贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7259号上诉人（原审被告）：章璇，女，1974年4月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：徐贵，贵州合敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴维江，贵州合敬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都万科物业服务有限公司贵阳分公司,住贵州省贵阳市经济技术开发区洛解村**。法定代表人:何艳苹，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨冬艳，贵州黔鹰律师事务所律师，特别代理。原审第三人：贵阳万科物业服务有限公司,住,住所贵州省贵阳市经济技术开发区长江路万科大都会****楼**/div>法定代表人：何艳苹，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏秋云，特别代理。上诉人章璇与被上诉人成都万科物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称成都万科贵阳分公司）及原审第三人贵阳万科物业服务有限公司（以下简称贵阳万科公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初4590号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人章璇上诉请求：1、依法撤销贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初4590号民事判决，并依法改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定事实错误，被上诉人与贵阳万科大都会商业置业有限公司的前期物业合同早在上诉人与被上诉人签订《公共场地租赁服务合同书》时已经期满终止，被上诉人无权租赁涉案公共区域，上诉人与被上诉人之间并无租赁关系，被上诉人属于无权处分，无权要求上诉人返还场地，本案涉及消防通道及设施区域的租赁，消防通道本身是不能占有使用的，根据《合同法》52条规定，该合同属于无效合同。被上诉人成都万科贵阳分公司辩称：前期物业合同现在仍然有效，没有达到解除条件。根据前期物业合同，被上诉人有权出租涉案场地。上诉人与被上诉人的合同没有包括消防通道，合同约定的租赁范围50平方米，但上诉人私自占用消防通道，经一审法院现场勘查上诉人实际使用的面积包括消防通道面积在内达到120平米，不包括消防通道有90平方米，一审法院判决正确，请法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审第三人贵阳万科公司辩称：与被上诉人答辩意见一致。成都万科贵阳分公司向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付场地使用费24,000元（按8,000元/月，暂计算至2020年4月30日，最终费用计算至实际返还场地之日止），并要求被告返还租赁场地；2.判决被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月30日，贵阳万科大都会商业置业有限公司作为甲方（开发建设单位）与作为乙方的成都万科物业服务有限公司签订《万科大都会商业综合体前期物业服务合同》，主要约定：物业名称为万科大都会商业综合体，物业类型为商业和写字楼，坐落位置为贵阳市小河区交汇处，写字楼57583.6平方米，物业构成包含写字楼两栋，本合同期限自2016年7月1日起至本合同约定的物业管理约定的物业管理区域房产竣工验收备案一年止，但是，本合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止，如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有有效：Ａ.乙方同意继续履行本合同，Ｂ、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；乙方有权制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度，业主和物业使用人应共同遵守；本物业管理区域内产权属于业主共有的车位、会所、文化活动中心、物业共用部位、物业设施设备及其他共有物业委托乙方经营（包括但不限于广告、房屋租赁、商业促销等经营活动）；对于除业主共有的车位、会所、文化活动中心外的其他共用部分（包括电梯广告、公共场所租赁等）经营收入，按以下顺序分配：Ａ、乙方总收入的10%提取代理服务费；Ｂ、总收入的30%专项用于共用部位、共用设施设备的维修由乙方代管；Ｃ、其余部分纳入物业服务费、服务成本列入本物业的服务成本。