江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终1634号上诉人（原审被告）：江西燕兴物业管理有限公司，住所地为江西省赣州市长征大道**（赣州商会大厦）13-1#、2#、3#写字楼，统一社会信用代码913607007567545231。法定代表人：刘燕,该公司董事长。上诉人（原审被告）：江西燕兴物业管理有限公司遂川分公司，，住所地为江西省遂川县泉江镇银山大市场(梁小平房)统一社会信用代码91360827MA35L3GK5Y。负责人：刘水明，该公司总经理。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：丁科文，江西映山红律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭慜，男，1987年10月18日出生，汉族，住江西省遂川县。被上诉人（原审原告）：肖玉倩，女，1990年1月29日出生，汉族，住江西省遂川县。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：谢年华，江西金秋实律师事务所律师。上诉人江西燕兴物业管理有限公司遂川分公司（以下简称燕兴物业遂川分公司）、江西燕兴物业管理有限公司（以下简称燕兴物业公司）因与被上诉人郭慜、肖玉倩财产损害赔偿纠纷一案，不服遂川县人民法院（2020）赣0827民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人燕兴物业公司和燕兴物业遂川分公司的共同委托诉讼代理人丁科文、被上诉人郭慜及其与肖玉倩的共同委托诉讼代理人谢年华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕兴物业公司及燕兴物业遂川分公司上诉请求：撤销原判，驳回郭慜、肖玉倩的一审诉讼请求；二审诉讼费由郭慜、肖玉倩负担。事实与理由：原审认定事实错误，燕兴物业公司对郭慜、肖玉倩房屋装修的损失不应承担责任。理由如下：1.郭慜、肖玉倩房屋装修的损失系由其自身原因造成。（1）郭慜、肖玉倩提交的证据证明，2019年10月10日其与遂川品位装饰工程设计有限公司签订《装修工程施工合同》，合同签订后，郭慜、肖玉倩没有跟燕兴物业遂川分公司龙泉一号物业办公室的工作人员沟通，没有告诉燕兴物业遂川分公司B栋1-1701号房屋现在的业主是郭慜、肖玉倩，更没有提交任何材料给物业工作人员。燕兴物业遂川分公司是收到遂川县人民法院递交的起诉状才知道房子通过拍卖已过户给了郭慜、肖玉倩，燕兴物业遂川分公司登记的B栋1-1701号业主是彭九香。（2）燕兴物业遂川分公司向一审法院提交的第八组证据材料证明，B栋1-1701号房屋的业主是彭九香，在2017年彭九香缴纳物业管理费等费用。燕兴物业遂川分公司对非房主人员进入小区或对小区内的房屋进行装修，有义务进行审查，这是对小区业主负责的基本要求。（3）遂川品位装饰工程设计有限公司与郭慜、肖玉倩私下签订的《装修工程施工合同》，以及合同约定的违约金8.98万元与燕兴物业遂川分公司没有任何关系。首先，燕兴物业遂川分公司不是《装修工程施工合同》中业主与装修公司的一方当事人。其次，郭慜、肖玉倩也没有将该《装修工程施工合同》的违约责任和装修事项等告诉燕兴物业遂川分公司。郭慜、肖玉倩主动向遂川品位装饰工程设计有限公司支付8.98万元违约金是其个人行为，该违约的造成也是其自身原因引发。2.燕兴物业遂川分公司工作人员在物业管理中正当履行物业管理职能，不存在过错。（1）燕兴物业遂川分公司未对龙泉一号B栋1701房的用水进行限制。一审中郭慜、肖玉倩提交的证据4证明，郭慜、肖玉倩于2019年11月20日才向自来水公司缴水费100元，之前都没有缴费。