广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4311号上诉人（原审原告）：杨紫淇（YANGZIQI），女，1972年12月18日出生，澳门特别行政区永久性居民，内地住广东省珠海市香洲区****************。委托诉讼代理人：肖进胜，广东敏胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖驰，广东敏胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市荣基房地产有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南村金庄路**，统一社会信用代码914420007462951082。法定代表人：郑伟强。委托诉讼代理人：林文清，北京市京师（中山）律师事务所律师。上诉人杨紫淇（YANGZIQI）因与被上诉人中山市荣基房地产有限公司（以下简称荣基公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初3912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨紫淇上诉请求:l.撤销一审判决第一项，改判荣基公司向杨紫淇支付逾期办证违约金（以房价总款1480000元为基数，按每日万分之一，从2015年10月29日起计算至荣基公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止。从2015年10月29日起至判决发生法律效力之日止的违约金于判决发生法律效力之日起七日内付清；于判决发生法律效力之次日起每隔六个月支付相应期间的违约金；最后计算期限不足六个月的违约金，则于荣基公司持办理涉案房屋权属登记需出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止）。事实和理由：一、一审法院认定由于杨紫淇未按荣基公司要求办理完善有关手续的行为对办证的时间造成一定延误，故酌情认定杨紫淇造成的延误时间为180天，并将该180天从荣基公司的逾期办证时间中进行扣除，属认定事实错误。荣基公司明确涉案商品房小区因土地证并证问题，目前暂不具备办证条件，且荣基公司确认即使有业主按照其要求提供了相应的资料均也未能取得房地产权属证书，涉案商品房何时具备办证条件也不确定，故涉案房产至今未能办证的根本原因是荣基公司，而非杨紫淇延误办理完善相关手续的行为，故杨紫淇未按荣基公司要求及时提供相关资料办理手续，也对后续办理权属证书没有任何影响。二、杨紫淇于2020年4月2日向一审法院提交了其与荣基公司原法定代表人的微信聊天记录，可以得知杨紫淇在2018年6月16日起就多次催促荣基公司办理涉案房产权属证书。且由于涉案房产应于2012年8月12日前完成权属证书的办理，但至今一直未能完成，其中时间跨度长，书面证据难以留存，取证难度大，故才于一审庭审后才提交上述微信聊天记录，但一审法院并未对该证据进行质证，甚至直接排除该证据，作出了违背客观事实的判决。荣基公司辩称，一、根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条的约定，荣基公司已于2019年1月18日向杨紫淇约定的地址邮寄《关于协助和完善办理房产证相关手续的通知》，告知杨紫淇在收到通知后7天内到销售中心配合办理土地使用权证合并和规划变更手续，但由于杨紫淇拒收导致该通知被退回。故根据双方签订的《补充协议一》第十二条约定，荣基公司已按杨紫淇约定的地址邮寄该通知给杨紫淇，已经视为荣基公司履行完毕通知的义务，现由于杨紫淇的原因无法送达，所产生的后果及责任均由其自行承担，一审判决认定因杨紫淇的原因造成办证期限延误的合理时间为180天，并从中予以扣除，并无不妥，依法应予维持。二、杨紫淇于2020年1月22日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，本案中杨紫淇提起的2017年1月22日前的违约金已过诉讼时效。而其主张的2018年6月16日后多次向荣基公司催促办理涉案房产权属证书的办理，并无任何书面证据予以证实，而其提交的微信聊天记录中所述的法定代表人，因荣基公司的原法定代表人“郑某球”已于2016年2月1日变更为“郑伟强”，故该微信聊天记录亦不能证明已向荣基公司多次催促办理权属证书的证据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨紫淇向一审法院起诉请求：荣基公司向杨紫淇支付逾期办理房地产权属证书违约金418840元（以1480000元为基数，按日万分之一，从2012年3月20日起计算至实际办证之日止，暂时计算至2019年12月19日）。一审法院认定事实：2009年10月10日，杨紫淇（作为买受人）与荣基公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.杨紫淇购买荣基公司开发建设的位于中山市******（檀香山别墅区）A1-5幢4号楼，建筑面积203平方米，房屋总价为148万元；2.买受人按银行按揭付款：2009年10月10日支付60万元，剩余房款88万元通过银行按揭贷款支付；3.出卖人应当在2010年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4.出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；5.如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房地产权属证书的，买受人有权解除本《商品房房买卖合同》。无论买受人是否解除合同，出卖人均应按已付房价款的按每日万分之一向买受人支付违约金；6.