广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20696号上诉人（原审被告）：袁敏琪，女，1986年5月19日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人（原审被告）：马嘉，男，1984年2月23日出生，汉族，住广州市花都区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：庾铭智，广东古谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟雯倩，女，1986年8月21日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：李楚珊，广东壹号律师事务所律师。委托诉讼代理人：许嘉慧，广东伟邦律师事务所律师。上诉人袁敏琪、马嘉因与被上诉人钟雯倩房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初9345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月23日公开开庭审理了本案。上诉人袁敏琪、马嘉的委托诉讼代理人庾铭智及被上诉人钟雯倩的委托诉讼代理人李楚珊、许嘉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁敏琪、马嘉上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回钟雯倩没收定金的请求；2.本案上诉费用由钟雯倩承担。事实和理由：钟雯倩要求没收500000元定金的理据不足。一、袁敏琪、马嘉已分笔付清前两笔房款，付款前均明确告知钟雯倩并确认收款账户信息，而钟雯倩对袁敏琪、马嘉未按约定时付款的行为没有提出异议，且在2019年6月至9月期间均确认并收取了马嘉每月通过微信向钟雯倩支付约定的“供楼款”。以上表明，钟雯倩默认袁敏琪、马嘉延期付款的行为，且愿意继续履行合同。二、虽然袁敏琪、马嘉至今不具备购房资格，但可按《房屋买卖合同》约定以第三人名义购买，不存在合同履行不能的情况。另外，袁敏琪、马嘉一直积极申请贷款，但因银行只认可涉案房屋的建筑面积，未按总面积(包含共有分摊面积)进行审批，袁敏琪、马嘉被告知与预期同贷金额相差较大，这是导致双方均未继续履行的原因之一，袁敏琪、马嘉并非拖延合同履行。三、虽然《房屋买卖合同》第六条约定了定金罚则，但综合本案证据及事实，钟雯倩默许了袁敏琪、马嘉延期付款的行为，当时并无提出异议，而合同没有约定后期赎证及支付尾款的具体时间，即使袁敏琪、马嘉延迟支付房款也不能被认定为严重违约，况且合同还有继续履行可能。故钟雯倩请求没收定金的理据不足。即使法院判令没收定金，也应按照袁敏琪、马嘉的履行情况而定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条规定，本案可参考袁敏琪、马嘉已支付的房款占房屋转让总价比例，判决没收部分定金，望法院酌情考虑。被上诉人钟雯倩二审答辩称：不认可袁敏琪、马嘉的上诉请求。具体理由如下：1.本案交易系因袁敏琪、马嘉不具备购房资格且无付款能力而导致无法继续，合同目的无法实现，并不仅因袁敏琪、马嘉存在迟延付款的违约行为；2.根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，袁敏琪、马嘉认为钟雯倩默许迟延付款的主张不能成立。钟雯倩没有同意延期付款。仅凭袁敏琪、马嘉银行转账的单方付款行为无法认定双方已经协商变更付款时间，无法得出钟雯倩同意延期付款的结论；3.本案应该适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条的第一款，而非第二款。钟雯倩向一审法院起诉请求：1.确认钟雯倩与袁敏琪于2019年1月23日签订的《房屋买卖合同》于2020年3月18日解除；2.判令袁敏琪、马嘉立即将位于广州市花都区芙蓉墅云荟二巷X号的房产返还给钟雯倩；3.判令钟雯倩有权没收袁敏琪已支付的定金50万元；4.