浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初619号 原告：平湖市豪群物业管理有限公司。住所地：嘉兴市平湖经济开发区佳业花苑12幢2楼。统一社会信用代码：913304827519178568。 法定代表人：倪水根，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：寿良、汪品华，公司员工。 被告：周忻，女，1973年3月7日出生，汉族，住平湖市当湖街道县。 委托诉讼代理人：沈健，系被告丈夫。 原告平湖市豪群物业管理有限公司与被告周忻物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月16日、4月29日公开开庭进行了审理。同年5月15日，本案组成合议庭适用普通程序进行审理，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。本案第一次庭审由原告的委托诉讼代理人寿良、汪品华及被告的委托诉讼代理人沈健到庭参加诉讼，第二次庭审由原告的委托诉讼代理人寿良及被告的委托诉讼代理人沈健到庭参加诉讼，第三次庭审由原告的委托诉讼代理人寿良及被告的委托诉讼代理人沈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2017年1月1日至2019年12月31日止的物业服务费4811元及违约金481元（按物业费10％计算），合计5292元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年2月28日，原告与平湖市当湖街道朝阳路社区君悦名都业主委员会签订了《物业服务委托合同》，自2016年3月1日起至2021年2月29日止，为君悦名都小区提供物业服务。合同约定了相应的收费标准，高层住宅每平方米1.20元/月，多层住宅每平方米0.60元/月。被告系当湖街道君悦名都小区1幢1单元402室业主（多层），物业建筑面积为222.75平方米，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，共欠原告物业服务费4811元。原告多次催收，被告一直拒缴。原告认为被告拖欠物业服务费的行为严重违约，损害了原告的权益，同时也不利于小区物业服务工作的正常开展，被告应按合同承担相应责任。 被告答辩称：原告在物业服务合同方面隐瞒事实，原告进入小区时公司名称不叫“豪群”而是叫“渠成”，原告提供的合同是业委会改选后补签的，且签订时业委会成员均不知情，原来的合同是2020年9月底到期的，现在的合同变成2021年2月底到期，原告应提供原来的合同，否则应退还原告进入小区至新合同签订期间的物业费。原告没有按照合同约定的物业服务事项提供服务，小区保安原来有4个，现在只有2个，小区楼道打扫也不及时，管理存在很大问题。2016年下半年，因君悦名都小区南面地块拆迁，导致小区原大门进出通道改变位置，小区南面地块的开发商占用小区通道。为保住通道，当时由小区业主自发签名上访到当湖街道办事处，要求修建围墙。但原告勾结小区南面地块的开发商，阻止小区业主修建围墙，开发商与修建围墙的工人发生冲突，被告去劝阻时，被开发商的人打倒，导致被告受伤，至今未愈。在发生冲突前，小区业主曾向原告提出让原告出面修建围墙，费用由业主承担，但原告不同意。后原告承诺由业主自己修建围墙，费用由原告负担，但原告至今未兑现承诺，小区业主自行搭建围墙也因原告暗地阻挠而未成功，现在小区围墙也未搭建成功，原告也没支出费用。 在庭审中，原告为证明其主张，提供如下证据： 1、君悦名都小区物业管理服务委托合同1份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系及收费标准、违约金的约定； 2、不动产登记信息1份，证明被告房屋在原告的服务范围，建筑面积222.75平方米； 3、物业费核对及催收通知1份，证明原告向被告书面催收物业费的事实； 4、公告催收通知1份，证明原告在君悦名都小区公告栏张贴了公告催收物业费的通知； 5、公告、备案申请及业主委员会备案证明各1份，证明君悦名都小区业主委员会成立情况； 6、平湖市物业服务合同备案证明1份，证明君悦名都小区物业管理服务委托合同备案情况。 被告质证认为：证据1，合同好像是事后补签的，小区原是自治管理，被告委托诉讼代理人沈健原系小区业主委员会成员，当时是沈健去请原告委托诉讼代理人汪品华来管理小区，时间好像是2015年10月份，合同也应是那时签订，且原告当时也不叫平湖市豪群物业管理有限公司，杨立山当时不是业委会成员，是后来成为业委会主任的；证据2、3、4，无异议；证据5、6，真实性无异议，业委会其他成员对杨立山签订合同的事并不知情，在杨立山担任业委会主任前，前业委会已与物业公司签订过合同，期限为5年，合同未到期为何重新签订合同。 被告为证明其主张，提供如下证据： 1、小区部分业主签名表1份，证明2016年年中小区部分业主签字要求修建围墙； 2、证明2份，证明当时业委会让原告出面修建围墙，原告委托诉讼代理人汪品华承诺由其出资，让业委会修建围墙，后由沈健出面修建围墙，费用15800元。 原告质证认为：证据1，真实性无法确认，与本案无关；证据2，不是原始证据，真实性、合法性不予认可，修建围墙需经审批，被告未提供相关证据。 因被告申请取证，本院出示（2019）浙0482刑初838号刑事判决书1份及汪品华在平湖市公安局钟埭派出所的询问笔录1份。 原告质证认为：真实性无异议，是倪水根的个人行为，且已受到惩罚，汪品华的证件不是倪水根给的，而是物业公司给的，是否假证，公安的笔录里也没有结论，且违反部门法规不影响合同的效力，原告依据目前有效的合同主张权利是合法的。 被告质证认为：真实性无异议，汪品华向法庭隐瞒了事实，证件不是在物业公司被查到的，而是消防检查时当场查获的，当时小区保安中有人有合格的消防证件，汪品华为了节约成本使用了假的证件；消防是很重要的事情，现在小区没有一个消防出口，存在消防隐患。 