江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1662号上诉人（原审被告）：江苏富润置业有限公司，住所地句容市宝华镇仙林东路88号。法定代表人：刘东升，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曹永杰，系该公司员工。委托诉讼代理人：孙君平，江苏金港律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京中原房地产营销顾问有限公司，住所地南京市雨花台区软件大道109号雨花客厅4幢2层。法定代表人：陆成，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘娜，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。上诉人江苏富润置业有限公司（以下简称富润公司）因与被上诉人南京中原房地产营销顾问有限公司（以下简称中原公司）居间合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初4095号之一民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富润公司上诉请求：撤销有一审判决，依法改判L905、L1102、L1201、L1204、L1302、L2405这六套房屋不在被上诉人的销售业绩范围内。事实和理由：1、被上诉人提供的证据不足以证实其完成了诉请的全部42套房屋的代理工作。2、上述六套房屋签约时间已经超过双方约定的合同代理期间，并且被上诉人2019年给上诉人发的协议书中也确认双方合同截止2018年6月30日止届满后不再续约，根据双方合同第八条约定，必须是由乙方销售并且客户缴纳首期购房款并且签订合同的物业才能支付代理费用。3、被上诉人没有按照合同约定开据发票并报送《应结代理服务费用单》，系被上诉人责任。一审法院认定这6套房屋作为被上诉人的销售业绩没有事实依据，因此应当扣除这6套房屋费用。中原公司答辩称：一审法院查明事实清楚，证据采信充分，适用法律正确，对于上诉人所称的6套房屋的认购一审法院认定上也作了清晰的描述，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。中原公司向一审法院起诉请求：1、判令富润公司给付销售代理佣金396213.36元及逾期利息（以396213.36元为基数，按照银行同期贷款利率，自起诉之日起计算至实际给付之日止）；2、富润公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：双方合同签订情况中原公司（乙方）与富润公司（甲方）签订《和昌·仙林国际项目策划销售代理合同》及相关附件，约定：1、代理物业楼盘名称和昌·仙林国际，地址句容市仙林大道2号，总建筑面积6.13万平方米，代理期限自2018年1月19日至2018年6月30日，代理期满双方对后续合作事宜另行协商，代理期内销售任务要求在2018年第一季度完成本项目L栋的销售及签约任务；2、乙方完成指标：乙方驻场销售期间必须严格按《案场管理制度》管理现场销售人员，确保乙方人员以热情饱满的态度接待来访客户，严格按规范办理各类销售变更事务；3、乙方完成认购后续事务，协助签约：在甲方委托范围内与客户签署《认购书》，协助客户办理按揭贷款等相关工作，并协调客户在购房过程中的商品房买卖合同鉴证等相关事宜。督促回款：乙方所成交的每套物业单位，当买方签订《认购书》后，乙方负责按时催收所有楼款、首期房款、税费、滞纳金等，负责督促客户按时提供购房所需相关资料、签署按揭合同及买卖合同。乙方销售人员需严格按以下时间原则督促客户完成业务办理，否则视为延期，按本合同第十一条相关约定扣减代理费：(1)一次性付款：认购至签约时间7天；按揭付款：认购至签约且按揭资料齐备递交银行，时间7天。（公积金和组合贷款办理时间从公积金准入手续完备之日起计算）；4、代理费率计算方式如下：8.1代理服务费计算公式：每月应收代理服务费=乙方售出单元当月累计总回款金额×当月代理服务费率。