山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初7205号原告：孔维苗，男，1986年1月22日出生，汉族，住山东省曲阜市。委托诉讼代理人：沈梅（特别授权代理），山东金华表律师事务所律师。被告：济宁北湖恒大名都置业有限公司。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：张国涛（特别授权代理），男，1990年11月2日出生，汉族，该公司员工，住山东省金乡县。原告孔维苗与被告济宁北湖恒大名都置业有限公司（以下简称为北湖恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告孔维苗的委托诉讼代理人沈梅，被告北湖恒大公司的委托诉讼代理人张国涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔维苗向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的《济宁恒大名都商品房认购书》和《济宁恒大名都停车位使用协议》，并依法判令被告承担违约责任，向原告双倍返还购房定金6万元、购买车位使用权定金3万元，共计18万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月13日，原、被告签订《济宁恒大名都商品房认购书》，协议约定：房屋为济宁恒大名都4号楼2单元1602室，建筑总房价566861元；签署本认购书时，支付人民币6万元作为定金；在约定的期限内签署《商品房买卖合同》。2017年12月16日，原、被告签订《济宁恒大名都停车位使用协议》，原告按约定支付被告购买车位使用权定金3万元。2017年12月27日，原告在接到被告短信通知后前去办理签署《商品房买卖合同》及《车位使用权买卖合同》事宜，原告按约定时间去办理时，被告告知原告该合同无法履行。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法判决。被告北湖恒大公司辩称，代理人对涉案事实不清楚，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告北湖恒大公司在济宁太白湖新区开发济宁恒大名都楼盘。案外人武建建系被告北湖恒大公司的渠道部客户经理。2017年12月13日，案外人武建建持加盖被告北湖恒大公司公章、编号为0019999的《济宁恒大名都商品房认购书》与原告签订认购合同。该认购书约定：甲方为被告北湖恒大公司，乙方为原告孔维苗；乙方认购甲方开发的位于济宁恒大名都楼盘；该商品房建筑面积113.87平方米，其中套内面积87.98平方米，选择装修交付标准，获骨干7折优惠后，按建筑面积计算，单价为4978.14元/㎡，按套内建筑面积计算，单价为6443.06元/㎡，总额人民币566861元；乙方同意签署本认购书时，支付人民币6万元整，作为定金，甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；乙方选择银行贷款按揭付款的付款方式，乙方须于2017年12月29日前支付首期房款186861元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款38万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年1月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金，逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金，逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋，若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，或银行不批准乙方的贷款申请，差额部分应在银行最终审批之日起10日内付清；如乙方履行完毕本认购书义务，但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。2017年12月16日，案外人武建建持加盖被告北湖恒大公司公章、编号为0022425的《济宁恒大名都停车位使用协议》与原告签订协议。该认购书约定：甲方为被告北湖恒大公司，乙方为原告孔维苗；甲方同意乙方使用4号楼盘11408号车位，总金额为4万元；乙方同意签署本协议时，支付人民币4万元整，作为定金，甲方在本协议第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；乙方须于2017年12月28日前支付首期款4万元，并签署《停车位合同》；在乙方已履行完毕本协议约定的情况下，甲方未能为乙方保留该车位号的，则双倍返还乙方所付定金，但不再承担其他责任。原告分别于2017年12月13日、16日向被告售楼处置业顾问武建建名下的账号为62×××58的银行账户转账支付购房款定金6万元、停车位使用权转让费定金3万元，合计9万元。涉案认购书及协议签订后，因被告北湖恒大公司不认可该认购书的效力，未再向原告孔维苗收取购房首付款，亦未与原告孔维苗签订《商品房买卖合同》和《停车位合同》。本院认为，对于原、被告双方争议的问题：一、关于原、被告签订的涉案《济宁恒大名都商品房认购书》及《济宁恒大名都停车位使用协议》合同效力的问题？《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立起生效。在本院同期审理的（2020）鲁0811民初7204号案件中，另案原告提交的已经发生法律效力的（2019）鲁0811民初582号民事判决书、（2019）鲁08民终6058号民事判决书认定“本院（2018）鲁0811刑初1082号刑事判决书已经发生法律效力。