杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初9529号 原告：杭州秋禾文化创意有限公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区登云路518号恒策西城时代中心3幢1720室。 法定代表人：许秋杭。 被告：程胜能，女，汉族，1974年3月2日出生，住杭州市江干区。 原告杭州秋禾文化创意有限公司（以下简称“秋禾文化公司”）为与被告程胜能房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月23日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年4月13日、2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告秋禾文化公司法定代表人许秋杭、被告程胜能两次均到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告秋禾文化公司诉称：许秋杭于2018年8月15日代表公司秋禾文化公司在巨正商业地产（房屋中介）的见证下向程胜能租赁杭州市拱墅区登云路518号恒策西城时代中心3幢1521室。租赁期为三年，自2018年8月20日起至2021年8月19日，每月租金3050元。后因为所在区拱墅区国税局要求原告开租房发票，因此原告要求房东履行开票义务。房东程胜能拒绝并要求本人在2019年5月底前搬出房屋，但未谈及租房房款及赔偿事宜，故原告选择不予理睬。2019年5月22日，在原被告和中介的三人群中，程胜能发消息威胁月底之前不搬走会直接关掉水电。原告被迫无奈只好另寻别的办公地址。后原告找到新的办公地址并于6月底之前搬离。原告于6月中旬告知房东，要求结算房款及相应事宜，房东一直回避结款问题。后在2019年7月2日，房东在没有结清房款返还租金，也没有出具任何证明解除合同的情况下私自换了房屋的门锁，致使本人屋内剩余财产无法取回。故原告提起诉讼，请求判令：1、被告返还原告两个月房屋租金6100元；2、被告返还租房押金3050元；3、被告赔偿原告一个月租金损失3050元；4、被告归还原告留在屋内未拿回的物品：即开型热水器一台；全新拖把一套；公司包装物料若干；卫生间洁具用品若干。原告在庭审过程将诉讼请求变更为：1、确认原被告于2018年8月15日签订的《写字楼租赁合同》于2019年7月3日解除；2、被告返还租金3444元（2019年7月17日至2019年8月20日）；3、被告返还物业费219.8元（2019年7月17日至2019年8月31日）、能耗费32元（2019年7月17日至2019年8月31日）；4、被告返还租房押金3050元；5、被告按照合约赔偿一个月租金损失3050元；6、本案诉讼费用由被告承担。针对被告的答辩意见，原告补充以下意见：关于第二项诉请中租金退还金额认可被告答辩意见的3247元；第三项诉请中物业费、能耗费退还金额认可被告答辩意见的39.38元。 被告程胜能辩称：1、剩余房租问题。原告是2019年7月17日搬走，房租应当从2019年7月18日计算至2019年8月19日，共33日天，剩余房租应该是3247元。2、物业费、能耗费和水费问题。一年的物业费为1744.51元，应退原告的33天物业费为157.72元。原告总缴纳了15.33个月的能耗费319.97元，实际使用了11个月，应退还4.33个月的能耗费90.37元。原告在租赁期内欠缴的水电费为64.71元。被告在2018年9月30日退还原告费用144元，剩余应退还的费用为：157.72元＋90.37元－64.71元－144元＝39.38元。3、违约金问题。2019年6月19日，原告提出搬走，原告的行为构成违约。按照租赁合同的约定，违约方应当支付守约方1个月的房租，即3050元。被告认为，原告违约应当支付给被告一个月的房租作为违约金，也就是说，被告可以不退还原告一个月的押金3050元。4、地板维修费用问题。地板在原告入住之前，是新装的完好的，并未遭到破坏。原告入住之后于2018年9月28日，原告提出房屋地板有破坏，这属于原告非正常使用的破坏，不在被告承担的免费维修义务范围之内。因此，原告应当承担2650元的地板维修费用。5、地板和水槽台面二次破坏的赔偿问题。原告搬走之后，被告至今也未将此房屋出租。当被告去出租的房屋查看时，发现新铺的地板和水槽台面被破坏。原告短暂的居住期内，地板和水槽台面有被破坏的情况，明显属于人为破坏而非自然损坏。因此，原告应对地板和水槽台面的破坏承担赔偿责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2018年8月15日，程胜能（甲方、出租方）与秋禾文化公司（乙方、承租方）签订《写字楼租赁合同》，约定：“甲、乙双方就下列房屋租赁达成如下协议：一、甲方将其所有的位于恒策西城时代中心3幢1521室房屋委托给乙方出租。房屋用途为办公用房，租赁场所内开展经许可之业务时使用商号所需的一切合法权利。二、租赁期限。租赁期限为3年，自2018年8月20日起至2021年8月19日止。甲方应于2018年8月20日前将该房屋腾空归还于乙方使用。三、该房屋前两年每月的租金按3050元每月，第三年开始每月租金按3100元每月（此价格为不含税租金，不包含物业管理费、水电费等相关费用）。乙方采取按每6个月为一期支付的方式向甲方交付租金。第一期租金18300元，支付时间为2018年8月20日前，以后每期房租提前一个月支付。乙方以转账方式支付给甲方。四、乙方应于2018年8月15日前向甲方支付押金，共计3050元。待租赁期限满，甲方验房无异议后，乙方将该房屋钥匙交于甲方。乙方把在房屋内注册的公司在合同到期5日内迁走并提供迁移凭证，同时甲方将此押金全部归还乙方。甲方未能按期归还押金给乙方，每逾期一日甲方应按押金金额的5%向乙方支付滞纳金，如甲方逾期归还押金超过7日，视为甲方严重违约，甲方应按本条约向乙方支付滞纳金，且乙方有权按合同违约条款追究甲方违约责任。