杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初2479号 原告（反诉被告）：余方鉴，男，1969年7月31日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：杨超，浙江高名律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马澄，男，1988年7月9日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：杨献艺、吴依洋。 原告（反诉被告）余方鉴与被告（反诉原告）马澄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。余方鉴的委托代理人杨超，马澄及其委托诉讼代理人杨献艺、吴依洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余方鉴向本院提出诉讼请求：1.判令马澄从速腾退房屋，并移交门禁卡2张、车库遥控钥匙1个、大门钥匙和阳台门钥匙各3个，信箱钥匙1个；2.判令马澄支付房屋租金32500元（5×6500元）、房屋占有使用费6500元（暂从2019年11月30日计至2019年12月31日，其余占有使用费计算至房屋实际腾退之日）、违约金15000元、物业费3189.9元、电费16.76元，以上共计57206.66元；3.判令本案诉讼费用由马澄负担。事实与理由：2014年11月1日，余方鉴与马澄双方签订《杭州市房屋租赁合同》，约定：马澄租用余方鉴位于杭州市西湖区××号房屋用于住宅或办公；在租赁期内，水、电、有线、物业费等费用，由承租方按时向相关部门缴纳；房屋租赁期为2017年12月1日至2019年11月31日，房租为每月6500元，一年一付，提前七个工作日支付等。合同签订后，余方鉴按照约定向马澄交付了房屋，并移交了中央空调一套（包括8个室内机，4箱配件，1台外机），门禁卡2张、车库遥控钥匙1个、大门钥匙和阳台门钥匙各3个，信箱钥匙1个。但是马澄在租赁期内，擅自改变房屋用途，用于窗帘加工，房屋内肆意堆积易燃物品，并拖欠5个月的房租及物业费和2个月的电费等费用，虽经电话或当面多次催促，但仍不改正且拒不支付相关各项费用。2019年7月4日，杭州市公安局西湖区分局三墩派出所向余方鉴及马澄出具责令改正通知书，但马澄拒不配合，继续在租赁房屋内加工窗帘。在合同租赁期满后，马澄未将房屋恢复原状（屋内仍堆积着大量生活垃圾和窗帘废料），也不向余方鉴移交房屋（包括移交钥匙等），继续占有该房屋。马澄的以上的种种行为已经严重违反了合同约定，给余方鉴造成了重大的经济损失。为此，余方鉴特诉诸法院，望判如所请。 马澄针对余方鉴的本诉请求答辩称：余方鉴的诉讼请求无事实与法律依据，望法院驳回其诉讼请求。一、马澄退租是经双方协商一致，不存在违约行为，余方鉴无权要求其支付违约金。案涉合同的房屋租期是2014年12月1日至2019年11月31日，余方鉴早在2018年6月24日租赁期满前通过短信通知“小马，抱歉，今年房子到期不租，请你们提早安排，余方鉴”。此后马澄一直积极与余方鉴协商，并于2019年7月17日已经搬出案涉房屋。故而马澄退租是经双方多次协商后达成一致的行为，余方鉴提出的支付违约金主张显然无事实依据。二、余方鉴无权要求马澄支付剩余房租以及房屋占有使用费。首先，马澄早已于2019年7月份便搬出了案涉房屋，退租亦是余方鉴的意思表示，双方之间的《杭州市房屋租赁合同》已经合意解除，余方鉴无权要求马澄继续支付剩余租期内的房租。并且马澄一直积极配合同意进行搬家的扫尾工作，不存在占用房屋一说。其次，余方鉴早已自行更换了案涉房屋的门锁，取回房屋使用权，此种情形下再要求支付房屋占有使用费无事实与法律依据。 同时，马澄提出如下反诉之请求：1.判令被余方鉴返还反诉人保证金15000元；2.判令本案诉讼费用由余方鉴承担。事实和理由：2014年11月7日，马澄与余方鉴签订了《杭州市房屋租赁合同》，合同第七条约定出租方余方鉴收取承租方马澄租房保证金15000元，待租赁期满结清费用后，马澄结清水电等费用，余方鉴全额退还保证金。2018年7月3日，余方鉴提前要求反诉人退租。在余方鉴派人多次上门骚扰的情况下，马澄于2019年7月17日搬出了案涉房屋，并已经付清自2014年12月至2019年7月的房租、水电费。马澄在搬离案涉房屋后积极配合剩余搬家扫尾工作，一直联系余方鉴人面谈，希望能够通过协商和平地解决此次纠纷，但余方鉴均未回应，对此马澄也是无可奈何。既然双方皆同意提前退租，马澄承租期间费用也已结清，余方鉴应当按照合同约定返还保证金15000元。 余方鉴针对马澄的反诉答辩称：根据双方合同约定条款，马澄交纳的保证金不应退还。合同约定保证金退还需要双方进行结算，包括钥匙、水电费、而且要恢复原状。