河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8500号 上诉人（原审原告）：张某斌，男，汉族，住长安区。 委托诉讼代理人：段文豪，河北英陆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿毅，北京（大成）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北和发房地产开发有限公司，住所地长安区大经北街18号花中城五金电料市场601室。 法定代表人：林余，总经理。 委托诉讼代理人：于某，该公司员工。 上诉人张某斌因与被上诉人河北和发房地产开发有限公司（以下简称和发公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初6683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张某斌上诉请求：一、依法撤销长安区人民法院作出的（2019）冀010民初6683号民事判决书中第四项判决。改判被上诉人赔偿上诉人装修损失共计53万元。二、本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：（1）被上诉人向上诉人出租未经消防验收不符合安全使用条件的房屋且对上诉人进行欺瞒。后非法对房屋进行控制，构成根本违约。上诉人对房屋进行合理装修，未违反法律法规，不存在过错，现被上诉人收回房屋，理应对上诉人损失进行赔偿。2016年10月7日上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》约定上诉人租赁被上诉人开发建设的建华城市广场一层1F-01号商铺，租赁期自2017年5月1日到2022年4月30日，若开业时间调整，则租赁起止时间相应顺延。后上诉人按照被上诉人要求对房屋进行装饰装修，消防器材等也是按照被上诉人指定要求购买。根据《中华人民共和国消防法》第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十三条等规定，被上诉的建华商业广场建筑面积远超1万平方米，属于应当进行消防验收的建筑；负有申请消防验收责任的主体应为建设单位和发公司而非使张林彬。同时根据《中华人民共和国消防法》第十三条规定：国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收...《建设工程消防监督管理办法》第二十四条...依法不需要取得施工许可的建设工程，可以不进行消防设计、竣工验收消防备案。《建筑工程施工许可管理办法》第二条“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门可以根据当地的实际情况对限额进行调整，并报国务院住房城乡建设主管部门备案：本案案涉商铺的面积仅为147平方米，其装修工程属于依法不需要取得施工许可的建设工程，可以不进行消防设计、竣工验收消防备案。（2）因被上诉人违约导致租赁合同解除，应当对上诉人的装修损失予以赔偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案被上诉人未能提供符合法定使用条件的租赁物于上诉人，且采取违法手段强行控制租赁物，致使合同目的不能实现，均属于严重违约行为。同时上诉人亦提交了装修合同、收款收据及相应的转账记录，足以证实其53万余元的装修损失。故上诉人请求二审法院依法改判。补充：关于具体的法律规定，同刚才这位上诉人的陈述，需要向合议庭强调的是被上诉人向上诉人出租未经消防验收不符合安全使用条件的房屋，且对上诉人进行期满后非法对房屋进行控制构成根本违约，上诉人对房屋进行合理装修，未违反法律规定，不存在过错，现被上诉人收回房屋，理应对上诉人的损失进行赔偿。一审判决认定上诉人张某斌对房屋装修未进行消防验收备案登记，那么根据《中华人民共和国消防法》第13条，国务院住房和城乡建设主管部门规定，应当向应当申请消防验收的建筑工程竣工建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收，建设工程消防监督管理规定第24条，依法不需要许取得施工许可的建设工程，可以不进行消防设计、竣工验收、消防备案。建筑工程施工许可办法第二条，工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证，省、自治区、直辖市人民政府在城乡建设主管部门，可以根据当地的实际情况对限额进行调整并报国务院住房城乡建设主管部门备案。本案上诉人张某斌案涉商铺的面积仅为147平米，其装修工程依法不需要取得施工许可的建设工程，可以不进行消防设计、竣工验收、消防备案。因此一审法院以上诉人未进行消防设计竣工验收消防备案为由，判定张某斌存在过错，显属不当没有法律依据。 和发公司答辩称，一审法院已查明上诉人拖欠租金的事实及上诉人明知消防未验收，但上诉人签订合同的事实，上诉人未按合同法第226条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，租赁合同中有关于支付租金的约定，承租人没有按照约定支付租金构成违约。