广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17128号上诉人（原审原告）：邓志坚，男，1936年2月5日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗欢平，广东竞宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王卫华，男，1988年3月12日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄志兴，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁敏平，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州北秀支行，住所地：广州市越秀区小北路**。负责人：戴琦，该行行长。委托诉讼代理人：陈东东，女，该行员工。委托诉讼代理人：黄伟强，男，该行员工。上诉人邓志坚因与被上诉人王卫华、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州北秀支行（以下简称农业银行广州北秀支行）确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邓志坚上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令确认编号为穗存量房合字××号广州市存量房买卖合同无效；3.判令王卫华按照2017年6月23日案涉房屋的市场价格（暂定为220万元）向邓志坚进行赔偿；4.诉讼费由王卫华承担。诉讼过程中，邓志坚变更其上诉请求第二项为：判令确认编号为穗存量房合字××号广州市存量房买卖合同不成立。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，穗存量房合字××号《存量房买卖合同》自始未成立。案外人邓凯欣虽与王卫华签订房屋买卖合同，但双方并未达成案涉房屋买卖的合意，双方的真实意愿是王卫华代持案涉房屋，作为对价，邓凯欣向王卫华支付报酬。案涉房屋的房产证一直由邓志坚保管，邓凯欣是通过挂失补办新房产证后再与他人签订房屋买卖合同，邓志坚对此并不知情，王卫华购买房屋并未实地查看也有违正常交易习惯。一审庭审中，王卫华亦自认与邓凯欣并无买卖房屋的意思表示，邓凯欣因自身债务纠纷担心案涉房屋被查封，故让邓志坚以有偿方式代持案涉房屋。从邓志坚从未向邓凯欣支付购房款，而邓凯欣向邓志坚账户汇款110000元可知，邓志坚与邓凯欣之间的有偿代持关系是真实的。一审法院未认可王卫华承认的其与邓凯欣之间的代持关系，反而认定双方之间有关房屋的约定已经履行完毕，属于事实认定错误。（二）赔偿责任应由实际造成经济损失的主体承担，与案涉房屋目前实际产权人无关。王卫华与邓凯欣签订房屋买卖合同后又出售的行为客观上导致邓志坚的经济损失，作为邓凯欣的继承人，邓志坚有权向王卫华主张。邓凯欣与王卫华之间不存在房屋买卖关系，如王卫华所述，其受邓凯欣指示，将案涉房屋出售给案外人司徒某某，但本案王卫华并未将司徒某某支付的购房款给邓凯欣，其对上述购房款的归属也未作出合理解释。王卫华在未经邓凯欣同意下，将案涉房屋出售给案外人，侵害了邓凯欣的权利，其应当按照市场价赔偿，邓志坚暂按2017年6月23日房屋买卖合同价格220万元要求王卫华赔偿。综上，恳请二审法院判如所请。王卫华二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。《存量房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订，未违反法律法规的强制性规定，且已经实际履行，是真实、合法有效的合同，依法受法律保护。邓志坚上诉认为案涉合同不成立，缺乏依据。合同签订至今约三年的时间，邓凯欣从未提出异议。王卫华接受邓凯欣的委托，以王卫华的名义购买案涉房屋，邓凯欣再找司徒某某买回。至于王卫华收取的款项是协助办理房屋转卖的相关费用，包括按揭款、手续费、差旅费等费用。且关于公证处的问题，我方认为公证处存在过错，对案涉房屋是否真正属于邓志坚女儿的财产未进行核实，一审期间公证处准备撤回公证。农业银行广州北秀支行二审述称，王卫华已提前还清款项，且已完成抵押涂销登记手续。农业银行广州北秀支行与王卫华间的金融借贷关系已消灭。邓志坚于2020年1月9日向一审法院起诉请求：1.请求确认编号为穗存量房合字××号的广州市存量房买卖合同无效；2.本案诉讼费用由王卫华承担。一审法院认定事实：广州市xx区xx村xx路xx号大院xx号301房（以下简称案涉房屋），为钢筋混凝土结构，建筑面积72.61平方米。2009年6月23日，邓凯欣通过赠与方式单独取得前述房屋产权。