湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8786号上诉人（原审原告）：胡春桥，男，1977年2月1日出生，汉族，居民，户籍所在地江西省抚州市临川区，现住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：李智文，湖南金凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂燕妮，湖南金凯华律师事务所律师。上诉人（原审原告）：周珺，女，2000年9月23日出生，汉族，居民，户籍所在地长沙市芙蓉区，现住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：胡春桥，男，1977年2月1日出生，汉族，居民，户籍所在地江西省抚州市临川区，现住江西省抚州市临川区，系原告周珺姨父。被上诉人（原审被告）：湖南新府房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市玉潭街道二环路（市行政中心正南面）。法定代表人：寿俊钍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高学东，湖南严明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婵，湖南严明律师事务所律师。上诉人胡春桥、周珺因与被上诉人湖南新府房地产开发有限公司纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初3705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡春桥、周珺上诉请求：1.依法撤销（2019）湘0124民初3705号民事判决书，改判被上诉人赔偿因无法将位于宁乡市玉潭街道二环路（中央花园）28栋101、201、301号所属墙内1843.81平方米的土地使用权登记至两上诉人名下所致两上诉人经济损失6，179，400元（暂定上诉人委托评估报告所列市值减去上诉人待付购房款）；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院已依法认定由被上诉人负责将面积为2582.8平方米的土地使用权转让至两上诉人名下，却将宁乡县教育局向宁乡县国土资源局发送的《关于请求暂停办理小区配套幼儿园不动产登记发证的函》、长沙市人民政府办公厅下发的《长沙市城镇小区配套幼儿园专项整治工作方案》、宁乡市人民政府办公室下发的《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》所综合反映的政策认定为不可抗力，纯系对文件及政策本身的误读，基本事实认定错误。一、所涉政策本身系管理性调整，而非对不动产登记的禁止。长沙市及宁乡市两份专项整治工作方案的目的在于加强小区配套幼儿园的普及面积其普惠性，整治的手段为从开发单位或产权受让人收回配套幼儿园的产权，而非强夺式将对其直接确权至宁乡市教育局名下。同时，从政策性文件中明确了对未出租或未转让配套幼儿园的收回，政府需要对通过政策无偿且强制性将小区配套幼儿园产权确权登记至教育局名下，以此形式对原配套幼儿园受让人的产权登记禁止。二、宁乡县教育局关于请求阻却法定物权登记的函件，意图以政策性文件设置物权登记妨碍，既完全误读政府关于小区配套幼儿园专项整治工作的文件精神，亦与物权法的法律性规范相悖。该请示函明确要求被请求单位宁乡县国土局函复，但至今尚未得到宁乡县国土局明确书面回应。从法律后果而言，该请示函是否确定形成阻却本案产权登记的不可克服的因素，尚存重大疑问。三、从政府政策的性质及其形成的后果来看，所涉政府政策不符合不可抗力的特征。1.整治方案的出台并非直接强制性的将小区配套幼儿园产权确权登记至教育局名下，亦未明确禁止方案出台前已发生的物权变动的禁止，故未形成与上诉人诉求的案涉产权登记的冲突，不存在需加以克服方案才能继续进行案涉产权登记的基础。2.教育局收回产权系附法定程序条件及实体补偿条件的，而本案中两项条件均未实施。3.教育局收回产权系附法定程序条件及实体补偿条件的，而本案中两项条件均未实施。4.专项整治方案的出台，唯一形成的权力为教育部门附条件下的收回权，两上诉人诉求的产权登记不会对该“收回权”形成任何实质妨碍。5.误读整治方案的法律后果及司法的社会效应，一审判决无异于对公民合法产权的非法剥夺。四、一审法院参照商品房预售合同约定的土地使用权证办理期限认定被上诉人不存在迟延办理案涉产权登记，不符合合同签署后不动产产权登记制度建立后的客观实际，被上诉人未能在三本不动产权证办结时同步办理该部分土地使用权证，显然系漏办及拖延办理。双方签署订购协议后，上诉人多番催告被上诉人及时办理房地的不动产权登记，被上诉人明确2017年4月完成大确权后即可在30个工作日办理取得房地的不动产权证，但被上诉人最终未能兑现。