浙江省丽水市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）浙11民终712号 上诉人（原审原告）：刘玲美，女，1961年10月8日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：吴津，浙江汇时律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚佳燕，浙江汇时律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李建明，男，1971年1月11日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：陈政宏，浙江晟耀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡金翠，女，1957年1月10日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市莲都区。 上诉人刘玲美因与被上诉人李建明、胡金翠确认合同无效纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2020）浙1102民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘玲美上诉请求：1.撤销原审判决，并依法支持上诉人的一审诉请；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房产系被上诉人胡金翠违法所得，两被上诉人买卖标的不具有合法性，但一审法院无视该事实，无视法律规定，判决确认合同有效显然违法。一审中上诉人刘玲美向法庭提交了《丽水市放弃继承房屋产权权利书》、《证明》、《协议书》、《人民调解协议书》、莲都法院民事判决书等证据，并结合庭审调查的事实及认定，可以得出的结论是涉案两被上诉人买卖的房屋系被上诉人胡金翠通过“挂靠”后所得的额外拆迁利益，存在各方恶意串通损害国家利益的情况，故涉案的丽水市莲都区××幢××单元××室房产系违法所得，本身不具有合法性且莲都法院在（2019）浙1102民初3760号判决中已经有过认定。被上诉人胡金翠在该非法房产被上诉人刘玲美一直居住的情况下，为了达到使非法利益合法化的目的将房产以低价转让给被上诉人李建明。且不论双方是否构成恶意串通，因本案中的房屋标的的违法性，其买卖合同显然因违反法律法规强制性规定而无效，本案中的买卖合同显然存在以合法形式掩盖非法的目的的情况。涉案房产系被上诉人胡金翠通过虚假的协议欺骗拆迁部门所获得的拆迁利益，损害的是国家利益，一审判决显然在已经确认拆迁利益违法的情况下认同当事人通过变相的所谓合法手段来获得不合法的利益，也违背《合同法》规定的合同无效的规定，故一审判决显然违法。二、被上诉人李建明不属于《物权法》所规定的善意取得的第三人。李建明系中介从业人员，其以低于市场几十万的价格购买了涉案房产，买房时中介无钥匙并未看过房，涉案房产门口贴有提示房产有争议的标志（无论是否撕毁），买房资金系多方转入。两被上诉人签订的房屋买卖居间合同中有约定2019年10月15日之后不能正常过户的解除该合同，双方不产生违约责任。被上诉人李建明原登记有丽水市莲都区尚居房产中介服务部，2019年9月27日将该服务部通过变更登记给他人。时间恰好在涉案房产过户登记后。可见，被上诉人李建明的购房、签署合同及整个房屋买卖的过程是不符合常理的。首先李建明作为中介人员，比一般人获得房产信息的途径及深度肯定更广泛，对房屋的价格及状况也应该比一般人更加敏感及审慎。但本案中被上诉人李建明在购买涉案房产时从未去看过涉案房产的现状，仅仅是因为被上诉人的钥匙在碧湖老家，不方便查看，这显然是与常理不符，因为被上诉人胡金翠出售该房产的价格比同地段的房产低几十万，按照常理正常人都会怀疑房产本身是否存在问题或者是房产是否存在纠纷，而被上诉人李建明却在连房产本身就没有去查看的情况下就购买了该房产，特别是房产门口还贴了提醒告示并且还有人居住的情况。