黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0204民初429号原告（反诉被告）：万鹏，男，1968年12月26日出生，汉族，住黄石市黄石港区。被告（反诉原告）：东楚文苑小区业主委员会，住所地：黄石市下陆区大畈路2号1-103室。负责人：刘坚（系本案被告），该业主委员会主任。被告：刘坚，男，1957年11月8日出生，汉族，住黄石市。被告（反诉原告）东楚文苑小区业主委员会、被告刘坚共同的委托诉讼代理人：温泉，黄石市黄石港区来讯法律服务所法律工作者，系一般授权。原告（反诉被告）万鹏诉被告（反诉原告）东楚文苑小区业主委员会（以下简称东楚文苑业委会）、被告刘坚（以下共同简称二被告）合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理，依法组成由审判员张蓉任审判长、人民陪审员康世莲、王贤友参加的合议庭于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万鹏、被告（反诉原告）东楚文苑业委会负责人刘坚（系本案被告）及二被告共同的委托诉讼代理人温泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）万鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）东楚文苑业委会一次性偿还物业费欠款139402元，并支付逾期利息（同银行利率计算）；2、判令被告刘坚对被告（反诉原告）东楚文苑业委会上述欠款承担连带责任；3、本案受理费由二被告共同承担。事实与理由：万鹏自2016年5月1日起在黄石市东楚文苑小区（以下简称涉案小区）从事物业管理工作。2018年11月，应东楚文苑业委会要求，万鹏于同年11月31日终止为涉案小区提供物业管理服务，由东楚文苑业委会接手涉案小区物业管理工作，同时由东楚文苑业委会收取涉案小区部分业主拖欠万鹏的物业费，并与万鹏对全部相关费用进行结算。双方为此于2018年11月26日、28日签订《协议书》及《补充协议一》。二协议确认：（一）截至2018年11月31日涉案小区部分业主拖欠万鹏物业费共计243707元。（二）万鹏向业主预收的2018年11月31日后的物业费及装修押金共计70205元；万鹏因提供物业服务应向第三方支付电梯维保费用、建筑垃圾清运费用、人员工资、水电费共计37600元，以上共计107805元。（三）由东楚文苑业委会代收涉案小区业主拖欠万鹏的物业费，扣除东楚文苑业委会拟代万鹏向第三方缴纳的费用及万鹏预收的费用，东楚文苑小区仍应向万鹏支付139402元（约定139400元）。（四）东楚文苑业委会于《协议书》签订当日向万鹏支付30000元，于2019年12月31日前向万鹏支付不低于总欠款85％的数额，于2020年12月31日前向万鹏付清上述全部款项。刘坚对上述欠款承担连带责任。以上协议有东楚传媒集团（保卫部）员工朱涛、团城山派出所民警占小洁、老下陆司法所工作人员袁长征、袁家畈社区工作人员丁素娟见证并签字。然而，截至万鹏起诉之日，二被告尚未向万鹏支付任何欠款，万鹏催讨欠款未果，故而成讼。被告（反诉原告）东楚文苑业委会辩称，一、2016年5月1日，涉案小区楼盘由黄石市华讯房地产开发有限公司（以下简称黄石华讯房产公司）将物业管理委托给黄石恒兴物业管理有限公司（以下简称黄石恒兴物业公司），委托期限至2017年4月30日止，黄石恒兴物业公司再将物业管理转交给万鹏个人经营，该转包时间早已失效，万鹏又无公司资质，属于无公司、无证经营；二、2018年11月16日，万鹏与东楚文苑业委会签订协议，属于万鹏单方欺诈，因为万鹏在实际经营物业管理时，明知黄石市发展和改革委员会（以下简称黄石市发改委）与黄石市住房和城乡建设局（以下简称黄石市住建局）联合发文（黄发改工服[2018]363号，以下简称363号联合文件），其中第九条规定房屋交付一年无人居住，空置期业主按前期物业费的50％交纳。