北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8825号上诉人（原审被告）：杨新勃，男，1987年6月29日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人（原审被告）：陈丙刚，男，1972年9月25日出生，汉族，住河北省保定市涞水县。二上诉人之共同委托诉讼代理人：董辉，北京天平(长沙)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京聚庚仙西山旅游开发有限公司，住所地北京市房山区十渡镇平峪村大沙地。法定代表人：晋合芝，总经理。委托诉讼代理人：张惠明，男，北京聚庚仙西山旅游开发有限公司员工。委托诉讼代理人：晋合玉，男，北京聚庚仙西山旅游开发有限公司员工。上诉人杨新勃、陈丙刚因与被上诉人北京聚庚仙西山旅游开发有限公司（以下简称仙西山公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2020)京0111民初4911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭开庭对本案进行了审理。上诉人杨新勃、陈丙刚之共同委托诉讼代理人董辉与被上诉人仙西山公司之委托诉讼代理人张惠明、晋合玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨新勃、陈丙刚上诉请求：撤销一审判决，改判驳回仙西山公司的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由仙西山公司承担。事实和理由：1.我们全面、适当地履行了合同约定的义务，未出现违约的情形。2016年6月3日，我们与仙西山公司签订《北京十七渡仙西山风景区租赁合同》（以下简称景区租赁合同）后，依约向仙西山公司支付了保证金1000000元及相应租金。2018年8月，政府开展绿盾行动，取消了所有水上游乐项目，致使项目收入减少了近40%，为此我们与仙西山公司协商，将每年的租金改为600000元，待政府允许开展水上项目后租金再恢复到800000元。双方就此达成一致后，我们于2018年12月交纳了2019年度租金600000元。关于2020年租金，经过对账，发现我们已经足额向仙西山公司交纳了约定的租金800000元。2.即使仙西山公司拥有合同单方解除权，也负有告知义务，仙西山公司未就解除事宜通知我们，其解除形式不符合法律规定，应予驳回。3.仙西山公司以我们未经其同意擅自添加设施、设备，在景区内私搭乱建为由要求解除合同，这与事实不符，系无理要求。合同第二条明确约定了我们有自主开发项目的权利。我们对山路的硬化，修建的民族表演场、山顶栈道等项目，都与仙西山公司沟通过，项目设计、施工透明，如果仙西山公司不同意建设，项目施工根本无法推进。仙西山公司于2017年2月和2018年8月委托中治建筑总院对栈道和平台进行检验检测，检测合格后，相关部门于2019年给我们发放了门票，我们才能继续经营，因此仙西山公司称对自己委托检测的项目不知情，与事实严重不符。4.我们承租景区后在1年多的时间里新增景点和项目数十处，投入资金达13000000余元，成本尚未收回，解除合同将给我们造成巨大损失，不符合维护契约稳定的原则。本案合同履行过程中，发生不可抗力，2020年1月24日北京市启动了关于新型冠状病毒的突发公共事件一级响应机制，新冠疫情突发性强、传播范围广、后果严重，属于不可抗力。在这种情况下，即使我们交纳2020年租金600000元也不属于违约。后北京市出现了疫情的第二次爆发，旅游业受到重创，按照相关规定及司法解释精神，我们认为此期间的租金双方应当重新协商，一审判决在认定事实和适用法律方面都存在错误。仙西山公司辩称，同意一审判决，不同意杨新勃、陈丙刚的上诉请求。杨新勃、陈丙刚称已经交纳了2020年租金800000元的事实不成立，陈丙刚单独租赁了1个农家院，其二审提出的200000元是农家院的租金，与本案无关。