广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20613号上诉人（原审被告）：林锦良，男，1962年9月16日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄建仪，女，1969年2月8日出生，汉族，住广州市越秀区，系林锦良的配偶。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园**之**。法定代表人：余勇，该所所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。上诉人林锦良因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠物业二所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初7162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林锦良上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回海珠物业二所的诉讼请求；3.海珠物业二所承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审判决查明和认定事实存在根本性错误。首先，林锦良承租使用海珠物业二所位于海珠区广州大道南路534号110商铺，虽然从表面情况来看反映为租赁关系，但双方之间实际存在的房屋使用问题并非社会上的一般租赁关系，而是一种特殊关系形成的房屋使用行为。依据林锦良和广州市道路扩建工程办公室（以下简称市道扩办）于1996年5月23日签订的《拆迁商铺回迁协议书》，林锦良取得对涉案商铺使用有特殊情由，是政府行政部门征收补偿的，林锦良对涉案商铺享有长期和长久使用权，根本不存在“租赁期限”或“租赁期满后交屋”的说法。其次，海珠物业二所与林锦良签订房屋使用租赁合同有着一定的历史原因和情由。《拆迁商铺回迁协议书》已经确认，拆迁人是广州市政府的行政机关即市道扩办，回迁补偿的商铺是永迁永久使用，林锦良回迁涉案商铺使用后与市道扩办重新办理承租手续并缴纳租金。1999年4月21日林锦良与海珠物业二所签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是林锦良与市道扩办履行协议书权利义务形式的体现，不能就此改变协议书中永迁永久使用的性质，市道扩办及广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局等部门均是广州市政府的行政机关，市道扩办补偿安置林锦良回迁使用涉案商铺，海珠物业二所不能因为政府行政部门之间的划拨、接管或合并、撤销等行为剥夺林锦良永久使用补偿安置涉案商铺的承租权利，更不能妄顾历史事实以不约定租赁合同为由解除林锦良的租赁关系，将涉案商铺进行公开拍租。林锦良因1994年广州市解放路扩建，由市道扩办拆迁安排异地补偿到涉案商铺作为永迁永久经营使用至今，由繁华的闹市中心拆迁到荒凉的郊区，为广州市经济建设发展作出了巨大的贡献。作为小本生意的个体户，林锦良20多年来只能勉强维持生计，涉案商铺不仅包含了林锦良的生存权利，更是林锦良唯一的谋生场所、终生饭碗，政府有责任和义务保护林锦良的合法权益。涉案商铺的特殊情况和历史原由，与房管部门后期新管理的公房和非住宅直管房的性质完全不同，根本不能相提并论。二、一审法院违规受理本案并实体判决，适用法律错误。海珠物业二所受广州市海珠区住房和建设税务局委托管理涉案商铺，是政府行政机关的行政委托，林锦良与海珠物业二所对涉案商铺的纠纷显然是行政纠纷，不属于一般民事纠纷，而是政策性纠纷，是不对等、不平等的“官民”利益之间的纠纷。一审法院对本案予以审理，违反了最高人民法院关于《2020年10大类69种民事案件规定》中第六类“历史遗留问题、涉及国家政策性问题引发的纠纷，不应由人民法院作为民事案件受理”的规定。综上，一审法院查明及认定事实和适用法律错误，请求二审法院判如所请。被上诉人海珠物业二所二审辩称：不同意林锦良的上诉请求，同意一审判决。因本案纠纷，海珠物业二所于2020年3月2日诉至一审法院，请求判令：1.解除海珠物业二所、林锦良之间关于广州市海珠区广州大道南路xxx房的租赁关系；2.林锦良在判决生效之日起10日内腾空并交付涉案房屋；3.林锦良按照600元/月的标准向海珠物业二所支付自2019年8月1日起至实际交付房屋之日的房屋占用费；4.本案诉讼费用由林锦良承担。一审法院经审理查明：2003年5月15日，广州市越秀区国土资源和房屋管理局向海珠区国土房管局作出2003年越秀接字第526号《接管通知书》，通知：下列房屋已批准接管，广州大道南路534号；接管面积：非住宅（㎡），24.38；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》，通知载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处，成立广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年12月18日，海珠物业二所向林锦良送达《承租人通知书》：林锦良与海珠物业二所于1999年4月21日签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，根据合同约定，林锦良承租海珠物业二所位于海珠区广州大道南路534号110铺直管房作商业用途，租赁期限自1995年5月1日至2002年4月30日。