安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1103民初3400号原告：虞新美,女,汉族,1965年2月15日生,住广州市荔湾区,委托诉讼代理人：毕苒，江苏友利律师事务所律师。被告:滁州市恒通置业有限公司,住所地安徽省滁州市南谯区乌衣镇滁宁东路85号,统一社会信用代码91341103MA2MWPX465。法定代表人：钱永华，公司总经理。委托诉讼代理人：佘秀银，公司员工。原告虞新美与被告滁州市恒通置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人毕苒，被告委托代理人佘秀银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞新美向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原、被告签订的《滁州恒大江北帝景商品房认购书》于2020年6月23日解除；2、请求判决被告退还原告已支付的购房款237476元;3、请求判决本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月,恒大地产集团有限公司在滁州设立滁州市恒通置业有限公司,拟在当地开发地产项目。原告基于对恒大集团的信任以及从网络上了解到的恒大集团全国范围内实施的“无理由退房”政策,2018年4月12日,原告与被告签订《滁州恒大江北帝景商品房认购书》,认购了“滁州恒大江北帝景”17幢404室房屋,共支付了购房款237476元,被告并未安排签订《商品房买卖合同》。2019年下旬,因网曝“滁州恒大江北帝景”一期存在大量质量问题投诉,原告遂与被告联系协商退房事宜,希望被告能基于恒大对外宣传的“无理由退房”政策,将案涉购房款退还给原告。2020年4月25日,被告员工在未取得原告任何明确授权的情况下,强制按照扣除总房款的10%的违约金上报了虞新美的退房申请,被告的行为违背了恒大集团设立“无理由退房”政策的初衷,更违反了现行法律相关规定。且案涉房屋在2020年6月23日被被告另行出售，原被告合同已无法实际履行。被告滁州市恒通置业有限公司辩称：1、原告并不适用无理由退房政策，其要求无理由退房无事实及法律依据，我司已于江北帝景项目公示不参加无理由退房政策，同时我公司无理由退房政策需与业主签署对应的无理由退房承诺书及协议书，原告并未与我司签署，原告亦无提供证据证明其购买房屋时，我公司承诺过其享受无理由退房政策，同时我司无理由退房政策仅适用于守约购房者，原告在购买房屋后存在逾期付款行为，其本质上并不符合无理由退房条件。2、原被告双方已对认购书解除及退款事宜达成一致意见，我司仅需按照协议退还其购房款156601元，原被告双方已签订了认购书解除协议，协议中明确约定了我司退款的金额为156601元，后原告与我司员工李多在微信聊天记录中并予以确定，因此我司仅需退还购房款156601元。本院经审理认定事实如下：2018年4月12日，原告虞新美（乙方）与被告滁州市恒通置业有限公司（甲方）共同签订编号为1700056的《滁州恒大江北帝景商品房认购书》，乙方向甲方认购滁州恒大江北帝景17幢404室住宅房屋。房屋单价为6184元/M2,总金额为808744元，乙方同意签署认购书时支付定金10000元，选择分期付款：2018年4月14日前支付首期款30437元，并签署商品房买卖合同，2018年10月11日前付清80874元，2019年4月11日前付清121312元，2019年10月11日前付清242623元，2020年3月30日前付清323498元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。合同第五条约定：乙方必须在约定的付款方式和期限内到滁州恒大江北帝景销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。合同签订当日，原告刷卡支付40437元，2018年5月3日转账支付76236元，2019年3月30日转账支付120803元，合计支付237476元。后原告因个人原因申请退房，原被告签订《滁州恒大江北帝景项目认购书解除协议》，载明甲方滁州市恒通置业有限公司与乙方虞新美经自愿、平等、友好协商，由于乙方个人原因，就乙方于2018年4月12日所购买的案涉房屋退房事宜达成协议。协议第一条约定，解除双方签订的编号为1700056的《商品房认购书》。第二条约定，乙方将购买的滁州恒大江北帝景17幢404房屋退回甲方。第四条约定，甲方退还乙方楼款156601元。第七条约定，乙方保证不以任何理由、任何方式向甲方主张任何权利。2020年3月9日，原告向被告出具申请书，载明：“现本人同意扣除违约金80875元，申请退还余额156601元整”，并提供了收款银行账号。2020年4月25日，被告公司的销售经理李多在和原告的微信聊天中，问道：“虞姐，是17-404和3-2-201这两套吧”，原告答：“是的”，李多告知：“两套都按照扣总房款10%走流程”，原告答：“好吧”。2020年4月26日，李多告知原告：“17-404实际支付237476，扣80875，退156601”，并在其后的聊天记录中告知原告：“你的17-404早都已经批下来，就等着退款了”，原告回复说：“是的，如果是这样帮我催一下，尽快下款”，李多回复：“这个要等公司退款额度，我时不时催催”，原告回复：“好的谢谢”。2020年4月27日，被告公司财务部已对原告申请退款156601元的退房审批表完成审批。另查明，案涉房屋即滁州恒大江北帝景17幢404室房屋已于2020年6月23日办理网签合同备案，由被告将该房屋出售给他人。以上事实有当事人提交的证据及原被告当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告虞新美与被告滁州市恒通置业有限公司共同签订的编号为1700056的《滁州恒大江北帝景商品房认购书》系双方真实意思表示，合法有效。该认购书签订后，原告已支付部分购房款，后因个人原因，向被告提出退房申请。原被告达成认购书解除协议并由原告提起退款申请后，被告公司已进行退房退款内部审批。现原告认为退房材料中的签字并非虞新美本人签字，不认可退房材料的真实性。因被告所举证的认购书解除协议、退款申请书、退款审批表等退款材料，均有虞新美签字捺印，其关于退房退款的意思表达清楚、内容一致，结合原告与被告公司销售经理李多之间的微信聊天记录，可以认定原告虞新美通过被告公司的销售经理向被告申请办理退房退款手续、并就退房退款相关事项达成协议的事实。且原告虽主张退款材料并非虞新美本人签字，但并未对退款材料上虞新美的签名及手印申请进行鉴定。故本院对于原告的主张不予采信。认购书解除协议中明确约定双方经协商解除双方签订的编号为1700056的《商品房认购书》，故该认购书的解除时间应为双方达成解除协议之日。该解除协议并未载明签订时间，但结合退房审批表等其他退款材料，按常理推定，解除协议签订时间应当在被告公司内部退房退款审批流程完成之前，即2020年4月27日前。故本院对于原告关于确认原、被告签订的《滁州恒大江北帝景商品房认购书》于2020年6月23日解除的诉请不予支持。原告认为被告扣除总房款10%的行为违背了恒大集团设立“无理由退房”政策的初衷，但原告所提交的新闻宣传资料等证据，不足以证明原告对本案中的案涉房屋享有无理由退房的权利；且商品房认购书生效后，双方当事人均应依约履行，逾期付款的，应当按照约定承担违约责任。现原告因个人原因申请退房，经原被告协商，已就退房退款的具体事宜达成认购书解除协议，该协议内容双方均应诚信履行。因该解除协议及其他退款材料中均明确载明被告应退还房款为156601元，故本院对于原告关于被告退还原告已支付的购房款237476元的诉请不予支持，被告应当按照约定退还购房款156601元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告滁州市恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告虞新美购房款156601元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4942元，减半收取计2471元，由原告虞新美负担600元，被告滁州市恒通置业有限公司负担1871元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 顾 陶二〇二〇年十月二十日书记员 田亦男附本案适用的相关法律法规及司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。