杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初14765号 原告：来荣富，男，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：张可全。 原告：杭州郭村机械配件厂，统一社会信用代码91330109785347783W，住所地杭州市萧山区义桥镇昇光村。 投资人：来荣富。 两原告共同委托诉讼代理人：王祖军，安徽一悦律师事务所律师。 被告：余正明，男，汉族，住杭州市萧山区。 被告：杭州萧山来尧装饰商行，统一社会信用代码92330109MA2BKD4E5R，经营场所杭州市萧山区义桥镇昇光村秋岭**。 经营者：来阿良。 两被告共同委托诉讼代理人：曾志坤，浙江博方律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：王琪，浙江博方律师事务所实习律师。 第三人：杭州市萧山区义桥镇人民政府，统一社会信用代码113301090025152004，住所地杭州市萧山区义桥镇东方路**。 负责人：张波，镇长。 委托诉讼代理人：吴亦彬，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱嘉颖，浙江泽大律师事务所律师。 第三人：陈军尧，男，汉族，住杭州市滨江区。 原告来荣富、杭州郭村机械配件厂诉被告余正明、杭州萧山来尧装饰商行、第三人杭州市萧山区义桥镇人民政府房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月29日、2020年4月9日公开开庭进行审理，于2020年5月26日进行调查。后因案情复杂、追加第三人陈军尧参加诉讼，本案裁定转为普通程序审理，并于2020年9月15日公开开庭进行审理。原告来荣富及其委托诉讼代理人张可全、两原告共同委托诉讼代理人王祖军、被告余正明、两被告共同委托诉讼代理人曾志坤、第三人杭州市萧山区义桥镇人民政府委托诉讼代理人朱嘉颖、吴亦彬、第三人陈军尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告来荣富、杭州郭村机械配件厂诉称：2015年1月8日，原告来荣富（曾用名来运甫）与义桥镇郭村（现因行政区划调整为昇光村）经济合作社签订投资协议书，并前往该村投资兴建了杭州郭村机械配件厂，该厂为个人独资企业。原告在该厂内建造了厂房、办公楼、宿舍楼等房屋。2018年10月9日，原告与被告余正明签订《厂房出售转让合同》。合同第一条约定除办公楼和宿舍楼外全部出售给被告余正明；合同第四条约定余正明应按征用补偿款减去220万元后余额的10%补偿给原告。合同签订后，被告余正明仅支付原告200万元，尚有20万元至今未付。2018年10月10日，被告余正明与陈军尧签订协议，将该厂房转让给陈军尧，后陈军尧又转让给被告杭州萧山来尧装饰商行。如今，原告得知，案涉的厂房被征收，其中属于原告所有的办公楼、宿舍楼也在其中，可是各被告却与第三人杭州市萧山区义桥镇人民政府协商办理全部拆迁补偿之事，并欲占有原告的财产。当原告找被告要求按合同办事，给付原告应得的赔偿款时，各被告均不予理睬和配合。综上所述，原告认为，各被告行为已侵犯原告合法权益，且第三人杭州市萧山区义桥镇人民政府具体经办拆迁事宜，与该案有直接关系。诉讼请求：一、确认位于浙江省杭州市萧山区××镇××村××村××号××宿舍楼（建筑面积约为273平方米）和六间三层办公楼（建筑面积约为576平方米）或其对应的拆迁补偿利益归原告所有；二、被告余正明支付138003元［（拆迁补偿款3580039元-220万元）×10%］；三、被告余正明支付转让款20万元；四、两被告支付拆迁补偿款1460721元［办公楼、宿舍楼、配电房、门卫房补偿款763229元＋机器设备（包括水池）164365元＋拆迁奖励533127元］。 被告余正明、杭州萧山来尧装饰商行、第三人陈军尧共同辩称：一、原告已经将案涉房屋出售，案涉房屋已经与原告无关联。原告无权主张拆迁补偿款和房屋所有权。