浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初2323号 原告：湖州多媒体产业园发展有限公司，住所地浙江省湖州市吴兴大道999号湖州多媒体产业园展示中心。 法定代表人：马彬，该公司董事。 委托诉讼代理人：潘诚伟,浙江六和（湖州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁芳芳,浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告：付佰川，男，1972年12月3日出生，满族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。 被告：殷志东，男，1981年9月23日出生，蒙古族，住内蒙扎兰屯市。 被告：张磊，男，1990年4月4日出生，汉族，住内蒙海拉尔市。 原告湖州多媒体产业园发展有限公司（以下简称多媒体公司）与被告付佰川、殷志东、张磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法由审判员沈巍适用简易程序进行审理，后因无法采用其他方式向付佰川、殷志东、张磊送达法律文书而采用公告方式送达，依法由审判员沈巍、人民陪审员童民主、人民陪审员邵维组成合议庭适用普通程序审理，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。多媒体公司的委托诉讼代理人潘诚伟、袁芳芳到庭参加诉讼，付佰川、殷志东、张磊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 多媒体公司向本院提出诉讼请求：1.确认多媒体公司与付佰川、殷志东、张磊共同设立的原湖州六度文化传媒有限责任公司（以下简称六度公司）于2017年12月、2019年3月分别签订的7号楼C幢、中心岛地下办公室、10号楼的三份《房屋租赁合同》于2019年7月8日解除；2.付佰川、殷志东、张磊向多媒体公司支付2017年12月30日至2019年7月8日拖欠的房屋租金275825.3元，并支付违约金80022元，合计355847.3元（7号楼C幢、中心岛地下办公室）；3.付佰川、殷志东、张磊向多媒体公司支付2019年4月15日至2019年7月8日拖欠的房屋租金19782元，并支付违约金21450元，合计41232元（10号楼）；4.付佰川、殷志东、张磊按双倍月租金支付自2019年7月9日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（7号楼C幢、中心岛地下办公室、10号楼）；5.房屋租赁保证金115000元归多媒体公司所有（7号楼、10号楼）；6.付佰川、殷志东、张磊向多媒体公司支付2018年7月至2019年7月拖欠的物业管理费62092.7元，并支付逾期付款利息11027.9元，合计73120.6元（逾期付款利息按每日万分之五暂计算至2020年4月24日，并要求计算至实际清偿日止）（7号楼C幢、中心岛地下办公室、10号楼）；7.付佰川、殷志东、张磊支付自2019年7月9日起至实际腾退房屋之日止的物业管理费（7号楼C幢、中心岛地下办公室、10号楼）；8.本案诉讼费用由付佰川、殷志东、张磊承担。事实和理由：2017年12月、2019年3月，多媒体公司将位于吴兴大道999号湖州多媒体产业园7号楼C幢、中心岛地下办公室、10号楼出租给付佰川、殷志东、张磊共同设立的六度公司使用，双方签订了《租赁合同》三份。合同约定租赁期限分别为2017年12月30日至2028年4月30日、2017年12月30日至2028年5月30日、2019年4月15日至2021年4月14日；租金均为现付后用，其中7号楼C幢2017年12月30日至2019年4月30日的月租金为11.25元/平米，2019年5月1日至2021年4月30日期间，月租金为15元/平米，中心岛地下办公室2017年12月30日至2019年5月31日期间，月租金为4.94元/平米，2019年6月1日至2028年5月31日期间，月租金为7元/平米，10号楼月租金为13元/平米；约定7号楼C幢2017年12月30日至2019年4月30日的租金和中心岛地下办公室2017年12月30日至2019年5月30日的租金，该两个期限租金的30%作为第一期租金均约定在2018年9月30日前支付，约定10号楼2019年4月15日至2019年10月14日半年租金和物业费于2019年5月31日之前付清。双方约定7号楼C幢由六度公司支付房屋租赁保证金10万元、10号楼由六度公司支付保证金15000元。另查，2017年12月22日，多媒体公司与六度公司已签订《房屋租赁合同》的同时又分别对应7号楼C幢、中心岛地下办公室签订了《物业管理服务协议》二份，协议期限分别为2018年5月1日至2028年4月30日、2018年6月1日至2028年5月31日，约定物业费每季度支付一次以及物业费标准和逾期付款利息。