江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1782号上诉人（原审原告）：东华汽车实业有限公司，住所地南京市鼓楼区芦席营**。法定代表人：蔡宾，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈群。委托诉讼代理人：张如宝，江苏致邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司，，住所地南京市玄武区红山路**法定代表人：张智皓，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄彪，江苏斐多律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨衡生，江苏斐多律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：南京腾飞商业广场管理有限公司，住所，住所地南京市栖霞区马群街道马群街**div>法定代表人：项生龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：羌晓莉，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。原审被告：江苏蒙特梭利文化发展有限公司，住所地南，住所地南京市建邺区庐山路**嘉业国际城****v>法定代表人：曾海龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：阮政，女。上诉人东华汽车实业有限公司（以下简称东华公司）、南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司（以下简称红山蒙特梭利公司）、南京腾飞商业广场管理有限公司（以下简称腾飞公司）与被上诉人江苏蒙特梭利文化发展有限公司（以下简称江苏蒙特梭利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东华公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判；2.增加判令红山蒙特梭利公司交还租赁房屋及场地判项。3.一、二审诉讼费由红山蒙特梭利公司、腾飞公司、江苏蒙特梭利公司承担。事实及理由：一、一审认定红山蒙特梭利公司应该向东华公司支付租金之日为2017年8月8日错误。即使原审认为“以2016年12月9日作为东华公司向红山蒙特梭利公司交付租赁物之日为宜”，仍应适用4个月免租期约定，即红山蒙特梭利公司应向东华公司支付租金之日为2017年4月10日。二、一审对场地租金数额认定错误。依据《补充协议》的约定，教学楼三层暂未交付使用的情形下，双方约定是相应扣减61.45万元租金，而场地租金（及浮动租金）不变，一审自行做相应扣减，显然违背双方当事人的意思自治。三、一审认定红山蒙特梭利公司应支付占有使用费标准仅按照第二个年度标准计算不当，有失公允。1.计算标准不当。租赁合同约定，乙方逾期返还租赁物的“每逾期一日，应按3元/平方米/天向甲方支付租赁物占用的使用费”，故应按此标准计算占用费。2.一审认定的占用费计算标准显失公允。案涉租赁合同的租金是每年递增的，红山蒙特梭利公司时至今日仍在占有使用租赁物，如果自2019年8月8日（第三个年度）开始仍然按第二个年度租金作为占用费计取标准，红山蒙特梭利公司因其违约导致合同解除后反而得利，明显有违公允。四、一审判决仅酌情支持违约金50万元，明显过低，不足以弥补东华公司所遭受的损失。即使按一审确认的起租日及计租标准计算，红山蒙特梭利公司至今拖欠租金及占用费270余万元，其已支付的315万元租金也是逾期支付，均应支付逾期违约金。五、一审判决驳回东华公司请求依约判令红山蒙特梭利公司之装修装潢以及不可拆移的设施归其所有请求，适用法律不当。六、一审判决遗漏红山蒙特梭利公司限期返还租赁物及场地判项，应予补正。红山蒙特梭利公司辩称，答辩意见同其上诉状的意见。腾飞公司、江苏蒙特梭利公司辩称，同红山蒙特梭利公司的答辩意见。红山蒙特梭利公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，依法改判驳回东华公司原审诉请；2.一、二审诉讼费用由东华公司承担。事实及理由：一、本案一审法院存在租赁交付条件、交付时间、交付面积及租金标准等事实认定有误的情形。1、租赁交付条件认定有误，精装修后及消防验收通过为本案租赁交付条件。2、租赁物交付时间认定有误。