广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15705号上诉人（原审原告）：广州市天河区侨乐新村业主委员会，住所地：广东省广州市天河区沙太路侨乐新村70号首层。法定代表人：田波，职务：业委会主任。委托诉讼代理人：王勋，广东人民时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈远城，该业委会委员。被上诉人（原审被告）：广州华侨物业发展有限公司，住所地：广东省广州市天河区天河北路390－392号首层。法定代表人：袁军华，职务：总经理。被上诉人（原审被告）：广州华侨物业发展有限公司侨乐管理处，住所地：广东省广州市天河区沙太路侨乐街68－72双号（除负一层外）之首层配套用房。法定代表人：耿永凯，职务：部门经理。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：林传富，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州市天河区侨乐新村业主委员会（以下简称侨乐新村业委会）因与被上诉人广州华侨物业发展有限公司（以下简称华侨公司）、广州华侨物业发展有限公司侨乐管理处（以下简称华侨公司侨乐管理处）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初7662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。侨乐新村业委会上诉请求：1.撤销一审判决，支持侨乐新村业委会一审诉讼请求，即判令华侨公司、华侨公司侨乐管理处立即退出广州市天河区侨乐新村物业管理区域，移交侨乐新村小区物业管用房及公共设施设备，移交侨乐新村物业管理资料；2.华侨公司、华侨公司侨乐管理处承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决审理基本事实不清，适用法律错误，审理结果不公，具体理由如下：一、侨乐新村业委会已经成立并召开了业主大会，经过全体业主“双过半”表决通过了终止与华侨公司、华侨公司侨乐管理处之间的物业管理关系，并授权业委会通过招标的方式选聘新的物业服务企业，由广州虹宇物业管理有限公司（以下简称虹宇物业公司）中标，侨乐新村业委会与虹宇物业公司签订的物业服务合同已经生效。侨乐新村业委会已于2018年3月24日向华侨公司、华侨公司侨乐管理处邮寄送达《关于侨乐新村物业管理权交接事宜的函》，并同时张贴、直接递交送达该函件，告知华侨公司、华侨公司侨乐管理处正式终止其与侨乐新村小区的物业服务关系，且应在2018年4月25日向侨乐新村业委会交接物业管理权。华侨公司、华侨公司侨乐管理处在（2019）粤01民终15222号案二审期间向法院提供的《物业管理合同》中明确载明其与全体业主之间的物业管理合同在业委会成立之日终止。二、侨乐新村业委会于2016年8月依法成立并经广州市天河区沙东街道办事处备案，在沙东××××、居委会以及相关业主的监督指导下召开了业主大会，华侨公司、华侨公司侨乐管理处也参加了会议全过程。侨乐新村业委会通过召开业主大会由业主大会表决选聘和解聘物业服务公司，经“双过半”业主通过，且华侨公司、华侨公司侨乐管理处操纵三业主起诉侨乐新村业委会要求撤销业主大会决议的诉请已被驳回，两级法院也确认了业主大会程序和结果的合法性。本案一审法院认定基本事实不清。三、沙东街道办事处全程监督指导业主大会投票、统计和公示等工作。侨乐新村业委会已经于2017年12月1日至2018年1月3日对表决明细及结果进行了公示，并在该公示期满后对该公示期内收到的业主的异议进行了处理，对表决结果进行了修正，形成了业主大会的表决结果以及决议，且于2018年1月5日起对修正后的表决结果以及形成的决议进行了超过三十天时间的公示公告，公示期限已于2018年2月5日结束并生效。一审法院认定“业主大会的决定仍处于公示期阶段”属于认定基本事实不清，不符合以法律为准绳的基本原则。四、侨乐新村小区业主大会决定经过全体业主“双过半”通过并进行了公示公告，公示期间已经届满并结束，业主大会相关决定合法有效。2018年7月3日侨乐新村业委会向广州市天河区住房建筑和园林局提出申请，请求依法责令华侨公司、华侨公司侨乐管理处移交物业管理现场和相关设备设施及相关物业管理资料，并处罚华侨公司、华侨公司侨乐管理处的违法行为。对侨乐新村业委会提起的行政诉讼，终审判决广州市天河区住房建筑和园林局应在六十天内对申请事项作出处理。广州市天河区住房建筑和园林局声称“执行判决”，于2019年7月8日作出《关于侨乐新村业主大会及物业公司退出事宜的处理意见》，但该意见于法无据，并非具体行政行为，亦未对侨乐新村业委会的申请事项进行实质性处理，并且2019年7月8日的处理意见内容与其2018年10月30日发给广州市天河区沙东街道办事处的指导意见函内容一致，但与2018年10月30日发给广州市铁路法院的行政答辩状意见完全不同。