辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6854号上诉人（原审被告）：金亚贤，女，1949年11月25日生，汉族，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。被上诉人（原审原告）：大连杨柳物业管理有限公司，住所地大连市西岗区东北路167号。法定代表人:李连玉，该公司经理。委托诉讼代理人:陈宇，辽宁同城律师事务所律师。上诉人金亚贤因与被上诉人大连杨柳物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初2793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金亚贤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人不是案涉房屋的业主，上诉人的儿子金光辉才是业主，案涉房屋现出租给连丰大药房，双方约定物业费由其承担，故被上诉人起诉主体有误。被上诉人法定代表人李连玉知晓此情况，向上诉人出具证明，不执行上诉人。大连杨柳物业管理有限公司不同意金亚贤的上诉请求，主要答辩意见如下：上诉人是案涉房屋的购买人，生效法律文书也已确认其业主身份，其将房屋出租、与承租人之间关于物业费谁交付的约定内容不能对抗被上诉人。大连杨柳物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告金亚贤支付物业服务费7255.2元及违约金2000元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2007年12月26日，原告与案涉房屋的开发单位中国人民解放军91987部队签订了《物业管理委托合同》，约定由原告对杨柳新居（又名：杨柳·家和苑小区）实行物业管理，物业具体位置为大连市甘井子区海军大院东院。合同约定，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。委托管理期限为8年，自2008年1月1日至2014年12月31日。物业管理服务费标准为高层住宅0.8元/㎡（月）（含电梯电费、养护维修、保险等费）、非住宅1元/㎡（月），逾期四个月起按每天3‰交滞纳金。2014年12月21日，原告（乙方）与中国人民解放军91987部队（甲方）签订《物业管理委托合同补充协议》，约定委托期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止；委托管理期限届满，中国人民解放军91987部队委托其他物业管理单位之前，本补充协议继续履行，业主及使用人继续缴纳物业服务费。将《物业管理委托合同》中逾期缴纳物业费的违约责任变更为“乙方提供物业服务，随时催交物业费，业主及使用人随时交纳物业费，拒不交纳的，自催交之日起按照欠交金额的30%承担违约金。”被告未交纳2017年8月1日至2019年7月31日期间的物业费。另查明，2019年6月12日，中国人民解放军91987部队向原告出具《说明函》一份，载明：“鉴于2007年，你公司作为乙方，我单位作为甲方签订的《物业管理委托合同》及相关协议中约定的物业服务费计算标准的理解上出现歧义，现应你公司的要求，特此说明如下：上述《物业管理委托合同》及相关协议中约定的物业服务费应当按照相应业主的物业建筑面积计算；认定建筑面积的依据是由我单位委托，由测绘公司出具的《房屋面积测绘报告》。特此说明，遵照执行！”。2008年10月11日，大连家园测绘有限公司出具的家园测（果）字[2008]第031号《房屋面积测绘报告》附表《房屋面积明细表》中载明，案涉房屋1层59-5号，建筑面积为153.61平方米，2层59-5号，建筑面积为148.69平方米，建筑面积合计302.3平方米。至本案辩论终结前，案涉小区未成立业主委员会。再查明，被告提供《租赁合同》一份，载明：被告作为甲方，案外人夏鹏作为乙方，甲方将案涉房屋一层153.61平方米出租给乙方使用，租赁期限自2014年4月1日起至2016年3月31日止，租金为41,000元，自2016年4月1日起至2021年3月31日止租金为45,000元。乙方在承租期内暖气费、电费、水费、物业费等自行负担，甲方不承担任何责任。被告据此辩称案涉物业费不应由其承担，应由案外人夏鹏支付。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与案涉房屋建设单位中国人民解放军91987部队签订的《物业管理委托合同》及补充协议对原、被告双方均具有约束力。业主和物业服务单位之间是平等主体。原告是依法成立的物业服务单位，依照约定为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区物业使用人应按合同约定交纳物业服务费。原告提供的说明函及房屋面积测绘报告能够证实，被告案涉房屋建筑面积应为302.3平方米，故被告应向原告交纳2017年8月1日至2019年7月31日期间的物业费7255.2元（1元/月/平方米×302.3平方米×24个月）。关于原告主张被告支付违约金一节。被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但考虑到原告在履行合同的过程中，存在一定的违约行为，也有需要不断完善的方面，亦应承担相应的违约责任。