广东省珠海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤04民终2533号 上诉人（一审原告）：王惠花，女，1969年4月28日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区************，居民身份证号码440************022。 委托诉讼代理人：李青山，广东友邦方达律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：刘元叶，女，汉族，1953年12月9日出生，住广东省珠海市香洲区********，居民身份证号码440************224。系原一审被告吴金水配偶，法定继承人。 委托诉讼代理人：易伏祥，广东玉成律师事务所律师。 一审原告王惠花因与原一审被告吴金水房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初14307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，查明吴金水已于2020年8月7日死亡，吴金水配偶刘元叶声明继承吴金水全部遗产，并在继承的遗产范围内承担吴金水生前所欠债务，遂参加本案诉讼。吴金水与刘元叶之子女吴丽霞、吴嘉俊放弃继承吴金水遗产，声明不承担吴金水生前所欠债务。本案现已审理终结。 本院审理查明的事实 王惠花案中提交甲方吴金水与乙方王岚天2016年5月8日签订的《购房合同》，称经案外人彭青介绍，其购买吴金水房屋，因签约当日其本人未能到场，故委托兄长王细毕之子王岚天签订该合同。该合同约定，一、甲乙双方经协商一致，同意乙方出资131万元购买甲方坐落于珠海市****************。此房为混合结构单独所有的三层建筑（粤房产权证珠字第**00308136号，地号440402012002GS00124，建筑面积244.35平方米）。二、甲方必须保证此房没有抵押、查封（已有房产交易中心提供资料正本），在甲方收取乙方定金至交付房屋5个月内，甲方不得将此房屋转让给第三方，否则按收取定金双倍赔偿乙方损失。三、合同签订之日乙方先支付定金40万元，余款5个月内付清。四、甲方收取乙方定金后，要逐步做好清场工作，保证5个月后交付房屋给乙方使用，乙方再支付购房余款。五、甲方收到购房定金后，要把房产证正本交付乙方，并由甲方的家庭所有家庭成员在购房合同上签名盖章确认，以保证以后没有产权纠纷。如有任何针对此房产的诉讼纠纷，甲方应按房现有市场评估价双倍赔偿乙方的损失。六、待法律允许的情况下，甲方必须无条件协助乙方办理产权过户确权手续。本协议一式四份，双方各执两份，具同等效力。合同落款处，甲方有吴金水、刘元叶、吴嘉俊、吴丽霞签名并按捺指纹；乙方落款处签署“王岚天”；见证人彭青、何晓明、郭金福、刘善其（音）四人签名并按捺指纹。王惠花称，彭青和刘善其（音）是夫妻关系，该二人与何晓明都是其老乡，其不认识郭金福。一审诉讼中吴金水称，签约当天王岚天父亲王细毕到场，王岚天未到场，王岚天的名字由王细毕代签，案涉房产的购买人是王岚天的父亲王细毕。一审中证人王细毕到庭作证称，购房合同在吴金水家签订，其本人只读过三年书，不太识字，合同上其子“王岚天”之名字非其代签，是吴金水或彭青代签，案涉房产是王惠花购买。 对于购房款的支付，双方多有争议： ①41万元购房定金的支付主体。2016年5月9日，王惠花向彭青名下尾号为1232的银行账户转账30万元。同日彭青名下前述账户转账20万元至吴金水名下银行账户，转账业务凭证附言“代王岚天支付购房定金”。同日，吴金水出具《收据》，称“今收到王岚天交来购买珠海市************之房屋定金合共人民币41万元，余款90万元5个月内付清”。王惠花主张其向吴金水支付购房定金41万元。一审中吴金水称王细毕于2016年5月8日支付现金20万元；收到的购房款41万元，系王细毕支付，而非王惠花支付。 ②2016年7月22日支付的购房款金额。2016年7月18日王惠花向彭青名下尾号为1232的银行账户转账30万元。同年7月22日从彭青名下前述账户转账15万元至吴金水名下银行账户，该转账业务凭证附言“代王岚天支付购房款”。