湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终907号上诉人（原审被告）：唐国文，男，1956年9月23日出生，汉族，住湖北省通山县。上诉人（原审被告）：张大月，男，1967年4月7日出生，汉族，住湖北省通山县。上诉人（原审被告）：通山景元房地产开发有限公司荣华分公司，住所地湖北省通山县通羊镇九宫大道景元路特**。负责人：徐忠孝，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱宏，该公司经理。被上诉人（原审原告）：徐赐勇，男，1973年6月4日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：张浩，北京惠诚（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：万煌辉，男，1969年10月3日出生，汉族，住湖北省通山县。原审被告：通山景元房地产开发有限公司，住所地湖北省通山县通羊镇九宫大道景元路特**。法定代表人：王肯定，该公司董事长。上诉人唐国文、张大月、通山景元房地产开发有限公司荣华分公司（以下简称荣华分公司）因与被上诉人徐赐勇、万煌辉、原审被告通山景元房地产开发有限公司（景元公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2018）鄂1224民初1945号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张大月上诉请求：撤销一审判决，改判张大月不承担民事责任或者发回重审。事实和理由：1.万煌辉虽然以丁方名义签订协议，但实际是代理徐赐勇的行为。其代表徐赐勇谈判协商，收取欠款、出具收条，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条等规定，构成表见代理。徐赐勇对收条变更的内容应予认可。双方不再存在购房协议权利义务关系；2.一审判决认定张大月为荣华分公司股东，参与签订协议书，故张大月构成表见代理，一审判决张大月承担连带责任于法无据，且商品房是特定的标的，商品房销售行为不是自然人能够连带完成的义务。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。荣华分公司、唐国文上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.徐赐勇没有在《协议书》上签字，是无效协议；2.张大月与万煌辉签订的还款协议书约定原协议书作废，徐赐勇以作废的《协议书》起诉没有依据。且荣华分公司对签订《协议书》一事自始至终不清楚，加盖的项目部印章从来未对外使用，也未在公安机关备案，案涉房屋早已出售，购房者也入住了。荣华分公司、唐国文不应承担责任。请求二审法院支持荣华分公司、唐国文的上诉请求。徐赐勇辩称，1.双方于2016年3月9日签订的《协议书》合法有效，应当履行；2.2017年万煌辉出具的收条载明协议已作废的内容无效，万煌辉无权代理徐赐勇撤销协议；3.签订协议书以后债权已经转为徐赐勇与张大月、唐国文、荣华分公司债权债务关系，与万煌辉无关；4.张大月是签订协议书的当事人，应当承担连带责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。景元公司、万煌辉未提交答辩意见。徐赐勇向一审法院起诉请求：1.判令荣华分公司立即按协议与原告签订《商品房买卖合同》；2.判令被告唐国文、张大月及景元公司为荣华分公司的履行承担连带责任；3.本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告增加诉讼请求：本案保全费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年3月9日，被告唐国文作为甲方，原告徐赐勇作为乙方，被告荣华分公司作为丙方，第三人万煌辉作为丁方签订了一份《协议书》，协议书约定：被告荣华分公司将其开发位于西临迎宾大道、北靠通山法院的编号为1501的一套商品房出卖给原告，房款抵扣由（2015）鄂通山民初字第437号民事判决书确定的被告唐国文、张大月欠第三人万煌辉20万元债务。协议就房价、交房时间、违约责任等做了相关约定。协议中有被告唐国文、张大月签名并加盖有通山景元房地产开发有限公司荣华分公司项目部印章及原告徐赐勇的签名。后被告张大月给付第三人万煌辉款项10万元，并由第三人万煌辉出具收条一张，内容为：今收到张大月人民币壹拾万元整（100000元），注明，双方于2016年3月9日张大月与徐赐勇、万煌辉、通山县景元房地产开发有限公司荣华分公司的购房协议作废。万煌辉，2017年元月26日，代徐赐勇。原告徐赐勇对该收条不予认可，认为自己没有授权给第三人万煌辉，系被告张大月与第三人万煌辉的个人行为。一审法院另查明：签订《协议书》期间，被告唐国文、张大月系通山景元房地产开发有限公司荣华分公司股东。在诉讼过程中，原告申请诉讼保全，一审法院依法做出裁定，对被告通山景元房地产开发有限公司荣华分公司开发的荣华园小区三号楼1501号房（15层北靠法院东边的一套）予以冻结。原告支付保全费2946元。