重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝02民初1621号 原告：重庆托斯卡纳置业有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道红星梯道1号附1号，统一社会信用代码915002330548116507。 法定代表人：曾华，执行董事。 委托诉讼代理人：熊安林，重庆百君律师事务所律师。 被告：李福忠，男，1969年5月24日出生，汉族，住四川省成都市。 委托诉讼代理人：谭明，重庆兴忠律师事务所律师。 被告：重庆远卓置业有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道乐天路35号，统一社会信用代码915002330661963844。 法定代表人：彭家明，执行董事。 委托诉讼代理人：谭明，重庆兴忠律师事务所律师。 第三人：重庆市忠县海大商贸有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道中博支路4号，统一社会信用代码91500233331654367P。 法定代表人：曾华，执行董事。 委托诉讼代理人：熊安林，重庆百君律师事务所律师。 原告重庆托斯卡纳置业有限公司（以下简称托斯卡纳公司）与被告李福忠、重庆远卓置业有限公司（以下简称远卓置业公司）、第三人重庆市忠县海大商贸有限公司（以下简称海大商贸公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，由重庆市忠县人民法院以（2019）渝0233民初3617号之一民事裁定书移送来院。本院于2020年5月27日立案受理后，依法组成合议庭于2020年7月1日公开开庭进行了审理。托斯卡纳公司及海大商贸公司的委托诉讼代理人熊安林、李福忠及远卓置业公司的委托诉讼代理人谭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 托斯卡纳公司向本院起诉请求：1.判决确认忠县香山兰庭3号楼房屋产权归其所有；2.判决李福忠、远卓置业公司协助托斯卡纳公司办理房屋产权证书；3.判决李福忠向其支付违约金100万元；4.确认双方与海大商贸公司就忠县香山兰庭3号楼签订的《重庆市商品房买卖合同》无效，按合同隐藏的民事法律行为确认房屋产权；5.本案诉讼费用、律师费用由李福忠、远卓置业公司承担。开庭审理中，托斯卡纳公司向本院变更起诉请求为：1.判决确认忠县香山兰庭3号楼房屋产权归其所有；2.判决李福忠、远卓置业公司协助托斯卡纳公司办理房屋产权证书；3.判决李福忠向其支付违约金100万元；4.本案诉讼费用由李福忠、远卓置业公司承担。开庭审理后，托斯卡纳公司向本院书面申请变更诉讼请求第一项为“判决远卓置业公司将忠县香山兰庭3号楼房屋分配并交付给托斯卡纳公司。”事实及理由：2014年8月9日，案外人泸州红树湾置业有限公司（以下简称红树湾公司）与托斯卡纳公司、李福忠签订《忠县忠州镇香山片区黑石子地块合作开发协议》，主要内容为：双方联合分片开发上述地块、独立建设、独立核算、产权独立；2014年8月9日，红树湾公司将该项目地块土地使用权转让给远卓置业公司，其所持有的股权转让给托斯卡纳公司和李福忠；李福忠受让股权转让后持有远卓置业公司81.18%的股权并实际拥有该项目81.18%的土地使用权，托斯卡纳公司受让股权转让后持有远卓置业公司18.82%的股权并实际拥有该项目18.82%的土地使用权；托斯卡纳公司、李福忠按照各自土地使用权相对应的地块进行独立建设开发投入、独立核算、独立销售、独立承担亏损、独立享受利润；该项目所需手续统一以远卓置业公司名义办理，费用按各自开发内容自行承担。该协议签订后，李福忠对忠县香山兰庭1、2号楼进行了投资修建，托斯卡纳公司对忠县香山兰庭3号楼进行了投资修建。该工程项目于2015年底完工并经相关部门验收合格。托斯卡纳公司多次要求李福忠、远卓置业公司配合协助办理香山兰庭3号楼的房屋产权证书，但二被告均以种种理由不予协助。 李福忠、远卓置业公司辩称，双方签订《忠县忠州镇香山片区黑石子地块合作开发协议》以及协议的内容属实。但是，该协议第三项约定，项目开发所需的全部手续以远卓置业公司名义办理，开发建设中所产生的一切费用按各自开发内容自行承担，但涉及整个项目的生化池、二次供水设备、消防水池、消防公共设备等公共设施设备、物业管理用房屋等需要双方按建筑面积比例分摊费用，公共配套的社区用房屋由双方按实际住宅户数分摊。