多媒体公司依约向六度公司交付房屋，并履行了物业管理服务，但六度公司尚拖欠多媒体公司的租金及物业管理费。多媒体公司曾多次向六度公司催讨租金和物业费，但六度公司均予拖延或不予理睬。2019年7月8日，多媒体公司书面通知六度公司解除该租赁合同，要求腾退房屋并支付拖欠的款项。另查，付佰川、殷志东、张磊共同投资设立六度公司，为其股东。2020年3月6日，湖州市吴兴区市场监督管理局准予六度公司注销登记。付佰川、殷志东、张磊作为六度公司的全体投资人向该局出具了《全体投资人承诺书》一份，载明：“……本企业申请注销登记前已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴税款及其他未了结事务，……本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任……”。多媒体公司认为，多媒体公司与六度公司的租赁关系合法有效，六度公司拖欠租金和物业费的行为已构成严重违约。现六度公司已注销且未依法清算，故六度公司注销后，上述债务应由付佰川、殷志东、张磊承担。 付佰川、殷志东、张磊未作答辩，亦未向本院提交证据材料。 本院经审理，认定事实如下：2017年12月22日，多媒体公司与六度公司签订《湖州多媒体产业园7号楼Ｃ幢房屋租赁合同》一份，约定：多媒体公司将位于湖州市吴兴大道999号湖州××号楼××幢（房屋建筑面积为1199.6平方米）出租给六度公司；租赁期间为2017年12月30日至2028年4月30日；2017年12月30日至2019年4月30日期间，月租金为11.25元／平方米；2019年5月1日至2021年4月30日期间，月租金为15元／平方米；2021年5月1日至2023年4月30日期间，月租金为16元／平方米；2023年5月1日至2025年4月3日期间，月租金为17元／平方米；2025年5月1日至2028年4月30日期间，月租金为18元／平方米；租金为先付后用，多媒体公司于收到每笔六度公司支付的款项后向六度公司开具等额有效的增值税发票，六度公司应于当年度租期（即5月1日）【开始前三日内】一次性向多媒体公司支付当年度全部租金，但2017年12月30日至2019年4月30日期间租金双方同意按如下方式支付：（1）六度公司于2018年9月30日前缴纳2017年12月30日至2019年4月30日期间房屋租金的30%；（2）2019年5月1日租期开始前三日内，六度公司向多媒体公司缴纳2017年12月30日至2019年4月30日期间租金的35%;（3）2020年5月1日租期开始前三日内，六度公司向多媒体公司缴纳2017年12月30日至2019年4月30日期间租金的35%；尽管有上述约定，如因任何原因导致合同解除或提前终止的，多媒体公司有权要求六度公司立即按照实际承租天数支付或补足应付未付的该房屋租金；双方签订本合同后三个工作日内，六度公司应向多媒体公司支付房屋租赁保证金10万元；租赁关系终止时，在六度公司已结清该房屋的租金（含物业管理费）、水费、电费、通讯费及各种税费、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，并且六度公司所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状且为可租赁状态（自然损耗除外）的前提下，多媒体公司收取的房屋租赁保证金无息归还六度公司；有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方应向守约方按合同解除时当年度月租金的三倍支付违约金，多媒体公司因六度公司违约而有权单方解除合同的，还有权没收六度公司保证金：……（6）六度公司逾期不支付租金或其他应当由六度公司承担的费用累计超过一个月的；六度公司应在本合同的租期届满后的当日或本合同因其他原因解除、终止的当日内返还该房屋，未经多媒体公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，六度公司应按当年度日租金的两倍标准向多媒体公司支付该房屋占用期间的使用费，并且，多媒体公司还有权在租赁期满之日或本合同终止日起七日后开启该房屋的门锁并更换，自行处置该办公楼（房）的所有物品，并收回该办公楼（房）。合同还就其余内容作了约定。合同签订后，六度公司按约向多媒体公司缴纳了房屋租赁保证金10万元。 同日，多媒体公司与六度公司签订《物业管理服务协议》两份，分别约定湖州多媒体产业园7号楼C幢房屋的物业费为12元/平方米/月，按季度支付，每季度支付43185.6元，每季度第一个月的5日前打入多媒体公司指定账户；湖州多媒体产业园中心岛地下办公用房的物业费为8元/平方米/月，按季度支付，每季度支付29760元，每季度第一个月的5日前打入多媒体公司指定账户。