北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11724号上诉人（原审被告、反诉原告）：武娅娜，女，1976年11月22日出生，蒙古族。委托诉讼代理人：许可，北京京都（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，女，1992年9月14日出生，汉族，北京京都（天津）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：栗惠珍，女，1954年4月20日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区。委托诉讼代理人：董海鹰，男，1966年11月16日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：北京金色时光房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：刘胜秋，总经理。委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。上诉人武娅娜因与被上诉人栗惠珍、北京金色时光房地产经纪有限公司（以下简称金色时光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初6154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法由法官付辉独任审理。本案在公开开庭审理过程中，上诉人武娅娜及其诉讼代理人许可、张迪，被上诉人栗惠珍及其诉讼代理人董海鹰，原审被告金色时光公司参加了诉讼。本案现已审理终结。武娅娜上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方一审诉讼请求，且改判武娅娜在一审判决第一项基础上扣除相应损失并减去房屋占有使用费17500元及开锁费用1700元共22140.21元。事实和理由：一、一审认定事实错误，虽然我方于2020年3月21日自行收回了涉案房屋，但栗惠珍始终未依据《物业交割协议》及涉案合同第六条的约定履行相关义务，移交涉案房屋的全部房屋钥匙、水电气卡、物业合同等物品，导致武娅娜至今无法在涉案房屋内正常生活。二、栗惠珍未在约定时间内交付涉案房屋的真实原因系其根本违约。新冠疫情期间，在满足一定条件下，涉案房屋所在居委会允许搬家公司进入小区作业，况且栗惠珍亦可自行搬离涉案房屋。栗惠珍未按期交付房屋的行为与新冠疫情不存在因果关系，而系其恶意违约所致。三、栗惠珍应按照合同中约定的万分之五的标准向武娅娜交付违约金，一审判决对违约金的调整有悖于合同中违约金条款设立的初衷，亦违背了合同双方的意思自治。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，损害我方的合法权益，要求二审法院依法改判。栗惠珍辩称，同意一审判决，不同意武娅娜的上诉请求和事实理由。金色时光公司述称，我方同意一审判决，本案与我方无关。栗惠珍向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令武娅娜立即支付剩余购房款人民币10万元；2.本案的诉讼费由武娅娜承担。武娅娜向一审法院提出反诉请求：1.依法判令栗惠珍向武娅娜支付逾期交房违约金计157850元（自2020年2月15日至2020年3月20日，共计35天，按已付房款902万元日万分之五计算）；2.本案反诉费由栗惠珍负担。一审法院认定事实：2019年10月22日，栗惠珍（出卖人）与武娅娜（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同）（合同编号：B1900504），约定出卖人出售北京市顺义区（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积为264.88平方米，房屋价款为300万元。涉诉合同第六条“房屋交付”约定：“出卖人应当在2020年2月15日前将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1.买卖双方共同对附件一中所列房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收和交接，并记录水、电、气表的读数；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙。在房屋交付日以前发生的物业费、供暖、水、电、燃气、有限电视、网络费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担，出卖人同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人。上述房屋风险责任自该房屋转移占有之日起转移给买受人。”第七条“违约责任”第（一）款“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）逾期在15日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行”。涉诉合同附件八《补充协议》约定：一、买卖双方达成关于该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格的折价款总和为602万元，由买受人于甲方去银行还款当日预付给出卖人500万元，于过户当日之前支付给出卖人剩余房款102万元；二、出卖人出售给买受人除以上标的房屋配套设施设备、装饰装修折价款以外的金额为该房屋的网签价款，出卖人出售给买受人的标的房屋总价款为902万元。