湖北省武汉市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂01民终7062号 上诉人（原审被告）：朱明华，男，1979年7月9日出生，汉族，现住上海市松江区。 上诉人（原审被告）：郁姝，女，1982年7月17日出生，汉族，现住上海市松江区。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：郭纪东，湖北多能律师事务所律师。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：王晓晖，湖北多能律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张琳，男，1985年11月12日出生，汉族，现住武汉市武昌区。 被上诉人（原审原告）：王**，女，1989年4月16日出生，汉族，现住武汉市武昌区。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：熊红林，湖北征和律师事务所律师。 原审第三人：武汉中环互联房地产经纪有限公司，住所地：武汉市武昌区紫阳东路77号伟鹏大厦301室。 法定代表人：覃正亚，该公司总经理。 原审第三人：武汉市虎泉房地产咨询有限公司，住所地：武汉市洪山区珞南街卓豹路145号1-1-103。 法定代表人：李章红，该公司总经理。 上诉人朱明华、郁姝因与被上诉人张琳、王**、原审第三人武汉中环互联房地产经纪有限公司（以下简称中环互联公司）、武汉市虎泉房地产咨询有限公司（以下简称虎泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初1957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 朱明华、郁姝上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判：“上诉人无需向被上诉人支付中介服务费25800元”；2.撤销一审判决第四项，依法改判：“上诉人无需向被上诉人支付违约金228000元”；3.一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。涉案房屋买卖合同第11条第2款约定中介服务费在所获违约金赔偿之中，依据有约定按约定原则，一审法院在支持合同交易价20%违约金的基础上，应当驳回中介费的诉讼请求，而且原审法院也认定了合同交易价20%违约金足以弥补张琳、王**的损失，因此一审判决同时支持20%违约金和中介费无合同依据且裁判前后矛盾。二、一审法院在明知评估报告无可比实例，且评估人员未依申请出庭作证评估报告依法不得作为参考依据，评估报告在评估节点、超范围评估等存在问题，仍酌情采纳评估结果无法律依据。三、一审法院对朱明华、郁姝主张的“20%违约金过高并主张调整”未裁判说理。合同约定20%违约金明显过高，请求二审法院考虑合同履行情况、实际损失、违约情形、买受人未及时止损、出卖人处于较弱的缔约地位、出卖人家庭因交易严重受损、房价贬值等因素，对此予以调整。四、一审法院对本案受理费的金额认定错误，张琳、王**诉讼请求已变更减少、受理费应当相应调整，但一审法院未予调整，且受理费分担比例错误，朱明华、郁姝负担的受理费过高，请求依法予以调整。 张琳、王**辩称，一、中介服务费及代办费25800元系张琳、王**为履行协议，向中介支出的合理费用。因朱明华、郁姝的根本违约导致协议不能继续履行，朱明华、郁姝理应返还或赔付前期张琳、王**为履行本协议而支出的所有费用。且该费用应区别于违约金。二、一审评估报告系经一审法院委托，具有相关资质的评估机构依法作出，且一审法院在庭前专门组织双方和鉴定人开户，鉴定人就朱明华、郁姝提出的意见进行了答复。朱明华、郁姝不认可一审评估报告，但其既未申请重新评估，亦未提交证据证明涉案房屋的实际市场价值。该评估报告应认定为合法有效。且一审法院虽采信了鉴定报告，但并未支持张琳、王**相应的诉请，朱明华、郁姝在二审阶段重复主张该评估报告效力问题并无实际意义。三、合同约定20%违约金并不足以弥补张琳、王**损失，一审判决对张琳、王**并不公平。大量司法判例和实践中，法院除支持合同约定的违约金外，均支持房屋溢价造成的买方实际损失。而且本案因朱明华、郁姝根本违约导致张琳、王**支出的中介费，三次诉讼费、律师费，两次保全费、担保费等费用及三年多时间维权的人力、物力、时间等成本巨大。但考虑到上诉成本及二审改判的可能性，为节省诉讼成本并节约司法资源，张琳、王**最终决定不上诉。四、涉案合同并非格式合同，朱明华、郁姝父亲住院也与本案并无关联，该上诉理由不能成立。 中环互联公司、虎泉公司未到庭应诉及陈述意见。 张琳、王**向一审法院起诉请求：1.请求判令解除张琳、王**与朱明华、郁姝及中环互联公司、虎泉公司签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》；2.请求判令朱明华、郁姝返还张琳、王**定金50000元；3.请求判令朱明华、郁姝承担张琳、王**因履行合同所支付的中介服务费25800元；4.请求判令朱明华、郁姝共同向张琳、王**支付违约金228000元；5.请求判令朱明华、郁姝赔偿张琳、王**预期可得利益损失694440.3元；6.请求判令朱明华、郁姝承担本案的全部诉讼费用。一审中，张琳、王**变更其诉讼请求中前述第五项预期可得利益损失为390800元。 一审法院查明事实：2017年8月9日，张琳、王**（乙方）与朱明华、郁姝（甲方）及虎泉公司（丙方）、中环互联公司（丁方）共同签订《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》（以下简称合同）。