河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12325号上诉人（原审被告）：袁亚威，男，1980年10月17日出生，汉族，河南省兴达建筑安装有限公司工程师，户籍所在地郑州市中原区，现住郑州市中原区。上诉人（原审被告）：胡艳玲，女，1977年2月12日出生，汉族，无业，户籍所在地河南省荥阳市，现住郑州市中原区。二上诉人共同委托诉讼代理人：段颖杰，河南得益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高红军，男，1977年9月1日出生，汉族，无业，户籍所在地郑州市中原区，现住陕西省西安市未央区。被上诉人（原审原告）：曹馨，女，1978年3月21日出生，汉族，西安得安信息技术有限公司职员，户籍所在地郑州市中原区，现住陕西省西安市未央区。上诉人袁亚威、胡艳玲因与被上诉人高红军、曹馨房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院(2020)豫0102民初1293号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，袁亚威及其和胡艳玲共同委托诉讼代理人段颖杰，高红军、曹馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁亚威、胡艳玲上诉请求:1.依法撤销一审判决，改判驳回高红军、曹馨的诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费由高红军、曹馨承担。事实和理由:一、一审法院认定事实错误，违约责任的划分不当。上诉人在合同签约后已经按照合同约定支付了购房款项，但案涉房屋被高红军抵押贷款，同时高红军一房二卖之后案涉房屋一直处于查封状态，存在权利限制的瑕疵，房屋不具备过户的条件。被上诉人的行为一直处于违约状态，上诉人拒绝履行代偿银行、担保公司款项的行为系行使不安抗辩权，不是违约行为。一审法院以被上诉人短信通知上诉人即认定上诉人未积极履行合同义务实属不当。二、案涉房屋目前已经交付上诉人，且目前案涉房屋的司法查封已经解除，至此被上诉人本应按约定履行合同义务。但是因为房屋大幅上涨，被上诉人反而提出解除合同，其理由不能成立，一审法院适用法律错误。案涉房屋于2010年11月28日交付上诉人居住至今。从2010年5月7日案涉房屋相继被多个法院查封。一审庭审期间，郑州高新技术产业开发区人民法院作为对案涉房屋查封的司法机关对上诉人胡艳玲作为案外人提起的执行异议进行审查，并让胡艳玲将剩余购房款99604元缴纳至该院，之后作出裁定，中止对案涉房屋的执行。2020年9月郑州高新技术产业开发区人民法院解除对案涉房屋的司法查封。自此，双方均应按约定积极履行合同义务。2009年至今房屋大幅上涨，上诉人作为守约方面临的是一审法院判令解除合同退还房屋的判决结果，被上诉人反而因自己的违约行为而坐收10年来房屋大幅上涨的红利。一审法院的判决结果是对违约获利的支持和肯定，是对交易中应当遵守的诚实信用原则的无情践踏。三、案涉房屋已经办理了抵押登记，能否解除抵押登记是能否办理过户登记的前提条件之一。目前案涉房屋的抵押权注销登记均能办理，目前没有办理是高红军消极不作为所致。案涉房屋的抵押登记有两个，一个是银行的抵押登记，目前按揭银行的贷款已经全部结清。第二个是担保公司，权利人为孟书芳。本案在一审期间，在另外一个案件中郑州市中原区人民法院作出2020豫0102民初2517号民事裁定，裁定中确认孟书芳所享有的抵押权已经消灭，应当及时办理抵押权注销登记手续，且孟书芳愿意配合办理，但是因为本案高红军的拒不配合而没有办，所以这两个目前案涉房屋上存在这两项抵押登记均系被上诉人不作为、消极不作为所导致没有注销。综上所述，高红军配合即可办理案涉房屋的抵押权注销登记。恳请二审法院考虑上诉人在此居住长达十年的客观事实，以及维护合同的稳定性和交易的可预判性。在查明本案事实的基础上，分清是非、公正司法，依法驳回被上诉人的诉讼请求。高红军、曹馨辩称：一、一审判决查明二上诉人入住涉案房屋后，未积极全面地诚信地履行合同义务，认定事实清楚。1.二上诉人未履行2010年11月8日签订的《协议书》的约定，替高红军偿还银行贷款及担保公司欠款，导致本案合同长达十年未履行，银行贷款是由高红军自己偿还至2020年2月份，二上诉人已构成根本违约。2.二被上诉人于2010年11月28日即将案涉房屋交付二上诉人，二被上诉人不存在过错及违约，不应为本案房屋买卖无法继续履行承担任何责任。