河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12430号上诉人（原审第三人）：焦作中旅银行股份有限公司，住所地焦作市山阳区迎宾路1号一幢1。法定代表人：郑江，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳静波，河南苗硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江云，女，汉族，1991年8月19日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：毛东升，河南力天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南绿地新城置业有限公司，住所地郑州市二七区灵山路60号附9号。法定代表人：方东兴，系该公司总经理。上诉人焦作中旅银行股份有限公司因与被上诉人江云、河南绿地新城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初5778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月30日公开开庭审理了本案。上诉人焦作中旅银行股份有限公司的委托诉讼代理人柳静波、被上诉人江云的委托诉讼代理人毛东升到庭参加诉讼，被上诉人河南绿地新城置业有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。焦作中旅银行股份有限公司上诉请求：1．撤销（2020）豫0103民初5778号《民事判决书》第二项，依法改判驳回原审原告江云提出的第2项诉讼请求，即不予支持原审原告解除（2018）中旅银个按字第003426号《个人购房借款合同》的诉讼请求。事实和理由：一、本案一审判决解除（2018）中旅银个按字第003426号《个人购房借款合同》适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”焦作中旅银行在本案中并没有提出诉讼请求，本案一审法院径行将担保借款合同与商品房买卖合同一并审理，明显违反了上述规定。二、如果二审法院仍判决解除（2018）中旅银个按字第003426号《个人购房借款合同》的，从节约司法资源、便于纠纷一次性解决角度考虑，焦作中旅银行希望法院能够根据原告一审中的第5项诉讼请求以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，判令原审被告河南绿地新城置业有限公司将剩余贷款本息支付给焦作中旅银行。另外，解释第二十五条第二款规定并未免除借款人的还款责任，第三人保留另案起诉要求原告承担还款责任的权利。综上所述，原审法院判决适用法律错误。为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请求贵院支持上诉人的上诉请求！焦作中旅银行股份有限公司当庭补充上诉理由称，一审判决提及被告履行上述义务后，原告应协助被告办理商品房买卖合同，注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续。个人购房借款合同中除了借款关系，还涉及银行方的抵押权，绿地新城保证责任承担问题，如果处理不当，将会对中旅银行的信贷资金安全造成影响。上述注销手续的办理应该在个人借款合同项下焦作中旅银行的贷款全部结清的前提下，方可办理。请法官进一步明确，焦作中旅银行在本案中无任何过错，诉讼费用应该由被上诉人承担。江云辩称：一、一审判令解除《个人购房借款合同》适用法律正确。1、上诉人引用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款在本案中并不适用，该款规定系解决按揭银行进入单纯商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼，而本案中并非上诉人主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，而是原告在起诉时不但将上诉人作为案件第三人，而且在要求解除商品房买卖合同的同时，要求解除《个人购房借款合同》，上诉人属被动参加庭审，并不适用上述第一款规定。2、《个人购房借款合同》属于《商品房买卖合同》的配套合同及担保合同，具有从属性，签订《个人购房借款合同》的目的就是为了购买商品房，商品房买卖合同解除已造成借款合同的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，一审判令解除《个人购房借款合同》符合法律规定，而且节约司法资源，更有利于纠纷的解决。二、一审法院没有在判决主文中判令出卖方返还剩余的贷款本金，而是在本院认为中认为出卖人应当向上诉人返还剩余的本金，是基于上诉人一审的答辩理由，而且对上诉人的利益没有产生任何损害。本案属于商品房买卖合同解除以及个人借款合同解除的合并审理，上诉人在一审答辩时对合同解除后果的表述只有本案与上诉人无关，从而造成上诉人对贷款本金需应另行主张，本案是由于出卖人违约造成的，出卖人也实际收取了全部贷款，一审在本院认为中认定由出卖人直接向上诉人返还剩余贷款本金，并直接向银行承担购房人应当承担的责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的应有之义，上诉人无权再向被上诉人主张权利，而且上诉人在本案房屋上述设立的有预告抵押登记，出卖人如不向上诉人支付款项，上诉人可以拒绝办理房屋预告抵押登记的解除，其实质权益并不会得到损害。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。江云向一审法院起诉请求，1、解除原被告签订的180××××9968号《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》；2、解除原告与被告以及第三人签订的（2018）中旅银个按贷字第003426号《个人购房借款合同》；3、依法判令被告返还原告购房款261228元并自2018年11月8日起按照银行同期银行贷款利率支付利息至上述购房款全部退还之日止；4、依法判令被告返还原告维修基金款项4169元；5、依法判令被告退还原告已偿还给第三人的银行贷款本息36892.88元（暂计算至2020年1月15日，已偿还的贷款本息具体数额以判决生效当月第三人对账明细为准），并判令被告将（2018）中旅银个按贷字第003426号《个人购房借款合同》贷款项下剩余的贷款本金退还给第三人；6、依法判令被告向原告支付违约金5212.28元；7、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1．原被告于2018年10月30日签订了合同编号为180××××9968的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于二七区鼎盛大道南、××东××号房××套，建筑面积43.91平方米，每平方米8126.41元，总价款为521228元。2018年10月30日支付首付款261228元，维修基金4169元；2019年1月10日以商业贷款方式付清全部房款260000元。被告应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实的商品房交付给原告；被告如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。《购房合同补充协议》第十三条规定，买受人根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60日后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人单方面放弃该权利。