江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9277号上诉人（原审被告）：南京朝华房地产开发有限公司，住所地南京市江宁区汤山街道林场路**。法定代表人：张长曹，该公司董事长。委托诉讼代理人：严晓黎，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑燕萍，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州海涌置业开发有限公司，，住所地江苏省苏州市苏州工业园区娄葑镇东兴路**法定代表人：陈湘如，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈立志，江苏星之辰律师事务所律师。上诉人南京朝华房地产开发有限公司（以下简称朝华公司）因与被上诉人苏州海涌置业开发有限公司（以下简称海涌公司）项目转让合同纠纷一案,不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初19540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朝华公司上诉请求：一、撤销一审判决,依法改判驳回海涌公司的一审诉讼请求，或将本案发回重审;二、本案一、二审诉讼费由海涌公司承担。事实与理由：一、一审判决对朝华公司已付款事实的认定错误。1.朝华公司实际已于2011年11月28日支付给海涌公司200万元；朝华公司的股东谢谋环于2012年7月6日接受海涌公司当时的实际控制人陈品文的指令，向案外人陈细妹转账500万元，陈品文就此已于2012年7月6日出具收到500万元的收条；谢谋环于2012年7月11日向陈品文转账200万元，于2012年7月13日向陈品文转账300万元，就上述两笔款项，陈品文于2012年7月13日出具收到海涌公司股权转让款500万元的收条；此外，陈华分四次转账400万元给海涌公司指定第三方。对于陈品文代表海涌公司收取的项目转让款共计1000万元,一审法院将朝华公司提交的证据割裂认定,对于陈细妹的委托收款书以复印件为由不予认可,称陈品文“非海涌公司法定代表人,在案证据亦无法证实陈品文具有代海涌公司收取案涉款项的代理权限”、“收条表述款项性质为‘股权转让款’”,并以海涌公司对于证据真实性不予认可为由不予采信,将朝华公司支付的1000万元巨款和依约履行付款义务的事实轻松抹去。但是,陈品文是当时海涌公司法定代表人陈品良的亲兄弟,经海涌公司书面授权代表海涌公司作为案涉项目相关事宜的全权代表,对于该两项事实，海涌公司并未否认,案涉项目转让协议书也由陈品文签字。此外，陈品文在2004年至2012年10月17日期间，是持有海涌公司71.45%股份的绝对控股大股东，案涉的项目的转让，完全是陈品文代表海涌公司一手操作的。二审中，陈品文向朝华公司的代理律师进一步明确了其收取1000万元项目转让款、出具收条的详细过程，并明确了其作为控股股东，收取该款项当然是代表海涌公司的。当时其作为海涌公司的控股股东，也控制着海涌公司的公章，出具授权委托书的目的就是为了收取款项。综上，结合授权委托书、案涉协议中海涌公司的代表系其公司法定代表人陈品良的哥哥陈品文，以及陈品文作为海涌公司绝对控股大股东的身份，案涉项目从头至尾均由陈品文一手操作，朝华公司当然有理由信赖陈品文有权确认或收取协议项下的相关款项。根据最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要第19条规定，担保合同系由单独或者共同持有公司三分之二以上有表决权的股东签字同意的，即便债权人知道或者应当知道没有公司机关决议，也应当认定担保合同符合公司的真实意思表示，合同有效。虽然该条款针对担保合同的效力认定，但本意在于肯定了持有公司三分之二以上表决权的股东所作出的意思表示是代表公司的行为。本案中，陈品文当时系持有海涌公司71.45%股份的绝对控股大股东，其收取项目转让款的行为应代表海涌公司，这也符合最新司法实践。2.2016年10月17日，海涌公司张贴在案涉小区的《通告》载明，其确认朝华公司长期拖欠转让款3000万元，而案涉项目总款项4600万元，海涌公司所称的拖欠3000万元正好能与朝华公司主张的已经支付的上述合计为1600万元的款项相互印证。3.退一步说，如果2012年4月26日朝华公司出具承诺书付款1000万元但实际并未支付的话，海涌公司怎么可能在2012年9月11日书面委托朝华公司总经理陈华前往相关部门咨询过户事宜，又怎么可能在时隔4年后的2016年5月27日出函确认陈华在办理案涉项目中的行为系朝华公司的职务行为。上述情况从另一个层面也印证了朝华公司已按约付款的事实。二、案涉项目转让合同不应解除，即使解除，也不应返还原物。1.海涌公司不享有合同解除权。（1）朝华公司已按约支付了款项，即使按2012年4月26日的承诺书，也已超额支付了款项；（2）案涉协议约定，违约方自违约之日起，一周内按经济合同法规定向守约方支付违约金。在海涌公司未履行相应移交房屋建设手续、办理房屋解冻及在建项目产权转让登记义务的情况下，朝华公司承诺于2012年4月27日下午3时付款1000万元，并在2012年7月实际支付1000万元。