湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0117民初2471号原告（反诉被告）：胡燕华，女，1975年3月8日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：李木森，男，1968年9月10日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市武昌区，系原告胡燕华之夫。被告（反诉原告）：武汉新港汇诚物业服务有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街阳光路389号，统一社会信用代码914201170557440158。法定代表人：金治国，该公司执行董事。委托诉讼代理人潘正东、潘映光，均系湖北佑君律师事务所律师。原告（反诉被告）胡燕华与被告（反诉原告）武汉新港汇诚物业服务有限公司（以下简称新港汇诚物业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡燕华、被告（反诉原告）新港汇诚物业公司的委托诉讼代理人潘映光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡燕华向本院提出诉讼请求：1.判令被告新港汇诚物业公司退还原告胡燕华履约保证金44967元，一年物业费6382元，合计51349元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月18日，原、被告双方签订《阳逻广场商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为两年（自2018年5月18日起至2020年5月17日止），每季度缴纳一次租金48564元，并收取2019年12月15日-2020年12月14日物业费6382元。另被告收取原告履约保证金44967元。合同签订后，原告依约在被告方提供的场地进行经营，也依约按季度支付租金和年度物业费。2020年1月爆发新冠××疫情，此次疫情发生具有突发性，难以预见，属于不可抗力。湖北省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应之日自2020年1月24日起启动政府防控措施，被告方于当日通知原告休市，原告也积极响应，至2020年4月20日，被告再次通知原告可以恢复营业。此次疫情导致原告三个月没有营业，也无收入。原告恢复营业后，至2020年5月17日，原、被告之间签订的租赁合同到期，被告给出通知，不免除休市之间的租金，导致原告无法再继续租赁，原告同意合同到期，终止租赁，退出经营场地。参照湖北省人民政府2020年2月8日印发《应对新型冠状病毒疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施通知的规定》中，对于中小微企业租赁国有资产用方的，三个月租金免收，六个月租金减半。原告签订合同后一直按约支付租金，至合同到期日还有三个月租金未付，此次疫情属于不可抗力，造成原告三个月内不能使用，应当免收三个月租金，合同到期后原告书面函告被告方，要求被告方退还履约保证金和物业费，但被告方置之不理，强行要求原告方退场，又不退还保证金及物业费，还扬言履约保证金抵扣三个月租金，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，提出前述诉请。被告（反诉原告）新港汇诚物业公司答辩及反诉称：关于履约保证金44967元，我公司同意退还；关于物业服务费6382元，是预收2019年12月15日起至2020年12月14日期间的费用，我公司已经提供了2019年12月15日至2020年6月5日期间的物业服务，物业管理费为3013.82元，应予以扣减，多余部分3368.18元我公司同意退还。因原告胡燕华未支付2020年2月18日起至2020年5月17日商铺租金48564元及超期占用商铺到2020年6月5日，还应赔付商铺占用损失费9713元，我公司为此提起反诉，请求判令原告胡燕华支付商铺租金48564元，赔偿商铺占用损失费9713元，并承担反诉费。原告（反诉被告）胡燕华针对被告（反诉原告）新港汇诚物业公司的反诉辩称，关于疫情期间的租金，国家有政策可以减免，我要求减免三个月的租金；关于反诉原告主张扣除5个多月的物业管理费3013.82元我有异议，我认为疫情期间不应该收取物业管理费；关于反诉原告主张的商铺占用损失费，我认为不存在这个损失，因为疫情的原因我找不到车辆搬东西，所以没有腾退商铺，这个责任不能归咎到我身上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告双方对对方当事人提供的证据均无异议，对于双方当事人所提交证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年5月18日，原告（反诉被告）胡燕华与被告（反诉原告）新港汇诚物业公司签订《阳逻广场商铺租赁合同》（合同编号为2018-1-218），约定胡燕华租用位于武汉市新洲区阳逻街阳光大道389号阳逻广场（阳逻时代广场）项目T1T2栋一层218号商铺，该商铺建筑面积96.7平方米，用于从事“婷美小屋”经营活动；租赁期限2年（即自2018年5月18日起至2020年5月17日止）；同时约定新港汇诚物业公司于2018年5月18日将该商铺正式交付胡燕华使用，装修免租期内胡燕华无须承担租金，但必须承担物业管理费和本合同约定的其他费用；该商铺租金单价为167.4元/㎡/月；前两年维持不变，后三年开始递增8%；物业管理费3元/㎡/月；商业运营管理费2.5元/㎡/月，支付方式为先付租金后再使用，租金按季度支付，在前一季度租赁期满前十五日内支付下一季度租金；合同签订时，胡燕华应向新港汇诚物业公司支付相当于三个月租金的合同履约保证金为人民币44967元，合同履约保证金由新港汇诚物业公司在整个合同期内保存，合同期届满后如胡燕华不再续约，由新港汇诚物业公司在10个工作日内无息退还给胡燕华。