上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终7783号上诉人（原审被告）：程琳，女，1996年6月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐斌，上海均和衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程赵忠，男，1970年10月16日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王爱国，上海创远律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙随勤，上海创远律师事务所律师。上诉人程琳因与被上诉人程赵忠房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初87412号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人程琳上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实错误，本案系房屋买卖合同，并非保管合同。首先，被上诉人在庭审中已经确认2015年7月就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）达成的《上海市房地产买卖合同》系其本人签订，且在房地产交易中心办理系争房屋过户手续时出卖人的所有签字也系其本人所签，足以认定双方对于系争房屋达成买卖合意是确定无疑的，本案中从未出现过双方就保管达成过任何协议的证据。其次，上诉人未支付房款系因被上诉人需暂时占用系争房屋，待被上诉人搬离该房屋后，上诉人即会支付房款，只能说明该合同的付款是附条件，而不能证明买卖合同不成立，更不可能因此认定买卖合同变成了保管合同。何况，上诉人在购买被上诉人的房屋之前，已经出售了一套房屋，完全具备履行购房付款义务的能力，仅是鉴于双方系亲属关系，出于亲情考虑不强行要求被上诉人立即交付系争房屋。再次，系争房屋交易过程中的税费均由上诉人支付完毕，且在上诉人持有房屋过程中每年征收的房产税也均由上诉人支付至今。如果是上诉人为被上诉人保管房产，正常的人都会认为这些费用肯定是由作为受益人的被上诉人承担。这些费用由上诉人承担，只能说明双方之间不可能是保管关系，只能是买卖关系。原审法院在无证据的情况下罔顾现有证据，认为本案是保管合同完全出自主观臆测,完全违背事实。二、原审法院适用法律错误,本案不符合合同法关于合同无效的任何情形。本案系房屋买卖合同纠纷，如被上诉人要确认买卖合同无效，应当适用合同法第五十二条规定，双方所签合同并不符合该条款规定的五种无效情形。原审法院引用民法总则第一百四十六条规定判决本案买卖合同无效系对法律的错误理解和扩大解释，该条文中的虚假意思表示应是指表意人与相对人双方串通而作出与其真实意思不一致的意思表示，特征在于双方都不想使其行为发生法律上的效力。而本案中双方对系争房屋的买卖是达成一致的，至少上诉人对买受房屋是真实的意思表示，故根本不符合本条款的适用情形。如被上诉人认为受到了欺诈，应通过行使撤销权来解决。本案中，在被上诉人自始未提供其所称的XX的证据，也未举证本案房屋买卖存在无效法定情形的情况下，原审法院置合同法的明确规定不顾，为偏帮被上诉人又错误解释民法总则条款并予以适用，导致判决错误显而易见。综上,上诉人认为原审法院判决事实认定错误，适用法律不当，无视合同的稳定性和对当事人的约束力，严重损害了上诉人的权益。被上诉人程赵忠辩称：一、一审法院认定事实清楚，系争房屋买卖合同为虚假意思表示。首先，程赵忠一审中提供的居委会调解出警视频、证人刘某1的自认、证人程某1、程某3、程某2的证人证言等证据充分证明程赵忠与程琳签订的房屋买卖合同不是真实的房屋买卖意思表示，而是双方基于保管意图而签署的买卖合同。其次，本案中双方的房屋买卖交易也不符合交易惯例。主要表现在：1.从交易动机上看，系争房屋为程赵忠唯一住房，且程赵忠尚未结婚，打算将系争房屋作为婚房。另外，程赵忠在签订房屋买卖合同之前找到工作，具有稳定经济来源，完全没有出售系争房屋的必要性；2.