安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终3636号上诉人（原审原告）：彭定胜，男，1976年4月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：邵子红，女，1980年12月22日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区，系彭定胜妻子。被上诉人（原审被告）：合肥城建蚌埠置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市延安南路186号。法定代表人：王晓毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘望生，安徽健友律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，安徽健友律师事务所律师。上诉人彭定胜因与被上诉人合肥城建蚌埠置业有限公司（以下简称合肥城建）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初3795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭定胜上诉请求：1.撤销一审判决,改判合肥城建支付彭定胜逾期交房违约金59910.1元（246.54元×243天），暂计算至2020年5月31日；2.一、二审诉讼费用由合肥城建全部承担；3.房屋质量鉴定费用由合肥城建承担。事实和理由：一、一审法院认定案涉房屋经竣工验收错误，案涉房屋至今未达到交付条件且存在严重质量问题，彭定胜至今未办理交房手续。二、合肥城建为减少因逾期交房带来的经济赔偿，只通过了自己组织的房屋验收程序，房屋实际未达到国家建筑验收标准和地方人民政府要求的质量标准，小区工程质量问题严重。三、案涉房屋整面墙、多间房屋多处空鼓，大面积返工，严重违反《建筑装饰装修工程质量验收标准》的相关规定。四、合肥城建管理不到位，致使案涉房屋项目建设工程质量问题严重，经蚌埠市建设工程质量监督站多次下发整改通知书，仍问题严重。请求二审法院对案涉房屋质量进行鉴定，证明案涉房屋不符合验收合格的交付条件。五、案涉《商品房买卖合同》第八条符合格式条款定义，双方对此条款发生争议时，应当按《中华人民共和国合同法》第四十一条处理，即不利于合同乙方进行解释，应按彭定胜主张不符合验收合格的交付条件。合肥城建辩称，一审法院程序合法，涉案房产依法经过竣工验收合格，并经过主管部门共同备案，取得竣工验收备案表，符合双方在买卖合同中约定的条件。虽然彭定胜提到住宅室内装修工程质量验收规范的相关规定，但是该规定是针对房屋室内的装饰装修，与本案无关，不能以此认定合肥城建交付房屋不符合约定条件。关于彭定胜陈述的格式条款，彭定胜陈述的理由不能成立，商品房买卖合同是双方协商一致达成的合意，且合同第八条房屋的交付条件已经进行下划线提醒，在内容上也不存在剥夺或者加重彭定胜的任何权利。彭定胜向一审法院起诉请求：判令合肥城建支付逾期交房违约金59910.1元（暂计算至2020年5月31日）并承担诉讼费用。一审法院查明事实：2017年5月12日，彭定胜与合肥城建签订《商品房买卖合同》，约定彭定胜购买合肥城建开发的本市琥珀新天地南苑24号楼1单元17层01171号房屋，总价款821812元。合同第八条约定出卖人应当在2019年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按逾期时间，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。诉争房屋于2019年10月9日经验收竣工，2019年10月17日办理了竣工验收备案。2019年10月21日合肥城建在蚌埠日报刊登《交房公告》，2019年10月19日向彭定胜邮寄《交房通知书》通知彭定胜于2019年10月21日办理交付房屋手续，但彭定胜认为诉争房屋至今未达到交付条件且存在质量问题，至今未办理交房手续。一审法院认为：双方所签《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。本案中双方合同明确约定出卖人应当在2019年9月30日前将具备商品房经验收合格条件的房屋交付买受人使用。诉争房屋于2019年10月9日竣工验收合格，2019年10月17日办理了工程竣工验收备案表，至此依据双方合同约定房屋已经具备交付条件。合肥城建于2019年10月19日邮寄《交房通知书》，约定2019年10月21日办理交房手续，彭定胜亦确认收到该通知书，故确认双方的交房日期为2019年10月21日，自2019年10月1日至2019年10月21日应为合肥城建逾期交房时间。彭定胜认为合肥城建交付的房屋存在质量问题，不具备交房条件，因未举证证实且诉争房屋已通过验收合格，故不予采信。综上所述，对于彭定胜的诉请，部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、合肥城建蚌埠置业有限公司于判决生效后七日内支付彭定胜逾期交房违约金5177.34元（246.54元×21天）；二、驳回彭定胜的其他诉讼请求。