江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终6920号上诉人（原审被告）：安徽香溪农业生态旅游山庄有限公司，住所地安徽省马鞍山市和县香泉镇星火村。法定代表人：张春锦，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔亮，北京市惠诚（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国太平洋人寿保险股份有限公司江苏分公司，住所地江苏省南京市鼓楼区凤凰街******7间门面及**整层。负责人：张树明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈越男，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇，男。上诉人安徽香溪农业生态旅游山庄有限公司（以下简称香溪生态旅游公司）因与被上诉人中国太平洋人寿保险股份有限公司江苏分公司（以下简称太平洋人寿江苏分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人香溪生态旅游公司的委托诉讼代理人乔亮、被上诉人太平洋人寿江苏分公司的委托诉讼代理人陈越男、李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。香溪生态旅游公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。主要事实和理由：一、上诉人并非合同解除的唯一过错方。上诉人己向一审法院提交录音、证人证言等证据用来证明，虽然由于经济困难导致一时没有支付房屋租金，但是在被上诉人催缴后，上诉人积极组织资金，于2019年1月就主动上门缴纳租金。但是被上诉人以需要涨租金等理由拒绝接受。并且在数次拒收后，被上诉人于2019年2月27日向上诉人发函解除租赁合同。即使在该情况下，上诉人依然与被上诉人积极沟通，要求支付租金，但被上诉人依然表态需要涨租金，重新签订合同。上诉人认为，被上诉人在双方协商的宽限期内拒绝接受上诉人缴纳租金，并以违约为由要求变更原租赁合同既定的租金，有违诚实信用原则，对于合同的解除亦有过错。此外，由于被上诉人一直无法向上诉人交付前期租赁期间的租金发票，对于合同履行亦有过错。二、被上诉人多年来无法提供有关产权证明，导致上诉人根本无法办理经营执照及相关手续，承租房屋的目的根本无法实现。并且被上诉人的工作人员多次到上诉人的办公场所以多种方式阻碍上诉人正常办公，给上诉人造成了严重损害。所以，对于本案中租赁合同的解除，被上诉人亦有过错。一审判决认为上诉人一方违约而导致主张的装修损失和经营损失无法得到法律支持的观点，系适用法律错误。三、上诉人在接手涉案房屋时，房屋主体老化、水管破裂、破烂不堪，需要进行维修，因被上诉人认为应当由上诉人自行维修，与被上诉人无关，故上诉人自行对涉案房屋进行维修，但上诉人认为出租人未履行维修义务，承租人自行维修的，维修费用应该由出租人承担，而影响房屋使用的，应该相应减少租金。太平洋人寿江苏分公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。一审中已经查明上诉人拖欠租金是因为其公司资金紧张原因导致，在被上诉人给予的合理期限内，上诉人仍未缴纳租金，故被上诉人行使合同解除权。因此，对于合同解除及造成的影响，应当由上诉人自行承担损失。对于上诉人提到的房屋产权问题，双方在签订房屋租赁合同中，被上诉人已向上诉人明确进行了告知。综上，请求驳回上诉，维持原判。太平洋人寿江苏分公司向一审法院起诉请求：判令香溪生态旅游公司向太平洋人寿江苏分公司支付2018年3月15日至2019年3月14日的租金118856元。一审法院查明事实：2016年3月10日,香溪生态旅游公司（乙方、承租方）与太平洋人寿江苏分公司（甲方、出租方）签订《房屋出租合同》,约定：出租方将坐落于南京市中山北路426号万江大厦3层（西）房屋（建筑面积408.16平方米，含一层门面房20平方米）出租给香溪生态旅游公司，用途为办公营业；签订合同前，甲方已告知乙方，因历史原因甲方未能办妥该房屋的土地证和房屋所有权证；租赁期自2016年1月20日至2021年3月15日，其中2016年1月20日至2016年3月14日为装修期免收租金;双方约定该房屋日租金0.8元/平方米，其中2018年3月15月-2019年3月14日租金合计为118856元；租金按季度支付，乙方支付房租后，甲方按年向乙方提供租赁费发票；乙方按时将租金通过银行汇款的方式汇入甲方指定账户；甲乙双方同意在租赁期内，乙方未按合同规定期限延期30日缴纳租金及费用的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应支付守约方年租金20%的违约金。