福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初3586号 原告：石狮市城市物业管理有限公司，住所地福建省石狮市南洋路服装城，统一社会信用代码913505817706999031。 法定代表人：洪克明，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴珊虹，福建华达（石狮）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：施美停，福建华达（石狮）律师事务所执业律师。 被告：陈鹏惠，男，1955年6月5日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告石狮市城市物业管理有限公司（下称城市物业管理公司）与被告陈鹏惠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告城市物业管理公司的委托诉讼代理人吴珊虹、被告陈鹏惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城市物业管理公司向本院提出诉讼请求：1.陈鹏惠立即支付城市物业管理公司自2018年7月1日至2020年4月30日物业服务费5984元、公摊水电费438元，并以逾期支付的物业服务费为本金按月利率2%计付自2018年8月1日至实际支付物业服务费之日的违约金；2.本案诉讼费用由陈鹏惠承担。事实与理由：2018年6月，石狮市业主委员会与城市物业管理公司签订《福建省物业服务合同》，委托城市物业管理公司实施物业管理，物业名称为石狮市。根据合同约定，物业服务期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止；高层住宅服务费按建筑面积每月每平方米1.1元向业主收取；物业共用部分及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；业主应于每月15日前支付物业服务费；业主经乙方（城市物业管理公司）书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照2倍的标准向乙方支付违约金等。合同还就委托管理事项等双方的权利义务作出相关的约定。合同签订后，城市物业管理公司按合同约定对石狮市提供了相应的物业服务。陈鹏惠系石狮市业主，房号为2Ｂ＃402（面积123.54平方米）、2Ｂ＃403（面积123.59平方米），处于合同约定的物业管理范围内，建筑面积共计247.13平方米。陈鹏惠在享受城市物业管理公司提供的物业服务的同时，却自2018年7月起至今从未缴交物业服务费及公摊水电费，暂计至2020年4月30日共计欠缴物业服务费5984元及公摊水电费438元。虽经城市物业管理公司多次催讨，但陈鹏惠均未交纳。 陈鹏惠辩称，其确实未交纳物业服务费，但具有如下正当理由：1.石狮市系拆迁安置小区，拆迁户选房后要领房时被石狮市凤里投资建设有限公司要求缴纳天然气开户费每套房3000元及安置房建筑费几万元至几百万元不等，且要全额付款。迫于压力，拆迁户不得已只能通过卖房及向银行贷款缴纳上述费用。拆迁户负债累累，无力交纳物业服务费。2.石狮市业主委员会的选举不合法，业主委员会成员并非系小区业主选举出来的，且成员中部分并非小区业主，不符合法律的规定，同时，该业主委员会未履行职责，对相关经费未依法进行公开，存在收取物业服务公司回扣等违法行为。3.城市物业管理公司的选聘未经业主大会共同决定，也未经招投标，程序违法。由于之前的物业服务公司福建实达物业有限公司物业服务管理中存在卫生差、治安乱、不作为等问题，业主要求解聘，并就要求退回天然气开户费、商场建筑费、罢免业主委员会成员等问题一起向相关部门进行反应，但经沟通协调，均未果。街道办事处回复文件，表示对相关问题的反映将于60日内回复，但至今一直未有回复，且在该60日的回复期，在全体业主不知情的情况下，由城市物业管理公司接手管理小区。4.本案城市物业管理公司提供的《福建省物业服务合同》存在造假，该合同签订时间2018年7月，但到2019年才到石狮市住房和城乡建设局进行备案，且合同落款签订主体均未载明签订责任主体的身份证号码、盖章未盖在日期上、落款处未签署签订日期，该合同存在瑕疵，不规范，系无效的。 城市物业管理公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明文件、名称变更登记通知书及资质证书各一份，拟证明城市物业管理公司的身份信息、诉讼主体资格以及城市物业管理公司具备物业管理资质的事实；2.户籍证明、《交房通知》、《选房安置协议书》、钥匙领用发放单各一份，拟证明陈鹏惠的诉讼主体资格及其选定的安置房为石狮市2Ｂ＃402（面积123.54平方米）、2Ｂ＃403（面积123.59平方米），并于2015年7月4日实际控制房屋的事实；3.《福建省物业服务合同》一份，拟证明城市物业管理公司于2018年7月1日起为石狮市提供物业管理服务，合同就物业服务费和水电公摊的计收方法、缴费时间及相应违约责任进行约定的事实；4.公摊水电费分摊公示表、水电费缴费发票、情况说明各一份，拟证明城市物业管理公司已缴交公摊水电费，并以实缴水电费为依据制作公摊水电费分摊公示表作为小区业主缴交公摊水电费的计算依据，城市物业管理公司有权向陈鹏惠催缴公摊水电费；5.《律师函》复印件及ＥＭＳ回单、欠费催缴名单及公示照片、缴费通知单及催缴照片复印件各一份，拟证明陈鹏惠欠缴自2018年7月至2020年4月的物业服务费和公摊水费电费，城市物业管理公司多次向陈鹏惠催缴，但陈鹏惠仍未交纳的事实；6.违约金统计表、违约金计算表复印件，拟证明暂计至2020年4月，陈鹏惠需支付城市物业管理公司的违约金数额及计算方法；7.