上海市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪03民终111号上诉人(原审原告)滕长娟，女，1944年2月15日出生，汉族，住上海市徐汇区华泾路******。委托代理人施瑛，女，1973年4月27日出生，汉族，住上海市徐，住上海市徐汇区华泾路******>委托代理人李明辉，上海李小华律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海市徐汇区征地房屋补偿事务中心，住所地上海市徐汇区南宁路****。法定代表人纪晓东，上海市徐汇区征地房屋事务补偿中心主任。委托代理人汪显水，上海融孚律师事务所律师。原审第三人上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司，住所地，住所地上海市徐汇区苍梧路**iv>法定代表人李忠辉，上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司董事长。委托代理人汪显水，上海融孚律师事务所律师。原审第三人施瑛，女，1973年4月27日出生，汉族，住上海市徐汇区华泾路X，住上海市徐汇区华泾路******style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原审第三人乔世余，男，1940年8月3日出生，汉族，住上海市徐汇区华泾路**XXX，住上海市徐汇区华泾路******'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原审第三人乔萍，女，1967年1月22日出生，汉族，上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室。原审第三人薛璐，男，1988年12月14日出生，汉族，上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室。原审第三人乔青，男，1970年11月9日出生，汉族，住，住上海市徐汇区华泾路******/div>原审第三人乔佳敏，女，1997年1月21日出生，汉族，住上海市徐汇区，住上海市徐汇区华泾路******div style='，住上海市徐汇区华泾路******-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>以上六原审第三人共同委托代理人李明辉，上海李小华律师事务所律师。上诉人滕长娟诉被上诉人上海市徐汇区征地房屋事务补偿中心(以下简称徐汇征补中心)房屋征收补偿合同纠纷一案，不服上海铁路运输法院(2019)沪7101民初787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日受理后，于2020年9月29日公开开庭审理了本案。上诉人滕长娟的委托代理人施瑛(兼原审第三人)、上诉人及原审第三人乔世余、乔萍、薛璐、乔青、乔佳敏的共同委托代理人李明辉，被上诉人徐汇征补中心及原审第三人上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司(以下简称第二房屋征收事务所)的共同委托代理人汪显水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2014年10月24日，徐汇征补中心作为甲方与乙方滕长娟户签订《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议》(以下简称涉案补偿协议)，第二房屋征收事务所系实施单位。涉案补偿协议约定，乙方所有的房屋座落在华浦村宅河头30号(以下简称涉案房屋)，房屋建筑面积249.00平方米，核定建筑面积473.00平方米，核定可建未建面积34.20平方米，认定人口信息为滕长娟、施瑛、乔世余、乔萍、薛璐、乔青、乔佳敏、盛丹丹。经评估，涉案房屋建安重置结合成新单价为人民币(以下币种同)802.00元/平方米。上海市徐汇区人民政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价为3,750.00元，每平方米建筑面积的价格补贴为1,365.60元。