安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初3871号 原告：合肥居安物业公司管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区临泉路以南凤凰山路以东正奇金融广场B-1401。 法定代表人：余勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：康照龙，该公司副总经理。 被告：王晓皊，女，1972年12月27日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告合肥居安物业公司管理有限公司（以下简称居安物业公司）与被告王晓皊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居安物业公司的委托诉讼代理人康照龙、被告王晓皊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 居安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令王晓皊立即支付物业管理费6011元(97.42平方米*61个月21天*1元/月/平方米，2014年11月10日至2019年12月31日)及违约金5638元(违约金按照日万分之五计算)，合计11649元；2、本案的诉讼费用由王晓皊承担。事实和理由：王晓皊为淮北市相山区汇景花园小区1栋XXX室的业主。2010年3月12日，王晓皊居住的该小区开发商淮北市房地产开发公司和居安物业公司签订汇景花园小区前期物业管理委托服务合同，合同约定由居安物业公司对王晓皊居住的小区进行前期物业管理。合同签订后，居安物业公司一直积极履行义务，但王晓皊自2014年11月10日起便无故拖欠物业管理费，至2019年12月31日共拖欠物业管理费及违约金共计11649元。居安物业公司多次催要，但王晓皊一直没有交付。居安物业公司为了维护自己的合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。 王晓皊辩称其没有与居安物业公司签订物业服务合同，因为居安物业公司服务不到位其才不交物业服务费。入住后因为楼下夹层蒸发的水蒸气导致房屋变潮导致房屋发生霉变，王晓皊反映之后居安物业公司不作为其就没有交物业服务费。 本院经审理认定事实如下：王晓皊系汇景花园小区1栋XXX室业主，2012年2月23日入住汇景花园小区，其房屋建筑面积为97.42平方米。 2015年5月10日，淮北市房地产开发公司（甲方）与居安物业公司（乙方）签订《汇景花园前期物业管理服务合同》，约定……甲方通过委托乙方对汇景花园（1#-8#）提供物业服务事宜，乙方提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，物业管理公共区域、公共绿化的养护和管理，公共环境卫生，包括共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、消毒等等，合同期限自2015年5月12日起至本小区业主大会成立时止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业管理收费标准与甲方约定为小高层住宅物业管理服务费1元/月•平方米等内容。 居安物业公司（甲方）与王晓皊（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定：本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《前期物业服务协议》生效时止的物业管理，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、公共场所、绿化、环境卫生、秩序维护、交通、车辆停放等项目进行维护、修缮、服务与管理，乙方依据本协议按时向甲方交纳物业服务费用、公共能耗的分摊费用、供暖费、车费使用费和其它有偿服务等相关费用，物业管理服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备维修、更新、改造的费用）乙方交纳费用时间按入伙通知书上通知入伙的时间开始计算，按预交的方式收取，住宅高层按1元/月/平方米（建筑面积），物业管理费到期前一个月开始收取下年度物业服务费，甲方违反本协议，乙方有权要求甲方限期整改，乙方违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日万分之五收取滞纳金等内容，甲方在合同上盖章、乙方王晓皊签字。 上述合同签订后，居安物业公司在汇景花园小区内提供物业服务。王晓皊自2014年11月10日起未能交纳物业服务费，居安物业公司通过张贴催费通知的方式向王晓皊催要物业服务费未果，遂诉至本院。 以上事实，有居安物业公司提交的《汇景花园前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》、资质管理证书、收费价格许可证、物业服务费催缴通知单、照片及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，居安物业公司与淮北市房地产开发公司、王晓皊签订的《汇景花园前期物业管理服务合同》、《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，均应为有效合同。上述合同签订后，居安物业公司在汇景花园小区内提供物业服务，王晓皊理应承担支付物业服务费的民事责任，王晓皊应向居安物业公司支付自2014年11月10日至2019年12月31日间的物业服务费共计6014.02元（97.42㎡*1元/月/㎡*61个月+97.42㎡*1元/月/㎡*22天/30天）。居安物业公司主张物业服务费6011元，本院予以支持，未主张部分视为放弃。 关于违约金。因王晓皊逾期交纳物业服务费的情况属实，且逾期时间较长，确给居安物业公司造成一定损失，故对于居安物业公司要求王晓皊支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。居安物业公司虽诉请按日万分之五的标准计算违约金，但因双方未约定违约金计算标准，故本院依据查明事实酌情调整为以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，自起诉之日2020年4月28日起计算至物业服务费付清之日止。 物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业服务费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业服务费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业服务费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业服务费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。 物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为即瑕疵履行行为，也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。据此，如果居安物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，王晓皊可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、王晓皊于本判决生效后十日内支付合肥居安物业公司管理有限公司自2014年11月10日至2019年12月31日的物业服务费6011元及违约金（自2020年4月28日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业服务费付清之日止）； 二、驳回合肥居安物业公司管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由王晓皊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  唐晓芳 二〇二〇年十月十三日 法官助理汪坤 书记员徐晓芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。