四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4991号 上诉人（原审被告）：蒋一锋，男，1973年3月6日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：苏银花，四川蜀文律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：苟芙蓉，女，1978年6月10日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：苏银花，四川蜀文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵玉贵，男，1942年1月28日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：邵建波，男，系邵玉贵之子。 委托诉讼代理人：陈晓辉，四川举业律师事务所律师。 原审第三人：成都旺驹房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市成华区培华东路**附****。 法定代表人：马孝莉。 原审第三人：成都中环互联房地产经纪有限公司，，住所地：四川省成都市武侯区领事馆路********** 法定代表人：余国福。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司成都春熙支行，营业场所：四川省成都市锦江区总府路35号。 负责人：郭宇，行长。 上诉人蒋一锋、苟芙蓉因与被上诉人邵玉贵、原审第三人成都旺驹房地产经纪有限公司（以下简称旺驹公司）、成都中环互联房地产经纪有限公司（以下简称中环公司）、中国工商银行股份有限公司成都春熙支行（以下简称工行春熙支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蒋一锋、苟芙蓉上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审；2.支持蒋一锋、苟芙蓉要求邵玉贵支付全额房款，在蒋一锋、苟芙蓉领到房款之后办理过户登记手续。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，判决错误。案涉合同约定房屋总价为1115000元，截止目前，蒋一锋、苟芙蓉只收取购房款603000元，剩余512000元至今未收到。邵玉贵诉称已支付971400元，都是支付给了第三人，第三人并没有予以确认，且第三人也没有把款项支付给蒋一锋、苟芙蓉。但原审法法院并没有审理清楚旺驹公司、中环公司实际收到多少款项以及蒋一锋、苟芙蓉未收到的房屋尾款应当由谁支付，属于漏判。如果原审法院认为中环公司、旺驹公司收房款是有事实依据的，应当判决由中环公司、旺驹公司限时支付房款。二、应该追加陈家驹作为本案的当事人，陈家驹是本案案涉房屋的收房款的直接责任人。 邵玉贵辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，二审法院应当驳回蒋一锋、苟芙蓉的上诉请求。一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分。关于邵玉贵房款支付情况，一审法院已查明，其通过银行转账、取现、清偿蒋一锋、苟芙蓉执行案款的方式支付了971400元购房款，每笔款项具有转账记录和《收据》予以证明。且第三人对收取的房款予以确认。蒋一锋、苟芙蓉称原审法院没有审理清楚旺驹公司、中环公司实际收到多少款项，但从一审认定的事实及采信的证据来看，关于邵玉贵支付购房款的证据确实充分，能够证明其支付了971400元。二、关于蒋一锋、苟芙蓉称邵玉贵将款项支付给了第三人、第三人没有确认也没有支付款项给蒋一锋、苟芙蓉的问题。首先，蒋一锋、苟芙蓉全权委托中介公司代为办理出售房屋的所有事实，该全权委托包括收取房款，且在邵玉贵与蒋一锋的通话录音（蒋一锋在一审中确认了该录音）可以反映出是蒋一锋让邵玉贵将房款支付给中介的。其次，第三人对于收取邵玉贵交纳的房款不仅进行了确认（出具了相应的收条），旺驹公司与陈家驹还出具了承诺函，承诺收取了邵玉贵支付的358400元，该358400元由旺驹公司与陈家驹共同承担连带清偿责任。