河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终3637号 上诉人（原审被告）：张爱兵，女，1973年4月12日出生，汉族，住河北省邯郸市馆陶县。 委托诉讼代理人：刘秀丽，河北驰舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文，河北驰舟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：牛春安，男，1961年7月14日出生，汉族，住河北省邯郸市复兴区。 上诉人张爱兵因与被上诉人牛春安房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省馆陶县人民法院（2020）冀0433民初489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人刘秀丽、李文、被上诉人牛春安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张爱兵上诉请求：1、依法撤销河北省馆陶县人民法院作出的（2020）冀0433民初489号民事判决；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的房屋及土地使用权 转让协议的总价值为56.5万元的事实错误。2008年8月7日，就被上诉人实际所有的房权证馆字第××号房屋及馆陶县政府街中段北侧3××2号土地，经被上诉人与上诉人协商同意，上诉人同名义房主崔付卿签订了转让协议。该转让协议是双方真实意思表示，表明被上诉人同意将政府街中段三间房屋以40万元转让给上诉人，被上诉人应按约定收取40万元的房款。一审法院认定该房产总价值为56.5万元，事实认定错误。二、原审法院认定上诉人为了少缴税费才协商降低房产值，应向有关部门说明情况并补缴税费，没有事实依据。被上诉人声称上诉人为了少缴过户税才填写的40万元，根据“谁主张谁举证”的原则，被上诉人应当举证证明，但被上诉人并未提供任何证据予以证明。相反，被上诉人举证上诉人所缴纳的“中华人民共和国契税完税证”，进一步证明了该房产市价为40万元，且上诉人已经履行完缴税义务。一审法院认定涉案房产总价值56.5万元，且认定上诉人是为了少缴税费才降低房产价值，显然没有事实依据。三、原审法院审判程序严重违法，部分证据未经当庭质证即判决，剥夺了上诉人的质证权和辩论权。首先，牛圆圆作为被上诉人的近亲属，其出庭证言不能单独作为认定案件事实的依据。其次，牛圆圆出庭作证，证明张某的证言是张某本人所写，但是证言中所涉及的视频及录音并没有当庭经上诉人质证，且张某本人并未出庭作证。一审法院依据被上诉人提供的证据，认定上诉人与被上诉人签订的房屋及土地使用权转让协议总价值为56.5万元，显然程序违法，完全剥夺了上诉人的质证权和辩论权。四、本案被上诉人的诉求已超过 诉讼时效。2010年至2012年，上诉人同被上诉人就房产过户房款问题一直争议不休。2012年至2017年，被上诉人因处理与其前妻离婚纠纷，同上诉人的房产问题就搁置至今。现被上诉人提出诉讼，其诉求已经超过诉讼时效，不应予以支持。综上，本案原审判决认定事实错误，程序严重违法。恳求贵院依法撤销原审判决，维护当事人的合法权益。 牛春安答辩称：第一、根本没有房屋转让协议，只是土地局所需，该协议不是正式协议。当时上诉人要求在表格上填写40万元完全是出于少缴纳税费的目的，有一审法官询问崔付卿的笔录可以证明。第二，上诉人为了少交过户税，在表格上故意填写购房款40万元。当时他们办手续我没有去，我在邯郸，是我委托崔付卿去的。当时上诉人填写这40万时，崔付卿在当场给我打电话，征求我的意见，问填写的40万行还是不行？我说目的是啥？他说目的是为了少交税，我说只要土地局没有意见，我说咱这也没有意见。