广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20662号上诉人（原审被告）：林麟，男，1984年9月1日出生，瑶族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告）：广州悦舍美居科技有限公司，住所地:广东省广州市番禺区东环街番禺大道**番禺节能科技园内天安科技创新大厦921。法定代表人：董德鑫，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈牛凯，广东红棉律师事务所律师、委托诉讼代理人：郝科名，广东红棉律师事务所实习律师。上诉人林麟因与被上诉人广州悦舍美居科技有限公司(下简称悦舍公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林麟上诉请求判令：1.撤销原审判决，依法发回重审或改判；2.本案一、二审诉讼费用由悦舍公司承担。事实与理由如下：一、原审期间，由于林麟身处境外，未能知晓并参与案件审理程序，致使本案事实认定不清。林麟于2018年9月2日通过房地产中介林彩风向王晓琳租赁广州市天河区华明路2号星汇云锦小区4508房，约定租期从9月5日起计算，承租期为一年，并按广州市房产行政管理部门制定的《房屋租赁管理规定》提供的《广州市房屋租赁合同》模板约定租金押二付一，提前一个月通知可提前解除租约。林麟按约定将两个月的押金以及9月至11月三个月租金分别按时汇入王晓琳的中国银行账户62×××14中。林麟于2018年12月21日明确告知对方不再承租，并通过微信交代了房屋交接细节，包括押金由其处置代偿剩余费用，当天即可回收房屋等具体事宜。对方于12月21日回复确认“好的”。之后因为林麟身处境外，联系困难，双方并无后续交流联系；二、林麟与悦舍公司之间并未签定任何有效的房屋租赁合同，也不存在因为房屋租赁事宜发生的任何经济往来关系或经营活动等关系。其一，悦舍公司在原审中提供的《房地产租赁合同》未经过质证，其真实性无法确认，无法凭此判定悦舍公司与林麟之间存在房屋租赁法律关系。其二，悦舍公司在原审中提供的《转账记录》明确显示房租、押金的收款人为王晓琳，而非悦舍公司。故悦舍公司与林麟之间也无事实上的房屋租赁关系。其三，悦舍公司在房屋租赁期间从未出现，也从未向林麟开具过经营发票或者收款收据，无法体现出悦舍公司在此期间有任何的经营活动行为。被上诉人悦舍公司答辩称：对于林麟的全部主张均不予确认。第一，涉案租赁合同已正常履行。林麟与悦舍公司签订租赁合同之后，于当天交纳了押金，并在之后按月支付租金，按合同约定向收款人王晓琳缴纳了相应的费用，及时入住，完成了合同的履行。第二，悦舍公司当时并未与林麟约定，按照房屋租赁管理部门提供的广州市租赁合同模板进行约定。悦舍公司是一家专业的房屋租赁公司，在其经营过程中均依法与承租人签订了租赁合同，通过模板进行约定，一方面不利于公司管理，另一方面也不利于房租的收取及纠纷解决，故不存在通过模板进行约定的情形。林麟所称的使用了相应的模板，经查，该模板并不存在统一的标准。对于引用哪一份模板及该模板对违约责任如何确定，林麟均未提供相应证据，不应予以认定。第三，林麟无正当理由拖欠租金，也未办理正式的退租手续，使悦舍公司遭受极大的损失。林麟在12月份中旬持续拖欠当月租金，经悦舍公司多次合理催告均无果。悦舍公司无法确认其是否退租的情况下，在12月之后多次通过微信、短信、邮件的形式向林麟送达补交相关费用的通知函，但林麟均予以无视，致使悦舍公司损失了几个月的租金收益。综上，林麟的上诉请求均无证据及理由支持，应予以驳回。悦舍公司于2019年6月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除悦舍公司与林麟签订的《房地产租赁合同》；2.悦舍公司依《房地产租赁合同》约定没收林麟缴纳的共计28000元的押金；3.林麟立即向悦舍公司支付所欠房租70000元（自2018年12月5日至2019年5月4日，按14000元/月的标准计算）、水费（37.6元，2018年9月5日至2018年10月29日）、污水费（15.4元，自2018年9月5日至2018年10月29日）、公摊电费（68.45元，自2018年9月5日至2018年10月1日）、电费（183.74元，自2018年10月1日至2018年12月31日）、物业费（1687.65元，自2018年9月5日至2018年12月31日，440元/月）及迟延支付2018年12月5日至2019年5月4日期间租金的违约金（以该期间各月拖欠的租金14000元为本金，分别自当月5日起均计至实际付款之日止，均按照每日0.1%的标准计算）；4.