上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7767号上诉人(原审被告)：楼明哲，男，1981年11月1日出生，汉族，户籍地浙江省浦江县浦南街道体育场西路**江南住宅区**。委托诉讼代理人：楼基根(系楼明哲父亲)，男，1953年8月1日出生，汉族，户籍地浙江省浦江户籍地浙江省浦江县浦南街道体育场西路**江南住宅区**。iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>被上诉人(原审原告)：上海述舜投资管理有限公司，住所地上海市金山区廊下镇景乐路******。法定代表人：任丹，执行董事。委托诉讼代理人：张海明，浙江永鼎律师事务所律师。原审被告：李飞莲，女，1970年6月9日出生，汉族，户籍地浙江省浦江县前吴乡塘岭金村户籍地浙江省浦江县前吴乡塘岭金村塘岭下**。='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>委托诉讼代理人：王军强，浙江弘哲律师事务所律师。上诉人楼明哲因与被上诉人上海述舜投资管理有限公司(以下简称“述舜公司”)、原审被告李飞莲房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初29711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人楼明哲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回述舜公司的一审诉讼请求。事实和理由：1．依照双方所签订的《补充协议一》，本案争议事项发生时，涉案《上海市房屋租赁合同》的实际承租人一方主体已经发生变更，不再是合同签订时的述舜公司，而是上海篆隶企业管理中心(有限合伙)。根据工商登记信息显示，述舜公司与上海篆隶企业管理中心(有限合伙)系两个独立的民事主体。因此，述舜公司不再是《上海市房屋租赁合同》的承租人，无权提起诉讼。2．楼明哲与李飞莲在签订合同前已经告知述舜公司房屋设定抵押权，一审法院判决已经履行告知义务的出租方承担赔偿责任缺乏依据。3．根据合同约定，已告知在出租前已抵押或产权转移受到限制的情况下，被第三方行使抵押权的，就不应被认定为违约。且涉案《上海市房屋租赁合同》没有明确约定出现“房屋被拍卖、腾退”致承租人无法使用属于违约行为并适用三倍月租金的违约金。被上诉人述舜公司辩称，不同意楼明哲的上诉请求。上海市南京西路XXX号／铜仁路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)因楼明哲与李飞莲拖欠银行借款被法院强制执行腾退，导致述舜公司无法继续租赁。根据合同约定，因楼明哲、李飞莲的原因导致述舜公司不能正常使用房屋的，楼明哲、李飞莲应当承担违约责任，一审法院所作判决正确。述舜公司同意一审判决，请求予以维持。原审被告李飞莲述称，同意楼明哲的上诉意见。述舜公司向一审法院起诉，请求判令：1．依法解除述舜公司和楼明哲、李飞莲于2016年4月20日签订的《上海市房屋租赁合同》；2．楼明哲、李飞莲赔偿述舜公司装修损失618，000元；3．楼明哲、李飞莲支付违约金533，208元；4．诉讼费用由楼明哲、李飞莲承担。一审审理中，述舜公司变更上述第2项诉讼请求为，要求楼明哲、李飞莲赔偿办公家具损失126，000元、装修损失209，200元。一审法院认定事实如下：涉案房屋原权利人为楼明哲、李飞莲。2016年4月20日，楼明哲、李飞莲作为出租方(甲方)与述舜公司作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)，约定：房屋坐落南京西路XXX号／铜仁路XXX号，名义楼层23楼04、05、06室，实际楼层20楼02室。建筑面积730.42平方米。甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告诉乙方该房屋有设定抵押贷款。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商务中心出租模式使用。租赁期限自2016年8月1日起至2022年7月31日止。甲乙双方约定，2016年8月1日至2019年7月31日，该房屋每日每平方米建筑面积租金为8元，月租金总计为177，736元。2019年8月1日至2022年7月31日，该房屋每日每平方米建筑面积租金为8.64元，月租金总计为191，954元。保证金533，208元。甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；租赁期间，因甲方原因，导致乙方不能正常使用该房屋的。……因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。一审审理中，双方当事人确认楼明哲、李飞莲收取述舜公司保证金533，208元，述舜公司支付租金至2019年3月31日。2018年3月28日，楼明哲、李飞莲与述舜公司签订《补充协议一》，约定：由于公司发展需要，“上海述舜投资管理有限公司”名称变更为“上海篆隶企业管理中心(有限合伙)”，届时原公司所有业务由“上海篆隶企业管理中心(有限合伙)”继续经营，原公司签订的合同继续有效，公司名称变更后不影响原合同其他权利义务及约定事项的执行，执行期限与主合同一致。同日，楼明哲、李飞莲与述舜公司签订《补充协议二》，就收款账户变更作了约定。2018年11月1日的《补充协议三》约定：根据情势变更原则，该房屋租赁合同中暂收的房屋租赁保证金533，208元转变为2019年4月、5月、6月租金，并不在(再)收取保证金。……李飞莲在甲方处签名，乙方处空白。一审审理中，楼明哲及述舜公司对该《补充协议三》予以认可。