江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4433号上诉人：南京幸运星网络信息服务中心，住所地南京市鼓楼区中山北路****。投资人：徐方非。委托诉讼代理人：许超，男，汉族，该中心员工。委托诉讼代理人：刘君，江苏恒冠律师事务所律师。上诉人：江苏省中虢旅游服务有限公司，住，住所地南京市鼓楼区中山北路**/div>法定代表人：武春宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁胜寒，江苏镜见兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚婷婷，江苏镜见兴律师事务所律师。上诉人南京幸运星网络信息服务中心（以下简称幸运星中心）以及江苏省中虢旅游服务有限公司（以下简称中虢公司）因不当得利纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初13304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。幸运星中心上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判中虢公司给付幸运星中心1844521元；二、本案一、二审诉讼费全部由中虢公司承担。事实与理由：双方在2017年12月12日签订的补充协议中约定：案涉房屋征收的“登记营业执照注册费”由幸运星中心享有。一审法院在判决中对“登记营业执照注册费”作出明确认定“该费用应当理解为与商业经营密切相关的补偿费用”。故可以认定：幸运星中心与中虢公司对于案涉房屋征收的商业停产停业损失补偿的分配方案已有明确的书面约定。根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十四条“征收有租赁关系的非住宅，租赁双方对停产停业损失的承担方式有约定的，从其约定”。故案涉房屋征收的商业停产停业损失补偿应当全部由幸运星中心享有。中虢公司辩称，幸运星中心的上诉没有事实和法律依据，登记营业执照的注册费用属于约定不明，按双方间的协议，幸运星中心没有任何补偿，请求二审法院驳回幸运星中心的上诉请求。中虢公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判中虢公司支付幸运星中心装饰装修损失补偿476613元并返还押金6090元，驳回幸运星中心的其他诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由幸运星中心承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。本案案由应为房屋租赁合同纠纷，而非不当得利纠纷。幸运星中心系基于与中虢公司的房屋租赁合同关系向中虢公司主张相关拆迁安置补偿，双方于2017年11月27日签订的《房屋租赁合同》第九条第二款对于拆迁补偿予以明确约定。同时，一审法院对房屋装修补偿款的判决系依据双方间2017年12月12日签订的《房屋租赁合同补充协议书》第一条的约定，所以本案应系房屋租赁合同纠纷而非不当得利纠纷，一审法院对于本案案由认定错误，应予以纠正。二、一审法院对于案涉房屋的设备迁移费、设备拆除补助费以及停产停业损失费的判决系事实认定不清，适用法律错误，中虢公司不应支付。1.中虢公司与幸运星中心于2017年11月27日签订的《房屋租赁合同》第九条第二款约定：因拆迁工程等不可抗力原因导致合同不能履行，合同即解除，中虢公司不承担任何违约责任，且幸运星中心不享有任何拆迁补偿。该条款明确，双方就案涉房屋拆迁时幸运星中心不享有任何补偿已达成合意，系双方真实意思表示。此后，双方又于2017年12月12日就装潢费用的拆迁补偿以及“登记营业执照注册费”达成新的合意，表明双方的真实意思表示为：除该两部分外，其他部分均不予以补偿。绝非中虢公司需支付给幸运星中心案涉房屋拆迁涉及的所有补偿。若如一审法院认定：“登记营业执照注册费”应理解为“与商业经营密切相关的补偿费用”，那么中虢公司与幸运星中心根本无须再签订补充协议，就装修费用以及所谓“登记营业执照注册费”再作约定。一审法院对于“登记营业执照注册费”的认定并非协议当时双方当事人的真实意思表示，违反当事人意思自治原则，严重损害了中虢公司的合法权益。2.《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。