湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终811号上诉人（原审被告）：王孙华，男，1963年5月16日出生，汉族，住钟祥市。委托诉讼代理人：宗应斌，湖北慧中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：人福湖北食品产业有限公司，住所地湖北省钟祥市郢中镇西三环路**。法定代表人：简传清，总经理。委托诉讼代理人：白华菲，女，1983年8月12日出生，汉族，住武汉市武昌区，系该公司法务。上诉人王孙华因与被上诉人人福湖北食品产业有限公司（以下简称人福食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2020）鄂0881民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王孙华上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与湖北广源米制品有限公司之间的租赁合同实质为抵偿合同。一审法院已查明湖北广源米制品有限公司以厂房租赁方式抵偿上诉人的工程款和投资款，在未清偿上诉人工程款和投资款的情况下，尽管原厂房租赁合同已到期，但合同应当继续履行，一审法院判决上诉人返还被上诉人租赁房屋错误。二、2016年3月29日，人福食品公司与湖北广源食品公司、湖北广源巧克力有限公司、湖北广源米制品有限公司、湖北广源包装有限公司资产重组，知道湖北广源米制品有限公司于2015年5月6日与王孙华签订了《厂房租赁合同》，以厂房租金抵偿上诉人的工程款和投资款这一事实，人福食品公司系由湖北广源食品公司、湖北广源巧克力有限公司、湖北广源米制品有限公司、湖北广源包装有限公司的分立，人福食品公司应与该四公司承担连带清偿责任。三、一审法院判决按总面积20306.25平方米，5元每月每平方米计算占用房屋期间的损失没有依据，因新冠××疫情影响，根据湖北省人民政府办公厅﹝2020﹞5号文件精神，对于租用经营用房的，业主（出租人）2020年2-6月免交租金，7-10月租金减半，故不应收取租金。人福食品公司辩称，一、一审法院根据合同法及双方签订的《厂房租赁合同》和履行行为等，查明人福食品公司基于“买卖不破租赁”与上诉人建立了实质租赁合同法律关系，在此基础上作出判决，合法合理。上诉人提及的湖北广源米制品公司欠付的工程款事宜，与本案不是同一法律关系，与被上诉人无关。二、人福食品公司与湖北广源米制品公司在内的四公司签订的《资产重组合同》，经二审法院审理作出的（2019）鄂08民终319号另案民事判决确认为买卖合同。至此，人福食品公司与湖北广源米制品公司在内的四公司既不存在合并也不存在分离关系，无需为该四公司的债务承担连带清偿责任。三、一审法院在查明上诉人转租房屋的价格标准为6元每月每平方米的情况下，根据《厂房租赁合同》中双方合意的租赁范围，以及当前同地段的房屋租赁市场行情，判决上诉人按照5元每月每平方米，总面积为20306.25平方米的标准赔偿超期占用房屋期间的损失并无不当。四、根据国家相关部委联合出台的指导意见，因新冠××疫情减免、延期支付租金的政策主要适用于服务业小微企业和个体工商户，承租的房屋为国有房屋，本案上诉人王孙华并不符合该政策要求的身份，案涉房屋也是民营企业房屋，因此王孙华不具备免租的资格和条件。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。人福食品公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令王孙华立即腾退房屋，并与人福食品公司办理相关手续；2.判令王孙华比照与房屋租赁市场行情相当的租金标准（5元/平方米*20306.25平方米=101531.25元），向人福食品公司支付超期未交还房屋期间的占有使用费3个月共计304593.75元及相应利息（费用自2020年1月1日起暂计至2020年3月31日，实际计算至被告履行之日，利息按照中国人民银行的同期同类贷款利率计算）；3.判令王孙华承担本案的诉讼费用。