天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3338号上诉人（一审被告）：零号公寓管理（天津）有限公司，住所地天津市和平区南市街禄安大街与清和大街交口天汇雅苑5号楼底商。法定代表人：刘安虎，总经理。委托诉讼代理人：高宝友，男，该公司职员。被上诉人（一审原告）：赵静，女，1979年9月30日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：莫爱华，天津融诺律师事务所律师。上诉人零号公寓管理（天津）有限公司因与被上诉人赵静房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初2950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。零号公寓管理（天津）有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2．两审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在2020年1月15日后未向被上诉人支付租金，被上诉人与上诉人的财务人员沟通，上诉人主动讲明情况请求谅解，给予时间延迟支付租金，但遇到疫情，导致上诉人无法工作，拖欠租金情有可原。上诉人在接到复工通知后，积极组织人员催缴租客房租。上诉人不存在恶意违约的行为，且被上诉人多年未支付等额发票。赵静辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。赵静向一审法院起诉请求：1．判令解除赵静与零号公寓管理（天津）有限公司于2017年6月16日签订的《房屋租赁合同》；2．判令零号公寓管理（天津）有限公司立即腾空位于天津市南开区××路××号房屋并交付于赵静；3．判令零号公寓管理（天津）有限公司按照月租金4050元的标准向赵静支付自2020年1月16日至实际腾房之日止的租金；4．判令零号公寓管理（天津）有限公司按照日租金2%的标准向赵静支付自2019年12月13日起至实际付清租金之日止的滞纳金；5．判令零号公寓管理（天津）有限公司支付赵静自2020年7月1日始至实际腾房之日止的物业费（按照每月159.4元的标准）；6．判令零号公寓管理（天津）有限公司支付赵静2019年度暖气费1894.65元；7．诉讼费用由零号公寓管理（天津）有限公司负担。一审诉讼期间，赵静自愿撤回第4项诉讼请求。一审法院认定事实：涉诉房屋位于天津市南开区××路××，产权人为赵静赵静，房屋建筑面积为106.25平方米；2017年6月16日，赵静（甲方、出租方）与零号公寓管理（天津）有限公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，其中载明：甲方提供乙方代理出租的房屋坐落于天津市南开区××路××室××厅，建筑面积共计106.25平方米，房屋产权号：104020823054，甲方交由乙方出租房屋的委托期限为6年，自2017年6月16日起，至2023年6月15日止，……乙方按照合同规定向甲方交纳房屋租金，每月房屋租金总计金额为人民币3850元，……甲方同意将首年第4-6个月（90天）作为装修期和免租期，第二年第4-6个月（90天）作为免租期，……免租期内，乙方不向甲方支付房屋租金，房屋租金支付方式为按季度支付，首次付款日期为合同签订3日内将3个月的房屋租金支付给甲方，之后每次支付租金提前3天，具体支付如下：……第三年第一、二、三、四季度房屋租金均为每季度12150元……委托期内的水费、电费、燃气费、电话费、卫生费、有线电视费，由乙方或其代理出租的客户承担，供暖初装费、有线电视费初装费等规定由房屋所有人缴纳的其他费用，不因使用情况而发生变化的费用由甲方自行承担，委托期内的物业费由甲方向物业缴纳，并且索要正规收据和发票提供给乙方，乙方按季度随租金支付方式向甲方缴纳，委托期内的暖气费由甲方向供暖公司缴纳，并且索要正规收据和发票提供给乙方，乙方随租金一次性向甲方缴纳；乙方代理出租的客户没有按照本合同规定缴纳房屋相关费用的，乙方承担连带缴纳责任，甲方没有按本合同规定缴纳房屋相关费用，影响乙方及乙方代理客户正常使用房屋时，乙方有权代缴，代缴费用从应交付甲方的房租中扣除；……乙方就本项房屋代理出租作（做）出如下承诺：并承担因不遵守承诺所引起的一切法律责任，赔偿影响本合同履行所造成的损失：依照本合同约定按期足额支付房屋租金，……违约责任：……乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须按日租金额2%向甲方支付滞纳金，乙方逾期超过15天，甲方有权单方面解除合同，并不承担违约金，乙方需把逾期日对应租金交付甲方，委托期内，乙方无故解除合同，应按照本合同规定月租金额的两倍向甲方支付违约赔偿金……。上述合同签订后，零号公寓管理（天津）有限公司按照合同的约定向赵静支付租金，一审庭审中经双方确定，零号公寓管理（天津）有限公司向赵静支付租金至2020年1月15日，后未再向赵静支付租金。