浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初2448号原告（反诉被告）：胡应波，男，1972年10月2日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：陈敏敏，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李致华，男，1983年4月15日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：骆帅，浙江大公律师事务所律师。原告胡应波诉被告李致华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理，依法适用简易程序进行审理。被告李致华于2020年5月20日提起反诉，本院经审查，依法予以受理。本院于2020年6月11日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。后依法转为普通程序，于2020年8月7日公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人陈敏敏，被告（反诉原告）李致华及其委托诉讼代理人骆帅两次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡应波向本院提出以下诉讼请求：一、被告向原告退还人民币68万元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍支付该款自起诉日起至款清之日止的利息；二、被告向原告赔偿装修损失暂计人民币20万元（实际损失以法院查实或评估为准）；三、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为被告向原告赔偿损失1495500元[包括宾馆软装119500元，宾馆硬装41万，房租966000元（75万一年，2016年4月10日至2018年9月10日），实际损失以法院查实为准]。事实与理由：2015年，原告通过重庆商会杨小兵认识赵佳冶，并自赵佳冶处租下绍兴市越城区府山西路127号，在装修过程中，绍兴市汽车运输集团有限公司派人来告知其是产权人，赵佳冶已经欠租，并制止原告继续装修，原告被迫停止装修，2016年初，被告向原告询问为什么停止装修，原告告知其情况，并表示因顾忌与赵佳冶租赁纠纷未解决，不方便直接出面对绍兴市越城区府山西路127号租赁投标，被告表示看原告在柯桥的店经营很好，如果合作经营绍兴市越城区府山西路127号的生意，被告可以代为投标，投标成功后，再签订合作的股权分配协议。原告因为被告是老乡，所以非常相信他，就同意了被告的提议。2016年3月29日开标，被告中标，被告按招标中标要求单方与绍兴市汽车运输集团有限公司签订租赁合同，该合同约定不能转租，需被告出面支付租金和费用。2016年4月1日，签订股权分配协议书，并备案于绍兴市汽车运输集团有限公司，该协议约定经营主体法定代表人为原告。同时，为工商办理需要，原告出于信任按被告提供的租赁合同版本签订了租赁合同，未查看绍兴市汽车运输集团有限公司的租赁合同。此后，在经营期间，发现房屋实际是仓储用地，不能开设住宿旅馆，导致二层以上的装修和房租全部损失，同时，因被告不缴纳租金，在原告被绍兴市汽车运输集团有限公司追讨租金过程中，发现实际租金金额与被告说的不一致，原告向被告追讨多付的款项和损失，遂双方发生矛盾。被告于2018年初向绍兴市越城区人民法院起诉[案号（2018）浙0602民初5673号]，但在审理期间撤诉。2019年1月30日，被告以租赁合同纠纷为由向绍兴市越城区人民法院再次起诉，该法院认为：（2018）浙0602民初5673号诉状副本于2018年6月19日送达，确定租赁合同在2018年6月19日解除，根据合同相对性原则，判决原告腾退房屋和支付租金给被告。原告不服该判决上诉，但二审法院维持原判。此后，原告已腾退房屋给被告，但被告拒绝退还其收取的租房押金、装修押金等款项，也拒绝就房租差额损失和房屋不能开设住宿旅馆导致二层以上装修损失及租金损失对原告赔偿。综上所述，原告认为，被告拒不退还前述款项没有法律依据，且因为被告原因导致原告遭受巨大的经济损失理应赔偿。被告李致华辩称：一、针对诉讼请求一，退还的款项因为原告未说明，被告大概认为是装修押金10万、经营权费8万、经营保证金20万、租房押金30万，一共是68万。其中经营保证金20万及经营权费8万，原告无权再要求被告进行返还，且其余的租房押金和装修押金应在（2019）浙0602民初1185号案件处理过程中一并予以提出，该部分诉请在前次诉讼过程中原告未提出相关的反诉请求，故所谓的利息损失被告不予认可。且事实上，因前案执行尚未终结，原告还欠被告相应的判决款项，执行款项远大于被告需返还的款项。押金的退回应从房屋腾退之日起才可以办理退回手续。