湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7045号上诉人（原审被告）：陈顺，男，1979年12月25日出生，汉族，湖北武汉人，武汉烽火集团有限公司员工，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：雷承文，湖北兆信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵兰君，湖北兆信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉商汇美居投资管理有限公司，住所地武汉市洪山区白沙洲大道烽火村特1号合富金生态家居建材城V-335。法定代表人：李国兴，该公司董事长。上诉人陈顺因与被上诉人武汉商汇美居投资管理有限公司（以下简称商汇美居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初5855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。陈顺上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.请求依法改判发回重审；驳回商汇美居公司对陈顺的起诉；3.本案一审、二审诉讼费用由商汇美居公司承担。事实和理由：一、一审法院认定租赁合同关系事实不清，适用法律错误，与商汇美居公司存在租赁合同关系的是武汉鼎盛家合装饰有限公司（以下简称鼎盛家合公司），而不是陈顺。一审法院认为陈顺与商汇美居公司签订《商铺租赁合同》后，将此涉案商铺转租给鼎盛家合公司，陈顺与鼎盛家合公司系转租关系，属事实认定错误。陈顺在《租赁合同》和《中止合同协议》等文件上签字，是陈顺代表鼎盛家合公司与商汇美居公司洽谈、并以授权代理人的身份在协议文件上签字。租赁合同之约定用途主要是用来经营装饰设计办公用，其租赁用途符合鼎盛家合公司需要，陈顺个人既没有租赁房屋用于装饰设计办公的需求，也没有经营房屋转租业务，更没有从鼎盛家合公司收取任何租金差价款。租赁合同签订后一直由鼎盛家合公司用于经营装饰设计业务，陈顺直接转账支付的5万保证金也是鼎盛家合公司指定陈顺代为支付转账的，其余租金全部由鼎盛家合公司直接转账支付给商汇美居公司；涉案商铺欠缴租金的情况下，商汇美居公司一直向鼎盛家合公司催缴租金，鼎盛家合公司曾向商汇美居公司出具《租金还款计划》。2017年10月25日商汇美居公司向鼎盛家合公司（陈顺）送达《告知函》，鼎盛家合公司法定代表人在函件上注明“函件已收”并签名。这些证据足以证明陈顺只是代表鼎盛家合公司对外行使代理权，且商汇美居公司也是明知的。合同文件的签订是陈顺代表鼎盛家合公司签订的，涉案商铺的租金应由承租人鼎盛家合公司承担，陈顺不是承租人就没有支付租金的义务。二、陈顺不是本案适格被告，一审法院没有变更或追加鼎盛家合公司为本案被告，属于程序错误。综上所述，请求二审法院发回重审，变更或追加武汉鼎盛家合装饰有限公司为被告，从而查清本案事实，确定应承担责任的主体，陈顺不是承租人，不应承担支付租金的义务，应驳回商汇美居公司对陈顺的起诉。商汇美居公司未到庭应诉及答辩。商汇美居公司向一审法院起诉请求：1.判令解除商汇美居公司与陈顺之间的房屋租赁合同关系；2.判令陈顺向商汇美居公司支付2017年5月至2018年5月29日（起诉之日）期间的租金共计397265元以及每日按拖欠租金的3‰的标准，自2017年6月25日起计算至租金付清之日止的逾期付款利息；3.本案诉讼费由陈顺承担。陈顺一审中辩称，陈顺承租案涉商铺后，将案涉商铺转租给了鼎盛家合公司。鼎盛家合公司陆陆续续向商汇美居公司支付了商铺租金，整个支付过程由鼎盛家合公司与商汇美居公司对接，陈顺对相关具体事宜不清楚。一审法院查明事实：2014年11月19日，商汇美居公司（甲方）与陈顺（乙方）签订了《商铺租赁合同》1份，约定：1.甲方将位于武汉市白沙洲大道烽火村武汉合富金生家居建材生态城家居馆（V1馆）一至二楼的部分商铺（总面积为1431.41平方米，其中一楼面积222.41平方米，二楼面积1209平方米）出租给乙方用于经营装饰设计公司项目，经营品牌（商号）为鼎盛装饰。2.租赁期为8年，自2014年12月1日起至2022年11月31日止，甲方同意给予乙方150天免租装修期，本合同签订之日起开始计算免租装修期。