辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6461号上诉人（原审原告）：陈世勋，男，1987年8月19日生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：华玉山，辽宁星海九鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马传友，男，1970年1月11日生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人陈世勋因与被上诉人马传友房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初2661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈世勋上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、根据《合同法》第94条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同目的是当事人通过订立和履行合同想要达到的目标和结果。“新冠××”疫情虽然属于不可抗力，只有当不可抗力事件与合同无法履行后果之间存在因果关系，导致合同履行不能并且无法实现合同目的，不可抗力方可成为免责事由。本案中，被上诉人租赁上诉人房屋用于经营馄饨，属于餐饮业范畴，此次疫情的出现只是会造成被上诉人短时间经营上的亏损，不会造成长时间亏损，并不能导致合同目的不能实现。现在餐饮业都有序对外开放，因此，被上诉人以疫情的原因导致收益较差为由解除合同对上诉人明显不公平。一审法院只认定了不可抗力，而没有认定不可抗力与合同无法履行导致不能实现合同目的之间存在因果关系。二、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，因疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难，当事人可以重新协商，能够继续履行的，人民法院应当加强调解工作，积极引导当事人继续履行，当事人以合同履行困难为由解除合同的，人民法院不予支持。被上诉人解除合同的理由是经营收益较差履行合同困难，一审法院对此予以支持是错误的。三、2020年3月2日上诉人在自己经营的店面门外张贴出兑通知，被上诉人以此退租并且第二天就开始搬东西，该出兑通知只是上诉人自己的店面有意对外出兑，对被上诉人的经营活动不会造成任何影响，也不会影响被上诉人继续承租房屋，与被上诉人无关，况且上诉人的店面现在仍然继续经营并没有出兑出去。因此，上诉人的行为不是导致被上诉人提前解除房屋租赁合同的理由。马传友辩称，不同意上诉人的上诉请求。陈世勋向一审法院起诉请求：1、要求被告给付违约金37,500元（六个月的租金总额）；2、被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）于2019年2月21日签订房屋租赁合同，合同约定，甲方将其承租的位于大连市甘井子区的部分公建房屋租给乙方作为里食真馄饨商业经营用途，甲方对所租的商铺具有合法的有效权属证明，乙方应提供身份证文件，双方可复印对方的文件备存，所有复印件仅供本次租赁使用不得挪作他用。甲乙双方商定租赁期限2019年3月5日起至2022年3月4日止，共三年。甲乙双方商定，该房屋的租金总额为228,750元整。每年租金到期前30天将下一年租金一次性全额交付给甲方。任何一方未能履行本合同规定的条款，均视为违约；单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方必须在15天内向守约方赔付相当六个月租金总额的违约金，违约方给守约方造成的额外经济损失的，须在15天内一次性给予赔偿。原告主张的违约金为第二年6个月的租金37,500元。被告自述其在协议到期前就搬离房屋，原告认为被告在2020年3月5日搬离房屋。原告于庭审中自述，被告承租的房屋属于原告承租房屋的一部分，经营里食真馄饨。2020年3月2日，原告张贴了出兑通知，原告找到被告，询问被告是否要一起出兑，原告和被告并未谈拢，被告表示要退租，第二天被告就开始搬东西。一审法院认为，当事人应当全面履行约定的义务。本案中原告将自己占有、使用房屋的一部分出租给被告占有、使用，双方应当按照房屋租赁合同履行相应权利义务。本案的争议焦点在于被告在合同第一年到期前向被告提出退租，并最迟于2020年3月5日搬离房屋的行为是否构成违约，是否需要承担提前解除合同的违约责任。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定，因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租非国有房屋用于经营疫情或者疫情防控措施，导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金，对其明显不公平，承租人请求减免租金，延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。首先，被告经营馄饨店铺，受新冠××疫情影响，营业收入必然减少，应当视为因不可抗力因素导致被告提前解除合同，不应当认定被告存在违约行为。其次，被告于到期日前两天通知原告解除合同，在最迟为到期日向原告腾退房屋，并未给原告造成实际损。此外，原告自己承租的房屋亦向外出兑，存在影响被告继续承租房屋的可能性，原告的行为能够导致被告提前解除房屋租赁合同，即被告要求解除合同亦有原告原因，不应当要求被告承担违约责任。故对于原告主张的违约金，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决:驳回原告陈世勋的诉讼请求。案件受理费369元，由原告陈世勋承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院二审另查，双方当事人均认可马传友为租赁案涉房屋已向陈世勋交付押金2000元，尚有水电费700元双方未结算。上述事实有询问笔录在卷为凭，可以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人提前搬离案涉租赁房屋应否承担违约责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。……因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”本案中，双方签订的房屋租赁合同租赁期限共三年，自2019年3月5日至2022年3月4日止，被上诉人租赁案涉房屋从事餐饮经营。受新冠疫情及疫情防控措施影响，被上诉人履行合同确实在一定时期内存在困难，但双方合同租赁期限共三年，在租期至一年时出现疫情影响并不足以据此认定案涉房屋租赁合同目的不能实现，被上诉人无权单方解除合同。被上诉人提前搬离案涉租赁房屋构成违约，应按合同约定的六个月租金标准支付违约金即37,500元。另外，二审中双方均认可被上诉人已经支付押金2000元、尚欠水电费700元，即扣除结算水电费后的剩余押金，被上诉人应给付上诉人违约金36,200元[37,500元-（2000元-700元）]。关于被上诉人主张的上诉人将房屋出兑、被上诉人无法承租一节，上诉人仅认可系将自己经营的部分对外出兑，不包含被上诉人租赁的房屋，被上诉人亦未能提供证据证明上诉人拟对外出兑的房屋包含案涉租赁标的物，无据认定被上诉人的主张属实。综上所述，上诉人陈世勋的上诉请求成立的部分应予支持；一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初2661号民事判决；二、被上诉人马传友给付上诉人陈世勋违约金36,200元；三、驳回上诉人陈世勋的其他一审诉讼请求。一审案件受理费369元（原审原告已预付），由原审原告陈世勋负担13元，原审被告马传友负担356元；二审案件受理费738元（上诉人已预付），由上诉人陈世勋负担26元，被上诉人马传友负担712元。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 季 烨审判员 吕 瑛二〇二〇年十月十四日书记员 浦丽娜