湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终422号上诉人（原审原告、反诉被告）：周荣刚，男，1970年11月27日出生，汉族，住湖北省通城县。上诉人（原审原告、反诉被告）：葛银华，女，1966年4月20日出生，汉族，住湖北省通城县。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：吴雄龙，通城县麦市法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：易三会，男，1972年8月27日出生，汉族，住湖北省通城县。委托诉讼代理人：黎岳来，湖北德馨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北强华房地产开发有限责任公司，住所地湖北省通城县隽水镇民主路343号法定代表人：汪耀贤，该公司董事长。上诉人周荣刚、葛银华因与被上诉人易三会、湖北强华房地产开发有限责任公司（以下简称强华房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省通城县人民法院（2019）鄂1222民初1457号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周荣刚、葛银华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2.判令易三会承担违约金100000元；3.判令强华房地产公司承担连带履行责任；4.判令本案一审、二审诉讼费由易三会、强华房地产公司承担。事实和理由：1.2012年12月27日，易三会以强华房地产公司名义与周荣刚、葛银华签订拆迁补偿协议，约定补偿一套房及一个不小于20平方米的车库，2013年10月12日，双方重新签订新的补偿协议，约定补偿两个套间及两个车库给周荣刚、葛银华，并由易三会负责办理房屋权属证书及水电开户等的费用，并约定任何一方违约，则支付对方100000元违约金。直至易三会、强华房地产公司建成房屋后，并未按照合同约定履行相应义务。经周荣刚、葛银华多次找易三会协商，易三会承诺将其金泉花园1号楼物业办公室抵偿上述的两个车库，可该办公室现被物业公司占有使用，导致补偿无法到位。2.一审判决认定，强华房地产公司金泉花园项目部未办理工商登记，金泉花园建设项目未取得合法建筑手续，该认定与实际情况相悖，易三会借用强华房地产公司资质开发金泉花园项目，并不需要办理工商登记，强华房地产公司应为其出借资质的行为承担相应的民事责任。3.一审判决认定案涉合同无效，按照合同无效的法律规定，财产无法返还的情况下，应处理因合同无效导致的损失。一审判决对此未予处理错误，请求二审法院依法予以纠正。易三会辩称，1.周荣刚、葛银华不具有拆迁还建主体资格，因为拆迁还建合同的土地使用权人分别为李林涛、许国初，周荣刚、葛银华没有办理土地使用权过户登记，不是土地使用权人。2.易三会至今未使用李林涛、许国初的土地，因为周荣刚、葛银华至今未履行配合易三会办理建房手续，其拆迁还建的土地有使用权纠纷，导致无法使用，该土地一直空闲。3.易三会已经向周荣刚、葛银华还建了面积较大的两个套间，分别是金泉花苑一号楼405房、1404号房，面积分别为147.12平方米、136.7平方米，还从2012年12月27日起至交房之日止按照每月300元的标准向其补偿了房租，周荣刚、葛银华的损失已经得到了充分的弥补。4.周荣刚、葛银华交付拆迁的两处土地仍然空闲，易三会愿意将该土地退还给周荣刚、葛银华，并对拆除的偏房进行补偿，但要求周荣刚、葛银华退回已经拆迁还建的两个套间房屋。强华房地产公司未提供答辩意见。周荣刚、葛银华向一审法院起诉请求：1.判令易三会、强华房地产公司履行2016年5月11日协议约定；2.判令易三会、强华房地产公司为其房屋办理房产证、土地证及水电开户并承担相关费用；3.判令易三会、强华房地产公司承担违约责任支付违约金100000元；4.判令本案诉讼费用由易三会、强华房地产公司承担。易三会向一审法院反诉请求：1.判令周荣刚、葛银华将交付的房屋土地办理过户手续给易三会，因周荣刚、葛银华拆迁的房屋土地未办理过户手续，导致被拆迁后的土地空闲着，易三会无权、无法使用该土地；2.如周荣刚、葛银华不能或者无法办理土地过户手续，请求法院判令周荣刚、葛银华返还两套电梯房（405室、1404室），易三会退回土地给周荣刚、葛银华，且愿对已拆除的30.5平方米和40平方米上的偏房进行补偿。一审法院认定事实：2012年11月9日，被告强华房地产公司对被告易三会出具法人代表授权委托书，委托易三会为强华房地产公司的代理人，以本公司的名义办理强华房地产公司“金泉花园”项目部开发事宜。在合同中所签署的一切文件和处理与之有关一切事务，该公司均予承认，委托期限为三个月。2012年12月，原告周荣刚、葛银华用购买李林涛30.5平方米房屋和购买许国初40平方米房屋进行置换，于12月27日以原告周荣刚、葛银华为甲方与被告易三会为乙方达成“协议书”，主要内容：一、甲方因其旧房建造时间太久，结构老化，屋面严重漏水，无法进行正常生活，自愿将土地证及房屋转交乙方，由乙方统一安排。一、乙方负责在建筑公司院内（金泉花苑）安排甲方住房一套，第四层五单元，面积147.12平方米。