湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1375号原告：黄石市鸿宇物业服务有限责任公司，住所地湖北省黄石市亚光新村**，统一社会信用代码9142020055392086XT。法定代表人：曹菊英，董事长。委托诉讼代理人：张承俊，湖北易圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王森，湖北易圣律师事务所实习律师。被告：吴泽红，男，1966年6月10日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：余卫（系吴泽红之妻），女，1967年10月18日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司（以下简称鸿宇物业公司）与被告吴泽红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿宇物业公司的委托诉讼代理人张承俊、王森，被告吴泽红及其委托诉讼代理人余卫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴泽红支付原告自2014年4月1日起至2020年4月30日止的物业费5,238.91元；2、判令被告吴泽红支付原告违约金1,047.78元（拖欠物业费总金额的20%）；3、判令被告吴泽红承担本案诉讼费。事实和理由：2011年3月29日，被告吴泽红与黄石市金翌物业管理有限公司（以下简称金翌物业公司）天舜·金港明珠小区管理处签订《物业服务合同》，约定服务期至2017年底。合同签订后，被告吴泽红已缴纳前期物业费。2018年1月16日，黄石市天舜金港明珠业主委员会（以下简称天舜金港明珠业委会）与原告鸿宇物业公司签订了《物业管理委托合同》。金翌物业公司向原告鸿宇物业公司出具《债权债务转移书》，并通知了天舜金港明珠业委会。自2014年4月1日至2020年4月30日共计73个月被告吴泽红欠付物业费共计5,238.91元。原告鸿宇物业公司接手该小区物业工作后，多次向被告吴泽红催收物业费未果，故而成诉。被告吴泽红辩称：一、鸿宇物业公司的诉讼主体不适格。该公司是转委托成为案涉小区的物业服务单位。二、鸿宇物业公司的诉求无法律依据。1、其未收到鸿宇物业公司诉状所称的《债权债务转移书》，故该转移书对其未发生法律效力。2、鸿宇物业公司称《债权债务转移书》通知了案涉小区的业主委员会，鸿宇物业公司可以请求该业主委员会支付物业费，与其无关。三、其拒付物业费用的理由如下：1、不履行制止及管理公共空间不当使用行为；2、外墙渗水对其房屋内家具、物品造成损坏、损失；3、不履行安全保卫义务；4、不履行维护公共设施的义务；5、不履行绿化养护的义务；6、对消防通道常年被机动车辆堵塞，置之不理，或者处置不力，小区一旦失火，后果不堪设想；7、楼道、楼顶等公共空间疏于管理；8、本小区卫生脏乱差；9、未按合同约定定期向全体业主的物业使用人公布管理费用收支账目；10、物业服务单位占用小区内公共区域划线停车收费，引入多个单位树立广告牌，且将停车费、广告费全部据为己有。四、其与案涉小区的物业服务单位系服务合同关系，双方必须受合同法的约束。根据合同法第六十六条规定，物业单位未履行物业服务职责，给其生活带来诸多不便和负面影响，其有权拒付物业服务费。综上，按照其初步评估，原告的服务质量只达到了一半的要求，故其只同意支付原告诉请一数额的一半。本院经审理认定事实如下：吴泽红系天舜·金港明珠小区4号楼1单元2层003号（房屋建筑面积为119.61平方米)业主。2011年3月29日，金翌物业公司（甲方）与吴泽红（乙方）签订了一份《物业服务合同》，约定：甲方接受乙方委托，对乙方认购的天舜·金港明珠小区4号楼1单元2层003号房屋实行物业管理，甲方按建筑面积0.6元/平方米的标准，每月向乙方收取物业管理服务费71.77元；物业管理费用主要用于辖区卫生保洁、绿化、管理秩序维护及公共设施设备维护保养等日常管理；自通知交房之日起甲方按统一时间预收延续1年的物业管理费，以后的物业管理服务费按半年交纳，以此类推；若乙方因自身原因长期未入住，仍按此条规定按时缴纳，一视同仁；甲方未按合同约定的物业管理项目提供服务，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反合同规定，拒不按期交纳物业管理费用及其它费用，甲方有权追缴乙方以上费用及滞纳金，标准按日千分之五计算。合同签订后，吴泽红按约交纳物业服务费至2014年3月31日止。2014年3月24日，天舜金港明珠业委会与金翌物业公司签订了《物业管理委托合同》，约定：委托管理期限为3年，自2014年3月24日起至2017年3月24日止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.65元（底层）、1元（高层）向业主或物业使用人收取，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。该《物业管理委托合同》到期后，双方未续签合同。金翌物业公司继续为天舜·金港明珠小区提供物业服务至2017年底。