广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20698号上诉人（原审被告）：广东华人天下文化传播有限公司，住所地：广州市天河区岑村松岗大街****。法定代表人：鲁大伟，职务：执行董事兼总经理。委托代理人：杜红丽，广东盈隆律师事务所律师。委托代理人：郑霜杰，广东盈隆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州世君房地产咨询有限公司，住所，住所地：广州市番禺区大石街富庭今日丽舍怡富苑**101，**101div>法定代表人：林蔚，职务：董事长。委托代理人：杜晶星，广东济方律师事务所律师。上诉人广东华人天下文化传播有限公司（以下简称华人天下公司）因与广州世君房地产咨询有限公司（以下简称世君公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初41808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月23日公开开庭审理了本案。上诉人华人天下公司的委托诉讼代理人杜红丽及被上诉人世君公司的委托诉讼代理人杜晶星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华人天下公司上诉请求：l.撤销一审判决第三项、第四项、第五项，改判华人天下公司不需支付延期支付服务费的违约金、延期支付电费的违约金以及延期支付公摊电费的违约金；2.驳回世君公司一审要求华人天下公司支付违约金的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费应由世君公司承担。事实和理由：一审法院错误认定华人天下公司应支付延期支付服务费的违约金、延期支付电费的违约金以及延期支付公摊电费的违约金。华人天下公司签约时就向世君公司缴纳了相当于2个月服务费标准的服务保证金32760元及水电周转金12558元。协议期内，如华人天下公司拖欠服务费、水电费时，世君公司即可从华人天下公司缴纳的服务保证金及水电周转金中予以扣除。据此，对于华人天下公司欠付世君公司2018年12月、2019年1月的服务费，世君公司可在华人天下公司缴纳的服务保证金予以抵扣；华人天下公司欠付世君公司2018年9月1日至2019年3月31日的电费6045元以及2018年7月1日至2018年11月30日的公摊电费228.5元，可从华人天下公司缴纳的水电周转金中足额抵扣。抵扣后，华人天下公司不需向世君公司支付延期支付服务费、电费和公摊电费的违约金。被上诉人世君公司二审答辩称：一、不同意华人天下公司的上诉意见。华人天下公司负有按时支付物业服务费和电费的合同义务，其至今没有清缴，应依约承担相应违约责任。二、《服务协议》第四条第二款、第四款、第五款、第十一款已经明确约定了物业服务费、电费的支付时间及计算迟延履行违约金。世君公司于2019年4月26日书面将华人天下公司缴纳的服务保证金、水电周转金用于抵扣其欠费，符合合同约定，此前未发生抵扣的仍属于逾期未清偿期间，仍应计算迟延履行违约金，世君公司有权一直追究迟延履行违约金至实际清缴时止。综上，请求维持原判。世君公司向一审法院起诉请求：1.世君公司有权在华人天下公司的服务保证金32760元、水电周转金12558元中扣除华人天下公司拖欠的服务费、电费、公摊电费；2.华人天下公司向世君公司支付服务费32760元；3.华人天下公司支付拖欠服务费的违约金（其中2018年12月及2019年1月的违约金以每月拖欠的服务费为本金，按照年24%的标准，分别自当月5日起计至2019年4月26日；其中2019年2、3月的违约金以每月拖欠的服务费为本金，按照年24%的标准，分别自当月5日起计至清偿之日止）；4.华人天下公司支付拖欠电费的违约金（其中2018年9月的违约金以1485元为本金，从2018年11月17日起计算至2019年4月26日；其中2018年10月的违约金以1024元为本金，从2018年12月13日起计至2019年4月26日；其中2018年11月的违约金以941元为本金，从2019年1月15日起计至2019年4月26日；其中2018年12月的违约金以1386元为本金，从2019年3月1日起计至2019年4月26日；均按照年24%的标准）；5.华人天下公司支付拖欠公摊电费的违约金（以228.5元为本金，按照年24%的标准，从2018年11月17日起计至2019年4月26日）；6.本案诉讼费由华人天下公司承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市天河区金穗路1号2405、2406室。