2018年12月，太平洋人寿江苏分公司向香溪生态旅游公司发出房租催缴函，向香溪生态旅游公司催缴2018年3月15日至2019年3月14日的租金并告知相应后果。2019年1月14日，香溪生态旅游公司向太平洋人寿江苏分公司出具情况说明，载明因资金困难欠付上述期限内的租金118856元未交，对此深表歉意，现已筹资，拟在2019年1月20日前支付拖欠房租款。2019年2月27日，太平洋人寿江苏分公司向香溪生态旅游公司发出收房通知函，通知香溪生态旅游公司于2019年3月14日前：搬出中山北路426号三层及一层428号商业门面房，双方的房屋出租合同解除；全额支付拖欠的房屋租金以及合同约定的违约金。香溪生态旅游公司于当日签收该收房通知函。2019年11月15日，香溪生态旅游公司从案涉房屋中426号三层西半层搬离。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，太平洋人寿江苏分公司、香溪生态旅游公司双方就涉案房屋签订的房屋出租合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。香溪生态旅游公司在承租期间未按时支付房租，在太平洋人寿江苏分公司催要后香溪生态旅游公司仍未在合理期间内支付，已构成违约，关于租金数额，香溪生态旅游公司亦通过书面函件的方式进行了确认，故太平洋人寿江苏分公司要求香溪生态旅游公司支付2018年3月15日至2019年3月14日的房租118856元具有事实和法律依据；香溪生态旅游公司抗辩因租期未满解除合同导致其装修损失及2019年太平洋人寿江苏分公司讨要房租造成香溪生态旅游公司经营的损失，因香溪生态旅游公司违约，其主张因自身违约行为导致的装修损失和经营损失缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定,一审法院作出判决:安徽香溪农业生态旅游山庄有限公司于判决生效之日起十日内向中国太平洋人寿保险股份有限公司江苏分公司支付2018年3月15日至2019年3月14日的房租118856元。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。太平洋人寿江苏分公司、香溪生态旅游公司双方就涉案房屋签订的房屋出租合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。关于欠付租金的问题，根据双方合同约定，香溪生态旅游公司应按时将租金通过银行汇款的方式汇入太平洋人寿江苏分公司指定账户，而一审中双方亦陈述之前租金已通过银行转账进行了支付，故香溪生态旅游公司上诉所称太平洋人寿江苏分公司2019年1月存在拒绝接受租金的情形，依据不足且与合同约定的支付方式不符，本院不予采信。因香溪生态旅游公司欠付租金，太平洋人寿江苏分公司有权依据双方的约定解除合同，故案涉房屋出租合同于2019年3月14日解除。香溪生态旅游公司关于太平洋人寿江苏分公司对合同解除亦存在过错的意见，本院不予采信。对于香溪生态旅游公司上诉所称案涉房屋无产权证情形，太平洋人寿江苏分公司在合同订立时已经进行了告知，而在合同履行过程中，香溪生态旅游公司并未提供证据证明该情形影响其对案涉房屋的使用，故其此项抗辩本院不予支持。关于香溪生态旅游公司上诉主张其对案涉房屋进行了维修，认为太平洋人寿江苏分公司应承担相应维修费用的问题，香溪生态旅游公司并未提出明确的数额并在一审中进行反诉，香溪生态旅游公司以此作为拒付租金的理由不能成立。综上所述，香溪生态旅游公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2677元，由安徽香溪农业生态旅游山庄有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李任飞二○二○年十月十四日书记员  郭旭冬