黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终1898号上诉人（原审被告）：哈尔滨天宝世纪科技发展有限公司，住所地哈尔滨高新技术产业开发区科技创新城创新创业广场1号楼创新街77号414室。法定代表人：宋宏达，董事长。被上诉人（原审原告）：哈尔滨高科技开发总公司，住所地哈尔滨市南岗区开发区创业中心大楼。法定代表人：李宁，总经理。委托诉讼代理人：王宁，黑龙江法同律师事务所律师。上诉人哈尔滨天宝世纪科技发展有限公司(以下简称天宝世纪科技公司)因与被上诉人哈尔滨高科技开发总公司（以下简称哈尔滨高科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109民初2030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，以调查、阅卷和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。天宝世纪科技公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：1.哈尔滨高科技公司第一次提交起诉状时第三项诉讼请求为天宝世纪科技公司向哈尔滨高科技公司支付自2015年11月16日起至2016年11月15日期间所欠租金14,460元，此后哈尔滨高科技公司又提交了变更、增加诉讼请求申请书,同时将请求事项变更为请求判令天宝世纪科技公司向哈尔滨高科技公司支付自2013年11月15日起至2016年11月15日期间所欠租金43,380元。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》,哈尔滨高科技公司的诉讼时效期间应该从2015年11月15日起至2018年11月14日,由于哈尔滨高科技公司主张天宝世纪科技公司支付2014年11月15日起至2015年11月14日房租金的日期为2018年12月19日,根据天宝世纪科技公司与哈尔滨高科技公司之间签订的编号为[CXG20#151续2]《房屋租赁合同Π》,租赁期从2014年11月15日起至2015年11月14日已经超过诉讼时效期间，因此2014年11月15日起至2015年11月14日期间房租金14,460元不应支付。哈尔滨高科技公司辩称，2014年11月15日至2015年11月14日期间租金未过诉讼时效期间，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方对一审法院认定事实并无异议，即2014年11月15日至2016年11月15日期间哈尔滨高科技公司与天宝世纪科技公司连续签订两份《房屋租赁合同》，租赁时间连续无间断，租赁位置以及租赁标准未发生变化，后一份租赁合同实为双方对于前一份租赁合同继续履行的书面合意。假使双方未签订第二份《房屋租赁合同》，天宝世纪科技公司继续使用房屋而哈尔滨高科技公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。按照“举轻以明重”这一法理，双方未签订书面合同时原合同继续有效，更何况是以书面形式确认双方租赁合同延续，而且天宝世纪科技公司事实上是自双方最后一份租赁合同到期后，即2016年11月15日，一直使用房屋到2018年9月14日，违约状态是一直延续的，哈尔滨高科技公司作为出租人当然有权主张这一债权。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条规定，权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权，但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外。哈尔滨高科技公司2018年8月13日起诉该债权中的部分债权，随后又于2018年12月19日追加剩余债权，起诉之日诉讼时效中断的效力当然及于2014年11月15日至2016年11月15日期间的租金。即使按照哈尔滨高科技公司的理解，2014年11月16日至2015年11月15日期间租金的诉讼时效期间于2018年11月15日届满，但天宝世纪科技公司在一审判决书第3页答辩时仅主张“2013年至2014年租金已过诉讼时效，而2014年-2016年因为入驻协议约定三年免租所以不应收取租金”。