广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终19115号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市越秀区弘兴汽车配件经营部（个体工商户）。住所地：广州市越秀区。经营者：林旭玲,该经营部经理。委托诉讼代理人：罗阳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗林静，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司。住所地：广州市越秀区。法定代表人：简麟辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵华林，广东安法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽萍，广东安法律师事务所律师。上诉人广州市越秀区弘兴汽车配件经营部（以下简称弘兴经营部）因与被上诉人广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司（以下简称致友公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初26427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人弘兴经营部委托诉讼代理人罗阳、罗林静、被上诉人致友公司委托诉讼代理人郑丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘兴经营部上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为：确认《租赁合同》于2019年3月20日解除。2.撤销一审判决第二项，改判为：弘兴经营部向致友公司支付2019年3月1日至20日的租金(按每月20652元计算)、管理费(按每月1720元计算)及逾期付款违约金(自2019年3月16日起至2019年8月19日止，以上述所欠款项为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以上述所欠款项为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。该违约金以不超过上述所欠租金及管理费总额为限。3.撤销一审判决第六项，判令致友公司返还续约费10万元、转让费8000元。事实与理由:一、弘兴经营部向致友公司寄出《撤离说明》和商铺钥匙，致友公司于2019年3月20日签收，房屋钥匙交付给了致友公司，致友公司收回了商铺。由于租金太高导致生意难做，弘兴经营部于2018年12月14日提交《减少租金申请书》，要求减少租金，但致友公司不同意。鉴于经营不断亏损，弘兴经营部于2019年3月15日停止营业搬离商铺，并用顺丰快递向致友公司的赵经理寄出《撤离说明》和钥匙，将搬离的情况通知致友公司，该快递于2019年3月20日签收，至此，致友公司已收回商铺。致友公司否认收到上述函件的理由不能成立。二、双方的房屋租赁关系于2019年3月20日事实上已终止。退一步讲，双方的房屋租赁关系也在弘兴经营部于2019年3月29日委托律师发出《律师函》时终止。弘兴经营部于2019年3月15日搬离，致友公司2019年3月20日收到了《搬离说明》和房屋钥匙，知晓了弘兴经营部已搬离的事实，并收到了钥匙接收了商铺，随后将弘兴经营部原来的招牌“弘兴汽配”中的“弘兴”两个字拆掉。三、即使未交还钥匙，只要弘兴经营部搬离涉案商铺且通知了致友公司，也构成事实上解除租赁合同。交还钥匙就是交还租赁场地，属于司法实践中的普遍共识。本案中，弘兴经营部搬离商铺并向致友公司交还了钥匙、告知了提前退租的情况，构成了事实上解除。四、一审判决混淆了“有权解除”和“事实解除”的区别。一审法院的意思是“有权解除”的主体是守约方，而弘兴经营部是违约方，故无权解除租赁合同。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第48条已明确即使是违约方，如果为了避免损失的扩大，也可以主张解除合同。其实，本案的争议并不是弘兴经营部是否有权解除租赁合同，而是租赁合同是否事实上已经解除。五、如果按一审法院的思路以致友公司张贴《解除租赁合同通知书》作为解除的依据的话，致友公司在2019年3月份已明知弘兴经营部已搬离、提前退租的事实，本应及时张贴《解除租赁合同通知书》，但致友公司在拖延了2个多月后的2019年5月31日张贴，是想多收2个多月的租金，具有明显的主观恶意。