湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初1456号原告：赵红，女，1969年12月1日出生汉族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：刘光圣，男，1968年4月9日出生汉族，住所，系原告之夫，委托代理权限为特别授权。被告：胡兆龙，男，1951年2月6日出生原宜昌兆龙实业有限责任公司（以下简称兆龙有限公司）法定代表人、股东，住宜昌市夷陵区。被告：张德英，女，1952年8月16日出生原兆龙有限公司股东，胡兆龙之妻，住所同上。二被告委托诉讼代理人：张国成，宜昌市夷陵法律服务所法律工作者，委托代理权限为一般授权。原告赵红与被告胡兆龙、张德英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日本院立案后，依法由审判员李焦适用简易程序于2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告赵红的委托诉讼代理刘光圣，被告胡兆龙、及被告张德英、胡兆龙的共同委托诉讼代理人张国成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵红向本院提出诉讼请求：1．判令二被告共同向原告支付违约金30000元；2、判令二被告共同赔偿原告一个固定车位永久免费使用的损失120000元；3、判令二被告共同支付原告的房屋终身维修费30000元：4、由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2001年6月19日，被告胡兆龙、张德英夫妻俩投资500万元成立宜昌兆龙实业有限责任公司。2004年1月，原告与原兆龙有限公司就其裙楼的一套180㎡商住房，签订了购房合同。双方在合同第七条约定，甲方（兆龙有限公司）免费送乙方（赵红）面包车大小车位一个，免收停车位及保管费，甲方不得以任何理由收回；乙方所购房屋如有质量问题、漏水、渗水，甲方应在一星期内修复，并由甲方终身维修，费用由甲方承担，维修包括屋顶。合同签订后，原告依约履行了买房的所有义务，在要求原兆龙有限公司和被告胡兆龙落实车位事宜时，均表示院内随便停，待统一规划车位后，赠送一固定车位。2011年11月28日，原告与原兆龙有限公司签订《关于停车位的补充协议》，该协议明确规定，甲方将其院内位于公司左侧、龙泰苑右侧东向第一个面积约30㎡的停车位永久免费给乙方，甲方不得以任何理由任何借口收回；甲方保证乙方车辆自由进出，不得收取乙方任何费用；甲方免费给乙方的停车位必须地界清晰，不得与他方存在任何土地权益纠纷，否则视为甲方违约，否则违约方支付另一方违约金叁万元，并赔偿相关损失。在2017年底，第一被告将原告的停车位更换至院内与原停车位一个停车通道之隔的一个划好停车线的固定车位，并再三向原告保证，双方签订的补充协议有效，只是更换了停车的位置，绝对不影响原告的权益。可到2018年底，成立的龙泰苑商住小区业主委员会（负责管理该院两个小区）新聘请的物业拒绝承认第一被告更换指定到停车位使用权，也拒绝原告车辆进出。同时二被告却在补充协议中指定给原告的停车位上搭建了自己的固定车棚。原告在新指定的停车位得不到物业承认、旧的停车位又回不去的情况下，于2020年4月申请夷陵区城市综合执法局拆除了二被告违法搭建的固定车棚，以为这样就要回了属于自己的停车位，但小区物业依旧拒绝承认补充协议，拒绝原告的停车位权益。从现在实际来看，原告要求被告执行补充协议基本无望，只能要求二被告支付违约金并赔偿损失。按现在周边的停车位市场行情，一个停车位永久使用的价值约为120000元，因此二被告应支付原告违约金30000元，并赔偿一个车位的损失120000元。同时2004年1月签订购房合同以来，原告所购房屋多次出现屋顶和侧墙漏水，原兆龙有限公司及二被告对原告每次的维修请求都予以拖延，原告已经垫付修缮费约12000余元。随着房屋逐年老化，以后该房屋的维修费频率会越来越高，维修费也会越来越高，现要求二被告一次性给付原告该房屋现在和将来的终身维修费30000元。上述问题，2012年原兆龙有限公司在工商部门注销前多次承诺予以解决，注销后二被告作为公司的股东仍然表示愿意解决并承担责任，但至今协商无果，望判如所请。被告胡兆龙、张德英辩称，一、兆龙有限公司与原告签订的房屋买卖合同中第七条其它约定中，手写的停车位、加楼梯、终身维修的补充协议，既损害了相对方的合法权益，同时也违反了相关法律、行政法规的规定，双方均没有在增加处签字盖章，该部分应属无效，增加的内容可称史上最牛的购房合同。《中华人民共和国物权法》第七十四条第（三）规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。开发商无权赠送给业主，否则损害了全体业主的合法权益，况且原告购买的裙楼商铺门面，与后院权属无任何关系。同时在2007年8月21日原兆龙有限公司院内场地的划拨土地，国有土地使用权挂牌出让，由宜昌弘洋集团有限公司竞得用于房地产开发，场地易主情况发生了根本变化。《建设工程质量管理条例》第四十条第（二）款规定，屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏保修期为5年，而原告购房已经达16年之久（没有交纳公共维修基金）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条明文规定，交付使用房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。没有终身免费维修这一规定，也不符合常理和交易习惯。二、原兆龙有限公司于2011年11月28日，按照《中华人民共和国公司法》第一百八十六条之规定，成立了清算组，并在报纸上刊登了清算公告，自公告之日45天内向清算组申报其债权登记。