湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初1395号原告：黄石市鸿宇物业服务有限责任公司，住所地湖北省黄石市亚光新村**，统一社会信用代码9142020055392086XT。法定代表人：曹菊英，董事长。委托诉讼代理人：张承俊，湖北易圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王森，湖北易圣律师事务所实习律师。被告：黄丽红，女，1978年10月4日出生，汉族，户籍登记住址湖北省黄石市黄石港区，原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司（以下简称鸿宇物业公司）与被告黄丽红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿宇物业公司的委托诉讼代理人张承俊、王森到庭参加诉讼，被告黄丽红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告鸿宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄丽红支付原告自2014年1月1日起至2020年4月30日止的物业费6,684.96元；2、判令被告黄丽红支付原告违约金1,336.99元（拖欠物业费总金额的20%）；3、判令被告黄丽红承担本案诉讼费。事实和理由：2010年3月19日，被告黄丽红与黄石市金翌物业管理有限公司（以下简称金翌物业公司）天舜·金港明珠小区管理处签订《物业服务合同》，约定服务期至2017年底。合同签订后，被告黄丽红已缴纳前期物业费。2018年1月16日，黄石市天舜金港明珠业主委员会（以下简称天舜金港明珠业委会）与原告鸿宇物业公司签订了《物业管理委托合同》。金翌物业公司向原告鸿宇物业公司出具《债权债务转移书》，并通知了天舜金港明珠业委会。自2014年1月1日至2020年4月30日共计76个月被告黄丽红欠付物业费共计6,684.96元；2018年1月16日至2020年4月30日共计40.5个月被告黄丽红欠付物业费共计3,025.76元。原告鸿宇物业公司接手该小区物业工作后，多次向被告黄丽红催收物业费未果，故而成诉。被告黄丽红未提供书面答辩状，其在2020年8月26日通过微信方式向本院工作人员发送信息称，首先其购买的是样板房，卫生间漏水，其找开发商后，开发商交给物业公司接管，当时答应其以修好为准。但由于处理方法不专业，漏水问题没有解决。再找物业公司，没人处理，后来其花费五千多修好。其次，物业公司不作为，楼道、电梯、小区卫生极差，绿化管理也不专业，小区私人强占公共绿化区做自家围院，无人管无人上报城管等有关部门。本院经审理认定事实如下：黄丽红系天舜·金港明珠小区8号楼2单元5层011室（房屋建筑面积为87.96平方米)业主。2010年3月19日，金翌物业公司（甲方）与黄丽红（乙方）签订了一份《物业服务合同》，约定：甲方接受乙方委托，对乙方认购的天舜·金港明珠小区8号楼2单元5层011室房屋实行物业管理，甲方按建筑面积1元/平方米的标准，每月向乙方收取物业管理服务费87.96元；物业管理费用主要用于辖区卫生保洁、绿化、管理秩序维护及公共设施设备维护保养等日常管理；自通知交房之日起甲方按统一时间预收延续1年的物业管理费，以后的物业管理服务费按半年交纳，以此类推；若乙方因自身原因长期未入住，仍按此条规定按时缴纳，一视同仁；甲方未按合同约定的物业管理项目提供服务，乙方有权要求甲方限期改正；乙方违反合同规定，拒不按期交纳物业管理费用及其它费用，甲方有权追缴乙方以上费用及滞纳金，标准按日千分之五计算。合同签订后，黄丽红按约交纳物业服务费至2013年12月31日止。2014年3月24日，天舜金港明珠业委会与金翌物业公司签订了《物业管理委托合同》，约定：委托管理期限为3年，自2014年3月24日起至2017年3月24日止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.65元（底层）、1元（高层）向业主或物业使用人收取，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。该《物业管理委托合同》到期后，双方未续签合同。金翌物业公司继续为天舜·金港明珠小区提供物业服务至2017年底。2018年1月16日，天舜金港明珠业委会（甲方）与鸿宇物业公司（乙方）签订了一份《物业管理委托合同》，约定：甲方将天舜·金港明珠小区物业委托乙方进行物业管理；委托管理期限五年，自2018年1月16日起至2023年1月16日止；物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元（1-2层）、1元（3层及3层以上）向业主或者物业使用人收取；甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，违约方按日千分之五的标准赔偿对方违约金等。同日，金翌物业公司向天舜金港明珠业委会以及鸿宇物业公司出具《债权债务转移书》，该公司将为天舜·金港明珠小区服务期间与业主产生的物业服务费用、债权债务等全部转让给鸿宇物业公司。此后，鸿宇物业公司一直为天舜·金港明珠小区提供物业服务。黄丽红自2014年1月1日起至今未交纳物业服务费。2020年4月2日，鸿宇物业公司通过短信方式向黄丽红催缴欠付物业服务费未果，故而成诉。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。本案中，黄丽红与金翌物业公司签订的《物业服务合同》，天舜金港明珠业委会与金翌物业公司签订的《物业管理委托合同》、天舜金港明珠业委会与鸿宇物业公司签订的《物业管理委托合同》，均系各方当事人真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。物业服务企业与业主均应依约全面履行各自的合同义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业服务企业的主要职责为对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的绿化、环境卫生、秩序，维持小区环境的整洁美观及正常生活秩序。经查，鸿宇物业公司已为天舜·金港明珠小区提供了环境清洁、安全保卫等方面的相应物业服务，已尽到了合同约定的服务义务。黄丽红则应按《物业管理委托合同》的约定，尽到交纳物业服务费的义务，但经鸿宇物业公司书面催交，黄丽红仍未交纳相应的物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于黄丽红通过微信方式向本院发送的信息中主张，因房屋漏水、卫生、绿化，以及其他业主强占公共绿化区等问题，其对鸿宇物业公司提供的物业服务不满意故拒交物业服务费的抗辩意见。因黄丽红既未到庭应诉，亦未提供证据证实存在其所主张的上述情形，也未提供证据证实上述情形系因物业公司怠于履行相关物业管理职责而造成。故黄丽红提出的上述抗辩主张，本院不予支持。故黄丽红应向鸿宇物业公司支付2014年1月1日起至2020年4月30日期间物业服务费6,684.96元（87.96㎡×1元/㎡/月×76个月）。关于违约金，因天舜金港明珠业委会与金翌物业公司、鸿宇物业公司之间的《物业管理委托合同》均未约定业主拖欠物业服务费时违约金的计算方式，故本院对鸿宇物业公司主张按欠付物业服务费的20%的标准计付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄丽红于本判决生效之日起十日内向原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司支付2014年1月1日起至2020年4月30日期间的物业服务费6,684.96元。二、驳回原告黄石市鸿宇物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告黄丽红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  朱海鹰二〇二〇年十月九日法官助理陈玲书记员李娜