浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初8282号 原告：骆红刚，男，1978年8月7日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：谢帅、沈健威，浙江玄畅律师事务所律师。 被告：诸暨市余昂针织化纤厂，住所地浙江省诸暨市安华镇宝兴路**。 经营者：陈利忠。 委托诉讼代理人：黄峰，浙江勤文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵纪平，诸暨市浣江法律服务所法律工作者。 第三人：义乌市丰泽房地产经纪有限公司，，住所地浙江省义乌市稠江街道稠州西路**** 法定代表人：许清培，董事长。 委托诉讼代理人：李平安，公司员工。 原告骆红刚诉被告诸暨市余昂针织化纤厂（以下简称余昂针织化纤厂）、第三人义乌市丰泽房地产经纪有限公司（以下简称丰泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日受理，被告余昂针织化纤厂在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2020年7月6日作出（2020）浙0782民初8282号民事裁定：诸暨市余昂针织化纤厂对本案管辖权提出的异议成立，本案移送浙江省诸暨市人民法院处理。原告骆红刚不服，提起上诉。2020年8月12日，浙江省金华市中级人民法院作出（2020）浙07民辖终386号民事裁定：一、撤销浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初8282号民事裁定；二、本案由浙江省义乌市人民法院管辖。本院依法适用简易程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告骆红刚的委托诉讼代理人谢帅、沈健威，被告余昂针织化纤厂的委托诉讼代理人黄峰、邵纪平，第三人丰泽公司的委托诉讼代理人李平安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告骆红刚向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告及第三人签订的《房屋买卖合同（居间）》；2.被告向原告双倍返还购房定金100万元；3.第三人协助将其代被告保管的50万元购房定金返还给原告；4.被告承担原告为本案支出的律师代理费5万元。事实和理由：2020年2月26日，原告经第三人居间与被告签订《房屋买卖合同（居间）》一份，约定，被告向原告出售位于诸暨市××镇××村××双峰村的厂房［权证号为浙（2020）诸暨市不动产权第0003250号、浙（2019）诸暨市不动产权第0034056号］，成交价为748万元，2020年2月26日支付定金50万元（被告向原告出具定金收条，被告将定金交由第三人代管，定金在双方办理产权交接当日直接冲抵购房款，由第三人退还给被告），双方办理不动产权证当日，原告向被告支付购房款人民币698万元；被告承诺于2020年4月30日腾空该房屋并将房屋交给原告，双方于2020年5月30日之前到相关部门办理房屋所有权过户手续；双方另补充约定，过户当天税费部分先支付给被告，原告公司名称以注册公司名称为准。守约方追究违约责任而产生的律师费、起诉费等相关费用由违约方承担。原告已按约支付了50万元购房定金，由第三人代管，被告也是知悉的。但被告多次想撕毁合同，各种无故刁难原告，厂房也未按约移交给原告，原告申请在涉案厂房办理营业执照，被告却去市场监管局投诉，无奈，原告只得另行租赁场地办理营业执照。原告已多次让第三人联系被告办理过户事宜并足额准备好了购房尾款，但被告均以诸多理由不予配合。6月10日，原告收到了被告邮寄的《解除合同通知书》。无奈，原告为维护自身的合法权益，特向贵院起诉，望予以支持。 