广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5314号上诉人（原审原告）：东莞市**物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市东城街道火炼树社区*******之101。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：严凡，广东品科律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄乐诗，广东品科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市**********华兴苑第一届业主委员会。主任：康京华。委托诉讼代理人：马先平，广东环广律师事务所律师。原审第三人：东莞市新江物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市***********。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：戴定明，广东金名律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴熙，广东金名律师事务所实习律师。上诉人东莞市**物业管理有限公司（以下简称宜居物业公司）因与被上诉人东莞市**********华兴苑第一届业主委员会（以下简称华兴苑业主委员会），原审第三人东莞市新江物业管理有限公司（以下简称新江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初32830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宜居物业公司向一审法院起诉请求：1.华兴苑业主委员会向宜居物业公司返还垫付小区维护费用共计313467.01元;2.华兴苑业主委员会向宜居物业公司返还垫付水费共计25422.82元；3.华兴苑业主委员会向宜居物业公司支付物业管理费共计74571元；4.华兴苑业主委员会承担案件诉讼费用。一审法院判决结果：驳回宜居物业公司的全部诉讼请求。一审案件受理费3750.96元,宜居物业公司已预交，由宜居物业公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初32830号民事判决书。宜居物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.华兴苑业主委员会向宜居物业公司支付小区维护费用313467.01元；3.一、二审诉讼费用由华兴苑业主委员会承担。事实和理由：一、本案无因管理事实成立，华兴苑业主委员会应向宜居物业公司支付因无因管理而支出的必要费用。宜居物业公司虽然与比华利山庄花园华兴苑业主（以下简称华兴苑业主）存在事实上的物业管理关系，但是并无为华兴苑业主提供超出日常物业管理服务的义务。宜居物业公司鉴于涉案小区早期并无停车规划，为满足业主、住户及外来人员的停车需求，以及保障业主的人身财产安全、维护小区生活秩序，特规划相应的停车场地，进行道路平整和硬化（包括对小区荒地的整改、修复绿地）、安装车辆道闸系统及监控系统，所涉及的范围均属于共用设施设备范围，并不属于宜居物业公司日常物业管理服务范围。另外，一审判决中也明确表明：“小区维护费用涉及住宅共用部位、共用设施设备的，如属于保修期限内的，由开发商予以处理，如超过保修期的，在专项维修资金中支付。”宜居物业公司2017年度为避免华兴苑业主利益受损而做的上述工作所投入的资金应当由华兴苑小区的专项维修资金支付（已过保修期），此时华兴苑业主委员会尚未成立，宜居物业公司无法使用专项维修基金，因而宜居物业公司有权请求受益人（全体业主）偿付因无因管理所支出的必要费用（投资成本），又根据《住宅专项维修资金办法》第十五条规定“业主大会成立后，应当按照规定划转业主交存的住宅专项维修资金”，华兴苑业主委员会作为业主大会的执行机构，应当向宜居物业公司支付因无因管理而支出的必要费用。二、即使宜居物业公司行使无因管理行为程序上存在瑕疵，但并不影响无因管理的事实认定。2018年3月26日，华兴苑业主委员会成立，而宜居物业公司为华兴苑小区提供无因管理是在2017年度，要求宜居物业公司在行使无因管理行为前征求全体业主的同意，实际操作性有待商榷。同时，宜居物业公司在实施上述无因管理行为时并无业主反对，在宜居物业公司实施无因管理行为期间，业主也支付了相应费用（管理费用、停车费用等）。由此可知，华兴苑小区大部分业主已通过其行为表达对宜居物业公司无因管理行为的认可，一审法院认定宜居物业公司“相应维护方案及费用未经过业主同意，侵犯业主合法权益”缺乏事实依据。另外，宜居物业公司之所以对公园、篮球场道路旁边的泥地进行平整和硬化是基于业主日益激增的停车需求，且小区早期并无停车场地规划，如涉嫌变更规划，应属于行政机关管理范畴，一审法院无权对此作出判定，亦不能因此否认宜居物业公司无因管理的事实存在。综上所述，宜居物业公司存在无因管理之实，亦为此支付了必要费用，有权请求华兴苑业主委员会偿付。