湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2980号上诉人（原审被告）：雷兵兵，男，1984年10月10日出生，汉族，住襄阳市樊城区。上诉人（原审被告）：唐诗源，女，1991年3月10日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：雷兵兵（与唐诗源系夫妻关系），住襄阳市樊城区长征东路领秀花园**楼******。被上诉人（原审原告）：襄阳珀轩物业管理有限公司，住所地湖北省襄阳市樊城区红光路****。法定代表人：钱敬东，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖其全，男，该公司员工。上诉人雷兵兵、唐诗源因与被上诉人襄阳珀轩物业管理有限公司（以下简称珀轩公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人雷兵兵本人同时作为唐诗源的委托诉讼代理人，被上诉人珀轩公司的委托诉讼代理人肖其全接受本院询问。本案现已审理终结。雷兵兵、唐诗源上诉请求：撤销湖北省襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初3320号民事判决，改判驳回珀轩公司一审全部诉讼请求；一二审诉讼费由珀轩公司承担。事实和理由：1.上诉人因楼顶漏水，多次向被上诉人反映无果，自行修缮花费4850元，该费用应从物业费中扣减。2.上诉人未享受被上诉人提供的任何物业服务，被上诉人也未举出任何证据证实其履行了物业管理义务，被上诉人的诉讼请求无任何事实和法律依据。珀轩公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。一案法院认定案涉物业服务合同有效，对全体业主均有法律约束力。本案中，被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人作为业主应依合同约定交纳物业费。上诉人上诉称其向被上诉人反映过楼顶漏水问题，对此并无证据证实，并且楼顶漏水，维修使用的应是房屋维修基金而不是物业服务费。维修基金的使用应取得案涉小区三分之二以上业主的同意，被上诉人无权单方面使用房屋维修基金。珀轩公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决雷兵兵、唐诗源立即支付拖欠的物业服务费等相关费用及违约金共计9998元（物业服务费6175.77元、生活垃圾处置费168元、水费1108.6元、违约金2546元）；2.本案诉讼费由雷兵兵、唐诗源承担。一审法院认定事实：2014年1月16日，甲方襄阳市樊城区长征路领秀花园小区业主委员会与乙方珀轩公司签订一份《领秀花园小区物业服务合同》，约定甲方委托乙方为樊城区长征东路60号领秀花园小区提供物业服务，物业服务合同期限为2年，自2014年1月1日至2015年12月31日，物业服务收费选择包干制，每季度收取一次，收费按建筑面积计算，高层住宅为每平方米每月1.2元，业主委员会、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日千分之五的标准向乙方珀轩公司支付违约金。2016年1月5日，双方再次签订一份《领秀花园小区物业服务合同》，约定由乙方珀轩公司提供物业服务，物业服务合同期限为2年，自2016年1月1日至2017年12月31日，物业服务收费选择包干制，每季度收取一次，收费按建筑面积计算，高层住宅为每平方米每月1.08元，业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日千分之五的标准向乙方珀轩公司支付违约金。合同期届满前一个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2017年1月2日，双方又签订一份《领秀花园小区物业服务合同》，约定物业服务合同期限为15个月，自2017年1月1日至2018年3月31日，物业服务收费选择包干制，每季度收取一次，收费按建筑面积计算，高层住宅为每平方米每月1.08元，业主委员会、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按每日千分之三的标准向乙方珀轩公司支付违约金。雷兵兵、唐诗源系夫妻关系，从张婧处购得领秀花园2号楼2单元12层3室的房屋，建筑面积136.15平方米，于2017年2月15日入住。2017年3月2日，珀轩公司以催款通知单的方式通知雷兵兵交纳2015年1月1日至2016年12月30日期间的物业服务费3529元、生活垃圾处置费96元，并要求于2017年3月31日前结清。雷兵兵未交纳。2018年8月6日，珀轩公司再次以催款通知单的方式通知雷兵兵、唐诗源交纳2015年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费6175.77元、生活垃圾处置费168元，同时要求雷兵兵、唐诗源交纳珀轩公司代交的水费1108.6元，要求于2018年8月30日前结清。后雷兵兵、唐诗源一直未交纳，珀轩公司诉至一审法院。一审法院认为，襄阳市樊城区长征路领秀花园小区业主委员会与珀轩公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，对珀轩公司及业主具有法律约束力。本案中，珀轩公司为领秀花园小区提供物业服务，雷兵兵、唐诗源作为业主应当依照规定和物业服务合同的约定交纳物业费，否则应当承担相应的违约责任。