浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初4603号 原告梅开然，女，1970年8月15日出生，汉族，住义 乌市福田街道商城大道L33号。 委托诉讼代理人朱正义、沈照康，浙江国权明达律师事 务所律师。 被告浙江恒风集团有限公司，住所地义乌市北苑街道西 城路470号。 法定代表人贾荣文。 委托诉讼代理人陈大为、徐子恒，浙江宁邦律师事务所 律师。 原告梅开然为与被告浙江恒风集团有限公司商品房预 售合同纠纷一案，于2020年4月17日向本院提起诉讼，本 院受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，分别于2020 年5月19日、2020年9月15日分两次公开开庭进行了审理。 原告梅开然及其委托代理人朱正义，被告浙江恒风集团有限 公司的委托代理人陈大为、徐子恒均到庭参加了诉讼。本案 现已审理终结。 2原告梅开然向本院提出诉讼请求：1、被告立即对其交 付的义乌市××街道××路××号1226室房屋关于层高 不足、屋顶承重钢梁锈蚀、屋顶墙体漏水等质量问题进行整 改、修理、更换。2、被告赔偿原告经济损失26万元；损失 由四部分组成①修复费用②未能入住的租金损失③物业费 损失④层高不足导致使用权上经济损失。事实与理由：2018 年8月24日，原告在被告开发的嘉恒公寓宣传图片资料、 商品房样板间诱导下，与被告签订了编号为2018预9004460 号《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定【摘 录部分】：（1）买受人向出卖人购买其开发的位于义乌市福 田街道稠州北路1543号1226室的商品房，预测建筑面积 56.32平方米，套内面积41.34平方米，分摊共有建筑面积 14.98平方米，层高4.19米，总价款为959205元；（2）双方 签订合同后，出卖人应当按照法定程序变更建筑工程施工图 文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等问 题，出卖人应在变更确定之日起10日内将书面通知送达买 受人。（3）该商品房质量应当符合有关工程质量规范、国家、 地方、行业标准和施工图设计文件要求。发现有质量问题出 卖方应该更换、修理，如给买受人造成损失，还应当承担相 应的赔偿责任等内容。原告依约向被告支付了全部购房款， 但是收房后发现被告实际交付给原告的商品房与宣称图片、 样板间及商品房买卖合同约定不符，特别是层高没有4.19 3米，剔除钢梁实际层高只有3.5米左右，这个层高已经无法 达到被告宣传的双层空间正常使用高度；并且原告还发现交 付房屋存在屋顶、墙体漏水的情况，导致屋顶入户门承重钢 梁部分锈蚀，已经影响到屋顶安全及正常使用。原告与被告 多次交涉均无果，故起诉至法院。 被告浙江恒风集团有限公司辩称，1、原告向被告购买 嘉恒公寓1226室商品房，并签订《浙江省商品房买卖合同 （预售）》是事实的。被告已经按约交付商品房，原告也已 装修入住。2、原告诉状中所称的宣传图片，这些内容并不 属于合同法中的承诺，而属于要约邀请性质。双方对于商品 房的具体约定以合同为准。原告所称的样板间是不存在的。 实际上，这种户型从来没有样板间。3、被告根据规范图纸 施工，并通过竣工验收。层高符合合同约定。原告声称层高 没有4.19米，不符合客观事实。层高是一个专业的术语，不 能够剔除钢梁来进行计算。原告所谓的3.5米并不是层高， 它准确表述应当是内部局部区域高度。所以原告对于层高这 一理解存在偏差。4、商品房交付时并不存在质量问题。原 告提出漏水的情况以后，被告上门维修。该室已经不存在漏 水的情况。而且，原告已装修入住。5、有关损失的问题。 原告陈述是基于房产中介和银行的评估鉴定来做判断损失。 这种判断方式没有事实和法律依据。到目前为止，原告并没 有什么直接经济损失。6、再则，锈蚀也是局部的，不会影 4响到钢梁质量。如果原告方对于钢梁锈蚀部分仍然有一些需 求，我们也会联系工程部来做处理。