北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25589号原告：姜川，女，1986年5月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：北京金诚有家置业有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街**五粮液大厦404A。法定代表人：王新江，董事长。原告姜川与被告北京金诚有家置业有限公司（以下简称金诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜川，被告金诚公司的法定代表人王新江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜川向本院提出诉讼请求：判令金诚公司支付拖欠的2020年6月、7月租金共计10500元以及迟延支付租金违约金10500元；判令金诚公司支付解除合同违约金10500元；案件受理费由金诚公司承担。事实和理由：2019年6月10日，姜川与金诚公司签订为期两年的《北京市房屋出租委托合同》，姜川作为委托人将坐落于北京市西城区广内街道办事处白广路二条4号院的44．94平方米房屋出租给金诚公司。金诚公司于2019年7月起每月向姜川支付租金5250元（2020年4月1前按季支付，2020年4月后按月支付）。金诚公司欠付2020年6月及7月租金共计10500元。姜川向金诚公司发出函件、微信告知，金诚公司拒绝回应并继续拖欠租金，其行为构成违约，应支付违约金。故姜川提起诉讼，请法院判如所请。金诚公司辩称，我司出租代理期限为2019年7月18日至2021年7月18日，合同约定租金为季付。疫情期间，涉案房屋小区不让进，故我司向姜川提出租金改为月付，姜川表示同意。5月23日，我司支付了一个月的租金至6月23日。2020年6月21日，我司向姜川提出解约，姜川于6月29日中午收房，房屋已经被姜川收回。合同约定出现任何不可抗力的情况导致合同无法继续履行的本合同自行解除。疫情属于不可抗力，我司没有义务支付姜川违约金。故我司不同意姜川的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市西城区白广路二条****房屋所有权人为姜川之父姜洪生，该房屋建筑面积为44．94平方米。2019年6月，姜洪生委托姜川全权处理涉案房屋租赁事宜。2019年6月10日，姜川作为委托人（甲方），金诚公司作为租赁代理机构（乙方），双方签订《北京市房屋租赁委托代理合同》，约定：房屋坐落于北京市西城区广内街道办事处白广路二条4号院XXX号，建筑面积50平方米；出租代理期限自2019年7月18日至2021年7月18日。租金标准为年租金63000元，各期租金交付时间为2019年7月18日、2019年10月18日、2020年1月18日、2020年4月18日、2020年7月18日……；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。乙方未按约定划付租金5日以上的，甲方有权单方解除合同乙方应按月租金200%向甲方支付违约金；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租的200%向对方支付违约金……。合同签订后，金诚公司于2019年7月24日、2019年10月22日、2020年1月22日分别向姜川账户内支付租金租金15750元；于2020年4月23日向姜川账户内支付租金5250元，于2020年5月20日向姜川账户内支付租金5250元。双方认可金诚公司应于2020年4月18日支付的季度租金变更为月付，金诚公司向姜川支付租金至2020年6月18日。2020年6月21日，姜川与王新江的微信聊天记录载明，姜川：弟弟，这个月房租该打了。王新江：姐姐这两天没来得及跟您沟通，咱们房子空了半年了，实在租不出去，您看看要不给您退了吧。钥匙在门口，您抽时间要不过去看看，我把水电燃气给您结清。现在疫情都没办法，小区都不让中介进去。姜川：那你们这属于违约吧。王新江：现在疫情闹得大家都损失太厉害了，实在没有办法呀，房子都空半年了。姜川：那也属于违约呀。王新江：有一点办法也不跟您说这事，毕竟都合作这么多年了。疫情这么严重这属于不可抗拒的情况呀。姜川：那你也没有道理现在才告诉我，过了时间才说。本来季付改成月付，又说三个月之后就可以，我也理解了，现在到期又这样说，谁理解我呀。王新江：我这段时间在医院，也幻想看疫情结束赶紧给您租出去，但是现在这种状况谁又有什么办法呢。公司都没了，我实在没办法，要不是疫情这么严重我们也不会这么惨。姜川：这不是还在业吗，你们还往外租呢。我觉得这样不合适，第一完全没有提前通知我，第二是违约。我的损失也很大……。2020年6月29日，姜川：房子现在空出来了吧。王新江：早就空着的。姜川：我今天中午过去，大概12点左右到，你也过去吧，咱们把房租交接清楚。王新江：我过不去，您过去看一眼，查查水电，差多少我给您转过去。钥匙在这里边（图像）。2020年7月23日，姜川微信致金诚公司，内容为：……，现已拖欠租金10500元，且有继续拖欠租金之嫌，此行为严重损害本人利益，按照合同约定，本人现要求：1、贵公司应在收到本文件后三日内向本人支付至今所欠全部房租租金（月租金标准5250元）；2、贵公司应在收到本文件后三日内向本人支付违约金10500元……。现姜川诉至本院，要求金诚公司支付租金及违约金。金诚公司以其抗辩不同意姜川的诉讼请求。本院认为，姜川与金诚公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。本案中，金诚公司称由于疫情原因导致涉案房屋不能继续对外出租，只能解约。对此，本院认为，北京市为了应对新冠肺炎疫情，避免疫情的扩大，采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动和人员聚集，这些措施虽会给金城公司出租涉案房屋带来不便，但新冠肺炎疫情的影响对金城公司房屋出租委托代理合同的履行均未达到必须退租、解约的程度，故金诚公司无权要求退租，对金诚公司的上述抗辩意见，本院难以采信。根据合同约定，金诚公司应于2020年6月18日向姜川支付2020年6月18日至7月18日的房屋租金，而金诚公司于2020年6月21日通过微信方式向姜川提出退租并将钥匙放至电表箱内，其提出退租时间已经超过合同约定的应租金的时间，构成违约，应承担违约责任。姜川于2020年6月29日收回房屋，涉案合同已经无法继续履行，至此，双方合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。姜川要求金诚公司支付2020年6月19日至6月29日期间的租金，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。关于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。金诚公司虽于庭审中明确提出违约金过高之主张。本院结合本案的实际履行情况、金诚公司的过错程度及合同约定等，确定违约金为月租金的200%为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，北京金诚有家置业有限公司支付姜川20**年6月19日至6月29日的房屋租金1750元及违约金10500元。二、驳回姜川的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费294元，由姜川负担180元，已交纳；由北京金诚有家置业有限公司负担114元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 敏二〇二〇年十月二十九日法官助理  马小龙书 记 员  林 彤