广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12174号上诉人（原审原告）：林霞，女，1990年2月28日出生，汉族，户籍地址：福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：廖云秀，广东德能律师事务所律师。委托诉讼代理人：余炼强，广东德能律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘小平，男，1959年1月1日出生，汉族，户籍地址：广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉红，广东谷问律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李江萍，女，1970年7月31日出生，汉族，户籍地址：广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：劳天毅，男，2001年2月8日出生，汉族，户籍地址：广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：劳咏然，女，1997年6月1日出生，回族，户籍地址：广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司，住所地：广东省广州市番禺区市桥街工农大街45号4楼首层。法定代表人：刘小平。被上诉人（原审被告）：广州粤房房地产咨询有限公司，住所地：广东省广州市白云区云城西路888号1203房。法定代表人：张嘉俊。被上诉人（原审被告）：广东一粤律师事务所，住所地：广东省广州市华强路1号11层自编1108、1109、1110房。法定代表人：陈世幸，职务：主任。委托诉讼代理人：钟旭明，该所律师。上诉人林霞、刘小平因与被上诉人李江萍、劳天毅、劳咏然、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（下简称悠托彼邦公司）、广州粤房房地产咨询有限公司（下简称粤房公司）、广东一粤律师事务所（下简称一粤律所）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林霞上诉请求判令：l.撤销原审判决第五项；2.刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然、悠托彼邦公司、粤房公司、一粤律所（下简称刘小平等人）返还以“团购费”名义收取的30000元；3.刘小平等人向林霞支付违约金(违约金以法院最终确认应当返还的金额为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期支付利息直至债务清偿完毕之日止)；4.本案诉讼费由刘小平等人承担。事实与理由如下：一、林霞因涉案公寓向刘小平、劳凯东(已故)实际支付的房款为30万元，而不是27万元。原审以收据开具方或收款方不是刘小平、劳凯东为由，否认300000元中的部分款项(3万元)与刘小平、劳凯东及涉案公寓之间的关系，不符合事实，对林霞显失公正。其一，原审认定刘小平、劳凯东因涉案公寓向林霞收取了27万元，不符合事实。林霞与刘小平、劳凯东于2017年6月20日签署的《公寓租赁与场地使用确认书》第十一条手写备注注明：“客户于6月22日前补齐定32000，房款240000于2017年6月30日前付清，否则挞定处理。”由此可以看出，双方约定林霞应交定金为6万元(林霞在签署该确认书的当天支付了28000元，故还差32000元定金)，该60000元定金系房款的一部分，还差240000元房款，也即双方约定的房款为300000元。该手写备注是对该确认书第三、四条内容的修正(第三、第四条为打印内容，打印内容与手写备注不一致的应该以手写备注内容为准)。2017年6月21日，林霞又支付了32000元定金和240000元，故刘小平、劳凯东共计收取房款300000元。其二，原审认为林霞未在原审中举证证明粤房公司与各公司之间的关联关系，属于事实认定错误。林霞在原审中提交了《声明书》，该证据由刘小平、劳凯东(己故)实际控制的悠托彼邦公司出具，刘小平及劳凯东的继承人虽在本案中否认，但其在涉案公寓系列案庭审中确认该声明的真实性，该证据足以证明刘小平、劳凯东与悠托彼邦公司、粤房公司之间的关系。