广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19172号上诉人（原审原告）：广州市金旅大酒店有限公司，住所地:广州市增城新塘镇永和新新七路****部分、三四层全部。法定代表人：陈常青，该司总经理。委托诉讼代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩秋阳，广东纬国律师事务所律师。上诉人（原审被告）：伍梓毅，男，1994年4月6日出生，汉族，住广州市增城区。上诉人（原审被告）：卢敏珊，女，1986年12月11日出生，汉族，住广州市增城区。上诉人（原审被告）：湛炫棠，男，1944年7月15日出生，汉族，住广州市增城区。上述三名上诉人的共同委托诉讼代理人：郑兵，广东民诚众信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：广州市增城区人民政府永宁街道办事处，，住所地：广州市增城区永宁街永和荔香路**法定代表人：黄文波，该街道办主任。原审第三人：薛瑞强，男，1974年9月28日出生，汉族，住广州市天河区。原审第三人：陈常青，男，1977年8月28日出生，汉族，住广州市黄埔区东澳路****。原审第三人：敬文雷，男，1973年3月8日出生，汉族，住四川，住四川省南部县iv>上述三名原审第三人的共同委托诉讼代理人：杨丛泽，广东纬国律师事务所律师。上述三名原审第三人的共同委托诉讼代理人：韩秋阳，广东纬国律师事务所律师。上诉人广州市金旅大酒店有限公司（以下简称金旅公司）因与上诉人伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠、被上诉人广州市增城区人民政府永宁街道办事处（以下简称永宁街）、原审第三人薛瑞强、陈常青、敬文雷房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人金旅公司代理人杨丛泽、韩秋阳，被上诉人伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠代理人郑兵，原审第三人薛瑞强、陈常青、敬文雷代理人杨丛泽、韩秋阳到庭参加诉讼。永宁街经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。金旅公司上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠、永宁街支付金旅公司搬迁补助费110153.75元，停产停业损失1982658.6元，临时安置补助费220368元；2.改判伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠退还多收取的租金492552元及租赁押金80000元；3.本案全部诉讼费用由伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠、永宁街承担。事实和理由：一、按照金旅公司与伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠的《房屋租赁合同》的约定及相关法律规定，搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业损失应由金旅公司享有，金旅公司与伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠之间的租赁合同关系和伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠与永宁街之间的拆迁安置补偿合同关系是两个不同的法律关系，二者并无先后顺序，一审法院将其混为一谈，认为需等伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠收到上述款项后才能向其主张，不符合法律规定。金旅公司请求永宁街直接向金旅公司支付上述款项是为了防止伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠收到款项后转移财产，导致后续纠纷难以解决。二、金旅公司主张永宁街支付搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失是基于合同约定，属于民事纠纷，并非行政诉讼案件，一审法院应予处理。伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠同意在第二期征收补偿款中留下2313180.35元在永宁街账户中用于解决承租户房屋搬迁补偿等。所有产权人与承租人签订协议，由街道财政部门代付结余款项，将划回所有产权人收款账户，也就是说伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠明确知晓与承租户存在房屋搬迁补偿等纠纷的，也同意由街道办暂时保管该部分拆迁补偿款用作争议的解决，因此金旅公司有权请求永宁街和伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠共同承担给付的责任。三、伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠与永宁街签订拆迁补偿协议后，未按照合同约定提前告知金旅公司，并收取房屋租金长达一年，金旅公司认为根据伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠与永宁街签订的拆迁补偿协议可知，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠于2018年1月22日即丧失涉案房屋所有权，应及时处理与承租人之间的债务关系，无权继续出租涉案房屋进行盈利，故伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠无权处分涉案房屋收取2018年2月至2018年12月的租金属不当得利，应予返还。