四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0191执异297号 案外人：上海世则实业发展有限公司，住所地上海市宝山区双城路******。 法定代表人：张恒武。 委托诉讼代理人：何馨，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 申请执行人：马建强，男，1966年6月26日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王蓉，四川昊通律师事务所律师，一般授权代理人。 被执行人：何洪涛，男，1972年11月28日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：伍声富，四川君士达律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：唐年强，四川君士达律师事务所律师，一般授权代理人。 在本院执行马建强与何洪涛合同纠纷一案中，案外人上海世则实业发展有限公司（以下简称世则实业公司）对本院查封的位于成都市高新区天环街680号2栋1单元2层2号房屋（以下简称案涉房屋1）、位于成都市高新区房屋（以下简称案涉房屋2）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 世则实业公司向本院提出异议请求：中止对案涉房屋1、2的执行并解除查封。事实与理由：法院查封的案涉房屋已由世则实业公司分别于2017年7月25日、2015年11月2日从何洪涛处购买。案涉房屋1购房总价209万元，约定先期支付140万元，案涉房屋2购房总价390万元，约定先期支付300万元。买卖合同签订后，世则实业公司按照合同约定将首期房款支付给了何洪涛。待何洪涛还清银行贷款、解除抵押并过户后，世则实业公司再支付全部剩余购房款。当何洪涛还清银行借款后，案涉房屋被法院查封，无法办理过户。 本院查明，2018年3月9日，成都市成华区人民法院（以下简称成华法院）立案受理马建强与何洪涛合同纠纷一案，2018年3月28日，成华法院依马建强的申请，作出（2018）川0108民初2155号民事裁定，裁定对何洪涛名下包括案涉房屋1、2在内的6处不动产予以查封。成华法院于2018年4月2日作出（2018）川0108执保338号协助执行通知，要求成都市不动产登记中心协助该院将包括案涉房屋在内的不动产予以查封，并于次日采取查封措施。2018年8月31日，成华法院作出（2018）川0108民初2155号之二民事裁定，裁定将马建强与何洪涛合同纠纷一案移送山东省济南市历下区人民法院审理。 2019年3月14日，济南市历下区人民法院就马建强与何洪涛合同纠纷一案作出（2018）鲁0102民初8977号民事判决，判决何洪涛偿还马建强投资款本金10450773.08元及投资款利息。何洪涛不服上述判决，向山东省济南市中级人民法院提起上诉，山东省济南市中级人民法院经审理后于2019年9月27日作出（2019）鲁01民终7032号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，马建强向本院申请强制执行，本院于2020年2月24日立案执行，案号为（2020）川0191执678号。 另查明，一、2017年7月25日，何洪涛（卖方）与世则实业公司（买方）就案涉房屋1签订《二手房买卖合同》。合同约定，房屋总价2090000元；房屋已抵押给银行，何洪涛承诺在贷款期满解除抵押后10个工作日内办理房屋权属转移登记手续；合同签订后10个工作日内，世则实业公司向何洪涛尾号为8008的银行账户支付购房第一笔款人民币1400000元；何洪涛解除房屋抵押登记手续并在房屋权属登记部门办理完毕房屋权属转移登记手续后二个工作日内，世则实业公司付清剩余房款人民币690000元。2017年8月1日，世则实业公司向何洪涛尾号为8008的银行账户转款140万元。 2017年10月8日，世则实业公司与向青签订《顾问协议》。《顾问协议》约定，世则实业公司聘任向青提供投资顾问服务；顾问时间自2017年10月8日至2021年10月7日；顾问期限内，世则实业公司将案涉房屋1交付给向青居住、使用。案涉房屋物业管理方四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司高新分公司凯丽滨江物业服务中心于2020年8月17日出具的《入住证明》载明，向青于2017年10月1日入住案涉房屋1。向青的中信银行信用卡消费记录显示，从2017年11月20日至2020年2月8日期间，向青向案涉房屋1的物业管理方缴纳了物管费。 