江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3037号上诉人（原审被告）：施颖婷，女，1987年12月27日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：李林，江苏法仰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李加根，男，1964年7月14日生，汉族，户籍地盐城市盐都区,住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：过勤，江苏悦通尚诚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王义萍，女，1963年5月16日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区，住无锡市。上诉人施颖婷因与被上诉人李加根、王义萍房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（以下简称滨湖法院）（2019）苏0211民初3217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。施颖婷上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李加根的诉讼请求。事实和理由：一、《购买经济适用房（房票协议）》应认定为无效。因为被上诉人王义萍明确交易的对象系证人浦某1，而王义萍系因赌博输钱而出售给证人浦某1的房票，其交易的基础本身违法；其作为房票实际权利人，事后并未追认王义萍的无权处分行为。二、李加根的陈述及证人浦某1、浦某2的证言不足以证明王义萍在签订《购买经济适用房（房票协议）》过程中与其通电话沟通过。1.李加根在滨湖法院（2015）锡滨太民初字第00816号（以下简称00816号案件）2016年8月18日的庭审中陈述，签订协议当天上午10时左右接到浦某1电话至浦某1处，仅听到王义萍与浦某1通电话，未听到王义萍与其通电话，与浦某1从房管局核实房票后回至浦某1家吃午饭，饭后形成协议，付款后签了协议，付钱的时候浦某2夫妻走了。3.李加根在本案一审2019年5月20日的庭审中称在浦某1家中吃饭的时候王义萍打电话给其；但在2019年8月13日庭审中又称买房票的时候王义萍打电话给其，李加根也通话了，开着免提，浦某1夫妻、浦某2夫妻、李加根儿子都在场。可以看出李加根所陈述的签订协议、通话过程、付款流程等，在三次庭审中陈述前后严重矛盾，对于关键问题即王义萍是否当场打电话给其存在虚假陈述，在00816号案件中明确没有听到，而到了本次案件中就全部听到了沟通过程。2.证人证言存在矛盾，浦某1在00816号案件2016年1月28日庭审中明确在场人员只有自己妻子，王义萍打电话时并没有其他人员在场，交付款项是在房管局办手续现场；而证人浦某2却称当时买房票的时候在现场，且好多人在场，签协议的时候也在场，都是本人签字和摁手印，当时还听到王义萍打电话给其。3.两位证人的证言之间明显存在矛盾，与被上诉人王义萍、李加根之间的陈述也存在重大矛盾，首先在签订涉案协议的时间上：①王义萍说涉案协议签字时间晚上5至6时；②李加根有两种陈述，一是房管局回去付了钱就签协议，且当时好多人在场；二是通话后签了涉案协议；③浦某2称是在去房管局核实房票之前签协议；④浦某1又称当天当场只有自己老婆。其次，签订涉案协议前通话确认问题，李加根在庭审的陈述及证人之间的证言均存在严重矛盾。另外，其当时所使用的手机号码，在王义萍签订涉案协议当天是否与王义萍通话，也是本案需要查明的事实。其从未接到过王义萍的电话通知，也没有同意或者授权王义萍出售房票，本案应由王义萍承担相应责任。三、其拒绝过户是由于房票是涉案房屋的基础权利，且房票指向的对象为其，其他人员不能办理相关手续，所以该房屋所有权属于其。被上诉人李加根辩称：一、《购买经济适用房（房票协议）》的交易标的为案涉房屋的购买权，交易双方为其与上诉人施颖婷，该协议由其与王义萍签署，王义萍代施颖婷签署该协议时通过电话取得施颖婷的同意，其在签协议时也已尽到了必要的注意义务。二、其去无锡市住房保障中心核实房票的有效性和该房票再过几天就要过期的事实。签订协议后，在房票仅剩几天的有效期限内，其签订了商品房买卖合同并支付了全部购房款、缴纳了大修理基金，并装修入住至今，其作为商品房买卖合同中的实际买房人，合同的相应义务均由其承担，合同的相应权利也应由其享有。而在该房屋买卖合同关系中，施颖婷并未履行任何义务，当然也不应享有案涉房屋的任何权利，施颖婷主张房屋所有权是没有任何依据的。