内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2020）内02民终2267号   上诉人（一审被告）：包头市青山区兴胜镇沙尔庆窑子村村民委员会。   法定代表人：杜永明。   委托诉讼代理人：吕惠平，内蒙古天祺律师事务所律师。   被上诉人（一审原告）：包头市新晓物业服务有限公司。   法定代表人：陈新晓。   委托诉讼代理人：张传来，内蒙古天骄律师事务所律师。   上诉人包头市青山区兴胜镇沙尔庆窑子村村民委员会（以下简称沙尔庆窑子村委会）因与被上诉人包头市新晓物业服务有限公司（新晓物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2019）内0204民初3813号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沙尔庆窑子村委会的委托诉讼代理人吕惠平、被上诉人新晓物业公司的法定代表人陈新晓及其委托诉讼代理人张传来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   沙尔庆窑子村委会上诉请求：撤销一审判决,改判驳回新晓物业公司的全部诉讼请求；判决由新晓物业公司承担本案全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由如下：   一、原审法院认定“业主未领取钥匙的房屋是未交付的房屋,未交付的房屋的物业费应由沙尔庆窑子村委会承担”错误。   1.沙尔庆小区的房屋已经全部交付,业主未领取钥匙不等于沙尔庆窑子村委会未交付房屋。首先,沙尔庆小区的性质为村民集资建设的安置房,并非建设单位所开发销售的商品房,安置房在建设初期已经确定了所有人。其次,沙尔庆窑子村于2014年9月10日召开村民代表会议,讨论决定了小区内住户领取房屋钥匙时间为2014年9月15日到11月30日，村委会已通知全体业主（村民）办理交付手续。根据《包头市物业管理条例》第四十一条“物业符合交付条件并已交付的,物业服务费由业主承担。前款所称交付,是指业主收到交付通知并办理完相应手续。业主收到交付通知后在九十日内不办理相应手续的,视为交付。”的规定,小区内房屋已于2015年3月1日向全体住户交付。判令沙尔庆窑子村委会承担未领取钥匙的（房屋）物业费的依据是双方签订的《沙尔庆小区物业服务合同》第十二条。现沙尔庆小区的房屋已经全部交付,部分业主未领取钥匙空置不代表房屋未交付,所以空置房物业费的缴纳主体是业主或实际使用人,而不是村委会。   2.沙尔庆窑子村委会作为村民自治组织,一旦承担未领取钥匙（房屋）的物业费,将损害其他领取钥匙且缴纳物业费的业主的合法权益,有可能引发信访等群体性事件。沙尔庆窑子村委会作为基层群众性自治组织,向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。沙尔庆窑子村委会名下的财产属于村民集体所有,沙尔庆窑子村委会处分村民集体所有的财产须经村民大会的表决通过。原审法院的判决一旦生效,意味着沙尔庆窑子村委会用全体村民的财产替少数未领取钥匙的村民（业主）缴纳物业费,不仅损害了全体村民的合法权益,也会引发缴纳物业费的村民（业主）的不满,缴纳物业费的业主因此向沙尔庆窑子村委会主张由沙尔庆窑子村委会承担物业费,有可能引发信访等群体性事件。   3.沙尔庆窑子村委会作为基层群众性自治组织,其地位和作用相当于业主委员会,未领取钥匙的（房屋）物业费应当向业主或实际使用人主张。首先,沙尔庆小区的性质为村民集资建设的安置房,并非建设单位所开发销售的商品房。小区的居民绝大多数为该村村民,正是因为此小区的特殊性质,沙尔庆窑子村委会作为基层群众性自治组织与新晓物业公司签订了《沙尔庆小区物业服务合同》。沙尔庆窑子村委会之所以签订该份合同,是依照《村民委员会组织法》的规定,办理本村的公共事务和公益事业,沙尔庆窑子村委会的地位和作用相当于业主委员会,新晓物业公司向业主(沙尔庆村民)提供了物业服务,沙尔庆窑子村委会作为村民自治组织,并没有享受新晓物业公司提供的物业服务。沙尔庆窑子村委会只是代业主委员会签订了物业服务合同。沙尔庆窑子村委会无缴纳物业费的义务。其次,根据物业相关的法律法规的规定,缴纳物业费的主体为业主或实际使用人,而非业主委员会(沙尔庆窑子村委会)。《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主。”《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”依据上述法律可以得知,交纳物业服务费的主体为业主或者实际使用人,业主委员会(沙尔庆窑子村委会)并非交纳物业费的主体。   