辽宁省北镇市人民法院行 政 判 决 书（2020）辽0782行初23号原告周航，男，1987年11月18日出生，满族，无业，住辽宁省海城市。委托代理人孙秀云，女，1957年10月7日出生，汉族，退休职工，住辽宁省。被告黑山县住建综合服务中心，住所地黑山县黑山街道解放南街**。法定代表人韩世清，该服务中心主任。委托代理人马希波，该服务中心部长。委托代理人张晓波，该服务中心科长。原告周航诉被告黑山县住建综合服务中心、黑山县自然资源局撤销房屋登记一案，原告于2020年1月3日向黑山县人民法院提起行政诉讼，锦州市中级人民法院裁定由本院管辖。2020年7月9日，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月3日第一次公开开庭审理了本案。原告周航委托诉讼代理人孙秀云、戚迎明，被告黑山县住建综合服务中心委托诉讼代理人张晓波、李宏玲，被告黑山县自然资源局委托诉讼代理人井振祥、夏桂君到庭参加诉讼。2020年9月4日，原告向本院提出申请，要求撤回对黑山县自然资源局的起诉，本院依法准予。2020年9月10日，本院第二次公开开庭审理了本案，原告委托代理人孙秀云、被告黑山县住建综合服务中心委托代理人张晓波、马希波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黑山县住建综合服务中心于2019年7月1日，依据中华人民共和国建设部令第168号一《房屋登记办法》第二十二条、第二十三条、第三十条、第三十八条、第八十一条之规定，将已登记在周航名下的黑山县嘉源财富广场相对应五本房屋所有权证（黑房权证黑山镇字第××、11××12、11××13、11××14、11××15号），以违反房屋所有权登记规定为由，发布《关于黑山县嘉源财富广场（周航名下）五本房屋所有权证撤销作废通知》，依法予以撤销作废。原告诉称，2013年11月25日，原告与锦州嘉源房地产开发有限公司签订了五份门市房《房屋买卖合同》，合同约定房屋面积及价款，原告按合同约定价格向卖方交付全部房款共计9997987元，房产部门向原告颁发了房产证号为黑房字第**东二户、、黑房字第**七户、黑、黑房字第**户、黑房、黑房字第**、黑房字、黑房字第**向北十二户共计五本房屋所有权证。2018年5月14日，黑山县房产管理处依据《黑山县检察委员会检察建议书》将原告房屋所有权证撤销，原告向黑山县人民法院提起行政诉讼，请求撤销黑山县房产管理处做出的行政行为，黑山县人民法院依法驳回了原告诉讼请求。后原告上诉到锦州市中级人民法院，经二审审理撤销了原一审判决。2019年7月1日，被告黑山县住建综合服务中心（原黑山县房产管理处）以接到举报及黑山县嘉源财富广场开发项目当时未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》为由再次将原告涉案房屋所有权证撤销。黑山县嘉源广场开发项目系挂靠在黑山县腾飞房地产开发有限责任公司名下，该房屋已经取得各项证件，黑山县嘉源财富广场所建楼房也已经向其他购买者颁发了房屋所有权证。原告认为房地产开发商是否具备开发所需的证件手续不是购买者监管审查范围，被告撤销原告房屋所有权证没有法律依据，故请求法院撤销被告作出的撤销五本涉案房屋所有权证的行政行为；请求法院判决被告赔偿原告经济损失9997987元及利息3166349元，本息合计13164336元。被告黑山县住建综合服务中心辩称，被告撤销原告上述五本房屋所有权证行为合法，原告取得房屋所有权证的行为不符合规定。2013年11月25日原告代理人朱峰在没有授权委托书，未提交原告身份证，并在原告未取得不动产统一发票及房产契税票据，黑山县嘉源财富广场未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的情况下，被告违反《房屋登记办法》第二十二条、第三十条及《中华人民共和国房地产管理办法》第四十五条、第六十一条的规定，为原告下发上述五本房屋所有权证。后涉案房屋的实际购买人进行信访举报，黑山县监察委员会作出（2018）黑监建字第1号监察建议书，建议撤销原告周航名下黑山县嘉源财富广场自东向西向北第2号、第7号、第8号、第9号、第12号门市的房屋产权登记。被告黑山县住建综合服务中心核实后发现发放房屋产权证的行为确实不合法，故于2018年5月14日撤销涉案五本房屋所有权证。原告取得涉案房屋所有权证的行为违反法律规定，被告黑山县住建综合服务中心在查清事实后将房屋所有权证予以撤销的行为程序合法，故请求驳回原告诉讼请求。