青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1533号上诉人（原审原告）：青海国太房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9163010578144990X3，住所地：青海省西宁市法定代表人：陈洪文，该公司总经理。委托诉讼代理人：武红、金雪蓉，青海观若律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙瑛，公民身份号码：×××，女，1973年10月9日出生，汉族，青海智慧智慧传媒有限公司股东，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：郑绍辉，青海军辉良剑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：青海智慧传媒有限公司，统一社会信用代码：916301040590105499U，住所地：青海省西宁市城西区西川南路法定代表人：王建功，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵辉，青海军辉良剑律师事务所律师。上诉人青海国太房地产开发有限公司（以下简称国太公司）因与上诉人孙瑛、上诉人青海智慧传媒有限公司（以下简称智慧传媒公司）合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院(2020)青0105民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。国太公司上诉请求：1.撤销西宁市城北区人民法院作出的（2020）青0105民初527号民事判决书中的第五项判决；2.依法改判孙瑛自2019年10月16日起，以1185022元为基数，向国太公司支付每日万分之一的违约金；3.依法改判智慧传媒公司对孙瑛欠付1185022元购房款及违约金承担连带清偿责任；4.本案一审、二审的诉讼费、保全费、保全担保费用由孙瑛、智慧传媒公司承担。事实和理由：国太公司与智慧传媒公司签订了《广告置换合同》，双方约定智慧传媒公司以提供电梯轿厢广告的方式置换孙瑛购房款中的1345522元部分，该行为完全符合债务加入的要件。智慧传媒公司应当在其不能履行广告置换合同后，与孙瑛就剩余房款及违约金承担连带清偿责任。孙瑛明确拒绝履行广告发布义务后，应当承担违约责任。广告置换是国太公司与孙瑛约定的一种支付购房款的方式，在孙瑛及智慧传媒公司不能按约履行置换义务时，应视为孙瑛未按商品房买卖合同约定支付购房款，孙瑛应当按照合同约定承担违约责任，即自2019年10月16日起以1185022元为基数，按照每日万分之一向国太公司支付违约金。针对国太公司的上诉请求，智慧传媒公司、孙瑛辩称：智慧传媒公司不是房屋买卖合同的主体，对孙瑛与国太公司的债务不应承担连带责任。智慧传媒公司与国太公司的广告置换合同无法定解除的理由，应继续履行。孙瑛与国太公司之间的房屋买卖合同不应当与《广告置换合同》在同一诉讼中共同审理。智慧传媒公司上诉请求：1.撤销西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初527号民事判决书，驳回国太公司一审对智慧传媒公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由国太公司承担。事实和理由：国太公司与智慧传媒公司签订了《广告置换合同》。虽然合同约定电梯轿厢内广告200元/块/月，电梯轿厢液晶屏200元/块/月，但该合同仍然属于广告置换合同，并不是单纯的电梯广告合同。国太公司除要求智慧传媒公司在电梯发布广告外，还曾要求智慧传媒公司为其在小区闸道发布过广告。故智慧传媒公司与国太公司之间并不仅是狭义的电梯广告合同，且合同条款中没有约定为只能是电梯箱内广告。一审法院认定双方合意对广告发布方式的变更，不是对所有广告形式发布方式的变更属其主观臆断。