根据约定，朝华公司就逾期两个多月的付款行为应当承担的是支付违约金而非合同解除的法律后果，故海涌公司并不享有合同解除权；（3）一审法院并未认定1000万元系朝华公司支付给海涌公司的项目转让款，但即便如此，朝华公司也认为海涌公司享有的法定解除权也已消灭，其无权解除合同。2.对于合同法定解除权的适用条件应严格限定，否则将引发市场秩序的混乱、交易成本的虚高和资源配置效率的低下。为维护交易安全和稳定经济秩序,该权利应当在一定合理期间内行使,并且该权利的行使属于典型的商事行为,对于合理期间的认定应当比通常的民事行为更加严格。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。本案中，朝华公司承诺于2012年4月27日下午3时付款1000万后，海涌公司于2012年9月11日出具授权委托书委托朝华公司的陈华前往政府部门咨询办理过户事宜，海涌公司的行为表明了其仍然具有继续履行《协议书》的意愿。双方虽未约定合同解除权的行使期限，但在2012年4月27日至2016年8月13日长达4年多的时间里，双方从未就合同解除期限进行催告。参照上述规定,海涌公司行使解除权的期限应自2012年4月27日起算一年。在海涌公司行使权利并不存在重大障碍的情况下，海涌公司并未在一年内行使解除权，而直至2016年才提出解除合同，早已超过法定合理期限,其相应解除权已消灭。3.即使案涉合同解除，朝华公司也不应返还原物。朝华公司签订案涉协议后即进场，已对案涉项目投入了大量资金用于修建铺设道路、路灯、监控、绿化,翻新外墙,缴纳土地罚金,完成剩余土地的建设用地报批工作。案涉小区的34户业主,每户都有独立请求权,如处置不当,后果严重。根据全国法院民商事审判工作会议纪要第33条，双方合同不成立、无效或者被撤销后，在标的物已经灭失、转售他人或者其他无法返还的情况下，当事人主张返还原物的，人民法院不予支持，但其主张折价补偿的，人民法院依法予以支持。折价时，应以当事人交易时约定的价款为基础，同时考虑当事人在标的物灭失或者转售时的获益情况综合确定补偿标准。目前，朝华公司已经投入巨额资金完成项目，整个项目的34套别墅也已出售他人，80%已入住，因此，海涌公司主张返还原物，人民法院不应予以支持。一审庭审中，一审法官询问海涌公司要求朝华公司赔偿200万元的依据时，海涌公司称是因为朝华公司出售房屋给案外人卓越，所以要求赔偿200万元，可见，海涌公司也认可其只能要求赔偿。至于赔偿金额，也只能是按照合同约定以及海涌公司张贴在小区的《通告》中自认的3000万元尾款。三、一审法院对于碧水华庭二期02、06、07、08、12幢的合同效力认定错误。一审法院以该部分不动产及相应土地使用权的转让至今未取得相应不动产权证,违反法律、行政法规的强制性规定而确认合同无效，是对于法律的错误片面认识。《中华人民共和国物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。其所确定的区分原则是,不动产物权变动的原因和不动产物权变动的结果是两个独立的法律事实。无权处分导致的是处分行为效力待定(物权变动结果),而负担行为(合同)还是应当有效的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要也认为城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。所以，一审法院以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定为依据认定涉及碧水华庭二期02、06、07、08、12幢的约定无效，于法无据。海涌公司辩称，一、关于已付款问题。1.并无证据证明谢谋环向陈细妹转账和陈品文出具的股权转让款收条对应的是同一笔款项、同一事实，更谈不上朝华公司所说的一审法院割裂认定证据；2.朝华公司在一审中只提供了委托陈细妹收款的委托书复印件，不符合证据的形式要件，不能作为证据使用；3.陈品文和陈品良是否为亲兄弟与陈品文是否有权代表海涌公司收款无关；4.海涌公司出具的授权委托书载明，陈品文只全权代表法人签署相关文件并承担相应的法律责任，并未授予陈品文代收款项的权利，且授权委托书出具于案涉合同签订之前，是一份签约授权，而非履约授权；5.案涉协议已明确约定，收款人应为海涌公司指定的公司，而不能是个人；6.收条载明的股权转让款与项目转让的标的、收款方、付款方都截然不同。股权转让是个人之间的往来，而项目转让是公司之间的往来，在没有证据证明款项性质已转化的情况下，将陈品文的收款行为认定为海涌公司的行为，没有事实依据；7.关于陈华转账的400万元中，有100万元已由一审法院查明是谢谋环两个账户之间的转账；另外的300万元朝华公司应进一步举证，更何况陈华也是朝华公司的股东；8.海涌已在一审中就其《通告》中所称的朝华公司拖欠3000万元事宜作出了明确说明。因朝华公司曾作出两份承诺，分别承诺在一定期限内向海涌公司支付2000万元、1000万元，海涌公司即是朝华公司支付该承诺的3000万元。朝华公司以通告倒推出其已支付1600万元，缺乏依据；9.海涌公司于2012年、2016年对陈华的授权和确认书，只能表明海涌公司积极争取解决合同的相关事项，并不能否定朝华公司欠款的客观事实；10.即使陈品文是朝华公司的控股股东，也不能将公司行为和股东行为混为一谈；11.