辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终3172号上诉人（原审被告）：于江，男，1971年2月12日出生，汉族，现住营口市老边区。委托诉讼代理人：孟小平，女，上诉人妻子。被上诉人（原审原告）：营口精诚物业服务有限公司，住所地营口市站前区昌盛里竹馨园小区。法定代表人：芦新华，公司经理。委托诉讼代理人：张伟玲，女，公司员工。上诉人于江因与被上诉人营口精诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市老边区人民法院(2020)辽0811民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。于江上诉请求：1、改判一审判决；2、涉诉一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决：“业主委员会与原告签订的物业服务合同违反了国务院行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。但导致合同无效的责任不在原告，而在业主委员会。根据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。业主委员会是过错方，其代表的是小区业主，故小区业主应当承担赔偿原告损失即给付物业费的义务。”是没有事实根据和法律依据的，有意袒护被上诉人应当承担的民事责任。首先，物业服务合同无效，被上诉人有不可推卸的责任。被上诉人未依法向老边区物业办备案，缺少备案所必需的材料：1.业主大会筹备成立的情况报告；2.业主大会会议决定；3.业主大会议事规则；4.管理规约；5.业主委员会成立备案表；6.业主委员会成员登记表。根据《辽宁省物业管理条例》第八十四条规定：“物业服务企业未按照要求，向乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议必要的资料的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。”被上诉人既没有备案材料，也没有在老边区物业办备案，无法证明业主委员会是依法成立的，故被上诉人更是有过错，对无效合同，更应当承担责任。合同法规定，合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由此可见，一审法院判决“导致合同无效的责任不在原告，而在业主委员会。”是错误的。其次，一审法院判决“业主委员会是过错方，其代表的是小区业主，故小区业主应当承担赔偿原告损失即给付物业费的义务。”是错误的。合同无效，对小区全体业主没有约束力，业主可以拒绝缴纳物业费。业主委员会由业主大会会议选举产生。拥军花园小区的业主委员会不符合物业管理条例的规定。上诉人从没有接到参加业主大会的通知，也没有接到业主委员会成立的通知。业主委员会是非法成立的，没有经过业主大会选举产生，并不代表小区业主。根据辽宁省物业管理条例第八十三条规定：“业主委员会作出的决定，违反法律、法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任。”被上诉人入驻小区服务，未经业主大会选聘，征求业主意见，同意表仅44份，未达到物业管理条例规定的人数，业主委员会也没有召开会议同意，故小区业主不应当承担赔偿被上诉人损失给付物业费的义务。第三，一审判决认定：“原告无论在卫生管理、内部管理、车辆管理、设施管理、安防管理、绿化管理、违建治理等方面，均存在管理不到位的情况。”事实属实，被上诉人对小区不服务，不管理。内部管理没有任何档案，也没有财务部门，也没有外来车辆，人员登记表。没有任何消防器材。垃圾清运费是业主委员会向业主收取的卫生费支付的。两个门岗人员24小时轮流值班，没有夜间巡逻。被上诉人自物业服务以来，未对小区道路，绿化，路灯，做过任何维修和增加，安防监控设施成为了摆设，监控坏了也不维修。被上诉人却收取高昂的物业费，每平方米0.8元，小区业主享受不到对等服务。一审法院判决：“参照原告与业主委员会约定的物业服务费0.8/平方米/月，按60%计算较为公平、合理，被告应按此标准给付。”是错误的，显失公平。违背了公平、公正的原则。第四，一审判决违背了广大业主的利益，由于上诉人的所作所为，在小区产生了较大的影响，业主意见很大，有一百多个业主未缴纳物业费，纷纷指责被上诉人的欺骗行为，披着法律的外衣，行诉棍之实。一审法院开庭审理时，广大业主筹资租车到法庭听审30余次。广大业主并要到市委上访。上诉请求是经过广大业主迫切要求的，请二审法院认真查明案情，依法判决。营口精诚物业服务有限公司辩称，一、上诉人拒交物业费，违反了法律法规的规定。被上诉人是按照法律程序成立，并具有相应资质的物业管理企业，2019年7月15日，上诉人所在小区的业主委员会与被上诉人签订的《物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示。上诉人及其他所属业主，也都接受了被上诉人的物业服务，合同己事实履行。按照国务院《物业管理条例》的规定，按时交纳物业费，是每个业主的一项基本义务，上诉人接受了被上诉人的物业服务，就应当按照物业服务价格交纳相应的费用，无故拒交物业费的行为，违反了国家法律法规的强制性规定，不受法律保护。二、即使合同无效，但被上诉人无过错，不承担过错责任。上诉人以此理由拒交物业费，没有法律依据。一审判决虽然认定了业主委员会与被上诉人签订的《物业管理服务合同》，在程序上有所瑕疵，应为无效合同。但一审判决还同时认定，导致合同无效的责任不在被上诉人，而在业主委员会，业主委员会是过错方。业主委员会代表的是业主，故小区业主应当承担赔偿被上诉人损失即给付物业费的义务。因为，业主委员会与被上诉人签订的《物业管理服务合同》，是否经过召开业主大会同意或书面征求意见是否达到规定的人数，是业主委员会与业主之间内部的事情，不是被上诉人所能审查范围。只要业主委员会同意，被上诉人无需也没有义务去辩别业主委员会所作出的决定是否正确。就比如一个公司，在签订合同时，只要在合同中盖有公司的印章，有公司的负责人或代理人签字，也就代表了公司。即使在公司内部存在不同意见，也不能对抗合同的相对方，同样也不会得到法律的支持。所以，上诉人以合同无效，拒交物业费的上诉理由不能成立。三、按照法律规定，物业公司是属于服务型企业，与业主或使用人之间是平等的主体关系。物业公司依照法律法规的规定和合同约定，对特定区域内的物业实行专业化管理，有获得相应报酬的权利。