辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6402号上诉人（原审被告）：朱世昌，男，1959年10月30日生，汉族，身住址大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连宏华物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区芳泽园11号。法定代表人：陈华，总经理。委托诉讼代理人：王楠、王杰，辽宁金石律师事务所律师。上诉人朱世昌因与被上诉人大连宏华物业管理有限公司（以下简称“宏华公司”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭。本案现已审理终结。朱世昌上诉请求：撤销一审法院（2020）辽0211民初857号民事判决，改判按0.9元/平方米标准缴纳物业费，并判令被上诉人因未完全履行合同给上诉人造成的生活不便给予赔偿。事实与理由：宏华公司诉求宏华公司支付2015年2月15日至2018年12月31日期间的物业费3669元，是根据《前期物业管理服务协议》第四条第一款对物业管理费做出的约定，住宅暂定按建筑面积每月1.8元平方米收取。宏华公司认为收取费用过高理由如下：1.大连市国土资源和房屋局2009年9月28日《大连市物业服务收费管理实施细则》规定：各等级的收费标准为：一级：每月每建筑平方米为1.00元-1.30元（含1.00元）；二级：每月每建筑平方米为0.70元-1.00元（含0.70元）。同时规定了相关等级的服务标准。宏华公司连基本服务项目都没有达到，凭什么收取那么高的费用。2.根据《大连市物业服务标准管理实施细则》，（大发改字2009449号）文件第11条规定：临时物业服务标准有效期为一年。前期物业管理协议也明确标注了住宅暂定建筑面积按每平方1.8元收取。所以宏华公司认为2015年2月以后的物业合同不合法。物业费的收取应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适的原则，区别与不同物业的性质和特点。宏华公司收取经济适用房每平米1.8元的物业费，其提供服务的水平质量明显与实际不符，侵犯了上诉人的权益。3.根据《前期物业管理服务协议》第二条甲方委托物业管理企业向乙方下列物业服务第五、第六、第七、第九、第十款。和大连市国土资源和房屋局2009年9月28日大连市物业服务收费管理实施细则规定的服务标准及基本条件。规定的相关服务，宏华公司均未达标。电气设备维护不当，造成火灾。电梯维护不当，电梯卡和物业费捆绑，造成高层业户归家困难。门禁系统至今还不好用。消防系统是否能正常使用，业主根根本不知道。4.根据《前期物业管理服务协议》第七条：第一款：甲方委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方督促物业管理企业限期改正。逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任。第五款：甲方委托的物业管理企业不按规定使用维修资金利息，或将维修资金利息挪作他用，造成乙方经济损失或导致物业失修失养，甲方应当承担责任，并给予经济赔偿。第六款：任何一方擅自提前终止本协议，造成对方损失的，应给予经济赔偿。宏华公司2018年12月30日退出服务终止合同，未向宏华公司（全体业主）做出合理说明。门禁系统至今未修复，捆绑电梯卡给业主造成的损失，窗户漏雨，墙体渗水，卫生间瓷砖脱落，下水管漏水均无人维修，以及因失修导致的火灾给业主造成的损失，均应当给予经济赔偿。5.宏华公司违反了《前期物业管理委托合同》、《阳光驿城前期物业管理委托合同》的规定，提供了不标准且低效的物业服务。在公共区域的维护和管理、绿化养护、公共设施的维护、消防设施等相关维护维修中，没有履行应尽义务，致使涉案小区发生火灾，宏华公司负有不可推卸的责任。6.宏华公司在管理涉案小区期间，从未公示和未取得广大业主许可的情况下，擅自出租公共面积的电梯广告，将公共盈利据为己有。以及电梯卡捆绑，精装房屋不存在二次装修的问题，巧立名目，以排“排渣费”的名义收取装修押金，没有开具相关发票，且以各种理由拒不归还交纳的“排渣费”。宏华公司辩称，首先，案涉小区是一个规模特别大的小区，被上诉人提供物业服务难以做到尽善尽美，而且每一个业主对物业服务及质量关注点不同，对服务质量的直观感受也不同，众口难调。被上诉人在本案的以往诉讼过程中已提交了大量的证据，证明被上诉人已完成合同约定的绝大部分服务内容。被上诉人自认服务存在不尽如人意的地方，但这不应当成为业主拒交物业费的理由。案涉小区实际上的缴费率已经达到80%以上，不缴费的业主属于业主中的一小部分，如果二审法院按照上诉人的请求随意调整了物业费标准，这对已经按照正常标准交费的业主明显不公平。其次，全国范围内已经取消了物业费行政许可，而由开发商或者业主委员会或者业主大会与物业公司以协商形式定价，案涉前期物业合同约定的标准合法有效，对业主有约束力。宏华公司向一审法院起诉请求：1.判令朱世昌支付2015年2月20日至2018年12月31日欠缴的物业费3671元；2.判令朱世昌支付滞纳金6029元。一审法院认定事实：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区阳光驿城项目经济适用住房提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区阳光驿城A4苑17号楼1号房屋的业主，房屋面积44.03平方米。2014年2月，原告（乙方）与大连市公共租赁住房投资管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，合同第五条约定原告需为全体住户创造一个整洁、文明、安全、舒适、便利的宜居环境，原告需在合同生效后一个月内，使各项服务达到《大连市住宅小区物业管理服务收费等级考核标准》（一级）规定的服务标准。原告需及时妥善处理住户有关物业管理的投诉，合同第六条约定了原告在客户服务、治安保卫服务、公共环境维护服务、绿化养护服务、物业建筑物所属公共设施、设备运行维护保养、物业建筑物本体公共部位管理及维修、物业档案管理、节能管理、维护公共关系、停车场管理、公建经营行为管理等方面的服务内容和服务标准。