因此如果单纯是为了价格的话实在是不能自圆其说的。应该是之前就清楚地了解过该房产的纠纷及相应的情况才会有如此的举动，且双方合同中对于不能过户也不设定违约责任显然是在买房时就获知该房产存在纠纷，故做了特别约定，否则按照正常的房产交易，卖家收取定金后买家不能正常过户的均有相应的违约责任需要承担，且在涉案房产的出卖价格这么低的情况下，正常情况应该约定高额的违约赔偿防止卖家反悔才符合常理。一审法院无视该违背常理的交易过程，过度采信了证人汤某的证言。证人汤某不仅仅与被上诉人存在极大的利害关系，且其证人证言只是孤证，鉴于被上诉人、证人及垫资人均为中介人员，本案中很清楚的事实是中介人员与被上诉人胡金翠恶意串通以解决胡金翠违法所得去处的问题，并以低价购买房产后转手倒卖获利。故被上诉人李建明虽然已经支付房屋对价并已经过户登记，但因其明知房产有争议却仍以明显低于市场的价格购买，并不属于《物权法》所规定的能够善意取得的第三人。一审法院仅仅以被上诉人通过中介查询了房产的登记情况，就认为其是基于信赖利益保护原则而订立合同，进而已经尽到相应的注意义务，显然是无视案涉房产买卖过程中的种种不合常理的事实，特别是采信证据偏颇，只采信了被上诉人的陈述及证人证言，却对本案的书证及其他证据没有评析和分析，也未对本案中不合常理之处有足够的说理，判决即不合情也不合理，更不合法。更为重要的是，本案中所谓的第三人善意取得的标的物本身就是违法所得，而目前法律并无明文规定违法之物可以适用善意取得。被上诉人胡金翠通过与中介及李建明恶意串通，将存在争议的违法所得的房产通过所谓的合法的形式进行买卖，企图以合法形式来掩盖其非法目的非常明显，且因为标的本身系侵害国家利益的所得，故本案的买卖合同不仅存在以合法形式掩盖非法目的，标的更是因为违反法律法规强制性规定而无效。被上诉人李建明在买卖过程中的种种表现也显示其并非是法律规定能够适用善意取得的第三人，故一审判决认定事实不清，采信证据违法，应予以改判。 李建明辩称，一、上诉人主张标的物不合法，没有法律依据。如果拆迁部门认为不合法，也应通过相关程序处理。即使是诈骗所得，根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，他人善意取得诈骗财物的，不予追缴。二、两被上诉人不存在恶意串通，上诉人只是根据两被上诉人签订合同、履行合同的一系列行为进行的类比推理，不能作为定案依据。被上诉人作为中介从业人员没有过错，两被上诉人签订合同以及履行合同是符合一般交易常理的。之所以在合同中约定在10月15号之前不能过户的，双方不承担违约责任，是因为当时银行有80万贷款，需要他人垫资，如果钱垫不回去，定金要退回去。其中根本不存在恶意串通损害刘玲美相关权益的行为。三、本案中不存在以合法形式掩盖非法目的，胡金翠的目的是尽快将房屋脱手，李建明想买一个价格稍微低一点的房屋，目的是合法的。李建明是基于信赖房屋登记，认为房屋没有任何问题，没有产权的纠纷才敢买。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 胡金翠未发表答辩意见。 刘玲美向一审法院起诉请求：1.确认被告李建明与被告胡金翠于2019年9月21日签订的丽水市莲都区××幢××单元××室房屋买卖居间合同无效；2.本案的诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：丽水市莲都区下（厦）河村13号房屋原为金苏英（1958年去世）所有。金苏英有三个子女，分别为胡金福（原告刘玲美之夫，2008年9月6日去世）、胡金娇、被告胡金翠。1991年4月16日，刘玲美至胡金翠家中，由胡金翠出具《丽水市放弃继承房屋产权权利书》，胡金翠同意放弃城关镇下（厦）河村13号房产的继承权利，并由其丈夫魏以言在立放弃继承房产权利人处盖两人私章。2006年1月18日，丽水市莲都区人民政府紫金街道办事处出具《证明》，内容为，金苏英子女三人经协商，胡金娇、胡金翠自愿放弃房产，所有房产归胡金福所有，确认胡金福为金苏英的唯一继承人。