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。天宝世纪科技公司在一审期间未对2014年11月16日至2015年11月15日期间租金提出诉讼时效抗辩，且未提出新的证据。天宝世纪科技公司在一审判决书以及上诉状中自认曾在诉讼前找过现房产管理人哈尔滨高新区孵化器管理有限公司（以下简称孵化器公司）进行过租金等费用核算。哈尔滨高科技公司在收到上诉状后与孵化器公司核实，天宝世纪科技公司确实在2018年7月30日前到孵化器公司核算过相关费用，要求费用算至2018年7月30日。之所以未支付的原因，按照天宝世纪科技公司陈述，是其认为2013年至2016年三年免租，而孵化器公司却收取。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定，义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务”。天宝世纪科技公司前去核算费用，认为费用存在不合理多算，不光表明其有清偿债务，至少是部分债务的意愿，也可从侧面印证哈尔滨高科技公司或其管理人曾向其催收过租金，故而全部债权的诉讼时效其实自2018年7月30日前已中断。综上，2014年11月15日至2015年11月14日期间租金的诉讼请求未过诉讼时效期间，天宝世纪科技公司的上诉请求既无事实依据又无法律依据，应予以驳回。哈尔滨高科技公司向一审法院起诉请求：1.判令解除哈尔滨高科技公司、天宝世纪科技公司之间的房屋租赁合同关系；2.判令天宝世纪科技公司立即从租赁的房屋中迁出，并将租赁的房屋交还给哈尔滨高科技公司；3.判令天宝世纪科技公司向哈尔滨高科技公司支付自2013年11月15日起至2016年11月15日期间所欠租金43,380元；4.判令天宝世纪科技公司向哈尔滨高科技公司支付自2016年11月18日起至实际迁出之日止房屋使用费，暂时从2016年11月18日计算至2018年8月8日，按照使用面积48.2平方米、每日1元/平方米的标准计算，房屋使用费为30,269.60元。一审法院认定事实：2013年7月4日，天宝世纪科技公司作为哈尔滨高新区招商引资企业与高开区管委会签订《哈尔滨科技创新城加速器入驻协议书》，协议书约定：“第一条甲方同意乙方黑龙江垦区种植业物联网应用示范项目入驻软件园，入驻人数20人，总投资600万元（含装修及固定资产投资费用）。第二条甲方同意乙方（或乙方出资成立的子公司）在哈高新区注册登记，并租赁创新创业广场20号楼房屋，租用房屋的使用面积约为100平方米，时间自2013年8月起至2016年8月止（使用时间与位置以与创业中心签订正式租赁合同为准）。第三条2.甲方同意根据乙方项目科技水平、产业规模、从业人数和利税收入情况确定相关优惠政策，并按本协议约定执行。第四条2.乙方应于租赁合同签订后三个月内按约定项目内容和人数入驻软件园。3.乙方自正式入驻时起，连续三年的区本级纳税额不低于100元/平方米/年。若乙方达不到以上标准，差额部分在房屋保障金中扣除。第五条优惠政策1.软件园内用房租赁价格为300元/平方米/年（不含供暖费、水、电费、物业费、电梯费等），甲方同意对自本协议签订之日起3个月内入驻的企业給予免三件房租的优惠。2.房屋保障金缴纳方式：乙方需按100元/平方米/年于入驻同时缴纳房屋保障金。每年3月底，根据企业经营业绩、实现销售、缴纳税收情况及基础设施完好率等，按比例返还，并收取下一年度房屋保障金。第六条违约责任1.由于甲方原因导致不能按时将租赁用房交付使用的，甲方将根据实际情况顺延对乙方入驻及纳税额的考核时间”。哈尔滨高科技公司是哈尔滨高新技术产业开发区管理委员会和哈尔滨科技创业中心投资设立的全民所有制企业。2013年至2015年，天宝世纪科技公司与哈尔滨高科技公司签订了三份房屋租赁合同，约定天宝世纪科技公司承租哈尔滨高科技公司名下的坐落于哈尔滨高新区科技创新城秀月街（路）178号创新创业广场20号楼A单元四层A409室房屋，天宝世纪科技公司作为办公、研发、设计、组装生产或测试场所，建筑面积76.6平方米，使用面积48.2平方米。租赁期限三年，自2013年11月15日起至2016年11月15日。2013年双方签订第一份《房屋租赁协议书》。