江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4513号上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋永民,男,1969年8月5日出生，汉族,公务员，住江苏省丰县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州市安福房地产开发有限公司，住所地江苏省丰县安福大厦******房。法定代表人：范一峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙景利，江苏弘润律师事务所律师。上诉人蒋永民因与被上诉人徐州市安福房地产开发有限公司（以下简称安福公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院(2017)苏0321民初7053号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。蒋永民、安福公司委托诉讼代理人孙景利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋永民的上诉请求：1、撤销原判，依法改判。扣除安福公司应得款后，安福公司应支付蒋永民16万元；2、一、二审诉讼费由安福公司负担。事实及理由：一、一审法院认定蒋永民超过12平方米以外的18.49平方米按12819元/平方米计算，无法律依据。如果计算房款，应按5000元/平方米计算，同时还应该扣除安福公司违法多安置的17.99平方米的房租17.99平方米×5000元=89950元。理由如下：1、安福公司安置给蒋永民2间商铺的依据是拆迁补偿协议。徐州中院(2015)徐民终字第03672号民事判决也支持了蒋永民给付2间商铺的诉讼请求。2、2007年3月23日签订合同时商铺市场价为5000元/平方米，2009年底安福公司交房时，拆迁户和买房人都按照5000元/平方米与安福公司结算。3、一审法院(2015)丰民初字第0631号判决认定安福公司承认多余面积按5000元/平方米计算；4、蒋永民隔墙邻居刘建刚的拆迁安置补偿协议约定多余面积单价为5000元/平方米；5、蒋永民拆迁安置补偿协议约定多余面积按合同签订时的价格结算；6、安福公司多交付17.99平方米商铺，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条和《商品房销售管理办法》第20条的规定。按照该规定，蒋永民不需另行支付费用；7、一审认定蒋永民申请商铺价格鉴定，没有任何依据。蒋永民认为价格不需要鉴定，理由如下：(1)申请商铺价格鉴定违反合同法第61和62条规定；(2)蒋永民没有申请过商铺价格鉴定；(3)安福公司申请鉴定时，蒋永民提出反对；(4)与蒋永民一起拆迁的100多户拆迁户，都按照5000元/平方米的价格多退少补。(5)本案违约方为安福公司，安福公司应承担相关责任。8、一审商铺鉴定结果违反有关规定，鉴定价格与实际价格差异巨大。一审鉴定人并未出庭，请二审法院依法通知鉴定人出庭接受当事人质询。9、现商铺改为门朝外开，鉴定报告按照门朝内开的情况进行鉴定。二、蒋永民一审提交的证据证明安福公司多年不交房造成违约的事实，一审判决对以上证据没有作任何说明。三、安福公司应支付蒋永民商铺隔断费用20000元、水电费用2000元，合计22000元。1、交付的房屋必须具备墙、门窗、水电，安福公司交付的涉案房屋没有门窗、墙，不通水电，其应承担相关费用。2、按照规划图纸，各商铺之间要作玻璃隔断墙，每户都有玻璃门，水电要接通。3、每个商铺2009年底交房时安福公司都按10000元支付了隔断费用，蒋永民2间商铺应该得到20000元隔断费用。四、安福公司迟延交房，应承担因违约给蒋永民造成的房租损失406403元。1、损失赔偿数额应该按照同一位置邻居的房租收入计算。赔偿标准为：54.29元/平方米每月[邻居房租总收入192857/（面积59.21×租赁年限5×每年12个月）=54.29元/每平方米每月]。故蒋永民损失计算为：2007年3月至2010年4月合计37个月的房租=拆迁面积52.5平方米×房租标准54.29/每平方米每月×37个月=105458元；2010年5月至2016年4月合计72个月的房租=(应交付商铺面积82.99平方米-已交付面积6平方米)×房租标准54.29/每平方米每月×72个月=300945元)。