浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初10257号 原告:杭州中硕物业管理有限公司，住所地:浙江省杭州市 拱墅区余杭塘路237号。 法定代表人：盛开,执行董事。 委托诉讼代理人：张洁,浙江拓思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈金炜,浙江拓思律师事务所实习律师。 被告:沈伟山，男，1964年1月6日出生，汉族，住浙江省 义乌市稠城街道工人西路5号。 原告杭州中硕物业管理有限公司为与被告沈伟山物业服务 合同纠纷一案，于2020年6月12日向本院提起诉讼，因诉前 引调无果，本院于2020年6月17日受理立案，并依法由审判 员陆笑笑适用小额诉讼程序，于2020年8月12日公开开庭进 行了审理。原告杭州中硕物业管理有限公司的委托诉讼代理人 张洁；被告沈伟山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州中硕物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要 求被告支付物业管理服务费3179元、车位管理服务费600元并 赔偿利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布 的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止），以上暂 2- 共计3779元。事实和理由：2017年9月，原告与义乌市西景悦 府业主委员会签订《西景·悦府物业服务合同》，约定自2017 年10月1日起由原告为义乌市西景·悦府小区提供物业管理服 务。双方对物业管理服务费的收费标准（包括物业服务费、车 位服务费等）及相关权利义务进行了约定。 原告已依约履行了物业管理服务的义务，被告作为义乌市 西景·悦府小区业主应依约交纳物业管理服务费等。但经原告 催要，被告至今未予交纳。被告的违约行为给原告造成了损失， 为维护原告的合法权益，现原告特向贵院提起诉讼，请求依法 判决。 被告沈伟山辩称，一、原告主张的2018年10月1日至2019 年7月31日物业管理服务费缺乏依据。 1、原告与被告之间不存在物业服务合同关系。 西景悦府业主委员会与原告签订原《物业服务合同》的合 同期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止，该合同 已执行完毕。期间因广大业主对原告各方面的服务工作不满意， 强烈要求更换物业，业委会组织全体业主投票（投票结果大多 数业主要求更换物业）后于2018年8月7日发布公告，决定“于 2018年9月30日终止与杭州中硕物业的合作协议并启动新物业 的招标工作。”原告未提供（也不可能提供）2018年10月1日 至2019年7月31日期间的《物业服务合同》。 2、2018年9月30日《委托中硕物业继续物业服务的函》 毫无物业服务合同的法律效力。 3- 首先全体业主投票决定且业委会已公告2018年9月30日 终止与原告合作，该函如果作为新协议来延续原物业服务合同 则完全违反了《物业管理条例》的规定。 该函从未在物业管理区域内公告，违反了《业主大会和业 主委员会指导规则》。原告在其所谓的物业服务期间也一直未公 开向广大业主主张过所谓的物业管理服务费，我一直至2019年 7月南都物业公司将入驻才知被告还存在于本小区。 我还发现该函并未经业委会开会讨论通过，违反了《业主 大会和业主委员会指导规则》的规定。且根据业委会2018年9 月30日的公告内容可判断该函的日期（2018年9月30日）亦 涉嫌造假。 如上所述，完全可以认为涉嫌伪造的该函是个别业委会成 员利用其手中权力与原告恶意串通、私相授受的违法产物，根 据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等 规定是非法、无效的。一切后果由行为人自行承担。 二、原告所称已履行物业管理服务的义务完全是自说自话。 