河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13856号上诉人（原审被告）：贺志敬，男，1974年10月27日出生，汉族，现住河南省巩义市。委托诉讼代理人：梁宇宙，河南华融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邢淑利（又名邢淑丽），女，1963年8月27日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：李**飞，巩义市弘扬法律服务所法律工作者。上诉人贺志敬因与被上诉人邢淑利房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初4466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人贺志敬的委托诉讼代理人梁宇宙，被上诉人邢淑利的委托诉讼代理人李**飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺志敬上诉请求：1.撤销原判，发回重审，或依法改判驳回邢淑利一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由邢淑利承担。事实和理由：一、本案房屋归邢宏端所有，而邢淑利仅是邢宏端的代理人，并非本案房屋买卖合同的卖方当事人，与上诉人之间不存在合同关系，无权向上诉人主张合同权利，其作为原告主体资格不适格。根据一审判决查明认定的事实：邢宏端是新风花苑小区的实际投资人和本案房屋的所有权人，有(2018)豫01民初194号民事判决书和(2018)豫民终1912号民事判决书为证，该两份判决直接确认本案房屋所有权归邢宏端所有，也即只有邢宏端才有权出售本案房屋，其他人无权处分。邢淑利虽然在协议上签名，但其是以邢宏端的财务人员身份签署，应认定为代理行为，并不能因其签名就认定为合同当事人。况且上诉人转账支付的房款全部是转到邢宏端个人账户，而不是邢淑利账户。从合同的签署、合同的履行、房屋的所有权情况来看，都可以十分清楚的认定与上诉人之间存在房屋买卖合同关系的当事人是邢宏端，邢淑利不是合同当事人，无权向上诉人主张合同权利。二、一审判决上诉人支付房款101376元，并按年利率15%从2016年2月1日起计付利息，是违反公平公正原则和违反当事人真实意思的错误违法判决。1.上诉人购买的房屋，卖方承诺保证可以办理房产证和可以使用公积金，其房屋价格是按正常可以办证和公积金贷款的房屋确定的，但卖方至今不能办理，以后也永远不可能办理。卖方违约在先，不能完全履行合同义务，在此情况下要求买方完全履行合同义务显然不公平，且根据本案房屋至今尚未验收合格已成为问题楼盘的现实情况，卖方已经不可能完全履行合同义务，买方应享有抗辩权利，有权拒绝支付尾款和要求减少房款。2.合同也约定，如卖方不能办理房产证和公积金手续，应本着公平公正的原则处理房屋问题。但一审判决显然未按公平原则处理，在卖方不能完全履行合同义务的情况下，判决买方全部履行合同义务，违反公平原则。3.一审判决上诉人从2016年2月1日起支付利息是完全错误和违法的。根据一审法院查明认定的事实：本案房屋从2013年6月13日开始被查封，出现了郭广红对本案房屋主张权利的情况，然后邢宏端开始提起执行异议之诉，执行异议之诉的终审判决于2019年11月20日才作出，生效时间和解除查封措施的时间一定晚于2019年11月20日。根据《合同法》第一百五十二条：“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外”，房屋在查封的时间段内上诉人有权拒绝支付价款，故一审判决认定上诉人自2016年2月1日起具有付款义务，并开始计算利息，等同于是认定房屋被查封、交易处于不确定状态时上诉人也应履行合同，是对上诉人合法抗辩权的严重侵犯。综上所述，一审判决确实存在合同主体和原告主体资格认定错误，判决结果也对上诉人极其不公平，严重侵犯了上诉人的合法权益，该错误判决应予纠正。二审中贺志敬补充上诉意见称一审程序违法。邢淑利辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，应当维持原判，驳回上诉。1.贺志敬主张邢淑利不是涉案房屋实际投资人，不享有出售房屋的权利，显然不属实。贺志敬与邢淑利自始至终前后签订两份协议，对于实际出资人邢宏端赠予邢淑利该套房产，由邢淑利享有所有权十分清楚，不存在欺诈和所谓的代理行为。