浙江省平阳县人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）浙0326行初67号 原告章宦清，男，汉族，住浙江省苍南县。 原告章志管，男，汉族，住浙江省苍南县。 上述原告委托代理人谢秋惠，苍南县国泰法律服务所。 被告苍南县自然资源和规划局，住所地浙江省苍南县江滨路**。 法定代表人黄孟恒。 委托代理人陈立启、卢小静，浙江正昌律师事务所律师。 第三人温州太昌养蜂专业合作社，住，住所地浙江省苍南县灵溪镇坝头村华新路线以北规划一路以东B地块/div> 法定代表人陈道次。 委托代理人陈德苍、林珊珊，浙江瓯南律师事务所律师。 第三人温州东戈农业有限公司，住，住所地浙江省苍南县桥墩镇柘底村/div> 法定代表人陈尔东。 委托代理人周荣铸、陈小春，浙江玉山律师事务所律师。 原告章宦清、章志管诉被告苍南县自然资源和规划局（以下简称苍南自然资源局）及第三人温州太昌养蜂专业合作社（以下简称温州太昌合作社）、第三人温州东戈农业有限公司（以下简称温州东戈公司）不动产行政登记一案，原告于2020年5月8日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，于2020年10月26日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告章宦清、章志管及委托代理人谢秋惠，被告苍南自然资源局行政机关负责人陈加杭及委托代理人陈立启，第三人温州太昌合作社代理人陈德苍、第三人温州东戈公司代理人周荣铸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告章宦清、章志管诉称：2020年1月5日，第三人温州太昌合作社将自己名下的坐落于苍南县××镇××村××路××路××地;地块工业房产权证号为温房权证苍南县字第0××9号）第二层计面积1500平方米出售给原告章宦清，同时将该工业房第三层计面积1500平方米出售给原告章志管，两原告分别与第三人温州太昌合作社签订《购买厂房协议书》，并各支付120万元购房首付款，第三人业已实际交付对应楼层给两原告使用。2020年4月22日，第三人温州太昌合作社告知两原告，上述工业房已整体出售给第三人温州东戈公司，并已于2020年4月15日向被告苍南自然资源局申请办理转移登记，现该工业房已转移登记至第三人温州东戈公司名下［权证号为浙（2020）苍南县不动产权第0××9号］。两原告认为，一、案涉厂房的转移登记行为直接侵害了原告对该厂房的优先购买权，致使该买卖合同无法继续履行；二、根据苍发改投［2006］xx号文件批复，涉案工业房占用的土地性质为农业用地，两第三人将该农用地进行买卖，实为非法转让，买卖合同无效；三、第三人温州东戈公司不符合苍南县工业经济发展联席会议纪要（2019）号文件规定的入园条件，违反了苍发改投［2006］xx号文件的立项批复，并不符合特定土地的特定用途；四、两第三人实际合同交易金额为2189万元，但提供的温州市存房量买卖合同上金额却为639万元，不具备入园的纳税条件，属双方恶意串通损害国家利益及第三人利益，系无效合同。综上，被告苍南自然资源局作出的转移登记行为未尽到审慎审查义务，程序不合法，不符合国家法律规定，依法应予以撤销。故，两原告提起本案诉讼。 被告苍南自然资源局辩称：一、2020年4月15日，第三人温州太昌合作社与第三人温州东戈公司签订房屋买卖合同，将坐落于苍南县××镇××村××路××路××地;地块不动产转让给第三人温州东戈公司方于同日向被告提出国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记申请。案涉不动产原土地证号为苍国用（2014）第xxx**，原房产证号为温房权证苍南字第0××9号，登记时间为2014年12月4日，原土地使用者及房屋所有者为温州太昌合作社，不动产单元号为xxxxxx，登记的不动产类型为土地和房屋，宗地为国有建设用地，使用权类型为出让，土地用途为工业用地（工业厂房），使用权面积为3730.90平方米，使用期限至2060年5月6日止，房屋结构为钢筋混凝土结构，总层数为5层，涉案房屋所在层数为1-5层，建筑面积为8722.41平方米。被告经审查，认为该宗地权属来源合法，四至清楚，无界址争议，于同年4月17日作出转移登记行为，符合《不动产登记暂行条例》第十四条、第十五条、第十七条、第十八条、第二十条、第二十一条的规定，程序合法；二、依据《不动产登记暂行条例》第五条、第七条的规定，本案涉及国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记，应向不动产所在地县级以上人民政府不动产登记机构申请办理。案涉不动产位于苍南县行政管辖区域内，被告依法具有登记的法定职权；三、两第三人共同向被告申请案涉不动产转移登记，并提交营业执照、身份证、原土地使用证、原房屋所有权证、房屋买卖合同、公司章程、股东会议决议等材料，被告对这些材料进行审查，认为申请人提交的申请材料齐全，符合法定形式，不动产状况与申请内容一致，申请人的申请符合《不动产登记暂行条例》第三条、第十四条、第十六条及《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条、第三十八条的规定，也没有《不动产登记暂行条例》第二十二条规定的不予登记的情形，被告作出转移登记行为适用法律准确。综上，被诉登记行为事实清楚，证据确实充分，适用法律准确、程序合法，应当依法驳回原告的诉讼请求。 