湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2876号上诉人（原审原告、反诉被告）：江厚成，女，1949年5月2日出生，汉族，住襄阳市。上诉人（原审被告、反诉原告）：张桂清，女，1965年4月1日出生，汉族，住襄阳市樊城区。上诉人江厚成因与上诉人张桂清房屋租赁合同纠纷一案，均不服襄阳市樊城区人民法院(2020)鄂0606民初2701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。江厚成上诉请求及答辩意见：1.撤销原判第二项中，“张桂清支付拖欠江厚成房屋租金……从2019年11月18日起至2020年2月1日止房屋租金12748元；从2020年4月26日起至2020年5月18日止房屋租金3690元”的判决，改判为按合同约定的：张桂清支付拖欠江厚成房屋租金从2019年11月18日起至2020年5月18日止房屋租金31200元；2.撤销原判第四项中前半部分，即“江厚成返还张桂清管道燃气安装费用8600元”的判决；3.变更原判“反诉费920元，江厚成负担140元，张桂清负担780元”的判决，改判为反诉费920元由张桂清负担；4.二审案件受理费由张桂清承担。事实和理由：1.原审判决对2020年2月1日起至2020年4月26日止的房屋租金14762元全部免除不当。我市从2020年3月17日解封，各商店从即日起可开门营业。张桂清迟延“至4月26日期间未营业，并非因为疫情的影响；疫情期间各地政府都出台了有关减免房屋租金的政策，但政策要求减免租金针对的是国有资产类经营用房，而不是私人出租的房屋。一审这部分私房租金被全部免除没有法律政策的依据，且有失公平。疫情影响张桂清经营的餐饮行业，同时也影响了其经营的房屋出租的行业，影响张桂清收入的不是其过错造成，不能让其负担。且国家及时出台开放夜市，允许出店经营等政策，使饭店扭亏为盈，但被免除的房屋租金不可能在饭店红火时再给补回来，这种亏损是无法弥补的；双方签订的《租赁合同》合法有效，合同中没有关于免除房屋租金的约定。一审这部分判决是在当事人没有协商一致，没有履行法定的程序，没有办理变更合同规定的手续而变更了合同，违反了合同法中有关规定；2.双方签订的《租赁合同》写明“甲方为乙方提供门面房上、下两套”，没有附带其他任何建筑物，其厨房不可能被拆除，张桂清把租赁的厨房改为他用，而把没有租赁的杂物棚改做成厨房，并在此棚内安装燃气设施，完全是个人所为，其并不知情，损失应该由张桂清自己承担。一审判决其返还张桂清管道燃气安装费用8600元，应该依法撤销。张桂清上诉请求及答辩意见：撤销原判，改判江厚成支付其装修损失81639元，或将本案发回重审；本案二审案件受理费由江厚成负担。事实和理由：原审法院对其提出的反诉请求没有支持，侵犯其权益。其租赁江厚成的房屋做餐馆使用，期限为3年，由于江厚成的过错导致其租用的房屋被政府撤除，无法经营，其为开办餐馆投入的装修、设备都作废，对此损失应予赔偿。江厚成向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》，张桂清将租赁位于樊城区××路××单元××室、××室房屋返还给其；2.要求张桂清向其支付拖欠的房屋租金（自2019年3月18日起至2019年5月17日止房屋租金5000元；自2019年5月18日起至2019年11月17日止房屋租金31200元；自2019年11月18日起至2020年5月17日止房屋租金31200元；自2020年5月18日起至租赁房屋返还给其之日止的房屋租金按合同约定的月租金5400元计算）；3.要求张桂清向其支付违约金，自2019年3月18日起至此租赁房屋返还给其之日止。按合同约定的每日100元计算；4.诉讼费由张桂清承担。张桂清向一审法院反诉请求：1.判决解除双方签订的租赁合同；2.判令江厚成赔偿损失81639元；3.判令江厚成承担本案的反诉费用。一审法院认定事实：2018年5月16日，江厚成与张桂清签订《租赁合同》一份，合同约定：出租方（甲方）为江厚成，承租方（乙方）为张桂清；甲方为乙方提供门面房上、下两套，起租前乙方需交纳押金伍仟元，甲方出具收条；租金第一年5000元/月，第二年5200元/月，第三年5400元/月；租金第一年按2个月交/次，第二、三年半年交/次，乙方将租金直接汇入甲方银行账户，汇款凭条即视为乙方交房租的凭据；乙方不得以任何理由拖欠租金，如果延期，每日加收100元滞纳金，以银行到账日期计算，如不补交，从押金中扣除；拖欠两个月不交租金，租赁合同自动作废，甲方另行安排；甲方银行账号为工商银行户名为江厚成的6217211804012604017账号，18号为交纳租金到账日期；租赁期为2018年5月18日起至2021年5月17日止……。该合同有江厚成与张桂清签名。后因张桂清拖欠租金，江厚成于2019年1月7日将张桂清诉至法院，一审法院作出（2019）鄂0606民初143号民事判决：一、张桂清向江厚成交付截至2019年1月18日的房屋租金20000元；二、张桂清向江厚成支付从2018年11月18日起至上述租金交付之日止，按每日8.6元计算的违约金。张桂清不服该判决上诉至襄阳市中级人民法院，中级人民法院于2019年7月10日作出（2019）鄂06民终2031号民事判决：驳回上诉，维持原判。后张桂清仍拖欠租金，引起本案诉讼。一审法院另查明，张桂清租赁本案诉争房屋后，为该房屋安装了管道燃气设施配套项目，并向襄阳华润燃气有限公司支付了安装费用8600元。一审法院认为，江厚成与张桂清签订《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务。江厚成按合同约定将其所有的房屋交付给张桂清使用，张桂清应按照合同约定向江厚成支付租金。江厚成要求张桂清向其支付拖欠租金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。