四、涉案房屋于2018年1月22日正式被政府征收拆迁，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠丧失涉案房屋所有权及出租人资格，《房屋租赁合同》已无法继续履行，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠应当退还合同保证金。一审认为金旅公司应继续交付2019年1月至2月的租金，以合同保证金折抵租金，属事实认定错误，适用法律错误。伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠二审答辩称：对金旅公司第一项上诉请求，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠同意一审判决的认定。因为目前伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠也没有收到这几项的费用。另外这些费用是否应当支付给金旅公司，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠还是坚持原来一审的庭审意见。关于第二项上诉请求，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠认为一审认定与伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠的意见不相符。首先，关于租金，金旅公司要求退回租金没有事实及法律依据，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠同意一审判决对此的认定。从庭审查明的事实来看，金旅公司一直经营到2019年1月，2月底至3月份才进行搬迁，因此应当向伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠支付租金，但是金旅公司仅支付租金至2018年12月，2019年1月、2月的租金至今没有支付，根据双方签订的合同，金旅公司逾期25天交租构成违约，因此押金80000元不应当抵扣租金，而应当由伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠予以没收，金旅公司要求退回押金没有事实及法律根据。至于金旅公司的上诉理由，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠认为与事实和法律不符，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠也不同意。永宁街针对金旅公司的上诉二审未答辩。薛瑞强、陈常青、敬文雷针对金旅公司的上诉二审述称其同意金旅公司的上诉意见。伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.金旅公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序不当。一、一审在金旅公司缺乏充分确实的证据证明涉案五楼系其搭建的情况下，推定涉案五楼面积全部系金旅公司搭建，与事实不符。二、一审对伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠提供的证据未予质证，也没有对伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠提出的涉案五楼补偿款归属的抗辩理由进行审理，变相剥夺了伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠的诉权，程序违法。1.一审法院遗漏了当事人的诉讼请求，未作审理和判决，程序上存在错误。一审遗漏了金旅公司提出解除与伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠所签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，没有进行审理判决。一审庭审笔录第4页记录金旅公司已明确提出诉讼请求与起诉状和增加的诉讼请求申请书一致，金旅公司增加的诉讼请求为判令解除与伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠所签订的《房屋租赁合同》。一审判决认为金旅公司撤回了该项诉讼请求与事实不符，也与庭审中金旅公司的明确意思表示不一致。伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠认为合同何时解除，涉及到金旅公司应否从2018年2月至12月向伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠支付租金或者占用费的实体权益，也涉及到金旅公司是否已构成违约，还涉及到金旅公司的保证金是应当依据合同约定予以没收还是抵扣租金的问题。根据合同的约定，如果金旅公司违约，还涉及到装修附属物归属的问题，所以合同解除的诉讼请求涉及到伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠的诸多实体利益，一审没有对解除合同的诉讼请求进行审判，程序上是违反相关法律规定的，依法应当发回重审。2.一审法院以《房屋征收估价报告》对涉案房屋装饰工程记载的项目内容、名称来认定房屋的权属，没有事实根据，属认定事实不清，认定事实错误。金旅公司没有提供任何证据证明涉案五楼是其搭建的，而政府补偿机关已经认定了涉案的五层房屋产权是伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠的，对此金旅公司是没有异议的。