广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2578号原告：佛山市高明科得裕绝缘材料有限公司，住所地：广东省佛山市高明区******，统一社会信用代码：914**********156XF。法定代表人：杨展思，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁满开，广东共明律师事务所律师。被告：佛山市高明区更合镇新强艺家具有限公司，住所地：广东省佛山市高明区******（佛山市高明科得裕绝缘材料有限公司内车间一），统一社会信用代码：914***********093T。法定代表人：黄炳新，该公司执行董事。被告：黄炳新，男，1968年10月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码440************614。二被告共同委托诉讼代理人：郑金群，广东重威律师事务所律师。原告佛山市高明科得裕绝缘材料有限公司（以下简称科得裕公司）与被告佛山市高明区更合镇新强艺家具有限公司（以下简称新强艺公司）、黄炳新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告科得裕公司的委托诉讼代理人梁满开、被告新强艺公司和黄炳新的共同委托诉讼代理人郑金群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科得裕公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告新强艺公司签订的《厂房租赁合同》，合同解除时间为2020年5月31日，合同剩余价值为232162元；2、依法判令被告新强艺公司清偿原告租金561513元，并支付违约金（从2019年11月11日起计至实际清偿之日止，详见违约金计算表）；3、依法判令被告新强艺公司清偿所欠水电费7451元；4、依法判令被告黄炳新在100000元的范围内与被告新强艺公司承担连带清偿责任；5、本案诉讼费同由两被告承担。事实与理由：2018年12月1日，原告（甲方）与被告新强艺公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》，约定甲方将公司名下的厂房及宿舍出租给乙方，租赁合同期限为2018年12月1日至2020年12月31日，共2年，甲方应于2018年12月1日向乙方交付厂房，厂房总面积为5190平方米，每月租金为33166元，甲方收取按金10000元，乙方必须在每月1日至5日支付当月租金，每逾期一日，甲方按月租金的千分之五加收滞纳金；若乙方连续一个月不缴纳租金，甲方有权解除租赁合同，且不退还案件，由此造成的一切损失由乙方自行承担。合同第十二条还约定，如乙方连续2个月不交水电费及租金，则自动取消续约。合同签订后，原告当即向被告新强艺公司交付了厂房，相反新强艺公司却迟迟未能履行其支付租金的义务。新强艺公司支付租金的情况如下：1、2018年11月15日，新强艺公司委托案外人黄培锦通过银行转账向原告法定代表人杨展思的账户汇入87391元，附言注明为1至3月份厂房租金；2、2019年4月26日，又以同一方式向原告汇入55226元，附言注明为厂房租金；3、2020年1月21日，黄炳新通过其账户向原告法定代表人杨展思的账户汇入50000元。除此之外，两被告均未向原告支付过任何款项。原告曾于2019年9月5日向新强艺公司发出了《催缴水电费及租金额通知书》，要求新强艺公司支付其从2019年1月至2019年9月期间拖欠的租金及水电费共294370元，但新强艺公司仍无动于衷。为了保障自身的合法权益，原告将新强艺公司所欠款项进行了详细的记录。截至起诉之日为止，新强艺公司的欠款情况如下：1、根据2019年12月3日原告向新强艺公司出具的《新强艺公司2019年11月份租金及水电费欠款清单》，新强艺公司缴11月份租金33166元、水费196元、电费3018元以及前期欠款372317元（其中租金364826元），共计408697元，该清单亦得到新强艺公司的员工签名确认；2、2019年12月新强艺公司应付租金33166元、水费268元、电费3552元，共36986元，由于2020年1月21日新强艺公司向原告支付了50000元，因此本月租金及水电费付清（剩余部分抵扣2019年11月及之前所欠的租金及水电费）；3、2020年1月、2月新强艺公司欠付租金66332元、水费188元、电费1480元，共68000元；4、2020年3月新强艺公司欠付租金33166元、水费144元、电费2413元，共35063元；5、2020年4月新强艺公司欠付租金33166元、水费192元、电费2619元，共35477元；6、2020年5月新强艺公司欠付资金33166元、水费100元、电费315元，共33541元。