河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终2360号上诉人（原审被告）：平顶山福商电子商务有限公司，住所地河南省平顶山市新城区福佑路李庵小区**楼********办公室。统一社会信用代码：91410400MA3X6KK15U。法定代表人：林金利，董事长。委托诉讼代理人：辛伟华，河南大乘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李艳辉，女，汉族，1974年8月29日出生，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：张洪（系李艳辉丈夫），住河南省平顶山市新华区。被上诉人（原审被告）：平顶山市隆嘉房地产有限公司，，住所地河南省平顶山市新城区管委会院内统一社会信用代码：410400100009703。法定代表人：林继云，总经理。委托诉讼代理人：吴媚贞，女，该公司员工。上诉人平顶山福商电子商务有限公司（以下简称福商公司）因与被上诉人李艳辉、平顶山市隆嘉房地产有限公司（以下简称隆嘉公司）商品房预约合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初2027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人福商公司的委托诉讼代理人辛伟华，被上诉人李艳辉的委托诉讼代理人张洪，隆嘉公司的委托诉讼代理人吴媚贞参加诉讼。本案现已审理终结。福商公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，发回重审或依法改判福商公司不承担责任；二、一、二审诉讼费用由李艳辉、隆嘉公司承担。事实和理由：一、李艳辉与平顶山市隆嘉房地产有限公司之间并不存在商品房预约合同关系。购房人在签订商品房预约合同时，仅会支付少量预约购房款，但本案中，李艳辉提交的案涉《预约认购书》显示总房款为1088842元，但李艳辉却在《预约认购书》签订当日支付了房款1000000元，即已将绝大部分房款支付完毕，该行为有违日常交易习惯；《预约认购书》显示房屋单价为每平方米6750元，但在2014年平顶山市新城区的房屋单价并未达到每平方米6750元，李艳辉的购房价格不仅不低于市场价，反而高于市场价，这与提前签订商品房预约合同的购房价往往有所降低的市场交易惯例存在冲突。另外，据福商公司了解，隆嘉公司及其法定代表人林继云自2014年起大量对外借款，并以签订商品房预约合同的形式对借款提供担保。本案中，李艳辉主张的债权即使存在，也应当是其与平隆嘉公司或者林继云之间的民间借贷。一审法院将民间借贷关系认定为商品房预约合同关系，系认定事实不清。二、一审法院并未查清李艳辉是否向隆嘉公司支付了1000000元。李艳辉提交的转账凭证的转账方并非李艳辉而是赵磊，收款人是林继云而非隆嘉公司。一审在未查清上述经过的情况下认定“李艳辉当日通过赵磊向隆嘉公司法定代表人林继云转账共计100万元，隆嘉公司向李艳辉出具收据证实收到该款项”，属认定事实不清。三、李艳辉并不属于福商公司应解决的购房户范围。李艳辉不属于一审法院移交给福商公司的购房户名单中的人员，福商公司承诺解决的购房户不包括李艳辉。一审判决肆意扩大福商公司解决购房户的范围，违背了福商公司在作出承诺时的真实意思表示。四、一审判决认定福商公司应支付利息错误自福商公司向平顶山市新华区人民法院作出承诺之日起至本案李艳辉提起诉讼止，李艳辉从未向福商公司提出过退款的主张，也未联系过福商公司，一审法院向福商公司移交的购房户名单中也没有李艳辉，福商公司并不知晓本案可能涉及的债权，一审判令福商公司承担利息违背基本的公平正义。另一方面，福商公司向作出的承诺是解决购房户，除了退款外还有提供房屋等解决问题的方式，在君临天下二期项目正在建设情况下，一审法院主观臆断福商公司没有及时解决李艳辉购房事宜，判令福商公司承担责任，有所不公。五、一审法院认定平顶山市隆嘉房地产有限公司不承担责任，属法律适用错误。本案中，即使存在商品房预约合同关系，也是福商公司与隆嘉公司之间存在商品房预约合同关系，此基础法律关系并不因福商公司作出承诺而改变。如果福商公司需要承担责任，其前提必然是隆嘉公司承担责任，一审未判令隆嘉公司承担责任，系适用法律错误。李艳辉辩称，一、一审判决依据李艳辉提交的预约认购书及交款收据、转账凭证等认定李艳辉与隆嘉公司之间存在商品房预约合同关系是正确的。二、林月华及福商公司向一审法院执行机关出具的承诺书要求的购房客户提供合同及购房发票，而李艳辉在一审中所提供的证据符合该承诺书的要求，故李艳辉主张的权利属于福商公司承诺解决的问题。