北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民再76号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：李增琴，女，1949年1月30日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘志义（李增琴之夫），住北京市房山区。委托诉讼代理人：孔磊，北京市东元律师事务所律师。再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：刘志义，男，1952年8月29日出生，汉族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：孔磊，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：单志远，北京市东元律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：于春洋，男，1976年12月19日出生，汉族，北京冠都律师事务所律师，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王春艳，北京市汉卓律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：王春梅，女，1977年9月13日出生，汉族，北京市海淀区劳动和人事争议仲裁委员会仲裁员，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王春艳，北京市汉卓律师事务所律师。一审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司员工。再审申请人刘志义、李增琴因与被申请人于春洋、王春梅、一审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2018）京02民终9486号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月27日作出（2019）京民申64号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘志义及再审申请人李增琴、刘志义的委托诉讼代理人孔磊，被申请人于春洋及被申请人于春洋、王春梅的委托诉讼代理人王春艳，一审第三人链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李增琴、刘志义再审请求：1．撤销二审判决第二、三、四、五、六、七项；2．驳回于春洋、王春梅一审的反诉请求；3．支持再审申请人一审的诉讼请求。4．诉讼费由被申请人承担。理由如下：一、根据2017年10月16日刘志义与于春洋的微信聊天记录可知，于春洋主动找到刘志义，希望撤销房源核验，原因是其希望变更合同，将买受人变成于春洋的岳母，故房源核验未通过的原因在于春洋。根据房产经纪郭某与王春梅的微信聊天记录可知，王春梅担忧房源核验通过后，自己这一方还没有凑够房款，担忧被追究违约责任。这也是于春洋、王春梅积极希望不履行原合同，变更合同条款，更改合同买受人的原因所在。此外，房源核验未通过的原因系因相关房产行政主管部门登记错误所致，而非再审申请人原因。到了2017年10月份，于春洋还在与刘志义沟通合同变更问题，最终双方对合同变更未达成一致。二审判决认定事实及认定责任错误。二、被申请人在合同履行期限内既未办理银行贷款手续，亦未向申请人支付购房款，申请人依约主张解除合同，并无过错。二审法院认定事实及认定责任错误。三、被申请人资金不到位，是合同在履行期限内无法履行的主要原因，被申请人是合同无法履行的违约方。被申请人是换房，卖旧房买本案房屋。买卖双方于2017年4月23日签订协议，合同的最后履行期间为2017年10月19日，中间将近6个月的合同履行时间，申请人可随时配合办理房源核验等手续，但由于被申请人一直迟迟未卖其旧房，导致购房资格审核、房源核验、网签等手续迟迟不能做，一直到2017年10月份，被申请人怕承担合同违约责任，才向王春梅的家人求助，但其家人提出的条件是买受人需写于春洋岳母名字。于是于春洋又提出变更合同条款，要求以其岳母名义购房。洽谈过程中，180天的合同履行期限已过。于春洋、王春梅辩称，不同意再审申请人的再审请求，请求法院依法驳回。一、再审申请人违反合同约定，未在合同签订之日起180天内完成房源核验，导致合同无法网签，不网签则不能办理房屋过户。