广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19194号上诉人（原审原告）：朱友元，男，1987年6月11日出生，汉族，住湖南省常宁市。委托诉讼代理人：罗龙，湖南义剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁建平，男，1960年6月5日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁玉仪，广东和桂律师事务所律师。上诉人朱友元、梁建平因租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。朱友元上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判一审判决第一项为梁建平向朱友元返还保证金122000元；改判一审判决第二项、三项、四项、五项为由梁建平向朱友元赔偿装修损失167094.96元、搬迁费用损失149230元、停产停业损失365019元、评估费和公证费4500元。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。第一，租金计算错误。朱友元2019年6月6日至2020年5月6日期间应计付租金的期限为9个月（扣除两个月的免租装修期），另受疫情影响，朱友元于2020年1月10日至3月6日为停工停产期，因案涉厂房的所有权人为榄核镇农业开发站，系国有资产，根据《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》第九条的规定，朱友元实际应计付租金的期限应为8个月，其中7个月零4天的租金标准按61000元/月计算，另26天的租金按照61000元÷30天×50%的标准计算，应付租金总计461566元，朱友元已实付467667元，不存在欠付占有使用费的事实，故梁建平应返还122000元保证金。此外，自2020年3月21日厂房被责令停产停业后至5月6日，期间产生的占有使用费损失与梁建平违反合同约定始终未能办好工商营业执照存在必然的因果关系，是因梁建平的过错所致，故对4月1日至5月6日期间的占有使用费应根据过错原则来分担损失，不应当全部归咎于朱友元。第二，搬迁费用损失的认定错误。朱友元进行厂房搬迁的具体原因并不是因为租赁合同无效导致无法进行生产经营，而是基于梁建平违反合同约定不能协助取得工商营业执照而被迫停产停业，不得不进行搬迁。根据梁建平提供的《土地使用租赁合同》的内容，案涉建筑物于2021年12月1日后就无偿归榄核镇农业开发站所有，而朱友元的租赁合同于2023年6月5日才到期，如果不是梁建平的过错致使朱友元被迫停产停业，合同履行至2021年12月1日以后其权利义务相对方就转变成了榄核镇农业开发站，后续搬迁与否还是续签合同甚至建筑物取得合法手续后的一系列事实行为都将可产生，而这一切行为产生的法律效果均不再与梁建平相关，故对朱友元而言，搬迁费用损失，并不是承租人必然会发生的清理合同善后的费用，而是基于梁建平的过错，致使未办理工商营业执照，而被相关部门作出停产停业处罚所产生的实际损失，梁建平应承担赔偿责任。二、一审法院适用法律错误，其酌情处理的事实没有任何法律依据，且违背公平原则。第一，停产停业损失认定错误。自2019年6月始，朱友元一直催促梁建平提供相关证明协助办理营业执照，梁建平也曾作出回应和多次找权属人及相关部门解决，但因榄核镇农业开发站不认可梁建平的身份及其转租厂房的事实，而被拒绝签署《具结书》，致使无法办理营业执照。根据双方《租赁合同》第四条第1款的约定，梁建平应保证对该物业持有合法使用权和处理权，并不得对重要事实予以隐瞒，但梁建平违反了该约定，其转租厂房得不到认可及身份不被确认，导致朱友元停产停业。朱友元已就停产停业损失委托广州市华盟价格事务所有限公司进行评估鉴定，该公司根据朱友元提供的2019年10月至12月的所有销售单据和发货单据及在现场勘察和核对数据后作出评估结论为朱友元的月平均损失为243346元，并确定停产停业期间为2020年4月1日至2020年5月14日，由此得出停产停业损失共计365019元。一审判决仅酌情确认赔偿朱友元2020年4月1日至2020年4月29日期间的停业损失40000元，严重违背了客观事实，有悖于公平原则。第二，装修损失的认定问题。基于合同无效后，承租人的装修损失应根据双方各自的过错程度分配责任，本案中梁建平对合同的无效存在主要过错。广州市华盟价格事务所有限公司对朱友元的装饰装修损失作出了评估报告，庭审后的补充解释中也将合同无效情形下装饰装修物的现值损失调整为278491.60元，应以此来认定装修损失总额，并根据梁建平主要过错程度，由梁建平对装修损失承担60%以上的赔偿责任。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判。梁建平二审辩称：一、一审法院认定朱友元仍需支付2020年3月7日至2020年5月6日期间剩余的占有使用费61000元，认定事实正确。