福建省三明市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）闽04行终102号 上诉人（原审被告）泰宁县房地产服务中心（原泰宁县房地产管理所），住所地福建省泰宁县建设大楼**，统一社会信用代码1235042948913023XY。 法定代表人陈素琴，主任。 委托代理人刘惜卉，该中心工作人员。 委托代理人郝少松，福建纵然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）王长棋，男，1969年12月20日出生，汉族，住福建省福清市。 委托代理人李月华、施婷，福建闽律律师事务所律师。 原审第三人三明坤泰房地产开发有限公司，住所地福建省泰宁县杉城镇水南西街**。组织机构代码55505665-7。 法定代表人陈静，董事长。 委托代理人罗梅英，该公司工作人员。 原审第三人陈建民，男，1963年3月5日出生，汉族，住福建省泰宁县。 委托代理人张保华，福建律慧律师事务所律师。 委托代理人俞良燕，福建律慧律师事务所实习律师。 上诉人泰宁县房地产服务中心（原泰宁县房地产管理所）与被上诉人王长棋、原审第三人三明坤泰房地产开发有限公司(以下简称坤泰公司)及原审第三人陈建民注销备案登记一案，不服福建省建宁县人民法院(2020)闽0430行初1号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人泰宁县房地产服务中心委托代理人刘惜卉、郝少松，被上诉人王长棋的委托代理人李月华，原审第三人坤泰公司的委托代理人罗梅英以及原审第三人陈建民的委托代理人张保华、俞良燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2014年5月份，原告与坤泰公司签订编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578717，购买位于泰宁县丹霞名府7幢9单元1001号房产《商品房买卖合同》。并于2014年5月12日两次通过网上银行转账给坤泰公司合计6782508元，备注款项用途为“还款”。2014年5月13日，坤泰公司在原泰宁房管所进行了编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0578717，《商品房买卖合同》备案登记；2015年4月28日，坤泰公司向原泰宁房管所发出“确认函”申请注销上述买卖合同备案登记。2015年5月14日，原泰宁房管所注销了上述买卖合同备案登记；2013年4月15日，陈建民通过银行向坤泰公司支付了100000元诚意金；2013年10月28日，坤泰公司向陈建民出具了一份金额800637元的收款收据，同意用尚欠“佳美公司”的工程款抵陈建民应付的800637元房价款；2015年5月份之前，陈建民与坤泰公司签订了购买位于泰宁县丹霞名府7幢9单元1001号房产编号为ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0596523《商品房买卖合同》。坤泰公司并于2015年5月15日向原泰宁房管所进行了该《商品房买卖合同》备案登记；坤泰公司在陈建民购买该套房屋之后进行了交付，现由陈建民居住和使用。另查明，根据中共泰宁委机构编制委员会《关于泰宁县环境卫生管理所和泰宁住建局等单位更名及调整职责的通知》（泰委［2019］33号）从2019年5月31日起，泰宁房管所更名为泰宁县房地产服务中心，是独立的事业单位法人，举办单位是泰宁住建局，其业务范围包括商品房预售登记备案职能。 原审认为，一、根据建设部《城市商品房预售管理办法》第一条：“为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法”。第十条第一款：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”以及住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第二条第（十）项：“严格预售商品住房退房管理。……已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售”的规定。商品房预售合同备案登记手续既是行政机关加强商品房预售管理的手段和方式，也是保障商品房交易双方合法权益的行政行为。虽然办理登记备案手续是开发企业单方办理，但办理注销登记应当由双方申请，否则将影响交易另一方的交易安全和其他合法权益。本案中，原泰宁房管所依据坤泰公司提交的经王长棋与坤泰公司签订的《商品房买卖合同》办理了备案登记，之后在王长棋未到场的情况下，原泰宁房管所仅依据坤泰公司发出的“确认函”及单方提供的其他材料即作出注销备案登记行为违反行政参与原则。