且，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠提交了证据证明，永宁街提交了《珠三角城际轨道交通新塘经白云机场至广州北站项目（广州增城段）工程房屋及附属物详查成果表》（以下简称《成果表》），该《成果表》在一审采信的《房屋征收估价报告》作为附件提交。就算金旅公司有所加建，但是加建房屋是承租人为更好地实现其租赁房屋的使用价值而搭建的临时建筑物，附在出租人的土地上，承租人只享有使用权，根据房随地走原则，金旅公司并不能因此而取得物权，这既是双方合同的约定，也符合法律规定。双方在合同中并没有约定谁加建就归谁所有，因为加建的物权归出租人，这是常理所在。3.伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠与金旅公司双方合同中明确约定涉案房屋及土地的拆迁补偿归伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠所有，一审法院不顾双方的意思自治，将涉案房屋五层加建的房屋补偿款认定补偿给金旅公司，违反了双方合同约定，与事实及法律不符。首先，根据合同第12条第二款的约定，如所租的房屋在租赁期内因政府或城市建设征收拆迁的，政府关于该房屋及土地的补偿归伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠所有。该约定的房屋即指整栋房屋，不管是有产权证还是没有产权证的。再结合合同第15条补充条款第一点，本合同期间甲方同意将该房屋五楼现有搭建部分及未搭建部分，提供给乙方使用，未搭建部分，乙方可以进行搭建，费用乙方支付，因政府要求拆除，一切损失均由乙方承担，与甲方无关。无偿提供给乙方使用的真实意思就是房屋是属于出租人的，否则就不存在无偿提供给承租人使用的问题。另外双方又特别约定，金旅公司在原有搭建部分搭建的拆除损失由金旅公司自行承担，也就是承租人不能因搭建而获取额外利益，否则伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠也不可能准许其搭建并无偿提供其使用。最后，根据双方合同第13条的约定，租赁期满后乙方对房屋进行的固定装修，无偿归甲方所有。也就是说合同期满后，不动产、固定装修归伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠所有，动产归乙方所有。合同中补充条款加建的部分是不动产，当然属伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠所有。综上，金旅公司主张涉案第五层房屋的补偿归其所有没有事实及法律依据，一审认定该补偿归金旅公司所有违反了双方的意思自治，与事实及法律不符。金旅公司二审答辩称其不同意伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠的意见，理由如下：1.经查看一审卷宗，金旅公司一审时没有提交书面撤回诉请申请书，再经查看笔录，也没有记载金旅公司撤回解除合同的诉请。金旅公司第一次起诉时没有提出解除合同这一项诉讼请求，是因为金旅公司认为在金旅公司与永宁街签订《拆迁补偿安置协议》时，该份租赁合同就已经自然解除，并且没有继续履行的可能性，但在与一审的沟通中，一审提出要求增加解除合同这一项诉讼请求，所以金旅公司提交了一份书面增加诉讼请求的申请书。一审审理中。金旅公司表示审理解除合同没有意义且没有必要。金旅公司一审曾提出要求撤回该项诉请及附加补偿费960105.56元，是一审遗漏记录了。对于加建部分的补偿，金旅公司认为一审对该部分的审查已经非常的明晰，而且在一审开庭过程中，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠也多次承认，当时其交付的只是简陋搭建的网栅结构，金旅公司为建设与其余四层完全一致的结构，将其拆掉了，全部搭建成一个整体的五层结构，所以该搭建部分的所有权应该归属于金旅公司。金旅公司搭建的第五层部分属于违章建筑。《房屋征收估价报告》之所以将第五层部分纳入，是因为政府文件对违建部分也有补偿标准。按照合同补充条款的约定，未搭建部分，乙方可进行搭建，费用乙方负责，政府要求拆除，一切损失由乙方承担，与甲方无关。金旅公司对加建部分是自行承担风险的。同时金旅公司也能够无偿地享受加建部分的收益，如果合同继续履行，金旅公司可以免费使用第五层部分经营酒店获得收益。因此加建部分的风险和收益，按照公平原则都应该由金旅公司承担，且第五层都是由金旅公司建设的，因此第五层的面积补偿款应该由金旅公司获得。永宁街针对伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠的上诉二审未答辩。薛瑞强、陈常青、敬文雷针对伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠的上诉二审述称：协议第12条约定的是租赁房屋，薛瑞强、陈常青、敬文雷加建的房屋不包括在第12条约定的租赁房屋中，所以不适用该条款。薛瑞强、陈常青、敬文雷签订的是长期合同，薛瑞强、陈常青、敬文雷对第五层可以不付租金，所以加建部分不包括在第12条约定的房屋中，加建部分风险是薛瑞强、陈常青、敬文雷承担的，收益也应由薛瑞强、陈常青、敬文雷享受。因此从公平原则出发，该第五层的补偿款应归薛瑞强、陈常青、敬文雷，因为薛瑞强、陈常青、敬文雷遭受了损失。