辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6438号上诉人（原审被告）：大连鑫凤房地产集团有限公司，住所地大连市普兰店区中心路一段152号。统一社会信用代码912102007515898801。法定代表人：何新军，该公司经理。委托诉讼代理人：许魁锬，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：张岩俊，辽宁博信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：哈尔滨银行股份有限公司大连普兰店支行，住所地辽宁省大连市普兰店区世纪路西段7-7、7-8、7-9号。统一社会信用代码912102823115040388。负责人：王卓，该支行行长。委托诉讼代理人：王彤、陈惜娟，均系辽宁郡东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张淑兰，女，1962年12月24日出生，汉族，退休工人，现住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：王金有，辽宁莲城律师事务所律师。上诉人大连鑫凤房地产集团有限公司（以下简称鑫凤公司）、上诉人哈尔滨银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称哈尔滨银行）因与被上诉人张淑兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫凤公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人张淑兰的诉讼请求或将本案发回重审；2、一审、二审案件受理费由被上诉人张淑兰承担。事实与理由：一审法院直接推定“上诉人和被上诉人张淑兰存在动迁安置补偿合同关系”是错误的，双方之间属于一种合意，未达到履行目的。被上诉人提供的证据不足以证明双方已形成门市房安置的合同关系。1.被上诉人张淑兰提供的证据“情况说明”，内容仅为“未安置门市房80平”一句，但安置位置、是否交款、房照办理期限等基本内容未做约定，故此证据不能作为可有效履行的安置合同。2.被上诉人张淑兰提供的证据“何新军签字的收条”不能证明上诉人已收到该房的全款。当时门市房的市场价格是每平方米13,000元，商品房的平均价格为1800元-2800元，此26万元显然不是整个房屋的价格。同时按照程序，该款项的收条也应是上诉人出具专用收款收据，而非个人签字，何况何新军不是法定代表人，其不具有代公司向他人作承诺的权利。故此26万元不能视为门市房安置的全部价款已约定和履行完毕。3.根据当时政府的动迁补偿方案，如无偿给动迁户门市房，不仅违反动迁方案，也是对其它动迁户的不公平，也会造成开发商的重大损失。正是因为被上诉人张淑兰有购买门市房的意向，且支付了部分房款，故才向被上诉人张淑兰优先提供房屋，但由于后期双方也未再继续商谈合同，故该房的所有权未转移，上诉人之所以未让其腾退，是因为其所交的房款已转变为租金。假如双方的安置合同已成立并生效履行，这么长的时间被上诉人张淑兰为何才主张房屋所有权，显然不符合情理。综上所述，本案从形式上看，“有82平方米的约定-张淑兰给付26万元-交付房屋”的三个情节，很容易会得出安置合同已成立且履行的假象，但结合上述事实，双方之间并未真正形成合法有效且履行的门市房安置合同，一审法院疏忽了细节导致认定事实有误，所作判决显失公平。张淑兰辩称，不同意鑫凤公司的上诉请求，被上诉人一审主张案涉的房屋鑫凤公司交付的回迁安置房屋事实清楚，证据充分，被上诉人一审提供了由鑫凤公司2008年9月10日未安置门市房说明材料及2011年3月24日由何新军收差价款收条足以证明。鑫凤公司一审庭审中认可案涉房屋系鑫凤公司交付给被上诉人的回迁安置房屋，只不过鑫凤公司主张被上诉人还应该向其缴纳差价款，被上诉人是否欠缴差价款不能改变回迁安置房屋的性质，更何况鑫凤公司主张的差价款没有证据支持，被上诉人不予认可。另外，案涉的地段在当年完全是由鑫凤公司自行拆迁开发，并非由政府实施拆迁，在当时是一个普遍的做法，因此不能以政府动迁补偿方案作为依据，安置补偿标准均是由双方协商确定，因此双方之间的动迁安置补偿协议合法有效。综上，一审法院认定事实和适用法律正确，请求驳回鑫凤公司上诉请求，维持原判。哈尔滨银行述称，同意鑫凤公司上诉请求。哈尔滨银行上诉请求：1.