陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕05民终1386号 上诉人（原审被告)：陕西巨邦实业有限公司。 法定代表人：杨闳朝，系公司总经理。 委托诉讼代理人：魏武阳，男，汉族，1979年4月25日出生，系公司副经理。 被上诉人（原审原告）：薛俊民，男，汉族，1973年10月14日出生。 委托诉讼代理人：孙世民，陕西云迈律师事务所律师。 原审被告：叶俊民，男，汉族，1962年8月17日出生。 上诉人陕西巨邦实业有限公司（以下简称巨邦公司）与被上诉人薛俊民、原审被告叶俊民商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省澄城县人民法院（2020）陕0525民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人巨邦公司的委托诉讼代理人魏武阳、被上诉人薛俊民的委托诉讼代理人孙世民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 巨邦公司的上诉请求：一、撤销澄城县人民法院（2020）陕0525民初513号民事判决中“被告陕西巨邦实业有限公司返还原告薛俊民大修基金、壁挂炉、天然气费用16158元、天然气防暴器590元、装修押金2000元、2017年变压器检测费80元，办理出入证、水电卡、门禁卡100元。”改判驳回对上诉人的诉讼请求；二、上诉费由被上诉人负担。事实与理由，1、原审认定事实错误。依据陕西省高级人民法院（2019）陕民申2296号民事裁定认定的事实，案涉合同应为无效合同。二、原审定案依据不力。该小区物业公司为澄城县丰园物业有限公司，系独立法人，收费行为与上诉人无关，上诉人对该物业公司无隶属关系。上诉人不应承担责任。 薛俊民辩称，1、涉案合同对巨邦公司不发生法律效力，并不代表涉案合同是无效合同。2、在没有成立业委会，未由业委会选聘物业公司之前物业公司管理都是由开发商进行管理，该房屋所有权属巨邦公司，薛俊民为该房屋所缴纳的相关费用属于对该房屋价值添附，判决巨邦公司属不当得利适用法律正确。应驳回上诉维持原判。 薛俊民向一审法院起诉请求：依法解除原告和被告签订的《商品房买卖合同》；请求判令被告叶俊民返还原告购房款38万元；请求判令被告叶俊民赔偿原告已交纳的大修基金、壁挂炉、天然气费用16158元、装修垃圾处理费、天然气防暴器590元、装修押金2000元、2017年变压器检测费80元，办理出入证、水电卡、门禁卡100元、物业费、卫生费、电梯使用费、电梯维保费639元、缴纳的水费200元、缴纳的电费100元。以上合计19867元；请求判令被告叶俊民赔偿原告因要求履行房屋过户手续所支出的一审、二审诉讼费用共计15500元；请求判令被告叶俊民赔偿原告以38万元为基数的分段利息；自2017年12月8日起至2019年8月8日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息共计27550元；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息损失；请求依法判令被告陕西巨邦实业有限公司对上述债务承担连带责任；本案诉讼费用由被告共同承担。 一审法院认定事实：2017年11月，原告薛俊民通过被告叶俊民，购买了被告巨邦公司莹水园小区3-2201号商品房一套，房屋总价款38万。12月8日给原告薛俊民出具了盖有被告陕西巨邦公司财务专用章和叶俊民签字的38万元收据一张。原告接受房屋后向莹水园小区物业缴纳了物业费、卫生费、电梯使用费、电梯维保费639元；缴纳的水费200元；缴纳的电费100元；装修垃圾330元；大修基金、天然气立户费、壁挂炉、立户费共计16158元，天然气防暴器590元；装修押金2000元；2017年变压器检测费80元；办理出入证、水电卡、门禁卡100元。 同时查明，陕西巨邦实业有限公司于2011年8月成立，出资股东和法定代表人为杨闳朝，杨闳朝与张某某合作开发莹水园房地产项目过程中，张某某于2015年10月21日向澄城县工商行政管理局提出陕西巨邦实业有限公司法定代表人变更为张某某，杨闳朝知道后，以被告陕西巨邦实业有限公司不能收回原公司公章、财务专用章为由，于2016年8月1日在三秦都市报登报声明原公司公章、财务专用章作废，并于2017年10月21日在澄城县公安局做了印章备案，启用了陕西巨邦实业有限公司新的公章和财务专用章。在此期间，被告陕西巨邦实业有限公司以澄城县工商行政管理局为被告向澄城县法院提起行政诉讼，要求依法撤销澄城县工商行政管理局对陕西巨邦实业有限公司的法定代表人张某某变更登记，澄城县人民法院2017年6月16日作出的（2017）陕0525行初5号行政判决书判决：撤销澄城县工商局于2015年10月21日核准陕西巨邦实业有限公司法定代表人变更登记的行为。