江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终313号上诉人（原审原告）：黄天宝，男，1967年6月12日生，汉族，户籍地福建省南安市，现住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：黄仁华，江苏延新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州凯纳房地产开发有限公司，住所地江苏省常州市钟楼经济开发区星港苑1号楼318室。诉讼代表人：芮春祥。委托诉讼代理人：赵磊，江苏源博律师事务所律师。上诉人黄天宝因与被上诉人常州凯纳房地产开发有限公司（以下简称凯纳公司）破产债权确认纠纷一案，不服江苏省常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初4559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄天宝上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人对被上诉人享有13206123.6元的购房优先债权，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销。一、一审法院关于上诉人与被上诉人之间名为买卖、实为借贷的事实认定与事实和证据不符，属于认定事实错误，上诉人与被上诉人之间存在真实有效的商品房买卖合同关系。一审法院根据《华侨城项目合作协议》以及被上诉人支付了66万元利息的情况，结合上诉人没有提供其他证据证明合作协议约定的利息是购房优惠的认定，从而认定上诉人与被上诉人之间名为买卖，实为借贷，这一认定与证据和事实不符，是完全错误的。第一，《华侨城项目合作协议》是为了明确房屋的销售而签订，从内容上明确了被上诉人以优惠价格向上诉人出售房产，以及实现优惠的方式，该协议并没有变更上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同关系。第二，《华侨城项目合作协议》约定的内容以及上诉人支付购房款的行为，证明了上诉人与被上诉人之间不存在名为买卖、实为借贷的情形，被上诉人的相关经办人员也对上诉人的陈述予以了证实。因此，一审法院认为上诉人没有提供其他证据证明约定的利息是购房优惠这一观点显然不能成立，不但与证据不符，也与事实不符。第三，上诉人与被上诉人之间就上诉人购买位于凯纳华侨城9幢12号、13号以及204号房屋签订的商品房买卖合同合法有效，是双方当事人的真实意思表示，且上诉人已经履行了付款义务。一审法院对上诉人与被上诉人之间的合同关系不予确认，与事实和法律规定不符。二、一审法院认为上诉人要求被上诉人继续履行商品房买卖合同，属于个别清偿，违反法律规定，属于适用法律不当。上诉人依照商品房买卖合同的约定，已经支付了全部购房款，而且购买的商品房明确、固定，没有办理变更登记不是因为上诉人的原因。上诉人要求继续履行该商品房买卖合同，既不存在违反法律规定的情形，也不存在所谓个别清偿损害其他债权人利益的情形。一审法院认为上诉人不具有优先受偿的权利，与法律规定不符。综合上述事实和理由，一审判决上诉人对被上诉人享有13206120元的普通债权，认定事实错误，适用法律不当，依法应当予以撤销。被上诉人凯纳公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。在破产案件中，只有支付了全部或者大部分款项的消费者才享有优先权，而上诉人不符合上述身份。根据上诉人与被上诉人之间签订的合作协议，以及被上诉人支付利息的情况，双方之间名为买卖、实为借贷；此外，上诉人购买三套商铺也不属于消费型买受人。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。黄天宝向一审法院起诉请求：1、请求依法确认黄天宝对凯纳公司享有13206123.6元的债权，且该债权属于购房债权；2、本案诉讼费用由凯纳公司承担。一审法院认定事实：2016年3月5日，黄天宝与凯纳公司签订《商品房买卖合同》三份，内容分别为黄天宝向凯纳公司购买施工编号为凯纳华侨城9幢12号、13号、204号房，建筑面积分别为112.43平方米、157.21平方米、561.23平方米，房屋用途为商业，房屋单价分别为24000元、24000元、12000元，房屋总价分别为2698320元、3773040元、6734760元，三套房屋总价款为13206120元，约定的交付房款时间均为2016年3月11日前一次性支付，房屋交付时间均为2018年9月30日。2016年3月7日，凯纳公司作为甲方与黄天宝作为乙方签订《华侨城项目合作协议》一份，协议约定：一、为解决建设期间投入资金的筹措，甲方以优惠价格向乙方出售房产，于2016年3月7日签署（网签）购房合同；二、甲方承诺本项目的外墙干挂石材/玻璃幕墙优先考虑由乙方承包施工；三、根据此前双方的沟通，对乙方预付的全额房款双方同意视作甲方向乙方的借款，利息按每月5%支付，每月7日为付息日，逾期每日加付借款额2‰的迟纳金（利息支付连续2个月逾期，乙方有权甲方退房并要求甲方即刻归还预付的房款，结清此前发生的利息），利息支付满6个月为止，乙方已付房款转为实际支付；四、乙方所购房产甲方未能在购房网签合同约定时间内交付，迟纳金每月按房款的5%支付，不足月时按天折算。