广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20634号上诉人（原审被告）：杨小丽，女，1982年10月9日出生，汉族，住广东省英德市。被上诉人（原审原告）：陈敬强，男，1954年1月14日出生，汉族，住广东省广州市芳村区。委托诉讼代理人：韩健，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人杨小丽因与被上诉人陈敬强房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨小丽上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回陈敬强全部诉讼请求；3.全部诉讼费由陈敬强承担。事实和理由：（一）一审法院对杨小丽提供的证据没有做到全面审查和实地勘察，仅凭陈敬强不予确认就认定缺乏事实和法律依据而不予采纳，有失偏颇。（二）房屋租赁中出租人违约的情形包括不按合同约定交付出租的房屋、房屋不符合标准、不履行维修义务、提出解除租赁合同等。本案中陈敬强多次违反合同。1.双方多次确认续租事宜，但陈敬强出尔反尔，在杨小丽已完成维修翻新工程后拒绝履行口头合同。2.双方约定租赁物业进行钢琴培训业务，在房屋出现质量问题、渗水漏水后已不符合约定用途，一审法院并未核查或现场认定。3.双方合同约定房屋质量问题由陈敬强进行维修，但陈敬强没有承担此义务，已构成违约，应赔偿杨小丽违约金，一审法院在没有现场勘查的情况下作出判断，造成错判。4.双方在合同中约定，陈敬强有向相关部门备案租赁合同的义务，但陈敬强并未向有关部门备案、对租金出具租赁发票，已构成违约，应赔偿杨小丽违约金，一审法院对此没有任何审查。5.杨小丽多次强调涉案物业房屋质量问题，一审法院明显忽视此事实，造成错判。综上，陈敬强重大违约在先，杨小丽有权行使同时履行抗辩权，有权要求陈敬强赔偿违约金，一审法院认定事实错误、偷换概念、逻辑推理混乱，应予纠正。陈敬强二审答辩称，（一）对于一审法院是否全面审查和实地勘察的问题，本案系房屋租赁合同纠纷，针对该案由以及陈敬强一审诉讼请求来看，本案实际上系陈敬强主张解除与杨小丽之间的房屋租赁合同并要求杨小丽搬离房屋、支付使用费，故在该诉讼请求之下，法院应当审查房屋租赁合同是否有效、陈敬强是否享有合同解除权、杨小丽是否需要支付使用费等问题，并不需要去审查和实地勘察涉案房屋是否存在瑕疵等情况，且是否需要实地勘察涉案房屋是法官根据案件具体情况决定的，一审法院未对涉案房屋进行审查和实地勘察并不违反法律法规的规定，杨小丽的该点上诉意见不成立。（二）关于杨小丽主张陈敬强多次违反合同约定的问题。根据杨小丽一审提供的录音，已经明确说明在租赁期限届满后，陈敬强系明确表示拒绝继续将房屋租赁给杨小丽，且杨小丽并无证据可以证明陈敬强曾经同意继续将房屋租赁给其，故杨小丽该点上诉意见不成立。（三）关于杨小丽要求陈敬强承担违约金的赔偿责任问题。本案系房屋租赁合同纠纷，杨小丽在一审庭审过程中并没有提出反诉要求陈敬强承担赔偿责任，故其该项上诉意见并不是二审法院应审查的范围，杨小丽应该另行向法院主张，且一审法院在庭审结束时亦当庭向杨小丽释明，告知其相关诉讼权利，故杨小丽该项上诉意见不成立。综上，杨小丽的上诉意见均不成立，应予驳回。陈敬强向一审法院起诉请求：1.确认陈敬强与杨小丽之间的租赁合同已解除；2.杨小丽及其经营物业立即搬离广州市白云区广州大道梅花园新村C1栋105铺；3.杨小丽按1300元/月标准支付涉案商铺使用费自2019年12月15日至搬离商铺之日止；4.本案诉讼费由杨小丽承担。一审法院认定事实：陈敬强为京溪梅花园新村**105铺的宅基地使用证使用人。2018年5月18日，陈敬强（甲方、出租方）与杨小丽（乙方、承租方）签订《租赁合同》，甲方提供位于广州大道梅花园新村C1栋105铺出租给乙方使用，期限为2018年7月15日至2019年7月14日，租金每月为1300元；租赁期内的水、电、话、视、网、抄表、物业管理费、分摊费、卫生垃圾费等费用均由乙方承担，可由甲方代缴；乙方应在每月15日前交租给甲方，逾期每日收滞纳金3%，逾期7天不交租视为违约，甲方可收回房屋，并没收押金，乙方无条件搬离；甲方出租房屋中附有家私家电，双方另行列出清单，乙方在租期内应爱护，如有人为或过失损坏，应由乙方负责维修或赔偿，如系正常使用造成损坏则由甲方负责维修承担。签订合同后，杨小丽支付押金3000元后使用涉案物业。租赁合同到期后，双方未能达成合意，故未续签租赁合同，杨小丽支付租金至2019年12月14日。2019年10月31日，陈敬强委托北京市盈科（广州）律师事务所向杨小丽发出律师函，原租赁合同到期后，杨小丽多次联系表达转租意思表示，陈敬强均表示拒绝，在未形成合意前提下，一次性将至12月14日的3个月租金转账到委托人妻子账户。