广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19081号上诉人（原审被告）：邓振洪，男，1958年9月25日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：陈万成，男，1982年6月10日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：徐玉杰,广东安国律师事务所律师。原审第三人：广州市荔湾区慧聪房地产咨询服务部（以下简称慧聪服务部），住所地广东省广州市荔湾区。经营者：何金莲。上诉人邓振洪因与被上诉人陈万成、原审第三人慧聪服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩志军独任审理。本案现已审理终结。邓振洪上诉请求：邓振洪向陈万成支付违约金20000元。事实和理由：陈万成与邓振洪双方约定的违约金为20000元，依据是涉案买卖合同第十一条对此有明确的约定，故一审判决的违约金过高。陈万成辩称：同意一审判决，不同意邓振洪的上诉请求。慧聪服务部述称：涉案房屋是邓振洪继承其父亲的，因办理不了继承手续，陈万成要求邓振洪赔偿，双方协商未果而致本案诉讼。2020年5月22日，陈万成向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除《房地产买卖合同》和《买卖代理费支付承诺书》；2.邓振洪向陈万成返还已支付的购房款人民币156000元；3.邓振洪向陈万成支付解除合同违约金人民币312000元；4.邓振洪承担律师费人民币36200元；5.邓振洪承担诉讼费、保全费等费用；6.慧聪服务部与邓振洪承担连带还款及赔偿义务。一审法院认定事实：广州市荔湾区xx路x号xxx房产权人为邓维祺。邓维祺系邓振洪之父。2019年2月25日，申请人邓梅清、熊清蔚、邓振洪提起继承公证申请。2019年3月2日，邓振洪（甲方、卖方、权属人）、案外人（乙方、买方、卫继平）、丙方（经纪方、广州市祁园房地产置业有限公司）签订《房屋买卖合同》，约定甲方以1450000元出卖案涉房屋给乙方；相关交易手续需在2019年8月30日前完成，乙方在签订本合同时支付定金共计人民币100000元；等等。同日，卖方（甲方、邓振洪）与买方（乙方、卫继平）签订《补充协议》约定，由于该物业在办理继承手续，在办好继承手续出新房产证后的90天内，乙方找不到第三方转名，乙方则一次性付清该物业全部房款人民币1450000元；等等。2019年4月24日，陈万成与慧聪服务部签订《买卖代理费支付承诺书》，约定陈万成委托慧聪服务部购买案涉房屋；代理费为10000元整；同意就本承诺书而产生的任何纠纷均提交广州仲裁委员会仲裁裁决；等等。同日，陈万成（买方）与邓振洪（卖方）签订《房地产买卖合同》约定：卖方向买方出售广州市荔湾区xx路x号xxx房房屋，建筑总面积为62.47平方米，成交价为1560000元（实收）；卖方保证对上述物业享有合法所有权，不存在任何产权争议或债务纠纷。如存在隐瞒等违反诚实信用行为，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经济房造成的全部损失；买方于签署本合同当天支付购房定金100000元；双方于2019年6月30日前到银行签署贷款合同及支付贷款所需要费用；在银行出具同意贷款通知书后两个工作天内，买卖双方于该物业成功交易递件当天，买方将房款360000元支付卖方；贷款1090000元由银行转账给卖方账户，余款10000元在买方收到该物业时支付给卖方；卖方签署本合同而不出售该物业的，视为违约，卖方应该双倍返还定金并退还所有已收房款及承担违约责任；违约方逾期超过七个工作日仍未能履行的，守约方有权解除合同，守约方解除合同应向违约方发出解除合同通知书。违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的违约金；守约方及经纪方为追究违约责任而产生的律师费由违约方承担，违约方还需要承担办理该宗买卖所产生的费用及经纪方的佣金；经纪方负责办理交易之相关手续，保证买卖双方的合法权益，经纪无需承担买卖双方的违约责任。买卖双方需要保证所提供的资料真实、合法，如因提供资料不真实，不合法导致本次交易不能完成，则视为提供不真实不合法资料的一方为违约方。买卖双方因自行交楼房款及物业所引起的经济及法律纠纷，经纪方概不承担责任；等等。合同经纪方处由慧聪服务部盖章。合同签署后，陈万成如约向邓振洪支付100000元定金；邓振洪亦出具签名收据并按捺指模。2019年7月8日，邓振洪向陈万成出具《借条》，内容为：2019年7月8日向陈万成先生借到人民币伍万陆仟元正（56000元），借款期是三个月至2019年10月8日。如到期不能按时还给陈万成先生，就按总数百分之50%赔偿给陈万成先生。借款人为邓振洪，出借人为陈万成。