湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初1750号原告：武汉馨弘非亚商业管理有限公司，住所地武汉市硚口区操场角还建楼**。法定代表人：程红梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凯武，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：熊志超，男，1975年9月18日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：黄艳明，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾敏，湖北谦顺律师事务所律师实习律师。被告：武汉市江岸区爱饭餐饮店，住所地武，住所地武汉市江岸区新春村城中村还建H3地块余华岭集团**商业体**楼底商********v>经营者：张忠柏。原告武汉馨弘非亚商业管理有限公司（以下简称馨弘非亚公司）诉被告熊志超、武汉市江岸区爱饭餐饮店（以下简称爱饭餐饮店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告馨弘非亚公司的委托诉讼代理人李凯武，被告熊志超及其委托诉讼代理人黄艳明、贾敏，爱饭餐饮店的经营者张忠柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告馨弘非亚公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告共同承担延迟支付第二期租金的违约金15684元；2、判令二被告共同支付2019年3月1日至2019年5月31日期间应付租金94216元，并从2019年3月1日起，按每日千分之三的标准计算延迟支付的违约金，直至实际支付之日止；3、判令二被告共同支付折算免租期后应当承担的免租期内实际占用8.4个月的房屋占用费395707.20元；4、判令二被告按相当于6个月房租的标准共同承担严重违反合同的违约金282648元;5、判令二被告按每月47108元的标准共同承担从2019年7月1日起至2019年10月15日的房屋占用费164878元；6、判令确认原告无须向被告返还保证金135039元；7、判令被告支付原告为被告进行设施改造支出的费用14368元；8、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：原告是商业物业管理公司，在武汉市江岸区新春村城中村还建H3地块余华岭集团三期商业体13号楼底商的经营管理中，将房屋出租给被告，因被告经营不善拖欠房租等违约行为提起本案诉讼。一、原告与被告签订《租赁合同》情况：1、2018年3月1日，原告与被告熊志超签订合同编号THLZL002号的《租赁合同》，将余华岭集团三期商业体13号楼底商A109、B102房屋出租给被告，约定租赁期限为120个月，自2018年3月1日至2028年2月28日，并给予12个月的免租金期优惠，租金标准为每月45013元，租金按先付后用的原则，每三个月支付一次；合同约定在乙方严重违约情形下，甲方有权单方解除租赁合同，提前收回租赁房屋，乙方在15日内腾退房屋、恢复原状等条款。2、2018年3月28日，原告与被告熊志超又补充签订了一份《租赁合同》，将13号楼底商一层A108a、二层B102a一并租赁给被告，除租金标准为每月2095元外，其他合同条款与第一份合同基本相同。二份租赁合同月租金共计47108元。二、合同履行情况：1、签订合同后，原告依约将武汉市江岸区新春村城中村还建H3地块余华岭集团三期商业体13号楼底商A109、B102、一层A108a、二层B102a（以下简称案涉房屋）交付给被告，被告在案涉房屋开办了字号为爱饭餐饮店的餐厅，工商登记经营者为张忠柏。