浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0624民初3524号 原告：新昌县永信物业管理有限公司（统一社会信用代码913306240555289452），住新昌县南明街道人民中路****。 法定代表人：杨柏真，公司总经理。 委托诉讼代理人：张晓英，女，公司员工。 被告：江建设，男，1952年4月18日出生，汉族，住，住新昌县/div> 原告新昌县永信物业管理有限公司与被告江建设物业服务合同纠纷一案，于2020年9月7日向本院起诉。本院同日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌县永信物业管理有限公司委托诉讼代理人张晓英、被告江建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县永信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告支付2018年10月1日起至2020年9月30日止的物业管理服务费691元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月26日，原告与新昌县棣和园（三）业主委员会签订物业服务合同主要条款协议。合同约定原告为棣和园小区提供物业管理服务，服务期限为2018.10.1-2023.4.30止；物业服务受益人为该物业的全体业主与使用人，受益人和使用人按房屋面积向支付物业管理费，标准为双方协商的以建筑面积每月每平方米1元计。合同约定物业费付款方式为：物业费分自收和补助两部分，2018年10月1日至2019年4月30日，乙方（原告以下同）负责向业主收取物业费的收取率达到10%，则甲方（业委会以下同）按总建筑面积拨款90%；2019年5月1日至2020年4月30日，乙方向业主收取物业费的收取率达20%，则甲方拨款按总建筑面积80%，若物业收取率达不到相应比例，则甲方也相应按实际收取的物业费比例拨付；2020年5月1日开始的物业费由乙方100%向业主收取；甲方物业费拨付按每度的次月15日之前支付上季度物业费的90%，第四季度凭乙方收取的物业费比例统一结算并付清年度的物业费。被告江建设系棣和园三区3幢121室业主，房屋建筑面积为85.41平方米。按合同约定，自2018年10月1日至2020年9月30日止，被告应交纳的物业服务费为691元。原告在合同签订后认真提供了管理服务，但被告拒不履行物业费交付义务，经多次电话、上门催缴，均置之不理，被告行为违反了合同约定，损害原告与其他业主的利益，现诉请交付。 被告江建设辩称：我们是钦寸水库移民，当初搞移民动员工作安排移民安置房时，没有提起过移民安置房有物业的项目，当初如果要缴物业费，我们也不会选择移民安置房了；我们是移民安置房，不是商品房，不知道为什么要缴物业费，物业公司也没有向我催缴过物业费，我人都在外地；我家的门物业一直没有修好过。交房给我们后也没有签订过要缴物业费的任何协议或合同书，业主委员会与物业公司签订协议不能代表所有的移民（业主），谁与物业公司签订协议向谁拿物业费。但未向本院提供证据。 原告就其事实主张，向本院提供了如下证据： 1、《合同主要条款》一份。证明原告与棣和园（三）业委会签订有物业服务合同，合同约定了双方权利义务，物业服务收费标准等。 2、新昌县棣和园（三）业委会2019年8月8日的会议纪要、2018年10月1日至2019年4月30日物业费补助部分发票。证明新昌县棣和园（三）业委会认可原告是2018年10月1日起进入小区并提供物业服务。 3、物业费催缴函张贴于棣和园（三）区3幢121室门口的照片。证明原告已在诉讼前的2020年7月通过在被告门口张贴催缴函的形式书面向被告催缴物业费。 4、关于新昌县南明街道棣和园(三)移民名册与安置房业主信息。证明被告系棣和园（三）区3幢121室业主，房屋建筑面积85.41平方米的事实。 5、原告物业服务中清理垃圾、岗亭值班、更换照明灯的照片。证明原告为小区提供了物业管理服务的事实。 原告提供证据1，被告江建设质证认为业主委员会不能代表所有的移民（业主），谁签订协议向谁要物业费；原告提供证据2，被告江建设质证认为不清楚；原告提供证据3，被告江建设质证认为我人都在外地，没有向我讨过；原告提供证据4，被告江建设质证认为事实；原告提供证据5，被告江建设质证认为我其家的门一直没有修好过。 本院认为：原告提供证据1即《合同主要条款》，证实原告与被告所在小区业委会2019年6月签订物业服务合同，合同约定了物业服务内容、收费标准等，本院予以认定。原告提供证据2，系被告所在小区业委会的会议纪要及相关单位拨付部分物业补助费发票，经审查，能与本案事实相互印证，本院可予认定。原告提供证据3，催交函张贴于小区3幢121室入户门，证实原告在起诉前已就被告物业欠费进行书面催讨，本院予以确认。原告提供证据4，被告质证认为事实，本院予以认定。原告提供证据5，被告未提实质性异议，且该证据可体现原告对小区提供了一定的管理服务，故证据5可以确认。 综上，本院经审理认定事实如下：新昌县棣和园（三）区系钦寸水库移民安置小区。2018年10月1日，原告经小区建设方许可入驻小区提供物业管理服务。2019年6月26日，新昌县棣和园（三）业委会为甲方、原告为乙方签订了《合同主要条款》。合同约定原告为棣和园三区提供物业管理服务，服务期限为2018.10.1至2023.4.30五年；物业服务受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人和使用人按房屋面积向原告支付物业管理费，物业费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积按1元计。合同约定物业费分自收和补助两部分，2018年10月1日至2019年4月30日，物业负责向业主收取物业费，收取率达10%，则甲方拨款90%，2019年5月1日至2020年4月30日，物业负责向业主收取物业费，收取率达到20%，则甲方拨款按总建筑面积80%，若乙方收取率达不到相应比例，则甲方也相应按实际收取的物业费比例拨付；2020年5月1日开始物业费向业主收取，物业费收取率需达到100%。2019年7月，合同约定的物业费拨付部分由新东社区向原告支付。被告江建设系棣和园三区3幢321室业主，房屋建筑面积85.41平方米。自2018年10月1日至2020年9月30日，被告应付未付物业服务费为691元。2020年7月，原告以在被告门口张贴催缴函形式要求被告缴纳物业费，被告未予交付。原告因此诉讼来院。 本院认为：《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业委会的决定，对业主具有约束力。本案原告与小区业委会签订的物业服务《合同主要条款》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告经由建设单位同意先入驻小区提供服务后与业委会签订物业服务合同，并不影响合同效力，因此本案《合同主要条款》对全体小区业主均有约束力。在原告提供了物业管理服务后，小区业主负有按《合同主要条款》约定标准交纳物业服务费的义务。小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业企业等的相互配合、共同努力，物业企业应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主也应如期缴纳物业费。业主对于物业企业的物业服务质量可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而不应以拒交物业费的方式进行对抗，个别业主拒交物业费会影响物业企业的正常运转，进而损害到其他业主的权益。本案被告以业主委员会与物业公司签订协议不能代表所有的移民（业主），谁与物业公司签订协议向谁拿物业费为由拒交物业服务费无理，原告要求被告支付2018年10月至2020年9月的物业服务费691元，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告江建设支付原告新昌县永信物业管理有限公司2018年10月1日起至2020年9月30止的物业服务费691元，限于本判决生效后十日内付清。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，依法减半25元，由被告江建设负担，限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  陈永华 二〇二〇年十月二十日 书记员  陈丽英 -