辽宁省彰武县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0922民初3133号 原告：赵东海，男，1971年5月8日出生，汉族，辽阳供电公司职工，户籍地彰武县，现住辽阳市文圣区。 委托诉讼代理人：李成，系辽宁树正律师事务所律师。 被告：武广明，男，1974年12月25日出生，汉族，个体工商户，户籍地彰武县，现住彰武县。 被告：李伟东，男，1971年5月14日出生，满族，彰武县第二人民医院职工，住彰武县。 第三人：贾晓宏，女，1972年12月13日出生，汉族，彰武县大德镇政府干部，住彰武县。 原告赵东海诉被告武广明、李伟东、第三人贾晓宏执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告赵东海及委托诉讼代理人李成、被告武广明、李伟东、第三人贾晓宏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 赵东海向本院提出诉讼请求：1、依法撤销辽宁省彰武县人民法院作出（2019）辽0922号执异13号执行裁定书；2、准许执行李伟东位于彰武县哈尔套镇西哈尔套村四组的平房3间；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月29日，原告赵东海与第三人李伟东在彰武法院达成（2018）辽0922民初1923号民事调解书，确定第三人应偿还原告债权本息合计560,000元。2018年8月20日，经原告申请，本案进入执行程序。同年8月22日，人民法院依法查封李伟东名下位于彰武县哈尔套镇西哈尔套村四组的平房3间，李伟东同意我出售该房屋以偿还欠款。原告为此在该房屋悬挂售房条幅一年左右，期间无任何人提出异议。2019年9月14日，被告在与第三人李伟东因另案执行过程中，对本案所涉房屋再次查封，被告在此之后又提出案外人执行异议。经原告答辩，在双方争议较大的情况下，辽宁省彰武县人民法院未经听证即作出（2019）辽0922号执异13号执行裁定书，停止了对案涉房屋的执行，该执行裁定书于2019年10月8日送达给原告。彰武县人民法院在（2019）辽0922号执异13号执行裁定书中表述：“关于本案执行的3间平房，李伟东在法院查封前已出卖给武广明，且未办理产权过户手续非因当事人原因，同时已将房屋附属彩钢房交付给武广明使用”。该事实系人民法院在双方争议较大且未进行听证的情况下作出的认定，被告在案外人执行异议审查过程中，仅提供了房屋买卖合同和现金收据，该房屋买卖合同及现金收据未经质证，其真实性无法确认。自2018年8月22日开始，案涉房屋一直处于闲置状态。武广明不能说明在其因另案申请查封案涉房屋后又单独提出执行异议的理由，且被告并没有证据证明其占有案涉房屋及其未能办理产权过户手续的原因。综上所述，人民法院在双方争议较大的情况下，未充分调查、核实被告是否对执行标的享有足以排除执行的权利，在被告提出执行异议明显有违常理的情况下，即作出裁定停止执行案涉房屋违法。原告依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 武广明辩称，2017年6月1日，李伟东和贾晓宏将临街房3间及彩钢房以300000元价格出售给我，签订了房屋买卖合同。我以现金方式付了房款，他们将房产证给了我。不同意原告的诉讼请求。 李伟东辩称，2017年6月份我将临街房屋卖给了武广明，此事属实，欠赵东海本息560000元属实，我不同意拿房屋折价还欠款。不同意原告的诉讼请求。 贾晓宏述称，我和李伟东在2017年6月份将共有的临街房3间及彩钢房以300000元价格出售给武广明，签订了房屋买卖合同，收取了房款。我们之间的房屋买卖合同是真实合法有效的，而原告与李伟东债务纠纷法院查封该房屋是在卖房1年以后，之所以能查封是因为房屋没有过户，没有过户的原因是彰武县不动产登记改革，农村房屋不能过户。所以法院查封的是武广明的房子不是李伟东的房子。原告跟李伟东间的债务是真是假我不知道，他们之间有两个诉讼案件涉案金额达到1200000左右，我毫不知情。