湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9583号上诉人（原审被告）：武汉九派鑫谷置业有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区高新大道788号十五冶办公楼13层1301号。法定代表人：于志兴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱华，湖北谦牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡曼君，湖北谦牧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴刚，男，1990年11月21日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张海涛，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢松，上海建纬（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉九派鑫谷置业有限公司（以下简称九派公司）因与被上诉人吴刚商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初1695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。九派公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回吴刚的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由吴刚承担。事实和理由：一、一审法院未查明案涉房屋的使用情况，九派公司无逾期交付房屋的行为。九派公司已按照商品房买卖合同的约定于2019年3月30日前通知吴刚收房，履行了通知的义务，吴刚未办理收房手续，也未实际入住、使用该房屋。而该房屋已符合交付法定条件。二、一审法院确定九派公司承担违约责任所适用的标准不当。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，吴刚未使用该房屋，则不产生相应的实际损失。即使2019年3月30日房屋存在天然气未专项验收的瑕疵，但是九派公司已按照商品房买卖合同约定将管道铺设入户，九派公司考虑到吴刚对毛坯房屋装修施工也需要一定时间，同时尽全力配合武汉东湖中石油昆仑燃气有限公司协调市政道路的施工对天然气专项验收的影响。结合上述行为，一审法院认定九派公司构成逾期交房而不是瑕疵履行合同义务，并承担已付房价款日万分之三的违约金，显失公平。吴刚辩称，一、九派公司未在合同约定的交房时间完成燃气专项验收，不符合约定交付条件，构成逾期交房，该公司不构成逾期交房的理由不成立。二、一审判决按照日万分之三计算逾期交房违约金并无不当，应予以维持。吴刚向一审法院起诉请求：1.判令九派公司以1522730元为基数按日万分之三自2019年3月31日起至实际交房之日止向吴刚支付逾期交房违约金，暂计算至2019年8月2日止为57102.38元；2.案件受理费由九派公司承担。一审法院认定事实：2017年2月11日，吴刚与九派公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定吴刚购买九派公司开发的位于武汉东湖新技术开发区绿地国际理想城三期B-3幢2单元29层2号商品房，房屋总价款为1522730元。该合同约定与本案纠纷有关的条款为：第九条交房期限及条件。出卖人应当在2019年3月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续。7.燃气：交房时，管道铺设进户，有关燃气供应时间等具体情况均应按照燃气供应单位的规定执行。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。第十一条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。附件六：合同补充协议，约定：“4.8如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、能源部门对相关配套安装、验收之延误。（3）因政府部门、市政能源部门该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（7）其他不可抗力因素导致的情形。如发生上述第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（7）所述延期交房情况之一，出卖人应在发生该情形后30日内通知买受人，如出卖人未履行本款所述通知义务，出卖人不得以此为由免除延期交房责任。”上述合同签订后，吴刚依约按照房屋实际面积向九派公司支付了购房款1522730元。2019年3月30日前，九派公司按合同约定通知吴刚收房。但至一审法庭辩论终结时，吴刚尚未向九派公司办理收房手续。另查明，2018年1月17日九派公司与案外人武汉东湖中石油昆仑燃气有限公司签订《燃气设施委托建设安装合同》，约定由该公司为争议房屋安装燃气设施设备。争议房屋于2018年12月21日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2019年2月14日，武汉光谷中心城建设投资有限公司向九派公司回函《关于请求支持绿地光谷中心城项目现场施工报告的回函》，内容为：“收悉贵公司关于（大吕路-语风路）路面移交联系函。我司高度重视，立即与相关单位对接、沟通，并开展实地调研，现将有关情况回复如下。