广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20633号上诉人（原审原告、反诉被告）：温志常，男，1967年2月1日出生，汉族，身份证住址广东省五华县。委托诉讼代理人：彭耀洲，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：康娟，广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王建民，男，1975年10月8日出生，汉族，身份证住址广东省博罗县。被上诉人（原审被告）：广州市白云区俊逸商务酒店（个人独资企业）。住所地广州市白云区新市街小坪东路**首层局部、第**。投资人：王建民。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱俊凯，广东天穗律师事务所律师。上诉人温志常因与被上诉人王建民、广州市白云区俊逸商务酒店（以下简称俊逸酒店）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温志常上诉请求：1、依法撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初458号《民事判决书》，改判王建民向温志常支付房屋占有使用费527145.95元及逾期滞纳金（以拖欠的房屋占有使用费为标准按每日千分之一计算至全部清偿之日止）；2、本案一审、二审的诉讼费由王建民承担。事实与理由：一、一审查明涉案物业无取得产权登记证明和合法规划相关手续，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效，因此涉案物业无论是温志常与广州市白云区新市镇小坪村第七经济合作社（以下简称小坪七社）签订的《租赁合同》，还是温志常与王建民的《租赁合同》均应属无效合同，小坪七社于2019年1月8日发出的《解除合同通知》因租赁合同本身无效不再产生任何的法律效力，一审法院认定温志常与王建民于2017年12月15日签订的《租赁合同》无效，但同时又认定小坪七社2019年1月8日的《解除合同通知》有效，小坪七社与温志常签订的《租赁合同》于2019年1月8日解除，温志常对涉案物业自2019年1月起不再具有使用权，此认定前后矛盾，显然属于认定事实不清。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，故涉案房屋的实际占有和使用时间是案件争议焦点。本案中，无论小坪七社与温志常，还是温志常与王建民至今均没有办理任何的交接手续，庭审也查明王建民实际占有使用涉案房屋至2019年7月31日，温志常理应有权要求王建民支付2019年1月至2019年7月期间参照合同约定租金标准拖欠的房屋占有使用费，一审无视王建民实际占有使用涉案房屋获利的事实，而认定温志常不享有收取至2019年7月期间房屋占有使用费的权利属于认定事实错误。三、涉案房屋的拆迁公告及小坪七社的房屋拆迁通知发布后，在涉案房屋实际拆除前，并不影响涉案房屋的实体使用价值，拆迁是对土地上的附着物进行拆除的事实行为，该行为发生后才会出现拆迁的效果，故拆迁日期应该以实际拆除日期认定，涉案房屋的拆迁公告及小坪七社的房屋拆迁通知确定的拆迁时间不能认定为拆迁日期。故无论是涉案物业由于自身原因或者是由于拆迁原因导致的租赁合同无效，最终均应该以涉案物业的实际占有和使用的事实来确定或计算房屋占有使用费，温志常与王建民的合同履行和温志常与小坪七社的合同履行在法律上并无实际关联，一审法院以温志常自2019年1月未实际向小坪七社交纳房屋占有使用费从而主观认定王建民自2019年1月起也无需向温志常交纳房屋占有使用费属于是逻辑错误，严重认定事实不清。综上所述，王建民在没有与温志常办理交接手续、交还涉案房屋，且将涉案房屋实际占有、使用、收益至2019年7月的情形下，温志常完全有权要求其参照合同约定租金标准支付拖欠的房屋占有使用费，即91506.25×(1—3)月﹢100656.8×(4—7)月﹣150000=527145.5元。王建民、俊逸酒店二审答辩，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持原判。一、一审判决通过三次庭审，以及审阅温志常与王建民、俊逸酒店于一审时提交的全部证据，通过综合全面分析后，认为从2019年1月起，温志常不再享有使用收益权，即不得再收取任何占有使用费，符合本案事实和法律规定。二、本案的争议焦点应该是温志常是否有合法的权利收取王建民占有使用费，王建民及俊逸酒店认为温志常不应当享有，除了一审法院认定的理由外，仍有以下几点理由。