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，双方均按照合同约定的内容进行了履行。胡燕华向新港汇诚物业公司缴纳了履约保证金44967元以及交付商铺租金至2020年2月17日，并交纳了2019年12月15日至2020年12月14日期间的物业管理费6382元。2020年1月，武汉市爆发新冠××疫情，湖北省政府决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，自2020年1月24日启动政府防控措施，新港汇诚物业公司于当日通知胡燕华休市，胡燕华积极响应政府的防控措施暂停营业,胡燕华因疫情防控措施导致其经营的商铺没有营业收入。新冠××疫情得到控制后，新港汇诚物业公司于2020年4月20日通知胡燕华可以恢复营业后，双方就疫情防控休市期间（即2020年2月18日至2020年5月17日）的商铺租金减免问题发生争执，无法达成一致意见。胡燕华于2020年5月20日向新港汇诚物业公司发函，要求免除2020年1月24日至2020年4月20日的租金，并全额退还履约保证金44967元。新港汇诚物业公司于2020年5月25日向胡燕华发出限期搬离通知书，要求胡燕华于2020年5月28日前将租赁场所内属于其所有及其带来的一切财物清理搬走，将场所恢复原状，胡燕华于2020年6月5日退出商铺，双方就履约保证金、商铺租金及物业管理费等事宜仍未达成一致意见，胡燕华遂诉至本院，提出前述诉请，新港汇诚物业公司则提出前述反诉请求。另查明，湖北省人民政府于2020年3月12日在其印发的《湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施的通知》中在“切实为市场主体降本减负”部分第十一条规定“减免市场主体房屋租金。对承租国有资产类经营用房的中小微企业免收3个月租金，再减半征收6个月房租。鼓励疫情期间各类市场主体发展载体减免承租企业房租。疫情期间为个体工商户减免租金的大型商务楼宇、商场、市场和产业园区等出租方，当年缴纳房产税、城镇土地使用税确实有困难的，可申请减免”。本院认为：本案系商铺租赁行为引起的租赁合同纠纷。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照合同的约定履行自己的义务。原告（反诉被告）胡燕华与被告（反诉原告）新港汇诚物业公司于2018年5月18日所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告（反诉被告）胡燕华要求被告（反诉原告）新港汇诚物业公司按照合同的约定退还履约保证金44967元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；其要求新港汇诚物业公司退还物业管理费6382元的诉讼请求，因新港汇诚物业公司已经提供了2019年12月15日至2020年6月5日期间的物业服务，故胡燕华应当支付在此期间的物业管理费3013.82元（5.5元×96.7平方÷30天×170天），多余部分3368.18元（6382元-3013.82元）由新港汇诚物业公司退还给胡燕华。新港汇诚物业公司反诉要求胡燕华支付2020年2月18日至2020年5月17日的商铺租金48564元，因新冠××疫情系不可抗力因素，胡燕华因疫情或疫情防控措施导致其经营的商铺没有营业收入或者营业收入明显减少，如果继续按照原租赁合同全额支付租金对胡燕华明显不公平，故对新港汇诚物业公司的反诉请求本院予以部分支持，对胡燕华辩称要求新港汇诚物业公司减免租金的辩解意见，本院予以采纳。关于减免的期限，根据最高人民法院《关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，参照《湖北省促进经济社会加快发展若干政策措施的通知》中关于减免市场主体房屋租金的有关规定，为平衡合同双方利益，结合本案实际，本院依法酌情调减胡燕华支付2020年2月18日至2020年5月17日期间合同约定租金的一半，即167.4元×96.7㎡×3个月÷2=24281.37元。新港汇诚物业公司反诉要求胡燕华赔偿合同租赁期满后至房屋实际腾退之日商铺占用损失费9713元，本院认为胡燕华在合同期满后未按合同约定履行腾退租赁商铺的义务，已构成违约；新港汇诚物业公司在胡燕华向其发函要求免除新冠××疫情期间三个月的租金并全额退还履约保证金时，未及时履行合同约定的退款义务，亦构成违约，由此造成的违约损失双方均有过错，故由双方各自承担一半即4856.50元（9713元÷2）。综上，新港汇诚物业公司应向胡燕华退还履约保证金44967元以及物业管理费3368.18元，两项合计48335.18元；胡燕华应向新港汇诚物业公司支付2020年2月18日-5月17日的商铺租金24281.37元以及赔偿因违约造成的商铺占用损失费4856.50元，两项合计人民币29137.87元。两相折抵后，新港汇诚物业公司应向胡燕华退还人民币19197.31元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉新港汇诚物业服务有限公司限于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）胡燕华退还人民币19197.31元。二、驳回原告（反诉被告）胡燕华、被告（反诉原告）武汉新港汇诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1084元，减半收取542元，反诉案件受理费1256元，减半收取628元，合计1170元，由原告胡燕华负担360元，被告武汉新港汇诚物业服务有限公司负担810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  柳焱秋二〇二〇年十月十三日书记员  胡行勇