首先，原告在2018年10月1日起存在于西景悦府小区本就是 非法的强买强卖行为，根据《中华人民共和国民法通则》规定 其行为从开始就没有法律约束力，应由行为人承担民事责任。 其次由于包括我在内的广大业主对原告2018年9月30日以后 所谓的“履行物业管理服务的义务”行为并不知情，原告的工 作完全处于放任自流、无人监督的状态。而且事实上就有业主 在业主群吐槽电梯坏了一个多月也无人过问，要等南都物业公 4- 司入驻后才来安排维修，绿化也无人管理。且新旧物业公司交 接日原告还聚众强行阻止南都物业公司入驻。 综上所述，原告要求被告支付物业管理服务费3179元完全 无法无据、于理不合。且由于原告相对于作为上班族的被告， 利用其资金、时间、法律专业人才等各方面的优势而滥用诉权 使被告花费大量时间和精力来应诉，极大地影响了工作，并承 受了巨大的精神压力。现被告恳请法院辨明事实真相，依法主 持正义并请求：1、依法判决原告提交的《委托中硕物业继续物 业服务的函》无效。2、驳回原告的诉讼请求。3、判决原告赔 偿支付被告7个工日的费用人民币10500元。4、判决原告赔偿 支付被告精神抚慰金10000元。 针对被告的答辩，原告补充陈述：1、在2018年10月1日 至2019年7月原被告之间存在物业服务合同关系，2018年9月 30日，原告与义乌市西景悦府签订了合同到期以后由于对后续 物业招投标没有成功，也没有合适的物业公司来接手小区的物 业管理服务，因此2019年9月30日，西景悦府发函要求原告 继续为西景悦府小区提供服务直至西景悦府小区与下一任物业 公司签订物业合同为止，因此，原告也应业委会的要求在合同 到期后继续为西景悦府小区提供物业管理服务，虽然原告后续 并未与业委会签订续签物业服务合同，但是原告已经在全面履 行物业管理合同，西景悦府全体业主也一直在接受原告的物业 管理服务，原被告之间已经存在事实上的物业管理服务关系， 被告当庭陈述自己一直不知道是由原告在为其提供物业服务并 5- 非客观事实，在业主群微信中也能知道业主是知道原告为其提 供物业服务，也并不代表其并未接受物业服务。2、原告已经全 面履行了物业管理义务，关于被告提到的电梯维修的事实，代 理人也已原告获得了事实，情况是当时电梯故障是出现在里面 的集成板，维修费用比较高，因此需要动用专用维修基金，原 告已多次向业委会提出报批，但业委会迟迟不批，延误了维修 时间。原告提供的物业管理服务是体现在方方面面的，且也是 持续性的服务过程，被告不能仅以其认为原告服务上小小瑕疵 而否定了原告持续服务的事实和效果，而以此为理由拒绝缴纳 物业费，也是缺乏法律依据的，并且被告应当举证证实其主张， 否则其抗辩主张不予证实，被告在答辩中提出的请求缺乏事实 和法律依据，被告如要主张也是应当另诉主张。 原告为证明自己的主张，向本院提供证据如下： 1、西景·悦府物业服务合同、委托中硕物业继续物业服务 的函复印件一份，证明原告自2017年10月1日起为义乌市西 景悦府小区业主提供物业管理服务，双方约定了物业管理服务 费标准及相关权利义务的事实。 2、律师函、EMS邮寄面单、邮件跟踪查询结果打印单、物 业费催交通知单照片一份，证明原告向被告催交物业管理服务 费等费用的事实。 3、当庭提供义乌国土房地产查询原件一份，证明被告是涉 案房屋所有权人的事实。 4、当庭提供车位购置协议复印件两份，证明被告在涉案房 6- 屋地下室有两个车位的事实。 被告质证：对证据1服务合同没意见已履行完毕，对函的 真实性有异议，这个函从来没有出现过，包括业委会成员也不 知情。对证据2的真实性无异议，但是催告是原告撤出西景悦 府小区后才提出的。对证据3、4三性无异议。 被告为支持自己的辩解，向本院提供证据如下： 1、业委会公告及公告发布微信截图一份，证明2018年10 月1日起中硕物业与西景悦府已经中止物业管理服务关系。 2、业委会证明一份，证明委托中硕物业继续物业服务的函 为非法。 3、业委会公告一份，证明委托中硕物业继续物业服务的函 日期涉嫌造假。 4、业主群微信截图一份，证明中硕物业不作为及其他非法 行为。 