河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0209民初1890号 原告：唐山水山物业服务有限公司，住所地河北省唐山市曹妃甸区曹妃甸工业区昱海澜湾物业服务中心。 法定代表人：任浩章，该单位经理。 委托诉讼代理人：马艳珍，河北滨港律师事务所律师。 被告：李学君，男，1961年1月13日出生，汉族，住唐山市曹妃甸区。 委托诉讼代理人：李学志，男，1954年12月5日出生，汉族，住唐山市曹妃甸区，系被告哥哥。 原告唐山水山物业服务有限公司与被告李学君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山水山物业服务有限公司委托诉讼代理人马艳珍、被告李学君委托诉讼代理人李学志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐山水山物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告交纳拖欠物业管理服务费4560元，并自欠费之日起至实际交费之日止，以欠费金额为基数，按日利率千分之三的标准支付违约金。事实和理由：原告与被告签订《前期物业服务合同》，约定原告提供物业管理服务，被告应按建筑面积每月每平方米1.45元的标准交纳物业管理服务费，逾期未交纳的按每天千分之三的标准自逾期之日起交纳违约金。被告房屋建筑面积87.34平方米，欠费期间自2018年3月25日至2021年3月24日，欠费金额共4560元，原告多次催收，被告仍未交纳。 被告李学君辩称，第一、我在2017年购房时，物业收取了一项费用：预存能耗费（公共电费）600元整，第二年在交物业费时我提出：根据被告与原告签订的《前期物业合同》第四章，第2条，第（2）项：“物业费用主要用于以下开支：（2）物业共用设施设备的日常运行、维护费用；”的协议，说明物业对我进行了重复性收费，申请物业公司提供这两项相关部门的收费凭证，并根据被告与原告签订的《前期物业合同》第一章，第8条：“每年向甲方公布物业服务费用收支账目”的协议，申请查看物业服务费用收支账目，但是物业至被告收到法院传票当日也没有提供相关服务。同时，我要求此重复性收费从物业费中扣除，物业不同意。由于，《物业管理条例》第七条明确规定：按时交纳物业服务费用是业主的一项基本义务。只有出现以下情形，业主才可以不交或者少交物业服务费用：①物业管理企业在物业管理服务合同约定之外，自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或者使用人可以不支付费用。②实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。③物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。④物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提供的部分业主可以不交纳。⑤物业服务合同中约定先服务后收费的，在物业管理企业未提出相应服务的情况下，业主可以不交纳相应的服务费用。《物业管理条例》第三十五条明确规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。因此，根据②③④项及《物业管理条例》第三十五条明确规定：拒绝缴纳重复性收费，并提出物业公司在提供合理收费依据和相关收支账目后再进行缴纳。但是至收到起诉书也未得到回复。第二，我的侄子李卓（身份证号：1303021985××××××××）也是昱海澜湾业主，刚开始也收取了预存能耗费，但是后来物业将这笔费用进行了退还，并且我侄子李卓询问小区其他住户，有些人退还了这笔费用或对物业费进行了减免；还有些人根本没有收取过这个费用。综上所述，答辩人认为，被答辩人起诉的事实和理由与实际不符，存在漏报的情况，被告不是拖欠物业费，而是由于物业超过收费标准（即重复性收费）和未按照合同约定履行应有的义务，即原告违约在先，导致物业费无法正常收取，请求法院依法驳回其诉讼请求。同时请求让物业及时更正错误，配合业主了解各项费用收取标准、凭证及费用使用情况。以便于业主支付合理合法的各项费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交缴费通知单、照片，证明曾向被告催收过物业费。被告质证称未收到过缴费通知书，但接到过电话通知，经审查，本院对原告提交的证据予以认定。原告提交物业服务收费管理办法、水山物业收费项目及标准，被告质证称，收费项目不合理，物业费和能耗费重复收取，原告提交的证据不能证明不是重复收费，我提供的物业合同中物业费中包含了这项费用，物业不能证明三年前已经张贴收费项目及标准。物业在缴费时应提前告知收费项目，不应在收费后再告知。经审查，本院对原告提交的证据予以认定。 被告提交预存能耗费收据及前期物业服务合同，欲证明预存能耗费与物业费是重复收费，应予退还。原告质证称，对合同无异议，但认为能耗费是指室外公共区域照明费用，不包含在物业费之内，且该项收费是被住建局物业科所允许的。经审查，本院对被告提交的预存能耗费收据的证明目的不予认定。 根据当事人提交的证据及当事人陈述，本院认定如下案件事实：原告唐山水山物业服务有限公司原名称为唐山曹妃甸蓝湾物业服务有限公司。2017年3月25日，原告唐山水山物业服务有限公司（乙方）与被告李学君（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定由原告唐山水山物业服务有限公司为被告提供物业服务，物业收费标准为1.45元/月㎡，业主应于办理入住时一次性交纳一年的物业服务费用，首期物业管理服务费期满后，业主或物业使用人应在一个月之内及时交纳下一年度物业服务费；业主或物业使用人未足额交纳物业服务费用的，应按欠费总额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。 被告李学君系昱海蓝湾小区B区10号楼3单元1301室业主，该房屋建筑面积为87.34平方米，原告主张物业收费标准按照1.45元/月㎡计算，因此被告每年应交纳物业费1520元（87.34㎡×1.45元/月㎡×12个月），被告尚未交纳2018年3月25日至2021年3月24日期间的物业费4560元。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告于2017年3月25日签订的《前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告双方应当按照协议约定履行义务。被告李学君辩称预存能耗费为重复性收费，应当从物业费中予以扣除，原告提交的物业收费项目及标准中显示的能耗费为室外公共照明的预存费用，并不包含在物业管理费的收费项目中，与《前期物业合同》规定的物业费开支项目中“物业共用部位、共用设施的日常运行、维护费用”并非同一项收费，故本院对被告的意见不予采纳。原告已提供物业服务，被告未能提供充分证据证实原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，故被告李学君应当按照约定履行交纳物业服务费的义务，原告唐山水山物业服务有限公司要求被告李学君支付2018-2021年度的物业费4560元，本院予以支持。由于被告系因为对能耗费是否属于重复性收费存疑而拒绝缴纳物业费，原告物业公司理应在收取能耗费的同时向其释明该项收费不包含在物业管理费之中，并向被告提供该小区物业收费项目及标准明细为该项收费提供合理依据，原告的行为亦存在不妥之处，因此对原告要求被告自欠费之日起至实际交费之日止支付违约金的主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告李学君于本判决生效之日起五日内向原告唐山水山物业服务有限公司支付物业服务费4560元； 二、驳回原告唐山水山物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李学君负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  王 晶 二〇二〇年十月十三日 法官助理  闫彦利 书 记 员  魏晓薇 ——