被告余昂针织化纤厂辩称：1、原告未按《房屋买卖合同（居间）》第五条第1项的约定，在2020年2月26日向答辩人支付50万元购房定金。根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，本案原被告之间的定金合同作为房屋买卖合同的从合同并未生效，原告起诉要求双倍返还的请求没有法律依据。2、本案涉案标的巨大，且各方系之前无任何交往的陌生人之间的买卖，各方应该严格按合同约定履行来表示履约诚意，原告未经答辩人同意直接汇付给本案第三人50万元款项，违反了各方签订的《房屋买卖合同（居间）》第五条第1项的约定，在答辩人为此提出异议之情况下仍不肯按约履行，原告的违约交付行为对答辩人不能产生定金合同的法律效力。原告起诉要求双倍返还定金的请求没有事实依据。3、原告在履约过程中，不但未按约交付定金，且在办理买卖标的过户前一日对买卖标的的交易合法性提出异议，在合同外要求答辩人提供答辩人无法提供的政府同意转让之文件，这是明显的恶意违约行为。同时由于《房屋买卖合同（居间）》第五条第2项的约定不详细、不明确，各方对付款时间节点、付款方式产生分歧，原告也未按约定时间前去答辩人所在地的政府房屋过户窗口办理过户手续。故在超过履行期后，答辩人在催告后发出解除合同函合理合法。综上，原告要求双倍返还定金之诉请及其他相关的诉讼请求应该给予驳回。 第三人丰泽公司述称：1、对于第一项诉请第三人认为应该是原被告之间的房屋买卖合同关系而不是解除第三人与原被告之间的居间合同关系。第三人保留向原被告主张居间费的权利。2、原告陈述是事实，合同约定定金50万元由第三人代管，第三人也收到了原告交付的50万元定金，向被告出具定金代管凭条。本来口头说好由原告在合同签订后二、三天，最迟一个星期支付定金，但是被告回去后提出来定金不能由第三人代管，一定要由被告收取，因为这个问题第三人在中间协调了几天，最终鉴于被告反复无常，也为了交易安全，原告还是按合同约定将定金打入第三人法定代表人许清培账户。3、合同约定被告应于2020年4月30日前腾空交付厂房，4月30日前原告自行前往厂房，发现被告厂房还在生产，原告将上述情况通过微信拍小视频告诉第三人，第三人电话联系了被告，被告说又继续出租出去了，不会腾空。4、过户日期临近，第三人多次催促被告履行过户手续，但被告一直不予配合。原告以被告厂址为注册地址申请营业执照，第三人将注册好的营业执照发给被告后，被告到市场监督管理局投诉，无奈，原告只得另行租赁场地申办营业执照；第三人告知被告原告资金已经到位，被告回复一定要定金打给被告再协商过户程序，也不回复是否会配合过户，否则就拒绝过户。要求支付佣金。 原告骆红刚为证明其主张，举证如下： 1、《房屋买卖合同（居间）》原件一份，证明原被告签订协议，被告自愿向原告出售涉案厂房及双方对付款方式、交付时间、过户时间等内容进行约定的事实。 2、定金收条原件、转账凭证照片打印件各一份，证明原告支付了购房定金50万元的事实。 3、短信记录、微信聊天记录、解除合同通知书原件各一份，证明被告已知悉原告已将购房定金交第三人代管，被告各种无理理由刁难及违约解除合同的事实。 4、委托代理合同原件、律师费发票电子打印件各一份，证明原告为本案支出律师代理费5万元的事实。 5、诸暨洪刚五金制品厂工商信息打印件一份，证明原告为完成本次厂房买卖，于2020年5月28日注册成立诸暨洪刚五金制品厂。 6、不动产登记查询证明原件一份，证明被告已将涉案厂房抵押给浙商银行股份有限公司绍兴诸暨支行，并于2020年6月3日办理了抵押登记手续。被告恶意违约，并无履行协助过户义务的主观意愿的事实。 被告余昂针织化纤厂质证意见如下： 对证据1三性无异议，合同第五条第1款对定金交付双方明确约定，各方应严格按照合同履行。同条第2款对于款项交付约定不够详细，只是约定在过户当日汇，但未明确是在向政府行政部门递交资料之前还是同时，还是之后，没有可操作性。