河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12010号上诉人（原审被告）：郑州一美可置业有限公司，住所地河南省新密市曲梁镇高洼村，统一社会信用代码:914101830778330940。法定代表人：沈悦，该公司经理。委托诉讼代理人：孟佳颖，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王卓，河南千盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯建庄，男，汉族，1954年5月16日出生，住河南省郑州市。原审原告：郭金峰，男，汉族，1974年10年28日出生，住河南省郏县。原审原告：孟国良，男，汉族，1996年8月10日出生，住河南省洛宁县。原审原告：赵祥辉，男，汉族，1986年11月16日出生，住河南省太康县。原审原告：孔素华，女，汉族，1983年1月23日出生，住河南省太康县。原审原告：赵银行，男，汉族，1983年11月12日出生，住河南省太康县。原审原告：黄海艳，女，汉族，1987年2月17日出生，住河南省太康县。上诉人郑州一美可置业有限公司（以下简称“一美可公司”）因与被上诉人侯建庄，以及原审原告郭金峰、孟国良、赵祥辉、孔素华、赵银行、黄海艳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初4165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一美可公司上诉请求：1、依法撤销（2020）豫0183民初4165号民事判决书第一项的第一部分，改判上诉人向被上诉人返还款项69182元（与一审判决差额10000元）或将本案发回重审；2、本案诉讼费双方依法分担。事实与理由：一、原判认定上诉人收取了147198元房款系认定事实错误，上诉人收取购房款共计137198元而非147198元。二、原判未查清10000元电商费是何人所收，导致电商费去向不明。原判既认定是上诉人收取了电商费，又认定有人以销售人员的身份收取了该笔款项，而被上诉人提供的刷卡记录则显示是郑州市诗妍护肤美容院收取了该笔费用，究竟是何人收取了该笔费用，一审判决没有查清。三、原判没有明确上诉人承担责任后的追偿权，导致上诉人无法准确行使追偿权。四、被上诉人要求退还的是购房款，并未要求退还电商费，原判判令上诉人退还电商费超出了被上诉人诉请。侯建庄辩称：我把钱通过售楼部的李敏交给了会计，通过刷POS机支付的，我2019年元月14号交了1万，2019年元月28号交了1万和9万，现金交了37198元。侯建庄向一审法院起诉请求：1.依法判令被告立即向原告退还购房款87198元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付占用期间的利息20000元，至款项全部返还完毕之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。郭金峰向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告于2018年4月17日签订的《定房协议书》；2.依法判令被告立即向原告退还购房款172874元，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付占用期间的利息40000元，至款项全部返还完毕之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。孟国良向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告签订的《定房协议书》；2.判令被告立即退还收取原告购房款和电商费268555元，并按照年利率24%支付占用资金期间的利息（利息暂定为50000元，以开庭实际计算数额为准），共计318555元；3.本案诉讼费由被告承担。赵祥辉向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告签订的《定房协议书》；2.判令被告立即退还给原告购房款240679元，并按照年利率24%支付占用资金期间的利息（利息暂定为21元，以开庭实际计算数额为准），共计240700元；3.本案诉讼费由被告承担。孔素华向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告签订的《定房协议书》；2.判令被告立即退还给原告购房款245708元，并按照年利率24%支付占用资金期间的利息（利息暂定为92元，以开庭实际计算数额为准），共计245800元；3.本案诉讼费由被告承担。赵银行向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告签订的《定房协议书》；2.判令被告立即退还给原告购房款242356元，并按照年利率24%支付占用资金期间的利息（利息暂定为44元，以开庭实际计算数额为准），共计242400元；3.本案诉讼费由被告承担。黄海艳向一审法院起诉请求：1.请求依法解除原、被告签订的《定房协议书》；2.