福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初1640号 原告（反诉被告）：林文笔，男，1990年9月9日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：吴霞燕，福建翔业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡伟雄，福建翔业律师事务所律师。 被告（反诉原告）：晋江市晋龙实业发展有限公司，统一社会信用代码91350582567302640U，住所地福建省晋江市世纪大道与迎宾路交汇处。 法定代表人：许健康，该公司董事局主席。 被告：上海宝龙商业地产管理有限公司晋江分公司，统一社会信用代码91350582MA31HR8C95,营业场所福建省泉州市晋江市青阳街道世纪大道与长兴路交汇处518号宝龙广场3楼商管中心。 负责人：孔维亮，该公司常务副总经理。 上述二被告共同委托诉讼代理人：杨清，福建瑞权律师事务所律师。 上述二被告共同委托诉讼代理人：郑小芳，福建瑞权律师事务所实习律师。 原告林文笔与被告晋江市晋龙实业发展有限公司（以下简称晋龙公司）、上海宝龙商业地产管理有限公司晋江分公司（以下简称宝龙晋江分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。审理中，被告晋龙公司提出反诉，本院予以合并审理。林文笔及委托诉讼代理人吴霞燕、蔡伟雄，晋龙公司及宝龙晋江分公司的共同委托诉讼代理人杨清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林文笔向本院提出诉讼请求：1.确认林文笔与晋龙公司2019年8月15日签订的《商铺租赁合同》于2019年12月31日解除；2.晋龙公司返还已经实际支付的租金履约保证金22742元，并支付自合同解除之日起至实际还清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息；3.宝龙晋江分公司返还已实际支付的经营保证金3000元、外摆合同履约保证金5000元、综合物管履约保证金3818元合计11818元，并支付自合同解除之日起至实际还清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息；4.晋龙公司依约支付合同解除违约金，违约金按照最后一个租赁年度月租金2倍的金额22742元计付；5.晋龙公司赔偿因违约导致林文笔的各项直接经济损失，包含清理费2400元、搬家费1700元、装修费5000元合计9100元；6.晋龙公司承担林文笔为实现债权支出的律师费3000元及诉讼费用。事实与理由：林文笔（乙方）与晋龙公司（甲方）于2019年8月15日签订《商铺租赁合同》一份，约定：“林文笔向晋龙公司租赁位于福建省晋江市世纪大道518号的晋江宝龙城市间，面积为83平方米，用途为餐饮，品牌为椰子日记，租赁商铺的商业物业管理服务由宝龙晋江分公司提供，租赁期限为一年，即自2019年8月15日至2020年8月14日，第一个租赁年度月租金标准为人民币11371元，林文笔依约已于2019年8月15日向晋龙公司支付2019年9月、10月、11月、12月的房租45484元，并于2019年8月15日向晋龙公司支付租金履约保证金22742元、向宝龙晋江分公司支付经营保证金3000元、综合物管履约保证金3818元，于2019年9月9日向宝龙晋江分公司支付外摆合同履约保证金5000元。租赁商铺交付后，出现诸多问题，在装修期间发现房屋的广告牌漏水，林文笔即自行付费5000元装修，2019年9月24日店铺正式开业，2019年10月份下旬，因商场负二楼施工，晋龙公司不定时地开了四次强排，各种废气和粉尘直接排到店内，作为餐饮行业，环境及卫生是极为重要的，臭气和粉尘让其根本无法经营，且强排当天所有的产品原料只能倒掉，第二天还得花费时间和人力清理粉尘。此后，还经常有很重的油漆味传到商铺内，导致店铺无人问津，客户到了门口一闻到恶臭扭头就走，林文笔损失惨重。林文笔支付了10万元的“椰子日记”品牌加盟代理费，怀揣着自己创业梦正要启航，却因上述商铺的诸多问题，导致无法正常经营，林文笔几次向二被告相关部门的工作人员反应问题，但均未得到妥善处理，同时晋龙公司基于自己合同中的优势地位不仅要求林文笔继续支付租金，还告知因为提前解除合同，林文笔已经支付的保证金也一律不予退还。