三、乙方负责安排甲方地下车库一个，设计图出来之后，由甲方优先选择（如甲方土地建商品房，乙方应安排甲方一个车库，面积20平方米左右，上面车位不予安排）。四、乙方负责在开工日十四个月内将房交付甲方。五、协议签订时，甲方将国有土地证交付乙方，该地归乙方所有。六、甲方享有建筑公司危房改造同等待遇。乙方负责提供土地证给甲方办理房产证。2013年8月2日，原告周荣刚、葛银华为甲方与被告易三会为乙方达成“补充协议”。主要内容：一、还最大面积套房一套，147.12平方米405房，在建筑公司院内。二、地下车位一个，地上车库一个，在建筑公司院内，地上车库面积不少于20平方米，地上车库应安排在**下面。三、收回上面第二条地下车位一个，在甲方土地上安排相邻两个车库，由甲方优先选择。四、每月补300元房租费，补至交房日止。五、搬迁费壹仟元，损失费二千元，共三千元给甲方。六、乙方应包房产证过户给甲方，甲方不承担任何经济费用。七、此协议如有违约，违约方应承担违约金，违约金为十万元整。八、此合同一式两份，甲乙双方各执一份。补充协议生效，不得反悔。2013年10月12日，原告周荣刚、葛银华为甲方与被告易三会为乙方签订“房屋拆迁补偿协议书”。主要内容：一、甲方将土地证及房屋转交乙方开发使用，由乙方统一安排。二、乙方负责在建筑公司院内（金泉花苑）住宅楼**楼无条件优先安排，甲方住房两套其中第**为电梯房**，面积147.12平方米，第二套房安排在甲方原有土地上，楼层为第三层（包括车库第三层）面积不少于130平方米。三、乙方必须补偿给甲方地上车库一间（405房下面），地，地上车库面积不少于15平方米方负责在甲方原有土地上第二套房下安排甲方第二个地上车库一间，面积不少于15平方米。四、乙方应负责甲方第一套电梯房405号房的国有土地证和房产证、过户费用，并保证水电开户费用，甲方不承担土地证、房产证、水电开户各项费用，费用全部由乙方承担。五、乙方每月补偿三百块房租给甲方（从2012年12月27日至交房日止）。六、乙方负责在开工日十四个月内将房交付甲方。七、协议签订时，甲方将其旧房国有土地证交付乙方，该地归乙方所有。甲方有义务配合乙方办理建房手续，费用由乙方负责。八、此协议一式两份，甲、乙各持一份，任何一方不得违约，违约金为十万元。自双方签字即日生效，同时废止以前签订的两份协议。2015年3月19日，原告周荣刚、葛银华为甲方与被告易三会为乙方，隽水镇湘汉社区为丙方签订“补充合同”。主要内容：因乙方拆除甲方位于建筑公司旁边房屋，甲、乙方已于2013年10月12日达成《房屋拆迁补偿协议书》，因考虑到落实上述《房屋拆迁补偿协议书》的时间问题，现甲、乙双方同意由丙方签订此补充合同。一、2013年10月12日甲乙双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》中，乙方安排给甲方的第一套电梯房位于金泉花苑一号楼405房，面积147.12平方米不变。二、2013年10月12日甲乙双方签订的《房屋拆迁补偿协议书》中，乙方安排给甲方的第二套电梯房原安排在甲方原有土地上，楼层为第三层，现更改到金泉花苑一号楼1404房，面积136.75平方米。三、乙方安排给甲方的第一个车库位于金泉花苑一号楼405房下转角第一个车库；乙方安排给甲方的第二个车库按2013年10月12日达成的《房屋拆迁补偿协议书》不变。四、其他水电开户、土地证、房产证过户等按2013年10月12日达成《房屋拆迁补偿协议书》不变。五、甲、乙双方达成本合同签字、盖章后，乙方立即将405、1404两套电梯房的房门钥匙交与甲方。六、甲方装修405、1404房屋时，必须按照乙方统一要求进行。七、本补充合同一式三份，甲、乙、丙方一经签字立即生效，不得反悔，否则反悔方后果自负。被告易三会已按约定将405、1404两套电梯房交付给原告周荣刚、葛银华。因被告易三会不能按约定交付车库，于2016年5月11日与原告葛银华达成“协议”。主要内容：经易三会与葛银华协商同意，现金泉花园1号楼物业办公室已偿还给葛银华（进电梯大门口左），双方签字生效。一审法院同时查明：被告强华房地产公司金泉花园项目部未办理工商登记，“金泉花园”建设项目没有取得合法建筑手续。原告周荣刚、葛银华向被告易三会交付的房屋，系原告周荣刚、葛银华购买李林涛30.5平方米房屋和购买许国初40平方米房屋，未办理过户给原告周荣刚、葛银华。原告周荣刚、葛银华也没有将该房屋办理过户给被告强华房地产公司和被告易三会。以上事实有原告与被告易三会签订的协议书、已发生法律效力的（2016）鄂1222民初507号民事判决书等复印件及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，一、关于原告请求被告履行2016年5月11日协议和要求被告办理房产证、土地证及水电开户问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条第（三）款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第（三）款规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第（一）款规定：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。