江西省高安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0983民初7373号 原告:彭某某，男，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。 原告:吴某某，男，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。 上列两原告委托代理人：胡大龙，江西筠泉律师事务所律师，特别授权。 被告:王某某，男，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。 委托代理人：卢求根，江西瑞州律师事务所律师，特别授权。 被告:梅某某，男，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。 第三人:高安市某某某包装制造有限公司，住所地:高安市新世纪工业域，统一社会信用代码:91360983672420XXXX。 法定代表人:姚某，该公司经理。 原告彭某某、吴某某与被告王某某、梅某某、第三人高安市某某某包装制造有限公司（下称某某某包装公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告吴某某及原告吴某某、彭某某的委托代理人胡大龙，被告王某某及其委托代理人卢求根到庭参加诉讼。被告梅某某、第三人某某某包装公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭某某、吴某某向本院提出诉讼请求：1、请求判决撤销(2019)赣0983执异92号、(2019)赣0983执101号之一《执行裁定书》，不得对原告购买第三人高安市某某某包装制造有限公司的厂房、土地等财产予以执行；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年1月3日，两被告及“木绎居原木制造公司”(2016年6月23日注册为江西省木绎居家居用品有限公司)为乙方与甲方即第三人高安市某某某包装制造有限公司签订了《高安市某某某包装制造有限公司厂房土地转让合同》，约定第三人将其位于高安市新世纪工业园的厂房(面积5504.4㎡)、土地(16643.92㎡)转让给木绎居公司，转让价款为763万元。合同签订后，乙方按约支付了全部价款，但当刚为第三人归还中国银行高安支行300万元贷款、办理完厂房土地解除抵押登记手续后，被告王某某即向高安法院起诉，并于2016年4月18日查封了原告购买的尚没有来得及办理过户登记手续的厂房土地。至今年1月，被告王某某向高安法院申请执行，高安法院作出了(2019)赣0983执101号之一《执行裁定书》，裁定拍卖原告所购买的厂房土地。原告对该裁定提出异议，高安法院于2019年11月13日作出(2019)赣0983执异92号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，特依据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向人民法院提起本案执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，厂房土地应属原告所有，人民法院不应当进行处置拍卖。况且，原告已就厂房土地买卖合同纠纷，向宜春市中级人民法院提起了诉讼，宜春中院依法对拟拍卖的厂房土地采取了财产保全措施。为此，请人民法院依法判决撤销高安法院作出的上述两裁定，不予处置原告购买的该厂房土地，以维护原告的合法权益。 被告王某某辩称：第一、答辩人王某某申请执行的标的物，登记在高安市某某某包装制造有限公司的名下，该标的物属某某某公司的财产无任何异议。某某某公司对王某某的债权负担保赔偿责任，这已由高安市人民法院、宜春市中级人民法院、江西省高级人民法院的判决书和裁定书所确定，答辩人申请强制执行有明确的法律依据。第二、原告主张执行的标的物土地、厂房存在异议，主张土地和厂房原告有所有权，没有事实依据和法律依据。1、该土地厂房登记在被执行人某某某公司名下，是被执行人的财产，而非原告的财产，原告主张对该土地和厂房具有所有权无事实依据；2、土地厂房是不动产，依据《物权法》第九条“不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力”之规定，要取得土地的使用权和厂房的所有权必须登记，原告即使真的购买了，也必须办理过户登记，否则不能取得土地的使用权和厂房的所有权，原告现在以购买合同作为主张的依据没有法律依据。