安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1552号 上诉人（原审被告）：秦怡，女，1978年4月28日出生，汉族，淮南市八公山区张楼小学教师，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：裴国强,安徽震一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：凤台县嘉琪商贸有限责任公司，住所地安徽省凤台县凤台经济开发区黑龙潭社区凤淮路北侧，统一社会信用代码913404217489218893。 法定代表人：张斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：韦彩翠，潘集区田集街道法律服务所法律工作者。 原审被告：王涛，男，1983年9月9日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 上诉人秦怡因与被上诉人凤台县嘉琪商贸有限责任公司（以下简称凤台嘉琪商贸公司）、原审被告王涛确认合同无效纠纷一案，不服安徽省淮南市潘集区人民法院（2020）皖0406民初1255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦怡上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判驳回凤台嘉琪商贸公司一审诉请或裁定驳回起诉；3.一、二审诉讼费用均由凤台嘉琪商贸公司承担。事实和理由：1、一审认定事实错误。一审超范围认定案涉房产系凤台嘉琪商贸公司所有，错误认定秦怡自认对外以凤台嘉琪商贸公司的名义进行法律活动；2、凤台嘉琪商贸公司作为原告起诉主体不适格。凤台嘉琪商贸公司并非合同相对方，亦非案涉房屋所有人，无权起诉；3、秦怡与王涛签订的买卖合同符合物权法第十五条规定。 凤台嘉琪商贸公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，秦怡的上诉理由不能成立，请求维持原判。 王涛未答辩。 凤台嘉琪商贸公司向一审法院起诉请求：1.依法判决王涛、秦怡2019年1月10日签署的17套祁集东街改造项目拆迁户安置楼房屋买卖协议无效;2.本案全部诉讼费用由王涛、秦怡承担。 一审法院认定事实如下：2011年，祁集村委会进行祁集东街改造，张斌、秦健、秦怡三人签订项目合作协议，协议约定的内容为：“甲方：张斌、乙方：秦健、丙方：秦怡甲、乙、丙三方通过充分协商，本着公平、公正、互利的原则订立本合作协议，协议条款如下：第一条:现针对祁集乡东街改造项目，甲、乙、丙三方自愿合作，乙方（秦健）以人民币伍拾万元入股，丙方（秦怡）以外围协调和客户资源入股，甲方（张斌）负责施工建设的所有项目投资（除乙方投资外的资金部分），并负责工程质量及日常管理工作。第二条：在合伙期间合伙人所出资金，不得随意分割；合作终止后，各合伙人的出资为原合伙人所有，届时予以返还。第三条：该项目销售净利润按甲方1/3乙方1/3丙方1/3的比例进行分红。第四条：该项目三方共同经营，项目产生的收益或亏损由三方按分红比例相应承担。第五条：各合作方所投入建设资金的利息部分，按同期银行贷款利率由三方按分红比例承担(如果销售情况好，资金回笼快，本条可不执行)。第六条：本合作期限为：本项目结束。第七条：本协议未尽事宜，三方可补充规定，补充协议与本协议具有同等效力。”张斌、秦健、秦怡三人合伙遂以凤台嘉琪商贸公司(法定代表人为张斌)名义参与祁集东街改造项目开发建设，并以凤台嘉琪商贸公司为甲方(投资方)、祁集村委会为乙方，双方签订了《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》，鉴证方为淮南市潘集区祁集乡人民政府。该拆迁安置补偿协议书签订后，凤台嘉琪商贸公司按协议约定对祁集东街改造项目实施建设，将拆迁补偿款交由祁集村委会发放给拆迁户。祁集东街改造项目工程结束后，凤台嘉琪商贸公司于2012年3月16日向祁集村委会交付了安置房。2019年1月10日，秦怡与王涛签订购房合同，合同主要约定：甲方（秦怡）乙方（王涛）就位于潘集区祁集镇祁集东街改造工程中的17套房屋买卖事项达成一致协议：17套房屋分别为1号楼由东至西，一单元301、302、401、402、二单元303、304、403、404，三单元305、405、406，二号楼由东至西一单元302、401、402、二单元303、403、404，建筑面积共计1955.06平方米，房屋交易价格为人民币贰佰万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用。现凤台嘉琪商贸公司与秦怡、王涛就该17套房屋买卖发生争议协商未果，故凤台嘉琪商贸公司诉至法院，请求判如所请。 另查明，案涉房屋土地性质为集体。 再查明，王涛系淮南市潘集区祁集镇陈湖村村民。 一审法院认为，秦怡、王涛签订的《购房合同》虽然系双方当事人的真实意思表示,根据房地一体的原则,案涉房屋项下土地为农村集体所有土地,由于农村集体所有土地使用权的主体是特定的农村居民,是本农村集体经济组织成员所享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员不能申请或者变相取得农村集体土地的使用权。由于王涛并非涉案房屋坐落地的集体经济组织成员,加之其购买的房屋及转让的农村集体所有土地未经政府相关部门审批同意,故其购买涉案17套房屋的行为不符合使用农村集体所有土地住房的条件,不能取得农村集体土地使用权。秦怡、王涛的房屋买卖行为违反国家法律、行政法规的强制性规定,应属无效,故对凤台嘉琪商贸公司诉请确认秦怡、王涛双方签订的《购房合同》无效的请求,予以支持。凤台嘉琪商贸公司虽不是购房合同相对人，但该祁集东街改造项目是以凤台嘉琪商贸公司名义开发建设，并以凤台嘉琪商贸公司为甲方(投资方)、祁集村委会为乙方，双方签订了《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》，凤台嘉琪商贸公司作为祁集东街改造项目权利与义务承受主体，并就该项目所发生的纠纷多次参与民事诉讼活动，故对秦怡称凤台嘉琪商贸公司不是合同相对人无权起诉的意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，判决如下：秦怡与王涛之间于2019年1月10日签订的《购房合同》无效。案件受理费80元，由秦怡负担。 二审中，双方均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。 本院认为，本案争议焦点为：1、凤台嘉琪商贸公司是否具有原告诉讼主体资格；2、秦怡与王涛签订的《购房合同》效力应如何认定。针对上述焦点问题，本院评判如下： 关于第一项争议焦点，本院认为：凤台嘉琪商贸公司虽然不是秦怡与王涛签订《购房合同》的当事人，但凤台嘉琪商贸公司与祁集村委会签订有《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》，案涉房屋是以凤台嘉琪商贸公司的名义开发，故凤台嘉琪商贸公司与案涉房屋具有利害关系，其作为原告起诉诉讼主体适格，秦怡的此项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 关于第二项争议焦点，本院认为：案涉房屋是在农村集体土地上开发建设，根据法律规定，农村集体土地上的房屋只有本农村集体经济组织成员方能买卖，王涛并非案涉土地的集体经济组织成员，其与秦怡买卖案涉土地上的房屋违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《购房合同》无效。秦怡上诉称《购房合同》合法有效，无法律依据，本院依法不予支持。一审依据《祁集东街改造拆迁安置补偿协议书》认定凤台嘉琪商贸公司是祁集东街改造项目权利与义务的承受主体，并未认定案涉房屋的权属，秦怡上诉称一审超范围认定案涉房屋的权属无依据，本院依法不予采纳。 综上所述，秦怡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由秦怡负担。 本判决为终审判决。 审判长  王雪霞 审判员  王元元 审判员  李 侠 二〇二〇年十月二十六日 书记员  倘余山 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。