广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20690号上诉人（原审原告）：魏玉娥，女，1978年9月29日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。委托诉讼代理人：亢德义，广东仁者律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州长益房地产有限公司。住所地：广州市增城区荔城街富宁路**首层。法定代表人：林少平，总经理。委托诉讼代理人：罗学源，广东增泰律师事务所律师。上诉人魏玉娥因与被上诉人广州长益房地产有限公司（以下简称长益公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月20日公开开庭审理了本案。上诉人魏玉娥的委托诉讼代理人亢德义、被上诉人长益公司的委托诉讼代理人罗学源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏玉娥上诉请求：1.撤销一审判决，支持魏玉娥的诉讼请求；2.本案诉讼费用由长益公司承担。事实与理由：一、广州市规划和自然资源局暂停办理销售、一手房办证、抵押等业务是违法行政。广州市规划和自然资源局作出《关于荔景大道北88号XX房权属情况的复函》，以长益公司未缴清土地出让金，尚未办理网签为由暂停销售、一手房办证、抵押等业务，这是违法行为。1.自然资源局提到的补缴清土地出让金问题是一个历史遗留问题。若长益公司未补缴清，则会影响到新天美地楼盘的所有业主。新天美地楼盘共有几百户，其他几百户均可以办理房产过户，而唯独这一户不能过户是不合理的。2.尚未办理网签是由于增城区规划和自然资源局在长益公司提交办理网签的材料后拒绝办理，导致至今无法办理网签，这不是魏玉娥与长益公司的责任。如果自然资源局允许办理，早就办好了网签，而且是否办理网签也并不是过户的前置条件。3.广州市规划和自然资源局内部作出的暂停办理销售、一手房办证、抵押等业务缺乏法律依据。若未缴清土地出让金，自然资源局也只能作出补缴决定后再向人民法院申请执行，而以内部暂停业务，这是违法行政，没有任何法律依据，没有法律效力。二、行政权不能对抗司法权，本案判决违反了行政权干涉司法权的原则。增城区国土部门要求长益公司补缴土地出让金的决定已经被广州铁路运输法院（2018）粤7101行初3400号行政判决书、（2019）粤71行终114号行政判决书予以撤销，长益公司不存在未补缴土地出让金的情况。只有人民法院的查封才能使过户无法履行，行政机关自行暂停办理是违法的。魏玉娥认为，魏玉娥与长益公司解决的是民事争议，一审判决是让司法权屈从于行政机关。三、增城法院同案不同判。在2018年广州市增城区荔城街新汤经济合作社诉长益公司40套商铺过户的案件与本案一样，当时的国土局出具与本案一样的复函。增城法院先是以没有诉的争议驳回起诉，后被广州中院发回重审，增城法院组织双方调解结案。现在40个案件均已经进入执行程序，广州市规划和自然资源局在对40套商铺进行评估，评估后即进入过户程序。增城法院对本案却直接驳回诉讼请求，显然是同案不同判。长益公司二审答辩，同意魏玉娥的上诉请求，长益公司对一审判决的处理也是有意见的。长益公司希望为魏玉娥办理房产证，但由于增城区城市规划和自然资源局以长益公司未缴清土地出让金为由，不为长益公司办理网签和办证手续，导致长益公司无法为魏玉娥办理房产证。魏玉娥于2020年1月17日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、长益公司协助魏玉娥办理位于广州市增城区荔城街荔景大道北88号XX号房的不动产权办理至魏玉娥名下；二、本案受理费由长益公司负担。一审法院经审理查明：2014年11月18日，广州市房地产交易登记中心出具《广州市房地产初始登记告知书》，内容为长益公司申请的位于增城市××大道北××、××、××、××幢，新园路xx、xx、xx、xx、xx、xx号房屋的初始登记已经核准登记。2018年8月31日，魏玉娥（买受人）与长益公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：“……第三条，买受人购买的商品房为现房……第四条，计价方式与价款……3、该商品房属现房，总价款为壹佰捌拾肆万贰仟叁佰元。……第八条，交付期限：出卖人应当在2018年10月23日前……交付买受人使用。……第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的则，详见附件四第五点。附件四第五点约定：买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之一的违约金……”。魏玉娥已经依约支付全部房款。为查明涉案房屋能否办理过户手续，一审法院向广州市规划和自然资源局发函了解。广州市规划和自然资源局向一审法院作出《广州市规划和自然资源局关于荔景大道北88号XX房权属情况的复函》，载明：“……截至2020年2月28日，上述房屋开发企业广州长益房地产有限公司尚未缴清该项目土地出让金，且上述房屋尚未办理网签，属于我区相关职能部门暂停办理销售、一手房办证、抵押等业务的情形范围。因此，上述房屋目前不具备办理权属转移登记至魏玉娥名下的条件。专此函复。”。长益公司向一审法院提交广州铁路运输中级法院（2019）粤71行终114号行政判决书，该判决书中载明：“本院认为：……一、涉案项目补缴土地出让金面积的确定。……因此根据上述规定，上诉人认为被上诉人对于扣减后的44711.21平方米及地下室10402.49平方米负有补缴土地出让金的义务并无不当，原审判决未明确涉案项目补缴土地出让金的完整面积，本院予以指出。