双方未能在合同约定时间办理过户是因再审申请人李增琴、刘志义违约所致。二、截止再审申请人解除合同时，于春洋、王春梅的付款时间尚未到达，且已经办理完成了当时应办理、可办理的全部相关手续。再审申请人以“答辩人没有购房资金，没有按照约定办理相关手续”为由解除合同没有合同和法律依据，属于违法解除合同，依法应承担违约赔偿责任。三、再审申请人合同期内要求额外增加房款，擅自提高房屋交易价格，提价不成遂违法解除合同、拒绝将房屋出售给答辩人，其行为已经构成《补充协议》约定的根本违约，依法应当承担违约金，并赔偿答辩人损失。四、本案一审判决没有支持再审申请人的全部诉讼请求，一审判决后再审申请人没有提起上诉，现其要求再审支持其一审全部诉讼请求违反法律规定，应该被依法驳回。五、答辩人一直积极要求履行合同，在合同约定的付款时间未到，且由于再审申请人违约导致房源核验未通过的情况下，提出支付全款到链家公司理房通，由于再审申请人不同意监管，而无法办理。再审申请人所称“答辩人资金不到位，没有履约诚意和能力”等与事实不符，仅是其想违约解除合同另行高价出售的借口。六、再审申请人在再审中提供的霍某的三份证明均是伪证。链家公司述称，同意再审申请人第一项再审请求，其他再审请求不发表意见。二审法院认定违约金标准过高，没有其他意见。李增琴、刘志义向一审法院起诉请求：1．依法解除李增琴、刘志义与于春洋、王春梅于2017年4月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》；2．依法判令于春洋、王春梅给付李增琴、刘志义违约金84万元；3．诉讼费由于春洋、王春梅承担。于春洋、王春梅向一审法院提出反诉请求：1．依法解除于春洋、王春梅与李增琴、刘志义签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》（合同编号为100000854310号）；2．李增琴、刘志义返还定金10万元，并赔偿于春洋、王春梅违约金50万元，中介费损失9．3万元，以上三项合计69．3万元；3．诉讼费由李增琴、刘志义承担。一审法院认定事实：2017年4月23日李增琴（出卖人）与王春梅、于春洋（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落为房山区良乡地区北潞华家园23号楼11层1103。产权载明所载建筑面积共160．93平方米，该房屋所有权证证号为X京房权证房字第XX**。出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为160万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为260万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定，将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为120万元。逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1．逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2．逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。同日，李增琴（出卖方、甲方）与王春梅、于春洋（买受方、乙方）经链家公司（居间方、丙方）居间签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为420万元。乙方于签约当天将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方。乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款40万元，以建委监管支付的方式支付甲方，乙方于过户前5个工作日内将第二笔首付款249万元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应于出网签后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在公积金批贷后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方如出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方，或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等各方所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。