广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12042号上诉人（原审原告）：广州山阳实业有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇上邵村第四社企岗（办公楼B2）**。法定代表人：冯新梅。委托诉讼代理人：冯寸生、邓洁，均系广东正大方略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘丽琼，女，1970年9月7日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被上诉人（原审被告）：黎柱辉，男，1969年2月15日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上诉人广州山阳实业有限公司（以下简称山阳公司）因与被上诉人刘丽琼、黎柱辉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初6304号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人山阳公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持山阳公司的一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用全部由刘丽琼、黎柱辉承担。事实与理由：一、一审法院违背合同双方合法有效的真实意思表示，判决于法无据。山阳公司与刘丽琼、黎柱辉签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应恪守履行，对于该事实，一审法院在判决中亦作出明确认定。根据《商品房买卖合同》附件七本合同补充协议第四条的约定，刘丽琼、黎柱辉未履行其向银行按揭应尽义务导致山阳公司作为担保人承担了担保责任，已构成上述约定的解除合同的情形，山阳公司行使约定的合同解除权的条件成就。结合合同法第九十三条的规定，山阳公司行使约定的合同解除权有充分的事实和法律依据。一审法院突破合同法意思自治的原则，既认定《商品房买卖合同》合法有效，又认定山阳公司行使合同约定解除权不符合法律规定，自相矛盾。二、一审法院认为《商品房买卖合同》的合同目的已实现，刘丽琼、黎柱辉不存在违约行为，与事实不符。不同于小业主向开发商一次性付清购房款，《商品房买卖合同》约定的付款方式是首付加银行按揭贷款，也正是基于采用这种付款方式，山阳公司与刘丽琼、黎柱辉才会在《商品房买卖合同》中明确刘丽琼、黎柱辉应当履行其向银行按揭应尽义务，更是在附件七本合同补充协议第四条作出约定，明确刘丽琼、黎柱辉不履行该义务将承担的违约责任。结合合同法第六十条的规定，刘丽琼、黎柱辉未履行其与山阳公司之间的约定，当然构成对山阳公司的违约。由于刘丽琼、黎柱辉未按时向按揭银行还贷，导致山阳公司代为承担了还款责任，即山阳公司虽曾收取过刘丽琼、黎柱辉向银行借贷的购房款，但现因刘丽琼、黎柱辉的过错已将购房款又连本带息地归还给了银行，由此产生的实际后果是山阳公司根本未能收到《商品房买卖合同》中约定的购房款，即山阳公司并未实现合同目的。三、一审法院未综合考虑本案事实，判决有失公允，且不利于房地产交易市场的稳定。涉案房屋尚未过户登记至刘丽琼、黎柱辉名下，二人对涉案房屋享有的是物权期待权而非物权，该物权期待权的实现有赖于双方遵守合同约定，履行约定义务。现刘丽琼、黎柱辉违反合同约定，致使约定的合同解除的条件成就，故二人已丧失实现其物权期待权的基础。如前所述，《商品房买卖合同》及相关附件的约定是双方真实意思表示，刘丽琼、黎柱辉一旦出现向银行断贷，将面临其与山阳公司签订的《商品房买卖合同》被解除、涉案房屋将被原价收回的后果，这应是刘丽琼、黎柱辉在签署合同时即预知的合同风险。刘丽琼、黎柱辉不仅向银行断贷，还背负着其他债务，由此导致涉案房屋现被案外第三人查封。山阳公司要求解除《商品房买卖合同》并以原价收回涉案房屋，一方面符合其与刘丽琼、黎柱辉的合同约定，另一方面也能让案外第三人顺利且快速实现债权受偿。但一审法院判决驳回山阳公司该诉讼请求，不仅导致山阳公司的合同目的无法实现，且其代刘丽琼、黎柱辉清偿银行贷款本息而损失的资金将实际无法追回。实际上，刘丽琼、黎柱辉只需支付首付款便能够取得涉案房屋，且能够利用涉案房屋四处举债套取资金，使房地产开发商既丧失房屋权属又损失巨额资金，一审判决结果不仅对山阳公司不公，且将为小业主随意断贷并套取开发商房屋四处举债形成示范，不利于房地产市场交易的稳定。综上，一审判决于法无据，于理不合，请求二审法院根据本案事实，判如所请。被上诉人刘丽琼、黎柱辉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。山阳公司向一审法院起诉请求：一、解除山阳公司与刘丽琼、黎柱辉签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，刘丽琼、黎柱辉向山阳公司返还广州市增城区新塘镇东江大道南88号11幢301房，并协助山阳公司至国土资源房地产管理部门办理《广州市商品房买卖合同（预售）》的备案注销手续；二、刘丽琼、黎柱辉向山阳公司偿还垫付的（2019）粤0118执951号案执行款589766.98元；三、刘丽琼、黎柱辉向山阳公司支付违约金464610.6元。