黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2378号上诉人（一审原告）：李想，女，1992年10月14日出生，汉族，农民，住黑龙江省哈尔滨市方正县。委托诉讼代理人：吕世龙，方正县诚信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：石国峰，男，1980年7月1日出生，汉族，个体，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：贾金萍（系石国峰妻子），女，1980年5月21日出生，汉族，个体，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：许言奇，黑龙江大地律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：北京龙兴华辉投资有限公司，住所地北京市海淀区复兴路47号天行健商务大厦1605号。法定代表人：王力，该公司经理。被上诉人（一审被告）：大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区创业新街12号科技创业园C座304房间。法定代表人：张晓华，该公司总经理。上诉人李想因与被上诉人石国峰、北京龙兴华辉投资有限公司（以下简称龙兴公司）、大庆市鸿图鑫城房地产开发有限公司（以下简称鸿图公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服黑龙江省方正县人民法院（2019）黑0124民初712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李想及其委托诉讼代理人吕世龙，被上诉人石国峰的委托诉讼代理人贾金萍、许言奇到庭参加诉讼。龙兴公司、鸿图公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李想上诉请求：撤销方正县人民法院作出的（2019）黑0124民初712号民事判决；撤销方正县人民法院（2018）黑0124民初2136号民事判决，依法确认李想与鸿图公司签订的房屋买卖合同有效，案涉房屋所有权归属李想。第一、一审判决对本案卖房屋认定性质错误。本案房屋开发建设单位系鸿图公司，在鸿图公司履行与龙兴公司之间转让协议时，其将房屋处分给龙兴公司，但并未实际交付。鸿图公司在未交付房屋时，将房屋又出售给李想。这一事实有方正县人民法院1291号判决所附交付房屋明细可以确认。本案很明显是一房多卖，一审法院却认定不属于一房多卖，违背事实。第二、589号调解书所指《补充协议书》的条款，属于对物权的确认，明显违背法律规定。调解书是双方当事人协商的结果，并非判决书,仅对鸿图公司履行协议的确认，不属于确认案涉房屋物权，不能确认案涉房屋的归属。虽然补充协议有约定，但该约定并未实际履行，即并未办理产权登记，也未实际交付给石国峰。而且，物权的确认不适用调解。589号调解书并未有任何实体内容，仅对龙兴公司与鸿图公司之间的补充协议继续履行进行确定。事实上，案涉房屋并未交付给龙兴公司，依然由鸿图公司占有管理。2018年5月18日，因履行该补充协议，鸿图公司与龙兴公司发生诉讼，经过1291号民事判决确认，案涉房屋并未交付。即鸿图公司出卖给李想案涉房屋时，该房屋依然属于鸿图公司所有，李想买该房屋是善意的。第三、补充协议是鸿图公司与龙兴公司之间的内部协议，对外不具有公示或物权登记效力。李想在购买该房屋时，房屋并未建成，不知道其三被告之间的协议内容。所以，一审法院认定案涉房屋归石国峰所有错误。第三、一审判决适用法律错误。物权法解释第十八条中，受让人受让该不动产时是指：依法完成不动产物权转移登记时。该法条对受让不动产的时间点进行确认，不是指是否依法完成不动产物权转移登记，作为评价善意标准。本案所涉范围系新建房屋，物权登记机关没有初始登记，根本不存在不动产移转登记。鸿图公司作为开发商，销售房屋具有权利。1291号判决确认，案涉房屋并未交付他人，鸿图公司出卖给李想时，该房屋依然属于鸿图公司合法占有。