安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖01民终5379号上诉人（原审原告、反诉被告）：庐江县汤池镇金汤公馆酒店，住所地安徽省庐江县汤池镇和平路西侧家香号****。经营者：李益民，男，1972年6月30日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：靳真文，安徽元贞律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：庐江海州房地产开发有限公司，住所地安徽省庐江县汤池镇和平路西侧家香号****。法定代表人：柳杰，执行董事。委托诉讼代理人：赵超，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。上诉人庐江县汤池镇金汤公馆酒店(以下简称金汤酒店)、庐江海州房地产开发有限公司（以下简称海州公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省庐江县人民法院（2019）皖0124民初5110号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金汤酒店上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，改判海州公司退还50万元押金及预付租金20万元，赔偿固定资产、设备投资及装修维修损失921234.99元、停产停业损失227500元，一、二审诉讼费由海州公司承担。事实和理由：1.海州公司出租的135平方米独立厨房系未获得规划可证的建筑，租赁期间自行拆除导致合同无法继续履行，构成根本违约，一审适用公平原则要求金汤酒店以预交的50万元押金及20万元房租抵付免租期房租错误。第一年免租是双方约定，一审判决抵付免租期房租，意味着海州公司不承担违约产生的不利后果。2.经一审法院委托鉴定，对金汤酒店投资资产设备、装修装潢损失进行评估为921234.99元，其中334768.19元为可移动可拆卸资产，一审判决金汤酒店自行拆除。上述可移动资产是为了经营酒店购置，海州公司接受原酒店继续经营，金汤酒店举证证明海州公司使用金汤酒店购置的资产，海州公司已经用行动表明接受全部资产，一审判决金汤酒店自行拆除不利于发挥资产使用效率，也没有考虑违约和继续使用的因素。3.一审中，造价咨询公司已经评估停业损失1.75万元每月，一审酌定停业损失8万元缺乏合理性，请求认定为227500元。海州公司辩称，案涉租赁物不存在无法使用的情形，庐江县汤池镇金汤公馆酒店欠付租金、拖欠水电费是导致租赁合同解除的根本原因。1.案涉酒店各项建设工程手续证照齐全，从金汤酒店营业执照来看其注册地正是酒店地址，其工商、税务各项经营手续也办理齐备。且金汤酒店在合同签订后已经实际经营酒店一年多，并不存在租赁物无法使用的情形。金汤酒店在合同约定的免租金期满后，即2019年2月1日前就应当支付海洲公司2019年度剩余租金50万元。但金汤酒店分文未付且拖欠水电费。海洲公司在催讨租金未果后，2019年3月27日，海洲公司以发送律师函的形式解除合同，金汤酒店系合同违约方。合同解除后，海洲公司作为案涉租赁物的所有权人对其享有产权的不动产进行整修是海洲公司作为产权人的合法权利。金汤酒店诉称“合同无法履行的原因是擅自拆除厨房”没有任何事实依据。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。金汤酒店要求海洲公司承担其可移动可拆卸资产没有法律依据。3.金汤酒店作为合同违约方其所有损失应当由其自行承担。海州公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金汤酒店对海州公司全部诉讼请求，并支持海州公司一审全部诉请或发回重审，海州公司不承担一审、二审诉讼费。事实和理由：1.庐江县自然资源和规划局2019年4月才进行二次核实，海州公司发律师函行使解除权的时间是2019年3月，发送原因是金汤酒店免租期满后拖欠租金、水电费。