云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2504民初2933号 原告：云南吉成物业服务有限公司。住所地：云南省弥勒市弥阳镇水碓村（弥师路泸西岔路口旁）。 法定代表人：陈吉彪，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢勇。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：彭昭然，云南宏泓律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：王艳，女，1973年12月22日出生，汉族，住云南省弥勒市。 原告云南吉成物业服务有限公司（以下简称原告）与被告王艳（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案。本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢勇、彭昭然，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时支付原告2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费用15515元；2.判令被告向原告支付逾期交费滞纳金，2017年1月1日至2020年8月11日为20852.37元（4543元×3‰×1530天）、2018年1月1日至2020年8月11日为15635.1元（5486元×3‰×950天）、2019年1月1日至2020年8月11日为9627.93元（5486元×3‰×585天），以上共计滞纳金46115.4元；3.由被告向原告支付物业服务费和滞纳金61630.4元，并支付自起诉之日起至付清全部所欠物业服务费之日止的滞纳金；4.由被告承担本案诉讼费。事实与理由，原告系合法取得营业执照及资质证书的物业服务公司，2013年10月10日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订了《熙和小镇物业服务委托合同》，约定了服务内容、服务质量、服务费用及服务年限等，合同中约定业主或物业使用人应在每年第一个月1-15日前履行交纳物业服务费用义务。被告系弥勒熙和小镇E区26幢2号房屋的所有权人，但其至今未按照合同约定按时足额向原告交纳2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费用15515元。原告一直催促被告交纳，但被告置之不理。原告只好向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称：被答辩人诉讼请求依法不能成立。首先，2017年度的物业服务费答辩人已经交纳。由于答辩人购买的熙和小镇住房只是接房，没有实际入住，所以答辩人接房后经当时的业主委员会出面协商，与被告答辩人商定答辩人没有实际入住的物业服务费减半收取，直至实际入住后再全额收取，因没有确定具体交费时间，故没有及时交纳2016、2017年物业服务费。当答辩人接到云南宏泓律师事务所发出的催交2016、2017年物业费的《律师函》后，答辩人就及时向被答辩人的工作人员刷卡支付了2016、2017年的物业费。对2018年和2019年的物业费答辩人本来也是准备交纳，但被答辩人提高了收费单价标准，导致部分业主向人民法院提起针对物业服务合同的诉讼，一直拖到2019年才有结论，所以答辩人才没有交纳。其次，被答辩人没有履行起诉前书面提醒催交程序，程序违法。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条，即人民法院支持物业服务费请求的前提条件是“经书面催交”，答辩人没有收到被答辩人2018、2019年物业费任何书面催交通知，因物业服务合同不是每个业主与物业公司签订的合同，对合同的约定不是每个业主都知晓，所以物管企业向业主书面催交是法定的必经程序，该程序的设置不仅可以避免不必要的诉累，更是对业主知情权的保护经及平衡双方信息不对称和保障法律程序上的公平、公正。另外被答辩人主张的滞纳金不能成立，按照被答辩人提交的《委托合同》第十三条的规定，滞纳金是业主收到催交通知三个月内仍未交清或延迟交清才加收，答辩人至今没有收到被答辩人的催交通知。 综上所述，2017年的物管费答辩人已交清，被答辩人再次主张无依据；2018、2019年的物管费及滞纳金因被答辩人没有履行书面催交程序，在程序不能成立，在实体条件上不成就，依法不应得到支持；而且按照《律师函》清楚表明被答辩人收取物管费是减半收取的意思，双方已经达成物管费减半收取并实际执行，对尚未收取的物管费即便条件成就时，答辩人也只应交纳50%的物管费，而不是全额交纳。为此请求人民法院依法查明本案事实，判决驳回被答辩人的起诉。 综合原被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.弥勒熙和小镇业主委员会与原告2017年1月1日签订的《熙和小镇物业服务委托合同》是否是合法有效；2.原被告双方当事人在履行合同中是否存在违约情形，是否承担相应的民事责任；3.原告方的诉讼请求有何法律依据和事实理由，其请求是否应予支持。 原告为证实其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料： 1.《熙和小镇物业委托合同》复印件1份，欲证明2017年1月1日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订了《熙和小镇物业服务委托合同》，就物业服务的相关内容进行约定。 2.物业费明细表1份，欲证明被告欠付物业费情况。 经质证，被告对原告提交的证据1认为选举违法，没有召开业主大会，涨价被告也不知道，被告没有授权给任何人签订合同，合同无效。 被告对原告提交的证据2不认可。 被告为证明其反驳主张，向本院提交如下证据： 1.照片3张，欲证明被告在熙和小镇的房屋系未入住的空置房。 2.原告委托云南宏泓律师事务所向被告发出的《律师函》1份、原告银行卡流水清单1份，欲证明物管费按照50%收取，并且已经履行。 经质证，原告对被告提交的证据1无异议。 原告对被告提交的证据2的真实性认可，《律师函》上边是笔误，对汇款单无异议。 本院依职权调取的（2018）云2504民初439号及（2018）民终1613号民事判决书各1份，欲证实原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订的《熙和小镇物业服务委托合同》为有效合同。 经质证，原告对以上证据无异议；被告对以上证据的真实性无异议，但判决结果不认可。 