吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民再27号 再审申请人(一审被告、二审上诉人)：王晓宁，女，1978年7月28日生，汉族，现住白城市。 委托诉讼代理人：方永刚，上海尚域律师事务所律师。 被申请人(一审原告、二审被上诉人):孙文兴，男，1960年4月25日出生，汉族，住白城市。 委托诉讼代理人:孙文胜，北京天驰君泰律师事务所律师。 再审申请人王晓宁因与被申请人孙文兴房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）吉08民终648号民事判决，向吉林省高级人民法院申请再审。吉林省高级人民法院于2020年6月10日作出(2020)吉民申385民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王晓宁及其委托诉讼代理人方永刚、被申请人孙文兴及其委托诉讼代理人孙文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王晓宁申请再审称，请求依法撤销白城市中级人民法院(2019)吉08民终648号民事判决，重审本案。两审法院认定事实不清,适用法律错误。(一)程序及法律适用问题。1.本案民事法律关系不断变化、错综复杂，不符合简易程序审理的法定要件，一审采用简易程序审理本案，造成案件显失公平。2.本案遗漏房屋买卖合同中的主体高淑杰。3.原判违反法律适用原则，背离法律面前人人平等原则，仅以法律约束王晓宁而没有约束孙文兴,适用法律错误。(二)原判忽略、遗漏王晓宁以贷款形式交付的房屋价款1200万元的内容。由王晓宁支付的价款1200万元从房屋交付之前就已经由孙文兴占有,必然产生使用效益和孳息，所以返还价款时孙文兴还应当依法支付占用价款期间的可得利益。(三)根据案件事实，300万元欠条中有50万元是价款之外双方为了便于结算作出的补充条款，而这个补充约定的50万元，孙文兴只给付了26万元,尚欠24万元没有履行，这就形成了孙文兴在履行房屋买卖合同补充条款上的违约(详见房屋买卖协议第四条3项)。(四)王晓宁1万元自始至终都由孙文兴占有、使用、收益，且该款又是以孙文兴和高淑杰二人的名义形成的借贷关系,其贷款性质在合同解除后,就应当认定为孙文兴的实际贷款。王晓宁为孙文兴的个人贷款支付利息276500元也存在回转的问题。孙文兴为自己的贷款支付利息595761.83元由王晓宁承担显属不公允。(五)违约金的承担金额，王晓宁请求再审法院依法依客观事实公平裁决。(六)关于王晓宁支付给孙文兴10万元的房屋买卖定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定:“当事人既约定违约金，又约定定金的,一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”孙文兴已经选择了违约金主张权利，依法应当返还王晓宁的10万元定金。(七)关于王晓宁基于房屋买卖合同的装潢投入。有据可查的材料及人工费960675元,由于孙文兴强行非法收回房屋的侵权行为，应当依法给予赔偿。 孙文兴辩称，王晓宁阐述案件事实不真实。(一)一、二审程序合法、适用法律正确。(二)一、二审判决认定事实清楚。1.孙文兴以自有房屋抵押贷款，并用该贷款冲抵了王晓宁购房款，只要王晓宁如约支付全部贷款利息，就认为是王晓宁支付了购房款。而王晓宁却认为其是以自己贷款形式交付的房屋价款，进而要求给付回转，没有逻辑。2.在卷微信证据表明,王晓宁违约未向银行支付利息，而诉讼至今，王晓宁也拿不出一份孙文兴强行收回房屋的证据。3.针对50万元装修借款，王晓宁在一审时称记不清孙文兴给她多少钱，上诉时称没有收到全部50万元的借款，即在一、二审中均未对50万元装修借款提出只收到26万元的抗辩，也未提交相关证据，却在再审审查中提出只收到26万元的这个问题，并且未提交相关的证据。4.孙文兴以自己的房屋抵押贷款，当然对贷款拥有所有权;而王晓宁只有在如约支付全部贷款利息的时候，才能用孙文兴的贷款冲抵购房款,这是一个附条件的民事行为。王晓宁并未支付全部贷款利息房屋买卖合同约定贷款1200万元，其中50万元交由王晓宁使用。孙文兴提起本案诉讼要求王晓宁给付1200万元贷款利息，原判对孙文兴此点诉讼请求予以支持。对于该1200万元贷款中由王晓宁使用的50万元，系1200万元贷款中的一部分，原判判决王晓宁对于该50万元贷款从2018年2月12日起承担利息属重复计算。