新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵12民终127号 上诉人（原审原告）：新疆东筑房地产开发有限责任公司，住所地新疆哈密市火箭农场前进大道**院上海新城售房部。统一社会信用代码91652200095508834Q。 法定代表人：张德智，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：任耘，新疆君始律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王开成，男，1969年6月13日出生，住新疆哈密市。 上诉人新疆东筑房地产开发有限责任公司（以下简称东筑公司）因与被上诉人王开成房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院(2019)兵1202民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月23日公开开庭审理了本案。上诉人东筑公司的委托诉讼代理人任耘，被上诉人王开成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东筑公司上诉请求：撤销原判，依法改判：1、上诉人仅支付被上诉人房屋拆迁补偿款4223205元；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实和适用法律错误。首先，鉴定报告认定的鉴定价值明显过高，该鉴定针对的估价对象与我方和王开成协议约定的房产没有可比性。二者所处地段不同、地理、地理位置存在明显差异且不属于同一小区性非常大。而且即便属于同一地点，都会由于建筑结构不同导致价格差异巨大，更何况如此多的差距。故二者没有可比性，该报告没有参考价值。评估价格不等于实际出售的价格，也不等于实际成交的价格。价格会随着市场、行情、供求关系的波动而波动，所以这个评估价不能够作为依据。本案涉及到的属于特殊的拆迁补偿款，应该考虑到哈密整体的情况。按照哈密市的一般标准，房屋的拆迁补偿标准为每平方米3500元、土地拆迁补偿标准仅为每平方米600元。而我单位在进行拆迁时遵循的标准为房屋和土地都是3500元，远高于哈密的一般标准。如果对方在这个基础上仍提出过高要求的，这种情况已经违背了拆迁的原则。其次，2019年4月19日以后的拆迁安置过渡费不应当被支持，2019年4月19日我方向被告发出了律师函主张解除合同，原审法院认为合同没有约定单方解除权且我方属于违约一方，故不享有解除权。但是《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定了合同的法定解除权，并且本案根据目前情况不存在能够继续履行的可能，合同目的已无法实现。故此时上诉人主张解除合同并无问题，上诉人发出律师函后被上诉人并未按照合同法规定及时上诉，解除合同通知已生效。故自发出通知之日起的拆迁过渡费我方不应当承担。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实和适用法律错误，故上诉人依法提起上诉，望裁如所请。 王开成辩称，1、东筑公司以不诚信的方式哄骗其签订了协议，事实上东筑公司承诺置换的涉案项目房屋销售价格高于评估机构鉴定价格；2、每个月1000元的拆迁安置过渡费及相关鉴定费用理应由上诉人承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。 王开成向一审法院起诉请求：1、判令被告以现金方式折价给原告赔偿7789716元；2、被告赔偿强拆抢占及损坏原告的大门、门窗、及建筑材料100000元；3、被告赔偿原告的拆迁过渡费按每月1000元自2018年7月至实际付款之日止；4、被告向原告赔偿房价20%的违约金1557943.20元；5、被告承担本案诉讼费及其他所有费用。 一审法院认定事实：被告东筑公司为在原告王开成位于哈密市前进大道南侧的平房住宅原址处开发建设上海新城小区项目，经原被告双方协商并经现场测量，2015年1月17日，被告作为拆迁人（甲方），原告作为被拆迁人（乙方），双方就被告拆迁原告的上述房屋并对原告进行相应的补偿事宜共同签订了一份《拆迁补偿安置协议书》，其中协议第三条补偿方式约定，原址补偿新建住房面积361.5平方米。第七条过渡期限约定，原告搬迁完毕将房屋钥匙交付被告后至已分配一套住房后，不再享受拆迁安置过渡费。第八条过渡安置约定原告搬迁完毕将房屋钥匙交付被告后，被告向原告支付6个月安置过渡费6000元；被告未能在规定期限内交付房屋，向原告支付临时安置过渡费每月1000元。该协议中原被告双方未约定被告向原告交付房屋的具体日期。