沈阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0192民初669号原告:锦州茂业置业有限公司，住所地锦州市凌河区南京路六段兰花里18甲。法定代表人：张静，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张茜，系辽宁戎达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑剑，男，1984年9月22日出生，汉族，系该公司运营经理，住址辽宁省锦州市古塔区。被告：锦州金金硕商贸有限公司，住所地锦州市凌河区牡丹里一段**。法定代表人：梁彪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙蕾，系辽宁少卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉，女，1974年2月11日出生，汉族，系公司经理，住址锦州市凌河区。原告锦州茂业置业有限公司诉被告锦州金金硕商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，本院依法组成合议庭于2020年9月15日公开开庭进行审理，原告锦州茂业置业有限公司的委托诉讼代理人张茜、郑剑，被告锦州金金硕商贸有限公司的法定代表人梁彪及委托诉讼代理人孙蕾、李莉到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告锦州茂业置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付拖欠租金人民币34,271.2元（自2019年12月20日至2020年4月23日）；2、要求被告向原告支付设施服务费人民币4,894.6元（自2019年12月20日至2020年4月23日）；3、要求被告向原告支付场地占用费人民币27,344.8元（暂自2020年4月24日至2020年5月31日，以被告将租赁场所恢复原样、物品搬出并将场地交还给原告之日为准）；4、要求被告向原告支付滞纳金人民币3,296.88元（自2019年12月20日至2020年4月10日）；5、被告承担本案相关诉讼费用。事实与理由：2019年10月10日，原告锦州茂业置业有限公司与被告锦州金金硕商贸有限公司签订《配套项目租赁合同》内容如下：第一，关于场地、经营范围、租期、租金及其他费用。根据1.1，1.2，1.3，2.2.2，2.2.3，2.2.8约定，被告租赁场地位于锦州市茂业天地F01-F01023X，建筑面积为51.4平方米。被告租赁场地经营范围限于锦州茂业百货-电器配套-华为项目，租赁期限自2019年10月10日至2022年10月9日。2019年10月20日至2020年10月9日，日租金为人民币7元/日/平方米，即月基本租金10,944元，季租金32,832元。月基本租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月基本租金，被告未按约定缴纳租金的，每逾期一日，应向原告支付欠费总额的1‰的违约金；根据2.2.5，2.3约定，租赁期内被告同意向原告缴纳设施服务费，被告按30.41元/㎡/月支付，每月应缴纳1,563元，于上月20日前支付。第二，关于合同解除。根据10.1约定，如被告存在拖欠租金20日以上或擅自终止营业8小时以上的行为，则原告有权单方面解除合同；根据10.2约定，被告若提前解除合同，应提前三个月书面通知甲方并不影响甲方租赁场地的持续不间断经营。第三，关于商铺返还。根据9.1约定，合同提前解除或终止时，被告应履行如下义务：结清租金及其他费用；自行负担费用将该商铺内属于乙方的所有动产包括但不限于物品、广告牌、标记、标识撤出、清理、清扫，恢复交接时原状或确保商铺适于验收交接状态；根据6.3、9.3约定，被告应在原告书面通知所确定的时间内将租赁场所及其设施恢复至交付使用时的完好无损的状态并予以归还，如被告迟延履行返还义务，应自本合同终止之日起至该商铺返还原告为止，每逾期一日，被告按租期届满或提前解除前一个月的日租金标准的双倍向原告支付占用期间的占用费；第四，关于通知与送达根据11.1，11.2约定，本协议涉及的通知，应采用书面形式送达，被告提供的注册地址为有效送达地址。被告自2019年12月起未按约定支付2020年1月20日至2020年4月23日的租金、设施服务费；2020年1月20日，被告以书面形式向原告提出撤柜申请，根据双方合同约定，撤场日期按被告递交申请的日期顺延三个月，被告应于2020年4月20日撤柜，在此期间应持续不间断经营，但被告于2020年3月27日起擅自停止营业，不做产品陈列，不安排人员上岗，严重影响原告公司形象。2020年4月10日，原告发函通知被告，因被告存在拖欠租金、设施服务费，擅自终止营业8小时以上的违约行为，原告依约决定于2020年4月17日解除合同，要求被告在通知发出之日起3日内补请欠款并交还场地，恢复场地原样及承担其他合同义务。