湖北省竹溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0324民初1123号原告：竹溪绿谷中央城物业管理有限公司。住所地：竹溪县城关镇光明西路**。统一社会信用代码：91420324050017281A。法定代表人：王泽，系该公司经理。委托诉讼代理人：张盛军，男，系该公司部门经理。其代理权限为代为放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代收法律文书。委托诉讼代理人：吴刚，湖北楚秦律师事务所律师。其代理权限为代为放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉，代收法律文书。被告：刘贤运，男，1984年2月21日出生，汉族湖北省竹山县2X。原告竹溪绿谷中央城物业管理有限公司（以下简称绿谷中央城物业公司）与被告刘贤运物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告绿谷中央城物业公司的委托诉讼代理人张盛军、吴刚、被告刘贤运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿谷中央城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠原告物业服务费4785.00元（2017年10月4日至2020年7月4日止）及车位管理费11700.00元（2017年7月19日至2020年7月19日止）；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系绿谷中央城小区业主。自2017年10月4日至2020年7月4日止，被告共拖欠原告物业服务费4785.00元，拖欠2017年7月19日至2020年7月19日车位管理费11700.00元，经原告多次催收，被告拒不支付。被告的行为违反了法律规定和合同约定的义务，损害了原告的合法公益，故具文起诉。被告刘贤运辩称：被告拒交物业服务费的理由是物业公司改变了小区的环境。物业公司什么时候整改好了，就什么时候缴费，以前拖欠的也补齐；停车费以前都交了，后来临时停车都交了费用，也未续租车位，不应该产生费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：被告对原告提交的前期物业配套收费项目及标准真实性无异议，对证明目的提出异议。认为前期物业配套收费项目及标准是售房时出具的格式合同，没有释明。本院认为，被告在该收费项目及标准上签名，应视为对收费项目及标准的认可，故被告该异议理由不成立，对该证据本院予以采信；对原告提交的车辆停车照片提出异议。认为该照片只能证明车牌号是被告的，不能证明被告什么时候停车，停了多长时间，临时停车也缴了费。本院认为，该证据不能确认被告在小区地下车库停车的时间，故本院对该证据真实性予以确认。对原告提交的异地建设费发票真实性无异议，对证明目的提出异议，但未提出异议理由。本院认为，该证据系竹溪县人民防空办公室出具的正式票据，故本院对该证据真实性予以确认。对原告提交的车位租赁费发票提出异议。认为被告2016年之前租过车位，但是2017年7月19日之后没有续租，也没有在小区地下车位停车，临时停车都交了费。本院认为，该证据能够证明被告缴纳2016年11月18日至2017年7月18日小区车位租金的事实，但不能证明被告在2017年7月19日后，继续租用车位的事实，故对该证据的真实性予以确认，对证明目的不予采信。原告对被告提交的网上投诉打印件真实性无异议，对其证明目的提出异议。认为业主反映的服务差、收费高、不能组建业主委员会、违规乱收费、扣押业主的不动产证的情况有的不真实，有些是有客观原因。服务质量90%的业主是肯定的，只有10%的业主有意见，这10%的业主不能代表全体业主。物业收费和停车收费标准的问题，原告是按协议和公示的收费标准执行的，不存在乱收费问题。没有成立业委员会的问题，是因小区业主未达成一致意见。本院认为，该证据系网上投诉反映绿谷中央城小区物业管理方面存在的问题，但不能证明原告没有履行物业管理服务义务，故本院对该证据真实性予以确认，对证明目的不予采信。对被告提交的举报信、整改通知、告知书、现场照片、成立业主委员会的申请及物业管理收费过高的敬告真实性均无异议，对证明目的提出异议。认为举报信纯属恶意举报，不属于真实情况。整改通知和告知书在原告得知业主反映的问题后，做到有则改之无则加勉，对服务范围进行了严格检查，原告是严格按服务协议的约定进行管理，并无违约之处；认为现场照片中地下室渗水属于房屋质量问题，与物业管理无关。违章搭建属于城管部门管理权限，物业公司无权干预，广告牌的设置也属于城管部门管理权限。门铃的问题，原告已经整改了。认为原告没有收到过成立业主委员会的申请及物业管理收费过高的敬告，该证据只能表明被告单方的意思表示，不能代表原告的意思。申请成立业主委员会是业主的权利，但是未能实现并不是原告的原因造成的。本院认为，该部分证据系业主反映小区物业管理服务方面存在的问题和建议，但不能证明原告没有履行物业管理服务义务，故本院对该部分证据真实性予以确认，对证明目的不予采信；对原告提交的停车场小票提出异议。认为该票据不能证明是原告收取的停车费。本院认为，该票据不能证明缴费人及缴费时间，故本院对该证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘贤运系绿谷中央城小区3栋1单元2002室业主，其房屋建筑面积为111.30平方米。2014年10月4日，刘贤运与绿谷中央城物业公司签订了前期物业服务协议并在配套收费项目及标准上签字。收费标准为高层及小高层带电梯住宅按建筑面积1.3/月/平方米。已售或租用车位每月收取45.00元/车位的车辆停泊服务费，临时停车按十堰市物价局相关文件执行。配套收费项目及标准明确地下车库车位租金280.00元/月/位，物业服务费45元/月/位。刘贤运缴纳了2017年10月4日前的物业服务费及2016年11月18日至2017年7月18日车位租金。现绿谷中央城物业公司以刘贤运拖欠2017年10月4日至2020年7月4日物业服务费4775.00元(111.30平方米×1.3元/平方米×33个月)及车位租金11700.00元（2017年7月19日至2020年7月19日）为由，诉至本院。本院认为，被告刘贤运与原告绿谷中央城物业公司签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。绿谷中央城物业公司作为物业管理服务企业，为包括刘贤运在内的全体业主提供了物业管理服务，刘贤运作为业主接受了绿谷中央城物业公司的物业管理服务后，应按协议约定缴纳物业服务费，故对绿谷中央城物业公司要求刘贤运支付物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。对刘贤运提出绿谷中央城物业公司物业管理服务存在诸多问题,改变了小区环境，不应支付物业服务费的辩解意见,因小区内业主人数众多,对物业服务质量的评判标准不一,物业服务公司提供的物业服务很难让每一位业主都达到100%满意。当然，绿谷中央城物业公司作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见和建议，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量。刘贤运因绿谷中央城物业公司提供的服务存在瑕疵而拒绝支付物服务费的行为并不可取,这种行为不仅不能解决双方之间的矛盾,反而会影响刘贤运的生活质量及居住环境，故刘贤运该辩解意见不能成立,本院不予支持。绿谷中央城物业公司未举证证明刘贤运续租车位或实际使用车位而未缴费的事实，故对绿谷中央城物业公司主张刘贤运支付租用车位管理费的诉讼请求，本院依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条,《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、刘贤运于本判决生效之日起十日内支付竹溪绿谷中央城物业管理有限公司自2017年10月4日至2020年7月4日期间的物业服务费4775.00元；二、驳回竹溪绿谷中央城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212.00元，减半收取计106.00元，由刘贤运负担50.00元，由竹溪绿谷中央城物业管理有限公司负担56.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  任大成二〇二〇年十月二十三日书记员  孙 明附：本案适用的相关法律条款1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。