江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏02民终3024号 上诉人（原审原告）：于**，男，1988年5月2日生，汉族，住江苏省邳州市。 委托诉讼代理人：徐红宇，江苏谟仕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江阴中凯置业有限公司，住所地江苏省江阴市顾山镇香山西路。 法定代表人：庞仲雍,该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：苏州好得家信息技术有限公司，住所地江苏省昆山开发区春旭路168号帝宝金融大厦1706室。 法定代表人：朱立。 委托诉讼代理人：王永生、洪永祥，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：朱立，男，1978年11月28日生，汉族，住江苏省昆山市。 原审第三人：昆山好房汇信息技术有限公司，住所地江苏省昆山开发区夏荷路99号港龙商务大厦2号楼1403室。 法定代表人：朱立。 上诉人于**因与被上诉人江阴中凯置业有限公司（以下简称中凯公司）、苏州好得家信息技术有限公司（以下简称好得家公司）、朱立、原审第三人昆山好房汇信息技术有限公司（以下简称好房汇公司）侵权责任纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初6428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 于**上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.好得家公司在中凯公司售楼现场一手操办了从定金收付、合同签订、房屋交付等整个交易过程，根本不存在居间服务，如此践踏政策规范的行为以及相互分配所谓佣金及资金往来的情形，一审法院认定不存在串谋，显然，难以令人信服。本案实际上是开发商为规避政府限价政策，在商品房销售中拆分房价、以其他名义额外收取房价的现象，有违公共管理秩序和公平原则。2.中凯公司以高于备案价向其报价的行为，属于虚假报价的欺诈行为。被上诉人基于中凯公司高于备案价的报价，又以好得家公司的名义收取服务费抵扣房价的形式降低房价至备案价，其行为构成法律上的欺诈，故各被上诉人应当承担连带责任。3.被上诉人将购房者交纳的团购费抵作其向中介机构支付的部分佣金，该行为违反了《商品房销售管理办法》第二十八条的规定，属于典型的转嫁消费者负担的违法行为。4.被上诉人存在用格式条款限制消费者合法权益的违规行为。好得家公司在其他案件中也承认使用了通用格式的居间服务合同。经查，案涉合同的备案价格与买卖合同约定的购房价的差异并不大，被上诉人及相关第三人收取的服务费远高于该差额，所以所谓的购房优惠服务事实上不存在且收取的费用过高、过于离奇，上述服务费应当予以返还。 好得家公司辩称：上诉人与中凯公司是商品房买卖合同关系，与苏州百家居房地产经纪有限公司（以下简称百家居公司）是居间合同关系，上述行为均是上诉人的真实意思表示。中凯公司在出售商品房、百家居公司在居间过程中不存在上诉人所称的欺诈行为，通过百家居公司的居间服务，上诉人确实享受到了购房优惠。上诉人所称的损失100000元实际是应支付给百家居公司的居间服务费。好得家公司与朱立是代百家居公司收取了居间服务费，对此百家居公司也是认可的，故在本案中被上诉人均无义务向上诉人赔偿或返还费用。商品房备案价是行政机关对开发商进行行政管理的手段和措施，并不影响民事主体之间法律行为的效力。实际销售合同中的价格超过网上公布的备案价也是存在的，并且购房合同也通过主管部门的网签备案，上诉人以商品房买卖价格与备案价格不一致为由认为受到了欺诈于法无据。上诉人在签订正式的商品房买卖合同前，就分别签订了定购协议书和购居间确认书，该协议书和居间确认书均载明房屋总价为794519元，上诉人对此是明知且确认的。居间确认书对优惠方式及收取优惠服务费进行了明确约定，内容不存在异议。上诉人的立约行为表明其自愿支付对价以享受购房价格优惠，正是在百家居公司的居间服务下，上诉人支付了100000元对价，上诉人才能以549900元的优惠价成功签订购房合同购买涉案房屋.上诉人与百家居公司的居间合同已经完全履行完毕。上诉人取得涉案房屋权利时隔两年多再要求返还100000元，严重违反诚信和法律原则。综上，一审判决认定事实清楚，请求法院驳回上诉人诉讼请求，维持一审判决。 被上诉人中凯公司、朱立未发表答辩意见。 原审第三人好房汇公司未陈述意见。 