江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1849号上诉人（原审被告、反诉原告）：江阴华雁轴承有限公司，住所地江阴市青阳镇工业园区东区B-4区。法定代表人：倪满芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：尤伊丽，江苏中智律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江阴市龙亘塑业有限公司，住所地江阴市青阳镇振阳路39号。法定代表人：冯敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴秋明，江阴市青阳法律服务所法律工作者。上诉人江阴华雁轴承有限公司（以下简称华雁公司）因与被上诉人江阴市龙亘塑业有限公司（以下简称龙亘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2018）苏0281民初18576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华雁公司上诉请求：撤销原审判决，改判龙亘公司向其支付租金195416.65元，本案所有诉讼费用均由龙亘公司负担。事实和理由：原审判决认定双方租金计算方式是先计利息再扣除当年租金的方式是错误的，应当采用的计算方式是先扣除租金，剩余部分再按照年息一份计算利息。原审判决认定双方租金计算是扣除当年不含税金的方式是错误的。租赁双方约定税金由龙亘公司承担，因此华雁公司每年向龙亘公司收取含税租金是合理合情合法的。原审判决认定未能退还的税金应由双方共同承担是错误的，该笔未能退还的税金应由龙亘公司承担。龙亘公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。龙亘公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令华雁公司立即向其返还租金266763.75元，并承担该款自2018年6月4日起至实际给付之日止按年利率10%计算的利息损失；2.判令华雁公司开具887193.73元房屋租赁费发票（自2016年10月1日起至2018年6月3日止）；3.判令华雁公司向其返还已预交税金73361.55元；4、由华雁公司承担本案诉讼费、保全费1000元。审理过程中，龙亘公司撤回第2项诉讼请求。事实和理由：其与华雁公司于2012年3月24日签订《建房租房意向协议》和《补充协议》，上述协议已于2018年6月3日解除。根据上述协议规定，2012年10月1日起至2016年9月30日止，租金按照每年每平方米110元计算；2016年10月1日起至实际租赁日2018年6月3日止，租金按照每年每平方米140元计算（含税价）；租赁的厂房的面积为3783.6平方米，借款本金200万元，利息按照年利率10%计算。本金、利息和租金的计算明细如下：年数本金（万元）利息（万元）房租金（万元）余款（万元）第一年41.6196178.3806第二年178.380617.8380641.6196154.59886第三年154.5988615.45988641.6196128.439146第四年128.43914612.843914641.619699.663461第五年99.6634619.96634652.970456.659407至2018年6月3日止56.6594075.66594135.74897326.676375按上述计算方式，其出资建房的200万元及利息扣除租金后截止2018年6月3日止还余266763.75元，华雁公司应予返还，并应按照年利率10%支付相应利息。同时，华雁公司在收取其房屋租金887193.73元后，至今没有开具相应的发票。根据（2018）苏02民终389号《民事判决书》，华雁公司应当积极办理退税事宜，不应将怠于办理产生的后果全部转嫁给龙亘公司。但华雁公司至今未到税务部门办理，由此而产生的不利后果理应由华雁公司承担。故诉至法院，请求判如所请。华雁公司一审辩称及反诉称：1.龙亘公司尚结欠其房屋租金195416.65元，其无需归还龙亘公司的租金及利息；2.由于龙亘公司未按双方约定将税金交付给其，故其未开票，一旦龙亘公司交齐税金可立即开具发票；3.对于已预交的税金73361.55元不足以支付开具全额租赁费发票所需缴纳的税金，故华雁公司无义务返还。龙亘公司应立即向其支付租金195416.65元。事实和理由：龙亘公司与华雁公司于2012年3月24日签订《建房租房意向协议》和《补充协议》，于2015年8月14日再次签订《补充协议》，约定双方共同出资在华雁公司厂区空地新建厂房，完工后租给龙亘公司使用。其中龙亘公司出资200万元，新厂房交付后续年的房租金在该款中扣除，并且扣除当年房租金后剩余部分按年息1分计利息，利息也并入之前的剩余款项用于抵缴后续年的房租金。双方约定的租期为8年，租金为110元／平方米（不含税）即含税129元／平方米，4年不变，4年后的租金视市场行情调整。后经过诉讼确认，4年后的租金为140元／平方米（含税），租赁面积为3783.60平方米，由此产生的税金由龙亘公司承担。