湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初6897号原告：赵雄，男，1982年4月16日出生，汉族，住湖北省恩施市。被告：恩施华龙村置业有限公司，住所地：恩施市东风大道55号，统一社会信用代码91422800798790186L。法定代表人：唐雪琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵龙（系恩施华龙村置业有限公司法务部主任），男，生于1958年6月4日，汉族，住湖北省利川市。原告赵雄诉被告恩施华龙村置业有限公司（以下简称华龙置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告赵雄，被告华龙置业公司的委托诉讼代理人赵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同义务，将办理位于恩施经济开发区五指湖莲湖花园二期17栋1502房的房屋权属登记所属的全部资料交付产权机关备案并协助原告取得产权证书；2.判令被告支付自2015年7月1日起至实际取得房屋竣工验收合格证之日止每日按已付房价款的千分之五支付原告逾期交房违约金；3.判令被告从2016年1月1日起至实际交付产权登记机关办理房屋登记证书之日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期办证违约金；4.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告第1、2、3项诉讼请求合并为：“请求判令被告支付迟延办证违约金98110.96元【总房款467760元×年利率4.75%×自2016年1月1日起至2020年4月29日止】、逾期交房违约金98110.96元，共计196221.92元。”事实和理由：2013年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于恩施经济开发区××湖××花园××室商品房××套，合同约定了房屋价款、付款方式、交房时间等双方的权利和义务等内容。其中：合同第八条载明“出卖人应当在2015年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”本合同第九条载明“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款千分之五的违约金。”合同签订后，原告履行了义务，并于2015年7月9日完成该商品房交接，原告支付给被告商品房专项维修基金，房产登记费，土地使用证登记工本费，土地登记代理费等各种相关费用，原告没有解除合同。被告未能向原告提供《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工验收合格证》等，构成违约，依法应当承担违约责任。因合同约定的逾期办证违约金为固定金额，明显低于给原告造成的损失，故要求依照逾期贷款利率计算违约金。被告恩施华龙村置业有限公司辩称：1.逾期交房不存在，有原告收房的相关证据支持和佐证；2.逾期办证客观存在，答辩人愿意按照合同约定支付违约金（已付房款总额的0.1%）。原告赵雄为支持其诉讼主张，向本院提交了《商品房买卖合同》《收房通知书》《收房确认书》《湖北省住宅专项维修资金专用发票》《保证书》、照片等证据。被告为支持前往其抗辩主张向本院提交了《物品接收表》《收房公告》《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月3日，赵雄、廖芳（买受人）与华龙置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号ES1303929），约定：买受人购买出卖人开发的位于恩施经济开发区××湖××花园××（××）3单元15层3-1502号房，该商品房用途为住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上28层，地下2层。建筑面积116.54平方米（其中套内建筑面积90.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.60平方米），单价4004.38元/平方米，总价款466670元；以上价格包含水、电、气的立户费，不包含买受人按国家政策法规应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；买受人签约时支付146670元，余款320000元办理银行按揭。……第八条交付期限：出卖人应当在2015年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未在本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。……第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人在接到交房通知15日内到指定地点办理交接手续，逾期未办理交接手续的视为出卖人按期交付本合同项下商品房，自交付之日起，本合同项下的商品房的损毁、风险及物业管理费移交给买受人承担。……第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。1、自来水及生活用电在该商品房交付使用时达到使用条件；2、天然气在该商品房交付使用时达到使用条件，具体通气时间以天然气公司正式通知为准；3、其他公共配套设施经小区综合验收后交付使用。合同还就其他事项进行约定。第十五条产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后的180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照约定实际共计向被告支付购房首付款并办理了按揭贷款手续。2015年6月8日，案涉房屋的《建筑工程竣工验收记录》上建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位签字盖章，确认验收合格。2015年6月16日，被告作出了《收房通知书》，并于2015年6月23日在恩施日报上刊登收房公告，内容为：“尊敬的莲湖花园二期业主：由我公司开发的莲湖花园二期现已顺利通过政府相关部门的验收，已具备合同约定收房条件。莲湖花园二期定于2015年6月26日起正式交房。2015年6月26日至2015年6月29日期间办理收房手续。《收房通知书》已以特快专递形式按照《恩施市房地产买卖合同（预售）》中载明的地址邮递给各位业主。敬请各位业主按照《收房通知书》中著名的办理收房时间，携带相关资料亲临莲湖花园二期现场办理收房手续。逾期收房将按照合同约定相关条款执行。恭祝各位业主收房大吉，家庭幸福安康！特此公告咨询电话：0718-8308888恩施华龙村置业有限公司2015年6月23日”。2015年7月9日，原告接收案涉房屋并签署《收房确认书》，载明：“经本人现场查验，确认所购买的房屋符合与恩施华龙村置业有限公司签署的《商品房买卖合同》相关条例，且已对该房屋的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》内容充分理解，系按对该房屋进行接收使用。”2020年8月26日，案涉房屋的不动产权证书登记至原告名下，不动产权证号为“鄂（2020）恩施市不动产权第0043148号”。审理中，原告称其接收房屋时，小区无消防设施、电梯仅部分运行等，应视为被告迟延交房。另查明，赵雄与廖芳于2007年2月6日登记结婚，2017年4月1日登记离婚，《离婚协议书》约定：案涉房屋归赵雄所有，房屋按揭贷款由赵雄偿还。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后买受人按约支付购房款，其履行合同义务符合合同约定。本案争议的焦点：一是买受人廖芳是否应列为本案原告；二是被告华龙置业公司是否按合同约定履行了按期交付商品房、办理产权登记的义务。针对该焦点本院作如下分析评述：关于焦点一、案涉合同中买受人虽为原告及其前妻廖芳，但双方离婚时已将案涉房屋产权确认给原告，并办理了不动产权证书，原告据此以个人名义向被告主张权利，主体适格，不存在漏列原告的情形。关于焦点二、1.涉案《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“该商品房经验收合格”的符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定的“该商品房经验收合格”系指该商品房经建设单位、设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位验收合格。被告开发建设的案涉商品房竣工后，于2015年6月8日经上述五单位验收合格，符合合同约定的交房条件。被告于2015年6月16日作出《收房通知书》，同年6月23日在恩施日报上刊登公告，通知原告接收房屋。原告在被告通知后未及时接收房屋，不能足以证明被告迟延交房和房屋不符合合同约定交付条件。故本院对原告诉称被告迟延交房及开发建设的房屋不符合交房条件的主张，本院不予支持。基于前述理由，原告主张的逾期交房违约金，本院不予支持。2.关于原告提到的交房时电梯、绿化等配套设施瑕疵问题，因非房屋主体结构质量不合格，该瑕疵自原告接收房屋时视为原告已经默认，且被告后续已经完善；关于消防验收问题，因案涉《商品房买卖合同》中并无约定，且属另一法律关系，在本案中不予审理。3.关于逾期办理产权登记。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。原告在上述约定和法律规定的时间内未取得房屋权属证书，被告构成违约，依法应当承担违约责任。根据合同约定，违约金为466.67元（房屋总价款466670元×0.1%）。原告诉称约定的逾期办证违约金过低，主张按银行逾期贷款利率标准计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人依约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因原告未就其损失举证证实，本院亦无法判断约定是否过低。故，本院对原告的该项主张依据合同约定支持，超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施华龙村置业有限公司于本判决生效之日向原告赵雄支付逾期办证违约金466.67元。二、驳回原告赵雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费4224元，减半收取计2112元，由原告负担2000元，由被告恩施华龙村置业有限公司负担112元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉讼请求求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  谭远双二〇二〇年十月二十八日书记员  李彦东