双方当事人于2017年12月12日签订的《房屋租赁合同补充协议书》中关于“登记营业执照注册费”的内容约定不明确，所以对于该补偿的内容应该推定为未变更。结合租赁合同以及补充协议的约定，中虢公司不应向幸运星中心支付除装潢费用以外的任何补偿，包括停产停业损失、设备迁移费以及设备拆移补助。3.中虢公司与幸运星中心于2017年11月27日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2017年12月1日至2018年11月30日，而因拆迁，双方解除案涉合同的日期为2018年10月13日，距离2018年11月30日合同期满之日仅有一个半月时间，一审法院在没有任何法律依据的情况下确认停产停业补偿为双方共享，违背当事人的真实意思表示，也违反了公平原则。幸运星中心辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，仅就出租行为是否系经营行为的认定有偏差。一、双方间的房屋租赁合同纠纷此前已经过法院审理，并被确认因拆迁征收而解除。本案中，幸运星中心承租的案涉房屋被拆迁，拆迁补偿中的设备迁移费、设备拆除补助费、停业停产损失以及装饰装璜等费用应归幸运星中心所有，现上述费用全部进入中虢公司的账户，中虢公司取得相应补偿没有法律依据，幸运星中心也因此遭受了财产损失，符合不当得利的构成要件，本案案由定为不当得利并无不妥。二、根据双方于2017年11月27日签订的《房屋租赁合同》第九条第二款，双方当事人的真实意思表示是，如因拆迁导致租赁合同不能履行的，合同解除，双方互不负违约责任，中虢公司不用给幸运星中心补偿。但国家给的相关补偿应当正常支付给幸运星中心。此意思表示与双方另于2017年12月12日签订的《补充协议书》相互印证。根据《南京市国有土地上房屋征收和补偿办法》第35条规定，搬迁补助费含设备迁移费由被征收的合法占有人获得，因此该部分费用应当属于幸运星中心，中虢公司依法应予返还。三、关于营业执照注册费，如仅按单纯的营业执照注册费理解，只涉及几元钱甚至不用钱，双方当事人均为效益良好的公司，不可能为了几元钱单独约定一个条款。因此，双方约定的所谓营业执照注册费就应当是一审法院的认定的内容。实际上，《房屋租赁合同》以及《补充协议书》均是中虢公司提供，根据规定，存在两种以上解释的，应当做出不利于提供条款一方的解释，即登记营业执照注册费应理解为“与商业经营密切相关的补偿费用”。同时，针对拆迁补偿协商的具体情况，双方曾详细沟通过，在举证质证阶段，再提交相关的证据。三、前案纠纷中，生效判决已确认了案涉合同因“南京市鼓楼区人民政府发布征收决定公告，对案涉房屋进行征收，上面的租赁合同应终止履行”，租赁合同因政府征收拆迁而提前解除，给幸运星中心造成了停业停产损失，而中虢公司仅是将案涉房屋出租给幸运星中心，作为房屋所有权人，中虢公司的出租行为不应理解为经营行为。因此，停业停产损失的补偿应当全部归幸运星中心所有，不应当由双方共享。幸运星中心向一审法院起诉，请求判令：一、中虢公司返还幸运星中心押金6090元（冲抵13910元水电费后）；二、中虢公司向幸运星中心支付装饰装修损失补偿款476613元、停产停业损失补偿款904339元、设备迁移费452169元、设备拆移补助5310元。一审法院认定事实：幸运星中心租赁中虢公司所有的中山房屋（即案涉房屋），租赁合同期至2018年11月30日，双方已于2018年10月13日解除该合同；该合同第九条约定：遇拆迁，幸运星中心不享有任何补偿。双方还签订了补偿协议，在第1条中有幸运星中心前述约定内容。南京市鼓楼区房屋征收管理办公室已将房屋装饰装修补偿款476613元、停产停业补偿款904339元、设备迁移费452169元、设备拆移补助5310元给付中虢公司。一审法院认为，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。双方在2017年12月12日签订的房屋租赁合同补充协议书第1条约定，中虢公司方应当将政府应赔偿给幸运星中心的装潢费用和“登记营业执照注册费”支付给幸运星中心。显然，登记营业执照注册费不能按字面含义理解，征收补偿中并无该项费用。该费用应当理解为与商业经营密切相关的补偿费用。中虢公司从征收部门获得的设备迁移费452169元、设备拆移补助5310元，与幸运星中心的经营、设备迁移密切相关，中虢公司并无证据证明该费用由其支出，故没有获得该费用的法律根据。商业停产停业损失补偿款904339元，该补偿款是幸运星中心的经营行为和中虢公司的房屋租赁行为相结合遇政府征收获得的补偿利益，应当由双方分享，一审法院酌定双方各享一半。