广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16947号上诉人（原审原告、反诉被告）：上表企业管理（广州）有限公司，住所地：广州市天河区中山大道建中路****。法定代表人：温适雨。委托诉讼代理人：孙烈，男，该司职员。委托诉讼代理人：卢丽娴，女，该司职员。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州壬峰物业发展有限公司，住所地：广州市，住所地：广州市天河区天河路**壬丰大厦******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：肖永东，董事长。委托诉讼代理人：冯楚尧，女，该司职员。委托诉讼代理人：吴永贤，国信信扬律师事务所律师。上诉人上表企业管理（广州）有限公司（以下简称上表公司）、广州壬峰物业发展有限公司（以下简称壬峰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初27315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上表公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将本案发回重审或改判壬峰公司退回上表公司多支付的费用38158.93元（即2019年6月14日至6月30日期间的租金，以已付当月租金71548元为本金，计算16天），驳回壬峰公司有关违约金的诉讼请求（不服一审判决金额为68311.43元）；2.本案一、二审诉讼费用由壬峰公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。合同约定如上表公司提前解约应提交一个月通知壬峰公司。虽然上表公司未将填好的《提前退租申请书》交回壬峰公司，但上表公司在2019年6月1日、6月3日、6月4日均通过口头和微信聊天的形式通知了壬峰公司，而微信依法属于书面形式，证明上表公司至少已于2019年6月4日前通知壬峰公司提前退租，且壬峰公司收到退租申请后最晚已于2019年6月14日同意上表公司的退租申请，故上表公司不存在未提前通知退租的事实，一审法院对此认定有误。二、对同一段房屋空置期间，一审法院同时判决上表公司承担损失赔偿和违约金，适用法律错误，亦有违“提前退租最多没收两个月押金”的商业惯例。1.在壬峰公司同意上表公司提前解约后，涉案房屋实际空置期为2019年6月15日至8月28日，壬峰公司最多只有两个半月的租金损失。2.在2019年6月1日到6月14日期间，上表公司之所以直接让壬峰公司没收押金，是因为壬峰公司不给放行条，强制上表公司留在涉案房屋内，故上表公司认为在6月1日和6月30日支付的费用属于违约金。壬峰公司收了一个月的违约金后就不能再没收两个月的押金作为损失，否则有违合同法有关违约金与损失赔偿不能同时适用的规定。3.按合同约定，壬峰公司提前解约无需支付任何费用，只需退回保证金给上表公司，但壬峰公司至今未退还水电押金、物业保证金，显失公平。三、一审法院未处理上表公司退还水电周转金的诉讼请求，也未说明是否驳回以及驳回的理据。壬峰公司认为物业服务关系与租赁合同关系分属不同法律关系，不宜合并审理。一审法院采纳了该观点，要求上表公司另寻途径救济。但法律并未规定一个案件只能审理一个法律关系。案涉物业合同及租赁合同签约主体相同，且租赁合同解除后导致物业服务合同的根本目的无法实现，物业合同的解约时间与租赁合同息息相关，且涉案租赁合同第九条对管理费和电费也有约定，故合并审理更有利于查清事实，一审法院不同意一并处理不合理。另根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第34条第3款规定及举证通知书载明的规定，一审法院本不应准许上表公司在壬峰公司质证完毕后变更诉讼请求，但一审法院主动诱导并据此作判，导致上表公司只能另案起诉，目前另案还未开庭。一审法院上述行为属于程序不当。四、上表公司对一审判决第二项、第四项没有异议，要求维持。对上表公司的上诉，壬峰公司二审答辩称：上表公司的上诉请求没有事实和法律依据。关于上表公司的第一项上诉请求，壬峰公司坚持二审上诉请求。关于上表公司的第二项上诉请求，壬峰公司不存在任何违约事实，故不存在承担违约金的问题。上表公司并没有多支付费用，不存在退还费用问题。壬峰公司上诉请求：l.撤销一审判决第一项，改判支持壬峰公司有关120610元违约金的诉讼请求（不服一审判决金额合计为90457.5元）；2.