四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11480号 上诉人（原审被告，反诉原告）：马东丽，女，1981年9月24日出生，汉族，住四川省都江堰市科技开发区。 委托诉讼代理人：李庆，都江堰市伏龙法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越。 委托诉讼代理人：李鸿，四川法隆律师事务所律师。 原审第三人：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：李素梅，总经理。 委托诉讼代理人：唐可，四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王莹洁，四川谨序行律师事务所律师。 上诉人马东丽因与被上诉人都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）、原审第三人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2761号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马东丽上诉请求：一、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2761号民事判决第三项，依法改判为：马东丽于判决生效之日五日内支付新美居公司截止2018年12月31日的租金161416.40元（租金中应抵扣马东丽缴纳的保证金5000元）；二、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2761号民事判决第四项，依法改判为：马东丽于判决生效之日五日内支付新美居公司自2019年1月1日起至2020年1月20日期间，从2020年4月20日至房屋腾退返还之日止期间的租金(租金计算标准：95.75元/日；三、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2761号民事判决第五项，依法改判驳回新美居公司关于违约金的诉讼请求；四、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2761号民事判决第七项，依法改判支持马东丽关于房屋漏水维修损失117105元的诉讼请求；五、本案一、二审本反诉诉讼费由新美居公司承担。事实和理由：1、一审判决马东丽欠付新美居公司截止2018年12月31日的租金金额211340元系事实认定错误。从2013年7月1日至2018年12月31日共计66个月，扣除一个月免租期，马东丽应向新美居公司交纳租金为65个月房租。租金为21元/m²/月×138.68m²x65个月=189298.20元，扣除马东丽已经交纳的租金22881.80元和5000元保证金外,马东丽实际欠付新美居公司租金161416.40元。2、2013年7月1日至2016年6月30日共计36个月，扣除一个月免租期，马东丽应向新美居公司交纳广告费2元/m2/月、管理费2.4元/m2/月、物管费0.6元/m2/月的期限为35个月。但是新美居公司未尽到市场管理、广告宣传义务，马东丽请求法院对此三项费用标准调减到3元/m2/月。3、2016年7月1日至今，新美居公司主张的广告费2元/m2/月、管理费2.4元/m2/月、物管费0.6元/m2/月，无事实和法律依据，不应予以支持。4、关于马东丽在本案中对新美居公司反诉主张的漏雨漏水造成的经济损失117105元，有充分的事实依据，请求二审予以支持。5、2020年1月20日至2020年4月20日为新冠肺炎疫情期间，所以本案中还应免除马东丽案涉承租房屋在新冠肺炎疫情不可抗力期间的3个月房租。 新美居公司辩称，一审认定事实和适用法律正确，请求二审法院依法驳回马东丽的上诉请求，维持原判。 兴堰公司述称，1.案涉房屋系兴堰公司所有，交由新美居公司运营管理，如果案涉房屋有维修情况应报兴堰公司报备，如果未经兴堰公司确认，兴堰公司不认可对案涉房屋的装修。2.因新美居公司未全部履行（2019）川01民终1340号确定的租金支付义务，兴堰公司已申请法院强制执行，且兴堰公司要求商家此后向兴堰公司缴纳租金，或依据生效判决向兴堰公司支付租金，以支付新美居公司欠付兴堰公司的租金。3.兴堰公司不同意因疫情原因免除房租。 新美居公司向一审法院提出本诉请求：1、判决马东丽腾退兴堰丽景（美安居装饰建材市场）商铺并返还给新美居公司；2、判决马东丽给付商铺租金、杂费人民币232974元（暂计至2019年6月30日，2019年7月1日后的租金按120.19元/天计算至返还房屋之日止）；3、判决马东丽给付违约金人民币20000元；4、诉讼费用由马东丽承担。 