浙江省玉环市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1021民初5443号 原告：卓志坚，男，1965年2月1日出生，汉族，住玉环市。 委托诉讼代理人：孙琦，浙江耀杰律师事务所律师。 被告：玉环新华鸿房地产开发有限公司，住所地玉环市玉城街道北山村，统一社会信用代码9133102133703090XM。 法定代表人：柳海滨，总经理。 委托诉讼代理人：陈静，浙江人民联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高云，浙江人民联合律师事务所律师。 原告卓志坚与被告玉环新华鸿房地产开发有限公司（以下简称新华鸿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行审理。因案情复杂转为普通程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告卓志坚及其委托代理人孙琦、被告新华鸿公司的委托诉讼代理人高云、陈静到庭参加诉讼。因前案原告张文斌，陈曦、王雪芬与被告新华鸿公司商品房销售合同纠纷的（2019）浙1021民初3981号民事判决、（2019）浙1021民初3990号等民事判决尚未生效，为避免与前案裁判冲突以致影响公平正义，本院于2020年1月2日裁定本案中止诉讼。本案现已审理终结。 原告卓志坚提出变更后诉讼请求：1、要求被告新华鸿公司支付因逾期交房的违约金62950.53元[计算时间：2019年4月1日至8月2日，计124天；计算方式：1269164元×0.0004×124天，并要求将违约金计算到2019年8月5日止]。2、要求被告支付保全证据公证费1200元。事实与理由：原告卓志坚与被告新华鸿公司签订商品房买卖合同，约定合同总价1269164元，在2019年3月31日前交房，逾期超过90日后，被告按日向原告支付已交房款万分之四违约金。原告按约支付全部房款，但至2019年8月2日现场公证该商品房尚不具备约定的用电等正常使用的基本条件，导致商品房无法进行交付，被告构成逾期交房违约。被告应当承担从约定交房次日2019年4月1日至8月5日给原告住宅用电立户止的合同约定逾期交房违约金。 被告新华鸿公司答辩，因台风等不可抗力影响，工程项目延至2019年4月22日竣工验收，在23日就已将商品房交付给原告的代收人温州百佳装饰工程有限公司（以下简称百佳公司）。物业用电及商业用电已于2018年9月29日引入送电，供电量能够满足入住业主正常使用。证据保全公证费是原告的举证成本，应当由其自行承担。请求驳回原告的全部诉讼请求。 一、原告卓志坚为支持诉讼请求，提交如下证据： 1、原、被告的身份证明。以证明卓志坚、新华鸿公司诉讼主体具有诉讼能力，被告是在2015年5月11日成立。 2、合同编号2017预0006093浙江省商品房买卖合同，购房发票。 以证明2017年4月25日，原告卓志坚与被告新华鸿公司签订商品房买卖合同，卓志坚向新华鸿公司购买位于玉环市××街道××＃××单元××号商品房，合同总价1269164元（结算价1267208元）。卓志坚按约付清房款，新华鸿公司亦开具相应的发票。该合同约定： 第九条交付期限及条件出卖人应当在2019年3月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：2、取得法律、行政法规规定应当由环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用电等具备商品房正常使用的基本条件。 第十条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：⑵逾期超出90日后，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。 附件四：装饰、设备标准10、其他（1）水、电、气到户。 原告卓志坚已按约付清房款，被告新华鸿公司应当按约承担逾期交房的违约责任。 3、玉环市公安消防大队玉公消验[2019]第0004号建设工程消防验收意见书，新华鸿公司华鸿[2019]009号关于玉环新华鸿房地产开发有限公司华鸿嘉园项目二期竣工环保设施预验收的函，住宅使用说明书，浙江省玉环市（2019）浙玉证字第1641号公证书及公证费发票，16#、21#楼管微信截图，（2019）浙玉证字第1627号公证书。 以证明新华鸿公司2019年3月29日取得工程消防验收合格。6月12日报送环保设施预验收备案。住宅使用说明书中唯独没有说明用电事项。8月2日9：02，21＃楼管微信告知该幢业主可以去供电局开户。