浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初2008号 原告：吴旭华，男，1966年12月11日出生，汉族，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：曾宣龙、徐慧菲，浙江今日律师事务所律师。 被告：李红斌，男，1966年10月9日出生，汉族，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：王耀，浙江五义律师事务所律师。 原告吴旭华与被告李红斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴旭华向本院提出诉讼请求：1、由被告赔偿原告2157519.24元；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：1999年8月4日，法院作出（1999）武执字第707号民事裁定，将赵全靖所有的房产抵偿给李联权、左菊瑾、黄政红、李宵四人。2003年8月28日，被告李红斌以李联权等四人代理人名义与原告吴旭华签订《房屋买卖合同》，约定：一、卖方根据（1999）武执字第707号民事裁定书取得的房屋（坐落于武义县××路××号）产权全部卖给买方，房屋四至以裁定书载明的7103019号房产证登记为准；二、根据裁定书载明的房产证确定的房屋占地面积全部过户至买方，房屋价款为110000元。该房屋占地面积中，被登记于赵德贤名下的36.5平方米土地，通过协商或诉讼，无法过户至买方，则房屋价款为103000元。李联权、左菊瑾于2018年5月22日在合同中签署“上述房屋买卖事实，我们包括黄政红当时都是知情且同意的”，对房屋买卖表示追认。 合同签订后，原告向被告支付了103000元。2003年10月17日，原告经手办理了房产证过户至李联权等四人名下的手续，房屋所有权证及四共有人房屋共有权证一直由原告持有。2004年3月5日，原告以李联权等四人名义申请办理集体划拨土地转让手续，并交纳了管理费，但未办理过户手续。2017年11月17日，涉案房屋被列入征收范围。2018年4月16日，李联权等四共有人作为产权持有人，与武义县国土资源局签订了《房屋征收补偿协议》。2018年5月11日，李联权等四人未经原告同意与赵全靖达成人民调解协议，将涉案房屋的拆迁补偿款擅自予以处置。2018年8月7日，原告向武义县人民法院起诉，要求将涉案房地产拆迁补偿款5149418元归原告所有。武义县人民法院作出（2018）浙0723民初2508号民事判决，认定李红斌卖房是经过李联权、左菊瑾事前授权的，对黄政红也有代理权，但对李宵属于无权代理，征迁补偿款中的997299.58元归李宵所有、征迁补偿款中的1160219.66元归赵全靖所有。原告因被告过错遭受损失共计2157519.24元。 以上事实，有执行裁定书、房屋买卖合同、房产证、人民调解协议、房屋征收补偿协议、民事判决书等为证。 综上所述，原告认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》中，原告购买的是执行裁定书载明的武义县××路××号的房屋（包括全部土地使用权和地上附着物），并支付了购房款。但（2018）浙0723民初2508号判决书中认定涉案房屋中有部分产权属于赵德贤。被告在出卖房产时擅自将属于赵德贤的房产出卖给原告，存在过错，原告因此造成的损失应由被告承担。 同时，被告在与原告签订《房屋买卖合同》时明知李宵系未成年人，擅自将其共有产权部分出卖给原告，造成原告损失，应承担相应赔偿责任。为此，特具状起诉，望贵院依法支持原告诉讼请求。 被告李红斌辩称：1、原告违反一事不再理。原告与被告因合同无效产生的纠纷在（2018）浙0723民初2508号判决书已经审理，该判决书明确合同无效后各方过错和责任，包含被告李红斌返还的责任，因此原告再次起诉违反一事不再理的原则。2、被告并没有构成侵权。李红斌的弟弟李诚去世后，赵全靖的房产抵偿给第一顺序继承人李联权等四人之后全家商量一致同意李红斌办理出售并提交户口本和身份证，李红斌和李宵不存在委托代理关系，李宵是未成年人，根据民法总则第22条之规定，如果成立委托代理关系也是李红斌与李宵监护人黄政红之间成立而不是李红斌与李宵之间成立委托代理关系。李宵是未成年人，监护人黄政红即李宵的母亲无权处置李宵财产，本案的纠纷是在黄政红身上，因为黄政红处置未成年人的财产。根据民法总则的规定，被代理人对代理人的行为是承担民事责任的，责任应由黄政红承担。