浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1917号 上诉人（原审被告）：浙江省三门新城投资开发有限公司，住所地浙江省三门县海润街道滨海新城泰和路**。 法定代表人：林津津，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴川海，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：叶燕飞，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：郑尚正，男，1970年9月6日出生，汉族，住浙江省三门县。 被上诉人（原审原告）：邱雪燕，女，1978年12月18日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈崇龙，浙江元象律师事务所律师。 上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司（以下简称新城公司）因与被上诉人郑尚正、邱雪燕商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院（2020）浙1022民初762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭，经征求双方当事人意见后以庭询谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新城公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决显失公正。一、被上诉人要求赔偿的主张超过了诉讼时效，一审法院依法应驳回被上诉人的诉求。1.案涉房屋的主体结构没有质量问题，外墙渗漏水属于保修问题，根据双方合同约定和当时国家规定房屋外墙防水保修期为5年。2.房屋交接后是否使用及进行妥善管护，决定权在于被上诉人。交房后超过质保期，上诉人不应承担被上诉人管护不善的责任。二、被上诉人主张的因外墙面渗漏存在质量问题要求赔偿租金，缺乏事实依据和法律依据。1.案涉房屋虽已过了防水质保期，上诉人还是对房屋进行了维修，现没有任何证据证明该维修部分出现任何质量问题。2.被上诉人没有任何证据证明上诉人没有对该房屋进行维修，也没有证据证明上诉人的维修不合格。3.被上诉人也无任何证据证明其存在房租损失。三、被上诉人主张赔偿物业费缺乏事实依据和法律依据。1.被上诉人于2011年9月1日与杭州物华物业服务有限公司三门分公司签订的《前期物业管理服务协议》可以证明双方当时办理了房屋交接手续，该份新证据也能证明一审法院（2017）浙1022民初1793号（以下简称1793号案）判决书认定的交房时间为2014年存在明显认定事实错误。2.物业费系物业公司管理服务费用，房屋产权属于购房户，交房后应该由购房户自行承担。被上诉人缴纳了物业费也等同于承认了房屋交接。被上诉人自己没有使用房屋，由此产生的物业服务管理费应自行承担，与上诉人无关。四、被上诉人滥用诉权，同样的诉讼请求，被上诉人在1793号案已经提起过诉讼，后来放弃了诉讼请求，变更诉求为房屋维修，现又重新提起诉讼，违背了一事不再诉的原则。 郑尚正、邱雪燕辩称，其在1793号案中只是撤回诉请，并没有放弃，实际上是对诉讼权利的保留，从1793号案审理情况来看，其始终没有表示放弃要求上诉人赔偿经济损失的请求。因为当时通过鉴定之后，就发现房屋存在质量问题，最后确定上诉人存在维修的义务，故变更诉讼请求为房屋维修，一审法院也据此作出了判决。上诉人称1793号案是通过调解的方式处理的，该说法是错误的，1793号案是判决处理的。关于诉讼时效等问题，一审法院论理部分已经明确，其认同一审的观点。综上，一审判决合理合法，请求驳回上诉、维持原判。 郑尚正、邱雪燕向一审法院起诉请求：1.判令被告新城公司赔偿两原告经济损失费（物业费）46099元，并赔偿利息损失（自2019年10月31日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，两原告增加一项诉讼请求为：判令被告新城公司赔偿两原告房屋租金损失费120000元（暂算至2020年3月11日），并自2020年3月12日起至实际修复之日止按年租金20000元向原告赔偿租金损失。 一审法院认定事实：2011年5月26日，原告郑尚正、邱雪燕与被告新城公司签订两份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：预20110363、预20110938），两份合同为同一文本格式，约定由两原告向被告新城公司购买君临城邦一期2幢2-101、2-102别墅（两套别墅合并在一起，整体为一幢独立的别墅），总房价为4418190元，其中与本案处理相关的条款主要有：其中第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议时，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托台州地区有资质的单位进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为：双方各垫付百分之五十的检测费用。