吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2039号上诉人（原审原告、执行案外人）：徐卫红，女，1966年2月19日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：郑人恺，吉林丰德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨忠雨（系徐卫红丈夫），男，1966年7月24日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：魏艳辉，女，1968年5月27日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：张雪源，吉林吉信律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：闫励，男，1968年12月27日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。上诉人徐卫红因与被上诉人魏艳辉、原审第三人闫励案外人执行异议之诉一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2020）吉0203民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐卫红及其委托诉讼代理人郑人恺、杨忠雨、被上诉人魏艳辉及其委托诉讼代理人张雪源、原审第三人闫励到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐卫红上诉请求：1.撤销（2020）吉0203民初913号民事判决，改判支持徐卫红的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由魏艳辉负担。事实和理由：一、原审判决事实认定不清。1.《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》规定：“案外人主张......以现金方式支付价款的，必须提供款项来源并作出合理解释”，徐卫红对资金来源、现金给付的过程以及在查封前已实际占有等事实通过收据、银行流水、公证书、证人证言等方式进行举证，相互印证已形成证据链条。原审庭审中并未对资金来源及现金给付的全过程进行充分调查，亦未让徐卫红对其进行合理说明，却仅针对徐卫红举证，以不能证明所要证明的问题，没有其他证据加以佐证而否定徐卫红给付全部购房款的事实是错误的。2.执行异议之诉不同于执行异议，应当针对本诉中当事人提交的证据是否真实、是否能够证明案件事实进行充分审查。原审判决对证人张**证言所证明内容本身是否具有真实性以及与其他证据之间是否能够相互印证未作审查，仅仅因为徐卫红与闫励在执行异议审查时均未提及而予以否定，对于证人杨忠雪的证言也仅仅因为其为徐卫红的亲属而予以否定，违反了最高人民法院证据规则的相关规定。3.原审法院认为“徐卫红在签订房屋买卖合同时明知该房屋为贷款房屋仍然同意购买且支付了全部购房款59万元，有悖于常理”，因抵账30万元，闫励出具收条相互矛盾为由，否认徐卫红购买房屋的事实，是片面的主观判断。首先当事人全款购买有抵押权的房产并非为法律所禁止，徐卫红因急于购房居住，在闫励要求即刻给付全款，双方约定更名日期，通过公证的方式取得变更登记的权利的情况下支付全部购房款是情理之中的，其次购房款为分次给付，针对30万元购房款抵顶他人债务，徐卫红要求闫励出具收据以证明该笔款项已给付完毕，符合常理，并无矛盾之处。4.原审法院认为徐卫红明知所购房屋有抵押权仍然购买，属于因买受人原因不能更名，是错误的。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》中如何判断“因买受人自身原因未办理过户登记”的解答：（一）存在法律、政策上的登记障碍，如经济适用房或限购、限贷等原因不能登记的；（二）存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的；（三）已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。如借名买房、预告登记等买受人未及时登记的、或者因规避法律政策、逃避纳税等原因买受人不登记的。徐卫红未办理过户登记的原因并不在以上所列情形之中。虽然讼争房产存在抵押权的登记障碍，但买受人已经加以合理注意。在与闫励签订的房屋买卖协议的第十一条分项约定的三个款项中，双方明确约定徐卫红允许闫励在交易后继续偿还公积金而非立即偿还贷款，办理过户登记，并约定双方到公证处办理房屋交易公证手续，且进一步约定双方于2019年9月5日正式办理过户更名手续。以上约定并不违背法律强制性规定，为合同当事人之间充分的私法意思自治，属合法有效条款。从以上条款中不难看出徐卫红知悉该房产过户的时间，并设定了相应的保护措施，完全尽到了注意义务。原审法院事实认定不清，并未从徐卫红是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否具有物权期待权而进行实质审查。二、原审判决适用法律错误。最高人民法院审理案外人执行异议之诉案件裁判要旨中指出，案外人执行异议与执行异议之诉虽具有一定的关联性和共通性，但二者分属于不同的诉讼程序，其功能并不相同。基于二者审查方式和判断标准的不同，在案外人异议不符合或者不能完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中关于可以排除强制执行认定标准的情况下，人民法院在执行异议之诉中也不能当然认定案外人的异议请求不能成立，而应该根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出判断。因执行异议申请人自身原因一直未办理房屋过户登记手续，不影响对其享有该房屋物权期待权的认定。但因其怠于行使自己的权利，购买并接收房屋后多年不办理过户登记，对本案发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故人民法院可确定由其承担诉讼费用，以示惩戒。