2018年1月16日，天舜金港明珠业委会（甲方）与鸿宇物业公司（乙方）签订了一份《物业管理委托合同》，约定：甲方将天舜·金港明珠小区物业委托乙方进行物业管理；委托管理期限五年，自2018年1月16日起至2023年1月16日止；乙方权利义务：每个季度向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目等；物业管理服务质量：乙方须按下列约定，实现目标管理，1、房屋外观：完好、整洁、无缺损，2、设备运行：运行状态良好，3、房屋及设施、设备的维护、养护：接到反应后24小时内组织维修，4、公共环境：无垃圾暴露、日产日清、卫生达标，5、绿化：修剪养护及时，6、交通秩序：交通便利、车辆行驶畅通、停放有序，7、保安：24小时值班、按规定巡逻，8、急修：10分钟赶到现场处理，小修：随报随修或按业主定时修理，9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%以上；物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元（1-2层）、1元（3层及3层以上）向业主或者物业使用人收取；甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿；乙方违反合同第五章（即物业管理服务质量）的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，违约方按日千分之五的标准赔偿对方违约金等。同日，金翌物业公司向天舜金港明珠业委会以及鸿宇物业公司出具《债权债务转移书》，该公司将为天舜·金港明珠小区服务期间与业主产生的物业服务费用、债权债务等全部转让给鸿宇物业公司。此后，鸿宇物业公司一直为天舜·金港明珠小区提供物业服务。吴泽红自2014年4月1日起至今未交纳物业服务费。2020年3月31日，鸿宇物业公司通过短信方式向吴泽红催缴欠付物业服务费未果，故而成诉。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。本案中，吴泽红与金翌物业公司签订的《物业服务合同》，天舜金港明珠业委会与金翌物业公司签订的《物业管理委托合同》、天舜金港明珠业委会与鸿宇物业公司签订的《物业管理委托合同》，均系各方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。物业服务企业与业主均应依约全面履行各自的合同义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业服务企业的主要职责为对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化、环境卫生、秩序，维持小区环境的整洁美观及正常生活秩序。经查，鸿宇物业公司已为天舜·金港明珠小区提供了环境清洁、安全保卫等方面的相应物业服务，已尽到了合同约定的服务义务。吴泽红则应按《物业管理委托合同》的约定，尽到交纳物业服务费的义务，但经鸿宇物业公司书面催交，吴泽红仍未交纳相应的物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。对于吴泽红辩称鸿宇物业公司系经金翌物业公司转委托从而成为案涉小区的物业服务单位，诉讼主体不适格，同时又认可其与鸿宇物业公司存在服务合同关系，抗辩理由前后矛盾，亦无事实及法律依据，本院不予支持。关于2014年4月1日至2018年1月15日期间的物业服务费。吴泽红主张其未收到《债权债务转移书》故对其未发生法律效力，以及鸿宇物业公司可请求业委会支付物业费，与其无关。经庭审查明，金翌物业公司已将其对吴泽红享有的2014年4月1日至2018年1月15日期间的物业服务费债权转让给鸿宇物业公司，且已通知天舜金港明珠业委会，其在本案起诉前虽未将物业服务费的债权转让通知到吴泽红本人，但鸿宇物业公司作为债权受让人向本院提起诉讼后，本院已依法向吴泽红送达了民事起诉状等材料，在客观上吴泽红已知晓了债权转让的事实，视为已将受让债权的事实通知到吴泽红，故吴泽红应承担给付上述物业服务费的责任。对吴泽红提出的该项抗辩意见，本院不予支持。关于吴泽红提出因外墙渗水、卫生、绿化、安保、公共空间的管理、公共设施维护、消防通道堵塞、未按约定期公布管理费用收支账目，以及将停车费、广告费据为己有等问题，其认为鸿宇物业公司未履行物业服务职责故其拒交物业服务费的抗辩意见。1、对于卫生、绿化、安保、公共空间管理、公共设施维护、消防通道堵塞等问题。首先，物业管理具有综合性。物业管理活动既属于小区业主的共同管理权利，又属于小区业主的共同维护义务。业主委托物业服务企业对小区进行服务管理，并不意味着小区业主就不再行使管理权利也可不履行相应义务。物业服务企业应当依据合同约定的服务项目及质量标准履行服务管理义务。但小区物业管理质量优劣还与物业服务费的收取标准及交费率，以及小区业主自觉遵守法律及公共秩序意识和行为相关。据现场勘查，案涉小区内已规划有停放车辆区域，专设电动车辆充电区域，在消防通道处制作了明显的禁止停车标识，配置了垃圾桶等，但小区内仍有个别业主将车辆停放在消防通道车道、在个别处乱丢垃圾、在非充电区域随意牵线给电动车充电、占用公共空间等现象。