广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初16975号原告：黄海艳，女，汉族，1980年2月17日出生，身份证住址：湖北省洪湖市，委托诉讼代理人：白银阶，广东迎东律师事务所律师，执业证号：14403200510173995。委托诉讼代理人：杨振华，广东迎东律师事务所实习律师。被告：陈艳金，女，汉族，1967年3月11日出生，身份证住址：广东省广州市番禺区，被告：吴兰春，男，汉族，1950年9月26日出生，身份证住址：广东省湛江市赤坎区，两被告共同委托诉讼代理人：冯向明，广东世纪华人律师事务所律师，执业证号：14403200010198554。原告黄海艳与被告陈艳金、吴兰春租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄海艳及被告吴兰春、陈艳金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄海艳向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告返还租赁保证金49500元并支付租金占用利息（以49500元为基数，自2017年2月27日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计，2019年8月20日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际履行之日止，暂计至2020年4月1日为7095.93元）；2.二被告向原告赔偿经济损失194400元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年1月15日，被告陈艳金作为甲方与乙方杨姣、胡建华签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将其位于深圳市罗湖区××路木棉××栋的房屋（以下简称“涉案出租屋”）出租给乙方使用，租赁房屋面积共计450平米，共五层，租赁房屋租金为每月16500元，租赁期限自2014年1月1日至2017年12月30日，租赁用途：第一层餐饮经营，第二层至第五层住宅，租赁保证金三个月租金，即49500元；甲方收取租赁保证金，应向承租方开具收条；甲方返还租赁保证金的条件为合同期满、结算清楚及房内设备复原。2015年3月28日，被告吴兰春作为被告陈艳金的委托代理人与赵恒签订《补充合同》，《补充合同》约定将涉案出租屋转租给赵恒，转租后的一切租赁条款执行原合同。2015年7月22曰，被告吴兰春作为被告陈艳金的委托代理人与郭志玉签订《补充合同》，《补充合同》约定将涉案出租屋转租给郭志玉，并出具了金额为49500元保证金的收款收据。2015年10月，经被告吴兰春同意，前述《补充合同》的承租方变更为尹述红。同年10月23日，涉案出租屋一楼所经营门店深圳市罗湖区乡莲苑小吃店经营者由郭志玉变更为尹述红。2016年9月5日，经被告吴兰春同意，前述《补充合同》承租方变更为原告黄海艳。原告应被告吴兰春要求，于当日向被告陈艳金的银行账号转入44450元，代尹述红缴纳拖欠租金，上述费用是原告支出的转让费的一部分。尹述红在原告转账后在保证金收据背面备注“同意转让黄海艳”，并将保证金收据原件交付给原告。2016年9月8日，涉案的门店经营者变更为原告，原告出资12万元对涉案出租房屋进行了装修，并且购买了各种餐饮设备。2016年11月起，深圳市罗湖区政府、深圳市龙岗区政府联合进行罗湖"二线插花地”棚户区改造项目事宜，2017年2月21日，深圳市罗湖政府在线网站发布罗湖“二线插花地”棚户区改造专项规划的通告,涉案出租房屋属于棚户区改造范围。2016年12月起,深圳市罗湖棚户区改造现场指挥部发布《罗湖“二线插花地”棚户区改造搬迁补偿安置温馨告示》，对棚改工作模式、交房签约流程、补偿安置标准等予以宣传，但由于被告陈艳金拒绝与深圳市罗湖区住房保障事务中心签订搬迁补偿安置协议书,导致作为涉案出租屋实际经营者的原告无法获得应得的停产、停业补偿费，给原告造成了194400元的损失。2017年1月5日，原告应深圳市罗湖棚户区改造现场指挥部要求停止营业。2017年2月27日，因涉案出租房屋被深圳市罗湖区规划土地监察局认定为“属于无法采取改正措施清除影响的违法建筑物，且存在严重安全隐患又不能整改消除的情形”而被全部强制拆除，原告置于涉案出租内的设备全部下落不明。原告多次向被告吴兰春主张解除《房地产租赁合同》《补充合同》并要求退还租赁保证金，但被告吴兰春均置之不理，二被告的上述行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》的规定，二被告除应返还49500元租赁保证金外，还应当自涉案出租房屋被拆除之日(即2017年2月27日）起支付原告利息损失。原告于2020年1月返回湖北省洪湖市，因疫情原因无法返回深圳。2020年3月21日，原告通过荆易行成功申请到出的通行证；2020年3月23日，原告乘坐私人车辆出发，于2020年3月24日到达深圳。综上，自原告与被告陈艳金的委托代理人被告吴兰春签订《补充合同》成为涉案房屋的承租人后，一直严格按照《房地产租赁合同》《补充合同》的约定按时缴纳租金，直至涉案房屋因政府棚改项目被迫停产停业才停止向原告缴纳租金，但二被告拒绝返还租赁保证金和协助处理原告获取停产、停业补偿事宜，二被告的行为已经严重损害原告的利益。