从合同条款上看，合同仅约定了交易价格，但对房价款的支付时间和支付方式，房屋的交付时间和交付方式以及违约责任等方面均未作约定，与交易惯例不符；3.房屋交易的所有税费、中介费均由程琳承担，不符合房屋买卖交易惯例；4.房屋买卖合同中约定系争房屋价格为150万元（人民币，以下币种同），而同期同地段同楼层的市场价为300万元，交易价格与市场价存在巨大差距，完全违背市场规律。二、一审法院根据民法总则第一百四十六条的规定进行判决，适用法律完全正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。程赵忠向一审法院起诉请求：1.确认程赵忠、程琳于2015年7月15日签订的《上海市房屋买卖合同》无效；2.判令程琳协助程赵忠将位于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋恢复登记至程赵忠名下（恢复登记过程中产生的所有税费由程琳负担）；3.本案诉讼费用由程琳承担。一审期间，程赵忠变更第二项诉讼请求为：判令程琳协助程赵忠将位于上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋恢复登记至程赵忠名下。一审法院认定事实：程赵忠系程琳的亲叔叔。2014年12月10日，系争房屋被核准登记至程赵忠名下。2015年7月15日，程赵忠（卖售人、甲方）与程琳（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋以1,500,000元的价格转让给乙方，合同中对于房价款的支付时间和房屋的交接时间均未做约定。2015年8月21日，系争房屋被核准登记至程琳名下。在一审第一次庭审中，程赵忠申请证人程某1（系程赵忠的XX）、程某3（系程赵忠的XX）、程某2（系程赵忠的XX）出庭作证。程某1陈述到，系争房屋的房产证原本由其保管，后因程赵忠想卖房帮程某3还债，其儿媳妇刘某1（即程琳的母亲）就说为了防止房子被程某3骗走，要证人将系争房屋的房产证交由刘某2，等程赵忠身体好了再将房产证归还给程赵忠；在2019年居委会组织调解时，刘某1也说房产证是代为保管的。程某3陈述到，2015年春节后其欠了20万元左右的赌债，程赵忠知晓后就表示要卖房帮其还债，这事被家人知道后，刘某1就到程某1家里表示房子要被程某3骗走了并要求将房产证交由刘某2，还说等程赵忠有了女朋友且工作稳定后就把房产证还给程赵忠；2018年初程赵忠向刘索要房产证为租客办理居住证时，刘才告知房子已经不是程赵忠的了。程某2陈述到，2018年刘某1告知其系争房屋要被程某3骗走了，2019年8月9日刘给其打电话说要把程赵忠从系争房屋中赶走，其在电话告知刘不能这么做，2019年8月31日开家庭协调会时有人问刘是否支付购房款，刘回答说是不需要支付的，等程赵忠老了为他养老送终。在一审第二次庭审中，程赵忠申请证人刘某1出庭作证。刘某1陈述到，其是程琳的XX。2015年7、8月间的某晚，程赵忠的姑姑给其打电话，告知其系争房屋要被程赵忠抵押用于给程某3还债；由于程赵忠和程某3关系很好无法直接回绝程某3，故其与程赵忠协商将系争房屋以买卖的形式出售给其。后双方委托中介签订了房屋买卖合同并办理了过户手续，当时协商的是先把房子卖给程琳，至于房屋交接和房款交付等事项后续再商量，房价款是经双方协商最终由房产中介确定的，过户事宜均是由其操办的，中介费和过户税费也是由其支付的。在房产交易中心，其和程琳也多次询问程赵忠卖房是否后悔，程赵忠均称不后悔。刘某1还陈述到，之前确实是基于保管的目的想把系争房屋过户到程琳名下，但是觉得保管太麻烦，经双方协商就变成了买卖；在家庭内部调解时，其因为情绪太激动，才说出了附条件归还系争房屋的话。另，上海市浦东新区张江司法所在对程赵忠进行社区矫正期间，于2015年4月10日制作的《个别教育（走访）记录》中，“服刑人员现状及存在的问题”一栏载明“对象的个人情绪又开始不稳定，失眠焦虑，又恢复到之前的状态，这让社工很是头疼”，“教育内容”一栏载明“2015年4月10日对象到司法所与社工沟通谈话，告知社工自己近期一直在想些以前的事，睡觉也睡不好，自己也感觉到状态又不好了。…”于2105年6月5日制作的《个别教育（走访）记录》中，“服刑人员现状及存在的问题”一栏载明“对象近期的个人情绪依旧不是很稳定，就算工作忙碌也无法排解心中一些不好的想法”，“教育内容”一栏载明“2015年6月5日因为对象的情绪一直不是很稳定，情况汇报中有体现出轻生的念头，社工与其沟通谈话多次，也没有很好的效果。