宣判后，张某某不服该判决向渭南市中级人民法院提起上诉，渭南市中级人民法院2017年9月8日作出的（2017）陕05行终73号行政判决书判决：驳回上诉，维持原判。该终审判决已发生法律效力。澄城县法院在申请执行人石某某与被申请执行人杨闳朝、陕西亿融建筑有限公司和陕西巨邦实业有限公司民间借贷纠纷执行过程中，于2016年6月24日作出的（2016）陕0525执6号执行裁定书裁定：对被执行人陕西巨邦实业有限公司所有的莹水园小区西单元15层101、18层102、20层101、22层101单元房予以查封，查封期限为二年，查封期间不得转移、变卖被查封财产或者对查封财产设定其它权利义务。被执行人履行义务后，澄城县法院于2018年3月15日作出的（2016）陕0525执6--1号执行裁定书裁定：解除对被执行人陕西巨邦实业有限公司所有的莹水园小区西单元15层101、18层102、20层101、22层101单元房予以查封。本案争议房产莹水园小区3-2201号单元房，与澄城县法院（2016）陕0525执6号执行裁定书裁定查封的莹水园小区西单元22层101（即西单元-2201号）单元房系同一套房产。 一审法院认为，本案争议焦点：1、原告与被告关于商品房买卖合同是否应当解除；2、原告请求被告叶俊民返还房款、赔偿责任、赔偿项目是否应当得到支持；3、被告巨邦公司是否应当承担连带责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”陕西省高级人民法院（2019）陕民申2296号民事裁定认为，被告叶俊民无权处分涉案商品房，致使原告薛俊民无法取得该商品房的物权，因此原告要求解除商品房合同的理由符合法律规定，应予支持。原告要求赔偿的物业费、卫生费、电梯使用费、电梯维保费639元；缴纳的水费200元；缴纳的电费100元装修垃圾330元，属于原告的个人消费行为，不应当属于实际损失，不予确认。原告缴纳的大修基金、天然气立户费、壁挂炉、立户费共计16158元，天然气防暴器590元；装修押金2000元；2017年变压器检测费80元；办理出入证、水电卡、门禁卡100元，属于对房子价值的添附行为，被告巨邦公司即该商品房的所有权人，对原告的添附价值构成不当得利，故应当予以折价返还。陕西省高级人民法院（2019）陕民申2296号民事裁定认为，原告薛俊民与被告叶俊民的商品房买卖合同，对被告巨邦公司不发生法律效力，故原告薛俊民要求被告陕西巨邦公司承担连带责任无法律依据，不予支持。原告主张的一审、二审诉讼费15500元，系自己败诉应负担的费用，非合同造成的实际损失，不予支持。被告叶俊民辩称商品房系被告巨邦公司抵账给白民强，受白民强委托出卖给本案原告，但该房产的所有权未能从被告巨邦公司转移至白民强，白民强尚未取得该房产的物权，因此被告叶俊民的辩驳理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决：一、解除原告薛俊民与被告叶俊民签订的澄城县莹水园小区房号为3-2201的商品房买卖合同。二、被告叶俊民在本判决生效后十日内返还原告薛俊民购房款380000元和利息。利息自2017年12月8日起至2019年8月8日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息共计27550元；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心的贷款基础利率LPR计算至实际支付之日的利息。三、被告陕西巨邦实业有限公司返还原告薛俊民大修基金、壁挂炉、天然气费用16158元、天然气防暴器590元、装修押金2000元、2017年变压器检测费80元，办理出入证、水电卡、门禁卡100元。四、驳回原告薛俊民的其它诉讼请求。案件受理费8125元，减半收取4062.5元，由原告薛俊民负担562.5元，被告叶俊民负担3000元，被告陕西巨邦实业公司负担500元。 二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”叶俊民无权处分涉案商品房，致使薛俊民无法取得该商品房的物权，因此薛俊民要求解除商品房合同的理由符合法律规定，应予支持。薛俊民缴纳的大修基金、天然气立户费、壁挂炉、立户费共计16158元，天然气防暴器590元；装修押金2000元；2017年变压器检测费80元；办理出入证、水电卡、门禁卡100元，属于对房子价值的添附行为，原审认为巨邦公司即该商品房的所有权人，对薛俊民的添附价值构成不当得利，应当返还并无不当。 综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。上诉人巨邦公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费273元，由上诉人陕西巨邦实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二〇年十月二十六日 书记员  史 翌