湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4188号原告：甘志刚，男，1988年7月6日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：张元康（特别授权代理），湖北武银律师事务所律师。被告：长春赢时物业服务股份有限公司，住所地：吉林省长春市朝阳区大兴路**。法定代表人：刘立华，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴林钊（特别授权代理），湖北万泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：范珍（特别授权代理），湖北万泽律师事务所律师。第三人：武汉金色中光房地产置业有限公司，住，住所地：湖北省武汉市江岸区台北一路****/div>法定代表人：冯攀，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴林钊（特别授权代理），湖北万泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：范珍（特别授权代理），湖北万泽律师事务所律师。原告甘志刚诉被告长春赢时物业服务股份有限公司（以下简称长春赢时公司）、第三人武汉金色中光房地产置业有限公司（以下简称金色中光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张愿独任审理。本案公开开庭进行了审理。原告甘志刚及其委托诉讼代理人张元康，被告长春赢时公司、第三人金色中光公司的共同委托诉讼代理人范珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘志刚向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年10月15日所签订的名为京汉城市广场商街商铺租赁合同；2、解除原、被告于2019年10月15日所签订的名为京汉城市广场商街商铺租赁合同之附件3即廉洁协议；3、被告与第三人共同立即向原告退还租押金共计62,611.50元；4、被告与第三人共同承担本案诉讼费。事实和理由：我于2019年10月15日与并不具备独立法人资格的被告之武汉分公司（位于湖北省武汉市江岸区解放大道与三阳路交汇处融科天城********商**，统一社会信用代码：91420102）签订名为京汉城市广场商街商铺租赁合同及其附件，并于2019年10月22日向被告之武汉分公司完全履行交纳租押金人民币62611.50元的合同义务。然而，被告之武汉分公司在收取我上述款项后，并未依约于2020年4月1日向我履行按时交付有关商铺的合同义务，亦未向我履行“延期需提前30日告知乙方，并相应顺延计租期”之合同义务，而是于2020年5月29日方才将有关商铺交予我，被告之武汉分公司已然违反上述合同中第二条之规定。除此之外，被告之武汉分公司并未依法向我开具发票，取而代之的却是收据，而收据左下方“单位盖章”处并非加盖被告之公章，而是被告之武汉分公司的矩形财务专用章，此举显然违反国家有关法律及相关财务管理制度。同时，作为被告之分公司，依法应当在取得被告之授权，且向我出示有关授权文书后，其方才具备与我订立、签署上述合同的基础和条件，但被告之武汉分公司至今未向我履行出示上述有关授权文书之义务。若被告之武汉分公司未取得被告之有关授权，则根本无权与我签订上述之合同。我还发现，与被告之武汉分公司所签订的上述合同实属典型的格式合同，其格式条款均由被告之武汉分公司单方面提前拟定、制作，并广泛、重复用于与我相同或类似的租户。我在与其签订上述合同之时，并无保障与选择权利的余地和空间。上述合同共计八页十一条，其规定几乎全部为排除我主要权利，同时加重我责任，并免除被告之武汉分公司责任的内容。且被告之武汉分公司亦从未对上述格式合同的条款向我做出任何形式的提示、说明、解释，上述合同通篇所表现的均为被告之武汉分公司的利益，完全无法从根本上体现和维护我的主要权利，其于法律和事实上已然形成垄断态势，实际上造成对我来说并不公平和自由的签约环境。上述合同中所涉及之商铺实为第三人所有，但是被告之武汉分公司至今未向我出示有关商铺之权属证明材料，亦未向我披露第三人已实际取得我向被告之武汉分公司交纳的租押金的信息和情况。被告之武汉分公司虽已取得第三人的有关授权，但并未向我履行出示第三人授权于被告的文书材料，且授权文书中并无第三人之签章时间及授权期限等要件。若第三人未授权被告，则被告之武汉分公司，亦无权与我签订上述之合同，加之我所承租的商铺结构与格局并不适合我的具体经营项目，进而导致我通过承租有关商铺实现正常、稳定经营活动的目的根本无法实现，不与被告解除上述合同，则我的合法权益将无法得以保障。综上所述，被告之武汉分公司与我签订上述合同之程序极不严谨、规范，且存在明显的违约行为，同时其缺乏与我签订上述合同之必要手续、材料、证明、资质，合同内容又存在大量严重瑕疵和对我不平等之条款，有关商铺之设计、结构、布局、空间亦无法满足我的经营需求，与我内心期望值相去甚远。