基于对象出现的不稳定的情况，社工立即将此情况汇报给了司法所领导，领导知晓此情况后，马上召开了专题会议，会议要求相关工作人员要与家属多沟通。动员督促家属、及时就医、积极治疗。…”2015年4月30日，上海市浦东新区张江司法所在提交浦东新区司法局矫正处的《张江司法所关于程赵忠XX的情况汇报》中载明新疆兵团农一师于2014年7月对程赵忠裁定假释，假释期从2014年7月17日起至2016年7月31日止。2014年7月30日程赵忠在其堂弟的陪同下到张江司法所报道，并于2014年8月12日正式纳入社区矫正。2014年底，社工发现程赵忠的情绪有异常变化，其自述2003年在狱内有过一次XX发作，后通过看书才得以解脱，现在的情形和那次一样，纠结于胞弟的死和小时候偷拿外公的两块钱，时常会出现外公的影像。2015年3月，程赵忠的XX再次爆发，自我感觉比前次更差，而且在书面汇报中流露出厌世的情绪。在一审审理中，程赵忠陈述到，其与程琳一家人原本关系很好，由于其父母身体不好，日常都是刘某1在照顾其；其对刘某1也很信任，现金和银行卡都交给刘某2；其从未就房屋买卖的事宜与程琳协商过，也未去过房产中介公司，更未与程琳谈过养老的事宜；现在其身体状况和精神均良好。程琳向一审法院陈述在家族的调解会上，刘某1被众人围攻导致情绪激动的情况下是可能说出过激言语的，双方交易时的意思表示还是要以买卖合同为准。一审法院认为，刘某1作为程琳的母亲，在系争房屋买卖合同签订的过程中完成了包括交易的提出、交易的协商、房产中介的选定、过户手续的办理以及保管房产证等行为，并且还实际支付了交易过程中所花费的中介费和过户税费，程琳也认可刘某1的上述代理行为。因此，刘某1系作为程琳的代理人参与了与程赵忠的房屋买卖交易全过程，刘某1在交易过程中的意思表示应代表程琳在交易过程中的意思表示。本案中，程赵忠称在签订房屋买卖时是基于将系争房屋交由刘某1代为保管的目的，刘某1在庭审过程中也陈述到确曾和程赵忠达成过保管系争房屋的合意，故双方缺乏买卖系争房屋的合意。另，本次房屋买卖交易也不符合交易惯例。首先，从交易动机上来看，系争房屋为程赵忠的唯一住房，其在签订房屋买卖合同前已找到工作具有稳定的经济来源，没有出售系争房屋的必要性。其次，从合同条款上来看，根据刘某1所述，房屋买卖的价格是交易双方委托中介公司确定的，而且合同中仅约定了交易价格，对于房价款的支付时间和支付方式，房屋的交付时间和交付方式，以及违约责任等方面均未做出约定，这也与交易惯例不符。此外，通过在案的证据可以反映出交易行为发生的时段内，程赵忠的身体状况欠佳，而且其父母又体弱多病，程赵忠与程琳一家人系近亲属关系且一贯关系较好，客观上存在着相互信赖的基础，具有委托代为保管系争房屋产权的可能性。因此，本次交易的样态更符合亲属间代为保管房屋产权的性质，故采信程赵忠所称的双方之间是基于保管的意图而签署的买卖合同。根据我国《民法总则》第一百四十六条的规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”由于双方并不具备买卖系争房屋的真实意图，故双方所实施的房屋买卖行为无效，双方所签署的房屋买卖合同也属于无效合同，双方之间所存在的真实权利义务关系应依照保管合同的规定处理。根据法律规定在保管合同关系中，程赵忠作为寄存人有权随时要求保管人即程琳返还保管物，现程赵忠提起本案诉讼要求程琳返还系争房屋，故程琳应配合程赵忠办理将系争房屋恢复登记至程赵忠名下的手续。一审审理中，程赵忠调整了部分诉讼请求，此系其对自身民事权利的处分，经查并无不当，予以照准。一审法院遂判决：一、程赵忠与程琳于2015年7月15日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、程琳于判决生效之日起十日内协助程赵忠办理将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋产权恢复登记至程赵忠名下的手续。案件受理费18,300元，减半收取计9,150元，保全费5,000元，均由程琳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人程琳提交证据：1.