广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终2399号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴玉燕，女，1965年5月7日出生，汉族，住广东省英德市**************。委托诉讼代理人：刘虹，广东浈阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾龙，广东浈阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邝朝同，男，1957年2月22日出生，汉族，住广东省英德市**************。上诉人吴玉燕因与被上诉人邝朝同房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴玉燕上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除涉案合同，邝朝同支付（2019年4月至2020年4月）拖欠的房屋租金13个月（按1600元/月）共20800元，恢复租赁房屋费49603.06元，工程造价服务费700元，共71103.06元；2、以71103.06元为基数从上诉人上诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，直至被上诉人清偿上述款项之日止；3、案件诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院的判决有误，应予改判。被上诉人未经上诉人同意改造涉案房屋并未恢复原状，一审法院判决上诉人没收被上诉人的押金并不足以抵销修复涉案房屋的损失。2、被上诉人应当按租赁房屋的实际空置时间承担交纳租金的责任，被上诉人不交纳租金给上诉人也不交还涉案房屋的钥匙，导致涉案房屋一直空置，由此产生的损失应由被上诉人承担。被上诉人邝朝同答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，对一审判决没有意见。吴玉燕向一审法院起诉请求：一、解除邝朝同与吴玉燕在2017年8月1日签订的《房屋出租》合同书，邝朝同交还承租楼房钥匙给吴玉燕；二、邝朝同交纳其（从2018年11月至2019年12月）拖欠的房屋租金14个月（每月按1600元/月）共22400元；三、邝朝同以22400元为基数，从吴玉燕起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，直至邝朝同清偿欠交的房屋租金之日止；四、邝朝同支付房屋修复费用30000元；五、案件诉讼费及相关费用由邝朝同负担。邝朝同向一审法院反诉请求：一、被反诉人向反诉人返还押金10000元；二、案件诉讼费由被反诉人负担。一审法院认定事实，2014年5月13日吴玉燕、邝朝同签订《房屋出租》合同，由邝朝同承租吴玉燕名下位于英德市***************、2楼房，用于销售家家具；2017年7月租赁期满后，邝朝同与吴玉燕再于2017年8月1日续签《房屋出租》合同，押金10000元，合同期满后邝朝同恢复原状，经甲方验收后退还押金。双方口头约定房屋租金按2014年5月13日签订《房屋出租》中第一条第7款约定的租金交纳租金为1600元/月。邝朝同支付了10000元押金，并将租金缴纳至2019年3月30日。双方对于租期存在争议，吴玉燕提供的合同到期日期为2020年3月30日，但是合同中手写“2020”年后面的“20”存在涂改现象，但是双方均未在涂改处签名及按手印。吴玉燕确认是其在填写合同时因书写错误，与邝朝同达成一致意见后自行修改的。邝朝同则主张双方的补充合同到期时间为“2019”年3年30日，其持有的一份合同已在合同到期后销毁，吴玉燕提供的合同时间系吴玉燕单方面自行修改的。邝朝同主张，因生意不好，2019年1月就已通知了吴玉燕，对租赁店铺关门，退出了租赁商铺，并支付了剩余租期的租金。但是吴玉燕以邝朝同未恢复原状为由，拒绝验收，拒不返还押金。另查明，吴玉燕一家居住在案涉店铺楼上。吴玉燕确认邝朝同已撤离了案涉商铺。吴玉燕提供的现场图片显示，案涉商铺存在墙壁多处不同程度的毁损。邝朝同抗辩系其承租前就已存在的毁损。一审法院认为，本案房屋租赁合同纠纷。吴玉燕提供的租赁合同到期日期存在明显涂改现象，且未得到邝朝同签名确认，在没有其他证据佐证的情况下，对其主张的合同到期日期，一审法院不予采信。邝朝同认可到期日期为2019年3月30日，一审法院依法予以采纳。吴玉燕邝朝同双方未达成新的租赁合同，双方的租赁合同因到期而自动终止，因此，吴玉燕请求解除涉案的租赁合同，已没有了事实依据，一审法院依法予以驳回。邝朝同已支付租金至2019年3月份，已不存在拖欠吴玉燕租金的事实，对吴玉燕诉请邝朝同拖欠租金的事实，因理拒不足，一审法院依法予以驳回。