黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1308号上诉人（原审原告）：毕海威，女，1987年4月26日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：杨真海，男，1989年3月2日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松**，系毕海威丈夫。被上诉人（原审被告）：李宜伦，男，1968年7月24日出生，汉族，工商银行哈尔滨分行员工，住哈尔滨市道里区。上诉人毕海威因与被上诉人李宜伦房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初5814号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。毕海威上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律均存在错误。毕海威对解除案涉房屋租赁合同无异议，但一审对毕海威承担的违约责任的数额认定与客观事实相悖。1.双方签订《房屋租赁合同》后，毕海威按照约定支付了1年的房屋租金、押金、水电费等。但李宜伦始终不给毕海威交付房屋及钥匙，李宜伦根本违约，致使毕海威提出解除合同。同时李宜伦在租房时称可以在车库办理营业执照，签订合同后李宜伦又对此不予承认。一审对李宜伦违约行为未认定。2.违约金的性质应以补偿性为主、惩罚性为辅，以填补被违约方所遭受的实际损失为原则。实际损失实质是非违约方因违约行为使其已经遭受的损失，将来要遭受的损失即预期损失不包括在内。本案中，毕海威未给李宜伦造成任何损失，因李宜伦从未将房屋交付给毕海威，李宜伦的损失从何计算？毕海威已将租金全部支付给李宜伦，但始终未占有使用房屋，受损失的为毕海威。3.一审法院应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。李宜伦辩称：同意一审判决。毕海威向一审法院起诉请求：1.依法判令解除毕海威、李宜伦签订的《租房协议书》；2.依法判令李宜伦返还全部租金14000元、押金1500元、水电费200元，合计15700元。一审法院查明：2019年10月15日毕海威与李宜伦签订《租房协议书》，协议约定：李宜伦将位于哈尔滨市松北区世纪花园B区25号楼2号车库，使用面积为28平方米，期限自2019年10月18日至2024年10月17日，租期60个月，每年租金14000元。李宜伦中途终止合同要双倍赔偿承租方余下租金，毕海威中途退租出租方不退租金。协议签订当日毕海威给李宜伦交纳一年租金14000元、押金1500元、水电费200元，共计15700元。后双方通过微信磋商租房及解除租房的相关事宜。一审法院认为，毕海威与李宜伦2019年10月15日签订的《租房协议书》，是双方当事人自愿签订，系真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效。当事人应按合同的约定履行各自的义务。本案中，双方签订的《租房协议书》中并未约定李宜伦有协助毕海威办理营业执照的义务，亦未约定租房协议的履行以能办理营业执照为前提条件，毕海威虽陈述案涉房屋不能办理营业执照，但未提供相应的证据予以证明，故李宜伦不存在违约的情形。毕海威主张解除租房协议，并要求返还全部租金，按照毕海威、李宜伦签订的《租房协议书》中约定承租方提前退租的，出租方租金不予退还，故对毕海威主张退还全部租金的诉讼请求不予支持。庭审中李宜伦同意返还毕海威房屋押金1500元、水电费200元，协议中毕海威、李宜伦并未约定租赁期间不得解除租赁协议，故对毕海威主张解除双方签订的《租房协议书》及要求李宜伦返还押金1500元、水电费200元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、毕海威和李宜伦2019年10月15日签订的《租房协议书》予以解除；二、李宜伦于本判决书生效三日内返还毕海威押金1500元、水电费200元，合计1700元；三、驳回毕海威其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未举示新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于毕海威要求李宜伦返还租金的依据是否充分、数额应如何确定的问题。案涉合同中有“甲方中途终止合同要双倍赔偿乙方余下的租金，乙方中途退租甲方不退租金”的条款，实质上属于双方关于违约责任及违约金应如何承担的约定，法院应依据合同法及司法解释中的相关规定予以综合评判。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严惩违约方为目的。本案中，通过双方一审举示的微信聊天记录以及毕海威起诉状中的事实理由可以看出，毕海威实际不租赁案涉房屋的原因是因案涉车库办理不了营业执照。但案涉合同并未约定租赁用途为经营性，也未约定李宜伦有配合毕海威办理营业执照的义务或案涉车库应具备办理营业执照的条件。毕海威以此为由提出退租，从而导致双方无法继续履行，是其自身未审慎注意而导致的结果，存在过错，其主张全部退还租金的依据不足。另一方面，李宜伦也未举示证据证明已将案涉房屋交付给毕海威使用，或明确告知毕海威领取钥匙、受领房屋，毕海威未占有使用案涉房屋也是客观事实。另，李宜伦作为出租人其实际损失主要在于房屋闲置期间的租金，除此以外，李宜伦并未举示证据证明还存在其他实际损失。且在毕海威明确表示因营业执照问题不租赁车库，李宜伦可另行出租后，李宜伦未就此采取避免损失扩大的措施，李宜伦对此也应承担相应的责任。毕海威虽对于解除合同存在过错，但在其并未实际占有案涉房屋并在签订合同后不到一个月的时间内便提起本案诉讼的情况下，再由其承担一年的租金损失，会导致利益失衡。本院综合上述情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌定李宜伦在一审的基础上，再返还毕海威6个月的租金7000元。综上，毕海威的上诉请求部分成立，对合理部分本院予以支持。一审判决结论不当，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初5814号民事判决第一项、第三项；二、变更黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初5814号民事判决第二项为：李宜伦于本判决生效之日起五日内返还毕海威押金1500元、水电费200元、租金7000元，合计8700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费96元，由毕海威负担43元，由李宜伦负担53元；二审案件受理费192元，由毕海威负担86元，由李宜伦负担106元。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  张禹珩审判员  赵 晟二〇二〇年十月七日书记员  胡 渤