金旅公司于2020年1月3日向一审法院起诉请求：一、判令解除金旅公司与伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠所签订的《房屋租赁合同》；二、判令伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠及广州市增城区人民政府永宁办事处向金旅公司支付拆迁补偿款（含增建房屋补偿费4344659.1元、搬迁补助费110153.75元、停产停业补偿费1982658.6元、增建房屋临时安置补助费220368元、附着物补偿费96010.56元等）共计6753850.01元；三、判令伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠退还金旅公司所支付的2018年2月至2018年12月的租金492552元和合同押金80000元；四、本案的诉讼费用由伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠承担。一审法院认定事实：2012年4月18日，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠（出租方）与敬文雷、陈常青、薛瑞强签订《房屋租赁合同》约定：第一条：房屋基本情况。甲方一幢肆层房屋坐落于原××城市新塘镇永和新新公路边蒌元下沙陂（永和镇第一小学前门）外，该房屋结构为钢筋混凝土，建筑面积为3671.59平方米，该房屋房产证号粤房地权证增自字第**，……第二条：房屋用途。一、甲方同意将该房屋出租给乙方作为商业及酒店经营使用，不可作出租房使用。二、除甲方书面同意外，乙方不得单方面改变该房屋用途和房屋结构，不得转租。第三条：租赁期限及装修期限。一、租赁期限自2012年5月1日至2027年12月31日止。第四条：租金及合同保证金的收取。二、租赁期内租金具体如下：装修期自2012年5月1日至2012年10月31日止免租金；……自2015年11月1日至2018年10月31日期间每月租金43978元；自2018年11月1日至2021年10月31日期间每月租金53212元……三、乙方需于本合同生效当天向甲方交付本合同保证金8万元，预交第一个月租金39980元……四、租金按月结算，由乙方每月十五日前主动交付给甲方，甲方收款后向乙方提供收款凭证（收据）。……第十二条：不可抗力及政府行为。二、如所租房屋在租赁期内因政府或城市建设征地拆迁的，甲方应提前两个月通知乙方，双方应共同遵守政府相关规定。政府关于该房屋及土地的补偿归甲方所有，关于该房屋装修、经营损失、搬迁等方面的补偿归乙方所有，甲方不作任何补偿……。补充条款：1.本合同期间甲方同意将该房屋五楼上现有搭建部分，及未搭建部分无偿提供给乙方使用。未搭建部分乙方可进行搭建，费用乙方自负。如政府要求拆除，一切损失均由乙方承担，与甲方无关……。后伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠方于2012年4月23日出具《收据》载明收到敬文雷保证金8万元。2018年1月22日，广州市增城区人民政府永宁街（甲方）与伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠（乙方）签订《新白北城际轨道交通项目（永宁段）土地和房屋征收补偿安置协议》（合同编号：新白北城轨增永字[2017]190号）约定：……征收乙方位于广州市增城区永宁街新新七路56号（房地产权证登记地址：原××城市新塘镇永和新新公路边蒌元下沙陂）的房屋及土地……第二条：房屋征收情况。2.经甲乙双方确认，乙方房产一结构为框架结构，房屋用途为商业；房产二结构为混合结构，房屋用途为住宅。3.经实地勘查及甲、乙双方确认，乙方房产一装修等级为框架一等，房地产权证载自用面积861平方米，证载首层面积846.59平方米，房地产权证证载面积3671.59平方米，房屋实测建筑面积4582.42平方米，实测占地面积862.08平方米；房产二装修等级为混合五等，建筑面积7.37平方米，无占地。（详见附件）第三条：补偿。经核算，所有征收补偿费71258207.67元。其中：1.房屋占地区位/土地（工业及仓储房屋部分）及房屋、建（构）筑物（含地上附着物）补偿62073897.47元；2.奖励金6871129.85元；3.增加补偿0元；4.搬迁补助费110153.75元；5.临时安置补助费220368元；6.停产停业损失补偿1982658.6元；7.果树、青苗补偿0元。……第五条：付款方式。１.房屋征收补偿款分二期支付。第一期在双方签订协议之日起15个工作日内，甲方将上述征收补偿总额的50%支付给乙方即35629103.83元……第二期补偿款在乙方将房屋腾空、并将土地、地、地上建）筑物交付甲方后15个工作日，甲方再将余下的补偿款支付给乙方即35629103.84元……3.经所有权人共同协商，一致同意具体征收补偿款分配如下：卢敏珊获得征收补偿款23752735.89元；湛炫棠获得征收补偿款23752735.89元；伍梓毅获得征收补偿款23752735.89元……第六条：双方权利、义务。8.如被征收房屋用于出租的，乙方应自行处理与承租方的债权、债务关系。第九条：其他。本协议未尽事宜，经甲、乙双方协商后另行签订补充协议解……附件1：《合同金额构成表》记载：1.房屋及附着物价值补偿。Ａ.房屋补偿：金额61977886.91元，计算式[补偿基准×（居住等其他用途面积×1+商业用途面积×3+“住改商”面积×2.5）/实测总面积]×（基础补偿面积×系数Ｒ+超建面积×0.9），即5300×（910.83×1+3671.59×3）/4582.42×（3671.59×1+910.83×0.9）+（4300×7.37×0.9），备注：房产一：框架一等，房产证证载面积3671.59平方米，房屋实测总面积4582.42平方米，其中商业用途面积3671.59平方米，系数3.0，基础补偿面积3671.59平方米，系数1.0，超建面积910.83平方米，系数0.9；房产二：混合五等，超建面积7.37平方米，系数0.9。Ｂ.附着物补偿：金额96010.56元。2.奖励金。第一期签约９%奖励即5586650.77元，商业房屋首层补偿金额11%奖励即1284479.08元。3.增加补偿。房地产权证证载面积3671.59平方米均为商业用途面积，不再计算增加补偿。4.搬迁补助费。