河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11622号上诉人（原审被告）：河南麻麻科技有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区地润路****楼******。法定代表人：张纪明,系公司总经理。委托诉讼代理人：王玉洁，王利锋，河南泽重律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：盛海亮，河南良承律师事务所律师。上诉人河南麻麻科技有限公司因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初6397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日受理后，依法采取独任审理的方式，公开开庭进行了审理。上诉人河南麻麻科技有限公司的委托诉讼代理人王玉洁、王利锋，被上诉人李某的委托诉讼代理人盛海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南麻麻科技有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判驳回上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案《房屋租赁合同》履行过程中，上诉人代表张超与被上诉人李某经协商，已经对租金金额和支付期限进行了变更；2上诉人实际于2019年12月27日开始搬离602室，2020年1月7日人员全部离开，上诉人并不拖欠被上诉人房屋租金；3、上诉人于2020年1月7日全部离开602室，物业暖气费用结算至2019年12月31日，上诉人并不拖欠10734元物业费。李某辩称：上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同的截止日期为2020年7月10日，上诉人在合同期内与被上诉人并未就合同解除达成协议，也没有与被上诉人进行房屋交接。请求驳回上诉，维持原判。李某向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认《房屋租赁合同》解除；2、依法判令被告交还房屋；3、依法判令被告支付自2020年1月1日起至房屋交还之日的租金及房屋占用费57000元（暂计算至2020年4月9日）；4、依法判令被告支付自2020年1月1日起至房屋实际交还之日止物业费5904元（暂计算至2020年4月9日）；5、依法判令被告支付违约金114000元；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：原告系郑州市郑东新区CBD商务内环路2号6层602号（房屋产权证号：郑房权证字第**）房屋的所有权人。2017年6月27日，原告作为出租方（甲方）与吴景聪作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明，甲方将其拥有的位于郑州市郑东新区CBD商务内环路2号6层602号的房屋出租给乙方作为办公使用，建筑面积为275.27平方米。租赁期限自2017年7月11日起至2019年7月10日止。租金为每月19000元，租金按6个月支付，乙方应提前7个工作日向甲方交付租金。乙方应于2017年6月30日前交付首期租金114000元。为保证乙方合理并善意的使用该房屋及配套设施，乙方应在签订合同并交纳首期租金时向甲方支付38000元作为房屋押金。待租赁期限届满，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金如数退还。租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的2倍并按实际天数向甲方支付违约金。租赁合同另备注：甲、乙双方约定2017年6月27日至2017年7月11日为乙方免租期，不计租金，甲方提供家具乙方免费使用，如人为损坏照价赔偿，拖欠租金3日以上，甲方有权解除合同并扣除押金。2019年6月1日，原告出具委托书一份，载明，今全权委托刘铁勇办理郑东新区商务内环2号中油新澳大厦602室房屋出租事宜。2019年6月13日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明，房屋租赁期限自2019年7月11日至2020年7月10日，合同期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设施设备。甲乙双方应对房屋及附属物品、设施设备和水电使用情况等进行验收，结清各自应当承担的费用。房屋租金每月19000元，第一期租金应于2019年6月12日向甲方交付，第二期租金于2019年7月31日前向甲方支付租金。房屋押金为38000元即为双方在2017年6月27日签订的房屋租赁合同的押金。合同期满或合同解除后，房屋押金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分不计利息如数返还给乙方。房屋租赁期内所产生的水电费、物业费等乙方使用期间所需费用由乙方自行承担。乙方欠缴各项费用达到500元的，甲方有权单方解除合同、收回房屋。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或者乙方需提前退出租赁房屋的，应提前30日通知对方，并向对方支付6个月房屋租金作为违约金。刘铁勇代李某在出租方签章处签字摁印，被告在承租方加盖公章予以确认。2020年6月16日，郑州忠海物业管理有限公司出具证明一份，载明，截止目前，新澳大厦602室共欠2020年1-2季度物业费10734元，原所欠2019.11.12-2020.1.8号电费1885.54元，2019.11.15-12.31暖气费1589元，于2020.5.15号已交清。