青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1865号上诉人（原审原告）：李兴婷,女,汉族,1990年9月23日出生,公民身份号码：×××,住青海省格尔木市。委托诉讼代理人：王敏，青海凡圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国龙，青海凡圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，统一社会信用代码：91630104595031067U，住所地：西宁市城西区西川南路78号10楼1143室。负责人：南积勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财，男，土族，1994年10月3日出生，公民身份号码：×××，青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司职工，住西宁市。被上诉人（原审被告）：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301037104485714，住所地：西宁市城中区城南新城大道151号。法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘发财，男，土族，1994年10月3日出生，公民身份号码：×××，青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司职工，住西宁市。被上诉人（原审被告）：青海置信传媒有限公司，统一社会信用代码：916301006619085859，住所地:西宁市城西区胜利路59号申宝大厦1062室。法定代表人：朱军，该公司总经理。委托诉讼代理人：白斌，男，回族，公民身份号码：×××，青海置信传媒有限公司总经理助理，住西宁市。被上诉人（原审被告）：西宁兴耀房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：916301023108952094，住所地:青海省西宁市城东区昆仑中路1号3号楼3133室。法定代表人：马玉香，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴兴宁，男，藏族，1984年2月1日出生，公民身份号码：×××，西宁兴耀房地产营销策划有限公司职工，住西宁市。上诉人李兴婷与被上诉人青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称“庄和西宁分公司”）、青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称“庄和公司”）、青海置信传媒有限公司（以下简称“置信公司”）、西宁兴耀房地产营销策划有限公司（以下简称“兴耀公司”）房屋买卖合同纠纷一案，李兴婷于2020年3月2日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令庄和西宁分公司、庄和公司、置信公司、兴耀公司立即返还购房款118000元，并按银行同期贷款利率支付占用期间的利息至实际给付之日（暂计2017年10月10日至2019年12月10日按年利率6%计算为15576元）。西宁市城西区人民法院于2020年5月27日作出（2020）青0104民初561号民事判决，宣判后，李兴婷不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2017年10月11日，庄和西宁分公司（出卖人）与李兴婷（买受人）签订《商品房定购协议》，主要约定李兴婷自愿认购庄和西宁分公司开发的位于西宁市××区建筑面积47.59平方米的房屋1套，折后商品房单价为每平方米16910元，房屋总价款为804747元；付款方式为一次性付款，买受人应于定购协议签订当日交付全部总房款804747元（含已付定金），房屋交付期限为2019年6月30日前。2017年10月9日，李兴婷向置信公司支付23000元，向兴耀公司支付95000元，置信公司向李兴婷出具23000元的收款收据1份，收据记载收款事由为奥莱城134-1798，兴耀公司向李兴婷出具95000元的收据1份，收据记载收款事由为奥莱城134-1798营销服务费。2017年10月9日、2017年10月11日李兴婷分别向庄和西宁分公司支付394000元、410747元，庄和西宁分公司向李兴婷出具相应款项收据两份，收款事由为奥莱城134-1798购房款。另查，庄和西宁分公司（委托方）与置信公司（代理方）于2015年11月15日签订《商品房委托代理销售合同》，约定庄和西宁分公司委托置信公司独家全程代理其开发的位于海湖新区西关大街延长段商业、办公项目的销售，代理范围包括本项目所有商业、办公/产权酒店、Loft公寓/写字楼的定位、策划、销售、广告等一切营销事务及一切活动费用，商业负1-5层销售均价为每平方米17500元，商业负二层车位均价为每个180000元，负三层、四层车位均价为每个170000元，loft公寓每平方米9000元，办公/产权酒店均为每平方米8000元。再查，置信公司（甲方）与兴耀公司（乙方）签订了《分销合作协议》，约定就甲方代理位于西宁市××区十字奥莱城项目的地下商铺负一层及甲方指定的其他物业销售部分给乙方销售，乙方负责该物业部分的销售中的渠道宣传推广活动，合作期限自2016年9月17日起至本协议约定的销售项目销售完毕止等内容。原审法院认为，根据庄和西宁分公司与置信公司签订的《商品房委托代理销售合同》，庄和西宁分公司确定包括本案李兴婷所购房屋在内的奥莱城商业负1-5层销售均价为每平方米17500元，置信公司可在不低于约定的销售总价的基础上自行制定、调整销售单价、制定单价策略，庄和西宁分公司向置信公司支付的代理费用为销售佣金，销售佣金分为基本销售佣金和销售溢价提成两部分。