湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1573号上诉人（原审被告）：吴静华，女，1969年9月9日出生，汉族，户籍地宜昌市夷陵区，现住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：李鸣，宜昌市利民法律服务所法律工作者。一般授权代理。被上诉人（原审原告）：宜昌市夷陵区机关事务服务中心，住所地宜昌市夷陵区小溪塔夷兴大道49号。统一社会信用代码12420521798770521G。法定代表人：周静，系该服务中心主任。委托诉讼代理人：杨建瓴，湖北诚弘律师事务所律师。一般授权代理。原审被告：黄艾萍，女，1985年3月24日出生，汉族，户籍地宜昌市夷陵区，现住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：周军华，湖北建和律师事务所律师。特别授权代理。原审被告：黄芹，女，1977年10月19日出生，汉族，户籍地湖北省宜昌市夷陵区，现住宜昌市夷陵区。上诉人吴静华因与被上诉人宜昌市夷陵区机关事务服务中心（以下简称夷陵区机关事务中心）、原审被告黄艾萍、黄芹房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴静华及其委托诉讼代理人李鸣，被上诉人夷陵区机关事务中心的委托诉讼代理人杨建瓴,原审被告黄艾萍及其委托诉讼代理人周军华，原审被告黄芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴静华上诉请求：1.一审判决认定事实错误，请求依法撤销一审判决第一项，改判夷陵区机关事务中心与吴静华继续签订房屋租赁合同；2.本案所涉诉讼费用由夷陵区机关事务中心全部承担。事实和理由：一、夷陵区机关事务中心以《通知》方式邀约签订经营性门店租赁合同，吴静华以同意签订的行为依法应认定有效。夷陵区机关事务中心于2020年1月17日向包括吴静华在内的承租农业局商铺的商户发出《关于经营性门店合同签订及缴纳租赁费的通知》，要求吴静华等商户“于2020年2月12日前至夷陵区机关事务中心518办公室签订2020年度经营性门店租赁合同，领取缴纳通知书并在指定银行办理缴纳手续；若在指定时间内未办理，夷陵区机关事务中心将认定放弃门店租赁权”的续签邀约。吴静华接到《通知》后于当月21日（周二上午，腊月二十七日）即到达夷陵区机关事务中心处要求续签《房屋租赁合同》时，却被告知因春节仅有值班人员，要求节后上班时间办理，夷陵区机关事务中心据此应受续签合同的约束。而后因来势汹汹的新冠病毒等原因被禁足至2020年4月才慢慢解禁。吴静华因此于今年4月后去找夷陵区机关事务中心要求按《通知》续签《房屋租赁合同》，时间虽然超过了夷陵区机关事务中心的《通知》时限，但因新冠病毒全民抗疫至今没有松懈，属于不可抗力的正当抗辩理由，根据《合同法》第十三条、第十四条、第十六条、第十九条、第一百一十七条之规定，双方为有效邀约和承诺，依法应判令夷陵区机关事务中心与吴静华续签《房屋租赁合同》。二、一审适用法律错误，依法应予改判。一审法院明知因新冠病毒疫情影响，全民参与抗疫“战争”，却错误适用《合同法》第二百三十二条和第二百三十六条的规定，错误认定了双方为不定期租赁合同关系，且夷陵区机关事务中心有权解除与吴静华之间的《房屋租赁合同》，判决解除了双方的“不定期租赁合同关系”，实属认定事实错误，适用法律错误，依法应予纠正并改判。夷陵区机关事务中心辩称：一审判决没有认定吴静华的转租行为属于违约行为和解除租赁合同的根本事由，并确定吴静华的违约责任，属于适用法律错误。按一审判决所述：吴静华与黄艾萍于4月21日在小溪塔派进所协商解决转租事宜，4月23日夷陵区机关事务中心提起一审诉讼。从派出所的调处来看，吴静华的转租行为是确定无异的。一审判决认定吴静华在不定期租赁合同期间向黄艾萍等人转租了房屋，但以夷陵区机关事务中心在一审起诉时转租行为已经结束(仅相隔二天）为由，没有将此认定为吴静华的违约行为并确定其违约责任，显然不当。依照《合同法》第二百二十四条二款和双方合同的明文约定，在吴静华有转租行为时，夷陵区机关事务中心享有的合同解除权，既有法定依据，也有合同依据。吴静华的转租行为是客观事实，不能因为在夷陵区机关事务中心起诉的二天前转租行为已经结束，就否定了吴静华转让的违约行为和责任。其实，这也是有法律依据的，最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条明确规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。前述规定，实际上是确认出租人在发现转租后六个月内享有以转租情形为由的合同解除权。本案中，夷陵区机关事务中心的起诉显然没有超过上述期限。