被告黑山县住建综合服务中心向本院提交了以下证据：证据1：（2018）黑监建字第1号监察建议书，证明原告在办理涉案房屋所有权登记时，案涉楼房缺少国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，未通过竣工验收，原告未提交身份证，不动产统一发票，未缴纳房产契税，为此被告颁发房产证的行为，违反房屋登记办法、房地产管理法、契税暂行规定，是违法违规的；证据2：黑山县房屋所有权登记发证审批表5份（案涉的五个房屋），证明原告在申请登记过程中未按照《房屋登记办法》第三十条提供申请人身份证明，未按照第十五条条委托代理人申请房屋登记的代理提交授权委托书和身份证明，没有按照契税暂行条例第十一条缴纳交易契税，办理房屋登记时未提交契税凭证，为此，被告发放房屋所有权证的行为违法违规，应予撤销；证据3：黑山县监察委员会对案涉5本房照的审批人和经办人于晓龙、刘颖的讯问笔录，证明案涉的五本房照是其违规违法办理的，同时证明自2011年开始，房照均应是机打，如果不缴纳契税不能打印，所以承办人刘颖在原告未缴纳契税的情况下，为原告手写房照，也是违法违规的；证据4：黑山县监察委员会对案涉的出售方嘉源财富广场开发商佟玲嫚的谈话笔录，证明案涉的五套房屋从未卖给过原告，只是佟玲嫚向原告借款800万元，所以本案不存在买卖事实；证据5：举报信一份，证明案涉的五个房屋嘉源财富广场已经分别于2012年3月30日、2012年4月2日、2012年5月3日、2012年5月25日出售给举报人赵海岩、毛淑珍、刘成、张蕊、王娓静，该举报信的内容与佟玲嫚的笔录相互认证，证明原告提交的2013年11月25日购买合同及收款收据均是虚假的；证据6：听证告知书及关于黑山县嘉源财富广场（周航名下）五本房屋产权证撤销、作废通知，证明当被告发现自己所做的行政行为不具备行政行为合法有效性，即内容合法、程序不合法时，根据最高人民法院关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题解释第81条的规定，对错误行为进行改正，同时赋予原告陈述申辩及听证权利，合法作出作废通知，被告作出的行政行为合法；证据7：锦州中院行政判决书2019辽07行终28号第5页最后一段，证明中级人民法院撤销被告的行政行为是因为被告作出通知公告，未明确应当适用的法律法规，未确认当事人以非法手段获取房屋登记的事实，未履行对原告享有的听证、陈述、申辩等重要程序权利，被告本次作出的行政行为已经对该内容进行了充分的补证，因此程序合法；证据8：黑山县信访工作联席会议办公室文件（2018）10号。原告对被告黑山县住建综合服务中心提交的证据质证称：1、对（2018）黑监建字第1号监察建议书的真实性没有异议，但其不是撤销五本房屋所有权证的法定依据，依据《房屋登记管理办法》第八十一条规定，首先，纪检监察机关独立于司法机关和行政机关，监察建议书不是撤销房产证的有效依据；其次，撤证的前提是提交虚假材料，原告提交涉案不动产登记材料真实有效；2、对黑山县房屋所有权登记发证审批表5份的真实性没有异议，该组证据中包含登记申请，购销合同，收款收据，能够体现双方真实意思表示。审批表中不能体现代理人签字事项，是否缴纳契税不影响房屋买卖民事法律关系和不动产登记的行政行为效力；3、被告住建服务中心不能依法取得国家监察机关讯问笔录，该笔录来源不合法，不能作为证据使用。笔录只能证明行政机关工作人员涉嫌违法，不能证明原告采取非法手段办理不动产登记事实。涉案五本房照办证过程中已经取得房屋预售许可证，房屋买卖合法有效，预售许可是否违法不影响买房人善意取得；4、黑山县监察委员会对涉案的出售方嘉源财富广场开发商佟玲嫚的谈话笔录来源不合法，不能认为以房抵债即提交虚假材料，不动产登记机构进行登记时只对材料真实性和合法性进行审查，本案提交的房屋买卖合同和收款收据真实有效，登记材料齐全，登记有效，不应撤销；5、对于被告提交举报信真实性有异议，被告作为行政机关没有对全部客观事实进行调查，没有征求原告意见，盲目采信举报信内容，作出撤销并作废房照的决定，事实依据不足。原告房照是佟玲嫚一房二卖造成的结果，举报信不实之处在于实际上是原告买房在先，同时他人买房价格均明显低于原告，李绍艳同买房人存在利害关系，越过公安机关为佟玲嫚做笔录应认定无效；6、听证告知书被告未向原告送达，撤销作废通知为本案诉讼内容，原告对其效力不予认可；7、对于锦州中院行政判决书（2019）辽07行终28号行政判决书真实性没有异议，证明目的不成立，本次撤销作废行为仍存在法律依据不足，程序违法问题。