辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终2959号上诉人（原审被告）:王泽昶，男，1972年6月1日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：宫德龙，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:佳兆业物业管理(深圳)有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市立山区沙河桥北沙河街41号。法定代表人:刘德，该公司经理。委托诉讼代理人：葛诗武，辽宁嘉言律师事务所律师。上诉人王泽昶因与被上诉人佳兆业物业管理(深圳)有限公司鞍山分公司（以下简称佳兆业鞍山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初2259号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王泽昶上诉请求:一、撤销（2020）辽0304民初2259号民事判决；二、驳回佳兆业鞍山分公司的诉讼请求；三、两审诉讼费由佳兆业鞍山分公司承担。事实及理由：一、我方认为双方之间的物业合同根据法律规定无效，根据辽宁省《物业管理条例》第41条规定，建设单位与选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报现物业行政主管部门备案，而我们的物业合同已经从2015年4月23日起已经超过三年，所有我方认为自2015年4月23日起双方之间就没有合同关系。二、佳兆业鞍山分公司起诉我方2017年5月25日之前物业费已经超了法定诉讼时效期间。三、佳兆业鞍山分公司物业服务严重违约。佳兆业鞍山分公司未按照协议中关于物业共用部位、共用设施日常运行维护、绿化养护、清洁卫生、公共秩序维护等条款的承诺进行服务。小区内环境脏乱差，草木、绿地损毁严重，公用部位、共用设施损坏无人修理，门岗保安脱岗，对外来人员及车辆审查不严等等违约情形。佳兆业鞍山分公司的服务已经不是存在瑕疵的问题，而是属于严重违约，重大的瑕疵情形。四、佳兆业鞍山分公司起诉物业费前没有对我方进行书面催交，不符合法律规定。佳兆业鞍山分公司一审期间提供的所有关于催缴的证据无法证实我方曾经收到过佳兆业鞍山分公司的催缴通知。五、佳兆业鞍山分公司收取“滞纳金”没有法律依据。佳兆业鞍山分公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。关于合同无效的问题，违法法律法规禁止性义务的才是无效合同，而辽宁省《物业管理条例》既不是法律也不是法规，所有王泽昶说合同无效没有任何法律依据，同时，我方一直服务至今。关于诉讼时效问题，在一审期间我方已经证明了我方每年都进行了催收，根据辽宁省高院和其他省法院已生效法律文书认为物业服务合同是连续性的合同，诉讼时效以最后一期履行期间起算，同时最高院关于诉讼时效的司法解释中也明确规定了诉讼时效应以物业合同最后一期履行日期起算。故本案的诉讼时效没有过期。关于物业服务违约的问题，首先王泽昶没有任何证据加以证明，关于物业是否严重违约，已经有生效判决确认我方的物业服务质量符合双方签订的前期物业管理服务协议中的约定。关于书面催缴问题，我方在一审期间已经向法庭提供证据证明我方已经按照法律的规定履行了书面催缴义务，同时根据已生效判决认定，书面催缴并不是物业费收费的前置程序，故王泽昶的该种观点没有任何法律依据。关于滞纳金没有法律依据的问题，我方认为滞纳金是双方按照前期物业管理服务协议自愿达成，故有收费依据。佳兆业鞍山分公司向一审法院起诉请求：1、判令王泽昶支付2013年10月1日至2018年12月31日的物业管理费15082.70元及滞纳金969.60元(滞纳金暂计至2014年7月31日，应计算至付清物业费日止)共16052.31元；2、判令王泽昶承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：佳兆业鞍山分公司为水岸华府小区的物业服务公司，王泽昶系该小区288栋3层15号业主，该房屋的建筑面积为149.58平方米。双方签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业费标准为洋房房屋收费按每平方米1.6元/月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。业主不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日1‰承担滞纳金。合同签订后，佳兆业鞍山分公司对小区实施了相应的物业管理及服务，王泽昶自2013年10月1日起至2018年12月31日止共拖欠佳兆业鞍山分公司63个月物业服务费。上述事实有佳兆业鞍山分公司起诉状，双方当庭陈述在卷为凭。佳兆业鞍山分公司提供的证据有：《前期物业管理服务协议》一份、入伙资料确认表一份、催缴通知一组、EMS快递单一份、(2020)辽0304民初275号民事判决书复印件一份；王泽昶提供的证据有：照片一组。以上证据经庭审质证及该院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。佳兆业鞍山分公司自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，王泽昶应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定物业费为每平方米1.6元/月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。王泽昶欠缴时间为2013年10月1日至2018年12月31日，应缴纳物业费为1.6元/月/平×149.58平×63个月=15077.66元，故对佳兆业鞍山分公司过高主张该院不予支持。关于佳兆业鞍山分公司主张王泽昶支付其滞纳金一节，该院认为，双方约定以欠费总额的日1‰标准计算滞纳金，该约定标准过高，不予支持，改自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。关于王泽昶辩称双方签订的《前期物业管理服务协议》已经无效一节。该院认为，根据《物业管理条例》第八条“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”第十一条“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业”第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专用部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”的规定，是否选聘佳兆业鞍山分公司继续进行物业服务应当通过召开业主大会集体讨论决定的形式，王泽昶并未提供证据证明该小区已就此问题召开业主大会并在《前期物业管理服务协议》签订后至今，佳兆业鞍山分公司继续为该小区提供物业服务，应视为双方物业服务合同关系仍然延续，故对王泽昶该辩称该院不予采信。