该合同租期届满后，林锦良继续使用该房屋，双方未续签租赁合同，根据我国合同法规定，自2002年5月1日起，海珠物业二所、林锦良双方存在不定期租赁关系，海珠物业二所作为出租人有权随时通知林锦良解除海珠物业二所、林锦良双方存在的不定期租赁关系，现海珠物业二所依法通知林锦良如下：一、根据相关规定，海珠物业二所将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如林锦良有意承租涉案房屋的，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租权；否则，视为林锦良放弃承租房屋；……二、若房屋招租成交时，林锦良未被确认为承租方的，海珠物业二所、林锦良之间的不定期房屋租赁关系至海珠物业二所书面通知之日正式解除，林锦良必须于海珠物业二所通知之日起5日内迁出并交回房屋给海珠物业二所……。本案诉讼中，海珠物业二所确认：林锦良是从解放北路××号拆迁安置过来。另，林锦良表示：1999年被安置在涉案房屋，迁到那里的时候是向道路扩建办交租；从零几年开始交租（给海珠物业二所），每月交600元，交到了上一年。海珠物业二所表示：确认林锦良发言，但其向海珠物业二所交租时间是08年5月，交到2019年7月。一审法院认为：根据海珠物业二所、林锦良的陈述，林锦良曾承租解放北路房屋，后案外人拆迁该房并将林锦良安置于涉案房屋，林锦良使用涉案房屋实际是延续了解放北路房屋的租赁关系，故海珠物业二所、林锦良之间存在实际的租赁关系。就涉案房屋而言，海珠物业二所、林锦良并未签订书面的租赁合同，则双方之间是不定期的租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。海珠物业二所在起诉时已明确要求解除合同，一审法院也已经将包含上述诉讼请求在内的诉讼材料送达给林锦良，则应视为解除合同的通知已在诉讼阶段发生法律效力，故一审法院对于海珠物业二所、林锦良之间的租赁关系的解除予以确认。因海珠物业二所、林锦良之间的租赁关系已经解除，故海珠物业二所要求林锦良腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。林锦良一直使用涉案房屋，则应当支付相应对价，现其仅支付了2019年7月之前的费用，故海珠物业二所要求林锦良支付2019年8月及之后的占用费的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条的规定，于2020年7月6日作出如下判决：一、确认海珠物业二所与林锦良之间就广州大道南路xxx房的租赁关系已经解除；二、林锦良在本判决生效之日起10日内腾空上述房屋，并将该房屋交还给海珠物业二所；三、林锦良在本判决生效之日起10日内向海珠物业二所支付2019年8月1日至实际交还上述房屋之日的房屋占用费（按每月600元的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由林锦良负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查，林锦良与市道扩办于1996年5月23日签订的《拆迁商铺回迁协议书》约定，市道扩办将涉案房屋安排给林锦良作永迁经营使用，市道扩办原拆除林锦良的店铺属租公房的，市道扩办安置林锦良回迁的房屋租赁关系，由市道扩办物业管理站为林锦良办理承租手续，同时林锦良须按时向市道扩办缴纳租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：从本案查明的事实来看，林锦良曾承租原址位于解放北路××号的房屋，后因原址房屋拆迁而被安置在涉案房屋中。林锦良上诉认为根据《拆迁商铺回迁协议书》的约定，其可以在涉案房屋中享有永久使用权，但该协议书的“永迁”在房屋拆迁过程中的含义应为不在原址回迁，林锦良对此理解存在偏差，本院对该上诉理由不予采纳。涉案房屋的性质为非住宅，林锦良将涉案房屋用作商铺，虽然每月租金仅为600元，但无论是原址房屋的租赁关系，还是涉案房屋的租赁关系，现有证据均未能反映林锦良属于低保困难户、按政策扶持或统战的租户等按国家政策应当予以保障的情况，本案的租赁关系不属于保障性租赁关系。林锦良与海珠物业二所之间的租赁关系应为平等民事主体之间的法律关系，属于人民法院民事案件的处理范围。林锦良上诉认为本案的租赁关系属于行政纠纷，缺乏依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方均确认曾签有《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，合同到期后未再续签，林锦良仍以原租赁合同标准实际向海珠物业二所支付租金至2019年7月，故一审法院认定双方为不定期租赁关系，符合法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁关系的当事人有权随时解除合同。海珠物业二所在提起本案诉讼时已明确要求解除双方的租赁关系，且相应的诉讼材料已经向林锦良送达，一审法院判决确认双方的租赁关系已经解除，并要求林锦良腾空交还涉案房屋及支付房屋占用费并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人林锦良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林锦良负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十月二十八日书记员 莫善友区敏儿