黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2288号上诉人（一审原告）：王强，男，1986年10月17日出生，汉族，个体，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：李文彬，男，1950年11月13日出生，汉族，退休干部，住黑龙江省通河县。被上诉人（一审被告）：石国峰，男，1980年7月1日出生，汉族，个体，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：贾金萍（系石国峰妻子），女，1980年5月21日出生，汉族，个体，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：许言奇，黑龙江大地律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：北京龙兴华辉投资有限公司，住所地北京市海淀区复兴路47号天行健商务大厦1605号。法定代表人：王力，该公司经理。被上诉人（一审被告）：大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区创业新街12号科技创业园C座304房间。法定代表人：张晓华，该公司总经理。上诉人王强因与被上诉人石国峰、北京龙兴华辉投资有限公司（以下简称龙兴公司）、大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司（以下简称鸿图公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2019）黑0124民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王强及其委托诉讼代理人李文彬，被上诉人石国峰的委托诉讼代理人贾金萍、许言奇到庭参加诉讼。龙兴公司、鸿图公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王强上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：北京龙兴华辉投资有限公司因无任何开发建设手续而承建的方正县龙兴小区B区2、3号烂尾楼的建设项目，于2015年5月17日转让给黑龙江日泰房地产开发有限公司（以下简称日泰公司）。《转让协议》约定：项目面积为2万平方米（建成后实际为23,902平方米，多出3902平方米）转让费为人民币2000万元。支付方式为：现金200万元，甲方在协议签订前已出售的30套房屋作价500万元，其余1300万元转让费用待建房屋抵顶。价格为：一层商服房6500元/平方米，二层商服4000元/平方米，三层住宅3100元/平方米。以房屋抵充部分的支付方式：由日泰公司给王玉辉开出售楼票据。从约定内容可见：转让费是以房屋面积及单价计算的金钱为给付标的，并非以“套”为单位的实物给付方式。在履行该《转让协议》时，日泰公司没有实际履行。经协商，龙兴公司另行与鸿图公司签订了一份《补充协议》，将《转让协议》的受让方变更为鸿图公司，另增加转让费300万元。并在《补充协议》中列出了《转让协议》签订前由龙兴公司预售的30套房屋以及用于抵顶1300万元转让费的72套房屋明细（即房源表）做保障。并约定：鸿图公司“保证”作为给付龙兴公司的房屋“不得对外出售、抵押转让、顶账等情形”。该约定未明确说明，所列房源直接归龙兴公司所有和处置。其实质是一种担保约定，并非“转让”约定。从《转让协议》及《补充协议》的约定条款内容看，双方虽然在《协议》中约定了102套房屋具体房源明细作为给付转让费的保障，但这仅是为实现债权的保证，并未约定此102套房屋直接归龙兴公司所有或处置。龙兴公司只有在按《协议》约定的除现金外“以房屋抵充部分的支付方式：由日泰公司给王玉辉开出售楼票据”，即龙兴公司取得房屋抵充部分转让费的售楼发票后，才取得这部分房屋的产权和处置权。鸿图公司未开具售楼发票，案涉房屋仍处于实现转让费的担保状态，龙兴公司没有取得售楼发票，未实现担保物权前，不具有处置权。鸿图公司与龙兴公司在履行《转让协议》及补充协议过程中，根据所建房屋的实际面积及约定的单价计算，除给付部分现金后，无需用“房源表”所列全部房屋抵账，龙兴公司就已实现了《转让合同》的全部债权。