浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终2848号 上诉人（原审原告）：兰溪市华安物业管理有限公司，住所地：浙江省兰溪市兰江街道华丰路**，统一社会信用代码：91330781693646567X。 法定代表人：陈伟军。 委托诉讼代理人：朱涛舟，男，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：王金均，男，1956年06月26日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 上诉人兰溪市华安物业管理有限公司（以下简称华安公司）因与被上诉人王金均物业服务合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2019）浙0781民初6762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华安公司上诉请求：撤销原判，改判王金均支付物业管理费1290.10元及逾期利息367.29元，以后计算至全部物业管理费实际支付日止，由王金均负担全部诉讼费用。事实和理由：一、按照谁主张谁举证原则，涉案物业服务合同未经业主大会选聘而订立的事实必须由王金均举证证明，但一审法院仅凭王金均陈述即做认定，明显错误。华安公司依法只与兰溪市兰庭国际公馆小区业主委员会（以下简称业委会）订立书面物业服务合同即可。退一步说，即使该合同无效，但华安公司与浙江友邦置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》继续有效，王金均应依约支付物业管理费和违约金。二、一审判决认定：“交费标准应以原合同约定的每月每平方米1.2元计算”，明显与合同约定的交费标准不符。三、一审法院认定华安公司的物业管理服务质量未达到合同约定义务，故应按标准价80%收取，与事实不符。一审中王金均未提供任何证据，在未经质证的情况下，一审法院直接采信王金均的陈述显然违反证据规则，且一审法院拒不采信业委会的书面证明，依据不足。综上，一审法院酌定按标准价80%支付物业管理费依据不足。四、一审法院采信小区业主郑某证言，但郑某亦曾拖欠物业管理费至华安公司起诉前一日才交费，其证言不可信。五、合同约定的滞纳金系逾期交费违约金，物业管理费的收取及其他事项的处理都是以合同约定为准，上述约定未违反法律规定，标准亦未超过公共事业违约金的收费标准，在王金均未提出过高抗辩的情况下，一审法院依法无权减少违约金。六、一审法院认定合同期间存在树木死亡不管不补种、装修垃圾不及时清运、车位管理不到位、监控损坏不修理等问题，上述事实无任何证据证实。七、王金均已将涉案房产于2019年9月25日过户登记至其名下，表明该房产已归其所有。根据相关规定，物业管理费一般从购房者实际收房次月开始交纳，故华安公司要求王金均于2019年10月交纳物业管理费合情合理。 王金均答辩称，王金均对一审判决有意见，只是在一审法院的劝说下才同意一审判决结果，王金均不应支付物业管理费。王金均于2018年通过中介公司购买涉案房产，同年10月办理按揭贷款，同年12月份与华安公司结算，当时华安公司工作人员称物业管理费已经结清，并登记了王金均相关信息。当时华安公司称电梯费未付，该款由中介公司支付，有相应支付依据。2019年1月1日，王金均开始使用该房产，当时华安公司称可以三年半左右时间免交物业管理费，同年3月其在国外，未居住涉案房产，同年4月回来后发现房中窗户被东西拦住。王金均不交物业管理费是因为华安公司的问题，期间其曾询问华安公司是否需要交物业管理费，但对方一直避而不谈。王金均愿意按一审判决交费。 华安公司向一审法院起诉请求：请求判令王金均支付物业管理费1677.13元，违约金469.2元，合计2146.13元；并由王金均承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：王金均通过中介公司购买了二手房兰溪市××小区××幢××单元××室，办理房屋过户登记时间为2018年9月25日，房屋交付使用时间为2018年12月28日，住宅的建筑面积为89.59平方米。华安公司分别于2014年7月25日和2018年7月25日与浙江友邦置业有限公司签订物业管理服务合同。2018年10月兰庭国际公馆小区成立了业主委员会，华安公司在2019年1月16日贴出公示，准备在2019年1月19日撤出兰庭国际。但在2019年1月16日当晚，在未召开业主大会的情况下，业委会成员蒋卫兵等四人在郑某等其他三位业委会成员反对的情况下坚持与华安公司签订了为期三年的管理服务合同，并且将物业管理费从原来的每月每平方米1.2元提高到每月每平方米1.44元。之后华安公司又于2019年7月31日提前终止了管理服务合同。另查明，在华安公司服务管理期间，存在服务不到位情况，树木死亡不管不补种，喷泉水不开，地，地下车库常不开灯修垃圾不及时清运，车位管理不到位，监控损坏不修理，总之该由物业公司花钱的地方不肯花钱等问题。业委会也多次提出要求华安公司进行整改，但一直未有改善。华安公司与兰庭国际小区业主的物业服务合同纠纷，在诉前调解或进入诉讼阶段的案件多达200余件。 一审法院认为，根据《物业管理条例》的有关规定，选聘物业服务企业应该由业主共同决定，本案既未经过业主大会依法选聘产生，甚至兰庭国际公馆业主委员会内部都未统一意见（有的成员提出反对）的情况下，部分业委会成员在华安公司提出撤出兰庭国际的当晚匆忙与华安公司签订了物业服务管理合同，违反《物业管理条例》的规定，对这一情况华安公司也应明知。故该物业服务管理合同对广大业主不具有拘束力。