广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终16966号上诉人（原审被告）：陈伟君，男，1983年2月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：韩志娜，女，1986年3月16日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，系上诉人陈伟君的配偶。被上诉人（原审原告）：陈柏清，男，1951年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：陈记强，男，汉族，1985年4月29日出生，身份证住址广州市白云区，系被上诉人陈柏清的儿子。委托诉讼代理人：陈彩银，女，汉族，1982年11月17日出生，身份证住址广州市白云区，系被上诉人陈柏清的女儿。上诉人陈伟君因与被上诉人陈柏清租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈伟君上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案违法建筑通告城管部门和市政管理部门，依法拆除。事实和理由：一、陈柏清未在一审提交案涉房屋的建设工程规划许可证或主管部门批准建设的证明，故案涉合同无效。二、从双方交接资料显示，陈伟君没有交接朗豪公寓（B栋），一审法院对此查明不清。1.对骏悦轩（A栋），陈伟君签了五个名，其中押金表中陈伟君写明只签收了表格，并未与陈柏清结算租客押金。2.对朗豪公寓（B栋），陈伟君只签了一个名，只收到306房一套钥匙，没有收到其他钥匙，这从双方聊天记录中也可以看出。原租客均是旧房东招收的，陈伟君不认识B栋任何的租客，租客也不知道陈伟君是新房东。因203房租客要换房，陈柏清才将其微信给陈伟君联托关系。三、陈伟君在签约后三日（11月3日）就发现陈柏清虚报真实租金，遂三次与陈柏清协商要求解除合同，但陈柏清不同意。后因陈柏清拒绝提供建设工程规划许可证，陈伟君认为存在违建违法的风险，故已另案向一审法院起诉要求解除合同。2019年12月27日陈伟君对骏悦轩（A栋）进行了收租管理，2019年11、12月分别收租12180元、11258元。对朗豪公寓（B栋）未收楼亦未收租。陈柏清还于2020年1月3日让租客不要交租给陈伟君。陈伟君就此发表声明要求陈柏清承担继续阻挠的损失，一审法院不应支持此后的房屋占用费。四、陈柏清明知涉案房屋系违法建筑，仍欺骗陈伟君签订房屋租赁合同，且在陈伟君因违章问题要求解约时予以拒绝，故意拖延以骗取陈伟君更多房屋占用费。一审法院认为因陈伟君失察，双方均有过错。如按照一审判决，陈柏清作为违法的一方，其在本案中所承担的责任远小于其违法成本，一审判决显失公平公正。五、一审法院于2019年11月28日出具了陈伟君另案起诉陈柏清解除合同的诉前联调告知书，此时涉案合同暂停，即使要计算房屋占用费亦应计至该日止。综上，陈柏清一户有两块宅基地属于违法，涉案建筑加盖亦属违法，隐瞒真实租赁合同租赁欺诈亦属违法，其行为应受惩处，而陈伟君从发现被骗到撤离仅三天，不应承担场地占用费，请求法院公正判决。被上诉人陈柏清二审答辩称:一、本案与（2020）粤0111民初1955号案同时开庭同时宣判，1955号案判令陈柏清返还陈伟君合同保证金18万元，而本案判令陈伟君向陈柏清支付房屋占用费143225.8元。双方债务本可同时履行，陈柏清亦曾向陈伟君提出两案判决确定的款项相抵扣，但陈伟君拒之不理，对本案提起上诉，并对1955号申请强制执行。虽然陈柏清可以根据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条、《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定行使同时履行抗辩权，但还是配合执行局进行了力所能及的分期付款。由此可见陈伟君思想不正。二、涉案两栋房屋均有合法宅基地证。2014年前的报建手续是由当地城乡部门负责，涉案该两栋房屋均符合当时所有报建手续要求，亦在出租屋管理部门有登记备案。