六、一审反诉中弘兴经营部主张的续约费10万元和转让费8000元，是致友公司利用强势地位向弘兴经营部强行收取的，无任何合同依据和法律依据，应予返还。致友公司辩称：一、弘兴经营部的第一、二项上诉请求没有事实与法律依据。1.根据一审查明的事实可知，弘兴经营部自2019年3月开始未向致友公司支付租金、管理费以及水电费，经致友公司催告仍拒不缴纳，已构成违约。为避免损失进一步扩大，致友公司主张于2019年5月31日与弘兴经营部解除租赁合同，并向弘兴经营部寄送了《解除租赁合同通知书》。致友公司作为守约方，享有法定和约定的解除权，有权以向弘兴经营部发出《解除合同通知书》的方式行使合同解除权。一审判决确认双方的租赁合同于2019年5月31日解除并无不当。2.根据一审查明的事实可知，弘兴经营部并未提供有效证据证明已将案涉商铺的钥匙交还给致友公司。弘兴经营部在未交还涉案商铺的钥匙，未与致友公司办理商铺交接手续，未就解除合同与致友公司协商一致并经致友公司书面同意，在致友公司不知情的情况下擅自搬离涉案商铺的行为仅是弘兴经营部的单方违约行为，并不能构成租赁合同已解除的事实。3.弘兴经营部欠付租金、管理费，已构成违约，作为违约方，不享有合同解除权，弘兴经营部在上诉状中援引的《九民纪要》第48条所规定的违约方享有的解除权仅限于通过起诉方式请求解除合同，且合同是否解除最终还要依据法院的判决结果而定，并不等同于违约方享有实体法上的合同解除权，即弘兴经营部不享有合同的通知解除权。4.弘兴经营部自2019年3月份起逾期支付租金等费用，经致友公司发律师函催告后，弘兴经营部仍拒不履行交租义务，致友公司为避免损失进一步扩大，于2019年5月31日与弘兴经营部解除了租赁合同。在此过程中，致友公司根据诚实信用原则，及时行使了合同解除权，积极履行了守约方的权利与义务，不存在弘兴经营部所称的主观恶意。二、弘兴经营部的第三项上诉请求没有事实与法律依据。一审法院根据一审庭审查明的事实，就续约费10万元、转让费8000元的问题，在判决书第九页中已进行阐述，致友公司认为一审法院对此做出的判决合法有据，公正合理，依法应予维持。综上，弘兴经营部的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院驳回弘兴经营部的全部上诉请求，维持原判。致友公司于2020年1月23日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除致友公司与弘兴经营部签订的租赁合同；2.弘兴经营部向致友公司支付其欠付的2019年3月至5月租金、管理费67116元（租金按每月20652元、管理费按每月1720元计算）、滞纳金即逾期付款违约金67116元（每日按照当月欠付费用的3%计算，从2019年3月1日起算至2019年5月31日，按此标准已经超过本金，故以本金为上限计算）；3.弘兴经营部向致友公司支付拖欠的水电费422元（其中2019年3月水费44元，2019年3月电费378元）、滞纳金即逾期付款违约金422元（每日按照逾期付款金额的10%计算，从2019年3月15日起算至2019年5月31日，按此标准已经超过本金，故以本金为上限计算）；4.致友公司有权没收弘兴经营部缴纳的保证金10000元；5.弘兴经营部因其单方面违约解除合同，故向致友公司赔偿六个月的租金损失123912元（每月租金按照20652元计算）。弘兴经营部提出反诉请求：1.致友公司向弘兴经营部返还弘兴经营部支付的续约费10万元；2.致友公司向弘兴经营部返还弘兴经营部支付的转让费8000元。一审法院认定事实：2013年7月1日，致友公司（甲方）与林旭玲（乙方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园××号广园致友汽配城B9号档位，总建筑面积86平方米，甲方租赁给乙方使用的商铺用作经营汽车配件、用品的零售、批发，租赁期限从2013年7月1日起至2021年6月21日止；其中2018年7月1日至2019年6月30日租金为20652元/月，管理费为1720元/月，管理费包括公共照明电费、公共水费、公共卫生清洁费、治安联防费、保安费及管理服务费等费用；水、电费的计收，计价按水、电公司收取甲方总表金额除以各用户合共总度数后得出单价计收；乙方应于每月15日前以银行转账支票结算的方式将上述费用直接汇入甲方指定的银行帐户或以现金方式到甲方办公室交纳；乙方应在本合同签定当天一次性向甲方缴付水、电保证金10000元，该保证金在租赁期满后，乙方付清所有拖欠费用后由甲方一次性无息退回给乙方；乙方应按时交纳前述所有费用，如乙方未按时交纳水电费，甲方有权按每天收取滞纳金额的10%作滞纳金，如乙方未按时交纳租金、管理费或相关费用，除必须补交外，每逾期一日还需向甲方交纳迟交款的3%滞纳金，直至交清全部欠款为止；乙方在承租期间，如因特殊原因确需中途退租的，应事先以书面形式征得甲方同意，而乙方所交的保证金甲方不作退还；乙方在租赁期间，擅自停业或将商铺闲置30天以上的，或违反汽配城管理规定经劝阻仍不整改的，甲方有权终止合同，保证金不予退还，并按乙方应缴未缴款项总额的30%收取违约金等。