浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初1570号 原告：温岭市新河镇清水湾小区业主委员会，住所地：温岭市新河镇港南路22号。 负责人：郭敏金，该业委会主任。 委托诉讼代理人：陈辉，温岭市箬横法律服务所法律工作者。 被告：台州九龙物业管理有限公司，住所地：温岭市城西街道下保路8号佳园小区西苑会所一楼，统一社会信用代码：9133108753990440Y。 法定代表人：董小辉。 委托诉讼代理人：陈攀峰、张婷，浙江咨道律师事务所律师。 原告温岭市新河镇清水湾小区业主委员会（以下简称清水湾业委会）与被告台州九龙物业管理有限公司（以下简称九龙物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理，依法适用简易程序于2020年4月1日、2020年9月9日二次公开开庭进行了审理，原告清水湾业委会的负责人郭敏金及其特别授权委托代理人陈辉，被告九龙物业的特别授权委托代理人陈攀峰、张婷到庭参加诉讼。在审理过程中，当事人申请庭外和解，本院予以准许，因双方当事人在期限内无法达成和解，本院恢复审理。本案现已审理终结。 原告清水湾业委会向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告返还给原告广告费100000元、物业用房租赁费80000元、吊装、搬运进场费60000元，合计240000元。二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年10月18日，温岭市星朝置业有限公司与被告签订一份物业管理服务合同；合同约定：被告对温岭市新河镇清水湾小区实行专业化、一体化的物业管理，对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用等作出约定（详见合同）；被告在2018年1月1日与案外人温岭印象装饰工程有限公司签订广告合作合同，被告同意案外人在小区内安装广告牌并收去广告费100000元；被告在2018年擅自将物业用房贰间（12-1、12-11）出租给案外人温岭市高桥鞋帽厂，被告收去2年的租金80000元；被告又与案外人王德祥等人约定吊装、搬运进场服务合作协议并收去进场费60000元；上述3笔合计240000元；在2019年底，原告依法成立业主委员会，并向被告多次催讨上述三笔款项，被告认可，但被告拒绝返还；被告在2020年1月份与原告终止合同，并拒绝交付有关物业管理的相关材料。 被告九龙物业答辩称：一、原告主张要求返还的广告费、租赁费、搬运费等不属于物业服务合同约定款项，原告提起本案主张应属不当得利纠纷。原告主张上述款项的主体不适格。原告主张的款项即便存在属于业主所有，即使业委会成立，现原告业委会以自己名义向被告提起诉讼，并未提供其合法代理证明、未提供清水湾小区每户业主的授权委托书。二、原告提供的证据并未证明被告收到了上述款项，被告对上述款项亦不知情。即便存在部分款项，亦属被告合法取得。 原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的原告业主委员会备案表、被告企业登记信息，温岭市新河镇清水湾小区前期物业管理服务合同，温岭市新河镇清水湾楼宇广告合作合同，通话录音，微信转账记录，（2019）浙1081民初6807号庭审录像，业主黄娇素的物业费收款收据。对原告提交的证据，被告经质证认为：对原、被告身份证明、物业服务合同无异议。对广告合作合同、通话录音、微信转账记录的证据三性均有异议，认为并无法证明被告实际收取广告费100000元及转账中记载的支付主体不明，亦未明确房租计算方式。业主的物业费收据与本案没有关联性。本院经审查认为，对被告无异议的证据予以确认。原告提交的广告合作合同虽系复印件，但被告九龙物业在（2019）浙1081民初6807号案件中提交了该广告定作合同原件，经核对与该复印件一致，且被告在（2019）浙1081民初6807号案件庭审中自认收取广告费100000元。对该部分事实，本院予以确认。虽被告对通话录音的真实性有异议，但并未提供证据或证据线索推翻该通话录音的真实性，对该通话录音的真实性，本院予以认定。原告提交的微信转账记录，被告对于收款人林雨晨系被告公司财务人员的身份无异议，结合本院依职权向收款人林雨晨所作的询问笔录，能够证明林雨晨代表被告收取物业经营房房租和2年物业费48656元的事实。业主黄娇素的物业费收据，因涉及案外人，与本案不具有关联性，本院不予审查。被告提交了新河镇清水湾小区前期物业管理服务协议一份，原告质证对真实性无异议，但认为物业服务协议签订后，被告并不存在增加物业服务成本的情况，且未经业主大会通过，该协议约定的由物业公司开展多种经营和有偿服务，应属无效。本院经审查认为，对该物业管理服务协议的真实性，本院予以确认。本院依职权向案外人林雨晨制作询问笔录一份，原、被告双方经质证无异议，本院予以确认。至于上述证据能否支持原、被告各自的主张或抗辩，有无证明力以及证明力大小，本院将综合全案案情，在裁判理由中阐明。 根据所确认证据及双方当事人陈述，本院确认案件事实如下： 2015年10月18日，被告九龙物业（乙方）与案外人温岭市星朝置业有限公司（甲方）签订《温岭市新河镇清水湾小区前期物业管理服务合同》一份，约定：由九龙物业对温岭市新河镇清水湾小区进行物业管理服务；物业服务费收费选择包干制方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费用为：高层住宅（不包括廉租房）：1.47元/㎡，营业房：1.315元/㎡，车位（库）30元/㎡；乙方按照上述标准收取的物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和服务质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；如对外经营收益，乙方用于贴补物业服务费不足；物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用；本合同期限自实际交付之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关的资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。