黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2253号上诉人（原审原告）：李宝民，男，1953年6月28日出生，汉族，住黑龙江省拜泉县。委托诉讼代理人：杨亮，拜泉县拜泉镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：海伦市百盛达房地产开发有限公司拜泉分公司，住所地黑龙江省拜泉县拜泉镇红卫街一委3组。负责人：于福波，该分公司经理。委托诉讼代理人：于长江，该分公司职员。被上诉人（原审被告）：海伦市百盛达房地产开发有限公司，住所地黑龙江省海伦市海鹤小区7号楼东门16门。法定代表人：祝天才，该公司经理。被上诉人（原审被告）：蔡建锋，男，1984年1月28日出生，汉族，农民，住黑龙江省拜泉县。上诉人李宝民因与被上诉人海伦市百盛达房地产开发有限公司拜泉分公司（以下简称百盛达拜泉分公司）、海伦市百盛达房地产开发有限公司（以下简称百盛达公司）、蔡建锋执行异议纠纷一案，不服黑龙江省拜泉县人民法院（2020）黑0231民初690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李宝民上诉请求：1.撤销黑龙江省拜泉县人民法院（2020）黑0231民初690号民事判决，并依法改判许可李宝民对拜泉县拜泉镇金泉嘉苑小区2号楼3单元501室的执行；2.一、二审案件受理费由蔡建锋负担。事实和理由：一、一审法院违背事实判案。1.蔡建锋出示的购楼款收据是个白条，是没有税务章的非正式收据。蔡建锋应当向法庭出示百盛达公司的记账凭证、现金账及银行流水账等证明百盛达公司在2014年4月25日真的收了该楼房的房款。《商品房买卖合同》所盖公章及蔡建锋签字是真实的，但下面标的日期是后形成的；2.（2013）拜民初字196-2号民事裁定书清楚写到：“经我院实地查看2号楼3单元501室、4单元401室，目前仍处于开发建成后交付初期的毛坯房状态”，说明查封时拜泉县人民法院的工作人员已到现场查看了该房屋，该房不但无人居住，而且是处于“三黑”的毛坯房状态。百盛达公司接到该裁定后没有对该裁定提出复议，说明该公司对查封是认可的，法院在查封时该房屋没有出售的事实是客观存在的；3.拜泉县人民法院违背黑龙江省高级人民法院生效的判决书所确认的事实判案。（2019）黑民再238号民事判决书在本院再审认为，再审过程中已向百盛达公司释明其需在法庭规定期限内提交拜泉镇金泉嘉苑小区1号楼2号楼房屋出售情况的相关证据，证明其主张成立。但百盛达公司未在法庭规定的期限内举示相关证据。可见，案涉房屋在法院查封前均没有出售，因此一审法院认定蔡建锋买楼在先，李宝民查封在后是错误的。二、一审法院违背法理判案。根据执行工作中“先物权、后债权”的执行原则，蔡建锋享有的债权不能排除李宝民享有的物权，即李宝民对2号楼3单元501室房屋回迁的执行权。三、一审判决没有实体法律依据。一审判决没有实体方面的法律依据，严重违背《民事诉讼法》第七条的规定。综上，案外人蔡建锋要求停止申请执行人李宝民对案涉房屋执行的证据不真实，理由不充分，不能排除李宝民强制执行该房屋的民事权益。因此，根据《民事诉讼法解释》第三百一十三条（一）款（一）项规定，应判决准许李宝民对拜泉镇金泉嘉苑2号楼3单元501室的执行。希望二审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第七条的规定，支持李宝民的上诉请求。百盛达拜泉分公司辩称，一审法院判决明朗、正确，请求维持原判。百盛达公司未到庭，不影响本案二审审理。蔡建锋辩称，请求维持原判。李宝民向一审法院起诉请求：1.许可对拜泉县金泉嘉苑小区2号楼3单元501室的执行；2.案件受理费由百盛达拜泉分公司、百盛达公司、蔡建锋负担。一审法院认定事实：2012年，百盛达拜泉分公司按齐拆迁字（2010）第12号房屋拆迁许可证，在拜泉县育英小学地段实施房屋拆迁。李宝民的房屋在被拆迁的地段内。2012年4月12日，李宝民与百盛达拜泉分公司签订了《拆迁安置协议书》，该协议主要内容为：李宝民所有101.3平方米房屋和面积50.00平方米仓房交付给百盛达拜泉分公司拆迁，由百盛达公司给李宝民安置3个80平方米和1个70平方米的毛坯住宅（三、四层），并且原位址回迁，不靠近主楼的边墙。2012年，百盛达公司建设金泉嘉苑小区。该小区建成后，李宝民与百盛达公司就回迁房屋位置事项引发争议。李宝民于2013年9月27日对百盛达公司、百盛达拜泉分公司提起诉讼，要求百盛达公司、百盛达拜泉分公司按照拆迁协议约定安置楼房。在该案诉讼过程中，李宝民申请财产保全，一审法院于2014年5月30日作出（2013）拜民初字第196-2号民事裁定书，查封百盛达公司开发的位于拜泉县××小区××楼××单元××室。2015年3月18日一审法院作出（2013）拜民初字第196号民事判决书，判决：一、被告海伦市百盛达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告李宝民金泉嘉苑小区1号、2号楼内，楼层为三至四层，不把山墙的三栋80平方米和一栋70平方米毛坯房住宅；二、对原告李宝民的其它诉讼请求不予支持；三、被告海伦百盛达房地产开发有限公司拜泉分公司、齐齐哈尔市齐鹤房屋拆迁承办有限公司不承担补偿义务。