浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1081民初10523号 原告：潘明贵，男，1969年12月10日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：郑春天，浙江鼎鑫律师事务所律师。 被告：温岭市大溪镇沈岙村村民委员会，住所地温岭市大溪镇沈岙村。 法定代表人：潘耿云。 委托诉讼代理人：金瑞斌、陈佳人，浙江明权律师事务所律师。 原告潘明贵与被告温岭市大溪镇沈岙村村民委员会（以下简称沈岙村）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月20日受理后，依法于2019年5月16日作出（2018）浙1081民初5462号民事判决，原告潘明贵不服，向台州市中级人民法院提出上诉，台州市中级人民法院于2019年9月16日作出（2019）浙10民终1516号民事裁定，撤销本院判决，发回重审，本院受理后，重新组成合议庭，分别于2019年11月28日、2020年5月18日公开开庭进行了审理，原告潘明贵委托诉讼代理人郑春天、被告沈岙村委托诉讼代理人金瑞斌、陈佳人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告潘明贵向本院提出：判令被告向原告支付的经济损失人民币3169000元和利息损失（利息计算标准2019年8月20日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2004年12月20日，原告通过公开招标方式取得被告温岭市大溪镇沈岙村村民委员会位于温岭市××镇××村××小区（山里坦）的土地承租权，并签订了协议书一份，协议约定：承包租赁的土地面积为3.5亩，价格为每年每亩13253.59元，年租金为46387元，承包期限为20年，承包款的起算时间按照被告办好上交国土资源局的指标费之日起开始计算，但原告必须等被告办好指标费后方可施工。因被告承诺在短时间内能办理工业用地使用权手续，为保证双方的权利义务，双方又于2006年1月1日签订了承包山地的补充协议一份，将原协议书中的第四条变更为：承租期限为20年，自2006年1月1日起至2025年12月30日止，被告暂不办理国土资源局的用地指标，将按政策补办罚款手续，在承租期内，涉及到土管部门按政策罚款、处理或补办手续的费用，全部由被告负责，若被告未及时跟土地管部门协商，造成原告厂房破坏，由被告负责。合同签订后，原告按约支付租金，并在涉案的土地上建造厂房，现被告因建设小微工业园区需要，单方提出解除土地承租合同，并责令原告于2017年10月底前腾空。为此，原告认为，被告单方解除合同的行为存有过错，应向原告赔偿房产损失。经评估，原告在涉案土地上的厂房价值为3169000元。 被告沈岙村答辩称：一、《协议书》及《承包山地补充协议书》系双方自愿签订，是真实意思表示，合法有效。原告方从协议签订至今一直使用该土地。二、原告方要求解除协议及赔偿损失，被告方没有过错不应赔偿损失，理由如下：1、在协议解除前，原告的厂房未拆除，原告一直使用至今，原告并未遭受损失，不存在赔偿。2、被告方在协议履行过程中没有过错。相反，由于原告方擅自违建，2005年被处罚后仍未及时拆除才导致原告无法办理土地指标等相关手续，而非原告方陈述的被告方挪用一期土地指标至二期导致的。因此，造成原告方厂房拆除系原告自身的过错。三、原告方要求赔偿损失的金额缺乏事实和法律依据。原告方承包被告地块面积2333.345平方米，但从被答辩人提供的价格评估报告可以看出其实际使用的土地实际占地面积为3000多平方米，远远超过了其所承包的土地面积，并且其建筑密度、容积率也超过建设规划局的批准要求。被答辩人以现有全部厂房为估价对象，且未按图纸和决算资料进行评估，只是按常规进行评估，该评估报告的价格是不确定的。评估报告里测算概况中的成新率也与实际情况存在重大偏差。原告方厂房主体结构竣工于2005年，按协议约定，承包年限为20年，期满后地面建筑物全部归答辩人所有，现被答辩人已使用14年，成新率应为(20年-14年)/20年=30%。对原告诉请中关于原告于2004年12月20日中标被告工业集聚区内3.5亩土地的租赁权并签订土地租赁协议、约定租赁价格、付款方式、租赁期限及租赁款的起算时间等事实无异议，本案所涉的土地系经主管机关批准，属于被告泵业工业集聚点二期规划用地，故原、被告签订的土地租赁协议合法有效。因协议约定原告必须等被告办好国土资源局规划用地指标后方可施工，若原告急于动工，一切后果与被告无关。可原告在被告办理规划许可手续期间，擅自建造厂房，于2005年7月被温岭市国土资源局作出行政处罚，责令原告退还非法占用土地3022.24平方米，没收原告在非法占用的土地上新建的3米高砖墙，填土建筑及其他设施，其中建筑面积为3022.24平方米，并处罚款90667元。