广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤17民终1440号上诉人（原审被告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：广东省阳江市江城区****上东新城内。法定代表人：汤雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢锐湘，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢家碑，男，1971年9月7日出生，汉族，住广东省阳西县***************。公民身份号码：441************139。委托诉讼代理人：谢镇灿，广东真智（阳西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢丽丹，广东真智（阳西）律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人卢家碑商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初2293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判中集房地产公司支付卢家碑2000元违约金；二、卢家碑承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、关于谁为办理商品房房屋产权登记的义务主体。涉案《商品房买卖合同》第二十条约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……”。根据《城市房屋登记管理办法》的相关规定，房屋权属登记义务主体为权利人，即本案中卢家碑为办理所购房屋权属登记义务人，中集房地产公司承担的是协助义务。按照双方当事人的约定，卢家碑完成缴税、规费以及个人相关材料后，中集房地产公司将办理涉案房屋权属登记相关资料移交不动产登记部门，即履行了义务。一审法院认定中集房地产公司举证不能明显错误。二、关于中集房地产公司是否违约的认定。双方在合同中约定，如因出卖人的责任，致使买受人未在规定期限内取得权属证书，承担违约责任。因此，本案约定的“逾期”仅仅是承担违约责任的其中一个要件，其还应满足约定的“如因出卖人的责任”造成逾期的，中集房地产公司才应承担违约责任。而在出卖人已将相关资料交给办证机关后，办证机关何时能够办理完毕，不属“出卖人的原因”，中集房地产公司自然不应承担违约责任。按照《广东省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题指导意见》第2点：“根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十八条第一款的规定，出卖人只有在因其身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限之内合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。三、本案是因办理房产证引起的纠纷，法院应查明在办理房产证的过程中双方当事人应履行哪些义务。涉案房屋是属于一手商品房，卢家碑取得房屋产权证书必须经过二次登记，第一次是初始登记，责任在中集房地产公司，第二次是转移登记，从中集房地产公司提供的不动产登记收件收据（存根）显示，卢家碑是申请人，除了初始登记证书外，资料全都由卢家碑提供。既然卢家碑委托了中集房地产公司代办，应及时出具委托书（在登记中心的工作人员面前签名委托手续），依法缴纳契税，同时必须卢家碑必须亲自到有关部门接受询问、当面签署文件。另外，不动产行政管理部门在办理过程中也需要时间进行各种审批、测绘、核准等。四、即便办证延迟，因涉案商品房已经抵押给银行，卢家碑不能利用房产证进行诸如抵押借款等商业用途，对卢家碑没有任何损失，也没有影响卢家碑对房屋的使用。所以，应以赔偿为主、惩罚为辅的原则来确定中集房地产公司承担的违约金，最多不超过2000元。综上所述，中集房地产公司不存在违约事实，无需向卢家碑支付违约金。请求二审法院支持其上诉请求。卢家碑辩称：一、卢家碑在与中集房地产公司签订《商品房买卖合同》当天就将代办证费支付给中集房地产公司，中集房地产公司主张因卢家碑的原因导致逾期办证完全没有任何事实依据。中集房地产公司还主张由于卢家碑怠于缴纳契税才导致办理房产证办理迟延，亦毫无事实依据，违背了最基本的诚实信用原则。二、商品房登记迟延是中集房地产公司的原因造成的。根据《商品房买卖合同》第二十条的规定，办理商品房房地产权属证书的义务在于中集房地产公司，卢家碑于2019年7月8日才办好房产证是因中集房地产公司一直怠于履行其应尽的办证义务所致。而中集房地产公司在本案中无法提供证据证实其不存在逾期办证的违约行为，故其理应承担逾期办证的违约责任。三、中集房地产公司主张不动产登记中心属下的阳江市勘察测绘院造成其办证逾期，完全是推卸责任。根据《商品房买卖合同》第九条的规定，房屋测绘报告应当在商品房交付之前就要完成，而不应在商品房交付之后才完成，中集房地产公司以此作为其逃避承担违约责任的依据，明显违背诚实信用原则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，理应支持。