江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4384号上诉人（原审原告）：吕祖旭，女，汉族，1968年8月10日生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田树洲，男，汉族，1963年11月24日生，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：张玉珍，女，汉族，1965年8月10日生，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王强，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋歌，江苏法德东恒（徐州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市云龙区民主南路163号。法定代表人：王广备，该公司总经理。原审第三人：徐州市泉山区人民政府，住所地徐州市泉山区解放南路。法定代表人：庄红，该区代理区长。委托诉讼代理人：崔平，徐州市泉山区司法局工作人员。上诉人吕祖旭因与被上诉人田树洲、张玉珍、徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司），原审第三人徐州市泉山区人民政府执行异议之诉一案，不服徐州市云龙区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2018）苏0303民初7190号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人吕祖旭上诉请求：（一）撤销原审法院（2018）苏0303民初7190号民事判决，停止对徐州市泉山区橙黄时代山水丽庭10号楼1单元701室房产（以下简称涉案房产）的执行并解除查封；（二）涉诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人合法购买涉案房产，支付了高于合同价40%的购房款，缴清相关税费，并办理了备案登记。上诉人购买此房屋是用于居住的改善型消费之需，虽然不是唯一住房，但是是生活必需住房。由于开发商原因，涉案房产未按期交付，后涉案项目由徐州市泉山区人民政府予以控制，在今年年底方可交付；2.上诉人未在人民法院查封前占有不动产及未办理过户登记皆是因开发商违反合同延期交房所致，买受人无任何过错。最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第127条针对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条第四项规定进行了公正的解释，即买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理客观理由的，亦可认为符合该条件。故买受人的情况符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，人民法院应予支持；3.本案中债权的产生及生效法律文书均在上诉人应交付涉案房产之后，上诉人签订了备案合同并进行了初始登记，上诉人对涉案房产具有完全的所有权和物权；4.被上诉人曾办理了抵押登记，处置后可满足其债权的执行，不应再处置涉案房产。被上诉人田树洲、张玉珍共同辩称，1.原审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条及《中华人民共和国建筑法》第61条规定，房地产开发项目只有竣工验收合格之后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉案房产至今未进行竣工验收，因此，上诉人在查封之前不能合法占有涉案房产。其请求不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，不能阻却法院强制执行。且上诉人及其配偶除涉案房产外还有两处房产，该两处房产完全可以满足上诉人及其家人居住。因此，其请求亦不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的情形。2.上诉人没有对涉案房产办理预告登记及登记手续，故上诉人不享有准物权及物权，其与同力创展公司之间仍是债权债务关系，且不能优于其他债权。3.九民纪要第127条不能适用于本案，本案应当适用九民纪要第125条。根据该规定，本案可以参照《执行异议复议规定》第二十九条的规定。4.上诉人与同力创展公司之间存在民间借贷关系，所签订的《商品房买卖合同》存在为借款担保或以物抵债的情形。2018年12月17日，上诉人向徐州市泉山区人民法院以同力创展公司为被告提起民间借贷纠纷诉讼。后因上诉人撤回上诉，徐州市泉山区人民法院于2019年2月21日作出（2018）苏0311民初7837号民事裁定予以准许。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。原审第三人徐州市泉山区人民政府述称，上诉人诉请有事实和法律依据，但其陈述的事实及理由部分不属实，徐州市泉山区人民政府并未接管同力创展公司，对未办理过户登记没有过错。请求法院依法裁决。同力创展公司未到庭亦未提交书面意见。经审理查明，2016年6月27日，原审法院对田树洲、张玉珍诉同力创展公司民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0303民初1059号民事判决，判决：（一）同力创展公司于本判决生效之日起十日内偿还张玉珍、田树洲借款本金765万元，并自借款到期日（其中480万元自2014年1月27日，190万元自2014年1月30日，95万元自2014年2月7日）起按照年利率20%的标准支付利息至本息还清之日止。（二）驳回张玉珍、田树洲的其他诉讼请求。