江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终2768号上诉人（原审被告）：吴文娟，女，1961年4月21日出生，汉族，住常州市武进区。被上诉人（原审原告）：夏东，男，1973年2月13日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：何建宇，江苏远舟律师事务所律师。上诉人吴文娟因与被上诉人夏东房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2020）苏0412民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴文娟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回夏东的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由夏东承担。事实和理由：一、一审事实认定错误。一审中，吴文娟已经提交了多项证据证明双方的租赁合同已经解除。事实上，至2019年6月15日，双方已经口头解除了租赁合同，并都已经实际履行了合同解除后的恢复原状、补救等措施。在夏东要求下，吴文娟将原先打通的承租房屋之间隔断重新修好（吴文娟一共租赁了包括夏东一间房屋在内的四间房屋，于2019年6月将包含夏东一间房屋在内的两间房屋与出租方解除、退租，并将隔断修好），至2019年6月25日开始就停止使用夏东房屋，夏东也已经开始重新对房屋进行招租，如此明显的事实，一审法院却以证据不足未支持吴文娟合同已经解除的抗辩，属于明显的事实认定错误。二、一审法院法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在双方租赁合同已经事实上解除的情况下，一审法院仍然判决要求吴文娟继续支付租金，继续履行合同，属于明显的法律适用错误。三、吴文娟与夏东解除合同的原因是吴文娟之子于2018年9月欠付大量外债，吴文娟被多位债务人上门要求替子还款。吴文娟无奈之下在2018年11月至2019年10月，替子还款近335万元（有全部的还款凭证），但即使吴文娟的经济状况已经差到这种地步，而且夏东在解除合同时亦未要求吴文娟承担违约责任的情况下，仍然在起诉前和诉讼中向夏东表示愿意承担合同解除后的赔偿、补偿责任。但夏东丝毫不怜悯吴文娟的实际情况，仍然要求吴文娟继续履行租赁合同，承担全部的租金，夏东违背事实、不讲诚信的行为不应得到法律的支持。无论从事实还是情理上，吴文娟均无法接受一审的判决结果。四、夏东违背诚信，在双方合同解除后仍然违背事实提出要求继续履行合同，违背了《中华人民共和国民法总则》第七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》规定的诚信原则，夏东这种出尔反尔的行为，破坏了严肃的法纪秩序和法院的公信力。夏东辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。夏东向一审法院起诉请求：1.判令吴文娟支付夏东2019年7月1日起至2020年6月30日期间租金33500元，并支付利息（利息以33500元为基数，从2019年6月1日起至给付之日，按照银行同期贷款利率）；2.诉讼费由吴文娟承担。一审法院认定事实：2018年7月1日，夏东与吴文娟签订《租赁合同》一份，合同约定，夏东将位于常州市武进区长虹东路88号H01幢25号经营用房出租给吴文娟经营窗帘商品，租期五年，从2018年7月1日至2023年7月1日，合同签订时一次性缴清第一年租金，后四年租金先付后用，承租方必须提前一个月支付下一年度租金，合同期内租金不变。吴文娟已支付第一年度，第二年度租金未付。夏东为证明吴文娟仍然承租《租赁合同》中载明的房屋，向法院提交以下证据：1.企业登记就业查询表一份，证明吴文娟租用夏东房屋从事纺织品经营生意，工商资料在2019年6月29日进行变更，明确吴文娟经营场所在常州市武进区纺织城Ｈ1幢22-23-25号，夏东的房屋25号就在其中。吴文娟经质证对该证据没有异议。2.拍摄于2019年11月25日的现场照片，证明涉案25号房屋门面上存在吴文娟商行的广告牌，吴文娟一直在使用该房屋。吴文娟质证意见为对照片没有异议，但是退租一般都是不拆除广告牌的，需要下一个租客自行拆除更换。