新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终2975号 上诉人（原审原告）：董婧娟，女，1989年1月14日出生，满族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：孙美珍，新疆万和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆一龙房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖南路东四巷**。 法定代表人：吕英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：文永明，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 上诉人董婧娟因与被上诉人新疆一龙房地产开发有限公司（以下简称一龙房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2019）新0105民初4624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人董婧娟的委托诉讼代理人孙美珍，被上诉人一龙房产公司的委托诉讼代理人文永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董婧娟上诉请求：1．依法撤销一审判决；2．依法判令一龙房产公司承担逾期交房违约金33,228.52元；3．依法判令一龙房产公司赔偿因其交付房屋周边设计与销售沙盘效果图不一致，导致房屋价值直接贬损的经济损失527,423元；4．判令一龙房产公司承担物业管理费的经济损失18,914.48元。事实和理由：一、一审判决以本案已经超过诉讼时效为由驳回我的诉讼请求，不符合客观事实。本案不能简单以2015年5月1日交付涉案房屋的时间开始起算诉讼时效。因为《中华人民共和国民法总则》既规定了权利人请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，同时也规定诉讼时效起算时间是自权利人知道或者应当知道权利被侵害之日起计算，而非行为发生之日起计算。知道是指权利人切实地感受和认识到权利被侵害的事实。本案中，2015年5月1日我在一龙房产公司办理入住手续并缴纳各项费用后，一龙房产公司才派人带我到涉案房屋处办理房屋现场交接验收手续，此时我才发现房屋及周边道路情况与订购时的沙盘效果图不一致，沙盘效果图显示房屋系两栋连排、门口道路仅供我和左边邻居车辆单向通行及出入车库、房屋西侧为树木绿地，而现场房屋变更为三栋连排、门口道路变更为供全部业主双向通行道路，并且院落面积宽度缩减近三米，直接导致我购房时选择的幽静宽敞的别墅不复存在，为此我当场拒绝接收涉案房屋，一龙房产公司答应给我调换房屋。后我再次找一龙房产公司协商调换房屋事宜，一龙房产公司负责人让我填写了换房申请，并让我耐心等待调换合适房源。我认为一龙房产公司同意为我调换房屋，我只需耐心等待即可，不需要进行诉讼。在此期间，我并未切实感受和认识到自己权利被侵害的事实，但一龙房产公司并未履行其约定，而是以恶意拖延时间来逃避承担违约责任。一龙房产公司从未明确拒绝给我调换房屋，从我办理入住手续后至2019年6月，一龙房产公司控股的新疆一龙物业服务有限公司（以下简称一龙物业公司）从未收取过我的物业管理费，这一事实足以让我相信一龙房产公司准备给我调换房屋，我根本不可能知道自己权利被侵害，直至2019年6月底一龙物业公司起诉要求我支付物业管理费时，我才间接地知道一龙房产公司不打算给我调换房屋了，至此我才知道权利被侵害，故我自2019年6月底才知道或推定应当知道自己权利被侵害，我于2019年9月12日起诉并未超过诉讼时效。二、一审判决简单笼统、断章取义的表述双方出示的证据，并遗漏部分证据，认定我的主张超过诉讼时效且一龙房产公司不存在逾期交房的事实有误。1．一审判决对我提交的一龙物业公司于2019年6月10日起诉要求我支付物业管理费的受案登记本照片只字不提，遗漏主要客观证据，该证据可以证明我何时知道自己权利被侵害的事实。2．因一龙房产公司未向法院提交竣工验收合格的五方验收文件，一审判决认定涉案房屋于2014年8月竣工验收无依据，一龙房产公司亦未提交在我办理入住手续之前带我到现场查看房屋的证据，在此情况下，一审判决认定我的起诉超过诉讼时效违反举证规则。