陕西省榆林市中级人民法院   民 事 判 决 书 （2020）陕08民终2603号 上诉人（原审原告、案外人）：谢普，男，1974年l月3日出生，汉族，住西安市。 委托诉讼代理人：孙姣，陕西秦靖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：冯怀才，男，1950年2月18日出生，汉族，住榆林市开发区。 委托诉讼代理人：马腾飞，陕西纳智律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：苏志刚，男，1973年10月22日出生，汉族，住榆林市开发区。 原审第三人（被执行人）：郝翠芳，女，1972年12月14曰出生，汉族，住榆林市开发区。 委托诉讼代理人：苏志刚，男，1973年10月22日出生，汉族，住榆林市开发区。系郝翠芳丈夫。 谢普诉冯怀才及第三人苏志刚、郝翠芳案外人执行异议之诉一案，陕西省榆林市榆阳区人民法院于2018年7月17日作出（2018）陕0802民初2393号民事判决，冯怀才不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日作出（2019）陕08民终1724号民事裁定，裁定发回重审。陕西省榆林市榆阳区人民法院重审后于2020年3月31日作出（2019）陕0802民初10176号民事判决，谢普不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人谢普及其委托诉讼代理人孙姣、被上诉人冯怀才的委托诉讼代理人马腾飞及原审第三人苏志刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 谢普上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判停止对位于西安市***区*期*号楼*单元*室房产的执行，解除对该房产的查封；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人“未能证明以房抵债合同的签订时间早于查封时间以及其已支付价款”，该认定事实不清，具体理由如下：1.上诉人谢普与第三人苏志刚、郝翠芳在涉案房屋查封前已经签署了合法有效的房屋买卖合同，并已支付全部价款。2.上诉人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。上诉人与第三人于2015年7月1日签订合同之后，第三人就已经将该房屋交付谢普占有、使用，并且将该房屋的所有手续都交给上诉人。上诉人在2015年7月2日就已经实际占有使用该房屋，期间购买家具、缴纳下欠物业费，而一审法院2015年8月17日才查封该房屋，且上诉人于2018年4月11日将该房屋下欠银行贷款全部结清，故对案涉房屋享有合法权益。3.案涉房屋未办理过户非因上诉人自身原因。上诉人依照合同约定支付了房屋全部价款，因该房屋在银行有按揭贷款，需要上诉人与第三人、房地产开发商、银行共同去不动产登记局办理过户手续，期间还需要履行各种手续，短短一个月根本无法办理，故属于非因上诉人的原因未能办理过户手续。综上，上诉人享有足以排除强制执行的民事权益。 冯怀才辩称，首先，上诉人与第三人之间发生的460万元债权债务关系不明确，双方账务往来与借据出借的时间及借据载明的金额差距较大，现有证据无法证明上诉人向被上诉人出具460万元现金的事实。上诉人称该460万元系本息合计而成，但所涉款项的本金与利息分别为多少，第三人何时以何种方式支付利息以及利息具体起算时间均不明确。其次，双方签订的合同所反映的真实意思表示是代物清偿，而非房屋买卖合同，二者存在本质的差异。且正因为代物清偿，未发生真正意义的房款支付行为，所以合同形成的时间无法确定。最后，上诉人一审期间提交的物业费等相关凭证，均系第三人郝翠芳为户主，不能确定谢普在房屋查封前缴纳了相关费用。关于鉴定问题，是由于客观条件不具备一审法院主动终止，并非被上诉人放弃。关于过户登记问题，从合同签订到房屋查封有一个多月，上诉人与第三人有足够时间来办理过户登记，上诉人称非因自身原因未办理过户手续理由不能成立。 原审第三人苏志刚同意谢普的上诉理由。 谢普向一审法院起诉请求：1.停止对位于西安市**区**期*号楼*单元*室房产的执行，解除对该房产的查封；2.本案的诉讼费由冯怀才承担。 一审法院查明：2015年8月17日，一审法院在冯怀才与苏志刚、郝翠芳、孙锦耀民间借贷纠纷一案中作出（2015）榆民初字第06266-1号民事裁定书，查封诉争房屋，期限三年。2015年9月28日作出（2015）榆民初字第06266号民事判决书，判令苏志刚、郝翠芳对冯怀才履行偿还本金400万元及利息的债务。谢普在该判决的执行程序中提出异议，被驳回，并在法定期间提起本诉。对于有争议的事实和证据一审法院认定如下：1.诉争合同的签订时间。该合同记载的签订日期2015年7月1日仅比一审法院查封措施早一月有余；另，合同内容为房屋买卖，但双方真实意思为代物清偿，名实不符，故谢普对合同签订日期的证明未达高度可能之标准，一审法院对此不采信。2.谢普是否支付房屋对价。谢普称其以抵偿债务方式承担了对价，该意见的成立以其对第三人享有560万元借款债务为基础。而谢普就此所举证据为2012年10月15日金额为460万元的借款条据，以及银行交易记录。交易记录不能明确显示谢普向第三人转账付款的交易行为，而且交易记录显示的交易为陆续发生，与460万元借款条据的发生时间、金额均不匹配；此外，谢普自认460万元借款中竟有30万元发生在460万元借款条据出具之后，有悖交易常态，上述证据对以上待证事实中的疑问不能合理解释，一审法院认定其未达证明标准，对此不予采信。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是谢普异议成立与否的审查标准。