贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6644号上诉人（原审原告）：周婧劼，女，1987年9月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：周克勤，男，1956年2月19日出生，汉族，系周婧劼父亲，住址同上。上诉人（原审被告）：贵阳保利龙谷房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区高新办事处火炬大厦，统一社会信用代码91520112683958532K。法定代表人：王浩，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨赟，潘冠青，贵州鼎尊律师事务所律师。上诉人周婧劼因与上诉人贵阳保利龙谷房地产开发有限公司（以下简称：贵阳保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初2918号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周婧劼上诉请求：1.改判由被上诉人赔偿上诉人在外租房租金179500元；2.判令被上诉人赔偿因房屋渗水导致的装修损失100000元；3.改判由被上诉人赔偿房屋整改施工期间的物业管理费19905元（已支付6238.86元，未支付13666.14元）；4.案件受理费2735元，评估费2500元由被上诉人负担。理由是，一、案涉房屋在2011年交付时就已经发现渗水，之后保利公司一直整改，直到2017年年底整改才基本结束，上诉人长达6年不能正常使用房屋，一审仅判决支持3年95515.7元的租金损失不能弥补上诉人的实际损失。二、一审判决的装修损失仅5868元，不符合上诉人的实际损失，其中在整改过程中，有2021元破坏地砖的损失在评估报告中没有体现；多次整改造成的已经装修的家具、门窗、窗套安装、瓷粉反复施工造成的损失没有体现；多次整改后没有清理现场的保洁费2000元没有体现。三、原审以上诉人没有向物管公司支付物管费为由不支持上诉人要求赔偿物管费的请求不当。四、本案是由于保利公司交付房屋不合格导致的纠纷，因此诉讼费、评估费应当由其承担。贵阳保利公司答辩称，上诉人的第一项诉请系二审新增，二审不应当审理。装修损失有评估报告为据。双方为商品房买卖合同关系，不是物业服务合同关系。周婧劼在一审中没有提交评估费的票据。上诉人贵阳保利公司上诉请求撤销原判，进行改判或发回重审。理由是，一、一审判决贵阳保利公司承担租金损失欠付事实依据，2016年10月27日至2017年7月31日期间，周婧劼实际使用房屋，贵阳保利公司不应当承担该期间的租金损失。二、一审判决上诉人承担装修损失缺乏依据，原审并没有对房屋渗水的原因查明。周婧劼答辩称，房屋渗水是由于贵阳保利公司交付的房屋质量问题，由于整改不彻底导致反复施工，造成家具损坏，产生的费用也是对方造成的损失。原告周婧劼一审诉讼请求为：1．判令被告赔偿原告在外租房3年的租金费用150000元；2．判令被告赔偿因房屋渗水导致原告的装修损失100000元;3．判令被告赔偿房屋整改施工期间的物业管理费28000余元;4．诉讼费由被告负担。一审经审理查明：2010年7月，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于贵阳市乌当区，建筑面积为185.68平方米。合同约定交房时间为2011年12月30日，进行房屋验收时，原告发现房屋存在多处大面积渗水，遂要求被告对房屋存在的问题进行整改。2012年5月至8月期间，原告再次对房屋进行验收，发现房屋存在客厅上方跃层卧室内墙渗水、主卧墙面渗水、室内墙体多处发霉等问题，被告进行了整改。2013年6月至7月，原告再次到房屋现场准备进行房屋验收，发现房屋二层卧室多处渗水的问题没有解决，一楼小卧室的墙体、主卧室、卫生间、客厅靠露台门框墙体也严重渗水，客厅阳台地漏堵塞，厨房窗户倾斜，被告再次进行了整改。2013年10月13日，原告再次到现场验收房屋，发现厨房窗户倾斜问题没有解决，门、窗存在不同程度的开关不严实、不密封等问题，虽然房屋仍然存在问题，但当天原、被告还是办理了房屋交接手续。之后，由于房屋仍然存在卧室及书房墙面渗水、地面不平整、厨房顶部渗水、卫生间外墙管道周边渗水、瓷粉起壳等问题，直至2017年10月22日，被告对案涉房屋存在的问题整改完毕，但整改造成原告地砖拆除损失2021元。