成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0116民初3767号 原告：陈照明，男，1993年5月23日出生，汉族，住青海省西宁市城中区。 原告：蒲焕绪，男，1969年1月19日出生，汉族，住四川省阆中市。 原告：宋国香，女，1970年11月22日出生，汉族，住四川省阆中市。 三原告委托诉讼代理人：刘俊清，四川方同律师事务所律师。 被告：四川鑫龙实业发展有限公司，住所地：四川省成都市武侯区领事馆路**********。 法定代表人：熊正宽,总经理。 委托诉讼代理人:徐凯,男，系公司员工。 第三人：成都房信行科技有限公司，住所，住所地：四川省成都高新区天府大道北段**********div> 法定代表人：邓寿军，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王亮，四川谦信律师事务所律师。 原告陈照明、蒲焕绪、宋国香诉被告四川鑫龙实业发展有限公司（以下简称：鑫龙公司）、第三人成都房信行科技有限公司（以下简称：房信行公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人刘俊清、被告鑫龙公司委托诉讼代理人徐凯、第三人房信行公司委托诉讼代理人王亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈照明、蒲焕绪、宋国香向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈照明、蒲焕绪、宋国香、鑫龙公司签订的《四川省商品房买卖合同》及补充协议；2.判令鑫龙公司退还陈照明、蒲焕绪、宋国香购房款660000元，并从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息，并承担本案诉讼费。事实及理由：2019年2月，陈照明、蒲焕绪、宋国香到鑫龙公司售楼部，该公司工作人员向三人推荐购买其开发的位于双流区，2019年2月13日双方签方订了《四川省商品房买卖合同》，约定房屋总价款58万元，且三人只支付购房款50%，剩余部分以银行贷款方式支付。合同签订后，鑫龙公司以各种理由欺骗三人继续支付各种费用，三人共支付购房款66万元，鑫龙公司要求三人向房信行公司付款，从而避税。三人支付房款后，鑫龙公司工作人员又告知银行拒贷款无法按揭，三人询问后仍被各家银行拒贷，至今无法履行合同。法律和政策没有禁止没有亲属关系不能共同贷款，因此导致无法贷款不能归责于陈照明三人单方原因，且在销售房屋时，鑫龙公司也知晓陈照明三人没有亲属关系。因合同无法履行且鑫龙公司在签订合同时有明显过错，故依法要求解除合同。本案中，买卖双方真实意思表示为以95万元购买该买房屋，但合同仅约定58万元，该合同不是双方真实意思表示，不应当继续履行。同时，因合同房屋总价款不真实，导致国家应收取的房屋契税、增值税以及鑫龙公司应缴纳的所得税均大幅下降，损害了国家利益，若合同无效，应当恢复原状，退还首付款。综上，不应当继续履行本合同。鑫龙公司与房信行公司存在合作关系，但对外以鑫龙公司名义销售房屋，其合同关系不应对抗陈照明三人，应由鑫龙公司承担责任。 鑫龙公司辩称：1.我司与陈照明三人确实建立商品房买卖关系，法律关系明确。2.签订合同之日为预售，房屋总价款为58万元，首期房款29万元，剩余29万元以银行按揭贷款方式支付。2019年2月16日公司向宋国香三人出具29万元的专用收据并加盖我公司财务专用章，我公司仅收到周学亚转账支付29万元，与陈照明三人所主张的已付66万元房款相差巨大，其主张66万元购房款不实。3.向银行提交陈照明三人的贷款申请后，银行审查发现三人中有一人与其他二人非亲属关系，且提交的收入证明出现虚假，导致银行审查无法通过，其主要原因系陈照明三人造成，并非我公司原因所导致。且合同明确约定，在按揭贷款未能取得的情况下，陈照明三人应当变更支付方式为一次性支付，但三人并未按约履行支付义务，存在违约行为，应当承担继续履行合同约定的一次性支付剩余房款29万元。4.陈照明三人在诉状所称，所谓66万元购房款除去29万元实际收取房款外，其他部分系我公司要求将该款项支付给房信行公司从而避税，上述事实与实际不符。至今为止，我公司并不清楚也无从知晓其他款项的支付情况。5.我公司与房信行公司之间有合作关系，也有委托代理销售关系。6.根据合同约定，我公司不同意解除商品房买卖合同及补充协议，不同意退还购房款29万元，不同意支付资金占用利息，请求驳回诉讼请求。 房信行公司述称：1.