黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1866号上诉人（原审被告、反诉原告）：姚喜凤，女，汉族，1948年9月1日出生，无职业，现住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：李丽云，系姚喜凤之女，女，汉族，1968年8月1日出生，无职业，现住大庆市萨尔图区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大庆日月长物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区万峰综合大市场**楼4门，统一社会信用代码91230602672948419U。法定代表人：邓立秋，总经理。上诉人姚喜凤为与被上诉人大庆日月长物业管理有限公司（以下简称日月长物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602民初3814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。姚喜凤上诉请求：撤销黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院（2019）黑0602民初3814号民事判决，依法改判姚喜凤不承担9322.28元的给付责任。事实和理由：日月长物业公司向姚喜凤收取物业费是依据其与大庆市萨尔图区××居委会××小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，该合同中明确约定日月长物业公司应对房屋建筑本体公共设施设备进行平时养护和维修、管理，姚喜凤名下商服因多次下水堵塞，物业公司并未按照上述合同进行疏通维修，姚喜凤为通下水道及维修花费5470元。通常通下水都是自行寻找农民工进行维修，并不会因为下水堵塞直接寻找能开发票的企业去维修，不论从交易习惯还是客观情形，姚喜凤提交的为维修房屋及通下水支出费用5470元的收据不能因没有盖章和收款方而失去证据效力，并且由于是主管道堵塞，多次找物业未能解决，多家业主联合共同找人维修疏通，平均分摊费用，有证人和证明材料。姚喜凤商服里的下水管道属于公共设施，该下水管道的维修费用由姚喜凤自行承担没有法律依据。因为建筑遗留问题，没有污水提升站，下雨时物业公司需要用水泵抽水。姚喜凤认可并交纳物业费的基础是为保证自己商服的正常使用。另外小区无保安，无绿化，无监控，无路灯，垃圾无人管理，房屋渗水严重无人维修，消防栓形同虚设。业主多次找有关部门都未能解决。因此日月长物业公司未按照合同履行自己相应的义务，其不具备按照合同要求姚喜凤付款的权利，更不能要求支付滞纳金。日月长物业公司辩称：案涉房屋是1999年建成，至今已有20多年，管线老化，物业公司已上报计划，在2021年对该楼进行改造，解决下水堵塞和房屋渗水问题。日月长物业公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令姚喜凤立即给付物业费8554.08元。2.判令姚喜凤给付拖欠物业费跨年度的滞纳金7632.85元。3.由姚喜凤承担本案诉讼的其他费用。姚喜凤向一审法院提出反诉请求：1.判令日月长物业公司赔偿姚喜凤各项损失12000元。2.反诉费由日月长物业公司承担。一审法院经审理查明：姚喜凤系大庆市萨尔图区××路××巷××商服××号（建筑面积为135.98平方米）的所有权人，日月长物业公司系该房屋所在小区的物业服务企业。2016年10月25日，日月长物业公司与大庆市萨尔图区××居委会××小区业主委员会签定了《物业服务委托合同书》。在合同书中约定：物业类型为商服、住宅物业管理；坐落位置为大庆市让胡路区西杨路北侧，四至为东至沁园春、西至菜库路、南至西宾路、北至辐射中心；住户**，包括商服46户、住、住宅**托服务事项为房屋建筑本体公共部位的零星维修及维修面积小于1平方米的维修、房屋建筑本体公共设施设备、本物业规划内附属物业管理范围的市政公用室外的平时养护和维修及管理、物业服务是公共项目服务，不包括个人进门服务；公共卫生的清洁和垃圾的收集及清运服务；协助当地公安机关进行小区安全监控和小区治安巡视等工作；社区文化娱乐活动；物业及物业服务管理档案和小区资料、物业的日常服务与管理、健全物业档案；法规和政策规定及业主授权物业服务管理的其他事项。并约定：小区住宅物业服务费为每月每平方米1.21元，对小区商服物业服务收费高于住宅楼物业收费标准多三分之一执行；物业费收缴时间一般在每年9-12月进行；委托时间从2015年10月1日至2018年12月31日；依法向法院起诉的，对跨年度不交物业费的业主按月收取百分之五的滞纳金。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。本诉部分，日月长物业公司与姚喜凤所有的涉案房屋所在的大庆市萨尔图区××居委会××小区业主委员会签定了《物业服务委托合同书》并就物业管理类型、委托服务事项、委托服务形式、物业费收费标准、住宅及商服部位共用设施、设备维修基金的使用、物业服务委托时间、不可抗力的处理、双方的权利和义务、争议的解决及滞纳金的收取等事项所作的约定是双方的真实意思表示，该合同书不仅对日月长物业公司及业主委员会有约束力，其效力也及于包括姚喜凤在内的该小区的全体业主。日月长物业公司已依照《物业服务委托合同书》的约定基本履行了对大庆市萨尔图区××小区的物业管理和服务职责，该小区业主委员会也出具证明予以确认，虽然日月长物业公司某些物业服务瑕疵可能给姚喜凤的日常生活带来不便，但该情形却不是其拒缴物业费的法定理由，故对姚喜凤的辩解不予采纳。