山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1003民初4314号原告：丛琳，女，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：丛强（系原告之父），男，汉族，居民，住威海市文登区。被告：威海恒峰房地产开发有限公司，住所地威海市文登区金山路**。法定代表人：刘祖延，董事长。委托诉讼代理人：王梦，该公司员工。委托诉讼代理人：王国强，山东时中律师事务所律师。原告丛琳与被告威海恒峰房地产开发有限公司（以下简称恒峰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理，于2020年9月9日公开开庭进行审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丛琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付坐落在文登区房屋一套（房屋价值82580元）；2.判令被告自2013年12月31日起至实际交付房屋止，按日向原告支付房价总款额的万分之一的延期交房违约金。庭审中原告变更诉讼请求为：一、要求被告自验收合格之日立即向原告交付世纪大道85号1单元1317室房屋；二、2013年12月31日起至实际交付房屋止，按日向原告支付已交购房款82580元万分之一的延期交房违约金。事实和理由：原、被告于2013年1月19日签订商品房买卖合同一份，合同主要内容约定，被告将其坐落于文登区卖于原告，该房屋建筑面积41.29平方米，房价按套计算，总价款人民币82580元，付款时间为2013年1月26日前，交房时间为2013年12月31日前。合同履行中，原告按合同规定的期限交付全款。被告至今未按合同规定的期限向原告履行交付房屋的义务。综上情况，原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。被告恒峰公司辩称，一、该房屋是否属于原告，被告不清楚；二、原告要求房屋违约金在2017.7之前的已经超过诉讼时效，其余待原告提交证据后发表意见。本院经审理认定事实如下：原告主张其购买被告恒峰公司开发的威海市文登区房屋一套，为此向法庭提供《商品房买卖合同》一份，合同编号为20130119927A74240818，其中约定原告丛琳购买被告恒峰公司开发的位于威海市文登区房屋一套，房屋建筑面积41.29平方米，房屋价款共计82580元。该合同第八条约定，出卖人应于2013年12月31日前将经验收合格的房屋交付买受人使用。第九条约定，出卖人逾期交房超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人交付已付购房款万分之一的违约金。该合同落款甲方处加盖“威海恒峰房地产开发有限公司合同专用章”及“刘祖延印”法人印章。被告对该证据真实性不予认可，并表示其中加盖的印章与被告恒峰公司现在使用的公章不相符，对印章真实性不清楚，并表示其公司并非上海城项目的实际开发商，上海城实际由刘祖延和其他几位合伙人共同投资开发的，故而上海城所有的房屋销售资料恒峰公司均无存档，上海城项目的财务由刘祖延控制。原告称：在上海城楼盘促销时，原告父亲丛强欲购四套（两女儿丛琳、丛琳各两套），其朋友邢严伟、张锦美欲各购一套，故均委托丛强办理购房事宜，六套房屋价款共计973252元，针对上述房屋丛强以承兑等方式交付定金300000元，签订合同前补齐剩余购房款673252元；签订合同时，被告工作人员声称销售房屋的是他们的合作方上海顺旅实业有限公司（以下简称顺旅公司），而原告方交纳的定金300000元系由顺旅公司收取，而顺旅公司并未交给恒峰公司，造成无法下账，故而协商原告合同中按673252元签订，原告考虑到合同签在原告名下即可，故而没有计较合同中写多少购房款金额。为证实购房款交纳事实，原告向法庭提交协议书一份，其中载明因购房客户丛强前期有部分款项（30万）直接支付上海顺旅实业有限公司，海地大厦开发商实质未收到该笔房款，但本着友好妥善解决遗留问题的原则尽可能维护双方权益，经双方协商达成以下协议：1、恒峰公司实际收取丛强购房款673252元。2、丛强及其指定签约人按总合同价673252元购买以下6套海地大厦公寓。备注：85-705191113（）61.19平方）85-131782580（41.29平方）85-90682580（51.14平方）85-131782580（51.14平方）85-1114A112419（64.32平方）85-131782580（41.29平方）以上房款已收清合计收673252干美新。