其三，原审认定“从常理与交易习惯而言，该团购费应在交易中冲兑相关费用”，缺乏依据，且违背交易习惯。其四，刘小平、劳凯东在交易过程中故意采用多个非本人账户收款，先收款后签合同、开具收据，承诺返租又将托管公司注销或托管公司失联等手段。事发后，刘小平等人故意不签收起诉材料，并恶意提起管辖权异议，使林霞等承租人维权困难重重，如仅依据收款账户或收据开具方认定款项非刘小平、劳觊东收取，对林霞显失公正；二、合同不能继续履行的原因在于，刘小平、劳凯东直至原审法庭辩论终结仍未办理涉案房屋的规划变更手续。其一，原审据以认定林霞对合同不能继续履行负有责任的依据是涉案合同第1.1条约定，然而，涉案合同系格式条款，且涉案合同第1.1条和1.2条属于免除刘小平、劳凯东法律责任、加重林霞责任的情形，根据我国《合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款无效。刘小平、劳凯东并未在涉案合同中向林霞明示涉案房屋的实际规划仍为工业用途，也没有提供任何证据证明其已经提醒林霞。实际上，刘小平、劳凯东不仅未向林霞披露涉案公寓的真实情况，反而通过宣传单张、宣传墙的方式告知林霞该公寓拎包入住、政府政策扶持、创业扶持，并在双方签署的租赁合同中使用了“公寓”、“按现状使用房屋”(现状即公寓装修之现状)等具有明显诱导性的表述，并称涉案合同有专业律师见证，诱导林霞与之交易。另外，从签订涉案合同(2017年6月21日)至原审辩论终结(2019年11月25日)长达两年多的时间里，刘小平、劳凯东一直未完成涉案房屋的规划变更手续，故导致涉案合同无法继续履行的全部责任在于刘小平、劳凯东。根据2020年1月10日番禺区城市管理和综合执法局出具的《广州市城市管理综合执法责令限期改正、恢复原用途通知书》(穗综番责改字【2017】A287号)，涉案租赁合同无法继续履行的原因在于城管部门要求恢复原用途。因此，原审将合同无法继续履行苛责于林霞，显然没有依据，对林霞不公平。其二，利息属于法定孳患，在刘小平、李江萍、劳天毅返还房款前，资金由刘小平、李江萍、劳天毅代管，故刘小平、李江萍、劳天毅除应返还剩余房款外，相应的资金占用利息也应当一并返还。刘小平对林霞的上诉请求答辩称：其一，租赁合同合法有效，涉案房屋未改变规划用途并不能导致合同目的不能实现。其二，政策明文鼓励厂房改租赁房，未明确要求需办理物业的规划用途变更手续，原审在确认租赁合同有效的情况下，以涉案物业未变更用途导致林霞居住目的无法实现为由判决解除合同，缺乏事实根据。林霞在签约之前就已知晓房产的情况，且目前涉案房屋在其掌控之下。其在租赁一年后以不符合租赁目的为由解除合同，没有事实根据和法律依据。刘小平上诉请求判令：撤销原审判决，改判刘小平与林霞继续履行《公寓租赁合同》。事实与理由如下：一、《公寓租赁合同》合法有效，涉案房屋未改变规划用途并不能导致合同目的不能实现。在签订本协议前，林霞已经查看过该物业的全部情况，包括但不限于涉案房屋的装修情况、面积现状、内部结构、周边环境等，认为符合承租的目的。刘小平已依约交房，林霞在交房后长达一年时间内未提出异议，说明其对房屋的用途是认可的，其事后却以居住目的不能实现为由主张解除合同，明显有违诚实信用原则和合同的稳定性原则；二、政策明文鼓励厂房改租赁房，但并未明文要求办理变更物业的规划用途。根据《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(文号：建房[2017]80号)、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》、《广州市旧厂房更新实施办法》、《番禺区关于加快培育和发展住房租赁市场的工作方案》等规定，拓宽租赁住房供应渠道，充分发挥“三旧”改造，改造国有和农村集体空置房屋、工业厂房，是党中央、国务院近年来作出的一系列决策部署，是自中央到区政府明文鼓励的行为。原审确认合同有效，却又在无法律明文规定的情况下，以涉案物业没有变更规划用途从而导致林霞居住的合同目的无法实现为由判决解除合同，在逻辑上自相矛盾；三、即使涉案物业在响应政策改租赁房后，未变更规划用途，也属于行政管理事项的范畴，不应在本案中作为判决合同解除的理由。再者，涉案房屋是严格按照建设工程规划许可证建设，合同不存在法定的解除事由。林霞对刘小平的上诉请求答辩称：刘小平称未改变规划用途，与事实明显不符。刘小平、劳凯东与林霞签订的《Hot公寓租赁和场地使用确认书》、《公寓租赁合同》及费用收据，均明确涉案租赁物的性质和用途为公寓。