江苏省镇江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏11民终2263号 上诉人（原审原告）：吴巧云，女，1975年4月4日生，汉族，住本市润州区。 委托诉讼代理人：马宏波，上海山田（镇江）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：镇江中集润宇置业有限公司，统一社会信用代码9132110058109397XG，住所地镇江市润州区环湖路**。 法定代表人：刘森峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：李承举，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凯旋，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。 上诉人吴巧云因与上诉人镇江中集润宇置业有限公司（以下简称中集公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初3159号，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 吴巧云的上诉请求：1、撤销润州区人民法院作出的苏11**民初3159号民事判决书，支持其全部诉讼求情或依法发回重审；2,一、二审案件受理费由中集公司承担。 事实与理由：一审法院事实认识错误、程序错误。 一、一审法院认为房屋交付逾期违约计算至2019年6月14日属于事实不清。 二、一审法院认为“合同中房屋单价及房屋总价并未对毛坯房价格与精装修价格进行分别约定，房屋买卖合同中约定的价格是对涉案房屋的总体评定”是错误的。 三、一审法院应当对案涉房屋进行鉴定，按照样板房的标准计算精装修差价。 四、因涉及本案重要事实，吴巧云提出的对案涉房屋装修价款进行评估鉴定的申请，一审法院不启动该鉴定程序，属于程序错误。 中集公司答辩称：一、中集公司已按照约定交付房屋，不存在逾期交付房屋的情况。2019年3月31日前通知吴巧云收房时已经符合交付条件。吴巧云无正当理由拒绝收房，按照合同约定应视为中集公司已按期交付该商品房，并不存在逾期交付的情形。中集公司交付的房屋是符合约定的标准的，吴巧云方却要求中集公司赔偿装修差价款，没有事实和法律基础。 中集公司的上诉请求：1、撤销润州区人民法院作出的苏11**民初3159号民事判决书，依法驳回吴巧云的诉讼请求；2,一、二审案件受理费由吴巧云承担。 事实与理由： 一、依照《商品房买卖合同》补充协议的约定，交付条件已变更为商品房建设工程竣工验收备案，且该变更不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定合法有效。一审判决仍以取得《新建商品房住房条件使用核查意见书》为双方约定的房屋交付条件，明显违反了合同的约定。因此，一审适用法律错误。 二、一审认定的事实不完整。 一审中遗漏了一个重要的事实就是，上诉人之所以迟延领取《新建商品房交付使用核查意见书》是因为环保管控、社区用房建设主体的变更等非归责于上诉人的原因导致。对于因此原因造成的延期，上诉人可以迟延交付。不能认定上诉人违约。 三、即使被上诉人所主张的逾期交房成立，其请求赔付的违约金也明显过高，上诉人请求依法调整的请求符合法律规定，应予得到支持。 综上，中集公司的上诉请求有充分的事实和法律依据，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法撤销，予以改判支持上诉人的上诉请求。 吴巧云答辩：一、双方签订的商品房买卖合同是住建局提供的标准模板，该模板是依据最高院关于商品房买卖的司法解释来进行制定的，补充协议是对合同中未约定明确的部分进行补充，而不能够与标准合同相违背，从效力上我们认为补充协议与标准合同不一致的部分应当以标准合同为准。双方对于交付条件在标准合同中已明确约定，应当参照第六条。直至上诉人具备了商品房买卖合同第六条的约定，拿到了核查意见书，但拿到的时间也是在双方约定的交付时间之后，在该时间点之后上诉人并没有向被上诉人以任何形式告知其具备了房屋交付的条件，因此我们认为房屋的逾期时间应当计算至上诉人通知被上诉人进行房屋交房并办理相应的交付手续之日，同时上诉人还应当满足合同约定中所承诺的可以符合正常的使用，也就是装修达到可以正常使用的标准。 二、关于被上诉人提出的第二个上诉理由，我们认为被上诉人提出其未能及时领取核查意见书是由于不可抗力以及不可预见的原因，我们认为关于环保的管控以及社区用房建设主体的变更，都应当是在被上诉人施工过程当中应当能预见的，因此，该理由不能作为被上诉人逾期交付的理由。 