3、本案属于侵权纠纷，侵权纠纷的诉讼时效应当从权利被侵害之日起计算，针对李宵是未成年人，黄政红处置未成年人的财产。在2003年原告便已知情，时隔十几年，诉讼时效已经过了。综上，请求驳回原告起诉。 原告为证明其起诉的事实，在庭审中出示了如下证据： 1、民事裁定书（复印件），证明原为赵全靖所有的案涉房产已抵偿给赵全靖、左菊瑾、黄政红、李宵四人所有的事实。 2、《房屋买卖合同》、收款收条、房产证（均为复印件），证明李红斌以李联权等四人的代理人名义与原告签订《房屋买卖合同》，原告将购房款交付被告，并经手办理了房产证过户至李联权等四人名下手续等的事实。 3、人民调解协议（复印件），证明李联权等四人未经原告同意与赵全靖达成人民调解协议，将涉案房屋的拆迁补偿款擅自予以处置等事实。 4、房屋征收补偿协议（原件在2508号案件也已经确认），证明涉案房地产拆迁补偿款共计5149418元等事实。 5、民事判决书，证明武义县人民法院将征迁补偿款中的997299.58元判归李宵所有、征迁补偿款中的1160219.66元判归赵全靖所有等事实。 上述证据，经质证，被告对原告出示的证据未提出异议，本院予以确认。 经审理，本院对案件事实认定如下：李红英、李红斌、李诚（已故）系左菊瑾与李联权（已故）所生子女，李宵系黄政红与李诚所生女儿，吴旭华与李红斌系同学关系。1996年3月28日，赵全靖因与他人发生债务纠纷，向李诚借款130000元。1996年4月10日，李诚因涉挪用公款案发自尽身亡。 1997年1月6日，李联权以赵全靖未归还130000元借款中的90000元为由向本院提起诉讼，本院受理后依法追加左菊瑾、黄政红、李宵为共同原告参加诉讼。同年8月5日，本院作出（1997）武经初字第25号民事判决书，判令赵全靖偿还李联权、左菊瑾、黄政红、李宵借款90000元及利息。该判决生效后，李联权、左菊瑾、黄政红、李宵申请本院强制执行。本院于1999年8月4日作出（1999）武执字第707号民事裁定：将赵全靖所有的坐落武义县武阳镇鸣阳号5号（原构树脚22号，房屋所有权证为武壶字第7103019号）的房产以评估价92272.36元抵偿给李联权、左菊瑾、黄政红、李宵所有。 2003年8月28日，李红斌以李联权、左菊瑾、黄政红、李宵（卖方）代理人名义与吴旭华（买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：一、卖方根据（1999）武执字第707号民事裁定书取得的房屋产权全部卖给买方，房产四至以该裁定书载明的7103019号房产证登记为准；二、根据裁定书载明的武壶字第7103019号房产证确定的房屋占地面积全部过户至买方，房屋价款为110000元。该房屋占地面积中，被登记于赵德贤名下的36.5平方米土地，通过协商或诉讼，无法过户至买方，则房屋价款为103000元。合同还对付款期限、过户费用负担、卖方协助义务等作了规定。合同签订后，吴旭华支付了李红斌103000元。当日，李联权、左菊瑾、黄政红提供身份证原件及李宵户口本原件，通过李红斌交给吴旭华办理房产过户手续。此后，吴旭华到武义县房地产管理处办理房产证过户手续，交纳了评估费、契税、交易手续费、工本费、公告费等费用。2003年10月17日，武义县房地产管理处将登记在赵全靖名下的武壶字第7103019号房屋所有权证过户登记至李联权、左菊瑾、黄政红、李宵四共有人名下。房权证武字第0××1号房屋所有权证载明：房屋所有权人李联权，混合结构3层，建筑面积296.81平方米，共有人李宵等4人。此后，该房屋所有权证及四共有人房屋共有权证一直由吴旭华持有。2004年3月5日，吴旭华以李联权、左菊瑾、黄政红、李宵名义，向涉案房屋所在的武义县白洋街道鸣阳经济合作社委员会申请办理集体划拨土地转让手续，并交纳了管理费，但未获土地管理部门批准。涉案房屋的土地使用权一直登记在赵全靖和赵德贤名下。 2017年11月17日，武义县人民政府发布武政告［2017］30号房屋征收决定公告，涉案房屋被列入征收范围。2018年4月16日，武义县国土资源局为甲方（征收人），李联权、左菊瑾、黄政红、李宵为乙方（被征收人），双方签订《房屋征收货币补偿协议》一份，约定：乙方同意被征收坐落在××路××号的房屋（《房屋所有权证》证号：××，《集体土地使用证》证号：001398号／01931号），经确权，认定的建筑面积296.81平方米，用地面积186.5平方米（其中庭院17.02平方米）；被征收房屋的补偿金额（即被征收房屋评估价值）4343283.45元，房屋搬迁补偿金额3080.86元，临时安置补偿金额19008.60元，住宅用房选择货币补偿奖励金额651492.52元，在规定期限内签订协议奖励金额89043元，在规定期限内腾空奖励金额（暂按第一时段腾空计算）59362元，扣除征地成本85元／平方米计15852.50元，总计补偿金额5149418元。 