福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初8592号 原告：华夏银行股份有限公司福州闽江支行，住所地：福建省福州市鼓楼区温泉街道湖东路208号晓康苑1#楼南楼一层、二层，统一社会信用代码：9135010067192110XP。 法定负责人：唐毅，行长。 委托诉讼代理人：吴梅芳，福建合伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢漫芳，福建合伦律师事务所律师。 被告：游芳，女，汉族，1981年2月27日出生，住福建省平潭县。 被告：吴建明，男，汉族，1974年3月12日出生，住福建省平潭县。 被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地：福建省福州市湖东路43号奥林匹克教学楼七层，统一社会信用代码：91350100751381908A。 法定代表人：黄其森。 原告华夏银行股份有限公司福州闽江支行（以下简称华夏银行闽江支行）与被告游芳、吴建明、福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华夏银行闽江支行的委托诉讼代理人吴梅芳到庭参加诉讼。被告游芳、吴建明、泰禾公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令游芳、吴建明偿还华夏银行股份有限公司福州闽江支行贷款本金529464.08元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2020年7月31日为753.09元，实际应计至全部款项还清之日止）；2.依法判令华夏银行股份有限公司福州闽江支行对游芳、吴建明提供的位于仓山区房产享有优先受偿权，并有权以该资产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先用于上述贷款本息（包括利息、复利和罚息）和相应费用；3.依法判令福州泰禾房地产开发有限公司对游芳、吴建明的上述还款承担连带保证责任；4.依法判令游芳、吴建明、福州泰禾房地产开发有限公司承担本案案件受理费、财产保全费、公告费等实现债权的费用。事实与理由：2012年10月31日，游芳、吴建明夫妻二人与泰禾公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买位于仓山区房产。合同中对于买卖房产的价款、支付方式及双方的权利义务等内容均作出详尽约定。2012年10月31日，游芳依约向泰禾公司支付了312575元的首付款。 2012年12月17日，华夏银行闽江支行与游芳签订了一份编号为ＦＺ12Ｐ10120120315的《个人房屋抵押借款合同》，借款金额为720000元，期限20年，借款用途为购买位于仓山区房产，担保方式为：1.由游芳以其所购的前述房产提供抵押担保，并于2012年12月19日在福州市房地产交易登记中心办理了抵押预登记，预告抵押登记证号为榕房预ＱＲ字第××号；2.由泰禾公司提供阶段性连带责任保证担保，至前述房产正式抵押登记手续办理完毕。华夏银行闽江支行于2012年12月28日依约发放720000元贷款。游芳于2016年2月20日起，未能如期归还贷款本息，依据华夏银行闽江支行与泰禾公司签订的《个人房屋抵押借款合同》第二部分第七章第43条及第46条之约定，出现应由泰禾公司承担连带保证责任的事件后，华夏银行闽江支行有权扣划泰禾公司在华夏银行闽江支行所有营业机构的任何账户中直接扣收期应付款项用于清偿借款人借款，因此泰禾公司自2016年2月20日起清偿借款人借款至今。目前，上述房产已可以办理正式抵押登记，但游芳表示因资金困难暂时无能力办理产权证。 截至2020年7月31日，游芳尚欠华夏银行闽江支行贷款本金529464.08元及相应利息、罚息、复利753.09元未偿还。根据《个人房屋抵押借款合同》第二部分第十一章第54条第54.1款之约定,若甲方未按本合同约定还本付息，乙方有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和要求保证人承担连带保证责任。根据《个人房屋抵押借款合同》第一部分第八章第19条之约定，本合同履行过程中发生争议，应协商解决，若协商不成，按向乙方所在地人民法院提起诉讼的方式解决。华夏银行闽江支行遂诉至法院，请求判如所请。 被告游芳、吴建明、泰禾公司未作答辩。 原告华夏银行闽江支行围绕诉讼请求依法提交如下证据：Ａ1.结婚证，证明：游芳与吴建明为夫妻关系；Ａ2.销售不动产统一发票，证明：游芳向福州泰禾房地产开发有限公司支付了312575元购房首付款；Ａ3.《个人房屋抵押借款合同》，证明：2012年12月17日，华夏银行股份有限公司福州闽江支行与游芳、吴建明签订了一份编号为ＦＺ12Ｐ10120120315的《个人房屋抵押借款合同》，对有关贷款用途、期限、贷款本息的归还、担保方式、违约责任和争议的解决作出约定；Ａ4.借款凭证，证明：华夏银行于2012年12月28日依约向游芳发放720000元贷款；Ａ5.××号抵押权预告登记、房屋登记簿与他项权利部分，证明：游芳以其所购的前述房产提供抵押担保，并于2012年11月8日办理抵押权预告登记，预告登记权利人为华夏银行闽江支行；Ａ6.存款金融交易明细查询（含对手信息），证明：2016年2月20日起至今，游芳未能按期足额归还借款本息；Ａ7.华夏银行授信业务办理申请书及还款凭证，证明：因游芳未能按期足额归还贷款本息，依据华夏银行与泰禾公司签订的《个人房屋抵押借款合同》第二部分第七章第43条及第46条之约定，泰禾公司自2016年2月29日起清偿借款人借款至今；Ａ8.华夏银行闽江支行系统截屏，证明：截止截止2020年7月31日，游芳应偿还华夏银行闽江支行贷款本金529464.08元；Ａ9.最新华夏银行闽江支行系统截屏及存款金融交易明细查询（含对手信息），证明：截止2020年9月20日，游芳应偿还华夏银行闽江支行贷款本金524190.71元、利息1626.74元。 被告游芳、吴建明、泰禾公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。 