辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5646号上诉人（原审被告）：大连润德君城房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区新春街27号。法定代表人：王德利，该公司董事长。委托诉讼代理人：江雯雯，女，1988年4月4日生，汉族，该公司职员，住大连市金州区。委托诉讼代理人：刘相森，辽宁恒信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阎斌，男，1958年3月9日生，汉族，住大连市中山区。委托诉讼代理人：王立盛，辽宁融都律师事务所律师。原审被告：润德物业服务（大连）有限公司，住所地大连市西岗区久寿街17号。法定代表人：王德利，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭程，男，1992年10月26日生，满族，该公司职员，住瓦房店市。委托诉讼代理人：刘相森，辽宁恒信律师事务所律师。上诉人大连润德君城房地产开发有限公司（以简称润德地产）因与被上诉人阎斌、原审被告润德物业服务（大连）有限公司（简称润德物业）财产损害赔偿纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2019）辽0203民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。润德地产上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或减少修复费用及租金损失。事实与理由：1、一审认定房屋漏水是房屋质量导致并酌定房屋租赁损失为900000元无事实依据；2、被上诉人主张的租金损失为自2013年开始发生的损失，故其部分主张已超过诉讼时效；3、一审依据被上诉人提出的房屋防水维修方案确定修复费用无事实和理论依据，在未进行司法鉴定的情况下，应采取折中方式确定维修费用。阎斌辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。鉴定机构已鉴定房屋防水无效，交房后的第一个雨季房屋就漏水，房屋存在严重质量问题；房屋租金在2012年就已达到每年196000元，并已办理租赁登记备案手续；被上诉人咨询防水公司的价格远远超过鉴定的维修费用。润德物业述称，同意上诉人的上诉请求。阎斌向一审法院起诉请求：1、被告承担因房屋质量问题严重漏水导致的租赁损失1176000元【196000元/年×6年（2013年至2019年）】；2、被告赔偿原告屋内物品损失及更换费用114000元；3、被告赔偿原告因房屋漏水而承担的租客装修及营业损失200000元；4、案涉房屋防水由原告自行修复，被告承担修复费用25605.44元；5、被告承担原告房屋内装修修复费用131240.89元；6、鉴定费15000元由被告承担。一审法院审理查明：原告购买被告润德地产开发建设的坐落于西岗区房屋，该房屋为非住宅用途，建筑面积71.25平方米。案涉房屋于2012年1月交付给原告。案涉房屋自2012年6月起经常发生漏水情况，被告润德地产、润德物业多次对案涉房屋进行维修未果。截至庭审时，案涉房屋漏水问题未彻底修复、处于闲置状态。庭审中，原告提出案涉房屋产权证面积为71.25平方米，实际为地上二层、地下一层，南向房屋，上下三层面积相同。被告润德地产、润德物业对原告提出的上述情况未予否认。原告为证明案涉房屋出租的租金标准，提供了一份原告与案外人郑文龙、宫芸琦2013年6月4日签订的租赁合同，合同约定租期自2013年6月4日至2018年8月3日，租金196000元/年。2013年10月18日，原告到大连市西岗区市场监督管理局办理了案涉房屋的房屋租赁登记备案，备案证明记载案涉房屋年合同租金196000元，年评估租金34200元，租赁合同期限自2013年6月4日至2014年6月3日，企业经营名称为大连市西岗区殿帕丽丝按摩会所。2013年10月21日，大连市西岗区殿帕丽丝按摩会所注册，经营者为郑文龙，经营场所为大连市西岗区，即案涉房屋。诉讼中，原告先后就案涉房屋漏水原因、漏水后的物品损失价值、案涉房屋自2013年至2019年同等地块类似公建房屋的出租市场价、漏水后进行修复的工程造价及屋内装修价值进行鉴定。经大连市中级人民法院委托，大连市建筑工程质量检测中心有限公司对案涉房屋漏水原件进行鉴定，于2019年8月7日作出（2019）大法技字第1024号建筑工程鉴定报告，鉴定结论为：大连市西岗区房屋现状为屋面层东侧墙体与顶板交界处局部漏水，原因为屋面东侧与邻近的高层建筑外墙之间的防水构造局部无效导致。被告润德地产、润德物业对该鉴定报告提出异议，认为鉴定结论内容表达不清，无法确定“无效”系指自始无效，还是经过合理的期限而导致无效；对于无效的原因系工程施工导致，还是建筑施工材料质量导致，抑或其他原因导致等等。大连市建筑工程质量检测中心有限公司就被告提出的异议出具回复函，答复意见为：结论中的“无效”，这一用词含义简单直接，指没有效果，即防水构造本应起到防水的作用，但实际没有效果，防不住水的意思。大连正安资产评估有限公司对案涉房屋漏水后的物品损失价值进行鉴定，2019年11月29日以“部分物品已经不存在，无法勘察实物且评估基准日距现场勘察日时间久远，无法判定评估基准日物品状态”为由退鉴。大连鼎泰昌隆房地产土地评估有限公司对案涉房屋出租市场价进行鉴定，2019年12月19日以“无法明确评估价值时点而无法进行鉴定评估”为由退鉴。大连建工工程造价咨询有限公司对漏水后进行修复的工程造价及屋内装修价值进行鉴定，2020年4月23日出具大建工鉴字【2020】第12号司法鉴定意见书及回复意见（2020年6月1日），经鉴定案涉房屋漏水后修复的造价为：1、漏水修复工程：按原告方案修复造价为25605.44元；按被告修复意见造价为12462.18元。2、屋内装修修复工程：无争议造价为105332.47元；有争议部分按（原告方案）造价为25908.42元；有争议部分按（被告方案）造价为1263.5元。