河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初6136号原告（反诉被告）：刘玉玲，女，1986年1月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：齐秋伟，河南程功律师事务所律师。被告（反诉原告）：城市社区服务集团（西安）有限公司郑州分公司，住所地郑州市金水区金水路**浦发国际金融中心**楼****。负责人：孙洁,总经理。委托诉讼代理人：马啟秀，女，该公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王亚飞，男，该公司员工，住河南省周口市川汇区。原告（反诉被告）刘玉玲与被告（反诉原告）城市社区服务集团（西安）有限公司郑州分公司（以下简称城市公司郑州分公司）委托合同纠纷一案。本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘玉玲及其委托诉讼代理人齐秋伟，被告（反诉原告）城市公司郑州分公司的委托诉讼代理人马啟秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《房屋托管合同》；2.判令被告支付原告欠付租金10000元、物业费1605元及违约金15000元，共计26605元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月31日，被告与原告签订《房屋托管合同》，约定原告将其自有房屋托管于被告，月租金2500元，每月25日为支付本月租金的最后期限。合同签订之后，被告一直未支付原告2020年1月至4月的租金以及2019年4月至10月的物业费。故原告诉至法院，请求判如所请。城市公司郑州分公司辩称：1、同意与原告解除合同；2、对应付租金金额不予认可，原告已于2020年4月25日实际收回房屋，被告实际未支付租金的期间为2020年1月3日至2020年4月25日，金额为9417元；3、关于租金支付方式，被告在疫情期间停工，且被告属于劳动密集型企业，复工批复审查严格，故无法处理合同事务，无法按时支付租金，案涉房屋对被告是经营性用房，疫情防控对全国流动的限制，给被告造成巨大的影响，这也是被告无法按时支付租金的原因之一，以上情形属于不可抗力，而并非被告恶意拖欠。为原告利益不受影响，基于情势变更的情形，被告提出分期支付方案，但未能与原告协商一致，故引起本案诉讼。依据合同法司法解释第二十六条及最高人民法院依法妥善审理涉新冠疫情民事案件指导意见二第六条第二款的规定，应变更租金支付方式，允许被告分三期支付租金9417元；4、原告主张物业费，没有事实依据，被告不予认可；5、关于违约金，被告因疫情影响无法按时支付租金，是不可抗力所导致的，并非被告故意拖欠，依据合同法第一百一十七条第一款及最高院依法妥善审理涉新冠疫情民事案件指导意见二第五条第一款，应免除被告的违约责任；6、关于诉讼费，因本案是由于疫情引起的纠纷，在此期间被告一直与原告积极协商，因疫情属于不可抗力，不应归责于被告，故诉讼费不应由被告承担。城市公司郑州分公司向本院提出反诉请求：1.判令原告承担违约金15000元；2.判令原告承担反诉费。事实和理由：原、被告于2019年3月31日签订《房屋托管合同》约定原告将其房屋托管给被告。因受疫情影响，被告无法按时支付房租，从保障原告的利益出发，提出分期支付的意见。但在与原告协商的过程中，原告直接断水断电，造成实际承租人无法居住，搬离涉案房屋，严重影响被告经营。故提起反诉，请求判如所请。针对城市公司郑州分公司的反诉，刘玉玲辩称：被告的反诉请求缺乏事实及法律依据，被告拖欠原告租金长达四个月，按照法律规定及双方的约定，原告享有合同解除权，原告收回房屋具有事实及法律依据，原告不是合同违约方。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月31日，刘玉玲（甲方）与城市房屋租赁集团（西安）有限公司郑州分公司（现已更名为城市公司郑州分公司，乙方）签订《房屋托管合同》一份，合同编号为4101SJ190331017，主要约定：甲方将坐落于郑州市管城回族区二里岗街东、航海路北金锣湾万福园小区3号楼2单元1301号房屋托管给乙方；该房屋的托管用途为经营长租、短租公寓及办公或配套项目；甲方收租期35个月，本合同托管期合计36个月，自2019年4月3日至2022年4月2日止；月租金2500元，甲方首月租金与乙方平台服务费冲抵，次月起每个月25日乙方按月支付甲方月租金；水费、电费、供暖费、燃气费、物业管理费在托管期内由乙方承担；非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方。合同签订之后，刘玉玲将房屋交付给城市公司郑州分公司，城市公司郑州分公司向刘玉玲支付租金，城市公司郑州分公司最后一次支付租金的时间为2019年12月25日，金额为2500元。刘玉玲自行交纳了2018年10月27日至2019年10月26日期间的物业费2752元。由于城市公司郑州分公司自2020年1月起不再支付租金，刘玉玲于2020年4月25日将上述房屋收回。本院认为，原、被告签订的《房屋托管合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。由于被告逾期支付租金超过30日，不履行合同的主要义务，故按照约定，原告有权解除合同，原告已于2020年4月25日将房屋实际收回，被告在答辩中亦称同意解除合同，故本院确认《房屋托管合同》于2020年4月25日解除。被告最后一次支付房租为2019年12月25日，系支付2020年1月2日之前的房租，2020年1月3日至2020年4月25日期间的房租被告未支付，故原告要求被告支付拖欠的房租，本院予以支持，经计算，上述期间的房租为9416.67元，原告超出该范围的诉讼请求，本院不予支持。合同约定托管期间的物业费等费用由被告承担，现原告自行交纳了2018年10月27日至2019年10月26日期间的物业费，故被告应将2019年4月3日至2019年10月26日期间的物业费支付原告，经计算，上述期间的物业费为1553.18元，原告在该范围内的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，合同虽就违约金进行了约定，但被告逾期支付租金的行为发生在新冠肺炎疫情防控期间。新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免，疫情以及为应对疫情采取的防控措施属于不可抗力，根据合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。故考虑到疫情防控期间企业暂缓复工的实际情况，以及被告的违约情形，原告主张的违约金，本院不予支持。关于被告的反诉请求，本案中，被告逾期支付租金，违约在先，原告收回房屋的行为既有合同的约定，又符合避免损失进一步扩大的一般做法，故被告主张原告违约，并要求原告支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律规定，判决如下：解除原告刘玉玲与被告城市社区服务集团（西安）有限公司郑州分公司2019年3月31日签订的《房屋托管合同》，合同编号为4101SJ190331017；被告城市社区服务集团（西安）有限公司郑州分公司于本判决生效后十日内支付原告刘玉玲租金9416.67元、物业费1553.18元，合计10969.85元；驳回原告刘玉玲的其他诉讼请求；驳回被告城市社区服务集团（西安）有限公司郑州分公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费465元，减半收取计233元，反诉费88元，由原告刘玉玲负担137元，被告城市社区服务集团（西安）有限公司郑州分公司负担184元。本判决为终审判决。审判员  宋文梅二〇二〇年十月二十一日书记员  吕亚星