河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1489号上诉人（原审被告）：李宗平，男，1963年11月17日出生，汉族，住河南省濮阳县。上诉人（原审被告）：李俊英（李宗平之妻），女，1963年5月14日出生，汉族，住河南省濮阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：宋阳锋，河南航塔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢德壮，男，1984年9月10日出生，汉族，住河南省濮阳县。上诉人李宗平、李俊英（以下简称李宗平等二人）因与被上诉人谢德壮租赁合同纠纷一案，不服河南省濮阳县人民法院（2019）豫0928民初5804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。李宗平等二人上诉请求：撤销一审判决，改判李宗平等二人不承担责任。事实和理由：一、一审法院认定部分事实不清，适用法律错误，判决李宗平等二人承担责任不公，请求予以改判。1.李宗平与谢德壮于2013年8月21日签订房屋租赁合同，对双方均具有约束力，合同附件亦对双方具有约束力。按照合同附件约定，谢德壮应于2016年12月1日前缴纳2017年度全年租金，但未按合同附件履行，已构成根本违约。李宗平等二人征得谢德壮同意后，将房子租给了徐某，但不能否认谢德壮违约的事实。一审法院认定李宗平等二人与谢德壮协商一致解除房屋租赁合同与事实不符。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，结合实际情况，在谢德壮违约的情形下，徐某同意使用谢德壮一、二楼房屋装饰装修，并与谢德壮的合伙人孙某签订了房屋撤场协议，对一、二楼房屋装饰装修作价100000元。一审判决一楼未形成附合的装饰装修物拆除归谢德壮所有以及一楼已形成附合的装饰装修物由李宗平等二人支付谢德壮305880.4元，无事实根据和法律依据。3.案涉评估意见书和补充鉴定意见不应予采信。首先，谢德壮主张的各项目是否存在及价值金额的合理性，应由其承担举证责任。其申请鉴定应当以合法有效的检材为基础，确定项目真实性和合理性，再根据其主张时现有的项目及价值综合确定残值。李宗平等二人不同意谢德壮申请鉴定，河南远东资产评估有限公司对项目的合理性及合法性没有甄别筛选，部分项目不存在也不合理。4.因谢德壮违约造成李宗平等二人遭受的各项损失，包括但不限于房租损失及其他各项直接或间接损失，李宗平等二人保留追究其责任的权利。二审庭审中另补充，根据双方签订的房屋租赁合同第五条规定，结合本案实际情况，谢德壮怠于行使合同约定义务，在此情况下李宗平等二人又将房屋租赁给他人。经谢德壮的合伙人孙某同意双方签订了撤场协议，对谢德壮一楼、二楼的物品进行了相应补偿，已经尽到相关权利和义务。一审判决李宗平等二人承担相应赔偿责任，无事实根据，请求予以纠正。谢德壮辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。双方签订的房屋租赁合同合法有效。谢德壮与李宗平等二人就房租问题产生纠纷，导致合同无法继续履行。在预交房租时，双方就租金、已交纳租金及李宗平等二人在合同没变更的情况下要求涨租金等事项产生纠纷，双方未协商一致，李宗平等二人要求先交一部分，后续房租等协商好后再交。但双方尚未协商好房租时，李宗平等二人将谢德壮租赁的房屋强行关门上锁，并将房屋出租给了徐某，导致双方无法继续履行。一审中，双方当事人均认为对方违约并提交了证据，一审法院均未采信双方意见，而是根据查明的事实，认定合同解除，并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定，按照公平原则判令双方承担责任正确。二、案涉评估意见书客观公正，应予采信。河南远东资产评估有限公司是经双方协商并签字后，由法院委托的评估机构，程序合法。评估意见书是根据现场勘测，结合检材现有实际价值等实际情况作出，依法应予采信。李宗平等二人对该评估意见书有异议，但未提供证据证明该鉴定意见书违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，其上诉理由不应采信。