第三，在一审中牛圆圆出庭作证表明，在2009年2月25日她和张磊星所写的证词的真实性，而张磊星却是上诉人的亲侄子，当时张磊星是我女婿。张磊星和张某证词一并上交过原件，张某是上诉人的亲哥。第四、2010年至2012年被上诉人多次找上诉人催要剩余的265000元欠款，这期间也找过中间人调解。方案一是让上诉人还欠款26.5万元。方案二，把土地证再给我过户回来，或者过户至崔付卿的名下，被上诉人再退回她交的30万块钱，但是经调解未果。2013年至2017年期间一直由女儿牛圆圆在催要欠款，上诉人以各种理由推托，根本不存在起诉时效问题。综上，望贵院驳 回上诉人请求，维持原判。 牛春安向一审法院起诉请求：1.判令张爱兵支付给牛春安购房款26.5万元及自2008年8月8日起至2020年5月8日止按中国人民银行同期贷款0.6%利率计算的利息228960元；2.张爱兵承担诉讼费。 一审法院认定的事实：牛春安是房权证馆字第××号房屋的实际所有权人及馆陶县政府街中段北侧3××2号土地的实际使用权人。崔付卿为了借贷抵押方便，经牛春安同意，将房屋所有权证及土地使用权证上权利人的名字都登记为崔付卿。后牛春安与张爱兵达成房屋及土地使用权转让协议，协议转让总价值56.5万元，张爱兵为少缴过户税费，在签订的转让协议上将房地产总价值写成肆拾万元整。张爱兵已支付牛春安30万元，尚欠26.5万元，并且张爱兵已取得土地使用权证。 又查明，牛春安在庭审后表示暂不追加张爱兵所欠房款利息。 一审法院认为：牛春安与张爱兵就该门市房产已达成转让协议，且部分房款及过户手续已履行，应视为双方的真实意思表示，且有证人张某予以证实。综合本案案情，牛春安与张爱兵应珍惜原有的亲戚感情，互谅互让，诚实守信，积极担负起各自的责任，维护交易秩序的稳定。对牛春安要求张爱兵支付下欠265000元房款的诉讼请求本院予以支持。张爱兵提交的证据不能证实其辩称主张，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，张爱兵应承担不利的后果。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第一百三十条,《中 华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条的规定，判决如下： 张爱兵于判决生效之日起三十日内支付所欠牛春安房款265000元。该房款及房屋所有权证同时交接。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5275元，减半收取计2637.5元，由张爱兵负担。 二审期间，对牛春安提交张某和牛圆圆的录音进行播放，该录音系一审中牛春安提交的视频证据的录音内容，证明在开庭前，牛圆圆要求张某，在2009年2月20日张某出具的证明材料复印件上签字、按手印的过程。 张爱兵质证称：照片庭上已经质证，从录音内容来听，张某一直陈述，张某不清楚这些事，因为有亲家关系，是牛春安让写的，当时牛圆圆说的是，签字之后不用出庭，在这样的背景下在复印件上签的字，按的手印，看照片是在晚上，比较黑，张某没有看，签的字。 牛春安质证称：张某是在和上诉人作了证词之后，牛圆圆才见到的他，见他的目的主要是承认当时的证词是不是他本人所写，张某在录音中有很多含糊其辞，其实是在躲避事实，在录音的最后他也承认了下欠26.5万元。 对该证据，本院认定如下：该证据系张某、牛圆圆之间的对话内容。该证据与牛春安提交的照片、张某二审中证言 相互佐证，可以证明该录音与当时录音情形相符。该证据能够证明2009年2月20日张某出具的证明材料系张某本人所写。 二审期间，对牛春安在一审期间庭后提交的牛圆圆、张爱兵之间的谈话录音进行了质证。录音主要内容为：张爱兵称房现在也没涨价、还落价了、当时房不可能值那么多钱等；牛圆圆称买房时，他们登的报纸、是咱要要的，我还帮着还价、买房后房租我说你收等。 