案件受理费1298元，减半收取649元，彭定胜负担600元，合肥城建负担49元，合肥城建负担额于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。彭定胜提交了以下证据材料：1.《城市房地产开发经营管理条例》，证明为了规范房地产开发、经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展；2.《建设工程质量管理条例》第十六条、3.《建设工程质量管理条例》第四十九条第二节，2-3证明为了加强对建设工程质量的管理，保障建设工程质量，保护人民生命和财产安全，制定了此条例；4.JGJ/T304-2013《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》，证明室内装饰装修工程的质量验收，除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定；5.GB50210-2018《建筑装饰装修工程质量验收标准》，证明此标准为国家标准，自2018年9月1日实施；6、蚌埠市质监字[2019]36号，证明相关部门责令案涉房屋工程整改；7.蚌埠市住建局“关于对近期因质量问题等问题导致群体信访的房地产开发项目处理情况公示”，证明蚌埠市建设行政主管部门对案涉项目施工单位及负责人进行罚款等行政处罚；8-9案涉房屋室内装饰返工前、后照片、录音光盘，证明案涉房屋质量问题严重，案涉房屋验收合格系造假；11-13案涉房屋室内装饰工程返工后室内渗水证据光盘，证明案涉房屋通过验收系造假。合肥城建质证意见：对证据1-3真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案涉案房产已经依法经过竣工验收合格，并取得竣工备案表，符合合同约定的交房条件。对证据4-5真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，该规定和标准是针对住宅室内装饰装修的规定，并不适用于涉案房产竣工验收。证据6-7不是原件，真实性无法核实。根据证据本身显示，证据6针对的是琥珀新天地二标段的质量整改问题，而该标段在2019年12月已经经过竣工验收合格，整改在前，竣工验收合格在后，该组证据无法达到证明目的，且彭定胜购买的房屋是一标段24号楼，与该证据无关。证据7无法证明与本案有关，达不到证明目的。对证据8-10是打印件，无法核实真实性，通过证据材料显示的日期，是在保修期间，假设相关照片是真实的，也只是反映了交房后业主与开发商之间存在的保修问题。通过录音，被上诉人明确答复可以按照合同约定履行保修责任，该证据无法证明涉案房产不符合交房条件。对证据11真实性有异议，对证据12-13只是在保修过程中涉及的保修问题，并不能以此证明涉案房产不符合交房条件，涉案房产已经依法经过竣工验收合格，并取得竣工备案表。本院认证意见：对证据1-5真实性、合法行予以确认，关联性不予确认；对证据6-7系网页下载照片，彭定胜未提供原件与之核对，本院对其真实性不予确认；证据8-13照片无法反应出照片拍摄地点系案涉房屋内，本院对其真实性不予确认。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院审查后予以认定。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。上述法律规定了商品房交付的法定条件与标准，即验收合格。案涉《商品房买卖合同》第八条中约定的交付条件亦为“该商品房经验收合格”。因此，根据双方当事人的约定及法律规定，案涉房屋经验收合格后即具备了交付条件。根据本案查明事实，案涉房屋于2019年10月9日经验收竣工，2019年10月17日办理了竣工验收备案。2019年10月21日合肥城建在蚌埠日报刊登《交房公告》，2019年10月19日向彭定胜邮寄《交房通知书》通知彭定胜于2019年10月21日办理交付房屋手续，彭定胜亦认可收到该交房通知书。上述事实表明，合肥城建已经按照《商品房买卖合同》约定，将具备交付条件即经验收合格的房屋交付彭定胜，故应当认定合肥城建已依法履行了交房义务，因合同约定交房时间为2019年9月30日，故一审法院认定自2019年10月1日至2019年10月21日为合肥城建逾期交房时间并无不当。彭定胜上诉称房屋存在质量问题,但其提供的证据不足以证明案涉房屋存在严重影响其居住使用的质量问题，不影响房屋已合法交付的事实认定，故彭定胜上诉主张的逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。综上，彭定胜的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1298元，由上诉人彭定胜负担。本判决为终审判决。审判长  吴公礼审判员  胡松涛审判员  陈二伟二〇二〇年十月二十四日法官助理郭艳丽书记员徐翔附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。