该行为涉及王长棋的合法权益，原告王长棋不服该行为，符合《中华人民共和国行政诉讼法》及《行政诉讼法司法解释》第十二条第（四）项的规定，可以依法提起诉讼；二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”及建设部《城市商品房预售管理办法》第四条第三款：“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。”2019年5月31日起，原泰宁房管所更名为泰宁县房地产服务中心，是独立的事业单位法人，虽然举办单位是泰宁住建局，但其业务范围包括商品房预售登记备案职能，且案涉行政行为是原泰宁房管所作出的，因此泰宁县房地产服务中心是本案的适格被告；三、案涉行政行为系原泰宁房管所在未通知原告王长棋情况下办理的，且无证据证明原告王长棋知道或应当知道案涉行政行为的内容。故原泰宁房管所提出原告王长棋提起诉讼已超过法定起诉期限的意见不予采纳；四、原泰宁房管所未经原告王长棋和第三人坤泰公司共同申请，仅凭第三人坤泰公司单方提交的“确认函”及未经王长棋确认的其他相关材料作出案涉行政行为的主要证据不足、缺乏法律依据，应当确认违法；五、根据最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》法办［2011］442号第16条的规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”规定，虽然王长棋及陈建民均与坤泰公司签订了《商品房买卖合同》，但案涉房产已由陈建民实际居住使用，如原告王长棋确为“一房二卖”的受害人，可以依法另行主张权利。案涉行政行为虽然违法，但不具有可撤销内容。故原告王长棋要求撤销原泰宁房管所作出的注销编号为MF-2007-01-NO.0578717《商品房买卖合同》备案登记，恢复原告王长棋该合同备案登记的诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条、第七十四条第二款第（一）项的规定，据此判决：确认原泰宁县房地产管理所2015年5月14日作出的注销编号为MF-2007-01-NO.0578717《商品房买卖合同》备案登记行政行为违法。案件受理费50元，由被告泰宁县房地产服务中心负担。 上诉人泰宁县房地产服务中心上诉称：一、被上诉人王长棋的“购房人”身份尚无法确定，诉权基础不确定，起诉时机未成熟，依法应裁定驳回王长棋起诉。被上诉人王长棋以其系案涉房屋的“购房人”作为诉权基础提起本案诉讼，但坤泰公司已明确否认与王长棋之间存在商品房买卖合同关系，不认可王长棋“购房人”身份，且提供了其与王长棋之间存在借贷关系的证据，虽然本案行政诉讼不能对此民事关系进行审判，但该节关系到王长棋的诉权基础是否成立，仍应进行必要的审查，若认为根据本案证据王长棋的购房人身份存疑的，则应认定王长棋主张的“购房人”身份和诉权基础尚无法确定，起诉时机尚未成熟，应要求王长棋先行通过民事诉讼解决相关争议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第八十七条第一款第（六）项之规定，本案应进行中止处理。若王长棋拒绝就本案客观存在的必须先行解决的民事争议提起诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（十）项之规定，依法应裁定驳回王长棋起诉。二、被诉注销商品房预售合同登记备案行为对被上诉人王长棋的权利义务未产生实际影响，依法亦应裁定驳回王长棋起诉。对于本案已客观存在的“一房二合同”的民事争议，是争议产生的根源，只有解决该争议才能实质化解纠纷，故王长棋只能先行通过民事诉讼或者仲裁来解决已客观存在的合同争议。被诉的注销商品房预售合同登记备案行为，不具有诉的利益和必要。因此，被诉行政行为不影响也不改变被上诉人王长棋与坤泰公司的民事法律关系，审理本案也不能解决实质争议，没有进行审判的必要性，不应纳入行政诉讼受案范围，应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（十）项之规定，裁定驳回王长棋起诉。综上，请求二审法院：一、撤销福建省建宁县人民法院作出的（2020）闽0430行初1号行政判决，依法改判驳回被上诉人起诉；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人王长棋答辩称：一审认定事实清楚、但适用法律有误，应当依法改判由泰宁县住房和城乡建设局承担违法责任。1、被上诉人一次性付清购房款，签订《商品房买卖合同》，并依法在泰宁县房地产服务中心进行备案登记。被上诉人就是实际的购房人，也是本案适格的被告。未经被上诉人同意，泰宁县房地产服务中心注销原有的备案登记，使开发商有了将诉争房产再行出售的可能，这势必会对合同当事人的权利义务产生巨大的影响。