乙方于2020年4月23日签收前述函件，至今被告未向原告支付欠款，也未交还、恢复场地原样。为维护原告的合法权益，故诉至本院。被告锦州金金硕商贸有限公司辩称，一、被告已经缴纳2019年10月20日至2020年4月20日的租金，并未拖欠原告租金，无须支付滞纳金。2019年10月11日，被告通过银行转账的方式向原告支付了60,588元，之前被告支付给原告意向金20,000元，合计80,588元，该款包括2019年10月20日至2020年1月20日租金32832元，设施服务费5234元，租赁保证金37522元，装修保证金5,000元。上述款项中，装修保证金应于2019年11月20日返还，但原告始终未予返还。同时，根据双方约定，租赁保证金系用于保证乙方履行义务，用于抵付乙方应承担之相关费用，被告于2020年1月20日向原告提出撤柜申请，被告不存在拖欠情况，也无须支付滞纳金。二、原告对商场宣传不到位，尤其是闭店期间，未提供任何服务，被告不应支付设施服务费及其他费用。被告与原告签订租赁合同的目的就是为了正常经营，合同签订后，原告并未履行合同签订时的承诺，对商场进行宣传，导致商场客流量一直处于极其低迷的状态，被告营业额极低，始终处于亏损状态，无奈于2020年1月20日申请撤柜，对于原告要求支付1月20日后的租赁费用的诉讼请求，被告不予认可。尤其是2020年2月4日至28日期间，原告闭店25天，未提供任何服务，被告正常经营的合同根本目的无法实现，不应支付闭店期间的设施服务费及租金。三、被告于2020年3月末撤柜，4月时被告至原告处准备清理场地，返还商铺，发现该场地已经开始经营服装，原告将被告的设备、家具等全部收走。被告多次索要，原告拒不返还，不存在原告诉状所述的占用场地的事实，故也无须支付场地占用费。原告应立即返还设备及家具，被告保留向原告索赔的权利。综上，请求法院驳回原告诉讼请求，同时，原告应立即返还被告装修保证金，并赔偿因其无故扣押被告设备、家具等给被告造成的损失，被告保留向原告追索的权利。原、被告围绕本案争议焦点依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证。对于原告的全部证据，被告对真实性没有异议，故本院予以采信，通过原告的上述证据能够证明原、被告之间的合同关系以及被告缴纳了相应费用的事实，同时亦能证明原、被告就合同解除问题进行过协商；对于被告提交的证据1-4，原告对证据真实性没有异议，故本院予以采信，通过上述证据能够认定被告向原告提出过撤柜申请，表示不再继续承租的事实。对于被告提交的证据5，原告不认可证据的真实性，故本院不予采信。根据原、被告提交的证据及双方当庭陈述，本院查明事实如下：原、被告于2019年10月10日签订《配套项目租赁合同》，合同第一条约定，原告将位于锦州市锦州茂业天地F01-F01023X，建筑面积51.4平方米的场地租赁给被告，租赁场地经营范围限于锦州茂业百货-电器配套-华为项目，租赁经营期限自2019年10月10日起至2022年10月9日。原告于2019年10月10日将租赁场地交付被告，原告给予被告10天装修免租期，装修免租期至2019年10月19日结束。合同第二条关于租赁条件与费用方面约定，被告以首月标准的3个月的租金、设施服务费之和作为租赁保证金，共计人民币37,522元，以确保被告遵守本合同项下的一切条文规定。同时还约定被告违反本合同的约定而产生的欠付款项（包括违约金），经原告书面催付十个工作日后仍未支付的，原告可在保证金中扣除，同时原告提前三个工作日书面通知被告扣款情况，被告应在收到通知后十个工作日内补足保证金。租赁期内被告按照本合同约定支付租金，标准为自2019年10月20日至2020年10月9日，日租金为人民币7元/日/平方米，即月基本租金为10,944元，即季租金为人民币32,832元；自2020年10月10日至2021年10月9日，日租金为人民币7.49元/日/平方米，即月基本租金为11710元，即季租金为人民币35130元；自2021年10月10日至2022年10月9日，日租金为人民币8.0143元/日/平方米，即月基本租金为12,530元，即季租金为人民币37,590元。月基本租金的支付时间为每个公历月的第20日或之前支付下一期的月基本租金。从2019年10月10日开始每月基本租金及设施服务费须于上月20日前支付。被告未按上述约定交纳租金的，每逾期一日，应向原告支付欠费总额的1‰的违约金。租赁期内，被告同意向原告交纳设施服务费，按30.41元/平方米/月的标准支付，即被告每月应交纳的设施服务费为1,563（第二年起每年递增7%）元。同时亦约定了被告逾期交纳上述费用，每逾期一日，应向原告支付欠缴费总额的1‰的违约金。关于商铺返还的约定，租赁期限届满或本合同提前解除或终止时，被告应在15日内将商铺返还给原告并履行如下义务：结清应付的租金及其他费用。自行负担费用将该商铺内的属于被告的所有不动产包括但不限于物品、广告牌、标记、标识（附属设施设备除外）撤除，恢复交接时原状或确保商铺适于验收交接状态。