安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2479号 上诉人（原审被告）：安徽省安家置业有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇芒砀北路锦绣家园201号。 法定代表人：李挺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶根贵，浙江振源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孔波，男，1969年1月13日出生，汉族，住安徽省定远县。 上诉人安徽省安家置业有限公司（以下简称安家公司）因与被上诉人孔波商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 安家公司上诉请求：改判驳回孔波的一审诉讼请求或裁定发回重审。事实和理由：1.一审判决认为案涉《商品房买卖合同》中附件四《合同补充协议》双方没有签字，不能成为合同的附件，属认定事实和理解错误。一审中孔波提供的合同是一本装订完整的合同，包含附件四，双方对该附件真实性均无异议，该附件属于当事人约定，与主合同具有同等效力，不能以该附件未有当事人的签名而否认其效力。2.本案中孔波没有证据证明其已经支付购房首付款，孔波自认其首付款系用案外人李传林应得的工程款抵扣，其应提供与李传林就该笔首付款支付达成合意的证据，但孔波并未提供相应证据。3.在孔波未付清房款的情况下，安家公司有权要求孔波支付逾期付款违约金。补充协议第一条第四款及第二条第三款已经明确约定，在孔波没有付清房款的情况下安家公司有权迟延交房，违约金的比例不得超过同期银行贷款利率标准，一审判决排斥使用补充协议属认定事实错误。 孔波辩称，其已经支付首付款，按揭贷款已正常办理完毕，安家公司亦向孔波开具正式的售房发票，但首付款凭证被李传林带走。孔波签订案涉合同时确实未看到合同附件四，一份合同不可能有两种违约金标准。安家公司逾期交房应支付违约金。 孔波向一审法院起诉请求：一、请求依法判决安家公司支付逾期交房违约金共计74901元；二、安家公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年5月2日，孔波与安家公司分别签订《商品房买卖合同》，购买安家公司开发的位于砀山县两套商品房。合同载明：两套商品房的建筑面积均为59.14平方米，其中套内建筑面积43.105平方米、公共部位分摊面积16.03平方米，商品房单价3200元／平方米，每套房屋价款189248元，共计378496元。孔波应于2015年5月2日签订合同时分别付清703室房款首付款59248元和704室房款首付款79248元，703室余款110000元和704室余款130000元，于2015年5月5日前办理完银行按揭贷款手续，确保将余款划入出卖人指定账户，同时约定了逾期付款的违约责任；出卖人安家公司应于2015年12月31日前，将两套商品房交付给买受人孔波；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；两份合同第二十二条载明：本合同连同附件共17页，具有同等法律效力。合同第17页附件四为《合同补充协议》，《合同补充协议》中（二）出卖人义务第3条为“关于违约金比例：不得超过银行同期贷款利率标准。”该补充协议双方未签字。2016年4月11日，安家公司向孔波出具《安徽省宿州市地方税务局销售不动产统一发票（自开）》两张，两张票据金额分别为189248元，合计378496元。2019年6月27日，安家公司向孔波出具《安徽省宿州市地方税务局销售不动产统一发票（自开）》两张，两张票据金额分别为3200元计6400元。涉案商品房1＃楼于2018年1月30日竣工验收。2019年12月20日，安家公司为孔波办理涉案房屋登记，取得房屋产权证书。不动产权证书载明两套商品房的建筑面积均为60.14平方米（其中套内建筑面积44.58平方米、分摊建筑面积15.555平方米）。不动产权证书载明的建筑面积较合同约定的房屋建筑面积（59.14平方米）多出1平方米，每套房屋实际价款较合同约定房屋价款多出3200元，两套房屋价款合计较合同约定多出6400元。孔波于2019年6月27日向安家公司出具《领款单》载明：借款（付面积差），金额6400元。至今，孔波尚欠安家公司房屋面积差价款6400元计房屋专项维修基金7698元未偿付。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。一、关于安家公司称孔波未按约定的期限交纳首付款、延期付款、安家公司有权延期交房及房屋实际交付时间的问题。双方《商品房买卖合同》约定买受人逾期付款的违约责任，如孔波逾期交付房款，安家公司可要求其给付逾期付款的违约金；无论孔波是否缴纳首付款，但安家公司分别于2016年4月11日和2019年6月27日向孔波开具了《安徽省宿州市地方税务局销售不动产统一发票（自开）》；涉案房屋于2018年1月30日通过竣工验收，在此这期间（约定的交房最后期限2015年12月31日至2018年1月30日），涉案房屋尚未具备交付条件。