江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3703号上诉人（原审原告）：李以卓，男，1963年12月14日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：王雪楠，江苏瀛鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈宝山，男，1971年11月3日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。被上诉人（原审被告）：王玉，女，1972年2月13日出生，汉族，住江苏省射阳县。以上两被上诉共同委托诉讼代理人：陈其耀（系陈宝山与王玉之子），男，1994年12月2日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。被上诉人（原审被告）：射阳县合德镇尚好家房屋中介门市，住所地江苏省射阳县。经营者：孙锡华，男，1949年9月19日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：杨立志，男，1977年12月6日出生，汉族，居民，住江苏省射阳县。上诉人李以卓因与被上诉人陈宝山、王玉、射阳县合德镇尚好家房屋中介门市（以下简称尚好家中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省射阳县人民法院(2019)苏0924民初7031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李以卓上诉请求：撤销一审判决,依法改判陈宝山、王玉、尚好家中介再返还李以卓定金2万元；本案的上诉费用由陈宝山、王玉、尚好家中介负担。事实与理由：1.李以卓、陈宝山、王玉与尚好家中介之间虽然是居间合同关系上好佳中介作为房屋出卖方及陈宝山、王玉的委托代理人与李以卓签订房屋买卖合同并不为法律所禁止。首先，从一审的庭审笔录可以看出，庭审中陈宝山、王玉对其儿子陈其耀的行为一直是追认的。其次，从陈其耀与尚好家中介的实际经营者杨立志2019年6月7日的微信沟通来看，其与尚好家中介之间虽然没有书面合同，但应属于事实上的居间合同关系。从2009年8月23日之前与尚好家中介杨立志的微信聊天记录可以看出因陈其耀、陈宝山、王玉均不在射阳，其有明确授权尚好家中介的杨立志代为出售房屋的明确意思表示。在当天的微信聊天记录里，陈其耀明确表示：“杨总我刚和我爸沟通了一下，到手价86.8万元就定下来”，这句话“定下来”，通常的理解就是与买房人签订合同，或让对方支付定金的意思表示。之后其又谈到到手价，就是税费和中介费等让对方承担，并且在杨立志与其沟通中，后期如果谈成直接让客户付定金，陈其耀回答：“好的”。这一来一回的表述，再一次说明，只要陈宝山、王玉所出售房屋的到手价是86.8万元，房屋出售的事实就定下来了，并且可以看出陈其耀同意用支付定金的方式将房屋买卖一事定下来。后尚好家中介杨立志与陈其耀又详细再沟通了家里东西带走的情节，随后尚好家中介就将收到的定金转给陈其耀，并将客户需要贷款40万元，收取定金以及合同已经代签的事实，均一一向其告知，陈其耀未提出不同意见，可以推定只要尚好家中介杨立志与客户签订的合同满足上述条件，其都愿意接受。最后尚好家中介代陈宝山、王玉与李以卓签订的房屋买卖合同，可以看出虽然房价为91万元，办理该房地产涉及的税费、交易费、各项测量等费用，约定由陈宝山、王玉承担。但根据射阳当地的房产交易等费用来看，陈宝山、王玉实际到手的房款不会低于86.8万元。尚好家中介没有与李以卓恶意串通损害陈宝山、王玉的利益，故应当认定陈其耀委托尚好家中介出售并签订售房合同是有明确的授权，最起码其愿意接受购房定金的意思表示是明确的。2.即使法院认为陈其耀的表示尚不足以认定其有委托尚好家中介签订售房合同的明确的意思表示，那么从李以卓与尚好家中介看房商谈房屋价格等过程来看，李以卓有理由相信尚好家中介有权代理陈宝山、王玉签订房屋买卖合同。在此过程中李以卓善意无过失，应当适用表见代理的法律规定。3.退一步讲，即使一审法院认为不能适用表见代理的法律规定，则尚好家中介代表陈宝山、王玉与李以卓签订的房地产买卖合同，也应当为有效合同，签订合同的双方也应当受该合同的约束，尚好家中介也应当向某卓双倍返还定金。陈宝山、王玉辩称，1.陈宝山和王玉委托尚好家中介进行售房，尚好家中介仅是履行居间服务，陈宝山和王玉并未授权尚好家中介签订房屋买卖合同。2.陈宝山和王玉原来也是有诚意将房屋出售给李以卓的，并从外地赶回射阳，意与李以卓签订房屋买卖协议，但是在沟通过程中才发现尚好家中介代陈宝山和王玉与李以卓签订了房屋买卖协议，而尚好家中介并未将这一情况告知陈宝山和王玉，也没有事先取得陈宝山和王玉的同意，对于其签订的条款，陈宝山和王玉持有异议，主要表现为两点，第一是合同总价，尚好家中介和陈宝山、王玉沟通的是86.8万元，相应的费用由李以卓承担。