河北省辛集市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0181民初701号 原告：王艳丽，女，1981年8月8日出生，汉族，河北省辛集市人，住河北省辛集市。 被告：崔春花，女，1966年4月11日出生，汉族，住河北省辛集市。 委托诉讼代理人：谭永红（与崔春花系夫妻关系），男，1967年5月24日出生，汉族，住河北省辛集市。 被告：王会来，男，1981年9月26日出生，汉族，河北省辛集市人，住本村。 委托诉讼代理人：于建峰，河北新雨律师事务所律师。 原告王艳丽与被告崔春花、王会来房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年7月16日向本院提起诉讼，本院受理后，经审理作出(2019)冀0181民初2139号民事判决书，被告崔春花、王会来不服提起上诉，河北省石家庄市中级人民法院作出（2020）冀01民终781号民事裁定书，裁定撤销(2019)冀0181民初2139号民事判决，发回我院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王艳丽、被告崔春花及其委托诉讼代理人谭永红、被告王会来及其委托诉讼代理人于建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王艳丽向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即退还原告购房款20000元及利息；2、立案费由被告负担。事实与理由：原、被告双方于2017年4月签订房屋买卖契约，并于2017年4月30日前将买房首付款一次性交于被告，由于贷款未能如数下款，双方于2017年11月18日签订退房协议，被告迟迟不予履行，无奈只好诉至人民法院。原告当庭增加诉讼请求：要求调查中介王会来的资格证书、经营许可证和从业资格证。 被告崔春花辩称，原告王艳丽在起诉书中称：“由于贷款未能如数下款，双方于2017年11月18日签订退房协议……。”办理贷款的时间为2018年3月5日，既然2017年11月18日还未办理贷款，怎能因贷款未能如数下款双方于2017年11月18日签订退房协议？该协议是由于原告王艳丽要求退房时房产不能正常过户，符合“房屋买卖交定金协议”第六条中“因国家政策不能过户，银行贷不成款，双方不算违约”的约定而签订的，此协议与贷款无关。原告的诉讼请求为“请求判令被告退还原告购房款2万元及利息”。被告崔春花于2018年2月给原告王艳丽退还剩余房款时，房产已经能正常过户，原告又提出继续购买该房屋，继续履行购买协议，并在中介张文善的安排下于2018年3月5日在中国建设银行建设街营业处办理贷款相关事宜。约半个月后，可以办理相关手续时，原告又以银行贷款额度没有达到要求，拒绝履行贷款手续，并以资金不足为由放弃购房。按照“房屋买卖交定金协议书”第二条、第六条的约定，被告和中介将扣除原告违约金2万元，原告不同意，就此事多次协商未果。2019年4月，原告王艳丽及原告请来的家中长辈和被告崔春花，中介王会来、张文善再次就约定问题进行协商，最终达成一致，由原告承担违约责任，2万元定金不退，原、被告共同就退款金额进行确认，双方均无异议。被告崔春花本着诚信做人，充分相信别人的原则于2019年4月2日分数次向原告王艳丽退回双方确认的退款金额，并与王艳丽进行微信确认“崔春花：房钱结清了，友好表情。王艳丽：好哒、好哒。笑脸，友好表情。”至此，崔春花已退清王艳丽全部房款。2019年5月1日前，原告王艳丽又百般狡辩，要求退还定金，并于2019年7月诉至法院。原告不讲诚信，颠倒事实，有意隐瞒2019年4月达成的口头协议，却要求被告履行2017年11月18日的退房协议，属于为谋私利，枉顾事实，给被告和中介带来很大的损失。基于以上事实和理由，被告崔春花请求法院依照《担保法》第89条，按照双方签订的“房屋买卖交定金协议”，依法判决：1、驳回原告诉讼请求；2、赔偿被告崔春花交通费、误工费1000元。 被告王会来辩称，原告起诉被告崔春花及起诉我方退还购房款，但我方作为中介公司，并未收取原告的购房款，根据2017年4月17日签订的定金协议书，我方收取的是中介服务费1万元，根据该定金协议第二条约定，买卖合同双方也就是卖方与买方，任何一方违约，中介持有的定金不退，作为中介服务费为中介所有。