马东丽向一审法院提出反诉请求：1、请求法院判令新美居公司赔偿马东丽因承租房屋漏雨漏水造成的经济损失117105元（该117105元经济损失中包含2015年3月18日因房屋漏水维修外墙和室内装修产生的维修费用55858元，2017年10月15日因房屋漏水维修外墙和室内装修产生的维修费用22932元，2019年3月29日因房屋漏水维修外墙和室内装修产生的维修费用38315元）。2、反诉费由新美居公司承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 一、2012年12月28日，经成都市都江堰工商行政管理局核准，都江堰市兴堰安居置业投资有限责任公司名称变更为都江堰兴堰投资有限公司即本案第三人兴堰公司。位于都江堰市，其房屋产权为兴堰公司所有。该商铺为政府规划，兴堰公司与案外人都江堰市装饰协会（都江堰市新美居市场经营管理有限公司）签订《合作协议》（合作期限至2021年2月18日止），并将商铺交由都江堰市装饰协会进行装饰建材相关业态招商经营。《合作协议》签订后，协议中的权利义务实际由新美居公司在履行，上述商铺亦由新美居公司实际进行招商经营。 2013年8月26日，作为甲方的新美居公司与作为乙方的马东丽签订《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），合同主要约定：第一条、租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积：1、甲方将美安居装饰建材市场A区8-1-5经营场地租赁给乙方经营装饰装修材料类商品，乙方经营类别为墙纸。2、本合同的有效期为36月，乙方经营使用期从2013年7月1日起至2016年6月30日止，其中甲方给予乙方租金免租期1月，即从2013年8月1日起算房租，2013年7月1日至2014年12月31日租金单价不变，2015年1月1日后按调整单价执行。3、商铺建筑面积为132.08平方米；公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为6.60平方米；商铺计价面积为138.68平方米。第二条、交款内容及交款方式：1、交款内容。租金单价为21元/平方米/月，摊位计价面积138.68平方米，月租金2912.28元，租赁期间租金共计49509元，租赁保证金5000元/户，乙方应向甲方交纳的费用总计54509元（该保证金经营期间不退，也不计息，乙方办理退场手续后壹年后无息退还）。2、交款方式、时间、金额：乙方向甲方交纳租金每陆个月为壹个付款周期；租赁保证金新商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转；乙方合同费用必须于合同付款日前一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，先付后用。乙方第一次交款时间：2013年7月1日前，交款金额19561元（2013年8月1日至2013年12月31日计5个月）。乙方第二次交款时间：2014年1月1日前，交款金额17473元。乙方第三次交款时间：2014年7月1日前，交款金额17473元。乙方第四次交款时间：2014年12月31日前，交款金额：按调整单价执行。2、逾期未付或未足额支付：逾期在60日内，按逾期天数每天甲方有权按每天房租单价双倍的金额向乙方收取滞纳金；逾期超过60日后，则视为乙方单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租商铺摊位另行租赁，并向乙方追缴所欠租金、滞纳金，乙方承担违约责任。并按应交保证金双倍的金额支付给甲方违约金。第三条、违约条款。甲乙双方在有充分证据证明对方不履行或违反本合同的任何条款、规定或条件而使守约方遭受损失，均由违约方承担并据实赔偿守约方的损失。第四条、合同的续租。本合同到期或提前解除时，乙方无权要求甲方赔偿或补偿因装修该租赁场地而发生的费用，以及进场时所发生摊位协调费。该合同明确约定合同附件有《管理协议》，合同附件与合同正本同具法律效力。 同日，新美居公司与马东丽签订《美安居装饰建材广场管理协议》（以下简称《管理协议》），约定1、乙方向甲方缴纳市场整体广告费2元/平方米/月，市场综合管理费2.40元/平方米/月，物管费0.6元/平方米/月。