根据该合同约定，第三人与被告之间首先存在居间合同关系，其次双方在该居间合同中预设了保管合同关系。但根据合同法第三百六十七条规定，保管合同属实践合同，自保管物交付时成立。所以在该合同签订时，被告与第三人之间的定金保管合同尚未成立。根据合同第五条第1款约定，被告在将50万元定金实际交付第三人保管后，被告与第三人之间的保管合同才成立，被告才拥有托管人的权利和义务。对证据2真实性无异议，收条是提前写的，收条落款时间可以证实，且收条上标明是以银行转账为准的，故该收条不能证明被告已经收到定金，应以实际银行转账为准。转账凭证是原告未经被告许可，违反了三方合同约定之行为，违反了合同法第六条、第八条的规定，原告转账给第三人之行为损害了被告原依买卖合同约定作为保管合同托管人可享有的合法权利，对被告不发生定金合同生效的法律效果。对证据3真实性无异议，但短信记录不完整，不能达到证据目的。首先，从内容看，被告多次向原告发短信，对原告向第三人汇款之行为提出异议，要求汇付到被告账上，但原告一直不予理睬。其次，被告在过户前向原告提出要求原告明确房款交付，原告仍不予理睬也不给予解释。最后，在履行期后双方最后一次聊天记录中，被告仍给原告履行宽限期，要求办理过户手续，但原告仍未有反应，被告提出解除合同合理合法。原告在过户前一天要求被告提供政府证明，非合同约定的义务，被告也无法完成，完全是原告故意制造合同履行之障碍，制造一个被告违约的借口。对证据4三性无异议。原告诉请中涉及的双倍返还定金不合法，即使原告诉讼理由成立，也不可能三倍返还定金，原告方明显是虚夸诉请，代理人的收费是以诉请为依据的，本案即使原告胜诉，对明显虚夸诉请部分代理费不应支持。对证据5真实性无异议。对证据6是事实，但是被告方办理抵押登记并不是说对合同已经不履行或者无法履行，过户之前是可以办理抵押取消的，双方的买卖合同中约定双方在办理过户之前可以取消抵押。 第三人丰泽公司质证，没有意见。 被告余昂针织化纤厂为证明其抗辩，举证如下： 短信聊天记录，证明原告在办理付款过户手续的前一日提出新的履行条件，且该条件被告无法完成，原告故意为合同履行设置障碍。 原告骆红刚质证，真实性合法性没有异议，但不能达到被告的证明目的。双方签订的合同第六条甲方权利义务第6款明确约定甲方对所售房屋现状有如实告知乙方的义务，不得隐瞒重大瑕疵，甲方对交易现状承担完全责任，原告在短信里所提的内容是合同签订后原告发现的客观事实，很有可能导致交易失败，基于被告屡屡违约，且反复提出要原告将50万元定金打给被告，然后再去和被告协商接下来交易细节，被告本来就有义务确保交易标的正常过户，原告为了确保交易安全，提出上述要求也是合理的，而且上述问题被告只要在浙江政务网上向自规局提问，自规局会回复的，并不存在原告故意为履行合同设置障碍。 第三人丰泽公司质证，没有意见。 本院对原、被告提供的证据认证如下： 对原告骆红刚提供的证据，被告余昂针织化纤厂对真实性均无异议，第三人也无意见，本院对原告提供的证据的真实性均予以认定，对证明目的综合阐述。对被告余昂针织化纤厂提供的证据，原告对真实性无异议，第三人也无意见，本院对真实性予以认定，证明目的综合阐述。 根据本院对证据的认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 被告系个体工商户，第三人系房地产中介公司。2020年2月26日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订《房屋买卖合同（居间）》一份，约定：第一条房屋基本情况：甲方同意将坐落于诸暨市安华镇三台村、双峰村的土地厂房（以下简称“该房屋”）出售给乙方，该房屋权属性质：私有；所有权人：余昂针织化纤厂；该土地占地面积3159+264.4平方米；建筑面积约1600平方；用途：工业；所有权证号浙（2020）诸暨市不动产权第0003250、浙（2019）诸暨市不动产权第0034056号。乙方对甲方出售的房屋已充分了解，并自愿购买上述房屋。