江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初7969号原告（申请执行人）：顾洪才，男，汉族，1956年3月3日生,居民，住涟水县。委托诉讼代理人：罗景萍，女，1957年10月18日出生，汉族，居民，住涟水县，系顾洪才妻子。被告（案外人）：朱玉平，女，1974年12月2日出生，汉族，居民，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：朱全松，男，1948年10月9日出生，汉族，居民，住淮安市清浦区，系朱玉平父亲。被告（被执行人）：朱全省，男，汉族，1964年9月12日出生，居民，住涟水县，现在江宁监狱服刑。原告顾洪才诉被告朱玉平、朱全省执行异议之诉一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告顾洪才及其委托诉讼代理人罗景萍、被告朱全省到庭参加诉讼、被告朱玉平经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾洪才向本院提出诉讼称，2018年11月13日，涟水县人民法院对原告与被告朱全省民间借贷一案作出（2018)苏0826民初6494号民事判决：被告朱全省于判决生效后十日内归还原告借款22089元及利息20000元。案件受理费减半收取2457元，由被告朱全省负担。在原告申请执行上述案件过程中，被告朱玉平于2019年11月21日，对位于涟水县房屋执行标的提出异议。涟水县人民法院于2019年12月2日作出（2019)苏0826执异125号裁定书，中止对位于涟水县房屋的执行。被告朱玉平称2018年8月31日出资15万元取得涉案房屋的所有权，无事实和法律依据。即使签订买卖合同和支付房款15万元是事实，涉案房屋没有办理产权变更登记，也没交付给被告朱玉平，被告朱玉平在涉案房屋被查封前没有合法占有。即使如被告朱玉平所述，涉案房屋是2018年9月1日签订房屋买卖合同，并且还在涉案房屋中居住过一段时间，那么至2018年12月14日被告朱全省被刑事拘留3个多月的这段期间内，被告朱玉平未去办理过户登记，系怠于行使权利，也应当认定系被告朱玉平自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告朱玉平对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。请求：准予对位于涟水县房屋的执行。被告朱玉平向本院递交答辩状称，2018年9月1日朱玉平与朱全省签署房屋买卖合同是合法有效的，该房屋是2018年9月29日被查封，证明合同在前查封在后。2018年9月2日前朱玉平付清15万元购房款，朱全省出具了收条，此款用于归还沈某,4欠款，有沈某,4收条，有银行流水与相关证据证明。2018年9月2日，朱全省将房产证、钥匙、水电费卡交给朱玉平，证明朱玉平已实际拥有房屋。2018年9月3日，朱玉平与朱全省到不动产交易中心办理产权变更登记，需补交7万多元相关费用，当时朱玉平携带资金不足，未成功办理。当天朱玉平接到单位电话，要回单位执行任务，就把房产变更登记一事耽误了，同时朱全省在9至11月份多次请假外出就医，而到9月29日该房屋就被查封，因此未能在此期间及时过户，不是原告所说的在三个多月期间不去办理过户手续。综上所述，朱玉平拥有的安东人家4号楼304室房屋完全是合法的，请求人民法院予以支持。被告朱全省辩称，因为当时朱全省欠外面不少钱，2018年9月初，就把安东人家304房屋卖给侄女朱玉平，房屋卖15万元，当时钱转账过来还给一个姓沈的亲戚，大名记不清。当时准备去过户的，因为是经济适用房，过户费要6、7万元，朱玉平带钱不够，后来单位通知朱玉平回去，朱玉平就回上海上班了，就拖下来了没有过户。