万鹏在签订协议时向东楚文苑业委会提出，未入住、未装修的按100％收取物业费，是不符合我市相关部门规定；三、因万鹏未退出涉案小区的物业管理，未履行自己应尽义务，故东楚文苑业委会不应帮助万鹏收取物业费；四、黄石市下陆区人民法院（以下简称下陆区法院）2020鄂0204民初30号《民事调解书》（以下简称30号民事调解书），该调解书明确记录，万鹏应从本协议签订之日15日内退出涉案小区2号楼103室、负一楼地下室和三个库房。但是万鹏在收到该调解书15日内未依该调解书履行义务，在6月将103室办公室钥匙交付给东楚文苑业委会，并制作财产清单及交接手续，时至今日，万鹏并未进行任何交接，仍属于非法占有，故2018年11月16日双方签订协议应属无效。被告刘坚辩称，黄石恒兴物业公司对个人转包是违规的，万鹏没有资质收取物业费，其收取物业费是违法的。被告（反诉原告）东楚文苑业委会向本院提出反诉请求：1、确认原告（反诉被告）万鹏与东楚文苑业委会签订的《协议书》无效；2、判令原告（反诉被告）万鹏向其支付视频安保维护费53000元、消防维修费101504.55元及小区清洗吸污费38000元，共计192540.55元。3、本案受理费用由原告（反诉被告）万鹏承担。事实与理由：一、万鹏采用欺诈手段与东楚文苑业委会签订的《协议书》应认定无效。万鹏与原物业公司的外包管理服务工作早已经解除，至今仍然强行不退出涉案小区，也早已未再提供物业服务。且万鹏编造物业公司名头、私刻公章，在不具备物业公司管理服务主体资格的情形下，从事物业管理岗位工作，隐瞒实情、诱导东楚文苑业委会签署协议。万鹏深知黄石市发改委与黄石市住建局363号联合文件的第九条：“房屋交付后一年内无人入住的，空置期业主按前期物业服务费的50％缴纳”，该文件已对全市物业管理进行明确规定了且至今还未失效。万鹏明知却故意地隐瞒了该文件的收费标准，存在欺诈行为。让56户装修未入住的业主和45户未领钥匙的业主交纳了全款物业费，合计231781元。超额收取部分属于违法收费，按照363号联合文件应当只需要缴纳50％物业费。万鹏采用欺骗、隐瞒的手段，明知收费标准而故意超额收费的行为严重地侵害了101户业主的合法权益。涉案小区本是东楚传媒集团的家属楼，涉案小区是东楚传媒集团职工所居住，拖欠物业费本应该是万鹏单独起诉个体业主的事情，跟东楚文苑业委会其实没有任何关系。二、涉案小区物业管理存在部分遗留问题。万鹏在管理涉案小区期间从未对消防、下水道等设施进行维护和清理。东楚文苑业委会在接下清理小区物业后发现很多遗留问题，小区业主多次找万鹏要求对涉案小区进行维护，万鹏多次拒绝维护，东楚文苑业委会作为涉案小区业委会只能自己在2020年4月15日出资对涉案小区进行了清洗吸污，费用38000元，2020年5月4日消防维修维保费用101504元，视频安保维护费53000元，合计192540.55元。给涉案小区业主造成了实际的损失。三、万鹏至今还没有移交物业管理工作。2020年5月8日，在下陆区法院调解下，其同意15天搬出物业全部物品，逾期后由东楚文苑业委会处置，但万鹏至今还未正式退出物业管理工作。综上所述，为维护东楚文苑业委会的合法权益，特向贵院提出反诉，请求贵院依法支持我方的反诉诉请。原告（反诉被告）万鹏对反诉辩称，一、我与东楚文苑业委会签订的《协议书》是真实有效的，未违反相关法律规定。二、双方签订协议是以物业现状签订，不存在标准，刘坚是在交接付款无问题给清款项，我无义务达到维修标准。三、我受黄石恒兴物业公司的委托签订合同一年，合同到期开发商只有一年期限，根据相关法律规定，没有第三方签订物业合同时，我应继续管理物业服务。四、东楚文苑业委会反诉我需要承担一系列维修费用，根据相关法律规定，我没有义务承担相关费用，我也没有在合同约定要承担相关费用。