最后，关于第三人有没有将房款支付给蒋一锋、苟芙蓉，支付了多少给蒋一锋、苟芙蓉均不影响邵玉贵已经支付971400元的事实。蒋一锋、苟芙蓉与第三人之间的委托纠纷，不属于本案的处理范围。三、蒋一锋、苟芙蓉认为一审法院漏判的问题。邵玉贵的一审诉求是要求房屋过户和赔偿损失。在诉讼中，蒋一锋、苟芙蓉并没有提出反诉要求第三人将收取的房款进行转交，一审法院对此不予处理遵循了不告不理的原则，同时一审法院在判决中明确说明了旺驹公司在提供居间服务的过程中，未将代收的购房款支付给蒋一锋、苟芙蓉，蒋一锋、苟芙蓉有权向旺驹公司（陈家驹）主张。故一审法院不存在蒋一锋、苟芙蓉所称的漏判问题。四、关于一审法院没有把陈家驹列入主体的问题。陈家驹是旺驹公司的员工，系履行职务，其行为应当由旺驹公司承担，所以不存在把陈家驹列为主体的问题。另外，邵玉贵同意的尾款是代付垫按揭，不应再支付尾款。 工行春熙支行书面陈述意见称，其在邵玉贵与蒋一锋、苟芙蓉之间进行的房产交易时知情的。不论邵玉贵与蒋一锋、苟芙蓉谁胜诉，请人民法院保证工行春熙支行作为抵押权人的优先受偿权，工行春熙支行尊重人民法院作出的判决，在相关人员结清工行春熙支行债务后积极配合注销抵押登记手续。 旺驹公司、中环公司未到庭参与诉讼，亦未提交书面陈述意见。 邵玉贵向一审法院起诉请求：1.蒋一锋、苟芙蓉将位于成都市成华区的房屋过户至邵玉贵名下；2.蒋一锋、苟芙蓉及旺驹公司连带赔偿邵玉贵损失100000元。 一审法院认定事实：蒋一锋、苟芙蓉系位于成都市成华区房屋的按份共有人，其各占50%的份额，取得时间为2011年11月25日。 2018年，蒋一锋（甲方）出具《中环地产房屋买卖委托协议》（以下简称《委托协议》），委托乙方独家出售前述房屋，委托期限自2018年1月3日至2018年2月3日止，出售总价为1080000元。该《委托协议》手写载明：甲方全权委托乙方代办出售此房所有事宜，乙方保证在规定时间内甲方房屋能安全正常交易，并代办补办房屋产权证、国土证，甲乙双方也协商此房交易价格如超过1100000元，则多一万返乙方三个点。该《委托协议》载明的乙方为成都中环地产理工大学店，店长及经办人均为陈家驹。旺驹公司在该《委托协议》上盖章。旺驹公司确认陈家驹系其工作人员。 2018年1月4日，蒋一锋、苟芙蓉共同向陈家驹出具《委托书》，委托陈家驹代表蒋一锋、苟芙蓉查询前述房屋的档案、房屋登记记录及国有土地使用权证的登记信息，代为申请办理前述房屋的二证合一手续及领取不动产权证书，代为办理前述房屋产权证挂失、补办、领证手续，缴纳相关费用，并办理与此相关的事宜。蒋一锋、苟芙蓉并就前述《委托书》办理了相应的公证手续。 2018年1月10日，陈家驹代表蒋一锋、苟芙蓉与邵玉贵签订了《房屋买卖合同》，约定蒋一锋将其与苟芙蓉共有的位于成都市成华区房屋出售给邵玉贵，房屋成交总价为1115000元；在本合同签订时买方向卖方支付定金100000元，其中10000元由经纪方托管，为物业交割保证金；双方约定于2018年2月14日前到市房地产交易中心办理过户手续或到担保公司银行签订贷款合同；买方采取全款购房，剩余房款于过户取件当日支付给卖方；卖方于过户取件后当天或三天内将房屋交付给买方。该《房屋买卖合同》手写部分备注：签订合同后，买方在2018年2月14日与卖方去房管局做资金监管，并到公证处做抵押公证，并在当天买方先支付卖方房款500000元；卖方在拿到500000元房款后当立即解除此房抵押贷款；卖方解除房屋抵押贷款后立即与买方过户，在取件当天，买方必须付清余下所有房款；本周末卖方将房屋内物品拿走后，买方可以先搬入此房正常居住；如买卖双方任意一方违约、毁约，则违约方赔偿对方3倍定金。旺驹公司作为经纪方在该《房屋买卖合同》上盖章。2018年2月8日，邵玉贵与蒋一锋、苟芙蓉就前述案涉房屋签订了《成都市存量房买卖合同》，并办理了相应的网签备案。 前述《房屋买卖合同》签订后，邵玉贵认可蒋一锋、苟芙蓉于2018年1月21日将案涉房屋交付其使用。 后邵玉贵通过其子邵建波的银行账户分别于2018年1月11日、2018年1月26日、2018年2月13日、2018年3月15日、2018年3月23日向陈家驹的银行账户转账100000元、50000元、150000元、2400元、40000元，共计342400元。邵玉贵于2018年2月3日向陈家驹的银行账户转账200000元，于同日取现26000元，共计226000元。