北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4202号上诉人（原审原告）：北京昆仑物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区枣营北里18号楼101、102室。法定代表人：高爽，总经理。委托诉讼代理人：黄东洁，北京天用律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳晓晓，北京观韬中茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘玉祥，男，1955年6月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京昆仑物业管理有限责任公司（以下简称昆仑物业）因与被上诉人刘玉祥房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初67500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人昆仑物业之委托诉讼代理人黄东洁、靳晓晓，被上诉人刘玉祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昆仑物业上诉请求：撤销一审判决，改判支持昆仑物业的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院以“基于单位福利及对员工的照顾等因素”，认定昆仑物业将房屋租住给刘玉祥使用属于“分配”，以此认定昆仑物业的起诉不属于人民法院民事诉讼受理范围。一审法院认定事实有误，完全背离实际情况，在没有证据支持的情况下，认定昆仑物业的行为属于内部分房，昆仑物业认为一审法院的判决没有事实和法律依据，具体理由如下：一、涉案房屋并非昆仑物业对刘玉祥的福利分房，一审判决认定事实错误。首先，国务院在1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），通知明确“二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，自此，国家宣布取消福利分房，全面开启了住房制度改革。本案中，昆仑物业将涉案房屋租住给刘玉祥居住始于2006年，是在国家取消福利分房之后，昆仑物业没有违反国家政策规定，与刘玉祥形成的是平等民事主体之间的房屋租赁关系。其次，作为平等民事主体之间的房屋租赁关系，昆仑物业与刘玉祥没有因为房屋租赁形成行政管理关系。在旧有福利分房制度下，计划经济体制中，职工与单位具有鲜明的行政管理色彩，单位也要严格服从国家的房屋政策管理规定。而在本案中，昆仑物业与刘玉祥就房屋的租赁在实质上完全不具有计划经济体制下的行政管理性质，双方在2004年经平等协商，参照市场经济下房屋租赁市场的租金情况，考虑到职工经济状况，以市场价格租住给刘玉祥使用，这与福利分房下公有住宅房屋租赁租金3.5元/平米/年的情况有根本性的不同。再次，如果涉案房屋属于福利分房，应该有相应的福利分房政策，并应在房屋管理部门报批备案，经审批同意后，双方应签订北京市房地产管理局制式的《公有住房租赁合同》。但在本案中双方的租赁合同是经双方审阅协商一致后签订的，其内容是平等民事主体之间的真实意思表示，不是行政部门管理约束的共有住房租赁合同。最后，在国家明令“停止住房实物分配”的情况下，一审法院根据房屋性质和单位对职工的租金照顾认定属于单位内部分房，严重背离事实，并且严重违背了国务院1998年关于停止福利分房的政策决定，扰乱了昆仑物业对自管公房的管理秩序，一审判决没有事实和法律依据。二、昆仑物业与刘玉祥之间是平等民事主体间的房屋租赁关系，昆仑物业有权要求刘玉祥腾退房屋并支付占有使用费，双方不属于房屋租赁关系持续期间。2017年昆仑物业与刘玉祥签订的书面租赁合同于2018年6月30日履行期届满。此时作为一名退休人员，刘玉祥与单位之间已经不存在劳动关系，也不存在管理与被管理的关系。昆仑物业2017年12月21日已经通知租户限期搬离，并按照新的标准收取过渡期房费。刘玉祥知晓昆仑物业对“房费”的调整，但并未搬离涉案房屋，其已经以自身行动表明接受了调整后的费用标准。现刘玉祥占有使用房屋没有合法依据，屋腾退并归还昆仑物业，双方并非处于房屋租赁关系持续期间，刘玉祥应交纳房屋占有使用费至实际腾退日。刘玉祥辩称，同意一审判决，不同意昆仑物业的上诉请求和理由。