湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8512号上诉人（原审被告）：长沙西湖房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖路**。法定代表人：黄丽莎,公司董事长。委托诉讼代理人：聂志刚，湖南普特律师事务所律师。委托诉讼代理人：向银鹤，湖南普特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：詹慧文，男，1976年8月30日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。上诉人长沙西湖房地产开发有限公司（以下简称西湖公司）因与被上诉人詹慧文商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人西湖公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或依法将本案发回重审；二、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、涉案房屋买卖合同补充协议已经将房屋交付条件变更为“五方验收”，该约定合法有效，一审判决以“竣工验收”作为交付条件的认定错误；2、涉案房屋“五方验收”时间为2017年9月14日，一审判决认定“竣工验收”时间为2018年8月14日，不符合客观事实、证据不足，且“竣工验收”时间与案件争议没有关联；3、上诉人具有合同约定及法律规定的免责事由，一审判决认定错误，因规划调整、设计变更及市政道路建设导致案涉房屋施工延迟，根据合同约定，上诉人具有免责理由，且被上诉人具有逾期付款的行为，上诉人有权拒绝或延迟交房；4、被上诉人未提交证据证明其损失，合同对逾期交房违约金计算方法约定不明，视为没有约定，应参照同地段同类房屋租金标准确定违约损失，一审判决“酌定按0.06‰的标准计算违约金”明显过高，无事实和法律依据。综上，一审判决认定事实不清、证据不足，应予以撤销并依法改判或发回重审。被上诉人詹慧文辩称，竣工验收备案表确定的时间为2018年8月14日，上诉人提交的单位工程竣工验收记录时间为2017年11月30日，竣工验收备案表的证明力大于上诉人提交的单位工程竣工验收记录的证明力，一审判决正确。被上诉人詹慧文向一审法院提出诉讼请求：1、西湖公司立即向詹慧文支付迟延交房违约金67972.72元（自2017年12月1日起至2018年8月25日止以总房款为计算基数按每日0.11‰的标准计付）；2、西湖公司承担案件诉讼费用。一审法院查明的事实如下：詹慧文与西湖公司于2017年3月15日签订《长沙市商品房买卖合同》及附件（合同编号：ＸＸ150231403），合同约定詹慧文购买由西湖公司开发的位于长沙市岳麓区房屋，总价款为人民币2314359元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人以银行按揭方式付款的，应于2017年3月15日向出卖人交付首期房款（含定金）1164359元，剩余房款1150000元向中国建设银行股份有限公司湖南省分行申请贷款，出卖人应协助办理。第八条交付时间及条件约定：（一）出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收，2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第九条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件约定：（一）城市基础设施（工程）：1、供水：2017年11月30日达到接通条件；2、供电：2017年11月30日达到接通条件；3、燃气：2017年11月30日达到接通条件；4、电话通信：交付时线路敷设到户；5、有线电视：交付时线路敷设到户；6、宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）：公共服务设施与商业配套设施，没有明确约定交付使用时间的，其竣工时间不迟于本项目最后一期竣工交付的时间。第十条交接手续约定：（一）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件十一条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在120日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日后，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.11‰的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。合同附件九《商品房买卖合同》补充协议第四条对主合同第八条的补充约定：1、本条商品房验收备案是指出卖人出具建设方、施工方、设计方、监理方和勘探方验收商品房通过的相关文件或表格。……4、遇下列特殊原因，主合同约定的交房期限据实顺延、市政基础设施和其他设施达到约定使用标准的时间也作相应顺延，并且不视为出卖人违约，出卖人无需为前述时间的顺延承担任何法律责任：（1）不可抗力（包括但不限于战争、水灾、地、地震等及其他出卖人不能预见能控制、不能避免、不能克服的事件）；（2）相关法律、法规和政策规定致使工期延误；（3）经规划行政主管部门、设计单位同意的规划、设计变更所致；（4）非因出卖人过错而由政府行政部门作为的行政行为，（包括但不限于行政检查、停工通知等）致使工期延误；（5）因市政公共设施施工致使工期延误。以上特殊原因，出卖人可凭相关证明文件，据实予以延期。