费作依据，缺乏法律依据。4.一审判决认定18元/平方米物业费不合乎事实和法理。一审判决既然承认物业服务给刘桂菊造成损失，又因二楼被物业公司封堵了后门，被和平分局科技城派出所下达停业通知，所以二楼应免除物业费。物业公司将案涉房屋门前场地作为停车场对外出租，每年100万元收益，广大业主毫不知情，门前停车场严重影响了房屋的出租与经营、损失惨重。5.一审法院支持捆绑收费是回避市法院发回重审的指导意见。供热制冷非筑成物业公司提供，筑成物业公司只是支付相关费用，这足以说明供暖和制冷是有具体收费标准的，也是对综合物业费进行了事实上的拆分。其次，沈阳市物价局文件《关于调整供热价格的通知》对非居民供热价格确定为32元/平方米的收费标准，其中建筑物层高超过3.5米，每超高0.3米以内加价10%；文件明确了供暖收费标准。筑成物业公司支付的中央空调使用费用和物价局文件标准，也足以为拆分所谓的综合物业费提供事实依据。另外依据《辽宁省物业管理条例》第五十九条，筑成物业公司自称代收中央空调费用，就应该有单独的收费价格和标准。筑成物业公司将中央空调的费用和物业费捆绑一起收费是明显违法的。其不愿意拆分的目的就是为了全年收取中央空调的费用。捆绑收费可以获取巨大的利润，是对业主的不公平，也是国家明令禁止的。综上，请求二审法院支持刘桂菊的诉讼请求，对部分判决错误依法改判。筑成物业公司辩称，一、根据司法解释，《物业管理委托合同》应当对刘桂菊具有约束力。刘桂菊提出的《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》和《辽宁省物业服务收费管理实施办法》均为2004年发布并实施，而《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是2009年10月1日开始施行的。《物业纠纷司法解释》第一条明确规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。《物业纠纷司法解释》第一条内容是针对在司法实践中出现的大量物业买受人，拒不签订前期物业服务合同的情况而制订的。由于本案刘桂菊购买商铺后，拒不与筑成物业公司签订前期物业服务合同，所以应当适用《物业纠纷司法解释》第一条的规定，筑成物业公司与筑成房地产发展有限公司签订的《物业管理委托合同》对刘桂菊具有约束力，刘桂菊应按照每月每平方米20元的标准交纳物业费。二、供暖不是捆绑收费，不应扣除案涉房屋的采暖费。刘桂菊上诉状第2条和第5条主张供暖费用是捆绑收费。筑成物业公司向一审法院提交的《情况说明》第三条第1项中对于不能在物业费用中剔除制冷供暖费用做出了详细说明。由于本商场设计及施工时，采用的是地源热泵集中制冷供暖，各商铺无法安装独立的控制开关，故无法实现分户采暖制冷。之所以采用这种设计方案，是因为冬季需要借助地源热泵的温度维持商场内部消防管路的正常运转，如果单独为某一商户的区域安装独立的控制开关，那么该区域的消防管路势必受到影响，如果发生意外，物业公司及建设单位均无法承担相应的损失。其次，用电费用不存在重复收费。诚大数码广场采用水源热泵机组系统为大厦整体提供制冷供暖，该系统主要原理是利用地表或地下水源作为冷热源，通过水源热泵机组的蒸发器、冷凝器进行冷热量的交换，将冷热量利用楼内空调循环管路送出至各用户空调系统末端。夏冬季节，物业启用水源热泵机组，将冷热量通过楼内空调管网送至用户室内风机盘管，用户开启风机盘管，风机不断循环所在房间空气，通过供给的冷热循环水保持房间温度，因此无法在物业费中将供暖及制冷费用单独剥离开来。三、《投标文件》可以作为物业服务测算参考依据。沈阳诚大新生活物业服务有限公司向沈阳筑成房地产发展有限公司提供的沈阳诚大数码广场（一期商业）前期物业服务项目的《投标文件》，系在2016年6月生成，正是在筑成物业公司主张收取物业费权利的期间，其中第四章“物业服务费用测算”中列举了关于物业服务测算的详细数据，所以可作为收取每月每平方米建筑面积20元物业费（含电梯费、制冷供暖费用）的参考依据。四、筑成物业公司的物业服务没有给刘桂菊带来任何损失。刘桂菊第4条上诉理由不是事实，筑成物业公司从未封堵刘桂菊后门，停车场也与筑成物业公司无任何关系。刘桂菊为了少交增加面积款，与筑成物业公司签订《关于门市房置换事宜的补充约定》，自愿将商铺与商厦内部建筑封闭。