福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初8582号 原告：兴业银行股份有限公司福州江滨支行，住所地：福州市台江区中亭街利民苑****商业店面。 负责人：陈少彬，行长。 委托诉讼代理人：何妍君，兴业银行股份有限公司福州分行职员。 委托诉讼代理人：任丹，兴业银行股份有限公司福州分行职员。 被告：王长仁，男，汉族，1975年2月21日出生，住福建省福清市。 被告：张常梅，女，汉族，1977年11月26日出生，住福建省福清市。 被告：利嘉（福建）国际商贸有限公司，，住所地：福建省福州市仓山区金山街道桔园三路**中天金海岸领秀苑场馆**001 法定代表人：卢圣敬。 原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行（以下简称兴业银行江滨支行）与被告王长仁、张常梅、利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称利嘉公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行江滨支行委托诉讼代理人何妍君到庭参加诉讼，被告王长仁、张常梅、利嘉公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴业银行江滨支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告王长仁应向原告兴业银行江滨支行偿还借款本金429916.49元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2020年8月20日为17967.5元，此后的利息、罚息、复利按照合同编号：个商118312015206号《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定，均计至实际还款之日止）；2.判令原告兴业银行江滨支行对被告王长仁名下位于仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）7Ｂ＃馆地下1层210店面（登记编号：榕房预ＦＺ押字第××号）有权折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.判令被告张常梅、被告利嘉公司对被告王长仁的上诉债务承担连带清偿责任；4.判令所有被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：原告兴业银行江滨支行与被告王长仁于2015年6月10日签订合同编号：个商118312015206号《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定，被告王长仁向原告借款柒拾柒万元整，借款期限为壹佰贰拾个月，自2015年6月10日至2025年6月10日止。借款定价基准利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次约定执行；借款利率定价公式为按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数1.1。借款利率浮动方式采用固定日浮动，利率浮动周期为年。借款偿还和计息、结息日期选择固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的18日及借款到期其为还款日。被告王长仁愿意按照等额本金偿还法的方式偿还借款本息，直至还清全部借款本息为止。合同同时约定：被告王长仁未按期还款且又未就展期事宜与原告达成协议，即构成借款逾期的，原告有权解除合同，要求其清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用，原告有权对逾期的借款计收罚息，罚息利率为借款利率上浮50%；被告王长仁不能按时支付利息的，原告有权按合同约定的罚息利率计收复利，罚息和复利的计结息方式与合同约定的借款计结息方式一致。 同时，被告王长仁以其所购的位于仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）7Ｂ＃馆地下1层210店面为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于上述借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、保管担保财产及原告实现债权的费用等，被告利嘉公司提供阶段性保证担保，被告张常梅作为被告王长仁的配偶对上述合同进行了签署与确认。合同签订后，原告与被告王长仁依约前往福州市房屋登记中心办理了预购商品房抵押权预告登记（登记编号为：榕房预ＦＺ押字第××号）。 同日，被告张常梅向原告提供编号：个商保118312015206-1号的《个人担保函》，其自愿为被告王长仁向原告申请的上述融资业务提供担保，保证范围为被告王长仁依照主合同应偿还原告的主债权、利息（含罚息）、违约金、损害赔偿金、原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费用、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费）等，保证期间为主债务履行期届满之日起两年。原告按照合同提前收贷等情况下主债务履行期提前届满时，保证期间相应提前。 同日，被告利嘉公司向原告提供《不可撤销阶段性担保函》，为被告王长仁与原告签订的个商118312015206号《个人购房抵押（保证）借款合同》承担阶段性担保责任。被告利嘉公司同意从上述借款合同签订之日起至被告王长仁取得所购房产的产权证并办妥以原告为抵押权人的房产登记之日止的阶段内，为被告王长仁依约还款承担保证责任，保证范围包括合同项下的借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖（变卖）费等）。保证方式为不可撤销的连带保证责任。在被告王长仁未按主合同约定履行还款义务时，无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），原告均有权直接要求被告利嘉公司承担本保函项下全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。保证期间为主合同项下每笔贷款履行期限届满之日起两年。若原告提前收贷，则视为主合同项下债务履行期提前届满，保证期间相应提前。本保函出具后，若被告王长仁取得所购房产产权证、办妥以原告为抵押权人的抵押手续，并将相应的抵押权登记证明等文件资料交由原告占管，且被告王长仁无发生任何上述借款合同项下违约事宜，则从办妥房产抵押登记之日起，被告利嘉公司的保证责任解除。 上述合同签订后，原告依约于2015年6月18日向被告王长仁发放了足额借款柒拾柒万元整，但被告王长仁并未按照合同约定履行还本付息义务。截至2020年8月20日，被告王长仁尚欠借款本金429916.49元，利息、罚息（含复利）17967.5元。被告张常梅、被告利嘉公司作为被告王长仁的保证人，应其保证担保范围内为被告王长仁的上述债务承担保证责任。 基于上述事由，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。 王长仁、张常梅、利嘉公司未作书面答辩。 本院认为，兴业银行江滨支行、利嘉公司依法提交了证据。王长仁、张常梅、利嘉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，王长仁、张常梅亦未提交书面答辩意见及证据，利嘉公司未提供书面答辩意见，视为自愿放弃抗辩权利。