杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初1030号 原告（反诉被告）：杭州华邦房地产代理有限公司。 法定代表人：滕皋明，董事长。 委托诉讼代理人：周欣，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：蒋伟政，浙江斯玛特律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘宝俤。 委托诉讼代理人：林淑军，上海汇业（杭州）律师事务所律师。 原告杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）与被告刘宝俤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日受理后，依法适用简易程序审理。刘宝俤在举证期限内提起反诉，本院合并审理后，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华邦公司的委托诉讼代理人蒋伟政，被告（反诉原告）刘宝俤及其委托诉讼代理人林淑军到庭参加诉讼。本案经当事人同意，并报本院院长批准，延长三个月的简易程序审理期限。本案经当事人和解未果。本案现已审理终结。 华邦公司向本院提出诉讼请求：1.确认华邦公司与刘宝俤租赁合同于2019年6月3日解除；2.刘宝俤退还2019年6月3日至2020年3月31日共302天租金82740元（2019年4月2日至2020年4月1日已付租金100000元÷365天×2019年6月3日至2020年4月1日共计302天）；3.刘宝俤退还押金5000元整；4.刘宝俤赔偿装修经济损失44000元；5.刘宝俤赔付违约金10000元；6.本案诉讼费由刘宝俤承担。 事实和理由：华邦公司于2016年承租刘宝俤位于杭州市西湖区××路××号商铺并装修经营。2018年3月27日与刘宝俤就该商铺修订签署房屋租赁合同，合同约定承租期为2018年4月2日至2021年4月1日，华邦公司支付刘宝俤房屋押金5000元整，租金按年一次性支付，租金约定每年100000元，2019年3月4日华邦公司支付刘宝俤第二期2019年4月2日至2020年4月1日的租金100000元。但因刘宝俤与西溪街道产生纠纷，导致西溪街道于2019年5月25日在该商铺门口堆砌墙面，长期封堵门面，导致华邦公司门店无法正常开展营业，并对公司品牌造成恶劣影响。华邦公司就该问题与刘宝俤及西溪街道交涉，但一直未果。因刘宝俤与第三方的问题，造成华邦公司营业及品牌经营性问题，华邦公司门店无奈停止营业并在2019年6月2日撤离。综上，华邦公司以经营为目的承租该房屋，刘宝俤是非常清楚和了解的。在租赁合同的履行过程中，刘宝俤有义务保障房屋的正常经营使用，根据租赁合同的履行事宜和履行目的，由于刘宝俤与第三方的纠纷，致使华邦公司无法正常营业和开展业务，该租赁合同目的己无法达成，刘宝俤己构成根本性违约，因此恳请法院判如所请。 刘宝俤辩称，华邦公司的诉请无事实与法律依据。一、刘宝俤在本案履约过程中无违约行为，街道在案涉商铺其中一间门面的门口人行道上建设墙体并非是因与刘宝俤的纠纷导致。依据政府信息公开答复，杭州市西湖区人民政府西溪街道办事处（以下简称西溪街道）在案涉商铺一间门面的人行道上修建墙体原是为用于环卫工人休息处，该行为属于政府建设行为，刘宝俤在非产权范围内无权阻止干涉。依据双方《房屋租赁合同》第十一条第2款，刘宝俤无需因此赔偿华邦公司经济损失；依据合同第十四条第6款，如华邦公司因政府建设要求终止合同的，应与刘宝俤签订书面的终止合同，否则终止合同签订前，原合同继续有效。二、华邦公司通知刘宝俤要求解除合同，如非因政府建设行为，属于单方提出的，依据《房屋租赁合同》第十一条第1款，双方之间房屋租赁合同在终止合同签订前，原合同继续有效。但华邦公司拒绝与刘宝俤签订书面终止合同，且华邦公司至今占有商铺，尚未将商铺交给刘宝俤占有，故双方的租赁合同在2020年4月2日前尚未解除。