江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终3517号上诉人（原审原告）：江苏创世纪置业有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区新区刘朋村。诉讼代表人：杨荣进，该公司破产管理人负责人。被上诉人（原审被告）：卞亚亚，男，1980年7月7日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：高敏，江苏鼎盛湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：向刘群，江苏鼎盛湖律师事务所实习律师。上诉人江苏创世纪置业有限公司(以下简称创世纪公司)因与被上诉人卞亚亚商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2020）苏0903民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创世纪公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持创世纪公司的诉讼请求或者发回重审；2.一、二审案件受理费由卞亚亚承担。事实与理由：1.一审法院将《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条认定为格式条款无任何事实和法律依据，该条应属于双方对于商品房买卖合同的特殊约定，系双方真实意思表示。创世纪公司作为专业从事商品房开发和销售的企业，在采用房产交易中心通用合同的情况下，在合同补充协议特别约定“此房仅作抵押，非正式销售”，表明该条款系双方的特殊约定，一审法院仅以合同条款系创世纪公司提供即认为该条款系格式条款，不符合合同法有关格式条款的规定。2.一审法院在创世纪公司提交《房屋合同解除协议》的情况下，采纳案外人周某与《房屋合同解除协议》相冲突的陈述，而未要求周某作为证人出庭作证，属于程序违法，从而导致认定事实错误。创世纪公司与周某签订的《房屋合同解除协议》与商品房买卖合同的特殊约定相一致，说明涉案房屋用作抵押是各方的真实意思表示。3.一审法院仅凭手机银行转账记录的复印件认定卞亚亚支付了购房款195万元属于认定事实错误。创世纪公司作为担保人对于借款担保的举证能力较为有限，所有与借款相关的证据基本都在卞亚亚以及案外人周某手上，因此与借款担保相关的借款数额对于法律关系的认定极为重要。首先，对于卞亚亚实际转让金额，一审法院应当要求卞亚亚提交加盖银行公章的银行转账凭证原件。其次，对于转账的关联性，没有任何证据表明2017年10月转账系购房款，即使该笔转账实际发生，也无法排除系其他往来的可能。在合同明确约定房屋系用于借款担保的情况下，一审法院对于款项的实际支付情况以及支付的关联性认定依据不足。卞亚亚辩称，1.卞亚亚系通过58同城网了解到案涉房源信息，联系人是周某，在此之前双方并不认识，更没有创世纪公司所称的借款关系存在。卞亚亚支付的195万元系购房款。2.合同补充协议条款此房仅作抵押，创世纪公司并未做特别申明，也未以合理方式告知提醒卞亚亚，该内容为格式条款，为无效条款，对卞亚亚无约束力。3.《房屋合同解除协议》系周某与创世纪公司之间的协议，对合同外的第三人卞亚亚不产生法律效力，该协议也未得到卞亚亚的同意。综上，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回创世纪公司的上诉。创世纪公司向一审法院提出的诉讼请求：1.确认创世纪公司与卞亚亚于2017年10月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：HTBA20171058412)无效；2.判令卞亚亚协助创世纪公司办理撤销御景湾花园12幢2501室商品房买卖合同的备案登记手续；3.本案的诉讼费用由卞亚亚承担。一审法院认定的事实：2015年6月，创世纪公司将其开发的御景湾S1、S2、S3及地下室土建和安装工程发包给盐城青原建筑工程有限公司（以下简称青原公司）施工，青原公司实际经营者系案外人周某。在双方签订的《建设工程承包合同》约定：…1、工程暂定总价3000万元，最终按乙方（施工方）提供的结算书，以有权的审计部门审核的结算报告为准，本工程付款以工程拿房结合工程款的形式进行支付；2、本工程基础垫层结束开始拿房，甲方（创世纪公司）应提供500万元房源的商品房或门面房给乙方销售，以上房源的价格按售楼部的与其它自然客户同等的价格执行，首付与全款不限，如为首付按揭到账后，必须支付给乙方用于本工程（实际拿房量不超过实际完成工作量的80%）…。2017年10月20日，创世纪公司与卞亚亚签订合同编号为HTBA20171058412的《商品房买卖合同》一份，约定卞亚亚购买创世纪公司开发的御景湾花园12幢2501号房屋，建筑面积336.35平方米，总价款2006520元；合同第六条约定付款方式及期限：买受人在2017年9月28日前支付该商品房全部价款。