兴业银行江滨支行提交的证据经本院审查，能够反映本案的真实情况，与待证事实相关联，来源与形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的依据。利嘉公司提交的证据，经兴业银行江滨支行质证，对其证据的真实性、合法性、证明对象无异议，亦可作为认定事实的依据。 根据上述已认定的有效证据，对兴业银行江滨支行所诉事实，本院予以认定。 本院另查明，福州市不动产登记和交易中心于2017年8月22日向利嘉公司出具《首次登记通知书》，通知对位于仓山区北侧）利嘉海峡商业城（二区）6Ａ＃馆、6Ｂ＃馆、7Ａ＃馆、6Ｂ＃馆房屋首次登记，原榕国用（2013）第32038505185号宗地范围内相应土地权利按照宗地共有方式转移至小区业主，范围包含案涉仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）7Ｂ＃馆地下1层210店面房产。利嘉公司向王长仁邮寄《办理购房款结算及商品房权属登记相关手续通知函》。王长仁至今未办理仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）7Ｂ＃馆地下1层210店面房产产权证。 截止2020年10月16日，王长仁尚欠兴业银行江滨支行本金429916.49元，利息、罚息、复利20665.86元。 综上所述，本院认为，兴业银行江滨支行与王长仁、利嘉公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》是当事人真实意思表示，合同依法有效。兴业银行江滨支行按约向王长仁发放贷款，已履行合同义务。王长仁未按约还款已构成违约，应承担违约责任。兴业银行江滨支行主张王长仁偿还借款本金、利息、罚息、复利，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告张常梅向原告出具《个人担保函》，自愿为王长仁向兴业银行江滨支行的上述借款提供连带责任保证担保，系其真实意思表示，合法有效，故张常梅对王长仁的上述债务承担连带清偿责任。张常梅承担保证责任后，有权向债务人王长仁追偿。 案涉抵押物仅办理了预告抵押登记。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的准物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权。本案中，案涉房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人王长仁怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人王长仁负有协助办理抵押登记的义务，利嘉公司应督促其办理。王长仁应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 购房人王长仁若逾期仍未协助办理抵押登记，则在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，王长仁虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于购房人财产，客观上应作为其责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻却条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人兴业银行江滨支行有权处分购房人王长仁于商品房买卖合同项下的合同权利，而王长仁取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故兴业银行江滨支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人兴业银行江滨支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 关于保证人利嘉公司的保证责任问题。本院认为，根据案涉借款合同的约定，利嘉公司对案涉借款承担阶段性保证责任，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。若被告王长仁办妥房屋所有权证和以原告为抵押权人的抵押手续，则自王长仁将该房屋的抵押权利凭证正本等交由原告收执之日起，被告利嘉公司的保证责任解除。在抵押权未能依登记而设立的情况下，利嘉公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利”的规定，保证人利嘉公司在承担保证责任后，有权向债务人王长仁追偿。在追偿过程中，若债权人兴业银行江滨支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还利嘉公司垫付之款项及所产生的利息，仍有余款的应退还王长仁。 王长仁、张常梅、利嘉公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、王长仁于本判决生效之日起十日内向兴业银行股份有限公司福州江滨支行偿还借款本金429916.49元及利息、罚息、复利20665.86元（利息、罚息、复利暂计至2020年10月16日，之后至款项还清之日止的利息、罚息、复利按《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定计付）； 二、张常梅、利嘉（福建）国际商贸有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际承担保证责任后，有权向王长仁追偿； 三、王长仁应于本判决生效之日起三十日内协助兴业银行股份有限公司福州江滨支行办理位于福州市仓山区北侧利嘉海峡商业城（一、二区）7Ｂ＃馆地下1层210店面房产【预告登记证号：榕房预ＦＺ押字第××号】的抵押登记手续，利嘉（福建）国际商贸有限公司应督促王长仁并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥且将抵押权证交付兴业银行股份有限公司福州江滨支行核对、收执之日，利嘉（福建）国际商贸有限公司的保证责任终止； 四、上述房产抵押登记办妥后，或王长仁逾期仍未办理抵押登记的，兴业银行股份有限公司福州江滨支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿。 五、兴业银行股份有限公司福州江滨支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告利嘉（福建）国际商贸有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还王长仁； 六、被告利嘉（福建）国际商贸有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向王长仁追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8018元，减半收取4009元，由王长仁、张常梅、利嘉（福建）国际商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 黄丽珍 二〇二〇年十月十六日 法官助理 陈 洁 书 记 员 何蒋盈 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 三、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。