辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1572号上诉人（原审原告）：白金香，女，满族，1963年2月27日出生，现住辽阳市文圣区，无业。委托诉讼代理人：孙晓庆，辽阳市白塔区光明法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王萌，辽阳市白塔区光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：洪润刚，男，汉族，1990年5月1日出生，现住辽阳市，个体。委托诉讼代理人：张羽，辽宁泽人律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司辽阳分行，住所地辽阳新运大街114号。法定代表人：王**光，系该公司经理。委托诉讼代理人：金秋舒，系该公司员工。上诉人白金香因与被上诉人洪润刚及原审第三人交通银行股份有限公司辽阳分行房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2020）辽1003民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白金香及其委托诉讼代理人孙晓庆、王萌，被上诉人洪润刚及其委托诉讼代理人张羽，原审第三人交通银行股份有限公司辽阳分行的委托诉讼代理人金秋舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白金香上诉请求：一、依法撤销辽阳市文圣区人民法院（2020）辽1003民初620号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定基本事实不清，证据不足。上诉人强调217000元完全系购房款，并非其他钱款。被上诉人在一审庭审中极力在虚构217000元收条的由来，但却未提交任何有效证据证明其主张的事实，并且整个庭审过程被上诉人都是口头描述，并无证据支撑。相反，上诉人提交房屋买卖合同、收条、交通银行贷款还款凭证、辽阳银行取款凭证等书面证据，已经形成了完整的证据链条，已经可以证明本案的基本事实，可以证明上诉人与被上诉人的房屋买卖是双方真实意思表示，签订的合同是真实有效的买卖合同。上诉人认为，在没有证据证明双方签订的《房屋买卖合同》及被上诉人出具收条均无效的情况下，本案的《房屋买卖合同书》即是有效的合同。但一审法院却以被上诉人的口头陈述内容为依据，以此认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同书》并非双方真实的交易，以虚假的意思表示实施的房屋买卖的法律行为认定买卖合同无效，实属认定事实不清，证据不足。一审法院适用法律错误。首先，根据《合同法》的规定，除法律规定无效的合同外，合同自成立之日起生效。本案的买卖合同并无证据证明属于法律规定的无效情形。也就是说，抵押人未经抵押权人同意，将抵押物转让给他人所签订的合同，自抵押人和受让人签订之日起生效。其次，签订转让抵押财产买卖合同的债权行为，并非抵押财产所有权变动的物权行为。而转让抵押财产债权行为并不是必须经过抵押权人的同意，因为抵押人与买受人签订转让抵押财产合同的行为，只是一个债权行为，并不会直接导致抵押财产物权变动的结果，抵押人未经抵押权人同意，与他人签订抵押财产转让合同行为并不会导致抵押权的消灭，抵押权人仍可以行使抵押权。抵押人仍是抵押物的所有权人，有权将抵押物自由转让给他人。本案中，上诉人与被上诉人在平等自愿协商基础上签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意愿。本案中继续履行该协议并不损害抵押权人的合法权益，也不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同有效。但一审却以案涉房屋为抵押房屋，未经抵押权人即本案第三人同意，房屋不得转让为由驳回上诉人的诉请请求，实属适用法律错误。综上所述，原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，明显侵犯上诉人合法权益，请求二审院查明事实，依法撤销错误判决，支持上诉人的上诉请求。增加事实与理由：被上诉人在一审中称其用欠款217000元抵顶了房款，并描述了虚假的欠款情况，被上诉人所述不属实。被上诉人妄想将与本案无关的三笔欠款与房款混为一谈，称三笔欠款为姜旭的5万元欠款、装修款95000元，买车款本息合计72000元，共计217000元，该说法毫无逻辑，经不起推敲。1、被上诉人向姜英借款7万元，并出具了借条，该款项至今未归还姜英，该借款不是上诉人出借给被上诉人的，不可能用该借款抵顶房款，该笔借款与本案没有关联性。2、被上诉人的确为上诉人装修过房屋，但装修款实际给付被上诉人5000元，房屋已经装修完毕，对于因装修不过关要求其返还95000元的说法是虚构的，不符合逻辑，是为了拼凑217000元的总房款编造的谎言。3、至于买车款被告称本息为72000元，完全不属实。2019年10月20日签订买卖合同当天，上诉人交付了房款共计167000元，剩余5万元，因被上诉人正好要买车，便同被上诉人一同去鞍山车行从上诉人名下信用卡刷卡5万元，有车行视频为证，被上诉人所述车款60000元，利息12000元，完全是为了拼凑217000元房款做的虚假陈述。综上所述，被上诉人所述不属实，一审单凭被上诉人单方陈述便认定本案不是房屋买卖，明显认定事实不清，证据不足，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。