浙江省缙云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1122民初969号 原告：浙江合利塑业有限公司，住所地：浙江省缙云县东渡镇五东路9号，统一社会信用代码91331122MA2A0FGL43。 法定代表人：樊建进，该公司执行董事兼总经理。 被告：朱国尚，男，1956年7月11日出生,汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：蒋土福，浙江民晖律师事务所律师。 原告浙江合利塑业有限公司（以下简称合利公司）与被告朱国尚返还原物纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合利公司的法定代表人樊建进、被告朱国尚及其委托诉讼代理人蒋土福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合利公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱国尚将位于缙云县××镇××路××号××层××幢及附属厨房和柴间返还给原告；2.判令被告向原告支付自2015年11月3日起至2020年5月2日止的房屋占有使用费144000元，并从2020年5月3日起至返还之日止按32000元／年的标准另行计付占有使用费。事实和理由：2015年11月1日，被告朱国尚强占原告位于缙云县××镇××路××号××层楼房××幢××厨房和柴间各一间。朱国尚之后以郑晓燕的名义将上述房屋分别以一楼每年10000元、二楼及以上每层每年8000元的标准分别租给杜永通、胡春法等人。原告多次要求被告返还房屋，但被告以樊建进个人欠其借款为由拒不归还案涉房屋。原告认为樊建进个人欠款与合利公司无关，被告使用极端暴力长期强占原告房屋侵害了原告的合法权益，故诉至法院。 原告合利公司为证明其诉称的事实，向本院提交了如下证据材料： 1．缙云县人民法院（2019）浙1122刑初364号刑事判决书复印件一份，待证被告朱国尚强占原告合利公司房屋的事实； 2．《房屋租用协议书》复印件二份，待证被告朱国尚将案涉房屋出租给他人及原告主张房屋损失参考依据的事实； 3．浙江省村镇建设申请表、缙云县环宇房地产测绘中心房屋建筑面积测绘报告书、承诺书、门牌证原件各一份，待证案涉房屋为原告合利公司所建造并拥有的事实； 4．合利公司工商变更登记情况复印件一份，待证合利公司曾用名为“缙云县合利吸塑包装制品有限公司”的事实； 5．《房产处置协议书》复印件一份，待证该协议书与其他协议均是2015年11月3日签订及案涉房屋如需买卖需经原告同意的事实； 6．樊建进与朱国尚、麻义生、徐保水等人的谈话录音光盘一份，待证落款时间为2013年4月9日的《房屋买卖契约》不是双方真实意思表示，只是给案外人看看，内部不起作用的事实。 被告朱国尚答辩称，一、因案涉建筑物不具备“合法建造”这一法定条件而无法取得合法的物权（所有权），故原告不具备依据物权法关于物权保护的相关规定请求“返还原物”的权利基础。原告提供的浙江省村镇建设申请表及承诺书等证据材料显示，案涉建筑物虽于2007年以原告合利公司的前身“缙云县合利吸塑包装制品有限公司”的名义建造，但因一直未能依法办理规划和用地审批许可手续，至今无法办理不动产产权登记。根据物权法第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，作为不动产的建筑物设立物权必须满足“合法建造”这一法定条件。在本案中，案涉建筑物的建设因缺乏土地管理法、城乡规划法所规定的审批许可手续，不具备“合法建造”法定条件，从而不能依据物权法设立法律意义上的物权。故原告对案涉建筑物并不享有合法的物权（所有权）。根据物权法第三十四条关于“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，只有“权利人”即物权人才享有返还原物请求权。在本案中，因原告对案涉建筑物并不享有合法的物权（所有权），故不具备依据物权法关于物权保护的相关规定请求“返还原物”的权利基础。由此可以看出，将本案的案由确定为“物权保护”案由中的“返还原物”之诉，显然是不合适的。二、被告基于与原告公司法定代表人及实际控制人樊建进于2013年4月9日所达成的买卖协议，对案涉建筑物进行实际占有、控制并出租、收益，非因侵夺而形成占有转移，并不侵害原告对案涉建筑物的占有利益。而且，案涉建筑物转移占有至今时间长达7年有余，已经实际形成了一种新的、稳定的占有事实状态。三、原告作为案涉建筑物的建造者对案涉建筑物享有占有利益，即便被告对案涉建筑物的占有构成侵占，也因原告诉请“返还占有物”超过法定期限致其占有保护请求权丧失。首先，如前所述，原告虽对案涉建筑物不享有合法的物权（所有权），但基于原告因建造行为而对案涉建筑物实际占有、控制的事实，从法律上只能定性为“占有”。依照物权法第二百四十五条关于“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物”的规定，当案涉建筑物遭受侵害时，原告作为建造者基于占有事实而享有占有保护请求权，可以提起占有保护之诉，以保护其占有利益，维护社会秩序。据此还可以看出，本案案由应当确定为“占有保护”案由中的“占有物返还”之诉。