福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终1993号 上诉人（原审被告）：明溪融创房地产开发有限公司，住所地福建省明溪县雪峰镇河滨北路**。统一社会信用代码：91350421077440741G。 法定代表人：郭联新，董事长。 委托诉讼代理人:唐福勇，福建康唐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林宝珠，女，1967年12月30日出生，汉族，住福建省明溪县。 上诉人明溪融创房地产开发有限公司（以下简称融创公司）因与被上诉人林宝珠商品房销售合同纠纷一案，不服福建省明溪县人民法院（2020）闽0421民初569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人融创公司的委托诉讼代理人唐福勇到庭参加诉讼。被上诉人林宝珠经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融创公司上诉请求：撤销福建省明溪县人民法院（2020）闽0421民初569号民事判决，依法改判驳回林宝珠的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，一审法院在认定事实上存在以下两方面错误。一是交房条件认定存在错误。案涉房屋2018年10月18日融创公司已取得竣工验收报告，未取得备案证明是因为该幢楼的人防工程在该地块房产开发二期工程建设中才开工建设，在2020年6月份才得已完成。而住建部门收讫房地产建设工程竣工备案资料必须有人防工程验收证明才能办理备案手续，并非融创公司无法取得竣工备案证明。竣工备案证明只是履行工程竣工验收一个程序，有否备案并不影响交房的实质条件，至于消防备案手续虽然融创公司在2019年1月14日才取得，但是《商品房买卖合同》第九条并未约定消防验收合格手续为交房条件；而房屋竣工验收一般是以消防工程合格为前提才能进行综合验收，说明案涉房屋该幢楼在2018年10月18日前已取得消防部门认可消防工程合格。因此，应当认定融创公司通知林宝珠交房时（2018年11月2日）已具备《商品房买卖合同》第九条双方约定的交付条件。二是一审法院在认定交房时间上存在错误。一审期间，融创公司提供的证据表明，融创公司2018年10月23日通知林宝珠2018年11月2日到融创公司处办理交房手续，林宝珠未按通知时间来办理交房手续。林宝珠从2018年11月2日到2019年4月22日（实际收房日）也从未对案涉房屋提出过任何意思表示，林宝珠实际收房日与融创公司通知交房日的交房条件并无区别。因此，不能认定林宝珠不来收房就是拒绝交房，应当认定林宝珠无正当理由故意拖延时间不办理交房手续。综上所述，请求二审人民法院纠正一审错误，予以改判。 林宝珠未作答辩。 林宝珠向一审法院起诉请求：1.融创公司支付延期交房违约金41970元；2.融创公司承担案件受理费。 一审法院认定的事实： 2017年4月25日，林宝珠与融创公司签订了《商品房买卖合同》（预售）及商品房买卖合同《补充协议》，双方约定林宝珠向融创公司购买位于明溪县，该套房屋建筑面积为131.06㎡，房屋总价款为809722元，该幢楼房共18层（含地下1层），共计54.2米。《商品房买卖合同》（预售）第九条约定了商品房交付条件：“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……”，第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，第十二条约定了逾期交付房屋责任，即按照商品房买卖合同《补充协议》第二条约定处理，商品房买卖合同《补充协议》第二条第3项约定的主要内容为：如出卖人不能按照合同第四章第十一条规定期限交房，买受人同意给予出卖人180日的延期交房宽展期，出卖人逾期交房超过180日，出卖人同意自宽展期届满的次日起至交房书面通知确定的交房日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2018年5月25日，福建鸿兴测绘有限公司为案涉商品房建设工程出具了竣工测量成果，同年10月18日案涉商品房建设工程经建设单位、勘察等单位验收合格。2018年10月23日，融创公司通知林宝珠办理交房手续，林宝珠丈夫王世国当日领取了交房通知书。2019年4月22日，林宝珠与融创公司办理了房屋交接手续。2019年1月14日，融创公司向三明市公安消防支队申请了案涉房屋建设工程的竣工验收消防备案手续，并提供了相关材料，三明市公安消防支队于当日进行了审查，认为备案材料齐全，向融创公司核发了备案凭证。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。林宝珠与融创公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行相应义务，并享有相应权利。按照《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条等规定，融创公司应当自房屋建设工程竣工验收合格后15日内，提交有关材料，向建设主管部门办理备案手续，备案机关验证文件齐全后，在工程竣工备案表上签署文件收讫，并交给建设单位一份，因此，双方当事人在合同中约定商品房交付条件之一：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该约定符合国家有关法规、规章的规定，融创公司仅提供了工程验收合格的报告，但未能提供建设工程竣工验收备案证明文件，证明案涉房屋未能达到双方约定的交房条件；同时，从融创公司提交的《建设工程竣工验收消防备案凭证》看，案涉房屋为高层建筑，融创公司在2019年1月14日才办理了消防备案手续（未抽中验收），该日期应视为该建设工程消防验收手续已办理齐全之日。因此，融创公司虽然于2018年10月23日通知了林宝珠办理交房手续，但此时未达到双方约定的交房条件，林宝珠未办理交房手续，视为拒绝收房；此后，林宝珠于2019年4月22日办理了房屋交接手续，视为认同该房屋已符合约定的交房条件。