浙江省温州市洞头区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0305民初263号原告：张文文，女，汉族，1986年5月16日出生，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：方君伟，浙江迦金律师事务所律师。委托诉讼代理人：林莉莉，浙江迦金律师事务所律师。被告：支文君，女，汉族，1986年12月24日出生，住浙江省温州市洞头区。委托诉讼代理人：张益根，男，汉族，1986年8月24日出生，住浙江省温州市洞头区，系支文君配偶。第三人：吕良行，男，汉族，1953年10月5日出生，住浙江省温州市洞头区。第三人：吕玉枝，女，汉族，1963年2月27日出生，住浙江省温州市洞头区。第三人：苏彩兰，女，汉族，1959年7月26日出生，住浙江省温州市洞头区。原告张文文与被告支文君、第三人吕良行房屋买卖合同纠纷一案，原告张文文于2018年11月20日向本院起诉，本院于2019年4月19日作出（2018）浙0305民初1432号民事判决书，张文文因不服该判决提起上诉，温州市中级人民法院于2020年1月20日作出（2019）浙03民终3404号民事裁定书，裁定撤销（2018）浙0305民初1432号民事判决并发回重审。本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序。本院于2020年5月11日依职权追加吕玉枝、苏彩兰为第三人。本案于2020年6月30日第一次公开开庭进行了审理，原告张文文及其委托诉讼代理人方君伟，被告支文君及其委托诉讼代理人张益根，第三人吕良行、吕玉枝、苏彩兰均到庭参加诉讼。本案于2020年8月27日第二次公开开庭进行了审理，原告张文文及其委托诉讼代理人方君伟，被告支文君及其委托诉讼代理人张益根，第三人吕良行、吕玉枝、苏彩兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文文向本院提出诉请：1、判令解除原、被告于2012年11月19日签订的关于坐落于洞头区××街道××路××号××幢××室房屋买卖《协议书》；2、被告向原告返还涉案房屋并将产权变更登记于原告名下；3、被告保证涉案房屋产权清晰并承担涉案房屋变更登记的所有费用；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告张文文变更第一项诉讼请求为：判令确认吕良行与支文君于2012年11月19日签订关于坐落于洞头区××街道××路××号××幢××室房屋买卖《协议书》的行为无效，并解除《协议书》。事实与理由：2009年3月3日，原告张文文从案外人洞头县房地产开发有限公司购买坐落于洞头县××街道××路××号××幢××室××商品房××，并支付了购房款，办理了过户手续。2012年张文文因出嫁到温州欲出售该房屋，并于同年10月24日委托吕良行代为出售房屋及办理相关手续，双方在洞头县公证处办理了公证手续。2012年11月19日，吕良行将涉案房屋出售给被告支文君，双方口头约定房屋总价123万元。因支文君仅支付定金5万元，而房屋已变更登记至其名下，且支文君恶意将房屋向银行贷款并设定抵押权，其行为已构成欺诈，故张文文诉至本院。被告支文君辩称，1、解除权是法律赋予合同双方的权利，并未赋予法院解除权，涉案合同并未约定合同解除的条款，且在合同履行中也未出现《合同法》第九十四条规定的合同解除情形，故张文文不享有本案买卖合同的解除权。即使张文文有解除权，也因其怠于行使导致解除权超过合理期限而消灭；2、房屋买卖合同的生效时间及约定的履行期限已达6年，支文君在2018年11月才起诉，本案已超过法律规定的诉讼时效；3、双方对于房款123万元及已支付预付款5万元无异议，其中38万元由吕玉枝支付，支文君办理80万贷款后直接付给张文文，支文君已履行合同义务。在房屋过户的时候已办理贷款，因张文文欲出借该款，故80万元转为借款并从2014年开始支付利息，后因经济状况恶化无力继续支付利息，已支付利息50多万元，若尚欠购房款不可能支付利息，故张文文诉请没有依据。第三人吕良行述称，本案是张文文委托本人出售房屋并办理相关手续，我们有委托书。第三人吕玉枝述称，本人把房款给苏彩兰，苏彩兰声称张文文妈妈甘雪贞欲出借售房款，所以本人就向张文文借款98万元并支付相应利息。第三人苏彩兰述称，张文文妈妈甘雪贞声称张文文欲出售房屋，向本人咨询洞头房价，并询问本人是否愿意购买，后双方口头同意将涉案房屋出售给本人儿子吕子谊。涉案房款118万元是张文文妈妈委托我出借，然后由本人和吕子谊出具借条给张文文。本院经审理认定事实如下：2009年3月3日，原告张文文与洞头县房地产开发有限公司签订合同编号为000000133573的《商品房买卖合同》，并约定张文文向洞头县房地产开发有限公司购买位于洞头县××镇××幢××室房屋（位于洞头区××街道××路××号××。因张文文欲出售该房屋，甘雪贞联系苏彩兰询问当地房价，后双方达成由苏彩兰儿子吕子谊购买房屋的合意，苏彩兰支付5万元购房定金。2012年11月1日，苏彩兰与吕子谊向张文文出具100万元、18万元借条各一份，并约定利息1分，双方均认可该借款为剩余购房款。吕玉枝、苏彩兰依约支付张文文118万元的借款利息至2015年，因洞头倒会事件导致资金周转困难，两人与甘雪贞协商调整利息为每年10万元，并据此支付2016年利息10万元，剩余本息至今未归还。