贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1178号上诉人（原审被告）：卢林雄，男，1976年1月13日生，穿青人，贵州省人，住贵州省。上诉人（原审被告）：卢林艳，女，1980年5月18日生，穿青人，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。被上诉人（原审原告）：张林江，男，1988年1月5日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。上诉人卢林艳、卢林雄与被上诉人张林江租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2020）黔0403民初543号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，现已审理终结。原审原告张林江一审诉讼请求：1.解除原、被告于2019年7月16日签订的场地租赁合同；2.判决被告赔偿原告篮板、地胶、铁片等损失共计49700元；3.判决被告退还原告租房费25000元及保证金5000元；4.诉讼费由被告承担。事实理由：2019年7月16日，原被告就位于平坝区沙石冲森林公园处的球场及简易房租赁签订租赁合同并对相关内容作出约定，其中第2条约定，每年租金50000元，第8条约定原告向被告交纳保证金5000元。原告按约定支付租金50000元及缴纳保证金5000元，并对场地进行装修，其中，地胶-平方米，65元/平方米，篮板一副，6500元/副，围挡铁片-平方米，30000元。2020年1月25日，租赁物简易房垮塌，导致原告篮板1副及地胶180平方米损害，并导致场地不能使用。因被告拒绝赔偿原告的损失，且拒不履行修缮义务，导致原告合同目的不能实现，继而导致特定的铁片报废。原告认为被告的行为构成根本违约，场地租赁合同应予解除，被告应赔偿原告的损失并退还剩余租金、保证金等责任。被告卢林艳辩称：原被告之间签订租赁合同是事实，原告向被告支付50000元租金、押金5000元也是事实，厂房是2020年1月25日垮塌的。但厂房的垮塌的原因不在于被告，是原告方使用电钻损害，在四周加高了铁皮，增加了重量但并没有加固。同时，合同的第七条约定，场地内所发生的任何问题与被告无关，由原告自行负责。对于原告主张的损失被告不清楚，地胶是原告方自己撤走的。因此原告方所述没有事实和法律依据。被告卢林雄与被告卢林艳答辩意见一致。一审法院查明如下事实，2019年7月16日原告张林江与被告卢林艳、卢林雄签订《场地出租合同》。合同约定甲方卢林艳、卢林雄，乙方张林江。1.合同约定使用范围，现足球场以及足球场向上至两个简易房，球场下面小铁门边上的一排房屋，简易房以上是甲方使用。停车场公用。2.合同约定租金，乙方前三年每年支付甲方伍万元整（50000元）租金每年7月20日之前支付给甲方。3.合同期限为2019年7月20日至2028年10月29日，在此期间甲方不得以任何理由不给乙方场地使用。其次时间按原主合同时间结算，如甲方中途不再经营，乙方优先接收权，主合同租金不变。4.乙方将现有足球场改建为篮球场地，甲方必须保证能够给乙方使用。否则甲方将视为违约，甲方将赔偿乙方的一切损失。5.乙方必须按照甲方的原始合同进行使用场地，不得随意更改，如需改建需同甲方协商。6.在合同履行期间，如发生政府征用该场地，乙方承建的设施能搬走的乙方自行搬走，甲方退还乙方剩余利金，乙方无条件撤走。7.在球场内发生的一切事情由乙方自行负责，与甲方无关。8.合同签订后乙方交给5000元的押金，在合同终止后，乙方没破坏甲方东西的情况下，甲方无条件退还乙方押金5000元。9.在合同期间，如果产生经济纠纷，双方友好协商，协商不成，都有权向平坝区人民法院提起诉讼。本合同一式两份，甲乙各执一份。甲方签字：卢林艳、卢林雄，日期2019年7月16日，身份证：5225021980××××××××，身份证：5225021976××××××××，乙方签字：张林江，日期2019年7月16日，身份证：5225261988××××××××。合同签订后，原告向被告支付租金50000元，保证金5000元，2020年1月25日原告租赁的涉案场地垮塌，双方未能协商一致，为此产生纠纷。一审法院认为，原、被告双方签订的《场地出租合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。原、被告应当按照合同的约定，遵循诚实信用、相互协作的原则，全面适当地履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。