浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初7917号原告：诸暨市宝隆置业有限公司。住所地诸暨市浣东街道东一路**文体大厦。法定代表人：赵汝芳，系公司执行董事。委托诉讼代理人：斯琦能，浙江曦明律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛卫东，浙江曦明律师事务所律师。被告：张岳良，男，1979年12月16日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：张虹，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。原告诸暨市宝隆置业有限公司与被告张岳良房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依原告申请，依法对被告部分财产采取了保全措施。该案依法适用简易程序于2020年7月9日公开开庭进行了审理。原告诸暨市宝隆置业有限公司的委托诉讼代理人毛卫东、斯琦能、被告张岳良及其委托诉讼代理人张虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诸暨市宝隆置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告2017年9月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月5日解除；2.判令被告向原告支付自2018年12月21日起至2019年12月5日止的租金767123元及滞纳金176543元（按年利率24%计算）计算，并支付拖欠租金767123元从2019年12月6日起至实际付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.判令被告向原告赔偿招租损失80万元；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第一项诉请判决确认协议解除日期变更为2019年12月9日；第二项诉请变更为：判令被告向原告支付自2018年12月21日起至2019年12月9日止的租金773699元，并支付自2018年12月21日起至租金付清之日止按年利率24%计算的利息。事实和理由：原告和张岳良于2017年9月17日签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将坐落于诸暨市浣东街道东一路70号文体大厦第一、二层部分房屋出租给张岳良，租赁期限自2017年8月20日至2022年12月20日止，前四个月为免租期，前三年年租金为80万元整，第四年起每年租金按上一年租金的5%递增，第一年租金在合同签署时一次性付清，以后每年租金在当年12月20日前一次性付清。如张岳良不按时支付租金，逾期达60天以上的，原告有权解除合同，张岳良应付清实际尚欠租金及滞纳金外，还应另行赔偿甲方12个月的招租损失（招租损失按合同解除的当年的租金标准计算）。协议解除的，可移动设施、设备由张岳良在10天内自行拆除并腾退，其余附着于租赁物上的设施、设备无偿归原告所有。合同签订后，张岳良支付了2017年12月20日至2018年12月20日的租金。2018年12月17日向原告寄送了解除合同通知书，要求解除《房屋租赁协议》。原告于2018年12月19日向张岳良回函，不同意解除合同。后张岳良未支付租金，也未将租赁房屋归还给原告。因张岳良长期拖欠租金，原告于2019年12月5日向张岳良发送解除合同通知，告知其合同于2019年12月5日解除，并要求十天内支付拖欠的租金及滞纳金，移除可移动设备。张岳良收到通知后，未予以回应。被告张岳良答辩称：1、原、被告双方签订的协议已于2018年12月28日解除。理由：原告法人的丈夫代表原告与被告洽谈租赁事宜，双方于2017年9月17日签订协议，同时原告法人的丈夫代表原告与被告口头约定若被告经营不善，导致餐饮店停止营业，原告同意提前解除合同，合同签订后被告依约向原告支付了2017年12月20日至2018年12月20日的租金80万元，被告根据原告指示将租金汇至原告法人个人账户，但原告至今没有开具发票给被告。后因被告经营不善于2018年11月停止营业，2018年12月17日向原告出具解除合同通知书。后被告的员工于2018年12月28日前往涉案出租房搬剩余的设施设备，发现无法进入，经原告所在大厦物业告知，原告于2018年12月19日之后将租赁给被告的房屋上锁并且明确阻止被告及员工进入，还嘱咐物业公司不允许被告进入涉案房屋，原告通过自己的行为明确排除了被告对涉案房屋的使用权，应当视为同意被告提出解除合同的要求。