浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1719号上诉人（原审原告）：吴仲利，男，1971年6月7日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：潘忠平，北京盈科（嘉兴）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江龙润置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区东栅街道中港路360号，统一社会信用代码：913304007530242502。法定代表人：董利华，执行董事。委托诉讼代理人：华伊宁，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴钺春秋，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。上诉人吴仲利因与被上诉人浙江龙润置业有限公司（以下简称龙润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴仲利上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在《和解协议》中承诺按约定交付嘉兴市中港名都42幢2号、3号房屋及车库42-2C、42-3C，按约定时间履行承诺事项，同时约定了被上诉人违反约定的责任。《和解协议》中明确：“如果乙方不遵守上述承诺，甲方不放弃原商品房合同有关逾期交房、逾期办理产权证的违约金主张。”“如果乙方不遵守本协议的协商约定，甲方将依法申请原判决的执行，且对本判决未涉及的后续违约金及利息等，甲方保留另案起诉的权利。”因此，《和解协议》不仅仅是双方就交房、办理产权证的时间作出新的约定，同时明确了被上诉人未按约定履行的违约责任，即上诉人将要求被上诉人按原合同约定时间承担逾期交房、逾期办理产权证的违约责任，该约定真实、有效。二、被上诉人根本没有按《和解协议》履行承诺事项。在一审中上诉人向法院提交证据，证实被上诉人根本未按《和解协议》中承诺的时间履行交房和办理产权证。交房包括空间交付，也包括了法律权利交付，被上诉人将案涉房屋钥匙及购房预售发票交付给上诉人，虽上诉人从空间上可以占有涉案房屋，但无法实现处分等全部权利，并非一审判决所认为的“不会产生任何实质性的影响”。此外，一审判决明确认定被上诉人构成逾期办证。可以明确，被上诉人严重违反《和解协议》中的承诺内容，上诉人可以依据《和解协议》按原合同约定时间向被上诉人主张逾期交付、逾期办理产权证的违约责任。三、原审判决选择性认定《和解协议》内容显失公平。《和解协议》是双方权利的妥协，即在被上诉人按承诺的时间履行完毕的前提下，上诉人同意将交房、办理产权证时间在原合同约定时间上延期，并不再按原合同追究被上诉人的违约责任；反之，被上诉人只要不全面履行《和解协议》的承诺事项，上诉人将继续按原合同约定时间追究被上诉人逾期交房、逾期办理产权证的违约责任。一审判决关注了《和解协议》中双方对交房时间、办理产权证时间的重新约定，却忽视了双方对被上诉人不履行承诺事项的约定。在被上诉人根本未全面履行《和解协议》约定承诺内容的情形下，片面认定并适用双方交房、办理产权证重新约定时间，既不符合《和解协议》的本义，对上诉人亦显失公平。四、原审判决认定小区围墙向内退进1.89米不影响涉案房屋价值错误。涉案中港名都42幢2号、3号房屋系排屋，前面公共配套的绿地及与围墙距离是提升房屋价值的部分因素，且房屋前大面积绿地也系被上诉人销售时的卖点之一，相应价值也已包含在房屋售价之中。由于被上诉人的原因，导致围墙内推1.89米，虽然不影响涉案房屋面积，但导致房屋前公共绿地大面积缩小，客观上影响了房屋的价值。龙润公司辩称，第一，被上诉人已经依据《和解协议》履行相关义务，在《和解协议》签订当日被上诉人已经将房屋钥匙交付给上诉人，上诉人也签字确认了。第二，被上诉人一审中提供了房屋权属证明，可以证明被上诉人已办理完毕案涉房屋的不动产权证书。第三，被上诉人已经按《和解协议》履行主要义务，上诉人主张按原合同履行，明显不诚信。第四，案涉房屋围墙移动不会导致上诉人权利受损，双方签订的合同、《和解协议》对房屋的面积及交付条件作出了约定，上诉人主张的部分仅是小区的公共绿地面积，不会对上诉人的权利造成损害。