该合同签订后，致友公司将涉案商铺交付给弘兴经营部经营使用。弘兴经营部自2019年3月起未向致友公司支付租金、管理费及水电费。因弘兴经营部逾期支付租金，致友公司于2019年3月25日委托广东安法律师事务所向弘兴经营部发出《律师函》，其中载明弘兴经营部在2019年3月未按时足额交付租金及管理费，且擅自将商铺闲置，至今未重新开业，截止至发函之日，弘兴经营部欠付的租金、管理费以及水电费共计22794元，还有由此产生的滞纳金、违约金；要求弘兴经营部在收到本函后三日内支付拖欠的租金、管理费及水电费共计22794元，及与致友公司积极协商租赁合同履行及交纳滞纳金、违约金问题，逾期将通过法律途径解决等。弘兴经营部已收到该律师函。2019年3月29日，林旭玲委托北京市盈科（广州）律师事务所向致友公司位于广州市越秀区广园××号致友汽配城的地址发出《律师函》称：林旭玲于2019年3月15日搬离了B9档商铺、提前退租、终止合同，且将B9档的钥匙交付了贵司，贵司已接收B9档并将林旭玲原来设置的“弘兴汽配”牌子中的“弘兴”两字撕除。但十分奇怪的是，贵司通过广东安法律师事务所向林旭玲发出律师函，称林旭玲擅自闲置商铺，向林旭玲催缴2019年3月份的租金及管理费。鉴于上述情况，本律师代表林旭玲郑重声明，林旭玲已于2019年3月15日搬离了B9档、解除了《租赁合同》，不是贵司所称的处于闲置状态。该函件已由他人签收。2019年5月31日，致友公司在涉案商铺门口张贴《解除租赁合同通知书》，其中载明：林旭玲女士：我司与你于2013年7月1日签订B9-01号《广园致友汽配城总场租赁合同》，合同约定的租赁期限自2013年7月1日起至2021年6月21日止，其中2018年7月1日至2019年6月30日期间每月租金为20652元。合同履行期间，自2019年3月起至今你未向我司交纳合同约定的租金、管理费及使用租赁房屋产生的水电费。虽经我司发函催促，但仍未缴纳。鉴于你的严重违约行为，我司根据合同约定，现正式通知你，从2019年5月31日起解除与你之间编号为B9-01号《广园致友汽配城总场租赁合同》，并保留追究你的违约责任之权利。弘兴经营部为证明其已于2019年3月将涉案商铺交还给致友公司，向一审法院提供如下证据：1.弘兴经营部向致友公司发出的函件，其中载明：尊敬的老致友汽配城管理处领导：您好！我们是广州老致友汽配城B9档的商铺经营户-广州弘兴汽配，自2018年12月向贵司申请减租到现在实在是难以维持公司的正常营运，月月亏损，贵司也没有对租户一再陷入困境伸出援助之手，现在已无法再正常营业，故向贵司提出提前退租终止合同，及时止损。希望给予批准及协助验收档口和清算所欠的水电费用。我司于2019年3月15日前撤离老致友B9档，自签约合同起我司已付下月租金，故如此类推，2月份我司已付清3月份的租金，我们已经没有欠租金。2.顺丰速运快递单，其中载明寄件方为弘兴汽配，收件方为赵经理，广东省广州市越秀区老致友汽配城，托寄物为文件，运单号码为SF1000041210739。3.顺丰速运投递记录截图，显示SF1000041210739的运单已于2019年3月20日签收。致友公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为赵经理是致友公司的工作人员，但其没有收到上述函件，且托寄物载明为文件，故不能证明致友公司已经收到钥匙。弘兴经营部为证明其主张，还向一审法院提供了：1.林旭玲（乙方）与致友公司（甲方）于2013年1月15日签订的《租赁合同》，其中约定：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园××号大院自编B栋9号档位，总建筑面积86平方米，甲方租赁给乙方使用的商铺用作经营汽车配件的零售、批发，租赁期限从2013年1月15日起至2013年6月30日止；乙方在租赁期间，擅自停业或将商铺闲置30天以上的，甲方有权终止合同，保证金不予退还，并按乙方应缴未缴款项总额的30%收取违约金等。2.致友公司于2013年1月15日出具的收据2张，分别载明“今收到B9档合同违约金40000元”，“今收到B9档转让费8000元”。3.致友公司于2013年5月30日出具的收据1张，分别载明“今收到B9档林旭玲交来商铺续约费100000元”。