河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终2234号上诉人（原审原告）：王影，女，1985年10月26日出生，汉族，住河南省濮阳市。上诉人（原审被告）：濮阳市尧当置业有限公司，住所地濮阳市建设路与大庆路交叉口西200米路南。法定代表人：刘少伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：白占玲，河南长庚律师事务所律师。委托诉讼代理人：马梦悦，河南长庚律师事务所实习律师。上诉人王影因与上诉人濮阳市尧当置业有限公司（以下简称尧当置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民再40号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王影、上诉人尧当置业公司的委托诉讼代理人白占玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王影上诉请求：1.撤销一审判决，改判尧当置业公司向王影支付逾期交房违约金20329.3元（自2018年6月1日计算至2019年4月30日，自2019年5月1日起违约金每日按照已付购房款的万分之二计算至房屋竣工验收备案并实际交付之日止）。2.一审、二审案件受理费均由尧当置业公司负担。事实和理由：1、商品房应在取得《建设工程竣工验收备案表》后才能算是达到了交房条件，而本案的涉案房屋仅是经建设、设计、勘察、监理、施工单位验收，并未达到法律上规定的验收合格，不符合交房条件。且涉案的商品房买卖合同是由开发商提供的格式合同，侵害业主利益的条款应为无效；2.一审判决中扣除30天的违约期限没有事实和法律依据，该30天已包括在合同约定的60日的展期内，不应另行计算；3.无论尧当置业公司以何方式通知交房，在房屋不合格，达不到交房条件的情况下，通知均为无效。尧当置业公司辩称，建设工程竣工验收备案仅是住建部门对建设工程进行的事后监督管理，不能以是否备案确定涉案工程是否验收合格，按照《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，涉案房屋经五大责任主体验收后，即符合合同约定的交付条件。一审中扣除的30天是政府明确要求可能影响污染的企业一律停工的时间，与合同约定的60日的免责展期并不冲突。若王影认为涉案的商品房买卖合同是格式合同无效，尧当置业公司同意退还房款收回房屋。尧当置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王影的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由王影负担。事实和理由：1.按照商品房买卖合同的约定，买受人同意给予60日的免责展期，加上大气污染治理延误300天，至尧当置业公司通知交房时不存在逾期交房的情形。2.一审认定尧当置业公司以电话、微信的方式通知交房认定属于通知方式不当，不能视作履行了通知义务，系认定事实错误。3.一审在错误认定尧当置业公司在逾期交房的前提下，认定逾期交房违约金计算至2018年12月31日错误。王影辩称，一审对尧当置业公司逾期交房事实认定正确，但计算逾期期限错误。王影至今未收到尧当置业公司的挂号信通知，但不管是什么方式的通知交房，前提条件是房屋必须合格。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第十二条，《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第二十六条的规定，涉案的房屋至今未经验收备案，不符合法定的交房条件。在房屋没有验收合格的情况下，违约金应按日万分之二计算至验收合格备案并实际交付止。王影向一审法院起诉请求：1.尧当置业公司向王影支付逾期交房违约金20329.3元（自2018年6月1日计算至2019年1月31日），自2019年2月1日起的违约金每日按照已付购房款的万分之二计算至房屋竣工验收备案并实际交付之日止；2.尧当置业公司承担诉讼费用。一审法院再审认定事实：2016年9月7日，王影、尧当置业公司签订商品房买卖合同一份，主要约定：（一）王影购买尧当置业公司开发建设的荣域花果园一期007幢1单元2层0202号房屋，商品房预售许可证号为2016-055，房屋单价3848元，建筑面积108.26平方米，总价款416584元；付款方式为贷款方式付款，王影应于签订购房合同前支付房款126584元，余款290000元自签订合同7日内按银行规定办理完贷款手续。