同时原告腾退房屋到目前为止，未付清水电费，水电费也是由被告直接向绍兴市汽车运输集团有限公司结清的。故基于以上情形，租房押金、装修押金不予返还有一定的事实依据，被告认为原告主张的利息损失不应被支持。二、针对诉讼请求二，所有装修的价值被告不清楚，被告从绍兴市汽车运输集团有限公司处承租房屋的用途与原告向被告承租房屋的用途是一致的，且在签订合同时，原告对于承租房屋本身用途也是明确知晓的。原告对相应部分进行了装修，并要求作为宾馆使用，其在申请执照过程中所遇到的情况和阻碍未向被告提起过，被告也从不知情，故被告认为装修损失不应被支持，与被告没有因果关系，且实际损失价值是多少目前尚无证据支持。三、关于增加部分的诉讼请求，其中软装和硬装的装修损失与被告无关，并非是被告的过错造成，且实际损失价值是多少目前尚无证据支持。被告与绍兴市汽车运输集团有限公司的合同中明确约定可用于餐饮、宾馆、娱乐等经营使用，原告自认无法将三楼用于宾馆的事实不存在，没有提供市场监督管理部门不予办理宾馆执照的决定书，仅仅以口头的方式在本次诉讼中提出。且原告在与被告长期的沟通中未提到过三楼无法办理宾馆等情况的事实，故装修的损失应由原告自行承担。同时，原告一直占用案涉租赁房屋1-4层，故其装修也是自用的，自己的装修自己用不存在任何损失。租金损失，被告认为并不存在，前案已对相关原告要支付给被告的租金加以确认，在前案中原告未提起需要主张相关的租金损失，也未提起相关租金损失的金额，故被告认为在本案中再提起租金损失是不存在的。案涉房屋实际一直由原告占有使用，不排除在申请宾馆受到阻碍后，将该部分房屋用于办公、仓储的用途。据被告了解，原告实际在做办公室使用的。原告所谓的注册酒店名称是2016年5月9日，当时也是向市场监督管理部门说明住所地是案涉租赁物的第三层，经营范围是住宿，该名称保留到2016年11月8日为止。原告若无法取得相关的营业执照应通过行政的救济途径来维权，而不应将损失归责于被告，被告当时向绍兴市汽车运输集团有限公司租房时约定的用途就是餐饮、宾馆、娱乐。退一步说，即便是原告所说的原因导致三楼无法使用，也应在名称核准最后一天，也就是说，至少在2016年11月8日原告应知道自己的权利受到了侵犯，但原告未向被告提出任何异议，仅是在本次案件第一次庭审时才提出，已超过3年的诉讼时效，应予以驳回。若在2016年11月8日后存在装修，所有的装修事项均属于扩大损失，应原告自行承担。综上，被告认为被告与绍兴市汽车运输集团有限公司签订的租赁合同中明确案涉房产可以用于宾馆用途，被告不存在任何的过错，原告认为房屋的性质问题导致无法进行宾馆的注册登记未告知过被告，也未提出过任何异议，原告的诉讼请求没有法律及事实依据。原告是在1185号案件生效后才将房屋腾退，原告一直在使用，故不存在原告所谓的损失。原告诉状中称让被告代为投标，该陈述不符合事实，应以1185号案件认定事实为准。反诉原告李致华向本院提出以下反诉请求：一、反诉被告支付给反诉原告违约金10万元；二、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订一份《租赁合同》，约定由反诉原告将坐落于绍兴市越城区府山西路127号1-4层房产及附房场地出租给反诉被告使用，租期从2016年4月10日到2021年4月9日，并约定反诉被告在合同期内必须遵守国家法律法规（合同第5条第4款）、不得在出租房内进行违规活动（合同第5条第10款）、不得任意超越经营范围（合同第5条第11款）、不得违反治安安全责任书（合同第6条），同时约定如违约，违约方需向对方支付违约金10万元（合同第8条）。然在租赁期间，反诉被告开设的绍兴市越城区好安逸火锅店经营中存在生产销售有毒有害食品，反诉被告也因生产销售有毒有害食品罪被依法追究刑事责任。反诉原告认为反诉被告已经构成严重违约，应承担违约责任，支付违约金。反诉被告胡应波辩称：违约金在1185号案件中已经过审理，反诉原告已主张了高额的四倍利息，故在这种情况下，租赁合同中的违约金已失去了其主张的基础。双方租赁合同中的违约金总额就是10万，并不是有无数个10万，不能重复主张。租赁合同的核心是租金的问题，核心的问题在1185号案件中已解决，反诉原告并没有损失的依据，反诉原告与绍兴市汽车运输集团有限公司的违约金是基于其与绍兴市汽车运输集团有限公司的租赁合同所产生的，是反诉原告提前解约引起的，与反诉被告是没有关系的。