浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初5021号 原告：赵夏青，男，1942年6月19日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：王钦巍，浙江红大律师事务所律师。 被告：应德定，男，1955年10月17日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：陈雄豪，浙江永宁江律师事务所律师。 原告赵夏青与被告应德定房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。原、被告曾申请庭外和解一个月，但未能达成一致调解协议。本案现已审理终结。 赵夏青向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于1996年4月3日签订的房屋买卖协议有效；2.确认坐落在温岭市××镇××村××路东边的两间三层楼房（土地证号为温集建94字第24-0988号）拆迁安置所得的宅基地及上述房屋和附属设施的拆迁补偿款249022.04元归原告所有。事实和理由：原、被告均为温岭市大溪镇利岙村村民。1996年古历3月16日即阳历1996年4月3日，双方签订了房屋买卖协议一份，约定被告将位于温岭市××镇××村××路东边的两间三层楼房（土地证号为温集建94字第24-0988号）包括相关附属设施等作价68000元出卖给原告。之后，原告按约定付清了房款，并于当年年底入住并占有使用该房屋至今。之前原告名下确实有宅基地，后来在原告夫妻与儿子分户后，该宅基地已经归儿子所有了，之后原告名下不再有宅基地，原告本来可以办理涉案房地产转户手续，但因经济拮据难以缴纳转户税费，至今未办理过户手续。签订合同后，被告将房屋的土地使用证也交付给了原告。2019年12月21日，当地政府拟拆迁上述房屋，被告和温岭市大溪镇人民政府签订了《温岭市大溪镇利岙村第三期拆迁安置房屋拆迁协议书》，该协议书上载明拆迁补偿款共计249022.04元，另外补偿两间宅基地。虽然目前涉案房屋尚未被拆除，但被告欲将上述相关安置补偿占为己有，另外据说被告已经领取部分拆迁补偿款。 被告应德定辩称，原告诉称的双方均系温岭市大溪镇利岙村村村民、双方曾于1996年古历3月16日签订涉案房屋买卖合同、之后被告向原告交付了土地使用证、原告于当年年底开始占有使用涉案房屋至今等属实。但涉案房屋买卖合同应当认定为无效合同，理由如下：涉案房屋还有其他3个共有人，只有被告一人签名无效，另外原告名下确实有宅基地，虽然后来在原告夫妻与儿子分户后，该宅基地已经给了其儿子，但不能就此表示原告可以再享有宅基地，其向被告购买涉案两间房屋违反了一户一宅的规定。事实上，被告当时卖给原告的仅是房产，不包括被告所能享有的宅基地权益，协议书上载明大溪镇人民政府同意被告复建联排立地式农房宅基地2间，是根据被告户的人口确定，根据原告户仅其两夫妻两个人口数不可能享有2间宅基地，故拆迁后所能享有的宅基地应当归被告享有。另外，虽然协议书上载明拆迁补偿款共计249022.04元，但涉案房产尚未被拆除，被告也未收取分文补偿款。被告在本村没有其他宅基地，只有两间敲榔头竞拍来的地基，目前该地基上所建的房屋已经纳入了拆迁安置范围，并签订了拆迁安置协议书。综上，原告的诉讼请求无事实与法律依据，应当予以驳回。 根据原、被告双方对真实性均无异议的证据以及双方一致的陈述，本院认定本案事实如下：原、被告均为温岭市大溪镇利岙村村民。1996年古历3月16日，双方签订了房屋买卖协议一份，约定被告将位于温岭市××镇××村××路东边的两间三层楼房（土地证号为温集建94字第24-0988号）包括相关附属设施等作价68000元出卖给原告。之后，原告按约定付清了房款，并于当年年底入住并占有使用该房屋至今，但至今未办理过户手续。签订合同后，被告将房屋的土地使用证也交付给了原告。2019年12月21日，被告和温岭市大溪镇人民政府签订了《温岭市大溪镇利岙村第三期拆迁安置房屋拆迁协议书》，约定：被告同意将权利人为其本人的涉案房产及构筑物和附属物全部征收给大溪镇人民政府，并交给大溪镇人民政府拆除，将土地证和房屋所有权证交给大溪镇人民政府，并委托办理权证注销手续，大溪镇人民政府支付给被告房屋征收补偿费、补助，其中房屋征收补偿费149502.44元、按时签订协议奖励费24879.90元、搬迁补助费4975.98元、临时安置补助费44783.82元，按时搬迁腾空奖励费24879.90元，共计249022.04元；在被告签订房屋征收协议后，预付给被告52314.70元，被告搬迁腾空并经验收合格后，付清余款；大溪镇人民政府同意被告复建联排立地式农房宅基地2间，具体的安置地点、方式由村两委会负责落实；被告承诺该房屋产权清晰，如存在租赁他人或其他物权纠纷的，由被告自行与相关利害关系人处置到位，被告如有瞒报房屋、虚报安置人口等行为，大溪镇人民政府重新调整安置被告复建农房宅基地，由此造成的损失由被告负责。目前涉案房屋尚未被拆除。 本院认为，双方主要争议焦点为涉案房屋买卖合同的效力问题。就此，被告提出两条无效的理由：其一，涉案房屋尚有其他所有权人，且被告出卖房屋并未经得其他所有人同意；其二，原告违反了一户一宅的要求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或是处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故被告的第一条合同无效的理由无法律依据，本院不予支持；另外，虽《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，但该规定系对能否最终取得物权即拥有宅基地的规定，原告名下宅基地超标与否影响的是涉案买卖合同最终能否履行宅基地使用权人变更登记的问题，但并不能就此否定涉案买卖合同的效力。原、被告签订合同时系完全民事行为能力人，且二人同一集体经济组织内部的涉案房屋买卖也并不存在着侵害集体利益等其他应当认定合同无效的情形，故本院对原告请求确认合同有效的诉请予以支持。 就原告要求确认拆迁补偿款249022.04元归其所有的诉请，本院认为，根据被告应德定与温岭市大溪镇人民政府签订的《温岭市大溪镇利岙村第三期拆迁安置房屋拆迁协议书》，被告取得拆迁补偿款的前提是将涉案构筑物和附属设施全部征收给大溪镇人民政府并交给其拆除，并将涉案土地使用证和房屋所有权证交给大溪镇人民政府，委托办理权证注销手续，且要根据拆迁情况再确定是否支付余款，是否享有奖励等，现涉案房屋尚由原告占有使用，被告尚无法按照拆迁协议书将涉案房屋交付给温岭市大溪镇人民政府，故该房屋最终能否被拆除，能否取得补偿款实际上尚不能确定，原告也未举证证明被告已实际取得该些权益，故本院对原告的该项诉请暂不予支持。就原告要求确认拆迁安置所得的宅基地归其所有的诉请，本院认为，暂且不论涉案房屋买卖能否最终产生物权变动的效力，取得两间拆迁安置宅基地是有前提的，即房屋确定被拆迁且房屋的最终物权人根据土地管理法及拆迁安置政策经审批取得安置的宅基地，现拆迁并非确定事宜，拆迁安置所能取得的宅基地尚系不确定权益，故本院对此暂不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告赵夏青与被告应德定于1996年古历3月16日签订的《出售房产协议》有效； 二、驳回原告赵夏青其他诉讼请求。 本案诉讼费5035元，减半收取2517.5元，由原告负担2477.5元，由被告负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 赵敏丹 二〇二〇年十月九日 代书记员 孙 伟