因东华公司迟迟未能将租赁物完成精装修，并拖延装修公司的装修款，导致上诉人迟至2018年3月5日才实际取得租赁物。同时因东华公司原因导致消防审批不合格，直接导致上诉人于2018年7月16日才取得消防验收合格意见书。3、东华公司交付面积符合合同约定的事实认定有误。合同约定年度租金分为房产租金及场地租金两部分，一审关于合同中未约定场地面积的认定显然有误。4、租金标准认定有误。因教学楼三楼未实际承租，合同约定的租金实际上进行了调整，明确了半年租金为92万元。二、本案存在租金起算时点及租赁合同解除等法律适用错误情形。1、一审法院酌定以2017年8月8日作为支付租金之日无合同及法律依据。2、本案因东华公司迟延交付房屋及交付场地不符合合同约定情形，导致双方无法直接按照合同约定的时间履行。履约过程中，上诉人并不存在迟延支付租金的情形，一审认定上诉人迟延支付租金，导致合同于2018年12月11日解除无法律依据。东华公司辩称：1、双方合同约定的很清楚，于2016年6月30日前交付房屋，装修问题给予四个月的免租期，装修的责任约定也很清楚，红山蒙特梭利公司想当然认为房屋消防验收后才能作为计租点，显然与合同约定不符。事实上，红山蒙特梭利公司依据补充协议的约定，以实际行为交付了2016年6月到2018年10月的房租，此两年时间从未提出关于房屋计租、场地等异议。红山蒙特梭利公司在2018年10月接到我司催交函后，才提出关于房屋计租、场地等异议。无论红山蒙特梭利公司是否使用房屋，不影响交付租金的约定。2、关于少交付场地的问题，红山蒙特梭利公司混淆了占地与场地的区别。3、红山蒙特梭利公司主张2018年3月5日工程移交表，这是其自行装修教学楼工程的移交，不是我司出资装修实训楼和办公楼。腾飞公司、江苏蒙特梭利公司辩称，对于红山蒙特梭利公司的上诉请求没有意见。腾飞公司上诉请求:1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判驳回东华公司原审诉请；2.一审、二审诉讼费用由东华公司承担。事实及理由：本案系红山蒙特梭利公司与东华公司之间的房屋租赁合同纠纷。东华公司要求腾飞公司承担保证责任的依据是红山蒙特梭利公司与东华公司之间的租赁合同，该合同约定“丙方江苏蒙特梭利公司、腾飞公司对乙方（红山蒙特梭利公司）履行本租赁合同行为承担连带责任保证担保”。而上诉人红山蒙特梭利公司一审抗辩及证据证明了其并未构成违约，故腾飞公司不应承担违约责任。退一步讲，即使按照一审法院认定，2018年8月8日至2019年2月7日的租金南京蒙特梭利公司尚欠392050元，2019年2月8日至2019年8月7日的租金1312050元未支付，红山蒙特梭利公司未在应付款项的时间节点支付租金，构成违约，根据担保法第26条的规定，腾飞公司不应对2018年8月8日至2019年2月7日租金392050元超出保证期间的承担保证责任。东华公司辩称，腾飞公司承担的是整体担保责任，一审判决正确。红山蒙特梭利公司、江苏蒙特梭利公司辩称，对腾飞公司的上诉没有意见，同意腾飞公司上诉观点。东华公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令东华公司与红山蒙特梭利公司签订的房屋租赁合同自2018年12月11日起解除，红山蒙特梭利公司交还租赁物；2.判令红山蒙特梭利公司支付2016年11月1日起至2019年4月30日止的租金及使用费合计3700000元，自2019年5月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费按每天9166元计算，并承担截至2018年12月15日的违约金1264620元；3.判令红山蒙特梭利公司支付因合同解除的违约金2845500元，并判令红山蒙特梭利公司的装修装潢以及不可撤移的设施全部归东华公司所有；4.判令腾飞公司、江苏蒙特梭利公司对红山蒙特梭利公司的上述义务承担连带清偿责任。一审法院认定的事实：一、位于南京市玄武区红山路**院内房屋所有权人为东华公司，房屋设计用途为工业仓储。