1浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初7341号 原告（案外人）：宁波市江北佳隆管业物资商行。住所地：浙 江省宁波市江北区华东物资城浙甬市场E307-1号摊位。统一社会 信用代码：92330205MA292TQW6D。 经营者：李佳波，男，1964年12月29日出生，汉族，公民 住浙江省宁波市鄞州区 22号304室。 委托诉讼代理人：龚骅，浙江灵桥律师事务所律师。 被告（申请执行人）：光大金瓯资产管理有限公司。住所地： 浙江省温州市海事路17号205室。统一社会信用代码 91330300MA2857KW33。 法定代表人：康龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：傅雷，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩赫纳，浙江导司律师事务所律师。 第三人（被执行人）：宁波联发制冷设备有限公司。住所地： 浙江省宁波市海曙区石碶街道雅渡村。统一社会信用代码 913302125579842030。 法定代表人：鲁培军。 第三人（被执行人）：宁波市海曙新时代管业物资有限公司（原 宁波市鄞州新时代管业物资有限公司）。统一社会信用代码 913302037301640666。住所地：浙江省宁波市海曙区石碶街道（宁 波万国商城）。 2法定代表人：鲁培军。 原告宁波市江北佳隆管业物资商行（以下简称江北佳隆商行） 与被告光大金瓯资产管理有限公司（以下简称光大金瓯公司）、被 告宁波联发制冷设备有限公司（以下简称宁波联发公司）、宁波市 海曙新时代管业物资有限公司（以下简称新时代公司）案外人执 行异议之诉一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成 合议庭，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。审理中，因 宁波联发公司、新时代公司均同意原告的异议，故本院经释明后 变更两公司为第三人。原告江北佳隆商行的委托诉讼代理人龚骅， 被告光大金瓯公司的委托诉讼代理人傅雷、第三人宁波联发公司、 第三人新时代公司的法定代表人鲁培军到庭参加诉讼。本案现已 审理终结。 原告江北佳隆商行诉请：判决确认原告对第三人新时代公司 所有的位于宁波市海曙区××街道××村房地产享有租赁权，在 合同约定租赁期内有权继续占有使用。事实与理由：2013年12 月20日，第三人新时代公司与原告签订《厂房租赁合同》一份， 将位于宁波市海曙区××街道××工业区自建厂房出租给原告使 用，租赁期限15年，自2013年12月20日至2028年12月19日， 年租金1500000元，每两年在前一年的基础上递增3%，原告在 租赁期限内有权转租。合同签订后，第三人新时代公司将厂房移 交给原告，原告将涉案房屋陆续分割转租，历经租户变更，目前 仍有15户租户在使用。原告按约向新时代公司支付租金，并向各 租户收取租金。宁波市海曙区人民法院在（2017）浙0203民初1772 号案件调解书中体现，第三人新时代公司在2014年2月28日（晚 于2013年12月20日）与中国工商银行股份有限公司宁波明州支 行（以下简称工行明州支行）签订《最高额抵押合同》，并于同年 33月6日办理涉案房屋的抵押登记手续。故第三人新时代公司在将 涉案房屋抵押给工行明州支行前已将涉案房屋出租给原告，原告 的租赁权早于工行明州支行的抵押权。在（2020）浙0203执异80 号《执行裁定书》中，法院认定上述租赁合同存在倒签，租赁合 同为虚假租赁，原告认为法院作出的裁定结论及理由不成立。理 由如下：1.第三人新时代公司将涉案房产抵押给工行明州支行前 后一直在对外出租。原告接手前涉案房屋出租给洛兹集团，洛兹 集团破产后，第三人新时代公司与洛兹集团协商如何结束双方租 赁关系，石碶街道还曾参与协调，所以第三人新时代公司与工行 明州支行签订抵押合同时无租赁的说法是为了迎合办理银行贷款 手续所宣称，如果的确不存在租赁，工行明州支行早就要求法院 拍卖处置抵押物，而没有必要将债权打包出售；2.