同时，在双方解除购房合同的协议中，也并没有约定我方有退还原告购房款的义务，无论从事实上还是从法律上，我方并没有退还原告购房款的义务，应当驳回原告对我方的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告为证实自己的主张在(2019)冀0181民初2139号案件审理时提供下列证据：房屋买卖交定金协议书，2017年4月30日房屋买卖契约，2017年11月18日双方签订的协议，欲证实本案中提到的房产作价34万元，原告开始交纳了2万元定金，后又交纳了15万元的首付款，一共交纳了17万元的购房款，在房屋买卖交定金协议书的第六条明确约定甲方被告崔春花收到原告王艳丽17万元整的首付款，同意王艳丽入住该房屋，如因国家政策或银行贷款政策过不了户或贷不成款，甲乙双方不算违约，甲方即本案被告崔春花无条件退还乙方即本案原告王艳丽定金和首付款共计17万元整，定金2万元二被告各拿1万元，由于房屋不能过户和银行贷款根本不够给付崔春花全部房款，所以，该房屋无法完成买卖。三方于2017年11月18日签订了一份协议书，明确约定三方协商二被告退给原告共计17万元（包括中介方1万元整），原告王艳丽和被告崔春花就房租、水电问题以及装修问题都交接完毕，唯独剩余的2万元购房款拒不退还。 原告为证实自己的主张在本次审理时提供下列证据：2017年11月18日签订退房协议时的录音，欲证实签订的过程，对协议内容的解释。2018年7月原告和崔春花的电话录音，欲证实办贷款没办成，原告给不了崔春花购房款，两个人就协商在2018年10月，原告给被告退房，被告给原告退房款。2019年4、5月左右崔春花给原告退了购房款后，原告和王会来、崔春华谈定金之事的现场录音。 被告崔春花对原告在(2019)冀0181民初2139号案件审理时证据的质证意见为：对三份证据的真实性没有异议。本案原告起诉的是退还房款，崔春花退清了原告房款，原告要求被告退还定金2万元，因为原告没有变更诉讼，当庭能不能解决这个问题？采五西区9-4-402室房产双方协商的协议是2017年11月18日签订的，办理贷款的时间为2018年3月5日，不知道原告怎么推算出来在未办理贷款之前就知道贷款额度不够，放弃购买，中介方、被告崔春花从未与原告签订任何关于贷款金额的相关协议。原告所说的交定金协议第六条规定不算违约的情况有两条：一条是按国家政策不能过户，二是银行贷款不能办理相关手续，而原告是在履行完银行贷款首付款流水业务以后，决定不再办理贷款，原因不是贷不成款，而是原告嫌贷款数额不足拒绝履行贷款手续。定金协议第二条是关于违约责任如何执行的，被告没有违约。 被告崔春花对原告本次审理时证据的质证意见为：2017年11月18日签订的退房协议，对退房协议的录音没有异议，基于当时房屋不能正常过户，符合房屋买卖交定金协议第六条的约定，同意退全款给原告。原告播放另外两段录音，时间确定不了，但对内容没有异议。前提条件是2018年3月5日办理贷款时，退房协议就已经作废了，原告要求继续购房，履行购房协议，这才办理的购房贷款，也就是说2017年11月18日协议与最后原告要求退款没有关系。约定的不违约是因为银行政策变化贷不成款，原告在起诉书中说的是由于银行未能如数下款即贷款金额没有达到原告要求，贷款金额没有达到要求并不是不能贷款，是没有自己要求的贷款数额那么多，不符合交定金协议第六条免责的约定，属原告违约。崔春花于2019年4月2日向原告王艳丽退款，是基于中介王会来、张文善，原告王艳丽及其家中人员共同达成的口头协议，且退款后崔春花与王艳丽进行微信确认时，王艳丽并无异议。 被告王会来对原告在(2019)冀0181民初2139号案件审理时证据的质证意见为：对原告提交的三份证据的真实性没有异议。原告起诉的是购房款，不是定金，所以1万元定金不能退给原告。时间顺序是与原告多次协商，原告不购买房产以后才签订了2017年11月18日的采五西区9-4-402室双方的协议，这可以证明王艳丽不购买本案涉案房产了，王艳丽毁约签订的购房协议，被告崔春花也有证据可以证明。 被告王会来对原告本次审理时证据的质证意见为：对原告提供的第一段录音不予认可，其录音内容是截取当天协议解除买卖合同当中的一段，不是协议一开始到协议结束的整个过程，第一段录音是截取的录音，不具有证据属性，同时关于协商解除购房合同的过程，最终是以书面形式进行的确认，形成了2017年11月18日解除购房协议的协议书，应以协议书为准。对于后两段录音，不能正确显示录音内容，不具有证据属性也不能作为证据使用。关于银行贷款问题，签订的定金协议约定了房屋买卖合同双方违约问题，任何一方违约都不影响收取中介服务费，且也没有任何人承诺其贷款能够办理成功，在办理贷款过程中，主要依据原告的贷款能力以及征信的信息，具有较大的不确定性，也不可能在协议中进行约定。原告从开庭陈述开始就一直要求退还定金，原告明确其是否变更诉讼请求。