陈柏清对涉案房屋的利用亦符合中央有关盘活农村闲置住宅的通知要求。三、关于房屋交接。1.陈伟君承认签了押金表，表明其已认可并接受了交接。至于押金结算，双方协商是在租金里多退少补进行抵扣。2.陈伟君上诉称其对朗豪公寓（B栋）只有一个签名，这不属实。陈伟君除签收了306房外，还签收了朗豪公寓的5个电梯卡和1个大门门禁卡，有2020年6月23日的交接清单为证。3.朗豪公寓（B栋）一并有17套房屋，双方签约时有16套处于出租之中，钥匙在租客手中，陈柏清已将租客联系方式告知陈伟君，并将剩余的306房钥匙交给陈伟君，双方已经完成朗豪公寓（B栋）的交接。4.涉案两栋房屋是整体打包出租，陈伟君在一审对此亦予以确认。四、陈伟君的上诉意见多处不属实。1.双方签约是2019年9月28日，距离陈伟君所说的11月3日有一个多月时间。2.203房租客换房是发生在2019年11月11日，并非11月3日。3.陈伟君没有证据证明在11月3日前下达了诉前调解通知书。4.陈伟君在2019年9月8日就通过“58同城”招租信息主动联系陈柏清儿媳罗敏，沟通包租事宜。陈伟君考虑后主动联系陈柏清反复沟通及还价，陈柏清已将房屋性质清楚告知陈伟君，随后双方根据陈伟君提供的合同模板于2019年9月28日签署涉案租赁合同，该合同是双方真实意思表示，其中亦明确约定承租人了解房屋情况并愿意按现状承租，不存在欺骗其签约的情况。五、陈伟君的行为给陈柏清造成损失。1.双方签约后，陈柏清按陈伟君的要求于2019年10月就将空房钥匙和大门门禁、电梯卡先交给他，而涉案合同约定11月为免租期，故陈柏清损失了2019年10月空房租金和11月免租的租金。2.一审判决后，在陈柏清的催促下，陈伟君才于2020年6月23日正式交还钥匙和门禁卡，而一审仅判决支持了计至2020年3月18日的房屋占用费，陈柏清因此亏损了3个月零5天。3.双方合同约定11月为免租期，并没有说陈伟君可以收取陈柏清的租金，而且还需向陈柏清支付水电费。陈伟君在2019年11月收走了陈柏清12180元的费用，一审法院也将这些费用判给了陈伟君，陈柏清对此没有申诉，反而是陈伟君上诉。4.在陈伟君2020年6月23日交还钥匙后，陈柏清在清理房屋中发现一些邮寄地址位于白云区太和镇一带的物料，这与陈伟君签约前称其是做二手包租房屋业务，其在太和一带也有包租房屋的陈述相吻合，说明其熟悉包租行为，不存在陈柏清骗取其签订合同的说法。5.陈柏清是没有田耕的农民，用尽全部积蓄并欠债盖房，靠房租还债和生活。陈伟君承租后，陈柏清七、八个月未收到租金并承担近万元的水电费。陈柏清还需要收拾陈伟君留下的烂摊子，损失很大。6.陈伟君是职业二手房东，在签约时强调转租条件，且在签约后即锁定房源，使陈柏清失去租给他人的权利。陈伟君想利用免租期找下家接盘以赚取差价，如果找不到下家或者其不想继续租就以各种手段来拿回保证金。本案是陈伟君想单方违约，在未与陈柏清协商的情况下，其于2019年11月3日打电话侮辱陈柏清儿媳罗敏诈骗，随后其及妻子、弟弟、朋友来陈柏清家聚众闹事，拉横幅、派传单、喊喇叭。陈柏清的儿子陈记强于2019年11月6日收到陌生恐吓电话。陈伟君于2019年11月8日拿刀在陈柏清家楼下威胁其全家，还冲上楼到陈柏清家门口进一步恐吓。当地派出所民警对其进行了多次教育。陈伟君利以合同无效为由收回了保证金，如果本案改判不支持房屋占用费，将导致陈柏清损失巨大。综上，请求法院驳回其上诉。陈柏清向一审法院起诉请求：一、终止陈柏清和陈伟君双方于2019年9月28日签署的《房屋租赁合同》，陈伟君按交付原状返还涉案两栋房屋，合同保证金180000元归陈柏清所有；二、陈伟君向陈柏清支付占用涉案房屋期间的租金和水电费（租金按合同约定40000元/月的标准，从2019年11月1日起计至实际交还房屋之月止；水电费从2019年10月1日起至实际交还房屋之日止，按供水供电部门标准，以实际使用数量计算，包括10月份陈伟君向租户收取的水电费）；三、陈伟君承担房屋换锁的费用1000元；四、本案诉讼费由陈伟君承担。关于水电费，陈柏清在一审第二次庭审时明确截止到2020年4月27日的金额为8411元。