台州市黄岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1003民初4307号原告：台州市黄岩秦皇塑模有限公司，统一社会信用代码913310030501152606。住所地:台州市黄岩区高桥街道安福路**。法定代表人：王彪，该公司董事长。委托诉讼代理人：符士勇，浙江士勇律师事务所律师。被告：台州典博模塑有限公司，统一社会信用代码91331003MA28G2FC48。。住所地:台州市黄岩区高桥街道安福路**法定代表人：陶继伟。被告：陶继伟，男，1987年1月25日出生，汉族，住台州市黄岩区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：彭陈明，浙江中英律师事务所律师。原告台州市黄岩秦皇塑模有限公司（以下简称秦皇公司）为与被告台州典博模塑有限公司（以下简称典博公司）、陶继伟房屋租赁合同纠纷一案，于2020年9月1日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由审判员牟宇立适用简易程序，分别于2020年9月17日、10月19日公开开庭进行了审理。原告秦皇公司的委托诉讼代理人符士勇，被告典博公司、陶继伟及其共同委托诉讼代理人彭陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦皇公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付拖欠租金955429元和从2020年3月1日起按月息2分计算至实际付清之日止以租金912909元为基数支付滞纳金；2、判令二被告支付电力设备补偿费12580元。事实与理由：2018年3月，原告与被告陶继伟签订《租赁合同书》一份，合同书第一条、第二条第一款、第三条、第八条第三款约定：“甲方（原告）租给乙方（被告）厂房坐落在××工业区××路××号，场地车间3458平方米，第一、二年每平方米月租金23元，第三年每平方米月租金24元。第一、二年租金954400元，第三年租金995900元。原告给予被告一个月的装修期免一个月的租金。租期三年，自2018年3月1日至2021年2月28日止。从第二年开始，承租方必须在承租年度到期前的一个月前一次性付清下一年度的全部房屋租金。每逾期一天，应按租金总额的日1%作为滞纳金支付给甲方。”合同签订后，原告按约交付厂房。被告支付了大部分的租金，自2018年4月1日至2020年3月31日，尚欠租金42519元；从2020年4月1日至2021年2月28日11个月租金912909元，合计955429元。另外，被告用去总电量251601度，按合同约定，应支付电力设备补偿费12580元。被告未经原告同意，对涉案厂房的二楼进行了转租，且一直在使用。原告多次催讨欠款无果。据此，原告提出上述诉讼请求。被告典博公司、陶继伟答辩称：1、涉案的租赁系被告典博公司与原告之间的租赁纠纷，与被告陶继伟无关。2、根据双方交涉情况来看，涉案租赁合同早已协商解除，不存在原告所说的要求支付2020年4月1日之后的租金的问题。2020年4月初，被告开始陆续搬移设备，至5月底基本搬清，原告及次承租人都是清楚的。2020年4月9日，原告将涉案租赁物挂在58同城网进行推广出租。本案中，原、被告租赁关系解除后，典博公司与张保才均演化为实际占用人，两者作为占用物权人，应就各自实际占用的租赁物各自承担责任，两者应当予以严格区分。张保才续留并未造成危害，对原告来说，该行为属于优益行为，亦未对原告另行出租构成妨碍。3、涉案租赁不存在擅自转租。4、被告陶继伟在搬离租赁区域时，结清了电费。5、原告要求支付滞纳金并且按照月息2分计算，缺乏依据。6、被告在承租的两年期限内向原告给付了大部分的租金，截至2020年3月31日，尚欠42519元，这部分和原告诉称一致。除此之外，其他款项全部付清，原告至今未开具任何的票据，要求开具。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年3月，原告秦皇公司和被告典博公司签订《租赁合同书》一份，约定：出租房（甲方）秦皇公司、承租方（乙方）典博公司；甲方出租给乙方厂房座落在××工业区××路××号，场地车间3458平方米，第一、二年每平方米月租金23元，第三年每平方米月租金24元，第一、二年租金954400元，第三年租金995900元；甲方给予乙方装修期免一个月租金；租期三年，自2018年3月1日至2021年2月28日止；第二年开始，承租方必须在上一承租年度到期前的一个月前一次性付清下一年度的全部房屋租金，乙方在签订合同时交纳履约保证金50000元，承租到期后，乙方没有发生违约问题，甲方一次性退还履约保证金；承租期内因承租产生