原告与第三人 新时代公司签订租赁合同时，恰逢洛兹集团已决定退出租赁，但 尚未与第三人新时代公司结算完成阶段。当时石碶街道也派员居 中协调，原告与第三人新时代公司签订《厂房租赁合同》情况， 石碶街道对此是知晓的，石碶街道也就此出具证明；3.据鲁培军 说，当初法院就该执行异议案件组织听证时，没有通知第三人宁 波联发公司及第三人新时代公司，所以没有到庭，此后，原告多 次联系法院，要求法院通知鲁培军，法院却迟迟没有通知，之后 在裁定书却认定鲁培军到不到庭说明情况都不能证明租赁的真实 性。综上，原告认为，原裁定在没有通知第三人宁波联发公司、 第三人新时代公司的情况下，片面认定原告与第三人新时代公司 的租赁合同是倒签虚假租赁合同，裁定驳回原告的异议请求是错 误的，故原告诉至法院，请求依法解决。 被告光大金瓯公司答辩称：一、原告提供的其与第三人新时 代公司的租赁合同是虚假的，双方不存在租赁关系。1、从原告提 4交的租金支付情况看，并不能看出原告已经将租金交付给第三人 新时代公司，且打款时间、金额均与合同完全无法对应，并不能 看出合同在实际履行；2、从原告提供的其与第三方的15份租赁 合同来看，其中四份系第三人新时代公司法定代表人鲁培军作为 出租人签字确认，上述合同能看出原告与第三人新时代公司之间 的租赁合同系伪造；3、原告与第三人新时代公司关于房租的支付 均无法表述一致；二、即便原告与第三人新时代公司之间存在租 赁关系，原告提供的与第三人新时代公司之间的租赁合同也存在 “倒签”情形，且原告无法证明其在抵押前已经实际占有使用涉 案房屋，故依法不能对抗抵押权；三、原告在生产经营上对所租 赁房屋不存在依赖，本案涤除租赁后并不会影响原告的生产经营。 综上，请求法院依法涤除涉案抵押物上的租赁，保护被告光大金 瓯公司的合法权益，驳回原告的诉讼请求。 第三人宁波联发公司、第三人新时代公司共同答辩称：对原 告主张的事实及诉讼请求没有异议，同意原告所述。 本院经审理认定，2017年4月20日，宁波联发公司、新时 代公司与工行明州支行、鲁培军、蒋鸿在本院主持下达成如下调 解协议：一、宁波联发公司归还工行明州支行借款本金26500000 元及相应的利息、罚息、复利（截至2017年2月20日止的利息、 复利、罚息为1124005.06元，之后的罚息、复利按合同约定 计至款项实际付清之日止），上述款项于2017年5月底前一次性 付清，……；二、工行明州支行有权对新时代公司名下的位于宁 波市海曙区石碶街道东杨村的房地产[房屋所有权证号：鄞房权 证石字第D200600144号，国有土地使用权证号：甬鄞国用（2006） 第19-00004号]折价或者拍卖、变卖后的价款在最高额 39380000元内优先受偿上述款项；三、鲁培军、蒋鸿对宁波 5联发公司的上述第一项还款义务承担连带清偿责任；四、案件受 理费179920元，减半收取89960元，由宁波联发公司、新时 代公司、鲁培军、蒋鸿共同负担。本院于同日出具（2017）浙 0202民初1772号民事调解书对上述协议予以确认。2017年8月 17日，工行明州支行就上述案件向本院申请强制执行，案号为 （2017）浙0203执2114号。2019年8月2日，本院作出（2019） 浙02**执异95号执行裁定书，裁定变更光大金瓯公司为（2017） 浙02**执2114号执行案件的申请执行人。2019年8月16日， 本院在执行（2017）浙0203执2114号案件过程中，发出《公告》 一份，责令第三人新时代公司或其他使用人在本公告之日起十五 日内主动腾房，迁出位于宁波市海曙区××街道××村房地产。 后原告向本院提出执行异议，要求裁定原告对涉案的宁波市海曙 区石碶街道东杨村的房地产享有租赁权，停止腾房等执行行为， 本院经审查后于2020年8月5日作出（2020）浙0203执异80 号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。因原告对该执行裁定 不服，特向本院提起诉讼，要求依法解决。 