张爱兵质证称：对真实性存疑，不知道录音是否截取，无法证明牛春安的证明目的，张爱兵在筑仙路那买房，那都涨到一百七八十万了，明显是口头语，并不能证明筑仙路的房屋就是一百七十万或者一百八十万，也就是说，张爱兵说的现在这个房也没有涨价，不具有证明效力，不能证明被上诉人的证明目的。 牛春安质证称：该通话证明现在的房价比张爱兵所称40万要高，证明买卖的时候不是40万成交的，另外证明房子卖给张爱兵之后，租金就张爱兵收了，牛圆圆可以作证。 对该证据本院认定如下：该录音系牛圆圆和张爱兵之间的录音，因牛圆圆未出庭作证、张爱兵对该证据的真实性亦存疑，故该证据本院不予采信。 二审期间，张爱兵申请张某、张磊星出庭作证。 张某作证称：证明十几年前，2009年我就写好这个证明了。我跟牛春安还是亲家，牛春安到我家了，牛春安让我写一个证明，证明房屋价格的什么的事情，该证明我不愿意做，因 为在之前牛春安跟张爱兵买卖房屋的事情我一无所知，到现在也不知道怎么回事，张爱兵很独立，很多事情我当哥哥的说不了，也不能说，牛春安到我家，让我给他做证明材料，我不愿意做，也不想做，可是，牛春安当时跟我有亲家关系，具体多少钱我不知道，牛春安拿着一个草稿让我抄写，是我违心抄写的。在馆陶开庭之前的头一天晚上，牛圆圆到我家，拿着2009年2月20日的证明材料的复印件上签字并按了个手印，她说你按个手印，明天就不用到法庭去了，这个手印代表不让去法庭了，并不代表作证。 张磊星作证称：证明2009年2月25日证明材料不是我的本意，当时是牛春安让我抄写的，之前一起开宾馆，牛春安跟我姑姑因为买卖房屋有纠纷，2009年让我找我姑解决此事，谈不成就不让我回宾馆了。我去了一趟，谈不成，让我抄材料，然后我就抄了。抄材料的时候当时牛圆圆不在场。牛圆圆的签字，前面是我代签的，后面的签字是她后补的，什么时候补的不清楚。证明材料内容我不清楚，抄完了我没看。 对证人证言张爱兵质证称：本案两个证人通过其出庭作证可以反映在2009年2月20日张某书写的证明材料和2009年2月25日张磊星和牛圆圆出具的证明材料不属实，张某和张磊星均不清楚本案诉争房屋的交易价格，该两份证明材料均是在被上诉人的指示下由张某和张磊星誊抄形成的，并非其真实意思表示，张磊星2009年2月25日的材料证明人张磊星和牛圆圆的签名均是张磊星所写，牛圆圆后补，更能说明该材料系誊抄而形成，上述证人证言真实客观，恳请法院依法采 纳。 对证人证言牛春安质证称：证人张某不但是证人，还是处于担保人的身份。张磊星不但是证人，还是中间人的身份，两证明都是他们本人亲自亲笔写的，张磊星和我同在一个宾馆，而且有股份，就因为当时投资着宾馆没有资金而卖的门市，张磊星清楚此事，卖了多少钱，交易额多少钱，说是他抄的，不清楚价款，不属实。张磊星和张某都是健康的成年人，不可能我让他干什么他们就干什么。因为上诉人就给了30万，后来26.5万不给了，张某属于担保人，张磊星、张某脱不了干系，这是当时的真实过程，是真实意思表示。 对张某、张磊星庭审证言，本院认定如下：首先二证人的证言，与2009年两人出具的书证相矛盾，对上述的前后不一致，二证人未能阐明理由和作出合理解释；其次，此时二证人与2009年出具证明时所处亲戚关系的状态与情形，已发生较大变化，故二证人庭审中证言的效力，低于二证人2009年所出具证明的效力。 经审理查明：牛春安拥有房产权证字第××号、土地证号3××2号房屋三间，登记在其亲戚崔付卿名下。2008年8月期间，牛春安与张爱兵协商将该房屋卖与张爱兵。2008年8月7日、8月10日张爱兵付款共30万元。2008年8月7日之前，张爱兵通过中间人去土地局办理土地证过户，2008年8月7日崔付卿、张爱兵在土地局签订《转让协议》，协议主要内容为：转让方：崔付卿、受转让方：张爱兵一、房地产位置、面积及 房产数：该房地产地处：政府街中段街号，宅基长9.75 米，宽9.98米，面积97.3m2房产三间，详况按房地产部门发 房地产证为据。