沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初4117号原告（反诉被告）：马天驰，男，1979年9月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告（反诉原告）：汪飞，男，1981年10月11日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告（反诉原告）：周丹，女，1981年5月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：汪飞，男，1981年10月11日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告（反诉被告）马天驰与被告（反诉原告）汪飞、周丹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲独任审理。本案现已审理终结。原告马天驰诉称，2019年2月15日，二被告将共有房屋九洲御府租给原告使用，合同期限一年，租金为每三个月4000元，押金2000元。原告于当日交付三个月房租及押金，共计现金6000元，又于5月9日和8月12日两次各支付给被告周丹三个月房租4000元，房租共计已交至19年11月15日。从8月开始，出租屋附近产生刺耳的工业噪音，原告无法居住，于10月1日提出想提前搬走。被告认为原告因噪音提前搬走属于违约，原告认为噪音属不可抗因素，并非单方违约，但也同意适当补偿，双方因违约补偿问题已经几次交流也未能一致。11月3日，原告与被告汪飞相约到出租屋内商谈违约赔偿事宜，结果依旧没有谈成，被告欲强行收回出租钥匙及门禁卡，原告没有让被告拿走钥匙，并要求被告同原告一起离开出租屋，但是当二人共同离开后，被告在没有通知原告的情况下，私自用自己的钥匙进入了出租屋，并且给出租换了锁。之后原告找到被告沟通，欲拿出留在出租屋内的物品，被告不予理睬。11月7日原告报警，浑河站西派出所出警，民警与被告沟通协调，被告拒不配合，没有调解之意。原告认为，虽双方正在商谈提前终止租房协议一事，但未得出任何结果，协议也并没有终止，仍在继续履行中。被告未经允许私自开锁入室换锁，属于单方强行毁约，应承担全部违约责任，一切因此造成的经济损失。同时被告擅自进入他人住所，霸占他人财物，应属违法行为，应承担相应法律责任，故起诉至法院。诉讼请求：1、判决被告退还租房押金2000元及剩余房租从2019年11月3日至2019年11月15日期间租金（12天）约600元；2、被告赔偿原告违约金2000元；3、被告退还出租屋内非法霸占的原告财物（工作文件材料）；4、由被告承担诉讼费用。被告汪飞、周丹辩称，2019年2月16日双方签订租房合同，在2019年10月初（十一小长假期间）原告向我方提出因噪音问题，要求提前解除合同。我认为噪音不属于不可抗力，不应作为提前解除合同的理由。双方对此进行协商共同找到下家转租出去后会把剩余租金和押金还给原告，所以在10月初开始原告及我方都在网上登记信息，中间有几个有意向的，但最终没有租出去。10月末原告给被告汪飞发信息要谈一谈这个事，双方在11月3日共同到房屋处协商，当时我方提出只要原告结清所欠水电煤气日常支出并承担中介费，就可以退还押金剩余租金，但原告不认可，双方协商未达成一致。当时我方向原告要收回钥匙及门禁卡原告不给，考虑到双方合同不能履行下去，原告也都搬走了，我方还得找下家，考虑到下家的安全，所以我方在当天换了门锁。原告租赁期间欠付水费138.4元、电费103.5元、煤气107.44元；另外原告承租期间在涉案房屋主卧室进户门旁北面墙，距地1.2米，距上1.4米，距左0.1米，距右0.1米用小孩用笔画的，我们咨询过市场价格修复需要300元。马桶盖有损坏，修复价值100元，抽屉导轨脱落，抽屉的玻璃破损价值100元，电视机顶盒未找到300元、摇控器未找到50元，补办电梯卡和更换门锁费用200元。我方认为我方并未存在违约情形，且合同中并未约定违约金数额，所以不同意支付违约金。关于原告所述的剩余租金和押金我方的意见是，涉案房屋是在2019年12月8日重新对外出租出去，所以我认为原告应给付我2019年11月16日至2019年12月7日期间的租金。