李想在与鸿图公司签订房屋买卖合同后，支付了合理价款，该房屋已经交付。李想合法占有该房屋，完全符合善意取得的法律要件。根据2016年民商会议等法律规定，不动产一房多卖认定所有权的规定，在没有办理产权登记的情况下，应以合法占有效力优先的规则认定所有权归合法占有人。石国峰辩称，石国峰与龙兴公司签订的购房合同合法有效，龙兴公司对该涉案房屋拥有处分权，龙兴公司将拥有处分权的房屋销售给石国峰的行为合法有效。涉案房屋在龙兴公司与鸿图公司签订项目转让房源表内并且已经经过人民法院依法确认，2017年4月5日龙兴公司与鸿图公司签订的补充协议书中明确鸿图公司保证作为给龙兴公司的所有房屋，不得对外出售转让抵押和顶账等情形存在。在签订本补充协议后，房屋由龙兴公司挑选，鸿图公司不得将该房屋进行任何处分，包括出售抵账、抵押、转让等。由此能够确认龙兴公司和鸿图公司对案涉房屋已经进行了共同确认，该房屋归石国峰所有，李想应当向鸿图公司主张权利。鸿图公司在明知自己对涉案房屋没有处分权的情况下，仍然违法将涉案房屋出售给李想，鸿图公司的行为，侵害了李想的合法权益，应当由鸿图公司对李想承担违约责任。龙兴公司、鸿图公司未做答辩。李想向一审法院起诉请求：1.撤销（2018）黑0124民初2136号民事判决第一项；2.确认王强与鸿图公司的方正镇龙兴小区B区2号楼1单元1202室房屋买卖合同有效。一审法院认定事实：2014年4月3日，龙兴公司与石国峰签订一份《购房合同》，龙翔公司将住宅面积95.93平方米B区2号楼1单元1202室，每平方米单价3720元人民币，房款总计为356，000元房产抵账给石国峰。2015年5月7日，龙兴公司与日泰公司签订一份《转让协议书》，双方约定：龙兴公司将自己开发的位于方正县方正镇龙兴小区二期工程中的二个高层及商服和规划内规划用地转让给日泰公司，转让工程名称为方卫B区，转让项目的2号楼、3号楼工程总建筑面积为2万平方米，层高16层，和规划内的商服规划用地，现2号楼工程已经建设至13层，3号楼工程已经建设至15层，13层顶板剪力墙15层剪力墙顶板是否浇砼。当时龙兴公司已为工程项目投入资金1768万元；龙兴公司在土地征收时转让项目内安置回迁住宅19户、商户3户；龙兴公司已对外销售30户（抵顶转让款伍佰万元买断）。双方约定转让款2000万元，其中包括前期龙兴公司销售的30户房屋价格伍佰万元整，现金贰佰万元，剩余壹仟叁佰万元人民币以房屋抵顶。房屋抵顶价格：商服一层6500元、二层4000元、住宅3100元。日泰公司以2000万元的价格买断以上工程项目，买断价款以以下方式进行支付：1.日泰公司在签订转让协议后将回迁户姓名明细、已出售户（30户姓名明细）的房屋开具到王玉辉名下用以抵顶工程转让价款；2.剩余转让人民币贰拾万元即￥20万元由日泰公司以现金方式于本协议签订之日后十个工作日一次性付给王玉辉；3.抹灰工程完毕后日泰公司交王玉辉￥180万元；4.合同签订后日泰公司负责开出1300万元房屋票据。日泰公司保证受让工程于2016年10月31日建设完毕并交付使用，日泰公司应在2016年10月31日前将回迁户安置的房屋（包括住宅和商服）22户、龙兴公司已对外销售的30户和日泰公司用于抵顶转让剩余款1300万元的全部房屋交付给龙兴公司，由龙兴公司负责回迁安置房屋和对外销售房屋，其中龙兴公司预销售30户房屋的由龙兴公司自行与买房者进行结算，日泰公司监管并配合出具相关手续。《转让协议书》签订后，龙兴公司将开发的项目工程交付给日泰公司，日泰公司进行开发建设。因日泰公司未履行义务，2017年3月6日龙兴公司诉至一审法院，要求与日泰公司、丁洪伟及鸿图公司解除龙兴公司于2015年5月7日与日泰公司签订的《转让协议书》。2017年4月5日龙兴公司与鸿图公司签订一份《补充协议书》，双方约定：龙兴公司应在本协议签定之日起积极协调帮助鸿图公司办理完2号楼、3号楼的土地摘牌及相关手续；原转让协议第五条约定：“鸿图公司保证受让工程于2016年10月31日建设完毕交付使用”，因鸿图公司问题，无法交付使用，故双方重新约定鸿图公司于2017年8月30日将原房屋建设完毕并交付使用，因双方原因，鸿图公司自愿拿出价值300万元的房屋交付给龙兴公司。