广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初3977号 原告：中国银行股份有限公司桂林分行，住所地：广西桂林市象山区中山中路**,统一社会信用代码：914503008988618776。 负责人：吴建民，该行行长。 委托诉讼代理人：程进宝，广西君健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘满玉，广西君健律师事务所律师。 被告：张新旺，男，汉族，1973年6月17日出生，住广西桂林市象山区。 被告：江剑豪，男，苗族，1994年7月8日出生，住湖南省城步苗族自治县。 被告：桂林市报业房地产开发有限公司，住所地：广西灵川县八里街工业园区**A10地，统一社会信用代码：914503235547019091。 法定代表人：赵小菊。 原告中国银行股份有限公司桂林分行（以下简称中行桂林分行）与被告张新旺、江剑豪、桂林市报业房地产开发有限公司（以下简称报业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行桂林分行的委托诉讼代理人程进宝，被告张新旺、江剑豪到庭参加诉讼，被告报业公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中行桂林分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张新旺向原告偿还贷款本金132752.73元（其中拖欠本金9433.26元、未到期本金金额123319.47元）、应收利息2746.3元、拖欠本金的罚息133.11元、应收利息的罚息39.36元（利息及罚息按上述《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定暂计至2020年8月12日，此后按上述约定计至被告还清全部借款本息之日止），并向原告支付律师代理费3302元（如发生二审、执行，费用另计），以上合计138973.5元；2.判令被告江剑豪与被告张新旺共同承担归还以上债务的责任；3.判令被告报业公司对被告张新旺的以上债务承担连带保证责任；4.判令原告对位于灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元5层4号房屋依法处分所得价款享有优先受偿权；5.判令三被告共同承担本案全部诉讼费用及相关费用。事实和理由：2015年1月1日，被告张新旺、被告江剑豪共同向原告出具《个人住房借款申请表》，申请向原告借款230000元。2015年4月27日，原告与三被告共同签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》（编号：2015年桂中银零灵房贷字第124号），约定：被告张新旺向原告借款人民币230000元，用于支付其购买位于灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元5层4号房屋的房款，贷款期限120个月，每月12日为还款日。被告张新旺使用所购房屋对所贷款项提供抵押担保，被告报业公司为被告张新旺还款提供阶段性连带性责任保证，自被告取得贷款之日至抵押登记手续办理完毕且原告收到他项权证之日止；本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息……实现债权的费用（包括律师费）；原告对抵押房屋行使抵押权。2014年9月28日被告江剑豪向原告出具《共同还款承诺书》，承诺其愿意与被告张新旺共同承担还款责任。2015年5月5日原告依约向被告张新旺指定的银行账户支付了全部贷款。2015年5月4日原、被告对被告所购房屋办理了商品房抵押权预告登记手续，至今尚未办理房屋抵押登记手续。被告张新旺取得贷款以后的前期依约履行了还款义务。但是，自2020年4月起，被 告张新旺开始未依约按期向原告归还贷款本息。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请法院支持原告的所有诉讼请求。 被告张新旺辩称，认可原告的诉讼请求及事实和理由，因为疫情原因，个人经济困难，希望法院酌情考虑，希望继续履行合同，被告会每月按时还款。 被告江剑豪辩称，认可原告的诉讼请求及事实和理由，因为疫情原因导致被告阶段性还款困难，被告没有恶意拖欠还款，被告已经积极归还拖欠的款项，希望继续履行与中国银行桂林分行的贷款合同。 被告报业公司未作答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告报业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃抗辩和质证的权利。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月27日，原告（贷款人）与被告张新旺（借款人）、被告报业公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》（编号：2015年桂中银零灵房贷字第124号）（以下简称《个人一手住房贷款抵押合同》），约定（节录）：贷款金额230000元，贷款期限为120个月，从2015年4月至2025年4月，自贷款人实际放款日起算；贷款用于购买坐落于广西灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元5层4号房；贷款利率采用浮动利率方式，每12个月为一个浮动周期，参考利率为中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，采用定价日当日适用的参考利率；采取按月等额本息还款方式；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押，抵押物为灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元5层4号房产，本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；如果借款人在任何正常 还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权依法及本合同的约定，行使抵押权；借款人未按期归还贷款本息，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，全部、部分终止或解除借款人与贷款人之间的其他合同，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等；保证人提供阶段性担保；保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。上述合同签订后，原告于2015年5月5日向被告张新旺发放贷款230000元。