原告江北佳隆商行与第三人新时代公司（原宁波市鄞州新时 代管业物资有限公司）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定， 新时代公司将位于宁波市海曙区（原鄞州区）石碶街道东杨工业 区自建厂房出租给原告使用，厂房的出租面积为19847.84平方 米，租赁期限15年，自2013年12月20日至2028年12月19 日止，第一年租金150万元，每两年在前一年的基础上递增3％， 租金第一次支付为三年一付、第二次支付为五年一付，第三次支 付为一年一付，先付后用。原告在租赁期限内有权转租，等等。 合同上加盖了原告江北佳隆商行和宁波市鄞州新时代管业物资 有限公司的章。合同最后载明的签订时间：2013年12月20日， 6该行字系打印。 第三人新时代公司于2012年7月8日与浙江洛兹股份有限 公司（以下简称洛兹集团）签订《关于厂房租赁意向协议》一份， 后于2012年8月31日双方签订租赁合同，第三人新时代公司将 案涉房屋出租给洛兹集团，2013年12月6日，洛兹集团发布《告 知函》一份给第三人新时代公司，告知洛兹集团已依约付清2012 年10月1日至2013年9月30日的年租金及第二年前四个月的 租金（2013年10月1日至2014年1月31日），并告知解除与 该公司的租赁协议，提前退租，后双方于2014年3月13日签订 关于终止《厂房租赁协议》的协议书，确认双方一致同意提前终 止原协议，租赁期至2014年3月7日止（租赁关系终止之日）， 届时，第三人新时代公司有权将原协议项下的厂房出租给其他第 三人，并另行签订租赁合同，等等。 原告江北佳隆商行自2015年6月1日起至2015年10月23 日向鲁培军共汇款10笔，共计1008200元，2015年12月31 日向宁波市鄞州旗舰物资有限公司汇款70000元；2016年向宁 波市鄞州旗舰物资有限公司汇款20笔，共计1248400元；2017 年向宁波市鄞州旗舰物资有限公司汇款13笔，共计1205650 元；2018年向宁波市鄞州旗舰物资有限公司汇款18笔，共计 5884183元。2015年至2018年期间原告向鲁培军和宁波市鄞 州旗舰物资有限公司共计汇款9416433元（款项部分备注租金， 部分未备注）。宁波市鄞州旗舰物资有限公司法定代表人蒋鸿， 系鲁培军妻子，鲁雨霖系鲁培军女儿。 另，在工行明州支行向第三人新时代公司的两份抵押核实书 上载明：涉案抵押物是否存在出租、在先抵押等情况一栏为“无”， 该核实书加盖了抵押人新时代公司公章，鲁培军在法定代表人处 7签字。位于宁波市海曙区××街道××村的涉案房屋的房屋所有 权人为第三人新时代公司，工行明州支行与第三人新时代公司于 2014年2月28日签订《最高额抵押合同》，并于同年3月6日 办理涉案房屋的抵押登记手续。 以上事实，由原告江北佳隆商行提供的（2019）浙0203执 异80号执行裁定书、《厂房租赁合同》、《关于厂房租赁意向协 议》、《告知函》、《关于终止〈厂房租赁协议〉的协议书》、银行 回单、被告光大金瓯公司提供的中国工商银行抵押核实书（两 份）、本院调取的（2017）浙0202民初1772号民事调解书及卷 宗、（2019）浙0203执异95号执行裁定书、双方庭审中的陈述 予以证明，本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的证据，本院认证如下： 一、原告提交的证据： 证1.《厂房租赁合同》一份，拟证明原告与第三人新时代公司 于2013年12月20日就涉案房屋建立租赁关系的事实； 证2.《关于厂房租赁意向协议》、《告知函》、《关于终止〈厂房 租赁协议〉的协议书》各一份，拟证明涉案房屋办理抵押登记时 确实存在租赁的事实； 证3.厂房租赁合同十五份及银行回单（29页），拟证明原告向 第三人新时代公司租来涉案房屋后，再转租给其他主体的事实； 经质证，被告光大金瓯公司对证1的真实性、合法性、关联 性均有异议；被告光大金瓯公司对证2的真实性没有异议，但对 其关联性有异议，且认为不能证明原告的证明目的；关于证3，因 原告未当庭提供原件，被告光大金瓯公司表示真实性由法院认定， 但同时认为，即便合同是真实的，其中两份合同经办人是鲁培军， 恰好可以证明本案涉案房屋的租赁方并非原告，何况合同签订的 8时间均晚于涉案房屋的抵押登记手续，不能对抵押权产生对抗效 力，且银行回单也不能证明为涉案房屋租金；第三人新时代公司 及第三人宁波联发公司对原告提交的上述证据均无异议。