云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0302民初3978号原告卢安浪，女，汉族，1990年9月14日生，住曲靖市麒麟区。委托代理人袁琼飞、邱燕，云南权仲律师事务所律师。（特别授权）被告黄义军，男，汉族，1970年10月2日生，住曲靖市麒麟区。委托代理人符娜，云南君畅律师事务所律师。（特别授权）原告卢安浪诉被告黄义军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月21日公开开庭进行审理，原告卢安浪及其委托代理人袁琼飞、邱燕，被告黄义军的委托代理人符娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：本案所涉房屋（紫云北路63号一楼铺面及二楼)系麒麟区南宁街道麒麟桥社区一组所有的公房，麒麟桥社区一组将该公房出租给被告黄义军。2019年11月7日，黄义军将紫云北路63号一楼一间铺面及二楼出租给冯水仙，用于开火锅店，并签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2019年11月29日至2023年11月28日，第一年租金125000元，押金10000元，并约定冯水仙付清租金后有权转租，新承租人需与被告重新签订租赁合同。2019年11月5日冯水仙支付了租金10万元，剩余2.5万元租金及押金1万元未支付。因冯水仙在准备装修等过程中，工人跌落发生事故，产生纠纷，冯水仙将其所租房屋挂网出租，原告看到后联系冯水仙并从成都赶回曲靖看房，看房途中得知冯水仙并非房东，并得知其尚欠25000元房租未支付，其需要付清所欠房租后才有权转租。原告联系到被告后协商租赁冯水仙所租一楼铺面及二楼，同时被告将一楼铺面后面石棉瓦部分一并出租给原告，石棉瓦部分租金每年23000元。故原告在补交冯水仙所欠租金时，分别于2019年12月4日支付被告30000元，于2019年12月15日支付被告18000元，共计48000元，该笔款项包括了冯水仙所欠25000元和一楼石棉瓦部分的23000元。2019年12月4日原告将冯水仙所欠租金25000元支付给被告后，与冯水仙签订了《房屋转租协议》，约定租赁期限为2019年11月29日至2023年11月28日，第一年租金80000元，原告在签订合同之日支付45000，在2020年2月20日支付剩余的35000元，支付尾款后，原告才可与被告重新签订租房合同，届时冯水仙与被告签订的租赁合同作废。原告按照《房屋转租协议》支付完第一年租金后，于2020年5月5日支付被告押金10000元，双方于当日补充签订了《房屋租赁合同》，并将合同签订日期写为2019年11月29日，约定被告将紫云北路63号一间铺面及二楼出租给原告经营使用，租赁期限为2019年11月29日至2023年11月28日，第一年租金为148000元，押金10000元。签订新的《房屋租赁合同》后，第二、三、四年的租金就直接支付给被告。2020年5月9日，原告与其所请设计师将预建厂房设计图纸敲定后，在2020年5月10日放炮准备动工时，被告突然改口不同意原告使用二楼的一间阁楼，并将房门锁住，造成原告不能按照其预想动工装修，不能按正常规划生产经营，使其不能实现合同目的，原告筹备了几个月的心血付诸东流。被告违背诚信，未按约定交付原告所租房屋，造成原告无法正常使用其所租房屋，继而使得原告无法完成厂房建设，给原告造成巨大损失。现请求人民法院：1、请求法院判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院判令被告返还原告已支付房屋租金、押金共计158000元；3、请求法院判令被告赔偿原告损失的装修费、厂房设计费共计43000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告口头答辩：1、原告并不是直接从被告手里租赁房屋，而是经过被告同意从承租人冯水仙手里转租而来，被告与冯水仙的租赁合同并没有任何的阁楼，也没有交付过任何阁楼给冯水仙，当然冯水仙转租给原告也就不可能包含原告所称的阁楼；2、原告承租的一楼及二楼第63号铺面是一个独立完整的经营区域，与被告所称的阁楼不是同一整体，被告通过与麒麟区南宁街道办事处麒麟桥社区第一居民小组签订驾驶员城租赁合同取得整栋楼的使用权，因该栋建筑的二楼是从一楼63号铺面专用楼梯独立上下，二楼及一楼63号铺面是一个独立的完整的经营区域，所以被告就将一楼一间铺面63