湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1730号上诉人（原审被告）：赵羚妃，女，1983年7月15日出生，汉族，住当阳市。委托诉讼代理人：陈傲，湖北前锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周震，男，1986年12月11日出生，汉族，住宜昌市。委托诉讼代理人：温建波，湖北楚贤律师事务所律师。原审被告：宜昌瑾颖文化传媒有限公司，住所地宜昌市伍家岗区中南路**********。法定代表人：赵羚妃。上诉人赵羚妃因与被上诉人周震、原审被告宜昌瑾颖文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵羚妃委托诉讼代理人陈傲,被上诉人周震委托诉讼代理人温建波，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵羚妃上诉请求：一、判令撤销（2020）鄂0503民初124号民事判决，改判驳回周震的全部诉讼请求；二、周震承担本案诉讼费用。事实与理由：1.赵羚妃同意继续租赁房屋，并按合同约定支付租金。此前双方因物业费数额发生了分歧，且缓交租金的时间也还在协商过程中，赵羚妃还是于2019年10月11日要求支付7050元下半年租金（包括物业费），结果周震拒收，仅仅因为赵羚妃晚交了十几天的租金，周震就要求解除合同，罔顾赵羚妃的利益，不符合公平原则。2.一审法院判令赵羚妃负担律师费，缺乏合同约定、法律规定依据，赵羚妃不应当承担周震的律师费损失。3.赵羚妃按照合同约定向周震支付的2000元押金，周震起诉解除合同，导致合同无法继续履行，为避免诉累，应当从应付租金中扣减该押金金额。4.房屋租赁合同约定物业费由赵羚妃承担，赵羚妃多交的物业费用应从租金中扣减。赵羚妃已按照每年2100元向周震支付一年物业费，而案涉房屋所在小区实际物业费标准为一年1963元，赵羚妃多交的物业费应在应付租金中扣减。周震辩称：原审事实认定清楚，法律适用正确，赵羚妃的上诉请求没有事实及法律依据。1.赵羚妃未按照约定期间交纳租金，周震依约有权行使合同解除权，一审确认租赁合同因周震于2019年10月7日行使解除权而解除，无不当。2.首先，房屋租赁合同第十条约定了“如有违约，违约方应承担相应责任”；其次，法律服务费是因赵羚妃违约，守约方为维护自身合法权益产生的合理费用，且在一审前已经实际支付；最后，合同法第九十七条规定，合同解除后守约方有权要求赔偿损失，因此，一审法院关于法律服务费的判决合情合法。3.按照房屋租赁合同第四条“如乙方（赵羚妃）租赁期限未满72个月，甲方不退押金”的约定，答辩人有权不退押金。即使赵羚妃认为应当退押金，也应通过起诉或反诉提出。4.房屋租赁合同约定了物业费由承租人承担，但不是由承租人直接向物业公司交纳，且合同明确约定了物业费的数额为1050元每半年，不存在赵羚妃多交物业费的情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。周震向一审法院起诉请求：1、确认周震和赵羚妃双方于2018年8月27日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月7日解除；2、判令赵羚妃立即将案涉房屋腾退给周震，并恢复原状；3、判令瑾颖文化传媒公司立即从租赁房屋内搬离，并将注册地址迁出；4、判令赵羚妃向周震支付2019年9月20日至2019年10月7日期间的房屋租金600元；5、判令赵羚妃、瑾颖文化传媒公司按照1000元/月的标准向周震支付自2019年10月8日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；6、判令赵羚妃赔偿周震因本案支出的律师费5000元；7、本案诉讼费由赵羚妃、瑾颖文化传媒公司共同负担。一审法院认定事实：2018年5月21日，周震与赵羚妃签订了《房屋租赁合同》，约定周震将其与王婷共同共有的位于中南一路18号怡馨小区7号楼2单元1601室的房屋出租给赵羚妃使用；租赁期限6年，自2018年9月20日至2024年9月20日；房屋租金标准为前三年每月1000元，后三年每月1200元，租金为6个月付一次（先付后住），续租租金提前5天交付，逾期不付，周震有权解除合同；赵羚妃预付押金2000元，待租赁期满，结清费用后退还，如赵羚妃租期未满72个月，不予退还押金。另约定合同期内周震若收回房屋，装饰费用按以下方式补偿：1200×（72个月-已使用月数）；合同期满后，赵羚妃享有优先租赁权。周震、赵羚妃均在该合同上签字确认。赵羚妃于签订合同当日向周震交纳了押金2000元、首付6个月的租金6000元、物业费用1050元，共计9050元，周震依约向赵羚妃交付了房屋。2019年3月18日，赵羚妃支付了2019年3月20日至2019年9月20日期间的租金及物业费用共计7200元，赵羚妃未再交纳房屋租金。2019年9月16日至2019年10月7日期间，周震通过微信、短信、电话等方式多次向赵羚妃催收未果，于2019年10月7日通过短信的方式向赵羚妃发出解除租赁合同的通知，并拒收了赵羚妃于2019年10月11日转款7050元。嗣后，赵羚妃仍占有使用案涉租赁房屋，周震与其因租赁合同解除问题发生纠纷，双方协商未果，周震遂支付5000元委托湖北楚贤律师事务所律师代为诉至一审法院。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。赵羚妃作为承租人与周震作为出租人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，一审法院对该租赁合同关系的效力予以确认。而瑾颖文化传媒公司并非合同相对人，不应受案涉租赁合同的约束，不是本案适格的被告。一、关于租赁合同的解除问题。本案中，合同约定租金的支付方式为先付后住、每6个月一付，则“续租租金提前5天交付”应理解为期内后续租金每期应当提前5天支付，而并非赵羚妃所辩称为合同6年租期届满后的续租租金交纳时间。