浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初7442号 原告：杭州余杭江南时代企业管理有限公司，住所地：杭州 市余杭区余杭街道凤新路352号。统一社会信用代码： 91330110352447025Y。 法定代表人：郭建华，副总经理。 委托诉讼代理人：牟宝强，浙江尔思律师事务所律师。 被告：黄文斌，男，1989年4月2日出生，汉族，住杭州市 余杭区余杭街道沈家店社区西溪山庄依云邨12幢1单元1202室。 委托诉讼代理人：胡建敏，北京京大（杭州）律师事务所律 师。 原告杭州余杭江南时代企业管理有限公司（下称原告）为与 被告黄文斌（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年 5月27日立案受理后，依法由审判员陈自勇适用简易程序独任审 判，于2019年8月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼 代理人牟宝强，被告的委托诉讼代理人胡建敏到庭参加诉讼。本 案现已审理终结。 原告起诉称：原告系为杭州市余杭区余杭街道江南时代购物 中心（下称“江南时代”）提供物业服务的物业服务公司。2017 2- 年3月24日，被告与杭州高扬国际贸易有限公司就租赁江南时 代店铺一事签订了《江南时代购物中心租赁合同》（下称“租赁 合同”），双方就被告承租该店铺的相关事项达成了约定。“租 赁合同”签订后，因经营需要，原告与被告就租赁店铺签订了《江 南时代购物中心综合管理合同》（下称“物业服务合同”），约 定由原告为租赁店铺提供包括垃圾清运、水电费代缴等在内的物 业管理服务。2019年，在物业服务合同履行期间，被告因自身经 营出现问题，多次拖欠物业费、水电费（欠付水电费已由实际收 取方杭州高扬国际贸易有限公司在另案中向被告主张）及垃圾清 运费等费用，原告秉着友好合作的精神，曾多次书面及邮件提醒 被告及时支付费用，且明确告知被告，若被告拒不支付拖欠费用 的，则原告将解除合同，并要求被告按照合同约定承担违约责任。 但被告在收到通知后，仍未按照约定支付原告费用，原告无奈于 2019年12月18日向被告寄送了解除合同通知函，告知了被告， 原告依照合同行使解除合同的权利，双方“物业服务合同”于2019 年12月31日解除一事，并要求被告支付原告全部欠付费用，要 求被告按照合同约定承担违约责任。被告收到解除合同通知函后， 至今仍未支付相关欠付款项。原告认为，按照“物业服务合同” 约定，被告拖欠费用的行为已经构成了根本违约，应按照“物业 服务合同”约定承担违约责任，即原告除有权将被告已支付的综 合管理服务费保证金没收作为违约金外，还有权要求被告按照物 业服务合同第10.3条约定支付延迟履行违约金。现原告请求判令： 3- 一、确认原、被告双方的“物业服务合同”于2019年12月31日 解除；二、被告立即向原告支付其欠付的物业费14625元（自2019 年9月1日起计算至2019年12月31日止），垃圾清运费4485 元；三、被告立即向原告支付欠付物业费、垃圾清运费的延迟履 行违约金人民币993.78元（按照每逾期1日支付千分之0.5的标 准计算，自2019年9月20日起暂计至2020年1月2日止；实际 计算至被告付清全部费用之日为止）；四、本案案件受理费由被 告承担。 为证明自己的主张，原告向本院提供的证据： 1、《江南时代购物中心综合管理合同》1份，用以证明原、 被告签订了《江南时代购物中心综合管理合同》，并对相关服务 范围、收费标准、违约责任等权利义务进行了约定的事实。 2、《通知函》1份，用以证明原告于2019年10月19日向被 告送达书面通知，要求被告及时支付欠付的款项并承担违约责任 的事实。 3、《通知函》、寄送凭证各一份，用以证明原告已于2019 年12月18日向被告寄送书面通知，告知被告解除合同并要求被 告及时支付欠付款项并承担违约责任的事实。 被告答辩称：一、本案被告主体不适格，被告应该是杭州御 善餐饮有限公司。本案的合同已经经过双方的约定改为杭州御善 餐饮有限公司，且根据当时合同约定，如果被告主体变更了，即 相应的租赁方变更了，物业受管理方也相应变更。二、双方的“物 4- 业服务合同”实际上已于2019年11月30日解除，因为该时间节 点开始，原告已经主动断了租赁房屋的水电，且将房屋大门用U 形锁上锁，被告无法进入。