安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终1402号 上诉人（原审被告）：倪永雪，女，1977年7月8日生,汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被上诉人（原审原告）：王进，女，1989年1月25日生，汉族，住安徽省淮南市。 委托代理人：李德方，淮南市田家庵区舜耕镇法律服务所法律工作者。 上诉人倪永雪与被上诉人王进房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 倪永雪上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王进一审诉讼请求；2.诉讼费用由王进承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，判决错误。一、一审判决认定“双方协商一致解除合同”错误。一审查明事实部分:“双方的合同期为2019年7月1日至2022年7月1日，2020年4月，王进搬离案涉房屋将房屋钥匙要给倪永雪”，是王进单方解除合同，属于违约行为，不能说明倪永雪同意解除合同。二、房租与保证金不应退还。1.一审判决解除案涉合同，房租的计算应从解除合同的判决生效之日起算，一审判决至今尚未生效，王进的房租仅交付到2020年6月30日。2.假如倪永雪将该房屋出租给他人，一审法院也应查清何时出租、租金是多少，以便认定损失数额。3.合同中约定的保证金是为履行合同所提供的金钱保证。王进违约在先，未适当履行合同，保证金不应退还。三、王进搬走时，有欠水电费、屋内油烟机损耗较大，私自安装电表等行为，我方提出“保留诉权，另案诉讼”，一审判决对该观点“不予采纳”，损害了倪永雪另案诉讼的诉权。 王进二审未答辩。 王进向一审法院起诉请求：1.请求依法判令倪永雪违约及解除房屋租赁合同关系,并退还2020年5月至7月的房租款1400元及房屋押金2000元,合计3400元；2.本案诉讼费用由倪永雪承担。 一审法院经审理认定事实如下：2019年7月1日，王进与倪永雪签订《租赁合同》，内容为：“出租方：倪永雪承租方：王静3404021989××××××××甲乙就房屋租赁事宜，达成如下协议：一、甲方将位于房屋出租给乙方居住使用。……二、本房屋月租金为人民币捌佰肆拾元，按年结算。每年2019月7内，乙方向甲方支付年租金。……四、乙方同意预交2000元作为保证金，合同终止时，当做房租冲抵。五、房屋租赁期为，从2019年7月1日至2022年7月1日。在此期间，如未使用到约定时间，任何一方要求终止合同，必须补偿对方因未到期所产生的经济损失。甲方：倪永雪（签名）2019年7月1日乙方：王静（签名）2019年7月1日”，该合同右下角注明“共交房租2019.7.1-2020年一年房租8400元押金￥2000元”。王进通过微信转账方式分别于2019年6月28日、2019年7月1日向倪永雪支付共计10400元。 一审另查明，王进于2020年4月份搬离案涉房屋并将钥匙交还给倪永雪。《租赁合同》中记载的“王静”即本案原告王进。现王进以倪永雪未将房屋租金及押金退还为由，请求判如所请。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王进与倪永雪于签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。王进在承租案涉房屋后因个人原因需提前解除合同，倪永雪亦同意解除合同并将案涉房屋另行租给他人，故双方对解除《租赁合同》形成一致意见，对于王进诉请解除2019年7月1日签订的《租赁合同》，依法予以支持。对于王进要求倪永雪退还2020年5月至7月的房租款1400元及押金2000元的诉讼请求，倪永雪称王进在合同未到期的情况下，提前解除合同，属于违约行为，不应退还房租及押金。因《租赁合同》中第五条约定“在此期间，如未使用到约定期间，任何一方要求终止合同，必须补偿对方因未到期所产生的经济损失”，倪永雪未提交证据证明其产生的经济损失，倪永雪认可王进于2020年4月份将钥匙交还且在2020年5月将房屋另行租给他人，故对王进主张返还租赁费用1400元的诉讼请求依法予以支持。对于返还押金2000元的诉讼请求，倪永雪辩称王进居住期间尚欠租赁期间的水电费，屋内油烟机损耗较大，私自在房内安装电表等行为给倪永雪造成一定的损失，因倪永雪未提交相关证据证实观点，故对倪永雪的答辩意见不予采纳。因合同中约定“乙方同意预交2000元作为保证金，合同终止时，当做房租冲抵”，本案中租赁合同终止时，王进并未有拖欠房租的行为，故倪永雪应当返还收取的押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、依法解除王进、倪永雪于2019年7月1日签订位于安徽省淮南市田家庵区的《租赁合同》；二、倪永雪于本判决生效之日起十日内一次性返还王进租金1400元、押金2000元，合计3400元。案件受理费50元，依法减半收取计25元，由倪永雪负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本案二审争议焦点：王进和倪永雪于2019年7月1日签订的《租赁合同》是否解除，王进关于退还2020年6月至7月的房租款1400元及保证金2000元的诉请能否成立。 本院认为，本案中，双方当事人对案涉房屋《租赁合同》约定的租金为8400元/年（700元/月），倪永雪已收到王进支付的2019年7月至2020年7月的租金8400元和2000元保证金，案涉房屋已经过王进、倪永雪共同协商和确认，由倪永雪于2020年5月后交给他人的事实均不持异议，依法应予确认。《中华人民共和国合同法》的规定，当事人协商一致，可以解除合同；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务等情形的，当事人可以解除合同。案涉房屋《租赁合同》2019年7月1日签订后，王进于2020年4月表示不再继续租赁，并于当月将该房屋钥匙返还给倪永雪。其予以接受，故能够确认王进自当年5月开始，不再继续租赁该房屋，该《租赁合同》已经解除。在此基础上，一审仍以判决方式解除该合同不当，本院予以纠正。其次，《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。该合同解除后，王进主张倪永雪应当返还2020年5月至7月之间的房租1400元（700元/月），同时返还预交的保证金2000元，有事实根据，且不违反法律规定，依法应予支持；倪永雪主张根据其约定，应由王进补偿其因未到期终止合同所产生的经济损失。但其对此主张，未提出证据加以证实，且在一审期间要求保留诉权，另案诉讼，故一审法院对其该项主张不予采纳和处理，并无不当。 综上，倪永雪的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由倪永雪负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 植 审判员 代 奇 审判员 刘富丰 二〇二〇年十月十五日 法官助理王泉慧 书记员周爽 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的， 以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决， 发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反 法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提 起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。