原告与被告张新旺在房产部门办理了涉诉房屋预告登记手续，原告取得不动产登记证明（证号：灵川县房预灵川镇字第**）。被告张新旺自2020年4月起逾期还款。 查明，被告江剑豪于2014年9月28日出具《共同还款承诺书》，内容为（节录）：本人江剑豪与借款人张新旺系朋友关系，鉴于借款人张新旺与贵行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》，本人承诺自愿与借款人张新旺共同承担还款责任；本人同意在该借款合同生效之日起，作为共同还款人与借款人承担对该合同项下全部债务的共同还款责任，履行与借款人同等的还款义务；如果借款人未按照合同约定及时清偿借款合同项下债务，本人同意按照贷款人要求履行连带还款责任，自收到贷款人发出的催收通知书三日内，本人将无条件为借款人代为偿还所欠贵行的全部欠款，包括贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。 另查明，为处理本案纠纷，原告与广西君健律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定该律师事务所接受原告的委托，代为处理本案诉讼事宜，原告并已支付律师代理费3302元。 再查明，原告起诉后，被告张新旺归还了16222元贷款本息，截至2020年10月20日，被告张新旺尚拖欠原告贷款本金582.36元、利息520.54元、罚息6.32元（含本金的罚息4.45元、利息的罚息1.87元），合计1109.22元。 在本案审理过程中，本院依据原告申请，依法查封被告张新旺、江剑豪名下位于广西灵川县八里街工业园区“八里街桂林日报社小区”9幢1单元5层4号房屋。 本院认为，原告与被告张新旺、江剑豪、报业公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自义务。原告要求被告张新旺偿还未到期贷款本金，前提是《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》项下贷款本息提前到期，终止或解除合同。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行；当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持；继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持”。本案中，被告自2020年4月起开始有逾期还款行为，但至本案法庭辩论终结前已陆续清偿了16222元，已经基本清偿逾期贷款本息，继续履行合同并不影响合同目的实现，现原告以被告逾期还款为由要求被告提前归还所有未到期贷款本息，不符合上述规定，亦不利于维护社会和经济秩序,本院不予支持。故原、被告应按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款抵押合同》（编号：2015年桂中银零灵房贷字第124号）约定继续履行各自义务。原告要求被告张新旺偿还未到期贷款本金123319.47元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告张新旺偿还拖欠贷款本金、利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。经核实，截止2020年10月20日，被告张新旺尚拖欠原告贷款本金582.36元、利息520.54 元、罚息6.32元（含本金的罚息4.45元、利息的罚息1.87元），合计1109.22元，被告张新旺应予归还。 关于律师代理费。对已发生的律师代理费3302元，属于合同中约定的实现债权的费用，且未超过规定的收费标准，被告张新旺应当给付原告。 关于原告要求被告江剑豪承担涉诉债务共同还款责任的问题。本院认为，被告江剑豪出具《共同还款承诺书》，承诺对涉诉债务承担共同还款责任，现原告诉请要求被告江剑豪承担涉诉债务的共同还款责任，于法有据，本院予以支持。 关于被告报业公司是否应承担本案债务连带清偿责任的问题。本院认为，报业公司对本案债务承担的是阶段性连带责任保证，原告尚未取得涉诉房屋他项权证，根据合同约定，被告报业公司作为保证人，其保证责任尚不能免除，故被告报业公司应对被告张新旺的上述全部债务承担连带清偿责任。被告报业公司承担担保责任后，有权向被告张新旺、江剑豪追偿。 关于抵押优先偿权的问题。本院认为，双方虽已就涉诉房屋在相关部门办理了预购商品房抵押权预告登记，但预告登记是为保全关于不动产物权的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，以保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。因此，该抵押权预告登记是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动效果，仅有预告登记而未完成该登记的抵押合同所担保的主债权无优先受偿的效力。故对原告要求对涉诉房屋依法处分所得价款享有优先受偿权的诉请，本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张新旺、江剑豪应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司桂林分行贷款本金582.36元，利息520.54元、罚息6.32元（含本金的罚息4.45元、利息的罚息1.87元）； 二、被告张新旺、江剑豪应于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司桂林分行律师代理费3302元； 三、被告桂林市报业房地产开发有限公司应对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任，被告桂林市报业房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告张新旺、江剑豪追偿； 四、驳回原告中国银行股份有限公司桂林分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3080元，因适用简易程序减半收取1540元，保全费1220元，合计2760元（原告已预交），由被告张新旺、江剑豪、桂林市报业房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行］。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交案件受理费。递交上诉状后七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  王丽萍 二〇二〇年十月二十八日 书记员  唐戈平