浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初3938号 原告（反诉被告）：余姚市梁辉水库管理所。住所地：余姚市梨洲街道南庙村。统一社会信用代码：12330281F08072526F。 法定代表人：刘检生，该所所长。 委托诉讼代理人：宓丽文，浙江舜联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘飞锋，浙江舜联律师事务所律师。 被告：余姚市南山华庭养老服务中心。住所地：余姚市梨洲街道南庙村水磨潭**。统一社会信用代码：91330281MA282X906K。 投资人：罗绍炳（已死亡） 委托诉讼代理人：冯晓东，浙江梦麟律师事务所律师。 被告：叶锦文（反诉原告），女，1963年1月26日出生，汉族，住余姚市。 被告：罗叶**，女，1987年4月29日出生，汉族，住余姚市。 被告：罗炜菲，女，1992年11月29日出生，汉族，住余姚市。 被告叶锦文、罗叶**、罗炜菲的共同委托诉讼代理人：陆群怡，浙江梦麟律师事务所律师。 原告余姚市梁辉水库管理所与被告余姚市南山华庭养老服务中心、叶锦文、罗叶**、罗炜菲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理。被告叶锦文在答辩期间，向本院提出反诉，本院决定二案合并审理。本案适用简易程序于2020年6月30日、2020年7月20日二次公开开庭进行了审理。根据本案的案情，本院于2020年9月3日将本案由简易程序转换为普通程序（独任制），由审判员叶科技审理，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告余姚市梁辉水库管理所的委托诉讼代理人宓丽文和刘飞锋，被告余姚市南山华庭养老服务中心的委托诉讼代理人冯晓东、被告叶锦文、罗叶**、罗炜菲的共同委托诉讼代理人陆群怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余姚市梁辉水库管理所向本院提出诉讼请求，请求法院判决：1.被告将坐落于梁辉水库餐厅（原雁鸣山庄）的房屋恢复原状并腾空返还；2.被告余姚市南山华庭养老服务中心支付自2018年10月起至2020年5月的房屋使用费281250元，以后的房屋使用费按照年租金177632元的标准支付实际腾空之日；3.被告叶锦文、罗叶**、罗炜菲对原告的第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告承担。2014年10月20日，原告与邵明剑签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：由被告余姚市南山华庭养老服务中心承租原告坐落于梁辉水库餐厅（原雁鸣山庄）的房屋，房屋建筑面积约2766平方米；租赁期限5年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止；租金为人民币177632元/年。同时，合同还明确约定：租赁期满，本合同终止，承租人应如期返还房屋；房屋返还时，须经原告按出租时状态及双方约定的条件验收；若合同期满，承租人逾期交还房屋的，则应按照原租金标准的二倍向原告支付占用期间侵占费，且原告有权随时收回租赁房屋。合同签订后，原告依约向邵明剑交付房屋，但该房屋实际使用人系被告余姚市南山华庭养老服务中心，有关租金亦是由被告余姚市南山华庭养老服务中心支付。被告余姚市南山华庭养老服务中心投资人于2019年6月病故，现涉案养老中心由被告叶锦文、罗叶**、罗炜菲负责经营管理。现租赁合同早已到期，被告余姚市南山华庭养老服务中心作为实际使用人应按照原出租时的状态恢复原状、腾空房屋并及时向原告返还房屋，然而经原告多次催告，被告不但未支付房屋使用费也未腾空返还房屋。现原告为维护自身合法权益，特具状向起诉。 被告余姚市南山华庭养老服务中心答辩称：原告要求返还腾空返还的诉讼请求不成立，返还的是应当是基于一种物权的所有权。但是原告对涉案房屋并没有一个合法的所有权，无权要求被告腾空并返还。即使要返还，因为有根据，现在有大量的建筑是罗绍炳在经营本被告期间建造的，应当由原告明确具体哪些是应当腾空返还。案涉的房屋租赁合同已经被法院生效判决确认无效，未实际履行，不能作为其主张权利的依据。本被告一直实际由罗绍炳投资开办，相应的添附财产也是由罗绍炳建设的。 