业主委员会备案证明，拟证明石狮市业主委员会具有合法的主体资格，城市物业管理公司与石狮市业主委员会签订的案涉物业合同系合法有效的，且对石狮市业主均具有约束力；8.2018、2019年度工作总结、2019年度物业服务达标示范项目照片、新闻报道两则，拟证明城市物业管理公司根据案涉物业合同总结约定的三级物业服务标准提供了物业服务，而且表现良好，分别得到泉州住房和城乡建设局及石狮住房和城乡建设局的认可及表扬。 陈鹏惠质证后认为，对证据1真实性认可，但是不认可城市物业管理公司的诉讼主体资格，从未和城市物业管理公司签订过合同；对证据2对真实性及所证明目的没有意见，但是该些材料的签订交接对象是福建实达物业有限公司，并非城市物业管理公司；对证据3的真实性有异议，该份合同系伪造的，合同主体、落款日期均未载明，该份合同签订时间为2018年，但于2019年才进行备案；对证据4的公摊水电费分摊公示表及水电费缴费发票的真实性无法确认，对情况说明无异议，因有使用电梯，若要收取公摊电费予以认可，但是未享受到空中花园，无需交纳公摊水费；对证据5有意见，有收到《律师函》，但是对《律师函》的内容不认可，该《律师函》仅催讨公摊水电费，未催讨物业费，否则费用不可能才443元，另外，也没有和城市物业管理公司签订过合同，城市物业管理公司没有提供服务，无权收取物业服务费，不清楚欠费催讨名单及公示照片的情况，对缴费通知单及催讨照片有意见，并没有收到缴费通知单；对证据6有意见，并没有和城市物业管理公司签订合同，不存在欠城市物业管理公司的物业服务费，所以不应当支付违约金；对证据7有意见，业主委员会的成立不合法，业主委员会成员未经全体业主共同选举；对证据8不认可，作为石狮市业主，并未与城市物业管理公司签订合同，该些证据与其无关。 陈鹏惠为证明其抗辩主张，向本院提交了如下证据：1.诉求石狮市凤凰城被拆迁安置户权益被侵情况再次反应，拟证明石狮市业主有向街道办事处反映被侵权要求重新选物业公司情况的事实；2.情况说明，拟证明石狮市业主的统一意见；3.致拆迁就地安置在凤凰城的住户和其他住户签名文件，拟证明该份文件是石狮市业主对重选业主委员会、房屋产权证办理、商场确权、停车场、物业服务及收费监管题、天然气和其他乱收费问题的表态意见；4.物业服务合同备案证明【编号：狮物合同备字（2019）010号】，拟证明案涉物业服务合同系2018年签订，却在2019年才进行备案，证明该份物业服务合同系伪造的；5.《石狮市凤凰城地下室停车位租赁合同》，拟证明该车位租赁合同才是正规合同，案涉物业服务合同造假的事实；6.石狮市凤凰城管理混乱无序，被拆迁安置户权益被侵情况反映，拟证明石狮市管理混乱无序，服务不到位的事实，曾要求街道办事处组织重新选取业主委员会、处理车位问题；7.信访事项受理情况告知单【凤政信访字（2018）011号】，拟证明街道办事处表示60日内进行回复处理，但没有处理的事实；8.收款收据，拟证明凤里投资有限公司收取天然气开户费等费用的事实；9.石狮市镇中路二期片区改造建设工程财务结算表，拟证明其已缴纳了相应建筑费的事实；10.石狮市镇中路二期片区改造建设工程选房确认表，拟证明其收房时间是2015年7月15日，福建实达物业有限公司在2015年3月份就开始收取物业费不合理；11.《土地房屋征收拆迁补偿安置协议书》，拟证明凤里投资有限公司收取天然气开户费等其他费用不合理，该些费用在签订安置协议书中并没有约定。 城市物业管理公司质证后认为，对证据1的真实性无法确认，内容均与城市物业管理公司无关；对证据2的内容与本案无关，所涉及的费用收取主体并非城市物业管理公司，选聘的物业公司必须经招投标并非国家的强制性规定；对证据3的真实性无法确认，该内容与本案不具有关联性；对证据4的真实性无意见，该备案证明可证明城市物业管理公司与石狮市业主委员会签订的物业服务合同，系合法有效的，合同的备案办理相应手续需要时间，故备案时间与合同签订时间具有时间差具有合理性，不能证明案涉物业服务合同系伪造的；对证据5，虽该合同有签署落款日期，但落款日期是否有书写不影响合同的生效，案涉物业服务合同骑缝章盖印问题系城市物业管理公司庭前提交的系副本无法将原件骑缝章进行复印的原因，案涉物业服务合同原件有加盖骑缝章，该合同也有经备案，系合法有效的；对证据6、7的真实性无法确认，与本案没有关联性；对证据8的真实性无法确认，该收取费用的主体系石狮市凤里投资建设有限公司，与本案不具有关联性；对证据9的真实性无法确认，与本案无关联性；对证据10真实性无法确认，与本案无关，但2Ｂ＃402及2Ｂ＃403的房屋面积系真实的，且可证明陈鹏惠于2015年7月份已实际控制2Ｂ＃402及2Ｂ＃403房屋的事实；对证据11真实性无法确认，与本案无关。 本院认为，由于陈鹏惠对城市物业管理公司提供的证据1、2、证据4情况说明及证据5《律师函》的真实性均未提出异议，依法予以确认。城市物业管理公司对陈鹏惠提供的证据4的真实性无异议，依法予以确认。至于双方提供的上述证据是否与本案具有关联性，及双方有争议的其他证据的真实性、合法性及关联性，能否证明其各自诉、辩主张，本院将结合争议焦点一并予以认定。 本案双方当事人的争议焦点：1.城市物业管理公司提供的《福建省物业服务合同》是否真实、合法有效，是否对陈鹏惠具有约束力；2.陈鹏惠是否有权拒绝交纳物业服务费及讼争公摊水电费能否成立；3.城市物业管理公司主张的物业服务费的违约金能否成立。 双方当事人对于争议焦点的意见与其诉、辩及质证意见基本一致。 本院认为，关于争议焦点1，城市物业管理公司提供的《福建省物业服务合同》是否真实、合法有效，是否对陈鹏惠具有约束力的问题。该问题的关键在于《福建省物业服务合同》是否真实，签订主体是否适格的问题。首先，《福建省物业服务合同》是否真实的问题。虽陈鹏惠以合同未载明签署责任主体身份号、未签署落款日期、印章未加盖在日期上为由抗辩主张讼争《福建省物业服务合同》系伪造的，但该合同内容明确约定物业服务期限为三年，自2018年7月1日起至2021年6月30日终止，约定的权利义务内容明确，且石狮市业主委员会及城市物业管理公司分别在甲方（业主委员会）处、乙方（物业服务企业）处盖章，业主委员会主任何敬雄、城市物业管理公司的法定代表人洪克明均有分别签字确认，签章行为明确，同时合同签署主体须载明身份证、落款日期须签署、印章须加盖在落款日期，并非合同成立及生效的要件。