2、按照租赁合同第16条的约定，被告如期支付了上述二份租赁合同约定的首期租金和租赁保证金，于2018年3月4日支付了220078元，2018年3月20日支付了50000元，2018年3月28日支付了12570元；3、从应当支付第二期租金开始，被告即以生意不好、经营困难为由拖欠租金和免租期的物业管理费。按照租赁合同第17条的约定，被告应当在2018年12月1日前支付2018年12月1日至2019年2月28日期间的租金和免租期物业管理费共57000.50元（一个月租金47108元、二个月免租期物业管理费4946.25元/月×2=9892.50元），但被告迟延至2019年2月20日才支付了10000元，2019年3月5日又支付了47100元。4、被告应当在2019年3月1日前支付2019年3月1日至2019年5月31日期间的租金和免租期物业管理费共99162.25元（二个月租金94216元、一个月免租期物业管理费4946.25元），被告拖欠至今分文未付。5、被告应当在2019年6月1日前支付2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金，被告仍然以经营困难为由至今拖欠未付。6、被告经营期间，于2019年4月违反租赁合同的约定向他人转租部分门面，并违法占用店面门前的广场摆放餐桌出店占道经营，餐饮油渍破坏环境卫生造成管理混乱，多次受到周边群众投诉和城管部门的处罚，严重损害了原告管理的商业物业的整体形象。7、至2019年6月、7月初，爱饭餐饮店陆续出现拖欠员工工资、拖欠大量供应商货款被围堵店门的事件。爱饭餐饮店注销了税务登记证后，于2019年7月8日停业。当日，因被告熊志超和经营者张忠柏等合伙人之间矛盾，将店面弃之不顾，人去店空，甚至连店门都无人锁，大门敞开数日无人管。8、原告曾多次向被告发出催缴租金和物业费的通知或函件，被告均以经营困难为由拖延、拒付。9、原告委托律师于2019年6月14日、6月16日分别以邮政快递和电子邮件方式向被告发出(2019)鄂瑞天函字第0348号律师函，适用租赁合同严重违约责任条款的约定，提前解除了与被告之间的租赁合同。10、被告接到上述律师函后与原告多次沟通，但仍然未能支付拖欠的租金，也未能提供恰当的减少损失、腾退方案。2019年7月26日，原告再次委托律师向被告发出(2019)鄂瑞天函字第0348-1号律师函，再次敦促被告履行清偿欠款、腾退房屋的义务，并告知法律后果。11、被告因合伙人之间的矛盾无法调和，合伙人之间无法达成一致意见，仍然放任店面空置状态。2019年9月24日，原告约谈被告，发出《有关收回门面房屋的最后通知》，告知最后宽限期为2019年10月15日止，逾期仍未腾退，原告将依法行使收回门面的权利。被告爱饭餐饮店经营者张忠柏、被告熊志超的代表人熊菊红签字未表示任何异议。12、至2019年10月15日，被告仍因合作人之间内部矛盾互相推诿、各自逃避，无人出面解决问题，对店面弃之不顾。为避免损失继续扩大，2019年10月16日，被告无人到场配合腾退，原告在物业保安、相邻门面经营户的见证下，查勘巡视店内，除餐饮行业通常的桌椅、餐厨物品外，未发现有贵重物品存放，原告当场在店面大门上张贴招租广告，从形式上实现了收回案涉房屋的权利。因该门面围堵讨债事件在周边影响较大，新的意向承租人担心受牵连影响经营，门面出租过程艰难。三、被告应当向原告支付拖欠的租金，并承担违约金、支付房屋占用费、赔偿原告损失的责任：1、被告延期支付第二期租金，根据租赁合同第33条的约定，按每日千分之三的标准计算，被告应当向原告承担延迟支付第二期租金的违约金15684元。2、被告应当向原告支付拖欠的2019年3月1日至2019年5月31日期间的租金94216元，并从2019年3月1日起，以94216元为基数，按每日千分之三的标准计算延迟支付的违约金，直至实际支付之日止。3、根据合同第33条的约定，“因被告原因造成提前解除合同，免租期根据租赁期免租比例折算，按折算率收取实际承租期间的租金或实际占用费”。被告实际经营16个月，折算后被告仅能享受免租期时间为1.6个月，被告应当向原告支付折算免租期后应当承担的免租期内实际占用8.4个月的房屋占用费47108元/月×8.4=395707.20元。