被告叶锦文答辩并反诉称：根据法院（2019）浙0281民初280号民事判决，因案涉房屋不具有合法所有权，故邵明剑与原告之间的房屋租赁合同是无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理，案涉房屋自2004年起一直由罗绍炳租赁，2015年余姚市南山华庭养老服务中心成立，由该养老中心实际使用至今，期间，中心的开办人罗绍炳出资对案涉房屋进行了大规模的装修及扩建，由于罗绍炳已于2019年6月13日病故，且其两个女儿罗叶**、罗炜菲及母亲洪春宝自愿放弃继承，故本被告系其唯一继承人，反诉要求原告赔偿本被告5261500元，并由原告承担本案的本诉及反诉费用。 被告罗叶**、罗炜菲共同答辩称：已放弃对罗绍炳遗产的继承。 原告对被告叶锦文的反诉请求答辩称：反诉请求无事实依据，请求法院依法驳回被告的反诉请求。 原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据，经质证，本院认定如下： 证据1：房屋租赁合同一份，用于证明原告与余姚市南山华庭养老服务中心对租赁期限及逾期返还应承担的违约责任的约定。被告余姚市南山华庭养老服务中心对该证据的真实性无异议，但认为该合同系无效合同，不能证明原告的待证目的。被告叶锦文、罗叶**、罗炜菲对证据的真实性无异议，对关联性提出异议，认为与三被告无关。相关生效判决对该房屋租赁合同已作评析，故本院对该证据的真实性予以采信，合法性按生效判决认定，不再表述。 证据2：民事判决书一份，用于证明案涉房屋的实际使用人为余姚市南山华庭养老服务中心。四被告对该证据的真实性均无异议，认为判决已认定证据1为无效合同。本院对该证据予以采信。 证据3：证明、户籍证明**，用于证明被告叶锦文、罗叶**、罗炜菲的主体关系。四被告对此均无异议，本院予以采信。 被告叶锦文为证明自己的主张，向本院提交以下证据，经质证，本院认定如下： 证据1：租赁合同一份，用于证明原告将案涉房产租赁给罗绍炳，租期为2004年9月1日至2012年12月31日止的事实。原告对此无异议，其余被告均无异议，本院予以采信。 证据2：房屋租赁合同一份，用于证明原告与邵剑明签订房屋租赁合同的事实。原告对此无异议，其余被告均无异议。本院予以采信。 证据3：民事判决书一份，用于证明案涉房产不具备合法所有权，故证据2所涉的租赁合同为无效合同的事实。原告对该证据的真实性无异议，其余被告均无异议。本院认为，该证据与原告提交的一致，本院予以认定。 证据4：营业执照二份、企业信用信息一份，用于证明案涉房产自2004年起一直由罗绍炳租赁，并先后由余姚梁辉雁鸣山庄开发有限公司及余姚市南山华庭养老服务中心使用至今的事实。原告对该证据的真实性无异议，其余被告均无异议。本院予以采信。 证据5：余姚市养老机构设立申请书一份，余姚市养老机构办公场所证明表一份，用于证明开办余姚市南山华庭养老服务中心是经原告同意的事实。原告对该证据的真实性无异议，其余被告均无异议。本院予以采信。 证据6：放弃继承说明三份，用于证明罗绍炳的女儿罗叶**、罗炜菲及其母亲洪春宝放弃继承的事实。原告对罗叶**、罗炜菲的放弃继承说明的真实性提出异议，认为该二人与被告叶锦文系实际经营者。对于洪春宝的放弃继承说明予以认可。因罗叶**、罗炜菲在庭审中也明确表示放弃对罗绍炳的遗产的继承，故本院予以认可。 证据7：评估结清汇总表一组，用于证明余姚市华庭养老服务中心的附添财产损失。原告对此不予认可，认为系被告的自报项目。本院认为，该汇总表并非有效鉴定内容，故应视为被告自述内容，不能直接认定其损失。 其他被告未提供证据。 根据本院采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 原告余姚市梁辉水库管理所与罗绍炳签订梁辉水库坝下房屋租赁合同一份，约定将位于梁辉雁鸣桥边房屋出租给罗绍炳，租赁期限7年，自2004年9月1日至2012年12月31日止，每年上交承包租赁费260000元。合同订立后，房屋交由罗绍炳在使用。2014年7月，原告对案涉房产（原雁鸣山庄）进行公开招租，罗绍炳承诺若其未中标，则在公示期结束后一个月内腾空房屋移交给原告。后被告邵明剑中标，其与原告余姚市梁辉水库管理所于2014年10月20日订立房屋租赁合同，约定原告于2014年10月31日前交付房屋，租赁期为5年，自2014年11月1日至2019年10月31日止，租金为每年177632元，按年支付，先付后用，在每年的10月20日前向原告交付下一年租金等。但房屋未移交给邵明剑，实际仍由罗绍炳在使用。