三、福商公司应当支付利息，福商公司在承诺承接隆嘉公司的债务后，在合理期间内没有解决承诺书中购房客户的问题，其应当承担合理期间以外的利息。四、隆嘉公司已支付案涉土地出让金将近8000万元，还支付了建设费用几千万元，累计在案涉工地投入一亿三千多万元，而福商公司在执行中仅依据二次流拍价2500万元就取得该土地及地面工程，故一审法院在处置该宗土地时，要求福商公司解决该宗土地及工程建设所涉及的购房户及工程款问题。既然福商公司承诺解决购房客户购房款的问题，返还李艳辉购房款的责任人就是福商公司，而非隆嘉公司。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。隆嘉公司辩称，李艳辉与隆嘉公司之间的关系以商品房预约合同及购房款收据为准。虽然一审法院向福商公司移交的购房户名单中无李艳辉的名字，但李艳辉与隆嘉公司之间的商品房买卖关系确实存在，李艳辉属于福商公司在一审法院执行案件中作出的承诺书中约定的购房户范围。至于是否应支付利息，请人民法院依法判决。福商电子公司已经承接了隆嘉公司的涉案工程，并承诺解决购房户问题，现隆嘉公司与李艳辉之间已不存在购房合同关系。故，福商电子公司应就李艳辉的诉请承担责任。李艳辉向一审法院起诉请求：1.判令隆嘉公司、福商公司返还李艳辉购房款100万元，并按银行同期贷款利率自2014年6月3日起向李艳辉支付利息至实际还款日；2.诉讼费由隆嘉公司、福商公司承担。一审法院认定事实：2014年6月3日，李艳辉与隆嘉公司签订《预约认购书》一份，约定李艳辉购买“君临天下”荣御1号楼1603、1703号房屋，建筑面积约161.31平方米，单价为每平方米6750元，房屋总价款为1088842元，李艳辉于本《预约认购书》签订之日向隆嘉公司支付缔约定金100万元。李艳辉于当日通过赵磊向隆嘉公司法定代表人林继云转款共计100万元，隆嘉公司向李艳辉出具收据证实收到该笔款项。因平顶山市新华区人民法院在执行林月华与隆嘉公司担保物权纠纷一案中，被执行人隆嘉公司名下的位于平顶山市新城区祥云路北侧、福佑路西侧、河南省电力平顶山供电公司东侧的土地流拍，林月华申请将该土地过户到自己开办的福商公司名下，林月华及福商公司于2016年11月30日出具《承诺书》一份，内容为：“新华区人民法院：关于我申请执行平顶山市隆嘉房地产有限公司担保物权纠纷一案。我及我公司平顶山福商电子商务有限公司承诺接收并解决位于平顶山市新城区祥云路北侧福佑路西侧河南省电力平顶山供电公司东侧土地的原购房户(以购房合同及购房发票相关证件为准)及地面现有附属物、实际产生的费用(包括该土地上已产生的工程款)的处理。”依据上述情形，平顶山市新华区法院于2017年1月19日作出（2015）新执字第14-2号执行裁定书，将上述土地抵偿给林月华，并将该土地所有权转移给福商公司名下。福商公司提交的购房户名单中未列明李艳辉，现李艳辉要求隆嘉公司、福商公司退回购房定金，二公司未退回，故引起诉讼。一审法院认为，李艳辉与隆嘉公司签订了《预约认购书》，约定了房屋面积、单价等，李艳辉并向隆嘉公司缴纳购房定金100万元，且隆嘉公司出具收据证实收到该款项，李艳辉已实际履行支付100万元的义务。因林月华及福商公司向平顶山市新华区人民法院承诺：“接收并解决位于平顶山市新城区祥云路北侧福佑路西侧河南省电力平顶山供电公司东侧土地的原购房户(以购房合同及购房发票相关证件为准)”，依此，一审法院2017年1月19日作出（2015）新执字第14-2号执行裁定书将涉案土地所有权转移给福商公司，故福商公司应依据其承诺解决原购房户的相关问题。本案中，李艳辉持有《预约认购书》及购房定金100万元的收据，故李艳辉属于福商公司应解决的购房户范围，福商公司应向其返还购房定金100万元。福商公司未能及时解决李艳辉的购房定金，应向其支付利息，但需给福商公司必要的时间，本院酌定自福商公司出具《承诺书》之日起6个月后开始向李艳辉支付100万元购房定金的利息，具体计算方式为：自2017年5月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿还完毕之日止。因福商公司承诺接收并解决位于平顶山市新城区祥云路北侧福佑路西侧河南省电力平顶山供电公司东侧土地的原购房户，且上述土地所有权已转移给至福商公司，故隆嘉公司不再对李艳辉的购房定金承担返还责任。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、平顶山福商电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内向李艳辉退还购房定金100万元及利息（自2017年5月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿还完毕之日止）。