涉案房屋至今的土地用途为工矿仓储，房屋的规划用途为厂房。刘小平所引据的《公寓租赁合同》第1.1条称林霞在签订本协议前已经查看物业的全部情况，包括但不限于涉案房屋的装修情况、面积状况、内部结构、周围环境等，该条款属于格式条款，并且在该租赁合同第1.2条对刘小平、劳凯东的法律责任进行了免除，同时加重了林霞的责任，违反公平原则，应为无效。根据我国《城乡规划法》第三十一条及《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，刘小平、劳凯东将厂房改造为公寓必须取得建设规划许可证，但其直至原审辩论终结仍未就该公寓取得建设规划许可证，也未能举证证明其改建行为属于无需申请建设规划许可证的情形。因此，无论涉案的公寓租赁合同是无效，还是不能实现公寓用途的合同目的，责任都在刘小平、劳凯东一方。被上诉人一粤律所对林霞及刘小平的上诉请求答辩称：原审适用法律正确，请求维持原判。被上诉人李江萍、劳天毅、劳咏然、悠托彼邦公司、粤房公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。林霞于2019年8月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认林霞与刘小平、劳凯东签订的《公寓租赁合同》（合同编号：20161097）无效；2.刘小平等人连带返还已收取的款项300000元；3.刘小平等人连带返还违法收取的见证律师费1200元；4.刘小平等人连带向林霞返还资金占用利息，自2017年6月21日起至返还款项给林霞之日止，以301200元为基数，按同期人民银行同期贷款利率计算。截止2019年8月5日，已产生38372元利息；5.刘小平等人连带承担本案诉讼费。原审诉讼中，林霞明确变更第1项诉讼请求为：解除林霞与刘小平、劳凯东签订的《公寓租赁合同》（合同编号：20161097）。原审法院经审理查明：广州市番禺区市桥街工农大街45号2号楼权属人登记为刘小平、劳凯东，每人各占50%的份额，土地性质为国有建设用地使用权，批准用途为工业，楼宇规划用途为厂房，实际用途为工矿仓储用地，层数为5层。刘小平、劳凯东取得上述2号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。2017年6月20日，刘小平、劳凯东（甲方、出租方）与林霞（乙方、承租方）签订《Hot公寓租赁和场地使用确认书》，其中约定，甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院Hot公寓2栋3层25号公寓交付乙方有偿使用，该物业建筑面积约为40.9平方米，使用年限20年即2017年12月30日至2037年12月30日；该物业20年的场地使用费总额为270000元；乙方按一次性支付方式支付场地使用费：在签订本确认书当天支付定金30000元，在付清定金3日内签订《Hot公寓租赁和场地使用合同》当日按使用费用总额的100%支付270000元（包含已付定金）；乙方应在支付清定金之日起3日内与甲方签订《租赁合同》《管理合同》等合同文件；乙方在按期支付定金后要求办理本确认书更名手续的，需在签订《租赁合同》前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，由甲方与乙方指定的第三方签订使用合同等合同文件，乙方应向甲方支付手续费3000元，同时原确认书作废；乙方应支付签约咨询服务费1200元；等等。2017年6月21日，刘小平、劳凯东（甲方）与林霞（乙方）签订《公寓租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院2号楼325房交付给乙方承租，本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况（包括但不限于：产权资料、周边环境、内部结构、装修情况），并认为符合承租之目的；物业建筑面积（包含公摊面积）为40.9平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积，乙方按现状使用房屋；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方缴纳的租金总额为270000元；合同签订当日按租金总额的100%支付款项270000元；物业的交付时间暂定为2017年12月31日，租赁期限自2017年12月31日起计算，如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的租赁期限，并以此相应调整场地的租赁期限的结止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方；等等。