湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6208号上诉人（原审被告）：武汉市牛奶公司，住所地武汉市江汉区建设大道715号5楼。法定代表人：余幼琴，该公司经理。委托诉讼代理人：俞冰原，武汉江浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉金广厦经贸有限公司，住所地武汉市武昌区复兴路77-2号。法定代表人：何立刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：王巍，湖北九通盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷德豹，湖北九通盛律师事务所律师。原审第三人：武汉市武昌区城区改造更新局，住所地武汉市武昌区荆南街14号。法定代表人：胡宏兵，该局局长。委托诉讼代理人：崔志恒，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人武汉市牛奶公司（以下简称牛奶公司）因与被上诉人武汉金广厦经贸有限公司（以下简称金广厦公司）及原审第三人武汉市武昌区城区改造更新局（以下简称武昌区城改局）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初12016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案审理过程中，双方当事人均要求给予庭外和解期限3个月，本案扣除审限3个月，现已审理终结。上诉人牛奶公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、判决驳回被上诉人金广厦公司要求上诉人支付自建历史无证房补偿和无证房营业补偿、无证房装修补助、水电表、空调热水器等附属设施补偿的损失21,050,119元;三、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人系位于武汉市武昌区复兴路77-2号的房屋所有权人和国有土地使用权人。2007年5月25日,上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，上诉人将武汉市武昌区复兴路77-2号房屋及场地租赁给被上诉人经营使用，合同对双方的权利、义务分别进行了约定，双方同意被上诉人承租期间可以对承租房屋进行装饰装修和改造，费用由被上诉人承担；租赁期间如遇房地产开发，被上诉人无条件退出（乙方可拆除装修建造物及装修附着物）。在此期间，双方共签订《房屋租赁合同》四份，所有合同均约定：在租赁合同依法解除终止后，甲方(上诉人）不予任何形式、任何内容的补偿。乙方（被上诉人）可自行拆除上述标的物，否则，无偿归甲方处理。2016年7月4日，武昌区人民政府下达《房屋征收决定》，征收上诉人所有位于武汉市武昌区复兴路77-2号房屋和国有土地使用权。收到征收决定后，上诉人即通知被上诉人因房屋被征收，要求被上诉人解除《房屋租赁合同》终止租赁关系，腾退租赁房屋及场地。由于被上诉人一直要求拆迁人给予其补偿而拒绝腾退，2017年2月21日，武昌区人民政府征收办公室召开协商会议，由于双方之间的纠纷己有合同约定，无法达成一致性意见。上诉人、被上诉人在武昌区人民政府征收办公室主持下签订会议纪要，被上诉人作为承租人与征收方协商其补偿事宜，上诉人将房屋权属证书提交征收部门，以配合完成房屋征收工作事宜。2016年8月31日上诉人与征收单位武汉市武昌区房屋征收管理办公室签订《武昌区国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，征收单位共计补偿上诉人拆迁补偿费用62,708,966元。上诉人将武昌区复兴路77-2号房屋及国有土地使用权交给征收单位。由于被上诉人不是武昌区复兴路77-2号房屋所有权人，征收单位不可能违法与其达成补偿协议。2018年8月30日，武昌滨江文化商务区管委会召开协调会，鉴于双方各持己见，无法达成一致意见，为解决纠纷，各方一致同意将纠纷提交司法途径解决。被上诉人在一审期间请求人民法院判令上诉人支付由被上诉人自建历史无证房补偿、无证房营业补偿、无证房装修补助、水电表、空调热水器等附着物设施补偿费的损失共计21,050,119元。庭审中被上诉人没有提供任何证据证实被上诉人的损失及上诉人应该支付被上诉人的损失的依据。为此，一审法院本应依法判决驳回被上诉人的这一诉讼请求，遗憾的是一审法院却在事实清楚、法律规定明确的情况下，错误的判令上诉人赔偿被上诉人损失21,050,119元，就此，上诉人认为：一审法院的判决是错误的，应依法予以撤销。