浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3459号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邱树峰，男，1990年6月10日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：曹**，浙江红邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：施佐臂，女，1985年11月29日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：张颖，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐苗苗，浙江导司律师事务所律师。 上诉人邱树峰因与被上诉人施佐臂合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初16205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷并询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 邱树峰上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判施佐臂就宁波舞魔方文化传媒有限公司[原“宁波风铃文化传媒有限公司”（以下简称风铃公司）]承租的保利悠悦汇A205、A206、A207号房屋向宁波保信置业有限公司补交房屋租金78663元。事实与理由：一审法院仅以常理、推理，否定《转让协议》中约定的“商场预交的人民币：157326元租金”的字面意思，认为应理解为157326元的金额包括一半租金和一半履约保证金，显属认定事实错误。一、邱树峰与施佐臂均系接受过高等教育、有文化水平的完全民事行为能力人，不可能对两种性质完全不同的款项在协议中不作区分，这明显违背常理；二、施佐臂“其已告知邱树峰157326元的构成为一半租金一半履约保证金”、“邱树峰曾找过商管中心沟通过履约保证金转租金事宜”的说法，与一审法院向商管中心工作人员陈铭调查涉案相关情况并形成的笔录相矛盾；三、一审法院认为“不论邱树峰在签订协议时对157326元的构成是否清楚，并未影响转让费用总额”，显属不当，“157326元均为租金”和“其中一半为押金”相比差别是巨大的，直接影响邱树峰的主要合同权利、利益；四、一审法院认为“履约保证金作为承租店铺的成本，在店铺转让时不予处理并不符合常理”，属事实认定错误，双方对履约保证金是进行过磋商、处理的，基于当时施佐臂店铺经营不佳、资金难以周转的困境，施佐臂同意自行退回履约保证金并非不符合常理，反而恰恰是其利益最大化的商业决策。此外，案涉合同系顺序履行合同，在施佐臂未全面履行其主要合同义务前，邱树峰有权行使先履行抗辩权。一审法院判决邱树峰支付施佐臂合同价款，于法无据。 施佐臂辩称：一、邱树峰对于157326元款项的构成是清楚的，邱树峰受让商铺承租权时是了解过的，也沟通过将履约保证金转为租金。后因邱树峰一直未去办理，是其自身原因导致未转为租金；二、邱树峰作为投资人，交纳押金是其为了获取投资收益理应支付的；三、在商铺经营权受让时，履约保证金不一并受让不符合合同交易变更的原理。 邱树峰向一审法院起诉请求：1.施佐臂就宁波舞魔方文化传媒有限公司（原“风铃公司”）承租的保利悠悦汇A205、A206、A207号房屋向宁波保信置业有限公司补交房屋租金78663元，或直接付款给邱树峰；2.施佐臂将上述租赁房屋已支付的78663元租金收据交付邱树峰；3.施佐臂支付邱树峰停业损失20000元。 施佐臂向一审法院提起反诉请求：邱树峰支付施佐臂转让费130000元，并支付至实际履行日止以未付本金为基数按年利率6%计算的利息损失（暂计至2020年4月20日为2072元）。（变更后） 一审法院认定事实：2019年4月14日，邱树峰、施佐臂签订《转让协议》一份，约定：经双方协商决定，施佐臂同意将名下风铃公司全部股权以及经营权转让给邱树峰，转让费合计330000元（转让费包括施佐臂店面的装修费用，商场预交的157326元租金以及施佐臂支付的广告费用和宣传费用等）。由于邱树峰资金紧张，施佐臂同意邱树峰以分期付款的方式支付款项；邱树峰于2019年4月16日前付120000元，施佐臂将风铃公司的所有权转让给邱树峰并协助办理该公司的相关交接手续；邱树峰于2019年6月15日前再支付给施佐臂50000元，之后每月30日前支付至少10000元且必须在2019年12月31日前支付不低于280000元，剩余款项在2020年3月30日前付清。邱树峰须按照约定时间支付款项，如邱树峰未按照双方约定支付款项，施佐臂有权要求邱树峰支付违约金，必要时可向商场申请追回店铺使用权。邱树峰分别于2019年4月13日、4月19日、7月22日向施佐臂付款10000元、110000元、80000元，合计200000元。邱树峰、施佐臂于2019年5月13日完成了风铃公司的变更登记，风铃公司更名为宁波舞魔方文化传媒有限公司。 