河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13530号上诉人（原审原告、反诉被告）河南莱居房地产营销策划有限公司，住所郑州市**政通路**院**楼**，统一社会信用代码91410103358372677C。法定代表人：王俊，总经理。委托诉讼代理人：姬敏，河南秉初律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭路，河南秉初律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）宋高兴，男，汉族，1986年4月25日出生，住郑州市，住郑州市v>委托代理人：刘兴展，河南晟海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈红蓓，女，汉族，1987年4月14日出生，住郑州市，住郑州市金水区妻子。上诉人河南莱居房地产营销策划有限公司因与被上诉人宋高兴房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初10199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人河南莱居房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人姬敏、被上诉人宋高兴的委托诉讼代理人刘兴展、陈红蓓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。河南莱居房地产营销策划有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人房屋租金、物业费、违约金共计33544.34元或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误，应当撤销一审判决，改判或发回重审。一、被上诉人应支付上诉人涉案房屋自2020年4月15日至2020年10月15日的租金35430元。1.双方均确定于2018年3月24日签订了租赁合同。上诉人提交的租赁合同与被上诉人提交的租赁合同除了租金支付时间节点不一致外，其他内容均一致。被上诉人实际是按照每季度支付一次租金的方式履行的房屋租赁合同。即使按照被上诉人提交的证据，被上诉人也应当于2020年3月15日支付下半个年度的租金即2020年4月15日至2020年4月15日的租金。2.上诉人在没有接到被上诉人要求解除房屋租赁合同的书面通知前，不能随意解除涉案房屋租赁合同，因此才一再联系被上诉人要求支付租金，被上诉人一直未明确答复要求解除合同。被上诉人开具的出门条、出具的2502、2503隔断证明均未通知上诉人。涉案房屋虽是空闲的，但不符合上诉人交付被上诉人时的状态，被上诉人没有交还钥匙给上诉人，因此房屋一直在被上诉人控制中，一审法院认定被上诉人于2020年5月19日解除房屋租赁合同没有事实依据。二、被上诉人应当向上诉人支付占有使用涉案房屋2020年4月1日至6月30日的物业费4621.86元。三、一审法院以河南省自2020年1月25日启动疫情防控一级响应至2020年3月19日调整为二级应急响应共计54天为由，减免被上诉人向上诉人应支付的相应租金无法律依据。上诉人也因疫情遭受影响，原业主未减免自己的租金，上诉人也不能减免被上诉人的租金。四、上诉人要求被上诉人支付5905元违约金系根据合同条款，被上诉人违约的应支付一个月的租金。合同约定2020年4月15日月租金为5905元，一审认定5392元与事实不符。宋高兴辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。河南莱居房地产营销策划有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付房屋租金、物业费、违约金共计47497.48元；2．被告承担本案诉讼费。宋高兴向一审法院反诉请求：1、请求依法判令被反诉人向反诉人退还6000元的房屋保证金。2、本案本、反诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2018年2月3日，河南莱居房地产营销策划有限公司向宋高兴出具房屋定金条一份，该定金条载明：“宋高兴系于2018年2月3日，交付伍仟叁佰玖拾贰元（￥5392）元整，定位于河南××区万达中心2502房屋，定于三日内签合同（除特殊情况）如果逾期或则违约定金不退。收款人：陆凯锋日期2018.2.3”右下角盖有河南莱居房地产营销策划有限公司合同专用章。河南莱居房地产营销策划有限公司与宋高兴分别提交了同一日关于同一房屋的不同内容的租赁合同，具体如下：河南莱居房地产营销策划有限公司提交的《房屋租赁合同》档案编号00001231，宋高兴与河南莱居房地产营销策划有限公司于2018年3月24日签订，该合同约定：租赁房屋为郑州市金水区万达中心2502房；房屋面积为85.59平米，租赁期限为2018年4月15日至2022年2月14日，合同约定宋高兴需要提前一个月支付下次租金；物业费为18元/平由租户自己交；第四条违约，乙方因特殊原因退房，需提前一个月书面提交退房申请，并支付一个月房租作为违约金，如不提前申请，则保证金及所剩房租不退；支付方式季度付；2018.4.15-2018.7.14支付时间2018.3.25，房屋租金16176，押金5392共计21568元；从2019.4.15-2020.4.14每月租金按￥5649元（￥2.2元/平）计算。河南莱居房地产营销策划有限公司陈述此合同上的“宋高兴”签字不是本人所签字，是宋高兴委托别人代签字，之所以有两份《房屋租赁合同》是因为宋高兴对之前的付款方式有异议，后来，把付款方式变更由每半年支付一次变更为每季度支付一次。宋高兴委托代理人陈红蓓陈述此合同“宋高兴”签字不是本人所签。