山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终10905号上诉人（原审被告）：刘丽娟，女，1980年10月13日出生，汉族，居住地山东省济南市历下区文化东路****楼****，住济南市。委托诉讼代理人：薛佳，山东乾慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟强，山东乾慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张遵业，男，1971年4月19日出生，汉族，居住地，居住地济南市市。委托诉讼代理人：齐霞，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐佳萌，山东圣义律师事务所实习律师。上诉人刘丽娟因与被上诉人张遵业房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初3996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，进行了审理。本案现已审理终结。刘丽娟上诉请求：1.撤销一审判决书第二项和第三项；2.一、二审诉讼费用由张遵业承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，从而适用法律错误。刘丽娟正是按照双方于2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》第六条第2款“承租方未按照约定方法使用房屋或进行非法活动，致使房屋受到损害的，出租方可解除合同，并要求赔偿损失，并承租方所缴纳保证金不予退还”向张遵业提出解除合同的，而张遵业并未提供其没有违反该条约定的证明，因此刘丽娟与张遵业双方达成一致意见，并于2020年3月31日解除合同，这说明张遵业已经认可刘丽娟提出的解除双方房屋租赁合同的理由，即张遵业违反了《房屋租赁合同》第六条第2款，张遵业缴纳的保证金也不应予以退还。一审法院于2020年6月22日到济南市公安局市中区分局四里村派出所调取的询问笔录两份和询问的相关情况显示，情之雨SPA会所并非张遵业经营，证明张遵业也存在非法转租的违约行为。一审法院认定了2019年11月份济南市公安局市中区分局四里村派出所对张遵业租赁的房屋张贴封条的事实，同时一审法院也认定“经一审法院向济南市公安局市中区分局四里村派出所查询，2019年11月4日该所警务人员将张遵业工作人员传唤调查，未查实原告所经营会所存在非法活动，据此，刘丽娟单方面解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任”，直到一审法院开庭时，刘丽娟才知晓派出所关于张遵业所租赁房屋被查封后的处理情况，一审法院关于刘丽娟“单方面解除合同，构成违约”的认定是错误的，四里村派出所作为国家执法机关，张贴封条的行为即为执行行为，执法行为具有公信力，刘丽娟作为普通民众，看到出租的房屋被执法机关贴上了封条，有理由相信在该房屋中有人从事非法活动，所以刘丽娟即按照《房屋租赁合同》中的相关约定向张遵业提出了解除合同的要求，刘丽娟并不存在违约行为，不应该承担违约责任。张遵业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。张遵业向一审法院起诉请求：一、判令刘丽娟返还张遵业缴纳的合同履约保证金1万元；二、判令刘丽娟向张遵业支付违约金1万元；三、判令刘丽娟返还张遵业13天的房租共计4695元；四、本案的案件受理费由刘丽娟承担。一审法院认定事实：案涉房屋位于济南市市中区马鞍山路56-7号二楼202、203室，刘丽娟主张该房屋自国资委承租，现案涉房屋已交付于国资委。2019年4月15日，张遵业(承租方、乙方)与被告刘丽娟(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落于济南市市中区马鞍山路56-7号二楼202、203室。面积130平方米，用途：办公、培训、经营。租赁期限贰年，自2019年4月14日起将租赁房屋交付给承租方使用，至2021年4月13日收回。租金年租金13万元，半年租金6.5万元。租金半年一付，提前一个月缴纳下半年的租金，均为一次性支付。出租方给承租方免费半个月用于装修(自2019年4月14日至2019年4月29日)。租赁期间，承租方对房屋及设施进行改善或者增设他物时，必须经出租方书面同意并约定处理方式。承租方对房屋的装修或增设费用由承租方处行负担。承租方未按约定方法使用房屋进行非法活动，致使房屋受到损害的，出租方可解除合同，并要求赔偿损失，并承租方所缴纳保证金不予退还。出租主未按合同约定交付房屋供承租方使用或中途中止合同，支付违约金1万元。承租方未按合同约定接收房屋或中止履行房屋租赁合同的，支付违约金1万元，且承租方缴纳的保证金不予退还。为保证合同的正常履行，承租方须于合同签订之日缴纳合同履行保证金1万元，如承租方出现违约行为，出租方有权在追究承租方的违约责任的同时，自行从保证金中扣除相关拖欠费用，并有权单方面解除合同。