第二是关于交房日期的问题，陈宝山和王玉也没有同意，尚好家中介也没有和陈宝山、王玉沟通好。后来就发生矛盾了，双方对于贷款支付的日期也不能确定，双方就没有签订房屋买卖合同，陈宝山、王玉不应当承担相应责任，请求二审法院驳回上诉，维持原判。尚好家中介辩称，房地产买卖合同虽然没有取得陈宝山和王玉的授权，但是在沟通过程中陈宝山、王玉是明确知晓并认可的。关于房屋总价、贷款的问题以及交房的问题都在微信聊天中和陈其耀进行了沟通。尚好家中介代陈宝山、王玉签订合同，其也是知晓的，还提供了银行卡号收取了定金。之所以签合同是尚好家中介跟其说过了要签合同了，要求其提供相应信息，其也提供了，在这个基础上尚好家中介与李以卓才能够签订合同，合同签订好后也告诉陈其耀了，合同内容当时没有给陈其耀看，当时有其他事情在忙，而且还把定金也转给陈其耀了，所以案涉房屋买卖合同是经过陈其耀同意后才与李以卓签订的。当时的2万元定金是从杨立志银行卡上转给王玉的。后来之所以陈宝山和王玉不卖房了是因为其单方违约。请求法院依法判决尚好家中介不应当承担责任。李以卓向一审法院起诉请求：1.依法判令陈宝山、王玉、尚好家中介向某卓支付定金2万元；2.判令陈宝山、王玉、尚好家中介赔偿李以卓租金损失14900元；3.诉讼费由陈宝山、王玉、尚好家中介负担。一审法院经审理查明，2019年8月，李以卓欲购买房屋，经尚好家中介介绍，看中陈宝山、王玉所有的位于射阳县房屋。8月23日，尚好家中介以陈宝山、王玉名义（甲方）与李以卓（乙方）签订房地产买卖合同1份，合同约定：“第一条、乙方购买甲方拥有的独立产权位于县城幸福一号公馆2号楼2106室房产，建筑面积为136.39平方米。第二条、经甲乙双方友好协商，甲方房屋交易总价为人民币91万元。乙方在2019年8月23日付购房款（定金）2万元；第二笔购房款人民币49万元，乙方在2019年8月31日前甲方配合乙方银行申请贷款时，现金或转账付清。第三笔购房款人民币40万元，向银行申请（商业贷款/公积金贷款），商业贷款届时银行直接将尾款汇入甲方指定账户；公积金贷款发放到乙方账户之日，乙方必须当日及时足额转付给甲方。第三条、甲方收到银行首付款之日起当日内将该交易的房产及附属设施全部交付给乙方使用，并应在交房之日将水、电、气、有线电视、网络，物业等费用结清，将付讫凭证及该房产的所有钥匙交于乙方验收。……第六条、乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金；甲方中途违约，甲方应在违约之日起叁日内双倍返还定金给乙方；同时，如任何一方违约，则违约方必须赔偿对方损失贰万元。如因乙方个人征信不良而造成贷款审批不通过，则不作违约，双方自动解约，甲方全额退还购房款；如因违约造成的交易不能顺利进行，则甲方双方必须及时足额确保本公司的佣金及时到位。”同日，尚好家中介的经营者杨立志于下午14:58分通过微信聊天向陈宝山的儿子陈其耀发送信息。杨立志：“今天中午我老婆没吃饭没睡觉，一直陪同客户在你家看房，客户现在有意向，但价格出不上来。”陈其耀回复：“辛苦嫂子了，客户目前出了多少钱呢。”杨立志：“目前意向价格你们到手价86万，其他过户费都有购房人承担，你看如果可以，基本可以定下来。”陈其耀：“我跟我爸说一下情况。”杨立志：“等你确定，客户等不得，同时还在看其他中介房源。”下午15:18分，陈其耀通过微信发信息给杨立志:“杨总，我刚和我爸沟通了下，到手价86.8万，就定下来吧。这个到手价就是税费和中介费等对方承担。”杨立志回复：“尽力而为。”“提供一个产证姓名的银行卡号、姓名，后期如果谈成，直接让客户付定金。”陈其耀：“好的”。杨立志又发信息称：“还有，家里所有家具家电设施保留不动，关门卖。客户需要贷款40万元，个人物品带走，如果客户一旦定下来了，就不能再跟上次那样变动了哦，因为会有违约责任哦。”陈其耀回复：“嗯嗯，大型家电设备等不带走，就带走个人物品。厨房内东西带走”。15:52分，陈其耀将王玉的个人银行卡信息发送给杨立志。晚18:22分，杨立志发送信息给陈其耀称：“合同已经签订，现在转定金给你。”同时向王玉银行卡内汇入2万元。陈其耀回复：“收到，麻烦杨总。”8月26日，尚好家中介通知陈宝山、王玉回射阳办理交房手续，8月28日陈宝山、王玉不同意卖房，并于9月2日将所收2万元定金返还给尚好家中介，尚好家中介于9月3日将定金2万元返还给李以卓。一审审理中，李以卓为证明其所受损失，向一审法院提交了其与刘长安在2019年8月22日签订的《房屋买卖协议》一份，载明：李以卓夫妇将其所有的房屋以415000元的价格出售给刘长安等。李以卓另提交了其在2019年9月1日与吴静签订了一份《房屋出租合同》，约定：吴静将102平方米房屋出租给李以卓，租期一年，月租金为1200元，合计14400元，另向吴静交纳保证金500元，在退房时结清水电等费用后退还给李以卓等。