北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6628号上诉人（原审原告）：北京瀚铂芳园商贸有限公司，住所地北京市顺义区北务镇政府街**甲。法定代表人：汪常珍，执行董事。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邵付兴，男，1967年2月20日出生，汉族，住北京市延庆区。上诉人（原审被告）：张秀芸，女，1967年6月5日出生，汉族，住北京市延庆区。上诉人北京瀚铂芳园商贸有限公司（以下简称瀚铂芳园公司），上诉人邵付兴、张秀芸房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初1046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。瀚铂芳园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判双方签订的《房屋租赁合同》于2019年9月29日解除，邵付兴、张秀芸共同返还我公司房屋租金136000元。事实和理由：1.一审法院认定合同解除时间错误，双方已于2019年9月29日协商一致解除合同；2.双方于2019年9月29日解除合同时，并未致使邵付兴、张秀芸产生更多实际损失，且房屋空置损失大部分系因邵付兴、张秀芸未履行减少损失扩大的义务所致，现一审法院判决租金损失全部由我公司承担缺乏法律依据；3.2019年11月1日至2020年6月11日双方并未实际履行《房屋租赁合同》，房屋由邵付兴、张秀芸控制，故该期间租金应由邵付兴、张秀芸负担。邵付兴、张秀芸上诉请求：撤销一审判决，依法改判双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月20日解除，我方返还瀚铂芳园公司租金15607.2元。事实和理由：1.我方不存在违约行为，合同亦不存在不能履行的情形，故瀚铂芳园公司不具备行使解除合同的权利，且一审法院认定合同解除时间错误，应予纠正；2.一审法院认定我方应返还瀚铂芳园公司的房屋租金金额错误，经我方计算，我方应退还2020年7月21日至2020年9月2日租金共计15607.2元。瀚铂芳园公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认瀚铂芳园公司与邵付兴、张秀芸签订的《房屋租赁合同》未生效；2.判决邵付兴、张秀芸共同返还瀚铂芳园公司房屋租金136000元；3.判决邵付兴、张秀芸共同赔偿瀚铂芳园公司利息损失（以应返还租金为本金，以中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年10月1日计至租金实际还清之日止）；4.邵付兴、张秀芸承担本案诉讼费用。瀚铂芳园公司于2020年5月27日向一审法院递交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为：1.确认瀚铂芳园公司与邵付兴、张秀芸签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判决邵付兴、张秀芸共同返还瀚铂芳园公司房屋租金136000元；3.判决邵付兴、张秀芸共同赔偿瀚铂芳园公司利息损失（以应返还租金为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日计至租金实际还清之日止）；4.邵付兴、张秀芸承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：瀚铂芳园公司为支持其诉讼请求，向法院提交了：1.《房屋租赁合同》；2.付款凭证；3.《集体土地建设用地使用证》；4.录音材料。邵付兴、张秀芸对证据1-3认可，对证据4录音材料不认可，认为对话内容不完整、有剪裁，而且录音材料前面提到了转租等问题。法院对瀚铂芳园公司提交的证据1-3真实性、关联性、合法性予以确认，对证据4结合全案证据予以综合认定。邵付兴、张秀芸为支持其答辩意见，向法院提交了：1.派出所证明信；2.结婚证；3.《协议书》；4.张秀芸与小解对话录音文字材料；5.营业执照。瀚铂芳园公司对证据1、2认可，对证据3《协议书》不认可，认为该协议是家庭内部协议，《集体土地建设用地使用证》未进行变更登记，没有公示效力；对证据4录音材料真实性不认可，需要核实，证明目的上恰恰可以证明瀚铂芳园公司已经通知对方不再租赁涉案房屋，双方对不再租赁事宜已经达成一致意见，对退还租金未达成一致意见；对证据5营业执照真实性认可，证明目的不认可。法院对邵付兴、张秀芸提交的证据1-3真实性、关联性、合法性予以确认，对证据4、5结合全案证据予以综合认定。法院经审理查明事实如下：涉案房屋坐落于北京市延庆区八达岭镇某村，该房屋的《集体建设用地使用证》的使用者为邵某1，邵付兴系邵某1之子，邵付兴与张秀芸系夫妻关系。1993年5月7日，邵某1死亡注销户口。2018年5月23日，邵付兴与赵某1、邵某2、邵某3、邵某4、邵某5、邵某6、邵某7、邵某8达成《协议书》，约定“赵某1与邵某1系夫妻关系，二人共生育八个子女，分别为邵付兴、邵某2、邵某3、邵某4、邵某5、邵某6、邵某7、邵某8八人。