江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终3674号上诉人（原审原告）：刘侠，女，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：姜芳，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨川川，江苏圆点律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：付兴振，男，汉族，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：杜玉美，女，汉族，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：付永玲，女，汉族，住江苏省徐州市云龙区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘苏漩，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。三被上诉人共同委托诉讼代理人：孔军，徐州市云龙区彭城法律服务所法律工作者。上诉人刘侠因与被上诉人付兴振、杜玉美、付永玲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初5515号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人刘侠上诉请求：撤销一审判决并依法予以改判。事实和理由：一、本案中被上诉人付永玲代父母签字售房，已经其父母授权，合同合法有效。双方在缔约时，被上诉人付永玲在上诉人及中介均在场的情况下已通过电话方式询问其父母是否同意卖方且明确卖房已经过父母同意，在其后上诉人也亲自上门与被上诉人付兴振及其配偶杜玉美(房主)沟通房屋过户事宜，均表明对卖房事宜是知晓的，后来仅仅是被上诉人单方面不再愿意继续履行合同办理过户登记。依据法律规定，合同生效后，被上诉人单方面不履行合同，并不影响合同效力。二、合同在合法有效的情况下，不存在任何解除事由，应当继续履行。本案中《房地产买卖协议》第十八条约定：“如调图面积不足118平方米，可撤销合同，双方互不违约”，该约定的目的明显是为了让买房在调图面积小于118平方米时具有选择权，包括在2018年4月12日，被上诉人向上诉人发出解除合同通知，上诉人均予以拒绝后明确表示合同应继续履行，要求协助办理过户登记，并且强调合同解除权在于上诉人而并不在于被上诉人，对此，一审法院也在本院认为中予以认定，肯定了上诉人具有选择合同解除或继续履行的权力。纵观本案，上诉人从未提出过房子不买了或解除合同等话语。一审法院在并未对合同效力进行认定的情况下，仅凭被上诉人在给上诉人发的合同解除函，且上诉人拒绝解除合同且积极筹备房款履行合同的情况下就认定上诉人有过错并且驳回诉求，显然属于判决不当，应予以改判。三、一审法院的判决结果明显违背了诚实信用原则。合同订立后单方可以随意解除合同，势必会给民众一种错误的认识和引导。被上诉人付兴振、杜玉美、付永玲答辩称，上诉人的诉请没有事实和法律依据。一、上诉人主张被上诉人付永玲代替父母签字售房，已经得到授权与事实不符。付永玲在与刘侠签订协议时，未提供被上诉人杜玉美，付兴振授权卖房的授权委托书，付永玲从未得到父母代为签订售房协议的授权。付永玲和刘侠签订的买卖协议中也没有付永玲父母的签字。并且，上诉人仅支付了1000元的定金，定金也未支付给付兴振、杜玉美二人，而是转入李伟账户中。付永玲和其爱人李伟当时明确告知上诉人要回去征询父母的意见，故涉案合同当时并未生效，而是效力待定，在被上诉人付兴振、杜玉美知道有该合同存在时明确表示该房不卖，合同未得到二人的追认，自始未生效，不能约束付兴振和杜玉美，不应当继续履行。二、即使法院认定涉案房屋买卖合同有效，合同也不应继续履行。合同第18条约定，如房屋面积不足118平方米，可撤销合同，双方互不违约。该房经过调图，实际面积为111.67平方米，上诉人与被上诉人付永玲协商，由于面积不足118平方，希望付永玲赠送家电以弥补其损失。该表示可以认为是上诉人单方面要求变更合同条款。同时在2017年8月份，付永玲将被上诉人付兴振和杜玉美不愿意出售房产的事情告诉上诉人后，双方经过多次磋商，上诉人也明确表示另外看房，付兴振和杜玉美二人也明确向上诉人表示不出售该房。因此即使法院认定买卖协议有效，被上诉人也已经履行了解除合同的通知义务。刘侠向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令付兴振、杜玉美、付永玲继续履行《房地产买卖协议》所规定的义务；2.判令付兴振、杜玉美协助刘侠办理过户登记手续；3.