一审法院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。关于被告辩称其非案涉房屋业主的意见。因被告未提供相关证据证明其已将案涉房屋转移至他人名下，故被告的此节辩称意见，因无证据证明，不予采纳。关于被告辩称根据其与案外人签订房屋租赁合同，案涉房屋物业费应由案外人承担的意见。被告系案涉房屋的购买人及使用人，其与案外人就案涉房屋租赁期间相关费用承担的约定无法对抗第三人，如被告认为案外人未履行双方签订的租赁合同相关义务，应另行向案外人主张权利，但不能据此拒交案涉物业服务费。故被告此节辩称意见，理由不当，不予采纳。关于被告辩称原告提供的物业服务存在问题一节。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称房屋质量问题，如房屋在质保期内，应由开发商负责维修。如房屋过了质保期，房屋自有部分应当由业主自行维修，公共设施、公共部位应通过启动维修基金进行维修，被告以自家房屋质量问题拒交物业费没有法律依据。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告金亚贤给付原告大连杨柳物业管理有限公司2017年8月1日至2019年7月31日期间的物业费人民币7255.2元；二、驳回原告大连杨柳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预付），已减半收取，由被告金亚贤负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连杨柳物业管理有限公司。二审中，上诉人提交授权委托书、租赁合同、李连玉证明等一组材料作为新证据，拟证明案涉房屋的业主是案外人金光辉而非上诉人，上诉人只是受托管理房屋，物业费不应由上诉人承担，李连玉对此情况知晓，并承诺暂不执行上诉人。被上诉人质证意见如下：以上材料均为复印件，对真实性无法确认，对关联性不予认可。本院采纳被上诉人的质证意见，对该组材料均不予采信。被上诉人在二审也提交了一组新证据，即（2017）辽0211民初10161号民事判决书和（2018）辽02民终5548号民事调解书，拟共同证明双方曾在2017年有过一次诉讼，上诉人在该案中认可其业主身份，并同意支付物业费，双方在该案二审中以调解结案。上诉人对两份法律文书的真实性没有异议，但仍坚持认为自己不是业主，不同意交纳案涉物业费。本院对该两份法律文书予以采信。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。补充查明，被上诉人曾于2017年起诉上诉人，主张案涉房屋2009年1月至2017年7月期间的物业费和违约金，上诉人在该案一审庭审中答辩称：“被告（金亚贤）是该房屋的业主，房屋面积应为153.59平方米，对物业费的计算标准、拖欠的期限没有异议”。该案一审查明如下事实：“2008年4月20日，被告金亚贤与大连保利房地产经纪有限公司签订《房屋买卖协议书》，购买了大连保利房地产经纪有限公司代理的位于大连市甘井子区房屋……案涉房屋为军产房，该房屋在建设单位中国人民解放军91987部队处登记有两层，第一层建筑面积为153.61平方米，第二层建筑面积148.69平方米，合计302.3平方米”。该案一审判决如下：“一、被告金亚贤于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连杨柳物业管理有限公司自2009年1月至2017年7月止的物业费15,821.83元……”大连杨柳物业管理有限公司不服一审判决提起上诉，二审中双方达成和解协议如下：“一、金亚贤于2019年2月1日之前一次性给付大连杨柳物业管理有限公司2009年1月至2017年7月止物业费15,000元；二、一审案件受理费350元，二审案件受理费700元，减半收取350元，以上合计700元，由大连杨柳物业管理有限公司负担；三、大连杨柳物业管理有限公司放弃本案其他诉讼请求，针对本案双方再无纠纷”。另查明，金亚贤在二审庭审中自述案涉房屋的租金由其收取，用于支付孙子的抚养费本院认为，开发商与物业公司签订的物业管理委托合同对业主有约束力，上诉人金亚贤是大连市甘井子区公建的业主，应当依物业管理委托合同的约定内容享有权利并履行义务，其拖欠物业费是不争的事实，一审判令其给付所欠物业费并无不当，应予维持。上诉人金亚贤拒付物业费的主要理由是其既非房屋业主，也非房屋实际使用人，被上诉人起诉主体有误。对此，本院认为，案涉房屋的购买合同是金亚贤与开发商签订的，金亚贤在以往诉讼中自认自己的业主身份，2017年以前的物业费是金亚贤实际支付的，因此，在金亚贤未能提供充分证据证明其已转让房屋的情况下，一审判令金亚贤给付物业费并无不当。至于案涉房屋已出租给案外人使用，租赁合同明确约定了由案外人承担物业费一节，因金亚贤未能提供租赁合同原件，本院无据确认其与承租人对物业费负担如何约定的事实，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”之规定，被上诉人直接起诉业主金亚贤给付物业费有法律依据。因此，金亚贤关于诉讼主体错误的主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金亚贤负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  王 歆二〇二〇年十月十日书记员  于 涵