湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4057号原告：武汉德裕贸易发展有限公司，住所地武汉市东西湖区慈惠工业园8号。法定代表人：危珽，董事长。委托诉讼代理人：刘冰（特别授权代理），湖北百思得律师事务所律师。被告：武汉市江岸区董记烧得香酒楼，住所地武汉市江岸区台北二路108号1栋一层商网。经营者：董建祥。被告：董建祥，男，1970年7月23日出生，汉族，住武汉市江岸区。原告武汉德裕贸易发展有限公司（以下简称德裕公司）诉被告武汉市江岸区董记烧得香酒楼（以下简称董记酒楼）、董建祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告德裕公司的法定代表人危珽及其委托诉讼代理人刘冰到庭参加诉讼。被告董记酒楼、董建祥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告德裕公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令二被告支付拖欠的房屋租金直到清退租赁房屋（截止2020年7月31日为人民币494,000元）；2．依法判令被告立即腾退租赁房屋；3．本案的诉讼费由被告方承担。事实与理由：2016年9月1日，原告与二被告签署房屋租赁协议，约定原告将其所有的位于武汉市江岸区台北二路108号1栋1层，面积为396平方米的房屋租赁给被告方经营使用，租赁期限为2年，自2016年9月1日至2018年8月31日止。合同签订后原告即按照合同的约定立即交付了租赁房屋。被告董建祥在租赁房屋内以另一被告“武汉市江岸区董记烧得香酒楼”的名义经营餐饮。在合同有效期间被告方经常以经营困难等各种理由拖欠房租，每次总是经多次催缴才缴纳部分。原告多次要求被告方按时缴纳房租并解除租赁关系，清退租赁房屋，被告方拒绝。2018年8月31日，租赁期满，被告方以各种理由拒绝腾退，并于当天签署承诺书表示愿意逐步补缴拖欠的房租，以后不再拖欠。而在此之后，总是经原告多次催缴，被告方才缴纳少部分房租，拖欠的金额也越来越大。自2019年9月2日以后被告方就再未缴纳过房租，且拒绝腾退租赁房屋。截止到2020年7月31日，被告方共拖欠租金494,000元。被告董记酒楼为个体户性质，经营者为被告董建祥，因此被告董建祥应当为此承担无限连带责任，综上，被告的行为严重侵犯原告的合法权益，恳请法院判如所请。被告董记酒楼、董建祥在法定期限内未作书面答辩，亦未出庭应诉、提交证据材料。本院经审理认定事实如下：德裕公司系武汉市江岸区台北二路108号1栋1层商网的房屋所有权人，证载建筑面积为500.33平方米。董记酒楼的类型为个体工商户，董建祥系经营者。董建祥自2010年起租赁德裕公司的上述房屋经营董记酒楼至今。2016年9月1日，德裕公司与董建祥续签《房屋租赁合同》。2016年12月2日，甲方德裕公司与乙方董记酒楼（董建祥）重新签订《房屋租赁合同》。合同约定甲方将位于武汉市江岸区台北二路108号1栋一层商网，建筑面积为396平方米的房屋租赁给乙方使用。签订合同前，乙方已实地察看了上述租赁物，对该租赁物之装修、设施状况等充分了解并表示满意。租赁期为2016年9月1日到2018年8月31日止，租金每月贰万陆仟元整（本租金不含税款，应缴税款由乙方代表甲方向国家税务部门缴纳）。季度租金为柒万捌仟元整，租金每三个月支付一次，每次提前5天支付下三个月房租。本合同签订后，在乙方支付了保证金叁万元整后，本合同生效。如乙方在本合同有效期内足额按时向甲方缴纳房屋租金并严格履行本合同中约定的义务，合同期满后，甲方将该保证金足额返还（不计利息）；如乙方违约或未严格履行本合同，造成甲方损失，甲方有权在保证金中直接扣除相应款项。届时，乙方应向甲方补足保证金。如保证金尚不能弥补甲方之损失的，甲方可另行向乙方追偿。乙方逾期10天未缴纳房租，视为乙方严重违约，乙方无权要求甲方返还保证金。合同生效之日起，甲方向乙方交付租赁房屋及附属在该房屋上的水、电等设施。如逾期交付租赁房屋，每逾期一日须按季度租金的0.5‰向乙方支付违约金。……乙方必须按时交纳租金，如逾期交付租金，每逾期一日须按季度租金为78,000元的0.5‰向甲方支付违约金，逾期10天以上，视为乙方单方终止本合同，甲方有权收回租赁房屋，乙方无权要求退还保证金。合同中还约定了解除、终止、争议解决方式等事项。合同签订当日，德裕公司与董记酒楼还签订《合同备忘录》，明确“就武汉市江岸区台北二路108号1栋一层商网，建筑面积为396平方米的房屋租赁合同的有关事宜达成如下协议：由于甲乙双方于2016年9月1日签订的合同不够完善，为了保证合同的完整性和严肃性，经甲乙双方协商后，一致决定对房屋租赁合同进行修改，以2016年12月2日修改后的合同为准。”合同履行中，董记酒楼屡次拖欠租金。德裕公司于2018年1月10日向董记酒楼发送《应收账款对账函》，内容显示截至2017年12月31日，董记酒楼尚欠德裕公司应付未付款项104,000元。董建祥在“客户意见”栏中标注本欠款属实，并签名加盖董记酒楼公章。同年3月23日，德裕公司再次向董记酒楼发送《应收账款对账函》，内容显示截至2018年3月22日，董记酒楼欠付款项金额为156,000元。董记酒楼所聘职业经理丁星在客户意见栏中注明本欠款属实，并写明“每月25号前付次月房租，并逐步清算之前的租金”，并于客户盖章签字处签名、捺印。2018年8月31日，董记酒楼向德裕公司出具《承诺书》，内容载“1、本公司承诺在2018年9月1日到2018年12月31日期间，于每月月底最后一天前缴纳次月租金26,000元整，决不拖欠。