经计算，涉案房屋补偿款为3,745,024.80元，房屋装饰补偿款为74,700.00元，棚舍及附属物补偿款14,512.00元，设备移装费及搬家补助费合计22,710.00元，购房补贴奖等各项奖励补贴费合计14,216,740.11元。甲方安置乙方4套房屋，分别为徐汇区华泾453街坊(期房)2号楼东单元302室、徐汇区华泾453街坊(期房)5号楼西单元801室、徐汇区华泾453街坊(期房)3号楼西单元701室、徐汇区华欣家园龙吴路XXX弄XXX号XXX室，上述4套安置房总价合计12，398,717.00元。同月29日，徐汇征补中心作为甲方与乙方滕长娟户签订《安置房(现房)认购书》及《安置房(期房)认购书》，其中《安置房(期房)认购书》约定：乙方认购3套(毛坯)安置房，房屋地址为徐汇区华泾453街坊(期房)2号楼东单元302室、徐汇区华泾453街坊(期房)5号楼西单元801室、徐汇区华泾453街坊(期房)3号楼西单元701室；除不可抗力外，应在2018年3月11日前将房屋交付给乙方，逾期交房处理如下：(1)逾期3个月(含3个月)交房，甲方应每月发乙方临时安置补助费50%；(2)逾期超过3个月交房，甲方应每月增发乙方临时安置补助费100%。取得《住宅交付使用许可证》后，甲方应将房地产开发企业出具的“签约通知”或“交房通知”转交乙方，乙方应在收到该通知后的10日内，凭本认购书、安置房供应单、交款收据和“签约通知”及身份证明材料等到上海中房景阳房产有限公司签订安置房预售(出售)合同或交接房屋。2018年3月6日，乔青签收华泾453基地，安置房地址“2东302室、3西701室、5西801室”的《入户办理说明》及《入户通知书》。同月8日，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局出具交付使用许可证，载明：“经审核，本建设项目符合交付使用许可要求，准予交付”；“建设单位：上海中房景阳房产有限公司”；“项目名称：漓江花园(三期A区)”；“项目地址：华泾路XXX弄XXX-XXX号，10-13号，龙吟路XXX-XXX号”。2019年3月6日，滕长娟起诉至原审法院，要求：1.确认滕长娟与徐汇征补中心签订的涉案补偿协议无效；2.依法判决徐汇征补中心对滕长娟征收补偿安置。因滕长娟未依法在规定期限内预交案件受理费，也未提出案件受理费缓交、减交或免交申请，且经催缴仍未缴纳，原审法院于2019年4月26日作出(2019)沪7101民初283号民事裁定，对滕长娟起诉按撤诉处理。后滕长娟提起本案诉讼，要求徐汇征补中心赔偿滕长娟户在外租房损失费150,000元及2套安置房物业损失费9,941.69元。审理中，滕长娟户办理了3套安置期房的入户手续。原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，滕长娟户与徐汇征补中心签订了涉案补偿协议、《安置房(现房)认购书》及《安置房(期房)认购书》，徐汇征补中心已依约于3套安置期房满足交付条件时通知滕长娟户办理入户手续，而滕长娟认为3套安置期房房屋性质改变且尚未达到交付条件，徐汇征补中心存在过错，故未及时办理入户手续，据此要求徐汇征补中心赔偿在外租房的租金及尚未入住安置房屋的物业费。对此，原审法院认为，涉案补偿协议并未就房屋租金及物业费承担等内容作出约定，此其一；其二，徐汇征补中心已及时通知滕长娟户办理3套安置期房入户手续，其提交的交付使用许可证可证明3套安置期房已满足交付条件，徐汇征补中心并无过错；其三，徐汇征补中心提交的《答复意见书》《信访复查意见书》等证据反映出相关部门已就3套安置期房的性质等问题作出回复，告知“区相关职能部门明确安置房性质为商品房，其中部分用于居民动迁安置。商品房用于动迁安置在总的货币补偿额度内享受与配套商品房一致的免税政策，且不限购”；最后，对于尚未入住安置房屋，滕长娟户不应该支付物业费的问题，因物业费并非徐汇征补中心收取，滕长娟户可向物业费收取单位另行主张。综上，滕长娟的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。原审遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，于2020年6月29日判决驳回滕长娟的诉讼请求。案件受理费人民币80元由滕长娟负担。判决后，滕长娟不服，向本院提起上诉。