湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2049号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄梅县黄梅镇竹林社区居民委员会，住所地：黄梅县黄梅镇竹林社区。法定代表人：纪劲松，该社区主任。委托诉讼代理人：彭宏潮，黄梅县黄梅镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：柯席成，男，1968年7月15日出生，汉族，住黄梅县。委托诉讼代理人：刘建武，湖北楚吴律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人黄梅县黄梅镇竹林社区居民委员会（以下简称竹林社区）因与被上诉人柯席成租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2018）鄂1127民初2998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。竹林社区上诉请求：1.撤销原判，改判由柯席成按实际占用租赁房产时间支付租金121452元；2.判决驳回柯席成的反诉请求；3.由柯席成承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、柯席成超期强占租赁物的行为已构成严重违约，应依法承担超期占用租赁物损失赔偿责任，全额支付超期占用租赁物期间租金损失121452元。原审判决认定：“竹林社区在合同期满，柯席成尚未完全完全腾房的情况下就将柯席成经营的酒店大门锁上，形成双方共同占有租赁物的情形，且柯席成应在租赁期限届满时一并解决承租人扩建费用，而未解决，故应对柯席成超期占用租赁物期间损失部分承担50%的损失”显失公平，缺乏事实和法律依据。涉案租赁合同期限届满前，黄梅县××镇村居集体资产、资源招投标中心于2018年3月8日对外发布涉案租赁房产招租公告，竹林社区根据公告要求，多次通知柯席成如需继续租赁，需在2018年3月15日下午4时前到黄梅县××镇村居集体资产、资源招投标中心报名，取得新一轮竟租资格。至报名期限届满，柯席成以不报名形式，明示放弃继续租赁。黄梅县××镇村居集体资产、资源招投标中心发布的招标公告说明，涉案租赁房产新一轮租金底价为每年28万元，已有符合条件的数人缴纳保证金参加竟租，并公示了竟标日期。租赁合同期限届满前一日（2018年3月17日），竹林社区书面催告柯席成于2018年3月21日前返还租赁房产，已预留3天时间供柯席成腾退租赁房产，柯席成拒不返还租赁房产，导致涉案房产新一轮招租流拍，预期租金损失巨大，竹林社区名誉受损。竹林社区已履行合同义务，并且在合同期限届满后仍预留合理时间供柯席成腾退返还租赁物，没有任何过错。柯席成即使对扩建部分资产补偿存在异议，也应依法合理主张，而不应强占租赁房产，扩大损失，激化矛盾方式对抗。柯席成的行为已构成严重违约，应依法承担超期占用租赁物损失赔偿责任，全额支付超期占用租赁物期间租金损失121452元。二、柯席成租赁期限扩建部分房产，依据合同约定，全部归竹林社区所有，柯席成要求竹林社区支付该部分投入的反诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回。双方2000年6月11日在黄梅县公证处订立的《投资招商合同》第四条第一款曾特别约定：合同期满，柯席成投资的建筑物和基础设施的资产，由竹林社区按照2000年初人民币指数，请相关部门进行评估，由竹林社区购回，并协商分期分批付清。此后，双方2011年12月1日签订的最后一份《合同书》第二条、第九条明确约定：合同自双方签订之日至租赁届满所有不动产部分全部归竹林社区所有，双方不得有任何异议；终止前段所有合同，本次签订合同有效。不否认双方在订立最初《投资招商合同》时，明确了合同期满扩建不动产部分由竹林社区按2000年人民币指数回购的真实意思表示。但2011年12月1日签订的最后一份《合同书》上述两条合同条款，对原《投资招商合同》已明确作出终止的意思表示，其中也包含了否定由竹林社区回购合同期满时柯席成扩建不动产部分房产的约定。按照合同解释一般习惯，未做特别约定的事项，应取广义含义解释，才能符合双方订立合同时的真实意思表示。合同条款约定的自双方签订合同之日至租赁期限届满所有不动产部分全部归竹林社区所有，双方不得有任何异议，应理解为合同订立至期满，租赁范围内所有不动产所有权归属均归竹林社区所有，柯席成不得对此（含扩建部分投入补偿请求权）有任何异议。