江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2584号上诉人（原审被告）：陆兆龙，男，1951年10月29日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：汤冬芹，江苏名典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沭阳县沭城街道城北居民委员会，住所地江苏省沭阳县沭城镇青岛路怡景家园小区院内。法定代表人：宋连军，主任。委托诉讼代理人：王树林，江苏梦溪律师事务所律师。上诉人陆兆龙因与被上诉人沭阳县沭城街道城北居民委员会（以下简称城北居委会）租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初7735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陆兆龙及其委托诉讼代理人汤冬芹，被上诉人城北居委会的委托诉讼代理人王树林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆兆龙上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：1、城北居委会起诉陆兆龙主体错误。涉案房屋虽然是陆兆龙经手购买的，但费用是陆兆龙儿子陆某、儿媳孙某支付的。涉案房屋属于陆某夫妇所有。涉案房屋是陆某夫妇经营沭阳县武术学校使用的，后续扩建均是陆某夫妇出资建设的。城北居委会在诉状中也陈述了陆某将涉案房屋用于开办武术学校的事实。2、一审中陆兆龙提供的企业使用房、地产权证明书也显示涉案房屋系沭阳县武术学校所有。城北居委会对该证据的真实性不予认可，主张该证明是开锁公司办理营业执照用，不代表涉案房屋属于沭阳县武术学校所有。事实上，如果陆某如果真的如城北居委会所说拖欠租金不支付，那么在陆某要求城北居委会出具企业使用房地产权证明书时，城北居委会完全可以索要租金或拒绝出具证明，也可以在证明上表明房屋是向城北居委会租赁的。陆某于1999年花8000元购买涉案土地、房屋，后因盖房子将收据一事，又未及时办理产权证，才让城北居委会出具了该企业使用房地产权证明书。该证明书不仅仅是用于开办企业，还是双方当事人买卖的凭据。3、沭阳县国有土地上房屋装饰装修及附属设施登记表表显示，被征收人为陆兆龙儿媳孙某。该登记表是沭阳县拆迁办及城北居委会的工作人员交付给陆某夫妇的。涉案房屋于2016年4月16日测量登记拆迁，城北居委会的工作人员全程陪同拆迁办人员登记造册，认可涉案房屋属于陆某夫妇所有。直到2019年初，双方当事人多次商谈仍未就拆迁补偿面积、金额达成合意，房屋一直未拆。之后陆兆龙就接到派出所传唤，称陆兆龙涉黑，要求陆兆龙尽快完成拆迁。陆兆龙未同意，接着就收到了城北居委会的起诉状，称涉案房屋是出租给陆兆龙的。4、陆某夫妇购买涉案房屋二十多年了，直到2019年城北居委会起诉陆兆龙，期间从未有人向陆兆龙或陆某主张权利。城北居委会突然称其将房屋出租给陆兆龙，依据不足。城北居委会二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、陆兆龙在一审中并未主张其主体不适格，只是辩称其在1999年以公开拍卖方式取得涉案房屋及土地，并多次修缮、新建房屋。2、关于陆兆龙一审中提供的企业使用房地产权证明书，该证明书的内容并不真实，只是城北居委会为了方便沭阳县万林修锁服务有限公司办理工商登记而出具。涉案房屋所在土地为国有土地，且该证明也不能证明房屋的权属。3、沭阳县国有土地上房屋装饰装修及附属设施登记表系复印件，真实性无法确认。即便提供原件，也不能证明房屋及土地的权属。房屋和土地的权属应以不动产登记为准。涉案土地原系集体土地，后因规划调整为国有土地。陆兆龙没有证据证明在行政区划调整后购买涉案土地、房屋。陆兆龙购买的仅是北居委会以自身的名义出卖的房屋废料、砖瓦，并未购买涉案房屋。城北居委会向一审法院起诉请求：1、解除双方当事人之间的房屋租赁合同关系；2、要求陆兆龙腾退租赁房屋及院落并恢复原状；3、陆兆龙给付房租78000元（按年租金4000元计算，从1998年7月1日起至2018年12月30日止）。一审法院认定事实：20世纪90年代初，陆兆龙租赁城北居委会位于沭阳县，其中陆兆龙于1998年3月25日向城北居委会支付上半年租金2000元。1999年左右，因青岛路改造，院落北侧临近青岛路的房屋被拆除，由政府统一规划，被他人在此位置新建楼房。但是其他房屋及院落仍然由陆兆龙占有使用至今，并且在使用过程中陆兆龙对租赁物进行改扩建。一审法院认为:当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照其他方法仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，陆兆龙基于与城北居委会订立的租赁合同而占有、使用沭阳县青岛路南侧的涉案房屋及院落，现双方当事人之间无书面的租赁合同，也无证据证明约定租赁期限，且陆兆龙在本次诉讼中已知晓城北居委会解除合同的主张，故城北居委会行使解除权依法应予支持，并且对陆兆龙未经城北居委会同意擅自改扩建部分应予以拆除、恢复原状。至于城北居委会要求陆兆龙支付租金的诉讼请求，因1999年以后陆兆龙承租的部分房屋被拆除且城北居委会也未能提供双方约定租金数额的证据，所以一审法院对此不予处理，待城北居委会有充分证据后另行主张。