2018年2月2日，邵玉贵还通过其子邵建波的银行账户向巴中市巴州区人民法院诉讼费及案款专户转账403000元用于清偿蒋一锋、苟芙蓉欠付案外人的执行案款。以上款项共计971400元。2018年2月13日，陈家驹向苟芙蓉转账190000元。 旺驹公司分别于2018年1月10日、2018年1月26日、2018年2月2日、2018年2月3日、2018年3月23日出具相应《收据》，载明：收到邵玉贵购买成都市成华区房屋购房定金100000元、房款50000元、房款403000元、房款226000元、房款40000元。中环公司于2018年2月14日出具《收条》，载明代蒋一锋收到邵玉贵购房定金150000元。陈家驹均在前述《收据》、《收条》上签字。 就前述971400元，邵玉贵主张其系支付的案涉房屋的购房款。一审第一次庭审中，蒋一锋、苟芙蓉对其中代付的执行案款403000元予以确认，并认可在合同签订当日收到定金10000元、后收到陈家驹转账200000元，共计613000元。但在一审第二次庭审中，蒋一锋辩称其只收到购房款603000元。 就蒋一锋、苟芙蓉未认可的358400元，邵玉贵主张因蒋一锋、苟芙蓉全权委托中介公司代为办理出售房屋的所有事宜，其应包括收款，且蒋一锋、苟芙蓉称因其涉及经济纠纷账户被法院冻结，指定邵玉贵将购房款支付给中介公司，故其有理由相信蒋一锋、苟芙蓉指定中介公司收款系其真实意思表示。蒋一锋对此不予认可，主张其并未委托中介公司收取购房款。旺驹公司主张每次收取房款均是蒋一锋、苟芙蓉同意，邵玉贵确认了蒋一锋、苟芙蓉的指令后才转账至陈家驹名下。依据经蒋一锋、苟芙蓉确认的原告方与蒋一锋间的多段通话录音，原告方于2018年4月5日在通话中表示“我们90多万元都拿了，这十几万我未必不还给你吗”，蒋一锋回复“行、行”；原告方于2019年1月5日在通话中表示“我就问你晓不晓得这个按揭钱（226000元）是你喊我打陈家驹的”，蒋一锋回复“晓得，是”。 一审法院另查明，2012年7月23日，蒋一锋、苟芙蓉以案涉房屋向工行春熙支行的贷款办理了抵押登记，抵押担保的债权为290000元，债务履行期限自2010年5月7日至2030年5月7日。蒋一锋、苟芙蓉未结清该笔抵押贷款并注销抵押登记。邵玉贵同意代蒋一锋、苟芙蓉清偿该笔抵押贷款。 2019年4月24日，旺驹公司与案外人陈家驹共同出具承诺函，载明因旺驹公司在代理蒋一锋出售案涉房屋过程中，收取邵玉贵支付的226000元按揭款以及其他购房款132400元，共计358400元，收取后未及时偿还该房的按揭款，导致此房无法过户，其承诺在一审判决前偿还收取的358400元，不让邵玉贵承担，旺驹公司与陈家驹对该358400元共同承担连带清偿责任，若在判决下达前旺驹公司未能清偿该358400元，由此对邵玉贵造成的所有损失由旺驹公司及陈家驹共同承担连带清偿责任。 一审庭审中，邵玉贵明确向一审法院表示其主张的100000元系损失，不主张违约金，且损失具体有房屋涨价损失、主张权益损失、差旅费及误工费，邵玉贵同时表示对其主张的损失无证据支持。 上述事实有当事人陈述及下列经一审庭审质证的证据予以证实：当事人身份信息、委托协议、委托书、公证书、房屋买卖合同、收据、收条、银行交易流水、房屋信息查询记录、巴中市巴州区人民法院函、承诺书、成都市存量房买卖合同、房屋交易纳税资料提交清单、婚姻家庭状况承诺书、房屋信息查询记录、承诺函、通话录音等。 一审法院认为，邵玉贵与蒋一锋、苟芙蓉之间签订的《房屋房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。邵玉贵主张其已支付了购房款971400元，因蒋一锋、苟芙蓉对其中613000元予以认可，故一审法院对该613000元予以确认。就蒋一锋在一审第二次开庭时确认只收到603000元，因与一审第一次开庭的自认不符，一审法院依法不予采信。就剩余358400元，虽然邵玉贵并未直接向蒋一锋、苟芙蓉支付，而系向陈家驹支付，并由中介公司出具相应收据，但考察双方之间的交易模式，即无论是从合同的签订，还是购房款的支付，都主要系由中介公司（陈家驹）经手参与，再结合其后双方之间的通话，蒋一锋亦认可按揭款系其要求支付给陈家驹的，据此，一审法院认定该358400元应为邵玉贵支付给蒋一锋、苟芙蓉的购房款，邵玉贵还欠付蒋一锋、苟芙蓉购房尾款143600元，对蒋一锋、苟芙蓉的相应辩解意见，一审法院依法不予采信。