本案当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）万鹏向本院提交了如下证据：证据一，《协议书》、《补充协议一》。拟证明东楚文苑业委会欠万鹏物业费的情况。二被告共同向本院提交了如下证据：证据一，营业执照、身份证。拟证明二被告诉讼主体资格适格。证据二，30号民事调解书。拟证明在2020年5月8日，在下陆区法院的调解下，万鹏同意在15天内退出物业管理，然而15天后万鹏仍没有退出物业管理，双方至今没有办理物业正式交接手续及财产清单。证据三，物业清洗吸污合同（清单、发票）、消防维修合同（清单、发票）、视频安保维护合同（清单、发票）。拟证明万鹏在物业管理中维修及维护的基础服务并没有尽到义务，导致东楚文苑业委会在维修及维护中支付了192540.55元，该费用应由万鹏交接物业管理时付清。二被告对原告（反诉被告）万鹏提交的证据共同发表质证意见如下：对证据一的真实性、合法性及关联性（以下简称三性）有异议，认为该协议说明乙方万鹏于2016年5月至2018年11月从事物业管理工作，在2018年11月31日前，与甲方东楚文苑业委会交接，退出涉案小区物业管理，在2018年11月28日又签订《补充协议一》，如有问题再签订其他协议，上述两份协议的前提是万鹏退出物业管理，协议内容才生效，事实证明万鹏单方违约，未在2018年11月31日前退出，导致协议无效。原告（反诉被告）万鹏对二被告共同提交的证据发表质证意见如下：对证据一、二无异议；对证据三有异议，认为要提供已付款凭证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依法认定如下：1、原告（反诉被告）万鹏提交的证据一真实、合法，与本案事实具有关联性，二被告对该证据虽有异议，但其提供的相关证据并不足以证实其异议，故本院依法对该证据予以采信。2、二被告共同提交的证据三真实、合法，与本案事实部分具有关联性，故本院对该证据依法部分予以采信。本院经审理查明，2016年5月至2018年11月，万鹏在涉案小区从事物业管理工作。2018年11月26日，经协商，甲方东楚文苑业委会与乙方万鹏签订《协议书》，约定：乙方于2016年5月-2018年11月期间在东楚文苑小区从事物业管理工作，经甲乙双方协商，乙方从2018年11月31日前与甲方完成交接，退出小区物业管理，由甲方接手物业管理。现就有关事项达成协议如下：一、债权债务：（一）乙方应收款：1、已领房屋钥匙，未装修入住业主（56户）拖欠21个月物业费：103225元；2、未领房屋钥匙业主（45户）拖欠31个月物业费：128556元；3、已入住业主（14户）拖欠7个月物业费：11926元；合计应收款：243707元。（二）乙方应付款：1、预收业主（112户）2018年12月-2019年4月期间物业费：61205元；2、预收装修押金：9000元；3、应付电梯维保费用：18600元；4、应付建筑垃圾清运费：3000元；5、应付物业人员工资：5000元；6、应付水电费：11000元；以上合计应付款：107805元。（三）办公设施设备：乙方将物业公司桌椅、空调、文件柜等办公设施设备转让给甲方作价：3500元。二、付款约定：1、协议签订后，甲方向乙方一次性支付30000元，与乙方结清电梯维保费用、建筑垃圾清运费、物业人员工资、办公设施设备款。甲方愿意承担乙方应付的水电费；2、乙方向甲方提供2016年5月-2018年11月期间托欠物业费的业主名单，并委托甲方代收物业费135900元。2019年12月底前，甲方向乙方分批或一次性付款不低于85％；2020年12月底前，甲方向乙方付清尾款。如有违反约定，拖欠款项转为甲方代表刘坚私人欠款，立即支付。三、待定事项：截止2018年11月底暂未结清的应付款项由乙方承担，在甲方代收并向乙方支付的物业费中抵扣。其他待定事项和未尽事宜，双方可协商并签订补充协议。