三、物业费应该按合同约定的数额， 以及实际租用时间进行结算。原告主张的垃圾清运费与事实不符， 因为是原告主动断电收回了房屋，被告并不同意让原告清运垃圾， 故应当驳回该项请求。四、原告主张的违约金并不存在。合同并 没有约定违约责任，也不是被告违约，而是原告强行断电收回了 房屋，且原告也通知了需要解除合同，故该项诉讼请求，也应予 以驳回。 为证明自己的主张，被告向本院提供如下证据： 1、原告工作人员吴晴晴和被告工作人员的聊天记录1份，用 以证明2018年4月1日始租赁房屋的电费从每度单价1.10元降 到0.7188元的事实。 2、《国家市场监督管理总局关于开展电网和转供电环节电价 重点检查的通知》1份，用以证明按国家市场监督管理总局的文件 规定，电费从2018年4月1日开始以每度0.7188元结算的事实。 3、证人陈某、林某的谈话笔录，用以证明2019年11月 30日原告强行断电收回了案涉租赁房屋的事实。 4、照片一份，用以证明原告将被告租用的案涉房屋大门加锁 的事实。 5、原告主管人员与被告工作人员之间的聊天记录一份，用以 证明原告已在2019年11月30日停止向被告供应能源的事实。 5- 上述当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证： 原告提供的证据1，符合有效证据要件，确认其证明力；另对 证据2、3的真实性予以确认。被告提供的证据1、2，缺乏与本案 的关联；本院对被告提供的证据3-5的真实性予以确认。 根据以上证据和庭审中当事人的有关陈述，本院认定如下事 实： 原告系为“江南时代”提供物业服务的物业服务公司。2017 年3月，被告与杭州高扬国际贸易有限公司签订了“租赁合同”， 被告向杭州高扬国际贸易有限公司租赁店铺（即位于一层041号 商铺和二层J007-1号商铺）的相关事项达成了约定。上述“租赁 合同”签订后，因被告经营需要，原告与被告（以荷塘码头酸菜 鱼名义）就被告前述租赁的店铺经协商签订了“物业服务合同”， 主要约定：“原告向被告提供综合管理服务费，收费标准为每月 每平方米计租面积50元，合计每月4875元，每年58500元；原 告收取的综合管理服务费用于支付项目为：公共区域保洁、保安、 绿化费、垃圾清运费、水电费（以当地政府物价部门核价标准以 及计量数据综合核算）、代收代缴等在内的物业管理服务。综合 管理服务费按季支付，先付后用，首期缴纳时间为被告与物业产 权人签订租赁合同的进场日，以后按每个季度为一个支付期，应 当于每个支付期的最后一个月20日前向原告缴纳下个支付期的综 合管理服务费。如果原告未履行或及时履行综合管理服务责任， 导致负责的设备、设施出现故障、损害或者其他原因造成被告损 6- 失的，原告应予以赔偿；如果被告违约延迟支付或者补足综合管 理费和水电等公共事业费用超过10日的，每延迟1日需要支付应 付而未付的万分之五作为逾期付款违约金。被告延迟超过20日的， 原告除收取违约金外，还有权停止提供综合物业管理服务，由此 引起的一切损失和责任均由被告自行承担。另外对综合管理服务 标准、服务分包、服务装修改造违约责任等相关条款进行了约定”。 上述“物业服务合同”签订后，原告按约定为被告提供综合物业 管理服务，被告陆续支付相应的综合管理服务费。但自2019年9 月20日开始，被告未按约定向原告支付2019年10月1日至2019 年12月31日期间的综合管理服务费14625元，以及2019年8月 的水电费。为此，原告于2019年10月19日通知被告尽快支付所 欠的费用，并要求被告按合同约定承担违约责任。之后，被告并 未及时履行。2019年12月18日，原告以向被告邮寄解除合同通 知函的方式，告知了被告双方签订的“物业服务合同”于2019年 12月31日解除，并要求被告支付全部欠付费用以及承担违约责 任。 另查明：1、2019年11月30日，案涉租赁的房屋已停止经营。 次日，案涉租赁房屋停电、大门被锁。之后，被告也一直未将租 房的钥匙移交给原告。2、被告租赁案涉店铺后，在租赁地址注册 成立了杭州御善餐饮有限公司（被告个人独资），后经约定案涉 店铺转由杭州御善餐饮有限公司承租。原告在2019年12月18日 向被告寄送了解除合同通知函的同时，出租方杭州高扬国际贸易 7- 有限公司也通知了“租赁合同”于2019年12月31日解除。 