1浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初1710号 原告：鳌江万城御珑湾花苑业主委员会，住所地平阳县鳌江 镇昆鳌大道万城御珑湾花苑5幢2楼。 负责人：谢作龙，主任。 委托诉讼代理人：金冶杰，浙江昆敖律师事务所律师。 被告：平阳万城房地产有限公司，住所地平阳县鳌江镇陶瓷 综合市场D区9号。 法定代表人：汪胜强，执行董事。 委托诉讼代理人：黄锡楚，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈思然，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 原告鳌江万城御珑湾花苑业主委员会（以下简称御珑湾业委 会）与被告平阳万城房地产有限公司（以下简称万城公司）修理、 重作、更换纠纷一案，本院于2020年5月6日受理后，依法组成 合议庭于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告御珑湾业 委会负责人谢作龙及其委托诉讼代理人金冶杰、被告万城公司委 托诉讼代理人黄锡楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2原告御珑湾业委会起诉要求:1.判令被告万城公司对万城御 珑湾花苑小区外墙面（全部）进行修复；2.判令原告因无因管理 而支付的维修费用114440元由被告万城公司承担；3.本案诉讼费 用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求，即判令 被告万城公司对万城御珑湾花苑小区第1、4、6幢外墙面开裂及 周围部分进行修复。事实与理由：被告万城公司是万城御珑湾花 苑小区的开发商，2016年1月29日，该小区经竣工验收交付使 用。被告在该阶段向业主出具《温州市新建商品住宅质量保证书》， 并承诺：“一、本住宅工程已经竣工验收，符合温州市住宅建设设 计标准，工程质量合格，由本公司负责按规定进行保修。工程竣 工日期为2016年1月29日……四、本住宅交付使用后，在购房 人正常使用的情况下，凡有以下工程质量缺陷，本公司按如下期 限免费保修：……3.有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗 漏8年……以上保修期限从竣工交付用户使用之日起开始计算。” 2017年12月23日，原告经备案登记成立。成立后，原告对小区 建筑、设施、设备进行了核查，发现出现小区住宅外墙鼓起、开 裂脱落等现象，遂与被告沟通进行维修。被告得知该情况后，推 脱要求原告自行维修外墙，再由原告凭票据至被告处支取维修款， 但在原告通过小区物业对住宅外墙进行修整的过程中，小区内住 宅又有多处外墙膨胀、开裂，已超过原告可以自行维修的能力范 围。后原告多次与被告协商修缮事宜，均遭到被告的拖延和搪塞， 3其行为严重影响业主的合法权益。综上，原告无奈之下诉诸贵院， 请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告万城公司答辩称:1.原告主体不适格。因外墙出现脱落的 现象仅存在部分楼栋的局部位置，并未涉及全体业主共同利益， 不应由御珑湾业委会代为行使诉权。2.原告主张的御珑湾小区外 墙维修问题已过了保修期限，被告不负维修义务。其一，根据《温 州市住宅物业保修金管理办法》规定，建筑外墙面的损害并未列 入建设单位的法定保修范围。其二，根据《温州市新建商品住宅 质量保证书》第四条第6款约定，“如墙面、顶棚保温层、抹灰层 开裂、脱离（顶层墙面湿度裂缝除外）在1年内出现质量缺陷， 答辩人免费保修”，但涉案小区工程保修期自2016年1月29日开 始计算，显然已超过1年的保修期限。其三，原告主张的外墙质 量问题系墙面鼓起、开裂脱落，并非建筑墙体开裂漏水，故原告 依据《温州市新建商品住宅质量保证书》中关于“有防水要求的 卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于8年”提出的主张不应得 到支持。3.原告要求被告支付外墙维修费用没有事实和法律依据。 原告提供的外墙维修协议是涉案小区物业管理服务企业高山物业 管理有限公司与维修单位签订并支付维修费用，与原告无关；被 告并未向原告承诺支付维修外墙费用。 经审理，本院认定事实如下：被告万城公司系万城御珑湾花 苑小区的开发商。被告出具的《温州市新建商品住宅质量保证书》 载明：……本公司对所销售……商品住宅作出如下质量保证，一、 4本住宅工程已经竣工验收，符合温州市住宅建设设计标准，工程 质量合格，由本公司负责按规定进行保修。工程竣工验收日期为 2016年1月29日。……三、本住宅的屋面防水工程、有防水要 求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期至2024年1月28日。 四、本住宅交付使用后，在购房人正常使用情况下，凡有以下工 程质量缺陷，本公司按如下期限免费保修，1.