舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0902民初2098号 原告：舟山市息耒海景酒店有限公司，住所地舟山市定海区卫海路75-79号。 法定代表人：周如妙，执行董事。 委托诉讼代理人：徐盛军，浙江震舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴莹，浙江震舟律师事务所律师。 被告：留静洁，女，1976年10月27日出生，汉族，个体经营者，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：马狄，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师。 原告舟山市息耒海景酒店有限公司（以下简称息耒海景酒店）与被告留静洁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告息耒海景酒店的委托诉讼代理人吴莹、被告留静洁及其委托诉讼代理人马狄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 息耒海景酒店向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年3月16日签订的《舟山市息耒海景酒店客房1507-1519承包合同》及2019年5月12日签订的《补充协议》；2.判令被告支付原告2020年3月20日至6月24日承包款57444元，及2020年4月至6月水电费5890元，并自2020年3月20日起按银行业同业拆借中心公布的利率支付利息至实际清偿日止；3.判令被告支付原告违约金100000元；4.判令被告支付原告2020年6月25日起至实际腾退之日止按每天611元标准计算的房屋占用费。事实和理由：2016年3月16日，原、被告签订《舟山市息耒海景酒店客房1507-1519承包合同》一份。该合同约定：原告将位于酒店第十五层的11间房间，即1507-1512、1515-1519之经营权发包给被告；承包经营期为五年六个月零十天，即2016年3月20日至2021年9月30日止；承包费2016年3月20日至2018年3月19日为360000元，2018年3月20日至2020年3月19日为370000元，2020年3月20日至2021年9月30日为390000元；先缴款后经营，房租半年一付，每年3月1日、9月1日支付，承包费内包含了水电费用；合同经双方签字后生效，若一方违约支付另一方违约金100000元；若被告未按合同约定缴纳承包费，应按银行逾期还款规定支付罚息，逾期15天（含15天）以上，原告有权解除合同并可采取停电、停水等措施。2019年5月12日，原、被告签订《补充协议》。该协议约定：原在15楼1507-1519的11间房间换至二楼原餐厅包厢；承包费为每年220000元，付费方式参照原合同；水电费按表实际支付，付费时间为当月1号至3号；《舟山市息耒海景酒店客房1507-1519承包合同》其他条款不变，仍按该合同的相关条款履行，本协议与原合同具有同等法律约束力。2020年3月起，被告未按合同约定的期限支付承包款，原告多次催要未果。原告认为，双方签订的承包合同及补充协议合法有效，被告未按合同约定的期限支付承包款及水电费用，属于违约，根据合同约定，原告有权提前解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。 留静洁辩称，一、因新冠肺炎疫情防控持续性影响，客观情况发生了订立合同时无法预见的重大变化，若继续履行合同对被告明显不公平，故被告同意解除合同。二、被告无需承担违约责任，无需向原告支付100000元违约金。首先，2016年签订合同时，原告曾口头承诺，待17楼棋牌室下半年租期届满后，酒店内将仅有被告一人开设棋牌室。被告出于信任，遂以明显高于市场价的租金，与原告签订了合同。但事后原告违背了承诺，非但17楼继续从事棋牌室生意（2010年3月20日后搬至16楼），且自2019年5月起允许15楼的足浴承包人兼营棋牌室（共三间客房），导致酒店内有三层楼同时经营棋牌业务，严重侵害了被告的利益。其次，2020年新年期间发生新冠肺炎疫情，2020年3月20日复工复产后，社会消费一直低迷，酒店旅游业至今仍处于低谷期。原告违约在先，加之新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，故被告无需承担违约责任。三、即使被告需要承担违约责任，原告主张的违约金亦明显过高。按《补充协议》约定，承包费为每年220000元，而原告主张的违约金却高达100000元，达到年承包费的50%左右，显然过高。故被告依法要求将违约金调整为40000元左右。四、2020年3月20日至2020年6月24日期间的承包费应予适当减免。新冠肺炎疫情发生后，原告曾口头承诺减免部分承包费。但被告于2020年3月20日酒店业复工复产后，再次向原告提出减免请求时，原告却无动于衷，违背了之前的承诺。被告认为，在双方已就减免租金达成一致的情形下，被告要求减免部分租金的主张，法院应予支持。五、被告无需支付2020年6月25日至腾退日期间的房屋占有使用费。原告在2020年6月25日，在未通知被告的情况下，偷偷取走被告存放于二楼工作间内的客房钥匙，锁门并停水停电，导致被告无法进入客房搬离棋牌桌等设施设备。故客房无法腾退的责任在于原告方。且，原告现已将该二楼出租给第三方。六、因被告无需承担违约责任，故被告缴纳的30000元押金应由原告返还。综上，被告认为，案涉合同履行期间，原告不顾基本诚信，存在重大过错，且2020年新冠肺炎疫情构成不可抗力事件，导致合同不能继续履行，或继续履行对被告不公平，被告无需承担合同解除的违约责任或过错责任，原告的不合理部分诉讼请求应依法驳回。 本院经审理认定事实如下：原告息耒海景酒店所述的签约事实及合同内容，被告未支付2020年3月20日起承包费等节，被告留静洁所述的原告于2020年6月25日取走钥匙，锁门，停电停水等节，均可确认。诉讼过程中，双方确认合同于2020年6月24日解除。 另查明：1.《舟山市息耒海景酒店客房1507-1519承包合同》约定被告需支付押金30000元。