陈品文的个人陈述属于证人证言，陈品文应就此出庭作证，在陈品文没有出庭作证的情况下，对于朝华公司代理人制作笔录的证据效力，海涌公司不予认可；12.朝华公司引用的相关担保合同效力认定条款不适用于本案。二、关于合同解除权的问题。1.海涌公司行使的是法定解除权，于法有据；2.合同约定承担违约责任，并没有否定任何一方解除合同的权利；3.海涌公司在发出催促函后不久就向朝华公司发出了解除合同的函件，该两份函件相互关联，并不存在期限的问题。三、有关案涉项目二期2、6、7、8、12栋房屋的约定因违反法律强制性规定，当属无效。海涌公司向一审法院起诉请求：一、确认其与朝华公司于2011年11月24日签订的《协议书》中无证部分项目转让无效，解除协议中有证部分项目的转让，由朝华公司向其返还案涉项目全部建筑物、资产及相应权益；二、判令朝华公司赔偿其各项经济损失200万元；三、本案诉讼费由朝华公司承担。一审法院认定事实：2011年11月24日，海涌公司（甲方）与朝华公司（乙方）签订《协议书》1份，载明：双方经协商，就位于南京市江宁区碧水华庭二期在建项目（以下简称案涉项目）产权转让达成如下协议：一、标的现状：1、房屋现状：江苏联骏房地产开发有限公司（以下简称联骏公司）开发的碧水华庭二期项目：其中01、03－05、09－11幢（建筑面积为5498.66平方米，占用土地8000平方米）已经南京市中级人民法院作出（2005）宁执字第55－3号民事裁定书，上述房屋通过拍卖的方式以1639万元人民币由海涌公司购得，现房屋尚未过户至海涌公司名下（尚被南京市中级人民法院冻结中）；另外的02、06－08、12幢在建项目占用土地为9.27亩（6180.3平方米），尚未办理土地使用权证书。2、土地出让相关情况：为取得第1条所列房屋占用的土地，联骏公司与南京市江宁区人民政府于2001年订立了土地出让协议，协议约定：江宁区汤山镇人民政府出让土地23.24亩，其中21.01亩土地出让金为每亩11万元，另2.23亩的土地出让金为每亩8万元，房屋拆迁费用为126.06万元。联骏公司除9.27亩（6180.3平方米），8000平方米土地的土地出让金及全部拆迁费已交。2006年2月16日，南京市国土资源局江宁分局开具行政处罚告知书，对联骏公司占用江宁区汤山镇国有土地9.27亩出具了行政处罚告知书。3、房屋建设及验收情况：该房屋基础、主体已全部建设完工，装饰已完成部分；其基础、主体（除8、12幢外）已由区质检站验收。二、转让标的：现状转让。转让价款包括：①01、03、04、05、09、10、11共七幢，计价为：4000万元；②02、06、07、08、12幢共五幢，计价为600万元，以上合计：4600万元（肆仟陆佰万人民币）；③付款方式为：转账；④付款期限为：本合同订立当日乙方付款200万元（贰佰万元人民币）；同时乙方对小区进行改造整修，甲方移交相关房屋建设手续。在办理01、03、04、05、09、10、11幢房屋解冻及在建项目产权转让登记时，乙方再支付2000万元（贰仟万元人民币）；余款2400万元（贰仟肆佰万元人民币）自过户之日起六个月内支付；⑤收款人为：海涌公司所指定公司。三、权利保证：甲方应当保证向乙方提供现有的有关本协议所涉转让的在建项目不动产权属的所有证书、法律文件、单据具有真实性及合法性；甲方应当保证转让标的【即南京市中级人民法院（2005）宁执字第55号-3民事裁定书的标的物】没有其他人就该不动产享有物的权利；甲方应当保证在甲方所转让（法院正在冻结的尚未过户）的物权在转让前没有任何司法、行政机关有关该不动产保全、强制、处罚行为。四、各方权利义务：1、甲方义务：①甲方保证合法地拥有本案所涉物业在建项目的所有权，没有权力上的瑕疵（但涉及02、06、07、08、12土地出让等问题除外）；②甲方就01、03、04、05、09、10、11幢在建项目所有权，依据南京市中级人民法院的民事裁定书转让登记承担义务，并积极将上述权益办理至乙方或乙方指定的客户名下；③甲方应当配合乙方办理02、06、07、08、12幢房屋的土地权属登记事宜，并承担其转让价款依法应当承担的税收及相应费用；④按合同约定的时间向乙方交付本合同约定的在建项目所有权（非甲方原因除外）。乙方义务：①按合同约定的时间支付款项；三个月内；②接收甲方交付的在建项目所有权益；③帮助甲方办理在建项目权益转移；④承担该项目房屋转移登记中依法应当承担的税收及相应费用。五、违约责任：①甲方有意使在建项目所有权不能交付及迟延交付的违约责任；②乙方未及时支付转让款项的违约责任。如有违约，违约方自违约之日起，一周内按经济合同法规定向守约方支付违约金。六、本协议为甲、乙双方之间的根本协议，因乙方办理土地出让登记手续、土地权属证书、房屋产权证书、向第三人出售房屋等需要甲方与当事人另行订立协议，甲方应当给予协助办理、并出具相应文件，该文件仅为办理相关具体事宜所做的形式文件，其实体权利及义务归乙方享有或承担。七、本项目出让前的所有债权、债务均与乙方无关，由甲方承担。八、纠纷处理：因履行本协议发生纠纷，各方应当协商处理，协商不成，由本案涉转让标的的所在地有管辖权的人民法院管辖。九、丙方为甲乙方履行责任的担保人…”合同下方，海涌公司于甲方处盖章，陈品文于甲方处签字；朝华公司于乙方处盖章，陈华于乙方处签字。案外人郑仁法于丙方处签字。