江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3924号上诉人（原审原告）：胡晓波，男，1986年6月14日生，汉族，户籍地河南省光山县。上诉人（原审原告）：张东丽，女，1988年11月16日生，汉族，户籍地河南省沈丘县。委托诉讼代理人：高家顺（受两上诉人共同授权委托），无锡市锡州法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：高渭清（受两上诉人共同授权委托），无锡市锡州法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：丁秀红，女，1973年8月6日生，汉族，户籍地江苏省宿迁市宿豫区，现住江苏省无锡市锡山区。被上诉人（原审被告）：陈红才，男，1976年10月18日生，汉族，户籍地江苏省宿迁市宿豫区，现住江苏省无锡市锡山区。被上诉人（原审第三人）：无锡安盛居房产咨询有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道绿景雅苑13-4。法定代表人：王加君，该公司总经理。委托诉讼代理人：付卫华，该公司员工。上诉人胡晓波、张东丽因与被上诉人丁秀红、陈红才、原审第三人无锡安盛居房产咨询有限公司（以下简称安盛居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初6437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡晓波、张东丽上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：案涉合同合法有效，签订的违约金条款应受到保护。丁秀红、陈红才有违约行为，双方合同上写明产权证号，又写明案涉房产未被限制转让，胡晓波、张东丽才交纳定金、中介费，但案涉房产实际上并未领证，是无法转让的，故丁秀红、陈红才有缔约过错。签订合同没几天，安盛居公司才知道案涉房产没有房产证，遂通知胡晓波、张东丽案涉房产不能交易。胡晓波、张东丽知道案涉房产无产权证后，并知道根据无锡市相关政策，即使有房产证也是受限制不能转让的，胡晓波、张东丽无奈才另购房产。丁秀红、陈红构成根本违约，应当承担违约金。丁秀红、陈红才辩称：其自身也有很大损失，不同意向胡晓波、张东丽支付任何款项。安盛居公司辩称：其意见同一审答辩意见一致。胡晓波、张东丽向一审法院起诉请求：1.判令解除双方房屋买卖合同，由丁秀红、陈红才返还定金23000元，安盛居公司返还中介费7000元；2.判令丁秀红、陈红才支付违约金260000元或赔偿相关损失即房屋上涨的差价260000元，由安盛居公司承担连带责任；3.本案诉讼费用由丁秀红、陈红才及安盛居公司承担，并要求承担律师费10000元。事实和理由：2019年6月26日，胡晓波与丁秀红、陈红才一起商量由中介公司打印并签订房屋买卖合同一份，约定丁秀红、陈红才将无锡市锡山区东北塘街道阳光福邸1-202室房屋出售给胡晓波，转让价为1303000元，约定违约金为房价的20%。胡晓波当天按约支付订金23000元及中介费7000元。过后没几天，中介公司告知胡晓波上述房屋尚未领证。事后与丁秀红、陈红才确认属实，但声称过几个月可以领证，丁秀红、陈红才又声明上述房屋不出售了。合同经双方签字确认并已支付订金，合同已成立，现房屋不能买卖，胡晓波并无过错，责任应是丁秀红、陈红才提供了不真实的信息，且不能保证合同约定承诺的实现。胡晓波现得知此房即使已领证，也是被政策限制不能交易，丁秀红、陈红才应当共同承担违约金或赔偿损失。现诉至法院，请求判如所请。丁秀红、陈红才一审共同辩称：涉案房屋一直是同意卖的，双方订立的合同明确写明产证未满两年，暂时不能过户。胡晓波说其不出售房屋不是事实，至今仍可按照双方签订的合同正常履行。现合同无法履行的原因系胡晓波已经在无锡购房，对于胡晓波要求解除合同是同意的，其他诉求均不予同意。定金23000元未收到，关于中介费事宜不清楚。安盛居公司一审述称：房屋买卖合同订立时，胡晓波对房屋的现状是明知的，所以合同中房产证号填写了丁秀红、陈红才购房合同的合同备案号，并在条款中明确了购房未满两年。且双方产生纠纷后，安盛居公司及时召集双方协商解除，由于胡晓波要求过高而未谈成。过后不久，胡晓波就去其他地方购房，并已取得产权证。按规定，如买卖不成，居间费7000元可以退还。胡晓波交付的定金23000元尚在公司，未交付丁秀红、陈红才，可一并归还胡晓波。作为居间方不承担连带责任。一审法院认定事实：一、2019年6月26日，胡晓波、张东丽（乙方）与陈红才、丁秀红（甲方）签订《无锡市存量房屋买卖合同》，合同说明中载明“存量房，即二手房，是指通过办理转移登记取得房屋所有权证的房屋”。合同约定陈红才、丁秀红将坐落于无锡市锡山区阳光福邸1-102室房屋出售给胡晓波、张东丽，建筑面积共94.71平方米，价款为1303000元。