上表公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：双方签署的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》合法有效，一审法院已经查明上表公司存在于2019年6月14日未依约提前解除合同并搬离涉案场地等违约情形，双方对此均无异议。涉案房屋直至2019年9月1日才另行出租给案外人，壬峰公司因上表公司的违约行为而实际遭受的损失远超两个月租金。故上表公司应依约向壬峰公司支付两个月租金作为提前解约给壬峰公司造成空置期经济损失的补偿。一审判决认定上表公司的违约情形成立，但适用合同条款有误，请求二审法院改判支持壬峰公司的上诉请求。对壬峰公司的上诉，上表公司称答辩意见与其上诉意见一致。2019年7月17日，上表公司向一审法院起诉请求判令：一、壬峰公司退回上表公司租赁保证金及水电周转金共134919.68元及滞纳金（以134919.68元为本金，按照每日0.1%的标准自2019年7月3日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年9月4日为8095.1808元）；二、壬峰公司退回上表公司多支付的违约金11243元（6月支付费用71548元-首月租金60305元）、物业管理费10574.837元及滞纳金（以21817.837元为本金，按照每日0.1%的标准自2019年7月3日起计至实际清偿之日止，暂计至2019年9月4日为1309.0702元）；三、本案诉讼费由壬峰公司承担。壬峰公司一审答辩称不同意上表公司的全部诉讼请求，并向一审法院提出反诉请求：一、壬峰公司没收上表公司支付的履约保证金120610元；二、上表公司支付违约金120610元（相当于两个月的租金）；三、本案诉讼费由上表公司承担。一审法院经审理查明：2018年9月，壬峰公司（出租人/甲方）与上表公司（承租人/乙方）签署《广州市房屋租赁合同》及其补充租赁合同，约定：甲方将坐落于广州市天河区天河路490号28xx房的房屋（以下简称28xx房）出租给乙方作办公用途使用，面积511.06平方米，租用壬峰公司28xx号房屋用于办公；租期为2018年10月1日至2021年2月28日，2018年10月1日至2019年2月28日的租金为每月60305元，2019年3月1日至2020年2月29日的租金为每月71548元；租金按月结算，每月五日前按转账方式支付给甲方；乙方向甲方交纳保证金120610元，如乙方有违约，未及时向甲方支付违约金或损失赔偿金的，甲方有权在保证金中将乙方应承担的违约金或损失赔偿扣除；合同期内乙方单方面终止合同或是提前退租的视为乙方违约，乙方必须向甲方缴付合同期第一个月甲方优惠给乙方的租金共计￥/元整，同时甲方保留向乙方追讨因乙方违约导致合同期内物业空置的直接经济损失等权利；乙方须按时支付租金、管理费、电费等费用，如逾期缴交，甲方有权在逾期当日开始按照每逾期一日按欠款总额的0.1%收取违约金；乙方逾期三十天未缴清的，甲方有权解除租赁合同及补充合同；如乙方于租赁期内需提前终止租赁合同和补充合同的，应提前一个月书面通知甲方，乙方除按合同约定承担责任外，其已付当月租金及履约保证金不予退还，如乙方未提前一个月书面通知甲方的，除已付租金与保证金不退外，乙方还应补交二个月的租金，作为乙方提前解约而给甲方造成空置其经济损失的补偿，同时乙方应于十四天内交回物业；如甲方于租赁期内违反合同约定或单方提前终止合同，除应按合同约定承担责任将退回任何乙方已付而未到期之租金、管理费及已付之履约保证金，乙方保留向甲方追讨由于甲方毁约而引致乙方一切有关该物业之经济损失的权利等。上述合同签订后，上表公司向壬峰公司支付了租赁保证金120610元、水电费周转金14309.68元。壬峰公司亦将案涉房屋交付给上表公司使用。上表公司于2019年6月4日向壬峰公司支付租金71548元。上表公司主张其于2019年6月4日提前一个月向壬峰公司出退租申请，并提交微信聊天记录、提前退租申请（均为打印件）、招租广告予以证明。壬峰公司对上述证据的真实性无异议，但认为其发了格式版本给上表公司，但上表公司并没有在填好后交回壬峰公司，且即使上表公司于2019年6月4日提交了书面申请，但租金只支付至2019年6月30日，并未多支付一个月租金，亦不能证明上表公司提前一个月提出退租申请。上表公司、壬峰公司双方确认上表公司于2019年6月14日搬离28xx房。壬峰公司表示其同意以2019年6月14日作为租赁合同的解除时间，同意水电费计至2019年6月14日，水电费周转金扣除拖欠的水电费后，同意将剩余款项退还给上表公司。壬峰公司确认于2019年8月29日与案外人签订租赁合同，将案涉房屋自2019年9月1日起出租给该案外人使用。上表公司对壬峰公司主张的该事实不予确认，认为作为承租人的案外人会配合壬峰公司处理合同日期。壬峰公司向一审法院提交《壬丰大厦前期物业服务协议》，拟证明双方除租赁合同外另行签订了物业服务协议，就物业服务关系约定了双方的权利义务。