江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1937号上诉人（原审被告）：段XX，女，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：倪晓军，江苏锡州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈XX，男，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：余相承，江苏金汇人律师事务所律师。原审被告：惠XX，男，汉族，住江苏省无锡市，现住浙江省。上诉人段XX因与被上诉人陈XX、原审被告惠XX房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段XX上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈XX对其的诉讼请求。事实与理由：一、房屋买卖合同签订后双方已按约履行完毕，解除合同没有法律依据。合同履行完毕后，房款由惠XX偿还了赌债。其因惠XX赌博成瘾之原因与惠XX办理了离婚手续，其与惠XX之间已无任何关系。之后惠XX所作出的行为是个人行为，其不应承担民事责任。二、其有合理的理由怀疑陈XX与惠XX之间存在其他的债权债务关系，双方之间的房屋买卖关系不具有真实性，298800元款项的性质并不是购房款，其自始至终未收到陈XX的298800元款项。被上诉人陈XX辩称：一、虽然惠XX、段XX在双方签订合同交付款项后，向其交付了房屋钥匙，但合同签订时涉案房屋未办理房产登记手续，房屋并未变更到其名下，后该房屋于XXX8年7月25日办理了以惠XX为权利人的不动产登记证且于XXX9年2月22日以该房屋设定了债权金额为80万元的抵押，故其要求解除房屋买卖合同理应得到法院支持。二、惠XX、段XX与其签订房屋买卖合同并收取房屋款项，发生于夫妻关系存续期间，至于惠XX、段XX如何使用该笔款项属于对夫妻共同财产的处分，且段XX称该购房款已由惠XX全部偿还个人赌债未提交相应的证据，故其已支付的298800元理应由惠XX、段XX共同返还。三、段XX所称不是房屋买卖合同关系而是存在另外的其他债权债务关系，应提交证据予以证明，其不予认可，且段XX在上诉状中已经明确房屋买卖合同双方已经按约履行完毕，前后陈述存在矛盾。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审被告惠XX述称，其认可段XX的上诉意见。其XXX3年通过他人介绍认识了陈XX，然后在9月26日向陈XX借款22万元，该款被其赌钱输掉了，再次开口向陈XX借款，然后9月28日陈XX叫其写房屋抵押协议，再写了房屋买卖合同，要不然钱不借给其，之后其把段XX骗过来签了合同，因为段XX小学没有毕业，对此事一点都不清楚，对房屋买卖也是不知情的，段XX不应承担责任。相关的款项不是购房款，是其的借款。陈XX向一审法院诉称，XXX3年9月，其与惠XX、段XX达成房屋买卖意向，向两人购买丰田苑76-XXX室的拆迁安置房一套，面积为117.26平方米，价格为2548元/平方米，其全额支付了购房款298800元。因当时该房未满5年未能办理房产证，故过户之事暂缓。待过户时间届满，其要求过户才发现房屋被惠XX抵押给第三人。惠XX的行为已经严重违约。故请求判令解除合同，惠XX、段XX返还购房款298800元并支付该款自XXX3年9月28日起至XXX9年2月28日按照年利率6%计算65个月的利息97110元；赔偿一倍购房款298800元。惠XX一审未做答辩也未提供任何证据。段XX一审辩称，其与惠XX已经离婚几年了，双方离婚时并无共同财产。其对惠XX在外的事情并不清楚，惠XX对外结欠的款项与其无关。一审法院审理查明：惠XX是被拆迁人，丰田苑二期76-XXX室房屋系其领取的拆迁安置房。XXX3年9月26日，惠XX向陈XX出具收条一份，确认收到陈XX220000元。