计算方式应为租金先付后用，应扣除房租后余款再计算利息，前四年按含税价129元每年每平方米计算，第五年开始按140元每年每平方米计算，就本金、利息和租金的计算方式如下表：年数本金扣除含税租金租金余额利息余款第一年（2012.9.30-2013.9.30）2000000元488084.4元1511915.60元151191.56元1663107.16元第二年（2013.10.1-2014.9.30）1663107.16元488084.4元1175022.76元117502.276元1292525.036元第三年（2014.10.1-2015.9.30）1292525.036元488084.4元804440.636元80444.064元884884.70元第四年（2015.10.1-2016.9.30）884884.70元2015.10.1-2016.4.30为284715.90元2016.5.1-2016.9.30为211251.00元合计：495966.90元388917.80元38891.78元427809.58元第五年（2016.10.1-2017.9.30）427809.58元529704元-101894.42元第六年（2017.10.1-2018.5.30）-101894.42元353136元-455030.42元按上述计算方法，截止2018年5月30日，龙亘公司尚欠华雁公司租金455030.42元，扣除龙亘公司已按判决书履行的租金259613.77元，龙亘公司还应支付租金195416.65元，故特提起反诉，请求判令龙亘公司支付租金195416.65元。一审法院认定事实：2012年3月24日，华雁公司与龙亘公司签订《建房租房意向协议》一份，约定：双方共同出资在华雁公司厂区内空地上新建厂房（建筑面积按实际面积计算），完工后租给龙亘公司使用，租期初步定为8年。部分意向具体如下：一、龙亘公司建房出资200万元，华雁公司在7月31日前把新厂房交付龙亘公司使用。二、龙亘公司出资的200万元在新厂房交付后续年在房租金中扣除，另外余下金额作1分年息计算，利息也作为房租金续年在房租金中扣除。本金和利息扣除完毕后的房租金由龙亘公司直接支付现金给华雁公司。三、房租金定为110元/平方米（不含税），在以后的4年中房租金不变。4年后视市场行情，按青阳工业园区租借厂房平均价双方再作商议。四、新厂房四周道路和空场地，华雁公司赠送给龙亘公司使用，不再另外收取租金。同日，华雁公司与龙亘公司签订《补充协议》一份，约定：由龙亘公司出资200万元作为房租金抵扣形式合作建新厂房，经双方商定房租金的结算方式如下：房租金自新厂房交付龙亘公司使用后15天结算(按实际日期)，本金、利息和租金计算与扣除方法见表(建筑面积暂按4160平方米计算，实际如有变动，按实际面积计算)：年数本金（万元）利息（万元）房租金（万元）余款（万元）第一年174.24第二年174.2417.42445.76145.904第三年145.90414.590445.76114.734第四年114.734411.473480.4478第五年80.44788.0448按当年市价如上方法计算第六年按当年市价如上方法计算第七年按当年市价如上方法计算第八年按当年市价如上方法计算《建房租房意向协议》及《补充协议》签订后，华雁公司办理了建设工程许可证，完成厂房建造，并在同年9月30日完工交付出租给龙亘公司使用。关于税金方面，2015年8月14日双方签订《补充协议》（以下称《补充协议二》）一份，主要内容为：1.签订的厂房租赁价格为不含税110元/平方米（不含税）。如要开发票，华雁公司在收到龙亘公司补交给华雁公司的税金以后即为龙亘公司开票（付款凭证注明税金为准）2.如果龙亘公司在生产经营过程中涉及税务机关进行税务核查，或涉及到出租厂房租金华雁公司被税务机关进行罚款或补税等情形的，该类处罚或补税产生的费用或损失及一切法律责任均由龙亘公司承担，华雁公司不承担任何费用或责任。3.如华雁公司因上述原因被处罚或补税，龙亘公司应当向华雁公司支付相应的费用。如龙亘公司拒绝支付，华雁公司除有权追讨，还可以解除租赁合同。4.龙亘公司如需租赁下一年度厂房，必须在本年度中（6月份之前把下一年度租金付清，如要退租应提前6个月告知，余月租金现金返还）。5.本补充协议一式两份，各执一份，经双方盖章后生效。华雁公司在该《补充协议二》上签字盖章，龙亘公司的法定代表人冯敏签字，但龙亘公司未盖章。2014年3月至2017年6月龙亘公司向华雁公司交付房产税共计73361.55元，华雁公司收取上述款项后按房屋自用性质向税务部门交纳了房产税。华雁公司于2017年9月12日开具了18份增值税普通发票，缴纳了2012年9月30日至2016年4月30日租金数额相应税金259613.77元及滞纳金131880.13元。因租金及税金事宜，华雁公司于2017年1月23日诉至法院，法院于2017年11月15日作出（2017）苏0281民初1358号《民事判决书》已发生法律效力，判决书主文内容如下：一、龙亘公司自2016年10月1日起四年内租金按每年529704元（140元/平方米×3783.6平方米）与华雁公司结算。二、龙亘公司于判决发生法律效力之日起一个月内拆除其自行在所承租的华雁公司厂房及场地上搭建的彩钢板简易棚及简易食堂等搭建物，恢复原状。三、龙亘公司于判决发生法律效力之日起十日内向华雁公司支付税金259613.77元。四、驳回华雁公司其他诉讼请求。龙亘公司已于2018年7月25日将应支付给华雁公司的税金259613.77元履行完毕。双方确认至2018年6月3日双方解除《建房租房意向协议》及《补充协议》。