湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1730号上诉人（原审被告）湖南润兰房地产开发集团有限责任公司，住所地怀化市经开区润兰路2号5楼1号，统一社会信用代码：91431200753354145J。法定代表人向懿，该公司董事长。委托诉讼代理人赵时运（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）薛思，女，汉族，1991年9月18日出生，住湖南省怀化市鹤城区。委托代理人谢齐（特别授权），湖南宏峰律师事务所律师。上诉人湖南润兰房地产开发集团有限责任公司（以下简称“润兰房产公司”）因与被上诉人薛思商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2020）湘1202民初2767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。润兰房产公司上诉请求为：1、撤销原判，并依法改判上诉人不承担逾期交房违约金；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人已在一审提供证据证明刘永忠购买的15幢A单元2907号商品房与被上诉人薛思所购房屋为同一套房屋，刘永忠系本案利害关系人，对涉案房屋享有权利，在其未同意或者放弃诉讼权利的情况下，被上诉人薛思单独对涉案房屋主张权利不符合法律规定。本案系政府拆迁工作滞后，导致小区延期交房。上诉人早在2016年3月1日向被上诉人发出《交房通知书》，但被上诉人未在约定期限内接收房屋，根据补充协议约定，应视为上诉人已经交房。被上诉人于2020年4月26日才缴纳维修基金和契税，上诉人有权拒绝交房。一审判决上诉人承担逾期交房违约金不当。一审事实不清，判决前后矛盾。特提起上诉。薛思二审答辩称：原审判决事实清楚，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。薛思向一审法院所提诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金48,721.9元（暂计算至2020年5月18日），并以已付房款444,543元为基数，按日万分之一为标准计算违约金直至实际交房之日止，2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月30日，被告与案外人刘永忠签订了房号为15号楼Ａ单元2903号的《润兰˙上城认购书》，而2014年2月16日，又跟原告签订了15号楼Ａ单元2907号的合同确认单（注明由2903号房变更为2907号房），并于2014年2月18日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于怀化市鹤城区，房屋总价款444543元。被告应在2015年7月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如遇特殊原因“…2、政府行为导致的逾期…”，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房；由于被告原因逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订《补充协议》约定：原告须在被告发出交房通知或交房公告注明的交付使用日期内来收房，拒不来收房的视为验收合格，房屋的风险责任由原告承担；原告未付清房款、有关税费，被告有权拒绝交房，无须承担延期交房违约责任。合同签订后，原告按约支付了购房款，2016年3月1日，被告在商品房入户门上张贴了《交房通知书》，通知其来收房，但原、被告至今未办理收房手续。原告于2020年4月26日缴纳了维修资金和契税。2018年12月20日，怀政办发(2018)35号《怀化市城区国有土地上房地产项目办证历史遗留问题处理办法》第六条(新建商品房转移登记)规定：纳入遗留问题处理范围的项目办理房屋所有权转移登记需提交下列材料(……契税完税凭证，房屋维修资金交纳凭证……),2019年9月2日，怀房处联办(2019)16号《关于2019年新增处遗办证项目的通知》将本案所涉建设工程项目纳入处遗范围。2019年11月4日,被告代为原告办理好了所购商品房的不动产权证。被告原名为怀化润兰房地产开发有限责任公司，2017年4月24日在工商行政部门更名为湖南润兰房地产开发有限责任公司，2017年5月2日又更名为湖南润兰房地产开发集团有限责任公司。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方互为合同相对人，均应严格履行合同约定的义务及承担相应违约责任。根据原、被告提供的《商品房买卖合同》及涉案房屋的不动产情况证明表，可知该涉案房屋为原告薛思单独所有与刘永忠无关，故被告抗辩原告诉讼主体不适格没有事实和法律依据，本院不予支持。被告在原告所购商品房入户门上张贴的《交房通知书》，但未向本院提供该房经验收合格的相关证据，因此，被告认为该通知就是具体交房时间的答辩理由，本院不予支持。原告是否交纳契税、物业专项维修资金，与被告履行交房的义务不具有履行利益上的牵连性，被告据此抗辩延期交房没有法律依据，本院不予支持。被告于2019年11月4日为原告所购商品房代办理好了不动产权证的事实,足以说明案涉商品房具备了交房条件。合同约定被告应当在2015年7月31日前交房给原告，被告逾期交房的违约事实已经客观存在。现原告考虑到诉讼时效问题，主张被告承担自起诉之日起倒推三年的违约金，及按总房款日万分之一的标准支付逾期交房违约金，该两项请求系对其诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。因此，被告的违约期限为2017年6月4日起至2019年11月4日止共计883天，被告应向原告支付逾期交房违约金39，253元［444,543元×0.1‰×883天］，原告的其他诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司支付原告薛思逾期交房违约金39,253元，于本判决生效后10日内付清;二、驳回原告薛思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取509元，由被告湖南润兰房地产开发集团有限责任公司承担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应严格履行合同约定的义务及承担相应违约责任。根据双方当事人提供的《商品房买卖合同》及涉案房屋的不动产情况证明表，可知该涉案房屋为薛思单独所有与刘永忠无关，故上诉人所提刘永忠与本案所涉房屋存在利害关系的上诉理由不能成立。上诉人在被上诉人所购商品房入户门上张贴的《交房通知书》，但未提供该房经验收合格的相关证据，因此，不能认定上诉人张贴该通知的时间就是具体交房时间。被上诉人是否交纳契税、物业专项维修资金，与上诉人履行交房的义务不具有履行利益上的牵连性，不能作为上诉人延期交房的正当理由。上诉人于2019年11月4日为被上诉人所购商品房代办理好了不动产权证的事实,足以说明案涉商品房具备了交房条件。合同约定上诉人应当在2015年7月31日前交房，但上诉人未按此约定时间交房，上诉人逾期交房的违约事实已经客观存在，应承担逾期交房违约责任。原一审根据上诉人的逾期交房时间、按被上诉人所付房款金额的万分之一比例确定上诉人应承担的逾期交房违约金并无不当。上诉人所提其未违约、不应承担逾期交房违约金的上诉主张及理由不能支持。综上，湖南润兰房地产开发集团有限责任公司的上诉请求不能成立，依法不予支持；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1018元，由湖南润兰房地产开发集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年十月十三日书记员  戴蚁玲