鸿图公司认为在履行《转让协议》中已经多支付了2,573,389元的转让费，双方产生纠纷后，诉至方正县人民法院，请求返还多支出的转让费。经审理，查明了鸿图公司支付的部分现金及抵账房屋，并不存在超出约定多支付的事实，以（2018）黑0124民初1291号民事判决书驳回了鸿图公司的诉讼请求。但该判决第26-27页本院认为部分，对于履行《转让协议》的具体结算作了确认。特别是第29-31页将鸿图公司实际交付的房屋作了明细化，以明细表作了确认。在该判决书的明细表及查明事实中均不包括案涉龙兴B区2号楼1单元1401室房屋。换言之，案涉房屋鸿图公司并未作为顶账房交付给龙兴公司。龙兴公司没有取得案涉房屋的产权和处置权，该判决已发生法律效力。鸿图公司在履行《转让协议》过程中，因资金问题，另行与大庆伟杰房地产开发有限公司合作开发建设方正县龙兴B区的2、3号楼的建设。双方《合作协议》约定由甲方（大庆伟杰公司）办理土地出让摘牌、土地竞得证明、规划审批、房产证照及其与建设项目有关的一切手续。（现取得的证照载明：案涉房屋的建设单位系大庆伟杰房地产开发有限公司，项目名称：方卫B区，规划许可证号：方规建字第（2014）0038报审。实际建设面积23,902平方米。不动产权证号：黑（2018）方正县不动产权第0001610号，产权所有人：大庆伟杰房地产开发有限公司）。双方的《合作协议》还约定，乙方（鸿图公司）有权以自己的名义售楼。鸿图公司所签订的房屋买卖合同（含合作协议签订以前的买卖合同），伟杰公司均承认。根据大庆伟杰公司与鸿图公司的《合作协议》约定，鸿图公司将案涉房屋出售给了王强。双方签订了《房屋买卖协议》，王强交付了全额房款，并收到入户通知书和房屋昀水卡、电卡及钥匙。只是因政府部门原因，没有办理产权登记手续。在王强装修时得知石国峰也购买了案涉房屋并拆锁强行进入。王强向公安派出所报案，派出所告知通过司法途径解决。鸿图公司也称：王强的房屋买卖合同有效，石国峰的买卖合同系“龙兴小区基建办公室”所出具，是无效合同。2018年10月8日，石国峰以鸿图公司与龙兴公司为被告以房屋买卖合同纠纷为由，向方正县人民法院提起诉讼。该案的当事人特别是石国峰均知晓案涉房屋尚有第三方权利人王强，案涉房屋的产权所有人系大庆伟杰房地产开发有限公司，且石国峰据以起诉的房屋买卖合同系“龙兴小区基建办公室”所出具的《收款凭证》。“龙兴小区基建办公室”是未经注册的虚拟机构，既不是企业，也不是行政单位。庭审中，鸿图公司也曾据以抗辩，但一审法院在遗漏主体、“基建办公室”系无资质的不适格被告而偷梁换柱，将“基建办公室”变成龙兴公司，虚列为被告等严重违法的情况下，作出（2018）黑0124民初2136号民事判决，判决鸿图公司与龙兴公司将案涉房屋限期交付给石国峰。该案一审程序严重违法，恶意虚构事实，导致适用法律不当的错误判决。侵犯了王强的合法权益。王强知晓权益受侵后于2019年3月11日，向方正县人民法院提起案外人撤销之诉。请求撤销方正县人民法院(2018)黑0124民初2136号民事判决关于案涉方正镇龙兴B区2号楼1单元1401室房屋的判决，确认王强与鸿图公司的《房屋买卖合同》有效。一审法院审理后作出(2019)黑0124民初713号民事判决，判决驳回王强的诉讼请求。该判决事实不清，认定事实错误，适用法律不当。理由如下：1.一审判决将鸿图公司与龙兴公司方正龙兴B区2、3号楼的建设项目《转让协议》与《补充协议》中，关于以102套房屋给付转让费的方式已经查明。却无视鸿图公司所提供的102套房源没有约定直接归龙兴公司所有或有权处置的约定，无视只有将顶账房屋开具王玉辉名下的售楼发票后方取得所有权和处置权的约定，将合同约定的102套房屋实质是作为为实现转让费债权的保证，直接认定为“北京龙兴华辉公司具有所有权和处置权”，系事实不清，认定事实错误，违反法律规定。案涉房屋的所有权和处置权仅属于案外人大庆伟杰房地产开发有限公司，就连鸿图公司的处置权都是基于《合作协议》的约定所取得。2.案涉房屋现状是存在两个《买卖合同》，两个合同的房屋买受人因政府部门原因均未按《物权法》规定进行产权登记。一审却以偏袒性的思维，仅论述王强单方未按《物权法》规定取得物权，是有意规避合同效力。3.本案中，案涉房屋的所有权和处置权是判断两个《房屋买卖合同》效力的唯一标准。