浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初3890号 原告：柳影，男，1978年11月12日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：刘肖、龚雪,浙江兴嘉律师事务所律师。 被告：林孝龙，男，1975年1月4日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：李**、黄敏,浙江启拓律师事务所律师。 原告柳影与被告林孝龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告柳影及其委托代理人龚雪、被告林孝龙及其委托代理人黄敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原、被告系房屋租赁关系，被告向原告租赁房屋，房屋坐落于南湖区万好家居G2幢135、136、137、138-1、139-1号，合计建筑面积331.45平方米，被告作为仓储使用。原、被告双方在2017年签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为12个月，自2017年10月15日起至2018年10月14日止；租金为每月每平方米16元，即年租金为63639元，付款方式以“先付租金后使用”，按一次性付款，即被告应在2017年12月31日前将租金及保证金支付给原告；被告应准时足额向原告支付租金，否则被告每日向原告支付应付租金的5%违约金。合同到期后，双方未续签《房屋租赁合同》，被告继续使用房屋，根据合同法第236的规定，原租赁合同继续有效。按原租赁合同的约定，被告应在2018年12月31日前支付2018年10月15日至2019年10月14日的租金63639元，在2019年12月31日前支付2019年10月15日至2020年10月14日的租金63639元，上述合计127278元。经原告多次催讨，被告一直未付，原告于2020年3月31日发律师函催讨未果，故原告诉请判令：1.被告立即支付租金127278元并支付违约金38183元（违约金系租金127278元的30％）合计165461元；2.本案的诉讼费用由被告承担。 被告林孝龙答辩称，原、被告之间有书面房屋租赁合同的租赁期间是2017年10月15日起至2018年10月14日止，但是双方实际的租赁关系从2015年3月1日开始。期间被告实际已经向原告转账合计419640元，被告实际支付的款项远远超过应该支付的租金，请求法院驳回原告诉讼请求。 针对自己的主张，原告柳影提供了下列证据： 1．房屋租赁登记备案证明1份及原告与金胜海签订的《商铺租赁合同》1份，证明原告系嘉兴市万好家居G2幢115、116、129、131、135、136、137、138、139房屋的租赁权人，期限自2011年至2021年。 2.《房屋租赁合同》1份，证明原、被告之间签订租赁协议，合同对租赁期限、租金等进行约定。 3.律师函、邮寄面单及签收单各1份，证明原告曾委托律师向被告催讨房租。 4.原告与被告2019年6月3日的微信聊天记录1份，证明原、被告对账之后确认被告支付租金至2018年10月15日。 5.借条1份（系复印件），证明被告欠原告商铺的物业费140000元，约定的还款时间是2017年8月1日前，被告在2018年8月9日向原告转账140000元也是用于归还该借条载明的尚欠 的物业费。借条原件已经归还被告。 被告林孝龙对原告柳影提供的证据1、3无异议；对证据2无异议，合同约定的租赁时间是2017年10月15日起至2018年10月14日止；对证据4真实性无异议，双方对账的是2015年至2018年期间的租金；对证据5不予认可，原告并未提供该笔款项的转账记录或交付记录，无法证明借款的发生,而且被告的经济状况良好，不存在需要向原告借款的情况,其次从该借条的形式来看，与原告的主张并不相符，不符合常理,被告从未签署过该借条，也没有拖欠物业费的情况，如果原告认为被告拖欠物业费应提供证据证明。 针对自己的抗辩，被告林孝龙提供了下列证据： 1.原告与被告2017年8月9日的微信聊天记录1份，证明被告在2017年8月9日通过农业银行及泰隆银行向原告转账140000元，在2017年8月9日之前原、被告是没有经济往来的，该两笔款项是原告向被告的借款。 2.明细表1份，证明在2017年8月9日至2018年12月9日期间，被告共计向原告转账419640元。 3.农业银行流水1份，证明2012年1月5日被告转账给原告164349元（租金期间大致为2012年至2013年）；2013年11月21日被告转账给原告93078元（租金期间大致为2014年度）；2014年6月23日，被告转账给原告17914元。庭审中双方确认被告自2011年初开始租赁房屋且出租的主体是嘉兴市万好家居购物广场有限公司（以下简称万好家居公司）而非原告，被告在承租房屋时已将第一年租金及押金支付给了公司。因此被告的上述三笔转账的租金对应时间应该是从2012年年初开始计算，因此2015年3月份之前的租金被告已经支付完成。 原告柳影对被告林孝龙提供的证据1真实性无异议，该款项不是借款，是被告向原告支付2015年3月1日之前的房屋租金；对证据2无异议，这些转账款项都是被告向原告支付的2018年10月15日之前的租金；对证据3真实性无异议，2012年1月5日的 164349元的转账是被告支付C幢（系万好家居公司出租给被告的商铺）2011年12月1日至2012年11月30日期间的部分租金以及2011年11月、12月的水电费，该款项是转账至原告尾号为3013的银行卡，该卡实际由万好家居公司在使用，此外被告于2012年3月31日向该卡转入9496元，是原告代收的支付给万好家居公司2012年1月至3月的水电费。