林麟承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：2018年9月2日，悦舍公司（出租方、甲方）与林麟（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方同意将广州市天河区华明路2号4508房出租给乙方使用；租期从2018年9月5日到2019年9月4日；甲方应当在2018年9月5日前将物业交付给乙方使用；租金为14000元整；租金应于每月5日前由乙方支付给甲方；在本合同签订后3日内，乙方向甲方支付一个月的租金14000元整；乙方向甲方支付相当于贰个月租金的租赁押金，即28000元整；乙方应按时支付租金，相关物业管理费、水电费；逾期交付租金，除应补交欠租外，并按月租金0.1%支付违约金，如乙方延误十五天不缴租金，甲方可提出解除合同，没收押金；租赁期内，乙方违反本合同的约定未承租该物业或提前退租，甲方有权没收全部保证金，并有权将该物业另行出租等内容。合同签订当天，林麟支付了押金28000元给悦舍公司，悦舍公司亦依约将涉讼房屋交付给林麟使用。合同履行期间，林麟分别于2018年9月9日支付了9月的租金14000元、于2018年10月6日支付了10月的租金14000元、于2018年11月5日支付了11月租金14000元给悦舍公司，此后林麟未再支付租金给悦舍公司。悦舍公司表示，因林麟一直未支付2018年12月的租金，其向林麟追讨但林麟一直以各种理由拖延，林麟直至2018年12月21日直接向其提出要求不再承租涉讼房屋，但其并不确定林麟是否不再承租涉讼房屋，故其以短信、发函方式向林麟催讨租金及并要求继续履行合同，直至2019年4月15日，林麟一直不履行合同义务、也不交纳租金，其为了减少损失才在未告知林麟的情况下，开锁收回涉讼房屋。2018年12月25日，悦舍公司支付了涉讼房屋2018年9月5日至2018年12月31日期间的管理费1687.65元、2018年9月5日至2018年10月1日期间的公摊电费68.45元、2018年9月5日至2018年10月29日期间的住宅水费37.6元、2018年9月5日至2018年10月29日期间的污水费15.4元、2018年10月1日至2018年12月1日期间的电费183.74元。原审法院认为，悦舍公司、林麟所签订的《房地产租赁合同》是合法有效的，双方就应依约切实履行。合同履行期间，租金、管理费、水电费的支付情况以及房屋何时交还，理应由作为履行义务人的林麟承担相应的举证责任，林麟经合法传唤逾期未到庭应诉抗辩，视为其放弃抗辩的权利，对于悦舍公司所述的林麟拖欠租金、管理费、电费以及其自行收回房屋的时间，均予以确认。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；合同自通知到达对方时解除；当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的进一步扩大，没有采取适当措施只是损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，因林麟迟延支付租金，符合合同约定的解除条件，根据悦舍公司的自认其亦已于2019年4月15日收回房屋，合同已经实际解除，故对于悦舍公司主张解除双方的租赁合同的诉请，本案中不再予以调处。因合同系因林麟迟延支付租金而解除，悦舍公司要求没收保证金符合双方约定，予以支持。如前所述，在林麟明确于2018年12月21日向其作出不再承租涉讼房屋的表示后，作为守约方的悦舍公司亦应当采取措施防止损失的扩大，但悦舍公司在林麟于2018年12月21日提出不再承租房屋后，直至2019年4月15日才自行收回房屋，显然未采取合理的、必要的措施防止损失扩大。综合本案案情，对于悦舍公司主张的2018年12月5日至2019年1月4日期间的租金，予以支持；对于此后租金损失，因悦舍公司未采取措施防止该损失的产生，不予支持。合同中对于迟延支付租金违约责任的约定为“逾期交付租金，除应补交租金外，并按月租金的0.1%支付违约金”，并未约定迟延支付租金的每日按0.1%的标准支付违约金；但若按双方约定的迟延租金按月租金的0.1%的标准计算得出的违约金，明显过分低于林麟违约迟延支付租金给悦舍公司造成的损失，综合本案案情，酌情确定迟延支付租金的每日按应付租金额的万分之五计算违约金。林麟使用涉讼房屋期间所产生的管理费、水电费理应由其承担，故悦舍公司要求林麟支付其代为垫付的管理费、水电费合法有据，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2020年4月26日判决如下：一、广州悦舍美居科技有限公司没收林麟于2018年9月2日交纳的租赁押金28000元；二、林麟于本判决发生法律效力之日起10日内支付2018年12月5日至2019年1月4日期间的租金14000元及逾期支付该租金的违约金（以14000元为本金，自2018年12月5日开始计至林麟实际付款之日止，按每日万分之五的标准计算；违约金应以不超过本金14000元为限）给广州悦舍美居科技有限公司；三、林麟于本判决发生法律效力之日起10日内支付管理费1687.65元、公摊电费68.45元、水费37.6元、污水处理费15.40元、电费183.74元给广州悦舍美居科技有限公司；四、驳回广州悦舍美居科技有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3295元，由广州悦舍美居科技有限公司负担2395元，由林麟负担900元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：悦舍公司在原审中提交的《房地产租赁合同》第四条第4款约定：甲方（悦舍公司）收取租金方式：B、转账户名：王晓琳开户行：中国银行广州白云区云苑支行账号：62×××14。