据查：此段施工段面义德市政于2016年5月完成雨、污水管网及土路床施工，并通过质监站分部分项节点验收，为支持贵司理想城项目建设而同月交与贵司临时占用至今，现场调查情况如下，1.此施工段面红线范围尚存部分土方未清运；2.贵司占用施工段施工段面内，已完工雨、污水检查井未恢复，而且已完成完工验收的雨、污水管道无第三方验收合格证，成品保护措施未落实到位。3.由于临近风林街占用段面土方堆积过高，如按风林街施工红线出土，现存其上的奥山府项目两栋临建存在垮塌风险，存在安全隐患。4.在贵司占用施工段面内，尚存活动板房未拆除，部分生活垃圾及建筑垃圾未清运等。鉴于上述以上原因，要求贵司按照市政道排工程要求完成上述整改，给予枫林街（大吕路-语风路）施工段面移交工作创造良好条件。”2019年8月2日，争议房屋“单位（分部）工程质量竣工验收记录”载明：绿地光谷国际理想城三期燃气管道工程开工日期2018年7月16日，完工日期2018年11月2日，竣工验收时间2019年8月2日。比合同约定的交房时间2019年3月30日迟延125天。九派公司未按照上述合同约定，在天然气设施设备不能按合同约定交房期限内办理竣工验收的情形发生后30日内通知吴刚。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点：1.争议房屋天然气管道工程迟延竣工验收，九派公司是否构成违约。2.如九派公司构成违约，双方约定的违约金是否应当调整。吴刚与九派公司就本案争议房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于争议房屋天然气管道工程迟延竣工验收，九派公司是否构成违约的问题。根据双方合同约定，九派公司应当在2019年3月30日前，向吴刚交付的商品房需要完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收。争议房屋天然气管道工程于2018年11月2日完工，但于2019年8月2日才竣工验收，比合同约定的交房时间2019年3月30日迟延125天。虽然九派公司辩称系市政道路原因造成，但其在发生该情形后30日内九派公司未通知吴刚，不能按照合同附件六合同补充协议的约定免除违约责任。在吴刚已按合同约定履行支付购房款的义务后，九派公司未按合同约定交付符合合同约定的商品房，根据双方合同约定，并依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条的规定，九派公司应向吴刚承担逾期交房的违约责任。该院对吴刚提出九派公司已构成逾期交房的主张，予以支持；对九派公司提出其不构成违约的主张，不予支持。关于九派公司构成违约，双方约定的违约金是否应当调整的问题。根据双方合同约定，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。吴刚并未收房，损失实际存在，九派公司应按合同约定向吴刚支付违约金，即按吴刚实际支付购房款1522730元的日万分之三，从2019年3月31日起至2019年8月2日止计算125天的违约金。根据双方合同约定，并依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条的规定，该院对吴刚的该项诉讼请求，予以支持；九派公司请求减少违约金的主张，没有事实和法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决：九派公司于判决生效之日起十日内向吴刚支付逾期交房违约金57102.38元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费614元（已减半收取），由九派公司负担（该款吴刚已预交，九派公司于判决生效之日起十日内支付给吴刚）。二审中，当事人没有提交新证据。吴刚、九派公司对一审查明的事实不持异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于九派公司是否存在逾期交房的问题。九派公司与吴刚签订的商品房买卖合同约定，九派公司应当在2019年3月30日前，将完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收的房屋交付吴刚使用，但直至2019年8月2日，案涉房屋相关的燃气管道工程才竣工验收。因此，在2019年8月2日前，九派公司不能向吴刚交付符合合同约定的房屋，在吴刚拒绝接收房屋的情形下，应当认定九派公司逾期交房。关于一审判决认定的九派公司应承担的违约金数额是否适当的问题。九派公司与吴刚约定，如逾期交房应按日向吴刚支付已交付房屋价款万分之三的违约金。由于违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还降低了发生纠纷时确定违约责任的举证成本，体现了预先确定性和效率原则。故九派公司作为违约方否定违约金条款，主张约定违约金过高，应承担举证责任。因该公司未提交证据，故本院对其主张不予采纳。据此，一审法院依照双方约定确定九派公司应承担的逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，九派公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文表述有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初1695号民事判决；二、驳回吴刚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取614元，二审案件受理费1228元，均由武汉九派鑫谷置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  危永波二〇二〇年十月十九日法官助理邱冠群书记员邱冠群