一审仅以《转让协议》所列房源表包括案涉房屋，认定龙兴公司对案涉房屋即具有所有权和处置权，又以鸿图公司将案涉房屋列在了房源表内，即认定为产权转移，失去了所有权和处置权，从而做出石国峰与龙兴公司的《房屋买卖合同》有效，王强与鸿图公司的《房屋买卖合同》无效的判决，明显事实不清，适用法律错误。石国峰辩称，石国峰与龙兴公司签订的。购房合同合法有效。龙兴公司对该涉案房屋拥有处分权，龙兴公司将拥有处分权的房屋销售给石国峰的行为合法有效。涉案房屋在龙兴公司与鸿图公司签订项目转让房源表内并且已经经过人民法院依法确认，2017年4月5日龙兴公司与鸿图公司签订的补充协议书中明确鸿图公司保证作为给龙兴公司的所有房屋，不得对外出售转让抵押和顶账等情形存在。在签订本补充协议后，房屋由龙兴公司挑选。鸿图公司不得将该房屋进行任何处分。包括出售抵账、抵押、转让等。由此能够确认龙兴公司和鸿图公司对案涉房屋已经进行了共同确认。该房屋归石国峰所有。王强应当向鸿图公司主张权利。鸿图公司在明知自己对涉案房屋没有处分权的情况下，仍然违法将涉案房屋抵账给王强。鸿图公司的行为，侵害了王强的合法权益，应当由鸿图公司对王强承担违约责任。龙兴公司、鸿图公司未做答辩。王强向一审法院起诉请求：1.撤销（2018）黑0124民初2136号民事判决第一项；2.确认王强与鸿图公司的方正镇龙兴小区B区2号楼1单元1401室房屋买卖合同有效。诉讼中王强增加诉讼请求，要求撤销（2018）黑0124民初2136号民事判决第二项。一审法院认定事实：2015年5月7日，龙兴公司与日泰公司签订一份《转让协议书》，双方约定：龙兴公司将自己开发的位于方正县方正镇龙兴小区二期工程中的二个高层及商服和规划内规划用地转让给日泰公司，转让工程名称为方卫B区，转让项目的2号楼、3号楼工程总建筑面积为2万平方米，层高16层，和规划内的商服规划用地，现2号楼工程已经建设至13层，3号楼工程已经建设至15层，13层顶板剪力墙15层剪力墙顶板是否浇砼。当时龙兴公司已为工程项目投入资金1768万元；龙兴公司在土地征收时转让项目内安置回迁住宅19户、商户3户；龙兴公司已对外销售30户（抵顶转让款伍佰万元买断）。双方约定转让款2000万元，其中包括前期龙兴公司销售的30户房屋价格伍佰万元整，现金贰佰万元，剩余壹仟叁佰万元人民币以房屋抵顶。房屋抵顶价格：商服一层6500元、二层4000元、住宅3100元。日泰公司以2000万元的价格买断以上工程项目，买断价款以以下方式进行支付：1.日泰公司在签订转让协议后将回迁户姓名明细、已出售户（30户姓名明细）的房屋开具到王玉辉名下用以抵顶工程转让价款；2.剩余转让人民币贰拾万元即￥20万元由日泰公司以现金方式于本协议签订之日后十个工作日一次性付给王玉辉；3.抹灰工程完毕后日泰公司交王玉辉￥180万元；4.合同签订后日泰公司负责开出1300万元房屋票据。日泰公司保证受让工程于2016年10月31日建设完毕并交付使用，日泰公司应在2016年10月31日前将回迁户安置的房屋（包括住宅和商服）22户、龙兴公司已对外销售的30户和日泰公司用于抵顶转让剩余款1300万元的全部房屋交付给龙兴公司，由龙兴公司负责回迁安置房屋和对外销售房屋，其中龙兴公司预销售30户房屋的由龙兴公司自行与买房者进行结算，日泰公司监管并配合出具相关手续。《转让协议书》签订后，龙兴公司将开发的项目工程交付给日泰公司，日泰公司进行开发建设。2016年8月1日龙兴公司与石国峰签订一份《购房合同》，龙兴公司将住宅面积95.93平方米龙兴小区B区2号楼1单元1401室的住宅，以每平方米单价为3100元，房款总计为297,380元的价格抵账给石国峰，同时龙兴公司为石国峰出收据并约定交房时间为2016年8月1日。因日泰公司未履行义务，2017年3月6日龙兴公司诉至一审法院（2017黑0124民初589号案件），要求与日泰公司、丁洪伟及鸿图公司解除龙兴公司于2015年5月7日与日泰公司签订的《转让协议书》，判令日泰公司和丁洪伟立即将以上转让协议转让的工程项目交还给龙兴公司。2017年4月5日龙兴公司与鸿图公司签订一份《补充协议书》，双方约定：龙兴公司应在本协议签定之日起积极协调帮助鸿图公司办理完2号楼、3号楼的土地摘牌及相关手续；原转让协议第五条约定：“鸿图公司保证受让工程于2016年10月31日建设完毕交付使用”，因鸿图公司问题，无法交付使用，故双方重新约定鸿图公司于2017年8月30日将原房屋建设完毕并交付使用，因双方原因，鸿图公司自愿拿出价值300万元的房屋交付给龙兴公司。