中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11676号上诉人（原审被告）：陈树仁。委托诉讼代理人：李吉祥，广东威豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚新兰，广东威豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈一化。被上诉人（原审原告）：陈彩莲。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘莹，广东卓信律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：孔云飞，广东卓信律师事务所律师。原审被告：陈树方。上诉人陈树仁因与被上诉人陈一化、陈彩莲，原审被告陈树方房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初4932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。陈树仁上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈一化、陈彩莲的全部诉讼请求；2.案件诉讼费用由陈一化、陈彩莲承担。事实和理由：一、一审判决认定位于广州市××新街×号103号房屋（以下简称案涉房屋）所有权人为三人错误，认定《转让房屋协议书》没有违反法律、行政法规的强制性规定错误。1988年7月24日陈一化、陈彩莲与司徒云签订《转让房屋协议书》时，案涉房屋所有权人为七人即司徒云、陈树德、陈树义、陈树仁、陈树华、陈树信、陈树方。陈树德、陈树义、陈树华、陈树信四人是在1993年12月25日放弃继承陈冲汉遗产的。因此，1988年7月24日陈一化、陈彩莲与司徒云签订《转让房屋协议书》时寺××号号首层、二层的所有权人为上述七人。司徒云售卖案涉房屋时未得到其他所有权人的授权，也没有征得其他所有权人的同意，对其他共有人不产生法律效力。《转让房屋协议书》违反《继承法》强制性规定。二、一审判决认定陈一化、陈彩莲占有案涉房屋数十年错误，案涉房屋实际占有人为陈一飞。根据陈一化、陈彩莲诉称1994年5月20日陈一化、陈彩莲已将案涉房屋卖给陈一飞，陈一化、陈彩莲根本就没有实际占有案涉房屋，从提交证据显示案涉房屋的水电费、管理费等所有费用均由陈一飞缴纳。三、一审判决陈树方承担《转让房屋协议书》义务错误。陈树方是陈冲汉的合法继承人，寺××号号首层、二层的所有权人，其本人没有委托授权任何人处分名下财产。陈树仁作为陈树方房产代管人也只是1993年后司徒云、陈树仁私自制作的，并未得到陈树方的认可。从法律上，代管人根本没有处分被代管人房产的权利。因此，司徒云、陈树仁私自处分陈树方名下房产行为无效。代管人可以为被代管人设定权利，但不能设定义务，陈树方未在《转让房屋协议书》上签名，也未委托他人处分案涉房屋，一审判决陈树方承受《转让房屋协议书》项下义务是错误的。四、一审判决适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第（四）项明显错误，是滥用自有裁量权。根据《民法总则》第196条规定，只有不动产物权的返还财产权，才不适用诉讼时效，本案陈一化、陈彩莲的诉讼请求不是返还财产，当然适用诉讼时效。本案案由是房屋买卖合同纠纷而非物权纠纷，陈一化、陈彩莲不拥有案涉房产的物权，不具有返还物权的请求权。且陈一化、陈彩莲也不具备案涉房屋的使用权，其早在1994年5月20日就已将案涉房屋“卖”予陈一飞，因此，其与案涉房屋无任何物权权利。五、一审判决程序违法。一审法院第一次送达采用公告送达方式违法，陈树仁及其爱人自2004年始一直居住深圳市××××房房，2019年10月在已经开过一次庭后（陈树仁与陈树方均缺席）一审法官和陈一化、陈彩莲都分别来到陈树仁住处，说明陈树仁是完全可以被直接送达的，一审法院在未直接送达的情况下采用公告送达，违反了民诉法和《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》有关规定。