买受人须按出卖人通知的时间提办理房地产权属证书所需的资料，因逾期提供办证资料等买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任。上述商品房买卖合同还约定了其他事项。出卖人落款处盖荣基公司章，买受人落款处有杨紫淇签名及捺印。同日，杨紫淇（作为买受人）与荣基公司（作为出卖人）签订一份《合同补充协议一》，约定：买受人的通讯地址和联系电话已记载在合同中，出卖人或其代理人，按揭银行或其代理人根据该通讯地址所寄出的函件，自发出之日起（以邮局的邮戳为准）视为通知。协议还约定了其他事项。出卖人落款处盖荣基公司章，买受人落款处有杨紫淇的签名及捺印。合同签订后，杨紫淇向荣基公司支付了全部购房款148万元。2010年8月23日，杨紫淇办理了涉案房屋的收楼手续。2019年1月17日，荣基公司出具《关于协助和完善办理房产证相关手续的通知》，载明：现在由于政府对我们办理房产星房产证提出了新要求，因此请收到本通知的业主阁下，请在7天内亲临我司销售中心（位于中山市***********君豪名居）补充和完善办理房产证的各项手续。通知还载明了其他事项。通知人落款处盖荣基公司章。2019年1月18日，荣基公司通过EMS单号为1058104335629的全球邮政特快专递向杨紫淇地址为珠海市香洲区*************邮寄《关于协助和完善办理房产证相关手续的通知》。该邮件盖广东中山三乡EMS邮戳，时间为2019年1月18日。2019年1月22日，该邮件退回妥投。杨紫淇截止至一审开庭之日，一直未按上述通知要求到荣基公司处完善有关手续。一审庭审中，杨紫淇与荣基公司均确认以下事实：1.涉案商品房已于2010年8月23日交付给杨紫淇使用；2.快递单载明的珠海地址及电话均为杨紫淇本人使用；3.截止至开庭之日，荣基公司尚未持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。另外，荣基公司明确确认涉案商品房所在小区现因土地并证问题需要进行相关行政审批，目前暂不具备办证条件，现没有业主成功办理房地产权属证书，具体何时能够办理房地产权属证书尚不确定。一审法院认为，本案系商品预售合同纠纷。杨紫淇与荣基公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《合同补充协议一》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。杨紫淇已依约向荣基公司支付了全部购房款148万元，已履行了合同的主要义务，荣基公司应依约履行交付涉案商品房及持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的义务。一审庭审中，杨紫淇与荣基公司均确认涉案商品房已于2010年8月23日交付给杨紫淇使用，对于该事实，予以认定。根据双方签订的商品房买卖合同约定，荣基公司应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，故荣基公司应于2012年8月12日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。关于逾期办证违约责任的承担问题，杨紫淇主张因荣基公司自身原因导致涉案商品房未能在合同约定的时间内取得不动产权属登记证书，故荣基公司应承担逾期办证的违约责任；荣基公司则抗辩称逾期办证原因一是因为政府政策原因导致，二是因为杨紫淇未配合办理办证所需的相关手续，不存在违约行为，不应承担违约责任。一审法院认为，根据双方签订的补充协议约定，荣基公司按照合同中载明的通讯地址和联系电话向杨紫淇所邮寄的函件，自发出之日起视为送达。一审庭审中，杨紫淇亦确认合同中载明的通讯地址和联系电话均为其所有。荣基公司于2019年1月18日按照合同中载明的通讯地址及联系电话邮寄函件，通知杨紫淇于收到通知后7天内到销售中心补充和完善办理房产证的各项手续，可视为荣基公司已履行了相应的通知义务，而按政府部门的要求完善有关手续是办证的前提，杨紫淇未按荣基公司的通知要求配合办理完善办证所需的相关手续，而且截止至一审庭审之日，杨紫淇仍未配合办理完善有关手续，客观上对办证的时间造成一定的延误。同时，虽然杨紫淇的行为对办证的时间造成一定的延误，但在一审庭审中，荣基公司明确确认涉案商品房小区因土地证并证问题需要进行相关的行政审批，目前暂不具备办证条件，而且荣基公司也确认此前已配合办理完善相关手续的其他业主均未能成功取得房地产权属证书，涉案商品房小区何时具备办证条件也不确定，从以上事实可知，涉案房屋至今未能办证的根本原因在于荣基公司，而非杨紫淇延误办理完善相关的手续的行为。荣基公司抗辩称未能办证是由于政策原因导致的，但荣基公司提供的证据仅能证明涉案小区存在土地并证问题，不能证明该原因是由于政府政策调整导致的，亦不能证明该情形属于双方约定或法定的免责事由，故对于荣基公司的上述抗辩理由，不予采信。荣基公司未能按合同约定取得涉案房屋的权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于计算逾期办证违约金的时间，正如前述，由于杨紫淇未按荣基公司通知要求办理完善有关手续的行为对办证的时间造成一定延误，一审法院酌情认定杨紫淇的行为造成办证期限延误的合理时间为180天，该180天应从荣基公司逾期办证的违约时间中扣除。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据合同的约定，逾期办证的违约金按日收取，每天的违约金属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故每日的逾期办证违约金应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因民法总则自2017年10月1日起施行，故2017年10月1日之前产生的违约金应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。