这种报酬的获得，无疑是要通过向业主收取物业费来实现的。没有业主交纳物业费的经费来源，物业公司将无法组织或开展物业管理以及各项经营服务活动，包括物业公司所有工作人员的工资及劳动保险、福利等支出。所以，物业公司不是国家拨款单位，所开展的各项业务，也不是慈善活动。不收取物业费的物业公司是不存在的。四、上诉人在上诉状中称，被上诉人没有真正提供物业服务，之所以做的也完全是“作秀”，被上诉人认为是歪曲事实。一审审理中，被上诉人已移交了开展物业管理方面的相关证据及资料，证明上诉人也享受到了被上诉人所提供的物业服务。上诉人相信二审人民法院会尊重事实、秉公裁判。被上诉人同时还认为，即使物业公司未能全面提供高质量的物业服务，存在一定瑕疵，但服务瑕疵也不能成为业主拒交物业费的理由。物业公司与业主之间应形成良性互动，共同提高小区的生活质量。本案一审判决，对上诉人等业主物业费的交纳，作了大幅度的减免，只按60%判交物业费，在很大程度上照顾了上诉人等业主的利益，己不足以维持被上诉人的成本。上诉人再予以拒交，不仅有失公平，于情于理都难以让人心服，更不应受到法律的支持。营口精诚物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付2019年7月15日至2020年1月14日物业管理服务费500元（104.17㎡×0.80元×6个月）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月15日，原告营口精诚物业服务有限公司与营口市老边区拥军花园业主委员会（以下简称业主委员会）签订了《营口市老边区拥军花园物业管理服务合同》（以下简称《物业管理服务合同》），并附有原告单方制定的《营口市老边区拥军花园物业服务承诺书》（以下简称《承诺书》）。合同约定，原告的物业服务管理期限为2年，自2019年7月15日起至2021年7月15日，物业服务费收取标准为0.80元/平方米/月。《承诺书》对小区卫生管理、内部管理、车辆管理、设施管理、安防管理、绿化管理、违建治理等十个方面作了具体规定。合同签订后，原告即开始为该小区提供物业服务。2020年1月14日，原告在小区发布通知：即日起停止提供物业服务。被告于江系营口市老边区拥军花园小区的业主，房屋建筑面积104.17㎡，其未向原告精诚物业交纳物业服务费。另查明，业主委员会为聘请原告为小区提供物业管理服务，以发放征求意见表的方式向全体业主征求意见。小区入住业主223户，业主委员会共收回征求意见表125份。经小区业主甄别，其中有效表71份，无效表54份（包括空白表、重复表、非本人填写表、同一人书写且无业主姓名表等）。71份有效表中，同意的44份，不同意的27份。再查明，原告与业主委员会签订合同后，对该小区进行了一定的管理服务，但是无论在卫生管理、内部管理、车辆管理、设施管理、安防管理、绿化管理、违建治理等方面，均存在管理不到位的情况，未取得被告等众多业主的认可。一审法院认为，拥军花园小区业主委员会在聘请原告前向全体业主征求意见，同意表仅44份。国务院颁布的《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，并且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。拥军花园小区同意的业主未达到《物业管理条例》规定的人数，因此，业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》违反国务院行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。但导致合同无效的责任不在原告，而在业主委员会。根据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案业主委员会是过错方，其代表的是小区业主，故小区业主应当承担赔偿原告损失即给付物业费的义务。原告于2019年7月15日至2020年1月14日期间，已实际入驻拥军花园小区并提供了物业管理服务，而被告也享受到了原告提供的服务，因此，被告应支付原告提供管理服务期间的物业管理费。但原告未能全面履行自身义务，在诸多管理服务方面存在严重的服务质量瑕疵，根据权利义务对等原则，参照原告与业主委员会约定的物业服务费0.80元/平方米/月，按60%计算较为公平、合理，被告应按此标准给付。综上所述，本院针对原告的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第十一条第四项、第十二条第一款、第三款、第四款、第十五条第二项之规定，判决：被告于江给付原告营口精诚物业服务有限公司自2019年7月15日至2020年1月14日的物业费300元（104.17㎡×0.80元×6个月×60%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告于江负担。本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。本院认为，关于上诉人认为业主委员会成立不合法，无权代表业主签订物业服务合同的上诉理由，经查，老边区路南镇人民政府物业办公室于2019年1月18日对于上诉人居住的拥军花园小区业主委员会换届成员名单进行了公示，上诉人未能提供有效证据证明其居住小区业主委员会的成立存在违反法律规定的情形，故对于其该上诉理由，本院不予支持。关于上诉人是否应当交纳物业费的问题，在被上诉人原审所提交的相关证据能够证明其已实际为小区提供了一定的物业服务的情况下，双方已经形成了事实上的物业服务关系，且直至被上诉人撤出，上诉人均无证据证明其对于被上诉人依据与业主委员会签订的《物业服务合同》所提供的物业服务依法提出过异议，故无论《物业服务合同》是否备案，是否经过业主大会讨论决定，在业主委员会代表业主行使权利所签订的合同被依法撤销前，均不能够影响业主委员会作出的行为对于业主的约束力，故上诉人应当支付相应的物业费。鉴于被上诉人存在物业服务不完善、不到位等问题，原审根据被上诉人实际提供的物业服务水平等因素对于物业费标准进行相应酌减符合公平原则。综上，上诉人以物业服务合同无效及物业服务不到位等为由，提出不应交纳物业费的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于江负担。本判决为终审判决。审判长  朱隆升审判员  段建勇审判员  杨名环二〇二〇年十月十五日法官助理陆玮齐书记员宋洪峰