二、原审法院认为“《沙尔庆小区物业服务合同》第六条中的收取额的约定,应作出有利于原告的理解,即认定为应收取额”,适用法律错误。沙尔庆窑子村委会认为，双方签订的《沙尔庆小区物业服务合同》中第六条约定:“甲方按收取额每平方米'd40.1元补差”,是按照乙方即新晓物业公司的已收取额进行补差,而不是按照应收取额进行补差。双方签订的《沙尔庆小区物业服务合同》中第六条约定:“甲方按收取额每平方米'd40.1元补差”,双方对此理解不同,《沙尔庆小区物业服务合同》是新晓物业公司提供的格式合同。《合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”依据上述事实与法律,在双方对合同的理解由争议时,应按照有利于沙尔庆窑子村委会的理解,即按照已收取额进行补差。双方在履行《沙尔庆小区物业服务合同》中,己经确定了是按照已收取额进行补偿的规定。新晓物业已经按照每平方米0.6元'd4孪蚍巧扯齑宕迕袷杖,如果沙尔庆窑子村委会再行补差,新晓物业的收取物业费的标准为0.7元'd4,变相上涨了物业费。新晓物业的做法足以说明双方当时的约定是按照已经收取的物业费进行补差,而不是按全部的住宅面积补差。   新晓物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本案经过几次开庭，并对双方争议的问题到现场核查，且经沙尔庆窑子村委会认可。沙尔庆窑子村委会是物业合同签订人，新晓物业公司据此为其提供物业服务。沙尔庆窑子村委会提到的主体、集资房等问题，属于其内部问题，与新晓物业公司无关。   新晓物业公司向一审法院起诉请求:1.沙尔庆窑子村委会支付新晓物业公司2017年10月1日至2019年9月30日两年物业服务费共计231418元；2.沙尔庆窑子村委会支付新晓物业公司违约金252963元，以上费用总计484381元；3.本案诉讼费由沙尔庆窑子村委会负担。一审庭审中，新晓物业公司自愿放弃第2项诉讼请求，将诉讼请求变更为：1.沙尔庆窑子村委会支付新晓物业公司2017年10月1日至2019年9月30日两年物业服务费共计231418元2.本案诉讼费由沙尔庆窑子村委会负担。   一审法院认定事实：2017年9月30日，新晓物业公司作为乙方与作为甲方的沙尔庆窑子村委会签订了《沙尔庆小区物业服务合同》，合同约定，在自愿、平等、意见一致的基础上，就甲方选聘乙方为沙尔庆小区提供物业管理服务事宜。合同服务期限为2年，自2017年10月1日起至2019年9月30日止。合同第一条物业管理服务区域情况及物业管理区域四至为空白，费用标准多层及底商为每月每平方米0.60元。合同第二条规定了乙方提供物业服务的主要内容有6项，分别为：1.小区共用部位、共用设施设备的日常维护和管理；2.小区公共秩序的维护、安全防范；3.公共绿地养护；4.物业公共区域、物业共用部位的清扫、保洁；5.物业装饰装修管理服务；6.物业档案资料管理。甲方通过协议以包干制方式委托乙方对本物业管理区域进行物业服务收费。根据本物业管理区域所在地物业服务收费指导价格，双方约定协商确定。甲方按收取额每月每平方米0.10元补差。业主或物业使用人应该于物业交付使用之日起承担其物业服务费用。物业服务费按年交纳，即合同签订后开始缴纳，半年后无正当理由未交的，从第七个月的1号开始计算违约金。甲方及业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的千分之三的标准向乙方支付违约金。合同第十二条约定了甲方的权利和义务，第6项为：按时缴纳未交付房屋的物业服务费。第十三条约定了乙方的权利和义务，第3项为：按照合同约定向甲方、业主、使用人收取物业服务费。本合同一式三份，甲乙各执一份，一份由甲方向行政主管部门备案备用。本合同自签字盖章之日起生效。   新晓物业公司向沙尔庆小区提供物业服务期间，新晓物业公司以借款或沙尔庆窑子村委会代新晓物业公司垫付的方式向沙尔庆窑子村委会支取人民币24811元，新晓物业公司、沙尔庆窑子村委会均同意该款项从沙尔庆窑子村委会应该交纳的物业服务费中折抵。   诉讼期间，该院到新晓物业公司提供物业服务的实地进行调查，沙尔庆窑子村委会陈述，沙尔庆小区属于集体土地上的小产权房屋，沙尔庆窑子村委会为发包方，村民向沙尔庆窑子村委会购房，属于成本价购房。沙尔庆窑子村委会认可截止2019年9月30日，沙尔庆小区尚有85套房屋未领取钥匙，合计建筑面积为8482.97平方米。外户籍购房**，建筑面积12823.18平方米。