四、刘丽琼、黎柱辉承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2012年10月15日，山阳公司（甲方、卖方）与刘丽琼、黎柱辉（乙方、买方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，由刘丽琼、黎柱辉向山阳公司购买广州市增城区新塘镇东江大道南88号11幢301房。上述合同约定“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）1548702元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的60.61%，金额938702元。除首期款外，剩余房款金额610000元须于2012年10月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……”。合同附件七本合同补充协议第四条约定“《商品房买卖合同》第十条逾期付款的违约责任的补充约定：……3、乙方未能履行其向银行按揭应尽义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致甲方作为担保人承担了担保责任的，按以下方式处理：①甲方在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的，乙方同意甲方有权解除《商品房买卖合同》，并按合同原价收回该商品房另作处理，乙方应向甲方支付该商品房总价款30%的违约金，已发生的购房费用甲方不再退还。甲方在扣除代为支付银行本金、利息、滞纳金和甲方应收违约金后剩余房款的，甲方在合同注销手续办理完成后30日内退还给乙方……”。另，2018年3月22日，一审法院作出（2017）粤0183民初第4286号民事判决书。该判决书认定以下，一、刘丽琼、黎柱辉因向山阳公司购买房产向中信银行股份有限公司广州增城支行借款61万元并用房产作抵押，山阳公司作为刘丽琼、黎柱辉向中信银行股份有限公司广州增城支行贷款的担保人，有中信银行股份有限公司广州增城支行分别与山阳公司签订的《楼宇按揭业务合作合同》和刘丽琼、黎柱辉签订的《中信银行个人购房借款合同》，同时有刘丽琼、黎柱辉与山阳公司签订的广州市商品房买卖合同（预售）为据，上述合同均是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，故该合同依法成立、有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。二、中信银行股份有限公司广州增城支行向刘丽琼、黎柱辉发放贷款后，刘丽琼、黎柱辉理应按合同约定如期还本付息，但刘丽琼、黎柱辉未按约定如期付款，违反合同约定，应按约定承担违约责任。故中信银行股份有限公司广州增城支行根据合同约定要求刘丽琼、黎柱辉清偿至2017年11月19日止还欠本金514923.69元，利息35454.32元，复利1948.58元，罚息4199.39元，并自2017年11月20日起计至还清款日止的利息、罚息、复利按合同约定的标准计算，予以支持，但逾期的罚息不计算复利。三、对于中信银行股份有限公司广州增城支行请求刘丽琼、黎柱辉支付中信银行股份有限公司广州增城支行为追收债权而支付的律师费8000元，根据《楼宇按揭业务合作合同》第九条约定“甲方为实现债权和担保权而发生的费用（包括不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费和差旅费等”。且中信银行股份有限公司广州增城支行提供委托代理合同及发票为据，予以支持。四、山阳公司作为刘丽琼、黎柱辉借款的担保保证人，现中信银行股份有限公司广州增城支行要求其承担连带清偿责任合理合法，予以支持。山阳公司承担清偿责任后，在承担责任的范围内有权向刘丽琼、黎柱辉追偿。据此，该判决书作出判决如下，“一、中信银行股份有限公司广州增城支行与刘丽琼、黎柱辉签订的编号为（2012）增银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同(抵押加阶段性保证)》项下本金于起诉之日到期。二、刘丽琼、黎柱辉于本判决发生法律效力之日起五日内向中信银行股份有限公司广州增城支行偿还借款本金514923.69元及利息、罚息、复利（截止至2017年11月19日止利息35454.32元，复利1948.58元，罚息4199.39元。自2017年11月20日起计至还清款日止的利息、罚息、复利按合同约定的标准计算），逾期的罚息不计算复利。三、刘丽琼、黎柱辉于本判决发生法律效力之日起五日内支付给中信银行股份有限公司广州增城支行为追收债权产生的律师费8000元。四、广州山阳实业有限公司对上述款项承担连带清偿责任。五、广州山阳实业有限公司承担清偿责任后，在承担责任的范围内有权向刘丽琼、黎柱辉追偿。六、驳回中信银行股份有限公司广州增城支行的其他诉讼请求。”。2019年2月27日，一审法院向山阳公司出具执行通知书，内容载明“……（2017）粤0183民初第4286号民事判决书已发生法律效力，申请人向本院申请强制执行，本院已立案。