河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终2341号上诉人（原审原告、执行案外人）：孙爱军，男，1971年1月16日出生，汉族，现住河南省武陟县。委托诉讼代理人：郭松林，河南金研（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李彬，男，1991年10月5日出生，汉族，住河南省夏邑县。原审第三人（被执行人）：魏国际，男，1963年6月8日出生，汉族，住河南省武陟县。原审第三人（被执行人）：魏远征，男，1989年8月24日出生，汉族，住河南省武陟县。上诉人孙爱军因与被上诉人李彬、原审第三人魏国际、魏远征案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年8月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙爱军上诉请求：撤销一审判决，改判孙爱军排除强制执行的民事权益成立并停止对案涉房产的执行。事实和理由:一、一审法院认定上诉人孙爱军明知案涉房屋暂不能过户，但仍签订协议即为有过错，属事实认定错误。1、案涉房屋不能过户是因为客观上土地为划拨，没有土地使用权证，其他建设手续不全，非上诉人自身原因。孙爱军与魏国际签署《房产转让协议》后立即就去县房管部门申请过户,但被告知因案涉房屋土地为划拨（未缴纳出让金），没有土地使用权证，其他建设手续不全等暂不能过户。2、由于历史原因，武陟县城存在大量的老国有单位利用单位空地建房的情形，此类房屋的土地多为划拨用地，用地与建设手续不全，难办证、难过户,案涉房屋即属于此。针对此类历史遗留问题，武陟县政府刚出台新政策，现在可办理过户。依据《武陟县人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见》[武政（2019）11号］以及《关于的补充意见》，按照现行基准地价的40%补缴出让金后可办理不动产登记证。孙爱军与魏国际签署的《房产转让协议》未违反《合同法》第52条规定的导致合同无效的任何情形，合同有效，孙爱军购买此房不违法，也无过错。至于协议约定的“暂时不能办理房屋所有权登记过户”是因为存在土地为划拨、无土地使用权证、其他建设手续不全所致，不等于永远不能过户，按前述武陟县政府的新政，案涉房屋现在可过户，可以办理不动产登记证。二、一审法院对于案涉房屋所有权证书上载明的“拥有60%产权”以及查询、查封房屋与案涉房屋是否为同一房屋未查明。1、孙爱军持有的房产证附记栏中载明“拥有60%产权”，剩余的40%并不是有其他共有人，而是上述土地为划拨性质所致，正是此客观原因阻却了此房未能办理过户，但一审法院对此影响案件定性的事实未查明。2、武陟县房产管理部门出具的武房信第0030号证明魏国际的房产证号为**××75，武陟县人民法院（2015）武执字第00277执行裁定书查封的房产证号为11××75，孙爱军持有的案涉房屋所有权证号为武私字第601××75。一人在同一小区有多房的情形并不罕见，对此一审法院也未查明。三、一审判决在认定因孙爱军自身过错而未办理过户，进而不享有足以排除强制执行的民事权益，属适用法律错误。本案中不能过户是暂时性的结果，不是原因，暂不能过户不等于以后条件具备后不能过户。暂不能过户不是不能签订协议以及协议无效的前提，更何况一审法院未否决房屋买卖协议的合法有效性。如前所述，未办理过户的原因是土地为划拨、无土地使用权证与建设手续不全等客观原因的阻却，非孙爱军自身原因。时任最高人民法院执行局长张根大在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》发布会上曾释义:“规定明确人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产。登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产,但是,由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。”具体到本案，孙爱军在法院查封前已与魏国际签署合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产并入住5年，已支付全部价款，且非因上诉人孙爱军自身原因未办理过户登记，故上诉人孙爱军完全享有案涉房屋的物权期待权，足以排除强制执行。李彬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，孙爱军的上诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。一、孙爱军对本案案涉房产不享有物权，其并非案涉房产权利人，不能够排除执行。根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”以及第十六条第十七条之规定可知，不动产登记簿是物权归属和内容的依据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案涉房产于1998年10月30日由武陟县人民政府颁发了武私字第60××75号房屋所有权证，所有权证载明的所有权人为魏国际，在房屋所有权证附记栏加盖有“拥有60%产权”印章。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照以下标准判断其是否为权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案房产登记在魏国际名下，法院依法查封被执行人魏国际名下财产于法有据。