湖北省神农架林区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9021民初289号原告：神农架宏江旅游发展有限公司，住所地：神农架林区木鱼镇摇篮湖**，统一社会信用代码：91429021673660433R。法定代表人：刘军董事长。委托诉讼代理人：慎军，男，1971年12月15日出生，汉族，该公司职工，住湖北省宜昌市伍家岗区，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨晓国，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。被告：王葵，女，1983年7月21日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：陈涛，男，1984年1月20日出生，汉族，住湖北省神农架林区，特别授权代理。原告神农架宏江旅游发展有限公司（以下简称宏江公司）与被告王葵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告宏江公司委托诉讼代理人慎军、杨晓国，被告王葵及委托诉讼代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏江公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除宏江公司与王葵于2018年3月31日签订的《神农架宏江旅游发展有限公司商铺租赁合同》（以下简称商铺租赁合同）；2、请求判令王葵腾退承租的432.8㎡商铺；3、请求判令王葵向宏江公司支付房屋腾退前的租金及占用费（2020年4月30日下欠的租金为204065.60元，之后按22元/㎡/月标准支付租金及占用费）；4、诉讼费由王葵承担。事实与理由：2018年3月31日，宏江公司与王葵签订《商铺租赁合同》，该合同约定，宏江公司将木鱼镇摇篮湖路18号木鱼商城一层B101-B103号商铺（432.8㎡）、二层B201（126.63㎡）出租给王葵，用于商业经营使用。租赁期间自2018年5月1日起至2021年4月30日止。2019年4月30日，王葵将承租的二层B201（126.63㎡）房屋退还宏江公司。宏江公司实际按第一年185000元、第二年21元/月/㎡、第三年22元/月/㎡的标准向王葵收取租金。王葵仅向宏江公司支付了9万元租金，此后不再交纳租金。2020年4月30日起，王葵将承租房屋锁上，不再经营。被告王葵辩称，1、宏江公司漏列神农架林区吉祥物业公司服务有限公司（以下简称吉祥物业公司）作为必要的诉讼参与人参加诉讼，本案因吉祥物业公司没有履行物业管理义务，致使王葵不能正常经营；2、王葵同意解除双方签订的租赁合同，但因宏江公司提供的租赁物不满足租赁条件，故不同意支付租金；3、吉祥物业公司于2020年1月16日向王葵发出《暂停供电通知书》，该通知在新冠疫情期间发出，属于不可抗力；4、宏江公司的违约行为造成王葵100余万元的损失，应由宏江公司承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月31日，宏江公司与王葵签订了《商铺租赁合同》及补充协议，合同约定主要内容：一、宏江公司将木鱼商城一层B101-B103号商铺（面积432.8㎡），二层B201号商铺（面积126.63㎡），出租给王葵作为商业经营使用，经营范围为旅游产品、烟酒专柜、生活用品、百货销售；二、承租期3年，自2018年5月1日起至2021年4月31日止，第一年租金负一层40元/月/㎡，正一层110元/月/㎡，年租金374895元，为支持王葵经营，宏江公司按185000元/年收取。第二年租金负一层42元/月/㎡，正一层114元/月/㎡，年租金391361元，为支持王葵经营，宏江公司按195000元（即实际租金按约定单价减半收取）收取，第三年租金负一层44元/月/㎡，正一层118元/月/㎡，年租金407826元，为支持王葵经营，宏江公司按200000元（同上）收取。签订合同时，王葵支付租金100000元，余款85000元于2018年5月31日前付清，第二年租金于2019年4月1日前付清，第三年租金于2020年4月1日前付清；三、王葵迟延支付租金、物业服务费、水电费等超过15日的，宏江公司有权单方书面通知乙方解除合同；四、双方约定，吉祥物业公司为该商铺的物业服务机构，同时签订物业服务合同、缴纳物业服务费；五、关于宏江公司免费向王葵提供仓库等事宜，双方另行签订补充协议，作为《商铺租赁合同》附件。2018年4月6日，王葵缴纳了首笔租金60000元、履约保证金40000元，承租商铺用于经营“馨怡家生活馆”超市。2018年5月18日、2018年9月11日、2019年4月16日，宏江公司三次向王葵发出催缴函，要求王葵于催缴函确定的时间缴纳下欠租金，王葵均签收催缴函，分别于2018年7月17日、2019年7月8日、2019年8月3日各缴纳租金10000元。截止2019年8月3日，王葵共缴纳租金90000元，下欠租金至今未付。另查明，王葵于2019年11月27日向宏江公司申请将2号楼2层B201商铺（面积126.63㎡）退还给宏江公司，该商铺租金支付至2019年4月30日，同时承诺放弃该商铺装修投入的主张，由宏江公司自行处理，并继续承租2号楼一层B101-B103号商铺（面积432.8㎡），租金按原合同执行，宏江公司同意。