广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14046号上诉人（原审原告）：广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心，住所地广东省广州市海珠区工业大道北龙安大街77号。法定代表人：毕伟明，主任。委托诉讼代理人：刘梅连，广东穗恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州两把金钥匙物业管理有限公司（原广州市广惠物业管理有限公司），住所地广东省广州市越秀区惠福东路449号首层。法定代表人：周育风，该公司经理。委托诉讼代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。上诉人广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心（以下简称龙凤街政务中心）因与上诉人广州两把金钥匙物业管理有限公司（以下简称金钥匙公司）房屋租赁合同纠纷一案，两上诉人均不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初26904号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。龙凤街政务中心上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持龙凤街政务中心的一审诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由金钥匙公司承担。事实与理由：（一）一审判决第二项内容认定事实有误。1.《场地移交书》第1点内容和龙凤街政务中心请求“解除合同及合同相对人腾退房屋……”实际上是一个持续状态而尚未有司法处理结果的问题事项，是不可割裂的亟待解决同一个问题；2.金钥匙公司在一审阶段亦未能证明其与广州市海珠区科技创新发展集团有限公司（以下简称科创公司）成立了新的合同关系；3.双方当事人之间的纠纷，龙凤街政务中心有权按照合同约定通过诉讼实现权利，不能因为龙凤街政务中心内部管理的行为导致与外部的合同相对人的合同权利的消失。（二）一审法院对于科创公司和龙凤街政务中心之间的内部行为的性质认定有误，导致法律适用错误而没有支持龙凤街政务中心的权利主张。1.龙凤街政务中心和科创公司之间是内部的委托管理关系而并非物权变动，更不能等同龙凤街政务中心放弃要求解除合同、腾退房屋的权利，龙凤街政务中心依合同约定有权享有上述的权利；2.作为科创公司知悉该案涉物业存在纠纷的情况下，表示同意退回该物业由龙凤街政务中心负责处理，科创公司依约行事，遵从《场地移交书》第1点约定内容，不越权。综上，请求二审法院判如所请。金钥匙公司辩称：不同意龙凤街政务中心的所有上诉请求，一审法院查明龙凤街政务中心已将案涉场地移交给科创公司，一审依据该事实驳回龙凤街政务中心要求解除合同腾空交回场地的诉讼请求，合法合理，请求二审法院予以维持。金钥匙公司亦提出上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法驳回龙凤街政务中心主张违约金的诉讼请求；2.改判龙凤街政务中心退回保证金180000元；3.本案的一审、二审诉讼费用由龙凤街政务中心承担。事实与理由：一审法院在未能查清案涉租赁物通行事实的基础上，错误认定通行问题，不接纳金钥匙公司提出的意见，进而支持了龙凤街政务中心违约金的主张是错误的。金钥匙公司在一审中提供了相关证据：案涉物业因无法提供正常的上下楼通道（电梯不停3、4楼，消防通道直通小区，但小区不让出入），双方协商安装电梯，但是电梯无法安装，故金钥匙公司只能承租龙凤街政务中心案涉物业1、2楼，并架设铁楼梯用于通行。2019年6月，海珠房一所向龙凤街政务中心发函要求收回其出租给金钥匙公司的1、2楼物业，金钥匙公司多次要求龙凤街政务中心解决此问题，但是龙凤街政务中心一直没有给予正面回复；2019年年底，海珠房一所将案涉物业出租并完成招租，金钥匙公司没有参与投标，案外人获得了案涉物业承租权。金钥匙公司与中标人进行沟通后，在确保案涉合同可以继续履行的情况下（即可以保留上下通道），金钥匙公司立马向龙凤街政务中心支付了全部租金，金钥匙公司迟延交租就发生在上述时间段。