福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初7871号 原告：招商银行股份有限公司福州分行，住所地：福建省福州市台江区江滨中大道**，统一社会信用代码91350000705363039M。 负责人：郭夏森，行长。 委托诉讼代理人：范宇轩，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：陈阳，男，汉族，1981年7月9日出生，住福建省长乐市。 被告：李晓艳，女，汉族，1985年5月16日出生，住福建省南平市延平区。 被告：福建大世界华夏房地产有限公司，住，住所地:福建省福州市仓山区城门镇龙江路**龙都假日花园01店面一社会信用代码：91350100260582422W。 法定代表人：林聪辉。 委托诉讼代理人：黄文娟，系该单位职员。 原告招商银行股份有限公司福州分行（以下简称招商银行福州分行）与被告陈阳、李晓艳、福建大世界华夏房地产有限公司（以下简称大世界公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告招商银行福州分行的委托诉讼代理人范宇轩、被告陈阳、李晓艳及大世界公司的委托诉讼代理人黄文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告招商银行福州分行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告陈阳、李晓艳共同向原告偿还贷款本金人民币664444.58元及截止至2020年6月4日的利息、罚息、复息4337.17元，2020年6月5日起的利息、罚息及复息按合同约定的利率计算至借款本息还清之日止；2.请求依法判令被告陈阳、李晓艳支付原告为实现债权而支出的律师费3344元；3.请求贵院判令折价或者拍卖、变卖被告抵押给原告的坐落于福建省福州市仓山区（权证号：榕房预ＦＺ购字第××号）所得价款优先用于偿还担保的借款本金664444.58元及相应利息、罚息、复息及原告为实现债权而支出律师费等费用；4.请求依法判令被告福建大世界华夏房地产有限公司对上述一、二项债务向原告承担连带保证责任；5.由三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年3月2日，原告与被告陈阳、李晓艳、福建大世界华夏房地产有限公司签订编号为8150228789003的《个人购房借款及担保合同》（下称“贷款合同”），合同约定由原告向被告陈阳提供总额为人民币80万元整的贷款，用于被告陈阳购置位于福建省福州市仓山区单元。贷款期间为360个月，即从2015年3月2日起到2045年3月2日止，具体借款期限以借款借据为准（借据借款期限为2015年3月10日起到2045年3月10日止）。贷款执行利率以年利率6.15%为基准利率，并采取基准利率浮动的方式，实际执行利率以借款借据为准。合同有效期内，如遇基准利率发生变化的，本合同执行利率按固定日调整即指从每年的1月1日开始执行最新的基准利率标准，1月1日前后分段按日计息。若被告陈阳未按合同约定按时足额偿还贷款的，原告有权对其未偿还的贷款本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。贷款合同第7.1条约定了还款方式为等额本金的方式归还贷款本息。另贷款合同还约定被告陈阳、李晓艳将其本次贷款所购的位于福建省福州市仓山区房产的全部权益抵押给原告，作为偿还贷款合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。并办理了预购房屋抵押权预告登记（榕房预ＦＺ押字第××号）。抵押担保的范围为本贷款合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）。抵押期间为抵押权设立之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。同时，贷款合同还约定了由被告福建大世界华夏房地产有限公司为被告陈阳向原告贷款提供阶段性的连带保证责任，保证的范围为本贷款合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等），保证期间为自贷款合同生效之日起至借款人／抵押人即被告陈阳持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人即原告保管之日止。 另外，贷款合同第40.1.3条及41.1条约定被告陈阳未按贷款合同约定按时足额还本或付息的，原告有权宣布贷款合同提前到期，并要求提前收回已发放贷款的本息并要求支付相关费用。第10条约定，贷款合同履行过程中发生纠纷，协商不成向贷款人即原告所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。上述合同签订后，原告依约2015年3月10日向被告陈阳指定的账号发放贷款80万元，在合同期内，被告陈阳未能依约按时偿还贷款本息。根据贷款合同约定，原告有权宣布贷款合同提前到期，并要求提前收回已发放贷款的本息并要求支付相关费用。经原告多次催讨，被告陈阳仍拒还款，截止2020年3月24日，被告陈阳、李晓艳尚欠原告贷款本金664444.58元，拖欠利息、罚息、复息共计4337.17元。