上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终6635号上诉人(原审原告)：凡登敏，女，1976年2月8日出生，汉族，户籍所在地安徽省颍上县八里河镇万台自然庄**。委托诉讼代理人：王敏芬，上海高达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：马魁梧，男，1971年9月8日出生，台湾地区居民，现住址不详。被上诉人(原审被告)：洪佩宜，女，1972年6月11日出生，台湾地区居民，现住址不详。上诉人凡登敏因与被上诉人马魁梧、洪佩宜房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初7513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凡登敏上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，发回重审或依法改判为马魁梧、洪佩宜返还购房款人民币(以下币种均为人民币)2，400，000元并支付利息损失(以2，400，000元为本金，自2016年3月24日起计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月19日计算至判决生效之日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付)、支付违约金4，000，000元、承担装修损失239，658元；一、二审的诉讼费用依法承担。事实和理由：一审法院对于事实的认定等凡登敏无异议，但对于利息的计算时间、违约金、装修款的计算等，凡登敏认为一审法院认定错误，应当予以改判。首先，对于已经支付房款的利息，凡登敏认为，其计算应当按照凡登敏给付的时间开始计算，马魁梧、洪佩宜恶意违约，其占用凡登敏的资金长达数年，应当自收到款项之日承担利息。其次，关于违约金，虽然双方约定的违约金为40％，但实际上，其因为马魁梧、洪佩宜的违约的实际损失巨大。房价上涨的差额、凡登敏多次诉讼支出的费用等等，都是其实际损失，凡登敏主张违约金4，000，000元较为合理。第三，关于装修损失，凡登敏取得房屋后进行了装修，其实际的装修费用为239，658元。综上所述，凡登敏的相应请求合法合理，一审法院的判决金额显然错误，请求支持凡登敏的上诉请求。马魁梧、洪佩宜未提供书面答辩意见。凡登敏向一审法院起诉请求：1．判令凡登敏与马魁梧、洪佩宜签订的房屋买卖合同(《上海市房地产买卖合同》及《购房合同补充协议书》)解除；2．判令马魁梧、洪佩宜返还凡登敏已付房款2，400，000元及利息(以2，400，000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年3月24日计算至判决生效之日止)；3．判令马魁梧、洪佩宜支付违约金4，000，000元；4．判令马魁梧、洪佩宜承担装修损失239，658元。一审法院认定事实：本案系争房屋位于上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号，目前登记在马魁梧、洪佩宜名下。2016年3月14日，凡登敏(买受方、乙方)与马魁梧(出卖方、甲方)在中介公司的居间介绍下签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买系争房屋，总房价款6，300，000元。签订协议当日乙方补足定金400，000元，待签订《上海市房地产买卖合同》当日支付首期房价款1，800，000元(含定金)，2016年7月20日之前支付600，000元，通过贷款支付3，900，000元。2016年3月24日，马魁梧、洪佩宜(卖售人、甲方)与凡登敏(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价款6，000，000元；双方确认在2017年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过六十日，则乙方有权单方面解除本合同，甲方应向乙方支付本合同约定之总金额40％的违约金。补充条款(一)约定甲方保证房屋(除抵押给中国银行闸北支行外)无其他权限设定，无其他债权纠纷，可以出售给乙方并收受乙方钱款；甲方于签订本合同后30个工作日内到银行办妥还贷和抵押注销手续，甲方不得无故拖延，否则将承担相应的违约责任；甲方收到乙方全额房款3日内将该房屋交付给乙方，交付的标志为甲方将该房屋的钥匙交给乙方并至物业管理处办妥相关更名交接手续。合同附件三约定付款方式：乙方于签订合同当天支付首付款1，500，000元(含定金400，000元)，此款用于甲方还贷之用，专款专用，甲方不得挪做他用，若该款不足甲方还贷，则不足部分由甲方自行补足；乙方于2016年7月20日前支付600，000元；乙方以银行贷款方式支付甲方房款3，900，000元(直接划入甲方指定账户)等。同日，双方签订《购房合同补充协议书》，约定凡登敏购买系争房屋的实际总价为6，300，000元，双方同意合同价做为6，000，000元，于签合同当天支付首付款1，500，000元(含定金)，签合同当日支付购房补偿款300，000元，2016年7月20日前支付购房款600，000元，银行贷款方式支付3，900，000元。