重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初8071号原告：重庆市赢三物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道60号10幢附6号，统一社会信用代码61500222450399282B。法定代表人：胡云霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐春梅，系该公司员工。委托诉讼代理人：郝保建，系该公司员工。被告：胡林，男，1975年2月23日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市赢三物业管理有限公司（以下简称"赢三物管公司"）与被告胡林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理。依法由审判员代桂林独任审判，适用小额诉讼程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告赢三物管公司的委托诉讼代理人唐春梅、郝保建，被告胡林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赢三物管公司诉称：被告购买了位于重庆市綦江区xxx号房，房屋面积：126.07平方米，按照德信花园业主委员会与赢三物管公司签订的《德信花园物业管理服务合同》约定，物管费按照0.8元/㎡•月收取。被告系原告管理服务的xxx号的业主，于2015年7日至2020年7月,拖欠物管费6151.85元。原告一直按照相关约定对被告居住的楼栋实施规范的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告拖欠费用，导致原告正常服务运营受到影响，已经严重损害原告及其他业主的利益，要求被告向原告支付违约金2000元。为保护原告的合法权益，特起诉至法院要求被告立即履行交费义务。被告胡林辩称，我对拖欠物业费的时间没有异议，对按照合同约定的收费，对于拖欠的金额6151.85元也没有异议，但是对于涨价我不清楚，对于违约金我不认可。我不缴纳物业费是因为：1、物业公司管理不到位，小区环境比较脏乱差，根本就不存在赢三物业管理公司，我们接受了服务就应当缴纳，因为不存在赢三物业管理公司，所以我们不知道费用应该向谁缴纳；2、小区内消防通道被车辆堵塞，本身就是违法行为，物业不但没有制止，还对车辆进行收费；3、2015年的时候我购买了一个架空层，购买之后我找到物业唐经理，提出我所购买的架空层需要进行装修，但是有一面墙体漏水，需要进行处理，当时物业进行查看之后，称需要动用大修基金，但是至今都没有进行处理。我们也多次进行调解，物业都称费用交纳之后就会给我处理，但是一直都没有进行处理。所以我不存在违约的情况;4、停车费应当退还的就予以退还；5、我们之前协商，我维修墙体的费用可以在物管费上进行扣除。经审理查明，被告胡林系重庆市綦江区xxx号房的业主，房屋面积为126.07平方米。2007年2月3日,德信花园小区以召开业主大会的方式,投票选举产生业主委员会。2007年3月10日，原綦江县国土资源和房屋管理局发布了关于成立綦江县古南镇德信花园业主委员会的通告（綦国土房管发【2007】46号）。2008年10月25日，德信花园业主委员会与綦江县德宜信物业管理有限公司签订了《德信花园物业管理服务合同》，合同期限为三年，自2009年1月1日至2011年12月31日止;住宅物业管理费为0.6元/㎡•月;电梯费：三期，10元/人•月，增加一层加0.3元/人•月，住户从三楼起收电梯费。綦江县德宜信物业管理有限公司的名称在2012年1月11日变更登记为重庆市德宜信物业管理有限公司。2012年12月17日，德信花园业主委员会（甲方）与重庆市德宜信物业管理有限公司（乙方）签订了《德信花园物业管理服务合同》，合同期限，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，当业主委员会未与本物业企业或其他物业企业签订新的物业服务合同时，本合同期限顺延；物管费,一期、二期多层0.8元/㎡•月（按建筑面积计算）,二期电梯房1元/㎡•月（按建筑面积计算，包含电梯电费），三期三、四层0.8元/㎡•月，五层及以上1元/㎡•月（按建筑面积计算，包含电梯电费）；公共能源费按户据实分摊后由甲方于每季度第一个月10日前向乙方交纳上一季度的；物业管理公共能源费中未计入的共用设施运行，能耗费用按业主实际使用量共同分摊，如二次供水泵（加压水）所产生的电费等；物业服务费用按月交纳，甲方或物业使用人应当在当月30日前将费用全额交清；甲方和物业使用人不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求其补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。2012年12月28日，重庆市德宜信物业管理有限公司就德信花园小区的物业收费问题向重庆市綦江区发展和改革委员会备案，备案的物业服务标准为：一、二期多层住宅，三期三、四层高层住宅为0.8元/㎡•月（按建筑面积计算）；二期电梯多层住宅，三期五层及以上高层住宅为1元/㎡•月（含电梯电费，按建筑面积计算）；公摊费，共用设备设施的能源消耗，应按户据实分摊。重庆市德宜信物业管理有限公司的名称在2013年12月6日变更登记为重庆市赢三物业管理有限公司。