广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2020）粤1881民初4117号原告：吴志明，男，1987年9月2日出生，汉族，住广东省英德市***************。身份证号码：441************055。委托代理人：周金荣，英德市大站镇法律服务所法律工作者。委托代理人：胡言振，男，1968年10月16日出生，汉族，住广东省英德市*********。身份证号码：440************475。被告：房北海，男，1958年12月8日出生，汉族，住广东省大站镇大站居委会下房组。身份证号码：440************014。委托代理人：谭岸，广东浈阳律师事务所律师。原告吴志明诉被告房北海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴志明的委托代理人胡言振、被告房北海及其委托代理人谭岸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志明诉请求，一、判令被告协助原告将案涉房屋过户到原告名下，并且由被告承担过户需要补交的土地出让金；二、本案诉讼费由被告承担。原告吴志明主张的事实与理由：原告与被告房北海系朋友关系。原告于2017年4月25日与被告房北海签署了《房屋转让合同》，被告房北海将位于英德市大站镇东岸开发小区***第XX、XX座第X层房屋一套，建筑面积约为96.94平方的房屋以壹拾贰万叁仟元(￥123000)的价格转让给原告。在合同签订当天，原告按照合同约定支付了50000元的房屋定金给被告，合同签订后，原告分别于2018年3月5日支付20000元、2019年2月21日支付20000元、2020年1月31日支付33000元，三次共支付了70000元给被告(四次支付房款通过现金支付)。原告在支付定金后与邓志强签订一份《装修合同》，合同中说明原告从被告处购买的房屋由邓志强装修，装修委托方式为包工包料，工程款为68000元(大写陆万捌仟元整)，此费用包含水泥、沙石的上楼搬运费，不包含水电材料、屋内所有门、地砖、背景墙、防盗网。原告签订合同后向邓志强支付了装修前期工程款贰万元整，后来原告为了装修做准备，购买了房屋所有门、窗、水电材料、地砖、背景墙、防盗网共合计48120.2元，直至2018年10月14日，邓志强将原告房屋装修好后，原告向邓志强支付房屋装修尾款48000元(大写肆万捌仟元整)。2020年1月31日原告将房款付清后，原、被告到房管局准备过户时，才得知此房屋的土地用途为划拨用地，需将此划拨用地改为出让地后才可以进行过户手续，原、被告多次协商房屋过户手续无果，被告以各种理由推脱，导致原告至今无法行使自己的房屋所有权和使用权等物权权利。在房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地房管部门登记过户为标准，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付也属无效。只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，原告仍可提出合同无效的主张。基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订《房屋转让合同》系真实意思表示，但被告出售的房屋是无法办理过户手续的事实己构成合同无效的事实。因被告已付清房款和已装修房屋，此费用应由被告退还给原告。根据相关规定，被告应双倍返还购房金100000元、购房款70000元及装修款116120.20元给原告。被告房北海辩称，一、案涉《房屋转让合同》合法有效，答辩人已将房屋和房产证原件交付至原告，并由其装修居住至今三年多，故原告诉求无事实和法律依据，依法应驳回其全部诉讼请求。答辩人与原告系亲戚关系，因原告当时资金有限又想在英城内购置一套房居住，因此请求答辩人以优惠的价格和分期三年付款的方式将答辩人位于英德市大站镇东岸开发小区***第XX,XX座第X层房屋卖给原告。答辩人当时是一名60岁的农村老人，原告则是30岁在外做生意见多识广的年轻人，由于双方是亲戚关系，基于相信原告的情形下，答辩人同意原告提出的口头约定：房屋交易过户的所有税费由原告支付，答辩人实收购房款123000元，原告负责办理一切过户手续的费用，原告需要办理房屋过户手续时答辩人需无条件配合。而原告当时以房产证满若干年后可以少交契税、营业税等税费为由要求延期办理房产过户登记，因此，转让合同签订后答辩人则将房产证（英德字第010XXXXX1号）一并交付至原告，原告随即装修入住至今有三年多。原告持有房产证原件并在该房屋居住三年多，原告己对案涉房产内容信息清楚了解，不可能不清楚房屋状况或过户情形，也说明买卖双方的行为是真实意思表示，不存在重大误解、胁迫、乘人之危等情形，也不符合法律规定的合同无效或解除情形。二、原告诉称“答辩人出售的房屋是无法办理过户手续的事实已构成合同无效”没有事实和法律依据，依法应驳回其全部诉求。