安福公司即使不按照房租收入承担迟延交房责任，也应该按照其他标准承担违约赔偿责任。2、承租人江苏欢乐买商贸有限公司（简称欢乐买公司）已经把属于蒋永民商铺的房租交还给安福公司。五、一审查明蒋永民2013年6月30日占有并使用M02#1-155和M02#1-156号商铺的全部面积。实际上，蒋永民只是短时间占有，由于安福公司不给通水通电，蒋永民不能使用。欢乐买公司强行将蒋永民商铺作为仓库使用。直到2016年4月，在一审法院执行局和公安局出面情况下，江苏欢乐买商贸有限公司才允许蒋永民使用40多平方米的商铺，还有30多平方米的商铺没有交给蒋永民。六、一审认定商铺价格应按照生效法律文书确认的时间点2014年11月7日确认价格，蒋永民不知道哪个法律文书确认了上述事实。七、本案系发回重审案件，一审审理超过审理期限，属程序违法。被上诉人安福公司答辩称：一审认定事实基本正确，适用法律正确。房屋差价款26250元应当由蒋永民支付给安福公司，一审就此判决不当，安福公司没有就此上诉。一审裁判理由部分表述支持安福公司从2014年11月7日计算的利息付款损失，而一审判决第一项的利息计算时间为2015年11月18日，属于笔误，希望二审法院予以纠正。安福公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决蒋永民支付房屋差价款26250元；2、蒋永民支付超安置面积中12平方米以内部分的价款6万元（12平方米×5000元）；3、超过12平方米以外部分的面积18.94平方米，按16500元/每平方米计算为312510元，蒋永民应该支付上述费用；4、蒋永民支付逾期付款的利息4万元（逾期利息以上述欠款金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年6月30日起至实际付款之日止）；5、诉讼费由蒋永民承担。事实和理由：2007年3月21日，安福公司、蒋永民双方达成购置商品房协议，约定安福公司安置蒋永民营业房面积52.5㎡。根据评估值，蒋永民需交纳新旧差价26250元。协议还约定，如超出面积在12㎡内，按每平方米5000元计算。协议签订后，蒋永民实际强占范围82.99㎡，按照价格5000元/平方米计算，12㎡内面积对应价款为6万元；超过12㎡以上的面积为18.49㎡，按市场价格每平方米2万元计算，价款为36.98万元。以上三项合计为约46万元。从蒋永民强占房屋至差价交清，蒋永民应付银行利息4万元。为维护安福公司合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。蒋永民向一审法院提出反诉请求：1、安福公司支付蒋永民差价款26250元；2、商铺隔断费用20000元、2007年3月至2010年4月共37个月的房租52.5平方米×54.29/每平方米每月×37个月﹦105458元、2010年4月至2016年4月共73个月的房租（82.99-6）平方米×54.29/每平方米每月×73个月﹦305124元、水电开户及材料费用2000元、烂玻璃一块1000元，合计459832元；3、安福公司扣除应得房款后，应支付给蒋永民459832元-69700=390132元。事实与理由：2007年3月23日，双方签订了拆迁补偿协议，协议约定了双方的权利义务协议签订后，蒋永民找安福公司要求履行合同、算账和交房，安福公司一直不履行合同，导致蒋永民房租和其他损失。一审法院查明：一审法院2017年3月10日作出的（2015）丰民初字第2743号民事判决书查明，蒋永民为丰县安福小区的拆迁户。2007年3月23日，安福公司（甲方）、蒋永民（乙方）双方签订购置商品房协议，协议约定：“由于商住楼房最终设计图纸还未最终定下来，不宜一次性确定准确位置及面积，为保证拆迁户的利益不受侵害，特签订本协议：一、拆迁户拆迁营业房面积52.5㎡，需安置52.5㎡；二、根据评估报告评估值，甲方需交新旧差价款26250元；三、如因安置面积大于52.5㎡，超出面积另加每平方米5000元（最多不超过12㎡），如因安置面积小于52.5㎡，最小不得小于2㎡；四、位置应安置在西南大门两侧，临中阳大道。”后因履行协议问题，蒋永民诉至一审法院，要求安福公司履行合同并提供办理房地产权属证书的手续等，一审法院于2015年7月28日作出(2015)丰民初字第0631号民事判决，判决安福公司为蒋永民办理安福小区M02#楼1-155、M02#楼1-156商铺的房屋所有权证和土地使用权证。