二、根据一审法院于2014年11月3日作出并生效的（2014）武民一初字第00271号民事调解书，李彬与第三人魏国际、魏远征之间的借贷关系发生在2013年11月10日至2014年6月25日之间，而孙爱军与魏国际之间签订的真实性无法核实的房产转让协议发生在2014年12月9日。民事调解书生效后，魏国际并未按照调解书确定的义务按时履行任意一笔应支付给李彬的款项，其通过签订房屋转让协议的方式恶意逃避履行债务，故意转移资产，该行为明显侵害李彬的合法权益。三、本案孙爱军提供的证据不足以证明其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。孙爱军提供的《房产转让协议》为无效合同，且并未实际履行，也没有任何证据证明孙爱军向魏国际支付了对价款11万元。（一）一审中安建科的证人证言不能作为定案依据。1、安建科明确表示《房产转让协议》模板是其提供的，但《房产转让协议》上并未显示有居间方，该《房产转让协议》模板只有甲乙双方，左下角的“见证人：安建科”字样明显与该《房产转让协议》模板格格不入，且未按指印、未显示日期，不能证明该协议的签订是在居间方的见证下签订和履行的。《房产转让协议》未加盖单位公章，且针对该情况，安建科答复称当时属于个体工商户，没有任何事实依据。2、一审中安建科所称2014年7、8月份孙爱军以现金方式支付了第一笔款项7万元，余款4万元于12月份支付完毕，并签订了《房产转让协议》。而先现金付款后签订协议，且第一次付款与第二次付款时间相差近半年，明显与常理不符。3、安建科称，其佣金是按照1%收取的，共收取现金1000多，含糊不清晰，不准确，对交钥匙的情况也不知情且未能作出合理解释。综上，安建科不具有本案证人资格，其是否见证本案《房产转让协议》的签订及履行均存疑，且该证人所做陈述属于伪证。（二）没有任何证据证明孙爱军实际支付了购房款。《房产转让协议》下面的收据显示收款日期是2014年12月9日，而一审中孙爱军在庭上又明确称付清款项时间是2014年12月14日。其所述前后矛盾。（三）《房产转让协议》无效。该协议中关于所有权的约定条款无效，且双方在明知该房产不能买卖，不能办理过户登记的情况下仍然签订转让协议，孙爱军对无法办理过户登记手续存在一定过错，其在明知的情况下签订房产转让协议，属于同魏国际恶意逃避债务，损害了债权人李彬的合法权益，不足以排除本案执行。因此一审判决正确，依法应予驳回上诉人孙爱军的上诉请求。魏国际、魏远征无正当理由未到庭，亦未提交书面意见。孙爱军向一审法院起诉请求：1、判令停止对孙爱军位于武陟县红旗路125号外贸总公司后院内东1单元3楼西户的房产包括配套房（房产证号:60××**）的执行；2、判决确认孙爱军请求第一项所述的房产包括配套房归孙爱军所有；3、诉讼费由李彬承担。一审法院查明事实：李彬与魏远征、魏国际民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年11月3日作出（2014）武民一初字第00271号民事调解书，李彬同意魏国际、魏远征归还本金100000元；该款于2014年农历腊月30日前归还原告10000元；剩余的90000元分三年归还李彬，于每年的6月30日、12月31日前各归还李彬15000元。任何一期款项不按期归还均视为违约。2014年12月9日，魏国际（甲方）和孙爱军（乙方）签订房产转让协议，将其所有的位于武陟县红旗路125号外贸总公司后院内的房产包括配套房(房产证号：：60××**转让给孙爱军，总房款110000元，于协议签字时一次性付清（已付）。该协议第七条约定：“因本房产暂时不能房屋所有权登记过户，实际所有权人为孙爱军。此房交付后该房产的一切权益与甲方无关，因房屋所有权未登记过户（房产证未过户）造成的一切纠纷由甲方全部负责处理，其他纠纷由乙方负责。由违约方承担因此给对方造成的所有损失。”一审法院于2020年4月23日作出（2015）武执字第00277号执行裁定书，裁定：查封魏国际名下位于武陟县红旗路125号外贸总公司院内的房产一套。该房产于1998年10月30日由武陟县人民政府颁发了武私字第60××75号房屋所有权证，所有权证载明的所有权人为魏国际，在房屋所有权证附记栏加盖有“拥有60％产权”印章。孙爱军于2020年5月25日对查封上述房产提出书面执行异议，一审法院审查后于2020年5月25日作出（2020）豫0823执异30号执行裁定书，驳回了孙爱军的异议申请。孙爱军于2020年6月1日向法院提起执行异议之诉。一审法院认为，孙爱军因不服（2020）豫0823执异30号裁定书，向法院提起本案诉讼，系案外人执行异议之诉纠纷。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，案涉房产的房屋所有权证登记的所有权人为魏国际（拥有60％的产权），孙爱军虽与魏国际签订房屋转让协议，但未办理房屋过户登记，该房产的物权未发生变动。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产的房屋所有权证登记的所有权人为魏国际（拥有60％的产权），从孙爱军与魏国际房产转让协议第七条的约定内容可以看出，孙爱军受让案涉房产时对案涉房屋暂不能办理过户登记的情况其自身是明知的，但仍与魏国际签订转让协议，其对无法办理过户登记手续存在一定过错。孙爱军虽提供房产转让协议、收据、水电费票据等证据，证明其在涉案房屋内居住，并缴纳了相关生活费用，但均不足以排除强制执行的民事权益。