江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终3631号上诉人（原审被告）：顾某，女，1981年9月23日出生，汉族，住苏州市吴江区。上诉人（原审被告）：韩某1，曾用名韩如峰，男，1954年2月26日出生，汉族，住苏州市吴江区。上诉人（原审被告）：沈某，女，1955年10月5日出生，汉族，住苏州市吴江区。上诉人（原审被告）：韩某2，曾用名韩旭辰，男，2010年1月17日出生，汉族，住苏州市吴江区。法定代理人：顾某，女，1981年9月23日出生，汉族，住苏州市吴江区，系韩某2母亲。以上四原审被告共同委托诉讼代理人：刘海波，江苏李杏珍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱某，男，1990年2月28日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：张永强，江苏兰创律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭彬，江苏兰创律师事务所律师。上诉人顾某、韩某1、沈某、韩某2因与被上诉人朱某房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初9128号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人顾某、韩某1、沈某、韩某2上诉请求：1、请求二审法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求或者发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院查明事实不清。四上诉人得知亲属韩某3与被上诉人签订的房屋买卖合同后，从未拒绝履行合同，只是并未收到过被上诉人的履行通知，被上诉人也并未给上诉人合理的履行期限。上诉人亲属与被上诉人签订的房屋买卖合同为四上诉人均不知情的情况下签订，后虽然被上诉人通过微信聊天形式告知顾某，但因顾某为韩某1、沈某之儿媳，平时并不一起生活，见面及沟通机会也较少，顾某收到被上诉人的微信，方得知其丈夫与被上诉人签订了合同的事实，但韩某1、沈某却对此毫不知情。顾某在丈夫去世前为家庭主妇，对家事从不过问，其丈夫正值壮年，而且突然发病去世，作为一个没有任何收入来源的家庭主妇无异于五雷轰顶，何来心思应付被上诉人费尽心机的追问。在顾某与被上诉人的聊天记录中也从未拒绝被上诉人履行其丈夫生前与被上诉人签订的合同，只是家事突然无人做主陷入一种对生活的迷茫中。即使法院认定顾某与被上诉人的聊天记录可认定为对顾某的告知，但顾某配合履行合同，其也无法做到，因为签订合同的韩某3法定继承人还有韩某1、沈某、韩某2，而韩某1、沈某从未知晓其儿子出售房屋及房屋买卖合同的内容，更无从知晓履行合同的期限及义务。四上诉人是在收到法院的传票及起诉状副本时才知道亲属在生前还签订了买卖合同，将房屋出售的情况，在此之前并不知晓合同的内容及履行期限，而收到起诉状副本被上诉人即提出解除合同，请问何来合理期限。2、一审法院适用法律错误。上诉人不存上任何一种解除合同的情形，四上诉人并未收到被上诉人的告知履行合同义务的通知，被上诉人也并未给四上诉人合理期限履行合同。即使四上诉人同意上诉人的要求解除合同，但因不存在任何违约行为，并不应该支付被上诉人违约金或者赔偿被上诉人的损失，被上诉人无任何理由解除与上诉人亲属签订的房屋买卖合同。上诉人从未拒绝履行亲属韩某3签订的合同，在合同主体变更的情况下，被上诉人却直接向法院提起诉讼，请问本案的四上诉人何来不履行义务之说。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查清事实，依法裁决。被上诉人朱某辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审判决。原审原告朱某向一审法院起诉请求：1、解除原审原告于2019年3月4日签订的《苏州市存量房买卖合同》；2、原审被告退还房款5万元；3、原审被告支付原审原告违约金95.5万元；4、原审被告承担本案诉讼费等全部费用。一审法院认定事实：2019年3月4日，朱某与韩某3签订《苏州市存量房屋买卖合同》一份，约定由朱某购买韩某3名下位于苏州市吴江区的房屋，房屋产权登记建筑面积134.85平方米，该房屋在本合同生效之前已经设定抵押权，出卖人应于2019年4月25日前办理抵押注销登记手续，相关费用由出卖人承担。房屋总价款为270万元，买卖双方约定于2019年4月1日前，共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管帐户。买受方应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜。买受方最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款(按照苏州限贷政策，银行要求的最低首付比例的首付款)打入资金托管帐户。贷款款项由买受人委托贷款银行于2019年6月1日前直接支付至资金托管指定帐号。《苏州市存量房屋买卖合同》同时约定了买受人逾期付款违约责任，房屋产权及具体状况的承诺，房屋交付，出卖人逾期交房的违约责任等。同日，韩某3（甲方）与朱某（乙方）签订《补充协议》，约定朱某于2019年3月4日支付韩某3房屋交易首付款50000元，房屋的总价款为买卖合同约定的成交价及房屋交易首期款总和，合计人民币275万元。