湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7047号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部，经营场所湖北省武汉市洪山区洪山烽火废旧市场。经营者：陈世强，男，1962年9月29日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：况胜亮，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易萌，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周国锋，男，1972年1月25日出生，汉族，居民身份证住址湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：丁飞，湖北雄楚律师事务所律师。上诉人武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部（以下简称烽火经营部）因与被上诉人周国锋土地租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初3638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。烽火经营部上诉请求：1、维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，改判驳回周国锋的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由周国锋承担。事实和理由：一、周国锋未依法定程序办理合法建造手续，在承租的土地上私自建造厂房，且违反合同约定，最终被认定为违章建筑，被强制拆除，其损失不应由烽火经营部承担。二、一审法院将周国锋提交的《资产评估报告》酌情认定为烽火经营部赔偿的依据是错误的。周国锋及鉴定人无法提供原始鉴定材料，无法证明鉴定结论的合法性、客观性、公正性，鉴定结论的依据明显不足，鉴定程序严重违法，鉴定人对于建造厂房的部分钢材系从二手市场购得未能查清事实真相，必然导致鉴定价值高于实际建造价值。三、周国锋未能采取适当措施致使损失扩大的部分，不得就扩大的损失要求烽火经营部承担责任，一审法院未能查清事实，加重了烽火经营部的赔偿责任。周国锋辩称，双方签订《土地临时租赁协议书》时，烽火经营部知道土地是作为绿化用地的，评估报告是一审立案之后作出的，因为时间问题，是由周国锋单方委托鉴定机构进行的评估，鉴定程序及鉴定人员有相应的资质，鉴定意见具有公信力，合法有效，可以作为法院认定案件事实的依据，请求二审驳回烽火经营部的全部上诉请求，维持原判。周国锋向一审法院起诉请求：1、解除双方之间的《土地临时租赁协议书》；2、烽火经营部赔偿周国锋固定投资的损失80万元；3、本案诉讼费由烽火经营部承担。一审诉讼过程中，周国锋申请撤回第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求中损失金额调整为65万元。烽火经营部向一审法院反诉请求：1、判令周国锋一次性向烽火经营部支付自2019年1月1日至2019年5月1日的土地租金127680元（31920元/月×4月=127680元）；2、判令周国锋一次性向烽火经营部支付违约金38304元（127680元×30%=38304元）；3、判令周国锋承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年12月1日，周国锋（作为乙方）与烽火经营部（作为甲方）签订《土地临时租赁协议书》（以下简称《协议书》），主要约定：1．甲方将位于洪山区××胜路××路靠京广线一块面积为㎡的闲置土地（规划用途为绿化用地，目前国家尚未征收使用）租赁给乙方，乙方建设临时经营使用场地。2．租赁期限为五年，从2017年12月1日起至2022年11月30日止。3．每平方米月租金8元，乙方按一季度一次向甲方交纳租金。4．在签署本协议时，乙方向甲方交纳2万元保证金。5．乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方有权每日按实欠租金1%标准向乙方加收滞纳金。6．乙方必须遵守工商、税务、公安、消防、卫生环保等管理部门的法律法规，依法办理各类合法证件，各部门收取的各项费用由乙方自行承担。7．若该土地在合同期限内的头两年被政府或集体征用，甲方需赔偿乙方经甲方任何的固定投资（固定投资所指：地坪及地面临时建筑等不可移动资产）损失的100%。《协议书》签订后，周国锋向烽火经营部交纳了2万元保证金（后在2018年年底抵扣了相应租金），并在案涉租赁土地上投资修建了简易钢结构厂房并对外出租经营。2018年9月20日，武汉市洪山区人民政府张家湾街办事处和武汉市洪山区青菱乡毛坦村民委员会联合发出《通知》，载明，“为配合市、区政府关于军运会保障线路及铁路沿线环境卫生整治工作，进一步提升形象，根据《洪山区铁路安保区范围内违法建筑整治工作方案》和洪山区政府7月份视频问题清单中提出的临时市场整治要求，我村辖区铁路和烽火路沿线各市场需限期拆除。现正式通知相关市场各商户即日起做好外迁腾退工作，全力支持军运会保障线路沿线整治”。同日，武汉市洪山区城市管理执法局发出《拆除公告》，主要载明，“违建人毛坦村村民委员会等在白沙三路未取得建设工程规划许可证进行建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》和《武汉市控制和查处违法建设办法》的规定。根据……的规定，限你（们）于2018年9月24日前自行拆除。逾期不拆除的，将依法强制拆除”。