2020年5月8日，陈万成（甲方）与广东安国律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》对案涉事项进行委托，并约定：首期律师费人民币伍仟元整，另按执行到位款项的10%提成律师费，提成费用不包括甲方已支付的本金人民币15万元（定金10万元，借款5万元）。同日，陈万成支付首期律师费5000元，该所出具相应发票。本案副本送达邓振洪时间为2020年5月29日。一审庭审中，陈万成、邓振洪均确认陈万成实际出借的金额为50000元，借据中的6000元系邓振洪对陈万成租房损失的补偿，并约定在房款中进行扣除。陈万成陈述购房时知悉邓振洪无产权事实，但相信邓振洪可办理继承公证。邓振洪陈述首次公证已结案，须再申请办理。慧聪服务部陈述案外人卫继平声称邓振洪朋友办理放盘，但签约当天系邓振洪本人签约，且邓振洪承诺两个月办理好继承出售陈万成。一审法院认为：陈万成、邓振洪签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应属有效。陈万成已按合同约定履行支付定金，邓振洪应按合同约定在交易过程中保障陈万成享有取得房屋所有权的可能性。现涉案房产至《房屋买卖合同》规定之时间后，邓振洪仍未获得案涉房屋产权，无法办理过户贷款，合同目的显然已无法实现。陈万成要求解除合同、返还购房定金100000元的请求合理合法，故予以支持。因本案副本送达日期为2020年5月29日，视为陈万成解除合同的意思表示于该日到达邓振洪，故合同解除时点应为2020年5月29日。交易期间，陈万成实际向邓振洪出借50000元,并写下《借条》约定还款时间及逾期还款事由等。虽双方约定以房款扣除借款，但该款究其实质属于民间借贷。现《房屋买卖合同》已告解除，陈万成再无向邓振洪承担付款义务，故该债务抵消基础亦不复存在。对于该款的返还，陈万成应循民间借贷纠纷途径与邓振洪协商解决或另循司法途径处理。故陈万成返还56000元的请求，不予支持。关于本案违约金问题。违约金须结合本案实际情况进行考量。本案中，合同约定违约金为总楼价的20%。邓振洪主张合同违约金较高，双方约定违约金为20000元。该约定违约金无证据佐证，不予采纳。陈万成在签约之时对邓振洪未办理产权继承的事实系明知的，虽合同无法履行的主要过错归责于邓振洪，但其亦应预见若无法办理继承所导致合同不能履行的可能性后果。现合同已支付了定金100000元，首期及贷款均未进行支付或办理；结合上述合同履行因素，一审法院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益等，认为合同约定的违约金标准较高，并酌定调整为涉案房屋成交价的7%，即109200元。关于律师费问题。案涉合同约定守约方及经纪方为追究违约责任而产生的律师费由违约方承担。现陈万成已经产生的律师费为5000元，对此予以支持。对于陈万成主张的多出部分，因未实际产生，依法予以驳回。关于陈万成请求解除与慧聪服务部的《买卖代理费支付承诺书》，及要求慧聪服务部承担连带赔偿责任的问题。陈万成与邓振洪之间成立房屋买卖合同关系，慧聪服务部与陈万成之间成立居间合同关系。慧聪服务部承担何责任属于居间合同关系范畴。据居间合同关系产生的纠纷，陈万成与慧聪服务部应循居间合同关系途径协商解决或另循司法途径处理。故对陈万成的该二请求，不予支持，依法予以驳回。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，于2020年7月10日作出判决如下：一、确认原告陈万成与被告邓振洪签订的《房地产买卖合同》于2020年5月29日解除；二、自本判决发生法律效力之日起二十日内，被告邓振洪向原告陈万成返还定金100000元；三、自本判决发生法律效力之日起二十日内，被告邓振洪向原告陈万成支付律师费5000元；四、自本判决发生法律效力之日起二十日内，被告邓振洪向原告陈万成支付违约金109200元；五、驳回原告陈万成的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9420元，由原告陈万成负担4500元，被告邓振洪负担4920元。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人邓振洪与被上诉人陈万成签订的涉案《房屋买卖合同》第十条约定违约方应向守约方支付等额于总楼价20%的解除合同违约金。上诉人邓振洪主张双方约定的违约金为20000元，其依据是上述涉案合同第十一条的约定，但经审查该条款约定的是违约方应向经纪方支付违约金2万元，故上诉人邓振洪的该主张不成立，本院不予采纳。一审判决结合双方上述涉案合同履行因素，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益等，认为合同约定的违约金标准较高而酌定调整为涉案房屋成交价的7%即109200元，符合公平原则和诚实信用原则，本院予以维持。综上，上诉人邓振洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2484元，由上诉人邓振洪负担。本判决为终审判决。审判员  韩志军二〇二〇年十月十六日书记员  彭文悦书记员  区敏儿