安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初7291号原告（反诉被告）：合肥私唯宁教育咨询有限责任公司，住所地安徽省合肥市政务区潜山路与湖东路交口东南角百利商务中心（办公部分）2-办**。法定代表人：汤华明，执行董事。委托诉讼代理人：邓英云，国浩律师（合肥）律师事务所律师。被告（反诉原告）：合肥一启健身管理有限公司，住，住所地安徽省合肥市瑶海区北二环和新蚌埠路交口西300米正业大厦负**/div>法定代表人：鲁伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王炀，安徽大森律师事务所律师。第三人：合肥正业置业投资有限公司，住，住所地安徽省合肥市瑶海区北二环和新蚌埠路交口西300米展示及研发中心/div>法定代表人：王传富，董事长。委托诉讼代理人：程荣权，公司员工。原告（反诉被告）合肥私唯宁教育咨询有限责任公司（以下简称私维宁公司）与被告（反诉原告）合肥一启健身管理有限公司（以下简称一启公司）、第三人合肥正业置业投资有限公司（以下简称正业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）私维宁公司的法定代表人汤华明、委托诉讼代理人邓英云，被告（反诉原告）一启公司的委托诉讼代理人王炀，第三人正业公司的委托诉讼代理人程荣权均到庭参加诉讼。审理中，调解期间依法不计入审限。本案现已审理终结。私维宁公司向本院提出诉讼请求：1、判令一启公司向私维宁公司支付2019年8月至实际履行之日期间的租金，暂计至2020年4月30日合计105000元，2020年4月30日之后仍然按照25000元/月计算；2、判令一启公司向私维宁公司支付逾期滞纳金合计48195元（以105000元为基数，暂计至2020年5月24日，其中2019年8月至9月的欠付租金10000元，自2019年7月1日起，按照每日千分之三的标准支付滞纳金为9840元；2019年10月至2019年12月的欠付租金15000元，自2019年10月1日起，按照每日千分之三的标准支付滞纳金为10620元；2020年1月至2020年3月的欠付租金55000元，自2020年1月1日起，按照每日千分之三的标准支付滞纳金为23760元；2020年4月的欠付租金25000元，自2020年4月1日起，按照每日千分之三的标准支付滞纳金为3975元）；3、判令私维宁公司有权没收一启公司支付的租赁保证金25000元；4、判令一启公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年11月13日，私维宁公司与一启公司签订《出租合同》，约定私维宁公司将瑶海区正业大厦负一层，建筑面积为1500平方米的房屋，出租给一启公司作为游泳健身房场地使用。租赁期从2018年11月13日起至2020年11月13日止，共计2年。房屋月租金为25000元，支付方式为季度支付，由一启公司在上一期租金到期前15日内预付下一期租金，逾期将收取以每日千分之三的滞纳金。同时，双方商定房屋租赁保证金为25000元，用于保证一启公司按约履行合同义务。合同签订后，私维宁公司依约履行了向一启公司交付房屋进行承租等的合同义务，但一启公司自2019年8月起便出现拖欠房租的情形，期间经私维宁公司多次催告，一启公司仍无支付意愿。一启公司辩称，私维宁公司作为本案主体不适格，请求法院驳回其起诉。我公司与私维宁公司之间不存在房屋租赁合同关系，私维宁公司无权向我公司主张租赁费。2018年12月12日，我公司与私维宁公司及正业公司之间通过签订《补充协议》的方式，已经将案涉房屋的承租方变更为我公司，自该补充协议签订后，存在租赁关系的应当是我公司与正业公司，即使欠付租金，也应当由正业公司向我公司主张。即使排除私维宁公司主体适格的问题，其主张的租赁费用我公司亦存有异议，我公司从2019年9月至2020年1月份的房租直接付给了正业公司。2020年2月份由于疫情的影响，正业公司同意给我公司减免2月份的租金，因此截止到2020年3月份之前，我公司所欠付的租金已经全部付清。即使我公司欠付租金，私维宁公司主张的滞纳金也过高，其没有证据证明我公司拖欠租金的行为给私维宁公司造成了相应的损失，因此滞纳金不应当得到支持。另私维宁公司不是案涉房屋的出租方，25000元租赁保证金不应当由该公司收取，应当依法退还给我公司。一启公司向本院提出反诉请求：1、确认一启公司、私维宁公司与正业公司于2018年12月12日签订的补充协议于2020年6月12日解除；2、判令私维宁公司返还一启公司租赁保证金25000元以及租金225000元；3、本案反诉的各项费用均由私维宁公司负担。