金钥匙公司不交租金是行使不安抗辩权，在影响物业使用的情况解除后，金钥匙公司立刻补交了租金，不构成违约，故在租赁合同终止的情况下，龙凤街政务中心应将保证金180000元退回给金钥匙公司。综上，请求二审法院判如所请。龙凤街政务中心辩称：金钥匙公司上诉焦点在于楼梯使用及适用不安抗辩权。据代理人了解，建筑物外围是有楼梯可以使用的，交付时各方是清楚的。本案不适用抗辩权条件。龙凤街政务中心向一审法院起诉请求：1.解除龙凤街政务中心、广州市广惠物业管理有限公司（以下简称广惠公司）之间签订的《房屋租赁合同》《协议书1》《协议书2》；2.广惠公司立即将房屋腾空交还给龙凤街政务中心；3.广惠公司支付2020年1月1日起至合同解除前的租金（按合同约定的98690元/月计算）；4.广惠公司支付合同解除后至实际交回场地之日止的场地使用费（按原合同约定租金标准98690元/月计算）；5.广惠公司支付迟延支付2019年6月至12月租金的违约金527991.5元（按合同约定每天所欠租金的1%计算违约金，从每月的16日起计至2019年12月31日止，以每月租金为限）；6.龙凤街政务中心有权不退回保证金180000元给广惠公司，将该保证金抵作违约金；7.本案诉讼费应由广惠公司承担。一审法院认定事实：2019年11月28日，广州市海珠区人民政府龙凤街道办事处（以下简称龙凤街办事处）出具《证明》，内容为：广州市海珠区革新路101、103号（尚橙大厦）其中二楼的123.2563平方米、三楼的1107.3219平方米和四楼的776.4393平方米是龙凤街办事处的回迁房屋，属于龙凤街办事处的物业，因管理上的分工，由龙凤街办事处辖下的龙凤街政务中心负责行使出租收益权、租赁物返还请求权等。2014年9月22日，龙凤街政务中心（甲方）与广惠公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区革新路101、103号（尚橙大厦）3-4层的房屋出租给乙方作办公用途使用，使用面积1984.7平方米；租期从2014年10月1日起至2024年3月31日止，租金按45元/平方米计算，前两年不递增，从第三年起，每年在前一年的基础上递增3%，免租期6个月（从2014年10月1日起至2015年3月31日止），租金按月结算，由乙方在每月第15日前支付；合同签订后一周内，乙方向甲方交纳180000元保证金，甲方在租赁期满或解除合同之日乙方交清费用之后，将保证金退回乙方（不计息）；租赁期内，经甲方同意后，乙方可分租；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额1%向甲方支付违约金；乙方拖欠租金30天以上，甲方可以解除合同、收回房屋，并视乙方违约，甲方不退乙方保证金，并有权向乙方追索经济损失；等。2015年4月23日，龙凤街政务中心（甲方）与广惠公司（乙方）签订《协议书》，约定：经房管局测绘核定，甲方在尚橙大厦3-4层的实测面积为1883.8平方米（3层1107.3219平方米和4层776.4393平方米），与原租赁面积有差异，甲乙双方经协商，达成协议如下：合同应按房管局实测面积1883.8平方米计算租金，其余条款不变，等。2015年12月3日，龙凤街政务中心（甲方）与广惠公司（乙方）签订《协议书》，约定：经房管局测绘核定，甲方在尚橙大厦的回迁房实测建筑面积为2007.0175平方米（2层123.2563平方米，3层1107.3219平方米和4层776.4393平方米），与原租赁面积有差异，甲乙双方经协商，达成协议如下：合同应按房管局实测面积2007.0175平方米计算租金，其余条款不变，其中2018年4月1日至2019年3月31日的租金为95816元/月，2019年4月1日至2020年3月31日的租金为98690元/月，等。龙凤街政务中心、广惠公司确认案涉租赁物业为尚橙大厦203、205、301、401房。龙凤街政务中心于2019年9月3日向一审法院提起诉讼，要求广惠公司支付租金及逾期支付租金的违约金，后于2020年1月9日增加了解除合同、收回房屋等诉讼请求。一审诉讼中，龙凤街政务中心提交截止日为2020年1月2日的《欠租明细表》，显示广惠公司2019年6月1日至12月31日合计欠租696578元，广惠公司于2019年12月31日支付670712元，于2020年1月2日支付25866元，余欠租金0元。