浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初21577号 反诉原告：朱惠芬，女，1953年6月24日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：汪宁，浙江星耀律师事务所律师。 反诉被告：义乌市江东街道东苑社区居民委员会，住所地义乌市江东街道后村公园后湖文化礼堂。 法定代表人：王益民，社区党委书记。 反诉被告：义乌市江东街道后湖村股份经济合作社，住所地义乌市江东街道后村公园后湖文化礼堂。 法定代表人：吴素珍，董事长。 二反诉被告的共同委托诉讼代理人：李群，村委主任。 二反诉被告的共同委托诉讼代理人：骆艳，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 反诉原告朱惠芬为与反诉被告义乌市江东街道东苑社区居民委员会（以下简称东苑社区居委会）、义乌市江东街道后湖村股份经济合作社（以下简称后湖村经济合作社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理，依法适用简易程序，于2020年4月23日、8月18日二次公开开庭进行了审理。反诉原告朱惠芬的委托诉讼代理人汪宁、反诉被告后湖村经济合作社及二反诉被告的共同委托诉讼代理人李群、骆艳到庭参加了诉讼。2020年5月12日、15日，反诉原、被告分别向本院提交申请，申请给予庭外和解一个月期限，本院予以准许。因案件复杂，本院于2020年8月19日作出（2019）浙0782民初21577号之一民事裁定，本案转为普通程序。本院于2020年9月15日再次公开开庭进行了审理。反诉原告朱惠芬的委托诉讼代理人汪宁、反诉被告后湖村经济合作社及二反诉被告的共同委托诉讼代理人骆艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 反诉原告朱惠芬向本院提出反诉请求：1.要求两反诉被告返还购房款503800元；2.要求两反诉被告赔偿房地产升值造成的差价损失（以鉴定评估结论为准）。庭审中增加诉请：3.请求依法确认原后湖4组与反诉原告于2002年9月18日签订的房屋出让协议无效；4.要求两反诉被告承担鉴定费12600元。明确第二项诉请要求赔偿数额为3134500元。事实和理由：因两反诉被告诉反诉原告房屋买卖合同纠纷一案，反诉原告提起反诉。原义乌市江东街道后湖村委会所属的后湖4组为筹集旧村改造启动资金，经村两委及4组等村民代表及村民大会通过，通过招投标的形式，公开向社会出卖4组所有的仓库屋。反诉原告中标后，2002年9月18日，在村委的见证下，与后湖4组签订了《房屋出让协议》。协议约定，后湖4组将坐落在后湖村的一处仓库屋四间出让给反诉原告，房屋面积为114.5平方米，出让价为4400元／平方米，总价款503800元。协议还约定，仓库屋“与本村旧村改造实施方案统一安排”以及“安置地块面积时参照旧村改造实施细则及上级政府有关部门的文件及规定执行”。协议签订后，反诉原告按约定一次性支付了出让款503800元。之后，后湖村在旧村改造中，没有按照约定给反诉原告统一安排。现因城市有机更新以及旧村改造早已结束，村貌焕然一新，涉案房屋区块的房地产大幅度升值。2019年12月，反诉被告以后湖4组权利义务继受者的身份，向反诉原告提起诉讼，要求确认上述《房屋出让协议》无效，并返还房屋。鉴于上述事实，反诉原告认为，反诉被告作为集体资产的管理者，明知出卖房屋属村民集体所有而禁止流转，也明知出卖集体房屋的后果，却将生产队仓库屋通过拍卖的方式向社会公众出卖，在得到购房款多年后，又以“违反了我国相关法律效力性规定”主张协议无效，违反诚实信用原则，系明显的过错方，应对协议无效承担全部责任，而反诉原告作为善意相对人并无责任。同时，协议被确认无效，房地产返还给反诉被告后，给反诉被告带来了房地产升值利益，给反诉原告造成了房地产差价损失，从而使得双方的利益关系明显失衡，故反诉被告应当根据《合同法》第58条的规定，赔偿反诉原告的损失。