（二）该商品房买卖合同第八条约定了尧当置业公司应当在2018年5月31日前依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起六十日内告知买受人的；2.出于非出卖人原因银行贷款未拨付至出卖人的期间免责展期；3.遭遇暴雨、暴雪、大风、雾霾、冰冻、洪水、严寒、高温等恶劣天气、政府重大事项安排等影响建设的期间及买受人的违约行为影响出卖人履行合同的期间均免责展期。（三）该商品房买卖合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。1.按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过六十日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2.（内容为空白）。（四）该商品房买卖合同第十一条约定商品达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人于出卖人发出入住通知书后15日内未能与出卖人办理验收交接手续，则视为买受人已验收购买商品房，对本合同项下商品房质量及相关配套设施无异议，由此引起合同项下商品房设施的损灭失等风险与责任均由买受人自行承担。并自此接受物业管理承担管理服务费。（五）该商品房买卖合同第十四条约定出卖人承诺该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.小区内道路、水电于房屋交付起达到使用条件；2.宽带、电话线于房屋交付之日预埋到位；暖气设施于房屋交付之日预埋到位，需要买受人自行办理开通手续及相关开通费用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方未具体约定。（六）该商品房买卖合同附件四《合同补充协议》第2条约定“交房的前提条件是买受人付清购房款和按照出卖人通知要求办理相关手续，否则，出卖人有权拒绝向买受人交付其购买的商品房并不承担任何违约责任。如约定时间确实不能交房，买受人同意给予60日的免责展期”。第12条约定合同载明的住所、联络方式等为有效方式，如有更改应在更改后2日内及时通知对方，否则视为无法送达通知；凡涉通知事项，直接送达、特快专递、手机短信、微信、市级媒体公告均为有效送达方式。上述合同签订后，王影按约定履行了交付房款义务，2017年11月7日，尧当置业公司向王影出具了金额为416584元的购房发票。一审法院再审另查明，在合同履行期间，2016年11月18日，濮阳市大气污染防治攻坚战领导小组办公室下发《关于开展清洁城市控制扬尘污染行动的紧急通知》（濮气攻坚办［2016］45号），2016年11月21日至24日期间开展“控制扬尘污染行动”，要求“所有涉及扬尘的施工工地全部停工”，期限4天。2016年12月5日，濮阳市住房和城乡建设局下发《关于城区内房屋建筑工地全部停工的紧急通知》，根据濮阳市大气污染防治攻坚战领导小组办公室下发的《关于印发濮阳市大气污染管控紧急行动实施方案的通知》（濮气攻坚办［2016］74号），2016年12月5日至12月31日要求所有市城区内在建工地一律停工，重大民生项目另行审批，期限26天。2017年10月16日，濮阳市华龙区环境污染攻坚战领导小组办公室关于启动重污染天气三级黄色预警响应的（2017）1号通知，要求自2017年10月16日0时至22日24时启动全市重污染天气三级预警响应，住建部门负责督导施工单位（除应急抢险、保障民生工程外）立即停止建筑工地室外作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止城市建筑拆迁、建筑工程配套道路和管沟开挖作业。10月29日，解除预警。2017年11月3日，濮阳市华龙区环境污染攻坚战领导小组办公室关于启动重污染天气三级黄色预警响应的（2017）4号通知，要求自2017年11月3日起全区启动二级橙色预警响应，住建部门负责督导施工单位（除应急抢险、保障民生工程外）立即停止建筑工地室外作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止城市建筑拆迁、建筑工程配套道路和管沟开挖作业。11月10日，解除预警。