广东省梅州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤14民终1076号上诉人（原审被告）：杨秋水，男，1960年6月10日出生，汉族，公民身份号码441************018，住广东省丰顺县******金欧三队。上诉人（原审被告）：杨柳燕，女，1967年9月28日出生，汉族，公民身份号码441************027，住广东省丰顺县***************。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：彭金常、彭帅，广东广大律师事务所律师。上诉人（原审原告）：徐金荣，男，1990年3月1日出生，汉族，公民身份号码441************037，住广东省深圳市龙岗区*****************。委托诉讼代理人：徐福林，广东宏泰（梅州）律师事务所律师。上诉人杨秋水、杨柳燕与上诉人徐金荣因确认合同无效纠纷一案，均不服广东省丰顺县人民法院（2020）粤1423民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐金荣上诉请求：依法改判杨秋水、杨柳燕应当返还上诉人徐金荣土地转让款人民币919908元及利息。事实和理由：原审判决存在认定事实错误。1.案涉《土地转让协议》《收条》及丰顺县*******民委员会的《证明》，结合庭审调查，足以证明涉案土地属于他们家庭于1980年分田到户时的责任田，他们是代表其家庭成员出让土地，且所有土地转让款均支付到杨柳燕个人账户，收条也由其签名出具。杨柳燕未提交证据证明土地转让款转账记录及资金去向，足以认定其就是款项实际占有人，杨秋水、杨柳燕是涉案土地转让中共同的合同当事人。2.案涉土地转让存在两次交易，或是故意混淆土地转让协议的“承让方徐金荣”为梅州市银华土地房产咨询服务有限公司。根据一审答辩状及庭审调查记录，他们均认可与银华公司存在土地买卖关系。杨秋水、杨柳燕自认土地转让主体并将涉案土地交付给了银华公司，其提交的《收款收据》《网上银行回单》可证明退还款项收取人是徐海辉以及银华公司，上诉人并非涉案土地的实际购买人。徐海辉出庭证明双方实地丈量交付、出现面积差、退还款项的事实。3.案涉土地自始至终没有交付给上诉人。《土地转让协议》是徐名造提供的格式合同，事实上并没有经过上诉人徐金荣与杨秋水、杨柳燕的实地丈量。4.案涉土地是否违法用地、非法建筑均与徐金荣无关。徐金荣没有因该《土地转让协议》无效取得任何财产，不存在返还的义务。相反，杨秋水、杨柳燕应将上诉人徐金荣的土地转让款919908元及其利息返还给上诉人。综上，一审认定事实错误，请求二审依法改判。针对徐金荣的上诉，杨秋水、杨柳燕辩称：1.协议已明确经双方实际丈量，印证了杨秋水和徐海辉的一审陈述，徐金荣、徐名造、杨秋水、徐海辉在现场丈量完后回到银华公司签订协议。徐金荣称其未到过现场丈量不符合客观事实。2.协议约定乙方在本协议签订之日起不得再上述土地主张任何权利，上述土地永远归甲方使用，说明协议签订之日即为土地交付之日。将近百万元款项交给后，长达三年时间从未主张土地交付，不符合常理。杨秋水、杨柳燕上诉请求：撤销一审判决，裁定驳回徐金荣的起诉；本案一、二审诉讼费用均由徐金荣承担。事实和理由：原审认定基本事实不清，适用法律错误。一、原审认定案涉《土地转让协议》为徐金荣与杨秋水签订的合同，属认定事实错误。1.从各方签署的协议时间来看。2016年1月22日，案外人徐海辉与陈文凯签署《融资合作协议书》约定由其双方合作开发位于丰顺县汤坑镇黄屋坝东兴商住区的征地及出售屋地，并共同授权同意陈文凯的代表徐金荣全权负责管理征地及出售屋地款项，徐金荣尾号为6955的账户，以及由梅州市银华土地房产咨询服务有限公司进行统一规划好屋地出售。2016年5月4日，杨秋水、杨柳燕与徐海辉、徐名造共同协商一致的情况下，按照其要求与徐金荣签署《土地转让协议》。2016年5月6日，徐海辉、银华公司、杨秋水、杨柳燕与陈学超签署《屋地转让合同》约定由陈学超购买位于丰顺县汤坑镇黄屋坝商住区、东城二街B栋#77、#76、#75、#74号共四间屋地，合计人民币134.4万元。