文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23610号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市金凤凰物业管理有限公司被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市锦鑫顺物流有限公司上诉人深圳市金凤凰物业管理有限公司（以下简称金凤凰公司）因与被上诉人深圳市锦鑫顺物流有限公司（以下简称锦鑫顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人金凤凰公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重审。上诉事实和理由：一、一审法院对案件事实部分认定不清，部分事实认定错误，导致判决错误。1.对租赁合同中第四条的4.6责任和义务条款的事实认定存在错误。金凤凰公司一审的主要诉求是要求锦鑫顺公司履行合同义务，对涉案租赁的房产进行功能变更。锦鑫顺公司不是涉案房产的所有权人，是二房东，而金凤凰公司是为了整合龙岗区珠宝产业上下游链条而设立的企业，商业地产和租赁物的体量是金凤凰公司的合同目的，才会有涉案合同第4.6条款即锦鑫顺公司在三个月内将涉案房产功能进行变更的条款，该条款属于锦鑫顺公司的责任义务，工业用途变更商业用途是锦鑫顺公司给予金凤凰公司的承诺，也是涉案合同约定租金标准的重要依据，若无法完成功能变更，对于金凤凰公司来讲合同目的很难实现。一审法院错误认定将金凤凰公司享有的合同权利10个月免租期和锦鑫顺公司的合同义务三个月变更用途抵消，导致金凤凰公司合同目的无法实现，租金标准显失公平。2.一审对焦点问题“租赁物的实际面积差异”这一重要事实没有查清、错误认定。租赁合同书约定，所有的租赁物按照实测面积为准。而并未约定实测时间，既然未约定实测时间，也就是合同双方均有权对面积差异提出意见，这是民事行为公平、公正、等价、有偿原则的合理使用。金凤凰公司多次发函和通过其他渠道告知相关情况而得不到解决，为避免损失扩大，唯有暂停支付租金后选择合同约定的争议解决方式诉讼来解决。一审法院对金凤凰公司提出面积测量和鉴定没有提及。3.一审对金凤凰公司诉讼请求第四项的事实认定错误。合同约定地面停车场全部无偿交给乙方运营管理，这是合同明确给予金凤凰公司的权利。一审法院引申得出“锦鑫顺公司并未实际收取租金，金凤凰公司要求支付使用费缺乏事实和法律依据”的结论，没有事实和法律依据。二、一审法院对证据认定错误，导致判决错误。1.一审焦点问题是锦鑫顺公司是否完成合同约定的工业改商业的用途变更，是否应退还商业租金和工业租金的价差，涉案租赁物业的约定面积和实际面积是否存在差异。一审庭审时锦鑫顺公司并未在举证期限内提交任何证据证明，一审庭审后在法院的要求下才补充提交了一份房产证复印件和街道办会议纪要的复印件。法院只是让金凤凰公司书面提出质证意见，金凤凰公司对锦鑫顺公司提交的证据三性均不予确认。对于认定案件事实的重要证据，法院应组织双方进行质证，而一审法院未组织质证且未核实原件，仅凭复印件做出证据真实性的认定，严重违反了证据认定规则。即使房产证和会议纪要是真实的，法院也应当对该证据全面审查和适用，而不能只选择对锦鑫顺公司有利的内容来适用。该会议纪要同时载明“项目的产权单位或使用单位应向上级消防主管部门申请办理行政许可手续，待建筑及场所竣工验收合格后方可投入使用”，该载明的内容明确工业改商业用途后需重新对消防设施改造并重新办理商业用途的消防行政许可方可投入使用。锦鑫顺公司未尽合同义务，导致金凤凰公司用商业地产的租金承租工业地产，尤其是地下室部分，因无法变更到商业用途，导致所租物业无法申办商业停车场，长期闲置不能使用，每月损失几十万租金。法院在该证据认定和适用上偏袒锦鑫顺公司，导致错误判决。2.一审判决解除合同，没有相应的证据支持，属于错误判决。锦鑫顺公司未尽合同主要义务，没有完成工业改商业用途的变更，导致金凤凰公司一直多付租金。锦鑫顺公司违约在先，且违约状态一直持续。金凤凰公司拖欠租金是行使正当的不安抗辩权，后金凤凰公司提起诉讼后双方已经在街道等部门的调解下达成调解协议，金凤凰公司已经履行协议将无争议部分租金支付。有争议部分租金双方同意按照判决书来执行，调解协议并未提及合同解除，一审法院仅凭锦鑫顺公司的反诉判决解除合同，没有相应的证据支持。三、一审法院审理程序正当性和合理性存在问题，导致判决错误。一审法院对双方提交的证据没有严格按照证据规则及认定程序进行认定。首先，一审法院完全忽略对金凤凰公司提出的面积测量及鉴定申请。其次，一审法院对锦鑫顺公司提交的证据，在不组织质证、没有核实证据真实性情况下，将该证据作为认定案件事实的主要证据，从而做出判决。一审法院在证据认定的正当、公正、合理性上存在问题，没有向金凤凰公司提供证据原件核实，强行剥夺金凤凰公司对证据质证的权利，实质上是程序错误，二审法院应予发回重审。被上诉人锦鑫顺公司辩称，一、关于租赁面积的计算。双方在合同以及补充合同中都有明确约定，并且对交付时的面积都予以确认，金凤凰公司前期交租时从未对此表示过异议。二、关于是否是改变涉案房产性质的问题。锦鑫顺公司在2016年11月30日通过会议纪要的形式已明确变更了涉案房产的性质及用途，而该时间在锦鑫顺公司给予金凤凰公司的免租期内，没有造成任何损失，也不构成违约。解除合同的原因是金凤凰公司没有按照合同的约定支付租金，到2019年12月为止，共欠锦鑫顺公司租金4994402元、滞纳金940715.52元。金凤凰公司向一审法院起诉请求：1.判令锦鑫顺公司退还多收取的租金（2017年6月-10月按实际租赁面积计算）差额、退还商业和工业的租金价差（2017年6月-10月）合计747300元；2.判令锦鑫顺公司退还因无法办妥工业厂房变更为商业用途而导致金凤凰公司无法正常经营的3个月空置期的租金1526553元;3.判令锦鑫顺公司向金凤凰公司支付2016年5月6日起至锦鑫顺公司实际使用期间，锦鑫顺公司实际使用的办公面积15F、16F（合计2410平方米）的物业管理费、电梯费合计220750元（按照每平方米3元的标准计算、电梯费按照每层20000元的标准计算，计算至合同终止之日）;4.