协议书签订后，朝华公司于2011年11月28日支付海涌公司项目转让价款2000000元。案外人谢谋环（转账时系朝华公司股东）于2012年7月6日向案外人陈细妹转账5000000元，于2012年7月11日向陈品文转账2000000元，于2012年7月13日向陈品文转账3000000元。陈华于2012年12月19日通过网银转账方式向中国工商银行账号为400002280********（户名为案外人林海燕）转款1000000元，于2012年12月25日通过网银转账方式向中国工商银行账号为400002280********（户名为案外人林海燕）转款1000000元，于2013年6月26日通过网银转账方式向中国工商银行账号为62220813040********（户名为案外人潘震）转款1000000元。一审另查明，2011年11月1日，海涌公司出具法人授权委托书一份，载明“委托单位：苏州海涌置业开发有限公司，法定代表人：陈品良，法人授权责任人：陈品文。现委托上述授权责任人，代表我公司作为南京汤山‘碧水华庭’二期项目相关事宜的全权代表，代表法人签署相关文件并承担相应法律责任”。2012年4月26日，朝华公司向海涌公司出具《承诺书》一份，载明“南京朝华房地产开发有限公司承诺于2012年4月27日下午3时付给苏州海涌置业开发公司，碧水华庭二期转让款，一千万元整，如不能按时付款，南京朝华房地产开发有限公司投入的一切费用由朝华公司自行承担。工程队事宜由我公司处理”。2012年5月27日，海涌公司出具确认书一份，载明“兹有苏州海涌置业开发有限公司与南京朝华房地产开发有限公司关于南京汤山碧水华庭二期项目，我方确认该项目的一切手续事务只认可南京朝华房地产开发有限公司总经理陈华先生全权处理。特此确认”。2012年9月11日，海涌公司出具法人授权委托书一份，载明“委托单位：苏州海涌置业开发有限公司，法定代表人：陈品良，受托人：陈华。现委托上述受托人，就汤山镇碧水华庭二期项目依据南京市中级人民法院民事裁定书，前往江宁区相关部门咨询办理过户等相关手续事宜”。案涉协议签订时，碧水华庭二期项目中的01、03、04、05、09、10、11幢别墅已建成，02、06、07、08、12幢别墅部分外墙、门窗等室外工程尚未完工。海涌公司将案涉碧水华庭二期项目交付朝华公司，后朝华公司出资对该项目中的部分小区道路、设施及绿化进行修整，并将上述02、06、07、08、12幢别墅部分外墙、门窗等室外工程建造完毕。朝华公司已将上述项目中的别墅向包括案外人卓越等人在内的多人进行出售、收取部分购房款项并进行交付入住。一审再查明，南京市中级人民法院在对案外人上海华心实业有限公司（以下简称华心公司）与联骏公司欠款纠纷一案进行强制执行过程中，依法裁定将被执行人联骏公司拥有的位于南京市江宁区，总建筑面积5498.66平方米的房产【建设工程规划许可证号为宁村建2004023号，商品房预售许可证号为江宁房预销字（2004）1096号】和位于汤山镇××厂村土地使用面积为8000平方米的土地使用权【土地证号为江宁国用（2003）字第002**，地，地号为21-102-060-003-01】进行评估拍卖京市中级人民法院于2007年10月31日作出（2005）宁执字第55号-3民事裁定书，裁定“一、被执行人联骏公司原所有的位于南京市江宁区，总建筑面积5498.66平方米的房产和位于汤山镇××厂村土地使用面积为8000平方米的土地使用权归海涌公司所有；二、解除对南京市江宁区，总建筑面积5498.66平方米的房产和位于汤山镇××厂村土地使用面积为8000平方米的土地使用权查封的同时，将上述房产及土地使用权过户至买受人海涌公司名下，原房产证、土地使用权证作废”。案涉碧水华庭二期01、03、04、05、09、10、11幢已办理商品房预售许可证【权证号为：江宁房预销字（2004）1096号】。因权证办理过户手续过程中存在诸多难题，案涉碧水华庭二期项目其中的01、03、04、05、09、10、11幢商品房权证至今仍未办理过户手续，其中的02、06、07、08、12幢商品房及土地（01、03、04、05、09、10、11幢商品房其中的部分楼栋存在建筑所使用土地未办理相应权证手续的情况）至今未办理相应权证。南京市国土资源局江宁分局于2006年2月16日开具行政处罚告知书，对联骏公司未经依法批准，于2004年12月少批多用，非法占用位于南京市江宁区的国有土地9.27亩建设处以罚款180000元。2017年11月，海涌公司向一审法院提起诉讼。庭审中，双方对部分证据的质证意见如下：1.海涌公司提交承诺书一份，载明“朝华公司承诺海涌公司，于2012年4月25日支付碧水华庭二期转让款贰仟万元整。如到期未能支付，其前期所投入的一切费用由其承担。特此承诺”。朝华公司认为该份承诺书非原件，对真实性不予认可。2.海涌公司提交催款通知函（2016年8月13日）一份，该函主要内容为通知朝华公司于该函到达朝华公司3日内向海涌公司支付转让款，否则将解除案涉协议；解除合同通知书（2016年8月18日）一份，主要内容为通知朝华公司案涉协议海涌公司已依法解除，海涌公司并提交催款通知函及解除合同通知书邮寄凭证一份。朝华公司认为其未收到催款通知函及解除合同通知书，且认为上述证据载明“公司总经理陈华无法取得联系”，海涌公司邮寄凭证载明的收件人仍为陈华，故对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。