上海市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪03民终117号上诉人(原审原告)余永芹，女，1964年11月16日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区华浦村东新宅**。委托代理人李明辉，上海李小华律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海市徐汇区征地房屋补偿事务中心，住所地上海市徐汇区南宁路****。法定代表人纪晓东，上海市徐汇区征地房屋事务补偿中心主任。被上诉人(原审被告)上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司，住所地，住所地上海市徐汇区苍梧路**iv>法定代表人李忠辉，上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司董事长。两被上诉人共同委托代理人汪显水，上海融孚律师事务所律师。原审第三人李广进，男，1962年8月12日出生，汉族，户籍户籍所在地上海市徐汇区老沪闵路******。div>原审第三人徐向良，男，1988年9月11日出生，汉族，户籍所在地上海市户籍所在地上海市徐汇区华浦村东新宅**。iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原审第三人缪银，女，1992年7月21日出生，汉族，户籍所在地安徽省滁州户籍所在地安徽省滁州市琅琊区扬子办事处高庙村营房组**。 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>以上三原审第三人共同委托代理人李明辉，上海李小华律师事务所律师。上诉人余永芹诉被上诉人上海市徐汇区征地房屋事务补偿中心(以下简称徐汇征补中心)、上海市徐汇第二房屋征收服务事务所有限公司(以下简称徐汇二征所)房屋征收补偿合同纠纷一案，不服上海铁路运输法院(2020)沪7101民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。上诉人余永芹、上诉人及原审第三人李广进、徐向良、缪银的共同委托代理人李明辉，被上诉人徐汇征补中心及徐汇二征所的共同委托代理人汪显水均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2014年10月22日，余永芹与徐汇征补中心及徐汇二征所就东新宅XXX号被征收房屋签订了编号：14HP0131《上海市征收集体土地居住房屋补偿协议(适用货币补偿和产权房屋调换)》(以下简称涉案补偿协议)，约定：甲方为徐汇征补中心，乙方为余永芹户。房屋建筑面积126平方米，核定建筑面积258平方米；经认定乙方人口4人，分别为余永芹、李广进、徐向良、缪银。甲方安置乙方位于徐汇区华泾453街坊3号楼东单元1002室(以下简称1002室房屋)和华泾453街坊5号楼西单元1102室(以下简称1102室房屋)，预计交房日期均为2018年3月11日。协议经甲乙双方签字或盖章后生效。次日，双方签订《安置房(期房)认购书》，余永芹户认购上述协议约定的两套安置房屋。该认购书第五条约定，除不可抗力外，应在2018年3月11日前将房屋交付乙方，逾期3个月(含3个月)交房，甲方应每月增发乙方临时安置补助费50%，逾期超过3个月交房，甲方应每月增发乙方临时安置补助费100%。2018年3月6日，徐汇二征所向余永芹送达两套产权调换安置房屋的入户通知书，通知余永芹于同月9日办理入户手续。案外人上海中房景阳房产有限公司于2018年3月8日获得包括本案安置房屋在内的沪建管(徐汇)交付许(2018)第001号《上海市新建住宅交付使用许可证》，并于2019年3月21日办理了华泾路XXX弄XXX-XXX号新建商品房不动产登记。余永芹不服，遂向原审法院提起诉讼，请求判令徐汇征补中心及徐汇二征所赔偿其2018年4月1日至2020年4月30日的租房损失人民币150,000元(以下币种均为人民币，计算标准为6,000元/月)。原审认为：各方认可涉案补偿协议的效力，该协议亦未违反法律和行政法规等的强制性规定，故合法有效。根据该补偿协议约定，安置余永芹的二套产权置换房屋的交房日期均为2018年3月11日。徐汇征补中心提供的入户通知书、签收单及上海市新建住宅交付使用许可证等证据可证明两套置换房屋已符合交付入户条件且徐汇征补中心已于2018年3月6日通知余永芹于同月9日办理入户手续，故徐汇征补中心已按约履行了交房义务。但余永芹因安置房屋为普通商品房以及物业费、停车费高于动迁安置房等原因未办理入户手续，并不能归责于徐汇征补中心及徐汇二征所，且余永芹提供的证据亦不足以证明租金的实际发生。