……”。2019年4月17日，一审法院向山阳公司出具案款收据，收据载明案号为（2019）粤0118执951号，金额为589766.98元。在本案的审理过程中，山阳公司陈述以下，一、其主张的诉讼请求的合同依据均为补充协议的第四条第三点；二、涉案房屋没有交付给刘丽琼、黎柱辉；三、刘丽琼、黎柱辉已付清合同项下的全部购房款。一审法院认为：山阳公司和刘丽琼、黎柱辉于2012年10月15日就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于山阳公司的第一项、第三项诉讼请求。本案中，山阳公司与刘丽琼、黎柱辉之间的是商品房预售合同关系以及两者与案外人之间的是银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同关系中，山阳公司作为开发商承担的是交付房屋、办理房屋产权登记至刘丽琼、黎柱辉名下的义务，刘丽琼、黎柱辉作为购房人承担的是支付购房款的义务。现刘丽琼、黎柱辉已经依约支付完毕全部购房款，商品房预售合同的主要义务已经履行完毕，山阳公司的合同目的已经实现。双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中购房人刘丽琼、黎柱辉不存在违约行为。至于刘丽琼、黎柱辉未按期偿还银行贷款致使山阳公司承担了其作为保证人应承担的连带清偿责任，这是开发商原本应该预知的合同风险，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，山阳公司作为保证人在承担连带清偿责任后，依法享有向购房人刘丽琼、黎柱辉追偿的权利。现山阳公司以刘丽琼、黎柱辉违反从合同贷款义务而要求解除主合同商品房预售合同，不符合法律规定，有违公平合理原则，一审法院不予支持。据此，山阳公司主张要求刘丽琼、黎柱辉返还涉案房屋，配合办理商品房预售合同的注销手续的诉讼请求，亦不予支持。山阳公司基于解除合同而要求刘丽琼、黎柱辉承担房价款30%的违约金464610.6元，于法无据，一审法院不予支持。关于山阳公司的第二项诉讼请求。如上所述，山阳公司作为保证人在承担连带清偿责任后，享有向刘丽琼、黎柱辉追偿款项的追偿权。现山阳公司已履行其保证责任，故山阳公司要求刘丽琼、黎柱辉偿付589766.98元。理据充分，一审法院予以支持。刘丽琼、黎柱辉经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、刘丽琼、黎柱辉于本判决发生法律效力之日起十日内向广州山阳实业有限公司支付款项589766.98元；二、驳回广州山阳实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23907元，由广州山阳实业有限公司负担18738元，由刘丽琼、黎柱辉负担5169元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。对此，本院分析如下：针对山阳公司上诉主张解除涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》以及刘丽琼、黎柱辉支付违约金的问题。山阳公司与刘丽琼、黎柱辉之间存在商品房预售合同关系以及双方与中信银行股份有限公司广州增城支行之间的银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同关系中，山阳公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而刘丽琼、黎柱辉作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，刘丽琼、黎柱辉已经依约支付了全部购房款，山阳公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。山阳公司也已经将涉案房屋实际交付给刘丽琼、黎柱辉使用。双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成,该合同关系中刘丽琼、黎柱辉不存在违约行为。至于刘丽琼、黎柱辉未按期偿还银行贷款致使山阳公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于山阳公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人刘丽琼、黎柱辉进行追偿的权利。山阳公司以刘丽琼、黎柱辉违反商品房预售合同为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据,不能成立。同理，山阳公司基于合同解除而提起的其他诉讼请求亦丧失合法基础，本院均不予支持。综上所述，上诉人广州山阳实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。被上诉人刘丽琼、黎柱辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23907元，由上诉人广州山阳实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇二〇年十月二十六日书记员 古嘉玲张海燕