1浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初19364号 原告：毛樟培，男，1951年7月24日出生，汉族，住 义乌市××街道××村１组。 委托诉讼代理人：韩成贵，浙江望道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕萍，浙江望道律师事务所律师。 被告：刘志峰，男，1980年6月25日出生，汉族，住 义乌市××街道××村Ａ区7幢3号5楼。 被告：刘良明，男，1953年8月26日出生，汉族，住 义乌市××街道青岩刘Ａ区7幢3号。 被告：邬明英，女，1974年11月24日出生，汉族，住 义乌市××街道××村Ａ区7幢3号5楼。 被告：何小霞，女，1948年9月2日出生，汉族，住义 乌市江东街道青岩刘10组。 被告：刘龙镇，男，1988年9月27日出生，汉族，住 义乌市××街道××村10组。 被告：刘艳秋，女，1983年8月20日出生，汉族，住 义乌市××街道××村Ａ区7幢3号。 被告：吴宗行，男，1940年4月25日出生，汉族，住 义乌市稠江街道江湾村上街头。 被告：吴健仙，女，1974年10月20日出生，汉族，住 浙江省义乌市稠江街道杨村一区75幢3号。 2被告：吴功航，男，1980年3月5日出生，汉族，住浙 江省义乌市稠江街道江湾村滨江北路1号。 被告：吴国香，女，1970年5月8日出生，汉族，住浙 江省义乌市稠江街道江湾村下街头。 原告毛樟培为与被告刘志峰、刘素琴、刘良明、邬明英、 何小霞、刘龙镇、刘艳秋、刘思妤宅基地使用权纠纷一案， 于2019年11月6日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适 用简易程序，由审判员吴新辉独任审判，后因被告刘素琴于 2019年11月27日亡故，被告刘龙镇提出行为能力另案鉴定， 本院裁定中止审理。原告在审理过程中申请撤回对被告刘素 琴、刘思妤的起诉，申请追加刘素琴的继承人吴宗行、吴功 航、吴健仙、吴国香为被告参加诉讼，本院予以准许。本案 于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告毛樟培的 委托诉讼代理人韩成贵；被告何小霞、吴健仙、吴国香到庭 参加了诉讼。被告刘志峰、刘良明、邬明英、刘龙镇、刘艳 秋、吴宗行、吴功航经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。 本案现已审理终结。 原告毛樟培请求判令：一、确认原告毛樟培与被告刘志 峰、何小霞、刘龙镇、邬明英于2004年11月29日签订的 名为“抵押转让协议”实为宅基地转让协议合法有效；二、 被告协助原告办理义乌市××街道××村Ｃ区48幢1号 36平方米的房屋不动产权证初始登记手续及协助办理将该 不动产过户到原告名下的转移登记手续。事实与理由：被告 刘志峰、何小霞、刘龙镇、邬明英（均由被告刘志峰代理） 3与原告于2004年11月29日签订一份名为抵押转让协议实 为宅基地使用权转让的协议，约定将被告的上辈人童兰菊 （已亡故）名下的位于义乌市××街道××村××平 方米宅基地转让给原告，转让价格为330000元。原告依约 于协议签订之时向被告交付了全部转让款。经义乌市人民政 府审批，涉案宅基地被安置在义乌市××街道×× 幢1号原告处。后原告在该地块出资建房使用至今。后原告 要求被告协助办理过户变更手续，被告一直未能协助办理。 案件审理过程中，因刘素琴去世，其丈夫吴宗行、女儿吴国 香、女儿吴健仙、儿子吴功航作为其法定继承人，应当作为 被告参加诉讼。本案诉讼费用原告自愿承担。 被告何小霞答辩称：房屋原本卖给原告的弟弟毛应清， 实际成交价是324000元，9000元/平方米，由被告何小霞家 和被告刘志峰家分掉，早上卖掉，下午就去投标了。协议是 被告何小霞与刘志峰去办理的。 被告吴健仙、吴国香答辩称：具体转让情况我们母亲不 清楚，去年有人来找我们母亲签字，母亲没有签字。外婆和 小舅舅一起居住。 被告刘志峰、刘良明、邬明英、刘龙镇、刘艳秋、吴宗 行、吴功航未有答辩。 原告毛樟培为证明自己的诉讼主张，向本院提供了如下 证据： 证据1，农村私人建房建设用地审批呈报表核对件1份， 证明以童兰菊为户主报批了36平方米建房面积的事实。 4证据2，抵押转让协议原件1份，证明2004年11月29 日，原告与被告签订的协议约定原告出资330000元购买童 兰菊36平方米宅基地的事实。 证据3，建设工程规划许可证原件1份，证明童兰菊的 房屋办理了工程规划许可证的事实，原告据此建造了房屋。 证据4，情况说明原件1份，证明原告是义乌市江东街 道青岩刘股份合作社集体经济组织成员。 证据5，建设用地许可证原件2份，证明童兰菊的房屋 与原告房屋联建。 证据6，旧村改造房屋调剂协议复印件1份，证明原告 与被告签署的协议，村委会知情且认可。 证据7，授权委托书原件1份，证明被告委托被告刘志 峰签订涉案协议。 证据8，鉴证意见书复印件1份，证明原告是傅海兰户 的合法继承人。 证据9，户口注销证明原件2份、情况说明原件1份， 证明童兰菊的继承情况及童兰菊、刘素琴的户口注销情况， 涉案36平方米坐落于青岩刘C区48幢。 被告何小霞的质证意见： 证据1、4、6、7，无异议。 