判令锦鑫顺公司支付两个大冷柜占用的地面停车场的场地使用费，占地面积按五个车位计算（从2018年3月25日起按每个车位每天50元的标准暂计至2018年7月25日共123天）共30750元；5.判令锦鑫顺公司支付代付代维维修金147033.3元；6.判令本案诉讼费及财产保全费、鉴定费等由锦鑫顺公司承担。一审庭审中，金凤凰公司增加如下诉讼请求：判令金凤凰公司、锦鑫顺公司继续履行双方签订的租赁合同以及补充协议。锦鑫顺公司向一审法院反诉请求：1.解除金凤凰公司、锦鑫顺公司签订的《某大厦租赁合同书》、《补充合同一》及《租赁合同书》；2.判令金凤凰公司把涉案物业恢复原状并返还给锦鑫顺公司；3.判令金凤凰公司向锦鑫顺公司支付拖欠的租金（暂计至2018年10月共2693830.47元）及滞纳金（暂计至2018年9月30日为1383956.51元）；4.本案反诉费、保全费由金凤凰公司承担。一审法院认定事实：2016年5月6日，金凤凰公司、锦鑫顺公司双方签订《某大厦租赁合同书》，约定锦鑫顺公司将位于深圳市龙岗区某楼、总面积约28650平方米（1楼2100平方米，2楼2400平方米，3楼2600平方米，4楼以上每层面积1250平方米，A、B栋地下车库除锦鑫顺公司冷库设备使用外的全部7800平方米）租赁给金凤凰公司使用（面积以第三方合资格测量机构实测为准），租赁期限为8年6个月，即从2016年5月_日至2024年10月15日止。合同第三条“租金支付及其他”约定，签订本合同当天，根据不同功能区域的物业，金凤凰公司根据以下租赁条件履行押金及租金交付：A栋负1楼：锦鑫顺公司冷库机械等设备占用房由锦鑫顺公司负担，配电房、消防水池等公共设备设施用房按各自比例分摊，以及地下室其余部分租赁给金凤凰公司：金凤凰公司需要向锦鑫顺公司缴纳0押3租作为押金和租金，按实测面积每平方米18.5元计租，租金逐月交付；B栋1楼除已租出的大堂右边外的全部面积：金凤凰公司需要向锦鑫顺公司缴纳2押3租作为押金和租金，总计为65800元，租金按季度交付，每季度首月交付当季租金，本部分租金价格按每平方米35元/月计租，大堂按一半租金面积计租；B栋2-14楼写字楼：金凤凰公司需要向锦鑫顺公司缴纳2押3租作为押金和租金，总计406992元，租金按季度交付，每季度首月10日前交付当季租金，本部分租金价格按22.68元/月计租；锦鑫顺公司给予金凤凰公司上述全部租赁物业免租期10个月，即从2016年5月12日起至2017年3月12日止，各部分物业合同周期内详细租金见附件《某大厦租金表》；本合同签订时不具备交付条件的物业，以实际交付时间开始计算免租期，届时按实际情况再订立相应的补充合同；以上租赁物业面积数均按实际测量面积为准；所租物业管理由金凤凰公司全部负责，包括保安、卫生等工作及费用，垃圾清运费由金凤凰公司另行支付；锦鑫顺公司于每月首5个工作日内向金凤凰公司提供上月相关计费单证，金凤凰公司须于每月10日内结清上月应付各种费用和当月租金；金凤凰公司逾期支付租金，应向锦鑫顺公司支付滞纳金，滞纳金从到期3日后开始计算，按拖欠天数乘以欠缴租金总额的1％，如果金凤凰公司拖欠租金超过15天的，锦鑫顺公司有权终止合同，收回租赁物，履约保证金归锦鑫顺公司所有。合同第四条“双方的责任义务范围”约定，租赁期间，锦鑫顺公司出租给金凤凰公司的租赁物及变压器、电梯、伸缩门、卷闸门等设备设施由金凤凰公司负责维修保养；金凤凰公司若拖欠锦鑫顺公司租金和其他应付费用，锦鑫顺公司有权对租赁物行使停水停电，由此造成的经济损失全部由金凤凰公司负责；锦鑫顺公司负责在合同签订三个月内办妥工业厂房变更为商业用途的相关审批手续。合同第六条“专用设施、场地的维修保养”约定，金凤凰公司在租赁期间享有租赁物内所属设施的专用权，金凤凰公司应负责租赁物内专用设施的维护，并保证在本合同终止时专用设施以可靠运行状态随同租赁物归还锦鑫顺公司；租赁期间，因金凤凰公司使用不当造成租赁物损坏，金凤凰公司应负责维修，费用由金凤凰公司承担；金凤凰公司使用的水费、电费、垃圾费由金凤凰公司另行支付；租赁期间，金凤凰公司应对其改建及装修的部分进行维护和保养，并承担正常的维修费用。合同第七条“装修条款”约定，在租赁期限内如金凤凰公司须对租赁物进行装修，须事先向锦鑫顺公司提交装修、设计方案，并经锦鑫顺公司书面签字确认方可施工，装修费用由金凤凰公司全部承担，装修后的建筑部分金凤凰公司需取得消防、建设等相关部门的验收后方可使用，期间产生的相关费用全部由金凤凰公司负责，锦鑫顺公司不承担该部分费用。合同还就其他内容进行了约定。合同尾页还手写有“一楼：1880×35=65800元/月，二楼：2210×22.68=50123元/月，三楼：2480×22.68=56246元/月，四至十四楼：1205×22.68×11=300623元/月，合同：472792元/月”的内容，金凤凰公司在“472792元/月”处盖章确认。合同附件《某大厦租金表》还约定了租赁物各区域的月租金标准和递增方式，其中2016年5月至2017年10月15日期间的月租金标准与前述合同约定一致，2017年10月16日至2020年10月15日期间的每月租金递增10%，2020年10月16日至2024年10月15日期间的每月租金递增15%，以A栋地下室为例，上述三个期间的月租金标准分别为18.5元/㎡/月、20.35元/㎡/月、23.4元/㎡/月。2016年5月24日，金凤凰公司、锦鑫顺公司双方签订《补充合同一》，内容如下：一、2016年5月12日锦鑫顺公司已交付的楼层及面积（租金每季度支付）：1楼1880㎡、3楼2480㎡、5楼1205㎡、6楼500㎡、8-14楼共8435㎡（1205㎡×7），上述楼层应交2押3租为1760108元｛[1880㎡×35元/㎡/月+（2480㎡+1205㎡+500㎡+8435㎡）×22.68元/㎡/月]×5｝；地下室面积7066㎡（8383.41-693.18-624.23＝7066㎡，其中693.18㎡为冷库使用面积，624.23㎡为公共面积），按7000㎡计算，故应交0押3租为388500元[（7000㎡×18.5元/㎡/月）×3]；二、锦鑫顺公司未交付使用的面积及楼层（2押0租，租金按季度支付）：2楼2210㎡（2016年12月31日前交付给金凤凰公司）、4楼1205㎡、6楼705㎡、7楼1205㎡（4楼、6楼、7楼均2017年5月31日前交付给金凤凰公司），金凤凰公司应交2押0租合计241542元（5325㎡×22.68元/㎡/月×2）。