2008年10月9日，原告与被告余正明签订《厂房出售转让合同》，合同约定由原告将厂房（含办公楼、宿舍在内）转让给被告余正明，其中，不包括办公楼和宿舍楼的面积是2000平方米。据此，案涉房屋已由原告出售给被告余正明，与原告再无关联，更无权要求两被告支付拆迁补偿款，原告的诉讼请求无事实和法律依据。二、案涉房屋在拆迁前已经由被告余正明转让出去，原告无权主张补偿款220万元差额的10%。依照《厂房出售转让合同》第四条约定，主张10%差额款的基本前提是在房屋拆迁时，房屋的所有权仍旧归属被告余正明所有。但是，被告余正明在受让房屋后又将房屋转让，案涉房屋已不再属于被告余正明所有。因此，被告余正明根本无权取得拆迁款，自然更不存在取得拆迁款后负有差额款项的支付义务。退一步讲，即便法院认定被告余正明需要支付所谓的差额款，也必须满足一个基本前提：原有房屋建筑部分拆迁款的数额大于220万元转让款。而对于此，应当由原告负举证责任，举证不能的，由原告承担不利后果。三、原告始终未依照合同约定履行腾退清空义务，被告余正明有权拒付20万元转让款。依照《厂房出售转让合同》第三条约定，“甲方在2018年年底前清空除厂房外一切物品二日内付清余款20万元”，即被告余正明向原告支付20万元的基本前提是原告将厂房的一切物品全部清空。但是，截至目前，案涉厂房仍堆积大量物品，原告未履行合同义务，余正明有权拒付20万元转让款。同时，因为原告未履行腾退清空义务，对被告余正明造成的实际损失，对该损失理应由原告承担。综上，案涉房屋已经由原告转让给被告，与原告无关联，且原告未按合同履行自身义务，构成违约。原告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人杭州市萧山区义桥镇人民政府辩称：一、第三人与被告杭州萧山来尧装饰商行就房屋征收补偿事宜签订《义桥镇非住宅房屋征收补偿协议书》真实合法，因案涉厂房地块为村级集体土地，义桥镇人民政府根据昇光村村委会意见确定所有权人为被告杭州萧山来尧装饰商行，并与其在2019年5月27日签订《义桥镇非住宅房屋征收补偿协议书》。协议签订后，义桥镇人民政府在2019年6月18日按照协议约定向被告杭州萧山来尧装饰商行支付了协议约定的20%补偿款奖励款即716007.8元，案涉拆迁补偿协议书的签订及履行均符合法律规定。二、第三人并不是本案适格当事人，原告第一项诉请要求确认拆迁利益为原告所有及第四项诉请要求被告支付拆迁补偿款均涉及行政征收补偿协议，而第三人与被告杭州萧山来尧装饰商行签订征收补偿协议行使的是政府公权利，而非以民事主体身份达成的民事合同，根据民事诉讼法第二十四条第（一）项及行政诉讼法第十二条第（一）项规定，义桥镇人民政府不能成为本案第三人。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 证据1.原告身份证复印件、证明、营业执照（复印件）各一份，证明原告的身份信息及主体资格。 证据2.投资协议书一份，证据3.厂房出售转让合同一份，证据4.测量成果报告一份，共同证明案涉房屋归原告所有。 证据5.关于厂房转让的补充协议（复印件）、律师函（复印件）各一份，证明被告余正明实际控制案涉厂房。 证据6.评估报告（部分）一份，证明被告杭州萧山来尧装饰商行与第三人协商对案涉厂房办理拆迁补偿的事实。 证据7.证人来某（系原告来荣富的儿子）的证言，证明被告提交的村委会证明是假的，合同签订时只有三个人在场，即原告来荣富、被告余正明和证人来某。 证据8.原告委托诉讼代理人张可全与第三人陈军尧的通话录音一份，证明陈军尧承认宿舍楼和办公楼是原告的，而且愿意支付65万元，也证明了被告余正明及其委托诉讼代理人说了假话。 经质证，被告余正明、杭州萧山来尧装饰商行、第三人陈军尧认为，对证据1无异议。对证据2至证据4形式上的真实性无异议，但对证明目的有异议，案涉厂房包含办公楼、宿舍楼在内均已转让给被告余正明，与原告无关，无法达到原告的证明目的。对证据5形式上的真实性无异议，但对证明目的不予认可，被告余正明从原告处受让房屋后又将房屋转让给陈军尧，这与原告主张的证明目的明显不符，该组证据反而能够证明在被告余正明委托律师发函时原告还未履行厂房出售转让合同约定的腾退清空义务。