辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13067号上诉人（原审被告）：朱晓明，男，1964年9月7日出生，汉族，住址：沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：曲柏杰、郑雅丹，系辽宁申扬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：衣俊歧，男，1969年5月15日出生，汉族，住址：辽宁省建昌县。委托诉讼代理人：曲柏杰、郑雅丹，系辽宁申扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:中国人民解放军93307部队，住所地沈阳市于洪区洪湖北街118号。法定代表人：赵文彬，系部队长。委托诉讼代理人：周晓易，男，汉族，1996年3月10日，系部队参谋。委托诉讼代理人：王婧祎，系北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。上诉人朱晓明、衣俊歧因与被上诉人中国人民解放军93307部队房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初4903号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人朱晓明上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院的判决在认定事实、适用法律、审判程序上均存在错误。一、一审法院对本案的合同法律关系定性错误。（一）本案应当是买卖合同关系，不是租赁合同关系。是买卖合同还是租赁合同应当看合同的内容，同时要看合同名称。本案《门市房出售协议书》就是一个无可争议的买卖合同，合同具备买卖合同的全部要件，恰恰不符合租赁合同的特征。1、当初双方交易的本意就是买卖而不是租赁。2、按照每平方米单价计价。3、使用期限是50年。4、涉案房屋业主有处分权。（二）一审法院论述上逻辑错误，一审法院以案涉房屋的所有权无法转移给个人，只能将住房的使用权交给个人使用，故该合同的真实意图为93307部队将案涉房屋的使用权租赁给朱小明使用一定年限，并由朱晓明交纳一定的租赁费用，符合房屋租赁合同的构成要件，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。这就导出一个逻辑，无法转移房屋所有权，只能转移使用权的合同就必然是租赁合同，这显然是个谬误的论断。在法理上具有一定期限的使用权，不等于是租赁合同，它可以是有限的所有权，如本案实质上是涉案房屋基本具备所有权的四项权能，占有、使用、收益、处分，只是存在处分权的受限制，是附期限而已，应当理解为是受一定限制的处分权。从实践看，我国存在着大量的没有产权证书，但却不属于租赁性质的房屋，如被上诉人的家属区内的已经出售并使用多年的经济适用房就没有房产证，但却不是租赁房，如果以产权证为标志来确定所有权，那么被上诉人也同样没有所有权，因为目前部队辖区内的房屋都没有产权证。另外，地方的大量公租房虽然也交租金，但那根本不是法律意义上的租赁关系。在房改时花象征性的几万元钱就能得到一套价值至少几十万房屋的产权，所以不能机械地理解，没有产权就是租赁合同。（三）一审法院擅权审判。本案原告只是要求解除合同，法院可以解除，也可以不解除，没有必要给合同定性，何况还定性错误。本案在当事人双方没有对合同的性质要求确认的情况下，一审法院主动对买卖合同定性为租赁合同是属于法院滥用审判权。（四）本案应属于房屋征收而不能是解除合同，强行解除是违约行为。本案的《门市房出租协议书》合法有效，应当受到法律保护。合同双方已经履行完毕，按性质是不存在合同解除的问题。该协议第九条第二款约定，乙方购房后，因国家和军队建设需要，征购和回收乙方购买的住房时，其住房安置及经济补偿长按照国家和军队有关规定执行，这里明确约定了是住房安置及经济补偿，只有征收才有安置及经济补偿的概念。所以如今被上诉人要收回已经出售的房屋，应当属于行政征收的性质，应当按照国家或者军队关于房屋征收补偿的规定执行，并且对于房屋征收的程序应当是先协商补偿，然后再征收。上诉人在庭审中也同意了依法征收补偿，而本案的原告不但不提征收，更没有补偿的意思。本案不属于协商解除，不属于约定了解除条件，也不属于法定解除，本案属于强行解除，是被上诉人的单方违约，被上诉人应当承担违约赔偿责任。二、一审法院不解决合同解除后的赔偿问题是错误的。三、一审法院剥夺上诉人的诉权，在一审审理中，上诉人明确提出反诉，即要求被上诉人赔偿上诉人因征收或解除合同而造成的损失。审判员声称“可以通过做被上诉人一方的工作，赔偿问题能得以解决”而没有接受。代理人是尊重法官，也是相信人民军队为维护群众的利益才没有执意提出反诉状，而在本案的判决书中却有“二被告庭审中提出了赔偿损失的抗辩，但未提出反诉请求”的字样，完全是颠倒黑白。