从上述有关法律法规和司法解释看，国有出让土地转让，必须由土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门进行审查批准登记才发生法律效力。转让方必须先取得土地使用权才能依法进行转让。本案中，原、被告签订的多份协议，实质是原告转让房屋上的土地给被告开发建房。原告未取得出让土地使用权证书与被告签订转让土地使用权协议，属无效协议。原告的诉讼请求应当依法予以驳回。二、关于原告请求二被告承担违约责任支付违约金100000元的问题。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中，虽然原、被告签订的协议无效，但约定的违约条款并不当然无效。原、被告约定，由被告办理房产证、土地证及水电开户并承担相关费用，被告本应当依约履行，但在原告未履行其用以置换房屋所有权变更登记前，被告从行政程序上无法办理土地变更登记，被告有后履行抗辩权。原告未履行该置换房屋所有权变更登记，被告已经交付了两套房屋给原告，原告又无证据证明被告存在其他违约行为，对原告的该诉讼请求依法予以驳回。三、关于反诉原告的二诉讼请求。原告与被告多次约定：“甲方将土地证及房屋转交乙方，由乙方使用”、“甲方将其旧房国有土地证交付乙方，该地归乙方所有。甲方有义务配合乙方办理建房手续，费用由乙方负责。”从原、被告约定看，原告应当向被告交付自己所有的房屋和土地使用权证，并协助将房屋和土地使用权过户到被告名下，费用由被告承担。但原告是否能取得其购买房屋的所有权和土地使用权，尚需行政主管部门许可，反诉原告请求反诉被告将交付的房屋土地办理过户手续，因从程序上尚不具备转让条件，对反诉原告请求反诉被告将交付的房屋土地办理过户手续的诉讼请求依法予以驳回。原告是否能取得其购买房屋的所有权和土地使用权、以及能否依法过户到反诉原告名下尚不确定，反诉原告请求反诉被告退还其交付的两套房屋，其自己退还土地赔偿损失的诉讼请求，没有事实依据，应当依法予以驳回。原告及反诉原告可完善有关土地变更登记手续及房地产开发建设手续或另行主张返还财产赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告周荣刚、葛银华的诉讼请求；二、驳回反诉原告易三会的诉讼请求。本案收取受理费2300元，由原告周荣刚、葛银华负担1150元，被告强华房地产公司、易三会共同负担1150元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审查认为，一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并非土地使用权转让合同纠纷。拆迁人为取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人，被拆迁人为被拆除房屋及其附属物的所有人或使用人，是拆迁人易三会、强华房地产公司与被拆迁人周荣刚、葛银华就房屋拆迁而产生的补偿、安置等问题，形成的合同关系。因周荣刚、葛银华所占有使用的房屋被易三会、强华房地产公司拆迁，双方围绕着该拆迁安置补偿事宜，先后签订了数份补偿协议。现周荣刚、葛银华已经获得了两套房屋的补偿，而要求易三会、强华房地产公司按照合同约定，继续履行给付名为“金泉花园1号楼物业办公室”的房屋，并履行为全部还建房屋办证、水电开户及承担相应费用等义务。由此可知，周荣刚、葛银华与易三会签订的拆迁安置补偿合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。合同约定：“经易三会与葛银华协商同意，现金泉花园1号楼物业办公室已偿还给葛银华（进电梯大门口左），双方签字生效”，此外易三会还负责还建房屋的国有土地证和房产证、过户费用，并保证水电开户费用等。结合本案的实际履行情况及周荣刚、葛银华的陈述来看，“金泉花园1号楼物业办公室”是否可以作为交付的房屋，位置、面积、权属关系并不明确，且周荣刚、葛银华亦明知案涉项目内的房屋，因未办理合法建筑手续，目前均不具备办理不动产权属登记的条件。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，地，地方人民政府颁发的不动产权属证书是权利人的重要凭证不能明确周荣刚、葛银华诉争房屋的位置、名称、面积等具体内容，也不能通过物权登记将上述履行内容予以确认的情况下，若法院强行判决继续履行，则可能导致判决内容指向不明或者更多的纠纷产生。基于本案合同已经履行了部分权利义务内容，剩余权利义务无法继续履行的客观实际，应判决驳回周荣刚、葛银华的诉讼请求，由周荣刚、葛银华就合同无法继续履行另行主张权利。综上所述，周荣刚、葛银华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律认定案涉合同无效不当，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由周荣刚、葛银华负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年十月二十七日书记员 李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。