实际开发过程中，前述需要分摊的项目除消防水池系托斯卡纳公司修建外，其余设施设备的购买及建造均由远卓置业公司、李福忠完成，托斯卡纳公司应当承担的分摊费用及前期临时用水用电等达400余万元。远卓置业公司、李福忠多次要求托斯卡纳公司支付，托斯卡纳公司不予理会。因此，李福忠、远卓置业公司有权拒绝其诉讼请求。李福忠没有违反上述协议的行为，不应承担违约责任。请求驳回托斯卡纳公司的诉讼请求。此外，托斯卡纳公司在法庭辩论终结后变更部分诉讼请求为“判决远卓公司将忠县香山兰庭3号楼房屋分配并交付给托斯卡纳公司。”该行为违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，人民法院应不予准许。 海大商贸公司述称，海大商贸公司对于托斯卡纳公司享有香山兰庭3号楼的产权没有异议。海大商贸公司与远卓公司签订的《重庆市商品房买卖合同》仅是表面形式，实际上系配合托斯卡纳公司办理房屋产权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，该项行为系虚假的意思表示，隐藏的法律关系是实现托斯卡纳公司产权的目的。 经审理查明，2012年8月19日、2012年9月17日,案外人红树湾公司与李福忠分别签订《联合竞拍合作协议》和《补充协议》，主要约定：双方以红树湾公司的名义联合竞拍开发忠县香山黑石子地块（即案涉地块），双方按一定比例享有竞拍土地的使用权并投资修建；如竞拍成功将在忠县成立新的股份公司。协议签订后，红树湾公司依法竞得上述地块。此后，红树湾公司的关联公司托斯卡纳公司加入该项目建设，同时依法成立了远卓置业公司。 2014年10月18日，红树湾公司、托斯卡纳公司、李福忠签订《忠县忠州镇香山片区黑石子地块合作开发协议》（即案涉协议），主要内容：双方联合分片开发上述地块、独立建设、独立核算、产权独立；红树湾公司将该项目地块土地使用权转让给远卓置业公司，其所持有的股权转让给托斯卡纳公司和李福忠；李福忠受让股权转让后持有远卓置业公司81.18%的股权并实际拥有该项目81.18%的土地使用权，托斯卡纳公司受让股权转让后持有远卓置业公司18.82%的股权并实际拥有该项目18.82%的土地使用权；托斯卡纳公司、李福忠按照各自土地使用权相对应的地块（李福忠开发内容为忠县香山兰庭1、2号楼，托斯卡纳公司开发内容为忠县香山兰庭3号楼）进行独立建设开发投入、独立核算、独立销售、独立承担亏损、独立享受利润；该项目所需手续统一以远卓置业公司名义办理，后期开发建设所产生的一切费用按各自开发内容自行承担，但涉及整个项目的生化池、二次供水设备、消防水池、消防公共设备等公共设施设备、物业管理用房屋等需双方按建筑面积比例分摊费用。 案涉协议签订后，李福忠对忠县香山兰庭1、2号楼进行了投资修建，并以远卓置业公司名义全部销售完毕。此后，托斯卡纳公司对忠县香山兰庭3号楼进行了投资修建，并于2018年1月19日取得《重庆市建设工程备案登记证》，但该栋楼至今未办理产权初始登记。 另查明，2015年11月，海大商贸公司与远卓置业公司就香山兰庭3号楼所有房屋分别签订《重庆市商品房买卖合同》共计82份（交易金额为2212余万元），但未支付合同约定款项及过户税费。 诉讼中，托斯卡纳公司认可李福忠投资完成整个项目的生化池、二次供水设备等公共设备、设施的采购及建设安装，并陈述香山兰庭3号楼目前由托斯卡纳公司控制。同时，托斯卡纳公司主张李福忠违反案涉协议约定，并未在公共设备、设施采购及建设安装前申请托斯卡纳公司确认，事后提出高额的分摊费用，且以托斯卡纳公司分得位置较好为由提出不合理补偿，拒绝协助托斯卡纳公司办理案涉房屋的产权登记。李福忠、远卓置业公司抗辩托斯卡纳公司应分摊公共设备、设施的费用等共400余万元，经多次催促拒绝支付。双方当事人因此发生纠纷，遂提起本案诉讼。 上述事实，有双方当事人举示的《联合竞拍合作协议》、《补充协议》、《忠县忠州镇香山片区黑石子地块合作开发协议》、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市建设工程备案登记证》以及当事人的陈述等证据在案证实。