一审已审理查明，泰宁县房地产服务中心，是事业单位法人，虽然业务范围包括商品房预售登记备案的职能，但是其不是法律意义上的行政机关，根据《行政诉讼法》第二十六的规定，应当由泰宁县住房和城乡建设局对外承担责任。一审法院当庭驳回被上诉人对泰宁县住房和城乡建设局的起诉系错误的。2、根据住房和城乡建设部建房（2010）53号《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第二条第十项规定，已签订商品房住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。本案上诉人在办理撤销登记备案时，仅依据第三人出具合同乙方当事人的申请办理撤销登记备案，且被上诉人至今持有该备案合同的原件。可见，上诉人在办理撤销登记时未尽审慎审查的义务，属于行为不当，依法应当由其举办的行政机关对其违法行为承担责任。综上所述，上诉人陈述的事实和理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律不正确，请求二审法院依法改判。 原审第三人坤泰公司述称：1、其与被上诉人王长棋之间事实上是“名为买卖，实为借贷”关系。因资金紧张，其向被上诉人借款，以包含案涉丹霞名府7幢9单元1001号房在内的10套房产通过买卖方式备案登记在被上诉人方，其目的是为借款提供保证，双方并非真实的买卖关系。2、因其与被上诉人之间“名为买卖，实为借贷”关系，故双方签订的《商品房买卖合同》实际上为无效合同，由此产生的备案登记同样是可撤销的；又因案涉丹霞名府7幢9单元1001号房在内的10套房确实还存在真实的购房户，即本案另一原审第三人陈建民，其及时申请注销备案登记符合法律规定。3、上诉人依据其申请及提供的材料作出注销备案登记，并没有对被上诉人合法权益产生实际影响。综上所述，被上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法判决。 原审第三人陈建民述称：其同意上诉人的上诉意见，请求二审法院依法判决。 本案证据均已随案移送本院。二审庭审中，上诉人、被上诉人及原审第三人均没有提出新证据和新的质证意见，仍以在原审提供的有关证据证明各自的主张，并坚持在原审中对有关证据的质证意见。二审查明的事实和一审一致。 本院认为，一、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第五款规定：“行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告”。根据建设部《城市商品房预售管理办法》第四条第三款：“市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。”规定，泰宁县住房和城乡建设局（以下简称泰宁住建局）系其辖区内城市商品房预售管理工作的建设行政主管部门，原泰宁县房地产管理所由泰宁住建局举办，无法律、法规或规章规定具有城市商品房预售管理职权，虽然原泰宁县房地产管理所作出了本案被诉行政行为，行使了商品房预售中的登记备案管理职权，但属于行政诉讼法第二十六条规定的委托。由于被诉行政行为系泰宁住建局委托实施，其法律后果应由泰宁住建局承担。当事人不服提起诉讼的，应当以泰宁住建局为被告。原审法院将受委托实施被诉行政行为的组织原泰宁县房地产管理所列为本案被告，而未将委托的行政机关泰宁住建局列为本案被告遗漏应当参加诉讼适格被告，属于错列被告。二、王长棋起诉泰宁县房地产服务中心（原泰宁县房地产管理所）和泰宁住建局为被告，要求撤销被告作出的解除编号MF-2007-01-NO.0578717《商品房买卖合同》备案登记，恢复原告该合同备案登记。为此，本案被诉行政行为是解除编号MF-2007-01-NO.0578717《商品房买卖合同》备案登记，这一被诉行政行为系原泰宁县房地产管理所于2015年5月14日作出。而原审作出判决确认原泰宁县房地产管理所2015年5月14日作出的注销编号为MF-2007-01-NO.0578717《商品房买卖合同》备案登记行政行为违法。即从实体上作出判决的同时，又在本案庭审中，从程序上作出口头驳回王长棋对泰宁住建局的起诉。因此，原审法院在本案判决中，直接口头作出裁定驳回王长棋对泰宁住建局的起诉不当，系程序违法。 综上所述，本院认为，原审判决遗漏当事人，违反了法定程序。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第四项之规定，裁定如下： 一、撤销福建省建宁县人民法院(2020)闽0430行初1号行政判决； 二、发回福建省建宁县人民法院重审。 审判长  张连财 审判员  吴小琼 审判员  李祖超 二〇二〇年十月十二日 书记员  林冬妮 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。