录音音频及内容整理，该录音系2020年5月3日晚8点30分左右录制于XX路XX弄XX号XX室顾某家里，证明本案证人系得到了程赵忠的许诺才作出证言；2.房产税账单手机截屏一组，证明双方的房屋买卖关系真实，上诉人缴纳了持有房屋阶段的房产税，若是保管房屋，该房产税应由被上诉人承担。被上诉人发表质证意见称：对证据1，录音来源是上诉人母亲刘某1在顾某家门外偷录的，来源不合法；录音内容讲的是程赵忠父亲的房子，与本案无关；录音内容与文字整理内容完全不符，程某2在录音中没有说过该内容，完全是上诉人捏造的；对证据2，该证据不属于二审新证据，即使是上诉人缴纳税费，也不代表房屋是上诉人的，且系争房屋是上诉人及其母亲采取欺骗手段进行过户，二人存在过错，该损失应由上诉人承担。证人程某2亦就证据1发表意见称：从录音开头可辨别出录音是上诉人母女偷录的，且录音和录音文字整理不符，证人没有说过程赵忠向证人承诺在其父母过世后将他们一套房屋的四分之三房款打到证人账上，上诉人及其代理人捏造事实。本院经审查认为，对上诉人提交的证据1，从上诉人自述录音的时间、地点、参与人员和被上诉人质证意见、相关证人情况说明以及录音初始部分看，该录音系上诉人一方在案外人顾某的家附近私自录制而成，证据来源不合法，且录音无法辨别发声者身份，片段式录音内容也无法还原客观完整情况，故对该证据本院不予采信；对证据2，即便房产税系由上诉人缴纳，也不能证明上诉人与被上诉人之间系真实的房屋买卖关系，故对证明内容本院不予采信。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的核心争议焦点即在于上诉人程琳与被上诉人程赵忠之间就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》是否为双方真实的房屋买卖意思表示。首先，就签订系争房屋买卖合同的原因而言。被上诉人认为系出于将系争房屋交由上诉人母亲刘某1代为保管的目的，而上诉人则认为被上诉人最初是和母亲刘某1谈过保管房屋事宜，但这是刘某1之后告诉上诉人的，上诉人所知道的就是被上诉人将系争房屋卖给上诉人。本院认为，从上诉人的母亲刘某1在整个系争房屋交易过程中的参与度及买卖合同签订时上诉人年仅19周岁，尚处就读大学阶段并无经济收入来源等事实看，刘某1应系作为上诉人的代理人亦可称为实际操办人全程参与了系争房屋买卖交易，而刘某1已认可其曾与被上诉人就保管系争房屋达成过合意，故该节事实的确客观存在。其次，就系争房屋交易本身看。从被上诉人的交易动机和房屋买卖合同缺少房款支付、房屋交付、违约责任等重要条款看，本次交易的确存在诸多与二手房交易惯例不符之处。上诉人解释称价款支付和房屋交接问题可通过后续协商解决，然从合同签订直至被上诉人提起本案诉讼，在长达4年多时间里，也未见上诉人向被上诉人支付过房款，或就价款支付和房屋交接与被上诉人进行过协商，抑或要求过被上诉人交房，故上诉人的解释有欠合理，本院不予采信。再次，从交易的背景看。一方面，被上诉人与上诉人一家系近亲属关系，原本关系很好。另一方面，在双方进行房屋买卖交易的时段内，被上诉人身体状况欠佳，而其父母也身体不好，故被上诉人日常系由刘某1照顾，其对刘某1很信任，现金和银行卡都交给刘某1保管。由此可见，双方在交易时段内的确存在较强的信任基础，具有委托保管房屋的高度可能性。综上，被上诉人所称双方之间系基于保管目的而签订买卖合同的说法，更具高度盖然性，一审法院予以采信，并无不当，本院予以确认。基于此，一审法院根据民法总则第一百四十六条之规定，确认双方之间签订的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，应属无效合同，并基于保管合同法律关系，判令上诉人协助被上诉人办理产权恢复登记手续，并无不当，本院亦予确认。综上所述，上诉人程琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,300元，由上诉人程琳负担。本判决为终审判决。审判长 叶 兰审判员 任文风审判员 严佳维二〇二〇年十月十六日书记员 郭纯君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……