另外，2020年5月4日，被告黄炳新签署了一份书面保证，内容为：“新强艺家具公司保证在2020年5月18日至20日内支付租金8万元至10万元”。鉴于以上事实，被告新强艺公司长期拖欠巨额租金及水电费，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款以及第一百零七条的规定，原告有权解除双方签订的《厂房租赁合同》，并要求新强艺公司支付所拖欠的租金561513元以及水电费7451元，合计568964元。另外，由于双方在合同中有“甲方每天按月租金的千分之五加收滞纳金”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，原告有权要求新强艺公司支付违约金。同时，由于被告黄炳新于2020年5月4日签署了一份内容为“新强艺家具公司保证在2020年5月18日至20日内支付租金8万元至10万元”书面保证，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，黄炳新应当在100000元的范围内承担连带清偿责任。综上，两被告拒不履行其义务，给原告带来巨大的经济损失，有违情理法理，请人民法院依法作出公正判决，维护原告的合法权益。被告新强艺公司提交了书面答辩状，内容如下：1、新强艺公司对原告主张的租金总额不确认，其主张561513租金没有计算依据。按照《厂房租赁合同》约定的租金33166元／月，原告主张租金计算至2020年5月31日，也即系18个月的租金，合计596988元。而新强艺公司分别于2018年11月15日支付了87391元的租金、2019年4月26日支付了55226元的租金以及2020年1月21日支付了50000元的租金，最多也只是欠付404371元的租金。2、原告计算违约金的方式不正确。原告主张参照民间借贷年利率上限24%计算没有依据，最多也只能参照中国人民银行同期贷款利率计算，此其一。其二，在新强艺公司已经支付部分租金的前提下，其计算违约金也应先行扣减已支付的租金部分再计算。其中，违约金计算表第1项，原告主张新强艺公司欠其372317的计算没有依据，不知道原告怎么计算得出这个金额。另外，原告主张按364826元为计算的本金是错误的，新强艺公司已经分别于2018年11月15日支付了87391元的租金、2019年4月26日支付了55226元的租金，原告应扣除这部分的租金再计算违约金。违约金计算表第2项，原告主张抵扣2019年12月的租金，新强艺公司不认可，应先抵扣2019年11月的租金再计算违约金。被告黄炳新提交了书面答辩状，内容有三点，前两点与被告新强艺公司的答辩意见相同，第三点答辩意见如下：原告要求黄炳新在100000元的范围内承担连带清偿责任没有依据。根据《民法总则》第六十一条的规定，依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。黄炳新是新强艺公司的法定代表人，系代表法人从事民事活动的负责人。其于2020年5月4日签署的文件是法人名义作出的行为，其法律后果应由新强艺公司承担。从该文件的表述“现新强艺家具公司保证……”也可以看出不是黄炳新对新强艺公司债务作出的偿还保证，而是新强艺公司对原告支付8-10万元租金的承诺期限。公司行为能力及意思表示通过法定代表人以公司名义所为行为，是公司法人的法律行为，由此产生的权利义务对公司法人只应对新强艺公司具有约束力。经审理，本院查明案件事实如下：原告科得裕公司是一家从事绝缘材料、木夹板、电器配件制造的企业，被告新强艺公司是一家从事家具、灯饰及配件加工销售的企业，被告黄炳新是新强艺公司的执行董事、法定代表人。2018年12月1日，科得裕公司作为甲方与新强艺公司作为乙方签订《厂房租赁合同》，合同约定将甲方名下位于佛山市高明区******的厂房、宿舍共计5190平方米出租给乙方使用，租赁期限为2018年12月1日至2020年12月31日，租金为每月33166元。合同第三条第2款约定：“交付水电费及租金，按金10000元（签合同时缴交，合同期满不再续约，交清租金后可退还。）”第三条第3款约定：“每月缴交时间：乙方必需在每月1日-5日内交当月租金。