新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1504号 上诉人（原审被告）：赵世国，男，1972年5月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 上诉人（原审被告）：李晓玲，女，1974年9月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 委托诉讼代理人：赵世国（系李晓玲丈夫），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 被上诉人：奇台县方正房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县古城南街。 法定代表人：陈志贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐雪梅，新疆新蓝天（奇台）律师事务所律师。 上诉人赵世国、李晓玲因与被上诉人奇台县方正房地产开发有限责任公司（以下简称方正公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区奇台县人民法院（2020）新2325民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，于2020年9月7日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵世国，上诉人李晓玲的委托诉讼代理人赵世国、被上诉人奇台县方正房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人徐雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵世国、李晓玲上诉请求：维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项并依法改判为驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，对于公摊面积增加了4.47平方米认定错误。1．涉案房屋于2013年11月10日全部竣工，于2014年7月20日经过五方验收合格，验收合格时已向奇台县房产管理局报送最终测绘面积，被上诉人并未提供证据证明其提交的新嘉测字（2014）奇55号房产面积测量报告即为其报送给奇台县房产管理局的最终测绘报告，而上诉人提交的2016年8月2日房屋权属档案证明一份载明“产权面积为43.3平方米，套内面积为32.66平方米，公摊面积为10.64平方米”为最终测绘面积，一审法院应当以上诉人提交的奇台县房管所出具证明作为定案依据。2.2016年7月9日庭审笔录中，测绘公司工作人员称，“地下室现在是停车库”“因为负一层的功能发生变化了，所以把公摊面积重新分摊给了1、2楼”“设计图纸上是一个停车库”，根据其在庭审中的陈述，结合《中华人民共和国建设工程规划许可证》中记载“一层为库房，停车场”以及规划总平面图中记载“地下建筑面积其中库房11505平方米，车库7390平方米”可知，负一层功能并未发生变化，亦不存在重新分摊公摊面积的情况，实际公摊与合同约定公摊面积一致；3．涉案建筑为违章建筑，根据相关法律规定，停车场高度不能超过2.2米，但涉案停车场实际高度为6米，亦未办理独立产权，因此，涉案建筑为违章建筑，被上诉人对于违章建筑不存在请求房款的合法基础。二、一审法院适用法律错误。对于涉案房屋是否实际交付，是否存在与买卖合同中约定面积公摊增大的事实，一审尚未查清，亦不存在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的基础。 奇台县方正房地产开发有限责任公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立。一审法院认定上诉人购买的房屋面积47.77平方米的事实正确，该面积为不动产权的登记面积，双方诉争的房产建筑是经正规程序建设的，不属于违章、违规建筑；一审法院判令上诉人在面积误差比为3％范围内承担责任，被上诉人虽未提起上诉，但按照双方签订的买卖合同第五条约定，上诉人应缴纳房屋增加面积的房款。 奇台县方正房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1．判决二被告支付所购商铺房款19,650元；2．判决二被告按合同约定支付逾期付款违约金14,344元（2015年5月1日-2019年9月1日按照合同约定未付款项日万分之五计算）；3．判决二被告继续从起诉之日起按照合同约定承担违约金至本案款项全部履行完毕。（庭审中，原告增加诉讼请求即主张保全费305元）。 一审法院认定事实：2013年11月25日，赵世国、李晓玲夫妻二人购买了方正公司开发的奇台县北门蔬菜综合市场A5座2层62号商铺，并与方正公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容有：第三条、买受人（被告）所购商品房的基本情况…该商品房合同约定建筑面积43.3平方米，其中套内建筑面积32.