旺驹公司（陈家驹）在提供居间服务过程中，未将代收的购房款支付给蒋一锋、苟芙蓉，蒋一锋、苟芙蓉有权另行向旺驹公司（陈家驹）主张。邵玉贵按约支付了相应购房款，蒋一锋、苟芙蓉在依约交付房屋后，还应配合办理相应的过户手续。蒋一锋、苟芙蓉已于2011年11月即取得了案涉房屋的产权登记，且抵押权人工行春熙支行同意在案涉房屋抵押贷款结清后配合办理抵押权注销手续，同时，邵玉贵亦同意代蒋一锋、苟芙蓉结清抵押贷款并支付剩余购房款，案涉房屋具备办理不动产权过户登记手续的条件，《房屋房买卖合同》能够继续履行，故一审法院对邵玉贵相应要求办理不动产权过户登记的主张依法予以支持。具体的贷款结清金额以结清时工行春熙支行确认的金额为准。蒋一锋、苟芙蓉未按约结清按揭贷款并配合完成过户手续，已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，邵玉贵有权主张要求蒋一锋、苟芙蓉赔偿其损失。针对邵玉贵主张的房屋涨价损失，因一审法院已支持了其前述过户主张，其该项损失缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持。就邵玉贵主张的其他损失，因其未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故一审法院依法不予支持。中环公司、工行春熙支行经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响一审法院根据本案事实和证据依法作出认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、邵玉贵于一审判决生效之日起十五日内代蒋一锋、苟芙蓉提前偿还就位于成都市成华区房屋向中国工商银行股份有限公司成都春熙支行设定的抵押贷款本息，中国工商银行股份有限公司成都春熙支行在邵玉贵履行完毕上述义务之日起十五日内协助办理位于前述房屋的抵押权注销手续，邵玉贵于前述抵押登记注销之日起十日内在剩余购房款143600元的范围内扣除前述代偿的按揭贷款本息后向蒋一锋、苟芙蓉结清购房尾款（若代偿的按揭本息大于购房尾款143600元，则无需支付购房尾款），蒋一锋、苟芙蓉在收到购房尾款之日起十日内协助邵玉贵办理前述房屋的不动产权过户登记手续。二、驳回邵玉贵的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1150元、保全费5000元，由蒋一锋、苟芙蓉承担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，案涉《房屋买卖合同》上载明的经纪方为中环地产理工大学店，经办人为店长陈家驹，家驹公司在该《房屋买卖合同》上盖章。 另，一审中，家驹公司向一审法院出具加盖其公章的《委托书》，载明委托其单位员工陈家驹出庭代理参加诉讼。 2019年4月19日一审开庭笔录载明： 审：买卖合同中介方是哪一方在签字？ 原代：第三人成都旺驹房地产经纪有限公司。 被代：第三人成都旺驹房地产经纪有限公司。 审：现在将中环中介公司作为第三人的依据是什么？ 原代：陈家驹系中环公司工作人员，收据上既有旺驹公司又有中环公司。 第三人：成都旺驹房地产经纪有限公司与中环公司属于加盟关系，实际上属于中环公司。 审：陈家驹的身份？ 第三人：中环公司店长。 审：陈家驹，你与旺驹公司是什么关系？ 第三人：工作人员。 审：被告方在房屋买卖合同过程中，你方是否有委托中介方代为收取房款？ 被代：没有委托。 第三人：没有委托，但每次收款是在被告同意下，并在原告通话中确认被告方指令下才会转到我账户上。 原代：每次收款都是先由中介方与被告通话，在被告允许的情况下再交予陈家驹。 审：第三人收到相关款项是怎么处理的？ 第三人：每一笔款项的去向都是与被告方沟通后处理相关事务并且被告方是知晓的。有一大半转于被告方，另一半是去处理案涉房屋的银行按揭抵押。关于处理房屋的抵押人联系人也是由被告方给我的联系人。 本院认为，根据诉辩意见，二审争议的焦点是：1.邵玉贵已支付房款是否为971400元；2.一审法院是否遗漏当事人陈家驹；3.一审法院准许邵玉贵自愿结清案涉房屋抵押贷款，涤除抵押权是否正确。本院评判如下： 关于邵玉贵已支付房款是否为971400元的问题。