重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初8099号原告：重庆市赢三物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道60号10幢附6号，统一社会信用代码61500222450399282B。法定代表人：胡云霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐春梅，系该公司员工。委托诉讼代理人：郝保建，系该公司员工。被告：赵冰，男，1983年3月29日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆市赢三物业管理有限公司（以下简称"赢三物管公司"）与被告赵冰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理。依法由审判员代桂林独任审判，适用小额诉讼程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告赢三物管公司的委托诉讼代理人唐春梅、郝保建，被告赵冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赢三物管公司诉称：被告购买了位于重庆市綦江区xxx号门面，房屋面积：33.93平方米，按照德信花园业主委员会与赢三物管公司签订的《德信花园物业管理服务合同》约定，2008年1月至2012年12月物管费按照0.8元/㎡•月收取，2013年1月至2020年7月物管费按照1.5元/㎡•月收取。被告系原告管理服务的xxx号门面的业主，于2008年1月至2012年12月,拖欠物管费1628.4元，于2013年1月至2020年7月，拖欠物管费4631.9元，以上费用共计6260.3元。原告一直按照相关约定对被告居住的楼栋实施规范的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告拖欠费用，导致原告正常服务运营受到影响，已经严重损害原告及其他业主的利益，要求被告向原告支付违约金2000元。为保护原告的合法权益，特起诉至法院要求被告立即履行交费义务。被告赵冰辩称，对拖欠的时间没有异议，对于拖欠的物管费有异议，违约金我不认可。我不缴费是因为我们门面从2005年开始夹二楼出现漏水情况，当时和物业进行联系，包括街道也前往进行查看，未查明漏水原因，直到2016年我收到一次起诉书，找过物业进行查看，提供视频进行调查，均未查明漏水原因。我门面漏水很严重，物业一直没有处理，给我造成了损失，要求物业公司赔偿。在此期间，由于没有人进行打扫清洁卫生，我每月花费100元请人做清洁。经审理查明，被告赵冰系重庆市綦江区xxx号门面的业主，房屋面积为33.93平方米。2007年2月3日,德信花园小区以召开业主大会的方式,投票选举产生业主委员会。2007年3月10日，原綦江县国土资源和房屋管理局发布了关于成立綦江县古南镇德信花园业主委员会的通告（綦国土房管发【2007】46号）。2008年10月25日，德信花园业主委员会与綦江县德宜信物业管理有限公司签订了《德信花园物业管理服务合同》，合同期限为三年，自2009年1月1日至2011年12月31日止;住宅物业管理费为0.6元/㎡•月，一、二期门面物业管理费（按建筑面积）为0.8元/㎡•月;电梯费：三期，10元/人•月，增加一层加0.3元/人•月，住户从三楼起收电梯费。綦江县德宜信物业管理有限公司的名称在2012年1月11日变更登记为重庆市德宜信物业管理有限公司。2012年12月17日，德信花园业主委员会（甲方）与重庆市德宜信物业管理有限公司（乙方）签订了《德信花园物业管理服务合同》，合同期限，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，当业主委员会未与本物业企业或其他物业企业签订新的物业服务合同时，本合同期限顺延；物管费,一期、二期多层0.8元/㎡•月（按建筑面积计算）,二期电梯房1元/㎡•月（按建筑面积计算，包含电梯电费），三期三、四层0.8元/㎡•月，五层及以上1元/㎡•月（按建筑面积计算，包含电梯电费），一、二、三期商业用房物业管理费（按建筑面积计算）：1.50元/㎡•月（包含门面和写字楼）；公共能源费按户据实分摊后由甲方于每季度第一个月10日前向乙方交纳上一季度的；物业管理公共能源费中未计入的共用设施运行，能耗费用按业主实际使用量共同分摊，如二次供水泵（加压水）所产生的电费等；物业服务费用按月交纳，甲方或物业使用人应当在当月30日前将费用全额交清；甲方和物业使用人不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求其补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。2012年12月28日，重庆市德宜信物业管理有限公司就德信花园小区的物业收费问题向重庆市綦江区发展和改革委员会备案，备案的物业服务标准为：一、二期多层住宅，三期三、四层高层住宅为0.8元/㎡•月（按建筑面积计算）；二期电梯多层住宅，三期五层及以上高层住宅为1元/㎡•月（含电梯电费，按建筑面积计算）；一、二、三期商业用房（包含门面和写字楼）为1.50元/㎡•月（按建筑面积计算）；公摊费，共用设备设施的能源消耗，应按户据实分摊。重庆市德宜信物业管理有限公司的名称在2013年12月6日变更登记为重庆市赢三物业管理有限公司。