一审法院查明，2012年9月26日，湖北广源食品集团为甲方、湖北正浩建筑工程有限公司为乙方（被告王孙华为乙方代表、实际施工人）签订一份《广源巧克力车间土建合同》，合同约定建筑面积为22836.8㎡，工程总造价为808万元，湖北正浩建筑工程有限公司签订合同时缴纳履约保证金60万元；2013年8月18日，湖北广源巧克力有限公司为甲方、被告王孙华为乙方签订一份《广源巧克力公共厕所合同》，合同约定，由王孙华负责湖北广源巧克力有限公司公共厕所的修建，工程总造价为18万元，上述两项工程完工后，湖北广源食品集团先后支付工程4765003.60元，下欠工程款4094996.40元（808万元十18万元十60万元一476.50036万元）。2015年12月16日，湖北广源食品公司董事长鲁学贵在《湖北正浩建筑工程有限公司与湖北广源巧克力有限公司工程款项明细》上签字注明“因重组，需退房租，同意挂往来”。2015年5月6日，湖北广源米制品有限公司为甲方、王孙华为乙方签订一份《厂房租赁合同》，合同约定，乙方租赁甲方位于西环三路2号广源米制品有限公司院内2号车间，租赁期限为2015年5月7日至2019年12月31日，租赁期限内租金为420万元。2020年6月4日，湖北广源米制品有限公司出具《关于对王孙华以租金抵偿工程款遗留问题的处理意见》，说明王孙华用租金抵扣工程款1844200.00元，尚欠王孙华工程款2250796.4元，对王孙华租赁期间投资固定资产614663元按实收租金占工程款的比例换算，尚欠307331.50元，合计欠王孙华工程款与投资款总额为2558127.90元。另查明，2016年3月29日，广源食品公司作为资产转让方（甲方）、鲁学贵作为丙方与人福食品公司（资产受让方、乙方）签订资产重组合同，约定将甲方除货币资金和应收款项以外的全部资产打包转让给乙方，转让价款为95466331元；如甲方不能依法转让资产，或在约定期限内因甲方原因不能办理完相关合法资产所有权凭证或在合同签订后资产转让前进行有害于目标资产行为，则乙方有权终止协议，同时甲方应按资产转让价款总额5%向乙方支付赔偿金，丙方作为甲方股东和实际控制人，用个人财产对此违约赔偿责任承担无限连带责任。甲方法定代表人鲁明、丙方及其家庭所有成员承诺退出甲方公司所有权益。同日，湖北广源巧克力有限公司、湖北广源米制品有限公司、湖北广源包装有限公司分别作为资产转让方（甲方），与人福食品公司、鲁学贵签订了内容基本相同的资产重组合同。湖北广源巧克力有限公司资产转让价款为84590108元，湖北广源米制品有限公司资产转让价款为98067780元，湖北广源包装有限公司资产转让价款为1875781元。2016年5月5日，钟祥市中小微企业助保金贷款管理工作领导小组办公室、钟祥市工业和信息化局、广源食品公司、湖北广源巧克力有限公司、湖北广源米制品有限公司及湖北广源包装有限公司向人福食品公司出具情况说明，表示经钟祥市工信局与广源食品公司、湖北广源包装有限公司、湖北广源米制品有限公司、湖北广源巧克力有限公司协商达成一致，同意将人福食品公司购买以上广源四家公司资产款项打入钟祥市中小微企业助保金贷款管理工作领导小组办公室账户。2017年7月10日，钟祥市经济和信息化局、广源食品公司、湖北广源包装有限公司、湖北广源米制品有限公司及湖北广源巧克力有限公司向人福食品公司出具情况说明，表示经市政府人福广源重组专班与广源食品公司、湖北广源包装有限公司、湖北广源米制品有限公司及湖北广源巧克力有限公司协商达成一致，同意将人福食品公司购买以上广源四家公司资产款项打入钟祥市经济和信息化局账户。至2018年4月，人福食品公司共向指定账户支付转让价款共2.8亿元。人福食品公司由人福医药集团股份公司与鲁学贵共同出资，于2015年2月4日设立。公司注册资本3000万元；其中，鲁学贵出资600万元，占20%，人福医药集团股份公司出资2400万元，占80%。2016年3月29日，鲁学贵与人福医药集团股份公司签订股权转让协议，约定鲁学贵将其持有的人福食品公司20%股权，作价600万元转让给人福医药集团股份公司。转让后，人福医药集团股份公司持有人福湖北食品产业有限公司100%的股权。2016年3月31日，人福食品公司办理股东变更登记。2018年4月，湖北省钟祥市人民法院以鲁学贵犯挪用资金罪，判处有期徒刑三年四个月；犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑二年六个月，并处罚金人民币六万元；决定执行有期徒刑四年十个月，并处罚金六万元；责令鲁学贵对挪用的1874.5325万元、非法吸收公众存款未偿还的874.7369万元予以退赔；涉案资产的处置，由政府相关部门成立的专案组依照有关规定处理。