商品房预售合同关于分别办理房屋所有权证及土地使用权证的约定已经不符合不动产登记制度建立后的办证实践。不动产权证是一次性办理并不具有不可推翻的效力，案涉土地使用权作为规划内的幼儿园配套用地，与已经办理的三本证所涉不动产系不可分的，剥离房产而单独办理空地使用权的不动产权证不符合办证实践，不能割裂。一审法院已经采信上诉人提交的证据6及被上诉人提交的证据5，却没有认定被上诉人在办证过程中没有提交2016年12月幼儿园的测绘成果而是提交了2013年1月所测绘的全体业主共有宗地的不符合双方合意的过期图纸致使办证漏办1843.81平方米土地使用权这一事实。五、被上诉人与宁乡市教育局、幼儿园物业承租方签署的协议无效，且与专项整治方案确定的实施举措不符。三方均明知幼儿园物业产权已不属于被上诉人，教育局在未办理产权收回前，无权与相关单位签署委托办园协议，该协议完全将实际产权人排除在外，更何况被上诉人完全不具备签约资格。教育部门积极推进落实方案以实现教育普惠的初衷可以理解，即便所经办的事务为管理性事务，但经办该事务的法定程序或方案确定的程序亦应该得到正确的解读和合法合理的实施。六、政策的理由并不是不可抗力，因为该政策不具有不可预见性和不可避免性。关于被上诉人提交的政策作为证据，2017年、2018年的政策并不是新出台的关于配套幼儿园的政策法规，而是一个专项整治方案，早在2004年、2010年长沙市地方政策法规以及2013年就已经出台了新建小区配套幼儿园必须由政府统筹规划管理，开发商不得私自处置的政策，2016年之前已经出台的政策被上诉人应当是知情的。七、程序方面，在一审时，上诉人提交了诉讼请求后，一审法官提出可能涉及到情势变更的问题，所以在一审庭审时上诉人口头提出要变更诉讼请求，法庭并未拒绝，之后上诉人向一审法院递交了两次变更诉讼请求申请书，一审法院未接收。综上，被上诉人根本性违约导致合同目的未实现，一审判决却将专项整治方案认定为不可抗力，并以此评价被上诉人不违约及担责，漠视在商品房买卖过程中处于弱势地位的上诉人，明显违反了法律的公平原则及诚实信用原则，系基本事实认定错误及适用法律错误，故提起上诉，请法院予以纠正并改判支持全部上诉请求。湖南新府房地产开发有限公司辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，不能成立，故请求贵院驳回上诉，维持原判。一、本案诉争的幼儿园空坪系国有出让地，被上诉人已办理了整体的土地使用权证。该土地使用权不能办理至上诉人名下系政策原因所致，属于不可抗力，因此应当免除被上诉人无法办理该土地使用权的责任，请二审法院依法认定。二、被上诉人并非迟延履行办证义务后发生的不可抗力，故应依法免除被上诉人无法办证的责任。三、根据上诉人与被上诉人签订的《宁乡县商品房买卖合同》，上诉人仅以3056.78元/平方米或2917.55元/平方米的价格，以612万元的总价款购买了第28幢的101号、201号、301号，面积总计2065.79平方米的房屋，其支付的价款仅为购房款，上诉人并未支付分文购买诉争土地使用权的费用。根据我国民法等价有偿、权利义务对等、公平信用的原则，上诉人要求被上诉人赔偿649.94万元的土地使用权损失费明显违反上述原则，请求二审法院依法驳回其诉讼请求。四、本案争议的土地使用权实为幼儿园的专有配套用地，早已由上诉人实际占有、使用和收益，并不存在影响其幼儿园的功能和使用等情况。五、上诉人提出一审法院未采取其变更诉讼请求的观点，上诉人在一审庭审及庭审后直至判决书出来之前，都未提交新的诉讼请求，所以一审法院才不接收上诉人变更诉讼请求申请书。六、被上诉人并未怠于办理土地使用权证，根据宁乡县商品房买卖合同第17条的规定“在商品房交付后365个工作日办妥买受人的房屋所有权证。在547个工作日，办妥买受人的土地使用权证”。但是双方签订《绿地中央花园28栋面积补偿协议》达成转让土地使用权合意时间是2016年12月25日，从双方达成合意到文件下来这段时间，都未超过双方签订的关于涉案房屋土地使用权办理转让的协议时间。七、上诉人的第五项上诉主张与本案无关。综上所述，本案诉争的土地使用权不能转移至上诉人名下纯系政策原因，属于不可抗力，被上诉人不存在对上诉人违约赔偿的问题；上诉人的诉求明显违反等价有偿、公平信用的民法原则，不能予以支持；另外，本案争议的土地使用权，已实际为幼儿园的专属活动用地，并没有影响幼儿园的功能及使用。而上诉人的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。