经审核，本院对原、被告提供及本院出示的证据认证如下： 原告提供的上述证据1，被告虽对真实性提出异议，但未提供相反证据，合同由双方盖章签名，真实合法，与本案有关联，本院予以认定；证据2、3、4，被告无异议，本院予以认定；证据5、6，被告对真实性无异议，本院予以认定。 被告提供的证据，与本案缺乏关联性，本院不予认定。 本院出示的证据，原、被告对真实性无异议，本院予以认定。 根据上述本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下： 2016年2月28日，原告平湖市豪群物业管理有限公司与平湖市当湖街道朝阳路社区君悦名都业主委员会签订《君悦名都小区物业管理服务委托合同》1份，合同约定委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生清洁、垃圾收集、清运；公共安全监控、巡视、门岗执勤等。合同约定委托管理期限为5年，自2016年3月1日起至2021年2月29日止；约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅每月每平方米1.20元，多层住宅每月每平方米0.60元。合同还对其他事项作了约定。另查，签订上述合同的君悦名都业主委员会系小区第二届业主委员会，经小区业主选举产生，于2016年2月16日公告公布，并向平湖市物业管理处申请备案，2016年3月17日，平湖市物业管理处出具平业委会备（2016）05号业主委员会备案证明，同意给予备案。2016年5月19日，平湖市物业管理处出具平物备（2016）13号平湖市物业服务合同备案证明，同意给予备案。 另查明，平湖市当湖街道君悦名都小区1幢系多层建筑，其中的1单元402室房屋的建筑面积为222.75平方米，被告周忻及其委托诉讼代理人沈健系该房屋的业主，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，被告没有交纳物业费，费用合计4811元。原告曾于2019年11月25日通过书面及在君悦名都小区公告栏张贴通知向被告核对及催缴物业费，要求被告在2019年12月10日前缴纳2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业费4811元，但被告至今未能交纳。 另查，原告委托诉讼代理人汪品华曾于2019年5月13日接受平湖市公安局钟埭派出所的询问调查。原告法定代表人倪水根于2019年11月4日因犯买卖国家机关证件罪被本院判处有期徒刑一年，缓刑一年六个月，并处罚金八千元。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条又规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案原告平湖市豪群物业管理有限公司与平湖市当湖街道君悦名都业主委员会签订的《君悦名都小区物业管理服务委托合同》系双方真实意思的表示，合法有效，对业主具有约束力。本案被告作为君悦名都小区的业主，享受了物业管理服务，理应交纳物业费，但被告在原告书面催交后仍没有交纳物业费，显属违约。案涉物业服务合同虽未约定物业费交纳时间，但原告起诉时间为2020年2月21日，诉请被告的物业费为2017年1月1日起至2019年12月31日止，均系在原告提供物业服务之后，且在起诉前已就欠缴物业费的时间范围、金额经过书面催讨，并无不当，故对原告要求被告交纳2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业费4811元的诉讼请求，本院予以支持。案涉物业服务合同并未约定业主逾期缴纳物业费的违约责任，对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。 被告在庭审中主张拒缴物业费的理由主要有三项：一、原告提供的物业服务合同系改签，签订时业主委员会均不知情，且原告也未按合同约定的服务事项提供服务；二、原告未出资修建围墙，小区业主自行搭建围墙也因原告暗地阻挠而未成功，原告也未按其承诺负担费用；三、原告购买伪造的消防员职业资格证书并上岗使用，被查处，现在小区只有一个消防出口，存在消防隐患。 关于被告提出的第一个理由，被告对物业服务合同的合法性有异议，本案《君悦名都小区物业管理服务委托合同》由原告与君悦名都业主委员会签订，分别加盖了公章，是合同双方真实意思的表示，合法有效，且小区业主委员会及上述物业服务合同均在主管部门平湖市物业管理处备案，说明原告依据该合同进驻小区服务并收取物业费，合理合法。事实上被告享受了原告的物业管理服务，因此，被告以对合同有异议为由拒绝交纳物业费的理由不能成立，本院不予支持；对于被告提出的原告未按合同约定的服务事项提供服务的主张，未提交证据证明，本院不予支持。关于被告提出的第二个理由，物业服务企业是依据物业服务合同对小区进行管理服务，本案合同中并未约定需由原告修建小区围墙，修建围墙不属原告物业服务内容，原告没有义务修建围墙或承担费用，被告主张的该项理由也不能成立，本院不予支持。关于被告提出的第三个理由，本案争议是原告是否按合同提供物业服务，被告是否需缴纳物业费，原告因购买伪造的消防员职业资格证书并上岗使用，现相关人员已经被查处，不属本案审理范围；对于被告提出的小区只有一个消防出口，存在消防隐患的问题，应非原告造成，亦非凭原告自行就能解决，故不应成为业主不缴纳物业费的理由。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告周忻于本判决生效后十日内支付原告平湖市豪群物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业费4811元； 二、驳回原告平湖市豪群物业管理有限公司本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告周忻负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  唐永祥 人民陪审员  马水华 人民陪审员  张惠芳 二〇二〇年十月十六日 法官 助理  张黛琳 书 记 员  黄韵如