一、上诉人与被上诉人之间系房屋租赁合同关系，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定：上诉人在合同依法解除时，不给予被上诉人任何形式、任何内容的补偿。为此，一审法院判令上诉人在合同解除时赔偿被上诉人的损失21,050,119元没有事实依据。第一、上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示、合法有效，应作为本案的定案依据。第二、上诉人与被上诉人在《房屋租赁合同》第14条中明确约定：被上诉人在租赁期间，所增建的地面附着物、设施或者被上诉人为经营需要对其承担的房屋装修、改善增设他物在租赁合同依法解除后上诉人不给予任何形式、任何内容的补偿。为此，被上诉人违反合同约定要求上诉人支付其所诉的损失，没有法律和合同依据。一审法院本应判决驳回被上诉人的全部诉讼请求，但其却在没有事实依据的情况下，错误的判令上诉人赔偿被上诉人的损失21,050,119元，其错误判决应依法予以撤销。二、本案被上诉人没有提供合法有效的证据证明其因《房屋租赁合同》解除的损失，一审法院依据上诉人与第三人签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》中相关无证房的征收补偿费用判令上诉人赔偿被上诉人损失21,050,119元，其判决没有事实和法律依据，应依法予以纠正。一审法院审理过程中，被上诉人没有提交其损失的证据，而一审法院却用上诉人与第三人签订的补偿协议中：关于无证房的费用作为赔偿被上诉人损失的依据，其判决严重违法。第一、被上诉人租赁期间在上诉人场地上添附对财产权益属上诉人所有，一审法院将上诉人获得的拆迁补偿认定为被上诉人的损失，没有法律依据。尤为重要的是被上诉人没有提供合法、有效的证据证明其损失金额及应由上诉人支付其损失的法律依据。其不当诉讼请求应依法予以判决驳回。第二、上诉人与第三人签订补偿协议中对无证房屋的补偿，是对无证房屋及该房屋占有的土地使用权的补偿，一审法院将上诉人应得的补偿作为被上诉人的损失，没有法律依据，严重侵害上诉人的财产权利。为此，一审法院的判决应依法予以撤销。被上诉人金广厦公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。程序正当合法，上诉人的上诉没有事实和法律依据。本案诉争房屋系由被上诉人建造，当时租赁房屋的时候，案涉房屋就是一个空旷破旧的厂房，我们在一审提交了相关证据，装修经营都是被上诉人出资，被上诉人付出了大量的资金，这是基本事实。一开始租赁合同明确约定，涉及到征收的时候，被上诉人有权要求补偿，所以有了后面的会议纪要，确定了上诉人与被上诉人均享有补偿的权利，且明确了界限，分别签订了征收补偿协议，后来因为客观原因，最后以上诉人的名义签订了协议。最后的会议纪要明确了双方分别对拆迁房屋享有利益。一审将此事实查得很细致也很客观，且符合法律要求。被上诉人获得案涉房屋的征收补偿具有事实和法律依据。原审第三人武昌区城改局述称，一、一审判决认定的基本事实无异议。二、本案系牛奶公司与金广厦公司之间基于房屋租赁合同的纠纷，武昌区城改局已依法履行了征收补偿的法定义务。一审判决认定金广厦公司和武昌区城改局属不同的合同关系，金广厦公司对武昌区城改局的诉请没有依据，不予支持，武昌区城改局表示认可。金广厦公司向一审法院起诉请求：判决确认金广厦公司与牛奶公司之间的租赁合同解除、判令牛奶公司和武昌区城改局共同支付金广厦公司自建历史无证房补偿和无证房营业补偿、无证房装修补助、水电表、空调热水器等附属设施补偿共计21,050,119元、判令牛奶公司向金广厦公司支付因合同解除导致的停产停业补偿、装修补助、搬迁补偿共计3,427,762元、诉讼费用由牛奶公司承担。一审法院认定事实：位于武汉市武昌区复兴路77-2号地块（地号F07110001）为国有工业用地，土地使用权人是牛奶公司，土地使用权面积3128.17平方米。牛奶公司在该地块上建设了八栋房屋，总建筑面积1990.09平方米，房屋规划用途为商业服务，所有权人为牛奶公司。2007年起，牛奶公司将复兴路77-2号地块上房屋及场地出租给金广厦公司，金广厦公司增建面积为1427.67平方米的无证建筑物。2014年9月19日牛奶公司与金广厦公司签订的最后一份《房产租赁合同》约定租赁期限自2014年10月1日至2017年9月30日。合同第十二条约定：租赁期内如遇不可抗力致使合同无法履行，双方自行解除合同，互不承担责任，如国家土地储备部门征用或他方拆迁，牛奶公司提前一个月通知金广厦公司，金广厦公司收到通知且依法获得补偿后，在三个月内退出租赁房屋，合同终止。