浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初10851号 原告：汪文财，男，1975年9月6日出生，汉族，住江西 省上饶市弋阳县曹溪镇东港中三路14号。 委托诉讼代理人：谭俊，浙江嘉图律师事务所律师。 被告：义乌市多方商业管理有限公司，住所地：浙江省义 乌市稠城街道世纪商城地下二层营业区。 法定代表人：邵子遇，执行董事。 委托诉讼代理人：李忠，浙江拓思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄欣磊，浙江拓思律师事务所律师。 原告汪文财诉被告义乌市多方商业管理有限公司房屋租赁 合同纠纷一案，本院于2020年7月28日受理后，依法适用简 易程序，由审判员楼煜波独任审判，于2020年8月26日公开 开庭进行了审理。原告汪文财的委托诉讼代理人谭俊，被告义 乌市多方商业管理有限公司的委托诉讼代理人庄欣磊到庭参加 了诉讼。本案现已审理终结。 原告汪文财向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019 年5月17日签订的《地下商场多方生活广场租赁合同》；2.被 告立即向原告退还租金58536.54元、租赁保证金1万元；3.判 令被告立即赔偿原告装修损失48500元、备货损失50944元。 2- 事实与理由：2019年5月17日，原告与被告签订《租赁合同》 一份，约定被告将位于义乌地下商城多方生活广场（以下简称 “商场”）B2-59号房屋出租给原告经营服饰使用，租赁期限为 三年，租期为2019年7月26日至2022年7月23日。租金按 2.8元/平方米/日计算，年租金为人民币104224元，被告同意 给予原告60天的装修免租期，首年租金为人民币86853元，租 赁保证金为人民币1万元。同时合同还对其他权利义务内容作 了约定。《租赁合同》签订后，原告即向被告支付了首年租金 及租赁保证金。原告签订《租赁合同》时被告曾告知，商场预 期将于七月份正式开业，但由于被告自身原因，商场于2019年 9月28日才正式开业。原告于2019年9月28日起入场经营， 直至2020年1月24日。嗣后，国内新冠疫情爆发，商场也随 之停业。但随着疫情防控进入常态化，义乌市复工复产有序推 进，义乌其他各大商场也陆续恢复营业，不过原告却一直未收 到商场恢复营业的通知。为此原告前往商场查看，发现商场最 主要的经营及引流载体“辉悦超市”己经倒闭，商场其余商铺 也均关停，整个商场处于停业状态，原告根本无法正常经营。 而后原告多次找到被告沟通，被告表示商场现正在进行调整、 改造，届时将引进其他大型知名品牌超市并会给出租金免除方 案，但时至今日仍无结果。鉴于商场系由被告统一进行运营管 理，但从春节至今，商场一直处于停业状态，原告根本无法进 行正常经营，被告行为导致原告租赁房屋用于经营的合同目的 3- 无法实现，己构成根本违约。 被告义乌市多方商业管理有限公司辩称：被告不存在违约 行为，合同未达到法定解除的条件，被告不同意解除合同，也 不同意退还租金、保证金及赔偿损失。原、被告之间的合同与 超市、被告之间的合同是互相独立的，双方之间的经营毫无关 联，原告以超市无法经营为由认为被告根本违约，没有事实和 法律根据。超市的停业不论是由于疫情还是超市自身的原因， 皆非被告造成的，属于被告无法预料的商业风险。在超市停业 之后，被告也积极联系国内知名超市入驻，目前双方的协商已 接近尾声，超市不日即将入驻，考虑到疫情的原因及超市与被 告解除合同的情况，被告也给予包括原告在内的各租户一定免 租期以缓解压力。2020年3月20日超市停业至今，被告都给予 了原告免租期。即使原告的生意受到了影响，也是因为疫情以 及超市停业带来的商业风险，不能归责于被告。原告作为独立 的商业个体，应具备市场生存能力，不能单单依靠其他商业主 体生存。