一审另查明，2019年12月9日，龙凤街政务中心（甲方、移交单位）与科创公司（乙方、接收单位）签订《场地移交书》，载明为了加强海珠区国有资产经营管理，自2019年12月1日起，甲方将包括案涉物业在内的222处物业按现状整体移交乙方管理，对于2019年12月1日前移交物业应予以处理问题事项，由甲方负责理清和处理，对于2019年12月1日后移交物业产生的管理问题，由乙方负责处理，等。2019年12月19日，龙凤街政务中心（甲方）与科创公司（乙方）签订《移交确认书》，载明根据海珠区委、区政府关于落实街道经营性物业接收工作的部署，海珠区各街道辖内经营性物业将于2019年12月31日前移交至海创集团进行统筹经营管理。经甲、乙双方确认，甲方辖区内经营性物业已移交完毕。广惠公司为证明其抗辩主张还提交了以下证据：1.转账凭证，拟证明其于2019年12月31日按95816元/月的标准支付了2019年6月至12月的租金，于2020年1月2日支付了2019年6月至12月的租金差价25866元，于2020年1月7日支付了2020年1月租金98690元；2.照片（楼梯），拟证明案涉物业没有独立的上下楼通道，目前是以临时楼梯上下楼；3.海房一所函【2019】204号、成交确认书、成交信息，拟证明2019年6月起，因龙凤街政务中心可能无法提供一、二楼的物业给广惠公司使用，广惠公司承租案涉物业面临无法通行的困境；4.照片（移交通知），拟证明龙凤街政务中心及科创公司于2019年12月16日向广惠公司发出《关于将革新路101、103号（尚橙大厦）3-4层物业移交科创公司管理的通知》，主要内容为龙凤街政务中心于2019年12月1日起将广惠公司承租的革新路101、103号（尚橙大厦）3-4层物业移交科创公司管理，原租赁合同条款不变，广惠公司自2020年1月1日起向科创公司缴交租金等相关费用；5.照片（协议书、租赁合同、情况说明等）、转账凭证（2020年4月租金），拟证明广惠公司已经与科创公司达成合意，签署合同，并已按新合同开始履行；6.协议书，拟证明案涉物业无法安装电梯，龙凤街政务中心是确认的。龙凤街政务中心质证表示：对证据1真实性确认；证据2案涉物业原本在外围设定了楼梯供二、三、四楼使用，广惠公司在签订合同时已知悉此情况，广惠公司签有电梯安装协议，由广惠公司自行安装，广惠公司不具有适用不安抗辩权的条件；证据3、4真实性确认；证据5真实性确认，广惠公司没有合同原件，不清楚广惠公司与科创公司的事情，关联性不确认；证据6真实性确认，关联性不确认。一审法院认为：龙凤街政务中心与广惠公司签订的《房屋租赁合同》及两份《协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，2019年4月1日至2020年3月31日的租金为98690元/月；租金按月结算，由乙方在每月第15日前支付；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额1%向甲方支付违约金；等。广惠公司逾期支付2019年6月至12月的租金，已违反合同约定，应承担违约责任。故龙凤街政务中心要求广惠公司支付迟延支付2019年6月至12月租金的违约金（每日按每月欠付租金的1%计算，从每月的16日起计至2019年12月31日止，以每月租金为限）的诉讼请求符合合同约定，一审法院予以支持。违约金总额以龙凤街政务中心主张的527991.5元为限。龙凤街政务中心要求将保证金180000元抵作违约金，并无不当，一审法院予以支持。关于通行问题，广惠公司并未举证证明其曾对此提出异议，且其此前一直按合同约定标准支付租金，故其主张因行使不安抗辩权而暂缓支付租金，一审法院不予采纳。龙凤街政务中心已于2019年12月31日前将案涉物业移交科创公司管理，并已通知广惠公司自2020年1月1日起向科创公司缴交租金等相关费用。现广惠公司主张其与科创公司确立了新的租赁合同关系，与龙凤街政务中心提交的《场地移交书》《移交确认书》及广惠公司提交的协议书、租赁合同、情况说明照片及2020年4月租金转账凭证等能够相互印证，一审法院予以采信。