备注：售出单元指乙方销售并且客户已缴纳首期购房款并签订《商品房买卖合同》的物业；每月以已经签约的回款额作为结算依据，由甲方销售的物业（含已下定但未签订《商品房买卖合同》的物业），甲方不再支付代理费用；5、代理费率标准：乙方对委托销售代理并已由乙方售出的单元，按0.8%的代理费率标准收取代理费（不含车位和商铺）；6、销售代理服务费支付方式：销售代理费用按月结算，每月25日前结算费用，乙方按己签订《商品房买卖合同》及每月已签约单位的回款额作为结算依据，计算出当月应结代理服务费用单，并于月末报甲方，经甲方确认后乙方开据发票，甲方须在接到费用单及发票后，于下月25日前向乙方支付当月销售代理服务费；7、若合同期结束，对于乙方销售成交的尚未结算的销售面积，甲方应按8.1条继续履行向乙方支付代理服务费义务，直至付清所有乙方之销售成交面积应付代理服务费用，合同结束时还未销售的面积甲方不再向乙方支付任何销售代理服务费；8、签约逾期：从客户签订认购书第二日开始计，五日内，客户需按甲方财务要求交齐首付款，办理按揭，交齐按揭材料；按揭客户办理按揭经银行审批后，若客户按揭材料需额外补充的，需在三日内补齐银行所需材料；逾期处罚：以上签约时间规定的两个流程，若任一流程出现逾期，扣除该套房源的1000元佣金，不重复扣除；9、计入销售业绩范围情况：在代理期内，由乙方完成销售并且认购者签署《商品房买卖合同》回首付款，该单位视为成交并计入乙方销售业绩范围内；10、义务履行期：乙方促成签订认购书的，若在客户签订《商品房买卖合同》之前本代理协议己到期的，乙方仍有义务向客户催收房款并协助客户与甲方签订相关合同等事宜，除甲方按本代理协议规定结算乙方销售代理费外，乙方不再另收其他费用；11、税务约定：本协议中所有费用均以人民币结算，乙方需提供中国合法增值税专用发票予甲方结算；12、附件二联合代理案场制度约定：若发生任何争议疑义，现场双方有权提出申诉且由该方主动提交申诉材料。申诉的提出须在客户成功认购3个工作日内，超出规定时间则甲方有权无条件驳回该申诉；甲方将本着公开公平公正的原则进行客户归属的判定，不论任何情况，双方必须绝对服从甲方营销管理人员的判决；若在客户接待过程中出现分歧，双方销售业务员不得自行与对方业务员相互指责，需第一时间报备至案场经理处，由案场经理申诉至甲方销售负责人处理。二、中原公司主张的佣金所涉42套房源1、504室，业主雷杰，总价1161637元，认购时间2018年2月11日，首付时间2018年3月12日，合同签订时间2018年3月14日，佣金9293.1元；2、1702室，业主柏士琴，总价1242646元，认购时间2018年1月30日，首付时间2018年2月26日，合同签订时间2018年3月15日，佣金9941.1元；3、605室，业主邱雄，总价1156422元，认购时间2018年3月9日，首付时间2018年3月16日，合同签订时间2018年3月26日，佣金9251.38元；4、804室，业主陈志超，总价1147521元，认购时间2018年3月18日，首付时间2018年3月26日，合同签订时间2018年3月26日，佣金9180.16元；5、705室，业主张维远，总价1149140元，认购时间2018年3月19日，首付时间2018年3月27日，合同签订时间2018年3月27日，佣金9193.12元；6、502室，业主刘勇，总价1126842元，认购时间2018年3月2日，首付时间2018年3月11日，合同签订时间2018年3月26日，佣金9014.73元；7、501室，业主程浩，总价1295018元，认购时间2018年2月23日，首付时间2018年2月25日，合同签订时间2018年4月1日，佣金10360.14元；8、204室，业主韦亮，总价1123425元，认购时间2018年3月10日，首付时间2018年3月18日，合同签订时间2018年4月4日，佣金8987.4元；9、2705室，业主王泉波，总价1215943元，认购时间2018年2月28日，首付时间2018年3月15日，合同签订时间2018年4月10日，佣金9727.54元；10、3002室，业主周黎明，总价1186452元，认购时间2018年3月18日，首付时间2018年3月25日，合同签订时间2018年4月12日，佣金9491.62元；11、1704室，业主李正红，总价1187621元，认购时间2018年3月16日，首付时间2018年3月16日，合同签订时间2018年4月12日，佣金9500.97元；12、3005室，业主陈红林，总价1186452元，认购时间2018年3月21日，首付时间2018年3月28日，合同签订时间2018年4月13日，佣金9491.62元；13、601室，业主匡明翠，总价1359817元，认购时