三、关于违约金。根据双方合同约定，违约金为每日万分之三，年利率为10%，因此我们认为该标准是符合正常的资金占用所应当支付的利息标准，而且被上诉人违约后，不仅是占用了上诉人支付的资金，而且还给上诉人无法及时入住造成了经济损失。被上诉人不能因违约而获得利益。因此，逾期交付违约金支付的标准应当参照合同约定。 吴巧云向一审法院起诉请求：1、判令1、判令中集公司向吴巧云支付逾期交付房屋的违约金（从2019年4月1日至2019年5月20日暂计算为38273元，并承担自2019年5月21日起至中集公司实际交付之日止的逾期交付房屋的违约金，以2551507元为基数，按日万分之三的标准计算）；2、依法判令中集公司赔偿吴巧云装修差价款。事实和理由：原、中集公司双方签订网签号为1201351802180001号的《商品房买卖合同》一份，约定吴巧云向中集公司购买位于镇江市（中集）誉园20幢507室房屋，房屋总价款为2551507元，合同第八条约定，中集公司交付时应当取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，但中集公司未能在约定的2019年3月31日前向吴巧云交付符合合同约定的房屋。合同签订后，吴巧云按照约定向中集公司支付了全部购房款，中集公司在2019年3月31日前通知吴巧云收房，但吴巧云发现中集公司在约定的交付期限时未能取得上述核查意见书，吴巧云所购房屋的装修标准也不符合合同约定要求，与中集公司的销售宣传、样板房精装修标准存在巨大出入，远远不能达到中集公司承诺的精装修标准。吴巧云认为涉案房屋不符合交付条件，精装修标准不符合合同约定，中集公司已经构成违约。请求法院支持吴巧云的诉讼请求。 一审法院经审理认定事实如下：2017年12月27日吴巧云与中集公司签订《镇江碧桂园滨湖湾认购书》一份，后双方签订《商品房买卖合同》及有关补充协议，吴巧云向中集公司购买位于镇江市（中集）誉园020幢0507室房屋，房屋建筑面积为191.93平方米，总价款为2551507元。商品房买卖合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，第6款条件为：“该商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》”，第7款规定“详见本合同附件四补充协议第五条的约定”。该附件四补充协议第五条约定：该商品房的交付条件以本条约定为准。内容为“出卖人己向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件”。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，详见本合同附件四补充协议第六条的约定。该补充协议第六条约定，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还己付购房款，并按买受人已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人己付购房款的15%。上述商品房买卖合同及补充协议约定了其他事项。上述合同签订后，吴巧云已向中集公司支付了全部购房款。 2019年3月31日，中集公司向吴巧云发出收房通知，吴巧云收到接收房屋通知后，因发现中集公司未取得《新建商品住房交付使用核查意见书》且吴巧云认为房屋存在装修质量问题等，拒绝收房。 另查明，涉案房屋于2019年3月25日取得镇江市住房和城乡建设局印发竣工验收备案表；2019年6月14日取得《新建商品住房交付使用核查意见书》。审理中，中集公司认为吴巧云所主张的违约金偏高，请求法院予以降低调整。 上述事实，有认购书、房产买卖合同及附件、购房发票、竣工验收备案表、新建商品住房交付使用核查意见书等证据材料及当事人当庭陈述在卷佐证。 一审法院认为：一、吴巧云与中集公司签订的商品房买卖合同依法成立，且合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，吴巧云与中集公司签订的《商品房买卖合同》与合同附件四《补充协议》对于房屋交付条件约定内容不一致，法院认为，合同附件四《补充协议》并未否定双方签订的《商品房买卖合同》第八条的效力，且双方签订的《商品房买卖合同》关于房屋交付条件明确选择第八条第6款以商品房取得《新建商品住房交付使用核查意见书》作为商品房的交付条件，而中集公司迟至2019年6月14日才取得《新建商品住房交付使用核查意见书》，2019年4月1日至2019年6月14日期间，中集公司应该承担逾期交房的违约责任。 