江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2641号上诉人（原审被告）：孙文林，男，1987年7月17日出生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：吕灵兮，江苏瀛鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市盐都区盐龙街道办事处方向社区居民委员会，住所地盐城市盐都区盐龙街道办事处方向居委会。法定代表人：徐秀娣，该居委会主任。委托诉讼代理人：姜海生，江苏莘庄律师事务所律师。上诉人孙文林因与被上诉人盐城市盐都区盐龙街道办事处方向社区居民委员会（以下简称方向居委会）租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院(2020)苏0903民初98号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙文林上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判；一、二审诉讼费用由方向居委会承担。事实和理由：1.孙文林与方向居委会2015年11月8日签订租赁合同以来，从未按照合同约定的租金缴纳时间和方式缴纳过租金，因而合同约定的“乙方（孙方林）到期不交纳租金，则甲方（方向居委会）有权终止合同并收回房屋”中“到期”的时间存在争议，解除合同的条件尚未成就。2.一审法院判决第二项租金计算错误。江苏省办公厅公布的《关于应对新型冠状病毒××疫情影响推动经济循环畅通和稳定持续发展的若干政策措施》规定，对承租国有经营性房产的中小企业和个体工商户，可以减免或减半征收1-3个月的房租；资金困难的，可以延期收取租金，但一审法院未考虑疫情的影响和相关政策，有失公正。方向居委会辩称，1.孙文林称以实际的履行行为变更合同约定的条款的事实不存在。2.上诉状中提到的两份文件要求只适用新型冠状病毒××疫情期间的规定，本案所争议的事实是在疫情发生之前，孙文林套用政策性文件来要求方向居委会减免房租的做法不能成立，政策性文件所作出的只是建议性的意见，而不是强制性要求。方向居委会向一审法院起诉请求：1.判令双方于2015年11月8日签订的《租赁合同》已于2019年6月28日解除；2.孙文林支付从2019年3月9日-2019年6月28日的租金及合同解除后按租金计算的占有使用费，直至孙文林迁让为止；3.孙文林承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实：2015年11月8日，方向居委会（甲方）与孙文林（乙方）签订租赁合同一份，约定甲方将方向菜市场楼上二楼租赁给乙方经营，具体约定如下：一、租赁期限：1、租赁期为8年，自2016年3月9日至2024年3月8日止（从签订合同之日起甲方让4个月时间给乙方装潢，免收租金）；二、甲方的职责：1、甲方按期向乙方收取租金；2、甲方有监督乙方守法经营的权利；三、乙方的职责：1、…；2、乙方在签订合同时向甲方预交纳租金陆万元，剩余部分在合同期起始日一并交付，5年后每年交付甲方贰万元保证金，此保证金抵下年租金；3、…；4、乙方在经营期间新增加（不可移动的）建筑装潢设施，合同期满后无偿归甲方所有；四、租金及缴纳方式：1、前三年租金每年为壹拾万元；2、后第4年至第6年租金按3%增长，第7年至8年按每年5%递增，租金交付方式按开始时交款一样；3、每年在合同签定日之前一次性交纳租金后方可经营；五、…；六、违约责任：1、在租赁期内，如甲方终止合同，需赔偿乙方实际装潢成本按年折旧率赔付，并由甲方收回房屋；2.乙方到期不交纳租金，则甲方有权终止合同并收回房屋，损失由乙方承担；合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，双方按合同履行至2018年3月8日，此后孙文林未按约交纳租金。2019年6月27日，方向居委会委托江苏莘庄律师事务所向孙文林发出律师函要求孙文林交纳逾期租金，并提出解除租赁合同，孙文林收到函后未有回应，江苏莘庄律师事务所于2019年9月29日再次向孙文林发出律师函，要求与孙文林解除租赁合同，并要求其在收到律师函三日内缴纳所欠租金，并在七日内搬离租房。之后孙文林亦未能有回应，方向居委会遂诉至一审法院。另，孙文林于2019年12月16日向方向居委会交纳2018年度租金100000元（2018年3月9日-2019年3月8日），此后未再交纳任何费用，亦未搬离。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。方向居委会、孙文林签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约履行。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。方向居委会于2019年6月27日向孙文林发出律师函，要求解除合同并催要尚欠租金，孙文林于次日收到该通知后未提异议，故合同解除。合同解除后，孙文林除应付到期租金外，还应从租赁合同解除之日起至实际返还之日止，按租赁合同约定的租金标准计算占有使用费，故方向居委会要求孙文林仍按租金的约定支付占有使用费，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、方向居委会与孙文林于2015年11月8日签订的《租赁合同》于2019年6月28日解除；二、孙文林于判决生效后十五日内向方向居委会支付租金30042元（2019年3月9日-2019年6月27日，2019年度租金103000元计算3.5月），并承担从2019年6月28日起至孙文林返还租赁物止的占有使用费，占有使用费的计算标准按照合同约定予以确定。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4345元，减半收取2172.5元，由孙文林负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。二审中，方向居委会同意免除孙文林在2020年疫情期间三个月的房租，孙文林在二审期间向方向居委会支付2019年度、2020年度租金计17.5万元，孙文林实际交纳租金截止日为2021年3月8日，对此方向居委会表示认可。本院认为，方向居委会、孙文林2015年11月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。租赁合同中约定“每年在合同签订日之前一次性交纳租金后方可经营”，该约定对租金交纳时间明确，且孙文林在诉讼前事实上已交纳租金至2018年3月8日，双方在合同履行过程中对租金交付时间并无争议，故孙文林主张双方合同中对租金交付时间约定不确定的理由不能成立。因孙文林未能按约交纳2018年的房租，方向居委会于2019年6月27日向孙文林发出律师函，要求解除合同并催要尚欠租金，孙文林于次日收到该通知后未提异议，故一审法院依据一审中已查明的事实确认双方合同于2019年6月28日解除并无不当。但本案中，孙文林于一审前已交纳了2018年的房租，本案诉讼期间正适新型冠状病毒××疫情流行，旅游、住宿、餐饮、娱乐等服务行业都受到了极大的影响，孙文林所租用的房屋经营也受到了实际影响。《江苏省人民政府关于应对新型冠状病毒××疫情影响推动经济循环畅通和稳定持续发展的若干政策措施》的规定，对承租国有经营性房产的中小企业和个体工商户，可以减免或减半征收1-3个月的房租，资金支付困难的，可以延期收取租金。二审期间，方向居委会根据有关文件精神同意减免孙文林部分房屋租金后，孙文林也实际交纳了截止2021年3月8日前的房屋租金，方向居委会对此已予接受。为了保护中小企业的生产经营不受疫情发展的影响，更好的维护和稳定市场经济领域中的生产经营秩序，故本院基于二审中出现新的事实，方向居委会在其向孙文林发出解除合同通知后，又自愿接受孙文林继续履行租赁合同支付的租金，且双方的租赁合同仍能继续履行，方向居委会的权益也并未受到实际影响，其租赁合同目的仍能得以实现，故本院认定方向居委会与孙文林之间的租赁合同应予继续履行，不予解除，但孙文林应承担本案产生的相应诉讼费用。综上，因二审中出现新的事实，致原审事实发生新的变化，本院从本案实际情况考虑，双方签订的租赁合同继续履行，不予解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院(2020)苏0903民初98号民事判决；二、驳回盐城市盐都区盐龙街道办事处方向社区居民委员会的一审诉讼请求。一审案件受理费4345元，减半收取2127.5元，由孙文林负担；二审案件受理费4345元，由上诉人孙文林负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  张晨阳审判员  周 陇二〇二〇年十月十三日书记员  刘 湘附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。