山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4431号上诉人（原审原告）：吕淑美，女，1974年11月28日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：于媛媛，山东星河泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台市中盛房地产开发有限公司，住所地烟台市高新区蓝海路8号。法定代表人：赵伟，总经理。委托诉讼代理人：王敏，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王科，山东成山海天律师事务所律师。原审被告：烟台广生元照明有限公司，住所地栖霞市桃村镇北京路。法定代表人：林晓伟，总经理。委托诉讼代理人：林晓会，男，该公司工作人员。上诉人吕淑美因与被上诉人烟台市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛公司）、原审被告烟台广生元照明有限公司（以下简称广生元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吕淑美上诉请求：1.撤销一审判决，改判中盛公司继续履行《商品房买卖合同》，向吕淑美交付涉案房屋并支付逾期交房违约金5865元；2.本案一、二审案件受理费由中盛公司负担。事实和理由：一、吕淑美与中盛公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，一审判决认定涉案房屋价款的支付方式系附条件的没有事实依据，属认定事实错误。2016年4月16日，中盛公司与广生元公司签订《合同》，约定广生元公司承包中盛公司开发的好运角国宾酒店AB座工地消防及塑钢窗工程施工，中盛公司按广生元公司工程量结算，扣除预付款按实际工程量，每达到一套房产金额，中盛公司支付一套房产给广生元公司，且中盛公司前期拖欠广生元公司的20万元工程款一同计入该合同项下的工程款顶房金额中。2016年5月19日，在广生元公司施工一个多月时，中盛公司根据实际发生的工程款向广生元公司抵顶了涉案房产。基于广生元公司拖欠吕淑美借款的事实，经三方协商、确认，中盛公司按照广生元公司的指示，与吕淑美签订了《商品房买卖合同》，该合同系中盛公司的真实意思表示，此时中盛公司与广生元公司的就涉案房屋的抵顶行为已完成，转化成吕淑美与中盛公司的房屋买卖法律关系，涉案房屋价款878029元明确记载于《商品房买卖合同》中、也应已计入中盛公司向广生元公司支付的工程款项中。2016年9月14日，中盛公司履行《商品房买卖合同》项下义务、将涉案房屋进行网签备案，该预告登记的设立产生了公示涉案房屋物权权属的效力，即吕淑美对涉案房屋享有所有权。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限载明，吕淑美支付房价的方式为“签约时，房款以广生元公司工程款抵顶，待总决算时多退少补”此处表述系遵照事实填写，仅为房款的支付方式而己。现实中，以房抵顶工程款最终核算时，难免存在差额部分，此处写明“待总决算时多退少补”显然约束的是中盛公司与广生元公司，与吕淑美无关。《商品房买卖合同》中房屋价款、房屋交付时间、产权登记办理时间及相应的违约责任等房屋买卖合同主要条款清晰、明确，一审法院认定“待总决算时多退少补”系附生效条件的条款、《商品房买卖合同》系附生效条件合同，不符合常理和客观逻辑，若该合同系附生效条件的合同，合同中就不会载明具体的房屋交付时间等事项，该认定属于对案件事实认定错误。二、一审法院认定《商品房买卖合同》尚未生效，系法律适用错误，附生效条件合同的法律规定不适用于本案。《中华人民共和国合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。且《商品房买卖合同》第25条载明“合同自签订之日起生效”，故涉案《商品房买卖合同》于签订时已生效，且实际履行。中盛公司未按照合同载明的时间节点交付房屋，其行为已构成违约。中盛公司与广生元公司间的工程价款至今未决算，不能推翻涉案房屋已抵顶完成的事实，更不影响涉案《商品房买卖合同》的效力，中盛公司应继续履行合同义务。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。