天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1114号上诉人（原审被告）：天津广利金投资策划有限公司，住所地天津市津南区农业园区。法定代表人：陈明辽，总经理。委托诉讼代理人：杨涛，天津鼎双铭月律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳东东，天津鼎双铭月律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：天津市津南区乐易购购副食超市，住所地天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号。经营者：孔德强，男，1978年7月10日出生，汉族，住天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号。委托诉讼代理人：李显树，男，该超市经理。上诉人（原审第三人）：天津鑫伟翔网吧，住所地天津市津南区辛庄镇鑫旺里73号A区。负责人：张伟伟，经理。委托诉讼代理人：李智贤，男，该网吧员工。被上诉人（原审原告）：天津鑫台资产管理服务有限公司，住所地天津市津南区辛庄创意产业园区津沽路818号辛庄经济服务中心2179C。法定代表人：李瑞刚，总经理。委托诉讼代理人：翟习羊，天津星泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈阳，天津星泽律师事务所实习律师。原审被告：陈明辽，男，1976年12月29日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：杨涛，天津鼎双铭月律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳东东，天津鼎双铭月律师事务所律师。原审第三人：天津市津南区小峰桌球馆，住所地天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号4楼。经营者：闫峰，男，1987年8月29日，汉族，住天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号4楼。原审第三人：天津市津南区娜瑞思美容养生馆，住所地天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号楼301室。经营者：刘丽，女，1984年3月18日出生，汉族，住天津市津南区。原审第三人：徐革伟，男，1987年9月7日出生，汉族，住天津市津南区。原审第三人：天津市津南区建宝烧烤店，住所地天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号楼底商2楼。经营者：耿建，男，1987年4月29日出生，汉族，住天津市津南区。原审第三人：天津市津南区耿建餐饮店，住所地天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号楼-2楼1门。经营者：耿建，男，1987年4月29日出生，汉族，住天津市津南区。上诉人天津广利金投资策划有限公司（以下简称“广利金公司”）、上诉人天津市津南区乐易购购副食超市（以下简称“乐易超市”）、上诉人天津鑫伟翔网吧（以下简称“鑫伟翔网吧”）、因与被上诉人天津鑫台资产管理服务有限公司（以下简称“鑫台公司”）、原审被告陈明辽、原审第三人天津市津南区小峰桌球馆（以下简称“小峰桌球馆”）、原审第三人天津市津南区娜瑞思美容养生馆（以下简称“娜瑞思养生馆”）、原审第三人徐革伟、原审第三人天津市津南区建宝烧烤店（以下简称“建宝烧烤店”）、原审第三人天津市津南区耿建餐饮店（以下简称“耿建餐饮店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2018）津0112民初9812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人广利金公司及原审被告陈明辽的委托诉讼代理人杨涛、靳东东，上诉人乐易超市的经营者孔德强及委托诉讼代理人李显树，上诉人鑫伟翔网吧的委托诉讼代理人李智贤，被上诉人鑫台公司的委托诉讼代理人翟习羊、陈阳到庭参加诉讼。原审第三人耿建餐饮店、建宝烧烤店、小峰桌球馆、娜瑞思养生馆及徐革伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广利金公司上诉请求：1．