浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初6828号 原告：陈福菊，女，1955年2月20日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：陈佩珍，温岭市箬横法律服务所法律工作者。 被告：汪正仁，男，1958年12月16日出生，汉族，住温岭市。 被告：袁培珍，女，1961年7月15日出生，汉族，住温岭市。 被告：汪喜敏，女，1985年7月22日出生，汉族，住温岭市。 被告：汪喜红，女，1988年1月30日出生，汉族，住温岭市。 四被告的共同委托诉讼代理人：陈伊盼，浙江咨道律师事务所律师。 四被告的共同委托诉讼代理人：朱圣勇，浙江咨道律师事务所律师。 原告陈福菊与被告汪正仁、袁培珍、汪喜敏、汪喜红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告陈福菊及其特别授权委托代理人陈佩珍，被告汪正仁、袁培珍、汪喜敏、汪喜红的共同特别授权委托代理人陈伊盼、朱圣勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈福菊向本院提出诉讼请求：1、原告与四被告签订的《立改套转让协议书有效》；2、四被告办理诉讼请求1协议中所涉及的位于温岭市××街道××路××号××幢××单元××室××号车位相关登记手续并变更登记至原告名下，且移交钥匙、门禁卡等配套手续；3、本案诉讼费由四被告承担。审理过程中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。事实与理由：被告汪正仁、袁培珍系夫妻关系，被告汪喜敏、汪喜红系汪正仁、袁培珍之女。2010年5月31日被告自愿将拟获批的坐落于温岭市前黄村的住宅（现登记为：温岭市××街道××路××号××幢××单元××室××号车位）转让给原告所有。当日双方签订了协议，并约定相关的房产、付款事宜、违约责任等，原告根据协议约定支付了相应价款，尚余6万元原告自愿在过户后支付。 被告汪正仁、袁培珍、汪喜敏、汪喜红答辩称，一、2010年5月31日，原、被告双方签订立改套转让协议书，约定被告将坐落在城东街道曙光东路508号建造立改套，按报批人数，将贰人转让给原告所有。协议约定为每个人口指标6.5万元，该指标是不包含车位费的，支付时间分别为协议生效后2万元，审批手续、可以建房时1.5万元，办理土地证、土地证等一切过户证件完毕后3万元。协议是根据人口报批数确定，而非根据住宅的面积朝向、地理位置等决定，说明案涉协议系转让人口报批建房指标而非买卖房屋。现原告依据原、被告双方之间存在房屋买卖合同要求被告履行过户义务以及确认协议有效缺乏事实与法律依据。二、立改套转让协议的内容违反法律、行政法规的规定应为无效。协议中约定的报批、建房系前黄村村委会拟集资建房根据村民人口分配建房面积解决村民居住问题。协议签订时，该土地性质为国有工业用地，该指标实际权益是国有工业用地上的使用权，协议书约定在工业用地上建造住宅，并对该工业用地上的建房指标进行转让，违反了土地管理法关于土地用途管制的强制性规定。根据《关于要求同意城东街道前黄村实施村民建房立改套方案的请示》可知，2009年百佳药业地块为工业用地，取得方式为出让，案涉协议约定在该地块建造公寓式住宅，实际上是改变了土地用途，协议约定在工业用地上建造住宅违反法律强制性规定依法认定为无效。2009年温岭市人民政府也正是基于前黄村拟集资建造的地块属于工业用地不予审批。案涉协议转让的指标实际系工业用地使用权，该工业用地使用权取得方式为出让即国有出让土地使用权的转让。根据《城市房地产管理法》第三十九条之规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。国有用地在没有建设的时候是不能转让的，案涉土地在转让时尚未建设任何工程，因此案涉协议应当认定为无效。退一步讲，原人头指标转让（可视为划拨土地上的土地使用权转让）在未经批准的情况下，也是无效的。百佳药业地块经过市政府收储后，以行政划拨的方式划拨给前黄村用于建设住宅，是划拨土地使用权的转让。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，温岭市人民政府多次明确表示，审批过程中立改套指标不得转让。划拨土地使用权的转让未经过温岭市人民政府批准的，应认定为无效。三、即使法院经审理认定案涉协议有效，客观上原协议也无法继续履行。若协议继续履行，也会发生严重不公平的现象。因为协议签订时的设想是在工业用地上建设住宅，这个设想是无法实现。温岭市人民政府以处理历史遗留问题的形式，将案涉工业出让土地，由温岭市人民政府进行收储，案涉土地的性质变成划拨土地后，需要收回农民宅基地以及地上的房屋，最终分配的房屋包括原宅基地及原宅基地的自建房价值。该房屋包含具有巨大的拆迁利益。