合同是债权，土地厂房是物权，原告不能以自己的债权去对抗某某某公司的物权，物权优于债权；3、即使原告购买支付了对价，也只能证明买卖合同成立，并不能证明取得了所有权，更不能证明取得了不动产的所有权和使用权。因为合同虽然成立，但不一定交付了买卖标的物，更不一定办理了不动产的变更登记手续。因此，此时原告只能依合同去追究出卖人的违约责任，而不能说取得了土地厂房的使用权和所有权；4、原告提供的合同也是一个无效合同，无法证明原告享有对执行标的物所有权和使用权。该合同的当事人是朱迪权和原告（签字），而朱迪权并不是该转让土地的使用权人，该土地的使用权人是某某某公司，朱迪权无权转让自己没有处分权的第三人财产，故原告以该无效合同的债权对抗某某某公司具有使用权的土地的物权无法律依据；5、该合同即使有效，也是一个债权不确定的合同，该合同不能证明原告对执行标的物具有所有权，原告要确定该合同的债权（土地和厂房）是自己的，必须经过诉讼程序，即必须经过法院的判决，才能确认。而该合同原告在宜春市中级人民法院起诉时，已被宜春市中级人民法院驳回，即宜春市中级人民法院确认原告对该土地没有使用权，对该厂房无所有权；6、该合同即使原告向法院主张权利，也会被法院驳回，因为该合同签订的时间是2016年8月，距今已有五年时间了，早已过了诉讼时效（2016年4月18日已发生纠纷）。综上所述，请法庭查明事实真相，以事实为依据，以法律为准绳，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。 被告梅某某、第三人某某某包装公司既未到庭参加诉讼，也未提出任何答辩意见。 在庭审中，原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：证据（一）《高安市某某某包装制造有限公司厂房土地转让合同》复印件，证明原告与第三人签订了厂房土地买卖合同，签字落款是两原告，抬头是木绎居原木制造公司，原告签订该合同也就是为了木绎居公司的成立，该合同原件已交由法院；证据（二）付款凭证共11页，证明原告已经按照合同约定履行了付款763万元的义务；证据（三）照片一组，证明原告自买受涉案厂房后即实际占有该财产；证据（四）高安市人民法院（2016）赣0983执保字81号《民事裁定书》，证明被告王某某在原告买受涉案厂房土地后即于2016年4月17日对该厂房、土地进行了查封，致使不能办理涉案厂房土地过户手续；证据（五）宜春市中级人民法院（2019）赣09执保62号《采取财产保全措施通知书》，证明原告就本案《高安市某某某包装制造有限公司厂房土地转让合同》纠纷向宜春中院提起诉讼并申请查封了涉案厂房土地；证据（六）宜春市中级人民法院（2019）赣09民初127号《民事判决书》一份，证明原告与某某某包装公司签订的厂房土地转让合同合法有效，原告已经付清全部的土地厂房转让款，对中院的判决原告不服已提起上诉；证据（七）高安市公安局经侦大队对吴某某、王某某、吴昊、姚某、洪东京、洪拥军、梅某某等相关人员的调查笔录，在本案中当时土地厂房转让协议签订的经过。 对原告的上述举证，被告王某某经质证对证据（一）三性均有异议，该合同属于复印件，不符合证据的法定性，该证据与本案无关，合同的签字两方来看，一方是朱迪权，一方是两原告，而不是本案执行标的权利人某某某包装公司，与本案无关。对证据（二）该组证据全部是复印件，不符合证据的法定性，不能作为证据使用。收条313万元、50万元收款人是朱迪权，不是本案土地的权利人某某某包装公司，不能证明原告购买了权利人的土地。彭春的身份证复印件没有异议，彭春的证明不符合证明的法定性，证明属于证人证言，必须依法出庭，才有法律效力，本案原告没有申请证人出庭作证，无法律效力。中国银行的进账单真实性无异议，关联性有异议，该款不能证明是原告为购买某某某包装公司的土地而打的款，3011400元不是小数目，应当注明打款的用途。安装合同、声明证明的金额100万元，合同是朱迪权与江西省木绎居公司签订的，本案的付款人应该是朱迪权，收款人应该是木绎居公司，但木绎居公司抵了朱迪权的款，该合同付款人不是原告，收款人也不是某某某包装公司，用途也不是购买土地，所有该款不能作为购买土地款项而主张自己的权利。对证据（三）照片三性均不认可。对证据（四）其真实性没有异议，关联性存在异议，按购买土地的时间为2016年1月3日，被告申请冻结的时间为2016年4月18日，原告有充足的时间过户，不能说被告冻结而没有过户。对证据（五）真实性合法性无异议，关联性有异议，该案已被宜春市中级人民法院判决驳回，中院一再声明，该案与本案没有关联性，请不要去打扰中院。