第一，朱友元不属于民营企业，是非法经营的个人，出租的物业也不属于国有资产类用房，是属于梁建平投资建设的未取得房产证的建筑物，且经营未受疫情影响，不能适用《关于应对新冠病毒××疫情支持企业复工复产的若干政策措施》的规定。第二，朱友元在2020年2月的电费为5553元，此时朱友元已经实际在租赁物内组织复工生产；3月的电费为12717元，与以往正常生产月份相当；4月由于从18日开始停产并逐步搬迁，电费为5517元。可见，朱友元未因疫情影响导致不能生产经营，其以此为由要求减免租金无事实和法律依据。第三，榄核开发站在疫情期间没有减免过梁建平土地租金，为体恤朱友元在2月10日前不得复工生产，梁建平主动减免2月份租金的1/3，租金由61000元降至40667元。朱友元在收到《朱友元租户电费厂房租金通知单》后，对减免的幅度也表示认可，并且已经实际缴纳了2月租金40667元。第四，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。朱友元主张对4月1日至5月6日的占用使用费根据过错原则分担无法律依据。第五，朱友元从2019年6月6日至2020年5月6日共占有使用案涉物业11个月，减去免租2个月以及梁建平自愿减免2月份租金20333元，朱友元应当缴纳的租金为528667元，而朱友元实付租金467667元，尚欠租金61000元。对应的欠付租金时间段即为朱友元2020年3月7日至4月6日、4月7日至5月6日分别只支付了一半租金30500元。二、一审法院认定搬迁费用属于清理合同善后的范畴，为必然产生的费用，不属于合同无效产生的损失，应当由朱友元自身承担，该认定正确。租赁合同无效后，朱友元负有腾空交还厂房的义务，因此支出的拆装及搬迁费用属于清理合同善后，且即使租赁合同有效期满后，朱友元仍然需要进行搬迁，故该搬迁费并非合同无效导致的额外损失，应当由其自身负担。朱友元单方委托鉴定机构作出的评估结论不能作为损失确定的依据，因为运输费用、叉车服务费的评估依据只有发票，朱友元没有提供实际支出该费用的转账凭证，不能证明实际发生；物流费、工作人员费用、空调拆装费用均是根据朱友元提供的资料进行价格评估，并不是依据实际支出的费用；按搬运每日动员15名生产工评估工作人员费用的人员数量是朱友元单方提供的，评估公司未进行现场核实；评估公司没有现场核实查勘和清点鱼缸柜和货架的数量，只现场查勘确认空调数量；朱友元于2020年3月6日已经收到责令整改的通知，仍然订做货架导致产生物流费用增加，明显存在恶意增加费用的故意；计算搬运时间从2020年4月18日至4月29日，是由朱友元提供的，评估公司没有现场核实；鉴定方遗留2250元发票没有附上，可见评估结果之随意；搬迁物品包括成品、半成品、原材料等运输费用不应当纳入评估范围和对象，因朱友元收到《责令改正通知书》后仍然不断地进货原材料并产出成品，由此必然会引致搬迁费用的增加。此外，朱友元在搬迁厂房前已提起本案诉讼，完全有条件保留搬迁费用的发票向法院提出司法评估，或者通知梁建平共同到现场勘察，但是却选择单方委托。该评估报告完全是依靠于朱友元单方提供资料和陈述作出，剥夺了梁建平质证及辩驳的权利。三、关于朱友元主张的停产停业损失，以梁建平上诉状所列理由为准。同时，评估报告不能作为认定停产停业损失的依据，且朱友元主张停产停业计算期间为4月1日至5月14日错误，因为朱友元4月份仍然继续生产，搬迁评估报告中列明的搬迁时间亦为2020年4月18日至4月29日，故从4月1日开始计算停工停业损失无事实依据，至于搬迁至新厂后朱友元并未立即投入生产，不属于由梁建平导致的损失；评估月销售金额的依据只有朱友元提供的销售开单资料，生产成本的评估依据只有朱友元提供的单方制作的数据，并无提供合同、发票、支出转账记录佐证，销售单据和成本资料均是极度容易伪造的，可见评估之草率和缺乏依据；评估报告对鱼缸柜的月营业利润是通过销售收入减去生产成本计算的，而鱼缸柜配套件营业利润则因朱友元没有提供鱼缸柜配套件的成本数据而采用广东省规模以上工业企业的平均营业收入利润率6.08%计算，这显然是不公平的。四、关于朱友元主张的装修装饰的损失，以梁建平上诉状所列理由为准。朱友元提出应当调整评估报告认定金额的主张不能成立，因为案涉评估报告是朱友元单方委托的，其在一审过程中是按照评估报告的金额主张装修损失，并未提出过变更诉讼请求，是对自身权利的处分，且评估公司调整经济年限属于对评估报告重大内容和依据的改动，应当重新鉴定。五、朱友元对本案损失均应当负有主要过错。自双方洽谈租赁事宜的时候，梁建平已经明确告知案涉物业未取得建设规划许可证，故租赁合同中约定“乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解”，且第四条第四款约定“甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、国、地税拍照”而非要求甲方提供不动产权证。此外，朱友元作为经营者，明知应当办理营业执照后才能合法开展经营，却在未办理营业执照前即投入资金将生产设备及材料等搬入租赁物内并聘请人员组织生产、装修搭建，故其对损失应当负有主要的过错。