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.64平方米；第四条、计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4,396元，总金额190,347元…第五条、面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以［建筑面积］（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。…1、双方自行约定：（1）以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，单价保持不变，总价多退少补（该条为黑色条形章）…第七条、买受人逾期付款的违约责任…逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金…。方正公司出示的合同中单价部分上方有备注内容：此房屋最终测绘面积为47.77平方米，单价为4,396元，总价为209,997元，大写：贰拾万玖仟玖佰玖拾柒元。2014年9月20日新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司（以下简称嘉诚公司）接受方正公司委托，对方正公司开发的北门蔬菜综合市场A区5#号楼进了面积测算，经测绘诉争商铺套内面积未变化仍为32.66平方米，公摊面积增加了4.47平方米，为15.11平方米，总面积变更为47.77平方米。2016年7月11日，赵世国、李晓玲以商品房销售合同纠纷将方正公司诉至奇台县人民法院请求处理，原审法院审理后于2016年8月19日原审法院做出（2016）新2325民初2349号民事判决书，判令：“一、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于判决生效后立即向原告赵世国、李晓玲交付位于奇台县迎宾大道A5座2层62号商铺；二、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向原告赵世国、李晓玲支付逾期交房的违约金28,171.36元。”方正公司不服该判决在上诉期内向昌吉回族自治州中级人民法院提起上诉，该院于2017年10月16日做出（2017）新23民终1478号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。两次庭审中查明的事实一致。再查明：房屋面积误差比为10.32％［（47.77平方米-43.3平方米）÷43.3平方米］×100％。一审法院认为，本案争议的焦点问题为：赵世国、李晓玲是否应当补交方正公司主张的房款并承担违约金？本案中，方正公司与赵世国、李晓玲签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。对于案涉商铺的面积，方正公司提交了嘉诚公司出具的测绘报告证实实测面积为47.77平方米，赵世国、李晓玲辩解面积并未增大，但其提供的证据并不足以证实其辩解意见，原审法院不予采信。赵世国、李晓玲提交的奇台县房产管理局房屋权属档案查询证明虽然载明案涉房产产权面积为43.3平方米，但证明中并未明确是预售登记面积还是实测面积，在未办理权属证书的情况下，并不能证明是实际的产权面积。原审法院认为，在商品房买卖预售的过程中，签订合同时以预测面积计算，最终产权面积以实测面积计算属于常见的交易方式，因为设计图纸与实际施工存在一定偏差，预测面积与实测面积出现差异亦属正常，法律及司法解释对于该类差异亦作出了相应规定分别进行处理。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”则当面积误差条件成就时，应按约定或法定形式结算房款。现从方正公司提交的合同看，虽然合同落款时间为2013年11月25日，但该合同单价上方备注的面积来源于2014年9月20日嘉诚公司出具的测绘报告，由此可以反映，该合同签订后至少至2014年9月20日之前由方正公司持有，并未交付赵世国、李晓玲，对于合同上的面积确认及面积差异处理等内容是否在签订合同上即对被告作出告知说明并不能确定，且该内容为黑色条形章加盖，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，应属格式条款，本案中，房屋面积误差比为10.32％，已经超过了误差绝对值3％的上限规定，超出了赵世国、李晓玲订立合同时能够预见的范围，明显加重了赵世国、李晓玲的责任，该格式条款应属无效，则本案应适用上述司法解释规定予以处理。本案中，因合同尚在继续履行中，商品房单价为4,396元／平方米，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款6,299.9元（47.77平方米×3％×4,396元／平方米）应由赵世国、李晓玲补足，超出部分则由方正公司承担，商铺所有权归赵世国、李晓玲所有。