综上，金凤凰公司应交2390150元（1760108元+388500元＋241542元），金凤凰公司已实际支付2363960元，金凤凰公司还应支付26190元。合同还约定，本合同（包括主合同及补充合同）所涉及的所有物业免租期均为10个月，且均以交付使用之日开始计算免租期；地面停车场全部无偿交给金凤凰公司运营管理；锦鑫顺公司将1个800KW的变压器直接交给金凤凰公司管理使用，金凤凰公司自行向供电部门缴费。2016年12月1日，金凤凰公司、锦鑫顺公司双方签订《租赁合同书》，约定锦鑫顺公司将位于深圳市某处的锦鑫顺物流园A栋一楼部分区域（以锦鑫顺公司指定区域为准）租赁给金凤凰公司使用，租赁期限从2016年12月1日至2024年10月15日止。合同第三条“租金支付及其他”约定，签订本合同时金凤凰公司需要向锦鑫顺公司缴纳所租物业租金的三押一租作为押金和租金，总计217000元；租赁物免租期为4个月，从2016年12月1日至2017年3月31日；2017年4月1日至2017年10月15日租金为35元/㎡/月，面积为1550㎡，每月应付租金54250元；2017年10月15日至2020年10月16日租金为38.5元/㎡/月……；锦鑫顺公司于每月首5个工作日内向金凤凰公司提供上月相关计费单证，金凤凰公司须于每月10日前缴纳当月租金及其他相关费用（水电费、物业费等）；金凤凰公司逾期支付租金，应向锦鑫顺公司支付滞纳金，滞纳金从到期3日后开始计算，按拖欠天数乘以欠缴租金总额的1％，如果金凤凰公司拖欠租金超过15天的，锦鑫顺公司有权终止合同，收回租赁物，履约保证金归锦鑫顺公司所有。其他约定与前述《某大厦租赁合同书》一致。合同履行过程中，金凤凰公司对于实际租赁面积有异议，遂诉至一审法院并提出前述请求。案件审理过程中，金凤凰公司、锦鑫顺公司双方于2018年8月24日在深圳市龙岗区某人民调解委员会主持下签订《调解协议书》，内容如下：锦鑫顺公司将位于某区域及A、B栋地下车库（部分面积）出租予金凤凰公司，金凤凰公司拖欠锦鑫顺公司2017年11月至2018年8月租金，双方因合同履行问题发生争议，双方在互谅互让基础上自愿达成以下协议：双方共同确认2017年11月至2018年8月无争议部分租金为500万元，双方有争议部分通过司法途径解决；金凤凰公司2018年8月24日前向锦鑫顺公司支付租金50万元、2018年8月28日前支付租金150万元、2018年10月1日前支付租金200万元、2018年10月15日前支付租金100万元；金凤凰公司自2018年9月份开始按时缴纳无争议部分租金；双方自本协议签订后，金凤凰公司需严格按照上述协议期限支付锦鑫顺公司租金，如有违约金凤凰公司需赔偿锦鑫顺公司应支付租金金额20％的违约责任。调解协议书签订后，金凤凰公司向锦鑫顺公司支付租金明细如下：2018年8月27日支付50万元、2018年8月29日支付70万元、2018年8月30日支付80万元、2018年9月13日支付50万元、2018年9月29日支付200万元、2018年10月19日支付100万元、2018年10月26日支付50万元、2018年11月20日支付50万元。其后，锦鑫顺公司以金凤凰公司未如约履行租赁合同以及调解协议书的内容为由，提起本案反诉。一审庭审中，双方确认调解协议书约定的无争议部分租金500万元已经支付完毕，并确认截至2019年4月29日，金凤凰公司按50万元/月的标准自2018年9月开始支付每月的无争议部分租金。此外，双方确认涉案租赁物各楼层的交付时间和交付面积如下表所示。关于双方有争议的部分：金凤凰公司主张B栋1楼实际交付面积为1580㎡，锦鑫顺公司辩称交付面积为1880㎡；金凤凰公司一审庭审中陈述地下室的实际交付面积为4600㎡，笔录时又称并未交付使用，锦鑫顺公司则辩称该部分已于2016年5月12日交付使用，交付面积为7000㎡。                          实际交付时间              约定交付面积（㎡）              实际交付面积（㎡）                  x栋x楼              2016年12月1日              1550              1550                  x栋x楼              2016年5月12日              1880              双方有争议                  x栋x楼              2017年4月1日              2210              2210                  x栋x楼              2016年5月12日              2480              2480                  x栋x楼              2017年5月31日              1205              1205                  x栋x楼              2016年5月12日              1205              1205                  x栋x楼              2016年5月12日              500              500                  x栋x楼              2017年5月31日              705              705                  x栋x楼              2017年6月30日              1205              805                  x栋x楼              2016年5月12日              1205×7              1205×7                  x栋x楼              双方有争议              7000              双方有争议      一审庭审中，双方还确认金凤凰公司2017年10月份之前没有拖欠租金。