刘小平、劳凯东出具《收款收据》（0391391），确认收到林霞交来认租涉案房屋楼款270000元。粤房公司于2017年6月21日出具《收款收据》（NO.0004358），载明收到林霞用于为缴付购买/认租涉案房屋团购金30000元。林霞认为该团购金属于涉案房屋租赁使用费的一部分，即涉案房屋租赁使用费总计300000元。一粤律所于2017年6月21日出具《收据》（NO.02707388）确认收到林霞支付的签约律师费1200元。林霞为证明其支付上述款项的情况提供了微信转账记录截图、中国农业银行银行卡交易明细清单予以证明，其中微信转账记录截图显示收款人的微信昵称为“ansonKong”，转账三笔共计28000元；林霞在银行卡交易明细清单中备注其中一笔30000元转账给“广州市房出没网络科技有限公司”，分七笔共242000元转账给“广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司”，一笔共1200元转账给“广州粤房房地产咨询有限公司”。刘小平、李江萍、劳天毅、劳咏然、悠托彼邦公司以及一粤律所对上述证据予以确认。2018年3月21日，悠托彼邦公司将涉案房屋交付给林霞使用。因涉案房屋所在楼宇的规划用途登记为厂房，部分承租人将该问题投诉至广州市番禺区国土资源和规划局，该局作出穗番国规信[2018]127号《信访事项处理意见书》，回复信访人：1.位于广州市番禺区市桥街工农大街45号楼的房屋已办理《不动产权证》，登记用途为厂房；2.经查核我局档案及信息系统，未查到上述厂房办理变更使用性质的规划报建手续资料，如涉嫌违法建设，根据《广州市违法建设查处条例》、《广州市城市管理综合执法细则》有关规定，建议你向城市管理综合执法部门反映。现尚未有行政机关对涉案房屋是否涉嫌违法建设进行认定。2019年8月20日，林霞向原审法院提起本案诉讼。截至法庭辩论终结前，尚未有行政机关对涉案房屋是否涉嫌违法建设进行认定。原审庭审中，林霞同意按合同约定的租金标准抵扣占用费，并同意返还涉案房屋。原审另查明，悠托彼邦公司于2016年7月26日设立登记，刘小平于2018年12月12日变更为公司法定代表人。原审再查明，劳凯东于2018年12月6日因死亡注销户口。劳凯东死亡时的第一顺位法定继承人有劳凯东的配偶李江萍、女儿劳咏然、儿子劳天毅、父亲劳根尧。劳根尧、劳咏然放弃对劳凯东遗产的继承权利，其中劳根尧、劳咏然于2018年12月19日经广州市广州公证处公证，声明放弃继承权。诉讼中，李江萍、劳天毅本人未有向原审法院明示放弃继承权利。原审法院认为，本案只围绕林霞与刘小平、劳凯东就涉案房屋签订《公寓租赁合同》所建立的法律关系审查。上述合同签订双方均为具备完全民事行为能力的公民，合同约定出租的标的物即涉案房屋已取得产权证书，故刘小平、劳凯东与林霞于2017年6月21日签订的《公寓租赁合同》意思表示真实，无违反法律法规的禁止性条款，合法有效。林霞以合同约定使用性质不符合规划许可范畴，属于行政管理范围，相关人员可向行政主管部门申诉处理，本案对该合同性质的认定，并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。至于林霞主张解除上述《公寓租赁合同》的诉讼请求，即为合同能否继续履行的问题。现涉案房屋在原审法庭辩论阶段结束前没有办理规划变更手续，涉案房屋目前的规划用途仍为工业厂房和工矿仓储用地，双方在合同中却约定“居住”使用，故林霞以不符合其居住使用的合同目的主张解除合同，符合法律规定，予以支持。从合同约定“本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部清空（包括但不限于：产权资料、周边环境、内部结构、装修情况），并认为符合承租之目的”的内容可见，林霞在签订上述合同时已明知涉案房屋所在物业的全部情况，仍与刘小平、劳凯东签订长达二十年的租赁合同。现没有相关行政主管部门对涉案房屋进行处理时，林霞主张解除合同，导致该合同无法继续履行，双方均有责任。对上述合同解除的法律后果，双方均负相应责任。