广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19020号上诉人（原审原告）：戴惠佳，男，1971年11月9日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：严永泽，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄庆均，男，1978年3月1日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审第三人）：黄庆潮，男，1981年3月22日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人戴惠佳因与被上诉人黄庆均、黄庆潮房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初9731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。戴惠佳上诉请求：1.改判一审判决第三项为：黄庆均、黄庆潮向戴惠佳支付违约金74100元；2.二审案件受理费由黄庆均、黄庆潮承担。事实和理由：一审判决对违约金的处理既违背了涉案《房屋买卖合同》关于违约金的约定，也违背了公平原则，损害了戴惠佳的合法权益。1.涉案《房屋买卖合同》第六条对违约导致终止交易有明确约定，黄庆均将房屋一房二卖已构成恶意违约，其应按照合同约定向戴惠佳支付违约金，该违约金应具备一定的惩罚性。2.黄庆均、黄庆潮在一审诉讼中并未就违约金过高提出调整的抗辩，且戴惠佳在一审中提出的违约金请求金额不但不是过高，相比于黄庆均、黄庆潮违约取得的溢价所得反而是过低了，一审法院不应主动调整。3.从黄庆均取得涉案房产的产权证到本案双方签订合同，才相差不到两个月，当时根本不具备办理网签手续的客观条件，戴惠佳在未网签的问题上并不存在缔约过失，更不应成为黄庆均一房二卖的借口。4.一审法院关于“原告可以另行选择购买同地段房屋”的提议既不现实，也对戴惠佳不公平，甚至是对黄庆均、黄庆潮恶意违约行为的纵容。在戴惠佳起诉当时，涉案房屋的二手房售价已超过23000元/平方米，相比于涉案合同签订时的15850元/平方米，涉案房屋已经大幅升值，差价为7150元/平方米。在此情况下，戴惠佳的可得利益损失为334262元（7150元/平方米×46.75平方米），一审法院主动调高违约金才合理，而不是下调违约金。退一万步讲，戴惠佳向黄庆均支付的首期款在2018年8月9日前就已分批支付完毕，而一审法院却认定违约金从2019年8月20日起诉之日起计，对起算时间的推后也不合理。相较于黄庆均因违约获得的溢价利益334262元，戴惠佳根据一审判决可获得的违约金为8454元（341000元×4.25%×7个月/12个月，暂按2019年8月20日计至2020年4月20日为7个月）简直可以忽略不计。更为不合理的是一审法院还设置了“不超过本金为限”的封顶保护，该处理是为违约方设置责任限值、控制违约成本，纵容甚至鼓励违约方违约。5.违约金是否过高应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，该损失包括合同履行后可获得的利益，主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。可见，一审法院对违约金的处理应考虑涉案合同履行后戴惠佳可获得的利益，如果黄庆均、黄庆潮认为违约金过高，应承担举证责任。综上，一审判决对违约金的认定、调整对守约方显失公平，应予纠正。二审庭询中另补充：本案的买卖合同签署是因为之前黄庆潮向戴惠佳借款，但是一直没有还清，后来黄庆潮向戴惠佳再次借款，由于黄庆潮之前的借款没有还清，所以新的借款戴惠佳不肯借给黄庆潮，于是黄庆潮就找黄庆均想要黄庆均作为担保为其借款。但是由于戴惠佳对黄庆均的资产情况一点都不了解，拒绝了其担保借款，后来黄庆均就提出把自己的房屋出售给戴惠佳，于是双方就谈妥了房屋的价款，签署了涉案的买卖合同，并且戴惠佳按照合同向黄庆均支付了房款，但是后来黄庆均把该房一房二卖，导致涉案房屋交易无法进行，产生涉案纠纷。黄庆均二审答辩称，不同意戴惠佳的上诉请求，对一审判决没有异议。如果是卖房的话，黄庆均一分钱也没有收到，是戴惠佳借钱给黄庆潮的，不是卖的，如果是卖的话钱应该打到黄庆均的账户上。如果是黄庆均卖房子给戴惠佳，双方既没有到房管局办理手续，戴惠佳也没有给黄庆均款项，不符合常理，黄庆均只是拿房子作为抵押。黄庆潮二审答辩称，本案所涉的买卖合同不是真实的买卖合同，是黄庆潮向戴惠佳借款，最多借了100多万，黄庆潮这一年多自己的生意失败就没有利息给戴惠佳，戴惠佳就起诉黄庆潮，黄庆潮与戴惠佳的借款关系有十年八年了，每次都有借有还的，从来都没有拖利息，就是去年做生意亏了才欠的，现在仅剩30万元没有还清，戴惠佳主张买卖合同没有依据。戴惠佳向一审法院起诉请求：1.黄庆均退还戴惠佳购房定金341000元；2.黄庆均向戴惠佳支付违约金74100元；3.黄庆均承担本案的诉讼费、财产保全费。戴惠佳于2019年12月4日增加诉讼请求：解除戴惠佳与黄庆均之间签订的《房屋买卖合同》。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区凤凰北路*房，原权属人为黄庆均，黄庆均于2018年6月11日取得产权，于2019年8月5日转移登记至杨家文名下。