对于违约金，违约金是合同各方出现违反合同约定的情况时，违约方向守约方支付一定数额的货币，以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。本案中双方在合同中对约定面积的房款给付期限进行了明确约定，赵世国、李晓玲也按照约定如期交纳了房款，针对约定面积房款的逾期付款违约金合同中确有约定，但对于增加部分的面积双方并未约定付款期限，也未就此达成补充协议，故对方正公司要求赵世国、李晓玲承担违约金的诉讼请求不予支持。对于方正公司主张的保全费305元，属于为案件处理需要实际支出的费用，依法应由赵世国、李晓玲承担57元，超出部分由方正公司自行承担。遂判决：一、被告赵世国、李晓玲于判决生效后十日内向原告奇台县方正房地产开发有限责任公司给付增加面积的房款6,299.9元、保全费57元，合计6,356.9元；二、驳回原告奇台县方正房地产开发有限责任公司其他的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人赵世国、李晓玲提交证据： 在奇台县建设工程规划局调取的设计图纸一份，拟证明涉案房屋面积和原设计图纸面积一样，增加的面积实际上是将地下车库的面积增加到涉案房屋的公摊面积上。 经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性不认可。上诉人提交的证据均为复印件，且证据是从夏安峰案件中调取的，双方诉争的涉案建筑是经过合法审批建设的，不存在违章违规建筑。经审查，因该证据系复印件，无法核对其真实性，故本院对该证据的真实性不予确认。 被上诉人方正公司提交证据： 证据一、房屋权属档案查询说明1份，拟证明上诉人从被上诉人处购买的房屋在不动产权中心备案登记的面积为47.77平方米。 经质证，上诉人对该证据的真实性不认可，认为该证据中奇台县不动产登记中心的印章系方正公司伪造。经审查，该证据加盖奇台县不动产登记中心印章，上诉人虽不认可该证据但未能提供足以反驳的证据，故本院对该证据的真实性予以确认。 证据二、奇台县人民法院法官对不动产中心主任高霭玲做的调查笔录1份，拟证明2016年8月2日不动产中心新成立，当时移交材料是电子版，原房管所在移交数据拷贝时出现问题，对期楼盘及现楼盘的面积没有实现无缝对接，因此向上诉人出具了错误证明。 经质证，上诉人对该证据的真实性无法确认，因为没有加盖公章。经审查，因该证据系复印件，无法核对其真实性，本院对其不予确认。 为查明案件事实，本院依职权向奇台县不动产中心调查涉案房屋面积，发出协助调查通知书1份，并向奇台县不动产中心工作人员李锦波制作询问笔录1份，奇台县不动产中心向本院回复“我单位于2020年9月4日出具了《房屋权属档案查询说明》，赵世国购买的位于奇台县迎宾大道2区2丘41幢90号房产面积为47.77㎡”。 经质证，上诉人对该组证据不认可，对房屋增加面积不认可，认为应当按照合同约定面积计算房款；被上诉人对该组证据的真实性、合法性及关联性均认可。本院对该组证据的真实性予以确认。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。 二审另查明：2020年9月4日，奇台县不动产登记中心出具《房屋权属档案查询说明》载明：根据2017年12月房产管理所档案资料移交至不动产中心从微机录入信息查询，赵世国（身份证号：6523271972********）所购买位于奇台县迎宾大道2区2丘41幢90号不动产，此不动产在我中心现房登记面积为47.77㎡，此不动产未在我中心办理新建商品房转移登记手续。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点系涉案房屋的面积如何认定。依据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，上诉人虽不认可被上诉人提交的新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司出具的新嘉测字【2014】奇55号房产面积测量报告，但其在庭审中却明确表示房屋产权管理部门依据新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司测量的房产面积，备案登记房屋产权面积。且，被上诉人提交的奇台县不动产登记中心于2020年9月4日出具的《房屋权属档案查询说明》亦载明涉诉的涉案房屋登记面积为47.77平方米。故上诉人主张以双方签订的《商品房买卖合同》约定的房产建筑面积43.3平方米确认产权面积缺乏依据，本院不予采纳。一审认定上诉人购买的涉案房屋产权面积为47.77平方米，并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人赵世国、李晓玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（赵世国、李晓玲已预交），由赵世国、李晓玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  闫 雪 审 判 员  杨 洁 审 判 员  王雪梅 二〇二〇年十月十三日 法官助理  李万军 书 记 员  蔡 诚