合同落款处除甲方代表刘坚、乙方万鹏签字按捺外，见证方有东楚传媒集团代表朱涛、团城山派出所代表占小洁、生态新区管委会（老下陆司法所）代表袁长征及袁家畈社区代表丁素娟签字。同月28日，甲方东楚文苑业委会与乙方万鹏签订《补充协议一》，约定：一、乙方应付款（112户2018年12月至2019年4月期间物业费61205元、预收装修押金9000元费用）与乙方应收款予以抵扣，乙方不再承担该费用；二、乙方清算应收款243707元，抵扣应付款107805元，应收物业费欠款135902元（约定135900元），由甲方代收。该款项不论甲方是否全部代收完毕，均应按照协议书约定足额向乙方付款。如有违约，甲方代表刘坚自愿连带担保承担还款责任。乙方如不配合交接，也应承担相应法律责任。该补充协议为2018年11月26日协议补充协议。合同落款处除甲方代表刘坚、乙方万鹏签字按捺，见证人有袁长征及丁素绢签字。上述协议约定欠款的付款期限届满后，万鹏向二被告催讨欠款未果，故而成讼。另查明，东楚文苑业委会对涉案小区开展的物业管理工作有：（1）2020年6月1日，甲方东楚文苑业委会与乙方黄石智通系统工程有限公司（以下简称黄石智通公司）签订《消防维修合同》（合同编号：2020063001），约定：甲方将涉案小区消防维修工程承包给乙方施工。承包方式：包工包料。工程含税包干价：101504.55元、付款方式：按工程进度付款。黄石智通公司依约完成涉案小区消防维修工程后，东楚文苑业委会支付工程款后，黄石智通公司开具湖北增值税普通发票11张，价税金额共计101504.55元（9582元＋9006元＋9952.8元＋9952.8元＋9952.8元＋9952.8元＋9952.8元＋9952.8元＋8199.75元＋9000元＋6000元）；（2）2020年6月10日，购货方东楚文苑业委会与供货方湖北华特信息技术有限公司黄石分公司（以下简称湖北华特黄石分公司）签订《合同书》，约定：湖北华特黄石分公司向东楚文苑业委会提供达到国家行业标准要求的视频监控维护项目1套。东楚文苑业委会支付货款后，湖北华特黄石分公司开具湖北增值税普通发票6张，价税金额共计53000元（9000元＋9000元＋9000元＋9000元＋9000元＋8000元）；（3）2020年，大冶市鄂通通保洁服务有限责任公司（以下简称大冶鄂通保洁公司）对涉案小区进行吸污和清洗管道，东楚文苑业委会支付劳务费，大冶鄂通保洁公司开具湖北增值税普通发票1张，价税金额38000元。本院认为，1、合同纠纷是指因合同的生效、解释、履行、变更及终止等发生争议而引起的纠纷，物业服务合同纠纷是业主与物业服务企业因履行物业服务合同而产生的纠纷。本案中，万鹏与二被告非业主与物业服务企业的关系，二者之间亦无合法生效的物业服务合同，二者系因《协议书》与《补充协议一》的生效、履行发生争议引起纠纷，故本案的立案案由物业服务合同纠纷应更正为合同纠纷。2、关于东楚文苑业委会与万鹏签订的《协议书》的效力问题。东楚文苑业委会与万鹏签订的《协议书》及《补充协议一》落款处有东楚文苑业委会负责人刘坚、万鹏的签名与捺印，还有部分见证人的签名予以佐证，上述《协议书》及《补充协议一》系签约当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对签约当事人具有约束力，当事人均应信守履行，故本院依法对东楚文苑业委会“确认万鹏与东楚文苑业委会签订的《协议书》无效”的反诉诉请不予支持，并对万鹏对反诉辩称“我与东楚文苑业委会签订的《协议书》是真实有效的，未违反相关法律规定”予以支持。另对东楚文苑业委会辩称“2018年11月16日万鹏与东楚文苑业委会签订协议，属于万鹏单方欺诈”，因东楚文苑业委会并未提供相关证据证实2018年11月16日万鹏与东楚文苑业委会签订协议时，万鹏存在单方欺诈行为，故本院依法对东楚文苑业委会的该辩称不予支持。