文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2043号上诉人（原审原告、反诉被告）：镇江市开明汽车修理有限公司，住所地镇江市润州区林隐路38号，统一社会信用代码91321111716867697W。法定代表人：张冬梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴长青，江苏律威律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：镇江交通产业集团有限公司，住所地镇江市润州区官塘桥路200号，统一社会信用代码91321100141392052J。法定代表人：余国根，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗宝平，该公司职员。委托诉讼代理人：潘丹，江苏恒强律师事务所律师。上诉人镇江市开明汽车修理有限公司（以下简称开明公司）因与被上诉人镇江交通产业集团有限公司（以下简称交通集团）租赁合同纠纷一案，不服镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初5232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。开明公司上诉请求：撤销镇江市润州区人民法院（2019）苏1111民初5232号民事判决并依法改判在一审的基础上增加50万元、驳回交通集团的反诉请求。事实和理由：一、对751号公证书中的物品进行的评估存在错误，应当纠正；二、交通集团违约强制搬迁，应当承担赔偿责任。在物品不复存在或失去使用价值的情况下，要么对所有物品进行评估赔偿，要么一起返还，不应当选择对751号公证书中的物品进行评估，而对750号和752号公证书中的物品判决返还。事实上，后者已经没有使用价值，应当一并评估后照价赔偿；三、交通集团应当赔偿开明公司的停产停业损失；四、公证书中没有登记但确实存在的物品的价值也应当赔偿。交通集团辩称：双方形成不定期租赁合同，交通集团有权随时解除合同。交通集团依法书面通知开明公司搬迁，但开明公司拒不搬迁，交通集团在万般无奈的情况下进行清租。开明公司应当承担相应责任。交通集团有权收回场地并要求开明公司恢复原状，且无需承担任何赔偿责任。一审法院判决返还相关物品是正确的。开明公司未能提供任何财产依据的前提下主张高额的经营损失、装修损失，明显不当。停产停业损失属于房屋征收时的补偿内容，与本案无关，开明公司无权主张。一审法院认定的金额已经能够覆盖甚至超过了开明公司的损失。开明公司向一审法院起诉请求判令：1.解除开明公司与交通集团之间签订的房屋及场地临时使用协议；2.交通集团赔偿开明公司各项损失1511720元。交通集团向一审法院提起反诉请求判令：1.开明公司向交通集团支付2017年1月1日至2017年5月24日的场地占用费21000元；2.开明公司赔偿因迟延交付租金而给交通集团造成的利息损失119700元（截至2018年9月30日）。一审法院认定事实：2006年5月13日，开明公司与交通集团签订房屋及场地临时使用协议，协议约定：交通集团将其收储的位于原镇江市地块面积约9亩的场地及房屋交由开明公司承租使用；上述房屋及场地前三年使用费为40000元，以后每三年增加10%，使用期限自2006年12月31日至镇江市城市建设发展需要拆迁时止，使用费按年结算，当年的使用费开明公司应在前一年年底前一次性缴付给交通集团，如开明公司不支付当年的使用费，交通集团可自行终止本协议，收回房屋及场地并将开明公司清除出场，开明公司不得向交通集团要求任何补偿；在使用期间，开明公司不得建造永久性建筑，因生产经营需要，确需建造临时性建筑或设施时，必须事先取得相关部门许可及交通集团同意，费用由开明公司自理，使用期间如中止协议，开明公司应无偿无条件自行拆除并恢复原状或无偿交付交通集团；房屋及场地的日常维护、维修由开明公司负责；使用期内因镇江市城市建设发展需要拆迁收回上述房屋及场地时，交通集团可提前半年通知开明公司，协议应无条件解除，开明公司已支付的使用费按实结算，场地由开明公司建造的临时性建筑或设施应无条件委托交通集团按国家有关政策处理。上述协议生效后，开明公司依约承租了双方合同项下的场地及房屋。截至2017年2月27日开明公司共计支付交通集团租金约400000元，其余的租金以开明公司帮助交通集团及其下属的公司维修车辆而形成的维修费冲抵。截至2016年12月31日止的租金开明公司已结清。2017年2月22日，交通集团向开明公司发出关于收回原镇江市地块的函，函件上载明，因市政府环境整治要求中止双方的协议，对原协议项下的土地及房屋无条件收回处理。开明公司应在2017年3月22日前将上述房屋及土地交还给交通集团并催收欠交的租金。开明公司于2017年2月25日签收了上述函件并对中止合同的内容提出异议，认为没有看到市政建设需要的文件，中止合同的条件没有成就，搬迁需要一定的时间。同年3月25日，交通集团向开明公司发出通知要求开明公司最迟在2017年4月6日前搬迁。