浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初5501号 原告（执行案外人）：吴财生，男，1963年4月13日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。 原告（执行案外人）：王水兰，女，1963年7月14日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。 两原告的委托诉讼代理人：刘文龙，江西赣硕律师事务所律师。 两原告的委托诉讼代理人：徐淑琴，江西赣硕律师事务所律师。 被告（申请执行人）：林丽君，女，1965年12月16日出生，汉族，住浙江省温岭市。 被告（被执行人）：蒋启明，男，1951年10月13日出生，汉族，住浙江省温岭市。 第三人：黄莲芬，女，1957年5月8日出生，汉族，住浙江省温岭市。 第三人：陈黎敏，男，1961年4月22日出生，汉族，住浙江省温岭市。 第三人：陈华萍，女，1961年9月11日出生，汉族，住浙江省温岭市。 第三人：吴晓勇，男，1971年12月6日出生，汉族，住浙江省温岭市。 第三人：林君素，女，1972年11月30日出生，汉族，住浙江省温岭市。 第三人：陈黎虬，男，1963年9月1日出生，汉族，住浙江省温岭市。 第三人：张文娥，女，1963年4月16日出生，汉族，住浙江省温岭市。 原告吴财生、王水兰与被告林丽君、蒋启明案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案受理。在审理过程中，原告申请追加黄莲芬、陈黎敏、陈华萍、吴晓勇、林君素、陈黎虬、张文娥为本案第三人。本院依法组成合议庭，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告吴财生、王水兰的委托诉讼代理人徐淑琴到庭参加诉讼，被告林丽君、蒋启明、第三人黄莲芬、陈黎敏、陈华萍、吴晓勇、林君素、陈黎虬、张文娥经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴财生、王水兰向本院提出诉讼请求：1、请求停止对位于江西省南城县××镇××新区××栋××号房屋的执行；2、请求确认位于江西省南城县××镇××新区××栋××号房屋归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告在2010年9月4日与房屋出售代理人万丽娟签订了一份《二手店面买卖合同》，合同约定：出卖的标的物坐落在南城县××镇××北新区，编号为：Ｕ栋103号至203号；转让价款为535000元；价款支付方式：2010年8月18日付定金2万元，2010年9月4日首付30万元，2010年9月30日付清剩余215000元。2010年9月15日，原告将合同约定的购房款全部支付给万丽娟，以收据为凭。原告付清购房款后，房屋由原告占为己有并且租赁给他人。现房屋被浙江省温岭市人民法院予以执行，原告提起了案外人异议申请，被裁定驳回。原告认为：原告与万丽娟签订的《二手店面买卖合同》系真实、合法、有效，原告己按合同约定时间付清了全部购房价款535000元，己完全履行合同约定的义务，并己实际占有，虽然原告未对房屋进行产权变更登记，但在办理产权变更登记时，万丽娟己被刑事拘留，在非原告所能预见或控制的情况下，产生的法律后果并不是原告的过错，因此原告享有足以排除强制执行的民事权益，望法院支持原告诉请。 原告为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据： 1、身份证复印件两份、结婚证一份，用以证明原告吴财生、王水兰的主体资格及两原告系夫妻关系的事实。 2、户口簿复印件一份，用以证明吴某系吴财生、王水兰之子的事实。 3、城国用（2005）第商1254号土地使用权证、南城县房权证建昌镇字第01-14-04-013550H房产证各一份，身份证复印件、结婚证复印件、户口簿复印件四份，用以证明涉案房屋为蒋启明、陈黎敏、吴晓勇、陈黎虬共有以及蒋启明和黄莲芬、陈黎敏和陈华萍、吴晓勇和林君素、陈黎虬和张文娥系夫妻关系的事实。 4、公证书复印件一份，用以证明2010年9月6日，经浙江省温岭市公证处公证，委托人蒋启明、黄莲芬、陈黎敏、陈华萍、吴晓勇、林君素、陈黎虬、张文娥八人将位于江西省南城县××镇××新区××栋××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号房屋出售的相关手续委托万丽娟代办，代办事项包括：代为向房管及土地有关部门领取产权证手续；代为出售上述房地产、签订房地产买卖合同、收取售房款并办理产权交易过户、立契等相关手续；代为办理出售上述房产的其他相关手续；委托期限至办妥上述事项止。 5、《二手店面买卖合同》一份，用以证明万丽娟于2010年9月4日与原告吴财生、王水兰签订了买卖合同，将坐落在南城县××镇××北新区Ｕ栋103号至203号房屋以535000元的价款出卖给原告的事实。 6、农行业务凭证、历史交易明细清单、取款凭条、建行个人活期明细信息各一份，用以证明2010年9月4日原告之子吴某将19万元转入万丽娟银行账户，2010年9月15日原告王水兰将11万元转入万丽娟银行账户，并提取现金35000元支付给万丽娟的事实。 7、收据一份，用以证明原告向万丽娟支付了全部购房款535000元，万丽娟于2010年9月15日以自己开设的南城县百川置业房屋中介所的名义出具收据的事实。 8、南城县存量房买卖合同两份、不动产登记申请表、南城县房地产税费一体化征管中心税务部门审核表、税收完税证明、赣（2018）南城县不动产权第0××1号房产证各一份，用以证明2017年10月23日，原告在办理房屋过户登记时，需要在存量房交易平台上另行签订买卖合同，即以原告儿子吴某、儿媳刘某的名义与万丽娟重新签订了两份南城县存量房买卖合同。其中的103号已过户登记到吴某、刘某名下，并办理了产权登记等相关手续的事实。 9、江西省抚州市人民检察院起诉书一份，用以证明万丽娟因涉嫌犯罪于2017年12月8日被采取刑事强制措施，无法协助原告办理房屋过户登记的事实。 