金凤凰公司辩称2017年11月份开始暂不付租金的原因有两个：一是发现实际租赁面积与合同约定不符，二是租赁物存在严重的消防隐患和诸多质量问题，多次被区和街道两级执法部门要求整改。为证明其主张，金凤凰公司向一审法院提交如下函件复印件予以佐证：2017年9月13日，金凤凰公司向锦鑫顺公司发出《关于要求物业维修的告知函》，要求锦鑫顺公司就主管道漏水导致水压不稳进行维修。2017年10月12日，金凤凰公司向锦鑫顺公司发出《关于2017年10月11日消防设备检查情况》，通知锦鑫顺公司就消防设施检查中发现的问题进行整改。2017年10月17日，金凤凰公司函告锦鑫顺公司就4楼平台和7楼洗手间漏水问题安排整修。2017年11月23日，金凤凰公司向锦鑫顺公司发出《关于2017年11月20日消防设备检查情况》，称检查中发现大量烟感报警器存在故障并要求锦鑫顺公司限期维修。次日，金凤凰公司向锦鑫顺公司发出《关于楼顶消防门禁止上锁的通知函》。2017年12月14日，金凤凰公司向锦鑫顺公司发出《消防隐患整改函》，催告锦鑫顺公司对二楼消防管道漏水问题进行整改。2017年12月26日，金凤凰公司向锦鑫顺公司发出《电梯维护工作函》，催告锦鑫顺公司在2018年1月5日前移交电梯维保的相关资料。2018年1月9日，金凤凰公司函告锦鑫顺公司就3楼天花板漏水问题安排整修。2018年1月27日，金凤凰公司再次向锦鑫顺公司发出《电梯资料催交函》。2018年3月9日，金凤凰公司再次函告锦鑫顺公司就3楼天花板漏水问题安排修缮。同日，金凤凰公司还向锦鑫顺公司发出《消防隐患整改函》，要求锦鑫顺公司就金凤凰公司巡查中发现的消防隐患安排整修。2018年3月19日，金凤凰公司催告锦鑫顺公司于2018年3月25日前交付符合合同第4.6条约定的审批手续。2018年3月22日，金凤凰公司向锦鑫顺公司发出《工作联系函》，要求锦鑫顺公司修复一楼公共区域挡雨玻璃多处破损的安全隐患。2018年3月27日，金凤凰公司向锦鑫顺公司发出《工作联系函》，要求锦鑫顺公司将擅自停放于地面停车场的三个大冷箱及其他物品于次日前搬离。2018年4月16日，金凤凰公司再次催告锦鑫顺公司就3楼天花板漏水问题安排修缮。2018年5月15日、2018年6月2日，金凤凰公司先后向锦鑫顺公司发出《消防安全隐患整改函》，称金凤凰公司巡查发现1-13楼存在部分消防隐患，要求锦鑫顺公司予以修复。2018年6月9日，金凤凰公司向锦鑫顺公司发出《告知函》，要求就12楼、3楼、2楼、1楼部分地方漏水的问题安排修缮。2018年6月11日，金凤凰公司函告锦鑫顺公司就1楼消防控制主机火警、反馈、功能被闭屏的问题进行整改。同日，金凤凰公司再次催告锦鑫顺公司将擅自停放于地面停车场的大冷箱及其他物品搬离，并要求锦鑫顺公司消除14楼消防主管道无水的消防隐患。2018年6月13日，金凤凰公司催告锦鑫顺公司对某大厦B栋部分消防设施进行维护和巡检。2018年6月25日，金凤凰公司再次催告锦鑫顺公司搬离擅自停放于地面停车场的大冷箱及其他物品。同日，金凤凰公司再次催告锦鑫顺公司就12楼、3楼、2楼、1楼部分地方漏水的问题安排修缮。锦鑫顺公司对上述函件的真实性均不予确认，理由是没有原件，是金凤凰公司单方制作，也没有区以及街道办任何一份整改通知书，且合同约定了这些设备及租赁物应当由金凤凰公司维护并且承担费用。锦鑫顺公司主张其已履行了合同约定的变更租赁物性质的义务，并提交了平湖街道办事处办公室2016年11月30日印发的[2016]45号《既有建筑改变功能相关工作会议纪要》复印件予以佐证。该纪要载明，“关于某栋厂房项目，该项目位于某厂房，楼高62.7米，建筑面积21500平方米，2012年竣工，属某股份合作公司物业，有房地产证，拟改造为电商产业园、酒店等综合楼用途。经检测，项目涉及厂房建筑质量能满足功能改变后的使用要求，所在片区法定图则为工业用地，未占用规划道路红线，未列入片区整体拆迁范国。鉴于项目涉及厂房为高层楼宇，且紧临周边住宅区，已不适宜于继续从事工业生产；对其进行电商产业园、酒店等项目改造，符合产业发展导向，经审议，会议同意某厂房改变使用功能。”同时，纪要载明“项目的产权单位或使用单位应向上级消防主管部门申请办理有关行政许可手续，待建筑及场所竣工验收合格后方可投入使用”。金凤凰公司对该证据的真实性不予认可，理由是没有原件，且会议纪要的签发时间是2016年11月30日，与金凤凰公司、锦鑫顺公司约定的变更功能的时间不符，会议纪要关于房产项目名称、面积的描述与金凤凰公司、锦鑫顺公司之间的租赁合同所描述的也明显不符；如果该会议纪要是真实的，那么该物业的房地产证应当有相应的功能用途变更，而我方至今未看到功能改变的任何信息。一审庭审后，金凤凰公司向一审法院提交书面申请，请求变更第一项诉讼请求为：锦鑫顺公司退还多收取的租金（2017年6月-10月按实际租赁面积计算）差额、退还商业和工业的租金价差（2017年6月-10月）合计998925元。该金额包括：一楼大厅差额面积租金（1880㎡-1580㎡）×35元×5个月=52500元，停车场差额面积租金（7000㎡-4600㎡）×18.5元×5个月=222000元，一楼大厅商业和工业用途的租金价差1880㎡×租金价差7元×5个月=65800元，二至十四楼办公和工业用途的租金价差17945㎡×5元×5个月=448625元，地下停车场商业和工业用途的租金价差7000㎡×6元×5个月=210000元。另查，涉案租赁物所在宗地号为G05206-0003，宗地面积17150.66㎡，房地产证号为深房地字第6000662355号，土地用途为工业用地，建筑物及其附着物名称为某区厂房，建筑面积51216.94㎡，登记的权利人为深圳市某股份合作公司。一审法院认为，金凤凰公司一审庭审后变更诉讼请求，超出了法律规定的期限，故金凤凰公司的诉请仍应当以其在法定期限内提出和变更的为准。金凤凰公司、锦鑫顺公司双方签订《某大厦租赁合同书》、《补充合同一》以及《租赁合同书》系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予遵照履行。本案的争议焦点在于：第一，金凤凰公司拒付租金的理由是否成立；第二，租赁物是否已变更性质为商业用途，金凤凰公司主张退还租金差额和支付空置期损失的理由是否成立。关于焦点一，金凤凰公司拒付租金的理由有两个，一是租赁物的实际面积与合同约定不符，二是租赁物存在严重的消防隐患和诸多质量问题。