福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4401号 上诉人（原审被告、反诉原告）：梁巧珍，女，1977年6月16日出生，汉族，住福建省武平县。 委托诉讼代理人：林如娜，北京中银（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄武斌，男，1963年5月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人梁巧珍因与被上诉人黄武斌房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初6465号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定,本院依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 梁巧珍上诉请求：依法改判驳回黄武斌的全部诉讼请求，支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、本案房屋租赁合同两份均是双方的签名（或黄武斌妻子签名），是双方的真实意思表示，并已实际履行。本案应认定黄武斌提出解除合同是事实，应按协议约定，向梁巧珍支付5年租赁合同未到期解除合同的违约金叁万元整，同时应向梁巧珍赔偿未提前一个月通知解除合同的赔偿金壹万元整。原审法院以梁巧珍同意解除合同为由，判决黄武斌不用支付违约金，亦是错误。即使梁巧珍同意黄武斌解除合同，黄武斌仍应支付一个月的赔偿金，却判决黄武斌不用支付违约金，显失公平。二、因黄武斌未经承租人同意，擅自撬开梁巧珍店面门锁，并拉坏电线等恶劣行为，导致梁巧珍停电无法营业。意图以梁巧珍未交电费为借口，将停电后果转嫁给电业部门（有微信记录、录音为证），黄武斌还殴打梁巧珍等行为，导致梁巧珍不敢正面与房东接触，梁巧珍于2020年3月13日搬离，3月14日将钥匙用顺丰快递送达给黄武斌，同时微信告知黄武斌。黄武斌于3月15日上午8点40分早已签收，但时隔一天半，黄武斌于3月16日中午突然报警称房屋损坏，意图将损坏风险又再次转嫁给梁巧珍。一审法院以黄武斌报警为由，主观认定损失就是由梁巧珍造成的，偏袒对方，有失公允，判决梁巧珍赔偿黄武斌损失9500元更是无法无据，令人无法信服。三、一审程序违法，开庭时间已过15-20分钟，还在等黄武斌整理 材料，审理过程中还让书记员帮助黄武斌去复印材料作为证据提供等。 黄武斌答辩称，一、一审法院认定双方实际履行的是合同编号1811788的《房屋租赁合同》是正确的。1、编号为1011817的《房屋租赁合同书》系梁巧珍与其合伙人何某共同向黄武斌租赁，租赁经营2个月后，因何某退出合伙经营，由梁巧珍个人单独经营，梁巧珍要求与黄武斌重新签订编号为1811788的《房屋租赁合同书》，并要求签署时间书写为2019年2月18日。签订编号为1811788的《房屋租赁合同书》后，梁巧珍将该《房屋租赁合同书》用于注册个体工商户，也可佐证双方实际履行的是编号为1811788的《房屋租赁合同书》。黄武斌一审提交的《个体户基本信息》体现，2019年2月20日，在案涉租赁房屋上注册成立的厦门市思明区刚蒸小吃店的经营者为屈允华，屈允华系编号为1011817的《房屋租赁合同书》承租方何某的配偶。2019年5月7日，在案涉租赁房屋上登记注册成立的厦门市思明区梁某小吃店的经营者为梁某，梁某系梁巧珍的叔叔。双方之间实际履行的是编号为1811788的《房屋租赁合同书》；2、梁巧珍与黄武斌系通过协商一致解除《房屋租赁合同书》，并不是由黄武斌单方提出解除合同。梁巧珍在2020年春节后即多次说不租了。2020年2月13日，梁巧珍未及时足额支付房租已事实违约13天，因此，黄武斌的配偶林某与梁巧珍沟通租房事宜，此完全系梁巧珍先提出解除合同，黄武斌考虑以解决问题为出发点，同意一审法院的认定；3、黄武斌无需支付梁巧珍5年租赁合同未到期解除合同的违约金人民币叁万元，也无需赔偿一个月的违约赔偿金。梁巧珍与黄武斌实际履行的是编号为1811788的《房屋租赁合同书》，双方未在该《房屋租赁合同书》中约定如黄武斌违约，需赔付金额叁万元整（5年合同期内）的违约责任。在双方没有约定的情况下，梁巧珍要求黄武斌支付解除合同的违约金人民币叁万元没有事实与合同依据。且梁巧珍与黄武斌是经过协商一致解除编号为1811788的《房屋租赁合同书》，因此，梁巧珍要求黄武斌支付赔付一个月的租金作为赔偿金亦是没有事实与和法律依据。二、一审法院认定案涉房屋的损坏系由梁巧珍造成，且酌情认定梁巧珍应赔偿黄武斌损失9500元是正确的。1、2020年3月3日，黄武斌并没有私自撬开案涉房屋店面门锁并拉坏电线的行为，案涉店面停电无法营业系梁巧珍自身的原因造成，与黄武斌无关；2、2020年3月14日，梁巧珍搬离案涉房屋，但未通知黄武斌办理房屋交接手续，案涉房屋钥匙系通过顺丰快递的方式邮寄给黄武斌，黄武斌于2020年3月15日才收到案涉房屋钥匙。