江苏省南通市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏06执复113号 复议申请人（利害关系人）：袁伯存，男，1979年9月29日出生，住江苏省海安市。 申请执行人：江苏联濠资产管理有限公司，住所地江苏省南通市崇川区，统一社会信用代码9××××××9。 法定代表人：江健，该公司董事长。 被执行人：江苏国天锻压机械有限公司，住所地江苏省海安市滨海新区，统一社会信用代码9××××××W。 法定代表人：王汉友。 被执行人：王汉友，男，1955年3月15日出生，户籍所在地山东省曲阜市，现住江苏省海安市。 被执行人：吕建国，男，1977年5月16日出生，住江苏省海安市。 被执行人：王秀锦，女，1977年3月15日出生，住江苏省海安市。 被执行人：韦义芝，女，1953年11月15日出生，住山东省曲阜市。 复议申请人袁伯存不服江苏省海安市人民法院（以下简称海安法院）（2020）苏0621执异38号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2018年12月27日，海安法院对招商银行股份有限公司海安支行（以下简称招商银行）与江苏国天锻压机械有限公司（以下简称国天公司）、王汉友、吕建国、王秀锦、韦义芝金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0621民初8123号民事判决：一、国天公司于判决发生法律效力后十日内归还招商银行借款本金4500000元、利息52683.61元、复息188.86元（均计算至2018年9月30日）及自2018年10月1日起至实际清偿之日止（按合同约定标准计算的利息、逾期利息、复息）；二、王汉友、吕建国、王秀锦、韦义芝对国天公司上述第一项还款义务承担连带清偿责任。王汉友、吕建国、王秀锦、韦义芝承担保证责任后，有权凭判决书直接向国天公司追偿；三、如国天公司不按上述第一项义务履行，则招商银行有权将国天公司提供的抵押物[坐落于海安市原角××镇××、××、××幢房地产；房权证号为××××××海安房权证××镇字第××号，土地使用权证号为苏海国用（2015）第X××××9号]进行拍卖、变卖等方式所得价款在8677400元的限额内，优先受偿上述借款本息以及招商银行实现债权的费用；案件受理费43223元，减半收取21612元，诉讼保全费5000元，合计26612元，由国天公司、王汉友、吕建国、王秀锦、韦义芝连带负担。上述案件当事人在上诉期内均未提出上诉。另该民事判决认定以下事实：2016年10月10日，抵押人国天公司与抵押权人招商银行签订《最高额抵押合同》一份，其中载明为担保国天公司在2016年10月10日至2019年9月28日期间的从抵押权人处获得的贷款、贸易融资、票据贴现等授信项下的债务的履行，国天公司愿意以其所有的或依法有权处分的财产作为抵押物；抵押物位于海安县角××镇××、××、××幢，××镇××村××组，权属证明为海安房权证××镇字第××号、苏海国用（2015）第X××××9号；抵押担保范围为招商银行向国天公司提供的所有贷款及其他授信本金余额之和（最高限额为人民币867.74万元）以及利息、罚息、复息、违约金、实现债权的费用和其他相关费用等；抵押期间指本合同生效之日到主协议项下授信债权诉讼时效届满的期间。上述合同签订后，国天公司按约办理了相应的抵押登记，招商银行于2016年10月14日取得了苏（2016）海安县不动产证明第0××××6号不动产登记证明，其中载明权利人招商银行；抵押物坐落于××镇××、××、××幢；不动产权证书号为苏（2016）海安县不动产证明第0×××××1号（原抵押登记证号）、苏海国用（2015）第X×××××9号、海安房权证××镇字第××号；抵押方式为最高额抵押；担保债权的数额为867.74万元；债权履行期限2016年10月10日至2019年9月28日。案涉国天公司所负债务形成于2018年。 因国天公司、王汉友、吕建国、王秀锦、韦义芝未履行（2018）苏0621民初8123号民事生效判决所确定的义务，招商银行向海安法院申请强制执行，该院于2019年3月14日立案受理，案号为（2019）苏0621执1189号，招商银行于2019年9月9日撤回执行申请。