1宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初6465号 原告：钱翼虎，男，1986年10月31日出生，汉族，住浙江 省宁波市海曙区前莫家巷49号303室，公民身份号码 330203198610310616。 委托诉讼代理人：应中华，浙江太安律师事务所律师。 被告：张有林，男，1968年5月23日出生，汉族，住浙江省 常山县紫港街道枧头村上枧头38号，公民身份号码 33082219680523031X。 委托诉讼代理人：张正，男，1990年2月6日出生，汉族， 住浙江省常山县××街道××村上枧头38号，公民身份号码 330822199002060314，系被告张有林之子。 原告钱翼虎与被告张有林房屋租赁合同纠纷一案，本院于 2020年8月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020 年10月9日公开开庭进行了审理。原告钱翼虎及其委托诉讼代理 人应中华，被告张有林委托诉讼代理人张正到庭参加诉讼。本案 现已审理终结。 原告钱翼虎向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的《个 人门面租赁合同范本三》；2.判令被告腾退房屋，并向原告支付房 屋租金（截止2020年8月10日尚欠房租18962.5元。自2020 年8月11日至2023年8月10日按年150491.25元且每年递增 5%的标准，算至实际腾退房屋之日止，自原、被告解除合同之日 起支付租金变更为支付房屋占有使用费，计算标准不变）；3.判令 2被告向原告支付违约金10000元；4.判令被告向原告支付迟延支 付租金的违约金（自2020年6月17日起，以18926.5元为基数， 按年利率24%的标准计算至实际履行完毕之日止）；5.判令被告向 原告支付物业费（自2018年8月11日起，按每月177元的标准 计算至实际腾退房屋之日止）。审理中，原告变更诉讼请求为：1. 解除原、被告间的《个人门面租赁合同范本三》；2.判令被告向原 告支付房屋租金15379元；3.判令被告向原告支付违约金10000 元；4.判令被告向原告支付迟延支付租金的违约金（自2020年6 月17日起，以15379元为基数，按年利率24%的标准计算至实际 履行完毕之日止）；5.判令被告向原告支付自2018年8月11日起 至2020年8月1日止，按每月177元标准计算的物业费4182元。 事实和理由：2018年8月10日，原、被告就坐落于宁波市海曙区 通达路757号1-3、2-3房屋签订《个人门面租赁合同范本三》一 份，约定被告向原告租赁涉案房屋，租赁期限自2018年8月11 日起至2023年8月10日止，第一年租金136500元，租金每年 增加5%，半年一付，租金到期前一个月付清后面半年的租金，等 等。2020年1月10日起，被告未再按约足额支付2020年2月11 日至2020年8月10日的租金。2020年7月23日，原告发现涉案 房屋张贴通知告示店铺搬迁。现被告违约退租，且拒不支付剩余 租金及物业费，原告遂诉至法院，请求判如所请。 被告张有林答辩称：1.被告承租涉案房屋经营不好，想退租， 和原告商量不成，于2020年8月1日搬离涉案房屋，同意本案房 屋租赁合同解除，认可拖欠原告房屋租金；2.认可拖欠原告垫付 的物业费；3.原告主张的违约金及未付租金的滞纳金，被告不同 意支付，约定的金额明显超出原告实际损失，应予以调整；4.被 告于租赁期内因更换涉案房屋电缆线支出15000元，应于本案中 一并抵扣。 3本院经审理认定以下事实：2018年，原、被告签订《个人门 面租赁合同范本三》一份，原告将其夫妻共有的坐落于宁波市海 曙区通达路757号1-3、2-3的房屋[权证号为浙（2016）宁波市 （海曙）不动产权第0124856号]出租给被告，约定：被告向原告 承租涉案房屋作商业使用；租赁期限为五年，自2018年8月11 日起至2023年8月10日止；第一年年租金为136500元，每年 增加5%；租金支付方式为合同生效之日起一次性交清半年租金， 租金半年一付，租金到期前一个月付清后面半年租金；如被告拖 欠租金，应自约定付款日第三日起每天按所欠租金10%支付滞纳 金；合同生效后，被告应支付原告保证金10833元；被告应自行 缴纳房屋物业管理费；如被告无故迟延支付租金30天以上，或未 经原告同意擅自退租的，应向原告支付违约金10000元，原告有 权终止合同并收回涉案房屋；双方并就水电费等其他费用负担、 出租方与承租方变更、房屋修缮与使用、房屋交付及收回、免责 条件等事项进行了约定。合同签订后，原告依约交付房屋，被告 依约支付保证金10833元。被告未按期足额支付2020年2月11 日起至2020年8月10日止的租金，仅于2020年1月24日支付 45666.3元，2020年6月17日支付10000元。被告曾口头告知 原告不再继续承租涉案房屋，双方协商未果，2020年8月1日， 被告搬离涉案房屋。 另查明，原告已支付涉案房屋2018年3月1日至2019年12 月31日的物业费3889元，2020年1月1日至2020年7月31 日的物业费1237元，被告认可未予支付物业费。 原、被告均认可本案房屋租赁合同于2020年8月1日解除， 经对账结算确认被告尚欠租金15379元。原告陈述涉案房屋已于 2020年8月4日另行出租。 以上事实由原告提供的《个人门面租赁合同范本三》、不动产 4权证、宁波增值税电子普通发票，双方当事人庭审中的陈述予以 证明。 本院认为，原、被告签订的《个人门面租赁合同范本三》，双 方当事人意思表示真实，合法有效，双方均应按约全面履行各自 的义务。租赁期间，被告应于2020年1月10日支付2020年2月 11日起至2020年8月10日止的租金，被告未足额支付租金，且 提前擅自退租终止履行合同，显属违约。被告于2020年8月1日 搬离涉案房屋，原、被告均认可本案房屋租赁合同于该日解除， 本院予以确认。合同解除后，原告有权依据合同约定主张赔偿损 失。双方认可被告尚欠租金15379元，本院予以确认，因被告向 原告支付保证金10833元，此与被告应付原告的租金均为到期金 钱债权，可在本案中抵销结算，抵扣后被告尚应支付原告租金 4546元。关于被告提前退租的违约金，双方虽约定为10000元， 因原告已合法减损，亦无其他损失证据，其主张的违约金过高， 本院以涉案房屋的空置期租金损失为基础，结合合同的履行情况 及当事人过错程度等，酌情确定被告支付原告违约金6000元。 关于被告迟延支付租金的滞纳金，双方虽有约定，原告主张自2020 年6月17日起至实际履行之日止，按年利率24%计算，因滞纳金 实质为违约金，根据本案情况，其主张过高，本院也予以调整， 滞纳金利率宜按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报 价利率计算。关于物业费损失，原告主张被告支付涉案房屋物业 费4182元，被告认可，本院予以支持。