贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初12897号 原告：葛政林，男，汉族，1972年3月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：葛玉霞，系原告之女。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪平，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵霞林、张海威（实习），均系贵州朗意律师事务所律师。 原告葛政林与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称“瑞丰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告葛政林、被告的委托诉讼代理人赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理商品房转称登记的有关文书，交付原告。二、判决被告立即支付逾期交付转移登记有关文书违约金（该违约金从合同约定日期以原告已支付总房款289898.00元为基数，按合同约定的标准从2017年5月31日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止），暂计：80000.00元。三、本案所涉诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2012年9月26日签订了《商品房买卖合同》，约定被告将自己开发的位于毕节市七星）关区洪南路瑞丰新城7栋2单元510号房出售给原告，房屋坐落于毕节市七星关区瑞丰新城7栋2单元510号房建筑面积均各为104.16平方米，房屋套内总面积87.66平方米，按套内建筑面积以3307.07元每平方米单价计算，总房价款289898.00元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、×约定日期起Ｘ日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的Ｘ承担违约责任；2、√约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）、×买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起Ｘ日内退还买受人已付款，并按照ｘ利率支付利息：（2）√买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。原告已经按照合同约定向被告付清购房款以及办证相关费用，被告未在合同约定时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已经构成违约，应承担违约责任。本案中被告在约定日期2017年5月31日起，至今已经超过60日以后，仍未能为原告交付办理商品房转移登记的有关文书，违约金应当按原、被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款第（二）项2、（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期全实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已将付房价款0.1%的违约金。从2017年8月1日暂计算至2020年5月31日，共计1035天，即为289898×0.1÷100×1035＝300044.43元（暂计80000.00元）。 被告瑞丰房开公司答辩称：一、原告的诉求超过诉讼时效，应予驳回。二、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素所致，且存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》实施，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，国家机关在一定时期内暂停不动产登记业务，被告享有法定免责事由。另外，2020年1月20日起因新冠肺炎疫情影响，致使迟延办理涉案房屋不动产登记，即便承担违约责任，该期间违约金应扣除。三、原告不存在损失，被告不应支付违约金。违约金条款以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，而事实上原告购买的房屋并不因被告向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失。四、违约金约定过高，应予调减。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金约定过高，参考省内各地的处理，遵义调整为日万分之0.2、安顺每户给予1000元至2000元补偿，本案应以之为参考。五、请求人民法院精准计算判定案件受理费的负担主体和负担金额。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2012年9月26日，原告作为买受人与被告瑞丰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市房屋，总价款为289898元；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，故原告主张被告办理涉案商品房的不动产权证书的诉请，本院暂不予支持。 对于原告诉请的违约金。被告未按约定在2017年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任向原告支付违约金，违约期之日2017年6月1日起计算。但被告提出诉讼时效抗辩，原告于2020年7月30日诉至本院，2017年7月29日前的违约金超过法定三年的诉讼时效期间，本院不予支持，原、被告在合同中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，则被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，此时被告依约应当履行的文书交付义务，实际转化为披露义务，即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。现涉案房屋办理转移登记的条件尚未成就，故被告应承担违约责任的期限应截止被告将办理转移登记的有关资料提交到不动产登记机关并通知原告之日止。 关于违约金计算标准。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。被告主张该违约金的计算标准过高请求法院予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，将该违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准予以计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，对原告诉请的违约金，本院支持以289898元为基数，从2017年7月30日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至被告将办理转移登记的有关资料提交到不动产登记机关并通知原告之日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。又因原告主张的违约金总额上限为80000元，故按前述违约金计算标准计算的违约金总额只能以该金额为限。 关于被告辩称的免责事由及违约金截止日期问题。因至今被告仍未使涉案房屋达到办理转移登记的条件，系被告自身过错，故被告不享有新冠肺炎疫情影响及其他原因的免责权。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内以下列方式支付原告葛政林逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金：该违约金以原告已付购房款289898元为基数，2017年7月30日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至被告将办理转移登记的有关资料提交到不动产登记机关并通知原告之日期间按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算（违约金总额以80,000.00元为限）； 二、驳回原告葛政林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900元（已减半收取），由原告负担720元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担180元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二〇年十月十七日 书记员  周 猷