对证据6形式上的真实性无异议，证明目的不予认可，被告杭州萧山来尧装饰商行原先确实与第三人就征迁事宜进行协商，但由于原告提起案涉纠纷，第三人已经中止了本案征迁事宜。对证据7不予认可，协商过程中是有村委工作人员在场的，被告提供的证据没有任何问题，证人是原告的儿子，利害关系明显，不能采纳，且证人发言有偏向性，最开始说是被告余正明起草的，后来经过被告委托诉讼代理人询问才说是看到被告余正明拿出来的。对证据8形式真实性无异议，证明目的有异议，首先，通话主体是原告委托诉讼代理人张可全与第三人陈军尧，不是被告余正明，该两方表达的任何意见均不能代表被告余正明的意见，不具有证明力。其次，从录音本身的内容来看，原告单方提供的录音文字稿也存在明显的断章取义，录音11分至16分陈军尧多次表达了他未参与原告来荣富与被告余正明的合同签订过程，对于宿舍楼、办公楼到底是否转让，陈军尧均不清楚，但陈军尧陈述自己花了220万元购买了整个厂房。仅从原告单方提供的录音整理文字，尤其是10分51秒，原告自己标红处单单整理了陈军尧的前半段话，对于更为重要的后半段话没有翻译出来，被告不清楚原告是没有听懂，还是说故意的。即整个录音是根本没有办法证明案涉宿舍楼、办公楼是否转让。再者，按照原告的说法，录音是发生在2019年10月21日，也就是本案案件第一次开庭前，从录音本身的内容可以看出，陈军尧在无法确定宿舍楼、办公楼是否转让的情况下，之所以同意支付所谓的补偿款，是基于双方协商调解、撤诉，避免更大的经济损失，作为付款前提，陈军尧基于经济账上的考虑，想要尽快拿到该笔拆迁补偿款，这一点从录音最后部分也就是23分处也可以直接体现。但是陈军尧跟张可全最终未能协商一致，本案也经过多次开庭，因此，录音中该两方基于协商所作出让步也已经失去了实际意义，更达不到原告所要的证明目的。 经质证，第三人杭州市萧山区义桥镇人民政府认为，对证据1，原告的身份信息与本案实体处理无关，由法院核实原告的身份信息。对证据2，该协议落款是来运甫，是否是本案原告来荣富不能确认，是否涉及曾用名或可以采用笔迹鉴定的方式来确定。对证据3，第三人没有参与这份协议，真实性无法确认。证据4系单方制作，真实性不予认可。对证据5，第三人没有参与，真实性无法确认，征收补偿协议书签订时案涉厂房的所有权人是被告杭州萧山来尧装饰商行，第三人也是依据这点与其签订协议。对证据6的真实性、合法性不予认可，案涉厂房征收补偿事宜以第三人提交的征收补偿协议书为准。对证据7，第三人没有参与该份合同的签订过程，没法核对证人证言的真实性。对证据8，第三人未参与录音形成过程，真实性无法确认，原告希望证明陈军尧对宿舍楼、办公楼进行表态，但是录音中也没有明确宿舍楼和办公楼是属于原告的意思表示，故对该证据的证明目的和关联性是不予认可的。 经审查，本院认为，对证据1、对证据2的真实性、合法性、关联性予以认定。对证据3的真实性、关联性予以认定，对合法性不予认定。对证据4真实性予以认定，对待证事实不予认定。对证据5的真实性予以认定，余正明受让案涉厂房后又转让给了陈军尧。对证据6，因第三人杭州市萧山区义桥镇人民政府提供了完整的拆迁房屋估价报告，故以第三人提供的拆迁房屋估价报告为准。对证据7，来某系来荣富的儿子，对其证言中涉及的签订合同时仅三人在场的事实予以认定，至于其他证言需结合案涉其他证据和事实予以综合认定。对证据8的真实性予以认定，该录音系原告委托诉讼代理人张可全与第三人陈军尧的通话，通话内容主要涉及陈军尧与原告的协商事宜，陈军尧为了解决纠纷补偿原告65万元，但双方协商未果。原告委托诉讼代理人张可全有意引导话题，但陈军尧并没有明确认可宿舍楼和办公楼未转让，且该录音并未涉及余正明，陈军尧的陈述也不代表余正明的意见，故该证据对原告待证的“余正明及其委托诉讼代理人说了假话”无法认定。 两被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 证据1.照片和视频一组，证明原告至今未履行厂房出售转让合同约定的腾退清空义务的事实。 证据2.陈军尧朋友圈一份，证据3.照片一组，证据4.工程施工合同一份，共同证明案涉宿舍、厂房已由被告装修改建的事实；宿舍实际上由被告所有，且被告已实际使用宿舍的事实。 证据5.