根据张玉珍、田树洲的申请，原审法院立案强制执行，案号为（2016）苏0303执2390号。后原审法院分别以（2018）苏0303执恢416号、（2020）苏0303执恢250号恢复本案执行。该案执行过程中，原审法院于2018年3月12日查封了预售单位为同力创展公司的涉案房产。吕祖旭就涉案房产查封向原审法院提出书面异议，原审法院经审查于2018年11月30日作出（2018）苏0303执异192号执行裁定，驳回吕祖旭的异议请求。吕祖旭不服上述执行裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，2013年1月5日，吕祖旭与同力创展公司签订了商品房买卖合同，购买了涉案房产，并支付了全部购房款958207元，办理了网上登记备案。吕祖旭于2013年2月6日向税务机关缴纳了契税。徐州市泉山区人民政府在2015年3月实际接管了同力创展公司，承诺了房屋交付时间。由于同力创展公司与徐州市泉山区人民政府原因，未给吕祖旭办理过户登记，存在过错。请求：停止对涉案房产的执行；诉讼费用由被告承担。原审法院审理期间查明，2012年1月5日，出卖人同力创展公司与买受人吕祖旭签订商品房买卖合同一份，合同约定：买受人购买的商品房为涉案房产。该商品房建筑面积共121.73平方米，其中套内建筑面积99.4平方米。该商品房单价为人民币每平方米5817.85元，总金额为人民币708207元。签订合同时一次性付款。出卖人应当在2014年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房已竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了违约责任、产权登记等事项。2013年2月5日，同力创展公司为吕祖旭开具了金额为708207元的购房款发票。涉案房产于2013年1月5日进行了商品房预（销售）合同网上登记备案。现涉案房产没有交付，亦未办理受让物权预告登记。原审法院另查明，案外人胡永军与吕祖旭系夫妻关系。除涉案房产外，吕祖旭名下登记有位于本市倒马井小区3#-1-101室房产一套；胡永军名下登记有位于本市。在本案庭审中，吕祖旭陈述位于本市倒马井小区3#-1-101室房产面积53平方米，不能满足基本居住需要；位于本市产系胡永军父母购买并居住。吕祖旭为证明其主张，提供胡永军父母（胡玉印、王秀英）出具的证明一份、徐州市不动产（住房）查询信息两份以及徐州市鼓楼区环城街道办事处王场社区居民委员会出具的证明一份。徐州市不动产（住房）查询信息两份显示胡玉印、王秀英在徐州市主城区范围内无住房。徐州市鼓楼区环城街道办事处王场社区居民委员会出具的证明载明：胡玉印、王秀英在春泽园A12#-3-102室常住，未与儿女同住。原审法院认为，《执行异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定体现了对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，也明确了关于消费者生存权的判断依据。本案中，吕祖旭及其配偶名下除涉案房产外在本市主城区登记有两套住房，同时吕祖旭诉状所列住所地亦非上述三套房屋的地址，吕祖旭主张现有房屋面积不能满足基本居住需要，与事实不符。同时吕祖旭提供证据欲证明位于本市产系父母居住，但其证据尚不足以证明涉案房产所有权归属其父母，故不宜认定吕祖旭符合上述优先权规定的第（二）条情形。吕祖旭以此主张停止执行，原审法院不予支持。另，《执行异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，结合涉案房产在查封前没有交付等因素，吕祖旭所提异议亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定情形，其权利不能排除执行。涉案房产没有办理所有权登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立，经依法登记才发生效力，故吕祖旭关于其享有涉案房产所有权的诉讼请求，无事实及法律依据，原审法院不予支持。本院二审期间查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，《执行异议复议规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。首先，《执行异议复议规定》第二十八条规定是关于除商品房消费者以外的一般房屋买受人排除执行的条件的规定。案外人以一般买受人身份主张排除执行必须符合上述条件。本案中，上诉人虽然提交了其在涉案房产被查封之前与同力创展公司签订的书面买卖合同及同力创展公司出具的购房款收据，但根据上诉人的陈述及已经确认的事实，同力创展公司迄今为止并未向其交付涉案房产，不论造成涉案房产未能交付的原因为何，上诉人未合法占有涉案房产的状态是客观和真实的，故不符合《执行异议复议规定》第二十八规定的排除执行的条件。其次，《执行异议复议规定》第二十九条规定了“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。本案中，除涉案房产外，上诉人名下登记有位于本市倒马井小区3#-1-101室房产一套，其配偶胡永军名下登记有位于本市。上诉人的请求亦不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的可以排除执行的条件。故其对涉案房产不享有排除执行的权利,不能阻却原审法院对涉案房产的执行行为。原审法院判决驳回上诉人诉讼请求，并无不当。综上，上诉人吕祖旭的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10882元，由上诉人吕祖旭负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  宋宏伟二〇二〇年十月十五日书记员  刘 迪