海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9023民初1591号 原告：吕某，男，1971年2月13日出生，汉族，身份证住址：安徽省蚌埠市禹会区涂山路964号1栋1单元4号。 委托诉讼代理人：王某，海南众品律师事务所律师。 被告：海南魁业房地产开发有限公司,住所地：海南省澄迈县金江镇金城帝景2号1214房，统一社会信用代码：91460000786613238G。 法定代表人：冼某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张某1，海南颖川律师事务所律师。 第三人：蚌埠市仁德房地产有限责任公司，住所地：安徽省蚌埠市淮上区朝阳北路1218号金地苑小区10层1010号，统一社会信用代码：91340300704916869R。 法定代表人：张某2，系该公司董事长。 原告吕某诉与被告海南魁业房地产开发有限公司（以下简称魁业公司）及第三人蚌埠市仁德房地产有限责任公司（以下简称仁德公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理。立案时确定案由为“商品房预售合同纠纷”不准确，应更正为：“商品房预约合同纠纷”。因被告魁业公司2020年8月7日提出追加主体之申请，故本院追加仁德公司为本案第三人。本院依法适用普通程序，由审判员李唐清担任审判长，与人民陪审员王业刚、邱勋禄共同组成合议庭，于2020年8月17日组织交换证据，又于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告吕某的委托诉讼代理人王尉君，被告魁业公司的委托诉讼代理人张某1，第三人仁德公司的法定代表人张某2，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕某的诉讼请求为：1、判令被告魁业公司在判决生效之日起30内将金城帝景广场2号楼501房权属证书办至原告名下；2、判令被告魁业公司自2018年4月26日起，以购房款199592元为基数，按照每日万分之三向原告支付违约金，违约金计算至2020年6月30日共计47603元；3、判令被告承担本案律师服务费10000元；4、被告承担本案全部诉讼费。 原告对于第三人参加本案诉讼，未提出任何的诉讼请求。 事实与理由如下：原告在2013年10月和被告签订金城帝景广场购房诚意协议书1份，购买金城帝景广场2号楼501房。金城帝景广场项目签订统一的澄迈房地产买卖合同，该格式合同第十五条第四款约定了被告逾期办理房地产权属证书，每日按已付房价款的万分之三，向原告支付违约金。但被告拖延至今一直没有签订。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 2018年4月26日，被告收到了全部购房款199592元，出具了海南增值税普通发票。该房屋在2014年底交付，已入住多年，但被告因开发商内部纠纷一直拖延未办理房地产权属证书。 特此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告魁业公司辩称，（一）案涉合同，并非由答辩人签订，答辩人不应对仁德公司、魁业澄迈分公司订立的合同所造成的违约结果承担责任。2011年2月15日，我司与仁德公司订立合作建房开发合同，双方约定将建成的商品房按3、7比例分成，至2011年11月23日，我司将涉案合同的商品房销售工作委托给了第三人仁德公司，但仁德公司并未将涉案合同购房款汇入双方的共同账户，也未要求本案的原告缴纳相关契税、印花税等，因此，被告未及时办证的原因不在被告本身，相应责任应由仁德公司承担。（二）被答辩人未提供相应的证据证明其已经符合办证条件，其应承担举证不能的不利后果。根据城市房地产开发经营管理条例第三十二条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权变更的主体为本案的十一位原告，被告作为房地产开发企业，仅负有协助义务。而本案中，原告向法庭所提交的证据，无法显示其已经缴纳了所有办证需要的税费手续，因此，原告应承担举证不能的不利后果。（三）被答辩人主张的逾期办证违约金过高，应予以调整，根据合同法第一百一十四条第二款，及合同法解释第二十九条第一款的规定，原告主张的逾期办证违约金利息明显过高，有的甚至达到了合同标的的一半，因此，答辩人请求法庭根据合同的履行情况及双方的过程程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，降低本案违约金的计算标准。（四）被答辩人主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效，根据第八次全国民商事审判工作会议纪要第十八条第一款的规定，结合本案具体案件合同签订时间，原告直至2020年7月2日才向人民法院提出诉讼，而案涉合同的订立，大多数为2013年至2014年期间，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到支持。（五）退一步讲，即便诉讼时效未超过，原告主张的逾期办证违约金起算点亦错误。