浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初7298号 原告：倪滔，女，1991年9月23日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：葛腾飞，北京盈科（金华）律师事务所律师。 被告：金华市宏鑫置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城区双溪西路235号9楼。 法定代表人：李喜友。 委托诉讼代理人：李**，浙江泽鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鑫，浙江泽鉴律师事务所律师。 原告倪滔为与被告金华市宏鑫置业有限公司（以下简称宏鑫置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告倪滔的委托诉讼代理人葛腾飞，被告宏鑫置业的委托诉讼代理人李**和李鑫参加诉讼，本案现已审理终结。 原告倪滔向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金197812.41元；2.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年11月9日，原告向被告购买位于金华市××街××东，市公交公司以北的宏鑫佳苑小区3幢3单元202室房产，房屋总价为817069元，交付期限为2017年12月31日。双方于2016年11月9日签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，原告已于2016年12月16日通过首付加银行贷款方式付清了全部房款，至此，原告已完全履行其付款义务。被告在约定交付期限内未按约交付，并在2020年3月18日才通知原告交房。合同第九条关于“交付期限与条件”和第十条“出卖人逾期交房的违约责任”的约定，被告应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，向原告支付已交付房款万分之三每日的违约金。自最后交付期限第二日（即2018年1月1日）至被告通知交付时间（即2020年3月18日）共计807日，按照原告已支付房款817069元，每日万分之三违约金计算，被告应支付原告违约金共计197812.41元。被告宏鑫置业辩称：一、被告并未构成违约，不应当承担支付违约金的义务。1.房屋逾期交付的唯一原因是超高导致政府验收受阻，这一情形原告是知晓的，并且已经默认。2.由于超高，导致房屋空间发生变化，根据合同规定，原告一直没有提出退房意向，也是对其的认可。3.原、被告均为超高的事情向政府提出要求加快处理的请求，但是政府一直不作为，即不拆除，也不处罚，这对双方当事人来说都是不可抗拒的。4.被告因超高导致遭受政府罚款396万元，向周边楼盘赔款400多万元。这些款项的损失是由于诉讼房屋超高引起的，而超高实际受益人是原告，因此被告保留向原告另行主张的权利。5.房屋实际建造完工时间是在2017年12月31日之前，因为房屋建造超高原因一直未能通过竣工验收，实际上原告交房时间是在2018年11月24日，当时原告已把涉案房屋的钥匙领取并入住且签字确认，房屋已达到交付条件。二、即使构成违约，违约时间计算错误且违约金约定过高，在本案中应当进行相应调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其中有争议的事实，双方当事人提交的证据包括：对原告提交的证据：1.《商品房买卖合同》复印件1份，证明原、被告签订商品房买卖合同的事实；2.购房发票及银行支付凭证复印件3份，证明原告已按约支付房价款的事实；3.入伙通知书、房屋建筑工程竣工验收备案表复印件各1份，证明被告事实上交房时间为2020年3月18日，案涉房屋在2020年3月13日前不具备交付条件。 被告提出以下质证意见：对证据1，被告认为对真实性无异议。根据该合同中第九条、第十条约定，因房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，原告作为买受人知晓因超高改变空间的情况下，买受人有权在通知达到之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期答复的，视为接受变更，原告至今没有提出退房，是对超高事宜的认可；遇到不可抗力，出卖人告知买受人的，出卖人可以根据实际情况据实延期，原告关于尽快处理“宏鑫佳苑”房屋超高问题的报告，原告对于延期事宜是知晓的，政府的不作为行为，既不拆除也不处罚，对原、被告双方都是不可抗拒的。本院认为：原告作为买受人知晓案涉房屋因超高导致空间变化未提出退房的情形，是原告认可空间变化，但并非是对被告延期交房的认可，被告异议不成立，对该份证据的证明力予以确认。对证据2，被告认为与本案无关，本院对原告已按约支付全部房款的事实予以确认。对证据3，被告认为只是对于交房的完善，实际交付时间应为交付钥匙时间为准，交付钥匙时间是有签字的。本院认为：交付钥匙无法证明被告已按约交付案涉房屋，故对被告的质证意见不予采纳，本院对该份证据的证明力予以确认。 对被告提交的证据：1.《关于要求尽快处理“宏鑫佳苑”房屋超高问题的报告》复印件1份，证明原告对宏鑫佳苑小区因超高问题延误验收知晓并默认；2.规划审定意见书复印件1份，证明案涉房屋规划层高为2.7米，与合同约定一致；3.