江苏省连云港市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏07行终90号 上诉人（原审被告）连云港市赣榆区自然资源和规划局，住所地连云港市赣榆区青口镇华中路102号。 法定代表人李政，该局局长。 出庭机关负责人陈会改,该局党组成员。 委托代理人王**、孟庆阳，江苏四季青律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）嵇军胜，男，1987年7月3日生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托代理人王昭忠，江苏榆和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）阎亮，男，1975年12月22日生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托代理人钟玉红，江苏润国律师事务所律师。 委托代理人范懿杰，连云港市赣榆区黑林法律服务所法律工作者。 上诉人连云港市赣榆区自然资源和规划局（以下简称赣榆区资源局）、嵇军胜因与被上诉人阎亮不动产行政登记一案，不服连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791行初28号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭审理本案。上诉人赣榆区资源局出庭负责人陈某改及委托代理人王**，上诉人嵇军胜的委托代理人王昭忠，被上诉人阎亮的委托代理人钟玉红、范懿杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院审理查明，2014年9月11日，嵇军胜向原赣榆县房产管理处（现并入赣榆区资源局）提出房屋所有权转移登记申请，要求将连云港强某房地产开发有限公司（以下简称强某公司）开发建设的位于连云港市赣榆区××农贸市场××东××、建筑面积150.43平方米的房屋（以下简称涉案9号房屋）转移登记在嵇军胜名下。申请书上有嵇军胜签名、加盖强某公司公章及其法定代表人李某1私人印章，嵇军胜的身份证、户口簿及无婚姻登记记录的证明，双方于2006年4月8日签订的商品房买卖合同，房地产分户平面图、2014年9月11日开具的销售不动产统一发票（办证用）和契税发票。赣榆区资源局受理申请人提交的上述申请材料后，针对登记相关事项对申请人进行了询问，制作了房屋登记询问表，嵇军胜在询问表上签字，加盖了强某公司公章和李某1的印章。赣榆区资源局经审查申请人提交的登记材料，认为申请人提交的材料符合办理转移登记的情形，遂于2014年10月29日作出房屋权属登记，将涉案9号房屋转移登记在嵇军胜名下，并向嵇军胜核发了连房权证青字第××号房屋所有权证，嵇军胜于2014年11月17日领取该证书。赣榆区资源局原具体经办涉案登记的工作人员在庭审中陈述称：强某公司开发完小区后就始终找不到人了，小区的居民集体上访，后来我们区里成立了一个专门机构处理强某公司的历史遗留问题，多次召开联席会。强某公司被吊销营业执照后销售发票肯定开不了，所以造成当事人申请办理登记的材料不齐全这个问题。后来通过联席会的方式解决问题，补开了相关材料，包括销售发票。在办理登记时我们没有联系强某公司，因为联系不上。强某公司的公章和李某1的私章都在强某公司原工作人员手里保管，相关工作人员是由业主自己联系的。在办理登记申请时，在申请表和询问表上基本上加盖强某公司的公章，提交网签备案的合同，业主就可以办证了。 另查明，2006年4月8日，阎亮与强某公司签订商品房买卖合同，双方约定阎亮购买强某公司开发建设的赣榆区青口镇西关路农贸市场A1幢东第8号、第9号房屋（以下简称8号房屋和9号房屋），房屋总面积共计320平方米，总金额47.36万元。该合同第1页加盖有赣榆县商品房预售登记专用章。2006年5月16日，阎亮、刘某作为借款人，与中国建设银行股份有限公司赣榆支行（以下简称建设银行赣榆支行）签订了个人住房借款合同，合同约定阎亮、刘某向建设银行赣榆支行借款20万元，用于购买8号房屋和9号房屋，借款期限15年，合同还约定对8号房屋和9号房屋设定抵押作为借款担保。同日，阎亮、刘某与建设银行赣榆支行签订了8号房屋和9号房屋的房地产抵押合同（按揭），强某公司及其法定代表人李某1在抵押合同上盖章，原赣榆县房产管理处在抵押合同上加盖了抵押鉴证专用章。