北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6325号原告：北京瑞纳佳商贸有限公司，住所地北京市通州区台湖北里27号楼1层118。法定代表人：白海新，总经理。委托诉讼代理人：向华杰，北京市广盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国，男，该公司职员。被告：田平，男，1949年11月22日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王宇，北京市达奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颗颗，北京市达奥律师事务所律师。第三人：田宝旺，男，1974年7月3日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王宇，北京市达奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颗颗，北京市达奥律师事务所律师。第三人：北京市通州区西集镇人民政府，住所地北京市通州区西集镇。法定代表人：马清文，镇长。委托诉讼代理人：刘向东，北京通美律师事务所律师。原告北京瑞纳佳商贸有限公司（以下简称原告）与被告田平（以下简称被告）、第三人田宝旺、第三人北京市通州区西集镇人民政府（以下简称镇政府）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙国、向华杰，被告及第三人田宝旺的委托诉讼代理人王颗颗，第三人镇政府经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告给付原告剩余租金37123元；2．被告支付原告补偿款732401元。事实与理由：2002年4月8日，被告、第三人田宝旺与北京市通州区西集镇协各庄村村民委员会签订《房屋场地出租合同》，将村南的场地与房屋出租给被告、田宝旺使用，期限自2002年4月8日至2031年4月8日止。2004年4月8日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告将前述院落与房屋出租给原告使用，期限自2004年4月8日至2014年4月7日止，期间每年租金为2万元。后双方续签租赁合同，期限为2014年4月8日至2024年4月7日止，其中2014年4月8日至2016年4月7日期间每年租金10万元，2016年4月8日至2024年4月7日期间每年租金12万元。2017年双方就租金变化签署租赁合同，期限为2017年4月8日至2019年4月7日止，期间每年租金10万元。后原告一直积极履行义务，支付租金，并在此成立了原告的分公司。2017年，第三人开展村级工业大院腾退拆除工作。期间被告及第三人田宝旺在未通知原告的情况下私自签订相关文件，并领取了腾退补偿款。原告认为，双方合同约定了“遇村、镇、区集体开发规划用地造成损失，房屋赔偿以地上房屋出资为准”，因此原告建造的房屋的补偿应归原告所有。另外，原告于2017年9月29日向被告支付了3万元，但2017年11月2日院落就不能继续使用了，为此剩余期限的租金被告也应该退还。被告及第三人田宝旺辩称，不同意原告的诉讼请求。被告与原告2004年4月8日签订的《租赁合同》第四条约定，原告在租赁的场地出资所建房屋在合同终止时归被告所有。2014年4月8日的《租赁合同》约定的租赁面积变为了1100平方米（相较于第一份合同多出了600平方米房屋，是原告在第一份合同期间所建，按照约定已归被告所有），同时合同约定“遇村、镇、区集体开发规划用地造成损失，2014年4月8日以后原告出资所建房屋的赔偿归原告”。2017年4月18日，原告与被告签订第三份《租赁合同》，约定“遇村、镇、区集体开发规划用地造成损失，2017年4月8日以后原告出资所建房屋的赔偿归原告”。合同签订后，原告于2017年4月10日支付租金5万元，于2017年9月29日支付租金3万元。2018年，上述场地被腾退，被告可获得的补偿为1781126元，第三人田宝旺没有获得补偿，且现在仅发放了890563元。第三人镇政府未到庭答辩，在此前的庭审中其表示不同意原告的诉讼请求，此事与镇政府无关。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2004年4月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将位于通州区西集镇协各庄村村南所属院落租赁给乙方经营使用，房屋19间，面积500平方米；租赁期限为2004年4月8日至2014年4月7日，共计十年整；租金为每年2万元；因生产经营需要，乙方在租赁的场地上出资所建房屋，在合同终止时归甲方所有；在合同履行期间，遇村、镇、区集体开发规划用地造成损失，甲方出资所建房屋的赔偿归甲方，乙方出资所建房屋的赔偿归乙方；租赁期满，如乙方需要继续租用，甲方优先租给乙方所有，租赁双方另定合同。2014年4月8日，原告与被告再次签订《租赁合同》，约定：甲方将位于通州区西集镇协各庄村村南所属院落租赁给乙方经营使用，场地面积2270平方米，房屋面积1100平方米；租赁期限为2014年4月8日至2024年4月7日，共计十年整；租金前两年为每年10万元、后八年为每年12万元，每年的4月8日前付清下一年的租金；因生产经营需要，乙方在租赁的场地上出资所建房屋，在合同终止时归甲方所有；在合同履行期间，遇村、镇、区集体开发规划用地造成损失，甲方出资所建房屋的赔偿归甲方，2014年4月8日以后乙方出资所建房屋的赔偿归乙方；租赁期满，如乙方需要继续租用，甲方优先租给乙方所有，租赁双方另定合同。