然而此类种种，又均由被告之武汉分公司虚假宣传、隐瞒真相等过失过错、失职、消极推诿的行为所致。我经与其多次协商未果后，为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，特诉至贵院，望判如所请！被告长春赢时公司辩称，一、我公司认为本案诉讼主体有错误。首先，武汉分公司依法设立，已在2018年8月领取营业执照，有独立法人资格。其次，原告是与我公司武汉分公司签订的原租赁合同并向我公司武汉分公司支付的租金，那么依据合同相对性应列我公司武汉分公司为被告，而不应当仅列总公司为本案被告。二、租赁合同合法有效，我公司也不同意解除租赁合同，租赁合同应继续履行。1、原告无法定的合同解除权。根据民法总则第180条，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。根据合同法第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任。新××炎属于不可抗力，我公司因此无法按期交房，不应当承担合同责任。其次，我公司的房屋其实在2020年1月9日就具备交付条件，即便未在2020年4月1日完成交房，也不足以导致租赁合同失去履行条件，致使原告的合同目的无法实现。原告在收到我公司的交房通知后，完全可以装修后正常营业。最后，我公司未在2020年4月1日完成交房，也不是我公司恶意违约造成的。我公司的房屋实际在2020年1月9日已完成竣工备案，已具备交付条件。2020年1月爆发新××炎疫情，武汉市政府2020年1月23日采取“封城”措施，2020年4月8日开始解除离汉通道管制，但政府依然对大规模群众聚集的房屋交付进行了管控，我公司总计待交房户数为1296户，因此无法集中开展交房工作。我公司在2020年5月能开展交房工作后，于5月11日向原告发送了交房通知书，而原告一直未收房。综上，原告无法定合同解除权。2、租赁合同第10.1条明确约定“本合同除依法律规定或另有约定外，不得提前解除”。租赁合同第8.2条约定“如乙方在租期内提前退租，应提前3个月向甲方提出书面申请，提前申请时间少于3个月的，甲方有权不退还租赁保证金和已收取的租金”。结合本案，原告从未向我公司书面申请退租，且我公司也不同意原告退租，所以原告解除合同的行为不符合租赁合同约定。3、参照最高法《关于依法妥善审理涉新××炎疫情民事案件若干问题的指导意见一》第3条第2款：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按约交付房屋，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。适用于本案，疫情导致我公司无法在2020年4月1日交付房屋，原告请求解除合同，人民法院应不予支持。参照《涉疫情房屋租赁合同纠纷案件审判参考》载明的法院审判观点“受疫情及防控措施影响，基于承租房屋暂时不能使用而请求解除合同的，一般不应被法院支持”。案涉房屋，也仅仅是2020年4月1日至2020年5月11日期间暂时未能投入使用，原告请求解除租赁合同，不应当得到法院支持。4、根据《最高人民法院关于依法审理涉新××炎疫情民事案件若干问题的指导意见一》第3条第2款的规定，疫情或者疫情防控措施导致租赁合同履行困难的，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。新××炎对租赁合同履行存在影响，但该影响远远达不到解除合同的程度，且该影响已消除，原告的解约行为无任何依据，是严重的违约行为。5、租赁合同第2条也明确约定了如甲方有延期交房的，则计租期顺延。结合本案，本案计租期应顺延至2020年5月11日起计租。三、原告无权要求我公司返还押金62,611.50元。根据双方签订的租赁合同，原告应在2019年10月18日向我公司支付租赁保证金24,388元、6个月租金36,582元、3个月物业费984.90元、2个月物业费656.60元，共计62,611.50元。支付租金是原告应尽的合同义务，且我公司无任何违约行为，原告无理由要求我公司返还该合同款。第三人金色中光公司到庭述称，原告请求我公司与长春赢时公司共同向原告退还押金及租金62,611.50元，共同承担本案诉讼费，均无任何事实及法律依据，两项请求均不能成立。请求法院全部予以驳回。首先，原告并未与我公司签订合同。根据合同相对性，原告无权要求我公司承担合同责任。其次，我公司承担本案诉讼费也无合同依据。租赁合同仅约定守约方有权要求违约方承担诉讼费、律师费等，但我公司不为租赁合同当事人，所以该项请求无任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金色中光公司为京汉城市广场项目开发商，金色中光公司委托长春赢时物业服务股份有限公司武汉分公司（以下简称长春赢时武汉分公司）对京汉城市广场项目进行商业运营管理，代表金色中光公司与京汉城市广场项目商铺租户签订租赁合同并收取相关费用。