上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8486号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海华地房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区顾北路**甲。法定代表人：汪小兰，执行董事。委托诉讼代理人：王世其，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：瞿伟峰，男，1995年3月10日出生，汉族，住上海市静安区泰州路******。委托诉讼代理人：瞿连喜(系瞿伟峰之父)，住上海市静安区泰州路******。上诉人上海华地房地产经纪有限公司(以下简称“华地公司”)因与被上诉人瞿伟峰居间合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初16455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华地公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持华地公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认为案件的争议焦点之一是“佣金金额如何确定”，对此双方均无异议，应根据合同法关于居间合同的规定和房产居间活动的实务，判断华地公司是否完成主要居间义务后再认定。本案中，华地公司利用自己的信息，促成交易双方签订了房地产买卖合同，已经完成了主要居间义务。华地公司虽未完全履行《服务承诺》的内容，但《服务承诺》中所列的各项内容并非都是主要的，对次要的辅助事项，华地公司也只能起协助作用，也完成了一部分，还有部分未参与是因为买卖双方的不配合。二、一审判决不支持违约金的处理方式没有依据。关于支付违约金，居间方和买方有明确的约定，该约定是双方真实、合法、合理、公平的意思表示，在居间方无过错的情况下，一审判决不予支持且未提及破除意思自治原则的理由和依据。三、华地公司认为一审判决将卖方对瞿伟峰造成的困扰、损失强行平衡给居间方承担，偏离了公平原则，在逻辑上也有重大矛盾，从而实际上怂恿了不诚信的市场行为。本案纠纷系瞿伟峰没有正当理由拒付佣金引起的，一审判决不支持华地公司的绝大部分诉请，违反公平、公正原则。对于卖方在合同履行过程中的违约行为给瞿伟峰造成的损失，华地公司并无过错，与瞿伟峰应付给华地公司的佣金无关，也不应影响法院判决瞿伟峰应对华地公司承担的责任。瞿伟峰辩称，不同意华地公司的上诉请求，同意一审判决。《服务承诺》中的内容，除掉买卖合同已经完成，贷款的事项双方有争议，剩下的华地公司基本没有参与，就华地公司提供的居间服务而言，其获得的佣金已经足够了。华地公司向一审法院起诉请求：1．瞿伟峰支付佣金人民币(以下币种均为人民币)17万元；2．瞿伟峰支付自2016年7月13日起计算至实际支付佣金之日止的违约金(以17万元为本金，违约金标准按每天0.05％计算)。瞿伟峰向一审法院提出反诉诉讼请求：解除华地公司与瞿伟峰于2016年5月29日签订的《佣金确认单》。一审法院认定事实如下：2016年5月29日，瞿伟峰(购买方、甲方，由瞿连喜代理)、沈粉英(出售方、乙方，由案外人代理)及华地公司(居间方、丙方)就上海市宝山区宝菊路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订《委托购买意向书》，其中主要内容为，第一条约定系争房屋有抵押，甲方对系争房屋具体状况已充分了解，并自愿买受；甲方、乙方委托丙方提供居间服务购买系争房屋；系争房屋购买价格为1，320万元，其中，乙方收到甲方支付的第一笔房款用于归还系争房屋的银行贷款或者注销抵押登记，甲方以申请银行贷款的方式支付300万元；出售方同意甲方的购买条件，承诺系争房屋不存在任何形式的纠纷。同日，瞿伟峰(委托方、甲方，由瞿连喜代理)与华地公司(居间方、乙方)签订《佣金确认单》，约定佣金金额为20万元，支付日期为签订买卖合同当日付清。《佣金确认单》在备注中载明：“请客户根据支付日期及时付款，若未经同意无故延期，本公司将追缴滞纳金，滞纳金按每天0.05％计算”。同日，华地公司向瞿伟峰出具《品信地产服务承诺》，对系争房屋交易提供居间服务内容的确认为：1．协助签订上海市房地产买卖合同；2．协助购买方办理相关贷款按揭手续；3．协助购买方及出售方办理房款转账手续；4．协助出售方办理贷款还款手续及相关抵押权证注销手续；5．协助购买方及出售方办理交易中心审税手续；6．协助购买方及出售方办理产权交易过户手续；7．协助购买方及出售方办理水、电、煤气、物业、有线电视等相关过户手续；8．协助购买方及出售方办理交房手续。该承诺落款为“上海品承房地产经纪事务所”，双方当事人均认可系由华地公司出具。