青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异202号案外人：何×，男，汉族，1985年7月13日出生，公民身份号码×××，住青海省湟源县南小路巴燕乡居士浪村58号-1号。申请执行人：李承斌，男，汉族，1971年9月13日出生，公民身份号码×××，住西宁市城北区朝阳西路20号2号楼1单元1163号，住西宁市。被执行人：青海汇都房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630000074553169G，住所地西宁市城北区朝阳西路40号1号楼3单元362室。法定代表人：程道俊，该公司总经理。被执行人：李猛，男，汉族，1969年8月26出生，公民身份号码×××，住西宁市城中区南川东路77号同心家园小区51栋3单元342室，住西宁市。被执行人：程道俊，男，汉族，1974年1月11日出生，公民身份号码×××，户籍所在地安徽省霍邱县冯井镇新街村红旗组，户籍所在地安徽省霍邱县，住青海省西宁市南川西路沈新巷红星小区6号楼1单元1113室，住青海省西宁市。被执行人：白延震，男，汉族，1968年9月28日出生，公民身份号码×××，住青海省湟中县鲁沙尔镇和平路33号2号楼302室，住青海省湟中县。在本院执行申请执行人李承斌与被执行人青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白廷震合同纠纷一案中，案外人何×对本院公告限期腾退的被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下,位于青海省××县房产,以享有合法权益，请求依法中止执行为由，对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人何×称，执行法院执行的位于青海省××县的位于青海省××县房产，系青海汇都房地产开发有限公司将解封后的房产于于2019年6月15日出售给案外人，现案外人已购买入住。对该房屋强制执行，严重损害了其合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，请求中止对该房屋的执行，并解除查封、拍卖的执行措施。申请执行人均未提交书面意见。本院查明，原审原告李承斌与原审被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白廷震合同纠纷一案，李承斌在诉讼中向本院提出财产保全申请，请求冻结青海汇都房地产开发有限公司银行账户内的存款6676583.30元，如银行存款不足，则查封或扣押其他相应价值的财产。本院于2016年6月12日作出（2016）青01民初197号民事裁定书，裁定冻结被告青海汇都房地产开发有限公司银行账户内存款6676583.30元，如账户存款不足此数额，则查封、扣押相应价值的其他财产，并于2016年7月20日向青海省湟源县房产管理所发出《协助执行通知书》，对被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县、146、156、166、176、186、196、1106、1116、1126、1136(涉本案房屋)、1146、235、245、265、275、2105、2115、2145、2155、232、2102、2112、2142、2152、132、142室，共计27套不动产予以查封,查封期限三年(自2016年7月20日起至2019年7月19日)。诉讼中，原、被告双方达成调解协议，本院于2016年10月11日作出（2016）青01民初197号民事调解书，确认双方达成的如下协议：被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白廷震、白延震偿还李承斌欠款本金4300000元，支付2015年2月1日起至2016年10月11日止的利息2208000元；上述款项于2016年12月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年10月12日起至2016年12月11日止的利息50000元；于2017年2月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年12月12日起至2017年2月11日期间的利息25000元；于2017年4月11日前偿还利息2208000元；如任何一期逾期不付，视为全部款项到期，原告有权申请法院强制执行。案件受理费58536元，减半收取29268元由被告青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白廷震、白延震负担17134元（连同本调解书第一项确认的款项一并于2016年12月11日前给付原告李承斌），原告李承斌负担12134元；余29268元退还原告李承斌；保全费5000元由原告李承斌负担。还查明，调解书生效后，因被告方未按期履行生效法律文书确定的义务，李承斌向本院申请强制执行。在执行中，双方达成执行和解协议。本院于2018年1月2日作出（2017）青01执1号之二执行裁定书，裁定终结本次执行程序。又因被执行人未履行执行和解协议确定的履行义务，申请执行人李承斌于2018年7月3日向本院申请恢复执行。在执行过程中，本院于2018年8月24日作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定书，裁定解除查封被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县、146、156、1136(涉本案房屋)、1126、1116、166、235、2105、232室，共计10套不动产，并解冻被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的中国建设银行股份有限公司湟源支行的账户。2019年4月23日本院作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县、1086室、1096室、1106室、1136室(涉本案房屋)、1146室、2065室、2115室、2102室、2112室共计十套房屋，因两次网络司法拍卖及变卖均无人参与竞拍导致拍卖变卖流拍，申请执行人李承斌同意以物抵债。