此后双方又在（2011）沈高开民初字第1863号民事调解书中对此约定予以确认，与筑成物业公司毫无关系。综上所述，刘桂菊所提出的事实和理由均不能成立，应依法驳回其全部上诉请求。筑成物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令刘桂菊支付所拖欠物业费63,533.51元（物业费从2015年10月28日至2016年6月30日止，每个月按照每平方米20元钱计算，刘桂菊的门市面积为392.78平方米）；2.依法判令刘桂菊支付所拖欠物业费从应给付之日起至实际给付之日止滞纳金，暂计算至起诉之日为23,189.73元（滞纳金从2015年10月28日至2016年10月27日止，按照63,533.51元×0.1%×365天计算，并支付至实际给付之日止）；3.依法判令刘桂菊承担本案诉讼费。庭审中，筑成物业公司变更诉讼请求为：物业费的服务标准为每月按20元每平方米计算，面积为392.78平方米（按照（2011）沈高开民初字第1863号民事调解书中第三条约定的面积），计算时间从2015年10月28日至2016年6月30日止，因为2016年7月1日起由诚大新生活提供物业服务，故对于2016年7月1日以后的物业费不再要求，拖欠的物业费总计为20元/平方米/月×392.78平方米×12个月×246天/365天=63,536.09元。滞纳金计算时间从2015年10月28日至2016年10月27日止，按照63,536.09元×0.1%×365天计算，总计23,190.67元（暂计至2016年10月27日，应计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：2009年8月23日，案外人沈阳筑成房地产发展有限公司（甲方）与筑成物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》一份，该合同约定：（物业委托管理事项）第十条“物业区域内的供暖及制冷服务，供热及制冷区域内的管网、设施的维护、养护与管理”，（委托管理期限）第十九条“委托管理期限自2009年8月23日起至业主委员会成立并选聘其他物业公司管理物业，则委托管理期限至选聘的物业公司正式接管之日止”，（物业服务管理服务费）第二十三条“物业综合管理服务费自2009年9月18日起开始由乙方收取，物业综合服务费的标准为每月每平方米20元，业主和物业使用人未按规定时间交费，从逾期之日起每天按应交费额1‰的标准加收滞纳金”。刘桂菊作为筑成物业公司的物业服务对象，自2015年11月起未支付物业费。2014年3月4日，案外人沈阳筑成房地产发展有限公司（出卖人）与刘桂菊（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：刘桂菊购买案外人沈阳筑成房地产发展有限公司开发建设的位于沈阳市和平区文萃路4号14门（1-2层），建筑面积516.34平方米（套内面积281.98平方米、分摊面积234.36平方米）的房产，房产用途为商业，房产总价4,225,072元，刘桂菊已经缴纳所有购房款。2016年5月18日，案外人沈阳百创物业服务评估有限公司向案外人筑成房地产发展有限公司出具“至委托方函”一份，该函载明“受贵公司委托，我公司于2016年4月20日至2016年5月18日，对位于沈阳市和平区文萃路4号，建筑面积为78,324.72平方米的沈阳‘诚大数码广场（一期商业）’物业项目，进行前期物业服务费用评估，为确定物业服务和招投标标的物的拦标价提供参考依据……确定项目评估基准日2016年5月18日的价格及单价为20.99元每平方米每月（含电梯费、制冷供暖费用），收费面积78,044.39平方米”。2016年6月24日，案外人沈阳筑成房地产发展有限公司向案外人沈阳诚大新生活物业服务有限公司出具“中标通知书”，该通知书载明“依据有关法律、法规和招标文件的规定，沈阳筑成房地产发展有限公司（招标人）对其在沈阳和平区文萃路4号的诚大数码广场（一期商业）前期物业服务项目（总建筑面积为78,324.72平方米，其中商业用房78,044.39平方米）采用公开招标方式选聘物业服务企业。于2016年6月24日召开了该项目的开评标会议，经综合评审后，招标人确定你公司为本项目服务的中标人。