江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初754号原告：康桥丽景花园第五届业主委员会，住所地江苏省无锡市锡沪西路梨花宾馆。负责人：谢春洪，该业委会主任。委托诉讼代理人：苏朗，江苏吴韵律师事务所律师。被告：高建清，男，1962年8月8日生，汉族，户籍地江苏省无锡市梁溪区，现住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：周涛，无锡市滨湖区华宇法律服务所法律工作者。原告康桥丽景花园第五届业主委员会（以下简称五届业委会）与被告高建清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告五届业委会的负责人谢春洪及其委托诉讼代理人苏朗、被告高建清及其委托诉讼代理人周涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五届业委会向本院提出诉讼请求：1.判令高建清腾退无锡市康桥丽景花园18-15、16号房屋；2.判令高建清赔偿五届业委会律师费4000元，并支付逾期腾房占有使用费（以年使用费17000元为基数，从2019年12月5日起计算至腾退为止）；3.判令本案诉讼费用由高建清承担。事实与理由：2018年12月20日，五届业委会与高建清签订《房屋租赁合同》，就高建清承租康桥丽景花园18-15、16号房屋（以下简称案涉房屋）作了相关约定：租赁期限自2018年12月5日起至2019年12月4日止，租赁期满或合同解除，高建清应返还房屋及附属设施，并在三日内搬离可移动物品等内容。后五届业委会两次发函告知高建清合同期满请按照协议履行搬离义务。因高建清至今未予腾空案涉房屋且未支付房屋租金。故五届业委会诉至法院。高建清辩称：1.其自2006年5月起承租案涉房屋，从未有过违约行为，故五届业委会不能无故解除房屋租赁合同。2.其系康桥丽景小区业主，且已经下岗。经营案涉房屋的收入系其唯一经济来源，五届业委会无正当理由不能收回案涉房屋，侵犯业主的合法权益。3.五届业委会收回案涉房屋的后果，会给小区业主带来生活上的不便，且五届业委会擅自收回案涉房屋程序违法，侵害全体业主的合法权益。4.其对社居委的提议真实性表示异议，其认为五届业委未合法行使其权利并侵犯了业主多种合法权益。5.五届业委会并非案涉房屋的合法权利人及转租人，不具有适格诉讼主体资格。6.五届业委会要求其承担律师费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据。根据审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2018年12月20日，五届业委会与高建清签订房屋租赁合同，约定：高建清承租案涉房屋，用途为副食品、棋牌，租赁期限自2018年12月5日至2019年12月4日，租赁期满，五届业委会有权收回该房屋。高建清有意继续承租的，应在租赁期满前，提前30日向五届业委会书面提出续租申请，征得五届业委会书面同意后，双方重新签订房屋租赁合同，在同等条件下高建清享有优先权。租金标准17000元/年（不含物业费，不含税收），暂定每年支付1次，于2018年12月31日前交至出租方。租赁期满或本合同解除后，高建清应立即返还该房屋及其附属设施，五届业委会与高建清应共同验收认可后在（房屋附属设施，设备清单）上签字，盖章双方应共同结清各自应承担的费用，租赁期满后，高建清应在3日内将其按照合同约定可以拿走的物品搬离等内容。2019年11月1日，无锡市梁溪区北大街街道锡澄新村社区居民委员会向五届业委会出具书面提议，根据居民及部分党员代表反映康桥丽景社区活动室功能单一的问题，希望五届业委会对反映的问题进行研究，增加小区活动室功能或者在小区内合适的场所建立小区活动室等内容。同年11月2日，五届业委会向高建清发出书面通知，告知因案涉房屋另有使用安排，双方签订的房屋租赁合同期满后，不再与高建清续租，并要求高建清于合同期满即2019年12月8日前搬出案涉房屋等内容。同年12月5日，五届业委会发出书面通知，要求高建清于同年12月8日前到物业办理离场手续等内容。因高建清拒不搬离案涉房屋，故五届业委会委托江苏吴韵律师事务所代为处理与高建清的诉讼事宜，并支付律师费4000元。另查明：1．案涉房屋权利人系宁波宁兴房地产开发有限公司无锡分公司。无锡市康桥丽景花园建设单位为宁波宁兴房地产开发有限公司。2.五届业委会于2018年10月26日成立并经无锡市梁溪区北大街街道办事处物业管理办公室办理备案登记手续。3.根据《关于“康桥丽景”小区公建配套项目立项的批复》（锡建开[2003]31号），案涉房屋性质属公建配套项目中的物业管理用房。4.梁溪区高梅副食品商店，经营者高建清（个体工商户），注册经营场所无锡市康桥丽景花园18-16。以上事实，有房屋租赁合同、通知、备案申请书、产监处查询记录及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，房屋所有权关系和房屋租赁关系是不同的两个法律关系，法律规定的所有权不影响房屋租赁合同的效力。五届业委会与高建清签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，本院亦予以确认。案涉房屋产权人系宁波宁兴房地产开发有限公司无锡分公司，该公司至今没有和五届业委会之间就案涉房屋有过所有权纷争，亦未对五届业委会管理案涉房屋及收取房屋租金产生争议，说明宁波宁兴房地产开发有限公司无锡分公司对五届业委会对案涉房屋的管理权限是认可的。而五届业委会作为无锡市康桥丽景小区业主大会选举产生的机构代表全体业主利益，有权以其名义向高建清主张权利，本院对五届业委会的诉讼主体资格予以确认。高建清在承租案涉房屋期间亦向五届业委会支付租金，亦是对五届业委会合法出租人地位的认可。五届业委会与高建清约定承租涉案房屋的租赁期限至2019年12月4日届满，且双方并未重新签订房屋租赁合同，故高建清应当将案涉房屋交还五届业委会并支付自2019年12月5日起至实际腾退案涉房屋之日止的房屋占有使用费。事实上，房屋租赁合同届满之日后，高建清继续占有使用案涉房屋之行为导致五届业委会与高建清之间构成了不定期的租赁关系，五届业委会要求解除双方的租赁关系并参照原房屋租赁合同向高建清主张房屋租金，于法有据，本院予以支持。但五届业委会亦应给予高建清合理期限以腾退案涉房屋。关于五届业委会主张的律师费，无双方约定及法律规定，本院不予支持。高建清抗辩称五届业委会改变案涉房屋使用性质，案涉房屋的使用权利人应为幼儿园、居委社区、物业公司。高建清认为五届业委会侵犯高建清与其他业主合法权益等具体情况，系业主与业委会之间的纠纷，而本案系房屋租赁合同纠纷，高建清之抗辩并非基于同一法律关系。故，高建清的上述主张，可另案诉讼，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条规定，判决如下：一、高建清应于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空无锡市康桥丽景花园18-15、16号房屋并支付房屋租金（自2019年12月5日起至高建清实际腾空房屋之日止，按照年租金17000元的标准计算）；二、驳回康桥丽景花园第五届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元、减半收取160元，康桥丽景花园第五届业主委员会负担30元，由高建清负担130元。该款已由康桥丽景花园第五届业主委员会预交，高建清于本判决发生法律效力之日起十日内将其所负担的诉讼费用直接给付康桥丽景花园第五届业主委员会。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 丁 炜二〇二〇年十月九日书记员 徐雨薇本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。