二、2016年6月18日，东华公司（甲方）与南京蒙特梭利教育咨询有限公司（以下简称南京蒙特梭利公司，乙方）及腾飞公司、江苏蒙特梭利公司（担保方）签订租赁合同，双方约定：（一）甲方将位于南京市院内的教学楼一层（784.32平方米）、二层（853.92平方米）、三层（1295.11平方米）、实训楼二层（1522.65平方米）、办公楼（1392.54平方米）的房屋（总面积为5848.54平方米），占地面积约7000平方米的租赁物出租给乙方；租赁物按乙方要求在约定区域精装修出租给乙方使用，甲方承担的装修总费用不超过1200万元，具体的装修要求、约定区域及内容由双方另行签订符合甲方内控管理流程的补充协议；甲方装修以外的其他租赁区域现状出租给乙方使用；（二）教学楼租赁期间为5年，实训楼和办公楼的租赁期间为3年；甲方于2016年6月30日前向乙方交付租赁物（具体以实际交付日期为准），教学楼一至三层的租赁期间自2016年6月30日至2021年10月31日，实训楼二层及办公楼整栋楼的租赁期间自2016年6月30日至2019年10月31日；2016年10月31日之前为装修免租期，自2016年11月1日起计算租金；（三）2016年11月1日至2017年10月31日的租金为296万元（房产租金246万元、场地租金50万元），2017年11月1日至2018年10月31日的租金为346万元（房产租金246万元、场地租金100万元），2018年11月1日至2019年10月31日的租金为396万元（房产租金246万元、场地租金150万元），2019年11月1日至2020年10月31日的租金为458万元（房产租金258万元、场地租金200万元），2020年11月1日至2021年10月31日的租金为508万元（房产租金258万元、场地租金250万元）；租金按“先付后用”的原则执行，乙方于每年的10月15日、4月15日前支付半年的租金，甲方在收到乙方付款后的7个工作日内就乙方的该笔付款向乙方出具正式的发票；租赁期内，无论乙方是否实际使用租赁物，乙方均应按照合同约定向甲方支付租金；（四）乙方承诺租赁物作为教育信息咨询、办公配套使用，如进行早教培训、开办幼儿园等需要具备法定资质的，乙方应依法取得相关法定资质和批准；乙方对租赁物性质及现状明晰，并知悉本合同附件内容；乙方因经营需要，须依法办理消防、环保、工商等相关营业手续时，甲方应积极给予配合并提供有关文件资料；（五）乙方应承担租赁期间内产生的水电费、通讯费、物业费等因使用租赁物产生的费用；乙方应在合同签订之日起5个工作日内向甲方支付20万元的租赁保证金，租赁关系终止后的30个工作日内，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分甲方无息退还乙方，如果保证金不足以支付乙方应承担的费用，乙方应在收到甲方书面要求后的15天向甲方补足差额；乙方无权以保证金直接抵付应向甲方支付的租金；（六）如果乙方无故拖欠租金，甲方可按应交租金额每日1‰向乙方加收滞纳金，如无故拖欠15天以上仍不支付租金，甲方有权采取停水停电等措施，因此造成乙方及第三方的损失由乙方全部负责，乙方同时承担由此给甲方造成的损失；如果乙方存在无故拖欠租金达一个月，或者甲方发现乙方不具备幼儿园教育相关法定资质等情形的，甲方有权单方面终止合同，乙方应补交租金，并应向甲方支付当年年租金作为违约金，乙方之装修装潢以及不可撤移的设施全部无偿归甲方所有，并应赔偿因此给甲方造成的损失；（七）丙方江苏蒙特梭利公司、腾飞公司对乙方履行本租赁合同行为承担连带责任保证担保。2016年12月，三方又重新签订《东华汽车实业有限公司与南京蒙特梭利教育咨询有限公司房屋（场地）租赁合同》，但合同的落款时间倒签为2016年6月18日。该合同的主要内容与2016年6月18日的租赁合同内容基本一致，但增加了以下内容：应乙方要求，租赁物由乙方指定的设计单位、施工单位、消防设计施工单位进行设计施工，采用乙方指定品牌、型号、规格等的装修材料；租赁物的装修改造应引入第三方跟踪审计单位，乙方认可甲方聘请的跟踪审计单位，乙方同意其投资的装修项目跟踪审计和结算审计单位与甲方聘请的审计单位一致，租赁物装修的最终结算以审计机构的审计结果为准。三、2016年7月1日，南京蒙特梭利公司与案外人南京王者之风建筑装饰股份有限公司（以下简称王者之风公司）签订关于蒙特梭利东华培训中心改造项目的《东华培训改造项目施工安全生产管理协议》。2016年7月7日，南京蒙特梭利公司与王者之风公司签订《安全交底记录》。2016年8月12日，南京蒙特梭利公司变更登记为南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司，即本案一审被告之一。四、2016年12月9日，东华公司（甲方）与红山蒙特梭利公司（乙方）签订《红山科教园装饰改造工程管理合同》（以下简称管理合同），双方在该合同的“鉴于”部分明确：“双方于2016年6月18日就租赁房屋（含场地）事宜签了《房屋租赁合同》，约定甲方以精装修方式出租位于红山路××院内××教学楼、实训楼和办公楼部分房屋（含场地），甲方承担的装修总费用不超过人民币1200万元”。