一审法官在离开陈树仁住处后，于2019年10月18日向陈树仁邮寄送达开庭传票等法律文书，10月21日即开庭审理，10月29日作出一审判决，根本没有给陈树仁留足15天答辩期、管辖异议期、举证期以及反诉期，严重侵害了陈树仁的诉讼权利。一审判决载明适用普通程序，但开庭时仅有经办法官一人进行审理，人民陪审员并未参与庭审，仅在判决书上挂名，庭审过程中，经办法官向旁听人员进行调查等，属程序违法。六、一审判决查明事实不清。陈树方身份信息不详，并未查明陈树方是否离世等事实。七、陈树仁的兄弟姐妹多年来都在国外，陈树仁在深圳和国外居住，身体有病，多年来需要人照顾，对家族财产由于上述原因无能力进行管理，一审判决不能因陈树仁没有管理就认定陈一化、陈彩莲是权利人，对合法登记的权利人非常不公，也无法律依据。陈一飞签订的《房产拆迁安置协议》并非依据与陈树仁存在买卖关系，而是依据实际占用案涉房屋才签订，这是拆迁安置原则。陈树仁在回迁时交纳了74340元的超面积部分房价及税费等。陈一飞与广州合能房地产公司签订《房产拆迁安置协议》同时，陈树仁与广州合能房地产公司签订《补偿协议书》，这是两份不同性质的协议，陈树仁是代表产权人签订，而陈一飞仅仅代表原住户签订的协议，如果房子卖给陈一化、陈彩莲，为什么陈一化、陈彩莲不交74340元的补差价款？陈一飞并未交纳30625元的购房款，此款由于陈树仁当时的职务予以免除，故房产档案中并无该交款证据。八、陈一化、陈彩莲是否交款事实不清。陈一化、陈彩莲提供的收据没有转款记录，大额交易没有对应提取现金记录，也没有第三人证明。陈树仁在《转让房屋协议书》中签名，为何交款不让陈树仁知晓？不让陈树仁签名？综上，一审判决认定事实和适用法律错误，应予改判。陈树仁于2020年8月20日补充上诉事由如下：一审判决广州合能房地产公司签订协议的事实查明不清晰，一审判决书第7页（196）穗房裁征字第××号号通知书及裁决申请书清楚写明被拆迁房屋分两部分进行协商，第一方面作为产权人合法面积的补偿，第二方面是原住户的回迁安置，陈树仁、陈树方就是产权人，案外人陈一飞是原住户。一审判决将陈一飞与陈一化混为一谈，事实上陈一飞与陈一化是两个不同的主体。根据转让房屋协议书和收据，陈一化早在1994年就将案涉房产出卖给了陈一飞，且陈一飞支付了150000元，这证明陈一飞和陈一化、陈彩莲早不是一家人，陈一化、陈彩莲没有占有使用过案涉房屋，对涉案房屋早已没有任何权利，其作为本案原告不适格。而陈冲汉作为被拆迁方与广州合能房地产公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》已在广州市房地产管理局登记备案。根据2002年12月22日广州市国土局房管局有《房屋拆迁补偿超面积情况表》，上载产权人为司徒云、陈树仁和陈树方，超面积24.19平方米，应补房价款是74340元；2000年12月25日广州市财政局第一分局契税完税证同样证明房产面积是24.19平方米，交纳契税是1115元；与一审判决查明事实存在差距，一审查明事实有误。陈一化、陈彩莲辩称：一审判决认定事实、适用法律正确，应当予以维持。一、陈一化、陈彩莲与陈一飞是同胞兄弟姐妹关系，一审期间已经提交了相应的亲属证明，陈一化及陈一飞都到庭参加了庭审，同时表达两人在整个房产交易过程中所作出的行为均互相认可，都是为整个家族进行的，故陈树仁在上诉过程中刻意割裂陈一飞及陈一化、陈彩莲的关系，显然是违背了在当时的历史环境下整个家庭购买房产的实际情况。陈树仁与陈树方是兄妹关系，在一审中陈树仁已多次表示无法联系陈树方，且在一审法官调取的档案中可以明确查明自始至终除了案涉房屋在内，陈冲汉和司徒云过世后其家族的其他房产均由陈树仁作为陈树方的代表，以其名义进行处理，自始至终在整个继承及房产处理过程中，陈树仁都代表了陈树方。在案涉房产屡次出现的产权所有人陈冲汉在1981年时已去世，一审审判过程中陈树仁对此亦无异议，此事实在所有的公证资料中均有体现。