福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0124民初1552号 原告：闽清筑家房地产开发有限公司，住所地闽清县梅城镇梅城大街80号四层，统一社会信用代码91350124070865448K。 法定代表人：林和官，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘朋，福建航嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏晓平，福建航嘉律师事务所律师。 被告：黄诗灵，男，1981年7月14日出生，汉族，住福建省闽清县。 被告：杨红梅，女，1974年10月5日出生，汉族，住福建省闽清县。 第三人：中国农业银行股份有限公司闽清县支行，住所址闽清县梅城镇解放大街69号，统一社会信用代码91350124854793008E。 法定代表人：杨星，行长。 委托诉讼代理人：张踔，福建方圆统一律师事务所律师。 原告闽清筑家房地产开发有限公司（以下简称筑家房地产）与被告黄诗灵、杨红梅，第三人中国农业银行股份有限公司闽清县支行（以下简称农行闽清支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，在诉讼期间，本院依职权追加农行闽清支行为第三人参加本案诉讼。原告筑家房地产的委托诉讼代理人刘朋、被告黄诗灵到庭参加诉讼，被告杨红梅、第三人农行闽清支行经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 筑家房地产向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的编号为20150040075《商品房买卖合同》；2.判令被告配合原告办理上述《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续，注销手续费用由被告承担；3.判令被告向原告支付原告因承担担保责任所支出的款项12706.99元（该款项暂计至2020年5月15日，具体金额以农行闽清支行实际扣收金额为准及滞纳金（以农行闽清支行实际扣收金额为基数，按同期全国银行行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自被告拖欠之日起至被告向原告补足之日止）；4.判令被告向原告支付违约金120609.6元；5.判决应由被告向原告支付的上述款项原告可从收取的购房款中予以抵扣；6.判决原告有权将收取的购房款直接支付给农行闽清支行，用以偿还被告尚欠的贷款本息，不足部分由被告另行支付（具体金额以农行闽清支行出具的结算金额为准）；7.本案的案件受理费、公告费等诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2016年8月11日，原、被告签订编号为20150040075的《商品房销售合同纠纷》及补充协议，约定被告向原告购买位于闽清县，该商品房总价为402032元，被告支付首付款82032元，剩余购房款320000元由被告以按揭贷款形式进行支付。同时，附件六合同补充协议第3.6.4条约定买受人在按揭贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息；若发生违约拖欠，导致银行从出卖人账户划拨，则出卖人有权向买受人收取被银行划拨的款项及买受人拖欠之日起至买受人补足款项期间的滞纳金；....在出卖人为买受人担保期间，买受人若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，出卖人有权解除双方签订的《合同》，同时买受人还应另按购房款的30%向出卖人支付违约金，因上述解除合同产生的一切注销手续费由买受人承担。基于上述合同，原告、被告与农行闽清支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向农行闽清支行申请按揭贷款320000元，原告为借款合同项下的被告的还款义务承担阶段性连带责任保证。合同生效后，原告依约向被告交付了上述房屋，农行闽清支行也已依约向被告发放了贷款。至本案诉讼之日止，被告已累计超过六个付款期未按时向原告农行闽清支行缴纳贷款本息。 黄诗灵辩称，答辩人对原告所陈述的购房经过及贷款事实均无异议。以前银行贷款每月还款均由其妻子杨红梅来归还，其并未告诉答辩人没有归还贷款，大概2019年10月份开始就没有归还贷款了，接到法院传票后才知道杨红梅没有归还贷款，到今天为止还是没有归还贷款，贷款期限为20年，每月归还等额本息1588.5元。答辩人现在没有能力归还贷款，若原告一定要解除购房合同收回房屋，答辩人也无能为力。 杨红梅未作答辩。 农行闽清支行未出庭应诉，但向法庭提交书面独立请求权：1.判令被告黄诗灵、杨红梅立即偿还第三人借款本金300312.74元并按合同约定的利率支付利息、罚息、复利至全部债务还清之日止（暂计2020年8月7日的利息为2083.15元，本息合计为302395.89元）；2.判令第三人对位于闽清县有权折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.