撤销辽宁省大连市普兰店区人民法院作出的(2020)辽0214民初2号民事判决中的第一、二项，并依法改判或发回重审。2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原审法院将案涉房屋认定为回迁安置房属于事实认定及法律适用错误。为查明案件事实，上诉人于第一次参加庭审后的4月30日向法院提出书面申请，请求法院调取回迁安置协议原件，经查住房和城乡建设局没有备案回迁安置协议。在没有直接证据证明案涉房屋性质为回迁安置房的情况下，应参照法律规定或者当事人之间的约定，从法律规定角度，国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《大连市城市房屋拆迁管理办法》、《普兰店市城市房屋拆迁管理办法》均规定，“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按净值予以补偿”、“拆迁补偿的方式为货币补偿或产权调换”，《普兰店市城市房屋拆迁管理办法》明确规定“地上附着物补偿价格表7.地下室补偿100元每平方米，11.临建油毛毡石棉瓦屋面40元每平方米，12.临建瓦平方100元每平方米，临建捣制房150元每平方米，临建楼房250元每平方米”，被上诉人大连鑫凤房地产集团有限公司在政府部门备案的《普兰店市天使小区建设拆迁安置办法》第三项拆迁补偿中明确(一)拆迁有房产执照的房屋市内附带的地下室，每平方米按100元予以补偿，拆除居民未超过批准期限的临时建筑：油毛毡、石棉瓦房屋的每平方米补偿40元；瓦平方结构的每平方米补偿100元；捣制房结构的每平方米补偿150元；楼房结构的每平方米补偿250元。拆迁无审批手续和超过批准期限的临时建筑按上述结构标准的50%予以补偿。被上诉人大连鑫凤房地产集团有限公司拆除被上诉人张淑兰原有执照的房屋80平方米(证号普农房字第××号)，已通过产权置换的方式回迁安置在原址的鑫凤家园小区24号1单元2层2号，建筑面积100.48平方米，且已经登记在张淑兰名下。以上事实有拆迁前后两个房产证可以证实。被上诉人张淑兰称被拆除的还有坡屋顶和地下室各80平方米，院落和厦子40余平方米，但均未提供相关证据证明上述事实，即使可以证明上述没有房产执照的建筑确实被拆除，按照拆迁补偿标准，地下室补偿款为80m2×100=8000元，坡屋顶补偿款为80m3×250=20,000元，厦子补偿款为40m2×150=6000元，补偿款总金额不到4万元，案涉房屋评估价格81万，即使被上诉人张淑兰已补交26万，但仍存在近50万元的价格差。现被上诉人大连鑫凤房地产集团有限公司法人何新军因患病已经不能独立清楚表达意志，二被上诉人之间对案涉房屋是回迁安置还是给与优惠价购买没有一致的说法，也无法查明事实。综上，在被上诉人张淑兰已通过产权调换的方式获得与原有有照房屋拆迁面积相对应的回迁安置房的情况下，案涉房屋应认定为给予优惠价购买的普通房屋，而不应认定为回迁安置房。二被上诉人之间确实存在拆迁安置补偿合同关系，但已经产权调换方式履行完毕，原审法院以二被上诉人之间存在拆迁补偿合同关系就认定案涉房屋为回迁安置房是错误的。因此，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被上诉人张淑兰不应享有优先权。二、被上诉人张淑兰之间不存在有效的拆迁协议。合法有效的拆迁安置补偿协议法定生效条件须具有签订主体资格的主体签订。既具有拆迁资质的单位取得房屋拆迁许可证，并且在许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施实房屋拆迁为有效行为。被上诉人张淑兰提交的证据签订主体为自然人何新军，非具有法定拆迁资格的法人，且鑫凤公司营业执照记载经营范围仅为房地产开发、销售，也不具备拆迁资格，因此，被上诉人张淑兰提供的证据不具有拆迁补偿安置协议的法律效力。张淑兰辩称，不同意银行的上诉请求，从一审庭审情况看，被上诉人与鑫凤公司对案涉房屋系回迁安置房屋均无异议，银行的主张没有任何依据，政府动迁补偿方案不是本案的标准，双方自愿达成的协议应受到法律保护。银行与鑫凤公司就案涉房屋抵押在鑫凤公司为被上诉人回迁安置之后，并且根据法律相关规定，银行抵押权不能对抗被上诉人的回迁安置房屋的权利。请求依法驳回银行的上诉，维持原判。鑫凤公司述称，同意哈尔滨银行的上诉请求。