大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0214民初5194号原告：连玉令，女，1963年10月2日出生，汉族，住辽宁省普兰店区。原告：薛雅军，男，1958年1月25日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。二原告共同委托诉讼代理人：王仁忠，男，系大连市普兰店区民安法律服务所法律工作者，住普兰店区。被告：高洪波，女，1956年3月10日出生，满族，住普兰店区。委托诉讼代理人：刘少升，男，系大连市普兰店区安波法律服务所法律工作者，住普兰店区。原告连玉令、薛雅军与被告高洪波为确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连玉令、薛雅军及二原告共同委托诉讼代理人王仁忠，被告高洪波及其委托诉讼代理人刘少升均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：请求判令原、被告于2014年7月16日订立的房屋买卖协议及2018年10月14日订立的补充协议无效，并由被告返还二原告购房款171000元。事实与理由：二原告系夫妻关系。2013年9月16日，二原告与被告签订了一份房屋买卖合同，约定被告将坐落于普兰店区，普房权证2010字第××号房屋，建筑面积198平方米出售给二原告经商所用。2014年7月16日，原、被告双方商定将买方变更为原告连玉令的儿子鲁俊阳，将原合同作废，重新订立了一份房屋买卖协议。2018年10月14日，原、被告双方又签订了一份补充协议，将买方又变更为二原告。因二原告用高于普通农房价格数倍购买了案涉房屋目的是为了经商所用，但在办理行政许可时却无法通过，因所买房屋与加油站相连，原告几年来到普兰店消防、城镇办、乡镇府多部门努力争取，均无法实现订约时所追求的目的，该房屋至今空闲，无法利用，原告主动与被告多次协商解决无果，造成原告巨大经济损失。原告认为，因该房屋系宅基地上所建房屋，原、被告双方所签订的房屋买卖协议违反了国家强制性法律规定，应为无效，故请求法院予以确认。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉房屋系于2013年9月18日经原、被告双方协商同意以356700元的价格出售给二原告做生意，二原告现仅向被告支付了购房款141000元，余款至今未付。二原告在案涉房屋已经实际居住7年之久，破坏了房屋结构，并用案涉房屋经营康复疗养院和做香、蜡生意。案涉房屋因原、被告双方均非案涉房屋所在地户口，因此不能过户，这一点二原告在签订协议时是明知并认可的，且签写在合同内。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了2013年9月18日房屋买卖合同、2014年7月16日房屋买卖协议、2018年10月14日补充协议各一份，拟证明原、被告间所签订的一系列房屋买卖合同无效。被告依法提交了普房权证2010字第××号房照、普乐集建（2010）字第0174号集体土地使用证各一份，拟证明案涉房屋具有合法权属；照片三张，拟证明二原告已经实际使用案涉房屋做生意。原、被告双方对对方所提供证据的真实性均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据上述证据及原、被告双方当庭陈述，本院对本案事实认定如下：二原告系夫妻。案涉房屋位于普兰店区，建筑面积198平方米，房照号普房权证2010字第××号，集体土地使用证号为普乐集建（2010）字第0174号，共二层六间，房屋所占用的土地系普兰店区集体所有土地，被告持有房屋产权证和集体土地使用证。2013年9月18日，原告连玉令与被告签订房屋买卖合同，约定被告将案涉房屋出售于原告连玉令，售价340000元。2014年7月16日，原告连玉令的儿子鲁俊阳与被告签订房屋买卖协议，约定被告将案涉房屋出售给鲁俊阳，房屋总价款356700元。并约定合同订立时鲁俊阳付给被告30000元，2014年9月30日前给付86700元，余额240000元，自2015年起每年9月30日前付60000元，利息按月7厘计算，至2018年全部付清。同时约定因鲁俊阳和被告均非同村居民，本次买卖的房屋无法办理产权过户手续，鲁俊阳和被告明知并认可这一事实，如果以后可以办理过户手续，被告有义务配合鲁俊阳办理。如果被告违约，必须赔偿鲁俊阳一切经济损失，如果鲁俊阳违约，须支付给被告30000元的违约金，同时被告有权解除合同，鲁俊阳按照每月2000元的房屋使用费支付给被告（自2013年9月18日起计算），鲁俊阳的装修费不得向被告主张。并约定原告连玉令与被告于2013年9月18日所签订的房屋买卖合同作废。二原告作为担保人在上述协议上签名。2018年10月14日，原告连玉令、鲁俊阳与被告签订补充协议，约定房屋买卖合同作废，继续保留房屋买卖协议履行，买方由鲁俊阳变更为原告连玉令，同时约定剩余房款于2020年9月18日前一笔付清。原告薛雅军作为担保人在补充协议上签名确认。案涉房屋自2013年9月18日起被告即交付给二原告使用。二原告有证据证明自2013年9月18日起陆续向被告付款141000元，尚余购房款二原告没有证据证明已付。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此，集体土地使用权是集体经济组织成员才享有的权利，与其特定的身份相联系，集体土地上所建房屋的转让仅限于本集体经济组织成员内部，集体建设用地在非本集体经济组织成员间流转在法律上是被禁止的，非本集体经济组织成员购买集体土地上所建设的房屋因违反了上述效力性强制性法律规定，应为无效。本案，二原告并非案涉房屋所在地集体经济组织成员，故二原告与被告间所签订的一系列房屋买卖协议均为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案，首先，涉及的是财产返还。应当返还的财产有两项，一项为案涉位于普兰店区，建筑面积198平方米，房照号普房权证2010字第××号，集体土地使用证号普乐集建（2010）字第0174号二层六间房屋，应由二原告返还于被告；一项为购房款141000元，应由被告向二原告返还。其次，涉及损失赔偿，具体有二原告因装修所造成的经济损失、二原告购房款利息损失、被告房屋租金损失、被告房屋因被装修所造成的损失。在确定双方的损失赔偿之前，我们首先需要厘清原、被告各自的过错，根据原、被告双方所签订的协议可见，原、被告双方对案涉房屋不能过户是明知的，而且当时起草和签订合同时有法律工作者在场，因此双方对二原告购买案涉房屋违反国家强制性法律规定亦应为明知，但双方均坚持签订了先后三份协议，可见，双方的过错是等同的，因为在合同无效方面，不存在任何一方对对方存在隐瞒、欺诈等情形。既然如此，那么对各自所造成的损失，亦应由原、被告双方平均分担。具体，因二原告因装修房屋所造成的经济损失和被告因房屋被装修所造成的损失基本持平，因此，可以抵销，为了经济利益，装修不再做拆除、返还处理。二原告购房款利息损失，本金141000元，按照全国银行间同业拆借中心所公布的贷款市场报价利率3.85%计算七年约等于38000元，应由被告承担19000元。被告的租金损失，按照双方的约定为每月2000元，七年应为168000元，应由二原告承担84000元。综上，被告尚应返还二原告：购房款141000元+利息损失19000元-被告租金损失84000元=76000元。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告连玉令与被告高洪波于2013年9月18日签订的房屋买卖合同、于2014年7月16日所签订的房屋买卖协议、于2018年10月14日所签订的补充协议均无效；二、原告连玉令、薛雅军于本判决生效后十日内返还被告高洪波位于普兰店区，建筑面积198平方米，房照号普房权证2010字第××号，集体土地使用证号普乐集建（2010）字第0174号二层六间房屋一处；三、被告高洪波于本判决生效后十日内返还原告连玉令、薛雅军购房款76000元。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1860元，由原告连玉令、薛雅军负担930元，由被告高洪波负担930元，被告高洪波于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判员 唐 娥二〇二〇年十月二十七日书记员 宋丽丽