陈照明三人的诉请缺乏事实及法律依据，商品房买卖合同及补充协议是陈照明三人与鑫龙公司的真实意思表示。我司与鑫龙公司之间有包销合作关系，是以鑫龙公司的工作人员身份进行的房屋销售。签订购房合同前，已明确告知了三人房屋真实总价款是95万元，陈照明三人知晓也认可之后才正式签订购房合同。合同价款58万元与真实购房款95万元，三人是清楚的。三人所说鑫龙公司以各种理由欺骗要求其支付各种费用给房信行公司，与事实不符。我公司已收到三人转账、刷卡支付的购房款36万元及现金1万元。三人支付的都是购房款应付部分，并不存在所谓的欺骗及各种其他费用。2.合同中关于按揭贷款、付款有明确的约定，鑫龙公司在履行合同中，并无违约行为。合同关于按揭贷款29万元是针对95万元购房款的按揭贷款，三人不能够办理按揭贷款的主要原因，在于其自身内部原因及提供收入证明不真实的原因，导致不能办理按揭贷款。陈照明三人签订有按揭贷款承诺书，保证提供的材料真实、合法，也承诺如无法满足按揭贷款要求，同意变更支付方式为一次性付款。合同并非无法继续履行，三人应该采取一次性付款。现三人违背了诚实信用原则，也违反了合同约定的支付方式。综上，请求驳回陈照明三人的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实认定如下： 房信行公司与鑫龙公司之间有合作关系和委托销售代理关系。2018年11月27日，陈照明、蒲焕绪、宋国香来到鑫龙公司“景茂·誉府”售楼部，房信行公司工作人员周亚萍以鑫龙公司的置业顾问身份，向三人推荐购买鑫龙公司开发的位于成都市双流区东升航都大街四段111号“景茂·誉府”项目7幢一层18号商铺。房信行公司的工作人员以鑫龙公司的名义与陈照明、蒲焕绪、宋国香达成口头协议，约定上述房屋的买卖成交价为95万元，由陈照明三人首付66万元，剩余购房款29万元采取银行贷款方式支付。对银行贷款不能办理时剩余房款29万元如何支付，双方约定不明。同日，陈照明向鑫龙公司售楼部人员邓寿军（即房信行公司法定代表人）支付了上述商铺的首付款现金10000元，并用其父亲陈星的银行卡刷POS机消费支付了100000元，收款人为房信行公司。同年11月28日，宋国香POS机刷银行卡消费支付了20000元，用其儿子蒲彩静的银行卡刷POS机消费支付了80000元，收款人均为房信行公司。2019年1月31日，蒲焕绪POS机刷银行卡消费支付了90000元、20000元，收款人均为房信行公司。同日，陈照明用其母亲周学亚的银行卡刷POS机消费支付了290000元（收款人为鑫龙公司）、50000元（收款商家为房信行公司）。陈照明三人支付上述购房款时，均是按鑫龙公司销售人员（即房信行公司人员）的要求在上述售楼部内进行的刷卡支付，鑫龙公司曾向陈照明等人出具过定金收据。 2019年2月13日，鑫龙公司与陈照明、蒲焕绪、宋国香签订了《四川省商品房买卖合同》，约定房屋总价款58万元，三人支付首付款29万元，余款29万元申请贷款支付。同年2月18日，三人还签署了《商业用房贷款承诺书》，承诺“若本人无法满足按揭贷款银行要求并按揭贷款，或者本人确定不采取按揭方式支付购房款，则本人变更付款方式为一次性付款”。同年2月16日，鑫龙公司向陈照明三人出具了专用收据，载明收到上述商铺首付款290000元。鑫龙公司销售人员已将原出具给三人的定金收据收回。此后，陈照明三人向银行申请贷款未通过，双方对购房尾款如何支付，无法达成一致意见。2020年1月，蒲彩静曾打电话找鑫龙公司销售人员周亚萍索要三人所交其余购房款37万元的发票，周亚萍表示当时是为了避税，签订的合同里才没有把三十多万元写进去，并以种种理由拒绝提供发票。 上述事实，有商品房买卖合同、补充协议、专用收据、邓寿军出具收据的照片，转款明细表（原告自制）、蒲彩静的借记卡账户历史明细清单、蒲焕绪的借记卡账户历史明细清单、蒲焕绪的中国农业银行银行卡交易明细清单、宋国香的兴业银行明细单、陈星的借记卡账户历史明细清单、周学亚的中国银行交易流水明细清单，周凤萍的名片照片，宋国香与周凤萍的微信聊天截屏图片，蒲彩静与凤萍的通话录音光盘1张及整理的文字资料，陈星、周学亚、蒲彩静的情况说明及身份证、银行卡复印件、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，对本案争议焦点，评判如下： 一、房信行公司代理销售行为的法律后果。 根据本案当事人的一致陈述，房信行公司工作人员受鑫龙公司委托代理销售案涉房屋，其代表鑫龙公司与陈照明、蒲焕绪、宋国香就买卖案涉房屋达成了口头商品房买卖合同，并以鑫龙公司名义，指定陈照明三人将购房款360000元通过鑫龙公司售楼部的POS机刷卡支付给了房信行公司，将现金10000元支付给了房信行公司在售楼部现场的工作人员。