但王金均作为业主接受了物业公司的一些基本管理服务，应当支付相应的物业管理费，交纳费用的起算时间应以王金均交接使用房屋为时间节点，交纳费用标准应以原合同约定的每月每平方米1.2元计算。由于物业管理服务质量未达到合同约定的履行义务，导致兰庭国际公馆小区业主集体情绪较大，引发了群体性不交纳物业管理费现象，故对于物业管理费数额交纳，应当根据华安公司提供服务质量予以适当减少，以标准价的80%收取较为妥当。华安公司提出的滞纳金约定明显是增加业主的负担，且华安公司自身都未按约履行，故不符合公平性原则，对于滞纳金不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二条、第十一条第（四）项之规定，判决：一、王金均于判决生效后十日内支付兰溪市华安物业管理有限公司物业管理费602.05元及利息损失（利息从2019年12月30日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付）；二、驳回兰溪市华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王金均负担。 二审中，华安公司向本院提交下列证据：一、关于终止兰庭国际公馆物业管理服务合同的协议书1份，证明业委会已书面确认华安公司在服务期间严格按照服务合同履行职责，业委会代表广大业主，其意见比较客观，能客观反映小区管理的真实情况；二、民事起诉状1份，证明一审的证人郑某因知道华安公司要起诉其拖欠物业管理费，故对华安公司怀恨在心而未如实陈述；三、收款收据1份，证明郑某于2020年1月11日才支付原本应在2019年7月31日支付的物业管理费，其知道华安公司要起诉其后，匆忙缴纳物业管理费，郑某存在伪证行为。 王金均质证认为，对证据的真实性均有异议，以一审法院调查为准，王金均从未见过签订相关合同。 本院认证认为，仅凭证据一无法达到其待证目的，本院对其证明力不予确认；证据二、三涉及案外人诉讼权利，不宜在本案中确认，本院对其证明力不予确认。 王金均未向本院提交证据。 二审经审理查明，华安公司分别于2014年7月25日和2018年7月25日与浙江友邦置业有限公司签订前期物业管理服务合同，合同约定高层住宅每月每平方米1.2元。2014年7月25日签订的《前期物业管理服务合同》中约定收费标准：高层住宅1.44元/㎡；2018年7月25日签订的《前期物业管理服务合同》中约定收费标准：高层住宅1.2元/㎡，按实际建筑面积计算（业主逾期支付物业管理费按物价局审批1.44元/㎡收取），逾期未付应支付违约金。一审中，华安公司提供了一份其与业委会于2019年1月16日签订的物业管理服务合同，合同约定高层住宅每月每平方米1.44元。华安公司因故于2019年7月31日提前终止了物业管理服务。王金均系兰溪市兰庭国际公馆小区1幢1单元302室业主，其办理房屋过户登记时间为2018年9月25日，房屋交付使用时间为2018年12月28日，住宅建筑面积为89.59平方米。二审中，华安公司向本院书面承诺，其自愿按每月每平方米1.2元标准收取涉案物业管理费并放弃违约金部分。 本院认为，本案二审主要争议焦点系王金均拖欠物业管理费的计算标准及具体数额。华安公司主张2019年1月16日曾与业委会签订物业管理服务合同，但在此后成诉的关联案件中，华安公司未向人民法院提供该合同，亦未按该合同提出相关诉请，对此华安公司未提供合理解释。结合在卷其他证据，本院认为该合同真实性存疑。退一步说，即使该合同真实，鉴于该合同与2018年7月25日签订的前期物业管理服务合同对王金均物业管理费计算标准相同，即逾期按每月每平方米1.44元收取，亦不影响本案判决结果。涉案二份《前期物业管理服务合同》虽系开发商浙江友邦置业有限公司与华安公司签订，但两份合同签订时兰庭国际公馆小区业主委员会并未成立，合同内容并不违反法律强制性规定，对小区内的全体业主具有约束力，王金均应按约支付物业管理费。一审法院以涉案小区大量业主未交物业管理费及核实个别业主为由，认定华安公司物业服务未达到合同要求，并据此降低涉案物业管理费标准不当，本院予以纠正。二审中，华安公司自愿按每月每平方米1.2元收取物业管理费及放弃违约金部分，系对其自身权利的处分，本院予以准许。华安公司起诉主张王金均拖欠2018年7月至2019年7月的物业管理费。然，王金均办理涉案房屋过户登记时间为2018年9月25日，且王金均曾于2018年12月28日向华安公司交纳电梯电费，如当时其已拖欠物业管理费，华安公司应予以说明并要求交纳，一审法院据此认定王金均于2019年1月开始交纳物业管理费，并无不当。综上，王金均应支付华安公司物业服务费752.56元。 综上，一审认定事实基本清楚，判决结果有误，本院予以纠正。上诉人华安公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第四十条、第七条第（五）款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省兰溪市人民法院（2019）浙0781民初6762号民事判决； 二、王金均于判决生效后十日内支付兰溪市华安物业管理有限公司物业管理费752.56元； 三、驳回兰溪市华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由兰溪市华安物业管理有限公司负担10元，由王金均负担40元；二审案件受理费50元，由兰溪市华安物业管理有限公司负担10元，由王金均负担40元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴翠丹 审 判 员 王玲雅 审 判 员 盛 伟 二〇二〇年十月十九日 代书记员 罗 婧