2.金汤酒店经营酒店一年多，不存在租赁房屋无法使用的情形，不享有合同解除权，金汤酒店拖欠房租、水电系违约方。律师函已经阐述“介于你司拒绝支付租金违约行为，我司将按合同执行你司违约责任，没收你方投资，请你司于2019年3月退出清场并办理移交手续，超出此期限我司将强制收回酒店”，行使法定解除权。2019年4月1日，海州公司委托安徽华人律师事务所以律师函形式发出解除合同通知，明确告知行使合同解除权，因此案涉《酒店承包经营补充合同》已于2019年4月1日解除。3.金汤酒店系违约方，其租赁期内投入的不可移动、不可拆卸投资损失应当由其自行承担。一审鉴定评估报告中的鉴定材料在海州公司收到第一次鉴定报告提出异议后，并未组织当事人进行质证，在海州公司收到鉴定人书面答复后仍由异议的情况下一审法院未通知鉴定人出庭。该鉴定报告产生过程程序违法，且其中存在大量可移动可拆卸物品，不能作为判决依据。4.租赁期间届满或合同解除时，未形成符合的装饰装修物，由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。经评估鉴定，恢复原状费用50828元，应由金汤酒店承担。5.在海州公司发函解除合同后，金汤酒店未将其可移动可拆卸物品移出酒店，应支付逾期腾房占有使用费。金汤酒店辩称，海州公司上诉请求无事实与法律依据，根据一审查明的事实可知海州公司已构成根本违约，强行拆除架空层部分改装的厨房导致合同无法继续履行，海州公司具有完全的过错，其提出的装修损失由其自行承担。关于水电费，对于实际发生的电费金汤酒店予以认可，水电费有缴费周期，海州公司称拖欠水电费导致违约无事实依据，请求驳回其上诉请求。金汤酒店向一审法院起诉请求：1.解除金汤酒店与海州公司于2018年2月5日签订的《酒店承包经营补充合同》；2.海州公司立即退还汤池金汤公馆酒店押金500000元及预付租金200000元；3.海州公司立即赔偿金汤酒店固定资产、设备投资及装修维修损失921200元、解除员工劳动关系赔偿金198800元、停产停业损失227500元；4.案件受理费29983元、评估费45000元、保全费5000元由海州公司承担。海州公司向一审法院反诉请求：1.金汤酒店支付租金，具体的计算方式是自2018年2月1日起按照58333元/月支付酒店占有使用费至实际返还酒店之日止即双方交接手续办理完成之日；2.金汤酒店赔偿海州公司设备设施损失及恢复原有结构装饰费用50828元；3.金汤酒店返还海州公司垫付的电费42583.75元；4.金汤酒店承担本案的反诉费、保全费、评估费。一审法院认定事实：2018年2月5日，海州公司与金汤酒店签订《酒店承包经营补充合同》一份，约定：由庐江海州房地产公司将位于庐江县汤池镇金汤水街1#楼的四层建筑租赁给汤池金汤公馆酒店用于酒店经营，独立厨房135平方，租赁期限自2018年2月1日起至2028年1月30日止，其中2018年2月1日至2019年1月30日作为支持开业前的相关优惠性质免收第一年租金，2019年2月1日至2022年1月30日租金为700000元/年、2022年2月1日至2025年1月30日租金为800000元/年、2025年2月1日至2028年1月30日租金为900000元/年；本合同签订之日，金汤酒店支付500000元作为酒店承租押金，合同期满无息退还和给付海州公司作为预付款2019年部分房租200000元，2019年2月1日前金汤酒店须支付给海州公司一年的承包金余额500000元，则付清本年度租金，以后每年须足额支付租金；承包金每一年支付一次且在每年3月1日前一个月内支付下一年度承包费用；合同还明确约定在汤池金汤公馆酒店经营期间，如因建筑主体问题发生维修责任由海州公司负责，包括外墙漏水、卫生间漏水等建筑主体施工质量问题；在金汤酒店经营期间可根据经营需要进行装修、改造或增添设施设备或增加经营所需的其他物品，金汤酒店的新增投资在双方承包结束时，增添物品由金汤酒店自行处理，恢复海州公司原有结构装饰；金汤酒店承包经营期间所发生的水费、电费等由金汤酒店承担；在金汤酒店经营期间，海州公司负责不得有任何因为海州公司的责任关系影响酒店的设备设施正常运行行为，必须确保承包范围内的设施不得停运，合同同时约定任何一方违反本合同，均应承担违约责任，如果因海州公司原因变故，则应赔偿金汤酒店投资损失；如果金汤酒店违约，海州公司没收金汤酒店所有投资，不予以赔偿。