因上述房屋列入江滨地块储备项目的征收范围，2010年7月19日，刘玲美、胡金翠及案外人胡金娇经协商并形成《协议书》，主要内容为，胡金翠及案外人胡金娇“挂靠”胡金福即原告刘玲美处，如胡金翠、胡金娇因“挂靠”而获得拆迁权益，由其二人与刘玲美另行分配，其中，胡金翠的“股份补偿货币”与刘玲美各半所有。2010年10月28日，刘玲美、胡金翠及案外人胡金娇经丽水市莲都区紫金街道厦河村人民调解委员会调解，并由三人签字形成《人民调解协议书》，主要内容为前述房由其三人平均分摊，各自管业。根据该《人民调解协议书》，胡金翠作为厦河村13号房屋的被征收人参与拆迁，取得坐落于丽水市莲都区××幢××单元××室的安置房屋（下称案涉房屋），不动产权证登记为胡金翠单独所有。2019年6月20日，胡金翠以案涉房屋为其拆迁安置所得，刘玲美强占该房屋，多次报警处理未果等为由，向该院提起诉讼，请求确认案涉房屋属其所有，刘玲美腾空案涉房屋。该院经审理后于2019年8月19日作出（2019）浙1102民初3760号民事判决，认为前述《人民调解协议书》非各方真实意思表示，其真实目的是使胡金翠经“挂靠”后获得额外的拆迁权益，明显存在各方恶意串通损害国家利益的情形，应认定为无效，基于该协议书取得的房屋没有充分的法律依据。故判决驳回胡金翠的诉讼请求。该判决现已生效。2019年9月21日，胡金翠（卖方）与被告李建明（买方）与汤某（中介方）签订《房屋买卖居间合同》，约定，胡金翠将案涉房屋出卖给李建明；价款为148万元；签订合同预付定金20万元，余款于2019年10月15日前付清，款清交房；办理过户登记产生的契税、所得税、增值税由李建明承担；如10月15日后不能正常过户，解除本合同，双方不产生违约责任；合同还约定了中介费等其他事项。当日，胡金翠（借资方）与案外人胡建武（垫资方）及汤某（中间方）签订《垫资协议书》，约定，胡金翠向徐建武借款80万元，期限至2019年10月15日，用于为归还案涉房屋的银行抵押贷款，还款来源为购房款，等。后李建明通过支付定金、代还垫资款、付购房余款等方式，支付了合同约定了购房款148万元。2019年9月24日、9月25日，胡金翠分别向李建明出具有两份收条，确认收取了合同约定的148万元购房款。2019年9月24日，案涉房屋过户至李建明名下［权证号为浙（2019）丽水市不动产权第0030897号］，李建明另支付了房屋过户的税款104839.23元。房屋过户后的第二天、第三天，在交付房屋时，原、被告曾发生纠纷并报警，经处警的民警调解，由各方通过诉讼方式解决。2019年9月29日，李建明向该院提起诉讼，要求刘玲美停止侵害、腾空并返还非法占用的案涉房屋，赔偿占用期间的房屋租金等。2019年10月，李建明以案涉房屋设定抵押，向中国邮政储蓄银行丽水分行贷款。另查明，1.李建明原经营丽水市莲都区尚居房产中介服务部（个体工商户，成立日期2016年6月），2019年9月27日该服务部经工商变更登记，由案外人武某经营。2.因存在纠纷，刘玲美曾在案涉房屋内放置了桌子、床等家具，在防盗门上张贴“……购房须谨慎”的告示纸张（其提交的照片显示已被部分撕毁）。庭审中原告称李建明在购房前看房时应当看到该告示的内容；李建明称，其看房时未看到该告示，如果贴过，也已被全部撕去，虽然案涉房屋价格比市场价低，如果知道存在这样的纠纷，其也不会买。3.被告李建明申请证人汤某出庭作证，汤某证言的主要内容为：其偶然从他人（房屋中介人员）处得知胡金翠欲出售案涉房屋，联系了胡金翠，后来由胡金翠的女婿过来谈，当时他们并没有讲过这个房屋有纠纷；订合同前查过这个房屋（的登记情况），是胡金翠单独所有，有抵押；因李建明原先也经营房屋中介业务，与其相识，李建明会买性价比较高的房屋，其联系了李建明；因为有抵押，合同中另标注的“如10月15日不能过户，解除合同”等手写内容是其建议加上的；因为要先还抵押贷款，由其联系了垫资方，借钱给胡金翠还银行贷款；订合同前几天（具体哪一天忘记了）由胡金翠女婿带去看过房子，当时胡金翠女婿说房子钥匙在碧湖，反正是毛坯房，没东西看，就没进去看；胡金翠女婿还说亲戚的房屋在五楼（即胡金娇的安置房），装修好的，就到五楼看了装修好的房屋；当天三楼门上没有贴什么东西，如果贴有什么东西的话，肯定会问具体情况的；房屋价格是胡金翠和李建明自己谈的；办好过户手续的第二天交房，一起去过，后来听李建明说发生纠纷了，还报警；第三天再去看时才第一次看到刘玲美本人；证人还详细陈述了垫资、付款、收取垫资利息和中介费等内容。