林文笔在协商无果的情况下，于2019年12月2日向晋龙公司书面提交《退铺申请》，申请2019年12月31日退铺，晋龙公司不答复也不处理，林文笔于2019年12月28日向晋江综合指挥中心投诉反映，截止起诉之日亦未得到处理，林文笔无奈于2020年1月1日开始清场、关店，晋龙公司于2020年1月12日发函催收租金，1月13日发函通知林文笔安排工作人员开店营业，林文笔于2020年1月16日从租赁场所全部清场，同时书面通知二被告。鉴于晋龙公司提供的商铺在短短几个月内出现诸多问题，已严重地影响了店铺的正常经营，导致双方签订合同的目的已经不能实现，系根本违约，根据《商铺租赁合同》第15.3.3的约定“本合同及法律的其他规定”以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”，林文笔可以书面提前通知解除合同，合同自通知送达之日起解除，同时根据《商铺租赁合同》15.4、15.5、15.9的约定，违约方应支付守约方最后一个租赁年度月租金的2倍金额作为解除违约金，赔偿守约方的直接经济损失以及支付守约方为追究其违约责任采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等。《商铺租赁合同》16.2条约定，因履行本合同所产生的争议和纠纷，双方均应友好协商加以解决，协商未果，任一方可依法提请租赁场所所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。基于林文笔与晋龙公司已经无法通过友好协商的方式解除上述合同，林文笔特依据《民事诉讼法》的相关规定，诉至贵院，望判如所请。 晋龙公司辩称：一、林文笔无证据证明晋龙公司在履约过程中存在使合同目的无法实现的根本违约行为，故晋龙公司无需承担解除合同的违约责任。根据林文笔的诉状，林文笔认为晋龙公司存在商铺漏水及开启强排两处违约行为，进而导致租赁合同目的无法实现：1.针对商铺漏水事宜，晋龙公司认为根据《商铺租赁合同》附件5《租赁场所确认书》内容，晋龙公司交付给林文笔的商铺完全符合双方约定，也符合林文笔经营需求，林文笔在交付验收商铺时并未提出任何质量问题，且也在《租赁场所确认书》中确认“甲方（即晋龙公司）的租赁场所符合租赁合同的约定及乙方（林文笔）经营范围的要求，林文笔对此没有异议”，《商铺租赁合同》第7.4条也约定“双方签署《租赁场所交付确认书》后，视为晋龙公司已履行将该租赁场所合格地交付给林文笔的义务”。以上可以认定，晋龙公司交付的商铺不存在任何漏水等质量问题；再者，林文笔也未提供任何证据证明晋龙公司交付的商铺存在漏水的质量问题，林文笔提供的微信聊天记录根本证明不了晋龙公司交付的商铺存在漏水的质量问题。2.针对开启强排事宜。首先，根据《商铺租赁合同》约定，晋龙公司仅仅是向林文笔出租商铺，商铺所在的整个广场的管理服务并非由晋龙公司负责，晋龙公司无条件也无必要开启林文笔所谓的强排系统，即开启强排并非晋龙公司所为，也非晋龙公司履行合同的义务。其次，林文笔也无证据证明强排的开启以及强排开启后给其造成影响，林文笔的聊天记录关于强排的开启是否有得到强排开启方的员工及是否有权处理强排事宜都无从得知。另外，林文笔仅仅找来几个所谓的顾客证明开启强排对其造成影响，该顾客是否是在场人员且是否与林文笔不存在利害关系都无从得知，同时顾客的说辞属于证人证言，现该顾客未到庭接受法庭及双方当事人质询，其所做出的言词无法还原现场情况。最后，即使存在开启强排及造成林文笔损失，该情况也是属于第三方侵权行为，林文笔可向第三方主张侵权责任，而不应当以第三方存在的过错来推定晋龙公司存在履行过错。因此，晋龙公司认为林文笔以晋龙公司开启强排为由构成根本违约显然无事实与法律依据。综上，晋龙公司在履约过程中始终按照约定全面、忠实地履行自己的合同义务，不存在任何根本违约行为，林文笔在晋龙公司无根本违约的情况下解除与晋龙公司的《商铺租赁合同》，属于违法解除，应当承担擅自解除合同的违约责任，晋龙公司不承担任何的合同及法律责任。二、林文笔在履约中存在违约且在晋龙公司催告后仍未纠正履约行为，晋龙公司反诉解除与林文笔的合同关系并要求林文笔承担违约责任，合法合理。1.根据合同约定，林文笔应当于2019年12月25日前支付2020年1月至2020年3月的租金，但林文笔未按合同约定按时、足额支付租金，已构成违约，且在晋龙公司多次发函催告后林文笔逾期30日仍未支付，根据合同约定，晋龙公司有权单方行使合同解除权，并要求林文笔承担违约责任。2.林文笔在晋龙公司无根本违约的情况下，于2020年1月1日擅自闭店停止经营，根据合同约定，晋龙公司有权单方行使合同解除权，并要求林文笔承担违约责任。三、不论是林文笔还是晋龙公司的原因导致合同解除，林文笔已违反了合同终止后的后合同义务。