补充：要求赔偿数额是鉴定价3638300元减去当时的房屋转让价款503800，得出的3135400元。为此，提起反诉，请支持反诉原告的反诉请求。2020年7月30日，朱惠芬鉴于鉴定机构退回评估鉴定，向本院提交变更诉讼请求申请书，变更诉讼请求为：1.要求两反诉被告返还购房款503800元；2.要求两反诉被告赔偿房地产升值造成的损失2343285元，以上两项合计2847085元。理由：2002年，后湖村两委向社会公开出卖房屋时，相同地段××村委旧房，中标金额为358800元。2011年4月2日，因江东路延伸拆迁，陈根星获得1275986.51元的补偿。按此计算，2011年4月2日，该地段房屋单价为16358.80元／平方米。2002年反诉原告以4400／平方米的价格获得114.5平方米的后湖村旧房，中标金额为503800元。参照陈根星情况，2011年4月2日，反诉原告可以得到1873082元的补偿（16358.80元／平方米×114.5平方米）。此外，2011年4月3日至2019年12月6日（房屋拆除时间）期间，要求按年利率6%给付利息974002元（187×××××104个月×0.5%）。第三次开庭，明确其反诉请求为：1.要求两反诉被告返还购房款503800元；2.要求两反诉被告赔偿房地产升值造成的损失2343285元；3.请求依法确认原后湖4组与反诉原告于2002年9月18日签订的房屋出让协议无效。 反诉被告东苑社区居委会辩称，2018年11月份全市开展撤村并居，撤销了后湖村民委员会，原江东街道青口片的后湖、后张两个村与江干村建立东苑社区，在行政上合并，但并未做资产融合，财务上仍各自独立，故第一被告东苑社区居委会在此不承担任何责任。就变更后的诉请，辩称：1、反诉原告在前期辩论意见都已经充分表达之后还提出变更诉讼请求，程序上不合法。如果反诉原告认为案件诉讼错了，应撤回起诉或者等本案结束再进行诉讼。关于确认本案合同无效及返还购房款反诉被告没有异议，但是关于第二项诉请中赔偿反诉原告房地产升值造成的损失，反诉被告认为没有事实和法律依据。首先该诉争的标的无产权证，是集体公房、仓库储存用地，与房地产市场上的具有合法产权的集体宅基地、国有商品房的用地及周边的工业用地土地性质完全不一样，就其价值上也没有可比性。2、反诉原告要求与另一户陈根星相比较，同样在时间、地理位置以及谈判的对象、赔偿资金款项的来源都与本案不一样，也不具有可比性。3、经过多次的申请鉴定，委托鉴定机构都对诉争的该地块的土地价值无法进行评估，所以反诉原告要求赔偿其房地产增值的损失2343285元没有事实和法律上的依据。该房屋自交付到拆除都由反诉原告出租收益，不能基于现实而确认合同无效，所有的损失都要求反诉被告承担，所以希望反诉原告调整好心态，有事实和法律依据的部分反诉被告也不推卸责任，愿意承担责任，但是超越事实和法律的部分无法得到满足。政府向反诉被告征用也只有90多元一平方，而且现在这块地村里也不能用，陈根星是政府赔钱的，不是反诉被告赔钱的。 反诉被告后湖村经济合作社辩称，合同有效，对反诉原告要求返还购房款503800元，本经济合作社予以认可，但是关于升值部分的损失没有事实和法律的依据，而且该房屋也交付反诉原告多年，最后是D级危房被政府采取拆除措施，所以反诉被告认可退回购房款，但是不存在升值部分的损失及赔偿的问题。 反诉原告朱惠芬为证明其主张，举证如下： 1、拍卖公告原件一份，证明原后湖4组为筹集旧村改造启动资金向社会公开拍卖仓库屋。 2、房屋出让协议复印件一份，证明反诉原告与原后湖4组签订了房屋出让协议，约定4组仓库屋出让给反诉原告。 3、收条复印件一份，证明反诉原告按约定于2002年9月18日一次性付清转让款503800元。 4、反诉被告的起诉状和所附证据，证明反诉被告以协议无效为由提起过诉讼。 5、鉴定报告原件一份，证明房屋现价是3638000元。 6、鉴定费发票原件一份，证明鉴定花费。 7、付款凭证单据、银行进账单、收条、收款收据复印件各一份，证明陈根星是以4600元/平方米价格，获得了落地78平方米的后湖村的旧房，当时的买卖价格是358800元，时间是2002年，2011年4月房屋征收拆迁，陈根星获得了1275986.51元。 