特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告陈艳金、吴兰春辩称，涉案房产区域属深圳市罗湖区棚改区域，涉案房产已被政府拆除，导致原告无法正常使用的原因是政府行为，政府应该是赔偿主体，而不应是被告，被告也是受害人，至今也没有得到合理赔偿，所以请求法院驳回原告的所有诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告黄海艳向本院提交了以下证据：1、房地产租赁合同；2、补充合同（赵恒）；3、补充合同(郭志玉、尹述红）；4、收款收据；5、《变更（备案）通知书》([2015]第6850569号）6、补充合同（黄海艳）；7、邮政储蓄银行自动柜员机客户凭单；8、《变更（备案）通知书》([2016]第6913472号)；9、营业执照；10、罗湖政府在线网页截图；11、深圳市罗湖“二线插花地”棚户区改造项目搬迁补偿安置协议书（文本复印件）；12、荆易行通行证审批短信截图。经审理查明，被告陈艳金将原位于深圳市罗湖区××路木棉××栋的房屋陆续出租给杨姣、胡建华，其后赵恒，再其后郭志玉、尹述红，并于2016年9月5日出租给原告，上述房屋租赁关系原告、被告双方予以确认。原告承租后领取了营业执照，所承租房屋用经营餐饮；因棚改之故，其于2017年1月5日停业，2018年上述房屋因棚改被拆除。对于原告停业及涉案房屋拆除的时间被告均无异议。关于租赁保证金，原告陈述承租房屋的上家郭志玉、尹述红系合伙关系，金额为49500元租赁保证金收款收据即由其转给原告；并称上述房屋每一次转手承租，下家向上家支付费用之后，该收款收据即由新的承租人持有，并成为与被告陈艳金之间交纳租赁保证金的凭据。对此，两被告委托诉讼代理人庭审中陈述，其代理的两被告系夫妻关系，现居住国外，上述房屋租赁保证金之事代理人不清楚。又查，关于上述涉案房产，两被告陈述是被告陈艳金于1996年自深圳市龙岗区人民法院司法拍卖所得，但棚改部门认定该房产为违章建筑，因此未或赔偿；被告陈艳金提起行政诉讼，但未获支持诉求。另查，广东省高级人民法院于2019年3月26日作出（2018）粤行申279号行政裁定书，对陈艳金诉深圳市罗湖区规划土地监察局行政处罚决定纠纷一案申请再审作出裁定，驳回陈艳金的再审申请。作为生效法律文书的广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03行政264号行政判决书，对于涉案房屋作出系违法建筑物的认定。关于赔偿经济损失的诉讼请求，原告庭审称其依据的是深圳市罗湖“二线插花地”棚户区改造项目搬迁补偿安置协议书。该份原告提供的证据系复印件，协议复印件上无任何合同主体签名。原告认为其经营的深圳市罗湖区乡莲苑小吃店，应按因搬迁导致合法经营活动停产、停业的情形，参照同类用途的房屋市场租金标准给予6个月的停产、停业补偿费；因被告陈艳金未与棚改部门签订拆迁补偿协议，致使原告未得赔偿，因此起诉至法院，要求两被告赔偿该项损失，返还房屋租赁保证金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告于2016年9月5日至2017年1月5日与被告陈艳金存在房屋租赁合同关系，本院予以认定。案涉房屋的承租人经过几次变更，期间虽然各方签订合同、交纳租赁保证金等民事行为均有不规范之处，但房屋租赁保证金的收款收据由上一任承租人转交给原告，即证明了承租人之间关于租赁保证金的结算与转手，原告提交的收款收据及庭审陈述，本院予以采信。涉案房屋已拆除，双方合同已解除，被告陈艳金应返还原告租赁保证金49500元。原告该项诉求理由成立，本院予以支持。原告因承租房屋涉及棚改在拆迁范围的缘故，于2017年1月5日停业；双方租赁合同实际解除。被告陈艳金其后继续占用承租人的租赁保证金无法律依据。原告向被告陈艳金主张自2017年2月27日起的租赁保证金占用利息，理由成立，予以支持。关于要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，因案涉房屋系违法建筑物，被告陈艳金因此未获赔偿；原告作为承租人，其要求原告按照拆迁标准赔偿其损失，无法律依据，不予支持。被告该项答辩意见理由成立，予以采纳。关于原告对于被告吴兰春的主张，根据合同相对性原理，案涉房屋系由被告陈艳金向原告出租，原告亦确认被告吴兰春系被告陈艳金的代理人，因此，被告吴兰春代理行为的法律后果应由被告陈艳金承担；被告吴兰春在上述房屋租赁合同纠纷之中，不承担还款义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈艳金应自本判决生效之日起十日内向原告黄海艳退还租赁保证金49500元；二、被告陈艳金应自本判决生效之日起十日内向原告黄海艳占用租赁保证金期间的利息，该利息以租赁保证金49500元为计算基数，自2017年2月27日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计，2019年8月20日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，支付至实际履行之日止；三、驳回原告黄海艳要求被告陈艳金赔偿其经济损失194400元的诉讼请求；四、驳回原告黄海艳要求被告吴兰春退还租赁保证金、支付利息及赔偿损失的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2532元，由原告黄海艳负担1532元，由被告陈艳金负担1000元；公告费260元，由被告陈艳金负担。原告黄海艳已预交2532元，由本院予以退回1000元；被告黄海艳应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费1000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 勤二〇二〇年十月十二日书记员 申志敏