湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7733号上诉人（原审原告）：武汉天马物业发展有限公司，住所地武汉市江岸区高雄路128号。法定代表人：孙想珍。委托诉讼代理人：钱开明，湖北明晓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴勇，该公司员工。被上诉人（原审被告）：武汉市汽车暖风机厂，住所地武汉市江岸区高雄路88号。法定代表人：廖广翔。委托诉讼代理人：曾黄彪，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：付菲，湖北建祥升律师事务所律师。上诉人武汉天马物业发展有限公司（以下简称天马公司）为与被上诉人武汉市汽车暖风机厂（以下简称暖风机厂）合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初7108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天马公司上诉称：一、本案部分事实认定错误。涉案土地系划拨土地，天马公司与暖风机厂双方在签订正式合同之前已经获得有批准权的政府部门的批准，符合法律规定，并非一审法院所认定的至今未经批准。2006年5月12日，武汉市江岸区国有资产监督管理办公室出具了《关于确认武汉市汽车暖风机厂房地产评估报告的通知》，确认了暖风机厂土地及房产的估值。2006年6月8日，暖风机厂向武汉市江岸区经贸委提交了《武汉市汽车暖风机厂关于请求转让国有土地使用权的报告》，得到江岸区经贸委及国有资产监督管理办公室的同意批示。2009年8月5日，武汉市江岸区工业企业促进中心出具了《关于同意武汉市汽车暖风机厂改制的批复》，同意了暖风机厂将企业的房产及土地卖给天马公司，以获得解决职工社保、医保经费的改制申请。结合以上事实，天马公司收购暖风机厂的土地及房产是经过了企业的职工代表大会及政府有权部门批准后实施的行为。且一审判决认定武汉市汽车暖风机厂己于2009年6月30日将该涉案土地挂牌，又以未经有批准权的人民政府批准为由认定合同无效，系前后矛盾行为。二、一审判决有重要事实没有查清。暖风机厂挂牌时间超过了《补充协议》约定的时间，且天马公司从未收到过暖风机厂发出的关于涉案土地摘牌的通知，暖风机厂出具的关于摘牌的工作联系函并非由天马公司签收。因此造成协议未继续履行的责任应当由暖风机厂承担，暖风机厂应当继续履行合同义务，将案涉土地重新挂牌，从而实现将案涉土地过户给天马公司之合同目的。1、2009年1月14日，天马公司与暖风机厂双方签订了《房地产使用权转让协议书》补充协议，协议约定暖风机厂应在签订合同3个月内按国家有关政策、法律、法规依法定程序将案涉土地挂牌。但暖风机厂在武汉光谷联合产权交易所挂牌时间为2009年6月，已经超过了双方合同约定的期限，违反了合同约定。2.暖风机厂迟至2009年7月22日，即在摘牌截止期限届满前4天才发出工作联系函。且故意将工作联系函交给非天马公司员工的万亚军签收。根据万亚军出庭作证的证词，他本人只是靠在市场维修水电打临工的人员，并不是天马公司的员工。他签收工作函后因遗失并未送达给天马物业公司，天马物业公司不知道有这份函件。因暖风机厂的故意过错，摘牌通知文件没有送达到天马物业公司，导致天马公司错过竞买摘牌的机会。天马公司不应对没有摘牌承担责任。暖风机厂也不能以送达为由予以抗辩，拒绝继续履行合同，而是应当将案涉土地重新挂牌，继续履行合同义务，从而实现合同的主要目的，将案涉土地过户至天马公司名下。三、本案应按公平原则依法维护天马公司的合法权益。《合同法》第5条规定：“当事人应遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中天马公司从2008年6月30日接受暖风机厂的各类房屋门面等53间起，到另案武汉市汽车暖风机厂起诉武汉天马物业发展有限公司房屋腾退时止，中间已经过去了11年。且已给付296万元履行了合同绝大部分义务。如果允许暖风机厂确认合同无效，将导致合同双方的权利义务关系长时间无法稳定，并且引发一系列民事纠纷，降低民众对于法治和合同的信任度，对社会公平正义不利。此外，暖风机厂在2006年已经处于经营破产状态，企业拖欠职工大量的工资、社保费用及医疗报销费用，实际已经无法经营。暖风机厂是在这种情况下邀请天马公司参与改制，收购该企业唯一拥有的土地及房屋资产。天马公司为顺利进行改制，还承担了暖风机厂6户职工的住房安置工作。目前，暖风机厂仅有数名职工作为留守人员，企业原有的所有职工在天马公司支付了绝大部分购买费用后已经被安置离职，企业实际处于空壳状态。现在为了争夺拆迁利益，恶意起诉天马公司，要求确认合同无效并要求天马公司腾退所有房屋，完全是背信弃义的行为。