河北省元氏县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0132民初2857号 原告：湖北尚丰物流科技发展有限公司。 法定代表人：刘记林，总经理。 住所地：武汉市东西湖区。 （第一次庭审）委托诉讼代理人：亓玉晶，上海市海华永泰律师事务所律师。 （第二次庭审）委托诉讼代理人：侯嘉雯，上海市海华永泰律师事务所律师。 被告：石家庄开源工程机械有限公司。 法定代表人：葛中昌，总经理。 住所地：元氏县。 （第一次庭审）委托诉讼代理人：刘文博，公司职工。 （第一次庭审）委托诉讼代理人：宋军，安徽星阑律师事务所律师。 （第二次庭审）委托诉讼代理人：王磊，北京大成（合肥）律师事务所律师。 第三人：华夏幸福（元氏）产业新城建设发展有限公司。 法定代表人：陈怀州，总经理。 住所地：河北省石家庄市元氏县。 委托诉讼代理人：郭晓梅，公司职工。 原告湖北尚丰物流科技发展有限公司（以下简称湖北尚丰公司）与被告石家庄开源工程机械有限公司（以下简称石家庄开源公司）、第三人华夏幸福（元氏）产业新城建设发展有限公司（以下简称华夏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北尚丰公司委托诉讼代理人亓玉晶、侯嘉雯，被告石家庄开源公司委托诉讼代理人刘文博、宋军、王磊，第三人华夏公司委托诉讼代理人郭晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湖北尚丰公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付违约金人民币1000000元；二、请求判令被告向原告返还自2019年6月19日至2019年6月30日租金人民币33150.68元；三、请求判令被告返还原告押金人民币20000元及利息（计算依据：以20000为本金，自2018年10月12日起，按人民银行同期贷款利率，计算至实际清偿之日止。暂计算至2019年7月31日，为705.67元）；四、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月21日签订了《房屋租赁合同》，原告向被告租赁位于河北省石家庄元氏县（以下简称“标的房屋”），合计面积7650平方米，租赁期限为16年。 合同签署后，原告依约向被告支付了合同押金人民币20000元，并按约支付租金。经被告授权后，原告与第三方洽淡转租事宜，并已达成签署意向。被告获悉后，向第三人谎称原告同意由被告直接与第三人签署租赁合同。并将已出租给原告的标的房屋重复租赁给第三人，同时违约解除与原告之《房屋租赁合同》。原告获悉第三方己于2019年6月开始在标的房屋处开始装修。 被告上述行为已严重损害了原告的合法权益，给原告造成了损失，原告多次要求被告依约履行合同义务未果。故根据《房屋租赁合同》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告石家庄开源公司辩称，原告诉求不予认可。原、被告签订的房屋租赁合同存在重大瑕疵，是一个效力待定的合同，合同缺少支付条款。合同无法履行。双方合同解除，原告向被告支付的款项可以退回。 第三人华夏公司述称，第三人对案件事实不清楚，不发表意见。 一、原告为证明其观点提供的证据及证明的事实： 1、《房屋租赁合同》及《补充条款》，证明原、被告之间成立合法有效的房屋租赁合同，并约定了双方的权利义务和违约责任，该份租赁合同第5条第二项明确违约责任的计算标准；2、提交付款凭证，证明原告向被告支付了押金人民币2万元以及租金301326.14元； 3、被告向原告发送的解除合同的通知及原告向被告发送的回函，证明被告以莫须有的借口违约解除双方签订的房屋租赁合同，合同效力待定在合同法里有明确规定，被告所称效力待定不符合合同法四种情形任何一种，属于违法解除；4、原告同第三人已经确定要签署的租赁合同以及双方的邮件和微信往来，证明原告已经同第三人对本案所涉房屋的租赁事宜达成基本一致，但是被告在获悉原告同第三人之间将要签署具有商业利益的合同时，单方面违约，同我方解除合同，并直接同第三人签署了相关的房屋租赁协议； 4、授权委托书，证明我们的损失和这个有关系。