合同签订以后，海州公司将案涉房屋交由金汤酒店使用，金汤酒店依约向海州公司缴纳了500000元的押金并预付了2019年房租200000元，并投入资金购置经营必备的设备和设施，在此经营酒店。此后在金汤酒店经营期间，因案涉租赁物存在漏水、漏电、掉瓷砖、冷热水不稳定等情况，金汤酒店与海州公司在2019年2月1日、2019年2月22日多次进行交涉，因未形成一致意见，故金汤酒店对此后的租金、电费也没有缴纳。2019年3月29日海州公司代金汤酒店缴纳2019年2月份电费42022.3元。一审另查明：2018年8月海州公司向庐江县自然资源和规划局申请对“金汤水街”项目规划核实，经该局核实，发现该项目没有按照规划许可的内容进行建设，擅自封闭架空部分，违建面积较多，规划核实不予通过，海州公司自愿根据该局的要求自行整改，2019年4月份庐江县自然资源和规划局对该项目进行了二次核实，发现整改不彻底，恢复不到位，规划核实再次不予通过。在海州公司按照庐江县自然资源和规划局的要求进行二次整改期间，由于案涉的135平方的独立厨房属于擅自封闭架空部分，系违建，海州公司遂于2019年3月25日、3月27日向金汤酒店发出律师函，要求金汤酒店在2019年3月31日前立即撤出酒店并办理移交手续。2019年4月份海州公司擅自拆除酒店的厨房，2019年8月12日庐江县自然资源和规划局审核通过并颁发《建设工程规划许可证》。本案在审理过程中，一审法院依据金汤酒店的申请，委托安徽三永房地产资产评估造价咨询有限公司对金汤酒店固定资产、设备投资、装修维修损失及停产停业损失的价值进行了鉴定，鉴定意见为“电子设备评估价值为128934.9元、酒店用品及设备评估价值为329020.59元、装修、装饰评估价值为195828.15元、软件及前期费用评估价值为267451.35元，合计921200元；停产停业损失为月平均净利润17500元”。2020年4月26日安徽三永房地产资产评估造价咨询有限公司向该院提交补充鉴定意见，进一步明确“电子设备中可移动的部分评估价值为104011.65元、不可移动的部分评估价值为24923.25元，酒店用品及设备中可移动的部分评估价值为200006.87元、不可移动的部分评估价值为129013.72元，装修、装饰中可移动的部分评估价值为2675元、不可移动的部分评估价值为193153.15元，软件及前期费用中可移动的部分评估价值为28074.67元、不可移动的部分评估价值为239376.68元，以上可移动的部分评估价值合计为334768.19元，不可移动的部分评估价值合计为586466.8元”。金汤酒店为此支出评估费45000元。海州公司对鉴定报告的质证意见为，评估机构对评估的项目没有组织双方当事人质证，且电子设备、酒店用品及设备、软件及前期费用属于可移动可拆卸的物体，未形成附合，依照法律规定以及合同约定，可由承租人自行拆除，另装修评估表里也有一些物体没有与租赁物形成附合，也应由承租人自行拆卸。对安徽三永房地产资产评估造价咨询有限公司作出的补充鉴定意见，金汤酒店的质证意见为，这些可移动的资产也是为经营酒店专项投资的，由于海州公司擅自拆除厨房，导致合同无法继续履行，故上述可移动的资产也应由海州公司按照评估价值予以赔偿。对该院依据海州公司的申请，委托安徽百友房地产土地资产价格评估有限公司对海州公司酒店设施设备损失及恢复原有结构装饰费用进行了鉴定，鉴定意见为“庐江海州房地产公司酒店设施设备损失及恢复原有结构装饰在评估基准日的价值为50828元”，为此海州公司支出鉴定费3000元。金汤酒店对鉴定意见的质证意见为，对评估报告本身没有异议，但海州公司对导致合同不能履行具有完全的过错，该项损失应由其自行承担。