间2018年3月27日，首付时间2018年4月15日，合同签订时间2018年4月15日，佣金10878.53元；14、603室，业主沈斌，总价1164065元，认购时间2018年2月28日，首付时间2018年3月1日，合同签订时间2018年4月19日，佣金9312.52元；15、503室，业主王强，总价1125044元，认购时间2018年3月1日，首付时间2018年3月7日，合同签订时间2018年5月27日，佣金9000.35元；16、602室，业主李俊毅，总价1129180元，认购时间2018年2月11日，首付时间2018年3月3日，合同签订时间2018年5月27日，佣金9033.44元；17、702室，业主冯俊侠，总价1164874元，认购时间2018年4月29日，首付时间2018年7月23日，合同签订时间2018年5月30日，佣金9318.99元；18、802室，业主王域蜀，总价1151477元，认购时间2018年3月15日，首付时间2018年3月23日，合同签订时间2018年5月28日，佣金9211.82元；19、1004室，业主邓欣颖，总价1171078元，认购时间2018年4月22日，首付时间2018年5月8日，合同签订时间2018年5月8日，佣金9368.62元；20、1103室，业主陈文斌，总价1177821元，认购时间2018年4月24日，首付时间2018年5月30日，合同签订时间2018年5月30日，佣金9422.57元；21、1104室，业主郭东升，总价1177911元，认购时间2018年3月28日，首付时间2018年4月2日，合同签订时间2018年5月29日，佣金9423.29元；22、2102室，业主吕井付、王登彩，总价1201377元，认购时间2018年4月17日，首付时间2018年4月24日，合同签订时间2018年5月26日，佣金9611.02元；23、701室，业主葛信花，总价1362570元，认购时间2018年3月25日，首付时间2018年3月30日，合同签订时间2018年6月1日，佣金10900.56元；24、803室，业主洪国强，总价1147521元，认购时间2018年3月19日，首付时间2018年6月14日，合同签订时间2018年6月6日，佣金9180.17元；25、903室，业主周海，总价1162896元，认购时间2018年5月13日，首付时间2018年6月9日，合同签订时间2018年6月9日，佣金9303.17元；26、1304室，业主王玉春，总价1141857元，认购时间2018年6月14日，首付时间2018年6月21日，合同签订时间2018年6月26日，佣金9134.86元；27、1703室，业主许为才，总价1159839元，认购时间2018年4月14日，首付时间2018年5月25日，合同签订时间2018年6月9日，佣金9278.71元；28、402室，业主赵阳，总价1124504元，认购时间2018年3月9日，首付时间2018年4月13日，合同签订时间2018年4月13日，佣金8996.03元；29、403室，业主张勇强，总价1159210元，认购时间2018年4月7日，首付时间2018年5月5日，合同签订时间2018年5月10日，佣金9273.68元；30、704室，业主王智，总价1157411元，认购时间2018年4月16日，首付时间2018年5月16日，合同签订时间2018年5月23日，佣金9259.29元；31、905室，业主经娇龙，总价1116682元，认购时间2018年3月19日，首付时间2018年7月4日，合同签订时间2018年7月4日，佣金8933.46元；32、1102室，业主韩亚男，总价1133136元，认购时间2018年6月10日，首付时间2018年6月23日，合同签订时间2018年7月2日，佣金9065.09元；33、1201室，业主刘厚伟，总价1392746元，认购时间2018年4月27日，首付时间2018年5月3日，合同签订时间2018年8月22日，佣金11141.97元；34、1204室，业主杨春梅，总价1132886元，认购时间2018年6月4日，首付时间2018年7月3日，合同签订时间2018年7月3日，佣金9063.09元；35、1302室，业主陶晨晨，总价1147791元，认购时间2018年6月17日，首付时间2018年7月2日，合同签订时间2018年7月2日，佣金9182.33元；36、1502室，业主王艳，总价1195803元，认购时