2019年10月8日，人福食品公司提前向王孙华送达了《租赁合同续签通知函》，函告了续签期限和续签价格，王孙华于2019年10月18日在签收回执上书面表示“同意续租，价格另议”。尔后双方协议未果。2019年12月31日租赁合同到期，2020年1月6日人福食品公司再次向王孙华送达《通知函》被批退，2020年4月24日人福食品公司向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，湖北广源米制品有限公司与王孙华签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，租赁合同履行过程中，湖北广源系列公司（广源食品公司、湖北广源包装有限公司、湖北广源米制品有限公司及湖北广源巧克力有限公司）因重组被人福医药集团股份公司收购并成立人福食品公司即本案的一审原告，合同到期后，双方未续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，人福食品公司要求腾退房屋并与人福食品公司办理相关手续的诉讼请求有理，一审法院予以支持。人福食品公司要求比照与房屋租赁市场行情相当的租金标准（5元/平方米*20306.25平方米=101531.25元），向人福食品公司支付超期未交还房屋期间的占有使用费3个月共计304593.75元及相应利息（自2020年1月1日起暂计至2020年3月31日，实际计算至被告履行之日，利息按照中国人民银行的同期同类贷款利率计算）的请求，考虑今年受新冠疫情的影响，属不可抗力的情形，王孙华无法正常使用租赁物，对人福食品公司该项诉讼请求，一审法院部分不予支持。其租金损失酌情从2020年1月1日至2020年3月31日予以减免，2020年4月1日之后占用期间的损失，按双方约定每月5元/平方米标准计算；人福食品公司主张的利息，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因已支持占用损失，该利息主张，一审法院不予支持。王孙华抗辩称湖北广源米制品有限公司欠其工程款未能完全抵付及租赁期间固定投资返还的抗辩理由，因王孙华未提起反诉，且与本案不是同一法律关系，一审法院不予合并审理，当事人可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王孙华返还原告人福湖北食品产业有限公司租赁的房屋并办理相关手续，于判决生效之日起二十日内履行完毕；二、被告王孙华赔偿原告人福湖北食品产业有限公司占用房屋期间的损失（从2020年4月1日起，按5元/月平方米*20306.25平方米的标准，计算至实际返还房屋之日止）；三、驳回原告人福湖北食品产业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5869元，减半收取2935元，由原告人福湖北食品产业有限公司负担1400元、被告王孙华负担1535元。二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院查明，人福食品公司、王孙华二审庭审中均认可湖北广源食品有限公司、湖北广源巧克力有限公司、湖北广源米制品有限公司、湖北广源包装有限公司目前仍存续，湖北广源米制品有限公司交付王孙华的厂房面积为2万多平方米。王孙华自认，未就相关工程款债权与该4公司进行过诉讼或仲裁，交付的房屋中用于出租的面积为1万6千多平方米，现已由王孙华租出去1万5千多平方米。本院认为，本案争议的焦点为：1.王孙华与湖北广源米制品有限公司签订的《厂房租赁合同》是何性质；2.人福食品公司是否有权主张王孙华返还房屋并支付占有使用费；3.含新冠××疫情期间的超期占有使用费应如何计算。一、关于王孙华与湖北广源米制品有限公司签订的《厂房租赁合同》的性质问题。王孙华上诉主张，其与湖北米制品有限公司2015年5月6日签订的《厂房租赁合同》，实质为抵偿合同，其一审提交的证据B2、B3可以证实。经查，王孙华一审提交的证据B2为湖北广源食品公司、湖北广源巧克力有限公司与王孙华、案外人签订的相应建设工程合同、预算说明、工程款项目明细等，证明目的为湖北广源巧克力有限公司欠付王孙华工程款4094996.40元，相关证据内容本身若属实仅能证实湖北广源巧克力有限公司与王孙华之间存在建设工程施工合同及因此形成的工程款债权债务关系，证据B3为《厂房租赁合同》，该合同的文本中亦无“以房租抵债”意思表示的内容，故王孙华的该主张缺乏事实依据，不能成立。