一审法院认为，合同当事人的合法权益受法律保护。本案金汤酒店与海州公司签订的《酒店承包经营补充合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效成立，对签约双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定和诚实信用原则行使权利、履行义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，在金汤酒店实际经营使用一年之后，因海州公司提供的案涉的135平方的独立厨房属于擅自封闭架空部分，系违建，庐江县自然资源和规划局责令其限期整改，庐江海州房地产公司遂于2019年4月份擅自拆除酒店的厨房，致使金汤酒店的经营活动中断、难以为继，对此海州公司已构成根本违约，金汤酒店在租赁房屋的合同目的已无法实现的情形下，要求解除本案房屋租赁合同，该院应予准许。虽然在此前，海州公司以金汤酒店欠缴租金、电费为由曾两次发函给金汤酒店，但因海州公司系违约方，且金汤酒店已缴纳押金500000元在先，不影响海州公司合同目的的实现，根据诚实信用原则，海州公司不享有法定或者约定的合同解除权，故对海州公司提出的合同于2019年4月1日已解除的抗辩不予采信。解除合同的时间基于前述事实确定为本案起诉之日即2019年7月9日。鉴于金汤酒店已实际租赁使用房屋达一年以上，故其预缴的押金500000元以及预缴的租金200000元合计7000000元应抵作2018年2月1日至2019年1月30日期间的租金。金汤酒店以合同约定第一年免收租金为由要求海州公司予以返还，该院认为，第一年免收租金是建立在合同履行期满十年的基础上，但本案中合同仅仅履行了一年余，故合同约定的第一年免收租金的条件没有成就，对金汤酒店要求返还700000元的诉请因违反公平原则该院不予支持；对金汤酒店投入的固定资产中的可移动可拆卸的物体评估价值为334768.19元，与建筑物未形成附合，依照合同约定，可由金汤酒店自行拆除，对金汤酒店投入的固定资产中的不可移动不可拆卸的物体评估价值为586466.8元，应由海州公司予以赔偿。对金汤酒店诉请的停产停业损失，该院认为，停产停业损失不属直接损失，难以量化计算，该院结合本案实际，参照安徽三永房地产资产评估造价咨询有限公司的鉴定结论，酌定为80000元，也应由海州公司予以赔偿。对金汤酒店诉请的解除员工劳动关系赔偿金198800元，因与本案不属于同一法律关系，该院不予支持。关于海州公司提出要求金汤酒店按照每月58333元的标准支付自2018年2月1日起至实际返还酒店之日止的租金以及赔偿其设备设施损失及恢复原有结构装饰费用50828元，该院认为，金汤酒店预缴的700000元已抵作其2018年2月1日至2019年1月30日期间的租金，此后因海州公司存在根本违约，导致金汤酒店无法继续经营，依据双方签订的《酒店承包经营补充合同》关于“任何一方违反本合同，均应承担违约责任，如果因庐江海州房地产公司原因变故，则应赔偿金汤酒店投资损失”的约定，对海州公司上述反诉请求不予支持；关于海州公司提出的要求金汤酒店返还其所垫付的电费42583.75元，该院认为，该笔电费系金汤酒店在经营期间所支出，理应由金汤酒店承担，故对海州公司该项反诉请求予以采信，电费的金额应以供电部门出具的发票记载的金额42022.3元计算。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（三）项、第十条之规定，判决：一、解除庐江县汤池镇金汤公馆酒店与庐江海州房地产开发有限公司于2018年2月5日签订的《酒店承包经营补充合同》；二、庐江海州房地产开发有限公司赔偿庐江县汤池镇金汤公馆酒店固定资产、设备投资及装修维修损失586466.8元，庐江县汤池镇金汤公馆酒店将所添置的固定资产、设备投资等物中可移动、可拆卸的物品自行拆除（具体物品名称以皖三永评字[2019]第031号补充意见稿记载的为准），均于判决生效之日起十日内履行；三、庐江海州房