一审法院依据西宁市市场监督管理局、西宁市住房保障和房产管理局联合发布的宁市监201950号文件《关于加强电梯安全监管依法整治与电梯安全运行无关的设施物品的通知》，就以情势变更解除双方签订的《广告置换合同》属事实认定错误。因西宁市市场监督管理局、西宁市住房保障和房产管理局联合发布的文件中没有明确不让在电梯内做广告的表述，且该文件不是法规或规章，且不是永久性的禁止规定，国太公司与智慧传媒公司签订的合同没有时间节点限制。智慧传媒公司完全具备继续履行合同的能力，曾多次要求继续履行合同，故本案不存在情势变更的事由，不存在合同无法履行或者履行不能的情况。综上，请求二审法院依法驳回国太公司的全部诉讼请求。针对智慧传媒公司的上诉请求，孙瑛辩称：智慧传媒公司的上诉理由符合事实，请求二审法院予以支持。国太公司辩称：智慧传媒公司通过实际履行情况反推合同内容属于扩大解释合同条款，国太公司与智慧传媒公司对合同履约方式作出了明确约定。政府文件已经明确2019年6月对违法张贴的广告拒不清除的会强制清除，该文件证明双方的置换合同已经无法履行。且孙瑛跟智慧传媒公司的关系双方均已确认，孙瑛是智慧传媒公司的法定代表人。一审法院认定电梯轿厢广告不能履行是政府原因符合事实，请求二审法院驳回智慧传媒公司的上诉请求。孙瑛上诉请求：1.撤销西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初527号民事判决书；2.本案一审、二审诉讼费由国太公司承担。事实和理由：孙瑛与国太公司签订《商品房买卖合同》，和国太公司与智慧传媒公司签订的《广告置换合同》是两个法律关系，《商品房买卖合同》在后，《广告置换合同》在前，两者之间存在主次关系，《广告置换合同》是作为《商品房买卖合同》的次合同存在，不应在同一案件中进行审理。孙瑛与国太公司签订《商品房买卖合同》是基于该合同中存在广告置换为条件，国太公司才同意签订该买卖合同，当时合同约定房屋单价13800元/平方米，在2014年属于明显超出合理价款范围之内，正是基于广告置换合同的存在，孙瑛才以高价签订买卖合同，孙瑛共计支付房款1724150元，结合该房屋的面积及单价孙瑛已经按照市场价足额支付该房屋的房款。综上，请求二审法院依法撤销原判，驳回国太公司一审的全部诉讼请求。针对孙瑛的上诉请求，智慧传媒公司辩称：同意孙瑛的上诉理由，请求二审法院支持孙瑛的上诉请求。国太公司辩称：本案中广告置换合同与购房合同的法律关系并不冲突，国太公司与孙瑛签订购房合同时以广告置换方式置换部分购房款是双方真实意思表示，不存在不公平的情形。国太公司请求解除合同也是因为广告置换合同无法实际履行，而孙瑛怠于行使其义务。综上，请求依法驳回孙瑛的上诉请求。国太公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令解除国太公司与智慧传媒公司于2015年11月10日签订的《广告置换合同》；2.依法判令孙瑛支付国太公司购房款1185022元；3.依法判令孙瑛自2019年10月16日开始向国太公司支付以1185022元为基数每日万分之一的违约金；4.依法判令智慧传媒公司对孙瑛欠付国太公司的1185022元购房款及违约金承担连带清偿责任；5.本案的诉讼费、保全费、保全担保费用由智慧传媒公司、孙瑛承担。一审法院查明事实：2014年9月10日，国太公司与孙瑛签订了《国太.旺座项目写字楼认购协议》，约定：“乙方（原审被告孙瑛）认购房屋为位于西宁市小桥大街6号‘国太旺座’小区2幢12-5,12-6号房屋，建筑面积为220.69平方米”。“乙方自愿认购以上房屋，该房屋原单价13800元/平方米，总价为人民币3045522元”。“乙方9月27日之前付清50万元整，余款120万元整，于2015年5月10日之前付清，剩余房款1345522元整抵广告费”。“认购方在填写本协议时自愿交付购房定金5万元整，此购房定金在签定《商品房买卖合同》时将全数计入所购房屋的购房总款中”。