江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5877号上诉人（原审原告）：蔡勇，男，1975年1月8日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人（原审原告）：陈姿含，女，1973年11月5日生，汉族，住徐州市泉山区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李泽航，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州万铭置业有限公司，住所地徐州市云龙区和平路地铁大厦徐州万科房地产发展有限公司法定代表人：单健民，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆东海，江苏光亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵博涵，江苏光亚律师事务所律师。上诉人蔡勇、陈姿含因与被上诉人徐州万铭置业有限公司（以下简称万铭置业）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初2159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡勇、陈姿含上诉请求：撤销一审判决，并由其负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人提供的补充协议系格式条款，有违公平原则，严重损害上诉人的合法权益，应予撤销。被上诉人系专业的房地产开发商，对于案涉商品房的结构、面积等建筑参数本身具有详细的知悉，其相对于上诉人来说具有优势地位。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》当中对于“预测面积”约定的数值也系被上诉人主导确定，上诉人无从得知后期实测面积，但是被上诉人对于预测面积与实测面积应当是可以准确预测的。据此而言，实测面积小于预测面积的概率要远大于实测面积大于预测面积的概率。换句话讲，虽然该补充协议7.1条约定面积误差比绝对值在正负0.5%之内的，双方不补不退，但是被上诉人不退的可能性远高于上诉人不补。一审法院仅从形式上考虑面积误差比正负0.5%出现的概率，并未实际考虑双方对于商品房建筑参数了解程度、预测能力的迥然差异，双方明显信息、地位不对等。因此，一审法院认定补充条款对双方适用的标准一致，不违反公平原则是错误的。二、被上诉人提出“存在实测面积高于约定面积的情形”的主张，但并未提供充分证据予以支持。上诉人认为，被上诉人主张双方适用的是同一标准，理应包含实测面积大于或小于约定预测面积的概率大致相同这一要素，不然极易产生开发商利用该格式规则变相多收取购房款的乱象。被上诉人对于“补充协议7.1条的规定”是否公平合理具有证明义务。但目前来看，被上诉人无法证明其观点。三、等价有偿、公平公正应为买卖交易的基本原则。上诉人支付购房款所对应的对价应当是实际存在的房屋面积，而不应当是潜在的不能实现的数值。本案涉及的买卖交易不同于普通小额的货物买卖，而是关系民生的住房交易。被上诉人以盈利为目的，上诉人以改善居住条件为目的。对于同样的正负0.5%的面积误差比相对应的购房款，双方承受能力截然不同。在此基础之上，一审法院更应当充分审查补充协议所约定的“不退不补”究竟是否合理恰当，是否有违公平原则。也就是说，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中确定预测面积数字的那一刻起，预测面积小于实测面积出现的可能性就已经基本确定，不公平的结果实际就已经发生。综上所述，请求二审法院综合考虑本案事实，充分审查案涉格式条款是否有违公平，依法判决。万铭置业辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人涉案合同中关于房屋面积误差的约定合法有效，涉案合同中合同权利义务完全对等，体现了公平原则，不存在无效或可撤销事由，上诉人上诉理由不能成立。一、涉案《商品房买卖合同》在签订时已采取一系列合理方式对上诉人进行提示，被上诉人尽到了其说明及提示义务。首先在涉案合同第一页，被上诉人即明确进行了说明，提示上诉人应当“审慎签订合同，仔细阅读合同条款，特别是具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险”。其次在涉案《补充协议十一》的首部，被上诉人又再次采取“特别提示”字样进行提示，且明确告知上诉人若有解释或说明要求，买受人应在签约时向出卖人提出。故此，被上诉人对上诉人已尽到了充分的说明及提示义务，一审法院对此事实认定正确。二、涉案条款不存在免除自身责任、加重对方责任的情形，不违反公平原则。涉案条款是双方当事人对于后期可能出现的、不可归责于双方因素而产生的不确定结果预先进行的约定，其对合同双方适用的标准一致，不存在免除一方责任而加重对方责任的情形。