事实与理由：2018年4月8日，私维宁公司与正业公司签订了《租赁协议》，协议约定正业公司将其拥有的合肥市瑶海区北二环砀山路正业公司展示及研发中心楼负一层部分出租给私维宁公司使用。后一启公司、私维宁公司以及正业公司于2018年12月12日签订了《补充协议》，协议约定由一启公司继续履行私维宁公司与正业公司签订的《租赁协议》，并约定房租费按《租赁协议》条款办理。因此，一启公司成为2018年4月8日私维宁公司与正业公司签订的《租赁协议》的承租方，故案涉房屋的押金以及租金均不应当由私维宁公司收取，因此，私维宁公司应当将已收取的25000元租赁保证金以及225000元租金退还给一启公司。私维宁公司辩称，我公司与一启公司签订的租赁合同合法有效，我公司收取租金、保证金具有合同依据及法律依据。2018年11月13日，私唯宁公司与一启公司签订《出租合同》，约定私唯宁公司将瑶海区正业大厦负一层，建筑面积为1500平方米的房屋出租给一启公司作为游泳健身房场地使用。租赁期从2018年11月13日起至2020年11月13日止，共计2年。房屋月租金为月25000元，保证金为25000元。同时，合同也对租金的支付期限、方式等均作出约定。因此，双方签订的合同合法有效，私唯宁公司依约收取一启公司支付的房屋租金、保证金具有合同依据、法律依据。一启公司逾期支付租金属于违约，私唯宁公司有权依约没收租赁保证金并追究其违约责任。如前所述，私唯宁公司与一启公司的出租合同关系合法有效，双方均应依照合同约定履行相关义务。出租合同签订后，私唯宁公司依约履行了向一启公司交付房屋进行承租等的合同义务。但一启公司自2019年8月起便出现拖欠房租的情形，期间经私唯宁公司多次催告，一启公司仍无支付的意愿。因此，私唯宁公司有权依据《出租合同》的约定要求一启公司继续履行合同义务，并支付逾期租金的滞纳金，没收租赁保证金以及赔偿损失。一启公司提起的反诉不属于本案审理范围，一启健身公司应另案诉讼。一启公司提起本次反诉要求解除其与私唯宁公司以及正业公司签订的《补充协议》并要求私唯宁公司退还租赁保证金和租金等，依据的事实和理由即《补充协议》，《补充协议》是对2018年4月私唯宁公司与正业公司签订的《租赁协议》的补充。而本诉中私唯宁公司起诉要求一启公司支付租金、逾期滞纳金及没收租赁保证金是依据私唯宁公司与一启公司签订的《出租合同》。因此，二者属于不同主体之间的法律关系，一启健身公司提起的反诉与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由并无关联的，依法应裁定不予受理，告知另行起诉。一启公司在反诉中要求法院确认其与私唯宁公司以及合肥正业公司于2018年12月12日签订的《补充协议》于2020年6月12日解除的事实不成立。《补充协议》约定的有效期至2021年5月1日止，协议也未对履行过程中协议解除的条件作出约定，现一启公司单方要求确定《补充协议》于2020年6月12日解除的行为依法不成立，且私唯宁公司在此期间并未收到任何解除通知，也自始至终不同意解除《补充协议》。根据《补充协议》的内容可知，其仅是对私唯宁公司与正业公司签订的《租赁协议》的补充说明，即涉及到私唯宁公司依照《租赁协议》约定向正业公司履行租金、水电费支付义务变更为一启公司也可代为私唯宁公司履行，并不影响私唯宁公司与正业公司之间的租赁合同关系，也更未涉及到对私唯宁公司与一启公司签订的《出租合同》的变更，且《出租合同》约定的一启公司每月向私唯宁公司支付的租金为25000元，即便后期一启公司代为私唯宁公司每月向合肥正业公司支付租金20000元，但仍欠付私唯宁公司每月的租金差额，一启公司应依约向私唯宁公司补齐租金差额。综上，我公司认为一启公司的反诉请求缺乏事实与法律依据，请求人民法院依法予以驳回。正业公司述称，私维宁公司与我公司签订的租赁协议，已经约定了双方之间的房屋租赁的期限、费用标准、支付办法及违约责任。2018年11月13日，私维宁公司与一启公司之间签订了出租合同，是经过三方后期认定认可的，不违反私维宁公司与我公司签订的租赁协议，租赁协议规定，私维宁公司转租房屋必须经过我公司书面同意，而三方2018年12月12日的《补充协议》对此进行了明确。一启公司履行私维宁公司与我公司的租赁协议，私维宁公司同时承担连带责任，私维宁的诉请实际是我公司的租金收入（部分）。本院经审理认定事实如下：2018年4月8日，正业公司（甲方、出租方）与私维宁公司（乙方、承租方）签订一份《租赁协议》，约定：甲方将其合法拥有的坐落在合肥市瑶海区北二环砀山路正业公司展示及研发中心楼负一层部分出租给乙方使用。甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共约1100平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为健身房游泳馆使用。该房屋租赁期共36个月，自2018年5月1日至2021年5月1日止。该房屋年租金250000元。租金包括物业管理费。租金支付方式为每3个月付一次（4期/年。第1期70000元；第2-6期每期60000元）先付后用。签订合同并于房屋交付前5个工作日，乙方向甲方支付首期3个月房屋租金共计人民币70000元整，以后每期租金提前5个工作日支付租金。除甲、乙双方在合同补充条款中另有约定外，乙方在房屋租赁期限内，须事先征求甲方的书面同意，方可将承租的房屋转租给其他相关范围。如甲方同意乙方转租该房屋，订立的转租合同应当符合以下规定：1、转租期间，乙方除可享有并承担转租合同规定的权利和义务外，还继续履行本合同规定的权利和义务；2、转租期间，本合同发生变更，解除或终止时，转租合同也随之相应变更、解除或终止。租赁期内，如乙方拖欠租金、水电费等累计达7个工作日，甲方有权解除本合同提前收回房屋，乙方应按每季度租金的两倍向甲方支付违约金。变更或解除本合同，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出因变更或解除合同，使一方遭受损失的，应由另一方负责赔偿。2018年11月13日，私维宁公司（甲方、出租方）与一启公司的法定代表人鲁伟（乙方、承租方）签订《出租合同》一份，约定：甲方将正业大厦负一层游泳健身房，建筑面积为1500平方米的房屋出租给乙方作为游泳健身房场地使用。租赁期从2018年11月13日至2020年11月13日，共贰年。双方商定本房租赁保证金为25000元，在本合同签订之日起一次性支付。在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，并且将商铺拆除的隔墙恢复后，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金全额退还给乙方（保证金不计息）。房屋月租金为25000元，支付方式为季度支付，共计75000元，由乙方在上一期租金到期前15日内预付下一期租金，逾期将收取以每日千分之三的滞纳金。协议期内，乙方须按正业物业所开具水电费清单五日内缴纳费用。如乙方有拖欠房屋租金累计15日以上等违约行为的，甲方有权单方终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，并保留追究违约责任的权利。合同还约定，甲乙双方均不得无故提前终止合同，若甲方需要提前终止合同，应提前三个月以书面形式通知乙方，经双方同意方可终止合同，但甲方应向乙方一次性支付两万元的违约金，并赔偿乙方装修损失。若乙方需要提前终止合同，应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。未经同意私自转让或无故终止合同，须给予甲方每月房租双倍赔偿。后2018年12月12日，正业公司（甲方）、私维宁公司（乙方）及一启公司（丙方）共同签订《补充协议》一份，约定，2018年11月13日，乙方对租赁的甲方的坐落在合肥市瑶海区北二环砀山路正业公司展示及研发中心负一层部分的房屋建筑约1100㎡，转租给丙方，各方就甲乙双方在2018年4月8日签订的《租赁协议》的履行，补充协议如下：本补充协议自2018年11月3日至2021年5月1日止，由丙方继续履行甲乙双方在2018年4月8日签订的《租赁协议》，乙方承担连带责任。水电费缴费时间，丙方按甲方开具单据的当月月底前交至甲方财务。房租费按甲乙双方2018年4月8日签订的《租赁协议》条款办理。若在协议期内，乙方欠水电费、应交房租等的任何一项费用超过5天的，认同甲方对乙、丙方采取停水、停电等方式终止经营，甲方不承担任何法律责任、经济赔偿责任，其责任、损失等一概由乙、丙方承担，对此乙、丙方承诺无异议。上述合同签订后，正业公司、私维宁公司按约将案涉房屋交付给一启公司使用。一启公司向私维宁公司支付了保证金25000元及2018年11月至2019年7月期间的租金共计225000元。私维宁公司收到租金后将其中的190000元支付给了正业公司。后一启公司向正业公司直接支付了2019年8月至2020年1月间的租金120000元。