我们的违约金100万元依据是两方面；1、房屋租赁合同第五条第二款明确约定：本合同租赁期内出租方不得无故终止合同，否则出租方赔偿承租方的全部装修费用并承担租金总额百分之三十的违约金，按照双方合同约定，双方合同约定的租赁时间的总的租金之百分之三十，合计为人民币4406400元，是按照7650元×10×12个月×16年×30%=4406400元； 5、另外，我们同第三人已经达成签署租赁合同的约定，按照我们同第三人签订的租赁合同的租金以及扣除我们同被告签署的租赁合同之差额，原告的预期可得利益为8003985元。综合考虑我们同被告在其他地方还有合作，所以我们酌情主张违约金人民币100万元。 2019年5月14日，原告付给被告租金301326.14元。房屋租赁合同约定面积为7650平方米，但因被告将其中的2000多平方米租赁给另外的商户，所以双方的租金不能按照合同中的条款计算。按照双方的补充协议，双方自2019年4月1日起调整租金金额，原告第一季度的租金（7650平方米计算）是275000元，按照补充协议第二季度的租金（7650平方米计算）是229500元。但是被告租赁给其他商户的面积，其他商户已经向被告支付租金，金额228054元，所以双方确定我方应支付的租金1-6月为504500元-228054元=276446元。再加上276446元×0.09的税金，合计金额为301326.14元。 原、被告双方在签订房屋租赁合同后，才发现被告在签订合同时故意隐瞒事实，其将诉争的租赁房屋已经被被告租赁给河北兆誉机械制造有限公司和元氏伊洁康餐具消毒公司两家公司合计占用租赁房屋的面积超过三分之一，所以在房屋租赁合同签订后，原告并未第一时间支付租金及押金，后双方在2019年5月对于已占用的房屋面积进行了计算，2019年5月14日原告向被告银行汇款上述租金；原告和被告合同签订后，双方又达成的新的补充条款，且被告同原告之间关于付款从未有过任何的争议或被告向原告提出过异议，在被告向原告发送的解除通知中是以没有所谓的支付时间为理由；被告提出合同因缺少支付条款导致无法履行、效力待定，是不符合事实和法律规定及合同约定，合同法、民法总则对于效力待定的情形有明确的规定，被告所称的支付条款的问题不属于效力待定或无法履行的情形，况且双方也在履行原告向被告支付了1-6个月的租金。 6、石家庄开源公司与元氏伊洁康餐具消毒公司及河北兆誉机械制造有限公司签订的《房屋租赁合同》2份，证明本案的标的房屋租赁给案外人部分面积； 7、微信聊天记录截图2份，其中一份证明原告将租赁标的房屋转租给第三人华夏幸福公司。因被告违约解除租赁合同，导致原告与第三人的租赁合同未签订，给原告造成高达700多万元的损失；另一份证明原告与石家庄开源公司协商租金的交纳数额情况，原告交纳的1-6月份租金301326.14元，双方在微信中协商一致。 被告石家庄开源公司质证称，1、房屋租赁合同是双方签署的，真实性无异议，但是关联性有异议，第二页第三条是关于收费标准和期限的条款，从合同看原告已经违约的事实，根据合同约定，原告应在合同签订之日三日内向被告支付三个月的房屋租金27.5万元和押金2万元，原告未向被告支付，如说违约，原告先违约。收费的问题在本合同中没有反映，合同本身存在重大瑕疵，是无法履行的，原告方并没有按照合同约定履行，合同中没有支付条款，后续租金双方没有约定，所以被告无法向原告主张房屋租金，这份合同是一份无法履行的合同。补充条款是在2019年5月15日前签订，条款第二条说到了原告欠被告的第一季度房款，因为延期付款要求原告在5月15日前支付完毕，说明原告违约的事实。补充条款的第一条讲到了房屋共建的问题，2019年5月20日要完成设计图的确认、报审，7月30日取得施工许可证，报审和设计被政府否决，故房屋共建合同无法履行。