云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初2501号原告：云南宇辰物业服务有限公司。统一社会信用代码：915303000546642083。法定代表人：李侠，系云南宇辰物业服务有限公司总经理。住所：云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：黄红贵，男，1987年2月16日生，彝族，户籍登记地址：云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县。特别授权代理。（未到庭）委托诉讼代理人：陈德燕，女，1976年4月25日生，汉族，云南省会泽县人，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县。特别授权代理。被告：金吉东，男，1973年8月10日生，汉族，云南省会泽县人，农民，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，（未到庭）委托诉讼代理人：金吉波，男，1978年4月12日生，汉族，云南省会泽县人，户籍登记地址：云南省曲靖市会泽县，系金吉东之弟。特别授权代理。原告云南宇辰物业服务有限公司与被告金吉东物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈德燕、被告金吉东的委托诉讼代理人金吉波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云南宇辰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2016年11月3日至2019年11月3日期间共拖欠应缴纳的物业服务费人民币3277.51元、生活垃圾清运处置费396.00元、水池清洗费60.00元，共计3733.51元；2.此次诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月3日前，被告金吉东购买了景上中环小区四幢五单元102号房产（面积130.06平方米），按照原告与曲靖市华鑫地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》及相关法律法规的规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供合同约定的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据曲靖市华鑫地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》，被告自2016年11月3日至2019年11月3日共拖欠应缴纳的物业服务费等共计3733.51元。原告多次以多种形式催要，但其未予理睬。特起诉望判如诉请。被告金吉东的委托诉讼代理人辩称，位于景上中环小区四幢五单元102号的房屋实际系我所有。景上中环小区2017年、2018年没有云南宇辰物业服务有限公司存在，包括我本人在内的业主也未签字同意或委托什么物管管理。之前是有个叫安美吉的物业，既然委托原告，那安美吉物业是怎么来的，它与原告是什么关系。之所以未交不存在的服务费，是因为2016年下半年我去安美吉物业建议制止私搭乱建、有组织的排水，不要影响到我家，但他们一直无动于衷。后7楼露台全封闭后，将50平方米的水集中冲到我家北面墙，尤其是厨房位置。再后来物业的人在我家窗子的下角与雨棚处用石膏加胶填堵导致水淹，致使我家电路出问题，物业的也不管。2017年10月到11月期间，有多起由安美吉物业提供食宿和休息场所的混混殴打业主的事情发生。2018年，小区偷盗严重，我家电动车电瓶被盗，物业经理答复物业费他们不要，也不要去找他。物业的不作为和乱作为对我造成了伤害，其导致的后患也没有解决，我的车辆进入小区都受到限制。要求责令物管立即停止对我的伤害并且对他们的不作为和乱作为导致的后患做出有效的处理：1.取消不存在的物业服务费；2.对不作为导致的雨水冲刷墙面和窗子做有效处理，让雨水不要冲刷墙面和窗子，水不淹窗角；3.对乱作为导致的厨房电路烧毁进行修复；4.将私自在我家窗外安装的粗管拆除；5.将那根影响他人生命和财产安全的电线做有效处理。另外，愿意交纳2019年1月至2020年8月的垃圾清运费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。原告云南宇辰物业服务有限公司提交了以下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人居民身份证复印件，欲证实原告主体适格；2.云南宇辰物业服务有限公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同复印件，曲靖市安美吉物业服务有限公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务委托合同复印件，欲证实原告与被告签订了景上中环小区物业服务委托合同；3.关于原安美吉物业接管景上中环小区合同终止后的债权债务说明复印件，欲证实原告向被告收取物业服务费的合法性；4.曲靖市安美吉物业服务有限公司与会泽县垃圾清运有限责任公司签订的委托协议书复印件，云南宇辰物业服务有限公司与会泽县垃圾清运有限责任公司签订的委托协议书复印件，欲证明原告向被告收取生活垃圾清运费的合法性；5.景上中环4-5-102金吉东物业费清单、四保照片四幅，欲证实被告未按景上中环小区物业服务委托合同履行义务；6.催费照片三幅，欲证实被告未按景上中环小区物业服务委托合同履行；7.四保照片三幅、物业公司对被告反映的问题的处理照片，欲证实原告已履行了自己的义务并采取措施帮助被告解决了困难。经质证，被告金吉东的委托诉讼代理人对云南宇辰物业服务有限公司提交的第一组证据无意见；对第二组证据的真实性有异议，且物业服务委托期限也不吻合，2018年8月1日至2018年8月31日期间的物业服务是否整体委托给了第三方还是这段时间景上中环小区就没有物管管理；对第三组证据认为没有主管部门或者监管部门的备案，不认可；对第四组证据无意见；对第五组证据中的物业费清单认为不真实，不认可，对其中的四保照片持怀疑态度，认为与自己无关；对第六组证据认为原告没有给我提供这个催费照片，他们只是摆上去照了照片就拿走了；对第七组证据认为是物管破坏了附属设施，他们不是解决业主反映的问题而是破坏行为。被告金吉东及其委托诉讼代理人提交了以下证据：1.居民身份证复印件，欲证实自己的主体资格；2.