虽陈鹏惠进一步抗辩主张该合同签订时间为2018年，但合同备案的时间为2019年，合同系虚假的、伪造的，并提供备案证明欲予以证明，但法律并未强制规定物业服务合同必须经物业管理行政部门备案，即使本案《福建省物业服务合同》签订时间为2018年，备案时间为2019年，也不影响合同成立及效力的认定。因此，在陈鹏惠未能进一步提供证据证明该合同系伪造的情况下，对《福建省物业服务合同》的真实性予以确认。陈鹏惠关于《福建省物业服务合同》系伪造的主张，理由不能成立，不予采纳。同时，在陈鹏惠未提供相应的证据证明城市物业管理公司与石狮市业主委员会存在恶意串通签订合同损害业主利益行为的情况下，其关于《福建省物业服务合同》系无效的抗辩意见，不予采纳。其次，关于合同签订主体是否适格的问题。第一，陈鹏惠抗辩称业主委员会的成立未经业主大会进行选举，选举不合法，业主委员会侵犯业主利益，并提供诉求石狮市凤凰城被拆迁安置户权益被侵情况再次反应、情况说明、致拆迁就地安置在凤凰城的住户和其他住户签名文件、石狮市凤凰城管理混乱无序，被拆迁安置户权益被侵情况反映、信访事项受理情况告知单欲予以证明。根据陈鹏惠主张，上述情况说明、情况反映等反映材料系陈鹏惠或其与其他业主单方制作的，虽提供的信访事项受理情况告知单能够证明向街道办事处信访的事实，但陈鹏惠未能举证证明街道办事处有对业主委员会的选举等事项进行处理反馈，故陈鹏惠提供的反映材料及信访事项受理情况告知单无法达到其证明目的，不予采纳。同时，关于陈鹏惠提供收款收据、石狮市镇中路二期片区改造建设工程财务结算表、石狮市镇中路二期片区改造建设工程选房确认表、《土地房屋征收拆迁补偿安置协议书》欲证明石狮市凤里投资建设有限公司乱收取费用的事实，因收费主体并非城市物业管理公司，与本案不具有关联性，故对该部分证据不予采纳。由于业主委员会的选举成立并不属于民事诉讼案件的审理范围，陈鹏惠对此可另行主张，本案不予处理。城市物业管理公司提供的《业主委员会备案证明》，系从相关政府部门依法调取，且经与原件核对一致，本院依法该份证据予以确认。根据城市物业管理公司提供的《业主委员会备案证明》，可证明石狮市业主委员会于2016年10月28日成立，任期为5年，成员共13人，主任为何敬雄，并于2017年2月15日进行备案的事实。石狮市业主委员会已成立并经相关部门备案，在未被依法撤销之前，石狮市业主委员会有权代表业主与物业服务公司签订物业服务合同，是签订本案物业服务合同的适格主体。第二，陈鹏惠主张城市物业管理公司服务公司的选聘并未经招投标，选聘未经业主大会共同决定，且城市物业管理公司服务公司并未与其单独签订物业服务合同。根据国务院《物业服务条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”的规定，物业服务公司的选聘必须经招投标，并非业主委员会与物业服务公司建立物业服务合同关系的强制性规定，本案城市物业管理公司是否经招投标选聘不影响其是否适格合同主体的认定。根据城市物业管理公司提供的《营业执照》，可证明城市物业管理公司具备物业管理服务资质，是适格的物业服务合同主体。综上，城市物业管理公司与石狮市业主委员会签订的《福建省物业服务合同》，主体适格，内容未违反法律强制性规定，依法应认定合法有效。即使本案城市物业管理公司的选聘未经石狮市业主大会共同决定，亦属于合同可撤销的情况，但《福建省物业服务合同》在未被依法撤销之前应属有效。本案《福建省物业服务合同》系石狮市业主委员会代表全体业主与城市物业管理公司所签，在合同被依法撤销或确认无效之前，对石狮市均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，陈鹏惠关于城市物业管理公司未与其签订物业服务合同，其并非合同当事人，本案《福建省物业服务合同》对其不具有约束力，且也未享受到物业服务及城市物业管理公司并非本案适格主体的抗辩主张，于法无据，不予采纳。 关于争议焦点2，陈鹏惠是否有权拒绝交纳物业服务费及讼争公摊水电费能否成立的问题。第一，关于陈鹏惠是否有权拒绝交纳物业服务费的问题。业主拒绝交纳物业服务费须基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。陈鹏惠以石狮市业主委员会成立不合法，签订《福建省物业服务合同》系伪造、无效的为由拒绝交纳物业服务费，但如争议焦点1所述，业主委员会的选举成立不属于民事诉讼案件处理范围，陈鹏惠可另案主张，其该理由不属于拒绝交纳物业服务费的正当理由。本案《福建省物业服务合同》在未被依法撤销或确认无效之前，应属有效，对石狮市业主均有约束力。根据城市物业管理公司提供的《选房安置协议书》、门禁卡登记，可证明陈鹏惠已于2015年7月15日收房，系石狮市的业主。陈鹏惠作为石狮市的业主，应当按照合同约定及时交纳物业服务费。根据城市物业管理公司提供的《律师函》及ＥＭＳ回单，可证明城市物业管理公司于2019年3月1日委托律师通过发送《律师函》向陈鹏惠进行书面催讨，陈鹏惠于2019年3月16日收到《律师函》的事实。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，在陈鹏惠至今仍未向城市物业管理公司交纳物业服务费，且无正当理由拒绝交纳的情形下，城市物业管理公司有权要求陈鹏惠支付自2018年7月1日起至2020年4月30日的物业服务费。第二，关于讼争公摊水电费能否成立的问题。城市物业管理公司据以主张本案公摊水电费的主要证据在于公摊水电费分摊公示表、水电费缴费发票及情况说明。由于水电费缴费发票，城市物业管理公司均能提供原件进行核对，对该证据的真实性依法予以确认。城市物业管理公司提供的缴费发票存在部发票分项目名称为城市生活垃圾处理费计量收费及污水处理费，因该部分费用无法证明系小区公摊水费，故城市物业管理公司将该部分费用计入公摊水费，依据不足，不予支持。