二、房地产总价值肆拾万元整。三、该房地产 甲乙双方交接方式，乙方一次性把款付清给甲方，即肆拾万 元，甲方将土地证、房产证及有关证件手续交给乙方。四、此协议经甲、乙双方签字后即有法律效力，协议一式四份，甲乙双方各一份，中介人一份，交土地管理部门一份。五、以上协议甲乙双方共同签字后，共同遵守，不得反悔。以上协议自签字之日起生效。 该转让协议取自土地局档案，为格式协议，由土地局打印提供。该协议虽载明四份，但上诉人、被上诉人均未能提交该协议。协议中划横线部分为手写内容。 2008年8月8日，土地局出具税票，转让税金为5000元。土地证更名为张爱兵，并交与张爱兵。房屋产权证未过户，至今仍为崔付卿。 牛春安之女牛圆圆、与张某之子张磊星原系夫妻关系，于2012年左右离婚。张某系张爱兵的哥哥。 2009年2月20日，张某出具证明，内容如下： 我叫张某，男，45岁，职业农民，家是馆陶县陶南村人，现住本村，我证明如下情况：牛春安和我是儿女亲家，张爱兵和我是兄妹，买卖房屋一处，开始我并不知道实情，后因事情的变故，牛春安找到我家，说明情况并让我出面调解。原来牛春安以56.5万元的价格把政府二轻局楼下的三间门面房卖给张爱兵，张爱兵在2008年8月份分别给牛春安还贷20万元和10万元现金，因牵连系亲属关系，双方没有签订房屋买卖书 面协议，但就在我妹家她亲口答应，把剩余的26.5万元待办理过户手续后一手交钱、一手交两证。土地证和房产证当时我以证人的身份在场，可结果牛春安把房屋土地过户手续办理完后，我妹就以房价高为由推付剩余26.5万元。以上情况属实，否则，我愿承担法律责任。在任何情况下我都会站在牛春安一方。证明人张某2009年2月20号。 2009年2月25日，张磊星、牛圆圆出具证明，内容如下： 我叫张磊星，今年25岁，民族汉，家是馆陶镇陶南村人，现住邯郸市康乐宾馆楼上，我证明以下情况。关于牛春安（我岳父）和张爱兵（我姑）买卖政府街二轻局楼下的三间门面房（现有国文西服租赁）一事，最初是我姑先给我说我岳父卖房子的事（我也不知道是我姑从报纸看到的或是听别人说的）然后我姑就说她想要房。开始我岳父说60万元，后有我和牛圆圆（我老婆）从中调和，最后他们以56.5万元成交。先是去年的8月份，有我和我姑还有敏姨共同开车去油寨信用社给我岳父还了20万元的贷款，接着又给了我岳父10万元现金。因牵连亲属关系他们之间没有签订房屋买卖书面协议。经他们协商将剩余26.5万元等我岳父给我姑办理完过户手续后、一手交钱、一手交两证（土地证和房产证）我岳父按着双方商定如期办理完过户手续，就在双方交接时，我姑竟然以房价高为由拒付剩余的26.5万元。以上所说都是事实，否则我愿承担法律责任。证明人：张磊星牛圆圆牛圆圆2009.2.25号。 2010年8月20日，崔付卿证明，内容如下： 位于馆陶镇政府街中段路北房权证馆字第××号土地证号3××2号三间门面房为牛春安所有，因我做生意时为了快便抵押贷款，经牛春安同意，2003年7月把该房产登记在我名下，但该房产实际所有人为牛春安，特此证明。以上情况属实，否则愿负法律责任。证明人崔付卿2010年8月20日 一审诉讼期间，一审法院询问崔付卿，崔付卿称：我和牛春安是姑舅亲戚关系，我当时做生意贷款方便，将牛春安和房产证登记在我名下，牛春安是房屋的实际所有人。关于2008年8月7日签转让协议的情况证明如下：在2008年8月7日，张爱兵办房产过户手续，我和张爱兵在馆陶县土地管理局办理房产过户手续时，张爱兵为少交纳房产税在转让协议处填写了40万元，当时我给牛春安打电话问让张爱兵填40万元可以吗？牛春安说为了少交税可以，因交税款是张爱兵付，我就在县土地局办证处当场和张爱兵签了个40万的转让协议，这个协议是房管局归档案的。 2020年5月14日张某出具证明：我叫张某，男，1965.5.10生，馆陶县陶南村人。