杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初4718号 原告：杭州富阳江南国际商城有限公司，住所地浙江省杭州市富阳区春江街道大桥南路**。 法定代表人：管国安，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：闻华，浙江抱朴律师事务所律师。 被告：李茂森，男，1992年7月17日出生，汉族，户籍所在地湖北省长阳县土家族自治县，现住浙江省杭州市滨江区。 原告杭州富阳江南国际商城有限公司（以下简称江南国际商城）诉被告李茂森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告江南国际商城的委托诉讼代理人闻华，被告李茂森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江南国际商城向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的招商合同，被告立即腾退案涉商铺；2.判令被告支付2020年1月1日至8月31日的租金、物业管理费和市场管理费共计115?402.6元、违约金17?169元及支付以132?571.6元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际履行完毕之日止的资金占用费；3.判令被告支付自2020年9月1日起至实际腾退之日的商铺占用费按每日472.9元的标准计算；4.判令被告承担本案诉讼费用。审理过程在，原告变更第1、2、3项诉讼请求：1.确认原、被告签订的招商合同于2020年7月13日解除，被告立即腾退案涉商铺；2.判令被告支付自2020年1月1日起至2020年7月13日止的租金、物业管理费和市场管理费，按照每天472.9元计算，支付违约金17?169元；3.判令被告支付自2020年7月14日起至实际腾退之日止的商铺占用费按每日472.9元的标准计算。 事实与理由：原、被告于2019年8月12日签订《居然之家招商合同〈2018〉版》，原告将坐落于杭州市××号楼××层，面积为116平方米，摊位号为Ｂ1-018的场地和面积为205平方米，摊位号为Ｂ1-019的场地出租给被告，合同约定房屋租赁期自2019年10月1日至2021年9月30日，共计731天。其中摊位号为Ｂ1-018的场地每平方米日租金1.00元，摊位号Ｂ1-019的场地每平方米日租金为0.83元，付款方式为“每3月一付”。合同约定租金的付款时间均为每个付款周期的上个月25日之前。原告依约向被告交付租赁场地后，被告开始装修、营业，但被告自第二个支付租金周期（2020年1月1日）起不再支付租金、物业费及市场管理费，致使原告遭受了重大的经济损失。在此期间原告多次要求被告继续履行合同，但被告拒不继续履行，对原告的正当要求置之不理。原、被告签订的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。原告认为，被告拒不支付租金、物业费及市场管理费的行为不仅是违背了诚信，构成了违约，更是严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。 李茂森辩称，原告主张的部分事实与实际不符。合同约定租赁期限为2019年10月1日至2021年9月30日，合同是事后补签的，合同签订前双方口头约定从开业当天计算租赁期，应当是2019年11月9日，但是装修完成之后，书面合同约定是2019年10月1日起算。被告考虑到已花去大量装修费，签订了合同。被告支付了一个季度的租金，按合同缴纳到2019年12月31日，按被告计算应该是付到2020年1月31日。被告认为合同是2020年7月13日解除的，因此，对于原告要求确认合同于2020年7月13日解除没有异议；2020年1月20日止2020年2月20日左右，因新冠肺炎疫情爆发，被告无法经营要求免除租金，扣除1个月之后的租金愿意支付；被告在2020年7月13日当天要腾退裁定但原告不让被告腾退，因此被告不会支付2020年7月14日之后的占有使用费；要求法院依法裁判。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据1《居然之家招商合同〈2018〉版》，证据2《致特佳—李茂森函》，被告无异议，本院予以认定并在卷佐证。 被告未向本院提供证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月12日，江南国际商城作为甲方与李茂森作为乙方签订《居然之家招商合同〈2018〉版》二份，约定第一条合作形式：甲方将位于杭州市××号楼××层，面积为116平方米（公摊系数1.30），摊位号为Ｂ1-018的场地和位于杭州市××号楼××层，面积为205平方米（公摊系数1.3），摊位号为Ｂ1-019的场地租给乙方用于商业经营，乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理。乙方的产品经营类别为地板，主经营品牌为森林之星，其他经营品牌为ＣＯＳＷＩＣＫ。第三条合同租赁期限、免租期：租赁期限均为自2019年10月1日至2021年9月30日，共计731天；Ｂ1-018场地的免租期共计91天，具体时间为①自2020年9月1日至2020年9月30日，30天；②自2021年8月1日至2021年9月30日，61天；合同期内免租金额共计10556元。Ｂ1-019场地的免租期共计122天，具体时间为①自2020年8月1日至2020年9月30日，61天；②自2021年8月1日至2021年9月30日，61天；合同期内免租金额共计20758.30元。