湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初296号原告：湖北昌友置业股份有限公司，住所地：武汉市武昌杨园纺机村**。法定代表人：刘彦威，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩洪飞、李建迎，湖北申简通律师事务所律师。一般授权。被告：金绍飞，男，1953年7月5日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：赵小美、鲍子龙，湖北天明律师事务所律师。特别授权。原告湖北昌友置业股份有限公司（以下简称昌友置业公司）与被告金绍飞物权纠纷一案，本院2020年1月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告昌友置业公司的委托诉讼代理人韩洪飞、李建迎，被告金绍飞的委托诉讼代理人赵小美、鲍子龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昌友置业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告对原权证号为《黄陂国用（2005）第17号》的地块享有45%的土地使用权；2、判令被告返还属原告所有的原权证号为《黄陂国用（2005）第xx号》地块的45%的土地使用权，并将该地块45%的土地使用权限期变更登记至原告名下；3、若被告无法向原告返还上述地块45%的土地使用权，应按照双方共同委托评估该地块市场价值的45%赔偿原告的土地价值损失人民币699.993万元以及资金占用期间的损失（资金占用损失以699.993万元为基数，按照人民银行同期同类贷款利率标准自2018年4月9日计算至实际付清之日止）；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2006年3月28日，原告昌友置业公司与被告金绍飞签订了《购买土地合作开发经营合同》，该合同约定了：1、原告购买被告名下的权证号为《黄陂国用（2005）第xx号》地块中45%（67.5亩）的土地使用权，受让后双方不另行办理过户手续（合同第一条）；2、原告向被告支付全部土地款后对该幅土地享有45%的权益（合同第二条）；3、该合同还明确约定未经原告同意，被告不得将该幅土地及其附着物用于抵押、担保和转让（合同第四条）。该合同签订后，原告如约履行了付款等全部合同义务。2018年初，被告多次到原告处，请原告同意对外出让上述共有地块。因原告系国有企业，故明确告知被告对不动产类重大国有资产的处置必须经过上级批准及评估等法定程序，且国有资产交易价格不得低于评估价值，在上报方案批准前需对该地块的真实价值进行确认；被告对此认可。故原、被告于2018年11月8日共同委托湖北衡平资产评估有限公司对该地块进行评估。2019年1月18日该评估公司出具了《资产评估报告》〔编号：鄂衡平评报字（2019）第xx号〕，评估结果为：该地块土地使用权及其上建筑物、构筑物自评估基准日（2018年11月8日）的市场价值为1555.54万元（其中包含建筑物、构筑物价值5.61万元）。后原告在进行资产清查时发现，被告早在2018年4月9日就以1500万元的价格将案涉地块转让给武汉鼎致文化旅游发展有限公司。经到武汉市黄陂区不动产登记中心查询得知，2018年11月6日被告就已将案涉地块不动产权证登记至武汉鼎致文化旅游发展有限公司名下。原告作为涉争地块的按份共有人，依法享有该地块的45%的共有份额和对应权益。被告未经原告书面同意，就将双方共有的涉争地块以低于评估价值的数额出让给第三方的行为，侵害了原告作为共有人的合法权益；而且被告在已经出让涉争地块并收取交易款项的前提下，仍刻意隐瞒交易事实并到原告处试图骗取得原告同意的一系列行为，明显带有欺骗的故意。原告作为涉争地块的按份共有人有权追回自身所有的45%的土地使用权，若无法返还，则有权要求被告赔偿损失。原告起诉前已多次函告被告，对其违法和不当行为进行警告，且组织了多次协商，但至今协商未果，故而诉至法院。被告金绍飞辩称，1、本案案由并非物权保护纠纷案件，而是基于原被告间的土地合作开发合同产生的投资合同纠纷；2、被告认为应该驳回原告的全部诉讼请求，根据原被告的合作约定，原告不享有将土地登记在其名下的合同权利，而是享有土地投资经营的收益，所以原告的诉请1及2缺乏合同及法律依据。