发现杨小丽在未经陈敬强书面许可的情况下开始在承租物业内外进行装修、装饰、新增非原经营范围内灯箱广告招牌等装饰物，经沟通一直逃避并拒绝沟通。通知即日起解除双方关于租赁广州市白云区广州大道梅花园新村C1栋105铺不定期《租赁合同》，自收到函件后30日内清退个人物品，搬出承租物业并办理房屋交接、清算押金、清算拖欠和实际使用费用等手续。杨小丽确认在2019年12月底收到该函。杨小丽出具2019年10月11日录音，双方就涉案物业招牌问题发生争论，另出具2019年10月16日与陈敬强的通话录音，杨小丽提出陈敬强已确认续租一年，才进行维修翻新；陈敬强则表示已经确认现不出租，并要求立即搬走。杨小丽另出具照片，拟证实涉案物业2017年12月、2018年6月房屋质量问题致墙面脱落，陈敬强拒绝进行维修，由杨小丽出资维修，陈敬强对此不予确认。一审诉讼期间，杨小丽表示对损失问题不提起反诉，将另案主张。一审法院认为，陈敬强与杨小丽2018年5月18日签订的《租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。合同期限届满后，杨小丽继续使用涉案物业并按合同约定金额继续支付租金，已形成不定期租赁关系，陈敬强可以随时解除合同。陈敬强于2019年10月31日向杨小丽发出律师函，告知解除租赁合同及腾退涉案物业，杨小丽于2019年12月底收到律师函，此前陈敬强已明确告知不再出租，故双方租赁合同关系于2019年12月31日解除。租赁合同解除后杨小丽应搬离涉案物业，陈敬强要求杨小丽搬离涉案物业的请求，一审法院予以支持，杨小丽辩称陈敬强未履行房屋维修义务，故无权解除合同，杨小丽未能提供证据证实陈敬强在杨小丽使用涉案物业期间拒绝履行维修义务，该意见缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。杨小丽支付租金至2019年12月14日，陈敬强要求杨小丽按合同约定租金标准1300元/月支付涉案物业使用费至搬离商铺之日止合理，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年5月21日作出如下判决：一、陈敬强与杨小丽于2018年5月18日签订的《租赁合同》于2019年12月31日解除；二、本判决生效之日起三十日内，杨小丽搬离位于广州市白云区广州大道梅花园新村C1栋105铺并交还陈敬强；三、杨小丽向陈敬强支付自2019年12月15日起至搬离广州市白云区广州大道梅花园新村C1栋105铺之日止的房屋使用费（按每月1300元计算）。案件受理费50元，由杨小丽负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，陈敬强、杨小丽均确认：应陈敬强的要求，杨小丽于2020年7月2日已搬离涉案商铺。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”陈敬强与杨小丽所签订的《租赁合同》约定的租赁期限至2019年7月14日止，合同约定的租赁期限届满后，陈敬强、杨小丽并无签订书面的租赁协议，杨小丽继续使用涉案房屋并向陈敬强支付租金，双方之间为不定期租赁，陈敬强有权随时解除合同。杨敬强于2019年10月31日委托北京市盈科（广州）律师事务所向杨小丽发出律师函作出解除合同的意思表示，杨敬强无提供证据证明该解除合同通知到达杨小丽的时间，杨小丽自认在2019年12月底收到陈敬强发出的律师函，故可认定陈敬强与杨小丽之间的房屋租赁合同关系自2019年12月31日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”租赁合同解除后，陈敬强有权要求杨小丽腾空交还房屋并支付占用期间的房屋使用费，一审法院判决杨小丽搬离涉案房屋并交还给陈敬强、支付2019年12月15日起至搬离涉案房屋之日止的房屋使用费并无不当，本院予以维持。二审期间，陈敬强、杨小丽均确认杨小丽于2020年7月2日搬离涉案房屋，一审判决第二项实际已履行完毕，杨小丽须向陈敬强支付的房屋使用费相应截止计算至2020年7月2日。鉴于杨小丽交还租赁物属于当事人自行履行一审判决的行为，本院对于一审判决不作调整，双方当事人可在执行阶段处理。至于涉案房屋是否存在质量瑕疵以及杨小丽是否因合同解除存在损失等问题，因杨小丽并无在一审期间提起反诉，本案不作审查，杨小丽可另循合法途径解决。综上所述，杨小丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨小丽负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二〇年十月二十七日书记员 贾 妍苏劲丹