李建明以该证言待证：案涉房屋购买的具体过程、付款等经过，且李建明事先不知原告和胡金翠之间存在纠纷，不存在恶意串通的情形，其已支付合理对价，符合物权法善意取得的规定，合同有效；原告质证认为，按照证人陈述，垫资方、李建明等人都是房产中介人员，对房产交易的细节、注意事项应当清楚。但是购房前他们没有进入过案涉房屋，只到五楼看了一下就签订合同，且原告张贴过告示。该房屋以极低的价格被出卖给李建明，整个交易过程包括付款等明显不符合常理，属于恶意串通；被告胡金翠质证认为，因为贷款压力太大，我们让隔壁村的人帮忙出售房屋，他通过发微信朋友圈这样子（发布售房信息）。我们原先不认识李建明。汤某说的看房这些情况是对的。 一审法院认为，一、综合在案的证据，从案涉房屋出卖前的不动产登记、房屋买卖居间合同的订立过程、购房款的来源和交付方式、过户、看房、交付房屋等情况看，不能认定被告李建明在合同订立前或者房屋过户前已经知晓案涉房屋存在刘玲美与胡金翠之间的纠纷，且具有重大过失，并与被告胡金翠恶意串通损害原告的利益。其一，原告曾在防盗门张贴“……购房须谨慎”的告示，李建明及证人均陈述未见该告示，不能排除订立案涉的房屋买卖居间合同前，该告示被胡金翠或者他人撕毁的可能；其二，被告胡金翠明知案涉房屋存有纠纷、其确认房屋产权的诉讼请求被法院驳回的情况下，将房屋出卖，具有过错。原告以及被告李建明均明确房屋的成交价比市场价格低，证人汤某亦陈述李建明“会买性价比较高的房子”。但对李建明而言，成交价格低于市场价不能作为案涉房屋买卖居间合同因此而无效的理由；其三、李建明曾从事房屋中介业务，确实比一般人更为知晓房屋买卖的相关流程、风险，但不能以此对其苛以过度的审查和注意义务，如推定其知道或者应当知道案涉房屋原告与胡金翠之间存在的纠纷。因此，原告主张两被告恶意串通损害其利益，尚缺乏证据证明，该院无法采信。二、综合根据生效的（2019）浙1102民初3760号民事判决，胡金翠取得案涉房屋，系与原告等人恶意串通且损害国家利益，相应的基础协议被认定为无效。但如前已述，本案中，不能认定被告李建明知道或者应当知道案涉房屋原先存有的纠纷，其在订立合同前通过中介机构查询了案涉房屋出售前的产权登记、抵押状况，尽到了相应的注意义务，其基于对物权登记的信赖而订立合同，不应认定具有重大过错。故根据现有证据，亦不能认定两被告恶意串通且损害国家的利益。综上，原告诉请确认房屋居间买卖合同无效，证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告刘玲美的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告刘玲美负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，根据已查明的案件事实，案涉房屋系被上诉人胡金翠因拆迁安置所取得，上诉人刘玲美并非案涉房屋的所有权人或共有权人，其与案涉《房屋买卖居间合同》没有直接的利害关系，案涉《房屋买卖居间合同》也未侵害上诉人刘玲美的权益，故上诉人刘玲美非本案适格原告。依照《最高人民法院关于民事适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销浙江省丽水市莲都区人民法院（2020）浙1102民初1152号民事判决； 二、驳回上诉人刘玲美的起诉。 一审案件受理费80元，减半收取40元，退还上诉人刘玲美；上诉人刘玲美预交的二审案件受理费80元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 毛向东 审 判 员 苏伟清 审 判 员 刘 斐 二〇二〇年十月十日 代书记员 应煜丽