房屋租赁合同、收据各一份，证明原告未腾退，被告支出额外房租的事实。 证据6.杭州市义桥镇昇光村村民委员会出具的《证明》一份，证明案涉办公楼、宿舍楼已经由原告转让给被告余正明的事实。 证据7.证人李某（系昇光村村长）、邵某（系昇光村村委委员）的证言，证明对象与证据6一致。 经质证，原告来荣富、杭州郭村机械配件厂认为，对证据1至证据5的真实性、合法性及证明对象均有异议。对证据6的真实性、合法性及证明对象均有异议。首先，没有村委主任的签名。其次，该证明的内容不是村委的职权范围，村委无权出具该证明。再次，合同签订过程知晓的应该是自然人而不是法人，原被告签订的合同上虽有昇光村委签章，但是依然是由自然人所为，而2018年10月9日村委的哪个人见证了合同的签订尚无证据表明，现在2020年3月30日的昇光村村委的干部是否还是2018年10月9日的原班人马有待证据表明。故该份证据无论从形式上还是逻辑上都是站不住脚、违法的。对证据7，对证人李某的以下三点证言没有异议：1.李某没有参与合同最后签订的过程，对合同最后的内容不知晓；2.余正明拿着事先准备好打印好的证明合同让村主任盖章；3.证人基于与余正明的私人关系参与了第二次磋商，但没有成功。对证人李某其余的证人证言有异议，李某是与余正明同一个单位的同事，证言明显有利于余正明，且部分证言是其个人的主观判断，并非客观事实。对证人邵某的证人证言中“最后签合同的时候不在现场”这句话没有异议，对其余证言有异议，两个证人的证言出现矛盾和冲突，主要表现在村里出具证明的过程，因而邵某的证言不具有真实性。另外，原告来荣富补充质证：证据1中双方约定的是厂房内的清空义务，厂房外有来荣富的设备，设备有很多是不需要清空的，而且是挪不动的，根据照片，很多是普通垃圾，这并不等于原告没有履行清空腾退义务，无法达到被告的证明目的。对证据2至证据4，陈军尧的朋友圈无法核实也无法确认，是否是他们有意发来伪造证据，不能作为证据使用。照片无法证明装修和宿舍归被告使用，如果宿舍归被告使用，被告就越权了，楼梯间的照片是原告的房屋，里面有垃圾也与被告无关，不属于转让范围。工程施工合同明显是伪造的，因为2018年11月之后案涉房屋因被告余正明仗着自己的关系强迫原告出售，此时义桥镇人民政府已对案涉房屋进行拆迁的测量，被告提供施工合同明显是伪造的。该组证据不能达到被告的证明目的。证据5是虚假的，且案涉房屋卖给了被告余正明，余正明是为了达到套取原告的转让款的目的，根本没有在里面进行所谓的生产。案涉房屋内真正腾退的范围已经腾退了，并不因为有几个垃圾导致厂房使用不了。至于他们之间因为别的原因租房与本案无关。对证据6的真实性、合法性、关联性不认可，该证据是虚假证据，余正明是村委会的领导，本来余正明购买原告的厂房，其应该回避，但余正明依靠职权要求原告卖房屋，证明所包括办公楼及厂房、宿舍、、地上一切建筑物已由来荣富转让给余正明该内容与双方的协议相矛盾。余正明作为村干部，与原告签订的厂房出售合同是在余正明家中签的，之后去村委签章，从签订到村委会盖章过程中，村委会没有其他人参与。对证据7，两位证人是余正明的同事，李某说的“我们尽量帮助余正明把价格调低点”这句话说明李某是偏向保护余正明的利益。他们的关系导致两位证人的证言的真实性有问题。邵某和李海明都承认，签订合同时两位证人都某在场，中间偶尔参与了协商，但是都没有结果。两位证人对余正明提交的证明是谁打印的证言前后矛盾，证人完全是在作假。两位证人的行为是个人行为，没有代表村委会。 经质证，第三人杭州市萧山区义桥镇人民政府认为，对证据1至证据5形式上的真实性予以认可，但由于第三人未参与到原被告的争议中，故对关联性无法确认。对证据6，形式真实性无异议，内容真实性无法确认，该份证明系针对案涉房屋厂房转让范围出具的证明，第三人未参与该份合同的签订与履行，因此，对合同约定的转让范围无法发表意见。对证据7，第三人没有参与原告与被告合同磋商与签订过程，无法确认两名证人证言的真实性。 经审查，本院认为，对证据1、证据2、证据3、证据4，结合庭审调查，对真实性、合法性、关联性予以认定。对证据5的真实性予以认定，因双方存在争议，原告未及时腾退，但原告在审理中明确目前案涉厂房已无原告的物品，已腾退完毕。