昆仑物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘玉祥立即腾退北京市朝阳区枣营北里18号楼1305号房屋（以下简称1305号房屋）；2.判令刘玉祥按每月每平方米100元标准支付自2018年7月1日至实际腾退房屋期间的房屋占有使用费。一审法院认定事实如下：2017年3月22日，昆仑物业与刘玉祥签订《房屋租赁合同》将1305号房屋作为单位临时性租房出租给刘玉祥居住，租期自2017年7月1日至2018年6月30日止。房屋租金以每月每建筑平方米55元计算，房屋建筑面积为74.8平方米，合计月租金为4079元。签订合同时，刘玉祥一次性支付2万元房屋保证金，作为诚实履行合同各项条款的保证。2017年12月21日，昆仑物业在1305号房屋所在楼栋共同区域张贴《公共告知函》等材料，限定租户于2018年3月31日前腾退搬离房屋，并告知自2018年1月1日至2018年3月31日期间，按照每户每月每平方米100元收取房费。经查，1305号房屋所在楼栋北京市朝阳区枣营北里18楼所有权人系昆仑饭店。自1998年7月6日起，昆仑饭店将上述房屋交由昆仑物业管理使用，包括但不限于物业管理、房屋出租等事项。另查1，2005年12月23日，刘玉祥经锦江公司任命担任北京爱华大厦总经理。刘玉祥任职期间向单位提出住房申请。另查2，昆仑物业与刘玉祥就1305号房屋承租事宜分别于2006年10月19日、2013年3月5日、2015年6月25日签署《房屋租赁合同》，约定租金标准分别系每月每平方米14元、每月每平方米28元、每月每平方米43元。经询，各方均认可刘玉祥按每月每平方米55元标准支付租金至2018年6月30日，1305号房屋由刘玉祥居住使用至今。一审法院认为：昆仑物业起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。本案中，基于单位福利及对员工照顾等因素，昆仑饭店将自管公房1305号房屋分配给时任员工刘玉祥居住使用，经由昆仑物业签署《房屋租赁合同》。1305号房屋使用权之分配，属单位内部行政管理行为，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，因单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷，不属于人民法院主管范围。故昆仑物业要求刘玉祥腾退1305号房屋的起诉，应予驳回。鉴于昆仑物业还提出其他诉讼请求，需予实体处理，故对昆仑物业上述起诉，一审法院按照“判决吸收裁定”的原则处理。对于房屋占有使用费，涉案租赁合同关系基于单位内部分房行为发生，不同于普通的房屋租赁合同关系，不应适用普通房屋租赁合同中不定期租赁状态下随时解除权的相关规定，故昆仑物业与刘玉祥之间处于房屋租赁关系持续期间，昆仑物业主张之房屋占有使用费应系房屋租金。涉案租赁合同约定租金标准系每月建筑平方米55元，且双方均以此标准履约至2018年6月30日，在双方未就租金调整达成一致意见情形下，应沿用原租金标准履行，一审法院据此予以判处截至本案诉讼阶段法庭辩论终结之日所在之月的租金。昆仑物业要求按每月每建筑平方米100元标准支付租金依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、刘玉祥于判决生效后七日内支付昆仑物业二〇一八年七月一日至二〇一九年八月三十一日的租金五万七千一百零六元；二、驳回昆仑物业其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，昆仑物业向本院提交以下新的证据：证据一、《1989年北京昆仑饭店职工住房分配方案》、《关于认定住房困难的标准和说明》，证明目的：1.为解决职工住房困难问题，北京昆仑饭店对员工进行福利分房，1989年时，北京昆仑饭店针对于职工福利分房问题制定了详细的分配方案；2.北京昆仑饭店住房分配的原则是根据工龄、住房困难程度等，由分房委员会采取计分和集体评定相结合方式，张榜公布福利分房的结果后，搜集反映，听取意见，在调查核实的基础上，确定最终福利分房的分配名单；3.分得福利分房的职工在接到住房通知书后，到房管部门办理居住手续，领取《公有住宅租赁合同》，即获得福利分房人员的需要到房管部门办理手续后领取特定的《公有住宅租赁合同》；4.北京昆仑饭店最后一次福利分房是1998年，1998年后按照政策未再进行福利分房。证据二，（杨振芳）公有住宅租赁合同，证明目的：1.