湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初6786号原告：陈晨，女，汉族，1995年8月25日出生，身份证住址：安徽省阜南县。被告：武汉江寓生活服务有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区关南一路20号1号楼301、302室。法定代表人：田德鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：王波，系该公司员工，特别授权。原告陈晨与被告武汉江寓生活服务有限公司（以下简称江寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，由审判员熊刚独任审判，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告陈晨，被告的委托诉讼代理人王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告按合同向原告支付剩余11个月的违约金10890元（11个月×990元）；2、被告先行向原告退还剩余2个月房租、11个月服务费、2个月水费及押金共计4099元（990元×2个月+99元×11个月+20元×2个月+990元）；3、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告增加诉讼请求：要求退还12个月服务费。事实和理由：2020年5月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告向被告租赁武汉市佳和龙苑小区（武昌府）6栋1302的3号房作为居住用房，每月租金990元另加服务费99元及水费20元，共计1109元/月，合同约定房屋租赁期间自2020年5月27日起至2021年5月26日止，期间先行支付一个季度的租金。按照合同规定，在合同期内，若被告提前收回该房屋资产，应提前30天通知原告，并按照月租金的100%向原告支付违约金。合同签订后，被告公司在2020年6月20日首次通过房屋管家通知原告要求解除合同，而后多次提出要解除合同，但由于被告公司内部流程问题，只能由原告主动申请解除合同，并多次明确表示，只能退还剩余房租及服务费等费用，而不可能支付违约金。被告在租赁期内，提前收回该房屋资产且拒不支付违约金的行为，严重侵害了原告的合法权益，原告特向贵院提出诉讼，请依法判决。原告为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：证据1、房东与被告的解约合同。证明：房东与被告的合同于2020年6月24日终止。证据2、房屋保洁登记表。证明：2020年5月26日续租后只进行了1次保洁，保洁服务不足两次。证据3、聊天记录3张。证明：被告没尽到公司收回房屋的通知义务。证据4、WHCZ1994230-01房屋租赁合同及4个附件。证明：被告应向原告支付违约金。被告江寓公司辩称，一、原告关于欠付租金等款项计算有误，实际总金额为1881元（服务费99元*12个月-99元*3个月=891元，押金990元）。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条“日租金=月租金/30”，“服务费不足一个月的，按一个月计算”；第二条“水费实际发生月份不足一个月的，按一个月计算”。二、因疫情的影响，我公司经营遭遇困难，目前正在逐步走出困境，也正在积极努力解决纠纷。因疫情和房屋房主提出解约的原因，导致原告不得不搬离案涉房屋，同时为减少对原告的影响，被告为原告提供了换租方案，继续住江寓还会有优惠。对于原告请求的违约金，请求法院酌情予以减免。被告为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：证据1、租赁合同。证明：租金、服务费等费用的计算规则、方式。证据2、聊天记录。证明：被告提供过换租的解决方案。经审理查明，2020年5月26日，陈晨（乙方）与江寓公司（甲方）续签了《房屋租赁合同》（合同编号：WHCZ1994230-01），约定乙方租赁甲方管理的房屋资产出租人何凡所有的位于武汉市洪山区武昌府6栋1单元1302室的一处房屋，租期自2020年5月27日至2021年5月26日，月租金990元，水费20元，付款方式是押一付三，服务费1188元，甲方向乙方提供的管理服务包括但不限于专属管家、保洁服务、维修服务、客服电话、WIFI等，租赁期限内除非发生合同约定的解除与终止情形，甲方提前收回该房屋资产的，应提前30天通知乙方并按月租金的100%向乙方支付违约金。2020年5月27日，陈晨向江寓公司支付了第一期3个月的租金2970元，一年期服务费1188元，预存3个月水费60元，并将原合同押金转入本合同押金990元，合计5208元。江寓公司提供的《江寓房屋保洁登记表》上载明“江寓双周保洁：保洁周期每月两次”。但在合同履行过程中，江寓公司仅于2020年6月1日为陈晨提供了1次保洁服务。2020年6月20日，江寓公司工作人员通过微信方式通知陈晨搬家。陈晨认为江寓公司在租赁期内未按约提供保洁服务，提前收回该房屋资产且拒不支付违约金的行为侵害原告合法权益，故提起本次诉讼。另查明，2020年6月24日，房屋资产出租人何凡与江寓公司签订了《资产管理服务合同解除协议》，约定：“双方于2018年5月11日签订了《资产管理服务合同》（合同编号为：WH0175260，以下简称原合同），房屋地址为武昌府-6-1单元-1302。经双方友好协商，同意解除上述合同，并达成如下协议：1、自本协议生效后，原合同即告解除，原合同中所约定的甲、乙双方权利义务终止。2、双方一致同意，江寓公司将原合同中相应配置设施交由何凡处置，江寓公司无需再向何凡支付任何费用……。”但江寓公司并未与房屋资产出租人何凡办理房屋移交手续。审理中，陈晨称其一直居住到2020年8月20日才离开，并未与何凡商谈并签订房屋租赁合同。上述事实，有以下有效证据及当事人的陈述在卷佐证：原告提交的《资产管理服务合同解除协议》、《江寓房屋保洁登记表》、《微信聊天记录截图》，原告及被告提交的《房屋租赁合同》（合同编号：WHCZ1994230-01）及附件。本院认为，陈晨与江寓公司之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应按照合同履行自己的义务。陈晨依照约定支付了3个月租金、3个月水费、一年期服务费，履行了合同义务。在合同履行过程中，由于江寓公司与房屋资产出租人何凡在2020年6月24日已经协商解除资产管理服务合同，江寓公司也通知陈晨搬家，其行为属于单方解除合同的违约行为，应承担违约责任。江寓公司虽与房屋资产出租人何凡协商解除资产管理服务合同，但未办理房屋移交手续，且陈晨基于与江寓公司之间的房屋租赁合同关系一直使用房屋至2020年8月20日，陈晨并未与案外人何凡建立租赁合同关系，故陈晨应当向江寓公司支付租金至2020年8月20日，陈晨自2020年8月20日后搬离，与江寓公司之间的房屋租赁合同关系终止。因此，江寓公司应当返还剩余7天的租金231元（990元/30天*7天）、9个月服务费891元（99元*9个月）、押金990元。对于陈晨要求被告返还剩余租金、服务费的请求，本院予以部分支持，超出部分的诉讼请求，本院不予支持。原告实际使用房屋近3个月，根据合同约定，被告不应退还水费，对原告要求被告退还水费的请求，本院不予支持。被告江寓公司单方违约解除合同，故被告应支付违约金990元。原告于2020年9月10日增加“要求被告赔偿住宿费197元”的诉讼请求，系本案开庭审理结束后提出，不符合法律规定，故本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈晨退还租金231元、服务费891元、押金990元，合计2112元；二、被告武汉江寓生活服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈晨支付违约金990元。三、驳回原告陈晨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取87元（原告已预交），由原告负担62元，被告武汉江寓生活服务有限公司负担25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  熊刚二〇二〇年十月二十七日书记员  罗浩