合同另载明：“……该房屋所有权证/不动产权证证号为201404290077……；第四条房屋产权及具体状况的承诺：（一）甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让……如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任……；（二）……三方确认：因甲方欺诈行为，使得乙方和居间方在违背真实意思的基础上订立本合同，乙方有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议。甲方另应承担如下责任：……2.甲方应当赔偿乙方及居间方因此所受的损失，包括但不限于：……乙方向居间方交纳的全部费用、房屋价格上涨的差价损失……；……购买方应于2019年6月26日将定金23000元以自行支付方式支付给出售方……”；合同中第七条税费约定中第一项中，陈红才、丁秀红确认交易房屋情况为：交易房屋所有权证未满两年，为本市行政区域内陈红才、丁秀红家庭名下唯一住房。合同另约定：“……违约责任：……（二）出售方若出现下列情形之一的，出售方构成根本违约，购买方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出售方双倍返还定金或要求出售方支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出售方退还购买方已支付的其他款项：1.出售方提供的该房屋权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致购买方无法取得房屋所有权；2.该房屋被查封或限制转让，导致购买方无法取得该房屋所有权的；……4.拒绝将该房屋出售给购买方或者擅自提高房屋交易价格的；……（五）买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。……第十三条，其他事项：（一）合同成立以后客观情况发生了买卖双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如住房限购限贷限售政策，继续履行合同对于一方明显不公平或不能实现合同目的，双方可以要求变更合同或解除合同。双方同意解除合同的，出售方应当将收受的定金以及购房款全部返还至购买方……”。合同约定了其他补充约定：“若补充约定条款与其他条款约定不一致的，以补充约定为准。1.预留一万元在丙方用于物业费、水电煤交割。2.甲方剩余房贷用客户首付款来还清。3.定金暂存丙方，甲方把房产证拿过来丙方再把定金交于甲方。4.乙方首付款在他卖芙蓉山庄62-402室房款到账3个工作日付首付款”。胡晓波、张东丽及丁秀红、陈红才在合同上签字确认。同日，胡晓波、张东丽和丁秀红、陈红才与安盛居公司签订居间服务合同，三方在合同上签名、盖章。审理中，胡晓波确认张东丽名字系由其代签。合同签订当天，胡晓波以支付宝转账方式向安盛居公司转账30000元，安盛居公司出具收条，载明收到房屋买卖定金23000元及居间费7000元。丁秀红、陈红才出具收据一份，载明收到胡晓波交付的定金23000元。审理中，安盛居公司明确，依据双方签订合同的其他补充约定，该定金23000元尚在公司，尚未交付丁秀红、陈红才。二、2014年4月29日，陈红才、丁秀红与无锡云厦置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同备案号为201404290077。涉案房屋已于2019年7月17日登记办理不动产权证书。三、胡晓波为本案诉讼，委托无锡市锡山区锡州法律服务所提起诉讼，约定办案手续费1000元，代理费9000元，合计10000元。先付3000元，余7000元等法院判决后再付。四、胡晓波、张东丽现已实际购买坐落于花海家园14-402室房屋，并于2020年1月9日登记办理不动产权证书。胡晓波、张东丽陈述：签订合同时未见有不动产权证，陈红才、丁秀红称房产证和契税均通过开发商代办。2019年6月28日去安盛居公司，安盛居公司与其说要将合同解除掉，将钱退还其，其房屋经纪人向其介绍了其他房源。现涉案房屋在签订合同后还需两年才能过户，现在不能过户，故要求解除合同。其非无锡本地户籍，现已于2019年7月13日在无锡购买了房屋。陈红才、丁秀红陈述：签订合同时，合同上的产权证号是以购房合同来交易的，是其购房的备案号，不动产权证当时尚在办理，房屋可以马上交付。安盛居公司陈述：本案所涉房屋签订合同时是没有不动产权证的。订立合同时，三方一起在场，陈红才、丁秀红提供的是购房合同，遂在房屋买卖合同上填写的是购房合同上的备案号。2019年6月28日，胡晓波至公司商讨涉案房屋没有房产证的事，未商量出结果。