在所有商品承租方均缴纳整体广告费后，甲方履行本合同中关于广告方面的相关义务；2、半年交一次费用，第一次交款时间2013年7月1日交款4160元，第二次交款时间2013年12月30日，交款4160元。3、合同期间届满，未办理续租手续的。本合同自行终止，乙方应无条件撤除商品，拆除装修，将所租场地恢复原状、退还甲方并将费用结算至退房之日。自期间届满十日后，甲方随时有权无偿收回所租场地，强制拆除装修，拆除费用由乙方承担。在超期使用期间，乙方同意按照原租金和其他费用双倍向甲方支付租金和其他费用，乙方商品和装修的安全由乙方自行负责。同时备注：广告费为代收代支费用全部用于市场推广。 上述合同签订后，马东丽向新美居公司缴纳了保证金5000元，新美居公司依约向马东丽交付案涉商铺，合同履行期间马东丽向新美居公司缴纳了部分租金，其中2013年8月29日支付房屋租金10840元、广告费1664元（2元/㎡×138.68㎡×6个月）、管理费1997元（2.40元/㎡×138.68元/㎡×6个月）、物管费449元（2.40元/㎡×138.68元/㎡×6个月），9月2日支付房屋租金3721元，2016年9月30日直接向兴堰公司支付租金8320.8元，合计已支付租金22881.8元。 2016年6月30日合同到期后，马东丽继续承租该案涉商铺，但双方未签订书面租赁合同。2018年12月14日，双方就租金进行结算，马东丽向新美居公司出具《欠条》并出具《申请书》，《欠条》载明“截至2018年12月31日共计所欠费用为211340元，该费用由我本人与新美居公司进行结算”，《申请书》载明“我承租商铺面积138.68平方米，我方租用后因经营周转资金困难，因此欠贵公司应交的租金及杂费，截止2018年12月31日所欠费用为211340元，现向管理公司申请缓交，恳请公司予以支持。”另新美居公司表示保证金5000元在马东丽出具《欠条》时已抵扣所欠租金，故5000元租金在本案中不应抵扣。 另，一审审理中新美居公司增加诉讼请求要求解除双方签订的租赁合同，马东丽明确表示不同意解除。 二、一审审理中，新美居公司向一审法院提交了2013年马东丽承租商铺《漏雨维修表》及《关于漏水处理结果确认书》，2013年7月21日《漏雨维修表》，载明“我是（瑞丽墙纸）商家，我店入场后不久就发现部分墙体漏水，也及时向市场方反映，市场方也来解决了。但没过多久又开始漏水，反复了几次，到今年又发现有渗水现象，现在店铺共有3处漏水，导致部分墙体发霉、变色，现在再次向市场方反映，望市场方能彻底解决漏水问题”。商家显示孙成刚签名（孙成刚系马东丽之夫）。2013年11月29日，确认人显示为孙成刚签名出具的《关于漏水处理结果确认书》，载明“瑞丽墙纸于2013年9月8日，防水施工已完成，经观察，原漏水处已妥善处理，确认已无漏水现象”。维修人为代彬的签名。2019年9月6日，马东丽向一审法院提交申请，要求对新美居公司提交的《漏水维修申请》、《关于漏水处理结果确认书》上孙成刚的签名进行笔迹鉴定，确认是否为马东丽之夫孙成刚本人的签名，其后新美居公司提交情况说明，表示因该表形成时间为2013年，距今已久，其孙成刚的签名笔迹可能为孙成刚、马东丽或其店铺内工作人员所签，该表与马东丽是否应当支付租金不具有关联性。经审查，一审法院认为，本案中马东丽提出的鉴定申请涉及的是2013年发生的漏水问题，并非反诉中主张的漏水损失，因此不属于本案需查明的事实。故对于马东丽提出的鉴定申请，一审法院不予支持。 一审审理中，马东丽就反诉主张即漏雨维修损失向一审法院提交了照片1组、3组以杜勇个人名义出具的收据及维修结算单，证据如下：2015年3月18日出具的收据（金额为55858元）及维修结算单、2017年10月15日收据1份金额22932元及日维修结算单、2019年3月29日杜勇出具的收据（金额38315元）及维修结算单，未向一审法院提交相关合同、正式发票及银行转账凭证。经审查，马东丽提交的照片1组不能显示拍摄时间、地点、店铺名称也不清楚，在其提交的维修结算单上其结算说明上显示均以公司名义进行结算如“本公司已按照合同内容完成了美国约克墙纸店面漏水维修，特作出以下结算单、本公司结算按实际方量为准），而并非以个人名义出具。新美居公司、兴堰公司对其提交的收据及维修结算单均不予认可，同时就照片1组无拍摄时间、拍摄地点、店铺名称不清楚，也不予认可。 三、一审另查明，2017年一审法院受理兴堰公司诉都江堰市装饰协会、新美居公司房屋租赁合同纠纷一案（案号（2017）川0181民初275号），兴堰公司的诉请为解除兴堰公司与新美居公司签订的《商铺租用协议》及支付租金等诉请。