被告作为出租人其对场地有相应的管理义务，并提供符合合同约定的场地供承租人使用，根据审理查明，合同约定同意将足球场改建为篮球场，但租赁的场地厂房垮塌后，双方就恢复租赁场地厂房并未达成一致协议，就厂房垮塌的原因双方意见不一，原告认为系被告厂房质量不达标，被告抗辩导致厂房垮塌是原告在足球场四周加铁片，钻孔等原因所导致，但原、被告所举证据均不足以证明其主张，对于厂房垮塌的原因一审法院多次释明是否进行鉴定并释明法律后果，但二被告均不正面回答，故相应的法律责任应自行承担。厂房垮塌后原告已无法进行经营，合同目的已无法实现，原告起诉解除《场地出租合同》的诉请，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于厂房垮塌造成被告的损失不是本案审理范围，故被告的抗辩理由不成立，一审法院并未采纳。关于原告主张退还押金5000元的诉请问题。《场地出租合同》第8条约定在合同终止后，乙方没有破坏甲方的东西的情况下，甲方无条件退还乙方押金5000元，涉案《场地出租合同》虽未到期，但合同解除后，双方权利义务终止，故在被告方未提供证据证明出现约定不退还保证金事由的情况下，原告主张退还保证金具有事实和法律依据。对于厂房垮塌的原因原、被告均未举证证明，一审法院也多次释明是否进行鉴定并释明法律后果，但二被告均不正面回答，故在无证据证实原告破坏被告东西的情况下，原告主张退还保证金于法有据，一审法院予以支持。关于原告主张退还租金25000元的诉请。涉案合同解除后，原告主张退还未实际使用期间的租金具有事实和法律依据。根据《场地出租合同》第2条约定前三年每年支付租金50000元，租期为2019年7月20日至2028年10月29日。故每月租金应约为4166元。涉案场地厂房垮塌时间为2020年1月25日，原告起诉时间为2020年3月10日。涉案场地厂房垮塌时间虽为2020年1月25日，但原告并未提供起诉之前其向原告发出解除合同通知书或其他函件，故实际管理使用租期应从2019年7月20日计算至起诉之日即2020年3月10日，约为8个月，退还的租金应为剩余4个月的租金16664元。关于原告主张被告赔偿原告篮板、地胶、铁片等损失共计49700元的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，原告所举证据不足以证明篮板、地胶、铁片是在本次厂房垮塌中损坏以及损坏价值的多少，故对该项诉请一审法院并未支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、二百二十条、第二百三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1.解除原告张林江与被告卢林艳、卢林雄于2019年7月16日签订的《场地出租合同》；2.被告卢林艳、卢林雄于本判决生效之日起十五日内退还原告张林江保证金5000元、租金16664元；3.驳回原告张林江的其他诉讼请求。案件受理费减半收取896元，由原告张林江负担653元，由被告卢林艳、卢林雄负担243元。限于本判决生效之日交纳。卢林艳与卢林雄向本院提出上诉请求：不服平坝区人民法院2020年5月28日作出（2020）黔0403民初543号《民事判决书》认定事实，请求二审法院查明事实，依法改判。事实与理由：被上诉人诉上诉人解除合同，赔偿损失，退还租金与保证金一案，诉讼主张赔偿损失，法院不予支持，上诉人无异议，而退还租金与保证金的判决，上诉人认为，一审法院依据《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第二百二十条及二百三十一条为法律依据，上诉人认为，被上诉人与上诉人双方签订的《场地出租合同》（简称合同）所约定的事实不符，在合同第七条中约定，在球场内发生的一切事情由乙方自行负责，与甲方无关，事实是，出租人（上诉人）出租范围内的租赁物由承租人（被上诉人）使用，租赁场地厂房的垮塌，是被上诉人未按合同第五条约定事项造成的后果，虽然合同笫四条约定，“乙方将现有足球场地改建为篮球场地，甲方必须保证能够给乙方使用，否则甲方将视为违约......”。其内容是指足球场改建为篮球场，甲方不再租给他人或者以不正当理由终止合同，而不是为被上诉人提供增设设施。而且，意指为地面形状的改变，而不是场外设施的改变。合同第五条约定，“乙方必须按照甲方的原始合同进行使用场地，不得随意更改，如果改建需同甲方协商。”该条约定是合同第四条内容的制约，而被上诉人未经与上诉人协商，私自在房屋上加高铁皮、打钻等，改变租赁物的结构。