2016年5月6日，徐海辉、银华公司、徐金荣与徐竹林签署《屋地转让合同》约定由徐竹林购买位于丰顺县汤坑镇黄屋坝商住区、东城二街B栋#81、#80、#79、#78号共四间屋地，合计人民币134.4万元。因此，徐金荣是按照案外人徐海辉与陈文凯签署《融资合作协议书》约定进行代签代办，并按照徐海辉、陈文凯以及银华公司要求立刻将房屋进行出售转让，其只是接受案外人徐海辉、陈文凯及银华公司的委托，并非实际的购买人。2.从款项支付流程及时间来看。2016年1月22日，案外人徐海辉与陈文凯签署《融资合作协议书》约定，同意授权陈文凯的代表徐金荣全权负责管理征地及出售屋地款项，徐金荣尾号为6955的账户。2016年5月6日，陈学超按照徐海辉、银华公司、徐金荣的要求将首付款项50万元转至其尾号为6955的账户，尾款因银华公司及徐海辉拖欠陈学超欠款85万元，故予以直接抵扣房款；徐中正按照徐海辉、银华公司、徐金荣的要求将首付款项40万元转至徐金荣尾号为0794的银行账户。尾款因银华公司及徐海辉拖欠徐中正欠款80万元，故予以直接抵扣房款；徐金荣尾号为6955的账户仅有3.64元，在收到陈学超转款50万及陈文凯转款3万元后，立刻将其中的52万元款项分11次转入其名下尾号为0794的账户，剩余1万转入徐海辉账户。而此时徐金荣尾号0794的账户余额为0元，在收到徐中正汇款40万及徐金荣6955账号转来的52万后账户余额为92万元。2016年5月8日，徐金荣尾号为0794的账户向上诉人指定收款人杨柳燕的账户转款919908元后，余额为92元。可以看出，徐海辉、银华公司指定被上诉人于2016年5月4日与上诉人签署《土地转让协议》后，直接于2016年5月6日将涉案土地分别出售给案外人陈学超、徐竹林，收取款项90万元，该款项均按照《融资合作协议书》的约定支付至徐金荣名下账户进行统一管理。2016年5月8日，徐金荣将上述款项汇总存至其名下尾号为0794的银行账户后，向杨秋水指定账户支付购买土地款项。因此，涉案土地的购地款均是案外人徐海辉、陈文凯及银华公司通过再行出售涉案土地给他人收取的款项，并非徐金荣的个人款项。3.2017年2月3日，徐海辉发现上诉人杨秋水土地多计53.33㎡，便要求上诉人杨秋水退还79995元，上诉人杨秋水便安排其妹妹杨柳燕向徐海辉指定账户转款79995元，由银华公司出具相应的收据予以确认。综上，徐金荣仅是徐海辉、陈文凯及银华公司的授权代理人，并非实际购买人。二、原审认定涉案《土地转让协议》无效，属适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款的规定，徐金荣不是买卖合同的相对人，故其不应该是本案适格的原告。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条、第三百三十条的规定，应裁定驳回其起诉。案涉《土地转让协议》的效力问题也并非法院的审理认定范围。三、原审未查清徐金荣在2016年5月4日前是否有购买黄屋坝其他土地，是否具有案涉款项支付能力。徐金荣和银华公司、徐海辉共同出售给案外人徐竹林和陈学超的土地即为案涉土地。徐金荣当时仅26岁，其父亲仅是汤西供电所的普通职员，家庭情况一般，根本不可能有近百万元存款购买土地。加盖银华公司公章足以证明银华公司是案涉土地的实际购买人。综上，一审认定基本事实不清，适用法律错误。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租、用于非农建设纠纷案件若干问题的指导意见》，涉案土地被案外人建设小产权房，在未依法批准补办征用土地手续时，本案应驳回起诉。针对杨秋水、杨柳燕的上诉，徐金荣辩称：1.案涉合同签订主体是徐金荣与杨秋水、杨柳燕。银华公司未在协议盖章，其法人及股东均未参与案涉土地交易。杨秋水、杨柳燕未提供真实合法有效的证据，其上诉理由是猜测、捏造的，其故意混淆案外人徐海辉和陈文凯融资合作中所指定的银行账号。徐金荣支付的土地转让款属于其个人使用，资金来源与被上诉人所主张的并不相关，杨秋水、杨柳燕无证据证明徐金荣收入。杨柳燕收取并一直占有该资金，并没有向其家庭成员分割，有其本人签名和指模。根据合同相对性原则以及徐金荣所提交的证据可以证实徐金荣是案涉土地转让协议签订主体。杨秋水、杨柳燕串通银华公司法人代表人徐海辉以及案外人徐中正作出了虚假陈述，所转让土地于2017年2月3日由杨秋水、杨柳燕直接交付给徐海辉或银华公司。