10、证人吴某、刘某的询问笔录，用以证明其父母吴财生、王水兰于2010年9月从中介万丽娟处购买了两层房屋，第一层是Ｕ栋103号，第二层是Ｕ栋203号，通过银行转账以及现金支付的方式共向万丽娟支付了535000元。2017年10月23日，在办理房屋过户登记时，需要另行签订南城县存量房买卖合同，就以我们的名义与万丽娟重新签订了两份南城县存量房买卖合同，当日办理了103号过户登记手续，在办理203号过户登记时，因到了下班时间没有来得及办理，后联系万丽娟，她一直说很忙，后万丽娟被刑拘，203号就无法办理过户了。 11、（2020）浙1081执异53号执行裁定书一份，用以证明涉案房屋被查封，原告提出执行异议申请被裁定驳回的事实。 被告林丽君在答辩期内未作答辩，亦未提供证据，本院视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。被告蒋启明、第三人黄莲芬、陈黎敏、陈华萍、吴晓勇、林君素、陈黎虬、张文娥在答辩期内提交了一份《关于对案号（2020）浙1081民初5501号有关问题的情况说明》，认为上述八人共同购买了位于江西省南城县××镇××新区××商住楼店铺七间，店铺共两层。店铺一开始用于出租，后决定出售。万丽娟等人得知后，主动联系我们，我们八人办理了委托公证手续，房屋买卖已经达成，万丽娟一方已付清了全部房款，双方交易时间发生在十几年前，具体时间记不清了。 本院综合认证认为，原告提供的上述证据能证明原告与万丽娟签订买卖合同、交付款项等事实，与蒋启明、黄莲芬、陈黎敏、陈华萍、吴晓勇、林君素、陈黎虬、张文娥出具的情况说明能够相互印证，均予以采信。 根据上述有效证据及当事人在审理中的陈述，本院认定事实如下： 被告蒋启明和第三人陈黎敏、吴晓勇、陈黎虬共同购买了位于江西省南城县××镇××新区××栋××号××号××号××号××号××号××号××号××号房屋。蒋启明、黄莲芬、陈黎敏、陈华萍、吴晓勇、林君素、陈黎虬、张文娥共同委托万丽娟代为出售上述房地产，签订房地产买卖合同、收取售房款并办理产权交易过户、立契等相关手续，并于2010年9月6日在温岭市公证处办理了委托公证手续。 2010年9月4日，万丽娟与吴财生、王水兰签订了《二手店面买卖合同》一份，约定将坐落于江西省南城县××镇××新区××栋××号××号房屋以535000元的价格出卖给原告吴财生、王水兰。价款支付方式：2010年8月18日付定金2万元，2010年9月4日付30万元，2010年9月30日前付清余款215000元。原告按照约定的时间通过银行转账以及现金交付的方式将购房款535000元支付给万丽娟。后万丽娟将房款支付给蒋启明、陈黎敏等人。原告购买房屋后，将房屋租赁给他人使用。2017年10月23日，原告在办理房屋过户登记时，以儿子吴某、儿媳刘某名义与万丽娟重新签订了两份《南城县存量房买卖合同》（编号分别为×××95、×××93）。其中，Ｕ栋103号于2018年1月19日办理了产权变更登记手续，登记在吴某、刘某名下，不动产权证号为：赣（2018）南城县不动产权第0××1号。 林丽君与蒋启明民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月7日作出（2019）浙1081民初578号民事判决，责令蒋启明返还给林丽君借款405万元，并支付给林丽君自2019年1月17日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的标准计算至实际履行之日止的利息。因蒋启明没有履行判决确定的义务，林丽君向本院申请执行。在执行过程中，本院于2019年6月6日对江西省南城县××镇××新区××栋××号房屋进行查封。原告吴财生向本院提出执行异议申请，要求停止对涉案房屋的执行。本院于2020年6月17日作出（2020）浙1081执异53号执行裁定书，驳回了吴财生的异议申请。原告不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，万丽娟因涉嫌犯罪于2017年12月8日被南城县公安局刑事拘留，2018年1月13日被逮捕。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，蒋启明、黄莲芬、陈黎敏、陈华萍、吴晓勇、林君素、陈黎虬、张文娥已委托万丽娟代为出售涉案房产、签订房地产买卖合同、收取售房款等，并办理了委托公证手续，故原告与万丽娟于2010年9月4日签订的《二手店面买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定，向万丽娟支付了两套房屋的购房款535000元。同时，原告在本院查封前已合法占有使用购买的房屋，并且原告已经将其中103号房屋的所有权登记到儿子吴某、儿媳刘某名下，在办理涉案房屋过户登记时，因万丽娟被采取强制措施而未成，故未办理过户登记的主要原因并非在于原告自身。综上，原告对涉案房屋享有排除执行的合法权益，其要求对涉案房屋停止执行，符合前述法律规定，本院予以支持。但根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力。由于涉案房屋物权的变更需要登记才发生效力，在尚未办理变更登记之前，原告享有的是请求办理过户手续的合同债权和对涉案房屋的物权期待权，并不享有物权，故原告要求确认涉案房屋为其所有的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、不得执行坐落于江西省南城县××镇××新区××栋××号房屋［不动产权证号：01-14-04-013550Ｈ］。 二、驳回原告吴财生、王水兰其他诉讼请求。 案件受理费4600元，由原告吴财生、王水兰负担1000元，被告蒋启明负担3600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  滕秀英 审 判 员  洪妙宝 人民陪审员  林程剑 二〇二〇年十月十三日 代书 记员  陈雨露