判令袁敏琪、马嘉承担房屋占用期间的各项费用，从已支付的购房款中扣除（包括供楼款，管理费、车位费、水电煤气宽带费用、租金等；管理费、车位费和水电煤气宽带费用以实际欠付的金额为准；供楼款从2019年10月开始计算至2020年3月，每月供楼款为10000元，合计60000元；租金从2020年3月23日起，按月租金12000元的标准计算至袁敏琪、马嘉实际将房屋返还钟雯倩之日止，暂计至2020年5月23日为24000元）；5.案件受理费由袁敏琪、马嘉负担。一审法院经审理查明：2019年1月23日，钟雯倩（卖方、甲方）与袁敏琪（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将位于广州市花都区云荟二巷X号的房屋出售给买方。房产交易总价为530万元，买方按分期付款方式按期向卖方支付房产交易款：1.第一期款（定金）：50万元，买方于签署本合同之日向卖方支付；2.第二期款：150万元，买方应于2019年5月31日前支付；3.第三期款：330万元，买家应于房屋办理过户当天内支付230万元，剩余尾款在过户办理当天由买方相应申请按揭进行支付（此处银行拨款日期为未知日期）。买方或买方指定第三人在签订本协议之前必须确认具备购房资格，否则因买方原因造成房屋无法交易的，卖方不承担任何违约责任。第四条、卖方应于收到买方支付的前两期房款共200万元，并赎证完毕后10天内配合买方办理房产交易过户手续……买方自入住起需承担管理费以及车位费用，以及所产生的水电煤气宽带等费用，逾期不缴纳造成的状况卖家不负责。买方需承担由2019年6月开始的供楼以及其他附件管理费煤气水电宽带等费用。第六条违约责任：如果买方逾期超过30天未能按照本合同约定的支付期限付款的，则卖方有权书面通知买方即时解除合同并收回房屋并责令搬离并可另售他人。已付定金不作返还。若买方不搬离则自收到卖方解除合同通知书之日起按每月计付租金12000元给卖方，最迟在卖方责令日期前搬离。卖方在收取房款后逾期不能履行本合同条款将该房产售予买方（因买方原因或违约造成的除外），则买方有权解除合同，卖方须退还买方已付房款，并承担违约金50万元。合同并对其他内容进行了约定。一审庭审中，双方均确认涉案房屋实际买方为袁敏琪、马嘉，袁敏琪、马嘉为上述合同相对人。钟雯倩于2019年1月24日将涉案房屋交付给袁敏琪、马嘉使用。袁敏琪分别于2019年1月23日、2019年1月25日通过银行转账方式向钟雯倩支付40万元、10万元；马嘉分别于2019年7月2日、2019年7月9日、2019年8月6日、2019年8月16日、2019年9月6日通过银行转账方式向钟雯倩支付17万元、14万元、100万元、10万元、20万元；以上合计211万元。因合同约定袁敏琪、马嘉需从2019年6月份开始承担供楼款，袁敏琪于2019年6月13日通过微信向钟雯倩支付1万元，马嘉分别于2019年7月18日、2019年8月16日、2019年9月18日通过微信向钟雯倩支付1万元。袁敏琪、马嘉合计向钟雯倩支付供楼款4万元。钟雯倩表示，合同签订后其积极履行申请提前还贷赎契的义务，但袁敏琪、马嘉因资金困难无法按合同约定时间支付剩余房款，便要求钟雯倩暂时不要赎契。对此，钟雯倩提交微信聊天记录、2019年4月28日的《楼宇按揭贷款变更贷款条件申请审批表》（申请提前偿还全部剩余贷款本金）及中国农村商业银行股份有限公司花都支行向钟雯倩出具的《温馨提示》、钟雯倩于2019年5月13日委托案外人处理涉案房屋办理提前还贷赎契、领取房地产权证等手续的《公证书》、贷款平台向马嘉发送的催款信息截图（证明马嘉长期拖欠各大贷款平台贷款，已没有足够的经济能力继续履行合同）等证据予以证明。上述微信聊天记录显示：2019年9月，钟雯倩向马嘉发信息：“我是怕你之后的钱还没准备好”，马嘉回复：“你再等等，未到你就不要赎”。袁敏琪、马嘉对此不予确认，但未提交相反证据予以反驳。钟雯倩认为，袁敏琪、马嘉逾期支付第二期房款超过30日，且袁敏琪、马嘉已没有经济能力继续履行付款义务；另外，袁敏琪、马嘉不具备广州市的购房资格致使合同目的无法实现，袁敏琪、马嘉已构成违约，钟雯倩有权解除合同并追究其违约责任。2020年3月17日，钟雯倩委托律师向袁敏琪、马嘉邮寄《律师函》，要求确认《房屋买卖合同》于袁敏琪、马嘉收到本律师函之日立即解除；袁敏琪、马嘉在收到律师函之日起五日内将涉案房屋交还给钟雯倩，否则按月租金12000元向钟雯倩支付租金至交还房屋之日止；袁敏琪、马嘉支付的定金50万元不作返还。该《律师函》于2020年3月18日由袁敏琪签收。