上诉人在与被上诉人签订租赁合同时，明确知道建华城市广场作为石家庄市专项整治项目是作为历史遗留问题处理，属于先上车后补票项目，存在很多遗留问题，开业时间不确定，因此双方在签订商铺租赁合同时制定特别约定。合同期限及续租2-1，合同期限八年，具体时间以购物中心整体开业时间为准，合同期限相应顺延起止时时间；（12）补充协议条款，如遇甲方开业时间调整，合同内起止时间自动顺延，不再重新签订合同。合同签订后，被上诉人全面履行了自己的合同义务，依约将租赁物交付原告装修使用，并在商场正式开业前全部免除原告租金，经被上诉人努力商讨在2018年9月15日正式开营，开业后由免除了原告三个月的租金，因此被上诉人在合同履行过程中不存在违约行为。反观上诉人在明知商场未经过消防验收与被上诉人签订租赁合同，而且在合同与补充合同中未约定经过消防验收后再付房租等费用的相关通知及约定，而且在免租期过后，被上诉人始终给上诉人开具的都是收据，印证商场未经验收开不了正规发票的事实。上诉人是明知消防未验收自愿与被上诉人签订的租赁合同，上诉人经营不善规避自己的经营风险，违反了诚实信用原则一审已查明，房屋租赁合同签订后，承租人才发现商场消防未验收，而此时上诉人仍然没有明确意思表示或者书面文字发函，以此为由提出过自己的要求，显然不符合常规。所以上诉人要求被上诉人赔偿装修损失设备的诉求于法无据，被上诉人不应当赔偿。同时要求上诉人继续履行合同，支付拖欠的房租、物业费、水电费、违约金、滞纳金等。 张某斌向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原被告之间的商铺租赁合同；2.依法判决被告返还原告交付的履约保证金3万元。装修押金9705元；3.依法判决被告赔偿原告装修损失共计53万元；4.依法判决被告返还原告商铺内工具器械等物品；5.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2016年10月7日，出租方和发公司（以下简甲方）、承租方张某斌（以下简称乙方）签订了《商铺租赁合同》，乙方承租甲方位于建华城市广场第一层第X号商铺，室内面积147平米。乙方以租赁物为经营场所，经营玛利雅烘焙品牌面包、西点、甜品、饮品类商品服务，以MADONA为店铺名称对外营业。合同期限5年，自2017年5月1日至2022年4月30日止。合同第三条约定，自2017年5月1日始计收租赁费用；自2017年5月1日至2018年4月30日，按照150元/平方米/月计算租金；自2018年5月1日至2020年4月30日，按照160元/平方米/月计算租金；自2020年5月1日至2022年4月30日，按照180元/平方米/月计算租金；缴费方式为预缴费用制；承租方须在进场前15日内，向出租方缴纳首期（自2017年5月1日至2017年7月31日）预缴费用66150元。合同第四条约定履约保证金及其他费用，乙方须在签订合同7日内。向甲方交纳履约保证金30000元。租赁屋内乙方自用的水、电、燃气、蒸汽、有线电视、电话、宽带网费等乙方发生的公共事业费用及乙方因租赁该租赁物所需缴纳的物业费由乙方按照《物业服务合同》的约定自行缴纳。若因乙方违约、欠费，《物业服务合同》项下之物业提供方享有合同解除权的，甲方自动享有终止本合同的解除权。合同第八条8.1、8.1.2、8.1.5特别规定，如乙方拖欠应缴纳款项超过十个工作日的；每自然月擅自停业三天以上的，甲方提出通知后拒不改正的，有权每日向乙方收取应收款项的三倍的违约金，超过十日仍未交纳的，甲方有权解除合同。8.2款约定，甲方因上述原因与乙方解除合同的，乙方应按甲方的要求对承租的房屋进行清理、交接。履约保证金及剩余的预交租金，均作为乙方提前解除合同的违约金支付给甲方，同时双方视为装修、装饰折旧完毕。合同签订后，和发公司于2017年12月将租赁物交给了张某斌。2016年11月21日，张某斌向和发公交纳保证金30000元。2017年12月14日，张某斌向石家庄君特益物业有限公司交纳装修押金7350元、建筑垃圾清运费882元、装修管理费1323元、出入证押金120元、出入证工本费30元。张某斌对租赁场所进行了装饰装修，装修合同金额53万元。装修工程未经消防部门验收。建华城市广场于2018年9月15日开业。2019年4月20日，和发公司向张某斌发缴费通知，要求交纳2019.02.01.-2019.04.30租金66150元。2019年5月7日，和发公司向张某斌发清场通知函，以欠付租金为由解除合同，并通知张某斌三日内撤场。2019年5月11日，张某斌提交撤场申请表，张某斌撤走烤箱2台、酵发2台、风冷柜1台、卧式冷柜2台、西点柜2台、咖啡机1台、制冰机1台、中岛柜1台。