(三）《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定:“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”孙文兴已经选择了违约金主张权利，王晓宁亦主张将10万元定金予以返还，原判未予支持不当。 孙文兴向一审法院起诉请求：1、判令解除孙文兴与王晓宁签订的《房屋买卖协议》。2、判令王晓宁偿还借款（办房本手续费）511300元，利息以511300元为基数，年利息壹分，自2018年7月28日至给付之日止。3、判令王晓宁偿还装修借款150000元，利息以150000元为基数，月利率2%自2018年3月26日至给付之日。4、判令王晓宁偿还装修借款50万元，利息以50万元为基数，年利率壹分，自2018年2月12日至给付之日止。5、判令王晓宁偿还孙文兴代为支付的贷款利息681261.83元。6、判令王晓宁承担违约金500万元，7、判令王晓宁经拆除地热恢复原状或赔偿损失10万元。8、判令王晓宁支付履约期间的物业费27262元（1965.02*1.5）。 一审法院判决如下：一、解除孙文兴与王晓宁于2018年2月11日签订的《房屋买卖协议》。二、王晓宁于判决生效后五日内给付孙文兴不动产登记手续费用511300元及利息，利息应以511300元为基数从2018年7月28日起按照年利率1％计算直至还清之日止。三、王晓宁于判决生效后五日内偿还孙文兴借款150000元及利息，利息以150000元为本金从2017年3月26日按照月利率2％计算直至还清之日止。四、王晓宁于判决生效后五日内给付孙文兴银行贷款500000元及利息，利息应以500000元为本金从2018年2月11日起按照年利率24％计算直至还清之日止。五、王晓宁于判决生效后五日内偿还孙文兴替其偿还的银行贷款利息共计595761.83元。六、王晓宁于判决生效后五日内给付孙文兴违约金330000元。七、王晓宁于判决生效后七日内将鹤城壹号13号楼1号门市地热部分恢复原状。八、驳回孙文兴其他诉讼请求。案件受理费30294元由王晓宁负担9071元，孙文兴负担21223元。 王晓宁不服一审判决，上诉请求：一、请求判令依法撤销或改判白城市洮北区人民法院作出的（2019）吉0802民初548号民事判决书;二、判令本案一、二审诉讼费用孙文兴承担。 本院二审认为，（一）孙文兴请求解除其与王晓宁签订的案涉房屋买卖协议，应予支持。孙文兴与王晓宁签订的案涉房屋买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属合法有效，对双方具有约束力。孙文兴主张按房屋买卖协议约定，王晓宁超过两个月未及时向银行还款付息，孙文兴有权解除合同。王晓宁对房屋买卖协议约定的解除条件以及其未及时偿还银行贷款利息的事实没有异议，但主张双方口头变更协议中还款时间和还款方式，即开业一个月内偿清，其不存在违约行为。孙文兴对王晓宁的主张不认可，王晓宁对其主张未举出充分证据证明。（二）本案争议的办理不动产登记手续费511300元王晓宁应否负担问题。孙文兴主张该手续费应由王晓宁负担，举出王晓宁给孙文兴出具的欠据，该欠据载明因办房本手续费欠款。王晓宁对欠据的真实性没有异议，但主张该手续费是在双方签订案涉房屋买卖合同前发生的，办理房产证目的不是为了给王晓宁办理抵押贷款进而交付购房款。王晓宁未举出充分证据否定其所出具的511300元欠据的证明效力。（三）王晓宁上诉主张一审判决第三项，判决王晓宁偿还孙文兴15万元及利息，利息及起算时间错误。孙文兴在二审中自认利息起算时间是2018年3月26日，一审判决确认2017年3月26日存在笔误；判决第二项年利率1%，应更正为10%。王晓宁主张关于15万元欠据中约定利息二分整，应理解为年利率2%计算。王晓宁的主张不符合交易习惯，一审认定月利率2%，不违反法律规定。（四）王晓宁主张孙文兴诉请偿还50万元借款及利息，不存在借款事实，即便存在借款事实，利息为1分，一审判决年利率24%，超出诉请。该笔借款有王晓宁出具的欠据并有合同约定。（五）王晓宁主张2018年11月19日孙文兴已经发出解除案涉房屋买卖合同通知，王晓宁偿还2018年11月利息85500元，应从595761.83元中扣除。孙文兴抗辩称，解除合同时间应由法院确认，合同解除前的贷款利息理应由王晓宁偿还。本院对王晓宁的主张不予支持。（六）王晓宁主张孙文兴既主张定金又主张违约金，一审判决33万元违约金不符合法律规定。