三、关于与徐某的转让协议，一审卷宗有徐某的询问笔录，转让的只是二楼的部分空调及电路和装修，不包含一楼。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。谢德壮向一审法院起诉请求：请求解除谢德壮与李宗平等二人之间的租赁合同，要求李宗平等二人赔偿谢德壮各项经济损失500000元，违约金100000元。一审庭审时变更为：解除与李宗平等二人之间的租赁合同，要求李宗平等二人支付装修损失897866元，不可移动损失418501元，合计1316367元，返还可移动设备及物品。一审法院认定事实：2013年8月21日，谢德壮与李宗平签订房屋租赁合同，李宗平将位于河南省濮阳市濮阳县国庆路与建新路交叉口往北路西第29间至第40间，共三层，单层12间，建筑面积约共1750平方米的房屋租赁给谢德壮使用，租赁期间自2014年1月1日至2025年12月31日止，共12年。租金支付方式为：合同期限共12年，租金每4年为一次调价阶段，共分为3个阶段：1.2014年1月1日至2017年12月31日租金为每年（人民币）280000元整，一年缴纳一次；2.2018年1月1日至2021年12月31日租金定为：房屋租金涨幅不得高于第一阶段每年租金280000元的50％，届时另附加合同；3.2022年1月1日至2025年12月31日的年租金根据周边市场行情，双方另行协商，届时另附加合同。安装门头及室内装修由谢德壮负责，合同到期后，李宗平有权将该房屋收回，收回后其装修应由谢德壮无偿拆除，拆除后由谢德壮恢复楼房原状。谢德壮承租房屋之后进行了装饰装修，用于开设火锅店。合同约定每年房租280000元，谢德壮实际每年交纳房租300000元，李宗平称房租按每年300000元收取是因为加上了仓库的租金，谢德壮认为每年应当按照280000元交纳房租，多交纳的20000元是以防以后有困难的时候抵的。后谢德壮不再继续承租李宗平房子，但谢德壮认为房租未到期，没有进行搬离。李俊英于2016年12月31日与徐某签订房屋租赁合同，将房屋租给案外人徐某。2017年4月6日李宗平将谢德壮承租的房子锁了门。2017年4月11日案外人徐某与程某、孙某签订房屋撤场协议：“甲方：贵足会所，乙方：口福火锅店（濮阳县建新路原大汉火锅店）。经双方协商，现就乙方撤场一事，达成如下协议：一、目前房间内使用物品（主要指空调，装饰上墙的固定物品电路等不可拆除）折价共计人民币壹拾万元整（￥100000）；二、签订本协议的同时，甲方以转账或现金形式向乙方代表或指定账户交付五万元（￥50000），待撤场完毕确认无误后，余款及时付清；三、协议一经签订，本楼经营权与乙方再无任何牵扯，甲方不承担原属于乙方任何债权债务的经济纠纷；四、如乙方有意承租一楼剩余的店面，租赁价格及以上付款，则需另议。甲方不再追究耽误其装修赔偿之事。”甲方负责人处有徐某签名，乙方负责人下方有程某、孙某签名。程某将其银行账号写在其名字前方。另有手写注明：“二楼空调数量，挂机7，柜机9，消毒柜1．”谢德壮在一审法院2016年9月6日质证笔录中称程某、孙某在火锅店有很少的出资，但是否认二人系其合伙人。陈大贺和程某均曾向李宗平转过款，一审法院调查陈大贺、程某，其二人均称与谢德壮不是合伙关系。2017年3月6日谢德壮会计转给新租户徐某16000元，徐某称：“当时我们与房东李宗平签订了租赁合同后，房东让谢德壮搬出去时，2017年3月份，谢德壮找我说情，让我给他一月转让东西的时间，转不出去他就把东西拉走，给我们腾出场地，还给了我们一个月房租16000元。2017年4月份，他们不交房租，也不拉走东西，一直经营到2017年4月5日，我们就找到房东给他们谈，先是找了谢德壮，没谈出结果，后来就跟他的合伙人程某、孙某、大贺，还有一个不知道名字，跟他们四个谈，签了个房屋撤场协议，签了之后，他们把二楼的东西卖了，一楼的东西他们说再放几天，但后来一直不拉东西，我们跟谢德壮联系一直联系不上，联系上他后他就说打官司了。我们从3月份到现在，一直耽误我们没法营业，我们也没办法了，就再找人把他们的东西挪了，挪的时候都有摄像。”谢德壮认为在房租未到期的情况下李宗平将谢德壮承租的房屋强行锁门，给谢德壮造成了经济损失，现起诉李宗平等二人，请求赔偿损失。