根据钟雯倩提供的贷款还款表显示，涉案房屋每月供楼款为9690.93元。一审诉讼中，袁敏琪、马嘉明确截止至法庭辩论终结之时其不具备在广州市购买商品住宅的资格，涉案房屋现仍由其占有使用。一审法院认为：涉案《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据合同约定，买方应于2019年5月31日前支付第二期房款150万元，如果买方逾期超过30天未能按照合同约定的期限付款的，卖方有权书面通知买方即时解除合同并收回房屋，已付定金不作返还；若买方不搬离则自收到卖方解除合同通知书之日起按每月计付租金12000元给卖方。袁敏琪、马嘉主张其与钟雯倩已协商变更了房款的付款时间，但未提交相应的证据予以证明。袁敏琪、马嘉的付款均是通过银行转账方式支付，款项自动进入钟雯倩的账户，因此不能以钟雯倩收到款项的时间推定钟雯倩同意变更付款期限的约定。袁敏琪、马嘉于2019年9月6日才付清第二期房款，其行为已构成严重违约。其次，钟雯倩提供的证据充分证明其在合同签订后已积极向银行申请提前还贷，之后其根据袁敏琪、马嘉的要求暂缓提前还款，袁敏琪、马嘉主张钟雯倩未履行赎证义务导致合同无法继续履行与事实不符。第三，根据双方确认，截至本案法庭辩论终结之时，袁敏琪、马嘉仍不符合广州市的购房资格，不具备购买涉案房屋的条件，因此涉案房屋也无法过户至袁敏琪、马嘉名下，合同约定由买方向银行申请按揭贷款支付购房余款的方式已无法进行，而袁敏琪、马嘉也未提供证据证明其具备支付剩余购房款的能力。综上，钟雯倩请求确认《房屋买卖合同》于袁敏琪、马嘉收到解除合同《律师函》之日即2020年3月18日解除及袁敏琪、马嘉返还涉案房屋、按照每月12000元的标准支付至搬离之日止的租金，合理有据，一审法院予以支持。根据《律师函》要求，租金应自2020年3月24日起计算。因袁敏琪、马嘉违约，钟雯倩要求没收定金50万元符合双方约定，应予以支持。钟雯倩要求从已付购房款中扣除管理费、车位费、水电煤气宽带费用等费用，因钟雯倩未提供证据证明上述费用的产生情况，无法明确具体金额，对该部分主张，一审法院不予支持。钟雯倩可待具体金额确定之后另行主张权利。关于从已付购房款中扣除供楼款的主张。供楼款为钟雯倩向银行贷款而应承担的还款责任，偿还供楼款的义务主体应为钟雯倩。虽然《房屋买卖合同》约定买方应自2019年6月起承担上述供楼款，但根据钟雯倩提供的证据显示涉案房屋每月供楼款并非1万元，合同约定袁敏琪、马嘉承担供楼款实为合同继续履行情况下袁敏琪、马嘉提前使用涉案房屋所支付的对价，现双方合同已解除且袁敏琪、马嘉应按合同约定承担违约责任，故对钟雯倩要求从2019年10月至2020年3月期间按每月1万元的标准从购房款中扣除供楼款的主张，一审法院不予支持。《房屋买卖合同》解除，钟雯倩应将已收购房款扣除定金后退还给袁敏琪、马嘉。同上述理由，钟雯倩同时也应退还袁敏琪、马嘉已付供楼款共4万元。为减轻当事人讼累，对上述款项在本案中一并进行处理，钟雯倩应在袁敏琪、马嘉交还涉案房屋及支付相应租金后向其退还购房款161万元（211万元-50万元）及供楼款4万元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年7月30日作出如下判决：一、确认钟雯倩与袁敏琪于2019年1月23日签订的《房屋买卖合同》于2020年3月18日解除；二、袁敏琪、马嘉于本判决发生法律效力之日起15日内将位于广州市花都区云荟二巷X号的房屋腾空返还给钟雯倩；三、确认钟雯倩有权没收袁敏琪、马嘉已支付的定金500000元；四、袁敏琪、马嘉于本判决发生法律效力之日起15日内向钟雯倩支付租金（按照每月12000元的标准，自2020年3月24日起计算至返还上述房屋之日止）；五、驳回钟雯倩的其他诉讼请求；六、钟雯倩于袁敏琪、马嘉履行完毕上述第二、四项判项义务的同时，向袁敏琪、马嘉退还购房款1610000元及供楼款40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24450元，由袁敏琪、马嘉负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一、袁敏琪、马嘉向本院提交了其委托诉讼代理人庾铭智于2020年9月22日至24日期间与钟雯倩的短信往来截图打印件3页（含照片），以及袁敏琪于2020年9月10日发送给钟雯倩的微信记录截图打印件1页，拟证明袁敏琪、马嘉通知钟雯倩其已于2020年9月10日搬离涉案房屋，此前曾通过微信通知钟雯倩，但袁敏琪、马嘉因未得到钟雯倩的协助而无法搬走滞留在案涉房屋的物品。