浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初2446号 原告：中信银行股份有限公司嘉兴海盐支行。住所地：浙江省海盐县武原街道城北西路101号。统一社会信用代码：913304246995185904。 主要负责人：郑重，行长。 委托代理人：马洪培，浙江海赛律师事务所律师。 委托代理人：徐梓越，浙江海赛律师事务所律师。 被告：乔某1，男，户籍所在地安徽省蚌埠市五河县。（以下简称第一被告） 被告：乔某2，男，户籍所在地安徽省蚌埠市五河县。（以下简称第二被告） 被告：胡某1，女，户籍所在地安徽省蚌埠市五河县。（以下简称第三被告） 被告：海盐碧桂园房地产开发有限公司，住所地：浙江省海盐县武原街道中兴路368号常秀景苑商业三幢08号。统一社会信用代码：913304240916935934。（以下简称第四被告） 法定代表人：申鑫，董事长。 委托代理人：宋俊贤、李庆鑫，该公司职工。 原告中信银行股份有限公司嘉兴海盐支行诉被告乔某1、乔某2、胡某1、海盐碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，原告于2020年7月14日向法院提起诉讼，其诉讼请求：1、解除被告与原告签订的《中信银行个人购房借款合同》；2、第一、二、三被告立即归还贷款本金577702.64元，利息3810.02元，罚息22.98元；3、第一、二、三被告承担原告实现债权的律师费用30000元；4、第四被告对上述请求承担连带担保责任；5、被告承担本案的全部诉讼费用。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人马洪培、徐梓越，被告海盐碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人李庆鑫到庭参加诉讼。被告乔某1、乔某2、胡某1经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本案相关情况 本院根据原告提供的证据和当庭当事人陈述，确认案件事实如下： 一、《中信银行个人购房借款合同》签订时间及合同编号：2017年4月17日。 二、贷款人（抵押权人）：中信银行股份有限公司嘉兴海盐支行。 三、借款人（抵押人）：乔某1、乔某2、胡某1。 四、保证人：海盐碧桂园房地产开发有限公司。 五、借款金额及用途：610000元，用于购买房屋。 六、借款期限：360个月，自2017年4月17日起至2047年4月17日止。 七、借款利率：年利率4.41%，逾期贷款罚息按合同利率的150%计算。 八、还款方式：按月等额本息还款，还款日为每月1日，但首次还款日为放款日的次月1日，借款到期时利随本清。 九、担保情况：抵押担保加阶段性保证。第一、二、三被告同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给贷款人，以作为借款人偿还本合同项下贷款的担保。第四被告同意对自本合同生效之日起至第一、二、三被告取得抵押物的房屋所有权证并办妥抵押登记和相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止（担保阶段）第一、二、三被告的所有应付款项，向原告提供阶段性连带责任保证。担保范围为本合同项下全部应付款项，包括但不限于贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金及实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、执行费等）和其他所有应付费用。保证期间为担保阶段届满之日起两年，如原告宣布本合同项下借款提前到期的，保证期间为原告宣布的该债务履行期限届满之日起两年。2018年2月27日原告与乔某1、乔某2、胡某1办理了本案所涉房屋预告抵押登记手续，但尚未办理房屋正式抵押登记手续。 十、违约责任：如第一、二、三被告逾期或未按约定的金额归还借款本息的，原告有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，并可宣布本合同项下贷款提前到期，要求第一、二、三被告立即偿还全部贷款及相应利息，同时要求第四被告履行保证责任。原告因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等），均由第一、二、三被告承担。 十一、借款发放情况：2017年4月19日，原告依合同约定向第一、二、三被告发放贷款610000元至第四被告银行账户内。借款凭证载明：放款日期为2017年4月19日，到期日期为2047年4月19日，年执行借款利率为4.41%。 十二、存在的违约情况：2020年6月1日起第一、二、三被告未按合同约定足额归还贷款本息，第四被告亦未承担连带保证责任。本案诉讼中，因第一被告归还过部分本息，故原告对第2项诉讼请求予以明确：即第一、二、三被告立即归还贷款本金573987.68元及利息2651.66元、罚息4.42元（利息、罚息暂算至2020年10月8日，以后利息、罚息按合同约定利率付至本金清偿完毕之日止）。 十三、实现债权费用约定情况：按合同约定律师代理费，由四被告承担，现原告产生的律师代理费为30000元。 十四、原、被告意见： 被告乔某1、乔某2、胡某1经本院合法传唤，无正当理由均未到庭应诉，视为放弃举证、质证和答辩的权利。 