四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初3144号 原告：西昌海门渔村经营管理有限责任公司，住所地位于四川省西昌市海门渔村向佛街**，统一社会信用代码：91513401076135446G。 法定代表人：宋**毕，男，汉族，1969年11月10日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市，系公司董事长。 委托诉讼代理人：陈文勇，四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：代明山，男，汉族，1994年9月26日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：文先清，男，彝族，1962年4月4出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市，系代明山亲属，代理权限为特别授权。 原告西昌海门渔村经营管理有限责任公司（以下简称“海门渔村经营管理公司”）与被告代明山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海门渔村经营管理公司委托诉讼代理人、被告代明山及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海门渔村经营管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年6月9日签订的《房屋租赁合同》，并判令被告立即退还原告位于海门（自编号）房屋；2、判令被告支付原告截至2019年12月31日的欠付租金151714.00元整，并按每月9637.60元的标准，支付原告自2020年1月1日起至退还租赁房屋之日止的租金；3、判令被告所交的20000.00元保证金归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为判令被告支付原告截止2020年7月31日的欠付租金190264.40元整，并按每月9637.60元标准支付原告自2020年8月1日起至退还房屋之日止的租金。事实和理由：被告因经营需要于2017年7月1日签订《房屋租赁合同》，租用原告经营管理的海门渔村Ｆ-20号房屋。《房屋租赁合同》明确约定了：1、租赁房屋面积、租金单价及计算方式；2、租金缴纳时间；3、逾期不交租金的违约责任；4、租赁房屋不得转租等双方权利义务。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，但被告长期不按合同约定方式全面履行支付租金的义务，虽经原告多次催要，截至2019年12月31日仍拖欠原告租金达15万多元，被告行为已经严重违反双方合同约定，现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院支持原告诉求。 被告代明山辩称，一、原告对于被告欠付租金存在过错，原告不享有单方面解除合同之权利，人民法院应当判决驳回原告方要求解除该《房屋租赁合同》的诉讼请求。2017年6月9日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同签订后，被告按约向原告支付了半年租金（2017年9月9日至2018年3月8日）及20000.00元保证金，后代明山按照合同约定再次向原告缴纳半年租金（2018年3月9日至2018年9月8日），按照《房屋租赁合同》第五条（5.3）之约定，甲方（原告方）保证所有公共的设施设备能正常运行。但在2018年9月，被告即将按照合同约定向原告第三次支付房屋租金时，因原告没有尽到自己的合同义务导致公共消防通道漏水，使得被告新装修的舞蹈室被雨水浸泡无法使用且需要重新装修，即将开班的舞蹈班无法按时开课而退费，聘请的舞蹈老师费用亦无法退回，同时还使得部分跆拳道用品损毁，给被告造成了155120.00元的直接经济损失。事情发生后，被告第一时间将情况反馈给了原告，并要求原告协商解决，原告起初同意并承诺积极协商解决，且要求被告提供相关损失的票据和申请，被告应原告之要求提供了相关材料，且多次向原告表示该漏水事件协商一致后该被告缴纳的费用被告立即全额交上，但原告收到相关材料后并未积极与被告协商解决该问题，反而一拖再拖，至今尚未解决。至此，原告对被告拖欠租金一事明显存在过错，原告不享有按照合同约定的单方面解除合同之权利，人民法院应当判决驳回原告方要求解除该《租赁合同》的诉讼请求。