金额110153.75元，备注：商业用途面积3671.59平方米，其他用途面积910.83+7.37=918.2平方米。5.临时安置补助费220368元。备注：居住用途面积910.83+7.37=918.2平方米。6.停产停业损失1982658.6元。商业用途面积3671.59平方米。另查，《地上附着物补偿明细表》载明：钢筋混凝土池或水泥砂浆面层补偿金额96010.56元。2019年1月19日，广州市增城区人民政府永宁街（甲方）与广州市金旅大酒店有限公司（乙方）签订《新白北城际轨道交通项目（永宁段）土地和房屋征收补偿安置补充协议》（合同编号：新白北城轨增永补字[2017]13号）约定：……原征收补偿安置协议中第九大项约定“未尽事宜，经甲、乙双方协商后另行签订补充协议解决”，同时按《珠三角城际轨道交通新塘经白云机场至广州北站项目（永宁段）土地和房屋征收补偿安置方案》第四大项第九条规定“对部分生产设备一经拆解无法复原或重复利用率不高，无法按相关规定计算补偿的，被征收人可向永宁街提出实施弃产处理”。故经甲、乙方双方协商一致，对原补偿协议未计价补偿的不可搬迁设备。第一条：补偿约定。……共计7444082元。其中：1.首层装饰工程补偿545625元；2.二层装饰工程补偿531020元；3.三层装饰工程补偿779942元；4.四层装饰工程补偿756296元；5.五层装饰工程补偿1258667元；6.外墙装修工程补偿326885元；7.湘味发现装修工程补偿171437元；8.电梯及安装工程补偿302480元；9.消防工程补偿546000元；10.广告制作工程补偿205024元；11.热水系统工程补偿67600元；12.配电工程补偿362874元；13.新风系统工程补偿61490元；14.水电安装工程补偿1528742元。永宁街就涉案房屋装修价值委托广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司出具《房屋征收估价报告》载明：五层装饰工程包括：1.五层客房与电梯厅工程；2.五层搭建部分工程。其中“五层搭建部分工程”又包括：33.钢屋架搭建，十公分隔热彩钢网，有机玻璃（918平方米）；34.拆除原有屋顶单层彩钢网（250平方米）。2019年2月27日，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠出具《承诺书》载明涉案房屋征收补偿款合计71258207.67元，第一期征收补偿款35629103.83元已于2018年1月22日领取，剩余第二期征收补偿款35629103.84元未领取，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠同意在第二期征收补偿款中留下2313180.35元在永宁账户中，用于解决租户房屋搬迁补偿等。凭所有产权人与承租人签订的协议，由街道财政部门代付，结余款项将划回所有产权人收款账户。2019年3月11日，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠向金旅公司发《通知函》载明：1.接到本通知函之日起三日内向我方支付2019年1月及2019年2月租金；2.接到本通知函之日起三日内与我方办理物业交接手续，将物业交还我方。金旅公司对该《通知函》的真实性无异议，但认为其已与永宁街就装修部分签订协议，没有办法向伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠交付房屋。又查，《房地产权证书》（粤房房地权证增自字第**）明涉案房屋由权属人伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠共同共有，房屋坐落原××城市新塘镇永和新新公路边蒌元下沙陂，建筑面积3671.59，层数肆层。一审审理中，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠与永宁街共同确认以下：经伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠同意，征收补偿款2313180.35元暂时存在永宁街。金旅公司陈述以下情况：1.伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠在五楼搭建不足100平方米的低矮棚屋，是金旅公司将其拆掉后改建成房屋，与第三层和第四层完全一致，变成酒店的房间；2.暂存在永宁街的征收补偿款2313180.35元是《合同金额构成表》搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业损失的总额；3.金旅公司参加了于2017年1月11日下午3时召开的《珠三角城际轨道交通新塘经白云机场至广州北站项目（永宁段）土地和房屋征收补偿安置工作会议》，并且知道政府即将拆除涉案房屋，但由于就补偿事宜未与永宁街协商一致，所以没办法向伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠交回涉案房屋；4.2017年1月开始，涉案房屋周围开始没有商业氛围，但由于金旅公司未取得拆迁补偿，为了减少损失，无奈只保留少量员工继续营业，而不是正常营业，只是维持性的经营；5.伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠与永宁街于2018年1月已签订了征收补偿安置协议，但没有提前两个月通知金旅公司，构成违约，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠应返还2018年2月以后的租金；6.因为不知道伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠与永宁街签订协议，所以一直交租到2018年12月。伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠陈述以下情况：1.金旅公司没有证据证明第五层是其加建的，签订合同前已经有露天的混凝土钢框架，四周有围墙，面积至少与第四层相符，且包括了910.83平方米；2.涉案房屋第五层出租前的搭建物清单已经提交给政府审核，认为不用再向法院提交了。永宁街陈述以下：1.合法建筑面积3671.59平方米计得房屋补偿57217918.4元，超建的建筑面积910.83平方米计得房屋补偿4731446.6元；2.没有收到搭建物清单。一审法院认为：伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠（出租方）与敬文雷、陈常青、薛瑞强（承租方）于2012年4月18日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点为五楼超建面积910.83平方米的房屋补偿费归哪方所有，一审法院对此分析如下：伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠出租涉案房屋时已明确房屋用于经营酒店，且同意承租人在五楼进行搭建，在合同履行期间，根据《房屋征收估价报告》的记载，金旅公司拆除原有屋顶单层彩钢网（250平方米）后进行钢屋架搭建（918平方米），故一审法院认定涉案房屋第五层面积910.83平方米是由金旅公司搭建，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠与永宁街的陈述与事实不符，一审法院不予采纳。根据《合同金额构成表》记载，“房产一”的面积分别为3671.59平方米（商业用途）和910.83平方米（超建），根据永宁街陈述计算得出商业用途面积（3671.59平方米）的补偿金额为57217918.4元，超建面积（910.83平方米）的补偿金额为4731446.6元，金旅公司主张增建房屋补偿费4344659.1元，是金旅公司对自身权利的处分，一审法院予以准许。关于金旅公司主张搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业损失的问题。因金旅公司认为暂存在永宁街的征收补偿款2313180.35元是《合同金额构成表》搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业损失的总额，且伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠与永宁街亦确认有款项共计2313180.35元未发放给伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠，故金旅公司主张伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠向其支付搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业损失，于法无据，一审法院不予支持，可待伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠实际收到上述款项后，再依法向伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠主张。关于金旅公司主张退还租金的问题。金旅公司认为出于无奈一直占有使用涉案房屋，且酒店因周围没有了商业氛围，收入也只能维持经营，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠签订协议后，无权再向金旅公司收取租金，应予以返还。一审法院认为，金旅公司从2018年2月至2018年12月期间一直占有使用涉案房屋，应依约支付租金，现主张返还租金，理据不足，一审法院不予支持。若金旅公司认为伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠未依约提前两个月通知其拆迁事宜构成违约，需要承担违约责任，可另行主张，一审法院不予处理。关于金旅公司主张返还合同保证金的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”的规定，履行保证金是指合同一方当事人为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。金旅公司从2019年1月至2019年2月期间一直占有使用涉案房屋，但没有支付租金，金旅公司之前向伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠缴纳的保证金，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠可以优先受偿，因为该期间的租金已超过8万元，故金旅公司主张返还保证金，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。至于金旅公司主张永宁街向其支付增建房屋补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业损失的问题，一审法院认为，永宁街与伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠签订《新白北城际轨道交通项目（永宁段）土地和房屋征收补偿安置协议》，是行政机关履行补偿法定职责的方式，属于行政行为，因此引发的争议，属于行政诉讼受案范围。