辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10552号上诉人（原审被告）：安巧兰，女，1982年8月2日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杨丽丽，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：星摩尔（沈阳）商业有限公司，住所地沈阳市铁**兴华北街**。法定代表人：马瑞特，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭镔，上海段和段（沈阳）律师事务所律师。上诉人安巧兰因与被上诉人星摩尔（沈阳）商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初10966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。安巧兰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、不应该判令我方支付2019年1月1日至2019年2月28日的租金，违约金不应该给付；二、对于管理费、公共事业费不应支持。通过一审中原告通过的证据并不能清晰的分辨出单独的被告店铺实际的电费、水费、制冷费、采暖费具体使用情况，更不能计算相应的电费服务费以及管理法。星摩尔（沈阳）商业有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一审判决已经酌定减少上诉人应支付的违约金，被上诉人未提出上诉已经对上诉人一方做出让步，上诉人无权再要求不支付租金、违约金等应付款项。星摩尔（沈阳）商业有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付拖欠的租金117,280.8元、物业管理费37,603.88元、公用事业费60,936.55元；2.请求判令被告支付违约金202,986元；3.请求判令被告支付装修期租金66,534.3元；4.请求判令被告赔偿原告催讨租金和欠费所产生的律师费1万元；5.请求判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原、被告于2017年11月6日签订《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》（以下简称合同）及《沈阳星摩尔购物中心租赁条款和条件》（以下简称条款和条件）。原告将其商场F.E-01铺位（面积537平方米）租赁给被告经营，双方约定租期为5年（2018年4月15日-2023年4月14日）。合同第9条关于押金约定被告向原告交付押金121,831元。合同第10条关于租金约定为第一租赁年度2元/天/平方米，第二租赁年度2元/天/平方米，第三租赁年度2元/天/平方米，第四租赁年度2.25元/天/平方米，第五租赁年度2.5元/天/平方米。以上租金不包含增值税税额，增值税应由承租人承担，承租人应以出租人开具的发票总金额向出租人支付租金及增值税。合同第11条关于公用事业费约定承租人应及时支付合同期间内（包括装修期）就承租人在租赁场所内、上或者附近使用水、气、电力、空调、能源、电话服务、有线电视服务和所有其他服务或公用事业所发生的并向租赁场所收取或者属于租赁场所的所有到期应支付费用。合同第12条关于管理费约定在合同期间内，从2018年4月15日起承租人应每月向出租人支付一笔金额，作为出租人对购物中心进行管理的报酬。第一租赁年度15元/月/平，第二租赁年度22.5元/月/平，第三租赁年度30元/月/平，第四租赁年度30元/月/平，第五租赁年度30元/月/平。承租人应承担管理费的增值税税额，承租人应以出租人指定的物业管理公司开具的发票总金额支付管理费及增值税税额。上述管理费为出租人或出租人指定的物业管理公司向承租人提供包括购物中心公共区域的保安、保洁、制冷制热服务之对价以及相关行政费用和维护费用。条款和条件第22.2条约定“承租人有下列情形之一的，出租人有权以书面通知的方式单方解除租约，收回租赁场所，租约自承租人收到出租人的书面通知之时被解除；22.2.1承租人拖欠租金、押金、管理费、公用事业费、违约金、罚金或其他租约项下应付款金额累计不低于一个月租金，或拖延时间累计达到十（10）个营业日以上的……。”条款和条件第22.3条约定“若出租人根据法律法规规定或第22.2条约定单方解除租约的，则出租人无须退还承租人预付的押金、租金、管理费，且承租人在支付了应支付给出租人的所有费用后，还应支付出租人违约金，违约金数额等于解约之时租赁年度6个月租金的数额。……”2019年3月26日，原、被告签订《补充协议》，协议第2条约定被告应对租赁场所装修升级，装修期为2个月，自2019年1月1日开始起算，于2019年2月28日届满。在装修期内，被告无须支付租金，但仍应支付所有其他应缴费用，包括但不限于管理费、公用事业费等。被告在开始装修之前，应将装修图提交原告审核批复，并自行取得必要政府审批文件（如需）。如被告在上述期间内未按本条约定对店铺进行装修升级，本协议自动失效，双方的权利义务仍按原合同执行；在租赁期间，若因被告原因导致原合同解除，被告在此同意支付前述装修期内未支付的租金。另查明，被告已支付租金至2018年12月31日，已支付管理费至2019年2月28日。案涉商铺已于2019年6月由原告更换门锁。原告于2019年6月12日向被告发出解约函，被告于2019年6月15日收到该解约函。原告因本案诉讼花费律师费1万元。原、被告均同意被告已交付的押金抵扣被告欠付的费用。一审法院认为，原、被告签订的《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》及《沈阳星摩尔购物中心租赁条款和条件》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人均按合同约定履行自己的义务。双方约定承租人拖欠租金、押金、管理费、公用事业费、违约金、罚金或其他租约项下应付款金额累计不低于一个月租金，或拖延时间累计达到十（10）个营业日以上的，出租人有权以书面通知的方式单方解除租约，收回租赁场所，租约自承租人收到出租人的书面通知之时被解除。本案中，被告拖欠原告租金及管理费等超过1个月的时间，原告享有解除权，原告向被告发出解约函，于2019年6月15日送达被告，即双方签订的《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》、《沈阳星摩尔购物中心租赁条款和条件》及《补充协议》于2019年6月15日解除。