湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11089号上诉人（原审原告）：郭亚波，女，1979年4月3日出生，汉族，住湖南省桂东县。被上诉人(原审被告)：长沙翡翠金轮置业有限公司，住所地为湖南省长沙市雨花区。法定代表人：王钦贤。委托诉讼代理人：罗佳，男，1991年8月19日出生，汉族，住湖南省宁乡县，系公司员工。委托诉讼代理人：彭利，女，1983年4月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系公司员工。上诉人郭亚波因与被上诉人长沙翡翠金轮置业有限公司（以下简称翡翠金轮公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭亚波上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审;2.支持其一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由翡翠金轮公司负担。事实和理由：1.《金轮星光名座佳苑商品定购协议（项目推广名-金轮星光名座）》（以下简称《定购协议》）格式条款无效。郭亚波要求修改合同中的格式条款，翡翠金轮公司表示不能修改且定金不退；翡翠金轮公司说明若不签约，则定金不退。双方未协商一致，致使签约搁置。因格式条款限制了郭亚波协商的权利，且翡翠金轮公司未作明确提醒和充分说明，故该条款应为无效。2.翡翠金轮公司存在欺诈行为，不允许双方对《商品房买卖合同》相关条款进行协商。3.双方未订立《商品房买卖合同》，郭亚波未交首付款、未交契税，翡翠金轮公司单方面擅自网签，胁迫郭亚波强行交易。翡翠金轮公司辩称：1.签订《定购协议》时，郭亚波已看过《商品房买卖合同》模板；2.郭亚波没有依据《定购协议》约定在7日内订立《商品房买卖合同》，其行为已构成违约；3.订立《定购协议》后，相关信息已录入系统，确认郭亚波的购房资格，这是网签的流程。请求对郭亚波的上诉请求不予支持。郭亚波向一审法院起诉请求：1.依法解除双方所签订的《定购协议》；2.判令翡翠金轮公司返还郭亚波购房定金2万元。3.判令翡翠金轮公司配合郭亚波履行解除网签退房手续；4.诉讼费用由翡翠金轮公司承担。一审法院认定事实：2019年9月7日，郭亚波与翡翠金轮公司签订《定购协议》，约定郭亚波定购翡翠金轮公司金轮星光名座佳苑6栋1508号房屋，预测建筑面积为61.82平方米，房屋单价9553.5元每平方米，房屋总价590597元，定金2万元。郭亚波应于认购书签订之日交付购房定金2万元，在双方签署《商品房买卖合同》之日，该定金自动转为所认购商品房的房款；郭亚波应自认购书签订之日起7日内持认购书及定金收据、签约所需全部资料与翡翠金轮公司签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件；双方确认，郭亚波在签订认购书之前，已经在销售现场全部阅读了《商品房买卖合同》及补充协议、附件等全部内容，充分了解《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的内容。合同还约定，若郭亚波以《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件中的条款未与翡翠金轮公司达成一致为由拒绝签订《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件，郭亚波承担违约责任，认购书自动解除，翡翠金轮公司有权将认购书项下的物业转售他人，无须另行通知郭亚波，同时翡翠金轮公司有权没收郭亚波已经支付的定金。合同还对其他事项进行了约定。郭亚波与翡翠金轮公司的收款员、现场经理均在该协议上签名，翡翠金轮公司加盖了公司公章。另查明，郭亚波于2019年9月7日向翡翠金轮公司缴纳了定金2万元，翡翠金轮公司出具了收据。且双方商定将签订《商品房买卖合同》的时间延迟到2019年9月17日。后郭亚波对于《商品房买卖合同》中的个别条款有异议，要求退还定金和解除《金轮星光名座佳苑商品房订购协议》，故向一审法院提起诉讼。一审法院认为，郭亚波、翡翠金轮公司签订的《定购协议》系双方真实意思表示，应按照协议约定履行义务。双方在《定购协议》中明确约定郭亚波在签订协议之前已经在销售现场阅读了《商品房买卖合同》及补充协议、附件等全部内容，对于可能限制影响郭亚波权利的条款，翡翠金轮公司已采取合理的方式提请郭亚波注意并作充分说明，郭亚波作为完全民事行为能力人，在签订《定购协议》后应当推定其已经阅读并清楚正式合同文本，故郭亚波陈述称其在签订《定购协议》时翡翠金轮公司没有作出提醒无事实与合同依据，可信度不高，依法不予采信。故对翡翠金轮公司辩称的在签订《定购协议》时其已明确提示郭亚波应仔细阅读合同内容予以采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，本案双方未能按照《定购协议》的约定完成《商品房买卖合同》的签订，是由于郭亚波对《商品房买卖合同》中的个别条款有争议，而《定购协议》中也明确约定了若郭亚波以《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件中的条款未与翡翠金轮公司达成一致为由拒绝签订《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件，郭亚波承担违约责任，认购书自动解除，翡翠金轮公司有权将认购书项下的物业转售他人，无须另行通知郭亚波，同时翡翠金轮公司有权没收郭亚波已经支付的定金。