经本院组织质证，钟雯倩认为：1.从短信内容看，无法确认袁敏琪、马嘉是否已经搬离，且其搬离时并未通知钟雯倩办理交接手续，亦未交回钥匙；照片无法体现搬离过程，且从照片上看，袁敏琪、马嘉的物品还在涉案房屋内，证明袁敏琪、马嘉仍占有该房屋；钟雯倩没有指示物业管理公司阻止袁敏琪、马嘉出入，不存在袁敏琪、马嘉被物管拦截，无法出入小区、无法搬离的现象，袁敏琪、马嘉对此应承担举证不能的责任。如果袁敏琪、马嘉认可一审判决，可通知钟雯倩办理交接手续；2.袁敏琪、马嘉没有提供微信聊天记录的原件予以核对，无法确认其真实性，但确认其中的收微信人为钟雯倩。对此，袁敏琪、马嘉表示上述微信聊天记录的原件在袁敏琪手机上，其委托诉讼代理人开庭当天未带该证据的原件到庭，并当庭表示撤回上述微信聊天记录截图作为证据。钟雯倩同意袁敏琪、马嘉撤回该证据。二、关于房屋的交付问题。1.经本院询问，袁敏琪、马嘉表示涉案房屋是密码锁，钟雯倩在交房时告知其密码，没有交付钥匙。而钟雯倩表示其向袁敏琪、马嘉交付房屋时交付了钥匙，是袁敏琪、马嘉收楼后更换了密码锁，且至今未交还房屋。2.据钟雯倩在一审中提交的证据《房屋交付确认书》记载，钟雯倩于2019年1月24日交房给袁敏琪、马嘉占有使用，并已交付钥匙一把。三、关于购房资格问题。经本院询问，双方当事人均确认签约时袁敏琪、马嘉是有购房资格的，当时想登记在袁敏琪名下，并未想过户第三人名下，但后来袁敏琪、马嘉没有购房资格了，不清楚袁敏琪、马嘉具体丧失购房资格的时间。经本院主持调解，各方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故本院对各方当事人均未提出上诉的一审相关判项均不予审查。针对袁敏琪、马嘉的上诉，二审争议焦点为钟雯倩能否没收涉案定金。对此，一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据进行了认定，并在此基础上依法作判，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。虽然袁敏琪、马嘉在二审中提交了2020年9月的短信往来及微信聊天记录的截图打印件，但袁敏琪、马嘉已当庭表示因无法出示微信聊天记录截图的原始载体而申请撤回该证据，属于处分自己权利，且钟雯倩对此表示同意，故本院予以准许；而从短信往来截图的内容看，与袁敏琪、马嘉有关定金的上诉主张没有直接关联，并不能证明其上诉主张，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在袁敏琪、马嘉现有举证不能佐证其主张或推翻一审相关认定的情况下，袁敏琪、马嘉的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。根据现有证据及当事人陈述，本案交易过程中，卖方钟雯倩并无违约行为。虽然钟雯倩接受了袁敏琪、马嘉迟延支付的款项，但本案交易最终还是因袁敏琪、马嘉没有购房资格及付款能力不足而无法继续履行下去。在此情况下，一审法院判令支持了钟雯倩没收定金的诉请，合法有据。袁敏琪、马嘉自认其在签约时具备购房资格，亦无将涉案房屋过户至他人名下的打算，其在二审中以可将房屋过户至第三人名下为由，上诉主张涉案合同可继续履行显然缺乏依据，亦有违诚信，本院不予采信。至于袁敏琪、马嘉认为银行同贷金额低于其预期为由是影响交易的原因之一的上诉意见，反而印证了钟雯倩有关袁敏琪、马嘉付款能力不足的主张。如前所述，本案交易系因袁敏琪、马嘉的违约行为导致合同目的不能实现，即袁敏琪、马嘉的行为构成根本违约，一审判令没收全部定金，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款的规定。本案并不属于该司法解释第二款规定的“在不构成根本违约的情形下可依比例适用定金罚则”的情况，袁敏琪、马嘉据此主张没收部分定金的上诉意见，于法不符，本院不予采纳。综上所述，袁敏琪、马嘉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人袁敏琪、马嘉负担。本判决为终审判决。审判员  刘卉二〇二〇年十月二十七日法官助理张冰玲书记员李逸丹