因为起诉状中要求退还购房款，本案案由是房屋买卖合同纠纷，其主张退还定金、中介收费属于居间合同纠纷，如果原告坚持要求被告退还定金，应另案起诉。 被告崔春花在本次审理时出示下列证据：崔春花中国农业银行卡交易明细清单，欲证实王艳丽办理银行贷款的流程。崔春花与原告的微信聊天记录，欲证实已经退清了王艳丽的所有房钱。 原告对被告崔春花本次审理出示证据的质证意见为：对崔春花中国农业银行卡交易明细清单没有异议，当时原告是去办理贷款了，银行政策变了，当时批的贷款是14.5万元，未支付的房款不能全额支付，如果要房子就只能贷出这么多，剩下的房款怎么办啊？对微信聊天记录没有异议。 被告王会来对被告崔春花本次审理出示证据的质证意见为：对银行流水没有异议，是原告为再次购买本案房产而进行银行贷款的手续。对微信聊天记录没有异议，显示在2019年4月2日，房屋买卖合同的双方关于退房以及退房款都已经交接完毕，房款在这天已经退清了，原告也认可，原告再要求退房款没有事实依据。 被告王会来在本次审理时出示下列证据：辛集市欣宜房产经纪有限公司营业执照复印件、辛集市欣宜房产经纪有限公司开户许可证复印件、辛集市欣宜房产经纪有限公司机构信用代码证复印件、辛集市欣宜房产经纪有限公司房产经纪机构备案证明复印件、辛集市欣宜房产经纪有限公司2019年8月29日证明、被告王会来的从业资格证，欲证实被告王会来有从业资质。 原告对被告王会来本次审理出示证据的质证意见为：无异议。 被告崔春花对被告王会来本次审理出示证据的质证意见为：无异议。 对原被告互无异议的证据，依法应予确认。 经审理，本院认定如下事实：原告王艳丽于2019年7月16日对被告崔春花、王会来向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，本院受理后，经审理作出(2019)冀0181民初2139号民事判决书，判决：一、被告崔春花、被告王会来在判决生效后五日内分别返还原告王艳丽人民币10000元。二、驳回原告王艳丽其它诉讼请求。被告崔春花、王会来不服提起上诉，河北省石家庄市中级人民法院经审理作出（2020）冀01民终781号民事裁定书，认为原判认定基本事实不清。王艳丽在一审中的诉讼请求是要求返还购房款，一审法院在未变更诉讼请求的情况下围绕返还定金审理不妥；王会来虽在2017年11月18日的协议上签字，但其并非给付一万元的义务主体，且与(2019)冀0181民初2621号民事判决相悖，重审时应依法正确判决；另崔春花所提及的在2017年11月8日之后双方又就该房买卖达成口头协议，并就退款事宜达成了一致意见，且有崔春花提供的微信予以佐证，对该事实未予审理，重审时应查清事实，依法判决。裁定撤销(2019)冀0181民初2139号民事判决，发回我院重审。 原告与被告崔春花、中介王会来、张文善2017年4月17日签订房屋买卖交定金协议书，被告崔春花将位于辛集市房产，房产证号02××60，协议以34万元的价格卖于原告王艳丽。协议书第二条约定：王艳丽自愿交定金2万元，崔春花、中介方各持一半1万元。如王艳丽违约定金不退，崔春花和中介方各得一半1万元；如崔春花违约，需退还王艳丽全部定金，并再向王艳丽支付违约金2万元，中介方持有的定金不退，作为中介服务费，归中介方所有。协议书第六条约定：备注王艳丽承担过户费、二套房税费及所有费用。双方友好协商，王艳丽支付给崔春花17万元（含定金2万元）首付款后，同意王艳丽入住本房产。如房产局能过户之日起，双方无条件都提供手续，办理过户手续。如因国家政策或银行贷款政策过不了户，贷不成款，双方不算违约，崔春花无条件退还给王艳丽定金和首付款共计17万元。王艳丽按约定给付了定金。2017年4月30日原告与被告崔春花、中介王会来、张文善签订房屋买卖契约，王艳丽按约定交房产首付款15万元。交首付款后王艳丽开始在房产处居住。 原告王艳丽称买房时房屋就不能过户，所以先签上协议，等等，等能够过户时办理贷款，等了半年还不行，原告就以过不了户想退房，被告崔春花称把钱花了没有钱给，签订了2017年11月18日退房协议。2017年11月18日采五西区9－4－402室双方协商协议，协议第一条载明：甲乙双方友好协商，乙方自愿退出购买本房产，甲方现在无钱退回乙方购房款共计17万元（包括中介方1万元），双方协商定于到2018年5月1日之前甲方并将定金款、首付款共计17万元整一次性全部退回给乙方，乙方并将本房产和房产所有手续交给甲方，并将甲、乙双方协议中介方全部收回。等于本房产买卖协议无效，并甲、乙双方都同意解除买卖合同。甲方崔春花，乙方王艳丽，中介方王会来（签字捺手印）。 原告王艳丽称签订2017年11月18日协议后，第二年三月份，中介王会来说房产能过户了，原告跟中介王会来说还买这个房产。