辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1242号上诉人（原审原告）：陈有富，男，1966年1月1日出生，满族，农民，现住辽宁省。委托诉讼代理人：田玉芝，女，1969年9月27日出生，汉族，农民，住辽宁省。被上诉人（原审被告）：那万彪，男，1955年7月16日出生，满族，现住辽宁省。上诉人陈有富因与被上诉人那万彪房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省北镇市人民法院（2019）辽0782民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈有富及其委托诉讼代理人田玉芝，被上诉人那万彪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈有富上诉请求：请二审法院撤销北镇市法院(2019）辽0782民初1102号民事判决，改判被上诉人协助上诉人办理案涉房屋所有权转移登记手续；被上诉人向原告交付出售的案涉房屋。被告负担一、二审案件受理费。事实与理由：原审判决确定案由错误，认定事实错误，审理程序违法，适用法律错误，判决结论错误。一、原审判决确定案由错误。从上诉人原审诉求和所依据的事实理由看：上诉人是基于被上诉人应当履行而不履行双方签订并经人民法院生效判决确认有效的《房屋买卖协议》而提出诉求：明确请求法院判令被上诉人协助上诉人办理案涉房屋所有权转移登记手续；被上诉人向上诉人交付房屋。没有排除妨害的请求，上诉人的诉求正是《房屋买卖协议》需要被上诉人履行的具体内容。案由定为排除妨害纠纷与诉争问题性质不符。二、原审判决认定事实错误。原审判决论述：“该案经锦州市中级人民法院(2013）锦审二民终再字第00046号民事判决书判决那万彪与陈有富签订的房屋买卖协议有效，该判决同时写明‘但鉴于那万彪在庭审中已经表示不再继续履行合同，故双方当事人对是否解除存有争议部分的合同及是否承担违约赔偿责任可另行主张权利。’”以此得出“涉案房屋现仍登记在被告那万彪名下”。“故原告依据债权合同要求被告履行协助办理所有权转移登记手续，立即腾迁并交付房屋，无事实和法律依据”的结论。原审判决的该段论述，回避了一个主要事实，那就是：诉争的《房屋买卖协议》经法院再审00046号判决确认有效后，那万彪又提起了“确认解除合同效力纠纷”之诉，那万彪解除合同诉求经一审【(2014）北广民初字第01670号判决书】、二审【(2015）锦民终字第00029号判决书】、再审【(2015）辽审三民申字第1044号裁定书】，三级法院一致驳回。而且，生效的行政判决已经撤销了那万彪在《房屋买卖协议》之后办的该房所有权证。至此，涉及本案系列生效的法院判决证明：涉案房屋买卖协议的履行已经不存在任何法律障碍，只因涉案交易的房屋产权仍登记在那万彪名下，而卖方那万彪不配合办理产权过户方引此讼(陈有富持再审46号“房屋买卖协议有效”的判决申请北镇法院执行时被法院驳回并告知46号判决没有执行内容，应再起诉卖房人协助过户和交付房屋），上诉人是按法院释明而起诉。不动产转让必须依法登记，卖方配合交易房屋产权过户登记既是约定义务，也是法定义务。我国《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第十一条规定“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”，《房屋登记办法》第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：第(一）项就是：买卖；第三十条规定：申请房屋所有权转移登记提交的“证明房屋所有权发生转移的材料……可以是房屋买卖合同”；当事人要实现房屋买卖合同目的，当然要依法办理所有权转移登记，卖方必须全面履行合同义务。配合房屋所有权转移登记并交付房屋是卖方那万彪必须履行的法定义务，也是完成房屋买卖必须经过债权合同到物权登记转化的法定程序。上诉人持《房屋买卖协议》单方过户不能，寻求法律救济，诉求被上诉人协助出售房屋产权转移登记合理合法，事实依据是《房屋买卖协议》，法律依据是《物权法》《房屋登记办法》，本应得到法律支持。