胡春桥、周珺向一审法院起诉请求：1、判决湖南新府房地产开发有限公司立即将位于宁乡市玉潭街道二环路（中央花园）28栋101、201、301号所属围墙内1843.81平方米空坪地的土地使用权登记至胡春桥、周珺名下或赔偿因无法办理该产权登记所致胡春桥、周珺经济损失6179400元（未办理不动产权属登记的围墙内空坪地评估市值减去胡春桥、周珺待付购房款320000元，暂以胡春桥、周珺委托评估报告所列市值计算）；2、湖南新府房地产开发有限公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：湖南新府房地产开发有限公司系宁乡市玉潭镇二环路绿地·中央花园的开发商。2013年8月20日，湖南新府房地产开发有限公司委托长沙新都会商业管理有限公司将其自建绿地·中央花园28栋101、201、301室以及户外场地租赁给案外人湖南梯田教育管理咨询有限公司并签订《幼儿园场地租赁合同》，该租赁场地规划用途为教育。2016年5月9日，胡春桥（乙方）与湖南新府房地产开发有限公司（甲方）签订《绿地·中央花园住宅定购协议书》，购买28栋101、201、301号物业，并约定“围墙范围以内土地归乙方单独所有，甲方负责该面积约2600平方米的土地使用权向国土部门申请转移至乙方”，总价700万，准时签约享受总价612万元合同价。2016年7月9日，胡春桥、周珺分别与湖南新府房地产开发有限公司签订《宁乡县商品房买卖合同》，购买28栋101、201、301号房屋，合同附件中约定将围墙以内的土地面积用红线标记，作为胡春桥、周珺房屋的土地单独使用面积。2016年12月25日，胡春桥、周珺（乙方）与湖南新府房地产开发有限公司（甲方）签订《绿地中央花园28栋面积补充协议》，约定“1、甲方出售给乙方房屋建筑面积2065.79㎡，其中101室667.63㎡，201室699.08㎡，301室699.08㎡，土地占用面积2582.9㎡。2、甲方负责将该宗地面积2582.9㎡转移至乙方，该小区其他业主不与幼儿园现有围墙以内场地共有土地使用权。”2017年8月9日，被告为胡春桥、周珺办理不动产权证，其中101室建筑面积667.63㎡，独用土地面积239.87㎡，201室建筑面积699.08㎡，独用土地面积249.56㎡，301室建筑面积699.08㎡，独用土地面积249.56㎡，胡春桥、周珺共计支付580万元，因尚有1843.81㎡土地使用权面积未转移至胡春桥、周珺名下，胡春桥、周珺尚欠32万元购房款未支付。2019年4月18日，胡春桥、周珺委托长沙恒明房地产土地评估咨询有限公司作出《房地产估价报告书》，对于未转移登记的1843.81㎡以评估单价3525元/㎡得出的评估总价为649.94万元。对于上述周珺的行为，周珺父母周义、张存予以追认，并承诺自觉履行该合同产生的一切权利与义务。另查明，2017年9月13日，宁乡县教育局向宁乡县国土资源管理局发送《关于请求暂停办理小区配套幼儿园不动产登记发证的函》，请求暂停办理小区配套幼儿园不动产登记发证。2018年1月19日，长沙市人民政府办公厅下发《长沙市城镇小区配套幼儿园专项整治工作方案》，要求“凡是配套幼儿园，原则上政府均要收回，且均要举办为公办幼儿园或普惠性民办幼儿园。”“对已出租或出让的配套幼儿园，收回后可优先由原承租方或受让方在原合同约定期限内继续举办，但须按照普惠性质办园，并与教育部门签订委托办园协议……”。2018年5月10日，宁乡市人民政府办公室下发《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》，“自2019年春季开学起，按长政办函[2018]9号文件规定应收回的配套幼儿园，收回之前必须办成普惠性民办幼儿园。…收回后可优先由现幼儿园举办方办园，并与教育部门签订委托办园协议。”“在产权登记方面，经属地教育部门提交与开发单位签订的移交确认书和申请，不动产权登记部门在15日内将配套幼儿园登记在市教育局名下。…”为应对该整治方案，2018年12月26日，宁乡市教育局、湖南新府房地产开发有限公司、宁乡市玉潭街道金色梯田幼儿园签订《小区配套幼儿园举办普惠性民办园协议》，将金色梯田按普惠性民办幼儿园标准办园。另，胡春桥、周珺于2019年9月26日向一审法院递交变更诉讼请求申请书。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的协议中关于将幼儿园所占面积的土地使用权从湖南新府房地产开发有限公司转移到胡春桥、周珺名下的约定是否有效，2、湖南新府房地产开发有限公司在签订该协议后，未能按照协议约定办理该部分土地使用权的过户手续是否因不可抗力导致，3、是否存在当事人迟延履行后发生不可抗力的情形。关于争议焦点1,胡春桥、周珺购买了湖南新府房地产开发有限公司开发的位于该土地上绿地·中央花园28幢101、201、301号房屋，2016年12月，经宁乡县国土局测绘队勘测定界，湖南新府房地产开发有限公司出售给胡春桥、周珺的房屋建筑面积为2065.79㎡，土地占用面积为2582.9㎡，双方约定由湖南新府房地产开发有限公司负责将该宗土地面积为2582.9㎡转让至胡春桥、周珺名下，该小区其他业主不与幼儿园现有围墙以内场地共有土地使用权。