张桂清拖欠房屋租金构成违约，应支付江厚成违约金，双方合同中约定的每日100元违约金标准过高，应予以调整，张桂清应自2019年3月18日起按照年利率6%计算支付江厚成违约金。江厚成要求解除双方签订的《租赁合同》，张桂清表示同意，故对上述诉讼请求予以确认。租赁合同解除后张桂清应向江厚成腾退租赁房屋。张桂清辩称因全国“新冠”××疫情爆发，其经营的饭店自2020年2月1日至2020年4月26日期间未营业，不应支付租金的辩称理由属实，予以采纳。针对张桂清要求江厚成赔偿损失81639元因未举证证明，不予支持，但江厚成应返还张桂清已支付的管道燃气安装费用8600元及收取的5000元押金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、江厚成、张桂清于2018年5月16日签订的《租赁合同》于2020年6月23日解除。张桂清于本判决生效后三十日内向江厚成腾退位于樊城区××路××单元××室、××室房屋。二、张桂清支付拖欠江厚成房屋租金从2019年3月18日起至2019年5月17日止房屋租金5000元；从2019年5月18日起至2019年11月17日止房屋租金31200元；从2019年11月18日起至2020年2月1日止房屋租金12748元；从2020年4月26日起至2020年5月18日止房屋租金3690元；从2020年5月18日至租赁房屋返还给江厚成之日止的房屋租金按合同约定的月租金5400元计算至腾退房屋之日止。三、张桂清自2019年3月18日起以拖欠租金数额按年利率6%计算支付江厚成违约金。四、江厚成返还张桂清管道燃气安装费用8600元及收取的押金5000元。五、驳回张桂清的其他反诉请求。上述应付款项，于本判决生效后十日内履行，逾期履行按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2448元，减半收取1224元，由张桂清负担。反诉费920元，江厚成负担140元，张桂清负担780元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事签订《租赁合同》之前，案涉房屋一楼搭建有一个棚房，共用一楼后墙。棚房内通有水管，建有水泥水槽。张桂清租用案涉房屋经营餐馆后，将棚房用作厨房。二审查明，原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，江厚成、张桂清签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。当事人应按约定全面履行义务。《租赁合同》未明确约定棚房属于租赁物，从棚房与一楼房屋的结合紧密度以及实际使用情况看，可以认定江厚成同意张桂清对棚房加以利用，棚房未取得建设规划许可证，并不导致《租赁合同》无效。合同约定租金第二、三年半年交一次，张桂清“不得以任何理由拖欠租金”，“拖欠两个月不交租金，租赁合同自动作废，甲方(江厚成)另行安排”。张桂清拖欠自2019年3月18日起的租金，江厚成依约定，享有合同解除权，江厚成于2020年5月12日提起本案诉讼，明确要求解除合同，返还租赁物。双方合同自起诉状送达之日(2020年5月19日)起解除。张桂清于2019年8月29日收到居委会通知要求对院内乱搭建部分进行拆除，但并未向江厚成提出解除合同、减少租金，该棚房于江厚成行使合同解除权后的2020年6月23日才被实际拆除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理；……(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”。因张桂清违约导致合同解除。张桂清在租赁期间进行装修、加装管道燃气，均系其因经营需要的投入，合同约定张桂清因生意需要装修，费用自理，张桂清无证据证明加装管道燃气取得江厚成的同意，江厚成亦未同意利用，故对于张桂清要求江厚成赔偿其装修损失、加装管道燃气费用的主张，不予支持。案涉租赁房屋系非国有房屋，双方当事人就疫情期间的租金减免未达成协议，因疫情因素属不可抗力，因疫情原因不能对租赁房屋进行正常利用，所造成的损失，可由合同双方合理分担。一审判决张桂清免交2020年2月2日起至2020年4月25日止的房屋租金，有失公平，本院酌定张桂清按合同约定租金标准的一半向江厚成支付该时段房屋租金。综上所述，江厚成的上诉理由部分成立；张桂清的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院(2020)鄂0606民初2701号民事判决；二、江厚成、张桂清于2018年5月16日签订的《租赁合同》于2020年5月19日解除；张桂清于本判决生效后三十日内向江厚成腾退位于樊城区红光路9号1幢1单元1层1室、2层1室房屋；三、张桂清支付拖欠江厚成房屋租金从2019年3月18日起至2019年5月17日止房屋租金5000元；从2019年5月18日起至2019年11月17日止房屋租金31200元；从2019年11月18日起至2020年2月1日止房屋租金12748元；2020年2月2日起至2020年4月25日止房屋租金7367元；从2020年4月26日起至2020年5月18日止房屋租金3690元；从2020年5月18日至租赁房屋返还给江厚成之日止的房屋租金按合同约定的月租金5400元计算至腾退房屋之日止；四、张桂清自2019年3月18日起以拖欠租金数额按年利率6%计算支付江厚成违约金；五、江厚成返还张桂清押金5000元；六、驳回江厚成的其他诉讼请求；七、驳回张桂清的反诉请求。上述应付款项，于本判决生效后十日内履行，逾期履行按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1224元，由张桂清负担1000元，江厚成负担224元；反诉费920元，由张桂清负担780元。二审案件受理费2939元，由张桂清负担2500元，江厚成负担439元。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年十月二十一日书记员  严琦童