庭审中，原告称2017年6月27日的租赁合同签订后，原告即将涉案房屋交付给被告，由被告实际使用。到期后，与被告续签了上述合同。被告已缴纳押金38000元，租金支付至2020年1月10日。被告于2019年12月31日左右向原告提出过解除房屋租赁合同，但要求原告退还押金，原告要求被告于2020年3月6日交付房屋钥匙，但至今被告未交付。原告庭后向本院提交的其于2020年7月12日拍摄的涉案房屋内的照片显示，房屋内摆放有办公桌椅，已无人员在此办公。以上事实由原告提交的房屋所有权证、《房屋租赁合同》2份、委托书、证明、照片及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，原、被告均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。庭审中，原告称被告于2019年12月31日向原告提出解除合同，原告要求被告于2020年3月6日交付房屋钥匙，原告提交的房屋现状照片显示，被告已不在该房屋内办公，双方的合同实际解除，故该院确认双方的租赁合同自2019年12月31日解除。合同解除后，被告应当将房屋交还给原告，原告亦应当积极收回房屋，防止损失扩大。原告提交的房屋现状照片显示，原告目前已可以正常进入房屋，其已实际接收了房屋，故对原告要求被告返还房屋的诉讼请求，该院不予支持。对于原告主张的租金及房屋占用费，合同解除后至房屋退还前，被告应当按照合同约定租金标准向原告支付占用使用费。被告并未举证证明其实际搬离房屋的时间，根据原告庭审陈述、物业公司出具的证明及原告后续拍摄照片的时间，本院酌定被告支付房屋占用费至2020年6月10日。庭审中，原告称被告支付租金至2020年1月10日，被告未到庭说明其实际交纳情况，该院采纳原告自认。因在2020年1月10日至6月10日期间新冠疫情暴发，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施，对房屋的实际使用、交接返还产生影响。故结合本案实际情况，对此期间的房屋占用使用费按照两个月租金的标准予以酌减，故被告现向原告支付房屋占有使用费57000元（19000×3）。被告向原告支付有押金38000元，因双方合同已解除，该押金可用于冲抵上述租金，扣除该押金后，被告诚现应向原告支付租金19000元。关于原告主张的自2020年1月1日起至房屋实际交还之日止物业费5904元（暂计算至2020年4月9日），按照郑州忠海物业管理有限公司出具的证明显示，租赁房屋截至2020年6月6日尚欠物业费10734元，故被告现应向原告支付该部分物业费。关于原告主张的违约金，因租赁合同解除前，被告已足额缴纳租金，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。被告河南麻麻科技有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告李某、被告河南麻麻科技有限公司于2019年6月13日签订的房屋租赁合同自2019年12月31日解除；二、被告河南麻麻科技有限公司于本判决生效后十日内向原告李某支付房屋占用使用费19000元、物业费10734元；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理3873元，减半收取1936.5元，由原告李某负担1614.5元，由被告郑河南麻麻科技有限公司负担322元。本院二审期间，上诉人提交了如下证据：1、《证明》，证明张超系上诉人公司员工；2、张超与李某聊天记录，证明双方对于租金和支付期限进行了协商，第二期租金于12月25日前付清，上诉人于2019年12月底开始搬离涉案房屋并通知李某，1月7日人员全部离开；3、转账记录，证明上诉人于2019年8月27日将涨价部分共计11400元转至对方账户；物业公司的《证明》证明上诉人不拖欠物业费。本院组织双方对以上证据进行了质证。被上诉人的质证意见是：对第一组没有异议；对第二组聊天记录并非全部记录，上诉人进行了截取，该证据也恰恰证明上诉人没有与被上诉人就房屋合同的终止问题达成一致意见，上诉人也没有对涉案房屋进行交接；对物业公司出具的《证明》有异议，因其没有经办人的签字，不符合证据的形式要件，对转款记录没有异议。本院经审查认为，物业公司出具的《证明》不符合证据的形式要件，本院不予采信，其他证据亦不能证明上诉人何时对涉案房屋进行了交接，与本案二审时的争议焦点不具有关联性，本院亦不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，二审的争议焦点有两个：一是上诉人是否搬离了涉案房屋并与被上诉人进行了交接；二是上诉人是否应当支付被上诉人拖欠租金及物业费。针对第一个争议焦点，上诉人未提交有效证明其何时搬离、何时向被上诉人进行了交接，其应当承担证明不能的后果。基于上诉人于2019年12月31日向被上诉人提出解除合同，且涉案租赁合同已经实际解除，一审法院确认双方的租赁合同自2019年12月31日解除，并无不当；上诉人与被上诉人签订的涉案房屋租赁合同的截止日期为2020年7月10日，结合上诉人没有对涉案房屋进行交接，一审法院酌定上诉人支付房屋占用费至2020年6月10日，亦并无不妥。一审法院判决押金38000元冲抵房屋占用费后上诉应向被上诉人支付19000元，于法有据。相应的，上诉人也应当支付物业费10734元。综上所述，河南麻麻科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费543元，由河南麻麻科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  耿胜利二〇二〇年十月十九日书记员  徐成龙