河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初3255号原告（反诉被告）付炎华，女，1972年1月9日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。原告（反诉被告）李留庆，男，1974年1月17日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。二原告共同委托代理人郭银颂，河南国基律师事务所律师。被告（反诉原告）李晓翠，女，1981年5月26日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人张国超，河南迅迪律师事务所律师。原告（反诉被告）付炎华、李留庆与被告（反诉原告）李晓翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日作出（2019）豫0191民初23024号民事判决，宣判后，被告（反诉原告）李晓翠不服，提起上诉。2020年3月17日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终25222号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）付炎华、李留庆共同委托代理人郭银颂，被告(反诉原告）李晓翠委托代理人张国超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付炎华、李留庆向本院提出诉讼请求：1.判令李晓翠支付房屋尾款50万元，并自2018年11月26日起按照日千分之一支付滞纳金至实际清偿之日；2.本案诉讼费用由李晓翠承担。事实与理由：2017年6月7日，原被告签订房屋买卖合同后，6月9日办理房屋交付手续，产权证于2018年9月25日颁发，但李晓翠在支付150万元房款后，剩余50万元尾款未付。为维护合法权益，故诉至法院。被告李晓翠辩称，原告交付房屋不符合约定条件，不支付剩余房款不构成违约。李晓翠按合同约定将前两次房款150万元支付，后发现阁楼被其他业主占用。二原告明确告知本案涉案房屋即6层房屋出卖给李晓翠的同时将阁楼和露台的使用权也出售给李晓翠自行使用,但至今仍未取得阁楼和露台的使用权。后双方就阁楼和露台的使用权问题于2018年11月21日达成协商方案，对于购房款尾款部分，李晓翠支付二十万元整，支付时间和方式可商量。后二原告又单方反悔，不认可该协商方案，双方协商几次后也未能再次达成一致意见。二原告将不具备处分权的阁楼和露台作价出卖给李晓翠，又无法保证李晓翠对阁楼和露台的使用权，其交付给李晓翠的房屋不符合双方的约定，李晓翠享有先履行抗辩权，有权拒绝其支付房款的要求。李晓翠出高价购买涉案房屋，其主要原因就是相信二原告承诺的阁楼和露台的使用权，其承诺对涉案房屋的定价产生了重大影响，如二原告不能履行承诺，保证李晓翠对阁楼和露台的使用权，那么其无权按照原有定价200万元收取房款，否则将有违公平原则。综上，二原告未按照合同约定向李晓翠交付涉案房屋，李晓翠享有先履行抗辩权，在解决阁楼和露台使用权问题之前，二原告无权要求李晓翠支付剩余房款。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告李晓翠向本院提出反诉请求：1.确认出卖给李晓翠的阁楼、露台无权转让出卖应折价40万元从总房款中扣除；2.支付因延期办理房屋产权证赔偿违约金22万元（从2018年6月7日计算至2018年9月25日按照200万元的日千分之一计算）；3.负责完成诉争房屋的电表单独开户工作；4.本案诉讼费由付炎华、李留庆承担。事实与理由：房屋买卖合同签订后，付炎华、李留庆仅将房屋交付给李晓翠。后发现阁楼及露台被他人占用，无法按照预定的方案使用，且一直未履行为电表单独开户的义务。2018年9月25日办理房产证。李晓翠撤销反诉请求第一项。付炎华、李留庆针对反诉请求辩称，1.要求支付22万元逾期办证违约金无事实和法律依据。2.要求负责完成涉案房屋电表单独开户的诉求无依据，不应支持。付炎华、李留庆向其支付6600元分装费，但李晓翠并未施工安装分户，被告称是因原告阻拦未办成电表开户缺乏事实依据。3.房屋买卖合同并未对阁楼和露台进行单独作价出售进行约定，不存在承诺具有所有权。被告以此主张享有先履行抗辩权无事实和法律依据。综上，请求驳回其反诉请求。付炎华、李留庆针对其诉讼请求及李晓翠反诉，向本院提交证据有房屋买卖合同、房产手续移交收条、不动产证、商品房买卖合同、权利义务转让协议书、微信聊天截图、睦邻协议书、补充协议书。