甲方承诺对上述不动产享有合法权利，其出售行为是合法的。第二条房屋交易价格及相关税费：甲乙双方同意该房屋成交价格为人民币748万元。该成交价格包括装修及附属配套设施，该成交价格为实际成交价格，其他任何方式的价格都不具有效力（本合同的补充协议除外）。甲乙双方确认该房屋只在产权过户、房屋配套设施过户中产生的相关税费由甲方承担。第三条委托事项和服务费：甲乙双方同意，若丙方完成委托，促成双方签订本合同，则甲、乙方于本合同过户之日各自向丙方支付人民币柒万元整作为中介服务费。第四条过户事项：甲乙双方同意于2020年5月30日之前到相关部门办理房屋所有权过户手续，将房屋不动产权证办理至乙方名下，丙方负责协助甲乙双方就此事宜的办理工作。第五条购房定金及付款方式：乙方在签订本合同后，在2020年2月26日向甲方支付人民币50万元作为购房定金，甲方向乙方出具定金收条。甲方将该款项交由丙方代为保管，丙方向甲方出具定金代管凭条。此定金在甲、乙双方办理产权交接当日直接冲抵购房款，由丙方退还给甲方，在代保管定金转入甲方提供的指定账户后，该凭条自动作废。甲乙双方在办理房产证、土地证或不动产权证过户当日，乙方向甲方支付购房款人民币698万元，甲方应向乙方出具收款凭条，丙方对上述款项愿意承担见证责任。第六条甲方权利和义务：……甲方承诺于2020年4月30日腾空该房屋并将房屋交付给乙方。第七条乙方权利和义务：……第八条丙方权利和义务：……第九条违约责任和合同解除：甲乙双方中任何一方不履行合同义务或履行本合同义务不符合约定的，以及拒绝履行本合同，或一方擅自中途解除合同的均属违约行为，违约方要承担相应的违约责任。……甲乙双方任何一方违约期限超过三十日的赔付方式为：1）若甲方违约，甲方双倍返还乙方购房定金，同时甲方返还乙方已付所有款项，并向乙方支付总房款20%的金额作为违约金。若丙方代保管购房定金部分，则由丙方直接返还给乙方，且丙方开具给甲方的定金代管凭条自动失效。2）若乙方违约，甲方没收乙方购房定金，同时乙方向甲方支付总房款20%的金额作为违约金，若丙方代保管购房定金部分，则由丙方直接返还给甲方，丙方收回开具给甲方的定金代管凭条。甲乙任何一方违约，由违约方向守约方承担违约责任，守约方追究违约责任而产生的律师费、起诉费等相关费用由违约方承担，丙方有义务协助守约方向违约方追究违约责任。……第十条合同争议的解决方式：若本合同在履行期间发生争议的，由三方协商解决，若协商不成的，三方均同意向义乌市人民法院提起诉讼。第十一条……补充协议：过户当天税费部分先支付给甲方；乙方公司名称以注册公司名称为准。合同就其他权利义务进行了约定。合同签订当日，被告出具购房定金收条一份，载明：今收到买方骆红刚交来购买本人位于浙江省诸暨市余昂针织化纤厂房屋的购房定金人民币50万元整，以此为据。以银行转账为准。同日，第三人向被告出具代管凭条一份。被告回诸暨后提出不要第三人代管定金，第三人从中协调，原、被告未达成一致。2020年3月3日，原告将50万元定金转账汇入第三人法定代表人许清培账户。第三人将已收到原告50万元定金的情况告知被告，被告给原告发短信，指责原告未按合同约定将定金转账给其系违约，并提出要求双方协商修改合同。原告未回复。2020年4月30日被告未按约将厂房腾空交付原告。原告为过户做准备，于2020年5月28日以案涉厂房地址注册登记了诸暨洪刚五金制品厂，并通过第三人告知被告，被告知悉后到市场监督管理局进行举报。为此，原告将诸暨洪刚五金制品厂注册地址变更登记至诸暨市安华镇安兴路6号。2020年5月29日，原告发短信给被告，以被告出售的厂房其中有一地块已过两年未动工建设，且总投资未达到25%等问题，要求被告去安华镇政府开具一份同意涉案工业用地转让的相关材料。当日，第三人以微信告知被告，原告已经准备好购房款，并询问被告有无准备好原告要的工业园区的证明。被告当日回复第三人“那就按合同来先把定金50万元给其，然后再到安华谈下面的交接手续，如果定金50万元没有打给其，那下面的不用谈了”的微信内容。