江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4168号上诉人（原审被告）：李广安，男，1960年11月12日生，汉族，住沛县。被上诉人（原审原告）：徐州风光物业服务有限公司，住所地沛县风光地带物业办公室。法定代表人：刘培信，该公司经理。委托诉讼代理人：邓永庆，男，1976年2月18日生，汉族，住沛县。上诉人李广安因与被上诉人徐州风光物业服务有限公司（以下简称风光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初5934号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人李广安，被上诉人风光物业公司的法定代表人刘培信及该公司委托诉讼代理人邓永庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李广安上诉请求：1、撤销（2019）苏0322民初5934号判决，依法重审或改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、风光物业公司进入风光地带小区服务没有合法性，闫昌武与风光物业签订的物业合同无效。根据《物权法》第七十六条规定，选聘物业公司应由全体业主共同决定。闫昌武2016年与风光物业公司签订物业合同时，不是业主委员会成员，此时的风光地带业主委员会也已经解散，业主委员会的章已作废，不是业主委员会代表的闫昌武拿着作废的公章与风光物业公司签订的物业服务合同当然无效。即使闫昌武是业主委员会代表，在未经业主代表大会、业主委员会开会决议的情况下，其未经合法程序选任风光物业公司作为新的物业服务公司无效。在物业服务合同无效的情况下，合同中约定的违约条款当然无效。2、一审法院认定的事实为：2012年12月5日闫昌武代表风光地带业主委员会与沛县恒立物业服务有限公司签订物业服务合同，2016年11月28日闫昌武才与风光物业公司签订的物业服务合同。根据一审法院认定的事实，在2016年11月28日之前的物业费风光物业公司没有权利收取。并且风光物业公司资质有效期至2017年11月27日，在有效期之后其不具有物业服务资格，上诉人在2017年11月27日之后也不应向其缴纳物业费。而一审法院认定风光物业服务期限为2012年9月至2019年5月，存在严重的事实认定错误。二、一审法院存在程序错误。一审期间风光物业公司未提供风光物业、恒立物业、祥信物业三者之间的相互委托书，根据沛县2014物价局文件规定，小区没有产权的储藏室不能收取物业费，垃圾处理费是每月1元，而风光物业却收每月3元，公共水电费应该按实际产生费用收取，而不是固定的每月7元，而一审法院支持物业收费行为。二审另补充，1、业委会2009年成立，按照法律规定3到5年，按2014年到期，2016年业委会所签的物业服务合同应该无效。2、根据判决书第五条，风光物业公司的营业期限是2006年9月至2010年3月，第二次是2015年4月27日又取得服务资质，有效期至2017年4月27日。3、沛县物价局核准的服务标准车库储藏室是每平方0.28元，与根据沛县物价局2014年14号文件规定第五条第11款规定的没有产权证的不计入面积相矛盾。4、公摊水电费每月7元，暂收多少年才算暂收，应按实际支出按照专有的部分和建筑面积来进行比例分摊。5、2016年11月28日风光物业公司与业委会签订的合同有很多条款违背业主利益。储藏室、车库不应收取物业费；供暖水电费没有协商；公共收益，公共用房、广告费的收益，签订的合同是归物业所有，违背业主利益，合同无效。违规的收费业主有权拒交，不应该收取滞纳金。风光物业公司辩称，一、按照国务院《物业管理条例》第42条，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用，依据沛县物价局核准的物业管理公共服务收费备案登记表，规定收费的项目、价格，和标准，还应按风光地带小区物业服务合同关于物业管理服务费用的规定，业主或物业使用人预期未缴纳物业服务费，经在物业登记并核实后，有权要求补交，并从逾期之日起按每天收取应交服务费万分之五为滞纳金。上诉人应当交纳物业服务费及违约金，并承担违约责任。二、上诉人于2012年度欠交物业服务费，直至2019年5月未缴纳，从未向任何单位或部门反映任何问题。