双方就红山路130号院内部分房屋（含场地）精装修工程事宜达成如下协议：工程内容为红山科教产业园内实训楼二楼、办公楼及部分场地装饰改造，包括室内装饰改造、电气、弱电、给排水、拆除、垃圾清运及成品保护等（详见“工程量清单”）；总投资不超过1200万元，由甲方承担，其中办公楼及实训楼二楼装修工程费用估算为967万元（含跟踪审计及决算审计费），消防、空调等零星投资费用估算为不超过233万元；合同工期为90天，开工日期以双方共同下达的开工通知为准；在开工通知下达后10日内，甲方预付合同总价（扣除审计费后）的25%，水电（电气及给排水）工程完成10日内，甲方支付至合同总价（扣除审计费后）的50%，工程完成经甲乙双方验收合格后10日内，甲方支付至合同总价（扣除审计费后）的75%，经竣工结算审计后，甲方支付至结算审计价的95%，留最终审计价的5%作为质保金，工程验收合格一年后10日内无息返还；本项目系乙方定制项目，应乙方要求由乙方指定的王者之风公司作为本项目的设计施工单位，并采用乙方指定品牌、型号、规格等的装修材料，乙方对其所指定及使用的装修材料负责并承担相关责任；乙方负责本装饰改造工程的项目负责工作，负责监管工程设计管理、采购管理、投资管理、进度管理、变更管理、质量管理、合同管理、安全管理及全过程管理职责；乙方承诺本项目实施过程中以及其项目管理期间，无论出现任何问题，不影响乙方对租赁合同项下的义务（含租金支付义务）的履行；乙方认可甲方聘请的跟踪审计单位，工程最终结算以甲方聘请的审计机构的审计结果为准。同日，红山蒙特梭利公司（项目管理方）与东华公司（发包方）及案外人王者之风公司（承包方）签订《东华公司蒙特梭利项目装修施工合同》，约定东华公司将东华公司蒙特梭利项目装修工程发包给王者之风公司，工期90天，合同价款为7870569.26元。当日，王者之风公司对“东华公司蒙特梭利项目装修工程”进行开工建设。该工程于2017年7月17日竣工，于2017年8月7日通过竣工验收。五、2016年12月10日，东华公司（甲方）与红山蒙特梭利公司（乙方）及江苏蒙特梭利公司、腾飞公司（担保方）签订《东华汽车实业有限公司与南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司之补充协议》（以下简称补充协议），约定：第一年度的半年租金支付时间变更为2016年12月15日前，以后的租金支付时间顺延，即每年支付日变更为12月15日和6月15日；甲乙双方同意教学楼三层暂不交付，因教学楼三层面积为1295.11平方米，对应的租金为614500元，该部分租金在教学楼三层未使用之前暂不收取；第一年租金总额中所含的50万元场地租金（即浮动租金），双方同意延期至2017年6月15日前一次性支付；根据上述变更调整，乙方应于2016年12月15日前向甲方支付2016年半年房产租金92万元。六、2017年1月13日，东华公司与红山蒙特梭利公司的相关人员达成会议纪要，主要内容是：红山蒙特梭利公司要承诺遇到问题双方共同协商解决，现有土地性质为工业仓储用地，消防上审批的是研发办公，满足现有用途，如消防审批后，研发办公审批合格，但造成幼儿园的审批无法进行，东华公司不承担责任；红山蒙特梭利公司未在2016年12月24日支付首期租赁费92万元，按照东华公司的书面通知要求，红山蒙特梭利公司应于2017年2月25日支付该款项。2017年1月，红山蒙特梭利公司向东华公司出具承诺书，确认红山路130号红山科教产业园由南京东华企业管理培训中心以“研发办公”用途进行消防工程的报建和备案，该使用性质满足现有用途，报建和备案过程中如遇问题，由双方协商解决。红山蒙特梭利公司承诺：在红山蒙特梭利公司以研发办公使用性质完成红山路130号院内教学楼1-2层、实训楼2层等房屋消防工程备案申报审批后，由红山蒙特梭利公司根据经营需要自行办理与租赁用途相关的业务资质和手续，办理办学资质手续的风险及后续经营中如产生任何与消防工程相关的责任或损失，与东华公司无关，由红山蒙特梭利公司自行承担全部责任。2017年8月31日，红山蒙特梭利公司向东华公司出具《关于蒙特梭利项目办理消防许可的请示函》，主要内容是：蒙特梭利幼教项目的改造建设工作业已完成，部分区域已经开始招生，但目前在项目运营上遇到了困难，主要是消防及验收的问题一直不能被消防部门批准，其主要原因是目前所租用的房屋土地性质是工业仓储，与消防法规不符，不能批准作为幼教用地，在此恳请东华公司给予解决。