双方均不服提起上诉，徐州市中级人民法院2015年11月18日作出(2015)徐民终字第03672号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审另查明，2013年6月30日，蒋永民占有并使用M02#1-155和M02#1-156商铺的全部面积，两商铺实测面积共计为82.99平方米。安福公司申请对涉案房屋的市场价值进行评估，经一审法院委托，徐州市中正土地房地产评估有限公司作出估价报告，结论：建筑面积单价为16500元。据此，一审法院2017年3月10日作出（2015）丰民初字第2743号民事判决:“一、蒋永民于判决发生法律效力之日起十日内支付给徐州市安福房地产开发有限公司房屋差价款338835元及逾期利息（逾期利息以338835元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年11月18日起计算至实际付款之日止）。二、驳回徐州市安福房地产开发有限公司的其他诉讼请求”。（2015）丰民初字第2743号民事裁定书裁定:“驳回蒋永民反诉”。一审法院作出上述判决与裁定后，蒋永民不服提起上诉。2017年3月10日，徐州市中级人民法院分别作出（2017）苏03民终3674号民事裁定书及（2017）苏03民终3674-1号民事裁定书。徐州市中级人民法院（2017）苏03民终3674号民事裁定认定：“关于鉴定基准日问题。确定安福公司安置蒋永民M02#1-155和M02#1-156商铺的判决系依据2014年11月7日丰县城乡和住房建设局对蒋永民的行政回复作出，即人民法院的民事判决系对前述行政行为的司法确认，故M02#1-155和M02#1-156商铺权属应当从2014年11月7日起归蒋永民所有。即便多余面积应当按照市场价格计算，亦应当以确定权属之日为鉴定基准日为宜。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，徐州市中级人民法院裁定如下：一、撤销江苏省丰县人民法院（2015）丰民初字第2743号民事判决；二、本案发回江苏省丰县人民法院重审”。徐州市中级人民法院（2017）苏03民终3674-1号民事裁定认定：“对于蒋永民反诉请求的租金损失、隔断、烂玻璃费用等损失问题，虽蒋永民在（2015）丰民初第631号民事诉讼中其曾举证租金损失20余万及封闭商铺等其他损失1万余元，但其并未就租金损失明确提出诉请，且该案并未对上述问题进行裁判。因此，本案对蒋永民反诉请求租金等损失予以驳回不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、《最高人民法院关于适用解释》第三百三十二条之规定，徐州市中级人民法院裁定如下：一、撤销江苏省丰县人民法院（2015）丰民初字2743号民事裁定；二、本案指令江苏省丰县人民法院审理”。本案重审后，所查明案件事实同2017年3月10日（2015）一审法院丰民初字第2743号民事判决书查明事实。一审法院委托鉴定机构江苏中盛土地房地产资产评估机构造价咨询有限公司对蒋永民超出12㎡以外面积的18.49㎡部分房地产，按照2014年11月7日该房屋门朝内的价值予以评估。评估结果为总价值：RMB23.7万元。建筑面积单价：人民币12819元／㎡。一审庭审中，蒋永民放弃对烂玻璃价值的反诉请求。一审法院认为：双方签订的购置商品房协议，实际为拆迁安置协议性质。双方对安置一间还是两间商铺，协商过多年。2014年11月7日丰县城乡和住房建设局对蒋永民的行政回复及[2014]丰行复第019号行政复议决定书及房屋平面图等，对争议房屋权属予以确认。一审法院2015年7月28日作出的（2015）丰民初字第0631号民事判决及徐州市中级人民法院（2015）徐民终字第03672号民事判决，均确认了蒋永民对安福小区M02#楼1-155、M02#楼1-156两间商铺(包括超过合同约定的18.49平方米)的相关权利。安福公司、蒋永民双方2007年签订的购置商品房协议中约定应安置52.5平方米，如安置面积大于52.5平方米，超出面积需另加每平方米5000元，且最多不超过12平方米。现安福公司要求超出52.5平方米但不超过12平方米的范围部分按每平方米5000元计算，不违反双方的约定。另超出的18.49(82.99-52.5-12)平方米的价格，双方没有约定，该部分面积是蒋永民诉至法院后由生效法律文书确定安置的面积。现安福公司请求支付该面积部分的房款，对于该超过双方协议约定的18.49平方米面积的房地产，其价格应按照生效法律文书确认的2014年11月7日时的价格时点计算。