新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终2642号   上诉人(原审原告)：魏敏，女，1978年2月23日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。   委托诉讼代理人：蒋江，新疆万和律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘新珍，新疆万和律师事务所律师。   上诉人(原审被告)：王长生，男，1958年9月10日出生，汉族，新疆长生房地产开发有限公司法定代表人，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。   委托诉讼代理人：高宏天，新疆创新律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：新疆长生房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。   法定代表人：王长生，该公司总经理。   委托诉讼代理人：高宏天，新疆创新律师事务所律师。   上诉人魏敏、王长生因与被上诉人新疆长生房地产开发有限公司（以下简称长生公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初1385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏敏的委托诉讼代理人刘新珍，上诉人王长生及被上诉人长生公司的委托诉讼代理人高宏天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   魏敏上诉请求：1.请求依法撤销一审判决书第二项、第三项；2.请求依法判令王长生、长生公司共同返还购房款46万元、支付利息496,800元,合计956,800元。事实和理由：一审法院对本案事实认定有误，适用法律存在错误。一、我方与王长生、长生公司签订的合同真实有效，具有法律约束力，该合同中加盖了长生公司的公章，不仅是王长生对合同内容的认可及承诺，也是长生公司对合同内容的认可和承诺，虽然王长生与长生公司为两个诉讼主体，但王长生作为长生公司的法定代表人对加盖公章的法律后果是知悉的，其提出加盖行为未得到公司授权及公章管理混乱等解释均不是合理解释，不应予以支持。二、长生公司虽不是买卖合同的相对方，但其的合同中加盖公章的行为，符合第三人与债权人达成双方协议的规定，属于债务加入，应当按合同约定履行义务。三、王长生不仅未按协议约定履行过户义务，而且又将涉案房屋进行抵押贷款并被法院多轮查封，致使我方无法取得涉案房屋的所有权，不能实现合同目的，构成根本违约，我方因此主张解除合同，并按合同约定赔偿损失，符合法律规定，综上请求二审法院查清以上事实予以改判。   王长生、长生公司辩称，请求驳回魏敏的上诉请求，长生房产加盖公章的行为，不能认定为债务加入，合同里面没有任何反映长生公司替王长生承担债务的意思表示，合同中的当事人是王长生个人，不论从合同形式还是内容反映，都是王长生个人与魏敏签订的合同与长生公司没有关系。   王长生上诉请求，请求撤销一审判决第二、三项，改判驳回魏敏要求我方支付181,357元利息的诉请,判决魏敏和我方同时履行义务,即退还房款同时魏敏返还房屋;改判魏敏支付房屋占有使用费283,500元。事实及理由：一、一审法院认定事实有误，涉案房屋早在与魏敏交易前就登记在我方名下，并非于2018年10月31日才登记的；二、一审法院认定我方构成根本性违约错误。根据合同法第九十四条之规定，当事人一方迟延履行其主要债务不能称之为根本违约，只有致使对方合同目的不能实现，才可将之称为根本违约。本案涉案房屋价值95万元左右，因为我与对方是亲戚关系，以46万元的低价向其出售，房屋实际交由其使用，并同意由我用该房屋进行抵押贷款，贷款后我方也一直积极筹措资金偿还贷款，涉案房屋的抵押权人并没有实行抵押权，至今魏敏的权利并没有受到威胁，房屋仍可以过户至其名下，我方并不构成根本违约；三、一审法院支持魏敏要求我方支付利息的诉讼请求却驳回我方要求魏敏支付房屋占用使用费的诉讼请求显失公平。双方达成买卖协议后，魏敏使用房屋至今，其向我支付的购房款一审判决我支付了利息，其占用房屋使用的行为，也应当予以处理。四、合同解除后，对于双方因合同取得的标的物应当同时返还，一审法院判决我先返还房款，显失公平；五、一审法院按照五年期贷款利率计算魏敏的利息损失没有法律依据，也没有当事人约定为依据。综上请求二审法院支持我方的上诉请求。   魏敏答辩称，一审法院关于王长生是否违约事实认定清楚，王长生构成根本违约，造成我方损失，由其支付利息合法有据。王长生称是低价出售房屋故以此可以认定我方对涉案房屋抵押贷款的事实是了解的，这与实际情况不符。综上请求二审法院驳回王长生的上诉请求，支持我方的上诉请求。   魏敏向一审法院起诉请求：一、解除与王长生、长生公司签订的《购房协议书》；二、要求王长生、长生公司共同返还购房款460,000元；三、王长生、长生公司共同支付利息496,800元（2012年7月24日至2018年7月30日，按月息1.5％计算）；四、王生长、长生公司共同承担装修损失200,000元，合计1,156,800元。