免租装修期满之日起计算租期、租金。如在本合同租期内由于乙方原因造成本合同终止，则乙方不再享有免租装修期。3.第1至第3年租赁年度租金标准为一楼80元/平方米/月，二楼45元/平方米/月（此租金标准不包含以下所述物业管理费），第4年按5%递增，第5年按8%递增，此后每年按10%递增。4.（1）自合同起租日开始，前3年按交1年租金免租2年的优惠政策给予乙方，同时，乙方应遵循先付租金后才能使用商铺的原则。本合同签订之日，乙方应向甲方支付3个月的商铺租金，费用合计216593元；后9个月的租金应于2015年12月30日前缴清，费用合计649782元。乙方后期的商铺租金应于每个租赁月度届满至少5日前向甲方交付下一租赁月度的租赁费用。甲方应在乙方履行相应付款义务后5日内向乙方提供与此相关的发票。若上述期限的最后恰逢法定休假日，则甲、乙方应在法定休假日结束的第一天向对方履行义务。（2）第4至第8年租赁年度租赁费用按月度交付。（3）上述“租赁年度”系指自本合同规定免租装修期满之日起，至第二年同月同日的前一日止。5.（1）本合同履约保证金为2个月的租金，即144396元，合同签订之日乙方应向甲方缴付保证金50000元，余额94396元乙方须在2016年12月30日前补齐。乙方应保证合同期内上述履约保证金的完整性，如遇甲方按本合同规定从中扣除乙方款项时，乙方在七日内补足缺额。（2）本合同期满自动终止时，如乙方按本合同规定交还租赁商铺，交清应付费用且无任何违约行为，以上保证金由甲方在30日内无息退还给乙方。如乙方在合同租期内提前单方面终止合同，甲方将有权没收乙方的全部保证金，作为违约金，且乙方有义务向甲方支付免租装修期内的租金（按照第一租赁年度的租金标准计算）；6.乙方保证按合同规定如期足额支付租赁费用及本合同规定的应向甲方支付的其他应缴费用，否则甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金计算公式为：滞纳金=拖欠金额×0.3%×拖欠天数。乙方逾期七天仍不能完全支付租赁费用或其他应缴费用，甲方将按照本合同第9.1条约定的乙方联系地址和联系方式向乙方发出催款通知书（乙方改变联系地址不通知甲方，甲方发出催款通知书之日起满二日，视为甲方催款通知书已送达），乙方收到催款通知书之日起满七日仍不缴清拖欠的费用，甲方有权采取停止供应水、电、气等措施，由此造成的损失由乙方完全承担。同时甲方有权没收乙方的履约保证金，并有权解除本合同。7.在本合同的有效期内，如乙方有违约行为，经甲方书面警告或通知后七日内仍未改正，甲方有权解除本合同。案涉《商铺租赁合同》签订之日，陈顺向商汇美居公司支付履约保证金50000元，剩余履约保证金94396元至今未付。2014年12月12日，商汇美居公司将案涉商铺交付陈顺。陈顺将案涉商铺转交给鼎盛家合公司经营使用。后陈顺多次拖延支付租金。2016年8月31日，鼎盛家合公司向商汇美居公司出具《租金还款计划》1份，承诺：于月底支付20000元，9月份支付100000元，10月份支付150000元，11月份支付180000元，于12月31日前支付余下176375元，加上8月7日已支付的30000元，于年底前结清共计656375元租金。2017年4月30日，商汇美居公司（甲方）与陈顺（乙方）签订了《中止合同协议》1份，约定：1、至目前为止，乙方欠甲方租金457265元、履约保证金94396元，合计欠款551661元；2、甲乙双方经协商同意于2017年4月30日中止案涉《商铺租赁合同》，但乙方需缴清所欠租金457265元；3、乙方承诺将对所欠租金将从2017年5月起，每月25日前逐月缴清，具体付款计划如下：5月25日付款60000元；6月25日付款60000元；7月25日付款80000元；8月25日付款80000元；9月25日付款80000元；10月25日付款97265元。4、为维护合富金生市场整体形象以及考虑乙方存在售后实际情况，在中止案涉《房屋租赁合同》的前提下，对原合同租赁范围内的一层V1-159铺甲方以临租方式租给乙方使用，面积222.41平方米，租赁价格不变（80元/平方米/月），按月计交租金；所租二层部分商铺面积1209平方米从原合同中止之日起退还甲方，不再使用。