3、关于万鹏主张东楚文苑业委会向其偿还物业费欠款139402元，并支付逾期利息（同银行利率计算）的诉请。根据万鹏与东楚文苑业委会签订的《补充协议一》的约定“乙方（即万鹏）清算应收款243707元，抵扣应付款107805元，应收物业费欠款135902元（约定135900元），由甲方（即东楚文苑业委会）代收，该款项不论甲方是否全部代收完毕，均应按照协议书约定足额向乙方付款”及《协议书》的约定“乙方（即万鹏）将物业公司桌椅、空调、文件柜等办公设施设备转让给甲方(即东楚文苑业委会）作价：3500元”可知，万鹏与东楚文苑业委会经核算后，双方确认东楚文苑业委会应支付万鹏的欠款共计139400元（135900元＋3500元），另根据相关法律规定，万鹏有权自其起诉之日即2020年5月13日起，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，向东楚文苑业委会主张上述欠款的逾期利息，综上，本院依法对万鹏的该诉请予以部分支持，并确认东楚文苑业委会应支付万鹏欠款139400元及逾期利息（计算方法：以139400元为基数，按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，计算自2020年5月13日起至东楚文苑业委会实际清偿之日止）。4、关于万鹏要求刘坚对东楚文苑业委会的涉案欠款承担连带责任的诉请。根据万鹏与东楚文苑业委会签订的《补充协议一》的约定“乙方（即万鹏）清算应收款243707元，抵扣应付款107805元，应收物业费欠款135902元（约定135900元），由甲方（即东楚文苑业委会）代收，该款项不论甲方是否全部代收完毕，均应按照协议书约定足额向乙方付款。如有违约，甲方代表刘坚自愿连带担保承担还款责任”，根据上述协议约定，本院认为，刘坚自愿为东楚文苑业委会在《补充协议一》中确认东楚文苑业委会应支付万鹏的欠款135900元提供连带责任担保，该连带责任担保既符合上述协议约定也不违反法律规定，应为有效担保，另刘坚并未对万鹏将物业公司桌椅、空调、文件柜等办公设施设备作价3500元转让给东楚文苑业委会的债务提供连带责任担保，故刘坚无需对上述3500元债务承担连带责任，综上，本院依法万鹏要求刘坚对东楚文苑业委会的欠款债务承担连带责任的诉请予以部分支持，并确认刘坚仅对东楚文苑业委会应支付万鹏的欠款135900元及逾期利息（计算方法：以135900元为基数，按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，计算自2020年5月13日起至东楚文苑业委会实际清偿之日止）承担连带清偿责任。刘坚承担连带清偿责任后，有权向东楚文苑业委会进行追偿。5、关于东楚文苑业委会反诉要求万鹏向其支付视频安保维护费53000元、消防维修费101504.55元、小区清洗吸污费38000元，共计192540.55元的诉请。首先，根据相关法律规定，物业交接前由物业管理造成的必要费用，由前物业管理者承担；对交接后发生的费用，应由接手后的物业管理者承担，据此，本院依法对万鹏提出的反诉辩称“双方签订协议是以物业现状签订，不存在标准，刘坚是在交接付款无问题给清款项，我无义务达到维修标准”不予支持。然后，关于东楚文苑业委会反诉要求万鹏承担的各项费用认定如下：①视频安保维护费53000元。本院认为，东楚文苑业委会提交的证据不足以证实该笔费用系万鹏为涉案小区提供物业服务期间，对涉案小区进行物业管理、维护的必要费用，故本院依法对东楚文苑业委会要求万鹏承担视频安保维护费53000元的反诉请求不予支持；②消防维修费101504.55元。本院认为，消防维修费用系万鹏为涉案小区提供物业服务期间，对涉案小区进行物业管理、维护的必要费用，结合东楚文苑业委会提交的消防维修维护合同（清单、发票）等证据及双方的物业管理年限均为大约两年左右的情况，根据公平原则，本院依法酌定万鹏需承担消防维修费约50752.27元（101504.55×50％）；③小区清洗吸污费38000元。