天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3568号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇xxx花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：田亮，男，该公司员工。被上诉人（一审原告）：张敬波，女，1972年2月4日出生，汉族，住天津市蓟州区。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业公司）因与被上诉人张敬波商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初1885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉华兴业公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决上诉人因违约产生的违约金额，极大超出被上诉人的实际损失。一审法院未查明被上诉人的实际损失情况，且一审法院认为双方签订的补充协议约定的逾期违约条款系格式条款，应作对上诉人不利的解释，又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了合同法关于认定违约金与实际损失的相关法律规定。张敬波未作答辩。张敬波向一审法院起诉请求：1．依法判令嘉华兴业公司支付张敬波自2015年7月1日至2016年6月24日（计359天）和自2016年10月1日至2017年1月15日（计107天），共计466天的已付款利息57477.38元（947786元×4.75%÷365天×466天）；2．诉讼费用由嘉华兴业公司承担。一审法院认定事实：嘉华兴业公司系从事房地产开发与经营的企业法人。2014年9月15日，以张敬波作为乙方与以嘉华兴业公司作为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》及合同补充协议，约定乙方购买甲方开发的位于天津市蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，总价款为917786元。合同第三条商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”双方签订的《合同补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”《天津市商品房买卖合同》第十二条关于商品房权属登记的约定如下：双方约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属转移登记；即3、见补充协议第十条；由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理：即3、见补充协议第十条。双方签订的《合同补充协议》第十条约定：“1、双方同意自商品房交付之日次日起360日内，出卖人办结房屋权属转移登记，此处办结是指需买受人亲往房屋管理部门办理产权登记的，出卖人协助提供相关资料。2．在办结房屋权属转移登记过程中，如需买受人提供资料的，买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费、维修基金。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费、维修基金的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。3．如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款），出卖人有权拒绝向买受人交付该商品房或虽然交付了该商品房，但无须协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何责任。4．买受人应在办理该商品房的收楼手续时，按出卖人办理产权登记有关手续，包括应向出卖人提交办理上述手续需要的证明文件及签署一切必需文件，须向银行借取资料的，买受人可委托出卖人代为向银行借取。买受人提供齐全证明文件以出卖人开具的收件回执为准。否则，出卖人无义务为买受人办理该商品房的房地产权属证书。5．按揭付款的，办理产权登记手续所需要的文件是否齐全以银行提供为准。如银行提供齐全文件日期迟于第1点约定起算日的，以银行提供了齐全文件的次日为产权登记的起算日，不受第1点约束。买受人委托出卖人向银行借取文件的，须向出卖人出具委托书。6．如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期办理房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按其取得房地产权属证书的责任。7．买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取办理房屋所有权证资料的，出卖人不承担延期办理或交付产权证的责任。”2014年9月15日，张敬波交付诉争房款277786元，并于当日再次支付xxx号地下室使用权费用30000元，同时备注该地下室使用期限与商品房土地使用年限相同，地下室面积约12.19平方米。2014年11月24日，张敬波支付嘉华兴业公司房屋剩余购房款640000元。2015年6月30日，嘉华兴业公司将xxx花园xxxx号房屋及xxx号地下室交予张敬波实际占有。由于嘉华兴业公司交予的房屋没有准予交付使用证，无法办理产权证，张敬波便向有关部门反映并于2016年5月20日通过手机予以记载。2016年6月16日，涉案房屋取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，2016年6月24日，该房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2016年12月10日张敬波从嘉华兴业公司领取了办理房屋权属转移登记相关材料，于2017年2月4日取得了诉争房屋的不动产权证书。