二、被告认可自2018年9月9日起因该漏水事件一直未得到妥善解决而拖欠租金，被告愿意支付该租金，但2020年因为疫情影响，国家出具了相关政策，国有资产出租之房屋将按照相关政策减免房租，原告也因此特要求被告按照要求提交了租金减免申请书，故2020年的房租应当扣除国家政策减免的部分以后再确定具体应当缴纳的租金金额。三、原告方要求人民法院判令被告所缴纳的20000.00元保证金判归其所有的诉讼请求于法无据，于合同没有约定，请求受诉法院判决驳回该诉讼请求。案涉《房屋租赁合同》中第七条7.4对于保证金20000.00元的约定是“履约保证金为20000.00元，乙方在本合同签订之日起5个工作日内支付，用以保证乙方履行本合同下义务，租赁期限届满或本合同提前终止后，扣除本合同应当扣除的金额后1个月内无息退还。”由此可见，双方对该20000.00元保证金的约定并非是在乙方违约后直接归属（原告方）的，而是乙方在相应条款中违约且需要向甲方（原告方）支付金额时用来抵扣的，故原告方要求人民法院判令被告所缴纳的20000.00元保证金判归其所有的诉讼请求于法无据，于合同没有约定，请求受诉法院判决驳回该诉讼请求。四、本案案件受理费不应由被告承担。综上所述，为维护社会和谐稳定，达到定纷止争之效果，请求受诉法院依法查明案件的客观事实，作出公正的判决。 原告为支持其诉讼请求，提交了证据：1、2017年6月9日原被告签订的《房屋租赁合同》，以证明①被告租用原告经营管理的“海门渔村”编号为“F-20”房屋，双方按房屋现状于当日交付租赁物；②租赁面积：315.43平方米（其中前部分38.93平方米、后部分276.50平方米）；③租期：租期均为5年，自2017年6月9日至2022年6月8日为止；④租金单价、月租金：前部分38.93平方米租金为70元/平方米/月，后部分276.50平方米租金为25元/平方米/月，月租金合计9637.60元；⑤资金交付时间及逾期责任：租金6个月一交，签订合同时交6个月租金，之后每交付资金周期届满前30日支付下棋租金，延迟交租金的每天按每期租金1%支付违约金，逾期15日的原告有权解除合同、收回租赁房屋。2、租金统计表，以证明截止2020年7月31日，被告共拖欠租金190264.40元，因为疫情，原告已经给被告减免了三个月租金。3、西规建住字（513401[2016]）96号《建设工程规划许可证》，以证明租赁房屋系合法规建房屋。4、凉公消竣备字[2014]第0039号、凉公消竣备字[2016]号第0007号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，以证明租赁房屋消防竣工验收合格。5、西昌市国有资产经营管理有限责任公司关于组建海门渔村经营管理有限责任公司有关事宜的请示，以证明被告具备出租案涉房屋的权利。 对原告提交的证据，被告质证意见：对证据1，对该组证据无异议，租赁房屋的租金我们没交是有原因的，我们一直都同意交租金，但是要把我们反映的问题解决了；对证据2，没有异议，但是有因果关系；对证据3，没有意见；对证据4，没有意见；对证据5，没有意见。 被告为支持其抗辩意见，提交了证据：1、《申请报告》，以证明案涉房屋消防通道漏水后被告将相关情况反馈给了原告，并要求原告积极解决，原告承诺积极解决并要求被告向其提供相关申请报告；2、《收条》，以证明因消防通道漏水导致已经装修好的舞蹈室不能用，原定舞蹈班不能正常开课，因此给被告造成聘请舞蹈老师所支付工资的损失为20000.00元；3、由西昌市大西南地毯出具的装修票据2张，以证明①2018年7月17日，代明山第一次装修该舞蹈室花费了34560.00，②2018年9月13日，因消防通道漏水导致舞蹈室无法使用，代明山第二次装修该舞蹈室花费了34560.00元；4、《收据》60张，以证明2018年9月13日，因消防通道漏水导致舞蹈室无法使用，原告舞蹈班不能正常开课，被告只得向60名学生家长共计退费48000.00元，造成48000.00元的直接经济损失。 对被告提交的证据，原告质证意见：对证据1，该申请报告属于被告陈述不具有证据属性，不能作为证据使用，且该申请也没有被告所述的原告签收的依据，并不是所有的人给我们一个申请报告，我们就要给一个书面的答复，我已经明确的口头通知，并也去看了现场，被告应知晓如何去主张权利；对证据2，收条的真实性、合法性、关联性均有异议，如果是教师工资，应该有正式的税务发票，而一张收条不具有合法性和真实性，不能作为证据采信；对证据3，对收据的三性均有异议，正常的业务收支应该以正式的税务票据为准；对证据4，对60份收据的三性均有异议，正常的业务收支应该以正式的税务票据为准。 