魏敏于2020年5月8日申请撤回第四项诉讼请求。   一审法院认定事实，2012年7月24日，魏敏作为乙方，与甲方王长生签订《购房协议书》一份。协议约定：乙方在充分了解房产情况下购买甲方名下的××园住宅一套，房产建筑面积为152.88平方米，付款方式为一次性付款460,000元。协议书中另有手写内容为“2016年底办理房产证”。协议签订后，王长生共收到魏敏房款460,000元，其中400,000元由魏敏转账至王长生本人银行卡中。王长生交付了涉案房屋（毛坯房），魏敏进行了装修并居住、使用至今。涉案房屋于2018年10月31日登记在王长生个人名下，并由王长生于2018年11月26日抵押给新疆天山农村商业银行股份有限公司并登记，债权数额为3,000,000元，债权履行期为2018年11月22日至2020年11月21日。另，涉案房产于2019年2月3日被法院查封，此后又被轮候查封三次。   一审法院认为，事实方面的主要争议点为：一、长生公司是否房屋买卖合同的相对方之一；二、出售方是否存在违约行为。针对第一个争议焦点，一审法院未采信加盖有长生公司公章的《合同》，本案并无其他证据证实长生公司是房屋的出售方，魏敏主张王长生与长生公司共为出售方，但王长生与长生公司在法律意义上是两个独立主体，即便王长生是长生公司法人、实际控制人，也不能将王长生的个人行为与长生公司的行为混为一谈。本案合同相对方为魏敏与王长生，双方于2012年7月24日签订的《购房协议书》真实、合法、有效，对双方产生法律拘束力。针对第二个争议焦点，《购房协议书》的主要内容为魏敏购买涉案房产，即王长生交付房屋，魏敏支付房款，魏敏已履行完毕付款义务。就房产买卖而言，交付不仅指交付物理意义上的房屋，也包括协助办理过户手续，且在合同内容中手写添加了“2016年底办理房产证”的内容，故王长生应及时协助魏敏办理过户登记手续。但王长生不仅未履行该义务，反而将已出售给魏敏的房产登记在自己名下，又以该房产设定了抵押登记，此后涉案房产先后四次被查封，因涉案房产被抵押及查封，魏敏无法办理产权过户手续，无法取得房屋所有权。以涉案房产设定抵押权的行为由王长生实施，王长生辩称已告知魏敏设定抵押权的情况，但已告知并不代表取得了魏敏的同意，魏敏起诉表明其并不同意王长生以涉案房产设定抵押，故王长生以涉案房产设定抵押的行为属致使不能实现合同目的根本违约行为。本诉方面，一、魏敏要求解除《购房协议书》，被告王长生当庭表示同意解除，故合同应于解除通知到达对方之日即本案起诉材料送达之日2019年3月12日解除。二、合同解除后，双方应相互返还房款及房屋。本诉及反诉诉讼请求中虽未涉及房屋的返还，但双方庭审时均表示同意法院就返还房屋在本案中一并判决处理。考虑到因王长生的违约行为致使合同无法履行，故应由王长生先向魏敏返还款项，魏敏自收到王长生支付的款项后，于30日内向王长生返还房屋。三、魏敏要求被告按月利率1.5％支付自2012年7月24日至2018年7月30日的利息496,800元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因王长生违约行为致使魏敏支付房款后最终不能获取房屋所有权，其产生已付房款的利息损失，故一审法院判决王长生向魏敏支付利息181,357元（以460,000元为基数，按2012年7月6日中国人民银行公布的五年以上人民币贷款基准利率6.55％计算2197天）。四、关于装修损失，魏敏于庭审结束后申请撤回由王长生、长生公司赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院同意其撤诉申请，但因魏敏在法庭调查终结之后才提出撤回该项诉讼请求的申请，相应的诉讼费用不予退还。反诉方面，王长生要求魏敏支付房屋占用费283,500元及按照每月3,500元支付房屋占有使用直到搬离房屋止，并提出对房屋占有费做鉴定。因魏敏已完全履行了付款义务，本案房屋买卖合同解除是因王长生根本违约导致，作为违约方要求赔偿损失无法律依据，故不支持反诉魏敏王长生主张的房屋占用费及鉴定申请。遂判决：一、魏敏与王长生于2012年7月24日签订的《购房协议书》于2019年3月12日解除；二、王长生于判决生效之日起十日内向魏敏返还购房款460,000元、支付利息181,357元，合计641,357元，魏敏应于收到款项之日起30日内向王长生返还房屋；三、驳回魏敏的其他诉讼请求；四、驳回王长生的全部反诉诉讼请求。   本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实及所依据的证据本院予以确认。另查，涉案房屋的坐落位置为乌鲁木齐市××区。   本院认为，魏敏与王长生之间就买卖房屋签订的合同,系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。但因王长生与魏敏签订买卖合同后，将涉案房屋向第三方进行抵押，致使该房屋被法院查封，严重侵害了买受人即魏敏的合法权利，是致使涉案合同解除的根本违约行为，魏敏以此为由要求解除合同，应予准许，王长生提出其抵押涉案房屋不构成根本违约的上诉意见，本院不予采纳。涉案合同因王长生的违约行为而解除，现双方就合同解除的法律后果产生争议。   双方争议的第一个焦点为，一、长生公司是否应当承担责任的问题。魏敏上诉认为，长生公司于本案中系债务加入，应当承担责任。