2018年7月16日，南京市公安局消防支队玄武区大队向红山蒙特梭利公司出具《建设工程消防验收意见书》，载明：南京市公安局消防支队玄武区大队对红山蒙特梭利公司于2018年6月13日申报的蒙特梭利早教幼儿园红山中心内部装修工程（工程位于红山路130号，地上6层，地下0，地上**，地下**建筑面积7770平方米，使用性质为早教及幼儿园,即教学楼）进行了消防验收，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。七、2018年11月26日，东华公司向红山蒙特梭利公司邮寄《关于东华培训中心教学楼三楼租用确认函》及《租金催缴函》，红山蒙特梭利公司于次日签收。《关于东华培训中心教学楼三楼租用确认函》主要内容是：目前教学楼三楼已具备交付条件，请红山蒙特梭利公司2018年12月10日前交纳半年租金并办理交付手续；该区域租金为：房屋租金每年614500元，场地租金110700元（此为第一年租金，以后每年按比例递增），租金按先付后用的原则执行，每6个月支付一次半年租金；若红山蒙特梭利公司未在上述时间内办理交付手续并支付租金，将视为红山蒙特梭利公司不再租用教学楼三楼。《租金催缴函》的主要内容是：红山蒙特梭利公司未能按约在2017年12月15日及2018年6月15日缴纳租金，已分别逾期340天和160天，现向红山蒙特梭利公司催缴所欠租金及滞纳金：年度房屋租金为1841400元，年度场地租金为778600元，2017年12月15日应付租金1309900元（其中房屋租金920600元、场地租金389300元），滞纳金445400元，2018年6月15日应付租金1309900元（其中房屋租金920600元、场地租金389300元），滞纳金209600元；请红山蒙特梭利公司于2018年12月10日前将支付租金及滞纳金，逾期未付，东华公司将依据合同约定终止租赁关系。八、2016年6月24日，腾飞公司向东华公司支付了保证金20万元；2017年4月1日，红山蒙特梭利公司向东华公司支付了租金92万元；2017年12月27日，红山蒙特梭利公司向东华公司支付了租金131万元；2019年3月7日，红山蒙特梭利公司向东华公司支付了租金92万元。本案的争议焦点是：红山蒙特梭利公司是否按约履行了支付租金的义务。东华公司称：精装修只是东华公司交付部分租赁物的要求，而装修过程由红山蒙特梭利公司管理和控制，相关责任由红山蒙特梭利公司承担，东华公司只给予红山蒙特梭利公司四个月的免租期，故红山蒙特梭利公司以所有租赁物均要符合精装修的标准作为交付条件无合同依据；根据合同约定，红山蒙特梭利公司系案涉项目的消防报验主体，故红山蒙特梭利公司以消防验收通过作为交付条件亦无任何合同和法律依据。由于双方对计租日有明确的约定，而红山蒙特梭利公司未按合同约定的进度支付租金，构成严重违约。红山蒙特梭利公司称：虽然双方在合同中约定了租赁期内，无论红山蒙特梭利公司是否实际使用租赁物，红山蒙特梭利公司均应按照合同约定向东华公司支付租金，但该约定是建立在租赁物符合租赁条件的基础之上，即在租赁物不符合精装修和消防验收合格的条件下，租赁期不应开始计算。2018年7月16日，案涉租赁物才通过消防验收，租赁期间应从此日开始计算，免租期为四个月，故租金应从2018年11月16日起算。红山蒙特梭利公司已交纳了保证金20万元，并支付了租金315万元。红山蒙特梭利公司实际已超期支付一年半租金，不存在拖欠租金的情形。具体理由如下：1.双方在租赁合同中约定租赁物按东华公司要求精装修出租给东华公司使用，并约定对精装修的区域及要求另行签订协议。双方另行签订了管理合同，该合同“鉴于”部分明确载明精装修区域包括教学楼、实训楼和办公楼，双方约定装修总投资为1200万元，办公楼和实训楼二层估算为967万元，消防空调等零星投资费用不超过233万元。根据东华公司与案外人江苏省消防工程有限公司（以下简称消防公司）签订的《消防工程设计、施工总包合同》，消防公司承包东华公司红山科教产业园幼教项目教学楼1-2层、实训楼2层及泵房和室外消防改造工程设计、施工，可见消防工程包括教学楼。因此，案涉租赁物的交付条件是精装修交付，精装修区域为教学楼、实训楼和办公楼。东华公司与王者之风公司于2016年12月9日才签订装修合同，可以证明装修从2016年12月9日才逐步开始，直到2017年8月才竣工验收。2.虽然双方在租赁合同中约定红山蒙特梭利公司因经营需要需依法办理消防等手续，但双方并未对消防工程实施的主体及消防审批等事项进行具体约定。租赁合同签订后，东华公司与案外人消防公司签订《消防工程设计、施工总包合同》，由东华公司委托消防公司进行消防工程施工及办理审批事项。另外，东华公司与红山蒙特梭利公司于2017年1月13日签订《会议纪要》明确消防问题由东华公司承担。