卢家碑向一审法院起诉请求：一、中集房地产公司立即支付逾期办证违约金17054.05元给卢家碑（逾期办证违约金以539685元为基数按每日万分之一计算，从2018年8月26日计至2019年7月8日止）；二、本案诉讼费等费用由中集房地产公司承担。一审法院认定事实：2016年8月9日，卢家碑（买受人）与中集房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：卢家碑向中集房地产公司购买位于阳江市江城区****************，该商品房属预售商品房，预售许可证为阳预许证字2016044号，预测建筑面积共120.70平方米，其中套内建筑面积96.94平方米，分摊共有建筑面积23.76平方米，按套内建筑面积计算，单价为每平方米5567.21元，总价款为539685元，买受人应当于2016年8月9日前支付首期款135685元，余款404000元向指定贷款银行申请贷款支付。其中合同第十一条约定：出卖人应当在2018年*月28日前向买受人交付该商品房。合同第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，卢家碑依约付清了购房款539685元给中集房地产公司。中集房地产公司于2017年12月8日交付商品房给卢家碑使用，但中集房地产公司未能按合同约定的期限协助卢家碑办理房地产权属证书。涉案商品房的所有权转移登记至卢家碑名下的时间为2019年7月8日。另查明：在诉讼过程中，中集房地产公司未能举证证明其通知了卢家碑前往阳江市*******办理签名等登记手续的事实存在。阳江市中集物业服务有限公司是中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同》中约定的前期物业管理公司。一审法院认为：卢家碑与中集房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应恪守合同义务。卢家碑已依约支付了全部购房款给中集房地产公司，中集房地产公司也依约交付了商品房给卢家碑使用，但没有在约定的期限协助卢家碑办理商品房房地产权属证书，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”，本案中，双方合同约定涉案商品房的交付时间是2018年5月28日前，中集房地产公司最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2018年8月26日前协助卢家碑取得该商品房的房地产权属证书。但中集房地产公司没有举证证实在此日期前将权属登记的资料报产权登记机关备案，致使卢家碑不能在规定期限内取得房地产权属证书。因此，中集房地产公司应承担违约责任。涉案商品房的所有权权属登记时间为2019年7月8日，中集房地产公司逾期办证的违约金的计算时间应从2018年8月27日起计至2019年7月8日止（共316天），每天按全部房价款的万分之一向卢家碑支付违约金，故中集房地产公司应向卢家碑支付逾期办证违约金17054.05元（539685元×0.0001/天×316天）。中集房地产公司通过其关联企业阳江市中集物业服务有限公司代收了卢家碑的办证费，中集房地产公司负有为卢家碑办理产权登记的具体事务的义务，即使阳江市*******在办理登记手续时需要卢家碑当面签名，中集房地产公司也负有通知卢家碑的义务。因中集房地产公司未能举证证明其依阳江市*******办理签名等必须由当事人亲为的事项的事实存在，故中集房地产公司主张其已经履行了自己的办证义务理据不足，不予采纳。综上所述，卢家碑请求中集房地产公司支付逾期办证违约金，理据充分，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：限中集房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金17054.05元给卢家碑。一审案件受理费113元，由中集房地产公司负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给卢家碑，及逾期办证违约金的计算问题。卢家碑与中集房地产公司订立的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。卢家碑与中集房地产公司签订《商品房买卖合同》约定:“（一）双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。本案中，合同约定涉案房屋的交付时间是2018年5月28日前，中集房地产公司最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2018年8月26日前协助卢家碑取得该商品房的房屋所有权证书，但涉案商品房所有权权属登记时间为2019年7月8日，故一审判决认定其已构成违约，应承担违约责任并无不当。由此，中集房地产公司应从2018年8月27日起计至2019年7月8日止，“每天按已付房价款的万分之一”的合同约定，向卢家碑支付违约金，一审判决对该违约金的计算正确，本院予以维持。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龙 飘审 判 员  何桂霞审 判 员  莫怡华二〇二〇年十月××日法官助理  詹礼迪书 记 员  曾秋霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。