张遵业提交其名下帐户明细证实2019年4月14日转款69600元，于2019年8月27日转款6.5万元。庭审中经双方确认，张遵业交纳房租为第一次缴纳69600元，该款项为半年房租6.5万元，其余4600元+半个月房租装修期房租5417元共计10017元，张遵业主张为1万元保证金已交纳，房租交至2020年4月13日。一审法院于2020年6月22日在济南市公安局市中分局四里村派出所调取询问笔录两份。经一审法院与该派出所王文超所长及肖所长询问。两所长称2019年11月4日接市局110转派出所报警，有人举报称马鞍山路56-7号有从事卖淫嫖娼活动。出警后在56-7号情之雨SPA会所将刘学宏、于艳艳带至派出所询问。为防止物品丢失，粘贴派出所封条后，将其工作人员传唤至派出所询问。后未发现有非法行为，未予立案。刘丽娟提交房屋出租前后及现状照片一宗，经双方质证后双方认可，案涉房屋出租前为林音琴行，张遵业承租后对房屋进行装修并添置按摩床等设备。在2019年11月4日后，刘丽娟以张遵业从事非法活动，被四里村派出所查封为由要求解除合同。2020年3月31日晚，张遵业自案涉房屋中搬离。搬离时双方之间无交接手续。现案涉房屋中部分装修已损毁。双方确认，合同于2020年3月31日解除后，但对于违约情形未达成一致意见。张遵业主张，在我方租赁之前就是案涉房屋为林音琴行，我方租赁后对房屋进行了装修，使用共3间房屋。2020年3月31日我方应刘丽娟的要求进行腾房，白天大车进不了市区，只有晚上搬了一次。后期刘丽娟就没有让再搬并把门锁上，房内的情况不清楚，我方只是搬走了东西，没有拆除，后期我方要向刘丽娟主张装修损失。刘丽娟主张，2019年11月左右因为我在3楼经营看到案涉房屋有派出所封条，不知道谁报的案，派出所也没有通知我作为房东去处理相关事宜。后我给张遵业打电话询问情况。让他找地方搬走，因为合同中有约定，其从事非法经营要求他搬走。2020年3月31日晚上张遵业派人过来搬走了，双方之间没有交接。第二天早上，发现屋里所有装修都拆完了，我就给张遵业打电话，张遵业说都搬完了。后来因我与国资委租赁到期了，我就把房屋还给国资委了，谁锁的门不知道。一审法院认为，张遵业、刘丽娟签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，合同合法有效。房屋租赁期间，刘丽娟以张遵业经营涉嫌从事违法活动为由，向张遵业提出解除合同。双方协商后合同于2020年3月31日解除，张遵业自租赁房屋中搬离。经一审法院向济南市公安局市中分局四里村派出所查询，2019年11月4日该所警务人员将张遵业工作人员传唤调查，未查实张遵业所经营会所存在非法活动。据此，刘丽娟单方面解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，违约方应支付1万元违约金，双方之间合同约定每月租金为1万元余元，该违约金约定并不过高，一审法院予以确认，张遵业要求刘丽娟支付违约金1万元的诉讼请求，一审法院予以支持。双方租赁合同已于2020年3月31日解除，张遵业交纳租金至2020年4月13日，刘丽娟应退还张遵业多交纳的13天租金为4694.44元及前期多交纳租金17元。根据双方交纳房租及保证金情况，张遵业已实际交纳保证金1万元。张遵业主张刘丽娟退还4695元租金及保证金1万元的诉讼请求一审法院予以支持。根据合同约定，租赁期间承租方装修装饰部分在合同到期后免费归出租方所有，承租方不得拆除所装饰部分，关于此项损失，刘丽娟亦主张另行解决，本案不予处理，双方另行协商解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百三二十二条之规定判决：一、刘丽娟于判决生效之日起十日内返还张遵业房屋租金4695元；二、刘丽娟于判决生效之日起十日内返还张遵业保证金1万元；三、刘丽娟于判决生效之日起十日内支付张遵业违约金1万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取175元，由刘丽娟负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘丽娟主张按照双方签订的《房屋租赁合同》，张遵业使用房屋或进行非法活动，出租方可解除合同，刘丽娟并不存在违约行为，不应该承担违约责任。经审查，2019年11月4日，济南市公安局市中分局四里村派出所将张遵业工作人员传唤调查，未查实张遵业所经营会所存在非法活动。二审中刘丽娟亦未提交证据证实其主张，一审法院认为刘丽娟单方面解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。并无不当。综上所述，刘丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人刘丽娟负担。本判决为终审判决。审 判 员 刘继英二〇二〇年十月十日法官助理 万振驰书 记 员 李姗姗