证据2，房子卖给原告弟弟的，实际成交价是324000元。 证据3、5，不懂的。 证据8，不清楚。 证据9，转让给原告弟弟，其他没意见，没通知刘素琴。 5吴健仙、吴国香的质证意见： 证据1-8，不知情。 证据9，户口注销没意见，转让没通知过被告家。 被告刘志峰、刘良明、邬明英、刘龙镇、刘艳秋、吴宗 行、吴功航未发表质证意见。 被告刘志峰、刘良明、邬明英、何小霞、刘龙镇、刘艳 秋、吴宗行、吴健仙、吴功航、吴国香未向本院提供证据。 根据原、被告的举证、质证及证据审核认定的相关规定， 本院的认证如下： 被告刘志峰、刘良明、邬明英、刘龙镇、刘艳秋、吴宗 行、吴功航经本院合法传唤未到庭，视为放弃举证、质证的 权利。 原告提供的证据1、4、6、7，被告何小霞无异议，对其 证明力本院予以确认；证据2，被告何小霞辩称系转让给案 外人，实际交付款项为324000元，但未提供证据，且被告 何小霞对证据7无异议，对其证明力本院予以确认；证据3、 5，系核对件，对其证明力本院予以确认；证据8，与本案无 关，对其关联性本院不予确认；证据9，被告何小霞无异议， 被告吴健仙、吴国香对户口注销无异议，对其证明力本院予 以确认。 根据上述已确认证明力的证据及原、被告的庭审陈述， 本院认定事实如下： 案外人童兰菊（于2006年5月30日亡故）于2003年 11月获批位于义乌市××街道××村建房面积36平方米。 6童兰菊与其丈夫刘章银（已亡故）育有一女二子，长女刘素 琴（2019年11月27日亡故，丈夫吴宗行、儿子吴功航、女 儿吴健仙、吴国香），长子刘长寿（已亡故，妻子何小霞、 儿子刘龙镇）；次子刘良明（儿子刘志峰、女儿刘艳秋、儿 媳邬明英）。 2004年11月29日，被告刘志峰、何小霞、刘龙镇、邬 明英与原告毛樟培签订《抵押转让协议》一份，内容为四被 告欠原告借款330000元无力偿还，自愿将义乌市××街道 青岩刘村改造房屋安排的宅基地36平方米抵押转让给原告， 由原告出资建房，转让款于协议签订之日一次性结清，四被 告应积极协助原告落实旧改宅基地方位与面积，当原告办理 土地使用权证更名、房产过户时，四被告应予无偿配合。2004 年11月30日，被告童兰菊、刘志峰、何小霞、刘良明、刘 龙镇、刘艳秋、邬明英委托被告刘志峰全权办理债务抵押转 让手续，直至330000元的《抵押转让协议》全部履行完毕。 后刘志峰代为办理了涉案建房面积从童兰菊名下调剂至原 告名下的手续。 涉案房屋现为义乌市青岩刘C区48幢，办理了《建设 工程规划许可证》、《建设用地许可证》。 另，原告毛樟培系义乌市××街道青岩刘股份经济合作 社集体经济组织成员。 本院认为，涉案《抵押转让协议》虽名为抵押协议，实 际为宅基地使用权转让协议，该协议虽由被告刘志峰代签， 处理的是童兰菊的建房面积，但刘志峰的代理行为得到了童 7兰菊、刘志峰、何小霞、刘良明、刘龙镇、刘艳秋、邬明英 的授权，且被告童兰菊随子女共同居住，原告支付了对价、 建房，被告配合办理了调剂定位手续，村集体对此也认可， 应当认定童兰菊与其儿子等家人对建房面积转让事宜协商 认可。涉案宅基地使用权转让协议系当事人的真实意思表 示，内容也不违反法律强制性规定，应为合法有效。各被告 无论作为合同当事人或童兰菊的继承人，均应履行合同义 务，配合原告办理涉案房屋的权证初始登记及过户手续。被 告何小霞辩称原告不是受让人，实际转让价为324000元， 未提供依据，本院不予采信。被告吴健仙、吴国香辩称该协 议侵害了其母亲刘素琴的合法权益，但转让行为发生在童兰 菊生前，系其处分自身的财产，对该辩称本院不予采信。原 告自愿承担诉讼费用，系其对自身权利的处分，本院予以准 许。综上，原告的诉请合法有据，本院予以支持。被告刘志 峰、刘良明、邬明英、刘龙镇、刘艳秋、吴宗行、吴功航经 本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证、 质证、辩论的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和 国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权 法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉 讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告毛樟培与被告刘志峰、何小霞、刘龙镇、邬明 英于2004年11月29日签订的名为《抵押转让协议》实为 宅基地使用权转让的协议有效。 二、被告刘良明、刘志峰、邬明英、刘艳秋、何小霞、 8刘龙镇、吴宗行、吴健仙、吴功航、吴国香于本判决生效后 十五日内协助原告毛樟培办理坐落于义乌市××街道青岩 刘C区48幢占地面积36平方米的不动产初始登记及协助办 理将该不动产过户到原告毛樟培名下的转移登记手续。 案件受理费10586元，由原告毛樟培负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙 江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吴新辉 人民陪审员  宋要利 人民陪审员  张婷媛 二〇二〇年十月二十二日 代书 记员  陈柔男