经一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局询问，涉案房屋为商品房，需取得不动产权证书满2年后方可转让或办理析产手续。2018年8月4日，戴惠佳作为买方与黄庆均作为卖方签订一份《房屋买卖合同》，约定戴惠佳向黄庆均购买涉案房屋，成交价为741000元，定金341000元由戴惠佳于2018年8月15日前支付卖方，楼款（含定金）741000元由买方应于递件过户成功当天支付给卖方。合同第六条约定：买卖双方不能按本合同约定成功交易上述物业，或者因违约而终止交易，违约方应向另一方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方己付的所有费用，违约方向中介方支付买卖双方之中介费。卖方逾期交付该物业或买方逾期支付楼款，或者未能按时履行合同约定的其它义务，每逾期一天，按该物业成交的千分之一向买方支付违约金：逾期30天，非违约方有权终止交易，违约方向另一方支付该物业成交价的10%作为违约金。合同第八条约定：卖方同意买方或经纪方可将款项存入下述账户，视同卖方已收取款项：银行名称：广州农村商业银行广州工商银行，户名：黄庆潮。合同第十条约定：买卖双方根据买方发起，于2019年9月4日前办理递件过户。合同签订后，戴惠佳于2018年8月4日、2018年8月5日、2018年8月6日、2018年8月8日、2018年8月9日分别向黄庆潮转账50000元、50000元、50000元、100000元、91000元。关于合同履行，戴惠佳陈述：合同没有网签，戴惠佳签订合同时资金不足，因此约定由戴惠佳在一年后发起递件，戴惠佳在2019年8月通知黄庆均过户时发现已过户至其他人名下。黄庆均陈述：戴惠佳与黄庆潮之间是借款，戴惠佳与黄庆均之间不是房屋买卖合同，黄庆均因为相信他弟弟，没怎么看合同。黄庆潮陈述：我收到的不是卖房的钱，是向戴惠佳借了1250000元，签合同用来担保的。戴惠佳对此予以否认，认为：黄庆潮向戴惠佳借钱，一直没有还，后来以黄庆均名义借钱，戴惠佳与黄庆均不熟，因此签了《房屋买卖合同》。戴惠佳向一审法院申请对黄庆均的财产进行财产保全措施，一审法院依法于2019年10月11日作出（2019）粤0114民初9731号之一民事裁定，裁定冻结被申请人黄庆均银行存款415100元或查封被申请人黄庆均价值相当于415100元的财产。戴惠佳为此支付保全费2595.5元。一审法院认为，戴惠佳与黄庆均之间签订《房屋买卖合同》，但双方对签订合同目的各执一词。黄庆均认为《房屋买卖合同》不是为了房屋交易，而是为黄庆潮向戴惠佳的借款进行担保，戴惠佳对此予以否认，但也确认黄庆潮向其借款的事实，同时也陈述因其与黄庆均不熟签订了《房屋买卖合同》，黄庆均未能提供充分证据予以证明其主张，对黄庆均及黄庆潮的上述说法一审法院无法证实，因此一审法院认定戴惠佳与黄庆均之间的《房屋买卖合同》依法成立有效。现涉案房屋已转移登记在案外人名下，《房屋买卖合同》已无法实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，戴惠佳主张解除戴惠佳与黄庆均之间的《房屋买卖合同》的诉讼请求，符合实际情况，一审法院予以支持。因黄庆均及黄庆潮已确认收到戴惠佳支付的341000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，戴惠佳主张黄庆均向其返还定金341000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。因黄庆均未能按照合同约定履行涉案房屋过户手续，且在合同约定的2019年9月4日前已将涉案房屋卖给案外人并办理转移过户手续，违反合同约定，理应承担违约责任。因戴惠佳作为购买房屋的一方，在签订合同后并未及时进行网签手续，且《房屋买卖合同》约定在2019年9月4日前方办理递件过户，因此戴惠佳在起诉之日即2019年8月20日已知涉案房屋无法继续过户，《房屋买卖合同》未能履行，戴惠佳可以另行选择购买同地段房屋，该合同解除对戴惠佳造成的损失主要系利息损失，因此，戴惠佳主张黄庆均向其支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，但酌定为以341000元为基数，自起诉之日2019年8月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止，以不超过本金为限。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，于2020年4月16日作出如下判决：一、解除戴惠佳与黄庆均于2018年8月4日签订的《房屋买卖合同》；二、黄庆均于本判决发生法律效力之日起十日内向戴惠佳返还定金341000元；三、黄庆均于本判决发生法律效力之日起十日内向戴惠佳支付违约金，计算标准为：以341000元为基数，自起诉之日2019年8月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止，以不超过本金为限；四、驳回戴惠佳的其他诉讼请求。案件受理费7526元及保全费2595.5元，由黄庆均负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。黄庆均系2015年9月22日与广州万达文化旅游城投资有限公司签订《商品房预售合同》购买涉案房屋。