福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初7963号 原告：中国银行股份有限公司福州花园路支行，住所地:福建福州花园路新村3,4号店面，统一社会信用代码：913501008543943148。 负责人：魏莉君，行长。 委托诉讼代理人：林欣，福建新世通律师事务所律师。 被告：吴本煌，男，汉族，1981年12月16日出生，住福建省闽清县。 被告：朱亮萍，女，汉族，1985年11月20日出生，住江西省抚州市资溪县。 被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地：福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层，统一社会信用代码：91350100751381908A 负责人：杨家勇，总经理。 原告中国银行股份有限公司福州花园路支行与被告吴本煌、朱亮萍、福州泰禾房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司福州花园路支行委托诉讼代理人林欣到庭参加诉讼。被告吴本煌、朱亮萍、福州泰禾房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国银行股份有限公司福州花园路支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴本煌、被告朱亮萍立即向原告偿还贷款本金201562.16元，并支付贷款利息及罚息（暂计至2020年2月13日，贷款利息为8885.34元、罚息为586.03元，此后的利息及罚息按照合同约定及人民银行有关逾期人民币贷款规定计收至被告实际清偿之日止）；2.判令被告吴本煌、被告朱亮萍承担原告因本案支出的律师费3300元；3.判令被告福州泰禾房地产开发有限公司对上述1、2项下债务承担连带清偿责任；4.判令被告吴本煌、被告朱亮萍立即协助原告办理位于福州市仓山区房产的抵押登记手续，被告福州泰禾房地产开发有限公司应督促被告吴本煌、被告朱亮萍并配合其办理抵押登记；5.确认原告有权以被告吴本煌、被告朱亮萍提供抵押担保的位于福州市仓山区房产折价或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿上述第1、2项下债务；6.本案的诉讼费用、保全费用、公告费用由三被告共同承担。事实和理由：2012年6月14日，原告和被告吴本煌、被告福州泰禾房地产开发有限公司签订编号为2012年鼓（花）人借字第20127251024号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（下称“贷款合同”），约定：被告吴本煌向原告贷款260000元，贷款期限为240月，自原告实际放款日起算；贷款用途仅限于被告吴本煌支付其购买福州市仓山区房产的购房款；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.66667‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日使用的的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；按月偿还贷款本息，被告吴本煌应自发放贷款后第二个月开始按月还贷，还款期数共计240期，还款日为每月10日；若被告吴本煌未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息＝（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360；被告吴本煌以本合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，并办理抵押登记；被告吴本煌以本合同项下贷款所购房屋提供担保，本担保项下担保范围为本合同项下被告吴本煌全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、原告实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；被告福州泰禾房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，自被告吴本煌办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且原告收到他项权证之日起，被告福州泰禾房地产开发有限公司在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，被告福州泰禾房地产开发有限公司仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；被告吴本煌未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部到期、依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权、要求被告福州泰禾房地产开发有限公司承担保证责任等；因本合同订立、履行及争议解决发生的下述费用由被告吴本煌承担：律师费用、公告费等；凡因履行本合同而产生的一切争议、纠纷，双方可依法向原告所在地人民法院起诉。被告朱亮萍作为上述抵押物共有人亦在贷款合同上签字确认。 2012年6月19日，原告依约向被告吴本煌发放贷款260000元。2012年6月15日，原告和被告吴本煌、被告朱亮萍办理位于福州市仓山区房产的预购商品房抵押权预告登记。合同履行过程中，被告吴本煌未依约向原告偿还贷款，自2019年4月起，被告吴本煌拖欠贷款本息，经多次催告，三被告置之不理。 原告认为，原告与三被告签订的贷款合同系各方的真实意思表示，合法有效；原告已依约提供贷款，被告吴本煌长期拖欠贷款本息已构成根本性违约，原告有权要求被告吴本煌立即偿还贷款本息，并承担违约责任；本案债务发生在被告吴本煌和被告朱亮萍夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，因此，被告朱亮萍应当和被告吴本煌共同承担上述债务；被告福州泰禾房地产开发有限公司作为连带保证的保证人应对被告吴本煌的上述债务承担连带责任；同时，由于被告吴本煌、被告朱亮萍已为上述贷款提供抵押物作为担保，则原告有权要求实现抵押权，就抵押物有权优先受偿。基于上述，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告吴本煌、朱亮萍、福州泰禾房地产开发有限公司未作答辩。 原告中国银行股份有限公司福州花园路支行围绕诉讼请求依法提交如下证据：Ａ1.编号为2012年鼓（花）人借字第20127251024号、Ａ2房屋预告登记证明，共同证明：被告吴本煌向原告贷款260000元，用于购买福州市仓山区房产，并以该房屋提供抵押担保，被告福州泰禾房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证；Ａ3.个人消费贷款借款借据、贷款用途凭证，证明：原告依约向被告吴本煌发放贷款，共计人民币260000元；Ａ4.结婚证，证明：上述贷款发生在被告吴本煌和被告朱亮萍夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，因此，被告朱亮萍应当和被告吴本煌共同承担上述贷款；Ａ5.逾期未还款查询，证明：截至2020年2月13日，被告吴本煌、被告朱亮萍尚欠原告贷款本金201562.16元，贷款利息为8885.34元、罚息为586.03元；Ａ6.委托代理合同、Ａ7.客户回单、Ａ8.福建增值税普通发票，共同证明：原告因本案支出律师费3300元。 被告吴本煌、朱亮萍、福州泰禾房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。 