中标物业服务费标准为商业用房每月每平方米20元（含电梯、制冷供暖费用）”。附件有招投标文件，文件第四章为物业费服务费用测算，测算结论为：商业用房每月每平方米建筑面积20元（含电梯费、制冷供暖费用）。筑成物业公司自认，2016年7月1日后，由案外人沈阳诚大新生活物业服务有限公司向案涉房屋所在的诚大数码广场（一期商业）提供物业服务。2018年1月6日，刘桂菊（另案原告）诉筑成物业公司（另案被告）财产损害赔偿纠纷一案，一审法院依法立案并审理后，于2018年8月21日作出（2018）辽0102民初990号民事判决，判决“沈阳筑成房地产发展有限公司物业服务分公司于本判决生效之日起十日内赔付刘桂菊房产租金损失116,000元；驳回刘桂菊其他诉讼请求”。筑成物业公司不服该判决，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院于2018年11月12日作出（2018）辽0102民终11809号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判”。对该案，沈阳市中级人民法院审理查明：“2015年11月中旬，涉案房产承租人许宁到筑成物业公司预交电费，筑成物业公司以刘桂菊尚欠物业费为由拒绝收取，11月下旬，因涉案房产电量用尽导致停电……刘桂菊主张租金损失的起算时间自2015年11月20日，结合刘桂菊与许宁签订的《门市房租赁合同书》（签订时间为2015年11月7日）以及询问许宁时，其所述至筑成物业公司缴纳电费的过程等事实，可以认定涉案房屋断电时间为2015年11月下旬。本案中，刘桂菊主张自2015年11月20日起算，较为适当，予以确认。同时，结合刘桂菊向民心网投诉的时间结点（2016年3月17日），故其所主张的租金计算时间截止为2016年3月17日，亦予以确认，上述共计3个月零26天”。由上述沈阳市中级人民法院确认的另案案件事实可知，刘桂菊所述的涉案房产的停电时间为2015年11月20日至2016年3月17日，共计3个月零26天。一审法院实地核查，现案涉房屋一层、二层均有卫生间，一层对商场内部的门被上锁，二层对商场内部的门被其他业主前台封堵，现案涉房屋一、二层均处于闲置状态。一审法院认为，筑成物业公司主张物业费及违约金的依据系其与沈阳筑成房地产发展有限公司签订的《物业管理委托合同》对刘桂菊产生效力，具有约束力。首先，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，案外人沈阳筑成房地产发展有限公司作为案涉房屋的建设单位，有权选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。其次，根据《物业管理条例》第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺”，第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，即在案外人沈阳筑成房地产发展有限公司与刘桂菊签订商品房买卖合同时，应在销售前向刘桂菊明示临时管理规约，并在签订的买卖合同中，包含前期物业服务合同约定的内容。现案外人沈阳筑成房地产发展有限公司与刘桂菊签订商品房买卖合同中并未包含前期物业服务的内容，筑成物业公司亦未提供证据证明刘桂菊在签订商品房买卖合同时，对前期物业服务合同的内容及约定系明知并认可的。再次，根据《辽宁省物业管理条例》第十九条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业管理，签订书面前期物业服务合同，并在30日内报物业所在地的县房地产行政主管部门备案”，第三十九条规定：“物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，公示服务内容、服务标准、收费项目、计算方式、收费依据和收费标准等有关事项”，前期物业合同签订后，应当报相关行政主管部门备案，并就物业服务合同的具体内容，包括但不限于服务标准、收费项目、计算方式、收费依据和收费标准等有关事项在物业管理区域内显著位置予以公式。本案，筑成物业公司没有提供相关证据证明其将《物业管理委托合同》进行备案并将合同内容在物业服务管理区域显著位置内进行公示。