福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初2671号 原告：吴鑫，男，1984年3月31日出生，汉族，住福建省宁德东侨经济技术开发区。 委托诉讼代理人：陈长灼，福建璞真律师事务所执业律师。 被告：福建盛辉房地产开发有限公司，住所地福建省宁德东侨经济技术开发区福宁北路9号盛辉·仕林东湖10号楼101、102店铺，统一社会信用代码91350900784517824N。 法定代表人：刘用佑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈晓姗，女，1992年1月31日出生，汉族，系被告员工，住福建省长乐市。 原告吴鑫与被告福建盛辉房地产开发有限公司（以下简称盛辉公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴鑫的委托诉讼代理人陈长灼、被告盛辉公司的委托诉讼代理人陈晓姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴鑫向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2013年12月18日签订的《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》无效；2、判令被告立即返还原告的车位使用费90000元。事实与理由：2013年12月18日，原、被告签订《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》（以下简称协议书），约定原告使用（租赁）盛辉·仕林东湖169号停车位，使用费90000元，使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满。原、被告双方签订的上述协议，名义上虽为租赁协议，但实质上为买卖合同。协议签订后，原告已向被告支付了款项90000元，但至今仍无法办理该车位的权属登记。后得知被告出售给原告的地下停车位至今未领取商品房预售许可证（车位），根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，被告将案涉地下停车位出售给原告时尚未取得预售许可证，且至今仍未取得，故双方签订的上述协议应属无效合同。且案涉的地下停车位建筑面积不计入容积率，对于不计入建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），地下停车位这种没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积（包括名义分摊和实际分摊）的单元房。本案被告将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主，因此涉案的地下停车位其权属应属于共同享有建设用地使用权的全体业主所有，故被告对案涉停车位无所有权和处分权，无权出租或出售。 被告盛辉公司辩称，一、本案协议合法有效，原告主张无效构成违约，应按协议的约定承担违约责任。1、本案停车位享有独立的土地使用权，独立于原告购买房屋的地表建设用地使用权。车位是被告投资开发建设，地下室（包括车位）规范建筑面积和地面房屋建筑面积是相互独立的，没有计入住宅公摊，被告依法享有车位的所有权（包括人防车位）。2、协议约定的租赁期限是以法定二十年租赁期限为周期滚动计算的，合法有效。二、协议已实际履行，原告要求返还车位使用费没有事实和法律依据，且违反诚实信用和公平原则。 原告围绕诉讼请求，被告围绕抗辩意见依法提交了证据，本院组织原、被告进行了质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原、被告无争议的事实： 原告系盛辉·仕林东湖小区业主，被告系盛辉·仕林东湖小区的开发商。2013年12月18日，原、被告签订协议书，约定被告同意原告有偿使用（租赁）盛辉·仕林东湖169号地下停车位，使用费90000元。使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，原告有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满。协议书签订后，原告向被告支付了使用费90000元。目前该车位尚未取得不动产权属证书。 原、被告的争议焦点：一、原、被告签订的协议书是否有效；二、被告是否应当返还原告的车位使用费。 围绕争议焦点，本院予以调查、分析，认定如下： 一、原、被告签订的协议书是否有效。 原告出示的协议书，可以证明双方约定“使用期限自车位移交之日起二十年为第一个使用期。第一个使用期满后，乙方有权继续使用，下一个使用期为第一个使用期满之日的次日起二十年，之后的使用期亦照此方式确定，直至本车位所占用的国有土地使用权出让期限（即2078年12月）届满”，该协议名义上虽为每20年签订一次，但后续租赁不再继续签订协议，只依据原协议由原告继续租赁，实质上该协议已超过20年的最长租赁期限。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”的规定，可以认定该租赁协议超过最长20年租赁期限的部分无效。被告出示宁德市发展和改革委员会关于福建盛辉房地产开发有限公司新建“盛辉·仕林东湖”项目备案通知书、国有土地使用权证、建筑工程施工许可证、福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表等证据，以证明地下车位权属及收益处分权归被告所有，原告不予认可，抗辩认为地下车位使用权应归原告所有。对此，本院认为，本案仅涉及协议是否有效及赔偿的问题，对于地下车位权属及收益处分权问题，不予审查，原、被告双方可另行起诉主张。 二、被告是否应当返还原告的车位使用费。 按照协议书的约定，原告已将租赁期间全部租金90000元付给被告。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案协议书约定的期限从2014年1月31日至2078年12月，因2078年12月份具体时间未定，本院酌定为2078年12月31日，租赁期限为64年零11个月。协议书约定的有效部分，即租赁20年内的期限有效，为2014年1月31日至2034年1月30日有效，从2034年1月31日起至2078年12月31日的部分无效。因此，按资金使用比例计算，租金有效部分为90000元÷（64+11÷12）×20＝27726元。因部分租赁无效，被告需退还原告的租金为90000元-27726元＝62274元。 综上所述，本院认为，原告吴鑫与被告福建盛辉房地产开发有限公司2013年12月18日签订的盛辉·仕林东湖169号地下停车位《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》，租赁期限超过20年的最高期限。对于未超过最高期限部分应认定为有效，超过最高期限部分应认定为无效。因此，原告请求被告退还超过最高期限部分的租金62274元，予以支持。其他部分的租金，原告请求退还，证据不足，不予支持。被告的部分抗辩意见，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、确认原告吴鑫与被告福建盛辉房地产开发有限公司2013年12月18日签订的盛辉·仕林东湖169号地下停车位《盛辉·仕林东湖地下停车位有偿使用（租赁）协议书》，从2014年1月31日起至2034年1月30日止有效，从2034年1月31日起至2078年12月31日止的租赁期限无效； 二、被告福建盛辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告吴鑫车位租赁费62274元； 三、驳回原告吴鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，减半收取1025元，由原告吴鑫负担316元，被告福建盛辉房地产开发有限公司负担709元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院(上诉案件受理费交纳办法：到本院诉讼服务中心领取《福建省政府非税收入缴款通知书（诉讼费专用）》，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员  石孟发 二〇二〇年十月十四日 书记员  王 琦 附注： 一、申请执行期限提示 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 二、判决依据相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。