江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终4161号上诉人（原审被告）：王淑玲，女，1970年10月20日出生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人（原审被告）：张琪，男，1992年8月3日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：魏德志，江苏彭邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：文伯强，江苏彭邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州市铜山区刘集镇施楼村村民委员会，住所地徐州市铜山区刘集镇施楼村。法定代表人：周广举，该村村委会主任。委托诉讼代理人：鹿静，江苏彭淮律师事务所律师。上诉人王淑玲、张琪因与徐州市铜山区刘集镇施楼村村民委员会合同纠纷（以下简称施楼村委会）合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初8179号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张琪及共同委托诉讼代理人魏德志、文伯强，被上诉人施楼村委会的委托诉讼代理人鹿静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王淑玲、张琪的上诉请求为：撤销一审判决，依法发回重审或依法改判继续履行合同；一审、二审诉讼费由被上诉人承担。理由如下：一、原审法院对本案合同性质认定不清。本案并非一般租赁合同，本案承包经营合同使用的土地性质为集体土地。对于集体建设土地直到2013年十八届三中全会，才允许农村集体建设用地出让、租赁。原审法院在事实认定当中认定本案为承包合同，而后判决却适用租赁合同规定明显错误。二、原审法院认定“张琪的父亲与被上诉人于2008年开始签订涉案承包合同”属于认定事实不清。1、原审法院认定本案的承包合同由张琪的父亲于2008年左右开始承包，认定的案件事实错误。张琪的爷爷从九十年代就承包了涉案土地上的企业进行经营，到2006年左右由张琪的父亲经营，性质变为个体工商户。从2008年开始就进行养殖业，后由上诉人经营至今。上诉人祖孙三代已实际在涉案土地上承包经营企业达三十多年。2、国家土地管理法对农民集体所有及集体使用土地上承包合同有特殊规定，本案不能简单适用一般租赁合同规定。3、涉案集体土地上房屋有两部分，原有房屋从2008年就开始养殖。新加建房屋部分养殖，也是由村委会同意的。4、关于租金问题，上诉人不存在不交纳租金情况。而是因为上诉人产生了认识错误，认为自己2017年9月18日交纳的租金，即是预交2018年的租金。双方发生租金争议后，张琪主动找大队书记赵元忠和村负责人进行核实，也主动愿意再次交纳租金，而村书记赵元忠称愿意免收上诉人租金，且表示该涉案土地已经与案外人达成合作意向，拒绝收取上诉人交纳的租金。该事实由相关录音可以证实。5、本案被上诉人终止合同目的，并非合同目的无法实现，且并不存在合同目的无法实现情形。其一，事实上诉人一家自2008年就在此从事养殖养猪，且场地内上诉人修建了化粪池、下水道等相关环保配套设施。其二，上诉人从事的是养殖业，合同不宜终止，更不宜拆除，应保持合同的连续性、继续性。其三，上诉人家庭生活比较困难，才借款从事养殖养猪，解除合同会给上诉人一家困难的经济生活条件雪上加霜。6、原审法院认定，“上诉人在租赁的场地内建造房屋，没有证据证明经过原告同意”，属于认定事实错误。但是，第一，新加建房屋也是经村书记赵元忠同意后才修建的。第二，农村是一个熟人社会，村落生活空间很小，村民互助，相互串门较为常见，信息传递速度快。上诉人加建造房屋也不是一两天可以建造完成的，况且加建房屋部分已使用几年之久。被上诉人也从未提出过异议，现在称其不知情显然是不真实的。第三，且在原审中上诉人提供的录音，证明村委会村表示该合同使用地与案外人有了签订意向，这才是被上诉人想终止合同的原因。但是农村集体土地承包应当坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。三、原审法院在事实认定中认定本案为承包合同，判决却适用一般租赁合同法律规定属于适用法律错误。1、涉案承包合同，使用的土地性质属于集体所有，并非一般房屋以及动产租赁合同。我国《物权法》规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。我国于2013年才允许农村集体经营性建设用地出让、租赁，在2013年以前对农村集体建设用地只能以承包方式经营，不存在租赁合同形式。原审法院对2012年以前签订的集体所有的用地上的承包合同，适用一般租赁合同规定作为判决依据明显错误，应当适用《土地管理法》，《物权法》等特别法的相关规定。