同年9月28日，惠XX、段XX作为甲方（卖方）与陈XX作为乙方（买方）签订房屋买卖合同，约定甲方自有房丰田苑76-XXX室，面积为117.26平方米，愿意出让给乙方陈XX，价格为2548元/平方米，合计人民币大写（小写：贰拾玖万捌仟捌佰元正298800元正）。合同确认，甲方今收到乙方交付的房款等一切费用为人民币贰拾玖万捌仟捌佰元正（小写298800元正）。合同第二条约定，如甲方或乙方某一方反悔违约，一切费用由违约方承担，违约金为房价金额及一切费用的双倍。后惠XX向陈XX交付了房屋。XXX8年7月25日，无锡市不动产登记中心就涉案房屋颁发了不动产登记证。XXX9年2月22日，涉案房屋设定了抵押权，抵押债权金额为800000元，抵押权人为张柯。另查明，段XX与惠XX于XXX4年10月28日登记离婚，自愿离婚协议书约定婚生儿子惠彦畅（11岁）随女方生活，双方无共同财产，婚后无共同债务，男方债务在女方不知情的情况下，所借去赌钱与女方无关，一切债务由男方承担。陈XX陈述，李承忠是其连襟，许荣春与李承忠相识，李承忠知道其欲买房，许荣春知道惠XX有房屋出卖，经许荣春介绍，其向惠XX购买涉案房屋，惠XX母亲为其看房开门；XXX3年9月26日，其在农行八士支行取款220000元后将现金交付给惠XX，由惠XX出具了收条；9月28日，惠XX和段XX一起到其家中，双方签订了房屋买卖合同，其将剩余款项78800元以现金交付给两人，由段XX装进包里；惠XX除向其交付钥匙外，还交付了住宅使用说明书、住宅质量保证书、住户手册、涉案房屋拆迁房安置表；其向惠XX、段XX所购房屋为毛坯，其收取房屋后并未装修入住，也未更换门锁，只是在每年过年的时候去焚烧元宝；XXX9年2月4日，其欲至76-XXX室房屋焚烧元宝，但发现无法打开房门，向邻居询问后得知惠XX更换了门锁；其找惠XX但无法找到，后了解到惠XX将房屋抵押给了吴耀南；其与惠XX联系上后，惠XX提出退款还房，但双方未能就退房款协商一致；2月22日，其得知惠XX偿还吴耀南借款后又将房屋抵押给张柯，其报警，但未能解决。段XX陈述，涉案房屋是前惠巷86号房屋拆迁得来，其与惠XX婚后并未建房，前惠巷XX号房屋拆迁后得到一个中套（即76-XXX室）和一个小套，房屋并不是其的；惠XX卖房是为归还赌债，其并没有参与洽谈卖房，仅在签订合同的那次到陈XX家一次；陈XX怕卖房的一方反悔，要求其在房屋买卖合同上签字；其虽收取了购房款78800元，但全部被惠XX拿去归还了赌债；惠XX办理76-XXX室房屋房产证是在两人离婚之后，其并不清楚。上述事实，有拆迁房安置表、房屋买卖合同、收条、离婚登记审查处理表、自愿离婚协议书、不动产（房屋）登记簿证明及庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，陈XX与惠XX、段XX签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽惠XX在双方签订合同、交付款项后已向陈XX交付了房屋钥匙等，但合同签订时，涉案房屋并未办理房产登记手续，房屋并未变更登记至陈XX名下，后该房于XXX8年7月25日办理了以惠XX为权利人的不动产登记证，但惠XX并未及时协助陈XX办理不动产变更登记，且于XXX9年2月22日以该房设定了债权金额为800000元的抵押，故陈XX所诉要求解除房屋买卖合同，法院予以支持。因陈XX并未实际使用房屋，且该房已由惠XX更换了门锁，故本案不存在返还房屋的情况，但陈XX就该房屋收取的住宅使用说明书、住宅质量保证书、住户手册、涉案房屋拆迁房安置表应予返还。关于房款的返还，惠XX、段XX与陈XX签订房屋买卖合同并收取房款发生在夫妻关系存续期间，故陈XX已支付的款项298800元应由惠XX、段XX共同返还。段XX所述房屋非其所有，惠XX为归还赌债卖房，经审查，涉案房款在两人夫妻关系存续期间收取，如何使用属对夫妻共同财产的处分，且段XX就其所述惠XX卖房偿还赌债并未提供证据予以证明，故法院不予采纳。