同日，商汇美居公司（甲方）与陈顺（乙方）就《中止合同协议》第2条签订《补充协议》，约定：1、乙方按照《中止合同协议》第1条按时足额交纳所欠租金予甲方的，甲方将免收乙方2017年5月1日至11月30日V1-159铺租金；2、2014年11月19日双方所签原合同前3年为“租一免二”，至2017年11月30日止乙方所欠租金566075元。根据前述双方所签《中止合同协议》中止原合同日期离所欠租金结算日尚有6个月（2017年6月1日至2017年11月30日），其中所租二层面积1209平方米，计租金108810元（1209㎡×45元÷3×6）从所欠租金中剔除，即欠交租金457265元；3、乙方所租二层1209平方米商铺中含“英侨艺术馆”租用面积350平方米，按上述计算方法，自2017年6月1日起至2017年11月30日止其租金31500元（350㎡×45元÷3×6）由“英侨艺术馆”向甲方缴纳。2017年10月25日，商汇美居公司向鼎盛家合公司送达《告知函》1份，其内容为：“鼎盛公司（陈顺）：根据2017年5月双方签订的《中止合同协议》以及补充协议，贵司应按《中止合同协议》所列付款计划缴付租金，即从2017年5月份起，每月25日前逐月缴清所欠租金457265元。其具体付款计划是：5月25日付款60000元；6月25日付款60000元；7月25日付款80000元；8月25日付款80000元；9月25日付款80000元；10月25日付款97265元。但贵司在今年5月11日付款60000元后，再一直未予付款，到目前为止还欠我司租金397265元。为此，特函告贵司：1、贵司应在2017年11月30日前交清余下所欠租金。2、在交清前述租金的前提下，再谈V1-159铺如何使用的问题。”鼎盛家合公司法定代表人曾杰在该《告知函》上注明“函件已收”并签名。一审另查明，一审法院于2018年8月3日向陈顺送达民事起诉状副本。商汇美居公司知晓陈顺承租案涉商铺后，将案涉商铺转租给鼎盛家合公司经营使用。商汇美居公司自认陈顺分9次向商汇美居公司支付租金共计460000元，分别为：2014年11月19日支付50000元；2014年11月30日支付100000元；2015年1月31日支付100000元；2016年8月15日支付30000元；2016年8月31日支付30000元；2016年9月2日支付20000元；2016年11月30日支付50000元；2017年1月31日支付20000元；2017年5月11日支付60000元。在庭审中，陈顺同意解除双方之间的房屋租赁关系。陈顺认为案涉《商铺租赁合同》中约定的滞纳金计算标准过高，申请调低该计算标准。商汇美居公司在其庭后提交的《利息计算》中主张按年利率24%的标准计算欠付租金的滞纳金。一审法院认为，案涉《商铺租赁合同》、《中止合同协议》、《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均应合法有效。案涉《中止合同协议》对案涉《商铺租赁合同》的部分内容进行了变更。案涉《补充协议》对案涉《中止合同协议》的部分内容进行了变更。自2017年5月1日起，双方当事人之间的房屋租赁关系的标的物已由武汉合富金生家居建材生态城家居馆（V1馆）一至二楼的部分商铺变更为一楼部分商铺（V1-159铺）。双方当事人依法应全面履行合同义务。陈顺未按照案涉《中止合同协议》的约定，于2017年5月11日支付商汇美居公司租金60000元之后，于2017年6月25日之前支付商汇美居公司租金60000元，且逾期时间已远远超过7日，根据案涉《商铺租赁合同》中关于“在本合同的有效期内，如乙方有违约行为，经甲方书面警告或通知后七日内仍未改正，甲方有权解除本合同”的约定，商汇美居公司享有约定的单方合同解除权。一审法院于2018年8月3日向陈顺送达民事起诉状副本，应视为商汇美居公司的解约通知于2018年8月3日送达陈顺。双方当事人之间的房屋租赁关系于2018年8月3日解除。商汇美居公司请求确认双方当事人之间的房屋租赁关系解除，予以支持。陈顺未按案涉《中止合同协议》的约定向商汇美居公司支付租金，构成违约，依法应承担继续履行向商汇美居公司支付租金的义务，并支付滞纳金的违约责任。根据案涉《中止合同协议》，截至2017年4月30日，陈顺拖欠商汇美居公司租金457265元。扣减陈顺于2017年5月11日支付的租金60000元，陈顺尚欠商汇美居公司租金397265元。商汇美居公司主张陈顺支付租金397265元，予以支持。