三、柯席成租赁期间扩建的不动产部分，按建成时间分为两个部分，2011年12月1日之前扩建部分符合双方最初合同约定，2011年12月1日之后扩建部分，系柯席成单方行为，未得到竹林社区认可，且未办理任何建设行政许可手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”应区别对待。柯席成辩称，一、导致柯席成超期占用房屋，竹林社区具有一定的过错，原审判决认定双方各承担50%的责任，事实清楚，适用法律正确，其理由如下：1.在租赁期限届满后竹林社区将租赁房屋的大门锁住，仅留有一道小门出进，限制了柯席成腾房。2.租赁合同到期后，竹林社区本应一并解决历史遗留问题，扩建的房屋造价竹林社区应当支付。但是一直没有解决，柯席成拒绝腾房带有一定的自助行为。二、关于柯席成在租赁期间改建扩建的不动产，竹林社区是否应当承担扩建改建费用的问题。1.虽然双方的合同约定，租赁期限届满，所有不动产全部归竹林社区所有，双方不得有异议。柯席成认为，此条款的约定属于物权归属的约定，该约定并没有免除竹林社区应当向柯席成支付租赁期间扩建改建不动产的费用，双方对该费用没有约定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条已明确规定，出租方应当承担该笔费用。2.在2000年以后，柯席成扩建的费用，竹林社区是否同意的问题。柯席成在扩建房屋时，竹林社区并未提出异议；原审中，永业行的评估报告里面，双方对评估范围进行了确认，足以证明，柯席成在扩建改建租赁房屋时，经过了竹林社区同意。本案一审判决是非常保守的。判决竹林社区给付柯席成房屋扩建费用是按照房屋建成时的造价，而并非现在的价值。第二，对柯席成现存的装饰装修实际价值没有支持，综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，比较公平，对柯席成的权利保护力度不够，为避免诉累，柯席成没有提出上诉。请二审法院依法驳回竹林社区的全部上诉请求，维持原判。竹林社区向一审法院起诉请求：1.判决柯席成按实际占用房屋期间（从2018年3月19日起至2019年4月26日，合计403天）的租金121425元（按年租金11万元计算）；2.本案诉讼费由柯席成负担。柯席成向一审法院提出反诉请求：1.判令竹林社区向柯席成返还投资款1143963元；2.判令竹林社区承担本案鉴定费26988元；3.反诉案件受理费由竹林社区负担。一审法院认定事实：2000年6月11日，黄梅县西池办事处竹林村民委员会（后更名为竹林社区居民委员会）一组（甲方）与柯席成（乙方）在黄梅县公证处签订了《投资招商合同》（落款为2000.03.18），约定：甲方提供一宗位于黄梅××××大道东侧448平方米的土地供乙方建酒店，建设费用由乙方自行承担，酒店建成后，由乙方租赁经营，租赁期限15年，每年上交甲方8000元，每5年按上交额的10%递增。合作期满后，乙方投资的建筑物和基础设施的资产，按2000年初的人民币指数，请有关部门进行房产评估，由甲方购回；如甲方不能购回，乙方可以优先继续承包场地，并按原合同的标准进行承包，甲方根据延包的时限占有乙方固定资产的股权。该合同还约定了其他内容。当日，黄梅县公证处就前述合同的签约行为进行了公证，并出具了公证书。此后，柯席成按照合同约定，并以个人的名义申报规划部门同意并取得建设工程规划许可证后，于2000年在乙方提供的前述土地上建成九间三层混合结构、建筑面积1369.08平方米的酒店用房，开始经营“知音酒店”。2002年12月8日，竹林社区一组与柯席成及其合伙人又签订了《房屋租赁合同》，该合同增加了租赁物，即除前述《投资招商合同》中柯席成投资建设的九间三层外，还增加了出租人的六间（上下两层共12间）门面房，并重新对租赁期限（3年）、租金进行了约定。2007年1月1日，竹林社区一组再次与柯席成签订了《房屋租赁合同》，租赁物和之前相同，重新约定了租赁期限（从2007.01.01起15年）和租金及其他内容。2011年12月1日，竹林社区一组重新与柯席成签订了《合同书》，租赁物没有变化，重新约定租赁期限为6年（2012.03.18起至2018.03.18止），并将每年租金由上一合同中的每年2万元提高至10万元（另一次性补偿前段租金18万元，最后一年租金为11万元），约定所有不动产资产在期满后归甲方所有。此合同签订后，柯席成在后排租赁土地上又进行了不动产（酒店配套用房）投资建设，具体内容有：2012年建成一处三层的房屋（1-2层混合、3层砖木结构，共90平方米）；2016年建成一处两层房屋（1层混合、2层彩钢棚结构）共50平方米；2016年还另建成两处彩钢棚结构的共48.44平方米的房屋。