宣判后，李宝民不服向本院提起上诉，2015年5月7日本院作出（2015）齐民二终字第216号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审判决生效后，2015年6月15日经李宝民申请，本案即进入执行阶段，在执行期间对查封涉案楼房进行了续查封。李宝民要求被执行人百盛达公司交付法院查封涉案楼房，被执行人百盛达公司提出该房屋在法院查封之前即已出售给他人，并已实际交付，无法履行该义务，并同意法院执行未出售房屋，但因李宝民不同意接收其他房屋，该案一直未予执行。在案件执行期间，百盛达公司对（2015）齐民二终字第216号民事判决不服，向检察机关申诉，黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监（2018）23000000392号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省高级人民法院作出（2019）黑民抗91号民事裁定，提审本案。黑龙江省高级人民法院于2019年9月5日作出（2019）黑民再238号民事判决书，维持本院（2015）齐民二终字第216号民事判决。2018年，蔡建锋因金泉嘉苑小区可以办理产权登记，到房地产登记部门为其所居住的2号楼3单元501室办理产权登记，得知该房屋已经被法院查封，无法办理产权登记手续。蔡建峰认为其本人在2014年4月25日购买该楼房并已入住至今，法院查封时间是2014年5月30日，蔡建锋认为自己对该楼房拥有所有权，蔡建锋作为执行案件案外人于2020年4月14日向一审法院提出执行异议申请，一审法院经审查于2020年4月26日作出（2020）黑0231执异7号执行裁定书，认为案外人蔡建锋享有足以排除执行的合法权益，异议理由成立。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款之规定，裁定中止（2015）拜民执字第273号执行案件对被执行人海伦百盛达公司拜泉分公司位于拜泉县金泉嘉苑2号楼3单元501室的执行。一审法院认为，本案是因执行案件的案外人蔡建锋提起执行异议申请，引起的执行异议之诉。本案关键问题就是蔡建锋作为执行案件的案外人，是否对执行标的即本案诉争的楼房享有足以排除强制执行的民事权益。蔡建锋与百盛达公司签订房屋买卖合同时间在先，蔡建锋交纳购房款并实际装修入住至今，蔡建锋作为消费者享有物权期待权。李宝民申请查封诉争的楼房时间在蔡建锋与百盛达公司签订的买卖合同之后。蔡建锋享有的物权期待权足以排除对执行标的的强制执行。一审法院依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第（二）项规定，判决：驳回原告李宝民的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告李宝民负担。二审中，李宝民、百盛达拜泉分公司、百盛达公司、蔡建峰均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，黑龙江省拜泉县人民法院（2020）黑0231执异7号执行案件中，该院依职权调取了拜泉县不动产登记中心出具的《查询结果说明》一份，证实蔡建锋名下无不动产产权记录。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。根据上述规定，人民法院应当对蔡建锋主张的涉案房屋买卖合同合法性和真实性进行审查。本案中，蔡建锋与百盛达公司签订的房屋买卖《协议书》是在2014年4月25日，在人民法院作出查封裁定之前；并于同日向百盛达拜泉分公司交付了房款，百盛达拜泉分公司为蔡建锋出具了购楼款收据。李宝民主张该《商品房买卖合同》中标注的日期“2014年4月25日”不是真实的签订合同时间，但未能提供证据证实其主张。李宝民主张购楼款收据是没有税务章的非正式收据，认为该收据不具有真实性，但百盛达拜泉分公司称在2016年后才开始出具正式发票，现在用收据都可以换正式发票。李宝民主张该收据不具有真实性，但未能提供证据予以证实。现蔡建锋已实际占有使用案涉房屋用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。因此，蔡建锋提出的异议符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对案涉房屋的物权期待权应予保护。一审判决驳回李宝民要求许可对案涉房屋执行的诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，李宝民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由李宝民负担。本判决为终审判决。审判长  梁铁滨审判员  李颖莉审判员  刘 雪二〇二〇年十月九日书记员  王鹤霏