天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1137号上诉人（本诉原告、反诉被告）：天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司，住所地天津市河北区王串场（显像管厂内实验室楼501）。负责人：赵奕，经理。委托诉讼代理人：刘豁然，天津天一律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜微，天津天一律师事务所律师。被上诉人（本诉被告、反诉原告）：天津市河北区百合歌厅，住所地天津市河北区正义道58号。经营者：尚松江，男，1963年4月22日出生，汉族，住天津市南开区。上诉人天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司（以下简称中环电子第一分公司）因与被上诉人天津市河北区百合歌厅（以下简称百合歌厅）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初6854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中环电子第一分公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项及第三项，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人与被上诉人之间租赁合同关系是双方真实意思表示，合法有效，双方应当遵守合同中权利义务的约定。租赁合同已于2018年5月31日到期，上诉人因落实市委巡视组有关巡视整改的要求，致信包括被上诉人在内的承租户表示合同到期一律不再续签，被上诉人已经签收。合同到期后，被上诉人继续占用承租房屋已无合法依据。因此，被上诉人应当支付上诉人自2018年6月1日起至其实际腾房之日止的房屋占用费。涉案房屋发生漏水的时间是2019年1月7日，当时上诉人与被上诉人已经不存在租赁关系，被上诉人如果按期腾房，就不会发生因漏水造成其物品损失，相关物品损失责任不应由上诉人承担。综上，请二审法院查明事实，维护上诉人合法权益。被上诉人百合歌厅辩称，不同意上诉人的上诉请求，漏水是因上诉人对楼上的房屋管理不当造成水表爆裂，给被上诉人造成损害。所以请求维持原判。中环电子第一分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾空并返还承租原告之房屋；2.判令被告支付原告房屋占用费（自2018年6月1日起至被告实际腾空房屋之日止，按照4250元/月计算）3.诉讼费由被告承担。百合歌厅向一审法院提出反诉请求：1.要求原告赔偿被告因漏水造成被告音响设备、电器、家具、衣物、可拆卸装修设施等物品损失共计20万元；2.要求赔偿由于原告在租赁期间每月停电一次给被告造成的营业损失6万元（以五年计，每月停电一次损失1000元）；3.反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落天津市河北区正义道58号，系原天津市显像管厂二层存车处的第一层，该存车处于1986年12月建设时取得了主管部门核发的建筑施工执照。2008年2月28日，天津市人民政府国有资产监督管理委员会、天津市劳动和社会保障局、天津市财政局联合发布了津国资考核[2008]25号《关于同意天津市中环电子信息集团有限公司“三类退出企业”整体分流安置职工方案的批复》，确认天津市显像管厂系退出企业。2009年8月11日，天津中环电子信息集团有限公司作出津中电资[2009]229号《关于退出企业房地产及相关设施移交中环置业公司的通知》，载明退出企业将其房地产及相关设施向集团公司移交，集团公司决定由中环电子信息集团置业服务有限公司接收退出企业房地产及相关设施，并负责其经营管理工作。2017年5月20日，中环电子信息集团置业服务有限公司授权本案原告管理原天津市显像管厂房屋（包括涉案房屋），负责对外签订合同、收取租金，承担全部权利义务。被告自上世纪90年代开始租赁涉案房屋用于经营歌厅。原告接手管理涉案房屋后，被告继续租用涉案房屋。2017年5月29日，原告作为出租方（甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：因原合同出租方天津市显像管厂已退出市场，按照其上级天津中环电子信息集团有限公司对国有资产管理的统一安排，授权本合同甲方实施管理职责。房屋地址为天津市河北区正义道58号（原天津市显像管厂存车处），房屋建筑面积325平米，区域：原存车处一楼，用途经营。租赁期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止，租赁期为一年。合同到期终止，乙方应在合同期满后一周内将租赁房屋及正常使用状态下的附属设施如期交还甲方，房屋留置物品均视为乙方放弃，甲方有权处置。租金为房屋月租金4250元。关于装修、改建投资双方约定：“乙方不得在厂区内搭建违章建筑、罩棚或圈占场地。合同期满后，乙方在租赁区域内的装修、自建投资，在不破坏房屋主体结构的前提下，应恢复原状，甲方不承担（赔付）任何费用…”合同还对双方其他权利义务一并进行了约定。同日，原、被告还签订了《用水用电协议》，《用水用电协议》第五条约定，“甲方（原告）向乙方（被告）正常供水供电，不得无故停水停电，如甲方正常清扫检修水电设施，应以书面形式通知乙方”。2018年5月10日，天津市中环电子信息集团置业服务有限公司向各承租户发出公开信，明确提出对2018年租赁合同已到期的一律不再续签，被告经营者尚松江于2018年5月14日签收了公开信。租赁合同到期后，双方未再续合同。被告向原告交纳租金至2018年5月31日。