甲乙双方协商一致，关于首付款约定如下：过户后理房通解冻后由乙方如期将首付249万付款至甲方账户，过户后30个工作日内若乙方贷款未获批准，无法支付贷款金额，由乙方自行筹集120万尾款支付给甲方。2017年4月23日，于春洋、王春梅给付刘志义购房定金10万元。2017年10月20日于春洋、王春梅通过购房资格审核。李增琴于2011年1月10日取得涉案房屋的房屋所有权证书，房产证号为X京房房权证房字第XX**其中登记规划用途为“经济适用住房”。后涉案房屋未通过房源核验，理由为核实规划用途。2017年10月27日李增琴重新取得涉案房屋的不动产权证书，房产证号为京（2017）房不动产权第XX**。在合同履行中，于春洋、王春梅提出变更合同内容，但双方未协商一致。2017年10月30日于春洋、王春梅发出《关于房屋买卖合同的催告函》，内容为“李增琴女士您好（并刘志义先生）：关于我方（于春洋、王春梅）与贵方于2017年4月23日签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》（合同编号为100000854310号，简称购房合同），我方一直真心诚意的想购买您位于北京市房山区良乡地区北潞华家园23号楼11层1103号房屋，并一直在积极履行合同，在现有住房没有出售的情况下通过向亲友借款方式履行。为表达我们购房的诚意，我们在2017年10月初提出，可以将原来通过贷款方式分期支付的方式改变为全款支付，并在房屋中介链家进行了三方沟通。这期间，贵方提出要继续履行合同必须将410万元直接打入贵方个人账户（并不同意任何形式监管）的要求，对此我方认为按购房合同应该将款项打入链家理房通账户，这样对双方都是保障。对此，贵方一直以要商量或者出去旅游为由，不予明确答复。2017年10月20日链家业务郭某再次催促贵方按合同办理相关手续，贵方仍坚持必须全款支付到其个人账户方配合办理过户手续（并且不同意监管）。为能尽快继续履行合同，2017年10月26日、10月28日三方两次在链家继续沟通，我方说明全款早已经准备好，希望贵方履行合同，以办理核验网签等手续，但贵方明确表示必须先将410万元直接打入贵方个人账户才履行合同，并要求增加房屋价款10．5万元（6到10月损失）。我们表示这不符合合同约定，贵方当场表示解除合同，不再履行合同，并声称让链家地产再次将房屋挂出出售，报价515万元。现我方再次向贵方提出履行合同要求，为表示诚意我方可以提前将房款付到链家理房通监管，但需要您配合。为证明我方的购房能力，后附银行对账单（账户余额4101713元），如您同意继续履行合同，请在两日内予以明确回复，如果贵方未在两日内回复，我方将视为您拒绝继续履行合同，拒绝将房屋出售给我方。届时本催告函将自动转为解除合同通知，该购房合同至两日期满之日解除，由此产生的一切损失将由相关的责任方承担；同时，请您将已经收取我方的10万元定金退还给我方，否则我方将依法采取法律措施追索，并追究贵方的违约责任。”李增琴、刘志义于2017年10月31日收到该催告函。2017年11月1日，李增琴、刘志义发出复函，内容为“于春洋先生及王春梅女士：您好！我方于2017年10月31日收到贵方发来的关于房屋买卖合同的催告函，现对该催告函作出如下回复：你方所述均为无理捏造，我方不认可你方说法，自2017年4月23日签订合同至今，你方没有购房资金，更没有按约定办理相关手续，系严重违约，因你方一直未履行买卖义务，给我方造成极大经济损失，现我方决定解除与你方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》并要求你方承担赔偿责任并赔偿我方损失”。于春洋、王春梅于2017年11月2日收到该复函。经一审法院询问，双方均认可《房屋买卖合同》的出卖人为李增琴、刘志义。一审法院认为，本案中，李增琴、刘志义与于春洋、王春梅签订的《房屋买卖合同》以及李增琴、刘志义与于春洋、王春梅、链家公司签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，李增琴、刘志义与于春洋、王春梅未能按照合同约定，自合同签订之日起180日内申请办理房屋权属转移登记，系因于春洋、王春梅提出变更合同内容，在双方协商未果后，于春洋、王春梅亦未按照合同约定给付价款，故于春洋、王春梅已构成违约，李增琴、刘志义以此为由，于2017年11月1日发出解除通知，要求解除合同，理由正当，自于春洋、王春梅于2017年11月2日收到解除通知之日起，涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除。