一审法院另查明，2019年1月29日，浙江省义乌市人民法院(以下简称“义乌法院”)作出执行裁定，拍卖被执行人楼明哲、李飞莲坐落于上海市静安区南京西路XXX号2002室的房地产。2019年4月17日，义乌法院张贴公告，责令被执行人及其相关人于2019年5月6日前将涉案房屋内物品腾空。经义乌法院司法拍卖，2019年8月12日，义乌法院作出执行裁定，原被执行人楼明哲、李飞莲共有坐落于上海市静安区南京西路XXX号2002室的房地产所有权及相应的其他权利归买受人洪康所有。原被执行人楼明哲、李飞莲共有坐落于上海市静安区南京西路XXX号2002室的房地产的所有权自该裁定送达买受人洪康时起转移。2019年11月15日，义乌法院对述舜公司占有使用涉案房屋办公区域部分进行腾退，于当日腾退完毕，相关办公用品已全部搬运至杭州市下沙开发区14号大街XXX号。一审法院认为，述舜公司与楼明哲、李飞莲签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。因楼明哲、李飞莲作为被执行人被义乌法院强制执行，涉案房屋被义乌法院司法拍卖，经执行，义乌法院于2019年11月15日对述舜公司占有使用的涉案房屋进行了腾退，述舜公司主张租赁合同于2019年11月15日解除，有事实和法律依据，法院予以支持。楼明哲、李飞莲抗辩，合同中约定，签订合同前，甲方已告诉乙方该房屋已设定抵押贷款。因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应该赔偿，故依据该约定其不应承担赔偿责任。法院认为，合同中仅约定了未告知存在抵押的情况下造成承租人损失的，出租人应承担赔偿责任，但并未明确约定已告知存在抵押，但因房屋被拍卖，致使承租人无法使用涉案房屋的情况下，出租人不承担违约责任，故楼明哲、李飞莲的该项主张，法院难以支持。因楼明哲、李飞莲的原因致使法院对涉案房屋予以腾退，导致述舜公司无法租赁使用涉案房屋，故楼明哲、李飞莲构成违约，述舜公司要求其按月租金三倍支付违约金533，208元，有合同依据，应予支持。审理中，双方一致确认保证金533，208元抵扣2019年4月1日至2019年6月30日期间三个月租金，于法不悖，法院予以确认。述舜公司要求赔偿办公家具损失126，000元，因义乌法院在执行中已将相关办公用品全部搬运至杭州市下沙开发区14号大街XXX号，述舜公司在审理中表示法院仅将部分办公家具运送至指定的地点，还有部分家具配合执行法院工作给其他公司暂时使用，故述舜公司主张虽然已收回办公家具，但仍要求楼明哲、李飞莲承担办公家具损失，于法无据，法院不予支持。述舜公司要求赔偿装修损失209，200元，并提供了《工程合同》、《施工合同》及银行转账凭证加以证明，法院予以确认，考虑装修折旧，法院酌定楼明哲、李飞莲应赔偿装修损失94，430元。楼明哲经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证及质证等权利，法院依法缺席判决。一审法院判决：一、述舜公司与楼明哲、李飞莲于2016年4月20日签订的《上海市房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXXX)于2019年11月15日解除；二、楼明哲、李飞莲应于判决生效之日起十日内向述舜公司赔偿装修损失94，430元；三、楼明哲、李飞莲应于判决生效之日起十日内向述舜公司支付违约金533，208元；四、述舜公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院另查明，述舜公司在一审审理中表示，其原本打算变更公司名称，但实际并未变更。本院认为，结合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点应是：1．述舜公司是否为本案适格原告；2．《上海市房屋租赁合同》的违约责任认定及相应后果的处理。关于争议焦点一，楼明哲与李飞莲认为根据2018年3月28日的《补充协议一》，涉案《上海市房屋租赁合同》的承租方已由述舜公司变更为上海篆隶企业管理中心(有限合伙)，故述舜公司无权作为原告提起本案诉讼。鉴于述舜公司之后并未发生名称变更的情况，述舜公司始终作为承租人实际履行涉案房屋租赁合同，楼明哲与李飞莲亦无法证实租赁合同之后由名为“上海篆隶企业管理中心(有限合伙)”的主体履行，故述舜公司仍是涉案《上海市房屋租赁合同》的承租方，并有权作为原告提起本案诉讼。关于争议焦点二，楼明哲与李飞莲作为出租方，其主要合同义务是向承租方述舜公司提供适租房屋。虽然双方签订的房屋租赁合同中明确约定，签订本合同前楼明哲与李飞莲已告知述舜公司房屋设定有抵押贷款，但是该告知行为显然不能成为免除其作为出租人提供适租房屋这一主要合同义务的理由。根据约定，租赁期间，因楼明哲与李飞莲的原因，导致述舜公司不能正常使用房屋的，述舜公司有权解除合同并要求楼明哲与李飞莲承担违约责任。本案中，涉案房屋因楼明哲、李飞莲的另案诉讼被执行拍卖，造成租赁合同无法继续履行，一审法院据此认定楼明哲、李飞莲构成违约并就相应违约责任所作处理有合同及法律依据，应予维持。针对楼明哲有关其已告知房屋存在抵押，就不应被认定为违约的上诉意见，本院认可一审法院论述，即合同中仅约定了未告知存在抵押的情况下造成承租人损失的，出租人应承担赔偿责任，但并未明确约定已告知存在抵押，但因房屋被拍卖，致使承租人无法使用涉案房屋的情况下，出租人可不承担违约责任。综上所述，上诉人楼明哲的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15，161元，由上诉人楼明哲负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 邬海蓉审 判 员 王晓梅二〇二〇年十月十五日法官助理 高 勇书 记 员 吴是佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……