辽宁省丹东市振安区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0604民初481号原告（反诉被告）：石宝文，男，1967年2月14日出生，满族，无职业，住丹东市振安区。委托诉讼代理人：陈志孝，丹东市振兴区中欣法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：孟庆年，男，1975年7月15日出生，汉族，丹东市振安区木缘塑料花盆厂经营者，住丹东市振安区。委托诉讼代理人：蔡军峰，辽宁凡响律师事务所律师。原告石宝文诉被告孟庆年房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案。2020年5月26日，被告孟庆年提起反诉。本案依法适用简易程序审理。因当事人争议大，案件事实复杂，本院于2020年8月5日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告石宝文及其委托诉讼代理人陈志孝，被告孟庆年及其委托诉讼代理人蔡军峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的场地厂房租赁协议及补充协议；2、被告向原告支付场地厂房租金10万元（2019年9月30日之前应当交纳的租金10万元）；3、被告赔偿原告违约金20万元。事实和理由：原、被告于2016年9月30日经协商一致签订场地厂房租赁协议，约定由原告将位于丹东市振安区新建的2000平方米厂房以及新建的315KVA电力设施出租给被告，年租金人民币20万元。双方于2017年9月19日签订补充协议，约定被告于每年9月30日前向原告支付下一年度的租金。但2019年9月30日被告仍未向原告支付2020年度的厂房租金。经原告多次索要，被告于2020年1月23日向原告支付了2020年度10万元租金，剩余10万元租金至今尚未给付。因被告拒绝交纳拖欠租金，并已提前撤出，故原告依据合同约定有权终止租赁协议，要求被告给付2020年度的另10万元租金并赔偿违约金20万元。被告答辩并反诉称：原告存在严重违约行为，被告有权解除涉案租赁合同，原告请求被告支付违约金没有事实和法律依据。1、被告因生产塑料花盆要租赁厂房并就租赁厂房事宜与原告签订场地厂房租赁协议，而原告在明知被告租赁目的的情况下将建筑在非工业用地上、无建房规划手续的违法建筑交付被告使用，即原告交付的名为厂房实为违法建筑，原告的行为已构成严重违约。原告的违约行为直接导致被告无法办理“环评”手续，无法从事生产塑料花盆的经营活动，在行政机关多次警告且责令停产的情况下，被告不得以于2020年6月搬离违法建筑，另租厂房生产塑料花盆。显然，原告的违约行为导致被告的合同目的无法实现，被告有权解除涉案租赁合同。原告作为违约方，无权解除合同，原告请求被告支付违约金没有事实和法律依据。2、如果原告认为其交付的违法建筑就是双方约定的厂房，即双方是将违法建筑作为厂房签订的场地厂房租赁协议，那么该协议应认定无效。按照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，基于原告建筑、出租的是没有规划许可的违法建筑，就违法建筑签订的协议应当认定无效。3、因原告交付被告使用的是违法建筑，被告不涉及支付租金的问题，仅应参照协议约定的租金标准支付占用费。被告使用违法建筑至2020年6月，已参照租金标准支付了使用违法建筑的占用费，不拖欠原告占用费。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。被告提出反诉，要求解除双方签订的场地厂房租赁协议及补充协议。原告针对被告的反诉辩称：1、因被告已经出现严重违约情形，故原告同意被告的反诉请求。被告拖欠原告2020年度租金10万元，合同约定租赁期限6年，被告履行了三年半，现被告提前结束合同，单方违约。关于被告提到租赁厂房是非法建筑的问题，租赁时原、被告已经进行了现场交流，也是根据实际情况被告同意租赁。而且租赁协议中明确约定被告不得在租赁场地从事违法经营活动，出现问题由被告自负。说明被告在进行生产之前就应当到环保部门申请环评，如果环评不过关，不能进行违法经营，而事实是被告自签订合同后已经在该厂区内进行了近4年时间的正常生产经营销售，在生产过程中，被告根本没有谈到办理环评的问题。即便是现在存在问题，责任也不应当由原告承担。双方签订租赁协议后，原告建厂房及电力设施投资100余万元，被告提前撤出，原告损失租金50万元，总之因被告违约给原告造成了巨大经济损失。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的场地厂房租赁协议、照片，荒滩地承包协议，被告提供的营业执照，双方当事人均无异议，对其证据效力予以确认。