对郭亚波诉请要求返还购房款定金2万元，不符合法律规定，依法不予支持。至于郭亚波还主张翡翠金轮公司应配合其履行解除网签退房手续，经查案涉房屋未办理网签备案手续，无法予以支持，不予处理。若郭亚波主张撤销涉案房屋的购房资格审查手续，可另案起诉主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、确认郭亚波与长沙翡翠金轮置业有限公司签订的《金轮星光名座佳苑商品房订购协议》已经解除；二、驳回郭亚波其他诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取150元，由郭亚波负担。二审审理中，郭亚波向本院提交如下证据：1.其与陈宝桥于2019年9月7日-8日的微信记录，拟证明其在订立《定购协议》前未看过《商品房买卖合同》；2.报警回执单，拟证明其于2019年9月10日报警情况；3.其于2020年5月7日与罗佳的短信记录，拟证明双方协商情况。翡翠金轮公司质证认可以上证据的真实性，但对证明目的有异议。本院审查认为，以上证据具有真实性、合法性，可结合全案证据认定相关事实。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：双方订立《定购协议》后，翡翠金轮公司已将郭亚波的购房信息录入长沙市商品房交易系统，拟确认郭亚波是否具备购房资格。本院认为，郭亚波、翡翠金轮公司对解除《定购协议》并无异议，一审法院对此已进行审查并作出处理，本院二审不再评判。综合上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、郭亚波主张翡翠金轮公司退还定金2万元，是否予以支持？二、郭亚波主张翡翠金轮公司履行解除网签退房手续，是否予以支持？关于争议焦点一。1.本案中，郭亚波与翡翠金轮公司订立《定购协议》后，双方在协商签订《商品房买卖合同》时，因郭亚波对合同中约定的面积与产权登记面积有差异如何处理、公共配套设施权益及归属等条款提出异议，要求修改，但翡翠金轮公司不同意修改，导致双方对部分合同条款未达成一致，从而未订立合同。依据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，郭亚波在订立合同时，特别是购买商品房这一重大事项，就相关条款要求与翡翠金轮公司协商，合情合理合法。如由于双方协商不一致，导致未订立合同，不能将责任归于任何一方当事人。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，翡翠金轮公司应当退还郭亚波定金2万元。2.翡翠金轮公司主张依据《定购协议》约定，其有权没收郭亚波已经支付的定金。本院经审查认为，无论是《定购协议》，还是双方未订立的《商品房买卖合同》，都是翡翠金轮公司提供的格式合同。二审审理中,翡翠金轮公司的委托诉讼代理人称《商品房买卖合同》的模板已公示在销售大厅。从郭亚波与翡翠金轮公司销售人员沟通的情况看，订立《定购协议》后，郭亚波在微信交流中提到“没有看过合同”、“要求将合同发过来”等等。分析以上事实，翡翠金轮公司在《定购协议》中列入的“郭亚波对《商品房买卖合同》无异议、不得以未达成一致为由拒绝订立《商品房买卖合同》”的格式条款，其内容为排除郭亚波对《商品房买卖合同》相关条款与翡翠金轮公司进行协商的权利。相反，一旦郭亚波要求协商修改《商品房买卖合同》相关条款，则翡翠金轮公司有权拒绝并赋予其解除《定购协议》、没收郭亚波已支付定金的权利。该格式条款，对郭亚波是显失公平的。作为提供格式条款的翡翠金轮公司，亦未提供证据证明已采取合理的方式提请郭亚波注意并按照郭亚波的要求予以说明。依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款因明显加重郭亚波的责任、排除郭亚波的主要权利，应为无效。关于争议焦点二。经查，因郭亚波与翡翠金轮公司订立《定购协议》，翡翠金轮公司已将郭亚波购房信息录入了长沙市商品房交易系统，拟确认郭亚波是否具备购房资格。后双方发生争议，翡翠金轮公司并未删除相关信息，导致郭亚波购房资格受限。对此，一审法院认为郭亚波可另案起诉主张相关权利。本院审查认为，对于《定购协议》解除后，当事人仍应当遵循诚实信用原则，履行相应的协助等附随义务。为解决诉累，化解纠纷，本案中宜一并处理为妥，翡翠金轮公司应配合郭亚波办理相关购房资格审查的解除网签手续。综上，一审判决认定基本事实正确，但处理有误，郭亚波的上诉理由成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1853号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初1853号民事判决第二项；三、长沙翡翠金轮置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还郭亚波购房定金2万元；四、长沙翡翠金轮置业有限公司于本判决生效之日起十日内配合郭亚波办理在长沙市商品房交易系统涉及金轮星名座佳苑6栋1508号房屋购房资格审查的网签解除手续。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费，因适用简易程序减半收取150元，二审受理费300元，由被上诉人长沙翡翠金轮置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二〇年十月二十七日书记员 胡雨欣