综上所述，王晓宁的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初548号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项；即一、解除孙文兴与王晓宁于2018年2月11日签订的《房屋买卖协议》。四、王晓宁于本判决生效后五日内给付孙文兴银行贷款500000元及利息，利息应以500000元为本金从2018年2月11日起按照年利率24％计算直至还清之日止。五、王晓宁于本判决生效后五日内偿还孙文兴替其偿还的银行贷款利息共计595761.83元。六、王晓宁于本判决生效后五日内给付孙文兴违约金330000元。七、王晓宁于本判决生效后七日内将鹤城壹号13号楼1号门市地热部分恢复原状。八、驳回孙文兴其他诉讼请求。二、撤销白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初548号民事判决第二项、第三项；即二、王晓宁于本判决生效后五日内给付孙文兴不动产登记手续费用511300元及利息，利息应以511300元为基数从2018年7月28日起按照年利率1％计算直至还清之日止。三、王晓宁于本判决生效后五日内偿还孙文兴借款150000元及利息，利息以150000元为本金从2017年3月26日按照月利率2％计算直至还清之日止。三、变更第二项为，王晓宁于本判决生效后五日内给付孙文兴不动产登记手续费用511300元及利息，利息应以511300元为基数从2018年7月28日起按照年利率10％计算直至还清之日止。四、变更第三项为，王晓宁于本判决生效后五日内偿还孙文兴借款150000元及利息，利息以150000元为本金从2018年3月26日按照月利率2％计算直至还清之日止。一审案件受理费30294元、二审案件受理费18142元，合计48436元由王晓宁负担38436元，孙文兴负担10000元。 围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下： 再审庭审时，王晓宁提交了如下证据，1.孙文兴的不动产登记证书一份，证明了产权没有变动，其贷款应当由贷款人偿还；2.微信截图六张，2018年的聊天记录，证明孙文兴在房屋买卖解除之前强行收回涉案房屋的违约事实；3.微信与录像的截图22张，证明合同解除之前孙文兴强行把涉案房屋使用权收回的违约行为，王晓宁投资了装潢和设施设备的事实；4.效果图、房屋实际投资一览表、洗浴分解图、估值损失表、实际投资票据69张，证明王晓宁的实际投资是1742600元的事实。 针对以上证据，首先以上证据均不属于新证据；其次，证据1孙文兴对真实性未提出异议，本院对该不动产权登记证真实性予以确认；证据2、3均属于截图，未有其他证据予以佐证，不能证明待证事实的真实性，本院不予确认；证据4属于王晓宁单方制作，仍不能证明待证事实，不予认定。 经本院再审查明，2018年2月11日，孙文兴与王晓宁签订了《房屋买卖协议》，协议约定孙文兴将坐落在白城市鹤城壹号小区，面积为1965.02平方米的房屋出售给王晓宁，房屋价款为1450万元。双方约定不动产权证办理至孙文兴名下，费用由王晓宁负担，该不动产权证再用于银行抵押贷款1200万元，其中50万元由王晓宁使用，此笔贷款作为购房款由王晓宁按月还本付息，如王晓宁两个月未及时向银行还款付息，孙文兴有权解除合同，王晓宁无条件将房屋完好交归孙文兴。合同约定剩余房款300万元在2021年2月给付完毕，同时约定年利壹分。如任何一方违约，应支付500万元的违约金。同日，王晓宁为孙文兴出具了300万元的欠据一张，利息为年利壹分。王晓宁曾为孙文兴出具一枚落款时间为2017年3月26日的欠据，金额为15万元，约定利息为月利贰分。2018年7月28日，王晓宁为孙文兴出具511300元的欠据一枚，内容为办房本手续费，利息约定为年利壹分。贷款完成后，王晓宁只偿还了一个月的贷款，其余贷款均由孙文兴偿还。2018年11月19日，孙文兴向王晓宁发出《解除合同通知书》，2018年11月20日，王晓宁发出《回函》，确认收到《解除合同通知书》，王晓宁收到《解除合同通知书》后，未向仲裁机构或人民法院请求确认解除合同的效力。 本院再审认为，（一）王晓宁主张的本案遗漏合同主体高淑杰，但房屋买卖合同是由孙文兴与王晓宁所签订，合同中一方并没有高淑杰，因此本案并未遗漏主体。（二）关于合同解除问题，依据双方买卖合同约定，王晓宁逾期两个月未向银行缴纳贷款本息，符合约定的解除条件，王晓宁亦同意解除合同，双方房屋买卖合同应当予以解除。