安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终2709号上诉人（原审原告）：陈飞羽，男，1989年5月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：陈睿，男，1963年4月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市，系陈飞羽父亲。委托诉讼代理人：汤万霞，女，1963年2月11日出生，汉族，住安徽省蚌埠市，系陈飞羽母亲。被上诉人（原审被告）：蚌埠海亮投资有限公司，住所地安徽省蚌埠市海亮城市广场一号楼409室，统一社会信用代码91340300082245000W。法定代表人：张文，该公司总经理。委托诉讼代理人：李奎，该公司员工。上诉人陈飞羽因与被上诉人蚌埠海亮投资有限公司（以下简称海亮投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈飞羽上诉请求：撤销一审判决,改判为：一、海亮投资公司因房屋工程质量问题,严重影响了陈飞羽正常使用。实际交付该商品房时间为2019年8月10日,超过《商品房买卖合同》约定的交付期限132天,应当赔偿17805.48元(违约金134.89元/日×132天)。重新计算(自维修完结交房次日即2019年8月11日起)对该商品房的质保期。同时,一审判决影响正常居住期限间99天(即2019年5月3日至2019年8月10日)与事实不符,海亮投资公司已确认交房时间是2019年4月1日,因此,影响居住期限天数应为132天。二、海亮投资公司承担未交付房屋期间的物业费和公共能耗费,应当赔偿740.42元[(1733.64元+313.71元)÷365天×132天。重新计算(自维修完结交房次日即2019年8月11日起)对该商品房的各项已收取的物业费用期限。同样,一审判决影响陈飞羽正常居住期限99天与事实不符,应为132天。三、海亮投资公司承担房屋维修期间产生的水费14.5元、交通费235元。四、海亮投资公司承担为本案实现权益而发生的诉讼费用。事实和理由：一、海亮投资公司没有按照《商品房买卖合同》的约定,履行书面通知买受人办理交房手续的义务。2019年5月3日，陈飞羽主动前去办理手续时,海亮投资公司认定的交付该商品房起止日为2019年4月1日,海亮物业公司收费发票(收据原件海亮物业公司已收回)证明。然而,该房屋因工程质量的问题,海亮投资公司实际交付商品房时间为2019年8月10日。超过《商品房买卖合同》约定的交付期限132天,参照《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房得违约责任一第(2)款:逾期超过90日买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同规定的最后交付期限之日第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之一的违约金。总房款1348886元,违约金134.89元/日,据此计算逾期违约金17805.48元(134.89元/日/月×132天),应当赔偿上诉人。同时,按照安徽省建设厅建管【2007】276号《安徽省住宅工程质量回访保修和投诉受理办法》第三条:开发企业向用户的保修期自开发企业将竣工验收合格的住宅交付用户使用之日起计算。即2019年8月11日起计算该商品房保修期限。另外,一审判决影响正常居住期限99天(即2019年5月3日至2019年8月10日)与事实不符,海亮投资公司已确认交房时间是2019年4月1日,物业公司收费票据证明,因此,影响居住期限天数应为132天。二、安徽省十一届人大常委会公告【2009】第16号《安徽省物业管理条例》第四章第59条:未交付业主的物业,物业服务费由建设单位承担。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。海亮投资公司认定该商品房的交房日期为2019年4月1日,海亮物业公司依此计算收取了物业等费用。但是,房屋达到正常使用条件实际交付时间是2019年8月10日。因此,海亮投资公司应当承担未实际交付房屋期间的物业费和公共能耗费,应当赔偿740.42元【(1733.64元+313.71元)÷365天×132天】。重新计算(自维修完结交房次日即2019年8月11日起)对该商品房各项已收取的物业收费期限。