山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终3255号上诉人（原审原告）：滨州市祥泰置业有限公司，住所地滨州市渤海十一路918号祥泰麒麟阁。法定代表人：王康霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：袁燕燕，女，该公司职工。委托诉讼代理人：崔高瞻，山东一衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王加勉，男，1992年3月29日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。上诉人滨州市祥泰置业有限公司（以下简称祥泰公司）与被上诉人王加勉商品房销售合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初2100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。祥泰公司上诉请求：1.依法撤销滨城区人民法院（2020）鲁1602民初2100号判决书，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、预查封效力不完全等同于正式查封。基于合同之债权不能对抗物权效力。涉案房屋仅在买卖合同签署后办理了预告登记，吴桥县人民法院对涉案房屋进行的预查封针对的是被上诉人在未来可能取得的涉案房屋所有权，限制的是被上诉人对涉案房屋未来的处分权，而被上诉人最终能否取得涉案房屋所有权取决于其与上诉人履行房屋买卖合同的情况。双方合同明确约定，如被上诉人未按期向按揭贷款银行偿还贷款本息导致上诉人根据贷款银行的要求承担保证责任，则被上诉人应三日内向原告支付全部代偿款项，三日内未支付的，上诉人有权单方解除合同并要求被上诉人返还房屋、承担相应违约责任。现上诉人依据该约定依法行使合同解除权，自通知到达对方时生效，双方合同应于2020年3月4日解除。上诉人诉请确认双方合同解除完全符合法律规定。本案中，被上诉人另案所负金钱债务与其和上诉人的房屋买卖合同系不同法律关系，涉案房屋被预查封并不影响房屋买卖合同当事人依法行使合同解除权。确立被上诉人对涉案房屋具有合理期待的基础是其与上诉人之间签订的房屋买卖合同。被上诉人依据该合同可合理预期涉案房屋在办理不动产转移登记手续后归其所有；反之，上诉人亦可依据该合同，合理预期在符合合同约定的情况下恢复对涉案房屋的物权效力。最重要的是，上诉人对此之期待的基础在于双方签订的房屋买卖合同，其形成于房屋办理预告登记之前、办理预告抵押之前，更在吴桥县人民法院对房屋的预查封之前。且合同解除前后涉案房屋始终登记在上诉人名下，预告登记不等同于不动产物权登记，被上诉人自始未取得涉案房屋物权，也已丧失对涉案房屋基于房屋买卖合同所期待的未来处分权，而上诉人享有的物权能够对抗被上诉人所负金钱债务权益。二、涉案房屋预告登记已失效，预查封不具备可执行性。根据《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记……预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。上诉人所开发建设的祥泰麒麟阁小区早于2013年即已办理完毕涉案的37号楼权属登记证书，被上诉人房屋可以进行不动产登记已满三个月而未进行登记，预告登记已失效。且根据该规定可以看出，为保障将来实现物权才设立的预告登记制度，系因约束开发商规范销售商品房，防止一房二卖而设立，且对于双方都进行了时间上的约束，预告证不等同于不动产权属证书，办理预告证后预告登记权利人不当然取得物权，仅取得未来物权的请求权，在预告登记失效、合同解除的前提下，被上诉人已丧失对涉案房屋主张所有权的请求权利，其对涉案房屋未来物权已不具备期待可能性，且根据《物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，涉案房屋一直登记在上诉人名下，未发生物权变动的效力。因此，吴桥县人民法院对于该房屋进行的预查封也不具备可执行性。三、法律制度应维护社会经济秩序，尊重双方合意。在商品房买卖合同履行过程中，非一次性缴纳全部购房款时，现行业普遍做法为预售合同签署后，买受人支付首付款并办理银行按揭贷款，出让人交付房屋。在办理银行按揭贷款时，银行在房屋抵押基础上，还要求出让人为买受人进行担保，如买受人未按期偿还贷款，基于高效保护国有银行债权和出让人对房屋处分的便捷性，银行可优先选择由出让人承担保证责任，而后出让人与买受人直接解除合同、收回房屋。因此本案中，对于出让人承担保证责任后双方合同的解除及违约责任都进行了详细约定。若该约定均因买受人其他债务纠纷导致无法如期实现，则出让人在销售商品房过程中无法通过合同约定规避风险，也无其他有效手段保护自身权益，最终受损的是整个社会经济秩序。且在一审庭审中，被上诉人也承认系因自身经济条件不足无法还贷，其对于解除合同、返还房屋并承担违约责任均无异议，上诉人也同意在解除合同后，对于其缴纳的房屋首付款可以在扣除相应损失后返还剩余部分，双方合意不违法法律强制性规定，系有效约定。另，如若此类案件均判由房屋出让人无法解除合同、收回房屋，还将发生房屋买受人与第三人恶意串通不当得利之风险，法律制度应维护社会经济秩序，保障守约方的合法利益。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，根据《民事诉讼法》相关规定，特上诉至贵院，请求依法改判或发回重审。王加勉辩称：一审判决正确，上诉人的上诉请求是事实，我方要求依法裁判。祥泰公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2011年6月16日签署的房屋买卖合同解除；2.判令王加勉将位于滨州市渤海十一路918号祥泰麒麟阁37幢2-2503号及附属47号房屋返还(房屋价值70万元)；3.