4、根据租赁合同第34条的约定，因被告构成严重违约造成原告的损失，被告应当承担相当于6个月租金的违约金47108元/月×6=282648元。5、根据租赁合同第23条第（1）、（2）、（6）款，第26条，第33条的约定，被告构成严重违约，原告依法行使单方解除租赁合同的权利。被告应当按照租赁合同第24条、第32条、第34条的约定，将房屋恢复原状，腾退房屋。被告应当按每月47108元的标准，承担从2019年7月1日起至原告形式上收回房屋的日期前一日2019年10月15日的房屋占用费164878元。6、根据租赁合同第23条的约定，原告无须向被告返还保证金135039元。7、另外，原告为被告的经营需要，为被告店面进行了设施改造，费用共计14368元，由被告的合伙人之一周建新签字确认。综上所述，被告熊志超是本案租赁合同的签订主体，被告爱饭餐饮店是租赁房屋的实际经营使用主体，二被告应当共同承担合同责任。原告提起本案诉讼，请求判如所请。被告熊志超辩称，第一、原告起诉的事实大部分没有依据，原告所说的熊志超是债务人的认定事实错误，熊志超仅仅只是代表爱饭餐饮店签订的租赁合同，租赁房屋实际的使用人是爱饭餐饮店，爱饭餐饮店还有其他的合伙人负责经营采购等事项，所以熊志超不是本案适格的被告，原告的请求与事实不符，实际上熊志超对内对外都是以熊菊红的名义从事爱饭餐饮店的经营活动；第二、原告所述的实际收回房屋的时间与事实不符，实际上收回的时间是2019年7月15日，原告所发的律师函我方不认可，原告给案涉房屋上锁的时间是2019年7月15日，据此原告主张的2019年7月15日之后的占用费没有事实依据。从2019年3月1日至2019年7月15日爱饭餐饮店有支付租金的义务，具体数额由法庭审判；第三、原告认为被告违约所主张的违约金我方不认可。首先原告违约在先，合同本身有免租期，双方可以按照合同执行，就算被告未按期缴纳租金，但是原告所承诺的开业条件不具备是导致爱饭餐饮店无法经营的主要原因。原告预先没有给被告办理消防许可，原告收取了被告办理消防许可的费用，但从开业到现在停业消防许可一直都没有办理下来，导致爱饭餐饮店停业整改；第四、正是因为有违约在先，所以被告没有按时交纳租金，原告没有履行先合同义务，我方拖延支付租金也不应该是违约；关于原告主张的物业管理费依据不足；第五、因为原告没有履行相应的义务，爱饭餐饮店从开业到停业没有营业的相关资格，后来原告单方面收回房屋，被告为了履行合同开展爱饭餐饮店投资了300多万元，经营时间大概一年左右，由此给我方带来的损失将近300万元，被告将当庭提出反诉，或者另案起诉。同时需要说明的是原告在收回房屋的时候，被告遗留在店里的财产包括电器、设备、桌椅原封不动，原告没有与被告进行财产交接，直接收回，原告认为房屋内的财产为无主物将店内的财产全部转给了第三人经营使用，给被告造成了经济损失；第六、原告是否是本案合法的出租人没有提供相关的证据，原告如果不能提交相关的证据予以证明，原告作为诉讼主体不合适；第七、原告起诉状主张的保证金问题，保证金135038元是不准确的，应该是141324元，是案涉房屋三个月房租，被告交给原告租金282648元，其中包含三个月房租及三个月押金，共计六个月房租，双方约定是押三付三，其中的141324元应该是作为押金或者其他，根据情况再行确认，原告不予退还是没有依据的，原告收回房屋是因为消防验收不达标，主要原因在原告，原告没有按照承诺办理装修工程消防验收，导致爱饭餐饮店没有办法正常经营。保证金应该予以退还或冲抵租金。被告爱饭餐饮店辩称，我方同熊志超答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就真实性、关联性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月1日，馨弘非亚公司（甲方）与熊志超（乙方）签订《租赁合同》，合同编号为YHLZ002，合同约定：一、租赁标的物1、本合同项下的租赁标的物位于A109室的房屋，建筑面积289.5平方米，位于**的房屋，建筑面积656.75平方米（包括该房屋内的柱子、管道、设备设施等所占面积）。