虽水电费缴费发票中存在部分发票抬头名称并非城市物业管理公司的情况，但城市物业管理公司对此能够作出合理解释，并提供石狮福润中太房地产开发有限责任公司、石狮市业主委员出具的情况说明予以证明，故对该部分发票予以采信。尽管水电费缴费发票及情况说明，能够证明城市物业管理公司垫交公摊水电费的事实，但根据城市物业管理公司的主张及公摊水电费分摊公示表，石狮市公摊电费均以已装修业主按产权面积100%及未装修业主按产权面积30%分类进行计收及公摊水费按楼层区分系数计收，由于该公摊水电费计收方法本案讼争物业服务合同并未进行约定，且合同明确约定公摊水电费具体分摊办法由业主大会或业主委员会决定，因此，在城市物业管理公司未能提供书面证据证明业主大会或业主委员会决定的公摊水电费具体分摊计收方法的情况下，本案城市物业管理公司主张的公摊水电费，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于争议焦点3，城市物业管理公司主张的物业服务费的违约金能否成立的问题。由于陈鹏惠未按期交纳物业服务费，故城市物业管理公司有权要求陈鹏惠支付违约金。根据双方《福建省物业服务合同》的约定“业主违反合同第七条、第八条的约定，经乙方（城市物业管理公司）书面催讨，未能按时足额支付物业服务费，应当按照2倍的标准向乙方支付违约金”，对未按时足额支付物业服务费按2倍的标准计收违约金的前提条件应为城市物业管理公司进行书面催讨。虽城市物业管理公司主张之前有通过缴费通知单进行书面催讨，但均未能举证证明催讨的时间，而根据其提供的《律师函》，仅能证明其于2019年3月1日对2B#403房屋截至2018年9月30日的物业服务费进行书面催讨，且陈鹏惠于2019年3月16日收到《律师函》的事实，故对截至2018年9月30日2B#402房屋未交纳的物业服务费的违约金标准自书面催讨之日（2019年3月16日）起可适用双方对未按时足额支付物业服务费按2倍标准计付的合同约定，城市物业管理公司自愿调整按月利率2%计算，该标准低于合同约定标准，且不违反法律的规定，予以支持。因此，对2B#403房屋2018年7月1日至2018年9月30日未交纳的物业服务费的违约金自2019年3月16日起至实际付清物业服务费之日止按月利率2%计付。根据双方合同约定，物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月15日前支付物业服务费，故对未按时交纳物业费的业主应当支付违约金，但每月应交未交物业服务费的违约金应于次月16日起算。综上，对2B#403房屋2018年7月1日至2018年9月30日未交纳的物业服务费的违约金，以每月未交纳物业服务费136元为基数，未进行书面催讨之前即2018年8月16日起至2019年3月15日止依法按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付、书面催讨之后即自2019年3月16日起至实际付清物业服务费之日止按月利率2%计付；对陈鹏惠2B#403房屋自2018年10月1日至2020年4月30日及2B#402房屋自2018年7月1日至2020年4月30日应交未交的物业服务费的违约金，因城市物业管理公司未能举证证明其已书面进行催讨，故对该部分违约金本院依法调整按中国人民银行同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段累加计付（详见附表）。因此，对城市物业管理公司的违约金主张超过的部分，不予支持。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：城市物业管理公司作为乙方与石狮市业主委员作为甲方签订一份《福建省物业服务合同》，约定物业服务期限为叁年，自2018年7月1日起至2021年6月30日终止；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取；多层住宅、高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米为1.1元；物业共用部位及共用设施设备用水用电由相关业主按照建筑面积分摊；物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用由最终用户承担，公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定；业主向乙方支付物业服务费后，乙方按照合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈余；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月15日前向乙方支付物业服务费，业主违反该约定，经乙方书面催讨，未能按时足额支付物业服务费，应当按照2倍的标准向乙方支付违约金。合同自签订之日并经双方签字（盖章）后生效等内容。陈鹏惠于2015年7月15日办理石狮市2Ｂ＃402（建筑面积为123.54平方米）及2Ｂ＃403室的交房手续（建筑面积为123.59平方米），两套住房每月物业服务费均为136元，共272元。2018年7月1日至2020年4月30日2Ｂ＃402室及2Ｂ＃403室的物业服务费及公摊水电费，陈鹏惠至今均未交纳。2019年3月1日，城市物业管理公司委托律师向陈鹏惠邮寄发送《律师函》催讨截至2018年9月30日2Ｂ＃403室的物业服务费及公摊水电费443元。2019年3月16日，陈鹏惠收到该《律师函》。后因催讨未果，城市物业管理公司于2020年7月7日向本院提起诉讼。 本院认为，石狮市业主委员会与陈鹏惠签订的《福建省物业服务合同》，主体适格，内容未违反法律法规的强制性规定，依法应认定合法有效。该《福建省物业服务合同》对石狮市业主均有约束力。陈鹏惠作为石狮市2Ｂ＃402室及2Ｂ＃403室的业主，应按照合同约定按时足额交纳相应的物业服务费等费用，但陈鹏惠经城市物业管理公司催讨后，仍未按期履行交纳义务，依法应承担相应的违约责任。