原告负责人赵奕曾于2018年9月10日和2018年10月29日两次与被告经营者尚松江进行谈话，告知不再续签合同，要求被告尽快腾房。2019年1月7日，原告负责管理的位于涉案房屋楼上的房屋因自来水表冻裂发生漏水，造成涉案房屋内被告音响设备、电器、家具、衣物、可拆卸装饰装修物（地板、吸音毯）损坏，诉讼期间，经一审法院委托国宏信价格评估集团有限公司天津第一分公司评估，上述物品因漏水浸泡导致的损失共计86633元。一审法院认为，原、被告之间系租赁合同关系，合同内容不违反法律强制性规定，应确认合法有效。双方之间的租赁合同已于2018年5月31日到期，因原告不同意续签合同，被告继续占用房屋已无合法依据，故被告在合同到期后应将房屋返还给原告。被告在合同到期后继续占用涉案房屋，应参照原租金标准交纳房屋占有使用费。因2019年1月7日发生漏水事故后，房屋已经无法正常使用，且原告对于发生漏水事故负有责任，之后是因赔偿问题未达成一致造成房屋一直未能腾退，故房屋使用费应计算至2019年1月7日，计30,600元，在此之后的房屋占有使用费一审法院不予支持。如被告未按判决指定的期限腾房，则在逾期未履行腾房义务期间，需参照原租金标准交纳房屋占有使用费。至于被告提出减免三个月租金的意见，因原告在谈话笔录中已经告知被告如在合同到期后三个月内腾房则减免三个月租金，否则不予减免，而被告并未在合同到期后三个月内腾房，故被告关于减免三个月租金的意见，一审法院不予采纳。关于被告反诉请求。虽然被告在合同到期后没有按照原告要求将房屋返还，但在司法机关采取强制执行措施前，被告在涉案房屋内的财产仍然不应受到外力侵害。因原告负责管理的楼上房屋发生漏水，导致被告财产损失，原告本身负有管理不善的责任，应对被告负侵权损害赔偿责任，鉴于被告未按期返还房屋本身具有一定过错，应适当减轻原告的赔偿责任，一审法院酌定原告对被告因漏水导致的财产损失负70%的赔偿责任，计60,643.1元（86,633元×70%）。关于被告反诉因原告停电造成的经营损失问题，原告停电系例行检修供电设施，且在每次停电前已经书面通知被告，双方在《用水用电协议》中对停电检修也已作出约定，原告停电并未违反约定，因此被告该项反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条的规定，判决：“一、本判决生效后十日内，被告天津市河北区百合歌厅将占用的河北区正义道58号房屋（尚松江所经营百合歌厅现占用房屋）返还原告天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司，如逾期未履行腾迁义务，则自本判决生效后的第十一日起按照每月4,250元的标准支付房屋占有使用费至房屋实际腾清之日止；二、本判决生效后十日内，被告天津市河北区百合歌厅给付原告天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司2018年6月1日至2019年1月7日的房屋占有使用费30,600元；三、本判决生效后十日内，原告天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司赔偿被告天津市河北区百合歌厅经济损失60,643.1元；四、驳回原告天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司及被告天津市河北区百合歌厅其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费644元，由原告天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司负担313元，由被告天津市河北区百合歌厅负担331元；反诉案件受理费2,600元，由原告天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司负担606元，由被告天津市河北区百合歌厅负担1,994元；评估费4,300元，由原告天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司负担3,010元，由被告天津市河北区百合歌厅负担1,290元。”二审审理期间，上诉人未提供新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方之间签订的房屋租赁合同不违反法律强制性规定，合法有效。在上述租赁合同于2018年5月31日期限届满前，上诉人已明确表示租赁合同期限届满后不同意再续签合同，被上诉人继续占用房屋已无合同依据，因此，被上诉人应于合同期限届满后将房屋返还给上诉人。对于被上诉人在合同到期后继续占用房屋期间的使用费，一审法院参照合同约定的标准判令被上诉人向上诉人支付2018年6月1日至2019年1月7日期间的房屋占有使用费，符合法律规定。关于2019年1月7日因涉案房屋楼上漏水造成被上诉人屋内财产损失各方的责任以及被上诉人因上层房屋漏水造成财产损失后至腾空交付房屋期间，被上诉人是否应向上诉人交付房屋占用使用费的问题，上诉人作为房屋的管理人，有义务保障房屋的各项设施满足房屋使用需要。因此，一审法院据此判令上诉人对于漏水的后果承担70%的赔偿责任并无不妥。考虑到2019年1月7日房屋漏水的原因、被上诉人自此停止经营、双方就赔偿问题进行协商以及需要对财产损失额进行定损等情节，一审法院对2019年1月7日之后的房屋占用费未予支持较为合理。上诉人上诉要求判令被上诉人支付房屋占用使用费至腾房之日的主张，理由不足，本院不予支持。综上所述，上诉人中环电子第一分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,081元，由上诉人天津市中环电子信息集团置业服务有限公司第一分公司负担。本判决为终审判决。审判长 哈欣审判员包颖审判员 兰     岚二〇二〇年十月十四日书记员 周     磊