同日，吴金水出具“今收到王岚天交来购房款人民币20万元”的《收据》。王惠花主张其向吴金水支付购房款20万元。一审中吴金水仅认可收到王细毕15万元，20万元的收据是应彭青的要求所写；实际所收款项与收据金额不一致的原因，是他人欠吴金水200万元工程款，彭青称可帮吴金水收回工程款，但需吴金水支付5万元，故从购房款中截留5万元，彭青说若要回工程款则不退该5万元，否则退回该5万元，彭青最终没替吴金水要回工程款亦未退回该5万元。 ③2017年2月13日付给郭金福的1万元是否为购房款。2017年2月13日郭金福出具《收款收条》，称“今郭金福收到王惠花人民币1万元，此款由王惠花代吴金水支付，在购房款内扣除”。吴金水在该收款收条下方备注“同意在房款里面扣除”签名并按捺指纹。落款处，见证人何晓明签名并按捺指纹。王惠花称其向吴金水支付购房款1万元。一审中吴金水否认王惠花的说法，称系受胁迫签署该收条。 ④2016年7月16日借条的认定。王惠花提交经手人吴金水、2016年7月16日签署的《借条》复印件，上称“今借到彭青现金人民币6万元整。还款从房屋款里面扣除”。借条下方，吴金水作为借款人于2017年1月26日手写“结于今日还欠利息费用13000元，一共合计72000元”。其下又写“1月26号至6月12号≈4个月×3000元/月=12000元利息，计72000元+12000元=84000元（一共本金加利息）”。王惠花称，不清楚吴金水与彭青之间的借款，亦不清楚84000元的计算方式。除了给袁玉杏的55万元以外，别的款项都是银行转账给彭青，彭青再支付给吴金水，后来彭青交来吴金水出具的收条金额与王惠花转账给彭青的款项相差10万元，彭青遂交该《借条》复印件给王惠花。一审中吴金水称，实际收到彭青550**元现金房款，但每月收3000元利息，吴金水已支付彭青利息不只12000元。 ⑤2017年8月4日王惠花代吴金水付袁玉杏55万元。2017年8月4日袁玉杏为售让方（甲方）与回购方（乙方）吴金水、王惠花签订《权益回购协议书》载明，1994年1月9日袁玉杏和吴金水、刘元叶夫妇签订协议，约定吴金水、刘元叶将案涉房产所在地块权益以16万元的价格转让给袁玉杏，同年袁玉杏在该地块上建造了案涉房产并使用至今。现乙方提出回购土地权益及地上房屋，甲乙双方约定甲方将土地权益及地上建筑物按现状交付乙方，乙方向甲方支付回购款55万元；该房屋现租赁给马海东，租赁到期日为2017年12月31日，自甲方收到乙方支付的全部回购款次月起，租金由乙方收取等等。同日，王惠花将55万元转账至案外人袁玉杏名下账户；吴金水作为收款人出具《收据》，称“今收到王惠花回购珠海市香洲区***********，房产证号字第**00308136号房款人民币55万元”。王惠花、吴金水对该笔款项无争议。 2017年8月4日王惠花向袁玉杏支付55万元后，案涉房产交付王惠花。同日，王惠花为出租方与承租方马海东签订《房屋租赁合同》，约定王惠花将案涉房产全部租赁给马海东使用，期限自2017年9月1日至2017年12月31日，每月租金2600元。王惠花称，其本人只在签订合同时收了一个月租金2600元，之后吴金水数次对案涉房产停水停电，并要求马海东将租金交给吴金水，案涉房产一直在吴金水控制之下。一审中吴金水称，2017年8月20日法院执行131万元返还给王惠花，吴金水就打电话给王惠花，王惠花不听电话也不见吴金水，吴金水就要赶走马海东，马海东要吴金水给时间搬出去，就每次给吴金水5000元左右，一共给了2万多元；2019年10月马海东搬走，吴金水将一楼两间商铺出租，每月共收租金4500元，上面两层没有出租，目前正在装修。 王惠花提交了王岚天2018年6月21日签名的《证明》，上称“2016年5月份我姑姑王惠花经人介绍向吴金水购买位于南屏广生村房屋，因她在深圳做生意，签合同那天走不开，卖方和介绍人催的急，因此她要我去代签合同，我以我的名义在合同上签了字。但该房屋实际为我姑姑王惠花所买，全部的购房款由我姑姑支付，后来我姑姑自己有空以后就由自己在办理，我未参与，我只是在开始的时候在合同上签了名”。一审法院曾根据吴金水的申请，口头通知王惠花要求王岚天到庭，王惠花表示王岚天在东北吉林上学无法到庭，且王岚天也不想理这个事。一审中吴金水对该证明的真实性提出异议。 王惠花还提交了王岚天的《学生证》，显示王岚天系吉林华侨外国语学院的学生，就读期间自2016年9月1日至2020年6月30日。 