江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终1812号上诉人（原审原告）：罗斌，男，1978年10月9日出生，汉族，江西省高安市人，住江西省。被上诉人（原审被告）：幸绍辉，男，1976年8月26日出生，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。被上诉人（原审被告）：王蓉，女，1981年10月17日出生，汉族，江西省高安市人，住江西省高安市。被上诉人（原审第三人）：王冲，男，1984年5月7日出生，汉族，江西省高安市人，住江西省宜丰县。上诉人罗斌与被上诉人幸绍辉、王蓉、王冲债权人撤销权纠纷一案，不服江西省高安市人民法院（2020）赣0983民初3070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成了合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。罗斌上诉称：1、请求撤销一审判决，依法改判幸绍辉、王蓉、王冲之间签订的房屋买卖合同无效；2、一、二审案件受理费由幸绍辉、王蓉、王冲承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，程序违法。1、幸绍辉、王蓉、王冲之间签订的房屋买卖合同系虚假合同且明显低于市场价格，目的是为了转移财产。合同签订时间蹊跷、合同条款严重缺失、合同价格80万元明显低于市场价格（同时期，该房产一般可以卖到90-100万元且不含税）、合同交易严重违背常理（直系亲属之间交易确聘请中介公司，已达到当天完成不动产过户的目的），并且王冲对该房屋出租金额不知情，也不知道物业管理费、水电费，违背了购房者的基本常识。2、王冲提供的银行转账证据无效，不能作为本案的依据。罗斌认为案外人陈海龙、袁建庭、邹爱秀的证人证言无效，但一审判决直接采信，违反法律规定。并且上述三人与王冲为母亲或朋友或朋友的亲属的关系，双方关系密切，仅提供书面证词但未出庭作证，也没有关联性，对该证据不应采信，王冲根本没有付款给幸绍辉、王蓉。3、一审审理程序违规，没有进行庭前交换证据，而是在庭审过程中一并举出，并要求罗斌在有限的时间内质证，导致罗斌没有充分准备，给罗斌造成严重影响，也给案件查明真相造成了隐患。也没有通知陈海龙、袁建庭、邹爱秀作为证人出庭。由于王蓉、王冲系亲属关系，罗斌要求质证时单独分开进行质证，但是一审法院没有允许，致使案件真相无法查明。请求二审法院依法支持罗斌的上诉请求。幸绍辉未做答辩，亦未提交书面答辩意见。王蓉未做答辩，亦未提交书面答辩意见。王冲未做答辩，亦未提交书面答辩意见。罗斌向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销幸绍辉、王蓉与王冲签订的位于高安教育集团15栋402室的房屋买卖合同，宣告该房屋买卖合同无效；2、请求依法确认罗斌对该房产享有优先受偿权；3、涉及诉讼的相关费用由幸绍辉、王蓉、王冲全部承担。一审法院认定事实：2019年12月12日，幸绍辉、王蓉与王冲就位于高安市住房（不动产权证书（2019）高安市不动产权第××号）转让事宜签订《房屋买卖合同》一份，写明“该套住房建筑面积141.6平方米，分摊土地使用面积23.93平方米，价作捌拾万元；购房款由第三人王冲在2019年12月12日支付首付款30万元，剩余款50万在签订该合同后2个月内付清；双方定于2020年4月底前办理过户登记，办理房屋买卖的税费由王冲按法律规定承担，幸绍辉、王蓉应协助王冲办理过户登记手续；在王冲支付首付款30万元后，幸绍辉、王蓉将该被转让房屋的钥匙交给王冲，由王冲对该房屋行使使用权（包括收取租金等）”等主要内容。幸绍辉、王蓉作为甲方签字捺印，王冲作为乙方签字捺印。合同签订后当日，王冲通过自己的农行账户转账10万至幸绍辉，委托案外人袁建庭、陈海龙（均受陈爱国委托）为王冲购买涉案房屋支付房款向幸绍辉各转账10万元，当日总转账支付30万至幸绍辉账户。经庭审查明案外人陈爱国与王冲系朋友关系，陈海龙是陈爱国的小舅子，袁建庭是陈爱国的妹夫，三人均为江西宜丰人。2020年1月2日王冲委托其母亲邹爱秀通过其工行账户转账48万至幸绍辉账户、另支付2万元现金给幸绍辉，共计支付50万元至幸绍辉账户。