两份协议均约定：六度公司不按规定交纳物业费、水电费、车位费等租赁合同及本协议约定相关费用，每逾期一日，应按逾期支付费用的万分之五支付滞纳金。协议还就其余内容作了约定。 2017年12月25日，多媒体公司与六度公司签订《湖州多媒体产业园中心岛地下办公用房租赁合同》一份，约定：多媒体公司将位于湖州市吴兴大道999号湖州××岛地下办公用房（房屋建筑面积为1240平方米）出租给六度公司；租赁期间为2017年12月30日至2028年5月31日；2017年12月30日至2019年5月31日期间，月租金为4.94元／平米；2019年6月1日至2028年5月31日期间，月租金为7元／平米；租金为先付后用，多媒体公司于收到每笔六度公司支付的款项后向六度公司开具等额有效的增值税发票，六度公司应于当年度租期（即6月1日）【开始前三日内】一次性向多媒体公司支付当年度全部租金，但2017年12月30日至2019年5月31日期间租金双方同意按如下方式支付：（1）六度公司于2018年9月30日前缴纳2017年12月30日至2019年5月31日期间房屋租金的30%；（2）2019年6月1日租期开始前三日内，六度公司向多媒体公司缴纳2017年12月30日至2019年5月31日期间租金的35%;（3）2020年6月1日租期开始前三日内，六度公司向多媒体公司缴纳2017年12月30日至2019年5月31日期间租金的35%；尽管有上述约定，如因任何原因导致合同解除或提前终止的，多媒体公司有权要求六度公司立即按照实际承租天数支付或补足应付未付的该房屋租金；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金：……（6）六度公司逾期不支付租金或其他应当由六度公司承担的费用累计超过一个月的；六度公司应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经多媒体公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，六度公司应按双倍租金向多媒体公司支付该房屋占用期间的使用费；六度公司在合同终止后不退房的，多媒体公司有权处置办公楼（房）的所有物品，并收回该办公楼（房）的使用权。合同还就其余内容作了约定。 2019年3月20日，多媒体公司与六度公司签订《湖州多媒体产业园10号楼房屋租赁合同》一份，约定：多媒体公司将位于湖州市吴兴大道999号湖州××号楼（房屋建筑面积为550平方米）出租给六度公司；租赁期间为2019年4月15日至2021年4月14日；租金为13元／月／平，物业费为5元／月／平，租金和物业费支付方式为半年付，即半年租金为42900元，半年物业费为16500元，租金和物业费先付后用；2019年4月15日至2019年10月14日半年租金和物业费于2019年5月31日之前付清；2019年10月15日至2020年4月14日半年租金和物业费于2019年11月30日之前付清；2020年4月15日至2020年10月14日半年租金和物业费于2020年5月31日之前付清；2020年10月15日至2021年4月14日半年租金和物业费于2020年11月30日之前付清；尽管有上述约定，如因任何原因导致合同解除或提前终止的，多媒体公司有权要求六度公司立即按照实际承租天数支付或补足应付未付的该房屋租金和物业费；双方签订该合同时，六度公司应向多媒体公司支付房屋租赁保证金15000元；租赁关系终止时，多媒体公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由六度公司承担的费用外，剩余部分无息归还六度公司；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的三倍支付违约金：……（6）六度公司逾期不支付租金或其他应当由六度公司承担的费用累计超过一个月的；六度公司应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经多媒体公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，六度公司应按双倍租金向多媒体公司支付该房屋占用期间的使用费；六度公司在合同终止后不退房的，多媒体公司有权处置办公楼（房）的所有物品，并收回该办公楼（房）的使用权。合同还就其余内容作了约定。合同签订后，六度公司按约向多媒体公司缴纳了房屋租赁保证金15000元。 后因六度公司未按约支付租金及物业费，多媒体公司多次进行催讨未果，于2019年7月通过至案涉租赁房屋张贴、向六度公司的法定代表人付佰川邮寄、并于2019年7月8日向六度公司的法定代表人付佰川、股东殷志东发送短信等方式通知六度公司解除三份房屋租赁合同。多媒体公司在庭审中自述其已于2020年1月1日将7号楼C幢自行收回，已于2020年7月1日将中心岛地下办公室及10号楼自行收回。现多媒体公司因催讨租金及物业费未果，诉至本院。 