综上，被告并未违约，而是严格履行了双方之间的合 同，甚至考虑到了承租人因疫情带来的困难，给予了一定免租 期，原告要求解除合同无事实与法律根据。 原告提交的证据及被告的质证意见如下： 1.《地下商城多方生活广场租赁合同》一份，证明原、被 告关于涉案房屋租赁的相关权利义务约定情况。被告对真实性 无异议，但合同4.2、5.1（1）及13.6（4）都充分显示，原告 4- 除应支付租金、保证金外，还应向被告支付每年30594元的费 用，原告至今未支付上述费用，已经构成违约，被告有权要求 其承担违约责任。从合同附带的图纸来看，原告承租的店铺与 超市是两个独立的空间，顾客进入商场后并不需要经过超市才 能到达原告的店铺，从合同及实际情况看，原告店铺的经营与 超市的经营没有法律上的联系。被告并未限制原告的经营，双 方之间的合同完全可以履行。 2.收款收据一份，证明原告已向被告支付首年租金86853 元及租赁保证金1万元。被告质证无异议。 3.十八腔论坛网页截图打印件一份，证明义乌市多方生活 广场于2019年9月28日正式开业。被告对开业的事实无异议， 但该证据系名叫“网站小宅”的人发布在十八腔，并不是被告 行为，该份证据的真实性应由发布人负责。 4.《商户告知函》一份，证明2020年5月11日，被告单 方告知商户，义乌多方生活广场将进行改造调整，具体结束时 间不明。被告对真实性无异议，但原告的证明对象所陈述的内 容是片面的，首先该告知函中原告也提出会引进全国知名超市 连锁集团及真枪实弹射击馆，同时也提出因疫情原因进行管控 及超市与被告解除合同的原因，被告会给予原告免租政策，且 被告与新引进的超市协商已接近尾声。 5.义乌多方生活广场现状照片十份、视频一份，证明义乌 多方生活广场现仍处于停业状态。被告对三性均有异议，照片 5- 拍摄于何时无法确定，即便照片是真实的，也仅代表某一瞬间 的广场状态，并不表示在拍摄之前、现在、之后都是这样一个 状态，从视频中可以看出拍摄的人所站的角度是单一的，缺乏 完整性，实际情况是目前仍有经营户在里面进行经营，通过现 场的装修情况看，入驻率是比较高的，虽然因为疫情及超市与 被告解除合同等原因对生意产生了一定的影响，但不能归责于 被告，被告也在积极寻找新的超市入驻，该证据无法达到原告 的证明目的。 6.企业登记信息网载打印件一份，《装修合同》及收据一 份，证明原告系东莞市亿客服饰有限公司股东，原告以东莞市 亿客服饰有限公司名义签订关于涉案房屋的装修合同，以及支 付了装修费用。被告对企业登记信息的三性无异议，对装修合 同及收据的三性均有异议，该装修合同的发包人是东莞市亿客 服饰有限公司，根据原告自行提供的企业登记信息，原告在本 次起诉中作为自然人起诉，但合同的发包人是公司，在法律与 原告是两个完全不同的主体，通过收据看出该笔费用是公司支 付的，与原告没有法律上的关系。 7.货品清单复印件一份，证明原告的备货损失。被告对三 性均有异议，该清单系原告自行制作，真实性存疑，即便存在 上述货物也不影响原告后续销售，无法达到原告的证明目的。 被告提交的证据及原告的质证意见如下： 超市中止经营告顾客书照片一份，证明超市中止经营是因 6- 超市整体战略发展调整需要，与被告无关，超市停业时间是2020 年3月20日，并非原告所说的1月24日。原告对三性均有异 议，该份照片系打印件，并非原件；该份告顾客书系超市向自 己的会员发布，正如被告所说，超市与原告系两个独立的经营 个体，被告在之前强调的超市停止营业是原告提出解除合同的 原因是无法成立的。被告欲证明超市自1月24日开始营业，于 3月20日才停止经营，原告对此持有异议，因原告在春节后并 未接到恢复营业通知，且超市本身属于疫情期间首批对外开放 的单位，并无法证明整个多方生活广场于春节后进行整体营业。 