依法成立的合同，受法律保护。2.2016年2月1日起计算利息是完全依据双方在2014年1月17日签订的最后一份协议书的约定，并不超出协议约定范围。3.对于邢淑利出售给贺志敬房产被查封一事，并不影响双方之间的合同履行。房产被查封不是邢淑利的原因导致，邢淑利也不存在违约行为；执行异议案件审理期间，贺志敬只有全额支付房款才能最终取得房屋所有权。既然协议双方对于价款约定支付期限，贺志敬更应该全面履行合同义务。贺志敬所谓抗辩权严重受到侵害，没有事实依据。在邢淑利将房屋交付给贺志敬并实际居住多年的情况下，在双方履行本案的交易过程中，完全不符合法律规定的不安抗辩权的情况。一审法院程序合法。请求驳回上诉，维持原判。邢淑利向一审法院起诉请求：1.依法判令被告继续履行双方签订的协议，支付原告剩余房款101376元及利息（从2016年2月1日起至实际结清为止，按年利率24%计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月23日，邢淑丽、邢宏端（邢淑丽哥哥）作为甲方，被告贺志敬作为乙方，双方签订售房协议一份，约定，乙方认购物业位于巩义市××本路××、××以南新风××楼××住宅××西××房屋××套，建筑面积暂定为124平方米，单价3548元/平方米，总价440000元（最终依产权登记面积据实结算），乙方于签订协议书时向甲方交房款200000元。乙方委托甲方办理房产证相关手续时，应提供书面委托书及全部办理房产证所需资料及费用，逾期则有乙方自行办理；乙方有义务自觉主动依法向有关部门缴纳相关房屋契税及维修基金；甲方若未能按照约定条件执行或按期完成此工程项，超期按乙方所购房屋总价的日万分之五付滞纳金…2012年9月23日，被告向原告指定的其哥哥邢宏端账户转款200000元。2013年8月10日，邢宏端给原告出具承诺书一份，载明，现有贺志敬等3人购买新风花苑住房，因缴纳预付款后未能如期交房，找开发商邢宏端协调，邢宏端承诺于2013年9月15日之前办理按揭交房手续，如不能如期交付相关手续，愿意退回全额预交房款，并按同期中国工商银行利率支付预交房款利息。2014年1月17日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订协议书一份，约定，乙方于2012年9月23日认购甲方位于新风花苑1号楼西单元五层西户房屋一套，建筑面积127.22平方米，实际单价3548元/平方米，实际房屋价格451376元。乙方于2012年9月23日首次交付房款200000元，当时双方约定剩余房款按公积金形式交付甲方，自2013年9月至今，由于甲方原因未能提供该房屋相关手续（正协商办理中），导致剩余部分房款无法按住房公积金形式支付、乙方迟迟不能装修入住，经协商后达成协议如下：1.乙方于2014年1月再次交付房款100000元，甲方同意将该房屋钥匙交付乙方，同意乙方装修入住；2.剩余部分房款甲方积极协调办理相关房产证和公积金手续，双方同意尽快以住房公积金形式完全支付房款，该协议自动终止。3.如果甲方在乙方第2次交付100000元房款后12个月内仍无法完善房产证和公积金手续、无法按公积金支付剩余房款，双方协商剩余部分房款分两次在两年内（以交付房屋100000元日期为准）完全支付给甲方，（即第一个还款年度内支付75688元、第二个还款年度内支付75688元）第二个还款周期乙方应按1分利率，支付给甲方利息。4.甲方应积极办理该房屋房产证和公积金手续，定时告知乙方办理进度，如在两年后仍不能完善房屋手续，双方应本着公平、公正原则妥善处理该房屋相关问题…5.最后还款日期为乙方交付100000元房款后24个月末，如到期仍未支付，则按未支付金额加收1分5的利息。如超过36个月仍未支付，甲方有权收回此房…乙方在支付100000元房款时，还应缴纳天然气初装费2800元、暖气初装费8269元、智能门1200元、物业管理费（1-6月份）824元、有线电视初装费240元，共计13333元。2014年1月17日、2015年1月16日、2015年2月3日、2015年3月9日，被告给邢宏端账户转款4笔，金额分别为113333元、30000元、10000元、10000元。综上，被告共支付房款350000元及配套设施费13333元，尚欠房款101376元。同时查明，2013年6月13日，因洛阳聚信房地产开发有限公司与郭广红借贷纠纷一案，郑州市中级人民法院作出（2011）郑民三初字第636号民事裁定书，对新风花苑项目房产进行了查封，本案案涉房产也在查封之列。