辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12456号上诉人（原审原告）：郑峰，男，汉族，1986年2月11日，住辽宁省法库县。被上诉人（原审原告）：沈阳雨润农产品全球采购有限公司，住所地沈阳市沈北新区天乾湖街25-11号。法定代表人：祝义财，该公司董事长。委托诉讼代理人：付勇，男，汉族，1992年2月26日出生，该公司员工，住辽宁省辽中县。上诉人郑峰因与沈阳雨润农产品全球采购有限公司（以下简称“雨润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初4886号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑峰上诉请求：一、撤销沈阳市沈北新区人民法院(2020)辽0113民初4886号民事判决，依法改判或将本案发回一审法院重审；二、本案一、二审的诉讼费用等全部费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定上诉人与被上诉人租赁合同期限为2018年3月至2019年2月28日没有事实和法律依据。双方口头达成协议租赁期限为5年，并非是一年，鉴于被上诉人管理规定，才约定合同要一年一签。上诉人租赁被上诉人的库房是用于储存瓷砖，装修、运输费、人工费等合计30万元，上诉人不可能花费巨额的费用仅租赁一年的库房。现合同未到期，因此不存在腾退的问题，如果腾退，被上诉人擅自解除租赁合同属于违约行为，应该提前通知上诉人，并承担违约责任，赔偿上诉人的损失。二、原审法院按每月每平10元、按1137平方米计算使用费没有事实和法律依据，上诉人只认可租赁面积1000平米，租金每月每平米8元，有雨润公司负责人黄杰录音为证，有收据为证。三、上诉人在2018年3月至2019年2月28日期间应向雨润公司缴纳租金48000元，并非判决书所写的56000元。四、双方签订合同后，雨润公司以合同需拿到南京总部盖章为由，没把签订的合同拿回来，如若搬迁，雨润公司需赔偿上诉人搬迁费、装修费共计70万元损失。五、雨润公司在2018年11月28日对上诉人库房进行停电，导致上诉人无法正常营业，所以上诉人只认可2018年9月到2018年11月28日期间产生的费用24000元。六、雨润公司在2019年9月15日对上诉人实行非法封库，上诉人无法对库房进行搬迁，不存在雨润公司所说的占有使用费。雨润公司辩称：双方未签署书面的租赁协议，上诉人在原审中认可承租期限为2018年2月28日至2019年2月28日，到期后未续签合同，且一直占用案涉房屋至今。上诉人欠付被上诉人租金及占有使用费，上诉人在租期届满后应腾退案涉房屋。雨润公司向一审法院起诉请求：1.判令被告限期腾退雨润公司的沈北新区孝信街11-40号B2-4/5库房。2.判令被告补交截止2019年2月28日欠付的租金110150元（面积是1137.5平，每月每平12元）。3.判令被告支付2019年3月1日至实际腾退完成之日的占有使用费（按12元/平/月，以1137.5平计算）。一审法院认定事实：2018年3月前后至2019年2月28日，被告租赁原告沈北新区孝信街11-40号B2-4/5库房。但双方均不能提供双方形成书面合同或口头合同的证据。被告已付租金40000元，双方无异议。现原告主张按面积1137.5平、每月每平12元计算，要求被告支付截止2019年2月28日所欠付租金110150元，并要求给付截止实际腾退之日止占有使用费。租期内的租金，被告认可每月每平8元，共1000平，至2019年2月28日，租金为96000元。被告称，原告曾承诺合同一年一签。一审法院认为，租赁和占有使用事实存在，扣除已付部分，其余部分租金、占用使用费，应予支付。根据庭审举质证情况，原合同到期后，双方并未形成新的租赁关系，现原告要求被告腾退，应予支持。对合同内的租金，原告作为索要租金的一方，其主张欠付金额，超出被告自认的范围，而对于超出部分，至判决作出前原告仍未能提供充分证据予以证明，其应承担不利法律后果，故本案纠纷所及的租期内的租金，按被告自认的金额处理。2019年2月28日原合同到期后，双方未形成新的合同，被告继续使用租赁场所，则合同结束后占有使用费，应予给付，具备金额计算：被告对原告举证的1137.5平方米的建筑面积未予否认，视为认同；每月每平计价标准，根据双方举质证情况，判决作出前双方均未进一步提供证据以明确计价标准，亦均未要求通过鉴定评估定价，故综合考量，并结合公平原则，最终确定按每月每平10元处理。经当庭特别释明，被告仍然坚持不同意腾退，则因腾退引发的被告相应利益问题，本案暂无法处理。被告相应利益，其有权另行协商或诉讼解决。