双方约定于2017年5月25日支付的租金60000元，陈顺已于2017年5月11日支付，陈顺不存在逾期支付2017年5月25日应付的租金60000元的问题，商汇美居公司主张陈顺支付2017年5月25日应付租金60000元的滞纳金，不予支持。商汇美居公司主张将每日按欠付租金的3‰的标准降至按年利率24%的标准计算欠付租金的滞纳金，予以支持。截至2018年9月13日庭审之日，陈顺应支付商汇美居公司欠付租金的滞纳金为98812元［60000元×（24%÷365）×445+80000元×（24%÷365）×415+80000元×（24%÷365）×384+80000元×（24%÷365）×353+97265元×（24%÷365）×323］。陈顺应支付商汇美居公司以租金397265元为基数，按年利率24%，自2018年9月14日起计算至该租金397265元付清之日止的滞纳金。商汇美居公司主张陈顺支付截至2018年9月13日的滞纳金98812元以及以租金397265元为基数，按年利率24%，自2018年9月14日起计算至该租金397265元付清之日止的滞纳金，予以支持。商汇美居公司主张每日按欠付租金的3‰的标准计算滞纳金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，一审判决：一、商汇美居公司与陈顺之间的房屋租赁合同关系已于2018年8月3日解除；二、陈顺于本判决生效之日起十日内向商汇美居公司支付租金397265元以及截至2018年9月13日的滞纳金98812元和以租金397265元为基数，按年利率24%，自2018年9月14日起计算至该租金397265元付清之日止的滞纳金；三、驳回商汇美居公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7258元（商汇美居公司已预交案件受理费3629元），由陈顺负担。二审中，陈顺提交了如下证据：证据一、《告知函》、《工作联系函》、《收据》，拟证明陈顺只是代鼎盛家合公司签订合同，在合同签订后都是鼎盛家合公司法定代表人交纳案涉场地的租金。案涉场地的实际承租人为鼎盛家合公司。证据二、“2015年1月5日的收据”、“2017年3月2日的收据”拟证明案涉场地实际交付租金比商汇美居公司自认的46万元多5万元。证据三、收据一组。拟证明商汇美居公司每次收取租金都是直接从鼎盛家合公司收取的，交款收据中的交款单位为鼎盛家合公司，陈顺并未转租给鼎盛家合公司。商汇美居公司经传票传唤未到庭应诉，视为其放弃举证、质证权利。本院核实后对陈顺提交证据的真实性予以确认，证据一中告知函系发往“鼎盛家合公司（陈顺）”，《工作联系函》与商汇美居公司无关，《收据》为电卡工本费收据，证据二仅为部分收据，陈顺并未提交全部收据以供核实，且均发生在陈顺签订《中止合同协议》之前，证据三中收据交款单位均为“鼎盛装饰（陈顺）”，前述证据均不能达到其证明目的。本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，陈顺二审中称在签订《商铺租赁合同》时，其与鼎盛家合公司是朋友关系，当时以项目入股，与鼎盛家合公司有口头协议。本院认为，商汇美居公司与陈顺签订的《商铺租赁合同》、《中止合同协议》、《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。陈顺在一审中已自认在承租案涉商铺后，将案涉商铺转租给鼎盛家合公司，其二审中否认前述事实，存在反言行为，且《商铺租赁合同》、《中止合同协议》、《补充协议》均无鼎盛家合公司参与，即便如陈顺所言，存在隐名代理行为，亦不影响商汇美居公司选择陈顺作为合同相对人主张权利，故对陈顺主张其不是承租人、并非本案适格被告的上诉理由，本院不予支持。陈顺还主张实际交付租金比商汇美居公司自认的46万元多出5万元，因陈顺提交的证据不足以证明其主张，而《中止合同协议》亦对陈顺当时拖欠租金数额进行了确认，故本院对此亦不予支持。综上所述，陈顺的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7258元，由陈顺负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  胡丹丹审判员  叶 欣二〇二〇年十月十二日书记员  王晓曼