经一审法院委托，2018年5月19日，河南远东资产评估有限公司作出司法鉴定意见书，结论为：濮阳大汉火锅老城店的装饰装修及不可移动机器设备损失的市场价值为人民币1316367元。经一审法院补充委托，河南远东资产评估有限公司将一楼装饰装修可拆除与不可拆除分别作出分类，其中不可拆除评估价值为764701元，可拆除的有：1.格力1.4万大卡功力吸顶风管机6台。2.整栋楼新风系统1套。3.商业40方天然气安装及手续费1套。4.绿能吸顶灯400个。5.215型号功率变压器及手续费1台。二楼评估价值为133165元。一审法院认为，双方当事人之间签订的房屋租赁合同及合同附件系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方应按约定履行各自的义务。关于房屋租金数额问题：谢德壮主张年租金为280000元，李宗平主张年租金为300000元，谢德壮答辩称租赁合同约定年租金为280000元，但是加上后面有两个仓库的租金，年租金实际是300000元。一审法院经审查认为，双方之间签订的租赁合同约定租金一年交纳一次，虽然约定年租金为280000元，但谢德壮自2014年至2016年连续三年均是按照每年300000元支付租金。对于每年多交的20000元，谢德壮称系预交下一年的租金，但这一主张与连续三年按年租金300000元交纳，且未在次年、第三年扣减多交纳租金相矛盾。谢德壮又称每年多交的20000元是为了是以防以后有困难的时候抵的，与交易习惯不相符，也不符合常理。对谢德壮所说每年房租280000元的意见未予采纳，对李宗平等二人所称房租实际按每年300000元收取的意见予以采信。关于案涉房屋租赁合同是否解除的问题。谢德壮主张除了其交给李宗平等二人900000元租金外，另外李宗平等二人折扣其房租50000元，折抵饭费10000元，打给徐某16000元，共计折抵租金976000元，其租金交至2017年5月15日，李宗平等二人未按照合同执行，强行于2017年4月6日锁门，构成违约，应当赔偿谢德壮损失。对此李宗平等二人不予认可，并答辩称谢德壮2017年未按照合同约定交纳房租，多次表示不再承租了，因谢德壮从他人折抵房租40000元加上三年来其在谢德壮处的饭费10000元，共计给谢德壮折抵房租50000元，谢德壮的房租折抵至2017年2月28日，谢德壮同意其将租赁的房屋转租他人，双方的租赁已终止，谢德壮已将2017年3月份房租交给下家徐某，谢德壮合伙人已与徐某签订撤场协议，其没有违约，不应当承担赔偿责任。一审法院经审查认为，谢德壮主张共计给李宗平等二人租金976000元，李宗平等二人认可950000元，其他款项李宗平等二人不予认可，谢德壮未提交证据予以证实，一审法院未予支持。按每年300000元房租计算，谢德壮所交房租应折抵至2017年2月28日。谢德壮主张其租金应折抵至2017年5月15日，一审法院不予支持。根据双方合同附件的约定，谢德壮应在每年12月1日之前缴纳下一年度租金。谢德壮没有按照约定在2016年12月1日之前缴纳2017年度的全年租金。谢德壮提交2017年1月13日和2017年2月15日两张其租赁的楼房向外出租的条幅照片两张，证实在上述时间段谢德壮租赁的房屋外墙悬挂过对外招租的广告，虽然谢德壮不认可是其发出或经其同意才发出的招租广告，但两次悬挂条幅的时间均是在谢德壮的正常营业期间，谢德壮对该条幅的存在应是明知的，但谢德壮并没有提出异议，故一审法院认定谢德壮对悬挂条幅对外招租的行为是认可的，且2017年3月6日谢德壮方人员向现承租人徐某交纳了16000元的租金，谢德壮主张是李宗平等二人让他交给徐某的，但李宗平等二人不予认可，谢德壮未提交证据予以证实。同时证人徐某证实，谢德壮委托会计麻蒙蒙于2017年3月6日转账给她交了一个月的房租16000元。综上，可以看出，双方协商一致已经解除了双方之间的租赁合同。但是对谢德壮在其租赁的房屋的物品及装饰装修等财产方面未完全协商解决。关于程某、孙某签署的撤场协议的效力问题。谢德壮主张对该二人签订撤场协议不知情。一审法院经审查认为，首先谢德壮在城关法庭质证笔录中称程某和孙某在他的火锅店有很少的出资，证实了程某和孙某是火锅店的投资人身份。证人徐某也证实，程某、孙某、陈大贺等人以合伙人的身份找其协商房屋撤场事宜。