北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终6947号上诉人（原审原告）：刘振东，男，1960年12月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：董雷，男，1982年4月11日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：吕博杰，北京市嘉安律师事务所律师。上诉人刘振东因与被上诉人董雷房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初15961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月7日立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人刘振东、被上诉人董雷之委托诉讼代理人吕博杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘振东上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院认为我没有实际使用租赁房屋是错误的。在我和赵泽银签订《房屋租赁合同》后到赵泽银搬出前，我和赵泽银各自使用一间房屋，我晚上不在房屋内过夜，2019年6、7月赵泽银搬出后，由我自己使用。赵泽银搬出后，我委托链家公司出租房屋，并安装摄像头、更换门锁，都可以证明我实际使用了涉案房屋，基于买卖不破租赁原则，董雷应当继续履行租赁合同。2.我承租涉案房屋后，又与赵泽银签订《房屋暂住协议》，转租一半房屋给赵泽银，转租也是我使用房屋的一种方式，房屋处于我的实际管控中。3.我是房屋的承租人，根据合同法第229条规定的“买卖不破租赁”原则，董雷取得了房屋所有权后，应当继续履行与我的租赁合同。4.董雷在取得涉案房屋时明知存在租赁合同，仍以低于市场价200万元的价格买下涉案房屋，其应当履行本应承担的义务。董雷辩称，1.董雷与刘振东之间没有签订租赁合同，刘振东与赵泽银之间不是租赁关系，而是借贷关系，刘振东支付的款项是借款不是租金，所以董雷与刘振东之间不存在租赁合同关系；2.刘振东所称承租房屋20年，一次性支付20年租金，以及转租一半给赵泽银与常理不符，这不是一种正常的房屋租赁关系；3.在签订租赁合同后刘振东没有实际使用房屋。同意一审判决，不同意刘振东的上诉请求和理由。刘振东向一审法院起诉请求：1.判令董雷立即退出并归还所侵占的我的住宅，赔偿我经济损失，支付非法强占房屋期间的租金（2020年1月9日至实际腾退之日止，按照每月8000元计算）；2.判令董雷履行我已经签订的房屋租赁合同。一审法院认定事实：2017年6月3日，刘振东（乙方）与赵泽银（甲方）签订《房屋租赁合同》，刘振东承租赵泽银所有位于北京市海淀区1210号房屋。合同第三条记载：经双方商议，乙方将借给甲方的80万元借款本息作为20年的房屋租金一次性支付给甲方。同日，赵泽银与刘振东签订《房屋暂住协议》，记载：因赵泽银暂时没有找到合适的住所，经双方协商刘振东同意赵泽银暂时居住在此房，如刘振东需要赵泽银搬走时，赵泽银保证在半个月内无条件搬出，暂住期间两间卧室各用一间。2017年7月11日，赵泽银与董雷签订借款合同，并在该房屋上设立抵押权，后董雷通过司法拍卖的形式于2020年1月3日取得该房屋所有权。刘振东曾于2019年提出执行异议，经法院出具（2019）京0108执异28号执行裁定书驳回刘振东提出的案外人异议。经一审法院询问，刘振东称因其在北京有其他住的地方，所以没有实际入住涉案房屋，赵泽银于2019年6、7月份搬走之后其住到2020年1月9日，那时其去了外地，董雷撬锁进入诉争房屋。为证明居住情况，刘振东提交了房屋照片。董雷对照片不予认可，称赵泽银是2019年10月1日之后搬走的，搬走后房屋就一直空着。2020年1月9日，其找开锁公司开锁进入诉争房屋。刘振东另称其曾委托房屋中介拟将房屋出租，提交了聊天记录及署名为林锋记载内容为收到房屋钥匙的收条。董雷对上述证据均不予认可。一审法院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，此即所谓所有权变动不破租赁的原则。但该原则的适用并不包含出租人未交付租赁物以及承租人未占有租赁物的情形。在本案中，刘振东称其与赵泽银签订租赁合同后至赵泽银搬出前，其未在诉争房屋内实际居住，该房屋仍由赵泽银居住使用。