贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初11955号 原告：贵州梦功物业环境服务有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道瑞丰新城**楼******，统一社会信用代码：91520502MA6DY62X47。 法定代表人：林奎，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡朝凯（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：梁芳琴（一般授权代理）。 被告：李永，男，汉族，1984年7月22日出生，住贵州省毕节市七星关区，户籍地为贵州省毕节市七星关区。 原告贵州梦功物业环境服务有限公司（下称：梦功物业公司）与被告李永物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告梦功物业公司之委托诉讼代理人胡朝凯、梁芳琴，被告李永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梦功物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2019年4月1日至2020年5月31日期间物业管理费：1,180.62元。2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。 事实与理由：原告是于2019年4月10日进驻“瑞丰新城”进行物业管理服务。由于业主委员会仍未成立,建设单位及毕节市七星关区洪山街道办事处环南社区居委会委托贵州梦功物业环境服务有限公司承担瑞丰新城小区前期物业管理工作。物业服务费标准按照毕节市新进物业管理有限公司与毕节市瑞丰新城小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》收费标准执行。合同约定了物业服务费为每月每平方米1.00元等条款。2019年4月10日,原告与毕节市七星关区洪山街道办事处环南社区居委会及毕节市鸿运物业管理有限责任公司完成债权债务移交,分别签署了《物业费支付协议》及《物业移交记录》就未收物业费收取及支付、业主装修保证金退付等达成了协议。被告购买了“瑞丰新城”3号楼1611号房屋,房屋建筑面积为84.33平方米。被告入住后,从2019年4月1日起至2020年5月31日,尚欠原告物业服务费共计人民币￥:1,180.62元。原告认为,原告及新进物业与鸿运物业在“瑞丰新城”小区服务期间,均依照法律、法规规定及物业服务合同的约定,对“瑞丰新城”小区进行物业管理,使小区的环境卫生、安全等有了重大改善。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中,履行下列义务(五)按时交纳物业服务费用”之规定,被告应及时交纳所欠的物业服务费,履行自己的义务。但被告至今未交纳完毕,严重损害了原告的合法权益。原告曾通过多种形式向被告催交物业管理费但其均未予理睬,拒不履行自己的缴费义务。为此,特依法起诉,请人民法院依法判决原告的诉讼请求为谢! 被告李永答辩称，针对原告起诉我的这个案件，我想请问原告：一、物业费交来是用于哪些方面？二、公摊面积是如何计算的，以及相关广告费用是属于谁的？三、违章建筑是如何处理的？四、小区里面的油烟如何解决的？我的车子在小区里面受损两次，我去找物业，他们说的是监控坏的。请原告出具具备相关资质的部门对3号楼违章建筑是否对房屋有安全隐患的报告。原告违法开设的出口如果出现事故，责任在谁？ 本院经审理查明：2019年4月10日，原告进驻毕节市七星关区瑞丰新城小区（下称：瑞丰新城）进行物业管理服务。由于瑞丰新城未成立业主委员会,2019年4月22日，原告作为乙方，瑞丰新城所在的洪山街道办事处环南社区居委会作为甲方，双方签订《物业管理委托合同》，约定甲方将瑞丰新城委托乙方进行物业管理，乙方提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。物业管理内容包括：“公用部位的维修、养护、管理，公用绿地的养护管理，公共环境卫生整理，车辆停放，公共安全秩序等内容。”委托管理期限为三个月，自2019年4月22日起至2019年7月21日止。乙方权利义务包括：对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，及时制止并同时提请有关部门处理等。物业服务费按住宅每月每平方米1元，非住宅每平方米每月2元。合同还约定了其他事项。2019年7月21日合同期满后，因涉案小区未选出业主委员会，也未聘用新的物业服务机构，原告继续为涉案小区提供物业服务。被告房屋的建筑面积为84.33平方米，在原告管理服务期间被告欠付2019年4月1日至2020年5月31日的物业费。原告在履行合同义务的过程中，对小区内的违章建筑未尽到及时制止并同时提请有关部门处理的义务。 另查明，2017年12月5日，毕节市鸿运物业管理有限责任公司经环南社区居委会授权，进驻涉案小区进行物业管理服务至2019年4月原告进驻时止，被告自2019年4月1日起未支付物业服务费。2017年12月4日，毕节市新进物业管理有限公司与毕节市鸿运物业管理有限责任公司签订了《债权转让协议》，将毕节市新进物业管理有限公司服务期间（2015年5月12日至2017年12月5日）的物业服务费债权转让给了毕节市鸿运物业管理有限责任公司。2019年4月10日，原告与毕节市鸿运物业管理有限责任公司签订了《债权转让协议》，毕节市鸿运物业管理有限责任公司将其服务期间的物业服务费债权转让给了原告。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，原告经瑞丰新城小区所在的洪山街道办事处环南社区居委会指定于2019年4月10日进驻涉案小区，2019年4月22日，原告与该居委会签订《物业管理委托合同》，根据《贵州省物业管理条例》第八十一条第一款：“物业管理区域内因委托管理或者自行管理的连续性中断，致使物业管理区域内环境恶化、秩序混乱，严重影响业主生活的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导物业管理区域所在地居（村）民委员会就环境卫生、秩序维护等必要事项组织临时管理，相关费用由业主共同承担。”的规定，在涉案小区没有业主委员会，且物业不能有效管理的情况下，小区所在的居委会根据该规定指定原告为涉案小区提供物业服务，签订的物业管理合同对小区全体业主具有法律约束力，原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。对于原告主张被告支付2019年4月1日至2020年5月31日期间物业管理费的诉请，原告与毕节市鸿运物业管理有限责任公司签订了《债权转让协议》，取得了毕节市鸿运物业管理有限责任公司在涉案小区的未收物业管理费的债权，现原告通过本案诉讼通知了被告债权转让的事实。被告从2019年4月1日起未交付物业管理费，按合同约定的交费标准计算，被告欠付2019年4月1日至2020年5月31日期间(14个月)的物业服务费为1,180.62元（84.33平方米×1.00元×14个月=1,180.62元）。鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担10%的责任。故对原告主张被告支付物业管理费1,180.62.00元的诉请，本院予以支持1,062.60元（1,180.62.00元×90%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第八十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《贵州省物业管理条例》第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李永于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州梦功物业环境服务有限公司2019年4月1日至2020年5月31日的物业管理费1,062.60元； 二、驳回原告贵州梦功物业环境服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由被告李永负担20.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇二〇年十月九日 书记员  李长江