综上所述，请求法院驳 回原告不合理的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交了如下证据： 证据1、宣传图片、《浙江省商品房买卖合同（预售）》、 不动产权证一份，证明目的：⑴、被告销售嘉恒公寓宣传图 片资料中宣称其销售房屋层高4.19米，可隔为二层使用；⑵、 原、被告签订编号为2018预9004460号《浙江省商品房买 卖合同（预售）》合同中特别约定该商品房层高4.19米；⑶、 原告对涉案商品房已经办理不动产权登记。 证据2、照片打印件一份，证明目的：⑴、房屋的层高 达到没有4.19米，剔除钢梁实际层高只有3.5米；⑵、涉案 房屋存在漏水情况，导致屋顶承重钢梁部分锈蚀的事实。 证据3、义乌市人民法院（2019）浙0782民初8343号 民事判决书复印件一份，证明目的：原告购买涉案房屋为公 寓LOFT层，与被告销售的公寓平层价格相差3500元每平 方米的事实。 证据4、2020年5月19日庭审中当庭提交照片打印件 一组，证明原告的房屋一直漏水，被告没有采取有效方法的 事实。 证据5、2020年9月15日庭审中当庭提交照片打印件 一组，证明原告的房屋漏水的情况一直没有得到解决。 5被告质证意见如下： 证据1，真实性无异议，对关联性有异议。宣传图片有 两页，第一页是户型图，第二页的最下部分有明确说明户型 图只是一个装修示意图，仅供参考，不作为要约或者销售承 诺。具体以政府最终审定的图纸和销售合同为准。商品房买 卖合同附件补充协议也有明确约定，销售宣传资料仅作参 考，没有合同约束力。所以无论是从销售资料本身而言，还 是合同约定而言，该宣传图片均仅仅是一个要约邀请，而非 要约和承诺。商品房买卖合同中也确实约定层高为4.19米。 但是根据民用建筑设计统一标准第2.0.13关于层高的专业术 语的解释。其概念为建筑物各层之间完成面之间的垂直距 离，该层的地面到上一层的地面之间的垂直距离，这就是层 高的专业术语解释。所以原告对于层高的理解，是存在偏差 的。 证据2，真实性无异议，对关联性有异议，只能反映当 时拍摄时的局部景象，不能证明层高是3.5米。另外该照片 只能反映有局部的铁锈，不能证明存在漏水的情形。 证据3，真实性无异议，关联系有异议，与本案无关， 设计的商品房户型、楼层、层高均不相同，没有可比性。 证据4，该证据是室内照片，无法判断拍摄的时间地点， 也无法判断现住是否还存在漏水情形，而且照片中是可以清 晰看出被告有做防水修复处理的。 6证据5，证据三性均有异议，无法判断该证据的拍摄时 间、地点。现在由于原告拒绝被告入户查看，被告已经无法 确认原告户内的情况。 本院对上述证据真实性予以确认，对①原、被告签订《浙 江省商品房买卖合同（预售）》的事实②原告房屋存在漏水 及部分钢梁锈蚀，被告一直没有妥善解决的事实③原告办理 不动产证的事实予以确认，对其他证明目的不予确认。 被告为支持其抗辩，向本院提交了如下证据： 证据1、建筑设计立面图核对件及竣工图核对件各一份， 证明涉案商品房层高为4.19米，公寓平层层高为3.2米。 证据2、《浙江省商品房买卖合同（预售）》附件一份， 证明其中的附件“出卖人关于遮挡和妨碍房屋正常使用情 况的说明”已对梁、柱及结构等的影响明确告知买受人。附 件中也非常明确说明了销售宣传资料户型的布置图沙盘模 型等均是一个参考，没有合同约束力，一切均以商品房买卖 合同及其附件为准。 证据3、同楼层商品房照片打印件一份，证明同楼层的 商品房，买受人可以根据使用需求灵活装修使用。 证据4、涉案房屋的现场照片打印件一份，证明原告正 进行装修，该商品房的利用空间远大于公寓平层。 证据5、验房情况一览表一份，证明涉案商品房交付时 无质量问题。 7证据6、情况说明原件及视频截图打印件一份，证明原 告向物业公司反映漏水问题后，被告于2020年3月31日派 施工单位现场处理。 证据7、照片打印件一份，证明被告本着认真负责的态 度，主动对原告反映的问题再次联系施工单位进行处理。 原告质证意见如下： 对证据1，该图纸是被告与设计公司之间的。原告无法 确认其真实性，但对于其关联性和证明目的有异议，无法证 明涉案房屋的实际层高。 