因此，余永芹要求徐汇征补中心及徐汇二征所赔偿其租房损失的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。据此，原审遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年7月10日判决驳回余永芹的诉讼请求，案件受理费80元由余永芹负担。判决后，余永芹不服，向本院提起上诉。上诉人余永芹上诉称：被上诉人只交付了入户通知书及入户办理说明，未满足约定的交付条件，构成违约；被上诉人提供的安置期房于2019年3月21日才取得不动产权证书，不符合《城市房地产管理法》第38、39条所规定的房屋转让条件；被上诉人最终安置的是普通商品房，并非是符合规定的安置房，普通商品房的物业费等费用均比一般动迁安置房高，故上诉人未办理入户，上诉人是在信访后才得知该普通商品房作为配套商品房，享受与动迁安置房相同的相关优惠政策，但被上诉人始终未告知上诉人上述情况，故导致上诉人长期租房在外的租金损失应由被上诉人承担。原审判决认定事实不清，故请求撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。被上诉人徐汇征补中心辩称：上诉人主张租金损失没有合同依据，上诉人的请求权基础以征地房屋补偿合同、认购书为依据，在合同、认购书中有关违约责任的条款，并没有对在外租房损失的约定，逾期交房约定的是过渡费；根据征收的规定，没有相关征收部门需要赔偿被拆迁人在外的租金损失的条款；被上诉人通知上诉人办理入户手续时，已经符合了交房的手续，办理没有障碍，且信访针对上诉人对交房条件的异议有过答复，上诉人拒绝办理入户的理由不成立；法律没有禁止商品房不能用于安置，房源是进行过公示的，价格与其他房屋有差异，为了保障被征收居民的权益，被上诉人给与居民房屋每平方米16,000元的补贴，未损害居民的利益；被上诉人有交房的义务，但没有为被征收对象办理产证的义务，被上诉人将具备交付条件的房屋按约定的时间交付上诉人户，并无不当；关于房屋没有大产证、有抵押的情况不影响交房，其他住户大部分已顺利入住，且经过协调，物业费、停车费都与动迁房相一致了。综上，因为上诉人主观因素导致没有拿房而产生的房租不应由被上诉人承担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求依法驳回上诉，维持原判。被上诉人徐汇二征所辩称：同徐汇征补中心意见一致，请求依法驳回上诉，维持原判。原审第三人李广进、徐向良、缪银述称：同上诉人意见一致。经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。另查明，华泾453街坊期房在建设过程中，曾于2017年2月4日被设定土地使用权抵押，后于2018年6月27日解除。案件审理中，虽经本院主持调解，但双方当事人仍不能达成一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方产生纠纷的主要原因是上诉人户认为被上诉人向其提供的普通商品房的安置房源在物业费、停车费等支出上高于其他动迁安置房源，故拒绝入户而导致。但涉案补偿协议系双方自主协商签订，安置房源由上诉人户自行选择确定。协议中并未对安置房源的属性、物业费、停车费等内容进行约定，国家及本市也从无对普通商品房作为征地补偿安置房的禁止性规定。协议签订前，基地补偿安置方案中对房源的价格进行了公示，华泾453街坊房屋的单价是基地其他房源价格的3至4倍，如此高倍价差的房源在物业费、停车费上有所差距理应可以预见。上诉人自主选择了该房源却又以物业费、停车费过高为由拒绝入户没有正当理由。由此产生的所谓在外租房损失并要求由被上诉人承担的主张依法不能成立。但本院还需指出，华泾453街坊的安置房源曾被设定土地使用权抵押，虽不影响安置居民的入住及使用，但作为征地补偿安置房源，无权利负担是应有之意。被上诉人作为具体实施征地房屋补偿安置工作的机构，对此负有监管职责。被上诉人应在之后的补偿工作中加强监管，予以改进，避免类似情况的再次发生。至于上诉人对安置房源至2019年3月21日方取得不动产权证书的相关意见，因对其实际入住也不构成影响，且属于受安置居民与房屋建设单位另行约定处理的事项，故亦不能成为上诉人拒绝办理入住手续的理由。综上，上诉人的主张缺乏事实证据及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人余永芹负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱晓婕审 判 员 陈瑜庭审 判 员 程 黎二〇二〇年十月二十三日法官助理 顾美玉书 记 员 朱小艳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……