云南省昆明市盘龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0103民初1445号 原告：支保安，男，1952年4月10日出生，汉族，户籍地址云南省昆明市西山区。 原告：王新荪，女，1953年3月22日出生，汉族，户籍地址云南省昆明市西山区。 共同委托诉讼代理人：朱丽英，系云南诚信成律师事务所律师，特别授权代理。 共同委托诉讼代理人：徐梅，系云南诚信成律师事务所实习律师，特别授权代理。 被告：云南上基房地产开发有限责任公司，住所地昆明市盘龙区茨坝青松路11号。 法定代表人：马罗矶。 委托诉讼代理人：袁淑芳、刘江涛，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：昆明瑞玉商业管理有限公司，住所地云南省昆明市盘龙区玉器城S83三楼302。 法定代表人：陈聪。 委托诉讼代理人：刘江涛，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：高雅琪，系北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。 原告支保安、王新荪与被告云南上基房地产开发有限公司（以下简称上基公司）、被告昆明瑞玉商业管理有限公司（以下简称瑞玉公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。后因转为普通程序，于2020年7月10日、2020年9月16日依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱丽英、徐梅，被告上基公司的委托诉讼代理人袁淑芳、被告瑞玉公司的委托诉讼代理人刘江涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告上基公司继续履行《昆明玉器城车位使用权无偿转让协议》，将昆明玉器城2号地块3号车库，车位编号为3Ａ-076号及约定的车位配套设施交付原告使用，被告瑞玉公司承担共同交付义务；2.判令被告上基公司向原告支付150元／月计算自2014年8月31日起至2019年12月31日期间的逾期交付车位使用权违约金9600元及自2020年1月1日起至案涉车位实际交付使用期间按150元／月计算的违约金，被告瑞玉公司对自其实际接管车位之日至实际交付原告车位之日期间的逾期违约金承担共同支付义务；3.本案全部诉讼费由两被告承担。以上费用暂计9600元。事实与理由：因原告支保安购买昆明市地块洋房Ｙ26栋2单元301号房屋，2013年6月1日，两原告与被告上基公司签署《昆明玉器城车位使用权无偿转让协议》，约定：1.被告上基将位于昆明玉器城2号地块3号车库，编号为3Ａ-076号，暂测面积为35.72平方米车位使用权转让给两原告，两原告为唯一合法使用权人；2.两原告在被告上基公司通知的时间内，支付车位物业管理费；3.被告上基公司于2014年8月31日将该车位交付给两原告使用并办理相关交接手续；4.案涉车位使用的期限为：2014年8月31日至2054年8月30日；5.被告上基公司对两原告己购买的昆明市地块洋房Ｙ26栋2单元301号房屋不再接受任何形式、任何方式的换房要求，若有违反，该协议立即终止并无效；6.该协议签字盖章即生效，原被告双方不得以任何理由中途提出解除。签订协议时，被告上基公司要求原告预交人民币50000元作为车位物管、车位锁及门禁系统车位配套等相关费用。两原告按被告上基公司要求支付人民币50000元现金后，被告上基公司声称因目前尚未成立商业物管公司暂时不能向原告出具收据或发票，并承诺很快就能成立并解决此事。自2014年8月31日起至今，原告多次催促被告履行上述义务，但被告上基公司一直声称案涉车位尚未配置完毕，不能交付原告使用，原告只能一直等待。2019年6月底原告发现被告上基公司竟将案涉车库整体出租给案外人全友家居使用，被告上基公司的行为明显违约，严重侵犯了原告的合法权益。依据昆明市区各小区车位使用最低计费标准为人民币150元（每月）计算，自2014年8月31日起至2019年12月31日期间，逾期交付车位使用权违约金为9000元。现原告为维护其合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》等法律法规，特向贵院提起诉讼，敬请贵院依法支持原告的诉讼请求。另因在审理过程中查明案涉车位实际由被告瑞玉公司接管，故申请追加瑞玉公司作为被告与被告上基公司承担共同交付义务及相应的逾期违约金。 