请求撤销（2018）津0112民初9812号民事判决书第一项、第二项、第四项、第五项，查清事实后依法改判或发回重审（不服金额108,492元）；2．本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决严重违反法定程序，应裁定撤销一审判决，发回一审法院重审。一审庭审中，上诉人广利金公司提交了天津市公安局津南分局出具的陈明辽被案外人于志勇等人敲诈勒索案的《立案告知书》、《关于于志勇等人涉黑涉恶违法犯罪行为的举报信》及《中止审理申请书》，证明本案涉案房屋被案外人于志勇等人以敲诈勒索等非法手段非法占有，实际使用人并非上诉人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，本案民事案件的审理必须以刑事案件的审理结果为依据才能确定相关权利义务的主体，一审判决并未中止审理，严重违反法定程序，应裁定撤销一审判决，发回重审。二、一审判决认定事实错误。因被上诉人提供的房屋长期无法使用，上诉人履行不安抗辩权未支付租金不属于上诉人违约，合同不应解除，贵院应予以纠正。被上诉人的涉案房屋未通过消防验收且未开通电梯，上诉人经营超市及快捷宾馆的合同目的无法实现。鉴于被上诉人无法交付能够正常使用的房屋，上诉人履行不安抗辩权未支付租金不属于上诉人违约，一审判决裁决解除合同、返还房屋并支付违约金，属于认定事实错误，应予纠正。被上诉人鑫台公司辩称，一审判决事实清楚，审理正确，请求法庭驳回上诉，维持原判。上诉人乐易超市辩称，要求改判，不同意解除合同，不同意恢复原状，腾空交付，不同意支付使用费，不同意支付违约金。上诉人鑫伟翔网吧辩称，要求改判，不同意解除合同，不同意恢复原状，腾空交付，不同意支付使用费，不同意支付违约金。原审被告陈明辽同意上诉人的上诉请求。原审第三人建宝烧烤店、耿建餐饮店未出庭答辩。原审第三人小峰桌球馆未出庭答辩。原审第三人娜瑞思养生馆未出庭答辩。原审第三人徐革伟未出庭答辩。上诉人乐易超市、上诉人鑫伟翔网吧上诉请求：1．请求贵院撤销（2018）津0112民初9812号民事判决书第七、八、九、十、十一、十二、十三十四项，并依法改判或发回重审；2．本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1．鑫台公司出租给广利金公司的涉案房屋实际是由诸位上诉人在实际使用，诸位上诉人均是合法注册登记的经营实体，营业执照全部悬挂在店内醒目之处，广利金公司在涉案房屋中从未经营过实体。对于广利金公司整体租赁后分别转租给上诉人的这种经营租赁方式及以上情况鑫台公司是明知的，况且诸位上诉人只能租赁涉案房屋，只能和广利金公司或其合法的授权者协商租赁事宜，不可能再与鑫台公司协商或得到其同意。在此情况下，一审法院认定诸位上诉人未经被上诉人鑫台公司同意租赁而判决腾空房屋缺乏事实依据，不符合现在的实际情况，也是对诸位上诉人极其不公平的认定与判决。2．诸位上诉人认为被上诉人之间的租赁合同纠纷人民法院可以按合同及实际履约情况依法判决，但不应判决诸位上诉人腾空房屋。每位上诉人均按时依法签订租赁合同，或通过正当渠道取得租赁房屋按时缴纳租金从不拖欠，依约履行合法经营没有违反任何法律法规和协议的约定，诸位上诉人均经营了很长时间，为了经营已经投入很多资金，包括装修、维护人员培训、相应设备的购置等，如果判决诸位上诉人腾房，将给诸位上诉人造成巨大的经济损失。本案的起因是因为广利金公司拖欠鑫台公司租金所产生，如果广利金公司按时缴纳租金，鑫台公司也不可能起诉诸位上诉人腾空房屋，而是由诸位上诉人继续使用。被上诉人均了解租赁真实情况的背景下，广利金公司的过错不应由诸位上诉人承担。因此，一审法院已经判决广利金公司支付拖欠鑫台公司租金，诸位上诉人均同意之后的租金直接支付鑫台公司是最好的解决办法，于整个社会的稳定也极其有利。被上诉人鑫台公司辩称，一审事实清楚，审理正确，请求法庭驳回上诉，维持原判。广利金公司辩称，对于乐易超市、鑫伟翔网吧的上诉请求没有意见。原审被告陈明辽对于乐易超市、鑫伟翔网吧的上诉请求没有意见。原审第三人建宝烧烤店、耿建餐饮店未出庭答辩。原审第三人小峰桌球馆未出庭答辩。原审第三人娜瑞思养生馆未出庭答辩。原审第三人徐革伟未出庭答辩。鑫台公司向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令解除鑫台公司与广利金公司签订的《房屋租赁协议》；2．判令广利金公司将租赁的天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号房屋恢复原状、腾空并交还给鑫台公司；3．