天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初9106号原告：宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市武清开发区福源道北侧。负责人：戴万宏。委托诉讼代理人：崔友玉，女，1985年6月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：崔严俊，女，1977年3月20日出生，汉族。被告：于某某，男，1982年10月14日出生，汉族，住天津市武清区。被告：李某，女，1987年6月14日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：于某某，男，1982年10月14日出生，汉族，住天津市武清区。原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司与被告于某某、李某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司的委托诉讼代理人崔友玉，被告于某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令被告按照每月190.62元人民币的标准支付原告从2017年11月1日起至2020年5月31日止位于天津市武清区××小区××幢××室房屋的物业费5909.22元，并依据前期物业服务合同之规定交纳物业管理服务费5‰的违约金472.74元；2．本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：原告与案外人天津盛众房地产投资有限公司于2013年9月9日签订了关于XXXX项目的《天津市住宅前期物业服务合同》，被告作为天津市武清区××小区××幢××室的业主于2015年2月27日确认遵守该前期物业服务合同及《临时管理规约》。原告签订合同后依约履行了物业服务合同约定的全部义务；但被告虽至今一直享受原告的物业服务，却未能按约定支付物业费，后虽经原告多次催要，未果。综上，原告认为：被告享受原告的物业服务却拒不缴纳物业费的行为严重侵犯了原告的合法权利，被告应承担支付物业费及赔偿原告损失的义务，原告为此起诉。原告针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、物业服务合同、入伙确认单、交付通知书、确认书、交房单，证明原告已经按照通知及时通知被告验收，被告签字确认临时管理公约、物业服务合同，被告认可由原告服务。被告辩称，原告并未履行物业服务合同约定的相应义务，在物业管理方面存在重大瑕疵。1、被告现住所19号楼401，卫生间及周围墙体墙面脱落，19号楼多个邻居都出现此问题，多次与物业沟通，物业以交房超过2年为借口始终不予维修。根据《天津市新建商品住宅质量保证书》内第五条规定，本住宅的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的保修期至2020年10月30日，在本人与物业沟通时，并未超此期限。2、卫生管理不到位，保洁人员配备不足，楼道内、电梯内卫生打扫不干净，没有做到每日清理，院区内垃圾清理不及时。3、小区内绿植养护不到位，杂草丛生：19号楼北绿地改造几个月，地砖、沙土随意堆放，影响居民正常生活，直至现在，仍有空地未种植绿植。4、楼道内照明损坏，长时间无人修理。5、小区内到处设置路障，导致行车、错车困难，小区内乱停车现象并没有因设置路障而减少。6、未经业主同意私自在电梯外墙和内部引入多家广告，根据我国物业管理条例第五十四条的相关规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”7、被告从入住以后XX号楼多次停电，物业给出的解释是本楼居民有大功率电器，但一直未排查出具体原因，平均3次/月，每次停电时间几个小时，其他楼无此情况，造成本人冰箱内物品多次损坏，造成物品损失和增加多次清洗困扰。8、由于物业防护不力楼顶天台门未锁，导致个人轻易上楼顶并发生跳楼事件，造成19号楼整体贬值。综上，原告物业公司管理不到位，没有尽到相应职责，故请求法庭驳回原告的诉讼请求。责令物业及时改善小区各项管理，提升服务水平，让业主享有一个安全、舒适的生活环境，被告会在物业整改结束后补足未缴纳物业费用。被告针对其主张，向本院提交了如下证据：1、提交照片，证明被告答辩中所述原告提供物业服务中存在的问题。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告系依法注册的物业服务企业，被告于某某、李某为夫妻关系，系天津市武清区XXXX室房屋的业主。2013年9月9日，原告与天津盛庆房地产投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定原告物业服务内容包括盛世郦园小区内房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理等；物业装饰装修的管理；车辆行驶的停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用等。高层物业管理服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米1.8元；业主应在每月25日前向原告交纳费用，逾期缴纳应按5‰的标准支付未付物业管理服务费的违约金。被告于某某、李某房屋建筑面积为105.76平方米，2017年11月1日起至2020年5月31日，原告为被告所在小区提供了物业服务，根据《天津市住宅前期物业服务合同》的约定，被告业主应向原告交纳物业管理服务费5711.04元（105.76平方米X1.8元/月/平方米X30个月），但被告未交，发生违约金28.55元（5711.04＊5‰）。本院认为，原告与天津盛庆房地产投资有限公司于2013年9月9日签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，受法律保护。被告在《确认书》上签字确认同意遵守该合同，该前期物业服务合同对业主具有约束力，故被告应按照该《天津市住宅前期物业服务合同》的内容履行义务。现原告按照合同约定履行了小区内物业服务义务，被告拖欠2017年11月1日至2020年5月31日物业费用是错误的，此期间共发生5711.04元被告应予支付，因迟延支付款项发生的违约金28.55元，鉴于被告确有逾期支付行为，应承担违约责任，支付该违约金。原告提供物业管理服务义务属持续性履行合同，被告提供照片显示的情况是特定时间下形成，未能客观全面反映原告持续性履行物业管理服务情况，不能认定原告服务行为不达标，故对该证据不予采信。被告主张因被告原因造成其房屋卫生间及周围墙体墙面脱落，尚未确定原因，不能确定为原告物业服务瑕疵造成，被告可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告于某某、李某于本判决生效之日起五日内一次性给付原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司自2017年11月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费5711.04元并向原告支付违约金28.55元；二、驳回原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  程志巍二〇二〇年十月三十一日书记员  李静华附判决依据的法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。