华兴苑业主委员会辩称：一、宜居物业公司的行为并非无因管理，有关费用华兴苑业主委员会无需支付。1.无因管理是以为了他人的利益为动机，但宜居物业公司实施的上述行为并不是为了华兴苑业主的利益，实际上，截止一审起诉之日，宜居物业公司侵占公共区域所得的利益大约有650000元，宜居物业公司完全是为了自己的利益，并不属于无因管理。2.根据《住宅专项维修资金办法》第二十二条规定：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。宜居物业公司违背法律的规定，为了私自利益实施道路硬化并将收取业主的停车费据为已有，其违法收益远大于支出，一审法院判决驳回其诉讼请求符合法律规定。二、宜居物业公司行使的行为不是程序上存在瑕疵，而是违法行为，侵犯了业主的合法权益，其将因侵权行为支出的费用转嫁至华兴苑业主，于法无据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。新江物业公司述称，宜居物业公司的上诉请求与新江物业公司无关，故对宜居物业公司的上诉没有意见，请法院依法判决。二审期间，宜居物业公司提交（2020）粤1971民初476号民事裁定书，拟证明：1.宜居物业公司虽然未与华兴苑业主委员会签订物业管理合同，但确实已经为案涉小区提供了物业管理服务，双方存在事实物业管理服务合同关系；2.宜居物业公司对案涉小区进行的道路平整和硬化、安装车辆道闸系统及监控系统等行为垫付了费用，属于无因管理行为。华兴苑业主委员会认为宜居物业公司用该证据证明双方存在合同关系，违背法律规定。新江物业公司对宜居物业公司提交的证据的真实性、合法性及关联性予以确认。本院经审理对一审认定的事实予以确认。为查明案件事实，本院发函至东莞市住房和城乡建设局调查比华利山庄花园华兴苑的住宅专项维修资金情况以及使用住宅专项维修资金的程序。该局回复比华利山庄花园华兴苑维修资金账户余额为865918.27元，其维修资金存放于东莞银行，由东莞市住房和城乡建设局下属事业单位东莞市**********监管。如需使用住宅专项维修资金，需要经过物业服务企业持资料向当地镇（街）房管所申请住宅专项维修资金使用备案；征求维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；组织实施并验收；申请使用拨付等程序。宜居物业公司对东莞市住房和城乡建设局的回复予以确认，主张案涉的监控设备、道闸系统以及公共路面硬化的相关费用应从专项维修资金支付；华兴苑业主委员会对东莞市住房和城乡建设局的回复亦予以确认，主张宜居物业公司没有在合法的时间、未通过合法程序申报维修资金，其主张案涉相关费用从专项维修资金支付没有法律依据;新江物业公司对东莞市住房和城乡建设局的回复亦予以确认。以上事实，有宜居物业公司提交的前述证据、东莞市住房和城乡建设局的回复以及法庭调查笔录等附卷为证。本院认为，本案为宜居物业公司为华兴苑小区提供物业服务所引发的纠纷，本案应为物业服务合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对宜居物业公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。归纳本案的争议焦点在于：宜居物业公司诉请小区维护费用能否得到支持。对此，本院二审分析如下：首先，根据《物业管理条例》第四十九条：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”本案中，宜居物业公司将包括公园（即荒地）、篮球场道路旁边的泥地在内的公共道路进行平整和硬化，改造为停车场，未经业主大会同意，违反《物业管理条例》的规定。其次，《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定：“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。”上述条文明确规定了住宅专项维修资金的使用程序，宜居物业公司在实施涉及住宅专项维修资金使用范围的小区维护时，并未遵照上述程序。再次，宜居物业公司主张其诉请的小区维护费用为包括公园（即荒地）、篮球场道路旁边的泥地的道路平整和硬化以及设立停车收费系统和监控系统的费用，但其提交的手写收据和发票，部分涉及榕树围档、绿化修剪、办公室装修等内容，难以证明与其诉请的案涉费用具有关联性。故一审判决驳回宜居物业公司关于小区维护费用的请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，宜居物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6002.01元，由东莞市**物业管理有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长 姚渠旺审 判 员 李远伦审 判 员 邓晓畅二〇二〇年十月十五日法官助理 赵志芳书 记 员 袁云清附相关法律条文（节选）：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。