申报期限内，原告没有申报相关债权，在公司注销登记8年后再向公司股东主张权利，不受法律保护，也超过了诉讼时效。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，手写合同部分无效不影响其他部分的效力。如原告坚持要求履行原合同，否则被告只能与原告解除门面房买卖合同，由原告退还房屋，被告赔偿其购房款一倍的损失。经本院审理查明，1994年2月6日。二被告登记成立了宜昌兆龙实业发展公司，2001年6月19日原宜昌兆龙实业发展公司变更为宜昌兆龙有限责任公司，注册资金为500万元，被告胡兆龙实际出资额为475万元。被告张德英实际出资额为25万元，胡兆龙任法定代表人。2004年1月5日，兆龙有限公司（甲方）的工作人员与原告赵红（乙方）签订一份《门面房出售合同》，合同约定乙方购买甲方开发的裙楼2-2三层门面房，建筑面积为180㎡，1182元/㎡，总房价为212800元，现房出售，乙方入住后，应及时与甲方或物业公司签订物业管理合约，并愿意遵守物业管理的有关规定和交纳物业管理费用；乙方不得随意改变房屋结构和用途，装修不得损害房屋的安全性能。不得擅自占用公共部分，公用设施和影响小区的美观整洁。另在打印的合同上手写添加：甲方免费送乙方面包车大小车位一个，免收停车位及保管费，甲方不得以任何理由收回；乙方有权在所购房屋后面加楼梯上二楼；乙方所购房屋如有质量问题、漏水、渗水，甲方应在一星期内修复，并由甲方终身维修，费用由甲方承担，维修包括屋顶；甲乙双方任一方违约，承担总房价10％违约金。原告购得该房屋后，将房屋长期出租给他人从事商业经营。院内车辆都是随意停放，没有为原告划定固定的停车位。2007年8月21日，兆龙有限公司院内部分空地连同相邻土地国有土地使用权，被宜昌市夷陵区国土资源局挂牌出让给宜昌弘洋集团有限公司，用于开发了龙泰苑房地产项目与兆龙有限公司内院连通，成为龙泰苑小区。2010年龙泰苑小区聘请了物业公司进入管理服务。2011年11月28日，原告赵红（乙方）与兆龙有限公司（甲方）法定代表人胡兆龙签订了一份《关于停车位的补充协议》，该协议约定甲方将其院内位于公司左侧、龙泰苑右侧东向第一个面积约30㎡的停车位永久免费给乙方，甲方不得以任何理由任何借口收回；甲方保证乙方车辆自由进出，不得收取乙方任何费用；甲方免费给乙方的停车位必须地界清晰，不得与他方存在任何土地权益纠纷，否则视为甲方违约，否则违约方支付另一方违约金叁万元，并赔偿相关损失。2012年2月13日，兆龙有限公司经成立清算组清算后，经股东会决议通过了清算报告；宜昌兆龙实业有限责任公司依法办理公司注销登记，债权债务及相关责任已由公司股东胡兆龙、张德英处理完结，若有未清偿债权债务，由股东按出资比例承担。2012年2月14日宜昌兆龙实业有限责任公司在工商部门办理了注销登记。2018年底，龙泰苑小区成立了业主委员会，并新聘请了物业公司，业主委员会及物业公司拒绝承认原告的停车位使用权。上述事实，有原告提供的兆龙有限公司的工商登记信息、《门面房出售合同》、《关于停车位的补充协议》、房屋漏水照片、维修费收据，有被告提供的土地使用权挂牌出让公告、土地成交确认书、股东会决议、清算公告、公司清算报告、房屋产权证及原被告的当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，一、有限责任公司作为独立的企业法人，以其所有的财产对外承担责任，公司的股东仅以投资额为限对公司债务承担责任，公司的独立法人人格将公司与股东的责任分开，即使公司财产未能全部偿还公司的所有债务，公司股东也免遭公司债权人追索。宜昌兆龙实业有限责任公司作为与原告赵红签订《门面房出售合同》及《关于停车位的补充协议》的合同相对方，应当由其承担该合同的法律责任。公司经过合法注销程序以后，就丧失了法人主体资格，公司和股东均无需对公司以前的债务承担责任。公司人格独立和股东有限责任是公司法的基本原则。原告没有证据证明二被告作为公司股东滥用了公司法人独立地位和股东有限责任，二被告作为股东亦没有怠于履行清算义务致使公司无法清算所应当承担的侵权责任情形。且原告的车位使用权不被龙泰苑业委会和物业承认及其请求的现在和将来发生的终身维修费，均在原兆龙有限公司依法注销以后，不存在股东会决议承诺的故意隐瞒已知债务时由股东按出资比例承担责任的情形。因此原告要求二被告作为兆龙有限公司的股东向其承担责任的请求，本院不予支持。二、《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；第七十四条规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原兆龙有限公司与原告签订的合同及补充协议中赠送车位的约定违反了上述规定，侵犯了小区内其他业主的公共利益，应属无效。三、原告与原兆龙有限公司合同中关于免费终身维修的约定，与《建设工程质量管理条例》第四十条第（二）规定的防水保修期5年的规定不符，也与《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定的保护条件不符。该约定不合乎常理及商业习惯，不具有可操作性。综上，原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国公司法》第三条、《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第六十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：驳回原告赵红的诉讼请求。案件受理费1950元（原告已预交），由原告赵红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李焦二〇二〇年十月十日书记员  王红