判令广利金公司向鑫台公司支付租金2,464,000元，房屋管理费72,000元（截至2018年8月10日）及2018年8月11日至判令房屋解除日的租金及房屋管理费；4．判令广利金公司向鑫台公司支付自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的占有使用费及管理费；5．判令陈明辽对广利金公司欠付的租金及房屋占有使用费承担连带保证责任；6．本案的诉讼费、保全费由广利金公司、陈明辽承担。诉讼过程中，鑫台公司变更并增加诉讼请求为：1．请求法院依法判令解除鑫台公司与广利金公司签订的《房屋租赁协议》；2．判令广利金公司将租赁的天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号房屋恢复原状、腾空并交还给鑫台公司；3．判令广利金公司向鑫台公司支付2015年7月10日至2018年7月9日的租金2,472,000元及2016年2月1日至2018年7月9日的房屋管理费57,169元及2018年7月10日至判令房屋解除日的租金（标准为824,000元/年）及房屋管理费（标准为每月每平方米0.8元）；4．判令广利金公司向鑫台公司支付自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的占有使用费及管理费；5．依法判令广利金公司向鑫台公司支付违约金283,504元（时间截至2018年10月31日），及从2018年11月1日至广利金公司实际履行之日的违约金，计算方式为以欠付租金为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算；6．判令陈明辽对广利金公司欠付的租金及房屋占有使用费承担连带责任；7．请求判令第三人小峰桌球馆及经营者闫峰立即腾空并交还其占用的辛庄镇鑫盛商业街73号4楼；8．请求判令第三人娜瑞思养生馆及经营者刘丽立即腾空并交还其占用的辛庄镇鑫盛商业街73号301房屋；9．请求判令第三人乐易超市及经营者孔德强立即腾空并交还其占用的辛庄镇鑫盛商业街73号房屋；10．请求判令第三人建宝烧烤店及经营者耿建立即腾空并交还其占用的辛庄镇鑫盛商业街73号二层；11．请求判令第三人鑫伟翔网吧立即腾空并交还其占用的辛庄镇鑫盛商业街73号A区房屋；12．请求判令第三人徐革伟立即腾空并交还其占用的辛庄镇鑫盛商业街73号房屋；13．请求判令第三人耿建餐饮店及经营者耿建立即腾空并交还其占用的辛庄镇鑫盛商业街73号2楼1门房屋；14．本案的诉讼费由广利金公司、陈明辽承担。一审法院认定事实：天津市鑫盛远大投资有限公司系天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号房屋的建设单位，房屋建成后交付鑫台公司经营管理，对外出租。2014年6月30日，鑫台公司作为甲方与乙方广利金公司签订一份《房屋租赁协议》，约定鑫台公司将天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号房屋租赁给广利金公司使用，房屋建筑面积为2508.66平方米，租赁期限为二十年，自2014年7月10日至2034年7月9日。合同生效之日起二日内，鑫台公司向广利金公司交付租赁房屋。同时双方签署《鑫盛商业街管理规约》，并按规定向鑫台公司交纳商业街管理费，房屋用途为超市及快捷宾馆，房屋租金为824,000元/年，2014年7月10日至2015年7月9日，广利金公司免交租金，2015年7月1日前广利金公司支付首期租金，租金每年支付一次，广利金公司应于每年7月1日前支付当年租金；未经鑫台公司书面同意，广利金公司不得将租赁房屋以转包、转租、转借等任何方式交由第三方进行经营或承租，若广利金公司违反该约定，鑫台公司有权解除合同，广利金公司交纳的保证金和租金不予退还，同时，广利金公司应赔偿鑫台公司因此遭受的损失。广利金公司应按时缴纳水费、电费、供暖费、管理费等应由广利金公司承担的费用，广利金公司应按照合同约定按时足额交纳租金，每延期一日，除交纳租金外，还应按照应交纳租金的30%支付违约金。逾期超过三十日，鑫台公司有权解除合同，广利金公司交纳的保证金不予退还，双方还约定了其他相关事宜。2014年7月4日，陈明辽签订一份《承诺书》，同意遵守《鑫盛商业街商户管理规约》。合同签订后，鑫台公司依约将涉案房屋交付广利金公司。后，广利金公司将涉案房屋的不同楼层分别对外进行转租。租赁期间，广利金公司向鑫台公司交纳房屋管理费33,000元。