浙江省文成县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0328民初585号原告（反诉被告）：文成县电影发行放映公司，住所地浙江省文成县大峃镇迎新巷**，统一社会信用代码12330328145820085R。法定代表人：胡志清，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴豪，浙江海昌（文成）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵国柱，浙江海昌（文成）律师事务所律师。被告（反诉原告）：文成县新一代通讯设备有限公司，，住所地浙江省文成县大峃镇建设路****统一社会信用代码：9133032808487511M。法定代表人：陈文欧，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘化章，男，1969年10月3日出生，汉族，住浙江省文成县，系文成县大峃镇桥头井社区居民委员会推荐。原告（反诉被告，下同）文成县电影发行放映公司（以下简称电影公司）与被告（反诉原告，下同）文成县新一代通讯设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年3月17日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序。在审理过程中，被告文成县新一代通讯设备有限公司于2020年4月13日向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年7月6日、2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告电影公司的委托诉讼代理人吴豪、赵国柱，被告文成县新一代通讯设备有限公司法定代表人陈文欧及其委托诉讼代理人刘化章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告电影公司向本院提出诉讼请求：1.被告腾退原告所有的坐落于文成县××镇××路××号房屋原电影院一楼至二楼（原薇薇新娘儿童照相馆）及二楼观众；2.被告支付拖欠的租金68750元；3.被告赔偿原告租金损失70749.8元（按年租金73000元，自2019年7月1日起计算至房屋实际腾退之日止，暂算至2020年3月31日为54749.9元，按年租金3.2万元，自2019年10月1日起计算至所有房屋实际腾退之日止，暂算至2020年4月1日为15999.9元）；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年7月7日，原告与被告签订《店面租赁合同》两份，一份约定：原告将坐落于文成县××镇××路××号原电影院一楼至二楼（原薇薇新娘儿童照相馆，面积约三百平方米）租给被告使用，承租时间从2018年7月1日至2019年6月30日止，全年租金7.3万元，半年支付一次，2018年7月15日支付第一次租金。另一份约定：原告将坐落于文成县××镇××路××号原电影院二楼观众厅至三楼放映厅（面积约五百平方米）租给被告使用，承租时间从2018年10月1日至2019年9月31日止，年租金3.2万元，半年支付一次，2018年9月10日支付第一次租金。上述两份合同签订后，被告支付了半年租金后，因原告正在进行改制工作，遂提醒被告停止装修如必须装修的建议金额不超过10万的简单装修。被告停止装修后一直未办理腾退，也未进行继续交纳租金。2019年9月23日，中共文成县委机构编制委员会做出［文编（2019）58号］关于同意撤销文成县影剧院、文成县电影发行放映公司等两家单位的批复。文件作出后，原告明确告知被告不再出租。2019年12月21日，被告收到通知后，与其他租户向政府提交了《文成县电影院、影剧院店面承租商户的联名报告》要求续租，至原告起诉之日涉案房屋仍未进行腾退。综上，被告未按约腾退构成违约，应当及时腾退并赔偿占用期间的损失，为维护原告合法权益，故起诉请求法院判决。原告为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：1.原告事业单位法人证书复印件、法定代表人证明各一份，以证明原告的主体资格；2.被告企业信息复印件一份，以证明被告的身份情况；3.《店面租赁合同》复印件一份，以证明原告与被告签订租赁合同，约定租期至2019年9月31日止，被告逾期未腾退已构成违约；4.房屋所有权证书、土地使用权证复印件一份，以证明文成县××镇××路××号房屋属于原告所有；5.关于同意撤销文成县影剧院、文成县电影发行放映公司等2家单位的批复复印件一份，以证明原告因改制无法继续出租房屋；6.租赁物现场测量手绘图纸一份，以证明被告承租房屋的位置情况。被告文成县新一代通讯设备有限公司答辩并反诉称：2018年6月底，被告准备租赁原告坐落于文成县××镇××路××号原电影院作为经营保健按摩、足浴、汗蒸场所，被告在承租时与原告协商租赁期限时，反复与原告法定代表人胡志清蹉商租赁期限，原告答复：“租赁合同只能一年一签，长期都是这样签的，目前尚未改制”。