2019年12月27日，招商银行上级分行将案涉债权依法转让给江苏资产管理有限公司（以下简称资产管理公司）。2020年1月17日，资产管理公司又将案涉债权依法转让给江苏联濠资产管理有限公司（以下简称联濠公司），上述两次债权转让行为均在有关省级报刊中刊登了催收公告。联濠公司在受让案涉债权后向海安法院申请强制执行，该院于2020年4月1日立案，案号(2020)苏0621执1006号。执行过程中，联濠公司要求处理案涉抵押不动产，并优先受偿案涉债务。海安法院于2020年4月21日在案涉房产外张贴了公告，要求案涉房产的占有、使用人于2020年5月15日前腾空案涉房产，并将房产交付法院执行。2020年7月27日，海安法院向案涉房产的承租（使用）人发出执行告知书：1、各承租（使用）人应按2020年4月公告内容履行，如仍需继续租用，须向法院书面承诺待成交后60日搬离或与买受人达成一致意见。2、无论本次拍卖是否成交，承租（使用）人自即日起不得再向国天公司或其他人员交纳租金，已交纳租金期满后，应按原标准交纳占用费至法院，用于清偿国天公司债务。擅自支付的，不利后果由其自负。3、有关人员既不主动清腾，又不提交书面承诺的，法院将依法强制执行（采取断水断电等措施，腾空房产，有关的物品视为国天公司所有，法院一并依法处置变现），由此产生的费用由行为人承担；并根据情节轻重，对妨害人予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 2020年5月6日，袁伯存前往海安法院执行局反映情况，在执行谈话笔录中，袁伯存认为国天公司的案涉房产已经由其承租，要求法院带租处置。而法院认为袁伯存的租赁期限从2017年12月9日开始，晚于案涉房产的抵押时间，根据规定不得对抗抵押权的实现。并告知袁伯存如有异议，10日内以书面方式向法院提出。 袁伯存不服上述执行行为，向海安法院提出执行异议。该院认为，利害关系人袁伯存的异议为请求人民法院对被执行人国天公司的房产带租拍卖，以保障其租赁使用权，（2020）苏0621执异34号案件中，袁伯存所提异议为请求人民法院停止对异议人所承租的国天公司房产的执行。二者存在差异，但就本质而言，两案均是针对承租人与被执行人订立的租赁合同及不动产抵押先后顺序的认定，以此判断承租人是否有权请求在租赁期内停止对执行标的的处置或阻止移交占有该不动产，归根结底系对同一执行行为即法院对案涉不动产的执行处置行为提出的异议，只是提出的异议事由不同而已。异议人袁伯存对同一执行行为有多个异议事由，未在异议审查过程中一并提出，且前案中法院已认定案涉房产抵押权的设立早于袁伯存与国天公司签订租赁合同的时间，并裁定驳回异议。现异议人袁伯存再次就该执行行为提出异议，并不符合受理条件。据此于2020年7月23日作出（2020）苏0621执异38号执行裁定：驳回异议人袁伯存的申请。 袁伯存不服上述裁定，向本院申请复议称：1、一审异议认定申请人请求对案涉房产带租拍卖与（2020）苏0621执异34号案件中请求停止对案涉房产的执行系对同一行为提出异议没有事实依据。（2020）苏0621执异34号案件中申请人是对法院的执行行为提出异议，本案中申请人对执行案涉房产的行为没有异议，是要求法院执行时买卖不破租赁，对案涉房产带租拍卖，保护申请人合法的实体权利。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。”一审异议适用民事诉讼法第二百二十五条明显与法律相悖。3、申请人与被执行人国天公司签订案涉房产租赁合同的时间为2017年12月8日，此时国天公司与抵押权人之间的金融借款全部还清，债务为零，抵押权随债权的灭失而灭失。抵押权人与国天公司再次形成案涉借款是2018年2月8日，客观上申请人与被执行人国天公司的租赁关系先于2018年2月8日，一审异议认定抵押在先与事实和法律不符。4、被执行人国天公司2018年2月7日向招商银行出具的说明足以证明，案涉借款形成时招商银行知道执行标的已经出租给申请人。招商银行与国天公司恶意串通，招商银行审查不严以及国天公司的欺骗行为不能由申请人来买单。综上，请求撤销（2020）苏0621执异38号执行裁定，对被执行人国天公司的案涉房产带租拍卖。 另查明，2020年5月14日，袁伯存向海安法院提交异议申请书，请求人民法院停止对其承租的国天公司的房产的执行，2020年6月3日海安法院依法立案受理，案号为（2020）苏0621执异34号。