经庭审、举证、质证，本院认为，原告提交的证据1、2及本院依职权调取的（2018）云2504民初439号及（2018）民终1613号民事判决书各1份，能形成证据链，并相互印证，证实原告欲证事实，予以采信；被告提交的证据来源合法、内容真实，除了不能证明被告欲证明的物业费按照50%收取，已经履行主张外，对其余主张均能证明，本院采信能证明主张的部分。 经审理本院确认如下法律事实：原告系依法成立的非自然人投资有限责任公司。被告系熙和小镇小区的住户。2013年10月10日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订了《熙和小镇物业服务委托合同》，合同约定，物业服务期限为2013年10月10日起至2016年10月10日零时止；住宅物业服务费0.95元/月/㎡；自来水蓄水池清洗费5元/月/户；自来水二次加压费5元/月/户；生活垃圾清运费10元/月/户；业主自用绿化水费2元/m3；业主应于每年第一个月1-15日前履行交纳义务；如业主和物业使用人未按合同约定的收费项目、标准和时间交纳费用的，原告有权限期督促业主或物业使用人补交所欠费用并从逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告按约提供了物业服务，原告与被告办理交接房手续，被告的房屋面积为393.25㎡。2017年1月1日，原告与弥勒熙和小镇业主委员会签订《弥勒熙和小镇物业服务委托合同》，约定委托管理服务期限为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日零时止；住宅物业服务费1.15元/月/平方米，自来水二次加压费5元/月/户，生活垃圾清运费10元/月/户，鉴于弥勒熙和小镇之前一直是梯次性收费的历史问题，从今后小区的有效经营管理考虑，以上收费标准自2018年1月1日开始执行；2016年10月11日至2017年12月31日期间的住宅物业服务费仍执行原合同的收费标准0.95元/月/平方米。业主以现金方式按年向原告计交物业管理综合服务费及相关费用，业主或物业使用人自原告通知交费之日起三个月仍未交清者或延期缴纳的每日按应缴年度住宅物业服务费（或商业物业服务费）的3‰加收滞纳金，超过交费年度内未交的，原告还将采取法院诉讼的方式进行催缴。合同签订后，原告按约提供了物业服务。2017年8月2日原告委托云南宏泓律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告在2017年8月20日前向原告交清熙和小镇瑞康福地E26-2号房屋2016年1月至2017年12月的物业费4543元，被告于2017年10月29日向原告交纳了4543元物业服务费。自2018年1月1日起至今，被告未交纳物业费。 另查明，2018年2月5日，弥勒熙和小镇其他业主向本院提起诉讼，要求确认弥勒熙和小镇业主委员会与原告吉成物业公司于2017年1月1日签订的《熙和小镇物业服务委托合同》无效，经本院审理，于2018年8月3日做出（2018）云2504民初439号民事判决书，判决驳回该业主的诉讼请求。判决送达后，该业主不服，于2018年10月10日向红河州中级人民法院提起上诉，2018年12月28日红河州中级人民法院做出（2018）民终1613号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为：弥勒熙和小镇小区业主委员会代表业主与原告云南吉成物业服务有限公司签订的《熙和小镇物业服务委托合同》，系双方真实的意思表示，且不违背法律规定，故为有效合同。当事人应按合同约定履行自己的义务。本案原告云南吉成物业服务有限公司已根据合同约定提供相应的物业服务，被告未能按约交纳物业费用显属违约，故应承担相应的违约责任，原告主张由被告支付住宅物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。但2016年1月至2017年12月的物业服务费4543元被告接到《律师函》后已交清，原告再主张要求被告交纳2017年度的物业服务费无事实依据；诉讼中原告主张《律师函》中“至2017年12月”属于笔误未提供相应的证据予以证明，其主张不成立，不予采纳。关于原告主张的滞纳金问题，实为双方就迟延履行违约行为所约定的违约金，原告主张的纳滞纳金计算标准过高，且被告在诉讼中要求予以减少，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成实际的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，针对违约算计方法本院确定被告应当支付原告违约金于2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率及于2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；开始时间因合同未对被告支付物业服务费具体交纳时期进行约定，故被告截止支付时限为每年年底，违约金计付时间应当从次年开始计算。被告在诉讼中的辩解涉案合同无效的主张违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，其主张不能成立；被告同时提出的其他抗辩主张，所提供的证据不足以证明其主张的事实，所以对被告的抗辩主张不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、由被告王艳于本判决生效之日起三日内一次性支付欠原告云南吉成物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日的住宅物业服务费10972元，并由被告王艳自2019年1月1日起至2019年8月19日止，以5486元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率向原告云南吉成物业服务有限公司计付违约金；自2019年8月20日起至2019年12月31日止，以5486元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告云南吉成物业服务有限公司计付违约金；自2020年1月1日起至付清全部款项之日止，以10972元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告云南吉成物业服务有限公司计付违约金。 二、驳回原告云南吉成物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1340元，减半收取计670元，由原告吉成物业服务有限公司负担400元，由被告负担270元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 马 曦 二〇二〇年十月十日 书记员 饶云翠