检测结果证明不合格的，出卖人承担全部检测费用；检测结果证明部分不合格的，出卖人按有责部分承担检测费用，买受人承担无责部分的检测费用。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人收到出卖人的交房通知，应当在《通知书》规定时间内办理收房手续，逾期未办理收房手续的，房屋毁损、灭失的风险自交房通知确定的交付之日起由买受人承担，买房人购买的该商品房保修时间自本合同规定的交付日起开始计算。2、交房通知书出卖人采用寄挂号的方式发出《交房通知》，收信人收到《交房通知》之日起，买受人应在十五日内办理交房手续，买受人不得以合同约定的交房日未到为由不办理交房手续，原则视为买受人违约，并视作该房屋已办理交房。3、买受人同意出卖人代为物业公司收取自交房通知书规定交房之日起一年的管理费，该款在交房时一次性付清，此后的物业管理费由物业公司自行收取，买受人必须按时缴纳物管费，自觉维护小区《业主合约》。其中第十八条约定，商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六。买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。约定住宅保修责任，应当符合《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第二十九条的有关规定。2017年5月2日，原告郑尚正、邱雪燕因房屋质量问题向一审法院起诉要求被告新城公司承担维修责任，该院在该案中查明：涉案别墅所在工程“君临城邦”一期2#楼工程于2012年8月15日在三门县建设规划局完成备案登记手续。2012年9月，被告新城公司出具了涉案房屋《住宅质量保证书》，主要内容：滨海新城泰和路8号君临名墅2幢住宅，2012年4月至6月通过建设工程竣工验收合格，并经2012年8月15日三门县建设规划局登记备案，有建筑工程竣工验收备案表，可以交付使用。根据杭州物华物业服务有限公司三门分公司客户服务接待台帐的记载，两原告于2016年8月4日到物业公司反映：一楼玻璃碎、楼梯下沉、裂缝很大、一楼二楼漏水、院里绿化没搞好；于2016年12月28日到物业公司反映：房子补得一块块、里面墙空鼓脱皮、补漏就外墙刷一层。2016年12月底，两原告在物业公司拿走了办理房屋产权证需要房产商提供的相关办证资料，并于2017年初自行办理了涉案房屋的过户手续。该案中浙江众城检测技术有限公司接受一审法院委托经检测鉴定，出具了（2017）司鉴第15号《三门县滨海新城君临城邦一期君临名墅2幢101、102室房屋质量司法鉴定报告》，其中部分检测结论为：该房屋外墙面渗漏属于主体结构质量问题，属于建设工程质量保修内容，保修期限为5年。该案一审法院于2018年8月27日作出（2017）浙1022民初1793号民事判决，判决要求被告新城公司在该判决生效之后六个月内对涉案房屋外墙面渗漏质量问题按照相关建设规范标准予以修复完毕，该案现已生效。2019年4月26日，被告新城公司与杭州萧山祥瑞装饰工程队签订了《君临名墅房屋渗水维修合同》，约定对涉案房屋在内的27户房屋进行了渗水维修，被告于2019年8月26日签字盖章确认通过竣工验收。2019年10月30日，原告邱雪燕向杭州物华物业服务有限公司三门分公司支付了自2011年9月1日起至2019年12月31日止的物业费46099元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。具体到本案，被告交付给两原告的房屋在保修期内产生了房屋外墙面渗漏等质量问题，导致两原告无法正常使用房屋，被告应对两原告因此产生的合理损失承担赔偿责任。在房屋修复期间，两原告无法正常使用房屋，期间实际支付的物业费（包括支付后的利息损失）及因不能正常使用房屋可预期的租金损失应认定合理损失。关于本案是否超过诉讼时效问题，根据被告提交的证据《君临名墅房屋渗水维修工程竣工验收表》，涉案房屋于2019年8月26日前仍存在房屋渗漏问题需要维修，则两原告因所购房屋质量问题的损失至少持续至该时间，故本案诉讼时效显然没有超过，该院对被告主张的诉讼时效抗辩意见不予采纳。关于两原告主张的物业费及租金损失如何认定问题。考虑涉案房屋所在位置、购入价格、面积大小及当地同类房屋租金标准等因素，两原告主张按每年2万元标准计算租金损失应属偏低，予以采纳。至于租金损失的计算时间，根据该院生效的（2017）浙1022民初1793号民事判决，认定两原告从2014年3月12日起视为收房，两原告主张涉案房屋自2014年3月12日起就发现质量问题，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。根据（2017）浙1022民初1793号案件查明的事实，杭州物华物业服务有限公三门分公司客户服务接待台帐的记载，两原告最早于2016年8月4日到物业公司反映：一楼玻璃碎、楼梯下沉、裂缝很大、一楼二楼漏水、院里绿化没有搞好。