……；2.屋面防水 工程8年；3.有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防渗漏8 年；4.楼面（含厨房）、地下室、管道渗漏，为1年；5.……；6. 墙面、顶棚保温层、抹灰层开裂、脱落，（顶层墙面湿度裂缝除外）， 为1年；……。以上保修期限从工程竣工交付给用户使用之日起 开始计算。五、……。 万城御珑湾花苑小区于2016年1月29日经竣工验收后由万 城公司交付业主使用。2017年12月23日，经小区业主选举成立 鳌江万城御珑湾花苑业主委员会（即原告御珑湾业委会），并于 2018年1月2日经鳌江镇人民政府审核通过。 以上事实有当事人的陈述，原告提供的业主委员会备案登记 表、被告企业信息、《温州市新建商品住宅质量保证书》、小区房 屋外墙照片、报告、函告、邮寄证明等证据在卷证实。对原告提 供的外墙维修协议，因该协议书系温州市高山物业管理有限公司 与维修方签订，与本案不具有关联性，本院不予采纳。 本院认为，涉案《温州市新建商品住宅质量保证书》系被告 与业主真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定，认定 5合法有效，双方应全面履行质量保证书的义务。履行过程中，双 方产生争议诉至本院。围绕原、被告双方就本案的各个争议焦点， 本院分别阐述如下： 一、关于原告御珑湾业委会是否具有本案原告资格的问题 首先，业主委员会是经过业主大会或业主代表大会选举产生， 经相关行政管理部门核准登记成立的，具有合法的地位，有一定 的组织机构和运营财产，符合民事诉讼主体中的“其他组织”的 要求。其次，设立业主委员会的根本目的是为了使构成群体的业 主实施民事活动更加有序化、制度化及效率化，使作为个体的业 主合法权益得到有效保障。业主委员会产生于业主大会或业主代 表大会的选举，是一个物业管理区域内代表全体业主对物业实施 自治管理的组织，是业主的权益代表。业主公共利益受到侵害时， 要求所有业主参与诉讼难度较大，直接赋予业主委员会原告主体 资格，能够及时救济业主遭受侵害的公共利益。根据最高人民法 院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释》的相关规定，建筑物的外墙属于业主共有。本案中，万 城御珑湾花苑小区并非是个别业主的专有部分出现需要修复的问 题，而是万城御珑湾花苑小区第1、4、6幢外墙面出现鼓起、开 裂脱落等现象，建筑物外墙存在质量问题损害的是业主的公共利 益。综上，原告御珑湾业委会为维护广大业主利益，当然有权以 自己名义提起民事诉讼。 6二、关于被告万城公司是否应对万城御珑湾花苑小区第1、4、 6幢外墙面承担维修义务的问题 原告御珑湾业委会代小区全体业主主张权利，应遵循涉案质 量保证书约定的内容。本案中，原告主张涉案小区交付使用后出 现外墙面鼓起、开裂脱落，系外墙面出现渗漏导致，而外墙面防 渗漏保修限为八年，故原告主张的要求被告对外墙面脱落修复并 未超过保修期。但原告并未提供证据证明涉案小区外墙体的鼓起、 开裂脱落系因外墙面渗漏引起，亦未能提供证据对二者关联性申 请司法鉴定。根据质量保证书约定，墙面、抹灰层开裂、脱落保 修期均为一年，即从2016年1月29日起至2017年1月28日止， 故原告主张被告对外墙面脱落予以修复，均已超过保修期，本院 不予采纳。原告御珑湾业委会主张若小区建筑物外墙面脱落问题 适用质量保证书中关于墙面、抹灰层开裂、脱落保修期一年的约 定，也因小区业委会成立后一年内已向被告万城公司发函主张过 权利引起中断。本院认为，考虑到建筑物及构配件、材料的老化 随着时间推移而必将发生物理性退化（质量退变、自然老化）等 不可逆转的综合因素。故双方对建筑物保修期的约定并不适用中 断、延长等情形，一旦该期间届满，保修义务结束。原告御珑湾 业委会主张涉案小区延期交付导致业主委员会成立亦延期，故要 求延长保修期限，本院认为涉案小区系经竣工验收合格后交付业 主使用，故原告之上述主张于法无据，本院均不予采纳。 7三、关于被告万城公司是否应承担万城御珑湾花苑小区外墙 面维修费的问题 在庭审过程中，原告称被告万城公司曾承诺由原告先自行维 修外墙面，后可向被告公司报销。现原告仅提供涉案小区物业管 理服务公司与维修公司签订的外墙维修协议，而未提供支付凭证， 亦未提供其他证据证实被告万城公司曾对外墙面维修事项作出承 诺，原告的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九 十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决 如下： 驳回原告鳌江万城御珑湾花苑业主委员会全部诉讼请求。 案件受理费2589元，由鳌江万城御珑湾花苑业主委员会负 担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州 市中级人民法院。 8 审 判 长  钟文善 人民陪审员  管福州 人民陪审员  卓继政 二〇二〇年十月九日 代书 记员  曾 倪