陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终11173号上诉人（原审被告）：西安宅居房地产经纪有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：裴金国，该公司经理。被上诉人（原审原告）：孙力军，女，1968年10月10日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王锋哲，（孙力军之夫），男，1966年11月16日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人西安宅居房地产经纪有限公司（以下简称宅居公司）因与被上诉人孙力军房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初10947号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宅居公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审；一、二审诉讼费由孙力军负担。事实和理由：其拖延房租事出有因。因新冠疫情严重扰乱了其正常办公及资金正常流转。2020年3月8日，其所在办公大楼才正常出入。其于2020年3月25日才正常复工，故其因疫情延期支付房租，理由正当。涉案房屋内租客在本案中系无辜的。其与租客的租赁合同截止日期为2020年9月14日，应保障租客的合法权益。其同意双方合同于2020年9月14日解除，并非十日内腾房。一审中，孙力军已经承认2020年3月15日和租客一起到其处办理退房手续，且其已将2020年3月22日之后的租金退还租客。孙力军在其未解除合同的情况下私自找租客要求租客搬离涉案房屋，违约在先。其退还租客租金导致涉案房屋空置两个月，造成其经济损失应由孙力军承担。一审认定其向孙力军支付2020年3月15日至2020年6月14日租金错误。双方对于物业费何时交纳无明确约定，且对电梯费由谁承担无约定。另外，物业费超过1.2元的部分应由孙力军负担。孙力军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋的功能是居住，而不是营业场所，疫情并不影响涉案房子的正常居住。疫情期间房子里一直有租客居住，租客系通过线上向宅居公司支付租金，故宅居公司应可以通过线上向其支付租金。据此，宅居公司主张因疫情欠付租金的理由不成立。宅居公司与租客签订合同履行期限与其无关。2020年3月22日，宅居公司通知其去办理解约手续并向其支付欠付租金。但其到宅居公司后，公司经理将原来的说法全部推翻，提出只能支付部分欠款，而且不能马上兑现，也不能马上交还涉案房屋，若其不同意，就让其通过诉讼程序解决。最终双方未达成任何协议。宅居公司主张其鼓动租客到其处退房与事实不符，亦无证据证明。电梯费虽未在双方合同中明确约定，但按照日常生活法则，应由使用方交纳，且租客已将该笔费用交纳给宅居公司。故电梯费应由宅居公司负担。请求驳回上诉，维持原判。孙力军向一审法院起诉请求：⒈宅居公司向其支付2020年3月15日后拖欠的本季度(2020年3月15日-2020年6月15日)房租7500元；⒉宅居公司向其支付2019年7月起至2020年6月拖欠的物业费、水电费1586元；⒊宅居公司向其交还房屋，解除合约；⒋宅居公司向其支付合同违约金5000元。一审法院认定事实：2018年9月10日，孙力军（甲方）与宅居公司（乙方）签订《西安市房屋出租代理合同》，约定以甲方名义委托乙方全权代理对外出租西安市雁塔区XX园XX号楼XX单元XX号房屋并代为办理与承租人之间的洽谈、联络、签署相关合同事宜；乙方代甲方向承租方收取租金；出租代理期自2018年9月15日至2021年9月14日，共计3年，出租代理期限的变更由双方书面另行约定；甲方应于2018年9月14日前将该房屋交付给乙方；租金标准为2500元/月，按季度缴付，乙方须提前壹日向甲方支付；第一次2018年9月11日（5000元），第二次2018年12月15日（7500元），第三次2019年3月15日（7500元），第四次2019年6月15日（7500元）；甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金；出租代理期内，甲方同意每年预留出30日不计租金作为乙方接洽承租的工作期，于2018年10月15日开始计算租金，即自出租代理期起每年乙方给甲方11个月房租；合同第十一条合同的解除（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：⒈未按约定支付租金达5个工作日以上的又无正当理由……；第十二条违约责任（一）出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，由此给乙方及乙方代理出租房屋客户造成的经济损失与违约责任，甲方应当承担赔偿。（二）出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。（三）违约方在解除合同房屋交接时应无条件将委托期内剩余房租全部返还对方。合同签订后，宅居公司按期支付了第一次2018年9月11日（5000元）、第二次2018年12月15日（7500元）租金。2019年3月15日前后，孙力军因宅居公司未能按时支付第三次租金向宅居公司提出希望收回房屋。