李晓翠针对其反诉请求及本诉，向本院提交证据有房屋买卖合同、收条、房产手续移交收条、证明、协商方案、微信聊天记录，截屏打印、对话录音光盘、不动产权证书、商品房买卖合同、2018年5月23日付炎华向李晓翠出具《证明》、承诺书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王敏、鲁慧敏、张莹三人共同出资购买位于郑州高新技术开发区××幢的楼房其中4、5、6层（共六层），每层均与开发商河南省大学科技园发展有限公司（以下简称大学科技园）签订有《商品房买卖合同》并进行合同信息备案，其中4、5、6层的合同编号分别为：GX11922998、GX11922985、GX11923005。2010年5月9日，王敏、鲁慧敏、张莹作为甲方，苏彬作为乙方签订睦邻协议书，内容为：甲方三人合伙购买大学科技园Y23栋楼第4.5.6层房屋，乙方购买第1.2.3层，以后将成为邻居，特约定，把地下室平均分割为两个部分，双方各占一半，各自拥有所有权和使用权，但在使用时不得危害到对方的安全。一楼装修由乙方负责规划和施工，甲方给予一次性装修补助1万元。四楼以上的平台、七楼阁楼在满足本栋楼公共设施使用的空间后的剩余空间归甲方占有和使用。其中，乙方如需在四楼平台摆放空调室外机、太阳能热水器等房屋附属设施、设备，甲方应允许并给予配合。七楼阁楼中电梯、中央空调（如安装）占用面积甲方必须予以满足。甲方鲁慧敏，乙方苏彬在该协议中签字。2014年2月14日，鲁慧敏、司海军作为出卖方，付炎华作为受让方签订房屋买卖合同，约定：出卖方自愿将郑州市高新技术开发区长椿路11号Y23号4.5.6层房屋及该房屋占用范围内的国有土地使用权（含地下室、阁楼、阳台、露台等附属设施）出卖给受让方，总价款为560万元。鲁慧敏、司海军、付炎华在该合同中签字确认。2017年6月7日，付炎华、李留庆作为出卖方，李晓翠作为受让方签订房屋买卖合同，约定：出卖方自愿将郑州高新技术开发区××幢6层房屋（购房合同编号GX11923005）及该房屋占用范围内的国有土地使用权（含阁楼、阳台、露台等附属设施）出卖给受让方，该房屋（包括土地使用权和附属物品，不包括地下室使用权）总价款为200万元，本合同签署三日内支付100万元，于2017年8月30日前支付50万元，于房产证办理完毕后60日内支付50万元，受让方未能按前款约定支付相应房屋价款的，每逾期一天受让方按逾期应付金额的千分之一向出卖方支付滞纳金；出卖方收到首期付款壹佰万元次日进行房产手续的移交，由卖方向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记，费用由卖方承担，甲方保证一年内将此产权证办理完毕，每延期一天，按房产价格的千分之一向买方支付违约金。付炎华、李留庆、李晓翠在该合同中签字确认。2017年8月18日，王敏、鲁慧敏、张莹三人（甲方）与付炎华、李晓翠（乙方）及大学科技园（丙方）签订权利义务转让协议书，约定：甲方出资于2011年12月27日与丙方签订三份商品房买卖合同（合同编号：GX11922998、GX11922985、GX11923005），约定购买丙方开发位于郑州市高新技术开发区××层房屋，并已支付全部合同价款共计400万元，现甲方中两人患病，急需资金治疗，但该房屋尚未办理房屋产权证，无法办理过户，甲方三人均同意自愿将上述三份商品房买卖合同中的权利义务全部转让给乙方（乙方两人均同意），丙方对甲乙双方之间转让行为知晓且无异议。甲乙双方对合同项下的所购房屋暂时未办理房屋产权证事宜了解并知悉，双方对此无异议。甲乙丙三方一致同意，甲方将三份商品房买卖合同转让给乙方，甲丙双方之间基于上述合同产生的甲方的权利义务，由乙方享有和承担。甲方保证上述合同项下的所购房屋没有其他所有权人且未设定抵押等，亦不存在其他基于上述合同产生的纠纷。上述合同项下所购房屋的总价款为400万元，乙方同意，在本协议签订后三日内向甲方支付人民币100万元，剩余款项待丙方为乙方办理完毕房屋产权证，完成房屋交割、房屋退款及退税事宜并进行清算后一次性支付给甲方。甲方将上述合同项下权利义务转让给乙方之后，甲乙丙三方应当积极协助乙、丙双方办理上述合同的手续变更，包括但不限于撤销合同备案、撤销预告等；同时最终以郑州市房管局和不动产登记管理中心程序要求为准。因更名、变更手续等所有因本合同项下权利义务所产生的税、费等均由乙方承担，且应在丙方为其办理变更手续时同时交纳，否则丙方有权拒绝配合办理变更手续。本协议签订后，甲方与丙方之间的权利义务关系终止，甲、丙双方之间基于上述合同产生的甲方的权利义务，由乙方享有和承担。王敏、鲁慧敏、张莹、付炎华、李晓翠在该协议中签字，大学科技园在该协议中加盖印章。