因此，法院裁判应当认定吴静华转租属于违约行为，夷陵区机关事务中心以此为由行使合同解除权正当、合法，并判决吴静华等人应当承担的相应违约责任。诚然，夷陵区机关事务中心并没有提出上诉，但一审判决明显存在瑕疵，请求二审法院依法予以纠正。原审被告黄艾萍辩称：一审查明的事实确定了黄艾萍与吴静华之间已不存在租赁关系。一审认定事实清楚，程序合法，对我方来讲适用法律正确，应予维持。原审被告黄芹的答辩意见与黄艾萍的答辩意见相同。夷陵区机关事务中心向一审法院起诉请求:1.判决解除夷陵区机关事务中心与吴静华之间的房屋租赁合同；2.吴静华立即将夷陵区夷兴大道104-1-3号商铺一间返还给夷陵区机关事务中心，由黄艾萍、黄芹对此承担连带责任；3.吴静华自2020年4月1日起至房屋实际返还之日止按47.78元/天承担租金或占用房屋期间的使用费，若黄艾萍、黄芹自法院判决确定的返还房屋之日起拒不腾退的，则对吴静华负担的占用房屋期间的使用费承担连带责任；4.吴静华自判决确定的房屋返还之日起至实际返还之日止按每天47.78元承担逾期返还租赁物的违约金；5.依法确认夷陵区机关事务中心不予退还吴静华缴纳的房屋租赁押金2000元。一审法院认定事实：夷陵区夷兴大道104-1-3号商铺原属夷陵区农业局的资产，被告吴静华从2003年起开始承租该门面商铺。后根据国有资产管理，该资产转原告夷陵区机关事务中心管理，2015年、2016年、2017年度，夷陵区机关事务中心与吴静华均签订了合同。2018年3月14日，夷陵区机关事务中心（甲方）与吴静华（乙方）签订租赁合同一份，合同约定：1.甲方将夷陵区夷兴大道104-1-3号门面房一间（27.57平方米）出租给乙方经营文具；2.租赁期限两年，从2018年1月1日至2019年12月31日止；年租金17200元；甲乙双方可以协商变更或终止合同；租赁期间乙方擅自将租赁房屋转租他人，或者以联营、转租等其他方式转让房屋使用权的，甲方有权单方面解除本合同，无条件收回租赁房屋，已经收取的押金不予退还；租赁期满或合同终止后，乙方逾期不归还房屋的，甲方收取的押金不予退还，并由乙方按日租金的5倍支付逾期违约金和赔偿损失。合同签订后，吴静华依约支付租金并缴纳押金2000元，夷陵区机关事务中心亦向吴静华交付了租赁物（原来即由吴静华承租）。一审法院同时查明：1.2018年3月9日，吴静华（发包人）与被告黄艾萍、黄芹签订了一份《店面承包合同》。吴静华将承租的商铺承包给黄艾萍、黄芹；期限2年（自2018年3月9日起至2020年3月9日止）；2018年承包金为人民币49000元，2019年承包金额按当时政府部门规定及周围门市涨幅之价格交纳；承包期间经营情况与吴静华无关。该合同签订后，商铺实际由黄艾萍、黄芹经营。2020年4月21日，因商铺疫情期间的租金减免，吴静华与黄艾萍发生纠纷，黄艾萍报警后，经小溪塔派出所调解，双方达成协议：吴静华退还5000元押金给黄艾萍；黄艾萍到商铺清点库存并搬走。当天，黄艾萍搬离商铺交还吴静华。2.2020年1月17日，夷陵区机关事务中心给承租农业局商铺的商户（包括吴静华）发出《关于经营性门店合同签订及缴纳租赁费的通知》，通知“于2020年2月12日前至我中心518办公室签订2020年度经营性门店租赁合同，领取缴纳通知书并在指定银行办理缴纳手续；若在指定时间内未办理，我中心将认定放弃门店租赁权”。3.2019年机构改革，将原夷陵区机关事务管理局、夷陵区接待办公室整合为夷陵区机关事务中心；4.吴静华现在该商铺继续经营。5.2020年新冠××疫情影响，夷陵区机关事务中心对原农业局商铺租户租金实现“免三个月租金，减六个月的租金”的优惠政策。一审法院认为，原告夷陵区机关事务中心与被告吴静华所签订的租赁合同于2019年12月31日届满,之后吴静华并未腾还商铺房屋而是继续使用涉案房屋至今,夷陵区机关事务中心也未明确要求解除双方之间的租赁合同关系,故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方之间系不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据上述法律规定，夷陵区机关事务中心基于不定期租赁合同关系中出租人任意解除权，有权解除合同，但其应当给予承租人合理的期限。夷陵区机关事务中心与吴静华解除合同，双方均应终止履行合同，吴静华应当将租赁物返还给夷陵区机关事务中心，但考虑到吴静华对租赁物一直经营、使用、收益等实际情况，可以给吴静华合理期限搬迁(找房、腾房)；但是吴静华应当按照原租金标准计算并支付给夷陵区机关事务中心其实际占用、使用该租赁物的租金，对新冠疫情期间房屋租金依照国有资产管理政策予以减免。故夷陵区机关事务中心请求解除与吴静华之间的不定期房屋租赁合同关系，并将坐落于夷陵区夷兴大道104-1-3号商铺返还夷陵区机关事务中心，诉讼请求成立。