涉案房屋截止到2020年5月15日仍然抵押给中国建设银行有限公司郑花路支行及孟书芳。二被上诉人在签订协议书后一直配合二上诉人履行合同义务，并陪同上诉人去担保公司协商还款，被上诉人也将银行还款账号短信通知二上诉人，并且多次催促二上诉人积极偿还银行贷款，但是二上诉人始终未偿还过任何款项。二、上诉人在本案庭审所作的虚假陈述也不能改变其违约的事实。上诉人所称的不安抗辩权也不能成立。二上诉人在2010年6月23日已经知道该房屋存在一房二卖，另一买受人是赵阳，并且已经被法院查封并向检察院举报了高红军。曹馨于2010年11月7日与案外人赵阳签订和解协议书，已经将房款赔偿给赵阳。第二日与上诉人签订协议书让上诉人继续购买涉案房屋，如上诉人不知道赵阳与高红军房屋买卖纠纷已经解决，上诉人不可能继续购买涉案房屋，但在庭审中上诉人为了推卸责任进行虚假陈述，称是在2010年11月8日签订协议书后才知道涉案房屋存在查封，还谎称不认识赵阳，不知道赵阳的事。对涉案房屋存在的，其他查封均是在2012年2月以后。此时距协议书签订已快两年，如果上诉人在签订协议书后按照约定履行还款义务，涉案房屋早已办理完过户手续。对首封法院郑州高新技术开发区人民法院的查封，袁亚威、胡艳玲隐瞒事实，骗取该执行资金案的异议裁定书。另外，对于上诉人在购买涉案房屋后有无另行购置房产，上诉人在庭审中明确表示没有购买，但庭审后一审代理人去不动产中心查询显示袁亚威早在2016年就另行购买了位于中原区××路××楼××单元××号房屋。三、被上诉人解除合同的行为合法有效。协议书签订以后被上诉人一直积极履行义务，上诉人明知案外人赵阳对涉案房屋的查封在签订协议书前已经解决，并非因为涉案房屋存在查封才拒绝履行合同义务，上诉人的行为已经构成了根本违约。涉案房屋至今仍然存在着抵押和查封，本案合同的目的已经无法实现。被上诉人作为守约方有权委托律师向上诉人发律师函要求解除房屋买卖关系，上诉人已于2016年8月24日收到律师函，本案房屋买卖关系于2015年8月24日解除，一审法院予以确认，并判决返还房屋符合法律规定。一审判决关于诉讼费的承担并无违反法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应当维持。请法院依法驳回上诉人的上诉请求。高红军、曹馨向一审法院起诉请求：1.确认二原告与二被告签订的《房屋买卖合同》以及《协议书》已解除；2.判令二被告返还位于郑州市中原区××路××院××楼××单元××号房屋，并支付房屋占有使用费（按同类户型平均出租价格1800/月自2010年11月28日起计算，以房屋实际返还之日产生为准，扣除二被告已支付的购房款143000元），暂计至2019年8月27日为46000元（105×1800-143000）；3.判令二被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.2009年9月16日，原告高红军（卖方）与被告胡艳玲（买方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定条款与争讼各方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：“一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有：1.房屋状况：房屋坐落：秦岭路9号金源第一城，幢号1，室号1007，套（间）数一套两室两厅，建筑结构高层构架，总层数14，建筑面积（平方米）73.8，用途住宅。……二、甲乙双方商定成交价格为人民币310000元，乙方分三次付清，付款方式：2009年9月17日前付叁万元，2009年9月21日前付柒万元，剩余贰拾壹万元在乙方办理完过户手续后用银行贷款办理。……五、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。……九、双方约定的其他事项：1、办理完过户手续付第三笔房款；2、在2009年10月21日将房屋钥匙交乙方使用。”2.2010年11月8日，原告曹馨（甲方）与被告袁亚威（乙方）签订《协议书》主要内容载明：“关于高红军涉嫌诈骗一案，经甲方（高红军之妻）与乙方协商，达成如下协议：一、甲方把位于秦岭路9号院1号楼1单元1007号房屋卖给乙方。二、从高红军出看守所第四天甲方把房屋腾空交给乙方，并协助乙方办理各种房屋买卖手续。三、房屋总价款为：乙方替甲方偿还完银行贷款、担保公司欠款，再另行支付甲方贰万伍仟元。