广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初13133号原告：广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司，住所地广州市花都区新华街新都大道凤凰北路**，统一社会信用代码91440101749946586T。法定代表人：钟志荣。委托诉讼代理人：陈江丽，该公司员工。被代：曾伟雄，男，1969年11月27日出生，汉族，住广州市花都区新华街凤凰北路**。委托诉讼代理人：刘辉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓广烟，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告曾伟雄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司的委托诉讼代理人陈丽江,被告曾伟雄及其委托诉讼代理人刘辉、邓广烟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求:1.被告按每月241元的标准向原告支付自2019年4月起至付清之日止的物业管理费，暂计至2020年7月的物业管理费共计3856元；2.被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠交物业管理费的千分之一支付滞纳金；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为雅居乐雍华廷小区提供物业管理服务，被告是该小区一期1栋402单元（花都区新华街凤凰北路33号1栋402房）的业主，该房屋的建筑面积为114.66平方米。按原告与该小区开发企业2013年8月25日签订的《物业管理委托合同》第十八条第一款的约定，该小区住宅的物业管理费为每月1.3元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费149元。另，该小区经过投票，于2013年10月10日起执行新的收费标准，该小区住宅的物业管理费为2.1元／平方米，即从2013年10月起被告每月需向原告支付物业管理费241元。自2019年4月起至2020年7月止，被告无故拖欠原告物业管理费16个月，共计3856元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付，但被告至今仍未支付。同时，依据原告与该小区开发企业2013年8月25日签订的《物业管理委托合同》第十八条第一款约定，被告逾期支付物业管理费的，从逾期付款之日起每日按欠交金额的千分之三支付滞纳金。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，特提起诉讼。被告曾伟雄辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、我方不同意按2.1元/平方米的标准支付物业管理费，应按照2013年8月25日签订的《物业管理委托合同》第十八条约定的1.3元/平方米进行计算。（一）根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第二款：“法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的，该决议行为成立”的规定，物业公司调整物业服务费应当符合基本的程序：1、应向业主披露调价的合理依据，比如经营情况、财务情况；2、对调价方案应当进行公示，收集并听取业主意见；3、应当对调价结果设置异议期；等等。需要这些基本程序的理由是，物业公司作为调价过程中的强势主体，单方提出调价时，应当与业主进行协商，最大程度保障业主的知情权、决策权和参与权，业主才有可能感知到自己的权益是否得到保障并是否需要寻求法律救济。同时，物业公司作为服务主体，有条件及能力履行上述义务。本案中，雅居乐公司采用业主投票表决方式调整物业服务费的收费标准，仅出示了《关于调整住宅物业服务费收费标准征询意见唱票会议纪要》，该份证据的内容仅记载唱票结果，连证据中提到的文件《雍华廷一期小区调整住宅物业服务费标准征询意见汇总表》《关于调整住宅物业服务费收费标准征询意见》及投票流程、时间、场地以及以何种方式进行投票均没有进行公告。同时，我方以及其他业主亦没有参与过投票却存在唱票会议纪要，我对调整物业收费标准的事宜不予认可。该份证据无法证实其记载的投票结果与业主实际表决意见相吻合，从证据的制作及保管的角度考虑，既然是以投票（书面征求意见）的方式来反映业主意见，物业公司必然以及应当有收集并保存业主的表决票或投票签名表。现我方抗辩称物业服务费调价程序不合法，雅居乐公司应提交原始表决票或投票签名表以审核调价程序是否符合法定条件和程序，若无法提供，应依法承担举证不能的不利后果。（二）根据《广东省物业管理条例》第四十九条、《广州市物业管理暂行办法》第七十五条规定，物业服务收费实行酬金制的，每年对物业服务资金进行年度预决算，并向业主大会或者全体业主公布；且物业服务收费标准不得超出政府指导价，接受政府指导。雅居乐公司提供的《物业管理委托合同》（2013年8月25日）是由广州花都雅居乐房地产开发有限公司与雅居乐公司广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司于2013年8月25日签订的，该合同第十八条第1项约定：“本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取；”该合同的签订，是双方根据上一年度物业服务资金的决算以及对下一年度物业服务资金的预算进行充分考虑后才进行续签的，是合法有效的，双方应当依法履行，不应随意变更合同的主要条款。若合同实施一年后，经物业服务资金决算后发现，物业服务资金不足以支付物业公司的经营成本，提出调整物业服务费的，可依法进行调整。而本案中，雅居乐公司于2013年8月25日刚刚续签了《物业管理委托合同》后，于2013年9月10日便形成了《关于调整住宅物业服务费收费标准征询意见唱票会议纪要》，即自《物业委托合同》签订到完成“调整住宅物业服务费收费标准征询意见唱票”活动，仅仅用了15天的时间便完成了对新合同的服务费调整，不符合法律规定。这么短的时间，如何走完我们在本要点开头提到的“物业公司调整物业服务费应当符合的基本程序”，又怎么可能保障业主的合法权益。