辽宁省灯塔市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1081民初2160号原告：灯塔市鑫亿物业服务有限公司，住所地灯塔市兆麟街文化路，统一社会信用代码91211022076274024P。法定代表人：张义。委托诉讼代理人：包红梅，女，1980年3月24日出生，汉族，住辽宁省灯塔市。系原告公司员工。被告：黄克杰，男，1977年12月3日出生，汉族，住辽宁省。委托诉讼代理人：赵越，女，1984年5月21日出生，汉族，住址同上。原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司（以下简称“鑫亿物业公司”）与被告黄克杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫亿物业公司的诉讼代理人包红梅、被告黄克杰的诉讼代理人赵越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告黄克杰给付拖欠的物业费、公共照明费、违约金442元、卫生费合计2954元。二、诉讼费由被告承担事实和理由：灯塔市鑫亿物业服务有限公司，于2014年12月与东鑫馨园和鑫阔小区业主委员会签订服务合同，于2015年以合法身份进行服务，并与灯塔市环卫处达成协议，由环卫车进园清运垃圾，由物业公司代收代缴卫生费36元每户每年。因东鑫馨园和鑫阔小区均为老旧小区，公司于2016年投资60余万元，对小区路面进行重辅，重铺以后东鑫馨园为柏油路面，鑫阔小区为水泥路面，两小区面貌焕然一新，2018年对东鑫馨园南门路面，投资3万余元进行路面重铺，2019年投资5万余元对东鑫馨园和鑫阔小区，化粪池以及下水管线进行改造，投资4万余元对园区进行亮化，公司多次投资使园区内环境整洁，亮化工程完善，排水设施齐全通畅。原告提供的服务，满足了小区居民的需求，原告物业服务费多年未做改变，且被告直接参与协商确定物业费，为每个月每平方0.50元，被告黄克杰在灯塔市拥有一处住宅，建筑面积92.1平米，被告自2017年至2020年拖欠物业费合计2212元，公共照明费合计120元（每年每户24元），卫生费合计180元（每年每户36元），被告接收原告提供的物业服务，但从2017年开始拒绝交付物业费，损害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第百一十九条之规定，特诉到贵院，请求贵院依法保护原告的合法权益。被告黄克杰辩称：行人走的门是开放的状态，使小区变成开放小区，我经常走的消防通道门已经被焊死了，已经放了很多杂物，1号楼院内楼下门市经营影响我们生活，物业公司服务没有达到我的要求，我从2017年开始至今没交物业费，因为有两个月期间院内垃圾没人清理，所以我没有交物业费，我提出的要求物业公司没有给我解决，本人也想交物业费，如果物业公司维护的好，小区也不能成为老旧小区。双方当事人围绕原告鑫亿物业公司的诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，原告鑫亿物业公司提交证据如下：1、物业管理服务合同复印件；2、代收代缴协议书。被告黄克杰提交证据如下：小区内照片、录像。原告原告鑫亿物业公司质证意见为：真实性没有异议。被告黄克杰质证意见为：我认为物业公司没有按照物业合同规定的这些项目没有达到标准，我们在刚才答辩的时候已经就服务不到位的具体事项进行了陈述，代收代缴协议书没有异议。经本院审查，对原、被告提交的证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司成立于2013年，是一家经营物业管理、家政服务的企业法人。2014年12月1日，灯塔市东鑫馨园小区业主委员会与灯塔市鑫亿物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，双方在合同中约定住户的物业服务费为每平米每月0.5元，物业公司代收公共区域电费、水费并受灯塔市环卫部门委托代收卫生费。合同有效期从2015年1月1日起至2025年1月1日止。被告黄克杰系灯塔市鑫阔家园小区1号楼3单元501号（建筑面积为92.16平方米）房屋的业主，其所在的鑫阔家园小区亦由鑫亿物业公司提供日常物业服务；从2017年开始至2020年，被告黄克杰未缴纳物业费，并拖欠2017年至2020年的公用照明费及卫生费，以上欠款合计2,451.84元。本院认为，原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司与灯塔市东鑫馨园小区业主委员会于2014年12月1日签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合同的内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告与东鑫馨园小区业主委员会签订的物业服务合同，对该小区的全体业主均具有约束力。《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用”。第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《物业管理服务合同》中已就拟向业主（住户）收取的物业服务费用的项目和收费标准、代收费用项目作出明确的约定，鑫阔家园小区与东鑫馨园小区系相邻两个小区，均由鑫亿物业公司提供物业服务，原告可向鑫阔家园小区的业主收取相应的物业服务费用和其他应代收费用以维持物业服务企业的正常运转。原告鑫亿物业公司要求被告王宏支付2017年至2020年的物业费以及2017年至2020年的公共照明费、卫生费的诉讼请求并无不当。关于被告黄克杰提出的被告鑫亿物业公司提供的物业服务未达到相应的标准所以拒绝缴纳物业费的抗辩理由；对此，本院认为，被告提交的证据并不足以证明原告在提供物业服务过程中存在重大过错或者重大违约，而物业服务质量不仅与物业服务费的收取标准、业主实际缴纳的情况有关，还与业主本身的自觉性有关，对于原告鑫亿物业公司在履职过程中存在的瑕疵，并不构成阻却缴纳物业费的理由；原告鑫亿物业公司要求被告黄克杰支付2017年至2020年的物业费以及2017年至2020年的公共照明费、卫生费的诉讼请求依据充分。关于原告鑫亿物业公司诉请主张的具体数额，应为2,451.84元（其中物业费2,211.84元、公共照明费96元、卫生费144元）。关于原告鑫亿物业公司主张的违约金诉讼请求，被告黄克杰未能缴纳物业费构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，原告鑫亿物业公司有权要求被告赔偿损失，对于原告主张的违约金，鑫亿物业公司的损失也仅仅是被告未缴纳物业费的利息损失，原告并未提供证据证明其向被告第一次索要物业服务费的时间，故违约金计算时间应当从起诉之日起至上述物业服务费、公共照明费、卫生费全部给付之日止，并按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄克杰于本判决发生法律效力后十五日内向原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司支付2017年至2020年的物业服务费、公共照明费、卫生费合计2,451.84元。并从2020年8月3日起至上述款项全部给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计付违约金。二、驳回原告灯塔市鑫亿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告黄克杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  殷晓伟二〇二〇年十月十二日申请执行的期限为贰年法官助理曹健书记员赵莹莹附：本判决所适用的法律、法规、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用；…《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。