天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3564号上诉人（一审被告）：天津市嘉华兴业房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇帕醍欧花园配建二104。法定代表人：马龙，经理。委托诉讼代理人：田亮，男，该公司员工。被上诉人（一审原告）：张宝亮，男，1986年3月24日出生，汉族，住天津市蓟州区。上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司（以下简称嘉华兴业公司）因与被上诉人张宝亮商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2020）津0119民初1882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉华兴业公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院判决上诉人因违约产生的违约金额，极大超出被上诉人的实际损失。一审法院未查明被上诉人的实际损失情况，且一审法院认为双方签订的补充协议约定的逾期违约条款系格式条款，应作对上诉人不利的解释，又不查明被上诉人因上诉人逾期交付房屋对其造成的实际损失，即按照原合同的约定支持被上诉人的主张，违反了合同法关于认定违约金与实际损失的相关法律规定。张宝亮未作答辩。张宝亮向一审法院起诉请求：1．依法判令嘉华兴业公司支付张宝亮自2015年7月1日至2016年6月24日（共计360天）的已付款利息44,146.78元（929,406元×4.75%÷360天×360天）；2．诉讼费用由嘉华兴业公司承担。一审法院认定事实：2015年5月28日张宝亮（乙方）与嘉华兴业公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定乙方购买甲方开发的位于天津市蓟州区××镇××花园村××路××花园××房屋，总价款为929406元。合同第三条关于商品房交付及交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格并取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2015年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。由于不可抗力影响的时间，造成房屋延期交付或无法交付的，甲方不承担违约责任。”第五条关于逾期交付商品房的处理约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究违约责任：3、见补充协议第四条。”另，双方签订的合同补充协议第二条约定：“双方同意本合同第三条补充如下：买受人购房全款（含贷款）未到出卖人指定账户前，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。由于市政配套、安装之延误，出卖人有权据实延期向买受人交付商品房而不承担任何责任。”补充协议的第四条约定：“双方同意本合同第五条变更如下：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至天津市新建住宅商品房准许交付使用证下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至天津市新建住宅商品房准许交付使用证下发之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%”。2015年8月4日张宝亮向嘉华兴业公司付清了全部房款929406元，2015年7月25日嘉华兴业公司将帕醍欧花园54-2-301号房屋交付张宝亮实际占有。2016年6月24日，涉案房屋经竣工验收合格，并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。一审法院认为，张宝亮购买嘉华兴业公司的商品房系双方的真实意思表示，双方均应依法履行合同约定义务。在本案中，根据合同第三条约定，嘉华兴业公司应于2015年6月30日前交付房屋，但嘉华兴业公司于2015年7月25日将房屋交付给张宝亮占有，涉案房屋直至2016年6月24日才取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，嘉华兴业公司交房不符合约定的交付条件，存在逾期交房的违约行为，应承担相应的逾期交房违约责任。因2015年8月4日张宝亮向嘉华兴业公司付清全部房款，所以嘉华兴业公司应承担自2015年8月5日起至房屋符合交付条件期间的违约责任。关于嘉华兴业公司应否支付已付款利息问题，张宝亮主张嘉华兴业公司应根据合同第五条的约定支付已付款利息，嘉华兴业公司则认为补充协议第四条已对主合同第五条进行了整体变更，嘉华兴业公司不应支付逾期交房已付房款利息。一审法院对此认为，补充协议是嘉华兴业公司采用格式条款订立的合同，嘉华兴业公司作为补充协议的提供一方，在订立协议时应提请张宝亮注意补充协议中免除或者限制其责任的条款。因补充协议第四条属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，但该条款和其他内容外观表现一致，未采用足以引起张宝亮注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，嘉华兴业公司亦未能提供证据证明其履行了提示及说明义务，且该条款排除了张宝亮在嘉华兴业公司持续违约情况下要求嘉华兴业公司承担违约责任的权利，免除了自身在持续违约情况下的违约责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”故依照上述规定，该补充协议第四条属于该种情形，其约定无效，嘉华兴业公司应当按照主合同第五条的约定承担违约责任。关于张宝亮的诉讼请求是否超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方约定嘉华兴业公司应于2015年6月30日前将经验收合格并取得交付使用证的房屋交付给张宝亮，但直到2016年6月24日嘉华兴业公司才取得诉争房屋的交付使用证，而嘉华兴业公司未提交证据证明其将取得交付使用证的情况通知张宝亮，根据证据规则，其应对此承担不利后果。综上，张宝亮于2019年12月13日在一审法院签署立案阶段多元调解申请书，于2020年4月23日在一审法院登记立案提起诉讼，并未超过诉讼时效。综上，嘉华兴业公司应向张宝亮支付自2015年8月5日起至2016年6月24日止已付款929,406元的利息，按银行同期贷款利率计算，计37,038.12元。张宝亮主张由嘉华兴业公司给付已付房款利息，超出上述数额的部分，于法无据，不予支持。一审法院判决：一、天津市嘉华兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付张宝亮已付款利息37038.12元（直接汇至张宝亮在招商银行开立的6214××××2324账户）；二、驳回张宝亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费904元，减半收取计452元，由张宝亮负担73元，由天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担379元（直接汇至张宝亮上述银行账户）。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，嘉华兴业公司与张宝亮签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务。嘉华兴业公司未按照约定于2015年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付张宝亮使用。涉诉房屋在约定时间未能符合合同约定交付条件，嘉华兴业公司应按约承担相应逾期交房违约责任。关于违约责任范围，《合同补充协议》第四条系由上诉人提供的格式条款，属于免除其责任并排除对方主要权利的条款，现有证据亦不足以证明嘉华兴业公司履行了充分的提示及说明义务。故不应认定《合同补充协议》第四条构成双方意思表示组成部分，该条内容对双方不发生法律效力。一审判决据此按照《天津市商品房买卖合同》第五条约定确定嘉华兴业公司应承担的违约责任方式并无不当，本院予以确认。关于上诉人违约责任的计算，一审法院结合被上诉人支付房款时间及上诉人的违约时段按银行同期银行贷款利率的标准计算应支付的违约金并无不妥，本院予以确认。上诉人主张违约金过高应当予以调整，但并未提供相应的证据予以证实，本院不予支持。综上所述，嘉华兴业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费904元，由上诉人天津市嘉华兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇二〇年十月十六日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……