上诉人滕长娟上诉称：被上诉人只交付了入户通知书及入户办理说明，未满足约定的交付条件；被上诉人提供的安置期房于2019年3月21日才取得不动产权证书，晚于约定交房日期2018年3月11日，应当承担逾期违约责任；被上诉人最终安置的是普通商品房，并非是符合规定的安置房，普通商品房的物业费等费用均比一般动迁安置房高，故上诉人未办理入户，上诉人是在信访后才得知该普通商品房作为配套商品房，享受与动迁安置房相同的相关优惠政策，但被上诉人始终未告知上诉人上述情况，故导致上诉人长期租房在外的租金损失应由被上诉人承担。原审判决认为交付使用许可证可以证明3套安置期房已满足交付条件，被上诉人无过错系认定事实不清，故请求撤销原判，依法改判支持上诉人的租房损失费150,000元。同时，上诉人表示撤回物业损失费9,941.69元的诉请，不再主张。被上诉人徐汇征补中心辩称：上诉人主张租金损失没有合同依据，上诉人的请求权基础以房屋拆迁补偿合同、认购书为依据，在合同、认购书中有关违约责任的条款，并没有对在外租房损失的约定，逾期交房约定的是过渡费；根据征收的规定，没有相关征收部门需要赔偿被拆迁人在外的租金损失的条款；被上诉人通知上诉人办理入户手续时，已经符合了交房的手续，办理没有障碍，且信访针对上诉人对交房条件的异议有过答复，上诉人拒绝办理入户的理由不成立；法律没有禁止商品房不能用于安置，房源是进行过公示的，价格与其他房屋有差异，为了保障被征收居民的权益，被上诉人给与居民房屋每平方米16,000元的补贴，未损害居民的利益；被上诉人有交房的义务，但没有为被征收对象办理产证的义务，被上诉人将具备交付条件的房屋按约定的时间交付上诉人户，并无不当；关于房屋没有大产证、有抵押的情况不影响交房，其他住户大部分已顺利入住，且经过协调，物业费、停车费都与动迁房相一致了。综上，因为上诉人主观因素导致没有拿房而产生的房租不应由被上诉人承担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求依法驳回上诉，维持原判。原审第三人徐汇二征所辩称：同徐汇征补中心意见一致，请求依法驳回上诉，维持原判。原审第三人施瑛、乔世余、乔萍、薛璐、乔青、乔佳敏述称：同上诉人意见一致。经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。另查明，华泾453街坊期房在建设过程中，曾于2017年2月4日被设定土地使用权抵押，后于2018年6月27日解除。案件审理中，虽经本院主持调解，但双方当事人仍不能达成一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方产生纠纷的主要原因是上诉人户认为被上诉人向其提供的普通商品房的安置房源在物业费、停车费等支出上高于其他动迁安置房源，故拒绝入户而导致。但涉案补偿协议系双方自主协商签订，安置房源由上诉人户自行选择确定。协议中并未对安置房源的属性、物业费、停车费等内容进行约定，国家及本市也从无对普通商品房作为征地补偿安置房的禁止性规定。协议签订前，基地补偿安置方案中对房源的价格进行了公示，华泾453街坊房屋的单价是基地其他房源价格的3至4倍，如此高倍价差的房源在物业费、停车费上有所差距理应可以预见。上诉人自主选择了该房源却又以物业费、停车费过高为由拒绝入户没有正当理由。由此产生的所谓在外租房损失并要求由被上诉人承担的主张依法不能成立。但本院还需指出，华泾453街坊的安置房源曾被设定土地使用权抵押，虽不影响安置居民的入住及使用，但作为征地补偿安置房源，无权利负担是应有之意。被上诉人作为具体实施征地房屋补偿安置工作的机构，对此负有监管职责。被上诉人应在之后的补偿工作中加强监管，予以改进，避免类似情况的再次发生。至于上诉人对安置房源至2019年3月21日方取得不动产权证书的相关意见，因对其实际入住也不构成影响，且属于受安置居民与房屋建设单位另行约定处理的事项，故亦不能成为上诉人拒绝办理入住手续的理由。综上，上诉人的主张缺乏事实证据及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人滕长娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱晓婕审 判 员 陈瑜庭审 判 员 程 黎二〇二〇年十月二十三日法官助理 顾美玉书 记 员 朱小艳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……