2018年9月底，再准备过户的时候发现房屋已经被顾洪才保全，没法过户，2018年12月14日，朱全省就被逮捕了。经审理查明，2018年11月13日，本院对顾洪才与朱全省民间借贷纠纷一案作出(2018)苏0826民初6494号民事判决：被告朱全省于判决生效后十日内归还原告顾洪才借款220890元及利息20000元。案件受理费减半收取2457元，由被告朱全省负担。2018年9月29日，本院根据顾洪才的申请，立案强制执行，案号为（2018）苏0826执保456号。同日，本院向涟水县不动产登记中心发送（2018）苏0826执保456号协助执行通知书，要求协助查封朱全省所有的位于涟水县房屋（Ｌ2××89号）。2018年10月8日，本院作出（2018）苏0826执保456号执行告知：顾洪才与朱全省财产保全一案，本院在执行（保全）过程中于2018年9月30日依法查封了被执行人的安东人家4号楼304室房屋（Ｌ2××89号）财产。案外人朱玉平对本案执行标的提出异议后，本院于2019年12月2日作出（2019）苏0826执异125号执行裁定，中止对位于涟水县房屋的执行。另查明，2018年8月31日，被告朱全省出具收条一张，载明：收到朱玉平购房款15万元（安东人家4号楼304室），收款人朱全省，2018年8月31日。2018年9月1日，案外人沈某,4出具收条一张，载明：收到朱玉平替朱全省还款15万元，注（现金10万元，转账5万元），收款人沈某,4，2018年9月1日。2018年9月1日，被告朱全省作为甲方与被告朱玉平（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同载明：甲方将位于涟水县房屋出卖给乙方，房产证号涟城字第××号，房屋建筑面积71平方米，普通装修，房屋出售总价为15万元；甲方欠乙方15万元，甲方同意将安东人家4号楼304室房屋冲抵甲方欠乙方借款，并一次结清。甲方确认乙方已由2018年8月31日从中国工商银行汇款15万元到乙方账户（中国工商银行淮安市浦东支行，接收卡号尾号4265，冲抵房款）；甲方必须保证不得将此套房屋再转卖他人，保证此房屋无其他债权纠纷；甲方有义务积极配合乙方办理出售房屋产权过户手续，房屋过户所产生的相关税费由甲乙双方各自承担；房屋物品均为赠品；本协议签订后一个月内办理房屋交接手续。在被告朱玉平提供的淮安浦东支行借记卡账户历史明细清单中载明：2018年8月31日，朱*平向卡号尾号为4265的银行账户上汇款15万元。同日，卡号尾号为4265的银行账户支出四笔5000元。2018年9月1日，卡号尾号为4265的银行账户支出四笔5000元，向沈*学转账一笔50000元。2018年9月2日，卡号尾号为4265的银行账户向周*平转账一笔50000元，支出两笔5000元。2020年9月15日，本院组织原告顾洪才与被告朱玉平进行庭前证据交换。被告朱玉平的委托诉讼代理人朱全松提交下列证据：1、朱玉平与朱全省签订的房屋买卖合同一份。2、沈某,4收据、朱全省收据和银行对账单、周某,4的提款单。3、朱全松、周某,4、沈某,4出具的《关于朱玉平替朱全省还款情况的证明》一份。4、房产证、水卡、电卡。朱全松陈述：涉案房屋原来是朱全省抵给沈某,4的，因为涉案房屋是安置房，沈某,4不想要，朱全省就和朱玉平商量，朱玉平出15万元将房子买来了，15万元给了沈某,4。原告对上述证据发表质证意见如下，对被告提供的上述证据除去水电费有异议外，其他都不可能是假的，他们都是直系亲属关系。水、电卡以及房屋钥匙在朱玉平处，不能证明房屋就卖给朱玉平，因为朱玉平父亲与朱全省是亲兄弟，他们是特殊的亲属关系。朱玉平是否在涉案房屋内居住过一段时间，不能仅凭其单方陈述，因是在职人员，居住在涟水不上班应当有单位手续，据了解，在查封前后房屋就没有人居住，朱玉平如居住一段时间，水电费应该有明显变化，水电费确实发生明显变化，再结合其在单位未上班的相关证明，才能确认其居住过，否则是不能认定的。