同理，李增琴、刘志义要求于春洋、王春梅给付违约金，予以支持；具体违约金的数额，经法院释明，因双方约定标准过分高于于春洋、王春梅的违约行为给李增琴、刘志义造成的实际损失，故法院综合考虑合同的履行情况、当事人的违约程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对双方约定的违约金予以适当酌减。于春洋、王春梅主张李增琴、刘志义构成违约，法院不予采纳，理由如下：第一，于春洋、王春梅主张因房屋所有权证书存在瑕疵，李增琴、刘志义构成违约，但根据本案查明的事实，双方约定甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致于春洋、王春梅无法取得房屋所有权时李增琴、刘志义才构成违约。双方涉案《房屋买卖合同》未履行的原因并非系房屋所有权证书存在瑕疵所致；第二，于春洋、王春梅主张李增琴、刘志义拒绝出售房屋，擅自提高房屋交易价格，并以李增琴、刘志义发出的解除合同通知作为证明，但如前所述，李增琴、刘志义发出解除通知的行为系行使单方解除权的行为，于法有据，故其发出解除通知的行为不构成违约；关于提高房屋交易价格，根据证人陈述及双方提交的录音材料，李增琴、刘志义所提损失问题，系在于春洋、王春梅未按合同约定给付首付款，合同履行期限已超，双方协商过程中。据此，于春洋、王春梅要求解除合同，赔偿违约金，赔偿中介费损失，不予支持。因合同已解除，于春洋、王春梅要求李增琴、刘志义返还定金10万元，理由正当，予以支持。李增琴、刘志义所辩因定金罚则，定金不应予以返还，因其已主张于春洋、王春梅按照双方的违约条款承担违约责任，故对其所辩不予采纳。链家公司经法院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，法院依法缺席判决。一审法院判决：一、确认李增琴、刘志义与于春洋、王春梅于2017年4月23日签订的《房屋买卖合同》及李增琴、刘志义与于春洋、王春梅、链家公司于2017年4月23日签订的《补充协议》于2017年11月2日解除；二、于春洋、王春梅于判决生效后7日内给付李增琴、刘志义违约金10万元；三、李增琴、刘志义于判决生效后7日内返还于春洋、王春梅定金10万元；四、驳回李增琴、刘志义的其他诉讼请求；五、驳回于春洋、王春梅的其他反诉请求。二审中，链家公司表示，如涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》解除，可将中介费93000元退还于春洋、王春梅。各方均未提交新证据。二审法院对一审查明的其他事实予以确认。二审法院认为，本案争议焦点为合同双方在履约中，何方违约。李增琴与于春洋、王春梅在签订的《房屋买卖合同》中约定，“当事人双方同意自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。在《补充协议》中约定，“乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款40万元，以建委监管支付的方式支付甲方，乙方于过户前5个工作日内将第二笔首付款249万元以理房通支付的方式支付甲方。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款”。于春洋、王春梅主张《房屋买卖合同》未能履行的原因在于李增琴、刘志义未按合同约定履行合同义务。李增琴、刘志义主张于春洋、王春梅未按照合同约定给付价款。房屋不核验无法进行网签，不网签自然无法过户，双方约定的“本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”亦难以实现。李增琴、刘志义的涉案房屋的房屋所有权证书未通过房屋核验，后2017年10月27日李增琴重新取得涉案房屋的不动产权证书，仍未进行房屋核验手续。涉案房屋未核验系李增琴和刘志义所致，与于春洋、王春梅无关。故李增琴、刘志义主张涉案房屋未核验原因系于春洋、王春梅未按照合同约定给付价款不能成立。李增琴、刘志义在涉案房屋未经核验的情况下，以于春洋、王春梅未按照合同约定给付价款，于2017年11月1日发出解除通知，要求解除合同的行为显属违约，应承担相应违约责任。于春洋、王春梅同意解除各方签订的《房屋买卖合同》《补充协议》，法院予以准许。