广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0303民初38890号原告：梁富文，男，1961年1月22日出生，香港特别行政区居民，原告：冯婉琼，女，1964年6月2日出生，香港特别行政区居民，两原告共同委托诉讼代理人：邓光达，广东联建律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：邓光达，广东联建律师事务所律师。被告：深圳市渔鲤餐饮管理有限公司，住所深圳市罗湖区桂园街道桂园路电影大厦裙楼**101铺，统一社会信用代码91440300MA5FBY9F2X。法定代表人：崔启武，该公司经理。被告：陈顾全，男，1969年12月12日出生，汉族，户籍地址深圳市罗湖区，原告梁富文、冯婉琼与被告深圳市渔鲤餐饮管理有限公司、陈顾全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案。原告梁富文、冯婉琼向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与深圳市渔鲤餐饮管理有限公司于2018年10月1日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，终止履行；2.两被告在上述《深圳市房屋租赁合同书》解除后十天内，将房屋租赁合同约定的商铺退回两原告；3.两被告共同向两原告赔偿支付拖欠的商铺租金396431.36元（暂计算至2020年7月4日，实际应计算至判决之日）；4.两被告共同向两原告赔偿支付逾期付款违约金41625.29元（暂计算至2020年7月4日，实际应计算至租金本金清偿之日）；5.两被告共同承担两原告已支付的财产保全担保费、保全费、诉讼费。事实和理由：—、2018年10月1日，两原告与被告深圳市渔鲤餐饮管理有限公司签订一份《深圳市房屋租赁合同书》，约定：1.两原告将位于深圳市××××路电影大度裙楼一楼101铺的房屋出租给被告深圳市渔鲤餐饮管理有限公司，租赁面积共计226.67平方米，房地产权利证书为2000329122、2000329123、2000329125；2.租赁期限自2019年1月1日至2024年12月31日止，租金标准为195元/平方米，月租金总额为52000元，每月5日之前缴付租金;出租人交付房屋时，向承租人收取两个月租金数额的押金104000元；两原告向被告深圳市渔鲤餐饮管理有限公司返还租赁押金的条件：被告深圳市渔鲤餐饮管理有限公司租赁期满时无违约行为及没有欠租金、管理费及电费。3.拖欠租金的，每逾期一天应按合同租金总额的万分之五支付违约金；逾期超过30天的，视为被告深圳市渔鲤餐饮管理有限公司不履行本合同，两原告有权解除合同，押金不退。被告深圳市渔鲤餐饮管理有限公司除应按约定支付违约金外，若支付的违约金不足于抵付两原告损失的，还应负责赔偿。租赁合同中的补充条款还约定:1.双方确定按附图位置使用，建筑面积约222.67平方米，单价为195元/平方米,即月租金总额为52000元。租赁期为2019年1月1日至2026年12月31日共6年，租金每2年调升5%。第一个租赁期起租日为2019年1月1日至2020年12月31日止，每月租金52000元；第二个租赁期起租日为2021年1月1日至2022年12月31日止,每月租金为54600元。2.被告深圳市渔鲤餐饮管理有限公司交给两原告三个月租金156000元作为装修补偿费。该费用于2019年1月、2月、3月分别与当月租金同时缴付。二、被告陈顾全是被告深圳市渔鲤餐饮管理有限公司的大股东，持有被告深圳市渔鲤餐饮管理有限公司注册登记的80%股权，是被告深圳市渔鲤餐饮管理有限公司的实际控制人。三、2019年6月1日，原告梁富文与被告陈顾全在《深圳电影大厦AB铺收租表-2018-2019年》上签字约定：鉴于两店开业后生意不景，部分股东分别退出，现由被告陈顾全接收两店股东退出的股份及债权债务继续经营，现向两原告提出按原合同租约减收机金及削减租债项；双方达成共识：两店自签订合同租约起至2019年5月之前拖欠的租金及装修入场费将已交两原告的按金作抵销,余款削债为零。从2019年6月1日起按原合同租约减收15%租金。被告陈顾全承诺按深圳市嘉佳饮食管理有限公司及深圳市渔鲤餐饮管理有限公司租约条款履行。(备注：1.B铺为2018年10月1日两原告与被告深圳市渔鲤餐饮管理有限公司签订《深圳市房屋租赁合同书》约定的101商铺，建筑面积约266.67平方米。2.A铺为2018年10月8日原告梁富文与深圳市嘉佳饮食管理有限公司签订《深圳市房屋租赁合同》约定的102商铺，建筑面积约347.62平方米。）根据上述原告梁富文与被告陈顾全在《深圳电影大厦AB铺收租表-2018-2019年》上的签字约定，自2019年6月1日起至2020年9月30日期间，两被告承租涉案101商铺(B铺，建筑面积约266.67平方米）的租金标准为：165.75元/月·平方米（195元/月·平方米[1-15%]=元/月·平方米，月租金为44200元（52,000元[1-15%]=44200元），2021年1月1日至2022年12月31日期间，月租金为46410元（54,600元[1-15%]=46410元）。