本院认为，本案的争议焦点为：1.宏江公司与王葵签订的《商铺租赁合同》是否具备解除条件；2.王葵应向宏江公司支付租金金额问题。针对上述焦点问题，本院逐一评述如下：一、关于宏江公司与王葵于2018年3月31日签订的《商铺租赁合同》是否具备解除条件问题本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。宏江公司与王葵明确约定了房屋租金支付时间点，王葵应当积极履行支付义务，根据合同约定，第一年度租金185000元，第二年度租金195000元，第三年度租金200000元，截止2019年8月3日，王葵仅支付租金90000元。根据合同法第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。合同约定，王葵迟延支付租金超过15日的，宏江公司有权单方书面通知解除合同。宏江公司分别于2018年5月18日、2018年9月11日、2019年4月16日三次向王葵发出催缴函催缴房租，王葵仍未依约足额缴纳。2020年7月20日，宏江公司起诉至法院,主张要求解除合同，收回商铺，视为再次给了王葵合理的催告期限，王葵仍未及时履行合同约定义务，故宏江公司主张解除双方于2018年3月31日签订的《商铺租赁合同》，并收回2号楼一层B101-B103号商铺的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，双方签订的《商铺租赁合同》已于宏江公司起诉之日解除。二、关于王葵应向宏江公司支付租金金额问题第一年度（2018年5月1日-2019年4月31日）租金185000元。第二年度（2019年5月1日-2020年4月31日），王葵继续承租2号楼一层B101-B103号商铺，面积为432.8㎡，按双方约定的单价减半收取标准21元/月/㎡计算，租金合计为109065.6元（432.8㎡×21元/月/㎡×12月）。自2020年5月1日起至合同解除之日2020年7月20日，按双方约定的第三年度减半收取标准22元/月/㎡，租金合计为25073.54元【432.8㎡×22元/月/㎡×2月+432.8㎡×（22元/月/㎡）÷30天×19天】，上述租金合计为319139.14元（185000元+109065.6元+25073.54元）。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本院在组织双方进行调解时，宏江公司同意减免3个月租金，合计27000元，本院认为，依据人民法院做好“六稳”工作，落实“六保”任务的政策精神，充分发挥司法服务保障作用，在尊重当事人意思自治的基础上，要求宏江公司酌情减免王葵商铺租金40000元，扣除王葵已付租金90000元及减免金额，王葵应付租金189139.14元（319139.14元-90000元-40000元）。另，关于王葵缴纳的履约保证金40000元处理问题，经本院释明，宏江公司请求履约保证金用于冲抵违约金或房租，因宏江公司并未主张违约金，为减轻双方当事人诉累，履约保证金在本案中一并处理，以冲抵租金，故王葵应付租金149139.14元（189139.14元-40000元）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。在房屋租赁合同解除后，王葵继续占用案涉商铺至今。根据法律规定，宏江公司有权向王葵主张商铺占用使用费，其主张以双方合同约定单价22元/㎡/月向王葵主张房屋占用费，符合双方交易习惯,本院予以支持。关于王葵以租赁物不符合合同约定及吉祥物业公司未履行物业服务合同为由而拒绝支付租金的抗辩理由。本院认为，王葵并未提供证实租赁物不符合合同约定的任何证据，亦未举证证实因租赁物存在不符合合同约定的情形而与宏江公司进行过协商或交涉。合同具有相对性，合同当事人互负权利义务,合同履行与合同当事人之外的第三人无关。王葵与吉祥物业公司之间的物业服务合同不属本案审理范围，本院不予评价。综上，王葵的上述抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告神农架宏江旅游发展有限公司与被告王葵于2018年3月31日签订的《神农架宏江旅游发展有限公司商铺租赁合同》已于2020年7月20日解除；二、被告王葵于本判决生效之日起十五日内腾退位于神农架林区木鱼镇摇篮湖路20号2号楼一层B101-B103号商铺，将商铺交还原告神农架宏江旅游发展有限公司；三、被告王葵于本判决生效之日起十五日内向原告神农架宏江旅游发展有限公司支付商铺租金149139.14元；四、被告王葵于本判决生效之日起十五日内向原告神农架宏江旅游发展有限公司支付上述商铺占用费（自2020年7月21日起至被告王葵实际腾退商铺之日止，以432.8㎡为商铺面积基数，按22元/㎡/月为标准，以实际占用房屋天数据实计算）；五、驳回原告神农架宏江旅游发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元，减半收取2180元，由被告王葵负担2020元，原告神农架宏江旅游发展有限公司负担160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 郭 伟二〇二〇年十月十二日书记员 赵青山