湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1388号上诉人（原审原告）：伍罗山，男，1978年2月25日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：袁林松，湖南百杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘汉经律，湖南百杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芷江名珠百货商场，住所地湖南省芷江侗族自治县芷江镇原家家福一楼，统一社会信用代码：92431228MA4LDE0K6G。经营者：宋映平。上诉人伍罗山因与被上诉人芷江名珠百货商场租赁合同纠纷一案，不服湖南省芷江侗族自治县人民法院（2020）湘1228民初328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。伍罗山上诉请求：撤销原判决，发回重审或查清事实后改判；涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审查明事实不清。上诉人并未明确表示退租。解除合同的告知书一直未能成功送达上诉人。另外，原判决对疫情认知错误。疫情的关键在于防控而不是治理爆发，湖南省在2020年3月9日才将南县、芷江县疫情风险等级调整为低风险地区，此前的风险等级一直处于中高风险，应当适用不可抗力规则。而原审判决认为一月份的疫情影响并不会对二月份的交租产生影响是矛盾的，现上诉人有足够的证据证明受疫情影响导致合同履行困难，且上诉人的营业收入明显减少（一月份的销售额为56万而二月份的销售额为7万），为维护社会关系的很定及基于公平原则的考量，人民法院不应支持被上诉人的解除理由。二、原审适用法律不当。双方签订的《名珠百货门面租赁合同》第十条约定，合同期内甲方不得以任何理由收回该门面，受不可抗力影响除外，是有效的，双方经协商考虑，限制自身的解除合同权利不违反法律法规的强制性规定，不侵犯社会和其他第三人利益，应为有效，因此一审法院适用合同法第九十四条关于法定解除权的规定错误。案涉合同属于履行困难而不是履行不能，应适用最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》和《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定。芷江名珠百货商场辩称，一审判决后，答辩人主动和被答辩人在沟通，答辩人也同意让被答辩人续租，但是被答辩人要求降租，答辩人没有同意。答辩人同意退还被答辩人五万元押金，但是因为被答辩人执意要上诉，放弃和答辩人沟通，不同意和答辩人调解。一、二审所产生的费用应当由被答辩人自行承担。伍罗山向一审法院起诉请求：1.依法判令被告继续履行和原告之间签订的《名珠百货门面租赁合同》；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月19日，伍罗山与芷江名珠百货商场签订了《门面租赁合同》合同约定将湖南省芷江县南门口名珠百货一楼的两间临街门面出租给原告，租期从2018年3月9日至2023年3月8日。租金及支付方式：前两年每年55万元，后三年每年60万元。合同签订当日伍罗山先交20万元，余款在2018年3月9日付清，后四年每年租金提前一个月付清。因伍罗山未按合同约定提前一个月缴纳第三年租金，2020年2月11日，芷江名珠百货商场向伍罗山送达房租催缴通知书，要求伍罗山于2020年2月13日前向芷江名珠百货商场缴纳租金。伍罗山未缴纳，2020年2月22日芷江名珠百货商场向伍罗山送达门面租赁解除告知书，告知伍罗山其将于2020年3月8日前收回门面。2020年3月2日芷江名珠百货商场向伍罗山送达门面租赁合同终止通知书，该通知书送达后，伍罗山于当天缴纳了租金，芷江名珠百货商场将该租金退还。2020年3月9日芷江名珠百货商场对该门面进行了断电等措施收回该门面。伍罗山遂提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，芷江名珠百货商场已履行了将租赁房屋交付伍罗山使用的义务，被告应当按合同约定履行支付房屋租金的义务，伍罗山未按照合同约定履行支付租金的义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：合同的法定解除有下列情形之一的当事人可以解除合同：（二）在合履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。在伍罗山提交的证据4中显示，伍罗山曾于微信上对芷江名珠百货商场明确表示其不再租赁该门面，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定；在伍罗山提交的证据4及芷江名珠百货商场提交的证据2中显示，经芷江名珠百货商场催告后，伍罗山在合理期限内仍未履行其缴纳租金的义务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，故芷江名珠百货商场解除与伍罗山签订的《名珠百货门面租赁合同》的行为，合法有效，一审法院予以确认。