江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初3246号原告：李国安，男，1963年9月6日出生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：张青云，江苏瀛鎏律师事务所律师。被告：仇爱萍，女，1952年4月7日出生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：陈爱宏，江苏千正律师事务所律师。被告：仪征市真州镇睿城房产中介服务部，住所地江苏省仪征市工农北路******。经营者：王国琴。原告李国安与被告仇爱萍、仪征市真州镇睿城房产中介服务部合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李国安及其委托诉讼代理人张青云、被告仇爱萍的委托诉讼代理人陈爱宏、被告仪征市真州镇睿城房产中介服务部（以下简称“睿城中介”）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国安向本院提出诉讼请求：1、判令被告一赔偿原告损失100000元并承担违约金100000元；2、判令被告二对被告一的上述债务承担连带偿还责任；3、判令二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告现居住房屋建筑面积仅104.83平方米，儿子结婚后，随着家庭成员增加，愈发显得拥挤。原告一直希望以现有房屋能置换更大一点的，今年二月以来便一边看房一边卖房。经被告二推介，原告与被告一见面商谈房屋买卖事宜，被告一声称，其委托被告二对外出售的房屋（坐落于仪征市阁楼，附属12㎡车库，产权证号2013007813，建筑面积127.26㎡＋80.43㎡)虽登记在其儿子邵元华名下，但房款均是由其出资，以儿子名义买房仅是出于享受首套房税收优惠目的。被告一承诺其绝对能做儿子邵元华的主，且亦已取得邵元华授权(邵元华现在国外）对外出售，仅要求买卖后将儿子结婚的床（子孙床）带走即可。2020年5月27日，原告与二被告签订《房地产买卖协议》一份，约定：上述房屋出让价格为1938000元，协议签订日原告付定金100000元，6月20日付款1200000元，余款638000元以银行贷款方式支付，房款付清3日内，被告一将房屋交付给原告。协议备注并特别约定，因由甲方或甲方受托人（被告一）问题造成该房产不能过户而产生的任何经济损失和法律责任由甲方受托人承担，应赔偿乙方（原告)100000元损失、违约金及本金合计300000元。原告为确保有能力履行与被告签订的《房地产买卖协议》，在双方谈妥协议基本条款并确定第二天即2020年5月27日肯定签订合同后，2020年5月26日，原告与第三方签订了《房屋买卖协议》，将原告现居住的房屋出售了给第三方，该协议约定原告的交房时间为2020年6月30日，逾期交房的每日承担该房屋售价千分之五作为滞纳金。2020年5月28日，被告一突然以邵元华不同意出售为由，要求解除《房地产买卖协议》，当日向原告退回了100000元定金，被告二亦退回了其向原告收取的10000元中介费。鉴于原告已与第三方签订了房屋买卖协议，将现唯一住房出售给第三方，被告一拒绝履行买卖协议约定，给原告造成巨大被动和困境，既无法及时找到理想合适房屋，又无法腾房及时交付给第三方，面临承担严重违约责任。原告多次与二被告协商、沟通，二被告均不予理睐。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望法院查明事实后依法判准原告的诉讼请求。原告提供以下证据：1、原告与被告一于2020年5月27日签订的《房地产买卖协议》一份，证明被告一将案涉房屋出售给原告，房屋总价为1938000元，原告给付被告一购房定金100000元；2、被告一于2020年5月27日出具给原告的定金《收条》一份，证明被告一于合同签订当日收取原告购房定金100000元；3、原告与案外人解庆平于2020年5月26日签订的《房屋买卖协议》一份，证明原告于2020年5月26日将自住房屋出售给解庆平，合同约定交房日期为2020年6月30日，不按时交付房屋的每日承担该房屋售价千分之五作为滞纳金，该证据能够证明因被告一违约，而原告所面临的损失；4、提供原告名下的中国农业银行银行卡《交易明细清单》一份、原告妻子巫安翠名下的兴业银行借记卡《交易明细》及电子受理单各一份，该流水显示原告于2020年5月27日向被告一支付购房定金100000元（其中50000元定金系由原告妻子巫安翠转给被告一），于2020年5月28日收到被告一退还的定金100000元，该组证据能够证明原告依照约定履行了交付定金义务，以及被告一违约反悔。被告仇爱萍辩称，第一，本案《房地产买卖协议》属于无效合同。涉案的房产为仇爱萍的儿子邵元华所有，被告一无处分权，同时，也没有代理权；第二，原告及被告二均存在重大过错。在商量房产买卖时，被告一已经向原告和被告二出示了房产所有权证，目前该房产证尚扣在被告二处，原告及被告二对被告一没有处分及代理权均是明知的，被告一是接近70岁的老太婆，在原告和被告二的串通下诱骗了被告一签订了《房地产买卖协议》，同时让被告一回去进一步做儿子的工作，所以合同无效的过错责任主要在于原告和被告二；3、原告主张的损失和违约金明显过高，而且没有具体损失依据予以证实，同时也应当考虑到原告自身的过错。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告仇爱萍未提供相关证据。被告睿城中介辩称，无论卖家还是买家，我方都是依据合同办事，我方只是中介服务方，促成买卖双方达成协议，协助办理房贷、过户登记等事宜，合同上第四条载明，发生产权以及债务纠纷由卖方处理；合同第九条载明，我方只是协助办理过户，其他和我方无关，也就是说签署该协议的时候，买卖双方都是认可的，我方也备注了，被告一是委托代签方，如果不能过户，由卖方受托人承担责任，这是买方、卖方、中介等三方都认可的，所以该案和中介没有关系，我方只是促成交易，至于是否能成，和我们没有关系。