山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2812号上诉人（原审原告）：刘玉东，男，1963年12月26日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审被告）：山东枣庄成东武术院，住所地：山东省枣庄市光明大道红石岭，统一社会信用代码：52370400MJE221596Q。法定代表人：赵成东，校长。上诉人刘玉东因与被上诉人山东枣庄成东武术院房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初1408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘玉东上诉请求：依法撤销枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初1408号判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人对房屋买卖已经达成合意，且买卖合同已经得到实际履行。从本案上诉人一审提交的《证明》来看，双方对购买房屋的名称、位置、坐落、价款支付、分户过户及费用承担均作了较为详细的说明，虽未签订书面房屋买卖合同，但已经具备了房屋买卖合同的全部关键条款，足以证明买卖双方具有房屋交易的真实意思表示，与被上诉人已经达成了买卖房屋的合意。而且双方均已实际履行了各自合同约定的义务，上诉人已经足额向被上诉人支付购房款289,000元，该款被上诉人明确表示已经实际收到，被上诉人已经在收到购房款后将房屋交付上诉人使用多年，足以证明合同已经得到实际履行。二、一审法院以买卖双方没有签订书面买卖合同为由驳回上诉人诉讼请求，显然属适用法律不当。按照我国《城市房地产管理法》规定，房屋买卖合同应采用书面形式，房屋买卖合同是法律规定的要式合同。但国家法律规定房屋买卖要求签订书面协议的目的是有利于交易的进行和避免不必要的纠纷，书面房屋买卖合同确实能起到固定证据，规范交易的作用，但是没有书面形式却并不影响合同的成立。因为《合同法》第36条有明确规定，法律、行政法规规定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案购房人与售房人之间已经履行合同主要义务，则双方之间的房屋买卖合同仍可成立。因此本案上诉人与被上诉人之间虽未订立书面房屋买卖合同，但由于合同已经实际履行，其房屋交易行为是合法有效的。房屋买卖合同应采用书面形式只是管理上的强制性规定，不是效力性强制性规定。不采用书面形式不影响合同的效力。三、被上诉人一审辩称购房款给了赵成东，上诉人应向赵成东主张权利的说法明显是不成立的。上诉人一审提交的《证明》充分说明了本案的房屋买卖是在与被上诉人之间发生的，作为合同标的的房屋也是坐落在被上诉人成东武术院综合楼内，该位置与被上诉人房产信息显示的位置是一致的。虽然上诉人最初将购房款交付的赵成东，但被上诉人出具的《证明》足以认定被上诉人收到了上诉人交付的购房款。即使上诉人将购房款交付了赵成东，没有交付给被告单位，这也不影响房屋买卖合同的成立。因为赵成东是被告单位的法人，且是唯一的股东，赵成东完全可以代表被告单位处理单位事务，包括收取售房款。至于赵成东收取售房款后是否交付单位，那是被上诉人单位的内部管理问题，被上诉人同样应当履行向购房人的交房义务，而且被上诉人已经在10年前就将合同约定的房屋交付给了上诉人使用，这充分说明了合同相对方是上诉人和被上诉人之间，根本不是上诉人和赵成东之间的资金往来。四、本案房屋买卖合同双方均已实际履行，上诉人已经取得房屋所有权，被上诉人依约应当为上诉人办理房屋过户手续。上诉人已经将购房款289,000元足额支付给被上诉人，相关证据足以证明，被上诉人已经收到购房款的事实。被上诉人在收取上诉人购房款后也将房屋交付上诉人使用10年之久，房屋买卖合同已经实际履行，上诉人支付对价后已经实际取得了房屋所有权。而且被上诉人产权证书也证实，被上诉人对房屋具有完全的产权，有权处分其名下的房屋，被上诉人出售其自有房屋的行为并不违反法律规定。因此应当依法确认上诉人购买被上诉人已经实际交付的房屋所有权归上诉人所有，并依法判决被上诉人配合上诉人办理所有权变更登记手续。综上、一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审人民法院依法予以纠正。山东枣庄成东武术院未答辩。刘玉东向一审法院起诉请求：1.请求确定山东枣庄成东武术院综合教学楼东单元二楼东户房屋（面积为170平方米）及第7号车库依法归原告所有；2.请求贵院判令被告协助原告将山东枣庄成东武术院综合教学楼东单元二楼东户房屋产权登记变更至原告名下；3.