文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2015号上诉人（原审被告）：句容新河房地产开发有限公司，住所地句容市宝华镇仙林东路10-12号。法定代表人：周国英，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：华栋，江苏六友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：夏金梅，女，1964年10月3日生，汉族，句容市人，住句容市。委托诉讼代理人：蒋玲，江苏刘桂生律师事务所律师。上诉人句容新河房地产开发有限公司（以下简称新河公司）因与被上诉人夏金梅商品房销售合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初4353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。新河公司上诉请求：撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或驳回被上诉人的起诉。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人并非涉案房屋的实际买受人,不具备原告主体资格。2、一审判决混淆了第三人负担的合同与合同债务转移的概念，存在适用法律错误。3、案涉房产2018年8月就已竣工验收，符合交房条件。在巫文玉名下的房屋已办理收房手续后，被上诉人应当知道涉案房屋早已具备交房条件。夏金梅系巫新民的妻子，巫文玉据称是巫新民的女儿，上诉人通知了巫文玉也就视为通知了巫新民和被上诉人夏金梅。但其以上诉人未履行通知义务为由故意拖延收房，显属恶意，一审判决合同解除显失公平。4、合同解除的法律后果系，双方返还，即使案涉房屋买卖合同解除，亦应恢复到合同签订前的状态，一审判决上诉人返还被上诉人全部购房款，没有事实依据。5、一审被上诉人的诉讼请求是确认律师函的解除合同的效力，而一审判决并没有围绕诉讼请求进行判决，而直接判决解除合同，这判决已经超过了诉讼请求范围，退一步讲，如果被上诉人当庭变更诉讼请求，依法也应当给与上诉人举证期限，且变更诉讼请求必须依法且明示。6.依据双方的买卖合同，买受人收到交房通知5日内办理交接，否则视为买受人的原因未能按期交付，即上诉人完成了交付，依据一审判决2019年9月3日买卖合同才解除，在此之前合同都是履行阶段，而2019年6月10日上诉人完成了交付义务，被上诉人的解除权利自然消灭，之后只要上诉人没有根本违约，合同就无须解除，被上诉人也无权解除。夏金梅辩称：1、本案是商品房销售合同纠纷，与四方协议是两个不同的独立的法律关系，四方协议的内容明确了新河公司承接了其他两个公司对金民石灰厂的债务，用于抵消新河公司对金民石灰厂购买房屋的债权，随着四方协议的签订，四方之间的债权债务关系消灭。金民石灰厂指定本案的夏金梅和巫文玉购买新河公司房产，在此情况下夏金梅与新河公司签订了购房合同，因此相对于各方合同而言，四方协议只是明确了商品房购房款的给付方式，没有其他的关系。2、上诉人是本案的适格诉讼主体，商品房销售合同相对方是上诉人与被上诉人，另外巫文玉的购房合同，房屋交付履行主体是上诉人，从侧面印证了上诉人是本案一审案件的适格被告。3、本案约定解除合同的条件已经成就，夏金梅按照合同约定行使合同解除权符合法律规定，房屋未按期交付的责任在上诉人。合同中明确约定了上诉人有书面的通知义务，巫文玉购买的是4号楼的住宅，夏金梅购买的是3号楼的商铺，购买的物业类型、楼号数均不相同，且两人之间没有直接的亲属关系，上诉人通知了巫文玉也不能免除其通知夏金梅房屋交付的义务。上诉人认为夏金梅存在主观恶意错误，对于逾期交房如果夏金梅存在主观恶意，应当是极力阻止对方交付条件的成就，而非上诉人认为的需要夏金梅主动去要求收房，这样的逻辑明显不合理。4、合同解除应当恢复到合同签订前的状态，此处的合同是商品房销售合同，因此上诉人应当返还房屋购房款，本案一审的诉请合理合法。5、关于事实方面的认定，判决书审理查明部分认定夏金梅2019年6月6日委托律所发出律师函，申明双方商品房买卖合同于2019年6月6日解除，但在判决本院认为部分，以原告未能举证证明签收人与被签收人之间的关系并且经过法庭询问被上诉人，如果不能确定律师函的效力是否要求诉讼解除，夏金梅是同意的，进而确认了于2019年9月3日合同解除。被上诉人认为夏金梅已经履行了通知义务，按照合同约定的地址向法定代表人寄出解除通知，要求被上诉人进一步举证是加重了被上诉人的举证责任。综上，请求法庭维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。