金旅公司作为承租人主张永宁街向其支付拆迁补偿款属上述征收补偿问题发生争议，属于行政诉讼受案范围，一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条的规定，一审法院于2020年6月17日作出判决：一、被告伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠于本判决生效之日起十日内向原告广州市金旅大酒店有限公司支付增建房屋补偿费4344659.1元；二、驳回原告广州市金旅大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费62415元，由原告广州市金旅大酒店有限公司负担20855元，被告伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠负担41560元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠向本院提交下列证据：1.《增加诉讼请求申请书》，拟证明一审遗漏了诉讼请求，没有进行审理及判决程序存在错误。2.《成果表》，拟证明政府对房屋进行调查及详查时已经认定了整个房屋的权属人为伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠，在《成果表》P3房产图中首层、二层、三层、四层、五层，房屋产权人都是伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠。在《成果表》首页也是记载了产权人就是伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠，一审采信的《房屋征收估价报告》也是将《成果表》作为附件对第五层装修进行了价格认定。伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠提供的该份证据一审没有进行质证，程序上也存在瑕疵。金旅公司及原审第三人薛瑞强、陈常青、敬文雷共同质证认为：对证据1，质证意见同答辩意见。对证据2，一审法院将《成果表》与《房屋征收估价报告》一起送达给了金旅公司、薛瑞强、陈常青、敬文雷，金旅公司及薛瑞强、陈常青、敬文雷一审时针对其一起提交了书面质证意见，意见是无异议。由于该证据是永宁街提交的，因此金旅公司、薛瑞强、陈常青、敬文雷对该证据均无异议，但是金旅公司、薛瑞强、陈常青、敬文雷对伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠提出的证明内容有异议。该表上的图片和记载仅仅是政府部门对被拆迁房屋的基本了解，其记载的产权人也仅仅是以该房屋房产证为准记载的，并不能证明该第五层的产权属于原产权人，因为第五层是违章加建的，不存在产权的问题。同时评估报告本身已经说明第五层是金旅公司、薛瑞强、陈常青、敬文雷承租后加建的，原有的雨栅，金旅公司薛瑞强、陈常青、敬文雷已经拆除，这在评估报告中能够体现。永宁街对上述证据未发表质证意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对金旅公司和伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠的上诉请求与各方针对对方的答辩意见及薛瑞强、陈常青、敬文雷的陈述意见，分析如下：本案二审争议的焦点为：1.涉案租赁合同是否需要判决解除及伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠应否退还金旅公司多收取的租金492552元及租赁押金80000元；2.搬迁补助费、停产停业损失、临时安置补助费是否应归金旅公司所有；3.增建房屋补偿费应归谁所有。关于涉案租赁合同是否需要判决解除及伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠应否退还金旅公司多收取的租金492552元及租赁押金80000元问题。根据本案证据及当事人陈述可知，双方履行合同至2019年初，金旅公司因协商补偿事宜，未支付2019年1月、2月的租金，而伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠确认其将涉案租赁物业于2019年2月底3月初交给永宁街拆除，为此，金旅公司未支付2019年1月及2月的租金事出有因，并未构成违约，且伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠将涉案租赁物业交付永宁街后，涉案租赁合同已无法继续履行，事实上已解除，无需判决解除，故一审虽未依法处理金旅公司撤回该项诉求问题存在瑕疵，但并不影响案件的审理，对伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠提出该上诉意见，本院不予采纳。因涉案租赁合同并非金旅公司构成违约解除，金旅公司支付的80000元押金应予返还。又因金旅公司至2019年1月、2月仍占有使用涉案房屋，其押金可抵扣未付租金，故一审对金旅公司要求返还80000元押金的主张不予支持并无不当，本院予以维持。至于金旅公司以伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠与永宁街2018年1月22日签订《新白北城际轨道交通项目（永宁段）土地和房屋征收补偿安置协议》，其于2019年初才知晓而认为涉案租赁物业自2018年1月起已非伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠所有，无权收取其租金的意见，与其多次派人参加拆迁会议事实不符，且如上所述，至2019年初，金旅公司仍要求协商补偿事宜，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠于2019年2月底3月初才将涉案租赁物业交给永宁街拆除，故在涉案物业未交付永宁街之前，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠对涉案物业并未丧失出租权。金旅公司上诉要求伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠退还租金的主张缺乏依据，本院不予支持。