山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2381号上诉人（原审原告）：张建全，男，1972年3月27日出生，汉族，住山东省德州市。上诉人（原审原告）：李桂芳，女，1970年8月5日出生，汉族，住山东省德州市，系上诉人张建全之妻。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：霍元胜，德州德城大光明法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：德州瑞华房地产开发有限公司，住所地山东省德州市德城区铁西南路18号。法定代表人：刘利海，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：骆立强，男，该公司员工。上诉人张建全、李桂芳因与上诉人德州瑞华房地产开发有限公司（以下简称德州瑞华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张建全及张建全、李桂芳的委托诉讼代理人霍元胜，上诉人德州瑞华公司的委托诉讼代理人骆立强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张建全、李桂芳上诉请求：依法撤销德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初536号民事判决，作出正确判决。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，证据不足，判决有误。一审开庭期间，上诉人提交法庭的交房时间证明，证明被被上诉人交房日期为2015年12月12日，逾期5个月12天，该证据真实有效没有任何异议，一审法院在被上诉人违约165天的基础上减去53天明显错误，请二审法院核实支持上诉人的合理请求。2.上诉人的银行贷款完全是按照约定，在规定的日期内办理好银行贷款所需要的手续，一审庭审期间上诉人已经向法庭递交证据没有任何违约。一审法院不加核实就草率去除2天，明显错误。首付款上诉人按时交付的，一审法院去除3天及房屋管理费696.63元完全错误，被上诉人没有提交任何有效的法律依据，请二审法院核实支持上诉人的合理请求。德州瑞华公司辩称：一审法院认定的张建全应领取房屋钥匙时间事实清楚，只是混淆了应交付房屋时间与应领取房屋钥匙时间的概念，多让瑞华承担了15天的交房违约金，至于张建全应承担的付款违约金及房屋管理费，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回张建全、李桂芳的上诉。德州瑞华公司上诉请求：变更一审法院作出的(2020)鲁1402民初536号民事判决书的第一项，即判令上诉人减少支付违约金3714.82元。事实和理由：1.原审法院混淆了应交付房屋时间与应领取房屋钥匙时间两个概念，从而错误的判令上诉人多支付交房违约金2094.82元，二审法院应依法予以改判。被上诉人所购买的房屋上诉人已于2015年9月28日通知被上诉人应于2015年10月5日前办理房屋交接事宜，且该房屋已于2015年9月30日完成了竣工验收，因此，应当认定2015年10月5日就是双方约定的交付期限，被上诉人未来办理房屋交接手续不是上诉人的原因，上诉人应承担的违约金的时间应截止到2015年10月5日，而《商品房买卖合同》第十一条的约定是约束被上诉人不按时办理房屋交接手续应承担的违约责任，一审法院用该条的约定额外让上诉人多承担了15天的延期交房违约金属于认定错误，二审法院应予以纠正，上诉人多承担的延期交房违约金具体数额为558620×15×0.00025=2094.82元，应在上诉人应承担的违约金数额中扣除。2.被上诉人存在延期提供银行贷款资料的违约行为，应承担相应的违约金。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第七条第2款的约定，被上诉人应于2014年10月30日前提交齐全银行贷款所需的全部资料，庭后，上诉人前往银行查询得知被上诉人曾向银行补交过一份存入时间为2014年11月5日金额为16万元的储蓄存单，经咨询得知因被上诉人对外有16万元的担保，不具备贷款条件，只有提供了相应的担保才能覆盖被上诉人的负债，才能满足银行贷款资料的要求，根据银行贷款“审批总体流程查询”显示被上诉人涉案房产的这笔按揭贷款在2014年11月18日前一直处于“调查”阶段，也就是说在2014年11月18日前被上诉人还未提交齐全银行贷款所需的所有资料，到了11月18日以后才进入了“审查”阶段，这时，被上诉人才将所有资料提供齐全，即使不能确定中间被上诉人又提交了其他哪些资料，那么至少可以断定11月5日前被上诉人的贷款资料是不全的。退一步讲被上诉人应承担延期提供贷款资料违约金也应承担至11月5日，具体金额为270000×6×0.001=1620元，该1620元应在上诉人应承担的延期交房违约金中扣除。综上，因一审法院认定事实错误，导致错判了上诉人多承担的违约金数额为3714.80元，请二审法院予以改判。张建全、李桂芳辩称：德州瑞华公司的上诉没有任何事实与法律依据，应依法驳回其上诉请求。张建全、李桂芳向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付违约金23043元；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、2014年10月24日，原、被告签订《德州市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的德州市德城区房屋，购房款为558620元，交房时间为2015年6月30日；双方合同第7.1.1条约定：买受人逾期交纳购房款，应按日万分之五向出卖人支付违约金；第7.2条约定：买受人应于2014年10月30日前提交齐全银行贷款所需要的材料，逾期应向出卖人按日万分之十支付违约金；双方合同第8条约定：出卖人应当在2015年6月30日前，将经验收合格并符合约定的商品房交付买受人；双方合同第9条约定：出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应按日支付买受人万分之2.5的违约金；双方合同第11条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在接到通知后15日内办理房屋交接手续，逾期应按日0.2元/平方米交纳房屋管理费。