二、驳回李艳辉的其他诉讼请求。本院二审期间，福商公司围绕上诉请求依法提交了一组新证据，李艳辉围绕上诉请求依法提交了四组新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。福商公司提交的证据为从一审法院执行局工作人员李豪占处取得的由林继云签字的购房户名单1份（复印件），福商公司拟通过该证据证明，该购房户名单是隆嘉公司的法定代表人林继云向一审法院提供的，李艳辉不在一审法院执行局工作人员李豪占手写的购房户名单中，也不在隆嘉公司法定代表人林继云签字确认的购房户名单中，林继云在该名单上注明“再无新的购房户”，故李艳辉不属于福商公司应当解决的购房户。李艳辉针对福商公司提交的证据的质证意见为，该证据未加盖一审法院公章，不能证明来源于一审法院。隆嘉公司针对福商公司提交的证据的质证意见为，同李艳辉的质证意见，另外，不能确认该证据最后一页的签名及手写字样是否为林继云本人所写。李艳辉提交的第一组证据为一审法院原涉案土地执行法官李豪占出具的书面说明一份。李艳辉拟通过该证据证明，一审法院办理涉案土地执行案件时，要求福商公司作出的承诺的意思是，只要持有隆嘉公司的购房合同及购房发票等相关证件，即属于承诺书解决的范围，并不以李豪占手写登记的名单为准。李艳辉提交的第二组证据为移动公司缴纳电话费发票1张。李艳辉拟通过该证据证明，136××××****的机主是张洪（李艳辉之夫），李豪占手写登记的名单中登记为“白泽良”的客户登记的电话是张洪的手机号136××××****，说明当时张洪确实向李豪占提供了购房资料，该名单存在登记错误的情况。李艳辉提交的第三组证据为河南金贝源投资担保公司出具的情况说明及该公司为赵磊缴纳社保的明细及票据。李艳辉拟通过该证据证明，赵磊是河南金贝源投资担保公司员工，李艳辉通过赵磊向林继云账户支付的1000000元系案涉购房款，购房款已实际缴纳。李艳辉提交的第四组证据为：1.李艳辉的丈夫张洪于2014年6月3日使用其中国工商银行卡（卡号62×××56）在户名为金信建材部的POS机（该POS机绑定的是尾号为0092的赵磊的广发银行卡）上刷卡50000元；同日，张洪又使用其中国建设银行卡（卡号62×××47）在户名为金信建材部的POS机（该POS机绑定的是尾号为0092的赵磊的广发银行卡）上刷卡50000元；以上共100000元。3.李艳辉于2020年9月25日自河南金贝源投资担保公司财务处拍摄的内容为李艳辉交纳该100000万元的账目凭证的照片3张，该3张照片显示，通过赵磊广发银行卡向林继云账户转账100000元的凭证单据上粘贴有从张洪的中国工商银行卡及中国建设银行卡刷POS机各50000元的POS机小票2张。李艳辉拟通过该组证据证明其于2014年6月3日向赵磊转款100000元，之后，赵磊将之前其在河南金贝源投资担保公司理财的款项900000元一并转给林继云用于购买案涉房产，其确实支付了购房定金100000元。福商公司针对李艳辉提交的第一组证据的质证意见为，该情况说明的出具主体是错误的。福商公司通过一审法院执行程序获得涉案土地的使用权，李豪占虽是该执行案件的承办法官，但人民法院对外出的文书及说明均应通过合议庭合议之后以人民法院的名义对外出具，才能彰显其客观性及确定性。如出具类似的情况说明，应由一审法院加盖公章，以一审法院的名义出具。故该份证据的形式不合法。福商公司针对李艳辉提交的第二组证据的质证意见为，对该份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。李豪占手写的购房户名单中署名为“白泽良”的客户标明的金额为100000元，该信息与李艳辉的名字及所主张的金额均不相同，并不能简单的以电话号码的归属来确定李艳辉为购房户。福商公司针对李艳辉提交的第三组证据的质证意见为，该情况说明所涉及的内容并未得到赵磊的确认，并且情况说明表述“李艳辉向赵磊账户转账10万元”，该事实应有相关凭证予以佐证。该情况说明也说明本案争议的1000000元系支付到林继云个人账户，并未进入隆嘉公司账户。该组证据中的其他材料均系复印件，对其真实性不予认可，河南金贝源投资担保公司出具证明称赵磊系该公司员工，但该担保公司同时也向平顶山市顶源劳务输出中心支付劳务费，可以看出赵磊的身份应为劳务中心员工，其是被派遣到河南金贝源投资担保公司的，赵磊与河南金贝源投资担保公司之间仅是劳动者和用工单位的关系，而非劳动关系。另外，根据国家企业信息公示系统显示，河南金贝源投资担保公司于2018年7月就已被列入经营异常及严重违法失信名单，该公司信誉较低，其出具的证明的真实性及客观性值得怀疑。