经本院审查，原告提供的证据符合证据客观性、关联性、合法性的特征，确认原告提交的证据均可作为本案认定事实的根据，本院予以采信，本院依法确认证据的真实性并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原告所述属实。本院另查明,被告从2016年2月20日开始违约，截止2020年9月20日，被告尚欠贷款本金524190.71元、利息1626.74元。 本院认为，原告与被告签订的《个人房屋抵押借款合同》系双方的真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，均合法有效。依法成立的合同，双方当事人均应按约履行。原告华夏银行闽江支行依约向被告发放贷款，已经履行合同义务。现被告游芳、吴建明未依约还款付息已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告游芳、吴建明偿还借款本金524190.71元及相应利息、罚息，本院予以支持。 关于华夏银行闽江支行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人泰禾公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至游芳名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但游芳怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人游芳有协助办理抵押登记的义务，泰禾公司应督促其办理。本院确定游芳应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人游芳若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人华夏银行闽江支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，游芳虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于游芳财产，客观上应作为游芳责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人华夏银行闽江支行有权处分购房人游芳于商品房买卖合同项下的合同权利，而游芳取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故华夏银行闽江支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人华夏银行闽江支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因华夏银行闽江支行与保证人泰禾公司约定保证责任免除条件为：游芳办妥本合同约定的抵押担保的现房抵押登记手续并且原告收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本前。在抵押权未能依登记而设立情况下，泰禾公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人泰禾公司在承担保证责任后，有权向债务人游芳、吴建明追偿。在追偿过程中，若债权人华夏银行闽江支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还泰禾公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还游芳、吴建明。被告游芳以其所有的案涉房产为上述借款债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押担保法律关系依法成立并生效，原告诉请以案涉房产进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权，本院予以支持。被告游芳、吴建明、泰禾公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告游芳、吴建明于本判决生效之日起十日内共同偿还原告华夏银行股份有限公司福州闽江支行借款本金524190.71元并支付利息1626.74元(利息暂计至2020年9月20日，之后的逾期利息按合同约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）； 二、被告福州泰禾房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任； 三、被告游芳应于本判决生效之日起三十日内协助华夏银行股份有限公司福州闽江支行办理不动产【福州市仓山区房产】抵押登记手续，福州泰禾房地产开发有限公司应督促游芳并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，华夏银行股份有限公司福州闽江支行收到房屋他项权证书之日，福州泰禾房地产开发有限公司的保证责任终止； 四、福州市仓山区房产抵押登记办妥后，或游芳逾期仍未办理抵押登记的，华夏银行股份有限公司福州闽江支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 五、原告华夏银行股份有限公司福州闽江支行对福州市仓山区房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福州泰禾房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还游芳、吴建明； 六、福州泰禾房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向游芳、吴建明追偿； 七、驳回原告华夏银行股份有限公司福州闽江支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9102元，减半收取4551元，由被告游芳、吴建明、福州泰禾房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  韦信钱 二〇二〇年十月十五日 书记员  黄圣洁 书记员  郭 炜 附：一、本案所适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。