吴仲利向一审法院起诉请求：1、判令龙润公司向吴仲利支付嘉兴中港名都42幢-2和中港名都42幢-3两套房屋因延期交房而产生的违约金125.5万元人民币(自2015年10月10日起计算至2019年3月20日；2、判令龙润公司向吴仲利支付嘉兴中港名都42幢-2和中港名都42幢-3两套房屋因延期办理产权登记而产生的违约金70.85万元人民币（自2015年12月30日起暂计至2019年11月18日。如延期，计算至实际给付之日；3、判令龙润公司向吴仲利支付因违反合同约定将嘉兴中港名都42幢-2和中港名都42幢-3两套房屋的围墙向内推进1.89米而产生的房屋价值损失45.36万元人民币；4、判令本案诉讼费由龙润公司承担。一审法院认定事实：2014年3月22日，吴仲利与龙润公司签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为×××22，约定：吴仲利向龙润公司购买中港名都第42幢2号房屋（含汽车库42-2Ｃ，汽车库面积76.43平方米），建筑面积约403.17平方米，总金额350万元，吴仲利在签订本合同当天一次性支付全部购房款；龙润公司应当在2015年6月30日前将房屋交付吴仲利使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，龙润公司按日向吴仲利支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，吴仲利有权解除合同，吴仲利解除合同的，龙润公司应当自吴仲利解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按有关累计已付购房款的3%向吴仲利支付违约金，吴仲利要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，龙润公司按日向吴仲利支付已交付房价款万分之二的违约金；龙润公司负责办理土地使用权及房屋所有权的初始登记，并承诺于2015年12月30日前取得土地、房屋权属证书交付给吴仲利。龙润公司不能在约定期限内交付权属证书，龙润公司自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向吴仲利支付已交房款万分之一的违约金。同日，双方另行签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号为×××23，约定：吴仲利向龙润公司购买中港名都第42幢3号房屋（含汽车库42-3Ｃ，汽车库面积76.43平方米），建筑面积约402.83平方米，总金额350万元，签约当日支付150万元，余额200万元在2014年9月30日前支付，其他约定均与前一份合同的约定一致。同年3月25日，龙润公司（作为甲方）与吴仲利（作为乙方）签订《协议书》一份，约定：“1、乙方所购由甲方开发的中港名都42幢-2、中港名都42幢-3，总价7000000元，面积806平方米＋车库152.86平方米；2、甲方主张回购：甲方有权在乙方支付购房款500万元后6个月内，甲方主张回购的，乙方不得拒绝；3、乙方主张回购：乙方有权在支付购房款500万元后6个月外，乙方主张回购的，甲方不得拒绝，回购总价为500万元，余款200万元甲方同意乙方可以不予支付；4、回购手续：甲方应在主张回购后三日内，将双方约定的回购款全额退回给乙方，同时按照下述标准向乙方支付回购补偿金：自乙方付款之日起，至全额回购款退回给乙方之日止，按乙方已付购房款每月支付2.17%的补偿金；5、在约定期限内，甲方未依第4条约定全额支付回购款的，则按编号为×××22、×××23《商品房买卖合同》约定继续履行，并且甲方同意乙方无需支付编号为×××23《商品房买卖合同》项下剩余200万元；6、本协议自双方签字、盖章后生效；7、本协议双方如有异议，在乙方所在地人民法院诉讼解决。”同年3月26日，吴仲利向龙润公司账户转账500万元。2015年5月，吴仲利致函龙润公司要求回购，龙润公司未予回复，也未支付任何款项。吴仲利于2015年5月21日向杭州市上城区人民法院起诉要求：一、判令龙润公司向吴仲利回购嘉兴市中港名都42幢-2和中港名都42幢-3两套房屋；二、判令龙润公司向吴仲利支付回购购房款和补偿金共计5878850元（自2014年9月25日起暂计至2015年5月21日，应计至实际给付之日）；三、本案诉讼费由龙润公司承担。该案审理中，吴仲利将诉讼请求变更为：一、判令龙润公司向吴仲利支付迟延交付违约金55000元；二、判令龙润公司向吴仲利交付嘉兴中港名都42幢-2和中港名都42幢-3两套房屋及两套房屋所属的车库、绿地等，并协助吴仲利办理土地、房屋的产权转移登记；三、判令龙润公司无条件配合吴仲利日后办理房屋转让、更名、过户给第三方和办理按揭贷款、产权证等相关手续；四、本案诉讼费用由龙润公司承担。