原告卓志坚经公证在2019年8月2日11：05现场测量其所购住宅无电，支付公证费1200元。原告卓志坚等十位业主共同委托其中一业主蔡修朝，经公证在2019年8月2日16：15拨打87252116（据称玉环市供电局营业厅公共咨询电话）和8759××××（据称玉环市城关供电所大厅的公共咨询电话）进行通话，记录“新华鸿二期26＃电表刚装上，供电所总开关电表送电到每栋楼。开发商可能还没给送电”。8月13日10：06，16＃楼管微信告知该幢业主可以去供电局开户。故被告新华鸿公司违反合同第九条环保、用电的约定，构成逾期交房的实施。 4、房地产公司申请用电顺序流程图，国网浙江省电力有限公司低压居民用电业务办理服务指南，低压居民新装用电业务办理告知书，国家电网用电客户基本信息。 以证明房地产公司申请用电顺序：临时基建用电→转正式用电→小区批量申请用电。服务指南二：新建小区过户适用于新建小区以房产公司户名批量开户的居民客户，申请实名制接电，并建立永久的供用电关系的业务；工作流程：提交自然人有效身份证明、用电地址权属证明等资料申请，受理后一般在2个工作日内装表接电。 国家电网用电客户基本信息显示：用户名称卓志坚，用户编号×××01，低压批量新装开始时间2019年7月27日～完成时间2019年8月5日，立户日期2019年8月5日，用电类别城镇居民生活用电，过户开始时间2019年10月8日～完成时间2019年10月9日，送电日期2019年10月8日，非临时用电。 5、百佳公司的企业信息，优化改造费发票，物业维修基金代付代收发票。 以证明案外人百佳公司与被告新华鸿公司同时在2015年5月11日，原告卓志坚在2017年4月25日与被告新华鸿公司签订商品房买卖合同的同时，也被要求与百佳公司签订委托书。优化改造费与物业维修基金代付代收的收款人均为杨海英。所以百佳公司与新华鸿公司系公司人格混同。 6、百度台风定义查询，2016年5月12日新华鸿公司与案外人瑞洲建设集团有限公司（以下简称瑞洲公司）签订的建设工程施工合同第61页，开工报告，玉环2015年5月至2019年6月受台风影响正常生活一览表，单位工程质量竣工验收记录及附件。 以证明经百度查询，台风是热带气旋的一个类别，中心附近风力为12～13级，或阵风13级并可能持续。以上的为强台风、超强台风。建设工程施工合同第61页19.1不可抗力范围约定：台风（12级以上）等自然灾害。案涉的玉环华鸿嘉园二期工程26#楼工程开工日期2016年6月1日，2019年1月15日进行单位工程质量竣工验收，综合验收结论为合格。在工程施工期间，2016年9月份至2018年10月份玉环受影响正常生活的台风有十个，唯有2018年7月9日～11日“1808号·玛莉亚”台风是在12级（33.4米/秒），其余的均在8～10级。被告新华鸿公司所辩称受台风影响致工期延误不承担逾期交房违约责任的理由不成立。 二、被告新华鸿公司为支持答辩请求，提交如下证据： 1、合同编号2017预0006093浙江省商品房买卖合同。 第九条但如遇到下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：台风等自然灾害。第十条2、如遇到本合同第九条所规定的特殊原因，则出卖人不承担违约责任。 2、《玉环市人民政府办公室转发市安监局的函》，玉环2015年5月至2019年6月受台风影响正常生活一览表，大鹏工程管理有限公司（以下简称大鹏公司）出具的台风清单证明书，施工单位瑞洲公司出具的工作联系单（分别编号0089，0096，0148，0156,0202，0216，0239,0241）、新华鸿公司对应的联系单回复（分别编号GC-2016.09.22，GC-2016.10.02，GC-2017.08.03，GC-2017.09.19，GC-2018.07.14，GC-2018.08.16，GC-2018.09.28，GC-2018.10.09）、新华鸿公司（分别2016年9月26日、10月15日，2017年8月15日、9月29日，2018年7月20日、9月1日、10月13日、10月25日）张贴相应的向业主的台风停工通知。 以证明在华鸿嘉园项目二期在工程施工期间，2016年9月份至2018年10月份玉环受影响正常生活的台风有十个。2017年9月13日，因受第18号台风“泰利”的影响，发生16#楼工地塔吊（设备产权编号：浙CK-T00336）上部折断后往下掉，刚出驾驶室站在起重臂回转位置的平台操作人员也随之摔落伤亡的事故，政府管理机构发文要求防止类似安全事故再次发生。 