因华邦公司未按约支付下一期的租金，故刘宝俤要求双方的租赁合同在2020年4月2日解除。三、鉴于刘宝俤在本案中无违约，华邦公司又拒绝签订书面终止合同且至今尚未将商铺交还给刘宝俤占有，故华邦公司无权要求刘宝俤返还2019年6月3日至2020年3月31日期间的房屋租金，也无权要求刘宝俤赔偿损失和支付违约金。四、因华邦公司至今未将案涉商铺返还，且从2020年4月2日至今未支付任何租金，故刘宝俤有权从华邦公司已付押金中抵扣自2020年4月2日至华邦公司实际将商铺交还为止的占用费，至2020年5月9日已达10136.89元，此外华邦公司还应支付违约金。五、华邦公司主张的街道修建墙体导致其无法经营的说法与客观事实不符。根据现场照片可以看到，街道当时修建的墙体仅为1米左右高度，宽度仅有一间门面的宽度（华邦公司承租两间店面），使用的也仅是一间门面门前的人行道，华邦公司的招牌并未被遮挡，门店的出入口并未被封堵，华邦公司使用商铺的面积未被减少。西溪街道在2019年8月19日终止了建环卫工人休息处的行为并在当日拆除了墙体，刘宝俤通知了华邦公司，其依然拒绝继续营业，也不签订书面终止协议，也未交还商铺。因此，华邦公司认为的无法继续经营无证据证明，客观上华邦公司未继续经营也并非是刘宝俤造成的。综上，要求驳回华邦公司的诉请。 刘宝俤向本院提出反诉请求：1.确认刘宝俤与华邦公司于2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月2日解除，并判令华邦公司立即腾空杭州市西湖区××路××号商铺并返还给刘宝俤；2.华邦公司按273.97元／天向刘宝俤支付自2020年4月2日起至其实际交还商铺之日止的房屋占用费（从华邦公司已缴纳押金中扣除），至2020年5月9日为10136.89元；3.华邦公司支付刘宝俤赔偿金15000元（从华邦公司已缴纳押金中折扣，不足的由华邦公司另行支付）；4.本案诉讼费由华邦公司承担。庭审中，刘宝俤明确押金在第2项诉请中折抵。 事实和理由：华邦公司自2016年开始承租刘宝俤位于杭州市西湖区××路××号××商铺（两个门面）。2018年3月27日，双方就前述商铺重新签署《房屋租赁合同》，约定承租期为2018年4月2日至2021年4月1日，华邦公司支付刘宝俤房屋押金5000元，租金按年一次性支付，租金为100000元／年；租金先付后用，次年租金应提前30天支付。2019年3月4日，华邦公司向刘宝俤支付了第二期2019年4月2日至2020年4月1日期间的租金100000元。2019年5月，西溪街道通知刘宝俤，政府将在刘宝俤商铺门前的人行道上建设一处环卫工人休息处。2019年5月25日，西溪街道在刘宝俤商铺门口靠东边的人行道上堆砌了一处半人高的墙体。后，刘宝俤与西溪街道在杭州市西湖区人民法院调解协商砌墙的位置合理性问题，西溪街道最终决定更改环卫工人休息处的修建地址。2019年8月19日，西溪街道拆除了在刘宝俤商铺门口修建的全部墙体。当天，刘宝俤已将围墙拆除信息和图片告知华邦公司代表蓝晓美，希望华邦公司尽早做出决断，按合同办事，但蓝晓美依然坚持刘宝俤赔偿240525元，因此双方僵持不下。2019年11月15日，华邦公司称，因西溪街道砌墙长期封堵门面导致其无法经营，要求刘宝俤赔偿其经济损失141740元。刘宝俤已向华邦公司指出，依据双方合同第十一条的约定，因国家建设、市政规划拆迁等原因以及不可抗力因素，本合同终止同时，刘宝俤仅需要退还未使用部分的租金给华邦公司，无需赔偿华邦公司的其他经济损失。刘宝俤要求华邦公司依约前来签订租赁终止合同并交接房屋，但华邦公司无视合同约定，执意要求刘宝俤赔偿损失并继续占用商铺至今。根据合同第十一条第1款，租赁期间任何一方提出终止合同，需要提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。刘宝俤认为，本案因政府建设行为导致华邦公司不愿继续履行合同，华邦公司应及时与刘宝俤签订终止合同并交还商铺，但华邦公司占有商铺至今不还，且恶意提起诉讼，导致刘宝俤不得不聘请律师应诉，华邦公司的行为导致刘宝俤损失，其应予以赔偿。