北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终12354号上诉人（原审原告）：王刘芳，女，1983年3月8日出生。委托诉讼代理人：罗晓斌，北京市中合加律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦佳，北京市中合加律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李连才，男，1971年11月3日出生。被上诉人（原审被告）：赵久达，男，1966年3月14日出生。上诉人王刘芳因与被上诉人李连才、赵久达建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人王刘芳及其委托诉讼代理人罗晓斌、张梦佳，被上诉人李连才、赵久达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王刘芳上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持王刘芳的如下诉讼请求：1．判令李连才、赵久达继续履行双方已签订的《国有土地使用转让合同》，向王刘芳交付土地，并配合王刘芳完成建设用地土地使用权转移登记手续；2．判令李连才、赵久达支付延期履行违约金人民币45450元，延期履行违约金（按成交价款日万分之五计算，自2017年7月11日起计，暂计至2020年1月6日，请求至王刘芳取得建设用地使用权之日止）；3．判令李连才、赵久达承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1．王刘芳与李连才、赵久达于2016年5月1日签订的《国有土地转让合同》，王刘芳已按合同约定支付了转让价款并缴纳了税款，完成合同约定的王刘芳的全部义务，且涉诉土地的使用权转让已部分履行，一审法院在庭审过程中也予以确认，因此就建设用地使用权的转让系双方真实意思表示。2．涉诉土地上的地上建筑物虽未达到可以办理该建筑物转移过户的规定条件，但不影响涉诉土地的合同效力，且根据法律法规规定，涉诉土地可以依“现状处置”法律原则继续履行，由李连才、赵久达向王刘芳进行涉诉土地交付，并配合王刘芳完成涉诉土地的转移过户手续。李连才辩称：同意一审判决，不同意王刘芳的上诉请求。赵久达辩称：同意一审判决，不同意王刘芳的上诉请求。王刘芳向一审法院起诉请求：1．判令李连才履行双方已签订的《国有土地使用转让合同》，向王刘芳交付土地，并配合王刘芳完成建设用地土地使用权转移登记手续；2．判令李连才、赵久达支付延期履行违约金45450元，延期履行违约金（按成交价款日万分之五计算，自2017年7月11日起暂计算至2020年1月6日，请求至王刘芳取得建设用地使用权之日止）；3．判令李连才、赵久达返还王刘芳垫付的税费691820．31元；4．判令李连才、赵久达承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2011年7月，北京市住房和城乡建设委员会向李连才发放×京房权证怀字第××**《房屋所有权证》，将坐落于北京市怀柔区九渡河镇黄花城村×号房屋6幢，共计建筑面积1183．1平方米的房屋登记在李连才名下，单独所有，规划用途登记为文娱。2011年8月，北京市怀柔区人民政府向李连才颁发京怀国用（×出）第××号《国有土地使用权证》，将位于北京市怀柔区九渡河镇黄花城村×号土地使用权人登记为李连才，地类（用途）登记为公寓，使用权面积为1958．47平方米。2011年11月28日，北京市规划委员会向李连才颁发《建设工程规划许可证》（2011规（怀）建字0055号），批准李连才建设1栋地上2层高6米总建筑面积为1183．1平方米的文化娱乐用房。2015年5月22日，赵久达（甲方）与王刘芳（乙方）签订《房屋买卖合同》，该合同主要内容如下：“第一条房屋的基本情况，甲方房屋坐落于北京市怀柔区九渡河镇黄花城村×号，共13栋独栋别墅，实际建筑面积2800平方米，房屋用途为公寓（房屋所有权证号×京房权证怀字第××**、土地使用权证号：京怀国用（×出）第××号、土地规划证号：×3．