2017年11月13日，濮阳市华龙区环境污染攻坚战领导小组办公室关于启动重污染天气三级黄色预警响应的（2017）6号通知，要求自2017年11月13日18时起全区启动二级橙色预警响应，住建部门负责督导施工单位（除应急抢险、保障民生工程外）立即停止建筑工地室外作业，施工工地停止开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等土石方作业，停止城市建筑拆迁、建筑工程配套道路和管沟开挖作业。11月17日，解除预警。2017年11月21日，濮阳市华龙区环境污染攻坚战领导小组办公室关于启动重污染天气三级黄色预警响应的（2017）8号通知，要求自2017年11月20日18时起全区启动二级橙色预警响应。本案荣域花果园一期007幢楼系2016年4月14日开工建设，2018年10月25日竣工，2018年10月31日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格。在本案审理期间，尧当置业公司提供了涉案的荣域花果园一期007幢楼1单元2层0202号房屋的商品住宅质量保证书和使用说明书。一审法院再审又查明，在本案原一审期间，尧当置业公司提供了其销售人员发给王影的短信内容：“尊敬的荣域花果园业主王影：荣域花果园一期将于2018年10月31日正式开始交房，因客户较多，为了我们业主的利益，所以我们分批交房，请您按我通知您的时间前来办理交房手续。请您准备一下交房所需资料：业主本人购房合同、发票（所有收据）、身份证原件及复印件、常住人口1寸照片各三张（彩照）及一年物业费，带一张业主银行卡办理多退少补。祝您生活愉快！”，以此证明已通知王影交房。在本案再审审理期间，尧当置业公司提供了2018年12月18日至19日其根据房屋买卖合同约定的地址通过邮政投递方式向包括王影在内的部分业主邮寄同志交房手续的回执收据，根据邮政投递单位的反馈和说明，被送达人存在签收、拒收及个别地址查无此人的情形。其中根据王影的合同地址濮阳市华龙区大庆路102号院平房4排66号邮寄了通知。一审法院再审认为，本案再审期间双方争议的主要焦点是尧当置业公司是否存在逾期交房的违约问题；尧当置业公司是否按合同约定履行了通知交房义务问题；通知交房时是否达到交房条件问题；因环保而导致的停工、整改是否为不可抗力应扣减逾期天数的问题；违约金标准的计算问题。针对以上争议焦点问题，经评议认为：（一）关于合同的效力问题。本案系商品房销售合同纠纷。王影、尧当置业公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。（二）关于尧当置业公司是否存在逾期交房的违约问题。根据本案双方所签订的商品房买卖合同的约定，尧当置业公司应于2018年5月31日前向王影交付所购商品房屋，但根据尧当置业公司提供的单位工程综合验收意见表显示，2018年10月31日工程才经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，此时尚未向王影交付房屋，故按合同约定尧当置业公司已构成逾期交房的违约，应当承担相应的违约责任。（三）关于尧当置业公司逾期交房的违约期限问题。根据尧当置业公司提供的微信记录显示内容，只是告知王影将于2018年10月31日开始交房，因客户较多，分批交房，让王影准备相关资料，按通知时间前来办理交房手续。根据双方签订的合同第十一条约定商品达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，所以该微信从形式上及内容上没有明确交房的时间，不符合通知交房的合同约定，故不能视为尧当置业公司履行了通知义务。自2018年11月1日之后，尧当置业公司即陆续分批通知小区业主交接房屋，此期间虽有逾期交房争议，但是经多方协商与大多数业主达成调解意见，并陆续交付了房屋。根据尧当置业公司提供的邮递信息，在2018年12月18日至20日期间其通过挂号信件的方式根据合同约定的住址进行了通知，对于该荣域花果园一期交房的事实，王影应当是明知的；在商品房买卖合同附件四《合同补充协议》第12条中明确约定合同载明的住所、联络方式等为有效方式，如有更改应在更改后2日内及时通知对方，否则视为无法送达通知；凡涉通知事项，直接送达、特快专递、手机短信、微信、市级媒体公告均为有效送达方式。所以，尧当置业公司已按合同约定履行了通知交房义务。另在2019年1月份王影等多人即提起了要求尧当置业公司赔偿逾期交房违约金至房屋竣工验收备案并实际交付之日的诉求，所以根据一般的常识认知，可以证明王影对于荣域花果园一期通知交房的事实是明知的。因对于商品房屋的交接是双务性的，单方是不可能完成的，是需要双方相互履行义务和配合才能完成的，而且现有证据均不能证明尧当置业公司拒绝或不同意向王影交房的事实。