因物业服务企业履行义务的性质属于服务性，在其履行管理和劝导职责后，业主不服劝导或继续行上述行为时，物业服务企业对以上行为不具有强制性、处罚性。故不能将小区存在的上述问题全部归责于物业服务企业。《物业管理条例》第六条规定，业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施。第十七条规定，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。据以上规定，对小区物业的管理，物业服务企业、小区业主及业主委员会，均应积极履行相关义务，通过行使各自的权利，共同参与物业管理和监督。各方主体需相互配合、相互协调、相互促进，才能促使小区物业管理及环境秩序达到良好的状态。其次，物业服务具有持续性、长期性、整体性等特征，不能因一时一处的卫生、绿化等问题，或者某个业主对物业服务质量的评价，来认定物业服务企业的整体服务质量的优劣，物业服务质量是否达标，应当依据合同约定标准以及物业服务企业提供服务的常态性和整体情况进行评判。再次，即使存在吴泽红主张的卫生、绿化、安保、公共空间管理、公共设施维护、消防通道堵塞等问题，属鸿宇物业公司的服务瑕疵，业主应当依据法律和合同约定，采取正确的方式维权，可要求和督促物业服务企业提高物业服务质量。若物业服务企业的服务质量仍未达到合同要求，业主还可通过业主委员会或召开业主大会，行使就有关物业管理事项提出建议、重新选聘物业服务企业等权利。而吴泽红以此为由随意拒不交纳物业服务费，该行为不属于正当行使权利的行为，属于不履行合同义务的行为。随意拒不交纳物业服务费，会影响物业服务企业正常运转费用的收取和开支，可能导致物业服务标准随之降低，进而影响物业服务工作质量，形成恶性循环，亦对其他正常交纳物业服务费的业主的利益造成一定的侵害。2、对于外墙渗水问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，经核实，鸿宇物业公司已申请维修基金对案涉小区存在外墙渗水问题的房屋外立面进行了相应的防水处理。3、对于其他业主对公共空间不当使用等第三人侵权问题。吴泽红提供的证据不足以证实鸿宇物业公司在此方面存在重大管理瑕疵或违约行为，该抗辩不能成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。吴泽红有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失等，以维护其合法权益。4、对于未按约定期公布管理费用收支账目的问题。《物业管理委托合同》对此已有明确约定，鸿宇物业公司违反合同约定，未按约履行，业主有权要求鸿宇物业公司承担限期整改等违约责任。5、对于停车费、广告费问题。鸿宇物业公司利用业主的共有部分产生的收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。吴泽红作为业主之一可另行主张其权益。6、关于吴泽红提出要求减半收取物业服务费的抗辩意见。物业服务收费标准是小区业主共同与物业服务企业之间达成的协议，是小区业主共同意思表示，不应根据某业主个人意志随意减免，否则是对小区业主共同意思的违背，对小区其他业主利益的侵害。但针对本案，吴泽红举出证据证实其家外墙面因漏水长期未得到维护，鸿宇物业公司亦认可于2020年才得以维修；吴泽红还举证证实其楼下公共走道空间存在被其他业主占道用于经营活动及电动车充电等现象；以上情形对吴泽红家居生活造成了一定影响，物业服务企业对此存在一定的服务瑕疵责任，鉴此，本院依法酌定吴泽红按欠付物业服务费90%的标准向鸿宇物业公司支付2014年4月1日起至2020年4月30日期间物业服务费5,107.95元（119.61㎡×0.65元/㎡/月×73个月×90%）。本院对鸿宇物业公司诉请超过部分不予支持，对吴泽红辩称同意支付诉请物业服务费50%亦不予支持。关于违约金，因天舜金港明珠业委会与金翌物业公司、鸿宇物业公司之间的《物业管理委托合同》均未约定业主拖欠物业服务费时违约金的计算方式，故本院对鸿宇物业公司主张按欠付物业服务费的20%的标准计付违约金的诉讼请求不予支持。需要强调的是，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业服务企业对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业服务企业交纳物业服务费，以保证物业服务企业正常运转及日常维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴泽红于本判决生效之日起十日内向原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司支付2014年4月1日起至2020年4月30日期间的物业服务费5,107.95元。二、驳回原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告吴泽红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  朱海鹰二〇二〇年十月十四日法官助理陈玲书记员李娜