×4号），甲方保证所提供相关证件合法有效。第二条土地使用权性质，该房屋土地使用权取得方式为出让，房屋使用性质为公寓，该房屋买卖后，乙方无须补办土地使用权出让手续。第三条价格，价格按实际建筑面积计算，房屋总售价为人民币2000万元。第四条付款方式，乙方于合同签署当日交付定金100000元，乙方于合同签署6日内交付首期房款5000000元，剩余房款14900000元付款方式见合同附件。……”同日，双方又签订了《合同附件》，约定了关于办理营业执照、剩余款项支付等问题。合同签订当日，王刘芳支付赵久达定金100000元，赵久达出具收条一张。2015年5月28日至2016年11月17日，王刘芳共计向赵久达转账1990万元。2016年11月16日，李连才与王刘芳就坐落于北京市怀柔区九渡河镇黄花城村×号的房屋，签订了《存量房屋买卖合同》，并在相关部门办理备案登记。2017年7月7日，王刘芳就涉案房屋及土地使用权转让交纳了各项税费共计829530．77元，其中纳税人名称为王刘芳的税收完税证明（编号：×××1）记载的税种为印花税和契税，金额合计137710．46元；纳税人名称为李连才的税收完税证明有二，其中编号为00675487的完税证明记载的税种及金额为：教育费附加4731．48元、地方教育附加3154．32元、增值税157716．5元、印花税2257．6元、土地增值税31696．93元；号码为×××2的完税证明记载的税种及金额为：个人所得税484378．13元、城市维护建设税7885．8元。北京市怀柔区地方税务局第二税务所于同日出具《关于怀柔区九渡河镇黄花城村×号房产、土地缴纳契税情况说明》，载明：契税完税证明号为（×）京地证×××号，缴纳契税金额135452．86元，其中包括土地契税17142．86元、房产契税118310元。2017年7月12日，李连才与王刘芳就怀柔区九渡河镇黄花城村×号房屋、土地买卖及过户过程所发生事项，达成补充协议，内容如下：“一、甲方须于合同签订后三日内向乙方移交所有关于黄花城村×号及周边附属标的物，包括但不限于：停车场、外扩土地、林木等的转让、租赁协议。二、甲方须于协议签订后10日内将涉及黄花城村×号的遗留问题处理完毕。（包括但不限于如下所列内容）：1．与原股东经济纠纷；2．本次买卖前已售房屋的退费；3．房屋建设过程中产生的工程欠费；甲方须保证买卖标的物无任何债权、债务纷争。三、买卖标的物过户过程中所涉及应由甲方承担的相应税费（附表）共计：691820．31元。因甲方经济原因暂无能力支付，双方协商暂由乙方垫付，甲方承诺于（）日内归还乙方，逾期未还，则乙方有权向甲方追讨，甲方除须无条件归还乙方垫付款外，还须向乙方支付垫付金额的%作为违约金。四、原协议中甲方承诺的协助乙方办理养老院资质事宜，甲方须继续履行。五、原买卖协议中约定的如因拆迁等事宜乙方无法获得补偿时，乙方经济损失由甲方进行补偿的时间期限调整为二十年。本协议一式两份，双方各执一份，与原协议具有同等法律效力。未尽事宜双方协商解决，如协商不成，双方均可向当地仲裁委员会提出仲裁申请或向当地人民法院进行诉讼。”该补充协议上由赵久达与王振京在代理人处签字。2017年9月19日，王刘芳曾向法院起诉，要求：1．判令解除王刘芳与李连才签订的《房屋买卖合同》、《合同附件》、《补充协议》；2．判令李连才、赵久达、张智、赵建起返还王刘芳购房款2000万元及其利息；3．判令李连才、赵久达、张智、赵建起支付王刘芳房屋质量鉴定费12500元；4．判令李连才、赵久达、张智、赵建起承担本案诉讼费。2018年9月4日，法院作出（2017）京0116民初6787号民事判决书，载明：“本院经审理认定如下事实：……原、被告双方一致确认了如下事实：1．本案涉及的土地和原六幢房屋虽然登记在李连才名下，但实际所有人并非李连才；2．本案涉及的土地和房屋买卖合同的实际权利义务承担者为王刘芳和赵久达，王刘芳在合同签订和履行过程中知悉李连才只为登记权利人；3．