涉诉合同《物业交割协议》约定：出卖人于办理网签当日支付给买受人10万元暂留作物业交验押金；物业交验时标的房屋存在欠费的，经买卖双方协商同意卖方可用上述物业交验押金或自有现金支付物业欠费，若押金不足以支付欠费的由出卖人以现金方式补足，押金缴纳欠费后有剩余的，剩余部分属于出卖人应予退还；该押金于买卖双方履行的涉诉合同第六条并无异议后，由买受人将上述物业押金退还给出卖人。2020年1月10日，栗惠珍出具房款收据，载明收到武娅娜交付的涉案房屋房款892万元，剩余物业交割保证金10万元于交房当日支付。同日，涉案房屋所有权转移登记至武娅娜名下。2020年2月14日，武娅娜通过微信告知栗惠珍办理房屋交付手续，请栗惠珍将涉案房屋钥匙交给金色时光公司中介人员。栗惠珍回复称因疫情原因无法搬家，亦不同意将钥匙交付给中介人员。2020年3月13日，栗惠珍、武娅娜及金色时光公司中介人员共同前往涉案房屋办理交付手续。期间，因栗惠珍逾期交付房屋是否构成违约、是否承担违约责任一事，双方未能达成一致意见。武娅娜要求栗惠珍交付涉案房屋钥匙，栗惠珍表示因尚有10万元房款未给付，故不同意交付钥匙。当日，双方未能办理房屋交付手续。2020年3月17日，栗惠珍在新京报登报，通知武娅娜办理房屋交付手续。2020年3月21日，武娅娜自行联系开锁公司工作人员打开涉案房屋门锁。另查，截止2020年3月21日，涉案房屋物业费欠付2940.21元，不存在供暖、水、电、燃气费欠付情况。一审法院认为，栗惠珍与武娅娜签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按约定履行。根据合同约定，栗惠珍应于办理网签当日支付给武娅娜10万元暂留作物业交验押金，合同实际履行过程中，栗惠珍将10万元房款抵作应支付给武娅娜的物业交验押金。现《北京市存量房屋买卖合同》已履行完毕，故武娅娜应将扣除欠付费用后的物业交验押金退还给栗惠珍，具体金额为97059.79元。栗惠珍要求金色时光公司返还上述款项，缺少事实及法律依据，一审法院不予支持。根据《北京市存量房屋买卖合同》约定，栗惠珍应2020年2月15日前将该房屋交付给武娅娜。因新型冠状病毒疫情，北京市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，属于不可预见、不可避免的情形，属于不可抗力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，受疫情及疫情防控措施影响，栗惠珍未在约定时间内交付涉案房屋的行为不构成违约。但是，双方于2020年3月13日共同前往涉案房屋办理交付手续，即此时已满足房屋交付条件，但栗惠珍未将涉案房屋交付给武娅娜，栗惠珍构成违约，应承担相应违约责任。栗惠珍辩称其于2020年3月17日在新京报登报通知武娅娜办理房屋交付手续，但此方式并非双方约定的送达方式，且栗惠珍亦未直接或通过中介间接通知的方式告知武娅娜，故一审法院对于栗惠珍的此项辩解意见不予采信。关于违约金的标准，一审法院认为违约金应以实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。《北京市存量房屋买卖合同》约定逾期违约金标准为日万分之五，该约定违约金明显高于当事人的损失，栗惠珍亦对此违约金不予认可，故一审法院综合考虑本案实际情况，酌情将违约金标准调整为日万分之三。栗惠珍应向武娅娜支付自2020年3月14日至2020年3月20日的违约金共计18942元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决：一、武娅娜于判决生效之日起七日内向栗惠珍返还物业交验押金九万七千零五十九元七角九分；二、栗惠珍于判决生效之日起七日内向武娅娜支付逾期交付房屋违约金一万八千九百四十二元；三、驳回栗惠珍的其他诉讼请求；四、驳回武娅娜的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，武娅娜一方提交如下证据：1.武娅娜与居委会工作人员电话沟通录音和录音文件整理稿。2.北京顺欣阳光物业管理有限公司出门条4份。以上证据均证明涉案房屋所在小区在疫情期间，允许业主进行搬家作业。栗惠珍对以上证据发表质证意见为，对以上证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为本案中是否存在因为不可抗力的原因导致栗惠珍一方逾期交房之情形的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，栗惠珍与武娅娜签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的房屋交付时间正处于新冠肺炎疫情防控期，合同的履行不可避免地受到疫情防控措施的影响。由于武娅娜并未提交有效证据证实双方约定的交房时间未受到新冠疫情的影响，案涉房屋所在地未受到新冠疫情管控措施的规制。故一审法院综合考虑合同履行情况、受疫情影响程度等因素，认定栗惠珍一方逾期交房时间并无不妥。武娅娜上诉主张一审判决逾期交房违约金过低，不足以弥补其损失，要求增加，并主张返还物业交验押金应扣减其他相关损失。一审法院综合考虑武娅娜因栗惠珍违约行为遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整并无不妥，并认定扣除欠付费用后的物业交验押金数额亦无不妥。综上，武娅娜的以上主张因缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，武娅娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2620.00元，由武娅娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  付 辉二〇二〇年十月二十六日法官助理  李 惠书 记 员  何昕燏