广西壮族自治区天等县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1425民初1092号 原告:黄廷光，男，1972年7月11日出生，壮族，教师，住广西天等县。 原告:许海棠，女，1976年4月6日出生，壮族，居民，住广西天等县。 共同委托诉讼代理人：黄炳德，广西辰亿律师事务所律师。 被告：广西天等县新景房地产开发有限公司，住所地天等县天等镇太平街**天等财富中心天街**楼**。统一社会信用代码91451425097723431D。 法定代表人：顾敏锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢东海，广西冠益律师事务所律师。 原告黄廷光、许海棠与被告广西天等县新景房地产开发有限公司（以下简称新景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄廷光及许海棠的共同委托诉讼代理人黄炳德，被告新景公司的委托诉讼代理人谢东海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 黄廷光、许海棠向本院提出诉讼请求：一、判决确认黄廷光、许海棠与新景公司2016年5月1日签订的合同编号为TX20160327001《商品房买卖合同(预售)》于2020年4月16日解除；二、判决新景公司向黄廷光、许海棠返还房款682567元；三、判决新景公司向黄廷光、许海棠返还商铺代收费2230元；四、判决新景公司向黄廷光、许海棠支付购房款利息102477.59元（以购房款682567元为基数，按照0.01%利率计算，其中：1.以首期购房款462567元为基数，自2016年4月30日至2020年8月28日，暂计1580天，462567元×0.01%×1580天=73085.59元；2.以银行转付购房款220000元为基数，自2017年1月1日至2020年8月28日，暂计1336天，220000元×0.01%×1336天=29392元，合计102477.59元；自2020年8月29日起至新房公司全额退还购房款等费用之日止的利息，以购房款682567元为基数，按全国银行同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率）；五、判决新景公司向黄廷光、许海棠支付违约金13651.30元（以购房总款682567元为基数，按2%计算：682567元×2%=13651元）；六、本案受理费由新景公司负担。事实与理由：黄廷光、许海棠系夫妻关系。2016年5月1日，黄廷光、许海棠与新景公司签订一份合同编号为TX20160327001的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），购买新景公司出卖的位于广西天等县天等镇太平街108号天等财富中心6号楼116号商铺，该商铺房预测建设面积为33.84平方米，其中套内建筑面积为33.18平方米，单价为每平方米。签订上述合同之前，黄廷光、许海棠于2016年3月27日、4月30日分别向新景公司支付商铺代收费2230元和首期购房款462567元，并于2016年5月20日缴纳购房契税、印花税19843.19元。黄廷光、许海棠作为借款人与中国农业银行股份有限公司天等县支行（贷款人）及新景公司（保证人）于2016年7月12日签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为220000元，贷款期限为120个月，自2016年7月12日起至2026年7月11日止，贷款还款方式为等额本息偿还。2017年1月1日，中国农业银行股份有限公司天等县支行（以下简称天等县支行）将贷款资金220000元划入新景公司名下账户，黄廷光、许海棠以上述所购商铺作为抵押财产提供抵押担保，新景公司为该合同项下黄廷光、许海棠的全部债务提供阶段性保证担保。黄廷光、许海棠自2017年2月起至2020年8月逐月向天等县支行归还商铺贷款本息，至今已归还贷款本息102150.80元，其中本金65648.55元，利息36502.25元，至2020年8月，《个人购房担保借款合同》项下待还贷款本金154351.45元，待还利息28569.75元。黄廷光、许海棠与新景公司签订的合同第九条、第十条约定案涉商品房的交付条件；合同第十一条约定商品房的交付时间和手续，约定新景公司应当于2017年7月31日前向黄廷光、许海棠交付符合第九条、第十条约定的交付条件的商品房，合同第十二条约定逾期交房责任：第1点第（2）项约定，逾期超过30日的，买受方（黄廷光、许海棠）有权解除合同。出卖人（新景公司）应当自解除合同通知送达之日起15日内部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照0.01%利率(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款2%向买受人支付违约金。因新景公司未能按照合同约定向黄廷光、许海棠交付商铺，黄廷光、许海棠于2020年4月16日向新景公司送达解除合同书面通知，新景公司签收并于2020年6月2日在该通知上签字但拒绝按照合同第十二条约定承担相关违约责任;迄今为止,新景公司出售的涉案工程(商铺)未能达到法定(合同约定)的交付条件。黄廷光、许海棠认为,其与新景公司签订的商品房预售合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。新景公司作为案涉房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务,根据合同约定，新景公司应当在2017年7月31日前向黄廷光、许海棠交付商铺，逾期超过30日的,其有权单方面解除合同。现新景公司逾期交房已远超30日,显已构成根本性违约，黄廷光、许海棠据此行使合同解除权,符合涉案合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条规定；黄廷光、许海棠于2020年4月16日向新景公司送达解除合同书面通知,符合《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，双方于2016年5月1日签订的合同编号为TX20160327001《商品房买卖合同(预售)》于2020年4月16日发生合同解除法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同第十二条约定解除合同后。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款2%向买受人支付违约金，新景公司应当依法依约承担相应的民事责任。