安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖03民终3726号上诉人（原审被告）：张云龙，男，1990年10月5日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：沈永雷，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏舒，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司，住所地安徽省蚌埠市高新区曙光路84号，统一社会信用代码91340300062478376M。法定代表人：聂荣兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋少杰，安徽径桥（蚌埠）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张吉，安徽径桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙坤，男，1995年10月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。被上诉人（原审被告）：郭文军，男，1985年6月1日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。上诉人张云龙因与被上诉人安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司（以下简称和顺地产公司）、孙坤、郭文军房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院(2020)皖0304民初2789号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张云龙上诉请求：1.依法撤销一审判决,依法改判驳回和顺地产公司的诉讼请求或发回重审;2.和顺地产公司承担上诉费用。事实和理由：1.张云龙不是本案适格诉讼主体，安徽顺驰餐饮管理有限公司是案涉房屋承租方,安徽顺驰餐饮管理有限公司是本案的适格诉讼主体。2.案涉房屋的权属不明,和顺地产公司并不是案涉房屋合法所有权人,和顺地产公司对案涉房屋不享有出租权、收取租金的权利。3.租赁合同双方没有约定首年租金具体的给付时间,承租方在首年的付款周期内可选择任一日支付租金，和顺地产公司未经承租人同意于2020年5月1日擅自把案涉房屋上锁,致使承租人无法继续使用租赁房屋经营,严重侵害了承租人的合法权利。和顺地产公司辩称，1.张云龙是本案适格诉讼主体，从双方签订的合同，承租人即为张云龙及孙坤、郭文军，张云龙主体适格。2.和顺地产公司是本案的适格原告，一审法院查明事实清楚，房屋租赁合同标的物面积是1433.41平方米，虽然和原审上诉人提供的房产权证明书载明的1427.31平方米有误差，但是是因为在签订房屋租赁合同时，答辩人依据工程图纸上确定的面积向上诉人出租，且该面积通过一审举证的租赁合同附件中房屋交付确认书也经过承租人的认可，房屋产权证上登记的房产即为涉案标的物。3.答辩人诉请的被答辩人在经营中拒不履行缴纳房租的义务是属实的，商业租赁合同第五条第三款中明确约定租金按季度进行交付的，且应当在到期前十五日支付下期费用，该约定不存在误解，另根据一审答辩人提供的2019年12月20日的催告单上有本案一审被告之一郭文军本人的签字，在承租人收到以上催告单后至本案起诉前从未就该支付方式提出异议，也说明承租人对以上支付方式或者说一审确定的支付方式是认可的，不存在合同理解有误的情况。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。孙坤、郭文军未答辩。和顺地产公司向一审法院起诉请求：1.判令解除和顺地产公司、张云龙签订《商业租赁合同》;2.判令张云龙向和顺地产公司支付从2020年1月1日截至2020年5月31日拖欠的租金164840元,物业费21500元(自2020年6月1日至实际腾退房屋时止的租金,也以1433.41m为基数,按照每月23元/㎡的标准向原告支付)；3.判令张云龙以98904元为基数,按照每日0.3%的标准向甲方支付违约金,从2020年1月1日截至2020年3月31日，违约金为44803元(自2020年4月1日至付清欠款时的违约金也按照上述标准计算)；4.判令张云龙承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月19日，和顺地产公司（授权委托人为吴歆）作为甲方与乙方虾友记（授权委托人为被告孙坤、张云龙、郭文军）签订《商业租赁合同》，双方主要约定：甲方将位于安徽省蚌埠市涂山路与张公山路交口和顺第九街商业S1#整栋房产及附属的通道、楼梯、客梯、货梯、消防设施等提供给乙方共同使用，租赁面积为1433.41㎡，房产用途为餐饮；甲方应于2018年5月1日前向乙方交付合同约定房产，交付房产时，双方应派代表到现场检查房屋移交情况，并签署如《附件二》所述之房产交付确认书，予以确认。