原审无视上诉人诉求的事实依据和法律依据，偏离争议焦点即被告是否应配合转让房屋所有权转移登记的办理及出售房屋的交付，认为不能“依据债权合同要求被告履行协助办理所有权转移登记并交付房屋”是错误的，原审判决该结论与法相悖。三、原审审理程序违法。原审超过审限。原审适用简易程序，本应在三个月之内审结。然而，原审从2019年4月立案，2019年6月17日开庭，直到2019年12月18日才下判决，超过法定的审限。四、原审适用法律错误。上诉人为自己的主张(诉求协助房屋产权过户和交付房屋）已经向原审法庭提交了系列证据，且多份证据均为生效的法院民事和行政判决书，足以证明诉求的合理合法性。本案是房屋买卖合同履行纠纷，不适用《物权法》第三十五条、《民诉法》第六十四条之规定。综上，原审判决错误，请二审法院查明改判，支持上诉人请求。那万彪辩称，一审法院（2019）辽0782民初1102民事判决，驳回上诉人（一审原告）陈有富诉求被上诉人那万彪的1208号房屋所有权证转移登记在上诉人名下，立即腾迁并向上诉人交付房屋，承担诉讼费用一案，被上诉人认为一审法院判决正确、适用法律正确、认定事实清楚、真正做到了秉公司法、债权不能改为物权结论与情与理与法公平公正，并排除了多年的保护伞作怪。（一）被上诉人的1208号房屋10年间与上诉人“房屋买卖协议”一直购房款在上诉人手、房子及产权证在被上诉人手，双方的“房屋买卖协议”如今纯属纸上谈兵，无稽之谈。上诉人陈有富当年已买了一座被上诉人的0642号145平方米宅基地住宅房，又买我的唯一住宅1208号房，已违反《土地管理法》中第62条之规定，我的1208号房是我的唯一住宅，我不会让你霸占去的。（二）本案是2009年3月1日签写的“房屋买卖协议”，一张纸上虽然签售两处两座房屋，但是写明了内容分有两个部分：首先注明被上诉人两个坐落的宅基地房屋是分别付款出售的，不是上诉人所言一次性付款购入的两处坐落的宅基地房屋。一座是0642号145m2住宅房，32万元，当月现金出售，一座是1208号112.5m2住宅房，10万元带利息，住宅房赊欠一年出售，计42万元。该协议房屋权属、权籍均来源于被上诉人原廖屯村本村路西的村民集体土地宅基地房，1988年在102线廖屯村街面西侧经相关部门审批所建的宅基地住宅房分两个坐落共10间半，房屋产权证上注册是集体土地、私有、住宅，可00046判决书上改变1208号房屋土地性质不按房照上注册说事，窜改土地性质，此房屋于1995年10月102线经廖屯村路段修路扩宽，廖屯镇政府受上级部门指意，做村民房屋迁移动迁工作，当时北镇市政府动迁办政策“宅基地随房走”，1996年12月底被上诉人迁移到102线廖屯村路段街面东侧村民集体土地上，当年按原迁移房屋平米数建两处坐落宅基地房屋，1997年补办一座登记为0××4号房权证建筑面积145m2是东厢房，面向公路，2005年12月7日又补领一座动迁搬家丢失的房屋产权证卷号为1048号原房面积225m2（当时北镇市房屋登记机构已登报声明，补办材料及手续存档）。2006年6月1日两处坐落房屋分别翻建成东厢房7间（面向公路）西厢房三间（面向东侧自家庭院内）共计10间，2008年12月25日（卷号1048房屋面积225m2宅基地住宅房）父子申请房屋登记机构分为1/2各自112.5m2一个卷号1207为父亲所有，一个卷号1208为儿子所有，申办材料及手续于2008年12月25日当时存档在北镇市房屋登记机构档案科备注。上述一节所有房屋产权证上均是注册集体土地，私有住宅房，这是铁证，任何部门都不应窜改历史事实。（三）上诉人提供的（2013）锦审二民终再字第00046号判决（2011）北广民初字第00325号判决均认定事实错误，大有窜改本案诉争1208号房屋宅基地性质事实。廖屯镇第二运输车队是被上诉人（1995年7月1日）机关干部下海创收期间个人组建的，当时经个人申请乡政府乡党委批准，该个人组建的运输车队命名：廖屯乡第二运输车队，从1995年7月组建后车队就一直在被上诉人自家住宅房办公到1996年廖屯段102线路面加宽，自家住宅房屋被占拆迁，从路西随之迁移到路东，当时政府动迁政策“宅基地随房走”，所以我的动迁、迁移房房照仍然使用性质不变，补办中应是注册集体土地、私有住宅，更不能把个人宅基地性质改变和丢失。