2020年6月10日，该院（2020）苏0621执异34号执行裁定，认定联濠公司合法受让招商银行对被执行人所享债权，成为案涉抵押物的抵押权人，而抵押权的设立早于袁伯存与国天公司签订的租赁合同，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故联濠公司有权向法院申请对案涉抵押不动产采取强制执行措施，裁定驳回袁伯存的异议请求。袁伯存对上述裁定不服，向本院申请复议，复议审查过程中，袁伯存于2020年8月22日书面申请撤回复议，本院（2020）苏06执复96号执行裁定准许袁伯存撤回复议申请。 再查明，2017年12月8日，出租方国天公司（甲方）与承租方袁伯存（乙方）签订租赁协议书一份，其中约定：国天公司将其位于××镇××共××幢出租给乙方，乙方自愿承租；租赁期限20年，从2017年12月9日起至2037年12月8日止。袁伯存在承租上述不动产后，又分别与第三人李建立、蒋宏明签订房屋租赁协议书。2018年2月7日，国天公司向招商银行上级分行出具情况说明，确认其拟将案涉抵押物部分出租，但尚未正式签订租赁合同，厂房目前仍为企业自用，后期若出租必配合招商银行及时办妥承租人放弃租赁权的承诺书。 本院经审查认为，本案的争议焦点为：1、原审异议裁定认定袁伯存对同一执行行为有多个异议事由，未在异议审查过程中一并提出，驳回其异议申请是否合法；2、原审异议适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查是否有误。 关于争议焦点一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定：“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”本案中，袁伯存在2020年5月6日法院执行谈话时主张案涉房产租赁权被法院驳回后，先后向海安法院提出（2020）苏0621执异34号执行异议及本案执行异议，在此期间海安法院就案涉房产并未作出新的执行行为，且袁伯存两个异议的理由均基于其与国天公司签订的案涉房产的租赁合同，根本目的都是主张案涉房产的租赁权。袁伯存依法应当在第一次异议审查时一并提出。现袁伯存针对法院的同一执行行为，再次提出执行异议，属于执行程序救济权利的滥用，不仅浪费司法资源，也拖延了执行工作进度，严重影响执行效率。原审法院依照法律规定，驳回其异议申请并无不当。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，袁伯存与国天公司的租赁关系在案件房产抵押权设立后成立，影响了抵押权人权利的实现。在此情况下，袁伯存对案涉房产的租赁不适用“买卖不破租赁”原则，依法不得对抗设立在先的抵押权。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》规定，案外人对执行标的主张实体权利提出书面异议的，应当适用第二百二十七条规定进行审查。但本案中，袁伯存主张租赁关系优先于抵押权受到法律保护，并非对标的物物权主张权利，故原审异议未适用民事诉讼法第二百二十七条进行实体审查并无不当。袁伯存认为原审异议法律适用错误的抗辩不能成立。 至于袁伯存认为其与国天公司签订租赁合同时案涉房产上的抵押权已经灭失的主张，本院认为没有事实依据。招商银行与国天公司就案涉房产的抵押登记设立于2016年10月14日，担保债权期限自2016年10月10日至2019年9月28日止，即使案涉房产租赁合同签订当时最高额抵押合同项下的金融借款已经还清，但上述抵押系为一段期间内连续发生的债权提供担保，故抵押并未到期，案涉房产上的抵押权也并未注销，依然合法有效成立。故袁伯存的上述抗辩本院碍难采信。若袁伯存认为招商银行和国天公司恶意串通造成其损失，其可依法另行主张权利。综上，袁伯存提出的复议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回袁伯存的复议申请，维持海安市人民法院（2020）苏0621执异38号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  金建飞 审判员  倪海力 审判员  倪红晏 二〇二〇年十月十四日 书记员  张校烨