于**向一审法院提出诉讼请求：1.判令中凯公司、好得家公司、朱立赔偿其因受欺诈造成的财产损失100000元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月12日，其与中凯公司就购买中凯公司开发的商品房，签订了相关协议并交纳了定金50000元。2017年3月27日，其与中凯公司签订《商品房买卖合同》一份，约定其向中凯公司购买金泽花园一区38单元901号房，房屋价款为549000元。除此合同价格以外，中凯公司采取经营欺诈方式误导消费者，违规且捆绑销售（未提供所谓中介服务前提下）由好得家公司多收取100000元，并出具的发票项目名称为服务费，但其与好得家公司并不认识。在其将银行卡交给中凯公司刷卡后，发现100000元进入了朱立经营的昆山市淀山湖镇一间好房产中介所开立的银行帐户上。其认为，中凯公司销售房屋的价格与备案价不一致，房款分批收取，是为了规避国家关于商品房买卖限价和不能捆绑销售的规定。100000元是由中凯公司工作人员多刷的，本案中凯公司、好得家公司、朱立相互共同配合才导致他的财产损失10万元，故中凯公司、好得家公司、朱立应当对其的损失承担连带侵权赔偿责任。为维护其的合法权益，故诉至法院。 中凯公司一审未答辩，也未提供证据。 好得家公司、朱立一审共同辩称：1.2017年3月12日，在百家居公司的成功居间下，于**与中凯公司签订《商品房买卖合同》，对此于**应向百家居公司支付居间服务费100000元。商品房买卖合同的签订以及居间服务费的支付均是于**的真实意思。中凯公司在出售商品房、百家居公司在居间过程中不存在于**所称的欺诈行为。通过百家居公司的居间服务，于**切实享受到了购房优惠。于**所称的损失100000元实际是于**应当支付给百家居公司的居间服务费。2.好得家公司与朱立是代百家居公司向于**收取了居间服务费，对此百家居公司也是认可的。故在本案中，无论其他人是否需要向于**赔偿损失或返还费用，好得家公司和朱立均无义务向于**返还款项或赔偿损失。3.于**所称的商品房备案价是行政机关对开发商进行行政管理的手段和措施，并不影响民事主体之间民事法律行为的效力。于**以商品房买卖价款与商品房备案价不一致为由认为受到了欺诈于法无据。4.于**在签订正式的商品房买卖合同前，就案涉房屋签订了金泽花园团购居间确认书，该确认书载明房屋总价为794519元，于**对此是明知且确认的，正是在百家居公司的居间服务下，于**才能以549000元的优惠价成功购得涉案房屋，于**因此支付了居间费用100000元。从购房结果来看，于**也切实享受了极大的购房优惠。综上，于**要求赔偿没有依据，请求驳回于**的诉讼请求。 第三人好房汇公司一审述称：2017年3月12日，在百家居公司的成功居间下，于**与中凯公司签订《商品房买卖合同》，对此于**应向百家居公司支付居间服务费100000元。该笔费用原本应由其代百家居公司收取，因当时其POS机不在现场，无法完成居间服务费，故其转委托给好得家公司，请求好得家公司代收该笔居间服务费。 一审法院认定事实： 2017年3月12日，于**与百家居公司签订《金泽花园团购居间确认书》，载明：房屋价格单价7838元，总价794519元；商品房买卖合同签约日期为2017年3月30日前；备注：1.买受人向居间机构交纳居间服务费100000元，可享受所购房屋总价款优惠200000元。2.本确认书约定的居间优惠房屋仅限买受方本人使用，不得转让给任何第三方。3.昆山好房汇信息技术有限公司接受上述居间机构委托，代为收取居间服务费，并在客户签订《商品房买卖合同》并完成相应手续后，将所代收的居间服务费部分金额支付给上述居间机构。4.买受方须在本确认书约定期限内签订《商品房买卖合同》，并完成备案登记，逾期未签约，出卖方有权将其预定之户另行出售。5.买受方以本确认书约定的优惠价格与出卖方签订《商品房买卖合同》后，居间机构方开具相应发票给买受方，如因买受方自身原因要求退房的，已收取的居间服务费不予退还。6.房屋建筑面积、总价以及买卖双方之责任归属均以届时买卖双方签订的《商品房买卖合同》约定为准。7.客户需支付100000元团购费，方可享受最终优惠总价649223元。于**在买受方处签字，百家居公司在居间机构处盖章。同日，于**通过银行转账向昆山市淀山湖镇一间好房产中介所交付50000元。 2017年3月27日，于**（买受人）与中凯公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定买受人向出卖人购买的商品房为预售商品房，名称为金泽花园一区38单元901号房，建筑面积共101.37平方米，单价为5415.8元/平方米，房屋总价为549000元。