二、关于案涉合同的效力问题，案涉合同是由司徒云及陈树仁签订，而在合同签订时根据相应的资料可以查明，司徒云、陈树仁及陈树方是案涉拆迁前房屋的所有权人，陈树仁一直代表陈树方处理家族的房产事宜，因此，案涉房屋购置合同的签署主体，陈树仁及其已故母亲司徒云作为代表签字，足可处分案涉拆迁前房产。三、关于合同签订后的履行问题，陈一化、陈彩莲已提交相应的经司徒云签字的收据作为履行的证据，一审庭审中陈一化、陈一飞也已详细陈述交款情形，交易当时属于80年代，收据中已清晰记载是以港币进行交付，该款来源于陈彩莲，其当时在香港为家人把港币拿回来购买房屋。交易后，案涉拆迁前房屋交付使用后，陈一飞代表家族操作拆迁安置事宜，包括签署合同、抵扣补偿款以及接收安置房屋办理入住、处理水电煤所有费用等。陈一化、陈彩莲一家已经入住置换房屋逾二十年，陈树仁及其家人从未提出过任何异议，从常理可知，如果陈树仁认为房产购买或回迁情况不属实，陈一化、陈彩莲未履行相应的合同义务，其早该提出异议。至于陈树仁上诉称陈一化、陈彩莲回迁安置时并未给付超面积补偿的问题，根据调查记录显示，实际上当时系以装修补偿款进行了抵扣，陈一飞代表家族在整个回迁过程中以业主方的身份履行了相应的支付超面积补偿款。四、关于陈树方是否应当承担相应的义务问题，案涉拆迁前房屋系陈树仁代表陈树方处分，实际上陈树方本人至今也从来没有对合同的效力及履行提出过任何抗辩意见，在一审法院已经穷尽办法核查其个人信息进行送达的情况下进行缺席审理，陈树方应当履行相应的法律义务，一审法院也明确表示如果陈树方将来认为其家族成员对其份额的处分损害了其合法权益，其可以另寻法律途径进行救济，五、关于案涉诉讼时效的问题，本案并不是给付的债权债务之诉，一审法院引用的法律规定正确，是属于法定的排除适用时效的情形，对此应当维持一审判决。六、关于一审的程序问题，上诉人在上诉状中提出的程序问题，实际上在一审中经办法官已多次通过调卷、亲自前往送达等方式落实每一个程序所涉的相关问题，一审诉讼不存在任何的程序瑕疵。陈树仁上诉理由均不成立，请求二审法院查明事实，驳回上诉。陈树方述称，无答辩意见。陈一化、陈彩莲向一审法院起诉请求：1.判令陈树仁、陈树方继续履行陈树仁、司徒云（已故）与陈一化、陈彩莲签署的《转让房屋协议书》项下相关义务，协同陈一化、陈彩莲一并办理案涉房屋产权登记过户手续；2.判令陈树仁、陈树方承担本案所有诉讼费用一审法院认定事实：查册时间为2019年3月20日的广州市不动产登记查册表显示，案涉房屋产权人为陈树仁、陈树方，所有权来历：1993年12月向陈冲汉继承；1996年9月由广州市德建房地产发展有限公司征用补偿。房产登记号：富字30673号。诉讼中，陈一化、陈彩莲提交了《转让房屋协议书》《收条》，拟证明：1.陈一化、陈彩莲与陈树仁、司徒云签订了《转让房屋协议书》，由陈树仁和司徒云寺××号号原有房屋首层转让给陈一化、陈彩莲，陈树仁、陈树方应协助陈一化、陈彩莲办理房产证件；2.陈一化、陈彩莲已经向司徒云支付了购房款，履行完毕协议书项下的金钱给付义务。《转让房屋协议书》约定，甲方（卖方）司徒云，乙方（买方）陈彩莲、陈一化。经双方共同协商甲方将其位于广州市东山寺××号号首层住宅楼转让给乙方，并经双方协定条文如下：一、房屋位置，本屋位于广州市东山寺××号号，此楼高六层，其中首层及二层属业主产权所有，其余四层属远洋公司所有。本房屋座东向西，首层长15.10米，宽6.92米，建筑面积约105平方米（包括首层楼梯空间在内），本层楼东距民房0.8米，西距寺贝马路，分二点，各1.22米、0.7米，南距东山区人武部围墙1.69米，北距内围墙分别为0.2米，0.87米、0.6米共三点。二、付款方式，经双方共同协商，乙方同意在签约之日，一次付过港币130000（壹拾叁万元），作全部购房款给甲方，付款后给予收款收据。三、本层住宅自一九八八年七月二十四日（农历六月十一日星期天）即双方共同签约日期起作甲方移交给乙方永久使用。即日起首层房产权归乙方（陈彩莲、陈一化）所有，甲方不能以任何理由收回。