经查，干美新系上海城项目的财务人员，同时，在“房款已收清”字样处加盖“威海恒峰房地产开发有限公司财务专用章”，该章为方形章，无编号。另，针对已付清购房款主张，原告另提交收款收据及银行承兑汇票复印件一宗，其中部分收款收据中加盖“威海恒峰房地产开发有限公司财务专用章”，部分加盖“上海顺旅投资管理有限公司财务专用章”。被告恒峰公司对述证据均不予认可，并提交其公司会计凭证，证实其公司目前使用的财务专用章为圆形章且有编码。综合原被告的举证、质证，关于本案案件事实本院认为，原告提交的《商品房买卖合同》格式系经房管部门备案的正式商品房买卖合同文本，其中落款甲方处加盖有合同专用章及法人印章，被告虽对印章的真实性提出异议，但对此未提交证据初步证实其存在虚假性之可能，故应承担举证不能的法律后果，对其相应辩称本院不予采纳。本院对原告提供的《商品房买卖合同》的证明效力，依法予以采纳。原、被告主要争议事实系原告是否已交清购房款。本院认为，记载收款内容的书面材料可作为已付款凭证。原告提供的协议书中明确记载了“以上房款已收清”字样，在该文字处加盖有“威海恒峰房地产开发有限公司财务专用章”，且有上海城会计干美新签名确认，本院认为该协议书能够作为购房款已交清的有效证据。且原告进一步提供了收款收据、承兑汇票复印件等一宗，其中也有部分单据加盖有“威海恒峰房地产开发有限公司财务专用章”，证据间能够相互佐证，进一步证实购房款交纳之事实。被告虽不予认可，但无法提供相应财务账簿进行核对，即便按其辩称系其法人刘祖延实际控制上海城项目财务，而被告恒峰公司亦未提供由其法人管理的相应财务账簿，亦应承担举证不能的法律后果。综上本院对其相应辩称不予采纳。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按合同约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订有《商品房买卖合同》，被告恒峰公司应按合同约定及时履行房屋交付义务，但双方约定的交房期限早已届满，被告至今未将房屋交付原告使用，故原告要求其在房屋符合交付条件时及时交付房屋，同时承担逾期交房违约金，理由充分，应予支持。被告虽自称其并非案涉房屋的实际开发商，案涉房屋系其法定代表人刘祖延与其他人合作开发，但其作为出卖人与原告签订《商品房买卖合同》，根据合同相对性原则，被告应承担该《商品房买卖合同》项下的相应出卖人责任。至于其承担责任后，能否向实际开发人追偿，被告可另行寻求解决。按照合同约定，逾期交房违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。自2013年12月31日被告交付房屋第二日计算180日起，恒峰公司未按照合同约定交房，即构成违约。《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。依据上述法律规定，原告有权自其起诉之日往前推算三年要求被告支付逾期交房违约金，即原告有权主张2017年8月8日（起诉日2020年8月7日往前推算三年）至2020年8月7日期间及此后至实际交房之日止期间的逾期办证违约金。经计算2017年8月8日至2020年8月7日期间的逾期交房违约金为9043元（82580元×1095天×0.01%）。原告主张的2013年12月31日至2017年8月7日期间的逾期交房违约金因超过诉讼时效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百九十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告威海恒峰房地产开发有限公司于威海市文登区房屋验收合格之日起五日内将上述房屋交付原告丛琳。二、被告威海恒峰房地产开发有限公司支付原告丛琳2017年8月8日至2020年8月7日期间的逾期交房违约金9043元，于本判决生效后十日内付清。并以82580元为本金，自2020年8月8日起至实际交房之日止，按日万分之一继续承担延期交房违约金。原告丛琳确认的收款账户：开户行：中国工商银行股份有限公司文登支行，账户：丛强，账号：62×××33。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费932元，由原告丛琳负担182元，被告威海恒峰房地产开发有限公司负担750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙灵俊二〇二〇年十月十日书记员  杜厚琳