故龙凤街政务中心、广惠公司之间的租赁合同关系已经终止，龙凤街政务中心要求解除双方之间的《房屋租赁合同》及《协议书》、广惠公司腾空交还房屋、支付租金及使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、广惠公司在判决生效之日起十日内向龙凤街政务中心支付迟延支付2019年6月至12月租金的违约金（以每月租金98690元为本金，从每月第16日起计至2019年12月31日止，每月违约金以每月租金为限，违约金总额以龙凤街政务中心主张的527991.5元为限；广惠公司已交纳的保证金180000元在上述违约金中予以抵扣）；二、驳回龙凤街政务中心的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17131元，由广惠公司负担。上述受理费已经由龙凤街政务中心预交，龙凤街政务中心同意由广惠公司在履行判决时将其应承担的受理费直接支付给龙凤街政务中心。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，龙凤街政务中心向本院提供证据：1.两份电梯安装协议，相关案件还在一审庭审过程中，拟说明金钥匙公司负责安装电梯；2.科创公司《关于移交革新路101、103号3-4层物业的复函》；3.场地移交书。证据2、3拟证明：案涉场地已退回给龙凤街政务中心处理。金钥匙公司发表质证意见称：证据1，确认该两份协议的真实性，这两份协议恰恰证明案涉的3、4层通行是存在问题的。因为楼下业主不同意，所以没有安装成功。金钥匙公司在商铺内自行安装了铁梯，铁梯是安装在一楼物业的范围内，一楼物业已经被海珠房管所收回，金钥匙公司担心铁梯以后会被其他权利人提出异议，就会导致3、4楼无法通行。证据2、证据3三性不予确认，该两份证据是在一审判决后龙凤街政务中心才通过其他手段获取的证据，该两份证据与一审查明事实适用的证据是相反的，该两份证据是龙凤街政务中心为了上诉，利用公权力非法取得的，请求二审法院对于该两份证据不予采纳。从两份证据的内容看，龙凤街政务中心完全可以在一审时就拿到该两份证据，但龙凤街政务中心没有在一审诉讼期间获取，不属于新证据。庭审后，金钥匙公司向本院提交证据：1.通话记录及现场沟通交资料记录。拟证明：电话沟通的通话记录、撤场申请书和交场申请书送达的现场照片；2.微信沟通截图。拟证明：2020年7月2日发出再次递交撤场的视频记录、2020年7月22日微信上告知递交撤场申请书、撤场申请书和交场申请书的照片的聊天记录截图；3.寄交场申请书的文件和快递单。拟证明：交场申请文件和邮寄的快递单原件；4.寄管理处交场告知函和快递单及交场后管理处加锁场地后的现场照片。拟证明：寄管理处交场告知函和快递单、三楼、四楼交场后管理处加锁的现场照片；5.撤场后视频记录的聊天记录截图。拟证明撤场后每次发的视频记录的微信记录截图；6.无法上下楼梯的现场图和视频。拟证明：无法上下楼梯的现场图和视频；7.光碟。拟证明：无法通行的楼梯视频和撤场视频；8.告知函；9.照片。证据8、9拟证明金钥匙公司在2020年9月1日再次向龙凤街道办事处发函和现场送达函件；10.短信记录；11.复函。证据10、11拟证明金钥匙公司曾在2020年8月3日向龙凤街道办事处发出交场申请书，龙凤街办事处不同意收场；12.情况说明照片。拟证明：金钥匙公司已于2020年5月份撤场。龙凤街政务中心发表质证意见称：举证期限早已过，龙凤街政务中心依法不再质证。如本院认为金钥匙公司虽举证期限已过但仍需质证，故龙凤街政务中心提出意见如下：1.证据的真实性方面分为：形式上的真实性和内容上的真实性。龙凤街政务中心于8月3日收到《交场申请书》，而街道办事处社区中心负责人称：看到了金钥匙公司七月二十八日还在拆除场内的东西。换言之，即便金钥匙公司的证据1、2、5在形式上具有真实性，而在内容上不具有真实性，与另一份证据清单的7份证据中的前5份证据的质证意见相同；2.证据3、4三性予以确认，《复函》表明了龙凤街政务中心的意见，不同意调解、不同意尚未有判决结果的情况下办理移交手续(此《复函》是在收到金钥匙公司于8月3日交来的《交场申请书》后给金钥匙公司的回复)，龙凤街政务中心不仅给了金钥匙公司《复函》，接着对《复函》作了补充说明。总而言之，根据金钥匙公司提交的证据材料，反映了金钥匙公司同意龙凤街政务中心的上诉请求(解除合同、腾退场地)。