浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初6121号 原告：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市开元路19-1、19-2号。 负责人：史杰文。 委托诉讼代理人：张国华、蔡亮亮，浙江川丰律师事务所律师。 被告：浙江新华基置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城区八一南街永盛楼五楼。 法定代表人：盛浩，公司经理。 诉讼代表人：浙江新华基置业有限公司管理人。 委托诉讼代理人：李夏冰。 委托诉讼代理人：钟程辉。 被告：温桂花，女，1979年10月2日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。 原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融公司）为与被告浙江新华基置业有限公司（以下简称新华基公司）、被告温桂花破产债权确认纠纷一案，于2020年7月16日诉至本院。本院于同日受理后，依法由审判员刘敬礼独任审判，于同年8月14日、10月16日公开开庭进行了审理。原告华融公司的委托诉讼代理人张国华、蔡亮亮，被告新华基公司管理人的工作人员李夏冰、钟程辉到庭参加诉讼，被告温桂花经本院依法传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。 原告华融公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销新华基公司对被告温桂花享有位于金华市婺城区××路××迎宾大道以西“绿城？御园”3-4-1-801、3-4-1-901、3-4-1-1201号房产产权及优先于原告优先权的认定；2.判令确认被告温桂花不享有位于金华市婺城区××路××迎宾大道以西“绿城？御园”3-4-1-801、3-4-1-901、3-4-1-1201号房产产权及优先于原告的优先权；3.判令新华基公司不得将位于金华市婺城区××路××迎宾大道以西“绿城？御园”3-4-1-801、3-4-1-901、3-4-1-1201号房产交付被告温桂花，并不得办理产权转让；4.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原告对涉案房屋享有抵押权，并享有法定的优先受偿权。新华基公司向原债权人中国建设银行股份有限公司金华分行借款用于房地产开发，新华基公司以本案涉案房屋下的土地使用权作为抵押物对借款进行担保，该金融借款纠纷一案经金华市中级人民法院判决（案号为（2016）浙07民初761号），认定中国建设银行股份有限公司金华分行对本案所涉的房屋下的土地使用权拍卖、变卖所得的价款超出顺位在先的国通信托有限公司（原名“方正东亚信托有限公司”）的担保债权部分在26000万元最高额内享有优先受偿权。2016年12月，中国建设银行股份有限公司金华分行向原告转让了上述债权，原告在浙江新华基置业有限公司申请破产后，及时向破产管理人申报了债权，经管理人核定，原告对上述财产享有优先受偿权。二、被告温桂花不属于为生活需要的商品房消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，《全国法院民商事审判工作会议纪要》125条、126条、127条也对商品房消费者有明确的划分。因此，认定被告温桂花是否属于商品房消费者，必须要满足以上三个条件，且“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”是需要重点核查的事实。本案中被告温桂花向新华基公司购买了三处房产，故已明显超出上述《规定》对商品房消费者认定的限定条件，但新华基公司管理人并未对上述条件进行严格审查，直接作出确认本案三处房产均由温桂花享有优先于原告优先权的认定，明显违反了法律规定，侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告新华基公司辩称：经我方核实温桂花经济往来，温桂花是从他人那里买入涉案房屋债权。在章平等七人支付首付款后，因新华基公司无法办理按揭贷款手续，又无力退还购房款，温桂花与七人达成协议，将该七人的首付款作为温桂花的购房款。之后，温桂花又付清了剩余的购房款，所以认定真实购房户。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提交的证据：1.原告营业执照、负责人身份证明书、负责人个人身份证、被告工商登记复印件各一份，证明原、被告各方的主体资格；2.破产管理人告知函一份，证明新华基公司违反法律规定，将属于抵押给原告抵押权益范围内的涉案房屋的产权及优先权益确认给温桂花的事实；3.金华市中级人民法院（2016）浙07民初761号民事判决书一份，证明原告对涉案房屋产权具有优先于温桂花的优先受偿权的事实；4.第一次债权人会议资料（第15-16页）—债权表（有财产担保及其他有限债权）一份，证明原告对涉案房产的债权已向破产管理人即新华基公司进行债权申报，以及被告核准该债权系有财产担保的优先债权的事实；5.温桂花不动产房产查询单一份，证明除涉案房屋温桂花在涉案小区还有一套别墅的事实。 新华基公司均无异议，本院确认其证明力。 对被告新华基公司提交的证据：温桂花债权申报材料一组，证明温桂花按照新华基公司要求向七个人支付转让款，温桂花是真实购房的事实。 原告提出质证意见：这些材料涉及案外人，案外人也没有到庭，所以不予认可；温桂花支付的款项与本案涉案房屋款项不同，不能证明温桂花购买。本院认为，结合本案证据，对温桂花经新华基公司同意后将章平等七位购房户首付款作为温桂花购房款的事实予以确认。 被告温桂花未答辩，也未提交证据。 本院经审理认定：坐落于金华市××路××迎宾大道以西地块的“金华××楼盘，系被告新华基公司开发的房地产项目。