广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11375号原告：东莞市泰成房地产经纪有限公司，住所地广东省东莞市***********华建半岛豪庭商铺3-2幢商铺105商铺。法定代表人：陈志略，系该公司董事。委托诉讼代理人：王羚，广东君政律师事务所律师。委托诉讼代理人：张菊芳，女，系该公司员工。被告：东莞市合地网络科技有限公司，住所地广东省东莞市****************。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：黑向阳，女，系该公司员工。被告：龙门富力房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，系该公司员工。原告东莞市泰成房地产经纪有限公司（以下简称“泰成公司”）诉被告东莞市合地网络科技有限公司(以下简称“合地公司”）、龙门富力房地产开发有限公司(以下简称“富力公司”）居间合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰成房地产经纪公司的法定代表人陈志略及委托诉讼代理人王羚、张菊芳，被告东莞市合地网络科技有限公司的委托诉讼代理人黑向阳，被告龙门富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴秋霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰成房地产经纪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告东莞市合地网络科技有限公司向原告支付居间服务费196,800.06元及逾期支付居间服务费产生的利息2640.4元（利息以196,800.06元为基数，从2020年1月15日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还清借款之日止，现暂计至起诉之日利息为2640.4元）；2.判令被告龙门富力房地产开发有限公司对第一项诉讼请求承担连带责任；3.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：富力公司是富力南昆山温泉养生谷的开发商，合地公司则是富力公司聘请的“富力南昆山温泉养生谷”项目的营销平台，同时泰成公司是合地公司授权代理其整合的所有楼盘销售（包括被告富力公司开发的“富力南昆山温泉养生谷”项目）的中介公司。2019年4月2日，泰成公司与合地公司签订《战略合作协议》（以下简称“协议”），合地公司授权泰成公司参与合地公司整合的所有一二手联动楼盘的销售合作；协议第一条第5款约定：合地公司需将上线项目的详细信息（包括但不限于项目基本信息、联动节点及联动服务费、联动规则、结算与支付方式等）在联动报备平台上一并发布；协议第三条第2款约定：泰成公司推荐的客户确认成交，合地公司按照联动服务费结算原则直接将该笔联动服务费结算转账至泰成公司指定银行账户。约2019年8月底，“富力南昆山温泉养生谷”项目开始联动销售，即富力公司授权合地公司、泰成公司等中介公司销售“富力南昆山温泉养生谷”项目（以下简称“案涉项目”），合地公司组建了名称为“合地富力养生谷报备群”的微信群，作为案涉项目的联动报备平台，同时合地公司的工作人员在微信群中发布案涉项目的基本信息，并发布公寓佣金2万+6%，别墅佣金8万+6%。2019年9月21日，合地公司发送了“合地房网·项目一览表20190921”的excel表格予泰成公司，承诺案涉项目结佣周期为“网签2个月左右”。泰成公司接到合地公司、富力公司的联动通知后，即针对案涉项目展开了筛选目标客户、通过多种方式推广宣传等的工作。2019年10月18日，泰成公司将案涉项目推介给朋友胡某（胡某同时也是泰成公司已花费大量时间跟进的、有投资意向的客户），经过泰成公司的多次推盘，胡某对案涉项目的别墅产生了兴趣。2019年10月23日上午，泰成公司向合地公司报备客户信息，合地公司、富力公司对泰成公司带客户到现场的行为确认后，泰成公司将客户胡某带至销售中心实地看房，当天客户胡某并未购买。客户胡某首次看房后，泰成公司又通过电话、微信等方式不断与客户胡某沟通案涉项目的优势、价格、户型、购房优惠等，并成功促成客户胡某第二次看房。2019年10月30日上午，泰成公司同样按要求报备后，泰成公司陪同客户胡某及其配偶范某某第二次到达富力公司销售中心，泰成公司与客户胡维对于案涉项目价款等问题不断沟通，客户胡某及其配偶范某某最终以总价人民币3,280,001元购买了“富力南昆山温泉养生谷K区2506别墅”，同日客户签订了“认购书”及支付了购房定金，同时，合地公司、富力公司出具《成交确认书》确认原告客户胡某、范某某是原告成交的。