襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0607民初3908号原告：荆门碧桂园房地产开发有限公司，住所：荆门市掇刀区凤袁路**，社会统一信用代码：91420800679757316A。法定代表人：高雪峰，执行董事。委托诉讼代理人：方承佳、黄艳玲，湖北诚明律师事务所律师。被告：李强，男，1971年1月29日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：张明，男，1971年10月9日出生，汉族，住襄阳市樊城区，与原告系亲属关系。被告：丁涛，男，1964年2月9日出生，汉族，住湖北省沙洋县。被告：刘炳秀，女，1965年2月1日出生，汉族，住湖北省沙洋县。原告荆门碧桂园房地产开发有限公司（以下简称荆门碧桂园公司）与被告李强、丁涛、刘炳秀案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荆门碧桂园公司的委托诉讼代理人方承佳，被告李强的委托诉讼代理人张明到庭参加诉讼。被告丁涛、刘炳秀经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆门碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、请求撤销本院作出的（2019）鄂0607执恢152号之一执行裁定；2、对执行标的物（荆门市凤翔路1号凤仪湾二街碧桂园二期68幢房号为104、204、304的房屋一套及该房屋分摊占用的土地使用权）停止执行；3、确认原告享有荆门市凤翔路1号凤仪湾二街碧桂园二期68幢房号为104、204、304的房屋的所有权及该房屋分摊占用的土地使用权；4、本案的诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：2013年11月20日，原告荆门碧桂园公司与被告丁涛签订《荆门市商品房买卖合同》一份，合同约定被告向原告购买位于荆门××仪××街××单元××、××、××商品房××套，合同总价（暂计）1407400元，其中980000元由被告向案外人中国农业银行股份有限公司荆门掇刀支行（以下简称农行荆门掇刀支行）申请贷款，购房首付款427111元在合同签订当日支付。2013年12月23日，涉案商品房办理了预告登记。2015年12月25日，原告办理了涉案商品房的初始产权证明，房屋的所有权人为原告荆门碧桂园公司，产权证号为荆门市房权证东宝区字第**。同日，原告告知被告丁涛涉案商品房可办理不动产登记，被告丁涛未予办理。2013年11月22日，被告丁涛与农行荆门掇刀支行签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：农行荆门掇刀支行向被告丁涛提供借款本金980000元，借款期限120个月，采取分期等额本息还款方式还款，共120期；同时约定借款利率、违约责任等事项，并以上述房屋设定抵押，办理了预抵押登记，另原告为此提供阶段性担保。2013年12月20日，农行荆门掇刀支行依约定向被告丁涛提供借款980000元。后被告丁涛逾期还款，被农行荆门掇刀支行起诉至法院，经荆门市中级人民法院判决，原告代为偿还了借款864620.76元。随后，原告依照约定解除了与被告丁涛的《荆门市商品房买卖合同》。本院在执行被告李强（2019）鄂0607执恢152号案件过程中，裁定执行案外人原告名下财产，侵犯原告合法权益。原告作为所有权人就（××）××案件执行标的荆门市××路××凤仪湾××房××、××、304的房屋及该房屋分摊占用的土地使用权享有足以排除强制执行的民事权益。被告李强辩称，被告丁涛、刘炳秀签订购房合同，并且付首付款及农行荆门掇刀支行发放贷款给荆门碧桂园公司时，涉案房屋物权已变更至被告丁涛、刘炳秀名下，原告荆门碧桂园公司对涉案房屋不享有排除执行的权利，原告因丁涛、刘炳秀贷款逾期未偿还被诉代为赔偿，只能对被告丁涛、刘炳秀进行追索赔偿。该追偿权与普通债权一样，不具备优先受偿权，也不影响涉案房屋物权归属。被告丁涛、刘炳秀未提出答辩意见。经审理查明，2013年10月18日，原告荆门碧桂园公司（出卖人）与被告丁涛（买受人）签订《荆门市商品房买卖合同》，约定：买受人购买座落于凤翔路××凤仪湾××）××＃（××、××、××、××）幢1单元104、204、304（2号）号预售商品房，建筑面积155.88平方米，每平方米9028.81元，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；签订合同当日支付首期款427111元,余款向贷款银行办理按揭申请手续。2013年11月6日，该《商品房买卖合同》在荆门市房产管理局办理了登记备案手续。2013年11月20日,被告丁涛因购房向农行荆门掇刀支行申请贷款，同年11月22日农行荆门掇刀支行与被告丁涛签订了《个人购房担保借款合同》，约定：农行荆门掇刀支行向丁涛提供借款本金980000元，借款用途为购房，借款期限120个月，采取分期等额本息还款方式还款，以上述房屋设定抵押，办理了预抵押登记，原告荆门碧桂园公司作为连带责任保证人为被告丁涛的借款本息等提供担保。2013年12月23日，被告丁涛申请对案涉房屋办理了预告登记，预告登记权利人为被告丁涛、刘炳秀，预告登记义务人为原告荆门碧桂园公司，附记：预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。2015年12月25日，原告荆门碧桂园公司办理了包括案涉房屋在内的初始登记，房屋所有权人为荆门碧桂园公司。因被告丁涛未按合同约定时间即2014年1月15日前支付超标房价款35041元,原告荆门碧桂园公司于2017年3月27日通过快递向被告丁涛邮寄已到期应缴款通知书,催缴超标房价款35041元。