根据华人天下公司与世君公司就涉案房屋签订的《世联空间邦华环球广场项目服务协议》的约定，世君公司在2017年8月21日至2022年9月4日为涉案房屋提供服务，华人天下公司应按16380元/月的标准支付服务费；（电费收取方式）华人天下公司租赁区域配置独立电表，每月按实际用电量收取电费，电费单价1元/度，无公摊、线损、基础用电费及其他额外损耗费用；电费总额=物价部门规定的用电单价×（单元内独立计量数量×项目内用电损耗分摊系数）；华人天下公司应于每月5日前向世君公司支付当月服务费，须于接到世君公司缴费通知后5个工作日缴纳水电费；逾期交纳的，每逾期1日，须按拖欠金额的5‰向世君公司支付违约金；华人天下公司应在签订服务协议时缴纳相当于2个月服务费标准的服务保证金32760元，在服务协议签署后7天内向世君公司缴纳水电周转金12558元；协议期内，当华人天下公司出现拖欠服务费、水电费时，世君公司有权分别从服务保证金、水电周转金中扣除，书面通知华人天下公司扣除金额和事由，华人天下公司应自收到世君公司书面通知之日起10日内补齐服务保证金、5日内补齐水电周转金，尽管有该约定，在华人天下公司补足服务保证金、水电周转金前，世君公司有权视同华人天下公司一直拖欠服务费、水电费；合同期满，如华人天下公司尚有服务费、水电费及其他费用未支付，世君公司有权从服务保证金、水电周转金中扣除，不足的部分世君公司有权向华人天下公司追偿。一审中，华人天下公司主张其拖欠的电费、公摊电费合计4560元在水电周转金12558元中扣除后，尚剩余7998元，可用以抵扣其拖欠的服务费32760元，故其只拖欠服务费24762元。另部分期间的费用在华人天下公司欠费时世君公司即可在服务保证金、水电周转金中扣除，故其无需支付相应的逾期缴费违约金。对此，世君公司同意在剩余水电周转金中扣除服务费，但称华人天下公司确认的电费、公摊电费合计4560元遗漏了2018年9月的电费1485元及公摊电费228.5元；世君公司就此提交了《缴费通知单签收（11月份）》（载明华人天下公司服务费对应期间为2018年11月5日至12月4日，电费、公摊对应期间为9月份，华人天下公司签收时间为2018年11月8日）;《缴费通知单签收（12月份）》（载明华人天下公司服务费对应期间为2018年12月5日至2019年1月4日，电费对应期间为10月份，华人天下公司签收时间为2018年12月5日）;《缴费通知单签收（1月份）》（载明华人天下公司服务费对应期间为2019年1月5日至2月4日，电费对应期间为11月份，华人天下公司签收时间为2019年1月7日）;《缴费通知单签收（2月份）》（载明华人天下公司服务费对应期间为2019年2月5日至3月4日，电费对应期间为12月份，华人天下公司签收时间为2019年2月21日）;《电费统计记录》（载明涉案房屋2018年9月至2019年3月每月电表读数及电费金额，另载明公摊电费为11月缴费单出具，金额为228.5元）予以证明。经质证，华人天下公司确认各月缴费通知单签收的真实性，对《电费统计记录》的真实性无法确认；另就世君公司主张的2018年9月电费1485元、公摊电费228.5元，华人天下公司未提交证据证明其已缴纳。又，世君公司于2019年4月16日向华人天下公司发出《解约通知书》，通知提前与华人天下公司解除合约；于2019年4月22日向华人天下公司发出《退场通知书》，要求于2019年4月22日清退华人天下公司；于2019年4月24日向华人天下公司发出《物品处置确认书》，称华人天下公司缴交的履约保证金共计212394元，用于抵扣部分租赁欠款，剩余欠款191838元于2019年5月30日之前交齐等；华人天下公司确认其签收了前述通知，其中《物品处置确认书》的签收时间为2019年4月26日。一审法院认为，世君公司、华人天下公司就涉案房屋成立物业服务合同关系。世君公司主张华人天下公司欠付2018年12月5日至2019年4月4日的物业服务费65520元，2018年10月1日至2019年3月31日的电费4560元，华人天下公司并无异议，一审法院予以确认。另就世君公司主张的2018年9月1日至2019年9月30日的电费1485元、2018年7月1日至2018年11月30日的公摊电费228.5元，因世君公司已提交相应的连续记载的电表读数、华人天下公司签收缴费通知单的凭证，故在华人天下公司未举证其已向世君公司交纳了相应费用的情况下，一审法院采信世君公司主张。综上，华人天下公司拖欠世君公司2018年12月5日至2019年4月4日的物业服务费65520元；2018年9月1日至2019年3月31日的电费6045元；2018年7月1日至2018年11月30日的公摊电费228.5元。根据合同约定，合同期满，如华人天下公司尚有服务费、水电费及其他费用未支付，世君公司有权从服务保证金、水电周转金中扣除，不足的部分世君公司有权向华人天下公司追偿。故在华人天下公司已于2019年4月26日收到世君公司的扣除通知后，华人天下公司欠付的电费、公摊电费合计6273.5元均已足额在水电周转金12558元中扣除，尚余的水电周转金6284.5元及服务费保证金32760元则可用以扣除华人天下公司欠付的服务费65520元，即至2019年4月26日华人天下公司尚欠世君公司服务费26475.5元，华人天下公司应予清偿；世君公司诉请超出部分，一审法院不予支持。华人天下公司迟延支付服务费、电费、公摊电费，构成违约，世君公司诉请华人天下公司支付违约金，有其合同依据，应予支持。华人天下公司主张欠费时即已发生保证金的扣除，故其无需支付部分费用的违约金；因该主张与合同约定的扣除方式不符，一审法院不予采纳。根据合同约定，华人天下公司应于每月5日前向世君公司支付当月服务费，须于接到世君公司缴费通知后5个工作日缴纳水电费；逾期交纳的，每逾期1日，须按拖欠金额的5‰向世君公司支付违约金。现世君公司主张违约金按照年24%的标准计算，系世君公司自行处分权，一审法院予以照准。