一审法院根据安福公司申请，委托鉴定机构对超出双方约定的18.49平方米商业用途房地产，按照2014年11月7日该房屋门朝内的价值予以评估。评估结果为建筑面积单价：人民币12819元／㎡，总价值为237000元。双方协议有关“甲方需交新旧差价款26250元”的约定明确，甲方安福公司应该将该款项应支付给蒋永民，安福公司的该项诉求不予支持。超出12平方米的面积，按照5000元计算为60000元，符合双方约定，予以支持。另超出的18.49平方米面积，按照2014年11月7日的价格时点单价即12819元／㎡计算，为237000元。安福公司要求支付逾期付款利息，亦应自2014年11月7日开始计算。因超出面积的市场价格的举证责任在安福公司，故评估费由安福公司负担。安福公司的其他诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。关于蒋永民反诉主张问题。蒋永民提出的主张：1、安福公司支付蒋永民差价款26250元问题。因双方协议约定“甲方需交新旧差价款26250元”，甲方为安福公司，该款项安福公司应支付给蒋永民，故蒋永民该项请求应予以支持；2、蒋永民主张商铺隔断费用20000元、2007年3月至2010年4月共37个月的房租52.5平方米×54.29/每平方米每月×37月﹦105458元、2010年4月至2016年4月共73个月的房租（82.99-6）平方米×54.29/每平方米每月×73个月﹦305124元、水电开户及材料费用2000元、烂玻璃一块1000元，合计459832元。因蒋永民未举出涉案房屋隔断应由安福公司予以制作的约定及隔断标准、制作费用等证据，故该请求不予支持；蒋永民水电开户及材料费用2000元的请求，因其房屋是否安装水电及是否系租赁方改装造成等事实不清，不予支持；关于蒋永民房租请求，因该房屋双方没有委托租赁合同，因该房屋是否系安福公司出租等也无事实依据。蒋永民所举刘汝刚及李瑞侠等商铺租赁协议，不能证明蒋永民自己房屋已被安福公司出租，蒋永民也无证据证明安福公司收取了自己房屋租金，不予支持。综上，安福公司请求蒋永民支付超安置面积12平方米以内60000元（12平方米×5000元）、超过12平方米以外的面积18.94平方米，每平方米按12819元计算为237000元，合计297000元，应予支持。蒋永民反诉请求安福公司支付差价款26250元的请求应予支持。两相折抵后，蒋永民应支付安福公司270750元。安福公司要求蒋永民支付逾期利息（已270750元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率，自2014年11月7日起计算至付清之日止）请求应予以支持。双方其他诉讼请求不予支持，驳回双方其他诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、蒋永民于判决发生法律效力之日起十日内，支付给安福公司房屋差价款270750元及逾期利息(逾期利息以270750元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年11月18日起计算至实际付款之日止)。二、驳回双方其他诉讼请求。一审本诉案件受理费8800元、反诉案件审理费7152元计15952元，由安福公司负担3501元，蒋永民负担12451元。保全费2020元由蒋永民负担。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审期间争议焦点为：1、一审对超出面积18.49平方米按照2014年11月7日时点鉴定的单价12819元计算价款是否正确；2、一审蒋永民反诉的隔断费用、水电开户费用、房租损失等是否应予支持。二审期间，蒋永民提交如下证据：1、江苏省电力公司证明两份，涉案商铺2016年6月之前没有消费过电费。证明安福公司一直没给蒋永民的商铺通电，商铺没有办法正常使用。2、丰县公安局凤城派出所出警证明一份，证明到2015年10月27日蒋永民还无法占有使用商铺，欢乐买公司工作人员阻挠蒋永民装潢商铺。3、丰县公安局丰公（凤）行罚决字[2015]980号《行政处罚决定书》，证明因安福公司原因，蒋永民直到2016年6月都不能使用商铺，安福公司应赔偿蒋永民房租损失。4、从丰县资源局调取的涉案商铺的图纸，证明每个商铺之间都有玻璃隔断并且应通水电，安福公司应补偿蒋永民做隔断和水电开户的费用。