安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2333号 上诉人（原审被告）：张立付（富）住安徽省泗县。 上诉人（原审被告）：张剑锋（峰）住安徽省泗县。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：赵岩，安徽焕然律师事务所律师。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：刘军，安徽焕然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴奎山，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：张非凡，安徽睿涵律师事务所律师。 上诉人张立付、张剑锋因与被上诉人吴奎山房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张立付、张剑锋上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴奎山的诉讼请求，由吴奎山负担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1.吴奎山与张剑锋系把兄弟，2012年12月吴奎山得知张剑锋正在家里建房，双方约定吴奎山借200000元给张剑锋建房，房屋建成后出售给他人再将借款偿还给吴奎山。吴奎山要求张剑锋、张立付带着房屋之前的权属证书至刘圩镇司法所签订房产买卖协议，并将该权属证书交给吴奎山作为抵押。2.吴奎山并未按照约定交付200000元购房款，双方也未约定将之前借款转化为购房款，如果进行约定，应在协议中予以明确。3.2012年5月16日张剑锋向吴奎山借款50000元已经基本还清；2012年7月3日张剑锋并未向吴奎山借款75000元，2012年7月1日张剑锋带朋友刘建到吴奎山开设的赌场赌博，刘建向吴奎山借款50000元，张剑锋提供担保，2012年7月3日吴奎山要求张剑锋出具75000元的借条，后刘建认为赌博有假不愿意支付该款，该笔借款违法应为无效；吴奎山向工头孙家权支付的两笔款项25000元，张剑锋认可，但该款项系借款，且在房产买卖协议签订一两个月之后支付；孙家权出庭陈述内容能够证实其向吴奎山提供的条据是按照吴奎山要求书写，2012年10月29日吴奎山并未向张剑锋交付30000元，如果支付该款应当有张剑锋出具的借条或者欠条。2012年12月21日签订房产买卖协议当日吴奎山并未向张剑锋支付20000元，如支付该笔款项吴奎山不可能不要求张剑锋出具欠条或借条，吴奎山申请两位证人出庭陈述内容虚假。另，孙家权经手的25000元几年前张剑锋在泰州已偿还10000元。4.案涉房屋系建设在农村集体土地上，吴奎山与张剑锋并非同一集体经济组织成员，房产买卖协议违反法律、行政法规强制性规定，应为无效。故房产买卖协议中关于违约金约定的条款亦无效，吴奎山要求张剑锋和张立付承担50000元违约金不应支持。 吴奎山辩称，1.吴奎山从未主动提出向张剑锋提供借款用于建房，购房款系多笔借款转化而成。张剑锋和张立付对于2012年5月16日借款50000元并无异议，其主张已经基本偿还完毕，未能提供收条或银行转款记录佐证。2012年7月5日的借款75000元系张剑锋在泗县泗城镇东城虹郡小区南门经营汽修店时以缺少资金为由向吴奎山借款，且张剑锋在借条中注明的借款用途与2012年5月16日借款用途一致。2012年10月29日及2012年12月12日借款系张剑锋在建房期间拖欠工人工资及材料款，工人停工、材料商停止供货，吴奎山基于双方之间关系，为其垫付相应款项。2012年12月21日的20000元系购房款，从双方签订房产买卖协议的时间也可看出，购房价格约定200000元，且张剑锋欠吴奎山180000元借款及交付20000元购房尾款的事实有证人出庭作证。同时，双方交易也符合常理。2.案涉房屋有相应的权属证书，可以履行权属转移登记手续，合法有效。且张剑锋已经将房屋出售给第三人，故无论房产买卖协议是否有效，张剑锋与张立付均应返还200000元购房款。3.房产买卖协议约定购房款一次性支付，能够说明张剑锋同意将借款转化为购房款，否则吴奎山作为完全民事行为能力人不可能同意张剑锋在未偿还之前借款的情况下，再另行支付200000元购买房屋，这不符合逻辑。4.房产买卖协议合法有效，张剑锋和张立付违反约定应当承担违约责任，即便协议无效，其两人也应承担缔约过失责任，赔偿吴奎山相应损失。 吴奎山向一审法院起诉请求：解除房屋买卖合同，由张立付、张剑锋返还购房款200000元并支付违约金50000元。 一审法院认定事实：张立付与张剑锋系父子关系。因资金周转需要，张剑锋多次向吴奎山借款。2012年5月16日借50000元；2012年7月3日借75000元；2012年10月29日借30000元；2012年10月29日、2012年12月12日为支付工人工资张剑锋安排两次从吴奎山处借款25000元（2012年10月29日10000元、2012年12月12日15000元），以上五笔借款合计180000元。2012年12月21日，经双方协商，张立付、张剑锋将登记在张立付名下的位于泗县间两层房屋以200000元的价格出售给吴奎山，张剑锋借吴奎山的180000元转为购房款，吴奎山再支付张立付、张剑锋购房款20000元。当日，吴奎山将20000元支付给张剑锋并双方签订购房合同。合同约定：甲方（张立付、张剑锋）将张立付的位于泗县间两层房屋卖于乙方（吴奎山），购房款20万元由乙方一次性支付给甲方；如因乙方原因导致合同不能履行，乙方赔偿甲方50000元；如因甲方原因导致合同目的不能实现，甲方返还乙方已支付的费用并赔偿乙方50000元。合同签订后，张立付、张剑锋将房屋所有权证交付吴奎山但双方未办理房屋过户登记。