2016年3月8日，常州市东南开发区福磊石材工艺厂向凯纳公司打款13206120元，并注明用途为支付黄天宝购房款。2016年4月11日，凯纳公司向黄天宝之妻林丽君汇款660000元，并注明为利息，一审庭审中，黄天宝亦认可收到了上述借款利息。2018年10月29日，常州市钟楼区人民法院裁定受理了刘文庆申请凯纳公司破产清算一案；并于2018年11月9日指定凯纳公司清算组担任破产管理人。2018年11月13日，常州市钟楼区人民法院向债权人发出通知书，通知债权人于2019年2月12日前向凯纳公司管理人申报债权。2019年1月4日，黄天宝向凯纳公司管理人申报债权，要求凯纳公司按照合同约定交付所购房产，并按合同约定支付违约金。2019年7月24日，凯纳公司管理人向黄天宝发出《债权申报复核函》，管理人认为黄天宝与凯纳公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，故对黄天宝所申报的购房债权不予以确认，管理人复核确认的债权金额为享有优先权的债权为零元，普通债权为零元。债权人如认为对债务人享有其他债权，可以另行申报并提供证据材料。黄天宝对凯纳公司确认的债权有异议，故向法院提起诉讼，要求判如所请。一审庭审中，黄天宝陈述其在常州市内有一套住宅房；《华侨城项目合作协议》主要是约定黄天宝与凯纳公司有关华侨城二期外墙等工程的合作以及该次合作的相关事宜，该协议约定黄天宝支付的房款视为借款，利息支付六个月，房款转为实际支付，该条内容可以看出黄天宝支付的就是房款不存在借款，只是在该协议签订后六个月内视为借款，也就将购房款视为借款，之所以视作借款，仅仅是通过支付的利息达成了购房优惠的一致意见；所谓视作借款就是因为支付的款项不是借款才需要在协议中约定视为借款，且协议明确约定了借款期限为6个月，期满后就不能视作借款，黄天宝支付的房款转为实际支付。同时，黄天宝为证明其诉讼请求还提供了由其出具的对双方合同签订过程的说明的《情况说明》，主要内容为：2015年年底，黄天宝通过朋友介绍得知凯纳华侨城即将开盘，本想一次性购置3套房，首付房款50%，其余做按揭，后来因为房屋主体结构未封顶，购置的房产无法做按揭；因为当时想获得承接幕墙工程的机会，又不想将全部资金作为全额付款，经与凯纳公司协商，凯纳公司愿意接受承担提前支付房款的费用，总费用大概在3000000元左右，凯纳公司承诺该3000000元费用在前六个月逐月支付黄天宝，每月不少于600000元，为了解决凯纳公司入账依据，采用了支付利息的方式。黄天宝担心凯纳公司不能按时交付房屋，故加重了延期交付的罚则，在付款时也注明了用途是黄天宝购房款，合同并到房管部门进行了备案。该份《情况说明》由凯纳公司相关负责人韩维明签字，并注明：当时的购房行为确与上述说明相符，请相关各方予以确认。凯纳公司对黄天宝提供的上述《情况说明》经质证认为，该《情况说明》为黄天宝陈述，其效力低于凯纳公司所提供的书面证据，其内容与事实和常理不符；韩维明的签字时间为2019年9月12日，其无法代表凯纳公司，如其代表个人，则签字的性质为证人证言，其应当出庭接受质询，且证人证言效力低于书面证据，故凯纳公司对上述《情况说明》的真实性、合法性、关联性均不认可；并陈述：根据《华侨城项目合作协议》的约定，黄天宝与凯纳公司签订买卖合同并支付款项的主要目的是保证其取得凯纳公司的干挂石材项目工程和获得高额的利息回报，双方在协议中约定月利率为5%，年利率高达60%，黄天宝所述的对其进行购房优惠与约定内容完全不相符，黄天宝的辩解不能成立。黄天宝认为，一、其与凯纳公司于2016年3月5日签订的三份商品房买卖合同真实合法有效，且该三份合同均在房管部门进行登记，其也付清了房款，故其对凯纳公司享有购房债权，该债权享有优先权；二、《华侨城项目合作协议》不是借款协议，不具备借款协议的形式要件，该协议只是其与凯纳公司就华侨城二期项目外墙干挂石材以及玻璃幕墙达成的合作协议。凯纳公司认为，一、黄天宝与凯纳公司虽然签订了商品房买卖合同，但是该合同并不符合一般购房合同的基本特征，双方签订商品房买卖合同真实目的不是购房，而是保证黄天宝获得相应干挂石材项目工程及高额的利息；二、根据最高人民法院关于建设工程施工合同优先权的有关批复，在破产程序中，只有支付了全部或者大部分房款的消费者，其债权可以优于工程款，但黄天宝并不属于该批复所述的消费型购房者，依法不应当享优先权。一审法院认为，据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，黄天宝与凯纳公司于2016年3月7日签订的《华侨城项目合作协议》依法成立并生效，双方应按照协议约定履行各自的义务。《华侨城项目合作协议》中明确约定黄天宝预付的全额房款视为借款，月利率为5%，且凯纳公司亦按约于2016年4月11日向黄天宝支付了利息660000元。虽然黄天宝称其与凯纳公司之间并非真实的借贷关系，约定的利息只是凯纳公司对黄天宝购房的优惠、凯纳公司自愿承担的黄天宝提前支付房款的费用，但其并未提供相应的证据予以证明，凯纳公司也不予认可，故法院对黄天宝上述意见不予采纳。