庭审中上诉人构造虚假事实，伪造虚假证据，编造物业公司应返还上房时开发商（徐州三友置业有限公司）收取的暖气接口费；风光地带小区业主委员会解散，业主委员的公章成了废章，闫昌武不是业主委员会的成员，代表业主会业主委员会与物业公司签订的物业服务合同不具有合法性，风光物业公司的物业服务资质有效期至2017年11月27日之后不具有物业服务资格，不应该收取物业服务费，但上诉人并没有向法庭提供相应的证据证明，其拒绝缴纳物业费的理由不能成立。三、风光物业公司十多年来在风光地带小区物业管理服务中，若存在违背物业服务协议的约定等违法违规行为，给业主造成人身安全、财产损失等严重的经济问题及业主应交的暖气接口费，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同不具有合法性，应当承担赔偿责任，与业主应缴纳的物业服务费没有关联性，不是同一的法律关系，业主应另案起诉。综上，业主应当按照江苏省《物业管理条例》的规定及物业服务合同的约定缴纳物业服务费，才能确保物业公司提供相应的服务，否则业主应承担违约责任。原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原审判决。风光物业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令李广安应缴纳物业服务费2803元，公共水电、垃圾费930元及违约金2950元，合计6683元；2、案件受理费由李广安承担。一审法院查明：李广安系沛县风光地带小区19号楼1单元101室的业主，其所有的以上房屋建筑面积为97.04平方米，房屋为多层；另购得车库面积10.62平方米。李广安自认于2008年入住该小区。2010年4月20日，沛县风光地带业主委员会与风光物业公司签订《风光地带物业服务合同》。协议约定由风光物业公司为风光地带小区提供物业服务，期限自2010年4月20日至2012年11月20日。其中合同第二十一条，乙方须按下列约定，实现服务目标。1、业主或物业使用人对乙方的服务满意率达到80％；……。第二十二条物业服务费。1、本物业的服务费：（1）住宅、车库每月由乙方按建筑面积每月每平方0.28元向业主或物业使用人收取；……；（3）公共设施设备所产生的水费、电费等能耗，按户或实际建筑面积分担；（4）、生活垃圾清运费按每月每户3元向业主或物业使用人收取；……（6）、业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日按每天收取应交服务费的万分之五为滞纳金；（7）利用物业设置广告等经营性设施的收益，在扣除物业服务企业代办费用后，应当将收益的30％备用于补贴物业服务公共服务费，收益的70％纳入维修基金（用于小区公共设施、公共部位的养护维修）。2016年11月28日，沛县风光地带业主委员会与风光物业公司签订《风光地带物业服务合同》。协议约定由风光物业公司为风光地带小区提供物业服务，期限自2017年1月1日至2018年12月31日。其中合同第十九条物业管理服务费。（1）住宅、车库，乙方按业主房产建筑面积每月每平方0.30元向业主或物业使用人收取；……；（3）公共设施设备所产生的水费、电费等能耗，暂按7元/月·户收取；（4）、生活垃圾清运费按每月3元/户向业主或物业使用人收取；……，其余条款未变。2018年12月26日，沛县风光地带业主委员会与风光物业公司再次签订《风光地带物业服务合同》。协议约定由风光物业公司为风光地带小区提供物业服务，期限自2019年1月1日至2020年12月31日。上述合同与2016年签订合同的条款基本一致。庭审中，风光物业公司还提供了于2012年12月1日向沛县恒立物业服务有限公司出具的授权委托书，委托事项：自当日由沛县恒立物业服务有限公司对该小区进行物业服务并向业主或物业使用人催收或依法追交收取等；2015年1月1日，沛县恒立物业服务有限公司向沛县祥信物业服务有限公司出具委托书，委托事项：凡2012年12月1日—2014年12月31日之间业主或物业使用人欠缴纳的物业服务费及逾期滞纳金，由接任沛县风光地带小区物业服务的沛县祥信物业服务有限公司向业主或物业使用人收取；2016年12月20日沛县祥信物业服务有限公司向徐州风光物业服务有限公司出具授权委托书，委托事项：凡2016年12月31日之前该公司服务期间业主或物业使用人欠缴纳的物业服务费，经在物业登记并核实后，应按《物业服务合同》约定从逾期之日起按每天收取应交服务费的万分之五为滞纳金及其他所有应交欠费。