四、乙方付款后，产权就归乙方，但本层住宅楼房产证件仍未办齐，产权移交后，乙方需办房产证件，甲方提供与地契有关资料及与远洋公司合约的复印件给乙方并协助办理，在办理房产证时所需要费用及转让楼房的税金和其他一切费用均由乙方自理（限于本人产权范围）甲方不给予支付。五、自签约日起二天内甲方必须把房移交给乙方使用，移交时甲方必须保证屋内完整。以上协议望双方共同严格执行，并按合同法律给予保护，本合同一式伍分，甲方二份，乙方二份，证人一份。甲方代表签名处显示为司徒云、陈树仁，乙方代表签名处显示为陈彩莲、陈一化，公证人签名处显示为刘伟洪，日期为1988年7月24日。陈一化、陈彩莲提交的《收条》为手写，内容为：兹收到陈彩莲交来售楼款人民币29000元（相当于港币肆万元）及港币玖万元正。此据，落款人为司徒云，时间1988年7月24日。为证明案涉房屋由陈一化、陈彩莲在使用，陈一化、陈彩莲提交了：1.《房屋拆迁安置协议》，该安置协议拆迁人（甲方）广州合能房地产公司，被拆迁人（乙方）陈一飞，内容为甲方拆寺××号号地下号的房屋，乙方是该房屋的使用人，建筑面积98.2868平方米，双方协商达成协议，乙方同意1996年9月15日前迁出原址房屋，并同意自愿自行解决临时搬迁。甲方在1998年7月31日前，在××新街地段回迁楼A梯号（第西北向）第首层，产权属于自有的建筑面积108.5118平方米安置给乙方回迁居住。其他事项：因乙方房屋的建筑面积108.51125平方米，其中有建筑面积10.225平方米属于违章建筑，而甲方补偿给乙方的建筑面积为108.51125平方米。对超出违章建筑部分的10.222平方米属于乙方应付给甲方的购房款共30625元，甲方补偿不作价计算，作为乙方房屋的装修补偿；甲方付给乙方的临迁费按每半年付给一次；乙方房屋的电话往返迁移费由甲方按市电信部门的收费标准支付给乙方；乙方房屋安装的管道煤气及防盗门，由甲方负责补偿安装；甲方补偿给乙方回迁的单元面积，由乙方与房屋产权人保留原有关系。2.收据数张，拟证明陈一飞收到了广州合能房地产公司交来寺××号号地下自1997年3月至1999年11月30日的安置费。3.广州市房地产管理局（196）穗房裁征字第××号号通知书及裁决申请书，申请人为广州合能房地产公司，被申请人为陈树仁、陈树方，第三人钟梓永、第三人陈一飞，请求事项为住户在拆迁时要求该房屋的装修费及其他附属设施费用80000元等，多次与其协商仍坚持己见，请求房地产管理局做出裁决。4.用电地址显示为案涉房屋的缴费人为陈一聪的电费缴纳单、陈一飞作为案涉房屋业主的五羊新城片小区物业收费单据等。诉讼中，陈一化、陈彩莲陈述，陈一飞是陈一化、陈彩莲的弟弟，案涉房屋一直由陈一飞居住，为此陈一化、陈彩莲提交了签订日期显示为1994年5月20日，卖方为陈一化、陈彩莲，买方为陈一飞的《转让房屋协议书》，约定陈一化、陈彩莲将广州市东山寺××号号房屋的首层出卖给陈一飞。5.2019年10月23日，杨梅镇和平村民委员会、从化市公安局杨梅派出所出具《证明》，内容为化州市杨梅镇和平村村委会邓村村民陈光畴，梁秀容是夫妻关系，先后生育陈彩莲（女），身份证号码：**、陈美莲、陈一化（男）身份证号码**1，陈一飞（男）身份证号码**1，陈清莲、陈一聪（男）身份证号码**6，陈春莲共七个孩子，情况属实。一审法院依权调取了房产登记号为富字××号号的档案卷，档案资料显示：1.1992年5月18日，广州市房地产登记所出具了编号为0013235的《广州市房地产权属证明书》，载有下列房地产权属，经审查已于确认，并以统字157776号登记在案，凭此证明书于1992年5月前到市、区公证处办理继承手续。该权属证明书证明的房地产信息是坐落东山区××、××楼楼，2302图13幅142、143地号的房屋，所有权人是陈冲汉，所有权性质私，所有权来源1982年与广州远洋公司合建，建筑结构及层数钢筋混凝土六层，共有土地使用面积104.9450平方米，总建筑面积217.0235平方米。无共有权人。同时该权属证明书加盖有广州市房地产管理局拆迁管理业务专用章，备注房屋已拆迁，补偿协议已备案，产权调换，房屋登记时须缴回此证。