经审查， 证1、证3系原件，本院对证1、证3中的合同的形式真实性予以 认定，对证3中银行回单的真实性予以认定，但证3中的合同所 涉的均系江北佳隆商行（其中4份鲁培军签字）与其余案外人所 签，因涉及案外人，故对其内容真实性本院不予确认；本院对证2 的真实性予以认定，但证2涉及的是洛兹集团与新时代公司的租 赁情况，无法直接证明原告与新时代公司实际的租赁关系。对于 原告证1的证明目的本院在下文详述。 二、被告光大金瓯公司提交的证据： 证4.核实书两份，拟证明第三人新时代公司及其法定代表 人鲁培军在2014年2月28日签订抵押合同时，承诺涉案房屋无 租赁关系，故涉案房屋抵押时不存在租赁关系的事实； 证5.《厂房租赁合同》一份（即原告提交的证1）及租金支 付凭证29页（即原告提交的证3中的银行回单），拟证明原告租 金支付情况与租赁合同约定的租金支付时间和金额不相吻合，印 证原告诉称的租赁关系存在虚假可能性的事实； 证6.《租赁合同》复印件四份，拟证明在该四份合同中鲁 培军直接或作为原告的代表人身份直接在出租人处签字，原告和 第三人新时代公司恶意串通的事实； 证7.原告个体工商户登记基本情况、鲁培军谈话笔录各一 份，拟证明原告经营者与鲁培军存在亲属关系，双方存在恶意串 通作出虚假租赁的事实以及鲁培军陈述的租金支付方式和原告 陈述及流水均无法对应的事实； 证8.原告与宁波三基开关有限公司租赁合同一份、支付凭 9证一份，拟证明鲁培军女儿鲁雨霖收取租金，印证原告与第三人 新时代公司存在虚假租赁关系的事实； 证9.询问笔录四份、租赁合同一份，拟证明其中四份租赁 合同的实际出租人并非原告，即原告与第三人新时代公司就涉案 房屋存在虚假租赁关系的事实。 经质证，原告江北佳隆商行对证4的真实性及证明目的均不 认可，认为原告和第三人新时代公司的租赁关系在抵押权设立前 已经客观存在；对证5、证6的真实性均无异议，但对被告光大 金瓯公司的证明目的不认可，因原告的经营者与鲁培军为亲戚关 系，有时鲁培军方便便让其代签；对证7的真实性无异议，对证 明目的不认可，证7中的笔录中可以看出鲁培军是主动向法院陈 述其和李佳波存在亲戚关系，故不存在双方串通、虚假租赁的情 况；对证8的证明目的不认可，对证9中的询问笔录的真实性、 合法性、关联性均有异议，对证9中的租赁合同的真实性无异议， 但对其证明目的有异议。第三人新时代公司及第三人宁波联发公 司对被告光大金瓯公司提交的上述证据的质证意见与原告一致， 其中对证4鲁培军提出当时为了取得贷款，其仅在空白的核实书 上签章，对其内容并不知情。经审查，本院认为，证4、证7来 源真实、合法，本院对其真实性予以认定，对证5、证6、证8 的形式真实性予以认定，对证明目的在下文阐述；证9的询问笔 录系被告光大金瓯公司自行制作，性质上属于证人证言，被询问 人未到庭参加陈述，本院对询问笔录不予认定，对证9中的租赁 合同的形式真实性予以认定，对证明目的在下文一并阐述。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，被告光大金瓯公司 在（2017）浙0203执2114号执行案件中就涉案房屋享有的权利 来源于2014年3月6日设立的抵押权。根据物权法的相关规定， 10 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的 影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登 记的抵押权。故本案争议焦点系涉案房屋在设立抵押权前新时代 公司是否将抵押物出租给原告，原告主张的租赁权是否能够对抗 上述被告光大金瓯公司享有的抵押权，是否足以有效阻止法院对 涉案房屋的强制执行？ 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据 加以证明。