山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3920号 上诉人（原审被告）：泰安天房泰岳置业有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区。 法定代表人：葛良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓久义，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：周长静，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：田宗魁，男，1989年2月21日出生，汉族，住山东省泰安市山东省岱岳区。 被上诉人（原审原告）：冀丽蕾，女，1989年8月15日出生，汉族，住山东省泰安市山东省岱岳区。 委托诉讼代理人：王波，山东锦哲律师事务所律师。 上诉人泰安天房泰岳置业有限公司（以下简称天房泰岳置业公司）与被上诉人田宗魁、冀丽蕾商品房预售合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初2741号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天房泰岳置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与上诉签订《山东省新建商品房买卖合同》真实有效，是双方真实意思表示，应该按合同约定认定办理产权证的期限顺延至上诉人到产权机关报备之日。上诉人与被上诉人签订《山东省新建商品房买卖合同》，该合同第二十条第一款第三项明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。”该约定明确逾期办证时的处理方式，即办证期限顺延至上诉人到产权机关报备之日。本案中，虽然是行政主管部门提供的统一版本，但是并非上诉人拟定版本，被上诉人是完全民事行为能力人，应该对自己的签名认可承担些相应的法律后果。一审法院认定该条款是格式条款而无效对上诉人不公平，势必加重上诉人负担，给上诉人的运营带来严重影响。上诉人是国有企业，致力于为各位业主提供高质量、高品质房屋，未能及时办证的原因也是与相关行政主管部门息息相关的，因此应该按照合同约定，确定办理产权证的期限顺延至上诉人到产权机关报备之日。二、被上诉人并未举证证明其实际存在着损失，一审法院酌情认定上诉人按照年息3%为标准支付违约金属于认定错误。从上诉人一审提供的个人信息看，在上诉人交付房屋后，被上诉人的户口也迁移到诉争房产之内，说明被上诉人实际居住在诉争房屋内，故被上诉人不存在实际损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，根据上述规定，违约金应以实际损失为基础，既然被上诉人不存在实际损失，一审法院酌情认定上诉人按照年息3%为标准支付违约金属于认定错误。综上所述，一审判决认定事实和适用法律规定错误，请求二审法院查清后予以改判或发回重审。 田宗魁、冀丽蕾向一审法院起诉请求：1.被告立即协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2.被告支付原告违约金（按照购房款545654元为基数，按照年利率3%自2018年4月1日起开始计算，截止到2020年5月7日为34399元，直至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止）。3.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告与被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，并于2017年1月6日在不动产管理部门进行了登记备案。合同约定原告购买被告开发建设的位于泰安市天房美郡国际城20号楼2单元201室商品房一套，总价款为545654元，被告应当在2017年3月31日前向原告交付该商品房；合同第二十条产权登记约定，（一）出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3.相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。原告陈述该条款出卖人没有与买受人协商，被告使用格式性条款。合同中的买受人为原告，出卖人为被告。合同中的买受人为原告，出卖人为被告。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款545654元。2017年3月31日，被告将房屋交付给原告。至判决时涉案房屋未完成初始登记，尚不具备办理产权转移登记的条件。以上事实有《山东省新建商品房买卖合同（预售）》、购房发票、房屋钥匙交付表及当事人陈述等证据在案证实。 一审法院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。关于合同第二十条产权登记约定中的部分条款是否属于格式条款问题，从条款的内容来看，“如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3.相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理”。该条款是对前款因被告的原因未能按约办理产权初始登记，免除其责任的约定，该内容系被告拟定，致使原告在签订合同时对该条款已无从选择，属格式条款。根据《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，该条款应认定无效，原告的该诉讼主张，一审法院予以支持；合同第二十条中“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”的约定继续有效。原告按约定支付全部购房款，被告于2017年3月31日将房屋交付给原告，被告应在2018年4月1日前办理完涉案房产初始登记，被告尚未完成涉案房产初始登记，涉案房产不具备办理产权转移登记的条件，应赔偿原告因此造成的经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因双方对逾期办证违约金未作约定，原告主张被告按照年利率3%赔偿损失，该请求不超出法律规定，符合本地区房地产市场的基本情况，一审法院予以支持。被告赔偿原告经济损失为以总房款545654元按年利率3%计算的自2018年4月1日起至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止的经济损失，其中2018年4月1日至2020年5月7日期间的经济损失数额为：545654元×3%÷365天×767天＝34399元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、被告泰安天房泰岳置业有限公司在泰安市天房美郡国际城20号楼2单元201室房屋具备办证条件时，协助原告田宗魁、冀丽蕾办理该房屋的所有权转移登记手续；二、被告泰安天房泰岳置业有限公司自本判决生效之日起十日内赔付原告田宗魁、冀丽蕾自2018年4月1日至2020年5月7日逾期办理房屋所有权转移登记经济损失34399元，并赔付原告田宗魁、冀丽蕾以总房款545654元为基数，按年利率3%计算的自2020年5月8日至被告泰安天房泰岳置业有限公司实际协助原告田宗魁、冀丽蕾办理完毕上述房屋的所有权转移登记手续之日止的经济损失。三、驳回原告田宗魁、冀丽蕾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计330元，由被告泰安天房泰岳置业有限公司负担。 本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人要求的逾期办证损失是否应予支持、一审确定损失的计算起止时间和计算标准是否正确。本案双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：“如因出卖人的责任未能在本款约定的期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：3、相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。”上诉人虽主张该合同文本系行政主管部门提供的统一版本，但该合同系上诉人出具，其没有提供证据证明上述合同条款是双方当事人协商确定，该条款属于格式条款，且免除了因出卖人原因不能办理房屋使用权转移登记的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应认定无效，故被上诉人要求上诉人承担逾期办证损失应予支持。2017年3月31日上诉人将房屋交付给被上诉人，按照涉案商品房买卖合同第二十条中“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”的约定，上诉人应在2018年4月1日前办理完涉案房产初始登记。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准以及本地区房地产市场的基本情况，酌定按照年利率3%标准、自2018年4月1日起至房产所有权转移登记手续办理完毕之日止计算损失正确，本院予以维持。 综上所述，泰安天房泰岳置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费660元，由泰安天房泰岳置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年十月二十一日 书记员 王 霞