前述所有合同，均有竹林村民委员会或竹林社区的盖章监证或确认。2018年3月8日，柯席成的租期即将到期，竹林社区将柯席成所承租的“知音酒店”房屋（门面房六间两层、后排九间三层）通过黄梅镇公共资源交易中心发出《竹林社区一组门店招租公告》，因柯席成在该公告规定的报名期限内未申请报名，竹林社区一组（出租方）于2018年3月17日要求柯席成交换租赁房屋，但因柯席成以要求竹林社区解决“历史遗留问题为由”而未果。双方由此发生纠纷，竹林社区一组遂于2018年3月19日（到期日）将柯席成经营的“知音酒店”的大门锁起来，至2019年4月26日，柯席成向竹林社区返还了租赁房屋。又查，柯席成与出租方关于租赁期间的租金已交清，双方对此无异议。诉讼中，双方当事人共同选定并由法院委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对涉案房屋的扩建费用及装饰装修费用进行评估，评估机构作出鄂循价鉴（2019）第62037号评估报告，评估意见为：1、扩建房屋现有实际价值1143963元。2、扩建房屋在实际竣工时价值846215元。3、装饰装修现有实际价值为258882元，双方当事人均对该评估意见没有异议。评估费26988元柯席成交纳。一审法院认为，1、关于竹林社区的诉讼主体问题。虽然柯席成多次签订的租赁合同的出租方均为竹林社区一组，但因该组村民同意由竹林社区行使诉讼权利并承担法律后果，且柯席成无异议；根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十八条的规定，“村民委员会或者村民小组与他人发生民事纠纷的，村民委员会或者有独立财产的村民小组为当事人”。因此，竹林社区作为本案的当事人为适格主体。2、双方当事人于2011年12月1日签订的有关“知音酒店”房屋租赁的《合同书》系承租人与出租人双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因该合同第九条该规定，“终止前段所有合同，本次签订合同有效”，故本案出租人与承租人的权利义务关系以此合同的约定为准。柯席成经营的“知音酒店”租赁期满，其作为承租人应当返还租赁物，返还的不动产包括出租人提供的场地和六间门店外，还应包括柯席成投资增建的后排九间三层房屋（签订合同时起归出租人所有）。柯席成同时还应按约定交付签订合同之后（即2012及2016年）投资增建的酒店配套建筑物。柯席成逾期返还租赁房屋并对其行为属于“自助行为”的抗辩理由，没有法律依据，不能成立。3、关于2011年12月1日合同书关于合同期满后对不动产资产约定的问题。1.根据该合同第二条“甲乙双方自签订合同之日起至合同期满所有不动产部分资产……”的约定，归出租人所有的不动产资产的范围，既包括出租人提供的“门店六间二层”，又包括柯席成2000年投资增建的“后排九间三层”，还包括签订此合同后柯席成增建的酒店配套建筑物。2.柯席成在出租人的同意后，报请规划部门批准，在出租土地（448平方米）上投资建成了九间三层的房屋，该扩建房屋的所有权属于柯席成，而不属于出租人所有，但是由于双方约定在签订合同之日起该房屋的权属归出租人，双方没有异议，故应从其约定。3.虽然双方约定“对前述不动产的归属不得有异议”，但结合前后签订的租赁合同的情况，在前一个合同期限未届满时重新签订新合同，并大幅增加租金，故支持柯席成提出租赁双方在该合同中“未对增建费用（投资款）的处理作出约定”的意见，应依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理；鉴于扩建房屋在扩建时经出租人同意，且办理了合法的建设手续，故扩建费用应由出租人承担，但应以扩建房屋实际竣工时的造价费用为限，即846215元。反之，柯席成要求竹林社区按扩建房屋现有实际价值1143963元承担扩建费用，不予支持。4、关于超期占用租赁物期间的损失问题。柯席成未按约定向出租人返还租赁物、交付不动产，应承担违约责任。竹林社区要求柯席成赔偿租赁合同到期后，占用租赁房屋期间内的损失，予以支持，损失标准应参照合同约定的租金标准（11万元/年）计算。又因出租方在租赁期届满时，柯席成尚未完成腾退房的情况下，就将柯席成经营的酒店大门上锁至今，形成双方共同占有租赁物的情形，且出租方在租赁合同到期后，要求返还租赁房屋的同时，本应一并解决承租人承担的扩建费用，而未解决，故出租方亦应对承租人占用租赁物期间的损失分担部分（50%）的损失，因此柯席成应赔偿租赁合同到期后，占用租赁房屋期间的损失为：397天×11万元/年×50%＝60653元。综上，竹林社区、柯席成的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决：一、由柯席成赔偿竹林社区租金损失60653元。