广州市天河区住房建筑和园林局的行为明显是行政不作为、滥用行政权力。一审法院以广州市天河区住房建筑和园林局《关于侨乐新村业主大会及物业公司退出事宜的处理意见》认定业主大会相关决定“目前仍处于相关行政机关监督阶段”缺乏基本事实依据。一审法院适用《中华人民共和国物权法》第七十六条判决驳回侨乐新村业委会的请求属于适用法律错误。五、在侨乐新村小区业主大会决定经过全体业主“双过半”通过并进行了公示公告，华侨公司、华侨公司侨乐管理处组织三业主起诉侨乐新村业委会要求撤销业主大会决定的要求被驳回，且侨乐新村业委会两次通过书面形式回复广州市天河区住房建筑和园林局，指出其2018年10月30日以及2019年7月8日处理意见的错误并明确拒绝其没有法律依据的“指导意见”的情况下，广州市天河区住房建筑和园林局至今也没有行使权力撤销业主大会决定并告知全体业主，业主大会决议仍真实合法有效。一审法院没有查明华侨公司、华侨公司侨乐管理处与侨乐新村小区业主之间的物业管理合同是否终止、何时终止，华侨公司、华侨公司侨乐管理处霸占侨乐新村小区的合法依据，而是以侨乐新村业委会“没有充分证据证明相关决议有效”为由不支持侨乐新村业委会的诉讼请求，适用法律错误，审理结果不公正。六、如前所述，侨乐新村业主大会表决及公示过程合法有效，相关部门全程进行了监督。在业主撤销权之诉判决后，侨乐新村业委会已向广州市天河区住房建筑和园林局发出书面函件，要求其依法履行职责，责令华侨公司、华侨公司侨乐管理处退出侨乐新村物业管理，但该局不作为，导致华侨公司、华侨公司侨乐管理处仍非法滞留在案涉小区。一审法院据此作判，导致全体业主权利受到侵害而无法得到保护和救济。被上诉人华侨公司、华侨公司侨乐管理处二审共同答辩称：一、（2019）粤01民终15222号生效判决已经认定案涉业主大会决议尚未生效，仍然处于行政机关责令整改阶段。侨乐新村业委会以没有生效甚至是无效的业主大会决议要求华侨公司、华侨公司侨乐管理处撤场，没有任何事实与法律依据；二、不管广州市天河区住房建筑和园林局的处理意见是否与此前的意见相同，至今为止均是生效的具体行政行为，只要没有被撤销，该局出具的意见就具有执行力和拘束力，侨乐新村业委会应该遵守。侨乐新村业委会提交的《对广州市天河区住房和建设园林局的回应》，恰恰证明侨乐新村业委会在多个行政机关的指导下，拒不听从行政机关的指导，存在严重违法行为。2019年3月2日，侨乐新村业委会向一审法院起诉请求：1.华侨公司、华侨公司侨乐管理处立即退出广州市天河区侨乐新村物业管理区域，移交侨乐新村小区物业管理用房及公共设施设备（详见清单的第1－8项）；2.华侨公司、华侨公司侨乐管理处立即移交侨乐新村物业管理资料（详见清单的第9－11项）；3.华侨公司、华侨公司侨乐管理处承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：已经于2019年12月24日发生法律效力的（2018）粤0106民初10216号民事判决（以下简称10216号民事判决）和（2019）粤01民终15222号民事判决（以下简称15222号民事判决）查明与认定的与本案有关的内容如下：一、张国明、董继彬、吴家红均是广州市天河区沙太公路侨乐街侨乐新村小区的业主。侨乐新村业委会是侨乐新村小区的业主委员会，沙东街道办于2016年8月22日出具《业主委员会备案回执》，该回执载明该业主委员会任期2016年8月1日起至2021年8月1日止，业委会成员包括田波（主任）、陆艳飞（副主任）、黄坚松（副主任）、陈丰泉、郑清耀、李善深、杨亚彩、陈远城、朱伟彬等。华侨公司是侨乐新村小区的现任物业管理公司。该案中各方确认侨乐小区有1236户业主。二、侨乐新村业委会对其作出聘请物业服务公司……决定的过程提交以下证据：1……5.落款日期2017年12月1日，侨乐业主大会和侨乐新村业委会向侨乐新村全体业主发出的《关于公示侨乐新村首届业主大会第一次会议表决结果的通知》，通知称2017年10月16日至2017年11月26日期间采用书面征求形式组织召开首届业主大会第一次会议，对以下内容进行了书面表决：一、表决聘请物业服务公司；二、表决小区物业管理收费标准；三、表决小区公共区域的经营方式、管理经营收益事宜。并于2017年11月27日在侨乐新村业委会查验、统计了业主表决票，邀请沙东街道办代表、陶庄居委代表、业主代表对查验、统计表决票过程进行了全程监督。现将表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行公示，公示期从2017年12月1日起至2018年1月3日止。公示期间，对表决结果有异议的业主，可以持本人有效身份证明和有效房产证明查验本人表决意见；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限，侨乐新村业委会将及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的业主表决结果不一致的，可以向沙东街道办或陶庄居委会反映，最后由侨乐新村业委会重新统计、公示表决结果。