杭州市上城区人民法院于2015年10月30日依法作出（2015）杭上民初第848号民事判决：一、吴仲利与龙润公司于2014年3月22日签订的两份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号分别为×××22、×××23）继续履行，龙润公司于判决生效之日起10日内向吴仲利交付嘉兴市中港名都42幢2号房屋（含汽车库42-2Ｃ）、嘉兴市中港名都42幢3号房屋（含汽车库42-3Ｃ）；二、龙润公司于判决生效之日起10日内向吴仲利支付违约金55000元；三、驳回吴仲利的其他诉讼请求。上述判决生效后，龙润公司未履行，吴仲利于2017年8月25日向杭州市上城区人民法院申请强制执行。后在法院的主持下，吴仲利与龙润公司作为甲、乙双方于2017年11月17日签订了《关于就商品房买卖合同纠纷引起的查封浙江龙润置业有限公司名下不动产（土地）后同意解封的和解协议》：一、就及时交付商品房事宜：（1）甲、乙双方一致同意以杭州上城区人民法院（2015）杭上民初字第848号民事判决书为基础协商处理，并接受杭州上城区人民法院调解，并在法院签订本协议。（2）乙方承诺：根据上城区人民法院（2015）杭上民初字第848号民事判决书，乙方将嘉兴市中港名都42幢2号及车库42-2C和嘉兴市中港名都42幢3号及车库42-3C三天之内交付给甲方（包括的房发票、房屋钥匙等)。乙方出具的房款增值税发票为适合办理产权证使用暂以购房合同标明的价格开具，涉及到所有税费（税金、各种费用等）均由乙方承担。乙方承诺2018年9月30日前可以办理产权证等完整的交付上述两套房子的手续。如发生转让、更名、过户按一、（3）乙方承诺办理。如果乙方违背上述承诺，甲方不放弃原商品房买卖合同有关逾期交房、逾期办理产权证的违约金等主张。……二、就判决书中的违约金支付事宜：（1）乙方同意根据判决书的判决支付给甲方违约金55000元因延期付款产生的利息，按银行同期利率计算如下：利息=执行金额*二年期银行挂牌利率*2年*2倍=55000*0.021*2*2=4620元（鉴于55000元违约金己经于11月8日支付到法院指定账户，计算自2015年10月10日至2017年11月8日，本次仅计算两年，省略去剩余天数）；（2）上述款项乙方在本协议签订后10日内一次性支付到杭州市上城区人民法院指定账户。三、关于解封被查封的不动产事宜：甲方承诺：乙方在同意了上述交付商品房事宜，并如上约定支付违约全并交付相关发票、钥匙等后，甲方承诺配合人民院解封被封的不动产。如果乙方不遵守本协议的协商约定，甲方将依法申请原判决的执行，且对判决涉及的后续违约金及利息等，甲方保留另案起诉的权利。龙润公司在签订和解协议的当天与吴仲利办理了房屋移交手续，将房屋的钥匙和房屋预售发票交给了吴仲利，并向吴仲利支付了自2015年6月30日起至2015年10月10日的因延期交房产生的违约金55000元和迟延履行金4620元。2018年9月30日，龙润公司办理了案涉房屋的不动产登记证书，但龙润公司未告知并交付吴仲利。2019年3月20日，龙润公司向吴仲利开具了正式的销售发票，但并未协助吴仲利办理房屋所有权转移登记。2019年6月21日，吴仲利致函给龙润公司，要求龙润公司配合办理产权证，并对龙润公司“推进围墙1.89米的行为”保留追诉的权利。2019年9月9日再次致函龙润公司，要求龙润公司办理产权证、支付延迟交房、办证的违约金及赔偿房屋损失。因龙润公司未予回复，故吴仲利诉至一审法院。一审另查明，2019年12月25日杭州市上城区人民法院根据吴仲利的申请出具了“执行裁定书及协助执行通知书”，嘉兴市自然资源和规划局根据杭州市上城区人民法院的执行裁定书及协助执行通知书于2019年12月27日办理了案涉房屋的不动产权属登记。一审还查明，2017年6月19日，浙江中成实业有限公司更名为浙江龙润置业有限公司。浙江龙润置业有限公司于2018年8月21日向中港名都三期业主发出通知一份，内容为：“中港名都三期临中港路南侧围墙，经嘉兴市国土资源局最后测定，围墙整体超用地红线1.89米，因规划红线与原施工单位认定不一，存在测量误差，对此，我司将派专业施工单位进行拆除并重建，望广大业主予以理解并配合，谢谢！”一审法院认为，本案争议焦点主要是：一、龙润公司是否存在逾期交房及吴仲利主张的逾期交房违约金是否成立；二、龙润公司是否构成逾期办证及吴仲利主张的逾期办证违约金的计算是否正确；三、龙润公司将案涉小区的围墙向内推进1.89米是否属于违反合同约定并导致吴仲利房屋贬值。