原告质证：对证据1真实性我们不清楚，没有见过，根据 公告内容来看，西景悦府与原告物业服务合同到期，西景悦府 也开始新物业招标流程，事实上西景悦府在8月份的招投标失 败后才由当时业委会重新聘请我们重新提供物业服务，双方之 间是否存在物业服务合同，不能通过公告来显示，而应当通过 双方权利义务履行情况来判断，事实上，原告一直在为西景悦 府小区提供物业管理服务并且西景悦府绝大多数的业主也交纳 了这段时间的物业服务费，因此该证据无法达到被告的证明目 的。 7- 对证据2真实性有异议，从情况说明来看是属于证人证言 的性质，按照证据规则应当出庭接受双方质证，否则真实性应 当不予采信，从内容上看由于业委会已换选，这份情况说明是 新业委会出具的情况说明，我们认为他们是没有权利来出具对 当时2018年9月份情况的说明，当时的业委会才是最有发言权 的，并且仅凭一个情况说明也无法否定之前函的合法性。 对证据3真实性我们不清楚，没有看见过，从内容上是西 景悦府业委会针对原告物业服务到期后新选聘物业公司，向全 体业主发出的意见征询稿的性质，其中第2、3种方案都显示业 委会倾向于由原告继续履行物业管理服务直至新的物业公司入 驻为止。这正能够与原告提供的函相互印证，也能说明当时业 委会也是征询的业主意见让原告继续物业服务，日期也是相互 吻合的。 对证据4真实性无异议，截图是不连续的，截图是不完整 的，不能体现真实业主的一个意识表示，并且这也是业主的主 观意见也不能反映客观事实，原告的服务是连续性的，被告也 不能因为其认为服务上的小小瑕疵而直接断定原告是在不作 为。并且微信聊天记录也刚好够能证实西景悦府全体业主知道 2019年的7月底原告还是在提供物业管理服务。 本院认证：对原告提供的证据1、2、3、4，被告对除函以 外证据真实性无异议，本院予以确认。对原告提供的证据函及 被告当庭提供的证据，需要结合庭审情况予以综合认定。 经审理查明：被告系义乌市西景悦府2幢2单元1501室的 8- 业主，该房屋建筑面积151.38平方米。2017年9月11日，原 告与案外人义乌市西景悦府业主委员会签订西景悦府物业服务 合同一份，约定的委托管理期限为2017年1月1日至2018年9 月30日止。物业管理服务收费标准：高层公寓按建筑面积每月 2.1元/平方米每月收取，车位服务费30元/平方米每月收取。 合同并就其他权利进行了约定。合同到期后，因西景悦府小区 未与其他物业公司签订物业服务合同，原告继续物业服务至 2019年7月。在原告继续提供物业服务的10个月里，物业费 3179元、车辆管理服务费600元，被告尚未支付。 本院认为，原物业服务合同期满后，原告虽然未与西景悦 府小区续签物业服务合同，但其为小区提供了事实管理服务至 2019年7月，结合原告提供的委托中硕物业继续物业服务的函 及现业委会成员均已支付后续10个月的物业服务费等情况，双 方形成事实上的物业服务合同关系。现原告作为物业管理单位 参照原物业管理服务合同确定之物业费标准向作为业主的被告 主张物业费的，应予支持。被告辩称原告未按合同约定履行义 务，目前情况下不能成为被告拒付物业费的理由。 此外，因本案中被告对原告提供物业管理服务是否适格存 在争议，未按时交纳物业管理费亦属事出有因，故本院对于原 告主张赔偿利息损失的诉请不予支持。 另，周到的物业管理服务是每个小区业主共同希望，物业 服务公司理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，加强与 业主间的沟通，为构建有序、安全、和谐的小区生活环境而努 9- 力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条， 《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下： 一、被告沈伟山于本判决生效之日起五日内支付原告杭州 中硕物业管理有限公司物业服务费3179元、车位服务费600元。 二、驳回原告杭州中硕物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告负担。 本判决为终审判决。 审判员  陆笑笑 二〇二〇年十月十六日 书记员  张诗婕