一审法院经审理查明：2019年9月28日，陈柏清（甲方）与陈伟君（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区永兴河塘中街2号（2至7楼全层及8楼半层共45间房屋）和龙河西路北一巷5号（2至3楼全层及4楼半层共17间房屋）总共62间房屋租赁给乙方作出租屋使用，租赁期限八年，由2019年12月1日至2027年11月31日止，从2019年11月1日起，甲方将上述租赁房屋现状交付乙方使用，至2019年11月31日止为乙方装修期，此期间甲方免收乙方租金，但需要收取水电费，乙方从2019年12月1日开始向甲方交纳租金及水电费，租金为每月40000元，租金每两年递增10%；乙方每月1日向甲方缴纳月租，如3天内未能缴纳则视为乙方逾期，甲方每天按乙方欠应缴费用总金额的2%加收乙方逾期付款违约金……合同签订时，乙方付给甲方180000元作为合同保证金……甲方负责按双方认可的现状提供现租赁物给乙方使用等等。同日，陈柏清出具收据，确认收到陈伟君支付的合同保证金180000元。一审诉讼中，陈柏清提交签收材料，包括：1、河塘中街2号楼骏悦轩2-7层半45间房，2019年11月1日移交时租房押金如下（共3页），房号201-803，1-3页合计7580元；2、2019年10月份骏悦轩2019年10月3日交房水、电表数，306、402……803号房共12间的水表数、电表数及钥匙，朗豪交房水、电表数，306房的水电数、电表数；3、河塘中街2号楼移交时水表、电表底数，2019年11月1日；4、临时交房交电梯卡记录，2019年10月3日，骏悦轩10个，朗豪公寓5个。陈伟君在以上材料中的接收人处签名确认。关于上述签收材料记载的骏悦轩、朗豪公寓，陈柏清、陈伟君均当庭确认：骏悦轩对应的是广州市白云区永兴河塘中街2号的45间房屋，朗豪公寓对应的是龙河西路北一巷5号的17间房屋，陈柏清认为两栋房屋都已交付，陈伟君只确认交付了广州市白云区永兴河塘中街2号房屋。陈伟君提交其与陈柏清之子陈记强的微信聊天记录，其中提及：“因房屋进行对外租赁使用，很多租户会要求我方出具正规的报建手续，否则会租不出去，所以请贵方于收到本条信息之后三天内向我方提供双方于2019年9月28日签署《房屋租赁合同》下租赁物的报建手续，如建设规划许可证、房产证等”“一切按合同执行……”“现有租户租房要房产证或者建设规划许可证复印件，因为你现在没法提供，作为出租方你应该提供房产证或者建设规划许可证；所以我暂时无法收房，因为收了也无法租出去；请你尽快提供……”“你签订合同时已知悉我房子的权属情况，请按合同履行义务”……“我方律师今天已经起诉解除合同，请限期7天内收回骏悦轩钥匙等管理，完成房屋交接……”“今天3号了，你要过来交这个月的房租和水电费”“致陈柏清先生……贵方阻碍各位租户向本人交租的行为已经严重影响本人对租赁物的良善管理，已构成严重违约；请贵方及时通知各位租户向本人按时交租，消除不良影响；否则，若因贵方行为导致租金损失以及其他损失，由此导致的一切法律后果由贵方承担”；提交其与租户的微信聊天记录，其中提及：“旧房东是否让你们这个月开始不用交房租给我，收到请回复一下”“是的”“致各位租户，据部分租户反映，陈柏清先生要求大家不向本人交租；就该事宜本人向各位租户进行作出如下说明：1.就本人与陈柏清先生租赁合同纠纷一案，本人已于2019年11月28日起诉至广州市白云区人民法院要求解除合同，若给各位造成不便，敬请大家谅解；2.本人多次向陈柏清先生、以及其儿、媳催告，要求陈柏清先生及时接受租赁物；陈柏清先生均置之不理；3.因目前案件尚在诉讼过程中，陈柏清先生亦拒收租赁物；基于诚实信用原则，本人需要对租赁物进行管理；故恳请各位租户积极配合，将租金准时交予本人。谢谢各位！陈伟君”。关于涉案房屋的权属及规划报建情况，陈柏清提交穗郊字第3631xx号、穗郊字第0610xx号农村（墟镇）宅基地使用证两份，广州市白云区太和镇永兴村民委员会出具证明，载明穗郊字第363168号宅基地证权属人为陈柏清。该证地址广州市白云区永兴龙河西路北一巷5号、穗郊字第0610xx号农村（墟镇）宅基地证权属人为陈柏清，该证地址广州市白云区永兴河塘中街2号。