3、原告诉请3有三个前提条件，原告认为被告存在违约行为，但被告没有违约行为，且有证据证明原告同意转让案涉土地；原告诉请的金额未经过投资结算审计，但目前原告只对案涉土地的价值进行了评估；原告诉称案涉土地系国有资产，但是根据合同约定及合同实际履行情况，案涉土地从未在不动产登记簿上将原告登记为所有权人或共有人即案涉土地并非国有资产，且该土地并未完成结算，且税收并未缴纳，正在办理过程中，因此该项目不具备结算条件，所以请求依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据二《关于国用（2015）第xx号的转让公示》、证据三《2017年武汉市人民政府令第282号》，经本院核实，均为政府网站公开信息，故本院对上述证据真实性予以认定；被告提交的《情况说明》以此证实被告于2018年3月27日向原告汇报案涉土地情况并建议1500万元进行处理。原告对此证据三性有异议，认为该证据为被告自行制作，且无相关证据证实送达到原告。经审核，庭审中被告陈述该证据系通过微信向原告方进行了发送，但并未向本院提交相应的证据，故对此证据，本院不予采信；被告提交的《关于支付土地转让款的函告》、《函》以此证明被告收到全部土地转让款后，通知原告提供账户，原告回函未向被告提供账户信息且不论同意转让案涉土地的事实。原告对《函》的真实性予以认可，但对《关于支付土地转让款的函告》真实性无法确认。经审核，被告于2019年6月18日给原告的《关于支付土地转让款的函告》与2019年6月21日原告向被告《函》内容相互关联，原告对《函》的真实性不持异议，故对上述证据真实性本院予以采信；对原、被告间其他真实性无异议，只对证据目的有异议的证据，因不影响本案事实的认定，故对此类证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月28日，昌友置业公司（乙方）与金绍飞（甲方）签订《购买土地合作开发经营合同》，约定，乙方向甲方购买位于武汉市黄陂区木兰湖杨家河西南临湖处批租土地壹拾万零五平方米（150亩）〔国用（2015）17号〕中的67.5亩，用于与甲方合作经营开发，土地用途为旅游、居住、综合用地。甲方同意将其取得的土地〔国用（2015）17号〕批租使用权中的45%土地使用权面积为肆万伍仟零贰平方米（67.5亩）转让给乙方（不另行办理过户手续），乙方作为投资入股与甲方合作开发经营；双方依据武汉市基准土地价、评估价结合木兰湖开发现状，协商确定每亩价格人民币6.5万元，乙方受让面积为肆万伍仟零贰平方米（67.5亩），共计438.75万元。合同签订10日内乙方向甲方支付全部费用，甲方向乙方提供有关有效票据，乙方向甲方支付全部土地款后，对该幅土地享有45%的权益。土地开发经营由双方共同成立项目部，按双方投资权益，对投资开发经营费用、投资开发经营收益进行分担分成。未经乙方同意，甲方不得将该幅土地及其附着物用于抵押、担保、转让。合同签订后，昌友置业公司向金绍飞支付了案涉土地45%的土地转让款。其后，昌友置业公司与金绍飞未共同成立项目部，亦未对案涉土地进行开发经营，土地处于闲置状态。2018年3月21日，昌友置业公司董事会全体成员与金绍飞就案涉土地资产的保值增值，就案涉土地转让达成一致，同意转让案涉土地，双方尽快成专班，昌友置业公司提供办公场所，对案涉土地权属最终比例，双方同意按照投资审计结果依法依规确认。2018年4月9日，金绍飞（甲方）与武汉鼎致文化旅游发展有限公司（以下简称鼎致公司）（乙方）签订《土地使用权转让协议》，约定，甲方将其拥有的位于黄陂区木兰湖面积为100005平方米（折合150亩）的土地使用权〔国用（2015）xx号〕转让给乙方，转让期限为自乙方申领的该土地国有使用相对权证载明的起始日至法定终止日止，转让价格为15000000元（含甲方取得转让土地的使用权与项目开发权所已付和应付的一切款项、费用），支付方式为本协议签订后5个工作日内，乙方向甲方支付土地转让款5000000元，剩余转让款在乙方领取更名后的土地使用权证后7个工作日内，扣减乙方代甲方缴纳的税费后一次性付清。本协议土地使用权转让更名过户过程中，甲方承担政府规定应由土地转让方承担的税费（包括但不限于增值税、土地增值税、契税、个人所得税、交易服务费等），乙方承担政府规定应由土地受让方承担的税费。甲乙双方约定，甲方承担的税费由乙方代为支付，从土地转让款中扣减。协议还对土地权利状况、资料交付及手续办理、转让的法律状况、违约责任、合同的变更、转让等进行了约定。协议签订后。鼎致公司于2018年8月23日向金绍飞支付案涉土地转让款5000000元。2018年8月29日，武汉市黄陂区自然资源和规划局发布《关于黄陂国用（2005）第xx号的转让公示》，对金绍飞拟向鼎致公司转让黄陂区木兰乡的黄陂国用（2005）第17号宗地进行公示。