1、温志常除了依据租赁合同收取租金外，对涉案物业没有任何管理权和控制权，所以，在租赁合同被认定为无效情况下，从2019年1月小坪七社通知收回场地开始，温志常就已经完全失去了对涉案场地的控制，而此时，王建民占有的是小坪七社所建造的物业，并非温志常的物业。2、小坪七社自2019年1月起已明确停止收取原告温志常关于涉案物业的一切费用，也明确终止全部的租赁合作关系，因此，从2019年1月开始，温志常与王建民或小坪村第七经济社不再存在任何法律关系。3、根据《合同法》第五十八条规定，本案合同的终止属于政府征地拆迁行为，不可归咎于次承租人王建民，王建民并没有任何违约行为。4、小坪七社也已不再收取温志常任何费用，温志常并未发生任何的经济损失。5、无效的合同，自始无效，所以在两手租赁合同均无效的情况下，温志常并没有合法取得转租权，所以温志常并没有法律依据向王建民主张租金或房屋占有使用费，王建民占有的是小坪七社物业，并非温志常的物业，即使存在占有使用费，也是小坪七社作为收款主体，并非温志常。6、从2019年1月1日开始，小坪村即进入全面的拆迁改造状态，根本无法营业，王建民也已经陆续将酒店的物业全部搬走，留在酒店也只是为了洽谈装修补偿事宜，如果还要求王建民按照原有租金来缴纳占有使用费，对王建民是极其不公平的。综上所述，温志常不具备收取王建民占有使用费的事实依据和法律依据，且本案争议的这几个月为征地拆迁状态的时间，作为宾馆服务类物业，根本不可能产生正常的经营状态和收益状态，在小坪七社也不收取相关费用的情况下，温志常不应该再加重王建民的负担，望法庭全面审查本案的事实，依法维护王律民的合法权益，判决驳回温志常全部上诉请求。温志常于2020年1月3日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、依法解除温志常与王建民签订的租赁合同；2、王建民、俊逸酒店支付拖欠的房屋使用费计算至涉案房屋实际拆除之日止及逾期滞纳金（以拖欠占有使用费总额为标准按每日千分之一计算至全部清偿之日止）；3、本案诉讼费由王建民、俊逸酒店承担。王建民向一审法院提出反诉，请求：1、温志常返还合同押金12.5万元；2、温志常返还已付占有使用费15万元；3、温志常支付104商铺2019年1-6月占有使用费15000元（每月2500元）；4、本案本、反诉诉讼费由温志常承担。一审法院经审理查明：2009年3月10日，温志常（承租方、乙方）与广州市白云区新市镇小坪村第七经济合作社（出租方、甲方，以下简称小坪七社）签订租赁合同，甲方将座楼在广州市白云区黄石西路小坪东路西1号的建筑物租给乙方作商业用途，建筑物为三层框架结构，首层870平方米；二层815平方米；三层815平方米，总建筑面积2500平方米，租赁期为20年，由2009年3月10日至2029年3月9日，首层每月22元/平方米，二层每月22元/平方米，三层每月10元/平方米，每月租金合计约为45220元。2017年12月15日，温志常（出租方、甲方）与王建民（承租方、乙方）签订《租赁合同》，甲方将坐落在广州市白云区黄石西路小坪东路西48号建筑物租赁给乙方作商业用途，建筑物为三层框架结构，首层870平方米；二层815平方米；三层815平方米，总建筑面积2500平方米，租赁期为20年，由2009年3月11日至2029年3月10日，每月25元/平方米，全部建筑面就每月租金合计62500元，每两年为一个递增周期，每期按上期租金基础上递增10%，合同签订后，乙方应向甲方支付125000元作为合同押金，在合同期内押金由甲方保管，租赁期满或甲乙双方同意解除合同后，乙方扣除所有费用后，甲方应同时将押金无息一次还给乙方。签订合同后，王建民按合同约定支付押金125000元，2010年1月21日，王建民使用涉案场地投资成立俊逸酒店（个人独资企业），王建民通过其妹妹账户向温志常按租赁合同约定的租金标准支付租金至2018年12月31日，因温志常使用104铺，每月扣减104铺租金2500元，2019年1月26日、2月25日、3月26日分别支付5万元，合计15万元。2018年10月10日，广州市白云区人民政府发出关于公布小坪村城中村改造方案批复的通知。2019年1月8日，小坪七社向各承租人张贴《关于解除合同的通知》，小坪村“城中村”改造项目已正式启动，为配合小坪村集体物业清拆工作，小坪经济联合社以及下辖经济发展公司、经济合作社集体物业需收回拆除，通知：1、自收到通知之日起，双方签订的租赁合同解除；2、需在2019年3月31日前清空房屋、结清水电将房屋交付；3、如逾期未按约交回房屋，将追究违约责任，同时将在2019年4月1日起对相关房屋停水停电处理。2020年2月10日，小坪七社出具证明，新市街小坪村经济联合社及小坪七社于2019年1月8日向小坪村内全部租赁物业发出解除合同的通知，通知已明确从通知之日起，与租户签订的租赁合同正式解除，因此，小坪七社于2009年3月10日与租户温志常签订的租赁合同，于2019年1月8日根据合同条款已依法解除，从2019年1月起已停止不再收取租户温志常租金。