关于第一点理由，金凤凰公司提出面积异议的租赁区域为某地下车库。根据2016年5月24日《补充合同一》的约定，锦鑫顺公司已于2016年5月12日交付金凤凰公司使用的1楼面积为1880㎡、地下室面积为7066㎡（计租面积按7000㎡），均少于2016年5月6日《某大厦租赁合同书》约定的2100㎡、7800㎡，且《补充合同一》明确了地下室面积的计算公式为8383.41-693.18-624.23＝7066㎡，其中693.18㎡为冷库使用面积，624.23㎡为公共面积。由此可推知，交付使用后的该租赁面积应当经过了金凤凰公司、锦鑫顺公司双方的共同确认。且涉案房产于2016年5月12日交付给金凤凰公司，金凤凰公司迟至2017年11月份才以该租赁面积未经实际测量、与约定不符为由拒付租金，与常理不符，故对金凤凰公司拒付租金的第一点抗辩理由，一审法院不予采纳，对其请求锦鑫顺公司退还多支付租金的诉请，一审法院亦不予支持。关于第二点理由，金凤凰公司提交的证据均为其单方制作的函件，金凤凰公司未能提交消防部门责令整改的相关证据，不足以充分证明租赁物存在严重消防隐患或质量问题，故对该项抗辩理由，一审法院亦不予采纳。综上，金凤凰公司自2017年11月份开始拖欠租金，直至2018年8月27日才继续支付租金，金凤凰公司的行为构成违约，锦鑫顺公司据此主张解除合同，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。关于涉案租赁合同及其补充协议的解除时间，锦鑫顺公司的反诉状及证据材料于2018年11月5日送达金凤凰公司，故合同解除的时间应为2018年11月5日。合同既已解除，锦鑫顺公司要求返还租赁物，一审法院予以支持。锦鑫顺公司要求恢复租赁物原状，但未能证明租赁物出租前的面貌，故对该项请求一审法院不予支持。关于拖欠租金数额，双方确认金凤凰公司自2017年11月份开始欠付租金，经计算，金凤凰公司应向锦鑫顺公司支付2017年11月至2018年1月期间的租金1768122元、2018年2月-3月的租金1289027元、2018年4月的租金692168元以及2018年5月-8月期间的租金2849011元（详见附表一），合计6598328元，抵扣已支付的500万元后，金凤凰公司还应向锦鑫顺公司支付2017年11月-2018年8月期间的租金1598328元。金凤凰公司、锦鑫顺公司双方确认截至2019年4月29日金凤凰公司均按调解协议约定每月支付50万元无争议部分租金，故金凤凰公司还应向锦鑫顺公司支付2018年9月-2019年4月期间的租金或占用费212252.75元/月（计算公式：712252.75-500000），并按712252.75元/月的标准支付自2019年5月起计至实际返还租赁物之日止的占用费。锦鑫顺公司主张的滞纳金标准明显过高，一审法院酌情调整为以每月剩余未付租金或占用费为基数，按每日万分之五的标准自当月14日起计至实际还款之日止。金凤凰公司主张继续履行合同，于法无据，一审法院不予支持。金凤凰公司主张维修金损失147033.3元，其提交的证据不足以证明租赁物存在严重的质量问题，亦不足以证明其主张的质量问题属于租赁物主体结构方面的问题，依合同约定，租赁物使用过程中的维修义务在于金凤凰公司，故对金凤凰公司该项诉请，一审法院不予支持。关于焦点二，租赁物是否已变更性质为商业用途，金凤凰公司主张退还租金差额和支付空置期损失的理由是否成立。一审法院认为，[2016]45号《既有建筑改变功能相关工作会议纪要》所称“关于某厂房项目”与涉案宗地上厂房房地产证的描述相一致，故一审法院对该证据的真实性予以采信，对锦鑫顺公司主张已变更租赁物性质用途的意见予以采纳。依据租赁合同约定，锦鑫顺公司负责在签订合同三个月内办妥工业厂房变更为商业用途的相关审批手续，故最迟时间应为2016年8月6日，结合上述纪要的印发时间为2016年11月30日，锦鑫顺公司变更租赁物性质用途的行为已构成迟延履行。但签订租赁合同后的10个月为免租期，锦鑫顺公司并未收取迟延履行该项义务期间的租金，双方也没有约定因迟延履行该项义务所致违约责任，租赁物空置的原因如金凤凰公司起诉状所述亦不乏“经济低迷”、“环保风暴”等多方面因素的影响，故对于金凤凰公司主张退还租金差额和支付空置期损失的诉请，一审法院均不予支持。关于金凤凰公司主张的物业管理费、电梯费，涉案租赁合同并未约定锦鑫顺公司依何具体标准向金凤凰公司缴纳物业管理费、电梯费，故“所租物业管理由金凤凰公司全部负责”的约定应指金凤凰公司自行负责所承租楼层的物业管理，而非由金凤凰公司管理锦鑫顺公司自用的15F、16F并以此收取物业管理费。关于两个大冷柜占用地面停车场的场地使用费问题，合同约定地面停车场系无偿提供给金凤凰公司使用，锦鑫顺公司并未实际收取租金，金凤凰公司要求锦鑫顺公司支付使用费，缺乏事实和法律依据。故对金凤凰公司上述两项主张，一审法院均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、解除金凤凰公司、锦鑫顺公司双方签订的《某大厦租赁合同书》、《补充合同一》及《租赁合同书》；二、金凤凰公司于判决生效之日起十日内向锦鑫顺公司返还位于深圳市某楼、某栋一楼部分区域及某栋地下车库（部分面积）；三、金凤凰公司于判决生效之日起十日内向锦鑫顺公司支付2017年11月至2018年8月期间的租金1598328元；四、金凤凰公司于判决生效之日起十日内按212252.75元/月的标准向锦鑫顺公司支付2018年9月至2019年4月期间的租金或占用费，按712252.75元/月的标准向锦鑫顺公司支付自2019年5月起至实际返还租赁物之日止的占用费；五、金凤凰公司于判决生效之日起十日内向锦鑫顺公司支付拖欠租金或占用费的逾期付款滞纳金，滞纳金以每月剩余未付租金或占用费为基数，按每日万分之五的标准自当月14日起计至实际还款之日止；六、驳回金凤凰公司的全部诉讼请求；七、驳回锦鑫顺公司的其他反诉请求。当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费28180元（金凤凰公司已预交），由金凤凰公司承担；反诉受理费19711.15元（锦鑫顺公司已预交），金凤凰公司承担9778元，锦鑫顺公司承担9933.15元。