综上，请求二审法院：l.依法撤销原审判决；2.将本案发回重审。暖风机厂答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天马公司向一审法院起诉请求：1.确认天马公司与暖风机厂签订的《房产土地使用权转让协议书》合法有效；2.判令暖风机厂继续履行合同，协助天马公司将土地房屋权属证书更名至天马公司名下；3.判令暖风机厂按合同约定支付天马公司违约金441000元；4.判令本案诉讼费由暖风机厂承担。一审法院查明，2005年8月8日，暖风机厂（甲方）与天马公司（乙方）签订《土地使用权转让意向协议书》，约定：因甲方企业改制及职工安置工作需要，经甲、乙双方充分协商，甲方将一处现有划拨土地的使用权有偿转让给乙方，转让地址为高雄路××号，转让土地面积现状为土地面积1334.71平方米，系划拨住宅用地，转让金额为2200000元，甲方工作责任为1、本意向书签定后甲方向职代会通报本意向协议书精神，向上级主管部门汇报，争取上级支持、认可。2、负责提供国有土地使用证等有效证件。在土地使用权转让过程中，积极协助乙方工作，保证转让工作顺利进行。3、积极稳妥地解决好遗留问题，保证转让给乙方的土地过户后不发生权属纠纷。乙方工作责任为1、承担土地使用权转让过程中所发生的相关费用，并享受改制企业和土地使用权转让的优惠政策。2、负责拆迁安置现场地上甲方的六户职工住房（拆迁还建费用乙方总承担），按国家拆迁安置居民相关条例支付拆迁户费用。付款方式为签署正式合同之日起七天内乙方付甲方转让首付款500000元定金，余款给付方式和时间在双方正式合同中另行约定。双方还约定了其他事项。2006年7月29日，暖风机厂第七届第三次职工（会员）代表大会通过《关于出让土地使用权解决社保、医保欠款的报告》的决议。2007年10月19日，暖风机厂（甲方）与天马公司（乙方）签订《房产土地使用权转让协议书》，约定:根据甲、乙双方2005年8月8日所签订“土地使用转让意向协议书”的精神，现经双方充分协商达成以下正式协议。第一条、甲方自愿将名下位于高雄路××号土地使用权及地面建筑物所有权转让给乙方。（占地面积1334.7㎡，系划拨㎡住宅用地，见江国用［99］字第0845号，国有土地使用证，地面建筑物2700㎡，无房产证。）第二条、土地使用和地面建筑物所有权转让总金额441万元（大写：肆佰肆拾壹万元）。第三条、在转让过程中双方必须严格遵循国家现行的法律和有关政策法规，不得违规操作，土地使用权的转让必须挂牌操作。并经过双方上级主管部门及董事会同意。第四条、甲方责任：1、负责协助将本协议项下房产土地使用权过户至乙方名下，并保证本协议项下房产土地在过户时不存抵押、查封等任何权利瑕疵。积极协助乙方的过户工作，保证本协议项下房产土地转让工作顺利进行。2、积极稳妥地解决好与本协议项下房产土地先期遗留问题，保证转让给乙方不会与任何第三方发生任何权属纠纷。3、保证乙方实际占有本协议项下房产土地，并享有房产的所有权和土地使用权。4、保证乙方切实、亲自、全面的享有改制企业的相关优惠政策。5、甲方在乙方进行本协议项下房产拆迁工作时，应全面配合，保证乙方顺利完成拆迁补偿工作。第五条、乙方的责任：1、承担土地使用要和房产所有权转让过程中所发生的相关费用。2、享受甲方改制的相关优惠政策。3、负责拆迁安置土地上甲方六户职工住房，承担拆迁安置费用，并按国家相关拆迁政策办理。第六条、付款方式：1、本协议生效后，三天内乙方首付定金50万元。（已付43万元，尚欠7万元）2、十日之内付给甲方46万元。3、甲方在乙方二次付款三个月内完成清场、腾退工作，待乙方进场实际占有本协议项下全部土地及房屋后乙方三日内支付甲方200万元。4、本协议项下土地房屋权属证书更名至乙方名下后，10天内支付全部尾款145万元。第七条、违约责任甲、乙双方违反本协议约定，违约方应按本协议约定总价的10%支付违约金。第八条、本协议自甲、乙双方签章之日生效，至甲、乙双方履行完各自义务之日终止。本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，均具同等效力。2008年6月30日，暖风机厂（甲方）与天马公司（乙方）签订《关于房屋腾退工作进行完毕的备忘录》，载明：根据甲、乙双方2007年10月19日所签订的《房产土地使用权转让协议书》之中所规定的有关精神。甲方已将周家墩13号土地上的房屋腾空，并于2008年6月30日，将空房完整交付给乙方，共计各类房屋门面等53间。2009年1月14日，暖风机厂（甲方）与天马公司（乙方）签订《房产土地使用权转让协议书》补充协议，约定：甲、乙双方于2008年12月24日召开了有关双方法人参加的协商会。会议就甲、乙双方于2007年10月19日所签《房产土地使用权转让协议书》（以下简称协议书）中未尽事宜达成以下补充协议：二、对补充协议项下指《协议书》第六条未尽事宜作出补充协议：1、甲、乙双方此补充协议签定之后首付30万元，2009年春节前20万，节后付10万元。