1.根据合同约定，合同终止或解除后，林文笔应在合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括清场及结清费用等，并将租赁场所以租赁场所交付时原状或晋龙公司书面认可的状态交还晋龙公司。但截止目前，林文笔仍未与晋龙公司完成租赁商铺交还手续，使得林文笔仍占用该商铺。2.根据合同约定，林文笔应在解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交晋龙公司备案，但截止目前，林文笔并未实施前述工商注销及变更手续。3.林文笔在终止合同后未履行后合同义务，仍然占用的租赁商铺及工商注册地址，导致晋龙公司无法正常进行招商，更没办法给新承租人以工商注册，已经违反了约定，晋龙公司有权要求林文笔纠正上述违约行为，并要求林文笔承担违约责任。四、针对林文笔关于对晋龙公司的诉请，晋龙公司不存在任何根本违约导致林文笔解除合同的行为，林文笔行使合同解除权并要求晋龙公司承担合同解除的法律责任无事实与法律依据，应不予支持。同时，晋龙公司给林文笔造成经济损失也无证据予以佐证，应不予采纳。综上，请求法院综合考虑本案双方当事人的履约事实，依法驳回林文笔对晋龙公司的诉讼请求。 宝龙晋江分公司辩称：一、其与林文笔系物业服务合同法律关系，而林文笔以房屋租赁合同纠纷为由起诉宝龙晋江分公司承担相应责任属于适用法律关系错误，且宝龙晋江分公司与林文笔、晋龙公司与林文笔属于不同法律关系，也不具备法定合并审理的条件。因此，应驳回林文笔对宝龙晋江分公司的起诉。二、如法院需进一步审理该案，林文笔要求宝龙晋江分公司返还相关保证金及资金占用利息无事实和法律依据。林文笔与宝龙晋江分公司系物业合同服务关系，林文笔的诉请属于返还财产，而根据《合同法》规定，合同关系中返还财产的前提为合同无效或合同终止，但本案中林文笔并未主张双方的物业服务合同关系无效或终止，截至本次庭审之日，林文笔与宝龙晋江分公司的物业服务合同关系仍然延续且有效，其无故要求返还相关保证金无事实依据。三、正如林文笔与晋龙公司的纠纷，林文笔目前仍占用着租赁商铺未返还，在宝龙晋江分公司与林文笔物业服务合同未解除的情况下，宝龙晋江分公司目前也仍然为林文笔提供物业服务，林文笔仍然应当继续向宝龙晋江分公司支付物业服务费。因林文笔法律关系适用错误，宝龙晋江分公司并未提出反诉，但宝龙晋江分公司将另案起诉要求林文笔承担责任。综上，请求法院综合考虑案件事实，依法驳回林文笔对宝龙晋江分公司的起诉或诉讼请求。 晋龙公司向本院提出反诉请求：1.确认晋龙公司与林文笔签订的《商铺租赁合同》于2020年2月19日解除；2.林文笔支付晋龙公司2020年1月1日起至2020年2月19日止的租金18951.7元及违约金（以18951.7元为基数，按日3‰的标准从2019年12月26日计至款项实际付清之日止，暂计至2020年3月25日为5117元）；3.林文笔返还租赁商铺并支付商铺占用费（日占用费以758元为标准，从2020年2月27日计至租赁商铺返还完毕之日止，暂计至2020年3月26日为21982元）；4.林文笔办理完毕以租赁商铺为注册地址的营业执照注销或变更手续，并将注销或变更证明文件提交晋龙公司备案；5.林文笔支付迟延办理以租赁商铺为注册地址的营业执照的注销或变更手续的违约金（违约金以两倍日租金即758元为标准从2020年3月19日计至办理完毕之日止，暂计至2020年3月31日为9854元）；6.林文笔支付擅自停业违约金20750元（以415元为标准从2020年1月1日计至2020年2月19日）；7.林文笔支付合同解除违约金22742元；8.晋龙公司不予退还林文笔缴纳的履约保证金26560元、质量保证金3000元；9.林文笔支付晋龙公司主张权利支出的律师费5200元。事实和理由：2019年8月15日，晋龙公司与林文笔签订《商铺租赁合同》（下称“合同”），约定林文笔承租晋龙公司位于福建省晋江市世纪大道518号的晋江宝龙城市间，面积为83平方米，租赁期限为一年，自2019年8月15日至2020年8月14日，月租金为11371元，林文笔缴纳26560元为合同履约保证金。合同4.4.2条约定，林文笔（乙方）应于每个自然季度末月的25日或之前向晋龙公司（甲方）支付下一个自然季度的租金。合同4.7条约定，如林文笔逾期支付租金，每逾期一日，应向晋龙公司支付应付而未付款项的3‰作为违约金。若林文笔逾期支付超过30日不予支付或补交款项的，晋龙公司有权解除合同，林文笔应按照合同约定承担导致合同解除的违约责任。