由于房屋从2012年5月1日起至2017年10月22日期间一直处于整改状态，造成原告无法居住，原告及家人一直在外租房过渡，造成一定的租金损失。同时，因被告对房屋渗水等问题进行整改，造成原告一定的装修损失，且由于整改期间其未按时交纳物业服务费，2011年12月30日至2017年12月31日期间还产生了物业服务费28000余元，但由于房屋需要整改，原告未向物业服务公司交纳该笔费用。诉讼过程中，原告申请对其租金损失及因被告对房屋整改造成的装修损失进行评估。2019年10月11日，一审组织原、被告就鉴定事宜进行谈话时，原告确定其鉴定事项为：1.租金损失（参照案涉房屋在2012年1月1日至2017年10月31日期间对外出租产生的租金确定原告的租金损失）；2.对被告整改过程中造成已经装修完成的案涉房屋产生的装修损失（包括案涉房屋瓷粉重新施工，门窗、部分家具拆除重新制作安装及施工完成后的保洁等费用）进行价值评估（造成损失的范围以评估机构现场查勘为准）。被告虽表示不同意鉴定，但未提交相应证据佐证自己的观点，由于损失金额无法确定，故应当启动鉴定评估程序。经委托皓天评估集团有限责任公司评估，2020年1月14日，该公司作出《关于贵阳市乌当区房屋租金及装修损失的价格评估报告》（以下简称评估报告），评估意见为：1．2012年1月1日至2017年10月31日租金总和为179500元，其中2012年平均月租金为2422元、2013年平均月租金为2470元、2014年平均月租金为2519元、2015年平均月租金为2569元、2016年平均月租金为2620元、2017年平均月租金为2830元、2018年平均月租金为3056元。2．被告整改过程中造成的装修完成部分的装修损失的评估总价为5868元。双方就该评估报告进行了质证，同时，由于评估报告载明的损失金额与原告诉请金额存在差异，经向原告释明，原告未就其诉讼请求进行变更。原审认为，原告购买了被告开发建设的房屋，双方因此签订了商品房买卖合同，作为出卖人，被告应将符合居住条件的房屋交付给买受人即原告。原告按双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间对案涉房屋进行了验收，在验收过程中发现案涉房屋出现墙体渗水等现象，要求被告整改。2012年5月，原告再次验收房屋，但房屋仍然存在质量瑕疵问题，之后，被告不断就出现的房屋质量瑕疵问题进行整改，直至2017年10月22日整改结束。原告购买房屋的目的是为了居住使用，房屋不具有相应的居住使用价值，原告购买房屋的目的就无法实现，而交付的商品房能够满足“使用条件”是物之瑕疵担保义务的应有之义，被告不能以其已经对案涉房屋进行了整改而拒绝承担物之效用瑕疵担保义务。本案中，被告所交付的房屋存在质量瑕疵，已严重影响了原告正常居住使用，未能达到原告购买该房屋的目的，且在原告提出房屋所存在的质量瑕疵问题后，被告对房屋整改时间近六年，对此，被告作为出卖人应承担赔偿原告损失的责任，该赔偿责任的范围应为原告的实际损失。原告主张因被告整改房屋导致其无法使用而其在外租房居住，其主张被告支付三年的租金。虽然原告未提交在外租房居住的租房合同，但原告购买房屋的目的在于居住使用，因房屋存在渗、漏水等质量瑕疵问题，不经修复无法正常使用。因此被告对房屋进行了整改修复，但从合同约定的交房之日至被告整改结束，已经近六年时间，严重影响了原告的居住使用，故原告主张其在外租房居住亦在情理之中，其主张按案涉房屋的租金计算其损失，具有合理性，予以采纳。因委托鉴定时，原告要求参照案涉房屋在2012年1月1日至2017年10月31日期间的租金进行评估，但鉴定机构出具评估意见后，原告未要求变更诉讼请求，故其主张按三年租金计算损失，予以支持。本案中，被告整改完毕的时间是2017年10月22日，故酌情以该时间点往前推算三年（即2014年10月23日至2017年10月22日）并结合评估报告载明的租金单价作为计算原告诉请的租金损失，经核算，该期间的租金为95515.70元（其中2014年10月23日至同年12月31日租金为：2519元/月×2个月+2519元/月÷31天×9天；2015年租金为：2569元/月×12个月；2016年租金为：2620元/月×12个月；2017年1月1日至同年10月22日的租金为：2830元/月×9个月+2830元/月÷31天×22天。四舍五入），对此予以支持。