徐海辉又将案涉土地转让给其他人，而徐中正与徐海辉交易的土地分别属于徐海辉与陈文凯之间融资合作开发的其他土地，与本案并无任何关联。2.原审现场勘察情况没有对应的证据，也未经质证，没有相关部门答复，也没有证据证明存在非法建筑的小产权房。3.原审已查明案涉合同是徐海辉的父亲徐名造提供的格式范本，实际上双方未进行现场丈量交接，协议内容未约定土地交付时间和条件，也没有具体的长宽和界限。杨秋水、杨柳燕一审自认将案涉土地交付徐海辉及银华公司，而徐海辉作为证人出庭也认可接收土地，因土地面积误差53.33平方，退还徐海辉7万多元，足以认定被上诉人未履行土地交付义务。4.广东省高级人民法院（2001）42号指导意见并不符合本案的事实和法律关系，其效力低于《中华人民共和国合同法》第52条对合同无效的认定规则。杨秋水、杨柳燕未依法取得案涉土地所有权或使用权，故案涉合同无效，属于强制性的效力规定。徐金荣向一审法院起诉请求：1.判令确认原、被告签订的《土地转让协议》无效，责令被告返还原告土地转让费919908元及利息（以919908元为基数，自2016年5月8日起按年利率6%计至本案生效判决所确定的还款之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2016年5月4日，徐金荣（承让方/甲方）与杨秋水（出让方/乙方）签订一份《土地转让协议》，主要内容为“一、乙方自愿将座落在丰顺县汤坑镇黄屋坝原布厂背后，东至（黄光炎）徐麻托、西至喜山田、南至（金欧寨）林惠德、北至洪山、洪海田。二、经双方实地丈量，乙方在上述座落有土地使用面积共有约613.272平方米，转让价格以每平方米1500元计，合计人民币玖拾壹万玖仟玖佰0拾捌元整。（￥919908.00元）。…四、乙方承诺上述转让已征得（兄弟叔伯、后辈房亲）等家庭成员同意，确保产权清楚，如有产权之争，概由乙方负责，乙方在本协议签订之日起，不得在上述土地主张任何权利，上述土地永远归甲方使用。…六、本协议自签订之日起生效，甲乙双方不得反悔。”原告徐金荣在该协议的甲方栏签名并按捺指模，被告杨秋水在乙方栏签名并按捺指模。另外在该协议书上的下方，徐名造、杨柳燕作为证明人也签名并按捺指模。原告于2016年5月8日通过其本人的工商银行账户将购地款919908元转账至杨柳燕名下的工商银行账户，被告杨秋水、杨柳燕据此出具了一份《收条》交给原告存执，内容：“今收到徐金荣付来购地款，位于丰顺县汤坑镇黄屋坝（原布厂背后）共计约613.272㎡，合计人民币玖拾壹万玖仟玖佰捌元（￥：919908.00元）”。被告认为原告代表银华公司取得上述土地后已转卖给陈学超和徐竹林建房，而原告认为其付款给被告后，被告没有将土地交付给原告，原告于2019年7月联系被告去勘验土地，但被告不愿去，因而向法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。另查明，丰顺县*******民委员会于2020年3月27日出具一份《证明》，主要内容：“兹证明广东省梅州市丰顺县***************民杨秋水，在分责任田到户时在金汤村黄屋坝（寨名）（原耕作地名称黄坝洋织布厂背后）分得约一亩左右责任耕作地。此责任耕作地与本镇的乡村寨地方相邻交界，目前已发现有邻乡土地在建住房建筑，为预防周边地界产生纠纷，今证实杨秋水耕作地具体四至为东至（黄光炎）徐麻托，西至喜山田，南至（金欧寨）林惠德，北至洪山、洪海田，故此证明村民杨秋水在黄坝洋分配到耕作地的事实”。根据原、被告的陈述及现场勘查，案涉土地及周边土地已被建设或正在建设成一排排的房屋。被告杨秋水向法院申请对涉案标的物的价值进行评估鉴定，后又向法院书面提出“原告向被告购买土地的同时直接将涉案土地按2688000元的价格出售给徐竹林和陈学超，此可证明原告认可涉案土地至少价值2688000元，故被告要求原告按2688000元的价格赔偿被告的损失合情合理，根本无须进行评估。”原告认为被告没有履行交付涉案土地的义务，故不同意评估鉴定。还查明，银华公司是成立于2014年1月17日的有限责任公司，股东包括徐海辉和陈辛刚，经营范围为土地、房产交易中介服务等，法定代表人徐海辉。