河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4117号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨莹，女，汉族，1983年1月26日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：马新超，河南法正律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告）：徐德柱，男，汉族，1965年12月4日出生，住河南省潢川县。上诉人杨莹因与上诉人徐德柱侵权纠纷一案，不服潢川县人民法院（2020)豫1526民初3261号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨莹及其委托诉讼代理人马新超、上诉人徐德柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐德柱上诉请求：（1）改判杨莹解除房屋租赁合同的通知不具备解除房屋租赁合同的效力；（2）改判支持上诉人为了门面房增值装修的支出、水电入户及其它事项付出的必要费用21010元及利息；（3）由杨莹承担本案的诉讼费用。上诉人徐德柱为支持其上诉请求，向本院提供了下列证据：（1）租赁房屋照片壹张；（2）徐德江、晏东升、周玉华的证明材料；（3）水电入户费用及水电费票据。上诉人杨莹上诉请求：撤销一审判决第三项，并由上诉人徐德柱承担本案诉讼费用。事实与理由：原审判决以受疫情防控影响，应属不可抗力，减免三个月的租金是没有法律依据的，二审法院应当依法纠正。针对上诉人徐德柱的上诉意见，上诉人杨莹答辩如下：杨莹依据《房屋租赁协议》解除合同并履行了告知义务，依据《房屋租赁协议》约定互不承担赔偿责任。针对徐德柱二审提供的证据，上诉人杨莹质证表示均不予认可。杨莹（反诉被告）向一审法院起诉请求：（1）判令被告向原告交还房屋、恢复原状，对房屋上形成添附的墙体、门框、地板砖等的所有权归属原告；（2）判令被告支付超期占有房屋期间的租金（从2020年7月1日至交付房屋之日止侵占的房屋租金，在2020年7月1日之前的房租已经付清）；（3）本案的诉讼费由被告承担。徐德柱（反诉原告）向一审法院反诉请求：（1）判令被反诉人向反诉人支付反诉人为提升门面房屋价值，使用效益投入款21010元及利息；（2）判令被反诉人免除反诉人2-4月门面租费；（3）本案反诉费用由被反诉人承担。一审法院查明，原告杨莹因常年在郑州,故将自己位于潢川县棉麻公司西关大市场综合楼门面房由北往南第5、6、7、8共4间门面房房屋出租事宜委托给其哥哥徐倩和其叔叔韦全宏全权处理。被告徐德柱自2002年起一直租赁原告的房屋，租赁合同是一年一签。2019年7月1日，徐倩(甲方)与被告徐德柱(乙方)签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方位于西关县社新建综合楼门面房由北往南第106间房屋出租给乙方使用，双方协商一致，签订此协议，共同遵守执行。一、租赁时间：从2019年7月1日至2020年6月30日止，租期为1年;二、租赁费：年租金为12000元,签订协议时乙方一次性交清当年租金;三、房屋租赁期间严禁擅自改动房屋结构，严禁中途和期满后擅自转租或转借他人;四、租赁期满前一个月时间，乙方如续租此房，应同甲方协商重新签订新的租赁协议，乙方如若不再租赁此房，必须将该房屋无条件并完好无损地按原貌交还给甲方，双方互不承担补偿责任。五、甲方如需收回此房屋，应于合同期满前一个月时间，告知乙方,乙方接通知后，合同期满，应无条件完好无损地交还房屋给甲方，双方互不承担补偿责任。诉讼中，被告徐德柱质证意见同另案被告徐威威一致，即主张其门店的水电入户费是被告垫付的，其中水入户费1560元，电入户费1480元，还有材料费770元，合计3810元，并辩称当时有票据，现票据已丢失。原告认可被告垫付该款的事实，但主张被告应对垫付款项的具体数额拿出书面票据核实。尔后，原告提供U盘视频及文字说明一份，证明原告提前三个月已经通知被告租赁期限到期后收回房屋。原告相继向被告发出2020年3月23日、2020年6月1日通知各一份，通知被告于2020年6月30日合同到期前搬离房屋。被告接到了原告的通知，但至今并未搬离房屋。上述事实有书证、视听资料、当事人陈述等在卷佐证，本案事实清楚，证据确实、充分。一审法院认为：原告委托人徐倩与被告徐德柱签订《房屋租赁协议》是合同双方当事人在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，是原、被告双方当事人的真实意思表示，该合同未违反我国现行法律法规规定，依法成立并合法有效，应受法律保护。