四、上述原告梁富文与被告陈顾全在《深圳电影大厦AB铺收租表-2018-2019年》上签字及约定后，两被告并没有依约支付租金。截至2020年7月4日，两被告仍拖欠两原告涉案商铺租金396431.36元。1.截至2020年7月4日,两被告应向两原告支付A铺和B铺租金合计1487500元，但是,两被告仅向原告支付A铺和B铺租金合计534540元，尚拖欠两原告A铺和B铺租金合计952960元（1487500元-534540元=952960元）。2.从上述应缴租金、已缴租金、拖欠租金数额可得，截至2020年7月4日，两被告拖欠原告涉案商铺（B铺）租金396431.36元（618800元-534540元×[618800元/1487500元]=396431.36元）。五、截至2020年7月4日，两被告应向两原告支付涉案商铺（B铺）的租金逾期付款违约金41625.29元（396431.36元×14个月/2×30日×0.05%=41625.29元，中位平均计算）。六、两原告认为：1.根据法律法规的规定，被告深圳市渔鲤餐饮管理有限公司与原告梁富文在《深圳电影大厦AB铺收租表-2018-2019年》上签字的行为,是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，具有法律约束力。2.两被告未能按涉案租赁合同约定向两原告支付租金，应按法律规定及租赁合同约定，向两原告承担违约赔偿责任，支付违约金，并赔偿两原告的经济损失。七、本案租赁合同纠纷案的不动产在深圳市，深圳市罗湖区人民法院具有管辖权。被告深圳市渔鲤餐饮管理有限公司在答辩期内提交了其与原告梁富文就涉案位于深圳市桂园路电影大厦裙楼121、122、125、126、127、128、129、130房屋于2018年12月27日签订的《深圳市房屋租赁合同书》。经审查：一、原告主张其提交的签订于2018年10月1日的房屋租赁合同所载明的101商铺实际涉及11间商铺，其中位于深圳市罗湖区××路电影大厦××楼××、××、××、××、××、××、××共7间商铺登记在两原告名下，位于深圳市罗湖区××路电影大厦××楼××、××、××、××共4间商铺登记在案外人文裕贸易（深圳）有限公司名下。被告深圳市渔鲤餐饮管理有限公司确认上述房屋租赁合同的真实性，但主张该合同所载明的101商铺实际涉及12间商铺，其中位于深圳市罗湖区××路电影大厦××楼××、××、××、××、××、××、××、××共8间商铺登记在两原告名下，位于深圳市罗湖区××路电影大厦××楼××、××、××、××共4间商铺登记在案外人文裕贸易（深圳）有限公司名下。二、深圳市桂园路电影大厦裙楼106、109、110、122、125、129、130号房屋登记于原告梁富文、冯婉琼名下。深圳市桂园路电影大厦裙楼107、113、115、123号房屋登记于案外人文裕贸易（深圳）有限公司名下。三、原告梁富文与被告深圳市渔鲤餐饮管理有限公司于2018年12月27日签订的《深圳市房屋租赁合同书》约定租赁房屋为位于深圳市罗湖区××路电影大厦××楼××、××、××、××、××、××、××、××号房屋，该合同第十五条约定“就本合同发生的纠纷，应协商解决，协商不成的，可提请房屋租赁主管机关调解或向深圳仲裁委员会申请仲裁”。该合同在房屋租赁管理所进行了备案登记。本院认为，两原告提起本案诉讼，要求解除涉案房屋租赁合同并由两被告返还房屋、支付租金等，但原、被告均确认涉案租赁房屋登记于两原告及案外人名下，两原告的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，依法应驳回两原告的起诉。另外，根据民事诉讼法及其司法解释的规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；当事人在书面合同中订有仲裁条款，一方向人民法院起诉的，人民法院应当告知原告向仲裁机构申请仲裁，其坚持起诉的，裁定不予受理，但仲裁条款或者仲裁协议不成立、无效、失效、内容不明确无法执行的除外。本案中，双方在签订在后并进行备案登记的《深圳市房屋租赁合同书》中约定的仲裁条款有效，原、被告双方发生的争议应按照约定先行提交深圳仲裁委员会依法裁决，本案不属于人民法院受理案件范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十五条的规定，裁定如下：驳回原告梁富文、冯婉琼的起诉。本案不收取案件受理费。原告梁富文、冯婉琼已预交受理费7871元，由本院在本裁定生效后予以退回。财产保全申请费2710元，由原告梁富文、冯婉琼负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 林 彤二〇二〇年十月二十日书记员 赖广娣