5、从丰县自然资源和规划局调取的蒋永民本人的拆迁资料，包括拆迁安置协议书、上房结算书、发票和契税。证明在拆迁后至上房期间有过渡费，同理蒋永民拆迁赔偿的商铺也应该有过渡费。超安置面积的商铺应该按照5000元每平方米计算，且安福公司无故侵占蒋永民的商铺，违约拖延10多年不交付，因此不能重新评估计算价格。蒋永民应该有附属物补助、搬迁补助和提前搬迁奖。6、两位商铺邻居孔凡光、赵练兵与安福公司诉讼的判决书。证明因安福公司破坏建筑结构导致合同迟延履行，法院判决安福公司赔偿其房屋损失。蒋永民的商铺被无故侵占，安福公司应赔偿房租损失。7、邻居孔凡光、石淑侠夫妇与安福公司的租赁协议。证明商铺一层、二层平均租赁价格为35.71元/每平方米每月。8、2010年12月31日安福公司与欢乐买公司的协议书。证明通过协议安福公司将蒋永民的商铺租赁给了欢乐买公司。9、丰县综合行政执法局丰行法规改字（2019）第029号《责令改正通知书》，内容涉及要求蒋永民改正向外破窗改门的行为。证明安福公司安置的商铺门原来朝内开门。10、涉案商铺照片若干张，证明商铺的实际情况以及到目前为止蒋永民仅占有40多平方米商铺的事实。11、丰县房产管理局发布的公告，证明安福购物中心因装修破坏了主体结构，导致该中心自2017年11月30日停业至今，数百户业主的租金被拖欠。12、欢乐买公司联络函、协议书、安福公司通告。证明安福公司将属于蒋永民的商铺的房租给了欢乐买公司。安福公司质证意见：证据1-3蒋永民在之前案件中提交过，同之前案件的质证意见。蒋永民在（2015）丰民初字第0631号案件庭审笔录自认2013年6月30日占用涉案房屋的事实，当时蒋永民侄子在该商铺内销售服装。证据4真实性待核实，该证据不能反映蒋永民主张的相关事实。证据5真实性无异议，对证明观点有异议。结算单中的结算内容为应交或者应退的房款，而本案所涉26250元为蒋永民支付给安福公司的差价款。蒋永民提交的住宅拆迁资料，与本案商铺没有关联性。证据6判决书真实性请法庭依法核实，业主起诉安福公司的案件确实存在。各案件当事人依据各自合同处理纠纷。蒋永民与安福公司之间不存在给付租金的约定。证据7真实性以相关案件中的原件为准，与本案没有关联性。安福公司与他人签订的合同，与蒋永民无关。证据8真实性以欢乐买公司与祺尚公司签订的合同为准，该合同与蒋永民无关。证据9真实性无异议，对证明观点有异议，商铺改门系蒋永民占有后进行的行为，与安福公司无关。从证据10照片看，大门被欢乐买公司锁死，祺尚公司与欢乐买公司产生了纠纷，但蒋永民已经实际占有了涉案房屋。证据11真实性无异议，证明观点有异议。该公告涉及的问题系欢乐买公司造成，与本案没有关联性。证据12为复印件，没有通知安福公司，与本案没有关联性。二审中，被上诉人安福公司未提交新证据。本院认证意见：对蒋永民提交的证据1-9、证据11的真实性予以认定，对蒋永民提交的证据10、证据12的形式真实性予以认定。对上述证据与本案的关联性，将在裁判理由部分予以综合阐述。本院经审理查明：2007年3月23日，安福公司（甲方）、蒋永民（乙方）签订《购置商品房协议》。该协议约定：“由于商住楼房最终设计图纸还未最终定下来，不宜一次性确定准确位置及面积，为保证拆迁户的利益不受侵害，特签订本协议：一、拆迁户拆迁营业房面积52.5㎡，需安置52.5㎡；二、根据评估报告评估值，甲方需交新旧差价款26250元；三、如因安置面积大于52.5㎡，超出面积另加每平方米5000元（最多不超过12㎡），如因安置面积小于52.5㎡，最小不得小于2㎡；四、位置应安置在西南大门两侧，临中阳大道。”根据上述协议，安福公司拆除了蒋永民相关房屋。因安置等问题双方产生争议，后蒋永民诉至一审法院，要求安福公司履行合同并提供办理房地产权属证书的手续等。一审法院于2015年7月28日作出(2015)丰民初字第0631号民事判决，判决安福公司为蒋永民办理安福小区M02#楼1-155、M02#楼1-156商铺的房屋所有权证和土地使用权证。该一审法院(2015)丰民初字第0631号案件查明，2013年6月30日蒋永民占有并使用M02#1-155和M02#1-156商铺的全部面积，两商铺实测面积共计为82.99平方米。安福公司、蒋永民双方均不服(2015)丰民初字第0631号民事判决，提起上诉。本院2015年11月18日作出(2015)徐民终字第03672号民事判决，驳回上诉，维持原判。2015年12月30，一审法院立案受理安福公司起诉蒋永民房屋拆迁安置合同纠纷一案[案号（2015）丰民初字第2743号]。