其次，依照物权法第二百四十五条关于“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”的规定，原告行使“返还占有物”请求权的法定期限为一年，自侵占发生之日起计算，该期间为除斥期间，不存在中止、中断的情形。再次，根据原告关于“2005年11月1日被告朱国尚强占原告位于缙云县××镇××路××号××层楼房××栋××厨房和柴间（即案涉建筑物）”的诉称，其所谓的“侵占发生之日”应确定为“2005年11月1日”。原告于2020年3月22日提起本案“返还占有物”之诉时，显已超过法定一年的除斥期间，占有人返还原物请求权已经消灭、丧失。原告所享有的占有物返还请求权消灭、丧失后，一种新的、稳定的、由被告占有案涉建筑物的事实状态已经实际形成。为维护和谐、稳定的社会秩序，该新的占有事实状态依法也应予以保护。 被告朱国尚为证明其辩称的事实，向本院提交了以下证据材料： 1.落款时间为2013年4月9日的《房屋买卖契约》、落款时间为2013年5月30日的《房屋租赁合同》及收条、落款时间为2017年12月10日的《房屋租用协议书》复印件各一份，待证从2013年4月9日开始，案涉房屋的占有即由原告转移至被告，并由被告实际占有使用并出租，并非被告强占的事实； 2.落款时间为2013年9月26日的《土地房产抵押借款协议书》复印件一份，待证原告提供的谈话录音实际商谈内容，该录音与《房屋买卖契约》并无关联的事实。 对上述证据，本院组织当事人进行了举证、质证： 对原告提交的证据材料，被告质证认为，对证据1的合法性、真实性无异议，但不能待证被告强占案涉房屋的事实，该判决书只能证明被告于2015年11月1日至3日将原告法定代表人樊建进进行非法拘禁的事实，根据被告提交的证据，该判决书中认定的《房屋买卖契约》签订时间有误，并非2015年11月3日，而是2013年4月9日；对证据2的真实性无异议，但与本案不具有关联性；对证据3的真实性无异议，但该证据仅能证明案涉房屋系原告建造的事实，因案涉房屋未经规划审批许可无法办理产权登记，原告不享有合法的物权，不是案涉房屋权利人，仅能对案涉房屋占有使用、享有占有使用利益；对证据4无异议；对证据5的真实性无异议，该协议属于《房屋买卖契约》的补充协议，并明确案涉房屋由被告朱国尚对外出售、樊建进配合，原告当庭已确认该协议书的真实性，由此可以看出被告当时虽然限制了樊建进的人身自由，但樊建进作出的意思表示真实，《房屋买卖契约》与《房产处置协议书》的部分内容完全不一致，两份协议不可能同时签订，该证据也能证明案涉房屋在当时已经被被告占有的事实；证据6确实是樊建进与朱国尚、麻义生、徐保水等人谈话的录音，时间应该是2013年左右，但具体时间记不清楚，因为当时被告发现原告已将房屋抵押给担保公司，出于为原告考虑的目的，所以让原告另写一份将厂房抵押给被告的《土地房产抵押借款协议书》，然后以被告的名义为原告争取一点利益回来。 对被告朱国尚提交的证据，原告合利公司质证认为，对于证据1，《房屋买卖契约》的实际书写时间为2015年11月3日，因被告为樊建进向案外人周斌正、应旺金借款提供担保，案外人向法院起诉樊建进，被告说只有时间倒签才能帮樊建进争取点钱过来，写到后面则不行，房屋买卖并不属实；《房屋租赁合同》也是2015年签订，属于配套协议，只是给外人看看，朱国尚和樊建进内部不起作用，公司尚欠银行抵押贷款未能归还，签订的目的是规避法院强制执行，该合同完全虚假不能作为证据使用；收条载明的12000元实际也没有支付过；《房屋租用协议书》是被告朱国尚与案外人郑晓燕签订，原告不清楚；对于证据2，该《土地房产抵押借款协议书》的签订时间并非2013年而是2015年，协议书载明的2610000元早已全部还清，内容不属实。 对上述证据，本院认定如下： 原告提交的证据1能够证明被告朱国尚对樊建进非法拘禁并签订有关协议的事实，予以认定；原告提供的证据2、3能够证明案涉房屋的出租及建设情况，对其真实性予以确认；原告提供的证据4能够证明原告的工商登记及变更情况，予以认定；原告提供的证据5、被告提供的证据1、2能够证明双方签订有关协议的情况，本院对其真实性予以确认，待证事实结合本案其他证据进行综合评定；原告提供的证据6能够证明双方的沟通情况，本院对该证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述及确认的上述证据，本院认定本案法律事实如下： 原告合利公司为有限责任公司，原公司名称为缙云县合利吸塑包装制品有限公司，公司坐落于缙云县东渡镇五东路9号。合利公司有樊建进、樊再丽两名自然人股东，樊建进占股90%、樊再丽占股10%，樊建进为该公司执行董事兼总经理。2010年左右，由合利公司出资在缙云县××镇××路××号××房××层房屋一幢及附属厨房、柴间等，建筑面积合计800余平方米，该房屋至今未取得建设工程规划许可证。合利公司法定代表人樊建进与被告朱国尚之间有经济往来，因担保及借贷等原因，樊建进尚欠朱国尚款项未结清。2015年11月1日，被告朱国尚为向樊建进追讨债务，伙同案外人将樊建进从义乌市控制回被告朱国尚位于缙云县塔下畈的养老院，并对樊建进拳打脚踢、让其跪着扇自己巴掌，同时要求樊建进将合利公司隔壁五层房屋一幢及附属用房等卖给自己以抵偿债务。同月3日下午，樊建进与被告朱国尚签订《房产处置协议书》、《房屋买卖契约》等协议。