合同10.10条Ａ项约定，未经晋龙公司书面同意，林文笔不得擅自停业。否则，每日须按计租面积，以人民币5元／㎡的标准向晋龙公司支付违约金；林文笔擅自停业以及非正常营业连续超过7日，晋龙公司有权解除合同，不予返还林文笔已支付的全部保证金及款项，林文笔还应根据本合同约定承担导致合同解除的违约责任。合同第13.1条约定，本合同解除或终止后，林文笔应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内林文笔所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复交付时原状并以租赁场所交付时原状交还晋龙公司，或以晋龙公司书面认可的状态交还晋龙公司。合同第13.2条约定，林文笔迁出租赁场所的过程中，不得拆除或损坏晋龙公司提供的任何设施设备，不得拆除或损坏任何可能损害建筑结构和安全的设施设备。林文笔履行完毕上述事项并经晋龙公司验收认可后，双方应签署书面交接书。同时，林文笔须将通向该广场各部分的锁匙（如有）交还晋龙公司。合同第13.3约定，无论本合同因何种原因解除或终止，林文笔应于合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交晋龙公司备案。如有逾期，则每逾期一日林文笔应当按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍金额向晋龙公司支付违约金。合同第15.1条约定，林文笔逾期支付租金超过30日、未经晋龙公司书面允许而关门逃铺而停止营业的，均视为林文笔根本违约，晋龙公司有权提前解除合同，本合同于晋龙解除合同的通知送达林文笔之日起终止。合同第15.2条约定，林文笔如有第15.1条约定的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致晋龙公司解除合同的，林文笔应向晋龙公司承担导致合同解除的违约责任，即林文笔应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且晋龙公司有权不予退还林文笔所支付的全部保证金及款项，林文笔并应按合同第15.4条的约定向晋龙公司支付合同解除违约金。合同第15.4条约定，双方同意，本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他的约定承担相应违约责任外，还应当向守约方支付合同解除违约金，该违约金金额相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。合同第15.9条约定，双方确认并同意，本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费及公证费，均由违约方承担。合同签订后，晋龙公司即将无瑕疵的租赁商铺交付给林文笔，林文笔也向晋龙公司出具了《租赁场所交付确认书》，后林文笔入场经营。但是，林文笔自经营以来，始终未能按照合同约定履行相关义务，已拖欠晋龙公司自2020年1月1日起的商铺租金，且在经营中未经晋龙公司书面许可，于2020年1月1日擅自闭店停止经营。鉴于合同约定，林文笔的行为已构成根本违约，晋龙公司于2020年2月18日向林文笔寄送解约函，该解约函于2020年2月19日送达至林文笔，双方合同关系解除。自合同解除以来，林文笔始终未能按照合同约定向晋龙公司返还租赁商铺，甚至长时间未办理以租赁商铺为注册地址的营业执照注销手续，严重影响了晋龙公司重新利用租赁商铺进行对外招商，造成了晋龙公司巨大的损失。晋龙公司本以为双方可以避免讼累，通过友好沟通方式与林文笔协商解决纠纷，但林文笔却向法院起诉晋龙公司，晋龙公司迫于无奈，从维护自身合法权益角度出发提起反诉，望判如所请。 林文笔辩称，1.因晋龙公司的根本违约行为导致合同目的无法实现，且林文笔已依约书面向晋龙公司递交退铺申请、解除通知，申请解除时间是2019年12月31日，故合同应于2019年12月31日解除，基于晋龙公司的违约导致合同解除，晋龙公司提起的反诉请求不应予以支持；2.合同已解除，故其无需再支付晋龙公司主张的租金及违约金；3.关于商铺的占用费，林文笔于2020年1月1日已闭店清场，故无需支付该费用；4.合同条款的签订是林文笔收到合同及签字的，对于退铺需要注销营业执照并不知情，签订时晋龙公司未释明，在林文笔提出退铺申请之后，也未告知林文笔需要去注销或变更，因此林文笔不需要支付该违约金；5.林文笔不构成擅自停业，无需支付违约金；6.合同系晋龙公司的根本违约造成解除，晋龙公司及宝龙晋江分公司应将已收取的各项保证金予以退还；7.