同年5月5日，交通集团向开明公司发出限期搬离通知书，催告开明公司最迟于2017年5月10日前搬离，同时载明开明公司使用的房屋已属于危旧房屋，需要及时清理处置。同年5月19日镇江鹤林烟雨建设有限公司向开明公司发出限期搬离通知书，并在报纸上登出公告，要求开明公司于2017年5月24日前搬离。2017年5月25日晨，交通集团组织人员强行将开明公司厂内的部分物品搬离现场异地堆放，并将开明公司的厂门封闭。在原（2018）苏1111民初17号案件审理中，一审法院委托镇江市润州区公证处进行证据保全，对交通集团搬离厂房另外堆放的物品及遗留在原厂内的物品进行了清点，并形成证据保全的公证书三份，公证书号为（2018）镇润证民内字第750号、751号、752号，交通集团支付公证费30000元。搬离厂房的物品分两处堆放，其中一处位于镇江市鹤林寺内正对牌坊右侧，物品为露天堆放；一处位于镇江市，除四柱举升机及双柱举升机外其余物品堆放在集装箱内，其余的物品在厂房内原地摆放。原一审审理过程中对上述公证书中第751号公正书的物品委托镇江仁和永信资产评估有限公司进行了财产价值评估，其中车辆零配件的评估原值为142600元，评估净值为41000元。旧车、旧卡车驾驶室、旧发动机控制电脑评估净价为35800元，车辆维修工具原值为30100元，评估净值为27100元。为此交通集团支付评估费4000元。开明公司的诉讼请求：1、解除开明公司与交通集团签订的房屋及场地临时使用协议。审理中开明公司与交通集团均确认，在交通集团于2017年2月22日发出解除合同的通知后，双方的租赁合同关系即解除。2、开明公司要求交通集团赔偿各项损失1511720元。赔偿的理由为交通集团解除合同的条件不成就，交通集团就强行将开明公司的大门封闭，产生的损失由交通集团承担。损失的构成为：1、751号公证书的评估价格为208500元，但是该评估报告中有遗漏的部分，遗漏的部分加上去后最终是209300元。2、750号和752号公证书没有评估，应当依法进行评估，该两份公证书的资产价值是50万元。3、开明公司方的停业损失409920元，按照镇江市拆迁的规定第36条第一款的规定，是18个工人的月工资是48800元乘以12个月乘以70%，计409920元。4、三份公证书中遗漏的部分（没有进行公证的项目），门口的广告牌28米长是48000元，自建的钢结构厂房269500元（每平方是1100元乘以245平方米），自建的厕所一座加另翻建的厕所共计40000元，地沟一条和洗车台是20000元，修理小轿车地沟是15000元。以上合计1511720元。交通集团的意见：开明公司未按期交纳租金，已构成根本违约，另案涉地块周围已纳入城市整治和危房改造范围，故租赁协议解除的条件已成就，交通集团多次通知开明公司搬迁，开明公司不予搬迁，交通集团所采取的是正常清租行为。对于开明公司主张的损失意见：1、751号的公证书内容真实合法有效，可以作为裁判的依据，不认可开明公司增加的部分。2、750号和752号公证书所涉及的范围为开明公司遗留在现场，并由交通集团存放于林隐路鹤林寺东北角集装厢内的物品及开明公司办公场所的物品，该部分的损失应当由开明公司自行承担，故无需进行评估，损失也不应由开明公司赔偿。3、开明公司所要求的停业损失，其所依据的法律法规已被废止，交通集团不应赔偿。4、开明公司主张的三份公证书中遗漏的部分，均为使用协议中装饰装修部分，根据相关法律法规和双方协议约定，也不应由交通集团来赔偿。交通集团的反诉请求，1、支付2017年1月1日至2017年5月24日的场地占用费21000元。根据协议约定使用费是前三年为40000元，以后每三年增加10%，到2017年时年租金标准为58564元/年（实际应该为53240元/年），从2017年1月1日至2017年5月24日计算场地占用费是21000元。开明公司认为交通集团发出解除协议通知后，开明公司已无法经营，租赁合同已解除，故不应计算租金或占用费。2、赔偿因迟延交付租金而给交通集团造成的利息损失119700元（截至2018年9月30日）。交通集团计算了历年来开明公司迟延交付租金而计算的利息。开明公司则提出交通集团欠开明公司汽车修理费，双方互负债务，在2017年2月27日，开明公司最后一次交纳租金时，双方经结算已结清全部租金，双方互不追究迟延付款的责任，故对于交通集团主张的该部分利息，开明公司不应承担。一审法院认为：关于本诉部分，交通集团是否享有解除合同的权利。开明公司与交通集团双方于2006年5月13日签订的房屋及场地临时使用协议是双方真实意识表示，不违反法律强制性规定合法有效，开明公司与交通集团双方形成了租赁合同法律关系。双方签订的协议上约定使用期限为自2006年12月31日至镇江市城市建设发展需要拆迁时止，上述对合同期限的约定不明，根据我国合同法的规定，租赁合同对租赁期限约定不明的双方可以协议补充，不能达成补充协议的，可以按照合同有关条款或交易习惯确定。本案中双方就使用期限未达成过补充协议，从合同条款上看，由于自2011年1月21日起，国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》废止，城市内的房屋及土地已无拆迁之说，故按照合同的相关条款亦无法确定具体的期间。