原告在我与李伟东离婚后提起诉讼，他们就债务达成和解，我怀疑赵东海与李伟东恶意诉讼损害我的权益。查封已出卖的房屋损害了我的合法权益，所以请求驳回原告的诉请。 双方当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。 赵东海提供如下证据：1、证人王某、刘某、梁某1证言，拟证明武广明未合法占用案涉房屋。证人王某证明2015年10月至2018年10月承租涉案房屋，在承租期间武广明未主张房屋产权和房租。证人刘某证明2019年2月赵东海委托其在案涉房屋处悬挂出售条幅，房屋空闲，武广明未阻止。证人梁某2证明其为案涉房屋的邻居，2019年2月，看见有人悬挂出售条幅，武广明没阻止，当时武广明已在旁边彩钢房放货。2、2018年8月20日提交的执行申请、（2019）辽0922执异13号执行裁定，拟证明2018年8月22日经赵东海申请彰武县人民法院依法查封了案涉房屋，在查封案涉房屋之前一直由案外人承租房屋，武广明未合法占有案涉房屋。3、武广明未写日期的执行申请书、（2019）辽0922执803号协助执行通知书，证明被告武广明提出执行的具体时间不明确，彰武县人民法院依据武广明的申请向李伟东所在的建设办公室发出协助申请对案涉房屋作为李伟东的个人财产予以查封的事实。4、武广明提出执行异议提交的房屋买卖合同、收据各1份，拟证明提交执行异议时，收款收据是由贾晓宏提供，房屋买卖合同是武广明提供的，武广明称收款收据由贾晓宏代为提交不属实，该收据下方明确写明有第三人贾晓宏提供收据，作为房屋出卖人，收到买受人购房款，应当将该收款收据交由买受人作为购买房产支付对价的凭证，但到2019年6月17日，该收款收据仍由出卖人贾晓宏持有，足以说明被告武广明未支付300000元购房款，该房屋买卖合同是虚假的。 武广明提供了如下证据：房照、房屋买卖合同、收款收据，拟证明其与贾晓宏、李伟东签订了房屋买卖合同，房屋买卖签订后其交了房款，李伟东、贾晓宏将房证交给了他。 李伟东未提供证据。 贾晓宏提供了离婚证、离婚协议书，拟证明2017年9月15日其与李伟东协议离婚，在离婚时与李伟东的房产已处理，协议时无共同财产。 为查明案件事实，依法调取了（2019）辽0922民初946号民事判决书及（2019）辽0922执803号执行卷宗中的相关材料。（2019）辽0922执803号执行案中，2019年6月14日，本院对武广明进行了询问，武广明陈述借给李伟东、贾晓宏443500元，其中30万元与贾晓宏、李伟东签订了买卖合同，同意将李伟东名下的共有房屋以30万元的价格卖给他，同意用房屋抵债30万元，剩余143500元再协商；同日，贾晓宏接受询时陈述借款443500元中购房款30万元，剩余143500元为借款，2017年6月1日，其与李伟东与武广明签订《房屋买卖合同》约定将李伟东名下的共有房屋出售给武广明，价款30万元，武广明以现金方式支付给她房款，因不动产登记改革，未办理过户；2019年6月17日，李伟东接受询问时陈述欠武广明443500元，其中30万元用其名下的房屋卖给了武广明，未办理过户，早在2017年6月1日就签订了《房屋买卖合同》，武广明给了房款；2019年8月15日，本院对武广明进行了询问，武广明陈述三间房屋全部处于空闲状态，房屋钥匙在贾晓宏手中。 武广明、李伟东、贾晓宏对赵东海提供的证据没有异议。赵东海对武广明提供的房屋买卖合同、收款收据有异议，认为不真实。赵东海对贾晓宏提供的证据真实性没有异议，但认为无关联性，认为离婚协议中共同财产为“无”不代表双方没有房产。对双方当事人均无异议的证据，本院予以认定。经审理，本院认定事实如下： 赵东海系李伟东的妹夫。李伟东与贾晓宏原系夫妻关系，双方于2017年9月15日在彰武县民政局婚姻登记站协议离婚。 2018年6月29日，赵东海与李伟东因民间借贷纠纷，经本院主持调解，双方自愿达成调解：李伟东偿还赵东海借款500000元及利息60000元，于2018年7月15日全部给付。本院向双方送达了（2018）辽0922民初1923号民事调解书。由于李伟东未能还款，2018年8月20日，赵东海申请执行。