对证据（六）真实性、合法性没有异议，关联性和证明目的存在异议，本案被告是朱迪权，而不是某某某包装公司，该案审查的也是原告与朱迪权签订的合同，不是与第三人某某某包装公司签订的合同，朱迪权无权转让第三人某某某包装公司名下的土地和厂房，该案的全部证据与本案证据一致，都是与朱迪权发生关系，与第三人某某某包装公司没有发生关系，不能证明原告所述的付款给第三人某某某包装公司，购买第三人的土地及厂房，且该案被中级人民法院驳回，更加证明了朱迪权无权转让第三人某某某包装公司的财产；对证据（七）该材料超过了举证期限，不发表质证意见。 被告王某某为证明自己的辩称事实向本院提交的证据材料有：证据（一）高安市人民法院作出的（2016）赣0983民初1232号民事判决书、（2017）赣0983民初4194号民事判决书，宜春市中级人民法院（2018）赣09民终1940号，江西省高级人民法院作出的（2019）赣民申807号，证明执行异议的标的物是第三人某某某包装公司的财产，第三人某某某包装公司对被告的债权承担连带的赔偿责任。 对被告王某某的证据原告经质证认为真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，这一组文书没有确定第三人某某某包装公司的土地厂房是执行标的物，只是确认其债权债务。 因被告梅某某、第三人某某某包装公司未到庭质证，视为放弃质证。本院对上述证据综合认证如下：对原告的证据（一）、（二）《高安市某某某包装制造有限公司厂房土地转让合同》及11页付款凭证相互印证且与庭审查明事实相符，结合原告提供的证据（七）高安市经侦大队对原告吴某某、被告王某某及吴昊、姚某、洪东京、洪拥军、被告梅某某等相关人员的调查笔录，可以证明本案中第三人某某某包装公司土地厂房转让协议上的签订人朱迪权系代表第三人某某某包装公司进行签订，协议签订时第三人某某某包装公司的登记股东是洪东京、洪拥军，两人实际为吴昊代持股权，因吴昊尚欠案外人朱迪权的借款，所以吴昊代表第三人公司委托朱迪权去处理转让公司的土地和厂房的事宜，后朱迪权与原告签订的转让合同；合同另一签订人为“木绎居原木制造公司”，虽然合同签订时该公司还没有成立，但该合同的签订是为了该公司的成立，且在合同签订后此厂房土地实际被后来注册登记的江西省木绎居家居用品有限公司占有使用并运营，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第三条“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，因此公司发起人在设立公司过程中为了公司利益以设立中公司的名义签订的合同是有效的，上述三组证据与本案待证事实有直接关系，被告无相反证据推翻，故对该组证据的证据效力予以确认。对原告提供的证据（三）该组照片客观清楚且与案件事实关联，原告已实际占有、使用该厂房和土地，对其证据效力予以确认。对原告提供的证据（四）、（五）、（六）为生效法律文书，被告虽对上述证据的关联性及证明目的提出异议但并无事实依据，亦无相反证据提供，故对该证据的证明效力予以确认。 对被告提供的证据（一）：高安市人民法院作出的（2016）赣0983民初1232号民事判决书、（2017）赣0983民初4194号民事判决书，宜春市中级人民法院（2018）赣09民终1940号，江西省高级人民法院作出的（2019）赣民申807号，上述法律文书能够证明本案被告的债权经法院确认，对该证据的证明效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月3日，原告彭某某、吴某某作为乙方设立中的“木绎居原木制造公司”法人代表与第三人某某某包装公司（甲方）代表朱迪权签订《厂房土地转让合同》，约定“甲方（第三人某某某包装公司）乙方（原告彭某某、吴某某）就高安市某某某包装制造有限公司工厂转让事宜签订该房地产转让合同；转让房产情况：位于中国江西省高安市新世纪工业园，建筑面积：钢结构5504.4平方米、砖混结构754.87平方米、转让占地面积6259.27平方米，转让土地面积16643.92平方米、房屋用途办公大楼、工业厂房、水电设备及变压器、线路，房屋权利来源自建，土地使用权来源出让；成交价款柒佰陆拾叁万元整（763万）；甲方（第三人某某某包装公司）以前公司的债务债权都与乙方（原告彭某某、吴某某）无关，由甲方（第三人某某某包装公司）自己承担；合同签订后，原告彭某某、吴某某应当日支付313万元给甲方（第三人某某某包装公司），且第三人某某某包装公司的300万元中国银行贷款由原告彭某某、吴某某承担利息并到期还贷；第三人某某某包装公司（甲方）配合原告彭某某、吴某某办完工商变更手续后，原告再支付50万元，甲方（第三人某某某包装公司）配合原告办完房产土地过户手续之后，原告再支付100万元”等内容。