本院于2019年11月26日作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县的位于青海省××县（建筑面积88.66㎡）、1086室（建筑面积88.66㎡）、1096室（建筑面积88.66㎡）、1106室（建筑面积88.66㎡）、1136室（涉本案房屋,建筑面积88.66㎡）、1146室（建筑面积88.66㎡）、2065室（建筑面积98.57㎡）、2115室（建筑面积98.57㎡）、2102室（建筑面积89.58㎡）室、2112室（建筑面积89.58㎡）共计十套房屋的查封、冻结措施；二、将被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县的位于青海省××县、1136室(涉本案房屋)、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室以变卖流拍价1874917.98元抵偿被执行人欠申请执行人李承斌的等额债务；三、被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的位于青海省××县的位于青海省××县、1136室(涉本案房屋)、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室不动产所有权自本裁定送达之日起转移至李承斌名下；四、申请执行人李承斌可持本裁定到相关部门办理产权过户登记手续。再查明，2019年12月9日本院向湟源县不动产登记服务中心及湟源县房产管理所发出《协助执行通知书》发出（2018）青01执恢108号协助执行通知书，再次查封青海省××县、1136室(涉本案房屋)、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室及1076室、1096室十套不动产，查封期限三年(自2019年12月9日起至2022年12月8日)。由于上述以物抵债的部分房屋被案外人占有，本院于2020年5月8日公告告知“案外人（房屋占有人），对于非法占有者必须于2020年5月15日前迁出房屋，若逾期不迁出本院将强制腾退，因此所造成的后果由案外人自己承担。案外人如有异议，可在五日内向本院书面提出执行异议”。案外人何×遂对1136室以解封期间购买为由，提出执行异议。另查明，案外人何×提供其作为买受人与出卖人青海汇都房地产开发有限公司于2019年6月15日签订《商品房买卖合同》，约定何×购买位于“西宁市××县房”，建筑面积88.66平方米，单价每平方米3200元，总价款283712元；优惠后单价2990元，总价265093.40元，在2019年6月12日交认购款人民币80000元。付款方式约定分期付款，在2019年6月12日交首付款80000元，2024年6月13日交剩余房款185093.42元。同时备注为“分期五年支付房款，每年37019元，2年内付清不付利息，2年以上支付银行定期利息，每年支付37019元”。何×先于合同签订之前，于2019年6月5日支付认购款80000元，于6月11日交纳维修基金、装修押金、物业费、电费、暖气费以及入住的所有费用等12656.90元后，即对青海汇都房地产开发有限公司交付的××县房屋装修入住。执行异议审查期间，何×提供《湟源县不动产登记中心房屋产权登记信息查询结果》证实其名下无不动产登记。经本院释明法律规定，何×向本院交付房款60000元。本院认为，本案系案外人何×对本院裁定以物抵债的被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下的不动产，以购买占有、享有权属提出的异议，系对执行标的的异议。根据案外人的异议请求、事实和理由及其提交的相关证据，本案争议的焦点为案外人何×对被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下，位于青海省××县不动产，是否享有足以排除强制执行的权益。首先，本案涉案查封的位于青海省××县的位于青海省××县不动产，系登记在青海汇都房地产开发有限公司名下的不动产，该查封行为属于民事案件诉讼中采取的财产保全措施，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定”的规定，申请执行人李承斌诉被执行人青海汇都房地产开发有限公司、李猛、程道俊、白廷震合同纠纷一案中对该房产的查封措施，在本案的执行程序中已转为执行中的查封措施。其次，诉讼保全查封期限为2016年7月20日至2019年7月19日，本案的执行及恢复执行期间，涉案房产均处于查封状态，但在2019年4月23日本院以（2018）青01执恢108号之一执行裁定书，裁定解除包括本案1136室房产在内的共计十套房屋的查封措施。涉案房产解封期间，案外人何×于2019年6月15日以总价265093.40元购买该房屋，并与青海汇都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，按合同约定分期五年支付房款，何×支付首付房款80000元后即装修入住。其提供的青海汇都房地产开发有限公司出具的交纳电费、暖气费及物业费的收据证实已实际占有该不动产。再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。本案案外人何×是在涉案房屋诉讼保全查封被解除之后，以物抵债执行查封之前，签订了书面买卖合同，并按合同约定支付首付款80000元，且在执行异议审查期间交付房款60000元，已支付房款140000元，超过合同约定总价款265093.40元的百分之五十购买了青海省××县不动产，并实际居住，且经湟源县不动产登记中心房屋产权登记信息查询，证实其名下无其他用于居住的房屋。因此，案外人何×对执行标的提出排除执行异议的理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十九条、的规定，裁定如下：中止对被执行人青海汇都房地产开发有限公司位于青海省××县房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 翟爱红审判员 姜晓娟二〇二〇年十月二十日书记员 王思思附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。