上诉人在上诉状中所称的“被上诉人不退的可能性远高于上诉人不补”的上诉意见，是一种没有根据的不当揣测。在商品房的建设过程中，不可避免的会存在不可归责于双方的合理面积误差，被上诉人对此也不存在所谓“预先知情”的情形。在产生相应风险时，双方应当按照合同约定处理，不违反公平原则。三、本案中并不存在被上诉人利用优势地位损害上诉人及其他买受人的情况，上诉人的此项上诉理由属于无端揣测。商品房存在合理的面积误差比是现实中不可避免的情况，而涉案小区中亦同时存在“实测面积大于预测面积”的情形，被上诉人并未要求其他多得到房屋面积的业主补齐差价，而是统一遵照合同约定之条款进行处理，这体现了民法的公平原则，同时也是被上诉人对合法有效的合同的尊重。本案所涉小区房产销售均是采用此文本，后期实测面积存在面积误差比在正负0.5%的两种不同情形，如对上诉人的此种情形予以调整，必然也应对另一种情形，即实测面积超出预测面积而未达0.5%的商品房增补购房款，而要求这类购房者增补购房款将触发大批量诉讼，更违背了当事人意思自治、维护交易安全的原则。四、上诉人所称的“双方信息、地位不对等”“双方承受能力截然不能”等上诉理由同样不能成立。涉案《商品房买卖合同》系买卖双方协商一致后达成并自愿签署，被上诉人已经尽到法定的提示注意义务，双方当事人应当全面履行。上诉人在上诉状中所称的“本案涉及的买卖交易不同于普通小额货物买卖”的说法被上诉人予以认同，恰因如此，对于大宗的房产交易，上诉人作为两位完全民事行为能力人，更应当具有充分认识，认真、审慎的对待合同的签订，并已约履行。对于涉案的相应合同条款的约定，亦并非被上诉人强加给上诉人的，上诉人在签订时完全可以要求被上诉人进行说明，并由对合同内容进行选择协商的自由，而上诉人的签字行为，应当视为对合同约定内容的确认，而后其又在合同履行过程中以双方地位不对等为由要求推翻合法有效的合同条款，明显对被上诉人不公平。同时上诉人在一审庭审中自称的“在签订合同时是很快进行的签订办理手续”，既难以让被上诉人认同，同时亦不能以此为理由推翻合法有效的合同条款，否则对于被上诉人及其众多业主也是一种变相的侵害。综上所述，涉案合同及相应合同条款的权利义务完全对等，体现了公平原则，不存在免除一方义务、加重一方责任的情形，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对于上诉人的上诉请求应当依法予以驳回。蔡勇、陈姿含向一审法院诉请判令：商品房买卖合同附件11补充协议第7.1条格式条款予以撤销，万铭置业支付房屋差价款13448.6元，并负担诉讼费用。一审法院查明：2018年3月4日，蔡勇、陈姿含与万铭置业签订了《商品房买卖合同》，合同编号为0661766，合同约定：万铭置业负责开发建设翡翠名都9-1-602室房产，预测建筑面积为146.28平方米。第十三条面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照双方自行约定的方式处理。同时，双方在附件十一补充协议第7条关于面积差异的处理约定：商品房交付时，实测面积与本合同第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意，面积误差比绝对值在±0.5%以内(含本数)的，买卖双方互相不退、不补；面积误差比绝对值大于±0.5%的，双方应继续履行本合同，并按下列公式据实结算面积差房价款。面积差房价款=本合同第六条约定的房屋单价×产权登记建筑面积与合同约定建筑面积的差额。双方对本合同项下商品房的套内面积及分摊的公共面积不再分别单独进行面积差异结算和处理。合同签订后，双方予以履行。2019年12月25日，万铭置业向蔡勇、陈姿含交付房屋，双方签订《房屋交接书》，内容为：2019年12月25日，万铭置业正式将蔡勇、陈姿含所购的徐州万科翡翠天御项目房屋交付给蔡勇、陈姿含，双方确认：该房屋实测建筑面积145.55平方米，总房价款为人民币2681419元。该房屋已达到合同约定的交付条件，双方已履行合同约定。履行交房手续后，蔡勇、陈姿含认为房屋实际交付面积为145.55平方米，比预测面积少0.73平方米，经核算面积误差比绝对值为0.499%，后蔡勇、陈姿含以房屋实际面积比预测面积少为由向万铭置业主张返还房屋差价款，万铭置业则以双方签订的补充协议约定的面积误差比绝对值在±0.5%以内为由拒绝返还。一审法院认为：蔡勇、陈姿含和万铭置业签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法、有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理本案中，蔡勇、陈姿含和万铭置业对于房屋面积差在补充协议第7条中明确约定:“商品房交付时，实测面积与本合同第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意，面积误差比绝对值在±0.5%以内(含本数)的，买卖双方互相不退、不补”。