300万元的住宅房屋，由双方确定房屋位置、面积和价款并签订局面房屋明细表，鸿图公司按照补充协议第二条约定于2017年8月30日前交付价值300万元的住宅及其它房屋一起交付给龙兴公司，原协议1300万房屋及明细表一并提供并按以上约定执行。2016年原协议签订的所有回迁户销售部分不在原协议内的一并按第二条约定执行。龙兴公司向鸿图公司提供价值1600万元的房源表，鸿图公司认定并签字，交工时一并交与龙兴公司，原协议鸿图公司应向龙兴公司支付200万元转让款，由于鸿图公司还有柒拾万元未支付，应在协议签订之日交付20万元，摘牌后支付30万元，房屋交付使用后30日内交付20万元。鸿图公司保证作为给龙兴公司的所有房屋，不得对外出售，抵押转让和顶账等情形存在，在签定本补充协议后，房屋由龙兴公司挑选，鸿图公司不得将该房屋进行任何处分，包括出售、抵押、顶账、转让等，鸿图公司在将楼房防盗门安装完毕后将应属于龙兴公司的全部房屋及钥匙交付给龙兴公司，不得有任何拖延，最迟不得超过2017年8月30日，否则，龙兴公司有权按照原转让协议第七条约定解除原转让协议和本补充协议，收回已转让的工程项目，鸿图公司已付的转让价款和工程投入作为违约金赔偿给龙兴公司，龙兴公司不予返还，龙兴公司也不因此对鸿图公司或第三人承担任何责任。《补充协议书》签订后，2017年4月19日龙兴公司、日泰公司、丁洪伟及鸿图公司在一审法院主持下达成调解协议（2017黑0124民初589号民事调解书），内容为：“龙兴公司与鸿图公司按照2017年4月5日签订的方正县龙兴二期（方卫B区）2号楼、3号楼项目转让的补充协议书继续履行。”龙兴公司向鸿图公司提供了龙兴二期（方卫B区）2号、3号楼项目转让款（房屋抵顶房源表），鸿图公司认可并由该公司原法定代表人丁永光盖章确认。2018年5月18日鸿图公司与龙兴公司因履行工程转让协议和补充协议及2017年4月5日方正县人民法院（2017）黑0124民初589号民事调解书履行发生争议向方正县人民法院起诉龙兴公司、王玉辉，要求龙兴公司、王玉辉立即履行合同义务，按照约定和鸿图公司进行结算，返还鸿图公司多向龙兴公司、王玉辉交付房屋产生的差价款2,573,389元。方正县人民法院经审理作出（2018）黑0124民初1291号民事判决驳回了鸿图公司的诉讼请求。本案涉案房屋鸿图公司并没有按照之前法院调解书确认的《补充协议书》以及按照补充协议鸿图公司与龙兴公司共同确认的《房屋抵顶房源表》中明确写明的“2号楼1单元1202石国峰”将该房屋交付给龙兴公司，而是于2017年8月18日将该房屋卖给李想，致使龙兴公司无法按照与石国峰的约定将该房屋交付给石国峰。2018年10月8日石国峰起诉龙兴公司、鸿图公司，请求：一、判决龙兴公司、鸿图公司共同交付抵账房，位于龙兴小区B区2号楼1单元1202室、3号楼2单元1403室、2号楼1单元1401室、2号楼4单元1401室。二、要求交付钥匙、水卡、电卡。三、要求龙兴公司、鸿图公司（给付）迟延进户损失费16万元。按照鸿图公司和李想签订的案涉房屋买卖合同，在该案审理过程中鸿图公司并没有向法庭陈述将该房屋卖给李想。方正县人民法院经审理作出（2018）黑0124民初2136号民事判决，判决：一、鸿图公司给付石国峰龙兴小区B区2号楼1单元1202室、3号楼2单元1403室、2号楼1单元1401室、2号楼4单元1401室共计四套房屋；二、鸿图公司给付石国峰所购房屋的钥匙、水卡、电卡；三、龙兴公司给付石国峰自2016年8月1日起至2017年8月30日止按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的违约金；鸿图公司给付石国峰自2017年8月31日起至2018年9月30日止按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定的违约金。以上共计以不超过160,000元为限。