一审法院认为湖北米制品有限公司与王孙华2015年5月6日签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，据此认定双方成立房屋租赁合同关系并无不当。二、关于人福食品公司是否有权主张王孙华返还房屋并支付占有使用费的问题。王孙华上诉主张，人福食品公司2016年3月29日与湖北广源食品公司等四公司资产重组，应当就王孙华的工程款债权的清偿承担连带责任。二审庭审中，人福食品公司、王孙华均认可湖北广源食品有限公司、湖北广源巧克力有限公司、湖北广源米制品有限公司、湖北广源包装有限公司目前仍存续。王孙华自认未就相关工程款债权与该四公司进行过诉讼或仲裁。据此，本院认为，2020年6月4日，湖北广源米制品有限公司出具的《关于对王孙华以租金抵偿工程款遗留问题的处理意见》若属实，仅能代表该公司确认与王孙华之间存在债权债务关系及曾经以租金抵扣工程款的事实，该意见并未确认该公司有继续以租金抵付工程款的意思表示。本院对另案（2019）鄂08民终319号案件的生效判决也认定人福食品公司与该四公司进行的是资产买卖行为，不属于公司之间的合并或分立，故人福食品公司无需为该四公司之前的债权债务承担责任。湖北广源米制品有限公司将案涉房屋出售给人福食品公司后，已失去对案涉房屋的处分权，其出具的处理意见不能约束和对抗人福食品公司。人福食品公司通过买卖取得案涉房屋的产权后，不影响湖北广源米制品有限公司与王孙华《厂房租赁合同》的效力，但人福食品公司作为案涉房屋的所有权人，在该合同期满后有权主张王孙华返还房屋并支付超期占用期间的使用费，故上诉人王孙华的该项上诉主张不能成立。三、关于含新冠××疫情期间的超期占有使用费应如何计算的问题。首先，案涉房屋的面积。人福食品公司主张应按房产证上登载的面积20306.25平方米计算，王孙华主张应按实际可用于出租的面积1万6千平方米计算。因原《厂房租赁合同》中未明确租赁房屋的面积，庭审中王孙华认可湖北广源米制品有限公司交付的房产面积为2万多平方米，案涉房屋在主管部门登记的面积为20306.25平方米，故应以该面积为准。其次，超期占有使用费的标准。王孙华上诉主张，原《厂房租赁合同》约定的标准为4元每平方米每月，人福食品公司要求按5元每平方米每月支付超期占用使用费缺乏依据。本院认为，超期占有使用费实质上属于出租房屋一方的损失，尽管可以根据当事人的主张，参照原合同约定的租金标准来确定，但不属于租金的性质，应当参照案涉房屋同地段同类用途房屋的租金标准，根据超期占用的期间来确定。人福食品公司一审提交、王孙华亦对真实性不持异议的该公司与案外人签订的同地段的房屋租赁合同、王孙华与次承租人签订的仓库租赁合同、相关承租情况清单及支付租金记录等证据可以证实，市场行情的租金标准为6元/平方米每月。因原《厂房租赁合同》中仅约定2015年5月7日至2019年12月31日期间的租金为4200000元，据此换算后的租金标准确实约为4元每平方米每月，一审法院在此基础上综合考虑，采纳人福食品公司的5元每平方米每月作为认定超期占用期间损失的标准并无不当。再次，新冠××疫情对占有使用费的影响。王孙华上诉认为，根据湖北省人民政府办公厅﹝2020﹞5号文件精神，2020年2-6月免交租金、7-10月租金减半，人福食品公司不应计算占用费损失。经查，该文件第一条措施减轻企业负担中第2条减免中小微企业房租，内容为“对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半……对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决”。王孙华未提交证据证明案涉房屋属于国有资产类经营用房，不属于该文件的适用对象，其提出应参照适用文件对超期占用使用费进行相应减免的主张缺乏依据。一审法院根据新冠××疫情的影响，酌定免于计取2020年1-3月的租金损失，系根据本案的客观情况所做的利益衡平，体现了法律的公平价值追求。人福食品公司对此未提出上诉，二审中庭审中明确同意对2020年1-3月租金损失进行减免，并要求惠及最终的承租人，积极响应国家政策倡议，其行为亦值得赞赏。故一审法院对王孙华超期占有房屋期间的损失的认定并无不当。综上，王孙华的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5869元，由上诉人王孙华负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二〇年十月二十六日法官助理李园园书记员陈锦书