判令筑家房地产对上述第一项诉讼请求项下债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费等实现债权的费用由黄诗灵、杨红梅、筑家房地产共同负担。事实与理由：2016年11月8日，黄诗灵、杨红梅、筑家房地产、农行闽清支行共同签订一份《个人购房担保借款合同》。合同约定：黄诗灵向农行闽清支行贷款32万元用于购买位于闽清县，贷款期限为360个月，约定还款日为每期月末的20日，采取等额本息还款方式。贷款利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮15%；若借款人未按合同约定期限还款应加收50%的罚息；对应付未付利息，有权计收复利；借款人未按其归还贷款本息及构成违约，第三人有权将本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期等内容。筑家房地产对借款本息等费用提供保证担保。合同还约定了实现债权费用的承担、管辖法院等其他内容。农行闽清支行已办理上述房产的预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，农行闽清支行于2016年12月22日依约发放贷款32万元，年利率为4.165%，被告多次出现逾期。截止至2020年8月7日，被告尚欠借款本金300312.74元及利息2083.15元，本息合计302395.89元。如贵院最终判决解除商品房买卖合同，将直接影响第三人债权及担保物权实现。 杨红梅未到庭参加诉讼，亦未书面提交证据和答辩视为自动放弃权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年8月11日，筑家房地产与黄诗灵、杨红梅签订合同编号20150040075《商品房买卖合同》及附件，约定黄诗灵、杨红梅购买闽清筑家房地产开发有限公司开发的位于闽清县，建筑面积91.57平方米，总价款402032元，首期购房款82032元，余款320000元由黄诗灵、杨红梅通过办理按揭贷款支付。另《商品房买卖合同》附件六3.6.4约定：“买受人在按揭贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从出卖人账户划拨，则出卖人有权向买受人收取被银行划拨的款项及买受人拖欠之日起至买受人补足款项期间的滞纳金；……，在出卖人为买受人担保期间，买受人若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，出卖人有权解除双方签订的《合同》，同时买受人还应另按购房款的30%向出卖人支付违约金，因上述解除合同产生的一切注销手续费由买受人承担”。2016年11月8日农行闽清支行与黄诗灵、杨红梅签订《个人购房担保借款合同》，约定农行闽清支行向黄诗灵、杨红梅贷款320000元，贷款款项于2016年12月22日直接汇入筑家房地产账户，贷款期限360个月，黄诗灵、杨红梅从2017年1月20日开始每月20日以等额本息方式归还农行闽清支行贷款1558.32元，筑家房地产为贷款本金、利息、罚息、复利、违约金等提供阶段性担保，担保方式为连带责任保证，贷款系用于黄诗灵、杨红梅购置位于闽清县。2019年10月开始黄诗灵、杨红梅中断每月偿还农行闽清支行贷款本息，2020年5月25日农行闽清支行从贷款担保人筑家房地产账户扣划12706.99元【8个月归还贷款本息12466.56元（1558.32元／月×8个月）、罚息77.99元、复利162.44元】代偿还贷款本息等费用。2016年11月16日，诉争的房屋办理了闽（2016）闽清县不动产证明第0001906号不动产登记证明。 本院认为，依法成立的合同，对当事人各方具有法律约束力。筑家房地产与黄诗灵、杨红梅签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，合同主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案主要存在以下几点争议： 争议一、筑家房地产要求解除与黄诗灵、杨红梅签订的《商品房买卖合同》并要求黄诗灵、杨红梅配合办理《商品房买卖合同》备案登记和预告登记的注销手续，且支付违约金120609.6元是否有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》附件六3.6.4约定：“买受人在按揭贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从出卖人账户划拨，则出卖人有权向买受人收取被银行划拨的款项及买受人拖欠之日起至买受人补足款项期间的滞纳金；……，在出卖人为买受人担保期间，买受人若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，出卖人有权解除双方签订的《合同》，同时买受人还应另按购房款的30%向出卖人支付违约金，因上述解除合同产生的一切注销手续费由买受人承担”。黄诗灵、杨红梅从2019年10月到至今已连续中断每月偿还银行借款本息，黄诗灵明确表示已无力继续偿还每月银行借款，筑家房地产替黄诗灵、杨红梅垫付银行贷款本息等相关费用，现筑家房地产主张解除《商品房买卖合同》符合法律规定，予以支持。