贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0302民初10457号 原告：卢甫斌，男，1955年4月14日出生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：袁龙波，贵州上善律师事务所律师。 被告：曾德富，男，1975年12月28日出生，汉族，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。 原告卢甫斌与被告曾德富租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间，因被告曾德富另案起诉案外人涂正乾解除合同并退还房租，本案于2020年1月8日裁定中止诉讼，2020年9月29日恢复审理。原告卢甫斌及其委托诉讼代理人袁龙波、被告曾德富均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢甫斌向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除本案原、被告双方于2017年6月15日签订的《租赁合同》；2、请求判决被告支付拖欠原告的租金，截止2019年6月14日为22000元，并支付从2019年6月15日起至实际归还涉案物业之日止的租金，租金标准按照合同35000元每年计算，另支付违约金，违约金计算按照未付租金为基数，每月2%的利率进行计算，暂算至2019年8月31日约为2200元；3、请求判决被告立即搬离原告位于红花岗区门面三间（30号、32号、34号），并将该物业结清水电费后予以返还原告；4、请求判决被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：本案原告与被告于2017年6月15日签订《租赁合同》，约定将原告自建的位于红花岗区门面三间（30号、32号、34号）出租给被告，并对双方相关权利义务关系进行了约定。合同签订后，原告将涉案物业交给被告经营使用。被告如期支付了第一年度租金，从第二年度开始未足额支付租金，截止2019年6月14日拖欠原告租金22000元。为此，原告多次找到被告要求支付租金，同时也申请街道办事处予以调解，但均未果。遂酿成讼争。 曾德富辩称，我租房子时不知原告与他人有纠纷，我从原告处租了三间门面，之后，涂正乾提供了其中34号门面法院的判决书，我就以为门面是涂正乾的，2017年9月8日我与涂正乾签了34号门面的《租赁合同》，所以这间门面的房租我是交给涂正乾的，但30号、32号的房租仍交给原告的。所签的《租赁合同》未到期，不同意解除合同，差欠房租是事实，法院如何判我就如何交。 本院经审理认定事实如下：1993年3月5日，原告卢甫斌前妻李某取得原南关乡镇隆村枫香坪组宅基地的《集体土地建设用地使用证》。2004年3月17日，原告卢甫斌与李某经本院判决离婚。2010年7月2日，李某私房经鉴定其为Ｄ级房屋，处理意见为在符合城市规划的前提下建议拆除重建。2010年11月9日，李某为此申请新建四层，遵义市红花岗区南关镇镇隆村民委员会及遵义市红花岗区南关镇人民政府分别签署“情况属实”。2010年12月19日，卢甫斌、李某及李荣昌（甲方）与乙方陈文强、宋启刚签订《联合建房协议》。房屋建成后，双方未作分配。 2017年6月15日，原告卢甫斌与被告曾德富签订《租赁合同》，约定被告租赁原告位于镇隆村××村民组加油站斜对面自××房门面三间（30号、32号、34号），合同期为5年，2017年6月15日至2022年6月15日止，每年租金35000元，付款方式为半年一付，租赁期满后在同等条件下被告有优先续租权。每度电1元，租赁期内由被告自付水、电、卫生等相关费用。租期内如政府征占原告不退还被告租金，如一方违约赔偿对方人民币壹拾万元违约金等。原告还备注先交房租后使用。随后，被告曾德富取得合同约定门面三间（即2、3、4号门面）使用。截至2020年9月29日，被告曾德富支付租金80000元。 2017年9月8日，就诉争其中一间门面，被告曾德富与案外人涂正乾签订《门面租赁合同》，约定合同期为5年，2017年9月8日至2022年9月8日止，每年租金6000元付款方式半年一付。审理中，被告曾德富向我院对案外人涂正乾提起诉讼，请求解除合同、退还房租。我院判决后，案外人涂正乾不服一审判决上诉后，被告曾德富撤回该案起诉，案外人涂正乾撤回该案上诉。 另查明，对于原告卢甫斌以其名义进行的租赁及诉讼，原告申请证人李某在到庭作证过程中表示认可。 本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。原告卢甫斌前妻李某与他人联建房屋未完善相关审批手续，至今未取得建设工程规划许可证，涉案租赁合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告卢甫斌与被告曾德富签订的《租赁合同》因此无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告请求被告返还位于红花岗区门面三间（30号、32号、34号），于法有据，本院予以支持。关于租赁费用的问题，虽案涉租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告仍有义务支付期间房屋占有使用费。被告曾德富辩称与涂正乾签了34号门面的《租赁合同》，所以该门面的房租已交给涂正乾的，并不差欠原告房屋占有使用费。基于合同相对性原则，被告曾德富与原告卢甫斌签订合同后，取得了涉案门面进行使用，则房屋占有使用费应当支付给卢甫斌，至于被告与案外人签订合同并支付房租，不能成为免除其本案合同义务的理由，故其这一辩解理由不能成立，本院不予采信。另外，被告提交收条及微信转账凭证以说明其支付截至2019年2月27日支付房租66000元，但该意见与其第一次庭审陈述及辩解理由均不相符，且原告儿子卢勇于2019年2月27日出具收条载明收到2018年到2019年6月19日的房租24000元，显然应包含期间微信转账金额。故被告已支付房屋占有使用费金额应认定为80000元。对于原告要求被告支付租赁费用的主张，依双方合同，截至2020年9月29日的租金为115208元，扣减被告已支付租金80000元，原告应向被告支付截至2020年9月29日止的房屋占有使用费35208元，及此后按每年35000元计算至实际归还涉案租赁房屋之日止的房屋占有使用费。对于原告主张违约金，由于双方合同无效由原告过错导致，故其这一主张，本院不予支持。关于水电费的支付问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，原告未提供任何证据证明应结清水电费用，应当承担举证不能的法律后果，对原告的该项请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告曾德富在本判决生效后十日内将位于红花岗区门面三间（30号、32号、34号）交还原告卢甫斌； 二、被告曾德富在本判决生效后十日内向原告卢甫斌支付截至2020年9月29日止的房屋占有使用费35,208元，并按每年35,000元承担自2020年9月30日起至实际归还涉案租赁房屋之日止的房屋占有使用费； 三、驳回原告卢甫斌的其他诉讼请求。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费205元（已减半收取），由被告曾德富负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。 审判员  莫红梅 二〇二〇年十月九日 书记员  吴乾平