2019年7月4日及25日，原审法院通过邮寄方式（预留的联系电话均为186××******）向林麟位于“上海市长宁区延安西路900号”及涉案房屋地址送达包括起诉状副本及开庭传票等在内的诉讼文书，但邮件以“原址无此人”为由被退回。2019年9月11日，原审法院派员到位于广州市天河区华明路2号4508房的涉案房屋现场送达开庭传票，但被告知承租人并非林麟，原审法院据此在现场张贴传票。后原审法院于2019年9月23日通过网上公告方式向林麟送达包括起诉状副本及开庭传票等在内的诉讼文书，并于2019年10月14日委托上海市长宁区人民法院送达包括开庭传票及公告等在内的诉讼文书。2020年1月7日，原审法院对本案进行公开开庭审理，林麟未到庭。悦舍公司当庭出示了《房地产租赁合同》及《催款函》的原件。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审庭询中，悦舍公司向林麟出示《房地产租赁合同》的原件，林麟否认其有签署该合同。林麟确认其有承租涉案房屋，同时认可原审判决所查明的租金和押金支付情况，但认为其是向王晓琳而非悦舍公司承租涉案房屋，因其租金及押金均是转账至王晓琳名下账号为62×××14的中国银行账户。林麟并称其与王晓琳有签订租赁合同，但表示无法提供该合同。悦舍公司称：王晓琳是其实际控制人的配偶，在悦舍公司出租其他物业过程中，悦舍公司均有委托王晓琳代为收取租赁费用，另案生效判决对此也有确认；王晓琳仅是代悦舍公司向林麟收取租金及押金，而与林麟通过微信就租赁事项进行沟通洽谈的人员并非王晓琳，而是悦舍公司的另一位员工。林麟另陈述：其在2018年底至2020年年初期间一直身处境外。2020年1月初回到国内，4月中旬收到原审法院的电话，因此得知被悦舍公司起诉，故在查阅原审卷宗材料后提起本案上诉；其在2019年期间实际使用的国内移动电话号码为186××******，但因其在国外，故该号码处于关机或停机状态，其在2020年年初回国后补办了该号码的使用手续；“上海市长宁区延安西路900号”是其之前任职单位的办公地址，也是其户籍地址，如其在国内，可通过电联方式在该地址签收邮件。本院认为，本案的争议焦点包括：其一，林麟与悦舍公司之间是否存在租赁合同关系；其二，林麟已交纳的押金是否可由悦舍公司没收，林麟是否应向悦舍公司支付欠租及相应的逾期交租违约金。关于林麟与悦舍公司之间是否存在租赁合同关系的问题。林麟否认其与悦舍公司之间就涉案房屋存在租赁合同关系，但其一，原审中，悦舍公司提交了《房地产租赁合同》的原件证实双方之间签订合同的事实，该合同并未经林麟质证，但原审法院已穷尽各种方式向林麟送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，林麟因自身原因未能参加原审庭审行使举证、质证及辩论等诉讼权利，应由其自行承担相应的法律后果。在此情况下，原审法院根据悦舍公司的举证情况认定林麟与悦舍公司之间签订租赁合同并部分履行的事实，符合证据规则规定，本院予以确认。其二，林麟虽否认其与悦舍公司签署了前述《房地产租赁合同》，但在悦舍公司已提供该合同原件的情况下未提供相反证据推翻。且，林麟确认悦舍公司所主张的租金及押金交付事实，并主张其是向王晓琳实际承租涉案房屋，但未提供租赁合同等证据证明其与王晓琳就涉案房屋建立租赁合同关系的事实。其三，林麟所陈述的租金及押金交付方式与悦舍公司提交的《房地产租赁合同》约定内容一致，林麟陈述的解约过程与悦舍公司所作陈述也能吻合。综上，原审认定林麟与悦舍公司已签订《房地产租赁合同》并部分履行的事实并无不当，林麟上诉认为其与悦舍公司之间不存在租赁合同关系，与事实不符，本院不予采纳。关于林麟已交纳的押金是否可由悦舍公司没收，林麟是否应向悦舍公司支付欠租及相应的逾期交租违约金的问题。如前所述，林麟与悦舍公司之间就涉案房屋成立租赁合同关系，林麟在无合同和法律依据的情况下单方提出解除合同，应当向悦舍公司承担相应的违约责任，故原审判决由悦舍公司没收林麟已交纳的押金，并判决林麟向悦舍公司交租至搬离后合理期限内的2019年1月4日及相应的逾期交租违约金，合理合法，应予维持。综上所述，上诉人林麟的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费900元，由上诉人林麟负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年十月二十九日书记员  王文杰唐颖琪