宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3014号 上诉人（原审原告）：卜某，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人（原审原告）:吴某，住宁夏回族自治区贺兰县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：田某，宁夏矜群律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张某，住广东省广州市番禺区。 上诉人卜某、吴某与被上诉人张某房屋租赁合同纠纷一案,上诉人不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2020）宁0104民初3804号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问各方当事人及委托诉讼代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。本案现已审理终结。 吴某、卜某上诉请求：1、撤销宁夏回族自治区兴庆区人民法院(2020)宁0104民初3804号民事判决，重新作出判决或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第四条的约定，“乙方如在租赁期违约，需提前在本年度三个月告知甲方，甲方有权另行租赁”、以及第八条“如单方违约，违约方应承担另一方的一切损失”的约定，上诉人认为，合同本身约定可以以承担违约责任的方式解除。并且，自疫情发生以后，上诉人和被上诉人关于降低租金的协议一直没有达成一致，上诉人明确告知被上诉人解除合同，通知被上诉人可以另行租赁，因此，根据“约定大于法定原则”，上诉人可以根据合同约定在承担违约责任以后解除合同。二、被上诉人要求上诉人按照合同约定支付剩余租金，但上诉人确实无力支付。被上诉人要求上诉人拿钥匙进店必须先交足剩余两万元房租，因受疫情影响，上诉人所有冬装库存压货，自2月份起没有任何收入。上诉人接收店铺面临先交剩余两万元租金以及上货资金的压力，这些资金困难对上诉人是确实存在，对租金以及上货资金上诉人实在无力支付。即使现在继续履行合同进店经营，由于疫情和疫情防控措施以及夏季是服装行业的淡季等因素的影响，上诉人客流减少、营业额下降、资金回笼困难。在冬装上货以后即便出现营业高峰，又面临合同到期的情形，以双方现在谈判的结果来看，被上诉人也不可能再将房屋续租给上诉人，上诉人为履行本合同将承担可预见的巨大损失。根据最高法的指导意见(二)：“完全无法及时足额缴纳租金，合同不可能再履行了，再延长多长时间也不可能交租金，当事人请求解除合同，法院应当支持，让一方当事人去寻找新的商机。”因此，请求法院体谅上诉人的实际困难，予以解除合同。三、合同签订后、履行完毕前合同基础条件发生重大变化。涉案合同是在疫情发生以前签订，和同地段的其他房屋相比，涉案合同租赁期限短、租金较高。合同签订以后合同的基础条件发生了上诉人在签订合同时无法预见，不属于商业风险的重大变化。虽然3月19日商场开始正式营业，但疫情对市场经济确实造成冲击。且上诉人在租赁涉案房屋以后并没有开始进场营业就发生了疫情，和其他正在营业的店铺不同，上诉人的店铺从未营业，没有固定客源，继续履行合同对上诉人一方明显不公平。因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第26条情势变更规定以及公平原则可以解除合同。四、违约方可以在合同陷入僵局以后行使解除权。《合同法》第110条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。虽然该条款是守约方提出继续履行合同时，违约方行使抗辩权的法律规定。但是违约方既然能据此主张免除合同义务，那么在第110条规定的情形出现时，违约方提出解除合同应予支持。另外，从经济利益出发，赋予违约方合同解除权，符合效率原则。在合同不具备继续履行条件的情况下，如强制履行将造成过大的效率损失，其结果将造成社会成本的浪费。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误明事实后予以改判或发回重审。 被上诉人张某辩称，一、一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，上诉人于上诉状中所述与被上诉人签订《房屋租赁合同》第四条，该约定应当规定的是被上诉人在上诉人违约时可以行使的权利，换言之，上诉人违约时，被上诉人有权放弃行使另行租赁的权利同时有权要求上诉人继续履行合同。