新晓物业公司、沙尔庆窑子村委会均认可沙尔庆小区的住宅建筑面积为44847.36平方米；办公楼分为3层，1层为底店，建筑面积1000平方米，其中卫生所使用的底店1层、2层总计200平方米，底店大门向外；其余2层及3层出入门朝里修建，总计1200平方米。新晓物业公司称其为沙尔庆窑子村委会办公楼提供的服务是安保服务、停车场的保洁服务、供水服务、公共设施的维护等，沙尔庆窑子村委会不认可。   对以上事实，该院予以确认。   根据庭审调查及新晓物业公司、沙尔庆窑子村委会当庭陈述，该案的焦点为：1.新晓物业公司主张的物业服务费包括以下部分：按照合同约定沙尔庆窑子村委会对沙尔庆小区住宅楼的补差部分；沙尔庆窑子村委会未实际交付房屋部分的物业服务费；沙尔庆窑子村委会的办公楼部分的物业服务费。现双方对此存在重大争议，新晓物业公司认为，其诉请的区域均属于《沙尔庆小区物业服务合同》提供物业服务范围；沙尔庆窑子村委会认为，《沙尔庆小区物业服务合同》的范围不包括沙尔庆窑子村委会的办公楼；《沙尔庆小区物业服务合同》中沙尔庆窑子村委会缴纳未交付房屋的物业服务费显失公平，加重了沙尔庆窑子村委会的义务。2.《沙尔庆小区物业服务合同》第六条中，沙尔庆窑子村委会按收取额每月每平方米0.10元补差，其中的“收取额”该如何理解。   针对该案的第1个焦点，该院认为，新晓物业公司、沙尔庆窑子村委会签订的《沙尔庆小区物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应确认合法有效。但是合同约定了服务范围是沙尔庆小区，但未对物业管理服务区域情况及物业管理区域四至进行约定，现双方对此产生争议且无法达成共识。根据《沙尔庆小区物业服务合同》，无法确认沙尔庆窑子村委会的办公楼在新晓物业公司提供物业服务的范围且新晓物业公司未提交其向沙尔庆窑子村委会办公楼提供物业服务的相关证据，故根据现有证据不能认定沙尔庆窑子村委会的办公楼在新晓物业公司提供物业服务的范围。新晓物业公司、沙尔庆窑子村委会签订的《沙尔庆小区物业服务合同》明确规定了沙尔庆窑子村委会缴纳未实际交付房屋部分的物业服务费，现沙尔庆窑子村委会提出该约定显失公平，加重沙尔庆窑子村委会的义务，依据不足。该院认定沙尔庆窑子村委会应该按约定交纳未实际交付房屋部分的物业服务费。综上，认定新晓物业公司收取物业服务费的部分为沙尔庆小区住宅楼的补差部分及沙尔庆窑子村委会未实际交付房屋部分的物业服务费。新晓物业公司要求收取沙尔庆窑子村委会的办公楼部分的物业服务费，依据不足，该院不予支持。   针对该案的第2个焦点，新晓物业公司、沙尔庆窑子村委会签订《沙尔庆小区物业服务合同》第六条中约定，沙尔庆窑子村委会按收取额每月每平方米0.10元补差。这里的“收取额”，新晓物业公司认为是应收取额，沙尔庆窑子村委会认为系已收取额。该院认为，《沙尔庆小区物业服务合同》签订后，沙尔庆窑子村委会履行了合同，一直到合同届满，作为村民委员会的沙尔庆窑子村委会，在诉讼中只是陈述对新晓物业公司提供的服务不满意，并未提交在合同履行期间要求新晓物业公司整改的相关证据。无论是作为房屋实际使用人的业主，还是作为村民委员会的沙尔庆窑子村委会，都应该按照合同约定向新晓物业公司交纳物业服务费。《沙尔庆小区物业服务合同》第六条中“收取额”的约定，应作出有利于新晓物业公司的理解，即认定为应收取额。第六条未有村民和非村民的约定，但实际中，新晓物业公司对非村民按每月每平方米0.60元收取，沙尔庆窑子村委会也认可，视为双方均认可只对村民补差，不对外户籍户籍购房者补差。div>   综上，新晓物业公司、沙尔庆窑子村委会均认可沙尔庆小区的住宅建筑面积为44847.36平方米，扣除外户籍户籍购房建筑面积12823.平方米，村民购房总建筑面积为32024.18平方米。按照《沙尔庆小区物业服务合同》，沙尔庆窑子村委会的补差部分应为76858.03元。现新晓物业公司要求沙尔庆窑子村委会支付，理由充分，该院予以支持。未交付房屋部分，新晓物业公司请求的未交付房屋的总建筑面积为7482.69平方米，沙尔庆窑子村委会认可未领取房屋钥匙的总建筑面积为8482.97平方米，未领取钥匙，不论原因，均属于未实际交付，均不能改变房屋未交付的事实。扣除未交付房屋的补差部分，新晓物业公司要求沙尔庆窑子村委会按建筑面积7482.69平方米支付未交付房屋部分的物业服务费为89792.28元，理由充分，该院予以支持。以上二项沙尔庆窑子村委会总计应给新晓物业公司物业服务费166650.31元，扣除沙尔庆窑子村委会为其垫付的费用24811元，尚欠141839.31元；新晓物业公司要求沙尔庆窑子村委会的办公楼及外户籍户籍购房者补差的物业服务费，不足，该院不予支持。   