2、上诉人一家三代承包经营使用涉案集体土地至今已达三十多年之久，三代人都付出了极大心血，也付出了极大的投资成本。从一开始90年代中期，张琪的爷爷承包经营，到张琪的父亲2006年注册为个体工商户，现如今到上诉人自己也缴纳了相应的承包费用。祖孙三代也对整个村集体也做出了相应的贡献。原审法院未查明案件事实，对上诉人承包合同上的合法所有的财产，判决予以拆除，显然是既不合法也不合理的，让人无法接受的。所做的判决给上诉人造成了损失，更有损法律的尊严。另外补充，根据2017年张琪交纳承包金票据，被上诉人认可上诉人张琪为承包合同的相对方，而实际也一直由张琪进行经营，故原审中王淑玲诉讼主体不适格。综上，请求二审法院依法公正判决，以维护上诉人的合法权益。被上诉人施楼村委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原判。施楼村委会向一审法院起诉的请求为：1、终止双方之间的承包合同；2、判令王淑玲、张琪清理承包厂地内的由其建设的地上附着物；3、支付拖欠的承包金6000元并承担诉讼费。一审法院认定事实：王淑玲、张琪是母子关系。2008年，施楼村委会与张琪的父亲张果签订合同书一份，约定施楼村委会将铜山县刘集乡多种经营条笆厂及原固定资产承包给张果，承包期自2008年1月1日至2009年12月31日止，承包金每年15000元。2010年、2011年施楼村委会与张果又续订了承包合同，后施楼村委会与张果未续签书面合同，该条笆厂停止生产经营，张果仍占有使用该场地，张果去世后，继续由王淑玲、张琪占有、使用该场地，张琪在厂地上建设了钢结构养猪大棚和砖混结构房屋用于居住、开店铺。施楼村委会收取了至2018年度的租金4000元，但是双方未能签订书面合同。2018年11月21日，针对条笆厂租赁等事宜，施楼村委会与王淑玲进行了协商，主要内容为一是交清钱；二是2018年12月底拆除固定投资；如有困难乙方写出申请免交原因，保证2018年12月底无条件拆除。2019年1月8日，双方再次协商，但是未达成协议。根据张琪提供的2018年12月16日其与施楼村委会村支书赵元忠的谈话录音显示，张琪想续约，村支书表示该条笆厂与案外人有了签订意向，不同意续约。一审法院认为，施楼村委会与张果签订的条笆厂承包合同到期后，双方又达成口头的协议，延续履行原来的承包合同，条笆厂停止生产经营，张果离世后，王淑玲、张琪继续占有使用该场地，施楼村委会也收取了其交纳至2018年的租金，双方形成了场地租赁合同关系，但双方未能签订书面的合同，对租赁期限无明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，双方之间达成口头的不定期场地租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”施楼村委会已于2018年11月21日、2019年1月8日通知王淑玲、张琪解除合同，故对于施楼村委会终止双方之间的合同的诉讼请求，予以支持。王淑玲、张琪在租赁的场地内建造钢结构养猪大棚和砖混结构的房屋，并无证据证明经过施楼村委会同意，双方就拆除以后的补偿未能达成协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”对施楼村委会要求王淑玲、张琪清理租赁厂地内由其建设的地上附着物的请求，予以支持。王淑玲、张琪至今仍占有使用该场地，且未交纳租金，对于施楼村委会要求支付6000元承包金的请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、第二百一十五条、第二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、终止徐州市铜山区刘集镇施楼村村民委员会与王淑玲、张琪场地租赁合同的履行；二、王淑玲、张琪于判决生效后三十日内，将建造于徐州市铜山区刘集镇施楼村原条笆厂范围内的钢结构厂房、房屋等建筑物拆除，恢复场地的原状；三、王淑玲、张琪于本判决生效后三十日内给付徐州市铜山区刘集镇施楼村村民委员会租金6000元。案件受理费130元，由王淑玲、张琪负担。二审期间，王淑玲、张琪围绕上诉请求提交以下证据：第一份证据、2017年12月16日，张琪和村书记赵元忠的录音一份，在该录音中书记赵元忠说，你盖上就盖上了，我记着了等内容，以证明上诉人在承包场地建造房屋，得到了书记张元忠的同意和认可，且在使用该房屋几年内被上诉人也从未提出过异议。同时赵元忠还说写个情况说明，把2018年的钱4000元免掉，以证明赵元忠承诺免除上诉人2018年的租金，并非上诉人不缴纳租金。第二组证据、合同书及企业法人营业执照各一份，该合同签订于2006年1月1日。合同甲方为铜山县刘集镇施楼村，乙方为铜山县刘集乡特种经营条芭厂法人张明连，即上诉人张琪的爷爷。企业法人营业执照系1990年由铜山县工商行政管理局颁发，其内容写明铜山县刘集特种经营条芭厂为村集体企业，以证明该合同甲乙双方与被上诉人一审当中提供了一份2008年的合同甲乙双方完全一致，张琪的爷爷和父亲承包的是同一标的即村集体企业，在该涉案用地承包经营已近30年。