浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5119号上诉人（原审被告）：瑞安市莘塍街道董一村股份经济合作社。住所地：浙江省瑞安市莘塍街道董一村塘河路**。法定代表人：陈晓兵，社长。委托诉讼代理人：周智才、林翔，浙江品和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡文威，男，1994年7月5日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：缪海飞，浙江信泰律师事务所律师。上诉人瑞安市莘塍街道董一村股份经济合作社（以下简称董一村合作社）因与被上诉人蔡文威合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初14434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董一村合作社上诉请求：1、改判驳回蔡文威的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由蔡文威承担。事实与理由：一、本案程序不当，双方非委托关系，本案纠纷属村民自质范围内事项，不应由法院审理。蔡文威建房的前提系村经济合作社将集体所有的土地量化为建房指标再无偿分给村民，所有分到安置指标的村民同时在村集体的统筹下进行建设，并由建房户分摊并缴纳房屋建设所需要的资金及费用，最终建成房屋，由村集体上报房管部门进行产权登记确认。从双方权利义务的安排来看，并非民法意义上的委托关系，考虑到建房指标的特殊性，发生的纠纷应属于村民自治范围内事宜，不宜由法院受理。二、退一步而言，即使双方纠纷属法院应受理范围，一审法院判决董一村合作社交付涉案房屋的钥匙，亦缺乏事实及法律依据。1、蔡文威未缴清建房款。2、董一村合作社因蔡文威未履行付款义务依法有权行使相应的抗辩权。三、一审机械裁判，将造成明显不公，且产生不利于温州地区返回地建设项目推进的巨大负面社会影响。村集体或者指挥部在组织推进项目建设过程中，并不存在营利行为，所有费用均只是按照实际发生费用进行结算。而建房户作为未来的业主，其最基本的义务就是按时缴清建房款等款项。一审判决使未付清款项的业主可以取得钥匙，那么村集体必然要先为未付清款项的业主垫付相应的款项。对未有牟利行为，一心为村民谋利益的集体而言，势必承担巨额经济风险。大部分返回地建设项目的推进无一例外需要依托于对外融资，一旦判决确定建房户无需缴清建房款即可要求指挥部交付钥匙，所产生的直接后果就是大量建房户只支付部分建房款以参加摸文，后续通过诉讼方式取得房屋使用权。这将会导致市面上出现一批未付清建房款流通的房屋，且可能下一手善意的购房业主对此毫不知情。一旦原建房业主偿付能力变弱变无，村集体等组织无法有效进行追偿，将承担巨大经济损失。蔡文威辩称，一、交付钥匙与支付尾款是不同的诉，董一村合作社已经另案起诉，案号为（2020）浙0381民初7801号。二、一审判决交付钥匙依据充分。蔡文威根据董一村合作社的通知交纳最后一期建房款，不存在未缴纳建房款的事实。该项目尚未结算，是否需要交纳建房尾款尚不清楚。董一村合作社接受蔡文威等建房户的委托处理建房事务，应当将建造完成后的房屋交付给蔡文威。没有及时交付的，构成违约。蔡文威请求董一村合作社交付钥匙，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零四条的规定，符合《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定。三、涉案工程由高尔公司施工已经生效裁判确认，董一村合作社主张中瑞公司是施工单位属于虚假陈述。董一村合作社伪造《建房款缴纳协议书》。四、董一村合作社未提供证据证明涉案工程已结算，（2020）浙03民终3409号生效判决认定涉案工程尚未最终结算。五、董一村合作社主张造价5687.94元/㎡没有证据。六、蔡文威按通知缴纳建房款，不存在未缴尾款。七、双方之间系委托关系，已经生效判决确认。八、集资建房，房屋归建房户所有。