2017年1月，红山蒙特梭利公司向东华公司出具承诺书，也明确消防审批责任由红山蒙特梭利公司办理。上述事实，可以证明双方在履约过程中进一步明确了消防工程的实施及审批责任等均由东华公司承担。因此，案涉租赁物的交付条件除精装修交付外，还包括消防验收。2018年7月16日，案涉租赁物才通过消防验收，即东华公司迟至该日才交付案涉租赁物，自此日始才能计算租赁期间。一审法院认为，案涉两份租赁合同及管理合同、补充协议均系合同当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。认定东华公司的诉讼请求是否成立，应首先解决红山蒙特梭利公司应自何日起向东华公司支付租金的问题，一审示院对此认定如下：一、现有证据可以证明东华公司与红山蒙特梭利公司虽然于2016年6月18日签订了租赁合同，但双方仍然在对“租赁物按乙方要求在约定区域精装修出租给乙方使用”如何适用进行磋商，直至双方签订第二份租赁合同及管理合同、补充协议时，才对此问题进行了细化和明确，即精装修出租的区域为实训楼二楼、办公楼及部分场地装饰改造，另包括消防、空调工程，但东华公司仅负责在1200万元的限额内出资，而具体的装修改造工程由红山蒙特梭利公司负责。东华公司于2016年12月9日与红山蒙特梭利公司指定的装修公司签订《东华公司蒙特梭利项目装修施工合同》，与案外人消防公司签订《消防工程设计、施工总包合同》，故一审法院认为以2016年12月9日作为东华公司向红山蒙特梭利公司交付租赁物之日为宜。虽然装修改造工程由红山蒙特梭利公司负责，但装修改造进程与东华公司的付款进度紧密相关，故尽管双方在合同中约定的装修免租期约为4个月，但一审法院认为以装修改造工程通过竣工验收之日的次日即2017年8月8日作为红山蒙特梭利公司应向东华公司支付租金之日为宜。二、红山蒙特梭利公司以消防问题为由认为东华公司于2018年7月16日案涉租赁物通过消防验收之日才交付案涉租赁物，无事实依据，理由如下：根据合同约定，对于开办幼儿园所必须的消防验收的申请主体系作为承租人的红山蒙特梭利公司，而不是东华公司，东华公司仅负有配合义务。消防验收能否通过，不仅取决于租赁物的实际用途与规划用途是否一致，还取决于装修改造是否符合消防规范，而根据合同约定，东华公司交付的租赁物部分是以精装修的方式交付，部分是以现状出租的方式交付，虽然精装修的费用由东华公司在1200万元的限额内承担，但红山蒙特梭利公司系装修公司及装修材料的选择、装修过程的管理、装修责任承担的主体。因此，虽然案涉租赁物当中的教学楼于2018年7月16日才通过消防验收，但不能因此而认定东华公司于此日才向红山蒙特梭利公司交付租赁物，更不能认定红山蒙特梭利公司于2018年11月16日才应向东华公司支付租金。三、东华公司交付的租赁物的面积符合合同约定，理由如下：虽然案涉租赁物包括房屋和场地，但双方在租赁合同中仅约定了租赁物的占地面积约7000平方米，而未明确约定场地面积，红山蒙特梭利公司未提交双方在租赁合同中提及的作为合同附件的“租赁物平面图”等证据以证明双方对场地面积进行了约定，也未举证证明东华公司交付的租赁物的占地面积与合同约定不符。如果按红山蒙特梭利公司所述，红山路130号院内东南角的停车场区域（面积超2000平方米）也包含在租赁物范围内，则在东华公司未向红山蒙特梭利公司交付上述停车场区域的情况下，红山蒙特梭利公司不可能不提出异议，但红山蒙特梭利公司未举证证明其在提起本案诉讼之前就此问题提出了异议。基于以上理由，一审法院对红山蒙特梭利公司关于东华公司交付的租赁物面积不符合合同约定的意见不予采纳。基于以上分析，红山蒙特梭利公司应于2017年8月8日开始向东华公司支付租金。根据双方签订租赁合同、补充协议，以及东华公司向红山蒙特梭利公司邮寄的《关于东华培训中心教学楼三楼租用确认函》及《租金催缴函》等函件，一审法院认为自2017年8月8日至2018年8月7日的房产租金应为1845500元、场地租金为389300元，自2018年8月8日至2019年9月7日的房产租金应为1845500元、场地租金为778600元，依此类推，红山蒙特梭利公司应按“先付后用”的原则于每年的12月15日及6月15日前支付半年的租金。因红山蒙特梭利公司已于2017年4月1日、2017年12月27日、2019年3月7日分别支付了租金920000元、1310000元、920000元，根据双方的商谈过程，可以认定自2017年8月8日至2018年8月7日的租金已付清，2018年8月8日至2019年2月7日的租金尚欠392050元，2019年2月8日至2019年8月7日租金1312050元未支付。