夏金梅向一审法院起诉请求：1、确认夏金梅解除合同行为有效（如果经审理夏金梅的解除行为无效，夏金梅要求在诉讼中解除合同）并且判令新河公司返还购房款4721850元；2、判令新河公司支付违约金472185元，以总房价的10%进行计算；3、新河公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年10月21日，新河公司（甲方）、江苏正信新能源科技有限公司（乙方）、江苏竣博建设工程有限公司（丙方）、句容市金民石灰厂（丁方、巫新民）签订《四方协议》，约定：鉴于甲方、乙方双方存在往来款，乙方欠丙方工程款，丙方欠丁方石灰款，丁方购置甲方濠峰星钻项目房屋，合同当事人达成如下协议：一、丁方购买了甲方濠峰星钻项目4#-1503（面积92.18m2，总价1174189元）及门市3#-108（面积80.01m2，总价2800350元）、3#-109（面积54.9m2，总价1921500元）、总计5896039元，丁方已支付30万元，剩余5596039元未付。以上房屋丁方指定4#-1503给第三人巫文玉（身份证号）、门市3#-108、门市3#-109给第三人夏金梅（身份证号）；二、截止至2016年10月21日，丙方尚欠丁方工程款5520410元；三、甲乙丙丁四方同意丙方将5520410元对丁方的债务转移至乙方，本协议签订后，视为乙方向丙方支付工程款5520410元，丙方向丁方支付工程款5520410元，丁方向甲方支付购房款5520410元，余款75629元，在丁方办理购房手续时一次性支付；四、上述完成后，合同各方做好账务，发票依据财务制度开具，涉及税收各自承担。四方均加盖公章，丁方处有巫新民签字、句容市金民石灰厂盖章。2016年10月24日，夏金梅与新河公司签订两份《商品房买卖合同》，约定夏金梅购买新河公司开发的句容市宝华镇濠峰星钻003幢01层0108号房、0109号房，总房款分别为2800350元、1921500元。合同均约定：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付给买受人使用；逾期超过150日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。附件四补充协议约定：双方如一方中途要求撤销合同，应向对方提出书面通知，办理解约手续并交付总价款的10%违约金。当日，新河公司向夏金梅开具了金额分别为2800350元、1921500元的增值税普通发票。2019年6月6日，江苏刘桂生律师事务所发出律师函：“新河公司：江苏刘桂生律师事务所接受夏金梅的委托，指派本律师负责处理夏金梅要求解除与贵司签订的《商品房买卖合同》，并要求贵司返还房款并承担违约金的相关事宜。在审查相关材料后，经我方委托人授权，特致函贵司：1、根据贵司与夏金梅签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：00777、00778），夏金梅于2016年10月24日购买了坐落于句容市北侧濠峰星钻003幢1层0108、0109号营业用房二处，合同约定贵司应于2018年12月31日前将上述商铺交付给夏金梅，若逾期超过150日交房，夏金梅有权解除合同，且贵司应自解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按夏金梅累计已付款的0.1%向夏金梅支付违约金。另根据《补充协议》第6条约定，因一方（贵司）原因导致撤销合同，应提出书面通知，办理解约手续并交付总价款的10%违约金。2、夏金梅于2016年10月24日已付清全部房款，共计4721850元；3、贵司至今未通知夏金梅交房，至今已逾期交房超过150日，符合合同解除条件。鉴于贵司的上述违约行为，我方委托人特委托本律师郑重声明如下：1、贵司与夏金梅签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为00777、00778）于2019年6月6日解除；2、请贵司收到本律师函后60日内，向夏金梅返还全部房款共计人民币4721850元，并依照《补充协议》第6条约定，因一方（贵司）原因导致撤销合同，应支付总价款的10%违约金；3、若贵司对违约金的承担计算方式有争议，则贵司可先退还已付房款共计人民币4721850元，对于违约金的承担计算方式，由贵司与我方再行协商。若贵司逾期未按本律师要求履行相应义务，则本律师将根据委托人的委托通过法律手段追究贵司相应的法律责任，已维护我方委托人的合法权益。”当日，该所通过EMS（单号102819495130）向新河公司邮寄了律师函，显示为“他人收燕爽”。新河公司称未收到该律师函，该公司也无“燕爽”的员工，即使解除合同，也应由夏金梅本人书面通知。2018年8月2日，案涉楼栋办理了竣工验收备案登记。2018年12月，新河公司向巫文玉寄送了书面的收房通知，巫文玉已办理了收房手续。2019年6月10日，新河公司向夏金梅寄送了交付通知书。夏金梅陈述：1、三套房屋的购房总价款为5896039元，该款项由四方协议中货款5520410元冲抵，另由夏金梅于2016年9月3日向新河公司转账30万元、2016年10月24日转账75629元；2、夏金梅与巫文玉有亲戚关系，但没有直接亲属关系，夏金梅与句容市金民石灰厂的巫新民系夫妻关系。夏金梅认为根据合同约定房屋交付时间为2018年12月31日，且约定以书面形式通知买受人办理交付手续，但夏金梅直至2019年6月12日才收到书面交付通知，根据合同约定，逾期超过150天的买受人有权解除合同，因此要求解除合同。