300万元的住宅房屋，由双方确定房屋位置、面积和价款并签订局面房屋明细表，鸿图公司按照补充协议第二条约定于2017年8月30日前交付价值300万元的住宅及其它房屋一起交付给龙兴公司，原协议1300万房屋及明细表一并提供并按以上约定执行。2016年原协议签订的所有回迁户销售部分不在原协议内的一并按第二条约定执行。龙兴公司向鸿图公司提供价值1600万元的房源表，鸿图公司认定并签字，交工时一并交与龙兴公司，原协议鸿图公司应向龙兴公司支付200万元转让款，由于鸿图公司还有柒拾万元未支付，应在协议签订之日交付20万元，摘牌后支付30万元，房屋交付使用后30日内交付20万元。鸿图公司保证作为给龙兴公司的所有房屋，不得对外出售，抵押转让和顶账等情形存在，在签定本补充协议后，房屋由龙兴公司挑选，鸿图公司不得将该房屋进行任何处分，包括出售、抵押、顶账、转让等，鸿图公司在将楼房防盗门安装完毕后将应属于龙兴公司的全部房屋及钥匙交付给龙兴公司，不得有任何拖延，最迟不得超过2017年8月30日，否则，龙兴公司有权按照原转让协议第七条约定解除原转让协议和本补充协议，收回已转让的工程项目，鸿图公司已付的转让价款和工程投入作为违约金赔偿给龙兴公司，龙兴公司不予返还，龙兴公司也不因此对鸿图公司或第三人承担任何责任。龙兴公司向鸿图公司提供了龙兴二期（方卫B区）2号、3号楼项目转让款（房屋抵顶房源表），鸿图公司认可并由该公司原法定代表人丁永光盖章确认。2017年4月19日龙兴公司、日泰公司、丁洪伟及鸿图公司在一审法院主持下达成调解协议（2017黑0124民初589号民事调解书），内容为：“龙兴公司与鸿图公司按照2017年4月5日签订的方正县龙兴二期（方卫B区）2号楼、3号楼项目转让的补充协议书继续履行。”2018年4月29日,王强与鸿图公司签订一份商品房买卖合同，鸿图公司将住宅面积103.341平方米龙兴小区B区2号楼1单元1401室住宅,以每平方米单价为2500元的价格（收据上写每平方米单价3780元）抵账给了王强，并给王强办理了入户的相关手续。2018年5月18日鸿图公司与龙兴公司因履行工程转让协议和补充协议及2017年4月5日方正县人民法院（2017）黑0124民初589号民事调解书履行发生争议向方正县人民法院起诉龙兴公司、王玉辉，要求龙兴公司、王玉辉立即履行合同义务，按照约定和鸿图公司进行结算，返还鸿图公司多向龙兴公司、王玉辉交付房屋产生的差价款2,573,389元。方正县人民法院经审理作出（2018）黑0124民初1291号民事判决驳回了鸿图公司的诉讼请求。2018年10月8日石国峰起诉龙兴公司、鸿图公司，请求：一、判决龙兴公司、鸿图公司共同交付抵账房，位于龙兴小区B区2号楼1单元1202室、3号楼2单元1403室、2号楼1单元1401室、2号楼4单元1401室。二、要求交付钥匙、水卡、电卡。三、要求龙兴公司、鸿图公司（给付）迟延进户损失费16万元。方正县人民法院经审理作出（2018）黑0124民初2136号民事判决，判决：一、鸿图公司给付石国峰龙兴小区B区2号楼1单元1202室、3号楼2单元1403室、2号楼1单元1401室、2号楼4单元1401室共计四套房屋；二、鸿图公司给付石国峰所购房屋的钥匙、水卡、电卡；三、龙兴公司给付石国峰自2016年8月1日起至2017年8月30日止按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的违约金；鸿图公司给付石国峰自2017年8月31日起至2018年9月30日止按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的违约金。以上共计以不超过160,000元为限。鸿图公司对该判决书不服，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2019年3月6日下发（2019）黑01民终845号民事裁定书，裁定：按鸿图公司自动撤回上诉处理。2019年3月11日王强向方正县人民法院提起诉讼，请求撤销（2018）黑0124民初2136号民事判决书第一、二项判决、确认王强与鸿图公司的方正镇龙兴小区B区2号楼1单元1401室房屋买卖合同有效。另外，本案在审理过程中，应王强申请查封了涉案房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”龙兴公司与日泰公司签订的《转让协议书》、龙兴公司与鸿图公司签订的《补充协议书》，均是双方的真实意思表示，不违反法律规定，且经过本院（2017）黑0124民初589号民事调解书确认，龙兴公司与鸿图公司均同意按《补充协议书》履行，双方应该严格按照该协议履行义务。