该房屋不含屋顶，屋顶部分的使用管理及所有权均属甲方，乙方未经甲方书面许可前，不得擅自使用，添赋。3、在签订本合同时，乙方已知晓该房屋的现状（包括但不限于房屋的权属、性质、用途和项目的整体规划、布局等），并对此不持异议。乙方确认甲方有权出租该房屋，甲方承诺该项目可作为餐饮经营。二、租赁期限、免租装修期及交付4、本合同租赁期限为120个自然月，自2018年3月1日至2028年2月28日，其中乙方免租期为2018年3月1日起至2018年4月30日，2018年6月1日起至2018年7月31日，2018年9月1日起至2018年10月31日，2018年12月1日起至2019年1月31日，2019年3月1日起至2019年3月31日，2019年6月1日起至2019年6月30日，2019年9月1日起至2019年9月30日，2019年12月1日起至2019年12月31日；免租期内乙方须支付水电费等其他费用。5、乙方应于甲方交付该房屋时到甲方处办理该房屋的交接手续，并支付本合同约定的相关费用。甲方向乙方交付该房屋且双方办妥交付手续之日为该房屋交付日和租赁期起算日。三、租赁标的物的用途9、该房屋仅限于经营餐饮用途，乙方如需变更经营业态或调整经营品类，须提前向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可变更，否则视为严重违约，甲方有权单方终止合同。四、租金、物业管理费和其他费用及支付方式10、该房屋的A109室的租金标准为人民币53.4元/平米/月；B102室的租金标准为人民币45元/平米/月。合计45013元/月。该金额包涵除水电气以外的物业管理费。11、租金每叁年环比递增壹次，每次递增为陆%，第一次递增时间为贰零贰壹年叁月壹日，租金及支付时间详见“附件三：租金支付明细表”。五、租赁保证金及租金首付金额：16、合同签订后叁日内乙方应完成首期款足额支付（首期款包含首期租金、租赁保证金），首期租金及保证金为本合同项下陆个月的租金，计人民币270078元。其中租赁保证金为人民币135039元，首期租金为人民币135039元（2018年3月1日至2018年11月30日）。乙方已交付意向金将在合同签订后自动转为首期款项，不足部分当日内补齐。17、乙方的租金支付按先付后用的原则，后续租金每叁个月支付一次。18、租赁期内，在任何情况下租赁保证金应保持足额且不计利息。甲方有权在乙方违反本合同约定时，以该租赁保证金抵偿甲方所遭受的损失，但乙方不得自行要求用上述租赁保证金冲抵租金等费用。本合同租赁期届满后，若乙方未违约，则甲方应在乙方付清全部应付款并按照本合同约定办理该房屋退租手续后的15个工作日内，将该租赁保证金如数退还乙方。六、租赁标的物的使用22、经甲方审核同意，乙方根据自身经营需要可以对该房屋进行二次装修并添置相应的设备。乙方应委托专业单位进行设计、施工。如需要消防、环评等有关部门验收的，应取得验收合格证书。乙方的二次装修不得损坏项目原建筑的结构、设备、承重、外观以及公共系统。23、乙方有下列行为之一的，在接到甲方纠正书面通知之日起三日内未予纠正的，视为严重违约，甲方有权单方解除本合同，提前收回租赁房屋，并不予退还租赁保证金，同时对于因此而给甲方造成的损失，甲方有权向乙方索赔：6）乙方违反本合同第4条、第5条、第9条、第25条、第26条、第27条、第28条约定的。24、乙方在收到甲方解除合同通知后的15日内与甲方结清支付所有应付的款项，并拆除及搬出房屋内的家具、设备、装饰物、添置物，修复因拆除及搬出而给房屋造成的损坏，将该房屋恢复原状。如乙方拒绝履行上述义务，且经甲方催告后十日内仍未履行的，则无须另行通知乙方，甲方有权单方进入该房屋完成上述拆除、搬出和修复工作。乙方遗留物及设备应视为无主物资，甲方可自行处置。甲方可用乙方保证金完成上述工作方保证金不足以支付甲方实施上述工作所发生的费用的，乙方还应补足差额部分。