河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初14652号原告河南元坤周末精品酒店有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人周培鑫。委托代理人邢海平，河南天荣律师事务所律师。被告国通信托有限责任公司，住所地武汉市江汉区。法定代表人冯鹏熙。委托代理人李前进，河南文丰律师事务所律师。委托代理人张瑞璞，河南文丰律师事务所律师。原告河南元坤周末精品酒店有限公司诉被告国通信托有限责任公司侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邢海平，被告委托代理人李前进、张瑞璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年10月22日，原告经周志钧与河南富立达电子商务有限公司（原业主）签订了租用郑州市文化路112号的经营场地1671.33平方米，投资设立“河南元坤周末精品酒店有限公司”，使用期限为10年，后原告委托周志钧于2015年11月27日经原业主同意由有资质的电力工程施工单位接入豫贸宾馆供电系统。2019年11月19日，由于原业主与国通信托有限责任公司的债务纠纷，该物业由国通信托责任有限公司接管并于河南黄锦物业管理有限公司签订了《物业管理协议》。2019年12月6日，不断有一批人声称受国通、黄锦公司委托，以安全检查为名（实则是为了控制商户加收费用），来店锁门，并频繁强行数次剪断电缆，拆除电梯主板，并扬言就是让你干不成，致使大量顾客留滞房间不能出入，使大批顾客取消订单并索赔，给原告经济及名誉造成巨大损失。综上原告认为：1、买卖不破租赁，是法定的原则，原告与前业主合约中的权利和义务，理应得到保障。2、是否有安全隐患，应由专业部门来鉴定甄别，并采取整改措施，而不能由某利益关联方来随意将电缆剪短，拆除电梯主板，锁门，破坏经营以达到强收强卖的目的。3、迄今以上行为已严重影响了原告正常的经营，造成停业并造成原告因停电、锁门、停用电梯、客人索赔等各项损失费用190359.60元。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成巨大损失已构成侵权，应依法予赔偿。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即停止侵权行为，恢复供电原状；2、被告赔偿原告经济损失190359.6元（2019年12月6日至2019年12月16日，要求赔偿至侵权停止之日止）；3、被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：照片16页；电话记录截图1页；《电力安装工程施工合同》一份；《电力安装施工合同》一份；建筑业企业资质证书一份；安全生产许可证一份；房屋租赁合同一份；通知一份；河南增值税普通发票7页；金水区人民法院（2020）豫0105民初291号民事裁定书一份；《收据》六份；河南通用定额发票130份；河南增值税专用发票7页。被告国通信托有限责任公司辩称，一、“买卖不破租赁”规则不适用于本案。首先，在案外人周志钧与河南富立达电子商务有限公司（以下简称“富立达公司”）签订租房合同之前，涉案房屋已经被富立达公司抵押给了被告，且被法院依法查封。2014年7月23日富立达公司将其名下位于郑州市××区文化路112号房产抵押给被告，并办理了郑房他证字第14030671**他项权证。2015年9月9日，因富立达公司不能向被告履行清偿义务，郑州铁路运输中级法院依据（2015）郑铁中执字第11-1号执行裁定书，依法查封了富立达公司所有的位于郑州市××文化路××房产及土地。2015年10月22日，周志钧与富立达公司签订了租房合同（根据原告提交的《房屋租赁合同》）。根据《物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”因此，周志钧与富立达公司签订的租赁合同对被告不具有约束力。其次，2018年12月14日，被告取得涉案房屋所有权。