于春洋、王春梅依约要求李增琴、刘志义支付违约金理由正当，法院予以支持。对于违约金数额，法院根据本案实际情况及全案证据予以确定。关于中介费链家公司同意退还于春洋、王春梅，法院不持异议。一审法院认定于春洋、王春梅违约不当，法院予以纠正。综上所述，于春洋、王春梅的上诉请求部分成立；一审判决认定事实错误，法院予以纠正。二审法院判决：一、维持北京市房山区人民法院（2018）京0111民初1386号民事判决第一项；二、撤销北京市房山区人民法院（2018）京0111民初1386号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；三、李增琴、刘志义于判决生效后7日内返还于春洋、王春梅定金10万元；四、李增琴、刘志义于判决生效后7日内给付于春洋、王春梅违约金40万元；五、链家公司于判决生效后7日内返还于春洋、王春梅中介费93000元；六、驳回李增琴、刘志义的诉讼请求；七、驳回于春洋、王春梅的其他反诉请求。本院再审期间，李增琴、刘志义向本院提交了六组证据。第一组证据：证据1．2017年10月11日，刘志义与于春洋微信聊天记录。证据2．2017年10月16日，刘志义与于春洋微信聊天记录。证据3．时任链家公司北潞园店店长霍某证明。证据4．《解除合同协议书》。以上证据证明：1．2017年10月15日距离合同最后履行期限还剩4天，于春洋要求修改原合同，并在其提供的《解除合同协议书》中自认因其无法将原房屋出售，申请的银行贷款额度也大幅下降，导致其无法按时支付上述房款。因此，合同一直没有顺利履行的主要原因是于春洋一直无法筹集全部购房款。2．于春洋在没有经过刘志义同意的情况下找到链家公司，要求撤房源核验申请，解除或变更合同。因此，为了达到变更合同的目的，于春洋并不希望房源核验通过。于春洋、王春梅发表质证意见为：对于证据1和证据2真实性认可，证明目的不认可。首先，申请人只是提供了双方之间微信聊天一部分内容，并非完整的微信聊天记录。其次，微信的内容只是体现了我们双方就变更买受人进行协商，协商不构成违约。对于证据3的真实性、合法性均不认可，因为证明内容与事实不符，属于伪证，被申请人从未要求过解除合同。对证据4的真实性、合法性及证明目的均不认可，我方没有提供过解除合同协议，协议内容与我们要求全款履行合同的事实不符。第二组证据：证据5．王春梅与链家公司经纪人郭某于2017年10月16日至18日微信聊天记录。证据6．霍某、郭某出具的证明及霍某出具的证明。以上证据证明：1．直到2017年10月16日，距离合同最后履行期限还剩3天的情况下，王春梅、于春洋还在凑钱，而且对是用全款还是贷款，用谁的名字买房，全家还没有达成一致意见。并且王春梅清楚180天是合同履行期限，过了180天，若要继续履行合同，需要卖方同意展期。2．更改房产证的打印错误，本人去几分钟就可以改完，对于合同的实际履行不会产生影响。3．2017年10月26日，双方就合同展期展开谈判时，于春洋未凑齐全部购房款，2017年10月28日，于春洋仍未凑齐全部购房款，此时已距离合同最后履行期限过去了9天。于春洋、王春梅发表质证意见为：对证据5的真实性认可，证明目的不认可，微信聊天内容不能证明我方构成违约。证据6中霍某和郭某证明中所说被申请人出示171万元资金证明和被申请人要求解除合同完全与事实不符。对霍某的证明内容不认可，是伪证。在2017年10月26日三方会谈中提出解除合同的人是刘志义，不是于春洋。第三组证据：证据7．常住人口登记卡三张。证据8．借款、抵押及开发商保证合同、银行对账单2张。证据9．个人借款最高额抵押合同及银行对账单11张及2017年贷款扣息和本金统计。以上证据证明：刘志义与刘明晖系父子关系，刘明晖与王春景系夫妻关系。刘志义儿子、儿媳一共有银行贷款335万元，每个月还款2．5万元，刘志义为了帮孩子还贷款而卖涉案房屋，因于春洋迟迟不履行合同，导致刘志义没有收到289万左右的首付款，帮孩子还款的卖房目的无法实现。于春洋、王春梅发表质证意见为：对于第三组证据的真实性和合法性无法确认，与本案没有关联性，证明内容不认可。证人霍某出庭作证陈述：买家资金没有到位，需要出售一套房屋凑钱，所以签署合同履行时间比较长，留给买方凑钱时间。中途我们多次沟通做工作。因市场在下跌，买方房屋没有成功出售，造成没有足够资金购买房产，到最后拖到违约期限。证人郭某出庭作证陈述：房屋买卖合同是2017年4月签署，合同履行期限是180天，这个期间客户需要出售一套房才能购买本案房屋，但是客户没有售出房屋，想变更买受人还有付款方式，最后卡在资金监管。合同无法履行的原因，有双方的矛盾点，还有买卖合同的交易流程。