上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7689号上诉人(原审被告、反诉原告)：吴慧骏，男，1978年7月24日出生，汉族，住上海市真金路******。委托诉讼代理人：曹涛，上海申蕴和律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海自如资产管理有限公司，住所地上海市徐汇区南宁路****楼****。法定代表人：单一刚，董事长。上诉人吴慧骏因与被上诉人上海自如资产管理有限公司(以下简称“自如公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初11796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人独任审理。本案现已审理终结。上诉人吴慧骏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回自如公司的一审诉讼请求并支持吴慧骏的反诉请求。事实和理由：一、一审判决存在重大程序错误。一审法院认为吴慧骏的反诉请求超出本诉范围，则其应以裁定形式驳回，而非以判决形式不予支持，此举剥夺了吴慧骏后续的救济权利，系程序违法。此外，本诉的法律关系实际系基于房屋租赁合同关系，而反诉中存在基于侵权责任关系的诉请，两者亦非同一法律关系，一审法院也应以裁定形式驳回反诉请求。二、一审判决存在定性错误。自如公司对于2018年的租赁合同存在违约情形，理应承担违约责任，一审法院在认定违约事实的情况下，却未认定违约，系适用法律错误。自如公司始终未能解决墙面霉变问题，未尽到修缮义务，构成违约，应承担违约责任。即便吴慧骏在签订2018年租赁合同时明知墙面霉变，但并不意味吴慧骏就免除了自如公司的修缮义务。被上诉人自如公司未应诉答辩。自如公司向一审法院起诉，要求判令：1．双方之间的《房屋租赁合同》于2019年2月14日解除；2．吴慧骏归还自如公司管理的上海市真金路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)；3．吴慧骏支付房屋租金(按月租金5，650元计算至实际返还房屋之日止)；4．吴慧骏支付逾期违约金11，865元(暂计至2019年4月18日)；5．吴慧骏支付服务违约金5，650元；6．吴慧骏支付房屋使用费(自2019年2月14日至实际返还房屋之日止)；7．吴慧骏支付水电煤等生活费用(以实际产生的费用为准)；8．诉讼费用由吴慧骏承担。吴慧骏向一审法院提起反诉，请求：1．撤销双方分别于2016年、2017年、2018年签订的三份《房屋租赁合同》；2．自如公司支付逾期违约金33，900元；3．自如公司返还押金5，650元；4．自如公司支付押金所产生的利息245.78元(自2018年8月8日起至2019年8月7日止，以按中国人民银行同期贷款利率年化4.35％)；5．自如公司返还服务费3，916.28元；6．自如公司支付服务费所产生的利息170.36元(自2018年8月8日起至2019年8月7日止，以按中国人民银行同期贷款利率年化4.35％)；7．自如公司支付廉租房租金补贴款54，000元；8．自如公司支付医药费(暂计)9，893.98元；9．自如公司支付换锁费620元；10．自如公司承担律师费和诉讼费。一审法院认定事实如下：2016年8月9日，自如公司(出租人)与案外人上海熙翀贸易有限公司(承租人，以下简称“熙翀公司”)就涉案房屋通过自如公司APP签订了《房屋租赁合同》，由熙翀公司承租涉案房屋，租赁期限为2016年8月9日至2017年8月8日，在合同中约定了各自的权利和义务。合同期满后，出租人与承租人办理了续签，租赁期为2017年8月9日至2018年8月8日，同时也约定了其他主要内容。因涉案房屋自2016年8月9日起一直由吴慧骏居住使用，故2018年8月8日租赁期满后，由自如公司(甲方)与吴慧骏(乙方)通过甲方APP签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年8月8日起至2019年8月7日止，月租金为5，650元，付款方式为押一付六，每期支付33，900元，押金5，650元、服务费5，153元。