北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终8807号上诉人（原审原告）：北京市朝阳区芳馨园小区业主委员会，住所地北京市朝阳区西坝河南路6号芳馨园小区。负责人：柴勇，主任。委托诉讼代理人：孟宪生，北京宏健仁和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京润豪物业服务有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚和一街6号。法定代表人：韩升喜，总经理。委托诉讼代理人：胡妍岩，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳滨，男，北京润豪物业服务有限公司职员。上诉人北京市朝阳区芳馨园小区业主委员会（以下简称芳馨园业委会）因与被上诉人北京润豪物业服务有限公司（以下简称润豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初82317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芳馨园业委会上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持芳馨园业委会一审全部诉讼请求；2.诉讼费由润豪公司承担。事实和理由：1.一审法院认定芳馨园小区第五次业主大会未形成有效决议错误。2017年12月30日的业主大会决议中业主通过短信或者微信授权代为投票的选票虽在当时未被芳馨园业委会归为无争议的有效票数，但同时芳馨园业委会在业主大会决议中也记载“历次业主大会均有以短信或者微信授权形式进行的投票且全部被认可为有效投票”。足以证明以短信或微信授权形式进行投票已经属于小区业主大会投票的惯例。据此，小区业主同意解除与润豪公司物业服务合同的票数至少为182票，已经超过半数。同时，同意解除与润豪公司物业服务合同业主的专有部分占建筑物总面积也已经超过半数，完全符合《物权法》第七十六条的规定。2.业主大会投票是否公正客观应以客观事实为准，而不应以业主委员会工作人员的某些看法为准。从2017年12月30日的业主大会决议来看，小区至少有过半数的业主已经同意解除与润豪公司的物业服务合同。因此，解除与润豪物业公司物业服务合同从法律上看已经代表小区全体业主的共同意志。在小区至少有过半数的业主已经同意解除与润豪公司物业服务合同的情况下，一审法院没有证据证明业主大会程序违反法律规定的情况下认定业主大会没有形成有效决议错误，也违背小区业主共同意志。润豪公司辩称：同意一审判决，不同意福芳馨园业委会的上诉请求和理由。芳馨园业委会向一审法院起诉请求：1.确认芳馨园业委会和润豪公司签订的《北京市物业服务合同》于2018年6月8日解除；2.判令润豪公司立即撤出朝阳区芳馨园小区；3.判令润豪公司向芳馨园业委会移交位于朝阳区某号芳馨园小区地下一层的物业管理用房和相关物业管理资料（包括管理档案、业主产权档案、缴费档案、电梯技术资料、公共维修设施维修维保记录等）。一审法院认定事实：芳馨园业委会作为甲方（委托方）与润豪公司作为乙方（受托方）签订《北京市物业服务合同》，约定，项目名称：北京市朝阳区芳馨园小区，项目地址：北京市朝阳区西坝河南路6号。物业服务期限为五年，自2015年9月25日至2020年9月24日。物业服务费由业主按其拥有的建筑面积预先交纳，乙方应按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费等等。2015年9月，双方签订《北京市物业管理服务合同》之补充协议，对上述合同的内容进行了补充。庭审中，经询，双方均认可之前由北京润豪物业服务有限公司第一分公司（以下简称一分公司）为芳馨园小区提供现场服务。庭审中，芳馨园业委会表示因一分公司提供的服务存在问题，故决定解聘润豪公司，并就解聘润豪公司召开了第五次业主大会，且形成了有效决议。