宋高兴提交的《房屋租赁合同》档案编号为00001253，宋高兴与河南莱居房地产营销策划有限公司于2018年3月24日签订，该合同约定，租赁房屋为郑州市金水区万达中心2502房，房屋面积为85.59平方米，用途为办公，租赁期限为2018年4月15日到2022年2月14日，租金为5392元每月，房屋保证金为6000元，宋高兴需提前一个月支付下次租金，物业费为18元/平客户自己交；第四条违约，乙方因特殊原因退房，需提前一个月书面提交退房申请，并支付一个月房租作为违约金，如不提前申请，则保证金及所剩房租不退；支付方式为半年付；2018.4.15-2018.10.14支付时间2018.3.25，房租金额￥32352，押金￥6000，共计38352元。2018年3月26日，宋高兴的母亲马东芳向莱居公司员工陆凯锋转账32960元；2019年3月27日宋高兴向莱居转账16947元；2019年6月19日，马东芳向莱居公司员工王俊转账16947元房租；2019年9月20日，马东芳向莱居公司员工王俊转账16947元房租；2019年12月19日，马东芳向莱居公司员工王俊转账16947元。原告、被告庭审中均确认，涉案房屋租金支付至2020年4月15日。王俊和陆凯锋为河南莱居房地产营销策划有限公司的员工。物业费需要宋高兴向物业公司缴纳，宋高兴的物业费缴纳至2020年3月31日，从2020年4月1日起开始没有向物业公司缴纳物业费，2020年5月2日，深圳市万象美物业管理有限公司郑州分公司向莱居公司下达了物业费催缴通知书，限2020年5月10日前缴纳涉案房屋2020年4月1日至2020年9月30日的物业服务费9281.52元。庭审中宋高兴代理人陈述马东芳系宋高兴的母亲，押金应为6000元，计算方式：定金条上的5392元加上（3月26日转账32960元减去半年房租32352元）等于6000元。宋高兴于2020年5月9日搬离2502室，有物品搬出放行条为证，物品搬出放行条上的房号为2503，宋高兴代理人陈述2502、2503房间是连着的，故放行条上标注为2503。宋高兴提交2503室业主宋高辉个人委托书、与2502室业主徐葵的委托协议、郑州艾仕的装饰设计有限公司出具的证明及证人李某出庭作证的证人证言，证明宋高兴于2020年5月17日完成2502室与2503室之间的隔断，2020年5月19日莱居公司工作人员曾来查看涉案房屋。另查明，河南省自2020年1月25日因疫情防控启动一级应急响应，至2020年3月19日调整为二级应急响应，共计54天。一审法院认为，莱居公司与宋高兴提交的《房屋租赁合同》在押金和支付方式上内容不一致，莱居公司与宋高兴均陈述莱居公司一方提交的合同上签字并非宋高兴本人签字，再结合2018年2月3日河南莱居房地产营销策划有限公司向宋高兴出具5392元的房屋定金条，2018年3月26日宋高兴的母亲马东芳向莱居公司员工陆凯锋转账32960元，5392元定金+32960元转款-半年租金32352元=6000元押金，与宋高兴提供的合同记载内容及其陈述相符，故本院对宋高兴提供的合同予以采信，即押金6000元，房租半年付。依照宋高兴提供的合同约定，其应于2020年3月15日前缴纳下半年房租，因受疫情防控启动一级应急响应的影响，宋高兴缴纳房租时间可顺延54天，即最迟应于2020年5月8日前缴纳下半年房租，宋高兴于2020年5月9日搬离，于2020年5月19日交付房屋解除合同，但未提供证据证明其提前一个月书面申请退房，故宋高兴构成违约，莱居公司主张的违约金5392元本院予以支持。双方确认2020年4月15日前的租金已结清，宋高兴应支付4月15日至5月19日的房租，因受疫情影响，本院酌情减免宋高兴该部分租金，故对莱居公司主张的租金本院不予支持。宋高兴应支付物业公司2020年4月1日至5月19日期间物业费2656.14元（18元/平×85.59平方米÷30天×49天=2656.14元），因其已搬离，物业公司向莱居公司催缴物业费，该部分属于莱居公司必然产生的损失，故宋高兴应支付给莱居公司物业费为2656.14元。关于宋高兴的反诉请求，根据双方合同约定，如不提前书面申请退房，则保证金不退，故对该反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宋高兴于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）河南莱居房地产营销策划有限公司违约金5392元、物业费2656.14元；二、驳回原告（反诉被告）河南莱居房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）宋高兴的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取494元，由原告（反诉被告）河南莱居房地产营销策划有限公司负担410元，被告宋高兴（反诉原告）负担84元。反诉案件受理费减半收取25元，由被告宋高兴（反诉原告）负担。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，根据一审在卷的放行条、委托书、装修公司的证明及证人证言，能够确定被上诉人宋高兴于2020年5月9日搬离，房屋租赁合同于2020年5月19日解除。双方已确认2020年4月15日前的租金已经结清，考虑疫情不可抗力因素对生产经营的影响，关于宋高兴应缴纳的2020年4月15日至2020年5月19日之间的房租，一审法院酌情予以减免，并无不当。上诉人河南莱居房地产营销策划有限公司上诉称被上诉人应支付2020年4月15日至2020年10月15日租金、不应扣除租金缴纳天数的理由，考虑不可抗力因素及合同实际解除时间，不予采纳。同理，一审认定的欠付物业费数额正确，上诉人该项上诉理由亦不予采纳。关于违约金，根据双方合同约定，“如不提前申请，则保证金以及所剩房租不退”，故一审法院判令被上诉人承担违约金数额5392元，处理并无不当。综上所述，河南莱居房地产营销策划有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费639元，由上诉人河南莱居房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  石卫华二〇二〇年十月二十九日书记员  李丰汝