1温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0302民初4890号原告：刘素艳，女，1965年2月21日出生，汉族，公民身份号码×××29，住浙江省温州市龙湾区通玫瑰花园5幢901室。原告：吕春兰，女，1941年11月6日出生，汉族，公民身份号码×××44，住河北省石家庄市裕华区102号5栋3单元202号。原告：刘坚，男，1962年11月30日出生，汉族，公民身份号码×××32，住河北省石家庄市桥东区里7号。原告：刘素娟，女，1969年5月12日出生，汉族，公民身份号码×××28，住河北省石家庄市桥西区1栋2单元2001室。上述四原告共同委托诉讼代理人：陈兴良，浙江光正大律师事务所律师。上述四原告共同委托诉讼代理人：林嘉润，浙江光正大律师事务所律师。被告：潘林聪，男，1956年5月6日出生，汉族，公民身份号码×××19，住浙江省温州市鹿城区2路东游新村2幢501室。委托诉讼代理人：陈孟，浙江震瓯律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏中利，浙江震瓯律师事务所律师。原告刘素艳、吕春兰、刘坚、刘素娟与被告潘林聪合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年8月11日，本院裁定本案转为普通程序。本院公开开庭审理了本案。原告刘素艳及四原告共同委托诉讼代理人陈兴良、林嘉润、被告潘林聪及其委托诉讼代理人陈孟、苏中利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘素艳、吕春兰、刘坚、刘素娟向本院提出诉讼请求：1.确认1985年9月9日刘玉华与潘统益、潘林聪签订的《房屋调换协议书》合法有效。2.判令原灰桥路41号房屋拆迁安置权益归原告所有。3.本案诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。事实和理由：吕春兰与刘玉华系夫妻关系，刘坚、刘素艳、刘素娟系二人子女。1985年9月9日，刘玉华(已故)与潘统益(已故)及被告潘林聪签订了《房屋调换协议书》，载明：因潘统益及其子潘林聪在灰桥村原住处需要扩建住房，为了将来使用方便，愿将屋后路边朝东的一间砖木砼混合结构的楼房与刘玉华及其子刘坚坐落在灰桥潘家原住处相连东首的一间砖木结构楼房调换。调换时，因房屋质量不同，刘玉华补偿潘统益和潘林聪质量差价款1500元。1997年11月3日，温州市鹿城区城郊乡黎一村村民委员会确认刘玉华所有的房屋为灰桥路41号，但因该地属于规划化工控制区，故未补办手续。2001年12月10日，温州市房管局向刘玉华颁发了房屋租赁证，确认灰桥路41号房屋由刘玉华出租给夏一3驰，租赁用途为加工，建筑面积为40平方米。2004年7月10日，刘玉华去世。2004年11月29日，刘玉华女儿刘素艳与洪殿辖区租赁房屋委托管理分站签订房屋租赁治安管理义务委托协议书。2014年9月19日，温州市滨江商务区改建办公室与潘林聪签订了房屋置换产权调换协议（编号×××34），将刘玉华所有的灰桥路41号房屋拆迁安置权益归潘林聪所有。综上所述，1985年9月9日双方签订的《房屋调换协议书》系双方真实意思表示，合法有效。原告方补偿被告方1500元，且双方房屋调换后，原告方长期占有使用和出租调换之后的灰桥路41路房屋。被告方则将调换后原属于原告的房屋拆除并重新搭盖了新屋，并长期使用居住直至拆迁。故原灰桥路41号房屋属刘玉华所有事实清楚。