对于原告诉请的装修损失，因被告在整改过程对原告的装修造成一定损坏，原告该项请求较为合理，应予支持。由于原告主张的装修损失过高，经委托鉴定机构评估，被告整改过程中造成的装修完成部分的装修损失为5868元，对此予以支持。对于原告诉请被告赔偿房屋整改施工期间的物业管理费28000余元的请求。原告在本案中提出的是房屋质量违约与赔偿纠纷，而本案原、被告之间并无直接的物业服务合同关系，且原告并未向物管公司交纳该笔物业服务费，损失尚未产生，对其该项请求不予支持。本案中，被告虽然不同意启动鉴定程序，但因案涉及房屋存在墙体渗水等质量瑕疵问题，严重干扰了原告的正常生活，导致原告无法居住使用房屋，且被告整改时间近六年，原告主张按案涉房屋的评估租金单价作为计算其在外租房造成的租金损失较为合理，同时，因被告对房屋存在的问题进行整改势必会影响到房屋的装修，该两部分损失属于被告对案涉房屋整改期间造成的损失，由于损失金额无法确定，故应当启动鉴定程序对损失进行评估。本案中，皓天评估集团有限责任公司提供的评估报告是由具有司法鉴定资质的鉴定人员经过现场勘查后作出，对鉴定过程有分析说明，鉴定依据、评估意见明确，且鉴定人员及鉴定机构在该评估意见上签名、盖章确认，符合法律规定评估意见的形式要件，故对该评估报告以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”，《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。……。”之规定，判决：一、被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告周婧劼租金损失95515.70元；二、被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告周婧劼装修损失5868元；三、驳回原告周婧劼的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2735元，由原告周婧劼负担1738元，被告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司负担997元。二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。同审查明，2013年11月16日，周婧劼向保利贵州物业管理有限公司支付了2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费6238.86元；2020年6月9日，保利贵州物业管理有限公司向周婧劼发出欠费催缴单，要求周婧劼缴纳2014年1月1日至2017年10月31日期间的物管费13666.14元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，周婧劼与贵阳保利公司签订《商品房买卖合同》后，依约支付了购房款，则贵阳保利公司负有按照约定将符合使用条件的房屋按时交付买受人周婧劼的义务。虽然贵阳保利公司通知收房的时间符合合同约定，但是，在周婧劼验房时，发现房屋存在严重漏水等问题，因购房人购买房屋的目的是居住使用，房屋漏水虽非主体结构问题，但严重影响买受人的对房屋的正常使用，因此，贵阳保利公司在2011年12月30日通知周婧劼收房时，案涉房屋不具备交付条件，贵阳保利公司存在逾期交房的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，贵阳保利公司应当承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任。虽然贵阳保利公司在发现房屋出现漏水问题后，采取了补救措施，但历时六年，故贵阳保利公司应当赔偿周婧劼六年期间因房屋漏水所产生的损失。针对上诉人周婧劼的上诉主张，一、周婧劼要求改判由贵阳保利公司赔偿其在外租房租金179500元的问题，一审中，周婧劼的诉讼请求为判令被告赔偿其在外租房3年的租金15万元，二审中，周婧劼将一审的诉讼标的提高至179500元，变更请求租金的年限增加至六年，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，因贵阳保利公司对该诉请不予认可且不同意调解，故周婧劼二审增加诉讼请求不符合法律规定，其可以另行主张。