2015年1月17日当天，被告东筑公司作为拆迁人（甲方），原告王开成作为被拆迁人（乙方），双方经协商后对签订的《拆迁补偿安置协议书》又签订了一份《拆迁安置补充协议》，约定：1、被告给原告前进大道南侧商业房361.5平方米；2、被告给予原告按原告地下室同等面积（31.92平方米）位于前进大道南侧商业房地下室（给予原告划拨地下室位置为边角处，并且不得影响被告正常施工，通行及验收）；3、被告给予原告补偿机井50000元。在该补充协议中原被告双方仍未约定被告向原告交付商业房和地下室的具体日期。上述《拆迁补偿安置协议书》和《拆迁安置补充协议》签订后，原告王开成按照协议约定搬离了被拆迁房屋。但原告称2015年1月21日的晚上被告趁原告家中无人强行将原告的十一间住房和地下室夷为平地、全部物品据为己有和损坏，给原告造成了极大的经济损失。之后，被告向原告支付了机井补偿款50000元，以及向原告支付了临时安置过渡费按每月1000元支付至2018年6月底。现原告认为被告以欺诈、哄骗的方式与其签订了《拆迁补偿安置协议书》和《拆迁安置补充协议》，被告不依据协议约定履行商业房补偿义务，被告至今都没有修建约定给原告补偿的商业房，在协商无果的情况下，诉至法院。在本案审理中，原告王开成向该院申请委托鉴定机构对拆迁的上海新城前进大道南侧商业房361.5平方米及地下室31.92平方米的价值进行评估鉴定。该院依法委托新疆华远房地产评估有限公司进行评估鉴定。2020年3月13日，新疆华远房地产评估有限公司出具新华远（估）字2020第00025号《房地产司法鉴定评估报告》，评估估价结果为：“在2020年1月8日满足本次估价的全部假设和限制条件下的市场价格为4836279元。其中商业用房单价为13115元/平方米，总价4741073元；地下；地下室单价为2983元/平方米95206元。”原告因此次鉴定支出鉴定费14591元。对上述鉴定结论，原告王开成及被告东筑公司均有异议。原告王开成主要认为评估出的商业用房单价13115元/平方米过低，认为在原告被拆除房屋的原址处的商业用房最低销售价格为20000元/平方米。被告东筑公司主要认为评估出的商业用房单价13115元/平方米过高，认为：1、鉴定针对的估价对象与原被告协议约定的房产没有可比性；2、评估价格不等于实际出售的价格，也不等于实际成交的价格；3、本案属于特殊的拆迁补偿款，应该考虑到哈密整体情况；故被告认为鉴定报告不能作为认定价值的依据。针对原被告双方的异议意见，新疆华远房地产评估有限公司于2020年4月3日分别出具《关于王开成对新华远（估）字2020第00025号异议的答复》及《关于新疆东筑房地产开发有限责任公司对新华远（估）字2020第00025号异议的答复》，均称估价对象为上海新城前进大道南侧商业房及地下室，其公司估价人员及法官、双方当事人到现场进行了查勘，对估价对象位置进行了核实；本次估价结果为估价对象在价值时点采用公开市场价值标准及满足本次估价的全部假设和限制条件下的市场价格。对鉴定机构出具的上述书面答复意见，原被告双方仍均有异议，原告认为评估的结论明显偏低，并口头申请重新鉴定。被告认为评估结论偏高，并申请鉴定人出庭接受质询。但被告却未按要求预交鉴定人员出庭费用，后被告又不申请鉴定人出庭接受质询。庭审中，法庭根据鉴定结论释明后，原告王开成仍坚持其诉讼请求及数额；原告对其主张的被告强拆抢占及损坏其大门、门窗、及建筑材料100000元的事实，未提供任何证据。庭审中，被告东筑公司称可以继续履行合同，不同意以现金方式折价给原告，因拆迁补偿协议中对交房的期限没有约定，给原告的房屋什么时候能建好确定不了，反正建好后会向原告交付房屋；对原告要求的100000元赔偿不认可；对过渡安置费被告同意从2018年7月1日开始向原告支付至2019年4月19日被告发出律师函解除合同之日止；对原告支出的评估鉴定费不认可。2019年4月19日，被告东筑公司在未与原告王开成协商的情况下，单方向原告送达了一份《关于解除合同及重新协商处理律师函》，称因被告无法与前进大道南侧的6户居民签订拆迁补偿协议，前进大道商业房至今无法开工建设，导致被告无法向原告交付商业用房，故被告单方面要求解除原被告双方于2015年5月17日签订的《拆迁补偿安置协议书》和《拆迁安置补充协议》。被告认为该《拆迁补偿安置协议书》现已解除。庭审中被告东筑公司对原告王开成提交的《拆迁安置补充协议》的真实性和合法性有异议，被告申请对该补充协议中被告的公章真伪进行鉴定，但被告未在法院指定的期限内提交鉴定申请。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。即合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守和履行，任何一方不得擅自变更或解除。