律师费是因晋龙公司违约造成，应由晋龙公司自行承担。 经举证、质证和认证，结合双方诉称、辩称，本院确认以下事实： 1.2019年8月15日，林文笔与晋龙公司签订《商铺租赁合同》一份，约定林文笔向晋龙公司租赁位于福建省晋江市世纪大道518号的晋江宝龙城市间，面积为83平方米，用于经营餐饮，租赁期限为一年，即自2019年8月15日至2020年8月14日，第一个租赁年度月租金为11371元。《商铺租赁合同》4.4.2条约定，林文笔（乙方）应于每个自然季度末月的25日或之前向晋龙公司（甲方）支付下一个自然季度的租金。第4.7条约定，如林文笔逾期支付租金，每逾期一日，应向晋龙公司支付应付而未付款项的3‰作为违约金。第5.2条约定，如林文笔（乙方）未能按照本合同约定支付租金、综合物业服务费、违约金、维修费用或其他应付款项，或者林文笔违约造成晋龙公司（甲方）损失的，晋龙公司可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，林文笔仍应补足。第5.3条约定，履约保证金在整个租赁期限内由晋龙公司（甲方）保管，晋龙公司无须向林文笔（乙方）支付该保证金利息。第7.4条约定，双方安前述要求签署《租赁场所交付确认书》后，视为晋龙公司（甲方）已履行将该租赁场所合格地交付给林文笔（乙方）的义务。第10.10条Ａ项约定，未经晋龙公司书面同意，林文笔不得擅自停业。否则，每日须按计租面积，以人民币5元／㎡的标准向晋龙公司支付违约金。第13.2条约定，林文笔迁出租赁场所的过程中，不得拆除或损坏晋龙公司提供的任何设施设备，不得拆除或损坏任何可能损害建筑结构和安全的设施设备。林文笔履行完毕上述事项并经晋龙公司验收认可后，双方应签署书面交接书。同时，林文笔须将通向该广场各部分的锁匙（如有）交还晋龙公司。第13.3约定，无论本合同因何种原因解除或终止，林文笔应于合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交晋龙公司备案。如有逾期，则每逾期一日林文笔应当按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍金额向晋龙公司支付违约金。第15.1条约定，林文笔逾期支付租金超过30日、未经晋龙公司书面允许而关门逃铺而停止营业的，均视为林文笔根本违约，晋龙公司有权提前解除合同，本合同于晋龙解除合同的通知送达林文笔之日起终止。第15.2条约定，林文笔如有第15.1条约定的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致晋龙公司解除合同的，林文笔应向晋龙公司承担导致合同解除的违约责任，即林文笔应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且晋龙公司有权不予退还林文笔所支付的全部保证金及款项，林文笔并应按合同第15.4条的约定向晋龙公司支付合同解除违约金。第15.4条约定，双方同意，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付合同解除违约金，该违约金金额相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。第15.9条约定，双方确认并同意，本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担。 2.2019年8月26日，林文笔与宝龙晋江分公司签订《商铺物业服务合同》一份，约定案涉商铺的商业物业管理服务由宝龙晋江分公司提供。 3.合同履行过程中，林文笔依约向晋龙公司支付租金至2019年12月31日及履约保证金22742元，向宝龙晋江分公司支付了经营保证金3000元、综合物管履约保证金3818元、外摆合同履约保证金5000元。 4.因本案纠纷，林文笔、晋龙公司均委托诉讼代理人，分别支出律师费3000元、5200元。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、林文笔与晋龙公司于2019年8月15日签订的《商铺租赁合同》何时解除？ 林文笔认为，双方签订的《商铺租赁合同》因晋龙公司交付的案涉商铺存在诸多问题的根本违约行为而导致合同解除，其享有单方解除合同的权利，其提供的“微信聊天记录”、“微信个人信息截图”、“企业参保在职职工花名册”、“录音笔录及光盘”、“投诉函”、“投诉函截屏”、“反馈结果”可以证明案涉商铺存在诸多问题，致使其无法经营，而“微信聊天记录”与其提供的“退铺申请”、照片、视频光盘、快递截屏、“通知”可证明双方就合同的解除达成了合意，故应认定合同解除时间为2019年12月31日。 