安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初5404号 原告：邓中松，男，汉族，1990年12月17日生，住址：安徽省六安市裕安区。 委托代理人（特别授权）：张磊，安徽皋城律师事务所律师。 被告：六安市裕安区好客来超市凯旋店，住所地安徽省六安市凯旋观邸**楼**120铺**201铺，统一社会信用代码92341503MA2NODQL66。 经营者：周照松,男，汉族，1975年2月18日生，住安徽省六安市裕安区。 委托代理人（特别授权）：孙光璞，安徽大别山律师事务所律师。 原告邓中松与被告六安市裕安区好客来超市凯旋店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张磊，被告委托代理人孙光璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓中松向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告房屋租赁合同；2、判令被告返还原租房保证金19980元；3、判令被告返还原告20000元房租租金（三个月房租减免租金）；（诉请金额合计：39980元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被于2019年8月10日，签订房屋租赁合同。原告租赁被告转租经营用房，房屋位于六安市裕安区商铺（涉案房屋产权归属国有）。原告已支付被告租赁房屋押金19980元，房屋租金80000元。2019年年底突发新冠××疫情，导致原告四个月未经营，受疫情影响，原告无法支付给付房屋租金。原告本着友好协商解决问题的态度的，多次和被告协商解除租赁合同未果。原告据此具状贵院，望查明事实，依法判如所请。 被告六安市裕安区好客来超市凯旋店辩称：一、原告的诉讼主体不对，与合同不符，合同签订的是好客来超市与邓中松签订的房屋租赁合同，好客来超市的实际经营者是周照松，因此我方认为原告方是告周照松本人，但是不可以把好客来超市凯旋店列为被告；二、驳回原告对被告的全部诉请，依据合同约定，双方不得提前解除或终止合同，若有需要应当按照合同约定提前一个月通知对方，若强行违约则支付违约金，本案原告没有书面通知被告，也未达成解约协议，强行搬离商铺，致使该商铺空置至今，给被告造成损失，周照松本人对此有另行主张诉讼的权利。 原告邓中松为支持其主张向本院提供以下证据： 证据一：原告身份证复印件和被告企业公示信息，证明原被告主体适格； 证据二：房屋租赁合同，证明原被告房屋租赁关系； 证据三：原告汇款记录，证明原告向被告给付2019年8月10日至2020年8月10日房屋费用80000元和押金19980元； 证据四：微信聊天记录一份，证明原告本着友好协商的态度，以近似恳求的语气与被告协商处理解除房屋租赁合同一事，被告倚仗《房屋租赁合同》的霸王格式条款即合同第八条，拒不协商处理纠纷； 证据五：涉案商铺现场照片一组，证明原告将涉案商铺交还给被告，被告已将涉案商铺内清空并对外出租，被告虽然口头上不承认双方已解除合同但是被告以履行行为解除了合同。涉案商铺地理位置优越，每天都有不同的租客上门询问商铺租赁事宜，解除租赁合同没有给被告造成实际经济损失。 被告六安市裕安区好客来超市凯旋店对原告提供的证据质证意见为： 对证据一真实性无异议，但是被告诉讼主体不适格，不是本案的适格被告，原告应追加周照松本人为被告； 对证据二真实性、关联性无异议，但是我方认为是周照松与邓中松形成的合同关系，而不是与好客来超市； 对证据三无异议； 对证据四真实性无异议，对其证明目的有异议，该组证据说明了原被告之间就解除合同达成了一致意见，被告方不同意原告方解除合同； 对证据五证明目的有异议，依据原告方的陈述，该商铺地理位置优越，每天都有不同的租客上门询问租赁事宜，因此该店铺的租赁属于原告方经营不善，因此被告方不同意原告方解除合同的意见。 被告六安市裕安区好客来超市凯旋店无证据。 本院对原告提供的证据三性予以认定。 经审理查明：案涉商铺系周照松从六安市国资运营公司处租赁。2019年8月10日，原告与六安市好客来超市签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：六安市好客来超市（甲方，以下同）将位于六安市裕安区商铺（面积约100平方米）租赁给邓中松（乙方，以下同）经营使用；租赁期限为5年，自2019年8月10日起至2024年8月10日止；每月每平方米66.6元，按照先付费后用房的方式支付；同时甲乙双方约定不得提前解除或终止合同，若确应客观需要提前解除或终止的，提出解除或终止的依法应提前1个月书面通知对方，任何一方强行提前解除或终止的视为违约，租赁费计算至合同解除之日，另提出解除或终止合同的一方应支付对方相当于本年度12个月租赁费的违约金。合同签订当日，乙方支付甲方承租保证金19980元，并约定合同期满或解除、终止后，乙方不拖欠费用且无违约情形下无息退还。双方就其他事项作了约定。合同签订后，原告依约支付了一年租金80000元及保证金19980元。2020年6月7日，原告通过微信告知被告方相关人员其不再承租的意思，并经过多次协商要求退还保证金未果；2020年8月1日，原告从租赁房中搬出，但被告方收取的保证经并未退还，经多次索要未果，故诉至本院。 另查明：案涉商铺系周照松从六安市国资运营公司处租赁，再转租给原告；受疫情的影响，六安市国资运营公司免除租户3个月租金。 再查明：六安市好客来超市在工商部门的登记已经被注销，六安市裕安区好客来超市凯旋店的经营者系周照松；周照松在与原告签订合同时，六安市好客来超市已经注销。 本院认为，本案争议的焦点：一、主体问题；二、被告是否应退还租金及保证金。 针对焦点一：原六安好客来超市经营者系周照松，原告与周照松签订《房屋租赁合同》时，六安好客来超市已经被注销，该事实客观存在；周照松变更营业执照上登记的字号为六安市裕安区好客来超市凯旋店，而其仍然为经营者，因此，原告起诉主体并无不妥。 针对焦点二，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均由约束力。2020年上半年因疫情影响，导致原告经营奶茶生意停业多月，已无力继续承租案涉商铺，故原告按照合同约定提起一个月通过微信向被告方要求解除合同，且在2020年8月1日搬离案涉商铺，因此，双方合同再无履行必要，原告要求解除合同，本院应予支持；原告在租赁商铺时缴纳了19980元保证金，现双方合同解除，原告方在不拖欠被告方任何费用的情形下，应予退还；关于被告要求退还租金问题：由于受疫情影响，六安市国资运营公司对其承租的租户免于3个月租金，该租金的退还系国家对个体商户在疫情期间损失的弥补，原告系该利益的享有者，被告应给予退还20000元租金；庭审中，被告方认为原告存在违约，应承担违约责任，但被告当庭并未反诉，对此，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告邓中松与被告六安市裕安区好客来超市凯旋店签订的《房屋租赁合同》； 二、被告六安市裕安区好客来超市凯旋店于本判决生效之日起五日内一次性返还原告邓中松保证金19980元； 三、被告六安市裕安区好客来超市凯旋店于本判决生效之日起五日内一次性返还原告邓中松房屋租金20000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元减半收取650元，由被告六安市裕安区好客来超市凯旋店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  张红梅 二〇二〇年十月十九日 书记员  陈婉倩 另附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。