四、关于担保公司的欠款，甲方无条件配合乙方工作，但支出的如诉讼费等由乙方承担。五、因客观原因限制，如乙方不要房屋，甲方应当在30日内支付乙方11.8万元款项。六、从甲方和担保公司达成还款协议，并征得乙方同意的情况下，乙方支付甲方2.5万元（或法院判决生效之日）。七、乙方应当在高红军出看守所30天内，作出要房或要钱的决定，乙方不明确表示的，视为要钱。八、从乙方正式入住甲方房屋，由乙方据实承担房屋每月按揭款项。物业、水电等费用按照上述方案执行……”。3.2009年9月17日、2009年9月21日高红军出具两份《收条》分别载明“兹收到胡艳玲购房款30000（叁万元整）按合同约定的日期”“今收到胡艳玲现金70000元（柒万元整）按合同约定期限”。2009年11月16日、2009年12月2日高红军出具两份《借条》分别载明：“今借袁亚威现金500（伍佰元整）”“今借袁亚威现金1500元（壹仟伍佰元整）”；2010年3月3日，高红军出具《收据》载明：“今收到胡艳玲购房定金16000元（壹万陆仟元整），在7个工作日内办理过户手续，违约按每天100元（壹佰元）。物业、水电、有线交接完毕后银行通知三个工作日。办理过户当日支付除银行贷款外剩余房款。保证银行贷款按规定支付，违约按每天100（壹佰元）支付”；2010年11月28日，曹馨出具《收条》上载明：“今收到袁亚威贰万伍仟元整，此为2010年11月8日签署和解协议房屋款项。此款项计入总房款”。本案原、被告均陈述二原告于2010年11月28日将涉案房屋交付于二被告；二原告亦陈述认可已收到二被告支付购房款共计143000元。4.2019年7月30日《不动产登记资料查询结果证明》显示：涉案房屋产权人为高红军（不动产证号：0901054512），该房屋自2009年8月13日先后多次被抵押、司法查封。2019年8月23日，二原告委托诉讼代理人向二被告邮寄豫英展律函字（2019）第70号《律师函》，以二被告未按协议约定偿还银行贷款及担保公司借款，导致房屋至今未能办理过户，对高红军本人征信造成严重影响、担保公司借款本息金额增加等为由，告知二被告解除高红军与胡艳玲于2009年9月16日签订的《房屋买卖合同》、袁亚威与曹馨于2010年11月8日签订的《协议书》，解除双方之间的房屋买卖关系，同时要求返还房屋、赔偿损失。二被告在认可于2019年8月24日收到该《律师函》。5.另，本案原、被告举证结婚证显示高红军与曹馨于2004年8月5日登记结婚；胡艳玲与袁亚威于2007年9月29日登记结婚。6.本案诉讼期间，2020年2月28日，被告袁亚威向高红军的案涉房屋贷款银行建行郑州金水支行住房金融业务部金水路个人贷款营销中心偿还本金65296.68元、利息1941.01元、罚息158.44元，共计67396.13元。目前案涉房屋银行贷款于2020年2月28日结清，但案涉房屋在房管部门的抵押并未解除。7.2020年5月15日《不动产登记资料查询结果证明》显示：涉案房屋产权人为高红军（不动产证号：0901054512），该房屋于2009年11月24日房管移交抵押，权利人：孟书芳，抵押金额12万元。2009年8月13日，房管移交抵押，权利人：中国建设银行股份有限公司郑州郑花路支行，抵押金额13万元。（目前该贷款已结清，但是未办理解押）。自2010年5月7日后，案涉房屋被多次查封，目前有效的查封为2016年6月28日郑州高新技术产业开发区人民法院的查封，期限自2016年6月28日至2022年6月23日。2019年10月31日郑州市中原区人民法院的查封，期限自2019年10月31日至2022年10月30日。8.2020年6月5日，胡艳玲诉至本院，要求依法判令高红军、孟书芳办理郑州市中原区××路××院××楼××号房屋的注销抵押登记手续。根据孟书芳在本院制作的询问笔录中的陈述，其对高红军所享有的主债权已经因履行完毕而消灭，故与之对应的本案争议抵押权也随之消灭。抵押权消灭后，孟书芳应当及时办理抵押权注销登记手续。询问过程中，孟书芳表示愿意办理涉案房屋抵押权注销登记手续。后本院于2020年6月19日作出（2020）豫0102民初2517号民事裁定书，驳回胡艳玲的起诉，目前涉案房屋中孟书芳抵押仍未解押。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案涉及的2009年9月16日高红军与胡艳玲签订的《房屋买卖合同》以及2010年11月8日曹馨与袁亚威签订的《协议书》约定条款与具体本案当事人争议诉求有直接关联的内容，没有证据证明存在上述合同无效情形，原、被告均应当按照合同约定和法律规定履行义务、行使权利。