公示期满，业主无异议或异议不成立，业委会将把《首届业主大会第一次会议》的表决结果在小区内显著位置公告全体业主。附表《侨乐新村首届业主大会第一次会议表决结果汇总统计表》表决项一显示业主总人数1236，参加投票的业主人数828，同意业主人数800，反对业主人数8，弃权业主人数20，未参加表决的业主人数408，同意的业主人数占业主总人数的比例64.72%，小区建筑物总面积（平方米）126900.8018，参加投票业主的专有部分面积之和69994.0021，同意业主的专有部门面积之和67671.9615，反对业主的专有部门面积之和681.6406，弃权业主的专有部门面积之和1640.4，未参加表决业主的专有部门面积之和56906.7997，同意业主的专有部门面积之和占小区建筑物总面积的比例53.33%。表决项二显示业主总人数1236，参加投票的业主人数828，同意业主人数808，反对业主人数6，弃权业主人数14，未参加表决的业主人数408，同意的业主人数占业主总人数的比例65.37%，小区建筑物总面积（平方米）126900.8018，参加投票业主的专有部分面积之和69994.0021，同意业主的专有部门面积之和68337.6497，反对业主的专有部门面积之和434，弃权业主的专有部门面积之和1222.3524，未参加表决业主的专有部门面积之和56906.7997，同意业主的专有部门面积之和占小区建筑物总面积的比例53.85%。表决项三显示业主总人数1236，参加投票的业主人数828，同意业主人数806，反对业主人数6，弃权业主人数16，未参加表决的业主人数408，同意的业主人数占业主总人数的比例65.21%，小区建筑物总面积（平方米）126900.8018，参加投票业主的专有部分面积之和69994.0021，同意业主的专有部门面积之和68175.1961，反对业主的专有部门面积之和459.9，弃权业主的专有部门面积之和1358.906，未参加表决业主的专有部门面积之和56906.7997，同意业主的专有部门面积之和占小区建筑物总面积的比例53.72%。三统计表均载明备注：本小区有投票权的业主总人数为1236人，建筑物总面积为126900.8018平方米。经查验表决票，共回收表决票828张，其中，有0张表决存有多选、不选、涂改的情况，视为无效票。6……7.日期2018年1月5日的[侨乐业字（2018）第1号]《关于首届业主大会第一次会议表决结果的通告》。通告称：2017年12月1日－2018年1月3日向全体业主公示本次表决票明细期间，根据反馈意见，对有异议的表决票作出处理，并重新进行了表决票的统计：1、公示房号中有5户重复现象：68－1102、72－1006、72－1101、60－902、18－303。经核对公示明细表确认68－1102、72－1006、72－1101、18－303为重复，系在填写表决票明细时笔误所致，核对相应房号面积后将重复的该4户中与实际面积不符的表决票在统计中删除。2、68－808、16－202业主反馈表决票非本人投票。经核实，16－202所提出异议属实，将其表决票作废处理，68－808房表决票签名确系业主本人所签，异议不成立。经修正，表决结果如下：一、表决聘请物业服务公司。同意通过（同意票数64.4%、同意面积52.98%）；二、表决小区物业管理费收费标准。同意通过（同意票数65.04%、同意面积53.51%）；三、表决小区公共区域的经营方式、经营管理收益事宜。同意通过（同意票数64.88%、同意面积53.38%）。现将本次会议投票统计最终结果予以公示30天。2018年1月5日－2018年2月5日。附表《侨乐新村首届业主大会第一次会议表决结果汇总统计表》修正版表决项一显示业主总人数1236，参加投票的业主人数823，同意业主人数796，反对业主人数7，弃权业主人数20，未参加表决的业主人数413，同意的业主人数占业主总人数的比例64.40%，小区建筑物总面积（平方米）126900.8018，参加投票业主的专有部分面积之和69462.3337（69994.0021－351.1618－97.0666－83.44），同意业主的专有部门面积之和67237.3597（67671.9615－351.1618－83.44），反对业主的专有部门面积之和584.574（681.6406－97.0666），弃权业主的专有部门面积之和1640.4，未参加表决业主的专有部门面积之和57438.4681（56906.7997＋351.1618＋97.0666＋83.44），同意业主的专有部门面积之和占小区建筑物总面积的比例52.98%。