江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初2926号原告：扬州市万佳物业管理有限公司，住所地万鸿城市花园小区**楼东侧。法定代表人：杨德稳，董事长。委托诉讼代理人：陈建国，江苏锦登律师事务所律师。被告:谢勇，男，1975年6月13日出生，汉族，住扬州市。被告：宋春娟，女，1978年11月26日出生，汉族，住扬州市。原告扬州市万佳物业管理有限公司（以下简称“万佳公司”）与被告谢勇、宋春娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万佳公司委托诉讼代理人陈建国、被告谢勇、宋春娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万佳公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付骏和天城8幢602室住宅2014年11月16日至2019年11月15日期间物业服务费3422元（81.47平方米*0.7元/平方米/月*60个月）、电梯运行费1808元（81.47平方米*0.37元/平方米/月*60个月）、公共能耗费400元（80元/年*5年）及自逾期之日至实际给付之日止的滞纳金（以欠费额为基数，按日万分之五计算，至2020年9月10日，暂为2894元），暂合计8524元。后原告变更滞纳金的诉讼请求，主张自逾期之日至2020年9月10日的滞纳金。事实和理由：2014年11月16日，原告与骏和天城小区业主委员会签订《扬州骏和天城物业管理合同》一份，合同约定住宅物业服务费0.7元/平方米/月、电梯运行费按公示0.37元/平方米/月、公共能耗费按公示80元/年，业主于每年度缴费期结束之日前交当年的物业服务费，逾期之日起，按照应缴纳费用总额每日千分之三的标准支付滞纳金。合同期限自2014年11月16日至2017年11月16日。合同到期后，经社区牵头采取实名制投票，多数业主同意续聘原告为小区继续提供物业管理服务。被告系扬州市骏和天城小区8幢602室的业主。原告依约为骏和天城业主提供了物业管理服务，被告却未履行交纳物业服务费、电梯运行费、公共能耗费等费用并发生滞纳金。经原告催缴后，被告仍未予支付。被告谢勇、宋春娟辩称，1.物业合同结束后经社区同意续聘原告，社区证明文件的真实有效性存疑。在小区提供服务的和实际受益人不是原告，而是另有他人，原告诉讼主体不成立；2.依法要求原告公示其2014年11月16日至2017年11月16日，管理骏和天城小区期间物业服务资金、经营性收入、专项维修基金等收支用途情况明细、账务账册及原始凭证；3.要求原告提供2017年11月16日至今的物业服务合同、政府行政批复等相关资料；4.依法要求原告向被告支付其出租业主公用设施、物业服务用房、私设车位、电梯和其他公共部位广告收益中应支付给被告的部分；5.根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定（同时履行抗辩权）：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。原告万佳物业公司自2014年以来，服务严重与合同承诺、收费标准不符，未能履行合同约定在先，作为被告缓缴物业费；6.依法驳回原告诉求的物业管理费中不合理的部分；7.原告提供的多项物业服务标准达不到扬州四级物业服务标准，严重违约；8.我们的车库墙体开裂，我没有带照片，站在车库里面可以看见外面，我家书房的墙只要下雨雨水就会流进来，我多次向物业反映，直接就不处理，我电动车停在摄像头下面被偷电瓶，说带我查监控后来说要我自己解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2014年11月16日原告万佳公司与骏和天城小区业主委员会签订《扬州骏和天城物业管理合同》，合同约定了小高层住宅的物业管理服务费按照每月每平方米0.7元、电梯运行费每月每平方米0.36元。物业服务费收费项目和标准载明公共能耗费按公示80元每年。业主于每年度缴费期结束之日前交当年的物业服务费，逾期未交纳的，从逾期之日起按应缴费总额每日千分之三计收滞纳金等内容；2.两被告系骏和天城8幢602室的业主，该房屋的建筑面积为81.47平方米；3.