大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初8191号原告:大连汇泉商业管理有限公司，统一社会信用代码91210200MA0QDW5L2N，住所地大连市甘井子区泉水****。法定代表人：康富娇，系总经理。委托代理人：王晓明，女，1980年11月18日生，汉族，系该公司员工。被告:大连市甘井子区弘德文化艺术培训学校有限公司，统一社会信用代码91210211MA0XXWQC8K，，住所地大连市甘井子区泉水****法定代表人：卢江海。被告:田成遇，女，1983年8月20日生，汉族，户籍地吉林省长春市宽城区。原告大连汇泉商业管理有限公司与被告大连市甘井子区弘德文化艺术培训学校有限公司（以下简称弘德培训学校）、田成遇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连汇泉商业管理有限公司的委托诉讼代理人王晓明到庭参加了诉讼，被告大连市甘井子区弘德文化艺术培训学校有限公司、田成遇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，请求判令：1、二被告连带给付原告拖欠的租金655,636.58元及违约金200,124元；2、判令租赁保证金50,000元不予退还；3、二被告连带将房屋恢复原状；4、诉讼费由二被告负担。事实与理由：原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告房屋出租给被告使用，合同中对于租期、租金等作出约定。原、被告于2020年6月签订合同解除协议，解除了案涉房屋租赁合同，被告已经腾退房屋，但是租金至今未付。二被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：原告（出租方、甲方）与被告弘德培训学校于2018年7月31日签订大连瑞沃广场房屋租赁合同。该合同第三条房屋的交还约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前办理该房屋，并根据甲方要求将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。第六条履约保证金约定，如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以履约保证金抵扣乙方应付的任何款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。合同第11.3条约定，乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就发生的损失向乙方索赔或者按本合同12.2条解除合同并要求乙方承担相应的违约责任。合同12.2条约定，甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方有权在通知乙方后直接解除本合同而无需征得乙方同意，乙方已支付的所有租金以及履约保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还需向甲方支付相当于六个月租金的违约金。12.2.4条约定，逾期支付租金或其它任何应付款项超过十日，经甲方催告后在十日内仍未全额支付的。合同第20.1.3条约定，双方约定的财务年度为1月1日至本年度12月31日。2019年1月1日至2019年12月31日，如果甲方年分配的租金和管理费低于110万，乙方补偿甲方差额的50%。当甲方年分配的租金和管理费超过150万之后，甲方奖励乙方超额部分的50%。2020年1月1日至2020年12月31日止，如果当甲方年分配的租金和管理费低于110万，乙方补偿甲方差额的50%，但需保证甲方分配的年租金和管理费不低于90万元。如果此期间内甲方年租金和管理费收益始终无法达到110万，甲方有权解除本协议。当甲方年分配的租金和管理费超过150万之后，甲方奖励乙方超额部分的50%。另2021年1月1日至2024年12月31日止，如果当甲方年分配的租金和管理费低于150万，乙方补偿甲方差额的50%，但需保证甲方分配额年租金和管理费不低于110万元。当甲方年分配的租金和管理费超过150万之后，甲方奖励乙方超额部分的50%。合同20.2条约定，租赁保证金为50,000元。合同20.3条约定，管理费标准为每平方米每日1.2元。原告（乙方）与案外人徐士明（保证人、甲方）及被告田成遇（保证人、甲方）于2018年7月31日签订个人担保合同，合同约定：为保障乙方与大连弘德教育科技有限公司于2018年7月31日签订的大连瑞沃广场房屋租赁合同之约定，甲方自愿于乙方签订本担保合同；本合同保证方式为连带责任保证；保证范围包括：乙方按照主合同之约定承担担保责任的金额，乙方因主合同而承担赔偿等民事责任所发生的金额，乙方承担担保责任或者因主合同承担赔偿等民事责任后向委托合同的委托人行使追偿权所发生的各项金额，乙方向保证人行使追偿权所发生的各项金额。原告（甲方）与被告弘德培训学校（乙方）签订结算付款协议。该协议约定如下：一、乙方提出变更经营面积、将经营面积由原告合同约定的2,109.96平方米，变更为926.5平方米，及原萌乐园部分面积乙方继续经营，原贝星博部分面积退租。甲方给予乙方支持，统一接受退租部分面积。双方共同确认退租部分场地于2019年10月28日前清场完毕，并于2019年10月28日该场地由甲方经营管理。甲方同意自2019年10月18日起至2019年12月31日止，将剩余经营面积（926.5平方米）的租金，调整为0元/平/天；管理费调整为1元/平/天，两项共计69,487元。乙方承诺此笔款于2019年10月18日一次性支付甲方。调整期后，租金及管理费计算标准由双方另行协商确定。二、经甲乙双方对账确认，自2019年1月1日至2019年10月10日，按照季度预缴1.2元/平/天计算，乙方欠付甲方管理费，欠款总额共计708,960元。