本案审理中，根据王惠花的申请，一审法院委托广东鑫光土地房地产与资产评估咨询有限公司对案涉房产的房地产市场价值进行评估。2020年3月17日，评估公司作出粤鑫评（估）字[2020]A0046号《房地产评估报告》，评估案涉房产在2019年11月7日的房地产市场价值总额为3127680元。王惠花预付评估费10319元。 案涉房产珠海市香洲区************的登记权属人是吴金水，该房产新建于1993年，为3层混合结构成套住宅，建筑面积244.35平方米，土地使用权取得方式为划拨。 另查明，2016年1月1日吴金水与王惠花签订借款协议，约定吴金水向王惠花借款130万元，并以南屏镇广生新村南街12号房屋作抵押，借款期限6个月，利息每月2%。如不能还款，房屋作价130万元由王惠花所有及使用。同日，吴金水向王惠花出具了收到131万元的收据。王惠花以该借款协议和收据为证据，以民间借贷为案由在2016年8月15日将吴金水诉至一审法院。2017年2月23日吴金水、王惠花在法院调解下，就借款本金131万元达成分期还款协议。同年4月20日吴金水与王惠花的委托诉讼代理人彭青调解再次达成分期还款协议，一审法院根据调解协议作出（2016）粤0402民初6794号民事调解书。其后，经一审法院审判委员会讨论决定，于2018年9月27日作出（2018）粤0402民监10号民事裁定，裁定再审（2016）粤0402民初6794号案件。 在该案再审审理中，王惠花、吴金水均承认二人之间不存在借款131万元的事实，双方是房屋买卖关系，因担心房屋无法过户，想以借贷法律关系提起民事诉讼，然后通过执行程序中以房抵债的方式将房屋过户到王惠花名下。吴金水、王惠花均称是对方与彭青提议以借贷关系向法院起诉。一审法院再审认为，王惠花与吴金水之间实际为房屋买卖关系，却虚构借款事实向法院提起民间借贷纠纷诉讼，企图借用合法的民事程序达到房屋过户的目的，是典型的虚假诉讼。2019年2月14日一审法院作出（2018）粤0402民再10号民事判决，判决一、撤销（2016）粤0402民初6794号民事调解书；二、驳回王惠花的诉讼请求。 王惠花提起本案诉讼，请求确认与吴金水于2016年5月8日订立的《购房合同》无效，判令吴金水返还王惠花已付购房款127万元，并赔偿王惠花利益损失170万元。 一审判决的理由与结果 一审法院认为，分析王惠花、吴金水的诉辩意见和举证，归纳本案的争议焦点有：⑴案涉房产的购买方；⑵购房款金额认定；⑶房屋买卖合同无效的法律后果。根据已查明的事实、双方举证以及法律规定，对争议焦点及王惠花的诉讼请求作出如下认定： 一、关于案涉房产的购买方。王惠花主张与吴金水就案涉房产形成房屋买卖合同关系，而吴金水则主张吴金水与王岚天父亲王细毕就案涉房产形成房屋买卖合同关系，王惠花、吴金水对案涉房产购买主体存在争议。一审法院认为，首先，从合同的签订来看，王惠花举证的《购房合同》显示出资购买乙方是“王岚天”，但是王岚天未参与签约，只有王岚天的父亲王细毕在场，且王细毕否认其代王岚天签约，显然仅凭《购房合同》签约落款无法确定案涉房产的实际购买方。其次，从买方的关系和陈述来看，王细毕和王惠花是兄妹，王岚天是王细毕的儿子，参与购买案涉房产的三人是亲属关系，王岚天以书面证明的方式、王细毕以到庭陈述的方式确认案涉房产的实际购买人是王惠花，购房款亦由王惠花支付，王岚天和王细毕在知道本案后均未主张自己是实际购房人。再次，从购房款的支付来看，王惠花举证在吴金水在收到彭青转账的购房款前，王惠花曾分两次向彭青转账60万元以及王惠花代吴金水向原案涉房产使用人袁玉杏支付55万元回购款，证明购买案涉房产的主要款项来源于王惠花。最后，从房产交付来看，在王惠花支付袁玉杏55万元回购款后，案涉房产的原承租人马海东与王惠花签署租赁合同，说明吴金水当时同意将案涉房产交付给王惠花，并由王惠花出租给他人。虽然吴金水再三强调案涉房产的买方是王细毕，但是王细毕出庭否认自己是买方而主张买方是王惠花，吴金水亦当庭表示不会因买方是王惠花而不签订《购房合同》。由此可见，即使确如吴金水所述，王细毕代王岚天在《购房合同》上签名及支付部分购房款，也是王细毕履行王惠花之委托代为购买案涉房产，不能因此否定王惠花购房方身份。