江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0723民初3107号原告：吴建华，男，1970年4月12日出生，汉族，住灌云县。原告：高占凤，女，1972年1月19日出生，汉族，住灌云县。原告共同委托诉讼代理人：李华成，灌云县四队法律服务所法律工作者。被告：灌云县东方物业服务有限公司，统一社会信用代码91320723799060011T，住所地，灌云县伊山镇云山中路西侧金榜华府小区南门。法定代表人：薛巫山，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘坠方，该公司员工。委托诉讼代理人：王运河，灌云县东王集法律服务所法律工作者。原告吴建华、高占凤诉被告灌云县东方物业服务有限公司（以下简称东方物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告吴建华及其与原告高占凤共同委托诉讼代理人李华成，被告东方物业的委托诉讼代理人刘坠方、王运河到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴建华、高占凤向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿因物业服务管理不当造成原告房屋经济损失计人民币5万元（暂定待变更，以鉴定结论为准）；2.要求被告赔偿因房屋损害导致无法居住而必须产生的租房费用15000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，在灌云县伊山镇云山中路西侧金榜华府小区共同购买16幢3单元301室房屋并在装修后入住，该幢楼为高层居住褛，被告为该小区物业管理服务单位。2020年3月10日，原告有事全家外出，到2020年3月22日原告回家时，发现全部房间内都漫有深约4厘米的积水（水从原告室内往外漫至公用电梯)，室内相关地板、墙面、家具浸泡在水中，原告随即联系被告，被告到场检查后确定是因为底层下水道堵塞无法排水，水从底层往上漫，从原告房屋厨房的水池排水口漫上来流至室内,被告事后帮原告处理了室内积水，并将原告室内因被水浸泡损坏的地板撬掉、墙壁橱柜移除。因室内积水导致原告室内地面木地板、墙面、墙壁橱柜、电脑、木门等损坏，房屋无法继续居住，给原告造成了相应的经济损失，原、被告就赔偿数额未能达成一致意见。为了维护原告的合法权益，现诉请贵院依据相关法律规定,依法支持原告的诉讼请求。被告东方物业辩称，1.原告诉讼的财产损害与我公司不存在直接的因果关系，其诉讼请求不能成立。2.原告对自己的财产有责任进行合理的管理，即便长期不在家也要找适当的人管理。因此原告在本次纠纷中应当承担80%以上的责任。3.原告所居住的房屋楼层共有17层，3-17层住户公用（菜池排水）管道，经我公司查找原告房屋积水的原因是该公用管道形成。4-17楼（住户）是否存在使用管道排污有不当的地方，应当由原告方进行举证。4.本公司已经尽到定期清理、维护的管理责任，案涉小区的排污排水管网即沉沙井进行定期检查，不存在管理不当。原告（房屋积水）事情发生后，我方积极协助处理，采取了相应的措施，减少原告方的经济损失。因此，原告对我方诉讼，没有事实根据，请求依法驳回其诉讼请求。经审理查明，原告吴建华、高占凤系夫妻关系，是灌云县伊山镇金榜华府小区16幢3单元301室房屋的业主。原告吴建华、高占凤全家自2020年3月10日起因事外出一直未归，至2020年3月22日晚上十点钟左右，原告吴建华接到妻兄高建军的电话，对方告诉吴建华发现（吴建华）家门缝有水渗出已流到走廊里，打开门后发现（屋内）地面都是积水。吴建华便及时电话联系小区保安，东方物业的保安潘某接到电话后即赶到了吴建华家，通过查看发现水是从洗菜池的排水管道溢出，屋内地面布满积水。潘某亦就此况向物业相关负责人进行了汇报，时至当晚十二点左右，东方物业公司按排的工程部维修人员董某赶到现场检查管道堵塞情况。董某在潘某配合下，先对该楼幢北侧地面排污管道检查，经撬开污水井盖检查未发现堵塞情况，两人又到地下室（负一楼处）检查楼上厨房排水管，经用敲击听声音方式判断管道是堵塞的，破开管道后使用疏通工具疏通堵塞处，管道经疏通有水喷出后通畅，该水中夹带有面条、米粒等食材弃物。事发次日上午7时许，吴建华通过电话联系与东方物业洽谈如何处理屋内积水问题，其在与高建军电话沟通后，并在伊山镇昌河社区孙书记等参与下，为避免积水渗透造成房屋更多损失，由物业安排保洁人员将屋内受水浸泡的地板撬除，并将壁柜、床拆除垫高后进行排水。另查明，原告吴建华、高占凤共有的金榜华府16幢3单元301室房屋楼幢一共有17层，原告吴建华、高占凤的房屋在第3层，其楼上有14层住房（已入住13户业主），楼下一、二层为商铺房，该15户业主的厨房菜池排水管自第三层直通至地下室（负一楼）处转入地下排污管道，该管道本次事发前未发生过堵塞现象。原告吴建华、高占凤于事发后一个月左右时回到家中处理此事，经与东方物业公司就室内受损财产赔偿协商未达成意见，原告吴建华、高占凤诉至本院引发本案诉讼。庭审中，原告吴建华、高占凤认为排水管道堵塞系因东方物业公司管理不当造成，理由是，涉案排水管道系公共设施属于物业服务管理范围，被告作为物业管理服务，应当及时或者定期查看公共设施是否在正常范围，但是被告怠于管理致使管道多日堵塞向外漫水造成原告财产损失，被告对此应承担全部赔偿责任。