本院审理查明，一、本案二审期间，关于双方无争议部分的租金支付情况，金凤凰公司、锦鑫顺公司均向本院提交书面说明，双方均认可除因新冠疫情影响2020年3月租金减免为250000元外，其余月份金凤凰公司已按双方调解协议确定的500000元/月的标准付至2020年8月；截至2020年9月16日，金凤凰公司尚未支付2020年9月1日以后的租金。二、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。前述《某大厦租赁合同书》、《补充合同一》及《租赁合同书》均系涉案双方的真实意思表示，内容未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合涉案双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案房产的用途变更问题。锦鑫顺公司是否已履行办妥变更房产用途手续的合同义务，由此其应否向金凤凰公司退还商业用途与工业用途的租金价差及房产空置期租金。二、涉案房产的租赁面积问题。金凤凰公司是否应依合同载明的租赁面积计付租金，由此锦鑫顺公司应否向金凤凰公司退还多收取的租金。三、涉案合同解除问题。金凤凰公司是否具根本违约行为，由此锦鑫顺公司解除合同的理由是否成立。针对前述争议焦点，本院分析如下：关于焦点一，涉案房产的用途变更问题。本案中，锦鑫顺公司提交平湖街道办事处办公室2016年11月30日印发的[2016]45号《既有建筑改变功能相关工作会议纪要》，拟证明其已履行办妥涉案房产用途变更手续的合同义务。该会议纪要的内容载明：关于某厂房项目，属某股份合作公司物业；鉴于项目涉及厂房为高层楼宇，且紧临周边住宅区，已不适宜于继续从事工业生产；对其进行电商产业园、酒店等项目改造，符合产业发展导向，经审议，会议同意某厂房改变使用功能。本院认为，锦鑫顺公司提交的前述会议纪要虽为复印件，但结合涉案合同履行过程中，未有证据表明金凤凰公司将涉案房产作商业用途使用存在障碍，金凤凰公司亦未提交反驳证据证明其仅能将涉案房产作工业用途使用。故此，综合本案前述情形，本院认为，锦鑫顺公司关于其已履行办妥涉案房产用途变更手续的合同义务、涉案房产可作商业用途使用的主张，具高度可能性，本院予以采纳。金凤凰公司上诉主张锦鑫顺公司未完成变更房产用途的合同义务，该主张与事实不符，本院不予采纳。金凤凰公司据此诉请锦鑫顺公司退还商业用途与工业用途的房产租金价差，本院亦不予支持。另一方面，依涉案合同约定，锦鑫顺公司应于2016年8月6日前办妥涉案房产用途变更手续。从前述会议纪要印发的时间2016年11月30日看，锦鑫顺公司确存在迟延履行该合同义务的情形。但本案中，金凤凰公司并未提交证据证明锦鑫顺公司迟延变更房产用途导致涉案房产空置三个月；且至2016年11月30日，锦鑫顺公司完成变更房产用途的合同义务时，涉案房产依约仍处于免租期，金凤凰公司并未实际支付该期间的房产租金。据此，本院认为，金凤凰公司以锦鑫顺公司迟延变更房产用途为由，诉请锦鑫顺公司退还空置期三个月的租金，缺乏事实和法律依据，本院对其诉请不予支持。综上，一审关于涉案房产用途变更问题的认定和处理正确，应予维持。关于焦点二，涉案房产的租赁面积问题。涉案双方关于租赁面积的争议在于涉案房产一楼面积、地下室面积。依本案查明事实，涉案双方于2016年5月6日签订《某大厦租赁合同书》，载明涉案房产B栋一楼面积2100平方米、AB栋地下室面积7800平方米，双方约定涉案房产租金按实测面积计租，同时约定双方按房产交付时的实际情况再订立相应的补充合同；2016年5月24日，涉案双方签订《补充合同一》，具体确定了涉案房产各楼层的计租面积及相应租金金额，其中涉案房产B栋一楼计租面积为1880平方米、AB栋地下室计租面积为7000平方米；此后至2017年10月，金凤凰公司均按前述《补充合同一》确定的租赁面积及租金标准向锦鑫顺公司支付租金；截至金凤凰公司于2018年8月提起本案诉讼前，未有证据显示金凤凰公司曾就涉案房产租赁面积问题向锦鑫顺公司提出异议，金凤凰公司于本案中提交的其向锦鑫顺公司发出的函件中仅就涉案房产质量及消防安全问题提出异议、并未涉及租赁面积问题。本院认为，首先，从前述《某大厦租赁合同书》、《补充合同一》约定内容看，涉案双方签订《补充合同一》的目的在于明确涉案房产交付时的实际情况。《某大厦租赁合同书》、《补充合同一》两份合同中所载的B栋一楼、AB栋地下室面积不同，该情形亦可看出，涉案双方在签订《补充合同一》时系依房产交付时的实际情况确定租赁面积、并非直接依《某大厦租赁合同书》载明内容确定租赁面积。其次，从涉案合同实际履行情况看，双方签订《补充合同一》后至2017年10月期间，金凤凰公司均依该《补充合同一》确定的租赁面积和租金标准计付租金，且至本案诉讼前其从未就租赁面积问题向锦鑫顺公司提出异议。综合前述涉案合同的签订和履行情形，本院认为，《补充合同一》确定的租赁面积和租金标准应系涉案双方的真实合意。据此，一审对金凤凰公司关于测量面积的鉴定申请未予准许，并无不妥，本院予以维持。现金凤凰公司于本案诉讼中表示不认可《补充合同一》中确定的涉案房产B栋一楼、AB栋地下室面积，但其对自身签订该《补充合同一》确定租赁面积无法作出合理解释，其诉讼主张亦与前述其合同履行行为相悖，故本院对其主张不予采纳。且本案中，金凤凰公司主张涉案房产B栋一楼、AB栋地下室面积应分别为1580平方米、4600平方米，其就此亦未提交证据予以证明，故应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采纳。金凤凰公司据此诉请锦鑫顺公司退还多收取的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三，合同解除问题。本案中，金凤凰公司自2017年11月起拒付涉案房产租金，直至2018年8月涉案双方于本案一审中达成调解协议，约定对涉案房产无争议部分的租金按500000元/月付租，此后金凤凰公司始按照500000元/月的标准支付涉案房产无争议部分的租金。前述调解协议中，双方亦约定，对于涉案房产有争议部分通过司法途径解决。据此，锦鑫顺公司就本案纠纷提出反诉，并无不妥，未有违背双方调解协议的约定。