8、阿里拍卖网页打印件，证明2019年涉案房屋周边宅基地性质的占地89.12ｍ?的五层房屋总价为4040000元，剔除造价800000元，土地使用权的价格在36300元/平方米，这远远超过反诉原告主张的价格。 9、青口小学西侧A-6地块挂牌出让信息打印件，证明2019年涉案房屋周边国有土地出让性质的价格在61300元/平方米，这远远超过反诉原告主张的价格。 10、青口工业区房屋收购补偿协议复印件，证明2017年涉案房屋周边有机更新房屋收购中，国有工业用地的价格在44500元/平方米，这远远超过反诉原告主张的价格。 11、吴广弟与吴华善、蒋福喜与宗超颖的房屋绝卖协议复印件各一份，证明2007年涉案房屋所在村宅基地性质的买卖价格已达到17200元/平方米，协议中约定的价格是实际支付金额的三倍。 反诉被告东苑社区居委会、后湖村经济合作社质证如下： 对证据1、2、3真实性无异议，但对关联性有异议，拍卖公告中明确所涉的房屋系出让给本集体经济组织成员，部分非本集体经济组织成员，而反诉原告是城镇居民户口，不符合出让的条件，反诉原告在明知自己不符合条件的情况下仍前来投标，并支付了投标款，自身存在明显重大过错。拍卖公告第七条规定，乙方应积极配合甲方旧村改造，并无条件服从甲方对乙方拆迁安排及旧村改造的有关规定，涉案房屋并不在旧村改造的红线范围，是否与本村旧村改造实施方案统一安排并非由反诉被告所能决定，更无从谈起安置该地块面积时参照旧村改造实施细则及上级有关部门的有关规定执行。对证据4真实性无异议，危房评估报告和房地产征收评估表，危房评估时间是2019年9月16日，委托人义乌市江东街道，被评定为D级危房。在此基础上2019年11月24日，估价共计18548元，与反诉原告申请鉴定的360多万元的评估价相去甚远。对证据5真实性无异议，但此份评估报告在程序上有各种问题，及鉴定报告的假设条件与本案的事实不符，并不能用来认定本案所涉房屋的现有价值。对证据6无异议。对证据7真实性无异议，但是付款凭证也好、款项支出也好，款项来源并非后湖村村委会，在做路的时候拆迁办赔偿的主体并非反诉被告，只不过是把钱打给反诉被告，再通过反诉被告把钱支付给了陈根星，陈根星当时拍卖支付的购房款是358800元，村里也没有退回过，陈根星的情况与本案朱惠芬的情况并非完全相似。对证据8、9、10、11真实性无法核对，证明对象有意见。答辩意见里面已经讲到了有产权证的集体宅基地、国有土地、国有出让住宅用地、国有工业用地，与本案的诉争的标的案涉地块土地的价值没有任何的可比性，以及证据10中就该村在2007年土地使用权买卖来说也不具有可比性，证据10中的土地是经过国家审批落实建造具有合法产权，可以办理相关证件的土地使用权，而与本案中的无产权证的集体公房，而且又由非本集体经济组织成员所购买，所以相应的土地价值完全不一致，也无可比性，反诉原告用这一系列证据证明其房屋价值损失没有法律上的依据。 反诉被告东苑社区居委会、后湖村经济合作社共同举证如下： 1、（2015）金义民初字第1844号民事判决复印件一份，该判决的案件与本案类同，供法庭参考。 2、关于转发《关于开展行政村规模调整工作的指导意见》的通知复印件，证明江东街道东苑社区居民委员会，是由之前几个行政村撤村并居组成的，分别是后湖、后张、后村，虽然行政上合并，但是财务上还是各村各自独立，所以东苑社区居民委员会在本案中不承担任何的归还或赔偿责任。 反诉原告朱惠芬质证如下： 对证据1真实性无异议，但是关联性有异议，因为当庭提供，细节来不及推敲，但主要是事实与本案不一致，这份判决买卖的是农村宅基地指标，房屋在何处都不明确，而本人买卖的是房屋，是集体所有的仓库房，事实不一致法律结果当然不一致。对证据2真实性无异议，至于由哪个被告承担责任由法院认定。 本院对反诉原告提供的证据认证如下： 对证据1、2、3、4的真实性予予以认定，证明目的综合阐述。对证据5、6真实性予以认定，由于鉴定人员在勘验现场时未通知反诉被告到场，程序不合法，故对证据5、6不予采信。