广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17172号上诉人（原审原告）：广州餐道餐饮服务有限公司。住所地：广州市白云区。法定代表人：罗亮亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：林世雄，广东纬联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张静，女，身份证住址江西省萍乡市莲花县。被上诉人（原审被告）：陈金明，男，身份证住址江西省萍乡市莲花县。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘生林，男，系陈金明的同学。上诉人广州餐道餐饮服务有限公司（以下简称餐道公司）因与被上诉人张静、陈金明房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人餐道公司的委托诉讼代理人林世雄，被上诉人张静、陈金明的委托诉讼代理人刘生林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人餐道公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，改判张静、陈金明赔偿涉案商铺的装修残值及设备设施损失828165元、评估费11727元、员工的经济补偿金126702元、员工宿舍的押金7000元；2.一、二审诉讼费由张静、陈金明承担。事实与理由:一、餐道公司与张静签订的《商铺租赁合同》合法有效，一审法院认定事实及适用法律错误。1.根据广州市白云区人民政府黄石街道办事处2019年10月24日作出《关于对江夏村第九经济合作社村用电房和村民活动中心进行整改的通知》，案涉商铺工程审批用途为村用电房和村民活动中心。即案涉房屋是已取得建设工程规划许可，只不过用途为村用电房和村民活动中心。不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条所规定租赁合同无效的情形。2.《商铺租赁合同》没有违反法律的强制性规定，应属于有效。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。虽然《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记”。但上述法律及行政法规均未明确规定违反上述规定将导致合同无效。因此，案涉商铺的土地为“村用电房和村民活动中心”不影响租赁《商铺租赁合同》的效力。另外，即使存在合同无效的情形，餐道公司也不应当承担50%的责任。在签订合同时，合同对涉案地址用于商业用途已作明确约定，餐道公司在涉案商铺开设餐饮店时，工商、税务都给予了登记，所以餐道公司已经尽了审慎的注意义务，因此不应承担50%责任。二、因张静、陈金明隐瞒案涉商铺的报建用途，导致《商铺租赁合同》无法履行，属于张静、陈金明违约。餐道公司与张静签订《商铺租赁合同》前张静告知餐道公司案涉商铺可用于商业用途，在餐道公司与张静签订的《商铺租赁合同》第二条约定“乙方(餐道公司)租赁商铺只做经营品牌之用，经营业态：湘菜，经营品牌：美好食光。……”；《商铺租赁合同》第七条第1款约定“在签订合同时，甲方应出具原出租方(广州睿润投资有限公司)证明，证明本物业是原出租方与甲方签有正式合同，甲方将该商铺租给乙方的合同经营期是合法有效，该证明作为本合同的附件，具法律效力”；2017年11月24日广州睿润投资有限公司出具的《证明》，证明张静租赁案涉商铺，作为商业使用。该证明也作为《商铺租赁合同》的附件。以上均可以证明在签订《商铺租赁合同》时，张静承诺案涉商铺可用于商业使用。现案涉商铺于2019年11月4日被江夏村第九经济合作社强制收回，现案涉商铺内部装修已经被强制拆除，《商铺租赁合同》无法继续履行，张静、陈金明构成根本违约，另外根据《商铺租赁合同》第十五条第6款约定：“甲方(张静)如因与本物业原有方产生合同纠纷或其他事件，致使本物业不能正常营业，造成乙方(餐道公司)损失的，即视为甲方违约，甲方按违约责任承担违约”。也属于张静、陈金明违约。三、因张静的违约导致合同无法继续履行，张静应当赔偿餐道公司的经济损失。