安福公司诉讼请求：1、判决蒋永民支付房屋差价款26250元；2、超安置面积12平方米以内6万元（12平方米×5000元）；3、超过12平方米以外的面积18.94平方米，每平方米按16500元计算为312510元；4、支付逾期付款的利息4万元（逾期利息以上述欠款金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2013年6月30日起至实际付款之日止）；5、本案诉讼费用由蒋永民承担。事实和理由：2007年3月21日，安福公司、蒋永民达成购置商品房协议，约定安福公司安置蒋永民营业房面积52.5㎡，并根据评估值，蒋永民需交纳新旧差价26250元，还约定如超出最多12㎡内面积按每平方米5000元计算。协议签订后蒋永民实际强占范围82.99㎡，按照12㎡内价格5000元计算为6万元，超过12㎡范围内为18.49㎡，按市场价格每平方米2万元为36.98万元，三项合计为约46万元。从蒋永民强占房屋至差价交清蒋永民应付银行利息4万元。为维护安福公司合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。蒋永民在（2015）丰民初字第2743号审理中提起反诉，蒋永民反诉请求为：1、要求判决安福公司支付蒋永民差价款26250元；2、商铺隔断费用20000元、2007年3月至2010年4月一共37个月的房租=52.5×54.29×37=105458元、2010年4月至2016年4月一共73个月的房租=（82.99-6）×54.29×73=305124元、水电开户及材料费用2000元、烂玻璃1块1000元。合计=26250+20000+105458+305124+2000+1000=459832元。3、扣除应得房款，安福公司最终应给蒋永民（459832-69700）=390132元。4、反诉诉讼费用及其他费用由安福公司承担。在一审（2015）丰民初字第2743号案件审理中，安福公司申请对涉案房屋的市场价值进行评估。经一审法院委托，徐州市中正土地房地产评估有限公司作出估价报告，结论为：建筑面积单价为16500元（鉴定的价值时点为2015年11月18日）。2017年3月10日，一审法院针对安福公司的起诉作出（2015）丰民初字第2743号民事判决：一、蒋永民于判决发生法律效力之日起十日内，支付给徐州市安福房地产开发有限公司房屋差价款338835元及逾期利息(逾期利息以338835元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年11月18日起计算至实际付款之日止)。二、驳回徐州市安福房地产开发有限公司的其他诉讼请求。2017年3月10日，一审法院针对蒋永民的反诉作出（2015）丰民初字第2743号民事裁定：驳回蒋永民的反诉。蒋永民不服上述（2015）丰民初字第2743号民事判决及（2015）丰民初字第2743号民事裁定，向本院提起上诉。2017年11月23日，本院作出（2017）苏03民终3674号民事裁定：一、撤销江苏省丰县人民法院（2015）丰民初字第2743号民事判决；二、本案发回江苏省丰县人民法院重审。2017年11月23日，本院作出（2017）苏03民终3674-1号民事裁定：一、撤销江苏省丰县人民法院（2015）丰民初字第2743号民事裁定；二、本案指令江苏省丰县人民法院审理。一审法院重新组成合议庭进行了审理。在本案一审审理中，一审法院委托鉴定机构江苏中盛土地房地产资产评估机构造价咨询有限公司对蒋永民超出12㎡以外面积的18.49㎡部分房地产，按照2014年11月7日该房屋门朝内的价值予以评估。评估结果为总价值：RMB23.7万元。建筑面积单价：人民币12819元／㎡。一审庭审中，蒋永民放弃对烂玻璃价值的反诉请求。一审法院审理后，作出上述(2017)苏0321民初7053号民事判决，现蒋永民再次提起上诉。二审审理中，本院依法通知江苏中盛土地房地产资产评估机构造价咨询有限公司鉴定人员到庭接受当事人的质询。鉴定人员陈述，鉴定是按照蒋永民装修后的状况进行的价格评估。鉴于双方对安福公司安置的房产为毛坯房不持异议。鉴定人员认为：装修后每平方米价值增加200-300元。据此，蒋永民主张应该将上述装修的价值扣除。本院认为：一、关于一审对18.49平方米面积采纳鉴定机构以2014年11月7日时间点鉴定的单价12819元是否正确问题本案中，双方当事人对超出12平方米以外的面积18.49平方米的计算单价未做约定。考虑到18.49平方米超出面积系2014年11月7日行政机关在相关行政回复材料中予以确定，后法院生效文书对上述商铺安置时间点予以了确认。