本院经审理认定事实如下：胡应波（乙方）与李致华（甲方）曾签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落于府山西路127号1-4层房产及附房场地，建筑面积约1300平方米出租给乙方作餐饮、宾馆、娱乐等经营使用，乙方对甲方出租的房屋或场地有了充分的了解，愿意承租该房屋；租赁期限为五年，即2016年4月10日至2021年4月9日；乙方利用承租房屋进行违法、违规活动，损害甲方利益的或者乙方租金欠付在一个月以上的，甲方可以终止合同，收回房屋并按违约处理，上交租金及经营保证金不予返还；第一年租金750000元，以后年租金均在上年租金基础上递增5%，租金按年度一次性缴清，先缴后租；签订合同时支付750000元，以后在每年的3月31日前缴清；五年租赁经营权费80000元，签订合同时一次性付清；乙方需付给甲方租房押金300000元；乙方在与甲方签订本合同时需缴纳经营期保证金200000元（不计息），经营保证金待乙方租赁期满后乙方无违约责任，凭据全额退还；乙方在与甲方签订本合同时，需缴纳装修押金100000元（不计息），装修押金待乙方装修完成，经甲方审验后凭据退还给乙方；期满或合同提前终止时装修物（可移动物除外）无偿归甲方所有，乙方因经营需要购置的可移动物品由乙方自行处理；如有违约则违约方必须向对方支付违约金100000元。合同还对其他事项进行了约定。胡应波向李致华支付了上述合同约定的五年租赁经营权费80000元、租房押金300000元、经营（期）保证金200000元、装修押金100000元。胡应波曾向绍兴市越城区市场监督管理局申请注册绍兴市越城区他她主题酒店（个体工商户），住所地为浙江省绍兴市越城区××街道××路××号××层，名称保留期为2016年5月9日至2016年11月8日。后该企业名称最终未被核准，已取消。绍兴市越城区好安逸火锅店（个体工商户）于2016年7月20日注册，经营场所为绍兴市越城区北海街道府山西路127号1-2层，经营者为胡应波。李致华于2019年1月30日向本院起诉胡应波、柯志红房屋租赁合同纠纷，认为胡应波、柯志红逾期支付租金、从事违法活动，诉请解除合同，腾退房屋，支付租金（占有使用费）、逾期租金利息及违约金100000元。本院于2019年7月29日作出（2019）浙0602民初1185号民事判决，判决合同于2018年6月19日解除，胡应波腾退房屋并支付合理的租金及租金利息、占有使用费，驳回了违约金诉请。该判决经二审维持后，现已生效。另查明，2016年3月29日，李致华（乙方）与绍兴市汽车运输集团有限公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落于府山西路127号1-4层房产及附房场地，建筑面积约1300平方米出租给乙方作餐饮、宾馆、娱乐等经营使用，乙方对甲方出租的房屋或场地有了充分的了解，愿意承租该房屋；租赁期限为2016年4月10日至2021年4月9日，并对其他事项进行了约定。被告胡应波、柯志红在案涉租赁房屋开设火锅店，因犯生产、销售有毒、有害食品罪，于2017年分别被判刑。因胡应波未向绍兴市汽车运输集团有限公司支付2019年9月10日止的欠付水电费32059.84元，被告李致华向绍兴市汽车运输集团有限公司支付了该笔水电费。以上事实由胡应波提供的（2019）浙0602民初1185号证据清单、微信聊天记录及租赁合同档案件各1份，（2019）浙0602民初1185号民事判决书复印1份，酒店名称核准信息查询打印件1份、送货单1份，电器销售单1份，沙发椅子收款收据1份，卫浴订货单1份，电梯保养合同1份，物料销售协议1份；李致华提供的与汽运公司的租赁合同1份、补充协议1份、收条复印件1份、汽运公司情况说明1份、行政处罚查询单1组及当事人的庭审陈述所证实。胡应波提交的工程预算1份，该预算工程直接费为226909元，而税金为242792元，不符合一般常理，本院不予认定；银行个人帐户明细4页，东来公司情况说明1份、东来公司盖章银行明细4页，银行明细无对方账户信息和款项性质，因宾馆实际并未装修完毕，结合工程预算情况，本院认为尚不能证明其目的。李致华提交的收据2份，系李致华因与绍兴市汽车运输集团有限公司之间的房屋租赁合同关系而支付给该公司的违约金，本院对证明目的不予认定。本院认为，（2019）浙0602民初1185号生效判决已确认双方房屋租赁合同于2018年6月19日解除。合同解除后，胡应波要求归还租房押金300000元和装修押金100000元的诉请，本院予以支持。胡应波要求归还经营保证金的诉请，本院认为双方合同约定“乙方租金欠付一个月以上的，甲方可以终止合同，收回房屋并按违约处理，上交租金及经营保证金不予返还”，而前述生效判决已确认双方合同因胡应波租金欠付一个月以上符合约定解除条件而解除，故该诉请与合同约定不符，本院对该诉请不予支持。胡应波要求归还五年租赁经营权费的诉请，本院认为租赁经营权费不同于押金、保证金，且双方合同并未就租赁经营权费返还作出约定，同时胡应波在微信发送给李致华的自列清单中亦明确租赁经营权费“没得还”，故本院对该诉请不予支持。因李致华向案外人支付了胡应波使用案涉租赁房屋期间的水电费32059.84元，李致华认为应在返还押金时扣除其代为支付水电费的意见，本院予以采信。扣除该笔水电费后，李致华尚应返还给胡应波押金367940.16元。胡应波主张的应返还押金的利息，本院调整为自起诉之日起至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算。关于胡应波主张的装修损失、房租损失问题。胡应波认为因案涉租赁房屋土地用途为仓储，导致其第三层不能注册并开设宾馆，故而主张第三层的宾馆装修损失、房租损失。