同样,一审判决影响陈飞羽物业费用的正常居住期限99天与事实不符,应为132天。三、该房屋出现渗漏以后,陈飞羽多次联系与海亮投资公司工作人员交涉,期间前往现场数次占用了陈飞羽大量时间和精力,产生许多通勤费用,因无票据仅提供了2019年6月8日加油票据和2019年6月26日出租车票,海亮投资公司不认同是2019年5月26日至2019年8月10日房屋维修期间费用,那么,请被上诉人举证自该房屋出现渗漏以来,双方是如何完成交涉、形成维修方案?维修方案里明确修理过程中每道工序处理,陈飞羽要到场监督修理全过程,是如何实现的?海亮投资公司提供的2019年5月3日收房记录表上,明确标注该商品房水表计数为零，预存200元水费,到目前为止余额185.50元。中环水务(5吨、14.5元水费发票)是按季收取,中环水务历史数据明细表和账单(见附件)证明,水费产生的时间是2019年5月一8月期间的。因此,海亮投资公司应承担房屋维修期间产生的水费14.5元、交通费235元。四、该商品房价值130余万元。出现渗漏问题以后,陈飞羽多次联系海亮投资公司,但其无解决问题诚意;市建管局、市消费者协会也曾拟组织调解,同样海亮投资公司一一拒绝,坚持诉讼解决争议。给陈飞羽带来无尽烦恼,耗神费力交涉奔波,耽误正常工作。目前,该房屋地面、墙面还存在空鼓,主、客卫生间地面防水裂缝问题,施工队正在维修中(见附件)。因此,请求法庭支持陈飞羽的合理诉求,判令海亮投资公司承担为本案实现权益而发生(一审、二审)的诉讼费用。海亮投资公司辩称，陈飞羽主要的上诉理由是影响居住期限计算错误，陈飞羽认为从2019年4月1日计算依据是物业公司的收费证明，海亮投资公司认为与事实不符，双方合同约定交付期限是2019年4月30日，陈飞羽自行签字确认的证明等材料证实实际交付时间是2019年5月3日，且物业公司是与本案无关的第三方，无权确定具体的交付时间。综上，一审法院关于影响居住期限的认定是正确的，陈飞羽要求承担逾期交房责任无合同及法律依据。陈飞羽向一审法院起诉请求：1、判令海亮投资公司因房屋工程质量问题影响陈飞羽正常使用，参照逾期交房违约责任，支付违约金17805.48元，补偿给陈飞羽带来的误工费、交通费235元等损失，并承担在维修房屋过程中产生的水费14.5元、尚未结算电费及公共能耗预付费（暂定100元）等所有费用（合计18154.98元）；2、重新计算商品房保修期限及各项物业收费期限，对该商品房的质保期计算自维修完结交房次日即2019年8月11日起重新计算质保期和各项物业收费期限；3、承担陈飞羽为本案实现权益而发生的诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费等费用。一审法院查明事实：2018年12月25日，陈飞羽与海亮投资公司签订了《商品房买卖合同》，陈飞羽购买了海亮投资公司开发的海亮天御花园第19栋1单元4层01041室房屋。房屋的建房面积139.63平方米，总价1368885元。合同约定出卖人（海亮投资公司）应当在2019年4月30日前将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（陈飞羽）使用。2019年4月28日陈飞羽得知其购买的商品房可以交付，于2019年5月3日陈飞羽到安徽海亮物业管理有限公司蚌埠分公司交纳2019年4月1日至2020年3月31日的物业费1733.64元及其他相关费用，领取房屋钥匙。办理房屋交接手续后，陈飞羽发现房屋外墙渗水，向蚌埠市建设工程质量检测站进行投诉，经监测站调查，发现房屋的主次卧、卫生间及厨房存在外墙渗水情况。2019年6月18日，海亮投资公司工程部与蚌埠市监理公司及蚌埠海亮天御项目部对陈飞羽购买的房屋作出外墙渗漏处理方案。2019年8月10日，施工方将房屋维修完毕，钥匙交付陈飞羽。一审另查明，《商品房买卖合同》的补充协议第五条该商品房的交付的第4款约定，在商品房交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成出卖人延期交房，但出卖人应在商品房交付后按照合同相关约定承担相应的责任：（1）质量问题（主体结构不合格除外）；（2）装修和设备标准达不到合同附件约定的标准。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效。陈飞羽按照合同约定付清海亮投资公司全部的房屋价款，海亮投资公司应当按照合同约定的时间和房屋质量标准交付陈飞羽房屋。