现我证明大约在2008年（我的儿子张磊星与牛春安之女牛圆圆是夫妻关系），他们与牛春安在邯郸经营一家宾馆，当时我儿子投资40多万元，在2009年2月份，牛春安找到诱骗我出具证明。他把馆陶县政府街原二轻局楼下三间门面房卖给我妹妹张爱兵，并说房价为56.5万元。因我儿子当时和他女儿是夫妻关系，本不愿做这个证明。当时儿子和儿媳妇和我说没事。牛春安说，你如果不出证明， 孩子在邯郸的投资就不给你了，我考虑再三，因亲人关系，就违心作了这个证明，以上2009年2月20日所写的内容不真实，也不是我的真实意思。 2020年5月14日张磊星出具证明：我叫张磊星，男，1984.12.1生，馆陶县陶南村人，现住在七一××路南，身份证号1321331984××××××××。我证明如下情况。2009年2月25日所写的证明材料是当时牛春安写好的内容让我抄的，如果不写，牛春安就说把我从邯郸撵回来，我在没办法的情况下，就抄写了牛春安给我的一份证明材料，当时我确实不知道他所卖原二轻局楼下门面房的价格。 本院认为，本案的争议焦点为三个：一、案涉房屋买卖价格是40万元，还是56.5万元；二、牛春安的起诉是否超过诉讼时效；三、一审审判程序是否违法。 关于双方争议的房屋价格问题。首先，张爱兵主张房屋价格40万元，依据的是当地土地管理部门存档的《转让协议》，而该《转让协议》中已写明一式四份，其中买方、卖方各持一份，而张爱兵并不能提交该《转让协议》，也不能说明无此《转让协议》的理由。按照交易常规，房屋买卖这种较重要交易行为，如双方已签订《转让协议》，买卖双方不应该不留存此协议。因此，从交易习惯、或交易常规推定，并结合张爱兵陈述的办理产权转移的过程和情形来分析，该《转让协议》并不是双方用于交易的买卖合同，而是在土管部门办理产权变更所需。因此，不足以证明房屋买卖价款是40万元。第二，综合分析2009年2月张某、张磊星所出具证明材料的背景及当时各 方之间的亲属关系，在无证据证明张某、张磊星存在受胁逼、诱骗等致使证据失效的情形下，张某、张磊星的上述证明材料，具有相应的证明效力。第三、张某、张磊星在2020年该诉讼发生后出具的证明及庭审中证言，因亲属关系情形发生变更，故二人的该证明及证言，根据证据规则其效力较低，且二人出具前后相矛盾的证明、证言，并未给出合理理由和解释，故二人2020年的证明及庭审证言，于法不应予以采信。综上所述，综合分析上述证据，并结合双方陈述及一审中双方提交的其他证据，2009年2月张某、张磊星所出具的证明材料更具较高效力和证明力，亦即双方买卖合同价款为56.5万元，张爱兵上诉称价款为《转让协议》中确定的40万元，本院不予采信。 关于牛春安起诉是否超过诉讼时效问题，双方在庭审中均认为合同应继续履行，张爱兵提交的代理意见中亦称鉴于双方在庭上均表示愿意履行交易该房产，加之本案不存在解除合同的事由，故应各自履行应履行的义务。因此，牛春安的起诉并未超过诉讼时效。 关于一审审理程序是否违法问题，在一审判决中，并未提及牛春安提交的判决中证据四的录音部分。二审期间对该录音部分进行了播放、质证。该证据系一审判决中证据四形成过程中的录音，佐证证据四的来源。该来源张某在二审庭审中已认可，且该证据对一审法院事实认定并无影响，而系补强事实认定作用，同时也未对裁判结果形成影响。 至于张爱兵在辩论意见中称牛圆圆收取7万元房租应抵顶 房款问题，一方面张爱兵在上诉状中并无此请求，另一方面也无充足证据证明双方有此抵顶的约定。关于张爱兵辩论意见中付清款后房屋过户问题，双方均认可有此约定，牛春安在收清房款后，应配合予以产权过户。 综上所述，张爱兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5275元，由上诉人张爱兵承担。 本判决为终审判决。 审判长  李忠军 审判员  梁国华 审判员  武运红 二〇二〇年十月二十日 书记员  侯 煜