的房屋租赁税、房产税及其它所有费用由承租方负责缴纳；水电费由乙方自行缴纳，乙方付给甲方电力设备补偿费按每度电0.05元人民币计算；租赁期间，未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋，否则甲方有权解除合同，收回出租房屋，若支付的履约保证金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在合同期内，乙方逾期交纳本合同约定由乙方负担的费用和房租，每逾期一天，则应按上述费用总额的日1%作为滞纳金支付给甲方；乙方未经甲方同意擅自退租，甲方不退换房屋租金给乙方，并且乙方还应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金，若支付的履约保证金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任等内容。合同签订后，原告交付涉案厂房。在租赁期间内，被告典博公司将涉案厂房的二楼转租给了案外人张保才（谐音）。截至2020年3月31日，被告已向原告支付前期租金1866281元，尚欠原告前期租金42519元未付。另查明，全国银行间同业拆借中心公布的2020年9月贷款市场报价利率为3.85%。本院认为：原告秦皇公司和被告典博公司之间的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。根据被告提交的微信聊天记录以及原告法定代表人母亲在微信朋友圈发布招租广告的行为，可以认定原、被告间已经就提前解除租赁关系达成了合意。解除合意达成后，双方当事人应当及时进行租赁物的交接和租金的结算。被告提出其从4月份开始搬迁，至6月底全部腾空涉案厂房一楼，应按照一楼面积中实际使用的部分计算占有使用费，而次承租人使用的二楼应由次承租人向原告支付占有使用费。本院认为，次承租人系与被告典博公司形成法律关系，与原告间并未签订过合同，原告也明确表示其对次承租人即不知情，也不认可，因此，被告的抗辩不能成立。被告典博公司虽已将自己的机器设备从涉案厂房搬走，但尚未将其转租出去的二楼厂房收回并交还原告，不能认为其已经履行了合同解除中的租赁物返还义务。因此，被告典博公司应当及时将租赁物整体返还给原告，并支付按照合同标准计算至实际返还之日止的租金。被告典博公司尚欠原告前期租金42519元未付，根据合同约定，应当支付滞纳金，但原告主张的年利率24%过高，应以贷款市场报价利率的四倍（3.85%×4＝15.4%）为限。至于2020年4月1日起至实际返还租赁物之日止的租金，鉴于原、被告已事先达成了解除合同的合意，该部分租金需根据返还日期确定，被告未提前支付，不属于违约行为，原告要求支付滞纳金，本院不予支持。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。原告要求支付电力设备补偿款12580元，鉴于原告厂房的电力设施存在搭线向案外人供电的情况，对于用电量中被告典博公司和案外人的具体份额一时难以查清，且涉及他人利益，本院对该诉请不予审理，原告可另行处理。被告陶继伟系被告典博公司的法定代表人，其代表行为的民事责任应由被告典博公司承担，原告要求其共同承担责任，与法不符，本院不予支持。被告要求原告开具租金发票，本院予以支持，但相应税收、费用根据双方约定应由被告负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告台州典博模塑有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告台州市黄岩秦皇塑模有限公司前期租金42519元及以42519元为基数自2020年3月1日起按年利率15.4%计算至实际付款之日的滞纳金，并支付自2020年4月1日起至实际返还租赁厂房之日止按年租金995900元标准计算的后期租金。原告台州市黄岩秦皇塑模有限公司在收取租金后十日内向被告台州典博模塑有限公司开具发票，相应的税收、费用由被告负担。二、原告台州市黄岩秦皇塑模有限公司于判决发生法律效力之日起十日内就已收取的前期租金1866281元向被告台州典博模塑有限公司开具发票（含已经开具的部分发票），相应的税收、费用由被告负担。三、驳回原告台州市黄岩秦皇塑模有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13480元，减半收取6740元，由原告台州市黄岩秦皇塑模有限公司负担2400元，由被告台州典博模塑有限公司负担4340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 牟宇立二〇二〇年十月十九日法官助理 王亚红代书记员 王佳淑