双方就本案案涉房屋及案外其他房屋宅居公司欠付费用问题进行协商，期间宅居公司工作人员短信告知孙力军“您好，我跟领导问了，所有欠费可以给您结清，长丰园物业费欠费1100元加时丰姜溪花都房费欠费2800元加时风物业费暖气费欠费2500元共计6400元这个数您要能接受咱见个面签个协议，我给您48小事内付钱”。孙力军明确表示对此方案无法接受，故双方争议搁置，孙力军未收回房屋，合同处于继续履行状态，宅居公司至今未支付2020年3月15日之后租金。2020年5月29日，宅居公司已将2019年7月至2020年5月29日之间的电梯费、生活垃圾费、物业管理费共计1491.24元向物业公司全部交清。庭审中，宅居公司表示愿意继续履行合同至合同届满之日，孙力军主张坚决要求解除《西安市房屋出租代理合同》，宅居公司表示也同意解除，但不同意承担2020年3月、4月因孙力军不接受协商方案导致拖延期间产生的租金。一审法院认为，孙力军与宅居公司签订的《西安市房屋出租代理合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应严格按约履行各自义务。因双方现均同意解除《西安市房屋出租代理合同》，故对于孙力军解除《西安市房屋出租代理合同》的主张，依法予以支持。因双方在2020年3月并未就解约事宜达成一致意见，《西安市房屋出租代理合同》仍处于正常履行状态，故孙力军要求宅居公司支付2020年3月15日至2020年6月14日期间房屋租金，于法有据，依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，宅居公司确系存在延迟支付租金情形，双方对此违约行为并未约定违约金赔偿标准，但因宅居公司延迟支付租金属金钱给付义务，故宅居公司支付违约金标准酌情认定为拖欠租金的利息损失即以7500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算2020年3月15日至实际给付之日止。孙力军主张违约金为月租金200%即5000元，无合同依据，超出部分，依法不予支持。孙力军主张物业费部分，因宅居公司证明其已交纳，故依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决：一、原告孙力军与被告西安宅居房地产经纪有限公司于2018年9月10日签订的《西安市房屋出租代理合同》解除；二、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告孙力军腾交西安市雁塔区XX园XX号楼XX单元XX号房屋；三、被告西安宅居房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告孙力军支付2020年3月15至2020年6月14日租金7500元及违约金（以7500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算2020年3月15日起至实际给付之日止）；四、驳回原告孙力军其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元，由西安宅居房地产经纪有限公司负担。因孙力军已预交，西安宅居房地产经纪有限公司应将该款项连同第三项标的一并给付孙力军。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，孙力军与宅居公司签订的《西安市房屋出租代理合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定履行自己的义务。该合同约定，若宅居公司未按约定支付租金达5个工作日以上的又无正当理由的，孙力军有权单方解除合同。现孙力军主张宅基公司欠付租金，要求解除双方之间《西安市房屋出租代理合同》。经查，宅居公司自2020年3月15日起欠付租金，至今未付，故孙力军该项主张有事实和法律依据，依法应予支持。宅居公司虽主张系因疫情拖欠孙力军租金，但涉案房屋系用于居住，并非用于商业经营，双方发生纠纷时，涉案房屋内仍有租客居住使用，故对宅居公司上述主张，依法不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于宅居公司自2020年3月15日起欠付租金已构成违约，应当向孙力军支付下欠租金及承担相应违约责任。一审判决宅居公司向孙力军支付2020年3月15至2020年6月14日租金7500元及违约金（以7500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算2020年3月15日起至实际给付之日止），与法不悖，并无不妥。涉案合同解除后，宅居公司无权再占有使用涉案房屋，故对孙力军要求宅居公司腾交涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持。宅居公司主张其不应承担电梯费，该费用虽未在双方合同中明确约定，但按照日常生活法则，电梯费应当由承租人负担，故对宅居公司该项主张，依法不予支持。鉴于宅居公司已将孙力军主张的物业费予以交纳，故一审对孙力军主张物业费部分不予支持，并无不妥。故综上所述，宅居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费142元，由西安宅居房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年十月十三日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华