江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终7343号上诉人（原审被告）：徐州市华辰丽景房产开发有限公司，住所地徐州市矿山路。法定代表人：许帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘飞，江苏金合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：寇飞，男，1987年7月23日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王珊珊（系寇飞的妻子），女，1985年12月19日生，汉族，北京市盈科（徐州）律师事务所律师，住徐州市泉山区。上诉人徐州市华辰丽景房产开发有限公司（以下简称华辰丽景公司）因与被上诉人寇飞商品房预售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0391民初3874号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华辰丽景公司的上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：原审判决认定事实错误。一、一审法院认定华辰丽景公司交付商品房的时间为2016年11月28日错误。涉案商品房的实际交付时间为2017年10月11日，通知上房的时间是2019年1月9日。根据商品房买卖合同第十五条约定，在商品房实际交付使用后180天内办理权属登记，因此一审法院以2016年11月28日起算系事实认定错误。二、商品房买卖合同关于延期办证违约责任进行了约定，被上诉人并未提供证据证明其损失数额，因此应当按照双方约定的已付购房款的千分之一进行计算。一审法院适用法律错误。一审法院判定上诉人承担的责任为年利率5.25%，而合同约定逾期付款的责任为年利率3.65%，同样有失公平。原审法院对违约金进行调整，系适用法律错误。被上诉人寇飞答辩称：以上诉人通知上房时间作为计算延期办证违约金的起始时间有违合同约定且显失公平。1.合同约定了具体的上房时间是2016年5月31日，同时约定在商品房交付使用后180天办理权属登记，应根据合同约定分别承担相应的违约责任。2.商品房买卖合同属于格式合同，开发商占据主导地位，对于合同内容有较大的决定权，尤其是交房及办证时间。开发商在签订合同前就已经充分考虑到建筑施工的实际情况、政策、法律规定等各种因素进行了较为精准的测算，因此开发商应根据合同约定分别承担责任。3.根据商品房买卖合同第8、15条约定，无论从生活惯例和格式合同解释规则，应当理解为逾期办证的起始日期为2016年5月31日推180天。4.上诉人主张按照通知上房日期2019年1月9日起算不能成立。涉案房屋至今也未达到交付的条件。若按通知上房时间或实际上房时间显然对被上诉人不利，导致被上诉人的权益处于不确定的状态，免除了上诉人按时交付房地产权属证书的义务，有违诚实信用、公平原则。5.法律没有规定不能同时计取两项违约金，若因上诉人的违约行为造成被上诉人实际上房超过了合同约定，逾期办证违约时间就顺延的话，相当于免除了上诉人在其逾期上房这段时间的逾期办证违约责任，这显然对被上诉人不公平。逾期交房和逾期交房违约金的约定本身具有惩罚性质，目的是防止上诉人怠于行使其义务，敦促其及时履行，因此逾期办证违约责任应按照合同约定认定为2016年11月18日前，上诉人应协助被上诉人办理权属登记手续。就上诉人第二个上诉请求，答辩如下：1.商品房买卖合同约定逾期上房违约金仅为已付房款的0.1%，被上诉人认为约定过低，不足以弥补其实际损失。商品房买卖合同为格式合同，合同的违约责任条款明显加重了买受人的义务，减轻了出卖人的义务。根据合同第七条约定，买受人逾期付款的违约金为日万分之1至日万分之2，而逾期办证违约金仅仅约定为已付房款的0.1%，可见上述违约责任条款中双方权利义务明显不对等，该条款属于无效条款。2.延期办证将直接延期办证造成房子不能进入二手流通领域，不能享有户口转移，区域福利，配套上学等相关待遇，土地使用年限缩水因此，故延期办证对上诉人造成的损失客观存在，且远远超过合同约定的违约金，因此应当以客观存在的损失为基础兼顾合同履行情况，上诉人的过错程度，以及被上诉人的预期利益等综合因素予以衡量。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持原判，维护消费者合法权益。寇飞向一审法院提出诉讼请求：1.判令华辰丽景公司支付逾期办理房证违约金（自2016年11月28日至实际办理房证之日，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；2.判令华辰丽景公司向寇飞开具正规发票；3.判令华辰丽景公司向寇飞支付赠送的物业费875.568元；4.判令华辰丽景公司给付未安装新风系统的费用1500元；5.诉讼费由华辰丽景公司承担。一审法院认定的事实：2015年8月13日，寇飞（买受人）与华辰丽景公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号0509843）一份，约定买受人购买出卖人开发的华辰丽景小区11-1-XXXX室房屋一套，房款总价613292元；买受人于合同签订时已付清房款210000元，余款403292元于2015年8月28日前付清；买受人逾期付款，（1）逾期在30内之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2016年5月31日前，将具备商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2014年12月31日，华辰丽景公司向寇飞开具《销售不动产统一发票》一张，载明付款方为寇飞，不动产项目名称为华辰丽景，不动产楼牌号为11-1-1704，金额为210000元，款项性质为预收购房款。2015年8月13日，华辰丽景公司向寇飞开具一张收据，内容为收到寇飞交来11-1-1204房款403292元。关于购房经过，寇飞陈述最初购买的是11-1-XXX4室房屋，双方签订了购房协议书，但因该房华辰丽景公司已抵押给银行，无法签订正式合同，双方后经协商，用11-1-XXXX室房屋替换，重新签订了正式合同，原购买11-1-XXX4室房屋的协议书由华辰丽景公司收回。庭审时，寇飞提供一份《赠送管理费登记函》，内容为：客户姓名寇飞，成交房号11-1-XXXX，赠送内容物业费，赠送金额875.568元，置业顾问签字王鹏，案场经理签字张莎莎，日期2015年1月3日，备注项内容为赠送管理费由开发公司统一支付。一审法院认为，寇飞与华辰丽景公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当严格履行。