泰成公司带客成交后，继续跟进办理后续网签及支付首付的事宜，2019年11月1日，在泰成公司的指引下，客户范某将第一期楼款人民币556,000元支付予富力公司。2019年11月7日，在泰成公司的指引及陪同下，客户胡某、范某再次到富力公司销售中心签订正式《商品房买卖合同》，至此，泰成公司的居间义务已完成，案涉成交的别墅也已网签，按约定合地公司应在网签后2个月向泰成公司支付居间服务费80,000元+196,800.06元（即成交价3,280,001元的6%）。泰成公司为履行居间义务，投入了大量人力物力财力，但合地公司以富力公司不结佣为由否定泰成公司的辛勤付出及劳动成果，拒绝将剩余居间服务费196,800.06元支付予泰成公司。经泰成公司多番催讨及沟通，并发送律师函催告合地公司支付剩余居间服务费，但合地公司均未支付剩余居间服务费。同时，富力公司作为案涉项目的开发商，委托并指示泰成公司完成居间服务，且富力公司已对泰成公司的居间服务进行了客户确认、成交确认。因泰成公司的居间推介与洽谈才促成客户胡某、范某购买富力公司开发的房产，富力公司实际享受了泰成公司居间服务的成果，根据权利义务对等、等价有偿原则及富力公司作为共同委托人的事实，富力公司对泰成公司应得的居间服务费承担连带付款责任。综上所述，泰成公司已履行居间推介客户的合同义务，合地公司应向泰成公司全额支付约定的居间服务费，同时富力公司作为共同委托人及实际的受益方，应承担连带责任。据此，为维护泰成公司的合法权益，特提起诉讼，望判如所请！被告合地公司辩称，按照合地公司与富力公司的联动推介合同约定，合地公司收到富力公司的服务结算费后再支付给泰成公司。被告富力公司辩称，一、富力公司与泰成公司不存在合同关系，依法不应承担连带责任。富力公司没有授权泰成公司从事销售龙门县富力南昆山温泉养生谷项目房屋的行为，也未与泰成公司签订任何合同；同时，泰成公司在诉状称其与合地公司签订过《战略合作协议》。根据合同的相对性原则，富力公司不存在对泰成公司的合同义务，泰成公司应根据其与合地公司的合同约定享受相关权利，承担相关义务。泰成公司与合地公司之间的合同与富力公司无关。富力公司不应承担连带责任。二、即便依据富力公司与合地公司的合同，富力公司也无须向合地公司支付涉案客户胡维购买富力公司房产对应的佣金。根据富力公司与合地公司签订的《富力南昆山温泉养生谷二三级联动客户推介服务合同》附件1《富力养生谷项目客户管理条例》第7条及第9条约定，自然上访的客户，其有15天的保护期，即合地网络公司在15天内报备及带看无效。而根据泰成公司提交的证据十，客户胡维自认于2019年10月20日到访过富力公司龙门富力南昆山温泉养生谷现场，并于2019年10月30日复看后成交购房。因此该客户是在保护期内成交，因此合地公司带看客户无效，不符合结佣条件，依据合同约定，富力公司无须向合地公司支付该笔订单佣金。综上所述，富力公司认为泰成公司的诉讼请求无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回。经审理查明，2019年4月2日，合地公司作为甲方与泰成公司作为乙方共同签订一份《战略合作协议》，双方约定：“甲方是房地产行业专业营销平台，乙方是专业的房产交易经纪公司。甲方授权乙方参与甲方整合的所有一二手联动楼盘的销售合作；代理期限为2019年4月2日至2019年12月31日；联动服务费结算原则为自客户完成签约且合作楼盘开发商与甲方完成成交确认后，甲方配合完成对乙方的联动服务费结算，在开发商结算联动服务费给甲方后，乙方根据甲方要求提供相应票据资料后，甲方在7个工作日向乙方所属经纪公司结算成交联动服务费；甲方需将上线项目的详细信息（包括但不限于项目基本信息、联动节点及联动服务费、联动规则、结算与支付方式等）在联动报备平台上一并发布；甲乙双方收入分配为甲方根据客户归属、成交记录和甲方、乙方及购房者三方分别持有相关合作项目的《客户来访确认单》《成交确认单》作为甲方向乙方所属经纪公司支付的结算依据。在合作期间，乙方推荐的客户确认成交，甲方按照联动服务费结算原则直接将该笔联动服务费转账至乙方指定银行账户。乙方负责向甲方开具合法有效服务费发票，甲方在收到乙方提供足额合法有效发票并扣除平台综合费后，支付乙方等额佣金/现金奖。”