合同第七条约定了物业服务期限至产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。合同第八条约定了物业费标准，住宅为1.8元/平方米/月。案涉小区P2区19号楼于2018年7月17日发生火灾，起火部位位于19号楼14层电缆井内，起火点位于电缆井内楼宇电控门智能箱处，起火原因为智能箱电气故障。本案及此前庭审中，被告提供照片、视频显示，案涉小区路面地砖、大堂墙砖，地面等破损未维修，小区部分路灯故障、电梯门开裂、雨水管脱落、单元门门禁故障等未维修，部分区域垃圾无人清扫、部分绿地没有植被等情况。被告于2014年2月20日接收案涉房屋。被告未向原告交纳自2015年2月20日起至2018年12月31日止的物业服务费用。案涉小区现未成立业主委员会。原告于2018年12月31日撤出案涉小区，不再为案涉小区提供物业管理服务。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.原被告是否存在合法有效的物业服务合同关系。2.被告主张的原告未尽到物业服务义务，进而拒交物业费的理由是否成立。针对焦点一，本院认为，原告与被告之间已经形成合法有效的物业服务合同关系，原被告均应依约履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。所谓前期物业服务合同，是指在物业服务领域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，原告与大连市公共租赁住房投资管理有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，对原告在物业管理工作中的责任以及物业管理服务费标准等均进行了约定。根据被告与大连市公共租赁住房投资管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，被告同意由大连市公共租赁住房投资管理有限公司委托物业管理企业实施前期物业管理。原告主张物业费的服务期间，案涉物业小区未成立业主委员会，被告应受该《前期物业管理委托合同》的约束。此外，原告为被告所在小区提供了物业服务，双方亦形成事实上的物业服务合同关系，被告主张合同无效，并无依据，本院不予采纳。针对焦点二，本院认为，根据原、被告提供的证据，可以证明原告为案涉小区提供了安保、绿化养护、公共设施维护等其他物业服务，被告应依约交纳物业费。按合同约定标准，被告自2015年2月20日至2018年12月31日所欠物业费为3669元（44.03平方米×1.8元/平方米/月×46.3个月），原告主张被告交纳上述费用，于法有据，本院予以支持。被告主张原告未尽到物业服务义务，进而拒交物业费，该辩称理由不能成立。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。故被告以拒付物业费对抗其所主张的物业服务瑕疵，无合法依据。尽管本院认定被告应依约向原告交纳物业费，但原告提供的物业服务确实存在瑕疵，如存在公共设施维护保养不到位、安全隐患排查不到位、公共环境维护、绿化养护不到位，房屋公用部位及公用设施、设备维修不及时等情况。同时考虑到原告现已不再为案涉小区提供物业服务，无法通过后续的物业服务对存在的问题进行整改，故对于原告提出的滞纳金主张，本院不予支持。综上所述，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告朱世昌给付原告大连宏华物业管理有限公司2015年2月20日至2018年12月31日期间的物业费3669元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连宏华物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预付），由被告负担。被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，开发商与物业公司签订的前期物业合同对业主有约束力，上诉人朱世昌是案涉小区业主，应当依前期物业合同的约定内容享有权利并履行义务。现上诉人朱世昌对一审查明其欠付物业费的事实不持异议，故一审判令上诉人朱世昌给付拖欠物业费有事实和合同依据，应予维持。上诉人朱世昌拒付物业费的主要理由是被上诉人宏华公司对于公共设施维护、消防等多方面均存在服务瑕疵，因其未能按约定等级提供服务，无权按合同标准收取物业费。对此，本院认为，物业服务项目包括房屋管理、公共设施维修、保洁、绿化、安保、消防等多个方面，服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务过程中的个别瑕疵不足以影响其在整个物业管理范围内对公共设施实施管理的合同目的的实现。故被上诉人服务不到位不是上诉人拒付物业费的合理理由，一审未支持朱世昌的抗辩理由并无不当。如被上诉人在服务期间确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，另行起诉被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于上诉人朱世昌要求按照每月0.9元/平方米标准交纳物业费的上诉主张，本院认为，物业费标准是委托方与受托方合意的结果，司法不宜干预。况且物业费标准适用于整个物业管理范围，包括上诉人朱世昌在内的小区业主如认为物业费标准不合理，应当通过业主大会或业主委员会与被上诉人协商统一更改，被上诉人对单个业主降低物业费标准势必对其他业主不公平。故上诉人此项上诉请求不能得到二审法院支持。对于朱世昌要求被上诉人宏华公司给予赔偿的上诉主张，因朱世昌在一审未提起反诉，双方在二审又无法达成和解，故本案不予审查，朱世昌可另行主张。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由朱世昌负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王 迪审判员 王家永审判员 何 川二〇二〇年十月二十日书记员 张 宁