北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12241号上诉人（原审原告、反诉被告）：江山如画（北京）信息咨询有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李**宇，总经理。委托诉讼代理人：徐文冰，北京上泽广霁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵力永，北京上泽广霁（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京梦想加信息技术有限公司，住所地北京市东城区青龙胡同****1304-9。法定代表人：王晓鲁，总经理。委托诉讼代理人：李晓南，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人江山如画（北京）信息咨询有限公司（以下简称江山如画公司）因与被上诉人北京梦想加信息技术有限公司（以下简称梦想加公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初20563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。江山如画公司上诉请求：1.撤销（2020）京0105民初20563号民事判决书；2.确认江山如画公司与梦想加公司签订的《“梦想+”联合办公商务办公服务合同》、《“梦想+”联合办公商务办公服务合同补充协议》于2019年12月27日解除；3.判令梦想加公司退还江山如画公司保证金106300.16元；4.判令梦想加公司支付江山如画公司违约金53150.08元；5.一、二审诉讼费用由梦想加公司负担。事实和理由：本案是我公司在得不到正常服务向梦想加公司屡次提出意见，不仅未能得到改善反而遭到打击报复（超出以往交易习惯要求提早交付租金并缴纳高额滞纳金），无奈之下行使不安抗辩权继而行使合法解除权的案件。2019年4月到6月期间，梦想加公司未通知我公司径自进入我公司办公区域；楼上漏水至1206办公区域水流成河，导致之后有异味很久；佳兆业广场楼外立面及室外广场及道路施工噪音、粉尘不断。如此环境严重影响我公司正常经营。我公司屡次提出意见，梦想加公司保证2019年10月1日前会完工，在听信此保证下，我公司一直按期缴纳服务费。2019年10月，外部施工非但没有停止，在噪音、粉尘、道路交通等等方面对入驻企业造成更严重影响。如此办公环境造成我公司办公人员相继离职。我公司提出更换其他场地，梦想加公司提出更换要扣除不少于50000元的保证金。10月之后，我公司一再提出不满意见后，梦想加公司不顾之前的交易习惯，要求我方提前近一月支付2020年1月1日至2020年3月31日的服务费，并且扬言若未提前支付就要缴纳高额滞纳金并且停止对我公司的服务。这明显是对我公司一再提出意见后的打击报复。我公司对于下一步合同履行产生强烈不安。在拒绝梦想加公司做法，用给予通知方式行使不安抗辩权后，梦想加公司仍然坚持此前做法，我公司无奈之下才依法于2019年12月27日提出解约。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，我公司行使不安抗辩权，并在未能得到梦想加公司履约能力保证情况下行使合同解除权，有充足的法律依据。梦想加公司辩称，同意一审判决，不同意江山如画公司的上诉请求。江山如画公司称梦想加公司未履行合同义务，没有任何证据佐证，其陈述不实。江山如画公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同》、《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同补充协议》于2019年12月27日解除；2.梦想加公司返还保证金106300.16元；3.梦想加公司赔偿违约金53150.08元。梦想加公司向一审法院反诉请求：1.江山如画公司支付单方解除合同的违约金53150.08元；2.江山如画公司支付逾期返还办公区域的占用费10630.02元；3.江山如画公司支付办公区域恢复费用1609.66元。一审法院认定事实：2019年4月2日，梦想加公司（乙方）与李**宇（甲方）签订《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同》，约定乙方向甲方提供北京市朝阳区建国路86号佳兆业广场BJJZYR1206（下称涉案房屋）独立房间1个，每月总商务办公服务费53150.08元，商务办公服务期限自2019年4月2日至2020年4月1日；甲方应于本合同签订后24小时内支付保证金106300.16元，如甲方在合同期内无任何违约行为，保证金扣除甲方应付未付费用后的余额部分将于终止日后30日内无息返还给甲方。甲方支付商务办公服务费的方式为：按3个月一次支付；合同订立72小时内首次支付商务办公服务费157678.57元，每个商务办公服务周期结束前按乙方付款通知支付下一商务办公服务周期服务费。