2018年11月2日，武汉市洪山区青菱乡毛坦村民委员会再次发出《通告》，载明，“……我村辖区“烽火路”被列为军运会保障线路，烽火路和铁路沿线的临时市场需在2018年12月31日前自拆并腾退土地。请相关市场负责人和商户按照政策要求按期做好土地腾退工作”。2019年5月10日，案涉租赁土地上的简易钢结构厂房被相关部门拆除。周国锋自述实际使用至2019年3月，并未就厂房拆除得到过补偿，拆除后的钢结构材料其以28000元价格处理给他人。2019年5月25日，烽火经营部通过短信向周国锋发出《解除合同通知书》。一审法院另查明，2018年1月6日，烽火经营部经营者陈世强出具收据1张，载明：兹收到周国锋交来2017年12月1日至2018年5月30日，公摊面积9元/㎡×3360㎡＝30240元，场租3360㎡×8元/㎡×6个月＝161280元，总金额191520元。2018年5月28日，烽火经营部经营者陈世强出具收据1张，载明：（6月1日-12月1日）场租，191520元。2018年12月11日，烽火经营部经营者陈世强出具收据1张，载明：兹收到周国锋2018年12月1日至2019年2月1日场地租金95760元，已付1个月。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第三次修正，2020年1月1日起实施）第六十四条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。案涉租赁土地系武汉市洪山区青菱乡毛坦村所有的集体土地，规划用途为绿化用地，烽火经营部从他人处承租，并转租给周国锋，并未办理过任何相关审批手续，故案涉《协议书》因违反法律的强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。因周国锋与烽火经营部签订《协议书》时，均未对土地权属登记情况进行认真了解并提出质疑，未尽到注意义务，故周国锋与烽火经营部均存在过错。周国锋在案涉土地上修建了钢结构厂房，根据湖北兴华永航资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，评估基准日2019年5月5日的市场价值为65.28万元，扣除钢结构材料处理所得款项28000元，实际损失为624800元（652800元－28000元）。对上述实际损失，由周国锋与烽火经营部各承担一半为宜，故烽火经营部应赔偿周国锋损失312400元（624800元÷2）。关于烽火经营部提出的土地租金的反诉请求，因相关部门早已通知烽火路沿线临时市场内商户应于2018年底腾退土地，现周国锋自认经营至2019年3月，根据本案实际情况，参照《协议书》约定的租金标准，一审法院酌定周国锋仅需向烽火经营部支付2019年1月至3月的土地占有使用费合计95760元（191520元÷2）。关于违约金，因案涉《协议书》无效，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：一、武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部赔偿周国锋损失312400元；二、周国锋支付武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部土地占有使用费95760元；上述第一项与第二项折抵后共计216640元，武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部应于一审判决生效之日起十日内向周国锋支付；三、驳回周国锋的其他诉讼请求；四、驳回武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按一审判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审本诉案件受理费因适用简易程序减半收取5150元，由周国锋负担2875元，武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部负担2275元。一审反诉案件受理费1810元，由周国锋负担1097元，武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部负担713元。二审中当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉租赁土地系武汉市洪山区青菱乡毛坦村所有的集体土地，规划用途为绿化用地，烽火经营部从他人处承租该土地后转租给周国锋，并将该土地约定为由周国锋用于建设临时经营使用场地，未办理过任何相关审批手续，故一审认定案涉《土地临时租赁协议书》无效并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”周国锋在案涉租赁土地上投资修建简易钢构厂房的事实客观存在，周国锋对于其修建的钢构厂房的现价值也提交了其委托的湖北兴华永航资产评估有限公司出具的《资产评估报告》。现案涉租赁土地上的简易钢结构厂房已被相关部门拆除。烽火经营部对周国锋提交的《资产评估报告》和周国锋自认的拆除后残值不予认可，并未提交足以反驳的相反证据。一审综合双方当事人举证情况和过错程度，酌情认定烽火经营部赔偿周国锋损失312400元，符合民事诉讼的证据采信标准，亦属于一审自由裁量权的范畴，并无不当，本院予以维持。综上所述，烽火经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由武汉市洪山区烽火废旧市场第七十五经营部负担。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  叶 欣审判员  骆朝辉二〇二〇年十月十二日书记员  于 宁