浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初6120号 原告：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市开元路19-1、19-2号。 负责人：史杰文。 委托诉讼代理人：张国华、蔡亮亮，浙江川丰律师事务所律师。 被告：浙江新华基置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城区八一南街永盛楼五楼。 法定代表人：盛浩，公司经理。 诉讼代表人：浙江新华基置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：李夏冰。 委托诉讼代理人：钟程辉。 被告：金华市宏凯电子有限公司，住所地浙江省金华市婺城区工业园区秋涛北街123号。 法定代表人：方彩珍，执行董事。 委托诉讼代理人：李庆跃，男，1959年11月26日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：赵李文，浙江杰正律师事务所律师。 原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融公司）为与被告浙江新华基置业有限公司（以下简称新华基公司）、被告金华市宏凯电子有限公司（以下简称宏凯公司）破产债权确认纠纷一案，于2020年7月16日诉至本院。本院于同日受理后，依法由审判员刘敬礼独任审判，于同年8月14日、10月16日公开开庭进行了审理。原告华融公司的委托诉讼代理人张国华、蔡亮亮，被告新华基公司破产管理人的工作人员李夏冰、钟程辉，宏凯公司的委托诉讼代理人李庆跃、赵李文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告华融公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销新华基公司对被告宏凯公司享有位于金华市婺城区××路××迎宾大道以西“绿城？御园”3-3-1-802、3-3-2-1401号房产产权及优先于原告优先权的认定；2.判令确认被告宏凯公司不享有位于金华市婺城区××路××迎宾大道以西“绿城？御园”3-3-1-802、3-3-2-1401号房产产权及优先于原告的优先权；3.判令新华基公司不得将位于金华市婺城区××路××迎宾大道以西“绿城？御园”3-3-1-802、3-3-2-1401号房产交付宏凯公司，并不得办理产权转让；4.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原告对涉案房屋享有抵押权，并享有法定的优先受偿权。新华基公司向原债权人中国建设银行股份有限公司金华分行借款用于房地产开发，新华基公司以本案涉案房屋下的土地使用权作为抵押物对借款进行担保。该金融借款纠纷一案经金华市中级人民法院判决（案号为（2016）浙07民初761号），认定中国建设银行股份有限公司金华分行对本案所涉的房屋下的土地使用权拍卖、变卖所得的价款超出顺位在先的国通信托有限公司（原名“方正东亚信托有限公司”）的担保债权部分在26000万元最高额内享有优先受偿权。2016年12月，中国建设银行股份有限公司金华分行向原告转让了上述债权，原告在新华基公司申请破产后，及时向破产管理人申报了债权，经管理人核定，原告对上述财产享有优先受偿权。二、宏凯公司不属于为生活需要的商品房消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，《全国法院民商事审判工作会议纪要》125条、126条、127条也对商品房消费者有明确的划分。因此，认定宏凯公司是否属于商品房消费者，必须要满足以上三个条件，且“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”是需要重点核查的事实。本案中宏凯公司向新华基公司购买了两处房产，故已明显超出上述《规定》对商品房消费者认定的限定条件，但新华基公司并未对上述条件进行严格审查，直接作出确认本案两处房产均由宏凯公司享有优先于原告优先权的认定，明显违反了法律规定，侵害了原告的合法权益。综上所述。为了维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告新华基公司辩称：我们当时是基于宏凯公司是真实购房户，且已经支付了全部的购房款所作出的决定，请法院依法判决。 被告宏凯公司辩称：1.关于程序问题。原告在收到新华基公司管理人的通知后，并未在法定的15天异议期内向法院提起诉讼，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（三）第八条规定“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，应当说明理由和法律依据。经管理人解释或调整后，异议人仍然不服的，或者管理人不予解释或调整的，异议人应当在债权人会议核查结束后十五日内向人民法院提起债权确认的诉讼”，管理人发告知函的时间在2020年5月14日，告知书明确提出异议的时间为收到告知书后15日内向法院起诉，但是原告起诉的时间是在2020年7月16日，显然原告的起诉已经超过法定的时效，依法应驳回起诉。