华邦公司占用商铺至今，却未提前30日向刘宝俤支付2020年4月2日至2021年4月1日的房屋租金，其行为已构成违约。 针对刘宝俤的反诉，华邦公司辩称，由于起这堵墙，对华邦公司声誉造成了影响。实际上是刘宝俤和第三人也就是街道有纠纷，造成华邦公司不能实现合同目的，合同根本无法履行，故华邦公司于2019年6月3日解除了合同。刘宝俤的反诉没有事实和法律依据，应予以驳回。 华邦公司举证如下： 1、2016年签订的《房屋租赁合同》及地址证明复印件。证明华邦公司2016年已承租该房屋，与刘宝俤构成租赁关系。 2、产权证复印件、门牌证复印件。证明刘宝俤对房屋所有权及地址证明。 3、刘晓勤身份证复印件、户口簿复印件。证明刘宝俤与刘晓勤是父子关系，2016年的租赁合同构成表见代理。 4、装修施工合同1份、设计图纸1页、装修结算清单2页。证明华邦公司投入资金装修该商铺进行营业。 5、2018年重新签订的《房屋租赁合同》。证明华邦公司2018年继续承租该房屋，与刘宝俤构成租赁关系。 6、租金及押金打款凭证。证明华邦公司已支付刘宝俤第二年度租金及押金。 7、街道在商铺前砌墙图片；8、街道在商铺前砌墙视频。证明街道在华邦公司商铺门口砌墙，影响正常经营。 9、告知函（通过微信发送）。证明商铺门口砌墙问题已函告房东。 经质证，刘宝俤对华邦公司提供的证据发表质证意见如下：证据1-3，其中证据1的关联性有异议，合同经双方确认已终止，与本案没有关联性。证据1-3的真实性、证明目的无异议。证据4，真实性无法确认，案涉商铺确有简单装饰，是否是华邦公司举证的装修合同内容及费用，因刘宝俤并非装修合同当事人，无法确认合同履行的真实性及装修投入的真实性。即便华邦公司存在装修投入，案涉商铺租赁已履行4年，其装修残值几乎可忽略不计，固定设施包括招牌华邦公司也已拆除归华邦公司。华邦公司的装修投入，依据合同因政府建设行为合同终止的，刘宝俤无需赔偿华邦公司的损失。证据5，真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。能够证明无论华邦公司是基于政府建设行为还是华邦公司单方提前要求解约，均应依照合同约定与刘宝俤签订书面终止合同并交还商铺，双方租赁合同才能终止。按照该合同的约定，未签订书面终止合同的，华邦公司应当按约向刘宝俤支付2020年4月2日之后的租金，华邦公司至今未付，构成违约。证据6，真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。但该部分租金因华邦公司实际占有商铺至今，已支付的租金已使用完毕，已支付的押金在扣除占用至今的占用费后没有余额予以返还。证据7、8，真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。可以证明建墙行为是街道实施的，属政府建设行为，不属于刘宝俤违约。根据华邦公司提供的照片可以证明修建的墙体高度仅有1米左右，宽度仅占案涉商铺一间门面的宽度，华邦公司的招牌没有被遮挡，另一间门面的出入口没有被封堵，华邦公司使用商铺的面积未被减少，不存在其主张的影响经营问题。证据9，真实性、合法性、关联性无异议，已经通知刘宝俤的证明目的没有异议。但刘宝俤在收函后已经与华邦公司积极协商，因华邦公司要求赔偿经济损失24万元左右，否则不予签订终止协议，也不交还商铺，故双方房屋租赁合同实际继续履行至2020年4月1日，此后华邦公司也实际继续占有案涉商铺。 刘宝俤举证如下： 1、《房屋租赁合同》。证明华邦公司承租刘宝俤位于杭州市西湖区××路××号商铺，租期自2018年4月2日至2021年4月1日止，华邦公司至今占有商铺，其依约本应提前30日支付2020年4月2日至2021年4月1日期间的房屋租金，华邦公司至今未支付构成违约；合同第十一条约定，因国家建设、市政规划拆迁等原因造成合同终止，刘宝俤仅需要退还已交纳未使用的租金给华邦公司，无需赔偿华邦公司的经济损失，且华邦公司提出终止合同的，应签订终止合同后才视为合同终止，否则合同继续有效；合同第七条约定，租赁期间，门前三包、综合治理及安全、保卫等工作的全部责任在华邦公司，即本案街道砌墙行为，华邦公司如主张赔偿应由其自行向街道主张。 