被告自2016年11月16日以来未缴物业服务费；4.2017年12月25日，扬州市广陵区曲江街道曲江新苑社区发布公告称，经过实名制投票，被告所在骏和天城小区多数业主同意续聘万佳物业为该小区继续提供物业服务，万佳物业与骏和天城小区物业管理合同继续具有约束力，由万佳物业按照原合同约定继续提供物业服务；5.2020年7月20日，原告万佳公司发布公告称该公司将于2020年10月20日撤出骏和天城小区，提前三个月告知广大业主；6.原告于2018年9月20日在小区内张贴催缴物业服务费的通知，通知未缴费业主缴纳物业费；7.根据合并审理的其他被告提供的照片显示原告物业管理服务存在瑕疵，小区配电房门、电箱柜门打开，无人管理，存在重大安全隐患小区内部道路上、公共绿地上划停车位停车，小区卫生环境状况不佳，绿化草坪树木管理不善，树木存在枯死现象，公共设施存在损毁，公共区域墙面渗水，原告工作人员把脏桶放在小区景观水体内涮洗等现象，原告履行管理服务职责不到位。本院认为，原告万佳公司与骏和天城小区业主委员会签订《扬州骏和天城物业管理合同》，对业主具有约束力。被告所在小区业委会没有在2017年物业服务协议到期后选聘新的物业公司。2017年12月25日，被告所在社区发布公告，内容为经投票多数业主赞成续聘原告为小区提供物业管理服务万佳物业与骏和天城小区物业管理合同继续具有约束力，由万佳物业按照原合同约定继续提供物业服务。原告在2017年11月之后为小区提供了事实的物业管理服务，被告事实上接受了原告的物业服务，因此被告应当向原告交纳物业服务费。原告为包含被告在内的业主提供物业服务，被告接受服务后未按约交纳物业服务费用，构成违约，被告应当继续按约承担给付相关费用的责任。诉讼中，原告主动将原约定的滞纳金由每日千分之三降为每日万分之五，本院准许。依照物业服务合同，被告每年应交纳物业服务费为684元（81.47平方米*0.7元/平方米/月*12个月）、电梯运行费351元（81.47平方米*0.36元/平方米/月*12个月）、公共能耗费为80元，合计每年1115元。被告应交纳2014年11月16日至2019年11月15日共5年期间的物业服务费、电梯运行费以及公共能耗费合计为5575元（1115元*5年）。原告主张按每日万分之五的标准支付从逾期付费之日至2020年9月10日期间的滞纳金2867元（其中2015年11月16日未按时交纳的物业费算至2020年9月10日产生的违约金为1115元×0.0005×1760天=981元；2016年11月16日未按时交纳的物业费算至2020年9月10日产生的违约金为1115元×0.0005×1394天=777元；2017年11月16日未按时交纳的物业费算至2020年9月10日产生的违约金为1115元×0.0005×1029天=573元；2018年11月16日未按时交纳的物业费算至2020年9月10日产生的违约金为1115元×0.0005×664天=370元；2019年11月16日未按时交纳的物业费算至2020年9月10日产生的违约金为1115元×0.0005×299天=166元，违约金合计2867元）不违反合同约定及法律规定，故本院予以支持。被告谢勇辩称原告提供的多项物业服务标准达不到扬州四级物业服务标准，严重违约，原告未公示2014年11月16日至2017年11月16日，管理骏和天城小区期间物业服务资金、经营性收入、专项维修基金等收支用途情况明细、账务账册及原始凭证，原告物业公司履行管理服务职责不到位，达不到协议约定的物业服务标准，应当承担相应的违约责任，但被告不能因此作为不交纳物业服务费的理由。关于被告辩称车库墙体开裂，书房的墙只要下雨，雨水就会流进来，是房屋质量问题，并非因万佳物业公司未履行物业服务合同所致，被告不能以此作为拒交物业费的理由。鉴于原告的物业管理服务存在瑕疵，应当承担相应的违约责任，本院酌定原告自行承担25%的责任，被告应交纳物业费、电梯运行费、公共能耗费以及违约金共计6331元[（5575元+2867元）×75%]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告谢勇、宋春娟于本判决生效之日起十五日内向原告扬州市万佳物业管理有限公司支付物业服务费、电梯运行费、公共能耗费及滞纳金6331元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半为25元（原告已预交），由被告谢勇、宋春娟负担（被告应负担之款于本判决发生法律效力之日起十五日内直接交付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 谈文荣二〇二〇年十月九日法官助理 刘伟伟书 记 员 侯 健