目前，不动产统一登记已经改革，办理不动产证即可，不再需要办理房屋权属证书和土地使用权证，因此，被告办证的义务也随着政策的变化而有区别，根据涉案合同，不动产权证办理起算点，不应是合同中房屋权属证书的办理起算点，而应该是土地使用权办理手续的起算点。 第三人在法定期限内未向法庭提交答辩状。在庭审中述称，我司对涉案原告不能办证表示歉意，也请被告魁业公司通过今天的庭审与原告方进行协商和解。 原告吕某提交的证据材料如下：证据一、金城帝景广场购房诚意金协议书复印件1份，用于证明原告于2013年10月5日与被告（出售方）订立认购协议，原告认购被告出售的海南金城帝景广场2号楼501房，折后总价199592元，付款方法：签订协议时先支付10000元，房款全部付清后签订购房合同等；证据二、海南增值税普通发票复印件1份，用于证明被告收到原告缴交的购房款199592元（含税9504.38元），于2018年4月26日开票03716063号；证据三、收据复印件1份，用于证明原告交纳了购房款199592元，被告于2013年10月5日开具收据6558826号；证据四、法律事务委托合同复印件1份，用于证明：2020年5月25日甲方“吕某”与乙方“海南众口律师事务所”订立该合同，约定在原告与被告海南魁业房地产开发有限公司因商品房买卖合同纠纷中的代理工作，由原告委托海南众口律师事务所指派王某律师担任原告的委托代理人，其第四条第2项约定：“2、风险代理，甲方胜诉后获得赔偿额30%支付乙方作为委托代理费用，该项在全案执行后结算（扣除已付的壹万元）”等等内容。 被告魁业公司质证意见为：①对涉案买卖合同的三性及证明内容均有异议，该合同系被告委托第三人销售期间予以销售的，被告无法核实合同的真实情况；②对证据二、三的真实性、合法性无异议，但其对关联性和证明内容有异议，该房款仁德公司收到后并未按照合作协议缴至魁业公司的账户；③对证据四的真实性、合法性无异议，但对其关联性和证明内容有异议，原告主张的律师费并未实际发生，且其数额与海南法律服务市场收费标准相比较高。④原告房款缴纳的单位是第三人仁德公司，被告并未收到房款，且意向金合同书负责人处签名为仁德公司法定代表人，原、被告间并无正式买卖合同，原告的诉讼请求不应得到支持。 被告澄迈魁业公司提交的证据材料如下：第一组证据：①合作开发建房合同书；②房屋分配协议书；③关于房屋分配方案的补充协议复印件各1份，共同证明：被告魁业公司与第三人蚌埠市仁德房地产有限责任公司订立合作建房合同，双方按30%、70%分成并交纳相关税费，涉案房屋属于仁德公司销售房源的事实；第二组证据：④委托房屋销售协议复印件1份，用于证明：涉案房屋系由第三人蚌埠市仁德房地产有限责任公司经营管理期间销售，产生的相关法律责任，应由第三人承担。 原告吕某质证意见为：对被告魁业公司提交的证据真实性、合法性无异议。 第三人仁德公司对被告魁业公司的证据质证意见为：对其证据真实性、关联性无异议，但对其证明内容有异议，魁业公司没有给业主办证是其本身的过错，第三人仁德公司是没有能力给业主办证的。 第三人仁德公司提交的证据材料如下：①海南·金城帝景广场项目房屋分配协议书复印件1份；②蚌埠仁德应补缴土地增值税明细表复印件1份；③关于合作双方有关事项商讨购房业主办理房产证的函复印件1份；④对《关于合作双方有关事项商讨购房业主办理房产证的函》复函复印件1份。 原告对第三人的证据发表质证意见为：1、对证据1的三性认可；2、证据2清楚证明11套涉案房屋已经卖出，与起诉状吻合，上面有魁业公司的公章确认的事实；3、证据3及证据4清楚证明第三人多次催促魁业公司为原告等购房人办证房产证，而魁业公司以应交的税费未缴清而迟迟不予落实，来推卸其办证的责任。 被告魁业公司对第三人的证据质证意见为：（1）对证据1的真实性、合法性无异议，恰好说明了被告魁业公司与仁德公司存在合作建房的事实，仁德公司系11宗案件原告房源的所有人，因此，办证义务应该由仁德公司承担；（2）对证据2的三性及证明内容均不予认可；（3）对证据3的三性及证明内容均有异议，一方面代理人不确认是否被告有收到该函，另一方面，通过该函的内容可以看出，合作协议中仁德公司是接受了被告的委托管理公章，因此，双方办证的责任应由仁德公司承担；（4）对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性及证明内容有异议，从该函的行文内容来看，并未涉及到本案诉争商品房买卖合同，与本案无关。 经审理查明：原告（认购人、乙方）吕某与被告（出卖人、甲方）魁业公司于2013年10月5日签订《海南·金城帝景广场购房协议书》1份。主要内容为：（1）第一条约定：“认购物业金城帝景广场2号楼501号房，建筑面积约40.90㎡。”（2）第二条价格约定，折后单价为4880元/平方米，总价199592元等；（3）第三条付款方法：一次性付款①签订协议时，支付定金10000元；②房款全部付清后签订购房合同。（4）第四条认购条款：第1项，本协议约定的诚意金为乙方自愿交纳；本协议一经签定即具法律效力。第2项，乙方在接到甲方书面或电话通知签订《商品房买卖合同》后七日内，携带本协议书及定金收据以及其他相关手续前往甲方指定的销售中心办理签订《商品房买卖合同》及其他相关手续，若乙方逾期超过5日仍未与甲方签订《商品房买卖合同》视为乙方自动放弃该房屋的认购权，甲方有权终止本协议将该房屋另行出售，诚意金不予退还。第3项，本协议仅为确定房屋买卖的阶段性行为方式，不能借此替代《商品房买卖合同》。