2、浙江政务服务网统一政务咨询投诉举报平台网页打印件。证明西溪街道在案涉商铺门口砌墙属于政府建设行为，华邦公司如认为砌墙行为要求终止合同的，在返还商铺给刘宝俤后，可要求刘宝俤退还未使用的租金，但无权要求刘宝俤赔偿损失。 3、（2019）浙0106行初185号案件详情。证明刘宝俤已经履行帮助华邦公司就案涉商铺前的围墙是否拆除提起诉讼，因是政府建设行为，刘宝俤撤诉，刘宝俤在本案中无违约行为。 4、照片6张。证明案涉商铺仍由华邦公司占有，刘宝俤无法进入商铺。 5、《民事委托代理合同》、律师服务费发票。证明华邦公司违约起诉，导致刘宝俤为应诉支付律师费，该部分损失应由华邦公司赔偿。 经质证，华邦公司对刘宝俤提供的证据发表质证意见如下：对五组证据的真实性均没有异议，但对证明对象有异议，不同意其证明对象。证据4，照片上华邦公司门头已全部拆掉。 本院认定案件事实如下：刘宝俤系杭州市西湖区文二路14号8幢2单元103室房屋（建筑面积64.09平方米）的所有权人，该房屋经重新编号后地址改为文二路78号。2016年6月6日，华邦公司（乙方、承租方）与刘宝俤（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将文二路78号东面第一间后面带厨房的房屋（面积约40平方米）出租给乙方做商业办公使用；租赁期限自2016年6月15日至2019年6月14日；年租金为74640元。该合同落款处甲方由刘宝俤之子刘晓勤作为代理人签名，乙方由华邦公司盖章。刘宝俤将案涉房屋交付给华邦公司，华邦公司进行了装修。2017年11月1日，华邦公司交纳租赁押金5000元。 上述合同到期前，双方又于2018年3月27日重新签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将文二路78号房屋（面积约60平方米）出租给乙方做商业办公；租赁期限自2018年4月2日至2021年4月1日；年租金为100000元，一年一付，第一期租金于合同签订后二个工作日内付清，以后每期租金提前30天支付，先付后用；租赁押金为5000元；该合同第十一条约定：1、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；2、如因国家建设、市政规划拆迁等原因以及不可抗力因素，本合同终止同时，甲方退还乙方已交纳而未到期期间的房租，乙方的经济损失甲方不予补偿；第十二条约定：任何一方如未按本合同的条款履行则视为违约，双方同意违约金为10000元，若违约金不足以弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金，赔偿金包括但不限于经济损失、调查费、诉讼费、律师费等；本合同签订后，甲方承诺乙方2017年与刘晓勤签订的租赁合同自动作废。2019年3月4日，华邦公司按照合同约定支付了2019年4月2日至2020年4月1日的租金100000元。 2019年5月25日，西溪街道为设置环卫工人休息点在案涉商铺门口的人行道上搭建了一处墙体，堵住了其中一个门面。 2019年6月3日，华邦公司向刘宝俤发送公告函，认为刘宝俤与西溪街道有纠纷，导致西溪街道于2019年5月25日在其承租商铺门口堆砌墙面，封堵门面，华邦公司门店无法正常经营，对公司品牌造成恶劣影响。经交涉未果，限当日要求刘宝俤妥善解决该问题，否则华邦公司将搬离该门店并停止营业，并保留追诉损失的权利。华邦公司搬离了案涉房屋。 2019年6月20日，刘宝俤为建墙一事将西溪街道诉至本院，形成（2019）浙0106行初185号行政强制案件。2019年8月19日，西溪街道拆除了墙体。2019年8月29日，本院裁定准予刘宝俤撤诉。现华邦公司与刘宝俤就合同解除产生纠纷。 另查明，刘宝俤为本案诉讼支出律师费15000元。