对证据7真实性予以认定，对证明目的不予认定。对证据8、9、10、11的关联性不予认定。 本院对反诉被告提供的证据认证如下： 对证据1的真实性予以认定，对关联性不予认定。对证据2真实性予以认定。 根据本院对证据的认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 原江东街道后湖村股份经济合作社系由原后湖行政村各村民小组合并成立，系集体经济组织。2018年11月，原江东街道后湖村委会撤销，与江东街道后张村、后村合并建立江东街道东苑社区居民委员会。朱惠芬系居民，非后湖村经济合作社集体经济组织成员。 2002年9月4日，原义乌市江东街道后湖村两委及所属的后湖村3组、4组、7组发布拍卖公告，载明：为筹集旧村改造启动资金，经村两委、原3组、4组、7组村民代表及村民大会通过，将各组（原生产队）仓库房屋出让给本集体经济组织成员、部分非集体经济组织人员……。朱惠芬参与投标，中标后于2002年9月18日在后湖村村委会见证下，与后湖4组签订《房屋出让协议》一份，约定：后湖4组将现有坐落于后湖村原队仓库坐西朝东3间坐北朝南1间房屋出让给朱惠芬所有，中标面积114.5平方米，每平方米4400元，共计人民币伍拾万叁仟捌佰元正，于立协议之日一次性付清。同时房屋移交，任凭朱惠芬管业，并与本村旧村改造实施方案统一安排。在报批过程中，上级有关部门由于某种原因所不予批准的，甲方不负法律和经济责任。合同就其他权利义务等内容进行了约定。当日后湖村委会向朱惠芬出具收条一份，载明：今收到朱惠芬后湖旧房出让114.5平方共计人民币伍拾万叁仟捌佰元正。后湖4组也于当日将案涉房屋交付给朱惠芬。之后，后湖村旧村改造，案涉房屋未划入旧村改造的范围。案涉房屋一直由朱惠芬出租收取租金。2019年9月，义乌市江东街道办事处委托浙江意诚检测有限公司义乌分公司对案涉房屋危房情况进行评估，该公司于2019年9月16日出具危房评估报告，现场检测结果：评定房屋危险性等级为：D级；承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。建议：基本无修缮价值，停止使用或拆除重建。江苏苏信房地产评估咨询有限公司受义乌市江东街道办事处的委托于2019年11月24日出具义乌市房地产征收评估表，案涉房屋价值时点：2019年11月18日的估价结果为人民币18548元。2019年12月6日，案涉房屋被拆除。2019年12月12日，东苑社区居委会、后湖村经济合作向本院提起诉讼，请求：1.依法确认原后湖4组与朱惠芬2002年9月18日签订的《房屋转让协议》无效；2.判令朱惠芬将坐落于义乌市江东街道后湖自然村地段的原后湖4组仓库屋4间返还给原告并限期腾空。2020年4月22日，东苑社区居委会、后湖村经济合作向本院申请撤诉，本院于2020年4月22日作出（2019）浙0782民初21577号民事裁定，准许东苑社区居委会、后湖村经济合作社撤诉。 本案诉讼过程中，朱惠芬向本院提交房地产现有价值评估鉴定申请，申请对位于义乌市××街道××村××组××间仓库屋的现有房地产价值进行评估鉴定。本院委托金华大明价格事务所有限公司进行评估鉴定。2020年3月3日，金华大明价格事务所有限公司向本院出具金大明估字［2020］130号《关于义乌市××街道××村××组××间仓库的价格评估结论书》，价格评估结论：评估标的在价格评估基准日的价格：人民币3638300元。东苑社区居委会、后湖村经济合作社向本院提交申请，申请鉴定人员出庭接受质询。本院依法通知鉴定人员于艳（系金华大明价格事务所有限公司董事长、价格鉴定师）、陈波（系金华市大明价格事务所有限公司评估员）到庭。其中就勘验现场是否通知反诉被告的问题，于艳陈述通知过，无通知送达的依据。当时电话联系反诉被告，电话打不通，通知了反诉原告，反诉原告说她会和村里说的。鉴定那天，电话打给村里领导，村里领导说没空，这是申请人说的。陈波陈述，勘验的时候电话通知的，双方当事人到场都有签名的，签名的依据可以提供给法院。反诉被告是一个女的书记到场参加勘验的，什么名字记不清楚。 