河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初4282号原告张河清，男，汉族，1980年7月2日出生，住西安市雁塔区。委托代理人王成刚，河南公为律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告陈宏星，男，汉族，1979年11月20日出生，住信阳市浉河区。被告刘俊杰，男，汉族，1981年10月18日出生，住信阳市平桥区。上述二被告的共同委托代理人李梦茹，河南天宾律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告张河清与被告陈宏星、刘俊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高海波适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张河清及其委托代理人王成刚，被告陈宏星、刘俊杰及其委托代理人李梦茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张河清诉称，2018年9月18日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限、价格、以及房屋安全合法、建筑物符合国家标准用于办学等，合同签订以后原告按照合同约定支付租金1000000元，原告多次向被告索要消防检验合格证等手续时才发现，被告所出租房屋根本不符合国家消防标准，根本达不到开办学校的目的，后原告多次向被告索要租金，但被告均以各种理由推脱拒绝还款，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法解除原、被告双方于2018年9月18日签订的《房屋租赁合同》，请求人民法院依法判令被告返还原告租金1000000元，并由被告承担本案全部诉讼费用。被告陈宏星、刘俊杰辩称，我出租的房屋已经取得房屋所有权证，根据相关法律规定，房屋必须经过消防验收合格才能颁发房屋所有权证，另外，该套房屋所在的小区已经投入使用多年，被告出租给原告的房屋符合国家的标准，不存在原告诉称的未通过消防验收。经审理查明，2019年9月18日，原告张河清与被告陈宏星、刘俊杰签订《关于信阳市宝石山庄综合楼的租赁合同》，双方约定：“被告陈宏星、刘俊杰（甲方）所有的位于河区××大街（××国道）宝石桥东侧宝石山庄综合楼1-4层101号等10套房（该房屋权证目前抵押在银行），建筑1-4层，建筑面积2315.10平房米，全部租赁给原告张河清（乙方）使用。甲方保证其房屋场地的安全合法性，建筑物符合国家相关标准。租赁交接时房屋状况为空房。租赁期限为：自2019年9月18日起至2039年7月29日止，共计20年。2018年9月18日至2019年7月29日为甲方给与乙方为期一年的免费装修筹备期，该期间甲方积极配合乙方装修入住。承租期满前2个月，若乙方希望继续承租，应及时告知甲方，在同等条件下乙方有优先承租权，经甲乙双方协商一致后办理相关续租手续。如果甲方出售该房屋、场地，甲方预先出售时应及时告知乙方；同等条件下，乙方有优先购买权。如他方购买或产权变更，则必须告知买受方或受让方该房屋场地租赁事实，产权变更后，须按“买卖不破租赁”原则，该租赁协议继续有效。租金共计：人民币捌佰万整（8000000元），每年租金金额为：人民币肆十万元整（400000元）。支付方式：房屋租赁费原则上每五年支付一次，每次支付人民币贰佰万元整（2000000元），首次支付方式为：乙方在合同签订当日支付人民币壹拾万元整（100000元）给甲方，10个工作日内再支付人民币玖拾万元整（900000元）。2019年7月29日前再支付人民币壹佰万元整（1000000元）。剩余支付方式：第二次：2024年7月29日前支付人民币贰佰万元整（2000000元），第三次2029年7月29日前支付人民币贰佰万元整（2000000元），第四次2034年7月29日前支付人民币贰佰万元整（2000000元）。合同期限内，乙方应及时按照约缴纳租金，如有特殊情况必须征得甲方的谅解同意，并需按约支付相关利息方可。双方在合同期内，如因乙方违约而导致合同终止，乙方所缴纳房租不予退还，并需额外赔偿甲方人民币肆万元整（40000元），如因甲方提出合同终止，甲方须及时退还乙方已缴纳房屋租赁费用未使用部分，并须双倍向乙方赔偿该项目的全部经济损失……”。合同签订以后，原告向被告缴纳房屋租金共计1000000元，2019年7月，原告向被告提出解除合同并向被告返还房屋钥匙，2019年8月29日，被告接受原告返还的承租房屋钥匙。另查明，根据合同约定，原告张河清应当在2019年7月29日前支付房屋租赁费1000000元，原告张河清未按期支付。本院认为，本案中，原、被告双方争议焦点为：1、关于涉案租赁房屋租赁合同是否解除的问题；2、被告方是否存在违约行为及是否应当返还原告已经缴纳的房屋租赁费1000000元的问题。1、关于涉案租赁房屋租赁合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。本案中，原告张河清向被告陈宏星、刘俊杰提出解除房屋租赁合同，被告陈宏星、刘俊杰表示同意并接受原告张河清返还的承租房屋的钥匙，故原告张河清诉请要求解除被告陈宏星、刘俊杰之间签订《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。2、被告陈宏星、刘俊杰是否存在违约行为及是否应当返还原告张河清已经缴纳的房屋租赁费1000000元的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同内容对双方均具有约束力，双方均应该全面履行合同义务。根据双方合同第七条约定：“违约责任：（一）合同期限内，乙方（原告张河清）应及时按照约缴纳租金，如有特殊情况必须征得甲方（被告陈宏星、刘俊杰）的谅解同意，并需按约支付相关利息方可。双方在合同期内，如因乙方（原告张河清）违约而导致合同终止，乙方（原告张河清）所缴纳房租不予退还，并需额外赔偿甲方人民币肆万元整（40000元），如因甲方提出合同终止，甲方（被告陈宏星、刘俊杰）须及时退还乙方（原告张河清）已缴纳房屋租赁费用未使用部分，并须双倍向乙方（原告张河清）赔偿该项目的全部经济损失”。本案中，原告张河清认为被告陈宏星、刘俊杰存在违约行为的主要原因系诉争房屋存在消防验收问题，导致其合同目的不能实现，因此，应当由被告陈宏星、刘俊杰退还其已经缴纳的房屋租赁费用，但是在庭审中，因原告张河清未提供任何证据来证明被告陈宏星、刘俊杰存在其诉称的违约行为，同时，原告张河清未按照合同约定在2019年7月29日前支付房屋租赁费1000000元，其行为存在违约。因此，在原告张河清存在违约行为的前提下诉请要求被告陈宏星、刘俊杰返还其已经缴纳的房屋租赁费1000000元，于法无据，本院不予支持。综上可知，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张河清与被告陈宏星、刘俊杰签订的《房屋租赁合同》二、驳回原告张河清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13800元，减半收取6900元，由原告张河清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  高海波二〇二〇年十月二十三日书记员  陈建勇