安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1491号 上诉人（原审被告）：安徽省寿县陆宇投资发展有限公司，住所地安徽省寿县寿春镇红学新村，统一社会信用代码91340422573021300A（1-1）。 法定代表人：胡道厅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王春霞，该公司员工。 委托诉讼代理人：许鲁，安徽滨阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邹煜方，男，1964年9月9日出生，汉族，住安徽省寿县。 上诉人安徽省寿县陆宇投资发展有限公司（以下简称陆宇公司）与被上诉人邹煜方商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院(2020)皖0422民初2436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。 陆宇公司上诉请求：一、依法判决撤销安徽省寿县人民法院(2020)皖0422民初2436号民事判决第一项,改判陆宇公司不应支付邹煜方逾期交房违约金4977.25元；二、一审、二审案件受理费由法院决定依法由陆宇公司、邹煜方承担。事实与理由:一、一审法院认定案涉《拿房声明》是格式文本,对内容产生歧义时,应作出对陆宇公司不利的解释，该事实认定错误。本案一审庭审中,邹煜方对案涉房屋原以其妻子黄义梅名义购买,后因办理按揭贷款需要,经商榷陆宇公司更改购买人姓名为邹煜方。邹煜方妻子黄义梅2019年8月12日到陆宇公司处领房的行为属于行使代理权。该事实邹煜方未予以否认。那么,鉴于邹煜方未能按时办理按揭、交付购房款等事宜,双方为了明确权利义务,签订了案涉《拿房声明》。该拿房声明内容具体、明确,不存在歧义理解。同时,该《拿房声明》明确了“互不向对方主张权利”,即便陆宇公司存在部分违约行为,该约定属于邹煜方对权利的放弃;同理,即便邹煜方存在违约情形,陆宇公司也予以放弃主张权利。该约定具有对等性,未加重或限制邹煜方的义务和权利。邹煜方妻子具有完全民事行为能力人,具有一定文化水平和认知能力,不可能不知晓该《拿房声明》的字义和法律后果。即便邹煜方妻子签署案涉《拿房声明》后,邹煜方认为该《拿房声明》显失公平或无效,应当提起撤销权或确认无效诉讼,但是邹煜方并没有依法行使该权利。该事实也反证邹煜方认可《拿房声明》的内容真实性、合法性。二、邹煜方存在先前违约行为,互负债务。案涉《商品房买卖合同》(预售)的《补充协议》第1条第(1)项约定,买受人选择办理住房按揭贷款的,买受人在签订该合同之日起7日内应按出卖人选择的贷款机构提交办理贷款所需要的资料及相关应由买受人承担的费用,如因买受人原因没有办理贷款手续的,视为买受人违约。该《补充协议》第七条第(2)项约定,出卖人按照合同第八条(实为第十一条)约定日期将该房屋交付给买受人的条件是买受人已经付清全部房价款(包括逾期付款违约金及相关办证费用)。若买受人未按该条约定日期付清全部房价款,出卖人有权推迟交付房屋。根据上述约定,在案证据证明案涉房屋签订合同之日为2017年7月28日,自该日起7日内即2017年8月4日前,邹煜方应当提供按揭贷款资料,但是邹煜方在2017年12月29日才办理公积金贷款。原审法院认为陆宇公司没有证据证明邹煜方延迟提交贷款资料,该认定加重了陆宇公司的举证责任,该节事实的证明责任应由邹煜方承担。根据举证责任分配原则,邹煜方应当证明在案涉房屋签订合同后7天内已经提交贷款资料。故原审法院认定陆宇公司没有证据证明逾期办理按揭贷款系邹煜方造成的,该认定是不妥当的。根据合同法等规定,合同当事人互负债务的,应当予以抵消。鉴于《拿房声明》的客观性,本案不应予以支持逾期交房违约金的诉请。 邹煜方未提交答辩意见。 邹煜方向一审法院起诉请求：1、陆宇公司支付邹煜方逾期交房违约金7225.03元(从2019年1月31日至2019年4月30日止，按购房款的每日万分之二计算至通知交房之日)；2、陆宇公司返还邹煜方多收少交房屋面积部分的购房款7590元；3、本案诉讼费由陆宇公司承担。 一审法院查明事实如下：2017年7月28日，陆宇公司和邹煜方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定购买陆宇公司开发建设的位于寿县城南新区房屋，预测建筑面积87.26平方米，单价每平方米4599.94元，总价款401391元；首付款122391元应于2017年7月28日前支付，余款279000元向淮南市公积金管理中心寿县管理局（贷款机构）申请贷款支付；买受人逾期在60日之内付款应按日计算向出卖人支付万分之一的违约金，逾期超过60日后……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金；出卖人应当于2019年1月31日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期在60日之内交房，应从交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；实测面积与约定的预测面积发生误差，双方约定根据产权测绘面积为准，多退少补，按实结算的方式结算房屋价款；双方对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面的补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。