双方的协议应当于2018年12月28日已经解除。基于双方协议已解除，被告未拖欠原告租金，不存在违约行为，无须承担违约责任，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉请。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据材料：1.房屋租赁合同1份；2.房权证1份；3.解除合同通知书、关于不同意解除合同的回复函及寄送凭证各1份；4.关于解除合同的通知及寄送凭证各1份；5、（2020）浙0681民初5279号民事判决书；6、房屋租赁合同及租房情况说明各1份。上述证据经被告质证，对其真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认并在卷佐证。被告张岳良为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：7.（2020）浙0681民初5279号案件庭审笔录；8、2020年6月9日被告与案外人陈军的通话录音及文字摘要，证明原告将出租房屋换锁（被告知晓时间为2018年12月28日），以自己的行为同意解除合同；9、申请证人朱某出庭作证形成的证人证言一份，证明涉案租赁合同实际解除时间为2018年12月28日。上述证据经原告质证，对证据7的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；对证据9，认为通话对方是否系陈军无法核实，且陈军离开物业公司至少一年以上，通话时陈军既不是物业公司员工亦不是经理，且物业公司与业主之间存在利益冲突，被告方陈述不符合客观事实，原告从未对涉案房屋加锁或者阻止被告进入涉案房屋；对证据9，证人陈述较为客观，但其并未到达现场，对锁被换的事实系听陈军陈述，而陈军陈述锁物业公司也放一套，故不存在进不去的情形。对证据8、9，本院审查认为，证人朱某虽出庭接受质询，符合证人证言的形式要件，但根据朱某的证言，其当时只是电话联系陈军，系陈军告知涉案房屋被换锁，被告方人员不能进去，其并没有到达涉案承租房屋查看，亦未与原告联系核实；证据8，被告认为系其与陈军的通话录音，即使该通话对象系陈军，被告提供的上述两份证据实际均系陈军一个人陈述，而陈军作为案外人，其并未到庭接受质询，结合原告于2018年12月19日向被告邮寄的关于不同意解除合同的回复函，在无其他证据佐证的情况下，本院对被告提供上述证据用以证明原告以更换门锁、阻止被告方人员进出的行为视为同意解除租赁合同的证明目的不予采信。经审理，本院认定的事实如下：2017年9月17日，原告诸暨市宝隆置业有限公司（甲方）与被告张岳良（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，载明：甲方将坐落在诸暨市浣东街道东一路70号文体大厦第一、二层部分房屋出租给乙方使用。其中一层面积622.72平方米，二层700.32平方米；租赁期限自2017年8月20日至2022年12月20日止，租期为六年。该房产现状：毛坯，乙方对现状已经知晓并无异议；该房产年租金为捌拾万元整；前三年租金不变，第四年起每年租金按上一年租金的5%递增采用先付后用的原则，第一年租金在合同签署时一次性付清，以后每年租金在当年12月20日前一次性付清，如乙方不按时支付租金，应按尚欠租金日千分之三支付滞纳金，乙方迟延交付租金达60天以上的，甲方有权解除本合同；甲方选择解除合同的，乙方应于合同解除之日起15个工作日内腾空完毕，未腾退的视为乙方已废弃，甲方有权处理。房屋内乙方所有装修附着物归甲方所有，乙方不得拆除、破坏；房屋交付日为2017年8月20日，房屋交付后甲方给予乙方四个月的免租期；乙方需向甲方缴纳保证金10万元，保证金在合同期满，乙方无违约时退回，不计利息；租赁期间，除不可抗力外任何一方不得随意终止合同，因乙方违约导致合同解除的，乙方应付清实际尚欠租金及滞纳金，还应另行赔偿甲方12个月的招租损失（招租损失按合同解除当年的租金标准计算）；因甲方违约导致合同解除的，甲方也应赔偿乙方12个月租金的违约金；承租期满或因本协议解除等原因导致本协议终止的，可移动设施、设备由乙方在10天内自行拆除并腾退，其余附着于租赁物上的设施、设备无偿归甲方所有；如乙方未按期拆除的，视为乙方已废弃，甲方可自行处理；等。被告承租房屋后，交付租金至2018年12月20日。被告于2018年12月17日向原告邮寄解除合同通知书一份，载明被告已支付2017年12月20日至2018年12月20日的租金捌拾万元整，因本人身体原因及公司经营不善（装修及各类亏损达600多万），现以书面形式提出解除《房屋租赁协议》，自2018年12月20日起的房屋租金将不再支付，租赁房屋已于2018年12月17日腾空。后被告将涉案房屋钥匙交给了物业。