被告上基公司辩称，第一，涉案合同的性质实为赠与合同，被告上基公司并未收到原告支付的购买车位的款项。根据合同法第186条，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，因此在被告上基公司向原告实际交付车位之前，可以随时撤销赠与。第二，案涉车位均为人防车位，人防车位不允许交易，因此涉案合同无效。第三，原告所诉请主张的部分违约金已过诉讼时效。本案原告在2015年1月1日就知道被告上基公司未交付车位的事实，但其在2020年才向贵院起诉，根据民法总则第188条的规定，诉讼时效期间为三年，因此，原告提出的要求被告上基公司支付违约金的部分诉讼请求已超过了诉讼时效，不应得到支持。第四，根据合同法司法解释二第29条的规定，原告主张的违约金过高，请求予以下调。 被告瑞玉公司辩称，一、被告瑞玉公司认为原告申请追加瑞玉公司作为被告，不符合民诉法规定的法定程序，因为据被告瑞玉公司所知，本案已经过两次法庭庭审，法庭辩论已经结束。根据民诉法的规定，追加被告视同于增加或是变更诉讼请求，应当在法定期限内行使，即应当在法庭辩论终结前行使追加被告的权利，但是本案法庭辩论已经结束，因此原告申请追加被告不符合法定程序。二、原告要求被告润玉公司对其第1到3项诉讼请求承担责任，没有任何法律依据。第一，原告与被告瑞玉公司没有任何的合同关系，而本案审理的是买卖合同法律关系。第二点，瑞玉公司使用管理案涉车位是基于上基的授权，代理行为的法律后果应当归于被代理人，瑞玉公司不应当是被告从而承担原告主张的责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织各方进行了质证，结合质证意见，本院对原被告提交的证据真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述及认定的证据，本院确认案件事实如下：2012年12月22日，原告支保安与被告上基公司签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》并进行了备案登记，约定原告支保安购买被告上基公司开发的位于昆明市盘龙区，总房价人民币481324元。2014年6月29日，被告上基公司在生活新报上刊登《交房公告》通知玉器城项目的洋房区业主于2014年7月5日至2014年7月30日期间办理接房手续。之后原告支保安按照被告上基公司要求办理了前述房屋的接房手续。2013年6月1日，两原告与被告上基公司签订了《昆明玉器城车位使用权无偿转让协议》，约定被告上基公司将其开发建设的前述楼盘2号地块3号车库地下停车场内编号为3Ａ-076的车位使用权转让给两原告，明确两原告仅享有使用权不获得产权；车位使用期限为2014年8月31日至2054年8月30日，车位只能停放车辆，不得转卖、转租他人，期满后被告上基公司立即收回车位使用权，后续的使用由被告上基公司支配；被告上基公司在2014年8月30日前将前述车位交予两原告使用并办理相关交接手续；两原告应在被告上基公司通知的时间内按年支付车位物业管理费，具体缴费时间和费用明细另行通知；并约定原告购买的昆明玉器城4号地块洋房Ｙ26栋2单元301室被告上基公司不再接受任何形式、任何条件下的换房要求，若有违反，本协议立即终止并无效。协议中还明确约定有生效后，双方不得以任何理由中途提出解除该协议。 另查明，涉案车位目前由被告瑞玉公司管理，被告瑞玉公司与被告上基公司在2019年3月21日签订有《授权委托书》约定上基公司授权瑞玉公司作为其全权代表就昆明玉器城项目管理、市场调查研究及经营管理、项目营销策划、广告会展、物业管理、房屋租赁等事宜进行处理和决定，上基公司对瑞玉公司签署的所有文件、协议及合同负全部责任。该授权书中约定在收到上基公司撤销授权的通知以前，该授权书一直有效。 另，为查明本案事实，本院于2020年9月29日前往案涉车位进行现场勘验。现场勘验结果为昆明玉器城2地块3号车库目前并未作为车库性质使用，而是作为仓库使用，现场摆放大量木板、床垫等货物，场地地面平整，划有车位线，但未见车位编号，地面未有橡胶挡车器；未见设置有出入门禁及停车计时等设施；未见编号为3A-076的车位。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉合同性质为何？效力为何？两原告主张被告交付车位的请求是否成立？二、两被告是否应当承担逾期交付车位的违约金？ 一、案涉合同性质为何？效力为何？两原告主张被告交付车位的请求是否成立？