第四条计租期、租金及付款方式：Ｂ1-018场地1、乙方按下列计租期及租金标准向甲方支付租金①自2019年10月1日至2020年9月30日，每平方米日租金1.00元，共计42456.00元；②自2020年10月1日至2021年9月30日，每平方米日租金1.00元，共计42340.00元；合同期内的计租期共计640天，乙方共计应支付甲方租金74240.00元。Ｂ1-019场地1、乙方按下列计租期及租金标准向甲方支付租金①自2019年10月1日至2020年9月30日，每平方米日租金0.83元，共计62274.90元；②自2020年10月1日至2021年9月30日，每平方米日租金0.83元，共计62104.75元；合同期内的计租期共计609天，乙方共计应支付甲方租金103621.35元。2、租金支付方式均为每3个月一付。3、租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前。第五条物业管理费及付款方式1、甲方为乙方提供保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付物业管理费，具体标准如下：Ｂ1-018场地①自2019年10月1日至2020年9月30日，每平方米物业管理费0.5元／天，共计21228.00元；②自2020年10月1日至2021年9月30日，每平方米物业管理费0.5元／天，共计21170.00元；合同期内乙方共计应支付甲方物业管理费37120.00元。Ｂ1-19场地①自2019年10月1日至2020年9月30日，每平方米物业管理费0.5元／天，共计37515.00.00元；②自2020年10月1日至2021年9月30日，每平方米物业管理费0.5元／天，共计37412.50.00元；合同期内乙方共计应支付甲方物业管理费62422.50元。物业管理费支付方式均为每3个月一付。3、物业管理费的付款时间与租金付款时间相同，即均为每个付款周期的上月25日之前。第六条保底销售和市场管理费，Ｂ1-018场地、Ｂ1-19场地均为1、乙方应于每月15日之前向甲方按上月的销售额的0.5%缴纳市场管理费。市场管理费用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、营销人员培训等管理服务。Ｂ1-018场地2、乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不论月份大小）每平方米500.00元，合计共58000.00元。乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。乙方销售连续三个月达不到保底销售额水平的，甲方有权终止合同。Ｂ1-019场地2、乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不论月份大小）每平方米500.00元，合计共102500.00元。乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取。乙方销售连续三个月达不到保底销售额水平的，甲方有权终止合同。第五十五条违约责任均约定：1、除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方已预付但未发生的租金及费用、赔偿乙方装修费（按第四章第十七条的约定计算）外，还应支付相当于60天租金的违约金，但违约金上限不超过乙方已支付的本合同项下的租金费用。若乙方在双方约定的合同租赁期限内仍有未付债务的，甲方有权在乙方缴清所有未付债务后再将违约金支付给乙方。2、除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还需赔付甲方相当于60天租金的违约金。乙方在甲方任何一个分店违约，甲方及甲方其他分店均有权对乙方采取扣留货款及相关费用、封存货物等方式协助追讨损失。在乙方按合同约定赔付完甲方损失后，甲方应将乙方已交款项（包括租金、物业管理费等）余额退还给乙方，合同保证金的退还方法遵循本合同第二章第八条的约定。 合同签订后，李茂森依约向江南国际商城支付第一期三个月租金、物业管理费、市场管理费等，江南国际商城依约向李茂森交付租赁场地，李茂森租赁场地无门、锁，属于半开放式场地。李茂森装修后营业。 2020年1月20日左右，李茂森回湖北老家，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情原因，上述场地于2020年2月20日才开始左右复工营业。 2020年6月底，江南国际商城以李茂森未支付租金、物业管理费、市场管理费，不让李茂森店员充电费。当天经李茂森与江南国际商城电话沟通后，江南国际商城允许李茂森店员充电费。 2020年7月13日，江南国际商城再次不让李茂森充电费，李茂森现场将解除合同的通知书交给江南国际商城，并欲将店内商品搬离腾空场地，江南国际商城以合同有相关约定为由将李茂森商品留置在场地内。2020年7月14日至今，李茂森未再营业。 另查明，2020年1月23日，浙江省人民政府召开全省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作视频会议，决定启动重大公共突发卫生事件一级响应。 本院认为，本案争议焦点是一、江南国际商城主张《居然之家招商合同〈2018〉版》于2020年7月13日解除是否成立？二、李茂森逾期未支付租金等是否构成违约？三、李茂森的责任？ 一、关于《居然之家招商合同〈2018〉版》的解除。案涉《居然之家招商合同〈2018〉版》，系双方真实意思表示，未违法法律、行政法规强制性规定，合法有效。江南国际商城主张《居然之家招商合同〈2018〉版》于2020年7月13日解除，李茂森也主张《居然之家招商合同〈2018〉版》于2020年7月13日解除，系双方真实意思表示，未损害国家、第三人利益。