浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初2932号 原告：新昌县龙邦物业管理有限公司（统一社会信用代码91330624MA289M5GX4），住新昌县七星街道南岩路**。 法定代表人：裘翠莲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石军春，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：俞伯燕，女，该公司职工。 被告：王珏，女，1981年12月1日出生，汉族，住，住新昌县/div> 原告新昌县龙邦物业管理有限公司与被告王珏物业服务合同纠纷一案，于2020年8月4日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌县龙邦物业管理有限公司委托诉讼代理人石军春、俞柏燕，被告王珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县龙邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告王珏支付2018年4月1日起至2020年3月31日物业服务费6584元；二、判令被告偿付其中2018年度的物业欠费3292元自2019年4月1日起至2020年3月31日止按每日1‰计算的滞纳金1202元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系新昌县业主，物业建筑面积137.17平方米。2017年3月30日，原告与新昌县翡翠公馆业主委员会、小区开发商签订《物业服务合同》，合同期限自2017年4月1日起至2019年3月31日止。2019年3月5日，原告与业委会续签《物业服务合同》，服务期限自2019年4月1日起至2022年3月31日止。合同约定，原告为小区物业服务企业，物业服务管理资金由业主按拥有物业建筑面积交纳，收费标准为多层、高层住宅每月每平方米2.00元（含公共能耗），车位清洁费每月30元；业主或物业使用人应按规定按季度预交物业管理服务资金，逾期交纳物业管理服务资金的，原告有权从逾期之日起每天加收应交费用1‰的滞纳金。自2018年4月1日至2020年3月31日止，根据《物业服务合同》约定的收费标准，被告共需支付物业服务费6584元，且经原告书面催告仍未缴纳，现诉请交纳并承担逾期付款违约金。 被告王珏答辩称：被告自2018年4月起未交过物业费属实，不交费是因原告2018年来提供的物业管理服务差。一、车位管理混乱。被告车位327号及边上车位328号，2018年来时有不同车辆停放。被告原来的车辆办过蓝牙，换车后没作过登记，327号车位有被告原因，但328号车位是没有出售过的。两车位间的消防通道也常有车辆停放。二、所在小区有新冠病例产生，造成极坏影响，是物业管理失误所致。三、非机动车在违反规定小区内通行。四、电梯不作维护，14幢楼电梯停至一楼时与通道存在落差。根据原告提供的物业服务，要求减少物业费，现同意承担一年的物业费，不承担滞纳金，且一年的物业费也足够原告维持小区物业经营。 原告就其事实主张，向本院提供了如下证据： 1、新昌县商品房买卖合同。证明被告王珏系新昌县业主，物业建筑面积137.17平方米。 2、原告与新昌县翡翠公馆业主委员会签订的《物业服务合同》。原告与被告所在小区业委会签订有《物业服务合同》，服务期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止，合同约定了物业服务收费标准、业主或物业使用人不交纳物业服务费的违约责任等。 3、物业费催缴函张贴于14幢253室的照片。证明原告2020年4月曾在被告门口张贴催缴函，向被告催交物业费。 4、物业费欠费清单。根据被告物业建筑面积、合同约定的物业费交纳标准，被告2018年4月至2020年3月期间应交纳的物业服务费为6584元（137.17平方米×2.00元/平方米/月×24月）。 5、来自于新昌县滨江社区宣传资料的“滨江好人故事榜”报道。原告在翡翠公馆小区的物业副总宋利民新冠疫情期间，从正月初一起每天与同事帮助业主采购物资、收集垃圾，特别是小区出现本县第二例新冠病例后，挑起了病例所在单元36户业主的生活物资采购和垃圾收集重担，长期连日奋战而晕倒在工作岗位，受到了社区表扬。证明原告疫情期间尽到了相应职责。而且该确诊病例是自己驾车从疫区回新昌，出现感染不是原告责任。 6、拍摄自327号车位的照片。照片上327号车位没有车辆停放，证明被告主张的车位问题已解决。 被告质证认为：证据1、2、3、4，没有意见。证据5报道不清楚，没有也不会去留意社区的报道。证据6的证明目的有异议，在被告上班时间车位空着很正常，不能证明解决了什么问题。 被告王珏就其事实主张，向本院提供了如下证据： 7、拍摄327、328号车位照片。照片上327、328号车位停放不同车辆，两车位间的消防通道上有电动车停放，原告车位停放上管理服务不到位。 原告质证认为：328号车位房产公司未出让，房产公司或业主车辆可临时停放，327号车位也没在原告处登记。 本院认为：原告证据1至4，其来源与形式合法，内容明确可信，可以证实本案原告所主张的事实，且被告也无异议，本院依法应予确认。证据5，社区关于原告工作人员疫情期间的宣传报道，肯定了原告疫情期间为小区业主的服务，本院可予认定；小区出现的本县第二例新冠确诊病例是自疫区回新昌后出现症状而被确诊，不应归责于原告，相反应肯定的是，原告工作人员在病例确诊后为业主生活物资采购等方面做出的工作正是原告配合国家疫情防控、为业主提供服务的表现。证据6，被告主张的异议成立，本院予以采信，证据6不能达到原告主张的证明目的，不予认定。证据7即被告提供的照片，其上反映的327、328号车位有不同车辆停放、消防通道上曾有电动车停放的事实可予确认。但照片所反映的仅是某一时间节点的现象，无法证明为两年来的持续状态；而且328号车位未出让，有业主临时停放车辆并无不当，被告327号车位未向原告登记（原告未主张车位清洁服务费），即使出现被告主张的情形，被告也是有一定的责任。因此，被告主张的小区出现新冠确诊病例、车辆停放问题不足以构成其拒交物业费的抗辩事由。 综上，本院经审理认定的事实与原告起诉主张的事实基本一致。 本院认为：《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业委会的决定，对业主具有约束力。本案原告与小区业委会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对全体小区业主均有约束力。在原告提供了物业管理服务后，小区业主负有按《物业服务合同》约定标准交纳物业服务费的义务。小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业企业等相互配合、共同努力。物业企业应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主也应如期缴纳物业费。业主对于物业企业的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而不应以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费会影响物业企业的正常运转，进而损害到其他业主的权益。本案被告主张的小区新冠确诊病例、车辆停放问题不足以构成其拒交物业费的抗辩事由，其他所谓物业不当未提交相应证据，其拒交物业服务费无理，原告要求支付2018年4月至2020年3月的物业服务费6584元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于滞纳金，即为逾期交费违约金，物业合同约定物业费按季预交，逾期即应承担违约责任，原告现要求以2019年3月31日前所欠物业费自2019年4月1日年度期满后作为逾期交付违约金的起算时间，本院予以准许；原告要求违约金为以物业欠费以每日1‰计算，但本院结合案件实际认为，被告未在催告的合理期限内支付物业服务费，给原告造成的损失为该资金被占用期间产生的利息损失，因此原告主张违约金标准过高，有损社会公共利益，本院依法将其调整为按同期贷款利率上浮30﹪计算。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告王珏支付原告新昌县龙邦物业管理有限公司2018年4月起至2020年3月止的物业服务费6584元，并以3292元为基数偿付原告2019年4月1日起至2020年3月31日止的逾期付款违约金（2019年8月19日前按中国人民银行公布的贷款基准利率的1.3倍计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付）。限于本判决生效后十日内付清。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元依法减半25元，由被告王珏负担。限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨伟东 二〇二〇年十月二十七日 书记员  王 鑫