湖南新府房地产开发有限公司通过出让的方式取得了位于宁乡县交汇处地号为通益-05号地，并办理了国有土地使用权证，权证号为宁（1）国用（2013）第019号，双方约定的转让土地使用权的约定未超出湖南新府房地产开发有限公司土地使用权证范围，故该约定合法有效，双方当事人应当遵守。关于争议焦点2,《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当双方达成将幼儿园围墙范围内的土地使用权过户到胡春桥、周珺的名下的合意时，不能预见、不能避免并且不能克服政策的调整，因政策调整原因，导致了湖南新府房地产开发有限公司无法将该部分土地使用权转让给胡春桥、周珺，其系因不可抗力导致不能履行合同。关于争议焦点3，双方在绿地中央花园28栋面积补充协议中，未对办理土地使用权证的时间进行约定，但是该协议系双方签订的宁乡县商品房买卖合同的补充协议，故根据合同体系解释，可以参照双方在商品房买卖合同中约定的时间进行确定，商品房买卖合同第十七条约定，在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，547个工作日内办妥买受人的土地使用权证。宁乡县教育局2017年9月13日向宁乡县国土资源管理局发出关于请求暂停办理小区配套幼儿园不动产登记发证的函，2018年1月19日，长沙市人民政府办公厅发布了《关于印发长沙市城镇小区配套幼儿园专项整治工作方案的通知》，2018年5月10日，宁乡市人民政府制定了《宁乡市城区楼盘配套幼儿园专项整治工作方案》，该方案第五条第二款明确规定：“市国土局负责在产权登记方面负责督促配套幼儿园与首期住宅同步登记；依据政策将小区配套幼儿园产权办理在市教育局名下”，从双方2016年12月25日达成转让土地使用权的合意后，到政策的变化，在双方买卖合同约定的办理土地使用权证的期限内，湖南新府房地产开发有限公司不存在迟延履行后发生不可抗力的情形。关于胡春桥、周珺变更诉讼请求的申请，因法庭辩论阶段已经结束，故对该申请本院不予准许。综上，湖南新府房地产开发有限公司系因不可抗力的原因无法履行将围墙内1843.81平方米的土地使用权证办理至胡春桥、周珺名下的合同义务，免除违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：驳回胡春桥、周珺的诉讼请求。案件受理费55056元，由胡春桥、周珺负担。二审中，胡春桥、周珺围绕上诉请求提交如下证据：证据1.宁乡市不动产产权登记中心出具的政策变化证明，拟证明被上诉人到不动产产权登记中心申请办理产权登记之后的30个工作日内可以拿证，被上诉人怠于履行。证据2.微信聊天记录，拟证明上诉人通过微信联系被上诉人销售经理办证事宜，被上诉人答复2017年4月办理栋证后即可办理不动产证，办结时间为30个工作日。湖南新府房地产开发有限公司经质证发表质证意见认为，对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，根据相关规定，单位出具的证明必须有单位负责人签名并盖公盖，该证据不能达到其证明目的，虽然在湖南新府房地产开发有限公司提出登记后不动产登记中心可以在30个工作日内办理土地使用权证，但双方约定房屋买卖合同签订之日起547个工作日内办理，应该以协议约定的时间为准。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，不能达到其证明目的。商品房买卖合同的补充合同第17条约定有关未经甲方承诺的任何业务人员的口头承诺不成立，不具有法律效力。本院经审查认为，胡春桥、周珺提供的证据1、2不能达到其证明目的，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，首先，因政策调整原因，导致湖南新府房地产开发有限公司无法将涉案争议部分土地使用权转让给胡春桥、周珺名下，属于因不可抗力导致湖南新府房地产开发有限公司不能履行合同，且该不可抗力因素发生时湖南新府房地产开发有限公司的合同义务履行期限尚未届满，故应当认定湖南新府房地产开发有限公司因不可抗力因素无法履行合同义务，一审法院据此免除湖南新府房地产开发有限公司的违约责任，并无不当。其次，胡春桥、周珺在一审法庭辩论终结之前未提出变更诉讼请求，其在一审法庭辩论终结之后向一审法院递交变更诉讼请求申请书，与法律规定不符，一审程序并无不当。综上所述，胡春桥、周珺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55056元，由上诉人胡春桥、周珺负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二〇年十月二十三日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……