该协议约定：案涉房屋的物业服务费为28元每平方米每月，包括基本物业服务费、物业空调费；洗手间空调费为0.4元每平方米每月；物业服务费保证金为2个月的综合物业服务费，水电费保证金为1个月的综合物业服务费；甲方（上表公司）应按时交纳物业服务费，水、电、空调冷气费和有偿服务费等。该协议落款处甲方加盖有“上表企业（广州）有限公司”字样公章。上表公司对该证据不予确认，但不申请对该证据进行印章真伪的鉴定。经一审法院询问，上表公司明确本案以租赁关系作为基础来主张权利。一审法院认为：上表公司与壬峰公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除及违约责任。首先，根据查明事实可知，上表公司于2019年6月14日搬离案涉商铺，双方合同应于此时解除。但上表公司提前退租并未与壬峰公司协商一致，故根据合同约定，其属单方提前解除合同，构成违约，应当承担违约责任。其次，《补充租赁合同》第四条第4款的约定并不具体、明确，且该款中“合同期第一个月甲方优惠给乙方的租金”的内容明显与本案事实不符，而第十条第1款针对提前退租的违约责任约定具体且明确，故本案应当使用该款约定。上表公司所举证据并不足以证实其提前一个月向壬峰公司申请退租，故按照第十条第1款的约定，壬峰公司请求没收上表公司的租赁保证金120610元并无不妥，一审法院予以支持；上表公司请求退还租赁保证金缺乏理据，一审法院不予支持。考虑到没收保证金的性质亦属损失补偿，而壬峰公司在并未举出充分证据证明其空置损失的情况下自认案涉房屋于2019年9月1日出租给案外人，故一审法院酌定上表公司还需向壬峰公司支付违约金30152.5元（相当于半个月租金）；同时，按照该款约定，退租当月租金不予退还，故2019年6月的租金并非违约金，不应予以退还，上表公司请求退还多支付的违约金缺乏依据，一审法院不予支持。关于物业服务费、电费、空调费等费用的结算。上表公司虽对壬峰公司提交的《壬丰大厦前期物业服务协议》不予确认，但并未提交反证，亦不申请鉴定，故一审法院对该证据予以采信。该协议就物业管理及相关费用的权利义务进行了详细约定，双方之间就此成立物业服务合同关系，属另一法律关系，相关诉讼请求不应在本案中一并处理，当事人可另循法律途径处理。另外，上表公司在法庭辩论结束后申请变更诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年5月8日作出如下判决：一、上表企业管理（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向广州壬峰物业发展有限公司支付违约金30152.5元；二、广州壬峰物业发展有限公司可没收上表企业管理（广州）有限公司的租赁保证金120610元；三、驳回上表企业管理（广州）有限公司的诉讼请求；四、驳回广州壬峰物业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3620元，由上表企业管理（广州）有限公司负担；反诉受理费2460元，由上表企业管理（广州）有限公司负担1540元，广州壬峰物业发展有限公司负担920元。经二审庭询，上表公司与壬峰公司均确认一审判决书存在如下笔误：1.第7页第二段最后一句中的“上表公司”应为壬峰公司，“壬峰公司”应为上表公司；2.第9页第一段倒数第五行的“2018年”应为2019年。对此，双方当事人均表示同意由本院二审直接予以更正。审查一审其余查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，1.上表公司表示其就物业管理费及水电周转金已另案提起（2020）粤0106民初23293号诉讼，故其在本案中不再主张物业管理费及水电周转金。2.双方当事人均确认壬峰公司在2019年6月3日同时向上表公司发送了提前退租及租赁合同转让合同主体两份申请书，但上表公司均未填写并交给壬峰公司。对此，上表公司解释称当时其向壬峰公司说的就是要提交退租，双方就此已经达成一致意见，故其认为形式不重要，就没有填写申请书，后因壬峰公司拒绝退还保证金，上表公司才补填了提交退租的申请书，但未交给壬峰公司；在上表公司提交的微信聊天记录中没有提起退租这几个字，只是提到开放行条的事。而壬峰公司则称上表公司曾向其询问退租要承担什么法律后果，其告知上表公司后，上表公司认为法律责任较重，就询问壬峰公司有无其他方式解决，壬峰公司就向上表公司表示可以找人转租，并向上表公司提供了上述两份申请书，但上表公司未向壬峰公司明确是否退租。二审中，壬峰公司向本院提交该司工作人员分别与上表公司工作人员孙烈、刘燕、朱冰妍和温适雨之间在2019年6月22日至2019年7月16日期间的微信聊天记录，拟证明上表公司曾提出自行转租涉案房屋或要求壬峰公司代为招租，并未要求退租。