杨振芳系北京昆仑饭店员工，其参与北京昆仑饭店福利分房，分得一套住房位于北京市朝阳区枣营北里2号楼508号，租金按照福利分房标准收取，租金非常低；2.杨振芳按照单位福利分房政策规定，到房管部门办理了《公有住宅租赁合同》；3.福利分房的租金标准与涉案房屋租赁合同中租金标准差距巨大；4.涉案房屋并非福利分房。证据三，《北京市房屋租赁合同》，证明目的：1.1999年起，由昆仑物业管理的位于北京市朝阳区枣营北里18号楼房屋，除了用于员工宿舍外，剩余的空闲房屋，大部分主要是外租，外租给非本单位职工或单位，小部分房屋以市场价格租赁给本单位职工，涉案房屋并非福利分房，而是平等主体间的租赁关系；2.本单位职工所支付的租金标准与外租租金标准相近。证据四、批示表，证明目的：1.2015年11月18日，外租户刘亚斌经向昆仑物业申请租金优惠，领导批示；2.2016年2月26日，外租户中圣春秋影视文化（北京）有限公司向昆仑物业申请租金优惠，领导批示；3.昆仑物业有申请优惠租房政策；4.一审刘玉祥提交的《批示》系申请昆仑物业优惠租房，申请以略低于市场价格的优惠价租赁涉案房屋，而不是申请福利分配住房。证据五、工作情况说明，证明刘玉祥1994年到2015年都在锦江北方管理有限公司工作，并没有在昆仑物业任职。刘玉祥发表质证意见称，对证据一真实性不持异议，但认为未按此制度执行；证据二相关事宜不清楚；证据三，优惠租房政策是一种公司福利，并非与外租户相同。证据四，这个表不清楚，关联性不认可。证据五，真实性认可，但是不全面。1998年刘玉祥在昆仑饭店派出云湖饭店工作。刘玉祥向本院提交了1.《岗位职务培训证书》；2.绿色家园媒体村《任命书》；3.昆仑饭店8月份颁发的证书，均证明与昆仑物业存在劳动关系。昆仑物业质证称，对证据1真实性、关联性、证明目的不认可；证据2真实性认可，证明目的不认可；证据3真实性认可，关联性、证明目的不认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项规定，昆仑物业起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。本案中，刘玉祥原系昆仑饭店公司关联公司职工，涉案房屋系昆仑饭店公司的自管公房，该房屋在调剂分配给刘玉祥居住使用时，考虑到了刘玉祥的员工身份，且涉案房屋的房租明显低于同地段同类型住房的市场租赁价格，明显不同于平等主体之间建立的房屋租赁关系。因此，双方基于涉案房屋所形成的租赁关系，具有明显的职工福利性质，一审法院认定涉案房屋使用权分配是单位内部行政管理行为，本院不持异议。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，因单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷，不属于人民法院主管范围。一审法院据此裁定驳回昆仑物业要求刘玉祥腾退涉案房屋的起诉并无不当，本院予以维持。对于昆仑物业关于房屋占有使用费的诉请，昆仑物业虽主张双方租赁合同到期未续签合同，其有权随时要求合同解除，但本案中，双方的租赁合同关系实际是基于昆仑物业对刘玉祥的内部分房行为而发生，不同于普通的房屋租赁合同关系，不应适用普通房屋租赁合同中不定期租赁状态下随时解除权的相关规定，一审法院认定昆仑物业、刘玉祥之间仍然存在房屋租赁关系，本院予以确认。涉案租赁合同约定租金标准系每月建筑平方米55元，且双方均以此标准履约至2018年6月30日，在双方未就租金调整达成一致意见情形下，应沿用原租金标准履行，一审法院据此予以判处截至本案诉讼阶段法庭辩论终结之日所在之月的租金，并无不当，本院予以维持。昆仑物业上诉主张“刘玉祥知晓昆仑物业对“房费”的调整，但并未搬离涉案房屋，其已经以自身行动表明接受了调整后的费用标准”，就此本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。昆仑物业与刘玉祥未就租金调整达成合意，故对昆仑物业该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，昆仑物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由北京昆仑物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 金妍熙审 判 员 蒙 瑞二〇二〇年十月十六日法官助理 程惠炳书 记 员 刘 鸽