邵某1因病已于1993年去世，遗留位于北京市延庆区八达岭镇某村X号院房产一处，该处房产系邵某1与妻子赵某1的夫妻共同财产，双方各占一半份额，院内建有北房六间，西房两间，在邵某1过世后，所有继承人（所有的立协议人）经协商，已达成对遗留房产的口头协议，但一直未落于书面之上，现该八人特将以前的口头协议立于文书，协议如下：一、位于北京市延庆区八达岭镇某村**院内的房屋中属于邵某1的全部份额，赵某1、邵某2、邵某3、邵某4、邵某5、邵某6、邵某7、邵某8八人放弃继承权，自愿交由邵付兴一人继承。二、赵某1自愿将位于北京市延庆区八达岭镇某村X号院内的房屋中属于赵某1自己的全部份额赠与给邵付兴所有。三、经赵某1、邵某2、邵某3、邵某4、邵某5、邵某6、邵某7、邵某8八人的同意下，邵付兴已经于2008年独自出资将北京市延庆区八达岭镇某村X号院内的房屋进行翻建，现已建有北房七间、南房六间一过道，东房两间、西房两间。四、现位于北京市延庆区八达岭镇某村X号院内所有房屋均为邵付兴所建，归邵付兴使用，归其所有，赵某1、邵某2、邵某3、邵某4、邵某5、邵某6、邵某7、邵某8八人均无异议。五、如遇国家拆迁等相关政策，所有的补偿均归邵付兴所有，立协议中的其他人无权干涉。六、本协议经所有立协议人签字后即为生效，永不后悔。”2019年9月3日，邵付兴（甲方）与瀚铂芳园公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，房屋基本情况，甲方将自有房屋坐落于北京市延庆区八达岭镇某村X号的房屋，房间共计18间，其中北房7间，东西配房各2间，共4间，南房7间出租给乙方使用。第二条，租赁用途，租赁用途为民宿接待、餐饮服务。第三条，租赁期限，租赁期限为10年。合同签订之日至2019年11月1日止为装修期；自2019年11月1日至2029年10月31日为正式租赁期。第四条，租金、支付方式及租金缴纳期限，1.租金：第一年至第五年每年租金为??13.6万元（大写：??壹拾叁万陆仟元整）。第六年至第十年递增5%。2.甲方收款账号X********（张秀芸）。3.付款方式：乙方于2019年9月3日向甲方一次性缴纳第一年度房屋租金，第二年租金在第一年租金到期前2月交纳，以此类推。第五条，房屋租赁、经营期间费用的承担，1.乙方按照某村委会或相关规定，及时交纳在经营期内的水电、电话、宽带等各项费用。2.经营期内产生的税费，工商、卫生等各项费用由乙方交纳。3.甲方房屋交付乙方后，乙方自行修缮及装修，费用乙方自费。第六条，甲方的权利与义务，1.甲方根据本合同的约定，向乙方收取租金，2.甲方不承担乙方的经营风险及责任。3.在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋相关证明文件，并协助办理相关手续。本房屋已办理过的经营相关手续，无偿提供给乙方使用。4.合同期内，甲方有权监督乙方是否按照本合同约定，守法经营。5.甲方保证本房屋没有任何与第三方的纠纷，如出现纠纷影响乙方正常经营，甲方应赔偿乙方相应损失。第七条，乙方的权利与义务，1.按照本合同约定使用租赁房屋开展正常经营活动，不受甲方干涉。2.合同期内，乙方做到防火、防盗等安全措施。如因装修或经营过程中造成人身、财产损害的，由乙方自负。3.按时交纳房屋租金及经营期内相关费用，不得以任何理由拖欠。4.乙方正常经营过程中，因甲方原因导致本合同无法继续履行时，甲方应返还租金，并给予相应赔偿。5.乙方租赁期内，甲方擅自毁约，提前收回房屋时，甲方将承担给乙方带来的全部经济损失。6.乙方在租赁期内，经过甲方同意后，有权转让此房屋给第三方，并由甲方出面直接与第三方重新签订合同。甲方与第三方签订合同后，应退还乙方未经营期间的房屋租金。7.乙方装修过程中，需要改变房屋原貌或主体结构时，需要提前告知甲方，征得甲方同意后方可施工，施工出现任何房屋质量问题与甲方无关。8.房屋到期或终止合同，乙方不得拆除房屋任何建筑和装饰。9.房屋如遇地震或天气自然灾害，导致房屋倒塌砸伤人，由乙方承担责任。第八条，甲、乙双方违约责任，1.甲方不得擅自将乙方经营期内的房屋转租、转让、转借或抵押。乙方也不可以。2.双方均不可以利用该房屋进行违规及非法经营，或改变房屋用途。3.如遇政府及政策调整或村集体拆迁时，本合同无法履行，装修折旧费用由政府指定第三方评估为准，甲方应赔偿乙方装修房屋时所产生的费用，或政府赔偿房屋的装修折旧费用归乙方。拆迁补偿费中除政府赔偿房屋的装修折旧费用归乙方，其余费用与乙方无关。4.如遇政府拆迁或天灾等不可抗因素，合同自行终止。第九条，其他（略）。第十条，合同文本及效力（略）。签约当日，瀚铂芳园公司通过中国建设银行将第一年度租金136000元转入张秀芸账户。2020年1月13日，瀚铂芳园公司诉至法院，请求判如所请。2020年5月27日，瀚铂芳园公司向法院递交变更诉讼请求申请书，请求确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除，并要求邵付兴、张秀芸共同返还房屋租金136000元，赔偿利息损失。2020年6月10日，法院通过司法专邮向张秀芸、邵付兴送达包括传票、出庭通知书、变更诉讼请求申请书在内的诉讼材料，邮件回执显示该邮件于2020年6月11日被冯某1签收，对此双方当事人无异议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。邵付兴与瀚铂芳园公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应遵守履行。