关于锦鑫顺公司解除合同的反诉诉请，本院认为，双方就涉案房产有争议的部分在于房产用途变更问题、房产租赁面积问题，依前述分析，金凤凰公司就该争议问题的主张均不成立。故金凤凰公司以此为由拒付涉案房产有争议部分的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依本案查明事实，自2017年11月起至2018年9月锦鑫顺公司提出反诉时，金凤凰公司均未支付涉案房产有争议部分的租金。故金凤凰公司拖欠涉案房产租金已逾15天，依涉案合同约定已构成根本违约。锦鑫顺公司据此解除合同并诉请金凤凰公司返还房产、支付拖欠的租金，具合同和法律依据，本院予以支持。涉案合同因金凤凰公司违约导致解除，故金凤凰公司应承担相应的违约责任。锦鑫顺公司诉请金凤凰公司支付拖欠租金的滞纳金，应予支持。考虑到合同约定的滞纳金标准过高，一审酌情调低至以每月欠付租金或占用费为基数、按日万分之五标准计付滞纳金，处理得当，本院予以维持。另，1.关于金凤凰公司拖欠租金的情况。一审对截至2019年4月金凤凰公司拖欠租金情况的分析认定正确，本院不再赘述，对该部分租金金额予以维持。依本案二审查明事实，涉案双方均认可除因新冠疫情影响2020年3月租金减免为250000元外，其余月份金凤凰公司已按双方调解协议确定的500000元/月的标准付至2020年8月。据此，自2019年5月至2020年8月期间（除2020年3月），金凤凰公司每月拖欠的租金或占用费为：712252.75元-500000元=212252.75元；2020年3月因新冠疫情影响当月租金减半，故该月金凤凰公司拖欠租金为：212252.75元÷2=106126.38元。综上，金凤凰公司应按212252.75元/月的标准支付自2018年9月至2020年8月期间（除2020年3月）的租金或占用费、应按106126.38元/月的标准支付2020年3月占用费、应按712252.75元/月的标准支付自2020年9月至本判决确定的返还房产之日止的占用费。2.关于地面停车场的场地使用费问题。依本案查明事实，涉案双方在《补充合同一》中约定金凤凰公司承租涉案房产各楼层的具体面积及租金标准，并约定锦鑫顺公司将地面停车场全部无偿交由金凤凰公司运营管理。本院认为，依前述约定内容，地面停车场非属金凤凰公司承租房产的范围，锦鑫顺公司亦未就该地面停车场向金凤凰公司收取租金；锦鑫顺公司将地面停车场无偿交由金凤凰公司运营管理，但双方并未约定限制锦鑫顺公司对地面停车场的使用，亦未约定锦鑫顺公司使用地面停车场应向金凤凰公司支付场地使用费。据此，金凤凰公司上诉主张锦鑫顺公司应就其冷柜占用部分地面停车场期间支付场地使用费，缺乏合同依据，本院不予支持。一审处理正确，应予维持。综上，金凤凰公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定基本事实清楚，适用法律正确；仅因二审期间金凤凰公司支付租金的情况发生变化，本院据此对一审部分判项予以相应改判。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14417号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14417号民事判决第七项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14417号民事判决第四项为：深圳市金凤凰物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按212252.75元/月的标准向深圳市锦鑫顺物流有限公司支付自2018年9月至2020年8月期间（除2020年3月）的租金或占用费，按106126.38元/月的标准向深圳市锦鑫顺物流有限公司支付2020年3月的占用费，按712252.75元/月的标准向深圳市锦鑫顺物流有限公司支付自2020年9月至本判决确定的返还房产之日止的占用费；四、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14417号民事判决第五项为：深圳市金凤凰物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市锦鑫顺物流有限公司支付拖欠租金或占用费的逾期付款滞纳金，滞纳金以每月欠付租金或占用费为基数（各月欠付租金或占用费的情况详见附表二），按每日万分之五的标准自当月14日起计至实际还款之日止；五、驳回深圳市锦鑫顺物流有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费28180元（深圳市金凤凰物业管理有限公司已预交），由深圳市金凤凰物业管理有限公司负担；反诉案件受理费19711.15元（深圳市锦鑫顺物流有限公司已预交），由深圳市金凤凰物业管理有限公司负担9778元，深圳市锦鑫顺物流有限公司负担9933.15元。深圳市金凤凰物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳诉讼费用9778元，逾期不交纳的，法院强制执行。一审法院向深圳市锦鑫顺物流有限公司退回诉讼费用9933.15元。二审案件受理费26982.67元（深圳市金凤凰物业管理有限公司已预交），由深圳市金凤凰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年十月十一日书记员 陈晓莹（兼）附表一：                           交付时间              计租起算时间              计租面积（㎡）              2017年11月之后的租金单价（元/㎡/月）              2017.11-2018.1期间的月租金（元/月）              2018.2-2018.3期间的月租金（元/月）              2018.4的月租金（元/月）              2018.5后月租金/占用费（元/月）                  x栋x楼              2016-12-1              2017-4-1              1550              38.5              