浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初6036号 原告：台州九龙物业管理有限公司，住所地：温岭市城西街道下保路8号佳园小区西苑会所一楼，统一社会信用代码91331081753990440Y（1/1）。 法定代表人：董小辉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：颜真君，男。 委托诉讼代理人：王海兵，男。 被告：温岭市星朝置业有限公司，住所地：温岭市新河镇市民大道89号，统一社会信用代码913310815890086611。 法定代表人：阮鸿宇。 委托诉讼代理人：方路平，男。 原告台州九龙物业管理有限公司（以下简称：九龙物业公司）与被告温岭市星朝置业有限公司（以下简称：星朝置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九龙物业公司及其特别授权委托诉讼代理人颜真君、王海兵，被告星朝置业公司的特别授权委托诉讼代理人方路平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九龙物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费79691元、电费21433元，合计101124元；2.本案诉讼费由被告承担。后原告变更第1项诉讼请求为：判令被告立即支付物业管理费75006元、电费11232元，合计86238元。事实与理由：2015年10月18日，原、被告签订了《温岭市新河镇前期物业管理服务合同》，该合同约定：物业服务费用按拥有物业建筑面积缴纳，高层住宅为1.47元/平方米/月，营业房为1.315元/平方米/月，车位为30元/只/月；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业由被告按照上述收费标准缴纳给原告。2019年1月4日，原、被告双方签订了《新河清水湾项目前期物业费结算协议》，该协议约定清水湾小区售楼部的电费抄度从16872度开始计算。2020年1月31日，《温岭市新河镇前期物业管理服务合同》终止。原告与清水湾小区业主委员会、浙江**龙物业管理有限公司移交后，从清水湾小区撤场。2019年2月1日至2020年1月31日期间，被告陆续售出清水湾小区房屋28套，还剩余22套房屋没有出售。根据合同约定，被告应支付物业费79691元。原告从清水湾小区撤场时，清水湾售楼部的电表抄度为38305度，被告应支付电费21433元【（38305度-16872度）*1元/度】。上述费用经原告多次催讨，被告拒不支付。庭审后，原告撤回对清水湾小区1幢502室、3幢1603室住宅的物业费主张，表示另案向业主主张；而代缴的电费原告亦自愿按单价0.4637931034元/度及税率13%的标准要求被告支付。 被告星朝置业公司辩称，1.对于原告主张的电费，被告不予认可。原、被告第一次结算后，被告便自行供电，接的是被告商铺的电，电费由被告自行缴纳。后被告于2019年9月份申请独立电表，并按期缴纳电费。若原告认为其代被告支付了电费，应提供相应的电费发票。2.原告主张的物业费存在虚高。经计算，被告认可的物业费为39190元。被告支付的物业费用应从2019年2月1日开始计算至交房当月。而交房的时间即被告与业主签订补充协议的时间。被告未与案外人莫海林、李海航、陈海艇签订房屋销售合同及补充协议，但对于原告所主张的3幢2103室住宅的六个月的物业费及3幢1601室住宅的720元的物业费均予以认可。另外，原告主张的5幢101室、102室、106室、107室、109室、110室的营业房长期处于被法院查封的状态，且上述营业房未与清水湾小区相通，并面朝街道，平时有市政部门进行环卫清扫，原告未提供物业服务，不应收取营业房的物业费。 原告九龙物业公司为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据： 1.温岭市新河镇《清水湾小区》前期物业管理服务合同复印件一份，拟证明原、被告对物业费的收取等所作的约定。 2.新河清水湾项目前期物业费结算协议复印件一份，拟证明被告自2019年2月1日起未支付物业费，且2019年1月4日被告售楼部的电费抄度为16872度。 3.顺丰速运客户存根、关于催缴清水湾小区物业费的函复印件、物业费结算清单复印件、电表抄度照片打印件各一份，拟证明原告发函给被告，要求被告支付物业费79691元及电费21433元。 4.房地产测绘成果报告复印件一份，拟证明清水湾小区各房型的实测建筑面积。 5.补充协议二十九份、清水湾业主交付物品清单二十八份、清水湾小区入住手续书二十九份、房地产买卖合同复印件一份、验房单一份，拟证明清水湾小区业主办理交房手续的情况。 6.编号为1903066台州九龙物业管理有限公司收款收据一份，拟证明被告将清水湾售楼部搬至未出售商铺后，曾支付24元电费给原告，为此原告曾出具收款收据给被告，该收据载明被告尚欠原告电费21433元未付。 7.温岭市新河镇清水湾小区物业资料移交清册一份，拟证明原告于2020年1月31日退出清水湾小区的物业管理，将相关物品材料移交给案外人浙江**龙物业管理有限公司，移交的物品中包含未办理交房手续房间的可视电话、钥匙和猫眼等。 