综上，一审法院认为，王惠花和吴金水于2016年5月8日就案涉房产形成房屋买卖合同。 二、关于购房款金额的认定。①2016年5月9日41万元购房定金的支付主体。吴金水对于收到该笔款项金额无异议，仅是认为该笔款项系王细毕支付的购房款。该41万元中有20万元系王惠花转账给彭青，彭青再转账给吴金水。即使转账凭证注明“代王岚天支付购房定金”，但如上所述，王细毕和王岚天均确认案涉房产的购房款系王惠花支付，王岚天或王细毕与吴金水之间无房屋买卖合同关系，故一审法院认定该41万元购房款的支付主体为王惠花。②2016年7月22日购房款的支付金额问题。虽然2016年7月22日彭青仅转账15万元给吴金水，但是从吴金水陈述及吴金水出具的《收据》看，吴金水确认收到购房款20万元，只是由于吴金水委托彭青办理其他事项而同意彭青从购房款中扣除了5万元，仅实付15万元给吴金水。故一审法院认定吴金水于2016年7月22日收到王惠花购房款20万元。至于彭青扣除吴金水5万元的行为属于吴金水和彭青之间其他债权债务关系，双方应另循法律途径处理。③2017年2月13日付给郭金福的1万元是否作为购房款。王惠花举证2017年2月13日郭金福确认收到1万元的《收款收条》原件，且吴金水亦备注“同意在房款里面扣除”，足以证明王惠花系代吴金水向郭金福支付了1万元且吴金水同意作为购房款扣除，应视为王惠花付给吴金水的购房款。吴金水主张系受胁迫签署该收条的说法，无证据予以证明，一审法院不予采纳。④2016年7月16日借条的认定。虽然该借条发生于王惠花、吴金水房屋买卖合同履行过程中，且吴金水认可彭青付的是房款，但是从借条内容来看，吴金水收到彭青支付的款项如普通民间借贷一般计息，不符合吴金水作为出卖方收取购房款的正常交易，而且王惠花仅凭该借条复印件即主张债权，可能影响吴金水作为债务人的权利，故一审法院认为该借条仅能反映吴金水与彭青之间存在债权债务关系，不能作为王惠花支付购房款的凭证，对于王惠花以该借条主张已向吴金水支付购房款的说法不予采纳。⑤2017年8月4日王惠花代吴金水付袁玉杏55万元。从王惠花、吴金水与袁玉杏签订《权益回购协议书》以及王惠花代付该笔款项当天即与案涉房屋原承租人马海东重新签署租赁合同可见，王惠花代付的该笔55万元系案涉房产的购房款。综上，一审法院认定王惠花已向吴金水支付案涉房产购房款117万元（41+20+1+55）。 三、房屋买卖合同无效的法律后果。案涉房产所在宗地属国有划拨性质，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第四十五条规定，案涉房产暂不具备转让条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”主义，吴金水向王惠花转让案涉房产必然会导致房产所占用土地随之流转。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。案涉房产所占用土地为划拨取得，土地使用权人即吴金水未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方之间的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，一审法院认定王惠花与吴金水之间就案涉房产订立的房屋买卖合同无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。吴金水目前实际占有、使用案涉房产，王惠花未能取得案涉房产，吴金水应将其收取的购房款117万元返还王惠花。 关于损失赔偿问题。王惠花根据珠海市发布的平均房价主张利益损失170万元，并申请了对案涉房产市场价值的评估。一审法院认为，首先，分析《购房合同》第六条和合同履行可知，王惠花、吴金水签署房屋买卖合同时知道，在现有法律条件下，案涉房产无法过户至王惠花名下；甚至为了达到将案涉房产转移过户的目的，王惠花、吴金水企图通过虚假诉讼方式办理过户，可见王惠花、吴金水对于合同无效均存在过错。其次，从购房目的来看，王惠花占有房屋的方式是出租给他人而非自住，可见王惠花购买案涉房产系用于投资，案涉房产的房产证显示土地性质为划拨，无法作为商品房在市场流通，王惠花明知案涉房产无法过户仍向吴金水购买，存在缔约的主观过错。