对于邝朝同主张的合同到期前的2019年1月份已搬离了案涉商铺案涉的事实，因商铺位于吴玉燕自行居住房屋楼下，吴玉燕理应对邝朝同占有使用吴玉燕商铺的状况十分清楚，而双方的租赁合同租期截止于2019年3月30日已满，事后双方未达成新的租赁合同，如邝朝同继续占用吴玉燕的商铺，吴玉燕理应清楚并应采取相应的排除妨碍或者催收占用费等措施，但是，没有证据证实吴玉燕采取了相应的措施，且邝朝同将租金支付至合同期满之日，因此，邝朝同主张的合同期满前已自行搬离了案涉商铺的事实，符合常理，比较可信，一审法院对该事实予以采信。邝朝同自2014年起租赁案涉商铺并使用至2019年达5年之久，却抗辩案涉商铺的墙面毁损系其租赁前已存在，而未提供任何相反证据，其抗辩理由明显不符合事务的一般逻辑常理，因此，对其抗辩理由，一审法院不予采信。根据双方的合同约定，邝朝同向吴玉燕交还商铺时应恢复原状，但是，吴玉燕提供的现场图上显示，案涉商铺的墙面存在多处不同程度的毁损，因此，邝朝同理由承担该墙面毁损的修复责任。邝朝同提供的10000元押金，具有保证将案涉商铺恢复原状交还吴玉燕的担保责任，该押金在邝朝同违约时具有违约金条款约定的性质。因此，本案中邝朝同未按照合同约定将案涉商铺恢复原状后返还吴玉燕，吴玉燕有权没收该押金以弥补其商铺恢复原状的损失。双方对违约行为的违约金进行10000元的约定，吴玉燕未能提供其损失明显超过该约定的证据，对于其诉请案涉房屋修复费用，酌情依照其押金，认定为10000元。对于邝朝同反诉请求的退还押金的主张，一审法院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院作出如下判决：一、由吴玉燕没收邝朝同的10000元押金作为案涉房屋修复的费用；二、驳回吴玉燕的其他诉讼请求；三、驳回邝朝同的其他诉讼请求。案件本诉受理费555元，反诉受理费25元，合共580元，由吴玉燕负担300元，邝朝同负担280元。本案二审期间，上诉人吴玉燕提交证据：1、首层、第二层楼房平面图；2、发票；3、营业执照、证书、预算价。被上诉人邝朝同质证认为，对于照片，合同是2019年3月30日才到期，但是我从1月份开始已经清场，我总共向两个租户租赁房屋，是一并退租的，另一家租户已经租出去了，上诉人是因为租不出去才告我。对于评估对价表，我不知情，是其单方评估。对于发票、评估结果也不予认可。经审查，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为：1、被上诉人邝朝同应否向上诉人吴玉燕支付2019年4月至2020年4月期间的房屋租金20800元；2、被上诉人邝朝同应否向上诉人吴玉燕支付恢复租赁房屋费49603.06元、工程造价服务费700元。关于被上诉人邝朝同应否向上诉人吴玉燕支付2019年4月至2020年4月期间的房屋租金的问题。本案中，上诉人吴玉燕提交的《房屋出租》合同存在涂改，该处涂改并无被上诉人邝朝同的签名捺印，被上诉人邝朝同对该涂改结果亦不予认可，认为是上诉人吴玉燕私自涂改的，主张《房屋出租》合同到期日期为2019年3月30日。因被上诉人邝朝同向上诉人吴玉燕支付租金到2019年3月30日与上述主张能相互印证；而上诉人吴玉燕主张《房屋出租》合同到期日期为2020年3月30日并未提交证据予以证明，且如被上诉人邝朝同继续占用上诉人吴玉燕的商铺，上诉人吴玉燕理应清楚并应采取相应的排除妨碍或者催收占用费等措施，但其没有上述行为。综合全案证据及双方当事人陈述，一审法院确认上诉人吴玉燕与被上诉人邝朝同签订的《房屋出租》约定的租赁涉案房屋时间为至2019年3月30日止并无不当。上诉人吴玉燕主张被上诉人邝朝同向其支付2019年4月至2020年4月期间房屋租金20800元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被上诉人邝朝同应否向上诉人吴玉燕支付恢复租赁房屋费49603.06元、工程造价服务费700元的问题。根据吴玉燕与邝朝同于2014年5月13日签订的《协议》，被上诉人邝朝同在租赁时将涉案部分墙体和铝窗予以拆除，在合同期满后，被上诉人邝朝同须进行复建。因上诉人吴玉燕没有提供被上诉人邝朝同在租赁时拆除的涉案部分墙体和铝窗有关证据，其提供的涉案房屋工程造价预算是在上诉期间单方委托，且评估的范围是涉案整个房屋，不能真实反映被上诉人邝朝同须复建的费用，而被上诉人邝朝同对上诉人吴玉燕的该主张予以否认。故一审法院综合全案证据及双方当事人陈述，酌定复建费用为10000元并无不当。上诉人吴玉燕主张被上诉人邝朝同应向其支付恢复租赁房屋费49603.06元、工程造价服务费700元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人吴玉燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1110元，由上诉人吴玉燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年九月二十九日法官助理 周嘉俊书 记 员 韦思烨