海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初9182号原告：海城市鑫泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210381064090180P，住所地为辽宁省鞍山市海城市兴海大街141号。法定代表人：张朝坤，系该公司总经理。委托代理人：钟瑜，系辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：张正彦，男，1963年10月25日出生，汉族，医生，住辽宁省海城市。第三人：王嘉豪，男，1978年5月12日出生，汉族，户籍所在地：海城市。原告海城市鑫泰房地产开发有限公司诉被告张正彦、第三人王嘉豪民间借贷纠纷一案，宣判后被告张正彦不服该判决，依法上诉至鞍山市中级人民法院，鞍山市中级人民法院于2019年10月23日作出（2019）辽03民终3527号民事裁定书，裁定：撤销海城市人民法院（2018）辽0381民初5415号民事判决，发回海城市人民法院重审。本院重审立案后，依法由审判员王健担任审判长、与审判员陈雪、霍德新组成合议庭共同审理本案。本案于2019年12月17日公开开庭进行了审理，原告海城市鑫泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人钟瑜，被告张正彦、第三人王嘉豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海城市鑫泰房地产开发有限公司诉称：2016年3月21日原告公司因为资金问题向第三人王嘉豪借款人民币70万元，第三人提出需用原告公司蓝湾国际小区九套房产做抵押，每套房子必须在80平方米左右，每平按1000元，因房子为准现房，房子都在房产局备案有正式发票，当时开发票的时候必须以买卖房子的形式开具发票，所以第三人提供了包括被告张正彦在内的5个人的姓名及身份证，在被告张正彦名下有原告一套房屋，后到房产局办理房子增值税发票，第三人提出办理发票的5个人需要看合同，随即将合同取走，待发票开出后原告工作人员陪同第三人王嘉豪到西关农业银行进行交易取款，但在原告工作人员上厕所期间，第三人王嘉豪将发票私自取走，70万借款第三人王嘉豪一直没有出借给原告，随即原告报警，第三人王嘉豪将原告所有的房屋抵押给张正彦，原、被告无任何合同关系，现诉至法院，请求法院依法解除原告与被告张正彦签订的房屋买卖合同，合同编号为201500613，价值为253520元，并由被告承担本案诉讼费用。被告张正彦辩称：我弟弟孩子结婚，我问张松，有没有顶账房，张松16年跟我说有顶账房买不买，我说买。等到签协议头两天，张松给我打电话，让我过来，说签手续，我就上房产，说手续全了，我说行，开的正式的发票，公司的公章，张云的印章，房产的买卖合同，网上还有备案登记，说买卖合同做全了。我就签的字，手续第二天给我的时候我给他钱，我当时从建行去了大概18万元多，给张松了。第三人王嘉豪答辩称：他和吴迪的房子一共给了10万多元，我没给鑫泰钱，我不知道他们和张松之间的事。经审理查明：2016年3月，原告海城市鑫泰房地产开发有限公司因资金问题找到第三人王嘉豪，委托王嘉豪向外借款。后经案外人张松介绍，王嘉豪找到了本案被告张正彦，向其借款，并约定用原告公司所有的位于海城市蓝湾国际的一套房屋作为抵押。2016年3月18日，原告海城市鑫泰房地产开发有限公司与被告张正彦签订了《商品房买卖合同》，合同载明原告将位于海城市鑫泰蓝湾国际4号楼1单元7层1072号、建筑面积126.76平方米房屋出售给张正彦。原告于当天向被告出具了购房发票，发票金额为253,520元。合同签订后，被告张正彦向实际支付给张松182，800元，由张松转交给王嘉豪。张松口头答辩称已将所有款项交付给王嘉豪，王嘉豪辩称仅收到张松给付的张正彦、吴迪借款10万余元，其余款项并未收到。张松、王嘉豪的所述的事实均为口头陈述，未提交相关证据。王嘉豪在收到借款后并未将借款交付给原告。原告海城市鑫泰房地产开发有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供的证据有：1、商品房买卖合同及发票各一份，证明原告曾意图向被告借款，并且与被告签订了房屋买卖合同及开具了征税发票，虽签订的是房屋买卖合同，但实际想履行借款行为，但原告并未收到20万元借款。2016年3月21日，原、被告先签订了房屋买卖合同，2016年3月22日晚被告将182800元交付给张松，原告并未收到该笔借款。2、刑事判决书及张正彦询问笔录一份，证明被告明知该行为为借款行为，并非是房屋买卖行为，并且被告将自己的182800元支付给张松，原告并未收到，判决书第10页张松陈述，判决书第15页被告证人证言均可证明被告明知该行为为借款行为，并且约定利息为2.5分利，因此，原告要求与被告解除房屋买卖合同。