2019年7月5日，经一审法院及双方当事人在场勘验，建华城市广场底商1F-01商铺内的物品有：金城制冷冷冻冰箱一台（LL－CD－１０５７F）、万能蒸烤箱一台（SSCWE61）、金城制冷四门冷柜（2FLD-32SP）、烤箱（FE-23T-R电烤炉）、搅拌机（SM2-25)、铝合金16层驾车一台、烤盘（不粘烤盘16个）、速冻冰箱（SP-C2-125)、海信空调（KF1-26GM)、美的冷藏展示柜（SC-230GM)、金城制冷冷藏展示柜（K-A55AR)、冷藏展示柜（金城制冷K-522D4R)、面包中岛柜（2.2m*1.2m*1.4m)、加温柜LK-69R、移动燃气取暖气（宜田品牌）、微波炉（美菱MO-TV22001)、清毒柜（好太太2TP-38L-380L)、双头全自动咖啡机（爱宝品牌）、银都冷藏操作台（1.2m*1.2m*0.6m)、制冰机（AC-80)、冷藏展示柜（星星品牌）、热水器（金城JK-S25）、热水器（美的F05-15A/(S))*2、净水机（EC-103-20D)*3、钱箱*1、公放机（CVVPAIP-120F)、监控（HIKVISION)、小票机、美团扫码仪、小票打印机（XPrinter)、路由器（华为-CD20)（科地以太网交换机LS18JF)、冷藏展示柜（金城K-544AF)、蛋糕展示柜一顶1.5m*1.9m*0.8m、蛋糕模型14个、摇篮一套、玻璃门面包展示柜1.6m*0.6m*1.6m、三层面包展示平台柜（2.1*1.6*0.6）、V型面包展示柜（2.4*0.8*0.6m）、半圆消防款垃圾箱一个（红 色）、门口风幕机（奇和铝石2m长）*2、玻璃球型灯30个、圆筒型消防款垃圾筒1个（红）、布艺实木椅11个、圆型咖啡桌4个、沙发实木圆椅3个、定做皮艺沙发（1.5*0.8*1m）*2、实木方型咖啡桌*3、大白立体模型1.7m一个、布朗熊1.4M一个、平台面包展示柜（1*1.2*0.8m)、驱蚊灯（白色半圆）*4笆笆拉品牌、监控摄像头（HIKVISIONDF2CD3325FD)*11个、羊头黑色摄灯7个、电视支架8个、咖啡专用水龙头1个、两点间吊柜、地柜（3.5*0.7m)、两点间吊柜（2m）、伸缩折叠梯（钢制0802245）*2、鲜奶机（加麦JM-7TL)*2、烘烤间中岛吊柜（2.2*80*1m）、墙壁吊柜（6.6*0.5*1m）柜内开降架6个（2层*80宽）、投影灯2个（刨云蓝）、不锈钢烟罩（2.2*1.5）、定时电闸时挖开关（德力西KJ316T)、四层货架（60*1m)*2、橱窗展示台：50*60*1.2*1、40*60*1.8*1、40*60*1*1m）、橱柜遮阳伞6m、室外摄像头*3、大理石台面1.8*0.8一块。2018年9月27日，石家庄市公安消防支队对和发公司申报的新建天同生活三区改造（半岛国际）东区商业工程出具建设工程消防验收意见书：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施和器材应当定期维修保养，保证完整有效。三、此次验收不包含商业中餐饮、电影院、银行以及C、D座办公楼内装修工程，该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法向我支队申报建设工程消防设计审核和验收。2018年12月18日，石家庄星耀银河影城有限公司申报的嘉豪国际影城内装修工程（位于建华城市广场东区商业内）经石家庄市公安消防支队验收合格。 一审法院认为，当事人双方都违反合同的、应当各自承担相应的责任。签订合同的当事人双方，既应该履行合同约定的义务，又不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，和发公司作为出租方有义务为承租方创造良好的经营环境，同时该商场不得有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况。根据法律规定，建华城市广场应当进行消防验收，而和发公司未能提交建华城市广场西区商业的消防验收手续正在办理中，即目前尚无消防验收手续，故该商场不应投入使用。张某斌、和发公司均主张解除《商铺租赁合同》符合法律规定，予以支持。虽然和发公司对于合同的解除有过错，但张某斌作为承租方在合同签订并进场装修后，装修工程未经消防部门验收。亦应该按照合同约定支付租金，其行为也构成违约。因此，在双方都存在过错的情况下，双方应当各自承担相应的责任。和发公司收取张某斌的履约保证金，应予退还。装修押金、建筑垃圾清运费、装修管理费、出入证押金、出入证工本费，并非和发公司收取，张某斌可以另行主张权利。和发公司扣押张某斌的物品，应予返还。张某斌主张的装修损失的诉讼请求，不予支持。对和发公司主张的租赁费、物业费、资源费、违约金不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，一审判决：一、解除原告（反诉被告）张某斌与被告（反诉原告）河北和发房地产开发有限公司于2016年10月7日签订的《商铺租赁合同》；一、解除原告（反诉被告）张某斌与被告（反诉原告）河北和发房地产开发有限公司于2016年10月7日签订的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）河北和发房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张某斌履约保证金30000元。