在受台风影响时，建设单位新华鸿公司、施工单位瑞洲公司、监理单位大鹏公司三方处理工期延期29日并张贴台风停工通告：①2016年9月中旬受“莫兰蒂”“马勒卡”影响，工期顺延6天，②2016年9月底受“鲇鱼”影响，工期顺延3天，③2017年7月底至8月初受“纳沙”“海棠”影响，工期顺延5天，④2017年9月中旬受“泰利”影响，工期顺延3天，⑤2018年7月中旬受“玛莉亚”影响，工期顺延3天，⑥2018年8月中旬受“摩羯”影响，工期顺延3天，⑦2018年9月下旬受“潭美”影响，工期顺延3天，⑧2018年9月底至10月初受“康妮”影响，工期顺延3天。被告新华鸿公司辩称，合同约定遭遇台风，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任。台风“泰利”在事实上造成人身伤亡和财产损失。因台风原因工期确实有停工延误，出卖人按约进行台风停工通告。 3、玉环市公安消防大队玉公消验[2019]第0004号建设工程消防验收意见书，编号31760020190422101房屋建筑工程竣工验收备案表，玉环市自然资源和规划局玉规核字（2019）0033号玉环市建设工程规划核实确认书，委托书及平面图、交接通知函、交接书。 以证明2017年4月25日，在签订商品房买卖合同时，原告卓志坚向被告新华鸿公司出具委托书载明“一、本人自愿委托并同意百佳公司代为与新华鸿公司办理该房屋交接手续并对房屋进行管理，该公司办理并完成的房屋交接手续视为本人完成办理。”“三、本人自愿委托百佳公司对本人购买的商品房等进行优化改造”。玉环华鸿嘉园二期16#～26#楼和一期4#楼建设工程在2019年3月29日工程消防验收合格。玉环华鸿嘉园二期16#～26#楼及地下室建设工程的开工日期2016年6月1日，竣工验收日期2019年3月29日，备案日期2019年4月22日，备案面积为217256.13㎡。玉环华鸿嘉园第二期建设工程在2019年4月22日取得玉环市建设工程规划核实确认书。 2019年4月23日，新华鸿公司向百佳公司发送“华鸿嘉园二期竣工交接通知函”，通知百佳公司前来办理二期商品房验收交付手续。同日，新华鸿公司与百佳公司签写竣工交接书，载明“经百佳公司验收后，认为新华鸿公司的交接行为符合新华鸿公司和相关业主签订的商品房买卖合同中所规定的交付条件及标准，百佳公司同意接受”。被告新华鸿公司辩称在2019年4月23日已完成按约交房，并由百佳公司按约对原告卓志坚购买的商品房等进行优化改造，优化改造时用电满足需要。 4、玉环新华鸿二期每月交户情况汇总记录，高压客户用电登记表，客户受电工程竣工检验意见单，华鸿二期2#专变配电房照片，华鸿集中商业配电房照片，华鸿集中商业现状照片，2019年4～7月新华鸿公司缴纳电费清单及发票，2019年4～8月华鸿嘉园二期商铺装修、营业情况清单、照片。 以证明新华鸿于2018年6月20日分别登记的华鸿嘉园小区主供容量2100KVA（户号6920085660）物业专变、4460KVA（户号6920085661）集中商业专变，国网浙江玉环市供电有限公司分别在2018年9月27日、29日检验合格。 2019年3月31日～7月17日交户商铺115户、住宅**，按设计规范要求，被告应为收房业主提供供电量3127.76KW（住（住宅**供电量2420KW＋商铺**供电量707.76KW）019年7月18日～10月22日交户商铺10户、住宅587、住宅**> 2019年4～7月份四个月，新华鸿公司缴纳户号6920085660物业专变电费205300.8元（用电量381600KW·h）、户号6920085661集中商业专变电费48305.67元（用电量63120KW·h）。最多的7月份用电179340KW·h（物业专变161520KW·h+集中商业专变17820KW·h），平均日用电6000KW·h，而被告日有效供电90984KW·h[（集中商业专变4460KW×极限负载率85%=3791KW）×24h]。 被告新华鸿公司辩称目前集中商业未投入使用，主供容量4460KVA集中商业专变完全满足业主正常用电。2019年4～7月份四个月内，提供供电量能够满足收房业主正常使用，且2019年4月份以来用电情况均正常。 5、国网浙江玉环市供电有限公司在2019年10月10日出具“关于协助调查玉环华鸿二期电力设施情况复函”。 以证明华鸿二期根据电力设计规范，已设计配置容量为物业专变2100KVA、集中商业专变4460KVA，在2018年9月29日检验合格并送电。华鸿嘉园二期（包括商铺和住宅）公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA+商业公变1115KVA），于2019年7月17日通电并接入电表。以上用电均为正式用电。 