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”。结合二原告举证《不动产登记资料查询结果证明（房屋）》载明内容，2010年11月8日《协议书》第二条、第三条是对原、被告相互配合积极、全面、诚信地履行合同义务，办理涉案房屋抵押权注销登记、过户等不确定期日交易行为、协助行为、辅助行为的概然性约定。本案中，二原告与二被告对上述约定条款的履行情况产生争议，并分别就各自履行行为进行了举证和陈述。但根据本院查明情况，二被告入住案涉房屋后，未积极、全面、诚信地履行合同义务，办理涉案房屋抵押权注销登记、过户等，二被告在案涉房屋居住时间长达十年，并未通过合法有效的途径维护自己的权益。二原告提交的有关二原告督促催告二被告履行合同义务的电子证据及相关陈述的证据证明力强于二被告的陈述抗辩，二被告应对此承担举证不力的法律后果。从二原告举证电子证据即短信内容及短信发送信息记载的发送时间至二被告签收《律师函》期间，二被告既未按照2010年11月8日《协议书》约定“偿还银行贷款、担保公司欠款”，亦未向二原告支付剩余购房款，且在该期间涉案房屋多次进行抵押、司法查封，房屋买卖合同目的已无法实现，故二原告主张其与二被告之间因2009年9月16日《房屋买卖合同》、2010年11月8日《协议书》所形成的房屋买卖合同法律关系于2019年8月24日原告发出律师函进行催告时已解除，该院予以支持。关于二原告主张二被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，自2010年11月28日至本院确认二原告与二被告之间房屋买卖合同法律关系于2019年8月24日解除期间，二被告系按照与二原告之间的房屋买卖合同约定占用使用涉案房屋。同时，综合考虑案涉2010年11月8日签订的《协议书》二原告亦存在违约情形，结合原、被告双方在其房屋买卖合同法律关系存续期间的履约行为，该院对二原告该项诉求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告高红军、原告曹馨与被告袁亚威、被告胡艳玲之间因2009年9月16日《房屋买卖合同》、2010年11月8日《协议书》所形成的房屋买卖合同法律关系已于2019年8月24日解除；二、被告袁亚威、被告胡艳玲于本判决生效之日起二十日内向原告高红军、原告曹馨返还位于郑州市中原区××路××院××楼××号房屋；三、驳回原告高红军、原告曹馨的其他诉讼请求。案件受理费950元，由被告袁亚威、胡艳玲负担。本院二审期间，袁亚威、胡艳玲提供河南省高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191执异291号执行裁定书、中信银行的结算业务申请书、河南省高新技术产业开发区人民法院出具的河南省行政事业单位资金往来结算票据，拟证明案涉房屋司法查封，已经具备解除查封的条件。高红军、曹馨质证认为：没有收到该执行裁定书，据作出裁定法院的人讲查封还要继续。高红军、曹馨提交案涉房屋不动产登记资料查询结果证明两页，拟证明案涉房屋查封至2022年10月30日，案涉房屋处于查封状态。袁亚威、胡艳玲质证认为：对该证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议。本院经审查，对当事人双方提供的上诉证据材料的真实性予以采信。本院经审理确认事实同一审法院查明的事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，当事人双方签订购房协议后，袁亚威、胡艳玲支付了部分购房款，高红军、曹馨也于2010年11月28日交付案涉房屋，袁亚威、胡艳玲居住使用案涉房屋至今已近十年。鉴于双方购房协议主要义务已经履行，本案中亦不存在根本违约的事实，故高红军、曹馨于2019年8月24日向袁亚威、胡艳玲发出的催告律师函不发生解除协议的当事人双方房屋买卖合同关系的法律效力。一审确认当事人双方之间的房屋买卖合同关系已解除、判令返还案涉房屋适用法律错误，判决结果不当，应予以纠正。综上所述，袁亚威的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初1293号民事判决。二、驳回被上诉人高红军、曹馨的诉讼请求。一审案件受理费950元由高红军、曹馨负担，二审案件受理费950元，由上诉人袁亚威、胡艳玲负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年十月十九日书记员  刘佳辉