表决项二显示业主总人数1236，参加投票的业主人数823，同意业主人数804，反对业主人数6，弃权业主人数13，未参加表决的业主人数413，同意的业主人数占业主总人数的比例65.04%，小区建筑物总面积（平方米）126900.8018，参加投票业主的专有部分面积之和69462.3337（69994.0021－351.1618－97.0666－83.44），同意业主的专有部门面积之和67903.0479（68337.6497－351.1618－83.44），反对业主的专有部门面积之和434，弃权业主的专有部门面积之和1125.2858（1222.3524－97.0666），未参加表决业主的专有部门面积之和57438.4681（56906.7997＋351.1618＋97.0666＋83.44），同意业主的专有部门面积之和占小区建筑物总面积的比例53.51%。表决项三显示业主总人数1236，参加投票的业主人数823，同意业主人数802，反对业主人数6，弃权业主人数15，未参加表决的业主人数413，同意的业主人数占业主总人数的比例64.88%，小区建筑物总面积（平方米）126900.8018，参加投票业主的专有部分面积之和69462.3337（69994.0021－351.1618－97.0666－83.44），同意业主的专有部门面积之和67740.5943（68175.1961－351.1618－83.44），反对业主的专有部门面积之和459.9，弃权业主的专有部门面积之和1261.8394（1358.906－97.0666），未参加表决业主的专有部门面积之和57438.4681（56906.7997＋351.1618＋97.0666＋83.44），同意业主的专有部门面积之和占小区建筑物总面积的比例53.38%。三统计表均载明备注：本小区有投票权的业主总人数为1236人，建筑物总面积为126900.8018平方米。经查验表决票，共回收表决票828张，其中，有0张表决存有多选、不选、涂改的情况，视为无效票。2017年12月30日查验核实，重复同意票三张68－1102、72－1006、72－1101（总面积351.1618）；60－902未重复，68－808业主本人填写；重复/反对弃权票18－303（97.0666），无效票16－202（83.44）。华侨公司表示：证据5需回去核实；证据7与我方证据1名称一样，我方提供是照片，根据我方证据显示公示期是7天，但侨乐新村业委会提供证据7显示公示期是30天，第二次表决结果是2018年2月8日到期，但侨乐新村业委会为了使公示期限缩短写到期时间是2018年2月5日，其行为与法律相违背。三、关于侨乐新村业委会选定广州虹宇物业管理有限公司（简称虹宇公司）的过程，侨乐新村业委会另提交下列证据：1.《广东省机电设备招标中心有限公司采购文件委托人确认表》一份。该表显示：递交日期2018年2月12日，项目名称侨乐新村小区物业管理服务采购，委托人确认处有侨乐新村业委会盖章及业委会八名委员签名。2.2018年2月侨乐新村业委会（委托人、甲方）与机电公司（受托人、乙方）签订的《招标代理合同》一份（约定项目预算约678万元，招标代理服务费收费技术按照预算金额确定等）。3.机电公司2018年3月20日向虹宇公司出具的《中标通知书》（载明虹宇公司为侨乐新村小区物业管理服务采购项目的中标供应商等）。张国明、董继彬、吴家红及华侨公司对证据1均不予确认，对证据2、3真实性无异议，合法性、关联性有异议。四、2018年9月30日，侨乐新村业委会以广州市天河区住房和建设水务局（简称天河住建局）为被告起诉至广州铁路运输法院［案号：（2018）粤7101行初5595号］，要求天河住建局对《广州市天河区侨乐新村业主委员会请求依法责令广州华侨物业管理有限公司退出侨乐新村物业管理的申请书》作出处理。2018年12月12日，广州铁路运输法院作出（2018）粤7101行初5595号行政判决，一审判令驳回侨乐新村业委会的诉讼请求。侨乐新村业委会不服一审判决，提起上诉。2019年5月13日广州铁路运输中级法院作出（2019）粤71行终543号行政判决书，二审判令撤销一审判决，责令天河住建局自该判决生效之日起60日内对侨乐新村业委会2018年7月3日提交的《广州市天河区侨乐新村业主委员会请求依法责令广州华侨物业管理有限公司退出侨乐新村物业管理的申请书》作出处理等。五、华侨公司二审中提交如下证据：1.广州市天河区住房建设和园林局于2019年7月8日向侨乐新村业委会作出的《关于侨乐新村业主大会及物业公司退出事宜的处理意见》复印件，其中载明该局对侨乐新村业委会2018年7月3日提交的《广州市天河区侨乐新村业主委员会请求依法责令广州华侨物业管理有限公司退出侨乐新村物业管理的申请书》处理意见如下：“鉴于你会拒绝接受业主对其本人表决结果的查验意见，我局会同沙东街道办事处行使监督职能，责令你会在我局及沙东街道办事处的监督下重新统计2017年10月16日至2017年11月26日业主大会的表决意见，并重新公示表决结果和表决明细30日。重新公示期间，业主对表决结果有异议的，由沙东街道办事处会同居民委员会指导、协助和监督侨乐新村业主委员会、异议业主查验本人的表决意见，逾期不再接受业主的查验申请。公示期满，若最终表决结果达到‘双过半’法定条件的，我局将依法责令广州华侨物业发展有限公司退出侨乐新村物业项目；若最终表决结果未达到‘双过半’法定条件的，我局会同沙东街道办事处依法撤销你会于2018年2月13日作出的《关于招聘物业服务公司公开招标的通告》。”