晋龙公司、宝龙晋江分公司对“微信聊天记录”的三性有异议，认为聊天主体是否林文笔无法确认，另一方聊天主体是否属于晋龙公司员工及是否有权代表晋龙公司对外处理租赁事宜也无法确认，且聊天内容无法准确证明所谓房屋漏水情况，这也与林文笔所签署的《租赁场所交付确认书》相矛盾，故无法证明是否存在开启强排并造成林文笔损失，更无法证明开启强排的责任是晋龙公司；对“微信个人信息截图”真实性无异议，但对关联性及证明对象有异议；“企业参保在职职工花名册”的真实性由法庭认定；对“录音笔录及光盘”的三性均有异议，录音中的人员是否属现场人员不得而知，且录音内容属于言词证据，被录音人应当到庭接受质询，否则不能反映客观实际，故不能证明商铺存在诸多问题；对“投诉函”有异议，系林文笔自行打印，不具备证据形式，且没有晋龙公司的签字或盖章，不能作为定案依据；对“投诉函截屏”的真实性无异议，但该截屏的发件人邮箱与林文笔证明对象中的邮箱不一致，同时该截屏与本案无关；对“反馈结果”的真实性没有异议，但该组证据恰恰证明了林文笔所述事实不存在，否则相关主管部门必会进行调查；对“退铺申请”的真实性没有异议，但该证据不能作为合同解除的依据，该份证据仅是申请，属于要约，在未得到晋龙公司回复时，该申请不产生法律效力，且申请中体现的强排造成林文笔损失的责任主体并非晋龙公司，晋龙公司仅仅是提供租赁商铺，而非提供了商场的管理服务，林文笔不能因可能存在第三方侵权行为而主张晋龙公司履约时存在过错；对“通知”的三性均有异议，林文笔并未书面通知晋龙公司清场，晋龙公司也未收到清场通知，双方到目前为止，仍未办理商铺交接手续；对照片真实性无异议，但是否能反映客观事实无法确认，因为照片是对某固定时段固定环境的反映，是否证明林文笔陈述的文件送达情况无法确认；对视频光盘真实性无异议，但是否反映林文笔是与晋龙公司协商租赁合同事宜无法确认；对快递截屏的真实性有异议，因为没有正式的寄件单据，无法确认林文笔曾向晋龙公司邮寄送达解约通知书。 晋龙公司主张，其提供的《租赁场所交付确认书》证明林文笔已接收案涉商铺，并确认案涉商铺交付条件符合合同约定及林文笔的经营要求，而其提供的“催款函”及“快递单据”、“退铺申请”及“通知”、照片、“关于擅自闭店停止营业事宜的函件”及“快递单据”足以证明林文笔存在拖欠租金及擅自闭店等违约行为，经晋龙公司函告不予纠正，故晋龙公司提供的“解约函”、“快递单据”证明晋龙公司发函解除与林文笔的合同，遂合同解除时间应为2020年2月19日。 林文笔对《租赁场所交付确认书》的真实性没有异议，但对关联性有异议，认为该证据是合同签订当日就让其签署，属格式内容，无法从肉眼观察出问题，故不能证明案涉商铺没有存在问题；对“催款函”及“快递单据”、“退铺申请”及“通知”的真实性没有异议，但对关联性有异议，催款时间是2020年1月12日，林文笔已于2019年12月2日提出在2019年12月31日退铺申请，晋龙公司未在2019年12月31日前明确答复不同意解除，林文笔才停止经营，不应认定为违约，而林文笔依据晋龙公司的要求提出书面申请，退铺时间为2019年12月31日即合同解除时间；对照片的真实性有异议、对“关于擅自闭店停止营业事宜的函件”及“快递单据”的真实性没有异议；对“解约函”、“快递单据”的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为该证据是在其提交“退铺申请”之后两个月才向其送达的，林文笔在2020年1月16日已经书面通知店晋龙公司店铺已关闭且清场，当时有晋龙公司、宝龙晋江分公司的员工到场确认，所以不能以对方送达“解约函”的时间为合同解除时间。 本院认为，晋龙公司提供的《租赁场所交付确认书》可以证明晋龙公司交付的案涉商铺符合合同约定及林文笔的经营要求，而林文笔提供的“微信聊天记录”、“微信个人信息截图”、“企业参保在职职工花名册”、“录音笔录及光盘”、“投诉函”、“投诉函截屏”、“反馈结果”无法单独或形成证据链条以证明案涉商铺存在林文笔所主张的问题。林文笔提交的“退铺申请”的真实性虽可确认，但其提供的“微信聊天记录”、照片、视频光盘、快递截屏不能有效证明“退铺申请”、“通知”已送达给晋龙公司，且晋龙公司不予认可，故“退铺申请”、“通知”的证明效力不予确认，“退铺申请”、“通知”不具有解除合同通知的效力，而晋龙公司提供的“解约函”、“快递单据”真实合法，内容载明解除合同的意思表示，且已于2020年2月19日有效送达给林文笔，故具有解除合同通知的效力，因此，本院予以认定林文笔与晋龙公司于2019年8月15日签订的《商铺租赁合同》于2020年2月19日解除。 