云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0181民初1781号原告：张某某，女，1989年8月18日出生，壮族，云南省昆明市人，个体工商户，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李鸣，云南刘胡乐律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：陈某某，女，1969年9月5日出生，汉族，云南省昆明市人，无业，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：文景平，云南新征途律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告张某某诉被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员张红梅独任审判，于2020年9月8日在本院公开开庭进行了审理，原告张某某的委托诉讼代理人李鸣、被告陈某某及其委托诉讼代理人文景平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出如下诉讼请求：1.请求确认原被告双方签署的《房屋租赁合同》于2020年5月24日解除。2.请求判令被告向原告返还2019年9月14日至2020年9月15日期间的租金72000.00元。3.请求判令被告向原告返还保证金12000.00元。4.请求判令被告向原告支付违约金14400.00元。5.请求判令被告向原告赔偿经济损失15397.00元。6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2018年9月14日签署《房屋租赁合同》，约定：原告租赁被告位于安宁市太平街道办事处昆华苑9号商铺，共1-2层，建筑面积共约137.91平方米，租赁用途为花店、咖啡、酒吧，租期共三年，从2018年9月15日至2021年9月14日止，房屋租金按年计算，第一个租赁年度的租金为72000.00元，第二个租赁年度的租金为77760.00元，第三个租赁年度的租金为85536.00元。租金实行先付后用制度，原告应于2018年9月14日向被告支付2018年9月15日至2019年3月15日的半年租金36000.00元，原告应于2019年2月15日向被告支付2019年3月15日至2019年9月15日的租金30000.00元（已扣除装修期30天的租金6000.00元），原告应于2019年8月15日向被告支付自2019年9月15日至2020年9月15日的租金77760.00元；原告应于2020年8月15日向被告支付自2020年9月15日至2021年9月14日的租金85536.00元；原告应于合同签订时向被告交纳保证金12000元，保证合同的正常履行；原告应当按时足额向相关权利方付清水、电、燃气、物业服务、垃圾清运、电话、电视、网络服务等费用；合同期满或终止（解除）的，乙方须在期满之日或终止（解除）后3日内搬离，否则，被告有权采取中断水电、强行开锁并搬离租赁房屋内物品等措施进行清场；被告在没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，被告应向原告全额退还当年租金以及履约保证金，并按照当年租金的20%向原告支付违约金，给原告造成损失的，由被告全额赔偿。合同签署后，原告按照合同约定向被告支付了2020年9月15日前的租金以及12000元的保证金，被告向原告出具了收据。其中，2019年9月15日至2020年9月15日期间租金减免5760元，实付金额为72000元。原告已按照合同约定履行义务，无任何违约行为。2020年5月22日，被告电话责骂物业公司工作人员并要求对原告承租商铺停水停电，经原告要求后，物业公司重开水电。2020年5月24日，被告在未向原告进行任何书面通知的前提下，书面要求物业公司对原告承租的商铺停水停电，经原告多次要求，被告均拒绝通知物业重开水电。原告认为，原告已按照合同约定支付租金至2020年9月15日，并且，尚处于经营状态，被告要求物业停水停电的行为已构成违约并已产生解除《房屋租赁合同》的效力。根据双方签署的《房屋租赁合同》第十三条“甲方责任”第3款的约定，被告应当向原告全额退还当年租金72000.00元以及履约保证金12000.00元，并按照当年租金的20%（14400.00元）向原告支付违约金。与此同时，被告未通知原告的情况下即要求物业公司停水停电给原告造成较大损失，其中冰箱中食材腐烂造成损失金额为4897.00元；合同解除后，原告无法实际经营不得不辞退员工，原告所经营商铺（安宁腾焰小吃店，系原告为经营者的个体工商户）因提前与员工解除劳动关系导致原告损失10500元。被告应当按照合同约定向原告赔偿上述损失。综上所述，原告为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告陈某某辩称，首先水电是物管停的不是被告所为。第二，物管停水停电是因原告欠缴水电费和物管费导致。第三，物管停水电并不能够构成被告违约，也不构成解除合同的条件。被告认为合同至今没有解除，原告主张的解除时间即2020年5月24日并无双方的一致协商。原告诉请返还2019年9月14日至2020年9月15日之间的租金72000元，又主张合同2020年5月24日解除，原告表示完全不能理解。