七、续期及租赁房屋的归还30、租赁期届满，乙方不再续租的：2）乙方应在租赁期届满后15天内将该房屋恢复原状，并拆除（搬出）房屋内的家具、设备、装饰物、添置物等，且须修复因此而造成的损坏。3）甲方对房屋进行验收，双方签署房屋退租交接单。双方签署的房屋退租交接单是乙方履行返还房屋义务的凭证。31、若乙方未按本合同第30条之约定履行返还房屋义务的，则从租赁期届满之次日起至乙方纠正违约行为之日止，甲方有权按日向乙方收取房屋占用费，房屋占用费为本合同当时日租金的两倍。八、违约责任33、如乙方未按合同约定按时向甲方支付租金及其他应付费用，每逾期一日，乙方须按欠费总额的千分之三向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算至乙方付清全部款额之日止。乙方逾期付费的，且在甲方发出催款函10日后乙方仍未支付的，属于严重违约行为，甲方有权单方终止合同。如乙方原因造成提前解约的，免租期根据租赁期免租比例折算，按折算率收取实际承租期间的租金或实际占用费。34、乙方严重违约并造成甲方损失的，甲方除有权单方解除合同外，还有权要求乙方支付严重违约金，严重违约金不少于6个月租金，若严重违约金仍不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿全部损失。如乙方拒绝赔偿，甲方将通过法律手段追究。甲方行使合同单方解除权时，乙方不得要求甲方承担任何该房屋的装修、设施设备及添置物残值之损失。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同月28日，双方再次就乙方（熊志超）向甲方（馨弘非亚公司）租赁位于武汉市新春村城中村还建H3地块，余华岭集团三期商业体，13号楼底商一层A108a室二层B102a室房屋等事宜签订《租赁合同》一份，约定：租赁标的物位于A108a室的房屋，建筑面积19平方米，位于，位于**的房屋面积24平方米。A108a室的租金标准为人民币53.4元/平米/月；B102a室的租金标准为人民币45元/平米/月。合计2195元/月。合同签订后叁日内乙方应完成首期款足额支付（首期款包含首期租金、租赁保证金），首期租金及保证金为本合同项下陆个月的租金，计人民币12570元。其中租赁保证金为人民币6285元，首期租金为人民币6285元（2018年3月1日至2018年11月30日）。乙方已交付意向金将在合同签订后自动转为首期款项，不足部分当日内补齐。其余关于租赁期限、免租期、违约责任的条款约定与YHLZ002号《租赁合同》一致。上述两份合同签订后，熊志超在案涉房屋经营爱饭餐饮店，该餐饮店登记的经营者为张忠柏。2018年2月5日、3月4日，熊志超分别向馨弘非亚公司支付50000元、220078元。2018年3月28日，张忠柏向馨弘非亚公司支付12570元。双方均认可上述款项中141324元为租赁保证金。2019年1月14日，馨弘非亚公司向爱饭餐饮店发出《租赁费催缴断电通知单》，其中载明：贵公司于2018年11月15日应缴纳2018年12月1日至2019年2月28日期间租金和物业费共计人民币57100元。其中从2018年3月1日至2018年4月30日、2018年6月1日至2018年7月31日、2018年9月1日至2018年10月31日为免租期，共6个月。免租期期间的物业费未收取。物业费按5月/平方收取，每个月为4946.25元，共计296077.5元，租金和物业费合计86777.50元。财务已反复催缴多次，目前仍未缴纳。在此，限定贵公司尽快支付此款项给本公司，如还未支付本公司将对贵公司作断电处理。请贵公司尽快将款项支付给本公司。同月22日，馨弘非亚公司再次向爱饭餐饮店发出《租赁费催缴断电通知单》，其中载明：限定贵公司今日内支付此款项给本公司，如未支付本公司将2019年1月23日上午直接对贵公司作断电处理。2019年2月20日，张忠柏向馨弘非亚公司支付10000元。