依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，判决：一、被告包头市青山区兴胜镇沙尔庆窑子村村民委员会支付原告包头市新晓物业服务有限公司拖欠的物业服务141839.31元，于本判决生效之日起三十日内付清；二、驳回原告包头市新晓物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4772元，原告包头市新晓物业服务有限公司已预交，原告包头市新晓物业服务有限公司负担1847元，被告包头市青山区兴胜镇沙尔庆窑子村村民委员会负担2925元。   本院经审理查明的事实与一审判决认定的基本事实一致，本院予以确认。   本院另查明，沙尔庆窑子村委会提交的《会议记录》显示：2014年9月10日，沙尔庆窑子村委会召开了有村两委会成员、各小组组长、监督小组成员、参与安置房分配、和收费的有关人员、开发商主要领导参加的会议。会议的议题为：就村民安置楼房房号已按时按户分配到户，如何正常的能把尾欠的收费按标准收回，把钥匙发到各户的手中。该《会议记录》载明：在领钥匙时必须交天然气入网费、预存燃气费等费用。发钥匙时间从2014年9月15日开始，截止到10月10日，过后到房地产公司领取钥匙村委会与购房户无任何责任。去房地产公司领取钥匙截止11月30日，如在期内不领取钥匙视为自动放弃，房地产公司向外拍卖，后果自负，退回前期交款。以上事实有《会议记录》及沙尔庆窑子村委会陈述在案佐证。   本院认为，双方当事人对一审判决认定的基本事实均无异议，双方争议的焦点问题为：沙尔庆窑子村委会是否应当承担给付物业服务费的责任；如应承担，具体数额。对此，作如下分析认定：   一、关于沙尔庆窑子村委会是否应当承担给付物业服务费的责任的问题。《包头市物业管理条例》第四十一条规定：“已竣工但尚未出售或者未交付的物业，物业服务费由建设单位承担；物业符合交付条件并已交付的，物业服务费由业主承担。前款所称交付，是指业主收到交付通知并办理完相应手续。业主收到交付通知后在九十日内不办理相应手续的，视为交付。”本案中，沙尔庆窑子村委会主张其于2014年9月10日以召开村民代表会议的方式通知全体业主办理交付手续，根据上述规定，案涉房屋已于2015年3月1日向全体业主交付。对此，本院认为，根据该次会议的《会议记录》载明的内容，村民领取房屋钥匙接收房屋的前提条件是要交清相关费用，否则，可能产生丧失取得房屋的权利的后果。因此，仅以该《会议记录》不足以证明未领取房屋钥匙的村民已取得案涉房屋的所有权成为业主或实际占有使用房屋,也不足以证明沙尔庆窑子村委会完成了通知交付的义务。故沙尔庆窑子村委会提出的案涉房屋已于2015年3月1日向全体业主交付的上诉意见证据不足，本院不予支持。沙尔庆窑子村委会认可案涉小区是由其组织建设，其也是《沙尔庆小区物业服务合同》的签订人，依照合同约定及相关规定，应当对未交付的物业承担交纳物业服务费的责任。   二、沙尔庆窑子村委会应当承担物业服务费的具体数额。就该问题，双方争议的主要事实为《沙尔庆小区物业服务合同》第六条中关于“甲方按收取额每平方米／月0.1元补差”的理解。对此，本院作如下分析认定：结合合同约定，按照文义解释的规则，该条中的“收取额”应当是指案涉小区物业服务费的收取标准。双方合同约定的物业服务费的收费标准为0.6元／月／平方米。在合同履行过程中，物业服务费的实际收费是按照村民与非村民的不同身份进行了区分，即沙尔庆窑子村村民按照0.5元／月／平方米收取，非沙尔庆窑子村村民按照0.6元／月／平方米收取。由此可知，案涉小区物业服务费的收取对于不同身份的业主之间存在0.1元的差额，沙尔庆窑子村委会对其村民少交部分补差后，新晓物业公司对小区全体业主收取物业服务费的标准均为0.6元／月／平方米。综合双方合同约定及合同履行的情况，该条约定的目的应当是对沙尔庆窑子村村民少交的0.1元／月／平方米部分由沙尔庆窑子村委会进行补差，即该约定中的“收取额”是指应收取额。一审法院对此认定并无不当，沙尔庆窑子村委会的该项上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，沙尔庆窑子村委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4772元，由上诉人包头市青山区兴胜镇沙尔庆窑子村村民委员会负担。   本判决为终审判决。   审判长 吴 钢   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二Ο二Ο年十月十四日   书记员 王 彩   本判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。