判令王加勉支付违约金35544.67元(暂计算至2020年2月5日，此后以每日210.32元计算至实际返还房屋之日止)；4.本案诉讼费、保全费、代理费等由王加勉承担。一审法院认定的事实：2011年6月11日，祥泰公司（出卖人）与王加勉（买受人）签订商品房买卖合同（编号201106160102），约定王加勉购买渤海十一路918号祥泰麒麟阁37幢2-2503号及附属47号房产。该商品房买卖合同附件四补充协议约定，总房款420647元，首付款130647元，银行按揭贷款29万元；第二条第五款约定，如买受人未按期向按揭银行偿还任何到期贷款本息，导致出卖人经贷款银行的要求承担保证责任，代买受人向银行偿还已到期的贷款本息及罚息的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知后10日内，将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项返还给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按日万分之五的标准向出卖人支付违约金。第二条第六款约定，如买受人逾期偿还银行贷款本息累计超过三个月或因买受人原因导致贷款银行解除或终止与买受人之间的借款合同，则买受人应在出卖人按银行要求承担担保责任、代偿买受人所欠银行贷款后三日内，向出卖人支付全部的代偿款项。如三日后仍未支付的，出卖人有权单方解除合同。买受人应在合同解除后十日内腾空返还该商品房，如买受人已办理产权手续，应重新过户至卖方，手续费由买方承担，并向出卖人支付合同总价款5%的违约金，并到出卖人处办理相关合同解除手续。出卖人则在扣除上述代偿款项及违约金后，将余款无息退还给买受人。买受人逾期腾房和办理退房手续的，每逾期一天，还应按合同总价款的万分之五向出卖人支付违约金。合同签订后，王加勉依约向祥泰公司支付购房款共计420647元，祥泰公司为王加勉办理了预告登记并交付了房产。因王加勉未依约向按揭贷款银行工商银行滨城支行偿还贷款，该行向滨州市滨城区人民法院提起诉讼，该院于2019年7月23日作出（2018）鲁1602民初5198号民事判决。该判决作出后，祥泰公司于2019年11月6日至2020年1月8日，分十笔共计为王加勉代偿263617.40元。2020年2月28日，祥泰公司向王加勉送达通知函，通知王加勉在收到通知函三日内偿还代偿款263617.40元，如三日内未偿还，将于次日解除买卖合同，并有权要求王加勉承担违约责任，届时不再另行通知。另，涉案房产上存在吴桥县人民法院查封，查封文号（2013）吴民初字第315号，查封期限2013年3月22日至2015年3月21日；查封文号（2014）吴法执字第169号，查封期限分别为2015年3月20日至2017年3月19日、2017年5月19日至2020年5月18日；查封文号（2014）冀0928执169号，查封期限2020年5月15日至2023年5月14日。涉案房产上存在滨州市滨城区人民法院查封，系本案祥泰公司申请保全，查封文号（2020）鲁1602财保148号，查封期限2020年4月28日至2023年4月27日。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定，诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的。涉案房产因被告涉其他纠纷被案外法院查封，在此期间任何人不得处分涉案房产。祥泰公司的诉讼请求均系对涉案房产进行处分，或基于对涉案房产进行处分而主张，违反法律规定，不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十一条第三项规定，判决：驳回原告滨州市祥泰置业有限公司诉讼请求。案件受理费688元，减半收取344元，财产保全费3520元，共计3864元，由被告滨州市祥泰置业有限公司负担。二审期间，双方当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，祥泰公司与王加勉签订的商品房买卖合同合法有效，在合同履行过程中，因王加勉未依约向银行履行还款义务，致祥泰公司承担代偿责任，根据双方合同约定的“买受人应在出卖人按银行要求承担担保责任、代偿买受人所欠银行贷款后三日内，向出卖人支付全部的代偿款项。如三日后仍未支付的，出卖人有权单方解除合同”，祥泰公司有权单方解除合同；2020年2月28日，祥泰公司向王加勉送达通知函，其中向王加勉表达了解除涉案合同的意思表示，王加勉并未表示异议，同时在诉讼期间，王加勉亦同意解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条规定，涉案商品房买卖合同已然于2020年3月3日解除。故祥泰公司请求确认合同解除的诉讼请求应予支持。但因涉案房屋于2013年起因其他纠纷被查封，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定，任何人不得对涉案房屋进行处分，故祥泰公司要求王加勉返还房屋不能得到支持，同时因返还房屋的诉请不能支持，祥泰公司请求判令王加勉支付因逾期返还房屋违约金的诉讼请求亦暂不能处理。故一审判决驳回祥泰公司的其他诉讼请求并无不当。上诉人祥泰公司的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初2100号民事判决；二、滨州市祥泰置业有限公司与王加勉于2011年6月11日签订商品房买卖合同于2020年3月3日解除；三、驳回滨州市祥泰置业有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费688元，减半收取344元，财产保全费3520元，共计3864元；二审案件受理费689元，均由滨州市祥泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  张魁海审判员  张 珊二〇二〇年十月十三日法官助理徐丽萍书记员王楠