合同约定，甲方自愿将武汉市洪山区珞狮路431号圆梦?美丽家园（东）6号楼3单元一平01号房屋出售给乙方，乙方通过丙方居间并已实际看房，房屋建筑面积为69.30平方米，价款为人民币1140000元，合同签订后当日内，乙方向甲方支付定金50000元，定金在交易过户后转为房款，甲方的房屋权属证书及房屋交易过户登记资料原件交由丙方保管。甲方同意乙方申请银行按揭贷款方式支付房款：甲、乙双方同意自本合同签订之日起出甲方公证书后五个工作日前提供合格有效材料申请贷款审批手续，并同意在不动产登记机构受理当日，办理交易手续前支付220000元给甲方。剩余房款人民币870000元整（具体金额以银行审批为准，不足部分由乙方自行补齐），乙方通过向银行申请按揭贷款方式向甲方支付，见不动产登记证明后（各银行存在规定差异，以贷款银行规定为准）通过银行放款到甲方签订贷款合同的账户。如首次贷款未获得银行批准，乙方在得到银行或丙方通知后十日内，通过更换贷款银行的方式补齐。如因无法获得银行批准而使本合同无法履行的，四方另行协商，协商不成，则甲、乙、丙、丁四方同意解除此合同，均可免责。……甲、乙、丙、丁四方同意自乙方贷款审批通过之日起的十个工作日内，共同到武汉市房屋交易登记机构办理房屋交易登记手续。合同第十一条违约责任：1、甲、乙双方应认真履行本合同，一方违约给对方造成损失的，由违约方承担违约责任，违约方有受托人或代理人的，受托人或代理人承担连带责任。2、若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等同于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金。合同第十三条：甲、乙双方应及时提供真实、有效、合法的过户、贷款、公证、变更等相关材料并及时配合丙、丁方办理相关手续，如因甲、乙任何一方提供材料不全或不及时缴纳相关费用而造成手续拖延,则由该方承担相应责任。 合同签订后，张琳、王**依合同约定向朱明华、郁姝支付定金50000元；向中环互联公司支付25800元（含中介服务费及代办费等）。2017年12月21日，兴业银行武汉分行向兴业银行光谷支行出具《信用项目审批通知书》（编号：TZ637816），载明借款人：张琳，授信额度/贷款金额740000元，授信额度/贷款期限300个月。 2018年2月8日，张琳、王**向一审法院起诉请求：1、判决朱明华、郁姝协助张琳、王**办理房屋产权过户手续【武汉市洪山区珞狮路431号圆梦?美丽家园（东）6号楼3单元一平01号，房产权属证书编号：武房权证洪字第××号，交易金额为114万元整】；2、判决朱明华、郁姝支付给张琳、王**违约金50000元；3、朱明华、郁姝承担全部诉讼费用；4、由朱明华、郁姝承担保全保险费2280元。2018年9月4日，一审法院依法作出（2018）鄂0111民初1765号民事判决：驳回张琳、王**的诉讼请求。张琳、王**不服上述一审判决，提起上诉。2019年1月18日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终10212号民事判决：驳回上诉，维持原判。 另，2019年6月3日，张琳、王**向一审法院提出申请，对涉案房屋在2019年3月8日的价值进行评估。2019年8月7日，一审法院委托的四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司出具《房地产估价报告》，涉案房屋评估总价153.08万元。 一审法院认为，张琳、王**与朱明华、郁姝及中环互联公司、虎泉公司签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》是各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同是合法有效的，各方当事人均应依约全面履行合同义务。 本案的争议焦点为：1、违约行为及违约责任的承担问题。2、张琳、王**的损失范围认定。 关于违约行为及违约责任的承担问题。首先，根据合同履行情况来看，2017年12月21日，张琳、王**申请的银行贷款经兴业银行武汉分行审批通过，按照合同约定，朱明华、郁姝应于贷款审批通过之日起十个工作日内共同到武汉市房屋交易登记机构办理房屋交易登记手续，即2018年1月8日前办理登记过户手续。但朱明华、郁姝未在合同约定的时间内履行过户义务，朱明华、郁姝构成根本违约；其次，一审法院作出的（2018）鄂0111民初1765号民事判决中也对朱明华、郁姝的违约行为及事实进行了认定，且经上诉判决维持，故本案中朱明华、郁姝构成根本违约。根据双方合同第十一条约定，若甲乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同并追究违约责任，因朱明华、郁姝系违约方不享有合同的单方解除权，张琳、王**依约享有解除合同的权利。张琳、王**于2019年3月4日提起诉讼，一审法院于2019年3月7日、8日分别向朱明华、郁姝送达民事起诉状副本，此时视为张琳、王**解除合同的通知到达朱明华、郁姝，一审法院确认张琳、王**与朱明华、郁姝签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》于2019年3月8日已解除。故针对张琳、王**提出要求解除与朱明华、郁姝签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》的诉讼请求，依法予以支持。