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；交付期限：出卖人应当在2018年9月30日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…；合同附件对公共部位与房屋分摊建筑面积装潢、设备标准等作了约定。合同附件四：合同补充第一条“买受人应按时足额向出卖人支付房价款，买受人付款可以现金、支票或银行转账等形式进行。以支票或银行转账方式付款的，均以出卖人指定银行的到账通知作为买受人已付款及付款时间的证明，如其它付款证明与其不一致，以上述银行到账通知为准”。补充协议第二条“此房仅作抵押，非正式销售。买受人选择以现金方式一次性付清或者分期付款的，必须严格按照合同的规定按时足额支付房款，否则，应按合同规定承担违约责任…”。另合同附件四补充协议对其他事项作了约定，但均与抵押事项无关。2017年9月28日，创世纪公司向卞亚亚出具房款收据一份，载明：“交款单位：卞亚亚，收款方式：换据、更名，人民币（大写）贰佰万陆仟伍佰贰拾元整，￥2006520元，收款事由：御12#2501室房款（换据、更名）”。该份收据下方盖有“江苏创世纪置业有限公司财务专用章”。同日，房产登记部门将御景湾花园12幢2501室商品房的网签备案登记在卞亚亚名下。2018年12月25日，一审法院作出（2018）苏0903破申4号民事裁定书，裁定受理申请人盐城市盐州实业有限公司、盐城旭阳保温材料有限公司对创世纪公司的破产重整申请。2019年1月15日，一审法院指定北京大成（南京）律师事务所、江苏仁禾中衡会计师事务所联合担任创世纪公司的破产管理人。2019年8月12日，创世纪公司管理人向卞亚亚邮寄《债权申报通知函》一份，载明：管理人认为御景湾花园12楼2501室网签在卞亚亚名下仅作为让与担保，双方并无买卖房屋的合意，该让与担保无优先受偿权，管理人通知卞亚亚在收到本通知十日内向管理人申报债权并解除网签备案登记…。卞亚亚收到该份通知后，未进行债权申报，亦未解除网签备案登记。创世纪公司管理人遂诉至一审法院。一审法院另查明：一、2017年8月21日青原公司实际经营人周某与卞亚亚签订购买御景湾花园12幢2501室协议一份，约定卞亚亚以195万元的价格购买青原公司实际经营人周某持有的御景湾花园12幢2501室，同时注明：周某保证更名手续成功并从创世纪公司售楼部重新签订购房合同至卞亚亚名下，卞亚亚将全部房款交付周某，如更名不成功无法签订正式售房合同，周某全部退款给卞亚亚，另注明此房为期房。同日，周某向卞亚亚出具收条，对收到卞亚亚10万元定金予以确认。2017年10月，卞亚亚将195万元汇给周某，周某出具收款收条。二、2017年12月22日，创世纪公司与案外人周某签订《房屋合同解除协议》一份，载明：2016年6月因周某欠付第三方债务（本协议之四位抵押权人），创世纪公司以御景湾花园12楼701号房、2301房、2401号房、2501号房为周某抵押借款并且签订了《商品房买卖合同》，双方同意以周某承建的创世纪公司发包的御景湾项目工程款合计8026080元整等额抵充了四套房屋的全部房款，房屋分别网签到了四位抵押权人名下，现周某按原来双方约定届时退房的真实意思表示同意偿还抵押借款解除房屋抵押将房屋退回到创世纪公司，经协商达成如下协议：1.本协议签订时，御景湾花园12楼701号房备案登记在抵押权人王子晗名下，面积334.42平方米，单价6000元/平方米，合同总价2006520元、2301号房备案登记在抵押权人蔡全青名下，面积334.42平方米，单价6000元/平方米，合同总价2006520元、2401号房备案登记在抵押权人施骆莉名下，面积334.42平方米，单价6000元/平方米，合同总价2006520元、2501号房备案登记在抵押权人卞亚亚名下，面积336.35平方米，单价5965.57元/平方米，合同总价2006520元，周某同意立即向四位抵押权人清偿借款，督促抵押权人配合创世纪公司解除商品房买卖合同并根据创世纪公司要求配合注销房屋合同备案登记；2.创世纪公司以周某承建的御景湾项目工程款全额抵冲了四套房屋的房款，房屋注销合同备案登记，双方同意创世纪公司收回房屋后，创世纪公司抵冲了房款的工程款仍按原抵冲的数额向周某支付，双方对该数额及结算方式无争议；3.根据创世纪公司要求，由周某负责联系和安排四位抵押权人配合创世纪公司解除合同和注销备案登记；4.房屋合同解除后和注销备案登记后，周某或抵押权人持有的相关票据及合同原件返还创世纪公司，不得基于相关材料主张权利，周某负责收回和交还创世纪公司。三、一审法院向案外人周某调查证实：1.卞亚亚与周某签订购买御景湾花园12楼2501室协议系依据青原公司与创世纪公司施工合同约定取得的“工抵房”而以自己名义对外销售。周某及周某经营的青原公司从未与卞亚亚有过借款往来，也未办理过房屋抵押的相关手续，更不存在让与担保。对《商品房买卖合同》附件四：补充协议第二条“此房仅作抵押，非正式销售”的特别约定周某表示不知道有此约定；2.御景湾花园12号楼已由承建方竣工交付创世纪公司，现未办竣工验收手续。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。本案中，创世纪公司与卞亚亚之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议不存在上述法律规定的无效情形，应为合法有效。