……第9项，本《协议书》一式贰份，自签署之日即时生效，每份均具有同等法律效力。甲方执壹份，乙方执壹份，签署《商品房买卖合同》后，本《协议书》即作废并由甲方收回。其他未尽事宜，甲乙双方另行协商等。尾部：甲乙双方，盖章或签字，时间均书写为“2013年10月5日”。 原告吕某要求被告按原认购价签订房屋买卖合同未果。原告遂于2020年7月2日诉至本院，诉讼请求为：一、判决被告将涉案房屋权属证书办理至原告名下；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金47603元（以购房款199592元为基数，按每日万分之三计算，自2018年4月26日计至2020年6月30日止）；三、判令被告承担原告的律师服务费10000元；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。 案在审理时，经本院主持调解双方无法达成协议。 上述事实，有原告、被告及第三人举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。 本院认为，本案争议焦点有：一、涉案的《海南·金城帝景广场购房诚意金协议书》性质如何确认？是否合法有效二、原告的主张能否支持？ 关于焦点一，（1）对于2013年10月5日原、被告双方签订的《海南·金城帝景广场购房诚意金协议书》性质如何确认。 涉案认购书第四条第9项约定“本《协议书》一式贰份，自签署之日即时生效，每份均具有同等法律效力。甲方执壹份，乙方执壹份，签署《商品房买卖合同》后，本《协议书》即作废并由甲方收回。其他未尽事宜，甲乙双方另行协商”，足以判断该协议书为预约合同，不能视为《商品房买卖合同》即本约合同。 预约合同是相对于本约而言的特殊合同，直接指向本约的缔结，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，并为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方具体权利义务的明确约定。涉案认购书，从形式外观、合同内容、订立目的等方面予以审查，其没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，如缺失交接房屋、办理产权登记等重要事宜约定，双方当事人的重要的权利与义务处于不明确状态，尚需通过后期双方磋商，订立了本约合同方能明确。 （2）涉案协议书是否合法有效 双方当事人订立的协议书，真实意思系为了将来能够订立正式合同而进行的一种预先约定。协议书系双方当事人的真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规定的禁止性规定，系双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，为诺成合同，自签订之日起即发生法律效力。故本院认定其为有效合同。 关于焦点二，原告要求按格式化的《商品房买卖合同》由被告履行义务是否可能？原告的主张能否支持？ 预约合同是在双方缔约的过程中达成的协议，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是"使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务"。预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约合同的请求权以及以此请求权为基础而要求义务方承担的包括违约责任、解除预约合同、损害赔偿等民事责任。本案中，签订认购书仅是双方对未来签订商品房买卖合同有关事项的初步确认，订立认购书后双方还要就商品房买卖合同应具备的主要条款再进一步磋商，才决定是否签订《商品房买卖合同》。原告吕某请求被告按正式的《商品房买卖合同》履行合同义务，没有相应的事实依据和法律依据，故本院不予支持。签订合同应尊重双方当事人的意思自治；如果法院判令强行被告与原告签订买卖合同，则严重违反当事人意思自治原则。依相关法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方也可提出解除合同并可要求对方承担违约责任。现原告所提的诉讼请求，没有合同依据，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《商品房销售管理办法》第十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告吕某与被告海南魁业房地产开发有限公司于2013年10月5日签订的《海南·金城帝景广场购房诚意金协议书》为有效合同； 二、驳回原告吕某的其他诉讼请求。 案件受理费990元（原告已预交），原告吕某负担495元，被告海南魁业房地产开发有限公司负担495元；对于原告吕某多交的受理费495元，本院予以退还给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  李唐清 人民陪审员  邱勋禄 人民陪审员  王业刚 二〇二〇年十月十日 法官 助理  符史榜 书 记 员  吴 政 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。