二审中，本院询问周婧劼主张的是哪3年的租金损失，周婧劼代理人明确表示是2014年、2015年和2016年三年的租金损失。按照皓天评估集团有限责任公司提供的评估报告，该三年的租金之和为92496元，而原审酌定租金损失为95515.7元，酌定损失高于实际损失，故原审判令贵阳保利公司赔偿周婧劼的租金损失数额并无不当。二、周婧劼二审要求贵阳保利公司赔偿因房屋渗水导致的装修损失100000元的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，本案中，周婧劼为了证明存在装修损失，向人民法院申请进行司法鉴定，经皓天评估集团有限责任公司进行评估，确定周婧劼的装修损失为5868元，虽然周婧劼称由于贵阳保利公司数次整改，导致之前也存在装修损失，本院认为，虽然贵阳保利公司进行数次整改是客观事实，但之前的整改造成周婧劼多少损失的举证责任仍然在于周婧劼，在其不能证明之前存在多少装修损失的情况下，应当承担举证不能的法律后果，故其主张10万元的装修损失无事实依据，本院不予采信；但根据一审查明的事实，由于贵阳保利公司的整改造成了周婧劼地砖拆除损失2021元，该损失虽然没有体现在评估报告中，但仍应当由贵阳保利公司赔偿。另外，周婧劼主张因贵阳保利公司数次整改造成2000元的保洁损失问题，本院认为，该数额虽然也是周婧劼自行估算，但贵阳保利公司在委托第三方整改后势必需要对现场进行清理，鉴于整改时间长达六年，周婧劼主张2000元保洁费符合生活常理，可以支持。三、关于房屋整改施工期间的物业管理费问题，本院认为，物业管理费是业主占有、使用房屋期间应当向物业管理公司缴纳的费用。本案中，即使周婧劼在2013年接收了房屋，但直至2017年12月才正式搬入房屋居住，由于贵阳保利公司的原因，致使周婧劼在长达六年的时间里不能够正常使用房屋，则相应的物管费不应当由周婧劼承担，现周婧劼主张已支付物管费6238.86元是其已经产生的损失，而未支付的13666.14元，物管公司已经向周婧劼出具了催缴通知，系周婧劼即将产生的损失，该两项损失应当由贵阳保利公司承担。四、对于案件受理费的负担，按照法律规定，应当按照胜败诉比例承担，虽然本案系贵阳保利公司违约造成，但周婧劼主张的赔偿数额超过了违约方应当承担的数额，则诉讼费应当按照比例负担。对于评估费2500元的承担问题，因周婧劼未向人民法院提交其缴纳评估费2500元的票据，故本院不予支持。针对贵阳保利公司的上诉主张，贵阳保利公司称2016年10月27日至2017年7月31日期间，周婧劼实际使用房屋，贵阳保利公司不应当承担该期间的租金损失的问题，本院认为，案涉房屋存在问题历时六年，在2016年5月6日贵阳保利公司还在派人维修，维修后是否达到可以居住使用的标准，贵阳保利公司应当与周婧劼办理交接手续。现贵阳保利公司没有证据证明周婧劼该期间使用房屋，故其主张本院不予支持。对于房屋渗水的原因问题，从2011年12月31日贵阳保利公司通知周婧劼收房时已经存在，历时六年，贵阳保利公司均没有提出房屋漏水是由买受人原因造成，即使质疑房屋漏水的原因，也应当由贵阳保利公司承担举证责任，故本院对贵阳保利公司的上诉主张不予支持。综上所述，原判决认定事实基本清楚，但处理结果不当，本院予以纠正，对周婧劼上诉有理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初2918号民事判决判的第一项；二、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初2918号民事判决的第二项为：贵阳保利龙谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿周婧劼装修损失9889元；三、贵阳保利龙谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿周婧劼物管费损失19905元；四、驳回周婧劼的其余诉讼请求；五、驳回贵阳保利龙谷房地产开发有限公司的上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2735元，由周婧劼承担1500元，由贵阳保利龙谷房地产开发有限公司负担1235元；二审案件受理费4473元，由贵阳保利龙谷房地产开发有限公司负担3473元，由周婧劼负担1000元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十月二十一日书记员 张 鑫