杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初2964号 原告：杭州同济医疗器械有限公司，统一社会信用代码：913301832540332166，住所地：杭州市富阳区场口镇创业路**。 法定代表人：徐天松，董事长。 委托诉讼代理人：程立军，浙江杭联律师事务所律师。 被告：杭州安创广告标识工程有限公司，统一社会信用代码：91330101328132270，，住所地：杭州市九溪路**** 法定代表人：陈静静，总经理。 委托诉讼代理人：王嘉明、石海国，浙江追梦律师事务所律师。 第三人（追加）：杭州易艺道具有限公司，统一社会信用代码：91330183ＭＡ2Ｂ1Ｐ3Ｔ06，住所地，住所地：杭州市富阳区场口镇场口新区百丈畈**路**第**、第**iv> 法定代表人：周华东。 原告杭州同济医疗器械有限公司（以下简称同济公司）与被告杭州安创广告标识工程有限公司（以下简称安创公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月30日公开开庭进行了审理，原告同济公司委托诉讼代理人唐霞、被告安创公司委托诉讼代理人王嘉明到庭参加诉讼。唐霞于2020年10月10日与原告解除委托代理关系。审理中，本院依职权追加第三人杭州易艺道具有限公司（以下简称易艺公司）参加诉讼。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院转为普通程序独任审理，并于2020年9月28日公开开庭进行了审理，原告同济公司委托诉讼代理人程立军、被告安创公司委托诉讼代理人王嘉明到庭参加诉讼，第三人易艺公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告同济公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金134800元；电费、水费、门卫费、公摊费2100元，垃圾清理费1300元；2.判令被告支付逾期付款违约金37744元；合计175944元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月18日，案外人易艺公司与被告安创公司签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租易艺公司位于杭州市富阳区××镇××新区××号路××号××幢××㎡）的房屋，房屋租赁期为2019年2月19日起至2023年3月1日，计租期从2019年3月1日起算。租金为269600元／年，前两年每半年一付，后两年年付。自合同签订30日内，被告需支付第一期租金134800元。以后租金在每一期结束前一个月付清，超过规定日期，按实际超出天数以日租金的5‰交纳违约金。双方合同签订后，易艺公司即交付合同标的给被告使用，从2019年2月18日起至2019年4月9日，被告支付了第一期房屋租金134800元，押金22000元，合计156800元。依据合同约定被告应于2019年7月底前支付第二期租金134800元，但是被告没有按约支付，尚欠房屋租金134800元。被告租赁使用期间，产生电费、水费、门卫费、公摊费等共计3100元，因被告原预交1000元，故尚欠2100元；另有垃圾清理费1300元也未付。2020年1月5日，易艺公司与原告签订了债权转让协议，将易艺公司对被告的租金、水电费等费用及逾期付款违约金的全部债权转让给原告。原告经催收未果，遂诉至本院。 被告安创公司答辩称，第一、被告与易艺公司的租赁合同已于2019年9月30日前解除，并且被告已完成了搬离，易艺公司也知道这件事情，原告的诉讼请求全部不成立。第二、原告的行为有虚假诉讼的嫌疑，望法庭予以调查。另2019年9月份的电费、水费、门卫费、公摊费确实没付，但原告要提供相应凭证。垃圾清理费也要提供相应凭证。 第三人易艺公司未答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交房屋租赁合同1份，以证明原告与被告之间的房屋租赁合同关系及相关权利义务的事实。被告质证认为对三性无异议，被告确与易艺公司有租赁合同关系，但租金的价格是含税的价格，在被告支付租金后一直向易艺公司索要发票，易艺公司一直未出具。第三人未到庭质证，视为放弃质证权利。本院审查后对真实性予以认定。 原告提交房租转账记录及费用清单4份，以证明被告共支付156800元房租和押金以及被告花费水电费等费用的事实。被告质证认为对房租转账记录三性无异议；对费用清单三性均有异议，系原告自行制作，也未出具过相应凭证。同时，费用上垃圾清理费1300元的存在也足以说明被告已完成了搬离。第三人未到庭质证，视为放弃质证权利。本院经审查对发票、微信转账凭证及房租支付清单的真实性予以认定，对于水电费、门卫费、公摊费费用清单，虽系第三人自行制作，但第三人工作人员已微信告知过被告工作人员，被告工作人员并未提出异议，故本院对上述费用予以认定，关于垃圾清理费，原告及第三人未提交其他证据佐证，故本院不予认定。 原告提交债权转让协议、债权转让通知书各1份，以证明易艺公司已经将债权转让给原告的事实。被告质证认为对三性均不予认可，系虚假内容。第三人未到庭质证，视为放弃质证权利。本院经审查认为对上述证据的真实性予以认定，但对于上述债权转让协议及通知书涉及的债权是否是真实存在将在下文具体阐述。 原告提交快递单、查询记录各1份，以证明原告已经将债权转让的事项告知被告且被告已知悉的事实。被告质证认为对三性无异议，确实收到过。第三人未到庭质证，视为放弃质证权利。本院审查后对上述证据的真实性予以认定。 被告提交通知1份，以证明易艺公司承认于2019年9月30日与原告解除了租赁关系的事实。原告质证认为不能达到被告的证明目的，易艺公司发本通知是与杭州龙恒电气成套设备有限公司进行合同事宜的协商，龙恒公司并未给出回复，租赁关系并未解除。第三人未到庭质证，视为放弃质证权利。本院经审查认为上述通知的对象系杭州龙恒电器成套设备有限公司，与本案无关，故对上述通知的关联性不予认定。 被告提交微信聊天记录4份，以证明被告与易艺公司在2019年9月30日前解除租赁关系且完成搬离的事实。