余方鉴租赁给马澄时是毛坯房，而且在G20期间查访的时候，发现马澄擅自将房屋的使用用途变更，用于制作窗帘。当时双方协商租赁合同于2018年12月30日解除，但是马澄反悔，后来房租也没有交全。另外，上门是正常查看房屋用途是否变更，并不影响马澄及家人的日常生活，并且只上门查看过一次。双方在协商过程中，马澄不断反悔，到7月份后水电费不交、物业费也不交，才导致了本案的纠纷。因此，请求驳回马澄的反诉请求。 余方鉴为证明其主张的事实，提供了下列证据材料： 1.杭州市房屋租赁合同，用以证明双方签订合同租赁房屋的的事实； 2.责令改正通知书、消防检查评估表，用以证明马澄改变房屋用途，构成违约； 3.房屋产权证，用以证明余方鉴拥有案涉房屋所有权； 4.短信截图及物业缴费通知书打印件，用以证明马澄拖欠电费和物业、能耗费的事实； 6.照片打印件及光盘，用以证明马澄未腾退房屋的事实； 7.中国建设银行个人账户收入交易明细2页，用以证明马澄仅支付了部分房租计52800元，未按合同约定履行交付一年的房租。 马澄为证明其主张的事实提供了下列证据材料： 1.杭州市房屋租赁合同，用以证明双方之间的权利义务关系，该合同第七条关于保证金的约定； 2.短信聊天记录截图一，用以证明余方鉴在租期届满前通知马澄退租的事实； 3.短信聊天记录截图二，用以证明马澄通过第三方积极与余方鉴协商的事实； 4.短信聊天记录截图三及告知函，用以证明马澄一直积极约见余方鉴面谈，但其未予回应； 5.手机录像视频光盘，用以证明余方鉴已于2019年8月31日自行更换了案涉房屋门锁的事实； 6.出警记录、询问笔录、调解协议书，证明余方鉴派人多次上门骚扰，双方多次发生口角甚至有肢体冲突，惊动三墩派出所出警的事实。 上述证据均经质证，本院经审查除对余方鉴提供的证据6照片拍摄时间无法确认外，对其他证据的真实性均予以确认。 根据确认的证据及当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：2014年11月7日，余方鉴作为出租方（甲方）与承租方马澄（乙方）签订了《杭州市房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于杭州市西湖区××号房屋租赁给乙方用于住宅或办公，在租赁期内，未事先征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途；房屋租赁期自2014年12月1日至2019年11月31日；房屋租金为每月6000元，一年一付，提前七个工作日支付；在租赁期内，水、电、有线、物业费等费用，由乙方按有关规定自行负担并按时向相关部门缴纳；甲方收取乙方保证金15000元，待租赁期满结清费用后，甲方全额退还；乙方租赁的物品有中央空调一套（包括8个室内机，4箱配件，1台外机），门禁卡2张、车库遥控钥匙1个、大门钥匙和阳台门钥匙各3个，信箱钥匙1个；擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动等的，甲方有权终止合同，收回房屋，由此给甲方造成的损失由乙方赔偿；在租赁期内，甲方提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付2.5个月租金作为违约金，乙方未经甲方同意中途退租，乙方应向甲方支付2.5个月租金作为违约金等。双方还特别约定了其他事项：1.押金15000元于2015年2月28日之前支付房东。2.2017年12月1日至2019年11月30日房租每月6500元。3.乙方不得转租，如需退租应提前三个月通知甲方。租赁期间，如甲方提前收回房屋则应承担装修费，其费用按每年20%递减，第一年全额支付。合同签订后，马澄交纳了保证金（押金）15000元及第一年的租金后，余方鉴按照约定向马澄交付了房屋（房屋内放置着未拆封的中央空调一套），包括门禁卡2张、车库遥控钥匙1个、大门钥匙和阳台门钥匙各3个，信箱钥匙1个。马澄将房屋装修后入住，未使用余方鉴的空调也没有打开该空调包装。因马澄从事房屋软装业务，其利用租赁房屋的地下室进行窗帘等的打样，租赁期间地下室里存放有窗帘布和缝纫机两台。 2018年7月3日，余方鉴欲提前收回房屋向马澄发送短信，内容为“小马，抱歉，今年房子到期不租，请你们提早安排，余方鉴”。2018年11月4日，余方鉴妻子黄美妍发短信通知马澄“鉴于你们擅自将租房改做窗帘厂房，有消防隐患，请于11月五日将白马尊邸西八号房屋恢复原状并且搬离。”2018年11月8日，黄美妍到案涉出租房内要求马澄一家腾退房屋，马澄妻子杨飞认为租赁期限未到，并要求签订合同的余方鉴出面协商，双方发生争吵并报警处理。2018年12月17日，黄美妍通过短信通知马澄立即支付房租。2019年1月9日和5月30日，马澄向余方鉴支付了自2018年12月份开始的租金52800元（40000元和12800元）。