由于金华大明价格事务所有限公司评估程序不合法，本院对该公司出具的价格评估结论书不予采信。为此，朱惠芬申请重新鉴定，本院又进行了委托，鉴定机构认为没有权证无法评估，将案卷退回。之后，本院又委托东阳市衡信价格事务所有限公司进行评估鉴定。2020年7月21日，东阳市衡信价格事务所有限公司回函本院，以现因委托书中未明确该处仓库屋所在土地的土地用途，无法进行市场价格评估。 因案涉土地价值无法评估，朱惠芬变更诉讼请求，以案外人陈根星的房屋与其类似，也是向后湖村拍卖所得，在2011年4月2日被政府征收，要求按照案外人陈根星被征收的价格计算案涉房地产在2011年4月2日的价值，并按此价值自2011年4月3日起按年利率6%计算到案涉房屋被拆除之日的利息损失，二笔数额合计即为其主张的案涉房地产增值损失。 另查明，2003年5月12日，案外人陈根星向江东街道后湖村民委员会交纳大队旧房拍卖款358800元（78平方米×4600元/平方米）。案外人陈根星拍卖所得的房屋因江东路延伸被征迁。2011年4月2日陈根星向后湖村委会出具收条一份，载明：今收到后湖村江东路引伸房屋拆迁补助款壹佰弍拾柒万伍仟玖佰捌拾陆元伍角壹分（1275986.51）。 本院认为，反诉原告朱惠芬与原后湖4组签订的房屋出让协议，虽然系双方真实意思表示，但反诉原告朱惠芬系居民，而案涉房屋土地系集体经济组织所有。宅基地属于农民集体所有,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定身份关系相联系。反诉原告朱惠芬与原后湖4组签订《房屋出让协议》的目的主要是为了取得房屋重新规划、拆迁后的补偿利益即土地使用权。反诉原告朱惠分非反诉被告后湖村经济合作社村集体经济组织成员,反诉原告朱惠芬与原后湖4组签订的房屋出让协议，违反了法律禁止性规定，应认定无效。反诉被告后湖村经济合作社认为合同有效，与法不符，对该项辩解不予采信。对反诉原告朱惠芬确认该协议无效的诉请，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。反诉被告后湖村经济合作社明知反诉原告朱惠芬为城镇居民户，仍将案涉村集体的房屋转让给反诉原告朱惠芬，违反了法律禁止性规定，存在过错。反诉原告朱惠芬明知案涉房屋为村集体财产，仍参与投标，亦存在过错，因双方都有过错，应当各自承担相应的责任。故反诉原告朱惠芬要求返还购房款503800元，本院予以支持。反诉原告朱惠芬要求赔偿损失，本院不予支持，但购房款503800元从款项交付之日即2002年9月18日起按中国人民银行公布的同期同类存款利率计算至款项实际返还之日止的利息则属于购房款503800元的法定孳息，应一并返还。反诉被告东苑社区居委会主张在行政上合并，但并未做资产融合，财务上仍各自独立，故其不承担任何责任，反诉原告朱惠芬未提供证明后湖、后张、后村三个村的财务已经由合并设立的东苑社区居委会统一管理的证据，故对反诉被告东苑社区居委会的辩解，本院予以采信。反诉原告朱惠芬在第一次法庭辩论后基于本院重新委托的评估鉴定机构退回委托评估而提出变更诉请，不违反法律规定。综上，对反诉原告朱惠芬诉请合法合理的部分，本院予以支持。本案经本院审理委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、2002年9月18日反诉原告朱惠芬与原后湖4组签订的《房屋出让协议》无效。 二、反诉被告义乌市江东街道后湖村股份经济合作社于本判决生效后五日内返还反诉原告朱惠芬购房款人民币503800元及利息（从2002年9月18日起按中国人民银行同期同类存款利率计算至款项实际返还之日止）。 三、驳回反诉原告朱惠芬的其他诉讼请求。 反诉案件受理费29577元，由反诉原告朱惠芬负担16554元，由反诉被告义乌市江东街道后湖村股份经济合作社负担13023元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  叶迪龙 人民陪审员  吴益平 人民陪审员  杨 旭 二〇二〇年十月十二日 代书 记员  王小悦