广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初1478号原告（反诉被告）深圳市惠某物业管理有限公司（以下简称“惠某公司”），住所深圳市龙岗区。法定代表人蔡某玉。委托代理人熊某，广东某昌律师事务所律师。委托代理人蒋某瑶，广东某昌律师事务所实习律师。被告胡某华（反诉原告），男，汉族，1970年11月11日出生，住址湖北省石首市，被告深圳市龙岗区某城某胜公寓（以下简称“某胜公寓”），经营场所深圳市龙岗区。经营者张某范。被告张某范，男，汉族，1955年10月7日出生，住址湖北省石首市，被告邓某玉，女，汉族，1972年11月28日出生，住址湖北省石首市，四被告共同委托代理人辛某霞，广东某纳（龙华）律师事务所律师。被告四委托代理人苏某峰，广东某纳（龙华）律师事务所律师。上述当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，胡某华在法定期限内提起反诉，本院依法合并审理，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，惠某公司委托代理人熊某、蒋某瑶到庭参加诉讼，被告胡某华、张某范及四被告委托代理人辛某霞到庭参加诉讼，邓某玉委托代理人苏某峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠某公司提出如下诉讼请求：1、判决解除原告与胡某华之间的《房地产租赁合同》；2、判决四被告立即向原告支付租金，暂计1680000元；3、判决四被告立即向原告支付违约金932736元；4、判决四被告立即搬离涉案房屋并将涉案房屋返还交付给原告；5、判决四被告对涉案房屋恢复原状；6、本案诉讼费用由四被告承担。四被告答辩称，第一，原告将某胜公寓法定代表人张某范列为本案被告，为被告主体不适格。二、我方拒付租金具有正当理由，原告不享有单方合同解除权。三，原告按照租赁合同约定的标准主张租金，对我方不公，原告应承担租赁物租赁期间的损失，1、原告可以履行，但拒绝履行合同义务，存在主观恶意，应承担履行期间的租金损失。2、我方对原告主张的房屋租金金额有异议，存在以下误算免租减租等情形：原告诉求的租金2018年10月、11月的租金属于重复主张。原告诉求的租金金额应减去54天的免租期的租金。原告诉求的租金金额应减去三个月停工期的租金及误工损失。原告诉求的租金金额应减去虚报面积的相应租金。原告诉求租金金额应减去疫情期间免除的三个月租金。原告诉求的2018年12月至2019年2月的租金，已过法律规定的诉讼时效，法院应依法予以驳回。四、我方无需支付原告主张的违约金。邓某玉答辩称，邓某玉列为被告属于被告主体不适格，1、涉案租赁合同并没有邓某玉的签名或盖章，故其不是租赁合同当事人。根据合同相对性原理，当然对其没有法律约束力也不存在履行合同的义务。2、邓某玉与胡某华虽然是夫妻关系，但胡某华因租赁合同承担的债务邓某玉并不知情，不应承担共同偿还的责任。租赁合同租期7年，租金一年134万元以上，装修费也达到300多万元，这明显属于以个人名义超出家庭生活需要所负的债务，所以不应看作共夫妻共同债务。虽然银行账户显示邓某玉将租金转到原告账户，但这并不能证明转账行为均系邓某玉本人所为。事实上转账行为系胡某华通过邓某玉账户进行，邓某玉并不知情。所以邓某玉对案涉涉案的债务不应该承担共同还债的责任。胡某华提出以下反诉讼请求：1、解除原、被告签订的《深圳市房地产租赁合同书》；2、判决原告向被告退还2018年7月20日至2018年11月20日期间四个月虚报面积的租金28000元及利息（从2018年7月20日开始，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日）；3、判决原告向被告支付装饰装修损失3867480.68元，误工损失290500元（2018年6月14日至2018年9月15日）；4、反诉费用由原告承担。惠某公司答辩称，第一，我们也同意解除房屋租赁合同。第二，面积不存在虚报，因为还有一些公摊面积。第三，因为被告违约，原告享有单方面解除合同权利，依法无需支付任何装修损失、误工损失，综上所述，请求驳回反诉人的全部反诉请求。本案相关情况一、双方合同约定2018年5月26日，惠某公司（甲方）与胡某华（乙方）签订《深圳市房地产租赁合同书》，合同约定：第一条：甲方承诺有权将位于深圳市龙岗区中某城某园某村综合楼XX楼XXX，3楼XXX的房屋（以下简称“涉案租赁房屋”）租给乙方使用，租赁房地产面积经甲乙双方确认按3200㎡计算。