另外根据该单据显示，2019年11月20日之前应当不是郭慜、肖玉倩的姓名，水表是前房主彭九香申办，物业公司至今显示的水表也是彭九香姓名。（2）燕兴物业遂川分公司未对龙泉一号B栋1701房的用电进行限制，一审郭慜、肖玉倩提交的证据4证明，2020年1月6日供电公司电费单据才4.8元。该证据充分证明该电表已开通，且已在使用。另外，郭慜、肖玉倩提供的装修照片显示，室内已有使用过电的情形。（3）郭慜、肖玉倩一直没有到物业公司办理入户、过户等移交手续。作为物业公司，因为之前登记的业主是彭九香，之前的业主和现在新购房户也没有跟物业交接，所以燕兴物业遂川分公司只能按物业管理条例的规定处理。（4）燕兴物业遂川分公司的工作人员发现B栋1701房装修人员在装修过程中偷用小区的消防用水，为防止发生重大安全隐患，燕兴物业遂川分公司多次告知、劝诫装修人员不要使用消防用水，但装修人员置若罔闻，依旧使用消防用水。3.郭慜、肖玉倩的损失应当由其自身承担，同时该损失明显存在与装修公司之间的恶意串通。（1）郭慜、肖玉倩与遂川品位装饰工程设计有限公司签订的《装修工程施工合同》约定，B栋1701房装修工期为2019年10月25日至2019年12月20日，装修期不到二个月。对于一个全毛坯房要在二个月不到的时间内完成，任何一家装修公司都无法完成。（2）郭慜、肖玉倩一审提交的证据8，遂川品位装饰工程设计有限公司的两份通知的被通知人均是肖玉倩，而不是燕兴物业遂川分公司。燕兴物业遂川分公司没有收到任何书面通知或口头通知。该两份通知内均陈述说去与小区物业联系，实际上根本没有联系。（3）《装修工程施工合同》约定，B栋1701房装修价款为898000元，这样的装修价格与装修施工合同的约定是矛盾的。首先，在遂川县境内没有任何一家商品房的装修会这样离奇的高。其次，根据《装修工程施工合同》第七条关于材料供应的约定，本工程甲方肖玉倩负责采购供应的材料、设备（详见主材采购明细表），898000元不包括肖玉倩自己采购的主材。如果加上郭慜、肖玉倩采购主材的价格装修成本要数百万元。（4）郭慜、肖玉倩提交的《室内装饰工程预算书》里面的工程项目及单价，远远超出当地甚至是一线城市的最高价。比如两个卫生间门9000元，马桶21000元，衣柜84000元，酒柜42000元等装修价格都是天价。即使使用了这些品牌的物件，那这些物件的安装都是品牌公司自己安装，不可能计算在装修款898000元中。（5）装修合同的第四条关于工期的约定，因业主的原因无法达到施工条件的造成装修公司没按期开工或中途停工，影响工期，则业主要支付合同价款的百分之二十违约金。该条的约定明显是在事后与装修公司串通。首先违约金之高不符合常理。其次装修合同中，作为业主最关心的是装修质量。但是整个合同中只有对工期进行突出，这些突出行为恰恰体现了串通。综上，燕兴物业遂川分公司在物业管理中没有任何过错，郭慜、肖玉倩与装修公司串通设计违约条款，通过恶意诉讼获利。请二审依法查明本案事实，维持当事人合法权益。郭慜、肖玉倩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。郭慜、肖玉倩与燕兴物业遂川分公司并没有签订物业服务合同，郭慜、肖玉倩在自己的房产内装修，没有义务通知燕兴物业遂川分公司，燕兴物业遂川分公司亦没有权利对郭慜、肖玉倩断水断电。郭慜、肖玉倩支付8.89万元的违约金是燕兴物业遂川分公司断水断电造成的。郭慜、肖玉倩的装修房屋是通过司法拍卖所得，以前的房主彭九香在接收房子时已经缴交装修保证金等费用，燕兴物业遂川分公司要求重复交纳费用，因为郭慜、肖玉倩不同意再交费，所以燕兴物业遂川分公司才对郭慜、肖玉倩方断水断电。燕兴物业遂川分公司称郭慜、肖玉倩偷用消防用水，没有任何证据证明，施工根本用不到水。燕兴物业遂川分公司称装修公司没有通知燕兴物业遂川分公司，实际上在装修时，由于燕兴物业遂川分公司对郭慜、肖玉倩的房子断水断电，装修公司人员还与郭慜、肖玉倩一起找过物业保安，而物业保安不搭理。