广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初25922号原告：何智强，男，1962年5月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：广州市华利物业管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区中山四路**之一601自编之**。法定代表人：黄耀威，董事长。两原告共同委托诉讼代理人：曾秋雨、陈艳芳，均系广州市华利物业管理有限公司职员。被告：郑晓岚，女，1988年2月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：潘舒雅，广东千法律师事务所律师。原告何智强、广州市华利物业管理有限公司（以下简称华利公司）与被告郑晓岚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序。被告郑晓岚于2020年7月29日提出管辖权异议，本院于2020年8月7日裁定驳回其管辖异议，被告郑晓岚在法定期限内未提出上诉，本案于2020年9月11日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人曾秋雨、陈艳芳及被告郑晓岚、被告的委托诉讼代理人潘舒雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签署的《房屋租赁合同书》于2020年3月5日解除，判令被告违约并没收保证金；2.判令被告支付原告自2019年12月1日起至实际退还租赁房屋之日2020年3月5日止的租金人民币49795.7元；3、判令被告向原告支付截至实际支付租金完毕之日止的滞纳金人民币29559.6元（暂计至2020年3月5日）；4、判令被告向原告支付水费、电费、物业管理费人民币20807.7元；5、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年7月2日签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于广州市革新路26号103房自编之一的房产（以下简称涉案商铺），租赁期限自2018年7月1日至2020年6月30日，被告应于每月的第五日向原告支付当月租金。自2019年12月1日起，被告一直未向原告交付租金，经原告多次催缴，被告仍未支付租金。同时，被告自2019年9月开始拖欠物业管理费、水费、电费，原告在2020年3月5日代缴了被告拖欠的上述费用共20807.7元。因被告违约，故原告有权要求解除合同，并要求被告返还房屋，没收履约保证金及承担相应的违约金赔偿义务。被告答辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、2019年12月30日被告已经清退涉案商铺，原告随后更换了门锁，禁止被告再进入涉案商铺，应当认为双方已解除《房屋租赁合同书》。被告一直通过微信与原告的工作人员沟通，并通过微信转账、银行转账等方式向原告的工作人员支付每月租金，支付时间为每月的25-26日。由于被告自2019年6月起商铺经营情况恶化，故向该工作人员提出要在2019年12月底提前解除合同，履约保证金用以抵扣房租及水电费，该工作人员表示会反馈给公司。被告在清退后，原告的工作人员再无联系被告沟通履行合同的问题。至此双方的租赁合同应视为已经解除，应当互不承担违约责任。二、原告在2020年1月更换门锁，禁止被告进入涉案商铺，在租赁合同合法解除后，恶意积累被告欠费数额，原告华利公司与收取物业管理费、水电费的广州市家兴物业管理有限公司实为同一家公司，原告为其损失编造证据，应当驳回其诉请。而且涉案租赁合同为原告提供的格式文本，应当做出对其不利的解释。综上，请求驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人提交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：广州市海珠区革新路26号103房为两原告共同共有，建筑面积为126.97平方米，涉案商铺为广州市海珠区革新路26号103房自编之一。2018年7月2日，两原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定由被告承租两原告名下的广州市海珠区革新路26号103房自编之一，租赁建筑面积约为68平方米，承租期限自2018年7月1日至2020年6月30日止，用途为商业，每月租金为16422元（不含物业管理费），被告在每月5日前交纳当月租金，签订合同时被告即向两原告支付房屋租赁履约保证金32844元和首期（即2018年7月1日至7月31日）租金16422元。履约保证金在租赁期限届满时，若被告守约，则两原告在被告完好归还房屋及缴清各项费用后，两原告7天内将履约保证金无息退回被告。被告必须按时向原告支付房屋租金和履约保证金。被告在租赁使用该房屋期间，经营或居住所发生的一切税费均由被告承担（其中包括水电费、物业管理费、办理租赁登记费等）。租赁期限内，如被告单方解除合同时，履约保证金全部归两原告。被告在租赁期间的须分摊电费及水费在总表内的损耗，按被告分表使用的数量按比例分摊。在被告归还房屋和设备时，应完整地并按《物业移交表》交还给两原告。任何一方违约，则守约方有权终止本协议，并追究违约方的违约责任和收取违约金；若被告违约，则两原告没收被告的履约保证金，并收回房屋和设备；若两原告违约，则被告以其履约保证金为标准收取两原告违约金；同时，租赁期限内，任何一方未经对方同意不得擅自提前解除或终止本合同，否则违约方应向守约方支付剩余租期（即由提前终止合同之日起至本合同期满日止）之总租金的50%作为损失赔偿金。