最后，王惠花未实际对案涉房产进行添附，并未增加案涉房产本身的价值。基于上述理由，一审法院对于王惠花按市场房价主张170万元的高额损失不予支持。鉴于吴金水占用王惠花购房款多年，王惠花由此实际产生资金占用的利息损失，考虑节约诉讼成本和公平合理原则，一审法院支持吴金水向王惠花支付利息损失，以41万元为基数，自2016年5月10日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计至2016年7月22日为3616.54元；以61万元为基数，自2016年7月23日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计至2017年2月13日为15110.21元；以62万元基数，自2017年2月14日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计至2017年8月4日为12810.75元；以117万元基数，自2017年8月5日起按中国人民银行发布的同期贷款利率计至2019年8月19日为114855元，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的利率计至返还全部购房款日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决一、确认王惠花与吴金水于2016年5月8日订立的《购房合同》无效；二、吴金水于判决生效之日起十日内向王惠花返还购房款117万元；三、吴金水于判决生效之日起十日内向王惠花赔偿损失，包括2016年5月10日至2019年8月19日的利息损失合计146392.5元以及以购房款117万元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的利率计至返还全部购房款日止的利息损失。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30400元、保全费5000元，合计35400元，王惠花负担17700元，吴金水负担17700元。评估费10319元，由王惠花负担。 当事人二审的意见 一审原告王惠花不服一审判决，上诉认为一审判决认定事实部分错误，且适用法律不当，请求予以改判。事实与理由如下： 一、一审判决书对2016年7月16日借条的认定错误。彭青是中间介绍人，王惠花将购房款付至彭青账户，由彭青再支付给吴金水是双方的交易流程，但由于此前吴金水曾向彭青借款，彭青在替王惠花转交购房款的过程中将其中10万元扣下未付，作为吴金水偿还借款的本息，吴金水确认上述借款事实及借条内容，因此应认定该10万元款项（即王惠花付给彭青的款项与彭青付给吴金水款项的差额部分）是王惠花已付的购房款。因为只余4万元尾款未付，所以双方约定先交付房屋，在水、电过户以后王惠花将余款4万元付给吴金水，双方交易完成。一审法院不认可该事实不恰当。 二、判决书对损失赔偿的认定错误。1.一审法院认定王惠花购买房屋用于投资而非自住不能成立。涉案房屋在王惠花购买前已整栋租给他人，且合同未到期，原租户要求继续承租，因此王惠花只得再与承租人订立合同，待合同到期后再收回房屋使用，一审法院仅依据王惠花与原承租人订立的合同就认定王惠花购买该房屋是用于投资的结论不成立。且在合同未到期，王惠花仅收取2个月租金的情况下，吴金水即强行将该房屋收回，并向租户收取租金，王惠花无法行使使用权。2.关于过错。涉案房屋的房产证载明土地来源是国有划拨，王惠花在此前并不清楚国有土地分出让及划拨两种，更不清楚划拨土地上房屋买卖的规定。只是听彭青说可把房屋办到王惠花名下即相信了她，并全权委托她代为办理，这确实是王惠花的疏忽，根本原因是轻信彭青造成的。吴金水对于其房屋土地来源显然是最清楚的，且近年来由于房价上涨，他一直在一房多卖，四处“骗取”他人的购房款，究竟是谁的过错，已无需多言。3、关于损失。从王惠花买房后，珠海市的房价上涨很大，评估公司已公正地评估出了该房屋的现价值，王惠花主张的可信赖利益损失即是基于诚信原则，主张因市场价格上涨房屋增值，现因合同无效返还财产给王惠花造成的损失，王惠花该主张既有明确法律规定，也有判例供适用，合法有据。一审法院以王惠花未对涉案房屋进行添附为由不支持王惠花的这一请求显然无法无据，是适用法律错误。