李致华认为胡应波在其注册的酒店名称保留期届满未被核准时就应知道权利被侵害，其诉请已超过三年诉讼时效。对此，本院认为，关于装修损失，本案房屋租赁合同已因胡应波违约而解除，而根据双方合同约定，“期满或合同提前终止时装修物（可移动物除外）无偿归甲方所有，乙方因经营需要购置的可移动物品由乙方自行处理”，故胡应波主张第三层装修损失不符合合同约定。胡应波主张的装修损失，本院不予支持。关于租金损失，经本院核实，案涉租赁房屋土地用途确为仓储，结合（2019）浙0602民初1185号案件本院所作询问笔录中，绍兴市汽车运输集团有限公司人员于2019年4月26日接受询问时关于当时李致华拿股权分配协议书时表示案涉府山西路127号第三层做宾馆，以及案涉府山西路127号第三层仍为宾馆装修中断状态的陈述，可以认定案涉府山西路127号第三层的租赁目的即为作宾馆使用，以及自租赁之日起至合同解除之日止，案涉府山西路127号第三层确实未能开设宾馆使用的事实。胡应波认为案涉租赁房屋第四层无法使用，但未举证证明，故本院对该意见不予采信。本案中，自房屋租赁之日起至合同解除之日止，双方的房屋租赁合同关系一直处于持续状态，案涉租赁房屋第三层无法作为宾馆使用的状态亦一直持续，胡应波租赁案涉房屋第三层作为宾馆的租赁目的始终未能实现；且在（2019）浙0602民初1185号生效判决确认合同解除并作出判决前，第三层因最终无法使用的损失尚未确定，故本院对李致华关于租金损失时效抗辩的意见，不予采信。案涉租赁房屋一至四层系作为一个整体租赁给胡应波，双方房屋租赁合同关系存续期间，在其余楼层投入成本正常使用的情况下，亦不应过分苛求承租人胡应波对第三层部分进行单独主张。至于损失责任问题，双方合同约定案涉租赁房屋可作餐饮、宾馆、娱乐等经营使用，现案涉府山西路127号第三层无法做宾馆使用，李致华应对此承担损失赔偿责任。双方合同亦明确载明乙方对甲方出租的房屋或场地有了充分的了解，胡应波在租赁时应对案涉租赁房屋履行审慎义务，其自身亦应对案涉第三层无法做宾馆使用承担责任。同时，胡应波在案涉第三层无法做宾馆使用后未及时调整止损导致损失扩大，其应对扩大的损失承担责任。综上，根据上述因素，结合本案实际，本院酌情确定李致华赔偿胡应波自租赁之日起至合同解除之日止，即2016年4月10日至2018年6月19日案涉房屋第三层租金损失的40%。胡应波主张的合同解除后至2018年9月10日占有使用费损失，本院不予支持。根据原告诉请标准计算后，被告李致华应赔偿给胡应波案涉房屋第三层的租金损失164589.04元[（750000+750000+145890.41）÷4×40%]。关于李致华主张的违约金问题。李致华认为前案时绍兴市汽车运输集团有限公司尚未要求其支付违约金，且本案主张违约金依据的理由不同，系基于胡应波违法经营、相关工作人员没有办理暂住证等治安、行政和刑事违法行为，故而主张违约金。本院认为（2019）浙0602民初1185号生效判决中，李致华已依据合同关于“如有违约则违约方必须向对方支付违约金100000元”的约定主张违约金，违约金系基于违约行为而主张，依据不同理由主张违约金须有对应的违约金条款约定，本案违约金条款系对违约行为的概括约定，李致华以同一违约金条款多次主张不符合法律规定；同时，合同约定的违约金主要是为了弥补守约方因他方违约可能遭受的损失，违约金应以实际损失为准，李致华与案外人之间基于房屋租赁合同关系支付的违约金，不能证明或认定为系因胡应波违约产生的损失，李致华并未举证证明除前案损失之外的其他损失。故，本院对李致华主张的违约金不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李致华应于本判决生效之日起三十日内返还给原告胡应波押金人民币367940.16元，并支付该款自2020年4月16日起至实际付清之日止的利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算）；二、被告李致华应于本判决生效之日起三十日内赔偿给原告胡应波租金损失人民币164589.04元；三、驳回原告胡应波的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李致华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24204元，由原告胡应波负担18279元，由被告李致华负担5925元，被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费减半收取1150元，由反诉原告李致华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  张 江人民陪审员  张伟萍二〇二〇年十月十五日书 记 员  张 萍?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。?