在收到案涉房屋钥匙之前，案涉房屋系在梁巧珍的控制之下。黄武斌收到案涉房屋钥匙后于2020年3月16日才发现案涉房屋里的玻璃、灯具、电线等已损坏，为此，黄武斌立即进行了报警，黄武斌在一审提交了拍摄于案涉房屋损坏现场的照片及报警回执证明案涉房屋受损的事实及受损情况。从黄武斌收到案涉房屋钥匙至黄武斌发现案涉房屋受损的间隔时间短，不可能由第三方进行损坏，且梁巧珍未与黄武斌办理房屋交接手续，因此，一审法院认定由梁巧珍损坏案涉房屋是正确的。一审法院根据案涉房屋受损的情况酌情判令梁巧珍赔偿黄武斌损失9500元是合理的。在一审判决后，黄武斌已委托工人对店面损坏部分进行了修复，装修费用支出了13130元，一审法院判决的金额与黄武斌实际支出尚有差距，但黄武斌认可一审判决确定的金额。一审法院程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回梁巧珍的上诉请求，维持原判。 黄武斌向一审法院起诉请求判令梁巧珍：1．支付水费789.5元、电费1099.26元、燃气费及其违约金8173.85元、物业管理费300元；2．支付违约金10000元；3．赔偿财产损失10000元。梁巧珍提出反诉，请求判令黄武斌：1．返还押金10000元；2．支付未提前一个月通知解除合同的违约金10000元；3．支付提前解除合同的违约金30000元；4．赔偿经营损失2000元。 一审法院认定，2019年2月18日，黄武斌与梁巧珍签订一份编号为1811788的《房屋租赁合同书》，约定：黄武斌将案涉房屋出租给梁巧珍，租赁期限自2019年2月15日起至2024年2月15日止，前三年每月租金为10000元，后两年每月租金为11000元；租金应按季度支付，下次付款应提前15天付清；梁巧珍应支付黄武斌押金10000元，到合同期满，且梁巧珍交清租赁期间应交的一切费用后，黄武斌应将押金无息退还梁巧珍；租赁期间的水电费、燃气费、卫生费、管理费等由梁巧珍负责交纳；租赁期间，双方均不得借故解除合同，如当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。 2020年2月13日，黄武斌的配偶林某与梁巧珍沟通房屋租赁事宜。林某说“从你租到现在，你准时几个月给我交房租？……我哪一次没有帮你？还要我写保证书吗？你如果用这种态度对我，我真的不想租你，真的，你马上走”，梁巧珍说“可以啊”，林某说“真的，不能这样子的”；林某说“马上转，这个月反正你转完后你不做就不做，走人嘛，没关系嘛”，梁巧珍说“你说的哦，这个月我做完就不做哦，先跟你这样讲哦”，林某说“行，没关系，因为我真的挺难受的，因为从你进来这个店，到现在我每个月都帮你。”同日，梁巧珍还发微信给林某“2月租金已交完。3月份不租了。” 2020年3月3日，黄武斌、林某与梁巧珍因梁巧珍拖欠电费和燃气费发生纠纷，梁巧珍进行了报警。 2020年3月14日，梁巧珍搬离案涉房屋，但未通知黄武斌办理房屋交接手续，梁巧珍通过顺丰快递向黄武斌邮寄房屋钥匙。黄武斌于次日收到房屋钥匙。 2020年3月16日，黄武斌以案涉房屋卷闸门后面的玻璃门已损坏、门口的装饰木板被敲掉、洗手盆被拿走、灯具被损坏为由，进行了报警。根据黄武斌提交的照片显示，案涉房屋存在玻璃门损坏、墙壁部分损坏、室外装饰木板损坏的情况。 电力部门曾发短信告知黄武斌，案涉房屋截止2020年3月4日已欠往月电费1099.26元。后黄武斌向电力部门缴清了该部分电费。厦门华润燃气有限公司曾向黄武斌发出《管道燃气缴费提醒函》，告知截至2020年3月18日案涉房屋尚欠燃气费7841.41元、违约金332.44元，合计8173.85元。后黄武斌缴清了燃气费7910.41元。根据水务集团提供的《水费查询清单》显示，案涉房屋2019年7月、9月、11月及2020年1月、3月的水费（含垃圾处理费）为789.5元。后黄武斌交纳了2020年1月、3月的水费（含垃圾处理费）300.5元。此外，黄武斌还向物业服务企业支付了案涉房屋的卫生处理费（即其主张的物业管理费，费用产生时间为2020年3月6日）300元。 另查明，2019年2月18日，黄武斌与梁巧珍还签订一份编号为1011817的《房屋租赁合同书》，约定甲方黄武斌将案涉房屋出租给乙方梁巧珍、何某，租赁期限自2019年2月15日起至2024年2月15日，如果黄武斌违约需赔付金额30000元。 一审法院认为，根据在案事实及证据，应当认定黄武斌与梁巧珍实际履行的是合同编号为1811788的《房屋租赁合同书》。该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行。从林某与梁巧珍的对话内容，结合合同履行情况，显然不能认定为系黄武斌违约要求提前解除合同，应当认定为系黄武斌与梁巧珍协商一致解除合同。