二、涉案项目补缴土地出让金评估时间点问题。……首先，被诉征收决定收中并未有确定该评估时间点的法律依据。其次，上诉人陈述本案是以向评估公司发函时间作为评估时间点显然缺乏法律依据。……原增城市城市规划局规划批准涉案项目容积率为1.98，调整了原出让合同的容积率。根据上述规定，补缴土地出让金以批准调整容积率的时间来确定评估日期。因此，原审判决撤销被诉决定，并无不当，本院予以支持……”。一审法院认为：现魏玉娥在本案中的诉讼请求为长益公司协助魏玉娥将涉案房屋办理过户至魏玉娥名下。但根据广州市规划和自然资源局作出的《广州市规划和自然资源局关于荔景大道北88号XX房的权属情况的复函》，已经明确答复涉案房屋不具备过户至魏玉娥名下的条件。因此，涉案房屋的过户存在现实的障碍。魏玉娥在本案中的诉请，不能得到支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年3月20日作出一审判决：驳回魏玉娥的诉讼请求。案件受理费10690元，由魏玉娥负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，关于涉案房屋未能办理过户手续的问题。长益公司表示：涉案房屋的网签手续材料齐全，是可以办理的，涉案楼盘的其他业主均已办理网签、过户手续。涉案房屋不能办理网签手续的原因是2018年初广州市规划和自然资源局发函要求长益公司补缴土地出让金，长益公司对此提起了行政诉讼撤销了该决定。在此期间，广州市规划和自然资源局冻结了网签、过户手续的办理。依据生效的行政判决书，广州市规划和自然资源局可向长益公司收取需要增加缴纳的土地出让金，但并未明确需补缴的土地出让金的具体数额。广州市规划和自然资源局在行政判决后也并未再行作出任何决定，长益公司也不知道下一步该如何处理。长益公司还表示，涉案项目受未补缴土地出让金导致未能过户的房产除本案住宅房屋外还有40间商铺，但另外40间商铺的纠纷已通过一审法院出具民事调解书，由申请执行人向法院申请强制执行正在办理过户手续。本院二审另查明：2018年1月12日，广州市增城区荔城街城丰村新汤经济合作社起诉长益公司要求确权和协助办证，一审法院以（2018）粤0118民初510-549号立案审理该批系列案。在该批系列案审理期间，一审法院向广州市国土资源和规划委员会发函询问新天美地花园项目商铺的权属情况。广州市国土资源和规划委员会于2018年3月27日向一审法院作出《广州市国土资源和规划委员会关于新天美地花园项目商铺权属情况的复函》，载明：截至2018年3月21日，来函所及房屋均无抵押、查封等限制转移情况。根据《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》等有关规定，申请房屋登记，应由双方当事人共同向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、裁决或者调解而取得房地产权利的，可由权利人单方申请。2019年1月14日，魏玉娥起诉长益公司要求协助办证，一审法院以（2019）粤0118民初927号立案审理该房屋买卖合同纠纷案，在该案审理中，一审法院向广州市规划和自然资源局发函了解荔景大道北88号XX房权属登记问题。广州市规划和自然资源局于2019年3月19日作出《广州市规划和自然资源局关于荔景大道北88号XX房权属登记问题的复函》，载明：经查，长益公司因上述项目规划审批及规划调整增加建筑面积（含地下空间）涉及欠缴土地出让金，从2018年4月13日起我局联合区住房和城乡建设局等职能部门暂停办理上述房地产项目长益公司名下房屋销售、一手房办证、抵押等业务。该案一审法院裁定驳回魏玉娥的起诉，后经本院裁定指令一审法院审理。因魏玉娥未按期补交案件受理费，一审法院于2019年12月9日作出（2019）粤0118民初8083号民事裁定，按魏玉娥撤回起诉处理。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：是否支持魏玉娥要求长益公司协助办理涉案房屋的不动产权证的诉请。本案诉讼中，长益公司表示同意协助魏玉娥将涉案房屋办理过户至魏玉娥的名下，双方对涉案房屋买卖合同的履行均无异议。涉案房屋不能办理过户的原因，在于长益公司与广州市规划和自然资源局之间未能完成土地出让金的补缴问题。现有材料显示，涉案房屋所在项目已完成初始登记，广州市国土资源和规划委员会2018年1月16日所作《土地出让金征收决定书》已于2020年1月15日经终审行政判决予以撤销。长益公司与广州市规划和自然资源局关于征收补缴土地出让金事项，与本案所涉民事权利义务关系性质并不相同。该补缴事项的处理，不宜成为涉案房屋买卖合同履行正当的前提条件。在此情况下，一审法院依广州市规划和自然资源局一审诉讼期间作出的复函内容认定涉案房屋产权不具备过户至魏玉娥名下的条件，依据并不充分，本院对此予以纠正。综上所述，魏玉娥的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初1534号民事判决；二、广州长益房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助魏玉娥办理产权过户登记手续，将位于广州市增城区荔城街荔景大道北88号XX不动产权登记至魏玉娥名下。一审案件受理费10690元，由广州长益房地产有限公司负担5345元，由魏玉娥负担5345元。二审案件受理费21380元，由广州长益房地产有限公司负担10690元，由魏玉娥负担10690元。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年十月二十七日书记员  吴敏玲李美琦