河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初7756号原告：郑州元龙房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区陇海路南、桐柏路东文化宫路西5号楼36层3601。法定代表人：黄国兰，委托诉讼代理人：李智、马春平，河南荟智源策律师事务所律师。被告：王明涛，男，汉族，1978年3月10日出生，住郑州市。被告：刘芳莉，女，汉族，1975年1月12日出生，住郑州市。被告：王朝辉，女，汉族，1969年5月25日出生，住郑州市。原告郑州元龙房地产开发有限公司（以下简称元龙公司）与被告王明涛、刘芳莉、王朝辉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑州元龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马春平到庭参加了诉讼，被告王明涛、刘芳莉、王朝辉经本院传票传唤,没有正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告元龙公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令不得执行位于郑州市××工人××、××楼××单元××南××房屋（不动产××为郑州市××工人路××院××楼××单元××），并解除上述房屋的预查封措施；2.请求确认郑州元龙房地产开发有限公司为郑州市××工人××、××楼××单元××南××房屋（不动产××为郑州市××工人路××院××楼××单元××）房屋的所有权人；3.请求判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：涉案房屋办理预告登记并不必然导致王朝辉获得涉案房屋所有权，法院查封限制的是王朝辉处分涉案房屋的行为，不能因此剥夺限制元龙公司行使合同解除权。涉案房屋的《商品房买卖合同》及补充协议已依法解除，王朝辉对涉案房屋的预告登记依法失效，王朝晖不再享有相应的物权期待权，元龙公司作为涉案房屋的开发商有权向法院申请解除查封，排除执行。一、王朝辉依据预告登记享有的是涉案房屋物权期待权，而非物权本身。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭….预告登记失效”。根据上述规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。法院依据王明涛、刘芳莉的申请对涉案房屋进行了查封，查封的是王朝辉享有的在本登记完成之前的要求元龙公司履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而王明涛、刘芳莉对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当涉案房屋完成本登记（产权人为王朝晖)，王明涛、刘芳莉才能对涉案房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。二、法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利因交易标的物被查封而不得行使；涉案房屋的《商品房买卖合同》及补充协议约定了元龙公司享有合同解除权的条件，是合同当事人的真实意思表示，元龙公司已依法行使合同解除权并由生效判决确认。三、涉案房屋的《商品房买卖合同》及补充协议依法解除后，王朝辉对于涉案房屋的预告登记已失效，元龙公司作为涉案房屋的所有权人有权要求排除查封法院对涉案房屋的执行。（一）元龙公司自始至终都是涉案房屋的所有权人《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”；依据《执行异议规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人。（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断：未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。根据以上法律规定，元龙公司因对涉案商品房的开发建设行为享有涉案房屋的原始物权，并且涉案房屋的不动产登记查询证明记载的所有权人为元龙公司，即元龙公司是涉案房屋的物权人。（二)本案不存在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六规定的前提。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》第二十五条规定.“对案处人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理”：第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。涉案房屋是不动产，故应当首先适用《执行异议规定》第二十五条第一款第一项规定，即涉案房屋所有权人是元龙公司；同时元龙公司解除涉案房屋裁判文书的主文是解除《商品房买卖合同》及补充协议，并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发《执行异议规定》第二十六条的适用；同时，由于王朝晖自始至终都未取得涉案房屋所有权，本案也不存在通过解除涉案房屋买卖合同的裁判确认确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力的情况。基于上述客观事实，元龙公司依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条以及《执行异议规定》第二十四条、第二十五条之规定，请求贵院解除对涉案房屋的预查封并停止对涉案房屋的执行，望判如所请。被告王明涛、刘芳莉、王朝辉未到庭，未提交证据，未答辩。