河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初2415号 原告：奚树辉，男，1981年4月7日生，汉族，住河北省邢台市威县。 原告：张英双，女，1984年5月2日生，汉族，住河北省邢台市威县。 二原告的委托诉讼代理人：李太忠，河北天捷律师事务所律师。 被告：中腾尊威房地产开发河北有限公司，住所地河北省石家庄市鹿泉区上庄镇南庄村西，统一社会信用代码：91130185MA09L7TY1D。 法定代表人：滕秀权，职务：总经理。 被告：陈海辉，女，1975年9月1日生，汉族，住河北省定州市。 二被告的委托诉讼代理人：赵龙飞，河北来仪律师事务所律师。 —2— 被告：陈秋海，男，1949年3月17日生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 原告奚树辉、张英双与被告中腾尊威房地产开发河北有限公司（以下简称中腾公司）、陈海辉、陈秋海商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人李太忠以及被告中腾公司、陈海辉的委托诉讼代理人赵龙飞到庭参加了诉讼，被告陈秋海经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奚树辉向本院提出诉讼请求：一、依法确认2018年1月15日被告中腾公司与原告签订的《公园壹号预购协议》无效。二、判令被告中腾公司返还原告购房款187096元并支付自2018年1月15日起至还清之日止的利息（以187096元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，截至2020年6月14日为21477.06元）。三、判令被告中腾公司赔偿原告因合同无效产生的损失4万元。四、判令被告陈海辉、陈秋海在其对中腾公司未出资本息范围内对第二项、第三项请求承担补充清偿责任。五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月9日，原告与被告中腾公司工作人员洽谈商品房预售事宜。经协商，原告按被告中腾公司要求向石家庄宇发房地产经纪有限公司支付了预定房号10-1-1003房屋的封号费10000元。2018年1月11日，原告按被告中腾公司要求向被告石家庄宇发房地产经纪有限公司支付了信息服务费30000元。在原告按照要求支付完上述费用后，被告中腾公司于2018年1月15日与原告签订《公园壹号预购协议》。该协议约定原告于签 —3— 订协议时向被告中腾公司缴纳房款187096元，余款42万元接到通知后办理按揭手续。交付期限为开工之日起，预计单体竣工验收（交付钥匙）时间为36个月。合同签订当日，原告按合同约定支付给被告中腾公司房款187096元。合同签订后，原告多次联系被告中腾公司，其工作人员均说正在施工。2020年元旦后，原告发现原告购买房屋所在楼盘始终没有正常建设。经原告多方了解，被告出售给原告房屋不能确定具体竣工交房时间且至今没有商品房预售许可证。被告陈海辉、陈秋海系被告中腾公司股东、均未实缴出资，依据相关法律规定其应在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充清偿责任。 被告中腾公司辩称，1、原告与中腾公司签订的预购协议属于预约合同，其目的是在达到符合商品房买卖条件时，买卖预约双方有权请求对方履行并订立本约，即订立正式的商品房买卖合同，并且预购协议约定的预购房产的基本情况不明确，房屋的用途、土地性质、建筑面积、建筑结构层高层数等都不明确，同时销售方式、房款期限、交付条件均未明确约定，交付的日期也无法确定，同时也无其他关于商品房买卖的约定，因此预购协议不具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为预购合同，该预购协议为协议双方真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定合法有效，原告主张认定预购协议无效无事实和法律依据，双方应继续按协议履行。2、预购协议属于预约合同，合法有效，中腾公司主张双方继续履行合同，在签订正式商品房买卖合同条件成就时，原告可主张中腾公司与其签订正式的买卖合同。3、预购协议合法有效，中腾公司对原告支付的4万元费用并不知情， —4— 并且原告支付该部分费用是其与石家庄宇发房产经纪公司的约定产生，其自愿支付相关经济费用和中腾公司无关，退一步讲即使预购协议被认定为无效协议，原告为购买房屋与经纪公司签订相关合同，支付相关服务费用，其作为完全民事行为能力人应承担相应的法律后果，并且原告在签订协议过程中自身存在过错，因此产生的损失由原告自己承担，被告中腾公司只承担退还购房款本金的责任，不应承担利息。4、中腾公司合法存续，处于持续经营状态，根据合同相对性原告无权向陈海辉、陈秋海主张权利，陈海辉、陈秋海作为股东，但是出资期限尚未届满，在注册资本认缴制下股东依法享有期限利益，原告主张陈海辉、陈秋海对中腾公司未出资本息范围内，对原告的诉请承担责任，侵害股东的合法权益，我方认为在出资期限尚未届满的情况下，原告无权向陈海辉、陈秋海主张权利。同时法律的相关规定应当理解为在股东出资期限届满的情况下，可以承担相应的责任。 被告陈海辉答辩意见同中腾公司意见。 被告陈秋海未答辩。 