安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1109号 上诉人（原审被告）：寿县安丰塘镇申桥村民委员会，住所地：安徽省寿县安丰塘镇申桥村。 法定代表人：孙成宏，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：赵宴宾，安徽繁星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：江宏保，男，1963年11月6日出生，汉族，安徽省寿县人，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：杨**，安徽郢都律师事务所律师。 上诉人寿县安丰塘镇申桥村民委员会（以下简称申桥村委会）因与江宏保土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省寿县人民法院(2020)皖0422民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月28日公开开庭审理了本案。申桥村委会委托诉讼代理人赵宴宾、江宏保及其委托诉讼代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申桥村委会上诉请求：一审事实不清、证据不足，请求改判不予补偿。主要理由：依据租赁合同规定,在租赁合同关系中,承租人在承租物的基础上添附新物的,必须要经过出租人的同意,未经出租人同意,擅自添附新物的,出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。江宏保在承租土地期间擅自建造1至5号房屋,根本没有取得申桥村委会同意,双方既没有口头约定,也没有书面协议。一审认定是经过上诉人村书记戈庆龙口头协商建造的房屋,被上诉人在诉讼过程中既没提交任何证据,也没有通知村书记戈庆龙出庭作证,庭审中上诉人方对被上诉人建造的1至5号房屋的虚假言词不予认可,且判决书中认定被上诉人建造1-5号房屋的时间与评估报告中时间均不一致。一审判决中在没有任何证据的情况下,让上诉人补偿被上诉人房屋价值80000元,按照谁主张谁举证原则,江宏保应承担举证不能的法律后果。 江宏保答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 江宏保向一审法院起诉请求：判决申桥村委会补偿江宏保承包鱼塘期间增加的固定资产价值合计199000元并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1995年，江宏保经时任申桥村书记崔保胜提议承包位于寿县亩洼地用以鱼塘经营。江宏保以哥哥江宏伟名义与申桥村委会签订了土地租赁合同，约定租期10年，年租金7000元。租赁合同签订后，江宏保实际承包了洼地并将洼地打造成了鱼塘进行渔业养殖，同时在鱼塘上修建了房屋等基础设施。2005年租期届满，因当时申桥村村民小组合并原因，土地租赁合同一直未续签，土地仍由江宏保实际承租。2017年，江宏保与申桥村委会再次协商土地续租事宜，经与继任申桥村书记戈庆龙协商后又在承租的鱼塘上新建了若干间平房。此后，因申桥村的部分农户上访索要出租土地，土地续租再次搁置。次年，江宏保因堆放鱼饲料需要在鱼塘上临时搭建了两处彩钢瓦棚。2019年，申桥村委会因索要出租土地将江宏保等四承租户起诉至法院，经法院调解达成协议如下：“一、江宏保等四户同意解除与申桥村委会的土地租赁合同并交付租赁土地；二、合同解除后，申桥村委会负责召集租赁土地所涉村民小组与江宏保等四户商谈此后的土地租赁事宜。如协商不成，江宏保等四户可就土地补偿事宜与申桥村委会进一步磋商，必要时可进行诉讼处理。”土地租赁合同解除后，江宏保就土地续租事宜与所涉村民小组一直未协商好，遂以在土地上建设的房屋为由要求申桥村委会进行补偿从而提起诉讼。 一审审理过程中，江宏保申请对承包土地期间建造的鱼塘设施生产管理用房和房前彩钢瓦棚进行价格评估。一审法院委托安徽新安房地产评估有限公司于2020年3月30日作出房地产估价报告：估价对象1号至7号房屋在价值时点的估价结果总价为119968元，其中1号至5号房屋价格为111430元，6号至7号房屋价格为8538元。 上述事实有江宏保提供的身份证复印件、民事调解书、精养鱼塘项目可行性研究报告、评估报告等在卷佐证，结合当事人庭审中的陈述予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，江宏保于1995年以江宏伟名义与申桥村委会签订土地租赁合同，实际承租申桥村委会96亩洼地，约定租期10年，年租金7000元。合同签订后，双方均按约履行了合同义务。租赁期届满后，租赁双方因种种原因一直未续签土地租赁合同，但该土地一直由江宏保实际承租，申桥村委会也未提出异议，故双方的土地租赁为不定期。租赁合同关系中，承租人在承租物的基础上添附新物的，必须要经过出租人的同意，未经出租人同意，擅自添附新物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。具体于本案，江宏保在承租土地期间新建房屋，其中评估报告中标注的1号至5号房屋的建设是经过出租方申桥村委会同意的，庭审中申桥村委会对江宏保与村书记戈庆龙口头协商建造房屋事宜予以认可，从而申桥村委会对江宏保建造1号至5号房屋是知情并允许的，双方虽无书面协议，但江宏保建造行为并不违约，也未对申桥村委会造成损失，其添附行为合法有效。而根据我国法律规定，非财产所有人在使用他人财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有权人。鉴于本案租赁双方就承租土地上建造房屋的处理没有约定，考虑到所建造的1号至5号房屋具有一定的使用价值，可以继续利用，如简单判令拆除，是对社会财富的一种破坏，因此在注重保护财产价值的基础上，从物尽其用的角度考虑，江宏保建造的1号至5号房屋应判决归土地出租人即申桥村委会所有，同时由申桥村委会对江宏保作出适当补偿。补偿的数额，综合本案实际情况，同时结合评估公司对该1号至5号房屋的估价结果，酌定由申桥村委会补偿80000元。至于江宏保自行临时搭建的6号至7号房屋即两处彩钢瓦棚，因申桥村委会并不知情，且该彩钢瓦棚可利用价值不高，应由江宏保负责拆除，恢复原状。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十六条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、江宏保建造的1号至5号房屋归寿县安丰塘镇申桥村民委员会所有，寿县安丰塘镇申桥村民委员会于本判决生效后十日内补偿江宏保上述房屋价值80000元；二、江宏保于本判决生效后十日内拆除建造的6号至7号房屋即两处彩钢瓦棚；三、驳回江宏保的其他诉讼请求。案件受理费4280元，减半收取2140元，由江宏保负担1280元，由寿县安丰塘镇申桥村民委员会负担860元。 双方当事人二审未提交新证据，本院对一审法院查明事实予以确认。 本案二审争议焦点为：申桥村委会是否应当承担补偿责任。 《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”解决本案纠纷的关键在于江宏保在承包鱼塘建设房屋时是否经过申桥村委会同意。一审开庭时，申桥村委会在陈述时认可江宏保在鱼塘埂修建建筑物是和时任村书记口头协商，没有书面协议，该陈述记载于一审庭审笔录，经申桥村委会签字认可，且与江宏保所述基本一致。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十五条规定：“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”双方当事人的陈述可以相互映证，一审法院认定申桥村委会对江宏保建造1号至5号房屋是知情并允许的，该认定并无不当。现申桥村委会上诉称江宏保针对此节并未提供任何证据且申桥村委会对江宏保的陈述并未认可，该主张与一审庭审记录相悖，且申桥村委会并未提供任何证据足以推翻自己在一审时的陈述。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”因此申桥村委会的此节上诉理由不能成立。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”申桥村委会同意江宏保在其承包的鱼塘建造房屋，但双方对租赁期满后如何处理该房屋并未约定。一审法院按照物尽其用的原则，结合评估结果酌情判决，该处理结果符合上述司法解释的规定，处理适当。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，申桥村委会的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人寿县安丰塘镇申桥村民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  陶春雨 审判员  岳文超 审判员  代 奇 二〇二〇年十月十四日 法官助理朱启凡 书记员巫祖悦 附本案相关法律条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；