在上述合同履行期间，原告分别于2020年3月23日、2020年6月1日向被告发出通知，要求被告搬离房屋，被告接到原告的搬迁通知后，至今未腾出房屋，其行为对原告已构成违约，应承担相应的违约责任，庭审中被告主张该通知不是房屋所有人送达，送达人不是合同相对人，没有解除合同的处分权，经一审法院审查，原告哥哥徐倩和其叔叔韦全宏是原告杨莹的全权代理人，有代理权限，其向被告送达解除通知的行为视为原告的行为，且根据U盘视频资料显示被告已经接到该解除通知，知道原告要收回房屋的事实，故该解除通知发生送达效力。合同期满后，原、被告双方没有续签租赁合同，此时，被告继续占有租赁房屋，为不定期租赁，当事人可以随时解除租赁合同，据此，原告请求解除合同、判令被告交还租赁房屋的诉讼请求一审法院应予支持，被告应在规定期限内腾空房屋，并将房屋交付原告。关于原告主张承租方对租赁房屋装饰装修部分的产权归属问题及被告反诉要求原告对装饰装修部分进行补偿问题。依据合同约定：合同期满，应无条件完好无损地交还房屋给甲方，双方互不承担补偿责任，及根据相关法律及司法解释规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。原、被告双方互不承担补偿责任，承租人对其在租赁房屋内的装饰装修能够拆除且拆除后不会损坏其财产价值的部分，如空调、电视、电脑等，由被告在限定的期限内自行拆除，对不能够拆除或拆除后即损坏其财产价值的部分，被告应保持原状，完好无损的交付原告。关于原告主张支付租赁合同到期后被告继续占用租赁房屋租赁费的诉讼请求。一审法院经审查认为，被告应向原告支付租金的标准参照原租金标准，即按照每年12000元房租标准支付，每日支付：12000元÷365日=32.88元/日；其支付租赁费的期间，从2020年7月1日至房屋腾空之日止。对于被告主张免除2-4月门面房房租费用，因2020年全国遭受“新冠”影响，信阳市在2020年2月初至3月18日才解封，被告经营确因疫情防控受到一定影响,该种情形属不可抗力，依据情势变更原则，一审法院酌情减免被告租金3个月的租金即3000元。被告主张原告返还水电入户费等3810元的诉讼请求，因被告未提交相关证据证明，一审法院不予支持，被告可待其证据充足后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项，《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十六条之规定，一审法院判决：（1）限被告徐德柱于本判决生效之日起十日内腾空房屋，自行拆除室内可拆出装饰装修物，将租赁房屋交付原告杨莹；（2）被告徐德柱应支付2020年7月1日始至房屋腾空之日止占有原告杨莹房屋期间的租金，租金标准为32.88元/日，此款限被告徐德柱于本判决生效之日起十日内付清；（3）原告杨莹应当返还被告徐德柱因疫情减免的三个月租金3000元，此款限原告杨莹于本判决生效之日起十日内付清；(上述二、三项付款账户名称：潢川县财政支付中心；开户行：工行潢川支行；账号：17×××68)；（4）驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费250元，反诉费160元，由原告负担100元、被告徐德柱负担310元。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人徐德柱二审提供的证据，因杨莹不认可其证明目的，亦无其它证据佐证，本院不予采信。本案中，杨莹委托人徐倩与徐德柱签订的《房屋租赁协议》，是合同双方当事人协商一致的基础上达成的，该合同未违反法律法规规定，合法有效。在《房屋租赁协议》履行期间，杨莹依据《房屋租赁协议》要求徐德柱搬离房屋，徐德柱接到搬迁通知后，至今未腾出房屋，其行为对杨莹已构成违约，应承担相应的违约责任。关于徐德柱上诉请求杨莹应返还水电入户费用及补偿装修部分费用问题，经查，因《房屋租赁协议》已约定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，故徐德柱请求杨莹补偿装修部分费用没有事实和法律依据；同时，《房屋租赁协议》中，双方亦未约定返还水电入户费用事宜，事后也未能达成协议，徐德柱二审提供的证据不能充分证明其实际支出，故对徐德柱要求返还水电入户费用的上诉请求亦不予支持。综上，上诉人徐德柱上诉请求因无事实和法律依据，均不能成立，本院不予支持。关于上诉人杨莹主张一审判决不应减免租赁费3000元的上诉理由，经查，因2020年全国抗击“新冠”期间，徐德柱经营确因疫情防控受到一定影响,该种情形属不可抗力，一审法院酌情减免部分租金适当，故杨莹该项上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人杨莹和上诉人徐德柱各负担500元。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 时华军审判员 韩 洋二〇二〇年十月二十三日法官助理熊涛书记员朱婧