根据尧当置业公司的答辩意见自2018年10月31日房屋经综合验收后即同意向王影交付房屋，故在房屋验收后，并不存在尧当置业公司拒绝或拖延交房的故意。综合以上事实，本案中尧当置业公司通知交房时间及王影已知交房时间可以确定的最迟截止时间为2018年12月31日。案涉合同的附件四《合同补充协议》第2条约定：“如约定时间确实不能交房，买受人同意给予60日的免责展期。”故尧当置业公司房屋交付期限应展期为2018年7月31日前。所以自2018年8月1日至2018年12月31日的逾期天数153天扣除合同约定的政府重大事项停工天数，应为尧当置业公司的逾期违约天数。即2016年11月18日至24日、2016年12月5日至12月31日，因开展“控制扬尘污染行动”政府明确要求停工4天和26天，共计30天，应从尧当置业公司逾期交房的天数中予以扣减；其余政府部门要求个别施工单位停工整改系施工单位自身环保不达标所致，并非政府重大事项安排，不属于免责事由，不应予以扣除。故本案中尧当置业公司逾期天数153天扣除30天，逾期违约天数应为123天。（四）关于违约责任的承担问题。因尧当置业公司未按合同约定期限交房，逾期违约123天，依法应当按照双方合同约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的标准计算违约金，承担违约责任，即尧当置业公司应向王影支付违约金10248元（416584元×0.02%×123天）。综上，原审认定逾期违约天数153天，并参照中国人民银行规定的逾期贷款利率标准5.66%计算违约金，判决尧当置业公司应支付王影的违约金为9883.66元不当，应予纠正。（五）关于王影诉请的违约金应计算至房屋竣工验收备案及实际交付之日止，并在本案审理期间申请向房管、住建、质监部门调查涉案花果园一期是否具备交房条件及房屋验收的要求和理解，以及供水、供电、供气、供暖的配套设施工程情况。合同中第八条明确约定了具备下列第1种条件，即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。此约定的交房条件是明确的，在实际验收后，尧当置业公司还依据合同约定提供了案涉房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该案涉小区楼房均已交付使用，并陆续入住。所以王影的申请调查事项与本案合同约定的房屋验收及交付没有必然的关联性，其该诉讼请求没有事实根据，不予支持。综上，双方因逾期交房问题纷争已一年有余，致买房人购房居住之目的仍未能实现，影响正常的生活，为此个中是非恩怨应当及时化解，作为开发企业的尧当置业公司应该承担起重要的义务，尤其本案裁判后，应当积极主动的联系其业主交付房屋，办理相应的入住手续，并以服务小区业主为宗旨，履行企业社会责任，解决存在的困难和问题，作为业主也应积极配合和支持，相互间取得理解和信任，共同携手构筑起和谐、美丽、文明、安逸的家园，开启美好之幸福生活。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，一审法院判决：“一、撤销本院（2019）豫0902民初6847号民事判决；二、原审被告濮阳市尧当置业有限公司支付原审原告王影逾期交房违约金10248元，于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原审原告王影的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，由原审原告王影承担90元，由原审被告濮阳市尧当置业有限公司承担64元”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王影提交濮阳市建设工程质量监督站的证明一份、（2020）豫0902民再9号调查令一份，证明目的：涉案房屋未经工程质量监督部门的质量监督、验收、备案。其不具备交房条件，交房不符合法律规定。尧当置业公司质证意见：上述证据仅证明没有办理竣工验收备案，不能据此认定涉案房屋未达到合同约定的交房条件。本院对证据审核认定：上述证据仅证明涉案小区建设项目未办理竣工验收备案，对该事实尧当置业公司并无争议。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。当事人在履行合同过程中因房屋验收及交房问题引起纠纷，对于双方当事人争议的涉案房屋交房条件，是否存在逾期交房，违约期限的扣除、违约金的计算等方面存在的焦点问题，分析认定如下：一、关于涉案商品房销售合同所约定的交房条件是否有效，将竣工验收备案作为交房条件是否有事实和法律依据问题。