2018年7月7日，原、被告签订两份《店面租赁合同》（合同内容及支付租金情况与原告陈述一致），并达成同意装修的协议。合同签订后，被告立即进行装修，在装修中途，被告实然接到原告的书面通知：“接上级通知，电影公司改制工作正在进行，浙江省文件规定2020年底全省事业单位必须全部完成改制工作，从现在开始一切店面必须停止装修，如果需要装修的，只能简单装修（金额不超过10万元）等待改制，如果不听劝告，继续我行我素，一切责任和损失自负。2020年4月初，被告到县信访局信访，县委常委郑文东部长接待了反诉人，郑部长明确告知被告，从2015年开始，县政府就通知原告，电影公司要改制，要求原告不要出租。2020年3月23日，文成县文化和广电旅游体育局在答复反诉人等人上访时，从中央、省市关于生产经营活动事业单位改制工作，早几年前就已有序推进，但原告明知电影公司改制，故意隐瞒事实真相，以欺诈手段与被告签订《店面租赁合同》，违背被告真实意思，误导被告投入巨额装修，造成被告重大经济损失。故被告特提起反诉，请求法院依法判决：1.依法撤销双方于2018年7月7日签订的两份《店面租赁合同》；2.反诉被告赔偿反诉原告装修损失（以评估价为准，暂计300万元）；3.反诉原告退还租金52500元；4.本案反诉费用由反诉被告承担。在审理过程中，被告变更第二项反诉请求为：反诉被告赔偿反诉原告装修损失（以评估价为准，即2547716元、评估费6万元）。被告文成县新一代通讯设备有限公司向本院提供以下证据：1.被告营业执照。法定代表人身份证明书、身份证复印件一份，以证明被告的身份情况；2.事业单位法人证书复印件一份，以证明原告的主体资格；3.房屋租赁合同复印件两份、房屋所有权证复印件一份，以证明原、被告双方签订租赁合同，被告承租房屋系原告所有的事实；4.营业执照复印件一份，以证明涉案房屋用于汗蒸、足浴等场所的事实；5.协议书复印件一份，以证明被告承租房屋用于商业经营，原告欺诈被告目前尚未改制的事实；6.通知复印件一份，以证明被告在装修过程中被原告中途制止装修的事实；7.信访回复复印件一份，以证明原告早已准备改制的事实；8.中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于从事生产经营活动事业单位改革的指导意见》的通知（厅字[2016]38号）及浙江省财政厅关于从事生产经营活动事业单位改革中加强国有资产管理的意见复印件一份，以证明国务院早在2016年11月3日就发生通知，原告属于改制范围，及省财政部门明确改制原告类单位需要处置资产的的事实。9.评估费电子回单一份，以证明被告支付评估费6万元的事实。审理中，被告于2020年5月22日向本院申请对大峃镇建设路117号原电影院文成县新一代通讯设备有限公司装修费用进行评估，未提交了相关证据单，本院依法委托瑞安瑞扬中瑞房地产土地资产评估有限公司进行评估，该评估公司于2020年6月12日回函，因被告提供未装修材料，仅通过现场外观勘察无法对装修材料的品质、隐藏工程、装修竣工时间进行确认，导致评估工作无法进行，现退回资产评估委托书。2020年7月9日，被告再次要求对装修进行评估，本院依法委托温州兄弟资产评估有限公司进行评估，被告提交了光盘（装修相关材料）一份，2020年10月11日，该评估公司作出温兄评报字（2020）第181号资产评估报告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：对原告提供的证据1、2、4、5、6，被告提供的证据1、2、3、4，双方无异议。本院予以认定。对原告提供的证据3（即被告提交的证据3中的两租赁合同），被告认为该租赁协议并非被告的真实意思表示，合同签订时胡志清经理明确说还不会改制，如果合同签订时胡志清明确说即将改制的话，被告是不会签合同的。本院认为，该证据来源合法，内容真实，与本案有密切关联性，故予以认定。对被告提供的证据5，原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据并不存在欺诈被告的事实，合同系双方自愿签订，目前尚未进行改制系县里未启动改制。本院认为，该证据能证明被告租赁房屋用于保健按摩、足浴等商业场所的事实。对被告提交的证据6，原告认为，根据合同约定，原告履行了提前通知被告要改制的事实，属善意告知，并不是制止被告装修。本院认为，原告辩称的理由符合合同的约定，本院予以认可。对被告提交的证据7、8，原告认为，该证据与本案无关，该文件只是指导意见，没有硬性要求，2020年年底基本完成。本院认为，原告的质证意见成立，原告确定可以改制的时间应以中共文成县委机构编制委员会作出的批复为准。对被告提交的证据9及温兄评报字（2020）第181号资产评估报告等其他证据被告认为，本院在下面作综合认定。2018年7月7日，原告（甲方）与被告文成县新一代通讯设备有限公司（乙方）签订《店面租赁合同》二份，第一份合同约定：原告同意将其所有的坐落于文成县××镇××路××号电影院一楼至二楼（原薇薇新娘儿童照相馆）的房屋出租给被告使用，该房屋大概面积300平方米左右。