燕兴物业公司称郭慜、肖玉倩与装修公司恶意串通，只是其猜测，并没有证据证明。至于郭慜、肖玉倩的装修材料和价格问题，这是根据郭慜、肖玉倩的消费水平来确定的。请驳回上诉，维持原判。郭慜、肖玉倩向一审法院起诉请求：判令燕兴物业公司、燕兴物业遂川分公司停止侵害，将郭慜、肖玉倩位于遂川县“龙泉1号”B栋1-1701号房屋的水、电恢复，此后不得再对郭慜、肖玉倩的房屋停水、停电；判令燕兴物业公司、燕兴物业遂川分公司赔付郭慜、肖玉倩因房屋停水停电所造成的各项损失共计89800元；本案诉讼费由燕兴物业公司、燕兴物业遂川分公司负担。一审法院认定事实：郭慜、肖玉倩系夫妻。2019年7月2日，肖玉倩通过淘宝司法拍卖网竞拍成功购买了江西省余干县法院委托拍卖的位于遂川县“龙泉1号”B栋1-1701号房屋一套。2019年8月12日，郭慜、肖玉倩将该房屋办理了不动产权登记，为共同共有。2019年10月10日，郭慜、肖玉倩与遂川品位装饰工程设计有限公司签订了《装饰工程施工合同》，合同约定：由装饰公司对该房屋全屋设计装饰，包工包料，合同价款为898000元，自2019年10月25日开工，至2019年12月20日竣工并交付使用，如因装饰公司原因未能在合同约定施工期限内完成施工，则装饰公司按合同价款20%支付郭慜、肖玉倩违约金，如因郭慜、肖玉倩原因无法达到施工条件导致未能按期施工或中途停工影响工期，则郭慜、肖玉倩按合同价款20%支付装饰公司违约金。合同签订后，装饰公司依合同约定期限到郭慜、肖玉倩房屋内进行装修施工。2019年11月20日，肖玉倩将涉案房屋自来水户名变更为肖玉倩，充值水费100元。装修施工期间，燕兴物业遂川分公司的物业工作人员以郭慜、肖玉倩非房屋业主，未办理入户手续缴纳相关费用为由，多次对郭慜、肖玉倩的房屋关闭自来水，切断电源，导致装修公司无法正常施工。2019年12月22日，郭慜、肖玉倩与遂川品位装饰工程设计有限公司签订解除协议，解除双方之前的装修合同。2019年12月26日，郭慜、肖玉倩支付遂川品位装饰工程设计有限公司已施工部分工程款2.3万元，支付违约金8.98万元。后郭慜、肖玉倩与燕兴物业遂川分公司协商赔偿事宜无果,为此起诉。一审法院认为，郭慜、肖玉倩作为房屋的所有权人，当然有权对自己房屋进行装修改造以达到良好的居住生活条件。燕兴物业遂川分公司的工作人员擅自关闭郭慜、肖玉倩房屋的水电，没有法律依据，侵害了郭慜、肖玉倩的合法权益，应及时恢复水电，不得关停。郭慜、肖玉倩作为居住小区商品房的业主也应遵守物业公司的相关物业管理规定，在与燕兴物业遂川分公司的沟通过程中，没有及时采取有效措施，而放任自己与装修公司的违约损失扩大，行为明显不当。郭慜、肖玉倩与燕兴物业遂川分公司在本案中均存在一定过错。故由双方各承担郭慜、肖玉倩主张损失89800元的50%，即由燕兴物业公司赔偿郭慜、肖玉倩损失44900元。燕兴物业遂川分公司作为下属分公司，其不具有法人资格，不承担民事责任。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《物业管理条例》第五十三条之规定，判决：一、江西燕兴物业管理有限公司于判决生效之日开通恢复郭慜、肖玉倩位于遂川县“龙泉1号”B栋1-1701号房屋的水、电，不得擅自关闭；二、江西燕兴物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿郭慜、肖玉倩损失44900元；三、驳回郭慜、肖玉倩的其他诉讼请求。案件受理费1023元，由郭慜、肖玉倩负担512元，江西燕兴物业管理有限公司负担511元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.燕兴物业遂川分公司是否有权关停龙泉1号小区B栋1-1701号房的水电；2.