2.1996年8月15日，陈冲汉作为乙方（被拆迁人），陈树仁作为陈冲汉代理人，广州合能房地产公司作为甲方（拆迁人），签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：一、乙方同意甲方拆除坐落东山区××贝通津路寺××、××号××区××、××段段（幅）1044、143地号的房屋，该房屋为框架结构，经市房管部门核定，建筑面积217.0235平方米（其中违章建筑面积20.45平方米）。二、甲方将自有的坐落于在东山区××路××新街原地段回迁楼（框架结构）第一、二层楼位置首层A梯（西北向）及C梯二楼（南北向）的自有房屋（下称新建房屋），建筑面积为217.0235平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按实分摊在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。三、经核定乙方的原址房屋建筑面积为196.5735平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的217.0235平方米，相差了20.45平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以10平方米乘以900元，10.45乘以5000的标准计算，支付给甲方61250元，并于1998年7月31日前付清。四、甲方调换（补偿）给乙方的单元，其中有建筑面积217.0235平方米交由乙方安排使用，另有建筑面积0平方米，乙方根据有关规定应继续出租给原承租户，乙方应与原承租户重新订立租赁合约。……九、本协议经甲乙双方签字后，经市房地产管理局鉴证生效。1996年10月9日，广州市房地产管理局出具鉴证意见：同意甲乙双方所签署的上述协议书。3.1993年12月25日，广州市东山区公证处出具了（93）穗东内证字第5808号继承权证明书的公证书，继承人为陈树仁、陈树方，被继承人陈翀汉，该继承权证明书载明陈翀汉于1909年5月6日出生，1981年10月死亡，死后遗下坐落于广州市东山寺××号号房屋壹幢，该房屋以陈翀汉名义登记产权（广州市房地产权属证明统字0013235号），实为陈翀汉与妻子司徒云在婚姻关系存续期间的共同财产【（93）穗东内证字第5807号】。陈翀汉生前与妻子司徒云共生育子女陈树德、陈树义、陈树仁、陈树华、陈树信、陈树方共六人。陈翀汉生前无遗嘱，其父母均已死亡。陈翀汉上述房屋二分之一产权应由其妻子司徒云及子女陈树德、陈树义、陈树仁、陈树华、陈树信、陈树方共同继承，但陈树德、陈树义、陈树华、陈树信、司徒云表示放弃继承权，因此陈翀汉上述房屋二分之一产权应由陈树仁、陈树方二人继承，各继承（全幢）四分之一产权，陈树方的份额暂由陈树仁代为管理。4.1993年12月12日，广州市东山区公证处出具了（93）穗东内证字第5807号析产证明书的公证书，内容为坐落广州市东山寺××号号房屋，以陈翀汉名义登记产权（广州市房地产权属证明统字0013235号），实为陈翀汉与妻子司徒云在婚姻关系存续期间的共同财产，夫妻无约定，根据《中华人民共和国继承法》第二十六条规定，上述房屋司徒云占二分之一产权，陈翀汉占二分之一产权。5.2000年11月21日，广州市东山区公证处做出（2000）穗东内证字第3539号公证书，证实了司徒云与陈树仁签订的《析产协议书》，该析产协议书约定，司徒云、陈树仁、陈树方是原广州市××新街二号房产的产权共有人，该房屋征用已回迁补偿在广州市××新街六号103房，二十号204房和205房共三个单元，现自愿析产为××新街六号103房产权归陈树仁、陈树方两人共同平均所有、××新街二十号204房、205房产权归司徒云所有。由于陈树方暂无联系，其产权份额由陈树仁代管，陈树仁保证在与陈树方取得联系后，将陈树方的产权份额归还其本人管理。6.2000年11月21日，申请人为陈树仁的《广州市私有房屋及用地登记申请书》记载东山区××房房权属人陈树仁、共有人陈树方，二人占有份额各为1/2权属来源为因广州市德建房地产发展有限公司拆迁，现补偿调换。7.以富字第30673号登记的广州市房地产登记审定书显示，坐落东山区××房房权利人为陈树仁、陈树方，二人为兄妹关系，陈树方性别为女，出生年月1951年，二人为兄妹关系。