安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1103民初3987号原告（反诉被告）：姚飞，男，1975年6月5日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：杨道成，滁州市南谯区沙河法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：滁州茂业投资发展有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区长江商贸城****楼第**，统一社会信用代码91341100750952676U。法定代表人：林贞雄，公司董事长。委托诉讼代理人：余忠铭，该公司员工。原告（反诉被告）姚飞与被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司（以下简称茂业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚飞的委托诉讼代理人杨道成、被告（反诉原告）茂业公司的委托诉讼代理人余忠铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚飞向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告因逾期交房而向原告支付违约金6742元（1322102×3/10000×17）；2、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金37280元（1322102×年利率5.655%/365×182）；3、判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2017年12月27日与被告签订了滁州市南谯区丰乐大道1899号（长江商贸城）21幢商业单元55室的商品房预售合同，购房款为1322102元，原告按照合同约定履行了付款义务。按照合同第十一条，被告应于2018年3月31日前将符合合同约定的商品房交付给两原告使用。同时合同第十二条规定：甲方（被告）如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方（原告），应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。同时合同第十三条对房屋交付的标志、甲方应提供房屋交付条件的证明文件以及甲方甲方不能提供相关的材料，乙方的救济权利和甲方承担的责任作出了明确的规定。直到2018年4月17日，被告才将上述的房屋交付给原告。原告认为，被告迟延交房以及在法定期限内未能办理房屋所有权登记证书既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来了金钱和时间的多重损失，严重损害了原告的利益。为此，特诉至法院，请求依法判如所请。茂业公司辩称，1、原告要求被告承担延迟交房的违约责任不符合双方合同约定；2、被告没有违法涉案合同的约定，不存在逾期办证的违约行为（详见书面答辩状）。茂业公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付逾期交付房款违约金13068元；2、请求法院判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付房屋保管费540元；3、本案本诉与反诉费由原告（反诉被告）承担。事实和理由：双方于2017年12月25日签订《滁州市商品房预售合同》，反诉人将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》21幢商业单元55室房屋出售给被反诉人。合同约定总价款1322102元；双方在合同附件一（付款方式和付款期限）约定，被反诉人通过银行商业贷款支付剩余购房款66万元，由于被反诉人单方面原因，该款延迟至2018年3月23日才到反诉人账户，延迟交款时间为42天，被反诉人行为已构成违约。原告应当按照合同约定承担日万分之三违约金，即13068元。同时，双方还在合同补充条款约定：被反诉人无故不来交接房屋，视为违约，反诉人可按照延迟一天30元标准收取被反诉人的房屋保管费。现被反诉人违反合同交房约定，因其个人原因于2018年4月18日才与反诉人办理交房，为此，反诉人有理由向被反诉人追要涉案房屋保管费18天×30元/天，计540元。姚飞辩称，导致原告按揭款未能按合同约定向被告方支付是由于双方在签订商品房预售合同时，被告公司选定的金融机构为原告办理按揭款，原告办理该按揭款时，本人并不存在过错。同时，被告方未能按照合同约定向原告交付房屋，因此对于被告主张的要求原告承担房屋保管费无事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：姚飞与茂业公司双方于2017年12月27日签订《滁州市商品房预售合同》1份，茂业公司将其位于丰乐大道1899号《长江商贸城》21幢商业单元55室房屋出售给姚飞。合同约定：1、总价款1322102元；2、房屋交付时间为2018年3月31日前，房屋交付需符合条件为该商品房验收合格；3、若茂业公司未按期交付房屋，应按已交付的房价款日万分之三支付违约金，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；4、姚飞若未按本合同约定的时间付款，应当向茂业公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算；5、姚飞应于2018年2月10日之前支付剩余房款66万元。由于姚飞原因，房款66万元延迟至2018年3月23日才转入茂业公司账户。茂业公司于2018年4月17日与原告办理涉案房屋交付手续。另查明，茂业公司于2018年12月24日取得初始登记证后，根据合同补充条款第三款约定于2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日内办理房产证手续。以上事实有姚飞提供的商品房预售合同、销售不动产发票、签约页，茂业公司提供的竣工验收备案证书、初始登记证书、银行回单、交房资料以及双方当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，予以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。一、关于姚飞要求茂业公司支付逾期交房违约金的问题。双方在《滁州市商品房预售合同》补充条款中约定，购房人需要足额支付合同约定房屋总价款，出卖人方可向购房人交房，因为姚飞66万元购房款延迟至2018年3月23日才转入茂业公司账户，因此姚飞该诉请本院不予支持。二、关于姚飞要求茂业公司支付逾期办证违约金的问题。双方签订的《滁州市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。案涉《滁州市商品房预售合同》第十四条是有关涉案商品房的初始登记和权属变更登记的约定，并未对茂业公司办理初始登记的起始时间作出明确的约定，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，茂业公司应当自交付房屋之日起90日内协助姚飞办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件，茂业公司与姚飞办理涉案房屋交付手续后，直至2018年12月24日才取得初始登记证，致姚飞不能及时办理房屋所有权证，不能完全实现合同目的，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的由于出卖人的原因导致买受人未能取得房屋权属证书的情形，故茂业公司应承担逾期办证的违约责任。茂业公司应支付自2018年6月1日起至2019年1月17日（2019年1月14日在滁州日报刊登公告，通知购房者三个工作日办理相关手续之日止）以购房款1322102元为基数按年利率5.655%（因案发在2019年8月20日之前，按同期中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准）计算的逾期办证违约金，故对姚飞主张茂业公司支付逾期办证违约金37280元的诉请，本院予以支持。三、关于茂业公司要求姚飞支付逾期交纳购房款违约金的问题。双方在案涉《滁州市商品房预售合同》附件一“付款方式和付款期限”约定姚飞应于2018年2月10日前支付房款计66万元，姚飞通过银行贷款于2018年3月23日将该款转入茂业公司账户。合同法对违约责任原则上采用无过错责任原则，本案中，姚飞并未举证证明其迟延付款存在法定或约定的免责事由，故其应按《滁州市商品房预售合同》第七条约定支付按逾期付款额日万分之三的违约金，即姚飞应支付茂业公司逾期交纳购房款违约金8316元（66万元×0.3%/天×42天）。四、关于茂业公司要求姚飞支付房屋保管费的问题。根据双方签订合同补充条款第六条“甲方在履行交房通知后，如乙方无故不来交接房屋，视为乙方违约，同时甲方收取乙方30天/元房屋管理费”，茂业公司主张房屋保管费540元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）姚飞逾期办证违约金37280元；二、原告（反诉被告）姚飞于判决生效后十日内支付被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司逾期付款违约金8316元、房屋保管费540元；三、驳回原告（反诉被告）姚飞其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费900元，减半收取450元，由被告（反诉原告）滁州茂业投资发展有限公司负担；反诉案件受理费70元，由原告（反诉被告）姚飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 盛 军二〇二〇年十月三十日书记员 姜丽国附本案适用的相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。