河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4879号上诉人（原审被告）：华文海（又名华明海），男，汉族，1968年3月30日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：华成先，河南祜亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：马雷，河南祜亚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：秦羡华，女，汉族，1958年4月14日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：龚晨雪，女，汉族，1983年2月16日出生，住河南省南阳市卧龙区。系秦羡华女儿。委托诉讼代理人：龚广晓，河南华都律师事务所律师。原审被告：唐保红，女，汉族，1980年7月23日出生，住湖北省枣阳市。上诉人华文海因与被上诉人秦羡华、原审被告唐保红房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初1766号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人华文海的委托诉讼代理人华成先、马雷，被上诉人秦羡华的委托诉讼代理人龚晨雪、龚广晓到庭参加诉讼。原审被告唐保红经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。华文海上诉请求：1.撤销原判，改判驳回秦羡华对华文海的全部诉讼请求；2.由秦羡华承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.案涉房屋系华文海、唐保红共有财产，任何一方单方出售房屋的行为均属无效。案涉房产系共有房产的事实双方无争议，房产证也清晰记载了共有人的事实，根据《物权法》第九十七条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第八十九条规定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定，唐保红单方出售共有房屋的行为无效，案涉房某对华文海不产生约束力，秦羡华要求华文海履行房屋过户义务无事实及法律依据；2.原审突破合同相对性原则，要求非合同当事人履行合同义务，明显适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，唐保红同秦羡华签订的合同效力虽不因其是否有权处分而受任何影响，但合同有效并不等于唐保红出售共有房屋的行为有效，且秦羡华无权根据该合同要求华文海承担配合过户的义务；3.秦羡华没有任何证据可以证实华文海对唐保红出售共有房屋的事实事先知情或进行事后追认。案涉房屋虽系华文海与唐保红共同财产，但因二人并非夫妻关系，也未共同在房屋内居住，华文海对房屋虽享有所有权，但对房屋未行使居住、管理的权利，因此唐保红单方出售房屋华文海并不知情，且房产处分与购买系涉及公民财产的重大决定，并不适用家事代理的相关推定，更何况华文海与唐保红之间不是夫妻，原审认定华文海知晓唐保红出售房屋一年有余未提出异议，据此推定华文海系追认没有任何道理。华文海未在合同上签字，合同对自己不产生任何效力，华文海并没有配合办理公证、过户的行为，充分表明华文海对唐保红的行为并不认可亦不追认，且秦羡华所举证据及陈述无法证实华文海对唐保红出售房屋行为事先知晓或进行了事后追认。证人王某并不能证实唐保红出售房屋时电话告知了华文海，其当庭已明确并不知晓华文海电话、未查看通话记录、未听到华文海的声音，该证人与本案有利害关系，其主观推测的证言不可信，华文海去公证处的事实不能说明或推定其对唐保红行为的追认。华文海去公证处并未签署任何文书也未办理任何公证，秦羡华称未办理公证原因系名称不符系主观推测。秦羡华辩称，1.唐保红出售给秦羡华房屋的行为并非唐保红单方行为，而是在房屋出售时已征得华文海的同意，该事实由房产中介工作人员王某的证言可以证实，该房屋出售后秦羡华已支付了购房款，唐保红亦将房屋交付秦羡华使用至今，华文海对此明知，但未向秦羡华主张要回房屋，且华文海多次向秦羡华及秦羡华代理人表示房屋买卖以后因秦羡华的原因无法办理过户，华文海的陈述虽不是事实，但也说明华文海曾让秦羡华去办理过户手续，由此说明华文海是同意唐保红的卖房行为的，故该买卖行为并非唐保红的单方行为，是经华文海同意后出售的，故该买卖协议有效，对华文海有约束力；2.