王刘芳（与赵久达）携带房、土地等证件前往政府相关部门咨询过涉案土地和房屋能否办理变更登记的问题……”判决：“一、原告王刘芳与被告赵久达于2015年5月22日订立的《房屋买卖合同》（包含《合同附件》及2017年7月12日订立的《补充协议》）无效。二、被告赵久达于本判决生效之日起十五日内返还原告王刘芳购房款20000000元。三、被告赵久达于本判决生效之日起十五日内赔偿原告王刘芳房屋质量鉴定费6250元。四、驳回原告王刘芳的其他诉讼请求。”2020年1月9日，王刘芳持诉称理由再次向法院起诉，要求李连才继续履行《国有土地转让合同》，交付土地并配合办理过户手续，承担违约责任，返还王刘芳垫付的土地增值税及契税。诉讼中，王刘芳向法院提交了保全申请，请求查封李连才名下坐落于北京市怀柔区九渡河镇黄花城村×号的建设用地使用权，并以大家财产保险股份有限责任公司北京分公司诉讼财产保全责任保险提供担保。2020年3月13日，法院作出（2020）京0116民初623号民事裁定书，裁定如下：“查封李连才名下坐落于北京市怀柔区九渡河镇黄花城村×号（《国有土地使用证》号：京怀国用（×出）第××号）的建设用地使用权。”王刘芳交纳保全费1020元。本案审理中，王刘芳向法院提交了李连才（甲方）与王刘芳（乙方）签订的《国有土地转让合同》，内容如下：“甲方拥有位于北京市怀柔区九渡河镇黄花城村×号路占地面积为1958．47平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙经友好协商，现根据我国现行土地转让及开发的法律法规，结合本协议所指土地及其开发的实际情况，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行。第一条甲方同意按本合同约定的条件将交易标的物转让给乙方，乙方同意按本合同约定的条件受让交易标的物。第二条委托交易标的物内容：……2．土地用途：公寓。3．土地性质：国有建设用地。4．土地位置：怀柔区九渡河镇黄花城村×号。5．土地使用年期：2046-8-30。6．土地面积：1958．47平方米。7．可建设总建筑面积为1958．47平方米……10．房房地产证号：×京权证怀京第××××号。11．建设用地规划许可证号：建字第110116201100064号2011规（怀）建字0055号……第四条乙方同意受让本合同交易标的物的成交价款为壹拾万元整（小写100000元）；甲方对该成交价款无异议。乙方同意已交付的履约保证金50000元自动成为成交价款的一部分，余款（指成交价款减去履约保证金部分）乙方在本合同签订后5个工作日内一次付清；乙方另选择本合同生效之日起三个工作日内一次性直接向甲方支付。第五条涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；属受让方应交纳的应由乙方承担。如本合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担50%。第六条交易标的物转移登记申请核准之日前，甲方应将应缴的地价款、土地使用费清结。自转移登记申请核准之日起，土地使用费由乙方承担。……第八条乙方按本合同规定付清成本价款余款后三个工作日内，甲乙双方备齐有关资料共同向房地产权登记机关申请办理转移登记。房地产登记机关核准转移登记申请之日起五个工作日内，甲方应交清转让方应交的转移登记税费。……第十三条甲方下列行为之一，致使乙方延期使用土地的，甲方每延期一日应向乙方支付成交价款万分之五的违约金：1．申请移转登记时，不能在本合同第八条第二款规定的时间内交清转让方应交的转移登记税费的；2．未按本合同第十条的要求移交交易标的物和所列的相关文件资料原件的；3．甲方其他行为，致使乙方延期使用土地的。……”合同载明的签署日期为2016年5月1日，李连才、赵久达在庭审中表示，该合同系为了办理过户手续事后补签，所载明的签署日期不属实，合同也不是真实意思表示。本案审理中，经向北京市税务局怀柔分局咨询，王刘芳为办理房屋及土地过户交纳的税费（包括应由李连才负担部分）可以办理退税。王刘芳与李连才、赵久达双方于2020年7月6日，在北京市税务局怀柔分局第四税务所办理了退税申报。