综上，朱友元的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。梁建平上诉请求：1.维持一审判决第一、四项；2.撤销一审判决第二、三项；3.本案诉讼费由朱友元承担。事实和理由：一、一审法院判决梁建平应当赔偿朱友元4月1日至29日期间停产停业损失错误。朱友元无证照经营行为违法，其经营所得属于违法所得，梁建平无需赔偿其违法经营行为所得收益损失。朱友元主张停产停业损失，无事实与法律依据。首先，从《中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则》第六十条及《无照经营查处取缔办法》第二条、第十三条的规定来看，我国法律不允许未经核准登记的主体从事生产经营活动，任何主体从事经营活动均应该遵守我国企业登记及税收管理的制度。双方的《租赁合同》第五条第五款约定，乙方须按照政府有关部门规定依法经营。朱友元作为经营者，明知未经核准登记不能合法开展经营活动，却在未办理营业执照前即投入资金将生产设备及材料等搬入租赁物内并聘请人员组织生产，而且朱友元在承租后长达9个月的时间内未向梁建平主张协助办理营业执照，可见其是故意不办理营业执照，目的是逃避经营纳税义务，规避劳动法风险等。广州市南沙区综合行政执法局于2020年3月6日作出《责令限期改正通知书》，也责令朱友元应当立即停止生产经营的违法行为，在补办营业执照前不得恢复生产。朱友元经营所得属于违法所得，若支持即相当于认可个人未经核准登记可以从事经营活动营利，法律不应当保护朱友元从事违法活动的经营收益。其次，搬迁是合同无效后朱友元为履行恢复原状义务实施的行为，搬迁期间停止生产是履行搬迁义务所必然承受的结果和状态，是必经的过程，并不是梁建平造成的损失。再次，2020年3月16日，朱友元向梁建平发出《律师函》，通知梁建平因其未能履行合同义务导致无法办理工商登记，要求自函件送达之日与梁建平解除租赁关系。从2020年3月16日起，朱友元就应当停止一切生产经营活动，搬离案涉厂房，但继续生产直至4月份才搬迁，故主张4月1日至29日期间停产停业损失没有依据。二、即便梁建平应当对朱友元的停产停业损失负责，一审法院认定造成停产停业影响的期间是2020年4月1日至4月29日有误。从朱友元缴纳电费的情况看，其4月份仍然继续生产，电费为5517元，且《搬迁评估报告》中主张的搬迁时间亦为2020年4月18日至4月29日，所以其主张从4月1日开始计算停工停业损失无事实依据。且该评估报告是朱友元单方委托的，评估依据全部是朱友元提供的自行制作销售数据和成本数据。三、一审法院判决梁建平应当赔偿朱友元装修物及临时搭建物的损失是错误的。朱友元主张装修物及临时搭建物损失，无事实与法律依据。首先，根据最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释第十三条的规定及双方《租赁合同》第五条第四款的约定，因朱友元对案涉租赁物进行装修、扩建并未征得梁建平同意，装修费用损失应当由其自行负担。其次，双方在5月6日厂房交接时，朱友元不搬走可以自由拆卸、没有形成附合的装修，如铁皮、铁丝网等，应当视为朱友元对所有权的放弃，并不能认定梁建平同意利用，或者据此推定梁建平对装修及搭建行为是知晓且同意的。况且目前上述铁皮依然在厂房内，朱友元可以随时搬走，梁建平不同意折价利用。再次，对比朱友元单方制作的《博特水族器材榄核镇七三农场厂房装修明细》，可以看出评估报告附表中评估明细表的单价甚至高于其自身主张的实际装修投入的单价，评估价格严重偏高于市场合理价格，不能作为判定损失的依据。四、即便认定应赔偿朱友元损失，赔偿金额应当为15000元。朱友元向梁建平提出装修及搭建物的损失，应当负有责任证明装修、搭建物由其出资添附、已经形成了附合装修以及装修物的剩余残值损失。首先，评估结论是朱友元单方委托作出的，评估项目是依据朱友元提供的资料和现场指认，梁建平没有到场，双方也未对需要评估的装修项目进行确认，不能证实上述项目均由朱友元装修加建。在梁建平否认的情况下，朱友元应当就哪些项目由其出资装修承担举证责任。其次，对于评估报告中的装修及搭建项目，项目2、3为垃圾池，项目4、6、7、8、18为厨房，项目19为污水池均是朱友元在租赁场地范围以外（不计算租金）空地上自行搭建，金额合计57792.97元；项目9、10、11、15、16、17、21、28、29、30是铁板、钢板，没有形成附合装修，随时可以拆除，金额合计67879.10元；其中项目12、13、14、20、22、23、24、25、26，金额合计75813.16元，装修项目不存在；项目31清理费用3331.25元不属于装修项目。因此，扣除上述装修项目后，剩余装修损失为39804.06元，结合双方的过错，梁建平赔偿金额应当酌定为15000元。五、朱友元于2020年3月17日提起本案诉讼，2020年5月6日才迁出案涉厂房，完全有条件、有能力邀请梁建平共同选定评估机构或者委托法院司法评估，但朱友元仍然选择自行聘请评估机构进行装修评估，存在恶意拉高评估价格、虚构装修项目的故意，违反诚实信用原则，该评估报告不应被采信。综上，请求二审法院判如所请。