因为政策原因，在签订商品房买卖合同中，交款人只能填写施颖婷的名字。现房产已符合过户手续，施颖婷应按协议约定履行过户手续。三、权利需要权利人的积极行使，在其获得房票项下房屋购买权后，积极行使权利依法取得案涉房屋的所有权。反观施颖婷，在取得房票时已经成年，依法享有民事主体资格，获得房票后长时间未积极主动地行使房票项下的房屋购买权，导致在其购买时该房票已即将到期；在其依法取得房屋购买权并依法购买并入住案涉房屋后，施颖婷长时间未积极主动地主张其所谓的权利，明显与常理不符。四、施颖婷即使要主张，也仅能对房票协议项下房屋购买权主张权利，而该房屋购买权作为一项有时间期限的权利，就算没有转让给其，在施颖婷长时间不行使的情况下也早已因过期而失效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李加根向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《购买经济适用房（房票）协议》有效；2.要求施颖婷配合其办理房屋过户手续，将房屋过户至其名下。一审法院审理查明：2009年7月，王义萍与李加根签订《购买经济适用房（房票协议）》一份，协议首部甲方为王义萍、施颖婷，身份证号码3202021987××××××××;乙方为李加根，协议约定：一、甲方自愿将南湖家园经济适用房房票一张（可购房约95平方米），转让给乙方，价格为贰万叁仟元整，双方同意成交。二、甲方必须向乙方提供经济适用房房票的相关证明，甲方与乙方自签订房票买卖协议日起，不得以任何理由索回，今后房屋无论贬值或升值，均与已甲方无关。房票出售后，如有其他人对该房屋的产权归属问题提出异议，而导致乙方退回房屋，甲方将如数退还房屋款，并赔偿乙方实际损失。若乙方违约，甲方不退回房票款。三、由于经济适用房目前还不能上市，销售和过户，一但政策允许销售或过户，甲方应该立即无条件协助乙方前往相关房屋产权管理部门办理过户等手续，一切房屋过户费用由乙方承担，与甲方无关。从房票卖给乙方之日起，房屋所有款项都由乙方支付与甲方无关，但交款收据暂只能开甲方姓名。四、本协议买卖系甲方一次性永久转让给乙方房屋产权，今后不因过户问题，政策变化或其他一切情况变化而无效。但因房票问题而不能购南湖家园经济适用房，甲方退还全部房票款，乙方不收取违约金。协议尾部王义萍在甲方家属处签名，李加根在乙方处签名，浦某1在公证人处签名。2009年7月23日，李加根至无锡市住房保障中心签署了关于南湖家园25单元203号房屋的商品房买卖合同，房屋建筑面积90.24平方米，单价每平方米2322.9元，房屋性质为经济适用房。李加根陈述该份协议尾部买受人处施颖婷签名由其代签。后李加根支付了全部购房款项，并领取房屋入住至今。2019年施颖婷办理了该房屋的产权登记手续，将房屋登记至自己名下。关于协议签订过程，浦某1到庭陈述，其与李加根是朋友，其父亲与施颖婷的奶奶是老来伴，其即认识了施颖婷。当时王义萍说有张房票要卖，其就问了李加根，李加根说他要买的。后在其家里，双方说好房票2万余元，双方去了置换房屋中心确认房票是有效的，但有效期只剩一周，再不用就失效了。签订协议的时候以为房票是王义萍本人的，后来一看房票是施颖婷的名字，王义萍就打电话给施颖婷，告诉她要卖房票，确认施颖婷同意，之后其也把电话拿过来，确认施颖婷是否出售房票，施颖婷在电话里表示同意，之后双方就成交。施颖婷的特别授权代理人孟剑伟律师在本案第一次开庭时陈述，施颖婷从来没有委托母亲王义萍出售房票；其父母离婚后，其一直在上海读书工作，2018年回无锡后发现自己的房子由李加根居住，所以才知道房子被卖的事情；因王义萍长期不在无锡，施颖婷与王义萍长期未有联系。李加根提出，2015年施颖婷曾向法院起诉李加根、李永东、刘美珍、徐兴妹，要求李加根等人迁出房屋，在00816号案件中施颖婷陈述与孟律师陈述不一致。经查，00816号案件庭审中施颖婷陈述2006年其去上大学的时候，知道要拆迁了，其名下有一张房票，房票一直由其母亲保管；起诉前几个月浦某1打电话给其父亲，要将其名下房票购买的房屋进行过户，要求其本人去签字，其才知道名下的房票被母亲卖了；后施颖婷当庭撤回了00816号案件的起诉。本案一审第二次庭审中，法院再次询问施颖婷是什么时候知道房子被卖掉的，孟剑伟律师回答以施颖婷在00816号案件中陈述为准。法院通过电话与施颖婷核实，施颖婷陈述其没有看到和拿到过房票，房票相关事宜都是其母亲办理的，其也不知道房票对应的房子的情况以及房票有效期的情况，李加根与王义萍买卖房票时没有通过电话跟其确认过。王义萍陈述，施颖婷奶奶的老房子拆迁，其中一套房子的房票写了施颖婷的名字，后该房票一直在其处；其在浦某1家打牌输钱，就出售房票从浦某1那里拿了2万元，当时其没有告知女儿卖房票的事情；2013年其就开始长期离开无锡，在信阳10年，也未告知施颖婷房子的事情。