证人程某在法庭调查时证实，他在撤场协议上签字后，打电话告诉了谢德壮，并把徐某要的什么东西、折抵100000元钱、留了程某的账号等情况告诉了谢德壮。谢德壮答复：“行吧，就转到你的账上吧，当还你钱了”。程某称撤场协议只把包括二楼的空调的装饰上墙的固定电路等不可拆除的物品。这证实了谢德壮对程某和孙某签订撤场协议是知道并认可的，是对程某和孙某在撤场协议签字行为的追认，故该协议对谢德壮应具有法律约束力，也证实了谢德壮就租赁合同解除后针对二楼的相关事宜的处理与现承租人徐某达成了处理协议。关于谢德壮承租房屋剩余物品问题。根据孙某、程某与徐某签订的撤场协议，对于二楼空调（挂机、柜机）、消毒柜、装饰上墙的屋顶物品电路等物品已经达成一致协议，折价100000元，由徐某支付给程某，该撤场协议事后已经过谢德壮的追认，二楼的物品已经作价转让给徐某。剩余一楼的物品，根据河南远东资产评估有限公司出具的补充鉴定意见，一楼装饰装修（不可拆除）部分，评估价值为764701元；一楼设备（可拆除）部分为：格力1.4万大卡共计吸顶风管机6台，评估价值54167元；整栋楼新风系统一套，评估价值76556元；商业40方天然气安装及手续费一套，评估价值153000元；绿能吸顶灯400个，评估价值18778元；215型号功率变压器及手续费一台，评估价值116000元，一楼设备（可拆除）评估总价为418501元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除……”根据上述补充鉴定意见，对于一楼设备（可拆除）部分，谢德壮可以在不毁坏房屋的情况将上述可拆除部分物品拆除归谢德壮所有。至于一楼装饰装修不可拆除的部分，已经形成附着，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，谢德壮与李宗平等二人的房屋合同的解除，是双方协商达成解除合同的意见，但是对一楼的不可拆除的装饰装修的处理没有协商一致。根据司法鉴定意见的汇总表结论即一楼装饰装修（不可拆除）评估价值764701元，按照上述法律规定，应由李宗平等二人支付谢德壮50％即764701元×50％=382350.5元。二楼的装饰装修已经撤场协议处理完毕，一审法院不再处理。徐某提供的补充说明称：“我接平原大汉火锅店时，是和谢德壮的合伙人孙某、程某、陈大贺等人清点的东西，已把本楼的换气系统、天然气、空调、吊灯、用电路设备及墙上装修划分为不可移动的范围，是不可移动的东西，所以撤场协议签订后，就把此类东西和房子一起接收了。”与撤场协议不相符，且与一审法院调查笔录中的陈述相矛盾，对其补充说明一审法院依法未予采信。综上，谢德壮与李宗平等二人协商解除了租赁合同，对于装饰装修可拆除的部分归谢德壮所有。对于不可拆除部分，双方没有约定，应根据法律规定，归李宗平等二人所有，由李宗平等二人支付谢德壮50％的价款即382350.5元。经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项的规定，一审判决：一、谢德壮租赁李宗平、李俊英房屋一楼未形成附合的装饰装修物：格力1.4万大卡功力吸顶风管机6台、整栋楼新风系统1套、商业40方天然气安装及手续费1套、绿能吸顶灯400个、215型号功率变压器及手续费1台归谢德壮所有，由谢德壮自行拆除，李宗平、李俊英应当予以配合；二、谢德壮租赁李宗平、李俊英房屋一楼已形成附合的装饰装修物归李宗平、李俊英所有，由李宗平、李俊英共同支付谢德壮305880.4元；以上款项限判决生效后十日内履行完毕。三、驳回谢德壮的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16647元，由谢德壮负担7491元，李宗平、李俊英共同负担9156元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李宗平等二人提交：证据一，2017年5月19日视频一份。证明2017年5月19日谢德壮仍未离场，导致李宗平等二人租赁给徐某无法正常使用房屋的事实。证据二，2020年7月23日孙某在濮阳县公安局经侦大队作的询问笔录一份(徐某的老公张某报案称孙某诈骗一案的询问笔录)。