三、依照《最高人民法院》第二条第四项、第三条第四项、第九条第二款之规定，检索类案本院一审（2019）浙1021民初3981号民事判决书、台州市中级人民法院二审（2020）浙10民终93号民事判决书，本院一审（2019）浙1021民初3990号民事判决书、台州市中级人民法院二审（2020）浙10民终94号民事判决书。 1、玉环市人民法院（2019）浙1021民初3981号民事判决书第4～5页、（2019）浙1021民初3990号民事判决书第8～9页： 首先，依照双方签订的商品房买卖合同第九条的规定，交付条件之一是“用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件”。故本院根据该合同约定审查的是用电是否具备商品房正常使用的基本条件这个实质性问题，而非交付时是否接入公变这个未由当事人约定的形式性问题。其次，国网浙江玉环供电有限公司复函中载明玉环华鸿嘉园二期物业专变2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电。而通过审查高压客户用电登记表，其中载明的物业专变2100KVA（户号为6920085660）与集中商业专变4460KVA（户号为6920085661）与国网浙江玉环供电有限公司复函中载明的供电量和通过验收时间一致。而被告提供的用电发票上均载有户名，故可以认定被告提供的用电发票均为玉环华鸿嘉园二期的用电。第三，通过对业主入住率、总供电容量、实际用电量的数据分析，并结合因交房时间不长故装修、入住等原因产生的用电量较少的常识性判断，可以认定2019年4月22日至2019年7月17日之间玉环华鸿嘉园二期物业专变2100KVA（户号为6920085660）与集中商业专变4460KVA（户号为6920085661）的供电量可以满足入住业主（包括商铺和住宅）的正常用电需求。第四，本案原告在2019年7月17日之后接收房屋，即使认定交房前存在瑕疵，但是在原告接收房屋时已经恢复正常，原告也不能再以该已经修正的瑕疵要求赔偿。综上，本院对原告以被告二期公变于2019年7月17日通电并接入电表而应认定为逾期交房的主张不予采纳。 2、台州市中级人民法院二审（2020）浙10民终93号民事判决书第10～11页、（2020）浙10民终94号民事判决书第12～13页： 涉案商品房买卖合同第九条约定用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。现双方当事人对“正常使用的基本条件”在理解上存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。故此处的“正常使用的基本条件”应以交付房屋时室内是否通电，该电能否满足正常使用这一需求作为判断标准。本案中，根据电力设计规范，玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA、集中商业专变4460KVA、公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变用电2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电，上述用电均为正式、合法用电。在公变通电并接入电表前，被上诉人新华鸿公司以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足上诉人正常用电需求，不构成交付条件的欠缺。 经本院审理查明，位于玉环市××街道××号××房××期，发包人（建设单位）：玉环新华鸿房地产有限公司，承包人（施工单位）：瑞洲建设集团有限公司，监理人（监理单位）：大鹏工程管理有限公司。 2016年5月12日，新华鸿公司与案外人瑞洲公司签订建设工程施工合同。第一部分协议书载明：三、合同工期，开工日期以发包人开工通知为准（第1页）。第二部分通用合同条款载明：23.2顺延工期的天数，由承包人提出，经监理人核实后报发包人确定。23.3由于出现专用合同条款规定的异常恶劣气候的条件导致工期延误的，承包人有权要求发包人顺延工期（第26页）。第三部分专用条款载明：19.1不可抗力范围约定：台风（12级以上）等自然灾害（第61页）。23.2双方约定工期顺延的其他情况：工期的顺延根据发包方签证认可的联系单执行。24.2实际竣工日期的约定：以竣工初验为准（第62页）。 2016年6月1日，华鸿嘉园建设工程二期开工报告载明：合同（计划）开工日期2016年6月1日，合同（计划）竣工日期2018年11月18日，合同（计划）工期900天。申请开工条件：7、临时水电源。 2017年4月25日，原告卓志坚与被告新华鸿公司签订合同编号2017预0006093浙江省商品房买卖合同，购买位于玉环市××街道××＃××单元××室××商品房。