原告仅支付给了被告4万元土地款，未支付任何转让费，原告未按约履行协议也已达到根本性违约，被告有权收回原告投入的资金并没收为被告所有，合同实际也已解除。合同签订时，每个人口对应的建房面积其实只有50平方米，并且建房指标是不包含车位。即使该协议认定有效，转让方也仅需交付100平方的房屋，而目前前黄村分配转让方的房屋面积并没有100平方米房屋的户型。现原告主张交付120平方米的房屋也应当另行向被告补足差价。综上原告的各项诉讼请求没有事实依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院认定案件事实如下： 2010年5月31日，原告陈福菊与被告汪正仁、袁培珍、汪喜敏、汪喜红签订立改套转让协议书一份，协议约定，根据转让方汪正仁、袁培珍及家庭成员商议，一致同意将坐落在城东街道曙光东路508号即原百佳药业土地上建造立改套，按报批人数，贰人转让给陈福菊所有。被告负责报批一切手续，费用由原告负责。上缴村道路配套设施村连接三通管理费由原告负责。原、被告双方签字后生效，原告付给被告立改套每人转让金分别在协议生效贰万元，审批手续可以建房壹万伍元，办理房产证、土地使用证一切过户证件完毕后叁万元，合计陆万伍仟元。协议生效后按前黄村统一部署一视同仁在规定时间内交纳购买土地款，第一次定在2009年12月20日前每人贰万元，第二次定在2010年5月底前每人交贰万元合计每人交购买土地款肆万元整。原告房屋建造完工后，进行办理过户手续，被告必须提供一切证件，配合原告房产过户手续。原告房屋过户手续办理完毕后，原告在当天或隔一天把受让立改套的人数计算，按规定全部付款，不得拖付。后原告支付建房款360000元，土地款70000元。被告汪正仁于2010年5月31日出具收条一份载明收到陈福菊转让费40000元。被告收到广鑫名苑退楼层差价17045元，其中10幢一单元602室的楼层差价为13737元，原告陈福菊于2020年7月22日向被告汪正仁账户转账16300元用于支付转让费，被告汪正仁予以退回后，原告又于2020年8月20日向被告汪正仁账户转账16300元。经择房，本案房屋确定为温岭市城东街道曙光东路广鑫名苑10幢一单元602室。 本院认为，本案的争议焦点是原告与被告汪正仁、袁培珍、汪喜敏之间的签订的协议书的效力问题。从涉案《立改套转让协议书》来看，被告汪正仁、袁培珍、汪喜敏、汪喜红均在转让方及转让方家庭成员处签字确认，该协议书系原、被告的真实意思表示。虽然协议书签订时房屋尚未确定，但在合同履行过程中经过择房，房屋已经确定，合同标的物明确。案涉立改套项目的用地虽原为浙江百佳药业有限公司的工业用地，但温岭市人民政府已将该地块批准为储备土地再调整为商住用地后行政划拨给前黄村用于建设村民住宅项目，土地性质已经变更，故被告汪正仁、袁培珍、汪喜敏、汪喜红关于案涉协议书系对工业用地上的建房指标进行转让，违反了土地管理法关于土地用途管制的辩称意见缺乏事实与法律规定，本院不予采纳。涉案房屋的土地使用权取得应为划拨方式，尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条对转让划拨土地上房地产时土地使用权的取得作出了由房地产买受人采取缴纳土地出让金或土地收益的规定，但并未对当事人设立、变更、取得或消灭物权的合同行为予以禁止或限制，更未对该合同行为的效力在法律后果上予以否定。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方转让划拨土地使用权，应当认定合同无效，但在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。该条款规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本合同效力的认定。因此，当事人在转让划拨土地上的房地产时一并将占用的国有划拨土地使用权概括转让并不违反法律、法规的禁止性规定。本案合同系具有完全民事行为能力的各方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的法定情形，依法应确认为有效。审理过程中，原告变更诉讼请求为确认《立改套转让协议书》的效力，被告抗辩的是否收回宅基地、是否涉及拆迁利益、案涉协议是否可以继续履行、原告方是否存在违约行为、车位是否包含在案涉转让协议内等与本案合同效力的确认无关，均不影响合同效力的认定，本院不予审查。原告变更后的诉讼请求合法有据，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 确认原告陈福菊与被告汪正仁、袁培珍、汪喜敏、汪喜红于2010年5月31日签订的《立改套转让协议书》有效。 案件受理费80元（减半预收9600元），减半收取40元，由被告汪正仁、袁培珍、汪喜敏、汪喜红共同负担。 如不服本判决，可以在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  廖 媚 二〇二〇年十月二十六日 代书记员  金丹阳