安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6568号 上诉人（原审被告）:陈琳,女,1982年3月6日出生,汉族,住合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：朱进，安徽怀仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区芜湖路1号御景湾3幢203室。 法定代表人:林梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐正友，安徽皖都律师事务所律师。 上诉人陈琳因与被上诉人福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司（以下简称诚信物业合肥分公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初2379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 陈琳上诉请求：1、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初2379号民事判决第一项，改判驳回诚信物业合肥分公司的全部诉讼请求。2、诚信物业合肥分公司承担诉讼费用。事实和理由：诚信物业合肥分公司怠于行使其权利的行为不应受到法律的支持，诚信物业合肥分公司所主张的物业费所产生的依据是基于两份不同的物业服务合同，该两份合同的甲方并非同一主体，前一份合同系2008年10月18日诚信物业合肥分公司与合肥海祥房地产开发有限公司签订的御景湾《前期物业管理委托合同》，该合同己于2015年3月26日终止，依据当时的相关法律规定，诚信物业合肥分公司应在2015年3月26日后的两年内主张权利，但诚信物业合肥分公司在五年后才向法院提起诉讼，显然己过法定诉讼时效。诚信物业合肥分公司依据另外一份合同主张的2016年12月31日之前的物业费也己超过三年诉讼时效，不应得到法律的支持。陈琳的爱人是曾是案涉小区商业的所有权人，曾经欠付物业费数额较大，后缴纳物业费，诚信物业合肥分公司承诺免除陈琳十年物业费。 诚信物业合肥分公司辩称，1、诚信物业合肥分公司为陈琳提供物业服务是同一债务且连续发生，从未中断，合肥相关法院对于物业企业诉请主张物业费案件的立案态度是一个现实问题，导致诚信物业合肥分公司不能在陈琳主张的三年期限内起诉物业费，因此陈琳的请求没有事实和法律依据。2、陈琳称诚信物业合肥分公司曾承诺减免物业费不是事实，也不合常理。 诚信物业合肥分公司向一审法院起诉请求：1、判令陈琳立即支付物业费49321元，公共能耗费2408元，逾期违约金9864.2元，合计61593.2元；2、陈琳承担一审案件全部诉讼费用。 一审法院认定事实：陈琳系合肥市瑶海区芜湖路1号御景湾小区4幢3004室业主，房屋建筑面积为379.09平方米。2008年10月18日,诚信物业合肥分公司与合肥海洋房地产开发有限公司签订御景湾《前期物业管理委托合同》一份，约定诚信物业合肥分公司自2009年9月1日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止为御景湾小区提供物业管理服务，服务内容包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修善、服务与管理等。物业管理服务费用收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.25元。物业服务费按半年进行交纳。 2015年3月,诚信物业合肥分公司与御景湾小区业主委员会签订《御景湾小区物业服务合同》，约定御景湾小区业主委员会聘诚信物业合肥分公司为该小区提供物业服务。物业费收费标准为高层住宅1.4元/平方米/月。物业服务费按半年进行交纳，业主应在半年的中间时间点履行交纳义务。物业费也可预收，但预收期限不得超过6个月。按半年交纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一收取滞纳金。诚信物业合肥分公司未按照合同约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主使用人人身、财产损害的，诚信物业合肥分公司应当依法承担相应的法律责任。合同期自合同签订生效之日起至2017年9月26日止。 上述合同签订后，诚信物业合肥分公司依约为该小区提供了物业管理服务。自2012年3月8日起，陈琳未再缴纳物业管理服务费，诚信物业合肥分公司催缴未果后，遂诉讼至一审法院。 一审另查明：御景湾小区前期物业收费标准为高层住宅1.25元/平方米/月，2013年1月经物价部门核准调整为物业综合服务费为高层住宅1.4元/平方米/月。 一审法院认为：诚信物业合肥分公司与陈琳签订的《前期物业管理服务协议》、与御景湾小区业主委员会签订的《御景湾小区物业服务合同》，系各方真实意思表示，且不违反法律规定，均合法有效，对诚信物业合肥分公司和陈琳均具有约束力，诚信物业合肥分公司、陈琳均应按约定全面履行自己的义务。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。陈琳作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处。物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。关于陈琳辩称诚信物业合肥分公司诉请2017年1月1日之前的物业费已过诉讼时效，因陈琳提供的物业服务是持续的过程,故对于陈琳的该辩称意见,一审法院不予采纳。诚信物业合肥分公司在合同签订后，按照合同约定履行了提供物业服务的义务，并在上述合同到期后仍继续为御景湾小区提供物业服务至今。陈琳作为业主，在接受了诚信物业合肥分公司提供的物业服务后，理应交纳物业费。关于应交物业费的数额，自2012年3月8日至2012年12月31日，按照1.25元每月每平方计算，物业费为4707元（379.09×1.25÷30×298天），按照物价局核定的标准自2013年1月1日起为每月每平方米1.4元，自2013年1月1日计算至2019年12月31日，共计84个月，物业费为44581元（379.09×1.4×84），合计为49288元。关于诚信物业合肥分公司诚信物业合肥分公司主张的公共能耗费，因其未提供证据证明该费用实际发生数额及公示的计算方法和依据，故一审法院不予支持。关于诚信物业合肥分公司主张的违约金，因一审法院在审理同小区的其他物业纠纷案件中，发现诚信物业合肥分公司所提供的物业服务存在一定瑕疵，故对于诚信物业合肥分公司主张的违约金一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈琳于判决生效之日起十日内支付诚信物业合肥分公司2012年3月8日至2019年12月31日期间的物业费49288元；二、驳回诚信物业合肥分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1340元，减半收取670元，由陈琳负担535元，诚信物业合肥分公司负担135元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，物业服务是一种整体性、连续性的服务，所产生的物业管理服务费也是连续性的债权。物业服务公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业管理服务费的履行期限届满之日起计算，本案中诚信物业合肥分公司诉请的最后一期物业管理服务费至2019年12月31日，故诚信物业合肥分公司的诉请并未超过诉讼时效。陈琳主张2016年12月31日之前的物业费也己超过诉讼时效，于法无据。另，陈琳称诚信物业合肥分公司曾承诺免除其十年物业费，诚信物业合肥分公司对此不予认可，陈琳也未能提交相应证据予以佐证，本院不予采信。 综上所述，陈琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1032元，由陈琳负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二〇年十月九日 法官助理张明武 书记员夏婷 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。