原告诉请返还保证金，因没有解除合同，故无返还保证金的理由，保证金是用于保证原告依合同来完整地履行双方的合同，现在原告欠付物管水电费已经达到了11000多元。本案中被告未违约，原告的诉讼请求不应得到支持。原告张某某围绕其诉讼请求，当庭提交如下证据：1.《房屋租赁合同》原件一份，欲证实原被告双方于2018年9月14日签署《房屋租赁合同》，约定了房屋的租期、租金、用途及双方的权利义务。2.企业信用信息公示报告一份，欲证实原告承租被告商铺，在该地址注册了个体工商户，商户名号为安宁腾焰小吃店。3.《收条》（原件两份）、《租金收条》原件一份、《房租收据》原件一份，欲证实合同签署后，原告按照合同约定向被告支付了2020年9月15日前的租金以及12000元的保证金，被告向原告出具了收据。4.《情况说明》、《关于请求对昆华苑9号商铺拖欠无业相关费用的追缴申请》复印件一组，欲证实2020年5月22日，被告电话责骂物业公司工作人员并要求对原告承租商铺停水停电，经原告要求后，物业公司重开水电，2020年5月24日，被告在未向原告进行任何书面通知的情况下，书面要求物业公司对原告承租的商铺停水、停电，经原告多次要求，被告均拒绝通知物业重开水电。5.付款证明单复印件一份，欲证实原告于2020年5月18日购买冷冻食品进行经营，共计支出4897元。6.劳动合同原件三份、收条原件三份，欲证实被告单方解除合同后，原告无法经营辞退三名在职员工，损失共计10500元。被告陈某某质证认为，对于第1组证据真实性、合法性、关联性予以认可，但被告持有的合同记载为本合同一式三份，双方各执一份，原告提交的合同记载为本合同一式两份，双方各执一份，原告提交的合同没有骑缝章，被告提交的盖有骑缝章的，其他内容一致，不影响本案。对于第1组证据真实性、合法性、关联性予以认可，合同第2条明确租赁用途为花店、咖啡、酒吧，但原告实际经营宵夜烧烤。原告负有付清水电、燃气、物业费用等义务，但原告未按时缴纳，存在拖欠费用。租赁合同不能证明被告提前解除合同，被告认为合同至今还在存续及履行期间；第2组证据原告注册登记的安宁腾焰小吃店的经营范围和合同中约定的使用用途是不符的；对第3组证据没有异议；对第4组证据情况说明的真实性、合法性、关联性认可，但内容与事实不符的，对其中记载的时间节点认可。对第5组证据关联性不予认可。对第6组证据不予认可，涉案合同约定的经营范围与安宁腾焰小吃店的经营范围不一致，收条是打印的格式化内容。被告陈某某围当庭提交如下证据：1.不动产权证原件一份、房屋租赁合同原件一份、交房收条原件一份、营业执照复印件一份，欲证实被告的商铺于2018年9月14日出租给原告使用，原告办理了营业执照，租期到2021年9月14日，双方约定物管费用由原告交纳，并且原告交付给被告的营业执照复印件的经营范围是花店，与合同是相符的；2.情况说明原件一份、租金收据复印件一份，欲证实被告出于好心为原告减免了部分租金，原告租金实际交到2020年3月15日；3.昆明海华物业服务有限公司付款通知单、被告物业费追缴申请、2020年9月27日昆明海华物业服务有限公司出具的欠缴水电费及物业费清单原件一组，欲证实原告因自2019年8月31日就拖欠物管费11437.38元，2020年9月27日开具的清单金额并更为11622.25元。原告是因被物管公司停水、停电而搬离了商铺，被告没有任何违约行为，而是原告违约。原告张某某质证认为，对被告提交证据的真实性予以认可，原被告双方合同不一致的地方不影响合同的意思表示。花店是小吃店的前称，之后进行了变更，经营范围均符合合同约定。被告的租金高于周边，原告不想承租，被告同意不进行递增，仍按年租金72000元收取；付款通知单载明最后缴纳时间是2020年5月30日，缴纳物业费的义务主体是被告，因原告2020年5月26日才全部搬离，故又产生部分水电费，因此付费通知单与清单的金额有出入。停水、停电的时间早于2020年5月30日，所以最终停水停电原因不是因为欠付物管费而是因为被告作为业主通知物业公司，必须关停承租商铺的水电，而且欠付物业费不是关停水电的原因。本院认为，经庭审质证，原被告双方对证据真实性无异议的部分，本院收录在卷，予以佐证。对原告提交的证据5、6，系原告经营支出的证据，与本案的关联性以及双方当事人对双方提交证据证明目的的争议，本院将在下文综合阐述。归纳原、被告诉辩主张，双方争议焦点为：涉案合同是否应予以解除以及被告是否应承担违约责任？经庭审，本院确认如下法律事实：原被告双方于2018年9月14日签署《房屋租赁合同》，约定：原告租赁被告位于安宁市太平街道办事处昆华苑9号商铺，共1-2层，建筑面积共约137.91平方米，租赁用途为花店、咖啡、酒吧，租期共三年，从2018年9月15日至2021年9月14日止，房屋租金按年计算，第一个租赁年度的租金为72000.00元，第二个租赁年度的租金为77760.00元，第三个租赁年度的租金为85536.00元。租金实行先付后用制度，原告应于2018年9月14日向被告支付2018年9月15日至2019年3月15日的半年租金36000.00元，原告应于2019年2月15日向被告支付2019年3月15日至2019年9月15日的租金30000.00元（已扣除装修期30天的租金6000.00元），原告应于2019年8月15日向被告支付自2019年9月15日至2020年9月15日的租金77760.00元；原告应于2020年8月15日向被告支付自2020年9月15日至2021年9月14日的租金85536.00元；原告应于合同签订时向被告交纳保证金12000元，保证合同的正常履行；原告应当按时足额向相关权利方付清水、电、燃气、物业服务、垃圾清运、电话、电视、网络服务等费用。