湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂2827民初1792号原告：夏科，男，生于1938年3月25日，汉族，湖北省来凤县人，住来凤县，原告：田爱云，女，生于1947年3月10日，土家族，湖北省来凤县人，住来凤县，系原告之妻。以上二原告的委托诉讼代理人：彭铖珍、邓慧婷，湖北鹏恩律师事务所律师。被告：夏永旺，男，生于1973年10月1日，汉族，湖北省来凤县人，住来凤县，系二原告之子。原告夏科、田爱云与被告夏永旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告夏科、田爱云及其委托诉讼代理人彭铖珍，被告夏永旺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告夏科向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告的房屋租赁关系，判令被告立即腾退房屋；2、判令被告向原告支付所欠房屋租金90000元整；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年被告以需要房屋做生意为由，要原告将位于翔凤镇××号（现登记为44号）的部分房屋出租给他开公司使用。原告为支持儿子做生意，就与原租赁该房屋的颜某商量收回房屋，经协商一致后，当年租期届满后，原告收回房屋。2015年9月左右，被告与原告口头约定将房屋三楼西侧两个门面和四楼整层租赁给被告，租金为3万元每年，当年没有约定具体的租赁期限。被告使用房屋后仅向原告支付了两年的租金，之后一直没有支付，且现因其经营收益不好已闲置房屋，有租户联系原告，愿意以10万元/年的租金租用该房屋，但被告拒不腾退房屋，要求租户与他签订合同。为此，原告多次找到被告要求解除房屋租赁关系，被告不同意，在家庭会议上拿出合同说租赁期限未届满。该合同不是因为房屋租赁签订的，而是被告注册公司是原告夏科签的空白合同。原告认为，被告持有的合同不是真实合同，其不交纳租金的行为已构成违约，侵犯了原告合法权益，房屋已经限制且有更高收益，加之原告年事高身体不好需要大量的医疗费用，于情于理原告均有权解除与被告的房屋租赁关系。现为维护原告合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规及司法解释的规定向贵院提起诉讼，望判准诉求。被告夏永旺辩称，1、原告起诉的内容不符合客观事实，于法于房屋租赁合同无据，完全是无理要求。2015年9月，我与二原告商量租用原告房屋用于开办公司。在商量好租赁期限和租金后，2015年9月27日与原告签订了《房屋租赁合同》，原告有签名和捺指纹，合同真实有效。我租好房屋后，于2015年10月9日到当时的来凤县工商局办好“来凤县金源兴商贸有限公司”的《营业执照》。在租期的前两年，我都按时支付了每年3万元的租金。从2017年底开始，我公司的业务逐渐好起来，但原告故意在我公司的门口拴猎性犬及堆放杂物的行为，使我公司没有客户，没有生意可做，无收入来源，这是我拖欠租金的主要原因。只要原告将猎性犬迁到其他地方喂养，移开哪些放在我公司的杂物及自行车，移除盖住公司招聘的遮盖物，不要影响公司的业务开展，我在合理期限内一分不少地支付租金。2、原告诉称的“口头约定的租金、没有约定租赁期限”与事实不符。《房屋租赁合同》第2条明确约定“该房屋租赁期限20年，即2015年9月27日至2035年9月27日……该房屋每年租金共计30000元（大写：叁万元人民币），乙方应于2015年9月27日一次性支付给乙方”，我也是按照合同支付了租金，并不是原告说口头约定。我租赁的房屋虽然受到上列因素的很大影响，但是并没有空置，而是在开着旁边的侧面经营。原告诉称“有租户联系原告，原因以10万元1年的租金租用该房屋”纯属无凭无据，该房屋的租赁市场行情并不值年租金10万元；3、租赁合同并没有约定迟延支付租金原告有权解除合同，况且延迟支付租金的原因是原告故意给我公司的经营造成重大不利影响，致使我公司没有业务经营。责任在原告，不在我；4、租赁合同第4条约定“租赁期间对房屋进行改建、改造不得损坏房屋主体。改建装修费用由乙方出资，如果租期未满，甲方收回租赁房，应该给乙方补偿改建装修费用”，如果原告想收回该房屋，补偿给我382600元改造、装修费用后，我愿意腾出该房屋。综上，原告诉称的诉讼和理由没有合同依据和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据，二原告向本院提交了二原告的身份证复印件，房屋所有权证复印件，房屋租赁合同复印件，光盘一张，黄兵的证人证言一份。被告向本院提交了营业执照复印件一份，房屋租赁合同一份，照片一份，装修合同一份。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院结合本案案件及证据的三性原则综合审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告夏永旺系二原告之子。原告夏科为坐落于翔凤镇××号房屋的房屋所有权人。2015年9月27日，原告夏科作为甲方（出租方）与被告夏永旺作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：“……1、甲方将其拥有的坐落在来凤县翔凤镇庆凤山路61号房屋租赁给乙方使用。2、该房屋租赁期20年，即2015年9月27日至2035年9月27日。该合同到期时，乙方如需续约，须提前三十天告知甲方，并按市场价重新商定租金。3、该房屋每年租金共计￥30000元整（大写：叁万元人民币），乙方应于2015年9月27日一次性支付给甲方。4、租赁期间对房屋进行改建，改造不得损坏房屋主体。改建装修费用由乙方出资，如果租赁期未满，甲方收回租赁房，应该给乙方补偿改建装修费用……”。原告夏科及被告夏永旺在该合同上签字捺印。合同签订后，被告对该房屋进行了装修，并向原告支付了截止至2017年9月27日止的租金，剩余租金未予支付。原告夏科、田爱云于2020年10月9日向本院起诉，要求解除原告与被告的房屋租赁关系，并要求被告向原告支付所欠房屋租金90000元整。本院认为，2015年9月27日，原告夏科作为甲方（出租方）与被告夏永旺作为乙方（承租方），双方签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告夏科与被告夏永旺之间的租赁合同关系成立并具备法律效力。依法成立的合同，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。原告夏科依约将租赁物交付给被告使用、收益，被告理应依约向原告支付租金。现原告夏科要求被告支付其欠付的租金90000元，有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定，原告未向本院提交证据证实存在上述情形的证据，且本案被告虽未及时向原告支付租金，但并未明确表示不支付租金，同时被告在庭审中亦表示愿意在合理期限内向原告支付未付租金，故本院认定双方签订的《房屋租赁合同》未达到法定解除的条件，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。原告田爱云向本院起诉要求被告夏永旺支付租金，未向本院提交双方存在租赁合同关系的证据，对原告田爱云的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告夏永旺于本判决生效后十日内向原告夏科支付租金90000元；二、驳回原告夏科的其他诉讼请求；三、驳回原告田爱云的诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取1025元，由被告夏永旺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨克昌二〇二〇年十月二十六日法官助理熊蕾书记员张海波