一审法院认为，本案的争议焦点有二：一、双方就建房租房的出资本金、利息和租金如何计算；二、华雁公司是否应当返还龙亘公司向华雁公司交付的房产税73361.55元。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案《建房租房意向协议》及《补充协议》具有租赁合同性质，系双方真实意思，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定的内容履行各自义务，双方应按照合同约定计算利息、租金及扣除相应租金。针对争议焦点一，双方当事人确认《建房租房意向协议》及《补充协议》已于2018年6月3日解除，租金的计算至2018年6月3日。双方计算的不同主要有两点，第一点不同是龙亘公司先计算利息再扣除房租金，而华雁公司是先扣除租金再计算利息；第二点不同是龙亘公司认为扣减的前四年的租金不含税价，而华雁公司认为扣减的前四年的租金含税价。就第一点不同，根据双方签订的《补充协议》，双方就本金、利息和租金的计算与扣除方法作了明确约定，从《补充协议》的表格中可以看出，每一年都是先计算利息再扣除房租金，如第一年先计算利息为20万元，再扣除房租金457600元，余款为1742400元。因此，《补充协议》约定的房租金的支付方式是每一个租期年度先用后付租金，故龙亘公司的计算方式即先计算利息再扣除房租金符合《补充协议》的约定，华雁公司的计算方式不符合合同约定。就第二个不同点，双方签订的《建房租房意向协议》及《补充协议二》约定的单价为前四年的房租金每年每平方米110元不含税价，华雁公司实际补交税金的时间为2017年9月12日，在2017年9月12日前该部分税金对应的租金尚未产生时不应作为租金扣减，故华雁公司的计算方式中对租金的扣减方式不符合事实及双方约定，龙亘公司的计算方式符合合同约定，但其计算的数据有误，具体计算方式及金额如下表：年数本金（万元）利息（万元）房租金（万元）余款（万元）第一年（2012.9.30-2013.9.30）41.6196178.3804第二年（2013.10.1-2014.9.30）178.380417.8380441.6196154.59884第三年（2014.10.1-2015.9.30）154.5988415.45988441.6196128.439124第四年（2015.10.1-2016.9.30）128.43912412.843912441.619699.663436第五年（2016.10.1-2017.9.30）99.6634369.966343652.970456.65938第六年（2017.10.1-2018.6.3）56.659383.82450835.75502247288.68经计算，龙亘公司出资的200万元建房资金，加上利息并扣减租金至2018年6月3日止尚余247288.68元，华雁公司应予以返还并支付该款自2018年6月4日起至实际给付之日止按年利率10%计算的利息。针对争议焦点二，从双方协议约定来看，双方当时按照自用性质去申报交纳房产税均有过错，现华雁公司未能退还之前已按自用性质交纳的税金，应由双方承担，法院酌定由华雁公司承担36680.78元。龙亘公司在审理过程中自愿撤回请求华雁公司开具887193.73元房屋租赁费发票的诉讼请求，系其对自己权利的处分，法院予以准许。一审法院判决：一、华雁公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还龙亘公司出资款247288.68元并支付该款自2018年6月4日起至实际给付之日止按年利率10%计算的利息。二、华雁公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还龙亘公司36680.78元。三、驳回龙亘公司的其他诉讼请求。四、驳回华雁公司的反诉请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：关于本金是先算利息还是先扣租金的问题。从双方当事人签订的《补充协议》来看，华雁公司与龙亘公司就第一年至第五年的本金、利息、房租金的金额等作出了明确约定，从第一年至第五年的本金及利息的金额来看，可以推断和认定双方当事人对本金、利息及租金的计算方法为本金先予计算利息，然后再抵扣租金。因此，华雁公司认为应当先扣租金再计算利息的上诉理由，无事实依据，本院不予采纳。关于扣减的前四年租金是否应含税的问题。双方当事人2015年8月14日签订协议约定双方厂房租赁价格为110元/平方米（不含税），并约定龙亘公司如需开票，需要补交相应税金，之后华雁公司才会开具发票，从上述内容来看，双方当时约定的租金并未包含税金，且华雁公司实际缴纳税金的时间是2017年9月12日，也可以印证双方约定的前四年租金并未含税。因此，华雁公司认为扣减的前四年租金应当含税的上诉理由，无事实依据，本院不予采纳。本案双方当事人按照自用性质向税务机关报税73361.55元，上述报税方式明显与案涉房产的使用性质不符，双方均有过错，一审法院酌定华雁公司承担36680.78元并无不当。综上所述,华雁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6416元，由华雁公司负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十月十四日书记员  庄茂根