2017年4月8日，原告与被告第三次签订《租赁合同》，约定：甲方将位于通州区西集镇协各庄村村南所属院落租赁给乙方经营使用，场地面积2170平方米（以下简称涉案场地），房屋面积1100平方米；租赁期限为2017年4月8日至2019年4月7日，共计两年；每年租金10万元，每年分两次交纳，4月8日支付5万元，9月30日支付5万元；因生产经营需要，乙方在租赁的场地上出资所建房屋，在合同终止时归甲方所有；在合同履行期间，遇村、镇、区集体开发规划用地造成损失，甲方出资所建房屋的赔偿归甲方，2017年4月8日以后乙方出资所建房屋的赔偿归乙方；租赁期满，如乙方需要继续租用，甲方优先租给乙方所有，租赁双方另定合同。合同签订后，原告进入涉案场地，并新建了相关房屋。2017年4月10日，原告向被告支付租金5万元；2017年9月29日，原告向被告支付了租金3万元。后涉案场地涉及村级工业大院腾退，原告称其于2017年11月2日开始腾退，期间因为补偿事宜有争议，直至2018年6月拆迁前都没有腾退完毕。2018年6月27日，被告、第三人田宝旺、拆迁公司、拆除公司签订了《北京市通州区西集镇集体土地上非住宅房屋及附属物腾退项目交房验收单》，确认地上物建筑面积为1489．78平方米，已于2018年6月27日搬家完毕。后被告、第三人田宝旺、村委会签订了《北京市通州区西集镇集体土地上非住宅地上物腾退项目房屋建筑面积权属分割确认》，内容为村委会的棚房面积为160．52平方米、被告、第三人田宝旺的房屋面积为1266．83平方米、棚房面积62．43平方米。后第三人镇政府、村委会、被告签订《北京市通州区西集镇集体土地上非住宅地上物腾退补偿协议》，约定钢结构类建筑物拆除配合费为709041元、砖混、砖木建筑物拆除配合费为829660元、棚房类结构建筑物拆除配合费为19680元、机井、供电设施补偿费为425000元，合计1983381元，其中村委会获得补偿202255元、被告获得补偿1781126元。诉讼中，双方均认可本次腾退中涉及的《测绘成果表》中的1号房（160．52平方米，为2008年之前的砖木建筑）是村委会所建，2、5号房（合计439．59平方米，为2008年之前的砖木建筑）是被告所建，3、4、6、8号房为原告所建；关于7号房（48．93平方米，为2008年至2013年3月28日之间的棚房）双方有争议，原告称是其所建，被告称7号房最初是厕所，后来原告于2006年进行了翻建。关于建房时间，原告称其于2004年建了4、8号房屋，于2006年建了3、7号房屋，于2010年建了6号房屋。诉讼中，原告提交了《2018年通州区西集镇集体土地上非住宅地上物腾退补偿方案》，该方案为盖章镇政府印章的复印件。根据该方案，2008年砖木建筑物柱高3米以下按1260元每平方米、柱高3-3．6米按1470元每平方米、柱高3．6-4米（含4米）按1680元每平方米、柱高4米以上按2100元每平方米；2008年1月1日至2013年3月28日的，按照不高于上述标准的60%给予拆除配合费；2013年3月28日之后的可给予不高于240元每平方米的拆除配合费。现原、被告均认可2号房柱高在3-3．6米，5号房柱高在3米以下。庭审后，被告田平、第三人田宝旺提交了村委会证明一份，主要内容为：1号房为村委会所有，其余房屋权益与村委会无关，补偿款中202255元为村委会所有，其余补偿款与村委会无关。经询问，双方均表示《租赁合同》涉及土地内的地上物并无建设工程规划许可证。本院认为，当事人镇政府经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和举证、质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，因原告与被告《租赁合同》涉及土地内的地上物并无建设工程规划许可证未取得建设工程规划许可证，故双方之间的《租赁合同》均应属无效。本案的争议焦点有二，一是被告是否应该退还原告剩余租金（实际为占有使用费）；二是相关地上物的拆除配合费归属事宜。就第一个争议焦点而言，根据原告与被告于2017年4月8日签订的《租赁合同》约定可知，2017年4月8日至2018年4月7日的租金（实际为占有使用费）为10万元，现原告仅支付了8万元，而原告自认直至2018年6月涉案场地腾退其仍未完全腾退，故原告现要求被告返还租金（实际为占有使用费），依据不足，本院不予支持。就第二个争议焦点而言，根据原告与被告三次所签订的合同内容，由其是在第二、三份合同中分别约定“2014年4月8日以后乙方出资所建房屋的赔偿归乙方”、“2017年4月8日以后乙方出资所建房屋的赔偿归乙方”，可见三份《租赁合同》虽有连续性，但是三个独立的合同。但是，因原告与被告的《租赁合同》无效，双方关于“因生产经营需要，乙方在租赁的场地上出资所建房屋，在合同终止时归甲方所有”的约定不宜继续适用，至于原告所建房屋的拆除配合费的分配，由本院根据双方约定的租金水平、原告的翻建行为等综合情况酌情认定为原告占30%，被告占70%。就7号房是谁出资建设的问题，被告主张7号房之前是厕所后被原告翻建，但被告就此未提供证据且原告不予认可，考虑到7号房的面积为48．93平方米，故本院认定7号房为原告所建。就原告所建房屋的拆除配合费，由本院根据《2018年通州区西集镇集体土地上非住宅地上物腾退补偿方案》《测绘成果图》《北京市通州区西集镇集体土地上非住宅地上物腾退补偿协议》予以认定为732400．6元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京瑞纳佳商贸有限公司与被告田平于2004年4月8日、2014年4月8日及2017年4月8日签订的《租赁合同》均无效；二、被告田平给付原告北京瑞纳佳商贸有限公司拆除配合费219720．18元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告北京瑞纳佳商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11496元，由原告北京瑞纳佳商贸有限公司负担6900元（已交纳），由被告田平负担4596元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 雷小云二〇二〇年十月十二日法官助理 宗宸毅书 记 员 张 旭