上述事实，有夏金梅提交的商品房买卖合同及补充协议复印件两份、购房发票两张复印件、银行流水一份、四方协议复印件一份、律师函复印件一份、EMS快递单复印件一份、邮件查询打印件一份、中国农业银行交易明细一份、新河公司提交的电子银行交易明细打印件三份（9页）、2019年6、7、8月工资总汇打印件一份、建设工程竣工验收备案表打印件两页、交付通知书两页、送达邮件查询单打印件一页、特快专递封面一页、特快专递的封面一页、巫文玉交纳的维修基金刷卡单两张、契税收据一份以及当事人、委托诉讼代理人的相关当庭陈述在卷佐证。一审法院认为，虽然夏金梅是依据四方协议成为句容市金民石灰厂指定的涉案房屋登记人，但夏金梅与新河公司新河公司签订了商品房买卖合同，双方形成了新的法律关系，均应按约履行各自义务。四方协议已明确约定协议签订后视为丁方即句容市金民石灰厂向新河公司支付购房款5520410元，余款75629元在办理购房手续时一次性支付，涉案房屋由句容市金民石灰厂指定登记在夏金梅名下，且夏金梅已支付余款75629元，新河公司向夏金梅开具了增值税普通发票，因此涉案房屋的房款已全部付清，夏金梅作为购房人依据合同起诉，主体适格，新河公司辩称夏金梅主体不适格且房款未付，与事实不符，一审法院不予采信。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》均约定房屋交付时间在2018年12月31日前、出卖人应当以书面形式通知买受人办理交付手续，审理中新河公司确认于2019年6月10日才以书面形式通知夏金梅收房，已逾期150日以上，新河公司未按约履行合同义务，因此夏金梅有权根据合同约定解除合同并要求新河公司返还房款。合同还约定“逾期超过150日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金”，因此违约金应以已付款的0.1%计算即4721.85元（4721850元×0.1%）。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。夏金梅虽寄送了律师函，但未举证证明签收人与新河公司之间的关系，也未举证证明诉讼前已通知新河公司解除合同，但在2019年9月3日开庭时夏金梅明确要求解除合同，故一审法院认定双方签订的两份《商品房买卖合同》于2019年9月3日予以解除。一审法院判决：一、夏金梅与句容新河房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》于2019年9月3日解除；二、句容新河房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付夏金梅购房款4721850元、违约金4721.85元；三、驳回夏金梅的其他诉讼请求。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2016年10月24日，夏金梅与新河公司签订两份《商品房买卖合同》，现夏金梅要求解除《商品房买卖合同》，故本案是商品房销售合同纠纷，这与四方协议是两个不同的法律关系。四方协议的内容明确了金民石灰厂的债权用于抵消夏金梅购买新河公司房屋的付款，仅系确认商品房购房款的给付方式。四方协议约定，协议签订后视为金民石灰厂向新河公司支付购房款5520410元，故协议经四方盖章确认后，金民石灰厂向新河公司支付购房款的行为即已完成，另夏金梅于2016年9月3日向新河公司转账30万元、2016年10月24日转账75629元，新河公司向夏金梅开具了金额分别为2800350元、1921500元的增值税普通发票，因此，夏金梅支付购房款的义务已经履行完毕，新河公司应履行交付房屋的义务，故夏金梅依据合同起诉，是本案的适格诉讼主体。2018年12月，新河公司向巫文玉寄送了书面的收房通知，巫文玉办理了收房手续，但并不意味着通知了巫文玉就视为通知了夏金梅，两人之间没有直接的亲属关系，且巫文玉购买的是4号楼的住宅，夏金梅购买的是3号楼的商铺，购买的物业类型、楼号数均不相同。直到2019年6月10日新河公司才向夏金梅寄送交付通知书，此时逾期超过150天，本案约定解除合同的条件已经成就，夏金梅按照合同约定行使合同解除权，符合法律约定。合同解除应当恢复到合同签订前的状态，案涉合同是商品房销售合同，夏金梅已经通过两种方式支付了全部的购房款，因此上诉人应当返还夏金梅房屋购房款。夏金梅的诉讼请求虽然是确认律师函的解除合同效力，但在一审庭审中，经法官释明，夏金梅明确同意如果解除行为无效，在诉讼中解除合同。一审庭审也是围绕解除案涉合同是否具有法律和事实依据而进行，故一审判决并没有超过诉讼请求范围，程序合法。2019年6月6日，江苏刘桂生律师事务所向新河公司发出律师函要求解除合同，意思表示明确，此时新河公司尚未向夏金梅寄送交付通知书，根据现有证据虽不能确认新河公司已收到律师函，但夏金梅已委托江苏刘桂生律师事务处理解除合同事宜系事实，新河公司主张夏金梅合同解除权利自然消灭，没有事实依据。新河公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，新河公司上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费44575元，由新河公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年十月九日书记员 吴 斯