一审法院认为：1.关于案涉房屋买卖合同的效力问题。案涉房屋买卖合同系尚好家中介代替陈宝山、王玉与李以卓所签。房屋中介作为居间人，应当履行的是居间合同。居间合同的居间人服务范围有限制，只是介绍或协助委托人与第三人订立合同，居间人本人不参与委托人和第三人之间的合同。居间人接受委托人委托签订合同的，应当有明确的代理意思表示，并且不得超越代理权限。本案中，首先从陈宝山的儿子陈其耀与杨立志的聊天记录可以看出，陈宝山、王玉并没有委托尚好家中介签订房屋买卖合同的意思表示，陈宝山、王玉虽然接受了尚好家中介转来的定金，但是对房屋买卖合同的具体内容并不知情。其次，双方聊天记录中，陈宝山、王玉委托尚好家中介销售房屋的价格是86.8万元，房屋税费和中介费由买方承担。而尚好家中介在以陈宝山、王玉的名义与李以卓签订房屋买卖合同的合同价款为91万，并约定过户涉及的税费、交易费等费用由陈宝山、王玉承担，显然与陈宝山、王玉的意思表示不一致。最后，在陈宝山、王玉看到房屋买卖合同后，对合同的内容并不认可，不予追认，并退还了定金。根据相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。故案涉房屋买卖合同对陈宝山、王玉不具有约束力。2.关于损失赔偿问题。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案陈宝山、王玉对案涉房屋买卖合同的效力不予追认，尚好家中介作为行为人应当承担房屋买卖合同不能履行产生的损害赔偿责任。李以卓明知尚好家中介是案涉合同的居间人，不具有签订房屋买卖合同的资格，而其在没有审查尚好家中介是否具有代理权时，直接与之签订合同，导致案涉合同不能履行，对此李以卓也有过错。在双方均有过错责任时，对损失的认定应当以实际损失为依据，而不能直接适用定金原则。李以卓要求被告赔偿因出售房屋产生的一年租房损失14900元，从本地县城的现有房屋租赁市场上看，李以卓在2019年9月租赁102平方米房屋支付租金1200元符合市场行情。但其在知道案涉房屋无法买受时，应当及时重新购买其他房屋；考虑到本地的房屋存量因素，其完全有可能在六个月内重购二手房入住，另外六个月的房屋租金属于扩大的损失，应由其自己负担；该六个月的买房期内，李以卓实际享受了住房利益，从其为生活所负必须费用角度考虑，本院酌定尚好家赔偿三个月的租金。李以卓另向吴静支付的500元保证金，不属于租金，不能作为赔偿的依据。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百七十一条第一款、第三款,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，一审法院认为：一、尚好家中介于判决发生法律效力之日起十日内，赔偿李以卓3600元；二、驳回李以卓其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费673元，由尚好家中介负担67元，由李以卓负担603元。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，尚好家中介系陈宝山、王玉与李以卓房屋买卖合同的居间方，其与陈宝山、王玉儿子陈其耀就房屋买卖合同的相关事项进行了沟通，但尚好家中介未能提交证据证明其具有代陈宝山、王玉与李以卓签订房屋买卖合同的委托权限，其与陈其耀微信沟通的内容不足以说明陈宝山、王玉授权或同意尚好家中介与李以卓签订房屋买卖合同，尚好家中介签订合同的行为属于无权代理，李以卓认为尚好家中介签订房屋买卖合同的行为属于有权代理的理由不能成立。关于李以卓认为尚好家中介的行为构成表见代理的问题，其认为根据陈其耀与尚好家中介杨立志的微信内容，李以卓有理由相信尚好家中介有权代理陈宝山、王玉签订合同，但是尚好家中介签订合同时未提交陈宝山、王玉相应的授权委托书，根据微信聊天的内容不能得出上述结论，本院对其该项主张不予认可。故2019年8月23日，尚好家中介与李以卓签订的房地产买卖合同对陈宝山、王玉不发生效力，应当由尚好家中介承担责任。关于李以卓支付的2万元定金是否应当由陈宝山、王玉或者尚好家中介双倍返还的问题。定金合同为主合同的从合同，定金的有效以主合同的有效成立为前提。本案中，尚好家中介与李以卓签订房屋买卖合同的行为属于无权代理，李以卓的定金不适用双倍返还的规则，一审法院未予支持并无不当。综上所述，李以卓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费673元，由上诉人李以卓负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年十月十九日书记员  周亚梅