正常的房屋买卖是签订合同再付款，而本案不是，朱玉平所称的购房款是没有直接付给朱全省，有违常规。按朱玉平本人陈述，没有办理房屋过户登记是因为自己身上带的钱不够，房屋买卖后到朱全省刑事拘留3个多月时间，朱玉平没有办理过户，是买受人的自身原因。在2020年9月24日庭审中，被告朱全省对上述证据发表质证意见如下，合同是朱全省跟朱玉平签的，收据、买房款收据是真的，对银行对账单、周某,4的提款单、联合证明、房产证、水卡、电卡均无异议，现在房产证、水电卡都在朱玉平手里，房子卖给朱玉平后这些东西都给她了。钱不是直接转给朱全省的，当时朱全省欠外面钱比较多，不可能直接转给朱全省，记不清具体转给朱全省家谁的。当时准备办房产证的，到大厅说经济适用房办证要6、7万元，侄女没有那么多钱就没有及时办，后来单位说有急事，让她回去了。在庭前证据交换过程中，证人沈某,4证明：朱全省与沈某,4母亲是表姐妹，卷宗中还款情况证明及收条上字是沈某,4签的。收条是打给一个女的，具体名字记不清楚了。朱全省在2018年4月份左右向沈某,4借款18.8万元，沈某,4要了几次没要到，沈某,4打电话给亲戚，说朱全省钱没给，要用房子抵，房子在，沈某,4中午到朱全省那里把钥匙和房产证拿来，之后就将锁换了。沈某,4找朱全省过户，到行政大厅2楼打听过户手续，经济适用房要补交国家67000元左右，拿不出那么多钱来，正好朱玉平要拿15万元说房子给她。沈某,4刚好缺现金，就说15万元给沈某,4，另外3万多元就不要了。2018年8月31日朱玉平和沈某,4谈这个话，9月1日下午沈某,4把房产证和钥匙给朱玉平，朱玉平在中联壹城银行提钱给沈某,4，当时朱玉平没有身份证，一次只能提2万元，后来又到城南加油站南边农行拿了7万元现金给沈某,4。9月2日下午朱玉平又从银行转账5万元，拿了1万元给我，总共给我15万元。朱全省当时没参加，找不到他人。朱全省还差沈某,43万多元，沈某,4不要了，就当赌输了。朱玉平7万元现金，不是从银行取的，是朱玉平从她家亲戚那里拿的，在农行那里拿的。现在房子和沈某,4没有关系。原告对证人沈某,4证言发表质证意见为，证人沈某,4陈述都是假的，他连人名字都不知道，人名是朱全松告诉他的。证人说到大厅打听房产证，明明是朱玉平去的，他说和他家属去的。被告朱玉平委托诉讼代理人朱全松对证人沈某,4证言发表质证意见为，沈某,4说的是实事求是的，但有的人名字和具体细节他记不清。朱全省亏他18万元，他拿到15万元，事情过去了他就记不得了。沈某,4为什么到行政大厅去问，是因为当时朱全省准备把房子给他抵15万元，他询问，还需要交六、七万元，然后他就不要了，之后朱全省找到朱玉平商量，让朱玉平出15万元将房子买下来，朱玉平同意了，因为朱玉平老家也在涟水，买个房子以后有个根，所以朱玉平就将房子买下来。买下来之后，大概隔了一天，准备去过户，之前是沈某,4去打听问的，朱玉平并不知道。然后朱玉平去问的时候，当时没带那么多钱，后来就回去了。当天晚上部队来电话有任务，朱玉平就回去了，然后就来不及过户了。后来到了国庆节后，朱玉平又回来了，就到涉案房屋将房子打开看看，发现房子可以住，房子里面家具都有，就在房子住了一段时间。10月份朱玉平又去行政大厅问，行政大厅说9月29日房子被查封了，没法过户。被告朱全省对沈某,4证言没有异议。在庭前证据交换过程中，证人周某,4证明：卷宗内还款情况说明上的字是周某,4写的，取款凭证也是周某,4的。2018年8月31日下午大概4点多，朱全省找周某,4，说急用钱，从周某,4处临时借7万元，第二天就还，周某,4就拿卡到城南农业银行提了7万元现金，将现金给了沈某,4。给沈某,47万元现金时，周某,4在场。朱全省以前是周某,4姐夫，不认识沈某,4。朱全省说临时借一下，提到房子的，具体记不得了，朱全省在第二天或第三天归还给周某,47万元。