二、林文笔是否应支付晋龙公司2020年1月1日至2020年2月19日止的租金18951.7元？ 林文笔认为，其提供的证据“通知”、照片、视频光盘、快递截屏可证明其于2020年1月16日从租赁场所全部清场，同时书面通知被告合同解除且店铺已清空，《商铺租赁合同》已于2019年12月31日解除，其无需再支付晋龙公司2020年1月1日至2020年2月19日的租金。 晋龙公司主张，林文笔应支付2020年1月1日至2020年2月19日的租金18951.7元。 本院认为，根据《商铺租赁合同》第4.4.2条约定，林文笔（乙方）应于每个自然季度末月的25日或之前向晋龙公司（甲方）支付下一个自然季度的租金，《商铺租赁合同》经本院认定于2020年2月19日解除，故对于合同解除前的租金即2020年1月1日至2020年2月19日止的租金18951.7元林文笔应予以支付。 三、林文笔是否应支付晋龙公司商铺占用费用？ 本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》于2020年2月19日解除，林文笔主张其已从案涉商铺清场，但未提供证据证明其已按合同第13.2条约定与晋龙公司签署书面交接书，从林文笔经营的“椰子日记”于2020年5月11日变更住所地的实际情况，结合本案的合同性质和日常生活经验，予以认定案涉商铺于2020年5月11日已交还给晋龙公司。合同解除后，双方对于案涉商铺的返还均有义务配合交接，以及时防止损失的扩大，但双方均未提供证据证明其已采取适当措施减少该期间的损失，故双方对此应各自承担相应的责任，本院酌情确定林文笔承担案涉商铺占用费用17056.5元（11371元/月×1.5月）。 四、林文笔是否应办理以租赁商铺为注册地营业执照的注销或变更手续？ 本院认为，林文笔租赁案涉商铺后，办理了以租赁商铺为注册地的营业执照，现双方签订的《商铺租赁合同》已解除，根据《商铺租赁合同》第13.3条约定，林文笔有义务办理注销或变更手续，晋龙公司提供的“企业信用信息公示报告”显示林文笔注册的“晋江市青阳椰子日记小吃店”尚未注销或变更注册地，故晋龙公司请求林文笔对此予注销或变更，并将注销或变更手续提交其备案，符合约定，予以支持。林文笔陈述其已在办理变更手续，且庭后提供了相应营业执照予以核实确认，故林文笔应将注销或变更手续提交给晋龙公司备案。 五、林文笔是否应支付晋龙公司逾期支付租金违约金、擅自停业违约金20750元、合同解除违约金22742元及迟延办理以租赁商铺为注册地营业执照注销或变更手续的违约金？ 本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》第4.7条约定逾期支付租金的违约金为未付款项的日3‰；第10.10条A项约定擅自停业违约金每日按5元/㎡；第13.3条约定迟延办理以租赁商铺为注册地营业执照注销或变更的违约金为前一个月日租金标准的两倍；第15.4条约定合同解除违约金为最后一个租赁年度月租金的2倍。双方约定上述多种形式的违约金及不同的计算标准、方式，几项违约金的总和明显过分高于实际损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“…。当事人约定的违约金超过造成实际损失的百分三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于实际损失’”规定，综合林文笔的过错程度及晋龙公司的预期利益等因素，从公平原则的角度出发，双方约定的各项违约金的总和应以不超过造成实际损失的百分三十为限，为此本院酌定林文笔应支付晋龙公司的违约金总和为年度租金的30%即40935.6元（136452元/年×30%）。 经审理查明，林文笔与晋龙公司于2019年8月15日签订的《商铺租赁合同》于2020年2月19日解除，案涉商铺并已于2020年5月11日交还给晋龙公司，林文笔尚应支付晋龙公司2020年1月1日起至2020年2月19日止的租金18951.7元、违约金40935.6元，并应承担商铺占用费用17056.5元。 综上所述，本院认为，林文笔与晋龙公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。晋龙公司主张《商铺租赁合同》于2020年2月19日解除，并请求林文笔支付2020年1月1日至2020年2月19日止的租金18951.7元，于法有据，予以支持。