刘玉华一家长期占有、使用该房屋并收益该房屋租金，现该房屋被拆迁征收，故应给予刘玉华拆迁补偿。因刘玉华于2004年7月10日去世，故其继承人刘素艳、吕春兰、刘坚、刘素娟根据《物权法》第四十二条第三款：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”及《民事诉讼法》规定，提起诉讼。被告潘林聪辩称，一、诉争两项诉讼请求不能在一个案子中处理解决。原告提起的确认合同效力之诉与确认拆迁利益归属之诉，系属于基于不同的民事请求权的基础上提出的诉请。前者属于法律对当事人签订合同予以肯定评价，可以发生当事人订立合同时所预期的法律效果的民事纠纷；后者属于所有权的成立、内容及归属所产生的民事纠纷，不能在同一个案件中处理解决。4二、原告主张的请求权基础错误，不应支持确认拆迁利益权属归属于原告。确认拆迁利益权属的前提应当为享有房屋及土地的所有权的基础上，本案诉争《房屋调换协议书》项下产权均登记在被告名下，在不动产登记簿未被撤销的情况下，涉案两个房屋均未发生物权变动，原告仅基于诉争《房屋调换协议书》即认定拆迁利益权属归属于被告没有事实与法律依据。三、诉争《房屋调换协议书》并非产权调换协议书，而是住处（即居住权）调换的协议书，该协议书中无法得出产权互易的意思表示，原告声称因调换行为获取位于灰桥路41号房屋产权不属实且观点没有依据，不能成立。1.《房屋调换协议书》无法得出产权调换的意思，协议签订后，刘玉华取得的是永久居住的权利而非获得所有权。原告诉称的“潘统益及其子潘林聪在灰桥村原住处”指的是己被拆除的位于“灰桥路16弄5号的房屋”，“刘玉华及其子刘坚座落在灰桥潘家原住处”指的是已被拆除的位于“灰桥路41号的房屋”。1967年左右，被告的外公（刘玉华的父亲）因人老年迈，且子女无暇在身边照顾，潘统益与其妻子将老人接到自家来照顾，一直照顾至老人离世（1990年左右）。1967年至1985年期间，老人一直居住在灰桥路16弄5号一楼，二楼则一直由被告居住，在此期间老人的生活起居以及有关费用均由被告一家人负担。1985年9月9日，被告父亲潘统益提出扩建灰桥路16弄5号的房屋的想法，便与刘玉华商量将老人调换到灰桥路41号的房子内。刘玉华作为老人的长子，碍于1967年至1985年18年期间老人的生活起居以及有关费用都是由被告一家人承担，并且5多年占用被告的房子没有支付任何费用，便向被告父亲潘统益提出让老人在灰桥路41号的房子居住到百年之后的想法。被告父亲潘统益提出，既然都是亲戚，将来这个房子就一直给刘玉华用，老人走后是刘玉华是“租”是“用”一概不干涉。双方协商后确定，鉴于两处住房质量不同，刘玉华向被告父亲潘统益支付质量差价费用1500元。双方因此签订房屋调换协议书（而非房屋卖尽契）。上述《房屋调换协议书》内容的协商均由被告父亲潘统益与刘玉华商量确定，被告从始至终均未参与谈判，相关情况均由被告父亲潘统益告知。因此，无论是协商的过程还是协议的签订，双方均未作出调换产权的意思表示。2．灰桥路16弄5号房屋系由被告父亲潘统益与被告于1963年7月在自家宅基地上原始建造并取得所有权，刘玉华既不享有房屋的所有权也不享有宅基地的使用权，不存在调换前房屋属于刘玉华的基础，而且《房屋调换协议书》中从始至终未提及协议签订后产权过户以及权利归属的有关约定。故《房屋调换协议书》表述为“刘玉华及其子刘坚座落在灰桥潘家原住处”而非“刘玉华所有的房屋”。3．基于被告建设涉案灰桥路16弄5号房屋的事实，1994年10月21日温州市土地管理部门作出《地籍调查表》，并于1996年5月6日颁发《房屋所有权证》，于2001年6月13日颁发《集体土地使用证》。