谢普未能证明以房抵债合同的签订时间早于查封时间以及其已支付价款，不具备该条文第一项：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”和第三项：“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的要求，谢普执行异议请求无法成立。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回谢普的诉讼请求。案件受理费100元，由谢普负担。 二审中，围绕上诉人的上诉请求，上诉人提交了两组证据，第一组证据为陕西信合转账回单一支，证明上诉人于2012年6月26日向第三人转款47万元整。第二组证据为个人购房抵押（保证）借款合同一份，以证明涉诉房屋系按揭房屋，上诉人在购买房屋时仍有银行贷款未结清，需贷款还清方可办理过户手续，故房屋未办理过户手续非上诉人个人原因。 被上诉人质证认为，其对第一组证据的真实性无异议，证明目的不予认可。该笔款项无法证明与本案以物抵债的款项有任何关系，上诉人对债权款项的重新罗列，导致金额总数与抵偿款项不相符合，故不予认可。第二组证据系复印件，不符合证据的形式要件，故对该证据的真实性与证明目的均不予认可。 第三人对上述两组证据不发表质证意见。 本院对上诉人所举第一组证据的真实性予以认定，该证据可以佐证上诉人向第三人借款的事实，故依法予以认可。第二组证据虽为复印件，不符合证据的形式标准，但上诉人、被上诉人与第三人均认可涉案房屋的贷款事实，且该证据与本案所诉事实具有关联性，故予以认可。 本院对一审法院查明的事实予以认定。 本院认为,本案系房屋买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议之诉,主要审查房屋买受人谢普是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。 参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,买受人需同时满足四个条件才能够排除执行,即:在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;在人民法院查封之前已合法占有该不动产;已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，双方当事人于2015年7月1日签订房屋买卖合同，另，谢普为证明自己在案涉房屋被查封之前就已占有该房屋,在一审中提交了3支于2015年7月13日向西安协和物业管理有限公司缴纳的电费、物业费等收款收据，再结合2015年7月8日与鼎高家居签订的为案涉房屋购置家具的订货合同，足以证明谢普在2015年8月15日前即一审法院查封前已实际占有案涉房屋。 关于谢普是否向第三人苏志刚支付相应价款的问题。本案现有证据显示,谢普分别于2010年4月、2011年10月15日，2012年1月7日、1月17日、4月23日、6月26日、9月11日、10月24日和12月14日共向苏志刚银行汇款364万元,加之谢普替苏志刚偿还案外人霍国青借款60万，给付苏志刚现金20万以及双方结算利息63万在内，苏志刚共向谢普借款507万元,后经双方合意减免部分利息后实际结算460万，苏志刚于2012年10月15日向谢普出具借据一支，双方对上述事实均予以认可。被上诉人对10月24日和12月14日的两笔借款不予认可，认为该转款行为发生在借条出具之后，无法证明双方债权债务的形成。经查明，该转款是谢普与苏志刚在2012年10月15日进行债务清算时又发生的借款行为，双方合意出具借条后再履行借款，故转账发生于借条出具时间后，该事实双方当事人认可，本院依法予以采信。后因苏志刚、郝翠芳无力偿还借款,在与被上诉人冯怀才协商以房抵债相关事宜遭拒之后，苏志刚、郝翠芳为解决与谢普之间的债权债务关系,双方约定以涉案***号楼*单元*室抵偿谢普的部分借款348万元，房屋剩余银行按揭尾款由谢普偿还，2015年7月1日，苏志刚向谢普出具348万元的收据一支。根据以上事实,本院认为，谢普与苏志刚之间的房屋买卖合同，是双方为清偿债权债务而达成的以房抵债协议，该内容未违反法律、法规禁止性规定,应为合法有效，而且在苏志刚与谢普达成房屋买卖协议之前，第三人苏志刚曾向被上诉人冯怀才表达出售房屋的意愿，在冯怀才明确拒绝之后苏志刚才与谢普协商以房抵债相关事宜。上述事实足以证明谢普与苏志刚就该部分房屋存在真实房屋买卖关系，谢普已足额支付相应价款。 关于谢普在办理房屋过户登记是否存在过错的问题。涉案房屋买卖合同签订于2015年7月1日,而涉案房屋被保全的时间是在2015年8月15日，即房屋买卖合同签订较短的时间涉案房屋便被保全。从苏志刚、郝翠芳与兴业银行西安分行签订的《抵押借款合同》可知，案涉房屋尚有贷款需偿还，因贷款期限未届满，故不能认定系因上诉人自身的原因未办理过户登记。 综上所述,上诉人要求排除涉案房屋强制执行的上诉理由成立,应予支持,一审判决认定事实有误,应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定,判决如下: 一、撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院(2019)陕0802民初10176号民事判决; 二、不得执行位于西安市***区*期2号楼*单元*室房产。 一审案件受理费100元，二审案件受理费15600元，均由被上诉人冯怀才负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨忠东 审 判 员 王伟云 审 判 员 高 清 二〇二〇年十月九日 法官助理 白文文 书 记 员 杨 攀