原告周航向本院提交以下证据：第一组证据：关于黑山县嘉源财富广场（周航名下）五本房屋所有权证撤销作废通知一份，证明本案诉讼对象，即被告黑山县住建综合服务中心违法将原告五本房屋所有权证撤销作废；第二组证据：1.房屋所有权证五本、2.嘉源财富广场房屋购销合同五份、3.收款收据五张，证明2013年11月25日周航与锦州嘉源房地产开发有限公司签订五份《嘉源财富广场房屋购销合同》，合同约定房屋价格6160元/㎡，五个门市房共计1623.05平方米，周航共支付了购房款9997987元，嘉源公司出具了五张收款收据，黑山县房产管理处依法登记并颁发给周航五本房屋所有权证，房证号分别为证号分别为：黑房字第××号、黑房字第××号、黑房字第××号、黑房字第××号、黑房字第**v>第三组证据：1.黑山县监察委员会监察建议书一份、2.黑山县房产管理处通知书一份、3.锦州日报公告一份、4.关于执行黑山县监察委员会（2018）黑监建字第1号监察建议书的情况报告一份，证明2018年4月4日，黑山县监察委员会给黑山县房产管理处下发监察建议书。2018年5月14日，黑山县房产管理处根据黑山县监察委员会（2018）黑监建字第1号监察建议书，撤销周航名下房屋所有权证。2018年5月21日黑山县房产管理处在锦州日报上刊登公告，撤销周航房屋所有权证。2018年5月23日黑山县房产管理处向监察委员会报告撤销房证情况；第四组证据：1.黑山县人民法院（2018）辽0726行初第31号行政判决书一份、2.锦州市中级人民法院（2019）辽07行终第28号行政判决书一份，证明锦州市中级人民法院已经确认被告撤销房屋所有权证的行为事实依据不足，适用法律不明确，未履行法定程序；第五组证据：黑山县信访工作联席会议办公室文件（2020）1号。被告黑山县住建综合服务中心对原告周航提交的证据质证称：1、对第一组证据的真实性没有异议，但对其证明的被告撤销房照系违法行政行为有异议；2、对第二组证据有异议，由于询问笔录中佟玲嫚已经明确表示从未卖给原告房屋，且原告从未提供付款收据及银行流水，未提供不动产发票及契税票证，所以第二组证据不具有真实性；3、对第三组证据有异议，撤销、作废通知均是中级人民法院判决撤销的行政行为，与本案不具有关联性；4、对第四组证据的真实性、合法性没有异议，被告已经按照判决对原告下发了听证告知，明确了权利义务，为此被告本次作出的撤销、作废涉案房屋产权证的行政行为合法有据。本院依原告申请调取并出示了以下证据：1、黑山县住建服务中心城区产权服务部出具的证明：黑山县嘉源财富广场开发项目尚未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；2、本院依原告申请调取的黑山县住建综合服务中心城区产权服务部出具的嘉源财富广场办理产权证情况说明：黑山县嘉源财富广场一至三层门市共计18户，已办理产权登记13户，其中包括涉案房屋；3、中共黑山县委办公室关于印发《黑山县住建综合服务中心主要职责、内设机构和人员编制》的通知，证明黑山县住建综合服务中心负责全县不动产登记工作。原告对本院调取的黑山县住建服务中心城区产权服务部出具的证明和黑山县住建服务中心城区产权服务部出具的嘉源财富广场办理产权证情况说明没有异议；对中共黑山县委办公室关于印发《黑山县住建综合服务中心主要职责、内设机构和人员编制》的通知有异议，认为该证据不能证明被告作出涉案行政行为具有职权依据。首先，被告职责是向不动产登记中心推送登记文件，由不动产登记中心发证，被告从事的是服务性工作，不具有房屋登记职权；其次，该通知印发的时间为2019年2月26日，涉案房屋产权登记发生在2013年，与本案无关。被告对本院调取的证据没有异议。本院通过对原被告提交的证据及所发表的质证意见进行审查分析，对原被告双方提交证据的真实性、关联性均予以确认。本院依据审查确认的证据以及双方当事人的陈述，对本案事实认定如下：2011年，开发商佟玲嫚借用黑山县腾飞房地产开发有限公司资质开发建设黑山县嘉源财富广场项目。2013年11月，佟玲嫚因资金周转问题，向原告周航借款800万元。11月25日，原告周航（乙方）与黑山县腾飞房地产开发有限公司（甲方）签订五份《房屋购销合同》，合同约定：乙方认购嘉源财富广场项目东2号、7号、8号、9号、北12号门市，价格每平方米6160元，总价款9997987.00元。甲方给乙方出具了收款收据。同日，黑山县腾飞房地产开发有限公司向原黑山县房产管理处提出为购房人周航办理房屋所有权登记申请，并提交以下材料：房屋所有权登记申请书、嘉源财富广场购销合同、收款收据、黑山县房屋所有权登记发证审批表。