福建省华安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0629民初837号 原告：泉州佑康农牧科技有限公司，住所地福建省泉州市安溪县龙涓乡碧岭村。统一社会信用代码：91350524MA2XTNK25Y。 法定代表人：张立羣，经理、执行董事。 委托诉讼代理人：黄长江，福建大易律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：蔡俊杰，福建大易律师事务所实习律师。 被告：华安民惠生猪养殖有限公司，住所地华安县华丰镇上雪村。统一社会信用代码：91350629694350055Y。 法定代表人：陈明杰，总经理。 委托诉讼代理人：孙德龙，男，汉族，1986年4月9日出生，公司经理，住福建省厦门市集美区。 原告泉州佑康农牧科技有限公司（以下简称佑康公司）与被告华安民惠生猪养殖有限公司（以下简称民惠公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佑康公司委托诉讼代理人黄长江、蔡俊杰、被告民惠公司委托诉讼代理人孙德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佑康公司向本院提出诉讼请求：1.确认佑康公司、民惠公司双方签订的《猪场租赁合同》于2020年7月16日解除；2.判决民惠公司返还自2020年8月1日起至2020年10月7日止未使用租赁养猪场期间（2个月）的已交租金58333元、保证金350000元；3.受理费由民惠公司负担。事实和理由：2019年9月30日，佑康公司与民惠公司签订《猪场租赁合同》一份,由民惠公司将座落于华安县华丰镇上雪村猪场的土地、厂房等整体租赁给佑康公司，用于生猪养殖生产经营之用，租赁期限5年，自2019年10月8日起至2024年10月7日止。合同约定，租金每年350000元，按年支付，在合同签订时佑康公司应一次性向民惠公司交付保证金350000元，所交纳的保证金从第二年起分5年抵扣租金。合同同时约定，民惠公司承诺并保证，在合同有效履行期间：1.民惠公司有义务配合佑康公司协调果农实现养殖污水外送施肥，做到污水零排放；2.民惠公司、民惠公司的实际控制人应协助佑康公司处理村民、村委会、当地政府关系，保证佑康公司在租赁标的上开展种猪、育肥猪养殖不受任何影响；3.在合同有效履行期间，如“因出现包括，但不限于因产权不合法或其他影响到佑康公司正常使用租赁物的情形时，佑康公司有权单方书面通知解除本合同，要求退还剩余租赁期限内的租金并要求赔偿因此给佑康公司造成的损失”。合同签订后，佑康公司依约于2019年10月10和10月15日，分别向民惠公司支付第一年租金35万元和保证金35万元。2019年11月1日，佑康公司接手猪场后，将第一批500头猪进场养殖。然在佑康公司进场开始养殖后的第七天（2019年11月7日），佑康公司就遭到当地“村镇政府干部”的人以该养殖场存在“违法违建且不具备养殖资质”为由，到场对佑康公司的生猪养殖经营进行干涉和阻挠，要求佑康公司停止继续养殖。11月14日，佑康公司租赁养殖场所在地的村镇干部8人再次到场强令佑康公司将养殖场关停。2019年11月15日，佑康公司将该情况向民惠公司发函告知，要求民惠公司对此作出合理的解释并及时妥善处理，以确保佑康公司养殖经营之正常生产运行。然民惠公司收到佑康公司告知函后，对此非但无法作出予合理解释并予以妥善处理，反而以该养殖场没有作好环保，如佑康公司坚持继续履行合同，继续在该养殖场养猪，会导致整个养殖场被“全部敲掉”，造成更大损失为由，多次要求佑康公司停止生猪养殖，将场内所养殖的生猪全部迁移，并多次以强行切断水源的手法，催迫佑康公司终止合同的履行。佑康公司出于无奈，只好于2020年5月5日放弃继续在该养殖场养猪的计划，将引进入该养殖场的生猪全部迁移他处。随后，佑康公司本着友好协商的善意，多次与民惠公司就如何合理解决该纠纷进行协商、沟通，但由于民惠公司缺乏友好协商解决的基本诚意，一直协商未果。