第三组证据是营业执照复印件一份，证明特种经营条芭厂的企业性质于2006年3月24日变更为个体工商户企业，根据我国法律和政策规定，集体企业改制应当在清产核资的基础上划分归属，界定产权，通过相关部门的批准后才能申请注册为个体工商户。第四组证据是铜山县刘集信用社的母猪补贴，和上诉人张琪父亲日常记账记录，证明上诉人一家自2008年左右就在该涉案承包用地养猪，从而证明一审法院认定上诉人一家于2016年后才建造房屋养猪，系事实认定错误。第五份证据是张琪2017年9月18日缴纳的承包金，证明被上诉人认可合同一方为张琪，王淑玲不是合同的相对方，王淑玲一审诉讼主体不适格。被上诉人施楼村委会质证认为，证据一不是新证据，在一审中已提交并质证，该证据能证明上诉人张琪想续约，但村支书明确表示不同意续约，并非上诉人的断章取义。第二组证据中的合同书与本案无关联性，上诉人与被上诉人之间没有合同，且该证据不属于二审新证据的范畴。第三组证据不能证明其证明观点，且与本案无关联性。一审法院认定施楼村委会与张果签订的承包合同到期后，双方又达成了口头协议，但在张果离世之后由王淑玲和张琪继续租用了场地。第四组证据与本案无关联性，不能够证明上诉人的证明观点。证据五的真实性予以认可，2018年10月21日关于涉案合同解除的问题，被上诉人已找到王淑玲进行协商，在张果去世之后王淑玲和张果一直在涉案场地进行养猪。本院对上述证据的真实性予以确认，但关联性应结合其他证据综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于双方的合同性质问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，施楼村委会与张果签订的条笆厂承包合同到期后，双方又达成口头的协议，延续履行原来的承包合同。张果离世后，上诉人王淑玲、张琪继续占有使用原条笆厂所用的部分场地，施楼村委会也收取了王淑玲交纳至2018年的租金，双方形成了场地租赁合同关系。因王淑玲、张琪与施楼村委会事后未签订书面合同，对租赁期限也无明确约定，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，认定双方当事人之间形成了不定期场地租赁合同关系符合法律规定。上诉人王淑玲、张琪主张一审法院法律适用错误，认为本案应适用土地管理法的规定。依据《中华人民共和国土地管理法》第十三条的规定，农民集体所有…的耕地…以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，…应当依法订立承包合同，约定双方的权利和义务。据此，一审法院结合原有的合同，以及王淑玲、张琪占有使用原条笆厂所用场地性质认定双方形成场地租赁关系并适用合同法的有关规定并无不当。另外，上诉人王淑玲、张琪还认为原条笆厂涉及集体企业改制，并申请调取相应工商登记资料及改制档案材料。本院认为，本案诉讼标的并未涉及原厂房及设备归属问题，与本案并非同一法律关系，故对其该项申请不予准许。二、关于涉案合同能否解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，施楼村委会已于2018年11月21日、2019年1月8日通知王淑玲、张琪解除合同，一审法院终止双方之间的合同于法有据。上诉人王淑玲、张琪还主张涉案承包合同使用的土地性质属于集体所有，依据物权法的规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等有关规定办理。本院认为，即使按照王淑玲、张琪的该项主张，根据土地管理法，建设用地应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照土地管理法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。但是上诉人王淑玲、张琪并未提供证据证明其按上述规定办理了审批手续。同时，上诉人王淑玲、张琪在租赁的场地内建造钢结构养猪大棚和砖混结构的房屋，其在二审中提供的证据也不能证明得到施楼村委会同意，相反施楼村委会的有关人员在录音中明确表示“能拆的就拆，不能拆的就扔”、“续约不了，确定扒个干净”，一审法院认定涉案场地内由王淑玲、张琪建设的地上附着物应由王淑玲、张琪清理并无不当。另外，王淑玲、张琪还主张施楼村委会认可张琪为承包合同的相对方，而实际也一直由张琪进行经营，从而认为王淑玲的诉讼主体不适格。但王淑玲、张琪的该项上诉主张，与2018年11月12日的租金结算凭证记载相左，本院不予采纳。综上所述,王淑玲、张琪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人王淑玲、张琪负担。本判决为终审判决。审判长 王 超审判员 陈 禹审判员 孙守明二〇二〇年十月十四日书记员 刘执柱