致友公司对上述证据质证称：双方于2013年7月1日签订的《广园致友汽配城总场租赁合同》是证据1的续签合同，对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，因该合同已经履行完毕，和本案无关。对证据2的真实性、合法性确认，对关联性不确认，该两笔费用是弘兴经营部为能够承租到涉案商铺而代替原承租人永宏公司支付的提前解约违约金40000元及8000元转让费。对证据3的真实性、合法性确认，对关联性不确认，该续约费是双方在续签租赁合同前达成的合意，是双方的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，且在租赁合同成功续签后，弘兴经营部再要求返还该笔费用没有事实和法律依据，有违诚信原则。本案一审诉讼期间，弘兴经营部表示同意向致友公司支付2019年3月的电费378元及水费44元，但认为因致友公司此前没有通知弘兴经营部交纳，故不同意支付逾期付款违约金。致友公司明确其第一项诉讼请求为要求确认双方的租赁合同于2019年5月31日解除。一审法院认为，致友公司与弘兴经营部自愿签订的上述《租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。致友公司已将涉案商铺交付给弘兴经营部使用，弘兴经营部理应依约向致友公司支付租金及管理费等费用。弘兴经营部逾期支付2019年3月起的租金及管理费，已构成违约，应依约承担违约责任。故致友公司据此要求弘兴经营部支付2019年3月至5月的租金及管理费并计付逾期付款违约金、没收保证证金的诉讼请求合法合理，一审法院予以支持。鉴于弘兴经营部不同意支付逾期付款违约金并认为违约金的标准过高，一审法院根据本案实际情况酌情调整为自2019年3月16日至2019年8月19日期间参照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于致友公司要求弘兴经营部赔偿相当于六个月租金损失的诉讼请求，因双方并未约定就该项损失进行约定，而致友公司所引用的《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》并非本市施行的相关规定，对致友公司与弘兴经营部双方不具有约束力，且致友公司已主张没收弘兴经营部的保证金，故致友公司该项请求依据不足，一审法院对此不予支持。关于弘兴经营部主张其于2019年3月15日已将涉案房屋钥匙寄给致友公司的工作人员，故认为双方的租赁合同应于该日解除的抗辩意见。从本案现有证据来看，首先，弘兴经营部并未能证明其寄回的文件中包括涉案房屋钥匙；其次，弘兴经营部寄回涉案房屋钥匙的行为亦并不必然视为弘兴经营部已交还涉案场地，即交还钥匙并非衡量场地是否交还的唯一标准；再次，弘兴经营部存在上述违约行为，其寄还钥匙并不符合约定或法定的合同解除权的行使条件，弘兴经营部此举不产生合同解除的法律后果。故对弘兴经营部上述主张，一审法院不予接纳。从本案实际情况来看，弘兴经营部逾期支付租金等费用，导致致友公司行使解除权，故一审法院采信致友公司的主张，即以2019年5月31日视为双方合同解除之日。关于弘兴经营部主张其预付了40000元违约金可视为弘兴经营部以此形式承担了违约责任的主张，一审法院认为，首先，预付违约金的形式并不符合租赁市场的一般交易惯例；其次，弘兴经营部提供的违约金收据及同日开具的转让费收据均无载明付款方是弘兴经营部，但弘兴经营部提供的续约费收据却明确载明付款方为弘兴经营部；结合致友公司就涉案商铺原承租人提前解约及由弘兴经营部承接原租期等陈述，一审法院采信致友公司的主张，即使弘兴经营部支付了40000元违约金，亦应视为系属于代原承租人支付的提前解约违约金，并非弘兴经营部预付的违约金；故一审法院对弘兴经营部上述主张不予采信。关于弘兴经营部要求致友公司返还续约费100000元及转让费8000元的反诉请求。一审法院认为，上述合同并未对该两笔费用进行约定，且从双方签订合同、履行情况，并结合致友公司的陈述可见，上述续约费及转让费可视为弘兴经营部取得涉案商铺承租权所支付的对价，而致友公司已将涉案商铺交付给弘兴经营部经营使用，且导致合同解除的原因在于弘兴经营部逾期支付租金等费用，即并非致友公司原因所致，因此，弘兴经营部上述反诉请求缺乏事实依据，一审法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，一审法院于2020年1月23日作出判决：一、确认广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司与广州市越秀区弘兴汽车配件经营部于2013年7月1日签订的《租赁合同》于2019年5月31日解除。