一审法院认为，案件争议的焦点为：张敬波要求判令嘉华兴业公司支付2015年7月1日至2016年6月24日（计359天）和自2016年10月1日至2017年1月15日（计107天），共计466天的已付款利息57477.38元的诉讼请求有无事实和法律依据。由于张敬波、嘉华兴业公司对对方提交的证据真实性均无争议，一审法院对其真实性予以确认，其关联性、合法性，一审法院结合案件事实予以综合评判。因张敬波购买嘉华兴业公司商品房的合同系双方真实意思表示，双方均应依法履行合同约定的义务。针对嘉华兴业公司诉讼时效的反驳主张，根据嘉华兴业公司提交的张敬波领取办理权属转移登记材料显示，张敬波最早在2016年12月10日即应知悉嘉华兴业公司已经取得准予交付使用证的事实，在此前应认定为张敬波认为嘉华兴业公司一直处于违约交房状态，所以应依此作为张敬波知道或者应当知道权利被侵害之日，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，诉讼时效期届满的日期为2019年12月10日，而张敬波向一审法院主张权利的日期为2019年11月29日，因此张敬波的诉讼请求未超过诉讼时效，所以对嘉华兴业公司诉讼时效抗辩主张，一审法院不予支持。关于嘉华兴业公司应否支付已付款利息的问题，张敬波主张嘉华兴业公司应根据合同第五条的约定支付已付款利息，嘉华兴业公司对此则认为补充协议第四条已对主合同第五条进行了整体变更，嘉华兴业公司不应支付张敬波逾期交房已付房款利息。对此，一审法院认为，补充协议是嘉华兴业公司采用格式条款订立的合同，嘉华兴业公司作为补充协议提供一方，在订立协议时应提请张敬波注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，嘉华兴业公司未采用足以引起张敬波注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了张敬波在嘉华兴业公司持续违约情况下要求嘉华兴业公司承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”故依照上述规定，该补充协议第四条属于该种情形，其约定无效，嘉华兴业公司应当按照主合同第五条约定给付利息的方式承担违约责任。关于给付利息期间，根据合同第三条约定，嘉华兴业公司应于2015年6月30日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付张敬波，但嘉华兴业公司在2016年6月16日才取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，在2016年6月24日才取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，虽张敬波在收房后因不能办理产权证书向有关部门反映，但不能够证实张敬波在收房时既已明知涉案房屋未经竣工验收、未取得准许交付使用证的事实，所以对嘉华兴业公司辩称张敬波明知房屋没有取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》仍选择办理交接手续的主张，一审法院不予支持。因此嘉华兴业公司虽然在2015年6月30日将涉案房屋交给张敬波，但张敬波属于对商品房未经竣工验收合格、不符合交付条件不知情而受领房屋的情形，所以嘉华兴业公司应承担自合同约定交付房屋之日的次日起至房屋符合交付条件期间的给付银行同期贷款利息的违约责任。针对张敬波要求给付支付地下室30000元费用上述期间的银行同期贷款利息的诉讼请求，由于其不属商品房买卖合同中约定的部分，所以对给付上述该期间银行同期贷款利息的诉讼请求，一审法院不予支持。针对张敬波要求嘉华兴业公司支付2016年10月1日至2017年1月15日期间，因未办理房屋权属转移登记而请求给付已付款利息的请求，因合同中对此没有约定，所以对张敬波该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，嘉华兴业公司应向张敬波支付已付房款917786元自2015年7月1日起至2016年6月24日止的利息，按银行同期贷款利率计算，即40902.66元。张敬波要求嘉华兴业公司给付已付款利息40902.66元，符合有关法律规定，一审法院予以支持，其他诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。一审法院判决：一、由嘉华兴业公司于判决生效之日起五日内向张敬波支付已付款利息40902.66元；二、驳回张敬波其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1236元，减半收取计618元，由嘉华兴业公司负担411.29元，由张敬波负担206.71元。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，嘉华兴业公司与张敬波签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。嘉华兴业公司未按照约定于2015年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付张敬波使用。涉诉房屋在约定时间未能符合合同约定交付条件，嘉华兴业公司应按约承担相应逾期交房违约责任。关于违约责任范围，《合同补充协议》第四条系由上诉人提供的格式条款，属于免除其责任并排除对方主要权利的条款，现有证据亦不足以证明嘉华兴业公司履行了充分的提示及说明义务。故不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定确定嘉华兴业应承担的违约责任方式并无不当，本院予以确认。关于上诉人违约责任的计算，一审法院结合被上诉人支付房款时间及上诉人的违约时段按银行同期银行贷款利率的标准计算应支付的违约金并无不妥，本院予以确认。上诉人主张违约金过高应当予以调整，但并未提供相应的证据予以证实，本院不予支持。综上所述，嘉华兴业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费618元，由上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年十月十六日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……