双方签订买卖合同就是一种民事行为，合同有效，依据该合同所处理的民事行为亦有效，故原审适用法律正确；3.房产中介工作人员王某的证言可以证实华文海在唐保红出售房屋时知情且同意，唐保红给华文海打电话征求意见，王某在场，尽管华文海在法庭询问时否认到公证处是为了办理房产买卖公证，但该笔录显示华文海认可秦羡华到其家中要唐保红的身份证及户口本系为了办理房产公证事宜，且唐保红的身份证及户口本是华文海到唐保红娘家找到后将证件复印件交给华文海，可见华文海对办理房产买卖公证是支持的，尽管华文海称其到公证处是为了表示不同意卖房但无证据可以证实，而秦羡华提供的证据可以证实华文海到公证处去就是为了办理房产买卖公证，但因华文海持有的身份证名字与房产证名字不是同一人，故公证处无法办理房屋买卖公证，故华文海到公证处的行为足以证明华文海对唐保红签订买卖房屋合同的行为进行了追认。唐保红未到庭，未答辩。秦羡华向一审法院起诉请求：1.依法判令华文海、唐保红为秦羡华办理房产过户登记手续；2.本案的诉讼费用由华文海、唐保红承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于南阳市××区××岗乡××路风帆小区××单元××室，原房屋所有权人是唐保红，共有人是华明海（即本案华文海），房屋产权证号：宛市房权证字第**，系经济适用房。秦羡华经南阳祥宇房地产经纪有限公司工作人员王某介绍，向唐保红购买涉案房屋。秦羡华交付南阳祥宇房地产经纪有限公司10,000元定金，随后，南阳祥宇房地产经纪有限公司又将该定金交付唐保红。秦羡华、唐保红、中介：祥宇房产经济公司工作人员三方签订《订金条》：“今收到秦羡华定金壹万元整。风帆小区B区21#2单元301号面积102.89110号元月10号以前办理公证手续，双方不得反回，如返回定金不退。”2013年1月1日，唐保红作为甲方，秦羡华作为乙方，签订《房某》，约定“将甲乙双方协商，甲方同意将位于卧龙区卧龙岗街道滨河路风帆小区1幢21号楼2单元301室，建筑面积102.59平方米，售给乙方。价格36万元（叁拾陆万元整），乙方现付给甲方叁拾壹万元整，余肆万元在该买卖协议公证办理时一并付清，公证费由甲方承担，中介费各自承担，其它过户办证等涉及的所有费用均由乙方（买方）承担。”唐保红、秦羡华、中介方：祥宇房产经纪公司王某，分别签字确认。2013年1月1日，秦羡华通过其中国邮政储蓄银行账户60×××00向南阳祥宇房地产经纪有限公司工作人员王某银行账户60×××47转账310,000元。同日，王某将上述款项转至唐保红。签订协议后，秦羡华自2013年春节开始，已入住涉案房屋至今。一审庭审中，证人王某称：“2013年1月1日，唐保红和秦羡华签订房某时，唐保红当着证人王某和秦羡华的面，给华明海打电话说房子买卖已经成交，钱已收到。唐保红打完电话对证人王某、秦羡华说，唐保红老公同意卖房的事了。在签订协议时，就没有要求唐保红老公在场，只是口头说办理公证时和她老公一起去。”2019年9月左右，秦羡华联系华文海、唐保红办理涉案房屋公证事宜，因唐保红生病，故仅有华文海与秦羡华到南阳市智圣公证处。一审法院经对南阳市智圣公证处工作人员刘爱华进行调查询问，刘爱华称，当时来办公证的那个人自称其是华明海的兄弟华文海。因涉案房屋卖房两人唐保红、华明海均未到场，且房产证系复印件，故未为双方办理公证。另秦羡华在庭审中自称：“因涉案房产系经济适用房，在2013年秦羡华购买该房屋时，该房屋不符合规定的上市交易及办理过户登记的条件，故秦羡华在购买涉案房屋时未办理过户登记。”另外，双方均认可，房产证上登记的南阳市××区××岗乡××路风帆小区××单元××室与涉案协议中约定的“卧龙区卧龙岗街道滨河路风帆小区1幢21号楼2单元301室”系同一套房屋。华文海本人经依法传唤，到庭参加询问时称，秦羡华去年或者前年跑到华文海住的家里来找华文海，华文海才知道这个事情。当时秦羡华说涉案房屋已经卖给秦羡华了，院里面都在过户，秦羡华要求华文海帮忙找唐保红的身份证和户口本。华文海说这事我还不清楚。