间2018年4月22日，首付时间2018年6月4日，合同签订时间2018年5月25日，佣金9566.42元；37、2405室，业主刘古湘，总价1177551元，认购时间2018年5月27日，首付时间2018年6月28日，合同签订时间2018年8月17日，佣金9420.41元；38、2505室，业主刘春阳，总价1214325元，认购时间2018年3月3日，首付时间2018年3月5日，合同签订时间2018年4月21日，佣金9714.6元；39、3104室，业主王爱祥，总价1142037元，认购时间2018年4月15日，首付时间2018年4月18日，合同签订时间2018年6月7日，佣金9136.29元；40、3202室，业主赵玲，总价1162087元，认购时间2018年2月11日，首付时间2018年3月3日，合同签订时间2018年3月13日，佣金9296.69元；41、2805室，业主张伟，总价1191218元，认购时间2018年3月30日，首付时间2018年4月15日，合同签订时间2018年4月15日，佣金9529.74元；42、205室，业主周传信，总价1102836元，认购时间2018年3月20日，首付时间2018年3月30日，合同签订时间2018年3月30日，佣金8822.69元。富润公司对于上述1-27号房屋系中原公司销售无异议，但认为1、2、3、4、5、6、8、9、10、12、13、16、17、18、19、20、22、24、25、26、27号共计21套房屋均应扣除流程逾期佣金1000元；富润公司认为28、29、30、36、38、39、40、41、42号房屋系富润公司自行销售，与中原公司无关，31、32、33、34、35、37号房屋的合同签订时间不在中原公司的合同期限内，与中原公司无关。根据中原公司提供的“签约按揭统计”微信群聊天记录，其中提及“赵玲和柏士琴贷款已到账”、“刘春阳资格刚好”、“雷杰、赵阳、刘勇已下贷款”、“王靖头定时间4.15前”、“刘春阳的收入证明什么时候送到农行”、“王艳农商行不给签，签的农行”、“王爱祥的收据呢，今天开了发票怎么没有把收据拿过来？”、“王爱祥也是的，王爱祥是10万”、“2018年6月13日刘春阳、韦亮下贷款”、“张勇强（蒋某、农行）、王智（蒋某、建行）”、“王智、王爱祥2018.6.26贷款已下”、“王艳（王灿、农行）、1204陆春桃（郁某）、韩亚男（朱国强）”、“陶晨晨（朱国强）”、“陆春桃近2年有6次以上逾期，做不了”、“刘古湘盖好了”、“刘绪连合同上午已送，还缺备案，然后就等下款了”、“韩亚男下贷款了”、“刘绪连贷款已下”、“王艳申请退房”……该微信群聊天记录持续至2018年12月26日。2018年11月12日，中原公司工作人员向富润公司销售经理孙雪莹的邮箱发送了项目费用明细。富润公司称该邮箱确系销售负责人孙雪莹使用，但由于长时间未使用，所以未进行查看。2019年3月12日，中原公司向富润公司寄送了《催款函》、《协议书》，显示“未妥投，原因：拒收退回”。《协议书》载明：“富润公司（甲方）、中原公司（乙方）就甲方开发的和昌·仙林国际项目签订的《和昌·仙林国际项目策划销售代理合同》，约定，约定代理期限自2018年1月19日起至2018年6月30日止，现服务期限已届满，经双方协商一致确认：甲乙双方自代理合同期限届满后不再继续续约，现就佣金结算及撤场交接事宜达成如下约定：一、乙方代理期间已签约已全款到账未结之佣金计377583.84元，甲方同意于2019年3月27日前一次性支付给乙方甲方扣留的5%的履约保证金共计18879.19元，甲方同意在该项目交付完毕后两个月内予以全额支付乙方；二、乙方撤场后留汪显洋驻场至2018年7月31日止，负责乙方已签约客户后续银行按揭资料收集及与甲方进行客户资料交接事宜……”。该协议乙方处由中原公司盖章。《催款函》载明：“根据代理合同约定，我公司已符合结算条件未结佣金共计377583.84元，请贵公司于2019年3月27日前对《代理服务费用单》予以确认并一次性全额支付我公司；尚未符合结算条件佣金请贵公司按《代理合同》约定在达到结算条件时支付我公司。”富润公司称因当时孙雪莹不在公司，所以进行了拒收。