广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂04民终1126号 上诉人（一审原告）：梧州市世华房地产中介有限公司，住所地广西梧州市西堤三路**第5、6幢二层11号商场。统一社会信用代码：91450400340421776L。 法定代表人：余平，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄观光，公司员工。 被上诉人（一审被告）：卓艺，男，1988年9月2日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 上诉人梧州市世华房地产中介有限公司因与被上诉人卓艺居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初873号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 梧州市世华房地产中介有限公司上诉请求：撤销原判，改判为由被上诉人向上诉人支付违约金2.2万元。事实与理由：一、上诉人成立以来为客户销售房屋均按成交房款2%向买受人收取中介服务费，如买受人通过银行按揭方式买房，还需要另外向买受人收取贷款金额2%的贷款服务费。本案双方合同约定被上诉人的房价为55万元，如被上诉人不私下与房屋买受人交易该房屋，则上诉人应向买受人收取1.1万元的中介服务费。另外，本案房屋买受人是通过按揭方式购房，上诉人应向买受人收取贷款金额2%的贷款服务费。二、本案上诉人与被上诉人所约定的违约金金额实际上与上诉人第一项陈述的实际损失相差无几，所约定的违约金也没有超过合同标的30%，属于合理的范围。一审法院滥用自由裁量权，将违约金调整到4000元，不符合相关法律规定，显失公平。 卓艺辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 梧州市世华房地产中介有限公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《限时销售合同》；2.判令被告支付原告违约金人民币2.2万元。 一审法院认定事实：2020年2月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《限时销售合同》，合同约定：一、限时销售的房地产基本情况，房地产地址：新兴二路57号11号楼；二、有满足下列条件的，乙方即可全权代理甲方出售：交易委托价格55万元；三、限时销售（独家委托期限）：签订本合同之日起至2020年5月31日；四、限时销售保证条款：甲方保证于本合同签订当日向乙方提供第一条规定的交易房地产真实、合法、有效的相关资料，配合乙方到相关部门对交易房地产进行房地产登记信息查询，乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金100元。乙方保证如未在本合同第三条规定的限售期限内为甲方找到适合买家，则甲方有权没收此限售保证金；如乙方在限售期限内找到适合买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方若拒绝与乙方找的适合买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限时销售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金……十、限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产。限时销售（独家委托）期内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方的违约责任……十二、若有违反本合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金……十七、上述物业甲方出售的净收价格为55万，若乙方代理实际高于代理价格，甲方需在签订三方买卖合同收取定金当天一次性支付给乙方。该合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告支付了限时销售保证金100元，被告则向原告出具收款收据。同日，被告向原告出具《限时销售合同》明示单及保证书，被告在说明人及保证人处签名。2020年4月21日，被告将涉案房屋出售给案外人。原告发现被告已自行出售涉案房屋后，同月29日被告向原告退还了100元保证金。原告由于要求被告赔偿违约金未果，诉至法院成讼。 一审法院认为,本案《限时销售合同》是原告作为居间人向委托人即被告就涉案房屋买卖事项提供中介服务，被告支付报酬的居间合同。据此本案原、被告之间设立的法律关系应为居间合同关系，原、被告签订的《限时销售合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案限时销售的期间为2020年2月27日至2020年5月31日，由于涉案房屋已经出售，且合同期限已经届满，故原告要求解除《限时销售合同》已无意义。本案中，原告与被告签订合同后，原告虽然以高于合同价的价格对外销售，但合同没有限定原告不能加价推销房屋，且加价销售并没有损害被告的利益。被告未经原告同意自行出售案涉房屋，已构成违约，理应承担违约责任。被告主张合同约定的违约金过高，请求进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，原告虽未对其因被告的违约行为导致的实际损失进行举证，但考虑原告员工为涉案房屋出售寻找买方而付出的相应劳务成本，以及原告为居间活动支出的必要费用，故酌情认定本案违约金应为4000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：被告卓艺应向原告梧州市世华房地产中介有限公司支付违约金人民币4000元。案件受理费450元，减半收取计225元，由原告梧州市世华房地产中介有限公司负担184元，被告卓艺负担41元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交法庭。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是原判认定被上诉人应向上诉人支付4000元违约金是否正确的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，当违约方向法院提出违约金过高时，法院认定违约金时应当以实际损失作为参考予以衡量。本案中，上诉人对其实际损失并未举证，故一审法院参考上诉人员工为涉案房屋出售寻找买方而付出的相应劳务成本，以及上诉人为居间活动支出的必要费用，酌情认定本案违约金为4000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉主张因缺乏理据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元（上诉人梧州市世华房地产中介有限公司已预交），由上诉人梧州市世华房地产中介有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 斌 审 判 员  毛美美 审 判 员  任 军 二〇二〇年十月十六日 法官助理  姚石群 书 记 员  吴卓奇