另外，基于被告建设涉案灰桥路41号房屋的事实，2001年4月2日，温州市土地管理部门作出《地籍调查表》，并于2001年8月20日颁发《集体土地使用权证》。从两处房屋6及土地登记来看，也可以客观反应当年并不存在调换产权的意思表示。四、诉争《房屋调换协议书》系“原住处调换”行为，该协议因约定的义务已履行完毕而终止，当前不存在需要履行的义务，故原告对《房屋调换协议书》不具有诉的利益，无权提起确认本案合同效力之诉。五、房屋拆迁安置权益属房屋所有权的综合性权能，其归属应以房屋所有权归属为判断标准，涉案拆迁安置权益不存在经原被告意思自治约定归属原告的情形，更何况集体土地使用权拆迁时仍登记在被告名下，原告主张确认拆迁安置权益归属原告所有没有事实与法律依据，应予驳回起诉。1.房屋拆迁安置权益属于房屋所有权的综合性权能，一般包括被拆迁房屋补偿款、搬迁费用、新建房补贴、新建房屋土地使用权等。我国法律法规认定土地使用权及房屋权属遵循的为房地一体原则，及房随地走、地随房走。因此，土地使用权系判断农村房屋归属的标准。本案中，从2001年8月20日温州市国土资源部门向被告颁发《集体土地使用证》可知被告已经获得集体土地使用权，该权利属于依法利用土地并取得收益的权利，被告亦因为合法建造行为取得该土地上的房屋所有权。拆迁补偿系在征地过程中对住宅或者非住宅房屋的价值评估后，对该房屋合法拆除并给予房屋产权所有人一定补偿。既然房屋拆迁安置权益属于房屋所有权的权能，对于拆迁安置权益的归属，应当以被拆迁房屋的所有权确定归属。本案在不动产登记部门未撤销不动产产权登记前，被告享7有物权，具有物权赋予的不可剥夺的对世性权利和排他性权利，即使是法院作为司法审查机构在未撤销不动产产权登记前，也无权将拆迁安置利益权属确认给原告。2．即使涉案的诉争《房屋调换协议书》被确认有效，原告对于被告享有的仅仅是属于协议项下的债权，而非物权，其主张房屋所有权归属原告的观点没有依据。原告主张基于债权将拆迁安置权益归属被告没有请求权基础，且没有任何事实与法律依据。五、原告提起要求确认合同效力之诉已超过诉讼时效。原告名义上提起的是确认合同效力之诉，实际上是为了取得要求被告履行产权过户登记的手续，并基于此债权要求确认拆迁利益权属归属，而该债权明显适用诉讼时效。综上所述，原告诉请无理，请求法院驳回原告之诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：首先关于证人证言。证人刘某1、刘某2与原告刘素艳、刘坚、刘素娟的父亲刘玉华系同胞姐弟，刘某2系被告潘林聪的母亲。刘某2的证言如下：刘玉华、刘某1原在外省工作，其老父亲原居住在永嘉山区。老父亲70多岁时，为了照顾好老父亲，三人决定将老父亲接到刘某2、潘统益身边，由刘某2、潘统益照顾。因刘某2、潘统益家房屋小，无法居住，刘玉华遂将永嘉山区的房屋拆掉卖掉，将部分材料运到温州，在刘某2家房屋边上建造了二层楼房一间，供老父亲居住。当年建房很方便，想建哪里就建哪里，对地基也无所谓的。听潘统益说建房时老父亲拿8出700元，但自己一家人都提供劳力帮忙，砺灰是潘统益从厂里拿的，砺灰款从工资里扣。后灰桥路16弄5号房屋改建，遂将灰桥路41号房屋调换给刘玉华，给老父亲居住。老父亲去世后，灰桥路41号房屋由刘玉华家人管理使用。房屋只是给刘玉华家居住，并没有卖给刘玉华也没有送给刘玉华，权利都登记在潘林聪名下。因为自己家是农业户口，刘玉华家是城市户口，按规定，房屋就是自己家的，刘玉华家拿不走的。