判令被告立即退还给原告购房款245649元，并按照年利率24%支付占用资金期间的利息（利息暂定为51元，以开庭实际计算数额为准），共计245700元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告侯建庄、郭金峰、孟国良、赵祥辉、孔素华、赵银行、黄海艳分别与被告一美可公司签订《定房协议书》一份，约定原告自愿定购被告开发的“中金智谷”项目的房屋，原告均按照合同约定履行缴纳房款义务。《定房协议书》第五条约定逾期交房责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1、逾期不超过90日，自本协议约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，协议继续履行。2、逾期超过90日后，原告有权解除协议。原告解除协议的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的万分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行协议的，协议继续履行。3、如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议书或变更协议书外，被告可据实予以顺延。（1）遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；（2）由于政府有关部门行为（包括但不限于政府城市规划、市政工程、地下文物保护等因素）或者由于相关政策、法律、法规、规章等原因造成本协议项下房屋建设的顺延交房，并不予承担逾期责任；（3）原告有违约行为在先的，交房日期相应顺延至原告履行至违约责任之日。同时还约定了逾期付款责任、关于产权登记的约定、协议书生效及其他事项。一审法院另查明，1、原告侯建庄于2019年1月14日缴纳购房定金10000元，于2019年1月28日缴纳10000元及127198元购房款，共计缴纳147198元，2019年12月10日原告侯建庄向被告提出退房申请，被告出具项目退房审批表，载明：退款周期六十至九十个工作日退款到账，扣除总房款3%的违约金，退款金额=137198-（267198×0.03）=129182，且有双方签字确认；2、原告郭金峰共计缴纳购房款172874元，其所购买房屋所在楼栋没有办理房屋预售证；3、原告孟国良共计缴纳268555元；4、原告赵祥辉共计缴纳240679元；5、原告孔素华共计缴纳245708元；6、原告赵银行共计缴纳242356元；7、原告黄海艳共计缴纳245649元；8、七名原告与被告签订的《定房协议书》中，房屋计划交付日期均为2020年6月30日；9、被告于2018年7月25日取得建设用地规划许可证，于2018年8月19日取得不动产证书，于2019年3月13日取得建设工程规划许可证，于2019年6月18日取得建设工程施工许可证，于2020年1月17日取得原告孟国良、赵祥辉、孔素华、赵银行、黄海艳购买房屋所在2号楼的商品房预售许可证。一审法院认为，（一）关于七原告与被告签订的《定房协议书》的性质问题。根据《最高人民法院》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容:当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、交付使用、办理产权登记有关事宜等”的规定,因该协议书内容包括了当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付日期、装饰、设备标准承诺及办理产权登记的有关事宜、违约责任等商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该《定房协议书》应当认定为商品房买卖合同。出卖人在起诉前已经取得商品房预售证明的，该合同应视为有效合同。原告孟国良、赵祥辉、孔素华、赵银行、黄海艳购买房屋所在楼栋，被告在起诉前已经取得案涉商品房预售许可证明，该合同应为有效合同。（二）针对原告侯建庄的诉讼请求，2019年12月10日原告侯建庄向被告递交退房申请书后，双方均在退房审批表上签字表示认可，确认退款金额为129182元，六十至九十个工作日退款到账。扣除被告已经退还款项，尚欠69182元。关于原告侯建庄诉称10000元电商费，被告辩称该10000元是由销售公司收取，但被告未提供证据证明对被告委托其他公司销售并收取中介费的情况已向原告尽到提示说明义务，且原告侯建庄提供的证据显示，销售人员对外宣传推广时的身份是以被告的销售人员身份，并答复该10000元包含在房款内，被告对此存在过错，对该10000元应承担返还责任，被告应当返还原告侯建庄款项共计79182元，并支付逾期还款期间的利息，即从2020年3月11日至款项全部付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。（三）关于郭金峰的诉求。本案中，原告郭金峰与被告签订定房协议书的日期为2018年4月17日，庭审中，被告自认原告郭金峰所购买房屋所在楼栋未获得房屋预售证，构成违约,现原告请求解除原、被告之间的定房协议书,于法有据,一审法院予以支持。