2018年11月1日，郑州铁路运输中级法院作出（2018）豫71执恢4号执行裁定书，将涉案的郑州市文化路112号房产作价218264704元交付国通信托公司抵偿富立达公司等所欠部分债务（该案申请执行的信托贷款本金、利息和罚息共计人民币3.03亿元，未完全清偿），涉案的郑州市文化路112号房产（含周末酒店使用的房屋）所有权自（2018）豫71执恢4号执行裁定书送达被告时转移至其名下。2018年12月14日，被告收到郑州市铁路运输中级法院发送的（2018）豫71执恢4号执行裁定书，取得郑州市文化路112号房产合法所有权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”最后，涉案房屋的承租人系周志钧，原告无权根据周志钧与富立达公司的租赁合同要求被告继续履行租赁合同。综上，本案不适用“买卖不破租赁”规则，原告无权要求被告继续履行周志钧与富立达公司之间签订的租房合同。二、周末酒店公司无权继续占有、使用涉案房屋。其一、周末酒店丧失合法占有使用涉案房屋的法律基础。自2018年12月14日始，涉案房屋代物清偿给被告后，周志钧与富立达公司之间的租房合同不约束被告。根据合同的相对性，原租房合同无法履行而给周末酒店或周志钧造成损失的，周末酒店应向周志钧主张权利，周志钧应向富立达公司主张权利。被告作为涉案房屋的新合法所有权人与周志钧、周末酒店之间无租房合同关系，无论是周志钧还是酒店公司都无权继续占有并使用涉案房屋。无论是周志钧还是周末酒店，均拒不与被告协商签订租房合同，拒不支付租金，被告有权要求周末酒店公司腾空并返还房屋，或向被告交纳租金。其二、被告尽到了合理的催告义务，原告及周志钧一直拒不与被告协商签订租房合同，拒不支付租金，拒不腾房，严重侵害了被告的合法权益。2018年11月1日，郑州铁路运输中级法院作出（2018）豫71执恢4号《执行裁定书》后，被告就积极组织人员去涉案房产与周志钧、周末酒店公司协商处理租赁事宜。2018年11月20日，（2018）豫71执恢4号执行裁定书送达河南豫贸宾馆，签收人是周志钧，周志钧及原告对涉案房屋以物抵债给被告是明知的。2019年4月11日，因协商进展难度较大，被告向原告发出了《缴付租金通知书》，要求原告向被告提供原租赁合同，可以协商签订租赁合同，租金向被告支付。但原告、周志钧拒不签订租房合同、拒不支付租金。2019年12月18日，被告再次向原告发出了与2019年4月11日《缴付租金通知书》通知同样内容的《通知》，重申协商处理租赁事宜。截止本案开庭之前，原告、周志钧一直拒绝与被告重新签订租赁合同，拒不向被告支付租金，拒不腾房，严重侵害了被告的合法权益。三、被告没有实施侵权行为，原告主张的停止侵权、恢复供电原状、赔偿损失无任何事实和法律依据。第一、涉案电缆是河南豫贸宾馆私自搭建的，不属于原告的财产。根据原告立案时提交的两份《电力安装工程施工合同》（复印件），发包人都是河南豫贸宾馆，两份合同均加盖有河南豫贸宾馆印章，经办人是周志钧。根据上述合同内容来看，即便上述合同是真实、合法的，涉案私自接通的电缆系由河南豫贸宾馆搭建的，不是原告的财产，原告无权主张电缆损失。第二、涉案房屋承租人周志钧另案调解中已经同意将原告的电线接入正常线路。因涉案私接电缆，存在严重安全隐患，严重影响被告物业资产及员工人身安全。被告多次催告，要求原告、周志钧予以整改，使用正常的物业用电，但原告、周志钧一直不予整改。为确保被告资产及人员安全，避免发生重大安全事故，造成无法挽回的后果，无奈之下被告才拆除涉案私接电缆，并告知原告、周志钧让其接通物业正常用电线路。2020年1月3日，在郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初291号案诉讼过程中，在贵院主持下，周志钧与被告就涉案私接电缆一事达成一致意见，并制作调解笔录。周志均对违规私接电缆的行为均予以认可，并表示同意自行接上正常的物业正常用电线路。2020年1月13日，原告法定代表人周培鑫（周志钧之子）通知被告委托的物业公司，并接通了物业电正常用电线路。第三、被告作为涉案房屋的合法所有权人有权对周志钧及周末酒店的侵权行为排除妨害自郑州铁路运输中级法院2015年9月9日起查封扣押涉案房产以来，未收到原告任何租金。