对证据6、证据7涉及的事实，结合案涉其他证据在本院认为部分予以综合分析。 第三人杭州市萧山区义桥镇人民政府为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、义桥镇非住宅房屋征收补偿协议书一份，证明因军民融合小镇工程，第三人对被告杭州萧山来尧装饰商行所使用的厂房进行征收，约定补偿及奖励金额总计3580039元。 2、预算拨款凭证、收款收据各一份（复印件），证明征收补偿协议签订后，第三人于2019年6月18日按照合同约定支付被告杭州萧山来尧装饰商行20%的补偿、奖励款，即716007.8元。 3、拆迁房屋估价报告一份（附资产评估报告书），证明第三人与被告杭州萧山来尧装饰商行签订征收协议，其中的补偿价款主要依据房屋估价报告中的房屋评估价确定的。 经质证，两原告认为，证据1、证据2的公章是真实的，但无法确认内容是否真实，因为原告向第三人申请信息公开、原告代理人持萧山区人民法院开具调查令都没有调到符合事实的证据，第三人所提交证据的真实性无法确认。拆迁涉及的厂房和原告的办公楼、宿舍楼及原告围墙外据陈军尧说20万元的水池，还有原告的变压器、行车等设施，无法移动的设备赔偿清单，都没有详细的评估细则，第三人只提交补偿协议书，没有详细的赔偿清单，无法区分原告财产范围和已经卖给被告余正明的财产范围。该协议书被拆迁人即被告杭州萧山来尧装饰商行主体不适格，没有资格来获得属于原告、部分属于被告余正明或者陈军尧的部分赔偿补偿。对证据3，该证据反映了被告将原告未出售的办公楼、宿舍楼以及其他机器设备等一并列入了拆迁评估范围，同时也反映了第三人杭州市萧山区义桥镇人民政府在拆迁过程中的失误与疏漏。原告来荣富补充质证：对证据3有异议。首先，报告没有义桥镇人民政府的盖章，没有镇政府的确认。其次，报告中办公楼的面积147平方米，其实真正的面积是167.84平方米，作为评估机构不可能把固定的占地面积评估错，所以这个报告不负责任，对面积不认可。价格也不认可，与市场价相差太多，报告的价格过低。报告涉及的办公楼、宿舍楼、机械设备及厂房内的物资，尽管评估有水分原告不认可，但是被告余正明没有权利就原告没有转让部分获利。 经质证，两被告、第三人陈军尧对证据1的真实性无异议，被告认为被征迁人系被告杭州萧山来尧装饰商行足以说明案涉房屋实际与原告无关，原告无权提起本案诉请主张。证据2没有原件，真实性无法确定，但与本案无关，不影响本案审理。对证据3无异议，各类项目、金额及赔偿明细都是一一对应的，被告认可其真实性以及其证明的评估依据。 经审查，本院认为，对证据1、证据2、证据3的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据以上对证据的认证和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：原告来荣富曾用名为来运甫。2005年1月8日，原告来荣富（乙方）与杭州萧山义桥镇郭村村经济联合社（甲方）签订《投资协议书》，主要约定“乙方租用甲方土地约5亩，租期30年；乙方需建造生产经营用房，甲方应予以全力支持，房屋产权归乙方所有”等内容。协议书签订后，原告来荣富在租赁土地上建造了厂房等。2006年4月12日，原告来荣富设立杭州郭村机械配件厂，系个人独资企业。 2018年10月9日，原告来荣富（甲方）与被告余正明（乙方）签订《厂房出售转让合同》，主要约定“一、甲方将坐落于浙江省杭州市萧山区××村××村××号的工业厂房转让乙方，厂房建筑面积为：2000平方米，不包括办公楼、宿舍，土地面积为7亩。（不包括厂房内的配套设施，如行车，厂房内相关设备、废铁、配电箱等其他设备）……三、转让费及付款方式：转让费为220万元，签约日起乙方在10天内一次性付给甲方200万元预付款，甲方在2018年年底前清空除厂房外一切物品后二日内付清余款20万元。四、付清所有转让款之日起三年内，如若该厂房被政府征用，按照现有建筑总面积的征用款总金额的10%作为给甲方享受补偿，征用款按照政府补偿发放的金额进行核算，但不包括其中的转让费220万。