分配到户的返回地属于村民个人财产。综上，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，请二审法院驳回上诉，维持原判。蔡文威向一审法院起诉请求：1.判令董一村合作社返还蔡文威多付建房款141664元；2.判令董一村合作社向蔡文威交付东晖华庭1幢1002室房屋钥匙，从2019年7月1日起按每日150元的标准赔偿蔡文威损失；3.判令董一村合作社向蔡文威交付建设东晖华庭房屋过程中取得的有关合同、签证单及附件、工程结算报告及附件等资料副本（详见诉状所附清单）；4.本案诉讼费用由董一村合作社负担。一审法院认定事实：蔡文威系董一村村民。坐落于瑞安市瑞祥新区××道××小区（以下简称东晖华庭）系董一村合作社村集体土地征收后返回地安置建设工程项目（即东晖华庭项目）。2016年5月，董一村合作社向蔡文威颁发《东晖华庭建房主体凭证》，确认蔡文威享有建房总面积276.5平方米（其中住宅167.09平方米、商业49.91平方米、、地下室595平方米）。期间，董一村合作社成立的领导小组（下述协议中称甲方）与该村社员中的建房户（下述协议中称乙方）签订了一份《董一村安置留地建设工程建房款缴纳协议书》（以下简称缴纳协议书），其中约定：甲方是经瑞安市莘塍街道办事处于2015年4月10日下发的莘办（2015）24号文件及（2015）41号文件而批准设立的临时性非法人组织，不存在任何经营性活动；该安置留地的建设资金全部为乙方自筹，甲方负责代收乙方相应的建房款，并根据需要负责代付相应费用和工程款等；甲方按照工程施工进度……有权讨论确定缴纳建房款的期数、每期建房款应缴数额和起止时间，并以刊登瑞安日报、信息、电话等形式通知乙方，乙方需无条件服从；若逾期30日以上未缴齐或未缴相应建房款的，甲方有权选择以下任何一种措施：1.由甲方收回乙方的建房指标或房屋……3.甲方有权向社会融资，所需支付的利息及相关费用或法律风险由乙方承担等内容。但本案原告未与被告签订上述协议书。之后，蔡文威陆续按约支付各期建房款，合计1019828元（系其父蔡洪道名义登记）。2017年7月12日，董一村安置留地项目建设领导小组向蔡文威发放《东晖华庭分房、抽签、定位资格证书》，其中确认“建房户姓名蔡文威；套型大套；指标平方217”。同月20日，蔡文威确认其选择1幢10楼层西面方向（即案涉1幢1002室房屋）自愿接受楼层找补，并在一个月内找补金额予以结清。但蔡文威未按约结算尾款。2019年12月17日，董一村合作社在《瑞安日报》刊登公告，通知包括蔡文威在内共20位建房户：截止2019年12月27日，未足额缴纳建房款及逾期利息的建房户，将收回该建房户于2017年7月21、22日抽签定位的房源和车位，对该建房户持有的安置指标的安置权益实行货币安置等内容。此后，双方就东晖华庭项目的造价发生纠纷，故引起诉讼。另，东晖华庭项目于2006年立项。同年9月15日，董一村合作社与浙江高尔投资有限公司签订了一份《建设合作合同书》，其中约定：工程地址瑞祥新区董一村返回地；总建设面积大约6万平方米；总投资1.3亿元左右；每平方米的平均造价为2176元等内容。后因故停滞未能开工建设。2015年2月8日，董一村合作社与高尔集团有限公司签订了《董一村安置留地代建和工程施工总承包补充协议》，其中约定：总建筑面积约68600平方米；按预算暂定总价2.5亿元等内容。该项目于2015年6月实行施工，2019年8月16日竣工验收备案。一审法院认为，董一村合作社因集体土地被征收而获得返回地安置建设指标，蔡文威基于董一村合作社的集体经济组织成员资格享有村集体资产量化分配权，并据此享有上述返回地安置房（即东晖华庭）建筑面积指标276.5平方米。综上，从蔡文威权益来源而言与之更紧密联系的是其组织成员的资格待遇，为此，蔡文威也应遵守其作为社员应该承担的义务。至于双方在庭审中陈述的缴纳协议书，蔡文威在本案中未提供其本人与董一村合作社签订的缴纳协议书，但根据双方陈述，其中并没有明确约定东晖华庭房屋的结算价格，故蔡文威提出的第一项诉讼请求，认为其多付建房款，没有事实依据，不予支持。