租赁期限内，乙方拖欠租金达三日的，或欠缴各项费用总和达月租金额15％的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。在违约责任中约定，乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一个自然日，应向甲方支付相当于日租金的100％的违约金，且乙方需承担延迟交付房屋期间的房屋租金及服务费，并赔偿甲方因此遭受的相应损失。乙方未按约定时间支付租金的，每逾期一个自然日，应按照当期应付金额的千分之五／日的标准支付逾期违约金。乙方拖欠租金达三日的，应按月租金的100％向甲方支付服务违约金，并同时赔偿甲方因乙方的违约行为而遭受的相应损失。乙方在合同生效后3日内通过甲方APP或拨打400-100-1111申请办理“三天不满意0违约金退租”且在合同生效后6日内完成解约办理的，甲方仅收取起租日至办理解约当日的租金(按照实际承租期间收取，最多收取6日)、服务费(按照实际承租期间收取，最多收取6日)、在住期间生活费用以及物品赔付费用(如有物品损坏)；如合同生效后超过六日内未完成解约办理的，则乙方本次“三天不满意0违约金退租”失效且不得再次申请。合同中对其他内容也作了详细约定。合同生效后，吴慧骏按约履行首期付款义务。因吴慧骏未按约定期限支付第二期房租，自如公司于2019年2月通过短信、函件、电话等方式多次向吴慧骏催缴租金，并于同年2月13日的书面催告函中要求吴慧骏当日23时前搬离涉案房屋，无果。2019年7月，自如公司诉至法院，请求判决如其诉请。同年8月1日，吴慧骏提起反诉。一审法院另查明，熙翀公司系一人有限责任公司(自然人独资)，法定代表人为吴慧骏。一审诉讼期间，自如公司提供2018年8月的电子文本合同、收款清单及短信催缴记录、催告函及有关照片等证据。吴慧骏则提供了2017年8月的电子文本合同、涉案房屋墙面霉变照片、保修信息、微信聊天记录、有关廉租房租金补贴意向书、医疗费用凭证、换锁发票、律师费用凭证等证据。一审庭审中，自如公司认为，三年的租赁合同通过自如公司APP点击确认，均为电子文本合同，若承租人需要书面，也可以提出申请后，自行打印。前两年的租赁合同承租人为案外人熙翀公司，但涉案房屋确由吴慧骏实际使用。在续签第三年租赁合同，签约主体承租人为吴慧骏个人，并视为首次签约，意在给予一定的优惠，吴慧骏也通过手机下载的自如公司APP点击确认。从自如公司保管的报修记录中，前两年有吴慧骏的报修记录，基本为墙面维修，只因墙面无法进行维修而取消报修。若吴慧骏认为涉案房屋现状影响其健康，在签约第三年合同时，完全有时间考虑。第三年合同期满后，双方未再签约，吴慧骏不但未结清合同期内的相关费用，且强制占有使用涉案房屋，也应承担房屋使用费并承担违约责任。一审庭审中，吴慧骏认为，第三年的租赁合同并未生效，电子文本合同由自如公司员工通过吴慧骏的手机点击确认，该合同并未得到吴慧骏认可签名。退一步说，若第三年的合同确认，自如公司也未提供适合居住的房屋，构成根本违约。吴慧骏自入住涉案房屋后，不久发现房屋墙面存在霉变并多次报修，自如公司只是派员察看，敷衍了事。前两年的二份合同承租人虽是案外人熙翀公司，但熙翀公司由吴慧骏独资经营，且租金支付及居住均为吴慧骏个人。前两年的合同虽已履行完毕，但不代表自如公司没违约，因此反诉要求对三年的三份合同予以撤销，并由自如公司承担违约责任。由于自如公司没有配合吴慧骏办理租房补贴，造成的该损失也由自如公司承担。因吴慧骏及家人在涉案房屋内居住时受霉菌影响，造成身体伤害，有关医疗费用须有自如公司承担。本案反诉部分查明的事实同本诉部分。一审法院认为，基于涉案房屋已由吴慧骏实际居住使用，双方于2018年8月8日通过自如公司APP重新建立了租赁关系，该租赁关系，法院认定为合法有效。本诉中，吴慧骏以涉案房屋不适合居住且以影响身体健康为由拒付租金，现有证据证明，双方重新建立租赁关系前，吴慧骏在涉案房屋内已居住了两年，两年中双方也知晓房屋墙面出现霉变，且自如公司也认为已无法进行修缮，在此情况下，吴慧骏仍然与自如公司重新建立租赁关系，并按约支付了上半年的租金，现吴慧骏以前两年存在的问题未得到解决为由，拒绝按期支付下半年的租金等费用，显然与约定不符，并构成违约。