另查明，截至2019年7月8日，六度公司共结欠多媒体公司中心岛地下办公用房2017年12月30日至2019年5月31日期间70%的租金72894.64元，2019年6月1日至2019年7月8日期间的租金10994.66元，7号楼C幢2017年12月30日至2019年4月30日期间70%的租金151149.6元，2019年5月1日至2019年7月8日期间的租金40786.4元，10号楼2019年4月15日至2019年7月8日期间的租金19782元，以上共计295607.3元；六度公司共结欠多媒体公司中心岛地下办公用房2018年7月部分物业管理费9290元，2019年6月1日至2019年7月8日期间的物业管理费12565.3元，7号楼C幢2019年5月1日至2019年7月8日期间的物业管理费32629.1元，10号楼2019年4月15日至2019年7月8日期间的物业管理费7608.3元，以上共计62092.7元。 再查明，六度公司已于2020年3月6日注销，其股东分别为付佰川、殷志东、张磊。2019年12月8日，付佰川、殷志东、张磊向登记机关申请六度公司简易注销登记，并承诺：本企业申请注销登记前已将债权债务清算完结……本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。 上述事实由多媒体公司提交的《房屋租赁合同》3份、《物业管理服务协议》2份、物业管理公约、邮寄凭证及邮政快递查询、公司登记基本情况、营业执照登记申请书、全体投资人承诺书各1份、短信截屏记录打印件3份、照片打印件7份及其当庭陈述予以证实。 本院认为，案涉各合同均是各当事人真实意思表示，除违约金约定过高外，其余内容未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对各当事人均有约束力。六度公司未按约支付租金及物业费是引起本案纠纷的根本原因，应承担支付租金、物业费及违约金的违约责任。因六度公司已于2020年3月6日注销，且该公司股东付佰川、殷志东、张磊于2019年12月8日向登记机关书面承诺本企业申请注销登记前已将债权债务清算完结……本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条关于“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持”的规定，付佰川、殷志东、张磊应对本案债务承担清偿责任。故对多媒体公司要求付佰川、殷志东、张磊支付2017年12月30日至2019年7月8日期间拖欠的7号楼C幢及中心岛地下办公用房租金275825.3元、2019年4月15日至2019年7月8日期间拖欠的10号楼房屋租金19782元、2018年7月至2019年7月期间拖欠的物业管理费62092.7元的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于多媒体公司要求确认其与六度公司签订的案涉三份租赁合同于2019年7月8日解除的诉讼请求，本院认为，三份租赁合同均约定若六度公司逾期不支付租金累计超过一个月的，多媒体公司可书面通知六度公司解除合同，然六度公司未按约支付租金及物业费累计超过一个月，对于租赁标的为中心岛地下办公用房与10号楼的两份租赁合同，多媒体公司自2019年7月1日起享有合同解除权，对于租赁标的为7号楼C幢房屋的租赁合同，多媒体公司自2019年6月1日起享有合同解除权。多媒体公司于2019年7月通过至案涉租赁房屋张贴、向六度公司的法定代表人付佰川邮寄、并于2019年7月8日向六度公司的法定代表人付佰川、股东殷志东发送短信等方式通知六度公司解除三份房屋租赁合同，已穷尽其通知方式，且多媒体公司在庭审中自述其已将案涉房屋自行收回，故对其该项诉讼请求，本院予以支持。 关于多媒体公司要求判令房屋租赁保证金115000元归其所有的诉讼请求，本院认为，本案中，对于7号楼C幢，六度公司缴纳了10万元的房屋租赁保证金，对于10号楼，六度公司缴纳了15000元的房屋租赁保证金。根据10号楼的《房屋租赁合同》约定：租赁关系终止时，多媒体公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由六度公司承担的费用外，剩余部分无息归还六度公司。根据7号楼C幢的《房屋租赁合同》约定：租赁关系终止时，在六度公司已结清该房屋的租金（含物业管理费）、水费、电费、通讯费及各种税费、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，并且六度公司所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状且为可租赁状态（自然损耗除外）的前提下，多媒体公司收取的房屋租赁保证金无息归还六度公司。本案中，租赁合同于2019年7月8日解除。合同解除之时，租赁关系即终止。