云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初9109号原告：李迎春，女，1962年12月5日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：杨云，云南博赞律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李金盛，云南博赞律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：苏泽明，男，1986年6月28日出生，彝族，云南省昭通市人，住云南省昭通市镇雄县。原告李迎春与被告苏泽明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告李迎春的委托诉讼代理人杨云、李金盛，被告苏泽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李迎春向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付租金66000元；2.被告立即向原告支付物管费、水费、电费2460元；3.被告向原告支付违约金22000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月8日，原告与被告签定《租赁合同》。合同约定，由原告将其所有的昆明市盘龙区同德广场Ａ区出租给被告，租赁期限为48个月（即从2019年4月1日起至2023年3月31日止），月租金为2000元，租金三个月一付，拖欠租金一个月以上的应支付一月租金作为违约金。在合同履行过程中，因被告多次未按时支付租金，双方于2020年4月13日签订《终止〈租赁合同〉协议书》。该协议中，考虑到疫情及被告的实际困难等原因，原告对被告2020年2月、3月、4月的房租进行了减免。同时，协议中双方还确认了被告尚欠原告2019年11月1日至2020年2月1日期间的房租66000元及物管费、水费、电费2460元，且被告应在2020年6月30日前支付给原告。至今，原被告双方约定的付款时限已经届满，但被告仍未向原告支付租金等费用，且原告催讨时被告态度傲慢。原告认为，被告的行为不但违背了自己的承诺，同时也损害了原告的合法权益。据此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特诉至本院，望依法审理并支持原告的全部诉请。被告苏泽明辩称，对租金、物管费、水费、电费均予以认可，对违约金不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据举证，对本案的证据和事实，本院认定如下：原告提交的租赁合同、终止协议书、拆迁安置补偿协议，形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年4月8日，原告李迎春与被告苏泽明签订《租赁合同》，约定原告李迎春将位于同德广场Ａ区出租给被告苏泽明。一、租赁期限、租金、押金及支付时间：租期共48个月，自2019年4月1日至2023年3月31日，月租金为22000元，租金共计1056000元，租金三个月一付共计66000元，下次租金需提前3天，缴纳首期租金时支付押金22000元。二、违约责任：被告违约的处理，租赁期内被告逾期缴纳水费、电费、煤气费、电话费及物业管理费等有关费用达一个月时，原告有权用押金支付上述费用，被告承担造成的一切后果。租赁期届满，若被告未能将设施完好的房屋及时交付给原告，被告应按照原日租金的贰倍按实际推迟天数向原告支付违约金。租赁期内若被告中途退组，被告向原告支付一个月租金作为违约金，若违约金不足弥补原告造成的损失，被告另行赔偿。三、特别约定：由被告负责结众邦地产及不动产交易中心至2019年4月1日前水、电、物业费、合同签订后，众邦地产水、电、物业费由被告自行承担，不动产中心由原告承担。前期所剩余租金人民币五千肆佰元于今日支付房租时扣除，押金22000元于2019年5月30日前付清。《租赁合同》签订后，原告将房屋交付给被告使用。2020年4月13日，原告李迎春与被告苏泽明签订《终止协议书》载明：一、本协议签订之日起，原被告于2019年4月8日签订的《租赁合同》终止，原告不再出租房屋给被告，被告须在本协议签订之日起7日（2020年4月20日）将房屋内放置的办公用品及其他设施搬离该房屋，并将房屋打扫干净交还原告，否则原告有权处置房屋内的办公用品及设施，由此造成的损失由被告承担；二、原被告一致确认，截止本协议签订之日被告尚欠原告2019年11月1日至2020年2月1日期间三个月的房租共计66000元。被告应于2020年6月30日前一次性支付给原告，2020年2月1日至本协议签订之日的房租原告自愿免除；三、原被告一致确认，截止本协议签订之日，被告就该房屋尚欠的物管费1600元，水费300元，电费560元，共计2460元，被告应于2020年6月30日前一次支付给原告；四、原被告一致确认，被告就租赁房屋支付原告的押金22000元用以抵冲2019年10月的房租，原告不再退还给被告；五、被告对房屋的装修归原告所有，原告不再对被告进行补偿。截止庭审之日，被告尚未向原告支付拖欠的租金66000元、物管费1600元，水费300元，电费560元。本院认为，双方争议的焦点为：原告主张的违约金是否有约定，以及符合法律规定？针对上述争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告已按照合同约定向被告交付租赁房屋，被告未按照合同约定向原告支付租金，签订《终止协议书》后，被告在约定期限届满后经原告多次催缴后仍不支付拖欠租金，其行为构成违约，应当承担违约责任。就本案而言，《租赁合同》中约定了违约金，其作为清理结算条款不受租赁合同终止或解除效力的影响，故《租赁合同》中的违约金条款可以作为本案的请求权基础，是否需要司法酌减，本院分析如下：1.原告在签署《终止协议书》时，已经预见到被告逾期支付的租金的行为，但未在该协议书中约定违约金；2.被告长期存在逾期支付租金的行为，在双方租赁合同履行中被告负有主要过错；3.签署《终止协议书》后，被告已经搬离该租赁房屋，原告可就该租赁房屋另行出租或使用；4.原告就本案的实际损失为拖欠租金产生的资金占用费。结合上述四方面，原告主张的违约金过高，应当予以司法酌减，本院根据诚信原则、公平原则，以及案件实际情况，酌情予以认定违约金11000元。此外对于原告要求被告支付租金、物管费、水费、电费的诉讼请求，因庭审中被告对上述费用均予以认可，本院予以支持，故被告应向原告支付房屋租金66000元，物管费、水费、电费共计2460元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、被告苏泽明于本判决生效之日起十日内向原告李迎春支付租金66000元；二、被告苏泽明于本判决生效之日起十日内向原告李迎春支付物管费、水费、电费共计2460元；三、被告苏泽明于本判决生效之日起十日内向原告李迎春支付违约金11000元；四、驳回原告李迎春的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2062元，因适用简易程序减半收取计1031元，由被告苏泽明负担906元，由原告李迎春负担元125元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 欧阳俊杰二〇二〇年十月十三日书记员 金 玉 洁