号加上二楼整体出租给冯水仙经营使用，而该楼房的三层和四层因与一楼和二楼互不相通，所以在该楼房后面另有上下三楼和四楼的专用楼梯，又因为三楼和四楼曾经开办过酒店所以在该专用楼梯通道的第二层设有一间值班用房，也就是原告所称的阁楼，但该专用楼梯通道和值班用房既不是二楼的经营区域又与二楼经营区域互不相通，所以被告向冯水仙交付租赁房屋时候从未交付过该三楼四楼楼梯专用通道及值班用房；3、被告不但将租赁房屋作为独资公司的登记住所取得营业执照，而且还开设芸萳小酥工厂直销店从事实际经营，所以合同目的已经完全实现，原告从冯水仙转租紫云北路63号其中一间铺面及二楼经营用房，又向被告增租大楼后面的石棉瓦临时用房，即对铺面和石棉瓦房进行装修并实际经营，至于经营区域何时使用如何使用则是被告的权利，但因为开设芸萳小酥工厂直销店从事食品生产经营既不依法办理食品卫生许可又不依法办理工商登记，所以相关管理机关依法责令其停止经营，上述事实更加证明原告已经开展经营，否则管理机关不会责令停止经营，既然已经开始经营，则原告使用租赁房屋的合同目的已经实现，经营是否合法经营目的是否能实现则取决于是否依法，原告自己不依法取得相关的许可证即开展经营是违法，执法机关不允许违法经营责令停止经营致该经营目的不能实现是自己不遵纪守法产生的必然后果，但其不认真反省自己的违法，相反却委托律师不讲任何事实不守法律规定，于2020年5月18日向被告发律师函相威胁，上述事实更加证明是谁违背诚信是谁未按原约定行使权力履行义务是谁编造违法事实要求立即撤销和解除签订的房屋租赁合同已经一目了然；4、被告依法管理未出租给原告的三楼和四楼专用楼梯通道是为了确保安全的正当之举，并未影响原告的正常使用承租房屋。由于疫情的影响被告没有合适的经营项目，三楼和四楼也暂时无法出租给他人使用，加之该专用楼梯通道一层入口处是整栋楼房的配电室，所以为了确保安全该专用楼梯通道一直是上锁封堵的。但是在2020年5月初，被告聘请的管理人员却发现该专用楼梯通道的门锁一拉就开，且二层处的值班用房有人入住，经了解才知道是原告擅自安排员工入住，管理人员在保安的配合下责令入住人员搬出，并换另一把锁将通道锁死。虽然原告在装修一楼铺面期间曾提出想再租用三楼，经工作人员请示被告后明确答复原告同意将三楼及专用通道的值班用房一间按照年租金9万元再租给原告，但是需先交租金再使用，对此原告既未表示愿意承租也没有向被告交付租金，所以根本不存在被告已经将其租给原告的事实。原告要装修二楼的经营用房客观上只能走一楼的专用楼梯或是该楼房北侧的安全通道，不可能走上下三四楼的专用楼梯，上述事实充分证明原告诉称的在2020年5月10日放炮准备动工时被告突然改口不同意原告使用二楼的阁楼并将房门锁住，造成原告不能按其意向的动工装修，不能按正常规划生产经营实现合同目的完全是无中生有；5、原告承租使用的房屋面积符合双方的约定，被告将一间一楼铺面及二楼经营区域出租给冯水仙并不是按每平米的单价计算租金，而是按双方约定的出租整体确定租金，因此在写出租面积时都是写一个大约数，比如与冯水仙的租赁合同写的是“约800平方米”，而冯水仙转租给被原告同样写的是“约800平方米”，原告从冯水仙手中接管承租房屋后，根据其经营需求又向被告提出增加租赁后面的石棉瓦房，所以双方在补签租赁合同时才将租赁面积写成大约900平方米，因原告已经从冯水仙处完成取得约800平方米转租区域，所以被告只负有将石棉瓦房交付即为履行交付义务完毕，据此被告交付的房屋符合双方的约定，不存在原告所说的少于合同约定面积。综上所述，被告认为原告的诉讼请求既无事实依据也无法律依据，依据中华人民共和国合同法第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或解除合同，合同法第六十条第一款也同样规定当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告已经履行完交付义务，并没有违反合同约定也没有违反法律规定，相反原告编造虚假事实随意主张解除合法有效的合同，其行为本身就是违法的，因此被告不同意解除合同，故请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下：1、原、被告身份证复印件各一份，用于证明原、被告诉讼主体资格；2、《房屋租赁合同》复印件、《房屋转租协议》、《房屋租赁合同》、《证明》、微信截屏打印件、营业执照复印件各一份，用于证明被告将紫云北路63号一楼铺面及二楼整层全部出租给原告的事实。