上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9001号上诉人(原审被告)：上海艺益印刷厂，住所地上海市杨浦区松潘路****东。法定代表人：盛云镇，厂长。委托诉讼代理人：江永兴，公司员工。委托诉讼代理人：虞胜，公司员工。被上诉人(原审原告)：上海申畅物业管理有限公司，住所地，住所地上海市长宁区新华路**甲iv>法定代表人：曹恺，执行总经理。委托诉讼代理人：须程成，上海耀威律师事务所律师。上诉人上海艺益印刷厂(以下简称“艺益印刷厂”)因与被上诉人上海申畅物业管理有限公司(以下简称“申畅公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初6748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艺益印刷厂上诉请求：撤销一审判决主文第一、二、四、五项，改判驳回申畅公司一审全部诉请或发回重审。事实与理由：1、一审法院未按规定公开开庭审理，将艺益印刷厂委派的工作人员虞胜逐出法庭，剥夺了其旁听权。另外，一审庭审期间主审法官在法庭事实调查结束后即终结了庭审程序，未给予艺益印刷厂出示证据、发表辩论意见及最后陈述的机会，程序违法。2、双方于2018年5月24日签订《房屋租赁合同》《物业使用管理协议》，约定申畅公司将上海市杨浦区松潘路XXX弄XXX号东2楼101、103室(以下简称“系争房屋”)出租给艺益印刷厂使用。2019年6月，系争房屋所在地被纳入征收地块，后双方就房屋征收补偿事宜未能达成一致意见。从2019年10月起，申畅公司不再按约向艺益印刷厂开具租金、物业费的增值税发票。按照商业惯例以及我国财务制度的要求，请求对方支付款项的，需己方先行开立增值税发票并送达被请求人，被请求人依据发票的金额从企业对公账户支付至请求方的对公账户。申畅公司不开具增值税发票，艺益印刷厂有理由暂停支付租金及物业管理费。3、申畅公司为了达到不支付征收补偿金之目的，在不开具租金、物业管理费发票的基础上，进一步采取给大门上锁、指派保安人员拒绝艺益印刷厂工作人员进入系争房屋的行为，致使艺益印刷厂无法进行生产及搬离设备。故不能认定艺益印刷厂存在违约行为。申畅公司辩称，双方签订的租赁合同合法有效，合同约定系争房屋被依法列入房屋动迁范围的，租赁合同解除，艺益印刷厂应当按照合同约定及时返还房屋及附属设施设备，双方互不承担违约责任或赔偿责任。系争房屋被划入旧城区改建范围后，艺益印刷厂拒绝返还系争房屋，直至2019年12月31日租赁合同届满。后艺益印刷厂仍占用系争房屋，并于2019年10月开始拒付租金、物业费、水电费。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。申畅公司向一审法院起诉请求：判令艺益印刷厂立即搬出系争房屋；判令艺益印刷厂支付房屋租金人民币10，344元(以下币种均为人民币)、物业管理费4920元；判令艺益印刷厂支付自2020年1月1日至实际搬离之日止按原标准2倍计算的房屋使用费、物业费；判令艺益印刷厂支付水电费996元。一审法院认定事实：2018年5月24日，申畅公司(甲方)与艺益印刷厂(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租系争房屋，建筑面积为164平方米；租赁期自2018年6月1日至2019年12月31日止；乙方承租房屋用于办公；租金为每月租金为3448元，租金为含增值税后的价格，税率为5％，甲方视乙方增值税纳税人资质的情况，相应开具增值税专用发票或普通发票给乙方；支付方式为先付后用，乙方每月付预先支付；合同签订当日，乙方应先支付首期租金3448元，以后应于下一支付周期开始前10天内支付下期租金(若遇国定节假日顺延)，逾期支付的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金额的5‰支付违约金，逾期超过十天，甲方有权单方无条件解除本合同；乙方应在本合同签订日即向甲方支付租赁保证金，金额为10，706元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止后，租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，甲方将剩余部分无息退还给乙方；合同还约定，租赁房屋被依法列入房屋动拆迁范围的，合同解除，乙方应按照本合同约定及时返还租赁房屋及附属设施设备，双方互不承担违约或赔偿责任。乙方应在合同租期届满之日返还该房屋，每逾期一日，乙方应按日租金2倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。逾期最长不得超过15天，否则甲方有权采取措施强行收回房屋，凡遗留在该房屋内的一切物品，由甲方作为无主物处置。如本合同到期终止或提前解除，经甲方书面通知乙方限时搬出后，乙方未在限定期间内搬走该房屋内的自有设施及物品的，视为乙方已放弃该房屋内的自有设施和物品，甲方有权采取抛弃等方式进行处置，乙方无权再要求返还或赔偿。