乙方提供的商务服务包括空间及设施、人工服务、增值服务。如甲方未按照本合同约定按时返还办公区域，逾期返还7日内（含7日）的，每逾期一日，甲方须按照终止日甲方使用工位日商务办公服务费总额的1.5倍向乙方支付超额费用；逾期返还超过7日不足一个月的，甲方须按照终止日所在商务办公服务月份甲方使用工位月商务办公服务费总额向乙方支付超额费用；逾期返还1个月以上（含1个月）的，甲方须就全部逾期天数，按照终止日甲方使用工位日商务办公服务费总额的2倍向乙方支付超额费用。当甲方有任何违约行为时，乙方有权暂停任何成员使用办公区域及／或提前终止本合同。商务办公服务期间，未经乙方同意甲方中途擅自单方解除本合同，或甲方发生任何违约行为、乙方解除本合同的，甲方须按照终止日所在商务办公服务月份甲方使用工位月商务办公服务费总额向乙方支付违约金，且保证金同时作为违约金不予退还。如该等款项无法弥补乙方的损失，乙方有权要求甲方赔偿乙方的其他损失。本合同因任何原因提前终止的，甲乙双方按照终止日前实际发生的商务办公服务天数结算商务办公服务费。2019年4月4日，李**宇（甲方）与梦想加公司（乙方）签订《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同补充协议》，约定甲方入住地址为北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-53，甲方拟在该地址注册成立新公司，即江山如画公司。乙方同意提供1个注册地址及相关地址注册材料用于新公司注册。新公司注册成立后，由新公司受让甲方在办公服务合同及本协议项下的全部权利义务。甲方于本协议签署时向乙方支付注册保证金1万元，承诺在办公服务合同终止日前至少提前30日完成注册地址迁出登记，并于终止日或之前向梦想加公司返还办公区域并经梦想加公司验收确认，且结清服务费及其他应付款项，乙方将于终止日后30内向甲方无息退还注册保证金及办公服务合同项下保证金余额；如在终止日仍未将注册地址迁出，办公服务合同项下保证金余额抵作违约金，不予退还。2019年4月24日，李**宇（甲方）、梦想加公司（乙方）、江山如画公司（丙方）签订《合同权利义务转让协议》，约定甲方将《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同》、《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同补充协议》的全部权利义务转让给丙方，丙方同意受让该等权利义务。2019年3月18日，李**宇向梦想加公司支付商务办公服务保证金106300.16元；2019年4月5日，李**宇向梦想加公司支付2019年4月2日至2019年6月30日期间的租金157678.57元；2019年6月28日，江山如画公司向梦想加公司支付2019年7月1日至2019年9月30日期间的租金159450.24元；2019年9月25日，江山如画公司向梦想加公司支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金159450.24元。2019年12月13日，梦想加公司向江山如画公司发送催款函，要求江山如画公司于2019年12月10日前支付2020年1月1日--2020年3月31日期间的办公服务费159450.24元，并自2019年12月14日起按日核算违约金，自逾期日起当日按照本期租金总金额的百分之三支付逾期第一日的违约金，逾期第二日按本期租金总金额加上前一天缴纳的违约金金额之后的百分之三计算当日违约金，之后以此类推；如江山如画公司未能按约定足额支付款项，梦想加公司于2020年1月1日关闭涉案房屋进门权限且视为江山如画公司提前解除合同，扣除押金，江山如画公司还需支付一个月租金作为违约金。2019年12月18日，江山如画公司向梦想加公司回函，称梦想加公司未按合同约定要求江山如画公司支付下一期租金及违约金，已严重违反合同约定，而且梦想加公司一直未提供约定的商务办公服务，要求梦想加公司于2019年12月31日前与江山如画公司沟通协商解决。2019年12月18日，梦想加公司再次向江山如画公司发送催缴函，通知因江山如画公司未于2019年12月14日前支付下一期商务办公服务费，故自该日起按照中国人民银行同期同类贷款逾期罚息利率标准计算滞纳金；如江山如画公司未能于2019年12月31日按时足额支付款项，梦想加公司将按照约定解除合同，保证金作为违约金不予退还，江山如画公司还应支付一个月租金作为违约金。2019年12月20日，江山如画公司向梦想加公司回函，表示梦想加公司主张的滞纳金不合理，而且梦想加公司一直推脱解决更换场地的服务诉求，如2019年12月31日前仍未妥善处理，则视为梦想加公司单方解除合同，应退还江山如画公司保证金并支付四个月的商务办公服务费作为补偿。