照片十四幅，欲证实2017年、2018年景上中环小区的物业公司不是原告，物业公司非法作为及导致的危害、后果，物业公司不作为，自己购买了地下车位但物管不准进入不能正常使用以及原告客服中心长期未开门的事实；3.云（2019）会泽县不动产权第0003119号证书复印件，欲证实会泽县抚军街景上中环小区4幢5单元102室的权利人为金吉波和桂竹英、该房屋建筑使用面积是130.668平方米以及物业公司在外墙采取的搭建行为对业主造成了重大影响的事实；4.视频光盘，欲证实物业公司不作为导致房屋受损的情况。经质证，原告云南宇辰物业服务有限公司的委托诉讼代理人对被告方提交的第一组证据无意见；对第二组证据中的第一幅、第二幅照片无意见，认为期间确是安美吉物业在管理，第三幅照片是业主反映雨棚对他造成了影响，物业公司已作了拆除，第四幅照片看不出造成了什么危害，对第六幅照片认为外墙就是经受了雨水的冲刷，看不出造成了什么危害，对第七幅照片认为搭建时没有考虑角度，当水量过大时会造成他家窗台返水，对第八幅照片认为是小区业主在亭子里业余活动留下的，期间保洁的已经处理，对第九幅照片认为不缴纳物业管理费，车辆在起竿系统里就过期进不去了，对第十幅照片认为是其他邻居的侵权行为，与本案无关，对第十一幅照片认为不知道电线是从哪里来的，对第十二至十四幅照片认为都是在物业公司下班期间所照，但玻璃上张贴了二十四小时服务电话，需要及时处理的物业公司都会抽出时间帮业主处理；对第三组证据认为不动产权证书是2019年才进行了更名，外墙搭建是开发商的行为，不是物业公司所搭建；对第四组证据认为该问题是其他业主的搭建行为所致，物业公司不具有执法权，不能强制拆除。综合双方所举证据，经过庭审质证，本院认为，原告云南宇辰物业服务有限公司提交的证据，能够证明案件事实，本院予以采信。对于被告金吉东及其委托诉讼代理人提交的能够证明原告云南宇辰物业服务有限公司在管理服务中存在不到位的证据，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告云南宇辰物业服务有限公司是可以依法从事物业管理活动的企业。2015年8月31日，曲靖市安美吉物业服务有限公司接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托对会泽县景上中环小区进行物业服务并签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：物业服务期限为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日止或至新聘物业公司止，同时约定合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费多层住宅0.7元/月/平方米，水池清洗费20元/年/户，代收生活垃圾清运费11元/户/月；物业服务费用缴费周期为一年一次性预缴。2018年7月31日，云南宇辰物业服务有限公司接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托对会泽县景上中环小区进行物业服务，并签订《前期物业服务委托合同》，合同约定：物业服务期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止，同时约定合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止；物业服务费多层住宅0.7元/月/平方米，水池清洗费20元/年/户，代收生活垃圾清运费11元/户/月；物业服务费用缴费周期为一年一次性预缴。被告金吉东系景上中环小区4幢5单元102室房屋登记业主（2019年变更登记权利人为金吉波和桂竹英），房屋建筑面积为130.668平方米。被告金吉东未交2016年11月3日至2019年11月3日期间的物业服务等费。另查明，2018年8月1日，原告云南宇辰物业服务有限公司与曲靖市安美吉物业服务有限公司达成承担和主张曲靖市安美吉物业服务有限公司在管理景上中环小区期间的一切债权，并履行相应的权利义务的协议。约定曲靖市安美吉物业服务有限公司与开发商曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的关于景上中环的《前期物业服务委托合同》于2018年8月1日终止，由云南宇辰物业服务有限公司承担和主张曲靖市安美吉物业服务有限公司在管理景上中环小区期间的一切债权（包括但不限于前期业主所欠物业服务费、垃圾清运费等），并履行相关的权利义务。涉案小区至今未成立业主委员会，云南宇辰物业服务有限公司至今一直对该小区进行物业服务。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人意见分歧较大，未达成协议。本院认为，根据原告云南宇辰物业服务有限公司提交的营业执照，其经营范围含物业管理，且原告接受曲靖市华鑫房地产开发有限公司的委托后，与该公司签订了《前期物业服务委托合同》，成为该物业服务合同的一方主体，其依据该协议主张权利并无不当。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告云南宇辰物业服务有限公司与曲靖市华鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》对涉案小区的业主具有约束力，且根据曲靖市安美吉物业服务有限公司与原告云南宇辰物业服务有限公司的约定，被告金吉东作为涉案小区业主，依法应向其缴纳相关的费用。被告金吉东的辩称，合理部分本院予以采纳。鉴于原告云南宇辰物业服务有限公司在提供物业管理服务中存在一定瑕疵，对被告金吉东应交纳的物业服务费可酌情予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告金吉东于本判决生效后十日内一次性向原告云南宇辰物业服务有限公司支付会泽县抚军街景上中环小区4幢5单元102室2016年11月3日至2019年11月3日期间的物业服务费人民币2458.13元、生活垃圾清运费人民币396元、水池清洗费人民币45元，合计2899.13元。案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告金吉东负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限两年内向本院申请强制执行。审判员  李兴祥二〇二〇年十月十九日书记员  沈学丽附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。