为防止损失进一步扩大，佑康公司于2020年7月16日向民惠公司发出《解除合同通知书》一份，正式通知民惠公司解除双方签订的《猪场租赁合同》，并要求民惠公司返还未使用期间的已交租金145830元和保证金350000元（合计495830元）。佑康公司认为，民惠公司在与佑康公司签订《猪场租赁合同》时，故意隐瞒该出租的养殖场相关手续不完整，未设置养殖污水处理设施和办理养殖污水环保审批手续，不能用于生猪养殖生产经营的重要事实。在合同履行过程中，又不能切实履行协助佑康公司处理村民、村委会、当地政府关系，保证佑康公司在租赁标的上开展种猪、育肥猪养殖不受任何影响的承诺，造成佑康公司在该租赁养殖场的养殖生产经营无法进行，导致佑康公司通过履行租赁合同实现生猪养殖的合同目的无法实现。根据法律规定和合同约定，佑康公司有权请求解除合同，合同自佑康公司《解除合同通知》送达民惠公司时解除。同时，由于民惠公司的过错及多次的催迫，造成佑康公司无法在所租赁的养殖场从事生猪养殖生产，佑康公司只好在2020年5月5日就将该养殖场饲养的猪全部迁移他处，从2020年5月6日起，佑康公司就没有实际在使用所租赁的养殖场。依照合同的约定和法律规定，佑康公司对未使用租赁物期间的已交租金和交纳的保证金，有权要求民惠公司全额返还。 民惠公司辩称，双方公司于2019年9月30日签订租赁合同，由于佑康公司单方面提出终止合同，双方领导层于2020年8月13日协商合同终止日期为2020年8月1日。由于租赁期间佑康公司损坏了大量的固定设备及基础设施，以及遗失了很多物品。民惠公司要求佑康公司赔付损失。佑康公司在多次交流后同意按市场新设备及市面劳务价格进行赔付。民惠公司已委托专业的第三方养猪设备公司进行评估及进行相应的市场报价，同时评估的细节和项目已经进行核实。民惠公司提供了第三方的基础维修改造合同，合同造价为497920元。佑康公司押金350000元，租金还差两个月为58333元，总额为408333元。民惠公司要求佑康公司扣除押金及租金408333元后，另赔偿民惠公司设备及基础设施损害差额89587元，用于厂房的修复。民惠公司多次主动联系佑康公司负责人处理损失的赔付事宜，佑康公司对赔付事宜一直避门不见，请求法院对民惠公司的损失进行公证的裁决。民惠公司不同意于2020年7月16日解除《猪场租赁合同》，认为应确认合同于2020年8月1日解除、应退租金为两个月合计58333元。由于佑康公司在租赁期间，损坏大量的设备，不同意退还保证金350000元。 本院经审理认定事实如下：2019年9月30日，民惠公司与佑康公司签订《猪场租赁合同》，合同甲方为民惠公司，乙方为佑康公司，《猪场租赁合同》约定：“租赁标的：甲方将其位于华安县厂房租赁给乙方使用；租赁期限：租赁物租赁期限为5年，即从2019年10月8日起至2024年10月7日止；租金及支付方式：租金从2019年10月8日起算，租金金额为350000元／年，按年支付，每年9月30日前支付下一年年度租金。乙方缴纳租赁保证金350000元，该笔保证金从租赁期第二年开始抵扣租金，具体抵扣方式如下：第二年抵扣50000万元租金，第三年抵扣100000元租金，第四年抵扣100000元租金，第五年抵扣100000元租金；在本合同有效履行期间，经甲乙双方协商一致，可以提前解除合同。因提前解除合同产生的权利义务，由甲乙双方在签订的解除合同协议中另行约定。”。合同签订后，佑康公司分别于2019年10月10日和2019年10月15日将350000元租金和350000元保证金汇入民惠公司指定的银行账户（账户名：孙德龙；开户行：福建农村信用社长泰枋洋支行；账号：62×××87），并进驻养殖场开始生产养殖。2019年11月25日，佑康公司通过顺丰速运向民惠公司寄送《告知函》，告知2019年11月7日和11月14日养殖场所在地村、镇干部多人多次到养殖场以该养殖场存在违法违建且不具备养殖资质为由要求佑康公司关停、搬离养殖场的情况，函请民惠公司及授权代表孙德龙及时与相关人员协调、沟通，确保养殖经营正常生产运营，并提出如果不能确保佑康公司正常经营，应在三日内书面告知佑康公司，并就租金、押金退还及赔偿事宜进行协商和处理。民惠公司及孙德龙确认收到《告知函》，但之后协调未果。