综上，王惠花恳请二审法院，正确适用法律，对本案重新作出公正的判决。 被上诉人刘元叶答辩称，一、一审程序上违法。1.一审判决超越了王惠花的诉求，违反了“不告不理”原则。王惠花一审请求一审法院确认《购房合同》有效，并判房屋归其所有、办理产权过户。但一审法院不但未驳回王惠花的请求，反而无端判决吴金水返还购房款117万元，依法应予撤销。2.王惠花170万元损失的诉请一审中没有提出也没有交纳诉讼费。王惠花提出该项上诉请求，更加违背了程序法之规定。3.王岚天一审中出具《证明》明确表示其在《购房合同》上签名，而一审法院查明《购房合同》中“王岚天”签名非王岚天本人所签，而是由彭青代签。王岚天故意作伪证，应追究其伪证以指使其作伪证者的法律责任。 二、王惠花请求法院判决吴金水赔偿170万元信赖利益损失既无事实根据，也无法律依据，请法院驳回其不实诉求。首先，案涉房屋产权证中已载明房屋用地属国有划拨用地，否则不会在《购房合同》有第六条的约定。其次，王惠花自认在深圳经营五金店，每月有固定且较高经济收入，其上诉所称用来自住的说法脱离现实，结合其将房屋租给马海东居住等事实可断定，王惠花购买案涉房屋并非用来自住，而用于投资，期待将来旧村改造获得拆迁补偿。故一审判决对于王惠花购买案涉房屋是用于投资的事实认定上无疑完全正确。综上，鉴于吴金水在订立案涉《购房合同》中不存在任何过错，因此无论王惠花是否存在经济损失，相关后果均应由自行承担。 三、一审判决部分事实认定及判决对吴金水不公。1.2016年7月22日的20万元。彭青20**年7月22日代王惠花向吴金水转款15万元，但却要求吴金水出具了20万元的收据。彭青是王惠花委托的购房代理人，本应忠实履行委托事项，将王惠花委托支付的购房款全额支付吴金水，却以各种名义截留王惠花的购房款项，导致吴金水仅仅收到购房款112万元。显然，既是彭青本人不诚信的行为，也是王惠花托人不善的过错行为所致，由此引起的相关后果应当由委托人王惠花承担。鉴于吴金水在一审中根本不认可该笔20万元购房款的真实性，鉴于吴金水已死亡，相关事实已无从查证，请求二审法院将2016年7月22日的购房款支付金额认定为银行转账金额，而非收据书写金额。至于彭青与吴金水之间的其他经济往来，相关权益只能由彭青自行主张。2.吴金水占用王惠花购房资金是否应赔偿利息损失。如前所述，王惠花在与吴金水签订《购房合同》时，对案涉房屋的权利限制明知，对《购房合同》有效性也有充足预估，且该项权利限制没有影响到王惠花对案涉房屋的物权权利。事实上，王惠花提起本案诉讼的根本原因，并不是基于《购房合同》是否合法有效这一事实，而是在其炮制的虚假诉讼事情败露之后才提起本案诉讼。显然，王惠花提起本案诉讼的动机既不是因为案涉《购房合同》的效力，也不是因为其占有、使用、用益案涉房屋物权受损，而是因为谋求案涉房屋产权过户却暂时不能才提起了本案诉讼，案涉《购房合同》是否合法有效不是导致本案纠纷产生的原因。因此，不能将案涉《购房合同》无效的一部分责任归咎于吴金水并以所谓的公平原则，判决吴金水赔偿占用购房资金期间利息的损失。王惠花的利息损失应由其自行承担，与吴金水无关。一审判决吴金水赔偿王惠花购房资金利息损失不公，请予改判。3.关于吴金水的经济损失。案涉合同签订后，吴金水将案涉房屋交王惠花出租，但王惠花未能全面履行合同中的付款义务，致吴金水受到了巨大的经济损失，包括这几年案涉房屋的租金损失。若从法律的过错责任与公平原则来讲，吴金水这几年来的经济损失理应由王惠花承担。此点，也请二审法院予以重视。 综上所述，导致本案《购房合同》无效的过错不在吴金水而完全在王惠花。据此，王惠花请求二审法院判决吴金水赔偿其170万元的所谓信赖利益损失的上诉请求既无事实根据，也无任何法律依据，请二审法院依法驳回。另外，有关王惠花购房资金的利息损失也与吴金水无关，应由王惠花自行承担。请二审法院依法驳回上诉，维持原判，或将本案发回重审。 本院判决的理由与结果 本院认为，案涉的2016年5月8日《购房合同》虽系王岚天与吴金水签订，但王岚天及其时在合同签订现场的王岚天之父王细华均确认实际买房人系王惠花，而案中相关证据亦可证实王惠花系案涉房屋的买受人，如2017年2月13日吴金水在郭金福向王惠花出具收到1万元的《收款收据》上签署“同意在房款里面扣除”的意见，及2017年8月4日吴金水和王惠花共同作为“乙方”与袁玉杏就案涉房屋签订《权益回购协议书》，并于8月4日当日吴金水与袁玉杏将案涉房屋交付王惠花，由王惠花与原租户签订《房屋租赁》收取租金。