山东省威海市环翠区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁1002执异169号异议人（案外人）赵磊，男，1984年10月1日出生，汉族，住威海市。申请执行人徐博，男，1981年11月14日出生，汉族，，住威海经济技术开发区。被执行人威海乾元房地产开发有限公司，住所地威海临港经济技术开发区。法定代表人吴耿荣，董事长。本院在执行申请执行人徐博与被执行人威海乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）民间借贷纠纷一案中，拟拍卖位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区xxx号楼xxx室房屋，异议人赵磊不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人赵磊称，其于2014年6月25日向乾元公司支付xxx万元房屋定金。2014年6月30日，赵磊与乾元公司签订商品房团购协议，约定赵磊购买位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区xxx号xxx室房屋，房屋总价款xxx元。协议签订当日，赵磊支付了房款xxx万元，双方约定剩余房款xxx元于签订威海市商品房预售合同时一次性付清。协议签订时，涉案房屋尚在建设中，未取得商品房预售许可证，故未能签订商品房预售备案合同，上述协议具备商品房买卖合同的主要条款，应认定赵磊与乾元公司签订的商品房买卖合同真实合法有效，足以排除强制执行，故请求撤销威海经济技术开发区人民法院（以下简称经区法院）作出的（2017）鲁1092执恢90、91号执行裁定书；中止对位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区xxx号xxx室房屋的执行，并确认该房屋属赵磊所有。本院查明，经区法院在审理徐博与被执行人屠春夫、乾元公司民间借贷纠纷一案过程中，依据（2014）威经技区民初字第1305-1号民事裁定书于2014年10月27日预查封了乾元公司名下的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区xxx号xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx房屋。2014年11月27日，经区法院作出（2014）威经技区民初字第1305号民事调解书（以下简称1305号调解书），确认乾元公司于2014年12月31日前偿还尚欠徐博借款xxx万元，并自2014年9月1日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍支付利息，屠春夫承担连带还款责任。案件受理费xxx元、保全费xxx元，均由乾元公司负担。因屠春夫、乾元公司未按期履行还款义务，徐博向经区法院申请执行。2015年10月15日，经区法院作出（2015）威经技区执字第324-2号执行裁定书，裁定终结1305号调解书的本次执行程序。2016年10月9日，经区法院依据（2014）威经技区民初字第1305-2号民事裁定书续行查封了乾元公司名下的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区xxx号xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx房屋。2017年5月11日，经区法院作出（2017）鲁1092执恢89、90、91号执行裁定书，裁定拍卖乾元公司名下的位于威海临港开发区正棋山一号小区xxx号楼xx、xxx号楼xxx-xxx、xxx-xx、xxx-xxx、xxx、xxx、xxx室房屋，并委托山东百盛房地产估价有限公司对上述房屋价值进行了评估。因乾元公司名下位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区xxx号xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx房屋拍卖流拍，经区法院于2017年9月22日作出（2017）鲁1092执恢90、91号执行裁定书，裁定将上述房产作价393.52万元，交付徐博抵偿1305号调解书及另案1304号调解书确定的债务，上述房屋的财产权自本裁定送达徐博时起转移；解除对上述房屋的查封。2018年1月25日，经区法院根据（2017）鲁1092执恢90、91号执行裁定书作出（2017）鲁1092执恢90、91号协助执行通知书，解除了对上述房屋的预查封，并要求威海市不动产登记中心将上述房产过户至徐博名下。案外人浙江暨阳建设集团有限公司不服，向山东省威海市中级人民法院（以下简称威海中院）申请执行监督。2019年1月18日，威海中院作出（2019）鲁10执监1号执行裁定书，裁定撤销经区法院作出的（2017）鲁1092执恢90号、91号执行裁定书。徐博向经区法院申请将上述房产恢复到以前查封状态，2019年1月30日，经区法院作出（2017）鲁1092执恢90号、91号之二执行裁定书，并据此于2019年2月21日预查封了乾元公司名下、裁决过户给徐博的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区xxx号xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx房屋。2019年3月7日，经区法院作出（2017）鲁1092执恢90号、91号之三执行裁定书，裁定解除对乾元公司开发、裁决过户给徐博，位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区xxx号xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx房屋的查封。同日，威海市不动产登记中心撤销了（2017）鲁1092执恢90、91号协助执行通知书协助事项。同日，经区法院依据（2017）鲁1092执恢90号、91号之二执行裁定书预查封了乾元公司名下位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区xxx号xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx房屋，其中出具的协助执行通知书中备注：关于原轮候查封的其他法院查封、续封问题将由威海中院及经区法院协调解决。2019年4月23日，威海中院作出（2019）鲁10执他7号执行裁定书，裁定1305号案由威海市环翠区人民法院执行。2019年6月26日，本院作出（2019）鲁1002执1758、1759号执行裁定书，裁定拍卖乾元公司名下的位于威海临港开发区正棋山一号小区xxx号楼xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、xxx、1101、xxx及xxx号楼xxx室房屋。2019年6月28日，本院张贴执行公告，要求与上述不动产有关的权利利害关系人自公告之日起十日内向本院书面申报权利。后异议人赵磊以上述房产中的xxx号楼xxx室房屋系其所有为由向本院提出异议。赵磊为证实其请求，向本院提交以下证据：1、赵磊与乾元公司于2014年6月30日签订的商品房团购协议1份，载明赵磊自愿购买正棋山一号（二期A01地块）xxx楼xxx房屋，总房款xxx元，赵磊自愿一次性支付房款xx万元（含xx万定金），签订本协议书同时即支付人民币xx万元整作为购房定金，剩余房款xx元于签订威海市商品房预售合同时一次性付清。双方于2014年12月签署威海市商品房预售合同。2、收据2份、银联商务签购单1份及银行交易流水1份，载明赵磊于2014年6月25日向乾元公司支付定金xxx万元，于2014年6月30日通过POS消费向乾元公司支付房款xxx万元。另查，赵磊其和妻子金晶名下共有位于威海市环翠区望岛名郡xxx号xxx室房屋1套（面积为70.78平方米），其愿意将剩余房款交付给人民法院。本院认为，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情况，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人赵磊于2014年6月30日即人民法院查封之前与被执行人乾元公司签订了商品房团购协议，该团购协议明确约定了购买房屋的坐落、面积、单价，总房款、付款方式及纠纷解决方式，应当认定被执行人乾元房地产之间建立了商品房买卖合同关系。根据案外人提交的证据，可以认定其交纳了房款xx万元，超过合同约定总价款的百分之五十。关于该条款第二条“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，不应机械限于套数的理解，案外人名下确有一套位于环翠区和其妻共有的面积为70平方的住房，其于临港经济技术开发区购买了面积为100平米的涉案房屋，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。综上，异议人请求撤销（2017）鲁1092执恢89号执行裁定书，该裁定书已被威海中院（2019）鲁10执监2号执行裁定书撤销，且不属本案异议审查范围，其请求中止对涉案房屋的执行，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：中止对位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区xx号楼xxx室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张燕春人民陪审员  苗建永人民陪审员  李胜端二〇二〇年十月十四日书 记 员  宋 涛