金钥匙公司提交的证据1、5的证明目的是没有列明的，而金钥匙公司撤场、告知的行为是在胁迫的前提下进行的，不具有合法性。事实上金钥匙公司已严重违约，在此基础上进一步的要求“补偿二百万元……等意思”表示，是不会被认可和接受的内容；从证据“三性”中的“真实性”而言，真实性分为：形式上的真实性和内容上的真实性，金钥匙公司证据的真实性方面充其量是形式上的真实性，而不具有内容上的真实性，因为龙凤街政务中心负责人称：金钥匙公司于2020年7月28日还在拆除场内的设备，实际上并未清空。以证据1而言，与陈智凡主任、郭德贵书记的电话显示未接通，不能证明什么内容，而与街道领导的通话未列出内容，也不能证明什么情况。证据1中的《交场申请书》在内容上不具有真实性，且龙凤街政务中心于2020年8月3日才签收，行为的“合法性”方面不予认可。证据2内容中给陈智凡主任的内容反映了金钥匙公司的歉意真实的，但对于清空的视频的“三性”不予认可的，因为《撤场申请书》内容具有胁迫内容在先。民事调解书是另一法律关系与本案无关。证据4《交场告知函》等是给案外人的，且其在胁迫前提下作出单方行为的合法性不予认可，所以三性不予确认。证据5与前面证据是同一行为，质证意见与前面相同。其与质证意见同龙凤街政务中心。龙凤街政务中心亦在庭审后向本院提交证据：广州市海珠区科技工业商务和信息化局《区科工商信局关于推进实施经营性资产统一管理工作的通知》海科工商信函【2019】274号。该函件第二点工作要求的第（二）点载明：“物业移交后，如涉及原合同主体发生纠纷或涉及物业产权问题等，应由街道负责处理相关问题。”二审查明，龙凤街政务中心二审期间提交的《关于移交革新路101、103号3-4层物业的复函》显示科创公司于2020年6月2日向龙凤街政务中心发函，称“贵中心发来的《关于革新路101、103号3-4层物业的函》已收悉。由于该物业正在诉讼中，现我司按贵中心意见，将该物业移交回贵中心，并由贵中心处理该物业诉讼中的相关事宜。”龙凤街政务中心二审期间还提交了《场地移交书》，显示因革新路101、103号（尚橙大厦）3-4层物业有合同纠纷问题未解决并已进入司法程序，科创公司表示从2020年6月3日起将上述物业移交回给龙凤街政务中心并由该中心处理该物业诉讼中的相关事宜。二审期间，案外人科创公司经本院传唤到庭，其确认龙凤街政务中心提供的上述《关于移交革新路101、103号3-4层物业的复函》《场地移交书》的真实性，并表示因一开始接收案涉场地时，科创公司并不是很清楚本案纠纷的存在，后来金钥匙公司与科创公司准备办理交接的时候发现了本案诉讼的存在，涉及诉讼的场地科创公司是不会接收的，因此才向龙凤街政务中心出具了该两份函件，274号文中工作要求的第二点，案涉纠纷是由龙凤街政务中心处理的；并表示同意由龙凤街政务中心提起本案诉讼，并且确认科创公司不会就案涉场地2、3、4楼（合同约定范围）向金钥匙公司主张权利。此外，科创公司确认收到金钥匙公司于2020年4月1日支付的98690元及于2020年4月2日支付的2661元，并提供网上银行电子回单证明其于2020年8月4日已向金钥匙公司支付101351元。龙凤街政务中心对科创公司提供的上述转账凭证真实性、合法性、关联性均予以确认。金钥匙公司确认已收到科创公司退回的101351元，但认为其不是自行向科创公司支付租金，而是科创公司要求其支付的。另查，2015年8月23日，龙凤街办事处（甲方）与广惠公司（乙方）签订《安装电梯协议书》约定：乙方在2014年9月22日与我街社区服务中心签定了一份《房屋租赁合同》，乙方租赁甲方位于革新路101、103号（尚橙大厦）二、三、四层共建筑面积2007.0563平方米的房屋作为商用，根据乙方申请。在该大厦右侧区房管局的房屋回迁房内安装电梯，达成协议如下：一、在房管部门及建设单位同意，在不影响大厦安全的前提下，由乙方出资报建安装，并负责日常的维修保养电费等费用，负责电梯的安全责任；二、在安装和使用过程中，如出现安全问题和影响大楼安全责任，全部由乙方负责；三、关于一、二楼电梯间的房屋租金问题，一楼（110.1636m2），二楼（137.7388m2），共247.9024m2，以45元/m2计算租金，每月11156元。租赁期二年，从2015年9月1日起到2017年8月31日止，免租期三个月，从2015年12月1日起计算租金；四、租赁期满后，乙方享有优先续租权。