杨紫淇于2020年1月3日向一审法院起诉，请求荣基公司支付从2012年3月20日起计算逾期办证违约金。显然，2017年1月22日之前的违约金已超过诉讼时效，杨紫淇已丧失胜诉权。故杨紫淇请求荣基公司支付逾期办证违约金的时间应从2017年1月22日起计算。另外，根据双方签订的商品房买卖合同约定，荣基公司的办证义务为持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，故逾期办证违约金应计算至荣基公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止，杨紫淇主张逾期办证违约金计算至实际办证之日止，理据不足，不予支持，予以驳回。关于逾期办证违约金的计算标准问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款每日万分之一向买受人支付违约金，且荣基公司亦同意按上述标准向杨紫淇支付违约金，故对于杨紫淇主张荣基公司按已付房价款每日万分之一向其支付违约金的诉讼请求，予以支持。综上所述，杨紫淇的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，予以支持，对其不合理的诉讼请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、荣基公司应向杨紫淇支付逾期办证违约金（以房价总款1480000元为基数，按每日万分之一，从2017年1月22日起计算至荣基公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止，其中杨紫淇造成办证期限延误的合理期限180天应从中予以扣除。从2017年1月22日起至一审判决发生法律效力之日止的违约金于一审判决发生法律效力之日起七日内付清；于一审判决发生法律效力之次日起每隔六个月支付相应期间的违约金；最后计算期限不足六个月的违约金，则于荣基公司持办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日止）；二、驳回杨紫淇的其他诉讼请求。如果荣基公司未按一审判决指定的期间向杨紫淇履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7582元，减半收取为3791元（该款杨紫淇已预交），由杨紫淇负担2000元，由荣基公司负担1791元，荣基公司应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费1791元返还给杨紫淇。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，一审庭审结束后，杨紫淇于2020年4月2日向一审法院提交其与昵称为郑某球（微信号：wxid_6rn0i718qcs111）的微信聊天记录一份，拟证明杨紫淇在2018年10月30日催促荣基公司的法定代表人办理房产权属证书。经质证，荣基公司确认该证据的真实性，但不确认其关联性，认为荣基公司法定代表人早已于2016年2月1日由郑某球变更为郑伟强，故杨紫淇于2018年10月份向郑某球催促办证对荣基公司不发生法律效力，不能证明诉讼时效发生中断的事实。又查明，2016年2月1日荣基公司的法定代表人由郑某球变更为郑伟强。本院认为，本案为涉澳商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，双方当事人均同意本案适用内地法律，且涉案合同的签订地以及履行地均在内地，内地法律与涉案合同具有最密切联系，故一审法院适用内地法律作为解决本案纠纷的准据法符合上述法律规定，本院予以维持。一审法院认定荣基公司应支付的逾期办证违约金的计算标准为以房价总款为基数，按每日万分之一计算，双方均未提出异议，本院对此予以确认。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：逾期办证违约金起算时间的认定问题。一审法院认定2017年1月22日之前的违约金已过诉讼时效，逾期办证违约金的起算时间应从2017年1月22日起算，对此，杨紫淇上诉认为其在2018年10月30日通过微信方式催促荣基公司的法定代表人办理房产权属证书，故违约金的诉讼时效应倒推三年，即违约金从2015年10月29日起算。经查，郑某球在2016年2月1日之后已不再担任荣基公司的法定代表人，而杨紫淇提供的其与郑某球的微信聊天发生在2018年10月30日，此时郑某球已不是荣基公司员工，在无证据证明郑某球能够有效催促荣基公司履行办证义务的情况下，杨紫淇凭该微信聊天记录主张诉讼时效中断，理由不成立，本院不予采信。一审法院认定逾期办证违约金从2017年1月22日起算，并无不妥，本院予以维持。至于杨紫淇提出其虽未按荣基公司要求及时提供办证资料，但对后续荣基公司未能办证的结果没有任何影响，故不应扣除180天延误期的问题，本院认为，杨紫淇未及时履行提供办证资料的合同义务，而荣基公司亦未及时履行办证义务，双方均存在过错，一审法院结合案件基本情况、根据公平原则酌定杨紫淇的行为造成办证期限延误的合理时间为180天，并判令该180天应从荣基公司逾期办证的违约时间中扣除，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人杨紫淇主张荣基公司应支付的逾期办证违约金应从2015年10月29日起算的诉求，缺乏理据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7582元（上诉人杨紫淇已预交），由上诉人杨紫淇负担。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 胡怡静审判员 张 荣二〇二〇年十月二十九日书记员 周芷铭