权属来源是1993年向陈冲汉继承，1996年9月由广州市德建房地产发展有限公司征用补偿。经办人意见：由德建房地产发展有限公司征用补偿，陈树仁、陈树方和司徒云于93年12月经公证继承陈冲汉产业，2000年11月经析产公证。原屋面积196.57平方米，回迁房屋实测220.7629平方米，对比增大24.19平方米，拟同意按协议10平方米900元每平方米，10.45平方米按5000元每平方米，3.74平方米按商品房加补交超面积契税后，以陈树仁、陈树方名义按实测发证。该房地产登记审定书决定按经办意见，分别计收超面积契税后，同意发证。8.核准日期为2000年12月21日的房地产存根（穗房地证字第××号号）显示东山区××房房权属人为陈树仁，共有权属人陈树方。经陈一化、陈彩莲申请，一审法院出具了接令机关为广东省广州市公证处的律师调查令，2019年10月11日，广东省广州市广州公证处出具关于调取公证档案的复函（编号：穗证函[2019]2303号）。档案资料显示：1993年10月21日，广州市房地产交易所出具广州市房屋估价答复书，编号为0001358号，记载经核查，现将坐东山区××、××楼楼的房屋，结构2层，计价建筑面积217.0235平方米，房屋产值评估结果为房产价值估价为130330元。一审法院认为，陈彩莲系美国人，本案属于涉外房屋买卖合同纠纷案件，应按涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，双方无对适用法律进行约定，由于陈一化、陈彩莲与陈树仁、司徒云签订的《转让房屋协议书》的标的物房屋位于广州市，属于不动产的买卖行为。因此，与该合同有最密切联系的为中国内地法律，本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。结合各方当事人的诉辩意见及本案查明的事实，本案的争议焦点在于：一是《转让房屋协议书》的效力问题；二是《转让房屋协议书》的实际履行情况；三是陈树方应否承担《转让房屋协议书》项下卖方义务的问题；四是陈一化、陈彩莲起诉是否超过诉讼时效的问题。对此一审法院分析如下：第一，关于《转让房屋协议书》的效力问题，一审法院认定该协议合法有效。其一、司徒云、陈树仁作为卖方代表在《转让房屋协议书》上签字，陈树仁当然作为该转让协议的相对人之一，应与司徒云共同履行出卖人的义务。其二根据房产登记号统字××号号广州市房地产产权情况表及陈冲汉继承人办理的析产和继承权公证，司徒云、陈树仁、陈树方就越秀寺××号号首层、2楼房屋的产权份额分别为2/4、1/4、1/4，故陈树仁、司徒云两位出卖人对越秀寺××号号首层房屋的出卖属有权处分。其三、广州市房地产交易所于1993年10月21日出具的广州市房屋估价答复书，记东山区××、××楼楼的房屋价值估价为人民币130330元。陈树仁虽然抗辩2号首层房屋价值人民币400000元，但并不能举证证明《转让房屋协议书》约定首层房屋为港币130000不属于合理对价范畴。其四、《转让房屋协议书》是陈一化、陈彩莲与司徒云、陈树仁的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有违反公序良俗，合法有效。第二，关于《转让房屋协议书》的实际履行情况问题，陈一化、陈彩莲已支付了房款且合法占有房屋数十年。其一、根据陈一化、陈彩莲提交的《收条》显示，司徒云已经收到《转让房屋协议书》对应的房价款130000元港币，陈一化、陈彩莲已经履行完毕买卖合同项下的付款义务。其二、协议书载明越秀区（原东山区寺××号号首层房屋在1988年已移交给陈一化、陈彩莲使用。后陈一飞与拆迁人广州合能房地产公司签订的《房屋拆迁安置协议》，陈一化和陈彩莲提交的电费支付流水、物业收费单据等亦可证实陈一化、陈彩莲居住使用回迁房屋的事实。其三、陈一化、陈彩莲占有原首层房屋及回迁的案涉房屋至今已达30年，并未有证据显示陈树仁对陈一化、陈彩莲的使用提出异议，足以印证了陈树仁一方认可已将案涉103房出卖给陈一化、陈彩莲的事实。