福商公司针对李艳辉提交的第四组证据的质证意见为，对该两份银行流水的真实性无异议，但该两份流水没有显示收款人，对其与本案的关联性不予认可；该3张照片也并非其所显示内容的原物品，对其真实性无法确认。隆嘉公司针对李艳辉提交的第一组证据的质证意见为，对该证据无异议，李豪占系涉案土地执行案件的承办法官，对情况最为了解，其以个人名义出具情况说明能够说明相关问题。隆嘉公司针对李艳辉提交的第二组证据的质证意见为，一审法院登记的名单中，购房户名称与所留电话不一致，存在登记错误的情形，能够证明在执行案件办理过程中，虽大部分购房客户做了登记，但也可能存在有客户或施工人未进行登记，或法院在工作过程中不小心登记错误的情形。隆嘉公司针对李艳辉提交的第三组、第四组证据的质证意见为，对该证据无异议，林继云认可收到该1000000元，隆嘉公司也认可该1000000元为李艳辉缴纳的购房款。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审庭审中，李艳辉认可其于本案诉讼前未向福商公司主张案涉权利。二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题主要为：一、一审判令福商公司返还李艳辉购房款1000000元及相应利息是否正确；二、隆嘉公司应否承担相应返还责任。对此，本院针对各方当事人的上诉理由和答辩意见，结合一、二审查明的事实，综合分析评议如下：一、关于一审判令福商公司返还李艳辉购房款1000000元及相应利息是否正确的问题。首先，从林月华及福商公司于2016年11月30日出具的《承诺书》可知，福商公司已承诺接收并解决位于平顶山市新城区祥云路北侧福佑路西侧河南省电力平顶山供电公司东侧土地的原购房户(以购房合同及购房发票相关证件为准)涉及的纠纷。李艳辉虽既不在一审法院移交给福商公司的购房户名单（以下简称“名单一”）中，也不在福商公司于二审中提交的购房户名单（以下简称“名单二”）中，但该两份名单存在购房户人数不一致、购房户姓名不一致、购房户交纳款项数额不一致等情况，李晓杰等8人在名单一中，但不在名单二中，郑亚卫等16人在名单二中，但不在名单一中。结合一审法院原涉案土地执行法官李豪占出具的书面说明中关于“鉴于可能存在购房客户及施工人没有来我院反映登记，所以当时要求林月华及平顶山市福商电子商务有限公司出具的承诺书是以购房客户提供的购房合同、票据证件为准，不依我个人登记的为准”的内容，可以推定，该两份名单均非涵盖所有购房人的完全名单，不能仅依据是否系该两份名单所登记人员来判断是否系购房户。故福商公司的该项上诉理由不能成立。其次，李艳辉提交的《预约认购书》、隆嘉公司向其出具的交纳购房定金1000000元的收据及其他证据相互印证，能够证明李艳辉系平顶山市新城区祥云路北侧福佑路西侧河南省电力平顶山供电公司东侧土地的原购房户。综上，福商公司应承担返还李艳辉购房定金1000000元的责任。关于福商公司应否支付利息的问题，本院认为，本案中福商公司系承接隆嘉公司的债务，其并非李艳辉1000000元购房定金的实际收取人，李艳辉在庭审中也认可其在起诉前未向福商公司主张退还案涉1000000元购房定金，故不能认定福商公司有拒绝退还该1000000元购房定金的故意或过错，一审判令福商公司承担利息确有不当，福商公司不应承担支付利息的责任。二、关于隆嘉公司应否承担相应返还责任的问题。从林月华及福商公司于2016年11月30日出具的《承诺书》可知，隆嘉公司对原购房户承担的责任已转移于福商公司，隆嘉公司不再承担相应责任，福商公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，福商公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河南省平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初2027号民事判决第一项为：“平顶山福商电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内向李艳辉退还购房定金1000000元”；二、撤销河南省平顶山市新华区人民法院（2019）豫0402民初2027号民事判决第二项；三、驳回李艳辉的其他诉讼请求。一审案件受理费13800元，由平顶山福商电子商务有限公司负担元。二审案件受理费14763元，由李艳辉负担963元，平顶山福商电子商务有限公司负担13800元。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  李双双审判员  李 洁二〇二〇年十月十九日书记员  段奇敏