置信公司及分销公司在实际销售过程中，采用的销售模式为在总体上保证开发商制定的销售价格的前提下，为每个商铺制定不同的价格作为底价，在底价基础上溢价称之为表价（即对外挂牌销售价格），购房者在购买商铺时以表价为基础，由销售人员给出购房者享受交多少钱可抵多少房款的优惠政策，最终确定所购商铺的合同价款。购房者作为普通购房人，其关心的只是对所购商铺总计付出的价款是否达到其心理预期，至于最终签订的定购协议的价款并不会成为其是否购买的先决条件。本案中，截至《商品房定购协议》签订的2017年10月11日，李兴婷支付给庄和西宁分公司的款项是2017年10月9日购房款394000元，2017年10月11日购房款410747元，完全是按照约定支付。而此时，李兴婷已另向兴耀公司付款95000元，向置信公司付款23000元，实际付出922747元，对此李兴婷是明确知道的。如果李兴婷主张的118000元不应支付或118000元包括在首付款中，则在2017年10月9日支付购房款时，其只需支付276000元即满足付款约定，而其实际支付394000元，而且95000元由兴耀公司开具收据，23000元由置信公司开具收据，其余款项由庄和西宁分公司开具收据，说明李兴婷清楚地知道支付给兴耀公司的95000元和付给置信公司23000元不包括在定购协议约定的购房款中，李兴婷支付给兴耀公司的95000元和支付给置信公司的23000元并非没有依据。李兴婷应当清楚地知道其支付给兴耀公司和置信公司款项的性质，知道该费用和定购协议约定的优惠总价均是其购买商铺的必须支出。综上所述，李兴婷要求庄和西宁分公司、庄和公司、置信公司、兴耀公司返还118000元并给付利息的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决：驳回李兴婷的诉讼请求。案件受理费2971.52元，减半收取计1485.76元，由李兴婷负担。宣判后，李兴婷不服，向本院提起上诉，认为上诉人为购买涉案商铺已经支付购房款922747元，该金额远远超过《商品房订购协议》中约定的购房款金额，被上诉人收取的118000元明显缺乏法律依据和合同依据，故应当予以返还，请求二审人民法院撤销原判，依法判令四被上诉人返还房款并支付利息。庄和西宁分公司、庄和公司、置信公司、兴耀公司辩称，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，李兴婷欲购置庄和西宁分公司建设的海湖奥莱城步行街商铺，2017年10月9日向庄和西宁分公司支付了394000元购房款，同日又向置信公司支付了23000元、向兴耀公司支付了95000元营销服务费。2017年10月11日李兴婷与庄和西宁分公司签订了《商品房定购协议》，协议约定折后商铺总价为804747元，扣除10月9日已付的购房款394000元，李兴婷根据定购协议在协议签订当日又向庄和西宁分公司支付了购房款410747元。款项全部交付完后的2018年6月11日，李兴婷将庄和西宁分公司、庄和公司、置信公司、兴耀公司诉至西宁市城东区人民法院，要求兴耀公司返还不当得利款95000元及利息，置信公司返还不当得利款23000元及利息，庄和西宁分公司、庄和公司对置信公司、兴耀公司收取的上述款项承担连带责任。西宁市城东区法院作出的（2018）青0102民初1882号民事判决书支持了李兴婷的全部诉求，庄和西宁分公司、庄和公司、置信公司、兴耀公司不服提起了上诉，我院作出的（2019）青01民终256号民事判决撤销了原判，驳回了李兴婷的全部诉求，生效判决认为兴耀公司和置信公司所说李兴婷支付118000元才能得到定购协议约定单价和总价优惠的上诉理由更为可信，李兴婷支付给兴耀公司的95000元和支付给置信公司的23000元并非没有依据。李兴婷与兴耀公司协商一致，选择了兴耀公司所说的优惠购买方式，并且也签订了定购协议，李兴婷应当清楚的知道其支付给兴耀公司和置信公司款项的性质，知道该费用和定购协议约定的优惠总价均是其购买商铺的必须支出，所以李兴婷又将其自愿支付给兴耀公司、置信公司的款项认为是不当得利，主张缺乏依据，故驳回了李兴婷的全部诉求。李兴婷不服我院判决，向省院提起了再审，青海省高级人民法院作出了（2019）青民申183号民事裁定，认定李兴婷对庄和西宁分公司、庄和公司、置信公司、兴耀公司的这种销售模式是认可的，所以才会按照上述几公司的要求分别支付了各类款项，故亦驳回了李兴婷的再审申请。李兴婷遂以房屋买卖合同为案由，要求庄和西宁分公司、庄和公司、置信公司、兴耀公司返还多收取的购房款，并承担利息。该案仍以《商品房定购协议》作为依据，认为协议约定的购房款已经付清，多交给置信公司等的款项就应当退还，作为购房人李兴婷在签订合同时已经明知自己的购房款金额为804747元，其在签订合同前已经支付了512000元，如果其认为支付给兴耀公司、置信公司的118000元就是包含在合同约定的购房款中，其仅应支付292747元即可，无需再向庄和西宁分公司支付410747元，但其仍按出卖人的要求交纳购房款证明其认可并同意支付上述款项，而且118000元分别是兴耀公司和置信公司出具的收据，协议约定的购房款804747元是庄和西宁分公司出具的收据，证明李兴婷清楚地知道支付的118000元不包括在定购协议约定的购房款中。李兴婷知道支付的118000元是其为购买该商铺必须支出的费用，在支付完毕后又要求退还有违诚信，故其请求应予驳回。原判认定事实清楚，判决结果准确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2971.52元由上诉人李兴婷负担。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 任 宁审判员 李 娟二〇二〇年十月十四日书记员 闫瑞杰附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。