辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1679号上诉人（原审原告）：张铁星，男，1974年8月10日出生，汉族，户籍地辽宁省锦州市太和区。委托诉讼代理人：刘月秋，锦州市松山新区南山法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘锐，男，1955年1月2日出生，汉族，住辽宁省锦州市太和区。委托诉讼代理人：刘昊龙（刘锐之子），1981年3月17日出生，汉族，无职业，住辽宁省锦州市太和区。被上诉人（原审被告）：朱桂红，女，1975年9月17日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：岳淑珍（朱桂红之母），1948年1月28日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区。上诉人张铁星因与被上诉人刘锐、朱桂红案外人执行异议之诉一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0791民初1246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张铁星及其委托诉讼代理人刘月秋、被上诉人刘锐及其委托诉讼代理人刘昊龙、被上诉人朱桂红的委托诉讼代理人岳淑珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张铁星上诉请求：一、撤销原判，查清事实后依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、一、二审的诉讼费用由被上诉人刘锐承担。事实和理由：1.一审认定“新宝轩旅馆于2017年11月7日至2018年11月6日期间交付给案外人张大伟经营使用以折抵欠款10万元。”属于事实不清，既谁将旅馆交给张大伟的不清，是交的租金还是抵欠款，抵谁的欠款不清。事实是上诉人将旅馆租给张大伟经营，不是抵欠款，而是向上诉人交了10万元租金。张大伟与张铁星签订租赁期间为2017年11月5日-2018年11月6日，可以证明张铁星实际占有宾馆。张大伟的书面证据和皮淑芳出庭作证，完税证明12张交电费的单据，可以证明张铁星经营管理。2.一审对下列事实未予以认定是错误的。一审法院对上诉人已全部交付了12年租金的事实未予以认定是错误的。一审法院对上诉人实际占有和经营新宝轩旅馆的事实未予认定是错误的。张大伟与张铁星签订租赁期间为2017年11月5日-2018年11月6日，可以证明张铁星实际占有宾馆。张大伟的书面证据和皮淑芳出庭作证，完税证明12张交电费的单据，可以证明张铁星经营管理。交通银行流水证明张铁星支付房屋租金能力，张铁星交通银行卡高于100万才可以办理。3.一审法院以“张铁星与朱桂红间存在的系名为租赁关系实为借贷关系或借贷关系转为租赁关系的情形，张铁星与朱桂红之间间并非真实的租赁合同关系。故原告张铁星的诉讼请求应予以驳回是错误的。”既然一审法院认为上诉人与朱桂红之间存在由借贷关系转为租赁关系的情形，但是又认为双方并非真实的租赁合同关系，不但自相矛盾而且有悖情理、法理。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据租赁合同的这一特点，上诉人以欠账抵租金的形式向朱桂红缴纳了12年的租金，双方对此事是认可的。由签订的租赁合同和双方证言证实，根据相关法律规定，并没有禁止用债权抵房租金，故双方形成了真实的租赁合同，应当受法律保护。上诉人有证据证明，已全部缴纳了租金，且由2013年10月至现在一直占有和经营新宝轩旅馆。双方签订的租赁合同关系的形成先于法院的查封。上诉人与朱桂红签订协议和交钱收据是在2013年10月20日都是原始凭证，故上诉人对执行标的的享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院在认定事实错误的基础上，对上诉人与朱桂红之间的租赁合同合法性不予认可损害了上诉人的合法权益，对此特提起上诉，请求二审法院撤销一审法院的判决，查清事实后依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。刘锐辩称，张铁星提交的与朱桂红签订的房屋租赁合同是虚构的，是与朱桂红恶意串通对抗对涉案房屋的执行。张铁星提交的所谓租金不真实。张铁星从来没有占有使用过涉案房屋。朱桂红没有提起上诉，应该视为同意原审判决。朱桂红辩称，租赁是真实的，有效的。我认为刘锐是恶意贷款给朱桂红。张铁星向一审法院起诉请求：1、不得对坐落于锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-55、12-56、12-57、12-58、12-59号的新宝阳轩旅馆执行。2、确认原告张铁星与被告朱桂红的房屋租赁协议合法有效。一审法院经审理查明：刘锐与朱桂红因借款事项达成调解，锦州仲裁委员会于2015年8月12日作出锦仲调字（2015）第020号调解书。2015年6月24日刘锐申请财产保全查封了被执行人朱桂红名下锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-56、12-57、12-58、12-59号房屋。2016年1月21日，申请执行人刘锐向辽宁省锦州市中级人民法院申请强制执行，2016年2月24日，该案移送到本院执行，执行案件案号为（2016）辽0791执81号。2017年8月3日，本院作出（2016）辽0791执81号执行裁定书续行查封了被执行人朱桂红名下经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-56、12-57、12-58、12-59号房屋，期限三年。2018年10月15日本院作出（2016）辽0791执81号之一执行裁定书，裁定第二次拍卖被执行人朱桂红名下锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-56、12-57、12-58、12-59号等房屋。（2016）辽0791执81号案件执行过程中，张铁星以其于2013年10月20日与朱桂红签订了租赁协议，承租涉案房屋即新宝阳轩旅馆12年，一次性交付租金为由向本院提出执行异议。本院作出(2018)辽0791执异9号执行裁定书，驳回张铁星的异议请求并给予异议人申请复议权。张铁星不服该裁定向锦州市中级人民法院申请复议。锦州市中级人民法院作出（2019）辽07执复2号执行裁定书，裁定撤销锦州市太和区人民法院(2018)辽0791执异9号执行裁定，发回锦州市太和区人民法院重新作出裁定。