故在2016年8月4日前没有证据证明涉案房屋出现了质量问题，且两原告在得知可以交房后也不主动要求被告交房，此前不能算作修复期间，不应该由被告承担赔偿责任，租金损失可从2016年8月4日开始计算。涉案房屋于2019年8月26日经被告聘请第三方进行维修后并自行验收合格，至于维修后是否还存在渗漏质量问题，应由专业的鉴定机构进行再次鉴定才可确定，故该院支持两原告租金损失暂计算至2019年8月26日止，2016年8月4日至2019年8月26日期间的租金损失共61205.48元（20000元×3年+20000元÷365天×22天）。同理，两原告在此期间支出的物业费，也应当认定为两原告的合理损失，2016年8月4日至2019年8月26日期间的物业管理服务费16928.81元（46099元÷100月×36月+46099元÷3044天×22天），该费用及自实际支付之日2019年10月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，也应该由被告赔偿给两原告。至于2019年8月26日之后是否还存在租金和物业费损失，要待被告履行的维修责任确定是否合格才可认定，如尚有损失，两原告可另案主张。综上，对两原告主张合法合理部分的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限被告浙江省三门新城投资开发有限公司于判决生效后十五日内赔偿给原告邱雪燕、郑尚正租金损失61205.48元；二、限被告浙江省三门新城投资开发有限公司于判决生效后十五日内赔偿给原告邱雪燕、郑尚正物业费16928.81元及利息损失，利息损失以16928.81元为基数自2019年10月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止；三、驳回原告郑尚正、邱雪燕其他的诉讼请求。如果被告浙江省三门新城投资开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3660元，减半收取1830元，由原告郑尚正、邱雪燕负担950元，被告浙江省三门新城投资开发有限公司负担880元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案被上诉人郑尚正、邱雪燕因案涉房屋质量问题曾提起前案诉讼，要求上诉人新城公司承担修复责任，该案经一审法院（2017）浙1022民初1793号生效判决，限上诉人在六个月内对案涉房屋外墙渗漏质量问题按相关建筑规范标准予以修复完毕。该案中，一审法院委托浙江众城检测技术有限公司对墙体渗漏进行鉴定，鉴定意见为该房屋外墙面渗漏属于主体结构质量问题，属于建设工程质量保修内容，保修期限为5年。现上诉人主张外墙渗漏系被上诉人未妥善管护造成，缺乏依据，也与鉴定意见相悖，本院不予采信。上诉人主张案涉房屋的交房时间为2011年9月1日，依据为被上诉人与杭州物华物业服务有限公司三门分公司签订的《前期物业管理服务协议》，但其在1793号案中并未出示该份证据，该案杭州物华物业服务有限公司三门分公司出具的证明也没有提到该份协议，上诉人也未能提供其他证据佐证交房时间，而案涉房屋直至2012年6月才竣工验收合格，结合被上诉人于2019年10月30日一次性支付了自2011年9月1日至2019年12月31日的物业费的事实，被上诉人主张《前期物业管理服务协议》系支付物业费时补签更为可信，一审法院未采信2011年9月1日为交房时间并无不当。因此，上诉人以2011年9月1日已交房为由认为案涉房屋外墙防水已过质保期进而主张被上诉人要求赔偿超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《君临名墅房屋渗水维修工程竣工验收表》和《君临名墅房屋渗水维修工程综合验收表》，上诉人曾委托第三方对案涉房屋进行过渗水维修，并于2019年8月26日竣工，可见，在此之前，案涉房屋渗水问题尚未解决，两被上诉人并不能正常使用房屋，且根据查明的事实，两被上诉人最早于2016年8月4日向杭州物华物业服务有限公司三门分公司反映房屋质量问题，故在此期间两被上诉人实际支付的物业费和基于房屋不能正常居住使用的客观事实所造成的租金损失应当认定为合理损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款关于“修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，上诉人应当予以赔偿。另，被上诉人在1793号案中诉请上诉人赔偿经济损失300000元，后变更诉请为要求上诉人对房屋质量问题进行修复，系被上诉人对其诉讼权利的自由处分，不能据此认为被上诉人放弃赔偿诉请。被上诉人提起本案诉讼要求上诉人赔偿损失，不违反法律规定。 综上所述，新城公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1753元，由浙江省三门新城投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年十月二十一日 代书记员 郭巧燕 12- 11-