安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0111民初3395号 原告（反诉被告）：张明成，男，1984年1月16日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：胡翔龙，安徽世邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张杰，安徽世邦律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）：汪阔，男，1974年10月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：胡翔龙，安徽世邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张杰，安徽世邦律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：肖国伟，男，1984年4月30日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：王晓浩，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆涛，北京蓝鹏（合肥）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：肖国银，男，1981年11月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 委托诉讼代理人：王晓浩，北京蓝鹏（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆涛，北京蓝鹏（合肥）律师事务所实习律师。 原告张明成、汪阔诉被告肖国伟、肖国银房屋租赁合同纠纷一案以及反诉原告肖国伟、肖国银反诉被告张明成、汪阔房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）张明成、汪阔及其共同委托诉讼代理人胡翔龙、张杰到庭参加诉讼，被告（反诉原告）肖国伟、肖国银及其共同委托诉讼代理人王晓浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张明成、汪阔诉称：2016年两被告共同与原告签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于合肥市滨湖区房屋，合同对租赁期、租金标准及付款时间等均作了明确的约定。2016年12月6日，万达通知原告案涉房屋已经满足房屋交房条件，原告在拿房后即将房屋交付给被告。但被告在租赁案涉房屋后，仅支付了房屋押金，房租至今未付，原告虽多次催要，但被告始终以种种理由推脱。为减少损失，原告准备解除与被告的租赁合同关系并准备将房屋租赁给第三人，但被告多次予以阻挠。2019年12月13日，被告肖国银将房屋上锁。2019年12月16日双方再次发生矛盾并报警。被告的行为已经构成严重违约，请求法院依法判决解除原、被告之间的房屋租赁合同；判决被告立即支付至交还房屋之日止的房屋租金（自2017年1月1日起按月3万元计算至2019年12月31日，自2020年1月1日起按月33000元计算至房屋交还之日止，截至2019年12月31日租金为108万元）；判决被告支付物业管理费（以170.98元／月为基数，自2018年1月1日起至被告返还房屋时止，截止2020年4月30日为4787.44元）；本案的诉讼费由被告全部承担。 被告肖国伟、肖国银辩称：原告系虚假诉讼，法院应当移交公安机关处理。原告捏造案涉房屋于2016年12月6日交付被告的事实，要求被告支付巨额的房租费，向法院提起民事诉讼，且该案已经进行开庭审理。被告同意与原告解除房屋租赁合同，原告主张房租无事实及法律依据，诉讼费应当由原告承担。综上，法院应当查明事实，依法驳回原告诉讼请求。涉案房屋一直未交付使用，原告诉请的物业费不应由被告承担。 反诉原告肖国伟、肖国银反诉称：2016年6月16日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，反诉原告租赁反诉被告位于合肥市滨湖区房屋，合同约定租期5年、租金9万元／季度、保证金6万元。并于当天向反诉被告张明成支付保证金6万元，张明成给肖国银出具收条一张，载明：今收到万达城10＃125肖国银房租保证金陆万元整，房租未付，交钥匙起付房租。后因张明成认为万达城存在虚假承诺、欺诈销售、带头组织业主维权，导致出租房屋迟迟不能交付。肖国银多次找张明成索要6万元租房保证金，张明成均予以拒绝，并于2019年11月25日以6万元／年的标准将涉案房屋出租给刘栓才，用于经营志聪烟酒商行。肖国银得知张明成与他人签订租赁合同后，双方于2019年12月12日发生冲突，反诉原告报警，派出所出警后告知双方协商解决或到法院起诉。请求法院判决反诉被告返还反诉原告保证金6万元；本案诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告张明成、汪阔辩称：案涉房屋租赁合同合法有效，双方已实际履行，反诉原告至今未交纳房屋租金，已违反合同约定，根据合同4.3条的补充意见，反诉被告有权不予退还保证金。