对当事人无异议的上述证据，本院予以确认；对当事人有异议的证据，本院结合案情对证据的证明效力综合认定。 根据当事人陈述、有效证据及庭审调查，本院确认以下案件事实：2017年7月1日，原告海门渔村经营管理公司与被告代明山订立《房屋租赁合同》，约定原告将其经营管理的位于西昌市“海门渔村”房屋编号为Ｆ-20房屋出租给被告；原告保证出租房屋所有公共的设施设备能正常运行；被告承租该房屋主要用于教育、培训业务经营；租期自2017年6月9日起至2022年6月8日止；月租金合计9637.60元，租金交付周期为6个月，每个周期届满前30日支付下一期租金，若延迟交付租金则每天按每期应交费1%的比例支付违约金，逾期15天（含），原告有权单方面解除合同，收回房屋；履约保证金为20000.00元，被告违约时原告可扣划违约金。合同订立后，原告向被告交付了房屋，被告支付了租金及履约保证金。2018年9月初，被告租赁的房屋漏水，影响了其培训业务，其向原告报告后原告工作人员到现场查看，原告向被告告知漏水原因及责任主体。后被告以原告未解决漏水问题、造成其经营损失为由拒交房租，原告诉至我院请求解除合同，要求被告退还房屋、支付欠付租金并请求被告交纳的保证金归原告所有。 另查明，原、被告还签订了《物业管理服务协议》，原告为被告租赁的房屋提供物业管理服务，详见本院审理的（2020）川3401民初3156号案件材料。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。结合诉辩双方意见，争议点为被告拒付房屋租金但继续履行合同的抗辩事由是否成立，本院结合原告具体诉讼请求简要评析如下： 一、关于被告是否应当支付房屋租金的问题 依法成立的合同一经订立，便对合同当事人产生约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，如无法定事由，当事人应当按约履行合同义务。本案中，原、被告双方对被告欠付租金并无异议，基于后述三点意见，本院认为被告应当履行的合同义务，按约支付租金是：（一）被告代理人意见认为基于《房屋租赁合同》第五条（5.3）之约定“（原告）保证出租房屋所有公共的设施设备能正常运行”，还是根据《物业管理服务协议》，原告具有维护公共设施设备的义务，而消防通道是典型的公用设施设备，现消防通道漏水，原告未履行维护义务，造成其损失，其可履行抗辩权，拒交租金，原告认为漏水事情发生后，其已派人现场查看，并已向被告充分告知漏水原因及责任主体，漏水原因是楼上村委会用房造成，村委会房屋归村委会所有，即不是原告的出租房屋也不属于其物业管理范围，消防通道漏水与原告无关。本院认为，在房屋租赁合同关系中，原告作为出租方确有维护义务，但《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定的出租人的维护义务原则上仅限于租赁物的质量瑕疵范围之内，不宜对《房屋租赁合同》第五条（5.3）作无条件的无限扩大解释，加重出租人负担，将可能本应由第三人承担的违约责任或侵权责任转嫁于出租人，否则必然导致权利义务严重失衡。从双方陈述及现有证据来看，原告作为出租人已派人查看消防通道漏水情况，并已向被告释明其不能解决该漏水问题的原因，本院不能断定因房屋质量问题而导致该漏水情况出现（根据日常生活经验，消防通道漏水情况应该属于物业管理范围，并非因租赁物质量瑕疵而导致漏水），现有证据不能证明原告怠于履行维修出租物的义务，被告试图根据《中华人民共和国合同法》第六十六条或六十七条规定行使同时履行或原告先履行抗辩权的理由尚不充分，其拒付租金属于合理合法行为的意见，本院不予采纳；被告作为承租人按约支付租金系其基本义务，原告基于《房屋租赁合同》要求被告支付租金的诉请，于法有据，本院予以支持。（二）本案中被告未提起反诉请求原告承担违约责任、赔偿损失；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，权利主张者应当提供相应证据，而被告用以证明其损失金额相关的书证并非由国家有权机关出具，其提交的收条、票据等书证均与案外人有关，本院不能核实其是否符合客观实际，本院不宜径行予以采信，且本院并无装饰装修方面的专业知识，相关损失本院无从认定，被告应当承担举证不能、不力的不利后果。综上，根据被告提交的证据，本院尚不能确定原告在双方租赁合同关系中已构成违约，也不能确定因消防通道漏水而造成被告直接经济损失金额达155120.00元。