北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初13279号原告：北京国瑞物业服务有限公司，住所地北京市东城区国瑞城中区1号楼二层003室。法定代表人：张倩倩，财务负责人。委托诉讼代理人：马杰，女，该公司员工。被告：冯建华，女，1966年3月30日出生，汉族，户籍地北京市东城区。原告北京国瑞物业服务有限公司（以下简称国瑞物业）诉被告冯建华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马杰、被告冯建华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2004年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费及垃圾清运费15246.6元及滞纳金2000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告（原为北京富贵花园物业管理有限公司）为被告居住的北京市东城区东花市南里富贵园2区1号楼315号房屋（以下简称涉案房屋）提供物业服务，涉案房屋面积76.9平方米，每月每平方米物业服务费1元，垃圾清运费每户每年30元，现被告自2004年9月至今一直未支付物业费，经原告数次催缴，被告仍未缴纳，故诉至法院。被告辩称：原告所述房屋使用情况、房屋面积、物业费收取标准及未交费期间属实。根据法律规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业存在安全隐患，危及公共利益及他人的合法权益时，责任人应当及时维修维护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，应业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。定期清理公共区域卫生，属于物业服务合同中明确约定的义务。我家窗户外是一个封闭区域的露台，露台的下面是底商。以前露台上堆放建筑垃圾，现在多是生活垃圾，楼上三十多户住户都往该露台上扔垃圾，致使该处卫生状况非常糟糕，而且存在安全隐患，导致我家不敢开窗通风。因该露台没有入口，只能从我家或者对面住户家窗户爬出去才能清扫。以前下水井堵了，一下雨该露台就会成为池塘，味道很难闻，影响被告的身体健康。我们给居委会打过电话，也拨打过政府热线，街道和物业都来人看了，但是都没有给解决问题。露台的垃圾最后都是我和对面的住户从窗户爬出去进行的清扫，但这里应该属于公共区域，应当由物业公司进行清扫。现在，我的身体状况不好了，窗户也换成了断桥铝窗，开口较小，不好钻出去了清扫了。我认为，打扫该露台是物业公司的职责范围，我免费为物业公司做了十七年的保洁，对方应该按照每月200元的标准向我支付十七年的卫生保洁费共计40080元，并先用于折抵我应该向对方支付的物业费。该露台打扫不便属于开发商的设计缺陷，应当由物业公司负责去找开发商协调解决，不解决就是物业公司的失职。关于清扫问题，按照双方签订的物业服务合同，我方没有配合对方通过我家到平台清扫卫生的义务，故不同意对方从我家进入平台清理卫生。应由物业公司自己想办法派人上去清扫。此外，物业公司向原告主张物业费已经超过了3年的诉讼时效，超出部分不应支持。综上所述，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年8月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《北京富贵园物业管理委托合同》。双方约定：乙方为涉案房屋提供物业服务，乙方义务为对处于房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道和门厅。共用设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、高压水泵房、电梯、楼内消防设施设备。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。附属配套建筑和设施的维护、养护和管理，包括：商业网点、文体体育娱乐场所。公共环境卫生，包括：公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。管理与物业相关的图纸、主用户档案与竣工验收材料。首次签订物业管理委托合同，甲方应向乙方缴纳一年度的物业管理费，即2003年9月1日至2004年8月31日的物业管理费。本物业管理服务收费面积为76.94平方米/建筑面积，物业管理服务费为1元人民币/平方米/建筑面积/月，923.28元人民币/年。以后每年12月31日前向乙方缴纳下一年度的物业管理服务费。生活垃圾清运费由乙方代收代缴，每户每年30元人民币，每年上半年一次性收取。甲方未按期缴纳物业管理费，物业管理企业可按照每日加收千分之三的滞纳金；乙方如未按照合同要求提供相应的服务，甲方有权要求乙方按标准服务并提请物业管理行政主管部门处理。各方对涉案房屋的产权情况、物业费收取标准及欠费期间均无异议，本院予以确认。经查，该房屋建筑面积为76.94平方米。关于封闭露台卫生问题系双方争议焦点。各方均认可该露台为底商的房顶，系一个露天的封闭区域，正对被告家窗户和对面住户家窗户，该平台无正常入口。原告未对该封闭露台进行过清扫。被告提交了2020年4月至10月期间拍摄的一组露台照片，用以证明被告未按照合同约定对该露台进行清扫，该封闭露台脏乱差，且存在安全隐患，原告认可照片的真实性，认为物业曾做过高空抛物的宣传，也同意安排保洁上去打扫，但希望被告配合进入该露台。庭审中，经本院主持调解，被告方拒绝原告安排保洁人员从自己家窗户进入露台清扫，认为自己无配合义务，希望原告自行想办法进入露台清扫。关于时效问题，原告提交了缴费通知单和催缴费照片，被告认为自己并未看到原告贴到大门口的缴费通知单，自己家门上也未见过催费通知，故不认可原告的证明目的。另查，原告原名称为北京富贵花园物业管理有限公司，2009年8月5日，更名为现名称。本院认为：冯建华与国瑞物业签订有《北京富贵园物业管理委托合同》，国瑞物业应当按照合同约定提供物业服务。现国瑞物业已提供了物业服务，冯建华应当按照约定支付物业费。根据双方当事人提交的证据及陈述，国瑞物业提供的物业服务确实存在一定有待改进之处，但并未达到可以支持冯建华自2004年至2020年期间长期不支付物业费的程度。冯建华以诉讼时效作为不支付部分物业费的抗辩理由，因国瑞物业提交了其在小区公共区域张贴的催费通知，敦促部分欠费业主尽快交费的证据，证明国瑞物业未明显怠于主张权利，故冯建华以时效抗辩的理由不能成立。此外，被告长期拒交物业费的行为不但构成违约，对其他正常交纳物业费的业主也不公平，如果物业服务企业长期不能正常收齐物业费，也必然会对其所提供的服务质量产生影响。被告长期拒交物业费的理由并不充分，其提出自己清扫露台应当按月计算保洁费并用于折抵应付物业费的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。考虑到原被告因该封闭露台卫生清扫问题产生矛盾，导致被告拒绝交费，双方均未积极配合解决该问题，本院对原告滞纳金的诉求不予支持。需指出，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务配合物业公司开展卫生清洁等工作，应提供必要的便利支持，以便享受更清洁的公共卫生环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定判决如下：一、被告冯建华于本判决生效后七日内给付原告北京国瑞物业服务有限公司二〇〇四年九月一日至二〇二〇年八月三十一日期间的物业服务费及垃圾清运费15246.6元；二、驳回原告北京国瑞物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，由原告北京国瑞物业服务有限公司负担25元（已交纳），由被告冯建华负担91元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 冯晓光二〇二〇年十月二十三日法官助理 朱迺迪书 记 员 马笑盈