涉案房屋面积误差比绝对值为0.499%，并未超过合同约定,对此予以确认。蔡勇、陈姿含主张涉案条款为格式条款，应予以撤销，并要求万铭置业退还0.73平方米的房屋差价款134448.6元。据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”首先，涉案条款是否可撤销,关键在于制定该条款的一方是否采取了合理的方式引起对方注意。在商品房买卖合同中的起始说明部分已提示买受人在合同签订前，应当审慎签订合同，仔细阅读合同条款，特别是具有选择性、补充协性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。同时，在关于涉案条款所涉及的附件十一补充协议首部分，采取“特别提示”字样告知蔡勇、陈姿含若有解释或说明要求，应在签约时向出卖人提出，补充协议一经签订即对双方均具有约束力，万铭置业已采取合理方式尽到说明及提示义务。双方当事人在争议条款所涉及的附件十一补充协议中签字确认，该条款应系各方真实意思表示,亦不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形,应为合法有效。其次，因涉案条款是双方当事人对后期可能出现不同实测结果而预先加以约定，其对合同双方适用的标准一致，并未免除一方的责任，加重对方责任，不违反公平原则。故对蔡勇、陈姿含主张撤销涉案条款，并要求万铭置业返还房屋差价款13448.6元，不予支持。综上，该院遂判决：驳回蔡勇、陈姿含的诉讼请求。案件受理费136元，减半收取68元，由蔡勇、陈姿含负担。二审期间，万铭置业向本院提交商品房买卖合同两份、实测分户面积明细表一份，证明该两份商品房买卖合同所指向的案外房产及实测分户面积明细表的测量对象，均与本案房屋同属于矿山东路翡翠名都小区内，出卖人均系被上诉人，商品房面积的测定机构均为徐州宏伟测绘制图公司，与涉案争议不同的是上述两套案外房产中位于该小区1幢1单元2104室房产预测建筑面积为141.64平米，实测建筑面积为141.73平米，实测面积大于预测面积，位于该小区1幢1单元604的房产预测建筑面积为141.64平米，实测建筑面积为141.73平米，实测面积大于预测面积。以上说明在本案房屋所在小区内同样存在实测面积大于预测面积，且误差比在正负0.5%的情形，被上诉人均是依据合同约定按照买卖合同互相不退不补的方式进行处理，故本案对于面积误差比处理方式的相应条款符合公平原则，不存在免除一方责任、加重另一方责任的情形，双方均应依照合同约定履行。蔡勇、陈姿含未提交新证据，对上述证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。上诉人所说的应当遵循公平的民事原则，指的是签订合同双方的当事人，在本案中仅指上诉人与被上诉人，双方所签订的合同在面积误差的条款约定上确实违反公平原则，致使上诉人的权益减少了0.73平方米，也就是说让上诉人遭受了将近2万元的损失，如果将该房产出卖，上诉人只能以实际面积对外出售，仅就此损失至少2万元。根据被上诉人提供的证据简单计算，面积误差是0.11平方米、面积误差绝对值是0.0007%，本案中减少0.73平方米、面积绝对值减少了0.499%，通过数值的对比，也能看出被上诉人违反了公平原则。不能因为被上诉人与其他案外人所签订的合同中面积误差多了，就让上诉人来承担面积误差少的损失，这对上诉人来说是不公平的。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为：本案房屋实际面积比预测面积少0.73平方米，误差值在0.5%以内，根据涉案补充协议附件十一第7条“商品房交付时，实测面积与本合同第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意，面积误差比绝对值在±0.5%以内(含本数)的，买卖双方互相不退、不补”的约定，蔡勇、陈姿含无权向万铭置业主张相应的差价。蔡勇、陈姿含上诉主张上述条款属于免除一方义务、加重一方责任的格式条款，万铭置业未进行提示说明而无效，本院认为不能成立。因为上述条款约定的是面积误差比绝对值在±0.5%以内双方互相不退不补，并非免除一方义务、加重对方责任，万铭置业二审期间提供的证据材料也说明本案项目房产存在实际面积大于预测面积0.5%以内的情形。蔡勇、陈姿含上诉主张实测面积小于预测面积的概率要远大于实测面积大于预测面积的概率等，故上述条款仍违反公平原则，没有证据证明，不予采信。另外，万铭置业对上述条款已采取合理方式向蔡勇、陈姿含进行说明及提示，除一审法院分析说明的理由外，该二人在涉案补充协议附件十一（共计7张）骑缝处签字捺印予以确认，也可以说明该事实。综上，蔡勇、陈姿含的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136元，由蔡勇、陈姿含负担。本判决为终审判决。审 判 长 秦国渠审 判 员 汤孙宁审 判 员 汪佩建二〇二〇年十月十九日法官助理 张 洁书 记 员 张 扬