证人徐海辉到庭述称，徐金荣是代表银华公司与被告签订的《土地转让协议》，对于具体过程表示时间太久了且因自己中风过，记不清了。证人徐中正到庭述称，其委托徐竹林与银华公司签订买地合同，买地的钱分两部分，一部分是徐海辉欠其钱，另一部分付给徐金荣，对于为何向徐金荣付款，是由于徐金荣与徐海辉在开发涉案土地，听说徐金荣向杨秋水买地，故买地要跟公司的两个股东签名确认。一审法院认为，本案为确认合同无效纠纷，综合双方当事人的诉辩意见，争议焦点为：1.涉案《土地转让协议》是原告徐金荣代表银华公司还是其本人与被告杨秋水签订的合同；2.涉案土地是否交付；3.涉案《土地转让协议》是否有效，如合同无效，应如何处理。一、关于涉案《土地转让协议》是原告徐金荣代表银华公司还是其本人与杨秋水签订的合同的问题。经查，涉案《土地转让协议》是原告徐金荣作为承让方与被告杨秋水作为出让方于2016年5月4日签订的，协议签订后，徐金荣于2016年5月8日通过其个人的工商银行账户将购地款919908元转账给被告，被告向原告个人出具了《收条》。因此，从合同的主体看，杨秋水是出让人，徐金荣是承让人；从实际履行看，徐金荣个人支付了涉案购地款。且没有证据证明银华公司有授权徐金荣购买涉案土地。另外，证人徐海辉称徐金荣代表银华公司购买土地，但对具体过程陈述不清且没有提供相关依据；证人徐中正称听说徐金荣向杨秋水买地。故徐金荣签订涉案《土地转让协议》的行为，无法认定为其是履行银华公司的职务行为，根据合同相对性原则，应认定为原告徐金荣本人与被告杨秋水签订的合同。二、关于涉案土地是否交付的问题。原告徐金荣与被告杨秋水于2016年5月4日签订《土地转让协议》，该协议第一条约定了涉案土地的具体座落和四至，第二条约定“经双方实地丈量，杨秋水在上述座落土地使用面积共有约613.272平方米…”，即双方签订的协议约定了具体的位置和面积，并注明经双方实地丈量，原告在签订协议后几天即支付了购地款90多万元，因此原告在签订协议前应该清楚涉案土地的具体位置并实地进行了丈量。故原告称其于2019年7月即签订合同三年后才要求被告去现场勘验土地，不符合常理。协议第四条约定“杨秋水在本协议签订之日起，不得在上述土地主张任何权利，上述土地永远归徐金荣使用”，即双方约定协议签订后使用权转移，协议签订日应视为交付日，且没有证据证明被告在与原告签订土地转让协议前已将涉案土地卖给他人。故涉案土地应认定为已交付。三、关于涉案《土地转让协议》是否有效，如合同无效，应如何处理的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。涉案《土地转让协议》虽是在双方平等、自愿、协商一致的基础上签订，但案涉土地的性质为农民集体所有的土地,原告又不是案涉土地集体经济组织的成员，案涉土地上现已建造成房屋，因此，原、被告的土地转让行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条规定,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，应认定为无效,故原告主张确认原告徐金荣与被告杨秋水于2016年5月4日签订的《土地转让协议》无效，予以支持。根据法律规定，合同被确认无效后，双方因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。但涉案土地性质至今仍属农用地，而涉案土地上进行了非农业建设即建造了房屋，对于涉及违法用地和非法建筑物的认定和处理属行政主管部门的职权，应待行政主管部门处理后才能确定财产权益关系，故原审对财产权益关系暂不宜处理。当事人应先向行政主管部门申请处理，待行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物进行处理后，可再行向法院提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告徐金荣与被告杨秋水于2016年5月4日签订的《土地转让协议》无效；二、驳回原告徐金荣的其他诉讼请求。案件受理费13000元，减半收取6500元（原告已预交7533元），由原告徐金荣负担3250元，被告杨秋水负担3250元；财产保全申请费5000元（原告已预交），由原告徐金荣负担。