二、由竹林社区向柯席成支付房屋扩建费用846215元，评估费26988元。三、综上，由竹林社区向柯席成支付812550元（846215元＋26988元-60653元）。四、驳回竹林社区的其他诉讼请求。五、驳回柯席成的其他反诉请求。本诉案件受理费2729元，由竹林社区负担1364.50元，由柯席成负担1364.50元，反诉案件受理费减半收取，合计7669元，由竹林社区负担5752元，柯席成负担1917元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，柯席成承租竹林社区房屋，双方签订的合同租赁期限截至2018年3月18日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，柯席成在合同到期后，应腾房并向竹林社区返还租赁物，柯席成未按期返还租赁物，应承担违约责任。竹林社区在柯席成未按期返还租赁物的当日即将知音酒店大门锁上，违反《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，亦应承担违约责任。据此，一审判决双方各承担50%的损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院依法予以维持。竹林社区提出柯席成应全额承担租金损失的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。2011年12月1日，双方签订合同书约定：“甲乙双方自签订合同之日起至合同期满所有不动产部分资产全部归甲方所有，双方不得有任何异议”，该约定系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，对双方当事人具有法律效力。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人承担”，双方在合同中没有约定扩建费用的处理，根据上述司法解释的规定，扩建造价费用应由竹林社区承担。竹林社区认为双方约定“不得有任何异议”应理解为柯席成不得对扩建部分投入补偿请求权有异议，本院认为，竹林社区的理解内容在合同中没有明示，不能根据该约定得出柯席成不得主张扩建费用的结论，相反，根据上述司法解释的规定，没有约定的，即可以主张扩建造价费用由出租人承担。故对竹林社区的该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。竹林社区主张2011年12月1日之后的扩建部分，系柯席成单方行为，没有得到竹林社区的认可，且未办理建设行政许可手续。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”，本案中，柯席成未提交证据证实2011年12月1日之后的扩建部分，已得到竹林社区的同意，诉讼中，竹林社区亦不认可同意该部分的扩建，故根据上述司法解释的规定，在2011年12月1日之后的扩建费用，由柯席成负担。根据湖北循其本价格鉴定评估有限公司评估报告书显认定，2011年前建设面积合计1855.44平方米，评估价格757235元，2012年及以后建设面积合计188.44平方米（含彩钢棚73.44平方米），评估价格88980元。一审处理不当，本院依法予以纠正。综上所述，竹林社区的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省黄梅县人民法院（2018）鄂1127民初2998号民事判决第一、四项；二、撤销湖北省黄梅县人民法院（2018）鄂1127民初2998号民事判决第二、三、五项；三、由黄梅县黄梅镇竹林社区居民委员会向柯席成支付房屋扩建费用757235元，评估费26988元。四、综上，由黄梅县黄梅镇竹林社区居民委员会向柯席成支付723570元（757235元＋26988元-60653元）。五、驳回柯席成的其他反诉请求。上述判决确定的义务，限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2729元，由黄梅县黄梅镇竹林社区居民委员会负担1364.50元，柯席成负担1364.50元。反诉受理费减半收取7669元，由黄梅县黄梅镇竹林社区居民委员会负担5140元，由柯席成负担2529元。二审案件受理费7669元，由黄梅县黄梅镇竹林社区居民委员会负担5140元，由柯席成负担2529元。本判决为终审判决。审判长  周扬洲审判员  姚 彬审判员  易树龙二〇二〇年十月十四日书记员  严锦霞