本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：原告举证，2009年9月26日，赵成东收取原告12万元，并向原告出具书面收到条，载明：“收到条今收到房款壹拾贰万元，东单二楼东户170平，车库7号，2009.9.26日赵成东”。原告同时举证银行存款凭条一张，证明2009年9月27日赵成东将收取的12万元存入中国农业银行。原告又举证赵成东收取原告19万元，并向原告出具收到条（注：该条存在部分缺损），模糊载明：“收到条今收到刘玉东房款壹拾玖万元正。赵成东”。2010年3月24日，被告出具书面《证明》一份，载明：“证明赵成东愿将山东枣庄成东武术院综合教学楼（产权证号：）东单元二楼东户面积170平方米房产（赠送第7号车库）以总价贰拾捌万玖仟元整卖给刘玉东。房款已交齐，保证水、电气、路正常使用，同意刘玉东办理房产证分户过户手续，过户费用自理。山东枣庄成东武术院法人签字：赵成东2010年3月24日”。另查明，原告举证的产权证号为枣房权证枣字第**房屋所有权证书载明：“房屋所有权人：山东枣庄成东武术院，共有情况：单独所有，房屋坐落：市中区光明大道北侧2699号第一幢，登记时间2009年11月13日，规划用途：综合，房屋状况：总层数：5层，建筑面积7106.2平方米，土地状况：地号：市中国用（2009）第068号，土地使用取得方式：有偿（出让），土地使用年限：2009-4-03至2058-12-29止，业务编号：29181，房屋编号：33981，自建”。再查明，山东枣庄成东武术院系于2003年11月13日注册开办的民办非企业法人单位，法定代表人系赵成东，开办资金100万元，业务主管单位为枣庄市体育局，业务范围：按照国家教育教学有关规定，从事武术专业和文化教育教学活动。登记证书的有效期限为自2016年5月20日至2020年5月19日。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案原告未举证其与成东武校之间签有书面的房屋买卖合同，其所举证据亦不能充分证明其与成东武校之间存在房屋买卖合同关系。又根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案原告的诉请主张，其所举证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告刘玉东的诉讼请求。案件受理费5，635元，减半收取2，818元，由原告刘玉东负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实的予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，赵成东系山东枣庄成东武术院的法定代表人，山东枣庄成东武术院给刘玉东出具的收据和证明的内容能够证明双方买卖涉案房屋的意思表示及赵成东已收取了刘玉东购房款的事实，而且山东枣庄成东武术院也已将涉案房屋交付刘玉东占有使用多年，显然刘玉东、山东枣庄成东武术院间已成立房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同也并无违反相关法律强制性规定的情形，应为有效合同，受法律保护，对双方均有法律约束力，均应诚信、全面地履行合同义务。山东枣庄成东武术院长期未按其承诺为刘玉东办理涉案房屋的所有权分户、过户手续已经构成违约，山东枣庄成东武术院依法应当承担继续履行给刘玉东办理涉案房屋所有权分户、过户手续的责任。关于刘玉东主张的确认涉案房屋和车库归其所有的诉请，该诉请标的为确定涉案房屋所有权转让和受让效力的民事法律关系，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力”的规定，房屋属于不动产，转让和受让房屋所有权，依法应当通过向不动产登记机构提出申请，在不动产登记簿上进行相应的记载登记来实现，而不是由人民法院的司法裁判来解决。因此，刘玉东的该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上，刘玉东的上诉请求符合法律规定的部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予撤销。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初1408号民事判决；二、被上诉人山东枣庄成东武术院于本判决生效后10日内协助上诉人刘玉东办理将山东枣庄成东武术院综合教学楼东单元二楼东户（面积为170平方米）及第7号车库的所有权转移登记至刘玉东名下的手续；三、驳回上诉人刘玉东的其他诉讼请求。一审案件受理费5，635元，减半收取2，818元，由山东枣庄成东武术院负担。二审案件受理费5,635元，由山东枣庄成东武术院负担2，818元，刘玉东负担2，818元。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年十月二十一日书记员  张晓宇