山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11232号上诉人（原审被告）：宁召菊，女，1965年6月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高宝，济南章丘翔宇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：济南市章丘区刁镇人民政府，住所地济南市。法定代表人：于亮，镇长。上诉人宁召菊因与被上诉人济南市章丘区刁镇人民政府(以下简称刁镇政府)房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初7000号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。宁召菊上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或发回重审；2.一、二审案件的诉讼费用由刁镇政府负担。事实和理由：一、宁召菊作为一审被告主体不适格。宁召菊作为章丘市刁镇生猪定点屠宰厂的法定代表人，与刁镇政府的刁镇生猪定点屠宰办公室签订了《刁镇生猪定点屠宰管理办公室与生猪定点屠宰加工企业监管管理协议书》，该协议书载明乙方为刁镇生猪定点屠宰加工企业，协议书签字盖章处也载明主体为：刁镇生猪定点屠宰办公室和刁镇生猪定点屠宰加工企业（公章并负责人签字），通过该协议书签订主体可以看出，涉案土地是刁镇生猪定点屠宰厂作为企业经营使用，而非宁召菊个人使用，与宁召菊无关。二、一审法院认定事实不清。《刁镇生猪定点屠宰管理办公室与生猪定点屠宰加工企业监管管管理协议书》系由刁镇生猪定点屠宰管理办公室与章丘市刁镇生猪定点屠宰厂出于真实意思表示协商达成一致意见后自愿签订，自1994年涉案土地就作为屠宰厂经营用地一直使用至今，当时的屠宰厂是属于刁镇农委的下属企业，进行生猪屠宰并对生猪屠宰进行管理，已经连续使用了20多年。宁召菊作为屠宰厂的法定代表人，有充分理由相信刁镇政府对涉案土地有完全的处分权，宁召菊在签订协议和协议履行中没有任何过错，故协议书应为有效协议。宁召菊是应刁镇政府的要求和允诺长期经营使用涉案土地，才会在涉案土地上对房屋翻建并另投入大量资金，提升屠宰厂的经营和管理能力，更好地完成生猪屠宰这一民生工程。刁镇政府现在要求解除协议书，返还土地，拆除地上建筑物的行为违背诚实信用原则，刁镇政府未对宁召菊的投资建设的车间和翻建房屋等投资进行补偿也侵犯宁召菊合法权益。经宁召菊向刁镇政府的相关领导了解，刁镇政府的意见是一直同意继续长期履行协议，且对场地占用费也予以免除。刁镇政府未答辩。刁镇政府向一审法院起诉请求：1.判令依法解除刁镇政府、宁召菊双方签订的合同；2.依法判令宁召菊拆除刁镇政府所提供厂房中除原有五间房屋及院墙外所增加的构筑物；3.责令宁召菊缴纳2015年4月17日至2019年4月份的租赁费4万元；4.涉诉费用由宁召菊承担。在一审诉讼过程中，刁镇政府变更诉讼请求为：1.判令宁召菊给付刁镇政府2015年4月17日至2020年4月份占有使用费5万元；2.判令宁召菊返还涉案土地并恢复原状，拆除刁镇政府所提供厂房中除原有五间房及院墙外所增加的构筑物；3.涉诉费用由宁召菊承担。一审法院认定事实：1997年刁镇生猪定点屠宰站（甲方）与尹家村委会（乙方）签订土地租赁合同一份，合同约定：甲方占用乙方土地2.1亩，按每年每亩2000元，甲方可根据自己的实际需要建筑和使用，乙方不干涉。自2008年起宁召菊受刁镇政府委托对刁镇屠宰行业进行管理。2015年4月21日，刁镇生猪定点屠宰管理办公室（甲方）与刁镇生猪定点屠宰加工企业（乙方）签订刁镇生猪定点屠宰管理办公室与生猪定点屠宰加工企业监管管理协议书一份，协议书约定：甲方为乙方提供场地一处，作为生猪定点屠宰的固定场所（地点为尹家村北首，占地2.1亩，地上物为房屋五间），鉴于乙方前期固定资产投入较大，场地占用费自2015年4月17日开始至2018年4月17日止每年人民币一万元，费用一年一交，合同期满，乙方优先续约。甲乙双方代表人刁元新、宁召菊签字。