2018年1月1日，被告九龙物业作为甲方与案外人温岭印象装饰工程有限公司签订《温岭市新河镇清水湾楼宇广告合作合同》一份，约定：由温岭印象装饰工程有限公司在温岭市新河镇清水湾楼宇内安装商业广告，可以安装的广告范围为小区电梯轿厢内、1楼门厅、路灯杆、大门口；广告费100000元/年，承包金在本合同签订之日，一次性支付；合同期限为1年，自首套房交房之日起至满12个月终止。2018年3月19日起，被告入驻新河镇清水湾小区进行前期物业管理，并陆续与业主签订温岭市新河镇清水湾小区前期物业管理服务协议。在温岭市新河镇清水湾小区前期物业管理服务协议中约定，由物业公司依法开展多种经营和有偿服务，其收益用于补充物业管理服务经费不足。2019年9月4日，温岭市新河镇清水湾小区业主委员会成立，并经温岭市住房和城乡建设局备案。2020年1月31日，被告九龙物业离场，并与浙江**龙物业管理有限公司签署移交清册。 另查明，2019年7月11日，九龙物业起诉要求温岭市星朝置业有限公司支付物业管理费，在该（2019）浙1081民初6807号案件中，九龙物业提供了《温岭市新河镇清水湾楼宇广告合作合同》原件，并在庭审中认可收到广告费100000元。2019年3月25日，温岭市新河镇清水湾小区物业项目转入九龙物业公司物业经营房房租和2年物业费共计48656元。 本院认为，根据原告的起诉主张及理由以及被告的答辩意见，分析本案争议的焦点： 一、关于案由问题。根据国务院发布的《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业企业之前，建设单位选聘物业服务的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同约定的内容。本案中，业主在购买房屋时，已对建设单位与物业公司签订的前期物业合同进行了确认，并与物业公司另行签订了物业管理服务协议，亦向建设单位聘请的物业公司交纳了物业费用。因而，业主与物业公司之间存在物业服务合同关系，本案讼争的款项也是基于物业公司在物业管理服务中对公用电梯广告出租、营业房出租所产生的收入，本案争议法律关系系物业服务合同履行过程中产生的责任承担，因此，本案案由为物业服务合同并无不当。 二、关于原告的诉讼主体问题。《物业管理条例》规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告提供了业主授权委托书，同意并授权原告处理本案纠纷。该授权委托书已超过该小区建筑面积测绘成果书的专有部分建筑总面积过半数业主且占过半数的业主签名，故原告提起本案诉讼符合相关法律法规的规定，诉讼主体适格。 三、关于原告要求被告返还各项费用的主张是否成立问题。首先，关于原告主张广告费、房屋租赁费、吊装搬运费等被告是否实际收取。对于广告费，被告九龙物业在原（2019）浙1081民初6807号案件中，明确认可收取了广告费100000元，并认可该100000元广告费属于全体业主共有，应当与业主协商处理。因此，对于由被告收取了小区广告费100000元，本院予以确认。对于物业用房租赁费80000元，从被告财务人员的收款记录来看，能够证明被告九龙物业收取了清水湾小区物业经营房房租和2年物业费48656元。原告认为该48656元中的40000元属于一年经营房房租，8656元属于2年物业费收入。对于该费用的构成，属于被告能够举证证明的事项，现被告并未提供证据否定原告的陈述或作出其他合理解释。因此，对于被告收取了清水湾小区营业房房租40000元的事实，本院予以确认。至于是否存在第二年营业房房租以及被告有无实际收取，原告并未举证证明，本院不予采纳。对于原告主张的吊装、搬运进场费60000元。因原告未提供证据证明该费用实际已由被告收取，本院不予采纳。其次，关于被告收取的广告费100000元、物业用房租赁费40000元是否应当返还给原告。本院认为，来源于小区电梯、门厅、物业经营用房等物业共用部位的运营收益，其应当属于全体业主共有，且依法该部分收入主要用于补充专项维修资金，非经业主或业主大会同意，物业公司无权予以列支。现被告辩称该部分经营收入，按照合同约定应当用于贴补物业服务费不足。但被告既没有提供物业服务费亏损的依据，且按照《前期物业服务合同》约定，物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由九龙物业享有或承担。由此可知，即便存在物业公司物业费的收取不足以弥补其实际支出，依约相应的亏损应由其自行负担。因此，被告代为收取的广告费100000元、租赁费40000元，应当予以返还。原告合理的诉讼请求，本院予以支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告台州九龙物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告温岭市新河镇清水湾小区业主委员会广告费100000元、物业用房租赁费40000元，共计140000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2450元，由原告温岭市新河镇清水湾小区业主委员会负担900元，由被告台州九龙物业管理有限公司负担1550元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 干军辉 二〇二〇年十月十九日 代书记员 金丹阳