吴静华应支付房屋占用费（从2020年4月1日起至2020年9月30日止按23.89元/天计算；从2020年10月1日起至实际返还止；按47.78元/天计算。）关于吴静华提出有涉案房屋优先承租权，一审法院认为，夷陵区机关事务中心与吴静华签订的《租赁合同》没有约定优先承租权，但是根据夷陵区机关事务中心与吴静华多年签订合同的事实，以及夷陵区机关事务中心在2020年1月17日通知来看，夷陵区机关事务中心与吴静华系多年房屋租赁关系，夷陵区机关事务中心事实上认可吴静华优先承租权。优先承租权的行使应当满足出租方将房屋继续对外出租的形式要件和实质前提条件，但夷陵区机关事务中心现在并没有将该商铺在同等条件下出租他人，吴静华主张优先承租权条件未成就。夷陵区机关事务中心如果继续出租涉案商铺，吴静华认为其有优先承租权，可在民事活动中自行主张权利。关于夷陵区机关事务中心提出吴静华转租黄艾萍、黄芹，以及黄艾萍、黄芹是否应当承担民事责任的问题。夷陵区机关事务中心提出吴静华将承租商铺转租黄艾萍、黄芹，从所谓承包合同和吴静华收取黄艾萍、黄芹租金《收据》来看，结合黄艾萍、黄芹实际经营的事实，吴静华与黄艾萍、黄芹之间形成是租赁关系，并不是承包关系，故可以认定吴静华在承租期间存在转租的行为。吴静华是涉案商铺的承租人，黄艾萍、黄芹是涉案商铺的次承租人。但吴静华转租行为在夷陵区机关事务中心起诉前已经处理，吴静华与黄艾萍、黄芹之间转租关系已经解除，黄艾萍、黄芹也已经将涉案的商铺腾退给了吴静华，夷陵区机关事务中心现起诉要求黄艾萍、黄芹承担返还门店连带责任不能成立。因夷陵区机关事务中心与吴静华在不定期的租赁合同中，对违约方是否及如何承担违约责任没有明确约定，结合本案的实际情况，故对夷陵区机关事务中心主张吴静华支付违约金的请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、解除原告宜昌市夷陵区机关事务服务中心与被告吴静华之间不定期租赁合同关系。被告吴静华于判决生效之日起30日内将座落在宜昌市夷陵区夷兴大道104-1-3号商铺返还给原告宜昌市夷陵区机关事务服务中心。二、被告吴静华于判决生效之日起10日内支付原告宜昌市夷陵区机关事务服务中心房屋占用费（从2020年4月1日起至2020年9月30日止按23.89元/天计算；从2020年10月1日起至实际返还止按47.78元/天计算。）三、原告宜昌市夷陵区机关事务服务中心在被告吴静华交付房屋时退还押金2000元（可与被告吴静华房屋占用费冲抵）。四、驳回原告宜昌市夷陵区机关事务服务中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元。由原告宜昌市夷陵区机关事务服务中心负担。二审中，当事人未提交证据。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，吴静华与夷陵区机关事务中心于2018年3月14日签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2018年1月1日至2019年12月31日止。合同期满后，夷陵区机关事务中心虽于2020年1月17日给承租农业局商铺的商户（包括吴静华）发出《关于经营性门店合同签订及缴纳租赁费的通知》，要求各商户务必于2020年2月12日前至夷陵区机关事务中心签订2020年度经营性门店租赁合同，领取缴纳通知书并在指定银行办理缴纳手续。但夷陵区机关事务中心与吴静华并未按上述通知约定的时间续签租赁合同，吴静华至今亦未腾退所租赁的商铺,夷陵区机关事务中心也没有按照双方原租赁合同的约定，向吴静华发出解除合同的通知。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方于2018年3月14日签订的《租赁合同》到期后形成了不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》明确规定了当事人对不定期租赁合同可以随时解除。故，一审判决解除夷陵区机关事务中心与吴静华之间的租赁合同关系符合法律规定，吴静华的上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，因夷陵区机关事务中心未在法定的上诉期限内提起上诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院对夷陵区机关事务中心关于吴静华转租属于违约行为，应承担相应违约责任的抗辩理由不予评述。综上，吴静华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人吴静华负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  关俊峰二〇二〇年十月十四日书记员  张 萍