经本院组织质证，上表公司发表如下质证意见：确认微信聊天记录的对象是上表公司工作人员，但上表公司代理人不清楚上表公司有无授权给他们；壬峰公司提交的上述证据已经超过举证期限；即使上表公司曾与壬峰公司沟通尽快转租涉案房屋，也是因为壬峰公司在上表公司搬走后不退保证金给上表公司，故上表公司希望尽快帮壬峰公司找到租客，以便退回保证金。对上述证据，经本院释明及询问，双方当事人均表示以庭询质证意见为准，不需要另行安排开庭审理。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，关于物业管理费及水电周转金，一审法院未作处理，上表公司亦向本院表示已就此另案提起诉讼，不再坚持对此的上诉意见，属于其处分自己权利，并无不可，本院予以准许。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此，对于双方当事人没有提出上诉的一审相关认定及处理，本院均不作审查并予以维持。针对上表公司、壬峰公司的上诉及答辩意见，二审需要解决的是上表公司提前退租行为是否符合合同约定，其应否向壬峰公司支付违约金，以及壬峰公司是否应向上表公司退还2019年6月14日至6月30日期间的租金问题。对此，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。审查上表公司、壬峰公司的上诉请求缺乏理据，具体分析如下：首先，关于二审举证。虽然壬峰公司二审中提交了聊天记录作为证据，但上述聊天记录均形成于本案一审立案之前，均不属于二审新证据，故本院不予采纳。其次，关于上表公司提前退租行为是否符合合同约定问题。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充租赁合同约定，承租人上表公司需提前终止合同的应提前一个月书面通知出租人壬峰公司，并应承担相应违约责任。虽然上表公司在一审中提交了《提前退租申请书》，但上表公司并未将该申请书交回给壬峰公司，而上表公司确认其在一审提交的微信聊天记录中并没有提及“退租”字眼，且经本院询问，双方当事人均确认壬峰公司在2019年6月3日同时向上表公司发送了提前退租及租赁合同转让合同主体两份申请书，上表公司确认其是在壬峰公司拒不退还保证金后才补填了《提前退租申请书》，故上表公司现有证据并不能证明其已依约提前一个月以书面方式通知壬峰公司提前退租事宜。最后，关于违约金及2019年6月14日至6月30日的租金处理问题。根据一审查明事实及当事人陈述可知，本案纠纷系因上表公司要求提前解约而引起，壬峰公司并无违约行为，上表公司理应承担违约责任并清付租金。双方在租赁合同中约定因上表公司提前解约导致合同解除的，壬峰公司不退还履约保证金及已付当月租金，并有权追讨因上表公司违约导致合同期内物业空置的直接经济损失；如上表公司未提前一个月书面通知的，除已付租金与保证金不退外，上表公司还应补交二个月的租金。一审查明上表公司已支付租金至2019年6月，双方当事人在一审中确认上表公司于2019年6月14日搬离，壬峰公司在一审中确认其于2019年9月1日起另行出租房屋给他人使用，一审据此判令壬峰公司没收租赁保证金，且无需退还2019年6月14日至6月30日的已付租金，并基于房屋空置损失而酌情判令上表公司向壬峰公司支付相当于半个月租金的违约金30152.5元，并无超出合同约定范围，合理有据，可予维持。上表公司虽对壬峰公司另行出租的时间有异议，但并无举证推翻，而壬峰公司主张的另行出租时间亦无明显超出合理期限，且如前所述，上表公司现有举证并不足以证明其已依约履行了合同约定的有关提前退租的书面通知义务，故上表公司不同意承担上述违约金的上诉意见缺乏理据，本院不予采纳。虽然壬峰公司对违约金金额有异议，现有证据亦不足以证明上表公司依约提前一个月向壬峰公司提交了书面退租申请，但综合考虑到上表公司已付租金至退场当月（2019年6月）的事实，壬峰公司确认涉案房屋已于2019年9月1日另租他人使用的陈述，以及一审已判令支持了壬峰公司要求没收押金的反诉请求等情况，一审法院将违约金酌情调低为相当于半月租金的金额，已经足以弥补壬峰公司因上表公司提前退租的违约行为而导致的涉案房屋空置期间的损失。壬峰公司在二审中并未举证推翻一审上述认定，故其对违约金的上诉主张理据不足，本院不予采纳。综上所述，上表公司、壬峰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3569.23元，由上表企业管理（广州）有限公司负担1507.79元，广州壬峰物业发展有限公司负担2061.44元。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十月二十日书记员 张冰玲李逸丹