3.朝华公司提交海涌公司委托收款书复印件一份，载明“海涌公司委托以下公司和个人代为收款：公司户口：汕头经济特区盛业汽车配件制造有限公司。账号：44×××35。开户行：建设银行汕头练江支行。私人户口：户名：陈细妹。账号：31×××61。开户行：建设银行汕头练江支行”。朝华公司称该份证据原件存于南京市公安局江宁分局经侦大队，一审法院至该经侦大队核实后确认，上述证据原件未存于该部门。海涌公司认为该委托收款书非原件，对真实性不予认可。4.朝华公司提交收条二份，其中一份载明“今收到陈华支付的海涌公司股权转让款人民币伍佰万元整。陈品文2012.7.6”；另一份载明“今收到陈华支付的海涌公司股权转让款伍佰万元整。陈品文2012.7.13”。海涌公司对该二份收条的真实性及证明目的均不予认可。5.朝华公司提交通知说明（2012年5月24日）一份，主要内容为通知海涌公司尽快按照南京市中级人民法院裁定内容将资产过户至海涌公司名下。另提交《协议书》履行催告函（2016年8月3日）一份，主要内容为，朝华公司已按照协议及承诺约定提前支付了协议转让款，但海涌公司未按协议约定办理司法解冻和产权过户登记手续，已严重损害朝华公司合法权益，故要求海涌公司尽快履行合同约定义务，并于接到函件7日内给予答复。朝华公司并提交邮寄凭证及邮寄费用报销材料。海涌公司称未收到通知说明及《协议书》履行催告函，对上述证据的真实性均不予认可。6.朝华公司提交中国工商银行业务委托收款书、银行交易明细及收据一份，证明其已支付征地补偿款1646190元，案涉协议具备履行条件。海涌公司质证认为，即使该支付事实真实，付款对象为南京汤山建设投资发展公司，并非汤山政府，故对朝华公司的证明目的不予认可。7.关于诉争项目转让款1400000元是否支付的事实，一审法院向双方当事人释明，并通知收付款项的主体即谢谋环、陈华、陈品文、陈细妹到庭陈述情况，谢谋环到庭对支付款项的解释与朝华公司一致。陈华、陈品文经一审法院依法通知，未到庭进行陈述。双方当事人均无法提供陈细妹的身份信息，致一审法院无法对陈细妹进行通知。8.关于案涉项目权证办理事项，一审法院经向有关部门了解后，已向双方释明案涉项目（包含未办证部分项目）当前推进办证进程可能存在的法律技术及成本上的诸多问题，并要求朝华公司限期提交相应办理权证的可行性方案材料，但朝华公司未进行提交。海涌公司在本案审理过程中向一审法院提交承诺书一份，承诺若案涉协议解除，其认可已经购买案涉项目的业主的购买资格，愿意与业主平等协商，在业主付清房产尾款后，认可业主享有房产的产权，但朝华公司通过高利贷非法抵债的少量房产除外。另提交《请求》一份以证实入住业主建议人民法院判决将小区管理权确定给海涌公司，朝华公司对该《请求》的真实性及证明目的均不予认可。综上，海涌公司要求确认无证部分项目转让的部分协议无效，解除有证部分项目转让的部分协议，并要求返还案涉协议项下的全部项目及相关权益，朝华公司赔偿其损失2000000元。朝华公司则认为其已按约向海涌公司支付项目转让价款16000000元，案涉项目也已经交付给其，其投入资金整修完毕，其已将该项目全部34套别墅向案外人出售、收取购房款并实际交付业主装修入住，其坚持认为案涉协议具备继续履行可能性，不同意进行解除，并认为若合同解除，将造成较大的社会矛盾。双方对案涉协议及项目的处理方案分歧较大，致调解未成。一审法院认为，根据法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。本案中，结合南京市国土资源局江宁分局于2006年2月16日开具的行政处罚告知书及其他在案证据可知，海涌公司与朝华公司于2011年11月24日签订的《协议书》中涉及位于南京市江宁区汤山街道汤泉湖东侧碧水华庭二期02、06、07、08、12幢不动产及相应土地使用权的转让至今未取得相应不动产权证，该部分协议因违反法律、行政法规的强制性规定应确认无效，故对海涌公司要求确认双方于2011年11月24日签订的《协议书》中涉及位于南京市江宁区汤山街道汤泉湖东侧碧水华庭二期02、06、07、08、12幢不动产及相应土地使用权转让部分协议无效的诉讼请求，一审法院予以支持。对朝华公司认为该部分协议有效的抗辩意见，一审法院不予采信。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，海涌公司通过司法拍卖取得案外人联骏公司（被执行人）原所有的位于南京市江宁区，总建筑面积5498.66平方米的房产和位于南京市江宁区土地使用面积为8000平方米的土地使用权，该部分不动产物权的设立已由南京市中级人民法院生效的民事裁定书予以确认，故海涌公司取得该部分不动产的相应物权。除应确认无效的部分协议外，双方于2011年11月24日签订的《协议书》中涉及位于南京市江宁区，总建筑面积5498.66平方米的房产和位于汤山××××厂社区土地使用面积为8000平方米的土地使用权【（2005）宁执字第55号-3民事裁定书】部分协议系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方对于朝华公司于2011年11月28日支付海涌公司项目转让价款2000000元的事实均不持异议，一审法院予以确认。