《补充协议书》明确约定：“鸿图公司保证作为给龙兴公司的所有房屋，不得对外出售，抵押转让和顶账等情形存在，在签定本补充协议后，房屋由龙兴公司挑选，鸿图公司不得将该房屋进行任何处分，包括出售、抵押、顶账、转让等”，按照补充协议共同确认的《房屋抵顶房源表》中明确写有“2号楼1单元1401石国峰”，这是对龙兴公司之前处分该争议房屋的确认，该房源表中的房屋是给付的内容，并没有约定是给付价款的担保，故王强和鸿图公司主张房源表中的房屋是履行价款的保证不成立，鸿图公司对龙兴二期2号楼1单元1401室没有处分权。虽然方正县龙兴二期工程未取得商品房预售许可证明，但在石国峰的合同履行过程中，房屋已经建成竣工，合同能够继续履行，商品房预售合同已经转化为商品房现售合同，因此不能再根据商品房预售合同判断该合同，而否定该合同的效力。按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”但是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条明确规定：“物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。”也就是说只有在王强作为受让人受让该不动产（涉案房屋），依法完成不动产物权转移登记时才能主张是善意取得，王强只是与鸿图公司办理房屋入户手续，并未依法完成不动产物权转移登记，其以占有该房屋是善意的为由主张拥有该所有权不成立。综上所述，王强与鸿图公司签订的房屋买卖合同属无效合同，对王强的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，判决驳回王强的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元以及财产保全费2020元，王强已预交，由王强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王强提交了证据一、证据名称：成交确认书1份，不动产登记会签书1份，证明：成交确认书证明大庆鸿图公司具有土地开发权，并且取得房屋产权，有权对争议房屋进行处分。石国峰质证意见：证据为复印件，对真实性有异议。该组证据所显示的竞拍竞得人为大庆伟杰房地产开发有限公司，与本案不具有关联性。本院认证：该份证据所载内容不能证实王磊的上诉主张，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中龙兴公司于2016年8月1日与石国峰签订《购房合同》，已将案涉房屋龙兴小区B区2号楼1单元1401室抵账于石国峰。根据龙兴公司与日泰公司《转让协议书》及龙兴公司与鸿图公司《补充协议书》约定，龙兴公司对案涉房屋享有销售处分权。且《补充协议书》已于2017年4月19日经一审法院（2017）黑0124民初589号民事调解书确认有效并继续履行，从而成为（2018）黑0124民初2136号民事判决的基本事实根据。因王强以第三人诉讼地位仅对生效的（2018）黑0124民初2136号民事判决请求撤销，而没有对生效的（2017）黑0124民初589号民事调解书请求撤销，故作为案涉房屋处分权归属的前提根据《补充协议书》的法律效力不能否定，王强撤销（2018）黑0124民初2136号民事判决的诉讼主张缺少支持的事实基础和相应的法律依据，一审予以驳回并无不当。从前述法律事实看，历经数年间，该事实成立先于王强与鸿图公司形成债权债务关系并用案涉房屋抵债、占有的事实，不可否认双方具有关联关系，王强理应知道或者应当知道鸿图公司无权用案涉房屋抵债给付。该抵债行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，一审对王强构成善意的诉讼主张不予认定并无不当，本院应予确认。综上所述，王强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王强负担。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  刘万福审判员  付玉林（）二〇二〇年十月九日书记员  李 娜