被告若逾期15天不付租金和其他费用，则视为被告违约，每逾期一天，两原告除按被告应交款的3%增收滞纳金外，两原告有权单方面终止本合同，并可采取停止供水、供电的措施，收回出租房屋；两原告有权按本协议第七条的第1点处理。被告主张在2019年12月30日清退搬离涉案商铺，但确认并未通知物业管理方，亦未与两原告进行交接。被告称在2020年1月3日返回涉案商铺，发现已经被物业管理方上锁，故认为物业管理公司已同意其撤场，未再与两原告联系。另被告确认与原告的员工林小姐当面协商撤场事宜时，林小姐只称反馈给公司，并未当场答应被告可在2019年12月30日撤场。两原告确认2019年12月30日物业管理方发现被告撤场搬离就通知了两原告以及物业管理方在2020年1月3日对涉案商铺上锁，两原告在2020年3月5日收回涉案商铺。原、被告双方均确认没有就涉案商铺钥匙进行交接。2020年1月3日，两原告向被告邮寄《催费通知》，邮寄地址为广东省广州市越秀区福榕里9号401房，内容为催促被告交纳拖欠的2019年12月租金及滞纳金合共29231.16元，该邮件被他人签收。2020年2月24日，两原告再次向上述地址向被告邮寄《解除合同通知书》，内容为解除《房屋租赁合同书》、支付拖欠租金32844元、支付滞纳金暂计40890.78元、支付41055元损失赔偿金、向物业管理公司交纳拖欠的管理费与水电费等，该邮件被退回。根据原告提交的欠租计算表，被告在2019年12月至2020年2月每月拖欠租金16422元，2020年3月拖欠租金529.7元。2020年2月28日，广州市家兴物业管理有限公司向两原告发出《催费通知》，告知涉案商铺拖欠2019年11月至2020年1月管理费2040元、2019年9月至12月电费18355.2元以及2019年9月至12月水费412.5元，合计20807.7元。2020年3月5日，原告华利公司向广州市家兴物业管理有限公司支付20807.7元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。第一，关于解除涉案《房屋租赁合同书》以及租金、滞纳金的问题。两原告与被告于2018年7月2日签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应为合法有效。原、被告均确认被告在《房屋租赁合同书》约定租赁期限未满前已离场，现被告主张两原告已同意其在2019年12月30日撤场，原告也确认在2019年12月30日物业管理方就已通知其被告搬离涉案商铺一事，故本院认定涉案商铺合同于2019年12月30日解除。因此，对于原告要求被告支付2020年1月至3月5日租金的诉讼请求，本院予以驳回。被告确认其未支付2019年12月的租金16422元，故两原告主张被告向其支付2019年12月拖欠的租金16422元及滞纳金有事实和法律依据，本院予以支持。但两原告主张按照拖欠金额的每日百分之一收取滞纳金，该计算标准明显过高，本院酌情调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，该滞纳金数额以不超过拖欠款项本金为限。第二，关于是否没收履约保证金以及赔偿损失的问题。因被告拖欠租金并提前离场构成违约在先，故两原告主张没收履约保证金的诉讼请求32844元，涉案合同约定在被告违约的情况下，两原告有权没收履约保证金，故本院对其该项主张予以支持。同时，因被告提前腾退搬离涉案房屋，两原告作为出租人需要一定时间周转寻租，被告作为承租人应当对两原告在此期间的损失承担赔偿责任，故本院酌定被告向两原告支付一个月的租金16422元作为赔偿。第三，对于两原告主张被告支付2019年11月至2020年1月的物业管理费2040元、2019年9月至12月的水费412.5元及2019年9月至12月的电费18355.2元，涉案租赁合同约定租期内由被告支付物业管理费、水费及电费，现两原告已举证其支付了上述费用，被告亦未能提供证据反驳，由于涉案租赁合同于2019年12月30日解除，故本院认定被告应向两原告支付2019年11月至12月的物业管理费1360元、2019年9月至12月的水费412.5元及2019年9月至12月的电费18355.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、原告何智强、广州市华利物业管理有限公司与被告郑晓岚于2018年7月2日签订的《房屋租赁合同书》于2019年12月30日解除，履约保证金32844元由原告何智强、广州市华利物业管理有限公司收取；二、被告郑晓岚应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何智强、广州市华利物业管理有限公司支付拖欠的租金16422元及滞纳金（参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2019年12月6日起计至实际付清之日止，该滞纳金总额以不超过欠款本金为限）；三、被告郑晓岚应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何智强、广州市华利物业管理有限公司赔偿16422元；四、被告郑晓岚应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告何智强、广州市华利物业管理有限公司支付物业管理费1360元、水费412.5元及电费18355.2元；五、驳回原告何智强、广州市华利物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1152元，由原告何智强、广州市华利物业管理有限公司负担339元，被告郑晓岚负担813元。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  方卓迪二〇二〇年十月十二日法官助理刘嘉琳法庭记录王振裕