一审判决后，新美居公司不服上诉至四川省成都市中级人民法院（案号（2019）川01民终初1347号），成都市中级人民法院于2019年7月19日作出终审判决：一、驳回兴堰公司的其他诉讼请求；二、新美居公司于本判决生效之日起三十日内支付兴堰公司截止2018年2月18日的租金8128066.61元。因新美居公司未履行该判决，兴堰公司已就该案向一审法院申请强制执行。一审诉讼中，兴堰公司明确表示对马东丽提出的租金支付和退还商铺之主张，另案处理。 一审法院认为，新美居公司虽非案涉房屋所有权人，但其根据与兴堰公司的相关合同具有出租案涉房屋的合法权利，且与兴堰公司的相关合同至今未到期亦未解除、终止，故新美居公司有权作为案涉房屋的出租人主张自己的合法权利。新美居公司与马东丽签订的《商铺租赁合同》、《管理协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。 一、关于新美居公司本诉主张解除合同、腾退案涉房屋、支付拖欠租金、杂费问题。2016年6月30日，租赁期限届满后，马东丽仍在继续使用商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方形成不定期租赁合同，新美居公司可解除合同。故新美居公司要求解除合同并腾退返还房屋的诉请，一审法院予以支持。关于租金，马东丽向新美居公司出具的《欠条》，载明截止2018年12月31日欠付新美居公司租金211340元，马东丽应当向新美居公司支付。其后租金应当按照合同约定计算，根据《商铺租赁合同》约定的计租面积138.68㎡，租金单价21元/㎡/月，月租金为2912.28平方米及《管理协议》约定的广告费2元/㎡/月、管理费2.40元/㎡/月，物管费0.6元/㎡/月，合计5元/㎡/月，则日租金为120.19元（2912.28元+138.68㎡×5元/㎡/月）÷30天。故马东丽应当按照120.19元/日自2019年1月1日起支付租金、杂费至房屋腾退返还之日止。新美居公司要求马东丽返还案涉房屋及支付租金、杂费符合法律规定，一审法院予以支持。 二、关于保证金应否抵扣租金的问题。一审法院认为，因马东丽向新美居公司出具的《欠条》及《申请书》中仅提及租金的欠付问题，并未提及保证金的退还，同时新美居公司也无证据证明其保证金已退还的前提下，新美居公司对此应承担举证不能的责任。故双方合同解除，马东丽缴纳的保证金5000元应予退还并在租金中予以抵扣。 三、关于新美居公司本诉主张的马东丽支付违约金20000元的问题。2016年6月30日租赁期限届满后，马东丽继续使用该商铺，并在出具《欠条》后仍未支付租金，且欠付租金数额较大，已构成违约。一审法院根据马东丽的实际履约情况、违约程度等因素将违约金调整为10000元，故马东丽应当向新美居公司支付违约金10000元。 四、关于马东丽反诉请求是否成立的问题。马东丽主张的漏雨维修损失分为三部分：2015年3月18日55858元、2017年10月15日22932元、2019年3月29日38315元。一审法院认为马东丽反诉请求不能成立，理由如下：其一、关于2015年3月18日的55858元，马东丽仅向一审法院提交1组所谓商铺存在漏水照片，该照片无时间、地点及店铺名称，不能证明马东丽承租的商铺存在漏雨漏水问题，其杜勇个人出具的收据及维修结算单，新美居公司对此不予认可，马东丽也未向一审法院提交合同、正式发票及银行转账凭证予以佐证；其二、马东丽无证据证明在此期间曾向新美居公司、兴堰公司反映商铺存在漏雨漏水，进而要求损失或调减租金之主张，且双方在2018年12月对租金进行结算时马东丽也并未主张。2016年6月30日租赁期限届满后，马东丽完全可以腾退房屋减少损失，但马东丽仍持续占有使用案涉房屋，不同意解除合同不符合常理；其三、关于2017年10月15日的22932元，2019年3月29日的38315元，因此时案涉房屋租赁合同早已租期届满，马东丽本应自2016年6月30日向新美居公司返还案涉房屋，但马东丽明知案涉房屋漏水仍持续占有使用案涉房屋。故对马东丽主张的2017年10月15日的22932元漏雨维修损失，2019年3月29日38315元漏雨维修损失，一审法院不予支持。基于以上三点，马东丽提交的证据不足以证明其反诉主张，对此应承担举证不能的责任，其反诉请求一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除新美居公司与马东丽形成的不定期租赁合同；二、马东丽于判决生效之日起五日内将位于都江堰市美安居装饰建材市场Ａ区（建筑面积138.68平方米）腾退并返还给新美居公司；三、马东丽于判决生效之日起五日内向新美居公司支付截止2018年12月31日的租金211340元（租金中应抵扣马东丽缴纳的保证金5000元）;四、马东丽于判决生效之日起五日内向新美居公司支付自2019年1月1日起至房屋腾退返还之日止的租金、杂费（租金及杂费计算标准：120.19元／日）；五、马东丽于判决生效之日起五日内向新美居公司支付违约金10000元；六、驳回新美居公司的其他诉讼请求；七、驳回马东丽的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5194元及反诉案件受理费2642元，均减半收取，合计3918元由马东丽负担。 