根据已查明事实，邵玉贵通过其子邵建波的银行账户分别于2018年1月11日、2018年1月26日、2018年2月13日、2018年3月15日、2018年3月23日向陈家驹的银行账户转账100000元、50000元、150000元、2400元、40000元，共计342400元。邵玉贵于2018年2月3日向陈家驹的银行账户转账200000元，于同日取现26000元，共计226000元。2018年2月2日，邵玉贵还通过其子邵建波的银行账户向巴中市巴州区人民法院诉讼费及案款专户转账403000元用于清偿蒋一锋、苟芙蓉欠付案外人的执行案款。以上款项共计971400元。旺驹公司分别于2018年1月10日、2018年1月26日、2018年2月2日、2018年2月3日、2018年3月23日出具相应《收据》，载明：收到邵玉贵购买成都市成华区房屋购房定金100000元、房款50000元、房款403000元、房款226000元、房款40000元。中环公司于2018年2月14日出具《收条》，载明代蒋一锋收到邵玉贵购房定金150000元。陈家驹均在前述《收据》《收条》上签字。蒋一锋、苟芙蓉在二审中主张其仅收到603000元房款，而依据一审中经蒋一锋、苟芙蓉确认的邵玉贵儿子、媳妇与蒋一锋间的多段通话录音，可以证实蒋一锋对于邵玉贵方于2018年4月5日在通话中“我们90多万都拿了，这十几万我未必不还给你吗”表示认可。根据以上事实，可以认定邵玉贵已支付购房款为971400元，尚未支付的购房款为143600元。至于蒋一锋、苟芙蓉主张其仅收到603000元，该金额因与其在一审中第一次开庭时自认的已收到613000元不符，本院不予认可。即邵玉贵已向提供居间服务的家驹公司支付购房款为971400元，蒋一锋、苟芙蓉已收到其中的613000元。家驹公司未向蒋一锋、苟芙蓉转付的购房款为358400元，蒋一锋、苟芙蓉就该358400元可另行向提供居间服务的旺驹公司（陈家驹）主张。综上，一审法院认定并无不当，本院予以维持。 关于一审法院是否遗漏当事人陈家驹的问题。根据已查明事实，蒋一锋与中环公司签订《委托协议》委托中环公司独家代理销售案涉房屋，该《委托协议》上载明乙方即中环公司理工大学店的店长及经办人均为陈家驹，且家驹公司亦在《委托协议》上盖章。而陈家驹系中环公司、家驹公司员工，其代蒋一锋、苟芙蓉与邵玉贵签订《房屋买卖合同》并收取房款等行为均系履行公司职务行为，不应将其单独作为本案当事人，一审法院并未遗漏当事人，蒋一锋、苟芙蓉的该主张不能成立，本院不予支持。 关于邵玉贵自愿结清案涉房屋抵押贷款，涤除抵押权的问题。本院认为，邵玉贵要求继续案涉合同，并愿意代蒋一锋、苟芙蓉清偿案涉房屋抵押贷款，工行春熙支行对此无异议。在此情况下，邵玉贵要求蒋一锋、苟芙蓉继续案涉合同不存在任何的障碍，一审法院对此予以准许，并无不当，本院予以确认。 综上所述，蒋一锋、苟芙蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判项对案涉房屋抵押权的解除及合同继续履行的情况表述不明确，本院对一审判项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初747号民事判决； 二、蒋一锋、苟芙蓉应于本判决生效之日起十五日内，向中国工商银行股份有限公司成都春熙支行结清位于成都市成华区房屋的抵押贷款本金及利息，蒋一锋、苟芙蓉逾期未结清位于成都市成华区房屋的抵押贷款本金及利息，则邵玉贵可以代蒋一锋、苟芙蓉向中国工商银行股份有限公司成都春熙支行清偿（具体偿还金额以中国民生银行股份有限公司成都分行计算的本金和利息金额为准），结清上述贷款十五日内，中国工商银行股份有限公司成都春熙支行协助邵玉贵办理注销前述房屋贷款抵押手续； 三、邵玉贵在本判决第二项履行完毕后十日内，在剩余购房款143600元的范围内扣除前述代偿的按揭贷款本金利息后向蒋一锋、苟芙蓉结清购房尾款（若代偿的按揭贷款本金利息大于购房尾款143600元，则无需支付购房尾款）； 四、蒋一锋、苟芙蓉在本判决第三项履行完毕后十日内，协助邵玉贵办理前述房屋的不动产权过户登记手续； 五、驳回邵玉贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审法院确定的方式执行。二审案件受理费2300元，由蒋一锋、苟芙蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  李 俊 审判员  龚 耘 二〇二〇年十月十日 书记员  杨珍梅