2019年12月27日，江山如画公司向梦想加公司发送合同解除通知，通知梦想加公司立即解除双方签订的《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同》、《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同补充协议》，要求梦想加公司即日起立即与江山如画公司进行办公场地交接事宜，退还商务办公服务费保证金106300.16元及注册押金10000元。2019年12月31日，梦想加公司向江山如画公司发送告知函，表示同意自2019年12月31日起解除双方之间的合同，但因江山如画公司违约导致合同提前解除，故保证金作为违约金不予退还，且江山如画公司需于2019年12月31日前支付一个月的商务办公服务费53150.08元作为违约金；另，江山如画公司应于2020年1月15日前迁出梦想加工商注册地址，否则梦想加公司不退还注册押金10000元，并要求江山如画公司承担违约责任。2019年12月31日，江山如画公司员工向梦想加公司员工发送信息：“我最近比较忙，屋里的东西你们自己处理……”。梦想加公司回复：“我们会按合同及告知函所示，于2020年1月1日关闭您办公区域的进门权限。”2020年1月2日，梦想加公司发信息：“李总，您今天找个时间把您办公区域内的东西拿走吧，如果在今日不搬走我司将视为您放弃所有权，另如有损坏办公区域的，则需进行赔偿，感谢您的配合。”2020年1月14日，梦想加公司退还江山如画公司注册押金10000元。另，梦想加公司提交报价单拟证明江山如画公司租赁期间内将墙面装饰成LOGO墙，为恢复原状梦想加公司支出1609.66元。经询，江山如画公司认为合同约定的违约金标准过高，且仅约定了江山如画公司的违约责任，未约定梦想加公司的违约责任，故违约条款不公平。梦想加公司则认为合同约定的违约金标准适当。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李**宇、梦想加公司签订的《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同》、《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同补充协议》，江山如画公司、梦想加公司、李**宇签订的《合同权利义务转让协议》均系当事人真实意思的表示，且未违反法律法规的规定，故是合法有效的，各方应按照约定全面履行自己的义务。关于本案违约方。《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同》中约定商务办公服务费每3个月支付一次，每个商务办公服务周期结束前按梦想加公司的付款通知支付下一商务办公服务周期服务费，现梦想加公司通知江山如画公司于2019年12月14日前支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的办公服务费并未违反合同约定，不构成违约。关于逾期付款违约金，因合同中并未明确约定，双方可另行协商确定，在双方未确定的情况下梦想加公司要求江山如画公司支付违约金，江山如画公司可以拒绝支付，但并不能以此对抗履行支付办公服务费的义务。现江山如画公司拒绝支付办公服务费并向梦想加公司发函单方解除合同，故系江山如画公司构成违约。关于合同解除时间。因江山如画公司系违约方，故不享有合同解除权，其2019年12月27日发送的合同解除通知不能发生合同解除的效果。因梦想加公司同意双方租赁合同于2019年12月31日解除，故法院认定双方之间的《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同》、《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同补充协议》于该日解除。关于江山如画公司的其他诉讼请求。因江山如画公司系违约方，故其要求梦想加公司赔偿违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于保证金，合同约定商务办公服务期间，江山如画公司中途擅自单方解除合同的须按照终止日月份的商务办公服务费总额向梦想加公司支付违约金，且保证金同时作为违约金不予退还。现江山如画公司主张该违约金标准约定过高，法院综合考虑合同剩余期限、江山如画公司的租金支付情况、梦想加公司收回房屋的时间等将违约金数额调整为8万元，扣除违约金及其他江山如画公司应付费用后剩余部分的保证金，梦想加公司应当退还江山如画公司。关于梦想加公司的其他反诉请求。根据双方工作人员的微信聊天记录可以看出，江山如画公司于2019年12月31日自行从涉案房屋离开，同意剩余物品由梦想加公司处理，梦想加公司对此并未提出异议，并于2020年1月1日关闭了江山如画公司的进门权限，之后江山如画公司无法占有使用房屋，故梦想加公司要求江山如画公司支付2020年1月1日之后房屋占有使用费的反诉请求法院不予支持。但双方合同解除后，江山如画公司有将房屋恢复原状的义务，现江山如画公司认可在房屋进门处张贴LOG标，搬离时亦未对房屋进行清理，故梦想加公司要求江山如画公司支付房屋恢复费用1609.66元的反诉请求，法院予以支持。