本案中，被告东筑公司作为拆迁人，原告王开成作为被拆迁人，双方经协商一致后于2015年1月17日签订的《拆迁补偿安置协议书》和《拆迁安置补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认。原被告双方都应当严格遵守和履行，任何一方不得擅自变更或解除。对于原告王开成要求被告东筑公司以现金方式折价赔偿7789716元的请求，被告庭审中称可以继续履行合同，不同意以现金方式折价给原告，认为拆迁补偿协议中对交房的期限没有约定，给原告的房屋什么时候能建好确定不了，反正建好后会向原告交付房屋。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。本案中，原被告双方于2015年1月17日签订的《拆迁补偿安置协议书》和《拆迁安置补充协议》中均未约定被告向原告交付商业房和地下室的具体日期，故原告可以随时要求被告履行，但应当给被告必要的准备时间。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告对应当向原告交付的前进大道南侧商业房和地下室至今未开工建设，房屋什么时候能建好被告也确定不了。故被告认为拆迁补偿协议中对交房的期限没有约定，反正建好后会向原告交付房屋的意见，无法律依据，该院不予采信。被告应当赔偿原告的损失。该院依法委托新疆华远房地产评估有限公司进行评估鉴定，被告应向原告交付的361.5平方米商业房及31.92平方米的地下室，现在的市场价格为4836279元。对该鉴定结论，原被告双方虽然都有异议，但该院委托具有相应司法鉴定资质的新疆华远房地产评估有限公司进行评估鉴定，程序真实、合法，原被告双方对鉴定结论提出异议，但都未以实质内容、理由或相反证据进行反驳。因此，原被告双方对鉴定结论的反驳理由及相应答辩意见，无事实根据和法律依据，该院均不予采信；故该院确认鉴定结论对本案具有证明效力。被告应当以现金方式折价赔偿原告4836279元，故对原告的该项请求，该院部分予以支持。对于原告王开成要求被告东筑公司赔偿强拆抢占及损坏原告的大门、门窗、及建筑材料100000元的请求，被告不认可。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告对其主张的损失事实及损失数额均未提供任何证据证实，原告应当承担举证不能的不利后果。故对原告的该项请求，该院不予支持。对于原告王开成要求被告东筑公司赔偿拆迁过渡费按每月1000元自2018年7月至实际付款之日止的请求，被告辩称同意从2018年7月1日开始向原告支付至2019年4月19日被告发出律师函解除合同之日止。法律规定，合同合法成立并生效后，当事人在合同中对合同解除条件作了约定的，约定条件成就后，当事人一方可单方解除合同。法律对于合同约定解除的解除权主体并未排除违约一方。若合同中明确约定违约方享有合同单方解除权，在解除权条件成就后，违约方可作为单方解除权人行使合同解除权。除合同中明确约定违约方单方解除合同的条件且条件已成就的情形外，其他任何情形下违约方不享有合同单方解除权。无合同单方解除权的违约方违法行使了合同单方解除权，即违约方向守约方送达了解除合同通知，并不引起合同解除的法律后果。本案中，原被告双方签订的《拆迁补偿安置协议书》第七条过渡期限约定，原告搬迁完毕将房屋钥匙交付被告后至已分配一套住房后，不再享受拆迁安置过渡费。第八条过渡安置约定原告搬迁完毕将房屋钥匙交付被告后，被告向原告支付6个月安置过渡费6000元；被告未能在规定期限内交付房屋，向原告支付临时安置过渡费每月1000元。另外，该协议中并未约定被告可以单方解除合同的条件和情形，更未约定被告在其违约的情形下仍可以单方面解除合同。故对被告的相应合同已解除的答辩意见，因无事实根据和法律依据，该院不予采信。被告至今都未向原告交付任何房屋。原告已将被告应交付的商业房屋主张为赔偿金，按照协议约定，被告应当按照每月1000元的标准持续向原告支付拆迁过渡费，直至实际支付赔偿金之日止。原告主张的拆迁过渡费起止时间、标准等均符合原被告双方拆迁补偿协议的约定，故对原告的该项请求，该院予以支持。对于原告王开成要求被告东筑公司赔偿房价20%的违约金1557943.20元的请求，被告辩称其没有违约，不产生违约责任，因为双方在合同中没有约定交房具体日期。本案中，原被告双方在《拆迁补偿安置协议书》和《拆迁安置补充协议》中，确实均未约定被告向原告交付商业房和地下室的具体日期，更未约定被告逾期交房应承担的违约责任。故原告计算违约金及数额1557943.20元，无事实根据。故对原告的该项请求，该院不予支持。对于原告王开成要求被告东筑公司承担司法鉴定评估费14591元的请求，被告辩称不认可。