若被告逾期15日仍未能如上述约定或原告的要求及时履行商铺返还义务的，经原告书面催促后，被告仍未在原告指定期间内清空设施、设备、物品，则原告有权自行处置相关遗留物品，且被告无权主张赔偿。若被告延迟履行商铺返还义务的，除本合同其他相关约定外，被告还应自本合同终止之日起直至商铺返还原告为止，每逾期一日，被告按租赁期届满或提前解除前一个月的日租金标准双倍向原告支付占用期间的占用费。关于合同解除方面的约定，如被告拖欠租金20日以上（含20日）的；被告擅自中止营业8小时以上的（不包括休息日、节假日），原告有权单方面解除合同，租赁保证金不予退还，被告所拖欠的费用仍需缴纳，原告并保留进一步向被告追究法律责任的权利。合同期内，若被告提前解除合同，应提前三个月书面通知原告并不影响原告租赁场地的持续不间断经营，同时，被告应于撤场前5日向原告支付相当于当时租赁年度三个月租金作为违约金，租赁保证金不予退还。合同签订后，被告于2019年10月11日向原告缴纳了2019年10月20日至2020年1月19日的租金32,832元；2019年10月10日至2020年1月19日的设施服务费5,230元；装修押金5,000元。2019年10月18日，被告向原告交纳租赁保证金37,522元，上述款项原告均为被告出具了专用收款收据。2020年1月20日，被告向原告提交《华为专卖店撤柜申请函》，提出于2020年4月20日撤柜的要求，希望原告予以支持。2020年1月22日，原告向被告发出《公函》，对被告的撤柜申请做出回复，写明如被告决定提前解除租赁合同，需缴纳租金、设施服务费共计37,522元，还需支付违约金32,832元，且被告已经缴纳的租赁保证金37,522元不予返还。2020年4月10日，原告向被告发出《解除合同通知函》，写明原告于2020年4月17日行使单方解约权，解除原、被告之间的合同关系，并要求被告收到函件三日内补清欠款后依约恢复场地原样并返还场地，该函件通过邮寄的方式送达被告，被告于2020年4月23日签收原告函件。另查明，原告于2020年2月4日至2020年2月27日期间，由于国家疫情管控原因闭店，2020年2月28日开始营业。2020年4月27日，被告因撤场问题与原告发生纠纷并报警，警察出警后告知双方通过诉讼解决。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原、被告签订的《配套项目租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应义务。根据双方合同约定，原告已经履行了将合同约定租赁场地交付给被告的义务，被告应当按照合同约定履行合同义务。关于涉案合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，当事人协商一致可以解除合同。本案中，被告按照合同10.2的约定，提前三个月即于2020年1月20日向原告发出撤柜申请函，明确表示于2020年4月20日撤柜，被告的行为应视为向原告发出了解除合同的通知，对此原告亦没有异议，同时，原告于2020年1月22日向被告发出《公函》，告知了被告按照合同约定，合同解除后被告应承担的违约责任，原告的该行为应视为对被告的解除合同的意思表示做出了同意的答复，因此，原、被告的上述行为可以认定，原、被告就合同解除问题达成一致，双方的合同将于2020年4月20日解除。对于原告在2020年4月再次向被告发出《解除合同通知函》，写明原告于2020年4月17日行使单方解约权，原告的上述行为不再产生原告行使单方解除权，重复解除双方合同关系的法律效力，因此，应认定从2020年4月20日起，原、被告签订的《配套项目租赁合同》解除。被告于2019年10月11日向原告缴纳了2019年10月20日至2020年1月19日的租金32,832元，因此，从2020年1月20日开始，至双方合同关系解除之日，即2020年4月20日止，被告尚欠原告三个月的租金，故被告应向原告支付从2020年1月20日起，至2020年4月19日止的租金，即月基本租金为10,944元，季租金为32,832元。但原告于2020年2月4日至2020年2月27日期间，由于国家疫情管控原因闭店，2020年2月28日开始营业，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，本案双方当事人对租金减免问题无法达成一致意见，故本院结合本案情况，依据公平原则，对于因疫情原因导致原告闭店期间，被告应缴纳的租金予以适当减免，鉴于闭店原因系由于国家疫情管控，导致闭店的原因不能归责于原、被告任何一方，故闭店期间的租金本院酌定被告按照50%的比例予以支付，即2020年2月4日至2020年2月27日被告需支付原告的日租金为180元/天（7元/日/平方米×51.4平方米÷2=180元/天），故对原告的第一项诉讼请求，本院予以部分支持，即2020年1月20日至2020年2月19日的租金为8,175元（10,944元/月÷31天=353元/天，353元/天×15天=5,295元，180元/天×16天=2,880元）；2020年2月20日至2020年3月19日的租金为9,365元（10,944元/月÷29天=377元/天，377元/天×21天=7,925元，180元/天×8天=1,440元）；2020年3月20日至2020年4月19日的租金为10,944元，上述租金总计28,484元。