第二条：租赁期限自2018年5月26日至2025年9月25日。第三条用途：商业/公寓。第四条：租金每月35元/㎡，月租金总额112000元。每两年递增10%，即2020年5月26日起每月租金123200元，2022年5月26日起月租金135520元，2024年5月26日月租金149072元。装修免租期自2018年5月26日至2018年7月19日，自2018年7月20日起计租。第五条：乙方每年向甲方交付六次租金，每次在本月20日前向甲方交付租金224000元。第七条：乙方应于签订合同之时交付首期租金224000元，同时交付224000元作为租赁保证金。第九条：乙方因自身经营需要的相关证照由乙方自行办理，甲方可予以协助，但相关费用由乙方承担。第十五条：出现下列情形之一时，甲方有权解除本合同，并可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿及要求乙方支付违约金，并不予退还租赁保证金，（一）乙方拖欠租金达一个月的。第十六条：乙方拖欠租金应向甲方支付逾期付款违约金，违约金金额为拖欠天数乘以拖欠租金总额的3%，若乙方拖欠租金超过一个月，则甲方有权停止乙方使用租赁房地产及有关设施，留置乙方租赁房地产内的财产，直至乙方清偿全部（含停止使用租赁房屋期间）所欠租金为止，由此造成的一切损失由乙方全部承担。原、被告对以上合同约定的真实性无无异议，本院予以确认。四被告对合同关联性不认可，辩称第一条的租赁物的面积是3200平方，与被告提交的房产证不一致，多出200平方。合同的九条规定，原告有协助办理证照义务，原告拒绝提供产权证、租赁合同凭证，导致被告无法正常经营，进而合同的目的无法实现，被告应自行承担租金损失。被告拒付租金有正当理由，不应支付违约金。二、涉案租赁房屋性质及现状四被告向本院提交不动产权证书两份：1、粤（2019）深圳市不动产权第0XXXXXX0号，载明权利人深圳市深某华实业有限公司，坐落：龙岗区中某城某园某村综合楼商场XXX，权利性质：出让/商品房，面积2123.17㎡；2、粤（2019）深圳市不动产权第0XXXXX1号，载明权利人为深圳市深某华实业有限公司，坐落：龙岗区中某城某园某村综合楼商场XX2，权利性质：出让/商品房，面积876.83㎡。原告对上述证据无异议。本院认定涉案租赁房屋有合法产权登记，原、被告双方均认可涉案租赁房屋系原告自深圳市深某华实业有限公司承租后转租给胡某华，本院予以确认。综上，本院认为涉案《深圳市房地产租赁合同书》合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于涉案租赁房屋的面积，原告主张签订租赁合同之前经过双方实际测量确定的面积，与产权证不一致是因为有公摊面积。四被代辩称原告陈述不属实。被告是基于对原告的信任，在没有看到产权证的情况下确认的，并没有进行实地测量。我方要求按产权证的面积计算租金。本院认为，原告未举证证明双方签约时涉案租赁房屋面积经双方测量确认，且公摊面积以常理而论是计入建筑面积的，四被告的陈述符合常理，本院采信被告方的陈述，《深圳市房地产租赁合同书》所载租赁房屋面积与产权证书不一致，应以产权证书为准，据此，本院认定涉案租赁房屋实际面积为3000㎡。根据双方约定的租金标准，原告在2018年7月至2018年11月多收取了被告方缴纳的租金28000元【（3200㎡-3000㎡）×35元×4个月】，四被告请求上述款项的占有利息，本院亦予支持，并酌定自2018年11月21日开始计算。目前涉案租赁房屋由某胜公寓占有使用并经营，某胜公寓是个体工商户，登记经营者为张某范，实际胡某华和张某范合作共同经营，邓某玉是胡某华的配偶。经本院释明，胡某华表示不同意先行向原告返还房屋，等涉案纠纷处理完毕之后再返还。三、被告方拖欠租金情况原告述称被告方只交四个月的租金，自2018年8月至2018年11月，一共交了448000元。两个月免租期除外。被告从2018年12月开始欠租。四被告确认原告陈述的租金交纳情况，辩称我方在2018年5月26日签订完合同之后就开始装修，到2018年6月14日就被某园社区工作站和龙岗区规划土地监察局责令停工，从2018年6月14日一直停止到2018年9月10日，整个四个月是停止状态。