辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民初78号原告（执行案外人）：闫立泉，男，1969年3月29日出生，汉族，个体业者，住辽宁省锦州市凌河区。委托诉讼代理人：张鹏，锦州市凌河区菊园法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司，住所地锦州市古塔区解放路二段3-5号。法定代表人：沈守华，该公司董事长。委托诉讼代理人：付小刚，辽宁华峰律师事务所律师。被告（被执行人）：盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司，住所地北镇市沟帮子镇站前社区905-40-787号。负责人：王朝军，该公司经理。被告（被执行人）：沈守华，男，1962年5月24日出生，汉族，公司董事长，住辽宁省锦州市古塔区。委托诉讼代理人：付小刚，辽宁华峰律师事务所律师。原告（执行案外人）闫立泉与被告（申请执行人）锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司（以下简称华益贷款公司）、盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司（被执行人，以下简称盘锦村镇开发沟帮子分公司）、沈守华（被执行人）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫立泉的委托诉讼代理人张鹏、被告华益贷款公司及沈守华共同的委托诉讼代理人付小刚到庭参加诉讼。被告盘锦村镇开发沟帮子分公司经本院立案庭依法公告，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫立泉向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除辽宁省锦州市中级人民法院（2015）锦执一字00050号执行裁定书中对A1-4-701、A1-2-1603号房屋的查封；二、请求确认坐落于沟帮子镇站前街道良运华庭小区住宅A1栋4单元701号房屋（A1-4-701）(91.95平方米)、A1栋2单元1603号房屋（A1-2-1603）(78.45平方米)两户住宅归原告所有；三、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告因追讨农民工工资及工程款一事，于2019年5月30日经沟帮子镇政府协调与被告盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司签订了商品房买卖合同，用被告名下的坐落于沟帮子镇站前街道良运华庭小区住宅A1栋4单元701号房屋（A1-4-701）（91.95平方米）、A1栋2单元1603号房屋（A1-2-1603）（78.45平方米）两户住宅抵顶闫立梅工程款及人工费。因闫立泉与闫立梅系亲姐弟关系，且闫立泉为实际出资人，故将该房屋写在闫立泉名下。2019年5月30日在北镇市第二房地产管理处进行了登记备案，并取得了该房屋房门钥匙，因当时楼房不具备入住条件，故未搬进房屋居住。2019年国庆期间，原告发现上述两户房屋被辽宁省锦州市中级人民法院以（2015）锦执一字00050号执行裁定书的形式予以查封，原告依法提出执行异议申请，请求依法解除对A1-4-701、A1-2-1603号房屋的查封。2020年3月19日锦州市中级人民法院作出（2019）辽07执异96号执行裁定书，驳回原告的异议请求，故诉至法院，请求依法支持原告的诉求。华益贷款公司、沈守华共同辩称：1.案外人提出执行异议需证明其对四处房产具有可排除执行的权利，原告与被告盘锦市村镇建设综合开发公司沟帮子分公司签订商品房买卖合同是基于之前的建设工程合同主张工程款项，属于对建设工程款的变更，建设工程款给付方式的形式，其属于债权范畴；2.原告办理的属于商品房买卖备案登记，并非是预告登记，不享有物权属性，且其并未实际入住。原告在具备办理房屋预告登记等条件之下，而并未办理，其仍属于债权范围；3.原告原是建设工程施工人，其本对建设工程享有建设工程优先受偿权，在其优先受偿权期间内，没有行使权力，导致失效，并且成为一般债权人，因此其对涉诉的房屋，不具有物权。综上，原告作为一般债权人，不具有排除本次执行之权利基础，请求依法驳回。被告盘锦村镇开发沟帮子分公司未提交书面答辩意见。本案经过法庭调查以及各方当事人举证质证，现认定事实如下：被告华益贷款公司因与被告盘锦村镇开发沟帮子分公司借款合同纠纷，本院作出的（2014）锦民一初字第00032号民事判决发生法律效力后，被告华益贷款公司向本院申请执行。本院于2015年5月18日立案后，经被告华益贷款公司申请，本院于2019年8月5日作出（2015）锦执一字00050号执行裁定，查封了良运华庭小区包括涉案两户房屋在的14户房屋。2019年10月15日，原告闫立泉向本院提出执行异议。2020年3月19日本院以（2019）辽07执异96号执行裁定书驳回闫立泉的异议请求。另查明，闫立泉与闫立梅系姐弟关系，因被告盘锦村镇开发沟帮子分公司在开发建设沟帮子经济开发区良运华庭小区过程中，拖欠其工程款、人工费而产生纠纷。