林文笔主张《商铺租赁合同》于2019年12月31日解除缺乏确实充分的证据，不予支持。合同解除后，本院从林文笔于2020年5月11日变更注册地的实际情况，结合本案的合同性质和日常生活经验，认定案涉商铺于2020年5月11日已交还给晋龙公司；而双方对于案涉商铺的返还均有义务配合交接，以及时防止损失的扩大，但双方均未提供证据证明其已采取适当措施减少该期间的损失，故双方对此应各自承担相应的责任，本院酌定林文笔承担案涉商铺占用费用17056.5元；晋龙公司请求林文笔支付商铺占用费用的超过部份及退还案涉商铺，不予支持。晋龙公司请求林文笔办理以租赁商铺为注册地营业执照的注销或变更手续，并将注销或变更手续提交其备案的诉讼请求，符合约定，予以支持。双方约定多种形式的违约金及不同的计算标准、方式，几项违约金的总和明显过分高于实际损失，综合林文笔的过错程度及晋龙公司的预期利益等因素，从公平原则的角度出发，本院酌定林文笔应支付晋龙公司的违约金总和为40935.6元，晋龙公司请求的超过部份不予支持；林文笔请求晋龙公司支付合同解除违约金22742元的诉讼请求与事实不符，不予支持。从《商铺租赁合同》第5.2条约定内容理解，履约保证金是具有补足租金、违约金等性质的款项，本案已认定林文笔应支付相应租金、占用费用及违约金，故林文笔请求晋龙公司退还履约保证金22742元的诉讼请求，予以支持，但请求的资金占用利息与约定不符，不予支持。林文笔请求晋龙公司赔偿清理费2400元、搬家费1700元、装修费5000元，但未提供任何证据予以证实，故不予支持。林文笔因本案支出的律师费3000元、晋龙公司因本案支出的律师费5200元，综合本案诉讼的原因，结合双方各自的责任，双方因本案诉讼各自产生的律师费各自承担。林文笔与宝龙晋江分公司签订的《商铺物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。该《商铺物业服务合同》独立于《商铺租赁合同》，林文笔并未提出解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，且其要求宝龙晋江分公司返还经营保证金3000元、外摆合同履约保证金5000元、综合物管履约保证金3818元及资金占用利息的诉讼请求亦缺乏事实和证据支持，故不予支持。林文笔、晋龙公司的其他诉讼请求缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十七条第一款、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、林文笔与晋江市晋龙实业发展有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年2月19日解除； 二、晋江市晋龙实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还林文笔履约保证金22742元； 三、林文笔应于本判决生效之日起十日内支付晋江市晋龙实业发展有限公司2020年1月1日至2020年2月19日止的租金18951.7元； 四、林文笔应于本判决生效之日起十日内支付晋江市晋龙实业发展有限公司案涉商铺占有使用费17056.5元； 五、林文笔应于本判决生效之日起十日内支付晋江市晋龙实业发展有限公司违约金40935.6元； 六、本判决第二、三、四、五项的款项相抵扣后，林文笔尚应支付晋江市晋龙实业发展有限公司款项54201.8元，该款项应于本判决生效之日起十日内支付； 七、林文笔应于本判决生效之日起十日内办理以租赁商铺为注册地营业执照的注销或变更手续，并将注销或变更手续提交给晋江市晋龙实业发展有限公司备案（如已办理该注销或变更手续，应将该注销或变更手续于本判决生效之日起十日内提交给晋江市晋龙实业发展有限公司备案）； 八、驳回林文笔、晋江市晋龙实业发展有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3029元，减半收取1514.5元，林文笔负担1330.5元，晋江市晋龙实业发展有限公司负担184元；反诉案件受理费2983元，减半收取1991.5元，晋江市晋龙实业发展有限公司负担1130.5元，林文笔负担861元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈昌演 二〇二〇年十月九日 书记员  王炜标 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。