所以从上述我方各项损失累计已远远超出原告在我处的押金及剩余租金即原告所述2600元，考虑到不想纠缠此事所以我方也没找原告。关于原告第3项诉求，我方并未看到文件材料。反诉原告汪飞、周丹诉称，2019年2月16日双方签订一年期租房合同,收取1季度租金4000元及押金2000元,之后并续交2个季度租金共8000元,租金交纳至19年11月15日,被反诉人10月初提出因噪声大不再续租房屋,要求提前退租,噪声问题原告并无鉴定机构出具的鉴定证明有工业噪音,因为临近胜利大街,可能存在车辆噪音,并非不可抗力,反诉人本着人情,同意可以退租,但要求由被反诉人寻找续租人员,但被反诉人一直未寻找到可签约续租人员,10月22日被反诉人告知己搬走一星期,要求交接及商谈赔偿条件。11月3日,反诉人与被反诉人相约至出租屋内办理交接及商谈赔偿条件,经现场核查物品及水电煤表后,出租屋内未有原告财物遗留,出租屋内机顶盒及遥控器丢失,墙面有儿童涂画现象,茶几抽屉及马桶盖损坏,并拖欠水费138.4元(签约时水字146、10月25日查表收据为188,欠费138.4元),拖欠电费103,5元,拖欠煤气费10⒎44元(签约时表字166.89,交接时200.89,3.16元/m3),经与被反诉人商谈后,被反诉人不愿意寻找续租人员,反诉人提出可由中介代办,费用由被反诉人承担,找到续租者后即可租金(需扣除欠费及维修部分费用),被反诉人认为不可接受,双方无法达成一致,反诉人要求被反诉人归还房屋钥匙,被反诉人不予交还,认为还没到租期11月15日,不予退还房屋,即离开现场。反诉人查看租房合同,依据租房合同六,5-7小条违约条款及七.1-3条约定,合同租期未到期,而乙方又未提前1个月缴纳房租租金,已经构成乙方违约,该合同已经无效,乙方需赔偿甲方室内物品损失,甲方有权租给他人,因被反诉人已经搬走且不予配合交还钥匙,为维护反诉人权益,故反诉人有权收回房屋,鉴于此,反诉人与被反诉人在11月3日确认,被反诉人已将所以物品全部搬走后,出于保护自身利益,也保护下一位租户利益考虑,更换了房屋钥匙,并在房屋中介处登记出租,并于12月8日出租,发生中介费用750元。被反诉人违约在先,损坏并丢失被告室内物品未给修复,经计算拖欠水电煤费用、损坏丢失物品费用、中介费用及租金损失共计3249.34元(详见附件1),后又谎报警并诬告有财物遗留出租屋内被房东霸占(11月3日交接时已经搬走1周,且现场查看并无遗留财物),给反诉人名誉造成损失,以上事实清楚,证据充足(附相关证据祥见附件),被反诉人的诉讼请求应予驳回,恳请法官尊重事实。反诉请求：1、判令被反诉人赔偿损失3249.34元（拖欠水费138.4元、电费103.5元、煤气费107.44元、墙体图画修补费300元，马桶盖维修费100元、抽屉维修费100元，机顶盒丢失费300元，摇控器丢失费50元，补办电梯卡及更换门锁费用200元，中介费750元，原合同期内租金损失1100元）；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。庭审中，反诉原告撤回了对“马桶盖维修费100元、抽屉维修费100元，机顶盒丢失费300元，摇控器丢失费50元”的反诉主张。反诉被告马天驰辩称，拖欠水费138.4元、电费103.5元、煤气费107.44元如果有具体明细我同意承担到11月3日的。墙体图画修补费300元，马桶盖维修费100元、抽屉维修费100元，机顶盒丢失费300元，摇控器丢失费50元，补办电梯卡及更换门锁费用200元，中介费750元，原合同期内租金损失1100元以上我都不同意承担。因为反诉原告没有证据证明是我损坏的。经审理查明，2019年2月16日，马天驰（乙方）与周丹（甲方）签订《租房合同》一份，约定“甲方出租给乙方的房屋位于沈阳市和平区。房屋租赁期共12个月，自2019年2月16日起至2020年2月15日止，该房屋季度租金为4000元，租金总额为16000元，租金按季度付，即每次付租金4000元。乙方在租房期间，水、电、家具、电器损坏，由乙方承担配件维修费用。乙方应于房屋租期满后将承租房屋及附属设施、家具、电气设备交还甲方。应保证房屋及设施、水、电、家具、电气设备的完好状态，保证墙面卫生，不乱涂乱画，不得留存物品或垃圾影响房屋的正常使用，甲方将押金退还给乙方，对未经同意留存的物品，甲方有权处理。