1.餐道公司为案涉商铺进行装修，经评估商铺装修工程及设施的残值为483306元，张静、陈金明代理人一审开庭时也认可该金额，也愿意对该项进行赔偿。2.餐道公司在案涉商铺内设备设施损失共计33873.62，张静、陈金明应当向餐道公司赔偿。案涉商铺内设备设施主要包含“厨房及其煤气设备”、“电器及IT设备”、“空调设备”、“营业家具”、“厨具及厨具物品”、“其他物品”。其中“厨房及其煤气设备”是安装在厨房内，基本上与厨房连为一体，其性质与装修相同，无法拆除即使拆除其基本也没有实际价值。现该设备在张静、陈金明未通知餐道公司的情况下被江夏村第九经济合作社拆除，该损失应当由张静、陈金明承担。根据室内装修设计委托合同，餐道公司是委托设计公司对案涉商铺进行设计，“营业家具”、“厨具及厨具物品”、“其他物品”列明的物品均是根据设计师的要求购买的，很多都是定制物品，这些物品很多摆放在店内，张静、陈金明在未通知餐道公司的情况下，被江夏村第九经济合作社拆除，该损失应当由张静、陈金明承担。“空调设备”餐道公司已经在张静、陈金明的通知下拆除，但拆除的费用远远高于空调现在的价值，且餐道公司因租用案涉商铺购买的空调，在拆除后空调也没有作用，实际上也是导致了餐道公司的损失，张静、陈金明应当予以承担。3.餐道公司因评估损失产生的评估费11727元也应当由张静、陈金明承担。因张静的违约行为导致合同无法继续履行，为避免餐道公司的损失无法确认，餐道公司找评估公司进行评估，评估费也属于餐道公司的损失，张静、陈金明应当承担。4.餐道公司为员工租的宿舍，因餐道公司与案外人签订的租房合同未到期，导致餐道公司支付的押金7000元无法收回，该损失也应当由张静、陈金明承担。因案涉商铺被收回、拆除，餐道公司无奈只能遣散该店面的员工，并将原本由员工租住的宿舍清退，餐道公司无法收回宿舍的押金，该损失也是由张静、陈金明的违约行为导致的。5.因张静、陈金明的违约行为，案涉商铺已经被收回、拆除，导致餐道公司需要遣散员工，餐道公司向员工补偿126702元，由此产生的经济补偿金应当由张静、陈金明承担。被上诉人张静、陈金明辩称：同意一审判决处理，不同意餐道公司的全部上诉请求。餐道公司于2020年1月2日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除餐道公司与张静于2017年12月1日签订的《商铺租赁合同》；2.张静、陈金明连带向餐道公司返还租赁保证金180000元；3.张静、陈金明连带向餐道公司返还水电周转金40000元；4.张静、陈金明连带赔偿餐道公司经济损失2958988.02元；5.本案诉讼费由张静、陈金明承担。一审法院经审理查明：2017年12月1日，餐道公司（承租方、乙方）与张静（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区黄石街江夏东一路22号（忙顶2、3号田），一层A003铺、二楼整层商铺（以下简称涉案商铺），按现状租赁给乙方作商铺使用；租赁期为6年，自2017年12月20日起至2022年12月19日止；租赁保证金：在签订本合同当日，乙方须向甲方一次性缴纳相当于三个月租金的款项，即180000元，作为租赁保证金（保证金不计算利息），由甲方开具收据给乙方；租金：2017年12月20日至2018年12月19日，月租金60000元，2018年12月20日至2019年12月19日，月租金63600元，2019年12月20日至2020年12月19日，月租金67416元，2020年12月20日至2021年12月19日，月租金71461元，2021年12月20日至2022年12月19日，月租金75749元，2022年12月20日至2023年12月19日，月租金80294元；在签订本合同时，甲方应出具原出租方（广州睿润投资有限公司）证明，证明本物业是原出租方与甲方签有正式合同，甲方将该商铺租给乙方的合同经营期是合法有效，该证明作为本合同的附件，具有法律效力；在合同签订后，乙方向甲方交纳水电周转金40000元，合同到期时，40000元水电周转金与押金一起退回给乙方。上述合同签订后，餐道公司向张静支付租赁保证金180000元及水电周转金40000元，张静向餐道公司出具该两笔款项的收款收据，张静将涉案商铺交付餐道公司经营餐饮，品牌为“美好时光”。