补充条款第三条讲到了从2019年4月1日起房屋租金下调，由每月12元一平方调整到每月10元一平方，这份补充条款仍然没有解决支付款项的具体时间问题，所以第一组证据没有解决支付的问题，都存在重大瑕疵，两份合同都是无法履行的合同；2、回单，回单证明了原告违约的事实，因为支付时间为2018年10月12日，根据合同约定，原告应在2018年9月24日支付；建行回单，这笔301326.14元回单同样说明了原告违约的事实，根据合同约定，原告应在2018年9月24日前支付给被告，而这笔款原告是在2019年5月14日支付。同样说明在2019年5月14日双方才解决到2018年9月24日的第一笔款项的支付问题，没有对后续款再进行协商，所以被告无法向原告主张相关款项；3、关于解除原、被告之间2018年9月21日的房屋租赁合同和房屋合作与使用合同的通知，这份是被告向原告发出的，这份被告向元氏县经济开发区管委会报送物流业设计图纸规划得到明确的答复是不同意。因管委会的拒绝，房屋的合作建设与使用合同没有履行，应当予以解除。这份房屋租赁合同缺少支付条款，合同无法履行所以应予解除。微信往来无法反应当时的真实情况，对此不再进行质证，真实性无法判断； 对原告主张的违约金100万元，不予认可；对7650元×10×12个月×16年×30%不予认可；从原告向被告支付的情况来看，包括房屋押金2万元+房屋共建管理费10万元，第二笔费用301326.14元是租金，这笔钱付的不完整，第一季度租金27.5万元，我们即便说27.5万元加上根据补充条款调整的10元一个月每平方也是租金，从4月1日到6月30日应该是22.95万元，第一季度和第二季度合计为50多万元，现在原告仅付了30万元，原告欠付被告租金20多万元，所以原告对这两笔的计算方法我们不认可；原告所述两家公司的问题，不在本案审理范围内。 双方签订租赁合同时，租赁物的现状是明确的，也是无法隐瞒的，在合同没有履行情况下，双方对此情况是默认的，如果不认可就不存在支付的问题，不存在支付的问题就不存在履行的问题，所以原告所述2018年10月12日的支付的理由本身应属违约，故不存在迟延付款的借口；2、原告代理人对补充条款租金的调整理解为是两家公司租赁期未到调整的，没有事实和依据，补充条款未涉及到这两家公司；3、原告代理人说补充条款和租赁合同时没有对付款进行争议，不符合事实。房屋租赁本身就是追求的是房屋租金，房屋租金从合同约定的2018年9月24日支付，一直到2019年5月14日支付，跨度为8个月，本身就存在重大违约行为，但是在合同支付条款中看不到支付的时间问题，双方无法协商，所以这份合同无法履行；4、原告又向法庭提出向被告支付了1-6个月支付租金问题，明显与事实不符，三个月的租金是27.5万元，还有4月份到5月14日将近两个月的时间，不到3万元，明显与事实不符，原告所主张其已支付1-6个月租金没有事实和根据；5、从刚才原告向法庭补充的问题，如果原告没有证据的陈述，我们认为均属主观臆测，不再予以答复，代理人的发言应当依据证据向法庭陈述。原告与被告的签订的租赁协议中包括另两家公司的租赁面积，另两家公司在这里租赁期限还没有满，扣除另两家公司的租赁面积就不够原告的面积了，这个情况原告清楚，至今这两家公司还在租赁。原、被告在原租赁合同及补充条款中均未同意原告可以转租，原告擅自转租的行为违约，被告可以随时解除合同。被告为原告出具的授权委托书，是原告代理被告行是权力，原告的代理行为以及后果由被告承接的，授权原告出租房屋，但签约、盖章人应该是被告，因此，原告没有造成700多万元的损失。 第三人质证称，原告提交微信是转发的形式，微信中周俊贤和末末的身份无法认定；对其他证据无异议。原、被告方的租赁合同，我方不清楚，不发表意见。我们和被告2019年6月下旬签订的租赁合同，我不清楚是不是租赁了全部的面积。 二、被告为证明其观点提供的证据及证明的事实： 1、补充条款已经提交；2、关于取消石家庄开源于2019年6月4日对原告的授权委托，说明的是被告授权原告，被告也可以取消授权；3、告知函，河北元氏经济开发管委会关于土地建设项目告知函，内容是对于你司与元氏县107国道395号土地向管委会申报物流园项目不符合本区域产业规划规定。