经本院审查，原告提供的证据符合证据客观性、关联性、合法性的特征，确认原告提交的证据均可作为本案认定事实的根据，本院予以采信，本院依法确认证据的真实性并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认中国银行股份有限公司福州花园路支行所诉属实，予以认定。本院查明，被告从2019年4月10日开始违约，截止2020年10月10日，被告尚欠贷款本金200589.01元、利息14071.12元、罚息1667.38元。 本院认为，原告与被告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方的真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，均合法有效。依法成立的合同，双方当事人均应按约履行。原告中国银行股份有限公司福州花园路支行依约向被告发放贷款，已经履行合同义务。现被告吴本煌未依约还款付息已构成违约，应承担违约责任，上述贷款发生在被告吴本煌和被告朱亮萍夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务。原告诉请被告吴本煌、朱亮萍共同偿还贷款本金200589.01元及相应利息、罚息，本院予以支持。原告要求被告支付其为实现债权支出的律师代理费，有合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。 关于中国银行股份有限公司福州花园路支行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人福州泰禾房地产开发有限公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商品房已完成初始登记，并已具备将该房产所有权登记至吴本煌、朱亮萍名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但吴本煌、朱亮萍怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故购房人吴本煌、朱亮萍有协助办理抵押登记的义务，福州泰禾房地产开发有限公司应督促其办理。本院确定吴本煌、朱亮萍应在三十日内协助办理案涉商品房抵押登记手续。 购房人吴本煌、朱亮萍若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中国银行股份有限公司福州花园路支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，吴本煌、朱亮萍虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于吴本煌、朱亮萍财产，客观上应作为吴本煌、朱亮萍责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商品房优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人中国银行股份有限公司福州花园路支行有权处分购房人吴本煌、朱亮萍于商品房买卖合同项下的合同权利，而吴本煌、朱亮萍取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故中国银行股份有限公司福州花园路支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人中国银行股份有限公司福州花园路支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 因中国银行股份有限公司福州花园路支行与保证人福州泰禾房地产开发有限公司约定保证责任免除条件为：吴本煌、朱亮萍办妥本合同约定的抵押担保的现房抵押登记手续并且原告收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本前。在抵押权未能依登记而设立情况下，福州泰禾房地产开发有限公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人福州泰禾房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向债务人吴本煌、朱亮萍追偿。在追偿过程中，若债权人中国银行股份有限公司福州花园路支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还福州泰禾房地产开发有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还吴本煌、朱亮萍。被告吴本煌、朱亮萍以其所有的案涉房产为上述借款债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押担保法律关系依法成立并生效，原告诉请以案涉房产进行折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿上述债权，本院予以支持。被告吴本煌、朱亮萍、福州泰禾房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告吴本煌、朱亮萍于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国银行股份有限公司福州花园路支行贷款本金200589.01元、利息14071.12元、罚息1667.38元(利息、罚息暂计至2020年10月10日，之后的利息、罚息等按合同约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）； 二、被告吴本煌、朱亮萍于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司福州花园路支行支付律师代理费3300元； 三、被告福州泰禾房地产开发有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、被告吴本煌、朱亮萍应于本判决生效之日起三十日内协助中国银行股份有限公司福州花园路支行办理不动产【福州市仓山区房产】抵押登记手续，福州泰禾房地产开发有限公司应督促吴本煌、朱亮萍并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥，中国银行股份有限公司福州花园路支行收到房屋他项权证书之日，福州泰禾房地产开发有限公司的保证责任终止； 五、福州市仓山区房屋抵押登记办妥后，或吴本煌、朱亮萍逾期仍未办理抵押登记的，中国银行股份有限公司福州花园路支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的债权优先受偿； 六、原告中国银行股份有限公司福州花园路支行对福州市仓山区房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福州泰禾房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还吴本煌、朱亮萍； 七、福州泰禾房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向吴本煌、朱亮萍追偿； 八、驳回原告中国银行股份有限公司福州花园路支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4515元，减半收取2257.5元，由被告吴本煌、朱亮萍、福州泰禾房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  韦信钱 二〇二〇年十月十七日 书记员  黄圣洁 书记员  郭 炜 附：一、本案所适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。