拟证明案涉业主大会的公示程序尚未走完，案涉业主大会存在严重假票现象，政府部门要求业委会重新公示表决结果，进一步印证了华侨公司在一审中提交的74户业主的异议书及委托书的真实性，而剔除该74户业主投票后的表决结果没有达到双过半的法定要求，本次业主大会决议应予撤销；经质证，侨乐新村业委会认为华侨公司提交的证据不属于二审新证据，且证据的取得也是严重违法的，上述证据均与本案无关；确认收到证据1的处理意见，其中所提及的2018年2月7日前往业委会办公室的业主是吴雅婷。侨乐新村业委会已对此书面回复，但并没有照该意见处理。因为对该业主投诉已经处理结束，街道办曾多次就吴雅婷等三业主投诉事宜召开协调会，在2018年5月25日的最后一次由街道办、派出所以及司法所、业委会、居委会和当事人业主共同参加的协调会中，已经明确了如果吴雅婷坚持投诉处理，其应通过法律途径进行维权，但其事后也没有进行法律维权。由于吴雅婷等三人均未否认其投票上签名的真实性，故不需要修改数据，亦无需重新公示。张国明、董继彬、吴家红勾结华侨公司用本来属于全体业主的停车棚进行收费，这是其起诉的动机。广州市天河区住房建设和园林局未派员参加2018年5月25日的协调会。六、一审法院认为，该案为业主撤销权纠纷。第一，作为张国明、董继彬、吴家红而言，张国明、董继彬、吴家红是华侨新村业主，其未参与本次投票，其提供的业主投诉信本身并不足以证实侨乐新村业委会组织召开的华侨新村业主大会程序、实体违法，相关涉案议题未经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”（即双过半）。张国明、董继彬、吴家红应承担举证不能的法律后果。第二，作为侨乐新村业委会而言，侨乐新村业委会是侨乐新村业主委员会，侨乐新村业委会提供的现场照片、视频等一系列证据表明关于涉案诉请议题表决事宜的业主大会筹备、投票、唱票、表决结果公示等事宜履行了公示等法定程序，侨乐新村业委会并邀请当地街道、居委、派出所等部门参与了投票封箱、唱票等过程。侨乐新村业委会提供的表决统计票载明了参与投票的侨乐新村各房号业主的表决情况。侨乐新村业委会庭后提交的《关于侨乐新村首届业主大会第一次会议全过程的说明》、《关于侨乐新村首届业主大会第一次会议以及执行会议决议的全过程的说明》对业主大会筹备、投票、唱票、回应部分业主异议及与街道办等部门沟通的过程等作了详细论述及说明。第三，作为华侨公司而言，华侨公司是侨乐新村的物业公司，本身不是侨乐新村业主，且涉案诉请决定涉及新旧物业更换，华侨公司是利害关系方。华侨公司提供侨乐新村74户业主的委托书、身份证及房产证等拟证实上述业主未参与投票却被投赞成票，剔除该部分投票后涉案诉请议题未达法定的双过半。但该案现有证据并无显示上述74户业主在投票结果公示阶段或该案诉前曾向侨乐新村业委会、沙东街道办或其他政府部门反映其被冒充投票的情况，且上述业主未出庭作证，侨乐新村业委会对该部分证据亦不予确认，故一审法院对华侨公司上述证据不予采信。第四，根据沙东街道办向一审法院出具的复函及附件，沙东街道办多次就有关事宜进行指导、监督，侨乐新村业委会针对沙东街道办的指导、监督事宜亦多次作出书面回复。根据侨乐新村业委会举证，其针对个别业主提出的异议，于2018年1月5日作出[侨乐业字（2018）第1号]《关于首届业主大会第一次会议表决结果的通告》，对其2017年12月1日《关于公示侨乐新村首届业主大会第一次会议表决结果的通知》的相关投票结果进行修正，修正后的投票结果符合“双过半”。综合本案案情，本案不足以认定涉案诉请决定违反法定程序及未经“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，张国明、董继彬、吴家红诉请理据不足，一审法院依法驳回张国明、董继彬、吴家红诉请。七、二审法院认为，针对张国明、董继彬、吴家红要求撤销的侨乐新村首次业主大会的决议应否被撤销问题，具体分析如下：首先，针对张国明、董继彬、吴家红与一审起诉理由相同的上诉理由。由于张国明、董继彬、吴家红在二审中确认其清楚知道有关业主大会召开及需要表决的事项，但未参与投票，亦未在决议公示期内提出异议，各方当事人在二审中均确认除开该三人房屋面积及户数不影响涉案决议“双过半”的结果，且各方当事人在一审中对于物业管理区域面积及户数均未提出异议，一审法院基于：1.侨乐新村业委会提交的现场照片、视频等一系列证据表明有关业主大会筹备、投票、唱票、表决结果公示等事宜均履行了公示等法定程序，当地街道、居委、派出所等部门亦受邀参与了投票封箱、唱票等过程，亦有表决统计表载明参与投票的各小区业主表决情况；2.张国明、董继彬、吴家红在一审中提交的证据均不足以证明本次业主大会程序、实体违法，相关涉案议题未获“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；3.