广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初9457号原告惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地惠州市*******第13层。法定代表人黄某1。委托代理人郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托代理人邓辉宇，广东权晔律师事务所实习律师。被告罗金良，女，汉族，1981年9月11日出生，公民身份号码430************643，住广东省惠州市惠城区*******。被告彭艳清，男，汉族，1978年5月16日出生，公民身份号码441************456，住广东省惠州市惠城区*******。原告惠州市中鹏物业管理有限公司与被告罗金良、彭艳清物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠州市中鹏物业管理有限公司的委托代理人郑秀琴、被告彭艳清到庭参加诉讼，被告罗金良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，两被告是惠州市惠城区江南丽水湾6-503业主，面积为146.95㎡。原告于2013年5月30日与惠州市鹏达实业发展集团有限公司（涉案小区开发商）签订前期物业服务合同，并于2013年5月30日进驻涉案小区提供物业服务，同时与被告签订了《前期物业服务协议》，原告进驻管理管理以来一直积极履行合同约定的物业管理相关服务，为小区提供了相应物业管理服务。但是，自2015-01-01日起，两被告停止缴纳物业服务费，截至原告退出涉案小区物业服务，被告已拖欠40个月的物业费，涉案小区按《前期物业服务协议》第三章第六条约定，商业物业服务费3元/㎡·月，住宅物业服务费为1.35元㎡·月，每月应交：198.3825元。共计拖欠物业服务费：8134.22元，按合同第十一条约定代被告缴纳水费共计为：925.68元，电费41元，按合同第十二条约定代被告代缴的公摊电费为8134.22元，以上合计：10260.39元。两被告无故拖欠物业服务费、水费及公摊电费，经原告多次书面、电话等方式催告，被告均置之不理。被告的行为侵害了涉案商铺全体业主的合法权益，也侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请：一、判令两被告向原告支付物业服务费8134.22元，水费925.68元，电费41元，公摊电费1159.49元。二、判令两被告向原告支付逾期违约金8134.22元（暂计至起诉之日）。第一和第二项共计18394.61元。三、判令两被告承担本案诉讼费用。被告彭艳清辩称，一、物业费不是我不交，是物业不帮我维修门禁和漏水的问题。二、物业公司不作为，物业维修后漏水缝补后还是漏水。三、物业公司在丽水湾管理期间，发生多次盗窃事件。四、管理期间，夏季丽水湾停电停水严重，严重不作为。五、管理期间，门禁长期损坏，门岗保安配备不全。六、小区漏水、瓷片脱落，物业不管。七、原告聘请无资质的电梯公司，致使多次发生电梯安全事故。八、管理期间，小区排水不畅，导致周边小区业主多次拦路，造成业主出入不便。九，监控设施严重损坏，没有维修。十、消防设施从开发商接手后一直处于摆设状态。物业公司没有告知业主，没有告诉开发商作出相应整改。十一、物业公司对小区应急设备没有进行相应的维护维保，导致发电机损坏。十二、地下室入口破损，钢筋裸露，没有维修。十三、小区绿化植被维护保养不善。十四、物业保安配备不足。十五、物业对于房产局的意见，只回复，没实施。十六、小区负一楼的照明、水电分摊给业主。十七、原告只谈权利、不谈责任。十八、2018年原告被通报为违规违法物管企业，被查处。被告罗金良未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。本院查明的案件事实经审理查明，被告罗金良、彭艳清是惠州市惠城区*******************的业主，该房屋用途为住宅，建筑面积为146.95平方米。原告惠州市中鹏物业管理有限公司系该物业所在小区的前期物业服务公司。被告于2014年11月24日收楼，与原告签订《前期物业服务协议》，约定物业管理服务费按物业建筑面积交纳，住宅的收费标准为1.35元/月/平方米，业主应于每月5月日至25日前交纳当月物业服务费用，逾期未交的应按日以应交物业及相关费用的3‰计付违约金；原告代供水部门向业主收取每月的自来水费，收费标准按照供水部门规定的标准收取；原告每月向业主收取上月的公共用水电分摊费用。协议约定服务期限自房屋出售之日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订新的物业管理服务协议生效时止。原告提交的欠费表显示，被告拖欠2014年12月至2015年2月电费41元、2014年11月至2018年5月水费925.68元、公摊电费1159.49元，2015年1月至2018年5月物业服务费8134.22元。被告称其未支付物业服务费的原因是房屋漏水，小区门禁、监控设施、电梯等公共设施设备损坏，原告未及时维修，原告的物业服务质量未达标。被告向本院提交的《关于信访人李清晖反映信访事项的答复意见书》中称查实小区内存在外墙、室内公共楼道墙砖大面积脱落等13个相关物业管理问题，原告承诺整改。原告提交的物业移交清单显示，原告经营管理的丽水湾小区从2018年6月1日起移交给江南丽水湾业主委员会接管。以上事实有原被告身份信息、营业执照、费用明细、《前期物业服务协议》、《关于信访人李清晖反映信访事项的答复意见书》、物业移交清单、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。本院判决理由和结果本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告惠州市中鹏物业管理有限公司与被告罗金良、彭艳清签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。原告按合同约定提供了物业服务，被告应按约定支付物业服务费、水电费及公摊电费。被告辩称未交物业服务费等费用是主要因原告服务质量未达标，不及时维修房屋漏水及小区公共设施设备。根据被告提交的信访回复材料，原告确实存在管理未到位之处，但未根本性的违反物业管理合同约定，被告因此拒付物业管理费的行为是不恰当的，故其以此为由拒交物业服务费，理由不成立。原告诉请被告支付拖欠的物业服务费及公摊电费、代收水费，有事实及法律依据，可以支持。综上，被告应向原告支付2015年1月至2018年5月物业服务费8134.22元，支付2014年12月至2015年2月电费41元及2014年11月至2018年5月水费925.68元、公摊电费1159.49元。由于原告在后期服务中确实存在未及时维修小区公共部分设施设备的问题，其主张违约金，不予支持。被告罗金良未到庭参加诉讼视为放弃质证与抗辩的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告罗金良、彭艳清应于本判决生效之日起七日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2015年1月至2018年5月物业服务费8134.22元，支付2014年12月至2015年2月电费41元及2014年11月至2018年5月水费925.68元、公摊电费1159.49元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费129.94元（原告已预交），由原告负担57.92元，被告罗金良、彭艳清负担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 李雄杰二〇二〇年十月十二日法官助理 谭友婷书 记 员 钟惠康