综上，安家公司称孔波逾期交付房款、有权延期交房的说法，不予采纳。安家公司称2018年2月5日已经向全体业主发出交房通知，孔波亦认可的涉案两套房屋交付日为2018年2月5日，予以采信。孔波称房屋交付时尚不具备交付条件，未提交相关证据，不予采信。二、关于《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中（二）出卖人义务第3条“关于违约金比例，不得超出银行同期贷款利率标准。”的问题。一审法院认为，合同附件是对合同进行的补充说明，也是合同的有效组成部分。就本案而言，《商品房买卖合同》附件一、二、三的内容，确系对合同正文中有关条款、名词的补充说明，而附件四为《合同补充协议》，是对双方权利义务的补充约定，且《合同补充协议》中“关于违约金比例，不得超出银行同期贷款利率标准”与合同正文中关于违约金的约定相冲突，双方亦未在此补充协议上签字，故，《合同补充协议》不能成为合同的附件，对孔波无约束力。三、关于逾期交房违约金的问题。合同约定两套房屋的价款共计378496元，而两套房屋的实际价款为384896元，两套房屋的面积差价计6400元孔波未交纳，故，应以合同约定的两套房屋价款作为计算逾期交房违约金的基数。安家公司逾期交房，应按两套房屋合同价款378496元的日万分之二给付孔波逾期交房违约金58062元（自约定交房日2015年12月31日的第二天开始计算至房屋交付日2018年2月5日，共计767天，378496元的日万分之二为75.7元/天）。扣除孔波欠安家公司两套商品房的面积差价款6400元和专项维修基金7698元计14098元后，安家公司实际应支付孔波逾期交房违约金43964元。孔波其他诉求无事实依据，不予支持；安家公司的其他抗辩理由，未提交相关有效证据，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、安徽省安家置业有限公司于判决生效后五日内给付孔波逾期交房违约金43964元；二、驳回孔波的其他诉讼请求。案件受理费837元，由安徽省安家置业有限公司负担491元，孔波负担346元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孔波提供入账时间为2015年5月3日的收据两张，以证明其已交纳安家苏黎湾小区1#楼703、704室的首付款。安家公司认可该证据的真实性，但认为李传林后来不同意用其工程款替孔波垫付案涉房屋的首付款，不能证明孔波已交纳案涉房屋的首付款。本院认为，安家公司认可该证据的真实性，对孔波提供的证据真实性予以认定。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，孔波与安家公司于2015年5月2日签订《商品房买卖合同》，购买安家公司开发的砀山安家·苏黎湾商住小区1幢703号、704号两套商品房，根据合同约定，安家公司应于2015年12月31日前，将两套商品房交付买受人孔波，如安家公司未按合同约定的期限交付，逾期超过30日后，买受人要 求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。本案安家公司认可其于2018年2月5日才向孔波交房，存在逾期交房的情形，孔波要求继续履行案涉合同，并要求安家公司按照合同约定承担自逾期交房至2018年2月5日之间的违约责任有事实及法律依据，应予支持。安家公司上诉主张根据双方的合同附件四的约定，违约金比例不得超过同期银行贷款利率，一审法院不应按照案涉合同约定计算安家公司应支付的逾期违约金。审理认为，虽然案涉合同第二十一条约定合同附件与主合同具有同等法律效力，但该合同附件四补充协议中的内容系对主合同主要内容的变更，涉及买卖双方违约责任承担等主要权利义务，变更内容应经双方协议一致，而双方并没有在该合同补充协议上签字，安家公司作为合同提供一方亦未就该补充协议的内容向孔波作出提示，故该补充协议对孔波不产生约束力，安家要求按照补充协议的内容调整违约金的比例于法无据，本院不予支持。一审法院依据案涉合同对房款、违约金的约定，扣除孔波应支付安家公司的面积差价款及维修基金后判决安家公司向孔波支付逾期交房违约金43964元正确，本院予以维持。关于案涉两套房屋的首付款问题，孔波提供了两张收据以证明其已支付案涉两套房屋的首付款，安家公司亦认可该收据的真实性，且已向孔波出具案涉房屋已付清款项的发票，并为其办理了产权证书，故安家公司上诉称孔波未付清房款，其延迟交房不构成违约的理由不能成立，本院不予采信。 综上，安家公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费899元，由安徽省安家置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年十月十六日 法官助理王珊珊 书记员夏春秋 附本案相关法律条文： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。