广州市白云区太和镇永兴经济联合社分别于2012年8月30日、2013年7月12日出具白云区农村专用收据，分别记载收到永兴16队陈柏清资料费300元、报建资料费700元。此外，陈柏清提交其儿子与陈伟君、陈伟君与朗豪公寓客户Amy的微信聊天记录，拟证实朗豪公寓已收房，其中提及：“你住那栋除了306还有别的空房没，她原住203想换……”“她要看一下206麻烦把门开了，不上锁，钥匙插门上也行，我让203自己去看看”“ok”“已经看了，你们自己沟通吧”“ok”……“麻烦告诉下我306房间租金多少哈”“我不住这边，我回去才知道，明天打你”“ok”……关于涉案房屋2019年11月1日至2020年4月27日期间发生的水电费，陈柏清经自行统计，骏悦轩水费为758.5元、电费为2366.9元，共计3125元；朗豪公寓水费为899.1元、电费为2469.88元，共计3368元。另查，陈伟君亦向一审法院提起诉讼，主张解除涉案《房屋租赁合同》，陈柏清向其返还合同保证金180000元并支付装修费19653元等，一审法院立（2020）粤0111民初1955号案进行审理。一审庭审中，陈柏清确认涉案房屋是宅基地房屋，有宅基地证，无房产证，按当时的政策履行规划报建手续交了报建费用，但无法提供行政部门出具的规划报建材料；陈伟君确认只支付了保证金180000元，未支付过租金；经一审法院释明合同效力后，陈柏清称如涉案合同依法被认定为无效，其坚持原诉讼请求；关于涉案房屋的租金计算问题，双方均确认两栋房屋一起计算，没有进行区分；关于涉案房屋有无返还陈柏清的问题，陈伟君称有发微信给陈柏清，对有关材料进行交接，但陈柏清不予理会，所以未完成交接，陈柏清也没有签收；关于涉案房屋自2019年11月起由何方向租户收取租金的问题，陈柏清称一直是陈伟君在收取租金，陈伟君称从1月份开始由陈柏清收取租金。以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、签收材料、微信聊天记录、农村（墟镇）宅基地使用证、证明、白云区农村专用收据及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为：关于涉案《房屋租赁合同》的合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，直至一审法庭辩论终结前，陈柏清未提交涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，由此，涉案《房屋租赁合同》应为无效合同。陈柏清将无合法报建的房屋出租给陈伟君，而陈伟君对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故双方对合同无效均有过错。关于合同无效后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，现陈柏清主张终止合同，陈伟君返还涉案两栋房屋的诉请合法合理，一审法院予以支持，陈柏清称按交付原状返还，因现无证据证实陈伟君对涉案两栋房屋有进行过实质性改动，故一审法院认定陈伟君应以现状返还涉案两栋房屋。同时，陈柏清亦应将其收取的合同保证金返还给陈伟君，故关于陈柏清主张合同保证金归其所有的诉请，一审法院不予支持。因陈伟君已另案起诉主张返还合同保证金，故在本案中不予处理。关于陈柏清主张陈伟君支付占用涉案房屋期间的租金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然涉案租赁合同无效，但陈伟君有实际占有使用涉案房屋，故陈伟君仍应按照合同约定的租金标准即40000元/月向陈柏清支付占用涉案房屋期间的使用费，另合同中关于2019年11月份为免租期的约定系双方真实意思表示，一审法院予以确认。据此，陈伟君应从2019年12月1日起向陈柏清支付房屋使用费。关于房屋占有使用费的截止时间，虽陈伟君通过微信告知陈柏清之子陈记强“限期内收回骏悦轩钥匙等管理，完成房屋交接……”等，但无证据证实陈伟君已将涉案房屋返还给陈柏清，其亦自认未完成交接，故一审法院认定陈伟君未将涉案房屋返还给陈柏清。