出卖人应于取得该证明文件起60日内书面告知买受人。合同签订后，詹慧文支付了购房首付款，并办理了银行按揭贷款，西湖公司接受了房屋价款。西湖公司开发建设的恩瑞麓山名园G、F组团二期13、14、15、16栋于2018年8月14日竣工验收。2018年8月25日西湖公司向詹慧文交房。一审法院认为，本案的争议焦点为以下两个方面：一、关于西湖公司是否违约即是否逾期交房的问题。詹慧文与西湖公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，詹慧文、西湖公司均应严格按照合同的约定履行各自义务。詹慧文依约向西湖公司交纳了购房款，西湖公司应依约于2017年11月30日前向詹慧文交付符合合同约定条件的房屋。其他同类案件中的詹慧文提交了《竣工验收备案表》以证明涉案房屋于2018年8月14日竣工验收，西湖公司提交了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》以证明涉案房屋于2017年9月14日竣工验收。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，当事人就数个证据对同一事实的证明力，可以依据下列原则认定：物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力大于其他书证、视听资料和证人证言。其他同类案件中的詹慧文提交的《竣工验收备案表》系从湖南湘江新区管理委员会住建环保局信息公开取得，其证明力大于西湖公司提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，故该院认定涉案房屋于2018年8月14日竣工验收合格。且西湖公司于2018年8月25日向詹慧文交房。因此，西湖公司并没有按照合同约定时间向詹慧文交付符合合同约定条件的房屋，构成违约，应承担违约责任。对于西湖公司主张是由于规划设计专电变为公电及市政公共设施施工导致延期交房可以免除其违约责任，因西湖公司未提交充分证据予以证实，故对西湖公司的该主张该院不予采纳。二、关于詹慧文诉请违约金是否过高的问题。西湖公司主张詹慧文请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，詹慧文并没有提供任何证据证实因西湖公司逾期交房的行为所造成的损失情况，现詹慧文要求西湖公司按照合同约定每日按已付房款0.11‰的标准支付违约金，其诉请过分高于詹慧文因此而造成的损失，对此应当予以酌减。该院综合詹慧文因西湖公司的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定西湖公司向詹慧文支付自2017年12月1日起至2018年8月25日逾期交房的违约金37076元（2314359元×0.06‰×267天=37076元），对詹慧文所主张的诉讼请求中的超出部分，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限长沙西湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付詹慧文违约金37076元。二、驳回詹慧文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1500元，减半收取750元，由长沙西湖房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人西湖公司与被上诉人詹慧文签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》,均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。被上诉人依约向上诉人支付了购房款，但上诉人未依约在2017年11月30日前向被上诉人交付房屋，直至2018年8月25日才交房，上诉人存在违约行为，应当承担违约责任，故一审判决上诉人向被上诉人支付2017年12月1日至2018年8月25日的逾期交房违约金，符合法律规定及合同约定，应予维持。至于逾期交房违约金标准，双方在合同中约定为日0.11‰，一审判决酌情调减为日0.06‰，较为公平合理，故对上诉人提出一审判决违约金标准过高和违约金应当参照同地段同类房屋租金标准确定的上诉意见，本院不予支持。上诉人提出其逾期交房具有免责理由，因证据不足，本院不予支持。上诉人提出一审判决认定涉案房屋竣工验收时间为2018年8月14日不符合客观事实，经审查，一审判决根据另案中从湖南湘江新区管理委员会住建环保局信息公开取得的《竣工验收备案表》，并以该证据的效力大于上诉人自行提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，从而认定涉案房屋竣工验收合格为2018年8月14日，符合证据认定规则，并无不当。上诉人提出涉案房屋应以合同约定的“五方验收”为交付条件，一审判决认定以“竣工验收”为交付条件错误，本院经审查认为，双方对交房时间为2018年8月25日均无异议，故实际交房时间在上诉人主张的“五方验收”和“竣工验收”之后，无论以“五方验收”为交付条件，还是竣工验收合格为交付条件，均不影响上诉人逾期交房的事实认定，也不影响上诉人需承担违约责任和本案的处理结果。综上所述，上诉人西湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人长沙西湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年十月二十一日法官助理向柳书记员侯也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。