其次，《房屋租赁合同》第八条，是对双方违约责任的约定，该约定所表述的含义应结合《房屋租赁合同》全文进行理解，即在上诉人违约时，被上诉人纵使放弃行使合同第四条所约定的权利，仍有权要求上诉人承担违约责任。故，上诉人所述属于合同的故意曲解，在事实上上诉人不享有合同的约定解除权。二、上诉人曲解法律含义，适用法律错误，二上诉人的上诉请求、事实及理由不能成立。首先，《最高人民法院关于依法妥善涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款的规定，“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”在本案中，被上诉人作为出租人并未请求法院解除租赁合同或者请求法院判决上诉人承担违约责任，反而积极做出让步、主动寻求调解。其次，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款的规定，上诉人拒绝被上诉人在调解中作出的让步，坚持以合同履行困难为由请求解除合同，人民法院不应当支持。故，上诉人的上诉请求与理由与法无据。三、本案不适应情势变更的法律规定，上诉人所述与事实不符。根据相关法律规定，成立情势变更需有合同成立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。上诉人所述房屋租赁期短、租金较高是其在合同签订前应当能够获知的基本信息，且因疫情原因对市场造成的冲击属于不可抗力的情形。其次，涉案房屋的出租价格并未因疫情以外的因素产生较大的变动，对上诉人不成立显失公平。故本案情形不应当适用情势变更的法律规定，上诉人所述事实于法无据。四、二上诉人严重歪曲法律含义，妄图通过曲解法律损害被上诉人合法权益。《中华人民共和国合同法》第一百一十条是对非金钱债务的违约责任的规定，在本案当中，二上诉人拒不支付欠付租金且希望通过解除合同逃避债务的行为，显属对金钱债务的违约。二上诉人的上诉理由，曲解法律含义，希望通过诉讼解除合同以逃避债务，并将自身店铺亏损的风险部分转嫁给被上诉人承受。上诉人的行为已严重违背诚实信用原则和公序良俗原则，严重违反法律法规相关规定，请求法院驳回二上诉人的全部诉讼请求。 原告吴某、卜某向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告返还房屋租金100000元；3.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2019年12月31日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告将其所有的位于银川市××区房屋租赁给原告经营使用。租赁期间自2020年3月14日至2021年，年租金120000元。合同期内，双方不得单独解除或终止合同，如遇问题协商解决。如单方违约，违约方应承担另一方的一切损失。合同签订后，原告通过微信共计向被告支付了100000元租金，剩余20000元约定于2020年3月14日进场时支付。合同签订后，原告未接收房屋。后被告要求原告接收房屋，原告拒绝接收房屋。双方未能协商解决，故原告诉至法院。 另查明，2020年3月18日，涉案房屋所在的银川新时尚商城发出通知，通知业主、商户于2020年3月19日开门营业。本案在诉前调解阶段，经一审法院主持调解，被告同意顺延一个半月的租期，但原告不同意，坚决要求解除合同。 一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思的表示，不违反法律的效力性强制规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。2020年初，全国爆发疫情，商业场所经营均受到不同程度的影响，对因疫情导致的纠纷应结合实际情况处理。本案中，双方签订的房屋租赁合同起始时间为2020年3月14日，而涉案房屋所在的银川新时尚商城于2020年3月18日通知于2020年3月19日开始正常营业。因疫情导致的经营场所停止营业临近结束时，原告的租期才开始，疫情并没有导致原告所租赁的房屋长期无法经营。同时，就疫情期间民事案件的处理，最高人民法院先后发布了《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）、（二），依据该指导意见，该意见明确规定当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。原告诉请解除租赁合同，其理由也仅是对经营有冲击，履行存在困难，并无合同目的无法实现的法定情形，也不符合双方合同中关于解除合同的约定。诉讼中，一审法院多次主持双方进行调解，被告同意顺延一个半月的租期，已照顾了原告的权益，但原告坚持要求解除合同，原告的该项诉讼请求，不予支持，原告要求被告退还租金100000元的诉讼请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项之规定，判决：驳回原告吴某、卜某的诉讼请求。