因此，黄武斌与梁巧珍各自主张的违约金，均缺乏事实和法律依据，不予支持。根据在案事实，法院认定梁巧珍应支付黄武斌电费1099.26元、燃气费7910.41元、水费（含垃圾处理费）300.5元、卫生处理费300元，款项合计9610.17元。梁巧珍搬离案涉房屋并未与黄武斌办理交接手续，其并无证据证明其搬离时案涉房屋并未出现损坏的情况，结合黄武斌的报警时间及现场照片，一审法院认定系梁巧珍损坏了案涉房屋，梁巧珍应承担相应的赔偿责任，根据案涉房屋的损坏情况，酌定梁巧珍应赔偿黄武斌损失9500元。前述梁巧珍应支付的款项，可与黄武斌应退还的押金10000元相抵扣，抵扣后，梁巧珍还应赔偿黄武斌损失9110.17元。梁巧珍要求黄武斌赔偿经营损失2000元，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决： 一、梁巧珍于判决生效之日起十日内赔偿黄武斌损失9110.17元；二、驳回黄武斌的其他诉讼请求；三、驳回梁巧珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 经审理查明，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。梁巧珍另认为一审遗漏查明：黄武斌殴打梁巧珍及撬锁、强制停电，导致纠纷并报警。黄武斌则称梁巧珍长期未缴纳煤气电费，故发生纠纷报警，但没有殴打梁巧珍、撬锁和停电。 二审中，梁巧珍提交一份其于2020年3月4日与电业局林先生通话的录音光盘，拟证明黄武斌以梁巧珍未交电费为借口，将停电后果转嫁给电业部门。黄武斌认为，上述证据不是新的证据，不予质证，且真实性、关联性无法确认，停电无法营业不是其造成的。黄武斌亦提交一份证据《店面装修合同》，拟证明其于2020年7月19日将受损坏的店面修复装修承包给案外人周某，并因此支付13130元的装修费用。梁巧珍对《店面装修合同》的三性不予认可，也不知道周某是谁。本院认为，录音电话不是新的证据，且无法证明停电系黄武斌所为，故对该证据不予确认。《店面装修合同》系黄武斌与案外人签订，且合同载明的装修内容不仅包含玻璃墙、门恢复，还包含供电、照明线路整修及墙面修复涂料等项目，与黄武斌一审主张的玻璃门、洗手盆及室外装修木板损坏项目不一致，故本院对《店面装修合同》的真实性不予确认。 另查明，梁巧珍确认双方履行的是编号为1811788的《房屋租赁合同书》。 本院认为，双方当事人已在《房屋租赁合同书》中约定“乙方（梁巧珍）应负责交付水、电费，煤气费，卫生费，小区管理服务费等费用”，由于梁巧珍未按期缴纳上述费用及迟延支付租金，导致双方发生纠纷。一审法院认定非黄武斌违约要求提前解除合同，而是双方协商一致解除合同，黄武斌对此并无异议，亦未提出上诉。梁巧珍关于黄武斌应支付解除合同违约金的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。梁巧珍没有证据证明系黄武斌停电，亦没有提供证据证明其存在经营损失2000元，故对其诉请经营损失亦不予支持。关于讼争房屋的损失问题，黄武斌虽以房屋损坏为由报警，但报警回执体现的均是黄武斌自己的陈述，未有第三方予以证实，且提供的房屋受损照片（至诉讼时照片原件黄武斌已删除），无法确定房屋损坏的情况及价值。黄武斌二审提交的《店面装修合同》系与案外人签订，且合同涉及的装修内容与其一审诉求不完全一致，真实性无法确认，故黄武斌提交的证据不足以证明讼争房屋存在的损失，一审法院酌情认定损失9500元依据不足，本院依法予以改判。合同解除后，黄武斌应退还梁巧珍租房押金10000元，扣除代缴的电费、燃气费、水费、卫生处理费9610.17元，黄武斌尚应退还梁巧珍389.83元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初6465号民事判决第二项、第三项； 二、变更厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初6465号民事判决第一项“梁巧珍于本判决生效之日起十日内赔偿黄武斌损失9110.17元”为“黄武斌于本判决生效之日起十日内退还梁巧珍押金389.83元”； 三、驳回梁巧珍其他上诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二面五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费280元，由黄武斌负担189元，梁巧珍负担91元；反诉案件受理费550元，由黄武斌负担106元，梁巧珍负担444元。二审案件受理费1078元，由黄武斌负担192元，梁巧珍负担886元。 本判决为终审判决。 审判员  黄培芳 二〇二〇年十月二十一日 书记员  朱燕萍 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。