同时，被上诉人与上诉人双方交接租用场地（房屋）时，经被上诉人认可场地与房屋质量与安全系数合格，并非被上人诉称：不履行修缮义务。从合同第七条约定在球场内发生的一切事情由乙方（被上诉人）自行负责，与甲方无关。“一切事情”的含意能否理解为物体设备设施的安全、场内活动的伤亡事故，治安安全等，如果是这样的理解，判决以合同法第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务”为法律依据，是否违背当事人签订合同的真实意愿。本案中，被上诉人已交接使用的租赁物受毁损停止使用，是否归责于出租人的问题，上诉人认为，按照谁主张谁举证的原则，既然被上诉人主张房屋垮塌要上诉人赔偿、退费、解除合同，应由被上诉人申请鉴定或出具上诉人所为的证据，为何将举证责任转嫁给上诉人呢?有何理由向上诉人释明产生的法律后果呢?上诉人是否应退还被上诉人的押金，上诉人认为，合同第八条约定，合同终止后，乙方没有破坏甲方的东西情况下，甲方无条件退还乙方押金5000元。判决称，上诉人未提供证据证明出现约定不退还保证金事由的情况下，被上诉人主张退还保证金具有事实与法律依据，上诉人认为，这是一组含糊不清的判词，所签合同还未终止，被上诉人在使用租赁物中不论任何原因受损失，在不能确责为上诉人的情况下，被上诉人改建租赁物致物体受损的事实既在，何须上诉人举证证明不退费的事由。同时被上诉人未经上诉人允许，将足球场地毯改为地板，在被上诉人不再继续经营的情况下，将地板取走而未恢复原足球的地毯，其行为视为违反合同第八条的约定。该合同是否应该解除，上诉人是否应退被上诉人租金，上诉人认为，被上诉人承租上诉人场地与房屋使用期间，未经上诉人同意而进行改善已造成租赁物毁损，应归责于被上诉人，并且，租赁物未毁损前，被上诉人未以任何正当理由提出解除合同，而租赁物毁损后提出解除合同，不符合《合同法》笫九十四条任何一款的规定，同时，当事人一方行使合同解除权，另一方有异议还未提起诉讼，也未确认合同效力，判决解除合同违反法律程序。因此，判决解除合同及退还租金有悖法律规定。二审举证期间，双方未提供新证据。本院确认原审查明的事实。本院认为，本案争议焦点为二上诉人之主张是否应予以支持。本院经审理认为，上诉人认为《场地出租合同》中第七条已经约定，在球场内发生的一切事情由乙方（张林江）自行负责，与甲方（卢林艳、卢林雄）无关，其认为此条约定中的“一切事情”应理解为物体设备设施的安全、场内活动的伤亡事故、治安事件等一切责任，而被上诉人张林江对此不予认同，其认为不应包含出租方的设备设施安全问题。双方对此约定事后并无补充约定，故本院将综合租赁习惯以及相关法律予以认定。本院认为卢林艳与卢林雄之观点并不符合社会一般人的认知，以及不符合出租人对其出租物的管理修缮义务，有撇清其应负管理修缮义务之嫌疑，故本院对卢林艳与卢林雄之观点不予采纳。上诉人另认为，双方已经约定了合同解除事由以及退还押金事由，法院应尊重当事人的真实意愿，在未达到解除与退还条件时，不应支持被上诉人的诉请。本院认为，本案中租赁物属于何种原因坍塌，双方未申请请鉴定，现坍塌场所已被处理，双方也无证据予以支持自己的主张，双方合同确已无法继续履行，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”可知，案渉租赁物已经部分毁损，但出租人并未履行自己修缮管理之义务，租赁场所继续使用之目的并不能实现，承租人（张林江）主张解除合同本院予以支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”可知，现租赁物已经毁损，无法继续履行合同，承租人对于多支付部分租金及押金请求出租人退还并无不当，本院予以支持。上诉人卢林艳与卢林雄认为被上诉人张林江未经其许可擅自增设他物，根据《场地出租合同》中约定可知，上诉人卢林艳与卢林雄已经允许被上诉人张林江将足球场地改变成为篮球场地，且增设新物后上诉人卢林艳与卢林雄未向张林江提出异议，故推定其已经允许被上诉人张林江的改建行为，故对于上诉人卢林艳与卢林雄该观点不予采纳。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由和请求均不能成立，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3584.00元，由上诉人卢林雄与卢林艳平均负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 黄光美二〇二〇年十月十二日书记员 陈秋君