本院经审理查明：1.2009年11月14日，元龙公司（出卖人）与王朝辉（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：09474888）及附件四《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定，王朝辉购买元龙公司开发的位于中原区工人××、汝河××单元××南2户号房，建筑面积94.91平方米，总价款为471639元，其中94639元采取现金方式于2009年11月14日付款，377000元采取商业贷款方式于2009年12月14日付款。《合同补充协议》第七条第4款约定：如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金，还应支付出卖人为实现债权而支付处的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。第七条第5款约定：如因××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带保证责任的，或者如因××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达××时合同解除。××应配合出卖人办理退房相关手续，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之五的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从××已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。第九条约定：合同签订后，如因××原因导致《商品房买卖合同》解除的，××应支付总房款5%的违约金给出卖人，且由此产生的一切费用由××承担，××应配合出卖人办理退房相关手续。以上合同已经备案，涉诉房屋已交付。2.中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行与王朝辉、张文革、元龙公司的借款合同纠纷一案，2017年3月3日，本院作出（2016）豫0103民初字4221号民事判决书，判令被告王朝辉于判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行支付贷款本金119383.06元及利息81.69元及律师代理费7404.07元；如被告王朝辉不履行判决书上述内容，中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行对上述房屋享有优先受偿权；如被告王朝辉位于中原区工人××、汝河××单元××南2户房屋的拍卖、变卖所得价款不足以清偿本判决第一、二项内容的，被告张文革、郑州元龙房地产开发有限公司对被告王朝辉的上述偿还义务承担连带清偿责任。自2015年11月30日至2018年2月29日，原告元龙公司共代被告王朝辉代偿按揭款本息共计106823.01元。3.原告元龙公司与被告王朝辉房屋买卖合同纠纷一案，郑州市中原区人民法院于2019年4月23日作出（2019）豫0102民初3067号民事判决书，判决：一、原告郑州元龙房地产开发有限公司与被告王朝辉于2009年11月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：09474888）及附件四《合同补充协议》于2019年1月4日解除；二、被告王朝辉于本判决书生效之日起十日内向原告郑州元龙房地产开发有限公司返还坐落于郑州市××工人××、汝河××单元××南××房屋××套，并协助原告郑州元龙房地产开发有限公司办理合同编号为09474888的《商品房买卖合同》的信息备案、预告登记、预抵押登记的解除手续等。该判决书于2019年5月10日生效。4.2020年4月24日，不动产登记资料查询结果证明，上述涉案房屋产权人系原告元龙公司，于2010年2月4日设立预售商品房抵押权登记权利，权利人中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行；该房屋于2011年5月30日被郑州市管城回族区人民法院查封；于2014年1月2日被郑州市二七区人民法院查封；于2014年3月18日被郑州市二七区人民法院查封；于2014年9月22日被郑州市中级人民法院查封；于2015年12月18日被郑州高新技术产业开发区人民法院查封；于2017年6月7日被郑州市金水区人民法院查封；于2019年2月12日由郑州市二七区人民法院预查封，查封期限：2014年3月18日至2022年2月11日。5.申请执行人刘芳莉、王明涛申请执行被执行人王朝辉民间借贷纠纷一案执行中，郑州元龙房地产开发有限公司提出书面异议，2020年7月8日，本院作出（2020）豫0103执异32号执行裁定书，裁定异议人在本院查封之后另行诉讼解除《商品房买卖合同》不能排除在先债权人的强制执行，异议人作为房地产开发企业，为本案被执行人王朝辉的按揭贷款提供担保，并承担保证责任，可从涉案房屋变价款中优先受偿其代为履行的保证责任，故郑州元龙房地产开发有限公司对涉案房屋不享有排除强制执行的权益，依法裁定驳回案外人郑州元龙房地产开发有限公司提出的执行异议。6.郑州元龙房地产开发有限公司不服（2020）豫0103执异32号执行裁定书，向本院提起案外人执行异议之诉。本院经审查认为：本案诉争房屋系被查封后，元龙公司以生效判决解除诉争房屋买卖合同为由提出执行异议之诉，阻却人民法院对诉争房屋的执行。本案应审理认定的几个方面：（一）元龙公司对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质；（二）人民法院的查封能否限制元龙公司行使合同解除权；（三）元龙公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）刘芳莉、王明涛对人民法院查封的诉争房屋享有的权利性质。依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是王朝辉享有的在本登记完成之前的要求元龙公司履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。