2019年10月24日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处向江夏村经济联合社发出《关于对江夏村第九经济合作社村用电房和村民活动中心进行整改的通知》，内容为:根据我街2016年12月29日审批的《村（社）公共设施项目施工信息铭牌》（黄石公设[2016]001号），位于江夏村芒顶二、三号的建设工程审批用途为村用电房和村民活动中心。经我街巡查发现，该房屋实际用途与报建文件不符，责成你村立即进行整改，否则我街将采取强制措施。同年10月25日，餐道公司向案外人睿润公司及张静发出《致函》，要求张静继续履行《商铺租赁协议》，如需提前解除合同收回商铺，应赔偿餐道公司经济损失2200000元。同年10月31日，江夏村第九经济合作社向江夏村东一路22号各商户发出《整改通知》，内容为：根据黄石街《关于对江夏村第九经济合作社村用电房和村民活动中心进行整改的通知》，我社于2019年10月25日已对该址进行通知整改。但后经巡查发现，仍有部分商户私自恢复经营。因该房屋实际用途与报建文件不符，现再次通知各商户立即进行整改，否则我社将于2019年11月4日采取强制措施，并追究法律责任。餐道公司于本案起诉前单方委托广州领耀评估咨询有限公司对涉案商铺的装修残值及设备设施损失价值进行评估。该评估公司于2019年11月4日赴涉案商铺现场进行实物勘查，于同年11月28日出具价格评估结论书，结论为涉案商铺的装修残值及设备设施于价格评估基准日的损失总值为828165元，其中装修残值为483306元，设备设施损失总值为344859元。张静对该评估结论书的真实性、合法性予以认可，并认可其中关于装修损失的评估结论及相关评估费用，对于设施设备损失的评估结论及相关评估费用不予认可。餐道公司为本次评估支付评估费11472.82元。一审审理中，餐道公司提交如下证据：1、租房合同、收款收据、中国工商银行电子银行回单及费用支付（报销）单。拟证实餐道公司向案外人承租房屋用作员工宿舍，并为此支付押金7000元；2、劳动合同、解除劳动合同协议及转账记录。拟证实因张静违约导致餐道公司产生遣散员工补偿的损失共计126702元；3、授权书及营业综合报表。拟证实因张静违约造成餐道公司合同期限内的可得利益损失共计1985648.2元。张静、陈金明提交如下证据：1、租赁合同及证明。拟证实涉案商铺所在物业为张静向案外人广州睿润投资有限公司承租而来，该公司曾向张静出具证明证实张静的承租情况及该物业可作为商业使用；2、施工信息名牌。拟证实涉案商铺所在物业的报建情况及报建用途为村用电房和村民活动中心。一审法院就涉案商铺（根据地址信息及卫星定位图）向广州市规划和自然资源局白云区分局查询，该局于2020年2月18日复函，函复“根据你院来函及附件所指范围，经初步核查，该地块暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息及相关产权登记记录。”经一审法院出示该复函，餐道公司与张静、陈金明双方对复函没有异议，经一审法院释明合同效力，餐道公司坚持不变更诉讼请求，张静、陈金明认可餐道公司评估结论中关于装修部分的损失且不申请另行评估餐道公司的装修现值损失。一审诉讼中，餐道公司向一审法院提出财产保全申请，要求查封或冻结张静名下价值为3178988元的财产，并提供张静名下开户行为兴业银行股份有限公司佛山南海支行、账号为62×××11的银行账户作为财产线索。一审法院于2020年1月9日作出（2020）粤0111民初160号民事裁定书，查封、冻结张静名下价值为3178988元的财产。我院委托广东省佛山市南海区人民法院采取执行措施冻结上述账号中存款，兴业银行股份有限公司佛山分行于2020年2月11日向广东省佛山市南海区人民法院出具《回执》，内容为：应冻结账户62×××11存款3178988.00元，未冻结。原因：账户已销户。经一审法院向餐道公司与张静、陈金明送达《财产保全告知书》后，餐道公司未另行提供张静、陈金明其他财产线索。一审法院认为:本案为租赁合同纠纷，涉案商铺未办理规划报建手续，故餐道公司与张静签订的《商铺租赁合同》应为无效。餐道公司诉请解除其与张静于2017年12月1日签订的《商铺租赁合同》于法无据，一审法院不予支持。