可事后，原告继续违建至厂房建成，导致被告无法办理工业集聚点二期建设用地规划许可证，以致双方于2006年1月1日签订了补充协议，变更原协议中第四条、第五条、第六条、第七条，其中第四条约定，被告暂不办理土地规划许可手续，将按政策补办罚款手续，在承包期内涉及的土管部门按政策罚款，补办或罚款的手续由被告负责，并就交款期限、水电费等事项重新达成了协议，但被告认为变更的第四条内容，被告仅负有协商沟通的义务，违章建筑厂房的缓拆是暂时的，无法确保在承租内不予拆除，故该补充协议只是将原协议书中的内容作了修改，并不违反相关法律法规，应为有效。现违建厂房至今尚未拆除，原告也无损失，即使拆除，也是原告违建的结果，与被告无关。原告一直使用至今，并且按约支付租金款至2019年，其返还租金的请求缺乏事实依据和法律依据，故要求驳回原告的诉讼请求。 原告潘明贵为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.原告身份证复印件及被告组织机构名称表各一份，用以证明原、被告主体资格。 2.协议书一份，用以证明2004年12月20日，原告以公开招标的方式取得涉案土地的租赁权，并约定租赁的面积、价格、期限及租金支付方式等事实。 3.承包山地补充协议书一份，用以证明双方变更了原协议中的部分条款，重新约定承包期内所有的政策性罚款均由被告负责，被告若未及时与土管部门协商，造成原告厂房拆除，应由被告承担等事实。 4.录音录像，用以证明涉案土地因村委会建设工业集聚点需要及镇政府要求拆除原告违章建筑的事实。 5.房地产评估报告一份，用以证明原告目前厂房的价值为2750558元。 6.温建规（2004）112号文件关于大溪镇沈岙工业集聚点详细规划审查的意见、大政【2004】200号关于同意大溪镇沈岙工业集聚点详细规划的批复、【2005】温岭市建设项目选址意见书，用以证明双方在投标之后，签订补充协议之前，被告已办理了部分合法用地的审批手续。 7.照片三张，用以证明原告厂房的现状。 8.发票若干张，用以证明原告已交纳土地租赁费的事实。 9.案外人潘明富的说明书，用以证明当初他们两兄弟对同一个标段标下来的，现在潘明富将全部的权利义务转让给潘明贵，以及潘明贵与被告温岭市大溪镇沈岙村村民委员会于2004年12月20日签订的协议书。 10.申请对涉案土地价格进行评估的两个报告，台州江海土地规划勘测有限公司，编号为20200408001房屋建筑面积测绘成果书，和台州市城乡房地产土地资产评估有限公司作出的台城乡估（2020）字第FV0012号房地产评估报告书，结果为316万元，以及支付的评估费15200元。 被告温岭市大溪镇沈岙村村民委员会为支持其主张，向本院提交了以下证据材料： 1.温建规审【2005】764号关于要求申请调整选址报告的处理单、温发改证【2005】1号关于同意大溪镇沈岙村经济合作××房××号××设施费的报告、（2006）温土证字第43号建设用地批准书各一份，用以证明市建设规划局于2005年9月11日同意原选址意见书中用地规模分二期建设，其中一期为11784平方米，二期为12765平方米，其他事项不变，及2005年10月8日市发展与改革局同意在该泵业工业集聚二期的规划地块内新建标准厂房，项目用地面积11784平方米，标准厂房建筑面积为12504平方米等及同意被告缓交经济建设设施配套费的事实，2006年3月6日温岭市国土资源局已批准被告泵业集聚点二期11784平方米的土地为建设用地，并同时证实被告泵业集聚点的规划已在办理中，由于原告的违建导致二期后续无法办理用地规划许可的事实。 2.温土资罚【2005】第969号行政处罚决定书一份，用以证明原告未经审批非法占用土地并违建厂房于2005年7月13日被市国土资源局作出行政处罚的事实。 本院认定案件事实如下： 2004年12月20日，原告通过中标取得被告温岭市大溪镇沈岙村村民委员会位于温岭市××镇××村××小区（山里坦）的土地租赁权，中标面积为3.5亩，每年每亩13253.59元，年租金为46387元，并签订了协议书一份，协议约定：承包期限为20年，按照被告办好上交国土资源局的指标费之日起开始计算承租款，但原告必须持被告办好指标费后方可施工，其后所需办的手续由原告按政策办理，若原告急于动工，一切后果与被告无关，并约定了中标土地的位置、付款期限、办理费用事项等。事后，原告未经被告办好用地规划许可，就于2005年3月开始建造厂房。2005年7月13日温岭市国土地资源局作出温土资罚【2005】第969号处罚决定：一、退还非法占用土地3022.24平方米；二、没收在该宗土地上新建的三米高砖墙及填土建筑和其他设施；三、并处罚款90667元。后因原告方未履行该处罚，2005年12月15日温岭市国土地资源局向本院提出申请强制执行，本院经审查后于2006年3月1日作出（2006）温行审字第18号行政裁定书，对行政处罚决定书准予强制执行。处罚后，原告继续违建至厂房建好。原、被告于2006年1月1日又签订了承包山地的补充协议一份，对原协议书中的第四条、第五条、第六条、第七条进行修改，原协议中的第四条改为承租期限为20年，起算时间为水电线拉好的第一个月即2006年1月1日至2025年12月30日止，被告暂不办理国土资源局的用地指标手续，将按政策补办罚款手续，在承租期内，涉及到土管部门按政策罚款、处理或补办手续的费用，全部由被告负责，若被告未及时跟土管部门协商，造成原告建筑物破坏的，由被告负责。