山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民初859号 原告：潍坊恒信建设集团有限公司，住所地：潍坊市奎文区东风东街236号。 法定代表人：张玉强，董事长。 委托诉讼代理人：郝坤，山东鸢都英合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐言，山东鸢都英合律师事务所律师。 被告：潍坊高新技术产业开发区新城街道马家股份经济合作社，住所地：潍坊高新技术产业开发区宝通街以南潍县中路以西马家社区居委会。 法定代表人：马俊，主任。 委托诉讼代理人：马志田，男，该合作社委员，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：吉华庚，山东元仓律师事务所律师。 原告潍坊恒信建设集团有限公司（以下简称恒信建设公司）与被告潍坊高新技术产业开发区新城街道马家股份经济合作社（以下简称马家合作社）合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒信建设公司的委托诉讼代理人郝坤、唐言，被告马家合作社的法定代表人马俊及委托诉讼代理人吉华庚、马志田到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒信建设公司向本院起诉请求：判令被告退还原告土地出让金58118220元及利息（利息自被告收到返还款项之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际支付之日止）；本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：双方签订《合作开发协议书》及相关补充协议，约定由被告协调政府进行土地挂牌，原告统一按照每亩90万元的标准向被告支付转让款，原告摘牌后，被告将政府返还给被告的出让金扣除90万元每亩的土地款及一费五金后，全部返还给原告，由原告进行开发，协议另行约定安置楼拆迁、建设等相关合作开发事宜。协议签订后，原告履行了合同义务并已向政府支付了土地出让金，被告仅将合作的1#、2#地块进行了款项返还，但原告支付的3#地款项11891.88万元，政府按65%标准扣除后所返还的7729.72万元被告至今未与原告结算返还，给原告造成了巨大损失，经原告多次催要，被告至今未履行返还义务，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。诉讼中，原告申请追加诉讼标的额，但在法院指定的期间内未及时补交诉讼费。 被告马家合作社辩称：该案并非合资、合作开发房地产合同纠纷，而是一个出让金返还协议。因该协议内容实质是出让金返还协议，排除国有土地使用权其他竞买者，损害国家利益，同时也损害了被告集体经济组织及村民的利益；且该协议未经村民代表大会同意，双方当事人亦无权擅自转让土地使用权，属于无效合同。即使不考虑合同的效力，合同未对涉案地块的土地出让金返还作出约定，原告的主张没有依据；现土地使用权出让价格与前期开发的两宗土地使用权出让价格发生重大变化，情势发生变更；被告享受政府给予的旧村改造政策返还部分土地出让金与原告无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月8日，原、被告双方签订合作开发协议，约定被告将位于宝通街以南、志远路以西（不含沿街）、马家新村以北，土地净面积90亩（最终以土地证面积为准）一宗土地使用权转让给原告。该宗土地性质为被告村民安置用地，享受潍坊高新技术产业开发区改造安置用地政策，土地收益全部返还用于安置房屋建设。协议约定：（一）合作方式和内容：1.被告同意将该土地使用权以现金方式转让给原告，涉案土地因土地性质区别共分为3宗土地，1号6990平方米、2号21683平方米、3号13333平方米。被告同意原告先行办理1号、2号土地的摘牌手续和房地产开发，开发土地使用性质为商住，其余待被告办理完成土地一切问题达到挂牌条件后双方再续签合作协议。2.不论该宗地的拍卖价格高低，原告按照每亩90万元向被告支付土地转让款，高出部分政府返还被告后两个工作日内返还原告，不足部分原告按约定两个工作日内向被告补齐，被告协助原告与政府或有关部门处理相关事务和减免相关费用，土地出让所发生的一费五金由双方各承担50%，土地契税由原告承担。被告尽最大努力协调街道和区政府争取在安置用地上政府给予的最大优惠政策由原告享受。3.双方同意原告先期只摘牌双方认可的1号、2号地，如果该宗土地挂牌中政府部门有异议，由被告牵头双方共同解决，产生的费用由被告负责。（二）付款方式：1.协议签订后2日内，原告向被告支付土地定金1000万元用于2012.11.9号拆迁。之后原告开始调整规划设计，被告开始拆迁该宗土地上的附着物。拆除后的垃圾由被告运出，产生的费用10万以内原告承担，超出10万元全部由被告承担。2.规划调整变更审批通过1号、2号地达到挂牌条件后，双方协调国土部门进行挂牌，原告按政府行政部门规定的摘牌程序摘牌，成交确认后缴纳土地款，政府返还给被告后，被告按每亩90万元留取1000万元用于拆迁（此返还款视为原告支付给被告的土地款），其余全部退还原告用于开发建设（如果在2013年5月1日前不能进行土地出让，原告同意先行垫付1000万元给被告用于拆迁），此垫付款从后期原告需支付被告的土地款中扣除。3.剩余土地原告在2013年12月30日前完成摘牌，同时与被告结清全部土地款。在该地块上没有指标的3号地约计20亩，被告争取在最短时间内协调政府有关部门解决，达到转地条件的直接走招拍挂转给原告。4.政府扣留的一费五金被告承担部分，被告应随着返还款一并返还给原告。（三）双方义务。被告义务：被告负责协调与政府各部门的关系，全力帮助原告办理招拍挂以及前期相关手续，招拍挂前发生的费用由被告承担；负责在2013年5月1日前完成项目地段上现有建筑物的拆迁并达到“三通一平”标准，并承担拆迁费用；负责协调本开发项目周边关系，做好村民思想工作，确保项目开发建设过程中不受干扰；保证政府对该宗地上的优惠政策由原告享受，并协助原告积极向政府争取一切政府优惠。