华侨公司对其提交的有关74户业主的异议问题，并没有充分举证证明这些业主的投票结果为虚假，亦无证据显示该些业主曾在投票结果公示阶段或本案起诉前曾提出过有关假冒投票的问题等情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，认定张国明、董继彬、吴家红应承担举证不能的不利后果，论理清晰，合理有据，二审法院不再赘述。其次，针对张国明、董继彬、吴家红在二审中新提出的有关涉案小区建筑总面积计算有误、遗漏计算侨乐小学面积及票数等问题……由此可见，涉案小区实际物业管理范围与相关部门出具的《物业管理区域备案回执》中记载的物业总建筑物面积存在冲突。对此，二审法院认为，根据《广东省物业管理条例》第七条第一款及该条第三款的规定，张国明、董继彬、吴家红及华侨公司所提出的有关学校等公建配套设施的面积、户数是否应计入计票范围问题，实质属于对物业管理区域的划定有争议，应当由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门进行确定，二审法院在该案中对此依法不应审处。第三，对于华侨公司在二审中提交的广州市天河区住房建筑和园林局于2019年7月8日作出的《关于侨乐新村业主大会及物业公司退出事宜的处理意见》，其中载明如下内容：“鉴于你会拒绝接受业主对其本人表决结果的查验意见，我局会同沙东街道办事处行使监督职能，责令你会在我局及沙东街道办事处的监督下重新统计2017年10月16日至2017年11月26日业主大会的表决意见，并重新公示表决结果和表决明细30日。重新公示期间，业主对表决结果有异议的，由沙东街道办事处会同居民委员会指导、协助和监督侨乐新村业主委员会、异议业主查验本人的表决意见，逾期不再接受业主的查验申请。公示期满，若最终表决结果达到‘双过半’法定条件的，我局将依法责令广州华侨物业发展有限公司退出侨乐新村物业项目；若最终表决结果未达到‘双过半’法定条件的，我局会同沙东街道办事处依法撤销你会于2018年2月13日作出的《关于招聘物业服务公司公开招标的通告》。”根据《广州市物业管理暂行办法》第四十三条规定：“业主大会会议表决结果公示期间，业主对表决结果有异议的，组织召开业主大会会议的机构应当记录并及时答复。公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，应当公告业主大会决定。采用书面征求意见形式，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，组织召开业主大会会议的机构应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。”由此可见，物业管理区域的选举、投票等活动均属于小区业主的自主管理行为，对于形成统计结果的有关选票、表决票的真实性逐一进行核查，属于小区自治管理活动的范围；业主对于自身利益密切相关的公共事务以及共同管理的权利，均需积极关心、有效参与并及时行使权利；业主对于表决结果存在异议的，应当由异议人本人实名在表决结果的公示期限内向业主委员会查验选票、表决票的真实性，异议成立的则可以要求重新统计、公示表决结果，反之，公示期限届满后表决结果则生效。又根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十九条规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”即行政部门责令业委会就业主大会决议的公示程序进行整改期间，意味着业主大会的决议仍处于公示期的阶段，因此，在公示期尚未届满的情况下，表决结果尚未生效。该案中，相关决议目前仍处于有关行政机关监督审查阶段，在此情况下，张国明、董继彬、吴家红行使业主撤销权的条件并不具备，其在该案中提出的相关诉讼请求，二审法院不予支持。本案中，侨乐新村业委会为证明前期物业合同已经终止，2018年4月25日以后华侨公司、华侨公司侨乐管理处仍在涉案小区管理没有法律依据，提供了以下证据：1.日期2018年1月10日的[侨乐业字（2018）第1号]《关于首届业主大会第一次会议表决结果的通告》（侨乐新村业委会称该通告内容除落款日期外，其他内容与15222号民事判决中其提供的编号为7的证据[侨乐业字（2018）第1号]《关于首届业主大会第一次会议表决结果的通告》内容完全一致，该通告的准确日期是2018年1月5日，也是在2018年1月5日对外张贴；在2018年1月5日原来准备的通知里写的公示期是7天，当天后来经沙东街道办指出公示期应是30天，侨乐新村业委会遂在当天将通知里公示期由7天修正为30天；系侨乐新村业委会后来2018年1月10日在电脑存档时将落款日期打成了2018年1月10日），2.日期2018年3月24日的《关于侨乐新村物业管理权交接事宜的函》（彩打件上加盖了侨乐新村业委会印章原章。内容主要显示侨乐新村业委会要求华侨公司在2018年4月25日前做好向其移交涉案小区项目建设资料、物业产权资料、建筑工程技术资料、供电给排水电梯消防弱电各系统设备资料、财务数据、业主资料，物业管理费等各类公共收益和账册，物业用房等业主共有场所和设施设备的工作；并在2018年4月25日中午13:00前全面撤离涉案小区）。