浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1745号 上诉人（原审原告）：吴灵燕，女，1981年11月9日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人（特别授权）：李双，浙江优飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：王优飞，浙江优飞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：金连芳，女，1951年1月1日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 被上诉人（原审被告）：陈某2，男，1978年2月10日出生，汉族，户籍所在地浙江省台州市椒江区，现住浙江省台州市椒江区。 被上诉人（原审被告）：杨美红，女，1976年7月16日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 被上诉人（原审被告）：陈海群，女，1975年2月23日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 被上诉人（原审被告）：陈海燕，女，1972年4月10日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 被上诉人（原审被告）：陈某1，男，2004年3月11日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 法定代理人：陈某2，男，1978年2月10日出生，汉族，户籍所在地浙江省台州市椒江区，现住浙江省台州市椒江区。 上诉人吴灵燕因与被上诉人金连芳、陈某2、杨美红、陈海群、陈海燕、陈某1房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后依法组成合议庭，并以庭询谈话方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴灵燕上诉请求：一、依法撤销（2020）浙1002民初822号民事判决书，改判支持上诉人全部的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，使用法律不当，所做的判决也是错误的，请求二审法院依法改判。具体理由如下：一、一审法院认定“根据原告提供的农村建房呈报表，陈小玉为户内在册人口，则陈小玉应为涉案土地使用权的共有人。”上述认定事实错误，适用法律不当。案外人陈小玉与被上诉人金连芳于1969年10月6日登记结婚，案外人陈小玉为居民户口，被上诉人金连芳为农民。案外人陈小玉已于2009年5月27日逝世。2009年11月30日，各被上诉人以金连芳为户主、陈小玉、陈某2、杨美红、陈某1为家庭成员以享受“农嫁居”政策为前提共同申请宅基地一间，并填写了《农（居）民建房呈报表》。涉案宅基地申请时案外人陈小玉己经死亡，故本案被上诉人金连芳等人在填写《农（居）民建房呈报表》时将己经死亡的陈小玉作为申请建房户现有在册人口填入申请表本身就是错误的，且是虚假记载。上诉人在一审过程中己经与集聚区国土资源局分局审批科取得联系，工作人员亦称在册人员的填写由申请人自行填写，其作为审批单位一般对在册人员不进行核实，其只是根据“农嫁居”的政策对符合条件的农嫁居农民进行审批落实。也就是说涉案的宅基地主要是审批给户主被上诉人金连芳的。综上，根据《民法总则》第十三条规定“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务”之规定，案外人陈小玉的民事权利能力于其死亡时2009年5月27日终止。故上诉人认为案外人陈小玉在申请宅基地时已无民事权利能力，依法不享有民事权利，即便申请表上有案外人陈小玉的名字，但其对涉案宅基地依法不享有所有权。一审法院仅根据《农村建房呈报表》上记载有陈小玉的名字，枉顾其申请时其己经死亡的事实，草率的认定案外人陈小玉为涉案土地使用权的共有权人完全是认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。二、一审法院认定“签订合同时，陈小玉死亡，被告陈海燕、陈海群作为陈小玉的遗产继承人，被上诉人金连芳、陈某2、杨美红在转让土地使用权时应当经过被告陈海燕、陈海群同意”明显是错误的，适用法律不当。首先，被上诉人陈海燕、陈海群对涉案宅基地依法不享有继承权。上诉人己经在上文中论述案外人陈小玉依法对涉案宅基地不享有所有权，故根据《继承法》第三条的规定能被继承的遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。而涉案宅基地是被上诉人金连芳等人在案外人陈小玉死亡后申请并于2012年才获得审批的，即涉案宅基地并非陈小玉死亡时遗留的个人合法财产，故涉案宅基地依法不属于案外人陈小玉的遗产。故被上诉人陈海燕、陈海群对涉案宅基地依法不享有继承权。三、即使被上诉人主张本案系无权处分，那么上诉人取得涉案宅基地也构成善意取得。上诉人认为民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则。