2014年1月1日，德信花园业主委员会（甲方）与重庆市赢三物业管理有限公司（乙方）签订了《德信花园物业管理服务合同》，合同期限，自2014年1月1日起至2015年12月31日止，当业主委员会未与本物业企业或其他物业企业签订新的物业服务合同时，本合同期限顺延；物管费,一期、二期多层0.8元/㎡•月（按建筑面积计算）,二期电梯房1元/㎡•月（按建筑面积计算，包含电梯电费），三期三、四层0.8元/㎡•月，五层及以上1元/㎡•月（按建筑面积计算，包含电梯电费），一、二、三期商业用房物业管理费（按建筑面积计算）：1.50元/㎡•月（包含门面和写字楼）；公共能源费按户据实分摊后由甲方于每季度第一个月10日前向乙方交纳上一季度的；物业管理公共能源费中未计入的共用设施运行，能耗费用按业主实际使用量共同分摊，如二次供水泵（加压水）所产生的电费等；物业服务费用按月交纳，甲方或物业使用人应当在当月30日前将费用全额交清；甲方和物业使用人不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求其补交并从逾期之日起按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。合同签订后，原告物业公司便按照约定向被告提供物业管理服务，目前该小区在物业服务方面存在些许瑕疵。被告以原告提供的物业服务未到位为由，于2008年1月至2012年12月,拖欠物管费1628.64元，由于原告起诉的是1628.4元，以原告起诉费用为准，于2013年1月至2020年7月，拖欠物管费4631.45元，原告起诉的是4631.9元，以本庭计算为准，以上费用共计6259.85元。经赢三物管公司多次催收仍未交纳。以上事实有当事人陈述、《营业执照》、《重庆市工商行政管理机关准予变更登记通知书》、《德信花园物业管理服务合同》（签订于2008年10月25日）、《德信花园物业管理服务合同》（签订于2012年12月17日）、《德信花园物业管理服务合同》（签订于2014年1月1日）、《綦江县国土资源和房屋管理局关于成立綦江县古南镇德信花园业主委员会的通知》（綦国土房管发【2007】46号）、《重庆市綦江区物业服务收费备案表》（綦发改价备【2012】82号）、《重庆市物价局关于主城区居民住宅二次供水运营服务费同城同价有关问题的通知》（渝价【2013】422号）、《欠费明细表》、《催收通知书》、图片等证据在案为凭，并经庭审质证和审查，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。三份《德信花园物业管理服务合同》均是业主委员会与物业公司签订的合法有效，对赢三物管公司以及全体业主均具有约束力，赢三物管公司以及全体业主均应当按照合同的约定全面地享有权利和履行义务。綦江县德宜信物业管理公司经过企业名称变更登记为重庆市赢三物业管理有限公司，该变更登记为合法变更，并不影响三份《德信花园物业管理服务合同》的效力。因此，对于被告辩称不认可物业公司为其提供物业服务，本院不予采信。从2008年至今，赢三物管公司一直在为德信花园小区提供物业服务，根据公平原则，小区业主应当向赢三物管公司支付相应费用，且赢三物管公司现有的物业服务标准已经经过政府部门的备案，小区业主应当按照备案价格向赢三物管公司支付相应费用。对于被告要求原告赔偿其门面漏水导致的损失，本院认为，原告是否应当赔偿被告门面漏水的损失不属于本案审理范围，被告应当另行起诉来维护自身权益。物业管理服务公司应当按约定提供物业服务，同时小区全体业主也应该主动共同努力维护，共同遵守法律、法规以及规约，才能使小区环境品质不断的保持、改善和提升。物管费、公共能源费等费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情况下，业主不能对抗物管费、公共能源费等费用的交纳。因此，被告以赢三物管公司提供的物业服务不到位为由拒绝全额交纳物业费，本院不予支持。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，应另行提起诉讼，而非拒交物业服务费。因此，对于原告要求被告交纳2008年1月至2020年7月期间的物管费6259.85元,本院予以支持。关于违约金的问题，原告作为具有物业管理职能的企业，其应当按照约定全面履行自己的义务，接受业主的监督，业主提出相关物业服务中的瑕疵后，原告应当耐心听取业主反映的意见，及时与业主进行沟通交流，积极协调整改，采取补救措施，依法按照约定履行好自己的物业服务义务，避免类似纠纷的发生，鉴于原告提供的物业管理服务中存在瑕疵，被告不是恶意拒绝交纳物业费，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。原告在今后的物业服务中应当注重听取小区业主意见和建议，尽职尽责为业主提供优质的物业服务，只要原告提供了物业服务，被告应当走正常法律程序维护自己的权利，不得再以上述理由不交物业费。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第三条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告赵冰在本判决生效后五日内支付原告重庆市赢三物业管理有限公司2008年1月至2020年7月期间的物管费6259.85元；二、驳回原告重庆市赢三物业管理有限公司其余诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元减半收取25元，由被告赵冰负担（此款原告重庆市赢三物业管理有限公司已纳，被告赵冰在履行前述义务时一并支付给原告重庆市赢三物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审 判 员 代桂林二〇二〇年十月十五日法官助理 黄 亚书 记 员 邓 程