2.新华基公司的管理人确认涉案房屋宏凯公司所有的事实清楚，理由充分，且证据充足，宏凯公司属消费者购房，房屋应属宏凯公司所有。宏凯公司名下房屋的购房款全部由方彩珍个人支付，而且房屋销售合同进行了备案，宏凯公司已经取得了该房屋物权。涉案房屋也已经交付了宏凯公司，宏凯公司已经办理所有的交房手续及缴纳了所有办证费用，包括领取房屋钥匙、缴纳了物业费、公共维修基金、契税、办证费用等。原告诉称宏凯公司不属于消费者购房，没有任何的事实和法律依据及证据支持。宏凯公司认为，法律及金华的政策并没有禁止企业购房，随着我国房地产经济发展，购买多套房已普遍，而且消费者的说法已经被购房者所取代。而本案的购房款实际是有方彩珍个人支付，公司并未出资，区别于其他的企业购房，购房目的也是为了公司发展，解决公司管理人员的居住问题才备案到公司名下，实际应属于消费购房。而且原告所依据的最高院关于执行异议和复议案件若干规定的第29条，不能适用本案，本案并非是执行程序，该条规定仅仅针对执行过程中的购房人派出执行的问题。3.涉案房屋购房合同已经在不动产登记中心备案登记，故已经取得物权。根据物权优先的原则物权优先于抵押权。根据原告提供的民事判决书，2015年在办理抵押登记时，涉案的房屋并没有设定抵押。首先，判决内容中设定抵押的房屋并没有涉案房屋，其次，房屋购房合同可以备案的事实情况看，购房合同可以备案意味着在建工程并未设定抵押，故在建工程抵押中也未将涉案房屋进行过抵押登记。在本案中原告仅仅取得涉案房屋的余地抵押权，并未取得房屋的抵押权。并且我们取得房屋的物权，根据物权有限的原则，物权优于原告的抵押权。请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提交的证据：1.原告营业执照、负责人身份证明书、负责人个人身份证、被告工商登记复印件各一份，证明原、被告的主体资格；2.破产管理人告知函一份，证明新华基公司违反法律规定，将属于抵押给原告抵押权益范围内的涉案房屋的产权及优先权益确认给宏凯公司的事实；3.金华市中级人民法院（2016）浙07民初761号民事判决书一份，证明原告对涉案房屋产权具有优先于宏凯公司的优先受偿权的事实；4.第一次债权人会议资料（第15-16页）—债权表（有财产担保及其他有限债权）一份，证明原告对涉案房产的债权已向破产管理人即新华基公司进行债权申报，以及被告核准该债权系有财产担保的优先债权的事实；5.宏凯公司不动产信息查询记录一份，证明在同样涉案的房产小区内由多达13套房屋的注销和转移记录，并不是消费型购房，而是用于投资。 新华基公司提出质证意见：对证据1，三性无异议；对证据2，真实性无异议，我们认为是正常购房户；对证据3、4、5均无异议。 宏凯公司提出质证意见：对证据1、4，无异议；对证据2，告知函真实性无异议，证明目的有异议；对证据3，真实性无异议，目的有异议，涉案房屋并没有设立抵押权，根据物权优先原则我方享有物权；对证据5，真实性无异议，但是不能证明不是消费者购房。 对原告提交的证据，本院经审查均确认其证明力。 对被告新华基公司提交的证据：宏凯公司债权申报材料一组，证明其支付了房屋对价款，一共购买房屋4套，2套商品套房登记宏凯公司名下，均已收到房款，所以认定真实购房户。 原告提出质证意见：对电子回单和收款收据的证据三性有异议，原件也没有看到，款项收到后，有没有出去的记录，款项上是个人支付，金额也对应不上，复印件也只有一个财务章。 被告宏凯公司无异议。 对新华基公司提交的证据的真实性本院予以确认，但不能以此得出宏凯公司具有房屋的物权。 对被告宏凯公司提交的证据：1.告知函一份，证明管理人已经核实宏凯公司是消费型购房；2.不动产权属查询结果单一份，证明原告仅仅取得涉案房屋土地抵押权；3.商品房买卖合同、金华市预售商品房合同备案证明、收据各二份，证明涉案房屋房款已经付清，被告已经取得物权；4.金华御园交付物品清单、保管钥匙委托书、证明、物业服务费发票、物业专项维修基金收据、金华御园高层二次用水协议、二次供水费收据、管道燃气安全使用协议书一组，证明新华基公司已经将房屋交付给被告；5.中国工商银行电子银行回单、收据若干，证明涉案房屋的全部购房款均是由方彩珍个人支付的；6.发票二份，证明新华基公司已经为涉案房屋开具了发票。 原告提出质证意见：对证据1，告知函真实无异议，证明目的有异议，宏凯公司不是消费者购房；对证据2，无异议；对证据3，仅仅是合同的备案，不能作为物权取得的证据；其他证据意见也是不能证明被告宏凯公司享有物权，电子回单和收据和对新华基公司提交的证据意见一致，三性均有异议。 新华基公司提出质证意见：对证据1，告知函无异议；对证据2，真实性无异议；对证据3，商品房买卖合同无异议，但是确实没有预抵押登记，不能证明物权优先；其余证据意见同证据3，电子回单和收据三性无异议。购房真实性可以确认，也核实后期没有钱转回这些人的账户上。 对宏凯公司提交的证据，本院对其真实性予以确认，对其证明物权已经取得的证明目的不予认定。 本院经审理认定：坐落于金华市××路××迎宾大道以西地块的“金华××楼盘，系被告新华基公司开发的房地产项目。