内蒙古自治区高级人民法院民事判决书（2020）内民终293号上诉人(一审原告)：潘毅和，男，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙洪文，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杨飞，辽宁开宇律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贾兆辉，男,住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：侯文全，内蒙古木叶山律师事务所律师。一审第三人：赤峰京和房地产开发有限公司。法定代表人：冯海涛，总经理。上诉人潘毅和因与被上诉人贾兆辉及一审第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市中级人民法院（2019）内04民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人潘毅和的委托诉讼代理人孙洪文、刘杨飞，被上诉人贾兆辉的委托诉讼代理人侯文全到庭参加诉讼，一审第三人京和公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。潘毅和上诉请求：1.依法撤销内蒙古自治区赤峰市中级人民法院(2019)内04民初235号民事判决；2.准许对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-6-06-144号车库的执行；3.贾兆辉承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、本案为典型的以物抵债，而非买卖。（一）定房协议上明确载明“顶款孙志伟”；（二）贾兆辉在庭审中自认支付款项的方式为抵顶工程款；（三）一审庭审查明贾兆辉购买案涉车库，抵销京和公司尾欠他人工程款、材料款的事实。二、以物抵债不能阻却强制执行，一审对此适用法律有误。（一）以房抵债并不一定非要将房屋产权转移至债权人名下，债务人完全可以经债权人的同意向第三人履行，正如本案，以物抵债无论抵给谁，均不影响其本质，且都不能排除执行。一审法院对以房抵债作出了错误的“限缩解释”。（二）根据最高人民院公报判例（2017）最高法民终356号民事判决，以物抵债协议的目的在于消灭债权而非单纯的房屋买卖，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，合同订立亦不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。（三）《民事审判指导与参考》2014年第2辑121至124页载明，以物抵债，即便签订了买卖协议，也开具了购房款收据，但只要没有办理物权转移登记即只要没有办理房产证之前，就不具有物权期待权，就还只是普通债权，如果当事人强行要求主张物权的，就要驳回其物权请求。三、贾兆辉所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四大构成要件。（一）贾兆辉与京和公司之间不存在合法有效的书面买卖合同。（二）仅凭物业费缴费凭证，不能证明贾兆辉在查封前已经合法占有案涉车库。（三）贾兆辉未能提供被抵之债已真实发生的凭证，且没有证据证明其已缴纳全部车库款。（四）案涉小区能够办理产权证，贾兆辉对未能办理产权登记具有过错。贾兆辉辩称，潘毅和上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。一、贾兆辉在案涉车库被查封之前已经与京和公司通过房产部门签订了正式的商品房买卖合同，该合同合法有效，亦未经司法机关确认为无效或者被撤销，因此贾兆辉具有物权期待权。二、签订商品房买卖合同后贾兆辉已经实际占有、使用案涉车库，系该车库的实际权利人，而且承担了相关物业、取暖等费用，通过一审法院的现场勘查，亦能进一步证实贾兆辉实际占有、使用案涉车库。三、未能办理产权登记系京和公司债务原因导致案涉车库被查封，并非贾兆辉过错所致。京和公司未提交答辩意见。潘毅和向一审法院起诉请求:1.恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-6-06-144号车库的执行；2.贾兆辉及京和公司承担本案全部诉讼费。一审判决认定事实，潘毅和与京和公司、冯秀全买卖合同纠纷一案，潘毅和于2018年7月4日提出保全申请，并提供安邦财产保险股份有限公司辽宁分公司出具的保函（保单号：212904852018000011，保险赔偿限额60000000元）提供担保。一审法院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押。保全财产价值6000万元。一审法院于2018年7月30日作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和公司未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给第三人的房产合计380套。包含本案所涉车库在内。针对一审法院的查封措施，贾兆辉提出保全异议。一审法院于2019年8月16日作出（2019）内04执异256号执行裁定，裁定中止对案涉房屋及车库的执行。潘毅和不服，提起本案执行异议之诉。另查明，2017年12月1日，贾兆辉与京和公司签订定房协议，约定贾兆辉购买巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至××里地下19-6-06-144车库，总价款为132678元。在该协议中标有“顶款孙志伟字样”。2017年12月1日，京和公司针对上述车库出具收款收据一枚，金额132678元，加盖公司财务专用章。2017年12月1日，赤峰和裕物业有限公司针对上述车库出具物业费收据一枚，金额200元。一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，案件争议实质是贾兆辉就案涉车库是否享有足以排除强制执行的实体权益。被执行人为房地产开发企业的，且执行标的物是登记在该房地产开发企业名下商品房时，如果案外人享有的实体民事权益参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定不足以排除执行，但参照该规定第二十八条足以排除执行的，人民法院可以参照第二十八条做出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一审法院认为，贾兆辉所购车库符合上述司法解释规定的情形，对案涉车库享有排除强制执行的实体权益。其理由如下：首先，关于潘毅和提出的案涉车库买卖合同仅为预约合同而非正式商品房合同的主张，一审法院认为，预约是当事人之间约定将来订立一定合同的合同，它是为订立本合同而签订的。在预约合同中，当事人的义务就是订立本合同，并不就主合同的相关条款进行具体约定。本案中案涉的定房协议就所购车库的坐落、价格、交付均作了详细约定，并非为了将来订立本约所订立的合同，其本身就是一种独立的房屋买卖合同。因此，贾兆辉与京和公司之间形成了有效的商品房买卖合同。第二，根据赤峰和裕物业有限公司出具的收款收据、入库通知单可以证明贾兆辉已经在法院查封前占有案涉车库。第三，案涉车库并非以物抵债，案涉车库已经付款。“以房抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下的行为。定房协议注明的“顶款孙志伟”，经过庭审调查，系京和公司因尾欠他人工程款、材料款，现贾兆辉购买该车库，通过抵销京和公司尾欠他人工程款、材料款的形式，减少了京和公司债务，亦相当于给付了车库款。在结合第三人出具的收款收据，亦能够证明贾兆辉已经交付了房款，潘毅和以贾兆辉无法提供汇款凭据认为尚未付款的主张不能成立。最后，虽然贾兆辉尚未办理不动产产权手续，但根据庭审调查，该小区房产因纠纷存在多个法院查封的情形，均未办理房产登记手续，贾兆辉未办理登记情形并非因买受人自身原因造成。综上所述，可以认定贾兆辉所购车库符合上述规定的情形，对车库享有排除强制执行的实体权益。一审法院对潘毅和诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审判决：驳回潘毅和的诉讼请求。案件受理费100元，由潘毅和承担。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点为贾兆辉对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，贾兆辉与京和公司在案涉车库被查封前签订商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。贾兆辉已支付全部车库款并由京和公司出具收款收据予以确认，且案涉车库未能办理不动产产权登记并非贾兆辉自身原因造成。据此，贾兆辉购买的案涉车库符合上述法律规定的情形，一审判决驳回潘毅和的诉讼请求并无不当。综上，潘毅和的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由潘毅和负担。本判决为终审判决。审判长 汪海波审判员 武伟煜审判员 严 肃 二〇二〇年十月十二日书记员 胡成侠