2015年11月10日，国太公司与智慧传媒公司签订了《广告置换合同》，合同约定：“置换广告部分金额是1345522元，此置换广告费用没有投放时间节点的限制，根据甲方（国太公司）自己的需要通知乙方（智慧传媒公司）进行广告投放即可。电梯轿厢内广告200元/块/月、电梯轿厢液晶屏200元/台/月。直至1345522元置换广告费全部投放完毕即可（注：每次投放需甲乙双方再次签署合同，制定广告投放数量及时间的要求）”。2015年11月11日，智慧传媒公司出具了一份《授权书》。内容记载为：“青海智慧广告传媒有限公司授权孙瑛女士（身份证号：×××）任本公司总裁职位，孙瑛女士有权支配青海智慧广告传媒有限公司的相关业务”。国太公司与孙瑛签订了合同编号为YS0264780，YS0264797号的两份《西宁市商品房预售合同》。2016年6月18日，国太公司向孙瑛出具了国太.旺座一期写字楼2-1165,2-1166号房屋的《交房通知书》。孙瑛分别于2014年9月11日、2014年9月17日、2014年11月15日、2015年2月3日、2016年4月27日、2016年6月7日向国太公司支付了50000元、450000元、150000元、200000元、400000元、450000元，共计1700000元，国太公司分别向孙瑛出具了《收据》。2018年11月30日，孙瑛向国太公司补交面积差产生的房款24150元。2019年孙瑛在西宁市不动产登记服务中心办理了青（2019）西宁市不动产权第XXXX号、青（2019）西宁市不动产权第XXXX号不动产登记证书，记载案涉国太.旺座2-1165,2-1166号房屋的权利人为孙瑛，共有情况为单独所有。两套房屋建筑面积分别为108.85㎡和113.59㎡，共计222.44㎡。2019年5月8日，富康发展控股有限公司与原审被告智慧传媒公司签订了《智慧传媒广告发布售前确认单》，约定：“发布形式为电梯框架；发布内容为连锁会员招募广告、体检套餐广告、控股招聘广告；发布数量260块；发布时间2019年5月1日至2019年5月31日；总金额52000元”。2019年8月6日，富康发展控股有限公司与原审被告智慧传媒公司签订了《智慧传媒广告发布售前确认单》，约定：“发布形式小区道闸；发布内容为富康医药；发布数量31杆；发布时间2019年6月7日至2019年8月10日；总金额为108500元”。另查明，富康发展控股有限公司与国太公司具有关联关系。2018年3月24日，国太公司委托青海树人律师事务所向智慧传媒公司发出了树律函字[2018]第99号律师函，函告智慧传媒公司与国太公司联系、接洽履行《广告置换合同》。2018年5月22日，国太公司向智慧传媒公司发出了《关于广告发布的通知》，该通知国太公司要求将广告置换授权给富康发展控股有限公司的关联公司青海智轩文化传媒公司，由智慧传媒公司发布青海智轩文化传媒公司招揽的广告业务。2018年5月25日，智慧传媒公司向国太公司出具了《回执》，表示已知悉《关于广告发布的通知》的内容。2018年5月28日，智慧传媒公司向国太公司发出《回函》。智慧传媒公司表示“我公司明确规定关于抵顶或置换类合作客户的广告，必须是与合作对方公司名称、性质一致的相关业务。对于与置换公司业务无关的内容，我公司不予执行；并要求国太公司负责人明确发布广告的画面内容，以及提供图片。另表示国太地产、富康药业的相关内容都予发布”。2019年4月4日，西宁市市场监督管理局、西宁市住房保障和房产管理局联合发布了宁市监[2019]50号文件《关于加强电梯安全监管依法整治与电梯安全运行无法的设施物品的通知》，文件要求于2019年6月1日前，电梯使用单位自行清除在电梯轿厢、机房、井道内放置粘贴、悬挂、安装的各类与电梯运行无关的设施物品。一审法院认为，该案争议的焦点是：一、国太公司与智慧传媒公司签订的《广告置换合同》应当解除还是继续履行？二、若解除《广告置换合同》，智慧传媒公司应否对孙瑛欠付国太公司的1185022元购房款及违约金承担连带清偿责任？针对第一个争议焦点：国太公司与智慧传媒公司签订的《广告置换合同》应当解除还是继续履行？一审法院认为，国太公司与孙瑛签订《国太.