综上所述，作为案涉房屋建设单位的案外人沈阳筑成房地产发展有限公司虽然有权与筑成物业公司签订《物业管理委托合同》，但并未在其与刘桂菊签订的商品房买卖合同中明确《物业管理委托合同》的内容，筑成物业公司未提供证据证明《物业管理委托合同》经过备案并履行了公示义务，亦未提供证据证明刘桂菊对《物业管理委托合同》中约定的内容系悉知并认可的，故该《物业管理委托合同》未得到刘桂菊承认，对刘桂菊不产生约束力。关于筑成物业公司提出以沈阳高新技术产业开发区人民法院民事调解书内容作为收费标准的主张，调解书的约定系双方当事人对特定时段内物业费缴纳达成的合意，不能成为对以后物业费缴纳的依据，故对筑成物业公司的上述主张，不予支持。另，虽然《物业管理委托合同》对刘桂菊不具有约束力，但筑成物业公司已经为刘桂菊提供了服务行为，双方已形成了事实上的物业服务管理，故刘桂菊应当交纳物业费。对拖欠物业费的时间，筑成物业公司主张从2015年10月28日至2016年6月30日，刘桂菊辩称，筑成物业公司给刘桂菊停电造成刘桂菊经营损失，停电时间已经经另案审理确认为2015年11月20日至2016年3月17日，上述停电时间的物业费应予以扣除。庭审中，对停电时间筑成物业公司、刘桂菊均无异议，且对于停电造成的损失，筑成物业公司已经按照另案生效判决履行了赔偿义务，故对刘桂菊要求扣除停电时间物业费的辩称，不予支持。对拖欠物业费的给付标准，首先，对物业费收取的面积，筑成物业公司主张按照（2011）沈高开民初字第1863号民事调解书的约定，在案涉房屋对商场内部不开门时按照392.78平方米收取，若案涉房屋对商场内部开门，则按照建筑面积516.34平方米收取。从现场核查情况及当事人庭审陈述可知，案涉房屋对商场内部的门一直处于关闭状态，且案涉房产一、二层均有卫生间，二层有独立楼梯通往商场外，即在案涉房屋的实际使用上，仅为对套内面积即281.98平方米的使用，对公摊面积234.36平方米，在不对商场内部开门的情况下，实际利用率极低，故一审法院确认物业费的收费面积应以套内面积281.98平方米为宜。其次，对物业费的收费标准，筑成物业公司主张按照《物业管理委托合同》中约定的20元每月每平方米计算，并提供“至委托方函”及投标文件证明收费标准合理，“至委托方函”为案外人沈阳筑成房地产发展有限公司的单方委托，投标文件为案外人沈阳诚大新生活物业服务有限公司的投标文件，对本案刘桂菊并不产生效力，但案外人沈阳诚大新生活物业服务有限公司的投标文件系2016年6月生成，与本案诉争的物业服务时间具有一定的衔接性，故可适当参考。同时，筑成物业公司提供了近一年中与刘桂菊相邻的、业主自有产权的其他商业网点的物业费交费发票，予以证明其他网点业主都是按照20元每月每平方米的标准交费。刘桂菊辩称，筑成物业公司收取的物业费过高，且其中含供暖制冷费用，应予以区分。从《物业委托管理合同》第十条“物业区域内的供暖及制冷服务，供热及制冷区域内的管网、设施的维护、养护与管理”可见，筑成物业公司提供的物业服务包含供暖及制冷服务，且案涉房屋所在大厦的供暖制冷由沈阳筑成地源热泵供热制冷有限公司统一提供，筑成物业公司支付相应的费用，且从大厦整体管理维修的角度，供暖及制冷均整体输送，无法对某个或某几个业主进行独立的提供或停供供暖及制冷的操作，故供暖制冷费用系物业费的组成部分，无法剥离开来。另，刘桂菊辩称筑成物业公司提供的物业服务不合格存在问题，从刘桂菊提供的责令改正通知书、中止供电通知书及筑成物业公司、刘桂菊当庭陈述可知，案涉房屋存在多次停电的情况，客观上影响了该房屋的正常使用经营，筑成物业公司提供的物业服务客观上存在瑕疵，故对刘桂菊认为筑成物业公司提供物业服务存在问题的抗辩，一审法院予以认可。综合筑成物业公司、刘桂菊提供的证据，一审法院酌定，物业费的交费标准为18元每月每平方米，则刘桂菊拖欠的物业费为40,605.12元（18元每月每平方米×281.98平方米×8个月）。关于筑成物业公司要求刘桂菊给付滞纳金的主张，因筑成物业公司与刘桂菊没有达成一致意见的物业服务合同，筑成物业公司与案外人沈阳筑成房地产发展有限公司签订的《物业管理委托合同》对刘桂菊不具有约束力，且筑成物业公司未提供证据证明，对于刘桂菊拖欠物业费应当给付滞纳金的约定，刘桂菊系同意并认可的，故对于滞纳金的诉讼请求，不予支持。