卓志坚按约付清房款，新华鸿公司亦开具相应的结算价1267208元的发票。该商品房买卖合同约定： 第九条交付期限及条件出卖人应当在2019年3月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：2、取得法律、行政法规规定应当由环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用电等具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：台风等自然灾害。 第十条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超出90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；⑵逾期超出90日后，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。2、如遇到本合同第九条所规定的特殊原因，则出卖人不承担违约责任。 附件四：装饰、设备标准，10、其他（1）水、电、气到户。 附件八：补充协议内容，8、如买受人已委托第三方办理房屋交接手续并管理的，买受人同意出卖人向第三方办理房屋交接手续，第三方完成房屋交接手续的，视为买受人已与出卖人完成房屋交接手续。 在签订商品房买卖合同的同时，原告卓志坚向被告新华鸿公司出具委托书载明：一、本人自愿委托并同意百佳公司代为与新华鸿公司办理该房屋交接手续并对房屋进行管理，该公司办理并完成的房屋交接手续视为本人完成办理。三、本人自愿委托百佳公司对本人购买的商品房等进行优化改造。 华鸿嘉园二期工程在建设过程中，因受台风影响施工，承包人瑞洲公司以工作联系单的形式提出，经监理人大鹏公司核实后报发包人新华鸿公司以联系单回复的形式确定工期顺延核实累计29日，新华鸿公司在售楼处张贴相应的台风停工通知。其中在2017年9月13日，因受第18号台风“泰利”的影响，发生16#楼工地塔吊上部折断后往下掉造成人身伤亡与财产损失的安全事故。 2016年9月份至2018年10月份受影响正常生活的台风 台风 编号 台风 名称 影响玉环 生产时间 全市过程极大风 工期顺延 累计29日 1614 莫兰蒂 9月14-16日 23.0米/秒（9级） 6日 1616 马勒卡 9月17-19日 21.7米/秒（9级） 1617 鲇鱼 9月27-29日 23.6米/秒（9级） 3日 1709 纳沙 7月28-30日 25.0米/秒（10级） 5日 1710 海棠 7月30日- 8月1日 25.0米/秒（10级） 1718 泰利 9月14-16日 25.7米/秒（10级） 3日 1808 玛莉亚 7月9-11日 33.4米/秒（12级） 3日 1814 摩羯 8月11-13日 22.6米/秒（9级） 3日 1824 潭美 9月25-29日 18.3米/秒（8级） 3日 1825 康妮 10月4-6日 23.4米/秒（9级） 3日 玉环华鸿嘉园二期工程26#楼工程开工日期2016年6月1日，2019年1月15日进行单位工程质量竣工验收，综合验收结论为合格。玉环华鸿嘉园二期16#～26#楼及地下室建设工程的开工日期2016年6月1日，竣工验收日期2019年3月29日，备案日期2019年4月22日，备案面积为217256.13㎡。2019年6月12日报送环保设施预验收备案。 2019年4月23日，新华鸿公司向百佳公司发送“华鸿嘉园二期竣工交接通知函”，通知百佳公司前来办理二期商品房验收交付手续。同日，新华鸿公司与百佳公司签写竣工交接书，载明：经百佳公司验收后，认为新华鸿公司的交接行为符合新华鸿公司和相关业主签订的商品房买卖合同中所规定的交付条件及标准，百佳公司同意接受。 国网浙江玉环市供电有限公司在2019年10月10日出具“关于协助调查玉环华鸿二期电力设施情况复函”：华鸿二期根据电力设计规范，已设计配置容量为物业专变（户号6920085660）2100KVA、集中商业专变（户号6920085661）4460KVA，在2018年9月29日检验合格并送电。华鸿嘉园二期（包括商铺和住宅）公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA+商业公变1115KVA），在2019年7月17日通电并接入电表。以上用电均为正式用电。 2019年4～7月份，新华鸿公司缴纳物业专变（户号6920085660）电费205300.8元（用电量381600KW·h）、集中商业专变（户号6920085661）电费48305.67元（用电量63120KW·h）。 