2016年张立付、张剑锋又将房屋卖于他人并他人已实际占有使用该房屋多年。 一审法院认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。张立付、张剑锋在与吴奎山签订房屋买卖合同以后又将房屋卖于他人且他人已实际占有使用房屋多年，导致合同无法继续履行，吴奎山诉讼请求解除合同、返还购房款并支付违约金50000元，于法有据，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、解除吴奎山与张立付、张剑锋的房屋买卖合同；二、张立付、张剑锋于判决生效后十日内返还吴奎山购房款200000元并支付吴奎山违约金50000元。案件受理费2525元，由张立付、张剑锋负担（吴奎山已缴纳，张立付、张剑锋于判决生效后十日内直接给付吴奎山）。 本案二审期间，当事人均未提交证据。 本院经审理查明：张剑锋与张立付系父子关系。张剑锋与吴奎山系把兄弟关系。2012年5月16日张剑锋向吴奎山出具借条一张，载明：“今借到吴奎山现金伍万元整（50000）用于泗县轮胎店用。定于还款日期2012年5月16日至2013年5月16日还清。如到期不还我俩愿付法律责任”，该借条借款人处还署名有“姜曼曼”。2012年7月3日张剑锋向吴奎山出具借条一张，载明“今借到吴奎山现金柒万伍仟元整（75000）用于店里资金周转，定于2012年9月3日付清到期不还我自愿把店里一切东西归吴奎山所有”。2012年10月29日、2012年12月12日为支付工人工资张剑锋安排工人两次从吴奎山处借款25000元（2012年10月29日10000元、2012年12月12日15000元）。 2012年12月21日，张立付、张剑锋作为甲方与乙方吴奎山签订一份房产买卖协议，约定：1.甲方向乙方不可撤销的陈述并保证：甲方拥有购买刘圩镇付圩村曹行庄二组的房屋一处（4间两层长：15.6米、宽32米）取得该房的独立产权；甲方用于该房屋的完整物权。2.甲方承诺并保证在取得该房产权后，将无条件把该房产权转让给乙方，并应乙方的要求及时办理房屋过户手续。3.甲方将房屋卖给乙方后，乙方对该房屋享有自行处置权。4.甲方将该房转让给乙方的价格为：二十万元整（￥200000），由乙方一次性支付给甲方。5.甲方承诺在该房产权变更到乙方名下之前，该房由乙方占有，乙方有权自主装修，甲方赋予乙方完全的收益权、使用权、再转让合同权益的处分权；甲方应及时将该房的资料和产权证等移交给乙方；乙方在使用房屋时应遵守法律法规、公序良俗。6.本合同成立后，如因乙方的原因导致合同不能履行，乙方赔偿甲方五万元，如因甲方的原因导致合同目的不能实现，甲方返还乙方已支付的费用并赔偿五万元。7.甲乙双方应秉持诚实守信、互谅互让、互帮互助的原则充分有效的履行本协议，如有争议之处，应尽量协商解决。8.本合同一式两份，双方各持一份，每份均有同等效力，未尽事宜，可补充约定。上述协议签订后，张立付、张剑锋将房屋所有权证交付吴奎山但双方未办理房屋过户登记。2016年张立付、张剑锋又将房屋卖于他人且他人已实际占有使用该房屋多年。 本院认为，张剑锋、张立付与吴奎山并非同一集体经济组织成员，而案涉房屋坐落在集体土地上，双方之间签订的房产买卖协议因违反法律强制性规定无效。张剑锋、张立付此节上诉理由成立，予以支持。故吴奎山要求解除房产买卖协议及张剑锋、张立付应按照协议支付违约金的诉讼请求不能成立，一审法院予以支持不当，本院予以纠正。吴奎山认为签订房产买卖协议时双方约定将张剑锋之前所欠借款180000元转化为购房款，并在签订协议当日给付20000元，合计200000元，现房产买卖协议无法履行，张剑锋及张立付应将200000元予以返还。张剑锋与张立付对于借款数额存在异议，并对借款转化为购房款的事实予以否认。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”因此，吴奎山主张双方存在借款转化为购房款的约定，应当对此承担举证证明责任。本案一、二审审理期间，其对该事实所举证据为房产买卖协议、房产证、借条及证人证言，从房产买卖协议内容看，双方约定了标的物的位置、长、宽、价格及吴奎山应一次性支付购房款200000元等内容。但并无关于该200000元已经支付或由之前借款予以冲抵的内容。吴奎山一审申请的翟大永、苏超两位证人，翟大永陈述对于吴奎山与张剑锋、张立付之前房屋买卖合同纠纷一事之前并不知情，出庭作证当天才知道，仅有苏超陈述吴奎山与张立付、张剑锋约定将之前借款转化为购房款并签订了房产买卖协议，无其他证据予以佐证，不能单独作为认定案件事实的依据，况张剑锋、张立付交给吴奎山的房产证并非案涉房屋的权属证书，而是之前旧房的权属证书。故吴奎山主张与张剑锋、张立付存在就案涉房屋签订买卖协议时存在以之前借款转化成购房款的事实证据不足，不予认定。至于吴奎山与张剑锋之间是否还存在民间借贷关系，双方可另行处理，吴奎山在本案中以房屋买卖合同纠纷为由，要求张剑锋与张立付返还200000元购房款的请求依据不足，不予支持。 综上，张剑锋、张立付上诉理由成立，其上诉请求应予支持；一审判决认定基本事实缺乏依据致判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，判决如下： 一、撤销安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初1039号民事判决； 二、驳回吴奎山的诉讼请求。 一审案件受理费2525元，二审案件受理费5050元，均由吴奎山负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  李 震 审判员  吕庆龙 二〇二〇年十月九日 法官助理仰芮 书记员朱贝贝 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。