房信行公司代表鑫龙公司收取370000元的行为，实质为房信行公司在代理权限范围内履行其委托代理人职责的行为，上述代理行为对鑫龙公司发生法律效力，上述代理行为的法律后果，依法应由委托人鑫龙公司承担，该370000元购房款应视为鑫龙公司收取。鑫龙公司辩称未收到此款，应由其与代理人房信行公司之间另行处理。 二、《商品房买卖合同》及补充协议的法律效力。 根据查明事实，鑫龙公司与陈照明三人在2018年11月27日已实际口头订立了商品房买卖合同，双方已明确约定案涉房屋的成交价为95万元，付款方式为陈照明三人首付660000元，余款由三人贷款支付。该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律规定，合法有效。陈照明三人已实际按此口头合同履行了向鑫龙公司支付购房款660000元的义务。 双方当事人在2019年2月签订的《商品房买卖合同》及补充协议，约定的房屋交易价及付款方式与双方实际履行内容并不一致，上述合同并非双方当事人的真实意思表示，双方也未实际履行，系虚假合同，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，上述《商品房买卖合同》及补充协议无效。 三、解除商品房买卖合同及退还已付房款的诉讼请求。 陈照明三人在本案中要求解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议、并要求鑫龙公司退还收取的全部购房款的诉讼请求，因鑫龙公司收取三人660000元房款是依据双方在2018年11月口头订立的商品房买卖合同，并非2019年2月签订的商品房买卖合同及补充协议，陈照明三人实际是请求解除双方订立的合同价款为95万元的口头商品房买卖合同并退还全部首付款，其诉讼请求有误。 由于双方口头订立合同时，未明确约定银行贷款未申请成功后购房余款如何支付，陈照明三人陈述未作约定，房信行公司陈述约定了贷款不成功则分期支付，支付期限未作约定。目前因三人贷款申请未成功，双方对剩余购房款的支付方式也未能达成一致意见，上述商品房买卖合同在事实上已无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，陈照明三人与鑫龙公司口头订立的商品房买卖合同，应予以解除。 鑫龙公司辩称陈照明三人在《商业用房贷款承诺书》中已承诺贷款未申请成功付款方式变更为一次性付款，双方已明确约定了贷款未申请成功后的付款方式。经审查，本院认为，上述《商业用房贷款承诺书》是双方在在签订虚假的《商品房买卖合同》及补充协议的过程中签订，是上述虚假合同的配套文书，并非双方当事人的真实意思表示，对陈照明三人并不具有法律约束力。根据陈照明三人支付购房款情况，在签订《商品房买卖合同》时，三人付款金额已达到660000元，远远超过此合同约定的房屋价格580000元，根本无需再贷款支付购房款290000元,该合同中所约定的贷款支付方式以及陈照明出具的《商业用房贷款承诺书》，明显不具有真实性。 四、支付利息的诉讼请求。本案中，因双方对贷款未申请成功后的房款支付方式约定不明，导致了涉及买卖双方权利义务的合同重要条款缺失，就此双方也未能补充达成一致意见，最终导致合同无法继续履行，双方对本纠纷的产生均有过错，应各自承担自己的损失。故对陈照明三人主张支付购房款利息的诉讼请求，本院予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下： 一、原告陈照明、蒲焕绪、宋国香与被告四川鑫龙实业发展有限公司签订的《四川省商品房买卖合同》及补充协议无效。 二、解除原告陈照明、蒲焕绪、宋国香与被告四川鑫龙实业发展有限公司口头订立的关于位于成都市双流区东升航都大街四段111号“景茂·誉府”7幢一层18号商铺交易价为950000元的商品房买卖合同。 三、被告四川鑫龙实业发展有限公司在判决生效后十日内退还原告陈照明、蒲焕绪、宋国香购房款660000元。 四、驳回原告陈照明、蒲焕绪、宋国香的其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5200元，由原告陈照明、蒲焕绪、宋国香负担2600元，被告四川鑫龙实业发展有限公司负担2600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年十月十一日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