江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏08民终2824号 上诉人（原审原告）：王**芳，女，1981年1月27日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：刘国振，江苏岸庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李维林，江苏岸庆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：屠九成，男，1962年5月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 被上诉人（原审被告）：左玉香，女，1969年7月10日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 上诉人王**芳因与被上诉人屠九成、左玉香房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初2874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王**芳上诉请求：1.撤销一审判决第二项关于违约金部分，依法改判屠九成、左玉香支付违约金28.32万元；2.一、二审案件受理费由屠九成、左玉香承担。事实和理由:1.本案合同履行中，王**芳并未造成损失扩大，王**芳支付的16万元购房款利息损失一审法院未予认定是错误的。屠九成在2020年3月20日表示因家庭矛盾无法出售涉案房屋，但这仅是屠九成的单方意思表示，并不能因此解除涉案合同。王**芳于2020年3月21日支付给屠九成16万元购房款，是按照合同的约定正常履行合同，同时也是要求屠九成、左玉香继续履行合同。后因屠九成、左玉香不愿意继续履行合同、不配合办理过户手续，王**芳才无奈解除合同。王**芳依约履行合同并未造成损失扩大，合同的解除是因屠九成、左玉香的违约行为导致，故一审法院未认定16万元购房款的利息损失是错误的。2.一审法院未认定涉案房屋房价上涨对王**芳造成的损失错误。签订本案合同时，涉案房屋单价为21865.34元/平方米，现该地段房屋单价已上涨至34000元/平方米，王**芳重新购买同面积的房屋需要多支付785840.58元。屠九成、左玉香拒绝出售涉案房屋，使王**芳失去购房机会，对于房屋上涨部分的损失应当由屠九成、左玉香承担。综上，一审法院仅判决3.5万元违约金不足以弥补王**芳的损失，请求二审法院依法改判。 屠九成辩称：我与王**芳签订合同到解除合同只有13天时间，当时还是疫情期间，不卖房是因为夫妻内部矛盾，而非因为后来房屋涨价，一审判决的结果我可以接受，不同意王**芳的上诉请求。 左玉香辩称：我对于屠九成要出售涉案房屋一直就不同意，而且2020年3月20日是疫情期间，涉案房屋价格没有上涨，我认可一审判决。 王**芳向一审法院起诉请求：1.解除双方于2020年3月7日签订的《淮安市存量房买卖及居间合同》；2.屠九成、左玉香返还王**芳已支付的购房款28.1万元；3.屠九成、左玉香向王**芳赔偿已支付购房款利息损失（以28.1万元为基数，自2020年3月21日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）及已支付的中介佣金损失5000元；4.屠九成、左玉香支付违约金28.32万元；5.屠九成、左玉香承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：屠九成、左玉香系夫妻关系，位于淮安市清江浦区房屋系屠九成、左玉香共同共有。2020年3月7日，屠九成（甲方，出卖人）与王**芳（乙方，买受人）签订《淮安市存量房买卖及居间合同》，约定：甲方将坐落于淮安市清江浦区房屋（发电厂宿舍）出售给乙方，房屋面积64.76平方米，房屋总成交价141.6万元；乙方付购房定金2万元，购房首付款（含定金）61.6万元在过户时付清；剩余购房款80万元由乙方申请按揭贷款的银行支付；签定合同时乙方付中介费房屋成交价1.5%，每套贷款另收房屋成交价1.5%，每套贷款另收房屋成交价1%，乙方在签定合同时付清中介佣金；双方约定在2020年4月7日前办理产权过户手续。违约责任：甲方违约赔偿乙方该房屋总价20%违约金，乙方违约购房定金不退；中介佣金按房屋成交价1.5%，由违约方承担交付；如违约方不承担中介佣金将起诉到法院按房屋成交价2%赔偿；任何一方违约造成另一方因房价上涨或下浮产生的损失由违约方承担。乙方在2020年3月22日前付甲方26万元用于甲方此房贷款偿还。案外人清浦区心家房产信息中心作为中介方在该合同上盖章。当日，王**芳向屠九成支付购房定金2万元，屠九成出具定金收据。 2020年3月7日，王**芳向清浦区心家房产信息中心支付中介佣金5000元。2020年3月14日，王**芳向屠九成支付购房款1000元。2020年3月18日，王**芳向屠九成支付购房款10万元。2020年3月20日，屠九成通过微信与王**芳联系，表明因家庭矛盾无法出售涉案房屋，要将购房定金和部分首付款退还王**芳；王**芳则回复，如毁约则按合同追究违约责任。2020年3月21日，王**芳向屠九成支付购房款16万元。 一审庭审中，屠九成提交一份《买方、卖方划款委托书》，证明中介和王**芳一起在银行办理贷款时，有人冒用其名字在该委托书签字，该委托书上签名并非其本人所签。该委托书载明：“兹有卖方出售位于淮安市西大街200号108幢106室（发电厂宿舍）房产，现经买卖双方协商一致达成房屋买卖协议，买卖双方授权中国银行股份有限公司淮安分行将其买方（借款人）在贵行申请的二手房人民币贷款……买方（借款人）在此确认：一旦贵行将贷款转入卖方或买方账户，贵行的放款义务已履行完毕，出现任何法律问题均由授权人承担。”该委托书买方授权处有王**芳的签名，卖方授权处有屠九成、左玉香的签名。