关于寇飞的各项诉请应否得到支持，一审法院分述如下：一、寇飞诉请逾期办理房证违约金（自2016年11月28日至实际办理房证之日，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。涉案合同约定，华辰丽景公司应当在2016年5月31日前将符合合同约定的商品房交付寇飞，华辰丽景公司在房屋交付后180日内，如因华辰丽景公司的责任未能使寇飞在规定期限内取得房地产权属证书的，华辰丽景公司应当依约给付寇飞违约金。至本案法庭辩论终结之时，寇飞仍未取得房地产权属证书，而华辰丽景公司亦无证据证明未办理房证的责任在寇飞，因而华辰丽景公司应当承担给付违约金的责任。寇飞诉请给付违约金的期限为自2016年11月28日至实际办理房证之日，依合同约定及法律规定，法院予以支持。寇飞诉请给付违约金的计算标准，合同中虽约定“出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，但根据江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中的意见：“如果逾期付款违约金与逾期办证违约金约定明显不对等的，买受人请求参照《商品房买卖司法解释》第十八条第二款的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的，一般可予支持”，查涉案合同中约定的逾期付款违约金与逾期办证违约金约定明显不对等，寇飞要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，符合法律规定，法院予以支持。二、关于寇飞诉请华辰丽景公司开具金额为613292元的购房款发票，开具购房款发票属华辰丽景公司履行涉案合同应尽的附随义务，寇飞的诉请符合法律规定，法院依法予以支持。三、关于寇飞诉请华辰丽景公司给付赠送的物业费875.568元，根据寇飞提供的《赠送管理费登记函》，其中赠送内容为物业费，备注项内容为赠送管理费由开发公司统一支付，由此可以认定赠送物业费为双方在涉案合同之外另行约定的事项，华辰丽景公司应当履行该约定义务，给付寇飞物业费875.568元。华辰丽景公司辩称因没有我公司人员签字，只是案场经理签字，这是营销代理公司为了促成销售的行为，对此我公司不予认可。法院认为，寇飞作为涉案房屋的买受人在购房现场接受物业费的赠送时，其并不能区分现场签字的置业顾问及案场经理的身份是否为华辰丽景公司的员工，华辰丽景公司亦未举证曾告知寇飞现场置业顾问及案场经理的真实身份及其行为不代表华辰丽景公司，出于一般认知，寇飞有理由相信赠送行为系华辰丽景公司的行为，且登记函中“赠送管理费由开发公司统一支付”能让寇飞进一步增强这种确信，据此，法院认为此项费用的给付责任应由华辰丽景公司承担。华辰丽景公司在承担此责任后，可根据其与营销代理公司之间就此问题的约定另行向营销代理公司主张。四、关于寇飞诉请华辰丽景公司给付未安装新风系统的费用1500元，庭审时双方一致认可如华辰丽景公司未为寇飞安装新风系统应给付寇飞1500元，现寇飞主张华辰丽景公司没有为其安装，华辰丽景公司亦未举证其已经为寇飞安装该系统，故华辰丽景公司应按双方之间的约定给付寇飞此费用1500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、华辰丽景公司给付寇飞逾期办理房证违约金（以613292元为基数，自2016年11月28日起至实际办理房证之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、华辰丽景公司为寇飞开具金额为613292元的购房款发票；三、华辰丽景公司给付寇飞赠送的物业费875.568元；四、华辰丽景公司给付寇飞未安装新风系统费用1500元。案件受理费1810元，减半收取905元，由华辰丽景房产开发有限公司负担。二审期间双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当严格履行。关于上诉人是否存在延期向产权登记机关提交办理权属登记所需的资料问题。根据本院查明的事实，上诉人于2017年10月11日将涉案商品房的钥匙交付给被上诉人，结合上诉人提供的上房核查表、收楼确认书等证据，足以认定上诉人将涉案商品房交付给被上诉人的时间为2017年10月11日。商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故上诉人应当在2017年10月11日之后的180日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。然，上诉人至今未向产权登记机关报备需由其提供办理权属登记的资料，故上诉人应当承担未按合同约定向产权登记机关报备办理权属登记资料的违约责任。关于上诉人应如何承担违约责任的问题，商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。故上诉人应当向被上诉人承担已付房价款0.1%的违约金即613.3元。被上诉人认为合同约定的违约金过低，其损失过大，要求调整增加违约金数额。本院认为，中华人民共和国合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被上诉人主张未向产权登记机关报备需由其提供办理权属登记的资料的违约金过低，但是未提供因上诉人未按约定向产权登记机关报备需由其提供办理权属登记的资料造成其损失的具体数额，无法证明合同约定的违约金低于其造成的损失，故被上诉人应当承担不利的法律后果。综上，上诉人徐州市华辰丽景房产开发有限公司的上诉请求部分有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持徐州市泉山区人民法院（2019）苏0391民初3874号民事判决第二、三、四项；二、变更徐州市泉山区人民法院（2019）苏0391民初3874号民事判决第一项为“本判决生效之日起十日内，徐州市华辰丽景房产开发有限公司给付寇飞逾期办理房证违约金613.3元”；三、驳回寇飞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费1810元，减半收取905元，由徐州市华辰丽景房产开发有限公司负担805元，寇飞负担100元；二审案件受理费1810元，由徐州市华辰丽景房产开发有限公司负担1500元，寇飞负担310元；本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  宋新河审 判 员  孟 娟二〇二〇年十月十二日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