3．一审判决将我办理入住交接手续的时间认定为我入住涉案房屋的时间有误，我至今未入住涉案房屋。4．一龙房产公司一审中出示的邮寄单中既无邮局的邮戳也无我签收的签名，但一审判决据此认定一龙房产公司已于2014年11月15日以邮寄方式通知我办理入住手续，从而认定本案不存在逾期交房的事实属认定证据错误。三、因一龙房产公司逾期交房且交付的房屋与沙盘效果图不一致，故一龙房产公司属于双重违约，一审判决认为我的诉讼请求无事实和法律依据明显错误。1．关于违约金33,228.52元，因为一龙房产公司双重违约的事实清楚，证据确实充分，我依据合同约定主张违约金既有事实依据也符合法律规定。2．关于房屋贬值损失527,423元，新疆华伟盛业经纪有限公司出具的说明可以证实涉案房屋每平方米贬价1,500元至2,000元，我按照每平方米1,450元主张房屋贬值损失也符合法律规定。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，沙盘效果图应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。3．关于物业管理费18,914.48元。因一龙房产公司交付的房屋与沙盘效果图中显示的房屋不一致，一龙房产公司亦答应调换房屋，故涉案房屋的物业管理费应当由一龙房产公司自行承担。综上，恳请二审法院到实地查看涉案房屋，或调取涉案房屋周边规划变更设计，以便查明案件事实，支持我的上诉请求。 一龙房产公司辩称，1．关于诉讼时效，我方于2014年11月15日向董婧娟通知交付房屋事宜，由于其不配合导致延迟至2015年5月1日办理入住，本案的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年期间，董婧娟起诉时已经超过法定期限，董婧娟关于诉讼时效的上诉理由不能成立。2．关于逾期交房违约金，涉案合同约定我方应于2014年12月31日交付房屋，实际上我方于2014年11月15日通过公告、邮寄等方式通知董婧娟接收房屋，且签合同时涉案房屋是现房，我方不存在逾期交房的事实，故我方不应支付逾期交房违约金。3．关于房屋贬值损失，双方签订合同时，房屋是现房，现在说房屋和合同约定不符，明显不符合逻辑，且涉案房屋现在的价格与董婧娟购买房屋时的价格相比已升值，不存在贬值问题。4．关于物业费，董婧娟作为享受物业服务的一方要求我方承担物业费不符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回董婧娟的上诉请求。 董婧娟向一审法院起诉请求：1．判令一龙房产公司承担逾期交房违约金33,228.52元；2．判令一龙房产公司赔偿因其交付房屋周边设计与销售沙盘效果图不一致，导致房屋价值直接贬损的经济损失527,423元；3．判令一龙房产公司承担物业管理费的经济损失18,914.48元。 一审法院认定事实：2010年5月18日，董婧娟与一龙房产公司签订《歌林和院认筹登记单》，约定董婧娟认筹一龙房产公司开发的HLY-13-C-01号别墅一套。2014年8月涉案别墅区竣工并验收合格。2014年10月15日，双方签订《商品房预售合同》，约定董婧娟购买认筹登记的XXX号别墅一套。房屋建筑面积为363.74平方米，每平方米5,660元，房屋总价款为2,058,768.40元。约定在2014年12月31日前该房屋交付董婧娟。董婧娟已向一龙房产公司支付首付款1,618,768．40元（含认筹金15万元）。2014年10月15日，董婧娟与中国建设股份有限公司新疆区分行营业部签订《借款协议》，约定董婧娟向银行按揭贷款44万元用于支付房款。2014年11月15日，一龙房产公司向董婧娟以邮寄送达方式通知董婧娟办理入住手续。董婧娟在2015年5月办理入住手续并缴纳了2014年12月1日至12月30日期间的物业管理费。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中涉案别墅区竣工验收时间为2014年8月，双方签订《商品房预售合同》的时间为2014年10月，董婧娟办理涉案房屋入住时间为2015年5月，董婧娟立案时间为2019年10月，故一审法院认为本案已过诉讼时效。双方约定交付房屋时间为2014年12月31日，2014年11月15日，一龙房产公司以邮寄送达方式通知董婧娟办理入住手续，故一龙房产公司不存在逾期交房的情形。