二、对于中集公司提出的吴巧云告主张的逾期交付房屋的违约金过高。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。根据我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方合同约定，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三的违约金，该约定不违反上述法律规定，被告认为双方约定的违约金标准过高依据不足。 三、对于吴巧云要求中集公司承担2019年6月14日之后的逾期交付房屋的违约金。本院认为，原、中集公司双方在合同中约定房屋交付时日期为2019年3月31日，中集公司也已经按照合同约定的时间通知吴巧云收取房屋，因双方就房屋交付的条件发生争议，故双方并未就房屋进行交接。审理中，吴巧云未能向本院提供充分证据证明涉案房屋存在严重影响居住使用或存在不符合交付使用的其他法定情形，故吴巧云按己付房屋价款日万分之三的标准向中集公司主张2019年6月14日之后逾期交房违约金，本院不予支持。 四、对于吴巧云要求中集公司赔偿吴巧云装修差价款及要求对于涉案房屋装修标准等进行鉴定的主张。法院认为，原、中集公司双方签订的合同中房屋单价及房屋总价并未对毛坯房价格与装修价格进行分别约定，房屋买卖合同中约定的价格是对涉案房屋的总体评定，吴巧云要求对房屋装修部分进行评估并返还差价，没有事实和法律依据，对吴巧云的该项主张本院不予支持。 综上，吴巧云所购房屋总价为2551507元，以此为基数，按照每日万分之三的标准，2019年4月1日至2019年6月14日期间的逾期交房违约金为57408.9元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、镇江中集润宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付吴巧云违约金57408.9元。二、驳回吴巧云其他的诉讼请求。 案件受理费2006元，由吴巧云负担771元，镇江中集润宇置业有限公司负担1235元。 二审中，吴巧云、中集公司均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本案争议焦点：中集公司是否构成违约，并支付相应违约金 本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力,当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。涉案商品房购销合同系双方真实意思表示,合法有效。本案依据商品房买卖合同的约定,中集公司应在2019年3月31日前将取得政府相关部门核发的新建商品房交付使用核查意见书的商品房交付给吴巧云，而中集公司实际于2019年6月14日才取得案涉商品房的新建商品房交付使用核查意见书。中集公司在2019年6月14日前交付涉案房屋不符合条件，其迟延交房已经构成违约，应当承担逾期交房违约责任（即2019年4月1日至2019年6月14日按日以总房款的万分之三向吴巧云支付违约金）。吴巧云认为涉案房屋存在质量问题未达到交房标准拒绝收房，而要求以样板房标准交付无合同依据，涉案房屋的质量问题,在中集公司已经取得涉案房屋《新建商品房交付使用核查意见书》时,案涉房屋质量问题不能构成吴巧云拒绝接收涉案房屋的合理抗辩事由,因此,一审认定涉案商品房的交房日期为2019年6月14日并无不当，故吴巧云以一审法院确定的逾期交房违约责任期限有误等上诉理由不能成立,本院对此不予支持。 中集公司以其迟延领取《新建商品房交付使用核查意见书》是因为环保管控、社区用房建设主体的变更等非归责于中集公司的原因导致，中集公司由此可以迟延交付。该理由不构成合同及补充协议约定的特殊原因、不可抗力等原因导致延期的情形，中集公司认为补充协议已变更交付条件可以免除其违约责任，显然与情理、法理不符，故中集公司主张不构成违约和不应支付相应违约金的上诉理由，本院不予采信。据此，中集公司的上诉请求，缺乏事实依据和法律依据，一审法院认定中集公司逾期交房已构成违约支付相应违约金，并无不当。本院予以认可。 综上，吴巧云、中集公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1235元，由吴巧云负担。二审案件受理费2006元，由中集公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张玉宽 审判员  谢 铭 审判员  姜 玲 二〇二〇年十月二十一日 书记员  何婧静