协议另约定，甲乙双方共同确认，甲方明确表示拒绝出售交易房屋的；乙方明确表示拒绝购买交易房屋的；甲方将交易房屋出售给第三人的；交易房屋出现产权纠纷、交易房屋被查封或限制转让等情形导致客户无法取得房屋所有权的；以及其他因一方过错导致合同无法履行的，守约方有权单方面解除合同并按照存量房买卖合同第三条约定的房屋价款的20%向违约方追究其违约责任。2019年3月4日，朱某通过支付宝向韩某3支付首期购房款50000元。另查明，坐落于苏州市吴江区的房屋登记在韩某3名下，不动产权证号为苏（2017）吴江区不动产权第9079411号，共有情况为韩某3单独所有。2019年3月20日，韩某3死亡。韩某1、沈某系韩某3父母，顾某系韩某3配偶，韩某2系韩某3与顾某之子。2019年4月8日至2019年4月10日，朱某通过微信与顾某商谈房屋买卖事宜，顾某表示其无能力配合处理。第一次庭审后，一审法院数次组织双方进行调解，因双方差距较大，未达成一致意见。后朱某申请一审法院对涉案房屋的市场价值进行评估。经一审法院委托，苏州市政通房地产土地评估有限公司于2019年10月18日作出《房地产评估报告》，确定涉案房地产的市场价值为370.5万元。朱某支付评估费用24375元。以上事实，由原审原告提交的死亡证明、当事人身份信息、苏州市存量房屋买卖合同、补充协议、微信聊天记录、支付宝转账记录截图、收条、不动产登记簿、房地产评估报告、评估费发票，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，原审原告朱某与韩某3签订的《苏州市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照约定履行各自义务。韩某3死亡后，原审被告顾某、韩某1、沈某、韩某2作为韩某3的继承人，应当继续履行合同义务，但四原审被告未在合理期限内履行，显属违约，原审原告朱某要求解除房屋买卖合同的主张，于法有据，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，本案起诉状副本等于2019年7月24日送达四原审被告，一审法院以该日为合同解除之日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故原审原告支付的购房款50000元，应当由四原审被告返还。关于原审原告要求四原审被告支付违约金的请求，法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，涉案房屋价值经评估机构评估为370.5万元，双方在《补充条款》中约定的违约金低于原审原告的损失，故原审原告要求四原审被告按照实际损失支付违约金的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决如下：一、原审原告朱某与韩某3于2019年3月4日签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》于2019年7月24日解除。二、原审被告顾某、韩某1、沈某、韩某2于本判决生效后十日返还原审原告朱某购房款50000元。三、原审被告顾某、韩某1、沈某、韩某2于本判决生效后十日内支付原审原告朱某违约金955000元。如果原审被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28800元，由原审被告顾某、韩某1、沈某、韩某2负担，并于本判决生效后十日内交至一审法院，原审原告已预交的诉讼费用，一审法院于本判决生效后十日内退还；评估费24375元，由原审被告顾某、韩某1、沈某、韩某2负担，并于本判决生效后十日内直接给付原审原告。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，朱某与韩某3签订的《苏州市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照约定履行各自义务。韩某3死亡后，顾某、韩某1、沈某、韩某2作为韩某3的继承人，负有清理韩某3生前债权债务的义务，应当继续履行韩某3生前签订的合同义务，但四原审被告未在合理期限内履行，构成违约，朱某要求解除房屋买卖合同，追究合同相对方韩某3违约责任的主张，于法有据，本院予以支持。继承人继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。鉴于四原审被告并未明确表示放弃继承韩某3的遗产，故四原审被告应当在继承韩某3遗产范围内承担返还购房款及承担违约责任。本案合同的双方为朱某和韩某3，四原审被告并不是涉案合同的相对方，不应当直接承担涉案合同约定的违约责任，一审法院判决四原审被告直接承担返还购房款及承担违约责任欠妥，本院予以纠正。综上所述，上诉人顾某、韩某1、沈某、韩某2的上诉请求不能成立，应予以驳回，但一审法院判决四原审被告直接承担返还购房款及承担违约责任欠妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初9128号民事判决第一项。二、撤销苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初9128号民事判决第二项、第三项。三、顾某、韩某1、沈某、韩某2在继承韩某3遗产范围内承担返还朱某购房款50000元及支付朱某违约金955000元，于本判决生效后十五日内履行。四、驳回朱某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28800元，由顾某、韩某1、沈某、韩某2负担；二审案件受理费28800元，由上诉人顾某、韩某1、沈某、韩某2负担。当事人预交的一审、二审案件受理费法院不再退还，由双方当事人在履行本判决确定的义务时一并结算。本判决为终审判决。审判长 姜 彦审判员 黄文杰审判员 张珍芳二〇二〇年十月二十日书记员 汤莹莹