雷兵兵、唐诗源辩称，珀轩公司不作为，拖延维修楼顶，漏水严重，导致家电受到不同程度的漏电损坏、导电烧毁。珀轩公司对该事实不予认可，且根据雷兵兵、唐诗源提供的房屋楼顶损坏情况照片，也无法证实房屋内漏水的情况，故对于雷兵兵、唐诗源拒交物业费的抗辩理由，一审法院不予采信。雷兵兵、唐诗源于2017年2月入住领秀花园2号楼2单元12层3室，开始接受珀轩公司提供的物业服务，珀轩公司请求其交纳2015年1月1日至2017年1月31日期间的物业费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。珀轩公司陈述2018年7月12日实际退出小区，但未提供证据证实，同时，雷兵兵、唐诗源在答辩状中自认珀轩公司于2018年6月30日离开小区。故雷兵兵、唐诗源应按每平方米每月1.08元的标准交纳入住后即2017年2月至2018年6月30日期间的物业服务费2499.71元（1.08元/月/平方米×136.15平方米×17个月）。同时，关于珀轩公司主张代交的水费1108.6元和生活垃圾处置费168元，根据其提供的襄阳中环水务有限公司机打发票显示，付款单位为湖北昌盛房地产开发有限公司（南亚雨林），水表地址为长征东路60#，水费发生时间为2015年9月，用水量2518吨，3273.4元，生活垃圾处理费724元，合计3997.4元。该发票无法显示雷兵兵、唐诗源自2017年2月至2018年6月30日期间的用水量，不能证明珀轩公司为雷兵兵、唐诗源代交的水费数额和生活垃圾处置费数额，且该发票的交费单位也非珀轩公司。珀轩公司提供的证据不能证明其主张，应承担举证不能的法律后果，故对其请求的生活垃圾处置费168元和水费1108.6元，一审法院不予支持。关于违约金，物业服务合同约定的违约金为日千分之三，标准过高，一审法院按年利率6%标准计算。雷兵兵、唐诗源每季度应交纳的物业费为441.13元，依据珀轩公司主张的截至日期2018年6月30日，雷兵兵、唐诗源应交纳的2017年第一季度物业费已违约15个月，违约金33.08元（441.13元×6%÷12个月×15个月）；2017年第二季度物业费已违约12个月，违约金26.47元，第三季度物业费已违约9个月，违约金19.85元，第四季度物业费已违约6个月，违约金13.23元；2018年第一季度物业费已违约3个月，违约金6.62元,2018年第二季度，违约金0元。违约金共计99.25元。对珀轩公司诉讼请求中超出的部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、雷兵兵、唐诗源于判决生效后十日内向襄阳珀轩物业管理有限公司支付物业服务费2499.71元和违约金99.25元，共计2598.96元；二、驳回襄阳珀轩物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由雷兵兵、唐诗源负担。二审中，上诉人提交襄阳市樊城区长征路领秀花园小区业主委员会出具的证明一份、襄阳宇晨明智广告有限公司出具的证明一份、该公司出具的收款收据两张、自己所拍照片12张，拟证实其在案涉小区的房屋楼顶出现漏水、其向被上诉人反映多次，被上诉人让其先自行修复，其支出4850元的事实。经质证，被上诉人对两份证明内容真实性有异议，称是虚假不实证据；收款收据是补开的，房屋照片不能反映是上诉人现居住房屋。被上诉人未提交新证据。本院认为，诉讼中，上诉人陈述其因房顶漏水，三次向被上诉人反映，最后被上诉人同意让其自行修复，费用由物业公司解决。而其提交的案涉小区业主委员会的证明内容则为：物业公司因一直不作为，被上诉人自行修复了楼顶。现上诉人自己提供的证据与上诉人本人的陈述存在矛盾，无法证实其所述事实，故该证据本院不予采信。关于上诉人修复房屋楼顶支出的费用。一审中，上诉人提供了加盖“某某不锈钢工程部”公章的两张收据，二审中其又提交了广告公司出具的证明和收据，两个公司之间的关联性未举证证实，两个公司业务范围与防水处理也没有直接关系。因此，本院对广告公司的证明以及收据均不予采信。至于照片看不出拍摄时间以及所拍房屋具体位置，该照片与本案关联性无法认定。一审法院认定的事实，除上诉人对被上诉人曾两次向其催收费用的事实提出异议外，其他事实双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，二审中当事人争议的焦点是：1.上诉人主张的房屋楼顶修复费用是否应予扣减？2.珀轩公司提供的物业服务是否达到了规定的标准，是否影响其主张物业费的诉讼请求。针对上述焦点问题，本院评判如下：上诉人主张的房屋楼顶修复费用是否应予扣减？雷兵兵、唐诗源提供的照片与本案无联性无法认定；提供的广告公司和不锈钢工程部出具的收据本身就相互矛盾，两公司也未出庭证实其对案涉上诉人房屋做过修复，其主张的损失数额无法认定；与此同时，上诉人称被上诉人同意让其先行修复，费用由物业公司处理，该事实亦缺乏证据证实。综上，上诉人主张房屋楼顶漏水受损的事实证据不足，其要求扣减物业费，本院不予支持。关于珀轩公司提供的物业服务未达到规定的标准，其没有提供相关证据证明。即使珀轩公司提供服务没有达到规定的标准，损害的是全体业主的共同利益，业主大会或业主委员会可以代表业主主张相关权利。综上所述，雷兵兵、唐诗源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由雷兵兵、唐诗源负担。本判决为终审判决。审判长 胡 欣审判员 刘贤玉审判员 何绍建二〇二〇年十月二十九日书记员 袁江龙