关于第二项诉讼请求，鉴于东晖华庭项目已竣工验收，且蔡文威已按约缴纳各期建房款（仅尾款未结算），董一村合作社也准予蔡文威参与抽签定位并予以确认（即1幢1002室），现蔡文威要求向其交付房屋钥匙，符合情理，予以支持。但蔡文威请求赔偿损失，没有法律依据，不予支持。至于董一村合作社认为蔡文威未支付建房款的结算尾款，本案董一村合作社未提出反诉请求，董一村合作社可另案主张。关于蔡文威提出的第三项诉讼请求，根据《建设工程质量管理条例》第十七条规定“建设单位应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案”，蔡文威请求董一村合作社向其交付资料，没有法律依据，不予支持。至于本案蔡文威提出的建设施工合同的效力，与本案缺乏关联性，本案中不予审查。蔡文威在庭审过程中，提出对东晖华庭项目的建设工程造价委托审价及对该工程财务委托审计，涉及董一村合作社与案外人之间的相关合同关系，且与蔡文威在本案中提出的三项诉讼请求缺乏关联性，该请求在本案中不予许可。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、董一村合作社于本判决生效之日起十日内向蔡文威交付坐落于瑞安市瑞祥新区××道××小区××东晖华庭）1幢1002室房屋钥匙；二、驳回蔡文威提出的其他诉讼请求。案件受理费3613元，减半收取计1806.50元，由蔡文威负担。本院二审期间，董一村合作社提供了如下证据：证据1、建房款缴纳协议书，拟证明蔡文威应当按约缴纳建房款、逾期缴纳建房款的违约责任、建房款优先于房屋交付履行等约定事实；证据2、会议记录、通知，拟证明董一村合作社依法通知蔡文威缴纳建房款并根据缴款凭证交付钥匙的事实。根据合同约定蔡文威应该根据董一村合作社要求按时交纳建房款。经质证，蔡文威对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为建房款缴纳协议书是伪造的，双方没有签订过建房款缴纳协议书。董一村合作社在本案一审阶段多次辩称包括蔡文威在内的10位业主的建房款缴纳协议书丢失。但该证据可以印证双方之间是委托关系，且领导小组的权限仅在4700元/㎡范围内讨论确定缴纳基数，没有增加建房款的权利；证据2不属于新证据，对于真实性、合法性、关联性均有异议。会议纪要中提及的不及时缴纳建房款支付给施工方建设费，纯属欺骗建房户的谎言，是虚报价格的手段而已，且证据2中的通知与2018年5月10日在瑞安日报上发布的通知相矛盾。本院认为，证据1的真实性无法确定，即使真实，也无法证明董一村合作社的待证事实，本院不予认定；证据2可以证明董一村合作社通过相应程序要求东晖华庭建房业主在交房前缴纳各项资金，但无法证明其要求业主缴纳的资金金额为实际结算价格，该纠纷董一村合作社已经另案起诉，本案中不予认定。蔡文威向本院提供了如下证据：证据1、民事起诉状，拟证明董一村合作社根据本案一审的裁判意见向瑞安法院提起民事诉讼，要求蔡文威支付建房尾款214454.98元并支付违约金；证据2、应诉通知书和开庭传票，拟证明董一村合作社诉蔡文威合同纠纷案件瑞安市人民法院已立案，案号为（2020）浙0381民初7801号；证据3、竣工验收备案表，拟证明东晖华庭项目于2019年8月16日通过竣工验收备案，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，蔡文威于该日取得东晖华庭1幢1002室房屋的所有权；证据4、（2018）浙03民终4974民事判决书，拟证明类案检索，温州中院认为经济合作社或建设指挥部只是**建设方的牵头人，本案B区建房性质实际属于安置户集资建房，具体权利属于B区及全体安置户所有。经济合作社或建设指挥部只是建房协助主体，受全体业主委托实施安置房屋建设，但并非安置房屋的权利主体，也无权直接指定房屋楼号的摸文定位规则；证据5、明细账，拟证明截止2020年7月31日，建房领导小组共支付给高尔公司230623523元，超过应付高尔公司承包费1亿余元；证据6、瑞土告字（2020）18号国有建设用地使用权挂牌出让公告，拟证明由市政府组织代建的杨家桥村返回地工程，委托开发商代建，建设综合成本价格按不高于4581元每平方米计算，拆迁安置项目按不高于4000元每平方米结算。