安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2443号上诉人（原审被告）：蒋爱武，女，汉族，住安徽省南陵县。上诉人（原审被告）：钱小录，男，汉族，住安徽省南陵县。被上诉人（原审原告）：张文明，男，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。上诉人蒋爱武、钱小录因与被上诉人张文明租赁合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋爱武、钱小录上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张文明的诉请或发回重审。2.一、二审诉讼费由张文明承担。事实及理由：1.一审法院认定事实错误。一审法院认定其违约，违背事实，其只是出租自己的房屋，没有出租张文明的房屋。张文明要求其代收现在宾馆经营人王花平的房租，后又拒绝接收，系违约。其受让梅小玲与张文明的租赁合同，该合同约定租期为八年，现时间未到，张文明要求解除合同系违约，由此造成的损失应当由张文明承担。其只承诺承担梅小玲与张文明租赁合同的权利义务，该合同第五条约定，承租人可以根据使用需要合理装修房屋，届时停租恢复出租人之间能安全独立使用各自房产状态，其只需要将案涉房屋恢复到梅小玲接手时的状态。梅小玲与其均没有对涉案房屋进行重新装修，其没有“修补恢复房屋原状、拆除装修物”的义务。2.一审法院适用法律不当，根据租赁合同约定，租期为八年，由于该房屋的使用是经营性的，所以其只有在上述租赁期满，获得相应利益的前提下才履行“拆除架设在三楼钱小录房间内的电梯，修补三楼、四楼钱小录、张文明房屋可以各自独立使用、安全使用，并恢复张文明四楼房屋的通水通电无障碍使用”的义务。张文明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。庭审中张文明表示，在卷《装修楼梯拆除与楼板修补的协议》中所称“由徐良伟、徐克兵承租（担）房屋恢复原状的责任”，“恢复原状”指的是独立使用，通水通电，不要求拆除其房屋内装修物。张文明向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除其与蒋爱武的房屋租赁合同；2.判令蒋爱武在判决生效后一个月内修补恢复房屋原状，拆除装修物，交付承租房屋；3.判令蒋爱武向其支付自2019年12月1日至实际交付房屋日的房租及损失赔偿，按420元/月为计算标准；4.判令钱小录承担连带担保责任；5、判令蒋爱武、钱小录承担诉讼费用。一审法院认定事实:2011年5月2日，张文明与徐良伟、徐克兵签订《房屋租赁合同》，约定张文明将位于“新中湖二标段B幢B-4-401”室房屋出租给徐良伟和徐克兵用于经营宾馆及配套行业，期限自2011年5月2日至2019年5月1日，房屋还约定了租金标准和租金给付方式等内容。第五条约定，“承租人可以根据需要合理装修房屋，届期停租恢复出租人之间能安全独立使用各自房产的状态，主要是用水用电及各出租人房子之间的通道”。租赁期间内，徐良伟、徐克兵与张文明及梅小玲协商，由梅小玲租赁张文明房屋。2015年12月4日，张文明与梅小玲签订《房屋租赁合同》，约定张文明将上述房屋出租给梅小玲用于经营宾馆及配套行业，租金为5000元／年，期限自2015年11月20日至2023年11月20日。合同第五条约定，“承租人可以根据需要合理装修房屋，届期停租恢复出租人之间能安全独立使用各自房产的状态，主要是将装修物拆除，并将垃圾运送到楼外”。考虑到租赁期限届满后，梅小玲不履行相关义务，同时案涉宾馆亦包含钱小录所有房屋（亦由徐良伟、徐克兵租赁），故张文明、钱小录与徐良伟、徐克兵于同日签订了《装修楼梯拆除与楼板补修的协议》，约定“2023年11月，梅小玲承租期满或中途其他原因终止合同，由徐良伟、徐克兵承担房屋恢复原状的责任。拆除架设在三楼钱小录房内的楼梯，修补三楼和四楼相隔层的被切除部分楼板，使三楼、四楼钱小录、张文明房屋可以各自独立使用、安全使用，并恢复张文明四楼房屋的通水通电无障碍使用”。陶维在协议上作为保证人签名。2017年11月25日，蒋爱武向张文明出具承诺书，承诺因其受让了梅小玲经营的宾馆，故自愿继受梅小玲与张文明间《房屋租赁合同》的全部权利和义务，成为该房屋租赁合同的承租人，并承诺“主动承担附合同的义务，包括拆除架设在三楼钱小录房内的楼梯，修补三楼与四楼间隔层的被切除的部分楼板可以独立使用、安全使用，恢复张文明四楼房屋的通水通电无障碍使用等义务”。同日，蒋爱武在张文明与梅小玲签订的《房屋租赁合同》和《装修楼梯拆除与楼板补修的协议》上作为“受让人”签名。蒋爱武丈夫即钱小录在承诺书上作为担保人签名。2019年12月25日，蒋爱武与王花平签订《租赁合同》，约定将案涉宾馆内的房屋、特种行业证、营业执照及所有设备租赁给王花平经营服务业，期限自2019年12月26日至2020年12月26日。双方当事人有争议的事实是，蒋爱武将房屋转租给案外人的行为是否经过张文明同意，即张文明诉请要求解除合同是否有事实和法律依据；若合同解除，则产生何种法律后果；钱小录是否应承担连带保证责任。一审法院认为，张文明与蒋爱武间的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。现蒋爱武抗辩认为张文明知晓并同意其将房屋转租给他人，并提交了其与张文明长达12分56秒的通话录音，该通话录音证明了以下事实：张文明拒绝接收由蒋爱武、钱小录以外的第三人给付的租金；张文明同意徐克兵、徐良伟将房屋转租给梅小玲以及同意梅小玲将房屋转租给蒋爱武，均是要求第三人对合同终止后恢复房屋原状提供担保；张文明在蒋爱武将房屋转租未提供担保的情况下，不同意其转租行为；双方对蒋爱武、钱小录是否应承担恢复房屋原状义务存在争议。