邓凯欣为邓志坚女儿，于2019年6月3日自杀死亡。2016年5月30日，邓凯欣与案外人钟某豪签订不动产抵押合同，将案涉房屋抵押给钟健豪，用于担保邓凯欣向钟某豪的借款800000元。抵押合同担保的范围包括800000元主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。双方于2016年6月7日共同办理了抵押登记，抵押权人为钟健豪。2016年10月26日，邓凯欣与钟某豪申请并办理了案涉房屋前述抵押登记涂销手续。前述案涉房屋抵押涂销当日，邓凯欣（甲方、卖方）与王卫华（乙方、买方）、广州市展宏房地产代理有限公（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号），约定：甲方将案涉房屋以现状售予乙方，不带家私电器，不带租赁合同，甲方应在2016年12月1日迁出户口。该房地产按整套出售计价为1800000元，甲乙双方选择自行交割房款。乙方于2016年10月31日前向甲方支付房款700000元。剩余房款1100000元由乙方于2016年11月30日前，按甲乙双方自行申请办理银行商业贷款按揭手续的方式付款。甲乙双方应当于2016年11月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，等等。前述合同三方分别在《存量房买卖合同》上签字或盖章。在王卫华与邓凯欣签订前述三方《存量房买卖合同》前一日，王卫华与农业银行广州北秀支行签署《个人购房担保借款合同》，约定王卫华以案涉房屋为抵押，向农业银行广州北秀支行按揭借款1100000元，按等额本息还款，借款直接划入邓凯欣中国农业银行账户（账号62×××72）。王卫华与农业银行广州北秀支行于2016年11月5日办理案涉房屋抵押登记，抵押权人为农业银行广州北秀支行。农业银行广州北秀支行按担保借款合同向邓凯欣发放1100000元款项后，邓凯欣向王卫华转账支付100000元。2017年6月，王卫华提前向农业银行广州北秀支行付清贷款，并涂销了与农业银行广州北秀支行的抵押登记。庭审中，王卫华陈述自2016年12月至2017年5月，其按邓凯欣指示以前述邓凯欣所转的100000元向农业银行广州北秀支行进行逐月按揭还款。2017年6月23日，王卫华（甲方、卖方）与案外人司徒某某（乙方、买方）、广州市展宏房地产代理有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字××号），将案涉房屋以2200000元出售给司徒某某。买卖合同双方于2017年7月5日将案涉房屋登记在司徒某某名下。同时，司徒某某以案涉房屋为抵押，向中国光大银行股份有限公司广州分行借款1100000元，并于2017年7月5日办理房屋抵押登记。2019年7月9日，邓志坚向广东省广州市南方公证处申请办理继承公证。该公证处出具（2019）粤广南方第133xxx号公证书，载明：被继承人邓凯欣死亡后遗留的案涉房屋由邓志坚一人继承；案涉房屋由邓志坚拥有全部产权份额。目前，案涉房屋仍登记在司徒某某名下，抵押权人为中国光大银行股份有限公司。诉讼中，邓志坚向一审法院提交了邓凯欣留给邓志坚的《遗书》，内容为：对不起！我走了，这一生我做了太多错事，已经错到无法再原谅自己；我真的很舍不得您，您是我唯一的亲人；今次这一关我过不了，无颜再活着面对您，恕女儿不孝；我爱您爸爸，我有幸今生成为您的女儿；从出生宠我至今，我真的不想走到最后一步；希望您以后一定保持身心健康。邓志坚称该遗书可能涉及套路贷。对此，王卫华认为邓志坚并没有证据证实本案涉及套路贷；邓凯欣在2016年与王卫华签订房屋买卖合同，2019年去世，中间有将近3年的时间，如果邓凯欣认为本案有涉嫌违法犯罪，其作为完全行为能力人，可以通过报警或其他法律手段进行维权；本案不应该在邓凯欣去世之后，在没有证据的情况下，主观猜测存在套路贷，主观认为邓凯欣被骗。庭审中，王卫华陈述，司徒某某买受案涉房屋时通过按揭取得款项并支付给其；在司徒某某通过按揭公司向其支付1090000元之前，其按邓凯欣指示向农业银行广州北秀支行申请了提前还款；2017年6月其向农业银行广州北秀支行提前还款额为1090000元左右；其与司徒某某并不认识，而邓凯欣告诉其司徒某某是她表哥，其也曾一再向邓凯欣确认与司徒某某两人之间的真实关系；其与司徒某某接触过程中包括在房管局办理案涉房屋过户时，邓凯欣都在场。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。王卫华与邓凯欣有关案涉房屋所签订的编号为穗存量房合字××号《存量房买卖合同》，包括房地产中介服务机构丙方在内的三方当事人均已于2016年10月26日签字或盖章，依照前述法律规定该合同已经成立。而且穗存量房合字××号《存量房买卖合同》签订后，王卫华与邓凯欣之间有关案涉房屋的约定已经履行完毕。