我方只是《房地产买卖协议》的证明方，不是合同的买卖方，所以没有违约，不应该承担合同约定的违约金。被告睿城中介未提供相关证据。根据经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年春节后，因住房需要，原告李国安与其妻巫安翠准备将现居住的仪征市真州镇东园北路**清风名苑****的房屋转让他人，另购面积大一些的房屋与儿子、儿媳共同居住。2020年3月，经被告睿城中介推介，原告前往仪征市真州镇万博奥林匹克花园43幢901室（不动产所有人：邵元华；不动产权证号：2013007813；建筑面积：127.26㎡＋80.43㎡)看房，并与自称系房屋转让代理人的被告仇爱萍（邵元华母亲）商谈房屋买卖事宜。经过三次看房商谈，原告与被告仇爱萍达成房屋买卖一致意向。2020年5月26日，李国安与其妻巫安翠将现住清风名苑房屋转让给解庆平、龚建平，双方签订《房屋买卖协议》一份（由仪征市真州镇天创房产中介服务部见证），协议约定，房屋成交价为1500000元，购房定金50000元（已付），一方违约，须向对方支付房屋总价款30%的违约金；交房日期为2020年6月30日，逾期交付房屋的，每日承担该房屋售价千分之五作为滞纳金。2020年5月27日上午，原告与邵元华的委托代理人仇爱萍签订《房地产买卖协议》一份，协议约定：房屋成交价为1938000元，购房定金100000元。协议备注：“由于甲方（邵元华）为委托代签方，甲方（邵元华）或甲方委托人（仇爱萍）必须保证该房产产权无任何问题，因由甲方或甲方委托人问题造成该房产不能过户而产生的任何经济损失和法律责任由甲方委托人承担，与中介无任何关系。同时甲方受托人（仇爱萍）将赔偿乙方（李国安）壹拾万元损失，连同违约金和本金共计叁拾万元整。”该协议签订后，原告当即向被告仇爱萍支付购房定金100000元，仇爱萍向原告出具100000元的定金收条一份。当日下午，被告仇爱萍以其儿子邵元华不同意卖房为由致电睿城中介，表示反悔。2020年5月28日，被告仇爱萍以同样理由告知原告，要求解除《房地产买卖协议》，并于当日向原告退回了100000元定金，被告睿城中介亦退回了原告支付的10000元中介费。上列事实，有原告李国安与被告仇爱萍签订的《房地产买卖协议》、被告仇爱萍向原告出具的定金《收条》、李国安、巫安翠与解庆平、龚建平签订的《房屋买卖协议》、中国农业银行银行卡《交易明细清单》、兴业银行借记卡《交易明细》及电子受理单、中信银行《账户交易明细》、工商银行及农业银行的网银转账记录、双方当事人的一致陈述等证据证实，本院予以确认并附卷佐证。本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被告仇爱萍在《房地产买卖协议》签订前未取得案涉房屋所有权人邵元华的授权，在《房地产买卖协议》签订后亦未得到邵元华的追认，其与原告签订《房地产买卖协议》属于无权代理行为，依法构成对案涉房屋所有权人邵元华的侵权，根据其过错，被告仇爱萍应承担造成本案纠纷的主要责任（70%责任）；被告睿城中介明知被告仇爱萍未取得案涉房屋所有权人邵元华的授权（案涉房屋不动产权证现留存睿城中介处），仍然将案涉房屋挂网推介转让，并向本案原告推介购买，同样违法违规，构成对房主邵元华的侵权，鉴于被告睿城中介属于轻信被告仇爱萍能够取得其子授权的承诺，根据其过错，被告睿城中介应承担本案的次要责任（20%责任）；原告亦明知被告仇爱萍未取得案涉房屋所有权人邵元华的授权，轻信被告睿城中介的推介以及被告仇爱萍能够取得其子授权的承诺，根据其过错，原告亦应承担一定的责任（10%责任）。由于原告与被告仇爱萍签订的《房地产买卖协议》系无处分权的人处分了他人的财产，违反了法律、行政法规的强制性规定，故本院依法认定该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告仇爱萍赔偿损失100000元并承担违约金100000元，以及被告睿城中介对被告仇爱萍的上述债务承担连带偿还责任的主张，无法律依据，除赔偿相关损失外，其他均不予支持，予以驳回。原告自信能够购买邵元华名下的房屋，现已将自住房屋协议转让他人，如果反悔或者不能在2020年6月30日前将其房屋交付购买人，将承担高额违约金或者滞纳金；如果将房屋交付购买人，将面临无房居住的窘境。考虑到原告租房居住以及延期购房而产生的损失，本院酌定原告的实际损失为50000元，按照前述本院认定的双方当事人在本案中的责任，被告仇爱萍赔偿原告35000元（50000元×70%﹦35000元），被告睿城中介赔偿原告10000元（50000元×20%﹦10000元），其余损失由原告自行负担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告李国安与被告仇爱萍签订的《房地产买卖协议》无效。二、本判决生效之日起十日内，被告仇爱萍赔偿原告李国安人民币35000元，被告仪征市真州镇睿城房产中介服务部赔偿原告李国安人民币10000元。三、驳回原告李国安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，依法减半收取2150元，保全费1520元，合计3670元，由被告仇爱萍负担2569元，被告仪征市真州镇睿城房产中介服务部负担734元，原告李国安负担367元。上述由两被告负担的部分原告已垫付，被告仇爱萍、仪征市真州镇睿城房产中介服务部于本判决生效之日起十日内，分别给付原告李国安2569元、734元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员 彭 辉二〇二〇年十月九日书记员 程宵旭