江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0611民初535号原告：于翔，男，汉族，1976年3月20日出生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：刘小琴，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：虞火根，男，汉族，1972年4月8日出生，住溧阳市。委托诉讼代理人：冯建强，江苏启星律师事务所律师。被告：赵小军，男，汉族，1979年11月1日出生，住溧阳市。委托诉讼代理人：孟峰，江苏钟山明镜(南通)律师事务所律师。被告：朱建妹，女，汉族，住溧阳市。委托诉讼代理人：孟峰，江苏钟山明镜(南通)律师事务所律师。原告于翔与被告虞火根、赵小军、朱建妹合伙协议纠纷一案，由南通市港闸区人民法院于2020年3月20日立案受理，因区划调整，撤销港闸区、崇川区，成立新的崇川区，本案现由南通市崇川区人民法院审理。本案先由审判员李正适用简易程序审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告于翔及其委托诉讼代理人刘小琴，被告虞火根的委托诉讼代理人冯建强，被告赵小军、朱建梅的委托诉讼代理人孟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于翔向本院提出以下诉讼请求：1.依法判决虞火根、赵小妹、朱建军共同协助将位于中港城26幢102室的房屋登记过户至原告的名下；2.判决被告虞火根支付原告退出桩机合伙结算款人民币150万元；事实和理由：2010年，原告与被告虞火根共同合伙购买桩机对外承接工程，原告先后给付被告83万元，双方约定所有对外工程承接、结算均由被告负责处理。承接项目后，使用方无力支付工程款，即用中港城26幢102室、103室两套房屋抵偿工程款。被告当时与原告约定一人一套，其中原告分得26状态102室，被告分得26幢103室，因原告本人名下有贷款不便登记，故双方同意暂时由被告亲戚赵小军现办理26幢102室房屋的合同签订手续（未办理产权登记）。2013年下半年，被告拿到中港城26幢102室和103室房屋，并一并进行装修。2014年1月底，被告将26幢102室的钥匙交给原告。原告带家人入住。此后该房屋一直由原告母亲居住，相关水电煤气费用具有原告母亲交纳。2017年11月，原告向被告提出将该房屋过户至其母亲名下，被告表示同意，并保证在2018年春节前完成，并给原告出具保证书一份。于此同时，被告提出原告退出桩机合伙，被告愿意出资150万元一次性买断原告投资。原告表示同意。故被告出具书面欠条给原告，承诺一共给付原告桩机合伙结算款150万元，并承诺尽快归还。2019年5月，原告要求被告配合将中港城26幢102室房屋过户给原告，被告承诺于2019年12月25日前过户，并承诺尽快归还150万元。2019年12月12日，原告在此于被告联系要求办理房屋的过户事宜，被告称12月底有资金到位后马上将银行贷款偿还，然后就可以办理26幢102室房屋的过户手续。现期限再次到期，被告仍未办理。被告虞火根辩称，2010年原告出资给被告虞火根参与购买桩机，原告仅就投资的桩机每年获得一定的分红，承接工程的业务与原告无关。中港城工地打桩使用的桩机，不是原告出资购买的桩机，中港城的打桩工程与原告没有关系。2.虞火根欠原告投资款及利息是事实，也愿意偿还，但由于做工程亏损，现在外面有两千多万的债务，压力很大。原告要求把中港城皇家公寓26幢102室归原告所有，被告虞火根无法办到。因为2010年被告虞火根与赵小军也合伙买桩机。2012年的时候，被告也欠赵小军的钱。当时与被告虞火根合作的人都不要房屋，所以房屋就给了赵小军。被告当时和赵小军约定：以后有钱再把房屋买回来，但是现在赵小军不同意把房屋给虞火根。被告赵小军、朱建妹辩称：中港城皇嘉公寓26幢102室。是赵小军于2012年购买。虞火根在2014年开始向赵小军借用该房屋。1、赵小军、朱建妹与原告之间不存在合伙关系，原告主张与虞火根的债权与两被告无关，两被告不是本案的适格被告。2、中港城26幢102室的房屋，所有权属于赵小军、朱建妹所有。如果原告对所有权登记行为认为有异议，应通过其他的诉讼主张权利，被告赵小军、朱建梅没有义务去协助办理过户。综上，请求法院驳回原告对该房屋的主张原告于翔为证明其主张，提供以下证据：1.原告的身份证以及原告的常住人口登记卡，证明原告于翔曾用名是于涛。