张淑兰向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告涤除与哈尔滨银行大连银行普兰店支行就案涉房屋所设定的抵押登记；2.判令被告鑫凤公司协助原告办理大连市普兰店区（房产证号20××41）房屋的过户登记手续；3.要求被告赔偿原告办理保险保函的费用5184元，被告承担本案诉讼费和保全费。一审法院认定事实：2006年，被告因开发普兰店鑫凤家园小区将原告所有的位于的房屋拆除，并约定回迁住宅一套和80平方米的公建一个。原、被告双方虽签订回迁安置协议，但双方现均不能提供。经一审法院与大连市普兰店区住房和城乡建设局核实，2006年回迁安置协议非强制备案，该局现未存档原告的回迁安置协议。2008年9月10日，被告向原告出具加盖被告公司印章的说明一张，内容为“今有A21张淑兰门市房80m2未安置。鑫凤房地产2008.9.10”。2011年3月24日，被告公司的法定代表人何新军向原告出具收条一张，内容为“收到张淑兰鑫凤家园13-7门市房款现金人民币贰拾陆万元正(260,000)此门市房先使用半年后办理相关手续（99.97m2）（动迁张淑兰合同）何新军201124/3”。另查，案涉公建坐落于大连市普兰店区，建筑面积99.97平方米，权证号为20××41，于2017年3月15日登记在被告名下。案涉公建于2011年3月24日交付原告占有使用至今。再查，自2015年起至2019年，被告哈尔滨银行每年与案外人大连鑫凤球铁保持架有限公司签订《综合授信合同》及《流动资金借款合同》。同时，被告哈尔滨银行每年与被告鑫凤公司签订《最高额抵押合同》，由被告鑫凤公司以其包括案涉房屋在内的房产为案涉债权提供担保，并办理了抵押登记。2019年，案涉房屋担保的主债权数额为810,000元，2019年3月12日进行了抵押权登记。经原告申请，一审法院于2020年3月2日作出（2020）辽0214民初2号民事裁定书对被告鑫凤公司名下的案涉房屋予以查封，查封价值81万元。中国平安财产保险有限公司大连分公司向一审法院出具了财产保全保单保函作为原告财产保全的担保，原告为此付保险费5184元。一审法院认为，本案的焦点问题是原告与被告鑫凤公司之间的拆迁补偿安置权是否优先于被告哈尔滨银行的抵押权。本案，根据原告提供的证据和被告鑫凤公司的自认，可以证明原、被告鑫凤公司之间存在动迁安置补偿合同关系，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。被告鑫凤公司向原告出具的说明和收条，系被告真实意思的表示，其内容并不违反法律规定，被告应当按照约定履行其义务。虽然该收条中未明确约定办理何种手续，但是在案涉公建已经交付的情况下，收条中的“办理相关手续”应理解为办理房屋过户手续，符合常理。根据该收条的约定，被告承诺于交付案涉公建半年后给原告办理过户手续，被告应在2011年9月23日前为原告办理过户手续，现被告未办理，构成违约，应承担违约责任。被告鑫凤公司辩称，原告需按成本价和市场价双结合的方式交纳购房款40万元，但双方未在说明和收条中载明原告需补交房款，且被告鑫凤公司亦未提供证据证明其主张，故对被告鑫凤公司的该辩解，一审法院不予采纳，被告应按照约定为原告办理产权登记，故对原告要求被告协助原告办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求，一审法院予以支持。被告鑫凤公司将案涉房屋为案外人大连鑫凤球铁保持架有限公司向被告哈尔滨银行借款设置抵押时，未向被告哈尔滨银行告知抵押物已安置并交付给原告占有的房屋，对原告而言存在违约，对被告哈尔滨银行而言隐瞒实情存在欺诈，但该行为不足以导致《最高额抵押合同》中以案涉房屋设置抵押担保的条款无效。被告哈尔滨银行基于抵押物产权登记在被告鑫凤公司名下，有理由相信案涉房屋所有权属于被告鑫凤公司，其在与被告鑫凤公司签订《最高额抵押合同》时，不存在与对方恶意串通的情形，该合同体现了被告哈尔滨银行的真实意思，应属有效合同。且被告哈尔滨银行与被告鑫凤公司已对抵押物办理了抵押登记，故被告哈尔滨银行对案涉房屋享有的抵押权自办理登记时已成立。由于被告鑫凤公司将案涉房屋交付原告后，恶意将产权登记在自己名下，并隐瞒实情，以案涉房屋向被告哈尔滨银行设置抵押，为案外人大连鑫凤球铁保持架有限公司向被告哈尔滨银行借款提供担保，最终导致原告、被告哈尔滨银行分别对案涉房屋所享有的安置补偿权和抵押权发生冲突。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：“第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利。