河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13010号上诉人（原审被告）：贾朝东，男，1976年5月21日出生，汉族，住河南省邓州市。被上诉人（原审原告）：王干，男，1998年11月26日出生，回族，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：范亚伟，河南卿缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷梦莹，河南卿缘律师事务所律师。上诉人贾朝东因与被上诉人王干房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初2780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人贾朝东、被上诉人王干的委托诉讼代理人范亚伟、雷梦莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾朝东上诉请求：1．请求依法撤销管城回族区人民法院（2020）豫0104民初2780号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人王干的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》并未完全体现合同的交易内容，并且在后期履行过程中，一些关键条款也发生了变更。因涉案房屋被查封需要解押，在签订房屋买卖合同前与被上诉人协商平摊垫资费用，被上诉人答应了但是事后对此不予履行，其到现在仍未支付产生的垫资费用。实质上合同内容已经发生了变更，实质上是被上诉人并未付清全款。一审中，上诉人向法院提交了以下证据：1．三方协议；2．房屋买卖合同；3．通话录音。以上证据都可以证明上述事实。二、因为被上诉人企图偷逃税款，胁迫上诉人与其签订房屋赠予协议，造成过户延迟，增加了垫资费用，其理应对增加的垫资费用承担责任。2019年5月30日在上诉人多次催告下，被上诉人才迟迟的跟上诉人去办理过户，到此时，其联合中介人员胁迫上诉人与其签订房屋赠予协议，以此作为偷逃税收的手段，后来被房管局及税务局发现，造成过户不成。因为此次被发现，造成了2019年6月21日的第二次过户也没有成功。因为被上诉人的原因造成垫资费用增加，被上诉人父亲（其实实际购买人也是其父亲）承诺答应超出一个月之外的垫资费用由其承担。三、一审法院认定的3000元/月的租金过高。目前房屋租赁市场惨淡，上诉人的房子在郑州的管南地区，租金根本达不到3000元/月，甚至2000元/月都不好出租出去，一审法院盲目采信被上诉人的意见，实在是有失偏颇。四、一审法院仅仅依据上诉人客观上“收到”了被上诉人的购房款，就认定房屋买卖程序已经达成，是错误的。众所周知，不动产的买卖不同于其他，其中间牵涉的程序、步骤多，时间跨度长，而且受法律和政策影响性大。比如，2019年7月9日，被上诉人向上诉人银行账户转账152万元，但是银行卡在垫资公司处，垫资公司扣了垫资款，这是上诉人和被上诉人协商一致的结果，也理应由被上诉人履行自己的承诺。况且早在2019年7月2日，现涉案房产已经于登记在原告王干名下。这明显与通常的买卖逻辑不相符。一审法院简单粗暴对案件进行审理，认定事实不清。综合以上，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请贵院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。王干辩称，原判对本案的事实认定清楚，认定正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。王干向一审法院起诉请求：1．判令被告立即向原告交付位于郑州市××路××楼××单元××208的房屋；2．判令被告自2019年7月10日起按照每月3000元的标准向原告支付占用房屋给原告造成的租金损失，暂计至2020年4月7日为24000元，之后继续计算至房屋实际交付之日；3．本案的诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月13日原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：1．乙方（李晶晶、王干）购买甲方（郑州鼎盛置业有限公司、贾朝东）位于管城××路××楼××单元××号房屋；2．双方经协商一致，同意房产及其配套设施的总价款为172万元；3．乙方应当在银行通过审批后10个工作日内给甲方付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由居间方保管，待物业交割完毕后甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到居间方领取物业交割保证金；4．双方同意在签订本合同后100个工作日内，持本合同及相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续，税费由乙方承担；5．甲乙双方同意在甲方收到除物业交割保证金外的房款之次日对房屋及相关设施及相关费用进行交付、结清；6．若甲乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付本合同约定总房款2%的违约金。被告分别于2019年4月11日、2019年4月13日、2019年5月30日向原告出具收条，载明收到原告购房款3万元、2万元、14万元；2019年7月9日，原告向被告银行账户转账152万元。原告于2019年7月2日申请房产转移登记，现涉案房产已经于登记在原告王干名下。对于房屋购房款支付情况，被告称前期收到19万元，后期的152万元虽然打到被告卡上，但是银行卡在垫资公司处，垫资公司扣了垫资款。原告称其已按照合同约定向被告履行了支付购房款的义务，且涉案房屋已过户至原告名下，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，为证明上述陈述，原告提交证据如下：1．房屋买卖合同；2．收条3份、郑州银行交易明细；3．不动产权证1份、维修资金缴存凭证1份；4．贝壳网截图等。被告的质证意见为房屋买卖合同是其签署的，但签合同时并没有原告的名字；收条是其所写，但并不清楚银行流水情况，其银行卡当时是由垫资公司保管操作的；涉案房屋是受原告欺骗过户；涉案房产不是原告的，原告不存在租金损失。被告称因涉案房屋被查封需要解押，在签订房屋买卖合同前与原告协商平摊垫资费用，但原告现在仍未支付产生的垫资费用，所以无法交房，并提交以下证据：1．三方协议；2．房屋买卖合同；3．通话录音。原告的质证意见为：三方协议为原告父亲王清朋与被告、吴中锋签订，协议第四条约定王清朋完成过户前对被告与垫资公司之间的债务不承担任何责任；房屋买卖协议中双方约定同意将涉案房产过户至乙方家人名下，所以原告享有合同权利；被告提交的录音资料未出现原告同意承担垫资款的内容，且垫资解押与本案并无关联性。一审法院认为，《房屋买卖合同》是原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，双方同意在被告收到除物业交割保证金外的房款之次日对房屋及相关设施及相关费用进行交付，现原告已累计向被告支付除物业交割保证金外的购房款共计171万元，支付的购房款符合合同约定的房屋交付条件，故原告要求被告交付涉案房屋，合法有据，该院予以支持。结合被告向原告出具的收条、原告银行转款到被告账户，视为原告已支付购房款171万元；被告所述的垫资扣费未收到全部购房款，因原告将购房款转到被告个人银行卡中已视为支付给被告，被告将银行卡交给别人持有系其个人行为，原告已完成购房款约定的支付义务，故对被告的辩称意见该院不予采信。对于被告所述垫资费用负担问题，被告未提起反诉，本案不予一并处理，被告可另行主张；对于物业交割保证金1万元，双方在房屋交付后进行结算，本案亦不予一并处理。被告未按照约定交付房屋，构成违约，应当承担违约责任，原告要求按照每月3000元标准支付房屋占用期间的租金损失，不违背法律规定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告贾朝东于本判决生效之日起十日内向原告王干交付坐落于管城××路××楼××单元××号房屋；二、被告贾朝东于本判决生效之日起十日内向原告王干支付逾期交房损失（自2019年7月10日起至实际交付之日止按照每月3000元标准计算）。案件受理费500元，减半收取计250元，由被告贾朝东负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明事实同原审相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。贾朝东作为案涉房屋买卖合同的出售方，在收到购房款后，负有交付案涉房屋的义务。贾朝东上诉称，与王干协商平摊垫资费，因王干未平摊垫资费，故延迟交付，但其未提交证据证明，且王干予以否认，故其该项理由不能成立；贾朝东上诉称，一审法院认定的租金过高，但其未提交过高的证据；贾朝东上诉称，银行卡在垫资公司处，但系其自身行为，与王干无关。综上所述，贾朝东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由贾朝东负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年十月十九日书记员  韩 冰