绿城物业服务集团有限公司玉环分公司在2019年10月23日出具的玉环新华鸿交户情况汇总记录：住宅2019年：住宅2019年7月18日～10月22日交户**（房号26-1-1402）卓志坚的收房日期2019年10月14日。 另查明，房地产公司申请用电顺序：临时基建用电→转正式用电→小区批量申请用电。以房产公司户名批量开户的居民客户，提交自然人有效身份证明、用电地址权属证明等资料，申请实名制接电，办理新建小区低压居民过户并建立永久的供用电关系。 国家电网用电客户基本信息显示：用户名称卓志坚，用户编号×××01，低压批量新装开始时间2019年7月27日～完成时间2019年8月5日，立户日期2019年8月5日，用电类别城镇居民生活用电，过户开始时间2019年10月8日～完成时间2019年10月9日，送电日期2019年10月8日，非临时用电。 经原告卓志坚申请，浙江省玉环市公证处在2019年8月2日11：05现场测量公证，卓志坚所购住宅电表（用户编号×××01，户号26＃1单元1402室）无电。原告卓志坚支付公证费1200元。 本院在审理前案（2019）浙1021民初3981号[判决书第4页]、（2019）浙1021民初3990号[判决书第8页]过程中，主审法官于2019年11月19日对现场进行了勘查：商业用电可以通过拉线到公变配电房为住宅和商铺供电，即可以通过正常线路供电（但是因为未经过公变的电表故不产生电费）。在本案庭审中，原告卓志坚、被告新华鸿公司亦均确认，是从户外临时拉线供电，案外人百佳公司完成案涉商品房的优化改造。 再查明，前案原告张文斌与被告新华鸿公司、原告陈曦、王雪芬与被告新华鸿公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日分别作出（2019）浙1021民初3981号民事判决[第5页]、（2019）浙1021民初3990号民事判决[第9页]，认定2019年4月22日至2019年7月17日之间玉环华鸿嘉园二期物业专变2100KVA（户号为6920085660）与集中商业专变4460KVA（户号为6920085661）的供电量可以满足入住业主（包括商铺和住宅）的正常用电需求。对原告以被告二期公变于2019年7月17日通电并接入电表而应认定为逾期交房的主张不予采纳。 经前案原告张文斌、原告陈曦、王雪芬上诉，台州市中级人民法院于2020年8月7日分别作出（2020）浙10民终93号[判决书第11页]、（2020）浙10民终94号民事判决[第12页]，认定根据电力设计规范，玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA、集中商业专变4460KVA、公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变用电2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电，上述用电均为正式、合法用电。在公变通电并接入电表前，被上诉人新华鸿公司以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足上诉人正常用电需求，不构成交付条件的欠缺。 以上事实有原、被告提供的上述证据以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原告卓志坚与被告新华鸿公司签订合同，约定案涉位于玉环市××街道××＃××单元××号的交房时间2019年3月31日前，双方没有争议，本院予以确认。本案是商品房买卖合同关系中涉商品房交付期限之纷争，尽管新华鸿公司抗辩卓志坚的代收人百佳公司已接收案涉商品房，但卓志坚以起诉的方式提供初步证据能够证明已逾合同约定的交房期限及在2019年8月5日前没有通电。故对合同是否履行发生争议的，由负有履行交房义务的被告新华鸿公司仍然要承担相应的举证责任。经庭审，讼争焦点集中在被告新华鸿公司是否逾期向原告卓志坚交付所购商品房。 一、案涉“华鸿嘉园”26#楼工期因受台风影响是否符合延期 被告新华鸿公司辩称，工程施工期间因受台风天气影响工期延期，应当顺延交房期限。故被告新华鸿公司并没有逾期交房。 原告卓志坚辩驳，只认可符合约定的2018年7月9日～11日的12级“玛莉亚”台风，工期予以延期3日。其他的均在8～10级，不符12级以上的约定，且2017年4月原告签订合同之前的三次台风与本案没有关系。 本院认为，原告卓志坚与被告新华鸿公司在商品房买卖合同中约定，如遇到台风等自然灾害，新华鸿公司可据实予以延期，不承担违约责任，是基于台风的持续时间及破坏力在一般情况下是不能预见、不能避免、且不能克服的客观情况。