在00816号案件中，浦某1的弟弟浦某2到庭作证陈述，李加根买房子的时候其在场，当时王义萍打电话给她女儿问房票同不同意卖，当时电话没挂，浦某1与施颖婷通话，问她是否同意卖，施颖婷表示听其母亲的意愿卖。以上事实，由《购买经济适用房（房票协议）》、商品房买卖合同、发票、证人证言、庭审笔录及当事人陈述予以证实。一审法院认为：关于《购买经济适用房（房票协议）》，李加根和王义萍对该合同的签名真实性予以认可，该合同系李加根和王义萍真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，施颖婷抗辩的无权处分问题亦不影响合同效力，《购买经济适用房（房票协议）》应属有效。关于施颖婷抗辩王义萍无权处分房票的意见，法院不予采纳，理由如下：1.根据李加根的陈述，在签订协议时王义萍电话联系施颖婷，施颖婷对出售房票予以确认。该陈述与本案证人浦某1以及00816号案件中浦某2到庭陈述一致，可以相互印证。2.在本案和00816号案件的多次庭审中，关于何时知道房票被卖的问题，施颖婷及其委托诉讼代理人陈述前后不一致，且未做出合理解释，其陈述真实性存疑。3.施颖婷在2006年时已成年且已知道其名下有房票的情况下，即便按照其第一次起诉主张权利为2015年，也已过9年时间，其表示对房屋出售情况、房屋使用情况不知情，不合常理。且房票在出售时有效期已近，如按施颖婷自述其在外地上学，根本不知道房票有效期的事项，如其自身未及时购房，其也无法取得涉案房屋的产权。综上，李加根签订房票协议时有理由相信施颖婷授权王义萍出卖房票，李加根已尽到了必要注意义务，李加根也支付了合理的对价购买房屋。现房屋也已符合过户条件，施颖婷应当按照合同约定将房屋过户至李加根名下，过户时产生的一切费用由李加根承担。该院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第四十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，作出判决：一、确认王义萍与李加根签订《购买经济适用房（房票协议）》有效。二、施颖婷于判决生效之日起五日内将无锡市南湖家园25单元203号房屋过户至李加根名下，过户时产生的全部费用由李加根负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7713元，由施颖婷负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点是：1.房票交易行为的效力如何认定，李加根能否取得房票的权利；2.施颖婷拒绝配合办理过户登记的理由是否成立？本院认为：关于争议焦点一，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，因《购买经济适用房（房票协议）》系上诉人李加根与被上诉人王义萍的真实意思表示，且法律法规亦未禁止买卖房票，故《购买经济适用房（房票协议）》合法有效。王义萍在出售房票时是否经过原始权利人即上诉人施颖婷的同意，并不影响上述协议的效力。李加根能否取得房票的权利，需分析施颖婷的权利是否转让给李加根。就李加根提供的证人浦某1、浦某2的证言，对于王义萍打电话给施颖婷取得授权的事实的证明力确实较弱，不能单独作为认定案件事实的依据。但鉴于：1.王义萍持有施颖婷名下的房票，其再以母亲身份处分年纪尚轻的女儿房票的行为，通常具有有权处分的外观。2.施颖婷在房票的有效期内并未亲自行使房票权利，亦未在王义萍处分后的数年内提出异议，基于其与王义萍存在亲近的母女关系，其称不知情显然有违常理。据此，结合证人证言予以补强，本院对李加根主张的王义萍电话取得施颖婷同意的事实予以采信。关于争议焦点二，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，被上诉人王义萍代表上诉人施颖婷将房票转让给被上诉人李加根，王义萍的行为对施颖婷有约束力。李加根支付房票的对价后，取得房票的权利，施颖婷作为房票的原权利人，应履行转让后相应的协助义务。李加根依据房票进行购房，其按照政策以施颖婷名义签订商品房买卖合同后，施颖婷应按照《购买经济适用房（房票协议）》的约定协助李加根办理房屋的登记。施颖婷并非商品房买卖合同的实际买受人，其亦未支付购房款，对商品房买卖合同不享有权利，其无权拒绝将房屋过户给李加根。综上，施颖婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7713元，由上诉人施颖婷负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十月十四日书记员  范 洁