2.2010年9月16日收条，证明虞火根收到原告68万元，用于合伙购买桩机。3.赵小军名下的电费缴费卡、燃气缴费卡、原告母亲常喜琴的身份信息、常喜琴的邮政储蓄银行卡、用户代缴费申请表及存款凭单、中港城26幢102室自来水发票，时间分别是2014年9月、2014年11月、2015年1月，证明中港城26幢102室的房屋从2014年1月起由原告母亲居住，水电燃气费用由原告母亲交纳，该房屋按当初原告和被告虞火根的约定，由被告赵小军与开发商签订合同，故缴费卡登记在赵小军名下。4.2017年11月30日的保证书，证明中港城26幢102室的房屋是双方合伙期间桩机使用方抵偿工程款而来，该房登记在被告亲戚赵小军名下。被告虞火根保证将此房在18年春节前一定完成过户至原告母亲名下。5.2017年11月30日欠条，证明被告虞火根要求原告退出桩机合伙，经过结算，被告承诺尽快给付原告退出合伙的结算款，一次性支付150万元。6.2019年5月15日的结算单，证明原告和被告虞火根于2010年开始合伙投资装机并对外承接工程，承接工程事宜由虞火根全面处理，其中承接的中港城桩机项目，中港城开发商26幢102室、103室房屋抵算工程款，两套房屋由原告和被告每人一套，被告承诺将26幢102室在2019年12月25日前过户到原告名下。被告还特别注明要求过户产生的费用由原告承担，结算单同时注明双方今后不再合作桩机事宜，同意给付原告退出桩机的结算款150万元。被告进行书面书写承诺，写明住址、身份信息。7.2019年12月12日原告于翔与被告虞火根的通话录音一份，证明19年12月12日原告再次跟被告提出要求办理中港城26幢102室房屋过户事宜。被告承诺在12月底前到位后立即归还银行贷款，然后办理过户。对退出合伙的结算款150万元，被告表示暂时困难可能无力支付，希望原告给予宽限。8.原告与被告赵小军的微信记录，证明2020年4月8日上午11:33被告赵小军拍摄两张图片发给原告，其内容为南通市万豪物业服务有限公司起诉赵小军的民事起诉状一份，南通市万豪物业服务有限公司要求被告赵小军给付中港城26幢102室房屋2015年1月1日至2019年12月31日所欠物业管理服务费17414元，并承担相应的违约责任。赵小军将图片拍给原告后，原告回复物业费原告于翔交。赵小军回复确定缴费后告诉赵小军，赵小军去法院办手续。原告回复：放心，房屋是我的，我来交物业，并要求赵小军告诉原告物业费的支付号码。赵小军回复你打上面电话问一下，赵小军同时将南通市万豪物业服务有限公司的账号开户行发给原告。原告回复知道了。4月12日下午4:50，赵小军询问原告涛哥：物业费交了吗？上述的聊天记录，可以赵小军自己也认为中港城26幢102室的房屋不是其本人所有，应该是原告所有。基于赵小军答辩状意见存在明显的虚假陈述。9、中港城26幢102室房屋的不动产登记信息以及商品房买卖合同信息，不动产登记信息查询结果显示中港城26幢102室的房屋登记在被告赵小军、朱建妹的名下，赵小军于2012年1月9日签订了商品房买卖合同，虽然该房屋登记在赵小军、朱建妹的名下，但是该房屋实际上并非是赵小军、朱建妹出资购买，而是原告与虞火根合伙期间中港城项目抵桩机结算款的房屋。10、虞火根2019年1月15日至2020年4月14日虞火根与于翔的短信记录，证明从2019年1月到2020年4月，被告虞火根一直认可涉案的房屋是归原告所有，而且赵小军完全可以根据虞火根的指示办理相关的房屋过户手续，同时被告虞火根表示，他现在对外有一千多万元的债务，从被告对外结欠巨额的债务的起因，原告认为，被告完全可能基于巨额的债务不能偿还而将涉案房屋由赵小军占有，以达到欠债不给房的目的。11、2020年4月20日被告赵小军和于翔的通话录音，在通话中赵小军明确认可房屋是挂在他的名下，赵小军并非是涉案房屋的真正所有权人。被告虞火根质证意见为：1、证据1的真实性无异议。2、对证据2的收条无异议。3、证据3的真实性没有异议，但仅能证明原告母亲曾经在案涉的房屋里面居住过一段时间并不能完全达到原告的证明目的。4、对保证书的真实性、合法性、关联性无异议。5、对欠条的真实性、合法性、关联性无异议。6、对结算单的真实性、合法性也没有异议。但对结算单的部分事实是有异议的。该结算单中的绝大部分内容是原告打印好了以后被告虞火根进行签字的。具体见被告答辩的第一点理由。7、对录音资料的真实性。8、对证据8的真实性无法确认。如果该微信聊天记录是真实的，那么与本案也没有关联性，也不能达到原告的证明目的。