朱友元二审辩称：一、梁建平才是本案矛盾的源头和制造者，其明知涉案厂房系违法建筑且存在使用权和所有权的重大争议而对外出租，并自2019年6月以来一直未能协助朱友元办理好工商营业执照，致使朱友元被执法部门责令停产停业而导致损失。梁建平利用非法建筑长期经营租赁业务，且偷税逃税，其向朱友元收取的40多万元租金是不当得利，应该全额返还。二、厂房搬迁不必然发生在朱友元身上，且完全是梁建平的过错所致。榄核镇农业开发站已于2019年10月知悉朱友元与梁建平形成的厂房转租关系，且至今未提出异议，根据司法解释的规定，权益人在知道后6个月内未提出异议，该租赁事实对权益人产生法律效力。梁建平与权益人的合同有效期至2021年12月1日，朱友元的租赁合同直至2023年6月5日才届满，届满后还有优先承租权。所以正常情况下，厂房搬迁不会发生在朱友元身上。此外，合同无效不是导致厂房搬迁的直接原因，是因为梁建平不能出具场所使用证明，未能办理工商税务登记，而被责令停产停业，此后梁建平仍未办理才被迫搬迁，故过错在梁建平。三、梁建平事前的违约或过错，未能办理工商、税务登记，是导致执法部门责令停产停业的根本或直接原因；事后又未能采取补救措施，避免损失的扩大，是导致损失扩大的根本原因。梁建平对朱友元停产停业损失的产生和扩大应该承担主要以上责任。至于朱友元在未取得营业执照之前开展了生产活动，这本可由梁建平在改正限期内改正，从而补救为合法行为，故朱友元在该行为上的过错是轻微的、次要的，而梁建平的过错是直接的、根本的、主要的。四、关于装修损失的认定，应该在参照合同无效的前提下，基于梁建平的主要以上过错，改判由梁建平对装修损失承担主要以上赔偿责任。梁建平违反《厂房租赁合同》第四条的保证义务且对主要事实予以隐瞒，应为合同无效的主要过错方；双方的成交是基于房产中介的促成，且对厂房的权属有关审查事宜，完全由房产中介进行了核实。此外，一审法院认为朱友元在未取得营业执照之前对厂房进行装修、搭建，对损失扩大存在过错的认定是错误的，因为该行为是可以通过梁建平在改正期限内改正而补正为合法行为的。综上，请求二审法院驳回梁建平的全部上诉请求。因本案纠纷，朱友元于2020年3月17日诉至一审法院，请求判令：1.解除朱友元、梁建平双方于2019年6月6日签订的《租赁合同》；2.梁建平向朱友元返还保证金122000元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向朱友元支付自2019年6月8日起至付清上述款项之日止的利息；3.梁建平赔偿朱友元装修损失244621元、搬迁费用149230元以及2020年4月1日至2020年5月14日期间的停业停产损失365019元（每月停业停产损失为243346元），另支付评估费6000元、证据保全的公证费1500元，上述费用合计766370元；4.梁建平承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2001年9月3日，梁建平以万家信公司（甲方）的名义与榄核农业开发站（乙方）签订《土地使用租赁合同》，约定：甲方出租给乙方番禺区榄核镇七三农场的土地（20.8亩），租赁期限从2001年12月1日起至2021年12月1日止。合同签订后，甲方要协助乙方办理营业前牌照、证件和有助于企业发展环境、道路、通讯、治安安全、环保、用水、用电等。乙方必须在办理好临时报建的有关手续后才能动工兴建建筑物，否则，由此引起的损失全部由乙方负责。合同期满后，乙方在上述土地上兴建的建筑物及水、电设施无偿归甲方所有。万家信公司在2004年1月5日出具一份证明，确认上述《土地使用租赁合同》的定金由梁建平个人支付，地上建筑物由梁建平个人出资兴建，租金亦由梁建平个人交纳。梁建平陈述涉案厂房没有办理合法建设手续。2019年6月6日，朱友元（乙方）与梁建平（甲方）签订《租赁合同》，约定：乙方清楚了解涉案厂房之现状及权属情况。甲方将涉案厂房出租给乙方作工业用途，建筑总面积6500平方米。租赁期限从2019年6月6日起至2023年6月5日止，其中2019年6月6日至2019年8月6日为免租装修期。租金每月61000元，乙方每月以转账方式向甲方支付。乙方在签合同当天应向甲方支付122000元作为承租该物业的保证金。该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收该物业没有损坏后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起叁天内由甲方不计利息返还给乙方。乙方在签合同当天向甲方预付第一个月的租金，以后每月10日前支付当月租金。甲方保证对该物业持有合法的使用权或处理权，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理；如对该物业有关的重要事实情况存在隐瞒或诈骗行为提供虚假资料的，由此而产生的一切法律责任由甲方承担。甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、国地税牌照。