被告陈阳与被告李晓艳于2012年7月9日登记结婚，本案贷款发生在两被告夫妻关系存续期间。原告认为，被告的行为已经构成违约，严重损害原告的债权，为保障资产安全，维护自身合法权益，原告特具此状诉至贵院，请求贵院依法判如所请。 被告陈阳辩称，目前因经济困难，无法还款，考虑将案涉房产出售偿还贷款。 被告李晓艳辩称，其已与被告陈阳离婚，要求陈阳变更孩子抚养权，被告愿意偿还剩余贷款。 被告大世界公司辩称，1、就本案案涉借款，除被告公司提供保证外，被告陈阳、李晓艳也提供了案涉房屋作为抵押担保，根据《物权法》第176条的规定，原告应当先就被告陈阳、李晓艳提供的抵押物实现债权。2、2016年3月24日，被告公司已就被告陈阳、李晓艳按揭贷款的商品房向福州市房地产交易登记中心申请办理初始登记，自该日起该商品房就具备办理房地产权证及正式抵押手续的条件，但原告始终未催促被告办理，导致被告福建大世界公司对案涉贷款的保证责任无法及时解除，对此原告有过错。 原告招商银行福州分行围绕诉讼请求依法提交如下证据：Ａ1.结婚证，证明被告陈阳与被告李晓艳于2012年7月9日登记结婚，本案贷款发生在两被告夫妻关系存续期间；Ａ2.零售贷款申请表，证明2015年2月9日被告陈阳、李晓艳共同向原告申请贷款金额为80万元的个人住房贷款；Ａ3.《个人购房借款及担保合同》（合同编号8150228789003），证明原告与被告被告陈阳、李晓艳、福建大世界华夏房地产有限公司于2015年3月2日签订一份《个人购房借款及担保合同》，约定了被告陈阳向原告申请80万元的个人购房贷款以及借款期限、借款利率、违约责任，并将所购房产全部权益抵押给原告，作为偿还贷款合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。被告福建大世界华夏房地产有限公司为被告陈阳、李晓艳向原告贷款提供阶段性的连带保证责任；Ａ4.个人贷款借款借据，证明原告依约于2015年3月10日向被告陈阳指定的账户发放贷款本金80万元。借款期限自2015年3月10日起到2045年3月10日止，扣款日为每月15日；Ａ5.《房屋抵押权预告登记证明》（榕房预ＦＺ押字第××号），证明被告陈阳、李晓艳将其本次贷款所购的位于福建省福州市仓山区房产的全部权益抵押给原告，作为偿还贷款合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；Ａ6.招商银行个人贷款账单，证明被告自2020年5月15日起未完全履行双方约定的按期还款义务，发生逾期还款，依照贷款合同约定，原告有权宣布贷款提起到期，提前收回已发放的贷款本息以及要求支付相关费用。Ａ7.欠款信息统计表，证明截止2020年6月4日，被告陈阳、李晓艳尚欠原告贷款本金664444.58元，拖欠利息、罚息、复息共计4337.17元；Ａ8.福州分行零售信贷诉讼委托代理协议、Ａ9.律师费发票、Ａ10.转款凭证，Ａ8-Ａ10共同证明：因被告违约，原告为实现债权已经支付了3344元律师费，依照借款合同约定，该费用应由被告承担。 被告陈阳、李晓艳、大世界公司对上述证据均无异议。被告李晓艳出本院出示离婚协议书及离婚证，证明俩被告于2018年9月7日登记离婚，离婚协议书约定案涉银行贷款由被告陈阳负责偿还，但被告陈阳不承担还款责任。 被告陈阳对上述证据无意见。 原告及被告大世界公司质证认为，该证据系俩被告之间的法律关系，与其无关。 被告大世界公司向本院出示提交初始登记通知书，证明案涉房产于2016年3月24日总登，已具备办理抵押权登记条件，多次通知被告陈阳、李晓艳办理产权证，但俩被告一直未配合办理。 原告及被告陈阳、李晓艳对上述证据无异议。 经本院审查，原告提供的证据A1-A10符合证据客观性、关联性、合法性的特征，确认原告提交的证据均可作为本案认定事实的根据，本院予以采信，本院依法确认证据的真实性并在卷佐证。被告李晓艳提交的证据系其两被告之间的法律关系，与本案无关。被告大世界公民提交的证据，其他当事人无异议，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原告所述属实。本院另查明,被告陈阳、李晓艳从2020年5月15日开始违约，截止2020年9月11日，被告尚欠贷款本金664444.58元、利息13009.28元、罚息132.48元、复利156.33元。 本院认为，原告与被告签订的《个人购房借款及担保合同》系双方的真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，均合法有效。依法成立的合同，双方当事人均应按约履行。原告招商银行福州分行依约向被告发放贷款，已经履行合同义务。现被告陈阳、李晓艳未依约还款付息已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告陈阳、李晓艳偿还借款本金524190.71元及相应利息、罚息，本院予以支持。原告要求被告支付其为实现债权支出的律师代理费，有合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。 关于招商银行福州分行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人大世界公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至陈阳、李晓艳名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但陈阳、李晓艳怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人陈阳、李晓艳有协助办理抵押登记的义务，大世界公司应督促其办理。