关于违约责任问题，合同解除后，张琳、王**有权要求朱明华、郁姝恢复原状、采取补救措施及赔偿相应的损失，故在涉案合同已解除的情形下，朱明华、郁姝应当向张琳、王**返还购房定金50000元。其次，双方合同第十一条还明确约定“……守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等同于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金”，该违约金条款系双方在平等、自愿基础上协商确定，双方在签订合同时应能够预见违约可能造成的损失，且该违约金数额未超过法律规定，对张琳、王**要求朱明华、郁姝按合同约定的总房款20%支付违约金即228000元的诉请，予以支持。关于张琳、王**要求朱明华、郁姝支付居间服务费25800元的诉请，属于张琳、王**方为购买涉案房屋实际支出的费用，现张琳、王**要求朱明华、郁姝偿还居间服务费25800元的诉请，依法予以支持。 关于张琳、王**损失范围的认定。根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现张琳、王**诉请以涉案房屋评估价为标准请求朱明华、郁姝赔偿预期可得利益损失390800元的诉请，本案中直至庭审之日，张琳、王**为购买涉案房屋仅向朱明华、郁姝支付定金50000元，占购房总价款不到百分之五，且一审法院支持的违约金数额228000元亦足以弥补因朱明华、郁姝违约所造成的损失。其次，根据合同法第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据本案查明的事实，张琳、王**在收到朱明华、郁姝要求解除合同的律师函后，其应当知晓涉案合同存在继续履行的障碍，并应当及时采取措施防止损失的扩大，但张琳、王**仍坚持继续履行合同，并在（2018）鄂0111民初1765号案件审理过程中拒绝提存购房款，直至一年后才诉请解除合同，对于因房价不断上涨导致的损失扩大，张琳、王**自身亦存在一定的过错。同时，根据本案相关证据显示，张琳、王**已于2018年8月另行购买了房屋。综上，结合本案合同对违约金的约定、朱明华、郁姝违约的过错及违约行为发生的节点、双方合同履行的状态、张琳、王**实际损失及预期利益等因素综合考量，合同约定的228000元的违约金数额已足以弥补其在涉诉纠纷中的损失，故对张琳、王**要求赔偿预期可得利益损失390800元的诉请，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认张琳、王**与朱明华、郁姝及武汉中环互联房地产经纪有限公司、武汉市虎泉房地产咨询有限公司签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》于2019年3月8日解除；二、朱明华、郁姝于判决生效之日起七日内向张琳、王**返还定金50000元；三、朱明华、郁姝于判决生效之日起七日内向张琳、王**支付中介服务费25800元；四、朱明华、郁姝于判决生效之日起七日内向张琳、王**支付违约金228000元；五、驳回张琳、王**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13782元，财产保全费5000元，合共18782元，由张琳、王**负担7895元，朱明华、郁姝负担10857元。 二审中，各方当事人未提交新证据。 本院审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院另查明，案涉合同第十一条第2款约定：若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等同于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金。甲乙双方均同意从上述所获赔偿中优先支付丙丁方服务费，余额支付给守约方。…… 本院认为，本案应围绕朱明华、郁姝的上诉请求进行审理。根据案涉合同第十一条第2款约定，中介服务费应从所获违约金中优先支付，余额支付给守约方，因此张琳、王**所获得的违约金应包括对其所支出中介服务费的赔偿，一审判决对张琳、王**主张的中介服务费及违约金同时予以支持，存在不当，本院予以纠正。对于合同约定违约金是否过高的问题，考虑到朱明华、郁姝违约的过错程度、张琳、王**实际损失及预期利益等因素，合同约定的228000元的违约金数额并不存在明显高于或低于造成实际损失的情形，对朱明华、郁姝的相应上诉理由，本院不予支持。另，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定，张琳、王**在一审法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额，一审案件受理费应按照减少后的诉讼请求数额计算退还。 综上所述，朱明华、郁姝的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初1957号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初1957号民事判决第三项、第五项； 三、驳回张琳、王**的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10746元，财产保全费5000元，合共15746元，由张琳、王**负担9444元，朱明华、郁姝负担6302元。 二审案件受理费5107元，由张琳、王**负担519元，朱明华、郁姝负担4588元。 本判决为终审判决。 审判长  骆朝辉 审判员  胡丹丹 审判员  叶 欣 二〇二〇年十月十二日 书记员  陈旭敏