2018年5月11日，因赵全靖对法院裁定执行以物抵债房屋涉及赵德贤名下36.5平方米土地使用权问题提出异议，双方发生纠纷，经武义县人民调解委员会调解，李联权、左菊瑾、黄政红、李宵与赵全靖达成《人民调解协议书》一份，约定：一、被法院裁定执行的当事人赵全靖坐落于武义县××街道××村××号房产，用地面积150平方米，地号为0104797-2；当事人赵全靖父亲赵德贤名下房产用地面积36.5平方米，地号为0104797-1；合计用地面积186.5平方米。根据有关权证，当事人赵全靖坐落于武义县××街道××村××号房产，用地面积150平方米（其中庭院17.02平方米），地号为0104797-2，由当事人李联权、左菊瑾、黄政红、李宵所有。当事人赵全靖父亲赵德贤名下房产用地面积36.5平方米及对应的一层建筑物，地号为0104797-1。由当事人赵全靖所有（其父母名下房产，当事人赵全靖与母亲兄弟姐妹间有分家析产协议，此房产已属于赵全靖所有）。二、此纠纷所涉及房产坐落于武义县××街道××村××号房产，用地面积186.5平方米，建筑面积296.81平方米。此房屋由赵全靖在第一时段腾空搬迁，确保拿到房屋提前腾空奖、搬家费补偿、临时安置补偿费。以上三项补偿奖励费，由当事人赵全靖享有50%，由当事人李联权、左菊瑾、黄政红、李宵等四人享有50%。其中赵全靖享有部分在发放房屋征收款时，由征迁部门直接打入赵全靖的账户。如当事人赵全靖不在第一时段腾空搬迁，造成的损失由当事人赵全靖负责赔偿对方当事人的损失。三、因土地证未过户，当事人李联权、左菊瑾、黄政红、李宵另补偿当事人赵全靖人民币100000元整，该款项在发放房屋征收款时，由征迁部门直接打入赵全靖的账户。确认划给赵全靖补偿金额为1160219.66元。 另查明，涉案房屋坐落于武义县××路××号（原为构树脚22号），于1985年未批先建。1991年9月23日，赵全靖向武义县土地管理局补批建房用地150平方米。同年12月10日，武义县人民政府颁发武壶字第7103019号房屋所有权证，载明：所有权人赵全靖，混合结构房屋2层3间、1层1间，建筑面积297.8平方米。1997年6月25日，赵德贤向武义县土地管理局补批建房用地36.3平方米。同年9月25日，武义县土地管理局核发武集建（97）字第01931号集体土地建设用地使用证，载明：土地使用者赵全靖，地号：0104797-2，共有使用权面积186.5平方米，其中：分摊面积150平方米。2000年6月10日，武义县土地管理局核发武集用（97）字第01930号集体土地使用证，载明：土地使用者赵德贤，地号：0104797-1，使用权面积36.5平方米，其中共用分摊面积36.5平方米。2011年5月30日，武义县国土资源局补发武集用（2011）第001398号集体土地使用证，载明：土地使用权人赵德贤，地号：0104797-1，使用权面积36.5平方米，其中独用面积36.5平方米。涉案房屋由赵全靖实际占有、使用至拆迁腾空。 2018年8月7日，吴旭华以涉案房地产拆迁补偿款应归其所有为由向本院起诉李联权、左菊瑾、黄政红、李宵。本院经审理认为，李宵在李红斌于2003年卖房时，年仅8周岁，不可能对买卖房屋作出真实意思表示。李红斌代理卖房不属于接受奖励、赠与、报酬等纯利益的行为，应属无权代理。涉案房屋系法院裁定确权给李联权、左菊瑾、黄政红、李宵所有，但未改变农村宅基地使用权的性质。根据我国现行土地管理法律法规政策的规定，农村宅基地使用权与集体组织成员身份相联系，不得转让给非同一集体组织成员。本案买卖双方均非涉案房屋宅基地所在集体组织成员，其买卖房屋违反了国家法律法规的强制性规定，应认定无效。对合同的无效，卖方李联权、左菊瑾、黄政红及其代理人李红斌，买方吴旭华均有过错，应各自承担相应的责任。李联权、左菊瑾、黄政红、李宵对涉案房屋是基于继承而形成的共同共有关系。在遗产分配时，继承人的份额一般均等分割。 李联权、左菊瑾、黄政红、李宵已与武义县国土资源局签订《房屋征收货币补偿协议》，涉案房屋已被依法拆迁，且本案当事人均未实际领取拆迁补偿款，根据李联权、左菊瑾、黄政红、李宵与赵全靖达成的涉案房屋拆迁利益分配协议，确认赵全靖享有的拆迁补偿款为1160219.66元。