现赵羚妃逾期支付租金，合同约定的解除条件已经成就，经周震催告后仍未在合理期限内履行交纳租金的义务，且赵羚妃亦未在收到周震的解除合同通知后的法定期限内提出异议。故周震与赵羚妃签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月7日解除。二、关于租赁物的腾退问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现案涉租赁房屋已经解除，赵羚妃应当向周震腾退房屋。二、关于租赁物的租金及占有使用费的问题。本案中，周震履行了交付出租物的义务，赵羚妃理应向周震支付全部租金。赵羚妃未依约支付全部租金的行为，显属违约。虽然赵羚妃辩称其未依约交纳租金系由于周震未按期向案外人交纳物业管理费用，致使其无法正常经营，但其提交的证据不足以证明其辩驳理由，且物业管理费用的交纳问题与本案非同一法律关系，故赵羚妃的辩驳理由，一审法院不予采信。故赵羚妃理应支付合同期内（2019年9月20日至2019年10月7日期间）的租金567元（1000元/月÷30天×17天）。直至周震起诉前，赵羚妃仍未腾退案涉房屋，赵羚妃理应支付该房屋占有使用期间的费用，故周震要求赵羚妃以1000元/月的标准，自2019年10月8日至实际腾退之日止，支付房屋占用费的诉请，一审法院予以支持。三、关于周震主张赵羚妃赔偿其律师费用损失的问题。本案系因赵羚妃的违约行为，致使周震为实现债权实际支付了律师代理费，故赵羚妃应当承担周震因实现债权而产生的律师代理费损失5000元。至于瑾颖文化传媒公司注册地址迁出案涉租赁物的问题，因变更工商注册事项是行政管理范围，并非民事案件管理范围，一审法院不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告周震与被告赵羚妃签订的《房屋租赁合同》于2019年10月7日解除；二、被告赵羚妃于一审判决生效之日起十日内向原告周震腾退位于中南一路18号怡馨小区7号楼2单元1601室的房屋；三、被告赵羚妃于一审判决生效之日起十日内向原告周震支付租金567元；并以1000元/月标准，支付自2019年10月8日起至腾退之日止的房屋占有使用费；四、被告赵羚妃于一审判决生效之日起十日内向原告周震支付律师代理费损失5000元；五、驳回原告周震的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取），由被告赵羚妃负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:一、赵羚妃是否因违约而被解除合同？二、律师费是否应当赔偿？三、押金可否冲抵房屋租金或占用费？四、物业费是否应当扣减租金？针对以上争议焦点，评述如下：一、关于第一个争议焦点。根据案涉《房屋租赁合同》第二条约定，案涉房屋租金每6个月付一次（先付后住），提前5天交付，逾期不付，周震有权解除租赁合同。赵羚妃逾期支付2019年9月20之后半年的租金，周震催收无果后，于2019年10月7日单方面解除租赁合同，符合合同约定，一审法院确认租赁合同于2019年10月7日解除，无不当。二、关于第二个争议焦点。周震为解决租赁合同纠纷支出的律师费，《房屋租赁合同》没有约定由赵羚妃负担，同时法律亦未规定此种情形下，出租人支出的律师费应由承租人负担。一审法院判决赵羚妃承担周震支出的律师费，缺乏合同约定及法律规定依据，应予纠正。赵羚妃关于律师费的上诉请求成立，本院予以支持。三、关于第三个争议焦点。《房屋租赁合同》第四条约定，租赁期满，承租人结清所有费用后，多余押金退还承租人。由此可知案涉2000元押金具有清偿承租人欠付房屋租赁相关费用的功能。案涉房屋租赁合同，因出租人周震单方行使合同解除权而解除。此种情形下，承租人赵羚妃请求以已支付的2000元押金抵扣部分房屋租金或占用费，该请求不违反合同约定，为减少当事人诉累，本院予以支持。四、关于第四个争议焦点。首先，赵羚妃没有提交证据证明案涉房屋物业费的实际标准，其应当承担举证不能的不利后果，本院无法认定案涉房屋物业费实际标准为每年1963元。其次，《房屋租赁合同》系当事人自愿真实意思表示，当事人应当依法遵守，该合同约定承租人赵羚妃应向出租人周震交纳物业费，标准为每半年1050元，且赵羚妃也按照此标准向周震实际交纳了两次物业费。此情形下，赵羚妃于本案中要求按照物业公司实际物业费收费标准支付物业费，违反合同约定，不应予以支持。综上所述，赵羚妃的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初124号民事判决第一项、第二项，即“一、原告周震与被告赵羚妃签订的《房屋租赁合同》于2019年10月7日解除；二、被告赵羚妃于本判决生效之日起十日内向原告周震腾退位于中南一路18号怡馨小区7号楼2单元1601室的房屋”；二、撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初124号民事判决第三项、第四项、第五项，即“三、被告赵羚妃于本判决生效之日起十日内向原告周震支付租金567元；并以1000元/月标准，支付自2019年10月8日起至腾退之日止的房屋占有使用费；四、被告赵羚妃于本判决生效之日起十日内向原告周震支付律师代理费损失5000元；五、驳回原告周震的其他诉讼请求”；三、赵羚妃于收到本判决之日起十日内向周震支付租金567元，并以1000元/月标准，支付自2019年10月8日起至腾退之日止的房屋占有使用费，履行时扣减押金金额2000元；四、驳回周震的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（适用简易程序减半收取）、二审案件受理费50元，均由赵羚妃负担。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  肖小月审判员  李 丹二〇二〇年十月二十六日法官助理张俊保书记员熊芳园