城市物业管理公司有权要求陈鹏惠支付自2018年7月1日至2020年4月30日未交纳的物业服务费。根据双方合同约定，物业服务费按建筑面积每平方每月1.1元计算，自2018年7月1日至2020年4月30日共22个月，因此，陈鹏惠2Ｂ＃402室及2Ｂ＃403室未交纳的物业服务费为5984元（136元／月×22个月＋136元／月×22个月）。基于陈鹏惠的未按时足额交纳物业服务费的违约行为，城市物业管理公司有权要求陈鹏惠支付2018年7月份至2020年4月份未交纳的物业服务费的违约金，即自2018年8月16日起至实际付清物业服务费之日止，以物业服务费136元为基数计算的违约金（详见附表）。由于城市物业管理公司未能提供证据证明石狮市业主大会或业主委员会决定的公摊水电费具体分摊计收方法，故本案城市物业管理公司主张的公摊水电费，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，城市物业管理公司的诉讼请求部分可以成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第六十四条，《福建省物业管理条例》第四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条规定，判决如下： 一、陈鹏惠应在本判决发生法律效力后十日内支付石狮市城市物业管理有限公司物业服务费5,984元及自2018年8月16日起至实际付清物业服务费之日止，分别以物业服务费136元为基数计算的相应违约金（详见附表）； 二、驳回石狮市城市物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由陈鹏惠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡燕瑜 二〇二〇年十月九日 书记员  林莹莹 附表：                            2B#402室及2B#403室             未缴纳物业服务费计付违约金情况             （自2018年7月1日至2020年4月30日）                               2B#402室                               年份                       月份                       未缴纳物业服务费（元）                       计算时间段                       计算标准                               2018                       7月                       136                       2018年8月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               8月                       136                       2018年9月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               9月                       136                       2018年10月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               10月                       136                       2018年11月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               11月                       136                       2018年12月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               12月                       136                       2019年1月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               2019                       1月                       136                       2019年2月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               2月                       136                       2019年3月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               3月                       136                       2019年4月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               4月                       136                       2019年5月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               5月                       136                       