江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初2240号原告（反诉被告）：无锡亿达石化管阀有限公司，住所地无锡市滨湖开发区高凯路7号。法定代表人：赵龙华，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛晓东，无锡市滨湖区华庄法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：刘士英，女，1971年7月29日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：吴晓丹，江苏蠡湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓煜，江苏蠡湖律师事务所律师。原告（反诉被告）无锡亿达石化管阀有限公司（以下简称亿达公司）与被告（反诉原告）刘士英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亿达公司的法定代表人赵龙华及其委托诉讼代理人毛晓东，被告（反诉原告）刘士英的委托诉讼代理人吴晓丹、朱晓煜到庭参加诉讼。后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）亿达公司的法定代表人赵龙华及其委托诉讼代理人毛晓东，被告（反诉原告）刘士英的委托诉讼代理人吴晓丹、朱晓煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿达公司向本院提出诉讼请求：1、解除亿达公司与刘士英签订的关于无锡市滨湖区《厂房租赁合同》；2、判令刘士英立即迁出厂房，将厂房交还给原告；3、判令刘士英立即支付自2020年1月1日起按每月11942.5元的价格计算至实际搬离之日止的房屋使用费并结清相关水、电费用。原告当庭将第1项诉讼请求变更为：1、判决确认亿达公司与刘士英之间签订的关于无锡市滨湖区《厂房租赁合同》无效；将第3项诉讼请求变更为：判决刘士英立即支付自2020年1月1日起按每月11942.5元的价格计算至实际搬离之日止的房屋占有使用费；其余诉讼请求不变。事实和理由：2018年年底，亿达公司与刘士英签订了《厂房租赁合同》一份，约定由亿达公司将位于无锡市滨湖区房屋（建筑面积843平方米）出租与刘士英，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日止，房屋租金为每年每平方米170元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”由于亿达公司出租与刘士英的厂房没有办理产权登记，也没有报建手续，故双方签订的《厂房租赁合同》无效。被告刘士英辩称：根据原告提供的房产证、土地证和《厂房租赁合同》，可以证明原告与被告约定原告应将房产证、土地证载明的厂房按合同约定的面积交付被告使用，且最近的《厂房租赁合同》约定租赁期为2019年1月1日至2021年12月31日，至今尚未到期，原告与被告的《厂房租赁合同》有效，原告应按合同约定，向被告提供合同约定的合法房产。反诉原告刘士英向本院提出反诉请求：1、判令亿达公司立即向刘士英按照双方《厂房租赁合同》的约定交付权属于亿达公司的房屋产权证上的合法厂房；2、判令亿达公司返还刘士英支付的租金482470元及押金5000元，并向刘士英支付违约金50000元；3、判令亿达公司赔偿刘士英经济损失267944.5元。事实和理由：2015年至2019年，刘士英与亿达公司先后签订了多份房屋租赁合同，合同约定亿达公司将其合法所有的厂房租赁给刘士英用于生产经营，刘士英已经依照合同约定先后于2015年至2019年向亿达公司支付了租金482470元及押金5000元，但亿达公司至今未将合同约定的权属亿达公司合法所有的厂房交付刘士英使用，且至今未向刘士英开具相应的租金发票，按我国民法及合同法相关规定，上述租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照合同的约定切实全面履行合同义务，违反合同约定应承担违约责任。刘士英与亿达公司的《厂房租赁合同》尚未到期，亿达公司先后于2020年3月24日和2020年3月30日擅自潜入刘士英的经营场所破坏供电线路设施及生产设备，盗窃被告经营场所等物资，虽经公安机关口头勒令恢复但至今未恢复，并于2020年4月12日擅自将厂房大门上锁，将刘士英非法拘禁于厂房内，致使刘士英至今无法正常经营，造成了刘士英重大经济损失，对此亿达公司应当赔偿。反诉被告亿达公司针对反诉请求辩称：双方签订的《厂房租赁合同》，由于交付给刘士英的厂房没有取得建设规划工程许可，故双方的《厂房租赁合同》应当认定为无效。合同虽然无效，但刘士英使用的系亿达公司宗地上的建筑物，亿达公司有权要求承租人按照合同约定的租金支付房屋占有使用费，且案涉房屋从实际交付到至今已经多年。刘士英自2020年1月1日至今未缴纳相应的房屋使用费，其应当支付该期间的占有使用费。