截止2018年9月14日的水电已由被告结清，此后的费用由原告自行向物业交付，直至合同期满。合同期满或终止（解除）的，原告须在期满之日或终止（解除）后3日内搬离，否则，被告有权采取中断水电、强行开锁并搬离租赁房屋内物品等措施进行清场；被告在没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，被告应向原告全额退还当年租金以及履约保证金，并按照当年租金的20%向原告支付违约金，给原告造成损失的，由被告全额赔偿。合同签订当日，被告向原告交付房屋及钥匙，原告按约向被告交付2018年9月15日至2019年3月14日的租金36000元及保证金12000元，2019年2月15日原告向被告交纳2019年3月15日至2019年9月15日的租金30000元（扣除装修期限的租金6000元）。2019年9月10日经双方协商，由原告向被告出具情况说明一份，载明：原告因经济条件和个人经营状况的原因无法一次性支付涉案租赁商铺2019年9月13日至2020年9月13日一年的租金，通过协商被告同意，房租暂时不递增10%，房租交付半年租2019年9月13日至2020年3月13日金额36000元。之后于2019年9月10日原告向被告交付2019年9月15日至2020年3月15日的租金36000元，2020年3月6日原告向被告交付半年租金36000元。2020年5月24日被告以“发现作为承租人的原告未履行合同约定按时交纳相关物业费用，经多次催促承租人仍长期拖欠，被告收取原告的押金不足以代付其拖欠的相关物业费用，双方已出现合同经济纠纷。鉴于以上事实情况，向物业公司提出申请，尽快向承租人追缴其租赁期间所产生的相关费用……”为由，向物管公司提出请求追缴涉案商铺拖欠物业相关费用的追缴申请。2020年5月26日由昆明海华物业服务有限公司出具情况说明，证实2020年5月18日海华物业通知催收涉案商铺的物业费，并要求5月30日前缴清商铺拖欠的相关费用，证实原被告双方此时已为水电费用及物业费用的交纳发生纠纷。另查明，截止2020年9月27日，涉案商铺欠付物业费2954.25元，水电费8668元，上述共计11622.25元。本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，原、被告在自愿平等的基础上签订租赁合同，内容未违反国家法律法规的禁止性规定，合同自成立时生效。本案中，原被告双方争议的涉案租赁合同是否予以解除，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，庭审中，原告自认于2020年5月26日已自行搬离，被告也认可涉案房屋锁着门，原告没有和被告进行交付，原告上述自行搬离租赁物的行为符合上述法律规定的情形，即以自己的行为表明不履行主要债务，符合解除合同的条件，涉案租赁合同应予以解除。关于双方争议的合同解除时间，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的相关规定，双方对合同解除产生争议的，可以请求人民法院予以确认，综合本案案情，本院确认涉案租赁合同的解除时间为本判决生效时。关于双方争议的被告是否承担违约责任，本院认为，经庭审查明，从租赁行业的交易习惯及原、被告双方签订的租赁合同中的明确约定，均能证实租赁期间的物业及水电费用的义务由承租方即原告承担，涉案租赁物截止原告搬离时已欠付物业、水电费用1万余元，被告在得知原告欠付情况后，于2020年5月24日告知相关物管部门，系被告为避免进一步扩大损失行使的私力救济行为并不构成违约，同时原告至今仍未支付所欠的上述费用的行为已然构成违约。同时经庭审查明，经原被告协商，双方同意将2019年9月15日至2020年9月15日的租金变更为72000元，并由原告已支付给被告。现原告诉请被告退还上述72000元租金的诉请，本院认为，涉案租赁合同的解除时间为本判决生效时，但原告至今未对租赁物的返还进行交付，即租赁物仍为原告管理使用中，因此对原告的该诉请本院不予支持。关于原告要求被告返还保证金的诉请，本院认为，原被告双方在合同中约定的保证金用途之一就是为了保证作为承租方的原告在租赁期间能够按约交纳费用，现原告存在欠缴相关费用的行为，因此在原告未履行相关交纳义务时，对该诉请本院不予支持。关于原告诉请的由被告支付违约金及经济损失的诉请，因涉案合同的解除是因原告的违约行为导致，对该诉请本院不予支持。另，原告认为将钥匙交付给中介公司的行为应视为返还租赁物，本院认为，因中介公司不是租赁合同关系的主体，因此在合同解除后，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告仍负有向被告交还租赁物及支付因使用租赁物期间所欠费用的义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张某某与被告陈某某2018年9月14日签署《房屋租赁合同》于本判决生效时立即予以解除；二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1288元，由原告张某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  张红梅二〇二〇年十月二十日书记员  叶 钰