对于涉案出卖本案诉争宅基地的行为，从上诉人建设房屋并已居住2年之久的现状来看，被上诉人陈海燕、陈海群当庭陈述联系购房其是知情的，且在房屋建设过程中因存在违章在其协助下办理违章处理等相关事宜等内容来看，其对宅基地己经出售应当是知晓的。且本案上诉人己经支付了合理的价款，被上诉人也已经将该宅基地交付给上诉人进行建设房屋并居住的情况来看，上诉人为善意的买受人，构成了善意取得。退一万步来说，假设两被上诉人主张的继承权成立。被上诉人陈海燕、陈海群所继承的份额也仅占涉案宅基地的二十分之一的份额。在长达六年的时间内各共有人即没有析产也没有建造，可以推断出涉案宅基地系用于出售的事实。实际上本案涉案宅基地也已经被被上诉人金连芳（户主）、陈某2、杨美红、陈某1等人出让，上述人员所占份额已经超过涉案宅基地的三分之二，涉案宅基地三分之二以上的共有人同意将涉案宅基地出售给上诉人。根据《物权法》第九十七条规定该处分行为合法有效，且一审法院也已经认定涉案宅基地买卖合同合法有效。四、既然一审法院已经认定涉案宅基地买卖合同合法有效，那么被上诉人应当协助配合上诉人办理房屋产权变更登记手续。依法成立的合同应当受到法律的保护，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，上诉人一审的诉讼请求判令被上诉人协助上诉人办理不动产过户登记手续。一审法院既然已经认定《地基买卖协议书》合法有效，那么根据合同约定被上诉人负有协助办理过户登记相关手续的义务。协助办理权属转移登记属物权行为，上诉人与被上诉人金连芳、陈某2、杨美红签订《地基买卖协议》后，上诉人己经依约支付了转让款，并已经在诉争宅基地上建造房屋居住生活。鉴于建房已经有2年之久且农村建房并非小事，被上诉人陈海燕、陈海群对涉案宅基地己经转让并由他人建设入户的事实应当知情，但在建设过程中从未提出异议，导致上诉人损失进一步扩大。现因需其协助办理不动产登记手续才主张不同意按照该价格出售涉案该宅基地，明显不合常理，且有违诚实信用原则。上诉人有理由相信该房屋买卖行为得到了陈海燕、陈海群的认可或追认，故对上诉人的信赖利益法律应予保护。即便一审法院认定本案涉及无权处分，但依据宅基地买卖的交易习惯和合同约定，被上诉人等人亦应负有协助上诉人将涉案不动产过户的义务，以实现双方宅基地买卖的真实目的。故对于上诉人要求被上诉人协助过户的诉讼请求，依法应当予以支持。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律不当，所做的判决是错误的，请求二审法院依法查明案件事实并予以改判。 金连芳未作答辩。 陈某2、杨美红、陈某1辩称：对出卖地基无异议，申报时间在2005年就已经申报了，并非陈小玉死亡后申报的。请求二审法院依法判决。 陈海群、陈海燕辩称，父亲陈小玉申报批地时间在2005年，批下来要好几年。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吴灵燕向一审法院起诉请求：判令六被告协助原告办理位于台州市开发区东方××幢××号不动产过户登记手续。 一审法院认定事实：被告金连芳与案外人陈小玉（2009年5月27日死亡）系夫妻关系，被告金连芳系台州市椒江区葭沚街道东方村村民，案外人陈小玉系台州市椒江区海鸥海洋渔业公司社员。被告金连芳与陈小玉生育有三子女，即被告陈某2、陈海群、陈海燕。被告陈某2与杨美红系夫妻，生育有一子被告陈某1。2009年11月30日，被告金连芳申请农民建房，申报的在册人口为金连芳、陈小玉、陈某2、杨美红、陈某1五人。2012年9月20日，土管部门根据台开（2011）128号文件，批准同意被告户在东方村规划点新建楼房一间，占用国有建设用地47.5平方米。2018年1月15日，被告金连芳、陈某2、杨美红与原告吴灵燕签订一份地基买卖协议书，约定：三被告自愿将台州市东方名苑1号楼4间地基的其中一间出让给原告所有，协定成交价为1218000元；付款方式为签订协议之时付定金200000元，原告在该地基建房动工时付800000元，建房结顶时付100000元，办理地基过户签字当日付清余款118000元；该地基日后再政策性统一调整为国有划拨土地或宅基使用证时，三被告无条件配合原告办理过户签字等相关手续，不承担费用；如三被告在原告建房前反悔，三被告向原告双倍返还定金，如三被告在原告建房时或房屋建成后反悔，按反悔时房产市场价双倍作为违约金向原告赔偿。协议签订后，原告按照约定支付了转让款1100000元，并在转让土地上新建房屋，居住至今。2018年9月21日，台州市地名委员会对案涉不动产确定门牌号东方明苑1幢2号。2019年8月，被告陈海群陪同被告金连芳到台州市椒江区综合行政执法局就涉案不动产的超层超面积建设问题接受询问。2019年12月、2020年1月原告吴灵燕就涉案不动产转让之事与被告陈海燕及其配偶电话沟通。 一审法院认为，被告金连芳、陈某2、杨美红与原告吴灵燕签订的地基买卖协议系双方的真实意思表示，转让的标的物系国有建设用地，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，合同对双方当事人均有约束力。原告已按合同约定履行了付款义务，被告金连芳、陈某2、杨美红应当按约协助原告办理不动产变更登记手续。签订合同时，被告陈某1系限制行为能力人，被告陈某2、杨美红作为其法定代理人有权代理陈某1从事民事活动，合同对陈某1具有约束力。根据原告提供的农村建房呈报表，陈小玉为户内在册人口，则陈小玉应为案涉土地使用权的共有权人。