江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2429号上诉人（原审被告）：江苏嘉恒房地产开发有限公司,住所地江苏省泗洪县徐宁路西侧（洪泽湖水产城）****。法定代表人：陈耀,该公司董事长。委托诉讼代理：刘成久，江苏广陆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:徐苗苗，女，1987年10月10日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：张盛君，男，1954年4月17日出生，住安徽省合肥市瑶海区。原审被告：王春光，男，1984年3月28日出生，住江苏省泗洪县。上诉人江苏嘉恒房地产开发有限公司（以下简称嘉恒公司）因与被上诉人徐苗苗、原审被告王春光商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初5462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人嘉恒公司的委托诉讼代理人刘某，被上诉人徐苗苗及其委托诉讼代理人张盛君，原审被告王春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉恒公司上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：1、王春光的行为不构成职务行为。王春光陈述其明确向徐苗苗表示，徐苗苗所出的价格过低，无法完成交易。王春光推荐并带着徐苗苗到杨某处购买房屋，王春光将徐苗苗的购房手续和收到的房款都交给了杨某，并从杨某处获得了更高的报酬。由此可见，王春光既是嘉恒公司的员工，又为杨某售房提供中介服务，徐苗苗对此是明知的。因此，王春光收取部分购房款、向徐苗苗提供收据是为杨某提供中介服务，并非作为嘉恒公司员工履行职务的行为。2、返还购房款的前提是收到购房款，本案中，王春光陈述其将收到的购房款全部转交给了杨某，并没有交付给嘉恒公司，故本案中返还购房款的责任主体不应是嘉恒公司，嘉恒公司最多承担赔偿损失的补偿责任。3、职务行为成立的前提必须是合法的民事行为。杨某骗取客户购房款，已被江苏省泗洪县人民法院判决确认构成诈骗罪。涉案购房款最终被杨某收取，涉案款项应认定为杨某诈骗的漏罪款项。王春光如果明知杨某涉案诈骗，仍将购房款交给杨某，可能构成诈骗罪的共犯。如果王春光并不明知，则王春光也是杨某诈骗的受害人。上述事实有待公安机关进一步查证。本案应当中止审理，移交公安机关立案侦查。徐苗苗二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一审已查明徐苗苗将涉案购房款交给了嘉恒公司销售经理王春光，嘉恒公司主张王春光将购房款全部转交给了杨某，故嘉恒公司不应承担返还购房款的责任，该主张依据不足。王春光是嘉恒公司的销售经理，负责房屋销售，其将收取的购房款交给何人属于嘉恒公司的内部管理问题，与徐苗苗无关。王春光二审述称：请求二审法院依法判决。事实与理由：1、收到了143300元购房款后，王春光将款项转交给了泗洪县洪桥房产置业发展有限公司的老板杨某。2、泗洪县洪桥房产置业发展有限公司与嘉恒公司签订了房屋销售协议，由该公司负责销售嘉恒公司开发的顶层、底层以及采光不太好等类型的房源，但该公司需要提前与嘉恒公司协商。3、嘉恒公司老板陈耀曾经口头告知销售部辅助杨某销售房源，因为杨某有客源，可以销售不太好销售的房源。客户如果打算购买不太好销售类型的房源，嘉恒公司销售部员工不能向客户披露杨某不是嘉恒公司员工的事实。如果客户到嘉恒公司售楼部购买的是普通房源，就由销售经理王春光或者是销售总监、后台助理直接收取购房款，并转交陈耀；如果客户购买的房屋属于杨某的销售范围，销售部会代收房款，并转交给杨某。徐苗苗向一审法院起诉请求：1、判令嘉恒公司返还徐苗苗首付购房款152000元及利息（以152000元为本金，按年利率6%，从交款之日起计算至实际履行完毕之日止）；2、本案诉讼费用由嘉恒公司、王春光承担。一审法院认定事实：2017年8月，徐苗苗向嘉恒公司购买其开发的泗洪县紫荆华府小区房屋。经与嘉恒公司销售经理王春光协商后，2017年8月9日徐苗苗通过案外人朱龙的账户向徐苗苗转账140000元，并交付3300元现金。2017年11月3日，嘉恒公司销售经理王春光向徐苗苗出具了加盖其公司营销部专用章的收据一张。后徐苗苗要求嘉恒公司继续履行购房合同，并要求嘉恒公司办理房屋网签手续，嘉恒公司以王春光被开除为由，拒绝签订商品房买卖合同。一审另查明：2017年3月21日，嘉恒公司为甲方，泗洪县洪桥房产置业发展有限公司为乙方，双方签订一份房屋代理销售协议，约定甲方开发的洪泽湖水产城和紫荆华府的部分房屋交由乙方销售，并约定协议执行时间为2017年4月1日至2018年3月31日。一审法院认为:《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。本案中，王春光作为嘉恒公司的销售经理，在工作时间、工作地点，以嘉恒公司的名义收取涉案房屋首付款，协商购房事宜是实施其职权范围内的行为，应认定为履行职务的行为，对嘉恒公司发生效力。徐苗苗已就涉案房屋向王春光交付首付款143300元，应视为徐苗苗与嘉恒公司之间建立了商品房预售合同关系，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，徐苗苗已向嘉恒公司提出要求签订商品房买卖合同，而截至目前嘉恒公司仍未与徐苗苗签订，故徐苗苗要求返还首付款及支付利息，应视为徐苗苗已不能实现商品房预售合同的目的而欲解除其与嘉恒公司之间的商品房预售合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，徐苗苗已不能实现商品房预售合同的目的，其要求嘉恒公司返还购房款的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。但是其向王春光实际交付143300元，而不是其主张的152000元，故嘉恒公司应向徐苗苗返还143300元。关于徐苗苗主张的利息损失，可从2017年8月9日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行完毕之日止。嘉恒公司抗辩称，“本案应系杨某合同诈骗行为之一，应移送公安机关按刑事案件处理”，但其未提交证据予以证明，故对其该项抗辩主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：嘉恒公司于判决生效后十日内向徐苗苗返还购房款143300元及利息（以143300元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2017年8月9日起计算至实际履行完毕之日止）。案件受理费3540元，由嘉恒公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审中，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、王春光收取涉案房屋首付款、协商购房事宜是否是其履行职务行为的表现；嘉恒公司是否应向徐苗苗返还购房款、赔偿利息损失；2、本案是否应当中止审理。本院认为，关于第一争议焦点。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。王春光作为嘉恒公司的销售经理，在工作时间、工作地点，以嘉恒公司的名义收取涉案房屋首付款、与徐苗苗协商订立商品房合同确认单，均是实施其职权范围内的行为，应认定为履行职务的行为，对嘉恒公司发生效力。嘉恒公司应承担王春光职务行为的法律后果，向徐苗苗返还涉案购房款，并赔偿利息损失。关于第二争议焦点。嘉恒公司主张涉案款项可能属于杨某诈骗罪的漏罪款项，但嘉恒公司及王春光并未提供证据证明涉案购房款确实已经转交给杨某。涉案款项目前未被认定为杨某的犯罪金额，即使嘉恒公司销售部经理王春光确实将涉案购房款转交杨某，王春光的该行为也与徐苗苗无关，不影响嘉恒公司承担王春光职务行为的相应后果。故嘉恒公司主张本案应中止审理的理由不能成立，本院不予采纳。综上，嘉恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3540元，由嘉恒公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇二〇年十月十四日法官助理 钱 钥书 记 员 赵媛媛