关于搬迁补助费、停产停业损失、临时安置补助费是否应归金旅公司所有问题。根据2012年4月18日，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠（出租方）与敬文雷、陈常青、薛瑞强签订《房屋租赁合同》中第十二条约定：“不可抗力及政府行为。二、如所租房屋在租赁期内因政府或城市建设征地拆迁的，甲方应提前两个月通知乙方，双方应共同遵守政府相关规定。政府关于该房屋及土地的补偿归甲方所有，关于该房屋装修、经营损失、搬迁等方面的补偿归乙方所有，甲方不作任何补偿……。”依合同有约定从约定原则，有关搬迁补助费、停产停业损失、临时安置补助费应归金旅公司所有。一审诉讼中，金旅公司陈述暂存在永宁街的征收补偿款2313180.35元是《合同金额构成表》搬迁补助费、临时安置补助费和停产停业损失的总额，而伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠及永宁街亦确认有款项共计2313180.35元未发放给伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠，故金旅公司要求伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠向其支付2313180.35元于法有据，应予支持。伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠应向永宁街领取后支付给金旅公司。金旅公司要求永宁街共同承担该支付义务缺乏合同依据，本院不予支持。关于增建房屋补偿费应归谁所有问题。伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠出租涉案房屋时已明确房屋用于经营酒店，且同意承租人在五楼进行搭建。根据前述合同的补充条款约定：“1.本合同期间甲方同意将该房屋五楼上现有搭建部分，及未搭建部分无偿提供给乙方使用。未搭建部分乙方可进行搭建，费用乙方自负。如政府要求拆除，一切损失均由乙方承担，与甲方无关……。”故合同履行过程中，在政府要求拆除搭建的情况下，搭建房屋的损失是由金旅公司自已承担的，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠并不承担补偿责任。现政府并未要求拆除，且对违章搭建房屋作出了补偿，双方在合同中并未就此情况作出明确约定。考虑双方合同仍有近一半履行期间，金旅公司使用其投入搭建的房屋未届合同期满。再结合有关合同期满后，金旅公司对房屋进行的固定装修无偿归伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠所有，可动产归金旅公司所有的约定，本院酌定因搭建房屋获得补偿款的50%各归金旅公司和伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠所有。根据一审当事人提交的《房屋征收估价报告》的记载，金旅公司拆除原有屋顶单层彩钢网（250平方米）后进行钢屋架搭建（918平方米），故一审法院认定涉案房屋第五层面积910.83平方米是由金旅公司搭建，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠与永宁街的陈述与事实不符，不予采纳并无不妥。根据《合同金额构成表》记载，“房产一”的面积分别为3671.59平方米（商业用途）和910.83平方米（超建），根据永宁街陈述计算得出商业用途面积（3671.59平方米）的补偿金额为57217918.4元，超建面积（910.83平方米）的补偿金额为4731446.6元。依前述处理原则，该增建房屋补偿费4731446.6元的50%，即2365723.3元应归金旅公司所有，一审判处欠妥，本院予以纠正。至于伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠提出一审对其提交的证据未组织质证问题。经审查，一审法院已要求金旅公司及原审第三人薛瑞强、陈常青、敬文雷提交书面质证意见，程序并无不当，本院予以认可。综上所述，金旅公司和伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠的上诉请求均部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初102号民事判决第二项；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初102号民事判决第一项为：伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠于本判决生效之日起十日内向广州市金旅大酒店有限公司支付增建房屋补偿费2365723.3元；三、伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠于本判决生效之日起十日内向广州市增城区人民政府永宁街道办事处领取2313180.35元支付给广州市金旅大酒店有限公司；四、驳回广州市金旅大酒店有限公司的其他诉讼请求；五、驳回伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费62415元，由广州市金旅大酒店有限公司负担17463.77元，伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠负担44951.23元；二审案件受理费83114元，由广州市金旅大酒店有限公司负担25725.79元，由伍梓毅、卢敏珊、湛炫棠负担57388.21元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年十月二十九日书记员  颜旭怀徐毅敏