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下:一、被告郑峰于判决生效后六十日内腾退搬离原告沈阳雨润农产品全球采购有限公司沈北新区孝信街11-40号B2-4/5库房；二、被告郑峰于判决生效后十日内支付原告沈阳雨润农产品全球采购有限公司2019年2月28日前发生的、尚未支付的租金56000元（96000元扣除已付40000元）；三、被告郑峰于判决生效后六十日内支付原告沈阳雨润农产品全球采购有限公司止占有使用费（自2019年3月1日起至实际腾退之日止，按每月每平10元、租赁面积1137.5平方米计算）；四、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费已减半收取1934元，由被告负担1434元，原告负担500元。二审中，上诉人提交如下新证据：1.录音（2018年4月13日录制），用以证明与雨润公司黄杰经理的通话，租赁期限是五年，可以证明案涉房屋的面积为1000平。2.收据（2018年4月14日），用以证明其承租的另一个库房B6库房是按8元标准支付租金，故本案案涉房屋也是该标准。3.《终止合作通知书》，用以证明2018年11月28日被上诉人对库房进行停电，无法正常使用。被上诉人发表质证意见：第一组证据不属于新证据，系失权证据，如果法院认可该证据，被上诉人对该项证据的三性均有异议，无法确认录音主体，且与本案无关。租赁合同到期后未续期，无法证明其证明目的。谈话中涉及的1000没有特指，无法确认该1000指代什么。对于第二组证据真实性无异议，对关联性和证明力有异议。租赁的两个库房的价格出现不一致属于正常现象，不能用另一个库房价格来类比案涉库房的价格。第三组证据非新证据，属于失权证据，如果法院认可该证据，被上诉人对该项证据的三性均有异议，该证据无法证明关键事实及无法正常营业事实，被上诉人在原审提交的照片可知上诉人承租的仓库正常运作，照片上的时间为2020年7月22日。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据我国民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依据我国合同法的规定，租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，现双方均未提交书面租赁合同。上诉人主张租赁期限为五年，应对该主张承担举证责任，但其对此并未提供充分证据，故该请求本院无法支持。现雨润公司要求上诉人腾出库房，予以支持。被上诉人雨润公司作为原告，向郑峰提起诉讼，要求其按照1137.5平方米、每月每平方米12元的标准计算租金，亦应对其主张承担举证责任，现被上诉人并未提供充分证据予以证明，且郑峰予以否认，故对此标准不予支持。因郑峰自认其承租房屋时约定，房屋面积为1000平方米、每月每平方米8元，故应按此标准计算租金，故郑峰应交纳租金9.6万元。郑峰已交纳4万元，故一审法院判决其交纳剩余租金5.6元并无不当。郑峰主张其已交纳4.8万元，但并未提供证据证明，故不予支持。对于2019年3月1日起至实际腾退之日止的占有使用费亦应按上述标准计算，原审法院按每月每平米10元、租赁面积1137.5平方米计算不当，本院予以调整。关于上诉人主张被上诉人对其承租的库房停电致其无法正常经营，但被上诉人予以否认，因上诉人提交的《终止合作通知书》并不能证明雨润公司对其实际采取了停电措施，故该请求不予支持。关于上诉人请求被上诉人赔偿其搬迁费、装修费共计70万元损失问题，因其一审中未提出反诉，二审期间双方亦未达成调解意见，故不属于本案审查范围问题，本案不予处理。关于上诉人主张被上诉人对其非法封库，影响其搬迁问题，因未提供充分证据，亦不予支持。综上，上诉人郑峰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初4886号民事判决第一项、第二项；二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初4886号民事判决第四项；三、变更沈阳市沈北新区人民法院（2020）辽0113民初4886号民事判决第三项“郑峰于判决生效后六十日内支付沈阳雨润农产品全球采购有限公司止占有使用费（自2019年3月1日起至实际腾退之日止，按每月每平10元、租赁面积1137.5平方米计算）”为“郑峰于本判决生效后六十日内支付沈阳雨润农产品全球采购有限公司止占有使用费（自2019年3月1日起至实际腾退之日止，按每月每平方米8元、租赁面积1000平方米计算）；四、驳回郑峰其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1934元，由郑峰负担1200元，雨润公司负担734元；二审案件受理费3868元，由郑峰负担2720.35元，雨润公司负担1147.65元。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  金鑫二〇二〇年十月二十三日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。