对东华公司的各项诉讼请求，一审法院认定如下：一、关于合同解除。基于上述分析，红山蒙特梭利公司未足额支付2018年8月8日至2019年2月7日的租金，未支付2019年2月8日至2019年8月7日的租金，故东华公司有权根据合同约定解除合同。根据东华公司向红山蒙特梭利公司发送的《租金催缴函》，东华公司主张案涉租赁合同于2018年12月11日解除，符合法律规定，一审法院予以支持。二、关于租金及使用费。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于一审法院确认案涉租赁合同于2018年12月11日解除，故红山蒙特梭利公司应于该日将租赁物返还给东华公司，红山蒙特梭利公司应返还而未返还的，应支付占有使用费，标准按租金标准每天7189元（2624100÷365）计算为宜。基于上述分析，2017年8月8日至2018年8月7日的租金已付清，2018年8月8日至2018年12月11日的租金896209元也已付清，2018年12月12日之后的使用费仅支付了23791元（920000-896209）。故一审法院支持自2018年12月12日至红山蒙特梭利公司实际返还租赁物之日止的使用费，按每天7189元的标准计算，但应扣除23791元。三、关于违约金。东华公司同时主张了逾期付款的违约金及合同解除的违约金，该违约金标准过高，综合考虑相关因素，一审法院对违约金合计酌情支持500000元。四、关于装修装潢以及不可撤移设施的归属。根据合同约定，在红山蒙特梭利公司违约导致合同解除的情况下，“乙方之装修装潢以及不可撤移的设施全部无偿归甲方所有”，即东华公司有权自行处置红山蒙特梭利公司的装修装潢及不可撤移的设施，但东华公司的该请求不够明确和具体，且该请求系物权确认之诉，不在本案处理范围之内，故一审法院对此不予支持。五、关于腾飞公司、江苏蒙特梭利公司的责任。腾飞公司、江苏蒙特梭利公司自愿对红山蒙特梭利公司在案涉租赁合同项下的义务承担连带责任，故东华公司要求腾飞公司、江苏蒙特梭利公司对红山蒙特梭利公司的上述义务承担连带清偿责任，于法有据，一审法院予以支持。腾飞公司、江苏蒙特梭利公司关于他们不应承担责任的意见，既无事实依据，亦无法律依据，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认东华汽车实业有限公司与南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司、南京腾飞商业广场管理有限公司、江苏蒙特梭利文化发展有限公司签订的《东华汽车实业有限公司与东华汽车实业有限公司房屋（场地）租赁合同》自2018年12月11日解除；二、南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司于判决生效之日起三十日内支付东华汽车实业有限公司自2018年12月12日至租赁物实际返还之日止的使用费（按每天7189元的标准计算，再扣除23791元），并支付违约金500000元；三、南京腾飞商业广场管理有限公司、江苏蒙特梭利文化发展有限公司对南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任；四、驳回东华汽车实业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费66470元，由东华汽车实业有限公司负担49970元，由南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司、南京腾飞商业广场管理有限公司、江苏蒙特梭利文化发展有限公司负担16500元（此款东华公司已预付，红山蒙特梭利、腾飞公司、江苏蒙特梭利公司于判决生效之日起三十日内将此款支付给东华公司）。二审中，红山蒙特梭利公司提交以下证据：证据1、《东华公司蒙特梭利项目装修施工合同》，拟证明涉案房屋装修合同签订的日期为2016年12月9日，一审认定该时间节点为精装修交付时间有误。证据2、接处警工作记录。证据3、协助执行通知书两份。证据4、收条、电子回单及承诺书各一份。证据5、房屋装修工程移交表。该证据2-5拟证明涉案装修工程竣工后，因东华公司工程款未支付到位，装修公司员工从2017年8月上门主张工程款至2018年2月，后通过玄武区法院强制执行程序将涉案工程款执行到案外人名下,案外人支付给装修单位，装修单位于2018年3月5日将涉案精装修房屋交付给我司使用。证据6、南京市玄武区人民政府关于大壮观路地块环境综合整治项目征收系列公告，证明涉案房屋已于2019年2月3日起纳入征收范围，涉案租赁合同在征收公告发出时即应终止履行。