2018年10月18日，鼎致公司向黄陂区地税局缴纳印花税、契税47792.36元，同日向黄陂区国土局缴纳土地出让金1180059元。2018年11月6日，原登记权利人为金绍飞的黄陂国用（2005）第xx号土地转移登记至权利人为鼎致公司名下，不动产权证号为鄂（2018）武汉市黄陂不动产权第0048xxx号，土地使用权面积为75069.52平方米。2018年11月8日，金绍飞、昌友置业公司共同委托湖北衡平资产评估有限公司对黄陂国用（2005）xx号地块进行评估。2019年1月18日该评估公司作出鄂衡平评报字（2019）第xx号的《资产评估报告》。评估结论为：黄陂区塔尔乡木兰湖的批租土地使用权及其上建筑物、构筑物在评估基准日2018年11月8日的市场价值为1555.54万元（其中包含建筑物、构筑物价值5.61万元）。2019年5月15日，金绍飞（甲方）与鼎致公司（乙方）签订《土地使用权转让协议之补充协议》，约定，甲乙双方确认：1、乙方已补缴的土地出让金1180059元以及相对应的印花税、契税47792.36元，共计1227851.36元，由甲方承担，乙方从土地转让款中扣回，之后若再有类似费用，甲方不再承担；2、《土地使用权转让协议》约定的转让总价为1500万元，乙方已支付500万元，扣除甲方承担乙方代缴的税费480万元和补缴土地出让金等1227851.36元，乙方应付的土地转让款余额为3972148.64元。剩余土地转让款3972148.64元，乙方应于合同签订后14天内支付给甲方，乙方付清该款项后，如无其它原因，即属甲乙双方各自履行完协议；3、本协议与《土地使用权转让协议》及其它相关协议不一致的，以本协议为准。4、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章或合同专用章之日起生效。协议签订后，2019年6月5日，鼎致公司向金绍飞支付土地转让款3972148.64元。2019年6月18日，金绍飞向昌友置业公司发出《关于支付土地转让款的函告》，称：本人于2018年4月9日同鼎致公司签订《土地转让协议》，鼎致公司已向本人支付土地转让款8972148.64元。根据本人与贵公司签订的《购买土地合作开发经营合同》约定，贵公司享有该土地45%权益即本人应向贵公司支付土地转让款4037466.89元。为此，请贵公司收到此函的3日内提供本人向贵公司支付土地转让款的收款账户。剩余土地转让款在鼎致公司办理土地使用权证并交纳相关税费后据实予以结算。2019年6月21日，昌友置业公司回《函》，称：你方在未经我司书面同意情况下，就单方擅自与鼎致公司就双方共有黄陂国用（2005）第x号地块签订《土地使用权转让协议》，对双方共有土地进行交易和处置，且签约价格低于该地块的评估价值行为，侵害我司作为共有人的合法权益，致使国有资产存在流失的可能性和风险，对你方违法行为，我司不予认可。我司此前已函告你方要求限期提交上述地块交易的全部真实税费缴纳凭证和交易资料，但你方置若罔闻，至今未提交任何税费缴纳凭证，鉴于此，请收到本函件5个工作日内，向我司提交该地块的全部真实交易税费凭证，同时派员来我司，协商确认各方权益事宜，如逾期未到或双方未能达成一致，我司将启动司法程序办理。后因双方协商未果，发生争讼。本院认为：原告昌友置业公司与被告金绍飞签订的《购买土地合作开发经营合同》系当事人真实意思表示，未违反法律规定，合同合法有效。本案争议焦点为：1、原告昌友置业公司与金绍飞间是购买土地使用权后进行合作开发经营合同还是合作开发房地产经营合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”而案涉土地用途为旅游、居住、综合用地，并非单纯开发房地产项目，且合同约定中，昌友置业公司是以购买部分案涉土地作为合同经营开发为条件，对土地过户方面约定为不另行办理过户手续。故本案原、被告间的合同并非合作开发房地产合同，而是土地使用权转让合同及合作经营合同。对被告金绍飞辩称昌友置业公司只享有案涉土地45%收益，不享有案涉土地45%使用权的意见，本院不予采纳。原告昌友置业公司系涉案土地使用权45%的真实权利人，根据物权变动的基本原则，不动产物权经依法登记，发生效力，对于原告要求依据土地使用权转让合同确认对案涉土地享有45%的土地使用权的请求，本院不予支持。2、被告金绍飞将案涉土地转让给案外人鼎致公司是否属擅自转让。