三、被告（反诉原告）河北和发房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）张某斌建华城市广场底商1P-01商铺内的物品：金城制冷冷冻冰箱一台（LL-CD-1057F）、万能蒸烤箱一台（SSCWE61）、金城制冷四门冷柜（2FLD-32SP）、炜箱（FE-23T-R电烤炉）、搅拌机（SM2-25）、铝合金16层驾车一台、烤盘（不粘烤盘16个）、速冻冰箱（SP-C2-125）、海信空调（KP-26GM）、美的冷藏展示柜（SC-230GM）、金城制冷冷藏展示柜（K-A55AR）、冷藏展示柜（金城制冷K-522D4R）、面包中岛柜（2.2m*1.2m*1.4m）、加温柜LK-69R、移动燃气取暖气（宜田品牌）、微波炉（美菱M0-TV22001）、清毒柜（好太太2TP-38L-380L）、双头全自动助咖啡机（爱宝品牌）、银都冷藏操作台（1.2m*1.2m*0.6m）、制冰机（AC-80）、冷藏展示柜（星星品牌）、热水器（金城JK-S25），热水器（美的F05-15A/（S））*2、净水机（EC-103-20D）*3、钱箱*1、公放机（CVVPAIP-120F）、监控（HIKVISI0N）、小票机、美团扫码仪、小票打印机（XPrinter）、路由器（华为-CD20）（科地以太网交换机LS18JF）、冷藏展示柜（金城K-544AF）、蛋料展示柜一顶1.5m*1.9m*0.8m、蛋料模型14个、摇篮一套、玻璃门面包展示柜1.6m*0.6m*1.6m、三层面包展示平台柜（2.1*1.6*0.6）、V型面包展示柜（2.4*0.8*0.6m）、半圆消防款垃圾箱一个（红色）、门口风幕机（奇和铝石2m长）*2、玻璃球型灯30个、圆简型消防款垃圾管1个（红）、布艺实木椅11个、圆型咖啡桌4个、沙发实木圆椅3个、定做皮艺沙发（1.5*0.8*1m）*2、实木方型咖啡桌*3、大白立体模型1.7m一个、布朗熊1.4M一个、平台面包展示柜（1*1.2*0.8m）、驱蚊灯（白色半圆）*4笆笆拉品牌、监控摄像头（HIKVISI0NDF2CD3325FD）*11个、羊头黑色摄灯7个、电视支架8个、咖啡专用水龙头1个、两点间吊柜、地柜（3.5*0.7m）、两点间吊柜（2m）、伸缩折叠梯（钢制0802245）*2、鲜奶机（加麦JM-7TL）*2、烘烤间中岛吊柜（2.2*80*1m）、墙屋吊柜（6.6*0.5*1m）柜内开降架6个（2层*80宽）、投影灯2个（创云蓝）、不锈钢烟罩（2.2*1.5）、定时电闸时挖开关（德力西KJ316T）、四层货架（60*1m）*2、橱窗展示台：50*60*1.2*1、40*60*1.8*1、40*60*1*m）、橱柜避阳伞6m、室外摄像头*3、大理石台面1.8*0.8一块。四、驳回原告（反诉被告）张某斌的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）河北和发房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9497元、反诉案件受理费3960元，由原告（反诉被告）张某斌负担6713.5元、被告（反诉原告）河北和发房地产开发有限公司负担6713.5元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，依法成立的合同，当事人应当按照合同约定及诚实信用原则全面履合同义务，同时也不得违反法律、行政法规的规定。本案中，被上诉人和发公司作为出租方有义务为承租方创造良好的经营环境，同时该商场不得有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况。建华城市广场作为大型商业场所依法应当进行消防验收，而和发公司未能提交建华城市广场西区商业的消防验收手续（正在办理中消防手续），即目前尚无消防验收手续，故该商场不应投入使用。上诉人张某斌、被上诉人和发公司均主张解除《商铺租赁合同》符合法律规定，予以支持。虽然和发公司产对于合同的解除有过错，但张某斌作为承租方在合同签订并进场装修后，装修工程未经消防部门验收也存在一定过错。张某斌占用房屋期间应该按照合同约定支付租金，其未支付租金的行为也构成违约。因此，在双方都存在过错的情况下，应当各自承担相应的责任。和发公司收取张某斌的履约保证金，应予退还。装修押金、建筑垃圾清运费、装修管理费、出入证押金、出入证工本费，并非和发公司收取，张某斌可以另行主张权利。和发公司扣押张某斌的物品，应予返还。本院综合考量双方的证据及商铺实际经营状况，一审法院认定“张某斌主张的装修损失，不应支持，同时对和发公司主张的租赁费、物业费、资源费、违约金不予支持”，并无不当。故张某斌请求返还赔偿装修损失，无充分的事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，张某斌的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,497.0元，由上诉人张某斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  孟志刚 审判员  王 婷 二〇二〇年十月十二日 书记员  张 闯