旺座项目写字楼认购协议》和《商品房预售合同》，国太公司又与智慧传媒公司签订《广告置换合同》，由智慧传媒公司为国太公司发布公司，以广告置换的方式折抵孙瑛应付国太公司购房款1345522元，是当事人真实意思表示，合法有效。国太公司与智慧传媒公司明确约定以电梯为载体形式发布广告。电梯广告包括两种形式：一是电梯轿厢内悬挂、粘贴固定画面的广告牌，二是电梯内LED电子显示屏滚动播放广告。2019年4月4日西宁市市场监督管理局、西宁市住房保障和房产管理局联合发布的宁市监[2019]50号行政管理文件，要求电梯使用单位不得在电梯放置电梯运行无关的设施物品，排除了双方约定的在电梯轿厢内悬挂、粘贴固定画面的广告牌的情形。而对于电梯内LED电子显示屏，从电梯运行安全层面，双方均表示由政府相关部门管理，播放内容以公益性质为主，智慧传媒公司举证青海抬头乐文化传播有限公司授权智慧传媒公司代理发布该公司旗下的电梯广告和LED电子显示屏发布广告的照片，未显示该公告是智慧传媒公司发布的广告，不能证明政府相关部门管理是否允许青海抬头乐文化传播有限公司授权给其他公司发布公告。2015年11月10日国太公司与智慧传媒公司签订了《广告置换合同》之后，智慧传媒公司在2019年为国太公司的关联企业富康发展控股有限公司发布了两次广告，一次是电梯框架广告，金额52000元，一次是小区道闸广告，金额为108500元，其中小区道闸广告是双方达成合意对广告发布方式的变更，但此次变更不能说明国太公司对所有广告发布方式均同意变更，国太公司起诉后智慧传媒公司多次表示愿意通过其他的形式为国太公司发布广告，国太公司未表示同意，一审庭审中国太公司亦明确表示不同意以其他方式发布公告。一审法院认为，合同是当事人意思自治的体现，应当予以充分尊重。宁市监[2019]50号行政管理文件的实施，是国太公司和智慧传媒公司在订立合同时不可预见的政府行为，属于情势变更，导致国太公司与智慧传媒公司订立合同发布电梯广告的合同目的不能实现，符合法定解除条件。国太公司要求解除《广告置换合同》的诉讼请求一审法院予以支持。针对第二个争议焦点：解除《广告置换合同》，智慧传媒公司应否对孙瑛欠付国太公司的1185022元购房款及违约金承担连带清偿责任？一审法院认为，国太公司和智慧传媒公司签订的《广告置换合同》依法解除，该合同已部分履行，尚未履行的部分不再履行。《广告置换合同》合同解除后，国太公司与孙瑛签订的《商品房买卖合同》仍然有效，国太公司全面履行了《商品房买卖合同》的义务，孙瑛已经取得案涉商品房所有权，现广告费用折抵房款的情形消灭，孙瑛应当向国太公司足额支付购房款。智慧传媒公司在《广告置换合同》中已经履行的部分，两次发布公告价值160500元，应予折抵孙瑛的购房款，孙瑛尚欠国太公司房款1185022元，是其个人债务，应予清偿。国太公司要求孙瑛支付国太公司购房款1185022元的诉讼请求，一审法院予以支持。本案因情势变更解除《广告置换合同》，并非孙瑛与智慧传媒公司的违约行为，孙瑛继续履行《商品房买卖合同》中确定的付款义务，应给予一定的合理期限。如孙瑛在判决确定的合理期限之后仍然不向孙瑛支付购房款，则孙瑛构成违约。《商品房买卖合同》中约定了违约金为未付款项的每日万分之一未超过合理限度，国太公司要求孙瑛支付违约金的诉讼请求，予以支持，违约金的起算时间，应于判决确定的孙瑛给付国太公司购房款1185022元的履行期限届满的次日起算。国太公司和智慧传媒公司签订的《广告置换合同》仅约定以广告发布置换孙瑛的购房款，并未约定智慧传媒公司对孙瑛的债务承担连带清偿责任。《广告置换合同》解除后，孙瑛欠付国太公司的购房款是其个人债务，国太公司要求智慧传媒公司对孙瑛的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。国太公司为防止其利益无法实现，申请诉前保全，所支出的诉讼保全费5000元和保全担保费2370元，是国太公司的合理损失，应当由败诉一方承担。