中盛公司辩称，一、吕淑美主张其购买的涉案房屋系中盛公司与广生元公司抵顶完成后的抵顶买卖不能成立。中盛公司与广生元公司签订《合同》时虽然约定了以房抵顶工程款，但中盛公司根据广生元公司的要求就涉案房屋与吕淑美签订《商品房买卖合同》时，中盛公司与广生元公司并未对账，更未确认应支付工程款数额，且广生元公司并未按照合同约定履行全部义务已是不争的事实。在中盛公司与广生元公司并未结算的情况下，广生元公司尚无权要求中盛公司交付房屋，更不应认定双方的抵顶行为已经完成。二、吕淑美认为基于中盛公司与广生元公司就涉案房屋已抵顶完成，进而转化成中盛公司与吕淑美之间的房屋买卖合同关系存在逻辑错误。吕淑美主张中盛公司与广生元公司的抵顶行为已经完成，产生的法律后果应当为中盛公司将涉案房屋抵顶给了广生元公司，广生元公司即为涉案房屋的权利人，那么中盛公司则不可能再将涉案房屋出售给吕淑美。广生元公司与吕淑美应为房屋买卖关系的真实相对人。三、吕淑美无权要求中盛公司继续履行《商品房买卖合同》并承担合同义务。吕淑美与中盛公司签订的《商品房买卖合同》第六条第四项明确约定“签约时房款以广生元公司工程款抵顶，待工程总决算时多退少补”，该约定系《商品房买卖合同》关于付款的约定，只有在中盛公司与广生元公司结算后才可以确定吕淑美是否已足额支付购房款，中盛公司是否应当交付房屋。因中盛公司与广生元公司未进行工程决算，合同约定的付款完成条件尚未成就，那么吕淑美也无权要求中盛公司继续履行合同，并承担合同义务。综上所述，在中盛公司与广生元公司抵顶条款无效且《商品房买卖合同》付款条件尚未成就的情况下，吕淑美无权要求中盛公司继续履行合同义务，请求二审法院依法驳回吕淑美的上诉请求。广生元公司述称，同意吕淑美的上诉请求。吕淑美向一审法院起诉请求：1.判令中盛公司继续履行合同并交付房屋；2.判令中盛公司因逾期交房而向吕淑美支付违约金5865元（暂计算到2019年4月29日，至实际交付房屋之日止）；3.诉讼费用由中盛公司、广生元公司承担。一审法院认定事实：2016年4月16日，中盛公司与广生元公司签订《合同》，约定广生元公司承包中盛公司好运角国宾酒店AB座工地消防及塑钢窗工程包工包料施工。合同第三条付款方式约定，中盛公司按广生元公司工量结算，扣除预付款按实际工程量，每达到一套房产金额，中盛公司支付一套房产给广生元公司。若工程量没有达到房产金额，广生元公司急需交易房产，广生元公司需以前期双方确认的工程款及本合同的抵押房产作为担保，中盛公司可以配合广生元公司过户交易房产（双方签定买卖合同后，广生元公司转卖已经抵顶的房产，中盛公司不得加收任何费用），最后结算以实际工程量为准。2016年4月21日，中盛公司与广生元公司签订《合同》，约定广生元公司承包中盛公司好运角国宾酒店AB座工地水电安装工程包工包料施工。合同第三条付款方式约定，中盛公司预付广生元公司一套房产作为预付款，以后按照工程量，达到房产总额即可办理过户。（双方签定买卖合同后，广生元公司转卖已经抵顶的房产，中盛公司不得加收任何费用）。最后结算以实际工程量为准。2016年5月19日，吕淑美与中盛公司签订《商品房买卖合同》，约定吕淑美购买中盛公司开发的中盛国际酒店A座15层1888号房间，建筑面积123.33平方米，商品房总价878029元。该合同第六条第四项约定，签约时房款以广生元公司工程款抵顶，待工程总决算时多退少补。合同第八条约定，中盛公司应当在2017年6月30日前，向吕淑美交付案涉商品房。合同第九条第1款第（2）项约定，中盛公司逾期交房超过120日后，吕淑美要求继续履行合同，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中盛公司按日向吕淑美支付已交付房价款万分之零点一的违约金。2016年7月，中盛公司向吕淑美出具收据一张，载明中盛公司收到吕淑美支付的房款878029元，收款方式为工程款顶房，收款事由为广生元照明工程款抵顶中盛国际酒店A1888房款。该收据加盖中盛公司财务专用章。吕淑美提交了《房屋网签合同备案查询证明》一份，证明2016年9月14日，中盛公司将案涉房屋网签备案至吕淑美名下。经一审法院查询高新区房产交易中心相关记录，案涉房产截至2020年4月6日无查封和抵押。截至一审法庭辩论终结之日，中盛公司尚未为吕淑美办理交房手续，亦未与广生元公司进行工程结算。