2020年4月8日幸绍辉与王冲就案涉房屋于高安市不动产权过户中心办理了转移登记。2020年1月8日，幸绍辉向罗斌借款100000元，并约定罗斌可以随时要求幸绍辉返还借款，2020年4月9日罗斌向该院起诉，请求幸绍辉还款，本院作出（2020）赣0983民初1832号民事调解书。现罗斌认为幸绍辉、王蓉与王冲之间的房屋买卖系规避债务，故诉至该院。一审法院认为：幸绍辉、王蓉与王冲签订的《房屋买卖合同》系双方当事人在自愿平等的基础下协商后约定的，该买卖合同虽不是房产管理局提供的标准文本，但不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。罗斌于2020年1月8日向幸绍辉出借借款之前，幸绍辉、王蓉与王冲于2019年12月12日签订了合法有效的房屋买卖合同。王冲购买此套房屋是出于对其小孩今后的教育需求考虑，其受让该不动产属善意取得，并按照合同约定支付了全部合理的对价，合法办理了房屋转移登记的手续，取得了涉案房屋的所有权并实际占有。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成伤害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为”，罗斌主张的债权人撤销权成立必须符合两个要件，即明显不合理的低价转让财产侵害债权人的债权及受让人知道该情形。该案中，在幸绍辉、王蓉与王冲之间的房屋买卖合同合法有效的前提下，涉案房屋位于高安市教育集团小区（建筑面积141.6平方米），幸绍辉、王蓉作价80万元出卖给王冲并不是明显不合理的低价，罗斌主张该价格不符合市场价格未提供相应证据证实，该主张不成立。涉案房屋不存在明显不合理的低价转让的情况下，亦不存在受让人知道该情形恶意串通的可能性。综上所述，幸绍辉、王蓉出卖房屋给王冲的行为并没有使债务人的财产得以实际减少而侵害债权人的债权，罗斌请求撤销幸绍辉、王蓉与王冲的房屋买卖合同，确认合同无效的诉请没有事实和法律依据，该院依法予以驳回。该院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回罗斌的全部诉讼请求。案件受理费100元，由罗斌负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于一审审理程序是否程序违法的问题。罗斌主张一审审理程序中没有组织庭前交换证据，导致罗斌没有充分准备，给罗斌造成严重影响，也没有通知陈海龙、袁建庭、邹爱秀作为证人出庭，亦没有同意罗斌分别与王蓉、王冲进行质证。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十四条“依照民事诉讼法第一百三十三条第四项规定，人民法院可以在答辩期届满后，通过组织证据交换、召集庭前会议等方式，作好审理前的准备”，庭前证据交换并不是民事诉讼的必经程序，是否组织庭前证据交换，需要根据案件复杂程度及证据数量多少决定是否进行。一审法院未组织庭前证据交换而是当庭组织双方进行举证质证，并不违反民事诉讼的法律规定。案外人陈海龙、袁建庭、邹爱秀出示的证据是银行转账明细，用以证明帮助王冲向幸绍辉、王蓉支付购房款的事实。案外人陈海龙、袁建庭、邹爱秀未到庭，但并不影响对银行转账明细的真实性、合法性、关联性的认定。罗斌要求分别与王蓉、王冲进行质证的要求，于法无据，一审法院没有支持该要求，并无不妥，一审判决对案涉证据论述较充分。罗斌不能提交相应证据用以证明自己的主张，应当承担举证不能的不利后果。本院对罗斌的该主张不予支持。关于房屋买卖合同约定的80万元是否明显低于市场价格的问题。罗斌主张案涉房产在同时期一般可以卖到90-100万元（且不含税）。房屋买卖合同中约定的购房款是80万元，税费由王冲按照法律规定承担。房屋买卖合同约定的80万元并非超出市场价格的合理限度，不应将房屋买卖合同约定的80万元认定为明显低于市场价格。一审判决认定，并无不当，本院予以维持。本院对罗斌的该主张不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人罗斌负担。本判决为终审判决。审判长  涂青达审判员  袁飞云审判员  杨耀星二〇二〇年十月二十日法官助理杨金斗书记员陈娟