反诉原告称反诉被告组织业主维权，导致房屋一直未能交付，并不属实。2016年12月6日万达城就通知反诉被告交房，2016年12月8日反诉被告拿到案涉房屋的钥匙并交付给反诉原告，反诉被告从未组织业主维权也未组织上访等活动，反诉原告的陈述不属实。肖国银知道张明成与他人签订租赁合同后，双方于2019年12月发生矛盾，说明反诉原告对于租赁及使用房屋无异议。综上，反诉原告诉请缺乏事实及法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 经审理查明：2016年6月16日，原告（反诉被告）张明成、汪阔与被告（反诉原告）肖国银签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）张明成、汪阔，承租方（乙方）肖国银，甲方将位于万达城10#125号房屋出租给乙方使用，该房屋租赁期为5年，每季度租金9万元，第四年起每年房租在原房租的基数上增加10%，即第四年每月33000元，第五年每月36300元；租金按季度结算，乙方每季度向甲方支付9万元租金，于上季度结束后，次季度初月的5号支付；乙方需于合同签订当日向甲方交纳保证金6万元，如合同期间，乙方有任何违约行为，甲方有权不予退还；乙方租赁期间，水费、电费、物业费等以及其他由乙方居住而产生的一起费用由乙方负担。合同签订当日，肖国银支付张明成租房保证金6万元，张明成向肖国银出具一份收条，该收条载明：今收到万达城10#125肖国银租房保证金陆万元整，房租未付，交钥匙起付房租。在签订租赁合同时，张明成、汪阔尚未从开发商处收取租赁房屋，故原、被告在合同中未约定起租时间。2016年12月开发商向万达城业主发出交房通知，但张明成、汪阔未办理涉案房屋的收房手续，涉案房屋一直未使用。2019年11月26日，张明成、汪阔向深圳市万象美物业管理有限公司合肥万达城分公司申请水电开户，之后，张明成、汪阔将涉案房屋出租给案外人刘栓才。2019年12月12日，肖国银知悉涉案房屋已转租他人，遂将涉案房屋门上锁，并与承租人发生纠纷，公安机关出警调处纠纷。此后，涉案房屋由刘栓才承租。2020年3月27日，张明成、汪阔向本院提起诉讼，请求解除房屋租赁合同，要求肖国伟、肖国银支付租金108万元。2020年5月6日，肖国伟、肖国银提起反诉，要求张明成、汪阔退还租房保证金6万元。 上述事实，有张明成、汪阔提交的身份证复印件、户籍证明、商品房买卖合同、合肥市商品房网上认购备案确认单、《房屋租赁合同》、收条、入伙通知书、短信记录、接处警情况登记表、照片、物业费发票，肖国伟、肖国银提交的《房屋租赁合同》、通话录音、收条、张明成组织业主维权的现场照片、水电开户费发票、汪阔出具的承诺书、志聪烟酒商行门头照片、张明成、汪阔与刘栓才的商铺租赁合同，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：原告（反诉被告）张明成、汪阔与被告（反诉原告）肖国银于2016年6月16日签订的《房屋租赁合同》承租方仅有肖国银签名，肖国伟在该合同条款修改处签有姓名，张明成、汪阔以房屋租赁合同案由将肖国伟列为共同被告，肖国伟未提出异议，对共同签订《房屋租赁合同》予以认可，且在案件审理中，肖国伟与肖国银又共同反诉张明成、汪阔，故肖国银、肖国伟是本案房屋租赁合同的共同承租方。原、被告双方在签订《房屋租赁合同》时，张明成、汪阔并未实际占有涉案房屋，双方在合同中仅约定租期5年，未约定起租时间。此后，张明成、汪阔一直未办理收房手续，也未将涉案房屋交付肖国银、肖国伟使用。2019年11月26日，张明成、汪阔向深圳市万象美物业管理有限公司合肥万达城分公司申请水电开户后，才实际控制涉案房屋。因此，原、被告之间《房屋租赁合同》一直未实际履行。2019年12月，张明成、汪阔将涉案房屋出租给案外人刘栓才，以致原、被告之间《房屋租赁合同》无法继续履行。现张明成、汪阔请求解除租赁合同，肖国伟、肖国银当庭表示同意，故原、被告之间的《房屋租赁合同》已无履行基础，本院予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。张明成、汪阔应退还肖国伟、肖国银6万元租房保证金。张明成、汪阔请求肖国伟、肖国银共同支付租金108万元，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）张明成、汪阔与被告（反诉原告）肖国伟、肖国银于2016年6月16日签订的《房屋租赁合同》； 二、反诉被告张明成、汪阔于本判决生效后十日内退还反诉原告肖国伟、肖国银租房保证金6万元； 三、驳回原告（反诉被告）张明成、汪阔的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14520元，减半收取7260元，由张明成、汪阔负担；反诉案件受理费1300元，减半收取650元，由张明成、汪阔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  方业泉 二〇二〇年九月二十八日 书记员  何佩佩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。