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。王刘芳与李连才签订的《房屋买卖合同》的标的虽然只有地上房屋，但根据上述法律规定，如果《房屋买卖合同》有效，房屋权属发生变更时，房屋及其附属设施所依附的土地使用权应一并处分。对于双方签订的《国有土地转让合同》是否真正成立，法院分析如下：第一，《国有土地转让合同》约定的土地使用权转让价格为10万元，与《房屋买卖合同》约定的房屋转让价格相差极为悬殊，远远不能反映该宗土地使用权的真实市场价格，在合同签订后，王刘芳也没有就土地使用权向李连才或赵久达支付转让款；第二，《房屋买卖合同》第二条写明：“该房屋土地使用权取得方式为出让，房屋使用性质为公寓，该房屋买卖后，乙方无须补办土地使用权出让手续。”可见双方在《房屋买卖合同》中曾就土地使用权问题进行过协商；第三，《国有土地转让合同》载明的签署日期为2016年5月1日，而《房屋买卖合同》载明的签署日期为2015年5月22日，两份合同并非同时签署。综合以上三点，法院采纳赵久达的意见，即《国有土地转让合同》系双方为了办理过户登记而签订，并非双方真实意思表示。据此，法院认定王刘芳与李连才之间土地使用权转让合同关系不成立，对王刘芳要求李连才继续履行合同并由赵久达支付违约金的诉讼请求法院不予支持。王刘芳交纳的税费中，有691820．31元登记的纳税人名称为“李连才”，双方已经在税务机关进行了退税申报，在税费退回后，李连才应将退回的税费返还给王刘芳。因现在税费款尚未退回到李连才帐户，退税金额处于不确定状态，法院在判决中不确定具体金额。王刘芳交纳的纳税人名称为“王刘芳”的税款，应由王刘芳自行办理退税手续，其要求李连才、赵久达返还，法院不予支持。如退税金额与王刘芳交纳金额不一致，从而造成损失，由双方另案解决。综上所述，一审法院判决：一、李连才在税务机关将王刘芳交纳的税费退还至李连才帐户后七日内，将所退回款项全部返还给王刘芳（具体金额以税务机关退款金额为准）。二、驳回王刘芳的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，首先，双方《房屋买卖合同》载明的签署日期为2015年5月22日，《国有土地转让合同》载明的签署日期为2016年5月1日，且两份合同并非同时签署。如双方《房屋买卖合同》有效，房屋权属发生变更时，房屋及其附属设施所依附的土地使用权应一并处分，而且双方《房屋买卖合同》第二条约定：“该房屋土地使用权取得方式为出让，房屋使用性质为公寓，该房屋买卖后，乙方无须补办土地使用权出让手续。”其次，双方《房屋买卖合同》约定的房屋转让价格为2000万元，而《国有土地转让合同》约定的土地使用权转让价格仅为10万元，二者价格相差极为悬殊，远远不能反映该宗土地使用权的真实市场价格，与常理不符。再次，《国有土地转让合同》约定土地使用权转让价格10万元，乙方在合同生效之日起三日内一次性直接向甲方支付；乙方按照合同规定付清成交价款余款后三个工作日内，甲乙双方备齐有关资料共同向房地产登记机关申请办理转移登记。王刘芳未提交证据证明其在合同签订后就土地使用权向李连才或赵久达支付转让款，双方亦未按照合同约定的时间申请办理转移登记。综上，一审法院根据双方提交的证据，综合考虑上述情况，对王刘芳要求李连才继续履行合同并由赵久达支付违约金的诉讼请求不予支持并无不当。王刘芳的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。关于退税的问题。因王刘芳交纳的税费中，有691820．31元登记的纳税人名称为“李连才”，双方已在税务机关进行退税申报，在税费退回后，李连才应将退回的税费返还给王刘芳，故一审法院判决李连才应将上述退回的税费返还给王刘芳并无不当。综上，王刘芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12622元，由王刘芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  申峻屹二〇二〇年十月二十三日书记员  张 立