吴文娟辩称已经将涉案房屋于2019年6月25日退还给了夏东，为此向法院提交以下证据：1.涉案房屋照片打印件一份，证明涉案房屋已经隔开。夏东的质证意见为照片真实性没有异议，25号房屋外面的广告牌已经被拆除，系起诉之后拆除的。对于房屋内的拍摄情况，无法看出25号房屋内现在的真实情况，且照片也反映了吴文娟能够自如进出房屋，没有将房屋退还给夏东。2.证明一份，证明涉案房屋已经退还给夏东。夏东的质证意见为该证据系吴文娟自己打印的情况说明，对于下面签名的真实性无法核实。3.申请证人徐霜、刘士国出庭作证，证人徐霜证言的主要内容为证人是在市场部工作的，证人是在租这个房子的时候认识吴文娟的，也认识夏东。夏东、吴文娟签订2018年的租赁协议是知道的，2019年6月，吴文娟打电话给证人说因为家里有点事情，房子租不下去了，问证人有没有认识砌墙的，证人带人去看时，吴文娟觉得太贵，就自己找人砌了，后来吴文娟又打电话让证人把水电都停掉了。证人看到店面上贴了出租信息，但是没有看到是否是夏东贴的，证人也打电话给夏东，夏东没有提及吴文娟退房子的事情，让证人不要管吴文娟的事情。证人刘士国证言的主要内容为证人也是在纺织城开店的，与吴文娟系邻居，证人听吴文娟说房租付不起，不再承租诉争房屋，并且找人将房租砌好，恢复了房屋原状，也看到有一男的张贴了招租广告，但是否是房东本人不清楚。证人可以证明吴文娟从2019年6月30日开始就没有使用过退出来的两间房屋。一审法院认为，夏东与吴文娟签订的租赁合同合法有效，夏东与吴文娟签订的《租赁合同》对房屋租期、租金、支付方式等进行了约定，夏东、吴文娟应当按照约定履行合同义务，吴文娟已经支付了第一年度租金，按照合同约定，应于2019年6月1日前支付第二年度（即2019年7月1日至2020年6月30日）租金33500元，吴文娟未能及时履行付款义务，现夏东要求吴文娟支付欠付租金33500元及利息（利息以35000元为基数，从2019年6月1日起至给付之日，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于法有据，一审予以支持。吴文娟辩称已经于2019年6月25日将房屋退还给夏东，但其提供的证据不足以证明其主张，夏东、吴文娟在《租赁合同》中明确约定了房屋租赁的期间为五年，吴文娟如果提前解除合同，理应经得夏东的同意，办理房屋交接手续，并且通过夏东提交的证据，一审有理由相信吴文娟继续占有使用诉争房屋，故吴文娟的上述辩论意见，一审不予采纳。判决：吴文娟于判决生效之日起十日内支付夏东租金33500元及利息（以33500元为计算依据，自2019年6月1日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算）。如果未按判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计319元，由吴文娟负担。二审中，吴文娟提交拍摄的图片一张，反映25号房卷帘门上有店面出租的信息及联系电话，该号码是夏东的。夏东代理人何建宇陈述，“该单子是我贴的，2020年5月21日，吴文娟上诉后，为了防止夏东损失扩大，夏东让我先给吴文娟发个通知，要求她收到通知后10日内向夏东移交房屋，夏东将该通知通过手机发给了吴文娟，之后夏东要求我去贴了招租单，如果有其他人来租房，可以减轻双方的损失”。吴文娟陈述，“上述通知收到了，我当时回他，不差他房租，房子也已经给他了”。二审查明的其他案件事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除。本案夏东与吴文娟签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故应属有效。夏东向主张吴文娟2019年7月1日至2020年6月30日涉案房屋的租金，吴文娟抗辩其已于2019年6月15日与夏东口头协商解除了《租赁合同》，因夏东予以否认，而吴文娟未能提供其他证据证明已与夏东协商解除《租赁合同》，也未能提供证据证明其已将涉案房屋交还夏东，故吴文娟的上述抗辩意见本院不予采信，一审判决吴文娟向夏东支付所欠租金并无不当。综上，吴文娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费638元，由吴文娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二〇年十月十四日法官助理 潘 军书 记 员 邹 静