证明作为房屋撤场协议乙方签字人员，孙某在笔录中认可双方在房屋撤场协议中达成协议的是一楼、二楼的所有装修等物品，证实了李宗平等二人主张的事实根据。证据三，2020年7月23日徐某的证明和身份证复印件各一份，证明关于房屋撤场协议中双方约定的是一楼和二楼的所有物品总价是100000元。谢德壮质证意见：对证据一的真实性无异议，视频中的物品是谢德壮的。但对证明目的有异议，谢德壮之前告知过李宗平等二人如果锁门，谢德壮就开始打官司。2017年4月7日李宗平等二人把其店门强制关闭后，谢德壮就开始打官司。证据二，谢德壮不知道经侦大队是否接到报案牵涉孙某诈骗出具的询问笔录，另该询问笔录与本案没有太大关系。证据三，关于徐某出具的证明与之前一审卷宗里的询问笔录不相符，之前的询问笔录里，徐某多次提到撤场协议只是涉及到二楼，此证明完全可能是徐某是现在的房屋使用人，在配合李宗平等二人作伪证。本院认证意见，对证据一的真实性予以认定。证据二、证据三的待证事实与撤场协议内容及一审法院对程某的调查等事实相矛盾，该证据证明力较小。本院经审理对一审法院查明的事实予以认定。另查明，谢德壮自愿放弃对整栋楼新风系统1套、绿能吸顶灯400个的拆除，不再追究李宗平的责任。本院认为，本案系租赁合同纠纷。谢德壮与李宗平签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应按照合同履行各自的义务。按照合同附件约定，谢德壮应于2016年12月1日前缴纳2017年度全年租金，但谢德壮并未按合同约定履行缴费义务，已构成根本违约。李宗平等二人作为守约方享有法定解除权。合同的解除在解除通知送达违约方时即发生法律效力。根据谢德壮一审提交的2017年1月13日、2017年2月15日对外出租案涉房屋的条幅照片，并结合双方当事人陈述和庭审调查情况，李宗平等二人已向谢德壮发出解除合同的通知，谢德壮亦无继续承租的意思表示，双方之间房屋租赁合同关系解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”对于评估报告中认定的房屋一楼已形成附合的装饰装修部分，应当归李宗平等二人所有，由李宗平等二人按照利用价值的40%即305880.4元（764701元×40％）补偿给谢德壮。一审判决认定谢德壮与李宗平等二人双方协商达成解除租赁合同的意见，并按照公平原则处理不可拆除的装饰装修部分不当，本院依法予以变更。但一审判决第二项对补偿数额的认定正确，本院予以维持。对于评估报告中认定的一楼装饰装修可拆除部分，即格力1.4万大卡功力吸顶风管机6台、整栋楼新风系统1套、商业40方天然气安装及手续费1套、绿能吸顶灯400个、215型号功率变压器及手续费1台，谢德壮在二审期间放弃对整栋楼新风系统1套、绿能吸顶灯400个的拆除，表示不再追究李宗平的责任。谢德壮放弃部分诉讼请求，属当事人对自身权利的自由处分，且不违反法律规定，本院不予干涉。关于一审判决第一项由其拆除自行拆除的内容发生改变，本院依法予以变更。另关于谢德壮主张解除房屋租赁合同的诉讼请求，一审判决未予处理，本院依法予以纠正。综上所述，李宗平、李俊英的上诉请求不能成立。一审判决不当之处，予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省濮阳县人民法院（2019）豫0928民初5804号民事判决第二项；二、撤销河南省濮阳县人民法院（2019）豫0928民初5804号民事判决第三项；三、变更河南省濮阳县人民法院（2019）豫0928民初5804号民事判决第一项为谢德壮租赁李宗平、李俊英房屋一楼未形成附合的装饰装修物：格力1.4万大卡功力吸顶风管机6台、商业40方天然气安装及手续费1套、215型号功率变压器及手续费1台归谢德壮所有，由谢德壮自行拆除，李宗平、李俊英应当予以配合；四、解除2013年8月21日谢德壮与李宗平签订的房屋租赁合同；五、驳回谢德壮的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16647元，由谢德壮负担7491元，由李宗平、李俊英负担9156元。二审案件受理费5888元，由李宗平、李俊英负担。本判决为终审判决。审判长  高洪光审判员  李 辉审判员  马艳芳二〇二〇年十月十二日书记员  郭 瑞