2018年5月15日，建设银行赣榆支行出具阎亮结清20万元贷款的证明。其中注明抵押物地址：西关综合市场A1幢由东某第8号房屋、第9号房屋，未填写他项权证号。2018年10月10日，阎亮向赣榆区资源局出具申请书，以其合法购买8号房屋和9号房屋，商品房买卖合同经过预售登记、涉案房屋办理了抵押登记，具有对抗第三人的效力，赣榆区资源局将8号房屋和9号房屋分别登记在徐某、李某2和嵇军胜名下的行为违反法律规定，要求赣榆区资源局依法撤销该登记行为及房屋所有权证。2018年11月7日，赣榆区资源局以未查询到阎亮主张的抵押登记信息、赣榆区资源局办理的转移登记行为事实清楚、符合法律规定为由，决定不予受理阎亮的申请。阎亮不服，提起诉讼。 本案的焦点问题是赣榆区资源局作出的房屋转移登记是否符合法律规定。 一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼》第二十六条第六款规定：行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案房屋转移登记行为由原赣榆县房产管理处作出，后因机构改革，原赣榆县房产管理处并入赣榆区资源局，不动产登记职责由赣榆区资源局继续行使，因此，赣榆区资源局是本案的适格被告。 《房屋登记办法》第十二条第一款规定：申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。该法第二款规定了七种可以单方申请房屋登记的情形。第十八条第一款规定：房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。第三十二条规定：发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……。第三十三条规定：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案中，嵇军胜基于其与强某公司签订的房屋买卖合同申请办理房屋转移登记，且不属于依法可以单方申请的情形，因此，应当由房屋买卖双方共同向赣榆区资源局提出申请。但是，根据赣榆区资源局庭审中陈述的内容，在当事人申请涉案房屋转移登记时，登记申请表上加盖强某公司公章和李某1私人印章的原工作人员，并不具有强某公司出具的办理房屋登记的授权委托书，因此，在登记申请书上加盖强某公司公章和李某1私人印章的行为不能视为强某公司的行为。同理，在登记询问表上的盖章行为也不能视为是强某公司的行为。同时，依据上述办法第三十三条第（三）项的规定，在办理房屋转移登记时，还应当提交房屋所有权证书或者房地产权证书，而在涉案房屋转移登记中，申请人并未提交强某公司的涉案房屋的原房屋所有权证书或者房地产权证书。赣榆区资源局未能依照《房屋登记办法》的规定依法进行审查，作出涉案房屋转移登记行为属于主要证据不足。赣榆区资源局关于其转移登记行为符合法律规定的理由不能成立，一审法院不予支持。 综上，赣榆区资源局作出的涉案房屋登记行为，属于主要证据不足，依法应予以撤销。阎亮要求撤销的理由成立，予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决撤销赣榆区资源局于2014年10月29日作出的将位于连云港市赣榆区××农贸市场××东九户房屋转移登记在嵇军胜名下及核发连房权证青字第××号房屋所有权证的行为。一审案件受理费50元，由赣榆区资源局负担。 赣榆区资源局上诉请求撤销原审判决，依法发回重审或改判驳回阎亮的诉讼请求。事实和理由：1、转移登记申请表和登记询问表上盖有强某公司公章及私章，足以代表是强某公司的行为，不需要另行出具授权委托书。虽然《房屋登记办法》对申请人应当提交的材料作了规定，但涉案房屋登记是强某公司开发的商品房首次转移登记，有其特殊性，在实际操作办理登记过程中，无产权证可提交。结合《江苏省实施若干问题的指导意见》，上诉人通过登记机构登记系统自行核查就可以。2、阎亮与嵇军胜之间对彼此持有的商品房买卖合同真实性予以否认，双方应当先行确权，解决房屋所有权争议，一审法院应当中止本案诉讼。 嵇军胜上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回阎亮的诉讼请求。