结合原告、被告光大金瓯公司向本院提交的证据，本 院分析如下：首先，根据《中国工商银行抵押核实书》载明的内 容显示，本案涉案房屋在设立抵押时不存在出租情况，新时代公 司及其法定代表人鲁培军在该两份核实书上签章确认，虽然新时 代公司及鲁培军提出其仅在空白的核实书上签章，对其内容并不 知情，但本院认为，新时代公司的法定代表人鲁培军作为成年人， 应当明白公司及其个人的签章法律意义，何况其未提交证据就相 关事实予以证明，故对其上述主张，本院难以支持，故在设立抵 押时不存在新时代公司将涉案房屋出租给原告的情况；第二，虽 然原告提交的厂房租赁合同显示租赁期自2013年12月20日起至 2028年12月19日止，但原告是否享有租赁权，仍需就合同的实 际履行情况进行进一步举证，根据原告提交的《关于终止〈厂房 租赁协议〉的协议书》，洛兹集团于2012年8月31日就涉案房屋 与新时代公司建立过租赁关系，洛兹集团与新时代公司经过协商， 于2014年3月13日一致同意提前终止租赁协议，租赁期计至2014 年3月7日，为此，洛兹集团同意向新时代公司打包补偿400000 元，因洛兹集团就涉案房屋计付相关租赁费用至2014年3月7日， 说明涉案房屋在2014年3月7日之前尚处于洛兹集团的实际控制 中，而原告主张其早于2014年3月7日即自2013年12月20日 11 实际取得租赁权，不符合常理；第三、即便合同内容是真实的， 原告亦未按照合同约定的租金支付方式支付租金，合同出租方系 新时代公司，而原告目前举证证明的款项系支付给鲁培军以及宁 波市鄞州旗舰物资有限公司，款项最早转账时间系2015年6月1 日，原告主张因和鲁培军存在其他债务关系故租金予以部分抵扣 的说法因缺乏证据印证本院难以支持，且该主张和鲁培军的陈述 也不一致；原告亦未向本院提交证据证明，其在2013年12月20 日签订合同后，已按约向第三人新时代公司支付租金并实际占有 涉案房屋的事实，故对原告的上述主张，本院难以采信；第四， 根据原告提交的和案外人之间的租赁合同及银行流水，其中四份 系鲁培军签字且存在款项汇入鲁培军女儿鲁雨霖账户的事实，虽 然原告提出鲁培军与原告经营者李佳波系亲戚关系，故由鲁培军 代签合同，但该说法与租金汇入鲁雨霖银行账户的事实难以相互 印证，故本院难以采信，退一步讲，就算原告与涉案房屋的承租 人之间签订的租赁合同均为真实，目前提供的合同也是发生在 2015年之后，难以对抗被告光大金瓯公司于2014年3月6日取得 的抵押权。庭审过程中，虽然原告主张其早在2015年之前已与其 他承租户签订过房屋租赁合同，之所以未向本院提交2015年之前 其与承租户的房屋租赁合同，系因保管不善遗失，对该主张，因 原告未提交证据予以佐证，本院亦难以采信。综上，原告主张其 就涉案房屋自2013年12月20日起享有租赁权的主张证据不足， 原告向本院提交的证据不能相互印证，未形成完整的证据链，难 以证明其在涉案房屋设立抵押权之前取得租赁权，故难以对抗被 告光大金瓯公司对涉案房屋享有的抵押权，不足以排除强制执行， （2020）浙0203执异80号执行裁定书并无不当。依照《中华人 民共和国物权法》第十四条、第一百九十条、《最高人民法院关于 12 适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第 一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告宁波市江北佳隆管业物资商行的诉讼请求。 本案受理费174000元，由原告宁波市江北佳隆管业物资商 行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁波市中级人 民法院。 审 判 长  罗书君 人民陪审员  李 硕 人民陪审员  方 宏 二〇二〇年十月十六日 代书 记员  蒋 欣 13 本案引用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法 律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁 关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租 赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解 释》 第三百一十二条第一款第（二）项（二）案外人就执行标 的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。