2019年8月26日，富力公司作为甲方与合地公司作为乙方共同签订了一份《富力南昆山温泉养生谷二三级联动客户推介服务合同》，双方约定：“乙方利用自身资源优势，就甲方开发经营或拥有的“富力南昆山温泉养生谷”项目，向甲方推荐购买客户；代理期限为2019年7月31日至2019年12月31日；乙方为甲方对该项目进行非独家推广宣传，乙方利用现有房地产中介机构网点资源，针对本项目在其名下相关网点进行推广宣传，以达致引导客户购买“富力南昆山温泉养生谷”项目为目的；乙方在带客户到本项目销售中心，于前台“来访登记”IPAD端口登记客户信息，甲方工作人员打印带看单，渠道业务员、看房客户以及甲方工作人员均在《富力养生谷项目到访确认单》上签字确认，即告该客户推介有效。如客户为甲方已有的客户，则甲方有权不予确认；擅自转让或分包本合同乙方义务，属于乙方的重大过错行为之一。”另外，该推介服务合同的附件1第7条载明“如客户以自然上访、老带新、员工转介等其他非渠道分销推荐上门形式向甲方先行报备或到访登记，则该报备或到访登记具有15天保护期，即在该保护期内乙方“报备＋带看”无效。”“富力南昆山温泉养生谷”项目联动销售后，合地公司组建了名称为“合地富力养生谷报备群”的微信群，作为案涉项目的联动报备平台，泰成公司也按照与合地公司签订合同的约定开展房屋推介工作。2019年10月18日，泰成公司员工张菊芳加入该微信群，合地公司的员工在该微信群中发布案涉项目的佣金标准为公寓佣金2万+6%、别墅佣金8万+6%。合地公司的员工还在该微信群发送“合地网·项目一览表（东莞）”的excel表格，该表显示案涉项目佣金点位为“公寓2万+6%、别墅8万+6%”，结佣周期为“网签2个月左右”。2019年10月18日，泰成公司员工张菊芳通过微信向客户胡维推荐案涉项目。2019年10月20日，客户胡维、范花萍自行前往案涉楼盘的销售现场，富力公司的识别系统进行了抓拍。2019年10月23日上午，张菊芳与胡维微信沟通过去楼盘现场看房事宜，当日合地公司在富力公司自有的客户报备登记系统佣多多报备，富力公司确认是泰成公司客户后，系统自动生成二维码，由合地公司截图通过微信发送“确认带看二维码”给泰成公司的张菊芳，当日泰成公司首次带客户胡维到现场后，出示该二维码让富力公司现场工作人员确认客户来源及真实性，泰成公司工作人员填写《来访客户登记表》，由富力公司工作人员在“接待销售”一栏签名确认。2019年10月30日上午，泰成公司陪同客户胡维、范花萍第二次到达富力公司销售中心，客户胡维、范花萍最终以总价3,280,001元购买了“富力南昆山温泉养生谷K区2506别墅”，同日泰成公司陪同客户签订了《认购书》及支付了购房定金，同时，合地公司、富力公司出具《富力南昆山转介成交确认表》，显示“转介公司合地网、分行泰成地产、转介业务员张菊芳、转介业务员确认梁忠基、客户姓名胡维、范花萍、成交总价3280000元”，在“开发商确认”一栏有销售经理签名确认。泰成公司继续跟进后续事宜，2019年11月7日，客户胡维、范某与富力公司签订《商品房买卖合同》，支付第一期楼款，后案涉成交的别墅也已办理网签。庭审中，泰成公司陈述居间服务费系由“8万+客户别墅成交总价的6%”两部分构成，其主张合地公司已经支付8万元的前期佣金，尚欠购房款6%的佣金未付。合地公司确认上述居间服务费的计算方式，但主张依据《战略合作协议》第1条第3款关于联动服务费结算原则的约定，泰成公司已经完成了全部的居间服务义务，但由于富力公司的识别系统判定胡维、范花萍属于自然上访客户，拒绝支付合地公司联动服务费，导致合地公司也未向泰成公司支付联动服务费。富力公司也认为胡维、范花萍是“自然上访”客户而提出不同意结算联动服务费。根据合地公司提交的富力公司自有客户报备登记系统《佣多多报备信息流程》显示：“2019-10-2310:27:33报备-审核中、2019-10-2311:27:33防截客判定-审核中、2019-10-2313:58:30人工确客-接收、2019-10-2313:58:31来访-、2019-10-3012:14:51来访-、2019-10-3017:45:27原因：客户认购、认购-客户认购、2019-10-3017:45:27原因：客户认购、保护期变更。”2020年7月17日，泰成公司以合地公司尚欠196,800.06元居间服务费未付为由诉至本院，并要求富力公司承担连带支付义务。庭审中，泰成公司自愿主张按照购房款总额3,280,000元作为尚欠佣金的计算基数，并自愿撤销诉讼请求中关于逾期利息的主张。