为保障在建工程户外施工安全特作的约定，并不是因为台风未达12级以上就否认其所具有的破坏性。当然，其中的合同约定如能对台风影响作目的性规范表述，或将有助于减少或避免纠纷的产生。 根据审理查明的事实，华鸿嘉园二期工程在建设过程中的2016年9月份至2018年10月份间，因受台风影响施工，承包人瑞洲公司以工作联系单的形式提出，经监理人大鹏公司核实后报发包人新华鸿公司以联系单回复的形式确定，工期顺延累计29日，新华鸿公司在售楼处张贴相应的台风停工通知。且因受台风影响，施工现场确有发生人身伤亡与财产损失的安全事故。另外，玉环华鸿嘉园二期2016年6月1日开工报告载明：合同（计划）竣工日期2018年11月18日。房屋建筑工程竣工验收备案表载明：26#楼工程开工日期2016年6月1日，单位工程质量竣工验收日期2019年1月15日；16#～26#楼及地下室建设工程的开工日期2016年6月1日，竣工验收日期2019年3月29日。可见竣工验收日期亦明显超出合同（计划）竣工日期，建设工程工期在事实上存在延期亦当无疑。 本院认为，与工期是否延期具有直接关联的开工报告、台风清单、工作联系单、联系单回复、台风停工通知、单位工程质量竣工验收、工程竣工验收等证据之间相互印证，能够证明因受台风影响工期延期的事实，故本院予以采信。尽管从表象而言，案涉玉环华鸿嘉园二期工程26#楼工程在2019年1月15日单位工程质量竣工验收，正如原告诉称被告是能够按约在2019年3月31日前交付，与台风影响没有关系。本院认为，住宅小区的开发，无，住宅小区的开发或是配套设施建设，均需项目工程建设整体性推进，仅以某个单项工程的竣工验收不能构成小区建设免受台风影响的理由。故原告卓志坚的诉称意见，依据不足，本院不予采纳。 原告卓志坚辩驳，对工期延期处理是被告的内部事务，其也没有按约收到在发生工期延期事由之日起30日内的告知。本院认为，因台风影响工期延期系安全生产需要，更何况工期延期相对承包人、监理人、发包人等利害关系人而言更为不利。况且台风系众所周知之天气现象，并不能因未被告知到位而否认其影响工期延期的事实。新华鸿公司以张贴台风停工通知等方式告知业主工期延期，对业主的实体权利没有产生不当影响，并无明显不妥。当然，这并不意味着新华鸿公司毋须诚实信用全面履行合同义务。原告卓志坚在本院指定的期限没有提交相应的证据予以推翻或否定，故其辩驳意见与事实不符，本院不予采纳。 至于卓志坚辩驳签订合同之前的台风与本案没有关系。本院认为，所谓台风影响是对在建工程的工期而言，包括案涉的26#楼工程在内，商品房买卖合同何时签订仅证明是当事人之间债权关系成立的证据，与合同标的物工程工期没有直接因果关系。退而言之，如从合同的严谨性上考量，能在签订时相应事先累减此前三次台风影响的工期延期，对交房期限亦作相应的调整延后更善。但在本案中，事实上已产生了因台风影响工期延期，相比而言，交房期限是事先部分累减还是竣工后整体顺延，均对原告的实体权利没有增负或减损。故本院确认玉环华鸿嘉园二期工期受台风影响原因延期29日，被告新华鸿公司就案涉合同约定2019年3月31日前延至4月29日前向原告卓志坚交付其所购商品房。 二、案涉“华鸿嘉园”26#1单元1402号何时符合交房条件 被告新华鸿公司辩称，在玉环华鸿嘉园二期工程竣工验收报备案的次日，即在2019年4月24日将原告所购的符合买卖合同中所规定的交付条件及标准商品房交付给原告的代收人百佳公司同意接受，并且百佳公司按原告的委托书已完成商品房的优化改造，期间也不存在没电用。况且原告是在2019年10月14日收房。现环保设施是备案制，已报送环保设施预验收，不影响交房。 2019年4～7月份，新华鸿公司提供的供电量能够满足收房业主正常使用，且自4月份以来用电情况均正常。华鸿二期根据电力设计规范，已设计配置容量为物业专变2100KVA、集中商业专变4460KVA，在2018年9月29日检验合格并送电。2019年4～7月份，新华鸿公司缴纳物业专变电费205300.8元（用电量381600KW·h）、集中商业专变电费48305.67元（用电量63120KW·h）。华鸿嘉园二期（包括商铺和住宅）公变总容量8475KVA，在2019年7月17日通电并接入电表。以上用电均为正式用电。 原告卓志坚辩驳，代收人百佳公司与被告存在特殊关系，环保设施的预验收在2019年6月12日报送，在2019年8月5日业主用电立户之前所购商品房是没有供电。故被告新华鸿公司在辩称在4月23日交付给百佳公司的商品房显然不符合约定的环保、通电等条件。 本院认为，具备永久用电条件，是电力行业监管部门为规范商品房交易行为而对出卖人提出的必然要求，也是商品房买受人的基本居住要求，亦是其与出卖人订立商品房买卖合同时对合同履行结果的当然合理期待内容。