湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初8459号原告：湖南省农业信贷融资担保有限公司，住所地湖南省长沙市天心区城南西路一号财政厅综合楼19、20楼。法定代表人：唐政，董事长。委托诉讼代理人：罗元芝，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗湘波，湖南联合创业律师事务所律师。被告：秦培艳，女，1986年10月8日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。被告：杨知凤，女，1977年3月2日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：彭辉，湖南杰联律师事务所律师。原告湖南省农业信贷融资担保有限公司（以下简称农信公司）与被告秦培艳、杨知凤执行异议之诉一案，本院于2020年8月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农信公司委托诉讼代理人罗元芝、被告杨知凤及其委托诉讼代理人彭辉到庭参加诉讼。被告秦培艳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告农信公司向本院提出诉讼请求：1、继续查封被告秦培艳名下位于永州市冷水滩区西侧（凤凰大厦）1306Ｂ室房屋（以下简称案涉房屋）；2、恢复对案涉房屋的执行。事实及理由：被告秦培艳、杨知凤虽就案涉房屋签订买卖合同，但其提交的证据不足以证明其支付了全部房款，且案涉房屋未过户至被告杨知凤名下，被告杨知凤本身具有过错，故被告杨知凤不符合排除执行的有关规定，其权利不足以对抗申请执行人农信公司，本院（2020）湘0103执异85号执行裁定书事实认定错误，故提起本诉，酿成纠纷。被告杨知凤辩称：1、被告秦培艳、杨知凤在本院查封案涉房屋前已签订合法有效的房屋买卖合同并支付首付款13万元；2、案涉房屋一直由被告杨知凤占有使用；3、因案涉房屋尚有按揭未还清，故暂时无法过户；4、被告杨知凤的权利足以排除执行，请求驳回原告农信公司诉请。被告秦培艳未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告秦培艳未到庭应诉，视为对自身诉讼权利的放弃。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告农信公司与被告秦培艳、秦月英、王出生、永州宜农种养专业合作社追偿权纠纷一案，本院于2019年4月10日作出（2019）湘0103民初1286号民事判决：被告秦培艳向原告农信公司偿付代偿款325213.18元；被告秦培艳向原告农信公司支付资金占用费及违约金（以325213.18元为基数，按月利率2%的标准，从2018年12月13日起计算至实际偿付之日止）。判决生效后，原告农信公司向本院申请执行，本院于2019年8月28日作出（2019）湘0103执2631号民事裁定，裁定冻结、扣划被执行人秦培艳、秦月英、王出生、永州宜农种养专业合作社的银行账户存款393467元或查封、扣押其价值相当的财产。同年9月16日，本院查封案涉房屋。被告杨知凤获悉后向本院提出执行异议，本院作出（2020）湘0103执异85号执行裁定，裁定解除对案涉房屋的冻结手续，中止对案涉房屋的执行。原告农信公司不服该裁定，提起本诉，酿成纠纷。另查明，2017年5月4日，案涉房屋办理抵押登记，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司永州市分行（以下简称邮储银行）。2018年10月8日，被告杨知凤与被告秦培艳签订《按揭房买卖合同》，约定被告秦培艳将案涉房屋转卖给被告杨知凤，转让价格为23万元，首付款13万元，月供853.22元，本合同签订之日起下个月，由被告杨知凤按《个人购房借款合同》向银行支付月供，案涉房屋能够办理过户手续时，被告秦培艳应提前清偿按揭，办理解押手续，被告秦培艳应保证案涉房屋除银行按揭外无任何抵押担保及瑕疵。2018年10月8日，被告秦培艳向被告杨知凤出具收条，载明今收到杨知凤交来购房款现金13万元。被告杨知凤在购买案涉房屋时，有关按揭尚未还清，剩余按揭款现一直由被告杨知凤向银行归还，有关抵押一直未解除。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告杨知凤与被告秦培艳虽在本院查封案涉房屋之前签订《按揭房买卖合同》，但案涉房屋一直处于抵押状态，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。被告秦培艳在转让案涉房屋时，未经抵押权人邮储银行书面同意，且被告杨知凤亦未清偿债务消灭抵押权，《按揭房买卖合同》因违反上述禁止性规定，属于无效合同，被告杨知凤存在一定过错；关于购房款支付情况，被告杨知凤仅提供13万元房款收条，未提供有关转账流水或取款凭证予以证实，不足以证明其已支付房款；根据以上理由，被告杨知凤不符合排除执行的法律规定，其权利不能排除对案涉房屋的执行。原告农信公司的诉请于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、参照《第九届全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条之规定，判决如下：一、继续查封被告秦培艳名下位于永州市冷水滩区西侧（凤凰大厦）1306Ｂ室房屋（权证号为湘2017冷水滩区不动产权第0008137号）；二、恢复对被告秦培艳名下位于永州市冷水滩区西侧（凤凰大厦）1306Ｂ室房屋（权证号为湘2017冷水滩区不动产权第0008137号）的执行。本案诉讼费80元，由被告秦培艳、杨知凤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 陈    韶    鹰人民陪审员 虞爱民人民陪审员王晓文二〇二〇年十月十日法官助理陈汉书记员李丽彬附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《第九届全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。