关于原告郭金峰主张的利息，虽然双方未约定利息，但参照双方关于违约责任的约定，被告应当支付资金占用期间的利息，即从2018年4月18日至2019年8月19日，一审法院酌定被告以所欠购房款为基数，按照年利率6%支付利息；从2019年8月20日至款项全部付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。（四）关于原告孟国良、赵祥辉、孔素华、赵银行、黄海艳与被告签订定房协议交房是否逾期问题及《定房协议书》是否解除的问题。因交房日期为合同重要条款，为买受人决定是否购买房屋的主要考虑因素之一，案涉《定房协议书》约定“房屋计划交付日期为2020年6月30日”，现双方当事人对该条款有两种以上解释，应当作出不利于提供该条款一方的解释，即该约定应视为对交房日期的明确约定，而非未决条款，双方不需继续就该问题进行磋商。被告也未提交充分有效证据证明，在签订案涉《定房协议书》时，就该问题已向原告尽到提示及说明义务。但是，2020年出现的新冠疫情已被确定为不可抗力，还有政府大气污染治理措施等，这些情况都使被告的建筑施工受到影响，也对被告能否按期交房产生必然影响，交房日期也应依法适当顺延。且起诉时双方合同约定的交房日期尚未到达，原告无充分有效证据证明被告不能按期交付涉案房屋，且《定房协议书》约定被告逾期交房超过90日后，原告有权解除协议。现原告要求解除《定房协议书》的条件尚未成就。故，原告孟国良、赵祥辉、孔素华、赵银行、黄海艳要求解除《定房协议书》的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，原告孟国良、赵祥辉、孔素华、赵银行、黄海艳的诉讼请求不能成立，应予驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告郑州一美可置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告侯建庄款项79182元以及资金占用期间的利息（从2020年3月11日至款项全部付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息）；驳回原告侯建庄的其他诉讼请求；二、解除原告郭金峰与被告郑州一美可置业有限公司于2018年4月17日签订的《定房协议书》；被告郑州一美可置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告郭金峰购房款172874元以及资金占用期间的利息（从2018年4月18日至2019年8月19日，以所欠购房款为基数，按照年利率6%支付利息；从2019年8月20日至款项全部付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息）；驳回原告郭金峰的其他诉讼请求；三、驳回原告孟国良、赵祥辉、孔素华、赵银行、黄海艳的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告侯建庄预交的案件受理费2444元减半收取为1222元，原告郭金峰预交的案件受理费4493元减半收取为2247元，由被告郑州一美可置业有限公司负担；原告孟国良预交的案件受理费6078元减半收取为3039元，原告赵祥辉预交的案件受理费4911元减半收取为2456元，原告孔素华预交的案件受理费4987元减半收取为2494元，原告赵银行预交的案件受理费4936元减半收取为2468元，原告黄海艳预交的案件受理费4986元减半收取为2493元，均由原告本人负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实外，另确认以下事实：本案二审审理中，侯建庄述称双方争议的10000元电商费是通过李敏在售楼部交的。一美可公司述称2019年与其合作的代理销售公司包括河南房大大房地产营销策划有限公司和郑州赛邦房产经纪有限公司。一美可公司根据庭审要求，于庭后提交的情况说明主要载明：经核实，李敏系河南房大大房地产营销策划有限公司工作人员，置业顾问。双方争议的10000元系通过李敏由河南房大大房地产营销策划有限公司收取。房大大公司未将此情况告知我公司，也未将该款项交给我公司。本院认为，根据本案查明的事实，本案中侯建庄通过案涉房屋销售人员李敏将双方争议的10000元款项在售楼部交付的事实能够予以确认。根据双方陈述，一美可公司在售楼部安排的有相应的财务人员收取房款（本案收取房款的为一美可公司员工冰喻），侯建庄交付房款及双方争议的10000元电商费的过程中，均由李敏陪同在售楼部交纳，故可以认定一美可公司对于其委托的代理销售公司收取房屋买受人的电商费的事实是知情的。本案中，一美可公司作为房屋委托代理销售中的委托方，应对受托方借委托销售之机收取电商费的行为，承担相应的法律责任。故一审法院认定一美可公司向侯建庄退还双方争议的10000元电商费，具有事实和法律依据，并无不当。综上所述，上诉人一美可公司的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑州一美可置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇二〇年十月十四日书记员  白雪岩