第二条约定“房屋保障金为100元/平方米，合计4820元整”；第三条约定“租金标准为__元整，房屋租金为__元整，其中政策减免__元整，实收租金__元整。”第四条约定“付款方式：本协议签订后，乙方须在本协议起始后__天内向甲方缴纳上述房屋的全部费用共计4820元，付费手续完毕，甲方出具《房屋入住通知书》，乙方持《房屋入住通知书》办理物业相关手续后入住使用房屋。”第六条约定：“乙方在承租期间实现主要经济指标承诺如下：第一年实现销售收入200万元，区本级纳税额1.2万元，全口径纳税额__元。第二年实现销售收入300万元，区本级纳税额1.4万元，全口径纳税额__元。第三年实现销售收入400万元，区本级纳税额1.6万元，全口径纳税额__元。”合同第七条“（十四）其他条款：政策减免房租乙方若完不成与管委会签订的纳税指标，甲方有权按300元/平方米收取租金”。2014年11月15日至2015年11月16日第二份《房屋租赁合同》，第二条约定“为了保障乙方在享受高新区房屋租金优惠政策之后，能切实履行所承诺的缴税指标，高新区管委会特规定收取入驻企业房屋保障金，房屋保障金暂存在财政局。应收房屋保障金为100元/平方米，合计4820元整”；第三条约定“租金标准为__元整，房屋应交租金为__元整，实收租金__元整。”第四条约定“付款方式：本协议签订后，乙方须在本协议起始后15天内向甲方缴纳上述房屋的全部费用共计__元整，付费手续完毕，甲方出具《房屋入住通知书》，乙方持《房屋入住通知书》办理物业相关手续后入住使用房屋。”第六条约定：“乙方在承租期间实现主要经济指标承诺如下：2014年11月15日起至2015年11月16日期间，完成全口径纳税额1.4万元。”合同第七条“（十四）其他条款：（空）”。2015年11月15日至2016年11月16日第三份《房屋租赁合同》，第二条约定“为了保障乙方在享受高新区房屋租金优惠政策之后，能切实履行所承诺的缴税指标，高新区管委会特规定收取入驻企业房屋保障金，房屋保障金暂存在财政局。应收房屋保障金为100元/平方米，合计4820元整”；第三条约定“租金标准为300元整，房屋应交租金为__元整，实收租金__元整。”第四条约定“付款方式：本协议签订后，乙方须在本协议起始后15天内向甲方缴纳上述房屋的全部费用共计__元整，付费手续完毕，甲方出具《房屋入住通知书》，乙方持《房屋入住通知书》办理物业相关手续后入住使用房屋。”第六条约定：“乙方在承租期间实现主要经济指标承诺如下：2015年11月16日起至2016年11月16日期间，完成全口径纳税额8万元。”合同第七条“（十四）其他条款：（空）”。三份合同对续租、腾退房屋及违约金事宜约定相同，均为：“本合同到期后，乙方有权优先续租，如乙方续租房屋，必须提前一个月向甲方提出续签合同申请。”“本合同到期后，乙方交还甲方的房屋应保持房屋及设备设施的完好状态，不得留存物品及影响房屋的正常使用，对未经甲方同意留存的物品，甲方有权处置。”“乙方在房屋使用期满后如不续租，须在期满后的3日内退出使用的全部房屋，完好无损的交给甲方。乙方对租赁房屋的装饰装修物可自行拆除、恢复房屋交付的原状；已固定的不能拆除的添附物和装修改造部分（如隔断墙、地板等），甲方不给予乙方赔偿”；第十条“（二）租赁期满后，乙方续签租赁合同，未按合同约定交付租金，每逾期一日向甲方支付本协议项下租金千分之一的违约金；（三）乙方在使用期满后如不签订续租合同并缴纳全部费用，须在期满后的3日内腾退出使用的全部房屋。逾期不腾退房屋，每逾期一日甲方按每日1元/平方米标准向乙方收取房屋使用费；若乙方拒不缴纳房屋使用费，甲方有权停止一切服务（包括停水、停电、封门等），并将乙方强行迁出并将其使用房屋内的实物和保证金抵偿所欠房屋使用费等费用，由此所造成的一切损失，由乙方自行承担”。天宝世纪科技公司于2013年11月8日缴纳房屋保障金4820元，在承租期间没有缴纳房屋租金。2016年11月15租赁合同期满后双方未签书面房屋租赁协议，至2018年9月14日天宝世纪科技公司迁出租赁房屋，尚余水费332.25元、电费1728.30元。天宝世纪科技公司租赁期内未完成合同约定的全口径纳税额度。一审法院认为，哈尔滨高科技公司与天宝世纪科技公司签订的三份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定。