证人刘某1证言如下：1966年，居住在永嘉山区的老父亲患了眼疾，小妹妹又因腿部受伤截肢，刘玉华、刘某1在外地工作，无法照顾老人。遂与刘某2、潘统益商议，让老父亲住在刘某2、潘统益身边。刘某2、潘统益提出家里住不下，房屋必须由刘玉华自己建，他们房屋东首有块空地，送给刘玉华，但只能给刘玉华和他的子孙后代使用，不能卖给别人。之后，刘某1和刘玉华将永嘉老家的房屋拆除，将木材运到温州用于建房，房屋所需建材主要是永嘉老房子拆掉的材料，现在永嘉老家已经一无所有了。这间房屋就是刘玉华建的，就是刘玉华的。1985年，潘统益、潘林聪希望改建房屋，提出以灰桥路41号房子与刘玉华的房屋对调，调换后，可以将二间二层楼房改建成三间三层楼房。刘玉华同意，双方就将房屋进行了调换，灰桥路41号房屋就调换给了刘玉华。关于房屋调换经过，证人刘某1参与沟通，房屋调换时，为了避免子孙后代发生纠纷，还写了书面协议，刘某1作为证人签字。此前，双方还有一份“赠送字”，内容是潘统益自愿将地基给刘玉华，但是只允许刘玉华自己用和子孙后代用，不能卖给他人。不能卖给他人的原因是潘统益当时想将自己的房屋改建，如9果卖给他人了，对房屋的改建带来不利因素。这份“赠送字”原件在1985年签订协议时撕掉了，撕掉前，刘玉华拍了照片，后来将照片打印出来。房屋调换后，灰桥路41号房屋一直由刘玉华管理使用，后期房屋用于出租，租金也是归刘玉华。潘统益遇事常常和刘某1商量，潘统益的想法及决定刘某1比较了解。房屋被拆迁后，双方多次就拆迁安置权益的归属进行协商，刘某1多次从中斡旋，双方协商不成，原告才提起诉讼。关于涉案房屋建造的情况，刘某1的证言内容与刘某2的证言内容基本一致，刘某1系潘统益、潘林聪与刘玉华签订《房屋调换协议书》的见证人，刘某1的证言与《房屋调换协议书》的内容相互印证，其客观真实性本院予以认定，其证言本院予以采用。证人刘某2系潘林聪的母亲，其关于地基未送给刘玉华、房屋不属刘玉华所有的主要理由是权利登记在潘林聪名下，潘家是农业户口，而刘玉华家人是城镇户口，“房屋拿不走”。刘某2该部分证言与《房屋调换协议书》存在矛盾，刘某2关于房屋不是刘玉华家人的意见属于其对《房屋调换协议书》法律后果的判断，并非对客观事实的陈述，故该部分内容不予采用。关于房屋建造经过的陈述与刘某1的意见相互印证，其真实性本院予以认定，该部分内容本院予以采用。原告提供的“赠送字”与《房屋调换协议书》及证人刘某1的证言相互印证，其真实性本院予以采用，该证据可以证明本案事实，本院予以采用。被告提供的天地图及房屋卖尽契与本案无关联，本院不予采用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：10原告刘坚、刘素艳、刘素娟系刘玉华（已于2004年7月份去世）和原告吕春兰的子女。吕春兰、刘坚、刘素娟的户籍在河北省石家庄市，刘素艳的户籍在温州市鹿城区。四原告均系城镇居民。被告潘林聪系潘统益（已于2013年去世）和刘某2的儿子。三人均系温州市城郊乡黎一村灰桥地方的村民。刘某2、刘玉华、刘某1系同胞姐弟，其父名刘惠兴，原居住在永嘉县××镇××村。刘玉华、刘某1早年离开家乡参军入伍，后在外省工作。刘某2和潘统益婚后在温州生活。1966-1967年间，刘玉华、刘某2、刘某1为了照顾父亲刘惠兴的生活，决定将刘惠兴从永嘉山区接到潘统益、刘某2身边生活。因当时潘统益、刘某2住房紧张，经过协商，潘统益、刘春蕊将其坐落温州市鹿城区洪殿街道灰桥路16弄5号二层楼房二间东首宅基地一间赠与刘玉华。刘玉华为筹集建房资金，将永嘉县碧莲镇大平村的旧宅拆除，将部分材料出卖，将木料运送到温州作为建材，在前述宅基地上建造了二层楼房一间（以下简称5号房屋），建房资金由刘玉华提供。