后凡登敏陆续支付房款共计2，400，000元。2016年7月1日，凡登敏与马魁梧签订《房屋交接书》，约定对系争房屋进行交接。随即凡登敏对系争房屋进行了装修并入住至今。一审另查明，凡登敏曾以房屋买卖合同纠纷为由，向一审法院起诉马魁梧、洪佩宜，法院于2016年9月1日立案受理，案号为(2016)沪0118民初9531号。该案中，凡登敏要求确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》有效，马魁梧、洪佩宜归还银行贷款并办理注销抵押手续并协助将系争房屋过户至凡登敏名下。法院在审理中查明上述案件事实，于2018年2月8日作出(2016)沪0118民初9531号民事判决，认为双方签订的《上海市房地产买卖合同》(除房屋总价款)系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效；确认房屋交易的实际总价应为6，300，000元；系争房屋存在抵押和查封，过户存在障碍，在抵押和查封解除前，凡登敏要求过户的请求不予支持，故判决：凡登敏与马魁梧、洪佩宜于2016年3月24日签订的《上海市房地产买卖合同》(除房屋总价款)成立并有效，并驳回凡登敏的其余诉讼请求。上述判决已发生法律效力。一审还查明，截止2020年3月2日，系争房屋上仍设有案外人中国银行股份有限公司上海市闸北支行、姚国荣的抵押权登记，并被法院查封，查封案号为(2016)沪0118执字第4477号、(2016)沪0118民初9975号、(2016)沪0118民初9531号、(2018)沪0118执1204号。一审审理中，凡登敏表示，签订合同时系争房屋上只有银行的抵押。支付首付款后，马魁梧、洪佩宜未按约涤除抵押，反而还增加了抵押。房屋上有很多查封，无法过户，合同无法履行，其他债权人已经向法院申请执行，法院多次告知房屋要拍卖，也张贴了执行公告，凡登敏还提出过执行异议，但被法院驳回了，最终是要腾退的，因此要求解除合同。合同第十条的约定违约金为总房款的40％即2，520，000元，但现房价上涨，目前房价在8，000，000元左右，相应的房屋差价也是损失，故主张4，000，000元违约金。交付时是毛坯房，其装修做了地砖、吊顶、水电等，实际支出239，658元。为此，凡登敏提供：1．装饰装修施工合同及部分转账凭证，证明支出的装修费用。2．物业公司出具的证明，证明自2016年9月1日入住系争房屋。3．照片，证明法院在系争房屋外张贴公告，告知系争房屋已经由其他债权人申请执行。一审法院认为：凡登敏与马魁梧、洪佩宜签订的《上海市房地产买卖合同》(除房屋总价款)及实际总价已经(2016)沪0118民初9531号生效判决确认，本案中不再赘述。现马魁梧、洪佩宜因涉他案导致系争房屋被司法查封并已进入执行程序，无法办理过户手续，显属违约，凡登敏以此要求解除合同，于法无悖，法院予以支持，以马魁梧、洪佩宜收到诉讼副本之日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。凡登敏要求返还其已付购房款，法院予以支持，但主张的利息损失应以合同解除之次日起算。关于违约金，法院综合合同约定、合同实际履行情况、当事人的过错程度、凡登敏自认的房屋差价等，酌情调整为1，500，000元。关于装修损失，法院综合合同履行情况、凡登敏的举证情况、实际装修情况、装修之必要性、装修折旧等因素，酌定为167，761元。马魁梧、洪佩宜经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。判决：一、凡登敏与马魁梧、洪佩宜签订的《上海市房地产买卖合同》《购房合同补充协议书》于2020年2月3日解除；二、马魁梧、洪佩宜应于判决生效之日起十日内返还凡登敏购房款2，400，000元并支付利息损失(以2，400，000元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，自2020年2月4日起计算至判决生效之日止)；三、马魁梧、洪佩宜应于判决生效之日起十日内支付凡登敏违约金1，500，000元；四、马魁梧、洪佩宜应于判决生效之日起十日内赔偿凡登敏装修损失167，761元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，凡登敏上诉要求从其给付房款的时间开始计算利息损失，但该损失的前提是合同解除返还购房款，前案中凡登敏要求确认合同有效，亦未要求解除合同，解除合同的诉请系在本案中才提出，故一审法院以合同解除之次日起算利息损失，并无不当；关于违约金，一审法院综合合同约定、合同实际履行情况、当事人的过错程度、凡登敏自认的房屋差价等，酌情调整为1，500，000元，并无不当。关于装修损失，一审法院综合合同履行情况、凡登敏的举证情况、实际装修情况、装修之必要性、装修折旧等因素，酌定为167，761元，亦无不当。综上，凡登敏的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币27，375.18元，公告费人民币300元，由上诉人凡登敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年十月十四日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……