2019年6月24日，余方鉴发短信给马澄“本月底房屋租赁到期，请提早做好准备，尽能恢复到原貌。”2019年6月28日，马澄短信告知余方鉴，告知找房子搬家需要时间，房租是付到7月31日，尽量在8月1日前搬出，希望双方互相体谅。2019年6月30日，余方鉴在案涉出租房内报警。调查情况为：余方鉴称马澄、杨飞拖欠房租，租房内放置易燃物品，有消防隐患，要求房客搬离，双方发生纠纷。处警结果是，经调解双方自行协商或向法院起诉解决。2019年7月4日，杭州市公安局西湖区分局三墩派出所向余方鉴出具《责令改正通知书》，指出出租房室内电气产品不符合法律规定和现行相关标准要求；出租人未向承租户配备口罩、报警哨和手电筒等逃生设施以及不少于1具的标准配置灭火器；出租房内堆积易燃物品等，责令其于2019年7月13日前改正。2019年7月8日，马澄短信告知余方鉴在有序整理物品，但不知搬到什么程度才算搬好，怎么样才能退还押金。余方鉴回复要恢复原状，于7月10日前搬空。2019年7月10日下午，黄美妍以派出所认为案涉出租房有消防问题为由，带人到出租房屋拆卸电表空气开关时与杨飞发生争吵、推打。在派出所的调解下，黄美妍赔偿杨飞医药费、误工费4500元，双方不再追究对方责任。2019年7月11日，余方鉴给马澄发短信“因你方在租赁期内擅自改变合同约定的租赁用途，且整改一直不到位，我方决定提前终止合同。”2019年8月2日，马澄短信通知余方鉴“2019年7月31日我们已经全部搬出，如果今日不予以协商，麻烦赔偿相应押金，违约金，以及装修费用等其他费用。”之后马澄要求退还押金，余方鉴要求恢复原状，双方未能协商一致。2019年8月31日，黄美妍带人去出租房换锁，双方发生纠纷报警。2019年9月份开始，三墩派出所工作人员为双方的房屋租赁纠纷进行调解，最后马澄同意派出所提出的退还部分保证金6000元，并表示房东把钱打过来之后开始搞卫生，但一直到2019年12月份，双方都没有最终达成一致意见。2020年1月3日，余方鉴将马澄诉至本院。 另外，庭审中马澄确认案涉房屋的钥匙和门禁等确实没有交给余方鉴，其搬走时确实留有部分生活及窗帘布料等垃圾，但强调余方鉴已经把部分门锁换掉；案涉房屋租金支付至2019年7月底，物业费、能耗费支付至2019年6月底，7月份及以后的没有支付；水电费支付至9月份，因7月底已经搬走，故8、9月份的水电费很少。2019年7月1日至2019年12月31日期间的物业费和能耗费为3189.90元。 再，2018年12月份之前的租金马澄已经付清。 本院认为：余方鉴与马澄签订的《杭州市房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方都具有约束力。因余方鉴欲提前收回房屋导致双方发生争议，之后因双方没有及时、正确的沟通，导致双方矛盾不断加深，在此过程中余方鉴一方的过错大于马澄一方。关于案涉租赁合同的解除时间，因余方鉴一方于2019年8月31日到案涉房屋处更换门锁，而马澄一方也于2019年7月底搬出了该房屋，故本院认定案涉租赁合同于2019年8月31日解除，房屋也于同日视为交割完成。马澄的房屋租金交到2019年7月底，物业费和能耗费交到2019年6月底，故马澄应交付余方鉴截至2019年8月31日止尚欠的房屋租金6500元、物业费和能耗费酌情确认为1000元，合计7500元。马澄当庭自认其搬出时案涉租赁房屋内遗留部分垃圾物品，该垃圾物品本院确认由余方鉴方负责清理，马澄承担清理费2500元。关于门禁和车库钥匙及门钥匙问题，门禁余方鉴方可到物业另行办理，门锁已经更换，无需再交付钥匙，车库钥匙马澄表示已经无法交付，故上述门禁和钥匙由余方鉴一方自行处理。关于违约责任，因双方在处理争议过程至均负有一定过错，本院确认违约责任互不追究。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、马澄支付余方鉴房屋租金6500元、物业和能耗费1000元、垃圾清理费2500元，合计10000元； 二、余方鉴返还马澄房屋租赁押金15000元； 上述两项相互抵扣后，余方鉴支付马澄5000元，于本判决生效之日起十日付清； 三、驳回余方鉴的其他诉讼请求； 四、驳回马澄的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取615元、反诉案件受理费87.5元，合计702.5元，由余方鉴负担594.5元，由马澄负担108元。 余方鉴于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；马澄于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴玉凤 二〇二〇年十月二十三日 书记员  朱旭莉