洪润刚辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉状引用法律错误，事实虚构，涉嫌虚假诉讼，请求法庭将本案转入检察机关。交通银行股份有限公司辽阳分行述称，坚持一审意见。白金香向一审法院起诉请求：一、原、被告于2019年10月21日签订的房屋买卖合同合法有效。二、被告协助原告办理更名过户，将该房屋过户到被告名下。三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2016年10月8日，被告洪润刚与辽阳环宇置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买金域明珠小区41号楼2单元26层1号商品房一套，建筑面积90.4平方米，总价款为333576元。购房时被告支付首付款103576元，其余房款通过向交通银行贷款支付。2016年10月26日，被告与第三人交通银行辽阳分行签订《个人房产抵押贷款合同》，将所购商品房抵押给第三人，贷款230000元。原、被告于2016年相识，被告因资金周转、购车等事项向原告借款，又因帮原告装修房屋与原告产生债务纠纷。2019年10月21日，原、被告签订《房屋买卖合同书》，合同载明：将上述房屋卖与原告，总价款217000元，原告一次性支付。被告于当日出具收条一份。2020年3月25日，原告将该房屋出租给付某。经当庭调查，原告称是以现金方式支付购房款，但无取款凭证。上述事实，有原、被告陈述、房屋买卖合同、收条、房屋租赁合同、商品房买卖合同、个人房产抵押贷款合同等证据在卷证明。一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，原告未提供任何交付房款的证据，且原、被告在签订《房屋买卖合同书》之前即存在债务纠纷，被告一直欠原告钱未还，故可认定被告与原告签订的《房屋买卖合同书》并非双方真实的交易，而是以案涉房屋抵偿欠款，故原、被告以虚假的意思表示实施的房屋买卖的法律行为无效。另，案涉房屋为抵押房屋，未经抵押权人即本案第三人同意，房屋不得转让。综上，对于原告诉请确认原、被告于2019年10月21日签订的房屋买卖合同合法有效及被告协助原告办理更名过户，一审法院不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决：驳回原告白金香的诉讼请求。案件受理费6310元，减半收取3155元，由原告白金香承担。本院二审期间，上诉人白金香围绕上诉请求依法提交了证据：（一）上诉人在银行的取款证明，证明2019年9月12日取款10万元，2019年10月20日在鞍山车行刷卡5万元抵顶5万元房款；（二）车辆买卖协议，证明2019年10月20日上诉人购买车辆实际交付5万元；（三）被上诉人洪润刚欠小额贷款明细，证明洪润刚外欠款情况，需要大量资金偿还债务，其出售房屋目的是为了返还小额贷款欠款；（四）证人证言，证明看见白金香拿10万元，听她说准备买房子。被上诉人洪润刚依法提交了证据：微信转款截图，证明与姜旭的借款，钱转给了白金香。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据（一）中白金香2019年9月取现10万元，因取现行为与签订购房合同时隔一个月余，不能直接证明系用于交付本案购房款，证据（四）因证人与上诉人白金香系朋友关系，被上诉人洪润刚对该证据真实性不予认可，故无法达到取款10万元用于交付购房款的待证目的。证据（一）中车行刷卡5万元以及证据（二）车辆买卖协议，仅能证明白金香为洪润刚购车刷卡5万元的事实，且洪润刚仅认可借款购车的事实，否认双方协商抵顶部分购房款，白金香不能提供双方协商一致5万元抵顶房款的其他证据，本院不予采信。关于证据（三）洪润刚的经济状况与本案不具备关联性，本院不予采信。被上诉人洪润刚提供的证据，与本案不属同一法律关系，本院不予采信。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。上诉人白金香主张其以217000元的价格购买案涉房屋，其与被上诉人洪润刚签订的《房屋买卖合同》真实有效，因白金香提供的证据不足以证明购房款中的10万元系取现并支付给洪润刚，洪润刚也不认可白金香为洪润刚刷卡购车的5万元双方合意用于抵顶部分房款，上诉人白金香提供的证据不能充分证明其真实的支付了案涉房屋购房款。被上诉人洪润刚主张签订房屋买卖协议是被胁迫的，不是其真实意思表示。因双方之前存在多笔债权债务纠纷，亦未对债权债务关系进行清算。应认定案涉房屋买卖行为名为房屋买卖，实为以房抵债。一审判决根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，认定案涉《房屋买卖合同书》并非双方真实意思表示，以虚假的意思表示实施的房屋买卖的法律行为无效，符合事实和法律规定，本院予以确认。因案涉房屋存在登记的抵押权人即原审第三人交通银行股份有限公司辽阳分行，未得到抵押权人的同意，房屋不得转让，更不能发生物权变动的法律效果。白金香与洪润刚的债权债务关系，与本案不属同一法律关系，可另行解决。综上所述，上诉人白金香的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6310元，由上诉人白金香负担。本判决为终审判决。审判长 刘 辉审判员 郁 岚审判员 艾德玲二〇二〇年十月十二日法官助理郝丽鑫书记员董欣