是朱全省陪同沈某,4去的，钱也是朱全省还的。原告对证人周某,4证言发表质证意见为，是真实可靠的，对周某,4证言没有异议。被告朱玉平委托诉讼代理人朱全松对证人周某,4证言发表质证意见为，对周某,4证言没有意见。在庭前证据交换过程中，原告对被告朱玉平身份为现役军人没有异议。被告朱全省对周某,4证言没有异议。被告朱玉平委托诉讼代理人朱全松提供的涟房权证涟城字第××号房屋所有权证载明：房屋所有人周玉平，朱全省，共有情况共同共有，房屋坐落安东人家4幢304室，登记时间2011年3月13日，房屋性质经济适用房，规划用途住宅，建筑面积70.15㎡，套内面积59.43㎡。2018年7月30日，周玉平与朱全省协议离婚，约定位于涟水县所有。2019年7月29日，本院受理周玉平诉朱全省离婚后财产纠纷一案，周玉平请求撤销离婚协议中对位于涟水县所有的分割约定。2019年10月17日，本院作出（2019）苏0826民初5600号民事判决，驳回周玉平的诉讼请求。2018年12月14日，被告朱全省因涉嫌犯诈骗罪被刑事拘留，2019年9月29日，本院作出（2019）苏0826刑初69号刑事判决书，被告朱全省因犯诈骗罪，被判处有期徒刑七年六个月。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。”本案中，案外人朱玉平主张涉案房屋归其所有，请求排除对涉案房屋的执行，应当对其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担相应举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院于2018年9月29日向涟水县不动产登记中心发送（2018）苏0826执保456号协助执行通知书，查封朱全省所有的位于涟水县房屋（Ｌ2××89号）。被告朱全省与被告朱玉平于2018年9月1日签订房屋买卖合同，房屋买卖合同签订在人民法院查封之前；涉案房屋为普通装修，在签订房屋买卖合同后，被告朱全省将涉案房屋的房产证、钥匙、水卡、电卡和房屋内物品等全部交给了被告朱玉平，表明被告朱玉平在人民法院查封之前已合法占有该不动产；被告朱玉平通过他人账户向被告朱全省支付购房款15万元，被告朱全省用该15万元冲抵了案外人沈某,4的借款，有朱全省的收条、沈某,4的收条、银行转账、取款清单和证人沈某,4、周某,4的证言证实，被告朱玉平已经支付了全部购房款。涉案房屋性质为经济适用房，办理产权过户登记时，需要缴纳一定数额的土地出让金。被告朱玉平、朱全省均陈述，在签订房屋买卖合同后，就到房屋登记机构准备办理过户手续，当时因被告朱玉平所带资金不足未能办理，次月初从部队回来后，再去办理过户登记时，发现涉案房屋已被人民法院查封。买受人朱玉平有向房屋登记机构申请变更登记和向出卖人朱全省提出办理过户登记请求的积极行为，在签订房屋买卖合同后较短时间内，涉案房屋被人民法院查封，导致买受人朱玉平无法办理产权变更登记手续。综上所述，被告朱玉平对位于涟水县房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告请求准予对位于涟水县房屋执行的理由不能成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告顾洪才的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告顾洪才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××50）审 判 长  姜怀友人民陪审员  张 煦人民陪审员  谢秀金二〇二〇年十月十日书 记 员  周慧文附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。