确认书签署之日，为房产正式交付之日。同时，甲方必须出示有效的房屋所有权证明或有同等效力的租赁权证明；本协议租赁期限自2019年10月1日起至2027年9月30日止，装修及免租金期限为12个月（自2018年10月1日起至2019年9月30日止）；在签署本合同时，乙方需向甲方缴纳履约保证金32968元，租赁合同到期后无息退还；租赁房产的首年租金为395632元，第一年租金23/㎡/月（自2019年10月1日至2020年9月30日），第二年租金23/㎡/月（自2020年10月1日至2021年9月30日），第三年租金为24.15/㎡/月（自2021年10月1日至2022年9月30日）……；租赁房产的物业管理费为3元/㎡/月，租赁期内每年的物业管理费为51603元；该租赁房产的租金及物业管理费支付方式如下，每次支付1季度的租金及物业管理费，甲方收到该款项后，合同正式生效。每期费用到期前最少15日支付下期费用；乙方无正当理由逾期支付租金及物业管理费，每逾期一日应按当期租金的0.3%向甲方支付滞纳金，逾期支付超过30日时，甲方有权解除合同并收回商铺；起始计租日期为2019年10月1日。在合同落款处，吴歆在甲方授权委托人出签字，并在甲方处盖印和顺地产公司和顺第九街区合同专用章，孙坤、张云龙、郭文军在乙方处签字捺印，乙方授权委托人处无人签字。合同签订后，和顺地产公司在2018年4月26日将案涉房屋交付被告孙坤、张云龙、郭文军，孙坤作为交接代表人签字捺印确认。张云龙、郭文军交付了保证金32968元，并支付了2019年10月至2019年12月的房屋租赁费及物业费，其中每月房屋租赁费为32968元，每月物业管理费为4300元。因孙坤、张云龙、郭文军未按约支付2020年第一季度的租金，和顺地产公司于2020年1月向孙坤、张云龙、郭文军发出租金催告函。之后，孙坤、张云龙、郭文军仍未支付租金，和顺地产公司诉至法院。另查明，和顺地产公司于2018年11月9日取得案涉房屋的不动产权利证明书。一审法院认为，本案的争议焦点为孙坤、张云龙、郭文军是否为案涉合同的相对人？本案双方在签订案涉合同时，在合同第一条承租方填写为虾友记，孙坤、张云龙、郭文军作为授权委托人身份；在合同落款处，孙坤、张云龙、郭文军作为承租方签名。因“虾友记”仅仅是孙坤、张云龙、郭文军准备经营的字号，并非依法设立的经济组织，“虾友记”不能成为合同主体。孙坤、张云龙、郭文军在合同落款处以承租方名义签名落款，表明孙坤、张云龙、郭文军为承租方，且孙坤、张云龙、郭文军提供的证据也难以证明其租赁案涉房屋是基于职务行为或是受安徽顺驰餐饮酒店管理有限公司的授权而进行，因此，一审法院认为本案案涉合同的相对人是孙坤、张云龙、郭文军，孙坤、张云龙、郭文军是本案适格的被告。对于孙坤辩称的其已经从虾友记撤股了，其不应承担责任，一审法院认为，作为案涉合同的相对人，按照合同相对性原则，其仍应承担责任，且其是否撤股，撤股后如何处理债务属于内部约定，不对第三人发生效力。对于张云龙、郭文军关于格式条款合同的辩称，一审法院认为格式条款合同，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而案涉合同并不具有格式条款合同的属性，故一审法院对于张云龙、郭文军关于此方面的辩称不予采信。和顺地产公司与孙坤、张云龙、郭文军签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人在案涉合同中约定每次支付1季度的租金及物业管理费，每期费用到期前最少15日支付下期费用，乙方无正当理由逾期支付租金及物业管理费，逾期支付超过30日时，甲方有权解除合同并收回商铺，三被告至今未按约支付房屋租赁费及物业管理费，已违反约定，应当承担相应的违约责任，和顺地产公司有权按照合同约定解除合同，合同解除的时间为通知到达三被告时，即三被告收到一审法院送达的起诉状时（2020年8月1日）；案涉房屋租赁面积为1433.41㎡，双方在合同中约定第一年租金23/㎡/月（自2019年10月1日至2020年9月30日），第二年租金23/㎡/月（自2020年10月1日至2021年9月30日），第三年租金为24.15/㎡/月（自2021年10月1日至2022年9月30日）……；租赁房产的物业管理费为3元/㎡/月，因此，和顺地产公司以1433.41㎡为基数，按照每月23元/㎡的标准主张租金符合约定，自2020年1月1日至2020年5月31日的租金为164842.15元，物业管理费为21501.15元。但在此期间发生了订立合同时无法预见，且不可归责于当事人的原因，导致继续按照合同原先约定继续履行，对一方当事人显失公平，根据公平原则，依据本案当中新冠××疫情影响的实际情况，一审法院酌情减免孙坤、张云龙、郭文军两个月的租金及物业管理费，最终孙坤、张云龙、郭文军应支付2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金为98905.29元，物业管理费为12900.69元。