可上述案件判决中却把命名的廖屯乡第二运输车队个人组建的车队说成是廖屯镇政府所有。廖屯乡第二运输车队只是乡政府为收取机关干部下海创收利润命名而已，并没有廖屯镇政府一草一木，债权、债务均是被上诉人个人所有。被上诉人庭审时提供的“经那万彪同志申请，经乡党委乡政府研究决定”：“关于同意那万彪同志组建廖屯乡第二运输车队的决定”（1995年7月1日），完全可以证明事实真相。对于（2013）锦审二民终再字第00046号判决第8页由下往上数7行全部内容：“另查明，本案争议的房屋占用土地、是因1995年国道102线扩宽后，因被申请人那万彪原有房屋被动迁，按照当时的规定，经廖屯镇政府批准，被申请人那万彪一家迁到镇政府第二运输车队，后经被申请人那万彪于2005年10月13日申请，在廖屯镇政府第二运输车队房屋基础上翻建而成，故案涉房屋土地并非属于廖屯村，村集体批准用于村民建房的宅基地性质。第9页由上往下数8行起至13行内容：关于被申请人那万彪主张“申请再审人陈有富并非廖屯镇廖屯村集体组织成员，依法律规定不允许买卖”一节。“经查，案涉房屋是被申请人那万彪在镇政府第二运输车队房屋基础上予以翻建，宅基土地使用权的性质并非《中华人民共和国物权法》规定的宅基地的性质，且本院二审期间亦依职权调取了北镇市廖屯镇人民政府、北镇市村镇建设管理处的证明，均证实案涉房屋占用土地属于镇集体土地的事实。”一节结论，被上诉人认为认定事实不清，判决中更不敢释明事实证据，廖屯乡第二运输车队的房屋就是被上诉人1996年动迁迁移该住宅房屋。再有本案中被上诉人还提供过案涉房屋所在地廖屯村村民委员三份证明，均证明案涉房屋是廖屯村村集体土地动迁宅基地房屋事实，又提供过廖屯乡第二运输车队的产生“决定书”，如果1208号房是镇集体土地房屋，被上诉人无权受卖，协议更是无效。（2011）北广民初字第00325号判决第二页由下往上数第二行“两所房屋面西邻街所建”一节认定错误，把被上诉人0642号东厢房（面向公路）1208号西厢房（面向东自家院内）说成“两所房屋面西临街所建”，故意改变本案1208号宅基地使用性质，造成上诉人和被上诉人双方十年官司。（四）上诉人陈有富2009年3月1日房屋买卖协议后，无能力交足下笔购房款，经双方协商借用了被上诉人那万彪1208号房权证短期贷一部分款，于2009年3月27日贷款到手后，支付32万元0642号房购房款，在此有购房收据为证。在2009年5月末1208号房权证抽回后，于2009年6月1日私自借助被上诉人交给上诉人购32万元0642号房的手续，以非正常渠道到房屋登记机构将被上诉人未实际交易发生的1208号房权证转移登记为上诉人名下，房权证登记号为210782000614号，被上诉人得知后诉经一审法院行政庭，查明事实，房屋登记程序违法，北镇市建设局下发北建发[2009]16号红头文件，撤销了陈有富非法所得的210782000614号房权证，被上诉人那万彪1208号房权证得到了自然恢复，上诉人的行为不够善意。（五）关于上诉人提到的（2016）辽0782行初88号判决撤销被告北镇市住房和城乡规划建设局于2009年9月21日作出房权证北村字第××号房屋所有证注销共有人与本案1208号房屋不发生关系，上诉人与被上诉人《房屋买卖协议》是2009年3月1日赊约的1208号房权证及房屋。（六）廖屯乡税务所1992年申请北镇县人民政府文件29号北政土字（1992）73号征占土地批复，是作废批复，廖屯乡税务所申请建办公楼1992年征占土地后29年没有实施建筑，依据国土资源部规定征占土地审批后2年内没有实施建筑的自然作废，被上诉人的动迁、迁移房屋是1996年迁建，座落更不在税务所审批之内，与上诉人庭审时提供的此占地批复无关。（七）被上诉人一直是廖屯村人，享有土地权的村民，有2019年廖屯村土地承包确权证件证明，所以被上诉人更应享有宅基地权。综上，原审判决正确，请二审法院维持原判，驳回上诉人的无理请求。