2016年7月12日，沈粉英(甲方)与瞿伟峰(乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》以及补充协议，约定房屋成交总价为1，320万元，其中房款725万元，相关补偿款595万元；乙方于2016年7月17日前支付的房款300万元，甲方必须专项用于提前归还尚欠银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲方应于2016年8月30日前办妥银行贷款还款手续；乙方向银行申请贷款250万元，由贷款银行直接支付给甲方。同日，瞿伟峰向华地公司支付佣金3万元。此后，因沈粉英未按约定清偿购房贷款、未能涤除系争房屋上的抵押，导致系争房屋的过户手续不能按约办理。华地公司曾协调瞿伟峰与沈粉英未果后，瞿伟峰将沈粉英诉至法院。华地公司为瞿伟峰介绍律师作为委托诉讼代理人，瞿伟峰支付相应律师费。案件审理过程中，瞿伟峰全额出资代沈粉英清偿了系争房屋所涉的所有贷款。法院于2018年1月26日作出(2017)沪0113民初2673号民事判决，判决沈粉英配合瞿伟峰办理系争房屋的过户交易手续，将系争房屋过户至瞿伟峰名下。因沈粉英未能履行上述义务，瞿伟峰向法院申请执行，法院于2018年4月19日作出(2018)沪0113执2385号执行裁定书，并经上海市宝山区自然资源确权登记事务中心协助，将系争房屋的房地产权利强制执行转移至瞿伟峰名下。在系争房屋完成过户后，瞿伟峰与案外人沈粉英自行完成系争房屋交接手续，以及水、电、煤气、物业、有线电视等相关过户手续。一审法院认为，结合双方就本诉及反诉的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：第一，系争居间协议得否解除；第二，佣金金额如何确定。关于第一个争议焦点。华地公司与瞿伟峰就系争房屋签订的《佣金确认单》，其性质是居间合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据《佣金确认单》约定，由华地公司为瞿伟峰就购买系争房屋提供居间服务，并由瞿伟峰于签订买卖合同当日付清佣金20万元。之后，瞿伟峰与沈粉英经华地公司居间，就系争房屋签订了合法有效的房屋买卖合同，华地公司已完成其居间义务，《佣金确认单》即已履行完毕。现瞿伟峰再行要求解除《佣金确认单》的诉请，缺乏依据，法院不予支持。关于本案的第二个争议焦点。在居间服务利益已经实现的前提下，委托人应当支付报酬，报酬的数额应当与提供的居间服务内容相关联。一方面，本案中，虽买卖双方在华地公司的居间下签订了买卖合同，但因此后涉诉，系争房屋的抵押权注销、过户、交接等手续均并非在华地公司的协助下完成，因此从公平原则考量，华地公司的佣金也应当酌情减少。但另一个方面，法院亦注意到，瞿伟峰在签订房屋买卖合同时已知晓系争房屋上设定有抵押登记，后因沈粉英未注销系争房屋上的抵押权，导致无法依房屋买卖合同约定的方式完成履行，华地公司对此并不存在重大过错，且华地公司亦参与了双方的协调过程，因此，瞿伟峰前期所支付的佣金3万元并不足以覆盖华地公司的服务内容。鉴于上述两个因素，在瞿伟峰已经支付华地公司佣金3万元的情况下，综合华地公司提供居间服务的过程，以及瞿伟峰完成系争房屋交易的方式，法院酌情确定瞿伟峰再行支付华地公司佣金5万元，对于违约金不再予以准许。一审法院判决如下：一、瞿伟峰于判决生效之日起十日内，再行支付上海华地房地产经纪有限公司佣金5万元；二、驳回上海华地房地产经纪有限公司的其余诉讼请求；三、驳回瞿伟峰的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为瞿伟峰是否应当按照《佣金确认单》的约定全额支付20万元佣金。华地公司作为居间方，其自愿向瞿伟峰出具《服务承诺》，华地公司的居间义务，不仅包括促成买卖双方签订房屋买卖合同，还包括《服务承诺》中的其他内容。如一审法院的分析，华地公司虽然已经促成瞿伟峰与沈粉英就系争房屋签订买卖合同，但因此后涉诉，系争房屋的抵押权注销、过户、交接等手续均非在华地公司的协助下完成。因华地公司并未完整履行居间服务的所有内容，一审法院综合考虑华地公司提供的居间服务的过程、内容及瞿伟峰最后完成系争房屋的过户、交接等情况，在瞿伟峰已向华地公司支付3万元佣金的情形下，酌情确认瞿伟峰再向华地公司支付5万元佣金，对违约金不再支持，本院予以认同。综上，华地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，198元，由上诉人上海华地房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 王 珍审 判 员 王晓梅二〇二〇年十月二十六日法官助理 万 晶书 记 员 孙 洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……