自如公司催促无果后，按约定提出解除租赁关系，因吴慧骏否认收到或看到解除告知函，而自如公司提供的证据不足以证明该告知函已送达吴慧骏，故对自如公司认定合同解除日为2019年2月14日之观点，法院难以采纳。依约定双方的租赁关系应于2019年8月7日届满，在双方未再续约的情形下，吴慧骏至今在涉案房屋内居住使用，应承担相应的民事责任，故在双方解除租赁关系后，应及时结清相关费用。反诉中，吴慧骏坚持要求撤销前两年且已履行完毕的二份租赁合同，并提出其他经济损失，因其诉请无事实依据且不符法律规定，法院不予支持。同理，就本、反诉涉讼的租赁合同，诉讼中租赁期满后，吴慧骏以涉案房屋不适居住并影响身体健康拒付租金，又拒绝搬离，故对其诉请，法院也难以支持。一审法院据此判决：一、自如公司与吴慧骏之间关于上海市真金路XXX弄XXX号XXX室的房屋租赁关系于判决生效之日解除；二、吴慧骏应于判决生效之日起二十日内将上海市真金路XXX弄XXX号XXX室的房屋归还给自如公司；三、吴慧骏应于判决生效之日起十日内向自如公司支付2019年2月7日至实际返还房屋之日止房屋租金(按月租金5，650元计算)；四、吴慧骏应于判决生效之日起十日内向自如公司支付逾期付款违约金33，900元(以租金人民币33，900元为基数，按千分之五／日的标准支付，限本金金额内)；五、吴慧骏应于判决生效之日起十日内向自如公司支付服务费违约金5，153元；六、吴慧骏应于判决生效之日起十日内向自如公司支付水、电、煤等生活费用(以相关单位出具账单，按实结算)；七、自如公司应于判决生效之日起十日内向吴慧骏退还押金5，650元；八、对自如公司的其余诉讼请求，不予支持；九、对吴慧骏的全部诉讼请求，均不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据相关司法解释规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。本案中，2016年、2017年的《房屋租赁合同》系自如公司与案外人熙翀公司签订，并非自如公司与吴慧骏签订，相关合同相对方如认为权利受到侵害，完全可另行提出主张。就2018年的租赁合同，因吴慧骏并未提供证据证明合同存在法定可撤销情形，故本院对其相关主张不予采纳。吴慧骏要求自如公司支付廉租房租金补贴款缺乏事实及合同依据。吴慧骏就医药费提出的反诉请求，其提供的证据不足以证明系因自如公司的原因导致损害后果的发生。同时，一审法院基于吴慧骏在租赁期届满后以房屋不适合居住并影响其健康为由拒付租金又拒绝搬离的情况，对吴慧骏提出的相关反诉请求不予支持并无不当。根据本案已查明的事实，涉案房屋自2016年起由吴慧骏租赁使用，其虽然主张该房屋存在墙面霉变且自如公司不予维修，但是在相应租赁期限届满后却仍然选择续租，因此，吴慧骏以墙面霉变为由主张自如公司违约缺乏依据，吴慧骏基于此拒付租金亦有违诚信。一审法院基于在案证据认定吴慧骏违约，并就违约后果所作判决均无不当，本院予以维持。因本案系吴慧骏违约，故其反诉要求支付逾期违约金、押金利息、返还服务费及利息、换锁费、律师费均缺乏依据，不应得到支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：一、维持上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初11796号民事判决第一、二、三、四、五、六、七、八项；二、撤销上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初11796号民事判决第九项；三、对吴慧骏的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费619元，减半收取计309.50元，由吴慧骏负担；反诉案件受理费1，270元，由吴慧骏负担。二审案件受理费1，889元，由吴慧骏负担。本判决为终审判决。审 判 员 邬海蓉二〇二〇年十月十五日法官助理 高 勇书 记 员 吴是佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。