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论终结前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人法民院应当合并审理。”托斯卡纳公司在法庭辩论终结后变更部分诉讼请求，请求判决远卓置业公司将忠县香山兰庭3号楼房屋分配并交付给托斯卡纳公司，该行为违反上述规定，远卓置业公司亦不同意本院受理其变更后的请求。因此，托斯卡纳公司申请变更的诉讼请求不应纳入本案审理范围。根据双方当事人的诉辩意见、事实及理由，本案争议焦点分别为：1.案涉忠县香山兰庭3号楼归谁所有；2.李福忠、远卓置业公司是否负有协助将香山兰庭3号楼转移登记至托斯卡纳公司名下的义务；3.李福忠是否存在违反案涉协议的行为，应否向托斯卡纳公司支付违约金100万元。根据现已查明的事实，以及相关法律规定，分别评析如下： 关于第一个争议焦点。本院认为，案涉协议合法有效，双方当事人的合法权益应受保障。案涉协议第一条明确约定，合作开发宗旨、目的是“联合分片开发、独立建设、独立核算、产权独立”，托斯卡纳公司开发内容为忠县香山兰庭3号楼，远卓置业公司对于托斯卡纳公司独自出资完成忠县香山兰庭3号楼的建设亦无异议。因此，案涉忠县香山兰庭3号楼应归托斯卡纳公司所有。托斯卡纳公司的该项诉讼请求成立，予以支持。 关于第二个争议焦点。本院认为，首先，案涉协议第3.3.1条约定：“双方进行独立建设开发投入，独立核算，独立销售，独立承担亏损，独立享有利润；”第3.3.6条约定：“该项目完成后，托斯卡纳公司拟退出远卓置业公司，远卓置业公司按托斯卡纳公司的出资等额不计息退还托斯卡纳公司出资。”上述约定表明，托斯卡纳公司通过销售案涉房屋的方式收回其投资，然后退出案涉协议。托斯卡纳公司在诉讼中请求远卓置业公司协助将案涉房屋的产权证办理在托斯卡纳公司名下，缺乏案涉协议的明确约定。而且，双方当事人至今未能就此事项达成补充协议。其次，案涉协议第3.3.2条明确：“该项目开发所需的全部手续统一以远卓置业公司的名义部分分别申办。”案涉协议履行过程中，案涉房屋的土地使用权证、建设施工手续以及竣工验收备案登记证等均以远卓置业公司的名义办理。根据上述约定，忠县香山兰庭3号楼的初始登记只能办理在远卓置业公司名下，然后通过合法方式转移登记至其他人或者公司名下。但是，忠县香山兰庭3号楼目前尚未完成初始登记，不具备办理转移登记的条件。因此，托斯卡纳公司请求判决李福忠、远卓置业公司协助办理案涉房屋的产权证至托斯卡纳公司名下，缺乏合同明确约定以及相应条件，不予支持。李福忠、远卓置业公司的抗辩意见成立，予以采纳。 关于第三个争议焦点。本院认为，案涉协议第8.1条约定：“本协议系各方协商一致达成，任何一方不得违约，否则，违约方应按项目开发投资预算总额的25%向守约方支付违约金。”案涉协议第3.3.7条约定：“甲方退出后，丙方（托斯卡纳公司）在开发过程中，需远卓置业公司配合、协助的，远卓置业公司须予配合。否则，由此而导致丙方受损的，乙方（李福忠）对此应承担全部赔偿责任，但丙方行为违约和明显侵犯损害乙方利益及逃避相应责任义务的除外。”上述内容明确约定了双方在履行案涉协议中的违约行为以及违约责任。鉴于托斯卡纳公司认可整个项目的公共设备、设施主要由远卓置业公司采购、建造，双方的分歧在于公共设施费用的分摊以及托斯卡纳公司并未主动履行支付分摊的费用。李福忠及远卓置业公司有权依据上述约定，拒绝托斯卡纳公司提出协助办理案涉房屋产权登记的请求。因此，托斯卡纳公司主张李福忠违约的事实与案涉协议约定不符，请求判决李福忠支付违约金100万元，不予支持。李福忠的抗辩意见成立，予以采纳。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条之规定，判决如下： 一、忠县香山兰庭3号楼归原告重庆托斯卡纳置业有限公司所有； 二、驳回原告重庆托斯卡纳置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费151800元，由原告重庆托斯卡纳置业有限公司负担136620元，由被告重庆远卓置业有限公司负担15180元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长 杨继伟 审 判 员 黄文革 审 判 员 杜抗洪 二〇二〇年十月十六日 法官助理 崔明莉 书 记 员 魏椿林