邢宏端于2014年8月24日向郑州市中级人民法院提出了执行异议，其异议被驳回。邢宏端提起了执行异议之诉，郑州市中级人民法院于2018年10月16日作出（2018）豫01民初194号民事判决书，判决不得执行新风花苑项目查封的房产，并依法解除查封。郭广红不服，上诉至河南省高级人民法院，2019年11月20日作出（2018）豫民终1912号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告得知本案案涉房屋被查封后，未再向原告支付剩余房款。一审法院认为，原、被告2014年1月17日所签的协议书是对2012年9月23日售房协议内容的变更，两份协议均是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，均为有效协议，双方均应按协议约定履行自己的义务。2014年1月17日协议中约定最后还款日为被告交付100000元房款后24个月末，如到期仍未支付，则按未支付金额加收1分5的利息，视为对到期后被告仍未支付房款的情况下，双方对未付房款的重新约定，仅约定了增加利息标准，并未约定重新还款的期限，故被告辩称本案超诉讼时效的主张，该院不予支持。双方对利息1分5系年利率还是月利率约定不明，故按年利率15%计算。原告要求被告从2016年2月1日起计付利息，符合法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告贺志敬于本判决生效之日起十日内支付原告邢淑利房款101376元及利息（以101376元为基数、从2016年2月1日起至实际付款之日止按年利率15%计算）；二、驳回原告邢淑利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2328元，减半收取计1164元，由被告贺志敬负担。本院二审期间，贺志敬未向本院提交新证据。邢淑利向本院提交署名为邢宏端的证人证言一份，拟证明关于邢淑利出售给贺志敬的房产系实际出资人邢宏端赠与给邢淑利，由邢淑利个人名义出售，邢宏端对此没有异议，也不会再重复主张涉案房产权利。贺志敬质证认为：该证明属于证人证言，证人应当到庭接受询问。按照证据规则，证人未到庭，该证据不能作为认定事实的依据。本院经审查认为，因证人未出庭作证，本院对邢淑利二审提交的证人证言不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案中，签订2014年1月17日《协议书》的双方当事人是邢淑利与贺志敬，双方存在房屋买卖合同关系，邢淑利作为合同相对人，有权依照合同约定向贺志敬主张相应权利，其作为原告主体适格。贺志敬上诉称邢淑利主体不适格的理由不充分，对其该项主张本院不予支持。双方在2014年1月17日《协议书》第4条约定“如在两年后仍不能完善房屋手续，双方应本着公平、公正原则妥善处理该房屋相关问题”，案涉房屋至今未办理首次登记，更不具备办理转移登记的条件。且自2013年6月13日之后，因洛阳聚信房地产开发有限公司与郭广红借贷纠纷一案，案涉房屋被查封，至2019年11月20日河南省高级人民法院作出（2018）豫民终1912号民事判决后，案涉房屋解除查封。《中华人民共和国合同法》第一百五十二条规定“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外”。贺志敬主张其自知悉房屋查封信息后中止支付剩余房款系行使合法抗辩权，理由正当。现双方当事人均认可案涉房屋已解除查封，故贺志敬应当将剩余房款支付给邢淑利。一审法院判令贺志敬自2016年2月1日起向邢淑利支付利息不当。鉴于双方当事人均未陈述案涉房屋解封的具体时间，本院以邢淑利起诉之日起算剩余房款的利息。综上所述，贺志敬的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初4466号民事判决；二、贺志敬于本判决生效之日起十日内支付邢淑利房款101376元及利息（以101376元为基数，自2020年8月18日起至实际付款之日止，按年利率15%计算）；三、驳回邢淑利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2328元，减半收取计1164元，由贺志敬负担；二审案件受理费2328元，由贺志敬负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年十月三十日书记员  李志琳