本院在该判决书中认定事实如下：案外人武建建于2015年12月1日在济宁北湖恒大名都置业有限公司签订了兼职合同，被公司安排在渠道部任拓客员（客户经理），并每月按照合同规定领取工资和提成。经公司许可，案外人武建建以客户经理的名义，通过网络、媒体发布售房广告，同时济宁北湖恒大名都置业有限公司为案外人武建建配发了工作证、工作服，在公司渠道部负责接待来访客户，带领有购买意向客户参观样品房或者查看所要销售的房源。客户满意后，与客户签订盖有公司公章的购房协议书、车位使用协议，客户按要求缴纳完购房款后，协助客户办理相关手续。”通过法院对上述事实的认定，案外人武建建与原告签订涉案《济宁恒大名都商品房认购书》及《济宁恒大名都停车位使用协议》行为，系案外人武建建作为被告北湖恒大公司具有工作任务的人员，在其职权范围内，以被告北湖恒大公司的名义实施民事法律行为，对被告北湖恒大公司发生效力。综上，应认定涉案《济宁恒大名都商品房认购书》及《济宁恒大名都停车位使用协议》系依法成立的合同，自成立之日起生效。二、关于涉案《济宁恒大名都商品房认购书》及《济宁恒大名都停车位使用协议》解除条件是否成就的问题？《中华人民共和国合同法》第九十四规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，经庭审查明，被告北湖恒大公司不认可案外人武建建与原告签订的涉案《济宁恒大名都商品房认购书》及《济宁恒大名都停车位使用协议》，拒绝履行主要义务，属合同法第九十四条规定的第（二）项的法定情形；经庭审查明，被告北湖恒大公司已将涉案房屋另行出售给他人，亦未签订《停车位合同》其违约行为，致使涉案《济宁恒大名都商品房认购书》及《济宁恒大名都停车位使用协议》的合同目的不能实现，属合同法第九十四条规定的第（四）项的法定情形。综上，应认定涉案《济宁恒大名都商品房认购书》及《济宁恒大名都停车位使用协议》的解除条件已经成就。三、关于被告是否应承担向原告孔维苗双倍返还购房款定金的民事责任及涉案定金数额如何认定的问题？《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当折抵价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条规定：定金应当以书面形式进行约定。当事人应当在合同中同时约定交付定金的期限，定金合同应当从当事人实际交付定金时起生效。第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。定金合同系从合同，依附于主合同的存在而存在，主合同有效，定金合同则有效，主合同无效，则定金合同无效。另外，定金合同系实践性合同，所谓实践性合同，就是实际履行后才发生效力的合同。定金合同当事人不能约定定金合同生效的时间，因为这是由法律明确规定的。定金合同的生效时间，即定金交付时间，不交付定金合同不生效。因此，判断一个定金合同是否存在与生效，最关键的是看定金是否给付。本案中，1、关于涉案定金合同的效力问题：通过上述对争议问题一的认定，涉案《济宁恒大名都商品房认购书》合法有效，在该认购书中，包含定金条款，属定金合同的内容，原告孔维苗已经按合同约定，向被告客户经理武建建支付购房款定金6万元，依据上述法律规定，应认定涉案定金合同合法有效；2、关于涉案定金数额如何认定的问题：涉案认购书约定的房屋合同价款为566861元，依据定金数额不得超过主合同标的额的20%法律规定，涉案定金最高数额为113372.20元（566861元×20%），原告支付的6万元购房款定金符合有关法律规定；3、被告北湖恒大公司的客户经理武建建收取原告孔维苗购房定金6万元，事实存在，其实施向原告孔维苗收取定金的民事行为，所产生的民事法律后果，应由被告北湖恒大公司承受。被告北湖恒大公司在签订涉案《济宁恒大名都商品房认购书》收取原告孔维苗6万元购房定金后，未履行与原告孔维苗签订《商品房买卖合同》的合同义务，单方面毁约，构成违约，应承担双倍返还购房定金的违约责任，双倍返还定金的数额，应认定为12万元。四、关于被告是否应承担向原告孔维苗双倍返还车位定金的民事责任？同前所述，《济宁恒大名都停车位使用协议》约定的停车车位总金额为4万元，定金应为8000元，原告已交纳3万元，在扣除8000元定金后，其余22000元应视为预付款，故被告北湖恒大公司应双倍返还原告定金为16000元，还应返还原告停车位使用权转让费22000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、解除原告孔维苗与被告济宁北湖恒大名都置业有限公司于2017年12月13日签订的编号为0019999的《济宁恒大名都商品房认购书》及于2017年12月16日签订的编号为0022425的《济宁恒大名都停车位使用协议》。二、被告济宁北湖恒大名都置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告孔维苗双倍返还购房款定金12万元。三、被告济宁北湖恒大名都置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告孔维苗双倍返还停车位使用权转让费定金16000元。四、被告济宁北湖恒大名都置业有限公司于本判决生效起五日内返还原告孔维苗停车位使用权转让费22000元。五、驳回原告孔维苗的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取计1950元，原告孔维苗负担238元，被告济宁北湖恒大名都置业有限公司负担1712元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  祝士业二〇二〇年十月十日书记员  杨 茜