本案双方约定2019年4月30日前交付房屋。陈飞羽虽然没有收到海亮投资公司书面的交屋通知，但海亮投资公司于2019年4月28日告知陈飞羽房屋可以交付，同年5月3日陈飞羽前去与海亮投资公司办理房屋交接手续，办理房屋交接手续时涉案房屋已经竣工验收，未发现主体结构不合格。海亮投资公司交付的时间不属于延期交付。根据《商品房买卖合同》的补充协议第五条第4款的约定，即使房屋出现质量问题（主体结构不合格除外），不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，此情况不构成出卖人延期交房。海亮投资公司交付的房屋虽然出现渗水质量问题，但不构成延期交房的情形。故对陈飞羽提出房屋渗水维修的期限属于延期交房132天，参照延期交房的违约责任要求海亮投资公司承担违约金及重新计算房屋质保期的诉请，不予支持。由于海亮投资公司交付的房屋渗水，影响陈飞羽正常的居住使用，根据《商品房买卖合同》的补充协议第五条第4款的约定，出卖人交付的房屋出现质量问题，商品房交付后按照合同相关约定承担相应的责任以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定。海亮投资公司应当承担相应的责任，赔偿陈飞羽损失。由于双方对相应责任的具体内容没有约定，结合本案案情，影响陈飞羽正常居住产生的主要损失为该房屋产生的租金及物业费用。正常居住的期限应从2019年5月3日开始计算至2019年8月10日，共计99天。一审法院根据陈飞羽购房面积及参照涉案房屋同地段的房屋租金标准、蚌埠市公有房屋的租金标准，酌定海亮投资公司赔偿陈飞羽损失6600元（2000元/月×99天），物业费470.22元（1733.64元÷365天×99天），合计7070.22元。至于陈飞羽提出的误工费、交通费235元、水费14.5元等损失，因陈飞羽提供的证据不足及票据的时间段不符，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一审法院判决：一、海亮投资公司于判决生效之日起十日内赔偿陈飞羽损失7070.22元。二、驳回陈飞羽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费254元，减半收取127元，陈飞羽负担78元，海亮投资公司负担49元。本院二审期间，陈飞羽提交了工商企业查询信息网上查询单打印件，证明海亮物业蚌埠公司和海亮投资集团是一个企业，海亮规定的是从4月1日开始交房收费的，应当从4月1日起计算交房期。海亮投资公司质证意见：对该证据的真实性无异议，工商企业查询信息明确表明安徽海亮物业管理公司的大股东是世茂天城，由世茂天城持股，与我公司无关系。即使有股权关系，两个公司是独立的法人，不应当混同。本院认证意见：对该组证据的真实性予以确认，但对于交房日期的认定，应当综合全案证据予以判定。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院审查后予以认定。二审查明：案涉房屋所在的蚌埠海亮天域19#楼于2018年12月10日通过竣工验收，并于2018年12月12日报政府建设主管部门备案。本院认为，综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点问题是：交付房屋的日期应当如何认定，因房屋质量问题影响正常居住的期间应当如何认定；陈飞羽不能正常使用案涉房屋所造成的损失数额应当如何认定；海亮投资公司是否应向陈飞羽支付交通费235元、水费14.5元。关于交房日期与责任承担的认定问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。上述法律规定了商品房交付的法定条件与标准，即验收合格。案涉《商品房买卖合同》第八条中约定的交付条件亦为“该商品房经验收合格”。因此，根据双方当事人的约定及法律规定，案涉房屋经验收合格后即具备了交付条件。另据本案查明事实，案涉房屋所在的蚌埠海亮天域19#楼于2018年12月10日通过竣工验收并办理了备案手续；2019年4月28日陈飞羽得知其购买的商品房可以交付，于2019年5月3日领取了房屋钥匙、办理了房屋交接手续。上述事实表明，海亮投资公司已经按照《商品房买卖合同》约定的期限，将具备交付条件即经验收合格的房屋交付陈飞羽，故应当认定海亮投资公司已依法依约履行了交房义务，不存在逾期交房的情形，不应承担逾期交房违约责任。