该价格比董一村主张的5688元每平方低1107元每平方，总造价相差5782万元。按每平方米4581元计算，蔡文威应付994077元，实付1019828元，多付25751元；证据7、（2020）浙03民终23409号民事判决书，拟证明温州市中级人民法院在该案中认定，委托方建房户和受托方之间成立委托关系；证据8、（2015）浙温民终字第550号民事判决书，拟证明一审判决认为从双方订立的东信小区委托建设协议书的内容看，其中约定李建华同意上村村经济合作社由浙江锐减房地产开发有限公司代建，浙江锐减房地产开发有限公司才是该项目的代建人，因此上述东信小区委托建设协议书不具备委托代建合同的性质，仅是一般的委托合同。二审判决认为原审认定双方系一般的委托合同关系，并无不当；证据9、15份工程签订单，拟证明董一村合作社滥用职权，通过工程签证的形式虚报造价，损害蔡文威等建房户的利益；证据10、请求市政府监督莘塍街道对东晖华庭重新审价的报告，拟证明东晖华庭过半数建房户不服莘信访复字（2019）19号《信访事项处理意见书》向瑞安市人民政府申请复查，请求瑞安市人民政府责令莘塍街道办事处依法履行监督职责，由莘塍街道办事处启动对东晖华庭项目进行综合审计，瑞安市人民政府至今尚未回复；证据11、莘塍街道办事处关于同意调整董一村安置留地工程建设指挥部的批复，拟证明莘塍街道办事处作出莘办（2015）24号关于同意调整董一村安置留地工程建设指挥部的批复，董一村安置留地工程建设指挥部由陈晓兵、张得勇等9人组成，陈春勇任副主任，陈晓兵任常务副主任，陈积胜任副主任。莘塍街道办事处违反自己制定的工作规范，任命有前科且在缓刑考验期内的陈春勇出任董一村建房领导小组组长；证据12、法律服务委托协议书、大额支付审批书、发票和进账单，拟证明陈春勇、陈积胜、张建钦、陈煌违法出租建房户所有的4号楼，建房户起诉陈春勇等四人，陈春勇、陈积胜、张建钦、陈煌的律师费，与涉案项目的建设无关，但是莘塍街道批准从建房款中支付。经质证，董一村合作社对证据1、证据2的真实性、合法性、关联性均没有异议，对证据3的真实性、合法性没有异议，对竣工时间没有异议，但对关联性不予认可，物权应以取得时间为准。对证据4-证据9的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。对证据10的真实性、合法性、关联性均有异议，对证据11、证据12的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。本院认为，证据1、证据2可以证明董一村合作社已经就蔡文威的建房款结算问题另案起诉，本院予以认定；蔡文威提供的其余证据与本案争议均不具有关联性，本院不予认定。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明，就蔡文威的建房款结算问题，董一村合作社已向浙江省瑞安市人民法院另行提起诉讼，案号为（2020）浙0381民初7801号。本院认为，本案双方并非对蔡文威是否享有返回地安置指标发生争议，而是对房屋交付及建房款是否已经缴清发生争议。上述争议系平等民事主体之间的纠纷，属于民事案件的受理范围。董一村合作社认为本案纠纷不应由法院审理，于法无据，且董一村合作社该主张与其向浙江省瑞安市人民法院就建房款结算问题起诉蔡文威的行为，自相矛盾。蔡文威已按约陆续支付各期建房款并参加抽签定位，现涉案房屋已经具备交付条件，一审判决董一村合作社向蔡文威交付房屋钥匙，并无明显不当。至于蔡文威是否尚有建房款未缴齐，董一村合作社已经另案起诉，可在另案中进行处理，故不存在因此严重损害董一村合作社合法权益的问题。综上所述，上诉人董一村合作社的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人瑞安市莘塍街道董一村股份经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年十月九日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