王影与尧当置业公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》所使用的文本为2000年住建部、国家工商总局发布的商品房买卖合同示范性文本，并非尧当置业公司作为涉案楼盘的开发商自行制定。在合同文本第八条中对交房条件有多项选择，双方在订立合同时选择、接受的是第1项，即“该商品房经验收合格”。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款只有在具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的才无效。涉案合同的签订中当事人选择、接受“该商品房经验收合格”作为双方交易房屋的交付条件，不存在合同法第四十条规定的情形，故涉案商品房买卖合同第八条应为有效的合同条款。王影上诉主张该约定因是格式条款，属于限制购房人的权利，排除开发商主要义务，是无效约定没有事实和法律依据。本案中，王影与尧当置业公司之间在商品房买卖合同中并未约定房屋交付的条件为经有关行政部门审核认可并备案，而是约定的“该商品房经验收合格”为交付条件。尧当置业公司已于2018年10月31日组织建设、勘察、设计、监理、施工单位共同参加验收，涉案楼栋验收为合格工程。通过上述五大责任主体验收合格后，应当认定涉案交易的商品房，符合双方约定的“该商品房经验收合格”的标准。故在合同没有约定涉案商品房经验收备案为交房条件的情况下，对王影主张的涉案房屋未经验收备案，没有达到房屋交付标准的上诉理由不予采纳。二、关于尧当置业公司是否存在逾期交房违约问题。因涉案商品房买卖合同约定的是在2018年5月31日将经验收合格的商品房交付给买受人王影，但涉案商品房验收合格是2018年10月31日，才达到了合同约定的交房条件，显然尧当置业公司违反了合同的约定，其行为构成违约。因商品房买卖合同附件四《合同补充协议》第2条约定：“如约定时间确实不能交房，买受人同意给予60日的免责展期”，依该约定，尧当置业公司的违约期限应自2018年8月1日开始计算。基于尧当置业公司提交的政府相关文件，因政府开展“控制扬尘污染行动”，明确要求的停工的30天时间，应属于政府重大事项安排，符合涉案商品房买卖合同合同第八条第二款关于因政府重大事项安排等影响建设的期间，出卖人可据实予以延期的情形。一审法院将该30天从尧当置业公司的交房违约期限中扣除，事实清楚。而尧当置业公司认为应当扣除300天，进而其不存在逾期交房，不应承担违约责任的上诉主张没有充分的证据支持。因合同中附件四《合同补充协议》第2条是对因不可预见或难以预见的情形对工期造成的影响而给予开发商60天免责期的约定，而第八条第二款约定的是明确具体的对建设工期造成影响的情形，情形出现或条件成就时，依该约定应当扣除的期限，一审法院对两个期限分别扣除均是基于涉案商品房买卖合同的约定。王影认为60天的免责展期应包括因污染治理影响工期30天的上诉理由，同样是在没有合同约定可折抵的情况下，该主张没有事实依据，不能成立。三、关于尧当置业公司交房及交房通知义务的履行，违约金的计算问题。在商品房买卖合同附件4《合同补充协议》中约定有微信的通知方式，尧当置业公司提交的微信截图，信息发出日期为2018年10月30日，而涉案房屋经验收合格的日期2018年10月31日，微信通知发出的当天商品房并未达到经验收合格的交付条件，且并未显示王影的回复，在诉讼中王影并未认可，故该微信通知并不能视为尧当置业公司履行了通知王影，向王影交付房屋的义务，尧当置业公司认为短信通知即为履行通知交房义务的主张不能成立。涉案商品房买卖合同第十一条的约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。尧当置业在一审法院再审中所提交的挂号信回执，来自邮政机关，能够证明尧当置业公司通过邮政局于2018年12月19日以挂号信的形式通知了王影接收房屋。一审法院据尧当置业公司发出挂号信的时间，认定尧当置业公司于2018年12月31日履行了通知买受人交收房屋的义务，并认定尧当置业公司承担逾期交房违约金的截止日期不无不当。王影上诉主张应计算至涉案房屋经验收备案并实际交付之日，及尧当置业公司上诉主张不应支付逾期交房违约金，均没有事实和法律依据。综上所述，王影、尧当置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费308元，由王影负担154元，濮阳市尧当置业有限公司负担154元。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年十月十九日书记员 李淑娅