浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初4976号 原告：郏海敏，男，1979年12月5日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：王建宏、江伟伟，浙江法锤律师事务所律师。 被告：温岭市城市房地产开发有限公司，住所地：温岭市城东街道横湖中路159号2605室。统一社会信用代码：91331081255473299H。 法定代表人：徐秀敏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈攀峰、陈伊盼，浙江咨道律师事务所律师。 原告郏海敏与被告温岭市城市房地产开发有限公司（以下简称“城市房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告郏海敏及其委托诉讼代理人王建宏、江伟伟，被告城市房地产公司的委托诉讼代理人陈攀峰、陈伊盼到庭参加诉讼。在审理过程中，当事人申请庭外和解，本院予以准许，后因双方未能在期限内达成和解，本案依法恢复审理。现已审理终结。 原告郏海敏向本院提出诉讼请求：一、判令被告将坐落于温岭市××街道××村××大厦××幢××室的房产交付原告使用；2、判令被告将坐落于温岭市××街道××村××大厦××幢××室的不动产权证书交付给原告；3、判令被告支付原告违约金（以1628723元为基数，自2018年6月30日起按日利率0.015%的标准计算至实际交付之日止的逾期交房违约金；以1628723元为基数，自2018年12月30日起按日利率0.01%的标准计算至实际交付权属证书之日止的违约金）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月26日，原告郏海敏与被告城市房地产公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定买受人以1628723元的总价购买位于温岭市××街道××村××路××大厦××房××，付款方式为按揭贷款，买受人支付首付款488723元。出卖人应当在2018年6月30日前将商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一点五的违约金。此外，出卖人应当在2018年12月30日前，取得土地、房产权属证书，交付给买受人。出卖人在约定期限起30日后，不能交付权属证书或登记证明，且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证明或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了首付款，并至银行办理余款按揭手续。但是，被告至今未向原告交付上述房产及相关权属证书。原告认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效，被告应当按约履行合同义务，并承担相应的违约责任。 被告城市房地产公司辩称：对于原告主张的基本事实无异议，被告确实逾期交房超过二年之久，但是案涉房屋已经建造好了，虽然目前尚未竣工验收，如果原告要求按现状交付的话，被告同意进行交付，而办证的客观条件还不具备，无法交付。对于原告主张的违约责任，被告认为应该免责或者减少责任，因为由于多种原因造成工程延误，如消防登高面涉及的区域不在小区的规划范围内该进度不受被告控制，电力设计以及存在变电箱位置更改，并非被告方的过错。如果法院认为应当计算违约金，那么原告诉请的违约金过高，逾期交房的损失参照同地段同类房屋租金每月3000-4000元左右计算，还应当考虑房屋价值提升、疫情期间及结合相应的过错责任以及原告的实际损失进行综合认定。 经审理，本院认定案件事实与原告起诉陈述的事实一致。另查明，案涉房屋截止本案法庭辩论终结前尚未通过竣工验收。 本院认为，原、被告于2017年6月26日签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现本院对本案的争议作如下归纳及阐述： 一、原告主张要求被告交付涉案房产及不动产权证书能否支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。本案中，双方在合同中也约定交付的商品房应当符合“建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明”等条件。因此，虽然原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》中约定的房屋交付期限早已届满，但涉案房产项目至今未予竣工验收合格，不符合上述法律、行政法规规定的以及双方合同约定的商品房交付使用条件，也不具备办理不动产权证书的条件，故对原告要求被告交付涉案房产和不动产权证书的诉请，本院目前尚无法予以支持。原告可待相应条件成就后，另行主张交付。 二、被告是否构成违约及原告主张的违约金是否过高。双方在合同中约定被告应在2018年6月30日前将商品房交付原告使用，在2018年12月30日前取得土地、房产权属证书，交付给原告。现已经远远超过合同上约定的房屋和产权证的交付时间，被告构成违约。原告有权按照合同约定主张逾期交房和交证的违约金。被告以消防登高面道路施工原因及电力设计更改、村民阻挠等原因影响工程进度延缓为由的辩解事由，均不可归责于原告，亦非原告过错，故被告的抗辩缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。退一步讲，即使存在案外第三人原因造成被告违约，依照相关法律规定，亦属被告在承担违约责任后另行主张的问题。因此，被告应当向原告承担违约责任，按约支付相应违约金。鉴于涉案房产尚未竣工验收合格，实际交房时间和权属证书取得时间均不确定，本院对逾期交房和交证的违约金均暂计算至原告起诉之日止。之后的违约金，原告可待相应条件成就后另行主张。对于被告提出的违约金过高要求调减的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等有关规定，人民法院对当事人约定违约金进行调整的前提是“过分高于造成的损失”，而“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”是判定“过分高于”的定量标准。调整违约金时应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告认为应参照同地段同类房屋的租金予以处理。本院经审查认为，商品房买卖合同系被告方提供的格式合同，商品房买卖合同中关于违约金计算标准的约定符合原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该标准系房产开发商在签订合同时对购房人损失的预先设定，该设定一方面体现了对购房人相应损失的赔偿性质，另一方面也体现了对违约方的惩罚性质，其目的在于督促当事人依约履行合同义务。并且从本案具体约定来看，逾期交房违约金按已付房款的日万分之一点五，逾期交证违约金按日万分之一计算，该标准没有超过通常的商品房预售合同的约定标准，并未过分高于参照银行利率计算的实际损失。故对被告抗辩违约金过高，要求调减的请求，本院不予采纳。但考虑新冠肺炎疫情的影响，本院酌情减免两个月的违约金。 综上，在扣减两个月后，截止起诉之日（2020年6月17日）止，被告应当支付原告的逾期交房违约金为160266.34元（1628723元×0.015%×656天）；逾期交证违约金为76875.73元（1628723元×0.01%×472天）。至于被告提出的原告逾期交付房款责任，庭审中被告仅表达了保留诉讼权利的意见，并未提起明确的反诉主张，且原告对此亦存在异议，故当事人就此可另案解决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款第（一）项、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告温岭市城市房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告郏海敏逾期交房违约金160266.34元、逾期交证违约金76875.73元，合计237142.07元； 二、驳回原告郏海敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19459元，减半收取9729.5元，由原告郏海敏负担7300元，被告温岭市城市房地产开发有限公司负担2429.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 干军辉 二〇二〇年十月二十六日 代书记员 金丹阳