59675              59675              59675              59675                  x栋x楼              2016-5-12              2017-3-12              1880              38.5              72380              72380              72380              72380                  x栋x楼              2017-4-1              2018-2-1              2210              24.95              未开始计租              55139.5              55139.5              55139.5                  x栋x楼              2016-5-12              2017-3-12              2480              24.95              61876              61876              61876              61876                  x栋x楼              2017-5-31              2018-3-31              1205              24.95              未开始计租              未开始计租              30064.75              30064.75                  x栋x楼              2016-5-12              2017-3-12              1205              24.95              30064.75              30064.75              30064.75              30064.75                  x栋x楼              2016-5-12              2017-3-12              500              24.95              12475              12475              12475              12475                  x栋x楼              2017-5-31              2018-3-31              705              24.95              未开始计租              未开始计租              17589.75              17589.75                  x栋x楼              2017-6-30              2018-4-30              805              24.95              未开始计租              未开始计租              未开始计租              20084.75                  x栋x楼              2016-5-12              2017-3-12              1205×7              24.95              210453.25              210453.25              210453.25              210453.25                  x栋x楼              2016-5-12              2017-3-12              7000              20.35              142450              142450              142450              142450                  合计                                                                          589374              644513.5              692168              712252.75      备注：①2017年11月至2018年1月期间租金：589374元×3个月=1768122元；②2018年2月-3月租金的计算公式：644513.5元×2个月=1289027元；③2018年5月-8月期间租金的计算公式：712252.75元×4个月=2849011元。附表二：            租金或占用费支付期间              各月欠付租金或占用费金额                  2017年11月—2018年1月              89374元（589374元-500000元=89374元）                  2018年2月—2018年3月              144513.5元（644513.5元-500000元=144513.5元）                  2018年4月              192168元（692168元-500000元=192168元）                  2018年5月—2020年8月（除2020年3月）              212252.75元（712252.75元-500000元=212252.75元）                  2020年3月              106126.38元（212252.75元÷2=106126.38元）