为此，原告在2020年5月30日未与被告去诸暨市不动产中心办理案涉厂房土地的过户登记事项，也未向被告交付购房款。被告向原告发送“……限原告在二日内支付购房款，并办理过户手续，若二日内无回复，其将依法解除合同”的短信内容，原告未回复。2020年6月9日，被告向原告、第三人发送书面解除合同通知书。 另查明，2020年6月1日，被告将案涉厂房的土地使用权抵押给浙商银行股份有限公司诸暨支行，并于当月3日办理了抵押登记。 本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同（居间）》系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人均应按约履行各自的合同义务。本案争议的焦点，一是原告是否存在违约，未按约支付定金；二是被告是否存在违约；三是原告的诉请应否予以支持。关于焦点一，合同约定原告应将50万元定金支付给被告，被告将定金交由第三人代为保管，其目的在于当一方违约时，该笔款项按合同的约定支付给守约方，防范违约责任无法及时兑现的风险。原告虽然未将50万元定金直接汇给被告，而是将50万元定金直接汇给第三人的法定代表人许清培，但从签订合同当日，被告在原告尚未支付定金的情况下即向原告出具定金收条，且第三人也向被告出具定金代管凭条这点分析，被告认可收到了定金。同时从交易安全分析，因原、被告之前并不认识，通过第三人中介就案涉房屋进行交易，存在相互信任度不高的情况，在此情况下从合同约定定金由被告交由第三人代管，更符合实际，且在合同约定由第三人代管，被告之后又提出不要第三人代管，为此原告将定金交付第三人，符合合同约定由第三人代管定金的目的，故应认定原告已经按合同约定支付了定金，不存在违约行为。关于焦点二，原告已经按约履行了支付定金的义务，而被告未按合同约定的时间交付案涉房屋，仍然将厂房出租他人，构成违约。且被告在2020年5月29日向原告发短信提出必须将定金50万元支付给其，再谈下面的交接事项，在此情况下，原告未于次日交付购房款及去诸暨办理案涉房产过户手续，责任不在原告。关于焦点三，被告于2020年6月9日向原告寄发解除合同通知，现原告起诉要求解除合同，双方就解除合同意见一致，本院予以确认。被告未按约定2020年4月30日交付案涉房产，构成违约，且在原告已经支付了定金的情况下，仍要原告支付定金给其，致使合同无法继续履行而解除，被告应承担违约过错责任，原告要求被告双倍返还定金100万元的诉讼请求，符合法律规定，该100万元包括原告支付给被告由第三人代管的50万元定金及被告应当赔偿的50万元定金，故被告应当支付原告定金50万元，由第三人代管的50万元定金由第三人协助被告返还给原告。原告要求被告承担其为本案诉讼支出的律师代理费5万元，符合双方合同约定，本院予以支持。第三人要求支付佣金，是另一法律关系，第三人可另案主张。综上，对原告诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下： 一、解除原告骆红刚与被告诸暨市余昂针织化纤厂于2020年2月26日签订的《房屋买卖合同（居间）》。 二、被告诸暨市余昂针织化纤厂于本判决生效后十日内双倍返还原告骆红刚购房定金共计人民币100万元，其中由第三人义乌市丰泽房地产经纪有限公司代被告诸暨市余昂针织化纤厂保管的50万元定金，由第三人义乌市丰泽房地产经纪有限公司直接返还给原告骆红刚。 三、被告诸暨市余昂针织化纤厂于本判决生效后十日内支付原告骆红刚律师代理费人民币5万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7125元（已减半），由被告诸暨市余昂针织化纤厂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 叶迪龙 二〇二〇年十月二十日 代书记员 王小悦