因被告朱国尚为索取债务，非法扣押、拘禁他人，剥夺他人人身自由，其行为已构成非法拘禁罪，本院于2019年12月6日作出（2019）浙1122刑初364号刑事判决书，判决被告朱国尚犯非法拘禁罪，判处有期徒刑七个月。《房屋买卖契约》主要内容为：房屋出卖人为樊建进、房屋买受人为朱国尚；樊建进将合利公司隔壁五层住宅房屋一幢及厨房出卖给被告朱国尚；房屋作价2208800元，2013年1月14日樊建进向朱国尚的借款1000000元转为购房款，2013年4月9日付1208800元；樊建进于2013年5月30日前将房屋腾空并交付朱国尚；该契约的落款时间为2013年4月9日。《房产处置协议书》主要内容为：坐落于合利公司隔壁五层住宅房屋一幢（法院不宜拍卖）及厨房等，由被告朱国尚负责出卖，樊建进配合；若能办证，扣除办证成本，处置价位超过本金及利息多余的部分归还樊建进；处置方案价格定位要征求樊建进同意，同等条件樊建进优先；若处置总额不够本金及利息的由樊建进再另行还款；该协议书的落款时间为2015年11月3日。被告朱国尚占有案涉房屋后，又将该房屋交给案外人郑晓燕，并由郑晓燕分层将二至五楼及附属用房分别转租给他人,其中第四层外加附属用房的租金为10000元／年，第二、三、五层租金为8000元／年。 另查明，樊建进与被告朱国尚还签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：被告朱国尚将上述五层住宅房屋的第二层租给樊建进使用，租期自2013年5月30日起至2016年4月30日止，租金每年4000元，租金一次性付清，该协议的落款时间为2013年5月30日。原、被告还签订《土地房产抵押借款协议书》一份，主要内容为：合利公司向被告借款2610000元整，借期一年，月利率1.5%，原告若无力偿还借款，公司土地及房产则归被告所有，该协议落款时间为2013年9月26日。 本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入。案涉房屋及附属用房系原告合利公司出资建造但未取得建设工程规划许可证，双方对此均无异议，本院予以确认。在未取得建设工程规划许可证之前，虽然原告合利公司没有法律意义上的所有权，但其基于建造行为对案涉房屋具有的其他利益,应当予以保护。本案原告主张被告强占房屋并要求被告返还，被告则主张其占有案涉房屋系基于其与原告合利公司法定代表人及实际控制人樊建进签订的《房屋买卖契约》，故本案中应重点判断该契约是否有效。樊建进作为公司的法定代表人及占股90%的股东，被告朱国尚有理由相信樊建进有权对公司的财产进行处置。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同标的为房屋的占有使用权，房屋买卖的标的为包括房屋占有使用权在内的房屋所有权。结合“举轻以明重”法理，既然因上述情形下的房屋租赁合同无效，那么上述情形下的房屋买卖合同也应当无效，即该《房屋买卖契约》无效。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。另外，根据本院生效刑事判决书认定的事实，案涉《房屋买卖契约》及《房产处置协议书》均是樊建进被被告朱国尚非法拘禁期间签订，对于严重剥夺他人人身自由的非法拘禁行为，也理应给予否定评价。双方为规避他人债务还另行签订其他协议。综合以上因素，本院对原告合利公司关于被告朱国尚应返还案涉房屋及附属用房的诉讼请求予以支持。因本案系基于合同关系产生的房屋处置争议，应按照合同约定和有关法律规定处理，被告关于本案应为“占有物返还纠纷”并适用一年除斥期间的答辩意见，依据不足，本院不予采纳。关于占有使用费问题。因案涉《房屋买卖契约》无效，且是樊建进被被告朱国尚非法拘禁期间所签，原告合利公司有权要求被告朱国尚支付占有使用费。结合案涉房屋最终实际市场租用价格，原告主张按照32000元/年的标准从2015年11月3日起至实际返还之日止计付占有使用费，本院予以支持。被告朱国尚返还案涉房屋后，其与樊建进的债权债务关系可另行理直。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告朱国尚于本判决生效后十日内将位于缙云县东渡镇五东路9号的五层房屋一幢及附属厨房、柴间等返还给原告浙江合利塑业有限公司； 二、被告朱国尚于本判决生效后十日内向原告浙江合利塑业有限公司支付自2015年11月3日起至实际返还之日止按32000元/年计算的房屋占有使用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3180元，由被告朱国尚负担。该费用限本判决生效日即向本院缴纳，逾期本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  李万军 人民陪审员  陈 望 人民陪审员  陈永杰 二〇二〇年十月十日 代书 记员  陈潇羽 附：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城乡规划法》 第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 ? 附件一 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。 缙云县人民法院