被告已按约支付。2.2020年6月24日，原告短信通知被告缴付承包费，表示若不缴费，将停电停水。合同解除后，被告在原告的二楼原餐厅包厢，尚留有棋牌桌等物品若干。2020年6月25日，被告短信联系原告，称原告方便时，被告会搬离物品。2020年7月10日，原告短信通知被告两天内搬离物品。2020年7月13日，原告再次短信通知被告于次日搬离物品。2020年8月16日，被告搬离上述物品（尚在原告处的若干遗弃物，被告表示由原告处置）。3.被告欠付水费33吨计178元。 上述事实有原告提供的《舟山市息耒海景酒店客房1507-1519承包合同》《补充协议》、微信聊天记录，及双方当事人陈述予以证实。 关于被告欠付的电费。双方均确认电费已支付至2020年3月31日，并均确认最后的电表读数为照明14889度、立式空调4112度、中央空调19534度，电费标准为每度1元。但对于上期电表读数，双方有争议。原告主张3月31日电表读数为照明11876度、立式空调3602度、中央空调17346度，本期用电5712度，电费5712元。被告主张电费已付至照明12889度、立式空调3645度、中央空调17790度，本期用电4611度，电费4611元。原告针对其主张提供了电费计算表和银行业务凭证，拟证明上期电费的计算方法、金额，以及被告按该金额支付了上期电费，并以此证明本期电费的起算读数真实。被告提供了电表读数照片，称照片系2020年4月1日拍摄，拟证明上期电费的截止读数。经质证，原告未确认被告的证据，被告对原告的证据无异议。本院认为，原告提供的电费计算表虽不能直观反映2020年3月31日的电表读数，但鉴于被告对上期电费支付金额无异议，本院对电费计算表所载电表2020年3月31日读数予以认定，以该读数为上期期末读数，可以计算出本期用电5711度，电费为5711元。 关于原告是否作出过相关承诺。被告主张双方签订合同时，原告曾承诺酒店内棋牌室仅被告一家，新冠肺炎疫情发生后，原告曾承诺减免被告的承包费。对此，被告未提供证据予以证明，故本院不予采信。 本院认为，原、被告之间签订的合同合法有效。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。该合同约定被告向原告承包酒店客房或餐厅包厢的经营权，但未言明经营内容，而被告实际经营的是棋牌室。被告所经营的棋牌室业务，事实上成为原告向客人提供旅店服务的组成部分，从这个意义上说，该合同具有承包经营的性质。但从双方的权利义务看，该合同又近似于房屋租赁。由于合同履行期内遭遇新冠肺炎疫情及疫情防控影响，本案应根据行业性质，在适用法律时考虑疫情或疫情防控措施的影响，对当事人的权利义务予以合理处理。 关于合同解除。按合同约定，2020年3月20日起的半年承包费应于2020年3月1日支付。被告未能按期支付该承包费是事实。但考虑到疫情及疫情防控措施对旅馆业、娱乐业的影响较大，会导致被告经营困难，营业收入减少，故原告以被告未按期支付承包费违约为由主张解除合同，不能成立。另一方面，就案涉合同而言，疫情及疫情防控措施仅是导致合同履行困难，并未直接导致合同不能继续履行，故被告关于疫情构成不可抗力的主张，亦不能成立。虽然双方主张的合同解除理由均不能成立，但鉴于双方对于合同于2020年6月24日解除一节已达成一致，故本院对此予以确认。 关于违约责任。鉴于疫情及疫情防控措施对案涉合同的履行有较大影响，根据涉新冠肺炎疫情案件处理指导意见的规定精神，原告关于被告违约的主张不成立。故原告要求被告承担违约责任，支付100000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于合同解除的善后处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2020年3月20日至2020年6月24日期间，原告已经履行了合同，而被告未支付承包费、水电费，故原告有权要求被告支付承包费、水电费。另一方面，由于疫情及疫情防控措施导致被告经营困难，根据涉新冠肺炎疫情案件处理指导意见的规定精神，基于公平原则，被告要求适当减免承包费的请求，本院予以采纳。承包费酌情给予减免一个月，被告尚需支付39721元。水电费5889元，应由被告支付。被告支付给原告的30000元押金，应由原告退还。经抵扣后，被告需向原告支付承包费、水电费15610元。被告未按时支付承包费、水电费，给原告造成了实际损失，但考虑疫情影响因素，该损失宜合理分担。故原告有权要求被告支付利息，但利息起算日宜适当推迟至2020年8月20日。即，原告的相关诉请，本院予以部分支持，被告应自2020年8月20日起对欠付款项15610元按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付利息。 被告已在2020年8月16日腾退房屋，2020年6月25日至2020年8月16日的房屋占有使用费需由被告承担。年承包费为220000元，折合每天611元，房屋占有使用费应据此计算，为32383元。被告关于无需支付房屋占有使用费的抗辩理由，缺乏依据，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条规定，判决如下： 一、确认原告舟山市息耒海景酒店有限公司与被告留静洁签订的《舟山市息耒海景酒店客房1507-1519承包合同》及《补充协议》于2020年6月24日解除； 二、被告留静洁在本判决生效后三日内向原告舟山市息耒海景酒店有限公司支付承包费、水电费15610元，并支付自2020年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的利息； 三、被告留静洁在本判决生效后三日内向原告舟山市息耒海景酒店有限公司支付房屋占有使用费32383元； 四、驳回原告舟山市息耒海景酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3567元，减半收取1784元，由原告舟山市息耒海景酒店有限公司负担1284元，被告留静洁负担500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  张卓峰 二〇二〇年十月十四日 书记员  陈 洁