根据合同无效后财产相互返还的原则，餐道公司诉请张静、陈金明退还租赁保证金180000元及水电周转金40000元合法合理，一审法院予以支持。关于餐道公司损失的认定。餐道公司主张其损失为2958988.02元，其中装修损失为483306元、设备设施损失为344859元、评估费为11472.82元、员工宿舍押金为7000元、员工遣散补偿损失为126702元、营业损失为1985648.2元。关于装修损失，餐道公司在诉前单方申请了价格评估，其中装修残值为483306元，经一审法院释明合同效力后，餐道公司未变更诉讼请求亦未重新申请评估装修现值损失，张静、陈金明亦认可该评估结论为餐道公司的装修损失，结合餐道公司提交的装修合同及支付凭证，一审法院确认餐道公司的装修损失为483306元。因餐道公司与张静、陈金明对于涉案租赁合同无效的法律后果均存在过错，故一审法院酌定按50%计算张静支付餐道公司装修损失为241653元。关于设施设备损失，因设施设备属可移动物品，餐道公司可自行搬走处置，故餐道公司诉请该部分损失一审法院不予支持。关于评估费，因评估报告的部分结论已被一审法院采纳，由此产生的评估费应按照餐道公司胜诉部分所占评估结论的比例由餐道公司与张静、陈金明分担，故张静、陈金明应承担评估费3347.69元（241653元÷828165元×11472.82元）。关于员工宿舍押金、员工遣散补偿及营业损失。该部分损失并非因签订租赁合同及合同无效后所必然产生的损失，其营业损失为餐道公司预期的可得利益，该可得利益亦非必然发生，故餐道公司诉请张静赔偿员工宿舍押金、员工遣散补偿及营业损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于赔偿主体的问题。张静、陈金明抗辩称其向案外人广州睿润投资有限公司承租涉案商铺所在物业时，该公司向其承诺涉案物业可作商业用途，故涉案商铺现无法使用的责任在于广州睿润投资有限公司，应由该公司向餐道公司赔偿。因广州睿润投资有限公司并非与餐道公司签订《商铺租赁合同》的相对方，故张静、陈金明该抗辩意见一审法院不予采纳。对于张静、陈金明要求追加广州睿润投资有限公司为本案被告的申请，一审法院已于2020年3月4日口头裁定不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年5月28日作出一审判决:一、自判决生效之日起五日内，张静、陈金明向广州餐道餐饮服务有限公司返还押金180000元及水电周转金40000元；二、自判决生效之日起五日内，张静、陈金明向广州餐道餐饮服务有限公司赔偿装修损失241653元；三、自判决生效之日起五日内，张静、陈金明向广州餐道餐饮服务有限公司支付评估费3347.69元；四、驳回广州餐道餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费32232元，由广州餐道餐饮服务有限公司负担27517元，由张静、陈金明负担4715元；财产保全费5000元，由广州餐道餐饮服务有限公司负担4269元，由张静、陈金明负担731元。由张静、陈金明负担的受理费和财产保全费于判决生效之日起五日内迳付广州餐道餐饮服务有限公司。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：本案争议焦点在于餐道公司的上诉请求是否成立。涉案商铺未办理规划报建，一审法院认定《商铺租赁合同》无效依法有据，本院予以认可。餐道公司作为承租人，在签订合同前未审查租赁物的合法性，一审法院认定其负有一半过错并无不当，本院予以确认。设备设施损失属于可移动物品，餐道公司可搬走自行处理，员工宿舍押金、员工遣散补偿、营业损失均不属于合同无效必然产生的损失，一审法院不予支持并无不当。一审法院根据胜败诉比例认定评估费的分担亦无不妥。餐道公司继续就上述损失提起上诉，理据不足，本院不予支持。综上所述，餐道公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11086元，由上诉人广州餐道餐饮服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年十月二十九日书记员 冯冠豪