原告义务：按本协议约定的时间向被告支付土地定金和土地款；负责开发项目建设需要的投资，按政府要求进行项目的规划设计，所有涉建手续的办理，因规划调整所引起的权益的变化，均由原告承担。（四）法律责任：双方必须严格履行本合同约定条款，任何一方违约或过错造成对方损失时，应赔偿对方的经济损失；因被告过错造成的违约，应在违约之日起3个工作日内向原告方赔偿损失，并退还定金1000万元；原告已交于被告的款项或原告为此项目支出的全部费用及损失，均由被告退还赔偿给原告，被告并承担银行同期贷款利息给原告；原告过错造成违约，所交定金不退。协议签订后，被告不得与其他方签订任何形式的土地转让协议。 2016年7月4日，双方在签订上述协议的基础上，对原协议中尚未开发的地块开发事宜签订补充协议。补充协议主要涉及2号、3号两宗地块，双方同意在签订补充协议2日内先行办理3号地块的挂牌手续和开发建设，并完全达到3号地块挂牌出让条件。原告无偿赞助给被告300万元帮助被告拆除位于村委办公楼南侧的3栋多层烂尾楼；同时再借给被告200万元用于被告拆迁，在相关地块出让挂牌后扣除。相关款项于补充协议签订后2日内支付，专款专用，被告收到款项后30日内拆除此3栋楼，逾期未拆除或原告未摘得2号、3号地块，被告全额返还原告的上述共计500万元款项。补充协议还对3号地块的招拍挂相关问题进行了约定。 上述协议签订后，原告分别于2013年11月18日以每亩1200000元的价格，于2016年9月29日以每亩1300000元的价格拍得上述所涉三块地块中的两块，被告亦将政府返还的涉案两块地块的土地出让金依照其与原告的约定在扣留相应部分后转给原告。原告于2018年11月24日以每亩4200000元的价格竞得涉案三块地块中的剩余地块，并于2018年11月28日、2018年12月17日分两次缴纳了涉案剩余地块土地出让金118918800元。在原告交纳该地块土地出让金后，政府按照相关规定向被告返还涉案地块土地出让金款项76890000元。 上述协议签订后，原告依约向被告支付10000000元。被告主张上述款项虽名为定金，但实际为借款；在原告拍得第一块地块后，双方于2017年1月进行了清算，应原告要求，被告将上述10000000元返还给了原告。 被告提交：2008年5月3日马家村委分别与潍坊市第四建筑工程公司、潍坊东昊建筑工程有限公司签订的《高新区清池街办马家城中村改造施工补充协议》各一份；2017年1月25日原、被告签订的《马家社区安置楼代建协议》。据此主张，被告主张被告城中村改造建设的全部安置房都是被告自行投资与建筑施工企业另行签订建设合同建设的；被告与原告签订的安置楼代建建议，是另一种建筑施工合同关系，原告的身份是施工单位，原告施工建设，被告支付建筑工程款，代建协议与合作开发协议没有关联性。针对上述证据，原告质证称，双方合作始于2012年，被告之前与第三方签订的施工合同与本案无关；代建协议系在双方合作基础上的深入合作，代建协议约定被告落实代建安置楼资金55000000元，剩余部分工程款由原告垫资完成。关于双方签订代建协议问题，原告主张，原告具备房地产开发资质，给被告代建，被告不作为发包方，被告将工程款给原告，原告再给施工单位；被告主张，系为了保证工程质量，委托原告代建。 另查明：被告所在村拆迁安置楼共3座，均非原告建设，亦不在本案所涉地块中。 以上事实，有当事人陈述、合作开发协议书及补充协议、项目土地成交确认书及土地出让金收款收据、马家社区安置楼代建协议、双方记账凭证及庭审笔录等在案为证，足以认定。 本院认为，关于原告要求返还涉案款项是否应予支持问题，本院分析认定如下：首先，涉案款项属于征地补偿，系被告作为原涉案土地所有人，在涉案土地被依法征收后的失地补偿，应当由被告所有和支配。该款项主要包括土地补偿、安置补助以及被征地村民的社会保障金等，应根据征地补偿安置方案专款专用。国有土地使用权出让由市、县人民政府土地管理部门依照相关法律规定组织实施，原告在竞得涉案土地后，依法向有关部门缴纳国有土地使用权出让金，并非向被告支付。原告应支付的土地出让金与被告取得的征地补偿款二者没有相关性。第二，被告并非涉案土地使用权出让人，对涉案土地使用权的拍卖并无明显推动作用和影响力，原告能否取得、以及以多少价格取得涉案土地使用权，均与被告无多大关联。从双方签订的合作协议及补充协议内容看，被告主要义务在于协助原告取得涉案土地使用权并实现顺利开发。从协议实际履行看，原告在协议签订后支付的所谓1000万元定金，亦系利于被告及时拆迁，且后期该费用被告已经返还原告。第三，双方虽签订有拆迁安置房代建协议，但仅系被告借用原告房地产开发资质，原告并未实际参与马家村委所涉拆迁安置房屋的建设，且所涉安置房屋并非在本案所涉土地中。第四，土地使用权出让拍卖应当遵循公开竞价原则，原告在参与竞拍涉案土地使用权之前，与被告约定，不论涉案土地使用权拍卖价格高低，原告按每亩900000元向被告支付土地转让款（实质为政府给被告的土地征收补偿款），高出部分均返还原告，客观上排除了涉案土地使用权的其他竞拍者，违反了拍卖出让土地使用权应当遵循的公平公开原则。综上所述，双方上述约定，权利义务不对等，且客观上排除了涉案土地使用权潜在竞拍人，该约定应属无效。原告关于被告应依约返还涉案款项的主张，依法不应予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告潍坊恒信建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费332391元，由原告潍坊恒信建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  薛培忠 审 判 员  朱 峰 人民陪审员  卢国明 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  李朋朋