签订合同时，陈小玉死亡，被告陈海群、陈海燕作为陈小玉的遗产继承人，被告金连芳、陈某2、杨美红在转让土地使用权时应当经得被告陈海燕、陈海群同意。原告主张被告陈海燕、陈海群事后已同意，并提供其与陈海燕及其配偶的录音、陈海群于2019年8月份陪同金连芳接受行政执法局询问的证据。该院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”原告提供的上述证据，只能证明陈海燕、陈海群在交易时隔一年后知晓转让之事，但无法证明陈海燕、陈海群明确表示同意转让。即使陈海燕的配偶，与原告的对话中，在原告追问下，有出现“同意”内容，但结合对话的整个语境，其所说的同意是附原告加价条件的，在条件未成就情况下，不产生追认的效力。本案既无确认默示为追认方式的约定情形，法律也无明确规定默示为无权处分的追认方式，况且本案涉及财产权，关系被告陈海燕、陈海群的重大利益，被告金连芳、陈某2、杨美红的无权处分须经两被告明示追认，才能产生追认的效力。故对原告提出的事后已经陈海燕、陈海群追认的主张，该院不予采纳。综上，被告金连芳、陈某2、杨美红未经全体共同共有权人同意，无权处分案涉不动产，原告提出的要求各被告协助办理不动产过户的请求，无法得到支持。被告金连芳经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告吴灵燕诉讼请求。案件受理费7881元（已减半），由原告吴灵燕负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，原审法院认定被上诉人金连芳、陈某2、杨美红与上诉人吴灵燕签订的地基买卖协议书系双方的真实意思表示，转让的标的物系国有建设用地，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，合同对双方当事人均有约束力；上诉人吴灵燕已按合同约定履行了付款义务，被上诉人金连芳、陈某2、杨美红应当按约协助上诉人吴灵燕办理不动产变更登记手续；签订合同时，被上诉人陈某1系限制行为能力人，被上诉人陈某2、杨美红作为其法定代理人有权代理陈某1从事民事活动，合同对陈某1具有约束力。对于上述内容各方当事人均无异议，对此本院予以确认。本案的争议焦点即陈小玉是否系涉案宅基地土地使用权的共有权人问题。本案中，虽然作为农嫁居的被上诉人金连芳与其丈夫陈小玉在2005年下半年开始向有关部门提供过相关金连芳系农嫁居及其与陈小玉未发现办理过房屋权属登记、陈小玉在椒江区未享受房改房、集资建房、经济适用住房、住房补贴等房改优惠政策等材料，并且在被上诉人金连芳于2009年11月30日作为户主向椒江区葭沚街道办事处东方村提交的农（居）民建房呈报表中载明，已死亡的陈小玉（2009年5月27日死亡）及儿子陈某2、媳杨美红、孙陈某1均为户现有在册人口。但台开（2011）128号《关于妥善解决“农嫁居”人员住宅用地历史遗留问题的处理意见》文件明确规定：“1998年7月17日前结婚登记的，夫方未享受过房改政策的，本户以及祖传或继承老屋建筑面积小于45平方米，可立户审批一间宅基地。以‘农嫁居’本人为户主，以户为单位安置一间宅基地。”从上述规定可以证实涉案宅基地系以农嫁居身份的被上诉人金连芳为户主，并以户为单位获得，家庭人口数的多寡并不影响涉案宅基地的获得。而台州市国土资源局开发区分局也是根据台开（2011）128号文件的规定进行审查后，认为该户“农嫁居”人员申请宅基地条件具备，同意该户新建楼房一间，使用土地47.5平方米，其中使用国有建设用地47.5平方米。至于原审法院认定陈小玉系涉案宅基地土地使用权的共有权人及该宅基地土地使用权系陈小玉的遗产问题。本院认为，所谓遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产。陈小玉在被上诉人金连芳作为户主申报并获批涉案宅基地之前就已死亡，此时涉案宅基地尚未报批，陈小玉也未取得涉案宅基地，故难以认定陈小玉是涉案宅基地土地使用权的共有权人，涉案宅基地土地使用权也不属于陈小玉遗产，原审法院对此认定不当，本院予以纠正。上诉人吴灵燕要求合同相对人按照合同约定协助其办理不动产变更登记手续，有理有据，本院予以支持。而本案被上诉人陈海群、陈海燕既不是涉案宅基地土地使用权的共有权人，又不是涉案合同的当事人，故上诉人要求被上诉人陈海群、陈海燕协助办理涉案不动产变更登记手续，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人吴灵燕的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销浙江省台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初822号民事判决； 二、限被上诉人金连芳、陈某2、杨美红、陈某1在接到本判决之日起十五日内协助上诉人吴灵燕办理位于浙江省台州市开发区东方××幢××号不动产过户登记手续； 三、驳回上诉人吴灵燕的其他诉讼请求。 一审案件受理费7881元（已减半），由被上诉人金连芳、陈某2、杨美红、陈某1负担，二审案件受理费15762元，由上诉人吴灵燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐黎明 审判员  陈文杰 审判员  张淑娅 二〇二〇年十月二十日 书记员  马 里