原告彭某某、吴某某作为乙方法人代表在乙方栏签字捺印，朱迪权作为甲方代表在甲方栏签字捺印。合同签订后当日，第三人某某某包装公司代表朱迪权向两原告出具收条一张，载明“今收到彭某某、吴某某购某某某土地厂房款3130000元整”。2016年1月7日两原告与第三人某某某包装公司原登记股东洪东京、洪拥军在工商部门办理了股权变更登记。2016年1月10日原告彭某某向朱迪权转账50万元，当天朱迪权出具收条一张，载明“今收到吴某某、彭某某购买某某某土地及房屋款500000元整”。2016年3月22日，原告吴某某代表江西省木绎居家居用品有限公司与朱迪权之子代表朱迪权签订《别墅木制品装修供应及安装合同》，合同总价1114995元，签订合同时抵付原告彭某某、吴某某与朱迪权、洪东京、洪拥军持有的第三人某某某包装公司的转让款100万元。2016年4月7日原告彭某某之女彭春向第三人某某某包装公司账户存入3011400元，2016年4月8日第三人某某某包装公司向中国银行支付贷款本金300万元，利息12840元。2019年4月7日彭春出具证明，证实其2016年4月7日向第三人某某某包装公司转款3011400元是代原告彭某某、吴某某缴款。第三人某某某包装公司厂房土地在中国银行的抵押贷款还清后，原告即办理厂房土地解除抵押登记手续，2016年4月13日，本案被告王某某向高安市人民法院提起诉讼，要求被告梅某某偿还借款本金391万元及利息，第三人某某某包装公司承担连带责任，并向法院申请了财产保全，2016年4月18日，高安市人民法院查封了第三人某某某包装公司的厂房土地，原告无法办理过户手续。宜春市中级人民法院于2018年10月28日作出终审判决，判决被告梅某某偿还被告王某某借款本金352万元及利息，第三人某某某包装公司承担连带责任。后被告王某某就上述债权向本院申请强制执行，本院作出（2019）赣0983执101号之一执行裁定书，裁定拍卖第三人某某某包装公司的厂房土地以清偿债务。 2019年11月1日原告彭某某、吴某某向本院提出执行异议，本院于2019年11月13日作出（2019）赣0983执异92号执行裁定，驳回原告彭某某、吴某某的异议请求。两原告于2019年12月5日向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，原告提起的案外人执行异议申请业经裁定驳回后，其依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。原告作为已经签订买卖合同的买受人，在已经履行合同约定义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但其享有类似物权人的地位，其对物权的期待权是否足以排除执行措施是本案争议的主要问题。本案争议焦点为：原告对案涉房屋的物权期待权是否足以阻却本院对该房屋的执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条的规定，对买受人物权期待权进行优先保护需满足四个条件：1.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。在法律适用上，《执行异议规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。因执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在适用标准上要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。由此，符合《执行异议规定》所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求未必不成立。是否成立，应根据异议人所主张的权利和具体案情、申请执行人债权实现的效力及被执行人对执行标的的权利作出比较后，予以综合判断确定异议人的权利是否足以排除执行。对此，本院分析认为：一、案涉房屋、土地使用权在本院查封前，原告与第三人是否签订合法有效的买卖合同，是否合法占有。依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告代表木绎居原木制造公司与第三人某某某包装公司的代表朱迪权于2016年1月3日签订《高安市某某某包装制造有限公司厂房土地转让合同》，虽然合同签订时木绎居原木制造公司还没有成立，但该合同的签订是为了该公司的成立，且在合同签订后此厂房土地实际被后来注册登记的江西省木绎居家居用品有限公司占有使用并运营，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第三条“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”，因此公司发起人在设立公司过程中为了公司利益以设立中公司的名义签订的合同是有效的。