故一审法院判令华人天下公司向世君公司支付迟延支付服务费的违约金（其中2018年12月及2019年1月的违约金每月以16380元为本金，按照24%/年的标准计算，分别自当月5日起计至2019年4月26日；其中2019年2月的部分违约金以6284.5为本金，按照24%/年的标准计算，自当月5日起计至2019年4月26日，2月的剩余违约金以10095.5元为本金，按照24%/年的标准计算，自当月5日起计至清偿之日止；其中2019年3月的违约金以16380元为本金，按照24%/年的标准计算，自当月5日起计至清偿之日止；但出于公平原则，各期违约金应以不超过本金为限）。同时判令华人天下公司向世君公司支付迟延支付电费的违约金（其中2018年9月的违约金以1485元为本金，从2018年11月17日起计至2019年4月26日；其中2018年10月的违约金以1024元为本金，从2018年12月13日起计至2019年4月26日；其中2018年11月的违约金以941元为本金，从2019年1月15日起计至2019年4月26日；其中2018年12月的违约金以1386元为本金，从2019年3月1日起计至2019年4月26日；均按照24%/年的标准计算；但出于公平原则，各期违约金应以不超过本金为限）。另华人天下公司向世君公司支付迟延支付公摊电费的违约金（以228.5元为本金，按照24%/年的标准计算，从2018年11月17日起计至2019年4月26日；但出于公平原则，违约金应以不超过本金为限）。世君公司诉请超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，于2020年3月10日作出如下判决：一、确认广州世君房地产咨询有限公司有权在广东华人天下文化传播有限公司已缴纳的服务保证金32760元、水电周转金12558元中扣除广东华人天下文化传播有限公司欠付的物业服务费、电费等费用；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，广东华人天下文化传播有限公司向广州世君房地产咨询有限公司支付服务费26475.5元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，广东华人天下文化传播有限公司向广州世君房地产咨询有限公司支付迟延支付服务费的违约金（其中2018年12月及2019年1月的违约金每月以16380元为本金，分别自当月5日起计至2019年4月26日；其中2019年3月的部分违约金以6284.5为本金，自当月5日起计至2019年4月26日，3月的剩余违约金以10095.5元为本金，自当月5日起计至清偿之日止；其中2019年4月的违约金以16380元为本金，自当月5日起计至清偿之日止；均按照24%/年的标准计算，但出于公平原则，各期违约金应以不超过本金为限）；四、自本判决发生法律效力之日起10日内，广东华人天下文化传播有限公司向广州世君房地产咨询有限公司支付迟延支付电费的违约金[以每月拖欠的电费（2018年9月1485元、2018年10月1024元、2018年11月941元、2018年12月1386元）为本金，均按照24%/年的标准计算，分别从2018年11月17日、2018年12月13日、2019年1月15日、2019年3月1日计至2019年4月26日；但出于公平原则，各期违约金应以不超过本金为限]；五、自本判决发生法律效力之日起10日内，广东华人天下文化传播有限公司向广州世君房地产咨询有限公司支付迟延支付公摊电费的违约金（以228.5元为本金，按照24%/年的标准计算，从2018年11月17日起计至2019年4月26日；但出于公平原则，违约金应以不超过本金为限）；六、驳回广州世君房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费973元、保全费425元，均由广东华人天下文化传播有限公司负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本院对各方当事人均未提出上诉的一审相关判项均不予审查。针对华人天下公司的上诉，二审争议焦点为华人天下公司有关其无需承担一审判决第三、四、五项中有关延期付款违约金的理由能否成立。对此，一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据进行了认定，并在此基础上依法作判，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。华人天下公司在二审中并未提交新证据证明其上诉主张或推翻一审认定，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在此情况下，华人天下公司的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，华人天下公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费973元，由上诉人广东华人天下文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘卉二〇二〇年十月二十七日法官助理张冰玲书记员李逸丹