2018年8月22日，本院作出（2018）辽0922执字1088号执行裁定书查封了李伟东名下的位于彰武县哈尔套镇西哈尔套村四组的平房3间（房产证号01××51）。 2019年3月12日，本院立案受理武广明与李伟东、贾晓宏民间借贷纠纷一案，查明认定事实为李伟东、贾晓红于2018年3月15日向武广明借款300000元，月利率1%。同年6月20日，二人又向武广明借款143500元，未约定利息。并于2019年4月18日作出（2019）辽0922民初946号民事判决书判决：李伟东、贾晓宏偿还武广明借款443500元及利息。2019年6月13日，武广明申请执行。2019年6月14日，本院以（2019）辽0922执803号执行裁定书查封了李伟东名下的位于彰武县哈尔套镇西哈尔套村四组的平房3间。随后，武广明又对（2018）辽0922执字1088号案提出案外人执行异议，本院于2019年9月16日立案受理。武广明主张于2017年6月1日与李伟东和贾晓宏签订了《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》载明：甲方贾晓宏、李伟东，乙方武广明；房屋坐落于，三间向道砖石结构商品房（包括一间彩铝临时房），房照号01××51；价款三十万元；乙方签订合同当日一次性现金支付全部房款；甲方保证房屋没有办理抵押，没有不合法的争议事项，如事后出现此类似情况，甲方退回所有房款，并赔偿乙方经济损失；因为不动产管理改革期，所有房屋暂时不能办理过户，甲方在合同签订后，将房屋所有权证移交给乙方，房屋所有权即转移给乙方；乙方承诺在房屋出租到期后再自行安排生产经营。执行异议过程中，由武广明提供《房屋买卖合同》，贾晓宏于2019年6月17日向本院提供了收据。 李伟东于2015年10月至2018年10月期间将案涉房屋出租给王某，王某经营理发店。 本院于2019年9月26日作出（2019）辽0922号执异13号执行裁定书：停止对李伟东位于彰武县哈尔套镇西哈尔套村四组的平房3间的执行。赵东海不服该裁定，提起了申请执行人执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点为案外人武广明是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中武广明主张于2017年6月1日与李伟东、贾晓宏签订了《房屋买卖合同》，但没有充分证据证明其已给付房款；在2018年8月22日本院查封案涉房屋前并没有实际占有该房屋；在（2019）辽0922执803号执行案中，武广明、李伟东、贾晓宏均承认借款443500元中包括了房款300000元，武广明与李伟东承认房屋作价300000元，并不排除双方“真借贷假买卖”、“以房抵债”这一事实，更加证明武广明没有给付房款，以物抵债所基于的是金钱给付之债，与赵东海之债权相平等，而且根据我国土地管理法第九条的规定，宅基地属农民集体所有，根据房地一体原则，农村房屋买卖时，买卖对象得是属于同一村集体组织的成员，武广明与李伟东、贾晓宏不属于同一村集体组织，也形成不了物权优势；武广明购买了李伟东、贾晓宏的涉案房屋，又在（2019）辽0922执803号执行案中，查封了涉案房屋，而后才提出执行异议，有悖常理。综上所述，武广明不享有排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、准予执行李伟东名下的位于彰武县哈尔套镇西哈尔套村四组的平房3间（房产证号01××51）。 二、驳回原告赵东海其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告武广明、李伟东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本9份，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。 审判长  周建军 审判员  包玉辉 审判员  姜贺川 二〇二〇年十月十四日 书记员  杨 威