本案中，姚喜凤拖欠2015年10月1日至2018年12月31日期间的物业服务费属实，物业费为：2015年10月1日至2015年12月31日，物业费（1.21+1.21÷3）×3个月×135.98平方米=656.78元，2016年1月1日至2018年12月31日，物业费（1.21+1.21÷3）×36个月×135.98平方米=7881.40元。故对日月长物业公司要求姚喜凤支付物业服务费8554.08元的诉讼请求部分支持8538.18元；因《物业服务委托合同书》中已约定对跨年度不交物业服务费的业主可按月收取5%的滞纳金，故姚喜凤应给付自2016年1月1日时起至2019年4月30日时止的滞纳金。经计算，滞纳金为7618.67元【（1.21+1.21÷3）元/月/平方米×135.98平方米×3个月×5%×40个月+（1.21+1.21÷3）元/月/平方米×135.98平方米×12个月×5%×28个月+（1.21+1.21÷3）元/月/平方米×135.98平方米×12个月×5%×16个月+（1.21+1.21÷3）元/月/平方米×135.98平方米×12个月×5%×4个月】。但双方约定的违约金过高，应予以调整，以不超过实际损失的30%为限，日月长物业公司的损失即为贷款利息损失，故滞纳金应为784.1元【（1.21+1.21÷3）元/月/平方米×135.98平方米×3个月×4.75%÷12个月×130%×40个月+（1.21+1.21÷3）元/月/平方米×135.98平方米×12个月×4.75%÷12个月×130%×28个月+（1.21+1.21÷3）元/月/平方米×135.98平方米×12个月×4.75%÷12个月×130%×16个月+（1.21+1.21÷3）元/月/平方米×135.98平方米×12个月×4.75%÷12个月×130%×4个月】。故对日月长物业公司要求姚喜凤给付滞纳金7632.85元的诉讼请求予以部分支持。综上，姚喜凤应缴纳物业服务费8538.18元、给付滞纳金784.1元。反诉部分，关于姚喜凤提出因物业服务不到位造成商服租金降低、出售非常困难，给其造成严重损失的诉讼请求，因其未提供充分证据证实，不予支持。一审法院判决：一、姚喜凤于判决生效之日立即给付日月长物业公司物业服务费8538.18元、滞纳金784.1元，合计9322.28元；二、驳回日月长物业公司的其他的诉讼请求；三、驳回姚喜凤的反诉请求。本院二审期间，姚喜凤向法庭提交以下证据：1.物业费收费票据三张、物业服务收费告知单一张（均系复印件，与原件核对无异后原件返还），欲证明日月长物业公司未经业主同意，擅自将物业服务费由14.52元/平调整至19.36元/平。日月长物业公司质证称，对证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，日月长物业公司与业主委员会签订的合同约定物业服务费收费标准是14.52元/平，针对的是住宅业主，商服业主要比住宅业主收费标准多三分之一执行，不存在乱收费。2.大庆市萨尔图区××街道××社区居委会下发的解聘通知书和一些新闻媒体报道（均系网络下载件），欲证明日月长物业公司服务不达标。日月长物业公司质证称，对解聘通知书的真实性有异议，日月长物业公司从未收到该通知书，且该通知书落款日期是2020年，与本案诉讼的物业费年限没有关联性；新闻媒体报道的问题不在物业服务范畴之内。3.照片四张，欲证明案涉房屋一楼及地下室的现状，因为主管线堵塞导致积水，这种情况已经持续三、四年的时间。日月长物业公司质证称，该组照片是2020年拍摄的，未显示地理位置，无法确定是日月长物业公司服务的小区，拍摄时间与案涉物业费年限没有关联性。4.光碟两张，欲证明2020年7月23日，因日月长物业公司服务质量问题，召开业主会议，城管局和街道领导参加会议，制发了解聘通知书。日月长物业公司质证称，该组证据与案涉物业费年限没有关联性。本院对于上述证据的真实性，予以认定。本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点是姚喜凤关于拒绝支付涉案物业服务费、滞纳金的抗辩是否应予支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。业主支付物业服务费合同履行抗辩权的行使范围应当与物业服务企业的违约状况相对应。本案中，姚喜凤因排水管道堵塞导致案涉商服一楼及地下室积水问题未得到及时解决而拒交物业费。依据日月长物业公司与大庆市萨尔图区××居委会××小区业主委员会签定的《物业服务委托合同书》，房屋建筑本体公共设施设备包括室外的排水管道的维修、养护、管理和运行属于物业委托服务事项范畴，依据双方当事人提交的证据和当庭陈述，日月长物业公司在为姚喜凤提供物业服务的过程中确有不足之处，已对姚喜凤的经营造成影响，构成服务瑕疵。但物业服务是一种综合性、专业性、持续性的服务，姚喜凤虽提交数份视频影像及照片证明其主张，但相关视频和照片均形成于2020年，其内容无法全面体现诉争期间内日月长物业公司的物业服务质量，亦无法否定日月长物业公司已提供物业管理服务的事实。业主正常交纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。姚喜凤可以在交纳物业费后要求日月长物业公司履行合同义务，日月长物业公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。故一审判决姚喜凤支付物业服务费及调整滞纳金的处理，并无不当。综上，姚喜凤的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费50元，由姚喜凤负担。本判决为终审判决。审判长  孙文斌审判员  杨晓惠审判员  智光宇二〇二〇年十月二十一日法官助理周路书记员徐璐