原审法院只机械地适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定来裁判本案是错误的。综上所述，原审判决事实认定不清，适用法律错误，应支持徐卫红上诉请求。魏艳辉辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。徐卫红上诉请求无事实和法律依据，依法应当驳回。闫励述称，徐卫红与闫励之间的房屋交易真实有效，应支持徐卫红的上诉请求。徐卫红向一审法院起诉请求：1.确认位于吉林市丰满区案涉房屋（所有权证号案涉房号）为徐卫红所有；2.停止对吉林市丰满区案涉房屋（所有权证号）的执行；3.诉讼费用由魏艳辉承担。一审法院认定事实：魏艳辉与何伟、李艳秋、闫励、吉林市瑞隆米业有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年7月4日作出(2016)吉0203民初717号民事调解书，内容为：“一、被告何伟、李艳秋于2016年9月30日前给付原告魏艳辉20万元，2016年12月30日前给付原告魏艳辉20万元，2017年6月30日前给付原告魏艳辉20万元，2017年12月30日前给付原告魏艳辉20万元。被告何伟、李艳秋于2018年1月1日给付原告魏艳辉利息20万元。二、如果被告何伟、李艳秋在2017年12月30日前按期履行全部款项，原告魏艳辉放弃2018年1月1日的利息20万元。三、被告闫励、被告吉林市瑞隆米业有限公司对上述款项承担连带给付责任。四、原告魏艳辉放弃其他诉讼请求”,调解书生效后，被告未履行义务，魏艳辉向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年10月25日作出(2017)吉0203执391号执行裁定：“查封被执行人闫励坐落丰满区案涉（所有权证号案涉号）房屋的房籍，查封期限为三年”,并于2017年11月23日到吉林市房屋权属交易服务中心查封该涉案房屋。案外人徐卫红以其是被查封房屋所有权人为由，于2020年向一审法院提出书面执行异议，一审法院于2020年4月26日作出(2020)吉0203执异4号执行裁定：“驳回徐卫红的异议请求”。徐卫红不服该裁定，于2020年5月15日向一审法院提起诉讼。另查明：徐卫红现占有使用该房屋。第三人闫励自认被查封房屋有近11万贷款尚未清偿。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余款项按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虽然原告徐卫红提供了其与第三人闫励签订的房屋买卖合同及闫励出具的三份收条，用以证明徐卫红在查封该房屋前已购买该房屋并支付了全部购房款59万元，但徐卫红提供的房屋买卖合同已明确写明该房屋公积金贷款还未结清，即徐卫红在签订房屋买卖合同时明知该房屋为贷款房屋仍然同意购买且支付了全部购房款59万元，有悖于常理。徐卫红在一审法院执行异议审查案件中主张全部购房款均系现金支付，在本案审理过程中徐卫红又主张其中30万元购房款与闫励、张**协商用以抵顶闫励欠张**的债务，并未将30万元现金支付给闫励，但闫励出具的收条中明确写明收到购房款30万元，故徐卫红的陈述自相矛盾。且第三人虽于2015年2月25日出具了徐卫红购房款已付清的收条，但第三人自认现尚有11万元贷款该房屋未清偿，故徐卫红提供的证据不能证明其已经支付全部购房款59万元。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”,徐卫红在签订房屋买卖合同时明知该涉案房屋为贷款房屋，有公积金贷款尚未结清的情况下，不能办理更名过户，仍然同意购买，故该房屋未能办理更名过户登记属于因买受人自身原因，因徐卫红不符合上述法律规定，故其提出的要求确认位于吉林市丰满区案涉（所有权证号案涉号）的房屋为其所有及停止对该房屋执行的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回徐卫红的诉讼请求。案件受理费9700元，由徐卫红负担。本院二审期间，徐卫红、魏艳辉、闫励均未提交证据。通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为案外人徐卫红对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”明确要求买受人需同时符合前述四项情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。该规定的目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。关于支付案涉房屋价款的问题。在执行异议审查阶段，徐卫红及闫励均声称全部购房款系分次现金交付。在本案一、二审庭审中，徐卫红又主张其中有30万元购房款系通过与闫励、张**协商以抵账方式支付。关于支付购房款的过程，徐卫红前后陈述不一，无法证明其已实际支付全部购房款项。关于案涉房屋未办理过户登记的问题。从徐卫红与闫励于2014年11月4日签订的房屋买卖合同内容可知，徐卫红在签订合同时，即知晓案涉房屋系闫励以公积金贷款方式购买且贷款尚未还清，但徐卫红并未对该情况及相关法律风险加以合理注意；徐卫红对该房屋因银行设定抵押权而存在办理更名过户登记障碍的情况系明知，故其应当在支付购房款后，及时涤除抵押权以消除无法办理过户登记的风险，但徐卫红仍选择与闫励约定交易后由闫励继续偿还公积金贷款，并约定于合同签订五年后的2019年9月5月办理过户更名手续，故徐卫红因其个人主观原因将自己置于抵押权涤除前不能进行物权变更登记、无法取得物权的风险之中，此种情形不属于徐卫红意志以外的客观障碍，应当认定案涉房屋未办理过户登记系徐卫红自身原因。基于以上二点原因，徐卫红对案涉房屋享有的民事权利不足以排除人民法院的强制执行。综上所述，徐卫红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9700元，由徐卫红负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  王 东二〇二〇年十月二十六日书记员  王 健