本院对原告提交的证据1、2、4、5的真实性予以确认，证 据1、2可以证明原、被告签订租赁合同及原告支付了首年租金、 保证金。证据4可以证明2020年5月11日被告向各承租户发 送告知函，通知因疫情及原辉悦超市不再经营等情况，商场将 进行经营性改造，并预给予商户一定的免租补偿。证据5照片 拍摄时间无法确定，不能达到原告的证明目的。证据3与证据7 来源分别为网络消息与原告自行制作，本院对其真实性及证明 目的不予确认。证据6的当事人系两家案外公司，该两家公司 均未到庭，故本院对其真实性及证明目的均不予确认。 结合双方陈述，对被告提交的证据的真实性予以确认，可 以证明辉悦超市（绣湖广场店）于2020年3月6日发布公告， 宣布于3月20日前停止经营并搬迁。 经审理查明： 7- 原告承租被告位于义乌市绣湖广场地下商城多方生活广场 B2-59的商铺用于经营，双方于2019年5月17日签订租赁合同 一份，约定原告承租的商铺面积101.98平方米，租赁期限为3 年，年租金为104224元，首年租金为86853元，租赁保证金1 万元。合同签订后，原告按约支付了首年租金及租赁保证金。 多方生活广场于2019年9月28日开业，原告随即入驻经营， 后因新冠疫情爆发，受疫情管控影响，涉案商城人流稀少，大 部分承租商户关门停业。2020年3月6日，涉案商场原来引进 的一家辉悦超市发布了终止经营告顾客书，宣布该超市将于 2020年3月20日前停业并搬迁。2020年5月11日，被告发布 《商户告知函》，宣布因疫情影响，及原辉悦超市抗风险能力 的不足，多方商场暂定接下来的一段时间为经营性改造调整期， 引进全国著名的连锁超市集团，商场东西大门将会暂时性关闭， 顾客由负一楼中庭电梯处上下，商场也会给到商户一定的免租 补偿政策。庭审过程中，原告陈述，涉案商场在春节过后一直 处于停业状态，被告作为商场的运营方，未提供原告正常经营 的条件，导致涉案租赁合同根本无法履行，合同目的无法实现， 至于被告具体违反的合同条款，合同里没有涉及；被告陈述， 被告没有关停涉案商场，原告可以随时入驻经营，被告的管理 和服务团队也没有解散，考虑到新冠疫情以及辉悦超市退场多 少会对商场的人气有影响，被告也向承租户提出可以减免超市3 月20日停业后至新的全国知名超市进驻之前的相关租金，现在 8- 商场还是有商户在经营，原告也完全可以进入经营，并且不计 算租金。 诉讼过程中，本案承办法官及法官助理到涉案商场实地踏 访，涉案商场位于绣湖市民广场负二楼，商场能够正常出入， 商场内的基础设施，如供电、供水、通风等均正常运作，只是 客流稀少，商场内的经营商铺大部分关门停业，涉案商城与市 民广场负一楼地下商场通过中庭电梯连接，也可通行，负一楼 地下商场的经营户正常经营。 本院认为： 本案争议焦点在于，被告是否构成根本违约，以致原告能 以此为由主张解除合同。双方签订租赁合同后，涉案商场于2019 年9月28日开业，被告按约将租赁商铺交付给原告经营使用。 因新冠疫情爆发及商场中辉悦超市的撤离，原告的经营的确受 到了很大的影响，但被告并未将涉案商城整体关闭，人员仍然 能够正常进出，供水、供电、通风等亦正常开启，故不能认定 被告存在违约行为导致原告无法经营。原告据此主张被告违约， 并要求解除合同，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民 共和国合同法》第一百一十七条、第二百一十二条、第二百一 十六条之规定，判决如下： 驳回原告汪文财的诉讼请求。 案件受理费1830元，由原告汪文财负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院 9- 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省 金华市中级人民法院。 审判员  楼煜波 二〇二〇年十月九日 书记员  陈雪姣