2、甲方应在签定合同3个月内按国家有关政策、法律、法规依法定程序将该片土地挂牌之日起乙方支付甲方34万元。3、在该宗土地使用权整体过户至乙方名下，三月内乙方向甲方支付土地转让余款。三、甲方严格按照《协议书》中所规定条款实施操作，严格按照国家有关法律、法规和有关土地挂牌程序积极工作，在3个月内完成挂牌工作。四、本补充协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。2009年6月30日，报纸上刊登《武汉光谷联合产权交易所产权转让公告》，载明：“受转让方委托，拟将以下产权公开转让：暖风机厂将位于江汉区高雄路××号房地产转让。房屋建筑面积2066.22平方米，土地使用权面积为1334.71平方米。经核准的评估报告显示，该房地产评估值为629.50万元。转让价格不低于629.50万元。请有意受让并符合受让条件者于2009年7月27日前与我所联系。详情请查阅我所信息网站××。公告期：2009年6月30日至2009年7月27日。联系地址：武汉市江岸区香港路183号（江城分所）”。一审法院另查明，2009年6月30日至2009年7月27日，天马公司未对上述挂牌土地进行摘牌。一审法院再查明，武汉市江岸区西马街周家墩13号1栋1-3层、2栋1层、3栋1-3层、4栋1-2层房屋所有权人系暖风机厂，土地使用权取得方式均为划拨。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，涉案土地系划拨土地，暖风机厂未经有批准权的人民政府批准，与天马公司签订《房产土地使用权转让协议书》，将房产与土地一并转让，且涉案土地至今未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，因此天马公司与暖风机厂之间的协议无效。故天马公司要求确认天马公司与暖风机厂签订的《房产土地使用权转让协议书》合法有效的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。因该《房产土地使用权转让协议书》无效，故天马公司要求暖风机厂继续履行合同，协助天马公司将土地房屋权属证书更名至天马公司名下及要求暖风机厂按合同约定支付天马公司违约金441000元的诉讼请求，无事实与法律依据，法院不予支持。据此，法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回天马公司的诉讼请求。一审案件受理费7915元由天马公司负担。二审期间，天马公司提交两组证据。第一，付款凭证，拟证明天马公司支付了310万元的房屋土地转让费。第二，电费交付凭证，拟证明房屋已经实际履行交付给天马公司使用，从2008年6月30日至今。暖风机厂质证认为，不认可天马公司所称的支付金额，另一个案件说了我们认可的金额是280万。另案中我们都会对账核实。另案与本案无关，是我们要求他们腾退支付占用费的案子。我方不认可30万元的收条。这两收条另案中已经是包含在280万元的金额中了，这是我们的法人廖广翔写的，后面都是换成了收据的，只是因为收条未收回来，天马公司的法人和我们的法人出具了相应的说明，证明了该30万的收条未收回来。单据最早的是2018年的，达不到他们的证明目的。本院认定如下：天马公司实际交付的转让费已在另案中审理，本案对该事实不作处理。天马公司提交的电费交付凭证系2018年的，不能达到天马公司的证明目的。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，案涉的《房产土地使用权转让协议书》从内容看，系基于土地使用权的转让，并涵盖该土地地面上建筑物的整体转让，且转让时地面建筑物系无证状态。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”此处“有批准权的人民政府”是指“市、县人民政府的土地管理部门”。本案中的《房产土地使用权转让协议书》未经市、县人民政府的土地管理部门批准，应当认定为无效。故天马公司认为《房产土地使用权转让协议书》本意就是土地地面上房地产的转让，该转让合同有效的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。基于合同无效后所产生的法律后果，天马公司可依法另行主张。综上所述，天马公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取7915元，由武汉天马物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年十月二十六日书记员 陈喜兰