山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3901号 上诉人（原审被告）：泰安天房泰岳置业有限公司，住所地：泰安市泰山青春创业开发区。 法定代表人：葛良，总经理。 委托诉讼代理人：邓久义，男，1980年5月10日出生，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：周长静，女，1986年6月23日出生，汉族，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：索海涛，男，1990年1月1日出生，汉族，住泰安市。 被上诉人（原审原告）：胡晓晨，女，1994年10月14日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：王波，山东锦哲律师事务所律师。 上诉人泰安天房泰岳置业有限公司（以下简称天房公司）因与被上诉人索海涛、胡晓晨商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初2749号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天房公司上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实径行改判。事实和理由：索海涛、胡晓晨与天房公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条第三款约定“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455天内取得房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的届满之次日起完成所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，一审法院认定“买受人应当完成房屋所有权登记的届满之次日起”即为“商品房交付使用之日起90日的次日”，属于认定错误，“买受人应当完成房屋所有权登记的届满之次日起”是指出卖人房屋所有权登记工作的完成时间届满之次日，应为“商品房交付之日起第455天之次日”。主要理由如下：（一）一审法院判决与《山东省商品房销售条例》第四十二条相冲突。泰安市住房城乡建设局颁发的《山东省商品房销售条例》第四十二条第一款“买受人应当自商品房交付使用之日起九十日内，持身份证明、商品房销售合同和物业专项维修资金交纳收据等有关材料到房地产权属登记机关办理房屋所有权初始登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明等文件。”第三款“因商品房权利受限制或者房地产开发企业的其他原因，致使商品房权属在一年内无法登记确认的，除合同另有约定外，买受人可以退房或者换房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任”，根据以上规定，只有在房屋交付之日起一年内无法完成登记确认的，房地产开发企业才承担赔偿责任，一审法院的认定“买受人应当完成房屋所有权登记的届满之次日起”即为“商品房交付使用之日起90日的次日”明显与该规定相冲突。（二）应该依据合同第二十二条第三款约定确定违约金支付的起始时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，在本案中双方对买受人完成房屋所有权登记工作的期限在第二十二条第三款有明确约定即商品房交付之日起455天内，因此应该适用合同约定，而不应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。（三）《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定的“房屋交付之日起90日”是指买受人办理房屋所有权转移登记手续时间而并非出卖人完成房屋所有权登记时间。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款“买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件”，无论是从字面意思理解还是从山东省商品房办证实际工作流程而言，该条约定办理房屋所有权转移登记手续的主体是买受人，主导者是买受人，并非出卖人。“自商品房交付使用之日起90日内”这一时间是买受人办理转移登记手续的时间，只有在买受人办理转移登记手续时，出卖人才应当履行其协助义务，但是本案中，买受人并未举证证明其曾经办理过房屋所有权登记手续。 索海涛、胡晓晨向一审法院起诉请求：1.被告立即协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2.被告支付原告违约金（按照购房款766315元为基数，按照每日1?，自2018年7月19日起开始计算，截止到2020年4月27日为49657元，直至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告负担。 一审法院查明，原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，并于2017年11月16日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定原告购买被告开发建设的位于泰安市天房美郡国际城10号楼1单元10层1001室商品房一套，总价款为766315元，被告应当在2017年12月30日前向原告交付该商品房；合同第二十条房屋（不动产）登记约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1?的违约金。合同中的买受人为原告，出卖人为被告。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款766315元。2018年4月19日，被告将房屋交付给原告。至判决时涉案房屋未完成初始登记，尚不具备办理产权转移登记的条件。以上事实有《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、购房发票、房屋钥匙交付表及当事人陈述等证据在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。本案争议的焦点为： 一、被告是否构成违约，应否协助原告办理涉案房屋的所有权转移登记手续。合同签订后，原告履行了支付房款义务，双方于2018年4月19日办理完毕涉案房屋的交接手续。根据合同第二十条第（二）款约定：“原告自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，被告应当协助原告办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。”被告至今未完成涉案房屋初始登记，涉案房屋仍不具备办理房屋所有权转移登记的初始条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”故系被告原因致使涉案房屋的不动产权证不能及时办理，被告应承担违约责任。因此，原告主张被告协助原告办理房屋所有权转移登记手续的和逾期办理涉案房屋所有权转移登记违约金的诉讼请求一审法院予以支持。因涉案房屋目前初始登记尚未完成，存在不能办理所有权转移登记的客观事实，因此，被告应继续履行合同义务，积极办理初始登记，且在具备办理所有权转移登记条件时协助原告办理房屋所有权转移登记手续。 二、违约金的计算标准及期间。合同第二十条第（三）款约定的每日1?的违约金，不超出法律规定，一审法院予以确认。关于违约期间的起算时间，原告主张为2018年7月19日即“商品房交付使用之日起90日”的次日，被告辩称为房屋交付后455天的次日，合同第二十条第（三）款约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款1?的违约金”。按照上述合同约定，被告自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起承担违约责任。合同第二十条第（二）款约定，“买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件”。故违约期间的起算时间应为房屋交付使用之日起90日的次日，被告辩称违约期间的起算时间为房屋交付之日起455天的次日，无事实和法律依据，一审法院不予采信。违约期间的截止时间为合同约定的实际完成房屋所有权登记之日。违约期间应自2018年7月19日起至房屋所有权转移登记办理完毕之日止。 综上，被告应承担的违约金数额如下：2018年7月19日至2020年4月27日期间的违约金数额为：766315元×1?×648天＝49657元，2020年4月28日至被告实际协助原告办理完毕房屋所有权转移登记之日的违约金，应以766315元为基数按每日1?的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、被告泰安天房泰岳置业有限公司在泰安市天房美郡国际城10号楼1单元1001室房屋具备办证条件时，协助原告索海涛、胡晓晨办理该房屋的所有权转移登记手续；二、被告泰安天房泰岳置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告索海涛、胡晓晨自2018年7月19日至2020年4月27日逾期办理房屋所有权转移登记违约金49657元，并支付原告索海涛、胡晓晨以总房款766315元为基数，按每日1?标准计算的自2020年4月28日起至被告泰安天房泰岳置业有限公司实际协助原告索海涛、胡晓晨办理完毕上述房屋的所有权转移登记手续之日止的逾期办理房屋所有权转移登记的违约金；三、驳回原告索海涛、胡晓晨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计521元，由被告泰安天房泰岳置业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，从双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》对房屋登记的约定内容进行分析，天房公司应自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日）办理房屋所有权转移登记手续，如因天房公司原因未能在商品房交付之日起455日内取得房屋所有权证（不动产权证）而索海涛、胡晓晨不解除合同的，天房公司应承担违约责任，违约金的起算点为其应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日。对于上述内容的理解不应产生歧义。案涉房屋交付日期为2018年4月19日，根据合同约定，天房公司应办理房屋所有权转移登记的最后截止日为2018年7月18日，天房公司在商品房交付之日起455日内即2019年7月18日前仍未取得房屋所有权证，天房公司未举证证实存在法定免责事由，索海涛、胡晓晨不解除合同并主张天房公司承担违约责任，符合合同约定和法律规定，应予支持。一审处理并无不当。 综上所述，天房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1041元，由上诉人泰安天房泰岳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十月二十一日 书记员 刘文绰