三、双方的陈述富润公司陈述：1、于深圳不是我公司员工，赵静是我公司财务人员；2、销售部有我公司销售人员，还有代理销售部人员，我公司与代理销售部人员共同销售，中原公司完成销售后签订合同好移交至我公司，由我公司财务人员进行统计；3、如果房屋是由富润公司富润公司销售，中原公司应该是没有商品房买卖合同的复印件的，但中原公司在撤场后仍然取得了合同复印件，中原公司有可能通过其他途径获得，因为当时都在一起销售房屋，管理也没有那么严格；4、根据合同附件关于客户判定的最终解释权、申诉权的约定，我方的判定应作为确定中原公司方业绩的依据，我方认为是就是，不是就不是，判定的依据就是我方的确认，我方的判定也是根据合同的签约状况，进行规范判定。中原公司申请证人蒋某出庭作证，蒋某陈述：1、签订完认购书会给富润公司一份，客户一份，一式两份，我方没有，签认购书、合同都需要到富润公司找赵静盖章，在销售该项目房屋时建过一个微信工作群，有事情会在群里交流，由孙雪莹、赵静进行确认；2、中原公司的工作人员是在富润公司的售楼处销售房屋，当时除中原公司的销售人员外还有富润公司自己的销售人员，客户无法区分销售人员属于哪个公司，只知道是销售人员的名字；3、当时中原公司方的销售人员还有郁某、王灿等人，在微信工作群里有富润公司的销售经理于深圳、富润公司财务人员赵静，房屋的销售业绩一部分是拍照上传，一部分是带着认购协议书录入，大部分是拍照给他们，另外具体工作也是在群里发布。庭审中，蒋某拨打了商品房销售合同上周传信的手机号码，对方表示其系周传信女儿，周传信现在国外，无法到庭，仙林国际的房屋是在蒋某手上买的。中原公司申请证人郁某出庭作证，郁某陈述：其是张伟的销售人员，看房、签合同、后期的付款也都是由其负责的，张伟是全款付清的房屋款项。庭审中，郁某通过微信视频联系张伟，张伟称因疫情原因不能到庭，并对上述事实予以了确认。承办人根据商品房销售合同上张伟的手机号码与其取得微信联系，此外张伟还出具了书面情况说明，证明其在购买仙林国际的房屋时由销售人员郁某介绍房源、咨询价格并签订购房合同的事实。上述事实，有中原公司提交的合同一份、未收佣金明细表一份、撤场协议、催款函、结佣附件明细、寄发记录各一份、微信聊天记录、商品房买卖合同打印件42份、邮件记录打印件、证人蒋某、郁某的证人证言、富润公司提交的业绩表、认购协议、付款凭证、合同、付款POS签购单以及到庭当事人的相关当庭陈述在卷佐证。一审法院认为，本案争议焦点：1、中原公司的销售业绩如何确定；2、中原公司主张的佣金如何计算。关于第一个争议焦点。本院认为，本案系居间合同纠纷，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据中原公司与富润公司签订的《销售代理合同》对乙方职责的约定来看，中原公司的合同义务包括协助签约、督促回款、与第三方沟通联络等事宜。合同约定“代理期内，由乙方完成销售并且认购者签署《商品房买卖合同》回首付款，该单位视为成交并计入乙方销售业绩范围内”、“合同期结束，对于乙方销售成交的尚未结算的销售面积，甲方应按8.1条继续履行向乙方支付代理服务费义务，直至付清所有乙方之销售成交面积应付代理服务费用”，因此中原公司的销售业绩应以房屋是否由中原公司销售完成为依据。根据中原公司主张的佣金所涉的42套房屋明细，富润公司对1-27号房屋系中原公司销售的并无异议，认为28、29、30、36、38、39、40、41、42号房屋系富润公司自行销售，与中原公司无关，31、32、33、34、35、37号房屋的合同签订时间不在中原公司的合同期限内，与中原公司无关。但从“签约按揭统计”微信群聊天记录以及证人蒋某、郁某的证人证言来看，微信工作群时间持续至2018年12月，虽超出了合同约定的代理期限，但中原公司的销售人员均曾就赵阳、张勇强、王智、经娇龙、韩亚男、刘厚伟（刘绪连）、杨春梅、陶晨晨、王艳、刘古湘、刘春阳、王爱祥、赵玲、张伟、周传信所购的商品房在签订合同、按揭贷款、补充资料等相关环节与客户进行了沟通、联系，上述业主均与富润公司签订了商品房买卖合同、交纳了购房款，中原公司亦提交了42套商品房的买卖合同复印件予以佐证，应当认定中原公司为富润公司提供了与上述业主订立商品房买卖合同的居间服务，故中原公司应当根据合同约定获得相应的佣金。富润公司认为28、29、30、36、38、39、40、41、42号系其自行销售，未提交证据予以证明，且与庭审中业主张伟、周传信女儿的陈述明显不符，一审法院不予采信。关于第二个争议焦点。合同约定“乙方对委托销售代理并已由乙方售出的单元，按0.8%的代理费率标准收取代理费”、“乙方按己签订《商品房买卖合同》及每月已签约单位的回款额作为结算依据”，即双方约定采取以签约并回款的数额为基础按比例计算佣金的方式，该种方式不违反法律规定，合法有效。