黄天宝与凯纳公司之间虽名为买卖，但实为借贷。同时，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效；破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。本案涉诉商品房买卖合同中约定的房屋尚未变更登记至黄天宝名下，不产生物权变更登记的效力；如要求凯纳公司继续履行将构成个别清偿，并对凯纳公司其他债权人的利益造成损害，不符合上述法律规定。并且《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，黄天宝在常州市内有住宅，其购买的案涉房产性质为商铺，并非为了居住所需，不属于上述批复所规定的基于生存利益而购房居住的消费者，并无获得优先保护的特殊利益，其主张优先于其他债权个别清偿，依据不足。综上所述，黄天宝对凯纳公司不享有购房优先债权，但享有13206120元的普通债权。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第三十条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，一审判决：一、确认黄天宝对常州凯纳房地产开发有限公司享有13206120元的普通债权；二、驳回黄天宝的其他诉讼请求。案件受理费101037元（黄天宝已预交），由黄天宝负担。二审中，黄天宝陈述，《华侨城项目合作协议》中约定的凯纳公司每月支付的利息实际上是购房款的优惠，在签订该协议之前大家商量是300万元左右，签订该协议时确定了优惠金额是66×6=396万元；虽然后来凯纳公司仅支付了一个月的优惠金额66万元，但其仍同意在6个月期满后已付房款转为实际支付。二审中，黄天宝提交证人韩维明到庭作证。韩维明陈述，关于《华侨城项目合作协议》的签订过程，当时黄天宝想做凯纳公司的外幕墙工程，由于凯纳公司资金紧张，我就向黄天宝提出要做幕墙工程就要买房子，而且要全款支付，等到房子可以办理按揭时再办理按揭，哪怕到时将多收的购房款退给黄天宝或以工程款形式支付给黄天宝都可以，黄天宝也同意了，但是提出因为是全款支付，所以需要凯纳公司承担一定的费用，我当时和泰国总部汇报后，总部也同意了并让我来具体商谈，因为以费用的名义无法做账，所以后来就决定以利息的名义支付费用，按照短期拆借的标准约定了每月5%的利息，但是支付时间有上限，不能超过6个月，从而限制费用的总额，这个费用可以理解为资金占用期间的损失，不应当以房款优惠的性质计算到黄天宝支付的总房款中；要求黄天宝买房是我提出来的，这是承接幕墙工程的前提，最后黄天宝也同意买房，如果做不了幕墙工程，黄天宝也就买房了；凯纳公司只支付了一个月的费用，后来实际上付不出来，黄天宝来问凯纳公司要，我们就拖着，凯纳公司也没有和黄天宝最终商定还要不要继续支付费用，我们当时就想着这个房子就卖给黄天宝了。二审中，黄天宝还陈述，根据查询到的类案，依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项的规定，已经支付全款但尚未转移占有的特定物不属于破产财产，商品房买卖属于特定物买卖，故一审判决引用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》属于适用法律错误。上述事实，有黄天宝二审提交的证人证言及其二审陈述在卷佐证。二审查明的其他案件事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，第一，根据二审中黄天宝提交的证人证言，结合黄天宝与凯纳公司签订的《华侨城项目合作协议》中的内容，可以确认黄天宝购买案涉商铺的最主要目的是为了承接凯纳公司的幕墙工程，且购买商铺是凯纳公司为了解决资金紧张问题向黄天宝提出的要求，凯纳公司为此还同意并实际向黄天宝支付了一定数额的资金占用期间的损失，所约定的费用标准也是比照短期拆借利息。故黄天宝向凯纳公司支付的13206120元虽注明为购房款，但实际具有借款的特征，性质上应认定为借款，只是依照《华侨城项目合作协议》的约定，在6个月计息期满后转化为了购房款。第二，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持，本案不应适用《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定，案涉房屋应认定为凯纳公司破产财产。且案涉房屋系商铺，一审依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，认定黄天宝对凯纳公司享有13206120元的普通债权并无不当。此外，本案系债权人与管理人对于债权是否存在、债权数额及是否应予偿还等内容发生争议所引发的诉讼，一审确定的案由不当，本院依法纠正为破产债权确认纠纷。综上所述，上诉人黄天宝的上诉意见依据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101037元，由黄天宝负担。本判决为终审判决。审判长 王 星审判员 郑 仪审判员 周韵琪二〇二〇年十月十四日书记员 汪芫朗