陈飞羽上诉称房屋存在质量问题,并主张交付房屋时间为维修后交付之日2019年8月10日。对此，本院审查认为，交付行为已完成，交房日期也已确定。虽然交付房屋后因质量问题进行了维修，但不能据此否定房屋已合法交付的事实。维修房屋期间给陈飞羽造成的损失，为交付房屋后因房屋质量问题产生的实际损失，陈飞羽可依法主张权益，但无权要求海亮投资公司承担逾期交房违约责任。陈飞羽要求重新确认交房的日期，并要求海亮投资公司参照逾期交房的违约责任支付违约金，无事实与法律依据，不应予支持。关于保修期的问题。《商品房销售管理办法》第三十三条规定，商品房的保修期从交付之日起计算。根据本案查明事实与上述认定意见，海亮投资公司于2019年4月28日向陈飞羽告知交房，并于2019年5月3日实际交付了房屋，陈飞羽上诉主张交付房屋时间为2019年8月10日不能成立，陈飞羽提出自2019年8月11日起重新计算案涉房屋质保期的上诉理由亦不能成立。关于影响房屋使用期间的认定问题。案涉房屋实际交付日期为2019年5月3日，后维修完毕交还房屋日期为2019年8月10日，一审法院认定该期间为影响房屋正常居住的期间，合法有据，本院予以采纳。陈飞羽上诉主张影响房屋使用期间为132天，理由为：根据海亮物业公司收费发票，海亮投资公司认定的交付房屋起止日为2019年4月1日，实际交付商品房时间为2019年8月10日，据此计算为132天。本院审查认为，判定影响房屋使用期间应从实际交付房屋后起算，在未交付房屋的情况下，并不存在影响居住使用房屋的事实。物业公司收取物业费与海亮投资公司交付房屋属于不同的主体实施的两种性质不同的行为，产生的法律后果也不相同，显然不能根据收取物业费的期间认定交付房屋的日期。陈飞羽提出影响房屋使用期间为132天的上诉理由，无事实与法律依据，本院不予支持。关于本案损失数额的认定问题。一审判决认定影响房屋使用期间为2019年5月3日至2019年8月10日，共计99天。同时，一审法院根据陈飞羽购房面积并参照涉案房屋同地段的房屋租金标准、蚌埠市公有房屋的租金标准，酌定海亮投资公司赔偿陈飞羽损失6600元（2000元/月×99天），该处理意见合法有据，本院予以采纳。陈飞羽要求海亮投资公司参照逾期交房的违约责任支付违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于物业费和公共能耗费，《安徽省物业管理条例》第五十九条规定：已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。据此规定，案涉房屋交付之前的物业费用应由海亮投资公司负担，即海亮投资公司应当负担2019年4月1日至2019年5月3日的物业费用，一审判决仅计算了影响房屋使用期间99天的物业费损失，该处理意见有误，本案物业费损失应为1733.64元÷365天×132天（2019年4月1日至2019年8月10日）=627元。陈飞羽主张的公共能耗费，无事实与法律依据，不应予支持。关于水费与交通费，海亮投资公司认可其维修房屋时存在用水事实，并认可水费为14.5元，故对于该项损失，应予支持。陈飞羽主张的235元交通费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上意见，海亮投资公司应向陈飞羽支付的损失数额为6600元＋627元＋14.5元=7241.5元。综上所述，陈飞羽提出的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2020）皖0303民初322号民事判决；二、蚌埠海亮投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈飞羽损失7241.5元；三、驳回陈飞羽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费254元，减半收取127元，由陈飞羽负担76元，蚌埠海亮投资有限公司负担51元；二审案件受理费88元，由陈飞羽负担86元（已交纳），蚌埠海亮投资有限公司负担2元。本判决为终审判决。审判长  吴公礼审判员  陈二伟审判员  胡松涛二〇二〇年十月十五日法官助理丁刘女书记员朱静附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《商品房销售管理办法》第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。