第四被告意见：请求驳回原告的第4项诉讼请求。理由如下：其一，原告应当先就不动产实现其债权，而非直接要求第四被告承担担保责任。根据第四被告与原告签署的《按揭业务担保合作协议》约定：对于当地政府部门暂未办妥商品房预抵押登记期间发放的贷款，在第四被告的保证期限内，购房者未履行借款合同约定并由原告向有管辖权的人民法院提起诉讼的，原告承诺先追索购房者和处置购房者所购财产，无法处置或不足以清偿的，第四被告承担连带清偿责任。其二，原告无权要求第四被告对该债权承担全部保证责任。根据我国《担保法》第二十八条和我国《物权法》第一百七十六条规定，一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人应先就物的担保实现权利，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。本案中，原告放弃对债务人所提供的不动产抵押担保的权利，故第四被告在相应范围内免除保证责任。其三，原告无充分理由要求第四被告支付律师费30000元，因费用畸高，不符合市场交易标准。其四，目前第一、二、三被告尚欠原告本息数额多少，第四被告未核实过，亦不清楚。 原告意见：一是第一、二、三被告违反合同约定，自2020年6月1日开始未按时足额偿还贷款本息，构成违约，故原告有权依约解除合同，并要求第一、二、三被告立即偿还全部贷款及相应利息。二是第一、二、三被告仅申请了预抵押登记，并未办妥抵押登记，根据我国《物权法》第二十条规定，抵押权预告登记只是申请人取得请求将来发生物权变动的权利，是请求权，并不导致物权的设立，只有在合同约定的正式抵押登记手续办理完毕后，才能免除第四被告作为保证人的保证责任。三是关于第四被告提出的律师代理费过高，根据浙价服（2011）212号收费指导文件，按最低比率分段累计收费，不存在过高的说法。另：关于第四被告提及《按揭业务担保合作协议》，原告提出异议如下：（1）第四被告超过法律规定的举证期限；（2）该合作协议没有签订时间，合作期限亦未明确约定；（3）即使该合作协议是真实的，但与本案无关联性，因在合同中，未将该合作协议作为合同的附件，故对合同没有约束力。 裁决结果 本院认为，本案争议焦点一：关于第四被告提出的原告应当先就不动产实现其债权以及如原告放弃对债务人所提供的不动产抵押担保的权利，第四被告在相应范围内免除保证责任的抗辩意见是否成立？本院认为，其一，关于《按揭业务担保合作协议》，该合作协议既没有签订时间和合作期限的约定，亦未作为合同的附件，故对涉案合同没有约束力。其二，在《中信银行个人购房借款合同》中明确约定自本合同生效之日起至第一、二、三被告取得抵押物的房屋所有权证并办妥抵押登记和相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止（担保阶段），以此作为第四被告解除连带保证责任的条件，因此，属于附解除条件的合同。该条件成就时，第四被告不承担连带保证责任；该条件未成就时，第四被告应当承担连带保证责任。本案所涉房屋至今未能办妥抵押登记手续，该条件并未成就，第四被告仍应承担连带保证责任。故第四被告的抗辩意见于法无据，亦不符合合同约定，本院不予采纳。 焦点二：关于原告诉请的律师代理费30000元，符合当事人约定且不违反法律规定，数额亦合理，本院予以支持。 另：第四被告对第一、二、三被告尚欠原告本息虽表示不清楚，但没有提供证据予以反驳和说明，故本院以原告提供的证据来认定本案尚欠的借款本息。 综上，原告与四被告签订的《中信银行个人购房借款合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。双方当事人均应按照合同约定享有权利、履行义务。合同签订后，原告依约向第一、二、三被告发放借款，第一、二、三被告未按时足额偿还借款本息，构成违约，故原告有权依照合同约定解除合同并提前收回全部借款本息。现，原告诉请第一、二、三被告立即归还原告借款本金及相应利息、罚息，符合法律规定，本院予以支持，第四被告应承担连带保证责任。第一、二、三被告经本院合法传唤，无正当理由均未到庭应诉，本院可缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、自即日起解除原告中信银行股份有限公司嘉兴海盐支行与被告乔某1、乔某2、胡某1、海盐碧桂园房地产开发有限公司于2017年4月17日签订的《中信银行个人购房借款合同》； 二、被告乔某1、乔某2、胡某1归还原告中信银行股份有限公司嘉兴海盐支行借款本金人民币573987.68元及利息2651.66元、罚息4.42元（利息、罚息暂算至2020年10月8日，以后利息、罚息按合同约定利率付至本金清偿完毕之日止），被告乔某1、乔某2、胡某1偿付原告为实现债权所支付的律师代理费人民币30000元，以上款项，由被告乔某1、乔某2、胡某1于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告海盐碧桂园房地产开发有限公司对本判决第二项内容中被告乔某1、乔某2、胡某1的还款义务承担连带保证责任。 如果四被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4958元，由被告乔某1、乔某2、胡某1、海盐碧桂园房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  徐闻利 ?????????二○二○年十月十三日 书??记??员徐雪薇