鸿图公司对该判决书不服，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉，哈尔滨市中级人民法院于2019年3月6日下发（2019）黑01民终845号民事裁定书，裁定：按鸿图公司自动撤回上诉处理。一审判决已经发生法律效力。李想以该判决侵犯其合法权益为由起诉要求：1.请求撤销（2018）黑0124民初2136号民事判决书第一项；2.确认李想与鸿图公司的方正镇龙兴小区B区2号楼1单元1202室房屋买卖合同有效。另外，本案在审理过程中，应李想申请查封了涉案房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”龙兴公司与日泰公司签订的《转让协议书》、龙兴公司与鸿图公司签订的《补充协议书》，均是双方的真实意思表示，不违反法律规定，且经过本院（2017）黑0124民初589号民事调解书确认，龙兴公司与鸿图公司均同意按《补充协议书》履行，双方应该严格按照该协议履行义务。《补充协议书》明确约定：“鸿图公司保证作为给龙兴公司的所有房屋，不得对外出售，抵押转让和顶账等情形存在，在签定本补充协议后，房屋由龙兴公司挑选，鸿图公司不得将该房屋进行任何处分，包括出售、抵押、顶账、转让等”，按照补充协议共同确认的《房屋抵顶房源表》中明确写有“2号楼1单元1202石国峰”，这是对龙兴公司之前处分该争议房屋的确认，鸿图公司对龙兴二期2号楼1单元1202室没有处分权，按照物权法及物权法解释的相关规定，无权处分人将不动产转让给受让人的，受让人受让该不动产时是善意的是指依法完成不动产物权转移登记之时是善意的。李想没有依法完成不动产物权转移登记，其主张占有案涉房屋是善意的及自己拥有案涉房屋的所有权不成立，鸿图公司与李想签订的该房屋买卖合同属于无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，判决驳回李想的诉讼请求。案件受理费100元以及财产保全费1740元，由李想负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李想提交了证据一、证据名称：成交确认书1份，不动产登记会签书1份，证明：成交确认书证明鸿图公司具有土地开发权，并且取得房屋产权，有权对争议房屋进行处分。石国峰质证意见：证据为复印件，对真实性有异议。该组证据所显示的竞拍竞得人为大庆伟杰房地产开发有限公司，与本案不具有关联性。本院认证：该份证据所载内容不能证实李想的上诉主张，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中龙兴公司于2014年4月3日与石国峰签订《购房合同》，已将案涉房屋龙兴小区B区2号楼1单元1202室抵账于石国峰。根据龙兴公司与日泰公司《转让协议书》及龙兴公司与鸿图公司《补充协议书》约定，龙兴公司对案涉房屋享有销售处分权。且《补充协议书》已于2017年4月19日经一审法院（2017）黑0124民初589号民事调解书确认有效并继续履行，从而成为（2018）黑0124民初2136号民事判决的基本事实根据。因李想以第三人诉讼地位仅对生效的（2018）黑0124民初2136号民事判决请求撤销，而没有对生效的（2017）黑0124民初589号民事调解书请求撤销，故作为案涉房屋处分权归属的前提根据《补充协议书》的法律效力不能否定，李想撤销（2018）黑0124民初2136号民事判决的诉讼主张缺少支持的事实基础和相应的法律依据，一审予以驳回并无不当。从前述法律事实看，历经数年间，不可否认双方具有关联关系，李想理应知道或者应当知道鸿图公司无权销售案涉房屋。该销售房屋行为不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，一审对李想构成善意的诉讼主张不予认定并无不当，本院应予确认。综上所述，李想的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李想负担。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  刘万福审判员  付玉林（）二〇二〇年十月九日书记员  李 娜