该合同还对其他相关权利义务进行了约定，贵阳万科大都会商业置业有限公司在甲方处盖章，成都万科物业服务有限公司在乙方处盖章。2019年1月25日，原告成都万科贵阳分公司作为乙方（出租人）与作为甲方（承租人）的章璇签订《公共场地租赁服务合同书—章璇》，主要约定乙方将位于贵阳市经济技术开发区，面积为50㎡的场地租赁给甲方使用；甲方保证租赁场地的安全性和合理性，若因操作不当造成对人员或物业设施的危害，由甲方承担相关责任；甲方在合同到期时，在同等条件下甲方有优先续约权，合同期满后，如甲乙双方未就继续签订合同达成一致意见的，甲方须于本合同期满后10内将租赁场地内的物品移除并恢复原状，甲方未按此约定履行义务的，乙方可自行拆除，因此产生的费用从保证金中扣除；为防止发生安装及使用过程中对人身的伤害行为，甲方需要向乙方缴纳保证金。合同有效期内，甲方未发生违约行为，此保证金在合同到期后将退还甲方；合同期限租赁自2018年12月1日起至2020年1月31日止（注：赠送装修期）；场地租赁费用80000元／年，共一年，支付时间从2018年12月1日起计算价款，以每年为一个结算期，即80000元／期，甲方应在每期开始后15日前支付，同时在首次付款时支付保证金10000元，水电收费表为水费4.04元／方，电0.95元／度，甲方按每月实际用量向乙方支付水、电费用；本合同租金为含税价款，甲方应付款项为本合同租金金额，具体标准为甲方应付款项＝合同租金金额；该合同该对其他相关权利义务进行了约定。乙方处加盖成都万科贵阳分公司合同专用章，并加盖李瑞军章，落款时间签署时间为2019年1月25日。2019年2月14日，贵阳万科广场物业服务中心与章璇签订《装修管理服务协议》，主要约定就贵阳万科广场写字楼Ｂ单元（座）大厅建筑面积50㎡进行装修，装修日期为2019年2月15日至2019年3月20日，装修时间为35天，装修公司为贵州易地空间咨询有限责任公司，并且章璇在装修违约处理标准、装修须知、二次装修消防安全责任书、装修提交图纸要求、二次装修公共区域成品保护措施标准等附件上签字。2019年1月11日，章璇向贵阳万科公司转账80000元，备注用途为“年租金支付”。2019年3月28日，贵阳爱豆乐餐饮服务有限公司成立，法定代表人为章璇，公司注册地址为贵阳市经济技术开发区，该公司在案涉公共场地经营咖啡馆。2020年3月2日，章璇在贵阳万科广场物业服务中心会议室与公原告进行商谈，章璇表示原则上不同意按照原合同续约，但是物资设备等需要摆放在场地内，愿意支付2000元／月的场地使用费，同时愿意拆除玻璃门隔断，直到2020年11月30日。若在此期间有其他客户愿意租赁此场地，需要收取28万元水电等装修损失方能腾空房屋。原告意见为待公司讨论决定。2020年3月9日，贵阳万科物业服务有限公司向章璇发送《关于万科广场写字楼Ｂ座大堂（咖啡馆）场地腾空的通知函》，主要内容为：公司不同意章璇在上述商谈中发表的意见，通知章璇于收到本函之日起10日腾空场地并将装修设施恢复原状，否则公司将通过诉讼等法律途径追究章璇的责任。综上，成都万科贵阳分公司物业认为，合同期限届满，章璇未向其返还场地，遂诉至法院，诉请如前。另，1.章璇向法院提交了一份贵州增值税普通发票（票号42012757），开票日期为2019年6月18日，发票载明名称为贵阳爱豆乐餐饮服务有限公司，收款单位为武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司，用途为“＊经营租赁＊场地租赁”。2.针对章璇转账的80000元，成都万科贵阳分公司向法院提交了一份说明，：“1.对于增值税普通发票（票号：42012757），据当时申请开票公司员工所述，由于在开票流程时误将开票的公司主体信息备注错误，导致财务人员开具发票时将发票销售方名称写错。2.对于章璇向贵阳万科物业服务有限公司银行账户的打款凭证，成都万科物业服务有限公司贵阳分公司保留追认该笔款项系场地租赁合同款项的权利”。3.2020年6月3日，法院组织原、被告及第三人对案涉承租场地进行了现场勘验，确认如下：合同约定的50个平方米并未有具体的确定的区域；对现场被告摆设设备的整体占用面积进行测量，占用长约11.5ｍ，占用宽约9ｍ。一审法院认为：公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。根据庭审查明事实，成都万科物业服务有限公司根据《万科大都会商业综合体前期物业服务合同》对案涉公共场地具有物业服务管理职能，可以对外进行房屋租赁。原告成都万科贵阳分公司与被告章璇就本案案涉房屋签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告双方均应按照合同履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物”，根据合同约定，案涉租赁合同已于2020年1月31日届满，双方对续租未达成一致意见，被告应当向原告返还租赁场地，但因案涉租赁合同并未对承租的范围进行具体明确，故被告章璇应当向原告返还其实际占用的场地。