行政处罚决定书复印件1份，证明被告因案涉房屋超高被政府处罚的事实；4.测绘技术报告书复印件1份，证明案涉房屋的工程进度是正常的；5.宏鑫佳苑住户钥匙、太阳能面板领用表复印件1份，证明原告实际接收案涉房屋的时间应以接收钥匙时间为准。原告提出以下质证意见：对证据1，原告对其真实性无异议，但认为该份报告只是对日照问题默认，对因超高问题造成的交付迟延未认可，亦非对相关权利不主张的默认。本院认为：该报告记载“对于超高日照影响问题，我们一致意见：对外围的影响一律由宏鑫置业有限公司负责，对本小区内部的影响，我们全体购房户默认”，原告的异议成立，本院对该份证据的证明力不予确认。对证据2-4，原告对其真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。本院认为：原告的异议成立，对该三组证据的证明力不予认定。对证据5，原告对其真实性无异议，但只能证明原告拿到案涉房屋的钥匙，并不能证明被告已按合同约定交付房屋。本院认为：被告虽交付钥匙，但并未按合同约定交付案涉房屋，交付钥匙不能视为已按约交付房屋，原告异议成立，对该份证据的证明力不予确认。 本院经审理认定本案事实如下：2016年11月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将宏鑫佳苑3幢3单元202号房屋出售给原告，房屋层高为2.7米，建筑面积87.49㎡，套内面积为73.68㎡，房屋单价为9339元/㎡，按建筑面积计算总价；出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，包括建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；如遇遭遇不可抗力，且在出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除约定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限交付房屋，则按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同时约定出卖人承诺于2018年3月31日，取得规定的土地、房屋权属证书，交付买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，若在约定日期90日内未交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的十万分之一承担违约责任。若在约定日期90日后仍不能交付的，则自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金。合同签订后原告2016年11月10日支付首付款247069元，办理贷款后于2016年12月16日支付房款57万元。2018年11月24日，原告向被告领取房屋钥匙。2019年7月30日，金华市综合行政执法局对被告宏鑫佳苑项目未按建设工程规划许可证许可内容建设的行为，作出行政处罚决定书。2020年3月13日，宏鑫佳苑项目工程通过竣工验收。2020年3月18日，被告向原告寄送入伙通知书及交房须知，通知其于2020年3月21日办理入伙手续。原告实际于2020年3月18日办理收房手续，并交纳物业维修基金、契税、产权证代办费、用电保证金等。2020年4月24日本案房屋不动产权证书办理完毕。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认，双方应按合同约定履行合同义务。经审理，双方对因房屋层高超过经规划审定层高，导致房屋延期交付及办证的事实均无异议，本院予以确认。本案中双方的争议焦点在于：一，原告是否有权要求被告支付逾期交房违约金，本案中被告逾期交房的原因系案涉房屋超高，相关部门验收受阻造成，对该事实原告虽知情，但未与被告对交房时间达成新的协议，双方对合同中交房时间未进行变更，被告主张的事项不属于不可抗力以及政策变化所致，被告逾期交房办证是其单方行为所致，应承担相应的违约责任。其二，违约金的计算时间问题。根据《商品房买卖合同》第十条约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，违约金自合同约定最后交付期限的第二天起计算。被告辩称违约金应计算至实际交付房屋钥匙之日即2018年11月24日，因被告并未实际交付符合合同约定房屋，故实际交付房屋时间应为被告通知原告办理交房手续之日为准，对被告抗辩，本院不予采信。现原告主张自逾期之日起按合同约定计算违约金至实际交房之日止，合法合理，本院予以支持。逾期交房违约金为房价款817069元×807天（2018年1月1日至2020年3月18日）×日万分之三=197812.40元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告金华市宏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告倪滔逾期交房违约金197812.40元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2128元（原告已预交，已减半收取），由被告金华市宏鑫置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 王晓萍 二〇二〇年十月十二日 代书记员 章 琴