合同第十四条约定：金广厦公司在租赁期内所增建的地面附着物、设施，或者为了经营需要对其承租房屋装修、改善增设他物的，在租赁合同依法解除终止后，牛奶公司不予任何形式、任何内容的补偿，金广厦公司可自行拆除上述标的物，否则，无偿归牛奶公司处理。2016年7月，武汉市武昌区人民政府发布《房屋征收决定书》，拟对复兴路77-2号地块上房屋予以征收。2017年2月21日，牛奶公司法定代表人杨捷和公司其他负责人，与金广厦公司总经理何立刚、武昌区人民政府征收办公室相关负责人召开会议，形成会议纪要，载明：武汉市牛奶公司拥有复兴路77-2号地块上房屋，面积1990.09平方米（包括有证面积1444.89平方米、权证不予认可面积545.20平方米）、泵房及总水表、配电房及总电表、变压器等设施，牛奶公司与武昌区人民政府征收办公室达成共识，该地块拆迁补偿总价为3800万元（不含拆迁搬家补偿、停业、停产损失补偿、房屋室内装修补偿以及职工住房补偿），关于拆迁搬家补偿、停业、停产损失补偿、房屋室内装修补偿以及金广厦公司自行搭建的无证房和经营补偿由武昌区人民政府征收办公室与金广厦公司直接签订补偿协议。此后，武汉市武昌区房屋征收管理办公室分别与金广厦公司、牛奶公司签订落款日期为2016年8月31日、2016年9月14日的《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，其中与金广厦公司签订的《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》约定武汉市武昌区房屋征收管理办公室补偿金广厦公司电表迁移费1.77万元、水表迁移费1.77万元、空调移机费3.54万元、热水器拆装补偿3.54万元、未登记建筑补偿13,348,715元、无证经营补偿6,167,534元、无证装修补偿1,427,670元，合计21,050,119元。由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定被征收人为房屋所有权人，在进行审计时，武汉市武昌区房屋征收管理办公室、牛奶公司、金广厦公司协商将两份货币补偿协议金额相加在一起，由牛奶公司与武汉市武昌区房屋征收管理办公室重新签订征收协议。2018年8月30日牛奶公司及上级公司、武昌滨江文化商务区管委会、金广厦公司、武房房屋征收服务有限公司、武汉康力会计师事务有限公司及相应律师召开协调会，形成会议纪要，载明：拆迁补偿协议由武昌滨江文化商务区管委会与产权单位牛奶公司尽快整体签订，总补偿金额为62,708,966元（含牛奶公司及承租方金广厦公司补偿款），武昌滨江文化商务区管委会先期支付产权人牛奶公司补偿款41,658,847元（其中金广厦公司认为300余万元搬家补偿、装修补偿、停业停产等补偿款属于金广厦所有，牛奶公司认为此款项属无争议款项，为牛奶公司所有），其余款项21,050,119元暂时留置武昌滨江文化商务区管委会账户，待双方通过司法途径解决完结后，由武昌滨江文化商务区管委会按照生效法律文书及时足额支付，关于300余万元的争议，也由金广厦公司与牛奶公司通过司法途径解决。此后，武汉市牛奶公司与武汉市武昌区房屋征收管理办公室签订落款日期为2016年8月31日的《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，约定武昌区征收办支付牛奶公司房屋价值补偿款29,605,258元、装修补偿1,396,300元、电表迁移费1.77万元、水表迁移费1.77万元、空调移机费3.54万元、热水器拆装补偿3.54万元、搬迁补偿6,000元、停产停业损失补偿1,480,262元、不予承认部分装修545,200元、无证房部分装修1,427,670元、住改非补助6,167,534元、搬迁奖励4万元、未登记建筑21,888,748元、其他设施设备补偿45,794元，合计62,708,966元。2018年10月30日，武昌滨江文化商务区建设发展中心支付牛奶公司先期款41,658,847元。2019年2月27日武汉市武昌区房屋征收管理办公室更名为武昌区城改局。一审法院认为，金广厦公司与牛奶公司签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，具有法律效力。武汉市武昌区人民政府的征收决定是政府行为，对金广厦公司、牛奶公司是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，是一种不可抗力。因不可抗力致使租赁合同不能继续履行，当事人可以解除合同。金广厦公司、牛奶公司对房产租赁合同已解除均无异议，一审法院对金广厦公司主张判决确认房产租赁合同解除的诉讼请求予以支持。依据合同法第九十七条的规定，合同解除后当事人有权请求赔偿损失。