被告上基公司抗辩认为案涉合同系赠与合同，在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。对此，本院不予采信，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百八十五条的规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。两原告与被告上基公司签订的《昆明玉器城车位使用权无偿转让协议》虽名为“无偿转让”，但该合同对双方权利义务进行了明确详细的约定，约定了两原告需履行一定义务被告上基公司才将案涉车位“无偿转让”，并未有赠与的意思表示。故对被告上基公司的该答辩意见不予采纳。 至于该合同为何性质的问题，本院认为，依照合同法第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”两原告与被告上基公司在案涉合同中约定转让使用权，并非所有权，并约定有使用期限及到期返还的条款，该部分权利义务的约定不符合买卖合同法律特征。而依照合同法第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租赁合同应是有偿合同，且承租人享有的仅是暂时性的使用权，而非所有土地使用剩余年限内的使用权，而本案原告并不需要向被告上基公司支付租金且约定的使用期限达到土地使用最长年限，故从该部分权利义务的约定来看，案涉合同不符合租赁合同法律特征。本院认为，根据合同法的规定，合同分为有名合同和无名合同，当事人在不违反社会公德和社会公共利益以及强行性规范的前提下，订立法律未规定的无名合同应被允许。两原告与被告上基公司签订的案涉合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，且系双方真实意思表示，应受法律保护。对于两原告要求被告上基公司交付车位的诉讼请求，本院认为，结合现场勘验结果来看，目前案涉车位并不具备车位使用性质，不具备交付条件，故不宜径行判决被告上基公司履行交付义务。对两原告要求交付案涉车位的诉讼请求不予支持。 二、两被告是否应当承担逾期交付车位的违约金？两原告主张被告上基公司应在2014年8月30日前交付车位，但未交付，应承担违约责任。原告主张被告上基公司承担违约责任的方式为违约金，违约金的计算标准为昆明市停车收费最低标准每月每车150元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本院认为，两原告的实际损失应为车位租金，对该标准予以采纳。庭审中，被告上基公司提出原告关于逾期交付车位违约金的部分诉求超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十三条规定，人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。本案中，两原告于2020年1月21日向本院提交立案材料，部分违约金已经超过诉讼时效期间，即2020年1月21日前三年之前即2017年1月21日前的违约金已超过诉讼时效，本院不予保护。综上，被告上基公司应当自2017年1月21日起以每月150元的标准向两原告承担逾期交付违约金。 关于被告上基公司要求下调违约金的答辩意见，因两原告主张的违约金计算标准并未过高且本案违约后果系被告上基公司单方原因造成，故不予采信。 对于两原告要求被告瑞玉公司承担逾期违约金的主张，因被告瑞玉公司与被告上基公司之间系委托代理关系，即被告瑞玉公司依据被告上基公司授权向外实施的民事法律行为的后果应当由被告上基公司承担，故对两原告关于被告瑞玉公司的主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下： 一、被告云南上基房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告支保安、王新荪支付自2017年1月21日起至被告云南上基房地产开发有限责任公司实际交付车位之日止按每月150元的标准计算的逾期交付车位违约金； 二、驳回原告支保安、王新荪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，由被告云南上基房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。 审 判 长 江 丽 人民陪审员 晏 武 人民陪审员 刘惠琼 二〇二〇年十月九日 书 记 员 颜 青