刘士英反诉要求亿达公司返还收取的租金及赔偿损失没有相应的法律依据，且亿达公司也不存在违约，无需支付违约金，押金可以在房屋占有使用费中进行冲抵。请求法院驳回刘士英的反诉请求。本院经审理认定事实如下：刘士英从2015年开始租赁亿达公司的房屋用于生产经营，租赁房屋的面积为843平方米，双方签订了多份厂房租赁合同。双方最后一次签订租赁合同是2019年1月。出租人亿达公司（甲方）与承租人刘士英（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：乙方因生产经营需要向甲方租赁厂房，经双方友好协商订立以下条款，以便共同遵守执行。一、租赁面积843平方米；二、租赁期限：自2019年1月1日至2021年12月31日止；三、第一年租金按照170/平米/年收取，双方商议后第一年租金合计：140000元，第二、第三年的租金由上年度12月份协商。四、结算方式：租金先交后使用，本合同生效之日起乙方每半年一次支付给甲方。……九、违约责任：1、本合同所有条款，双方必须严格执行，违约者承担违约金/万元。……双方还约定了其他事项。2019年1月18日，刘士英支付给亿达公司租房保证金（押金）5000元（2019年1月1日至2021年12月31日）。亿达公司与刘士英在庭审中一致认可：刘士英房屋租金交付到2019年12月31日，共计482470元。2020年1月1日以后，刘士英未向亿达公司支付过租金。锡房权证滨湖字第××号房屋所有权证载明：房屋所有权人：无锡亿达石化管阀有限公司，共有情况：单独所有，房屋坐落：滨湖开发区高凯路7号，登记时间：2009年3月12日，规划用途：工交仓储，房屋状况：总层数3，建筑面积（㎡）1863.45，总层数1，建筑面积（㎡）4260.18。锡滨国用（2009）第268号国有土地使用证载明：土地使用权人：无锡亿达石化管阀有限公司，座落：滨湖开发区，地号：4－028－055－009，地类（用途）：工业用地，使用权类型：出让，使用权面积：9547.5㎡，其中独用面积：9547.5㎡。亿达公司认可出租与刘士英的房屋不是上述房屋所有权证载明的房屋，但建造在上述国有土地使用证载明的土地上，该房屋没有办理房屋所有权证，没有报建手续。2020年9月17日，本院带领双方当事人到现场勘查时，发现出租房屋在上述房屋所有权证载明房屋的北侧（合墙）。另查明：亿达公司向所有承租人发出“物业租赁通知”，内容为：由于此物业的建筑物更换业主，在2019年12月31日以后，由于新业主需要自己使用此建筑物，因此原则上在2020年1月份开始，不再出租，请各位租用物业的相关方，尽快寻找新的地方，进行搬迁。在2020年1月份，外围的部分违建棚屋，会开始拆除作业，请目前使用者尽快搬离。延迟搬离的月份，会按照新的临时租赁价格进行结算，在保证金中进行扣除。2020年3月23日，亿达公司邮寄给刘士英一份《解除厂房租赁合同到期通知函》，通知刘士英，因其拖欠租金的行为已构成违约，且政府部门通知不得在园区内从事废品回收经营活动，解除双方签订的《厂房租赁合同》，请刘士英接到本通知后立即腾空让房，搬出租赁场地、房屋；刘士英自20201月1日起，按每年每平方米170元的价格支付至实际搬离之日止的房屋使用费并结清相关水、电等费用。2020年4月6日，亿达公司发给刘士英一份《催缴厂房租赁费用的限期通知函》，通知刘士英：刘士英自2020年1月1日起，按每年每平米170元的价格支付至2020年3月31日之日止的房屋使用费34999.99元（140000元/12×3个月），于最后限期2020年4月10日之前支付到指定账户。如刘士英未在规定期限内支付拖延的房租及违约金，亿达公司将采取强制手段搬出刘士英放置在厂房内的相关物资，并关闭厂房进出大门。亿达公司将上述《催缴厂房租赁费用的限期通知函》张贴在刘士英租赁厂房的大门上。刘士英未予理睬，亿达公司遂于2020年5月13日提起本案诉讼。在本案审理过程中，刘士英于2020年9月24日将租赁房屋钥匙交给了本院，本院随后还给了亿达公司。在庭审中，刘士英举证了其手写的利润计算表（2019年利润为1071778元），拟证明其经济损失267944.5元；刘士英还举证了华庄派出所于2020年6月24日出具的《情况说明》，该《情况说明》主要载明了2020年3月30日接到报警称高凯路7号华光电力厂内的电不知被谁断了；2020年4月12日接到刘士英报警称她被锁在租赁的厂房内。对于经济损失267944.5元，刘士英陈述：是断电时的2020年4月起至2020年6月（三个月）的利润，即1071778元÷12个月×3个月＝267944.5元。上述事实，由亿达公司举证的《厂房租赁合同》、房屋所有权证、国有土地使用证、《解除厂房租赁合同到期通知函》、EMS面单、《催缴厂房租赁费用的限期通知函》、照片，刘士英举证的《厂房租赁合同》、房屋所有权证、国有土地使用证、物业租赁通知、转账凭证、收据（包括押金）、房屋照片及当事人在庭审中的陈述在卷佐证。本院认为：关于本诉。