浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初7250号 原告：干文才，男，1985年9月24日出生，汉族，住温岭市。 被告：温岭市城市房地产开发有限公司，住所地：温岭市城东街道横湖中路****。统一社会信用代码：91331081255473299H。 法定代表人：徐秀敏。 委托诉讼代理人：陈攀峰、陈伊盼，浙江咨道律师事务所律师。 原告干文才与被告温岭市城市房地产开发有限公司（以下简称城市房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告干文才，被告城市房地产公司的委托诉讼代理人陈攀峰、陈伊盼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告干文才向本院提出诉讼请求：一、判令被告将坐落于温岭市××街道××大厦××幢××室的房产交付原告使用；二、判令被告将坐落于温岭市××街道××大厦××幢××室的不动产权证书交付给原告；三、判令被告支付原告违约金（以1705956元为基数，自2018年6月30日起按日利率0.015%的标准计算至判决生效之日止的逾期交房违约金；以1705956元为基数，自2018年12月30日起按日利率0.01%的标准计算至判决生效之日止的违约金）。四、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告支付原告违约金（以1705956元为基数，自2018年6月30日起按日利率0.015%的标准暂计算至2020年8月30日止的逾期交房违约金；以1705956元为基数，自2018年12月30日起按日利率0.01%的标准暂计算至2020年8月31日止的违约金），保留向被告继续主张其余违约金的权利；二、本案诉讼费用由被告承担。原告自愿撤回其他诉讼请求。事实和理由：2017年6月22日，原告干文才向被告城市房地产公司购买房产，双方签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定买受人以1705956元的总价购买位于温岭市××街道××大厦××房××，付款方式为按揭贷款，由买受人支付首付款515956元。出卖人应当在2018年6月30日前将商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。此外，出卖人应当在2018年12月30日前，取得土地、房产权属证书，交付给买受人。出卖人在约定期限起30日后，不能交付权属证书或登记证明，且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证明或登记证明之日止，按日向买受人支付己付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了首付款，并至银行办理余款按揭手续。但是，被告至今未向原告交付上述房产及相关权属证书。 被告城市房地产公司辩称：对原告主张的违约金，被告认为应当不予支持，因为造成工程延误并非被告方的过错。如果法院认为应当计算违约金，那么原告诉请的违约金过高，违约行为应当考虑相应的过错责任以及原告造成的实际损失进行综合认定。原告存在未按期办理按揭，原告应当支付相应的违约金，要求在本案中予以抵消。 经审理，本院认定案件事实与原告起诉陈述的事实一致。另查明，原告于2018年1月29日签订个人购房担保借款合同，实际贷款发放时间为2018年3月22日。涉案房产至今尚未竣工验收合格。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约全面履行。 双方争议焦点为：一、被告是否应当支付违约金及原告主张的违约金是否过高。双方在合同中约定被告应在2018年6月30日前将商品房交付原告使用，在2018年12月30日前取得土地、房产权属证书，交付给原告，现被告未能按约定期限交付商品房及权属证书，存在违约事实，原告有权按照合同约定主张逾期交房和交证的违约金。被告以消防登高面道路施工原因及电力设计更改、村民阻挠等原因影响工程进度为由辩称工程延误并非被告过错，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。并且，如果确因第三人原因造成违约，依照相关法律规定，仍应向对方承担违约责任。因此，被告应当向原告承担违约责任，支付相应违约金。鉴于涉案房产尚未竣工验收合格，实际交房时间和权属证书取得时间均不确定，原告主张违约金暂计算至2020年8月30日，合理合法。之后的违约金，原告可待相应条件成就后另行主张。 被告认为约定的违约金过高，要求予以调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等有关规定，人民法院对当事人约定违约金进行调整的前提是“过分高于造成的损失”，而“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”是判定“过分高于”的定量标准。调整违约金时应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方约定逾期交房违约金按日支付已付房款的万分之一点五，逾期交证违约金按日支付已付房款的万分之一，上述约定并未过分高于原告的实际损失诸如已付房款的利息等。被告抗辩违约金过高，认为应参照周边地段房屋的租金标准，按每月4000元左右计算为宜的意见，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。但考虑新冠肺炎疫情的影响，本院酌情减免两个月的违约金。 二、原告是否存在违约行为。被告认为原告未按照合同约定及时办理按揭手续，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任，并支付相应的违约金。原告认为其未按期办理按揭系被告方的原因所致，不应由其承担违约责任。本院认为，依据《浙江省商品房买卖合同》的约定，付款方式为按揭贷款，原告应于2017年6月22日前支付总房款的30%作为首付，于2017年6月30日前到银行办理完毕余款按揭手续，按揭余额为1190000元。原告逾期付款超90日的，被告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。本案中，原告于2018年1月29日签订个人购房担保借款合同，实际贷款发放时间为2018年3月22日，原告未及时按揭贷款手续，应当承担相应的违约责任，并按约向被告支付违约金。被告关于就双方之间的违约金进行抵消的意见，本院予以采纳。关于原告认为系被告原因导致无法及时办理按揭贷款手续的意见，因原告未能提供证据证明，本院不予采纳。 综上，被告应当支付原告自2018年7月1日计算至2020年8月31日止的逾期交房扣减两个月的违约金187313.97元（1705956元×0.015%×792天＝202667.57元，1705956元×0.015%×60天＝15353.60元），自2018年12月31日计算至2020年8月31日止的逾期交证扣减两个月的违约金93656.98元（1705956元×0.01%×609天＝103892.72元，1705956元×0.01%×60天＝10235.74元）。原告应支付给被告自2017年7月1日起至2018年3月21日止的逾期付款违约金62594元（1190000元×0.02%×263天＝62594元）。原、被告之间相互应支付的违约金抵消后，被告尚需支付给原告218376.95元。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 被告温岭市城市房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告干文才违约金218376.95元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2949元（原告干文才预缴10077元），由原告干文才负担849元，被告温岭市城市房地产开发有限公司负担2100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 应昌波 二〇二〇年十月二十一日 代书记员 胡 鑫