五、如果三年内政府还没有发放政府补偿款，但该厂房被政府丈量或者已经下达要征用通知均可视为厂房征用，甲方均有权享有征用补偿款的10%利益，乙方不得以任何理由而拒绝甲方享有征用补偿款的10%补偿，如乙方违约，按照转让款金额的双倍赔偿……七、乙方的义务：（2）自合同签订之日起本厂房内的土地租金（每年11400元）及水电费等由乙方承担，与甲方无任何关系……补：条款四中的10%享受款指220万元以上部分的10%。”上述合同由甲方来荣富签字、杭州郭村机械配件厂盖章确认，乙方余正明签字确认，萧山区义桥镇昇光村村民委员会作为第三方证明人盖章确认。 2018年10月10日，被告余正明（甲方）和陈军尧（乙方）签订《关于厂房转让的补充协议》，内容为：“甲方现有一处厂房欲转让，其占地面积，建筑面积按甲方与来荣富所签订的合同为准。其中五亩七分土地向昇光村经济联合社租用。每年每亩租金为二千元。现经双方协商，达成以下协议：一、甲方将上述范围内的一切建筑物（除围墙外四间二层楼甲方自己留用外）转让给乙方，转让费为220万元。二、自2019年起的土地租金（每年11400元）由乙方按期上交昇光村经济联合社。三、厂区内的一切杂物由甲方负责督促来荣富在近期内搬清。四、自本协议签订后，乙方在十天内支付甲方转让费200万元，在搬清一切杂物后二天内，乙方必须将余额一次性付清。五、如遇政策原因而不可抗拒的情况下，造成该厂房被拆与甲方无涉，如造成三年内被征用，征用赔偿费在220万元以上部分的百分之十给甲方作为享有，（具体事项基本参照所附的甲方与来荣富所签订的合同内容）。” 杭州萧山来尧装饰商行系个体工商户，经营者登记为来阿良，来阿良和陈军尧共同经营该商行。陈军尧受让上述厂房后，对厂房进行了装饰装修。2018年11月6日，杭州萧山来尧装饰商行与昇光村邵建平签订《工程施工合同》，杭州萧山来尧装饰商行将来尧装饰商行宿舍楼的旧房改造工程发包给邵建平，工期30天。 因上述厂房涉及的土地在征收范围，杭州市萧山区义桥镇人民政府于2019年3月委托杭州永正房地产土地评估有限公司对杭州萧山来尧装饰商行的拆迁房屋、资产等进行评估。2019年5月27日，杭州市萧山区义桥镇人民政府与杭州萧山来尧装饰商行签订《义桥镇非住宅类房屋征收补偿协议书》，协议主要约定：“征收房屋建筑面积2778.42平方米；无权证房屋补偿2107311元；附属设施补偿387193元；装修补偿224212元；可搬迁设备补偿56329元；不可搬迁设备补偿241804元；停产停业损失补偿457678元；奖励及其他补偿115798元；设备残值10285元，总计补偿及奖励金额3580039元；在本协议签订后15日内支付20%计716007.8元，在腾房验收后15日内再支付50%计1790019.50元，余款1074011.7元待征收范围内的房产证、土地证注销或过户及员工安置处置完毕后付清；杭州萧山来尧装饰商行在2019年9月30日前搬迁完毕，并将土地、房屋及配合相关产权交接工作。”审理中，被告杭州萧山来尧装饰商行和第三人陈军尧认可被拆迁人为杭州萧山来尧装饰商行。 2019年6月18日，杭州市萧山区义桥镇人民政府向被告杭州萧山来尧装饰商行支付716007.80元，款项用途备注为军民融合小镇企业征迁补偿款20%。其余款项因未腾退完毕尚未支付。 另查明，《拆迁房屋估价报告》的附表一《房屋面积计算图》和附表二《房屋评估价格表》中，房1夹层、房2夹层系陈军尧受让厂房后新建的，房7为门卫房，房8为配电房，房11为办公楼，房12为宿舍楼，房12为两幢宿舍楼。除房11、房12、棚13、房1、房2夹层外，其余房屋面积总计为2015.84平方米。《资产评估报告书》的附件《机器设备清查评估明细表》中吊钩式抛丸机（1台，补偿值1748元）、压机（1台，补偿值600元）、电动单梁吊（1台，补偿值619.40元）、冷却水池（1个、补偿值33390元），被告杭州萧山来尧装饰商行和第三人陈军尧认可上述机器设备（共计补偿值36357.40元）属于原告。另外，第三人陈军尧案外支付过原告来荣富200000元，该200000元双方在审理中确认系第三人陈军尧支付原告6台行车的款项。 