买受人于合同签订之日付房款110000元，剩余房款439000元买受人向银行申请按揭贷款。同日，于**在中凯公司售楼处连续刷卡支付，于**通过银行转账向昆山市淀山湖镇一间好房产中介所交付100000元，向中凯公司支付了60000元。好得家公司为于**开具了金额均为100000元收据，名称为服务费。 2018年1月25日，中凯公司为于**开具了金泽花园一区38号901室金额为549000元的购房发票。 另查明，金泽花园一区38单元901号房屋公示价格为5762.40元/平方米。昆山市淀山湖镇一间好房产中介所的经营者为朱立，现已注销。 一审法院认为：于**与百家居公司签订的《金泽花园团购居间确认书》、于**与中凯公司签订的《商品房买卖合同》，均系当事人的真实意思表示。于**通过百家居公司的居间服务，与中凯公司签订了《商品房买卖合同》，在该过程中，中凯公司、好得家公司、朱立并不存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益等足以导致合同无效的事由和行为，故前述确认书、商品房买卖合同均合法有效。在《金泽花园居间确认书》中对优惠方式及收取优惠服务费作为对价进行了明确约定，约定内容不存在疑义，于**的立约行为表明其自愿支付对价以享受购房价格优惠。结合于**签订的《商品房买卖合同》，案涉房屋原价794519元，优惠后的房屋价款为649223元，故于**确已享受约定的折扣优惠。于**最终与中凯公司签订正式的商品房买卖合同，并按照确认书的约定，支付了100000元的对价，以优惠价549000元购得房屋，合计付款649000元，少于于**认可的成交价649223元。好得家公司为于**开具了100000元的服务费发票，居间确认书和商品房买卖合同均已履行完毕。综上，于**支付的10万元的性质为居间服务费，并非于**所称的房款。于**在居间服务的情况下取得了购买房屋的优惠价格，故于**关于中凯公司、好得家公司、朱立共同欺诈，骗取其房款100000元，要求赔偿的主张无事实和法律依据，本院不予支持。至于于**认为中凯公司等存在对外销售价格高于其在相关行政部门的备案价格以及捆绑销售等不正当经营行为，属于行政管理范畴，于**可以通过向相关部门举报等方式处理。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决:驳回于**的全部诉讼请求。一审案件受理费2300元，由于**负担。 二审查明事实与一审已查明事实一致。 二审中，上诉人称各被上诉人共同参与欺诈行为，其诉请要赔偿的损失100000元就是其额外支付的居间费。 本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：各被上诉人是否存在欺诈行为，应否赔偿上诉人支付的居间费100000元。 于**与百家居公司签订的《金泽花园团购居间确认书》载明房屋总价794519元，买受人向居间机构交纳居间服务费100000元，可享受所购房屋总价款优惠200000元，优惠后的房屋价款为649223元。事实上，上诉人购得案涉房屋实际支付的购房款为549000元、居间服务费为100000元，合计为649000元。因此，从购房总价来看，各被上诉人对上诉人并不存在欺诈，并未使得上诉人产生错误的意思表示和行为。 另外，上诉人签订的居间确认书约定交纳居间费为100000元可享受房屋总价优惠200000元，而此后签订的商品房买卖合同约定的房屋总价为549000元，与定购协议书载明的原总价794519元相比，优惠幅度确已达到200000元，亦不存在欺诈之情形。在实际履行中，上诉人支付中凯公司购房款549000元，并由中凯公司如数开具了购房发票；约定的居间费100000元，由好得家公司收取并如数开具了代理服务费发票。当事人关于购房及居间的真实意思表示明确、一致，且购房行为、付款行为均已完成。现上诉人以侵权为由要求赔偿损失100000元，实则是返还100000元的居间费，该主张缺乏法律依据，本院不予支持。 至于开发商的报价能否高于备案价、是否存在拆分房价、是否将团购费抵作中介佣金、居间服务费是否过高的问题，涉及行政或行业监管问题，上诉人可向有关部门反映处理。 综上所述，于**的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人于**负担。 本判决为终审判决。 审判长  王静静 审判员  潘晓峰 审判员  仓 勇 二〇二〇年十月十日  书记员  徐冬晖