《补充协议》第1条第（1）项约定，选择办理住房贷款的，买受人在签订《商品房买卖合同》之日起7日内，应按出卖人所选择的贷款机构提交办理贷款所需要的全部材料、以及买受人应交纳的相关费用，并在出卖人的协助下将所有贷款手续办妥，如因买受人原因逾期没有办贷款手续的，视同买受人违约，按照《商品房买卖合同》第七条第1款执行。 同时查明，邹煜方于2017年7月14日向陆宇公司支付首付款122391元；合同签订后，邹煜方于2017年12月29日与淮南市住房公积金管理中心、中国农业银行股份有限公司寿县支行等签订《淮南市个人住房公积金担保机构保证贷款借款合同》，向中国农业银行股份有限公司寿县支行贷款279000元，约定该款支付至被告账户，2018年1月22日，中国农业银行股份有限公司寿县支行将279000元发放至被告账户。邹煜方所购房屋经寿县房管部门测得实际建筑面积为85.61平方米，与预测建筑面积87.26平方米相差1.65平方米；该房屋已于2019年8月交付。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。陆宇公司与邹煜方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。邹煜方按约交付了房屋首付款并以按揭贷款方式交付了剩余房款，陆宇公司应按合同约定履行交付房屋的义务。一、关于陆宇公司逾期交房违约金问题。双方约定陆宇公司交付房屋的时间为2019年1月31日前，并约定从该期限届满之次日起开始计算违约金。陆宇公司未在合同约定的期限内向邹煜方履行交付房屋的义务，应当承担逾期交付房屋的违约责任，陆宇公司逾期交付房屋的违约时间应从2019年2月1日起开始计算，邹煜方主张从2019年1月31日开始计算违约金不符合合同约定，不予采纳。陆宇公司通知交房时间为2019年4月3日至30日前，因此，邹煜方应知道涉案房屋自2019年4月3日起已具备交付条件。综上，陆宇公司逾期交付房屋的违约时间应从2019年2月1日起至2019年4月3日，计62天，违约金为4977.25元（401391元×62天×2/10000），对邹煜方主张超过部分的违约金不予支持。陆宇公司抗辩邹煜方逾期办理房屋按揭贷款构成违约，因未能提供证据证明逾期办理房屋按揭贷款系邹煜方的行为所致，不予采纳。二、关于邹煜方主张房屋面积差价款的返还的问题。双方约定涉案房屋的建筑面积为87.26平方米，邹煜方所购房屋经实际测量为85.61平方米，误差面积1.65平方米，事实清楚，证据充分，陆宇公司应按合同约定返还邹煜方房屋差价款7589.90元（4599.94元/平方米×1.65平方米）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、陆宇公司支付邹煜方逾期交付房屋违约金4977.25元；二、陆宇公司退还邹煜方方房屋面积差价款7589.90元；上述一项、二项于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回邹煜方的其他诉讼请求。案件受理费170元，减半收取85元，由陆宇公司负担。 二审审理期间，双方当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院归纳本案争议焦点为：陆宇公司逾期交房是否构成违约，一审判决认定的违约金数额是否适当。 本院认为，陆宇公司主张其逾期交房不构成违约，主要依据是“拿房声明”及作为主合同附件十一的补充协议。经审查，该声明是陆宇公司单方制作格式文本，确定双方已履行了合同的全部义务与客观事实不符，且不当限制购房者权益，不能作为确认本案基础事实的依据。此外，补充协议约定邹煜方应在签订合同后七日内提交办理贷款所需资料及交纳相关费用。依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。双方在主合同中也约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，退一步说，该补充协议即使按照陆宇公司所述邹煜方逾期办理贷款手续，该逾期行为对其能否按期交房也不产生任何影响因素，其以格式条款的形式来免除其逾期交房责任，也不能成立。综上，陆宇公司逾期交房构成违约，一审对此认定正确。双方主合同对于逾期交房约定了违约金的计算方式，该约定低于同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，一审对违约金数额认定正确，予以维持。 综上，陆宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由安徽省寿县陆宇投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  江志珍 审判员  代 奇 审判员  刘富丰 二〇二〇年十月二十一日 法官助理张钰媛 书记员王伟龙 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违法法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不当再次发回重审。