而刘芳莉、王明涛对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当诉争房屋完成本登记（产权人为王朝辉)，刘芳莉、王明涛才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。（二）人民法院的查封能否限制元龙公司行使合同解除权。首先，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，王朝辉向元龙公司购买诉争房屋，2009年11月24日办理了房屋预告登记，2019年2月12日因人民法院对预告登记在王朝辉名下的房屋进行查封。查封的效力限制的是王朝辉处分诉争房屋的行为，并不当然等同于限制元龙公司、王朝辉关于诉争房屋买卖的合同权利。案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议约定了元龙公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺元龙公司的合同解除权。其次，元龙公司依据其与王朝辉签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议的约定，向郑州市中原区人民法院申请解除上述合同及合同补充协议。郑州市中原区人民法院的判决已经生效，解除案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议。第三，依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，引起债权消灭的原因很多，例如，债权因为合同被撤销、合同被解除、混同、清偿、免除、提存以及预告登记的权利人放弃债权等其他原因而归于消灭。本案中，案涉生效判决已经确认解除了案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议，即王朝辉享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。（三）元龙公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。元龙公司依据诉争房屋被查封后作出的案涉生效判决排除刘芳莉、王明涛执行申请，应否得到支持。首先，从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条规定来看，第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则是为形式审查原则的例外规定。第二十六条适用的前提条件是存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，即上述两个条文应当同时适用，且以第二十五条为先。而第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后，当事人再通过另案裁判确认新的物权归属，架空人民法院的查封措施的效力；同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认，而不是另寻其他法院或者路径解决，以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中，当事人争议的是不动产，故应当首先适用上引司法解释第二十五条第一款第一项规定。而元龙公司提交的案涉生效判决并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，故并未触发上引司法解释第二十六条的适用。进一步而言，案涉生效判决书的主文是解除案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议，并未确认诉争房产的所有权归属。故案涉《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。其次，元龙公司提交了郑州市不动产登记中心出具了不动产登记资料查询结果证明，足以证明元龙公司为诉争房屋的产权人。在案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条第二项规定，能够确认元龙公司系诉争房屋的所有权人。在案涉生效判决确认元龙公司与王朝辉之间的《商品房买卖合同》及合同补充协议解除后，针对诉争房屋的预告登记失效。作为诉争房屋所有权人的元龙公司诉求解除人民法院对诉争房屋的查封，本院予以支持。上述认定并不剥夺因案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议解除后，王朝辉享有的已付购房款项返还请求权，王朝辉可另寻其他途径解决。元龙公司以诉争房屋所有权人身份提起本案诉讼，主张对诉争房屋享有所有权。综上，人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议解除后，预告登记失效，王朝辉不再享有相应的物权期待权。而元龙公司作为诉争房屋产权人有权向人民法院申请解除查封，排除执行。本院依据《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法)若干问题的解释（一）》第五条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、判令不得执行位于郑州市中原区工人路东、汝河路南1号楼2单元27层南2户房屋（不动产登记坐落为郑州市中原区工人路7号院1号楼2单元27层2703号)；二、确认郑州元龙房地产开发有限公司为郑州市中原区工人路东、汝河路南1号楼2单元27层南2户房屋（不动产登记坐落为郑州市中原区工人路7号院1号楼2单元27层2703号）房屋的所有权人；三、驳回原告郑州元龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8375元，由被告王朝辉、刘芳莉、王明涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  刘政伟审判员  李国宁审判员  张玉雪二〇二〇年十月十日书记员  王 萌