以上事实，有泰成公司提供的《战略合作协议》《微信聊天记录公证书》《客户到访认证身份的视频》《客户签订的认购书图片》《“合地富力养生谷报备群”群聊信息》《合地网·项目一览表》《商品房预售公示》《原告员工张菊芳与客户胡维的微信聊天记录》《原告员工张菊芳与合地网络公司的微信聊天记录》《商品房买卖合同》《陈志略与客户胡维的微信聊天记录》《原告员工张菊芳与龙门富力公司员工梁钟基的聊天记录》《律师函》《EMS网上物流信息及底单》《客户胡维的情况说明》，合地公司提供的《佣多多报备信息流程》，富力公司提供的《客户联动推介服务合同》《策划服务合作协议》《客户胡维及范花萍到现场时间》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是居间合同纠纷，本案的争议焦点是：合地公司、富力公司是否应向泰成公司支付剩余居间服务费。泰成公司与合地公司所签订《战略合作协议》具有居间合同性质，且该合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。富力公司并未直接委托泰成公司进行案涉房地产项目的推广宣传，也并未通过合地公司转委托泰成公司进行案涉房地产项目的推广宣传，且结合庭审中合地公司主张的泰成公司与富力公司没有直接的合同，根据《富力南昆山温泉养生谷二三级联动客户推介服务合同》的第3条第2点：“合地网络公司利用现有的房地产机构网点资源以推广宣传龙门富力公司的案涉项目，引导客户购买”，综合考虑，本院认定泰成公司与富力公司之间不存在居间合同关系。因此，泰成公司以富力公司实际享受了其居间服务的成果为由，要求富力公司承担支付案涉房地产项目居间服务费的连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。泰成公司与合地公司于庭审中均确认居间服务费由“8万+客户别墅成交总价的6%”构成。结合《战略合作协议》关于合地公司与泰成公司的联动服务费结算原则、收入分配的约定可知，泰成公司要获得每套房屋的全部居间服务费，需购买该套房屋的客户属于原告客户、并有合地公司、泰成公司及购房者三方分别持有的《客户来访确认单》《成交确认单》。本案中，泰成公司所主张的居间服务费系基于其向客户胡维、范花萍所推介的富力南昆山温泉养生谷K区2506别墅。关于客户胡维、范花萍是否为泰成公司的客户，富力公司主张客户胡维、范花萍曾在2019年10月23日泰成公司首次带看前，在2019年10月20日到过案涉楼盘的销售现场，并被富力公司的识别系统抓拍，富力公司在泰成公司带客户胡维于2019年10月30日成交之后才告知合地公司客户胡维曾在2019年10月23日前到过销售现场的情况，并由合地公司转告泰成公司，但泰成公司员工张菊芳在2019年10月18日便通过微信向客户胡维推荐案涉项目，合地公司、富力公司分别在2019年10月23日、2019年10月30日均已在《来访客户登记表》《富力南昆山转介成交确认表》上登记或签字确认胡维、范花萍为原告的客户，至于人工审核与防截客判定不同步，则属于富力公司的自身问题，富力公司也未举证证明2019年10月20日客户胡维到访案涉楼盘销售处时有己方销售接待胡维，且庭审中，合地公司确认泰成公司已经完成了全部的居间服务义务，故本院认为，胡维、范花萍属于泰成公司的推介客户，泰成公司已按照约定完成了客户胡维、范花萍所购房屋的居间服务工作，合地公司理应按照合同约定支付报酬。至于合地公司抗辩由于富力公司的识别系统判定胡维属于“自然上访”客户，拒绝支付合地网络公司联动服务费，导致合地公司也未向泰成公司支付联动服务费的问题，其间包含的合地公司与富力公司之间的关系，属于另外的法律关系。富力公司已经以自己的行为表明不履行向合地公司支付推介服务费的义务，待富力公司支付合地公司推介服务费后，合地公司再支付泰成公司居间服务费的条件已经不现实。因此，本院认定合地公司应向泰成公司支付剩余居间服务费196,800元（3,280,000元×6%=196,800元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市合地网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市泰成房地产经纪有限公司支付居间服务费196,800元；二、驳回原告东莞市泰成房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,144元、保全费1,504元，原告东莞市泰成房地产经纪有限公司已预交，由被告东莞市合地网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  孙永杰二〇二〇年九月二十八日书记员  叶 彤周晓婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。