被告欠付原告2019年3月1日至2019年6月12日期间的租金117,280.8元[2元/平方米/天×537平方米×104天×（1+5%）]及管理费35,576.25元[15元/月/平方米×537平方米×1个月+15元/月/平方米×537平方米÷30天×14天+22.5元/月/平方米×537平方米×1个月+22.5元/月/平方米×537平方米÷30天×29天]。根据原告提供的缴款通知书看出，被告欠付原告2018年12月14日至2019年5月19日期间的电费22,999.14元及电费服务费8,049.7元，2018年12月15日至2019年3月15日期间的水费446.25元，2018年5月1日至2018年9月30日期间的制冷费29,157.18元，2018年11月1日至2018年11月30日期间的采暖费284.28元，以上公用事业费合计60,936.55元。被告对以上费用未提异议，对原告主张被告交纳租金117,280.8元、管理费35,576.25元、公用事业费60,936.55元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告已交付原告的押金121,831元，原、被告均主张以押金优先抵扣各项费用，抵扣押金后被告还应向原告支付租金、管理费及公用事业费共计91,962.6元（117,280.8元+35,576.25元+60,936.55元-121,831元）。关于原告主张被告支付违约金的问题，原告主张按合同约定由被告给付6个月租金数额的违约金202,986元，被告在案件审理过程中主张违约金约定过高，一审法院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告在发出解约函的同时就收回租赁房屋已大大减少了原告的损失，本院认为，双方合同中约定的违约金数额过高，一审法院酌定由被告给付原告2个月租金数额的违约金，即67,662元[2元/平方米/天×537平方米×60天×（1+5%）]。关于原告主张被告支付装修期租金的问题，根据原、被告签订《补充协议》的约定被告应对租赁场所装修升级，装修期为2个月，自2019年1月1日开始起算，于2019年2月28日届满。在装修期内，被告无须支付租金，但仍应支付所有其他应缴费用，包括但不限于管理费、公用事业费等。但在租赁期间，若因被告原因导致原合同解除，被告在此同意支付前述装修期内未支付的租金。现因被告未支付租金导致原告主张解除合同，所以被告应支付2019年1月1日至2019年2月28日期间的租金66,534.3元[2元/平方米/天×537平方米×59天×（1+5%）]。关于原告主张被告赔偿律师费问题，原告提供证据予以证明，被告亦同意支付，原告的主张符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决如下：一、被告安巧兰于本判决发生法律效力后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司租金、管理费及公用事业费共计91,962.6元；二、被告安巧兰于本判决发生法律效力后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司违约金67,662元；三、被告安巧兰于本判决发生法律效力后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司2019年1月1日至2019年2月28日期间的租金66,534.3元；四、被告安巧兰于本判决发生法律效力后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司律师费1万元；五、驳回原告星摩尔（沈阳）商业有限公司的其它诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,730元，由被告安巧兰承担；公告费260元，由被告安巧兰承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》及《沈阳星摩尔购物中心租赁条款和条件》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效、合同，双方均应依约履行。关于安巧兰应否支付2019年1月1日至2019年2月28日免租期租金的问题。本院认为，因双方在2019年3月26签订的《补充协议》中明确约定，如因安巧兰的原因解除合同，安巧兰同意支付上述免租期内的租金。现双方的《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》因安巧兰欠付租金及管理费而解除，故一审法院判决安巧兰支付免租期内的租金并无不当，本院对安巧兰的该项上诉主张不予支持。关于安巧兰提出不应支付违约金的上诉主张，本院认为，案涉合同条款和条件第22.3条约定“若出租人根据法律法规规定或第22.2条约定单方解除租约的，则出租人无须退还承租人预付的押金、租金、管理费，且承租人在支付了应支付给出租人的所有费用后，还应支付出租人违约金，违约金数额等于解约之时租赁年度6个月租金的数额。……”现安巧兰未能如期支付相应费用导致合同解除，系属违约，其应依约承担违约责任。且一审法院根据星摩尔（沈阳）商业有限公司的实际损失情况，对合同约定的违约责任酌情调低，亦减轻了安巧兰的违约责任。故本院对安巧兰的该项上诉主张不予支持。关于安巧兰提出不应承担管理费、公共事业费的上诉主张，本院认为，因双方在合同中对管理费及公共事业费均有明确约定，安巧兰应当依照该约定支付相关费用。期间，星摩尔（沈阳）商业有限公司多次向安巧兰发出缴费通知单，要求安巧兰缴纳经营期间所发生的水电费、制冷费、采暖费等费用。且在一审审理中，安巧兰对上述欠费明细及数额未提出异议，故一审法院判决安巧兰承担上述费用并无不妥，本院对安巧兰的该项上诉主张亦不予支持。综上所述，安巧兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,730元，由上诉人安巧兰负担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年十月二十九日法官助理史舒畅书记员孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。