和顺地产公司主张孙坤、张云龙、郭文军自2020年6月1日至实际腾退房屋时止的租金以1433.41m为基数,按照每月23元/㎡的标准向原告支付符合双方约定，一审法院依法予以支持；对于违约金，考虑到疫情的影响，一审法院酌定全部免除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司与孙坤、张云龙、郭文军于2018年4月19日签订的《商业租赁合同》于2020年8月1日解除；二、孙坤、张云龙、郭文军于本判决生效之日起十日支付安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司自2020年1月1日至2020年5月31日期间的房屋租赁费98905.29元，物业管理费12900.69元(自2020年6月1日至实际腾退房屋时止的租金,由孙坤、张云龙、郭文军以1433.41m为基数,按照每月23元/㎡的标准向安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司支付)；三、驳回安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4027元，减半收取2013.5元，由安徽水利（蚌埠）和顺地产有限公司承担290元，由孙坤、张云龙、郭文军负担1723.5元。二审中，和顺地产公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。和顺地产公司提交2019年12月20日催告单一份，证明：2019年12月20日，和顺地产公司向孙坤、张云龙、郭文军下达的催告单，催告单第一条明确写出按照合同约定，您应提前十五日缴纳2020年1月1日-2020年3月31日期间的租金及物业费，共计111804元，请您按照合同约定缴纳。该催告单接收人是郭文军，证明双方合同约定的真实意思表示为按季度支付租金，租金的支付时间是每一期提前十五日缴纳。张云龙质证认为，1.该催告单不具有真实性，催告单未加盖和顺地产公司印章，且催告单的内容关于租金的支付与原租赁合同不一致，是原租赁合同的更改，该更改属于无效更改。2.该催告单更能证明涉案合同的租赁方是虾友记，因为催告单上的署名是虾友记，而不是张云龙和作为授权委托人签署案涉租赁合同的张云龙、郭文军，因此，达不到和顺地产公司的证明目的。本院认证意见：该催告单上未加盖和顺地产公司公章，张云龙对真实性也不予认可，该催告单真实性无法确定，本院不予采信。一审法院审理查明的事实依据充分，本院予以确认。本院认为，综合当事人陈述及诉辩意见，本案的争议焦点：1.张云龙是否是一审适格的被告；2.和顺地产公司是否是一审适格的原告，是否有权提起诉讼；3.按年支付租金还是按季度支付租金。对此，分析评判如下：一、张云龙是一审适格的被告。张云龙称安徽顺驰餐饮管理有限公司是案涉房屋承租方,安徽顺驰餐饮管理有限公司是本案的适格诉讼主体，其仅是作为授权委托人。经审查，2018年4月19日和顺地产公司与孙坤、张云龙、郭文军签订《商业租赁合同》时，安徽顺驰餐饮管理有限公司已成立，孙坤、张云龙、郭文军未以安徽顺驰餐饮管理有限公司名义与和顺地产公司签订租赁合同，合同签订主体系个人，至于合同中出现的“虾友记”，此时尚未注册，不能等同于安徽顺驰餐饮管理有限公司。案涉房屋承租方应为孙坤、张云龙、郭文军。二、和顺地产公司是一审适格的原告，有权提起诉讼。和顺地产公司提供的不动产权利证明书载明的房屋坐落位置、层数、面积与双方签订租赁合同所记载的商铺基本相符，和顺地产公司已按照租赁合同的约定履行了交付案涉商铺的义务。因此，和顺地产公司有权将案涉房屋对外出租并收取租金。三、孙坤、张云龙、郭文军应按季度支付租金。《商业租赁合同》第五.3条约定，该租赁房产的租金及物业管理费支付方式如下：每次支付1季度的租金及物业管理费，甲方收到该款项后，合同正式生效。每期费用到期前最少15日支付下期费用。逾期支付超过30日时，甲方有权解除合同并收回商铺。上述内容意思表示明确，并无歧义，孙坤、张云龙、郭文军应按季度支付租金并在每季度费用到期前15日支付下季度费用。张云龙认为双方合同并未约定首年租金具体的给付时间，不能成立。张云龙上诉称和顺地产公司未经承租人同意于2020年5月1日擅自把案涉房屋上锁,和顺地产公司对此不予认可，张云龙未提供相关证据予以证明，此点上诉理由亦不能成立。综上所述，张云龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4027元，由张云龙负担。本判决为终审判决。审判长  顾咏君审判员  胡玉巧审判员  石克链二〇二〇年十月二十三日法官助理田蕾书记员荣子玲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。