如果原告确因消防通道漏水而造成经济损失，可另行收集证据或补强证据，请求相关责任方承担违约责任或侵权责任，赔偿损失。（三）原、被告双方已另行订立《物业管理服务协议》，因消防通道漏水而涉及物业服务合同纠纷，属于本院已受理的（2020）川3401民初3156号案件审理范围，涉及主体虽与本案同一，但法律关系不同，与本案属于不同的诉，不属于本案审理范围。 另，因新冠肺炎疫情防控原因，原告已减免三个月租金，现双方对被告欠付租金金额并无争议。 二、关于被告交纳的保证金是否归原告所有的问题 原告代理人的代理意见认为被告缴纳的2万元保证金作为违约金不应退还；被告代理人的代理意见根据《房屋租赁合同》中第七条7.4约定，双方对保证金的约定并非是在乙方违约后直接归属原告方，而是乙方违约且需要向甲方支付金额时用来抵扣（租金）。经审查，根据《房屋租赁合同》7.4条第二款约定，原告可扣划保证金冲抵租金，未明确约定原告可将该保证金作为违约金归其所有，本院采纳被告意见，对原告要求将该2万元保证金归其所有的诉讼请求，不予支持。 另，如果本院判决被告应当向原告支付租金的判决生效，则原告可依约扣划上述2万元保证金冲抵租金；关于《房屋租赁合同》违约责任条款涉及的违约金等问题，原告未提出相关诉讼请求，本院不予评判。 三、关于合同是否应当解除以及被告是否应当返还租赁房屋的问题 现被告尚在使用租赁房屋进行经营，其拒交租金也并非完全毫无理由，而原告又长期未获得租金收益，本案纠纷事关双方切身利益，本院审慎行使审判权，基于以下三点意见认为合同应当解除：（一）被告违约欠付租金的法律责任已经明确，且欠付租金金额双方无争议；（二）本院在上述“关于被告是否应当支付房屋租金的问题”的评析意见中已经说明，根据现有证据，尚不能确定原告怠于履行维修出租物义务，且被告所主张的具体损失金额也不确定；（三）消防通道漏水事情发生于2018年9月初，至本院立案受理本案时已近两年，本院认为被告长期怠于依法主张权利（包括通过诉讼途径），而原告应当获取租金收益的权利则一直未得到实现。本院参考与诉讼时效有关的法律谚语“法律不保护在权利上睡觉的人”，认为被告并没有采取积极态度依法主张权利，其长期拒交租金的抗辩事由并不成立，不能完全排除被告借故拒交租金从而达到客观上长期无偿使用租赁物目的的可能性，而依约交付租金是被告作为承租人的基本义务，根据《房屋租赁合同》14.1条和14.6条“乙方（指被告）擅自转租、擅自变更租赁物业用途及逾期不支付租金或其他应付费用达15天，甲方（指原告）有权解除本合同”，14.7条“无论何种原因导致合同终止或解除，合同终止或解除后5日内，乙方需……及时清场并将租赁物业按规定交还甲方（指原告）……”，原告请求解除《房屋租赁合同》、要求被告退还房屋的诉讼请求具有事实基础和法律依据，本院予以支持。 另，本院主持双方进行调解工作，因双方分歧较大，调解失败；现本院对被告长期未按约支付租金的行为作负面评价，且已向被告释明可另行依法主张相关权利，不再赘述；如果本院判决生效，双方也可以充分考虑被告尚在经营的事实，践行诚信、友善等社会主义核心价值观，根据意思自治原则自行协商处理相关事宜。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）和第（四）项、第九十七条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告西昌海门渔村经营管理有限责任公司与被告代明山于2017年6月9日签订的《房屋租赁合同》，并于本判决生效之日起五日内被告退还原告位于西昌市（自编号）房屋。 二、被告代明山于本判决生效之日起十日内支付原告西昌海门渔村经营管理有限责任公司截止2020年7月31日的欠付租金190264.40元，并按每月9637.60元标准支付原告自2020年8月1日起至退还房屋之日止的租金。 三、驳回原告西昌海门渔村经营管理有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4888.00元，减半收取2444.00元，由原告西昌海门渔村经营管理有限责任公司负担232.47元，被告代明山负担2211.53元（此款原告已垫付，被告在履行义务时径付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 木戈约布 二〇二〇年十月十六日 书记员 何 小 菊 附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。