该转让合同虽不是房产管理局提供的标准文本，但不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，且2016年1月7日两原告与第三人某某某包装公司原登记股东洪东京、洪拥军在工商部门办理了股权变更登记，说明第三人某某某包装公司对于朱迪权签订的上述合同认可并进行了履行行为，上述合同属于合法有效书面合同。原告在支付第一笔款项时，第三人某某某包装公司已将厂房的钥匙交付给原告，原告即着手搬入厂区并以实际占有使用经营。2016年4月8日原告为第三人偿还清本案涉及厂房土地在中国银行的抵押贷款后，即拿到了案涉房屋及土地的房产证、土地证，并一直保管至今。综上，本院于2016年4月18日查封第三人某某某包装公司的厂房土地前原告即已合法占有案涉房屋及土地。 二、案涉房屋查封前，原告是否已支付价款，以及支付价款方式是否符合其物权期待权优先保护的条件。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》要求买受人支付全部款项方能取得对抗执行债权的效力，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》则扩大了买受人利益的保护范围，将买受人仅支付部分款项但愿意根据合同约定将剩余购房款交付法院执行的情形纳入其中。可见，买受人支付价款（而非付清全部价款）既是合法有效的房屋买卖合同得到履行的具体表现之一，也是取得物权期待权优先保护的前提条件。其次，根据原告提供的转账凭证及银行抵押贷款还清的“证明”，可以证明原告已支付6630000元超过合同约定总价款的百分之八十。其余1000000元，原告于2016年3月22日与第三人代表朱迪权签订木制品装修及安装合同，合同价款1114995元，合同签订时已约定原告以其应当向朱迪权收取的100万元装修工程款抵扣上述1000000元转让款，余款（114995元）安装完毕验收时一次性付清。《执行异议规定》第二十八条已将按合同约定支付部分价款作为取得物权期待权的条件，而原告在2016年4月18日法院查封厂房土地前已支付全部价款，其物权期待权应当获得优先保护。三、未办理过户手续是否因为原告自身原因。原告于2016年4月8日将案涉房产及土地在中国银行的抵押贷款还清，案涉房屋土地的房产证、土地证于还清银行贷款后从银行取出后由两原告取得并保管，其后原告去办理抵押登记解除手续及其他办理过户时需要的手续和材料。后原告吴某某前往办理相应手续时得知案涉房屋土地已被查封。原告具有追求实现过户登记法律后果的主观心态，对未办理过户登记手续没有过错，符合“买受人非因自身原因未办理诉争房产的过户登记”这一要件。四、从内容上看，原告的请求权系针对案涉房屋的请求权，而被告的债权为金钱债权，并非指向特定财产，案涉房屋只是作为被告实现债权的保全财产，被告王某某借款给被告梅某某，并由第三人某某某包装公司进行担保，形成的债权关系并不受案涉房产影响（该房产土地产权与被告王某某无关且没有设置抵押），在此意义上，原告的请求权即使排除被告债权的执行，也并未对其债权的实现形成实质影响。 综上所述，原告对涉案房屋所享有的权利应当能够阻却对本案案涉房屋、土地使用权的执行，原告请求停止对本案案涉房屋、土地使用权执行的理由成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、撤销（2019）赣0983执异92号、（2019）赣0983执101号之一《执行裁定书》，不得执行原告已购买的登记在第三人高安市某某某包装制造有限公司的厂房及土地使用权。 二、本院（2019）赣0983执异92号执行裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费100元，由被告王某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在提交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  黄春根 人民陪审员  黎志强 人民陪审员  罗乐根 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  王文佳