故根据约定，10号楼的15000元保证金，应当用于抵充六度公司承担的费用。关于7号楼C幢的《房屋租赁合同》虽约定六度公司逾期不支付租金或其他应当由六度公司承担的费用累计超过一个月的，多媒体公司有权要求按照月租金的三倍支付违约金，还有权没收保证金，但该条款中约定的违约金已超过法律的最高保护标准，本院已依法予以调整，而保证金作为其他费用，多媒体公司有权与违约金一并主张，但相加后的总和不得超过法律的最高保护标准，故对于多媒体公司该项主张，本院不予支持。关于7号楼C幢的《房屋租赁合同》虽未约定保证金用于抵充六度公司承担的费用，但约定在满足一定条件下，保证金应归还六度公司，而约定的条件中仅“结清该房屋的租金（含物业管理费）”一项内容尚未成就，本院认为，为减轻当事人的诉累，将该10万元保证金直接抵充六度公司所结欠的费用为宜。案涉115000元保证金抵充之后，结欠的租金为180607.3元。 关于多媒体公司要求付佰川、殷志东、张磊支付租金违约金及物业管理费逾期付款利息的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持，但计算方式以本院认定为准，超过部分不予支持。关于租金违约金及物业管理费逾期付款利息，多媒体公司主张根据合同约定按照月租金的三倍支付逾期支付租金的违约金、按照每日万分之五支付逾期交纳物业管理费的逾期付款利息。本院认为，虽付佰川、殷志东、张磊未参加诉讼，亦未提出调整违约金的请求，但案涉合同中的违约金条款严重违反诚信原则和公平原则并导致双方利益严重失衡，故本院依职权审查并作出调整。本案中，多媒体公司未就其实际损失举证，其损失主要是基于收取租金、物业费产生的资金周转利息损失，结合我市经济发展状况和实体经济融资成本，本院酌情认定以242700元（180607.3+62092.7）为基数自2019年7月9日起按年利率12%计算租金违约金及物业管理费逾期付款利息至实际清偿之日止。 关于多媒体公司要求支付自2019年7月9日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费及物业管理费的诉讼请求，本院认为，多媒体公司已于2019年7月通知六度公司解除合同，且案涉房屋租赁合同均明确约定多媒体公司在合同终止后有权自行处置该办公楼（房）的所有物品，并收回该办公楼（房），但多媒体公司在通知合同解除后未及时收回案涉房屋，直至2020年1月1日才将7号楼C幢自行收回，于2020年7月1日将中心岛地下办公室及10号楼自行收回，故多媒体公司对于扩大损失亦存在过错，关于房屋占有使用费及占有期间的物业费，本院酌情认定为合同解除后三个月为宜。关于房屋占用使用费的计算标准，多媒体公司主张按照双倍月租金计算，本院认为，该约定标准过高，且已就租金约定了逾期支付违约金，故本院酌情确定以房屋租金为标准计算。因双方对占用期间的物业费未作约定，本院酌情以合同约定的物业费为标准计算。经核算，案涉房屋三个月的租金及物业费共计182667.6元（101472+81195.6）。对多媒体公司该两项主张中，超过三个月部分，本院不予支持。付佰川、殷志东、张磊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、举证、质证等相关诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认湖州多媒体产业园发展有限公司与湖州六度文化传媒有限责任公司于2017年12月22日签订的《湖州多媒体产业园7号楼C幢房屋租赁合同》、于2017年12月25日日签订的《湖州多媒体产业园中心岛地下办公用房租赁合同》、于2019年3月20日签订的《湖州多媒体产业园10号楼房屋租赁合同》于2019年7月8日解除； 二、付佰川、殷志东、张磊应向湖州多媒体产业园发展有限公司支付租金180607.3元、物业管理费62092.7元，合计242700元，并以242700元为基数按年利率12%支付自2019年7月9日至实际清偿之日止的逾期利息，限于本判决生效之日起十日内清偿； 三、付佰川、殷志东、张磊应向湖州多媒体产业园发展有限公司支付房屋占有使用费101472元及该期间的物业管理费81195.6元，合计182667.6元，限于本判决生效之日起十日内清偿； 四、驳回湖州多媒体产业园发展有限公司其他诉讼请求。 如付佰川、殷志东、张磊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9652元，公告费560元，合计10212元，由湖州多媒体产业园发展有限公司负担2789元，由付佰川、殷志东、张磊负担7423元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  沈 巍 人民陪审员  童民主 人民陪审员  邵 维 二〇二〇年十月十三日 法官 助理  吴佳佳 书 记 员  丁岸娜