河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初13915号原告常翠云，女，1943年9月21日出生，汉族，住郑州市。委托代理人武锐，女，1970年5月25日出生，汉族，住郑州市中原区，系原告之女。被告郑州鲁能置业有限公司，住所地郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心127室。法定代表人郭广森，执行董事。委托代理人张浩，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人武玉玺，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。原告常翠云诉被告郑州鲁能置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人武锐、被告委托代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2017年7月3日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于郑东新区××路××街西××花园××院××楼××单元××室，当日原告支付全款2422120元，房屋交付时间为2018年11月30日前，取得房产证时间为交付后180日，且约定逾期违约金。2018年11月28日原告按照被告通知办理收房入住手续，因被告要求先行签署收房并缴纳物业费，原告未进行收房，并且涉案房屋一楼公共走廊不足1.2米，门宽不足0.9米，不符合住宅设计规范和建设规范要求，原告先后两次向被告邮寄拒收房屋通知，2020年8月14日原告为办理产权证，在注明走廊不足1.2米后签字收房。原告认为涉案房屋不符合住宅设计规范和建设规范要求，不具备交房入住条件，已构成交房和办证双逾期。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告支付原告逾期交房违约金59582元（暂计至2019年7月31日）；2、退还已交物业费6844.56元；3、被告完善一楼公共走廊过道，净宽达到1.2米以上；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、被告交房符合法律规定，被告在向原告交付房屋前，已经经过了五大责任主体验收合格且取得了竣工验收备案表，符合郑州地区交付商品房的规定，具备了法定交房条件，并且被告于2018年11月30日前通知原告进行收房，已经履行了被告的交房义务；2、原告拒收房屋的理由没有事实和法律依据，被告不存在强迫原告在未见到房屋前签署收房并缴纳物业费的行为，缴纳物业费是相对于物业服务公司而言的合同义务，被告作为开发商不具有收取物业费的权利，被告也不存在因业主不交物业费就拒交房屋的行为。涉案房屋经过了五大责任主体验收合格，原告无法证明涉案房屋一楼公共走廊净宽不足1.2米，即使原告听说涉案房屋一楼公共走廊净宽不足1.2米违反《住宅建筑规范》《住宅设计规范》，在该部门规范不属于法定效力性强制交房条件的情况下，也应先验收房屋专有区域，避免因拒收房屋产生的损失日益扩大；3、被告已如期通知原告办理不动产登记手续，不存在逾期办证违约金的计算前提；4、被告未收取过原告物业费，其诉请退还物业费没有依据；5、经实际测量，目前涉案房屋一楼公共走廊净宽为1.26米，原告该项诉请没有实际意义。综上，原告的诉讼请求均无事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年7月3日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于郑东新区××、××西××单元××房，建筑面积共162.43平方米，房屋总价款为2422120元，被告应当在2018年11月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；合同第九条约定，被告如未按合同规定的期限将商品房交付给原告使用的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。附件四第六条约定，1、产权初始登记，被告应当在2018年11月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.001%违约金；2、转移登记，原告委托被告办理商品房转移登记。原告应在商品房交付使用时向被告提供办理产权登记所需材料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得原告房屋的所有权证，并及时通知原告领取。竣工验收备案表显示，2018年10月18日，鲁能花园二号院13#楼经验收合格，工程竣工验收备案。庭审中，双方确认鲁能花园二号院13#楼即鲁能花园二号院2号楼。被告邮寄的邮政快递显示，被告于2018年11月30日前向原告邮寄交房通知书；原告邮寄的邮政快递显示，原告于2018年11月30日向被告邮寄拒收房屋通知书，被告于2018年12月6日签收。被告于2019年6月21日向原告邮寄“常翠云关于鲁能花园办理房屋产权证书的通知”，原告对邮单进行了签收。鲁能公馆业主入住汇签单显示，2019年8月14日，入住手续办理完毕，已交付业主户门钥匙、室内门钥匙及《业主手册》、《装修手册》等资料；常翠云在业主处签字捺手印并备注走廊不足1.2米。物业服务缴款通知单显示，物业费（2019年5月1日-2020年4月30日）5644.56元，车位费（2019年5月1日-2020年4月30日）1200元。2019年8月14日发票显示，2-2-2-601常翠云缴纳车位管理费及物业管理费合计6544.56元。被告提供的视频显示，2020年10月1日通过现场测量，涉案项目一楼公共走廊净宽为1.26米。以上案件事实由商品房买卖合同、照片、邮单送达回证、收据及庭审笔录予以证明。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于涉案房屋的交付问题，原告于2018年11月30日向被告邮寄拒收房屋通知书，称由于涉案房屋一楼公共走廊不足1.2米，门宽不足0.9米，不符合交房条件，故不予收房。本院认为，双方约定的交房时间为2018年11月30日之前，被告在2018年10月18日取得竣工验收备案表后，于2018年11月30日之前向原告邮寄交房通知书，且该邮单经原告签收；房屋的核心功能为居住，而原告拒收房屋原因系一楼公共走廊净宽不足1.2米，走廊净宽问题确定影响原告居住房屋的舒适度，但不影响其对房屋核心居住功能的使用，故原告拒收房屋理由不成立，被告已依约向原告履行了交房义务，原告诉请逾期交房违约金没有依据，本院不予支持。关于原告诉请逾期办证违约金问题，因被告依约交付了房屋，根据合同附件四第六条约定“被告应当在2018年11月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；原告应在商品房交付使用时向被告提供办理产权登记所需材料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得原告房屋的所有权证，并及时通知原告领取”，被告于2019年6月21日向原告邮寄“常翠云关于鲁能花园办理房屋产权证书的通知”，原告对该邮单进行了签收。原告称为了办证，其在2019年8月14日签署了入住汇签单并缴纳物业费，其取得房产证的时间为2020年；被告称原告在2019年8月14日提交了办证材料后，原告在2020年1月8日领取了房产证；结合双方关于办证的陈述，原告2019年8月14日签署会签单并提交办证材料，被告收到原告办证材料后，在180日完成了办证义务，故关于办证问题，被告并不存在违约行为，原告诉请被告支付逾期办证违约金没有依据，本院不予支持。因被告已依约向原告履行了交房义务，故原告应当支付涉案房屋物业费，原告诉请被告返还其已交物业费，本院不予支持。关于原告诉请被告完善涉房房屋一楼公共走廊，净宽达到1.2米以上，根据被告2020年10月1日提交的现场测量视频，目前涉房房屋一楼公共走廊净宽为1.26米，已达原告诉请要求条件，故原告该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告常翠云的诉讼请求。案件受理费1461元，减半收取731元，由原告常翠云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年十月二十一日书记员  王 聪