2015年5月20日，罗绍炳申请注册了余姚市南山华庭养老服务中心，性质是个体工商户，经营场所在本案所涉的原雁鸣山庄。2016年11月10日，余姚市南山华庭养老服务中心性质变更为个人独资企业，投资人为罗绍炳。余姚市南山华庭养老服务中心已支付原告2014年11月至2015年10月、2015年11月至2016年10月的租金各177632元，以及2016年11月至2017年4月的租金100000元。另涉案房屋并无产权证。 根据被告叶锦文提交的余姚市养老机构办公场所证明表载明，2014年12月1日由原告作为产权单位证明，案涉养老中心“上述场所2766米产权系我单位所有，现租赁给邵明剑独立使用，使用期限2014年11月1日至2019年10月31日”。 原告余姚市梁辉水库管理所因与邵明剑、余姚市南山华庭养老服务中心拖欠租金（截止至2018年10月31日255264元）为由，向本院提起诉讼，本院于2019年1月4日立案受理后，本院于2019年4月1日作出（2019）浙0281民初280号民事判决，确认涉案房屋不具备合法所有权，原告与邵明剑之间的房屋租赁合同无效。原告并未交付房屋给邵明剑，邵明剑未实际使用涉案房屋，原告要求邵明剑支付房屋使用费和违约金的请求于法无据。被告余姚市南山华庭养老服务中心的开办人罗绍炳租赁涉案房屋后成立养老中心，涉案房屋实际由养老中心使用，原告未提出异议为由，判决由被告余姚市南山华庭养老服务中心支付原告至2018年10月的占有使用费为255264元。 2019年6月13日，罗绍炳因故死亡。被告罗叶**、罗炜菲、罗绍炳的母亲洪春宝放弃对其遗产的继承。 庭审中，原告明确其第一项诉讼请求中的恢复原状为恢复至2014年7月合同约定的现状。 本案在审理过程中，被告叶锦文申请财产损失评估，后表示不再申请评估。 本院认为，根据本院（2019）浙0281民初280号民事判决书确定的事实，被告余姚市南山华庭养老服务中心为案涉房产的实际使用人，现开办者罗绍炳因故去世，除其妻子叶锦飞外，其余法定继承人均放弃对其遗产的继承，故该中心的实际控制人应认定为被告叶锦文。原告虽然与被告余姚市南山华庭养老服务中心未签订房屋租赁合同，但该中心在开办时提交的办公场所审批表中，由原告明确使用的期限为2014年11月1日至2019年10月31日，现期限已届满，双方未能就继续使用达成协议，故原告要求被告方将案涉房产恢复原状并腾空返还的诉讼请求，并无不当。但责任主体为被告余姚市南山华庭养老服务中心和被告叶锦文。根据被告叶锦文的抗辩意见，相关的财产添附由罗绍炳实施，故其作为其妻子及法定继承人，相应的权利、义务由其承担。对于占有使用费，案涉房屋实际使用人为余姚市南山华庭养老服务中心，故由其承担，鉴于该中心系个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，投资人对企业债务承担无限责任，原告要求被告叶锦文承担连带清偿责任，符合法律规定；但要求被告罗叶**、罗炜菲承担连带责任，缺乏法律依据，本院难以支持。被告叶锦文反诉要求原告承担赔偿责任，但根据其提交的证据来看，其明知案涉房产、场地的使用期限至2019年10月31日，案涉的所有租赁合同，对于承租人添附及装修等均约定到期后不作补偿，应由承租人在不损坏原房屋主体结构的情况下，自行拆除、搬离，故被告叶锦文反诉要求原告赔偿其损失的诉讼请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告余姚市南山华庭养老服务中心和被告叶锦文在本判决发生法律效力后二个月内将腾空案涉的坐落于余姚市梁辉水库餐厅（原雁鸣山庄）的房屋恢复原状，腾空并返还给原告余姚市梁辉水库管理所； 二、被告余姚市南山华庭养老服务中心支付原告余姚市梁辉水库管理所按年租金177632元计算的自2018年11月1日起至实际腾空之日的房屋占有使用费； 三、被告叶锦文对上述判决第二项款项承担连带清偿责任； 四、驳回原告余姚市梁辉水库管理所的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）叶锦文的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费5519元，由被告余姚市南山华庭养老服务中心和被告叶锦文负担，限于判决书送达之日起七日内交纳，并注明案号；反诉案件受理费24310元，由被告叶锦文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 叶科技 二〇二〇年十月三十日 代书记员 范 勤 ?