二、自判决发生法律效力之日起五日内，广州市越秀区弘兴汽车配件经营部应向广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年3月至2019年5月的租金（按每月20652元计）、管理费（按每月1720元计）及逾期付款违约金（自2019年3月16日起至2019年8月19日止，以上述所欠款项为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以上述所欠款项为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。该违约金以不超过上述所欠租金及管理费总额为限）。三、自判决发生法律效力之日起五日内，广州市越秀区弘兴汽车配件经营部应向广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年3月的水费44元、电费378元及逾期付款违约金（自2019年3月16日起至2019年8月19日止，以上述所欠款项为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以上述所欠款项为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。该违约金以不超过上述所欠水电费总额为限）。四、广州市越秀区弘兴汽车配件经营部已付的保证金10000元由广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司予以没收。五、驳回广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司的其他诉讼请求。六、驳回广州市越秀区弘兴汽车配件经营部的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5335元、反诉受理费1230元，由广州市致友投资发展有限公司负担2457.62元，广州市越秀区弘兴汽车配件经营部负担4107.38元。经审理查明，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，二审期间，致友公司陈述其在2019年3月25日发律师函时涉案商铺卷闸门是关闭的，具体是否空置不清楚，在收回商铺时里面有桌子和简单的办公家具，并非完全空置。弘兴经营部陈述确认卷闸门是关闭的，其把物品都搬走，除了卡座以外基本是空置的。本院认为，本案争议焦点在于：1.双方租赁合同是否已于2019年3月20日解除，弘兴经营部是否应向致友公司支付2019年3月至5月的租金、管理费及逾期付款违约金；2.致友公司是否应向弘兴经营部返还续约费10万元、转让费8000元。关于争议焦点一。本案《租赁合同》是双方真实意思，合法有效，双方均应依约履行。该合同约定承租人确需中途退租的，应事先以书面形式征得出租人同意。弘兴经营部主张提前解除合同，但并未取得致友公司的书面同意，也无证据证明双方就提前解约已达成一致意见，弘兴经营部无权单方通知解除合同。弘兴经营部作为承租人，其主张合同已经实际解除，对此负有举证责任。弘兴经营部二审期间陈述除了卡座之外，其余物品已经搬走，结合其一审期间所提交的照片，反映弘兴经营部并未腾空涉案商铺。弘兴经营部主张其已于2019年3月20日交还钥匙，但其提交的邮寄凭证中所记载的内容为“文件”，致友公司亦不予确认收到钥匙，因此弘兴经营部并无充分证据证明其已于该日交还涉案商铺。《九民纪要》第48条内容为：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除”。弘兴经营部并非通过诉讼方式请求解除合同，不符合上述规定，其以此为由主张双方合同在2019年3月20日已经解除缺乏依据，本院不予支持。致友公司在弘兴经营部欠租以及闲置商铺未开业的情况下，在2个月内行使合同解除权收回商铺，并无不合理之处，一审法院判决弘兴经营部向致友公司支付2019年3月至5月的租金、管理费及逾期付款违约金并无不妥，本院予以确认。关于争议焦点二。弘兴经营部向致友公司支付续约费10万元及转让费8000元，系其为承租涉案商铺自愿支付，现因弘兴公司违约导致合同解除，弘兴经营部要求致友公司返还上述款项缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人弘兴经营部的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3802.32元,由上诉人广州市越秀区弘兴汽车配件经营部负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二〇年十月二十九日书记员 冯冠豪