同日，馨弘非亚公司向爱饭餐饮店发出《催款通知处理单》，其中载明：2019年2月20日支付10000元，余款76777.50元限定贵公司在2019年3月1日前缴纳此款项，如规定时间还未支付，我公司将按合同约定追究法律责任。2019年3月5日，馨弘非亚公司向爱饭餐饮店发出《付款处理通知单》，其中载明：因多次催款未缴，按合同约定须支付欠费总额的千分之三支付违约金，截止2019年3月5日，共计95天，合计16273.50元。租金和违约金共计73373.50元，本公司将作断电处理。（停电时间10:30），公司财务收到此款项后恢复送电。张忠柏在通知单上写明：缴纳剩余47100元租金，违约金协商解决。同日，张忠柏向馨弘非亚公司支付47100元。2019年5月15日、6月3日，馨弘非亚公司分别向爱饭餐饮店及熊志超发出《催款通知单》、《关于你单位严重违约问题的催告函》，其中催告函载明：1、贵单位2018年11月15日应缴纳2018年12月1日至2019年2月28日期间租金和物业费共计57100元，因贵公司延迟支付截止2019年3月5日已发生违约金16273.50元。2、贵单位2019年2月15日应缴纳2019年3月1日至2019年5月31日期间租金和物业费共计99362.25元，至2019年6月3日本通知发出之日止仍然拖欠未交，已发生违约金28318元。3、贵单位应当于2019年5月15日缴纳2019年6月1日至2019年8月31日期间租金和物业费共计99362.25元，贵单位仍然未交。贵单位已经总计拖欠我公司租金和物业费合计198724.50元，发生违约金合计44591.50元。我公司从2019年2月14日起多次向贵单位以书面或口头形式进行催告，但贵单位仍然以经营困难等各种理由推诿。并且，贵单位屡次违反约定进行分租，并占用门前广场违法占道经营，餐饮油渍造成本商业物业的环境卫生问题和管理混乱，严重破坏商业物业的整体形象。贵公司的行为已经对我公司的权益造成重大损害。我公司再次给贵单位发函，请贵单位务必在三日内将拖欠的租金和物业费清缴，否则，我公司将依照租赁合同的约定行使解除合同的权利。2019年5月27日，馨弘非亚公司向爱饭餐饮店发出《工作联系函》，载明：2019年5月10日我司已通知你部负责人张忠柏提供消防建审所需资料，其中装修设计图纸带图框电子版（dwg格式）发送给我司以便尽快建审。至今已半月，我司已通过电话、微信催促多次，但图纸一直没有交于我司，导致消防建审无法进行。现要求你部于5月31日之前将装修设计图纸带图框电子版（dwg格式）交于我司，若逾期再不办理，导致消防建审，验收进度无法推进，所造成的一切责任及经济损失均由你部承担。2019年6月14日，馨弘非亚公司通过湖北瑞通天元律师事务所向爱饭餐饮店、熊志超等邮寄发出《律师函》，函中载明“馨弘非亚公司决定提前解除与你方的租赁合同。本律师接受馨弘非亚公司的委托，向你方发出本律师函，根据《租赁合同》第23条第（1）、（2）、（6）款，第26条，第33条的约定，你方行为已经构成严重违约，通知你方解除租赁关系；本律师函送达之日即视为馨弘非亚公司解除《租赁合同》的通知送达之日，双方之间的租赁合同关系解除，你方应当按照《租赁合同》第24条、第33条的约定，在收到本律师函后的15日内向馨弘非亚公司结清所有应付款项，并将租赁房屋恢复原状移交给馨弘非亚公司。逾期，馨弘非亚公司将按照合同约定的方式收回房屋，并进一步采取法律手段，追究你方的违约赔偿责任”等内容。张忠柏于2019年6月15日签收《律师函》，邮寄给熊志超的《律师函》显示因拒收退回。2019年7月26日，馨弘非亚公司再次向爱饭餐饮店、熊志超等邮寄发出《律师函》，函中载明“你方接函后与本律师多次沟通，对本律师发出的提前解除租赁合同的通知未表示任何异议，并于2019年7月8日锁闭店门、遣散员工、关门停业。但虽经多次口头催告，你方并未履行向馨弘非亚公司结清所有欠款的义务，也未将房屋恢复原状向馨弘非亚公司移交。你方将店面弃之不顾的放任行为不仅造成严重安全隐患，而且使馨弘非亚公司的损失继续扩大。