水、电、家具、电器、信誉保证押金，房屋押金为2000元，合同签订之日起缴纳，房租期满验收合格后由甲方原数退还乙方……”。合同签订后，被告共收取原告至2019年11月15日租金及2000元押金，合计14000元。2019年十一期间，原告因噪声问题向被告提出提前解除租房合同意向，并于10月中旬左右搬离涉案房屋。为使房屋尽快对外出租，原、被告双方亦采取了网上登记信息、协助看房等积极措施。2019年11月3日，双方到涉案房屋协商，因最终返还押金等款项未达成一致意见，未办理交接房屋钥匙和电梯卡。同日，被告更换涉案房屋门锁及补办电梯卡。另查明，原告租赁期间尚欠水费138.4元、电费103.5元、煤气费107.44元。另，涉案房屋墙面有涂画现象。上述事实，有租房合同、微信转账记录、购水通知单、电费缴纳单、煤气表，墙面涂画照片及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，予以确认。本院认为，原告马天驰与被告周丹签订的《租房合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。关于本诉部分。原告要求退还从2019年11月3日至2019年11月15日租金问题。本案中，原告因噪声问题于2019年十一期间向被告提出提前解除租房合同意向，并于10月中旬左右搬离涉案房屋。2019年11月3日，双方到涉案房屋协商，因最终返还押金等款项未达成一致意见，未办理交接房屋钥匙和电梯卡。本院认为，原告因噪声问题提出提前解除，并非主观恶意违约，且之后为使房屋尽快对外出租，原告亦采取了网上登记信息、多次协助看房等积极措施。结合被告于2019年11月3i更换涉案房屋门锁及补办电梯卡的客观情况，对于原告主张的该项诉求，本院予以支持，故被告应返还原告租金为527元（4000元/91天*12天）。关于原告主张的押金问题。原告租赁期间尚欠水费138.4元、电费103.5元、煤气费107.44元，应当予以扣除。另，涉案房屋墙面有涂画现象。合同约定“乙方应于房屋租期满后将承租房屋及附属设施、家具、电气设备交还甲方。应保证房屋及设施、水、电、家具、电气设备的完好状态，保证墙面卫生，不乱涂乱画”，故原告应承担墙面修复费用，因被告未提供相关费用票据，本院酌定该费用为150元，该费用亦应在押金中扣除，故被告应返还原告押金1501元（2000元-349元-150元）。关于原告主张的违约金。尽管2019年11月3日双方对于返还押金等款项未达成一致意见，但并不影响各方均有解除合同意向的成立，现原告既主张被告退还从2019年11月3日至2019年11月15日期间租金，又在当日拒绝返还房屋钥匙及电梯卡，其行为自相矛盾。原告在十一期间向被告提出提前解除租房合同意向，并于10月中旬左右搬离涉案房屋，从行为上已经明确表示不再继续租赁房屋，故被告在原告拒绝交还钥匙及电梯卡无奈的情况下，于当日更换涉案房屋门锁及补办电梯卡是一种减损行为，故对于原告主张因被告换锁要求其承担违约责任的诉求，本院不予支持，同时对于反诉原告主张的更换门锁及电梯卡费用的反诉请求予以支持。关于原告主张被告退还出租屋内工作文件材料的诉求，因原告未提供相关证据，庭审中被告亦不予认可，故本院不予支持。关于反诉部分。关于反诉原告主张的中介费及租金损失，系间接损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告汪飞、周丹于本判决生效之日起十日内返还原告马天驰租金527元；二、被告汪飞、周丹于本判决生效之日起十日内返还原告马天驰押金1501元；三、原告马天驰于本判决生效之日起十日内给付被告汪飞、周丹更换门锁及电梯卡费用200元；如果被告、反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、驳回原告其他的诉讼请求；五、驳回反诉原告其他的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告汪飞、周丹负担；反诉案件受理费25元（已减半收取），由反诉被告马天驰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  冯菲二〇二〇年十月九日书记员  王琳本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。