另从本案查明的事实来看，魏国际未履行一审法院2014年11月3日作出的（2014）武民一初字第00271号民事调解书确定的偿还义务，因魏国际系案涉房屋登记的产权人，李彬作为债权人，有权要求法院执行涉案房屋。因此，对孙爱军停止对位于武陟县红旗路125号外贸总公司后院内东1单元3楼西户的房产包括配套房房屋的执行并确认上述涉案房屋归孙爱军所有的诉讼请求，依法不予支持。一审法院判决：驳回孙爱军的诉讼请求。案件受理费2500元，由孙爱军负担。二审期间，上诉人孙爱军提交《武陟县人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见》一份，该证据是从武陟县政府网站上下载的。根据该文件，本案诉争房屋2019年出台配套政策后，允许办理登记。李彬质证认为，该证据不属于新证据，真实性不清楚，对其证据指向不予认可。根据孙爱军代理人的申请，本院出具《律师调查令》，依法向武陟县房产管理中心调取了案涉房产所有权证书的存根、平面图以及集资建房协议书。孙爱军对证据的真实性、关联性均无异议，但对存根标明的拥有60%产权的这一事项的合法性有异议。证据可以证明以下四点：1、案涉房屋为集资房，购买时间是1994年，该房屋与孙爱军交易的时间是2014年，按照国务院国发（2007）24号文件以及《经济适用住房管理办法》第30条的规定，该房屋满五年之后即可上市进行交易，也就是说从该份证据和魏国际签署的证据看，该房屋依法可以进行上市交易。2、集资建房协议书第四条显示，建房的价款是由包括魏国际在内的购房人全额支付的，集资建房所在单位未分摊建房的工程款。3、集资建房协议书第七条显示，双方没有约定产权的比例，同时双方明确约定该房屋的权益按照国家的政策规定执行。也就是说，房管局在登记的时候标明的拥有60%的产权，没有合同依据，也没有政策依据。综合以上三点，孙爱军认为，按照国务院的规定以及《经济适用住房管理办法》，孙爱军在购买案涉房屋时，该房屋依法是可以进行交易的，只是由于属地房管部门没有正确理解和执行政策，不予办理过户才导致房屋没有过户完毕。李彬对案涉房产所有权证书的存根、平面图以及集资建房协议书的真实性均无异议，认为案涉房产所有权证书上明确标有涉案房屋60%的产权，根据该证据，案涉房屋可以允许买卖交易。本院认为，孙爱军提交的《武陟县人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见》，系从武陟县人民政府网站下载的，经本院核实，对其真实性予以确认。武陟县房产管理中心出具的案涉房产所有权证书的存根、平面图以及集资建房协议书，孙爱军、李彬对其真实性均无异议，本院对此予以确认。二审期间，李彬、魏国际、魏远征均未提交新证据。本院审理查明，1、1994年，魏国际与武陟县对外贸易总公司签订《集资建房协议书》，武陟县对外贸易总公司提供土地，房屋建造款由魏国际缴纳。2、2014年，魏国际与孙爱军签订房产转让协议并缴纳购房款11万元，魏国际向孙爱军出具了收款收据。3、2019年，武陟县发布《武陟县人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的意见》。其他事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。案外人是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，应当依据相关法律法规对其所提证据予以综合分析认定，案外人所提证据能够相互印证证明其就执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。本案中，第一，涉案房屋2020年4月23日被一审法院查封，但在此之前，案外人孙爱军提供证据证明其与被执行人魏国际于2014年12月已签订涉案房产的转让协议，孙爱军向魏国际支付全部购房款11万元，魏国际向孙爱军出具了收款收据。第二，综合分析孙爱军提交的缴纳水电费等相关证据以及本院调查核实的情况，可以认定孙爱军在一审法院2020年4月查封涉案房屋前，确已对涉案房屋进行了合法占有并入住其中。第三，涉案房屋系由武陟县对外贸易总公司提供土地，魏国际支付房屋建造款于1994年所建，属于单位集资合作建房，纳入当地经济适应住房供应计划，而根据《经济适用住房管理办法》第三十条规定，购房人购买经济适用住房满5年并缴纳相关费用后是可以转让的。本案中，孙爱军是在涉案房屋建成近20年后的2014年从魏国际手中受让的，李彬在二审庭审中对涉案房屋可以上市交易亦予以认可。涉案房屋之所以未能办理过户登记手续，客观上是由于当地房管部门的原因导致孙爱军不能办理过户登记手续，而主观上孙爱军亦不存在怠于甚至故意不办理权属变更登记之情形，故可以认定非因孙爱军自身原因未办理涉案房屋过户登记。综上所述，案外人孙爱军在人民法院查封前与魏国际签订了合法有效的书面房屋转让协议，缴纳了全部购房款，合法占有了涉案房屋，且对涉案房屋未能过户不存在过错，其就本案执行标的享有足以排除执行的民事权益，可以排除人民法院的强制执行。一审判决以孙爱军未办理房屋过户登记存在过错为由驳回孙爱军的诉讼请求不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初2216号民事判决；二、不得执行武陟县红旗路125号外贸总公司后院内东1单元3楼西户武私字第60××75号的房产；三、驳回孙爱军的其他诉讼请求。一审案件受理费2500元，二审案件受理费2500元，均由李彬负担。本判决为终审判决。审判长  谢华海审判员  苑海峰审判员  王晓武二〇二〇年十月十日法官助理石慧慧书记员苗全