2018年6月9日、2019年1月8日，原告荆门碧桂园公司通过快递向被告丁涛两次邮寄催促收楼通知书。被告丁涛至今未与原告荆门碧桂园公司办理购买的上述房屋收楼交接手续和过户登记手续。另查明，因被告丁涛未按合同约定还款，农行荆门掇刀支行于2016年7月5日起诉至法院，2017年12月25日荆门市中级人民法院二审判决，丁涛、刘炳秀于判决生效之日起五日内偿还农行荆门掇刀支行借款本金850198.41元及利息，荆门碧桂园公司在办妥涉案房屋以农行荆门掇刀支行为抵押权人的登记手续之前，在丁涛、刘炳秀未清偿的864620.76元范围内承担连带清偿责任，驳回农行荆门掇刀支行的其他诉讼请求。根据上述生效判决，原告荆门碧桂园公司于2018年6月29日代替丁涛、刘炳秀将借款本息及其他费用875478.76元支付给农行荆门掇刀支行。还查明，案外人刘焕峰、施勇与被告丁涛、刘炳秀民间借贷纠纷一案,襄阳市中级人民法院于2015年6月26日作出（2014）鄂襄阳中民四初字第00173号民事判决，判决湖北金仓物流有限公司归还刘焕峰、施勇借款本金7834252元及利息；万宝粮油公司、欧志广、王成林、柴顺功、杜章程、程磊、刘毅、丁涛、刘炳秀对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后，刘焕峰、施勇向襄阳市中级人民法院申请执行，后该院作出（2015）鄂襄阳中执监字第00053号执行裁定，指定该案由本院执行。本院执行过程中，对襄阳市中级人民法院在审理过程中保全查封的上述案涉房产进行了续行查封。2018年2月10日刘焕峰、施勇与李强签订债权转让协议，本院根据协议于2018年7月9日作出（2018）鄂0607执异84号执行裁定，裁定变更李强为本案申请执行人。现涉案房屋经本院流拍后已于2019年8月5日裁定抵偿给申请执行人李强，但尚未过户给李强。该案在执行过程中，荆门碧桂园公司提出执行异议，被本院裁定驳回后，又提出执行异议之诉。本院认为,当事人双方签订商品房买卖合同是引起不动产物权变动的原因，依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关秀，其建立的基础是双方当事人的真实意思表示，在双方当事人就订立商品房买卖合同意思表示达成一致时，合同即成立，产生债权约束力。权利人享有的是债权请求权并非不动产支配权。商品房买卖合同的成立并不当然引起不动产物权的变动，要发生物权变动的效果必须要进行不动产物权的公示及登记。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告荆门碧桂园公司与被告丁涛签订商品房买卖合同，并办理了预告登记，商品房买卖合同仅是引起涉案不动产物权变动的原因，并不当然引起不动产物权变动的效果。原告荆门碧桂园公司作为案涉房屋的开发商,对其合法建造并已取得初始登记的房屋当然地享有所有权。案涉房屋虽然预告登记在被告丁涛、刘炳秀名下，但预告登记制度旨在限制不动产物权人的处分权以保障买受人将来能够顺利实现物权,其本身并不能产生物权变动的法律效力，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否为权利人:（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。根据上述规定，原告荆门碧桂园公司系案涉房产权利人。从原告荆门碧桂园公司与被告丁涛签订商品房买卖合同的履行情况来看，被告丁涛未按约及时向原告荆门碧桂园公司交付超标房价款，案涉房屋至今也未向被告丁涛交付；因被告丁涛未按约偿还房贷，原告荆门碧桂园公司承担了保证责任，代被告丁涛偿还借款本息875478.76元，被告丁涛实际支付的房款仅占案涉房屋全部价款小部分。原告荆门碧桂园公司已书面通知被告丁涛解除合同，被告李强可就合同解除后被告丁涛对原告荆门碧桂园公司享有的返还剩余房款债权继续申请执行。综上，原告荆门碧桂园公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告荆门碧桂园公司诉请对荆门市凤翔路1号凤仪湾二街碧桂园二期68幢房号为104、204、304的房屋一套及该房屋分摊占用的土地使用权停止执行，本院予以支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十四条第一款规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。原告荆门碧桂园公司诉请撤销本院（2019）鄂0607执恢152号之一执行裁定，于法不符，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。如前所述，案涉房产登记在原告荆门碧桂园公司名下，尚未因原告荆门碧桂园公司与被告丁涛签订的商品房买卖合同履行转移登记至被告丁涛名下，根据不动产登记可以确认原告荆门碧桂园公司是案涉不动产权利人，故原告荆门碧桂园公司诉请确认享有荆门市凤翔路1号凤仪湾二街碧桂园二期68幢房号为104、204、304的房屋的所有权及该房屋分摊占用的土地使用权，因已办理不动产登记，已无必要再行确权。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，缺席判决如下：一、不得执行荆门市凤翔路1号凤仪湾二街碧桂园二期68幢房号为104、204、304的房屋一套及该房屋分摊占用的土地使用权；二、驳回原告荆门碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19211元，由被告李强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  曾凡清人民陪审员  彭金梅人民陪审员  程小梅二〇二〇年十月二十日书 记 员  杨志鹏