二审中，各方均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致。 另查明：1.本院已生效的（2015）成民终字第3993号民事判决书载明，新美居公司在2012年12月向各商户出具了工作报告一份，该报告载明美安居市场存在招商工作进展缓慢、市场宣传不到位、聘请的管理方长期不到现场履职等问题，该判决书判决承租方按照每月1.5元每平米的标准向出租方新美居公司支付广告费。2.2020年1月24日，因受新冠肺炎疫情影响，四川省启动重大突发卫生事件一级响应。2020年2月26日，四川省疫情防控应急响应级别调整为二级响应。2020年3月25日，四川省疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年3月26日发布的《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告（第8号）》第二条载明：“全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动，同时要加强通风换气、清洁消毒，合理控制场所内人员数量，落实对员工的健康监测和内部管理措施”。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、一审对马东丽截至2018年12月31日欠付的租金金额认定是否正确；二、广告费、管理费、物管费的标准是否可以调整减少至每月每平米3元；三、马东丽是否应支付2016年7月1日之后的广告费、管理费、物管费；四、马东丽反诉的漏雨漏水损失是否应得到支持；五、是否应免除2020年1月20日至4月20日期间的房租。本院分别认定如下： 一、关于马东丽截至2018年12月31日欠付的租金金额问题，本院认为，根据马东丽2018年12月14日出具的《欠条》和《申请书》，截至2018年12月31日马东丽欠付的租金金额为211240元，该《欠条》和《申请书》有马东丽本人签字，并捺手印，证明双方已经对2018年12月31日前的租金进行了结算，马东丽认可其欠付租金金额为211240元。新美居公司主张保证金5000元在马东丽出具《欠条》时已被用于抵扣租金，但未举证证明，本院不予支持。综上，一审法院对马东丽截至2018年12月31日欠付的租金金额认定正确，本院予以维持。 二、关于广告费、管理费、物管费的标准是否可以调整减少至每月每平米3元的问题。马东丽主张调低的理由为新美居公司未尽到市场管理和广告宣传义务，且部分类案的生效判决已经对广告费、管理费、物管费标准进行调低。本院认为，本院（2015）成民终字第3993号生效判决确认新美居公司在管理和打造案涉的市场过程中存在招商宣传不力、日常管理不到位的情况发生于2012年12月之前，而马东丽与新美居公司签订《商铺租赁合同》及《管理协议》的时间发生于2013年，不能以2012年12月之前新美居公司的行为作为减少案涉广告费、管理费、物管费的依据，在马东丽无相应证据证明新美居公司在案涉合同签订后的管理服务存在重大瑕疵的情况下，其要求调减广告费、管理费、物管费的主张缺乏依据，本院不予支持。 三、关于马东丽是否应当支付2016年7月1日之后的广告费、管理费、物管费的问题。本院认为，虽然案涉《商铺租赁合同》的租期于2016年6月30日届满，但合同到期后马东丽继续租用案涉商铺，新美居公司亦未对此提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，马东丽与新美居公司之间形成了不定期租赁合同关系。而根据双方签订的《管理协议》第一条第2款“本协议与乙方签订的《美安居装饰建材市场租赁合同》的有效期限一致，并同步收取相关费用……”的约定，马东丽不定期租赁合同期间亦应当按照《管理协议》的约定履行支付广告费、管理费和物管费的义务，其关于不应当支付2016年7月1日之后上述三项费用的上诉理由与合同约定不符，本院不予支持。马东丽又主张，根据《商铺租赁合同》第一条第2款及《管理协议》第一条第2款的约定，应当免收1个月的广告费、管理费和物管费。