最终因为客户首付款没有到位，需要变更买受人或者付款方式，双方没有达成一致，所以合同无法履行。于春洋、王春梅发表质证意见为：对霍某的证人证言，首先，霍某曾经在二审旁听过整个案件庭审，对案件双方的利益关系全部知晓，出具的证据不具备客观性，其不具备证人的主体资格。其次，霍某证明的内容与事实及会谈内容不符，是伪证。对郭某的证人证言，郭某所证明的内容与一审没有不同，如果有冲突，应当以一审为准。郭某在本次庭审中的证言不属于新证据，真实性不认可。链家公司发表质证意见为：对李增琴、刘志义所提交的证据真实性、关联性、合法性都认可，证明目的没有异议。对两位证人的陈述内容、证明目的都认可。李增琴、刘志义在再审庭审中补充提交一份《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），出卖人是李增琴，买受人是王桂芳。证明于春洋没有契约精神，想撇开链家公司自行交易。于春洋在履行合同期限到期前，要求变更房屋买受人，就是表明没有履行原合同的能力。于春洋、王春梅发表质证意见为：对证据真实性认可，是在2017年10月12日与其协商，要求变更买受人全款购买的过程，刘志义没有同意，我们在2017年10月17日回归到原合同全款履行，只是协商的过程。对证明目的不认可，不属于新证据。链家公司发表质证意见为：对证据的真实性，证明目的都认可。本院认证如下：关于第一组证据，于春洋、王春梅及链家公司对刘志义与于春洋微信聊天记录的真实性认可，本院对该两份证据的真实性予以确认。对于时任链家公司北潞园店店长霍某出具的书面证明及霍某本人出庭作证陈述内容，因霍某在本案二审开庭时旁听了法庭的审理，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019年修正）第七十二条规定，其不具有证人资格，故本院对霍某出具的证明及出庭时的陈述内容均不予采信。《解除合同协议书》系空白合同，合同上既无签字盖章，亦无落款时间，故本院对该证据不予采信。关于第二组证据，于春洋、王春梅及链家公司对王春梅与链家公司经纪人郭某于2017年10月16日至18日微信聊天记录的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。因霍某不具有证人资格，故本院对霍某、郭某出具的书面证明及霍某出具的书面证明均不予采信。郭某系本案房屋买卖的经办人，其出庭陈述内容清晰、客观，于春洋、王春梅未提出相反证据予以反驳，故本院对郭某的证人证言予以采信。关于第三组证据，因证明内容与本案争议的事实无关，故本院对该组证据不予采信。关于补充证据，于春洋、王春梅及链家公司对真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。本院再审期间，于春洋、王春梅向本院提交了两份证据。证据1：2017年10月28日三方谈话录音。证明：2017年10月28日刘志义本人认可于春洋向其提交了410万元存款证明。于春洋一直在积极要求履行合同，不存在任何的违约行为。证据2：于春洋与刘志义完整的微信聊天记录。证明：于春洋一直在积极履行合同，并且在2017年10月17日提出全款已经准备好，要求按照原合同继续履行，希望申请人去进行房源核验，配合过户。之后在2017年10月21日、22日、31日多次催告刘志义履行合同，办理房源核验手续，刘志义均未配合。李增琴、刘志义发表质证意见为：两份证据不属于再审新证据。关于2017年10月28日三方谈话录音，当时双方谈了一个多小时，但是对方只是提供了一部分混淆视听的录音内容，是三方就合同展期所进行的谈判，双方对于付款方式进行协商，各自说出了自己的看法，不能认为是我方在继续履行合同，认可录音的真实性，对证明目的不认可。对于第二份证据真实性认可，不属于新证据。在微信聊天记录中，于春洋说可以全款履行，前提条件是变更为岳母的名字购房，说明于春洋没有积极履行原合同，而是合同到期的情况下单方提出变更请求，我方没有同意，对证明目的不认可。链家公司发表质证意见为：录音不是新证据，而且不完整，当时各方协调沟通两个多小时，但是录音只有一小段，各方情绪激动，不能客观反映当时的情况，不认可证明目的。对微信的真实性认可，证明目的不认可，通过聊天记录得出结论是客户想跳过链家公司私自和业主成交，我们认为是违背合同约定的行为，是不诚信的。于春洋、王春梅庭审中补充提交证据一份：于春洋跟郭某之间的微信聊天记录。证明刘志义在再审中提供的证据6-1是其伪造的证据，并且让霍某、郭某签字确认。李增琴、刘志义发表质证意见为：不是新证据，对真实性不认可，证明目的也不认可。霍某、郭某的证明是合乎客观事实的，可以与其他证据相互印证。