但双方签订涉案租赁合同后，陈伟君未依约从2019年12月起交付租金的行为陈柏清是知悉的，即陈柏清清楚陈伟君存在违约行为，合同不宜继续履行，在陈伟君提起的诉讼中，亦明确提出要求解除合同，为了避免损失扩大，陈柏清应当在合理限期内及时履行收房义务，在本案第一次庭审中，双方均认为是对方在使用涉案房屋并收取租户租金，但均未举证证实。基于上述因素，考虑到涉案房屋的特殊法律属性，权衡双方利益，一审法院认为涉案房屋占有使用计算至第一次庭审时即2020年3月18日为宜，经核算，陈伟君应当支付的房屋占有使用费为143225.80元（40000元/月×3个月+40000元/月÷31天×18天）。关于陈伟君称只交付了广州市白云区永兴河塘中街2号房屋、未交付龙河西路北一巷5号房屋的问题。一审法院认为，陈伟君已依照合同约定向陈柏清足额支付了合同保证金，且陈伟君亦确认签收了朗豪公寓（即龙河西路北一巷5号房屋）部分房间的水电情况，其后也自行跟租户联系确认租金事宜，双方签订合同后，亦未见陈伟君就朗豪公寓的交付问题向陈柏清提出过异议，据此，对于陈伟君称未实际交付龙河西路北一巷5号房屋，一审法院不予采信。关于陈柏清主张的水电费问题。虽陈伟君在占有使用涉案房屋期间确会产生水电费，但陈柏清主张的水电费金额属其自行统计计算，未经双方确认，陈柏清亦未提供相应的缴费凭证，故具体的费用金额仍不确定，故一审法院不予支持，其可根据实际情况另循法律途径解决。关于陈柏清主张的房屋换锁费用问题，因欠缺合同依据且该费用未实际发生，故一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年6月2日作出如下判决：一、于本判决生效之日起五日内，陈伟君将广州市白云区永兴河塘中街2号（2至7楼全层及8楼半层共45间房）、龙河西路北一巷5号（2至3楼全层及4楼半层共17间房）返还给陈柏清；二、于本判决生效之日起五日内，陈伟君向陈柏清支付房屋占有使用费143225.80元；三、驳回陈柏清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5200元，由陈柏清负担2335元，陈伟君负担2865元（于本判决生效之日起五日内直接给陈柏清）。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，一、关于上诉请求。陈伟君明确其上诉请求为：撤销一审判决，改判占有使用费计算至2019年11月28日止，驳回陈柏清其余诉请；因为是否拆除违建问题不属于法院管辖的范畴，故其不再坚持第二项上诉请求。陈柏清对此表示清楚，但不同意陈伟君的上诉请求。二、双方当事人均确认双方已于2020年6月23日交接了涉案场地，故一审判决第一项无需再履行。二审中，陈伟君向本院提交一份落款时间为2019年11月28日的《广州市白云区人民法院诉前调解预立案登记告知书》的照片打印件，拟证明房屋占用费应该计算到该告知书下发之日止，其一审委托诉讼代理人于2019年12月2日左右收到该份告知书，并于次日拍照发给陈伟君。经本院组织质证，陈柏清表示该证据的真实性无异议，但认为无法证明陈伟君的主张。房屋交接需要办手续，陈伟君是在陈柏清催促下于2020年6月23日才正式交还涉案两栋房子的钥匙、门禁卡、电梯卡等资料。陈柏清向本院提交如下证据：1.2020年6月23日的《交接清单》复印件，其中载明陈记强签收了骏悦轩全部钥匙及10套电梯卡、朗豪公寓306房钥匙及5套电梯卡、骏悦轩和朗豪公寓的门禁各1个，陈伟君亦在下方签名确认其已清空楼房内其物品。拟证明陈伟君交还房屋给陈柏清时有朗豪公寓（B栋）的交接材料。2.2019年9月25日至27日期间陈柏清儿子陈记强、儿媳罗敏与陈伟君的微信聊天记录截图打印件两页，拟证明涉案合同的版本是陈伟君提供给陈柏清，且陈伟君在签约时很强调转租事宜。3.快递箱照片打印件两张及韵达快递查询结果一页，拟证明陈伟君在白云区太和镇一带也有包租房屋，熟悉该行业，本案中不存在其被欺骗签约的情况。经本院组织质证，陈伟君发表如下质证意见：确认上述证据的真实性，但证据1《交接清单》中写得很清楚，朗豪公寓共有17套房，陈伟君只收到其中306室的钥匙，故陈伟君只退了这一套钥匙，而不是整栋楼的钥匙。