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2016年5月25日，广生元公司代理人林晓会出具借条一张，载明“今借吕佳亭人民币现金983960元，利息150000元，合计1133960元。”经庭审调查，吕佳亭系吕淑美父亲，吕佳亭去世后，吕淑美继承该笔债权。吕淑美与广生元公司代理人林晓会同意从该笔借款中扣除涉案房款，即表明吕淑美已向广生元公司支付购房款。中盛公司不认可该借条的真实性，但并未向一审法院提交证据证实其主张。由于该借条的债务人及债权人的继承人均认可该借条的真实性，一审法院对该借条内容予以确认。一审法院认为，中盛公司应广生元公司要求，与吕淑美签订《商品房买卖合同》并出具收据、办理网签备案，系履行其与广生元公司关于抵顶的约定，说明中盛公司认可该抵顶行为。吕淑美与中盛公司签订《商品房买卖合同》，是当事人协商的结果，该合同形式完备、条款完整，是双方当事人真实意思表示，依法成立。中盛公司主张吕淑美与广生元公司恶意串通，损害中盛公司利益，但未向一审法院提交证据证明，一审法院不予支持。中盛公司主张本案为以物抵债法律关系，而本案法律关系应当为吕淑美与中盛公司之间的商品房买卖合同法律关系，以物抵债法律关系为中盛公司与广生元公司之间法律关系，因此中盛公司主张的以物抵债相关法律规定并不适用于本案法律关系。吕淑美与中盛公司《商品房买卖合同》约定，房款以烟台广生元照明有限公司工程款抵顶，待工程总决算时多退少补，该约定是基于中盛公司与广生元公司建设工程合同项下关于工程款支付的专门约定，系吕淑美与中盛公司在签订合同时附的条件，待中盛公司与广生元公司将双方建设工程决算后，确定所抵顶房产是否在决算工程款内，合同生效条件才能成就。吕淑美买房时合同内容特别注明该付款方式，吕淑美应当预计到该合同的生效受中盛公司与广生元公司总决算的限制。中盛公司与广生元公司至今未决算，亦未通过法律或其他渠道决算，故《商品房买卖合同》欠缺约定的条件，尚未生效，吕淑美此时请求中盛公司履行合同交付房屋并支付违约金，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条第一款规定，判决：驳回吕淑美的诉讼请求。一审案件受理费50元，由吕淑美负担。二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。中盛公司提交山东省烟台市鲁东公证处出具的（2018）鲁烟台鲁东证经字第391号公证书一份，证明中盛公司在2018年以公证邮寄送达的方式向广生元公司告知两份施工合同的履行情况，以及要求广生元公司在接到告知函三日内确认工程量及工程价款，但广生元公司在收到文件后并未履行相应义务，拖延至今也未配合中盛公司完成工程结算。吕淑美质证称，首先，中盛公司未提交公证书原件，吕淑美对公证书的真实性无法确认；其次，中盛公司提交的快递单显示该份公证书未妥投，没有收件方签收记录；最后，该公证书落款时间为2018年9月11日，在广生元公司施工前期，吕淑美已经与中盛公司就涉案房屋买卖达成合意，签订了《商品房买卖合同》，中盛公司为吕淑美办理了涉案房屋网签备案手续，即便中盛公司与广生元公司在后续施工过程中产生纠纷，也与吕淑美无关。广生元公司质证称，广生元公司没有收到该公证书中的告知函，广生元公司并非未完成工程，而是在施工过程中因缺少资金，想通过中盛公司总经理赵伟协调房屋买卖问题，待办完房屋手续后，广生元公司再进行后续的工程，但中盛公司无人答复亦无人负责。本院认为，该份证据可以证实中盛公司向广生元公司邮寄了告知函等材料，但因快递单上无广生元公司的签收记录，无法证实广生元公司收到了上述材料。此外，该份证据单独亦无法证明涉案房屋所在工程未完成最终结算的原因。为查明中盛公司与广生元公司间的房屋抵顶情况，本院进行了法庭调查。中盛公司称，我方与广生元公司签订施工合同后，其拒绝施工，声称要先选房才能施工，避免日后干了工程没有好的房源或者户型，而且其称干了工程才能抵顶房屋，双方先确定一下房号，水的工程先选了五个房号，电的工程选了四个房号，塑钢门窗选了五个房号，消防工程选了七个房号，然后我方按照其要求与吕淑美签订了购房合同，并在合同中明确约定房款用广生元公司的工程款抵顶，待工程结算时，多退少补，我方在签订合同时也明确向广生元公司和吕淑美告知，如果广生元公司做的工程不足以抵顶房款，那么我方不能交付房屋，对方表示同意并知晓。