第三人温州太昌合作社同意被告的答辩意见，并述称：一、依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，两原告已就案涉相关的买卖合同的效力问题向苍南法院提起民事诉讼，苍南法院经审理已作出（2020）浙0327民初2339号、（2020）浙0327民初2441号民事判决书，原告及第三人均不服，已提起上诉，目前两案均处于二审状态，因此本案应裁定中止审理；二、土地使用权证上已明确案涉土地性质为工业用地，现土地上的厂房也已出让给第三人温州东戈公司，并由其实际占有使用，原告诉称案涉厂房土地性质为农用地，并由原告占有使用，出租给他人，纯属虚假陈述；三、两原告签订的《购买厂房协议书》系与陈雪郎签订，陈雪郎系非职务行为也不构成表见代理，第三人对该买卖协议不予追认；四、案涉厂房已出让给第三人温州东戈公司，第三人温州东戈公司也已支付相应对价，并办理产权过户手续，被告作出的转移登记行为事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，程序合法；五、根据行政诉讼法及司法解释的相关规定，行政行为的相对人与行政行为存在利害关系，是其提起行政诉讼的一个必要条件。本案原告与第三人温州太昌合作社形成的仅是债权关系，而本案实际上是物权的转移登记，涉及的是物权的变动，原告也未对上述厂房进行过预告登记等权利限制，原告与被诉转移登记行为不存在法律上的利害关系，不享有本案的诉权。综上，请求依法驳回原告的起诉或诉讼请求。 第三人温州东戈公司同意被告及第三人温州太昌合作社的答辩意见，并述称：一、案涉土地系工业用地，土地权属登记的土地性质为国有建设用地出让，原告诉称案涉土地属于农用地，第三人之间买卖属非法转让，缺乏事实与法律依据，且法律并未禁止农用地转让，若第三人之间的买卖属非法，那么原告与第三人温州太昌合作社之间的买卖也属非法。原告提供的苍南县工业经济发展联席会议纪要（2019）号文件作为规范性文件，也体现不出第三人温州东戈公司不符合入园条件，属于非法入园；二、2020年4月15日，第三人签订的关于案涉房产温州市存房量买卖合同系双方真实意思表示，也未违反任何法律的强制性规定，已经苍南法院审理确认为合法有效。该买卖合同上价款虽然为639万元，但第三人实际纳税的房产价值金额为1177万元，该价值经苍南税务局委托鉴定机构鉴定得出的结论，第三人并依据该鉴定结论缴纳税收并将税号缴纳发票提交被告，符合法律规定。对于厂房买卖价格并不在被告的审查范围，第三人已将相关材料提交给被告，被告依法依规进行审查作出转移登记行为，并无瑕疵；三、现案涉厂房已办理转移登记，除厂房的冷库及五楼三分之一的厂房由第三人温州太昌合作社继续使用，其余部分均实际交付第三人温州东戈公司使用；四、原告诉称该转移登记行为侵害的是原告的优先购买权，原告也未进行过预告登记，第三人温州东戈公司对原告与第三人温州太昌合作社之间的买卖事实并不清楚也不知情，原告的起诉不符合法律规定，不是适格的原告主体。综上，原告的起诉缺乏事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2020年4月15日，第三人温州太昌合作社与第三人温州东戈公司共同向被告苍南自然资源局提出申请，要求对坐落于苍南县××镇××村××路××路××地;地块转移登记至第三人温州东戈公司名下方提供了不动产登记申请书、营业执照、身份证、原土地使用证、原房屋所有权证、温州市存量房买卖合同、公司章程、股东会决议等材料。被告苍南自然资源局经审核，于2020年4月17日核发浙（2020）苍南县不动产权第0××9号不动产权证。 另查明，2020年1月5日，原告章宦清、章志管（乙方）分别与第三人温州太昌合作社（甲方）就坐落于苍南县××镇××村××路××路××地;地块的工业厂房第**三层签订《购买厂房协议书》，约定甲方负责将第二层、第三层（房产证、土地证）产权证独立分割好，乙方支付转让款合计495万元。协议书甲方处由陈雪郎签字摁印，并加盖第三人温州太昌合作社公章。第三人温州太昌合作社出具了加盖公章及财务章的收款收据，内容为今收到购厂房首付款壹佰贰拾万元。庭审中，第三人温州太昌合作社认可上述《购买厂房协议书》及收款收据加盖的公章与提交给被告《温州市存量房买卖合同》加盖的公章一致。 以上事实由原告提供的《购买厂房协议书》、收款收据、被告提供的不动产登记申请书、谈话笔录、不动产登记审批表、不动产权证领证签收单、营业执照、身份证、原土地使用证、原房屋所有权证、《温州市存量房买卖合同》、公司章程、股东会议决议、税收缴款书、完税情况联系单以及当事人的当庭陈述予以证实。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第十三条规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。即符合上述法定情形的前提下，债权人对不动产登记机构为债务人办理房屋转移登记行为享有诉权。本案中，原告章宦清、章志管与第三人温州太昌合作社签订的《购买厂房协议书》虽甲方系陈雪郎签字摁印，但第三人温州太昌合作社认可协议书及收款收据上加盖的公章，表明原告与第三人已就厂房第二层、第三层的买卖达成合意，双方基于买卖事实形成债权债务关系。原告认为被诉转移登记行为侵害了其优先购买权，但并无证据证明其对案涉厂房享有特定权利，也并非被诉行政行为相对人，与被诉转移登记行为不存在利害关系，不符合法定受理条件，依法应驳回起诉。据此，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回原告章宦清、章志管的起诉。 案件受理费依法免收。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长 谢海清 审 判 员 张荷荷 陪 审 员 缪茂超 二〇二〇年十月三十日 法官助理 黄文文 代书记员 陈 雷