温志常表示没有收到上述通知，王建民提供张贴照片予以证实，温志常表示2019年1月起的租金要向小坪七社缴交但答复不收了，故一直没有支付。王建民主张2019年3月已经清空酒店，后与经济社谈拆迁问题，6月底最终谈妥，双方签订补偿协议，实际拆除时间为2019年7月，温志常变更占有使用费计算至2019年7月31日。王建民、俊逸酒店出具视频录像拟证实自2019年1月周边已进入拆迁状态，不属于正常租赁使用状态，另出具2019年7月水电费收据（金额16995元，王建民、俊逸酒店主张包含小坪村污水分流工程队借用的电费），温志常表示对周边拆迁状况尚不知情。一审法院就涉案物业向广州市规划和自然资源局发函查询有无办理产权及建设工程规划手续，广州市规划和自然资源局向一审法院复函核查涉案物业无相关建设工程规划许可证信息及产权记录，经一审法院释明，温志常变更租金为房屋使用费，王建民变更租金为占有使用费。一审法院认为：涉案物业无取得产权登记证明和合法规划报建相关手续，温志常与王建民于2017年12月15日签订的《租赁合同》应为无效，温志常要求解除双方签订的租赁合同，因合同无效，一审法院不予支持。合同无效，因合同取得的财产应于返还，王建民反诉要求温志常返还押金125000元，一审法院予以支持。租赁合同无效，温志常请求王建民参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费合理，俊逸酒店并非租赁合同相对方，且未承诺对租金承担给付责任，温志常要求俊逸酒店承担给付房屋使用费责任的请求，一审法院不予支持。温志常要求支付2019年1月至7月31日的房屋使用费，该期间王建民并未将涉案物业交还温志常，仍对涉案物业控制使用，王建民主张2019年3月搬离，未能提供证据证实，一审法院不予采信，向温志常出租涉案物业的小坪七社已于2019年1月8日发出解除合同通知，自2019年1月已停止不再收取温志常租金，温志常对小坪七社不收取2019年1月租金情况已清楚了解，小坪七社解除与温志常就涉案物业签订的租赁合同，温志常对涉案物业自2019年1月起不再具有使用权，其要求收取王建民2019年1月后的房屋使用费及逾期滞纳金的请求，一审法院不予支持。王建民反诉要求退还已付2019年1月后的房屋占有使用费15万元，因温志常对涉案物业自2019年1月不具使用权，已收取占有使用费应予返还，该反诉请求一审法院予以支持。王建民反诉要求支付104铺2019年1-6月占有使用费15000元（每月2500元/月），同样因小坪七社已解除与温志常的租赁合同，王建民收取占有使用费亦无依据，该反诉请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年6月18日作出一审判决：一、本判决生效之日起五日内，温志常向王建民返还押金125000元；二、本判决生效之日起五日内，温志常向王建民返还已付占有使用费150000元；三、驳回温志常的全部诉讼请求；四、驳回王建民的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14070.92元，由温志常承担；反诉受理费2825元，由王建民负担146.12元，温志常承担2678.88元并自本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询中，温志常确认其向小坪七社支付租金到2018年12月，2019年1月后向小坪七社支付时，小坪七社表示不再收取。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：王建民是否应向温志常支付2019年1月至7月的房屋占有使用费及逾期支付滞纳金。案件事实表明，温志常的上手出租人小坪七社已明确其于2019年1月8日发出通知，从2019年1月起不再收取温志常租金。即事实上温志常与上手出租人的租赁合同已终止履行，不再发生权利义务关系，由此温志常与王建民的下手租赁合同也随之终止履行，也不再发生权利义务关系。一审判决认定温志常从2019年1月起对涉案房屋不具有使用权，所作处理并无不当。小坪七社2019年1月8日发出通知已明确需收回涉案房屋拆除，从2019年1月停止收取温志常租金，其后与王建民协商拆迁事项，并于2019年7月实际拆除，并不存在王建民实际需向温志常退交租赁房屋的事实。有鉴于此，温志常关于王建民应支付2019年1月至7月的房屋占有使用费及逾期支付滞纳金的上诉理由，不能成立。综上所述，温志常的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9071元，由温志常负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十月三十日书记员  吴敏玲李美琦