原黑山县产管理处登记科科长刘颖受原黑山县房产管理处处长于晓龙指派，在黑山县嘉源财富广场只有《房屋预售许可证》的情况下，为上述房屋办理了产权登记，房权证号分别房权证号分别为：黑房字第**、黑房字第××号、黑房字第××号、黑房字第××号、黑房字第**>2018年4月4日，黑山县监察委员会给原黑山县房产管理处下发（2018）黑监建字第1号监察建议书：建议原黑山县房产管理处依照《房屋登记办法》第八十一条之规定，撤销周航名下黑山县嘉源财富广场自东向西向北第2号、第7号、第8号、第12号门市的房屋产权登记。2018年5月14日，原黑山县房屋管理处依据上述监察建议书下发通知：撤销登记在原告周航名下黑山县嘉源财富广场自东向西向北第2号、第7号、第8号、第12号门市的产权登记。房权证号分别为房房权证号分别为黑房字第**、房字第××号、房字第××号、黑房字第**月21日，原黑山县房屋管理处在锦州日报上发布第412号公告，将上述房屋所有权证给予注销，公告作废。2018年5月23日，原黑山县房屋管理处向监察委员会报告了撤销房屋所有权证的情况。后原告周航向辽宁省黑山县人民法院提起行政诉讼，要求原黑山县房产管理处作出的撤销原告所有的四户房屋所有权证的具体行政行为违法，撤销该具体行政行为，恢复原告所有的四户房屋所有权证。黑山县人民法院于2018年11月12日，作出（2018）辽0726行初31号行政判决书，判决驳回原告周航诉讼请求。周航不服，向锦州市中级人民法院提出上诉，锦州市中级人民法院于2019年4月19日，作出（2019）辽07行终28号行政判决书，判决：撤销黑山县人民法院（2018）辽0726行初31号行政判决，撤销上述原黑山县房产管理处2018年5月14日作出的通知及2018年5月21日作出的第412号公告。2019年5月15日，被告接到赵海岩、毛淑珍、刘成（刘政礽父亲）、张蕊、王娓静等五人实名举报原告周航违法取得涉案五本房屋所有权证。2019年5月25日，被告召开重大行政处罚案件集体讨论会，经全体与会人员集体讨论表决，一致决定撤销黑山县嘉源财富广场涉案五本不符合规定取得的房屋所有权证。2019年6月25日，被告黑山县住建综合服务中心作出黑住建中心听告字（001）号听证告知书，拟作出行政撤销决定，撤销涉案五本房屋所有权证，并以微信方式向原告周航告知相关听证事项，原告明确表示放弃听证权利。2019年7月1，被告黑山县住建综合服务中心作出关于黑山县嘉源财富广场（周航名下）五本房屋所有权证撤销作废通知：登记在周航名下的黑山县嘉源财富广场相对应五本房屋所有权证（黑房权房权证黑山镇字第**、×号、第××号、第××号、第××号），违反房屋所有权登记规定，依法应予以撤销作废。2019年7月3日，被告黑山县住建综合服务中心于锦州日报发布第001号公告：对登记在周航名下的（房屋所有权证号：黑房权证房权证黑山镇字第**、号、第××号、第××号、第××号，房屋坐落：一街嘉源财富广场东二户、东七户、东八户、东九户、由东向西向北十二户，用途营业）房屋登记、房屋所有权证予以撤销，现公告作废。原告不服，向黑山县人民法院再次提起行政诉讼，锦州市中级人民法院裁定本案由北镇市人民法院管辖。另查，中共黑山县委办公室于2019年2月26日印发《黑山县住建综合服务中心主要职责、内设机构和人员编制》的通知，确定黑山县住建综合服务中心的主要职责包括房屋交易服务和房屋权属登记。嘉源财富广场开发建设项目无《国有土地使用证》、《建设用地使用证》、《建设工程规划许可证》。2020年1月6日，黑山县信访工作联席会议办公室印发关于解决黑山县嘉源财富广场办理不动产权证问题的信访联席会议纪要，会议决定：1、小区项目开发建设相关手续暂不作为申请不动产证登记的前置要件；2、购楼人凭购楼合同、购楼发票或者购楼收据等相关材料到住建中心部门办理房屋推送手续；3、购楼人凭购楼合同、购楼发票或者购楼收据等相关材料到县税务部门办理缴纳税费手续。在此基础上由县自然资源部门办理房屋不动产权证书手续。基于上述决定，被告在撤销原告名下的涉案五个门市登记后，又将上述房屋分别登记他人的名下。本院认为，根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。《不动产登记暂行条例》第七条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。