被告润德地产、润德物业对该鉴定意见提出异议，认为按照9%计取税金不合理，应予调整。大连建工工程造价咨询有限公司就被告润德地产、润德物业提出的异议出具了回复函，回复意见为：该鉴定项目为房屋漏水后维修项目，后期实际维修施工单位是一般纳税人还是小规模纳税人无法预判，故司法鉴定意见书依据现有文件辽住建建管〔2019〕9号文件采用增值税计取。原告为（2019）大法技字第1024号建筑工程鉴定报告支付鉴定费10000元，为大建工鉴字【2020】第12号司法鉴定意见书支付鉴定费5000元。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。经鉴定，案涉房屋漏水原因在于屋面东侧与邻近的高层建筑外墙之间的防水构造局部无效导致，系房屋质量问题。被告润德地产向原告交付的房屋因质量问题导致漏水，造成原告财产损失，被告润德地产应当承担赔偿责任。关于被告润德地产提出案涉房屋已过保修期不应当承担赔偿责任的抗辩意见，原告所购买房屋漏水问题自其接收房屋当年出现至今未彻底解决，被告润德地产侵权处于持续状态且原告提供的证据可以证明，原告在发现房屋漏水后一直与被告润德地产、润德物业联系维修事宜，故对被告润德地产的上述意见，一审法院不予采纳。被告润德物业作为案涉房屋的物业管理公司，在原告提出房屋漏水后对房屋进行了维修，因漏水系房屋质量问题，被告润德物业已尽了维修义务，原告主张被告润德物业承担赔偿责任，无事实法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张被告支付房屋防水修复费用25605.44元一节，根据鉴定报告，原被告就修复费用因用料及方案存在争议，考虑到案涉房屋漏水长达八年被告反复维修均未彻底修复，此次诉讼中，原告主张由其自行修复，则此次修复后原告不得就案涉房屋因漏水导致的损失再行诉讼，一审法院认为以原告主张的修复方案及用料进行修复更利于本案的处理，故对修复费用采用原告的方案，被告应当支付原告修复费用25605.44元。关于原告主张的屋内设施损失、租客装修赔偿及装修修复费用一节，原告提供的证据可证明其主张的装修及设施损失发生时间最晚至2014年6月，被告提出上述损失超过诉讼时效的意见合理，一审法院予以采纳。原告的相关诉请，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿房屋无法租赁经济损失一节，原告在诉讼中申请就案涉房屋的租赁损失进行鉴定，鉴定机构予以退鉴，虽该损失无法通过鉴定予以确定，但案涉房屋确因房屋质量问题导致的漏水致案涉房屋无法正常出租，租赁损失客观存在，参考原告2013年出租案涉房屋时备案的租赁价格，综合考虑案涉房屋的位置、面积、朝向及租赁的市场环境等因素，本院酌定案涉房屋的租赁损失为900000元（150000元/年×6年），原告主张中超出部分，一审法院不予支持。关于原告主张被告承担鉴定费15000元一节，因（2019）大法技字第1024号建筑工程鉴定报告鉴定结论为案涉房屋漏水原因系屋面东侧与邻近的高层建筑外墙之间的防水构造局部无效导致，系房屋质量问题，故因此次鉴定发生的鉴定费10000元由被告承担。大建工鉴字【2020】第12号司法鉴定意见书涉及房屋漏水修复及案涉房屋装修修复费用，一审法院仅对房屋漏水修复予以支持，故此次鉴定发生的鉴定费5000元由被告承担2500元。原告主张中超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第十九条之规定，一审法院作出判决。一审法院判决：一、被告大连润德君城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告阎斌房屋防水修复费用25605.44元；二、被告大连润德君城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告阎斌房屋租赁损失900000元；三、被告大连润德君城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告阎斌鉴定费12500元；四、驳回原告阎斌其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21576元（原告阎斌已预交），由原告阎斌负担8395元、被告大连润德君城房地产开发有限公司负担13181元。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定的事实无异。本院认为，二审中，双方争议的焦点为：一、房屋漏水是否是房屋质量所致；二、一审酌定房屋租金损失900000元是否合理；三、一审按照被上诉人主张的防水维修方案确定修复费用是否合理；四、被上诉人主张的房屋租金损失是否超过诉讼时效。关于焦点一，案涉房屋于2012年1月交付，同年6月即发生漏水现象，上诉人曾多次进行维修均未彻底解决。诉讼中，经司法鉴定机构鉴定，结论是屋面东侧与邻近的高层建筑外墙之间的防水构造局部无效导致漏水，故应认定房屋漏水是因房屋存在质量问题所致；关于焦点二，案涉房屋曾于2013年对外出租，当时年租金即已达到196000元，故一审酌定按照年租金150000元标准确定被上诉人租金损失900000元并无不妥；关于焦点三，案涉房屋发生漏水现象已长达8年，上诉人虽多次进行维修，但一直未能彻底解决，故为避免被上诉人损失继续扩大，一审按照被上诉人的防水修复方案确定修复费用并无不妥；关于焦点四，因上诉人在一审中未对房屋租金损失提出诉讼时效抗辩，故对此主张不予支持。综上，上诉人的上诉主张不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13181.05元（上诉人大连润德君城房地产开发有限公司已预交），由上诉人大连润德君城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈姝丽审判员  张萍萍审判员  张 颖二〇二〇年十月十五日书记员  张 鑫