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿庐江县汤池镇金汤公馆酒店停产停业损失80000元；四、庐江县汤池镇金汤公馆酒店于判决生效之日起十日内返还反诉庐江海州房地产开发有限公司垫付的电费42022.3元；五、驳回庐江县汤池镇金汤公馆酒店其他诉讼请求；六、驳回庐江海州房地产开发有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费29983元，保全费5000元，鉴定费45000元，合计79983元，由庐江县汤池镇金汤公馆酒店负担39983元，庐江海州房地产开发有限公司负担40000元；案件反诉费17784元，保全费5000元，鉴定费3000元，合计25784元，由庐江海州房地产开发有限公司负担20000元，庐江县汤池镇金汤公馆酒店负担5784元。二审期间，金汤酒店向本院提交证据：拍摄于2020年8月2日的照片，证明评估报告中提到的可移动可拆卸物品，海州公司一直在使用，该部分物品评估价值为334768.19元，应当判定海州公司支付334768.19元。海州公司质证：照片的真实性认可，关联性及证明目的均不认可，由于其不移除自己投入的部分设备导致海州公司不得不使用其中少部分物品，但是过错责任在金汤酒店，从照片可以看出酒店的厨房是可以正常使用的，酒店除了有用餐服务外，还有大量的客房服务，因此其证明目的不能成立。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，金汤酒店与海州公司签订《酒店承包经营补充合同》，该协议系属双方真实意思表示，海州公司交付房屋，金汤酒店实际投入装修使用，双方均应诚信履行合同。案涉房屋在金汤酒店使用中出现漏水、漏电、掉瓷砖、冷热水不稳定等情况，且房屋在交付金汤酒店使用过程中并未取得建设工程规划许可证正本，合同约定的135平方米的独立厨房部分属于违建，因此，海州公司交付的房屋存在瑕疵，海州公司在合同签订和履行过程中存在过错。金汤酒店在合同履行过程中虽存在欠付电费及未及时按约支付当年剩余租金的行为，但至海州公司2019年3月25日发函要求解除合同时，此期间金汤酒店就案涉房屋质量及维修问题与海州公司存在争议多次进行交涉。金汤酒店未及时支付相关费用的行为未构成根本违约导致海州公司合同目的无法实现，且案涉合同关于拖欠费用即可解除合同的约定过于笼统，即约定的合同解除权行使条件并不具体明确，故海州公司主张于2019年4月1日即享有合同解除权的意见，依据并不充分，本院不予采纳。海州公司单方发出解除合同通知收回案涉房屋后即擅自拆除酒店厨房，导致金汤酒店租赁案涉房屋经营酒店的合同目的无法实现，故一审法院认定海州公司构成根本违约并无不当。一审法院根据双方的过错程度、合同约定及履行情况、本案的具体情况并参考鉴定结论等因素，认定由海州公司赔偿金汤酒店固定资产、设备投资及装修维修损失586466.8元、停产停业损失80000元并无明显不当，本院予以维持。金汤酒店实际使用案涉房屋经营酒店一年，也未及时支付2020年2月之后的房租，鉴于案涉合同现已经解除，一审法院根据合同约定和公平原则认定金汤酒店以预缴押金50万元及预付租金20万抵付实际使用的占有使用费并无不当，本院予以确认。租赁合同解除后，金汤酒店可以将其添置的可移动、可拆卸物品自行拆除，其上诉要求海州公司支付该部分款项的意见，依据不足，海州公司亦不认可，本院不予支持。金汤酒店及海州公司的其他上诉主张，均缺乏依据，本院不予支持。综上，金汤酒店、海州公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45423元，由庐江县汤池镇金汤公馆酒店负担15440元，由庐江海州房地产开发有限公司负担29983元。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇二〇年十月三十日法官助理贾柏轩书记员施佳佳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。