后经沟帮子经济技术开发区信访局沟通、协调，闫立泉与盘锦村镇开发沟帮子分公司达成了以房顶账的意向。2015年5月30日，闫立泉与被告盘锦村镇开发沟帮子分公司签订了良运华庭小区住宅A1栋4单元701号（A1-4-701）、A1栋2单元1603号（A1-2-1603）房屋买卖合同，同时，被告盘锦村镇开发沟帮子分公司为闫立泉出具涉案两户房屋收款收据并注明抵顶工程款及人工费。而后双方就《商品房买卖合同》进行了网上备案。同日被告盘锦村镇开发沟帮子分公司在收取闫立泉涉案房屋钥匙款并为其出具收据的同时将涉案两户房屋钥匙交付给闫立泉。再查明，原告闫立泉与被告盘锦村镇开发沟帮子分公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，盘锦村镇开发沟帮子分公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述事实，有《商品房买卖合同》、《收款收据》、信访部门《情况说明》等证据载卷为凭，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案是基于以房抵债的期待物权提起的执行异议之诉。以房抵债是以物抵债的组成部分，即是以物抵债的其中一种情形。以物抵债是当事人通过协议的方式对债务的履行作出的安排。通常意义上，一般把以物抵债分为代物清偿、债的更改、新债清偿三种情形。而三者的目的和内容不同，导致的法律后果亦不相同。代物清偿是指债权人受领他种给付，以代替原之给付，债之关系，因代物清偿而消灭；债的更改是指设立一新的债之关系，以代替旧有之债，新债务成立，原债务消灭；新债清偿是指清偿债务，经债权人同意而对债权人负担新的债务，新债务因清偿而消灭，就债务同时消灭的民事法律行为。本案中，从双方当事人对案件事实的陈述，结合当事人提交的证据证明的事实，该案应为是作为案外人的原告闫立泉与作为被执行人的被告盘锦村镇开发沟帮子分公司之间是基于债的更改而签订的《商品房买卖合同》，虽然双方已就《商品房买卖合同》进行了网上备案，但涉案房屋所有权并未办理变更登记，涉案房屋所有权尚存在被执行人、本案被告盘锦村镇开发沟帮子分公司名下，故作为原告作为执行案件的案外人是否享有排除执行的民事权益，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定进行审查。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告闫立泉与被告盘锦村镇开发沟帮子分公司签订《商品房买卖合同》后、被告盘锦村镇开发沟帮子分公司为原告闫立泉出具了抵顶工程款的收据并交付了涉案房屋的钥匙，应当视为原告闫立泉支付了涉案楼房的全部价款并合法占有，且上述行为均在人民法院对涉案房屋查封之前。则依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定，被告盘锦村镇开发沟帮子分公司作为房地产开发企业作为办理房屋所有权证书的义务主体，应当负有向政府相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记的义务。且按照原告闫立泉与被告盘锦村镇开发沟帮子分公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，盘锦村镇开发沟帮子分公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现被告盘锦村镇开发沟帮子分公司并未履行法定及合同约定义务。故应当认定原告闫立泉与被告盘锦村镇开发沟帮子分公司签订《商品房买卖合同后》未办理涉案房屋所有权过户登记是作为开发商的被告盘锦村镇开发沟帮子分公司所致，非归责于原告闫立泉的原因。但《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的变动是以登记生效主义为原则，故原告闫立泉对涉案良运华庭小区住宅A1栋4单元701号（A1-4-701）、A1栋2单元1603号（A1-2-1603）房屋享有的只是基于《商品房买卖合同》而取得的物权期待权。鉴于原告闫立泉作为执行案外人与被执行人的被告盘锦村镇开发沟帮子分公司在本院查封涉案房屋以前，已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且已支付全部房款并合法占有涉案房屋，对未办理房屋过户登记没有过错，故原告闫立泉享有对涉案房屋排除执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：解除辽宁省锦州市中级人民法院（2015）锦执一字00050号执行裁定书中对A1-4-701、A1-2-1603号房屋的查封。一审案件受理费100元，由被告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。本院（2019）辽07执异96号执行异议裁定于本判决生效后时自动失效。审判长 高 帆审判员 王玉龙审判员 李宇辉二〇二〇年十月二十三日法官助理文涛书记员高俊格