为便于办理过户手续，2012年10月24日，张文文对委托吕良行（苏彩兰配偶）的事宜进行公证并约定：1、代为出售张文文所有的位于温州市洞头区××街道××路××号××幢××室房屋，包括选定买受人、代为签订房地产买卖合同、办理预告登记手续等；2、代为办理房屋所有权证、土地使用证过户至买受人的手续；3、代为向房地产管理部门就房屋所有权登记、土地使用权变更情况的询问作出答复，并在相关申请表及询问笔录上签字认可；4、代为办理上述房屋的水、电、煤气、有线电视等配套设施的过户手续；5、代为缴纳相关税费，签订相关文书；6、代为办理与上述委托事项有关的其他一切手续；委托期限自本委托书签署之日起至上述事宜办完为止，受托人无转委托权，受托人在代理权限内所实施的法律行为和所造成的法律后果，张文文均予以承认。2012年11月2日，吕良行以张文文名义与支文君向洞头县住房和城乡规划建设局递交《温州市房屋登记申请书》，该局工作人员对两人进行询问并制作笔录，两人陈述房屋价款已结清，房屋已移交。2012年11月19日，吕良行以张文文名义与支文君签订《协议书》并约定，张文文自愿将其坐落于温州市洞头县××街道××路××号××幢××室房屋转让给支文君。同日，支文君向中国邮政储蓄银行股份有限公司洞头县支行（以下简称邮储银行）递交80万元的《个人房屋贷款申请表》，吕玉枝、支存喜作为共同借款人签字确认。2012年12月12日，吕良行、吕玉枝以张文文名义在邮储银行申请办理了卡号为6210××××5438的银行卡，开户申请书中的联系电话为138××××8571（该电话登记在支存喜名下）。同日，支文君、吕玉枝与邮储银行签订合同编号为330322112120642518的《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》并约定：1、支文君向邮储银行借款80万元用于购买坐落于洞头县××镇××路××号××幢××室房屋，贷款期限为144个月，自2012年12月12日至2024年12月12日；2、支文君授权邮储银行将贷款从支文君账户划付至张文文账户（开户行：邮储银行洞头县支行，账号：6210××××5438）；3、抵押物为洞头县××镇××路××号××幢××室房屋，所有权属支文君，权属证号：温房权证洞头县字第0××5号；4、吕玉枝作为共同借款人及抵押物共有人签字确认，支文君在张文文银行卡复印件上的提供人处签字。2012年12月17日，邮储银行依约将80万元汇入支文君账户后划付至张文文邮储银行账户。上述事实由原告提供的《商品房买卖合同》、《公证书》、《委托书》、《协议书》、《邮储银行个人结算账户开户申请书》、《个人购房借款及担保合同》、中国移动号码用户信息，被告提供的《房屋登记申请书》、《温州市存量房买卖合同》、转移登记询问笔录等证据予以证实。另查明，吕玉枝陈述吕良行、苏彩兰系其哥嫂。吕玉枝、吕良行庭审陈述张文文的邮储银行卡由他们两人办理。2012年12月17日，邮储银行放贷后，苏彩兰、吕玉枝、吕良行在邮储银行取现80万元，其中出借给苏彩兰20万元、吕玉枝60万元。上述事实由当事人庭审陈述及被告提供的银行明细为证。2020年8月12日，本院对甘雪贞进行询问并录音，其陈述：1、2012年，甘雪贞告知苏彩兰其女儿张文文欲出售涉案房屋并向其询问当地房价，苏彩兰说其儿子吕子谊欲购该房屋，双方就该事进行协商，并达成口头协议以8500元/平方米成交，一年内付清房款，同时约定利息进行补偿，苏彩兰一直支付利息至2016年；2、办理委托是因吕子谊欲迟点过户，少缴税款；3、双方协商自2016年起利息调整为10万元/年，从2018年开始所支付的款项均为本金，但并未支付本金；4、2018年苏彩兰告知甘雪贞房屋实际购房人为支文君；5、甘雪贞与苏彩兰之间有300多万元债务，一般借款约定利息1分；6、与吕玉枝不熟，没有借贷关系。本院认为，本案的争议焦点为原告张文文与第三人苏彩兰、吕子谊之间的房屋买卖行为是否已经完成及购房款是否已支付。原告张文文通过其母亲甘雪贞与第三人苏彩兰就涉案房屋买卖达成合意，并就房屋价款、房款交付等内容达成一致意见，张文文因此收取5万元定金及由苏彩兰、吕子谊出具的118万元借条，并向苏彩兰配偶吕良行出具代为出售房屋及办理相关过户手续的公证委托书。借条出具后，张文文收取利息长达4年共计50多万元，后苏彩兰、吕玉枝因洞头倒会导致资金困难，无力继续偿还本息才引起本案诉争。由此可见，双方的买卖行为已经完成，剩余购房款也已全部转为借款。在张文文与苏彩兰、吕子谊之间的房屋买卖行为已完成的前提下，吕良行依据公证书以张文文名义将涉案房屋出售给支文君，并办理房屋过户手续，并未损害张文文的合法权益，且未违反国家强制性规定，故张文文请求判令其与支文君于2012年11月19日签订《协议书》的行为无效并解除《协议书》的诉请，于法无据，本院不予支持。对于支文君而言，其通过吕玉枝现金交付5万定金及首付款38万元给苏彩兰，并以房屋进行按揭贷款80万元用以支付剩余购房款，支文君已完成付款义务，且房屋已变更登记在支文君名下，故张文文要求支文君归还该房屋并过户、保证房屋产权清晰的诉请，于法无据，本院不予支持。综合事实及双方提供的证据，无法证实被告及第三人存在恶意串通损害原告利益的情况。张文文认为吕良行等人以其名义办卡并取款的行为损害其利益，可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告张文文的诉讼请求。本案受理费13800元，保全费5000元，合计18800元，由原告张文文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  蔡志海审 判 员  陈 璐人民陪审员  杨朝文二〇二〇年十月十日代书 记员  陈 驰