湖南省武冈市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0581民初2038号 原告：李朝跃，男，1970年12月1日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市。 原告：谈宝川，女，1973年11月5日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市。 委托诉讼代理人（特别授权）：王**华，湖南湘锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：曾莎莎，湖南湘锋律师事务所律师。 被告：湖南皇冠投资置业有限公司，住所：武冈市庆丰东路。 法定代表人：周安福，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：李金，湖南越明律师事务所律师。 原告李朝跃、谈宝川与被告湖南皇冠投资置业有限公司（以下简称皇冠投资公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李朝跃、谈宝川的委托诉讼代理人曾莎莎，被告皇冠投资公司的委托诉讼代理人李金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李朝跃、谈宝川向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告违约金68415.89元，并从2020年7月1日起以468602元为基数，按每日万分之二的标准支付违约金至被告办妥原告房屋的不动产权证书止；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月29日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《武冈市商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的皇冠世纪城项目中第8栋10层1001号商品房，建筑面积为153.64平方米，单价为每平方米3050元，总房价是468602元。合同第十条交付期限及条件约定：出卖人应当在2017年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十七条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，即在2018年6月30日前完成该栋商品房的初始登记，初始登记后90日内（即在2018年9月30日前）办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后按政府相关政策法规规定日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付购房款，被告按约定将房屋交付给原告使用，但是，时至今日，被告未进行商品房的初始登记，也未按约定办妥原告的不动产权证书。截止2020年7月1日，被告已经违约24个月，按照合同约定，被告需向原告承担违约金68415.86元。 被告皇冠投资公司辩称：1、原告计算违约金的起始时间错误，根据双方签订的《武冈市商品房买卖合同》第十七条约定，办理好不动产权证的起算时间应该是商品房交付使用后365日+90日，而不是从初始登记开始计算；2、不能按期办证的原因和责任不完全在于被告，而在于武冈市人民政府；根据市政规划，皇冠世纪城的北侧有一条市政规划道路，但该条市政道路至今没有修建，导致皇冠世纪城整个住宅项目不能形成环形的消防通道，消防验收无法通过，从而导致无法竣工验收和办证；3、不能按期办证并没有给原告造成实质上的经济损失，原告也没有证据证实因延期办证给其造成的实际经济损失；4、原告的购房款是实行首付款+按揭贷款的方式支付，原告在未还清贷款之前不动产权证是抵押给贷款机构的，所以即使办理好不动产权证，原告也无法取得该证；5、合同约定的违约金计算标准明显过高，恳请法庭酌情予以认定；被告开发的皇冠世纪城二期项目有7栋，共计535户，如果按照原告的诉请计算延期办证的违约金，被告是无法、无力承担的，因此请求法院酌情处理，被告承诺争取早日为原告办理好不动产权证。 本院经审理认定事实如下：被告皇冠投资公司以出让方式取得位于武冈市交汇处编号为武国用（2013）第1544号地块的土地使用权后，经相关部门批准、许可在该地块上建设皇冠世纪城商品房。2016年1月29日，原告李朝跃、谈宝川（买受人）与被告皇冠投资公司（出卖人）签订编号为201600051001号《武冈市商品房买卖合同》，约定两原告购买皇冠世纪城第8栋10层1001号商品房，该商品房建筑面积为153.64平方米，单价为每平方米3050元，房屋总价款为468602元；买受人于2016年1月29日支付首付款148602元，余款320000元采取银行按揭方式支付；合同第十条交付期限及条件约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；第十七条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记；初始登记后90日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后按政府相关政策法规规定日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的2%赔偿买受人损失；买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。合同签订后，原告于2016年1月29日按约支付首付款148602元，契税18744.08元，余款320000元在中国邮政储蓄银行股份有限公司武冈市支行办理了按揭贷款手续。被告于2017年6月30日将该商品房交付给原告使用。 庭审中，被告皇冠投资公司称皇冠世纪城8栋房屋的北侧规划是市政道路，因市政道路未进行征地修建，导致涉案商品房不能形成小区环形消防通道，无消防通道便不能通过消防验收，从而导致原告至今未能取得房屋产权证书。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告的核心诉求就是要求被告办理好不动产权证，以及由被告承担逾期办理的违约责任。本案原告李朝跃、谈宝川与被告皇冠投资公司签订《武冈市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，系合法、有效的合同，双方当事人应当根据合同履行各自的义务。原告李朝跃、谈宝川签订商品房买卖合同后，依约向被告皇冠投资公司交付了首付款，余款办理按揭贷款手续，已经履行了其合同义务，被告应当在合同约定的期限内将符合质量标准的房屋交付给原告并办理房屋所有权证及土地使用权证。被告于2017年6月30日与原告办理房屋交付手续，虽然原、被告未明确约定房屋所有权证的具体办理期限，但被告理应在合理的期限内为原告办理好房屋所有权证。根据双方签订的《武冈市商品房买卖合同》第十七条约定，本院确定被告皇冠投资公司应当在商品房交付使用后365+90日内（即于2018年9月30日前）为原告李朝跃、谈宝川办理房屋所有权证。因被告至今未为原告办理房屋所有权证，被告皇冠投资公司构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，如因被告皇冠投资公司的责任，致使买受人未能在约定期限内办理房屋所有权证，原告不解除商品房买卖合同的，由被告自逾期之日起至实际办妥登记之日止按已付房款的每日万分之二承担违约金。现被告以造成房屋所有权证没有及时办理的原因是由于皇冠世纪城小区北侧政府原定规划的市政规划道路未能及时修建，导致小区不能形成环形消防通道，消防无法按时通过验收所致，而合同约定的违约金计算标准过高请求酌情处理。本院审查后认为，被告主张的原因并非不可抗力，属于被告在与原告订立合同时对小区项目规划发展形势估计错误，并不能免除被告应承担的违约责任。根据我国合同法的规定，违约责任以填补损失为原则，约定的违约责任比实际造成损失过高或者过低可以减少或增补。被告皇冠投资公司只是迟延交付产权证书，其过错远远小于迟延交付房屋，对于原告的实际损失，原告方并未提供证据证实，就本案目前情况而言，仅限于律师费和诉讼费用。若按双方签订的《武冈市商品房买卖合同》执行，则显失公平，也超出了被告皇冠投资公司与原告订立合同时的预想和承受能力。根据本案的实际情况，以酌情由被告皇冠投资公司赔偿迟延交付产权证书的每户业主3000元为宜，对于原告主张的过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、被告湖南皇冠投资置业有限公司在本判决生效之日起10日内向原告李朝跃、谈宝川支付迟延交付不动产权证书的违约损失3000元； 二、驳回原告李朝跃、谈宝川的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费1260元，适用简易程序减半后收取630元，由被告湖南皇冠投资置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  张明媚 二〇二〇年十月二十三日 法官助理苏彪 代理书记员  戴红英 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。