事实和理由：1、一审认定事实错误。上诉人嵇军胜与强某公司签订的商品房买卖合同真实有效，房款交清，房屋已交付十多年，上诉人装修居住至今。房屋转移登记行为也是双方共同申请。上诉人与强某公司工作人员协商买房事宜，强某公司工作人员在办理转移登记申请表上和询问表上盖章，应是强某公司真实意思表示。2、一审程序违法。一审法院直接撤销涉案房屋登记行为，未予告知先行解决民事争议或中止本案诉讼，违反《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的要求。 赣榆区资源局、嵇军胜均认可对方上诉意见。 阎亮对赣榆区资源局、嵇军胜的上诉意见答辩称，涉案房屋系门面房并不是住宅房，嵇军胜居住使用是因为租赁使用，并非因交付使用，也没有证据证明付清购房款。虽然相关表上盖有强某公司的公章、法人章，赣榆区资源局登记科科长在庭审中明确强某公司的公章和法人章都是在强某公司工作人员手中找到，并非强某公司授权予以盖章确认，不是强某公司的行为。本案并不适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，因为阎亮和嵇军胜之间并不存在以房屋登记行为为基础的买卖、共有、赠与、继承、抵押等法律关系。二者是租赁关系，嵇军胜办证的时候存在隐瞒。嵇军胜提交办证的购房合同多处存在错误，强某公司公章真假没有定论。赣榆区资源局明知登记材料形式不合法，未尽到慎重审查义务，应当依法予以撤销。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，房屋权属登记是房屋权属登记机关依当事人申请,对当事人取得的房屋权属进行书面记载,包括初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、注销登记、撤销登记等。权属登记机关的职责在于审查申请人是否依法提出了申请登记所需要的材料,申请登记事项有无违反法律禁止性或限制性的规定,申请材料内容是否一致等。本案赣榆区资源局作出涉案房屋所有权转移登记及颁证行为依据的主要证据不足，未尽到上述审查职责。理由为，涉案房屋所有权转移登记属于《房屋登记办法》第十二条规定的应由有关当事人双方即强某公司、嵇军胜共同申请的情形。赣榆区资源局还应当依据该办法第十八条、第三十三条的规定查验申请人所需提交的材料、对申请事项进行必要的询问。经查，虽然申请材料显示涉案房屋所有权转移登记申请是由强某公司、嵇军胜共同申请，但是在登记申请表、登记询问表上加盖强某公司公章及法定代表人私章的该公司原工作人员，没有强某公司出具的相应授权委托书。即使涉案房屋因强某公司原因无法正常办理产权登记，是经政府协调补充材料后予以办理，但此举只是为消除强某公司方面阻却办证的客观原因。赣榆区资源局在办理登记申请时，仍应依法对申请人即强某公司及受让人的真实意思表示等进行查验。涉案房屋出现权属争议，亦说明赣榆区资源局作为登记机构在登记前查验登记申请人的真实意思表示的必要性。公司的法定代表人使用公司公章及个人私章从事的行为可以认定直接代表公司所为，其工作人员的盖章行为并不能当然的代表是公司的行为。赣榆区资源局主张登记申请表、登记询问表上均盖有强某公司公章及法定代表人的私章足以代表是强某公司的行为，不需要对工作人员另行出具授权委托的观点没有法律依据，本院不予采纳。又因为，涉案房屋权属登记申请是所有权转移登记申请，依照《房屋登记办法》第三十三条的规定审查，申请人提交的申请材料亦属不全。综上，赣榆区资源局未尽审查职责，作出涉案房屋转移登记及颁证行为因证据不足，依法应予以撤销。关于阎亮与嵇军胜之间对涉案房屋存在权属争议并不影响本案对上述被诉行政行为的司法审查，上诉人认为一审法院未中止审理本案，程序违法的上诉观点不能成立。 综上所述，赣榆区资源局、嵇军胜的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费50元，由上诉人连云港市赣榆区自然资源和规划局负担25元、嵇军胜负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  王小姣 审判员  李 季 审判员  戴立国 二〇二〇年十月十四日 书记员  苏 洋 法律条文附录 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； ……