2017年刁镇政府根据济牧屠管字13号文件关于印发《关于加强生猪屠宰管理工作的实施方案》的通知，对所有屠宰行业进行整顿，2017年6月底前生猪定点屠宰场必须重新进行核验和申请验收，经验收合格后重新颁发屠宰许可证。因宁召菊当时未申请验收，政府便收回其生猪定点屠宰许可，并补贴其28万元。宁召菊将其经营的生猪定点屠宰企业转为鲜肉配送中心，并一直占有使用涉案土地至今。自2015年4月21日双方签订协议后，宁召菊没有支付协议书中约定的租金，即每年1万元。涉案土地为村集体所有的土地。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属于无效合同。《中华人民土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务；前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。”本案涉案土地为村集体所有的土地，而刁镇政府未提交有效证据证实该土地系被确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，亦未提交有效证据证实该土地的出租履行了法定程序，违反了法律禁止性规定，据此刁镇生猪定点屠宰管理办公室与宁召菊于2015年4月21日签订的刁镇生猪定点屠宰管理办公室与生猪定点屠宰加工企业监管管理协议书为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。另据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，宁召菊一直占有使用涉案土地并从事经营活动获利，因此，刁镇政府要求宁召菊给付2015年4月17日至2020年4月份占有使用费5万元，返还涉案土地并恢复原状，拆除刁镇政府所提供厂房中除原有五间房及院墙外所增加的构筑物，于法有据，一审法院予以支持。经一审法院依法向宁召菊释明，宁召菊明确表示有关建筑物损失等另行主张，系其对自身民事权利的处分，一审法院不予干涉。宁召菊主张其与刁镇政府在2017年另签订合同一份，约定涉案土地由其长期使用，刁镇政府同意减免租赁费，但其未提交证据予以证实，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决：一、宁召菊于一审判决生效之日起10日内给付济南市章丘区刁镇人民政府占有使用费5万元；二、宁召菊于一审判决生效之日起60日内返还济南市章丘区刁镇人民政府位于尹家村北首，占地2.1亩的土地，并拆除租赁土地上除原有五间房屋及院墙外所增加的构筑物。一审案件受理费525元，由宁召菊承担。本院二审期间，宁召菊提交其与刁元新的电话录音，拟证实宁召菊缴纳的是管理费而不是占有使用费或租赁费，刁元新作为屠宰行业的主管负责人，在2015年口头达成协议：因宁召菊投入大量资金翻建购买设备，经济困难，允诺不再缴纳管理费。本案无论是进入执行程序还是二审诉讼，刁镇政府都不会给刁镇尹家村委会盖章授权参与诉讼。本院经审查认为，本案系刁镇政府与宁召菊之间的诉讼，上述录音并不能实现其证明目的，本院不予采信。对一审法院认定事实，本院予以确认。本院认为，本案中，涉案土地为尹家村村集体所有的土地，宁召菊并非尹家村集体组织成员。现有证据不能证实该土地被确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，亦未提交有效证据证实该土地的出租履行了法定程序，违反了法律禁止性规定，一审法院认定刁镇生猪定点屠宰管理办公室与宁召菊于2015年4月21日签订的刁镇生猪定点屠宰管理办公室与生猪定点屠宰加工企业监管管理协议书为无效合同并无不当。协议书由宁召菊签字，且涉案场地也是宁召菊实际占有使用，刁镇政府将宁召菊作为本案被告，符合法律规定。宁召菊关于未对其投资建设的车间和翻建房屋等投资进行补偿的上诉主张，经一审法院释明，宁召菊已表示另行主张，本案二审不予以处理。综上所述，宁召菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人宁召菊负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二〇年十月二十六日书记员  侯新新