北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9383号上诉人（原审原告）：赵晓明，女，1982年4月24日出生。委托诉讼代理人：黄争荣，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕保军，男，1967年8月6日出生。被上诉人（原审第三人）：吕腾龙，男，1993年10月8日出生。上述二被上诉人之委托诉讼代理人：朱瑞鹏，北京市智远律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区城关南关大街**。法定代表人：段永生，总经理。委托诉讼代理人：李伟，男，该公司区域经理。委托诉讼代理人：勾术新，女，该公司业务经理。赵晓明诉吕保军、吕腾龙、北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称昊鑫伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，北京市房山区人民法院于2018年9月20日作出（2017）京0111民初8929号民事判决。本院于2018年12月11日作出（2018）京02民终12541号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回重审。北京市房山区人民法院经重新审理于2020年7月15日作出（2019）京0111民初9617号民事判决。赵晓明不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵晓明上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项，改判支持赵晓明一审全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：1．一审判决认定2017年3月10日双方尚处于磋商过程，合同仍处于履行过程中属于认定事实错误；当日，张银彦在通话中已经明确表示因涨价不卖房，其后卖房也没有任何继续履行合同的行为，因此，2017年3月10日就是卖方违约的时间节点。2．确定房屋差价损失和市场价值的时点应当是卖方拒绝履行合同或者提出解除合同时，以该时点确定损失符合卖方预见和公平原则。而以2017年9月7日判断房屋差价损失，此时房屋价值已经回落，既不符合预见，也不公平。3．即使以2017年9月7日评估房屋价值，房屋差价损失也为357900元，一审判决仅赔偿损失10万元，数额过低。4．一审判决未判令吕腾龙承担连带责任，属于适用法律错误。吕腾龙在合同补充协议上签字，构成对合同履行的加入。吕保军辩称，不同意赵晓明的上诉请求。一审判决未采纳以2017年3月10日作出的房屋评估价格是正确的；双方进行过多次协商，合同未能履行系客观原因造成，赵晓明在明知不具备购房资格情况下仍然购买涉案房屋；吕腾龙因政策原因担心自身利益受损，没有任何过错，也不是买卖双方，不应承担责任。吕腾龙辩称，与吕保军答辩意见一致。昊鑫伟业公司辩称，其公司不发表意见。赵晓明向一审法院起诉请求：1．判令解除赵晓明与吕保军于2016年12月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件（编号：E×××7）；2．判令吕保军向赵晓明返还购房定金2万元；3．判令吕保军赔偿赵晓明居间费损失15840元；4．判令吕保军及吕腾龙向赵晓明支付违约金72000元；5．判令吕保军及吕腾龙赔偿赵晓明房屋差价损失502700元；6．案件受理费、鉴定评估费由吕保军负担。一审法院认定事实：吕保军与案外人张银彦系夫妻关系，吕腾龙系吕保军之子。位于北京市房山区××号楼×的房屋（以下简称涉案房屋）登记在吕保军名下，房屋所有权证号为：京房权证燕私字第XXXX号。2016年12月17日，经昊鑫伟业公司提供居间服务，吕保军（出卖人，甲方）与赵晓明（买受人，乙方）、昊鑫伟业公司（居间方，丙方）就涉案房屋签订了编号为E×××7的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定，甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积59.61平方米，房屋成交价格72万元（其中房屋装修款为34万元）；涉案房屋性质为已购公有住房，未设定抵押、未出租。买受人采用一次性付款的方式付款，于合同签订之日交纳定金2万元，暂交甲方1万元，交中介方1万元保存；该定金用于冲抵房价款和信息服务费，多退少补；买受人于甲方售房核验通过后和乙方购房资质申请通过后一周内支付全部房款；买受人应向居间方支付的费用：房价款2.2%的居间费用即15840元；双方于甲方售房核验通过后和乙方购房资质申请通过后一周内，共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续；出卖人在收到全款一周内将该房屋交付给买受人。