被告张正彦为支持自己的诉讼主张，向本院提供的证据有：房屋买卖协议、客户回单及发票各一份，证明我的买卖合同有效，机打发票也是有效的，钱我也支付了，汇款收据也是有效的，他们先给我的手续，我才将钱汇给张松。上述证据，经本院审查，原、被告提交的证据符合法律规定，本院均予以采信。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告海城市鑫泰房地产开发有限公司与被告张正彦之间是否构成商品房买卖合同关系。二、原、被告之间是否为借贷关系，及被告张正彦是否为出借人，原告海城市鑫泰房地产开发有限公司是否为借款人？关于原告海城市鑫泰房地产开发有限公司与被告张正彦之间是否构成商品房买卖合同关系。民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务，除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。被告张正彦庭审中辩称其是购房者，就是为了购买房屋。但是从2016年3月张正彦在公安机关的供述内容“我朋友张松和我说开发商用钱，想卖房子，当时约定给点利息，想从我这借20万元，当时约定利息2.5分，如不给利息时房子就归我”可以看出，其与原告签订《商品房买卖合同》的目的通过签订《商品房买卖合同》为双方之间的借贷行为提供房屋担保。即使被告主张签订合同时具有购买商品房的真实意思表示，也因未就此与原告达成合意而不能在双方之间产生商品房买卖合同关系成立的法律效果。关于原、被告之间的借贷关系是否成立一节。法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应当由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定；认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同亦并非不可缺少的要件，主要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立；同时，双方履行合同，实现债权债务的方式应当符合法律规定。本案中，双方本着为借贷担保的目的签订的《商品房买卖合同》，原、被告双方已经就借贷达成了合意。关于借款的给付，被告将上述借款交付给了案外人张松，而张松称已将所有借款交给了第三人王嘉豪，王嘉豪辩称仅收到张松给付的张正彦、吴迪借款10万余元，其余款项并未收到。因张松、王嘉豪所陈述的内容均为口头答辩，未提交相关证据，故本案中无法查清的借款数额，但是可以明确的是存在借款的事实。关于王嘉豪能否代表原告向外借款一节。在借款活动中，王嘉豪始终代表原告公司与各出借人商谈，并在其帮助下，出借人与原告签署了《商品房买卖合同》，取得了发票，且在（2019）辽03民终3527号案件庭审中，海城市鑫泰房地产开发有限公司明确自认“公司董事长张云委托王嘉豪为我公司借款”，因此，出借人向王嘉豪给付借款即应当视为向原告给付借款。综上所述，原、被告之间的借贷关系成立。关于原告要求解除《商品房买卖合同》一节。原告海城市鑫泰房地产开发有限公司从被告张正彦处取得借款的真实意思是融资借贷，与被告张正彦签订《商品房买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行。鉴于双方未就《商品房买卖合同》办理抵押登记，不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式，在债务履行期限届满前，不得约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，即原告不能按时归还借款本息，被告不能就涉案房屋主张所有权，但可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式，确保能够实现债权。因此，在原告未偿还被告借款本息的情况下，原告所主张的合同解除权不符合《中华人民共和国合同法》关于约定解除或者法定解除的法定情形，本院对于原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百九十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告海城市鑫泰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5，103元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  于湘琦人民陪审员  刘 惠二〇二〇年十月九日书 记 员  赵 宏