2015年5月15日，被告新华基公司与中国建设银行股份有限公司金华分行签订《最高额抵押合同》（合同编号：6767359250201100062-2），约定以新华基置业公司所有的位于金华市××路××迎宾大道以西的土地使用权【土地证号：金市国用（2011）第3-9120号，他项权证号：金市他项（2015）第0××0号，使用权面积为68269.50㎡】为被告新华基公司于2015年5月15日至2016年5月14日期间签订的借款合同等所形成的最高限额为26000万元的债务提供抵押担保。同时双方特别约定：本合同签订前，编号为×××45、6767351273201200025的贷款合同，以及编号为×××45-1、6767351273201200025-1的《人民币贷款期限调整协议》项下的债务在本合同债权担保范围内。2015年5月18日，被告新华基公司办理了第二顺序抵押，被担保债权数额为26000万元。第一顺序抵押权人为方正东亚信托有限责任公司，他项权证号为金市他项（2014）字第0××0号，被担保债权数额为25000万元。2017年4月28日，经金华市中级人民法院判决确认中国建设银行股份有限公司金华分行对被告新华基公司所有的位于金华市××路××迎宾大道以西的土地使用权［土地证号：金市国用（2011）第3-9120号，他项权证号：金市他项（2015）第0××0号，使用权面积为68269.50㎡］拍卖、变卖所得的价款超出顺位在先的方正东亚信托有限责任公司［他项权证号：金市他项（2014）字第0××0号］的担保债权部分在26000万元最高限额内享有优先受偿权。2016年12月15日，原告与中国建设银行股份有限公司金华分行签订债权转让协议，并于2017年3月1日发布债权转让公告，原告通过不良资产处置的方式获得了对新华基公司的债权。 2015年9月2日，新华基公司与宏凯公司签订《商品房买卖合同》两份，约定：宏凯公司向新华基公司购买位于金华市××路××迎宾大道以西地块的“金华××室××，建筑面积均为135.57平方米，房屋价格分别为145万元、150万元等。2015年9月11日，新华基公司向主管部门进行了两份合同的备案手续。2015年10月28日，宏凯公司法定代表人方彩珍向新华基公司转账10笔，每笔250万元（备注为购房款），共计2500万元，其中295万元系涉案房屋购房款。2015年12月7日，金华御园物业服务中心将涉案房屋钥匙交付给方彩珍，方彩珍个人支付了物业费、二次供水费、交付办证费用、契税等。2016年4月28日，新华基公司向宏凯公司开具了涉案房屋的两份《销售不动产统一发票（自开）》。 2019年5月，新华基公司向本院申请破产重整，本院于同年5月31日作出（2019）浙0702破申4号民事裁定书，裁定受理申请。2019年8月9日，宏凯公司向管理人申报了债权并提交相关申报材料。2020年5月14日，管理人向原告发出一份《告知函》，表明其对债权申报材料的核定结果，即“在符合交付条件时，新华基公司应依法将坐落于婺城区二环北路以南、迎宾大道以西“绿城?御园”3-3-1-802、3-3-2-1401两套房产交付给债权人宏凯公司并按规定办理相应的权属证书”。原告在收到后，因对核定结果持有异议，于2020年5月29日向本院邮寄了起诉材料，诉至本院。 本院认为：本案的争议焦点为宏凯公司是否属于正常的商品房消费者，是否应优先保护宏凯公司的购房行为。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。上述规定系为保护消费者生存权而作出的例外规定，规定中的“商品房消费者”应当限于已经支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋的买受人。对“消费者”的认定应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是经营需要。本案中，宏凯公司虽已支付全部款项但不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中的“商品房消费者”，依法不得对抗华融公司享有的抵押权。故原告的诉请合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下： 一、撤销浙江新华基置业有限公司对金华市宏凯电子有限公司享有“绿城?御园”3-3-1-802、3-3-2-1401号房产产权及优于中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的优先权的认定； 二、金华市宏凯电子有限公司不享有“绿城?御园”3-3-1-802、3-3-2-1401号房产产权及优于中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的优先权； 三、浙江新华基置业有限公司不得将“绿城?御园”3-3-1-802、3-3-2-1401号房产交付金华市宏凯电子有限公司，并不得办理产权转让。 案件受理费40元（已减半收取，原告已预交），由被告浙江新华基置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 刘敬礼 二〇二〇年十月十六日 代书记员 林赛赛