二审中，徐金荣提交客户名称为徐位强，交易时间为2016年2月、3月、4月及5月30日、6月2日的《交易明细单》，拟证明徐金荣经济情况。杨秋水提交了梅州市银华土地房地产咨询服务有限公司的工商登记信息，2014年1月17日成立，法定代表人徐海辉。本院经审理查明，对一审法院查明的事实，徐金荣认为丰顺县*******民委员会出具的证明内容不真实、不合法；原审法院未勘查案涉土地，没有相应的调查和勘察笔录，未查清已建或在建房屋与本案的关联性；证人徐海辉、徐中正与杨秋水存在利害关系，其陈述不真实。杨秋水认为协议签订时已交付土地给银华公司及徐金荣，不存在另外交付的问题。双方对其余部分均无异议。对双方无异议的部分，本院予以确认。二审另查，2016年1月22日，甲方徐海辉与乙方陈文凯签订《融资合作协议书》，约定合作开发丰顺县汤坑镇黄屋坝东兴商住区，征地及出售屋地款项，由乙方代表徐金荣全权负责管理。户名徐金荣，账号623*************955，专款专用。徐金荣以见证人的身份在该协议上签名。2016年5月，徐金荣、徐海辉及梅州市银华土地房地产咨询服务有限公司以甲方身份,与陈学超、徐竹林分别签订《屋地转让合同》，转让案涉土地。徐海辉于2020年4月5日出具证人证言，并于2020年4月17日出庭作证。证言内容：“2016年1月起，其与陈文凯及徐金荣之父徐位强合作开发黄屋坝地块，指定以徐金荣名义签订合同，收付款项。2016年5月4日，其三人以徐金荣名义收购杨秋水位于丰顺县汤坑镇黄屋坝原布厂背后的地块约613.272㎡，购地款919908元。因银华公司拖欠徐中正及陈学超费用，收地后即将该地块划分为八间屋地，抵销部分债务后，以银华公司及徐金荣名义分别出售给徐中正指定的代持人徐竹林及陈学超建房使用，并以徐金荣名义收款90万元，其中徐中正汇款40万，陈学超汇款50万元。由于该地块丈量错误，杨秋水委托其妹妹杨柳燕于2017年2月期间返还款项79995元至其三人指定的辛文美账号。与杨秋水购地时，系其及其父徐名造与杨秋水商讨合同内容，并安排徐金荣与杨秋水签署《土地转让协议》。其与徐金荣、杨秋水现场丈量土地。该土地系其与陈文凯及徐金荣的父亲徐位强三人合作购买的，与徐金荣无关。其确认附件相片里建造房屋的土地即系其之前向杨秋水购买的土地。”本院认为，本案二审争议焦点是徐金荣是否具有原告主体资格。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。依据本案已查明的事实，徐海辉与陈文凯合作开发黄屋坝东兴商住区，委托徐金荣负责征地及出售屋地款项。徐金荣虽以其自己的名义与杨秋水签订《土地转让协议》，但其支付给杨秋水的购地款项并非其个人资金，而是徐金荣、徐海辉及银华公司向案外人陈学超、徐竹林转售案涉土地所获取的款项。在发现土地面积误差时，相应款项并非退回给徐金荣，而是退回给徐海辉及银华公司。据此，结合一审证人证言，足以认定徐金荣系受他人委托以自己的名义与杨秋水签订案涉协议，且徐金荣未提供确切证据证明案涉协议只约束其与杨秋水。因此，根据上述法律之规定，应当认定徐金荣并非案涉协议的当事人。徐金荣以一审原告主体身份诉请确认合同无效，属主体不适格。其上诉主张杨秋水、杨柳燕应返还土地转让款及利息，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，杨秋水、杨柳燕的上诉理由充分，本院予以支持，徐金荣的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实错误，适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十九条、第一百五十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销广东省丰顺县人民法院（2020）粤1423民初242号民事判决；二、驳回徐金荣的起诉。一审案件受理费13000元，减半收取计6500元，徐金荣已预交7533元，由一审法院退回徐金荣7533元。二审案件受理费13000元，双方当事人均已预交13000元，由本院退回。本裁定为终审裁定。审判长  陆宝华审判员  陈国华审判员  曾园芳二〇二〇年十月二十七日书记员  朱红珍