一审法院同时查明：涉案协议约定商铺位于宁波市鄞州区××路××号××，原系案外人徐恩妙（乙方）向宁波保信置业有限公司（甲方）承租，双方于2018年5月21日签订保利悠悦汇《商铺租赁合同》，约定：租赁期限自2018年9月1日起至2024年8月31日止，经营免租期自2018年9月1日起至2019年2月28日止，计租日为2018年9月1日；甲方给予乙方免租期、租金优惠期等租金减免优惠是基于乙方在履行合同过程中没有重大违约的前提，如因乙方原因未按时开业或导致本合同提前解除的，则乙方不享受租金减免优惠，乙方除应承担相应违约责任外，还应按第一年租金的标准向甲方补交免租期和其他租金优惠期的全部租金；第一年（2018.9.1-2019.8.31）租金157326元；租金按照先付后租的原则，乙方每6个月支付一次，本合同签订后五个工作日内，乙方首期支付3个月租金78663元，以后各期租金应于前个交租期最后一个月的第15日前足额支付；乙方应在签署本合同3个工作日内向甲方支付履约保证金，履约保证金按照首个租赁年度月租金的3倍缴纳，即78663元，该履约保证金不是预付租金；未经甲方书面同意，乙方不得对该商铺进行任何形式的转租、分租、对外承包、合作经营或联营等。案外人徐恩妙向出租方支付了3个月租金78663元及履约保证金78663元。2018年10月26日，施佐臂与徐恩妙、宁波保信置业有限公司签订《补充协议》一份，约定：租赁合同中承租方及签约方由徐恩妙变更为风铃公司，另变更了商号、信息等内容，其他事项仍按原租赁合同执行。涉案店铺的租期实际自2018年12月15日起算，2018年12月15日至2019年6月14日为免租期，已付三个月租金于2019年9月14日到期，商管中心于2019年9月初向邱树峰催交租金。 一审法院认为，邱树峰、施佐臂签订的《转让协议》是双方的真实意思，且涉案店铺转租得到了出租人认可，故合同合法有效，双方均应按约履行。本案双方当事人的主要争议是《转让协议》中约定的“商场预交的人民币：157326元租金”如何理解。邱树峰认为，根据协议约定，施佐臂已向商管中心预交租金157326元，但实际仅预交租金78663元，故应补足未付租金78663元。施佐臂认为，157326元应为三个月租金及履约保证金，且邱树峰对于157326元的构成是清楚的。对此争议，首先，从协议的字面意思理解，施佐臂预付的157326元应为预交租金，如预付不足，应当补足；但是，结合整个协议的内容来看，邱树峰受让的是施佐臂开办的风铃公司的全部股权和经营权，转让费包括店铺装修费用、商场预交租金157326元以及广告费用和宣传费用共计330000元，不论邱树峰在签订协议时对于157326元的构成是否清楚，并未影响转让费用总额；其次，涉案店铺系向商管中心承租，邱树峰受让风铃公司股权、经营权的同时亦承受了租赁合同的权利、义务，施佐臂实际预交租金78663元，另有78663元为预交的履约保证金，符合租赁合同约定；再者，履约保证金作为承租店铺的成本，在店铺及风铃公司股权、经营权一并转让时不予一并处理并不符合常理，施佐臂退出涉案店铺经营后，对于此后邱树峰是否继续按约履行与保利悠悦会的租赁合同无法控制，施佐臂转让店铺时尚未发生违约事由，如邱树峰按约履行租赁合同，则保证金在租赁期满后应予退还，并不影响邱树峰的合同利益，如若期满后再由施佐臂向出租方申请退还显然不符合转让时的本意，也会放任邱树峰的履约行为；最后，涉案店铺经商管中心同意转让，邱树峰在受让前理应了解商铺承租的相关事宜，包括租金及保证金支付情况，支付履约保证金也并非针对涉案店铺的个别现象，而是一般惯例；综上认定，该院认为，协议约定的“预交157326元租金”应理解为施佐臂已经预交的租金78663元及履约保证金78663元共计157326元，更符合双方签订协议时的真实意思，邱树峰要求施佐臂补交租金78663元有违双方签订的《转让协议》的真实意思，该院不予支持。关于邱树峰主张的停业损失并非必然发生，也没有证据证明其发生了实际损失，该院亦不予支持。关于施佐臂反诉要求邱树峰支付转让余款130000元，根据协议约定，转让费分期付款时间均已届满，邱树峰应予履行，该院对施佐臂的该项反诉主张予以支持。关于施佐臂要求邱树峰支付逾期付款利息的问题，虽然邱树峰确实存在逾期付款行为，但考量双方签订协议时不够审慎，导致发生争议，施佐臂对此应承担一定责任，故该院对施佐臂反诉主张的利息损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、邱树峰向施佐臂支付剩余转让费130000元，于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回邱树峰的本诉诉讼请求；三、驳回施佐臂的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2267元，由邱树峰负担；反诉案件受理费1471元，由邱树峰负担1450元；施佐臂负担21元。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：案涉《转让协议》中约定的“商场预交的人民币：157326元租金”如何理解。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。案涉《转让协议》虽系转让风铃公司的全部股权和经营权，但从中包括转让店铺租赁。在商管中心同意转让后，案涉店铺转让给了邱树峰，综合考虑邱树峰受让店铺租赁的目的、受让前向店铺商管中心了解过店铺承租相关事宜等，邱树峰理应在受让前获悉店铺租金单价、转让方已支付租金金额、已支付租金至何时等情况。另外，履约保证金是对承租方按照租赁合同约定履行合同的资金保证，系行业一般惯例，目的在于约束承租人的履约行为。履约保证金在转租时一并转让给新的承租人，更符合一般的交易惯例。故一审法院认定“商场预交的人民币：157326元租金”应理解为施佐臂已经预交的租金78663元及履约保证金78663元共计157326元，并无不当。 综上所述，邱树峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3717元，由上诉人邱树峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 孔 华 审判员 梅亚琴 审判员 朱 静 二〇二〇年十月二十一日 书记员 夏晶晶