一审判决：一、刘桂菊自本判决生效之日起十五日内给付筑成物业公司物业费40,605.12元（18元每月每平方米×281.98平方米×8个月）元；二、驳回筑成物业公司的其他诉讼请求。如刘桂菊未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,369元，由刘桂菊负担432元，由筑成物业公司负担937元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘桂菊提交了证据一：照片32张，其中一张为物业公司办公室内张贴通知，用以证明采暖费和物业费是分别收取，并不是所谓的综合物业费分不开；其他照片31张用于证明物业公司把公用空间占了，收这部分租金应该补充到物业费里；证据二：优铭家置鑫家门店出具的情况说明一份、照片一张，用于证明整个供暖期中央空调没有热过，刘桂菊找到物业经理，物业经理让自己改造中央空调，他们说也知道很多家都不热，他们对主干线进行了改造，让刘桂菊找维修公司改造，费用3万块钱。筑成物业公司质证意见：对于证据一，关于采暖费需要回去核实，而且这个照片是现在才拍的，本案起诉的是2015-2016年物业费，无论核实结果如何，都与本案无关；对于证据二的真实性合法性均有异议，是刘桂菊的承租人出具的，承租人与刘桂菊有利害关系，仅凭一张由承租人提供的情况说明不足以证明刘桂菊的证明目的，情况说明的时间2019年11月与本案起诉的物业费时间无关。上诉人筑成物业公司提交了证据一：《保洁外包合同》及发票、《地源热泵提、回水井洗井施工合同》及发票、《消防工程维保和检测》及发票、《诚大数码广场冷凝清洗合同》及发票、《有害病媒生物消杀防治合同》及发票、《单位垃圾托运协议书》及发票、购买灭火器发票，用于证明筑成物业服务分公司已经实际提供了物业服务并支付了相关款项；证据二：一层图纸，用于证明商场走廊部分在规划设计时就有商铺，部分位置在2017年、2018年陆续开始使用了中间商铺，但没有占用通道面积，目前由于中间商铺未实际使用，因此商场通道面积远超设计规定的面积，刘桂菊主张商场通道已经被占用不是事实。刘桂菊质证意见：证据一中，《保洁外包合同》第二项的服务范围和刘桂菊无关，是服务大厦内部的，刘桂菊是外面门市房，因为门市房没有开通后门与大厦没有连接通道，享受不到上述保洁服务。刘桂菊自己的门前自己打扫，没有人给刘桂菊打扫门前。《地源热泵提、回水井洗井施工合同》在一审判决中查明，案涉房屋所在大厦的供暖制冷由沈阳筑成地源热泵供热制冷有限公司统一提供，不应该由沈阳筑成房地产发展有限公司物业服务分公司提供服务。即使有关，他们也没有给刘桂菊提供供热和制冷。发票真实性存疑，应该提供纳税证明，与沈阳市铁西区安民水井养护中心的发票自相矛盾。《消防工程维保和检测》是检测大厦内部消防的，和刘桂菊无关，刘桂菊门市房内部有自己独立消防，没有给刘桂菊维护和检测过，对合同和发票真实性有异议。对《诚大数码广场冷凝清洗合同》和发票真实性有异议，几份合同和发票都开在2015年6月15、16号，过于巧合。对《有害病媒生物消杀防治合同》真实性有异议，没有签订日期。合同内容的承担范围与刘桂菊门市房没有关系。这个发票5,000元是2015年10月13号与本案起诉时间无关。对《单位垃圾托运协议书》真实性提出异议，本协议有效期是2015年1月1号到2015年12月31号，收据开具时间是2016年3月9号，与本案无关，这是大厦内部的垃圾处理，刘桂菊的垃圾都是自己收拾。对于购买灭火器发票，灭火器是大厦内部消防设施，和刘桂菊无关，刘桂菊没有灭火器。三好街有3个大厦，买给哪个大厦与刘桂菊无关。对于证据二，给刘桂菊的图纸是没有商铺的。本院对上述证据所要证明的事实结合全案综合予以认定。除“刘桂菊实际缴纳物业费至2015年11月27日”外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，筑成物业公司与沈阳筑成房地产发展有限公司于2009年8月23日签订的前期物业管理委托合同是双方真实意思表示,内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。筑成物业公司依据该前期物业管理合同，为诚大数码广场（一期商业）整栋大厦提供物业服务。刘桂菊于2014年从沈阳筑成房地产发展有限公司处购得案涉房屋，一审判决已经认定筑成物业公司为刘桂菊提供了物业服务，刘桂菊应给付筑成物业公司物业管理服务费。