经质证，侨乐公司、侨乐公司侨乐管理处对上述证据的真实性均无异议，不确认合法性及其证明内容，主要理由如下：1.证据1这份通告至今尚未生效，侨乐新村业委会另案提起的起诉天河区住建局的行政诉讼二审判决之后政府相关职能部门仍然责令侨乐新村业委会重新公示表决结果，但侨乐新村业委会至今没有重新公示；2.证据2与其提交的证据新闻报道截图相互印照，证明侨乐新村业委会与案外人广州虹宇物业管理有限公司强行冲击涉案小区，造成侨乐公司、侨乐公司侨乐管理处重大损失。另，侨乐公司、侨乐公司侨乐管理处确认上述证据1除落款日期和公示期天数外，其他内容与15222号民事判决中其提供的编号为7的证据[侨乐业字（2018）第1号]《关于首届业主大会第一次会议表决结果的通告》内容完全一致。2020年1月13日，侨乐新村业委会与华侨公司、华侨公司侨乐管理处均确认在广州市天河区住房建筑和园林局于2019年7月8日作出《关于侨乐新村业主大会及物业公司退出事宜的处理意见》之后，侨乐新村业委会没有按照该处理意见要求在广州市天河区住房建筑和园林局及沙东街道办事处的监督下重新统计2017年10月16日至2017年11月26日业主大会的表决意见及重新公示表决结果和表决明细30日。另，侨乐新村业委会称其于没有按上述处理意见进行重新统计及重新公示的理由是：1.该统计结果是在沙东街居委会及相关的居委会在场公开见证下统计的，沙东街道居委会对全程进行了监督，侨乐公司、侨乐公司侨乐管理处全程进行了参与；2.由于该统计结果的数据没有变化，所以不需要进行重新统计；3.住建局及沙东街已经多次对侨乐新村业委会召开业主大会统计结果作出决定的行为进行了监督和处理，而侨乐新村业委会也依据法律及事实每次都进行了书面回复；4.该处理意见是在侨乐新村业委会起诉行政机关对2018年7月3日的申请行政不作为的案件二审判决之后再一次重复作出的行为，且也不是2018年7月3日的申请所申请处理的决定，没有对侨乐新村业委会2018年7月3日申请的内容进行实质性处理。一审法院认为：10216号民事判决和15222号民事判决已于2019年12月24日发生法律效力，故一审法院对其查明与认定的与本案有关的内容予以确认。侨乐新村业委会系基于[侨乐业字（2018）第1号]《关于首届业主大会第一次会议表决结果的通告》中关于“表决结果：一、表决聘请物业服务公司。同意通过（同意票数64.4%、同意面积52.98%）”的表决提起本案诉讼。但如15222号民事判决所述，行政部门责令业委会就业主大会决议的公示程序进行整改期间，意味着业主大会的决议仍处于公示期的阶段，因此，在公示期尚未届满的情况下，表决结果尚未生效。本案中，侨乐新村业委会与华侨公司、华侨公司侨乐管理处均确认在广州市天河区住房建筑和园林局于2019年7月8日作出《关于侨乐新村业主大会及物业公司退出事宜的处理意见》之后，侨乐新村业委会没有按照该处理意见要求在广州市天河区住房建筑和园林局及沙东街道办事处的监督下重新统计2017年10月16日至2017年11月26日业主大会的表决意见及重新公示表决结果和表决明细30日。由此来看，侨乐新村业委会基于提起本案诉讼的相关决议目前仍处于有关行政机关监督审查阶段，侨乐新村业委会尚无充分证据证明该相关决议已经生效，故其提出本案诉讼的条件目前并不具备，一审法院对其在本案中提出的相关诉讼请求暂不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年1月16日作出如下判决：驳回广州市天河区侨乐新村业主委员会的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由广州市天河区侨乐新村业主委员会负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，各方当事人均确认如下事实：1.涉案小区于90年代建成，一直由华侨公司、华侨公司侨乐管理处进行物业管理；2.15222号民事判决目前仍是生效判决；3.侨乐新村业委会于2016年8月1日成立。另，华侨新村业委会表示其通过招标已与新的物业服务公司签订了自2018年4月25日起的为期5年的物业服务合同，但至今仍未交付场地，无法实际履行新的物业服务合同。华侨公司、华侨公司侨乐管理处确认侨乐新村业委会有选聘新的物业服务公司，但其不清楚具体细节，且新的物业服务合同亦未实际履行。二审另查明如下事实：一、侨乐新村业委会在二审中提交了其于2020年4月7日向广州市天河区住房建设和园林局发出的《关于催促广州市天河区住房和建设园林局履行法定职责、尊重司法判决，依法责令广州华侨物业发展有限公司退出侨乐新村小区物业管理，移交物业管理现场及设备、移交物业管理资料，并对广州华侨物业发展有限公司拒绝退出侨乐新村物业管理的违法行为进行处罚的函》，以及广州市天河区住房建筑和园林局于2020年5月8日向侨乐新村业委会出具的《关于侨乐新村小区物业管理有关争议的答复》，该答复中载明：该局已依据《广州市物业管理暂行办法》等规定及2019年5月13日广州市铁路运输中级法院作出的（2019）粤71行终543号行政判决书，于2019年7月8日作出《关于侨乐新村业大会及物业公司退出事宜的处理意见》，请侨乐新村业委会按该处理意见执行。