辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13204号上诉人（原审原告）:王金岩，男，1991年7月21日出生，汉族，住址辽宁省新民市。委托诉讼代理人：张敏，辽宁滕坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:任丽，女，1962年5月18日出生，汉族，住址沈阳市大东区。委托诉讼代理人：王石，沈阳市沈河区中天法律服务所法律工作者。上诉人王金岩与被上诉人任丽返还原物纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初12624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王金岩上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：原审法院认为上诉人在购买该房屋时存在恶意。认定上诉人与苑桐瑄签订的房屋买卖合同无效是错误的。一、王金岩在购买该房屋之前已经在房产局进行了房产档案查询，显示该房产不存在转移登记的限制条件，双方在自愿交易的情况下进行买卖并办理了房屋产权过户登记，上诉人已经合法拥有该房屋的产权，且上诉人在购买该房屋的过程中支付了相应的对价，并无任何恶意购买的情形，故一审法院不应当仅由于被上诉人是该房屋的实际占用者，就认定该房屋买卖合同无效，上诉人存在恶意购买的行为。二、上诉人一审的诉讼请求是要求被上诉人腾房，并未要求法院确认该房屋买卖合同的效力，上诉人已经合法取得房屋产权证，也不需要确认效力，但一审法院却认定该房屋买卖合同及产权证无效，超出了当事人的诉讼请求，违背了处分原则，请求二审法院依法改判或发回重审被上诉人任丽辩称：同意一审判决。原审原告王金岩向一审法院起诉请求：1、判令确认被告停止非法侵占行为，即刻从原告王金岩购买的位于沈阳市沈河区房屋搬出。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2019年4月份左右，原告通过朋友得知案外人苑桐瑄出售其名下位于沈阳市沈河区房屋（建筑面积62.37平方米）。原告查询案外人苑桐瑄个人征信及上述房屋档案后，与苑桐瑄达成买卖合意。原告于2019年5月8日以银行转账方式向案外人苑桐瑄支付购房款1万元。2019年5月15日双方在房产交易部门签订存量房买卖合同，约定房屋价款为36万元，其中资金监管金额为26万元，买受人自有资金1万元，贷款（商业贷款）总额25万元。双方各自承担了房产交易过程中的税费。同日，原告向案外人苑桐瑄转账支付购房款9万元。另查明，本案被告任丽的丈夫苑庆普与案外人苑桐瑄为兄弟关系，案涉房屋由被告任丽及丈夫居住。原告在向案外人苑桐瑄购买案涉房屋时明知被告任丽及丈夫在此居住，原告未进入案涉房屋内查看，亦未向被告任丽及其丈夫苑庆普了解实际占有居住的原因。原告在取得案涉房屋所有权证后，向被告任丽及其丈夫苑庆普主张腾房，被拒绝。原告曾于2019年7月30日18时16分报警，民警接警后处理意见为建议民事诉讼，由法院判决。再查明，本案被告任丽及其丈夫苑庆普于2019年9月12日以苑桐轩、王金岩为被告起诉至人民法院，案由为房屋买卖合同纠纷，审理过程中因无法提供苑桐轩（应为苑桐瑄）的有效身份信息，被一审法院以（2019）辽0103民初13511号民事裁定书裁定驳回起诉。后本案被告任丽及其丈夫苑庆普于2020年1月9日以苑桐瑄、王金岩为被告诉至一审法院，案由仍为房屋买卖合同纠纷，审理过程中，任丽、苑庆普向本院提出撤诉申请，一审法院于2020年5月29日作出（2020）辽0103民初520号民事裁定书，准予撤诉。2020年7月22日，一审法院再次受理以任丽、苑庆普为原告，以苑桐瑄为被告的合同纠纷。该案尚在审理中。一审法院认为，公民的合法权益应受到法律保护。通过原告在与案外人苑桐瑄订立房屋买卖合同过程中，查询房产档案、案外人征信等行为表明，其对房产交易流程较为熟悉、专业，但其却并未到涉案房屋中查看房屋结构、状态，甚至在明知涉案房屋并不在案外人苑桐瑄的实际占有、控制的情况下，本可以向实际居住人了解情况，却故意不予核实，一审法院认为，其知道或应当知道涉案房屋存在权利瑕疵,但为了获取利益，与案外人苑桐瑄恶意串通损害被告及其丈夫利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原告与案外人苑桐瑄订立的房屋买卖合同无效。至于本案被告任丽及其丈夫苑庆普诉苑桐瑄合同纠纷一案的审理结果是否对本案结果产生影响，一审法院认为，我国物权法明文规定了“占有”制度，其目的之一是维护物的事实秩序，即维护现有的物的占有状态，禁止他人以私力加以破坏，从而维护社会秩序稳定。因此，无论案涉房屋所有权是否由苑桐瑄处分给苑庆普、任丽，本案原告王金岩与苑桐瑄达成房屋买卖合同时，苑庆普、任丽为房屋的实际占有人，其二人是有权占有或无权占有，均不能排除原告王金岩在购买案涉房屋过程中的恶意，因此，该案的结果并不影响本案对原告王金岩与苑桐瑄签订的房屋买卖合同无效的认定。综上，无效的合同，自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。那么，原告对案涉房屋不享有所有权，基于合同办理的房屋所有权证亦应予以撤销，案外人苑桐瑄应返还原告支付的购房款。以上，原告或相应权利人可另行诉讼，主张权利。此外，原告在本案中仅起诉实际居住人之一任丽腾房，在本院释明后仍不予追加任丽丈夫苑庆普，虽然此为原告行使其诉权的合法行为，但如果判决任丽一人腾房，进入执行程序将面临任丽夫妻二人不能共同生活的问题，此结果违背公序良俗，将导致执行的困难。综上所述，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，一审法院判决如下：驳回原告王金岩的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告王金岩负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：1、被上诉人与原房主的起诉状和协议书，用以证明该案件正在沈河区人民法院审理之中，案涉房屋与正在审理的案件存在牵连。被上诉人对证据的真实性没有异议。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。上诉人王金岩与案外人苑桐瑄订立房屋买卖合同，房屋由案外人苑桐瑄过户至上诉人名下，案外人苑桐瑄应按照协议约定完成房屋交付义务，将房屋交付至上诉人。但上诉人并未提供房屋买卖合同，因此无法知道双方关于房屋交付情况的具体约定，无法知道原房主为何没有全面履行合同，交付房屋。案外人苑桐瑄虽为原房主，但出售房屋时，并没有在购买房屋内居住。被上诉人任丽及其丈夫苑庆普在房屋内居住使用多年，苑桐瑄与苑庆普是兄弟。上诉人王金岩购买时应了解房屋由被上诉人占有使用的情况。上诉人并未提供证据证明，其购买房屋时，被上诉人任丽同意腾房。因此苑桐瑄与上诉人签订房屋买卖合同之后，并没有将房屋交付上诉人，王金岩购买房屋存在瑕疵交付，现王金岩主张被上诉人任丽腾房，本院无法支持。被上诉人与原房主之间另案纠纷的审理结果，并不能改变房屋存在瑕疵交付的事实。综上，上诉人王金岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律应予调整。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人王金岩承担。本判决为终审判决。审判长  单立审判员  周濛审判员  杨帆二〇二〇年十月十四日法官助理勾雪峰书记员许璐本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务