乙方不再续约，则所安装的电梯不能拆除，无偿归甲方所有，并移交电梯的有关资料等。2017年9月8日，龙凤街政务中心（甲方）与广惠公司（乙方）签订《补充协议书》约定：龙凤街办事处与乙方在2015年9月22日签订了一份《安装电梯协议书》，乙方通过龙凤街办事处租赁广州市海珠区房屋安全和物业一所位于革新路（尚橙大厦）103号之四，建筑面积110.1636平方米的房屋和103号之一204，建筑面积137.7388平方米的房屋，租赁期2年，从2015年9月1日起到2017年8月30日止。由于广州市海珠区房屋安全和物业一所未能与龙凤街办事处续约。因此，乙方在龙凤街办事处未续约这段时间里，继续执行原协议书，仍按原租金交纳给甲方，待龙凤街办事处与广州市海珠区房屋安全和物业一所续约后，按龙凤街道物业经营管理办法相关规定重新签订租赁协议，按新租金标准、期限执行，如果提升租金，乙方按新租金补回租金差额。再查，二审庭审中，金钥匙公司当庭出示一审判决之后其向龙凤街政务中心提交的撤场申请，其主张亲自到龙凤街政务中心的地点当面送达，也通过微信方式向对方的主任发送过申请；确认落款为2020年5月18日的交场申请书，龙凤街道中心工作人员是在2020年7月31日签收的，5月18日现场送达但对方没有签收。龙凤街政务中心确认交场申请书是其中心工作人员签收的，但是该工作人员是在2020年8月3日签收的，龙凤街政务中心于8月4日作出复函，称金钥匙公司如果不附加任何条件而将房屋腾空退还龙凤街政务中心，龙凤街政务中心将同意不经二审法院判决结果而与金钥匙公司办理房屋移交手续。同时对复函作出补充说明，称复函中“办理房屋移交手续”是指包括付清租金（从2020年1月1日至房屋移交之日止的租金）、违约金及其他应由金钥匙公司支付的费用。经查，金钥匙公司二审提供的交场申请书落款下方有手写字迹“注明：这是再次送龙凤街签名：梁某某”，该手写字迹无落款日期。此外，龙凤街政务中心与金钥匙公司均于庭审后向本院提交书面说明，确认双方于2020年9月18日对案涉场地进行了交接，双方签署《移交书》对案涉场地电表读数和水表读数进行了确认。又查，2020年1月9日，一审法院将向广惠公司送达《增加诉讼请求申请书》，龙凤街政务中心固定诉讼请求为本案的诉讼请求。2020年3月26日，广惠公司经广州市越秀区市场监督管理局核准更名为金钥匙公司。本院认为，本案系租赁合同纠纷。龙凤街政务中心与广惠公司签订的《房屋租赁合同》及两份《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：金钥匙公司是否应向龙凤街政务中心支付2019年6月至12月迟延付租违约金；案涉《房屋租赁合同》及两份《协议书》是否应予解除；金钥匙公司是否应腾退案涉场地；龙凤街政务中心是否有权没收保证金180000元；金钥匙公司是否应向龙凤街政务中心支付2020年1月1日起至合同解除前的租金及支付合同解除后至交还场地之日的占有使用费。本案中，金钥匙公司逾期支付2019年6月至12月的租金，其于2019年12月31日及2020年1月2日才向龙凤街政务中心分别支付了670712元及25866元。金钥匙公司上诉认为因案涉场地存在通行问题，其行使不安抗辩权延付租金。对此，本院认为，案涉《房屋租赁合同》及两份《协议书》并未对案涉场地的通行问题作出明确约定，可见，金钥匙公司在租赁案涉场地时对案涉场地的通行情况是知悉并且同意接受的；金钥匙公司与龙凤街办事处于2015年8月23日签订的《安装电梯协议书》及与龙凤街政务中心于2017年9月8日签订的《补充协议书》，均仅约定由金钥匙公司自行负责安装电梯，并未约定有关电梯事宜由龙凤街政务中心负责；再有，金钥匙公司并未提供充分证据证明其就案涉场地的通行问题及时与龙凤街政务中心进行协商、达成变更租金数额或延缓交付租金的新协议，且其此前亦一直按照约定标准按时支付租金。一审判决不认可金钥匙公司依其主张因通行问题作为拒付租金的抗辩，处理并无不当。根据案涉《房屋租赁合同》约定：“乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额1%向甲方支付违约金”。金钥匙公司逾期支付2019年6月至12月的租金，已违反合同约定，应承担违约责任。