8.浙江增值税专用发票发票联十八份，拟证明原告自2019年1月至2019年10月交纳电费的情况。 被告星朝置业公司质证认为，对于证据1、2、4、5无异议。对于证据3有异议，被告未收到原告所寄的函、结算清单、电表照片，但认为被告尚欠原告物业费39190元，且被告在2019年1月结算后便自行供电，并自行缴纳电费，若原告主张被告欠电费，则应提供相应的证据；对于证据6有异议，被告未收到该收款收据，亦未支付相应的电费给原告。对于证据7被告不清楚，但对于原、被告签订的前期物业管理服务合同于2020年1月31日终止无异议，至于已经交房的房屋钥匙等物品为什么还在原告处，被告不清楚。对于证据8的真实性无异议，但认为被告并未将电接在原告的物业电中，该证据不能证明原告代被告支付了电费的事实。 被告星朝置业公司为证明其所主张的事实，向本院提交了以下证据： 1.浙江增值税电子普通发票照片打印件十份，拟证明被告于2019年9月已申请独立电表，并自行缴纳电费。 2.补充协议四十一份，拟证明被告向清水湾小区业主交房的时间。 原告九龙物业公司质证认为，对于证据1无异议，被告系2019年9月申请独立电表，10月份才开始缴纳电费，2019年1月至2019年9月期间被告售楼部所使用的电均由原告提供，且从该证据可知，被告售楼部每月用电量均为3000度以上，原告主张被告在上述期间使用的电量为21433度，与事实相符。对于证据2有异议，补充协议签订的时间并非实际交房时间，应以《清水湾小区入住手续书》上的时间确定交房时间。 本院依职权调取了过户协议及客户变更用电（丙类）申请表各一份，原、被告对上述证据均无异议。 本院经审查认为，对于原告提供的证据1、2、4、5，被告无异议，本院对上述证据予以确认。对于原告提供的证据3，主要涉及双方对物业费和电费的争议，将结合其他证据在本院认为部分综合予以认定。对于原告提供的证据6，该证据系原告自行制作，被告否认收到该收据，而原告未能进一步举证证明该证据与本案的关联性，故本院对该证据不予认定。对于原告提供的证据7，虽被告表示不清楚，但被告认可双方签订的前期物业管理服务合同于2020年1月31日终止，结合该证据的内容，能够证明原告已于2020年1月31日撤出清水湾小区的事实。对于原告提供的证据8，被告对其真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，至于关联性将在本院认为部分予以阐明。对于被告提供的证据1，原告无异议，本院该证据予以认定，并确认被告于2019年9月申请独立电表，此后便自行缴纳电费。对于被告提供的证据2的真实性，原告未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认，关联性将在本院认为部分予以阐明。本院依职权调取的过户协议及客户变更用电（丙类）申请表各一份，原、被告均无异议，本院对上述证据予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告九龙物业公司与被告星朝置业公司签订《温岭市新河镇前期物业管理服务合同》一份，该合同约定：被告委托原告对清水湾小区实行专业化、一体化的物业管理服务；物业服务费用的标准高层住宅（不包含廉租房）为1.47元/平方米/月，营业房为1.315元/平方米/月，车位为30元/月/只；业主应于办理交房手续之日次月起交纳全年度的物业服务费用，交房首月的物业费由被告支付给原告；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业由被告按上述收费标准缴纳给原告；本合同期限自实际交付之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。同时，双方对其他权利义务亦作了约定。2019年1月4日，原告九龙物业公司与被告星朝置业公司签订《新河清水湾项目前期物业费结算协议》，双方对2017年11月20日起至2019年1月31日止所产生的物业费进行结算，并确认清水湾售楼部的电费抄度从16872度开始计算。2020年1月31日，原、被告签订的《温岭市新河镇前期物业管理服务合同》终止。2019年2月1日至2020年1月31日期间，被告陆续向清水湾小区的部分物业买受人交付房屋，但未能依约向原告支付上述期间内产生的物业费，并拖欠原告2019年1月至2019年9月期间的电费。 本院认为，原告九龙物业公司与被告星朝置业公司签订的前期物业管理服务合同，系双方真实意思表示，内容合法，依法应认定有效。本案的争议焦点为：一、关于被告尚欠原告清水湾小区物业费的金额问题。原告主张为75006元，被告主张为39190元。双方的争议点主要集中在以下三个方面：其一、关于营业房的物业费。清水湾小区5幢101室、102室、106室、107室、109室、110室房屋双方均陈述为营业房，被告辩称上述营业房长期处于查封的状态，且与小区不相通，原告未提供物业服务，被告不应支付物业费。然，如若营业房长期处于查封状态，其查封原因并非原告所致，且营业房属清水湾小区物业，原、被告签订的前期物业管理服务合同对营业房的物业费收费标准亦作了明确约定，原告已经履行了该合同所约定的合同义务，被告应当按约支付相应的物业费。