双方在《房屋买卖合同》第九条房屋产权及具体状况的承诺中约定：（一）出卖人应当保证该房产的其他共有权人同意出售该房产，没有任何产权纠纷，同时出卖人保证没有个人债务影响该房产的出售；因出卖人原因造成该房产不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的使买受人无法取得该套房产，属于出卖人违约，出卖人承担相应的违约责任……（三）出卖人应当保证已如实陈述该房产权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系……买受人对出卖人出售的该房产具体状况充分了解，自愿买受该房产，履行本合同约定的内容，承担违反本合同约定内容的法律责任。双方在《房屋买卖合同》第十二条违约责任中约定：自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第十一条约定的交房期限交房、延迟不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第七条约定的时间付款或其他违约行为导致交易不能进行，逾期在15天内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费。双方在《房屋买卖合同》第十九条补充协议中约定：一、甲、乙双方协商此房价款定为人民币72万元整为甲方净得，过户时的费用由乙方承担。二、此房产为已购公有住房，甲、乙双方协商，甲方将无条件积极配合办理上市手续。三、甲、乙双方协商，乙方承诺办理过户时由亲戚走关于此房产所有手续（办理上市、资质审核、资金监管、交税、过户、物业转移手续），甲、乙双方并同意。四、乙方亲戚过户后，并且亲戚在过户于买受人赵晓明，中介方将协助买受人赵晓明办理过户事宜，甲方、乙方、丙方三方协商均同意。五、经甲、乙双方协商，由于乙方无购房资质无法购买已购公有住房，甲方将此房过户于儿子吕腾龙变为商品房，此过户支付的费用由买受人赵晓明向有关部门支付的费用有：契税、个税、土地出让金和房屋差价款，房本工本费等，以及资金监管费用等。甲方儿子吕腾龙过户后要积极配合乙方赵晓明办理过户事宜，乙方赵晓明过户后向有关部门支付的费用由赵晓明来承担，甲方吕保军、吕腾龙、乙方赵晓明三方协商并同意。吕腾龙、张银彦、吕保军、赵晓明在上述第十九条补充协议条款下方签名及捺印。吕保军、赵晓明及昊鑫伟业公司分别在《房屋买卖合同》落款处签名、捺印或盖章。合同附件一《共有权人同意出售声明》签名处有声明人张银彦的签名及捺印。一审中，昊鑫伟业公司称，“补充协议”第五条是后补的，买卖双方原约定由赵晓明找亲戚办理过户手续，后因赵晓明找不到亲戚办理过户，昊鑫伟业公司提出建议由吕保军的儿子吕腾龙协助办理过户，双方均同意，并补签了“补充协议”第五条。合同签订后，赵晓明于合同签订当日交付购房定金2万元，其中1万元交付于吕保军、张银彦；另1万元交由昊鑫伟业公司暂存。后吕保军开始办理涉案房屋的上市审批手续。2017年3月30日，中国石化集团北京燕山石油化工有限公司（以下简称燕化公司）行政管理部针对涉案房屋出具《已购公有住房上市出售确认书》，确认在同等价格条件下，燕化公司同意放弃优先购买权，同意将涉案房屋赠与给吕腾龙。2017年5月17日，赵晓明在京购房资格初步核验通过，系非本市户籍家庭【连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险】。另，2017年3月10日，张银彦与赵晓明在电话通话过程中，张银彦表示房价上涨，对继续履行合同有些动摇，赵晓明表示要求继续履行，双方协商未果。2017年4月1日，赵晓明与张银彦再次通话，张银彦表示，不想再继续履行合同了，也不想将房屋过户至吕腾龙名下，因对吕腾龙日后购房有影响，计划将提交的上市审批材料申请退回。2017年4月11日，赵晓明、吕保军在昊鑫伟业公司就合同履行事宜进行协商，未果。后赵晓明诉至法院。诉讼中，赵晓明申请对涉案房屋的价值进行评估，法院依法委托了北京国地房地产土地评估有限公司（以下简称国地评估公司）进行价值评估。2017年10月16日，国地评估公司出具房地产估价报告，确定涉案房屋（建筑面积59.61平方米）在价值时点2017年9月7日的房地产总价为107.79万元，房地产单价为18083元／平方米。赵晓明支出鉴定费5000元。赵晓明对该评估报告提出异议，并申请国地评估公司对2017年3月10日价值时点的涉案房屋价值出具评估意见。2018年3月2日，国地评估公司出具房地产估价报告，确定涉案房屋在价值时点2017年3月10日的房地产总价为122.27万元，房地产单价为20512元／平方米。赵晓明再次支出鉴定费4500元。另查明，涉案房屋原产权单位系燕化公司。燕化公司于2014年7月7日施行的《燕山石化房屋上市出售及抵押管理办法》中3.1.2“买方购房条件”中规定，房屋首次上市出售的，买方本人具有北京市正式城镇户口，年满十八周岁且具备民事行为能力。