双方之间应为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，故交通集团享有解除合同的权利。本案中，交通集团以开明公司承租的房屋及场地纳入2017年度市政府的环境整治计划为由要求解除双方的租赁协议，开明公司虽对交通集团提出的解除合同理由及提供的相应证据提出异议，但开明公司的上述异议不影响交通集团合同解除权的行使。根据我国合同法的规定，交通集团于2017年2月22日向开明公司发出的函中明确表示要解除双方的协议，在该函于2017年2月25日到达开明公司处时，双方的协议即告解除。现在本案的审理中，开明公司与交通集团均已确认租赁合同已于上述时间解除，开明公司再要求解除双方的租赁合同的请求，已无必要，故一审法院不予支持。开明公司与交通集团双方在签订租赁协议后双方均按协议约定履行义务，享有权利。双方协议中约定了交通集团行使解除权的期限，在交通集团行使解除权时，应按照约定的期限提前半年通知开明公司。本案中，交通集团解除协议的通知于2017年2月25日到达开明公司，按照协议约定，开明公司可在之后的六个月内搬迁，而交通集团几次通知搬迁的期间均在开明公司主动搬迁期内。交通集团在2017年5月25日自行强制搬迁，侵犯了开明公司的合法权益，依法应承担相应的民事责任。交通集团强制搬迁的物品依法应予返还，不能返还或造成毁损应当承担相应的赔偿责任。交通集团对搬迁的物品理应妥善保管，对于依据751号公证书所出具的评估报告中的物品价值合计208500元，应由交通集团赔偿给开明公司。750、752号公证书所记载的物品由交通集团返还给开明公司。至于开明公司主张的其他损失，由于本案是租赁合同纠纷，根据相关法律规定及双方租赁协议的约定，交通集团不应承担。但考虑到交通集团提前三个月强制搬迁，给开明公司的经营等确实造成了一定的损失，综合本案的具体情况，一审法院酌情确定由交通集团再行赔偿开明公司200000元。至于本案中交通集团支付的证据保全费的问题，因开明公司的物品异地放置系交通集团强制搬迁所致，搬迁时交通集团应该要进行清点而未清点造成的费用，故该项费用应由交通集团自行承担。反诉部分，开明公司承租交通集团房屋及场地后依法应当交纳租金，截至2016年12月31日的租金已全部交纳的事实，双方均已认可，一审法院予以确认。自2017年1月1日起至2017年5月25日止，开明公司仍在使用协议项下的房屋及场地，上述事实，一审法院亦予确认。其中在2017年2月25日前双方协议未解除，开明公司应按实支付租金。自2017年2月25日后交通集团以通知方式解除双方的租赁合同后至开明公司被强制搬离时止，应支付上述实际使用期间的使用费，使用费的标准按租金标准计算，故交通集团反诉开明公司要求支付21000元的请求，于法有据，一审法院予以支持。至于交通集团反诉要求开明公司赔偿迟延支付租金而造成的利息损失的问题，双方协议约定租金为按年结算。当年的使用费在前一年年底前一次性缴付，而在实际履行中存在交通集团及其下属公司在开明公司处维修车辆用维修费冲抵租金的情况，故双方对租金的支付方式事实上进行了变更。双方协议中未约定延期支付租金的违约金亦未提供2017年2月22日前主张租金的证据，故交通集团的该项反诉请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、交通集团于本判决生效后十日内赔偿开明公司各项损失408500元；二、交通集团于本判决生效后十日内返还开明公司相应物品[物品清单详见镇江市润州区公证处(2018）镇润证民内字第750号、752号公证书上载明的物品]；三、开明公司于本判决生效后十日内赔偿交通集团房租和房屋使用费合计21000元；四、驳回开明公司的其他诉讼请求；五、驳回交通集团的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，开明公司与交通集团签订的《房屋及场地临时使用协议》合法有效，双方应当按照该协议的约定全面履行各自的义务。一审法院按照上述协议的约定认定双方成立不定期租赁关系，并无不当，交通集团可以随时要求开明公司搬离。但另一方面，按照协议的约定，交通集团需提前半年通知开明公司。合同履行过程中，交通集团并未提前半年通知开明公司，并自行“清租”，对于开明公司因该“清租”行为遭受的损失，交通集团应予赔偿。开明公司的相关财产由三份公证书予以记载，考虑到物品不同的存放条件和残值现状，以及不同种类物品后续再利用的可能性，对不同物品进行区分，分别作出折价赔偿和物品返还的不同处理方法，具有合理性。同时，一审法院考虑到交通集团的“清租”行为对开明公司的经营造成的影响，酌情认定由交通集团另行赔偿20万元，并无不当。关于评估报告中对同为“汽油滤清”的物品所定价值不一的问题，从公证书记载的清点财产清单可以看出部分物品无标识，本院无法认定该部分物品系“同一”，故无法依此认定评估报告错误。综上，开明公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9010元，由镇江市开明汽车修理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二〇年十月九日书记员 王 琦