本院于2019年5月24日作出（2019）辽0791执异4号执行裁定书，裁定驳回异议人张铁星的异议请求。张铁星对此不服，向本院提起执行异议之诉。原告张铁星提供的与朱桂红的租赁协议载明：“今有甲方朱桂红、乙方张铁星租赁锦州经济技术开发区新宝阳轩旅馆一事，甲乙双方达成以下共识。一、锦州经济技术开发区新宝阳轩旅馆法人、经营者是朱桂红，宾馆房产为朱桂红本人所有。宾馆位置为锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-55、12-56、12-57、12-58、12-59号。二、甲方朱桂红以每年租金13万元的价格整体一次性租赁给乙方张铁星，租赁期限为12年。乙方一次性付给甲方朱桂红租金156万元，以现金方式支付。整体租赁时间为2013年10月20日起到2025年10月20日止。（5）乙方张铁星交付甲方朱桂红叁万元抵押金，如在租赁期间有物品损坏，乙方按原价或原样物品赔偿。四、以上事项经由甲方朱桂红（签字）乙方张铁星（签字）达成一致，共同签订此协议。签订协议日期2013年10月20日。”原告张铁星提供的收据载明：1、收据NO.0022443，入账日期2013年10月20日，交款单位张铁星，收款方式现金，人民币叁万元整，收款事由朱桂红收到张铁星租赁新宝阳轩旅馆押金款叁万元整，收款人朱桂红。2、收据NO.0022444，入账日期2013年10月20日，交款单位张铁星，收款方式现金，人民币壹佰伍拾陆万元整，收款事由朱桂红收到张铁星租赁新宝阳轩旅馆租金款壹佰伍拾陆万元整，租金交付的日期为2013年10月20日至2025年10月20日止，收款人朱桂红。另查，新宝阳轩旅馆于2017年11月7日至2018年11月6日期间交付给案外人张大伟经营使用以折抵欠款10万元。再查，本案租赁合同签订时锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-55号商品房的房屋所有权人是朱全军和李平共有，2017年3月28日锦州市太和区人民法院作出（2016）辽0791执82号执行裁定书，裁定将朱全军、李平共有的坐落于锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-55号商品房，以流拍价格人民币484,672元交付给申请执行人刘锐抵偿本案欠款，产权自交付时转移给申请执行人刘锐。现该案涉商品房的房屋所有权已更名至被告刘锐名下。一审法院认为，案外人对执行标的提出执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后查封”。此时，执行法院在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。本案中，新宝阳轩宾馆中的锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-55号房屋已执行完毕并将房屋所有权已更名过户给被告刘锐，该户房屋不能以案外人执行异议之诉的程序提起诉讼；原告张铁星向本院提交的被执行人朱桂红出具的两份共计159万元的收据及租赁协议，拟证明其与朱桂红存在真实的租赁关系，并已支付租金的事实，但租金面额较大却仅有收据而无银行转账凭证等相印证，且租赁期限长达12年，租金一次性交付不合常理。虽张铁星提供了交通银行的零售客户交易清单，并陈述以该清单证实自己有支付租金的能力，但是其未提供在支付租金日期前后有提取大额现金并用于交付租金的相关证据。同时，在执行异议审查过程中，张铁星始终主张156万元租金及3万元押金一次性现金交付，本案起诉时诉状载明亦为一次性现金交付，而在庭审过程中变更为分三次现金交付，其主张的事实前后矛盾，且庭审过程中其陈述2013年10月20日签订租赁合同前即先行分多次陆续交付给朱桂红现金47万元和69万元与租赁合同的约定和日常交易习惯相悖。综上，原告张铁星提交的证据不能证明其与朱桂红形成租赁关系且租金全部交付的客观事实存在，原告张铁星提供的证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告该诉讼请求本院不能予以支持。关于原告张铁星请求确认张铁星与朱桂红的房屋租赁协议合法有效问题。张铁星与朱桂红签订的租赁协议处分的案涉房屋有五栋商品房，其中的锦州经济技术开发区渤海大街二段金亿嘉园12-55号商品房已被确认为朱全军和李平共有并执行给被告刘锐，朱桂红和张铁星间的租赁协议处分了案外人朱全军和李平共有的财产，无财产所有权人签字的合同为效力待定合同，故该租赁协议不能确认为有效合同。且即使依据张铁星庭审过程中关于付款方式“第一次是在2012年11、12月份、2013年1、2月份，一直到2013年2月末在我手拿走47万元，每张都有欠条”以及因“朱桂红欠我钱所以才租了这么多年”等原因故租赁期限长达12年等的陈述，也体现了张铁星与朱桂红间存在的系名为租赁关系实为借贷关系或借贷关系转为租赁关系的情形，张铁星与朱桂红间并非真实的租赁合同关系。故原告张铁星该诉求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张铁星的诉讼请求。案件受理费18,840元，由原告张铁星负担。二审中，各方当事人未提交新证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为:案外人张铁星对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的合法民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有的被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。因此张铁星应就其与朱桂红之间存在真实的租赁关系承担举证证明责任。现刘锐认为张铁星系与朱桂红恶意串通虚构租赁关系以阻止执行，综合本案证据情况，营业执照等相关手续均未更名，张铁星对于租金给付情况前后陈述不一致，大额租金亦没有转账凭证等予以佐证，无法证明租金实际给付情况，故张铁星现有证据不足以证明其与朱桂红之间存在真实租赁关系，应承担举证不能的不利后果。原审驳回张铁星的诉讼请求，并无不当。综上所述，张铁星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18840元，由上诉人张铁星负担。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王金业二〇二〇年十月二十七日法官助理文涛书记员高俊格