另，2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（京建法[2017]3号）（以下简称《通知》），规定：自通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行……居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵晓明、吕保军与昊鑫伟业公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故上述内容对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应依约履行。关于解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的，另一方有权解除合同。本案中，涉案房屋系央产房，原产权单位系燕化公司，涉案房屋的出售必须经过燕化公司上市审批，而吕保军作为房屋所有权人，其在出售该房屋时，应当确保其房屋符合上市出售条件。赵晓明、吕保军、吕腾龙签署的关于将涉案房屋过户至吕腾龙名下，再由吕腾龙过户至赵晓明名下的补充协议，该补充协议的目的，即为了使涉案房屋具备向赵晓明出售的条件。现吕腾龙拒绝按照补充协议约定履行自己的义务，导致合同无法继续履行，吕保军作为合同义务人，未完成使涉案房屋具备向赵晓明出售的条件，且2017年4月1日，张银彦与赵晓明电话中明确表示不想继续履行合同了，构成违约。现赵晓明基于吕保军违约要求解除其与吕保军、昊鑫伟业公司签订的涉案合同，有事实和合同依据，法院予以支持。关于返还定金及赔偿居间费损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于赵晓明主张返还定金2万元的诉讼请求，合同解除后，吕保军丧失继续占有定金的依据，其应将已收取的定金退还给赵晓明。本案中，赵晓明支付定金2万元，其中1万元由吕保军直接收取，另1万元由昊鑫伟业公司暂存，故吕保军及昊鑫伟业公司均负有向赵晓明返还定金的义务，对于赵晓明要求返还定金2万元的诉讼请求，法院予以支持。关于赵晓明主张吕保军承担居间服务费15840元的诉讼请求，赵晓明尚未交纳居间服务费，其亦非主张居间服务费的适格权利人，故对其该项诉讼请求，法院不予支持。关于支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方约定了出卖人违约时的违约金计算标准为总房价款的10%，现吕保军存在违约情形，赵晓明要求其依照合同约定支付违约金72000元，具有事实和合同依据，法院予以支持。关于赔偿房屋差价损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。赵晓明主张双方约定的违约金不足以弥补合同解除给其造成的损失，故另行主张赔偿损失的诉讼请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。但赵晓明主张按照涉案房屋于2017年3月10日的市场价值与双方成交价格的差价502700元为标准计算其损失，根据法院查明的事实，2017年3月10日双方尚处于磋商过程，合同仍处于履行过程中，赵晓明主张按照2017年3月10日的市场价值计算房屋差价损失，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。法院综合考虑北京二手房交易市场价格的变动、合同的履约程度、吕保军的违约情节及赵晓明的预期利益、两次过户的税费承担、法院支持的违约金数额等因素，参考2017年10月16日国地评估公司出具的房屋估价报告确定的房地产总价，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情确定赔偿损失的具体金额。关于吕腾龙应否承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。根据合同的相对性原则，依法成立的合同，仅对合同当事人具有法律约束力。本案中，赵晓明与吕保军在合同补充协议条款约定，吕保军将其房屋过户至吕腾龙名下，以使房屋符合出售条件，吕腾龙过户后要积极配合赵晓明办理过户手续。现因吕腾龙拒绝将房屋过户至其名下，导致合同无法履行的违约责任，应由涉案合同当事人吕保军承担。吕保军主张其不存在违约行为，合同无法履行系因赵晓明不具备购买涉案房屋的资格及吕腾龙拒绝受赠协助过户等，缺乏事实与法律依据，法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十五条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除赵晓明、吕保军与北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司于2016年12月17日签订的编号为E×××7的《北京市存量房屋买卖合同》；二、吕保军于判决生效后十日内返还赵晓明定金10000元；北京昊鑫伟业房地产经纪有限公司于判决生效后十日内返还赵晓明交其暂存的购房定金10000元；三、吕保军于判决生效后十日内支付赵晓明违约金72000元；四、吕保军于判决生效后十日内赔偿赵晓明损失100000元；五、驳回赵晓明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，赵晓明、吕保军与昊鑫伟业公司签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同依法成立后对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现吕保军一方未完成房屋出卖人义务，未能使涉案房屋具备向赵晓明出售的条件，且明确表示拒绝履行合同，构成违约。