赵静与零号公寓管理（天津）有限公司签订《房屋租赁合同》后，零号公寓管理（天津）有限公司于2019年6月11日与案外人吴阳阳签订了《天津市房屋住宿合同》，将涉诉房屋出租给了案外人吴阳阳，租赁期限自2019年6月10日至2020年6月9日止，共计12个月，租金为4400元/月。一审法院另查明，赵静提交了缴纳物业费用的票据，上显示涉诉房屋每月物业费应为159.4元（1.5元/平米/月×106.25平方米），赵静陈述零号公寓管理（天津）有限公司缴纳涉诉房屋物业费用至2020年6月30日，零号公寓管理（天津）有限公司对此不持异议。一审法院再查明，赵静向相关部门缴纳了2019-2020年度采暖费1894.65元，赵静表示该费用发生在委托期间内，按照合同约定，应由零号公寓管理（天津）有限公司承担。一审法院认为，赵静与零号公寓管理（天津）有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法真实有效，一审法院予以确认。合同签订后，赵静将涉诉房屋交予零号公寓管理（天津）有限公司，然零号公寓管理（天津）有限公司未按照合同的约定按时足额向赵静支付租金，已构成违约，因此赵静要求解除合同，符合法律的规定及合同的约定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，赵静与零号公寓管理（天津）有限公司签订的《房屋租赁合同》解除后，零号公寓管理（天津）有限公司占有使用房屋无事实及法律依据，故赵静有权要求零号公寓管理（天津）有限公司腾空涉诉房屋并返还给赵静，因此对于赵静的该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于零号公寓管理（天津）有限公司向赵静给付租金等款项一节，经赵静与零号公寓管理（天津）有限公司双方共同确认，零号公寓管理（天津）有限公司向赵静支付租金至2020年1月15日，后未再支付租金，故零号公寓管理（天津）有限公司应按照合同的约定向赵静支付自2020年1月16日始至实际腾房之日止的租金，标准应为每月4050元（12150元/季度÷3）；按照《房屋租赁合同》之约定，赵静要求零号公寓管理（天津）有限公司按照每月159.4元的标准向其支付自2020年7月1日始至实际腾房之日止的物业费用，符合法律的规定及合同的约定，一审法院予以支持；因2019-2020年度供暖期系在委托期间内，按照合同的约定，此项费用应由零号公寓管理（天津）有限公司负担，现赵静已向相关部门缴纳该笔费用并提供正规发票，因此赵静要求零号公寓管理（天津）有限公司向其支付该笔费用的诉讼请求，一审法院予以支持。关于零号公寓管理（天津）有限公司抗辩其因年底资金紧张及疫情原因无法向赵静支付房屋租金一节，一审法院认为，2020年1月15日后零号公寓管理（天津）有限公司再未向赵静支付过租金，该时间系发生在新冠肺炎疫情之前，即零号公寓管理（天津）有限公司违约在先，疫情发生在后，零号公寓管理（天津）有限公司不能履行合同的原因并非仅因疫情所致，而零号公寓管理（天津）有限公司的资金困难导致其支付能力不足不能作为其履行合同的阻却事由，因此零号公寓管理（天津）有限公司的该项抗辩意见，一审法院不予采信。一审法院判决：一、确认赵静与零号公寓管理（天津）有限公司于2017年6月16日签订的《房屋租赁合同》解除；二、判决生效之日起十五日内，零号公寓管理（天津）有限公司腾空位于天津市南开区××路××号房屋并交还赵静；三、判决生效之日起十五日内，零号公寓管理（天津）有限公司按照月租金4050元的标准向赵静支付自2020年1月16日起至实际腾房之日止的房屋租金；四、判决生效之日起十五日内，零号公寓管理（天津）有限公司按照每月159.4元的标准向赵静支付自2020年7月1日起至实际腾房之日止的物业服务费；五、判决生效之日起十五日内，零号公寓管理（天津）有限公司向赵静支付2019年-2020年度采暖费1894.65元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，减半收取计97.5元，由零号公寓管理（天津）有限公司负担，于判决生效之日起十五日内直接给付赵静。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法真实有效。合同签订后，被上诉人将涉诉房屋交付上诉人，上诉人应按照合同的约定按时足额向被上诉人支付租金。2020年1月15日后上诉人再未向被上诉人支付过租金，该时间系发生在新冠肺炎疫情之前，即上诉人违约在先，疫情发生在后，上诉人不能履行合同的原因并非仅因疫情所致，而上诉人提出资金困难导致其支付能力不足不能作为其不履行合同的事由，故上诉人的上诉主张，本院不予采信。综上所述，零号公寓管理（天津）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费195元，由零号公寓管理（天津）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康 艳审判员 姜纪超审判员 张玉洁二〇二〇年十月十二日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……