2019年6月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               6月                       136                       2019年7月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               7月                       136                       2019年8月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               8月                       136                       2019年9月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               9月                       136                       2019年10月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               10月                       136                       2019年11月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               11月                       136                       2019年12月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               12月                       136                       2020年1月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               2020                       1月                       136                       2020年2月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               2月                       136                       2020年3月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               3月                       136                       2020年4月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               4月                       136                       2020年5月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               备注：每月应交未交物业费的违约金于次月16日起算                               2B#403室                               年份                       月份                       未缴纳物业服务费                       计算时间段                       计算标准                               2018                       7月                       136                       2018年8月16日起至2019年3月15日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年3月16日起至实际付清物业服务费之日止                       月利率2%                               8月                       136                       2018年9月16日起至2019年3月15日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年3月16日起至实际付清物业服务费之日止                       月利率2%                               9月                       136                       2018年10月16日起至2019年3月15日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年3月16日起至实际付清物业服务费之日止                       月利率2%                               10月                       136                       2018年11月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               11月                       136                       2018年12月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               12月                       136                       2019年1月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               2019                       1月                       136                       2019年2月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               2月                       136                       2019年3月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               3月                       136                       2019年4月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               4月                       136                       2019年5月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               5月                       136                       2019年6月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               6月                       136                       2019年7月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               7月                       136                       2019年8月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               8月                       136                       2019年9月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               9月                       136                       2019年10月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               10月                       136                       2019年11月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               11月                       136                       2019年12月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               12月                       136                       2020年1月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               2020                       1月                       136                       2020年2月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               2月                       136                       2020年3月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               3月                       136                       2020年4月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               4月                       136                       2020年5月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               备注：每月应交未交物业费的违约金于次月16日起算                注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 一、适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《福建省物业管理条例》 第四十八条业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。 物业所有权发生转移时，原业主应当结清物业服务费以及水电公摊等相关费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。