湖北省通山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1224民初1136号原告：通山宏安物业服务有限公司（以下简称宏安物业公司），住所地：通山县通羊镇洋都村一组滨河路20号，统一社会信用代码：91421224086741060A。法定代表人：吴勤早，宏安物业公司经理。被告：曹伟，男，1987年8月8日出生，汉族，湖北省通山县人，住湖北省通山县，现住通山县。委托诉讼代理人：曹善元（被告曹伟的父亲），住湖北省通山县。原告宏安物业公司与被告曹伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宏安物业公司的法定代表人吴勤早、被告曹伟的委托诉讼代理人曹善元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告曹伟缴纳物业服务费4959元（自2017年1月1日起至2019年12月31日止）；2、判令被告曹伟支付逾期缴纳物业服务费滞纳金3570元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告曹伟系通山县通羊镇城央一品小区XX栋XX单元XX房的业主，原告宏安物业公司与通山县古塔社区城央一品业主管理委员会签订了物业服务合同，依法对城央一品小区进行物业管理，根据协议提供相关服务，并按建筑面积收取每平方米1元的物业管理费。原告按合同约定履行了其物业管理义务，但被告自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费均未缴纳，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至本院。被告曹伟辩称，1，答辩人所居住的城央一品小区绝大多数业主并未与被答辩人签订物业服务合同，是余望水个人与被答辩人签订的合同，也未向全体业主公示，所以被答辩人对城央一品小区的管理无效。2、被答辩人管理城央一品小区期间，环境卫生非常差，小区业主财物经常被盗，停放在小区的车辆经常被高层住户扔垃圾或杂物砸坏，被答辩人均不予管理，没有尽到物业公司应尽职责。综上，请求驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的《粤汉城央一品物业服务合同》、《物业缴费通知单》，以及被告提交的城央一品小区照片两张等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定本案事实如下：2017年5月1日，原告宏安物业公司与通山县古塔社区城央一品业主管理委员会约定，由原告宏安物业公司接替原物业公司，对通山县古塔社区城央一品进行物业服务，并约定前任物业公司自2017年1月1日后应收取的物业费由原告宏安物业公司收取，期间的债务由原告宏安物业公司承担。城央一品业主管理委员会与原告宏安物业公司当即签订了一份《粤汉城央一品物业服务合同》（双方将签订的时间倒签至2017年1月1日），双方约定，物业服务费为电梯房每平方米1元、高低层房每平方米0.5元；物业服务期限为自2017年1月1日起至2019年12月31日止。此后，原告宏安物业公司即对城央一品小区提供物业服务。被告曹伟系城央一品小区电梯房XX栋XX单元XX房的业主，其房屋建筑面积为137.72平方米，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，被告曹伟共欠缴物业管理费共计4958元（1652.6元/年×3年），原告向被告催讨后，被告未予缴纳。为此，原告诉至本院。在庭审中，原告认可存在被告所在小区有被盗、高空抛物、卫生不到位等现象，但认为有些问题并不是原告物业管理的范围，有些问题可向原告反映后由原告加以改进。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人不履行合同义务的，应当承担相应的民事责任。本案中，原告与被告所在的业主委员会签订了《粤汉城央一品物业服务合同》，并由原告对被告所在的小区进行了物业服务，被告作为小区业主，该合同对被告具有约束力。被告提出其本人及大多数业主并未与原告签订物业服务合同，原告对城央一品小区管理无效的抗辩意见，理由不能成立，本院不予采纳。根据《物业管理条例》的规定，业主在物业管理活动中，享有接受物业管理公司提供服务的权利，同时应履行按时交纳物业服务费用的义务，被告曹伟作为粤汉城央一品小区的业主，应积极配合物业管理公司的工作，按时交纳物业管理费。物业公司收取的物业服务费系用于小区设施的维修、养护、管理等，物业使用人拒交物业服务费，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其他物业使用人利益的侵害。故被告曹伟应依合同约定向原告交纳物业服务费。同时，原告虽然自2017年5月1日起才对小区进行管理，但业主委员会与原告已约定，前任物业公司自2017年1月1日至2017年4月30日管理该小区期间的服务费由原告收取，债务由原告承担，故原告可依合同约定自2017年1月1日起向被告收取物业服务费。为此，原告要求被告支付物业管理费用4958元的请求合法，本院予以支持。对被告以原告服务期间发生了车辆被损、偷盗事件以及存在卫生不到位情形等而拒交物业管理服务费的辩解理由，因有些事件发生并非物业服务企业直接责任，被告可依《物业管理条例》的规定监督物业服务企业履行物业服务合同，要求原告进一步加强管理，尽可能避免事件的发生，而不应以此为由拒不履行交纳物业服务费的义务；同时，在物业服务企业未停止提供服务的情况下，物业使用人对物业服务内容的异议，亦不是其拒付物业服务费的正当适法事由。故本院对被告的辩解理由不予采纳。关于滞纳金，本院认为，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，宏安物业公司理应充分听取物业使用人的意见，从自身的服务意识、服务质量多加考虑，且原告提供的物业管理服务确有需要改进之处，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第二款第（七）项、第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告曹伟于本判决生效之日起十日内支付原告通山宏安物业服务有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4958元。二、驳回原告通山宏安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告通山宏安物业服务有限公司、被告曹伟各负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判长  陈朝美审判员  徐爱华审判员  徐绿山二〇二〇年十月十六日法官助理金学渊书记员成宇璇附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第六条第二款第（七）项业主在物业管理活动中享有下列权利：（七）监督物业服务企业履行物业服务合同。第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。