因劳凯东已故，在劳咏然、劳根尧明确放弃对劳凯东遗产的继承权利情况下，李江萍、劳天毅没有向原审法院明确放弃继承劳凯东的财产，故劳凯东在本案中权利义务由第一顺位继承人李江萍、劳天毅承接。有关劳凯东在本案中应负的清偿义务，由李江萍与劳天毅在继承劳凯东遗产的范围内承担责任。关于租金返还问题。因上述《公寓租赁合同》解除，合同双方应负相互返还权利义务，现涉案房屋由林霞管业，林霞虽然表示可以返还涉案房屋，但并未返还。故从公平合理角度出发，林霞占有使用涉案房屋期间亦应按照双方合同约定的租金标准支付相应的租金。在本案中，林霞尚未返还涉案房屋，故刘小平、李江萍、劳天毅可按合同约定的租金标准每月1125元（270000元÷240个月），扣除从2018年3月21日起计至林霞腾退涉案房屋之日止的租金后返还相应的租金给林霞。关于团购费问题。据书面证据和当事人陈述，林霞已向粤房公司缴付购买/认租涉案房屋的30000元，林霞表示该款是团购费，属于租赁使用费的性质，且该款项未在《Hot公寓公寓租赁和场地使用确认书》与《公寓租赁合同》进行约定，林霞亦未能举证证实粤房公司与各公司之间的关联。结合本案《Hot公寓公寓租赁和场地使用确认书》与《公寓租赁合同》的内容及林霞已收楼使用多时的事实，从常理与交易习惯而言，该团购费应在交易中冲兑相关费用，故林霞该主张，不予支持。关于见证律师费问题。林霞虽向一粤律所支付签约律师费1200元，但应属另一法律关系，本案只围绕林霞与刘小平、劳凯东之间发生的租赁合同法律关系进行审查，一粤律所就此收取的服务费用并没有在上述《公寓租赁合同》中进行约定，一粤律所亦非上述合同相对方，故对林霞该主张，亦不予支持。就林霞诉请主张各返还款项占用利息的主张，如前所述，林霞对上述合同解除亦负有责任，故对其该主张亦不予支持。关于李江萍、劳天毅承责的范围问题。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”因此，李江萍、劳天毅应在继承劳凯东遗产的范围内对上述欠款承担清偿责任；如劳凯东的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承劳凯东财产手续的，则林霞有权申请对属于劳凯东的财产进行变卖、拍卖以清偿欠款。另刘小平与劳凯东之间对上述欠款的承担比例，不在本案中调处，故只支持刘小平、李江萍、劳天毅对上述欠款承担连带清偿责任。关于悠托彼邦公司是否应当承责的问题。因《公寓租赁合同》的出租人为刘小平、劳凯东，根据合同相对性原则，林霞要求悠托彼邦公司承担连带责任缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2019年12月28日判决如下：一、确认林霞与刘小平、劳凯东（已故）于2017年6月21日签订的《公寓租赁合同》及相应的租赁法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、林霞应于本判决发生法律效力之日起五日内将广州市番禺区市桥街工农大街45号大院2号楼325房交还刘小平、李江萍、劳天毅管业；三、刘小平、李江萍、劳天毅应于本判决发生法律效力五日内向林霞返还相应的租金（即以租金270000元为总额，按每月1125元的标准扣除从2018年3月21日起计至林霞腾退上述房屋之日止的占有使用费后所剩款项）；四、刘小平与李江萍、劳天毅对上述第三项判决中所确定的债务承担连带清偿责任；李江萍、劳天毅的清偿责任是在继承劳凯东遗产的范围内；如劳凯东的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承劳凯东遗产手续的，则林霞有权申请对属于劳凯东的遗产进行变卖、拍卖以清偿欠款；五、驳回林霞的其余诉讼请求。本案受理费6394元，由林霞负担1044元，刘小平、李江萍、劳天毅负担5350元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，《Hot公寓租赁合场地使用确认书》备注注明“客户于6月22日前补齐定32000元，房款240000元于2017年6月30日前付清，否则挞定处理”又查明，本院于2020年9月29日作出的（2020）粤01民终12175号民事判决查明：悠托彼邦公司（甲方）曾与粤房公司（乙方）签订委托书，委托内容为：甲方委托乙方全权对广州市番禺区市桥环城西路168号工农大街45号大院HOT公寓1、2、3、4栋建筑物进行招商代理，委托时间自2017年3月1日至2017年12月31日。