陈有富向一审法院起诉请求：要求被告那万彪协助原告办理案涉（1208号）房屋所有权转移登记手续，立即腾迁向原告交付房屋，承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2009年3月1日，原告陈有富与被告那万彪经协商签订了《房屋买卖协议》。内容为两部分，其中第二部分西厢房，建筑面积83平方米（房照112.5平方米），包括相对应的前后院、两座房之间的门道及所在的建筑物卖与原告陈有富，作价10万元，约定此款于2010年8月1日前一次交清，原告陈有富给被告那万彪出具欠据并约定利息。在2009年8月1日前，原告持10万元购房款交付给被告，要求继续履行合同，被告拒绝接受购房款，并明确表示，不愿再继续履行合同。陈有富起诉至法院主张合同有效，要求那万彪继续履行合同，该案经锦州市中级人民法院以（2013）锦审二民终再字第00046号民事判决书判决原告那万彪与被告陈有富签订的房屋买卖协议有效，该判决同时写明“但鉴于原告那万彪在庭审中已经明确表明不再继续履行合同，故双方当事人对是否解除存有争议部分的合同及是否承担违约赔偿责任可另行主张权利。”涉案房屋现仍登记在被告那万彪名下。一审法院认为，本案系排除妨害纠纷，当物权受到妨害或者可能妨害时，权利人可以请求排除妨害或者消除危险，在该案中，虽然原告那万彪与被告陈有富签订的《房屋买卖协议》有效，但原告依《房屋买卖协议》取得的是债权，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案诉争的房屋仍登记在被告那万彪名下，在该案中涉案房屋登记的所有权人为那万彪，原告并非涉案房屋的权利人。故原告依据债权合同要求被告履行协助办理所有权转移登记手续，立即腾迁并交付房屋，无事实及法律依据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定并经本院审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告陈有富的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告陈有富负担。本院二审期间，被上诉人那万彪提交证据土地承包经营权证、辽宁省农村家庭承包合同，证明那万彪是廖屯村村民。上诉人陈有富质证意见：那万彪不是廖屯村村民，可以查身份证，那万彪多年前就把户口迁走了，涉案房屋是廖屯镇集体土地。该两份证据与本案没有直接关联性，本院不予确认。另查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为上诉人陈有富与被上诉人那万彪在履行双方签订的《房屋买卖协议》过程中发生的纠纷，故案由应为房屋买卖合同纠纷。关于上诉人陈有富提出的审限问题，与实体判决结果无关。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。可见，对于违约责任的承担方式，合同法已经作出了明确的规定，继续履行只是其中之一。且根据合同法的规定，是否适用继续履行的方式，也要综合考量现实履行的可能性、适当性及履行成本等因素。上诉人陈有富请求判决被上诉人那万彪协助其办理案涉房屋所有权转移登记手续，交付房屋，实际上即为要求被上诉人那万彪承担继续履行合同的责任。上诉人陈有富于2009年3月与被上诉人那万彪签订《房屋买卖协议》，购买本案所涉房屋。其后被上诉人那万彪拒绝接收购房款并明确表示不同意继续履行合同，距今已十余年。上诉人陈有富与被上诉人那万彪就本案所涉房屋仅于2009年签订了《房屋买卖协议》，但《房屋买卖协议》所涉双方权利义务至今均未现实履行。该《房屋买卖协议》如继续履行，亦涉及上诉人陈有富所需履行交付购房款的基本义务，而被上诉人那万彪又明确拒绝接收，在此种情形之下，该《房屋买卖协议》不适于强制履行，故上诉人陈有富的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人陈有富的上诉请求不成立，不予支持，原审判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈有富负担。本判决为终审判决。审判长  周天颖审判员  赵洪全审判员  郭慧峰二〇二〇年十月二十六日法官助理郭建华书记员李响