二审期间，戴惠佳称：涉案买卖合同签署前，因为之前黄庆潮向其借款但是一直没有还清，故戴惠佳在黄庆潮再次要求借款时不同意出借款项，黄庆潮就找到黄庆均想要黄庆均为借款担保，戴惠佳因对黄庆均的资产情况不了解就拒绝了担保借款，黄庆均提出把自己的房屋出售给戴惠佳，双方谈妥了房屋价款、签署了买卖合同，戴惠佳支付了房款，后因黄庆均一房两卖，导致交易无法进行产生涉案纠纷。黄庆均、黄庆潮坚持认为系黄庆潮向戴惠佳借款，涉案房屋只是作为借款的担保。广州市人民政府2017年3月30日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函[2017]65号）第三条第（三）项规定：“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位，也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让……本通知自2017年3月31日起施行”。关于《房屋买卖合同》为何约定于2019年9月4日前办理递件过户的问题，戴惠佳称：签订合同时黄庆均告知其涉案房屋一年后才能办理过户，戴惠佳短期内暂时没有支付尾款的能力且其受限购政策影响需要时间处理名下房屋，所以暂时办不了过户；其在定金支付后没有催促黄庆均履行涉案房屋买卖合同，只是在2019年8月份左右要求黄庆均履行合同，但对此没有相应的证据。黄庆均对此予以否认，认为涉案合同签订的时候并没有限购，也没有限制转让时间，否则涉案房屋也不能转让给案外人。黄庆潮称黄庆均对涉案合同并不知情，是其借钱要黄庆均去签名，只是担保。戴惠佳、黄庆均、黄庆潮均确认：戴惠佳与黄庆均、黄庆潮之间的债权债务仅剩下本案合同所涉款项。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：戴惠佳要求黄庆均、黄庆潮按照合同约定的成交价支付违约金74100元的主张是否成立。虽然戴惠佳与黄庆均、黄庆潮就签订涉案《房屋买卖合同》的目的是房屋交易还是担保借款各执一词，但根据各方当事人的陈述，可以确定黄庆均签订涉案《房屋买卖合同》的目的是为了解决黄庆潮的资金需求问题。黄庆均、黄庆潮主张涉案《房屋买卖合同》为黄庆潮向戴惠佳借款所作担保，但本案现有证据尚不足以证明黄庆均、黄庆潮的该主张，本院对此不予采信。涉案《房屋买卖合同》因黄庆均将涉案房屋另行出售他人而无法继续履行，一审法院认定黄庆均构成违约并无不当，本院予以认同。涉案《房屋买卖合同》签订后，戴惠佳、黄庆均并无办理网签手续，且在合同中约定：“买卖双方根据买方发起，于2019年9月4日前办理递件过户”。由此可见，合同履行长达一年多，对于造成合同履行期间冗长的原因，双方各执一词，对此本院评析如下：首先，2017年3月31日施行的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办函[2017]65号）第三条第（三）项规定：“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位，也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。”从该通知的文义来看，该通知中“个人取得不动产满2年后方可再次转让”的“个人”指向的是在该通知施行之后即2017年3月31日之后才受让商服类物业的个人，而非指该通知施行前已经购买商服类物业的个人。黄庆均于2015年9月22日已就涉案房屋签订《商品房预售合同》，并不受前述通知关于个人取得商服类物业不动产证满两年后才可再次转让的限制，黄庆均取得涉案房屋不动产权证之日至其将涉案房屋转让给案外人时尚未届满两年的事实已足以印证该事实，故戴惠佳主张涉案《房屋买卖合同》签订时不具备办理网签、交易过户条件，与事实不符。其次，黄庆均于该通知施行之前已经购买涉案房屋，故其转让涉案房屋并不受前述《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》第三条第（三）项规定的限制。对于个人受让该通知施行之前已经购买的商服类物业的，该通知亦无作出限制性规定，戴惠佳称其受限购政策影响需要时间处理名下房屋的主张与事实亦不相符。据上，戴惠佳认为涉案《房屋买卖合同》签订时受限购政策影响不具备交易过户条件，主张未能及时办理网签手续以及约定签约一年后办理递件手续的责任在于黄庆均，理据不足，本院不予采信。戴惠佳一、二审期间均自认其在签订合同时资金不足，短期内暂时没有支付交易尾款的能力，由此可见，涉案房屋交易未及时办理网签手续以及约定一年后办理交易递件手续系戴惠佳资金不足所致。因戴惠佳资金不足导致涉案房屋交易未能及时办理网签手续，且造成合同履行期间过长，戴惠佳对此亦有一定责任。综合合同履行情况及双方过错程度，一审法院判令黄庆均以341000元为本金，自起诉之日2019年8月20日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清之日止向戴惠佳支付违约金，且违约金以本金为限，相对公平、合理，本院予以维持。戴惠佳认为黄庆均应按照合同约定支付成交价10%的违约金的上诉理由，不能成立，本院不予支持。综上所述，戴惠佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1652.5元，由戴惠佳负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十月二十七日书记员 贾 妍苏劲丹