链家公司发表质证意见为：不是新证据，真实性认可，证明目的不认可。从聊天内容看出郭某回答对证明的内容是“看了”。通过证人出庭作证，我们进行核实，对证明内容没有异议，不存在伪证的情况。本院认证如下：对于证据1，李增琴、刘志义及链家公司对三方谈话录音的真实性没有异议，但该录音内容不完整，故本院仅对该证据的真实性予以确认。对于证据2，李增琴、刘志义及链家公司对于春洋与刘志义微信聊天记录的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。对于补充证据，李增琴、刘志义对于春洋跟郭某之间的微信聊天记录的真实性不认可，未提交证据说明，链家公司对真实性认可，故本院对该证据的真实性予以确认。本院再审查明，自2017年10月11日起，于春洋、王春梅开始与刘志义一方协商变更合同内容。双方就变更买受人及付款方式等问题通过微信、电话以及链家公司参与的三方会谈等方式多次进行协商，未能达成一致意见。涉案合同履行期限届满后，双方就付款方式等问题继续进行协商，仍未达成一致意见。本院再审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本案再审争议焦点为：涉案合同履行中哪方存在违约以及违约责任的承担。李增琴、刘志义与于春洋、王春梅于2017年4月23日签订的《房屋买卖合同》中约定，“当事人双方同意自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。依此，2017年10月19日是《房屋买卖合同》履行期限届满之日。李增琴、刘志义与于春洋、王春梅对于双方未能依合同约定，自合同签订之日起180日内申请办理房屋权属转移登记手续，说法不一。于春洋、王春梅主张《房屋买卖合同》未能履行的原因在于李增琴、刘志义未按合同约定履行房源核验义务。李增琴、刘志义主张《房屋买卖合同》未能履行的原因是于春洋、王春梅购房资金迟迟不到位，提出变更合同内容，未按照合同约定给付价款。本案中，根据各方当事人陈述及相关证据可知，于春洋、王春梅需卖房筹集购房款，但于春洋、王春梅一直未将房屋卖出，故链家公司直至2017年10月上旬才开始办理相关手续。2017年10月20日于春洋、王春梅通过购房资格审核时，已是涉案合同履行期限届满的次日。李增琴、刘志义的房源核验因核实规划用途未通过。另在购房资格审核和房源核验期间，于春洋、王春梅因尚未筹齐购房款，向刘志义一方提出变更买受人及付款方式等问题。在双方协商未果后，于春洋、王春梅亦未按照合同约定给付价款，故于春洋、王春梅已构成违约。李增琴、刘志义在收到于春洋、王春梅发出的《关于房屋买卖合同的催告函》后，于2017年11月1日发出解除通知，要求解除合同，理由正当。李增琴、刘志义要求于春洋、王春梅给付违约金，予以支持。一审法院认定于春洋、王春梅构成违约正确，并鉴于双方约定违约金标准过分高于于春洋、王春梅的违约行为给李增琴、刘志义造成的实际损失，故综合考虑合同的履行情况、当事人的违约程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对双方约定的违约金予以适当酌减，亦无不当，本院再审予以确认。二审法院认定李增琴、刘志义构成违约，判决李增琴、刘志义给付于春洋、王春梅违约金40万元有误，本院再审予以纠正。一、二审法院对涉案《房屋买卖合同》及《补充协议》解除及李增琴、刘志义退还于春洋、王春梅定金的处理正确。二审中，链家公司表示，如《房屋买卖合同》及《补充协议》解除，可将房屋中介费93000元退还于春洋、王春梅。二审法院鉴于链家公司同意退还于春洋、王春梅房屋中介费，判令其返还并无不妥，本院再审予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市第二中级人民法院（2018）京02民终9486号民事判决；二、维持北京市房山区人民法院（2018）京0111民初1386号民事判决；三、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还于春洋、王春梅中介费93000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、反诉费共22930元，由李增琴、刘志义负担18189元，由于春洋、王春梅负担4741元；二审案件受理费10730元，由李增琴、刘志义负担1548元，由于春洋、王春梅负担9182元。本判决为终审判决。审 判 长  任 颂审 判 员  张 然审 判 员  张 峰二〇二〇年十月二十二日法官助理  张学林书 记 员  徐博丽