2018年10月，陈明辽向鑫台公司出具一份《还款确认保证书》，载明：截至2018年8月10日，广利金公司欠付租金2,464,000元，房屋管理费72,000元，上述款项经鑫台公司多次催收，未能交付，作为广利金公司的法定代表人本人深表歉意，并保证清偿广利金公司的全部租金。但广利金公司、陈明辽在租赁期间未向鑫台公司支付任何租金。经过层层转租，现涉案房屋的一楼由乐易超市和建宝烧烤店实际占用，二楼由耿建餐饮店实际占用，三楼由娜瑞思养生馆、鑫伟翔网吧及徐革伟实际占用，四楼全部由小峰桌球馆实际占用。一审法院认为，鑫台公司与广利金公司签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效。合同生效后，双方均应严格履行合同约定的义务。因广利金公司在未经鑫台公司书面同意的情况下，将涉案房屋对外进行转租，且逾期交纳租金超过三十日，故鑫台公司主张解除双方签订的房屋租赁协议，有事实及法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，广利金公司应将其租赁的天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号房屋恢复原状、腾空并交还鑫台公司，鑫台公司的该项诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。鑫台公司主张广利金公司应给付其自2015年7月10日至2018年7月9日的租金2,472,000元及自2016年2月1日至2018年7月9日的房屋管理费57,169元，以及自2018年7月10日至合同解除之日的租金（租金标准为824,000元/年），广利金公司认可鑫台公司的该部分诉讼请求，故一审法院予以支持；关于鑫台公司主张的自2018年7月10日至合同解除之日的房屋管理费一节，因广利金公司不予认可，且鑫台公司未提供证据证明房屋管理费的标准，故一审法院对鑫台公司的该项诉讼请求不予支持。同理，鑫台公司主张广利金公司支付自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的房屋管理费，亦于法无据，一审法院不予支持。关于鑫台公司主张广利金公司应支付其自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（标准为824,000元/年）一节，鑫台公司按照双方合同期间约定的租金标准主张自合同解除至实际交还房屋期间的占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。因广利金公司未依约及时支付租金，故鑫台公司主张广利金公司应给付其违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。违约金的分段计算方式为，以每年的年租金824,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年起，每年的7月2日计算至实际付清之日止。关于陈明辽承担连带责任一节，因陈明辽曾向鑫台公司出具还款确认保证书，保证清偿广利金公司的全部租金，该保证书系陈明辽单方出具，鑫台公司接受且未提出异议，故该保证合同成立；陈明辽在保证书中未约定保证方式，依照《中华人民共和国担保法》第十九条规定，陈明辽应按照连带责任保证承担保证责任，故陈明辽应在保证书载明的2,464,000元范围内对广利金公司欠付的租金承担连带给付责任，超出部分的租金陈明辽不承担连带给付责任；鑫台公司关于陈明辽应对房屋占有使用费承担连带责任的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。因小峰桌球馆、娜瑞思养生馆、乐易超市、建宝烧烤店、鑫伟翔网吧、徐革伟、耿建餐饮店对涉案房屋的实际占用，未经过鑫台公司的同意，故鑫台公司要求小峰桌球馆及经营者闫峰、娜瑞思养生馆及其经营者刘丽、乐易超市及其经营者孔德强、建宝烧烤店及其经营者耿建、鑫伟翔网吧、徐革伟、耿建餐饮店及其经营者耿建立即腾空并交还其占用的涉案房屋，有事实及法律依据，一审法院予以支持。广利金公司已实际使用涉案房屋，故应依约支付相应租金及房屋管理费。诸第三人虽不同意腾空并交还其占用的涉案房屋，但未提供确实充分的证据证明其主张，故一审法院对诸第三人的主张不予采信。