3、收款收据复印件一份、收款收据三份、收条一份、微信截屏打印件九张、支付宝截屏打印件一张，用于证明原告已依约支付被告第一年租金及押金共计158000元；4、与被告录音一份、二楼阁楼位置简图复印件一份、照片打印件两张，用于证明被告反悔未按约定交付原告租赁房屋的事实；5、微信截屏打印件十九张、厂房设计图纸复印件四份、收据一份、欠条复印件一份，用于证明原告因被告违约，损失装修费、厂房设计费43000元；6、律师函、律师函电子邮寄单、律师函邮件送达记录复印件各一份，用于证明原告于2020年5月18日正式通知被告撤销或解除《房屋租赁合同》。经质证，被告对原告提交的证据1的三性无异议；对证据2中《房屋租赁合同》复印件、《房屋转租协议》、《房屋租赁合同》的三性认可，对证明内容不认可，认为该组证据正好能证明除去一楼的石棉瓦房其他租赁物是由冯水仙转租给原告。对《证明》的三性均不认可；对微信截屏、营业执照的三性无异议，对证明目的不予认可；对证据3中三份收款收据的三性无异议，对一份收款收据三性不予认可。对收条、微信截屏打印件、支付宝截屏打印件认为系原告与冯水仙的聊天记录，其不知情，故不认可；对证据4的三性均无异议的，对证明目的不予认可，认为被告租给原告的房屋是按照整体出租而不是按照面积出租，且该组证据正好能证明二楼与原告诉称的阁楼不是一个区域；对证据5的三性均不认可；对证据6认为其确实收到了律师函，但律师函中原告通知撤销或者解除合同，但撤销和解除合同的法律事实不一样、法律后果不一样，其不知道原告发律师函的目的。本院认为，原告提交的证据1、3、5、6客观真实，能够证明案件事实，本院予以采信；证据2、4的真实性本院予以认可，但其欲证目的，本院予以部分采信。被告针对其辩解意见，向本院提交证据如下：1、被告身份证复印件一份，用于证明被告诉讼主体资格；2、房屋租赁合同复印件两份，用于证明租赁物是由被告租给冯水仙，再由冯水仙转租给原告。原租赁合同没有包含原告诉称的阁楼，且被告没有交付过该房间给冯水仙，因此转租合同也不可能包含该房间；3、自制户型图复印件一份、照片十二张、录像光盘一张，用于证明原告要求被告交付的房间与原告租赁的二楼不是一体，该房间与二楼经营区域互不相通，并不是租赁合同约定的租赁物，被告并没有违约。经质证，原告对被告提交的证据1的三性无异议；对证据2的三性无异议，但不认可证明目的，认为该合同只约定了二层大概面积800平米，而本案合同约定面积是900平方米，并且该份租赁合同不能反映被告未将阁楼租给冯水仙；对证据3的三性均无异议，但不认可证明目的，认为两个楼梯确实不相通，但是该阁楼完全在二楼范围内，且三个墙面都被二楼包含，只有一个墙面也就是阁楼门是靠近另一个通道楼梯，合同内容无法反映该阁楼不是租赁物，同时认为正好能证明阁楼就属于二楼范围。本院认为，被告提交的证据1、2、3客观真实，能够证明案件事实，本院予以采信。经过庭审与举证质证，本院确认如下法律事实：2019年11月7日，被告黄义军和案外人冯水仙签订了《房屋租赁合同》，约定黄义军将紫云北路63号一楼一间铺面及二楼（建筑面积约800平方米）出租给冯水仙使用；租赁期限四年，自2019年11月29日至2023年11月28日，第一年租金125000元，押金10000元，第二、三、四年租金各为130000元；合同期内，冯水仙付清租金并告知黄义军后有权转租，但需与新承租人重新签订租赁合同。案外人冯水仙于2019年11月5日向黄义军支付了第一年租金10万元，剩余2.5万元租金及押金1万元未支付。后因冯水仙将其所租案涉房屋进行转租，原告有意向租赁该房。经原告、冯水仙及黄义军协商后，被告同意冯水仙将其租赁的案涉房屋转租给原告，同时约定由被告一并将一楼铺面后面石棉瓦部分出租给原告，石棉瓦部分租金每年23000元。2019年12月4，原告和冯水仙签订了《房屋转租协议》，约定租赁期限为2019年11月29日至2023年11月28日，租赁费每年80000元；签订合同之日支付45000元，2020年2月20日支付剩余的35000元；支付尾款后，原告才可与被告重新签订租房合同，届时冯水仙与被告签订的原租赁合同作废。《房屋转租协议》当日，原告向冯水仙支付了租金45000元，向被告支付了30000元的租金。后原告于2019年12月15日向被告支付了18000元的租金，分多次向冯水仙支付了剩余的租金35000元。2020年5月5日，原告和被告签订了《房屋租赁合同》，约定：被告将位于曲靖市，建筑面积大约900平方米出租给原告使用；租赁期限四年，自2019年11月29日至2023年11月28日止，第一年租金为人民币148000元整，第二年租金153000元整，第三年年租金153000元整，第四年年租金153000元。