判决如下：一、江山如画公司与梦想加公司之间的《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同》、《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同补充协议》于二○一九年十二月三十一日解除；二、梦想加公司于判决生效后七日内退还江山如画公司保证金二万四千六百九十元五角（已抵扣江山如画公司应向梦想加公司支付的违约金八万元、房屋恢复费用一千六百零九元六角六分）；三、驳回江山如画公司之其他诉讼请求；四、驳回梦想加公司之其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3489元，由江山如画公司负担2949元（已交纳）；由梦想加公司负担540元（于判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费717元，由江山如画公司负担18元（于判决生效后七日内交纳）；由梦想加信息技术有限公司负担699元（于判决生效后七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：《“梦想+”联合办公商务办公服务合同》中首部乙方可提供的商务办公服务第（3）项增值服务约定：提供第三方服务对接等增值服务。具体服务项目及服务内容以乙方网站不时公示的信息及联合办公空间商务办公服务现状为准。庭审中，江山如画公司主张梦想加公司一直没有为其提供增值服务，其主张合同里约定梦想加公司提供第三方服务对接服务。梦想加公司当时宣传，能帮江山如画公司在平台宣传，拓展业务，但梦想加公司没有提供该服务。梦想加公司称合同约定的增值服务是具体服务项目及服务内容以乙方网站不时公示的信息及联合办公空间商务办公服务现状为准，也就是双方没有进行详细约定，具体服务应以网站为准，梦想加公司的网站就我们提供的服务有详细介绍，应该以网站为准。本院在庭审过程中组织双方登录梦想加公司的网站核对，该网站没有替接受服务一方拓展业务的内容。对于一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为江山如画公司与梦想加公司解除租赁合同责任承担主体应如何确定。本案中，李**宇、梦想加公司签订的《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同》、《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同补充协议》，江山如画公司、梦想加公司、李**宇签订的《合同权利义务转让协议》均系当事人真实意思的表示，且未违反法律法规的规定，故是合法有效的，各方应按照约定全面履行自己的义务。根据《“梦想＋”联合办公商务办公服务合同》中的约定，商务办公服务费每3个月支付一次，每个商务办公服务周期结束前按梦想加公司的付款通知支付下一商务办公服务周期服务费，梦想加公司通知江山如画公司于2019年12月14日前支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的办公服务费并未违反合同约定，不构成违约。关于逾期付款违约金，因合同中并未明确约定，双方可另行协商确定，在双方未确定的情况下梦想加公司要求江山如画公司支付违约金，江山如画公司可以拒绝支付，但并不能以此对抗履行支付办公服务费的义务，更不应当以此为由单方解除合同，其以上述事实主张梦想加公司严重丧失商业信誉，缺乏依据。有关江山如画公司主张梦想加公司提供的办公区域漏水、梦想加公司未经其允许径自进入其办公区域、佳兆业广场楼外立面及室外广场及道路施工噪音和粉尘影响其办公，梦想加公司均不予认可，而江山如画公司就上述主张未提供证据，故本院不予采信。江山如画公司主张解除合同的另一个理由为“梦想加公司未按约定提供增值服务”，就此本院认为，双方合同就增值服务所作约定并不明确，双方对该条款解释也各不相同，而且从合同将其表述为“增值服务”来看，该服务并非梦想加公司主要义务，梦想加公司即使存在未履行的情形，也不构成根本违约，江山如画公司以此为由解除合同，缺乏正当性。故综合上述事实，应认定江山如画公司并不享有合同解除权，其于2019年12月27日向梦想加公司提出解除合同，构成违约，相应违约责任应由其承担。江山如画公司要求确认双方合同于2019年12月27日解除，并以梦想加公司违约为由要求退还保证金及违约金，缺乏事实及法律依据，本院不能予以支持。综上所述，江山如画公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3489元，由江山如画（北京）信息咨询有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  林存义审 判 员  薛 妍审 判 员  赵 霞二〇二〇年十月二十一日法官助理  孙亚男法官助理  黄 蕾