案件受理费1150元，由原告吴某、卜某负担。 本案二审期间，二上诉人提交证据一：房屋租赁合同2份、租房协议1份、合同尾部一页，证明目的：新时尚同地段同类房屋租金明显低于上诉人与被上诉人签订的租金金额，新时尚其他商户签订的租赁合同都与出租方协商减免并降低了房租。被上诉人的质证意见，对二上诉人提交的上述证据一的三性及证明目的均不予以认可，不同的房型、房号租金肯定有差异，即便是一样也会因市场经济而有不同的价格。因无法审查合同的真实性，且其他商铺与本案租赁合同无关联性，对上述证据，本院不予采信。 被上诉人提交证据一：微信聊天记录一份，证明目的：2020年6月和8月被上诉人分别给二上诉人钥匙进行交接，但二上诉人均未取，导致协商不成。证据二：照片打印件一张，证明目的：新时尚广场自2020年3月以来已恢复正常营业，客流量比较多，唯有被上诉人所属的几家商铺是关闭状态，造成不良的影响，因二上诉人不配合交接，造成被上诉人关门且对整个商场营运氛围造成负面影响。二上诉人的质证意见，对证据一的合法性、关联性无异议，但对真实性及证明目的不予认可，该聊天记录只是截取了对被上诉人有利的部分，并不完整，二上诉人在一审判决后有与被上诉人有调解意向，也想取得钥匙后进店进行经营，但被上诉人要求支付剩余2万元租金，二上诉人无力支付。对证据二的三性及证明目的均不予以认可。疫情对商业的影响很大，新时尚客流量很少，服装行业与其他生活必需品行业相比消费者的购买力下降很大，新时尚有多家商铺没有正常营业，与证据二照片所示内容不符。因双方均确认，被上诉人交钥匙前提是交清剩余2万元房租，故对被上诉人提交证据一不予采信，对证据二，因不能达到被上诉人所称的证明目的，本院不予采信。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，2013年12月31日，被上诉人张某与上诉人吴某、卜某签订《房屋租赁合同》，租期一年，租金12万元，合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。当天，上诉人吴某、卜某交付10万租金，并约定到2020年3月14日进场时将剩余2万元租金一并支付。后二上诉人主张减少租金或延长租期，双方协商未果，二上诉人诉至一审法院，要求解除合同、返还租金。一审期间，被上诉人同意二上诉人在交完剩余2万元租金后可延长一个半月租期，但二上诉人并未同意，一审法院判决驳回二上诉人的诉讼请求。二审期间，被上诉人同意二上诉人交纳剩余2万元租金延长租期，或者交纳1万元后按原租期租赁；二上诉人称剩余租期只有四个月，如果商铺开业，尚需投入6－8万元租金，并明确不同意继续租赁，二上诉人拒绝接收房屋的行为不符合合同约定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，被上诉人有权据此解除合同，但被上诉人不同意解除合同，考虑到作为承租人即二上诉人明确不愿继续履行合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，且二上诉人租赁期限内曾多次主张减少租金，但双方协商均无果，因二上诉人已交纳10万元租金，尚有2万元租金未付，按合同约定10万元相当于10个月租期，即合同租期到2021年1月15日，即合同租期仍有三个月，因被上诉人也需合理期限再行出租，结合剩余租期为三个月，本院认定该合理期限为二个月，故被上诉人张某向上诉人返还一个月租金1万元。 综上所述，一审判决事实认定清楚，审判程序合法，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2020）宁0104民初3804号民事判决,即“驳回原告吴某、卜某的诉讼请求”； 二、上诉人吴某、卜某与被上诉人张某签订的《房屋租赁合同》自本判决生效之日解除； 三、被上诉人张某向上诉人吴某、卜某返还租金10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1150元，由上诉人吴某、卜某负担。二审案件受理费1150元，由上诉人吴某、卜某负担650元，由被上诉人张某负担500元。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  李根贤 审判员  杨巧玲 二〇二〇年十月十二日 书记员  刘 娟 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查明事实后改判； (四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。