判令付兴振、杜玉美、付永玲支付恶意拖延签署备案合同的违约金77207元（违约金暂计算至2017年11月6日，其他违约金费用计算至合同实际履行完毕之日）；4.诉讼费由付兴振、杜玉美、付永玲承担。一审法院查明：付兴振与杜玉美系夫妻关系，付永玲为两人之女。涉案的银湖小区二期2#-4-101室房屋系付兴振、杜玉美共同共有。2017年5月14日，刘侠作为乙方与作为甲方的付永玲签订《裕泰房地产经纪事务所房地产买卖协议》，该合同约定：出售的房屋权证登记人为付兴振，房屋坐落于银湖小区2#-X-XXX室，房屋登记的建筑面积为111.67平方米。甲乙双方约定本房地产交易价格为103万元，双方同意的房款支付方式为甲乙双方签署上述房地产备案合同之日，乙方一次性付清全款（到房管局监管账户）待房屋交接时付清。甲乙双方同意2017年6月15日前到产权处签署上述房地产备案合同。在签订本协议时，乙方付给甲方购房定金壹仟元整，由甲方保管。双方还约定了违约责任，即违约方赔偿守约方违约金10000元，另外赔偿直接和间接经济损失等，同时在第十八条备注如调图面积不足118平方米，可撤销合同，双方互不违约。合同签订后，刘侠向付永玲支付了定金1000元，付永玲的丈夫李伟代为出具了收条。2017年5月15日，经在产权部门调图确认产权面积为113.21平方米。因涉案房屋系老证，在2017年6月又重新办理了不动产登记证书。2017年7月，刘侠想要付兴振、杜玉美家中的电视机柜等其他物品等与付永玲多次协商未果。2017年8月5日，刘侠与付永玲及李伟等见面，商谈合同解除事宜，因赔偿款问题双方未能达成一致。2017年9月11日，刘侠至付兴振的住处，询问房子是否还卖，付兴振明确表示不卖了，刘侠表示“您要不卖呢俺心里面就有数了，俺就不等了，那得有个说法”等。在本案审理过程中，付永玲于2018年4月12日向刘侠发出《解除合同通知书》，以双方签署的合同第十八条的规定，通知刘侠解除合同。刘侠在2018年4月20日向付永玲发出答复函，答复不同意解除合同，认为合同第十八条约定的解除权应由刘侠行使，付永玲并无该项权利。一审法院认为，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除的，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方签署的合同第十八约定：“如调图面积不足118平方米，可撤销合同，双方互不违约”，房屋买卖合同约定房屋产权面积为111.67平方米，第十八条约定调图面积不足118平方米的目的显然是为了让买方在调图面积小于118平方米时具有选择继续交易或者解除合同的权利，故刘侠在2017年5月15日发现调图面积不足118平方米时即享有合同解除权，此后刘侠希望通过付永玲赠送家电家具的形式欲变更合同，但双方就变更事宜未达成一致意见，故合同并未变更，且付永玲已经在2017年8月和9月份将付兴振不卖房并解除合同的意思通知了刘侠，刘侠未选择行使合同解除权，由此造成的损失应当由刘侠自行负担，故刘侠的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持，遂根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决驳回刘侠的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，当事人对于自己的事实主张应当提供证据证实，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利的法律后果。首先，涉案房屋产权登记在付兴振名下，刘侠购买涉案房屋理应与付兴振或者付兴振授权的代理人签订。涉案房屋买卖协议是刘侠与付永玲签订，根据本院查明的事实，在刘侠与付永玲签订房屋买卖协议时，付永玲未向刘侠出示付兴振、杜玉美的授权委托书。同时，刘侠与付永玲签订房屋买卖协议也没有得到付兴振、杜玉美的追认，故本院无法认定付永玲有权代理付兴振、杜玉美将涉案房屋出售给刘侠。其次，涉案房屋登记在付兴振名下，依据现有证据本院无法认定付永玲出售涉案房屋的行为构成表见代理。涉案房屋登记在付兴振名下，由于付永玲出售涉案房屋未得到付兴振的授权，也不构成表见代理，在此情况下，刘侠主张履行与付永玲签订的房屋买卖合同本院不予支持。综上，上诉人刘侠的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14070元，由刘侠负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  孟 娟二〇二〇年十月九日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