关于争议焦点一，一审法院认为双方之间的房屋买卖合同纠纷已经杭州市上城区法院判决，由龙润公司向吴仲利交付房屋并支付逾期交房违约金。后双方在执行阶段又签订了和解协议，对交房时间重新作出了约定，龙润公司已按和解协议的约定办理了移交，将案涉房屋的钥匙及购房预售发票交付了吴仲利，并支付了逾期交房违约金。现吴仲利以龙润公司直到2019年3月20日才交付正式购房发票，没有完整办理交房手续为由而要求龙润公司继续承担逾期交房的违约金125.5万元。对此，一审法院认为逾期交付正式的购房发票对吴仲利办理产证可能会产生影响，但对房屋正常使用不会产生任何实质性的影响，原房屋买卖合同第九条中约定的交房条件中也没有涉及需交付正式发票，而龙润公司已按和解协议完成了交房义务，不构成逾期交房，故吴仲利所谓龙润公司没有完整办理交房手续而要求其继续承担逾期交房违约金125.5万元的请求，一审法院不予支持。关于争议焦点二，根据双方签订的房屋买卖合同第十六条及双方签订的和解协议的相关规定，龙润公司应于2018年9月30日前办理土地使用权、商品房所有权初始登记，并交付吴仲利，后龙润公司虽然于2018年9月30日完成了涉案房屋的土地使用权及房屋所有权的初始登记，但其并未将该权属证书交付吴仲利，致使吴仲利无法办理涉案房屋的转移登记，只能通过法院强制执行，才取得了涉案房屋的不动产登记证。因此，龙润公司构成逾期办证，应根据约定承担逾期办证的违约金。由于双方已通过和解协议将交付房屋权属证书的时间从2015年12月30日前延迟到2018年9月30日前，逾期办证违约金应从2018年10月1日开始计算至实际完成不动产权属登记之日即2019年12月27日止，故逾期办证违约金应为500万元×453天×0.1‰=226500元，吴仲利要求从2015年12月30日开始计算，明显不合理，一审法院不予支持。关于争议焦点三，一审法院认为案涉小区南侧围墙整体超用地红线1.89米，系规划红线与原施工单位认定不一，存在测量误差所造成，龙润公司根据相关部门要求对围墙进行拆除重建，虽然围墙位置发生了移动，但该区域属于小区公共绿地，并非吴仲利专有，不会改变购房合同约定的面积，也不会对居住环境造成影响，更无证据证明因为围墙向内推进1.89米而造成吴仲利所购房屋贬值，故吴仲利主张案涉小区的围墙向内推进1.89米属于违反合同约定并导致其房屋贬值的观点不能成立，其要求龙润公司赔偿房屋价值损失45.36万元，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、龙润公司于判决生效后十日内支付吴仲利逾期办证违约金226500元；二、驳回吴仲利其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取13068元，吴仲利负担10720元、龙润公司负担2348元，于判决生效后十日内交纳。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，有关逾期交房违约金，吴仲利主张龙润公司未全面履行《和解协议》，故应按原合同约定支付逾期交房违约金。但根据审理查明的事实，龙润公司已按和解协议的约定履行了房屋交付义务，同时还履行了杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第848号民事判决书所判决的逾期交房违约金的给付义务。现吴仲利以龙润公司迟延交付正式购房发票主张逾期交房违约金，本院不予支持。逾期交付正式购房发票仅会对办证产生影响，而对房屋的正常使用不会产生实质性的影响，不构成逾期交房。现其已另行主张逾期办证违约金，其再行主张逾期交房违约金，构成重复主张。有关逾期办证违约金，因龙润公司未按和解协议的约定协助吴仲利办理不动产登记，故一审判决龙润公司支付自和解协议约定办证之日至吴仲利实际完成不动产权属登记之日止的逾期办证违约金，本院予以确认。有关房屋前绿地面积减少的问题，根据审理查明的事实，绿地面积减少是由于小区南围墙超用地红线后被拆除重建所致，因该绿地属于小区公共绿地，其后退虽客观上会对南向视觉产生一定的影响，但没有证据证明会影响房屋的价值，吴仲利主张房屋贬值损失，证据不足，本院不予支持。综上所述，吴仲利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24325元，由吴仲利负担。本判决为终审判决。审判长  刘坤审判员  张涛审判员  杨剑二〇二〇年十月十四日书记员  苏轶