湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9899号上诉人（原审被告）：梁桂华，女，1951年9月21日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：彭剑，湖南弘一（永州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄玉，女，1980年12月11日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：廖偲威，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。原审被告：马铁忠，男，1951年12月8日出生，汉族，住址湖南省长沙市开福区。原审被告：马林，男，1979年1月19日出生，汉族，住址湖南省长沙市开福区。原审被告：朱斌，女，1981年9月22日出生，汉族，住址湖南省长沙市开福区。上诉人梁桂华因与被上诉人黄玉、原审被告马铁忠、马林、朱斌房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2020）湘0105民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人梁桂华上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判确认黄玉与梁桂华签订的《房屋指标转让及房屋购买的协议》无效；2、请求确认《房屋指标转让及房屋购买的协议》中第三项违约责任条款中超过法定违约金（违约金不得超过损伤的30%）部分无效；3、判令被上诉人黄玉承担一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决依据2017年5月3日长沙市人民政府发布的《关于规范划拨土地上住房转让管理的通知》（以下简称《通知》）来认定合同有效属于适用法律错误。二、即使一审法院认定黄玉与梁桂华签订的《房屋指标转让及房屋购买的协议》有效也只能是部分有效，违约责任条款中超过法定违约金的约定应当认定为无效。被上诉人黄玉答辩称：1、一审法院判决结果正确；2、上诉人的第二项上诉请求是新增的诉讼请求，不应当在二审中进行审理。原审被告马铁忠、马林、朱斌未作答辩。被上诉人黄玉向一审法院起诉请求：1、确认《房屋指标转让及房屋购买协议》、《房屋指标转让同意书》合法有效；2、责令梁桂华、马铁忠、马林、朱斌继续履行《房屋指标转让及房屋购买协议》、《房屋指标转让同意书》，并于判决生效之日起将侵占的房屋腾房并交付至黄玉；3、责令梁桂华、马铁忠、马林、朱斌于判决生效之日起向黄玉支付违约金5.94万元；4、由梁桂华、马铁忠、马林、朱斌承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保函费、执行费）。一审法院认定的事实：2010年11月，黄玉（乙方）与梁桂华（甲方）签订了一份《房屋指标转让及房屋购买协议》，协议约定甲方自愿将一个80平方米购房指标在放弃的前提下转让给乙方，转让价格152800元，房屋预交款为48000元，合计200800元，合同签定时乙方一次性付给甲方198000元，余款2800元于该房屋产权过户至乙方名下时付清。2010年11月13日，梁桂华、马铁忠、马林、朱斌在《房屋指标转让同意书》上签字，均表示同意将1个人指标转让出售给黄玉，备注指标为80平方米。同日，黄玉向梁桂华支付房屋指标款196000元；2010年11月20日，黄玉向梁桂华支付指标款2000元，共计198000元。2011年9月8日，梁桂华按《长沙市开福区被征地农民保障住房建设和申购暂行办法》规定，向政府申购保障住房560平方米，共6套房屋，经长沙市国营综合农场、长沙市国土资源局开福区分局、开福区人民政府征地办公室审核后，同意梁桂华申购保障住房560平方米。2017年5月3日，长沙市人民政府发布《关于规范划拨土地上住房转让管理的通知》（长政发【2017】4号），通知规定划拨土地上个人名下的住房（含房改房、集资建房、棚改安置房、城市房屋拆迁安置房、个人自建私房等）准予转让。通知所指的划拨土地上的住房转让，是指划拨土地上住房所有权人通过买卖、赠与、交换等方式将住房转给他人的行为。2019年12月4日，梁桂华认购安置房指标面积480平方米，户型为80平方米4套，160平方米1套。2019年12月21日，长沙市城北投资有限公司作为出卖人与买受人梁桂华签订了一份《开福区农民安置房购买合同》。合同约定：长沙市城北投资有限公司以划拨方式取得位于开福区××道××号的土地使用权，该地土地面积为209.77亩，经批准在上述地块上建设农民安置房，项目名称为滨河嘉园，该农民安置房的土地性质为行政划拨用地，设计用途为住宅。梁桂华、马铁忠、马林、朱斌及家人共分得滨河嘉园5套房屋，分别为：10栋202房、12栋2907房、6栋603房、11栋2202房、7栋2603房。房屋产权登记由买受人办理，出卖人协助。出卖人在交付房屋两年内将该农民安置房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，产权登记根据国家政策办理。上述案涉房屋暂未办理产权证明。一审法院认为，一、2017年5月3日长沙市人民政府发布的《通知》规定，划拨土地上个人名下的住房（含房改房、集资建房、棚改安置房、城市房屋拆迁安置房、个人自建私房等）准予转让。梁桂华及家人在2019年12月份已分得含有80平方米的安置房共5套，且梁桂华、马铁忠、马林、朱斌于2010年11月13日出具了《房屋指标转让同意书》，同意转让共同财产，故黄玉与梁桂华签订的《房屋指标转让及房屋购买的协议》成立并有效，双方均应履行合同义务；二、因双方在《房屋指标转让及房屋购买的协议》、《房屋指标转让同意书》中未明确约定转让房屋的具体房号，案涉房屋也未办理产权证明，且双方当事人无法达成一致意见，双方对此约定不明，黄玉要求梁桂华、马铁忠、马林、朱斌继续履行的条件不成就，经该院释明，如合同无法履行是否变更诉讼请求，黄玉拒绝变更，仅要求增加违约金，故该院对黄玉要求梁桂华、马铁忠、马林、朱斌腾房并交付房屋的诉求不予支持；三、房屋的取得需双方办理房屋产权证明转移，现梁桂华、马铁忠、马林、朱斌分得的上述房屋因政策原因未办理产权证明，无法办理过户手续，并非梁桂华、马铁忠、马林、朱斌主观过错导致，故该院对黄玉要求梁桂华、马铁忠、马林、朱斌支付违约金59400元的诉求不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，判决：一、确认黄玉与梁桂华签订的《房屋指标转让及房屋购买的协议》有效；二、驳回黄玉的其他诉讼请求。一审案件受理费1286元，因适用简易程序减半收取643元，保全费614元，共计1257元，由黄玉承担1217元，梁桂华承担40元。二审中，各方当事人均没有向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异。本院认为，根据一审查明的事实可知，长沙市城北投资有限公司以划拨方式取得涉案房屋所在地的土地使用权并建设农民安置房，梁桂华及家人共分得滨河嘉园5套房屋，房屋所在地土地性质为划拨土地，并非农村集体用地，不受上诉人所称的只能在本集体经济组织成员内流转的限制，房屋可以转让过户。且根据长沙市人民政府《关于规范划拨土地上住房转让管理的通知》，划拨土地上的房屋可以转让。上诉人的上诉意见没有法律依据。上诉人的第二项上诉请求超出一审的诉讼请求，属于二审中新增加的诉讼请求，不宜在本案二审中一并审理。本案一审认定事实清楚，判决适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1286元，由上诉人梁桂华负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十月二十七日法官助理叶伟志书记员刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。