自2018年12月14日开始，被告多次与原告、周志钧协商，其一直拒不签订租房合同、拒不缴纳租金、拒不腾房，长期非法占有、使用被告的合法财产。2019年12月6日，在长期沟通无果的情况下，被告无奈只能委托物业公司将原告一楼用锁进行了锁门，但原告当天就把门锁拆掉，之后原告再没有被锁，并一直正常营业。被告作为涉案房屋的合法所有权人，有权对原告非法占有涉案房屋的侵权行为进行排除妨害，要求其腾房并返还涉案房屋，被告采取封锁场地的措施，属于合法的救济手段，不属于侵权行为，原告也没有被所谓的“锁门”干扰正常营业，被告不应赔偿损失。四、××感染的肺炎疫情影响，2020年1月初开始，原告经营受到影响，但是原告依然持续非法占有涉案房屋持续经营至今1、2020年1月初，××感染的肺炎疫情在全国大爆发，受该疫情影响，郑州市的酒店、教育培训、餐饮等各类服务行业均停业，这是众所周知的事实。2、2020年1月25日，河南省政府根据《河南省突发公共事件总体应急预案》，启动重大突发公共卫生事件一级响应。同时根据《郑州市人民政府办公厅关于延长2020年春节假期的通知》春节假期延长至2月2日。3、根据《郑州市发展改革委员会关于印发的通知》以及实际情况，原告长时间不能正常营业。因此，原告的所谓“损失”与被告无任何关系。通过国通公司向法庭提交的“去哪网”、“携程网”可以看出原告一直持续经营至今。原告持续非法占有国通公司所有的房屋进行经营，拒不交纳租金，拒不腾迁房屋，严重侵害了国通公司的合法权益。综上所述，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告就其答辩意见，向本院提交以下证据：1、外商投资企业变更登记通知书1份1页；2、2014年3月27日，方正信托公司与河南富立达电子商务有限公司签订的《抵押合同》1份17页；3、郑房房他证字第14030671**项权证1份5页4、2015年8月25日，河南省高级人民法院作出的（2015）豫法执字第00019号执行裁定书1份2页；5、2015年9月9日，郑州铁路运输中级法院作出的2份（2015）郑铁中执字第11-1号执行通知书、执行裁定书2份2页；6、2015年9月9日，郑州市住房保障和房地产管理局向郑州铁路运输中级法院回复的《协助执行通知书（回执）》，1份1页；7、2015年9月9日，郑州市国土资源局向郑州铁路运输中级法院回复的《协助执行通知书（回执）》1份1页；8、2018年11月1日，郑州铁路运输中级法院作出的（2018）豫71执恢4号执行裁定书1份3页；9、（2018）豫71执恢4号执行裁定书送达回证3份3页；10、2018年11月20日，郑州铁路运输中级法院给周志钧做的执行笔录1份2页；11、2016年5月11日，郑州铁路运输中级法院公告1份1页；12、2019年4月11日，国通公司向周末酒店、周志钧发送的《通知》1份2页13、2019年12月18日，国通公司向河南豫贸宾馆、弗罗杜纳公司发送的《通知》1份2页；14、《通知》张贴照片打印件1份1页；15、国通公司与周志钧《调解笔录》复印件1份2页；16、周志钧、周末酒店将电缆接入物业正常用电的图片1份2页；17、周末酒店持续经营非法侵占国通公司涉案房屋的图片1份2页；18、周末酒店持续经营非法侵占国通公司涉案房屋的视频2份；19、周末酒店在去哪网、携程网等网站的点评截图；20××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告（第1号）；21、郑州市人民政府办公厅关于延长2020年春节假期的通知；22、××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告（第4号）；23、郑州市发展改革委员会关于印发《郑州市服务企业复工复产实施方案》的通知。经审理查明：2014年3月27日，方正东亚信托有限责任公司与河南富立达电子商务有限公司签订《抵押合同》一份，约定，河南富立达电子商务有限公司将其所有的位于郑州市××区文化路112号房产抵押给方正东亚信托有限责任公司，为河南宏阳建设集团与方正东亚信托有限责任公司签订的《信托贷款合同》中河南宏阳建设集团的全部义务提供抵押担保。