如未能按时缴交，甲方每天则按月租金的5‰加收滞纳金；连续1个月不缴纳租金，甲方有权解除本租赁合同，不退还按金，由此造成一切损失乙方自行承担。”第三条第12款约定：“如连续2个月不交水电费、厂房租金，则自动取消租约，本合同无效。本协议一式三份，自甲乙双方盖章或签字之日起生效。”科得裕公司、新强艺公司分别在该合同上加盖公章，科得裕公司法定代表人杨展思、被告黄炳新分别在合同上签名。合同签订后，科得裕公司依约将厂房、宿舍交付给新强艺公司使用。2018年11月15日，新强艺公司委托案外人黄培锦向科得裕公司法定代表人杨展思的银行账户转入87391元，附言为“1至3月份厂房租金”。2019年4月26日，新强艺公司以相同方式向杨展思的银行账户转入55226元，附言为“厂房租金”。2019年9月5日，科得裕公司向新强艺公司发出《催缴水电费及租金额通知书》，正文内容为：“贵公司已欠费水电费及租金共294370元，拖欠时间从2019年1月至2019年9月，已影响我公司经营运作，现诚恳要求贵公司尽快交付水电费及租金，以免影响贵公司信誉及形象，多谢合作！”2019年12月3日，科得裕公司向新强艺公司出具“新强艺公司欠款清单”，新强艺公司股东、监事黄培棉在该清单上签名。2020年1月21日，被告黄炳新向杨展思的账户转入50000元。2020年5月4日，黄炳新向科得裕公司出具承诺，内容为“现新强艺家具公司保证在2020年5月18日至20日内支付租金8万元至10万元正”。其后，新强艺公司未再支付过租金，科得裕公司于2020年7月1日收回案涉的厂房、宿舍。双方未能就欠付的租金达成一致意见，科得裕公司遂起诉至本院。庭审中，新强艺公司对科得裕公司主张的水电费7451元没有异议。2020年10月9日，原告科得裕公司向本院提交书面申请，撤回部分诉讼请求，将主张被告新强艺公司清偿的租金调整为404371元。上述事实有当事人陈述及原告提交的原告公司营业执照副本、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、被告新强艺公司营业执照复印件、法定代表人信息，被告黄炳新身份证复印件、《厂房租赁合同》、催缴水电费及租金额通知书、被告黄炳新签署的保证书、广东省农村信用社网银交易凭证、转账回单等证据证明并在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告科得裕公司与被告新强艺公司签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，科得裕公司已将租赁标的物交付给新强艺公司使用，新强艺公司未及时足额支付租金，违反合同约定及法律规定，应当承担相应的违约责任。关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”租赁合同关系中，承租人按约定支付租金是其基本的合同义务。本案被告新强艺公司拖欠租金后，经科得裕公司多次催收仍不支付租金，已经构成根本违约，且科得裕公司于2020年7月1日收回案涉案涉租赁物后，双方之间已经丧失继续履行合同的基础。故对科得裕公司主张于2020年5月31日解除案涉租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。关于欠付资金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”本案中，科得裕公司主张新强艺公司支付拖欠的租金404371元，新强艺公司在答辩状中也认可该数额，故对科得裕公司主张新强艺公司清偿租金404371元的诉讼请求，本院予以支持。科得裕公司未主张合同解除后至其实际收回租赁物期间的厂房、宿舍占用费，本院不予处理。关于违约金。双方约定新强艺公司应在每月5日前交当月租金，逾期每日按月租金的5‰支付滞纳金。每日5‰折合成年利率为182.5%，现科得裕公司主张按年利率24%从2019年11月1日起计算违约金至实际清偿之日止。新强艺公司辩称年利率24%过高，但未举证证明，对其抗辩意见，本院不予采纳。新强艺公司于2018年11月15日支付租金87391元，于2019年4月26日支付租金55226元，于2020年1月21日支付租金50000元。截止2019年10月31日，新强艺公司应付租金364826元（33166元／月×11个月），实际支付142617元（87391元＋55226元），欠付222209元。