2013年11月21日的转账确实收到过，但是不记得是支付商铺还是仓库的租金。2014年6月23日的转账17914元是支付给万好家居公司物业费和水电费，该卡也是万好家居公司在使用。 本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、4具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院均予以认定；证据5系原告对被告2017年8月9日转给原告140000元的抗辩，而且被告自认该140000元是原告向被告的借款，所以该证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。被告提供的证据1、2、3真实性本院予以认定，可以证明被告向原告转账的情况。 本院经审理，认定案件事实如下：原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落在万好家居G2幢135、136、137、138-1、139-1号房屋，计建筑面积331.45平方米，出租给被告作为仓储使用；租用期限为12个月，自2017年10月15日起至2018年10月14日止；在本合同生效当日被告须向原告交保证金2000元；租金每月每平方米16元，即年租金63639元；付款方式以“先付租金后使用”为原则，按一次性付款，即被告应在2017年12月31日前将租金及保证金共计65639元付给原告；被告应准时足额向原告支付租金，否则，被告每日向原告支付应付租金的5%违约金；租赁期间，被告应配合物业管理部门的工作，物业管理费、租赁管理费和房屋租赁税等都由被告负担等。合同到期后双方未签订新的《房屋租赁合同》，被告继续使用涉案房屋至今。 2019年6月3日，原告通过微信向被告发送信息“相当于你现在已经付到18年10月15日了，这之前的仓库租金都给我了”，被告回复“对的呀，去年都跟你核实过的”。2020年3月31日，原告委托律师向被告发送律师函，要求被告于2020年4月15日前将租金127278元支付原告并承担违约责任，被告于次日收到该函件，但未支付租金。 另查明，1.涉案房屋系原告从金胜海处承租，原告与金胜海于2011年5月16日签订《商铺租赁合同》，承租嘉兴市万好家居购物广场内G2-115、G2-116、G2-129、G2-131、G2-135、G2-136、G2-137、G2-138、G2-139，建筑面积825.03平方米，租赁期限自2011年6月1日起至2021年5月31日止。2.被告向原告承租的房屋有仓库和商铺两部分，其中承租仓库的时间远早于书面《房屋租赁合同》约定的租赁期限，具体租赁开始日期双方均无法明确，也无法提供书面租赁合同。 本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期间届满，被告继续使用租赁房屋，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，双方均应按约履行。被告辩称其转账给原告的款项已超过其应支付的租金数额，本院认为，首先，被告认为2015年3月份之后其累计向原告转账的金额远超合同约定的租金标准，鉴于双方均无法提供2017年10月15日前签订的书面合同，对于双方租赁关系开始的具体时间无法确定，被告主张其已经支付的租金所对应的租赁时间段也系被告自行推断得出，并没有相应证据予以证明，且被告向原告承租的包括仓库和商铺，双方之间账目往来也较多，在无完整的租赁期限的情况下，被告仅以部分时间段的转账金额大于应支付的租金即要求驳回原告诉请依据不足；其次，被告在庭审中将其在2017年8月9日向原告转账140000元的记录作为证据提供，并在证明内容中自认该两笔款项是原告向被告的借款，而其在答辩时又将该两笔转账作为其支付给原告的租金予以抗辩，租赁合同与民间借贷系不同法律关系，对于该转账的性质，被告的主张存在前后不一致的情形，被告可另案主张；最后，从原告提供的微信聊天记录可以看出，双方在2019年6月3日已经通过微信聊天记录进行对账，对被告承租的仓库租金已经支付到2018年10月15日进行过确认，被告提供的证据并不足以推翻该微信聊天记录的证明内容，本院对被告的抗辩不予采信。综上所述，被告在租赁合同到期后继续使用租赁房屋，应按合同约定支付2018年10月15日至2020年10月14日期间的租金，但合同约定的违约金过高，本院酌情调整至以未付租金为基数，自逾期之日起按中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告林孝龙于本判决生效后七日内支付原告柳影2018年10月15日至2020年10月14日期间的租金127278元并赔偿逾期付款违约金（其中以63639元为基数自2019年1月1日起按中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日；另以63639元为基数自2020年1月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日）； 二、驳回原告柳影其他诉讼请求。 如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1805元，由原告柳影负担417元，被告林孝龙负担1388元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 员  沈 杰 二〇二〇年十月二十一日 法官助理  邱双双 书 记 员  陈 萍