合同还约定“签约逾期：从客户签订认购书第二日开始计，五日内，客户需按甲方财务要求交齐首付款，办理按揭，交齐按揭材料”、“若任一流程出现逾期，扣除该套房源的1000元佣金，不重复扣除”，该条款系双方当事人协商一致后确定的合同内容，目的在于要求中原公司积极履行督促客户回款的义务，中原公司应明确知晓其应履行的合同义务以及相应的法律后果。经审核，上述42套商品房确系中原公司销售，佣金为396213.28元，其中7、11、14、15、21、23、38、39号商品房未存在明显签约逾期，其余商品房均未按约回款，富润公司要求每户扣除1000元佣金，符合合同约定，应扣除34000元，富润公司尚应支付佣金362213.28元。中原公司主张该条款系格式条款应为无效条款，但未举证证明该条款系富润公司重复使用、预先拟定且在订立合同时未与中原公司进行协商，因此中原公司该项主张，本院不予采信。中原公司主张利息按照银行同期贷款利率自起诉之日起计算至实际给付之日止，由于中国人民银行贷款基准利率标准已取消，本院调整为自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于富润公司提出的因中原公司未开具发票导致付款条件不成就的问题。一审法院认为，合同约定“经甲方确认后乙方开据发票，甲方须在接到费用单及发票后，于下月25日前向乙方支付当月销售代理服务费”，该约定仅是双方对开票、付款的时间安排，双方并未明确约定开具发票作为付款条件。而从双方实际履行合同的情况来看，中原公司曾通过邮件或邮寄信函等方式要求富润公司对销售业绩进行确认，但均未得到富润公司的反馈，在未得到富润公司确认的情况下，中原公司无法确定开具发票的数额，因此即使双方约定了开票和付款的时间顺序，也不能因此认定未开具发票的原因系中原公司导致，亦不能作为富润公司拒绝付款的理由。因此富润公司认为未开具发票、付款条件不成就，无法律及事实依据，一审法院不予采信。富润公司在本案中明确表示如中原公司不开具发票，将向税务机关进行反映，不提起反诉，故一审法院对此不予理涉。一审法院判决：江苏富润置业有限公司于判决生效之日起十日内给付南京中原房地产营销顾问有限公司佣金362213.28元及利息（利息以本金362213.28元为基数，自2019年6月5日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点：L905、L1102、L1201、L1204、L1302、L2405这六套房屋是否计入中原公司的销售业绩。中原公司（乙方）与富润公司（甲方）签订《和昌·仙林国际项目策划销售代理合同》及相关附件，约定：代理期内，由乙方完成销售并且认购者签署《商品房买卖合同》回首付款，该单位视为成交并计入乙方销售业绩范围内。乙方促成签订认购书的，若在客户签订《商品房买卖合同》之前本代理协议己到期的，乙方仍有义务向客户催收房款并协助客户与甲方签订相关合同等事宜，除甲方按本代理协议规定结算乙方销售代理费外，乙方不再另收其他费用。本院认为，1、上述六套房屋的合同签订时间虽然不在中原公司的合同代理期限内，但均在中原公司的合同代理期限内完成了认购，并有部分业主已开始交付购房款。2、中原公司撤场后仍留有工作人员驻场，负责已认购签约客户后续银行按揭资料收集及与富润公司进行客户资料交接事宜。3、从“签约按揭统计”微信群聊天记录以及证人蒋某、郁某的证人证言来看，微信工作群时间持续至2018年12月，虽超出了合同约定的代理期限，但中原公司的销售人员均曾就上述六套房屋业主经娇龙、韩亚男、刘厚伟（刘绪连）、杨春梅、陶晨晨、刘古湘所购的商品房在签订合同、按揭贷款、补充资料等相关环节与客户进行了沟通、联系，上述业主均与富润公司签订了商品房买卖合同、交纳了购房款。故上述六套房屋的认购、合同签订、催收房款均是中原公司完成的，认购是在代理期间完成，其余是后继延续工作，应当视为中原公司在代理期内完成了销售工作，富润公司应按代理协议规定结算中原公司上述六套房屋销售代理费，仅是不再另收其他费用。至于中原公司未按合同约定开具发票问题，一审中富润公司明确表示将向税务机关进行反映，不提起反诉，故应另行处理。综上所述，富润公司上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费6733元，由上诉人富润公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年十月十九日书记员 吴 斯