新强艺公司应付违约金需分段计算，其中2019年11月1日至2019年11月5日违约金为584.44元〔222209元×24%／年×（4天÷365天／年）〕，2019年11月6日至2019年12月5日违约金为4869.62元〔（222209元＋33166元／月×1个月）×24%／年×（29天÷365天／年）〕，2019年12月6日至2020年1月5日违约金为5691.76元〔（222209元＋33166元／月×2个月）×24%／年×（30天÷365天／年）〕，2020年1月6日至2020年1月21日违约金为3173元〔（222209元＋33166元／月×3个月）×24%／年×（15天÷365天／年）〕，2020年1月22日至2020年2月5日违约金为2501.19元〔（222209元＋33166元／月×3个月－50000元）×24%／年×（14天÷365天／年）〕，2020年2月6日至2020年3月5日违约金为5613元〔（222209元＋33166元／月×4个月－50000元）×24%／年×（28天÷365天／年）〕，2020年3月6日至2020年4月5日违约金为6668.17元〔（222209元＋33166元／月×5个月－50000元）×24%／年×（30天÷365天／年）〕，2020年4月6日至2020年5月5日违约金为7322.4元〔（222209元＋33166元／月×6个月－50000元）×24%／年×（30天÷365天／年）〕，上述截止2020年5月5日的违约金为36423.58元，2020年5月6日至实际清偿之日止的违约金以剩余未付租金为基数计算至实际清偿之日止。关于水电费。科得裕公司主张新强艺公司应支付水电费7451元，新强艺公司欠付水电费的数额没有异议。故对科得裕公司的该项诉讼请求，本院予以支持。关于按金。科得裕公司未提出关于按金10000元的诉讼请求，新强艺公司抗辩该款应抵扣租金。涉案合同约定，如新强艺公司连续一个月不缴纳租金，科得裕公司有权解除本租赁合同，不退还按金。上述约定是指在合同履行过程中，若新强艺公司拖欠租金一个月以上，科得裕公司有权行使合同解除权并没收按金，而在合同履行过程中，科得裕公司并未行使合同约定的解除权，而是在收回租赁物后提起本案诉讼，并请求法院判决解除合同，不符合合同约定的情形。故对新强艺公司抗辩应以按金抵扣租金的意见，本院予以采纳。抵扣后，新强艺公司还应支付租金394371元。关于黄炳新的责任。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定：“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”本案中，被告黄炳新是新强艺公司的法定代表人，其于2020年5月4日出具的承诺是以新强艺公司的名义向科得裕公司作出的付款承诺，并没有以个人名义为新强艺公司的债务提供连带责任保证的意思表示，科得裕公司主张黄炳新在10万元的范围内对新强艺公司的债务承担连带责任的诉求缺乏理据，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告佛山市高明科得裕绝缘材料有限公司与被告佛山市高明区更合镇新强艺家具有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年5月31日解除；二、被告佛山市高明区更合镇新强艺家具有限公司于判决生效之日起十日内向原告佛山市高明科得裕绝缘材料有限公司支付租金394371元；三、被告佛山市高明区更合镇新强艺家具有限公司于判决生效之日起十日内向原告佛山市高明科得裕绝缘材料有限公司支付水电费7451元；四、被告佛山市高明区更合镇新强艺家具有限公司于判决生效之日起十日内向原告佛山市高明科得裕绝缘材料有限公司支付违约金（2020年5月5日前的违约金为36423.58元，2020年5月6日至实际清偿之日止的违约金以394371元为基数按年利率24%计算至租金实际清偿之日止）；五、驳回原告佛山市高明科得裕绝缘材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12422元，减半收取6211元（原告已预交），由原告佛山市高明科得裕绝缘材料有限公司负担959元，被告佛山市高明区更合镇新强艺家具有限公司负担5252元，并于履行本判决确定的给付义务时一并支付给原告佛山市高明科得裕绝缘材料有限公司，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  詹学升二〇二〇年十月十四日书记员  陈碧荷