对此本院认为，债务加入即第三人加入债务中，作为新债务人和原债务人一起向债权人负有连带债务。在债务加入中，首先要求存在债务，其次要求存在债务加入的意思表示。在本案中双方争议的合同是以买卖王长生名下的房屋为目的而签订的，王长生于合同中应当履行的义务是完整的交付房屋，该义务因物权的专属性，长生公司无法代为履行，其次魏敏认为长生公司构成债务加入的原因是长生公司在其出示的2017年7月的合同中加盖了公章，但该合同中没有长生公司与王长生“共同承担”的内容，长生公司也没有作出与王长生共同承担责任的意思表示，对其盖章行为，系担保人、证明人、债务加入等可有多种理解，故不能仅以长生公司加盖公章的行为，做为认定其加入王长生合同之债的依据，魏敏提出长生公司在本案中因债务加入，应当承担责任的上诉意见，本院不予采纳。   二、魏敏要求王长生向其支付占用购房款的利息，王长生要求魏敏支付占用涉案房屋期间的占有费用的诉讼请求能否成立以及具体计算方式。   一审中魏敏向法庭提交了一份有其签名及长生公司盖章，没有王长生签字的合同，即上述分析中涉及的2017年7月形成的合同，该合同第二条约定“王长生需在2018年7月30日前将涉案房屋过户给魏敏，如逾期不过房，则双方于2012年7月24日签订的《购房协议书》解除，王长生返还魏敏交付的46万元房款，赔偿魏敏装修全部费用（空白未填写）元，同时支付自2012年7月24日至2018年7月30日占有魏敏房款而产生的每月1.5%利息”魏敏以此提出要求王长生向其支付2017年7月24日至2018年7月30日期间每月1.5%的利息。对此本院认为，魏敏所主张的这份合同中有其本人的签名及长生公司的签章，没有王长生的签名，虽王长生对长生公司的公章的真实性不持异议，但不能以长生公司加盖了公章来证实王长生对合同内容的认可，一审法院未认定此份合同正确，魏敏以此份合同中约定的计算方式主张利息的上诉意见，缺乏合同依据，本院不予采纳。   一审法院确认涉案合同于2019年3月12日解除，对此双方无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案合同解除前即2012年7月24日到2019年3月12日间为有效合同，双方仍应当按合同约定履行各自义务，在此期间王长生占有魏敏的购房款不是违法占有，魏敏使用涉案房屋也不是无权使用，双方主张对方支付占有期间的利息及占有使用费，无事实及法律依据，如魏敏认为涉案合同因王长生的违约行为而解除给其造成了损失，其可另行主张违约责任，现其要求王长生向其支付占有购房款期间的利息的诉讼请求，不应予以支持，王长生上诉认为其不应当支付此利息的意见，本院予以采纳。同样魏敏因王长生履行合同义务使用涉案房屋，也不应向王长生支付占有使用房屋的费用，王长生提出要求魏敏向其支付涉案房屋占有使用费的上诉意见，本院亦不予支持。   关于谁先履行返还义务的问题，王长生上诉提出双方应当同时返还房款及房屋，对此本院认为，涉案合同系王长生将涉案房产对第三方进行抵押且未按期还款致使涉案房屋被查封而造成，一审法院以此判决王长生先返还房款，魏敏再返还房屋产无不当，对王长生的此项上诉意见，本院不予采纳。   综上，魏敏提出要求长生公司承担责任及王长生要求魏敏支付涉案房屋占有使用费的上诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实正确，但适用法律有误，判决王长生支付魏敏占有购房款的利息的处理结果不当，王长生上诉请求驳回魏敏主张利息的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初1385号民事判决第一、四项即，魏敏与王长生于2012年7月24日签订的《购房协议书》于2019年3月12日解除；驳回王长生的全部反诉诉讼请求；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初1385号民事判决第二、三项即王长生于判决生效之日起十日内向魏敏返还购房款460,000元、支付利息181,357元，合计641,357元，魏敏应于收到款项之日起30日内向王长生返还房屋；驳回魏敏的其他诉讼请求；   三、王长生于判决生效之日起十日内向魏敏返还购房款46万元，魏敏于收到房款起30日内向王长生返还位于乌鲁木齐市××区房屋；   四、驳回魏敏要求王长生支付利息496,800元的诉讼请求。   以上款项王长生需于本判决发生法律效力后十日内一次付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。魏敏需于王长生返还房款后30日内履行返还房屋的义务，如果未按本判决指定期间履行交付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。   一审案件受理费本诉部分15,211.20元,魏敏已预交,由魏敏负担7,897.66元,王长生负担7,313.54元;反诉部分2,776.25元,王长生预交由其承担;二审案件受理费魏敏预交6,031.64元,由其负担;王长生预交8,272.85元,王长生负担5,045.61元,魏敏负担3,227.24元。   本判决为终审判决。   审  判  长    陈琛   审  判  员    谭红   审  判  员    马永惠   二 〇 二 〇 年 十 月 十 五 日   书 记 员 李玉涛