其四、陈一飞与拆迁公司签订的《房屋拆迁安置协议》第十条记载，寺××号号首层房屋存在违章建筑面积，对于违章建筑面积部分，陈一飞应支付给拆迁公司回迁房屋购房款30625元，双方达成以陈一飞对原房屋装修款抵扣回迁房屋建筑面积购房款的一致意见。即陈一化、陈彩莲已寺××号号首层房屋与回迁安置的案涉房屋面积差异支付了相应的对价。需要指出的是被拆除房寺××号号首层房屋与案涉房屋之间的关系。陈一化、陈彩莲购买时的房屋为越秀寺××号号首层，后该首层房屋被拆除，拆迁公司与陈一飞签订了《房屋拆迁安置协议》，明确约定拆迁人提供××新街地段回迁楼首层房屋供陈一飞回迁居住。结寺××号号首层、二层房屋被拆除后回迁房屋的位置（广州市××新街×号103房，20号204房、20号205房），可推定案涉房屋即是作为拆寺××号号首层后的产权调换房屋，故案涉房屋是原2号首层房屋的替代。陈树仁抗辩陈一化、陈彩莲应起诉主张司徒云名下的20号204房、20号205房，理据不足，一审法院不予支持。第三，关于陈树方应否承担《转让房屋协议书》项下卖方义务的问题。考察案涉的《继承权证明书》《析产协议书》及陈树仁办理案涉房屋所有权申请登记手续的相关材料，彼时至今，陈树方本人一直处于无法联系到的状态，其产权份额是由陈树仁代为管理。上述继承、析产、登记均非陈树方自己作出的意思表示，而由陈树仁、司徒云代为安排。陈树方作为××新街×号103房的登记权利人之一，须承受共有权人司徒云、陈树仁在《转让房屋协议书》项下的义务，故陈树方负有协助陈一化、陈彩莲办理案涉房屋产权登记过户的义务。若陈树方的共有权益受到侵害，亦应向其他共有权人主张权利。第四，关于陈一化、陈彩莲起诉是否超过诉讼时效的问题。陈一化、陈彩莲已经支付完毕购房款，并已实际告方占有原首层房屋及回迁的案涉房屋数十年，陈一化、陈彩莲现主张办证的请求权，是为了实现其对案涉房屋的物权，具有物权属性，属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第（四）项其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权的范畴，故陈树仁关于诉讼时效的抗辩主张，不能成立。综上所述，陈一化、陈彩莲主张陈树仁、陈树方办理案涉房屋产权登记过户手续的诉讼请求成立，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：陈树仁、陈树方应于判决发生法律效力之日起十五日内将案涉房屋产权过户登记至陈一化、陈彩莲名下。一审案件受理费22800元，由陈树仁、陈树方共同负担。本院二审期间，陈树仁为支持其上诉主张，提交以下证据：1.契税完税证明，拟证明××新街×号103房增加面积24.19平方米，补交房款74340元，支付契税1115元；2.房屋拆迁补偿面积情况表，拟证明××新街×号103房增加面积24.19平方米，补交房款74340元；3.居住证明，拟证明陈树仁自2004年底至今居住广东省深圳市××凤凰路××房房。对上述证据，陈一化、陈彩莲质证意见为：陈树仁二审提交的证据均不属于新的证据，契税完税证明与本案双方之间交易真实性没有直接关系；房屋拆迁补偿面积情况表仅有复印件，真实性不予确认；居住证明真实性无法确认，且与本案无关。另查明：对于陈树仁提出一审送达程序以及举证期限方面的异议，经核，2019年5月21日，一审法院通过法院专递向陈树仁住所广东省××××房房邮寄起诉状、举证通知书、证据材料、传票及相关应诉材料，陈树仁拒收；2019年6月4日，一审法院再次通过法院专递向上述地址邮寄诉状、举证通知书、证据材料、传票及相关应诉材料，且在邮件详情单上注明开庭时间为2019年9月5日，陈树仁再次拒收。2019年9月5日，一审法院组织庭审，陈树仁缺席。根据一审法院工作记录显示，一审法院经办法官、工作人员及黄贝派出所警官于2019年10月12日前往上述地址，现场送达起诉状、证据材料以及庭询传票等予陈树仁，陈树仁表示将尽快整理证据材料提交。2019年10月21日，一审法院组织庭询，陈树仁委托诉讼代理人参加。