本律师接受馨弘非亚公司的委托，再次以本律师函向你催告，请你在接函后十日内向馨弘非亚公司结清支付的所有应付的款项，拆除及搬出房屋内的家具、设备、装饰物、添置物、修复因拆除及搬出而给房屋造成的损坏，将房屋恢复原状交还馨弘非亚公司。否则，馨弘非亚公司将根据租赁合同第24条的约定，视房屋中的遗留物及设备为无主物予以处置，单方完成收回房屋的工作，并将继续追究你方违约责任”等内容。张忠柏于2019年7月27日签收《律师函》，邮寄给熊志超的《律师函》被退回。2019年8月4日，熊志超出具声明一份，载明：本人熊志超在爱饭注册成立之前，代熊菊红签定的房屋租赁合同，现因本人已退出其中的所有事务，特将房屋租赁相关事宜转由熊菊红全权打理。据熊志超陈述，熊菊红系其姐姐。2019年9月24日，馨弘非亚公司向爱饭餐饮店、张忠柏、熊菊红（熊志超）发出《有关收回门面房屋的最后通知》，其中载明：你方接函后多次与本公司协商，请求我公司同意你方转让店面经营权以减少损失。但因你方各合伙人意见不一、就转让经营权的条件及第三人不能达成合意等原因，至今未能实现店面转让目的，店面持续处于停业空置状态。我公司的物业租赁经营损失继续扩大。鉴于此，我公司告知你方，我公司再次给予你方最终的宽限期限为2019年10月15日，如你方在宽限期限内仍然未能实现转让门店（签订相关转让门店的协议并全额清偿拖欠本公司的欠款），本公司将于2019年10月16日行使收回门面的权利。本公司为了支持你方减损给予你方宽限期，但本通知内容并不意味着变更租赁合同内容，也不改变律师函的法律意义和法律后果。审理中，熊志超陈述其仅代表爱饭餐饮店签订合同，实际使用人是爱饭餐饮店，熊志超仅作为爱饭餐饮店的股东参与经营。熊志超、爱饭餐饮店认为保证金应冲抵房租，对于逾期付款违约金与违反合同的违约金，馨弘非亚公司只能主张一项，且应按照实际损失计算违约金。馨弘非亚公司认可双方签订的第二份《租赁合同》的月租金为2095元。另查明，武汉市江岸区新春村城中村改造H3还建地块的建设单位为武汉余华岭集团有限公司，该地块于2016年12月31日取得建设工程规划许可证。2016年7月28日，武汉市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，其中载明：“综合评定新春村城中村还建H3地块消防验收合格”。本院认为，馨弘非亚公司与熊志超签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定“乙方的租金支付按先付后用的原则，后续租金每叁个月支付一次”，熊志超在支付了租赁保证金以及第一期（2018年3月1日至2018年11月30日）的租金后，应于2018年12月1日前支付2018年12月1日至2019年2月28日期间的租金共计47108元，经馨弘非亚公司催收，张忠柏于2019年2月20日、3月5日分别支付10000元及47100元。熊志超应于2019年3月1日前支付2019年3月1日至2019年5月31日期间的租金94216元，2019年6月1日前支付2019年6月1日至8月31日期间的租金94216元，熊志超均未予支付。馨弘非亚公司以此解除与熊志超之间的《租赁合同》，符合法律规定与合同约定。虽然馨弘非亚公司邮寄给熊志超要求解除合同的《律师函》显示因拒收退回，但张忠柏于2020年6月15日签收了该函，因案涉房屋由爱饭餐饮店实际使用，且熊志超陈述其参与了爱饭餐饮店的经营，向爱饭餐饮店送达的《律师函》对熊志超亦应产生相关效力，故应认定双方签订的两份《租赁合同》于2020年6月15日解除为宜。根据2019年7月26日的《律师函》载明的情况，爱饭餐饮店已于2019年7月8日锁闭店门、遣散员工、关门停业，馨弘非亚公司要求爱饭餐饮店“在接函后十日内向馨弘非亚公司结清支付的所有应付的款项，拆除及搬出房屋内的家具、设备、装饰物、添置物、修复因拆除及搬出而给房屋造成的损坏，将房屋恢复原状交还馨弘非亚公司。