另查明，风光物业公司于2006年9月30日注册成立，营业期限自2006年9月30日至******。徐州市住房保障与房产管理局准予其从事物业管理活动时间为2010年3月23日，风光物业公司系具有资质的物业服务企业。2015年11月27日徐州市住房保障与房产管理局向风光物业公司颁发了苏物业徐字第3168号叁级资质证书，有效期至2017年11月27日。沛县物价局核准风光物业公司在沛县风光地带小区物业服务费的收费标准为多层住宅0.28元/㎡、车库0.28元/㎡、储藏室0.28元/㎡。一审法院认为，沛县风光地带业主委员会与风光物业公司自愿签订的《风光地带物业服务合同》，庭审中李广安抗辩风光物业公司与闫昌武签订合同并加盖业主委员会公章，因闫昌武不是业委会成员等因素，所签订的合同无效。根据李广安的申请调取的业主委员会备案书，闫昌武系风光地带业主委员会的成员，李广安对其真实性无异议，因此业委会成员闫昌武代表业委会与风光物业公司签订《风光地带物业服务合同》并无不当，应当认定该合同系真实有效的物业服务合同。李广安居住于沛县，故以上合同对双方均有约束力。合同签订后，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。综上，根据风光物业公司庭审中提供的证据及李广安自认的事实，可以认定双方之间存在物业服务合同关系。庭审中，李广安辩称风光物业公司管理存在很多问题，违规收费、卫生脏乱差，违规提取维修基金，还将物业管理委托他人，属于违法行为等辩解意见。一审法院认为，物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果李广安对风光物业公司提供的物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权，而不应当以拒绝交纳物业服务费的方式维护权利。综上，李广安的上述抗辩意见不能作为其不缴纳物业服务费的理由；如果风光物业公司在服务过程中违规或者侵犯了自己的合法权益，作为业主的李广安可向有关部门反映或者另行起诉；如果风光物业公司涉嫌违法犯罪等问题，可向有关机关举报，不属于本案审理及裁定的范围，亦不需要法院去报案。故李广安的辩解意见均不能成立，不予采纳。根据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据风光物业公司提供的证据，沛县物价局核准的收费标准多层住宅及车库均为每月每平方米0.28元。风光物业公司依约对风光地带小区履行了物业服务义务，李广安作为业主实际享受了风光物业公司对公共设施、公共部位、公共秩序等方面的物业管理服务，并因此受惠，应当按照物业服务合同约定缴纳服务期间产生的物业服务费用。风光物业公司主张的2011年9月23日至2019年6月23日期间物业费等，服务期限为93个月。风光物业公司要求李广安支付服务期间的费用应得到支持。李广安住房面积97.04平方米、车库面积10.62平方米。风光物业公司要求被告李广安按照住房面积及储藏室的面积交纳物业服务费，未超出双方的约定。经计算，李广安应当交纳的物业服务费为2803元，公共水电、垃圾费每月10元，计930元，以上合计3733元；根据合同的约定，李广安应当按时预交物业服务费用，逾期不缴纳物业服务费的，风光物业公司有权收取违约金。风光物业公司要求李广安支付违约金符合法律规定。李广安应支付的违约金经计算为2937元，风光物业公司诉讼请求超出部分，不予支持。综上，李广安应向风光物业公司交纳的2011年9月23日至2019年6月23日期间的物业管理费，公用水电费、垃圾费，逾期付款违约金合计为6670元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第六条规定，遂判决：一、李广安于本判决生效后十日内支付给徐州风光物业服务有限公司物业服务费、公共水电费、垃圾费计3733元，逾期付款违约金2937元，合计6670元；二、驳回徐州风光物业服务有限公司其余诉讼请求。