一审法院认为：双方签订的《无锡市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现胡晓波、张东丽以合同标的物不能马上过户为由要求解除双方签订的合同，鉴于胡晓波、张东丽非无锡户籍，其已在无锡购买房屋，按照现有无锡市购房政策，继续履行合同会与现有无锡市购房政策相抵触，且丁秀红、陈红才现亦同意解除合同，故法院对双方解除签订的《无锡市存量房屋买卖合同》依法予以支持。主合同解除后，双方与安盛居公司签订的《居间服务合同》亦予以解除。胡晓波、张东丽已支付的定金23000元及居间费7000元应当予以返还，现安盛居公司确认上述款项均由其收取，故上述30000元由安盛居公司予以返还胡晓波、张东丽。胡晓波、张东丽现要求按照双方签订的房屋买卖合同第四条独立条款向丁秀红、陈红才主张违约责任，并要求安盛居公司承担连带责任。双方存有如下争议焦点：一、合同谁违约？二、如丁秀红、陈红才违约，安盛居公司是否需要承担连带责任？关于争议焦点一，胡晓波、张东丽认为丁秀红、陈红才违约，认为其出售的房屋在签订合同时载明的不动产权证号不实，且合同上载明产证未满两年，根据合同约定，丁秀红、陈红才应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，现根据无锡市购房政策，产证未满两年的要在满两年后才能办理过户，限制了其合同权利的取得，已明显违约，故此主张违约责任。对此，法院认为：首先，双方签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，双方均应对合同标的物及合同条款进行必要的审查，亦应当对法律规定及房屋所在地的购房政策作相应了解，现不管从合同约定的定金交付形式看，还是从双方庭审陈述看，双方在签订合同时确实未有房屋产权证，合同中明确产证未满两年，现胡晓波、张东丽以双方签订合同时未有产权证及所有权证未满两年，限制了其取得合同权利为由主张违约责任，显属有违诚实信用；其次，根据合同约定：“……甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。……如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋总价款的20%赔偿守约方损失……”。胡晓波、张东丽据此向丁秀红、陈红才主张违约责任，法院认为，案涉房屋产权明确，在合同中亦载明所有权证未满两年，无锡市限购政策的内容并非永久取消双方当事人办理房屋产权过户的权利，并不必然导致房屋不能办产权登记，不影响胡晓波、张东丽取得合同权利，限购政策所设置的时间限制，双方在订立合同之初就应当明知。故此，胡晓波、张东丽据此向丁秀红、陈红才主张违约责任法院不予支持。至于胡晓波、张东丽认为丁秀红、陈红才在签订合同后拒绝出售房屋，构成根本违约，但至今丁秀红、陈红才仍愿意按照原合同继续履行，胡晓波、张东丽亦未提供丁秀红、陈红才拒绝出售房屋的相关证据，法院不予采信。且胡晓波、张东丽在安盛居公司出面协调不成后不久，即已另行购房，亦没有提供经济损失的相关证据，应认定不存在经济损失。故法院对胡晓波、张东丽要求丁秀红、陈红才承担违约金或赔偿经济损失的请求不予支持。关于争议焦点二，胡晓波、张东丽要求安盛居公司承担连带责任无事实及法律依据，法院亦不予支持。一审法院判决：一、解除胡晓波、张东丽与丁秀红、陈红才于2019年6月26日签订的合同编号为100003829529的《无锡市存量房屋买卖合同》。二、解除胡晓波、张东丽和丁秀红、陈红才与安盛居公司于2019年6月26日签订的《居间服务合同》。三、安盛居公司于判决生效后10日内向胡晓波、张东丽返还已收取的定金23000元及居间费7000元，合计30000元。四、驳回胡晓波、张东丽的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合各方当事人的诉辩主张,本案的争议焦点为丁秀红、陈红才在案涉房屋买卖过程中是否存在违约行为，如存在违约行为，需要支付的违约金数额。胡晓波、张东丽上诉认为丁秀红、陈红才的违约行为表现为“隐瞒案涉房产实际上并未领证，是无法转让的，故丁秀红、陈红才有缔约过错”，但从本案现有证据来看，胡晓波、张东丽在签订房屋买卖合同时已经知晓案涉房屋系丁秀红、陈红才向开发商购买，尚未办理产权证，并且无锡市有关政策规定案涉房产办理产权证书后两年内不得转让，胡晓波、张东丽仍然同意购买，现在又以“案涉房产无证及被限制转让为由”要求丁秀红、陈红才承担违约责任，显然无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，胡晓波、张东丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5696元，由胡晓波、张东丽负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十月二十一日书记员  庄茂根