停止原因是涉案的物业已超300平方，按照深圳市相关的法律规定以及龙岗街道零星工程安全监督管理办法、深圳市建筑工程施工许可管理办法等规定需要办理施工许可证。被告办理施工许可证需要涉案物业的产权证及原告与产权人的租赁合同备案备案证，而原告拒绝提供，导致装修一直停止到2018年的9月10日。2018年9月10日，龙岗街道通知我们说现在根据相关规定可以改为零星工程进行施工，不需要办理施工许可证。我方去办理零星工程开工登记备案回执，2019年1月16日装修完毕，2019年5月开始营业，装修完毕之后我方办理短租公寓的经营许可证，需要的产权和合同备案证，原告拒绝提供。2019年5月我方开始长租公寓经营。长租公寓导致我们每个月只有2万左右的一个收入，因我方无法办理酒店式公寓租赁，违背合同目的，我方拒交租金。四、关于涉案《深圳市房地产租赁合同书》的处理及责任认定原、被告在庭审中均同意解除涉案《深圳市房地产租赁合同书》，本院予以确认。关于违约责任问题，四被告主张2019年6月14日，由于原告未提供房产证和租赁合同，导致被告方无法办理施工许可证，误工三个月。被告2019年1月装修完成之后，想申请短租公寓又需要房产证及房屋租赁合同备案证，原告又没有提供，2020年1月，被告申请特种行业许可证，又需要房产证和租赁合同，原告又没有提供，三次都是原告违约在先导致。原告违约导致租赁合同目的无法实现，我们要求解除合同，原告承担我方误工、装修等损失。原告辩称我方未违约，被告方未能办理施工许可证的原因是消防安全检查不合格，并非因为我方未提供房产证和租赁合同，被告亦未向我方提出过关于房产证和租赁合同的要求。为查明案件事实，本院根据当事人的申请向龙岗区规划土地监察局、龙岗公安分局、龙城街道某园社区工作站调取以下材料：1、龙岗区规划土地监察局情况说明；2、龙岗公安分局提供的深圳市旅馆业特种行业许可审批表及相关申请材料3、龙城街道某园社区工作站提供的图片。原告主张以上三份证据证明被告并不是因为房产证原因未被批准设立短租公寓的。四被告辩称，以上证据均未能证明不是因为房产证原因而未批准短租公寓:1、龙岗区规划土地监察局的情况说明真实性认可，该情况说明反证原告违约在先，原告最初的违约是在于由于被告没有房产证，没有办法去办理施工许可证，才导致了龙岗区规划土地监察局出具责令停止违法行为通知书。2、某园社区工作站相关材料真实性认可，这个证据也恰恰证明因为被告没有房产证，没有租赁合同备案证无法进行施工许可，导致停工。照片反映停工期间，社区工作站人员在停工工地上进行巡逻监督的场面。社区工作站还有两份责令通知书和备案证，也恰恰证明了被告是因为没有办理施工许可证而被停工的，而办理施工许可证需要原告的房产证及租赁合同备案证。3、龙岗公安分局相关材料真实性认可，该证据也证明被告在办理特种行业许可证的时候，是因为没有原告的房产证以及原告和承租物业业主之间的租赁合同而导致没有得到特种许可证的审批。四被告提交深圳市公安局新城派出所出具的公告，证明长租公寓和短租公寓在行政管理中的不同，证实被告至今都无法进行短租公寓的经营。原告辩称真实性请法庭核实，旅馆业是需要经过批准设立的。被告没有经过批准擅自设立旅馆，公安机关的处罚是正确的。旅馆不是短租公寓，是完全不同的经营形式。本院认为，四被告并未提交证据证明曾向原告请求提供涉案租赁房屋的房产证和租赁合同等材料，也未能充分举证证明因原告拒绝提供相关材料致使被告方无法办理相关证照，本院调取的相关证据及被告方提交的所有证据均未明确仅因缺乏房产证及租赁合同导致无法办理相关证照。原、被告之间签订的《深圳市房地产租赁合同书》约定涉案租赁房屋用途为商业/公寓，并未约定是长租公寓还是短租公寓，被告方应对自身经营证照办理及经营风险负责，《深圳市房地产租赁合同书》亦约定被告方因自身经营需要的相关证照自行办理，原告可予以协助。被告方将相关证照办不下来的责任归咎于原告缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告方自2018年5月26日签订《深圳市房地产租赁合同书》后，除约定的装修免租期外，仅交租至2018年11月，至今已近两年的时间，被告方占有使用涉案租赁房屋，却未交纳任何租金，未履行承租人的主要义务，本院认为被告方应承担本案全部违约责任，原告要求解除租赁合同、收回涉案租赁房屋合法有据，本院予以支持。原告要求被告恢复原状，但未证明原状的情形，本院不予支持，酌定被告方腾空房屋后交还给原告，被告方可对未形成附合的装饰进行拆除处理。原告收取的租赁保证金无须退还给被告方。