该房与潘统益、刘某2所有的灰桥路16弄5号二层楼房二间相连。此后，5号房屋由刘惠兴居住使用。1985年，潘统益、刘某2、潘林聪（以下简称潘家）准备将灰桥路16弄5号房屋拆除扩建。经潘家与刘玉华协商，达成协议，潘家将其坐落温州市鹿城区灰桥路41号二层楼房一间（占地面积28.6平方米，建筑面积57.17平方米）与刘玉华的5号房屋对调。为了避免日后发生争议，1985年9月9日，潘统益与潘11林聪作为甲方、刘玉华作为乙方，双方签订《房屋调换协议书》，协议书中载明：“因潘统益及其子潘林聪（简称甲方）在灰桥村原住处需要扩建住房，为了将来使用方便，愿将屋后路边朝东的一间砖木砼混合结构的楼房与刘玉华及其子刘坚（简称乙方）座落在灰桥潘家原住处相连东首的一间砖木结构楼房调换，经双方商议，达成以下协议：一、双方房屋调换以后，各方互不干涉。二、因双方原来住房质量不同，乙方向甲方付质量差价费壹仟伍佰元正。（八五年九月六日已付清）。三、过去签订的有关协议、字据，以本协议内容为准。四、本协议双方共同遵守，任何一方不得违反。（本协议一式六份，甲、乙方各执二份，两个见证人各执一份）。”刘某1作为见证人在上述协议中签字。协议签订后，双方将房屋进行对调，刘玉华依约向潘家支付了房屋质量差价款1500元，刘玉华将5号房屋移交给潘家，潘家将灰桥路41号房屋移交给刘玉华。此后，潘家将灰桥路16弄5号房屋以及5号房屋拆除，在原地建造了三层楼房三间。灰桥路41号房屋则由刘玉华管理使用，刘惠兴居住。刘惠兴去世后，该房由刘玉华出租，刘玉华去世后，由原告继续对外出租，所有收益均归刘玉华及其家人所有。2001年，刘玉华曾向温州市土地管理局申请办理灰桥路41号房屋的土地使用权登记，因其户籍非本地，未办理成功。同年8月，灰桥路41号房屋办理了集体土地使用权登记，登记的土地使用者为潘林聪。2014年9月19日，潘林聪与温州市滨江商务区改建办公室、温州市城南房产置业有限公司签订编号为×××34的《房屋置换产12权调换协议》（以下简称《安置协议》），灰桥路41号房屋被拆迁。根据《安置协议》，房屋的货币补偿金额为226616元，安置套内建筑面积暂定78.91平方米，其中“翻三”部分建筑面积为21.74平方米。房屋被拆迁后，潘林聪陆续从拆迁安置部门领取了该《安置协议》项下的拆迁安置过渡费84258元。2019年9月23日，潘林聪认购了《安置协议》项下的安置房，该房坐落温州市鹿城区东瑞锦园1幢2304室，套内面积为81.3982平方米。诉讼过程中，本院委托评估机构对该安置房的市场价值进行评估，产生评估费9450元。估价结果为：东瑞锦园1幢2304室房屋市场价值为3373419元，扣除未缴购房款160580元，市场价值为3212839元。因双方就涉案房屋发生权属争议，至今，未与拆迁安置部门办理结算，潘林聪未向拆迁安置部门缴纳购房款。房屋被拆迁后，双方多次就拆迁安置权益的归属进行协商，协商不成，形成本案诉讼。本案双方当事人争议的焦点是：一、建造涉案5号房屋的出资人是潘家还是刘玉华；二、《房屋调换协议书》签订后，潘家对灰桥路41号房屋是否依然享有所有权，该房屋拆迁后，拆迁安置权益归谁享有；三、原告起诉是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，本院认为，5号房屋是为了刘惠兴的居住需要建造；为了建造该房屋，刘玉华将永嘉老家唯一房屋拆除，将部分材料出卖部分材料运到温州用于建房；刘某2承认建房时收到刘惠兴700元；1985年签订《房屋调换协议书》时，刘玉华13作为5号房屋的权利人；综合以上事实以及刘玉华是刘惠兴的长子，刘惠兴另一儿子刘某1承认房屋是刘玉华建造，60年代我国农村房屋归儿子所有的习俗，本院确认5号房屋是刘玉华出资建造，即使其中刘惠兴有出资，其权利也已经在建房时归刘玉华所有。