2014年7月23日，方正东亚信托有限责任公司取得了位于金水区文化路××号房屋的房屋他项权证（郑房他房他证字第14030671**2015年8月18日，方正东亚信托有限责任公司申请执行河南宏阳建设集团有限公司、河南富立达电子商务有限公司、刘刚、史洪辉、马莉信。2015年8月25日，河南省高级人民法院作出（2015）豫法执字第00019号执行裁定书，裁定：湖北省武汉市江天公证处（2014）鄂江天内证字第8890号公证处和（2015）鄂江天内证字第10986号执行证书由郑州铁路运输中级法院执行。2015年9月9日，郑州铁路运输中级法院作出（2015）郑铁中执字第11-1号执行裁定书和协助执行通知书，查封了河南富立达电子商务有限公司名下位于金水区文化路××号，面积共计24783.39平方米的20套房产及面积为5926.5平方米的商业用地。2016年5月11日，郑州铁路运输中级法院发出《公告》一份，载明：本院依据（2015）郑铁中执字第11-1号执行裁定书，于2015年9月9日查封了河南富立达电子商务有限公司位于郑州市××文化路××—××层总建筑面积为24783.39平方米的商业和办公用房，共计20套。上述房产已由政府行政管理部门协助本院登记查封，查封期间，非经本院同意，不得对查封房产变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。本院将对该房产进行拍卖，请房地产租赁使用户携带相关证明于2016年5月30日前到本院申报相关权利。2016年5月17日，郑州铁路运输中级法院分别向郑州悦美整形美容医院、郑州上花轿婚纱摄影有限公司、郑州市厚丰商贸有限公司发出协助执行通知书一份，载明：本院作出的（2015）郑铁中执字第11-1号执行裁定书已经发生了法律效力，依法查封了河南富立达电子商务有限公司名下位于金水区文化路××号的房产，要求上述三公司协助执行以下事项：扣留、提取被执行人河南富立达电子商务有限公司房屋租赁收入，并提交郑州铁路运输中级法院。2016年8月10日，郑州铁路运输中级法院向河南豫贸宾馆出具（2015）郑铁中执字第11号财产保管委托书一份，主要内容有，郑州铁路运输中级法院依法于2015年9月9号查封了河南富立达电子商务有限公司位于郑州市××文化路××层总建筑面积为24783.69平方米的商业和办公用房。因此房需要维护管理，特委托河南豫贸宾馆代为保管。对扣押的财产，未经本院同意，不得擅自使用和处分。同日，郑州铁路运输中级法院给河南豫贸宾馆的总经理周志钧作的询问笔录载明：周志钧称河南豫贸宾馆本身系服务行业，包含物业管理的性质，其对委托函的内容清楚，河南豫贸宾馆有物业管理的权限，可以收取物业费并帮助催缴房租，郑州铁路运输中级法院要求河南豫贸宾馆对查封的房屋不能进行擅自处理。同日，周志钧作为河南豫贸宾馆总经理签收了上述财产保管委托书。后，郑州铁路运输中级法院给周志钧作的询问笔录显示：郑州铁路运输中级法院通知河南豫贸宾馆对富立达大厦进行管理，于2016年8月10日当天送达了财产保管委托书，要求对富立达大厦进行必要的维护管理，未经本院同意，不得擅自使用和处分。法院告知周志钧只是委托河南豫贸宾馆管理，并没有让其收取租金，也没有授权其对外出租房屋，有支出拿发票找法院申请并要求河南豫贸宾馆将已收取的租金打到法院的账户上。2017年5月24日，方正东亚信托有限责任公司更名为国通信托有限责任公司即本案被告。2018年11月1日，郑州铁路运输中级法院作出（2018）豫71执恢4号执行裁定书，主要内容有：将被执行人河南富立达电子商务有限公司名下位于郑州市××区文化路112号，面积共计24783.39平方米的20套房产及5926.5平方米的商业用房（土地证号：郑国用（2000）字第0531号）作价2182647**元交付申请执行人国通信托有限责任公司抵偿所欠债务。所有权自本裁定送达申请执行人时起转移，申请执行人国通信托有限责任公司可持本裁定书到登记机关办理相关产权过户登记手续。2018年12月13日，河南富立达电子商务有限公司和河南宏阳建设集团有限公司签收了上述（2018）豫71执恢4号执行裁定书。