其余的拆迁补偿款3989198.34元，应考虑合同无效对买卖双方利益的影响以及当事人对合同无效应承担的责任，综合平衡双方利益，根据诚实信用原则，由原、被告进行分配。因李宵对合同无效没有过错，按照继承法规定的“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等”的遗产分配原则，由李宵分得997299.58元（即3989198.34元×25%），但相应的购房款25750元（即购房款103000元×25%）应当返还给吴旭华。该购房款由李红斌实际占有，且其对代理李宵签订房屋买卖合同具有过错，应由其承担返还责任。因吴旭华与李联权、左菊瑾、黄政红对合同无效均有过错，在不返还相应购房款的前提下，按照买卖双方9：1的比例，由吴旭华分得2692708.88元（即3989198.34元×75%×90%），由李联权、左菊瑾、黄政红各分得99729.96元（即3989198.34元×75%×10%／3）。李联权分得的款项由其法定继承人左菊瑾、李红英、李红斌和代位继承人李宵共同继承。鉴于此，2020年4月30日，本院作出（2018）浙0723民初2508号民事判决：一、第三人李红斌以李联权、左菊瑾、黄政红、李宵代理人名义与原告吴旭华于2003年8月28日签订的《房屋买卖合同》无效；二、第三人李红斌于本判决生效后十日内返还原告吴旭华购房款25750元；三、坐落于武义县××路××号房屋征收补偿款5149418元中，2692708.88元归原告吴旭华所有；四、驳回原告吴旭华的其他诉讼请求；五、坐落于武义县××路××号房屋征收补偿款5149418元中，1160219.66元归第三人赵全靖所有。现判决已生效。 本院认为，本案的争议焦点：一、本案是否是违反一事不再理原则。（2018）浙0723民初2508号民事判决书，仅对合同无效后原告与李联权、左菊瑾、黄政红的损害赔偿作了处理，而对被告未经授权代理李霄进行合同行为只作返还购房款，未对造成的原告经济损失进行处理。故本案不属违反一事不再审理原则。二、本案是否属于侵权责任纠纷。本案系因合同无效所产的损失赔偿纠纷，故仍应为房屋买卖合同纠纷，不属于侵权责任纠纷。三、原告的请求是否已过诉讼时效。因本案确认合同无效的判决于2020年4月30日作出，依法本案未超过诉讼时效。四、赵德贤名下36.5平方米土地使用权及房屋有无买给原告。从执行的裁定书中可看出抵偿给李联权、左菊瑾、黄政红、李宵的是赵全靖名下房屋所有权证为武壶字第7103019号的房产，从房屋买卖合同约定看武壶字第7103019号房产证确定的房屋占地面积全部过户至买方即原告，房屋价款为110000元。该房屋占地面积中，被登记于赵德贤名下的36.5平方米土地，通过协商或诉讼，无法过户至买方，则房屋价款为103000元。原告是按103000元交的房款。另，原告也不能提供其他证据证明赵德贤名下的36.5平方米土地使用权及其房屋确已卖给其的事实。因此本院认为赵德贤名下的36.5平方米土地使用权及地上房屋未卖给原告。 综上，本院虽在（2018）浙0723民初2508号民事判决书中判决被告返还原告因无权代理购买涉案中李霄所占房屋份额的房款25750元，但对于原告该部分房屋买卖的经济损失并未作出处理。根据无权代理所产生法律后果的法律规定，被告对原告的该部分经济损失应承担民事责任。考虑到原告自身未谨慎审查，且发现李霄系未成年人后也未采取措施补救导致无权代理买卖长期未得到纠纷存在过错的情况，原告因涉案房屋的买卖，承担了产权由赵全靖过户到李联权等四人名下的评估费、契税、交易手续费、工本费、公告费和后来准备办理集体划拨土地转让手续的管理费，而买卖行为已过去近17年，以及涉案房屋已被拆迁无法评估的情况，本院酌定由被告赔偿原告经济损失20万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第四十八条第一款、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告李红斌于本判决生效后十日内赔偿原告吴旭华经济损失20万元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告吴旭华的其他诉讼请求。 案件受理费12030元（已减半），由原告吴旭华负担9880元，被告李红斌负担2150元，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 杜建跃 二〇二〇年十月二十日 代书记员 张晓君