合同约定支付租金的时间是每年12月31日前支付下一年租金，杨新勃、陈丙刚在一审期间提出过不可抗力因素，但其理由不是疫情，而是治理水域的问题，我公司已经向杨新勃、陈丙刚催款，杨新勃、陈丙刚所说的理由不能成立，并不存在不可抗力，这是杨新勃、陈丙刚逃避责任的行为，我公司不认可。仙西山公司向一审法院起诉请求：1.判令解除我公司与杨新勃、陈丙刚于2016年6月3日签订的景区租赁合同以及2018年1月5日签订的《北京十七渡仙西山风景区租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）；2.判令杨新勃、陈丙刚将承租的我公司全部场地以及房屋（以双方租赁合同约定的租赁范围为准）返还给我公司；3.判令杨新勃、陈丙刚向我公司返还属于我公司所有的相关设备、设施及宾馆、饭店用品（以双方签订的清单为准）；4.判令杨新勃、陈丙刚向我公司支付违约金160000元；5.判令杨新勃、陈丙刚拆除在承租场地、院内私搭乱建的设施、设备，予以恢复原状；6.本案诉讼费由杨新勃、陈丙刚承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，出租方仙西山公司（甲方）与承租方杨新勃、陈丙刚（乙方）签订了景区租赁合同，约定甲方将其名下的十七渡景区（包括餐厅、宾馆、船筏、登山、划水、CS等游客游玩娱乐场所）租赁给乙方；租赁年限为10年，2016年12月31日起至2026年12月31日止；乙方可自主开发项目，需甲方同意，申请政府审批后，方可施工；乙方需于2017年10月底前向甲方交纳1000000元合同保证金，如未交清案合同的违约责任接受处罚；租金一年一交，年租金800000元，上交租金，每年的12月底前交清，乙方如遇特殊情况不能按时交纳，最高可延长5天期限，再超按天数收取租金金额的2%滞纳金，超出两个月甲方终止合同；如果任何一方违反了合同中的任何一条，视为违约，违约方要自愿接受处罚，处罚金额为年租金的20%；乙方如需扩大经营范围，增设旅游投资项目，以及老旧设备设施或房屋主体的调整，需要以书面形式向甲方申请，待甲方同意后，方可实施，否则视为违约。合同还约定了双方其他权利义务、违约责任、合同终止、不可抗力等条款。2018年1月5日，仙西山公司（甲方）与杨新勃、陈丙刚（乙方）签订了补充协议，对合同履行期间费用负担、招商引资及合作、账户使用及管理、合同期内债务负担等事项进行明确，并约定租赁年限至2026年12月30日。杨新勃、陈丙刚按照景区租赁合同及补充协议的约定交纳了保证金1000000元及2019年12月31日前的租金，其中2019年租金因当地政府治理整顿，景区内水上项目被关闭，双方协商一致降为600000元。2019年12月31日，杨新勃、陈丙刚交纳了2020年的租金600000元。一审审理中，双方一致确认：杨新勃、陈丙刚履行合同期间在十七渡景区内建设项目，如玻璃栈道、表演场、观景平台等，均无相关政府申请文件；仙西山公司知道杨新勃、陈丙刚在景区建设项目；景区租赁合同第八条第2款是对合同自然解除时的约定，以及《仙西山景区物品盘点登记》所示的内容。仙西山公司提交了以下证据：1.景区租赁合同（复印件），拟证明租赁关系的事实以及合同对租赁范围、合同期限、租金等双方权利义务与违约的约定；2.补充协议（复印件），拟证明对原合同的增加与修改；3.2018年6月8日北京市房山区十渡镇人民政府《拆除通知书》（复印件），拟证明政府曾责令将违章建设的玻璃栈道拆除；4.2018年9月20日北京市房山区环境保护局《责令改正违法行为决定书》（复印件），拟证明杨新勃、陈丙刚违反合同约定建设违章娱乐设施，被环保局责令停止违法行为；5.2018年9月23日《告知书》（复印件），拟证明其曾向杨新勃、陈丙刚明确告知立即停止违法行为；6.2019年1月9日仙西山公司与陈丙刚的微信内容，拟证明其向杨新勃、陈丙刚催交过200000元租金且明确告知杨新勃、陈丙刚应按合同约定履行；7.2019年11月陈丙刚给其发的《宾馆饭店租赁合同》，拟证明陈丙刚将饭店转租给第三人；8.《仙西山景区物品盘点登记》（复印件），拟证明2016年6月3日杨新勃、陈丙刚接收物品的事实。