二审中，李广安向本院提交如下证据：1、沛县物业服务收费实施办法（2014）14号文件、江苏省物业管理条例等物业文件汇编复印件。拟证明公共水电费应当按照实际费用收取。没有产权证的房屋不计入物业收费标准，储藏室没有产权证，不应收取物业费。沛县物业服务收费实施办法中规定第九条：本办法发布之日起，之前的有关服务标准与它相抵触的，以本办法为准。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，物业服务企业违反物业服务合同约定的法律法规、部门规章，擅自扩大收费范围，提高收费标准，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。2、从网上打印的2013年和2018年《江苏省物业服务收费管理办法》，拟证明没有产权面积的不收物业费，所以储藏室不应收费。风光物业公司质证认为，1、对证据1真实性无异议。上诉人错误理解上述文件，对其证明观点不予认可。沛县物业服务收费实施办法没有说明车库、储藏室不收费，不能断章取义。根据一审提供的物价局、房管局核准的备案登记表，明确车库、储藏室的收费标准。关于公共水电费、垃圾及公共设施设备维修等收支情况的说明，物业公司每年都要公示。沛县风光地带小区共有1000多户用户，每户应交公摊费用每月10元，全年应收取12万余元。年中结算公示情况如下：一、物业公司全年应向沛县城管局环卫所上交垃圾处理费每户每月1元。全年应交环卫所卫生费1.2万元。二、公共电费，包括监控用电、两个大门车辆的闸门、路灯等公共设施的用电，每月物业公司要向供电公司缴纳6000-7000元。全年7.2万元。三、垃圾车辆的运送。每月的垃圾清理3500元。全年应付4.2万元。疏通污水管道，每年的化粪池清理，费用每年不低于1.2万元。五、业主的房屋顶面漏水，还有公共设施设备部件的更换及维修费全年2万元。六、垃圾分类的经费，及三城同创清理杂物，清运费全年3万余元。全小区全年各项费用应支出20余万元，应收取公摊费用12万元，每年超出支出8万元。多的钱没向业主征收，物业公司承担了。小区一期建房早，没交维修资金，二期交了，因此维修资金不好动用，也不好批，也没动用这个维修资金，自然就加大物业费的支出，减少了物业公司的利润收入。若物业公司存在乱收费、多收费等问题，请向主管部门举报、投诉，由管理机关依法处理。2、对证据2，文件所称附属房屋不是指储藏室，而是随房屋附赠的面积。本案储藏室是另行购买，不是每家每户都有，该条款不能约束本案储藏室的收费。风光物业公司向本院提交如下证据：1、沛县风光地带物业公司上房交纳费用明细表，其中载明李广安楼号19-29，建筑面积10.62平方米，物业费35.7元已交。2、19号楼业主上房登记表，其中显示李广安的储藏室面积10.62平方米。3、3-19号楼所有储藏室和车库的登记本，其中提交19号楼地下室登记表载明29号标记为李广安，10.62平方米。4、2012年物业费收费明细本中载明有李广安的物业收费明细表一页，有储藏室的登记，费用交至2011年9月23日。5、现在收费的明细本中登记李广安的物业收费明细表一页，李广安物业费交至9月23日，包括楼号为19-29的10.62平方米的储藏室。证据1-5拟证明李广安在小区购买房子时有10.62平方米储藏室，且缴纳过物业费。6、储藏室接线表照片、储藏室照片三张，拟证明李广安有储藏室在使用。7、沛县祥信物业管理有限公司营业执照，拟证明该公司法人为本案刘培信。李广安质证认为，1、对证据1-5，我没有储藏室，一直都没有，这个证据只能证明2012年之前的状况，在2012年之前我也没有地下室。2、对证据6照片的真实性无异议，以前有过储藏室，买的时候7000-8000元，2012年卖给亲戚了。3、对证据7营业执照的真实性无异议。二审中，法庭询问：“2011年9月23日至2016年11月28日期间，上诉人所在的小区的物业是哪个公司提供服务的？”李广安陈述：“2012年11月21日之前的是风光物业公司，从2012年11月21日到2014年11月21日是恒立物业公司，这是后来知道的。2014年之后我就不知道是哪个公司了，但是有物业服务。”风光物业公司陈述：“2012年到2014年是恒立公司，2015年至2016年是祥信物业公司，2012年之前是我公司。”