原告质证认为真实性无法确认，无法确定被告所说的房东公司是谁，无法达到被告的证明目的。第三人未到庭质证，视为放弃质证权利。本院审查后对真实性予以认定。 被告提交情况说明2份，以证明被告及两家一起承租的公司解除与易艺公司的租赁关系是因易艺公司的原因，且均完成搬离的事实。原告质证认为形式真实性予以认可，但不认为易艺公司存在租赁违约的事项，被告提前解除租赁合同是没有法律依据的。第三人未到庭质证，视为放弃质证权利。本院审查后认为情况说明仅能证明被告搬离的事实，无法确认其余内容的真实性。 本院经审理认定事实如下：2019年2月18日，被告安创公司（乙方）与第三人易艺公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.乙方租赁位于杭州市富阳区××镇××新区××号路××号××幢的房屋，面积为1050㎡；2.租赁期限自2019年2月19日起至2023年3月1日止，计租期从2019年3月1日开始；3.乙方支付定金22000元给甲方，该定金除适用定金罚则，还可自动充作首期租金的一部分；4.租金为269600元／年，前两年按每半年为一期支付，后两年年付，自签订租赁合同30日内，乙方向甲方支付第一期租金，以后租金在每一期结束前一个月付清，超过规定日期，按实际超出天数以日租金的5‰交纳违约金；5.租赁期间，乙方使用该房屋时所产生的水、电、煤、通信、空调等费用均由乙方自行承担。上述合同还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告陆续向易艺公司支付第一期租金134800元和租赁押金22000元。 2020年1月5日，原告同济公司与第三人易艺公司签订《债权转让协议》一份，约定将易艺公司对安创公司的租金112800元，电费、水费、门卫费、公摊费2100元，垃圾清理费1300元及逾期付款违约金的全部债权转让给同济公司冲抵租金。安创公司于2020年3月29日收到了上述债权转让通知。后因被告安创公司未支付上述款项，原告同济公司遂诉至本院。 另查明，案涉租赁合同的标的物的所有权为原告同济公司，根据第三人易艺公司向案外人杭州龙恒电气成套设备有限公司（与易艺公司订立租赁合同的另一承租人）发送的通知显示，易艺公司于2019年9月30日前与原房东即原告同济公司解除房屋租赁关系。第三人易艺公司工作人员王志苹与被告安创公司工作人员杨会的微信聊天记录显示，双方之间的电费、房租等的催缴及相关租赁上的事宜均通过微信沟通传达。微信聊天记录显示：2019年7月29日，易艺公司工作人员：请问你们的房租和老板怎么说的，如果交了请和我说下，我这里要登记下的。安创公司工作人员：我们搬走，已经和周总说过了。易艺公司工作人员：好的。2019年9月24日，易艺公司工作人员：杨总，你们房子还租不租的，不租的话什么时候搬？安创公司工作人员：不租，明天开始搬。易艺公司工作人员：好的，到时搬好之前和我说下，我要结算下水电费的。安创公司工作人员：好的。2019年10月4日，易艺公司工作人员：杨总，你们差不多都搬好了，电费什么的还没交。2019年10月7日，易艺公司工作人员发送一段房屋腾空小视频，同时问：杨总你们这里的卫生不搞的吗？ 庭审中，原、被告双方对第三人易艺公司工作人员王志苹与被告安创公司工作人员杨会各自代表所在的公司不持异议。被告明确到2019年8月底的租金已缴纳，9月份的租金可用被告支付原告的押金22000元冲抵，确认2019年9月电费、水费、门卫费、公摊费未交，但原告要提供相应的凭证。 本院认为，债权转让必须以存在有效债权为前提，就本案而言，案涉债权转让必须以被告欠付第三人租金及水电费等相关费用为前提。本案中，原告主张被告未按期支付第二期租金，但被告主张其与第三人之间的租赁合同关系已于2019年9月30日前解除，第一期租金已交至2019年8月底，在押金22000元冲抵2019年9月份的租金后，被告并不欠付第三人租金，电费等相关费用需要提供相应依据，故本案的争议焦点在于被告主张双方已经解除租赁合同关系的事实是否成立？被告是否欠付第三人租金及其他费用？根据第三人易艺公司工作人员与被告安创公司工作人员的聊天记录显示，双方租赁事宜在2019年7月29日就已在协商解除，在2019年9月24日确认解除。关于租金，被告已支付租金至2019年8月份，9月份的租金被告主张以押金22000元充抵，但按租赁合同，月租金为22467元，故被告尚应付租金467元。关于案涉的电费、水费、门卫费、公摊费3100元，第三人易艺公司工作人员已于2019年10月4日微信告知被告安创公司工作人员，被告并未提出明确异议，本院确认在扣除被告预交的水电费押金1000元后尚应付2100元。关于垃圾清理费1300元，原告及第三人未提交其他凭据，且被告不予认可，本院不予认定。综上，根据现有证据仅能认定原告同济公司与第三人易艺公司签订《债权转让协议》时第三人易艺公司存在对被告安创公司的有效债权为2567元（租金467元+电费、水费、门卫费、公摊费2100元），上述款项，被告应根据《债权转让协议》支付给原告，原告的其他诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。第三人易艺公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其自行放弃民事诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十二条、第八十三条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州安创广告标识工程有限公司支付原告杭州同济医疗器械有限公司租金及电费、水费、门卫费、公摊费合计2567元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告杭州同济医疗器械有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费3819元，由原告杭州同济医疗器械有限公司负担3769元，被告杭州安创广告标识工程有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 王军华 二〇二〇年十月二十七日 代书记员 许 佳