另中虢公司同意返还幸运星中心押金6090元、支付装饰装修损失补偿款476613元，一审法院予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，如下：一、中虢公司于判决生效后十日内给付幸运星中心1392351.50元；二、驳回幸运星中心其他诉讼请求。一审案件受理费21400元，减半收取10700元，保全费5000元，由中虢公司负担12500元，其余由幸运星中心负担。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，幸运星中心提交录音光盘及录音文字稿一份，用于证明其中心的工作人员许超于2017年11月10日与中虢公司股东王秀红聊天时，双方就拆迁补偿以及营业执照注册费事宜进行过交流。许超表示，征收方补偿给幸运星中心的装修损失和营业损失，中虢公司一分钱不要。王秀红回复许超，“这个你放心”、“如果征收方补偿给幸运星中心的装修费中虢公司不截留不就行了”、“我很能理解你的想法，换作我也这样”。该次谈话中，许超提到有营业执照的赔偿损失要给幸运星中心，王秀红也回复，“对对对”，“可以可以”。随后，王秀红要求许超签订租赁合同。当时中虢公司已经知道案涉房屋即将拆迁，还是希望与幸运星中心签署房屋租赁合同，这进一步证明，案涉房屋租赁合同及相关补充协议均是中虢公司提供的，对其中的条款有两种以上的解释时，应当作出不利于合同提供方的合理解释。此外，双方在签订合同前已就拆迁补偿的停业停产损失、装修费等问题达成一致，即装修费用、设备迁移费、设备拆移补助费、停业停产损失补偿等均归幸运星中心所有，中虢公司不得截留。中虢公司质证认为，上述光盘和录音文字整理资料不属于新证据，其不予认可。从相应录音文字整理资料来看，不能证明幸运星中心的证明目的，即使录音属实，中虢公司的工作人员也仅就装修损失予以认可，并未对营业损失予以认可。二审中，中虢公司认可，一审判决中认定的停业停产损失补偿904339元针对的就是幸运星中心租赁的房屋。本院询问双方当事人，幸运星中心承租的房屋内有无中虢公司的设备。中虢公司回复，没有，但幸运星中心已于2018年10月拆除、搬走了该中心的设备。幸运星中心认可其于2018年10月12日搬离。本院另查明，2017年12月12日，中虢公司（甲方）与幸运星中心（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定，如乙方于甲方房屋产权因国家政府批准实施的拆迁工程施工及其他建设项目等非甲方人力抗拒原因，导致甲方房屋拆迁的，甲方同意将国家政府应赔偿给乙方装潢费用和在甲方租赁房屋内登记营业执照注册费如数支付给乙方等等。2018年5月21日，南京市鼓楼区人民政府发布宁鼓府征字[2018]第4号决定，主要内容为“征收目的：为丰富南京市民公共出行方式，建设地铁五号线沿线站点及配套设施；征收范围：鼓楼区中山北路283号7幢、8幢，中山北路236-240号（含支号）……；征收实施单位：南京市鼓楼区房屋征收管理办公室；征收签约期限：自房屋征收决定公布之日起80日内（2018年5月21日-2018年8月8日）……”2018年10月，幸运星中心向一审法院提起诉讼，请求确认其与中虢公司于2017年11月27日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月13日解除；判令中虢公司返还其房屋押金20000元、装修押金10000元，及相应利息；中虢公司支付装修装饰损失476613元、停产停业损失、搬迁补助费等补偿，因拆迁补偿协议尚未签订，故停产停业损失、搬迁补助等费用具体数额以中虢公司正式签订的拆迁补偿协议为准，等中虢公司正式签订拆迁补偿协议后另行主张，该次诉讼中不再主张。中虢公司则反诉请求判令幸运星中心支付拖欠的房屋租金及管理费合计26009元，并支付违约金16800元。一审法院就此于2019年1月31日作出（2018）苏0106民初12517号民事判决。判决书中载明，因幸运星中心尚未结清水电费，故对其要求中虢公司返还房屋押金2万元的诉讼请求，一审法院不予支持。因中虢公司并未最终签订拆迁补偿协议确定涉案房屋的装饰装修补偿款，幸运星中心可待该款项最终确定后依法另行处理。因幸运星中心依法解除合同，并已结清其于2018年10月12日搬离涉案房屋前的租金及管理费，故对中虢公司的反诉请求不予支持。该案庭审中，一审法院要求双方当事人就案涉2017年12月12日签订的补充协议中提到的装潢费用和登记营业注册费进行说明。中虢公司回复，装潢是双方共同确认的，现在尚未确定，在双方确定的情况下，也要跟拆迁征收部门共同确定；租赁房屋登记营业注册费是幸运星中心拿取营业执照，因营业执照拆迁停产，经拆迁办认可有这一部分损失就是这个注册费用。