世则实业公司提供的何洪涛的《个人信用报告》显示，截至2017年8月1日，招商银行成都高新支行向何洪涛发放的140万元个人经营性贷款已经“结清”。 二、2015年11月2日，何洪涛（卖方）与世则实业公司（买方）就案涉房屋2签订《二手房买卖合同》。合同约定，房屋总价3900000元；房屋已抵押给银行，何洪涛承诺在贷款期满解除抵押后10个工作日内办理房屋权属转移登记手续；合同签订后10个工作日内，世则实业公司向何洪涛尾号为8008的银行账户支付购房第一笔款人民币3000000元；何洪涛解除房屋抵押登记手续并在房屋权属登记部门办理完毕房屋权属转移登记手续后二个工作日内，世则实业公司付清剩余房款人民币900000元；何洪涛在世则实业公司支付第一笔房款后3日内将该房屋交付给世则实业公司使用。当月9日，世则实业公司向何洪涛尾号为8008的银行账户转款300万元。 2015年3月26日、2016年3月15日、2017年4月17日，何洪涛分别与中建三局第二建设工程有限责任公安装分公司成都经理部签订《房屋租赁合同》。合同约定何洪涛将案涉房屋2出租给中建三局第二建设工程有限责任公安装分公司成都经理部作为办公使用；对应的租赁期限分别为2015年5月10日至2016年5月9日、2016年5月10日至2017年5月9日、2017年5月10日至2019年5月9日。 2020年8月18日，招商银行股份有限公司成都分行出具的《个人贷款还清证明书》载明，何洪涛在该行所有的贷款本息及相关费用已于2018年9月10日全部清偿完毕。 三、案涉房屋1于2012年8月31日登记至何洪涛名下。2015年7月1日，案涉房屋1抵押登记至招商银行股份有限公司成都分行，被担保的债权金额为216万元，债务履行期限从2012年9月5日至2022年9月5日。 案涉房屋2于2012年8月10日登记至何洪涛名下。2015年7月1日，案涉房屋2抵押登记至招商银行股份有限公司成都分行，被担保的债权金额为140万元，债务履行期限从2013年1月15日至2023年1月15日。 本院认为，根据世则实业公司的书面异议来看，其认为其基于与何洪涛签订的买卖合同而对案涉房屋1、2享有所有权，并足以排除本院的执行，因此要求本院解除查封并中止对案涉房屋1、2的执行。即世则实业公司既基于实体权利对执行标的提出了排除执行的异议，又作为利害关系人提出了执行行为异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款之规定，本院将依照民事诉讼法第二百二十七条之规定，对世则实业公司的异议进行审查。 首先，就案涉房屋1来讲，虽然世则实业公司提供的何洪涛的《个人信用报告》载明截至2017年8月1日，招商银行成都高新支行向何洪涛发放的140万元个人经营性贷款已经“结清”，但案涉房屋1担保的主债权金额为216万元。且形成时间为2020年3月4日的案涉房屋1的《成都市不动产登记信息摘要3》显示该房屋的抵押状态仍为有效，该房屋的担保的债务履行期限为2012年9月5日至2022年9月5日。只有在何洪涛全部结清债务之后，抵押权人方能办理注销抵押登记，在抵押登记未注销之前，案涉房屋的过户登记将受到限制。因此，案涉房屋1未能及时办理过户登记，作为买受人的世则科技公司具有一定的过错。 其次，就案涉房屋2来讲，虽然招商银行股份有限公司成都分行于2020年8月18日出具的《个人贷款还清证明书》载明何洪涛在该行所有的贷款本息及相关费用已于2018年9月10日全部清偿完毕；但该份证明书中并未注明对应的抵押物所处的具体位置。形成时间为2020年3月4日的案涉房屋2的《成都市不动产登记信息摘要3》显示该房屋的抵押状态仍为有效，该房屋的担保的债务履行期限为2013年1月5日至2023年1月5日；在抵押登记未注销之前，案涉房屋2的过户登记将受到限制。且根据案涉房屋2的《二手房买卖合同》的约定来看，世则实业公司支付第一笔房款后3日内何洪涛将该房屋交付给世则实业公司使用；世则实业公司于2015年11月9日支付了第一笔购房款300万元。在异议审查中，世则实业公司并未提供在人民法院查封之前其已经对案涉房屋2进行实际占有的相关证据资料，其应当承担举证不力的不利后果。 综上，世则实业公司提出的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院不予支持，应当予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人上海世则实业发展有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长  晏 锐 人民陪审员  岳云川 人民陪审员  徐小蓉 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  唐 蜜