2015年5月15日，被告新华基公司与中国建设银行股份有限公司金华分行签订《最高额抵押合同》（合同编号：6767359250201100062-2），约定以新华基公司所有的位于金华市××路××迎宾大道以西的土地使用权【土地证号：金市国用（2011）第3-9120号，他项权证号：金市他项（2015）第0××0号，使用权面积为68269.50㎡】为被告新华基公司于2015年5月15日至2016年5月14日期间签订的借款合同等所形成的最高限额为26000万元的债务提供抵押担保。同时双方特别约定：本合同签订前，编号为×××45、6767351273201200025的贷款合同，以及编号为×××45-1、6767351273201200025-1的《人民币贷款期限调整协议》项下的债务在本合同债权担保范围内。2015年5月18日，被告新华基公司办理了第二顺序抵押，被担保债权数额为26000万元。第一顺序抵押权人为方正东亚信托有限责任公司，他项权证号为金市他项（2014）字第0××0号，被担保债权数额为25000万元。2017年4月28日，经金华市中级人民法院判决确认中国建设银行股份有限公司金华分行对被告新华基公司所有的位于金华市××路××迎宾大道以西的土地使用权（土地证号：金市国用（2011）第3-9120号，他项权证号：金市他项（2015）第0××0号，使用权面积为68269.50㎡）拍卖、变卖所得的价款超出顺位在先的方正东亚信托有限责任公司（他项权证号：金市他项（2014）字第0××0号）的担保债权部分在26000万元最高限额内享有优先受偿权。2016年12月15日，原告与中国建设银行股份有限公司金华分行签订债权转让协议，并于2017年3月1日发布债权转让公告，原告通过不良资产处置的方式获得了对新华基公司的债权。 2015年11月27日，新华基公司与温桂花签订《商品房买卖合同》三份，约定：温桂花向新华基公司购买位于金华市××路××迎宾大道以西地块的“金华××室××，建筑面积均为201.8平方米，房屋价格分别为2484754元、2518133元、2618271元等。2015年12月2日、9日，新华基公司分别向主管部门进行了三份合同的备案手续，2015年12月9日，新华基公司对3-4-1-1201室房屋进行了预告登记。因章平等七人向新华基公司购房后，无法办理按揭贷款手续，温桂花与该七人达成协议，将七人的首付款作为温桂花的购房款，并经新华基公司认可。姓名及款项分别为申为宜864754元、蒋月峰807857元、严斌814757元、胡雁芳847995元、夏亮878133元、章平904891元、徐宝仙918271元，合计6036658元。2015年12月8日，温桂花向新华基公司汇入房款116897元、2018年5月9日汇入1830000元。以上款项包括温桂花委托新华基公司代缴税费362187元。2015年12月8日，新华基公司向温桂花开具了涉案房屋的三份《销售不动产统一发票（自开）》。另查明，温桂花在金华市××路××号××，为4-9幢105室，登记日期为2015年5月29日。 2019年5月，新华基公司向本院申请破产重整，本院于同年5月31日作出（2019）浙0702破申4号民事裁定书，裁定受理申请。2019年8月1日，温桂花向管理人申报了债权并提交相关申报材料。2020年5月14日，管理人向原告发出一份《告知函》，表明其对债权申报材料的核定结果，即“在符合交付条件时，新华基公司应依法将坐落于婺城区二环北路以南、迎宾大道以西“绿城?御园”3-4-1-801、3-4-1-901、3-4-1-1201三套房产交付给债权人温桂花并按规定办理相应的权属证书”。原告在收到后，因对核定结果持有异议，于2020年5月29日向本院邮寄了起诉材料，诉至本院。 本院认为：本案的争议焦点为温桂花是否属于正常的商品房消费者，是否应优先保护温桂花的购房行为。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。上述规定系为保护消费者生存权而作出的例外规定，规定中的“商品房消费者”应当限于已经支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋的买受人。对“消费者”的认定应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同，即购房者购房是为生活消费需要而不是经营需要。本案中，其中一套3-4-1-1201室房产虽经预告登记，但预告登记发生在抵押登记之后，且温桂花名下已登记有与案涉房屋同一小区范围内可供居住的房屋一套，不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条中的“商品房消费者”，依法不得对抗华融公司享有的抵押权。故原告的诉请合法，本院予以支持。被告温桂花经传唤未到庭参加诉讼，相关法律后果应自行承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条等规定，判决如下： 一、撤销浙江新华基置业有限公司对温桂花享有“绿城?御园”3-4-1-801、3-4-1-901、3-4-1-1201号房产产权及优于中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的优先权的认定； 二、温桂花不享有“绿城?御园”3-4-1-801、3-4-1-901、3-4-1-1201号房产产权及优于中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的优先权； 三、浙江新华基置业有限公司不得将“绿城?御园”3-4-1-801、3-4-1-901、3-4-1-1201号房产交付温桂花，并不得办理产权转让。 案件受理费40元（已减半收取，原告已预交），由被告浙江新华基置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 刘敬礼 二〇二〇年十月十六日 代书记员 林赛赛