否则，馨弘非亚公司将根据租赁合同第24条的约定，视房屋中的遗留物及设备为无主物予以处置，单方完成收回房屋的工作”，张忠柏于2019年7月27日签收《律师函》，按该函的要求，爱饭餐饮店应于2019年8月6日前腾退并返还案涉房屋，爱饭餐饮店未腾退案涉房屋，馨弘非亚公司有权单方完成收回房屋的工作，该公司仍未采取措施收回案涉房屋，因此而产生的扩大损失不应由熊志超或爱饭餐饮店负担，故对馨弘非亚公司要求熊志超支付2019年8月6日后的房屋占有使用费的请求，本院不予支持。熊志超应支付租金的期间为2019年3月1日至2019年6月15日，金额为94216元。2019年6月16日至2019年8月6日期间，熊志超应按照47108元/月的标准向馨弘非亚公司支付房屋占用使用费，该款项为80083.60元[（21/30+1）×47108元]。根据合同“如乙方原因造成提前解约的，免租期根据租赁期免租比例折算，按折算率收取实际承租期间的租金或实际占用费”的约定，双方约定的免租期共计为12个月，约定的租赁期限为120个月，免租比例为10%。自2018年3月1日熊志超承租案涉房屋起，至2019年6月15日，双方合同解除之日止，熊志超实际承租的期间为15.5个月，应享受的免租期为1.55个月（15.5个月×10%），熊志超已享受的免租期为9.5个月，故还应向馨弘非亚公司支付免租期租金374508.60元[（9.5-1.55）×47108元]。关于馨弘非亚公司主张不予退还保证金以及要求熊志超、爱饭餐饮店支付迟延付款违约金、严重违反合同的违约金的请求，因双方在合同中既约定了保证金又约定了逾期付款违约金以及违反合同的违约金，保证金属于当事人预先约定的违约赔偿金，具有违约保证金的性质，故在本案中不宜同时主张，且熊志超、爱饭餐饮店也提出约定的违约金标准过高的抗辩意见。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金为135039元，该款项可以保证金予以抵扣，故对馨弘非亚公司要求不予退还保证金135039元的请求，本院予以支持。熊志超、爱饭餐饮店认为馨弘非亚公司未为其办理消防许可，案涉房屋未达到馨弘非亚公司承诺的开业条件，依据双方签订的合同以及提交的证据，无法支持其上述抗辩意见，对此本院不予确认。原告馨弘非亚公司主张熊志超、爱饭餐饮店支付设施改造费用14368元，但未提交充分的证据证实上述损失，对该费用本院不予支持。因熊志超系租赁合同的签约承租人，其应对合同约定的义务承担相关民事责任，爱饭餐饮店系案涉房屋的实际使用人，在合同履行过程中，其经营者张忠柏实施了支付租金、签收相关函件等行为，故爱饭餐饮店作为实际承租人应对熊志超应承担的相关民事责任承担连带责任。关于爱饭餐饮店以熊菊红、周建新为该店合伙人为由，要求追加二人为本案被告参加诉讼，因其内部合伙关系而发生的相关权利义务纠纷，可由各合伙人另案主张相关权利，对爱饭餐饮店的上述要求，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告熊志超于本判决生效之日起十日内向原告武汉馨弘非亚商业管理有限公司支付2019年3月1日至2019年6月15日期间的租金94216元；二、被告熊志超于本判决生效之日起十日内向原告武汉馨弘非亚商业管理有限公司支付2019年6月16日至2019年8月6日期间的房屋占有使用费80083.60元；三、被告熊志超于本判决生效之日起十日内向原告武汉馨弘非亚商业管理有限公司支付免租期租金374508.60元；四、被告爱饭餐饮店对被告熊志超应承担的上述三项给付义务承担连带清偿责任；五、原告武汉馨弘非亚商业管理有限公司无须向被告熊志超、爱饭餐饮店返还保证金135039元；六、驳回原告武汉馨弘非亚商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14723元，由原告武汉馨弘非亚商业管理有限公司负担5570元，被告熊志超、武汉市江岸区爱饭餐饮店负担9153元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘 翔人民陪审员  殷小兰人民陪审员  金静帆二〇二〇年十月二十一日书 记 员  邬 荣