广利金公司、陈明辽主张因陈明辽被敲诈勒索案故本案应中止诉讼，一审法院认为，该起刑事案件与本案中鑫台公司的诉讼请求并无关联，且不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止诉讼的法定情形，故广利金公司、陈明辽的该项主张，一审法院不予采纳。徐革伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：“一、原告天津鑫台资产管理服务有限公司与被告天津广利金投资策划有限公司于2014年6月30日签订的《房屋租赁协议》于判决生效之日解除；二、被告天津广利金投资策划有限公司于判决生效后十日内将承租的天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号房屋恢复原状、腾空并交还原告天津鑫台资产管理服务有限公司；三、被告天津广利金投资策划有限公司于判决生效后十日内给付原告天津鑫台资产管理服务有限公司自2015年7月10日至2018年7月9日的租金2,472,000元及2016年2月1日至2018年7月9日的房屋管理费57,169元，以及自2018年7月10日至协议解除之日的租金（标准为824,000元/年）；四、被告天津广利金投资策划有限公司于判决生效后十日内给付原告天津鑫台资产管理服务有限公司自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的占有使用费（标准为824,000元/年）；五、被告天津广利金投资策划有限公司于判决生效后十日内给付原告天津鑫台资产管理服务有限公司违约金（违约金分段计算方式为，以每年的年租金824,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年起，每年的7月2日计算至实际付清之日止，即2015年7月10日至2016年7月9日的未付租金的违约金，应以824,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年7月2日计算至实际付清之日止；2016年7月10日至2017年7月9日的未付租金的违约金，应以824,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年7月2日计算至实际付清之日止；2017年7月10日至2018年7月9日的未付租金的违约金，应以824,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年7月2日计算至实际付清之日止；2018年7月10日至广利金公司实际履行之日未付租金的违约金，应以824,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年7月2日计算至实际付清之日止）；六、被告陈明辽于判决生效后十日内在2,464,000元范围内对被告天津广利金投资策划有限公司欠付原告天津鑫台资产管理服务有限公司的租金承担连带给付责任；七、第三人天津市津南区小峰桌球馆及其经营者闫峰于判决生效后十日内腾空其占用天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号相应部分的房屋并交还原告天津鑫台资产管理服务有限公司；八、第三人天津市津南区娜瑞思美容养生馆及其经营者刘丽于判决生效后十日内腾空其占用天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号相应部分的房屋并交还原告天津鑫台资产管理服务有限公司；九、第三人天津市津南区乐易购购副食超市及其经营者孔德强于判决生效后十日内腾空其占用天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号相应部分的房屋并交还原告天津鑫台资产管理服务有限公司；十、第三人天津市津南区建宝烧烤店及其经营者耿建于判决生效后十日内腾空其占用天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号相应部分的房屋并交还原告天津鑫台资产管理服务有限公司；十一、第三人天津鑫伟翔网吧于判决生效后十日内腾空其占用天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号相应部分的房屋并交还原告天津鑫台资产管理服务有限公司；十二、第三人徐革伟于判决生效后十日内腾空其占用天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号相应部分的房屋并交还原告天津鑫台资产管理服务有限公司；十三、第三人天津市津南区耿建餐饮店及其经营者耿建于判决生效后十日内腾空其占用天津市津南区辛庄镇鑫盛商业街73号相应部分的房屋并交还原告天津鑫台资产管理服务有限公司；十四、驳回原告天津鑫台资产管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,404元，由天津广利金投资策划有限公司、陈明辽负担。”