李广安另陈述：“我在2012年之前有10.62平地下室，2012年之后没有了，卖了，卖给亲戚了，儿子的老表，姓马，让他放东西，因为没有证，没有相关证据。卖了1万元，也没有签买卖协议。”二审期间，风光物业公司向本院提交书面说明，表示鉴于李广安称于2012年初卖掉涉案储藏室，该公司自愿放弃对本案诉讼主张的储藏室所欠期间物业费。二审另查明，李广安系沛县风光地带小区19号楼1单元101室的业主，其所有的以上房屋建筑面积为97.04平方米，房屋为多层；另购得储藏室面积10.62平方米。风光物业公司提供的2016年12月20日沛县祥信物业服务有限公司向风光物业公司出具的授权委托书还载明：一并委托由2017年1月1日接任沛县风光地带小区物业服务企业徐州风光地带物业服务有限公司向业主或物业使用人催收或依法追交收取。二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，一、关于李广安应否向风光物业公司交纳物业费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”李广安作为沛县风光地带小区的业主事实上接受了相关物业公司提供的物业服务，应当支付物业费。第一，关于涉案2016年11月28日之前的物业费，李广安上诉主张一审程序存在错误，风光物业未提供该公司、沛县恒立物业服务有限公司、沛县祥信物业服务有限公司的委托书，风光物业公司没有权利收取。经核实，风光物业公司已提供沛县恒立物业服务有限公司出具的授权委托书，沛县恒立物业服务有限公司委托沛县祥信物业服务有限公司进行收取，提供沛县祥信物业服务有限公司出具的授权委托书，沛县祥信物业服务有限公司委托风光物业公司进行收取，李广安对沛县恒立物业服务有限公司的授权委托书真实性无异议，对沛县祥信物业服务有限公司的授权委托书真实性持有异议，但沛县祥信物业服务有限公司法定代表人系刘培信，并加盖有该公司印章，沛县祥信物业服务有限公司委托风光物业公司收费应是该公司真实意思表示。因此，根据现有证据，结合双方当事人的陈述，风光物业公司接受委托向李广安收取涉案2016年11月28日之前的欠付物业费，并无不当。第二，关于2016年11月28日至2019年5月的物业费应否交纳的问题。在上述期间，李广安作为沛县风光地带小区的业主事实上接受了风光物业公司提供的物业服务，应当支付物业费。风光物业公司资质证书于2017年11月27日到期，资质的审核问题属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不属于业主拒绝交纳物业费的法定事由，对李广安的该项上诉理由不予以支持。二、关于一审确定的垃圾费、公共水电费、涉案储藏室物业费是否适当的问题。涉案合同约定了生活垃圾清运费的收费标准，李广安未提供证据证明该标准显失公平，一审法院予以支持，并无不当。涉案合同约定公共水电费暂按7元/月收取，符合本地区物业服务市场管理公共水电费的通常做法，同时考虑到风光物业公司目前仍在提供服务，公共水电费已经产生并仍在产生的事实，从保障小区公共秩序、利益的角度出发，一审判决李广安仍应先按此标准予以交纳，并无不当。关于涉案储藏室物业费，二审中风光物业公司对诉讼请求的处分，不违反法律规定，本院依法将一审确定的物业费变更为2526.92元（97.04平方米×0.28元/月/平方米/×93个月）。二审中，李广安提出公共收益不应归物业公司所有，物业公司违规收费，逾期付款违约金不应支持，本院认为，本案不涉及公共收益的归属问题，该问题不是业主拒绝交纳物业费的事由，本案不予理涉，李广安事实上接受了物业公司提供的物业服务，但未交纳物业费，构成违约，鉴于欠付物业费金额有调整，逾期付款违约金相应调整为2729.52元。综上，鉴于当事人二审出现新的陈述，本院依法对物业费数额及违约金予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、李广安于本判决生效后十日内支付给徐州风光物业服务有限公司物业服务费、公共水电费、垃圾费计3456.92元，逾期付款违约金2729.52元，合计6186.44元；二、驳回徐州风光物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由李广安负担。本判决为终审判决。审判长 费 蜜审判员 黄 政审判员 宋正喜二〇二〇年十月十五日书记员 李思璇