2.2018年12月3日，原告、被告与第三人就案涉房屋签订（2018）中旅银个按贷字第003426号《个人购房借款合同》，合同约定，本合同贷款金额为贰拾陆万元整。贷款期限为120个月，自2018年12月3日至2028年12月2日止。原告将上述案涉房屋抵押给第三人。截止到2020年8月1日，原告归还借款本金及利息共计57893.51元，剩余未偿还贷款金额为229709.72元。2．上述买卖合同签订后，原告按照合同约定向被告全额支付购房款521228元。3．涉案房屋至今仍处于未完工状态。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的涉案《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，双方应全面履行各自的合同义务，原告江云已按照合同约定足额支付全部购房款，被告绿地公司未按合同约定于2019年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付给原告，属违约行为，被告应承担相应的违约责任。根据双方合同约定被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，原告要求解除涉案《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，属于有权解除情形，故原告要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》的诉讼请求，依法予以支持。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款应采取合理的方式提请对方注意，否则该条款无效。本案被告辩称原告已丧失解除权，但未提供证据证明已经合理提醒原告《购房合同补充协议》第十三条规定，故该条款无效，被告辩称不予采信。购房合同解除被告继续占用原告购房款己无依据，故原告要求被告退款购房款261228元，并支付逾期退还购房款的利息（以261228元为基数，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年6月18日起计算至实际履行完毕之日止）的诉讼请求，理由成立，该院予以支持，过高部分不予支持。原告要求被告退还收取的维修基金4169的诉讼请求，理由成立，依法予以支持。因被告在履行合同过程中不能按期交付房屋违约，应依约向原告支付违约金，故原告要求被告支付违约金5212.28元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。涉案房屋至今仍处于未完工状态，被告辩解未按合同约定日期交付房屋，系因地方环境保护政策造成停工天数过多所致的理由不能成立，该院不予采纳。因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案原被告签订的《商品房买卖合同》被依法解除，故原告要求解除与被告、第三人签订的（2018）中旅银个按贷字第003426号《个人购房借款合同》的诉讼请求，理由成立，依法予以支持。原告要求被告返还原告已偿还第三人的贷款本息共计57893.51元（该数额以判决生效当月原告与第三人对账明细为准）的诉讼请求，理由成立，依法予以支持；被告应将（2018）中旅银个按贷字第003426号《个人购房借款合同》贷款项下剩余贷款本金返还第三人，该权利系第三人权利，应由第三人主张，故驳回原告的该诉讼请求；被告履行上述义务后，原告应协助被告办理涉案商品房买卖合同备案注销手续及案涉房屋的预告登记注销手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、依法解除原告江云与被告河南绿地新城置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》；二、依法解除原告与被告及第三人签订的（2018）中旅银个按贷字第003426号《个人购房借款合同》；三、被告河南绿地新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江云返还购房款261228元及利息（以261228元为基数，利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年6月18日起计算至实际履行完毕之日止）；四、被告河南绿地新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江云返还维修基金4169元；五、被告河南绿地新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江云支付其已向第三人焦作中旅银行股份有限公司偿还的贷款本息57893.51元（该数额以判决生效当月原告与第三人对账明细为准）；六、被告河南绿地新城置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告江云违约金5212.28元；七、驳回原告江云的其他诉讼请求。案件受理费6149元减半收取3074.5元，由被告河南绿地新城置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明事实同原审相一致。本院认为，关于按揭贷款合同能否和商品房买卖合同一并审理及按揭贷款合同解除的法律后果问题，在案涉商品房买卖合同解除后，当事人签订的按揭贷款合同的根本目的已无法实现，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，购房人有权解除按揭贷款合同。按揭贷款合同解除后，对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除而受之损失，可要求购房人予以赔偿。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致商品房买卖合同解除所致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为了减少当事人的诉累，在商品房买卖合同纠纷和按揭抵押贷款合同纠纷合并审理时，当然可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。按揭贷款合同解除前，相应贷款本金及利息由购房人江云承担，按揭贷款合同解除后剩余贷款由河南绿地新城置业有限公司承担，同时河南绿地新城置业有限公司赔偿江云支付银行的本金及贷款利息。当河南绿地新城置业有限公司怠于履行归还剩余贷款的义务时，焦作中旅银行股份有限公司可拒绝办理系争房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障其债权实现。综上所述，焦作中旅银行股份有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初5778号民事判决第一、二、三、四、五、六项；二、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初5778号民事判决第七项；三、河南绿地新城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向焦作中旅银行股份有限公司偿还江云自判决生效之日起就（2018）中旅银个按贷字第003426号《个人购房借款合同》剩余的贷款（该款项金额以判决生效当月江云与焦作中旅银行股份有限公司对账明细为准）；四、驳回江云的其他诉讼请求。一审案件受理费6149元，减半收取3074.5元，由河南绿地新城置业有限公司负担。二审案件受理费1247.5元，由河南绿地新城置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年十月十九日书记员  王明珠