从《昌友置业公司董事会和金绍飞的会谈纪要》中，原告昌友置业公司与被告金绍飞均同意对案涉土地进行转让，但此种转让并未明确特定转让对象和金额，后续被告金绍飞以1500万元价款与鼎致公司签订土地转让协议，以及将案涉土地过户至鼎致公司的行为，均无证据显示征求过向原告昌友置业公司意见并取得一致，且鼎致公司自2018年8月23日向被告金绍飞支付了500万元土地转让款，此时被告金绍飞也未按原告昌友置业公司所占案涉土地份额进行分配，而是直至2019年6月5日，鼎致公司向被告金绍飞第二次支付土地转让款3972148.64元后，才于2019年6月18日向原告昌友置业公司发出函告进行通知，此前双方还于2018年11月8日对案涉土地进行了评估。综合上述行为，本院认定被告金绍飞以1500万元向鼎致公司转让案涉土地使用权的行为属于擅自转让，其与鼎致公司签订的土地转让协议及补充协议系其单方行为。3、鼎致公司取得案涉土地的行为是否善意取得。本案中，因原告昌友置业公司与被告金绍飞间签订的《购买土地合作开发经营合同》约定，原告昌友置业公司受让案涉土地使用权45%后，不另行办理过户手续，截止被告金绍飞向鼎致公司转让案涉土地使用权时，登记簿中记载的权利人仍为被告金绍飞，鼎致公司基于信赖不动产登记簿记载权属正确而与登记权利人被告金绍飞交易，应认定其为善意。被告金绍飞与鼎致公司间以合理的价格转让案涉土地使用权，支付了相应对价，并办理了不动产权登记，故鼎致公司取得案涉土地使用权的行为属善意取得。4、鼎致公司与被告金绍飞间案涉土地使用权转让是否已经结算完成。鼎致公司与被告金绍飞间签订《土地使用权转让协议》、《土地使用权转让协议之补充协议》中，“双方确认：约定的转让总价为1500万元，鼎致公司已支付500万元，扣除被告金绍飞承担鼎致公司代缴的税费480万元和补缴土地出让金等1227851.36元，鼎致公司应付的土地转让款余额为3972148.64元。剩余土地转让款3972148.64元，鼎致公司付清该款项后，如无其它原因，即属双方各自履行完协议”；上述约定中，鼎致公司已向被告金绍飞支付500万元、缴纳土地出让金1180059元、印花税、契税47792.36元、支付3972148.64元，自鼎致公司支付3972148.64元时，被告金绍飞已认可双方约定履行完毕，应视为鼎致公司与被告金绍飞间协议付款履行完成。综上，被告金绍飞在未征得原告昌友置业公司的同意下，将原告昌友置业公司基于转让合同应享有的45%案涉土地使用权向鼎致公司进行了转让，该转让未经原告昌友置业公司同意，因鼎致公司系以合理价格善意受让，且并已办理了不动产登记，对原告昌友置业公司要求被告金绍飞返还原《黄陂国用（2005）第xx号》地块45%土地使用权，并变更登记的请求，本院不予支持。原告昌友置业公司要求被告金绍飞按双方共同委托评估的案涉价土地使用权价格45%赔偿其损失的意见，因被告金绍飞以1500万元向鼎致公司转让案涉土地使用权时，未征得原告昌友置业公司同意，且评估案涉土地使用权的行为系双方自愿，可依评估价格确定案涉土地使用权价值，被告金绍飞辩称应以与鼎致公司交易价确认意见，本院不予采纳。故原告昌友置业公司损失应以案涉土地评估确认价格扣减被告金绍飞作为转让方应缴纳的税费已缴纳的土地出让金、契税、印花税等1227851.36元后剩余金额的45%赔偿原告昌友置业公司损失。被告金绍飞辩称其还有480万税费正在办理中，经本院向黄陂区自然资源和规划局、黄陂区税务局查询了解,如土地使用权已变更登记，在变更登记前相关税费应已全部缴纳完成。被告所述480万元税费正在办理中的意见，无相关证据证实，本院不予采纳。故被告金绍飞应赔偿原告昌友置业公司损失6447396.89元〔（15555400-1227845.36）×45%〕及资金占用损失，但计算标准应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，起算时间应以双方评估案涉土地使用权价值确认的基准日2018年11月8日开始计算。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告金绍飞于本判决生效之日起十日内向原告湖北昌友置业股份有限公司赔偿损失6447396.89元及资金占用损失（以6447396.89元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2018年11月8日起计算至付清之日止）；二、驳回原告湖北昌友置业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60800元，由原告湖北昌友置业股份有限公司负担3868元，被告金绍飞负担56932元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李勇胜二〇二〇年十月十三日书记员  张 钊