大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初8216号原告：大连易铭物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211559812923H，住所地辽宁省大连市甘井子区北府花园**。法定代表人：徐铭，系该公司经理。委托诉讼代理人：李万策，系辽宁典之明律师事务所律师。被告：王咏梅，女，1969年1月30日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连易铭物业管理有限公司与被告王咏梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李万策及被告王咏梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连易铭物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业费4,337.28元及违约金500元。合计4,837.28元；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年6月3日，被告购买了大连市甘井子区中华西路汇爱东街37号（北府名苑8号楼）1-8-3号房屋，并与原告签订《北府名苑前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业服务，被告向原告交纳物业服务费每月每平方米2元，之后原告同意按每月每平方米1.6元收取。每年交纳1次，在交费月（即6月）的1-5日交纳。如未按时交纳，则违约金按应交费用的每日千分之三计算。被告领取了房屋的钥匙，物业费交纳至2017年6月2日，之后再没有交纳。该房屋面积为112.95平方米。现被告欠原告2017年、2018年两年物业费共计4,337.28元。原告虽多次催缴，被告仍未能履行交费义务。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告王咏梅辩称，被告是案涉房屋业主，对房屋面积、物业费标准及欠费期间没有异议。不同意支付物业费及违约金，理由如下：1、取暖费问题：物业在2015年6月交房到2016年期间，因为开发商没有缴纳城市供暖前期费用，所以案涉小区第一年两个半月没有供暖，2016年1月22日才开始供暖。之前大连市供暖标准是每平方米28元，2016年降为26元。物业只把多收的2元抵扣为物业费。但多收取的两个半月的取暖费1,468.35元没有退还，被告认为应退还业主或抵扣物业费。2、电梯上料费：物业在没有物价局批准的情况下，按每平方米20元收取电梯上料费，被告认为是强制收取的，不缴费就停电，不能使用电梯，因为业主要装修入住，就按20元的标准先交了钱。按被告家的面积计算，金额为2,259元，被告认为该笔费用应当返还或抵扣物业费。3、物业费多收取的部分：2015年6月交房到2016年1月22日取得正式供暖期间，北府小区在没有水、电，没有供暖、使用临时电、没有消防设施的情况下交房，虽然交房了但并不具备入住条件，根据物业法的规定，在此期间的物业费可以不需要缴纳。已缴纳的部分，被告认为应退还给业主或抵扣物业费。金额为1,445.76元。4、临时电费：电业法规定除供电部门任何人都不允许转卖电力，物业将开发商用于施工的临时电进行转卖是违法行为，并且开发商承诺临时用电由开发商承担。但物业仍强制收取该费用，被告认为这属于违法行为，应退还业主或抵扣物业费，金额为1,780元。5、北府名苑小区属于封闭小区且按此标准收费，但直到2020年疫情开始才封闭管理，在此之前一直执行不到位。6、小区公建在小区内部开门，安装空调外挂机，增加了小区的安全隐患，且破坏了小区的绿化，影响了业主的居住。7、小区楼内墙面破损电梯扶手损坏，卫生清理不及时、不到位。8、物业收取的广告费、业主共有的房屋出租费用等收费没有向业主公示。9、前期物业服务协议存在私自改动，没有签字盖章，不具有法律效力。经审理查明，2014年4月1日开发商大连天兴房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，委托原告对北府茗苑小区提供前期物业服务，合同中约定多、高层住宅物业服务费标准为2元/月/平方米（含电梯费），物业费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度5日前向物业交纳当期物业服务费，逾期交纳每逾期一日应按欠费总额的0.3%支付违约金。合同中约定，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。2015年6月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北府茗苑前期物业服务协议》，约定由原告为案涉房屋提供前期物业服务，物业服务费高层住宅每月每平方米2元；物业费计费以商品房合同约定交房日期计费起算日；交纳费用的时间为每年交纳一次，交费日为每年的交费月（首次计费月份）1-5日，逾期交纳的，按应交费用的日千分之三计违约金。被告王咏梅系大连市甘井子区北府茗苑8#1-8-3号房屋的业主，建筑面积共计112.95平方米。被告未交纳2017年6月3日至2019年6月2日期间的物业服务费。本院所确认的上述事实，有原告提供的北府茗苑前期物业服务协议、北府茗苑已售商品房出库交接单、前期物业服务合同、双方当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与开发商大连天兴房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对原、被告双方均有约束力。且原告与被告签订的《北府茗苑前期物业服务协议》系出于原、被告的真实意思表示，内容符合法律规定，应认定为有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自义务。现原告为被告所在小区提供物业服务，被告理应及时交纳相应的物业服务费。《北府茗苑前期物业服务协议》约定高层住宅的物业费用为2元/月/平方米，原告现主动降低标准至1.60元/月/平方米，系原告处理自身权利的行为，符合法律规定，本院予以准许，故被告应交纳的物业费用为4,337.28元（1.60元/月/平方米×112.95平方米×24个月）。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。关于被告提出的取暖费、临时用电费问题。经查，物业系代收取暖费用、临时用电费，此两项费用均交给了开发商大连天兴房地产开发有限公司，再由开发商代缴至供暖公司、国家电网公司。因此，被告请求原告返还上述费用没有事实及法律依据。关于电梯上料费问题。经查，电梯使用费的产生系基于业主装修期间利用电梯运送装修材料和装修垃圾，庭审中被告没有证据证明原告收取该费用存在欺诈、胁迫等法定的可撤销情形，且现已时隔多年，被告从未启动过撤销权之诉。被告在交费时即对该收费项目明确知晓，并自愿支付，且在装修过程中实际使用了客梯，故本院认为，该电梯上料费的收取和缴纳系双方当事人的真实意思表示，现被告要求原告返还电梯上料费没有事实及法律依据。关于被告所提的2015年6月交房至2016年1月22日取得正式供暖的不具备入住条件期间的物业费返还问题。因《前期物业服务合同》、《北府茗苑前期物业服务协议》中明确约定了被告应交纳物业费的起始时间为房屋交付之日，该约定并未违反法律、法规的强制性规定，故被告要求返还该期间的物业费没有事实及法律依据。关于被告提出的小区未封闭、墙面破损、垃圾清运、安保等物业服务不到位的辩论意见。本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告王咏梅于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连易铭物业管理有限公司2017年6月3日至2019年6月2日期间的物业费4,337.28元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连易铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由被告王咏梅负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年十月十四日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。