杨新勃、陈丙刚对上述证据1、证据2、证据8无异议；认可证据3的真实性，但认为政府拆除通知仅针对玻璃栈道，不涉及其他景点与项目，且在有关机关对栈道和平台进行安全性检测检验后，政府已于2019年向其发放了门票允许其经营；认可证据4的真实性，但认为此决定仅是要求整改，2019年允许经营，整改就已经结束了；不认可证据5的证明目的，认为其所建的项目，仙西山公司全部知情；认可证据6的真实性，认为双方于2020年5月14日就所欠租金未尽问题达成一致，其已用农家院的经营权、铲车、电瓶车以及现金30000元进行了折抵；不认可证据7的证明目的，认为其发给仙西山公司《宾馆饭店租赁合同》是按照补充协议的约定向仙西山公司备案，且将宾馆出租属于经营行为，没有违反约定。杨新勃、陈丙刚主张双方协商一致将2020年租金降为600000元，且已用农家院经营权、电瓶车、铲车与现金30000元折抵了200000元租金；对于其所建项目，2019年政府已经发给其门票，允许其继续经营，如果仙西山公司要解除合同，应赔偿其投资等损失。杨新勃、陈丙刚提交了以下证据：1.2018年9月1日与2017年2月27日检测报告两份（复印件），拟证明仙西山公司对建设栈道是知情的；2.景区门票3份（复印件），拟证明政府允许经营栈道平台、溶洞等项目；3.《栈道、平台工程施工合同》《栈道工程施工合同》《假山溶洞承包合同书》各1份（复印件）以及收条6份（复印件），拟证明其已为项目、景点支付13408150元；4.《仙西山新增项目清单》（复印件），拟证明新增项目内容；5.收条、声明、微信转账记录各1份（复印件），拟证明其已向仙西山公司支付200000元租金。仙西山公司对证据1、证据3的真实性、证明目的均不认可，认为没有其签字，是杨新勃、陈丙刚私自以其名义进行的；认可证据2是政府发的，认为虽许可杨新勃、陈丙刚经营，但项目是违法的；对证据4，仙西山公司认可项目存在，但第3项玻璃栈道与第4项少数民族表演场是政府要求拆除的项目，第9项景区大门加文化长廊加商业长廊与第11项景区休息区是重叠的，第8项后山路加天梯仅是用钢板建的台阶，不认为是项目；对证据5不认可，农家院的承包是晋合玉与陈丙刚之间的关系，与本案没有关系。一审法院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，仙西山公司主张杨新勃、陈丙刚欠交2020年租金200000元，杨新勃、陈丙刚先主张双方协商一致将2020年的租金降为600000元，但未提交证据证明；后杨新勃、陈丙刚主张已通过农家院经营权、铲车、电瓶车以及现金30000元折抵200000元租金，但仙西山公司认为该项折抵是就晋合玉与陈丙刚二人之间关于农家院租赁事项的，与本案没有关联。因此，对于杨新勃、陈丙刚的两项主张，法院均不予采信。因此，确认杨新勃、陈丙刚未按照合同约定交纳足额租金，已构成违约。此外，按照合同约定杨新勃、陈丙刚未交纳租金超过两个月时，仙西山公司有权终止合同，且违约方应按照年租金20%接受违约处罚。因此，对于仙西山公司的第一项、第四项诉讼请求法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，杨新勃、陈丙刚应将其所承租的仙西山公司的场地、房屋、相关设备、设施以及宾馆饭店用品，在剔除其所建的项目、设施等后返还给仙西山公司。因双方未对合同解除情况下被告投资建设的项目、设施等的处理问题作出约定，本案不宜一并处理，对此双方应协商解决，协商不成可另行起诉。据此，一审法院判决：一、双方于2016年6月3日签订的《北京十七渡仙西山风景区租赁合同》以及2018年1月5日签订的《北京十七渡仙西山风景区租赁合同补充协议》于2020年5月29日解除；二、杨新勃、陈丙刚于判决生效后三十日内将承租的全部场地以及房屋（以双方租赁合同约定的租赁范围为准）返还给北京聚庚仙西山旅游开发有限公司；三、杨新勃、陈丙刚于判决生效后三十日内将属于北京聚庚仙西山旅游开发有限公司的所有的相关设备、设施及宾馆、饭店用品返还给北京聚庚仙西山旅游开发有限公司（以附件1中清单为准）；四、杨新勃、陈丙刚于判决生效后三十日内向北京聚庚仙西山旅游开发有限公司支付违约金160000元；五、驳回北京聚庚仙西山旅游开发有限公司的其他诉讼请求。