事实上，一审诉讼中吴金水亦曾提交反诉状陈述，在王惠花2016年10月表示今后由其负责购房事宜后，吴金水要求王惠花支付购房余款，等等。故王惠花提起本案诉讼，主张《购房合同》项下实体权益并无不当。 但上述《购房合同》所涉土地及其地上房屋，正如案中查明，系国有划拨土地上之房屋，依据相关法律及司法解释的规定，双方之交易在本案起诉前未经有权机关批准，案涉合同应当认定无效，吴金水及王惠花对于合同无效均有过错。王惠花购买案涉房屋自有应当注意之义务，况且案涉合同中约定有“待法律允许的情况下”吴金水协助过户的条款，故王惠花上诉辩称，不知法律对上述土地及其房屋的规定，本院不予采信。王惠花在一审中已变更诉讼请求，主张合同无效，请求吴金水返还购房款并赔偿损失，刘元叶参加诉讼答辩认为一审判决违反法定程序，超越王惠花主张的合同有效及吴金水协助过户的请求，显与事实不符。且合同是否有效，亦当由法院判定，法院判定的合同效力与当事人主张不同，并非违反诉讼程序、超越当事人请求。刘元叶该答辩主张，本院予以驳回。 王惠花一审中主张吴金水返还购房款，并赔偿因购买案涉房屋产生的购房可得利益损失170万元。一审判决已依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判令吴金水返还依无效合同取得的王惠花购房款117万元，但王惠花上诉主张另有10万元应予返还。对于该10万元，王惠花称案涉交易款项系通过彭青向吴金水交付，彭青转交的吴金水收条与其划付彭青的款项相差10万元，彭青随后以2016年7月16日《借条》称吴金水同意所借款项在购房款中扣除。但正如一审判决认定，彭青与吴金水的借款关系与本案无关，吴金水所借款项及应付的利息如何在购房款中扣除三人未达成一致，王惠花案中对于该10万元的主张可能影响其他法律关系的认定，故王惠花上诉认为该10万元应计入吴金水所收购房款并予返还的主张，本院不予支持。王惠花应另循法律途径与彭青解决该10万元可能存在的纠纷。至于王惠花主张的损失170万元，依据上述合同法对于合同无效双方均有过错，应当各自承担相应责任的规定，王惠花上诉认为一审判决驳回其该项请求，仅判令吴金水偿付占用款项的利息不当的主张，没有法律依据，本院不予支持。 吴金水经已死亡，刘元叶系吴金水的法定继承人，且已声明继承吴金水的全部遗产并在继承的遗产范围内承担吴金水的债务，故一审判决判令吴金水承担的债务应当由刘元叶承担。有鉴于此，本院改判刘元叶承担一审判决判令吴金水承担的债务。 综上所述，王惠花的上诉主张，没有事实和法律依据，本院予以驳回。鉴于一审被告吴金水死亡、刘元叶参加诉讼的事实，一审判决应予改判。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条、第三百二十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、维持广东省珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初14307号民事判决第一项； 二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初14307号民事判决第二项、第三项； 三、刘元叶于本判决发生法律效力之日起十日内向王惠花返还购房款117万元； 四、刘元叶于本判决发生法律效力之日起十日内向王惠花偿付利息，其中2016年5月10日至2019年8月19日的利息146392.5元及117万元自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的利率计至返还全部购房款日止的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费30400元、保全费5000元，合计35400元，刘元叶负担17700元、王惠花负担17700元；二审案件受理费4995.89元，由王惠花负担。 本判决为终审判决。 审判长  李烈斌 审判员  王 芳 审判员  李 灵 二〇二〇年十月二十一日 书记员  唐明姿