本院认为，《商铺租赁合同》约定的免租期为2013年7月1日至8月1日，根据《管理协议》第一条第2款的约定，马东丽可以免交免租期间的广告费、管理费和物管费，但本案中，一审判决马东丽支付的是2019年1月1日之后的上述三项费用，不涉及免租期的部分，故不应再在一审判决的基础上再扣除一个月的费用。 四、关于马东丽反诉的漏雨漏水损失是否应得到支持。马东丽主张的漏雨维修损失分为三部分：2015年3月18日55858元、2017年10月15日22932元、2019年3月29日38315元。本院认为，关于2015年3月18日的55858元，马东丽举示的照片无时间、地点及店铺名称，不能证明案涉商铺在2015年期间存在漏雨漏水问题，其提交的收据及维修结算单无相应合同、正式发票及银行转账凭证予以佐证，无证据证明马东丽在此期间曾向新美居公司、兴堰公司反映商铺存在漏雨漏水，双方在2018年12月对租金进行结算时马东丽也并未主张对维修费予以扣除；关于2017年10月15日的维修费22932元，2019年3月29日的维修费38315元，因此时案涉房屋的租期已经届满，马东丽在本可以向新美居公司返还案涉房屋的情形下继续占有使用案涉房屋，说明租赁物当时能够满足其使用要求。综上，一审驳回马东丽要求赔偿维修费的反诉请求并无不当，本院予以维持。 五、关于新美居公司是否应免除马东丽2020年1月20日至4月20日期间的房租。马东丽主张因新冠肺炎疫情不可抗力影响，导致其不能正常经营，故要求免除3个月的租金。本院认为，本案中，马东丽经营的店铺主营墙纸销售业务，一般而言，装饰装修并非刚需，且到店实体察看对客户的购买意愿具有较大影响，故新冠肺炎疫情对马东丽的营业收入有一定影响，可以考虑减少其部分租金。经本院组织，双方无法调解达成一致，故本院酌情判决减少马东丽在新冠肺炎疫情期间的租金（房屋占用费）标准，按原合同租金标准的80%计算。关于减少租金的期间，2020年1月24日，四川省因受新冠肺炎疫情影响启动重大突发卫生事件一级响应，2020年3月25日，四川省疫情防控应急响应级别调整为三级响应，2020年3月26日《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告（第8号）》明确全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动，且放宽了对人员流动的限制，马东丽经营受影响的程度得到较大程度缓解，故本院对2020年1月24日至2020年3月26日期间的租金进行减少。 综上，马东丽的上诉请求部分成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，因马东丽在二审提出新的抗辩（新冠肺炎疫情），本院对一审判决结果予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2761号民事判决第一、二、三、五、七项； 二、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2761号民事判决第六项，即“驳回都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求”； 三、变更四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2761号民事判决第四项“马东丽于判决生效之日起五日内向都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付自2019年1月1日起至房屋腾退返还之日止的租金、杂费（租金及杂费计算标准：120.19元/日）”为“马东丽于判决生效之日起五日内向都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付自2019年1月1日起至房屋腾退返还之日止的租金、杂费（租金及杂费按120.19元/日的标准计算，其中2020年1月24日至3月26日的租金及杂费按100元/日的标准计算）”； 四、驳回都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费5194元、反诉案件受理费2642元，减半收取后合计3918元，由马东丽负担3850元，由都江堰市新美居市场经营管理有限公司负担68元。二审案件受理费7836元，由马东丽负担7700元，由都江堰市新美居市场经营管理有限公司负担136元。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年十月十日 书记员  袁敬