2019年10月29日，一审法院作出一审判决。根据一审法院现场送达笔录以及二审庭询查明，陈树仁对一审法院两次法院专递邮寄送达材料拒收、多次法院工作电话联系拒听情况确认属实，但解释称陈树仁以为是诈骗，故拒收邮件也拒听电话。本院认为，陈彩莲系美国国籍，本案属于涉外民事纠纷案件。各方当事人没有约定合同适用的法律，而案涉合同签订地、履行地均在我国境内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，一审法院适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。围绕陈树仁的上诉请求和事由，本院分析如下：关于陈树仁上诉称案涉《转让房屋协议书》存在无权处分不产生法律效力、违反《继承法》强制性规定的问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，虽案涉《转让房屋协议书》签署时，除司徒云、陈树仁和陈树方三人外，陈冲汉尚有其他继承人，但根据房管部门产权登记情况显示，因其他继承人明确弃产，司徒云、陈树仁和陈树方已取得该转让房屋的全部产权份额。陈树仁以无权处分及违反法律强制性规定为由主张案涉《转让房屋协议书》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于陈树仁上诉称案涉房屋实际占有使用人为陈一飞、陈一化和陈彩莲主体不适格、一审法院对合同实际履行事实方面认定有误的问题。对此，本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移标的房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，出卖方当事人签署合同的目的是取得购房款，而买受方则是取得标的房屋所有权。本案中，案涉《转让房屋协议书》签署后，陈一化、陈彩莲已依约给付全部购房款，约定转让的房屋也已交付使用，现陈一化、陈彩莲以此为据主张出卖方转移房屋所有权，系合法主张合同权利，至于陈一化、陈彩莲占有转让标的物后交由陈一飞使用，是对己方权利的合法处分，陈树仁以此为由拒绝履行合同义务，对陈一化和陈彩莲主体资格提出异议，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于合同实际履行情况，结合一审法院查明的原约定转让房屋被拆迁后拆迁方与陈一飞签署《房屋拆迁安置协议》、安置回迁后陈一飞户一直占有使用案涉房屋、原约定转让房屋与回迁安置的案涉房屋之间的关系等事实，可以认定案涉《转让房屋协议书》的交易标的已变更为案涉房屋，一审法院认定案涉房屋是原约定转让房屋的替代正确，本院予以认可。关于陈树仁上诉称其与司徒云私自处分陈树方房产无效的问题。根据一审查明事实，陈树仁与陈树方系兄妹关系，早于1988年案涉《房屋拆迁安置协议》签署后至今三十余年，陈树方一直处于无法联系状态，名下产业均由陈树仁代管，期间并无代管争议，现陈树仁以其并未取得陈树方授权对抗善意相对人陈一化和陈彩莲，于法无据。至于陈树仁与陈树方之间的内部关系，正如一审所述，若陈树方认为其权益受到侵害，应向侵权人主张权利。陈树仁上述上诉主张缺乏依据，本院不予支持。关于陈树仁上诉称陈一化、陈彩莲本案诉请已超过诉讼时效的问题。一审根据查明的案涉房屋买卖合同标的房屋已交付使用，陈一化、陈彩莲现主张办理产权过户手续的诉讼请求具有物权属性，并据此分析认定陈一化、陈彩莲诉讼请求并未超过诉讼时效合法合理，本院予以认可。至于陈树仁上诉称一审程序违法的问题。经查，一审法院审判程序并未存在陈树仁所称违反法律规定的情形，陈树仁该上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，陈树仁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由陈树仁负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二〇年十月二十日书记员  王嘉宝陈蕴琦