因此，江南国际商城要求确认与李茂森2019年8月12日签订的二份《居然之家招商合同〈2018〉版》于2020年7月13日解除，理由正当，本院予以支持；要求李茂森立即腾退案涉商铺（场地），理由正当，本院也予以支持。 二、关于李茂森逾期未支付租金等是否构成违约？ 本院对案涉《居然之家招商合同〈2018〉版》的效力在前文已予以确认。李茂森主张在合同签订前双方约定租赁期限自开业当天起算，未向本院提供证据予以证明，本院不予采信。依合同约定，李茂森应当于2019年12月25日前向江南国际商城支付第二期（2020年1月1日至2020年3月31日）的租金、物业管理费、市场管理费。李茂森未依约向江南国际商城支付上述费用，且该行为发生于2020年1月23日新型冠状病毒感染的肺炎疫情之前，不属于因不可抗力原因造成。因此，李茂森逾期未支付租金等行为构成违约。 三、关于李茂森的责任？ 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补求措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李茂森未支付江南国际商城2020年1月1日至2020年7月13日的租金、物业管理费、市场管理费，应当依约予以支付；但因浙江省人民政府于2020年1月23日决定启动重大公共突发卫生事件一级响应，该客观情况属于当事人不能预见、不能避免并不能克服，属于合同法所称的不可抗力。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，结合本案实际，对于李茂森要求减免一个月租金等费用的主张，本院予以确认。故李茂森应支付自2020年1月1日至2020年7月13日的租金等费用的时间为165天。经核算，租金、物业管理费、市场管理费为每日473.40元，江南国际商城要求按照每日472.9元计算尚属合理，本院予以确认。李茂森应支付江南国际商城的上述期限租金、物业管理费、市场管理费为78028.50元。因此，江南国际商城要求李茂森支付自2020年1月1日起至2020年7月13日止按照每天472.9元计算的租金、物业管理费和市场管理费，其合理部分，理由正当，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。合同约定：除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还需赔付甲方相当于60天租金的违约金。本案中造成合同提前终止的直接原因是李茂森未依约支付江南国际商城租金等相关费用，且未能与江南国际商城达成协议发生纠纷而造成。因此，李茂森应当按照合同约定向江南国际商城支付违约金。经核算，违约金金额为17169元。因此，江南国际商城要求李茂森支付违约金17169元，理由正当，本院予以支持。 关于2020年7月14日起至租赁场地腾退之日止的占有使用费。本院认为，按照合同约定：乙方在甲方任何一个分店违约，甲方及甲方其他分店均有权对乙方采取扣留货款及相关费用、封存货物等方式协助追讨损失。即江南国际商城在李茂森违约时可以采取的自求措施为扣留货款及相关费用、封存货物等。因此，江南国际商城在李茂森发生违约情形时可以将李茂森货物予以封存。李茂森在向江南国际商城提交合同解除的通知书后，应当积极采取补求措施，解决与江南国际商城之间产生的纠纷，及时腾空租赁场地。因李茂森至今未腾空租赁场地返还给江南国际商城，对于租赁场地腾空返还江南国际商城前造成江南国际商城相当于占有使用费的损失，李茂森应当予以赔偿。同时，本院注意到合同约定李茂森应支付的市场管理费“用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、营销人员培训等管理服务。”故在李茂森停止营业的情形下，江南国际商城不需要继续对李茂森提供上述管理服务，李茂森无需向江南国际商城支付市场管理费。因案涉场地属于半开放式场地，江南国际商城需继续为李茂森提供保洁、安保管理服务，即李茂森应当向江南国际商城支付的占有使用费为相当于合同约定的租金及物业管理费，经核算为每日446.65元。江南国际商城要求李茂森支付自2020年7月14日起至实际腾退之日止按每日472.9元的标准计算的商铺占用费，其合理部分，理由正当，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、确认杭州富阳江南国际商城有限公司与李茂森2019年8月12日签订的二份《居然之家招商合同〈2018〉版》于2020年7月13日解除； 二、李茂森于本判决生效之日起十日内腾空杭州富阳江南国际商城有限公司的杭州市××号楼××层摊位号为Ｂ1-018的场地和摊位号为Ｂ1-019的场地，返还给杭州富阳江南国际商城有限公司； 三、李茂森于本判决生效之日起十日内支付杭州富阳江南国际商城有限公司租金78028.50元； 四、李茂森于本判决生效之日起十日内支付杭州富阳江南国际商城有限公司违约金17169元； 五、李茂森于本判决生效之日起十日内支付杭州富阳江南国际商城有限公司按日446.65元自2020年7月14日起计算至李茂森腾空、返还杭州市××号楼××层摊位号为Ｂ1-018的场地和摊位号为Ｂ1-019的场地之日止的占有使用费； 六、驳回杭州富阳江南国际商城有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2951元，减半收取1475.5元，保全费1183元，合计2658.5元，由李茂森负担1909元，杭州富阳江南国际商城有限公司负担749.5元。 原告杭州富阳江南国际商城有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告李茂森于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戚利尧 二〇二〇年十月二十七日 书记员  李 明