本院认为：第一，关于两原告和被告余正明签订的《厂房出售转让合同》的效力问题，案涉位于杭州市萧山区××村××村××号××房××村经济联合社租用的，该土地上厂房等建筑物未取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设，故双方之间的《厂房出售转让合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。 第二、本案主要争议焦点：《厂房出售转让合同》的转让范围是否包括办公楼、宿舍楼。原告认为，《厂房出售转让合同》仅转让厂房，不包括办公楼、宿舍楼，合同第一条中约定了“不包括办公楼、宿舍”。被告余正明认为，《厂房出售转让合同》转让是厂房内所有建筑物，包括办公楼、宿舍楼，合同第一条约定的“不包括办公楼、宿舍”是指厂房建筑面积不包括办公楼、宿舍约为2000平方米。对此，本院分析如下：1.从《厂房出售转让合同》第一条约定的内容来看，手写的“2000平方米，不包括办公楼、宿舍”是写在“厂房建筑面积”内容中。如果按照原告来荣富的陈述，办公楼、宿舍楼不转让，那么涉及办公楼、宿舍楼不转让这一重要内容应该在合同中予以明确约定，而不应该在“厂房建筑面积”中如此简单约定，造成歧义。2.办公楼、宿舍楼以及原告庭审中提到的也未转让的门卫房、配电房，均是厂房的附属房屋，按照生活常理和商事交易习惯，厂房转让一般都会包括办公楼、宿舍楼、门卫房、配电房等附属房屋，如不一并转让，容易影响厂房的整体使用功能。3.《厂房出售转让合同》中乙方（被告余正明）的义务中约定，自本合同签订之日起本厂内的土地租金（每年11400元）及水电费等乙方承担，与甲方（原告）无任何关系，如果办公楼、宿舍楼不一并转让，按理办公楼、宿舍楼涉及的土地租金应该由原告支付，而不应约定由被告余正明支付。4.被告余正明以220万元价格从原告处受让厂房后的次日同样以220万元的价格转让给了陈军尧，与陈军尧签订的《关于厂房转让的补充协议》中约定“甲方（余正明）现有一处厂房欲转让。其占地面积，建筑面积按甲方与来荣富所签订的合同为准……甲方将上述范围内的一切建筑物（除围墙外四间二层楼甲方自己留用外）转让给乙方，转让费220万元”。根据庭审查明，围墙外四间二层楼即两幢宿舍楼中的一幢。如果被告余正明从原告来荣富处受让的厂房不包括办公楼、两幢宿舍楼，按照常理，被告余正明也不可能再以220万元的价格将办公楼、一幢宿舍楼包括在内的厂房转让给陈军尧。5.萧山区义桥镇昇光村村民委员会系《厂房出售转让合同》第三方证明人，萧山区义桥镇昇光村村民委员会出具《证明》，证明合同载明“转让厂房”是指7亩土地上的一切建筑物（包括厂房、办公楼、宿舍楼等）。根据庭审查明，萧山区义桥镇昇光村村民委员会的相关人员虽然在原告来荣富和被告余正明签订《厂房出售转让合同》时未在场，但村委会主任李某、村委会委员邵某在签订合同前多次参与了原告来荣富和被告余正明的协商过程。根据李某、邵某的证言，双方协商转让厂房的范围包括了7亩土地上的一切建筑物，即包括厂房、办公楼、宿舍楼。6.从转让价款220万元的合理性来看，2019年4月评估时，厂房内所有的无权证房屋（包括房11办公楼、房12宿舍楼在内）评估价格为2107311元，扣除房1夹层、房2夹层系第三人陈军尧新建外，其余房屋评估价值为2028559元，即便加上附属物中两被告认可的系厂房转让前系原告搭建的井（估价1182元）、石驳坎（干砌，估价11091元）以及标准围墙（估价68134元，两被告陈述围墙原来是有的，陈军尧进行了翻新），合计评估价值为2108966元，该价值低于转让价款220万元。故被告余正明以220万元价格受让厂房内所有房屋及附属物也属合理，并未明显损害原告的利益。反之，如果按照原告陈述，厂房转让时不包括房11办公楼（估价503111元）、房12宿舍楼（估价205374元）在内，转让厂房的房屋及附属物价值仅为1400481元。再按照原告在审理中陈述，转让厂房的房屋也不包括房7门卫房、房8配电房，转让厂房的房屋及附属物价值仅为1345737元。按照常理，被告余正明不可能以220万元的高价受让远低于该价格的厂房。综上分析，在原告未能提供充分证据证明其转让厂房不包括办公楼、宿舍楼的情况下，本院综合以上因素分析，结合民事诉讼高度盖然性证明标准，认定案涉《厂房出售转让合同》的转让范围包括办公楼、宿舍楼。 