证明原、被告之间合作建设与使用合同履行的基础前提消失，合同无法履行，故解除；4、关于解除2018年9月21日双方签署的房屋合作建设与使用合同和房屋租赁合同的通知，证明内容同质证意见；5、提交4份银行单据；6、回复函，是原告给我们的，证明双方原本可以调解，后来不知道为什么不能调解。 原告质证称，对补充条款无异议，但是对证明有异议，证明见我们的答辩意见；告知函和本案没有关系；通知真实性无异议，但是对证明内容有异议，参照我们上述答辩意见；撤销的需要我和当事人核实，我们认为也和本案没有关系。 第三人对被告提供的证据没有意见。 三、第三人有没有提交证据。 本院经审理认定事实如下：被告石家庄开源公司（出租方）与原告湖北尚丰公司（承租方）于2018年9月21日签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于河北省石家庄元氏县，合计面积7650平方米，租赁期限为16年，出租方自2019年1月1日至2035年12月31日将房屋交付承租方使用（以房屋实际交付使用之日起为准）。该合同约定，（第三条）第一年租金1100000元整，第3年递增一次每次递增5%，承租方于签订合同三日内一次性缴纳三个月房租275000元整及押金贰万元整；（第四条）如果承租方将房屋使用权转移给第三方，经出租方同意，合同对新的房屋使用者继续有效；本合同约定租赁期内出租方不得无故提前终止合同，否则出租方应赔偿承租方的全部装修费用，并承担租金总额的30%违约金；房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成损失的，双方互不承担责任。 之后，原告湖北尚丰物流公司（乙方）与被告石家庄开源公司（甲方）又签订了《补充条款》，补充条款写明：房屋租赁合同：按照房屋租赁合同条款履行，尚丰物流应支付石家庄开源第一季度房租275000元，延期未付款，要求5月15日前支付完毕；调整租赁价格：自2019年4月1日起，房屋租金由原合同的12元/月/平方，调整为10元/月/平方。 合同签署后，原告于2018年10月12日向被告支付合同押金20000元；2019年5月14日向被告支付房屋租金301326.14元。 2019年6月4日，石家庄开源公司为原告出具授权委托书，该委托书写明：因受委托方的经营需要，在原《房屋合作建设与使用合同》的范围内。我单位现委托“湖北尚丰物流科技发展有限公司”作为我单位合法委托代理人，授权其代表我单位对位于河北省石家庄市元氏县地块，面积66755平方米。该委托代理人的授权范围为：在该地址进行厂房建设、对现有的厂房以及新建建筑或空地进行管理、经营、使用或出租的权益。 2019年6月18日，河北元氏经济开发区管理委员会向石家庄开源公司出具关于石家庄开源公司土地建设项目告知函，告知函写明：对于你司于元氏县107国道395号土地所向开发区管委会申报用于开发物流项目不符合本区域产业规划规定，特此告知！ 2019年6月19日，被告石家庄开源工程公司通知湖北尚丰物流公司解除2018年9月21日《房屋租赁合同》。理由是：石家庄开源工程机械有限公司与湖北尚丰物流科技发展有限公司与2018年9月21日签订了一份《房屋合作建设与使用合同》、一份《房屋租赁合同》，双方协商在石家庄开源工程机械自有土地上建设物流业基地。双方将建设计划报石家庄市元氏县经济开发区管委会审批时，得到明确答复，不允许建设物流业建设计划，报建计划被拒绝，为此，双方所签《房屋合作建设与使用合同》、《房屋租赁合同》，双方合同目的无法实现，这两份合同已无履行基础，另，《房屋租赁合同》缺少支付条款，合同效力待定，是无法履行的合同。为此，我司现通知湖北尚丰物流科技发展有限公司解除上述两份合同，并请湖北尚丰物流科技发展有限公司尽快与我司联系解除合同之后续事宜。 2019年6月27日，被告石家庄开源工程公司通知原告取消石家庄开源工程机械有限公司2019年6月4日对湖北尚丰物流科技发展有限公司的授权委托书。理由是：因湖北尚丰物流科技发展有限公司在行使代理权的过程中，存在超越授权范围的行为，如擅自处置委托人石家庄开源工程机械有限公司未租赁的财产行为，经公司研究决定，取消石家庄开源工程机械有限公司2019年6月4日对湖北尚丰物流科技发展有限公司的授权委托书。 