关于王泽昶辩称佳兆业鞍山分公司对于《前期物业管理服务协议》中约定的服务内容存在多处违约情形一节。该院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，佳兆业鞍山分公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令王泽昶完全满意的程度，但未构成重大瑕疵王泽昶以此拒绝缴纳物业费理由不当，故对王泽昶该项辩称该院不予支持。同时，佳兆业鞍山分公司作为服务者应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进为业主创造良好舒适的生活环境。关于王泽昶辩称佳兆业鞍山分公司起诉王泽昶物业费程序违法，未经书面催告一节。该院认为，佳兆业鞍山分公司提供了其在小区范围内张贴物业费催缴单的证据，证明其已尽催告义务，故对王泽昶该辩称该院不予采信。关于王泽昶辩称入住后佳兆业鞍山分公司从未向被告主张物业服务费、本案已过诉讼时效一节，该院认为，佳兆业鞍山分公司提供的物业服务行为是一种连续性的行为，佳兆业鞍山分公司作为债权人对于业主拖欠物业费的行为大都采取在园区内张贴提示的习惯性做法，且佳兆业鞍山分公司曾向王泽昶主张过权利，故对王泽昶该项辩称该院不予支持。关于王泽昶辩称佳兆业鞍山分公司起诉王泽昶“滞纳金”没有法律依据一节。该院认为，佳兆业鞍山分公司所称滞纳金系违约金，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，佳兆业鞍山分公司该项主张系对自身合法权益的维护，故对王泽昶辩称该院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费物业服务企业请求业主支付物业费的人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、王泽昶于判决发生法律效力后十日内给付佳兆业鞍山分公司自2013年10月1日起至2018年12月31日止的物业费15077.66元及滞纳金(自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；二、驳回佳兆业鞍山分公司其他诉讼请求。案件受理费202元(佳兆业鞍山分公司预交)，减半收取101元，由王泽昶承担。王泽昶未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于王泽昶主张其与佳兆业鞍山分公司双方之间的物业合同根据辽宁省《物业管理条例》规定应为无效，双方之间没有合同关系一节，首先，辽宁省《物业管理条例》不属于行政法规范畴，王泽昶与佳兆业鞍山分公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该协议合法有效并无不当，前期物业管理服务协议期满后，佳兆业鞍山分公司继续为案涉小区提供物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，王泽昶接受了佳兆业鞍山分公司提供的物业服务，有义务支付相应的物业服务费，故对王泽昶的该项上诉理由，本院不予采信。关于王泽昶主张“佳兆业鞍山分公司起诉我方2017年5月25日之前物业费已经超了法定诉讼时效期间”一节，物业服务合同系连续性合同,佳兆业鞍山分公司的物业服务一直处于持续履行状态，王泽昶自2013年10月1日起一直拖欠物业费，且一审期间，佳兆业鞍山分公司亦提供证据证明其已尽催告义务，故对王泽昶的该项上诉理由，本院不予采信。关于王泽昶主张“佳兆业鞍山分公司物业服务严重违约。佳兆业鞍山分公司未按照协议中关于物业共用部位、共用设施日常运行维护、绿化养护、清洁卫生、公共秩序维护等条款的承诺进行服务。小区内环境脏乱差，草木、绿地损毁严重，公用部位、共用设施损坏无人修理，门岗保安脱岗，对外来人员及车辆审查不严等等违约情形。佳兆业鞍山分公司的服务已经不是存在瑕疵的问题，而是属于严重违约，重大的瑕疵情形”一节，业主拒付物业费需有正当理由，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。本案一审期间，王泽昶虽提供了照片预证明物业公司提供的服务未达到合同约定的服务标准，但是物业服务是一个动态长期的过程，具有时间持续性和无法计量性等特点，即使在服务的某些环节、个别区域服务不到位，但不能证明物业公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，若王泽昶认为佳兆业鞍山分公司提供的物业服务违反法律规定或合同约定，可请求佳兆业鞍山分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并可另行通过成立业主委员会、推选业主代表等方式为小区全体业主主张权利，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，故对王泽昶的该项上诉理由，本院不予采信。同时，佳兆业鞍山分公司作为专业的物业管理公司，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。关于王泽昶主张“佳兆业鞍山分公司起诉物业费前没有对我方进行书面催交，不符合法律规定，佳兆业鞍山分公司一审期间提供的所有关于催缴的证据无法证实我方曾经收到过佳兆业鞍山分公司的催缴通知”一节，本案一审期间，佳兆业鞍山分公司已提供相关证据证明其向王泽昶履行了物业费催交义务，故对王泽昶的此项上诉理由，本院不予采信。关于王泽昶主张“佳兆业鞍山分公司收取滞纳金没有法律依据”一节，协议中约定的滞纳金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务，而本案中王泽昶怠于缴纳物业费系因为佳兆业鞍山分公司在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠物业费，同时为督促佳兆业鞍山分公司提高物业服务水平，及时改进物业服务中的不足，本院对一审法院认定滞纳金部分予以纠正，王泽昶该项上诉理由具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，王泽昶的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初2259号民事判决；二、王泽昶于本判决发生法律效力后十日内给付佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2013年10月1日起至2018年12月31日止的物业费15077.66元。三、驳回佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费202元，减半收取101元，二审案件受理费177元，均由王泽昶承担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  张 滨审判员  许爱军二〇二〇年十月十九日法官助理薛慧敏书记员何洋