二、原告2013年交纳定金10000元，2014年9月30日交纳诚意金9万元，2014年10月30日交纳首付款188620元，2014年11月25日用按揭贷款交纳剩余房款270000元，合计交纳558620元；关于银行按揭贷款手续，原告收到银行按揭贷款《担保情况》手续的时间为2014年11月1日。三、被告于2015年9月28日电话通知到原告张建全，应于2015年10月5日办理涉案房产的交付手续；原告提交的《房屋概况》载明，涉案房产实际交付时间为2015年12月12日。一审法院认为，本案原告张建全、李桂芳与被告德州瑞华房地产开发有限公司于2014年10月24日签订的《德州市商品房买卖合同》,系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,依法应为有效合同,双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。本案中,原告已经履行了自己的付款义务,被告亦应依据合同的约定按时在2015年6月30日前向原告交付涉案房产,被告逾期向原告交付房产,其行为已经构成违约,原告现起诉要求被告承担延期交房违约责任,原告请求符合双方合同约定和法律规定,本院应予支持。根据双方合同约定和被告延期交房的违约天数以及原告逾期接受房产的时间，被告应支付原告逾期交房违约金为558620元×2.5?×（165-53）天=15641.36元。诉讼过程中，被告辩称原告存在延期交纳购房款、延期提交银行贷款资料、延期接受涉案房产等违约行为；根据双方合同约定，原告亦应就其违约行为承担相应的违约责任。其中，原告延期三天交付首付款时间（2014年10月27日-2014年10月30日），根据合同第7.1.1条约定，原告应支付延期付款违约金188620元×5?×3天=282.93元；原告延期二天交付银行贷款资料（2014年10月30日-2014年11月1日），根据合同第7.2条约定，原告应支付延期交付银行贷款资料违约金270000元×10?×2天=540元；被告于2015年9月28日通知原告2015年10月5日办理交付房产手续，被告直至2015年12月12日才办理涉案房产交付手续，比原告应办理交接手续的期限2015年10月20日延迟53天，根据合同第11条约定，原告应支付逾期办理房产交付手续而产生的房屋管理费65.72平方米×0.2元/平方米×53天=696.63元。以上原、被告应支付违约金相抵后，被告应支付原告违约金15641.36元-282.93元-540元-696.63元=14121.8元。综上所述，被告迟延交付房屋，应当依约承担违约责任，原告亦应就其延期交纳购房款、延期提交银行贷款资料、延期接受涉案房产等违约行为承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告德州瑞华房地产开发有限公司于判决生效后十日内，给付原告张建全、李桂芳逾期交房违约金14121.8元；驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，原告张建全、李桂芳负担88元，被告德州瑞华房地产开发有限公司负担100元。本院二审期间，德州瑞华公司提交张建全2014年11月5日的储蓄存单，证明在此之前张建全、李桂芳没有提供齐全银行所需的按揭贷款资料，银行在2014年11月18日才进行审查，张建全、李桂芳应承担延期提供银行按揭贷款资料的违约金应计算至2014年11月18日，张建全、李桂芳认为此存单与本案无关。对此本院认定，该存单不能证明德州瑞华公司的主张，德州瑞华公司亦无其他证据证明其上诉请求，本院对德州瑞华公司提交的证据不予采信。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、张建全、李桂芳延期付款、逾期提供银行贷款资料应承担违约金的数额问题；二、德州瑞华公司逾期交房应承担违约金的数额问题。关于焦点一，张建全、李桂芳延期付款、逾期提供银行贷款资料应承担违约金的数额问题。双方签订的《德州市商品房买卖合同》约定，张建全、李桂芳应当在2014年10月30日前付清首付款，2014年10月30日前提交齐全银行贷款所需要的材料。张建全、李桂芳交纳首付款的时间为2014年10月30日，迟于合同约定的时间，应承担延期付款违约金282.93元；张建全、李桂芳提交资料的时间为2014年11月1日，应当承担延期交付银行贷款资料违约金540元；德州瑞华公司通知张建全于2015年10月5日办理涉案房产交付手续，该通知只是其单方记载，不能证明已经通知张建全、李桂芳，应以2015年12月12日办理交房手续为准，张建全、李桂芳不应支付逾期办理房产交付手续而产生的房屋管理费；关于焦点二，德州瑞华公司逾期交房应承担违约金的数额问题。双方签订的《德州市商品房买卖合同》约定了房屋交付时间为2015年6月30日，根据张建全提交的《房屋概况》，涉案房产实际交付时间为2015年12月12日，迟延交房时间为165天，德州瑞华公司应当根据逾期交付房屋情况承担违约金。德州瑞华公司通知张建全在2015年10月5日办理涉案房产交付手续，该证据是其单方记载，对此本院不予采信，瑞华公司应承担的逾期交房违约金为558620元×2.5?×165天=23043.08元。双方应支付违约金相抵后，瑞华公司应支付张建全、李桂芳违约金23043.08元-282.93元-540元=22220.15元。综上所述，张建全、李桂芳的上诉请求部分成立，予以支持；瑞华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初536号民事判决第二项；二、变更山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初536号民事判决第一项为“被告德州瑞华房地产开发有限公司于判决生效后十日内，给付原告张建全、李桂芳逾期交房违约金22220.15元”。三、驳回上诉人张建全、李桂芳的其他诉讼请求。一审案件受理费188元，由张建全、李桂芳负担88元，德州瑞华房地产开发有限公司负担100元。二审案件受理费376元，张建全、李桂芳负担176元，德州瑞华房地产开发有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  高世民审判员  郑卫华审判员  王善文二〇二〇年十月二十三日法官助理刘立琛书记员李迎祥