关于丹东市生态环境局振安分局出具的《关于辽宁省丹东市振安区人民法院查询函的复函》，系被告申请本院查询，对其证据效力予以确认。对有争议的证据，认定如下：原告提供的补充协议，被告提出最后一句话系后添加的，但未在本院限定期限内申请鉴定，故对该证据效力予以确认。原告提供的光盘，能够证明本案的相关事实，对其证据效力予以确认。原告提供的建设工程设计合同、建设工程预决算书、收据，被告不予认可，不能证明上述证据与本案具有关联性，故对其证据效力不予确认。原告提供的规划设计合同，不能证明其主张，对其证据效力不予确认。被告提供的案例，不能作为证据采用，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年9月30日，原、被告签订场地厂房租赁协议，被告告知原告租用目的为经营花盆厂，双方约定原告将新建2000平方米厂房、315KVA电力及场地、库房租给被告使用。被告租赁期暂定6年，年租金20万元，年上纳租金，如到期后同等条件下优先被告租用。租赁时间为2016年11月15日开始。支付租金方式，第一年从签订协议之日起即付清（上纳年租金），第二年以签订时间为付款日，并从协议签订之日起交纳保证金10万元，从第二年房租中扣除。被告租赁期间如不按时交纳租金，原告有权终止协议。被告不得在租赁场地从事违法经营活动，出现问题由被告自负。被告在原告院内建设需由原告认可，租赁到期所建设的物质归原告所有，被告无条件迁出。双方在签订协议期间，如租赁场地因政策变化可终止协议，但原告需提前两个月通知被告，按实际发生租金多退少补。被告投入部分由原告给予实际补偿。如被告违约，另包赔原告20万元。合同签订后，原告新建了2000平方米房屋及315KVA电力设施交由被告使用，该房屋建在被告承包的坐落于的荒滩地上，未取得建设工程规划许可证及合法建设手续。2017年9月19日，原、被告签订补充协议，约定双方所签订的2016年9月30日的协议中租赁时间从2017年1月30日开始，房租租金上纳年租，在每年9月30日前交纳。被告于2016年12月7日在丹东市振安区市场监督管理局注册登记丹东市振安区木缘塑料花盆厂，类型为个体工商户，经营范围为塑料花盆制造（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告于2020年1月23日交纳2020年度租金10万元。2020年5月23日，原告为租金一事找被告协商，被告表示拒绝给付并打算撤走。被告于2020年6月17日搬离租赁物。另查明：2017年7月，被告到原丹东市环保局振安分局，办理位于辽宁省丹东市振安区的丹东市振安区木缘塑料花盆厂环境影响评价文件。环保局工作人员实地调查发现，丹东市振安区木缘塑料花盆厂已于2017年3月左右建成并正式投产。按照《建设项目环境影响评价分类管理名录》第十八项“橡胶和塑料制品业中的塑料制品制造”要求，须编制建设项目环境影响评价报告表。分局责成被告提供办理环评文件需要的相应材料，同时要求被告在未办理环评手续前停止生产。分局在对被告提供的材料进行审查时，发现丹东市振安区木缘塑料花盆厂的土地使用性质不是工业用地，不能办理环评文件。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的相关规定，在乡、村庄规划区内进行企业建设，应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。本案原、被告签订场地厂房租赁协议，被告租赁目的系经营花盆厂，而原告出租的房屋建设在其承包的荒滩上，非工业用地，未取得建设工程规划许可证等相关合法手续，因此原、被告签订的场地厂房租赁协议及补充协议违反上述法律的强制性规定，应认定无效。故对原、被告要求解除涉案租赁协议的请求，本院不予支持。关于原告主张被告给付2020年度剩余10万元租金，因双方合同无效，被告已于2020年6月搬离租赁物，原告主张的系被告未使用期间的使用费，故对原告的该项请求，本院不予支持。至于原告要求被告给付违约金的主张，因双方签订合同无效，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）石宝文与被告（反诉原告）孟庆年签订的场地厂房租赁协议及补充协议无效；二、驳回原告（反诉被告）石宝文的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孟庆年的反诉请求。案件受理费5800元，保全费2020元，合计7820元，由原告（反诉被告）石宝文负担；反诉费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）孟庆年负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  赵方华人民陪审员  毕克玉人民陪审员  孙晓宇二〇二〇年十月十三日书 记 员  夏慧恬