本院确定陈阳、李晓艳应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人陈阳、李晓艳若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人招商银行福州分行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，陈阳、李晓艳虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于陈阳、李晓艳财产，客观上应作为陈阳、李晓艳责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人招商银行福州分行有权处分购房人陈阳、李晓艳于商品房买卖合同项下的合同权利，而陈阳取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故招商银行福州分行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人招商银行福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因招商银行福州分行与保证人大世界公司约定保证责任免除条件为：陈阳、李晓艳办妥本合同约定的抵押担保的现房抵押登记手续并且原告收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本前。在抵押权未能依登记而设立情况下，大世界公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人大世界公司在承担保证责任后，有权向债务人陈阳、李晓艳追偿。在追偿过程中，若债权人招商银行福州分行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还大世界公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还陈阳、李晓艳。被告陈阳、李晓艳以其所有的案涉房产为上述借款债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押担保法律关系依法成立并生效，原告诉请以案涉房产进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下： 一、被告陈阳、李晓艳于本判决生效之日起十日内共同偿还原告招商银行股份有限公司福州分行借款本金664444.58元、利息13009.28元、罚息132.48元、复利156.33元(利息、罚息、复利暂计至2020年5月15日，之后的逾期利息按合同约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）； 二、被告陈阳、李晓艳于本判决生效之日起十日内向原告招商银行股份有限公司福州分行支付律师代理费3344元； 三、被告福建大世界华夏房地产有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、被告陈阳、李晓艳应于本判决生效之日起三十日内协助招商银行股份有限公司福州分行办理不动产【福州市仓山区房产】抵押登记手续，福建大世界华夏房地产有限公司应督促陈阳、李晓艳并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，招商银行股份有限公司福州分行收到房屋他项权证书之日，福建大世界华夏房地产有限公司的保证责任终止； 五、福州市仓山区房产抵押登记办妥后，或陈阳、李晓艳逾期仍未办理抵押登记的，招商银行股份有限公司福州分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 六、原告招商银行股份有限公司福州分行对福州市仓山区房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建大世界华夏房地产有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还陈阳、李晓艳； 七、福建大世界华夏房地产有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向陈阳、李晓艳追偿； 八、驳回原告招商银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10521元，减半收取5260.5元，由被告陈阳、李晓艳、福建大世界华夏房地产有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  韦信钱 二〇二〇年十月一日 书记员  黄圣洁 书记员  郭 炜 附：一、本案所适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 二、申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。