2018年12月14日，被告签收了上述（2018）豫71执恢4号执行裁定书。2018年11月20日，周志钧作为河南豫贸宾馆的负责人签收了上述（2018）豫71执恢4号执行裁定书。同日，郑州铁路运输中级法院给河南豫贸宾馆的负责人周志钧作的执行笔录显示：铁路运输中院告知周志钧其已将富立达大厦所有权移交给了国通信托有限公司，物业管理也一并由他们负责，是否委托河南豫贸宾馆管理物业由国通信托公司与河南豫贸宾馆联系，租赁户交纳租赁费的事，由周志钧向租赁户通知。周志钧称其已签收了执行裁定书，其自2016年8月开始负责富立达大厦的物业管理。2015年10月22日，周志钧与河南豫贸宾馆签订《房屋租赁合同》一份，约定：周志钧承租郑州市文化路112号北配楼三、四、五层及一楼大厅，租赁期10年，自2015年11月1日起至2025年10月31日。月租金9.9万元，租金每五年递增5％。合同还对其他事项进行了约定。后周志钧用租赁的该房屋开设河南周末精品酒店。2019年12月5日，河南豫贸宾馆（经办人周志钧）对涉案房产的出租情况向原告进行了交接。2019年12月6日，被告派人锁住原告的门。2019年12月10日，被告向原告发出《通知》一份，载明：根据郑州铁路运输中级法院执行裁定书（2018）豫71执恢4号，自2018年11月1日起，包含你司租用房产在内，郑州市××区文化路112号房产所有权已转移至国通信托有限责任公司。经查，你司租用我司物业资产存在擅自改变用电线路、私自从本物业用电线路外违规接电，已严重影响了我司物业资产的用电安全，存在重大安全隐患，为保障物业资产安全，维护我司利益，特要求你司在两日内完成违规用电的整改，否则我司将强行拆除你司搭用电线路，一切后果均由你司承担。2019年12月13日、14日，原告派人剪断楼顶电缆。另查明，2020年1月3日在周志钧诉本案被告租赁合同纠纷一案的调解笔录中显示：被告称本侵权行为主要是原告在原来的河南富立达电子商务有限公司楼房用电线上私拉电线，存在重大安全隐患，周志钧只要恢复到原来正常线路上被告没有意见，其实被告跟周志钧一直在交流，周志钧不同意，才发生了现在的结果，也就是说，周志钧随时可以将线路接通，被告没有意见。周志钧称可以，我们去接上正常的线路。2020年7月24日，原告诉至本院。审理中，1、原告自认2020年1月13日原告已从物业处将电接通。2、原告称被告于2019年12月6日锁门，锁到了2019年12月13日，共锁了7天。被告称2019年12月6日锁门就锁了一会，原告即将门打开了。3、原、被告均认可被告剪短电缆的原因是因为原告擅自改变电路用途，私拉电线。4、原告称其诉讼请求第二项中的190359.6元是按照被告的侵权天数，按一间房一天268元乘以62间房乘以天数再乘以入住率85％再加上三次剪断电缆的修复费用3.5万元。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告主张被告侵权，要求被告恢复原状，而在庭审中原、被告均认可被告剪短电缆的原因是因为原告擅自改变电路用途，私拉电线且原告自认2020年1月13日原告已从物业处将电接通。故对原告主张被告停止侵权、恢复供电原状、赔偿电缆维修费用的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。庭审中原告称被告于2019年12月6日锁门，锁到了2019年12月13日，共锁了7天。被告称就锁了一会，原告即将门打开了。原告又无其他证据证明被告确实将原告的门锁了7天，故对原告请求被告赔偿该7天的营运损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款并参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告河南元坤周末精品酒店有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2054元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王盼盼二〇二〇年十月二十日书记员  袁建伟