朝华公司于2012年4月26日向海涌公司出具的《承诺书》，承诺于2012年4月27日下午3时付给海涌公司碧水华庭二期转让款10000000元，海涌公司对此予以认可，应视为双方对合同履行内容进行变更，对双方亦具有法律约束力。朝华公司认为除双方一致确认的上述2000000元项目转让款外，其已支付给海涌公司项目转让款14000000元。一审法院认为，朝华公司提交的委托收款书为复印件，海涌公司对此不予认可，一审法院经核实后仍未取得证据原件，根据证据认定规则，一审法院对朝华公司提交的该份委托收款书不予采纳，对朝华公司主张案外人谢谋环于2012年7月6日向案外人陈细妹转账5000000元应认定为朝华公司支付给海涌公司案涉项目转让款的抗辩意见，一审法院不予采信。朝华公司认为，谢谋环于2012年7月11日向案外人陈品文转账2000000元，于2012年7月13日向陈品文转账3000000元，合计5000000元应认定为朝华公司支付给海涌公司案涉项目转让款，海涌公司对此不予认可。一审法院认为，陈品文并非海涌公司的法定代表人，在案证据亦无法证实陈品文具有代海涌公司收取案涉款项的权限，另，朝华公司提供的由“陈品文”出具的收条二份，内容均表述款项性质为“股权转让款”，加之海涌公司对证据真实性不予认可，故对朝华公司的该项抗辩意见，一审法院不予采信。朝华公司认为案外人陈华于2012年12月19日、2012年12月25日向中国工商银行账户400002280********（户名为案外人林海燕），于2013年6月26日向中国工商银行账户62220813040********（户名为案外人潘震），转账合计3000000元应认定为朝华公司支付给海涌公司案涉项目转让款，海涌公司对此不予认可。一审法院认为，上述向中国工商银行账户的转款，无法确认与本案具有关联性，故对朝华公司的该项抗辩意见，一审法院不予采信。根据朝华公司陈述，朝华公司另支付的1000000元（2012年8月1日）应认定为朝华公司支付给海涌公司案涉项目转让款，经一审法院核实，该笔款项为谢谋环名下两个银行账户的转款，故对朝华公司就该笔款项的抗辩意见，一审法院不予采信。根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。朝华公司未按承诺履行支付价款义务，海涌公司有权解除合同。另外，一审法院就案涉项目的权证办理相关事项与相关部门进行沟通后认为，案涉项目的权证办理存在诸多法律及现实困难，朝华公司认为继续推进案涉项目权证办理具备可行性，但未提交证实可行性方案的相应证据，故对海涌公司要求解除双方于2011年11月24日签订的《协议书》中涉及位于南京市江宁区，总建筑面积5498.66平方米的房产和位于汤山××××厂社区土地使用面积为8000平方米的土地使用权【（2005）宁执字第55号-3民事裁定书】部分协议的诉讼请求，一审法院予以支持，对朝华公司关于该部分的抗辩意见，一审法院不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，海涌公司将案涉项目已交付朝华公司，故在案涉部分协议被确认无效、部分协议解除后，朝华公司应按协议载明的项目内容向海涌公司进行返还，海涌公司在本案审理过程中向本院提交承诺书一份，承诺其认可已经购买案涉项目的业主的购买资格，愿意与业主平等协商，在业主付清房产尾款后，认可业主享有房产的产权，但朝华公司通过高利贷非法抵债的少量房产除外，综合考虑各方面因素，对海涌公司要求朝华公司返还案涉协议载明的位于南京市江宁区及相应土地整体项目及权益的诉讼请求，一审法院予以支持。海涌公司要求朝华公司赔偿其各项经济损失合计2000000元，但未提交证据证实损失实际发生的具体情况，故对海涌公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于合同确认无效、解除产生的法律后果，一审法院已向当事人双方进行明确释明，朝华公司仍坚持认为案涉协议有效且要求继续履行，故因案涉协议被确认无效、解除产生的法律后果，朝华公司可另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、海涌公司与朝华公司于2011年11月24日签订的《协议书》中涉及位于南京市江宁区，总建筑面积5498.66平方米不动产和位于汤山××××厂社区土地使用面积为8000平方米土地使用权【（2005）宁执字第55号-3民事裁定书】部分协议于判决发生法律效力之日起解除；二、海涌公司与朝华公司于2011年11月24日签订的《协议书》中涉及位于南京市江宁区汤山街道汤泉湖东侧碧水华庭二期02、06、07、08、12幢不动产及相应土地使用权部分协议无效；三、朝华公司应于判决发生法律效力之日起30日内返还海涌公司位于南京市江宁区汤山街道汤泉湖东侧碧水华庭二期01-12幢不动产及相应土地整体项目及权益；四、驳回海涌公司的其他诉讼请求。一审案件受理费281800元，由海涌公司负担由11741元，由朝华公司负担270059元。朝华公司对一审法院查明事实提出异议如下：1.一审判决书第8页倒数第4行“2012年5月17日”系笔误，应为2016年5月17日；2.一审判决书第13页第8项中关于项目推进的情况可行性方案材料部分，其虽未提交书面材料，但已在一审庭审中就项目推进方案作了说明；3.