李晓翠分别于2017年6月7日、6月9日向付炎华各支付50万元、8月31日支付40万元、9月2日支付10万元，共计150万元，付炎华均出具相应收条。2017年6月9日，李晓翠与付炎华签订房产手续移交收条，内容为：“买受人李晓翠收到出卖人付炎华交付科技园Y23栋楼六层门钥匙两个，电梯卡一张；七层露台门钥匙一个，阁楼门钥匙一个，此收条买受人与出卖人各壹份。”付炎华、李晓翠均签字确认。李晓翠提供付炎华与李晓翠于2018年11月21日签订协商方案复印件一份，内容为：付炎华和李晓翠协商一致，对于购房尾款部分，李晓翠支付20万元整，支付时间和方式可商量。该协商方案有付炎华、李晓翠签字。付炎华认为该协商方案因李晓翠不同意履行，原件已经撕毁，不再履行。2018年11月15日，付炎华、李晓翠签订承诺书，内容为：鉴于购买的科技园Y23栋楼四层、五层、六层房屋都是独立产权，但现在用电是三层共用电表，因此特向供电单位河南国家大学科技园申请独立用电分户申请，经园区指导制定了分户方案，依此方案，园区和物业管理单位同意由物业持有人业主请具有资质的人员依此方案施工，改造期间，若因施工方原因出现任何事故，与科技园和园区物业无关，出现一切损失由业主承担。资质人郭清占。2018年6月1日，鲁慧敏出具证明，内容为：“现郑州高新区长椿路大学科技园Y23幢4-6层房屋于2017年2月已转让给付炎华，就7层阁楼问题，作为原房主做以下说明：1、我们从购房起，与原1-3层沟通协商后归我们使用，于2010年5月开始装修，于2010年10月入住至2017年2月，七层阁楼一直归我们使用。2、七层阁楼交房时只有一个照明光源，其余所有设施都是由我们出资安装的，水、电（包括动力电）与4-6层是统一系统，统一安装的。”在该证明的纸张背面有付炎华的签名。李晓翠在付炎华的签名上方自行书写“现证明Y23栋7层阁楼及露台使用权已转让出卖给李晓翠使用，如不能使其合法独立使用，此部分房款肆拾万元依约从总价款扣除。2018.06.03”。2018年9月25日，郑州市国土资源局向李晓翠颁发豫（2018）郑州市不动产权第0292977号不动产权登记证，载明：李晓翠单独所有，坐落于高新技术产业开发区长椿路11号Y23号楼1单元6层6号，共有宗地面积173046.88㎡/房屋建筑面积340.2平方米，专有建筑面积239.63㎡，分摊建筑面积：100.57㎡，房屋总层数7层，所在层数6层，房屋竣工日期2010年1月26日。2018年11月15日，李晓翠代收付炎华交付6600元电表、电路分户改造费用。2019年7月16日，付炎华、李留庆诉至本院，2019年7月17日李晓翠提起反诉。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，二原告与被告签订《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效,并受法律保护，双方均应按照合同约定全面及时履行相应义务。根据本院查明事实，李晓翠已支付150万元房款，双方因房屋交付外其他内容发生争议，且未达成一致意见，导致尚有50万元房款未付。综合考虑本案中双方证据及陈述意见，参考2018年11月21日协商方案，现付炎华、李留庆要求李晓翠支付尾款50万元，本院酌定支持35万元，超出部分主张及关于要求支付滞纳金的请求，均不予支持。关于李晓翠反诉要求付炎华、李留庆支付因延期办理房屋产权证赔偿违约金22万元，因其与开发商针对案涉房屋又签订《商品房买卖合同》，产权证办理是其与开发商之间的权利义务，李晓翠提供证据不足以证明逾期办理房产证系付炎华、李留庆原因导致，故对于李晓翠该项反诉请求，缺乏事实与法律依据本院不予支持。关于李晓翠主张要求付炎华、李留庆负责完成诉争房屋电表单独开户等，缺乏事实与法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李晓翠于本判决生效后十日内向原告付炎华、李留庆支付房屋尾款35万元。二、驳回原告付炎华、李留庆的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告李晓翠的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行期间的迟延履行金。本诉案件受理费9450元，反诉案件受理费5000元，共计14450元，由付炎华、李留庆负担3596元、李晓翠负担10854元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  苏占卿人民陪审员  李怀强人民陪审员  谭晨阳二〇二〇年十月二十日书 记 员  周红娜