被告另辩称其于租赁期 内更换涉案房屋电缆线支出15000元，原告不予认可，因被告未 在本案中提出独立的诉讼请求，且该项债权内容尚有争议，并非 确定的到期债权，原告亦不同意在本案中一并处理，无法适用法 定或约定抵销，故本院在本案中不予处理，被告可另行起诉主张 权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十 5三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、 第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适 用若干问题的解释（二）》第二十七条、 第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、 第一百六十二条之规定，当庭判决如下： 一、确认原告钱翼虎与被告张有林签订的《个人门面租赁合 同范本三》于2020年8月1日解除； 二、被告张有林支付原告钱翼虎租金4546元，并支付自2020 年6月17日起至实际履行日止，以4546元为基数，按同期全国 银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息的滞纳 金，于本判决生效之日起七日内履行； 三、被告张有林支付原告钱翼虎违约金6000元，于本判决 生效之日起七日内履行； 四、被告张有林偿付原告钱翼虎物业费4182元，于本判决 生效之日起七日内履行； 五、驳回原告钱翼虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规 定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务 人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债 务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费539元，减半收取269.5元，由原告钱翼虎负担 40.5元，被告张有林负担229元，均于本判决生效之日起十日内 缴纳至本院。 本判决为终审判决。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之 6日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取 查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施； 依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报 征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院 可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 任啸雷 二〇二〇年十月十日 代书记员 罗旖旎 7本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交 易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就 时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履 行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采 取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、 品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但 依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。 抵销不得附条件或者附期限。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可 以要求其支付价款或者报酬。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同 义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿 损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者 履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当 8相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益， 但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因 违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违 约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的 损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院 或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还 应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题 的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法 院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民 法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当 减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、 当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚 实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可 以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的 损失”。 9《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供 证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合 本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各 省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下 的，实行一审终审。