庭审中，芳馨园业委会提交了2018年1月15日的决议作为证据证明其主张，根据该决议内容显示：2017年10月27日至12月27日期间，芳馨园小区业主委员会采用书面表决方式组织召开本小区第五次业主大会会议，现投票核查工作已经结束，本次业主大会会议共发放和送达表决票239张，回收表决票239张，其中有效赞成票174张，对应表决权面积为30562.06平方米，反对票1张，本小区业主人数为313人，共拥有表决权的总面积为55429.04平方米，参加本次业主大会会议投票人数和面积均超过全体业主人数和投票权面积数的二分之一，本次会议有效，形成如下决议：同意解除芳馨园小区业主委员会与北京润豪物业管理有限公司签订的《北京市物业管理服务合同》。2018年6月7日，芳馨园业委会作为甲方和润豪公司作为乙方签订《北京市物业服务合同解除协议书》，约定，甲乙双方于2015年9月签订《北京市物业管理服务合同》和《北京市物业管理服务合同》之补充协议，将芳馨园小区委托乙方实行物业管理，经甲乙双方协商一致同意解除原合同，就相关事宜约定如下：原合同于本协议书生效之日解除，物业办公用房及物业管理相关资料自2018年6月8日17时移交给甲方，等等。润豪公司对此不予认可，表示2018年1月15日的决议并非有效决议，不能产生解聘润豪公司的法律效果，芳馨园业委会无权代表业主与润豪公司签订《北京市物业服务合同解除协议书》。另查，芳馨园业委会曾向一审法院起诉过润豪公司和一分公司，后撤诉。一审法院在审理过程中，调取了双方上次诉讼的案卷材料，根据法院调取的材料显示，芳馨园业委会在上次诉讼中的诉讼请求也包括要求解除芳馨园业委会与润豪公司签订的《物业服务合同》，其要求解除合同的依据也是本案中出示的2018年1月15日的第五次业主大会决议。在上案的审理过程中，一分公司和润豪公司的答辩意见为2018年1月15日的业主大会决议不具有有效性，故不同意解除合同。在上述案件审理过程中一分公司还出具了一份落款日期为2017年12月30日、加盖了芳馨园业委会印章的芳馨园业委会第五次业主大会决议，该决议内容显示：芳馨园小区业主委员会在香河园街道办事处和柳芳北里居委会的监督指导下，采用书面表决方式召开了本次业主大会，组织业主自2017年10月27日至2017年12月27日依法召开了芳馨园小区解除与润豪公司的物业管理服务合同的业主大会，在香河园街道办事处、柳芳北里居委会、香河园派出所及部分业主参与下进行了开票、监票、唱票和计票。本次共收到芳馨园小区业主书面投票共计239票，赞成票238票，反对票1票。238票赞成票中，业主亲自投票同意解除与润豪公司物业服务合同的无争议有效票数，共计149票，其中东座为77票，西座为72票。业主通过短信或者微信授权代为投票同意解除与润豪公司物业服务合同的票数为33票，但此次未被认定是有效投票，虽然历次业主大会均有以短信或微信授权形式进行的投票且全部被认可为有效投票。因润豪物业提供的供开票使用的业主清册存在业主信息错误，致使有10票业主投票未被认为是有效投票。有46票赞成票被认为是废票，但28日开票当天未经公开唱票、验票；业委会已向办事处申请开封封存的46票选票，进行验证，核实，但在本决议发出前尚未得到办事处的答复，业委会不能擅自开封查验。另据业主反映，有业主被威胁不能投赞成票，否则业主会有麻烦。鉴于以上情况，此次投票结果已经不能公正、客观地反映业主投票的真实意思表示及结果，业委会将择日召集第六次业主大会重新进行投票，同时欢迎广大业主向业委会提出宝贵意见和建议。经询，芳馨园业委会认可2017年12月30日的业委会决议亦是其作出。上次案件审理过程中，法庭询问芳馨园业委会为何在2017年12月30日作出了上述业主大会决议后，于2018年1月15日就第五次业主大会又出具一份不同内容的决议，芳馨园业委会解释2017年12月30日的业主大会决议系阶段性的统计结果，当时无争议的票共计有149票，其他待核实的选票89票。2018年1月12日，业委会委员再次开箱进行了统计，并在待核实的选票中发现还有25张有效票，并根据该统计结果形成了2018年1月15日的决议，2018年1月15日的决议系最终决议。而按照最新的统计结果，达到了法律规定的“双过半”的标准，故决议结果有效。关于第二次开箱验票的参加人员，本次诉讼中，经询，芳馨园业委会表示有三名委员在场，但未通知街道办事处或者居委会的工作人员到场。经询，润豪公司表示对第二次开箱验票不知情，并表示第二次开箱验票未经多方主体见证，而对于待核实的票中的25张票认定为有效票，由芳馨园业委会几名委员单方自行决定，其行为违法了公平公正的原则，故对于芳馨园业委会的第二次的统计结果不予认可，亦不认可2018年1月15日的业主大会决议。