同日，双方还签订《物业使用管理协议》，约定申畅公司根据每月10元／㎡的收费标准，按租赁物业的建筑面积向艺益印刷厂收取物业管理费，月物业管理费为1640元，先付后用，按月缴纳。电费为1.38元／度，用水及厕所用水无法单独计算的，则按每月30元收取。本协议自2018年6月1日至2019年12月31日止。本协议到期或提前终止后，艺益印刷厂未按约定归还所租赁的房屋，则占用期间的物业管理费按原协议约定的费用双倍收取管理费，其他费用则按实收取。《房屋租赁合同》与《物业使用管理协议》签订后，双方按约履行，艺益印刷厂支付租金及物业管理费直至2019年9月底，之后未再支付。2020年1月22日，艺益印刷厂春节放假，申畅公司停水停电、并对整个园区进行封闭式管理，双方对系争房屋铁门上锁事实确认，但均指称是对方上锁。之后艺益印刷厂未再进入系争房屋。审理中，艺益印刷厂陈述在系争房屋内留有经营印刷厂的设备，柔印机一台、模切机一台、分切机一台、检标机一台、贴版机一台、洗胶机一台。经一审法院向艺益印刷厂释明，合同已经到期终止，艺益印刷厂占用系争房屋已无合同依据，至于艺益印刷厂主张有动迁利益，与本案非同一法律关系，可依法另行维权主张。艺益印刷厂在明确知晓合同约定中对逾期迁出的收费标准及申畅公司对滞留物的处分权后，仍坚持表示愿意承担不搬离的后果。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。系争房屋签订的《房屋租赁合同》《物业使用管理协议》是双方真实意识表示，合法有效，双方均应依约履行。承租人使用房屋并按约支付租赁费用，是其租赁合同的主要权利及义务，艺益印刷厂仅以申畅公司未开发票为由作为抗辩其未支付合同期内最后三个月的租金及物业费的理由，不构成先履行抗辩权，仍应按期支付，并可附随要求申畅公司配合开具发票。合同到期后，艺益印刷厂应及时撤场，但其在2020年1月22日前如常使用，之后无论是哪一方在门上加锁、或者因申畅公司停水停电、封闭式管理园区，导致艺益印刷厂无法进入系争房屋，都不能否认艺益印刷厂在明知该行为后果后，仍拒绝搬离自有办厂设备，非法占用他人房屋的违约前提，故艺益印刷厂违法占有在先，其所谓不能正常使用房屋的辩称无合法逻辑，申畅公司主张占用期间的费用，可以支持，申畅公司要求2倍支付租金及物业费，显属过高，法院予以调整，参照原合同标准计算。至于艺益印刷厂所谓其动迁权益受损与本案非同一法律关系。申畅公司已经收取的租赁保证金，可在最后结算时抵扣。一审法院判决：一、上海艺益印刷厂应于判决生效之日起十日内腾空并搬离上海市杨浦区松潘路XXX弄XXX号东2号楼101、103室；二、上海艺益印刷厂应于判决生效之日起十日内支付上海申畅物业管理有限公司2019年10月1日至2019年12月31日的房屋租金10，344元、物业管理费4920元；三、上海艺益印刷厂应于判决生效之日起十日内支付上海申畅物业管理有限公司水电费996元；四、上海艺益印刷厂应于判决生效之日起十日内支付上海申畅物业管理有限公司按月3448元为标准支付自2020年1月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费；五、上海艺益印刷厂应于判决生效之日起十日内支付上海申畅物业管理有限公司按月1640元为标准支付自2020年1月1日起至实际迁出之日止的物业管理费；六、上海艺益印刷厂已支付的租赁保证金10，706元可在执行上述判决主文时抵扣。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，各方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人双方签订的《房屋租赁合同》《物业使用管理协议》系双方真实意识表示，合法有效，双方均应恪守履行。申畅公司已按约履行了交付房屋、提供物业服务之主要合同义务，而艺益印刷厂未履行其支付租金、物业管理费的合同义务，构成违约。开具发票仅是申畅公司附随合同义务，并非其主要合同义务。艺益印刷厂以申畅公司未开具发票为由拒绝履行支付租金、物业管理费之主要合同义务，显然缺乏合同及法律依据。现合同已届满，双方未再续签合同，艺益印刷厂应当搬离系争房屋，并将系争房屋返还申畅公司。一审法院判令艺益印刷厂腾空、搬离系争房屋，并支付欠付租金、物业管理费，以及参照《房屋租赁合同》的租金标准和《物业使用管理协议》的物业管理费标准支付占用系争房屋期间的使用费和管理费并无不当。根据一审庭审笔录，在一审公开庭审中，一审法院已给予当事人双方举证、质证的权利，并在法庭事实调查程序结束后，组织双方进行辩论、调解、发表最后陈述意见，故艺益印刷厂上诉称一审程序违法，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，艺益印刷厂上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费460元，由上海艺益印刷厂负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二〇年十月二十三日法官助理 张 煜书 记 员 高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……