同时，因被告章璇继续占有使用该场地，导致原告不能重新对该场地进行出租，据此产生的损失应当由被告承担，参照《房屋租赁合同》租金的约定，被告章璇应从2020年2月1日起按照每年80000元标准向原告成都万科贵阳分公司支付占用场地费用至返还占用场地之日止，暂计算至2020年4月30日为20000元，对原告主张超过部分不予支持。对于被告章璇辩称对原告对案涉场地系无权处分，不应当向其返还的案涉场地，法院认为，原告的出租行为系依据《万科大都会商业综合体前期物业服务合同》约定的对案涉场地的管理，并不影响小区业主对小区公共区域的所有权，该辩称意见没有事实及法律依据，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告章璇于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司贵阳分公司返还其实际占用的位于贵阳市经济技术开发区大厅的场地；二、被告章璇从2020年2月1日起按照每年80000元标准向原告成都万科贵阳分公司支付占用场地费用（暂计算至2020年4月30日为20000元）至返还占用场地之日止；三、驳回原告成都万科物业服务有限公司贵阳分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币200元（已减半收取），由原告成都万科物业服务有限公司贵阳分公司承担33元，被告章璇承担167元。二审中，上诉人提交第一组证据：整改通知单一张、万科B座写字楼觅见咖啡馆整改完成与万科相关写字楼负责人及现场物业人员送锦旗照片、微信聊天截图三张，拟证明：本案案涉场地装修过程被上诉方均是知晓的，也是被上诉方违法租赁，场地包括了消防通道。以此否定被上诉方陈述的租赁场地不包含消防通道的说法。通过装修过程及上诉人与被上诉人工作人员交流的过程来看上诉人装修是在被上诉人指定的范围内。案涉小区是新楼盘每户不超过3室，公共区域租金不应超过案涉小区门面的租金，因此合同上的50平方米是上诉人与被上诉人随便写的面积，进一步否定被上诉人所说的租赁不包括消防通道的说法。被上诉人经质证：对真实性认可，但是达不到上诉人的证明目的，该整改通知单足以反映上诉人装修期间违规装修，违法用杂物占用消防通道，对消防指示标志有涂抹的行为，且被划改的第二个整改事项要求上诉人复原消防通道门，该组证据不仅不能证明消防通道在租赁范围内反而证明上诉人违法占用消防通道，关于送锦旗的照片与本案无关。原审第三人经质证：真实性认可，但是达不到证明目的。反而证明第三人是反对违规装修的。上诉人提交第二组证据：微信聊天截图一张，拟证明：上诉人在该处装修的图纸已经通过邮箱发送到被上诉人工作人员成琦指定的邮箱，上诉人的装修及规划面积是由被上诉人指定的。被上诉人经质证：真实性认可，关联性不认可。该聊天只能证明成琦要求上诉人发送装修图纸到指定邮箱，但是不能证明被上诉人或者第三人认可或者同意上诉人按照该图纸装修，且结合上诉人上一组证据整改通知单足以证明即使成琦认可装修图纸，但是上诉人实际装修过程中也没有按照装修图纸进行装修，该组证据与上诉人证明目的没有关联性。原审第三人经质证：只能证明上诉人提交了装修图纸，不能证明我方同意了该图纸。其余质证意见与被上诉人质证意见一致。经本院二审查明事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、被上诉人是否有权与上诉人签订《公共场地出租租赁合同》并出租场地；二、《公共场地租赁合同》是否涉及消防通道部分，是否无效。关于焦点一，根据贵阳万科大都会商业置业有限公司与成都万科物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》第十九条：“本物业管理区域产权属于业主共有的车位、会所、文化活动中心、物业共用部位、物业设施设备及其他共有委托乙方经营（包括但不限于广告、房屋租赁、商业促销等经营活动）”之约定，被上诉人有权出租涉案小区公共部分，对于上诉人主张的合同时效的问题，根据该合同第六条约定合同期限自2016年7月1日起，若未出现业委会或全体业主与乙方或者其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效情况时，该前期物业服务合同继续有效，故现满足合同继续生效的情形，合同应继续有效，故对该上诉理由，本院不予采纳。关于焦点二，上诉人与被上诉人签订的合同约定租赁面积为50平方米，其亦认可其使用面积大于50平方米，其主张被上诉人出租的面积中包含消防通道，故被责令拆除，故合同应无效，但其并举证证明被上诉人出租50平米部分包含消防通道，亦未举证证明被责令拆除，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人应承担举证不利的后果，对其该项上诉理由，本院亦不予采纳。综上，上诉人章璇的上诉请求不成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人章璇负担。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  刘佳审判员  庞敏二〇二〇年十月二十二日书记员  张雪