黄廷光、许海棠为维护自身的合法权益，根据相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。黄廷光、许海棠为其诉讼请求向法庭提交的证据有：1.黄廷光、许海棠居民身份证；2.企业信用信息公示报告；3.商品房买卖合同（预售）；4.收据；5.税收缴款书（税务收现专用）；6.《个人购房担保借款合同》；7.中国农业银行借款凭证；8.中国农业银行业务凭证贷款还款流水；9.黄廷光、许海棠于2020年4月16日向新景公司送达的《关于要求与广西天等县新景房地产开发有限公司中止购房合同的申请》（解除商品房买卖合同）的书面材料。 新景公司辩称，一、商品房买卖合同解除权行使期限的法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。二、黄廷光、许海棠的商品房买卖合同解除权已消灭，依法不能主张解除本案商品房买卖合同。黄廷光、许海棠与新景公司签定《商品房买卖合同》约定交房时间是2017年7月31日前，并约定交房逾期超过30天黄廷光、许海棠有权解除合同，但并没有约定合同解除权行使期限，因此，黄廷光、许海棠合同解除权行使期限最长为一年，即到2018年8月30日，超过该期限，合同解除权消灭。本案中，黄廷光、许海棠直到2020年6月2日才向新景公司提出中止合同，也没有明确提出解除合同。三、本案商品房交房条件已成就，不存在不能交房的情况。综上所述，黄廷光、许海棠的合同解除权已消灭，其依法不再享有本案商品房买卖合同的解除权，请求法院驳回其诉请。 新景公司为其辩解向法庭提供证据有：1.营业执照、身份证；2.交房费用清单、签收表；3.6#楼竣工验收备案证明文件；4.6#楼房屋测绘报告；5.黄廷光、许海棠中止购房合同申请；6.协议书、高压供用电合同。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，新景公司对黄廷光、许海棠提交的证据1—5三性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。新景公司对黄廷光、许海棠提交的证据6-8的关联性有异议，认为与本案无关；对证据9合法性有异议，认为不能起到证明作用。经审查，结合本案的其他证据，本院予以确认。 黄廷光、许海棠对新景公司提交的证据1、5无异议，本院予以确认。对证据2、3、4、6均有异议，认为证据2，双方从未达成任何协议可以委托第三方来履行所谓的通知交房和收费。交房费用清单不能证明新景公司通知黄廷光、许海棠办理交房手续的事实；证据3，2018年11月16日竣工备案，备案时间与通知交费时间不符；证据4，在报告测绘书中没有说明测绘公司有没有测绘资格，测绘人员也没有注册证书和职业印章，因此，不能证明测绘公司和测绘人员是否有资格。经审查，新景公司的上述3份证据系书证，与本案存在关联性，结合本案的其他证据，本院予以确认。证据6，因与本案无关，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄廷光、许海棠系夫妻关系。2016年5月1日，黄廷光、许海棠与新景公司签订一份合同编号为TX20160327001的《商品房买卖合同（预售）》，购买新景公司出卖的位于广西天等县天等镇太平街108号天等财富中心6号楼116号商铺，合同约定的房屋总价款为682567元，支付方式为银行按揭贷款。合同约定新景公司应于2017年7月31日前向黄廷光、许海棠交付商铺，并对涉案商铺交付条件、交付时间、手续、合同解除权、违约金、利息等作出了明确约定。合同签订后，黄廷光、许海棠按照合同约定交纳房贷。但新景公司未能按照合同约定时间向黄廷光、许海棠交付商铺。2018年7月27日，新景公司向黄廷光、许海棠送达《交房费用清单》，2018年8月3日黄廷光在通知单上签名。2018年9月25日涉案房屋取得房屋测绘报告，2018年11月26日，取得建设工程竣工验收备案证明文件。2020年6月2日，黄廷光、许海棠向新景公司递交中止购房合同申请书，新景公司员工农志华在申请书上注明“已在物业交房，不同意退房”。为此，黄廷光、许海棠将新景公司诉至本院。 本院认为,黄廷光、许海棠与新景公司签订的商品房买卖合同（预售），是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于合同是否应当解除的问题。根据《合同法》第九十五条的规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，黄廷光、许海棠与新景公司签订的商品房买卖合同（预售）约定交房时间是2017年7月31日前，并约定交房逾期超过30天黄廷光、许海棠有权解除合同，但并没有约定合同解除权行使期限，因此，黄廷光、许海棠合同解除权行使期限最长为一年，即到2018年8月30日，如超过该期限，合同解除权消灭。现黄廷光、许海棠无证据证明其已在2018年8月30日之前行使该权利，故黄廷光、许海棠主张解除合同无事实和法律依据，本院不予支持。因双方签订的商品房买卖合同有效，故黄廷光、许海棠要求解除合同、返还房款、商铺代收费及支付购房款利息无事实和法律依据，本院不予支持。关于黄廷光、许海棠主张的支付违约金问题。经查，本案新景公司没有按商品房买卖合同约定的时间交付商铺，确实存在违约的事实，应承担相应的违约责任，且双方签订的商品房买卖合同对新景公司不能按时交房约定了违约责任。据此，对黄廷光、许海棠要求按购房总价款682567元的2%支付违约金的主张，没有超出双方签订的商品房买卖合同中违约责任的约定，本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定,判决如下: 一、由广西天等县新景房地产开发有限公司于本判决生效之日起20日内向黄廷光、许海棠支付违约金13651.34元； 二、驳回黄廷光、许海棠的其他诉讼请求。 上述应付款项，可经本院（附账户名称：天等县人民法院，账号：20×××15，开户银行：中国农业银行股份有限公司天等县支行）转付权利人。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费11810元，因适用简易程序，减半收取计5905元，由黄廷光、许海棠负担5764元，广西天等县新景房地产开发有限公司负担141元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  刘红花 二〇二〇年十月二十二日 书记员  黄福坤 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。