本院认为，该笔费用虽系涉案小区的进行物业管理、维护的必要费用，但该笔费用系涉案小区2020年度清洗费用，鉴于万鹏已于2018年11月不再对涉案小区提供物业服务，故该笔费用依法应由东楚文苑业委会自行承担，本院依法对东楚文苑业委会要求万鹏承担清洗吸污费38000元的反诉请求不予支持。综上，本院依法对东楚文苑业委会提出的该反诉诉请部分予以支持，并确认万鹏应向东楚文苑业委会支付消防维修费50752.27元，同时对万鹏对反诉辩称“二被告反诉我需要承担一系列维修费用，根据法律规定，我没有义务承担以上系列费用，我在合同约定也没有要承担这系列费用”不予支持。6、关于东楚文苑业委会辩称“因万鹏未退出涉案小区的物业管理，未履行自己应尽义务，故东楚文苑业委会不应帮助万鹏收集物业费”，本院认为，东楚文苑业委会未提供相关证据证实万鹏未退出涉案小区的物业管理，故本院依法对该辩称不予支持。7、关于东楚文苑业委会辩称“生效的30号民事调解书，该调解书明确记录，万鹏应从本协议签订之日15日内退出涉案小区2号楼103室、负一楼地下室和三个库房。但是万鹏在收到该调解书15日内未依该调解书履行义务，在6月将103室办公室钥匙交付给东楚文苑业委会，并制作财产清单及交接手续，时至今日，万鹏并未进行任何交接，仍属于非法占有，故2018年11月16日双方签订协议应属无效”，本院认为，该辩称系万鹏与东楚文苑业委会在下陆区法院达成的30号民事调解书的内容，若东楚文苑业委会认为万鹏未依照30号民事调解书的内容履行，可依法申请强制执行，与2018年11月16日双方签订的《协议书》是否有效无关，故本院依法对该辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）东楚文苑小区业主委员会于本判决生效之日起五日内给付原告（反诉被告）万鹏欠款139400元及逾期利息[计算方法：以139400元为基数，按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，计算自2020年5月13日起至被告（反诉原告)东楚文苑小区业主委员会实际清偿之日止]。二、被告刘坚对被告（反诉原告）东楚文苑小区业主委员会给付原告（反诉被告）万鹏欠款135900元及逾期利息[计算方法：以135900元为基数，按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，计算自2020年5月13日起至被告（反诉原告)东楚文苑小区业主委员会实际清偿之日止]承担连带清偿责任。被告刘坚承担连带清偿责任后，有权向被告（反诉原告)东楚文苑小区业主委员会追偿。三、原告（反诉被告）万鹏于本判决生效之日起五日内给付被告（反诉原告）东楚文苑小区业主委员会50752.27元。四、驳回原告（反诉被告）万鹏的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）东楚文苑小区业主委员会的其他反诉请求。若未按本判决书规定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取3088元，由被告（反诉原告）东楚文苑小区业主委员会、被告刘坚共同承担（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）；反诉受理费减半收取2075元，由原告（反诉被告）万鹏承担547元（于本判决生效之日起三日内向本院交纳），由被告（反诉原告）东楚文苑小区业主委员会、被告刘坚共同承担1528元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  张 蓉人民陪审员  王贤友人民陪审员  康世莲二〇二〇年十月七日法官助理冯振宇书记员汤子琴