一审判决书第8页载明的陈华转账的几笔款项，其当时申请一审法院调查取证，并向一审法院提供了账号，但因其无法联系到陈华，所以对该部分事实的具体情况也不清楚。朝华公司对一审法院查明的其他事实没有异议。海涌公司对一审法院查明的事实没有异议。本院依法对一审法院查明事实中双方当事人均无异议的部分予以确认。二审中，朝华公司提交新证据如下：一、工商登记资料查询表、工商内档材料各一份，用于证明陈品文在2004年12月25日至2012年10月16日期间系持有海涌公司三分之二以上股权的控股股东；陈品良在2005年11月1日至2012年10月21日期间为海涌公司的法定代表人兼董事长。2012年10月17日，海涌公司作出股东会决议，公司原股东将全部股权转让给了陈湘如、吴茂义，工商行政管理部门于2012年10月23日核准变更；2012年10月22日，海涌公司作出董事会决议选举陈湘如为公司法定代表人兼董事长，工商行政管理部门于2012年10月26日核准变更。二、公证书一份（附光盘一张），公证的内容为2019年10月24日，朝华公司的代理律师以及朝华公司股东谢谋环通过手机与陈品文进行不间断通话，用于证明陈品文自述陈品良系其亲哥哥，并约谢谋环与严晓黎律师就案涉项目转让款支付情况近期碰面。三、朝华公司的代理律师与谢谋环一同赴上海与陈品文碰面后所制作的询问笔录一份，内容包括陈品文自称系海涌公司当时的实际控制人，于2012年7月6日、11日收取谢谋环共计500万元，与陈细妹收取谢谋环500万元，均是朝华公司支付给海涌公司碧水华庭项目转让款，用于证明朝华公司已经履行了支付项目转让款1000万元的义务。海涌公司质证认为，一、对工商登记资料没有异议，该资料反映了海涌公司股权变更及股东的情况。二、公证书内容只记载了打电话的过程，纸质公证书中对通话内容并未载明，该公证书与本案无关。三、对于询问笔录的证据形式有异议，该询问笔录应属于证人证言，应当由陈品文本人出庭作证才可以作为证据被采信或者不被采信，在证人没有到庭的情况下，该询问笔录没有证据效力；询问笔录记载的内容为陈品文的单方陈述，陈品文将股权转让款说得如此随意，也能说明陈品文的相应表述不可信。本院另查明，一审庭审中，法院询问双方当事人，对于案涉《协议书》中约定的海涌公司向朝华公司移交相关房屋建设手续的履行情况。海涌公司回复，没有相应的履行行为。因为建设手续实际上是不完善的，所以没有移交。朝华公司回复，小区内的房屋标的实际交付，但法律上的文本文件等手续没有移交，其对房屋进行了改造装修和重整。二审中，本院询问海涌公司，其出具的承诺书中载明，对于购买了案涉项目房产的业主资格，并在业主付清房屋尾款后，认可业主享有房屋产权。但朝华公司通过高利贷非法抵债的少量房产除外。该“少量房产”具体是指哪些房产。海涌公司回复，具体是哪些现在不清楚，需要向业主核实。直至本案审理终结，海涌公司仍回复称其不清楚哪些房产涉及高利贷非法抵债，但其已去案涉小区查看过，案涉项目内所有的34套房屋均已被朝华公司售出，均有人占用。以上事实，有工商登记资料、公证书、笔录以及一审法院庭审笔录、本院询问笔录、工作笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、案涉《协议书》中关于碧水华庭二期02、06、07、08、12幢不动产及相应土地使用权的约定是否有效；二、海涌公司关于解除案涉《协议书》的诉讼请求能否成立；三、朝华公司应否向海涌公司返还碧水华庭二期01-12幢不动产及相应土地整体项目及权益。对于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地；最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。综合上述规定可见，转让方就其所转让的土地使用权是否取得出让土地使用权证书或经过有批准权的人民政府同意，影响到相应转让合同的效力。本案中，海涌公司至今未就案涉碧水华庭二期02、06、07、08、12幢不动产所对应的9.27亩土地取得土地使用权证书，亦未提交证据证明其相应转让行为经过有批准权的人民政府同意，实际上，联骏公司已因非法占用该9.27亩土地进行建设而被行政处罚，而建设在该9.27亩土地上的案涉项目二期02、06、07、08、12幢不动产亦至今未取得建设许可手续，综合上述情况，一审法院认定案涉协议书中涉及位于案涉项目二期02、06、07、08、12幢不动产及相应土地使用权部分协议无效，并无不当。朝华公司关于该部分协议内容有效的上诉请求不能成立，本院不予支持。对于争议焦点二，本院认为，双方当事人签订案涉《协议书》后，朝华公司于2012年4月26日向海涌公司承诺，于2012年4月27日支付转让款1000万元，否则其投入的一切费用自担，海涌公司对此予以接受，应视为双方当事人对案涉《协议书》中关于款项支付的约定作了相应变更。朝华公司主张其已履行完毕上述付款义务，其中包括：1.案外人谢谋环于2012年7月6日向案外人陈细妹转账500万元，陈品文当天就此出具500万元收条；2.谢谋环于2012年7月11日、13日向陈品文转账200万元、300万元，陈品文于2012年7月13日出具500万元收条；3.案外人陈华分4次转账给海涌公司指定的第三方400万元。