庭审中，双方均认可小区的总户数为328户，实际业主人数为313人。芳馨园业委会表示就解聘润豪公司未再召开过业主大会。本次诉讼中，芳馨园业委会坚持认为2018年1月15日作出的业主大会决议为最终决议，该决议合法有效，并表示芳馨园业委会与润豪公司签署的解除协议书亦合法有效。润豪公司对此不予认可，表示芳馨园业委会针对第五次业主大会做出了两个不同的业主大会决议，第二次自行认定的选票不应当视为有效票，而第一次的统计结果并未达到法律规定的“双过半”的要求，故第五次业主大会未形成有效决议。另查，2018年11月7日，芳馨园业委会和润豪公司签订《补充协议》，约定，润豪公司与芳馨园业委会针对后续服务和一分公司的问题解决达成以下协议，润豪公司继续为芳馨园小区提供物业服务。双方权利义务按此前双方签订的物业合同执行。因一分公司之前存在不当行为超出总公司授权引起业主不满，现润豪公司决定注销一分公司，由润豪公司另行组建管理团队为芳馨园更好的提供服务。业委会和润豪物业一致认为，在润豪物业完成街道办事处沟通和在小区发布公告后，业委会和润豪公司的合同继续执行。庭审中，双方均认可自该补充协议签订至今，仍然由润豪公司为芳馨园小区提供物业服务。一审法院认为，按照法律规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人应当由全体业主共同决定，并经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即应当符合“双过半”的规定。本案中，芳馨园业委会表示就解聘润豪公司召开了第五次业主大会并形成了有效决议。但是根据一审法院查明的事实可知，芳馨园业委会就同一次业主大会做出了两个不同的决议，虽然芳馨园业委会表示2017年12月30日的决议结果系阶段性的统计结果，2018年1月15日的决议系最终的决议，但是2017年12月30日的决议中已经明确载明了“此次投票结果已经不能公正、客观地反映业主投票的真实意思表示及结果，业委会将择日召集第六次业主大会重新进行投票”，而且后续对于待核实的选票进行统计和认定时，仅有芳馨园业委会的三名委员到场，在上述选票存有争议的情形下，芳馨园业委会委员对选票的效力单方进行认定和统计的行为显然不妥。故根据上述情形，一审法院难以认定第五次业主大会形成了有效决议。在就解聘物业公司并未形成有效的业主大会决议的情形下，芳馨园业委会与润豪公司签订《北京市物业服务合同解除协议书》，亦违反了法律规定的程序。在此情形下，芳馨园业委会要求确认和润豪公司签订的《北京市物业服务合同》于2018年6月8日解除并要求润豪公司撤场、移交物业管理用房和物业管理相关资料，无事实和法律依据，故一审法院对其诉讼请求不予支持。综上，一审法院判决：驳回北京市朝阳区芳馨园小区业主委员会的全部诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：芳馨园业委会上诉主张芳馨园小区第五次业主大会形成有效决议，因此应解除与润豪公司物业服务合同。对此本院认为，根据查明的事实，芳馨园业委会就同一次业主大会做出了两个不同决议，且2017年12月30日决议明确载明“此次投票结果已经不能公正、客观地反映业主投票的真实意思表示及结果，业委会将择日召集第六次业主大会重新进行投票”，后续对于待核实的选票进行统计和认定时，亦只有芳馨园业委会三名委员到场，因此一审法院认定第五次业主大会未形成有效决议，并无不当。故芳馨园业委会与润豪公司签订《北京市物业服务合同解除协议书》，违反法定程序；此外，2018年11月7日，芳馨园业委会和润豪公司签订《补充协议》，约定按此前双方签订的物业合同执行。因此，芳馨园业委会据此要求确认2018年6月8日解除《北京市物业服务合同》的请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。另，在二审审理期间，双方签订的《北京市物业服务合同》履行期限到期自然终止，双方当事人的权利义务，可另行依法解决。综上所述，芳馨园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京市朝阳区芳馨园小区业主委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇二〇年十月十六日法官助理 乔文鑫书 记 员 陈 萌书 记 员 陈佳琪