综上，对于被告辩称营业房不应支付物业费的主张，本院不予支持。 其二、关于被告辩称的未签订房屋销售合同和补充协议的住宅的物业费。被告辩称其并未与案外人陈海艇、李海航、莫海林签订房屋销售合同及补充协议，但确认2幢2102室、3幢1601室、3幢2103室住宅已经出卖。对于2幢2102室住宅，原告提供了验房单及清水湾业主交付物品清单，用以证明交房时间为2019年6月4日，而被告认可该房屋已经出售，但至今未能提供交房证据，故本院对于原告主张的交房时间予以确认，经计算，被告应支付给原告的2幢2102室住宅的物业费为831元（113.05平方米*1.47元/平方米/月*5个月），而原告仅主张720元，本院予以支持。对于3幢1601室住宅，根据原告提供的交房证据，该房屋的业主实际为李海永，并非李海航，且被告对于原告所主张的物业费720元亦予以认可，故本院确认被告应支付的3幢1601室住宅的物业费为720元。对于3幢2103室住宅，原、被告均认可该房屋的交房时间为2019年7月，经计算被告应支付给原告的物业费为1236元（140.08平方米*1.47元/平方米/月*6个月）。至于车位费180元，因原告未能提供相应的证据证明，故本院对该车位费不予支持。 其三、关于原告主张的未交房住宅的物业费。被告仅认可1幢1402室住宅未交房，其余原告所主张的未交房的住宅，被告提供了补充协议，用以证明交房时间。从补充协议的内容来看，上述补充协议系被告与清水湾小区物业买受人对被告出售的商品房的实测建筑面积及房屋价款所作的确认，并没有涉及交房的时间。被告仅以补充协议签订的时间来确定交房的时间，未能进一步举证证明两者之间的关联性，应承担举证不能的不利后果，故原告所主张的未交房住宅的物业费应由被告支付。另外，根据原、被告提供的各自计算的物业费清单，双方无争议的金额本院予以确认，有争议的金额，本院根据原告提供的交付物品清单、入住手续书、补充协议等确定交房时间，进而按照双方在前期物业管理服务合同中所约定的标准确定被告应支付的物业费金额。至于原告主张的物业费金额少于被告依约应支付的金额，不违反法律规定，本院予以支持。经计算，本院确定被告应支付给原告的物业费为73822元。 二、关于被告是否应向原告支付电费的问题。原告主张2019年9月份被告才申请一户一表，在此之前被告的售楼部将电接在清水湾小区电箱下，电费由原告代缴，双方曾口头约定被告按照1元/度的标准支付电费给原告。被告则辩称其售楼部自双方2019年1月4日结算后便申请独立电表，自行供电，被告无须支付电费给原告。后被告又陈述其于2019年9月才申请独立电表，2019年2月至2019年9月期间售楼部的电被告系接在清水湾小区的商铺中，但具体哪间商铺被告不清楚，该期间的电费由被告自行支付，而之前售楼部的电表被告已经拆除，现不知去向。根据原、被告的陈述可知，被告于2019年9月才申请了独立电表，被告售楼部于2019年1月4日前系从清水湾小区接电使用，电费由原告代为支付。原、被告双方在2019年1月4日结算时明确写明被告售楼部的电表抄度，其不仅表明结算当时售楼部所使用的电度，亦表明此后双方对电费进行结算的起算点。同时，被告辩称2019年2月至2019年9月期间的电费系其自行支付，但至今未能提供其支付上述期间电费的依据，所以本院有理由相信被告在结算后仍从清水湾小区接电使用至2019年9月。另外，虽被告对原告提供的电表抄度照片不予认可，但根据该电表抄度所计算的每月平均使用电度与被告提供的其售楼部在2019年10月至2020年7月期间每月使用的平均电度相差不大，且被告承认其售楼部原设有电表，其作为该电表的所有人应当向本院提供该电表的抄度，但被告却至今未提供，故根据高度盖然性原则，本院确认被告在2019年1月至2019年9月期间从清水湾小区接电使用的电度为21433度。同时，从原告提供的电费发票来看，原告在2019年1月至2019年3月期间是按照单价0.4637931034元/度、税率16%的标准支付的电费，而2019年4月至2019年10月期间是按照单价0.4761061947元/度、税率13%的标准支付的电费，现原告请求被告支付代缴电费11232元（按照单价0.4637931034元/度、税率13%的标准计算），不违反法律规定，本院予以支持。 综上，原告变更后的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，判决如下： 被告温岭市星朝置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告台州九龙物业管理有限公司支付物业费73822元、电费11232元，合计85054元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1161元（实际预缴1611元），由原告台州九龙物业管理有限公司负担198元，由被告温岭市星朝置业有限公司负担963元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审判员  郭群瑶 二〇二〇年十月十五日 书记员  林晓峰