海涌公司对朝华公司主张的上述付款均不予认可，并陈述，仅收到朝华公司于2011年11月付至海涌公司账户的200万元。对此，本院认为，1.朝华公司与海涌公司签订案涉《协议书》后支付的第一笔款项，即200万元，系直接付至海涌公司的账户。2.朝华公司主张海涌公司委托陈品文收款，但并未提交相应收款委托书，海涌公司虽曾于案涉《协议书》签订前曾出具委托书，委托陈品文“作为南京汤山‘碧水华庭’二期项目相关事宜的全权代表，代表法人签署相关文件并承担相应法律责任”，但上述委托书中明确载明的授权范围系“签署相关文件”。3.案涉《协议书》中约定的收款人为“海涌公司所指定的公司”，并非陈品文。4.朝华公司在本案一审中提交的陈品文出具的收条中均载明收到的是“股权转让款”，并无证据证明相应“股权转让款”与案涉《协议书》中项下款项相关。朝华公司虽在二审中提交自行制作的笔录，显示陈品文称收条上写的股权转让款实际是海涌公司转给朝华公司的碧水华庭二期项目转让款，其写的时候随意了一下，但以“随意”解释数年前的上千万款项的性质，并不符合常理。此外，如前所述，并无充分证据证明陈品文有权收取案涉《协议书》项下款项，故凭借相应笔录和收条仍不能充分证实朝华公司已实际履行完毕上述1000万元的付款义务；5.朝华公司在二审中提交了工商登记资料、公证书用于证明陈品文在案涉《协议书》签订当时系持有海涌公司71.45%股权的大股东，是海涌公司当时法定代表人的亲兄弟，海涌公司对于相应工商登记资料亦予认可，但如前所述，在没有证据证明海涌公司委托陈品文收款的情况下，朝华公司提交的谢谋环向陈品文、陈细妹个人账户的转账凭证不能充分证明朝华公司已向海涌公司适当履行案涉《协议书》项下付款义务。6.朝华公司提交的转账凭证显示，该1000万元款项均被转至个人账户，而海涌公司作为有限责任公司，其财产独立于股东个人以及其他案外人，朝华公司关于由持股三分之二以上股东作出的意思表示系代表公司行为，因此陈品文收款系代表海涌公司收款的主张缺乏相应法律依据。7.朝华公司另提交的海涌公司于2012年9月11日委托朝华公司负责人陈华前往相关部门咨询办理过户的委托书、2016年5月出具的关于认可陈华在办理该项目中的行为系朝华公司的职务行为的确认函以及2016年10月张贴在案涉小区中的通告中并没有确认朝华公司已付款数额的内容，亦不能证实朝华公司关于已付款数额的主张。综上，朝华公司关于其已按约履行案涉《协议书》项下的付款义务的抗辩意见缺乏充分证据证实，海涌公司关于朝华公司存在违约的主张成立。案涉《协议书》于2011年11月签订，此后，双方当事人对于案涉《协议书》的履行在长达近十年的时间内几无进展；双方当事人亦一致认可，案涉项目的相应权证等资料一直未能完成移交；经一审法院向相关行政部门了解，相应权证手续的办理存在诸多问题；根据朝华公司在本案中提交的海涌公司出具的委托朝华公司陈华前往相关部门询问过户事宜的委托书，朝华公司应于2012年即着手了解相应移交手续的办理事宜，但历经数年时间，仍未能得以推进，直至本案诉讼中，经法院明确要求，朝华公司也未能就如何继续履行合同提出切实可行的方案；可见，案涉《协议书》的履行已陷入僵局。综合上述情况，海涌公司要求解除案涉《协议书》的诉讼请求，应予准许。关于争议焦点三，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，案涉《协议书》应予解除，双方应终止履行。根据本案查明的事实，案涉项目的权证资料实际未移交给朝华公司，相应权证变更登记也因存在诸多问题而一直未能办理。在此情况下，虽然朝华公司在接手案涉项目后已实际对外销售了案涉项目中的房屋，其已无法继续为购房人办理相应权属登记，即，朝华公司对于其与购房人之间的房屋买卖合同已不能全面履行。而海涌公司在本案中明确承诺，认可已经购买案涉项目中房屋的业主的购买资格，在业主付清房屋尾款的情况下认可业主享有房屋产权，并承诺尽快理顺各方面关系，保障业主的合法权益。因此，一审法院判令朝华公司将案涉项目中的房屋返还海涌公司，实际是判令海涌公司继续履行朝华公司与案涉项目房屋购房人之间的房屋买卖合同，包括履行朝华公司已实际无法履行的为已购房业主办理相应权属登记等义务。对于朝华公司已收取的购房款，海涌公司可另行依法主张。而朝华公司对于其进行相应销售所产生的费用或可得利益损失，亦可另行依法主张。此外，朝华公司接手案涉项目后已进行了相应施工，但其所施工的道路等已购成案涉小区组成部分，不宜拆除或剥离，朝华公司就此投入的相应费用，也可另行依法主张。综合上述情况，一审法院判令朝华公司返还案涉项目中的房屋和土地及相应权益返还给海涌公司，系基于案件具体情况的综合考量，且有利于已购房业主的利益维护和社会秩序稳定，并无不当。朝华公司关于其仅应返还已收取的购房款，不应返还相应房屋和土地及相应权益的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，朝华公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费270059元，由上诉人南京朝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 劲 松审 判 员 王  路审 判 员 李  斐二〇二〇年十月十二日法官助理 高礼慧书 记 员 汪 海 燕