2014年1月1日，德信花园业主委员会（甲方）与重庆市赢三物业管理有限公司（乙方）签订了《德信花园物业管理服务合同》，合同期限，自2014年1月1日起至2015年12月31日止，当业主委员会未与本物业企业或其他物业企业签订新的物业服务合同时，本合同期限顺延；物管费,一期、二期多层0.8元/㎡•月（按建筑面积计算）,二期电梯房1元/㎡•月（按建筑面积计算，包含电梯电费），三期三、四层0.8元/㎡•月，五层及以上1元/㎡•月（按建筑面积计算，包含电梯电费）；公共能源费按户据实分摊后由甲方于每季度第一个月10日前向乙方交纳上一季度的；物业管理公共能源费中未计入的共用设施运行，能耗费用按业主实际使用量共同分摊，如二次供水泵（加压水）所产生的电费等；物业服务费用按月交纳，甲方或物业使用人应当在当月30日前将费用全额交清；甲方和物业使用人不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求其补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。合同签订后，原告物业公司便按照约定向被告提供物业管理服务，目前该小区在物业服务方面存在些许瑕疵。被告以原告提供的物业服务未到位为由，在2015年7月至2020年7月期间未交物管费6152.21元（126.07㎡×0.8元/㎡•月×61月）,但原告起诉的金额为6151.85元。经赢三物管公司多次催收仍未交纳。以上事实有当事人陈述、《营业执照》、《重庆市工商行政管理机关准予变更登记通知书》、《德信花园物业管理服务合同》（签订于2008年10月25日）、《德信花园物业管理服务合同》（签订于2012年12月17日）、《德信花园物业管理服务合同》（签订于2014年1月1日）、《綦江县国土资源和房屋管理局关于成立綦江县古南镇德信花园业主委员会的通知》（綦国土房管发【2007】46号）、《重庆市綦江区物业服务收费备案表》（綦发改价备【2012】82号）、《重庆市物价局关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知》（渝价【2013】422号）、《欠费明细表》、《催收通知书》、图片等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。三份《德信花园物业管理服务合同》均是业主委员会与物业公司合法签订的，对赢三物业公司以及全体业主均具有约束力，赢三物业公司以及全体业主均应当按照合同的约定全面地享有权利和履行义务。从2015年至今，赢三物业公司一直在为德信花园小区提供物业服务，根据公平原则，小区业主应当向赢三物业公司支付相应费用，且赢三物业现有的物业服务标准已经经过政府部门的备案，小区业主应当按照备案价格向赢三物业支付相应费用。物业管理服务公司应当按约定提供物业服务，同时小区全体业主也应该主动共同努力维护，共同遵守法律、法规以及规约，才能使小区环境品质不断的保持、改善和提升。物管费、公共能源费等费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情况下，业主不能对抗物管费、公共能源费等费用的交纳。因此，被告以赢三物管公司提供的物业服务不到位为由拒绝全额交纳物业费，本院不予支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，应另行提起诉讼，而非拒交物业服务费。审理中，被告以其购买的架空层存在漏水现象为由拒绝交纳物业费，本院认为，原告起诉的物业对象是位于德信花园一期2单元21号房而并非是被告的架空层，因此对于被告的抗辩本院不予支持。对于原告要求被告交纳2015年7月至2020年7月期间的物管费6151.85元,低于本院实际计算未交纳的费用，应视为原告对民事权利的处分，本院予以准许。关于违约金的问题，原告作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，接受业主的监督，业主提出相关物业服务中的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映的意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行好自己的物业服务义务，避免类似纠纷的发生，鉴于原告提供的物业管理服务中存在瑕疵，被告不是恶意拒绝交纳物业费，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告在今后的物业服务中应当注重听取小区业主意见和建议，尽职尽责为业主提供优质的物业服务，只要原告提供了物业服务，被告应当走正常法律程序维护自己的权利，不得再以上述理由不交物业费。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第三条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告胡林在本判决生效后五日内支付原告重庆市赢三物业管理有限公司2015年7月至2020年7月期间的物管费6151.85元；二、驳回原告重庆市赢三物业管理有限公司其余诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元减半收取25元，由被告胡林负担（此款原告重庆市赢三物业管理有限公司已纳，被告胡林在履行前述义务时一并支付给原告重庆市赢三物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审 判 员 代桂林二〇二〇年十月十五日法官助理 黄 亚书 记 员 邓 程