但是上述合同约定的逾期付款违约金计付标准过高，本院酌情调整逾期付款违约金为：以每月应交租金98690元为基数，其中2019年6月逾期付款违约金自2019年6月16日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至2019年12月31日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年7月逾期付款违约金自2019年7月16日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至2019年12月31日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年8月逾期付款违约金自2019年8月16日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至2019年12月31日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年9月-12月逾期付款违约金，均自每月第16日起计至2019年12月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以上每月逾期付款违约金以每月租金为限，逾期付款违约金总额以龙凤街政务中心主张的527991.5元为限。关于龙凤街政务中心是否在2020年1月1日以后仍有权就案涉租赁合同关系向金钥匙公司主张权利的问题。龙凤街政务中心二审期间提交的《关于移交革新路101、103号3-4层物业的复函》《场地移交书》均表明案涉场地已由科创公司将管理权交还予龙凤街政务中心，科创公司二审期间亦出庭确认上述两份文件的真实性，并再次确认同意由龙凤街政务中心向金钥匙公司主张2020年1月1日之后的案涉租赁合同的权益，且金钥匙公司在二审期间亦是向龙凤街政务中心发出退还场地的通知的，故本院确认龙凤街政务中心有权提起本案诉讼，金钥匙公司抗辩认为2020年1月1日起龙凤街政务中心无权再向其主张权利，本院不予采纳。关于合同解除、场地退还及保证金退还的问题。根据案涉《房屋租赁合同》约定：“乙方拖欠租金30天以上，甲方可以解除合同、收回房屋，并视乙方违约，甲方不退乙方保证金，并有权向乙方追索经济损失”。现金钥匙公司无理由逾期支付2019年6月至12月的租金，已达30天以上，现龙凤街政务中心于2020年1月9日在一审庭审中当庭提交《增加诉讼请求申请书》，请求解除双方租赁合同关系，金钥匙公司当庭收到该申请书，故本院确定双方《房屋租赁合同》及两份《协议书》于2020年1月9日予以解除，并确认龙凤街政务中心有权没收保证金180000元，不作退还。因龙凤街政务中心与金钥匙公司均确认双方已于2020年9月18日对案涉场地进行了交接，双方签署《移交书》对案涉场地电表读数和水表读数进行了确认，故龙凤街政务中心诉请金钥匙公司腾退房屋，本院不予支持。关于租金及占有使用费的计付问题。关于金钥匙公司通知龙凤街政务中心交接案涉场地的时间，金钥匙公司主张其已于2020年4月17日亲自向对方送达撤场申请，但对方没有签收，并主张其于2020年7月2日通过微信方式向龙凤街政务中心陈主任发送案涉场地清空视频，及于2020年7月22日再次通过微信方式向龙凤街政务中心发送撤场申请书，再于2020年7月31日向对方送达交场申请书，并由对方工作人员签收。对此，龙凤街政务中心否认金钥匙公司于2020年7月2日发送的微信视频，认为7月22日的撤场申请书具有胁迫内容，并认为金钥匙公司在7月28日仍在案涉场地拆除设备，但其确认于2020年8月3日收到交场申请书。对此，本院认为，现从金钥匙公司提供的其与龙凤街政务中心交涉交还场地的情况，可以看出金钥匙公司陆续于2020年7月2日、7月22日、8月3日均向龙凤街政务中心提出交还场地的申请，但龙凤街政务中心在收到金钥匙公司通过微信发送的视频和撤场申请书后并未作出回复，其在2020年8月3日收到金钥匙公司的交场申请书后于2020年8月4日作出了书面回复，认为双方办理房屋移交手续应包括付清租金、违约金及其他应由金钥匙公司支付的费用。现双方于2020年9月18日完成交接，鉴于金钥匙公司在2020年7月份陆续向龙凤街政务中心申请交还场地，龙凤街政务中心未能及时收回案涉场地，本院认定金钥匙公司应承担2020年8月4日前的占有使用费，2020年8月4日后案涉场地空置损失属扩大损失，由龙凤街政务中心自行承担。