承包期满后，地上建筑物全部无偿归被告所有。以后每年的承租款的交款期限为1月1日前等……。原告按约支付租金至2019年度。后当地政府因建设小微工业园区需要，要求原告方将上述厂房拆除。为此，原告于2017年9月29日自行委托评估机构对涉案厂房的现价进行评估，价值为2750558元。后被告方于2018年12月30日委托台州市天锦房地产评估咨询事务所评估，该所评估上述房产在合同约定承包期限内除去已使用年限后剩余年限的市场价格为1229170元。在诉讼过程中，经本院委托台州市城乡房地产土地资产评估有限公司评估，确定涉案厂房价值为人民币3169000元，该厂房现已拆除。 另查明，2004年12月26日，温岭市建设规划局原则上同意大溪镇上报的沈岙工业集聚点详细规划的平面布置，对规划中涉及的平面形式、规划指标（规划总用地面积3.4072公顷）、建筑层数（建筑限高15米）、景观等要求须先经建筑方案审查再委托施工图设计，明确用地性质为工业用地，建设项目为厂房办公楼，并规定了容积率、建筑密度等控制性指标。2005年4月7日，温岭市建设规划局同意被告报送的建设用地选址报告，同意在泵业集聚点二期作为被告的建设规划用地，并告知有关注意事项：一、该用地为被告新建厂房、办公及其附属配套设施的工业用地，需统一规划、统一设计，配套建设；二、该项目方案设计必须符合国家有关规范和我局的实际规划设计条件；三、须严格按审定的总平面组织实施，单体建筑方案须经我局审查同意后，方可委托施工图设计；四、凭项目批准文件依法办理有关规划许可手续后，方可动工；五、本选址意见书一年内办理建设用地许可证有效。被告方因在办理相关手续发现原选址意见书上的东北一块用地，不在土地利用总体规划内，南面有一块六亩土地为纯耕地，需购买耕地指标，目前针对温岭的实际情况耕地指标在近阶段无法得到解决，而被告方工业集聚点急于上马，同年8月15日被告方向温岭市建设规划局申请被告选址意见书中的用地规模分两期建设。9月1日，温岭市建设规划局同意被告选址意见书中的用地规模分两期建设，其中一期为11784平方米，二期为12765平方米，其他事项不变。2005年10月8日，温岭市发展和改革局同意大溪镇沈岙村经济合作社新建标准厂房的批复，同意被告在泵业工业集聚点二期的规划地内新建标准厂房，项目用地面积为11784平方米，标准厂房建筑面积为12504平方米，项目投资为2030万元。2006年3月6日，温岭市国土资源局已批准被告泵业集聚点二期中的11784平方米的土地为建设用地。本案涉诉的厂房有四幢建筑物，其用地为泵业集聚点二期建设用地。 本院认为，原被告双方签订的《协议书》及《承包山地补充协议书》系双方自愿签订，真实意思表示，合法有效。造成双方合同不能继续履行的原因，并不在于原被告双方的过错，系当地政府因建设小微工业园区需要，要求原告方将上述厂房拆除。因双方的合同目的不能实现，原告方要求解除合同的请求，本院予以支持。鉴于原被告双方在承包山地补充协议书中明确约定，原告方承租土地，被告暂不办理国土资源局的用地指标手续，将按政策补办罚款手续，在承租期内，涉及到土管部门按政策罚款、处理或补办手续的费用，全部由被告负责，若被告未及时跟土管部门协商，造成原告建筑物破坏的，由被告负责。因此本案中，原告方建设的厂房被当地政府拆除，而无法得到相应的补偿，被告方应按约定承担责任，当然，原告方在一开始未办理好相应规划手续即于2005年3月份违约抢建，亦应承担相应的责任。关于原告方的损失，台州市城乡房地产土地资产评估有限公司评估，确定涉案厂房价值为人民币3169000元，该价格为重置价格乘以成新率，涉案房屋重置价格4402011元，成新率为72%[（50-14）/50*100%]。鉴于原告方依照合同尚有6年使用期限，承包期满后，地上建筑物全部无偿归被告所有，故原告方损失为528241.32元（4402011*12%）。上述损失应由被告方承担70%，计369769元。其余部分由原告方自负。为此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条第一百一十三条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、被告温岭市大溪镇沈岙村村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告潘明贵人民币369769元； 二、驳回原告潘明贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28804元，评估费15200元，合计44004元，由原告潘明贵负担24004元，被告温岭市大溪镇沈岙村村民委员会负担20000元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  俞圣岳 人民陪审员  张高真 人民陪审员  范世佳 二〇二〇年十月二十二日 代书 记员  王书杨