2、本公司承诺在2018年9月1日到2018年12月31日期间，逐步清算并交纳2018年1月1日至2018年3月31日期间拖欠贵公司的租金合计78,000元。3、本公司承诺如本公司在2018年12月31日前未按时足额支付上述租金，视同违约。贵公司可按2016年12月2日签订的房屋租赁合同中第四条第2款执行（即：因乙方违约或合同自然到期终止后，乙方应在3天内搬离租赁房屋，逾期不搬出，甲方有权直接收房，乙方之损失（包括直接损失和间接损失）由乙方自行承担……自乙方依本合同约定应腾退之日起至乙方实际腾退之日止，或甲方直接收房之日止，乙方按本合同约定的租金标准的2倍向甲方支付其占用期间的使用费）。本公司无异议……”嗣后，董记酒楼多次向德裕公司补交租金至2018年12月31日。2019年1月起的租金未再支付。2020年4月27日，德裕公司通过手机微信向董建祥发送《房屋租赁合同解除通知书》，内容载：“由于贵我双方于2016年9月1日签订的房屋租赁合同已经到期，且截止2020年4月30日，贵方共拖欠房屋租金达40多万元，已经严重违反了房屋租赁合同的约定。根据相关法律法规，拖欠租金达6个月以上的，出租人有权解除房屋租赁合同。现经我司慎重研究，决定与收回租赁房屋，请贵方在收到本通知书之日起三日内腾退房屋……”德裕公司主张权利未果后，向本院提起诉讼。本院向董建祥送达起诉状副本时，董建祥称租赁合同约定原有承租面积为396平方米，后在经营过程中自行加盖两层，房屋面积扩展为700多平方米，故请求以增加房屋面积抵扣欠付租金。德裕公司称加盖行为未得到公司同意，也未取得审批手续。另查明，为做好疫情防控工作，2020年1月23日，武汉市疫情防控指挥部发出第1号通告，自1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉；机场、火车站离汉通道暂时关闭。同年1月24日，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应。同年2月10日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发出第12号通告，自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。同年3月24日，湖北省疫情防控指挥部发出通告，从3月25日零时起，武汉市以外地区解除离鄂通道管控；从4月8日零时起，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通；外省来鄂来汉人员凭外省健康码或湖北健康码“绿码”，在全省范围内安全有序流动；武汉市根据疫情风险等级评估情况，在做好疫情防控的前提下，推动企业分区分级、分类分时，有条件复工复产。同年5月2日，湖北省突发公共卫生应急响应级别由一级调整为二级。同年6月13日，应急响应级别由二级调整为三级。本院认为：德裕公司与董记酒楼签订的《房屋租赁合同》，合法有效。涉案合同履行期至2018年8月31日。合同到期后，双方未续签书面合同，但董记酒楼仍占有、使用案涉房屋，德裕公司继续收取租金，应视为租赁期限变更为不定期，当事人可以随时解除合同。德裕公司于2020年4月27日向董记酒楼（董建祥）发出解除合同通知，本院对合同解除之事实予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。董记酒楼继续占有、使用案涉房屋无合同和法律依据，理应腾退。德裕公司主张董记酒楼从案涉房屋中腾退的诉讼请求，本院予以支持。关于欠付租金，考虑到董记酒楼承租的房屋位于小区周边，经营范围为餐饮，结合小区封控措施所造成的影响并参照湖北省相关帮扶政策精神，兼顾公平原则，对疫情防控期间房租按“免一减二”的标准适当减免。董记酒楼应支付房屋租金及占有使用费为2019年1月1日至2020年1月22日期间，按26,000元/月的标准支付；2020年1月23日至2020年2月22日，免交；2020年2月23日至2020年4月22日期间，按13,000元/月的标准支付；2020年4月23日起至租赁房屋实际腾退之日止，按26,000元/月的标准支付。董建祥系董记酒楼经营者，应承担共同责任。关于房屋扩建部分，因该部分无证据证明有合法建设手续，且董建祥并未出庭提交相关证据证明其主张，故本院对该部分不予处理。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十条之规定，判决如下：一、被告武汉市江岸区董记烧得香酒楼于本判决生效之日起五日内腾退位于武汉市江岸区台北二路108号1栋1层房屋并向原告武汉德裕贸易发展有限公司返还；二、被告武汉市江岸区董记烧得香酒楼于本判决生效之日起五日内向原告武汉德裕贸易发展有限公司支付房屋租金及占有使用费（2019年1月1日至2020年1月22日期间，按26,000元/月的标准支付；2020年1月23日至2020年2月22日，免交；2020年2月23日至2020年4月22日期间，按13,000元/月的标准支付；2020年4月23日起至租赁房屋实际腾退之日止，按26,000元/月的标准支付）；三、被告董建祥对上列第一、二项判项承担共同责任；四、驳回原告武汉德裕贸易发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,710元减半收取4,355元，由被告武汉市江岸区董记烧得香酒楼、董建祥共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗松二〇二〇年十月十二日书记员  梁芸