租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有。租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。租赁期内，该物业每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清。租赁期内，如乙方增建或改建该物业时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建该物业则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。若甲方在签订本合同并收取保证金（或定金）后，拒绝按本合同约定出租该物业给乙方使用，即属违约，甲方要将所收的租赁保证金（或定金）双倍返还乙方。合同签订次日，朱友元向梁建平支付了122000元保证金，并预付一个月租金61000元。梁建平表示，在签订租赁合同前已将涉案厂房没有办理合法建设手续的情况告知朱友元。朱友元对此不予确认，并表示梁建平告知的内容系涉案厂房已办理合法建设手续。朱友元承租涉案厂房后，用于开办生产鱼缸柜以及组装销售鱼缸配套件的企业，但该企业没有依法取得《营业执照》。2020年3月6日，广州市南沙区综合行政执法局向朱友元发出《责令限期改正通知书》，告知朱友元其未依法取得《营业执照》在涉案厂房处擅自从事经营活动，责令其立即停止违法行为，并于2020年3月21日24时前取得《营业执照》。朱友元于2020年3月12日向梁建平发出《律师函》，要求梁建平于2020年3月15日前提供办理工商、税务登记的有关证明文件，逾期未办理的，朱友元将解除合同并主张相关损失。2020年3月16日，朱友元再次向梁建平发出《律师函》，通知梁建平因其未能履行合同义务导致朱友元无法办理工商营业登记，故要求自函件送达之日与梁建平解除《租赁合同》。2020年5月6日，朱友元向梁建平交还涉案厂房。双方确认朱友元租金交纳至2020年5月6日。朱友元主张已交清全部租金，但梁建平主张2020年3月7日至2020年5月6日期间朱友元仅交纳61000元。根据朱友元提交的付款凭据，其于2019年9月10日支付78937元（其中包含租金61000元）；于2019年10月10日以及2019年10月14日支付77398元（其中包含租金61000元）；于2019年11月8日支付74083元（其中包含租金61000元）；于2019年12月6日支付70801元（其中包含租金61000元）；于2020年1月14日支付73894元（其中包含租金61000元）；于2020年2月27日支付47183元（其中包含租金40667元）；2020年3月19日支付36053元（其中包含租金30500元）；2020年4月8日支付43217元（其中包含租金30500元）。因受新冠××疫情影响，梁建平同意2020年2月6日至2020年3月5日期间，仅向朱友元收取租金40667元。朱友元认为其于2019年6月7日预付的61000元租金，应用于抵扣2020年3月7日至2020年5月6日期间剩余的61000元租金。因朱友元不再承租涉案厂房，朱友元于2020年4月18日（价格评估基准日），委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下简称华盟公司）就搬迁造成的停产停业损失，涉案厂房内物品的拆装及搬迁费用以及厂房新建装修及附属物现值进行鉴定。华盟公司分别作出穗华价事（佛山）[2020]058号《关于广州市南沙区榄核镇农乐街2号因搬迁造成的停产停业月平均损失评估结论书》、穗华价估（佛山）[2020]059号《关于广州市南沙区榄核镇农乐街2号的厂房设施设备、仓库货物、其他物品的搬迁费用及空调的拆装费用评估结论书》以及穗华价事（佛山）[2020]060号《关于广州市南沙区榄核镇农乐街2号的厂房新建装修及附属物现值的评估结论书》。朱友元为此支付鉴定费6000元。根据朱友元提交的2019年10月至12月的销售单据、生产成本资料以及华盟公司的现场查勘，穗华价事（佛山）[2020]058号《关于广州市南沙区榄核镇农乐街2号因搬迁造成的停产停业月平均损失评估结论书》确定涉案厂房因搬迁造成的停产停业月平均损失为243346元。梁建平对该评估结论提出异议，华盟公司于2020年6月2日作出穗华价事[2020]218号《关于穗华价事（佛山）[2020]058号评估结论书质证意见的函复》，对梁建平提出的异议进行解释说明，但未修改上述评估结论。朱友元因搬迁需要，于2020年4月18日至2020年4月29日期间聘请佛山市顺达邦物流有限公司将相关设备、货物运输至湖南省××山区××新区××栋，并另外聘请劳务人员进行整理、打包、搬运。朱友元将相关合同、发票、收据提供给华盟公司作为评估依据。根据朱友元提供的资料以及现场实物勘查，穗华价估（佛山）[2020]059号《关于广州市南沙区榄核镇农乐街2号的厂房设施设备、仓库货物、其他物品的搬迁费用及空调的拆装费用评估结论书》确定涉案厂房设施设备、仓库货物及其他物品的搬迁费用为149230元，其中厂房搬迁运输费用74800元，叉车服务费24000元，鱼缸柜和货架物流费用5430元，搬迁工作人员费用36900元，空调拆装费用8100元。