关于陈XX主张的利息及违约金，本案因惠XX擅自将已出卖的房屋设定抵押权所致，而此行为发生于其与段XX离婚几年后，现并无证据证明段XX亦有参与，故相应违约责任应由惠XX承担。经审查，房屋买卖合同约定了违约金为房价金额及一切费用的双倍，现陈XX主张按照年利率6%计算65个月利息97110元及一倍的房价，低于合同的约定，法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除陈XX与惠XX、段XX签订的房屋买卖合同；二、惠XX、段XX于判决生效后十日内给付298800；三、惠XX于判决生效后十日内向陈XX给付395910元；四、驳回陈XX的其他诉讼请求。二审中，段XX提供证据：1.段XX的户口本，证明段XX在户籍报备时登记的文化程度为小学。2.抵押协议复印件一份，证明陈XX与惠XX之间存在其他债权债务，惠XX有以丰田苑76-XXX室房屋抵债给陈XX的意向。3.无锡市政府文件锡政发（XXXX）252号《市政府关于做好市区征地拆迁安置、住房上市交易相关工作的通知》，该通知自XXX6年12月1日起施行，通知规定拆迁安置住房满足以安置时间起算满5年等条件后可以上市交易，证明涉案房产在XXX3年交易时不可能提到房屋未满5年过户暂缓的事实。被上诉人陈XX经质证，对上述证据的真实性无异议，认为抵押协议是与房屋买卖合同同时签订的，签订抵押协议的原因是因为在房屋还没有过户的情况下，担心到时候会出现一些问题，签订抵押协议是对其房屋买卖合同的一种保障；段XX作为成年人拥有完全民事行为能力，小学学历并不能说明段XX对房屋买卖合同没有正确的认知，段XX在房屋买卖合同上签字并按手印足以证明对房屋买卖合同是完全知情和认可的。对惠XX所称是借款并非房屋买卖，其表示不认可。惠XX质证认为，上述证据都是真实的，其是借款在前，签协议在后，根本就没有说把这套房子卖给陈XX。其问陈XX借款，段XX并不知情，段XX被其骗过来签字的，段XX也根本就没有参与借款的事。惠XX同时提交了房屋买卖合同和抵押协议的原件。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明：XXX3年9月28日，陈XX（甲方）与惠XX、段XX（乙方）签订抵押协议，协议载明：第一条，关于乙方所欠甲方288800元的债务，乙方自愿以自有房产清偿该项债务。第二条，乙方提供锡山市锡北镇丰田苑二期76-XXX室住宅面积117.26平方的拆迁安置房屋，清偿所欠甲方288800元的债务，上述房屋作价288800元。第三条，乙方应于本协议签署之日起7个工作日内将房屋交付经甲方，并与甲方签署正式房屋买卖合同。第七条，产权人为甲方的房屋产权证书办理完毕之日起，甲乙双方的债权债务关系即告清结，该项债权债务关系归于消灭。……以上事实，有抵押协议及当事人陈述在卷佐证。本院认为，根据查明的事实，陈XX在与惠XX、段XX签订房屋买卖合同的同时，还签订了抵押协议。从抵押协议的内容可以看出，签订房屋买卖合同就是为了以房屋清偿债务，故双方当事人之间并不存在真实的房屋买卖关系，本案基础法律关系应为债权债务关系。陈XX基于房屋买卖合同关系，主张解除房屋买卖合同并要求出卖方承担违约责任，且不认可双方为债权债务关系，该诉讼主张没有事实依据，本院不予支持。陈XX可根据原债权债务关系另行主张权利。因段XX二审中提供新的证据，导致原审认定的事实发生改变，故二审诉讼费用应由段XX负担。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初1000号民事判决；二、驳回陈XX的诉讼请求。一审案件受理费9770元，财产保全费5000元，合计14770元（陈XX预交），由陈XX负担。二审案件受理费5780元（段XX预交），由段XX负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十月十九日书记员  翁 强