伍罗山提出的在《名珠百货门面租赁合同》第十条中约定合同期内甲方不得以任何理由收回该门面，所以芷江名珠百货商场解除合同无效的意见，因为该合同第十条的约定违背了法律强制性规定，系无效约定，故一审法院不予支持伍罗山该观点。伍罗山提出的其不缴纳租金系因为疫情不可抗力的意见，因为其应履行的义务为于2020年2月9日前缴纳租金，2020年1月下旬疫情的爆发并不会对其履行缴纳租金义务的能力造成影响，同时芷江侗族自治县并非重灾区，商场并未停止营业，故对伍罗山的该观点，一审法院不予支持。伍罗山于芷江名珠百货商场送达《门面租赁解除告知书》、《门面租赁合同终止通知书》后，缴纳租金的行为，不对合同的解除造成影响。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第三项、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：驳回伍罗山的诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元，由伍罗山负担。二审中，上诉人提交了两组证据，证据一芷江轩辉服饰企业信息报告，拟证明芷江轩辉服饰店租赁案涉房屋用于经营。证据二轩辉服饰店2019年度-2020年3月9日营业收入表、2020年1、2月每日收入明细、每笔订单交易详情，拟证明案涉店铺的年度收入，因受疫情影响在2020年2月达到最低，收入明显下降。被上诉人质证称：证据三性都有异议，上诉人的店铺品牌名是胡轩HX，但现在又提交关于轩辉服饰店的信息，销售流水是上诉人内部资料。被上诉人提交其与上诉人和上诉人工作人员苏建军的微信聊天记录，拟证明一审判决后，被上诉人主动和上诉人沟通，被上诉人同意续租，但上诉人又提出要求减租的要求，上诉人是恶意诉讼。上诉人质证称：真实性和合法性无异议，关联性有异议。与上诉人的聊天记录，上诉人没有答复，是被上诉人单方意思表示。所有的聊天记录都不构成自认。本院认证：上诉人提交的证据真实性无法查明，不能达到其证明目的，本院不予采信。被上诉人提交的证据，上诉人对其真实性予以认可，本院对其真实性、合法性予以确认，对关联性，本院结合全案综合认定。本院经审理查明：一审查明的事实属实。另查明，2020年7月13日至8月20日期间，芷江名珠百货商场的经营者宋映平通过微信与伍罗山的工作人员苏建军商谈退场及退还保证金等事宜。2020年7月15日，苏建军在微信里明确回复：“就我司承租您芷江名珠百货一楼店铺一事，经双方多次协商沟通。现公司明确回复，不再续租该店铺。您退回租赁合同保证金，我司按约定配合您及时拆除店内货架空调，道具，灯具。同时，在双方按约定履行完撤店，交铺，退回租赁合同保证金后，我司撤诉，双方合约协议正式终止。”宋映平则回复要伍罗山撤诉后，才能退回保证金。2020年8月16日，宋映平向伍罗山发送信息，要求伍罗山于20日之前退场，关于五万元保证金在伍罗山撤诉、完成撤场手续后如数退还，伍罗山未予回复。之后，伍罗山拆除店内货架空调、道具、灯具，从案涉门面退场。芷江名珠百货商场将案涉门面重新对外招租，该门面于2020年9月20日重新对外营业。本院认为，本案系租赁合同纠纷，上诉人与被上诉人签订的《名珠百货门面租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。一审法院认定该合同第十条因违反法律强制性规定而无效属定性不当，本院予以纠正。虽然该合同第十条有效，但其并不能排除法定解除权的行使。合同的解除有三种途径：协商解除、约定解除和法定解除。纵观整个租赁合同，没有约定一方解除合同的条件，因此本案不适用约定解除。关于本案是适用法定解除还是协商解除，本院分析如下：关于法定解除。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据该条规定，迟延履行债务方的违约行为致守约方不能实现合同目的时，守约方才能依据该条规定行使法定解除权。本案中，虽然被上诉人曾于2020年2月11日向上诉人送达过《房屋催缴通知书》，2月22日送达过《门面租赁解除告知书》，3月2日送达过《门面租赁合同终止通知书》，但上诉人并未明确表示不再履行租赁合同，并最终于3月2日向被上诉转账支付了2020年3月9日至2021年3月8日的租金。被上诉人虽然存在迟延支付租金的违约情形，但并没有欠付租金，也就是说，上诉人还是履行了合同，上诉人未按约定提前支付租金的违约行为并未导致被上诉人签订合同的目的不能实现，因此被上诉人并不享有法定解除权，一审法院认为本案符合法定解除的情形适用《合同法》第九十四条第二项和第三项不当，本院予以纠正。关于协商解除。本案二审期间，上诉人与被上诉人就租赁合同的解除、退场等进行了协商，最终被上诉人主动拆除店内货贺空调、道具、灯具，从案涉门面退场，应视为双方协商一致，解除了租赁合同。根据《合同法》第九十三条第一款的规定，上诉人请求继续履行租赁合同的诉讼请求已无事实和法律依据，一审适用法律虽有瑕疵，但驳回上诉人诉讼请求的裁判结果正确。综上所述，伍罗山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由伍罗山负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年十月十六日法官助理颜利华书记员沈慧娟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。