对证据2，三性均有异议。首先在订立合同时，被告隐 瞒其不利因素，利用合同中的格式条款约定免除自身责任， 排除原告的权利。因此，该附件约定没有法律效力。附件中， 对防水的工程有防水要求的房屋外墙面，保修期为十八年。 因此，被告有责任和义务，对于涉案房屋的漏水的情况进行 修复，并赔偿损失。 对证据3，关联性和证明目的均有异议，不能证明被告 交付的房屋符合合同的约定。 对证据4，真实性没有异议，证明目的有异议。原告在 装修过程中，发现房屋存在严重的质量问题。不仅仅钢梁下 挂导致层高不足，而且在钢梁的下面，还有消防管道和排水 管道。照片里面也非常清楚。这样的空间，是无法正常使用 的。 8对证据5，证明目的有异议，该表中原告就已经提出了 层高不符的异议。该表也不能证明涉案房屋在交付当日是没 有质量问题的。因为像漏水锈蚀等问题，是可能后续发生的。 对证据6，没有异议。对于涉案房屋的质量问题，被告 是心知肚明的。在今年3月份和4月份，被告认为已经进行 了处理。原告认为被告的处理是敷衍了事，没有解决根本的 问题。 对证据7，证明目的有异议，被告至今没有将质量问题 处理完毕。 本院对上述证据真实性予以确认，对①涉案商品房层高 为4.19米的事实②原告对房屋已经装修的事实③被告曾经 上门维修的事实予以确认，对其他证明目的不予确认。 经审理查明，2018年8月24日，原、被告签订了编号 为2018预9004460号《浙江省商品房买卖合同（预售）》一 份，合同约定：买受人向出卖人购买其开发的位于义乌市福 田街道稠州北路1543号1226室的商品房，预测建筑面积 56.32平方米，套内面积41.34平方米，分摊共有建筑面积 14.98平方米，层高4.19米，总价款为959205元。原告依约 向被告支付了全部购房款，并办理了不动产权证，现已装修 入住。 2020年6月9日，案件承办人会同原告梅开然、被告恒 风公司的委托代理人陈大为到涉案房屋层高进行现场勘验。 9勘验结果为：现场选取6个点测量6次，在未加上楼板层高 度的情况下为4.159米、4.113米、4.122米、4.152米、4.134 米、4.151米。各方对该测量结果表示认可。 2020年5月19日，在第一次庭审过程中，原告申请对 涉案房屋屋顶承重钢梁锈蚀、屋顶墙体漏水缺陷原因、维修 方案、租金损失进行司法鉴定，并与被告协商了鉴定机构。 对于屋顶承重钢梁锈蚀、屋顶墙体漏水缺陷原因、维修方案， 由本院委托了浙江中技建设工程检测有限公司进行鉴定；对 于租金，由本院委托了东阳市一达价格事务所进行鉴定。两 次鉴定均因原告梅开然未缴纳鉴定费用被退回。 本院认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内， 出卖人应当承担修复责任。本案原、被告双方对涉案房屋存 在漏水及钢梁锈蚀的问题均予确认，被告应当及时进行修 复。原告诉称的层高不足问题，经现场勘验后，各方已经确 认解决。原告还诉请要求被告赔偿损失，因原告未缴纳鉴定 费用，导致无法计算损失。原告应当承担举证不能的责任。 综上所述，原告诉请合理部分，本院予以支持。被告辩解合 理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条， 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下： 一、被告浙江恒风集团有限公司于本判决生效后30日 10 内，对原告梅开然所有的义乌市××街道××路××号 1226室房屋屋顶漏水及部分钢梁锈蚀问题进行修复。 二、驳回原告梅开然的其他诉讼请求。 案件受理费5200元，由被告浙江恒风集团有限公司负 担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙 江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吴 刚 人民陪审员  楼晓晶 人民陪审员  杨丽青 二〇二〇年十月九日 书 记 员  何聪聪