即该份通话录音不能达到蒋爱武用以证明其将房屋转租给他人系取得张文明同意的证明目的。现张文明以蒋爱武未经其同意擅自将案涉房屋转租给他人，构成根本违约为由，诉请要求解除其与蒋爱武的房屋租赁合同，于法有据，该院予以支持。合同解除后，蒋爱武继续使用案涉房屋已无事实和法律依据，鉴于蒋爱武向张文明出具了《承诺书》，承诺自愿承担拆除装修物、恢复房屋原状（包括拆除架设在三楼钱小录房内的楼梯、修补三楼与四楼相隔层被切除的楼板、恢复张文明房屋通水、通电无障碍使用），故张文明诉请要求其拆除装修物、恢复房屋原状并将房屋返还，于法有据，该院亦予以支持。双方对租金已付至2019年11月30日无争议，故张文明诉请要求蒋爱武自2019年12月1日起支付房屋占用期间的损失至实际交付房屋时止，该院亦予以支持，但标准应当以417元/月为准。因钱小录自愿对蒋爱武与张文明的租赁合同承担担保责任，故张文明诉请要求钱小录承担连带保证责任，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决：一、解除张文明与蒋爱武就位于南陵县许镇镇“新中湖二标段B幢B-4-401”房屋签订的租赁合同；二、蒋爱武于该判决生效后二十日内拆除“新中湖二标段B幢B-4-401”房屋装修物、恢复原状（包括拆除架设在三楼钱小录房内的楼梯、修补三楼与四楼相隔层被切除的楼板、确保通水、通电正常使用）并将房屋返还张文明；三、蒋爱武自2019年12月1日起以417元/月为基数支付张文明房屋占用损失至房屋实际交付时止；四、钱小录对上述第二、三项下义务承担连带保证责任。二审期间，本院查阅原审卷宗、询问当事人，并依法传唤王花平到庭作证，查明事实如下：安徽省南陵县许镇镇欣欣宾馆由张文明所有的新中湖二标段B幢B-4-401、蒋爱武所有的17号门面房、301室及案外人所有的两间门面房及一间住宅组成，2019年12月25日，王花平分别与蒋爱武、案外人签订《租赁合同》，租赁蒋爱武及案外人房屋经营欣欣宾馆，并实际使用张文明所有的401室经营，期间王花平联系张文明支付房租，张文明未予接受，王花平遂将5000元房租支付给蒋爱武。对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，二审应当围绕争议的部分进行审理，本案争议焦点为，蒋爱武是否擅自转租张文明的房屋，张文明要求解除合同是否有依据。依法成立且不违反法律、行政法规强制性规定的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人均应全面履行。关于承租人转租行为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，蒋爱武租赁张文明的房屋经营欣欣宾馆，租期至2023年，期间，蒋爱武未经张文明同意将张文明所有的401室房屋交付给案外人王花平使用，张文明要求解除租赁合同具有法律依据。蒋爱武在一、二审中均向法院提交了其与张文明之间的通话录音，该通话录音显然不能证实转租行为得到张文明认可，一审已详细阐明录音内容，本院不再赘述。关于蒋爱武是否承担拆除张文明新中湖二标段B幢B-4-401房屋装修物义务。在卷《装修楼梯拆除与楼板补修的协议》约定由徐良伟、徐克兵承租（担）房屋恢复原状的责任，蒋爱武承租张文明房屋时在该协议书上签字，并单独向张文明出具《承诺书》，表示主动承担附合同义务。关于“恢复原状”具体内容，二审中，张文明称保证独立使用即可，不要求拆除装修物，具体内容为《装修楼梯拆除与楼板补修的协议》中约定的“拆除架设在三楼钱小录房内的楼梯，修补三楼与四楼相隔层的被切除部分楼板，使三楼、四楼钱小录、张文明房屋可以各自独立使用，安全使用，并恢复张文明四楼房屋的通水通电无障碍使用”。张文明该表示系明确放弃一审中“拆除装修物”的诉请，本院予以认可。综上，蒋爱武、钱小录的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于张文明放弃一审中部分诉请，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223民初896号民事判决第一、三、四项（即，一、解除张文明与蒋爱武就位于南陵县许镇镇“新中湖二标段B幢B-4-401”房屋签订的租赁合同；三、蒋爱武自2019年12月1日起以417元/月为基数支付张文明房屋占用损失至房屋实际交付时止；四、钱小录对上述第二、三项下义务承担连带保证责任）；二、变更安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223民初896号民事判决第二项为：蒋爱武于本判决生效后五十日内将安徽省南陵县许镇镇新中湖二标段B幢B-4-401返还张文明，并拆除架设在三楼钱小录房内的楼梯、修补三楼与四楼相隔层被切除的楼板、确保新中湖二标段B幢B-4-401通水、通电，独立安全使用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取40元，二审案件受理费80元，均由蒋爱武、钱小录承担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年十月二十六日法官助理江群书记员冯杨艳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。