本案争议焦点为： 1、二原告与中腾公司签订的《公园壹号预购协议》是否有效； 2、原告要求被告中腾公司返还购房款及利息有无事实及法律依据； 3、原告要求被告中腾公司赔偿房号费1万元，信息服务费3万元有无事实依据及法律依据； 4、原告要求被告陈海辉、陈秋海在未出资本息范围内承担 —5— 补充清偿责任有无事实依据及法律依据。 原告为证明自己的主张提交以下证据： 1、原、被告身份证复印件、被告工商登记信息 证明内容：1）、原、被告双方身份，是本案适格当事人。 2）、被告陈海辉、陈秋海是被告中腾尊威房地产开发河北有限公司股东。3）、被告陈海辉、陈秋海未实际缴纳认缴出资的事实。 2、《公园壹号预购协议》、收据三份、银行票据四份 证明内容：1）、原告与被告中腾尊威房地产开发河北有限公司签署商品房买卖合同的事实。2)、被告中腾尊威房地产开发河北有限公司收受原告购房款187096元的事实。3)、原告按照被告中腾尊威房地产开发河北有限公司要求向其指定的第三方支付封号费1万元、信息服务费3万元的事实。 3、鹿泉区行政审批局证明,证明内容：1)、本案合同约定预售的房屋至今未办理预售许可证。2)、经代理人向鹿泉区行政审批局了解，被告中腾尊威房地产开发河北有限公司公园壹号项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》也均未办理。 被告中腾公司、陈海辉对原告提交的证据发表如下质证意见： 对第1组证据真实性无异议。 对第2组证据预购协议及原告向被告中腾公司支付的预购费用187096元无异议。对原告提交的向第三方支付的1万元及3万元费用我方不予认可，因为我方不是当事人，对实际情况并不知情。 —6— 对第3组证据真实性无异议。我方从未向原告表明该项目具有预售许可证 被告中腾公司、陈海辉为证明自己的主张提交以下证据： 中腾公司的工商登记信息及股东出资情况，证明陈海辉、陈秋海系公司的股东，出资方式为认缴出资，出资的期限为2047年12月1日。 原告对被告中腾公司、陈海辉提交的证据发表如下质证意见： 真实性认可，证明目的不认可。 经审理查明，2018年1月15日，二原告与被告中腾公司签订《公园壹号预购协议》，约定原告购买被告开发的位于石家庄市鹿泉区处，房屋单价为每平方米7160元，总价为607096元，原告采用按揭贷款的方式支付房款，首付款为187096元，余款420000元在接到被告通知后7日内办理按揭贷款手续。二原告向被告中腾公司支付房款187096元，被告中腾公司向原告出具了加盖被告中腾公司公章的收据。合同签订后，涉案的房产一直未动工，原告对此向被告中腾公司提出异议，中腾公司未给予明确答复。后原告向我院提起诉讼，庭审中，被告中腾公司认可至今尚未取得商品房预售许可证。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被 —7— 撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告至今尚未取得商品房预售许可证明，原、被告签订的《公园壹号预购协议》属于预约合同应当认定为有效，但现实情况是被告中腾公司至今未取得商品房预售许可证等证，原告要求被告中腾公司返还已付购房款187096元的主张，本院予以支持。被告中腾公司作为房产开发商，向原告出售房屋时对自己未取得商品房预售证明的事实是明知的，故被告存在过错，应当赔偿原告的利息损失，原告主张年利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，本院予以支持。关于原告称向石家庄宇发房地产经纪有限公司支付的预定房号封号费10000元和信息服务费30000元并要求被告中腾公司承担4万元的损失的主张，由于原告没有证据证明该4万元由被告中腾公司收取并支配，故原告向被告中腾公司主张要求其赔偿4万元的证据不足，本院不予支持。原告要求中腾公司股东陈海辉、陈海秋承担补偿赔偿责任的诉求，目前，不能达到穷尽中腾公司的财产以偿还二原告房款以及利息损失等的条件，故本院不予支持。基此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，判决如下： 一、被告中腾尊威房地产开发河北有限公司于本判决书生效之日起十日内支付二原告购房款187096元及其利息（利息以187096元为基数，自2018年1月15日起至2019年8月20日止，年利率按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，自2019 —8— 年8月21日起至付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。 二、驳回二原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决生效后指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2514元，由被告中腾尊威房地产开发河北有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（注明邮寄地址及邮编，收件人为材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  杨巧燕 二〇二〇年十月二十二日 书记员  樊 晓