综上请求二审法院撤销一审判决，发回重审。上诉人衣俊歧上诉人请求：撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。诉讼费由被上诉人承担。事实与理由，一审法院的判决在认定事实、适用法律、审理程序上均存在错误。一、本案应当属于房屋征收而不能是解除合同强行解除是违法行；二、一审法院不解决赔偿或补偿问题是错误的。被上诉人中国人民解放军93307部队辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。一审认定法律关系正确，一方当事人从另一方处有偿取得一定期限内特定房屋的使用权符合租赁合同的构成要件，本案中转让仅为房屋使用权非所有权，一审没有剥夺上诉人主张补偿或赔偿的权利，上诉人可另案处理相关诉讼。中国人民解放军93307部队向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《门市房出售协议书》；2、被告腾退涉案房屋；3、被告承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，2006年7月25日，原告与被告朱晓明签订《门市房出售协议书》，约定原告将位于沈阳市于洪区洪湖北街118号（营区坐落号：空沈辽第2216A）005栋西侧数第5户面积为85.19平方米门市房以242,791.5元的价格出售给被告朱晓明。合同第五条5“住房产权”约定“乙方（被告）拥有使用权，使用年限50年，无产权。在机场机营股办理住房居住证明”。被告朱晓明将涉案房屋转租给被告衣俊歧，双方签订的最后一份《门市房出租合同》的租赁期限为2009年11月至2022年11月。案涉门市房现在由被告衣俊歧经营使用。合同第九条第二款约定：“乙方购房后，因国家和军队政策需要征用和收回乙方购买的住房时，其住房安置及经济补偿按照国家和军队有关规定执行”。一审法院认为，本案的法律关系应当为房屋租赁合同纠纷。虽双方签订的合同名为买卖，但房屋买卖关系需要转移房屋所有权，而案涉房屋的所有权无法转移给个人，只能将住房的使用权交于个人使用，故该合同的真实意图为93307部队将案涉房屋的使用权租赁给被告使用一定年限，并由被告缴纳一定的租赁费用，符合房屋租赁合同的构成要件，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。关于原告要求解除《门市房出售协议书》之诉讼请求，双方签订的协议约定买方拥有使用权，无产权；同时约定因国家和军队建设需要征购和收回住房可以收回住房，并给予经济补偿。现原告主张因上级文件要求，需要收回案涉房屋，故原告要求解除《门市房出售协议书》之诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告应当将房屋腾退给原告。对于因合同解除给二被告造成的损失，依据《门市房出售协议书》之约定，“乙方购房后，因国家和军队政策需要征用和收回乙方购买的住房时，其住房安置及经济补偿按照国家和军队有关规定执行”。二被告庭审中提出了赔偿损失的抗辩，但未提出反诉请求，二被告关于合同解除给其造成的损失，可以另行诉讼解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七之规定，判决如下：一、解除原告与被告朱晓明签订的《门市房出售协议书》；二、被告衣俊歧于本判决发生法律效力之日起三个月内，将案涉房屋（位于沈阳市于洪区洪湖北街118号，营区坐落号：空沈辽第2216A，005栋西侧数第5户，面积为85.19平方米）腾退交付给原告中国人民解放军93307部队；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取2,471元，由原告中国人民解放军93307部队承担。本院二审期间，当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。上诉人朱晓明与被上诉人虽然签订《门市房出售协议书》，但上诉人并未取得案涉房屋权属证书，协议中也明确约定朱晓明拥有房屋的使用权，使用期限为50年，因此一审法院认定本案属于房屋租赁合同纠纷并无不当。现上诉人亦同意不再继续履行合同，一审法院判决解除合同，腾退房屋并无不当。关于上诉人提到的赔偿等问题，双方可以另案诉讼。综上，上诉人朱晓明、衣俊歧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费各2471元，由上诉人朱晓明、衣俊歧分别负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  单立二〇二〇年十月二十六日法官助理勾雪峰书记员张磊本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。