五、关于被告方请求的装饰装修损失及误工损失《深圳市房地产租赁合同书》约定装修免租期自2018年5月26日至2018年7月19日。被告方主张于2018年6月14日被某园社区工作站及龙岗区规划土地监察局责令停工，装修一直停止到2018年的9月10日，至2019年1月16日装修完毕。原告对被告被责令停工的事实确认。本院认为，双方约定了装修期免租，装修停工给被告方造成的损失也是客观存在的，本院认为原、被告双方对于装修被责令停工均存在一定过错，酌定确定自2018年7月20日至2019年1月19日期间应付租金减半，即每月56000元。由于被告方在疫情开始前即长期存在违约行为，且并未举证证明双方就疫情期间的租金金额达成减免的协议，本院对被告方关于疫情期间减免租金的主张不予支持。被告违约在先，其要求原告承担装修装饰损失及误工损失本院不予支持，亦不同意其进行装修残值评估的申请。被告方至今占有使用涉案房屋，原告请求以112000元为标准支付占有使用费合法有据，本院予以支持。双方约定违约金每日千分之三标准过高，本院酌情调整为每日万分之三，并综合本案情况，确认违约金起算日期为2019年2月20日起。六、关于四被告法律关系及责任承担涉案《深圳市房地产租赁合同书》由胡某华和惠某公司签订，胡某华和张某范共同经营某胜公寓，涉案租赁房屋实际由某胜公寓占用并进行经营，张某范为某胜公寓的登记经营者，本院认定胡某华、张某范、某胜公寓连带承担本案法律责任。邓某玉既非租赁合同当事方，原告亦举证证明邓某玉是某胜公寓的经营者或负责人，原告关于邓某玉的诉讼请求本院不予支持。裁判结果综合以上认定，本院确认解除原、被告于2018年5月26日签订的《深圳市房地产租赁合同书》。胡某华、张某范、某胜公寓应向惠某公司返还涉案租赁房屋，并自2018年7月20日至2019年1月19日按每月56000元支付租金，自2019年1月20日起按每月11200元的标准向原告支付租金及占有使用费，至涉案租赁房屋返还之日止。原告应向胡某华、张某范退还多收的租金28000元，扣除原告已支付的四个月租金448000元。相互抵扣后，胡某华、张某范、某胜公寓无须再支付2018年7月20日至2019年1月19日期间的租金，余款140000元（448000元+28000元-56000元×6个月）自三被告于2019年1月20日之后的应付租金中扣除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院》第十条、第十一条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2018年5月26日签订的《深圳市房地产租赁合同书》；二、被告胡某华、张某范、深圳市龙岗区某城某胜公寓应于本判决生效之日起五日内连带将涉案租赁房屋即位于深圳市龙岗区中某城某园某村综合楼XX楼XXX，产权证号：粤（2019）深圳市不动产权第0XXXXXX1号，位于深圳市龙岗区中某城某园某村综合楼3楼3XX，产权证号：粤（2019）深圳市不动产权第0XXXXX0号的房屋腾空并返还给原告深圳市惠某物业管理有限公司；三、被告胡某华、张某范、深圳市龙岗区某城某胜公寓应于本判决生效之日起五日内连带向原告深圳市惠某物业管理有限公司支付涉案租赁房屋租金及解除合同后的占有使用费（以112000元/月为标准,自2019年2月20日起计至三被告返还涉案租赁房屋之日止，并从总额中扣除被告方已支付租金140000元）;四、被告胡某华、张某范、深圳市龙岗区某城某胜公寓应于本判决生效之日起五日内连带向原告深圳市惠某物业管理有限公司支付支付逾期付款违约金（以每月租金为本金，以每日万分之三的标准，自2019年2月20日起计至被告方返还涉案租赁房屋之日止）；五、驳回原告深圳市惠某物业管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告胡某华其他反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27702元，保全费5000元（原告已预缴），由被告胡某华、张某范、某胜公寓负担，反诉受理费20148元（胡某华已预交），由原告负担1042元，其余部分由被告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张彩飞人民陪审员  曾朝霞人民陪审员  王笑非二〇二〇年十月二十日书 记 员  黄碧丽