2013年8月25日确定的自2013年9月开始物业管理费为每月每平方米1.3元，2013年10月10日就执行每月每平方米2.1元的新标准，仅仅执行了续约合同一个月后，物业管理费就涨幅超过61%，如此大的涨幅有违常理，也违背法律程序公正，违背公序良俗，物业公司应当就本次调整住宅物业服务费收费标准征询意见活动的合法性、合理性予以说明，不然应认定调价行为无效，并承担向业主返还多支付的物业服务费等相应的法律后果。二、雅居乐公司违反合同约定和法律规定，没有切实履行自己的义务，我方有理由拒缴物业服务费。雅居乐公司没有按照《广州市物业管理暂行办法》第七十五条的规定每年向全体业主公布物业服务资金年度预决算，每季度公布物业服务资金的收支情况；业主们向雅居乐公司申请查阅物业服务资金的收支情况时，总是不予理睬；同时也违背了2013年8月25日签订的《物业管理委托合同》第三章约定的双方权利义务。由于雅居乐公司违法、违反合同约定的行为严重损害了我方权益，其诉讼请求不应得到支持。雅居乐公司在利用业主共有的小区道路、公用场地和楼道电梯等场所增设停车位、招商摊位和广告位等设施进行营利活动，没有经过业主们的同意，而且营利活动的所有收支情况都没有向业主公布，更没有将营利收入返还给全体业主，该私自占有的行为是违法的，上述营利活动的收入应归全体业主共有。雅居乐公司仅向业主收取物业服务费，而不返还利用业主的共有部分产生的收入，是不合理的。三、物业管理费滞纳的责任在于雅居乐公司，其主张滞纳金不应得到支持或应依法予以降低。雅居乐公司违反合同约定和法律规定，没有切实履行自己义务，我方有理由拒绝缴纳物业服务费。故对于雅居乐公司主张的物业管理费滞纳金，也应当不予支持。若滞纳金得到支持，由于雅居乐公司没有证据证明我方滞纳物业管理费带来的损失，故该项损失应当理解为利息损失，应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，雅居乐公司主张的每天按照物业管理费的千分之一来计算滞纳金明显高于上述标准，请求法院依法予以降低。四、本案诉讼费应由雅居乐公司负担。本院经审理认定事实如下：原、被告确认，涉案房屋位于广州市花都区新华街凤凰北路33号1栋402房，建筑面积114.66平方米，权属人为曾伟雄。涉案房屋所在的小区由雅居乐公司提供物业管理服务。2003年8月10日，雅居乐公司作为乙方与广州花都雅居乐房地产开发有限公司作为甲方签订了一份《物业管理委托合同》，合同第一条约定：甲方将花都雅居乐雍华庭委托乙方经营物业管理。第三条约定：委托管理期限为120个月，自2003年8月25日起至2013年8月24日止。本合同期限内业主委员会在花都区房管局的指导下依法成立的，业主委员会可续聘或另行选聘物业管理公司；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙双方可协商续签合同。2013年8月25日，前述甲乙双方协商后续签上述合同，委托管理期限自2013年8月25日起至小区成立业主委员会签订新的物业服务合同止。原《物业管理委托合同》与续签的《物业管理委托合同》第十八条均约定：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际清偿之日止，乙方有权按欠费金额的每日千分之三计收滞纳金。两份《物业管理委托合同》均未约定每月缴纳物业管理费的具体时间。另查明，涉案小区经过投票，于2013年10月1日起执行新的收费标准，即：每月洋房2.1元/平方米，别墅2.8元/平方米，商铺3.5元/平方米。该小区至今未成立业主委员会，曾伟雄也没有与雅居乐公司签订物业服务合同。曾伟雄因欠缴涉案房屋的物业管理费等费用，雅居乐公司于2019年3月25日向本院提起诉讼，案号：（2019）粤0114民初3719号，雅居乐公司诉请要求被告按照每月241元的标准支付涉案房屋的物业管理费及支付滞纳金等费用。雅居乐公司表示，在该案诉讼中，因曾伟雄交清了费用，故其撤回起诉。曾伟雄解释其当时在外地工作，没有时间与雅居乐公司打官司，故通过App支付了物业管理费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，雅居乐公司与广州花都雅居乐房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》对曾伟雄同样具有约束力。本案中，雅居乐公司作为雅居乐雍华庭建设单位广州花都雅居乐房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，实际履行了为雅居乐雍华庭物业管理区域提供前期物业服务的义务，曾伟雄与雅居乐公司已经形成事实物业服务合同关系。曾伟雄作为涉案小区的业主之一，接受了雅居乐公司的服务，理应向雅居乐公司缴纳物业服务费用。曾伟雄的抗辩理由及举证不足以认定雅居乐公司调价行为违法或存在可形成业主拒付物业管理费用的违约事实。因此，曾伟雄拒交物业管理费，理据不充分，本院不予支持。经核算，涉案房屋每月物业管理费为241元(114.66平方米×2.1元/平方米)，曾伟雄理应向雅居乐公司支付2019年4月1日至2020年7月31日的物业管理费为3856元（241元×16个月）。因雅居乐公司提起本案诉讼时2020年8月1日之后的物业管理费尚未产生，故对雅居乐公司要求曾伟雄支付2020年8月1日之后的物业管理费的诉讼请求，不予处理。曾伟雄迟延缴纳物业管理费，应向雅居乐公司支付滞纳金。《物业管理委托合同》约定滞纳金为每日按欠费金额的千分之三，现雅居乐公司主张按每日千分之一计算，低于合同约定标准，本院对该计算标准予以允许。因《物业管理委托合同》并未对每月缴纳物业管理费的具体时间进行约定，雅居乐公司主张从逾期付款之日起计算滞纳金，但未明确逾期付款之日的具体时间，本院确定每月物业服务费滞纳金从欠费当月的次月1日起计算，各月的滞纳金总额以当月应交物业管理费本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告曾伟雄于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司支付2019年4月1日至2020年7月31日期间的物业管理费3856元；二、被告曾伟雄于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司支付逾期缴纳上述物业管理费的滞纳金，滞纳金以每月应缴的物业管理费为本金，从欠费当月的次月1日起，按每日千分之一标准计至付清款之日止；欠费时间为2019年4月1日至2020年7月31日，每月物业管理费标准为241元；上述各月物业管理费的滞纳金以本金为限。三、驳回原告广州市花都雅居乐物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告曾伟雄负担。本判决为终审判决。审判员  陈耿俊二〇二〇年十月十六日书记员  王 呈陈少颖