从一审中提交的双方聊天记录看，原租客都是陈柏清的，陈记强要第二天带陈伟君去收租，陈伟君才能认识那些租客；证据2微信聊天记录的逻辑性不够，无法证明其主张；证据3两张照片中快递单上的地址一个是陈伟君另外包租的房屋地址，另一个是陈伟君朋友的地址。陈伟君从2017年左右就开始做包租房屋的工作。对上述二审举证，经本院释明及询问，双方均表示同意二审庭询发表意见为准，无需法院另行安排开庭审理。另查明，一审法院于2020年6月2日作出（2020）粤0111民初1955号民事判决，认定涉案《房屋租赁合同》无效，且陈伟君、陈柏强双方对合同无效均有过错，并据此判令陈柏清向陈伟君返还合同保证金18万元，驳回陈伟君有关资金占用费、装修费用等诉请。对此，双方当事人均确认未对上述判决提出上诉，该判决已经发生法律效力，陈伟君已申请执行。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对陈伟君在二审中明确的上诉请求，二审争议焦点为陈伟君认为占有使用费应计至2019年11月28日止的理由能否成立。具体分析如下：首先，涉案租赁合同无效。因陈柏清至今仍不能提交涉案房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明，故一审法院认定涉案《房屋租赁合同》无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，且与已生效的（2020）粤0111民初1955号民事判决对此的认定一致，本院对予以确认。其次，在合同无效的情况下，陈伟君仍应承担其实际占用房屋期间的占用费。在租赁合同被认定无效的情况下，根据等价有偿原则，承租人仍应向出租人支付占用期间的房屋使用费，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，可参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。再次，至于双方当事人争议的房屋交接问题。虽然陈伟君上诉主张其仅接收骏悦轩（A栋），以及朗豪公寓（B栋）1套房屋钥匙，并未接收朗豪公寓其余16套房屋，但陈柏清对此予以否认，并表示其是整体带租约交付涉案两栋房屋，当时向陈伟君交付了没有出租的房屋钥匙，并告知其已出租房屋的租客联系方式，而已出租房屋的钥匙在租客手中。对此，从双方一审提交的交接资料看，除部分房屋钥匙外，还包括了两栋房屋的电梯卡、大门门禁卡，而陈伟君亦确认其已开始收取了部分租金的事实，再结合陈伟君系整体承租涉案房屋用于分租经营牟利的租房用途来看，本院认为陈柏清的说法更为符合事实，在陈伟君没有充分证据予以反驳的情况下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院采信陈柏清有关签约后已整体交付两栋房屋给陈伟君的主张。虽然陈伟君向本院提交了一审法院于2019年11月28日向其出具的《诉前调解预立案登记告知书》，但陈伟君并无举证证明其已于该日将涉案房屋交还给陈柏清，或存在陈柏清拒绝收回房屋的情况。从陈柏清二审提交的《交接清单》及双方二审陈述可知，双方实际于2020年6月23日才办理了有关涉案房屋的交接手续，陈伟君迟至该日才退还了其接收的部分房屋钥匙、电梯卡、大门门禁。故此，陈伟君要求计算房屋占用费至2019年11月28日止，不同意承担此后占用费的上诉意见，有违事实，亦无法律依据，本院不予采纳。鉴于双方当事人均确认上述房屋交接事实及时间，故一审判决第一项因当事人已实际履行而无需再执行。最后，陈柏清二审提交的微信聊天记录形成于本案二审立案之前，而照片等与本案事实认定并无直接关联，均不属于二审新证据，本院不予采纳。综上所述，陈伟君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3165元，由上诉人陈伟君负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十月二十九日法官助理张冰玲书记员李逸丹