因为在该微信聊天记录中赵小军没有认可房屋是原告的，而且该聊天记录仅能证明原告愿意缴纳案涉房屋的物业费，物业费一般是谁使用谁缴纳。原告之前的证据也表明了原告母亲曾经在案涉房屋中居住过。那么由原告来缴纳物业费也是合情合理。如果按照原告的逻辑，在房屋租赁中承租人也会缴纳物业费，那么房屋就是承租人的，这显然是不对的。所以不能仅凭谁来缴纳物业费来判断房屋的所有权。9、证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到原告的证明目的，该证据显示，案涉的房屋由赵小军夫妇购买。10、庭后核实其真实性，如果该记录是真实的，那么也不能达到原告的证明目的。11、原告没有完整的整理录音内容，对录音的真实性和合法性持有异议。由于被告虞火根不是录音的参与者，无法确认是否真实。如果内容真实，赵小军没有明确的认可房屋是于翔的，他们之间也是围绕物业费由谁缴纳的问题进行联系。被告赵小军、朱建妹质证意见为：1、对证据1原告的身份信息认可2、证据2，因为与被告赵小军、朱建妹没有法律关系，对真实性和关联性无法确认，以被告虞火根的意见为准。3、证据3清楚地表明案涉房屋是赵小军所有，只是原告借用其房屋而产生了一些相关的费用，由原告支付属于常理，不能证明房屋是原告的，也不能证明房屋是借名登记在赵小军名下的。4、证据4的意见以被告虞火根的为准，证据4不能证明被告赵小军、朱建妹承认房屋是借名登记在赵小军名下。5、证据5与被告赵小军、朱建妹没关系，原告与被告虞火根合伙之间的结算协议，由被告虞火根确认是否真实。6、证据6的真实性由被告虞火根确认，涉及到被告赵小军、朱建妹名下的房屋，只是被告虞火根作的承诺，与被告赵小军、朱建妹没有关系，被告赵小军、朱建妹没有同意被告虞火根作此承诺，也不表明被告赵小军、朱建妹同意将房屋过户给原告，也不表明房屋是借被告赵小军、朱建妹的名义登记的。7、证据7的质证意见同证据6。8、对证据的真实性无异议。被告赵小军和于翔之前没有联系。因为物业公司起诉赵小军物业费，赵小军从起诉资料上面找到原告的号码，打电话给原告是让原告交物业费，还要确认为什么本案中原告起诉赵小军。因为房屋是原告住的，应该原告缴费。原告说房屋是原告的，被告赵小军也没有认可。9、对证据9的真实性无异议。10、证据10的真实性由被告虞火根确认。无论虞火根作的任何承诺，都不代表被告赵小军、朱建妹认可，对被告赵小军、朱建妹没有约束力，所以不能达到原告的证明目的。11、首先录音不完整，通话是让原告交物业费。房屋挂在被告赵小军、朱建妹名下，虞火根本身就差赵小军钱，赵小军当时就说是房屋不是虞火根的，也不是于翔的，如果当时赵小军说是赵小军的，原告就会挂电话。赵小军是想让原告尽快把物业费交了，所以顺着原告意思，并不是承认房屋就是原告的。录音第六段赵小军的话就说的很明确，赵小军讲不存在去帮谁去躺了顶包，表达得非常清楚。录音第九段赵小军讲，这个房屋从来没跟原告说过是余翔的，既不是翔强的也不是虞火根的。这段话表明赵小军只是为了能够使通话继续下去，而他的真实意思是房屋是赵小军的。被告虞火根未举证。被告赵小军、朱建妹为证明其主张，提供以下证据：1、收条，证明虞火根除和于翔有合作关系外，还和赵小军、虞龙军、乌保牙有合伙关系，也是做桩机生意。赵小军和虞火根涉及到投资分红、管理的报酬。因此，原告主张和虞火根合作而形成中港城26幢102、103室房屋的合伙财产，与事实不符。2、物业交款单和增值税普通发票，证明案涉的房屋物业管理费最后实际交费人是赵小军，不是原告。原告于翔质证意见为：1、收条形式上的真实性、合法性关联性均不认可。赵小军与虞火根原系连襟关系，本案的审理结果与虞火根、赵小军有密切的利害关系，收条中所写的为现金，没有任何的其他凭证，该收条极易造假。结合两被告有串通造假的动机，仅凭收条不能证明被告虞火根与赵小军之间存在合伙桩机的关系，也不能证明涉案房屋由虞火根分配给了被告赵小军。2、形式上的真实性没有异议。因为原告一直在苏州，未能回来缴纳物业费，所以由赵小军先行垫付了该部分费用。庭后原告会将所有的费用偿还给赵小军。被告虞火根质证意见为：1、对收条的真实性认可，该收条确实是虞火根在2010年的3月18日所写。该收条与原告提交的证据2的收条是相同性质。在2010年被告虞火根在做桩机投资时，基本上都是用的现金交易，而且虞火根和赵小军合伙比于翔早，从收款的日期可以看出。2、对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可。