梁建平对该评估结论提出异议，华盟公司于2020年6月2日作出穗华价事[2020]219号《关于穗华价事（佛山）[2020]059号评估结论书质证意见的函复》，对梁建平提出的异议进行解释说明，但未修改上述评估结论。朱友元为证明自己确已搬迁至湖南省××山区××新区××栋，向湖南省益阳市银鑫公证处申请证据保全，公证处对该处厂房第一层、第三层内部的现场装修情况、摆放物资及设备设施的现状进行了拍摄。朱友元为此支付公证费1500元。穗华价事（佛山）[2020]060号《关于广州市南沙区榄核镇农乐街2号的厂房新建装修及附属物现值的评估结论书》中确定涉案厂房新建装修及附属物的现值为244621元[Σ（各项目重置单价×数量×成新率），其中成新率=（经济使用年限-已使用年限）／经济使用年限×100%]。评估结论的重置单价根据的是华盟公司在事发地的供求区域进行的市场调查以及朱友元委托的资料，并参考评估点同类型装修工程的价格水平，最后确定的经济使用年限为《租赁合同》约定的4年，已使用年限为0.75年。梁建平在庭审中对评估结论书所附《标的厂房装修及附属物现值评估明细表》提出异议，认为该表中记载的垃圾池砌墙、垃圾池水泥地、厨房地板砖、宿舍走道水泥地、厨房粉刷、厨房铁皮、厨房天花、厨房玻璃等项目（合计现值55603.28元）是朱友元未经梁建平同意擅自在租赁厂区空地上搭建修葺；厂房与办公室间盖铁皮、升降机铁皮、仓库封铁皮、车间铁网、车间彩钢板、路边铺铁板、摄像头及安装、耗材等、水电配线、厂房内铁网间墙安装、前期厂房清理、玻璃安装等项目（合计现值67489.10元）没有入墙，并未形成附合装修；喷漆房外铁皮、喷漆房内密封、喷漆房铁门、污水池、抽风机、厂房补天花、墙壁喷漆刮白、电焊耗材、风管、通水耗材电表、锁、铝合金门窗、维修厕所等项目（合计现值80749.10元）并未在涉案厂房现场体现。梁建平另于2020年5月26日对该评估结论提出书面异议，华盟公司作出穗华价事[2020]220号《关于穗华价事（佛山）[2020]060号评估结论书质证意见的函复》，对梁建平提出的异议进行解释说明，另表示若《租赁合同》被法院确定为无效合同，则按照《广东省价格认证相关技术参数参照标准》，将经济使用年限调整为10年。另查明，因办理《营业执照》需要榄核农业开发站提供场地使用证明，万家信公司于2019年10月30日向该站提交《关于的盖章申请》，希望该站在新的《具结书》上盖章，以便办理出租备案登记。因榄核农业开发站没有出具新的《具结书》，梁建平向南沙区榄核镇人民政府信访投诉。2020年3月2日，南沙区榄核镇人民政府作出榄信处[2020]20号《关于梁建平反映事项的答复》，表示榄核农业开发站已协助梁建平办理万家信公司的营业执照，其没有为《土地使用租赁合同》主体以外的企业办理执照的义务，因此梁建平要求重新开具《具结书》没有依据。一审法院认为：涉案厂房未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，朱友元与梁建平签订的《租赁合同》为无效合同。合同无效，则自始不发生法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故梁建平应当向朱友元返还122000元保证金。虽然《租赁合同》无效，但朱友元实际占有使用了涉案厂房，应参照《租赁合同》的租金标准向梁建平支付占有使用费至朱友元返还厂房之日（即2020年5月6日）。《租赁合同》约定2019年6月6日至2019年8月5日为免租期,即朱友元应从2019年8月6日起向梁建平支付占有使用费。根据朱友元提交的付款凭证，其从2019年9月开始向梁建平交纳费用，故其于2019年6月7日预付的61000元款项应为2019年8月6日至2019年9月5日期间的占有使用费。朱友元主张该笔预付款用于抵扣2020年3月7日至2020年5月6日期间的占有使用费，没有依据，一审法院不予支持。朱友元已于2020年3月复工复产，其被责令停业的原因系未取得《营业执照》，而非受疫情影响，因此其要求参照疫情期间的标准减免租金，依据不足。据此，朱友元仍需向梁建平支付2020年3月7日至2020年5月6日期间剩余的占有使用费61000元。因梁建平需向朱友元退还122000元保证金，在扣减朱友元应交纳的占有使用费后，梁建平仍需朱友元退还剩余保证金61000元。朱友元要求梁建平支付保证金利息，没有法律依据，一审法院不予支持。关于朱友元主张的搬迁费损失。如上所述，在合同无效的情况下，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，无论朱友元能否办理《营业执照》继续在涉案厂房处开展经营活动，其均有义务向梁建平腾空交还涉案厂房，朱友元因此而支出的拆装以及搬迁费用，属于承租人清理合同善后的范畴，为必然发生的费用，不属于因合同无效产生的损失，故应当由其自己负担，梁建平对此不负赔偿责任。朱友元就搬迁情况进行证据保全产生的1500元公证费用，亦应当由其自行承担。