陆兆龙辩解城北居委会已将涉案房屋及院落出售给自己，但未提供证据予以证明，故一审法院对此不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认双方当事人关于沭阳县青岛路南侧原后马园组房屋及院落的租赁合同于2019年5月14日解除；二、陆兆龙于判决生效后十五日内拆除改扩建部分并将房屋及院落返还城北居委会；三、驳回城北居委会其他诉讼请求。案件受理费1750元（城北居委会已预交875元），由双方当事人各半负担。二审中，陆兆龙为证明其上诉请求，提交以下证据：1、4张某1照片，其中3张显示靠青岛路边的北屋被拆除之前的状况，房屋拆除后土地被陆某购买并建房；第4张照片显示的是拆迁时的场景。4张照片旨在证明涉案土地上现有房屋是陆某购买土地后所建。2、城北居委会出具的证明一份，沭阳县万灵修锁服务有限公司办理工商登记时需要提交关于房屋来源的证明，城北居委会在陆某的要求下出具了该证明。该证明载明，房屋产权属于沭阳县武术学校所有。该证明的复印件交给了沭阳县万灵修锁服务有限公司用于办理工商登记，原件一直由陆兆龙保管。该证明与一审中提交的企业使用房、地产权证明书相互印证，证明涉案房屋产权属于沭阳县武术学校即陆某所有。城北居委会质证称：1、对照片的真实性无法确认。即使照片真实，也无法达到陆兆龙的证明目的。1998年左右，青岛路改造拓宽，仅拆除了武术学校靠路边的房屋，城北居委会将房屋拆除的材料用于出售，拆除后的土地由部分人员自建房屋。现自建房屋的主人已经与拆迁部门签订拆迁安置协议，青岛路路边并无陆兆龙或陆某自建的房屋。城北居委会要求陆兆龙腾退的是院内的房屋。2、对证明的真实性无法确认，该证明的内容与一审中陆兆龙提供的企业使用房、地产权证明书的内容不完全一致，且该证据不具有完整性，而不具有完整性的证据不具有合法性。一审中，城北居委会已经提供了张某2在公安机关的询问笔录，城北居委会出具企业使用房地产权证明书仅是为了便利沭阳县万灵修锁服务有限公司办理营业执照使用，并不能证明涉案房屋属于沭阳县武术学校或陆兆龙所有。本院认证意见为：1、照片的真实性无法确认，即使真实，也与本案争议问题无关，也无法达到陆兆龙的证明目的。2、城北居委会认可陆兆龙一审中提供的企业使用房地产权证明书是该居委会为了方便沭阳县万林修锁服务有限公司办理工商登记而出具。而陆兆龙二审中提交的证明的内容与企业使用房地产权证明书的第三部分内容一致，两份证据的“证明单位”处均有城北居委会盖章，可以证明企业使用房地产权证明书与二审中提供的证明均为城北居委会盖章出具。但不能仅凭证明书和证明所载明的内容就认定涉案房屋的产权属于陆某或沭阳县武术学校所有。二审中，陆兆龙主张，涉案房屋并非租赁物，而是陆某夫妇的自建房。除此之外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议。对于一审查明的双方均无异议的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、陆兆龙作为本案被告主体是否适格；2、陆兆龙与城北居委会之间是否存在租赁合同关系。本院认为，关于第一争议焦点。陆兆龙在本案一审中认可其在1990年租赁城北居委会房屋及院落开办武术学校，并未提出其并非适格被告。二审中，陆兆龙主张其并非本案适格被告，与其一审中的陈述相矛盾，该主张不应得到支持。即使陆兆龙取得涉案房屋后确实交给陆某夫妇使用，也不影响陆兆龙与城北居委会之间的合同关系。陆兆龙作为本案被告主体适格。关于第二争议焦点。一审中，陆兆龙认可其在1990年左右租赁城北居委会的房屋、院落开办武术学校，但主张1999年城北居委会以公开拍卖的方式出售涉案房屋、院落，陆兆龙购得了涉案房屋，并多次修缮、新建部分房屋。陆兆龙对其已经购买涉案房屋的主张所提供的证据是企业使用房、地产权证明书、城北居委会出具的证明、沭阳县国有土地上房屋装饰装修及附属设施登记表。企业使用房、地产权证明书、城北居委会出具的证明上虽载明“产权属沭阳县武术学校所有”，但该两份证明是城北居委会为了便于沭阳县万灵修锁服务有限公司办理工商登记而出具，不能将其作为涉案房屋的权属凭证。一审中，陆兆龙提供的沭阳县国有土地上房屋装饰装修及附属设施登记表未加盖公章，证据来源不明，该登记表也无法证明陆兆龙一方对涉案房屋享有所有权。一审中，城北居委会提供了案外人孙玉才、张某2在公安机关所作询问笔录，二人均陈述涉案房屋是由城北居委会向陆兆龙出租。一审中，陆兆龙也认可其曾在1990年左右租赁城北居委会的房屋开办武术学校。而根据一审中城北居委会提交的账册，城北居委会曾向陆兆龙一方收取1998年上半年的租金2000元。综合以上证据，可以认定双方当事人就涉案房屋成立租赁合同关系。双方当事人对租赁期限没有约定或约定不明，视为不定期租赁；双方均可随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。城北居委会在本案一审中主张解除租赁合同关系，陆兆龙已经知晓城北居委会解除合同的主张，故应确认双方之间的租赁合同已于2019年5月14日解除。综上，陆兆龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由陆兆龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇二〇年十月二十三日法官助理 钱 钥书 记 员 赵媛媛