违约行为致使不能实现合同目的，守约方有权解除合同，并有权请求赔偿损失。根据当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：其一，违约损失赔偿金额的认定；其二，吕腾龙是否应当就违约金及房屋差价损失承担共同赔偿责任。一、违约损失赔偿金额的认定（一）房屋差价损失是否应予赔偿。本案赵晓明主张的违约损失主要为房屋差价损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，房屋差价损失属于合同履行后守约方的预期可得利益损失，属于违约损失赔偿范围，故赵晓明请求赔偿房屋差价损失，应予支持。（二）房屋差价损失如何确定。房屋差价损失应当在确定房屋差价的基础上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十条的规定，综合运用可预见规则、减损规则、过失相抵规则以及损益相抵规则予以确定。房屋差价，是指房屋合同成交价与损失确定基准时点的房屋市场价之间的价格涨跌差额，上述房屋市场价可以通过比照最相类似房屋的市场成交价或者通过专业机构评估确定。一审法院委托鉴定评估机构分别对涉案房屋2017年9月7日、2017年3月10日两个价值时点的市场价进行了评估，确定涉案房屋在两个时点的总价分别为107.79万元、122.27万元。现赵晓明上诉主张应按照2017年3月10日的房屋市场价与双方成交价的差价计算损失。本院认为，民事赔偿责任应遵循损失填平原则，房屋差价损失应相当于守约方在公开市场购买与涉案房屋最类似的替代房屋所需额外支付的差价损失，考虑本案审理中房屋市场价的涨跌情况，按照2017年9月7日的房屋市场价计算的房屋差价损失，已足以弥补赵晓明因违约遭受的损失。故本院对赵晓明的上诉主张不予采纳，并依据2017年9月7日价值时点的房屋市场价确定房屋差价损失为35.79万元（107.79万元与72万元之差额）。（三）对赵晓明同时提出的违约金及损害赔偿请求是否应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。首先，赵晓明请求支付违约金72000元，符合合同约定，本院予以支持。其次，民事赔偿责任应遵循完全赔偿原则，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，因此在当事人约定的违约金低于实际损失的情况下，当事人就未获赔偿的损失差额部分仍有权主张赔偿。故对于赵晓明同时主张房屋差价损失的请求，本院在违约金不足以弥补房屋差价损失的范围内支持285900元赔偿请求，超出部分本院不予支持。（四）一审判决酌定损失赔偿数额存在不当。首先，一审判决未依据鉴定评估意见认定违约损失赔偿金额，而是行使自由裁量权对损害赔偿予以酌定，缺乏法律和事实依据。其次，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，一审判决所酌定的损失赔偿额明显不足以填补守约方所遭受的实际损失，亦将使违约方因违约行为而获益。故本院依法予以纠正。二、吕腾龙是否应当就违约金及房屋差价损失承担共同赔偿责任根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。根据合同相对性，结合本案查明的违约情节，本案违约责任应由房屋出卖方吕保军承担。赵晓明主张吕腾龙就违约金及房屋差价损失承担共同赔偿责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，赵晓明的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2019）京0111民初9617号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初9617号民事判决第四项、第五项；三、吕保军于本判决生效之日起七日内赔偿赵晓明损失285900元；四、驳回赵晓明的其他诉讼请求。鉴定费9500元，由赵晓明负担4500元（已交纳），由吕保军负担5000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审案件受理费9905元，由赵晓明负担3774元（已交纳），由吕保军负担6131元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费7341元，由赵晓明负担3952元（已交纳），由吕保军负担3389元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 妍审 判 员  刘丽杰审 判 员  王 佳二〇二〇年十月二十九日法官助理  王继玉书 记 员  李 丽