对此，侨乐新村业委会确认除上述答复函外，广州市天河区住房建筑和园林局没有进一步处理。华侨公司、华侨公司侨乐管理处认为侨乐新村业委会至今仍未按相关行政部门的要求进行整改。二、侨乐新村业委会还向本院提交了广州华侨房产开发有限公司与广州华侨物业发展有限公司于2012年9月1日签订的《物业管理委托合同》，其中第十八条约定如下：“委托管理期限为自签订日期起至小区（或大厦）成立业主委员会时止”，拟证明该份合同在业委会成立时即已终止。华侨公司、华侨公司侨乐管理处确认该合同的真实性，但认为与本案无关，虽然该合同约定的物业管理期限是到业委会成立时止，但只要业主大会没有通过合法有效的决议选聘新的物业公司，其就与案涉小区业主形成事实上的物业服务合同关系，且该合同关系至今仍合法有效。经本院主持调解，各方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，针对侨乐新村业委会的上诉请求及理由，二审需要解决的是侨乐新村业委会主张华侨公司、华侨公司侨乐管理处退出涉案小区物业管理，并移交管理用房及公共设施设备、物业管理资料的理由能否成立。具体分析如下：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业属于由业主共同决定的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。虽然侨乐新村业委会以其已召开业主大会，且已经“双过半”表决通过了终止与华侨公司、华侨公司侨乐管理处的物业服务关系的决议为由，要求华侨公司、华侨公司侨乐管理处退出涉案小区物业管理，并移交管理用房、公共设施设备及物业管理资料等，但按照已经发生法律效力的15222号案中查明并认定的事实，华侨新村业委会在本案二审中的陈述意见，以及华侨新村业委会向本院提交的其于2020年4月7日向广州市天河区住房建设和园林局发出的《关于催促广州市天河区住房和建设园林局履行法定职责、尊重司法判决，依法责令广州华侨物业发展有限公司退出侨乐新村小区物业管理，移交物业管理现场及设备、移交物业管理资料，并对广州华侨物业发展有限公司拒绝退出侨乐新村物业管理的违法行为进行处罚的函》、广州市天河区住房建筑和园林局于2020年5月8日向侨乐新村业委会出具的《关于侨乐新村小区物业管理有关争议的答复》内容可知，华侨新村业委会至今仍未按相关行政部门的要求对业主大会决议的公示程序进行整改。又根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十九条规定：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”在行政部门责令业委会就业主大会决议的公示程序进行整改期间，意味着业主大会的决议仍处于公示期的阶段，故在公示期尚未届满的情况下，相关业主大会的表决结果尚未生效，仍处于有关行政机关监督审查阶段，在此情况下，侨乐新村业委会诉请原物业管理单位退场，条件并不具备。一审据此暂不支持华侨新村业委会的诉请，并判令驳回，处理上并无不当，本院予以维持。至于华侨新村业委会上诉提及的行政机关不作为、滥作为问题，不属于本案民事诉讼审理的范畴，本院不作审处。虽然广州华侨房产开发有限公司与广州华侨物业发展有限公司于2012年9月1日签订的《物业管理委托合同》第十八条约定“委托管理期限为自签订日期起至小区（或大厦）成立业主委员会时止”，华侨新村业委会据此上诉主张该合同在侨乐新村业委会于2016年8月1日成立时终止，但考虑到物业服务的供给是一个持续性的过程，物业服务人的选聘和续聘也必须经过法定程序，在物业服务期限届满后，在没有对后续的物业服务进行安排的情况下，如果物业服务人立即停止物业服务，业主必然面临共有部分卫生、秩序、绿化等工作无人维护的局面，故在尚未经合法程序选聘产生新的物业服务人入场管理的情况下，原物业服务人仍应按原合同约定的标准提供物业服务，以维护小区正常管理秩序，保证物业服务的连续性。本案中，在业委会于2016年8月1日成立后，华侨公司、华侨公司侨乐管理处并未立即终止服务，业委会亦未在成立后即提出华侨公司、华侨公司侨乐管理处退场的要求，实际上，华侨公司、华侨公司侨乐管理处至今仍在持续为涉案小区提供物业服务。基于前述分析，侨乐新村业委会以上述《物业管理委托合同》已经终止为由，要求华侨公司、华侨公司侨乐管理处退场，显然不符合事实，亦欠缺充分理据，本院不予采纳。综上所述，侨乐新村业委会的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市天河区侨乐新村业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十月十二日书记员 张冰玲李逸丹