二审审理中，各方对一审判决认定的事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。杨新勃、陈丙刚认为一审判决遗漏了其已交纳2020年租金200000元的事实，并提交了银行转账电子回单及查询汇款明细，其中3张电子回单中付款户名均为陈丙刚，收款户名均为晋合玉，转账金额均为50000元，日期分别为2019年3月30日、2019年7月5日和2019年4月28日，1张查询汇款明细中显示付款人陈丙刚、收款人晋合玉，汇款金额为50000元，交易日期为2019年11月8日。杨新勃、陈丙刚欲以此证明其除了于2019年12月31日向仙西山公司支付租金600000元外，还向仙西山公司交纳2020年租金200000元，故共计交纳2020年租金800000元。仙西山公司对此认为，上述共200000元与本案无关，先是主张系陈丙刚另租一个农家院的租金，后又主张系案外人通过杨新勃、陈丙刚支付的其他费用。另，双方一致确认，现十七渡景区仍由杨新勃、陈丙刚经营。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案的争议焦点是仙西山公司是否有权行使解除权。双方在景区租赁合同中约定,如遇特殊情况杨新勃、陈丙刚不能按时交纳，最高可延长5天期限，再超按天数收取租金金额的2%滞纳金，超出两个月仙西山公司可终止合同。姑且不论仙西山公司在没有证据证实政府整治时关停的项目已经全面恢复经营的情况下，单方面认为2020年租金应为800000元是否恰当，即便按照年租金800000元计算2020年租金，双方一致确认，杨新勃、陈丙刚已于2019年12月31日支付了2020年租金600000元，2020年2月初因疫情原因，北京地区实行了管控措施，此时双方约定的2个月宽限期尚未届满。众所周知，受疫情影响，2020年上半年整个旅游行业受到重创，政府出台文件对疫情期间的租赁市场进行调控，倡导损失分担。而本案双方并未就此进行过协商，在此情况下，不宜认定仙西山公司解除权成立。同时，考虑双方合同周期较长，杨新勃、陈丙刚对原有景区进行改造、增建的投入较大，一旦合同解除不利于维护交易稳定和保护营商环境。至于仙西山公司所持杨新勃、陈丙刚违反景区租赁合同约定擅自在十七渡景区内进行建设，构成违约一节，因双方虽然约定杨新勃、陈丙刚在经营期间需要新建、改建、增设项目时，应书面申请仙西山公司同意并向相关政府部门申报，而杨新勃、陈丙刚确未履行相关手续，但通过一审已查明的事实，可以确认仙西山公司对于杨新勃、陈丙刚在景区内的建设行为明知，但其并未加以制止，视为其默许；且相关政府部门虽对杨新勃、陈丙刚建设的部分项目作出过相关认定和处理，但有关政府部门后期又向十七渡景区发放门票（门票显示仍有相关景点）；再者，从双方合同约定内容看，并未约定杨新勃、陈丙刚违约、违规、违法建设直接导致合同解除的后果，仙西山公司以此为由，认为合同应当解除，缺乏依据。基于上述论述，本院认为，双方应继续履行景区租赁合同，故对于一审判决解除景区租赁合同予以撤销。至于仙西山公司其他诉讼请求，一审判决予以支持的基础是认定因杨新勃、陈丙刚迟延支付租金超过2个月，仙西山公司有权行使解除权，仙西山公司认可一审判决，而现一审判决基础并不存在，本院对仙西山公司相应的诉讼请求均难以支持。综上所述，杨新勃、陈丙刚的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第一项之规定，判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4911号民事判决；二、驳回北京聚庚仙西山旅游开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1750元，由北京聚庚仙西山旅游开发有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费3500元，由北京聚庚仙西山旅游开发有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二〇年十月十日书记员 刘 荧书记员 韩 铮