决定再买房产时没有签订新协议，也没有明确说按原来协议执行，原告和中介说了以后，都没有提异议，崔春花、王会来和原告三方就去银行办贷款。结果银行政策变了，贷款贷不了那么多，原告没有能力交足够的房款，就跟王会来和崔春花说给原告退钱。 被告崔春花称2017年11月18日退房协议签订后，2018年2月，被告崔春花向王艳丽退回剩余房款时，王艳丽提出继续购买该房屋，履行原购房合同，中介向崔春花表达的是继续购买，执行原来协议：2017年4月17日交定金协议，2017年4月30日房屋买卖契约；在中介安排下办的贷款，在履行贷款手续时，王艳丽说贷款额度没有达到要求，拒绝履行贷款手续，并要求退房。 被告王会来称签订2017年11月18日解除房屋买卖协议后，原告又同意购买涉案房产，还是按照定金协议和房屋买卖契约执行，后陆续办理银行贷款，原告因贷款数额原因使房屋买卖进行不下去，原告要求解除购房合同。 原告王艳丽称2019年4月2日，崔春花分三次，退给原告首付款共计11万多，因为扣除了房租、水电费剩下的是11万多，除了2万元定金，都退给了原告。按照退房协议二、三、四条都履行了，只有第一条没有履行。2019年5月15日，原告将房产返还给了被告崔春花。原告要求自2017年4月30日至2019年4月20日以15万元购房款为基数，利率按房贷利息月利率4.5计算，由崔春花给付原告利息。 被告崔春花称2019年4月份，原告王艳丽及原告请来的家中长辈和被告崔春花，中介王会来、张文善就违约金问题进行协商，最终达成一致，原告王艳丽承担违约责任，2万元定金不退，并且王艳丽与崔春花就剩余金额进行了确认，双方没有异议才退的剩余房款，2019年4月2日退回全部剩余房款并且进行微信确认，王艳丽并没有提出异议，约半月后，即五一前，原告又要求退定金；2017年11月18日的协议与最终退购房款没有关系；崔春花退回原告购房款后，原告以没有退定金为由，拒绝搬出房产，后经辛集公安局鹿城派出所调解，2019年5月18日，原告将房产返还给了被告崔春花。 被告王会来称自2017年原告决定买房以来到2019年房屋退清，中间原告多次对买卖房屋反复，进行反悔足以说明原告是一个不诚信的人。原告不能取得银行贷款，并不是国家政策以及银行贷款政策变化，是因为原告自身原因，其征信问题或其他问题获得不了较高额度贷款，是原告违约；原告认可崔春花提供的微信聊天记录，在2019年4月2日就之前达成的退购房款数额，已经如数退还了原告，之后原告又起诉没有任何事实依据。王会来认为购房款和定金是两个截然不同的法律概念，原告有必要明确其是否对本案诉讼请求进行变更，起诉时原告要求的是购房款，这是两个法律关系。 本院认为，法律规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告王艳丽与被告崔春花、中介王会来、张文善2017年4月17日签订房屋买卖交定金协议书，王艳丽按约定给付定金2万元；2017年4月30日签订房屋买卖契约，王艳丽按约定交房产首付款15万元。原告不再购买案件涉及房产后，原被告2017年11月18日签订采五西区9－4－402室双方协商协议。之后2018年原告表示继续购买案件涉及房产，原被告均认可继续履行2017年4月17日房屋买卖交定金协议书、2017年4月30日房屋买卖契约。之后，原告因银行审批的购房贷款额度不够支付剩余房价款，主张不再购买案件涉及房产，原被告经过协商，被告崔春花按原被告协商好的数额，退还原告购房款。原告的诉讼请求是“请求判令被告立即退还原告购房款20000元及利息”；原被告2017年11月18日签订的采五西区9－4－402室双方协商协议，因原告的继续购买行为，该合同的权利义务已终止。原告依据2017年11月18日签订的协议，要求二被告退还购房款并支付利息，无事实和法律依据。法律规定当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告庭审中要求房产出卖方被告崔春花、房产买卖中介人被告王会来返还定金，与本案原告提起诉讼的主张不是同一法律关系，原告可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告王艳丽的诉讼请求。 案件受理费300元，由原告王艳丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省辛集市，邮政编码：052360，收件人：材料收转窗口，联系电话：181××××7352）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨少云 人民陪审员  李 家 人民陪审员  张 霞 二〇二〇年十月九日 书 记 员  贾 楠