刘振东提交的证据亦无法证明在赵泽银搬出至董雷进入诉争房屋前，其实际占有使用诉争房屋，故该情况不符合所有权变动不破租赁原则的适用条件，刘振东要求董雷继续履行租赁合同、腾退诉争房屋并赔偿经济损失、支付租金的诉讼请求法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决：驳回刘振东的全部诉讼请求。二审中，刘振东向法院提交以下证据：1.“贝壳找房”于2019年7月向刘振东发送的短信截图2页，证明其曾委托链家公司出租房屋并将房屋钥匙交给链家公司，房屋由刘振东实际控制。2.2019年9月2日刘振东发送给董雷的短信，用以证明其当时在房屋内居住。3.刘振东购买小米摄像头及购买锁芯的淘宝订单截图，以及刘振东手机上小米应用软件的截图，证明目的在于通过刘振东在房屋内安装摄像头、更换门锁的事实，证明由其使用房屋。4.涉案房屋大门的照片，欲通过刘振东在房屋门上贴纸条的事实，证明系刘振东使用涉案房屋。董雷的质证意见为：1.认可“贝壳找房”短信形式真实性，但不认可证明目的。董雷主张，赵泽银在2019年10月搬走，此前刘振东不可能出租房屋。自赵泽银搬出至董雷2020年1月取得产权证期间，涉案房屋一直空置，故不认可刘振东出租房屋的事实。2.认可刘振东向董雷发送短信的形式真实性，但短信系刘振东单方意思，且内容不能反映刘振东在涉案房屋内居住，故不认可其证明目的。3.对于摄像头和换锁订单、摄像头应用软件截屏、照片的真实性均认可，但上述证据均不能证明刘振东在房屋内居住。二审中刘振东提出，其在一审中陈述“没有实际入住涉案房屋”想表达的意思为，其与赵泽银一人使用一间房屋，但其不在涉案房屋内过夜。本院审理认定，一审庭审中，法庭询问刘振东“签订租赁合同后，原告搬入涉案房屋了吗？”刘振东回答，“她没有其他地方可以搬入，所以赵泽银一直没有搬走，我就同意她先在里面居住，说是各使用一半。”法庭再次询问刘振东“你实际入住房屋了吗？”刘振东回答“因为我在北京有其他住的地方，所以没有实际入住涉案房屋”。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该项规定系法律对于承租人在按照租赁合同占有租赁物的期限内的特别保护。现刘振东要求董雷继续履行其与赵泽银签订的房屋租赁合同，故本案的审查重点在于刘振东与赵泽银之间是否存在足以对抗房屋所有权人的真实有效的租赁合同关系，以及刘振东是否依据租赁合同占有涉案房屋。首先，依据刘振东主张以及《房屋租赁合同》的约定，刘振东与赵泽银之间因《房屋租赁合同》而产生的法律关系，系在刘振东对赵泽银的借贷债权到期后赵泽银无法清偿的情况下，以刘振东对涉案房屋占有使用20年所取得的利益，与赵泽银对刘振东的借款债务相互折抵，刘振东不再向赵泽银支付租金。可见，在《房屋租赁合同》订立时，刘振东与赵泽银的意思不同于《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的，出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的租赁合同的权利义务特征。其次，关于刘振东对于房屋的占有情况。在所有权变动时维持原租赁合同的效力，其价值在于保护承租人的实际租赁需求和实现对租赁物的价值的充分利用，故即使认定刘振东与赵泽银之间系租赁合同关系，亦应要求刘振东受让占有涉案房屋。刘振东在一审中认可赵泽银搬出涉案房屋前其并未实际入住涉案房屋，虽其在二审中表示系与赵泽银一人居住一间、其不在房屋内过夜，但该项解释与“没有实际入住”的文字含义有较大差异，“没有实际入住”无法涵盖各自居住一间、白天居住晚上不过夜的意思，在刘振东未提供充分证据的情况下，对于其二审中的解释，本院不予采信。刘振东另主张在赵泽银搬出后，其实际使用涉案房屋，但其就此提供的证据仅指向其单方对外委托出租房屋、购买门锁、安装摄像头，与基于房屋租赁合同而占有使用房屋的待证事实之间缺乏关联。对于刘振东所持其实际使用涉案房屋的事实主张，本院不予采信。综上，尽管刘振东与赵泽银之间签订有《房屋租赁协议》，但法院无法认定刘振东对涉案房屋的债权应当优先于董雷的所有权得到保护。刘振东的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由刘振东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  徐 冰二〇二〇年十月十五日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