对于被告辩称的，被告欠付的租金应从被告缴纳的租赁保证金中予以扣除，故被告未欠付原告租金的抗辩，合同中约定因被告违反合同约定而产生的欠付款项，经原告书面催付后可在保证金中扣除，同时原告需书面通知被告扣款情况，被告应及时补足保证金。因此选择是否扣除的权利在原告，本案原告并没有书面告知被告扣款情况，因此被告的该项抗辩本院不予采信。对于原告诉请的设施服务费问题，根据双方合同约定，被告应向原告支付此项费用。被告从2020年1月20日起欠付原告设施服务费，至双方合同解除之日，尚欠原告三个月的设施服务费，总金额为4,689元，故对原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告诉请的场地占用费问题，原、被告的合同于2020年4月20日解除，按照合同约定被告应在15日内将商铺返还给原告。本案中，被告提交了证据能够证明被告于2020年4月27日到原告处要求将店面撤掉，但双方发生纠纷并报警，《接报警登记表》中报警情况一栏记载了被告想要撤店，但因为租金问题发生纠纷，表明被告没有按约撤店并非被告主观不想撤店而占用原告场地，此外原告亦认可被告曾带工人来原告处撤场，且原告于2020年4月初对案涉的场地进行了部分清除，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，合同中约定月基本租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月基本租金，被告每逾期一日，应向原告支付欠费总额的1‰的违约金，故对原告就被告欠付租金而主张的违约金本院予以支持；对于原告就被告欠付的设施服务费而主张的违约金本院不予支持。原告主张合同2.7条款系对设施服务费的违约金的约定，本院认为，设施服务费系在2.3条款约定，而2.4条款约定的装修保证金问题，2.5约定了装修保证金的退还问题，2.6条款约定的排污费、绿化费等费用的收缴问题，故2.7条款中的“上述费用”应理解为指称2.6条款中的费用，故因合同没有约定逾期缴纳设施服务费的违约金条款，故对原告主张被告支付逾期缴纳设施服务费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。故对原告的第四项诉讼请求本院予以部分支持。从2019年12月20日起至2020年1月19日止，被告应缴纳的租金为8175元，逾期天数30天，产生违约金为245元；从2020年1月20日起至2020年2月19日止，被告应缴纳的租金为17,540元，逾期天数31天，产生违约金为544元；从2020年2月20日起至2020年4月10日止，被告应缴纳的租金为28,484元，逾期天数51天，产生的违约金为1,453元，故被告应向原告支付的违约金总计为2,242元。对于被告辩称原告收取被告装修押金5000元应与返还的抗辩，原告认可收取了被告上述费用，按照双方合同2.5条的约定，该费用由原告确认被告没造成损害后一个月无息返还，被告系2019年10月缴纳的装修保证金，截至2020年4月20日双方合同解除，被告已经实际对租赁的商铺进行装修并实际经营，此期间原告并未就装修损害问题向被告提出主张，故被告要求返还装修保证金的抗辩本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告锦州金金硕商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告锦州茂业置业有限公司支付拖欠租金28,484元；二、被告锦州金金硕商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告锦州茂业置业有限公司支付设施服务费4,689元；三、被告锦州金金硕商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告锦州茂业置业有限公司支付违约金2,242元；四、原告锦州茂业置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告锦州金金硕商贸有限公司返还装修保证金5,000元；五、驳回原告锦州茂业置业有限公司的其他诉讼请求及被告锦州金金硕商贸有限公司的其他抗辩。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,545元，由原告锦州茂业置业有限公司承担859元，由被告锦州金金硕商贸有限公司承担686元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄沙人民陪审员  于奇人民陪审员  王宇二〇二〇年十月十九日法官助理那颖书记员王艾彤本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。