虽然落水管道堵塞处在地下室，仍属于被告应当查看并排除堵塞物发生的范围；就原、被告双方在事发后所商讨的情况看，以及被告主动采取相关措施，被告将原告家室内地板撬除、壁柜拆除是基于双方事先商讨在被告愿意承担责任的前提下所作出的，也可以推定被告当时愿意承担赔偿责任。而东方物业公司则认为，我公司属于二级服务标准范围，即一年清掏一次下水道，三月检查一次，已出示的证据已证明我方尽到物业管理（二级标准以上），不存在原告所说的服务瑕疵；从原告诉求与所产生损害的因果关系看，溢水的位置是原告家洗菜池管道处，原告对此有不可推卸的责任，同时原告家洗菜池所产生的堵塞物是包含原告及其楼上面所有住宅户在使用过程中不当形成，这个因果关系不属于被告服务的范围，这是一起典型的侵权案件，原告应向侵权人主张权利。再查明，2012年3月16日，东方物业公司（乙方）与连云港丽城置业有限公司（甲方）签订《灌云金榜华府小区前期物业管理服务合同》，该合同系就甲方选聘乙方对灌云金榜华府小区提供前期物业管理服务事宜所签订。合同第二章“服务内容与质量”约定：在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务内容有共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管等；保洁服务在物业管理区域内，公共雨、污水管道每年疏通一次，保持畅通等。目前，东方物业公司是按《市区普通住宅小区物业公共服务等级标准》的二级内容服务。东方物业公司于2020年度2月28日、3月24日、6月16日对小区排水管网检查清掏、疏理管道等。以上事实，除当事人陈述一致外，另有原告举证的不动产权证（复印件）、照片；有被告举证的照片（查找管道堵塞原因）、前期物业管理服务合同、连云港市物业服务管理收费实施办法附件市区普通住宅小区物业公共服务等级标准、公共设施设备维护保养工作检查情况登记表及排污管网清查照片、证人董某及潘某的出庭证言等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案系原告吴建华、高占凤因房屋厨房洗菜池排水管道堵塞，导致污水返冒被淹，使其财产遭受损失而引发的诉讼，而该排水管道是原告及其楼上14户业主共用。本次事件经被告东方物业公司及时排查及疏通管道，确定堵塞部位位于负一楼上方排水管道，堵塞物为面条、米粒等食材弃物，原告吴建华、高占凤对此不持异议，本院予以确认。案涉负一楼上方的排水管道未进入业主专用范围，不属于个别业主专有，是由固定的部分业主使用，但不能因此将其排除在共用设施设备范围之外，故应将其界定为物业共用设施设备。从疏通管道所见的堵塞物分析，可以说明堵塞是由使用该管道的业主造成，同时物业服务企业也有提供恰当的物业服务的合同义务。对此，原告可以选择起诉业主承担侵权责任，也可以基于物业服务合同起诉物业公司承担违约责任。现原告选择违约之诉，本案立案时定性为财产损害赔偿纠纷，与原告所诉的法律关系不符，应予变更。本案原告吴建华、高占凤是灌云金榜华府小区业主，《灌云金榜华府小区前期物业管理服务合同》对其与被告东方物业公司均具有约束力。根据合同约定，东方物业公司不仅需要在共用设备设施发生故障时予以维修，亦需在日常的物业服务中对公共设备设施尽到合理的养护、管理义务。那么，被告东方物业公司是否尽到合理的养护、管理义务。本院认为，判断被告东方物业公司是否尽到合理的养护、管理义务，应以合同及《市区普通住宅小区物业公共服务等级标准》作为主要依据。被告东方物业公司的公共服务等级标准为二级，按物业服务合同约定及物业公共服务等级标准的要求，应每年疏通一次公共雨、污水管道，保持畅通。经查实，案涉排水管道在本次事件之前未曾发生堵塞现象，究其本次堵塞的原因，无法确定堵塞物是该单元的哪户业主造成，何时发生堵塞是不可预见的，且堵塞处的排水管道位置存在特殊性。而东方物业公司的保养维护义务，应为一般意义上的合同义务，只要对小区公共部位的雨、污水管道尽到了正常保养维护即可。归至本案，东方物业公司对涉案小区公共雨、污水管道进行清掏疏通的事实，举出证据佐证，证明其不存在违约行为，已履行了保养维护义务。原告对此不予认可，但提交的证据不能证明自已的主张，亦未能举出反驳证据。原告的主张是苛求东方物业公司对于排水管道的隐蔽性部位（墙内）也予以清掏疏通，此无现实性可言，也过于苛该。现东方物业公司在排水管发生堵塞的情况下，及时组织排查、疏通，亦尽到了对共用部位的及时维修义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，故原告的诉讼请求于法无据,本院不予支持。关于被告将原告家室内地板撬除、壁柜等拆除的争议事项，是双方事发后基于商讨为清除积水的结果，争议内容与本案不是同一法律关系，本案中不予理涉。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:驳回原告吴建华、高占凤的诉讼请求。本案案件受理费525元（减半收取），由原告吴建华、高占凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。审判员  汤锦军二〇二〇年十月九日书记员  周岚岚法律条文及上诉须知附录一、附法律条文《中华人民共和国合同法》第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二：上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。