双方当事人约定的交房日期是2018年6月30日，同时还约定了逾期交房宽展期为180日，因此融创公司应于2018年12月27日前将符合条件的房屋交付给林宝珠，而融创公司于2019年4月22日才将房屋交付给林宝珠，融创公司已构成违约，违约天数为2018年12月28日至2019年4月21日，共116天。林宝珠有权按照商品房买卖合同《补充协议》的约定，向融创公司主张按日支付已交付房价款万分之一的违约金9392.78元（116天×809722元÷10000）。林宝珠认为，商品房买卖合同《补充协议》中，有关逾期交房宽展期的约定条款，属于格式条款，免除了融创公司延期交房责任，排除了林宝珠主张延期交房违约金的权利，属无效条款；而实际上，合同条款约定的180日延期交房宽展期，并未完全免除房屋出卖人限期交房的责任，在签订合同时也不确定是否需要在180日的宽展期届满后才能交房，出卖人也可在宽展期届满前交房，同时该约定也没有加重房屋买受人责任，也不影响买受人在宽展期届满后主张出卖方逾期交房的违约责任，因此对林宝珠认为《补充协议》的该项条款无效的意见，不予支持。另外，林宝珠未按照双方《补充协议》约定的方式计算逾期交房违约责任，超出该部分的主张无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、融创公司应于判决生效之日向林宝珠支付逾期交房违约金9392.78元；二、驳回林宝珠的其他诉讼请求。案件受理费849元，减半收取424.5元，由融创公司负担25元，由林宝珠负担399.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 融创公司在二审中提供证据1明溪县人民防空办公室出具的《关于四元堂商住小区A地块修建防空地下室的说明》一份，拟证明：融创公司未能及时取得建设工程竣工验收备案证明文件是因人防工程是在二期才开始建设；证据2明溪县住建局办事指南一份，拟证明：办理竣工验收备案手续需要人防主管部门认可文件，且该文件需要电子文档上传，才导致当时未能开具备案证明。 本院认证认为，因林宝珠未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利，本院认定融创公司提供上述证据合法、有效、与本案有关联，可以作为本案认定事实的依据，至于该证据能否证明融创公司的主张，将在争议问题分析中予以分析认定。 本院认为，本案争议焦点为：融创公司是否存在逾期交房的违约行为及是否应承担逾期交房违约责任。林宝珠与融创公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，林宝珠按约履行了支付商品房价款的义务，融创公司应当按约将商品房交付林宝珠使用。《商品房买卖合同》（预售）第九条约定了商品房交付条件：“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……”，第十一条“交房时间和手续”中明确：交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。据此，于房屋交接而出卖人未能出示合同约定的证明文件时，买受人有权拒绝接收，并主张出卖人承担逾期交付责任。当买受人选择接收房屋时，该行为表明其放弃了拒绝接收的合同权利，故相应地丧失了要求出卖人承担由此产生的违约责任之请求权。融创公司虽然于2018年10月23日通知了林宝珠办理交房手续，但此时本案讼争的商品房未达到双方约定的交房条件（开发商未取得《商品房竣工验收备案表》），且林宝珠未办理交房手续（拒绝收房），导致该通知行为无效，视为未通知办理交房手续。融创公司作为出卖人仍需承担逾期交房的违约责任。此后，林宝珠于2019年4月22日办理了房屋交接手续，虽然融创公司于实际交房之日仍未取得《商品房竣工验收备案表》，但林宝珠的接收房屋的行为表明其放弃了拒绝接收的合同权利，故相应地丧失了要求出卖人承担由此产生的违约责任之请求权。即林宝珠已无权要求融创公司实际接收房屋之后的违约责任。一审判决认定融创公司应承担逾期交房违约责任的具体天数为116天，即从融创公司应当交房日期（2018年12月27日，含宽展期180天）计算至林宝珠实际接收房屋之日（2019年4月22日），该处理结果并无不当，本院予以确认。融创公司以未取得备案证明是因为该幢楼的人防工程在该地块房产开发二期工程建设中才开工建设，在2020年6月份才得已完成，而住建部门收讫房地产建设工程竣工备案资料必须有人防工程验收证明才能办理备案手续，并非融创公司无法取得竣工备案证明。竣工备案证明只是履行工程竣工验收一个程序，有否备案并不影响交房的实质条件为由，要求不承担逾期交房违约责任的主张，因融创公司作为涉案商品房的开发商，其明知办理建设工程竣工备案资料必须有人防工程验收证明材料，且其明知涉案工程项目的人防工程在二期工程建设中才开工建设，能够预见人防工程不可能在2018年6月30日前完成施工并办理竣工验收手续，其仍与林宝珠签订了《商品房买卖合同》（预售）并约定交房时间为2018年6月30日，交房条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，故不予采信。即人防工程在二期工程建设中才开工建设，导致融创公司逾期办理并取得涉案商品房开发项目的建设工程竣工验收备案证明文件，并不能成为融创公司不承担逾期交房违约责任的免责事由。融创公司以其不存在违约行为为由，要求不承担逾期交房违约责任的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，融创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。林宝珠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由明溪融创房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二〇年十月二十六日 书记员  王 倩 附：本案适用主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。