张秀芸虽不是合同当事人，但是实际收取租金人，同时是邵付兴的配偶，与邵付兴共同享受合同项下的权利、履行合同项下的义务，故作为本案被告主体适格。本案中，双方当事人对于《房屋租赁合同》解除的事实并无异议，但瀚铂芳园公司认为合同解除时间为2019年9月29日，邵付兴、张秀芸认为合同解除时间为2020年6月11日，故本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》的解除时间；二、邵付兴、张秀芸应当返还瀚铂芳园公司房屋租金的数额。接下来法院以庭审查明的相关事实为依据，以我国现行相关法律法规及司法解释为准绳，对上述两个争议焦点进行阐释和论证。一、《房屋租赁合同》的解除时间。瀚铂芳园公司认为合同解除时间为2019年9月29日，邵付兴、张秀芸认为合同解除时间为2020年6月11日。瀚铂芳园公司提交录音对合同解除事宜予以证明，但该录音内容中关于解除合同的意思表示并不明确，邵付兴、张秀芸亦否认瀚铂芳园公司曾在该期间提出解除合同，认为双方在洽商《房屋租赁合同》第七条第6项的转租事宜，故法院对瀚铂芳园公司提出的合同解除时间不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，瀚铂芳园公司于2020年5月27日向法院递交变更诉讼请求申请书，请求确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除，法院向邵付兴、张秀芸送达该变更诉讼请求申请书的行为应视为向合同相对方发出了解除合同的通知，合同解除的时间为相关材料送达邵付兴、张秀芸之日，根据本案查明的事实，变更诉讼请求申请书等诉讼材料于2020年6月11日被冯某1签收，对此双方当事人无异议，因此法院确认邵付兴与瀚铂芳园公司于2019年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月11日解除。二、邵付兴、张秀芸应当返还瀚铂芳园公司房屋租金的数额。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方《房屋租赁合同》已确认于2020年6月11日解除，瀚铂芳园公司已经交纳了第一年度租金，《房屋租赁合同》第三条约定，自2019年11月1日至2029年10月31日为正式租赁期，故第一年度租赁期为2019年11月1日至2020年10月31日，因此邵付兴、张秀芸应当返还合同解除后2020年6月12日至2020年10月31日期间的租金。第一年度租赁期2019年11月1日至2020年10月31日共有366天，年租金136000元，日租金约为371.6元，2020年6月12日至2020年10月31日共142天，故邵付兴、张秀芸应当返还瀚铂芳园公司房屋租金的数额为52767.2元（371.6元×142天=52767.2元）。对于瀚铂芳园公司要求邵付兴、张秀芸共同赔偿利息损失的诉讼请求，因双方并未对利息进行约定，故瀚铂芳园公司关于利息的诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决：一、邵付兴与北京瀚铂芳园商贸有限公司于2019年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月11日解除；二、邵付兴、张秀芸于本判决生效后七日内连带返还北京瀚铂芳园商贸有限公司房屋租金52767.2元；三、驳回北京瀚铂芳园商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人提交新证据，本院组织双方围绕新证据进行举证质证。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。瀚铂芳园公司未针对一审法院驳回其要求邵付兴、张秀芸赔偿利息损失的内容提起上诉，本院予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。瀚铂芳园公司主张《房屋租赁合同》已于2019年9月29日解除，并提交录音对此予以证明。但该录音中并无双方已于当日就解除合同达成合意的意思表示，故本院对其主张不予采信。邵付兴、张秀芸虽主张应以2020年7月20日作为合同解除的时间，但其一审代理人于一审庭审中认可双方合同已于2020年6月11日解除，根据禁反言原则，本院对邵付兴、张秀芸之主张亦不予以采信。一审法院认定合同解除时间正确，本院予以确认。瀚铂芳园公司已依据合同约定支付了第一年度租金，合同解除后邵付兴、张秀芸负有返还瀚铂芳园公司房屋租金的义务。现瀚铂芳园公司主张房屋处于邵付兴、张秀芸控制下，其并未实际使用房屋，故2019年11月1日至2020年6月11日期间租金应由邵付兴、张秀芸承担，该主张因缺乏法律依据，本院不予采信。一审法院认定的邵付兴、张秀芸应当返还瀚铂芳园公司租金的起始日期及计算标准均是正确的，本院予以确认。综上所述，瀚铂芳园公司、邵付兴、张秀芸的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4140元，由北京瀚铂芳园商贸有限公司负担3020元（已交纳），由邵付兴、张秀芸负担1120元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇二〇年十月二十七日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