证据7、邮件打印件一份，证明该邮件系东华公司人员向我方发出的补充协议，虽未最终签订，但协议中关于第一年租金为223万元有明确记录，一审法院认定租金标准有误。东华公司质证认为，对于证据1，合同约定工期总天数是90天，由此证明约定4个月免租期是足够的。对于证据2－５，其中有的证据一审已经提交过，并发表质证意见。幼教装修项目是红山蒙特梭利公司自行装修的，与合同约定的施训楼和教学楼无关，该证据不能达到对方证明目的。对于证据6真实性予以确认。对于证据7、该邮件确系我司发送，但双方一直未签署该协议。该协议恰恰可以证明双方根本没有将消防验收作为计租条件，仍确认按照原合同约定的时间履行。腾飞公司，江苏蒙特梭利公司对红山蒙特梭利公司提交的证据予以认可，没有异议。二审另查明，红山蒙特梭利公司以东华公司迟延交付承租房屋及场地向一审法院提起诉请：要求判令东华公司支付违约金296万元。本院已作出（2020）苏01民终1783号民事判决书，驳回其上诉，维持一审判决。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人均应按约履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，红山蒙特梭利公司未按期支付租金，并经东华公司催告后仍未足额支付到期租金，东华公司有权要求解除合同，况且涉案房屋及场地已被征收，双方租赁合同应终止履行。故东华公司要求红山蒙特梭利公司交还租赁房产及场地，有事实与法律依据，本院予以支持。一审判决主文漏判红山蒙特梭利公司何时将租赁物返还给东华公司，本院予以纠正。关于涉案房屋交付及租金起算点问题。本院认为，双方在合同中明确约定了精装修出租的区域，而东华公司仅负责在1200万元的限额内出资，具体的装修改造工程由红山蒙特梭利公司负责。就消防验收问题，从双方合同约定、会议纪要及红山蒙特梭利公司所出具承诺书的内容来看，装修改造后房屋所涉及的消防验收的申请主体系作为承租人的红山蒙特梭利公司，并非东华公司，东华公司仅负有配合义务。故一审以东华公司与红山蒙特梭利公司所指定的装修公司签订装修施工合同之日作为交付租赁物之日，以装修改造工程竣工之日（即2017年8月8月）作为红山蒙特梭利公司应支付租金之日，并不违反双方合同约定，处理并无不当。红山蒙特梭利公司主张涉案房屋的租金起算点为2018年7月5日的上诉理由，不能成立，本院不予采信。关于租金标准的问题。因合同约定承租的教学楼三层并未实际交付给红山蒙特梭利公司使用，故一审根据教学楼三层面积对应的租金数额，对合同约定的房产及场地的年租金标准作相应的扣减，有事实依据。一审对租金及占用使用费的处理并无不当，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审根据双方合同履行情况及过错程度，酌定红山蒙特梭利公司承担500000元违约金，系依法行使自由裁量权，并无不当。关于保证责任的问题。因腾飞公司、江苏蒙特梭利公司自愿对红山蒙特梭利公司在案涉租赁合同项下的义务承担连带责任，故一审判令腾飞公司、江苏蒙特梭利公司对红山蒙特梭利公司的上述义务承担连带清偿责任，于法有据，应予以支持。一审认为东华公司主张装修装潢以及不可撤移设施归其所有的诉请不在本案处理范围内，并无不当，东华公司可另案主张。综上所述，红山蒙特梭利公司、腾飞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；东华公司部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初599号民事判决第一、三、四项；二、变更南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初599号民事判决第二项为南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司于本判决生效之日起三十日内返还位于南京市院内承租房产及场地，并支付东华汽车实业有限公司自2018年12月12日至租赁物实际返还之日止的使用费（按每天7189元的标准计算，再扣除23791元）及违约金500000元。二审案件受理费66470元，由东华汽车实业有限公司、南京红山蒙特梭利教育咨询有限公司、南京腾飞商业广场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 汪德全审判员 徐聪萍二○二○年十月十二日法官助理孙成艺书记员郭旭东