未经甲方同意，乙方不得以押金抵付租金等任何费用。五、租赁期内的水、电、电话费、物业管理费、能耗费等各项费用均由乙方承担，乙方需按单如期缴纳，因乙方延期付款产生的滞纳金由乙方自行承担。物业管理费从2018年8月20日至租赁期满由乙方承担，乙方需按单如期缴纳，乙方延期付款产生的滞纳金由乙方自行承担。租赁期内日常的房屋维修由乙方承担。重大房屋的质量问题由甲方负责修缮，因房屋质量问题影响乙方使用的，修缮期内不计租金。因乙方引致与房屋质量有关及其相关设备的损毁和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。……七、租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律。八、乙方在租赁期满后，如需续租，应提前30天书面通知对方，经双方协商条件下，乙方有优先租赁权。租赁期满后，乙方应在2021年8月19日将承租的房屋及设施在正常状态下交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视放弃。本合同一经双方签章后立即生效，未经双方书面同意，不得任意中止，如一方擅自中止合同则视其为违约。九、本合同任何一方违反约定导致合同无法继续履行的，或存在其他严重违约情形的，如违约方未征得守约方谅解，违约方应向守约方支付违约金一个月租金，若违约金不足以弥补守约方的损失，则违约方还须就不足部分向守约方支付赔偿金。”程胜能在合同甲方（出租方）落款处签名捺印，秋禾文化公司的法定代表人许秋杭在合同乙方（承租方）落款处签名捺印。 合同签订后，秋禾文化公司向程胜能交付押金3050元，程胜能交付涉案房屋。租赁期间，秋禾文化公司按约交付租金至2019年8月19日。双方通过微信、电话沟通房租及解约等事宜。2019年4月28日，程胜能提出：“我们关于西城时代1521的租房合同于2019年4月28日中止，请于2018年5月27日之前搬走。如有其他事项请提前通知。”许秋杭答：“可以到中介那边签署份中止的协议，口说没有用的。”程胜能回复：“这种事情没有遇到过，这是第一次，现在已经通知到你了。至于什么中止合同都不重要。”许秋杭答：“那就这样吧，我不承认，你敢来我就报警。”4月29日，程胜能再次向许秋杭提出解除合同事宜。许秋杭答复：“不好意思，你把账算清楚再来和我说搬房子的事情。”5月22日，程胜能联系许秋杭：“现在已经是22日，27日之前搬走。到时水电都会关掉。”许秋杭回复：“我还是那句话，钱先算好。”2019年6月30日，秋禾文化公司将其大部分物品从涉案房屋中腾退。7月2日，许秋杭联系程胜能。程胜能答：“钥匙没有交给我，注册公司也没有签走，你搬走了至少通知我一声吧。既然你要扯我就陪你扯到底。……钥匙在你手上，就算你租用的，希望你知道。”程胜能于当日即2019年7月2日更换了涉案房屋的门锁。但双方未就违约金部分达成一致意见。2019年7月3日，秋禾公司法定代表人许秋杭到涉案房屋发现门锁更换之后电话联系程胜能。双方沟通未果，故而成诉。 另查明，程胜能于2018年9月30日退还秋禾文化公司水电费144元。庭审中，双方确认程胜能须退还秋禾文化公司的房屋租金3247元，物业费和能耗费39.38元。 上述事实有经本院质证、认证并采信的《写字楼租赁合同》、微信聊天记录、电话通话记录和双方当事人陈述等证据佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉《写字楼租赁合同》系秋禾文化公司与程胜能的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，双方当事人应按照该合同约定履行各自的义务。合同履行过程中，原被告虽未就合同的解除时间、违约责任达成一致意见。但被告提出过解除合同，原告亦腾退了房屋，被告随即于2019年7月2日更换了涉案房屋的门锁。原告租赁涉案房屋主要用途为办公使用。被告更换门锁后，原告已无法继续使用涉案房屋，合同目的不能达到。故原告请求《写字楼租赁合同》于2019年7月3日解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，双方确认程胜能须退还秋禾文化公司的房屋租金3247元，物业费和能耗费39.38元，本院对原告的该部分诉请予以支持。原告要求被告退还押金3050元，并赔偿违约金3050元。被告辩称是原告自行搬走，原告违约，故不退还押金，另外还须赔偿租赁期间房屋地板、水槽维修费用。本院经审理认为，《写字楼租赁合同》约定重大房屋的质量问题由出租方即被告负责修缮。涉案房屋交付后次月即2018年9月底，原告向被告提出房屋地板开裂需要维修，费用应由被告承担。被告进行了维修。现被告主张维修费用由原告承担，但未能举证证明该损毁因原告引致，依据不足，本院不予采纳。合同履行过程中，双方均有解除合同的意思表示。本院根据合同约定、实际履行情况，确认被告退还原告押金3050元。对于原告诉请的违约金部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州秋禾文化创意有限公司与程胜能于2018年8月15日签订的《写字楼租赁合同》于2019年7月3日解除； 二、被告程胜能于本判决生效之日起十日内退还杭州秋禾文化创意有限公司房屋租金3247元； 三、被告程胜能于本判决生效之日起十日内退还杭州秋禾文化创意有限公司物业费和能耗费39.38元； 四、被告程胜能于本判决生效之日起十日内退还杭州秋禾文化创意有限公司押金3050元； 五、驳回原告杭州秋禾文化创意有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告程胜能负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 苏园园 二〇二〇年十月九日 法官助理 张 弛 书 记 员 胡 赟