湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初4989号 原告：怀化众合物业服务有限公司，住所地怀化市鹤城区。 法定代表人：尹勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈有福，男，该公司工作人员。 被告：吴生淼，男，1986年1月16日出生，汉族，户籍地溆浦县龙潭镇。 原告怀化众合物业服务有限公司（以下简称众合公司）与被告吴生淼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告众合公司的委托诉讼代理人陈有福、被告吴生淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众合公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2017年12月25日至2020年7月31日所拖欠的物业服务费4863.68元；2.判令被告支付滞纳金，以物业服务费4863.68元为基数，从2020年8月1日起按每日千分之一的标准计算至物业费付清之日止；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其主张的滞纳金就是违约金。事实和理由：2017年12月25日，原告与怀化市鹤城区锦绣山河业主委员会签订了《物业管理服务合同》，约定由原告对锦绣山河住宅小区进行物业服务，双方对物业服务的内容及收费标准进行了约定，小区高层住宅按其拥有的建筑面积每月1.1元/平方米的标准收取物业服务费；约定物业服务费实行按季度预缴纳支付；同时约定逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日千分之一的标准收取滞纳金。原告从2017年12月25日起已履行合同约定和相关法律、法规所规定的义务，而被告为该小区11栋2单元404室（建筑面积为142.63平方米）的业主，享受了原告提供的物业服务，虽经原告多次催促，被告均以房屋质量问题、不需要物业、未直接与原告签订物业服务合同等诸多理由，拒绝缴纳物业服务费。物业服务费是物业公司为维护小区的公共设备、设施、公共区域所产生的物业服务成本，应当由全体业主按其所拥有的建筑面积共同承担。物业服务合同对全体业主都具有约束力，被告拒交物业服务费的理由不能成立。被告自2017年12月25日至2020年7月31日共拖欠31个月的物业服务费4863.68元。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告吴生淼辩称，原告物业服务有瑕疵不到位，需要维修的地方并没有及时维修，不同意全额支付物业服务费。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了《物业服务合同》、欠费明细表、催费通知、中通快递单、不动产房地产权情况证明各一份，被告对原告提交的证据无异议，上述证据符合三性原则，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告吴生淼购买怀化市锦绣山河小区11栋2单元404室（建筑面积142.63㎡），系怀化市锦绣山河小区业主。2017年12月25日，怀化市鹤城区锦绣山河小区业主委员会（以下简称锦绣山河业委会）与原告众合公司签订了《物业管理服务合同》，委托众合公司为锦绣山河小区提供物业管理服务，双方就物业管理服务内容、委托管理期限、服务质量、服务费用、双方权利义务、违约责任等事项作了约定。其中约定物业服务费实行按季度预交纳制度，收取标准为高层住宅由业主按其拥有的建筑面积按1.1元/月/平方米计算，业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日千分之一交纳滞纳金，委托管理期限从2017年12月25日至2020年12月24日止，双方在履行合同中如发生争议向怀化市鹤城区人民法院提起诉讼。合同签订后，众合公司即对锦绣山河小区进行物业服务管理。被告从2010年左右开始一直居住在该小区，自2017年12月25日起未交纳物业费，原告向被告进行催交，被告以服务有瑕疵为由拒不交纳。截至2020年7月31日，被告累计拖欠物业服务费4863.68元（142.63平方米×1.1元/月/平方米×31个月）。 本院认为，原告与锦绣山河业委会签订的《物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当依约定全面履行。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告已经按照《物业管理服务合同》的约定履行了自己的义务，被告理应按照合同的约定缴纳2017年12月25日至2020年7月31日的物业费4863.68元。被告未能按时交纳物业费，其行为构成违约，依法应承担违约责任，但是《物业管理合同》约定逾期交纳物业管理服务费，将从逾期之日起按每日千分之一的标准收取滞纳金明显高于原告实际的损失,本院酌定予以调整，结合原告的诉求，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付为宜，被告应按上述利率标准自2020年8月1日起计算至物业服务费付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告吴生淼于本判决生效后十日内向原告怀化众合物业服务有限公司支付2017年12月25日至2020年7月31日的物业服务费4863.68元； 二、被告吴生淼于本判决生效后十日内向原告怀化众合物业服务有限公司支付违约金（以所欠物业服务费4863.68元为基数，从2020年8月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业服务费付清之日止）； 三、驳回原告怀化众合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告吴生淼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  李军康 二〇二〇年十月十日 代理书记员  陶丽如 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。