因此，因双方租赁合同关系于2020年1月9日解除，故金钥匙公司应支付自2020年1月1日起至2020年1月8日止的租金26317元（98690元/月÷30天×8天=26317元），并支付自2020年1月9日起至2020年8月4日止的占有使用费677671元（参照租金标准98690元/月×6个月+98690元/月÷30天×26天=677671元），租金和占有使用费共计703988元。至于金钥匙公司主张其已向案外人科创公司支付的2020年4月份租金的问题，鉴于金钥匙公司未能提供其与科创公司签订的租赁合同原件，且金钥匙公司确认在其盖章确认后，科创公司至今仍未将租赁合同交付金钥匙公司，现科创公司亦到庭确认其尚未在租赁合同上盖章确认，亦未交付金钥匙公司，双方租赁合同关系尚未成立生效，且科创公司亦已提供证据证实其已向金钥匙公司退还了上述款项，故金钥匙公司向科创公司支付4月份租金不能视为履行案涉租赁合同的行为，故金钥匙公司仍应向龙凤街政务中心承担支付相应租金和占有使用费的义务。综上所述，鉴于二审诉讼中龙凤街政务中心提交了新的证据，致对一审判决认定的事实作部分变更，龙凤街政务中心的上诉请求部分成立，对该部分本院予以支持，其余予以驳回。金钥匙公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初26904号民事判决第二项；二、变更广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初26904号民事判决第一项为：广州两把金钥匙物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心支付迟延支付2019年6月至12月租金的违约金（以每月应交租金98690元为基数，其中2019年6月逾期付款违约金自2019年6月16日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至2019年12月31日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年7月逾期付款违约金自2019年7月16日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至2019年12月31日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年8月逾期付款违约金自2019年8月16日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至2019年12月31日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年9月-12月逾期付款违约金，均自每月第16日起计至2019年12月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以上每月逾期付款违约金以每月租金为限，逾期付款违约金总额以龙凤街政务中心主张的527991.5元为限）；三、广州两把金钥匙物业管理有限公司在本判决生效之日起十日内向广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心支付租金和占有使用费合共703988元；四、广州两把金钥匙物业管理有限公司已缴纳的保证金180000元，由广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心没收；五、驳回广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17131元，由广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心负担7025元，广州两把金钥匙物业管理有限公司负担10106元。二审案件受理费18840元，由广州市海珠区龙凤街道政务和社区服务中心负担7726元，广州两把金钥匙物业管理有限公司负担11114元。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二〇年十月九日书记员  郭 俏古文娜