因为刘玉华与刘某2是同胞姐弟，在建房时即使潘家有出劳力，也应属于亲戚之间的帮助，并不构成出资。被告认为房屋系潘家出资建造而非刘玉华出资，本院不予采信。关于争议焦点二，本院认为，潘家将其房屋东首地基赠与刘玉华，刘玉华出资在此地基上建造了5号房屋，事实清楚。5号房屋建成后权利依法应归其出资人刘玉华享有。刘玉华及其家人将老家唯一房屋拆除出卖，其材料资金用于建房，建成的房屋属于自己所有，合乎常理。如建成的房屋归潘家所有，显然不符合常理。被告潘林聪认为5号房屋归其潘家所有，本院不予采信。故潘家并非5号房屋的权利人。1985年，潘家为扩建房屋，将其原有坐落灰桥路41号房屋与刘玉华的5号房屋对调，双方为此签订的《房屋调换协议书》是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，依法有效，该协议对当事人具有法律约束力。《房屋调换协议书》中明确载明属于“房屋调换”，“双方房屋调换以后，各方互不干涉”。尽管当时两间房屋未办理权利登记，但双方调换房屋所有权的意思表示真实明确。房屋调换后，潘家即将5号房屋拆除，让5号房屋上的权利消灭，其处分5号房屋的行为进一步印证双方调换的是房屋的所有权，而非居住权。房屋调换后，潘家对灰桥路41号房屋当然不再享有权利。14因刘玉华非当地农村居民，不能办理土地使用权登记，土地使用权登记在潘林聪名下，但刘玉华并不会因此失去对灰桥路41号房屋的权利，潘林聪也不会因权利登记而取得对灰桥路41号房屋的权利。灰桥路41号房屋被拆迁后，潘林聪主张对灰桥路41号房屋的拆迁安置权益，显然有违诚信。因刘玉华去世，灰桥路41号房屋的拆迁安置权益依法应归刘玉华的继承人即本案四原告享有。鉴于四原告系城镇居民，对城镇居民的安置方案与对农村居民的安置方案不同。潘林聪与温州市滨江商务区改建办公室、温州市城南房产置业有限公司签订的《安置协议》，系根据安置农村居民的政策确定安置权益，协议项下的权益不能当然归属于四原告。四原告可另行与拆迁安置部门签订安置协议，其享有的拆迁安置权益的具体范围可根据其与拆迁安置部门的协议确定。关于争议焦点三，本院认为，《房屋调换协议书》签订后，灰桥路41号房屋一直由刘玉华及原告管理使用，房屋以潘林聪的名义拆迁后，四原告多次就拆迁安置权益与潘林聪协商，不存在原告的权利受到损害未向侵权人主张权利的情形。故原告的起诉未超过诉讼时效。被告关于原告的起诉已过诉讼时效的主张本院不予采纳。被告关于原告两项诉讼请求不能在一个案件中处理解决的意见缺乏法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，判决如下：一、确认刘玉华与潘统益、被告潘林聪于1985年9月9日签15订的《房屋调换协议书》合法有效；二、原坐落温州市鹿城区灰桥路41号房屋征收补偿权益归原告刘素艳、吕春兰、刘坚、刘素娟享有。案件受理费22800元，财产保全费5000元，由被告潘林聪负担；评估费9450元，由四原告负担4725元，被告潘林聪负担4725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  李琴仙人民陪审员  何绍平人民陪审员  朱矛矛二〇二〇年十月九日书 记 员  项婷婷