双方签订买卖合同时涉案房屋已竣工并验收，董婧娟诉称的房屋周边设计与销售沙盘效果图不一致的情形没有事实依据。据此，董婧娟要求一龙房产公司承担逾期交房违约金33,228.52元及要求一龙房产公司赔偿因其交付房屋周边设计与销售沙盘效果图不一致，导致其房屋价值直接贬损的经济损失527,423元、赔偿物业管理费的经济损失18,914.48元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回董婧娟对一龙房产公司的全部诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。董婧娟提交了以下证据：1．一龙物业公司的起诉状一份和开庭传票一份，用以证明一龙物业公司于2019年6月10日起诉要求董婧娟支付涉案房屋的物业费，董婧娟于2019年7月中旬才明确知道其权利被侵害的事实，董婧娟于2019年9月12日起诉并未超过法定诉讼时效。2．手机截屏照片两张，该证据系董婧娟的父亲董宁于2015年7月16日和2016年12月22日到一龙房产公司主张权利时拍摄的照片，用以证明在董婧娟起诉前其一直在主张权利，其起诉未超过诉讼时效。3．电脑文档记录照片三张，用以证实2017年8月底至9月初，董婧娟应一龙房产公司的要求提交涉案房屋争议解决方案，方案中董婧娟要求按原设计恢复门前道路，如不能恢复就置换房屋或予以补偿，在解决之前不缴纳物业费等，同时证实董婧娟的起诉没有超过诉讼时效。4．证人董宁、李强、孙新翔出庭作证并提交书面证言。董宁的证言陈述董婧娟于2015年5月1日办理入住手续时才知道房屋存在两排变为三排，门口道路规划与沙盘不一致，院落面积减小等问题，一龙房产公司承诺调换房屋，在此期间其作为董婧娟的父亲多次与一龙房产公司协商调换房屋的事宜，直到2019年6月一龙物业公司起诉要求董婧娟支付物业费，董婧娟才知道一龙房产公司不会给她调换房屋了。李强的证言陈述2018年5月或6月其与孙新翔一同送董宁前往一龙房产公司。孙新翔的证言陈述2017年10月其陪同董宁前去一龙房产公司协商调换房屋的事宜，2018年5月或6月其与李强一同送董宁前往一龙房产公司。上述证人证言用以证明本案的诉讼时效应当从2019年6月10日起算，李强、孙新翔两次送董宁去一龙公司协商换房事宜。一龙房产公司质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，物业费是案外人一龙物业公司主张的，不能影响本案的诉讼时效，2018年4月13日董婧娟已经取得涉案房屋的产权证，董婧娟称其于2019年才知道权利被侵害，明显有悖于事实；对证据2的真实性、关联性、合法性均不认可，该份证据为打印件，且董婧娟的父亲在涉案小区居住，其父亲拍摄的照片不能用来证明用来诉讼时效问题；对证据3的真实性、关联性、合法性均不认可，该份证据不能证明董婧娟向一龙房产公司主张过权利；证据4中，因董宁与董婧娟有亲属关系，一龙房产公司对董宁的证言及书面证言的真实性、合法性、关联性均不认可，对李强、孙新翔的证言及书面证言的真实性、合法性认可，对关联性不认可，李强、孙新翔的陈述是间接证据，且李强的证言说2018年5月去过一龙房产公司，而董宁说最后一次去一龙房产公司是2018年4月，李强与董宁陈述的时间不一致，故对证人证言要证明的问题均不认可。本院审查证据认为，对证据1的真实性、合法性予以确认，一龙物业公司的民事起诉状中落款时间仅有2020年，没有具体日期，开庭传票中载明的开庭时间为2020年10月28日，与董婧娟陈述一龙物业公司于2019年6月10日起诉要求其支付物业费的内容不一致，亦无法证明应从2019年6月10日起计算本案的诉讼时效，故本院对证据1的关联性不予确认；因证据2为打印的照片，董婧娟未提供照片的原始载体，且从照片内容上看无法反映出董婧娟的父亲董宁前往一龙房产公司主张权利的情况，故本院对证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认；因证据3为打印的照片，董婧娟未提供照片的原始载体，且就照片内容来看文档内容系董婧娟单方制作，并没有一龙房产公司签收的证据，故本院对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认；因董宁系董婧娟的近亲属，故本院对董宁的证言的真实性、合法性、关联性均不予确认，本院对李强、孙新翔的证言的真实性、合法性予以确认，因李强、孙新翔的证言仅能证实李强、孙新翔送董宁前往一龙房产公司，不能证明董宁在一龙房产公司的协商过程，故本院对李强、孙新翔的证言的关联性不予确认；因董宁、李强、孙新翔的证言与其书面证言的内容基本一致，故本院对董宁、李强、孙新翔的书面证言的认证意见与上述意见一致。 