后又改称就是领取营业执照所产生的有关费用，是由拆迁办认可的相关费用。具体什么费用其也不清楚。幸运星中心则认为，登记营业注册费就是营业执照不能经营了所产生的相关损失，包括停业损失、搬迁补助费。当时其也是道听途说，拆迁办说有这个费用。以上事实，有录音光盘、录音文字整理资料、判决书、庭审笔录以及本院询问笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：一、双方当事人在2017年12月12日签订的房屋租赁合同补偿协议中约定的登记营业执照注册费应当如何理解；二、一审法院判令案涉停业停产损失补偿款一半、设备迁移费、设备拆移补助费应当由幸运星中心依据该关于登记营业执照注册费的享有是否有事实和法律依据。对于争议焦点一，本院认为，1.根据双方当事人在2017年12月12日签订的《房屋租赁合同补充协议书》中的约定，如案涉房屋拆迁，中虢公司同意将国家政府应赔偿给幸运星中心装潢费用和在案涉房屋内登记营业执照注册费如数支付给幸运星中心，可见，所谓营业执照注册费应系案涉房屋拆迁时所涉及的征收补偿；2.根据双方当事人在前案庭审中所作陈述，中虢公司认为租赁房屋登记营业注册费是幸运星中心拿取营业执照，因营业执照拆迁停产，经拆迁办认可有这一部分损失就是这个注册费用。幸运星中心也认为登记营业注册费就是营业执照不能经营了所产生的相关损失，包括停业损失、搬迁补助费。当时其也是道听途说，拆迁办说有这个费用，可见，双方对于所谓营业执照注册费具体内涵的理解较为一致，系因拆迁导致不能经营而由征收部门给予的相应补偿；3.再根据幸运星中心提交的录音光盘和录音文字整理资料，双方当事人在产生案涉纠纷前的沟通过程中，对于因拆迁而涉及营业执照的赔偿损失作过商议，此后，双方才在2017年12月12日签订的《房屋租赁合同补充协议书》。综合上述情况，虽双方当事人在补充协议书中对于营业执照注册费的表述并不规范，但可以明确为因案涉房屋被拆迁影响经营而获得的补偿。因此，一审法院将案涉“营业执照注册费”认定为与商业经营密切相关的补偿费用，并无不当。对于争议焦点二，本院认为，相应停业停产损失、设备迁移费以及设备拆移补助费均系与幸运星中心在案涉房屋内进行商业经营密切相关的拆迁补偿费用项目，一审法院将相应补偿款在双方当事人之间进行分配，符合双方当事人的约定以及中虢公司将案涉房屋出租给幸运星中心以获取房租收益，以及幸运星中心承租案涉房屋用于经营以赚取利润的案件事实。但本案中，幸运星中心与中虢公司约定的租赁期限将于2018年11月30日届满，而幸运星中心已实际占有使用案涉房屋至2018年10月，即，幸运星中心签订的租赁合同已近履行完毕，其在案涉房屋内的经营因案涉房屋被拆迁而遭受影响的程度较小，本院综合案涉租赁合同的履行情况、幸运星中心因案涉征收而实际遭受的损失情况以及作为案涉房屋产权人的中虢公司实际系案涉房屋征收补偿的相对方等具体案件事实，酌定中虢公司获得相应停产停业损失、设备迁移费和设备迁移补助费的90%，幸运星中心获得相应停产停业损失、设备迁移费和设备迁移补助费的10%。中虢公司应支付幸运星公司停产停业损失、设备迁移费、设备迁移补助费136181.8元[（452169+5310+904339）×10%]。双方当事人对于中虢公司返还6090元押金、支付476613元装饰装修损失补偿款均无异议，因此，中虢公司总计应向幸运星中心支付618884.8元。综上，幸运星中心的上诉请求不能成立，本院不予支持。中虢公司的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初13304号民事判决第二项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初13304号民事判决第一项为：江苏省中虢旅游服务有限公司于本判决生效后十日内给付南京幸运星网络信息服务中心618884.8元；三、驳回南京幸运星网络信息服务中心的上诉请求；四、驳回江苏省中虢旅游服务有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费21400元，减半收取计10700元，保全费5000元，由南京幸运星网络信息服务中心负担5706元，由江苏省中虢旅游服务有限公司负担9994元；二审案件受理费11107元，由南京幸运星网络信息服务中心负担8083元，由江苏省中虢旅游服务有限公司负担3024元。本判决为终审判决。审判员  王路二〇二〇年十月十五日法官助理高礼慧书记员刘东