随后，秦羡华拿着房某让华文海看，并让华文海找唐保红的身份证和户口本，看完后，那时候因为唐保红有病在医院住，她的身份证和户口本在娘家，华文海当时说其需要抽空去拿，后来过了很久，华文海抽空去拿了唐保红的身份证和户口本的复印件，给了秦羡华，后来就没有见过秦羡华了。以上有双方庭审陈述、银行流水、房屋产权证、证人证言、房某、订金条等材料予以证实，上述证据已经庭审质证，并记录在卷，予以确认。一审法院认为，本案存在如下争议焦点：一、涉案房屋买卖合同的效力问题。（一）《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，唐保红将涉案房屋出卖给秦羡华，已告知过华文海，由秦羡华的陈述与证人王某予以证实。虽华文海不认可唐保红在签订《房某》时，告知过其相关事项。但根据华文海本人陈述，其知晓涉案协议之日起至秦羡华立案之日止，已一年有余，对此未提出异议，也未主张其所有权，并配合秦羡华的要求，为秦羡华取得唐保红的身份证和户口本。其后，又配合秦羡华到南阳市智圣公证处。虽因华文海姓名与涉案房屋中登记的共有人“华明海”不符，未出示涉案房屋产权证原件，不符合办理房屋买卖公证的条件，未能办理关于涉案房屋的买卖公证。但华文海的上述行为，应视为已认可唐保红将涉案房屋出让的事实，视为已追认秦羡华与唐保红签订的《商品房买卖合同》的效力。（二）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。唐保红与秦羡华订立《商品房买卖合同》是其双方真实意思表示，现唐保红以“出售涉案房屋未告知另一共有人，事后共有人也未予追认”为由，不履行合同义务，于法无据，不予认可。综上，涉案房屋买卖合同为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，秦羡华已按照合同约定支付了相关款项，合同应当继续履行，故秦羡华要求华文海、唐保红协助秦羡华办理关于涉案房屋过户登记的请求，予以支持。二、关于下余40,000元房款的问题。根据秦羡华与唐保红签订的《房某约定》“余肆万元在该买卖协议公证办理时一并付清”，因关于涉案协议，至今尚未办理买卖协议公证，也未完成过户登记，故秦羡华未支付华文海、唐保红下余40,000元房款，并未违反双方上述约定。且庭审中，秦羡华也明确表示愿意当庭支付下余房款40,000元，但华文海、唐保红拒绝接收，故对该笔钱款，本案不予处理，若存在纠纷，相关权利人可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：本判决生效后十日内，唐保红、华文海协助秦羡华将位于南阳市××区××岗乡××路风帆小区××单元××室房屋过户至秦羡华名下（宛市房房权证字第**）案件受理费6,700元（秦羡华已预交6,700元），由唐保红、华文海负担。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.房屋买卖合同对华文海是否有效；2.华文海对唐保红出售房屋的事实是否知情及追认；3.原审判决华文海承担配合过户的义务是否适当。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，根据原审查明的事实，首先，涉案房屋的房产证显示房屋所有人为唐保红，共有人为华文海，而房屋买卖合同系唐保红与秦羡华签订，故唐保红处理其与华文海的共有房产需要经过华文海的同意或追认。其次，根据一审法院对房产中介工作人员王某的询问可知，唐保红在签协议当天与华文海通话就买卖房产征求华文海的意见，华文海同意唐保红对其共有的房产进行处理，该证人证言与秦羡华的陈述相互印证，且根据华文海陈述其知晓涉案协议之日至秦羡华立案之日已一年有余，期间对此未提出异议，并配合秦羡华为其取得唐保红的身份证和户口本复印件用于涉案房屋过户。再次，秦羡华自2013年在涉案房屋居住至今，在此期间华文海亦未向秦羡华主张过权利或要求其搬离涉案房屋，故华文海的上述一系列行为表明其已认可唐保红出售房屋的事实，应视为对秦羡华与唐保红签订房屋买卖合同的追认。因此，涉案房屋买卖合同有效，对华文海有法律约束力，原审判决华文海承担配合房屋过户的义务并无不当。综上所述，华文海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由华文海负担。本判决为终审判决。审判长 ???李新华审判员 ?? ? 杨乐审判员 ?? ? 罗军二〇二〇年十月十六日法官助理???孙方超书记员 ???乔国盛