因黄诗灵、杨红梅构成违约，黄诗灵、杨红梅应向筑家房地产支付违约金，但现有商品房价格比黄诗灵、杨红梅购买时的价格涨幅较大，《商品房买卖合同》的解除筑家房地产并未因此造成损失，《商品房买卖合同》约定违约金按购房款的30%支付明显偏高，本院从平衡合同双方利益、兼顾公平原则出发，本院酌定违约金按总房价款5%即20101.6元（总房价款402032元×5%）。 争议二、因黄诗灵、杨红梅构成违约，筑家房地产为黄诗灵、杨红梅代垫付的按揭贷款本金、利息等费用，黄诗灵、杨红梅是否应予偿还及支付从垫付起至实际还清之日止按同期全国银行行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自被告拖欠之日起至被告向原告补足之日止。根据《个人购房担保借款合同》约定，黄诗灵、杨红梅未按合同约定每月向农行闽清支行偿还贷款本息，致使筑家房地产因承担保证责任其账户被农行闽清支行扣划12706.99元【贷款本息12466.56元（1558.32元/月×8个月）、罚息77.99元、复利162.44元】为黄诗灵、杨红梅代偿还借款本息等；故筑家房地产要求黄诗灵、杨红梅支付代偿还贷款符合规定，予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”之规定，因黄诗灵、杨红梅逾期偿还银行借款，导致筑家房地产承担保证责任，在筑家房地产代黄诗灵、杨红梅履行债务后，对黄诗灵、杨红梅享有债权。为此，筑家房地产要求黄诗灵、杨红梅按垫付总金额从垫付之日即2020年5月25日起至实际还清之日止按年利率6%计算的利息,符合法律规定，予以支持。 争议三、农行闽清支行要求黄诗灵、杨红梅提前归还剩余贷款本息等费用，且筑家房地产对上述贷款承担连带清偿责任及农行闽清支行对闽清县有权优先受偿是否有事实和法律依据。因黄诗灵、杨红梅逾期偿还银行贷款违反合同约定，筑家房地产主张解除与黄诗灵、杨红梅签订的《商品房买卖合同》有事实和法律依据，得到法院支持，但解除《商品房买卖合同》直接影响农行闽清支行债权及担保物权的实现，农行闽清支行在签订、实施《个人购房担保借款合同》过程中并无过错。为此，农行闽清支行在筑家房地产与黄诗灵、杨红梅解除《商品房买卖合同》情况下要求黄诗灵、杨红梅提前归还剩余贷款本息等费用符合法律规定，予以支持；同时，农行闽清支行要求筑家房地产对上述剩余贷款本息等继续承担连带清偿责任，对原来担保物闽清县有权优先受偿的主张，符合法律规定应予支持。 综上所述，筑家房地产及农行闽清支行的诉讼请求部分有事实根据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除闽清筑家房地产开发有限公司与黄诗灵、杨红梅于2016年8月11日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20150040075）及补充协议； 二、黄诗灵、杨红梅于判决生效之日起十日内共同向闽清筑家房地产开发有限公司支付违约金20101.6元； 三、黄诗灵、杨红梅于判决生效之日起十日内共同向闽清筑家房地产开发有限公司支付代偿还款项12706.99元（执行时具体数额以中国农业银行股份有限公司闽清支行扣划的凭证为准），并支付从2020年5月15日起至还清之日止按年利率6%计算的息金； 四、黄诗灵、杨红梅于判决生效之日起十日内协助闽清筑家房地产开发有限公司办理备案登记及预告登记注销手续； 五、黄诗灵、杨红梅于判决生效之日起十日归还中国农业银行股份有限公司闽清支行的按揭借款本息余额（具体金额以第三人确认的金额为准），中国农业银行股份有限公司闽清县支行对闽清县有权折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿； 六、闽清筑家房地产开发有限公司对第五项内容承担连带偿还责任； 七、驳回闽清筑家房地产开发有限公司其他诉讼请求； 八、驳回中国农业银行股份有限公司闽清县支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14988元（其中，闽清筑家房地产开发有限公司预缴诉讼费9153元，中国农业银行股份有限公司闽清支行提起独立请求权预缴诉讼费5835元），由黄诗灵、杨红梅共同负担（闽清筑家房地产开发有限公司预缴诉讼费由其先行垫付，在黄诗灵、杨红梅首付购房款中优先予以扣除）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  俞桂天 人民陪审员  罗训丽 人民陪审员  余文金 二〇二〇年十月十三日 书 记 员  张 俐 附1，当事人提交证据目录 闽清筑家房地产开发有限公司提供的证据：A1.《商品房买卖合同》及附件；A2.《个人住房借款合同》；A3.银行扣款凭证及保障金支付回单。 中国农业银行股份有限公司闽清支行提供的证据：B1.《个人购房担保借款合同》；B2.借款凭证；B3.抵押权预告登记证；B4.黄诗灵、杨红梅结婚证；B5.本金及欠息清单。 附2，本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”