本院（2017）苏03民终3674号发回重审民事裁定也认定：2014年11月7日丰县城乡和住房建设局对蒋永民的行政回复确认M02#1-155和M02#1-156商铺确定归蒋永民所有，应该以该时间点为基准确认18.49平方米超出部分的单价。M02#1-155和M02#1-156商铺的安置事宜经过生效法律文书的确认。M02#1-155和M02#1-156商铺系蒋永民在安福公司不签订正式拆迁协议情况下自行占有的商铺，说明蒋永民自身对安福公司安置M02#1-155和M02#1-156商铺也并无异议。一审法院委托江苏中盛土地房地产资产评估机构造价咨询有限公司以2014年11月7日为基准点做出的建筑面积单价为：人民币12819元/㎡。江苏中盛土地房地产资产评估机构造价咨询有限公司是具有合法资质的的评估公司，接受一审法院委托后，根据一审法院委托事项以及提供的鉴定材料，安排鉴定人员到现场进行测量，在此基础上出具了鉴定报告。二审中，该鉴定机构根据本院通知到庭就相关鉴定事宜进行了说明。一审法院以江苏中盛土地房地产资产评估机构造价咨询有限公司出具的鉴定报告计算相关差价款并无不当。根据二审鉴定机构出庭陈述的情况，应从上述鉴定报告单价中扣除蒋永民自行装修部分的价值300元/平方米。即本案18.49平方米超安置面积商铺2014年11月7日时间点单价为12819元-300元=12519元/平方米。二、关于蒋永民反诉的隔断费用、水电开户费用、房租损失等问题蒋永民未举出涉案房屋隔断、水电开户及材料费用应由安福公司负责的证据，双方未签订正式的拆迁安置合同，双方就此各执一词。关于蒋永民房租损失请求问题，双方未签订正式的拆迁安置合同，在蒋永民接受房屋之前的租金损失，无论该租金损失是否存在，蒋永民主张该部分损失没有合同依据。蒋永民接受涉案商铺后，进行了占有和使用。至于蒋永民有关涉案商铺其后被欢乐买公司强占或被安福公司整体租赁给欢乐买公司的主张，双方当事人主张不一，即使蒋永民占有涉案商铺后被他人强占等事实确实存在，也属于另行按照侵权等法律关系予以主张相关权利的问题。本案对蒋永民有关其接受涉案商铺后商铺被强占或租赁的租金问题，本案不予审涉。综上，本案相关费用计算为：1、超安置12平方米面积的价款为60000元（12平方米×5000元）；2、超过12平方米以外的面积18.49平方米，每平方米按12519元计算为231476元。以上合计291476元，扣除安福公司支付给蒋永民的差价款26250元，本案蒋永民应该给付安福公司的费用合计265226元。关于安福公司庭审中提及的利息起算点问题。考虑到安福公司在本次安置纠纷中违约情形较严重，且安福公司没有针对一审判决提起上诉，故对一审判决的利息起算点2015年11月18日（安福公司本案起诉之日），本院不再予以调整。基于同样的理由，一审认定两次鉴定费用由安福公司自行承担，亦无不当。综上，上诉人蒋永民的上诉请求部分成立，应予支持；因二审出现新证据，一审判决应予相应调整。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省丰县人民法院(2017)苏0321民初7053号民事判决第二项即“驳回双方其他诉讼请求。”二、将丰县人民法院(2017)苏0321民初7053号民事判决第一项“蒋永民于本判决发生法律效力之日起十日内，支付给安福公司房屋差价款270750元及逾期利息(逾期利息以270750元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年11月18日起计算至实际付款之日止)。”变更为：“蒋永民于本判决发生法律效力之日起十日内，支付给安福公司房屋差价款265226元及逾期利息(逾期利息以265226元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2015年11月18日起计算至实际付款之日止)。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8800元、反诉案件审理费7152元，合计15952元，由安福公司负担3952元，蒋永民负担12000元。保全费2020元由蒋永民负担。二审案件受理费10550元，由上诉人蒋永民负担10000元，安福公司负担550元。本判决为终审判决。审 判 长  苏 团审 判 员  宋新河审 判 员  张 伟二〇二〇年十月二十六日法官助理  葛文伟书 记 员  侯梦池