2019年6月26日，针对被告的解除《房屋租赁合同》通知，原告向被告发回复函称，被告解除合同无事实和法律依据，且违反双方的合同约定；应承担违约责任，赔偿原告的损失。 另查明，在被告石家庄开源公司与原告湖北尚丰公司于2018年9月21日签订《房屋租赁合同》中，原告所租赁被告的厂房及办公室，合计面积7650平方米。该面积7650平方米中包含被告石家庄开源公司出租给元氏伊洁康餐具消毒公司1350平方米的房屋（租赁期限为2016年10月22日至2020年10月21日）和出租给河北兆誉机械制造有限公司1421平方米（71平方米+1350平方米）的房屋（租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日）。 2019年5-6月份，原告湖北尚丰公司与第三人华夏幸福公司协商转租本案《房屋租赁合同》中的标的房屋，并已初步确定转租方案。被告石家庄开源公司同时于2019年6月份将《房屋租赁合同》中的标的房屋另行出租给第三人华夏幸福公司。 以上事实有：《房屋租赁合同》3份、《补充条款》、河北元氏经济开发区管理委员会告知函、房屋租金、押金票据、授权委托书及取消授权委托书通知、解除《房屋租赁合同》通知、回复函、微信聊天记录截图、庭审笔录等在卷证实。 本院认为，原告与被告石家庄开源公司对《房屋租赁合同》及补充条款无异议。庭审中，被告石家庄开源公司认可本案《房屋租赁合同》中的标的房屋面积7650平方米中包含了案外人两家所承租的石家庄开源公司房屋面积，因此，原告给付石家庄开源公司2019年1-6月份的租金301326.14元，是因已扣除了案外人两家的租房租金，故原告向被告交纳的租金数额少于《房屋租赁合同》确定的租金数额，对此租金数额，双方在微信聊天中予以认可。原告不存在欠付被告石家庄开源公司房屋租金的情况。有石家庄开源公司与元氏伊洁康餐具消毒公司及河北兆誉机械制造有限公司的房屋租赁合同和原告提供的微信截图予以证实。 《房屋租赁合同》第四条约定，如果原告将房屋使用权转移给第三方，须经被告同意；授权委托书中明确被告委托原告作为其代理人，代表被告出租的权益。而原告未经被告石家庄开源公司同意，并以原告自己的名义擅自将《房屋租赁合同》中的标的房屋拟转租给第三人华夏幸福公司，存在违约行为，且也超出了授权代理范围。被告石家庄开源公司与原告签订《房屋租赁合同》并已开始履行该合同，被告单方提出解除租赁合同并将租赁的标的房屋另行租赁给第三人华夏幸福公司，也存在违约行为。鉴于原告与被告均存在违约行为，均有过错，各自均应承担相应的过错责任。 被告石家庄开源公司已通知原告解除《房屋租赁合同》，根据原告的诉状请求内容，原告也已同意解除合同，该合同已经解除。被告石家庄开源公司在答辩中明确表示同意退还原告向被告支付的款项（20000元押金+301326.14元租金），本院尊重被告的意见。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下： 一、被告石家庄开源工程机械有限公司在本判决生效后十日内返还原告湖北尚丰物流科技发展有限公司土地租金押金20000元、租金301326.14元； 二、驳回湖北尚丰物流科技发展有限公司其它的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7142元（系减半收取），由原告湖北尚丰物流科技发展有限公司负担5000元，被告石家庄开源工程机械有限公司负担2142元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  王银菊 二〇二〇年十月十二日 书记员  胡晶晶 书记员  杜哲鸿 【特别提示】 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省元氏县人民路47号元氏县人民法院，邮编：051130，收件人：材料收转窗口，联系电话031****××××7）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。