就物业费的给付数额问题。首先，关于物业费收取的面积问题：已生效的（2011）沈高开民初字第1863号民事调解书中已确认在案涉房屋对商场内部不开门时按照392.78平方米收取，若案涉房屋对商场内部开门，则按照建筑面积516.34平方米收取，该调解书虽为刘桂菊与沈阳筑成房地产发展有限公司双方签订，但刘桂菊亦未提供充分证据否认该调解书的效力，且根据该调解书载明的内容，刘桂菊认可“按392.78平方米交付房款”，同时结合案涉房屋为商用，故一审判决认定按套内面积281.98平方米计算物业费未考虑筑成物业公司对公用、公摊面积的物业服务，亦与物业服务的行业收费惯例不符，故本院对物业费应收面积依法纠正为刘桂菊按392.78平方米给付筑成物业公司物业费。其次，关于物业费的收费标准问题：在沈阳筑成房地产发展有限公司与物业公司签订的物业管理委托合同中，约定物业委托管理事项为物业建筑共用部位、共用设施、设备、市政公用设施和附属建筑，公用绿地、公共卫生环境及物业区域内的供暖及制冷服务等，且实际上筑成物业公司为整栋大厦提供物业服务，参考其他业户交纳物业费的标准及刘桂菊曾经交纳物业费的事实，本院认定刘桂菊以每月每平方米20元标准交纳物业费。第三，关于是否扣除相关费用的问题：筑成物业公司主张刘桂菊给付物业费的时间是从2015年10月28日至2016年6月30日，经核实，刘桂菊实际缴纳物业费至2015年11月27日，自2015年11月28日至2016年6月30日共216天未交纳物业费，其中2015年11月28日至2016年3月17日应交纳物业费28,668元（20元每月每平方米×392.78平方米×12个月÷365天×111天），2016年3月18日至2016年6月30日应交纳物业费27,118元（20元每月每平方米×392.78平方米×12个月÷365天×105天），但因已生效的和平法院（2018）辽0102民初990号民事判决及本院（2018）辽01民终11809号民事判决已确认筑成物业公司自2015年11月20日至2016年3月17日给刘桂菊停电，造成刘桂菊无法正常使用案涉房屋，且所涉及的赔偿系刘桂菊的租金损失，刘桂菊因无法正常使用案涉房屋，主张不应交纳物业费，并明确主张扣除停电期间的采暖费及二楼的物业费，本院综合考虑停电对刘桂菊使用房屋的影响，酌定扣减停电期间的物业费2万元，故刘桂菊应交纳物业费共计35,786元（28,668元-20,000元+27,118元）。关于筑成物业公司要求刘桂菊支付滞纳金的问题。物业公司作为服务行业,其应提高自身服务水平,给业主提供良好的经营环境。根据一、二审庭审调查,筑成物业公司存在与业主沟通不畅，给商铺断水断电等情况,刘桂菊并非恶意拖欠物业费，故一审法院驳回筑成物业公司的该项诉请并无不妥,本院对筑成物业公司的该项上诉主张亦不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：综上所述，上诉人刘桂菊、上诉人沈阳筑成房地产发展有限公司物业服务分公司的上诉请求均部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初1130号民事判决第二项；二、变更沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初1130号民事判决第一项即“刘桂菊自本判决生效之日起十五日内给付沈阳筑成房地产发展有限公司物业服务分公司物业费40,605.12元（18元每月每平方米×281.98平方米×8个月）元”为“刘桂菊自本判决生效之日起十五日内给付沈阳筑成房地产发展有限公司物业服务分公司物业费35,786元”；三、驳回双方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1,369元，二审案件受理费2,738元，共计为4,107元，由上诉人沈阳筑成房地产发展有限公司物业服务分公司负担2,717元，由上诉人刘桂菊负担1,390元。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇二〇年十月二十九日法官助理姜博书记员李祉仪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。