邓志坚要求确认前述《存量房买卖合同》买卖合同不成立，显然与事实不符，也与法律规定相悖，一审法院依法不予支持。关于王卫华赔偿问题。邓志坚依（2019）粤广南方第133xxx号公证书内容，以其作为案涉房屋继承人主张王卫华的赔偿责任，而事实上，案涉房屋在邓凯欣死亡前到今一直登记在案外人司徒某某名下，故邓志坚对案涉房屋的权利依据与房屋的产权登记事实存在冲突。另外，案涉房屋是原产权人邓凯欣依其与王卫华之间的有关约定进行处分，本案中邓志坚并没有充分证据证实王卫华与邓凯欣之间有关案涉房屋的约定及处分，存在损害邓志坚利益的情形。因此，邓志坚关于王卫华赔偿案涉房屋市场价格的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年5月20日判决如下：驳回邓志坚的全部诉讼请求。一审案件受理费24400元，由邓志坚负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院二审另查明：一审诉讼中，王卫华表示其是接受邓凯欣的委托代持房屋产权而签订案涉《存量房买卖合同》，其收取邓凯欣的10万元款项是协助办理有关费用，包括按揭款、手续费、差旅费等。王卫华另表示其与司徒某某之间签订《存量房买卖合同》也是按照邓凯欣的指示办理。邓志坚原起诉要求确认案涉广州市存量房买卖合同无效，一审开庭审理期间，邓志坚变更其诉讼请求为要求确定双方之间的买卖合同不成立。经法庭向邓志坚释明，房屋买卖合同已经成立、是否坚持变更诉讼请求后，邓志坚表示：王卫华当庭确认与邓凯欣签署房屋买卖合同并不是为了真实购买案涉房屋，而是通过房屋买卖的形式达到代持目的，因此我方认为王卫华与邓凯欣之间签署该份房屋买卖合同并非双方真实意思表示，从而确定双方签署的房屋买卖合同不成立。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本案主要争议焦点为：1.邓凯欣与王卫华签订的《存量房买卖合同》是否成立；2.邓志坚以合同不成立为由要求王卫华赔偿房屋市场价格损失是否可予以支持。关于邓凯欣与王卫华签订的《存量房买卖合同》是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案中，虽邓凯欣已死亡，但邓志坚并未对其签约行为提出异议，故该合同自缔约双方签字业已成立。至于邓志坚提出房屋交易双方意思表示不真实的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”同时，该法第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”于本案而言，邓志坚主张邓凯欣与王卫华之间并不存在真实的房屋买卖交易，而王卫华作为交易相对方亦确认其与邓凯欣之间实际为委托代持关系，签订案涉合同仅是为实现房屋产权代持的目的。同时，买卖双方的交易行为亦明显有别于一般正常房屋买卖交易模式，王卫华作为购房人不仅收取邓凯欣支付的款项，且在房屋过户后并不要求邓凯欣交付使用。因此，结合双方诉辩意见及实际交易情况，可以确定邓凯欣与王卫华之间并不存在真实的房屋买卖关系，但根据前述法律规定，意思表示不真实仅导致双方共同实施的虚假民事行为无效，而非认定合同不成立的依据，且双方隐藏的民事法律行为效力仍应依法进行认定。故邓志坚以意思表示不真实为由主张案涉《存量房买卖合同》不成立，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于邓志坚提出的赔偿房屋损失主张是否可予支持的问题。根据前述认定，邓凯欣与王卫华签订的《存量房买卖合同》已成立，且即便该房屋买卖合同因双方意思表示不真实应归于无效，但邓凯欣与王卫华实际达成的房屋委托代持关系，并不违反法律、行政法规的强制性规定，也无其他导致该项法律关系无效的事由存在。至于王卫华在受托代持房屋期间是否存在过错、是否损害委托方邓凯欣的利益，属于另一法律关系审查范畴。而邓志坚经一审法院释明案涉合同已成立后仍坚持以房屋买卖合同关系不成立为由主张王卫华承担缔约过失的赔偿责任，应自行承担相应诉讼后果。因此，本案在邓志坚主张的合同效力与合同性质均有误的情况下，本院对其提出的损害赔偿请求不予支持。但应指出，一审法院并未对王卫华代持房屋后另行与司徒某某交易的具体情况进行全面审查，其直接认定案涉房屋是邓凯欣依其与王卫华之间的有关约定进行处分确有不当，本院对此予以纠正。综上所述，邓志坚的上诉请求、理由不成立，本院不予支持。审查一审虽对部分事实认定不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费24400元，由上诉人邓志坚负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二〇年十月二十一日书记员 杨 希叶小琳