审理中，一启公司提供了解除函及快递回单打印件、短信记录打印件等用以证明该公司曾于2020年6月11日向正业公司、私维宁公司邮寄解除函及钥匙，故案涉《租赁协议》以及补充协议实际已于2020年6月12日解除。庭审时，私维宁公司及正业公司对此均不予认可。私维宁公司当庭陈述该公司从未收到一启公司的解除函等解除合同的通知及钥匙，且上述行为是一启公司单方意思表示，依法不成立。正业公司当庭亦陈述该公司一直没有收到案涉房屋及房屋内的设备物资。同时庭审时，正业公司则提供了游泳馆水电缴费记录等用以证明正业公司将案涉房屋租赁给私维宁公司及一启公司使用后，存在欠付水电费及房租费等情况。且该公司已就相关欠费等问题向法院另行提起了诉讼。对正业公司提供的上述证据，私维宁公司认为即便上述欠款确实存在，也是一启公司单方违约造成的。一启公司则认为正业公司主张该公司欠付水电费及租金应当提供具体单据予以证明且《补充协议》签订后该公司应当承担的租金及水电费，也应当按照该租赁协议履行。本院认为，案涉《租赁协议》、《出租合同》及《补充协议》，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效，双方均应严格履行。现根据庭审查明的事实，虽私维宁公司曾于2018年11月13日与一启公司的法定代表人鲁伟签订一份《出租合同》，将该公司从正业公司处承租的案涉房屋转租给一启公司作为游泳健身房场地使用。双方在合同中约定租赁期从2018年11月13日至2020年11月13日，租赁保证金为25000元，月租金为25000元，支付方式为季度支付，由一启公司在上一期租金到期前15日内预付下一期租金，逾期将收取以每日千分之三的滞纳金。一启公司在签订合同后仅向私维宁公司支付了保证金25000元及2018年11月至2019年7月期间的租金共计225000元。但因之后2018年12月12日，正业公司、私维宁公司及一启公司又共同签订一份《补充协议》，在该《补充协议》中，各方约定的是由一启公司继续履行正业公司及私维宁公司在2018年4月8日签订的《租赁协议》，私维宁公司承担连带责任。房租费亦按正业公司及私维宁公司2018年4月8日签订的《租赁协议》条款办理。同时根据庭审查明的事实一启公司已向正业公司直接支付了2019年8月至2020年1月期间的租金120000元，故一启公司实际存在2020年1月之后的租金未予支付的违约行为。而根据案涉三方签订的《补充协议》的约定，系由一启公司继续履行2018年4月8日的《租赁协议》，私维宁公司则应对此承担连带责任。同时根据正业公司的当庭陈述，该公司已就案涉合同的履行以私维宁公司及一启公司为被告向本院另行诉讼。故本院认为，现私维宁公司仅依据该公司2018年11月13日与一启公司的法定代表人鲁伟签订的《出租合同》的约定要求一启公司支付2019年8月至实际履行之日期间的租金及逾期滞纳金同时要求没收一启公司支付的租赁保证金25000元，理由与证据不足，本院对此不予支持。至于一启公司反诉要求确认该公司与私维宁公司、正业公司于2018年12月12日签订的《补充协议》于2020年6月12日解除及私维宁公司返还该公司租赁保证金25000元及租金225000元。本院认为，因庭审时，私维宁公司、正业公司对此均不予认可，且根据案涉《租赁协议》及《补充协议》的约定，租赁期内，如一启公司存在拖欠租金、水电费等累计达7个工作日，正业公司有权解除本合同提前收回房屋，一启公司应按每季度租金的两倍向正业公司支付违约金及变更或解除合同，要求变更或解除合同的一方使对方遭受损失的，应由另一方负责赔偿。现根据庭审查明的事实，一启公司实际从2020年1月之后就未向私维宁公司及正业公司支付过案涉房屋的租金，同时根据正业公司的当庭举证及陈述一启公司还存在拖欠水电费的违约行为，现正业公司已就案涉合同的履行以私维宁公司及一启公司为被告向本院另行诉讼。故对一启公司的上述反诉请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回合肥私唯宁教育咨询有限责任公司的诉讼请求；二、驳回合肥一启健身管理有限公司的反诉请求。案件受理费人民币3864元，减半收取1932元，由合肥私唯宁教育咨询有限责任公司负担。反诉费人民币2525元，减半收取1262.5元，由合肥一启健身管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  顾苏淮二〇二〇年十月十六日书记员  龙润方附本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。