上诉人广利金公司于二审审理期间提供了2019年6月28日由天津市公安局津南分局出具的《立案告知书》及2020年7月14日由天津市公安局津南分局辛庄派出所出具的《情况说明》各一份，证明广利金公司在合同履行中不存在拖欠租金的故意，不应承担违约责任，合同不应解除；2、该案件涉及刑事犯罪，依据民诉法的相关规定应中止审理；3、一审法院对于立案告知书未组织各方质证，严重违反诉讼程序。经本院主持质证，上诉人乐易超市、鑫伟翔网吧的质证意见为：对上述证据的真实性认可，关联性、证明目的不发表意见。被上诉人鑫台公司的质证意见为：证据的真实性认可，关联性不认可，不影响上诉人与鑫台公司的合同正常履行。原审被告陈明辽认可上诉人广利金公司提供的上述证据的证明力。原审第三人建宝烧烤店、耿建餐饮店、原审第三人小峰桌球馆、原审第三人娜瑞思养生馆、原审第三人徐革伟未出庭发表质证意见。本院对上诉人广利金公司提供的上述证据的真实性予以确认。本院经审理查明，2019年6月28日天津市公安局津南分局的《立案告知书》载明：“陈明辽被敲诈勒索一案，我局认为犯罪事实确实发生，现已立案侦查。”2020年7月14日天津市公安局津南分局辛庄派出所出具的《情况说明》载明：“陈明辽向我所报警的关于天津市津南区××镇××街××号××层××层房屋被人强占一案，现涉嫌敲诈勒索，已立为刑事案件，现正在侦查过程中。”本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，审理本案主要法律关系依据的是鑫台公司与广利金公司基于房屋租赁协议而形成的合同关系，双方履行协议过程中的基本事实的认定并不以刑事案件的审理结果为前提，故本案作为民事案件应当继续审理。广利金公司要求中止审理本案的上诉意见，因不符合法律规定，本院不予支持。鑫台公司与广利金公司签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，合同双方均应依照合同约定履行各自义务。上述房屋租赁协议中明确约定广利金公司租赁涉案房屋用途为超市及快捷宾馆，且约定未经鑫台公司书面同意，广利金公司不得将租赁房屋以转包、转租、转借等任何形式交由第三方进行经营或承租。如果广利金公司违反该约定，鑫台公司有权解除合同。根据本案查明的事实，广利金公司在承租涉案房屋后，在未征得鑫台公司书面同意的情况下对部分涉案房屋进行了转租，违反了合同约定，鑫台公司依据合同约定有权解除合同。广利金公司上诉不同意解除合同以及腾退房屋的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。关于鑫台公司要求广利金公司支付自合同解除之日起至实际返还房屋之日止占有使用费一节，符合法律规定，一审法院参照年租金的标准予以支持并无不妥。广利金公司对此所提上诉意见，依据不足，本院不予采纳。关于鑫台公司要求广利金公司支付违约金一节，尽管在涉案协议履行过程中，涉案房屋的三、四层存在被他人强占及可能涉嫌犯罪的情形，但广利金公司于房屋被强占前即已存在拖欠鑫台公司租金的违约行为，且该违约行为与他人无关。而在涉案房屋被他人强占后，广利金公司并未及时采取报警等积极措施保护自身权益。因此，一审法院根据双方协议的约定及查明的事实判令广利金公司对其欠付租金的违约行为承担违约责任，行责相符，处理得当。广利金公司以涉案房屋被他人强占为由拒绝承担违约责任的理由不足，本院不予支持。鉴于广利金公司的违约行为，鑫台公司依约有权行使解除权。随着广利金公司对涉案房屋承租权的丧失，上诉人乐易超市及鑫伟翔网吧亦因此失去了继续使用涉案房屋的合理事由。一审法院判令二上诉人将所使用的房屋腾空交付并无不当，二上诉人对本案所持上诉意见，本院不予支持。综上所述，上诉人广利金公司、乐易超市、鑫伟翔网吧的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,630元，由上诉人天津广利金投资策划有限公司负担2,470元；上诉人天津市津南区乐易购购副食超市负担80元；上诉人天津鑫伟翔网吧负担80元。本判决为终审判决。审判长 哈欣审判员包颖审判员 兰     岚二〇二〇年十月十二日书记员 周     磊