广生元公司在庭审中认可涉案工程并未进行结算，而涉案房屋交付的前提为工程结算并清结价款，在吕淑美认可涉案房屋为抵顶，且在购房合同中也明确约定了付款方式为工程款抵顶，工程结算后多退少补的情况下，我方无需再对整个交易过程另行承担举证责任。另外，我方是根据广生元公司的要求为吕淑美开具了收据，该收据实际上是对涉案房款用广生元公司工程款抵顶作出的进一步的明确约定，我方并未收到房款，具体以合同约定的条件为准。广生元公司称，中盛公司共向我方抵顶了三十多套房屋，后来我方向中盛公司退了四五套，我方与中盛公司是严格按照合同约定的工程进度收付款，工程进度每达到一套房屋价格，就抵顶一套房屋。其他20多套房屋都网签备案了，抵顶当时房屋未达到交付标准，整栋楼达到交付标准后，有四五套房屋已经交付。购房合同中约定的“多退少补”是根据实际测量面积，由购房户向我方补相应的房款。中盛公司并非根据我方的要求开具收据，而是因为工程量已经抵顶房款了，中盛公司应当开具收据。吕淑美称，对于抵顶给我方的房屋，是在广生元公司施工后发生进度款的前提下，中盛公司才按照广生元公司的指示进行抵顶，并与我方签订了商品房买卖合同，在签订合同的过程中中盛公司从未告知我方如果后期工程款不足以抵顶房款，则不予交房的相关情况，中盛公司应对此主张进行举证。另外，中盛公司已向吕淑美出具了收取房款的凭证。对以上陈述，本院应结合在案证据综合分析认定。另查明，中盛公司与广生元公司在二审法庭辩论终结时仍未就涉案房屋所在工程完成最终结算。再查明，涉案房屋已经通过竣工验收并网签备案至吕淑美名下。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：中盛公司应否向吕淑美交付涉案房屋并支付逾期交房违约金及其具体数额。本案中，中盛公司应广生元公司的要求，与广生元公司指定的购房人吕淑美签订了《商品房买卖合同》，该合同是中盛公司与吕淑美的真实意思表示，条款完备，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故涉案《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。涉案《商品房买卖合同》第六条第四项约定，签约时房款以广生元公司工程款抵顶，待工程总决算时多退少补。此即中盛公司与吕淑美关于涉案房屋房款支付的特别约定。结合中盛公司与广生元公司此前签订的施工合同中“中盛公司按广生元公司工程量结算，扣除预付款按实际工程量，每达到一套房产金额，中盛公司支付一套房产给广生元公司”“中盛公司预付广生元公司一套房产作为预付款，以后按照工程量，达到房产总额即可办理过户”等约定，可以看出中盛公司与吕淑美签订涉案《商品房买卖合同》时，吕淑美应支付的房款系以广生元公司的工程款抵顶，由中盛公司与广生元公司最终结算，吕淑美已向广生元公司付清了房款，其主张中盛公司应按《商品房买卖合同》约定向其交付房屋，于约相合，本院予以支持。依照《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，中盛公司应在2017年6月30日前将符合合同约定的商品房交付吕淑美使用，现中盛公司逾期交房已超过120日，吕淑美要求继续履行合同，故中盛公司应以房价款878029元为基数，按日万分之零点一的标准，向吕淑美支付自2017年7月1日起至2019年10月8日一审法院立案之日止的逾期交房违约金共计7287元（878029元×830天×日万分之零点一）。此后的逾期交房违约金因吕淑美起诉时尚未实际发生，本院暂不予审理。综上所述，吕淑美的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初753号民事判决；二、被上诉人烟台市中盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人吕淑美交付符合《商品房买卖合同》约定的涉案烟台中盛国际酒店A座15层1888号房屋；三、被上诉人烟台市中盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人吕淑美支付逾期交房违约金7287元；四、驳回上诉人吕淑美的其他诉讼请求。如烟台市中盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由烟台市中盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十月十五日书记员  孙晓雯