（三）关于办房本借款511300元，双方在合同中明确约定由王晓宁承担孙文兴办理不动产权证的一切费用，双方房屋买卖合同因王晓宁存在违约行为而解除，解除前王晓宁按合同约定承担了办理产权证的费用，孙文兴没有过错，因此依据合同履行情况及合同性质，该费用应由王晓宁承担，双方约定年息一分，按照交易习惯及客观性，利息为每年10%，自借款形成之日即2018年7月27日起算。（四）关于借款15万元，该借款是基于双方买卖房屋的装修而产生，且王晓宁原审时明确表示愿意偿还，因此应由其支付给孙文兴并承担约定的利息。利息起算时间为双方认可的2018年3月26日。（五）关于合同中约定的由王晓宁使用的贷款50万元，该50万元由王晓宁使用，并包含在其为孙文兴出具的300万元欠款中，应当予以偿还。该借款系1200万元中的一部分，双方已经先约定了由王晓宁承担银行利息，继而再约定利息属于重复约定，本院不予支持，该50万元的银行利息应当在王晓宁违约欠付1200万元利息中一并计算。（六）关于1200万元利息的承担问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”2018年11月19日孙文兴向王晓宁发出解除合同通知书,2018年11月20日，王晓宁发出《回函》，确认收到《解除合同通知书》，王晓宁收到《解除合同通知书》后，未向仲裁机构或人民法院请求确认解除合同的效力。据此，应当确认合同解除的时间为2018年11月20日。合同解除前的利息应由王晓宁承担，合同解除后的利息则不应由王晓宁承担。根据孙文兴提交的还款凭证，2018年11月20日前其累计偿还利息款为592911.84元，扣除2018年6月21日王晓宁向孙文兴银行账户存入80000元及用微信转给孙文兴妻子5500元外，王晓宁应偿还孙文兴利息款507411.84元。（七）关于10万元定金应否返还问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定:“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”孙文兴已经选择了违约金主张权利，定金10万元应予以返还。（八）关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”违约金应当以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度等原因，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审法院酌定王晓宁给付孙文兴违约金330000元符合客观实际，兼顾公平诚信，本院予以确认。（九）关于恢复原状部分，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”王晓宁应当将地热部分恢复原状，减少对孙文兴的损害。（十）关于物业费部分，因该损失尚未发生，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）吉08民终648号民事判决及白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初548号民事判决； 二、解除孙文兴与王晓宁于2018年2月11日签订的《房屋买卖协议》； 三、王晓宁于判决生效后五日内给付孙文兴不动产登记手续费用511300.00元及利息，利息应以511300元为基数从2018年7月27日起按照年利率10％计算直至还清之日止。 四、王晓宁于判决生效后五日内偿还孙文兴借款150000元及利息，利息以150000元为本金从2018年3月26日按照月利率2％计算直至还清之日止。 五、王晓宁于判决生效后五日内给付孙文兴银行贷款500000元； 六、王晓宁于判决生效后五日内偿还孙文兴替其偿还的银行贷款利息507411.84元； 七、王晓宁于判决生效后五日内给付孙文兴违约金330000元； 八、孙文兴于判决生效后五日内向王晓宁返还定金100000元； 九、王晓宁于判决生效后七日内将鹤城壹号13号楼1号门市地热部分恢复原状； 十、驳回孙文兴其他诉讼请求。 一、二审案件受理费合计48436元，由王晓宁负担38436元，孙文兴负担10000元。 本判决为终审判决。 审判长 苏 波 审判员 于占明 审判员 葛 浩 二〇二〇年十月二十二日 书记员 张 阔