关于朱友元主张的2020年4月1日至2020年5月14日期间的停产停业损失。梁建平将涉案厂房出租给朱友元设厂经营，并据此收取了相应的占有使用费，应当配合、协助朱友元办理工商营业登记。现因梁建平无法提供场地使用证明，导致朱友元无法取得《营业执照》，而不得不另寻他址经营，梁建平对此确有过错。但是，朱友元在未办理《营业执照》的情况下擅自从事经营活动，违反《无证无照经营查处办法》的规定，其对于自己从2020年3月6日起被责令停产停业负有主要过错。穗华价估（佛山）[2020]059号《关于广州市南沙区榄核镇农乐街2号的厂房设施设备、仓库货物、其他物品的搬迁费用及空调的拆装费用评估结论书》中确定朱友元的搬迁期间为2020年4月18日至2020年4月29日，故停产停业损失应计算至2020年4月29日止为宜。据此，一审法院根据公平原则，结合朱友元、梁建平双方的过错大小，参考穗华价事（佛山）[2020]058号《关于广州市南沙区榄核镇农乐街2号因搬迁造成的停产停业月平均损失评估结论书》确定的停产停业月平均损失（243346元），酌情确定梁建平向朱友元赔偿2020年4月1日至2020年4月29日期间的停产停业损失40000元。关于朱友元主张的装修损失。《租赁合同》中约定朱友元享有两个月的免租装修期，并约定在朱友元不再续租的情况下，所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属梁建平所有。梁建平在朱友元承租过程中未对朱友元的装修和搭建行为提出异议，也没有举证证明在收回厂房过程中要求朱友元拆除相应装修以及临时建筑物。据此可以推定梁建平对于朱友元装修涉案厂房以及搭建临时建筑物系知晓并且同意的。因此，一审法院认为，朱友元、梁建平双方应当根据自己的过错程度，对装修物现值损失以及临时建筑物搭建费用进行分担。梁建平作为出租人，在涉案厂房未办理规划报建手续、亦未取得合法产权证的情况下出租涉案厂房，其对合同无效具有过错。朱友元作为承租人，未尽到合理注意义务，且在未取得《营业执照》的情况下，对涉案厂房进行装修、搭建并开展经营，其对损失的扩大亦有过错。虽然穗华价事（佛山）[2020]060号《关于广州市南沙区榄核镇农乐街2号的厂房新建装修及附属物现值的评估结论书》没有区分装修物的现值和临时建筑物的搭建费用，且由朱友元单方委托鉴定单位进行鉴定，但该鉴定结论系由有资质的鉴定单位，依据涉案厂房现场情况作出，在梁建平没有提供相反证据推翻鉴定结论的情况下，一审法院认为鉴定结论可以作为朱友元主张的装修损失的参考依据。华盟公司在穗华价事[2020]220号复函中明确，若《租赁合同》被法院确定为无效合同，则将经济使用年限调整为10年，按照该意见，涉案厂房的成新率为92.5%，据此计算出装修物以及临时建筑物现值为278491.6元（301072元×92.5%），超过朱友元主张的金额。鉴于朱友元主张的装修损失为信赖利益损失，根据信赖利益不得超出履行利益的法理，朱友元不得基于无效合同取得比有效合同更多的利益，故一审法院对穗华价事（佛山）[2020]060号《关于广州市南沙区榄核镇农乐街2号的厂房新建装修及附属物现值的评估结论书》确定的经济使用年限不作调整。综上所述，一审法院根据公平原则，结合朱友元、梁建平双方的过错程度，参考穗华价事（佛山）[2020]060号《关于广州市南沙区榄核镇农乐街2号的厂房新建装修及附属物现值的评估结论书》的鉴定结论，酌情确定梁建平向朱友元赔偿装修损失120000元。朱友元为鉴定共支付6000元鉴定费用，根据双方责任大小以及损失分担比例，一审法院酌定梁建平承担其中1400元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款、第十四条第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，于2020年7月21日作出如下判决：一、梁建平应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱友元返还剩余保证金61000元；二、梁建平应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱友元赔偿停产停业损失40000元；三、梁建平应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱友元赔偿装修物和临时搭建物损失120000元；四、梁建平应于本判决发生法律效力之日起十日内向朱友元赔偿鉴定费1400元；五、驳回朱友元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6342元，由朱友元负担4754元，由梁建平负担1588元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案厂房未进行合法报建，未取得建设工程规划许可证，一审法院认定朱友元与梁建平签订的《租赁合同》无效，定性准确，本院予以认可。