本院认为，关于被告是否是本案适格主体。原告与被告签订 的案涉“物业服务合同”，并不违反法律、行政法规的强制性规 定，合法有效，对双方均具有约束力。上述合同签订后，被告在 租赁地址上注册成立了杭州御善餐饮有限公司，但原、被告双方 并未对合同履行书面确认由相关承继方履行，故对被告辩称其不 应是本案适格主体的意见，本院不予采纳。关于合同解除日的认 定。本院认为，被告作为接受综合管理服务的业主，也应当履行 按“物业服务合同”约定期限交费义务，但被告未在到期时向原 告交纳综合管理服务费，已构成违约。根据《中华人民共和国合 同法》的有关规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后 在合理期限内未履行，当事人可以解除合同”，本案中，被告未 按约定期限支付综合管理服务费，一直迟延履行，经原告催告后 给其合理的期限仍未履行，致原告的合同目的不能实现。为此， 原告向被告发出了解除合同通知，明确通知了双方的合同于2019 年12月31日解除，因此，原告行使合同解除权，符合法律的规 定，本院认定“物业服务合同”于2019年12月31日解除。对于 被告认为系原告主动断电、收回了房屋，双方之间的“物业服务 合同”在2019年11月30日解除，但根据被告提供的证据载明断 电、收房系出租方杭州高扬国际贸易有限公司的行为，此时双方 之间的“物业服务合同”已经解除的依据并不充分。本案中，因 被告未按约定向原告支付综合管理服务费的违约行为，应当承担 8- 相应的违约责任，故对原告要求被告支付物业管理费以及迟延履 行违约金的诉请，本院予以支持。对原告主张的垃圾清运费，因 未提供相关证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国 合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、 第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释》第六条，以及《中华人民共和国民 事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告杭州余杭江南时代企业管理有限公司与被告黄 文斌签订的《江南时代购物中心综合管理合同》于2019年12月 31日解除。 二、被告黄文斌向原告杭州余杭江南时代企业管理有限公司 支付综合管理服务费14625元（自2019年9月1日起至2019年 12月31日止），于本判决生效后十日内付清。 三、被告黄文斌向原告杭州余杭江南时代企业管理有限公司 支付违约金（以应付的综合管理服务费14625元为基数，按日支 付千分之0.5的标准计算，自2019年9月21日起至综合管理服 务费付清之日止），于本判决生效后十日内付清。 四、驳回原告杭州余杭江南时代企业管理有限公司的其他诉 讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息。 9- 本案案件受理费302元，减半收取151元，由原告杭州余杭 江南时代企业管理有限公司负担36元，被告黄文斌负担115元。 原告杭州余杭江南时代企业管理有限公司于本判决生效后十 五日内向本院申请退费；被告黄文斌于本判决生效后七日内，向 本院交纳应承担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中 级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉 案件受理费。对财产案件提出上诉的，案件受理费按照不服一审 判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日 起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级 人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 陈自勇 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 谈建明 书 记 员 陈 聪