2019年11月23日至2020年5月期间，佑康公司驻养殖场的负责人吴庚多次与孙德龙通过电话和微信就上述情况进行沟通，孙德龙要求佑康公司将生猪移走，佑康公司遂于2020年5月15日将生猪转移、停止在该养殖场养殖，仅保留人员看守、等待交接养殖场。 2020年7月16日，佑康公司通过EMS中国邮政速递物流向民惠公司和孙德龙寄送《解除合同通知书》，通知民惠公司收到通知书之日起，解除双方签订的《猪场租赁合同》，要求民惠公司将自2020年5月16日起至2020年10月7日止佑康公司已交未实际使用猪场期间的租金145830元和保证金350000元，合计495830元退还给佑康公司。孙德龙确认收到该通知书。庭审中，佑康公司与民惠公司共同确认《猪场租赁合同》的解除时间为2020年8月1日，民惠公司应退还给佑康公司的租金为两个月58333元。 上述事实有佑康公司提交的《猪场租赁合同》、《国家企业信用信息公司报告》、《企业网银电子回单》、《告知函》、《顺丰快递寄送回执》、《吴庚与孙德龙通话录音》、《吴庚与孙德龙微信聊天记录截屏》、《现场视频》、《解除合同通知书》、《快递寄送凭证》、《投递结果查询》和当事人双方的法庭陈述予以证实，法庭审核认为，上述书面证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认。对民惠公司当庭播放的手机图片、视频，佑康公司质证该证据超过举证期限且与本案诉讼请求不具有关联性，不予认同。民惠公司当庭播放的图片和视频，没有其他证据予以佐证，无法证明其主张，不予确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，本案佑康公司与民惠公司签订的《猪场租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。庭审中，双方对所签订的《猪场租赁合同》的解除时间确定为2020年8月1日及民惠公司应退还给佑康公司的租金为两个月58333元达成一致意见，该意见不违反法律、行政法规的强制性规定，应于采纳、支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”。根据《猪场租赁合同》中对保证金的约定，可以确认保证金是用于抵扣养殖场租金的，合同解除后，佑康公司依据合同约定主张退还保证金，符合法律规定，应予以采纳、支持。民惠公司辩称保证金可用于抵扣养殖场基础设施和固定设备损坏赔偿的意见，与合同约定不符，其提出佑康公司应以保证金对养殖场基础设施、固定设备损害作出赔偿的要求属于不同的法律关系，双方无法达成调解意见，应另案提起诉讼，因此，民惠公司的解辩意见和要求，不符合法律规定，理由不能成立，不予采纳，其向佑康公司收取的保证金350000元，应予以退还。 综上所述，佑康公司与民惠公司共同确认本案《猪场租赁合同》的解除时间为2020年8月1日、民惠公司应退还给佑康公司合同解除后、未使用租赁养殖场期间的已交租金为58333元，本院予以确认；民惠公司辩解保证金350000元应作为折抵损害赔偿金的意见，与事实不符，不予采纳；佑康公司诉讼请求确认《猪场租赁合同》的解除时间为2020年8月1日、民惠公司应退还给佑康租金58333元、保证金350000元的意见，有事实和法律依据，应予以采纳、支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定，判决如下： 一、泉州佑康农牧科技有限公司与华安民惠生猪养殖有限公司签订的《猪场租赁合同》于2020年8月1日解除； 二、华安民惠生猪养殖有限公司应于本判决生效之日起十日内退还泉州佑康农牧科技有限公司租金58333元、保证金350000元，合计408333元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7425元，减半收取计3713元，由华安民惠生猪养殖有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 员 黄健海 二〇二〇年十月九日 法官助理 许毓静 书 记 员 李黎明 附注： 执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。