结合本案，案涉房屋系被告鑫凤公司为原告安置的回迁房屋，且在抵押前已经交付给原告占有使用，且原告已经支付完差价，当在案涉房屋上的权利发生冲突时，原告对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于被告哈尔滨银行的抵押权得到保护。二被告应为案涉房屋过户给原告清除障碍，解除抵押，故原告要求二被告涤除在案涉房产上设定的抵押登记的诉讼请求，一审法院予以支持。原告向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系原告支出的合理费用，属原告的损失部分，且被告鑫凤公司在原告约定的时间内未协助原告办理过户，属于违约，原告要求被告鑫凤公司承担该费用，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告哈尔滨银行在本案中既无过错，也无违约行为，其对原告该笔损失不应承担给付责任，对原告要求被告哈尔滨银行给付该保险费的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院判决:一、被告大连鑫凤房地产集团有限公司、哈尔滨银行股份有限公司大连普兰店支行于判决生效之日起三十日内涤除大连市普兰店区（房产证号20××47）房屋上的抵押登记；二、被告大连鑫凤房地产集团有限公司在涤除上述抵押登记后十五日内协助原告张淑兰办理大连市普兰店区房屋产权过户登记至原告张淑兰名下；三、被告大连鑫凤房地产集团有限公司于判决生效之日起十日内给付原告张淑兰诉讼财产保全责任保险费5184元；四、驳回原告张淑兰的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,900元（原告已预交），保全费4570元，合计16,470元，由被告大连鑫凤房地产集团有限公司负担，被告大连鑫凤房地产集团有限公司于判决生效之日起十日内向一审法院缴纳。二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：鑫凤公司与张淑兰之间是否存在门市房的拆迁补偿安置合同关系。张淑兰虽未能提供其与鑫凤公司针对案涉门市房签订的拆迁补偿安置合同，但其提交了鑫凤公司盖有印章的情况说明以及时为鑫凤公司监事、股东的何新军签字的收条。情况说明中鑫凤公司认可在2008年9月10日尚有“A21张淑兰门市房80平未安置”，何新军签字的收条上亦有“动迁张淑兰合同”的内容，何新军签署收条时虽然不是鑫凤公司的法定代表人，但是其签署的收条上载明的内容与鑫凤公司已经收到张淑兰26万元房屋超面积差价款及该门市房已经交付张淑兰使用的实际情况相符，可以认定收条载明内容属实。鑫凤公司主张其虽承诺安置门市房，但张淑兰应按成本价和市场价双结合的方式交纳80平方米购房款，本院认为，现有证据即情况说明和收条中均未载明张淑兰需对80平方米交纳购房款，且鑫凤公司亦未能提供任何证据证明其主张，鑫凤公司的此点主张不能成立。综合以上证据、事实及鑫凤公司自认内容，可以证明鑫凤公司和张淑兰之间存在门市房拆迁补偿安置合同关系，鑫凤公司和哈尔滨银行提出的案涉门市房不是拆迁补偿安置房的主张不能成立。至于张淑兰诉请的诉讼保全担保保险费，因张淑兰与鑫凤公司对此并无合同约定，故不应予以支持。综上所述，上诉人鑫凤公司的上诉请求成立部分应予以支持，哈尔滨银行的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初2号民事判决第一项、第二项；二、撤销大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初2号民事判决第三项、第四项；三、驳回张淑兰的其他诉讼请求。一审案件受理费11,900元，保全费4570元，合计16,470元，由原审原告张淑兰负担105元，由原审被告大连鑫凤房地产集团有限公司负担16,365元；二审案件受理费23,800元（二上诉人各已预付11,900元），由上诉人大连鑫凤房地产集团有限公司负担11,824元，上诉人哈尔滨银行股份有限公司大连普兰店支行负担11,900元，被上诉人张淑兰负担76元。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 季 烨审判员 吕 瑛二〇二〇年十月十九日书记员 朱彦锡