依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，亿达公司出租给刘士英的房屋，并非房屋所有权证上载明的房屋，也未经合法批准建造，故双方签订的《厂房租赁合同》应当认定为无效。亿达公司要求确认亿达公司与刘士英之间签订的关于无锡市滨湖区《厂房租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，不能返还的应当折价补偿。承租人依据房屋租赁合同取得房屋的占有，没有合法依据，应当返还出租人。本案中，刘士英应迁出租赁房屋并将房屋返还亿达公司。因刘士英已于2020年9月24日将租赁房屋返还，故对于亿达公司要求刘士英立即迁出厂房，将厂房交还的诉讼请求，本院不再处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。刘士英房屋使用费交付到2019年12月31日，2020年1月1日以后的使用费没有交纳。故亿达公司要求刘士英立即支付自2020年1月1日起按每月11942.5元的价格计算至实际搬离之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于具体金额，因刘士英已于2020年9月24日将租赁房屋返还，故房屋占有使用费计算到2020年9月24日。考虑到新冠肺炎疫情，参照江苏省人民政府《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响推动经济循环畅通和稳定持续发展的若干政策措施》规定“对承租国有经营性房产的中小企业和个体工商户，可以减免或减半征收1－3个月的房租……”。本院酌情减免二个多月的房屋占有使用费，计算六个月的房屋占有使用费为71655元（11942.5元/月×6个月）。关于反诉。刘士英自2015年起租赁亿达公司房屋使用至今，双方签订的《厂房租赁合同》中没有约定出租的房屋就是房屋所有权证上载明的房屋，刘士英多年使用房屋过程中也没有提出异议，且交纳租金，也没有案外人前来对房屋主张权利。因此，刘士英要求亿达公司立即向刘士英按照双方《厂房租赁合同》的约定交付权属于亿达公司的房屋产权证上的合法厂房的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。《厂房租赁合同》无效，包括租金条款也应该无效，亿达公司不能依据租金条款要求刘士英支付租金，但毕竟刘士英占有并使用了房屋，合同约定的租金实际就是刘士英占有房屋的使用费。刘士英交付到2019年12月31日的房屋租金482470元，即为其使用房屋的使用费，根据“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，刘士英要求亿达公司返还已付租金482470元的诉讼请求，本院不予支持。刘士英称亿达公司至今未向其开具相应的租金发票，因刘士英未就开具发票提起反诉，本案不予理涉，刘士英可向国家税务部门反映。关于刘士英要求亿达公司支付违约金50000元的诉讼请求。刘士英未能提供亿达公司违约的证据，且《厂房租赁合同》无效，合同中约定的违约金条款不能适用，故刘士英要求亿达公司支付违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。但亿达公司应当将收取的押金5000元返还给刘士英。关于刘士英要求亿达公司赔偿经济损失267944.5元的诉讼请求。刘士英提供的利润计算表和派出所的《情况说明》，不能证明该主张。且合同无效后损失赔偿的性质为缔约过失责任，而实际损失是构成缔约损失责任的要件，亿达公司并没有给刘士英造成实际信赖利益的损失，不应承担赔偿责任。故刘士英要求亿达公司赔偿经济损失267944.5元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告无锡亿达石化管阀有限公司与被告刘士英签订的《厂房租赁合同》（期限自2019年1月1日至2021年12月31日止）无效。二、被告刘士英于本判决生效之日起十日内支付原告无锡亿达石化管阀有限公司2020年1月1日起2020年9月24日止的房屋占有使用费71655元。三、驳回原告无锡亿达石化管阀有限公司的其他诉讼请求。四、反诉被告无锡亿达石化管阀有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告刘士英押金5000元。五、驳回反诉原告刘士英的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1591元、保全费620元，合计2211元，由刘士英负担；反诉案件受理费减半收取5927元，由刘士英负担5890元，无锡亿达石化管阀有限公司负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  苏建春人民陪审员  唐仪枫人民陪审员  吴春华二〇二〇年十月十三日书 记 员  袁明敏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。