原告收到该解除合同通知书后于2018年12月19日向被告邮寄不同意解除合同的回复函，载明原告于2018年12月18日收到被告方的解除合同通知书，认为被告方解除合同的理由不成立，不同意解除合同；即使要解除合同，也需以双方谈妥损失赔偿、恢复原貌等相关事宜为前提，原告方从未接收过被告方的房屋移交。被告于2018年12月23日收到该回复函。2019年12月5日，原告向被告邮寄《关于解除合同的通知》一份，认为被告拖欠房屋租金已超过60日，虽经多次催讨均未支付，违反了合同约定，现依据合同约定，从即日起解除与被告方所签合同，十天日支付拖欠房屋租金及滞纳金，移动可移动设备。被告于2019年12月9日签收该通知。另查明，诸暨市三川物业服务有限公司曾向本院起诉向被告张岳良主张2018年9月23日至2019年12月5日期间的物业服务费，违约金。本院审理后于2020年6月1日作出了（2020）浙0681民初5279号民事判决书。涉案房屋已于2020年7月1日出租给浙江足本健康管理有限公司。本院认为，原、被告于2017年9月17日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方应依照该协议来行使权利和履行义务。关于《房屋租赁协议》的解除时间。被告认为其已于2018年12月17日向原告邮寄了解除合同通知书，原告虽书面回复不同意解除涉案租赁协议，但原告之后将涉案房屋门锁予以更换并阻止被告方人员进出，以其行为同意被告提出的解除《房屋租赁协议》，且以被告知晓原告更换门锁时间即2018年12月28日为解除时间；而原告认为被告不具备解除涉案租赁协议的条件，且被告并未将涉案房屋交还原告，应以被告收到原告发出的《关于解除合同的通知》时间即2019年12月9日为解除时间。本院认为，根据双方签订《房屋租赁协议》，租赁期间，除不可抗力外任何一方不得随意终止合同，被告迟延交付租金达到60天以上的，原告有权解除合同，被告以身体原因及公司经营不善为由向原告书面提出解除合同，明显不符合双方约定解除合同的条件，且原告及时以书面形式回复被告不同意解除，被告辩称原告之后更换门锁并阻止被告方人员进出，以其行为同意解除双方之间的租赁协议，但并未提供充足证据予以证实，本院不予采信。在被告提出解除合同不符合双方之间约定以及原告不同意解除的前提下，双方理应继续履行合同。在被告长期拖欠租金的前提下，原告向被告提出《关于解除合同的通知》符合双方之间的约定，原告认为被告收到该通知时间为2019年12月9日，被告并未提出异议，以该时间确定双方租赁合同解除时间，合理合法，本院予以支持。关于剩余租金，双方一致认可租金已付至2018年12月20日，根据租赁协议，该房产年租金为80万，前三年租金不变，原告主张2018年12月21日至2019年12月9日期间的租金773699元，并未超出该期间租金限额，本院予以支持。关于滞纳金及招租损失。协议约定以后每年租金在当年12月20日前一次性付清，如不按时支付租金，应按照尚欠租金的日千分之三支付滞纳金，因被告原因导致合同解除，应赔偿原告12个月的招租损失（招租损失按合同解除当年的租金标准计算），被告认为上述约定标准过高，请求法院予以调整。本院认为，原告虽主动将租金滞纳金计算标准调整为年利率24%，该滞纳金实质上是被告逾期支付租金的逾期付款利息约定，该约定明显过高，本院予以调整为年利率6%；对原告主张的80万元的招租损失，被告虽违约，但根据房屋现状、重新招租准备期以及涉案房屋已于2020年7月1日重新出租等实际情况，本院支持2个月租金损失，计133333元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告诸暨市宝隆置业有限公司和被告张岳良于2017年9月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月9日解除；二、被告张岳良应支付原告诸暨市宝隆置业有限公司尚欠租金773699元并支付该款自2018年12月21日起至款付清之日止按年利率6%计算的利息，款限本判决生效之日起十五日内付清；三、被告张岳良应支付原告诸暨市宝隆置业有限公司招租损失133333元，款限本判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告诸暨市宝隆置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费20493元，减半收取计10246.50元；财产保全费5000元，合计15246.50元，由原告诸暨市宝隆置业有限公司负担3591元，被告张岳良负担11655.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 孙 兵二〇二〇年十月十日书记员 傅佳佳