第三，根据合同法规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告来荣富与被告余正明明知案涉厂房等建筑物系未取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设，即没有相关产权证书，仍然进行厂房转让，双方均有过错。因案涉厂房等建筑物在被告余正明转让给第三人陈军尧后已被杭州市义桥镇人民政府征收，故已经无法返还，被告余正明应当折价补偿。至于折价补偿金额，可以参照《厂房出售转让合同》第三条关于转让费的约定，转让费220万元中200万元被告余正明已支付，其余20万元约定“甲方（来荣富）在2018年年底前清空除厂房外一切物品后二日内付清”，基于原告在审理中已经明确案涉厂房内没有原告的物品、已经腾退完毕，故20万元也达到了付款条件，故被告余正明除已支付的200万元外再补偿原告20万元。 另外，《厂房出售转让合同》第四条的约定本质上也是对原告转让厂房后若遇征迁的补偿，但该补偿有前提条件，即“按照现有建筑总面积的征用款总金额的10%”和“条款四中10%享受款指220万元以上部分的10%”，根据转让合同的内容和文义理解，“现有建筑总面积的征用款”应该是指厂房内现有建筑物的拆迁补偿款。根据拆迁房屋估价报告和补偿协议书，厂房内所有的无权证房屋评估价格为2107311元，扣除房1夹层、房2夹层系第三人陈军尧新建外，其余房屋评估价值为2028559元，低于220万元。即便加上附属物中两被告认可的系厂房转让前系原告搭建的井、石驳坎以及标准围墙，合计评估价值也仅为2108966元，亦低于220万元。至于装修补偿，陈军尧和杭州萧山来尧装饰商行在受让厂房后进行了装饰装修，原告也并未提供相关证据证明其装修价值，故已无法区分。关于停产停业损失补偿、奖励及其他补偿，房屋征收补偿协议书补偿的对象为被告杭州萧山来尧装饰商行，而非原告。综上，原告要求被告余正明按照拆迁补偿款3580039元为基数补偿原告138003元，依据不足，本院不予支持。 第四，原告第一项和第四项诉请涉及拆迁补偿款，已超出了原告和被告余正明之间的房屋买卖合同纠纷，但基于该两项诉请系原告和被告余正明之间关于房屋买卖合同转让范围存有争议导致纠纷，两被告也同意本案中一并处理，故该两项诉请本案中一并审查。根据以上对第二点本案主要争议焦点的分析，《厂房出售转让合同》转让范围包括了办公楼、宿舍楼，故原告要求确认办公楼、宿舍楼或其对应的拆迁补偿款利益归原告的诉请以及要求两被告支付办公楼、宿舍楼、配电房、门卫房拆迁补偿款763229元的诉请，缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付机器设备及水池164365元的诉请，其中机器设备中吊钩式抛丸机、压机电动单梁吊以及冷却水池，被告杭州萧山来尧装饰商行和第三人陈军尧认可属于原告，故该部分拆迁补偿款36357.40元由被告杭州萧山来尧装饰商行支付给原告。关于奖励及其他补偿，房屋征收补偿协议书补偿的对象为被告杭州萧山来尧装饰商行，而非原告，故原告要求两被告支付拆迁补偿奖励533127元，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、余正明在本判决生效后十日内支付来荣富、杭州郭村机械配件厂20万元。 二、杭州萧山来尧装饰商行在本判决生效后十日内支付来荣富、杭州郭村机械配件厂拆迁补偿款36357.40元。 三、驳回来荣富、杭州郭村机械配件厂的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19746元，由余正明负担4300元，由杭州萧山来尧装饰商行负担709元，由来荣富、杭州郭村机械配件厂负担14737元。原告来荣富、杭州郭村机械配件厂、被告余正明、杭州萧山来尧装饰商行于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  王银燕 人民陪审员  包力松 人民陪审员  严利平 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  吴 姗