庭审当天，双方办理了房屋交接手续。 以上事实有华邦公司提供的2016年《房屋租赁合同》及地址证明、房屋产权证、门牌证、刘晓勤身份证、户口簿、装修施工合同、2018年《房屋租赁合同》、租金及押金打款凭证、西溪街道在商铺前砌墙图片及视频、告知函，刘宝俤提供的2018年《房屋租赁合同》、浙江政务服务网统一政务咨询投诉举报平台网页、（2019）浙0106行初185号案件详情、照片、《民事委托代理合同》及律师费发票结合当事人陈述在卷佐证。 本院认为，华邦公司与刘宝俤于2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，当事人均应依约履行。合同法规定的合同解除方式有约定解除、协议解除及法定解除三种。本案中，华邦公司主张解除合同的理由是认为因刘宝俤与案外人西溪街道的纠纷，致使其无法正常经营，租赁合同目的无法实现，刘宝俤构成根本性违约。但没有证据证明西溪街道为设置环卫工人休息点而建墙的行为系因刘宝俤与西溪街道的纠纷所引发，根据墙体位置、尺寸等情况来看，该行为既未减少华邦公司的承租面积，也未达到影响华邦公司正常经营的程度，即使存在一定程度的影响，刘宝俤在该行为发生后也已积极通过诉讼方式向西溪街道提出异议，最终西溪街道拆除了墙体。因此，建墙行为不可归责于刘宝俤，本案中刘宝俤不存在违约行为，更不应认定刘宝俤构成根本性违约，华邦公司不能据此行使法定的合同解除权。故华邦公司本诉第1、4、5项请求，本院均不予支持。鉴于华邦公司在未与刘宝俤协商一致并签订书面终止合同的情况下单方搬离案涉房屋且未再支付租金，其以自己的行为表明不履行合同义务，故反诉请求确认案涉《房屋租赁合同》于2019年3月4日支付的租金使用完毕次日即2020年4月2日解除，合法有据，本院予以支持。因华邦公司在合同解除前未向刘宝俤交付房屋，故华邦公司已支付的租金刘宝俤无需退还，相应按273.97元/天自2020年4月2日起计算至2020年5月9日止的房屋占用费10136.89元，华邦公司应予支付，扣除华邦公司已交纳的押金5000元，尚应支付占用费5136.89元。基于此，本诉第2、3项请求均不予支持。结合2020年5月9日双方自行办理交接手续的实际情况，反诉请求华邦公司立即腾空并返还案涉房屋，已无支持之必要。根据合同第十二条约定，“任何一方如未按本合同的条款履行则视为违约，双方同意违约金为10000元，若违约金不足以弥补无过错方损失，则违约方还须就不足部分支付赔偿金，赔偿金包括但不限于经济损失、调查费、诉讼费、律师费等”。刘宝俤据此要求华邦公司赔偿律师费损失15000元，本案予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州华邦房地产代理有限公司与刘宝俤于2018年3月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月2日解除； 二、杭州华邦房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘宝俤房屋占用费5136.89元； 三、杭州华邦房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿刘宝俤损失15000元； 四、驳回杭州华邦房地产代理有限公司的诉讼请求； 五、驳回刘宝俤的其他反诉请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1567元，由杭州华邦房地产代理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取88元，由杭州华邦房地产代理有限公司负担。 刘宝俤于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州华邦房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴凯 二〇二〇年十月九日 书记员  赖芳