金广厦公司租赁复兴路77-2号地块上房屋及场地时，增建了大量建筑、添加了部分附属设施，合同解除后，金广厦公司不能在租赁场地和房屋上从事经营，其损失是客观存在的。牛奶公司从征收部门取得房屋价值补偿款、装修补偿、电表迁移费、水表迁移费、空调移机费、热水器拆装补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿、不予承认部分装修、无证房部分装修、住改非补助、搬迁奖励、未登记建筑、其他设施设备补偿等，应当赔偿金广厦公司损失，该损失数额可以由双方协商约定。征收过程中，金广厦公司、牛奶公司约定分别与征收部门签订补偿协议，金广厦公司与征收部门约定的补偿数额21,050,119元即应为牛奶公司和金广厦公司约定的赔偿数额，对金广厦公司主张牛奶公司赔偿21,050,119元的诉讼请求一审法院予以支持。会议纪要并非具有法律效力的法律文件，且此后金广厦与征收部门也没有约定停产停业补偿、装修补助、搬迁补偿，对金广厦公司主张赔偿停产停业补偿、装修补助、搬迁补偿等共计3427762元的诉讼请求一审法院不予支持。《房产租赁合同》第十四条虽然约定合同解除后，牛奶公司对金广厦公司在租赁场地、房屋上的添附不予补偿，但第十二条特别约定如果国家土地储备部门征用或他方拆迁，金广厦公司应当获得补偿。由于第十二条是对拆迁的特别约定，应当优先于普通约定适用，牛奶公司关于不予补偿的抗辩意见一审法院不予支持。金广厦公司和武昌区城改局不存在合同关系，金广厦公司对该局的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条的规定，判决：一、武汉金广厦经贸有限公司与武汉市牛奶公司间的租赁合同已解除；二、武汉市牛奶公司于本判决生效后三日内赔偿武汉金广厦经贸有限公司损失21,050,119元；二、驳回武汉金广厦经贸有限公司其他诉讼请求。案件受理费164,189元减半收取82,094.50元，由金广厦公司负担11,496.50元，武汉市牛奶公司负担70,598元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审审理期间，双方当事人无新证据提交。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。二审另查明，金广厦公司在租赁期限内将所租赁厂房加层改造，形成本案诉争的未登记建筑，武昌区城改局在二审中确认无证房屋的补偿单价系参照有证房屋为基础的评估单价，并非房屋的重置价。本院认为，金广厦公司与牛奶公司签订的《房产租赁合同》合法有效，在合同履行期限届满之前，合同所涉租赁房屋被政府征收，金广厦公司应当得到相应的赔偿。金广厦公司曾与征收部门约定的补偿总额为21,050,119元，其中未登记建筑补偿为13,348,715元，因该建筑系金广厦公司将所租赁厂房加层改造形成，且武昌区城改局在二审中确认该补偿单价并非房屋的重置价，系参考有证房屋评估得出的补偿单价，故该部分补偿款中应当包含对牛奶公司土地价值的补偿，本院对于该部分的价值酌定为3,000,000元，该款应从补偿总额中予以扣减，即：牛奶公司应赔偿金广厦公司损失18,050,119元（21,050,119元-3,000,000元=18,050,119元）。综上所述，上诉人牛奶公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初12016号民事判决第一项，即：武汉金广厦经贸有限公司与武汉市牛奶公司间的租赁合同已解除；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初12016号民事判决第三项，即：驳回武汉金广厦经贸有限公司其他诉讼请求；三、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初12016号民事判决第二项为：武汉市牛奶公司于本判决生效后三日内赔偿武汉金广厦经贸有限公司损失18,050,119元；四、驳回武汉金广厦经贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。维持一审关于案件受理费用负担的判决。二审案件受理费147,050.6元，由武汉市牛奶公司负担124,992.6元，武汉金广厦经贸有限公司负担22,058元（此款已由武汉市牛奶公司预交，武汉金广厦经贸有限公司于本判决生效后三日内向武汉市牛奶公司支付22,058元）。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  张 红审判员  张海鹏二〇二〇年十月十四日书记员  邬云格