签订本合同，原告一次付清第壹年年租金，余下每年租金需提前一个月交清，否则被告有权解除此合同。签订本合同，原告另交押金10000元。此押金合同到期退还原告，假如原告合同期未满中途退租铺面或延迟交铺面押金，被告概不退还。双方将合同签订日期书写为2019年11月29日。合同签订当日，原告向被告支付了10000元的押金。原告为装修租赁房屋支付了2800元的设计费、40200元的装修费，共计43000元。另查明，原、被告诉争的阁楼位于案涉房屋二楼，与原告租赁的一楼一间铺面及二楼不系一个专用楼梯上下，而是与三楼、四楼系一个专用楼梯上下。被告租赁给原告的一楼一间铺面建筑面积约103.6㎡，二楼建筑面积约718.5㎡（不包括阁楼和上三四楼楼梯），石棉瓦房屋建筑面积约44.8㎡。再查明，2020年5月18日，原告向被告邮寄了《律师函》，《律师函》内容：原告在2020年5月10日准备动工时，因被告将二楼阁楼锁住并明确表示阁楼不租给原告使用，导致原告无法使用租赁房屋，为避免双方损失的扩大，根据《合同法》相关规定，原告不再租赁房屋，由被告将租赁房屋收回，要求立即撤销或解除双方签订的《房屋租赁合同》，由双方协商撤销或解除合同后的租金及相应损失。本院认为，房屋租赁合同纠纷是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同产生的纠纷。本案中，原、被告于2020年5月5日签订的《房屋租赁合同》约定租赁房屋为曲靖市（建筑面积大约900平方米），虽然从字面意思理解即房屋的其中一间铺面及整个二楼都为租赁给原告的租赁房屋，双方争议的阁楼在二楼，应包括在约定的租赁房屋中；但综合全案，此租赁房屋系被告租赁给案外人冯水仙的原一楼一间铺面及二楼（建筑面积约800平方米）加上后租赁的石棉瓦部分共计建筑面积约900平方米；第一年租金也系案外人冯水仙交付的租金125000元加上石棉瓦租金23000元共计148000元；另原、被告争议的阁楼位于案涉房屋二楼，与原告租赁的一楼一间铺面及二楼不系一个专用楼梯上下，而是与三楼、四楼系一个专用楼梯上下。且被告辩解该阁楼虽然位于案涉房屋二楼，但租赁房屋系整体租赁，因阁楼不与原告租赁的一楼一间铺面及二楼不系一个专用楼梯上下，故不系一个整体。阁楼原也没有租赁给案外人冯水仙，系原告从案外人冯水仙处转租过来，加上后租赁的石棉瓦共计900㎡；再被告租赁给原告的一楼一间铺面建筑面积约103.6㎡，二楼建筑面积约718.5㎡（不包括阁楼和上三四楼楼梯），石棉瓦房屋建筑面积约44.8㎡，共计866.9㎡，与约定的建筑面积约900㎡相差33.1㎡，没加石棉瓦共计822.1㎡与原先约定的建筑面积约800㎡相差22.1㎡，均约定不明。因双方约定不明确，且各执一词，本院酌定原、被告因阁楼的争议各承担50％的责任。本案双方因合同对租赁房屋约定不明确，导致双方发生争议；且原告于2020年5月18日向被告出具《律师函》，要求解除合同；再双方一直未达成一致协商意见，原告也未再使用该租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故本院确认原、被告的《房屋租赁合同》于2020年5月18日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对原告支付给被告的租金及押金共计158000元，因双方对合同的解除均有责任，且各承担50％的责任，故本院确认被告返还原告租金及押金79000元（158000元×50％）。对装修费及设计费，本院确认原、被告各承担21500元（43000元×50％）综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告卢安浪和被告黄义军于2019年11月29日签订的《房屋租赁合同》（实际签订于2020年5月5日）于2020年5月18日解除。二、由被告黄义军返还原告卢安浪房屋租金79000元。三、由被告黄义军支付原告卢安浪房屋装修、设计费共计21500元。上述一、二项于本判决生效之日起十五日内履行完毕。案件受理费4316元(原告已预交），由被告黄义军2158承担，由原告卢安浪承担2158元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  许丽萍人民陪审员  张学昆人民陪审员  许祥英二〇二〇年十月十三日书 记 员  文 丹