三、双方协商一致，甲方就上述第二条欠款总额，给予乙方部分减免，减免后，乙方应付甲方的租金及管理费总额变更为490,800元。五、若乙方未按照本协议附表中的约定，按时、足额支付任一期款项的，甲方均有权不经乙方同意，而单方解除本协议，且本协议自动失效，本协议第一条及第二条作出的调整不再生效，乙方仍按照原合同约定的计费面积及租金、管理费标准向甲方支付未付的款项。被告弘德培训学校于2020年5月7日向原告发送撤店申请，请求停业撤店。原告于2020年5月8日向被告弘德培训学校发送回复函，告知其应当履行的义务。原告与被告弘德培训学校于2020年6月2日签订解除合同协议，协议约定：一、甲、乙双方签订的大连瑞沃广场房屋租赁合同于2020年6月2日解除。二、双方关于租金、物业管理费、保证金、场地交付、违约金等合同履行事宜按原合同条款进行协商处理。原告提供萌乐园场地交接单一份，证实房屋内部分设施毁损，需要被告恢复原状，具体包括：防火卷帘、烟（温）感应器、消火栓、风机盘管及控制面板。上述交接单中盖有被告弘德培训学校的印章。原告于庭审中陈述，房屋租赁合同中约定的租金标准比较高，原告自愿降低租金标准，按照每日每平方米1.2元计算。自2019年1月1日至2019年10月17日，面积为2,109.96平方米，计算租金为734,266.08元，被告弘德培训学校已经支付314,887元，尚余502,764.08元未支付。2019年10月18日至2019年12月31日，租赁面积为926.5平方米，计算租金为83,385元。2020年1月，租赁面积926.5平方米，计算租金为34,465.8元。2020年2月，租赁面积926.5平方米，租金标准减半收取，按照0.6元每日每平方米计算租金为32,242.2元。2020年3月1日至5月31日，租赁面积926.5平方米，恢复1.2元每日每平方米的标准，计算租金为102,285.6元。违约金系按照合同约定，按照926.5平方米，按照1.2元每日每平方米的标准计算6个月，数额为200,124元。上述事实，有大连瑞沃广场房屋租赁合同、结算付款协议、撤店申请、回复函、解除合同协议、个人担保合同、萌乐园场地交接单及庭审笔录等在案为凭，这些证据经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告弘德培训学校签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，原告作为出租人已将案涉房屋交付被告使用，被告弘德培训学校负有按照合同约定支付租金的义务。被告弘德培训学校已经将房屋腾退给原告，案涉租赁合同自双方签订解除合同协议之日解除，被告弘德培训学校应当向原告支付租赁期间的租金。关于租金的数额，原告主张的数额低于合同约定标准，自2019年1月1日至2019年10月17日，面积为2,109.96平方米，计算租金为734,266.08元，原告自述被告弘德培训学校已经支付314,887元，尚余419,379.08元未支付。2019年10月18日至2019年12月31日，租赁面积为926.5平方米，计算租金为82,273.2元。2020年1月，租赁面积926.5平方米，计算租金为34,465.8元。2020年2月，租赁面积926.5平方米，原告自述租金标准减半收取，按照0.6元每日每平方米计算租金为16,121.1元。2020年3月1日至5月31日，租赁面积926.5平方米，恢复1.2元每日每平方米的标准，计算租金为102,285.6元，以上租金数额合计654,525.5元，原告主张超出部分属于计算错误，本院不予支持。关于原告主张的违约金，房屋租赁合同中明确约定被告弘德培训学校未按约定支付租金超过十日，且经过催告仍未支付超过十日的，原告有权收取六个月租金标准的违约金，原告主张的违约金符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求的不退还保证金50,000元的诉请，因被告弘德培训学校并未答辩或者反诉要求保证金抵顶欠付租金或者返还租金，关于原告的该诉请，本院不予处理。关于原告要求的恢复原状的诉请，经被告弘德培训学校确认的房屋毁损部位为防火卷帘、烟（温）感应器、消火栓、风即盘管及控制面板，根据合同约定被告需要修缮以恢复原状，对于该诉请，本院予以支持。关于被告田成遇的责任问题，被告田成遇与原告签订个人担保合同，约定被告田成遇对于被告弘德培训学校需承担的责任承担连带保证责任，故对于原告要求的被告田成遇承担连带责任的诉请，本院予以支持。二被告未到庭，视为对诉讼权利的放弃。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告大连市甘井子区弘德文化艺术培训学校有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连汇泉商业管理有限公司租金654,525.5元及违约金200,124元。二、被告大连市甘井子区弘德文化艺术培训学校有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于大连市甘井子区泉水R1区1号瑞沃广场2层1号房屋恢复原状。三、被告田成遇对于被告大连市甘井子区弘德文化艺术培训学校有限公司承担的上述责任承担连带责任。四、驳回原告大连汇泉商业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,858元，由原告自行承担大连汇泉商业管理有限公司400元，剩余12,458元由被告大连市甘井子区弘德文化艺术培训学校有限公司、田成遇共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长  张 禾人民陪审员  王连英人民陪审员  王 媛二〇二〇年十月二十二日书 记 员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。