2019年10月15日，长春赢时武汉分公司（甲方）与甘志刚（乙方）签订《租赁合同》约定，甲方将武汉金色中光房地产置业有限公司开发的京汉城市广场商街【3号楼1】层【43】号商铺（以下简称案涉商铺）在京汉城市广场建设完成后出租给乙方使用，乙方作为天猫小店业态的专业经营商同意承租该商铺；建筑面积约为46.90平方米；租赁期限自2020年4月1日至2023年3月31日止，甲方需在2020年4月1日交付商铺，如有延期需提前30日告知乙方，并相应顺延计租期；自2020年4月1日起至2020年9月30日，租金标准为130元/月/㎡，租金支付总金额为36,582元，自2020年10月1日起至2022年3月31日，租金标准为260元/月/㎡，租金支付总金额为219,492元，自2022年4月1日起至2023年3月31日，租金标准为273元/月/㎡，租金支付总额为153,644.40元，租金支付方式为押二付三；履约保证金为2个月租金即24,388元；乙方应当自计租日起向甲方交纳该商铺的物业管理费，物业管理费每月328.30元，支付时间同约定的租金支付时间一起支付；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付656.60元作为物业管理费的保证金；除本合同另有约定外，甲乙双方存在其他违反本合同约定之情形造成对方损失的，应当承担赔偿责任，守约方主张权利所产生的费用（包括但不限于律师代理费、诉讼费、保全费、送达费等费用）有权要求违约方承担。合同还对双方其他权利义务进行了约定。同日，长春赢时武汉分公司与甘志刚还签订了《廉洁协议》作为《租赁合同》的附件3。2019年10月22日，甘志刚向长春赢时武汉分公司支付了履约保证金24,388元、租金36,582元、物业管理费保证金656.60元、物业管理费984.90元，共计62,611.50元。2020年5月29日，长春赢时武汉分公司向京汉城市广场商街3栋1层43号商铺租户发出《产品交付通知书》，邀请其办理收房手续。甘志刚于2020年6月6日收到该通知书。另查明，案涉商铺所属工程已于2020年1月9日完成建设工程竣工验收备案。2020年4月8日，湖北省新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发布通告“……现就解除离汉通道管控有关事项通告如下：……五、广大居民要切实增强防疫意识，做好居家环境卫生，非必要不出小区、不出市、不出省，尽量减少出行，不参加聚集性活动，出入公众场所佩戴口罩……”。本院认为：甘志刚与长春赢时武汉分公司于2019年10月15日签订的《租赁合同》及附件系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。金色中光公司并非《租赁合同》当事人，甘志刚要求其承担合同责任并无事实及法律依据，本院不予支持。庭审中，长春赢时公司陈述因商铺是统一交付，但受新冠××疫情影响，政府不允许开展人数众多的群众性活动，案涉商铺无法按合同约定在2020年4月1日交付，结合案涉商铺已于2020年1月9日完成建设工程竣工验收备案，具备交付条件，且2020年春季因为新冠××疫情政府采取疫情防控措施，禁止聚集性活动，对各行各业复工复产进行了管控的情况，本院对长春赢时公司的意见予以采纳。且《租赁合同》约定“甲方需在2020年4月1日交付商铺，如有延期需提前30日告知乙方，并相应顺延计租期”，长春赢时武汉分公司无法按时交房系因客观情况，庭审中长春赢时公司亦同意顺延相应租期，继续履行租赁合同不影响合同目的的实现，故对甘志刚要求解除租赁合同及附件3廉洁协议、退还租押金62,611.50元的诉讼请求，本院不予支持。关于甘志刚诉称长春赢时武汉分公司未向其出具长春赢时公司授权，无权与其签订租赁合同及长春赢时公司辩称本案主体错误，应列长春赢时武汉分公司为被告的意见，长春赢时武汉分公司系长春赢时公司依法设立的分支机构，其以自己的名义从事民事活动，可以独立与甘志刚签订合同，但所产生的民事责任由长春赢时公司承担，故对该诉称及辩称意见不予采纳。关于甘志刚认为案涉《租赁合同》属于格式合同的意见，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，本案中，甘志刚并未举证证明该合同存在格式合同无效的情形，也未举证证明长春赢时武汉分公司未提醒其注意免除或限制其责任的条款，本院对该诉称意见不予采纳。关于诉讼费，《租赁合同》约定因一方违约行为造成另一方受损的，应当赔偿守约方律师费、诉讼费等主张权利产生的费用，本案中长春赢时武汉分公司虽未违约，但确因其逾期交房引起本案诉讼，根据公平和诚实信用原则，本院酌定诉讼费由长春赢时公司承担。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告甘志刚的诉讼请求。案件受理费1,365元减半收取682.50元，由被告长春赢时物业服务股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  张愿二〇二〇年十月二十八日书记员  周瑾