本院经审查，对上述证据的真实性予以确认。根据以上证据及原被告庭审陈述，本院查明以下事实：原告与被告虞火根于2010年合伙购买桩机对外承接工程。2017年11月30日，被告虞火根向原告出具欠条一份，载明“本人虞火根自2010年至2017年欠于翔用于购买桩机的本金及利息累计150万元整，尽快归还”。同日，虞火根又向原告出具保证书一份，载明“在虞火根和于翔合作期间，因中港城打桩款未付，抵押给虞火根一套房（中港城二期26幢102室、约148㎡，每平方价格7600元），当时次方落户在赵小军名下，现虞火根保证将此房过户在于翔的母亲名下，在2018年春节前一定完成”。2019年5约15日，被告虞火根向原告出具结算单一份，载明“2010年本人跟于翔合伙投资购买桩机，于翔一共付给我83万元，对外工程承接事宜由我全面处理。其中承接的南通中港城桩机项目，中港城用二期26幢102室和103室房屋递给我算工程款，这两套房屋应我跟于翔一人一套，现我承诺将其中一套即102室（现在我的亲戚赵小军名下）于2019年12约25日前过户到于翔或于翔制定的人员名下。过户产生的费用由于翔承担。另，我跟于翔今后不再合作桩机事宜，于翔退出桩机投资，我本人承诺尽快给付于翔退出的投资款150万元。备注：双方此前的字据作废，以今日结算单为准”。另查明，2012年1月9日，被告赵小军与案外人南通中盛地产有限公司签订26幢102室房屋的商品房买卖合同，合同约定价款1087758元。合同签订后，虞火根将该房屋钥匙交付给原告，房屋由原告的母亲居住。2018年3约21日，被告赵小军、朱建妹办理了该房屋的所有权登记。同日，被告虞火根以赵小军、朱建妹的名下以该房屋在中国建设银行南通分行办理了抵押贷款。贷款由虞火根使用。本院认为，原告和虞火根合伙从事桩机工程，双方达成协议，由虞火根向原告支付150万元，另合伙期间所得合伙财产，中港城26幢102室房屋归原告所有，原告退出合同，是双方对于解除合伙及合伙财产的分配的真实意思表示，依法具有法律效力。被告虞火根应按照对原告的承诺履行付款义务，对于原告要求被告支付150万元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告赵小军、朱建妹名下的房屋过户给原告。被告虞火根主张，当时房屋是出卖给被告赵小军，被告赵小军亦主张该房屋是虞火根抵偿赵小军合伙款给赵小军的。对于中港城26幢102室房屋属于被告赵小军所有，还是属于虞火根和于翔的合伙财产，仅是挂名在赵小军、朱建妹名下，原告举证了虞火根出具的保证书、结算单、原告与虞火根的短信记录，原告与赵小军的通话录音，原告母亲支付水电费的票据等予以证实。根据上述证据，可以看出，虞火根向原告表示过该房屋系合伙取得的财产，案涉房屋在开发商交付后，由原告的母亲实际居住。而被告赵小军为证明其主张，提供了收条一份，证明虞火根收到赵小军40万元用于虞火根两台桩机股份，该证据可以证明赵小军与虞火根的合伙关系，但不能证明虞火根用房屋抵偿对赵小军的欠款，结合房屋在交付后由虞火根交付给原告母亲在居住，期间赵小军未对此提出异议，仅在物业公司起诉赵小军物业费时要求原告支付物业费，并在与原告通话过程中承认房屋是挂在自己名下，故可以认定，中港城26幢102室房屋是原告和虞火根合伙所得财产，原告要求虞火根将房屋过户给原告，被告赵小军、朱建妹负有协助义务，有事实和法律依据，本院予以准许。对于房屋上的抵押贷款，原告表示其可以自己先偿还以便于过户，其代为偿还的行为，不影响债权人的利息，本院照准。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定，判决如下：1、被告虞火根于本判决生效之日起十日内向原告于翔支付150万元；2、被告虞火根于本判决生效之日起十日内协助原告于翔将南通市中港城26幢102室房屋过户至原告于翔名下，被告赵小军、朱建妹负有协助义务。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10196元，减半收取计5098元，保全费3870元，由被告虞火根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10196元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长 李 正人民陪审员 凌 燕人民陪审员 汤红梅二〇二〇年十月二十日法官 助理 陶书林书 记 员 顾 华