承租时间从2018年7月1日至2019年6月30日止，共计12个月，年租金7.35万元，每半年支付一次，被告在承租期间，原告如果对电影院进行改制、上级部门有规划或收回，而无法履行协议，原告需提前三个月通知被告，被告必须服从，原告不补偿，但可以退还未到期部分的租金。第二份合同约定：原告同意将其所有的坐落于文成县××镇××路××号电影院二楼观众厅（共用）至三楼（原电影院楼座及放映厅）的房屋出租给被告使用，该房屋大概面积500平方米左右。承租时间从2018年10月1日至2019年9月31日止，共计12个月，年租金3.2万元，每半年支付一次，被告在承租期间，原告如果对电影院进行改制、上级部门有规划或收回，而无法履行协议，原告需提前三个月通知被告，被告必须服从，原告不补偿，但可以退还未到期部分的租金。2018年7月10日，双方还签订了《协议书》一份，原告将坐落于文成县××镇××路××号××楼××楼的房屋出租给被告，同意装修用于经营：保健按摩、足浴、汗蒸等其他商业场所。本公司目前尚未进行改制。承租协议签订后，被告按约分别于在2018年7月15日、9月10日支付租金36750元。2019年9月23日，中共文成县委机构编制委员会印发文编［2019］58号《关于同意撤销文成县影剧院、文成县电影发行放映公司等2家单位的批复》，同意撤销县文化和广电旅游体育局所属经营类事业单位文成县电影公司、文成县影剧院。2018年11月16日，原告向被告发出通知，接上级通知，电影公司改制工作正在进行，浙江省文件规定2020年底全省事业单位必须全部完成改制工作，从现在开始一切店面必须停止装修，如果必须需要装修的只能简单装修（金额不能超过十万元人民币）等待改制，如果不听劝告，继续我行我素的，一切责任和损失自负。该通知发出后，被告未有继续装修，对涉案承租房屋也未正式开业经营。2020年3月17日，原告诉至本院要求被告腾退房屋。本院认为，原、被告签订的《店面租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，双方之间租赁合同关系依法成立并有效。关于被告文成县新一代通讯设备有限公司辩称涉案承租协议系原告欺骗被告签订的，并非其真实意思表示，要求撤销涉案的两份《店面租赁合同》，被告提供的证据不足以证明双方签订的租赁合同存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的情形，且涉案的合同期已届满，被告在此期间均未提出异议。故对被告要求撤销两份《店面租赁合同》的反诉请求，本院不予支持。原告主张被告支付合同期后半年的租金及之后的房屋占用使用费，因在合同履行过程中，被告在接到原告已提前通知后就停止装修，并未在涉案房屋中进行经营活动，其承租涉案房屋后未获得收益，原告方又必须在2020年底前要完成改制工作，因此，也不可能再行出租，对原告也未造成损失，同时，原告在此期间也未要求被告腾空房屋。因此，对原告该主张，本院不予支持，但被告已支付的租金应不予退还。关于被告反诉要求原告赔偿因原告隐瞒改制造成装修损失的请求，被告认为，原告明知涉案房屋在2016年起国务院及省财政厅等已要求进行改制而不告知，在双方签订合同后，被告未装修完成的情况下又通知被告停止装修，使被告无法正常开业经营，原告隐瞒改制事实，以欺诈手段与被告签订合同，导致对被告投入巨额装修，造成被告重大经济损失，应予以赔偿。原告认为，在签订合同时，本级政府部门并对涉案房屋涉进行改制，并不存在对被告隐瞒改制的事实，至于国务院及上级部门对原告类单位的改制要求，只是一种总体的规划部署，并不涉及个案。根据双方签订的租赁合同，已明确约定“原告如果对电影院进行改制、上级部门有规划或收回，而无法履行协议，原告需提前三个月通知被告，被告必须服从，原告不给于补偿”，根据该约定，原告已提前三个月通知被告，已履行了其通知义务，是一种善意的通知。同时，被告在接到原告通知后至原告起诉前，均未向有关部门提出诉求。因此，原告的抗辩理由成立，对被告要求原告赔偿损失的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告文成县新一代通讯设备有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于文成县××镇××路××号原文成电影院一楼至二楼（原微微新娘儿童照相馆，面积约300平方米）及二楼观众厅（共用）至三楼（原电影院楼座及放映厅，面积约500平方米）；二、驳回原告文成县电影发行放映公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）文成县新一代通讯设备有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费3090元，减半收取1545元，由原告文成县电影发行放映公司负担；反诉案件受理费27660元，减半收取13830元，由反诉原告文成县新一代通讯设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 林绍搜二〇二〇年十月二十日代书记员 陈资裔