本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，2014年11月15日，一龙房产公司在报纸上刊登了歌林和院一期交房公告。 本院认为，董婧娟与一龙房产公司于2014年10月15日签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同。本案的争议焦点为：一、董婧娟要求一龙房产公司支付逾期交房违约金、房屋贬值损失、物业费损失的诉讼请求有无事实及法律依据；二、董婧娟的起诉是否超过法定的诉讼时效。对此本院分析如下： 一、董婧娟要求一龙房产公司支付逾期交房违约金、房屋贬值损失、物业费损失的诉讼请求有无事实及法律依据。董婧娟主张一龙房产公司逾期交房且交付的房屋与沙盘效果图不一致，故一龙房产公司应向其支付逾期交房违约金、房屋贬值损失及物业费损失。对此本院认为，双方合同约定于2014年12月31日交付涉案房屋，一龙房产公司在合同约定的期限内通过邮寄、报纸公告等方式通知董婧娟办理入住涉案房屋的手续，虽然董婧娟称其未收到邮寄通知，但合同并未约定一龙房产公司应当通过何种方式通知董婧娟交房事宜，现一龙房产公司于2014年11月15日在报纸上发布了交房公告，表明一龙房产公司在合同约定的交房时间前即已履行了交房义务，不存在逾期交房的事实，故对于董婧娟要求一龙房产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。从涉案合同附件《房屋分户平面图》反映出涉案房屋系三排房屋而非两排房屋，涉案合同中未约定涉案房屋周边道路情况或院落面积大小，从董婧娟提交的沙盘效果图上亦无法反映出涉案房屋周边道路情况或面积大小，故董婧娟主张一龙房产公司交付的房屋与沙盘效果图不一致，应赔偿其房屋贬值损失及物业费损失的诉讼请求，本院亦不予支持。 二、董婧娟的起诉是否超过法定的诉讼时效。一龙房产公司主张董婧娟的起诉超过法定的诉讼时效，应驳回其诉讼请求。董婧娟称涉案合同约定的交房时间为2014年12月31日，但一龙房产公司于2015年4月底才通知其办理涉案房屋的入住手续，其于2015年5月1日办理涉案房屋入住手续时发现涉案房屋与沙盘效果图不一致且一龙房产公司，一龙房产公司针对上述情况承诺为其调换房屋，其与一龙房产公司也一直在协商调换房屋的事宜，直至2019年6月10日一龙物业公司起诉要求其支付物业费时，其才知道其权利受到侵害，其于2019年12月提出本案诉讼，并未超过法定诉讼时效。对此本院认为，经过前段分析论述，一龙房产公司不存在逾期交房及交付的房屋与沙盘效果图不一致等违约情形，董婧娟的诉讼请求不能成立，且根据董婧娟陈述的内容，其于2015年5月1日办理了涉案房屋入住手续，此时已经超出了合同约定的一龙房产公司应当向其交房的时间，即董婧娟在此时应当知道其权利受到了侵害，董婧娟主张一龙房产公司承诺为其调换涉案房屋，且在此期间其一直向一龙房产公司主张权利，其于2019年12月提出诉讼未超过法定诉讼时效，但董婧娟提供的书面证据及证人证言不足以证实其于2015年5月1日至2017年5月1日期间向一龙房产公司主张过权利，且未举证证明一龙房产公司承诺过为其调换房屋，故就现有证据无法证实本案诉讼时效有中断的情形，本院对董婧娟的该项上诉意见不予采纳。故本案应当以2015年5月1日起算诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”，董婧娟的诉讼时效期间为二年，故董婧娟于2019年12月2日提出诉讼超过了法定诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，本案诉讼时效于2017年5月1日已届满，本案不适用《中华人民共和国民法总则》中关于诉讼时效的规定，一审判决适用该法律有误，本院予以纠正。 综上所述，董婧娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,595.66元（董婧娟已预交），由董婧娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  卫杨 审判员  焦玉 审判员  高茜 二〇二〇年十月三十日 书记员  杨晗