2019年2月26日以前，原黑山县房产管理处系负责办理房屋所有权证的不动产的登记机构，故原黑山县房产管理处撤销涉案五本房屋所有权证具有法定职权，现该职权已由黑山县政府划归黑山县住建综合服务中心，故黑山县住建综合服务中心对撤销、作废涉案五本房屋所有权证具有法定职权。涉案房屋登记发生在2013年，应当适用中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》对涉案被告具体行政行为进行调整。涉案房屋登记属于国有土地范围内房屋登记，故应适用房屋登记办法关于国有土地范围内房屋登记的相关规定进行调整。《房屋登记办法》第三十条规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。第三十二条规定：发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。第二十二条规定：有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；本案房屋登记属于申请房屋所有权转移登记，依照房屋登记办法第三十三条的规定，应当提交房屋所有权证书或者房地产权证书及必要的契税证明，但因开发企业未取得建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明，属于房屋登记办法第二十二条规定的房屋登记机构应当不予登记的情形，故其未办理房屋所有权初始登记，因此，在开发企业申请办理涉案房屋转移登记时未能提交房屋所有权证书或者房地产权证书，同时也没有提交必要的契税证明，申请人办理涉案房屋所有权转移登记所提交的材料，不符合上述法规的规定，原黑山县房产管理处办理涉案房屋所有权转移登记的行政行为，系主要证据不足，违反法律规定，依法应予撤销。最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行政行为违法，不撤销登记行为。关于本案撤销被诉房屋登记行为是否将给公共利益造成重大损失及原告对涉案房屋是否构成善意取得的问题。首先，关于涉案房屋登记行为违法，撤销是否将给公共利益造成重大影响的问题。虽然现被告在涉案建设项目仍未取得建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明的情况下，又将涉案房屋登记在他人名下，但该登记行为并不构成公共利益，故撤销涉案房屋登记行为不存在给公共利益造成重大影响的问题；其次，关于原告对涉案房屋是否构成善意取得问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条对善意取得制度作出了规定：一是善意，二是支付合理对价，三是物权已发生变动。本案，原告是基于佟玲嫚向其借款800万元而与开发企业签订的认购合同，原告与佟玲嫚之间系名为买卖实为借贷的法律关系，原告向佟玲嫚支付的是借款，而不是购房款，故不能认定原告构成善意并已经支付了合理对价，原告的购房行为不构成善意取得，不适用相关行政法律关于第三人善意取得房屋登记行为的规定。综上，现黑山县住建综合服务中心作出撤销原黑山县房产管理处作出的涉案房屋所有权登记的行政行为，具有事实和法律依据，并无不当。黑山县住建综合服务中心在作出涉案行政行为前，依法履行了拟作出行政撤销决定、听证告知程序和集体讨论程序，其所作出的涉案行政行为符合法定程序。关于原告所主张的行政赔偿问题。虽然原黑山县房产管理处将涉案房屋登记在原告名下的行政行为违法，现黑山县住建综合服务中心又将该登记行为撤销，但因原告与佟玲嫚之间系名为买卖实为借贷的法律关系，原告对涉案房屋并不构成善意取得，所以，现黑山县住建综合服务中心撤销原黑山县房产管理处将涉案房屋登记在原告名下的行政行为，对原告并未造成财产损失，故不应承担行政赔偿责任。综上所述，原告要求依法撤销被告作出的撤销涉案房屋所有权登记的行政行为以及要求被告予以行政赔偿的诉讼请求，理由不成立，依法应予驳回。依照中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第二十二条、第三十条、第三十二条、第三十三条、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，并经本院审委会讨论决定，判决如下：驳回原告周航的诉讼请求。案件受理费50元，由原告周航负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  李少华人民陪审员  于 勇人民陪审员  王丽萍二〇二〇年十月十四日书 记 员  王丽珍