达到“使用条件”的永久性供电是出卖人在签订合同时必须“承诺”，且在交房时必须满足的必备条件，这一基本要求不因其他原因对交房标准的降低而削减或免除。出卖人未按合同约定期限将具备永久用电条件的房屋交付买受人使用，构成违约，应按照合同约定标准向买受人人计付延迟交房违约金。对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，其不能用作居民的日常生活用电。如需改为正式用电，应按新装用电办理。 案外人百佳公司在2019年4月24日代原告卓志坚向被告新华鸿公司接收了所交付的商品房，是否构成商品房已交付的抗辩事由，讼争双方存在分歧。本院认为，商品房是否符合交付条件，是以买卖合同的约定为依据，结合商品房是否具备基本的使用要求及买受人的合理期待等价值要素。涉案商品房买卖合同“第九条3、用电等具备商品房正常使用的基本条件。”“附件四：装饰、设备标准10、其他（1）水、电、气到户。”故百佳公司受原告委托向被告新华鸿公司接收商品房，仅是事实行为，并不具有当然推定案涉商品房符合交付条件的效力。至于百佳公司与被告是否存在特殊关系，没有证据证明与本案具有实质影响，且超出本案审理范围，故在此不作实体审理。 本院认为，通常情况下，前案生效裁判的既判力，仅限于裁判主文确定的范围，裁判主文对被诉标的评价构成该裁判既判力的客观范围；后案判断同一标的要受前案生效裁判的羁束。而前案的裁判理由是建立在对主要法律事实和争议焦点问题判断的基础之上的，后者是前者的理由和根据，承认裁判主文的既判力，必然也要赋予裁判理由中对案件争议焦点和主要法律事实的判断以一定程度的既判力。据此，前案裁判所列争议焦点在经过当事人充分辩论后，前案对争议焦点所作的实质性判断即具有既判力，特别是前案将案件的主要事实列为争议焦点时，更应如此。只要前案已将权利发生、变更或者消灭之法律效果中直接且必要的主要事实列为案件的争议焦点，并在经过当事人质证、辩论后作出了认定，那么，该直接且必要的主要事实，即发生争点效，形成既判力。即使前案裁判认定有误，也只能通过再审程序改判，而不能直接作出相反的判断。 本案与生效的前案（2019）浙1021民初3981号民事判决和（2020）浙10民终93号民事判决、（2019）浙1021民初3990号民事判决和（2020）浙10民终94号民事判决中对于涉被告新华鸿公司所辩称交付时的“玉环华鸿嘉园二期”商品房是否符合约定通电的争议焦点是相同的。在案证据（2020）浙10民终93号民事判决书第10～11页、（2020）浙10民终94号民事判决书第12～13页：现双方当事人对“正常使用的基本条件”在理解上存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。故此处的“正常使用的基本条件”应以交付房屋时室内，该电能否满足正常使用这一需求作为判断标准。本案中，根据电力设计规范，玉环华鸿嘉园二期已设计配置容量为物业专变2100KVA、集中商业专变4460KVA、公变总容量8475KVA（住宅公变7360KVA及商业公变1115KVA），物业专变用电2100KVA与集中商业专变4460KVA已于2018年9月29日通过验收并送电，上述用电均为正式、合法用电。在公变通电并接入电表前，被告新华鸿公司以从集中物业大楼专变配电房通过拉低压线方式，将电力输送到公变的配电房，从而完成向住宅及商铺供电，此种供电方式能够满足原告正常用电需求，不构成交付条件的欠缺。 至于原告卓志坚主张支付保全证据公证费1200元的诉讼请求。被告新华鸿公司辩称，证据保全公证费是原告的举证成本，应当由其自行承担。本院认为，尽管公证所保全的证据与案涉被告的违约行为具有因果关系，亦能证明相关事实。但供电部门对客户用电有相应的制度管理，原告的公证保全证据非本案之必需。故对原告卓志坚关于支付保全证据公证费的主张，依据不足，本院不予支持。 综上所述，本院确认原告卓志坚所购的“华鸿嘉园”26#1单元1402号商品房，被告新华鸿公司的交付期限延至2019年4月29日前。而案外人百佳公司在2019年4月24日代为原告卓志坚接收了被告新华鸿公司所交付的商品房。本院依法对当事人的诉讼权利义务与诉讼规则进行释明，但原告卓志坚仍然坚持己方的诉讼请求、事实与理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告卓志坚的诉讼请求。 案件受理费1404元，由原告卓志坚负担（此款已预缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  王剑锋 人民陪审员  叶玲芝 人民陪审员  肖云星 二〇二〇年十月二十一日 代书 记员  王丹华