具体理由：一、本案中，创世纪公司提起的是确认之诉，本质上其认为创世纪公司与卞亚亚之间签订的《商品房买卖合同》非真实的购房意思表示，该网签备案登记系为卞亚亚与案外人周某借款提供担保，构成让与担保，致该《商品房买卖合同》无效。经庭审质证，卞亚亚提交《商品房买卖合同》、创世纪公司于订立合同当日出具的交付全款的收款收据及相关汇付案外人周某相应款项的银行打卡记录。创世纪公司对上列证据的真实性予以认可，仍认为系为周某借款的归还提供物的担保，未提供相应的证据予以佐证。故对创世纪公司主张其与卞亚亚之间签订的《商品房买卖合同》的网签备案登记系为卞亚亚与案外人周某借款提供担保证据不足。二、合同附件四合同补充协议第二条：“此房仅作抵押，非正式销售”约定是否构成“让与担保”的意思表示？一审法院认为从《商品房买卖合同》内容及合同网签登记情况来看，创世纪公司与卞亚亚均具有相应的民事行为能力，买卖商品房的意思真实，且卞亚亚已支付了全部房款，其行为不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该《商品房买卖合同》中买卖房屋的条款合法有效，买受人卞亚亚依约享有的物权期待利益受法律保护。审理中，卞亚亚及案外人周某均不知晓“此房仅作抵押”的特别约定，创世纪公司未能举证证明该特别约定其已合理方式告知合同相对方，从合同条款看，通篇合同条款中仅有此一句约定且未作出扩大字体或加粗等特别提醒，该条款的前后内容也不相衔接，不能形成完整的证明关系，而根据该《商品房买卖合同》的内容能够认定对商品房买卖作出了明确具体的约定，案外人周某亦否认案涉房屋有抵押或担保的情形，故一审法院认为创世纪公司作为提供“此房仅作抵押”格式条款的一方，未履行提示或者说明义务，致使卞亚亚没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款，“此房仅作抵押”特别约定的格式条款不成为该《商品房买卖合同》的内容，对卞亚亚无约束力。三、2017年12月22日，创世纪公司与案外人周某签订《房屋合同解除协议》是创世纪公司与周某对已出售给包括卞亚亚四户房屋意向性回购协议，未得到卞亚亚同意，即使其合法有效，对卞亚亚亦无法律约束力。据此否认《商品房买卖合同》的效力，无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，创世纪公司主张确认其与卞亚亚签订的《商品房买卖合同》无效及要求卞亚亚协助办理撤销网签备案登记缺乏事实和法律依据，其诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律政策之规定，一审法院判决：驳回创世纪公司的诉讼请求。案件受理费22952元，由创世纪公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议均为创世纪公司打印后由双方签字或盖章，协议中“此房仅作抵押，非正式销售”的内容是否是双方真实意思表示，案涉《商品房买卖合同》是否真实合法有效，应综合双方提供的证据予以审查认定。首先，案涉《商品房买卖合同》的补充协议中虽有“此房仅作抵押，非正式销售”的内容，但从合同条款看，仅有此一句约定，且与该条款的前后内容也不相衔接。创世纪公司在协议签订当日向卞亚亚出具的收据中明确记载收款事由为房款、收款方式为换据，并加盖“本据限售房收款使用其它一律无效”的章印。创世纪公司系专业从事商品房开发和销售的企业，在其同日制作的上述补充协议内容与收据内容明显存在矛盾的情况下，其并无证据证明协议中“此房仅作抵押，非正式销售”的内容系双方协商一致达成的内容，故应当作出对创世纪公司不利的认定。其次，即使创世纪公司与周某之间存在以案涉房屋为周某借款提供担保的合意，但创世纪公司并未提供证据证明卞亚亚与周某之间存在借款的合意，也未有证据证明卞亚亚与创世纪公司之间签订案涉商品房买卖合同是用于为借款提供担保。第三，卞亚亚通过向周某付款由创世纪公司换据的方式支付了案涉房屋的购房款，创世纪公司向卞亚亚出具了房款收据，案涉房屋买卖合同也办理了备案登记手续。创世纪公司提供的其与周某签订《房屋合同解除协议》中也载明双方同意以周某承建的创世纪公司发包的御景湾项目工程款合计8026080元整等额抵充了包括案涉房屋在内的四套房屋的全部房款。因此，一审认定创世纪公司与卞亚亚之间买卖商品房的意思表示真实，“此房仅作抵押，非正式销售”特别约定的条款不成为案涉《商品房买卖合同》的内容，并无不当。根据合同的相对性原则，创世纪公司与案外人周某签订《房屋合同解除协议》即使合法有效，对卞亚亚也并无法律约束力。综上，创世纪公司要求确认案涉《商品房买卖合同》无效及要求卞亚亚协助办理撤销商品房买卖合同备案登记手续的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判处并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22952元，由江苏创世纪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  谢超亮审判员  曹 荣二〇二〇年十月十六日书记员  张 育