燕兴物业遂川分公司及燕兴物业公司应否赔偿郭慜、肖玉倩损失；如应赔偿，赔偿额如何确定。关于焦点1，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案燕兴物业公司与龙泉一号小区的建设单位江西富盈置业有限公司签订了前期物业管理服务合同，郭慜、肖玉倩系龙泉一号小区B栋1-1701号房的业主，依照以上规定，双方均受物业服务合同的约束。郭慜、肖玉倩所提其与燕兴物业遂川分公司没有签订物业服务合同，其在自己的房产内装修，没有义务通知燕兴物业遂川分公司的主张，与法律规定及合同约定不符，故对该主张不予支持。《龙泉1号前期物业管理服务合同》及《龙泉1号物业管理服务协议》均约定“物业公司对小区房屋的共用部位、共用设施设备和公共秩序、公共卫生、公共交通、公共绿化有养护和管理的权利，有收取物业管理服务费等权利”，而郭慜、肖玉倩所有的B栋1-1701号房系业主专有部位，且业主专有部位的供水、供电系由业主与城市供水、供电部门之间产生合同关系，故燕兴物业遂川分公司对业主专有部位的供水、供电管理既无法律授权，亦无合同约定，其无权关停龙泉1号小区B栋1-1701号房的水电，燕兴物业遂川分公司应停止侵害，立即开通恢复该房的水电。关于焦点2，燕兴物业遂川分公司与郭慜、肖玉倩因缴纳物业费用问题产生纠纷后，双方应通过协商或法律途径解决，燕兴物业遂川分公司擅自关停B栋1-1701号房的水电，侵犯了业主权利，给该房业主郭慜、肖玉倩造成损失。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”，根据该规定，燕兴物业遂川分公司依法应予赔偿。至于赔偿额的确定，首先，郭慜、肖玉倩未告知燕兴物业遂川分公司其与遂川品位装饰工程设计有限公司签订了《装饰工程施工合同》，假如因其不能提供正常的供水供电导致违约，则要按合同约定赔偿合同价款20%违约金之事实，故燕兴物业遂川分公司不能预见到其关停龙泉1号小区B栋1-1701号房水电的行为将会导致高额损失的后果；其次，郭慜、肖玉倩仅因数千元的物业费与燕兴物业遂川分公司产生纠纷，其明知物业公司关停水电将导致其违约而需赔偿遂川品位装饰工程设计有限公司数万元违约金，却不采取适当措施防止损失扩大，该行为明显不当。《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条规定“被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。”依据该规定，燕兴物业遂川分公司对扩大的损失不需赔偿，本院酌定燕兴物业遂川分公司赔偿郭慜、肖玉倩损失10000元。因燕兴物业遂川分公司系燕兴物业公司的分公司，不具法人资格，故应由燕兴物业公司承担赔偿责任。燕兴物业公司及燕兴物业遂川分公司所提郭慜、肖玉倩与装修公司之间恶意串通的上诉理由，没有证据证明，故对该理由不予采纳。综上所述，燕兴物业公司及燕兴物业遂川分公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持遂川县人民法院（2020）赣0827民初224号民事判决第一、三项；二、变更遂川县人民法院（2020）赣0827民初224号民事判决第二项为：江西燕兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿郭慜、肖玉倩10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1023元，二审案件受理费923元，共1946元，由江西燕兴物业管理有限公司负担640元，郭慜、肖玉倩负担1304元。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇二〇年十月十日法官助理高晓丽书记员王荷英