首先，此房屋权属清晰有房产证可以证实是可以办理交易过户的，不存在原告所称的无法办理过户登记手续的情形；其次，依据英德市人民政府办公室英府办函【2019]19号《英德市人民政府办公室关于印发英德市不动产统一登记有关历史问题的处理意见的通知》，此处理意见通知于2019年1月23日开始实施，是现在原告办理案涉房屋过户手续需要缴纳土地出让金的文件依据，在2019年I月23日该通知下发前，案涉房屋过户登记是不用缴纳土地出让金的，而案涉房屋延期办理过户登记是由于原告自身原因所致，即政策发生了变化后，办理过户登记手续需要缴纳土地出让金也是原告自身所造成，而且原告当时承诺办理过户登记手续所产生的费用由其负责，该费用当然包括了交易过户需要缴纳的税费，也包括土地出让金在内。三、答辩人严格遵守合同约定，被答辩人（原告）无权解除合同，且被答辩人违反合同约定在前，如原告要求解除合同则应视为其单方违约，须承担合同约定的违约责任。根据双方签订了《房屋转让合同》第4条的规定：经甲、乙双方签订合同后，原告决定中途违约或逾期10天未按条约付款时，作原告违约处理，本合同即时解除，原告所交定金与房款归被告所有，不予退回原告。从答辩人出具给原告的收条可以看出，原告于2018年3月5日才‘支付第一笔20000元（合同约定为2017年12月31日），于2019年2月21日才支付第二笔20000元（合同约定为2018年12月31日），于2020年1月30日才支付了30000元（合同约定为2019年12月31日支付33000元），至今仍欠答辩人3000元购房款。原告多次逾期支付购房款，至今仍未支付完全部购房款的情形，已多次违约，答辩人基于亲戚关系暂时没有追究原告的违约责任，但答辩人仍保留对原告违约的追究权。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉求。经审理查明，原、被告于2017年4月25日签订房屋买卖合同，约定被告以总价123000元的价款出售位于英德市大站镇东岸开发小区***第XX、XX座第X层房屋给原告，双方在签订合同时，原告需向被告支付购买房屋定金50000元，购房尾款73000元分三期分别在2017年12月31日前支付20000元、2018年12月31日支付20000元、2019年12月31日支付33000元。截至2020年1月31日，原告一共向被告支付购房款120000元。2017年4月25日，被告将案涉房产交付原告占有使用。原告对案涉房产进行了装修。但是案涉房产一直未能办理过户登记至原告名下，现仍登记在被告名下。另查明，案涉房屋系被告从他人处购得，并办理了过户登记手续。案涉房产的土地使用权性质为国有划拨用地，原为当地政府于1997年划拨给当地被征收土地村民的安置用地。因当地政府加强了对土地出让金的征收行为，案涉土地使用权需补缴相应的出让金才能进行产权过户登记，故被告暂未能协助原告办理产权过户登记手续。以上事实有当事人递交的房屋买卖合同、收据、土地登记资料查询结果等书面证据及到庭当事人的法庭陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原被告之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有拘束力。原告向被告全额支付了购房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，被告应向原告履行标的物交付义务及转移标的物所有权。案涉房产的土地使用权性质目前仍登记为国有划拔用地，但是案涉房产系被告从他人处购得，并办理了过户登记手续，应视为当地政府是同意该房产进行交易的。未能办理过户登记的原因，系当地政府加强了对土地出让金的征收行为，案涉土地使用权需补缴相应的出让金，但是相关义务人一直未履行该义务而导致未能成功办理产权过户登记手续，即相关义务人履行了出让金补缴义务，则案涉房产的过户登记履行上的障碍消失，出让金的补缴义务不构成法律上的履行不能的原因，因此，被告至今未履行协助原告办理房产过户登记手续，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，由被告承担继续履行等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，本院对原告请求由被告承担协助办理案涉房产过户登记手续的请求，本院依法予以支持。原被告双方的合同中对该出让金的承担未进行约定，而被告对出让房产有瑕疵的保障义务，因此，对案涉房产出让金的承担义务主体，应为原房产持有人即被告本人。当然，被告承担后，亦享有对其他义务主体的追索权。因此，若原告在房产过户登记过程中先行承担了案涉房产的土地出让金补缴义务后，对该部分款项，其有权根据实际支出要求被告偿还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百三十五条，判决如下：一、限被告房北海在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告将其名下的位于英德市大站镇东岸开发小区***第XX、XX座第X层房屋（房产证号：英德字第010XXXXX1号）的产权登记至原告吴志明名下；二、原告吴志明承担前述房产的土地出让金补缴款后，由被告房北海依票据据实向原告吴志明返还。本案受理费2795.90元，由被告房北海负担。当事人逾期不履行前述债务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  易典兵二〇二〇年十月二十三日书记员  邓瑞军附部分裁判法律条文:《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。