房屋租赁合同中，出租人让渡的是对房屋的占有、使用、收益权，结合哈尔滨高新技术产业开发区管理委员会出具的产权说明函等有效证据，哈尔滨高科技公司有权与相对人签订房屋租赁合同，故认定哈尔滨高科技公司与天宝世纪科技公司签订的三份《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行义务。天宝世纪科技公司于2018年9月14日办理迁出手续迁出承租房屋，双方租赁合同已经解除。哈尔滨高科技公司诉请解除双方房屋租赁合同关系，要求天宝世纪科技公司从租赁的房屋中迁出，已无事实依据，不予支持。哈尔滨高科技公司请求天宝世纪科技公司支付自2013年11月15日起至2016年11月15日期间所欠租金43,380元；天宝世纪科技公司抗辩2013年11月15日至2014年11月15日期间的房屋租金已经超过诉讼时效，哈尔滨高科技公司未提交相应证据证明有诉讼时效中止、中断的情形，天宝世纪科技公司抗辩符合《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，对该抗辩主张予以采纳，对哈尔滨高科技公司该部分主张不予支持。2014年11月15日起至2016年11月15日租金,根据双方签订的房屋租赁合同约定，天宝世纪科技公司需在承租期内达到税收考核标准，因租赁合同约定的出租人给予承租人免予支付租金的优惠激励政策，租期内免租金的收益体现在出租人在租赁期内所收取的税收总额中，因此税收不能达到标准，承租人仍应支付租金。天宝世纪科技公司抗辩入驻协议已约定3年免租，但入驻协议约定的免租条件为完成相应的纳税指标，天宝世纪科技公司并未完成纳税指标，不符合免租情形。且三份房屋租赁合同中也约定了税收考核标准，第一份合同约定了“政策减免房租乙方若完不成与管委会签订的纳税指标，甲方有权按300元/㎡收取租金。”第三份合同约定了房屋租金为300元，可见房屋租赁合同已经对入驻协议的约定进行了变更，天宝世纪科技公司应当按照约定租金标准支付租赁期限内2014年11月15日起至2016年11月15日的租金28,920元（300元/平方米/年×48.2平方米×2年）。故对哈尔滨高科技公司请求天宝世纪科技公司给付自2015年1月1日起至2017年12月31日租金，予以支持。天宝世纪科技公司同意按照使用面积48.2平方米、每日1元/平方米的标准向哈尔滨高科技公司支付自2016年11月18日至迁出之日2018年9月14日止，共256天的房屋使用费32,053元（1元/平方米/日×48.2平方米×665天），予以准许。天宝世纪科技公司向哈尔滨高科技公司缴纳的房屋保障金4820元，应予以抵扣，为避免当事人诉累，天宝世纪科技公司主张水费余额332.25元、电费余额1728.30元予以抵扣，予以支持。故天宝世纪科技公司还应向哈尔滨高科技公司缴纳房屋租金（使用费）54,092.45元（28,920元+32053元-4820元-332.25元-1728.30元）。哈尔滨高科技公司主张按照使用面积48.2平方米、每日1元/平方米的标准计算房屋使用费，不予支持。判决：一、天宝世纪科技公司于判决生效之日起七日内给付哈尔滨高科技公司自2014年11月15日起至2018年9月14日期间的房屋租金（使用费）54,092.45元；二、驳回哈尔滨高科技公司其他诉讼请求。如天宝世纪科技公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，虽然2014年11月16日至2015年11月15日期间租金的诉讼时效期间于2018年11月15日届满，距哈尔滨高科技公司变更诉讼请求时已经超过诉讼时效期间，但天宝世纪科技公司在一审中仅以2014年至2016年因入驻协议约定三年免租进行抗辩，并未提出诉讼时效抗辩。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”之规定，由于天宝世纪科技公司在一审中并未诉讼时效抗辩，且在二审期间亦未提交新证据证明2014年至2015年度租金已过诉讼时效期间，天宝世纪科技公司在二审中提出该抗辩理由，本院不予支持。综上所述，天宝世纪科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1652元，由哈尔滨天宝世纪科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇二〇年十月十日法官助理孙志军书记员于文娟