王**芳经质证认为，从委托书的内容来看，是委托出售本案房屋有关贷款的内容，表明左玉香知道出售房屋的事实，并表示同意；左玉香经质证认为，委托书上的名字确实是其本人所签，但其并不知道是本案房屋的相关事宜，以为是自己其他房屋的贷款手续，后来发现就到银行要求取消了。另外，一审庭审中屠九成、左玉香表示同意解除涉案房屋买卖合同，但认为违约金过高，要求降低。 一审法院认为：本案房屋买卖合同虽由王**芳与屠九成签订，但从屠九成提交的《买方、卖方划款委托书》来看，左玉香在卖方授权处签名，且该委托书明确载明所涉房屋为“淮安市西大街200号108幢106室（发电厂宿舍）”，即本案买卖合同所指房屋，且载有“买卖双方协商一致达成房屋买卖协议”的内容，表明左玉香对本案房屋买卖及房屋买卖达成买卖合同是明知且同意的，故应由左玉香与屠九成共同承担合同责任。左玉香辩称其签名时以为是其家另一套房屋办贷款，该辩称与事实不符，一审法院不予采信。 在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，另一方可以解除合同。本案中，双方签订房屋买卖合同后，王**芳按约支付了购房定金及部分购房款，屠九成却告知王**芳不再出售涉案房屋，屠九成、左玉香的行为构成违约，现王**芳要求解除双方签订的房屋买卖合同，屠九成、左玉香亦表示同意，一审法院予以支持。合同解除后，王**芳要求屠九成、左玉香退还已付购房款28.1万元，符合法律规定，予以支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王**芳主张屠九成、左玉香按房屋总价款20%支付违约金28.32万元，屠九成、左玉香则辩称违约金过高，要求调整，一审法院考虑到王**芳在屠九成、左玉香违约前仅支付了12.1万元购房款，且屠九成告知王**芳不再出售房屋时间与签订合同时间仅间隔约13天，时间很短，结合本案合同履行情况，以及双方签订合同后到屠九成、左玉香违约这段期间的同地段房屋市场价格波动情况，并综合王**芳已付购房款被占用的利息损失，王**芳在对方违约后有防止损失扩大的义务，还有违约金的惩罚性特点等情况，酌定由屠九成、左玉香向王**芳支付违约金3.5万元，对王**芳主张超出部分，不予支持。王**芳要求屠九成、左玉香赔偿已付购房款的利息损失，由于一审法院已支持王**芳违约金的诉讼请求，且在违约金中也考虑到了王**芳已付房款的利息损失，故一审法院对王**芳的该诉讼请求不予支持。 王**芳要求屠九成、左玉香赔偿中介佣金损失5000元，根据本案合同约定，中介佣金由违约方承担，王**芳在合同签订当日向中介方支付了佣金5000元，后由于屠九成、左玉香违约导致合同无法履行，现王**芳主张中介佣金损失，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、解除王**芳与屠九成于2020年3月7日签订关于淮安市清江浦区房屋的《淮安市存量房买卖及居间合同》中有关房屋买卖的约定；二、屠九成、左玉香于判决生效之日起十日内退还王**芳购房款28.1万元，并支付王**芳违约金3.5万元、中介佣金损失0.5万元，合计32.1万元；三、驳回王**芳的其他诉讼请求。案件受理费9492元，减半收取4746元，由王**芳负担2070元，屠九成、左玉香负担2676元；保全费3520元，由王**芳负担1535元，屠九成、左玉香负担1985元。 二审期间，王**芳向本院提交2020年10月14日从58同城网站打印的四份与涉案房屋同区位的房屋价格信息，证明涉案房屋单价已经上涨至4万元左右每平米。屠九成、左玉香质证认为，该价格信息并非在2020年3月20日之前形成，不予认可。本院经审查，对该证据的真实性予以确认，但该证据不能证明涉案房屋在2020年3月20日期间的价格情况。 本院经审理确认一审查明的事实。 本案二审争议焦点：一审判决屠九成、左玉香支付违约金3.5万元是否适当？ 本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。具体到本案，从2020年3月7日双方签订房屋买卖合同至2020年3月20日屠九成通知王**芳不再出售涉案房屋，前后相距仅13天时间。在2020年3月20日之前，王**芳支付了12.1万元购房款，且其中有10万元是3月18日支付，一审法院判决屠九成、左玉香支付3.5万违约金，足以弥补王**芳已付购房款被占用的利息损失，并兼顾了违约金的惩罚功能，一审裁判结果适当，应予维持。王**芳主张涉案房屋价格在2020年3月7日至3月20日期间已经开始上涨，但未提供相关证据予以证实，且当时正处全国新冠××疫情严控期间，房屋价格上涨不合常理，也与本院实地调查了解的情况不符，本院不予采信。 关于王**芳主张其在屠九成违约后有选择继续履行合同的权利，因此其于2020年3月21日转账16万元并无过错，一审法院对该16万元购房款的利息损失未予认定错误的上诉理由，本院认为，根据双方合同约定，王**芳购买涉案房屋需要办理贷款，王**芳应当知晓，如屠九成、左玉香不配合，购房贷款即无法办理，涉案房屋买卖合同无法继续履行。在此种情况下，王**芳应当及时收回已付房款，并尽早寻找其他合适房源以最大程度减少自身损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2020年3月20日，屠九成通知王**芳不再出售涉案房屋，并要求王**芳提供银行账号方便退还其已付款项。王**芳没有向屠九成提供银行账号以减小自身损失，却于次日3月21日又向屠九成转账16万元。王**芳没有采取适当措施致使自身损失扩大，其要求屠九成、左玉香赔偿该16万元被占用的利息损失，本院不予支持。 综上，上诉人王**芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5548元，由上诉人王**芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 江东新 审 判 员 梁新星 审 判 员 马玉宝 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 钟 岩 书 记 员 陶晓航