一审法院认为，原告徐赐勇与被告唐国文、张大月、荣华分公司、第三人万煌辉签订《协议书》中有原告徐赐勇、被告唐国文、被告张大月、第三人万煌辉签名及加盖有被告通山景元房地产开发有限公司荣华分公司项目部印章，被告唐国文、张大月、第三人万煌辉对协议书的签名及被告荣华分公司对项目部印章真实性均予无异议，被告荣华分公司主张项目部印章仅为项目部用于工程施工管理用而非合同专用章或公司法人章，也没有代表人签名的抗辩意见，难以否认项目部专用章的对外效力，一审法院不予采纳。原告徐赐勇与被告唐国文、张大月、荣华分公司签订《协议书》时，被告唐国文、张大月系被告荣华分公司股东，原告有理由相信被告唐国文、张大月是代表被告荣华分公司进行预售房屋，且原告签订协议时出于善意，故被告唐国文、张大月的行为构成表见代理，被告唐国文、张大月擅自签订《协议书》的行为超越了代理权，直接产生有权代理的结果，被告唐国文、张大月的行为产生的后果应由被告荣华分公司承担，协议书对被告荣华分公司具有法律效力，被告荣华分公司依据《协议书》应承担相应的法律后果。本案中，被告唐国文、张大月作为荣华分公司股东参与签订协议，其应承担连带责任，被告景元公司作为荣华分公司的总公司，亦应承担连带责任，故对原告诉讼请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决：一、限被告通山景元房地产开发有限公司荣华分公司于本判决生效之日起十日内按协议书约定与原告签订《商品房买卖合同》；二、被告唐国文、张大月及通山景元房地产开发有限公司承担连带责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，保全费2946元由被告通山景元房地产开发有限公司荣华分公司承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院继续予以认定。本院认为，一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，2016年3月9日荣华分公司的股东唐国文、张大月（甲方）因欠万煌辉债务200000元，与徐赐勇（乙方）、荣华分公司（丙方）、万煌辉（丁方）签订的《协议书》，约定就甲方履行（2015）鄂通山民初字第437号民事判决书确定的应还借款本金问题，达成如下协议：“甲方将丙方开发的荣华项目一套商品房卖给乙方，房款中200000元作为甲方偿还丁方的借款本金。商品房为丙方现在在建的西临迎宾大道、北靠通山法院的商住楼，15楼北靠法院，该层东边一套……甲乙双方在丙方具备商品房销售资格时由丙方与乙方签订格式商品房买卖合同，商品房定价2000元/平方米，面积暂定为125平方米，以房产证登记为准，在正负2平方米以内双方互不补偿，超出该标准按实际计算，除抵扣丁方案款200000元外的房款，待甲方将房产证交付乙方后，除去约定的相关费用（包括但不限于利息）后支付给甲方。丙方及丙方所有股东均同意甲方卖给乙方的房产归甲方所有，丙方保证在具备商品房销售资格时与乙方签订上述商品房买卖合同。购房款由甲乙双方之间按本协议处理。协议生效后，（2015）鄂通山民初字第437号民事判决书确定甲方应还丁方借款本金200000元履行完毕，利息及诉讼费另行处理。若甲、丙两方在具备交房条件时未按协议交付房屋，则按房价的二倍支付赔偿款给乙方。”张大月、唐国文、荣华分公司分别在协议上签字、盖章，万煌辉代表徐赐勇在协议上签名。从上述协议内容看，房屋买卖的主体系张大月、唐国文与徐赐勇，虽协议约定在荣华分公司取得商品房销售资格时，由荣华分公司与徐赐勇签订商品房买卖合同，但协议确定的案涉房屋所有权人为张大月、唐国文，双方以荣华分公司在建的房屋作为买卖标的物，且协议含有以房抵债内容，以达到实现第三人万煌辉债权的目的，根据上述法律规定，不符合商品房买卖合同的形式和实质要件，实质上系张大月、唐国文与徐赐勇自然人之间的房屋买卖预约协议。2017年元月26日，张大月偿还了万煌辉100000元欠款，万煌辉出具收条并注明“2016年3月9日张大月与徐赐勇、万煌辉、荣华分公司的购房协议作废，代徐赐勇”，万煌辉通过其行为变更了协议内容，原购房协议中约定的以万煌辉的借款本金债权折抵部分房款的约定失去履行基础，在徐赐勇未与张大月、唐国文、荣华分公司重新签订协议，对房屋买卖的条款重新约定的情况下，徐赐勇请求荣华分公司等按照协议内容签订商品房买卖合同缺乏事实基础；二、《中华人民共和国民法总则》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”上述法律条文是关于当事人意思自治原则的规定，意思自治和契约自由是民法及民事活动的基本原则，要求保障当事人从事民事活动时的意志自由，不受国家权力和其他当事人的非法干预。在意思自治原则下，当事人有自愿订立和不订立合同的权利。故徐赐勇起诉要求人民法院判决荣华分公司等与徐赐勇签订《商品房买卖合同》违反了当事人的意思自治原则，应不予支持。综上所述，徐赐勇的起诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省通山县人民法院（2018）鄂1224民初1945号民事判决；二、驳回徐赐勇的诉讼请求。一审案件受理费100元，保全费2946元由徐赐勇负担；二审案件受理费200元，由徐赐勇负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇二〇年十月二十一日书记员 陈 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；