因本案系被告不履行《拆迁补偿安置协议书》和《拆迁安置补充协议》中约定的被告应向原告交付拆迁置换房屋而引发的诉讼，以及为了公平确定赔偿款金额而必须进行的司法鉴定评估，故因此产生的司法鉴定评估费用，依法应当由被告承担。对被告的相应辩称意见，无事实根据和法律依据，该院不予采信。故对原告的该请求，该院予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2020年5月15日作出判决如下：一、被告新疆东筑房地产开发有限责任公司向原告王开成支付房屋拆迁赔偿款4836279元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告新疆东筑房地产开发有限责任公司向原告王开成支付拆迁过渡费（按每月1000元自2018年7月至实际付款之日止），于本判决生效之日起十日内付清；三、被告新疆东筑房地产开发有限责任公司向原告王开成支付司法鉴定评估费14591元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告王开成的其他诉讼请求。案件受理费77934元，由被告新疆东筑房地产开发有限责任公司负担45775元，由原告王开成负担32159元。 本院二审期间，事人围绕上诉请求依法提交了证据。新疆东筑房地产开发有限责任公司提交证据：1、拆迁安置补偿协议书四份，证明：在哈密市伊州区范围内房屋拆迁的一般参照价格的事实；2、会议纪要一份，证明：涉案工程拆迁的主体是火箭农场的事实。刘长君质证认为，对证据真实性无异议，涉案《拆迁补偿安置协议书》系上诉人与被上诉人签订，对上述证据关联性不予认可。 经本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：一、关于鉴定问题。本案中，王开成向一审法院申请委托鉴定机构对拆迁的上海新城前进大道南侧商业房361.5平方米及地下室31.92平方米的价值进行评估鉴定。该院依法委托新疆华远房地产评估有限公司进行评估鉴定。2020年3月13日，新疆华远房地产评估有限公司出具新华远（估）字2020第00025号《房地产司法鉴定评估报告》，评估估价结果为：“在2020年1月8日满足本次估价的全部假设和限制条件下的市场价格为4836279元。其中商业用房单价为13115元/平方米，总价4741073元；地下；地下室单价为2983元/平方米95206元。”对上述鉴定结论，王开成及东筑公司均有异议。2020年4月3日，针对双方的异议意见，新疆华远房地产评估有限公司于分别出具《关于王开成对新华远（估）字2020第00025号异议的答复》及《关于新疆东筑房地产开发有限责任公司对新华远（估）字2020第00025号异议的答复》，认为估价对象为上海新城前进大道南侧商业房及地下室，其公司估价人员及法官、双方当事人到现场进行了查勘，对估价对象位置进行了核实；本次估价结果为估价对象在价值时点采用公开市场价值标准及满足本次估价的全部假设和限制条件下的市场价格。本院认为，一审法院委托新疆华远房地产评估有限公司进行鉴定，该鉴定机构具备相应的鉴定资质，针对异议鉴定机构亦进行了书面答复，鉴定程序合法，鉴定依据充分。一审法院对鉴定意见予以采信并无不当。上诉人上诉主张鉴定价值明显过高，无事实根据和法律依据，不能成立，不予采信。 二、关于安置过渡费的问题。本案中，双方签订的《拆迁补偿安置协议书》第七条过渡期限约定，搬迁完毕将房屋钥匙交付后至已分配一套住房后，不再享受拆迁安置过渡费。第八条过渡安置约定原告搬迁完毕将房屋钥匙交付后，支付6个月安置过渡费6000元；未能在规定期限内交付房屋，支付临时安置过渡费每月1000元。上诉人至今未向被上诉人交付房屋，按照协议约定，上诉人应当按照每月1000元的标准持续向被上诉人支付拆迁过渡费，直至实际支付补偿金之日止。被上诉人主张的拆迁过渡费起止时间、标准等均符合双方拆迁补偿协议的约定。上述协议中并未约定上诉人可以单方解除合同的条件和情形，亦未约定上诉人在其违约的情形下仍可以单方面解除合同。东筑公司在与其他住户无法达成拆迁协议、对涉案地块不能如期进行开发建设的情况下即与他人达成拆迁协议，系其自身原因导致的误判，属于正常的商业风险，应自行承担。上诉人上诉主张合同已解除，不应支付安置过渡费的上诉理由，因无事实根据和法律依据，不能成立，不予采信。 综上，上诉人新疆东筑房地产开发有限责任公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10534元，由新疆东筑房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡旭东 审判员  王 云 审判员  游乐然 二〇二〇年十月十日 书记员  付 灵