二审期间，林霞向本院提交《广州市城市管理综合执法责令限期改正、恢复原用途通知书》（穗综番责改字【2017】A287号），以证明二号楼改变了原有用途。刘小平及一粤律所对此质证称：对其真实性无异议，但该通知书已被撤销。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，林霞与刘小平、劳凯东于2017年6月21日签订的《公寓租赁合同》是否应当解除；其二，刘小平等人是否应向林霞返还团购费30000元；其三，刘小平等人是否需向林霞支付违约金。关于林霞与刘小平、劳凯东于2017年6月21日签订的《公寓租赁合同》是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，根据《公寓租赁合同》的约定及悠托彼邦公司和林霞的一、二审庭审陈述，可以认定涉案物业是由悠托彼邦公司将原规划登记为厂房用途的房屋改造为经营性公寓出租给林霞使用，无论林霞是否知晓涉案房屋的现状，都不影响悠托彼邦公司作为出租人负有提供符合“公寓”使用目的的租赁物的义务。而公寓的主要功能为居住，或可作为居住使用性房屋出租获取收益，此为林霞签订《公寓租赁合同》的主要目的，也与《公寓租赁合同》的约定相符。直至林霞提起本案诉讼时止，双方履行《公寓租赁合同》已达一年时间，悠托彼邦公司仍未能按照政府要求办妥存量用房改造为租赁用房的手续使涉案房屋达到《公寓租赁合同》约定的使用目的，致使林霞面临因承租房屋不符合规划用途而不能实现合同目的的现状，亦无证据证明悠托彼邦公司短期内能够补正该瑕疵以使林霞在可预见的期限内获得实现合同目的的确信，故此，悠托彼邦公司至今未能完全履行其合同义务，且其未能履行的内容已致双方签订《公寓租赁合同》的目的不能实现，双方履行《公寓租赁合同》的情形已符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的情形，原审据此支持林霞要求解除《公寓租赁合同》的诉请依法有据，应予维持。刘小平上诉请求改判双方继续履行《公寓租赁合同》依据不充分，应予驳回。关于刘小平等人是否应向林霞返还团购费30000元的问题。林霞主张其向刘小平、劳凯东实际支付的使用费为300000元，并据此上诉请求改判刘小平等人返还以“团购费”名义收取的30000元，对此，本院认为，一方面，林霞与刘小平、劳凯东签订的《Hot公寓租赁和场地使用确认书》及《公寓租赁合同》均明确约定林霞需缴纳的租金总额为270000元而非300000元，且刘小平与劳凯东向林霞出具的《收据》确认收取的房款总额为270000元。另一方面，《Hot公寓租赁合场地使用确认书》备注注明“客户于6月22日前补齐定32000元，房款240000元于2017年6月30日前付清，否则挞定处理”，林霞据此主张其就涉案房屋实际需支付的款项总额为300000元，但从林霞的付款记录及收据开具情况，结合悠托彼邦公司曾委托粤房公司对包括涉案房屋在内的Hot公寓进行招商代理的事实，可认定该300000元包含林霞向刘小平、劳凯东支付的使用费总额270000元和粤房公司确认收取的团购费30000元。在林霞与刘小平、劳凯东已签订《公寓租赁合同》并实际履行的情况下，原审认定前述团购费已冲兑相关费用符合交易习惯。综上，林霞上诉请求改判刘小平等人返还30000元团购费缺乏依据，应予驳回。关于刘小平等人是否需向林霞支付违约金的问题。如前所述，《公寓租赁合同》的解除系因涉案房屋的规划用途未能变更导致双方约定的居住目的无法实现所致，林霞作为承租人，在明知涉案房屋的规划用途为厂房的情况下，仍与刘小平、劳凯东签订《公寓租赁合同》约定将涉案房屋作“居住”使用并确认该房屋符合承租目的，事后却以居住目的无法实现为由主张解除合同，故林霞对造成合同解除的后果亦负有责任。据此，原审法院结合双方缔约的情形、履行的情况，认定双方均对合同解除负有相应过错，并据此认定悠托彼邦公司应返还林霞的租金金额及驳回林霞关于返款项违约金的诉请，均论述充分，本院予以确认。林霞上诉请求改判刘小平等人支付违约金，缺乏充分理据，亦应予驳回。综上所述，上诉人林霞与刘小平的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6974元，由上诉人林霞负担580元，上诉人刘小平负担6394元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年十月十六日书记员  王文杰唐颖琪