梁建平在明知未办理报建手续的情况下将涉案厂房出租给朱友元使用，而现有证据也未能显示朱友元在承租时对租赁的标的物尽到审慎的注意义务，故双方对租赁合同的无效均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。虽然本案《租赁合同》被认定为无效，但梁建平已将涉案厂房交付给朱友元，朱友元也实际使用了涉案厂房直至2020年5月6日才交回，故朱友元应向梁建平支付截止至2020年5月6日的占有使用费。现双方二审争议的焦点是朱友元是否可以因为疫情影响而要求减半支付2020年3月7日至2020年5月6日的占有使用费。从本案查明的事实来看，涉案厂房是没有办理合法报建手续的建筑，不属于国有资产类经营用房，朱友元也未提供证据证明其正常经营受到了疫情的影响，故其要求减半收取上述期间的占有使用费缺乏事实和法律依据，本院对此不予采纳，朱友元应向梁建平支付上述期间的占有使用费差额61000元。此外，因《租赁合同》无效，朱友元已向梁建平支付的保证金122000元，亦应予退还。由此，一审法院认定梁建平在应退还的保证金122000元中扣减朱友元应支付的占有使用费差额61000元后，仍需向朱友元退还剩余保证金61000元，理据充分，本院予以维持。关于搬迁费损失。因双方的《租赁合同》无效，朱友元应向梁建平腾空交还涉案厂房，这是朱友元作为承租人应当承担的义务，是对合同后果的清理，其由此产生的拆装及搬迁费用不属于因合同无效而造成的损失，故一审法院对朱友元要求梁建平赔偿搬迁费损失及由此产生的证据保全公证费的请求不予支持，合法合理，并无不当。关于停产停业损失。与合同解除情形下合同主体因违约所承担的损失赔偿责任不同，合同无效后当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿，目的在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态，故该信赖利益是不包括合同履行利益。本案中，朱友元主张的停产停业损失，实质是因停产导致的经营损失，属于合同履行利益，不属于合同无效情况下的损失赔偿范围，故一审法院酌情支持梁建平向朱友元赔偿2020年4月1日至2020年4月29日期间的停产停业损失40000元，缺乏依据，本院予以纠正。关于装饰装修损失。首先，梁建平未提交证据证明其曾对朱友元的装修和搭建行为提出过异议，结合双方《租赁合同》约定朱友元有两个月的免租装修期，梁建平二审主张其不同意朱友元对涉案厂房进行装修和搭建缺乏事实依据，本院不予采纳。一审法院认为梁建平对于朱友元的装修和搭建行为是知晓并同意的，理据充分，本院予以认同。其次，朱友元在2020年5月6日将涉案厂房交还给梁建平，现有证据未能显示梁建平在接收时对涉案厂房的状况提出过异议，梁建平也未明确表示不同意利用装饰装修物，本院视为梁建平同意按现状接收涉案厂房并同意对装饰装修物予以利用。现梁建平二审主张其不同意折价利用并要求朱友元搬走，缺乏事实依据，本院对该主张不予采纳。再次，梁建平虽然对朱友元单方委托作出的评估结论提出异议，但该结论是由有合法资质的鉴定机构作出的，梁建平亦未提供证据对评估结论予以反驳，应承担举证不能的不利后果。至于梁建平提出评估报告中的部分项目与实际不符的问题，梁建平未能就该主张提供有效的证据予以证明，退一步说，即便存在不符，评估报告的基准日是2020年4月18日，梁建平是于2020年5月6日接收涉案厂房的，而其二审提出两者存在不符，也未能就产生不符的原因提供证据予以证明。一审法院将评估结论作为朱友元主张装修损失的参考依据，合法合理，并无不当。最后，关于涉案厂房的经济使用年限是4年还是10年的问题。本院前文已述，合同无效后对当事人的赔偿应该是信赖利益损失的赔偿，根据信赖利益不得超出履行利益的原则，当事人不得基于无效合同取得比有效合同更多的利益。故本案中，双方《租赁合同》约定的租赁期为4年，若该合同有效的情况下，双方可预见的履行利益的覆盖期间就是4年，故朱友元要求按照10年的经济使用年限来折算装饰装修物损失，于法无据，本院对该上诉理由不予采纳。综上，一审法院结合双方对造成合同无效及装饰装修损失的过错，同时参考评估结论，酌情确定梁建平应向朱友元赔偿装修损失120000元并承担鉴定费1400元，合情合理，亦符合公平原则，本院予以维持。综上所述，朱友元的上诉请求不能成立，应予驳回；梁建平的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实基本清楚，但在停产停业损失的认定上处置不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2568号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2568号民事判决第二项、第五项；三、驳回朱友元的其他诉讼请求。一审案件受理费6342元，由朱友元负担5040元，梁建平负担1302元。二审案件受理费13154.44元，由朱友元负担12279.44元，梁建平负担875元。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二〇年十月三十日书记员 莫善友