遂判决：一、解除青海国太房地产开发有限公司与青海智慧广告传媒有限公司2015年11月10日签订的《广告置换合同》；二、孙瑛于判决生效后十日内向青海国太房地产开发有限公司给付购房款1185022元；三、若孙瑛未在本判决生效后十日内内向青海国太房地产开发有限公司给付购房款1185022元，则应自判决生效后十日的次日起，以购房款1185022元为基数按照每日万分之一的利率向青海国太房地产开发有限公司支付违约金；四、青海国太房地产开发有限公司支出的保全费5000元、保全担保费2370元，由孙瑛承担；五、驳回青海国太房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15466元，减半收取7733元，由孙瑛负担。对一审法院查明的事实，二审仍予确认。二审中，当事人均未提交新证据。本院认为，国太公司基于客观情况的重大变化,不同意继续履行案涉《广告置换合同》，并要求解除该合同,现是否应当继续履行该《广告置换合同》系本案当事人争议之焦点问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，2019年4月4日西宁市市场监督管理局、西宁市住房保障和房产管理局联合发布了宁市监[2019]50号文件《关于加强电梯安全监管依法整治与电梯安全运行无关的设施物品的通知》并已实际实施，文件要求2019年6月1日前，电梯使用单位自行清除在电梯轿厢、机房、井道内放置粘贴、悬挂、安装的各类与电梯运行无关的设施物品。西宁市住房保障和房产管理局发布的文件导致国太公司和智慧传媒公司订立的《广告置换合同》在履行过程中,合同的客观情况发生了重大变化,该变化当事人在订立合同时无法预见,该合同风险显然不属于普通的商业风险。现智慧传媒公司以电梯广告的形式支付房款已经无法实现合同目的,如继续履行讼争合同,亦将导致明显不公平的后果。因此,应该认定本案的情形属于《中华人民共和国合同法》中规定的情势变更情形。依照《广告置换合同》约定内容及合同履行的可预见性、归责性以及产生的后果等方面分析，智慧传媒公司关于宁市监[2019]50号文件未明确规定电梯内不能做广告、该文件不是法规规章的上诉理由与行政机关对电梯安全运行的总体规划与具体工作要求的解释不符。因涉案双方当事人就合同变更事宜在诉讼中无法达成一致意见，一审法院判决解除合同,孙瑛向国太公司给付剩余购房款并无不当。智慧传媒公司请求双方继续履行合同，本案情形不存在情势变更的上诉理由不能成立。本案系因情势变更而解除合同,不可归责于签约当事人,智慧传媒公司并未违约。《商品房买卖合同》亦未约定智慧传媒公司对孙瑛的购房款承担连带清偿责任，国太公司请求智慧传媒公司对孙瑛欠付的购房款承担连带清偿责任无据可依。一审判决孙瑛支付房款的违约金起算时间以孙瑛给付国太公司购房款1185022元的履行期限届满的次日起算并无不妥。孙瑛与国太公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对案涉房款双方亦无其他协议约定。涉案《商品房买卖合同》与《广告置换合同》的合同约定内容并不矛盾。孙瑛以本案存在广告置换条件、合同约定房屋单价过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述,一审判决认定事实清楚、适用法律正确,国太公司、智慧传媒公司及孙瑛的上诉理由均不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15466元，由青海国太房地产开发有限公司负担5155.3元，青海智慧传媒有限公司负担5155.3元，孙瑛负担5155.3元。青海国太房地产开发有限公司预交的案件受理费中退还该公司10310.7元，青海智慧传媒有限公司预交的案件受理费退还该公司10310.7元，孙瑛预交的案件受理费中退还其10310.7元。本判决为终审判决。审判长 张洁琼审判员 王 鹏审判员 李宏宁二○二○年十月十日书记员 姚燕燕附：审理本案所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。