云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云26民终1257号上诉人（原审原告）：倪本祥，男，1948年10月19日生，壮族，住云南省文山壮族苗族自治州文山市。委托诉讼代理人：吴汉霞，东风法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：文山丰泽农业发展有限公司。住所地所：云南省文山壮族苗族自治州文山市西山社区建禾西路三鑫别墅苑北区1组团。法定代表人：何文妍，公司执行董事兼总经理。上诉人倪本祥因与被上诉人文山丰泽农业发展有限公司（以下简称“丰泽公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服云南省文山市人民法院(2019)云2601民初1407号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，并于2020年9月29日组织双方当事人进行法庭调查及调解，上诉人倪本祥及其委托诉讼代理人吴汉霞与被上诉人丰泽公司的法定代表人何文妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。倪本祥上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持倪本祥的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由丰泽公司承担。理由：1.一审判决认定事实错误，对本案关键证据采信不当，导致判决结果错误。一审以倪本祥土地承包经营权证上的面积作为租金的计算依据错误，因为文山市土地确权办在薄竹镇以腻资村开展土地确权时，采取的是航拍，确权登记证上的土地面积与实际测量面积不一致是众所周知的事实。本案租赁土地面积应以合同约定（薄竹镇政府工作人员实地测绘结果）为准4.64亩。2.涉案合同系丰泽公司负责写好后打印一百余份出来交给薄竹镇政府，由薄竹镇政府组织相关人员对流转租赁的土地面积进行测绘，再与倪本祥及其他农户进行面积核实后，由政府相关人员填写。丰泽公司提交的证据涉案地租租金花名册与双方签订的《文山市农村土地承包经营权流转合同》上租赁土地面积完全一致，能够证实倪本祥租赁给丰泽公司使用的土地面积是4.64亩。3.一审法院判决仅支持丰泽公司向倪本祥支付2018年4月至2019年4月的租金，而2019年4月至今，该涉案土地依然被丰泽公司实际占用，因此给倪本祥造成2019年4月至今无法耕种管理土地的损失应由丰泽公司承担。丰泽公司答辩称：我公司从2018年至今已经没有对土地进行使用，已经归还给农户。因为我公司自从土地实际使用面积和合同约定的面积不符之后就一直没有使用土地，我公司一直在镇政府协商重新测量土地，但一直都没有结果。所以我们只同意支付2018年至2019年一年的租金，剩下的租金我们不应当承担。倪本祥向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2014年4月1日签订的《文山市农村土地承包经营权流转合同》；2.要求丰泽公司支付租金6032元（从2018年4月2日起至2019年的4月1日止按每亩1300元计算）、违约金32,480元（2019年4月2日至2024年4月1日共5年，按每亩1400元计算）；3.判令丰泽公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年4月1日，倪本祥（甲方）与丰泽公司（乙方）签订《文山市农村土地承包经营权流转合同》，约定：“甲方将位于薄竹镇××以××村4.64亩土地的承包经营权流转给乙方从事农业生产经营活动。土地承包经营流转方式为出租，期限为10年，即2014年4月1日至2024年3月31日。土地租金分阶段实行梯次地租价格，即2014年至2016年（第一个三年）,租金为1200元／亩／年；2017年至2019年（第二个三年）,年租金为1300元／亩／年；2020年至2024年（后四年）,年租金为1400元／亩／年，实行一年一付。违约责任，甲方违约导致《租赁合同》无法履行,甲方要赔偿乙方租地剩余年限地租总额和水池、生产性管理用房等设施投资成本。乙方违约导致《租赁合同》无法履行,乙方要赔偿甲方租地剩余年限地租总额；地租如不能在上一年支付时间宽限一个月的期限内按期支付,甲方即可按集体改造分配给各户地块的四至界限自行耕种地上附属物归甲方所有。”该合同还约定了各方的权利义务。合同签订后，倪本祥将其享有承包经营权的菜地交付丰泽公司，丰泽公司按合同约定支付倪本祥土地租金至2018年4月1日止，丰泽公司未退还倪本祥租赁土地。另查明，倪本祥取得农村土地承包经营权证上载明菜地共计3.91亩。庭审中，倪本祥、丰泽公司均认可案涉租赁土地均系倪本祥享有承包经营权的菜地。一审法院认为：倪本祥与丰泽公司签订的《文山市农村土地承包经营权流转合同》（以下简称合同）是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定倪本祥将4.64亩土地出租给丰泽公司从事农业生产经营活动，倪本祥、丰泽公司均认可合同约定的租赁土地系倪本祥享有承包经营权的菜地，承包经营权证载明的菜地亩积共3.91亩，故本院确认倪本祥向丰泽公司交付的租赁土地为3.91亩。倪本祥主张交付丰泽公司的租赁土地亩积应以合同约定的4.64亩计算，倪本祥未提交证据证明实际交付的租赁土地为4.64亩，故该主张无事实和法律依据，不予支持。丰泽公司陈述在知道倪本祥交付租赁土地亩积不符合合同约定亩积后，停止支付土地租金至2018年4月1日止，至今丰泽公司未将租赁土地退还倪本祥。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条二项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”倪本祥及丰泽公司均同意解除双方签订的《文山市农村土地承包经营权流转合同》，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，丰泽公司应支付倪本祥2018年4月2日起至2019年的4月1日止的土地租金5083元（3.91亩×1300元）。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，倪本祥未按约定亩积交付租赁土地，丰泽公司有权拒绝支付相应的租金，丰泽公司不存在违反合同约定的情形，故倪本祥主张丰泽公司支付违约金32,480元的诉讼请求，不予支持。判决：一、解除倪本祥与文山丰泽农业发展有限公司于2014年4月1日签订的《文山市农村土地承包经营权流转合同》；二、文山丰泽农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付倪本祥土地租金5083元；三、驳回倪本祥的其他诉讼请求。案件受理费750元，由倪本祥负担375元，丰泽公司负担375元。本院二审期间，倪本祥向本院提交两组新证据，第一组《文山市农村土地承包经营权确权登记工作领导小组办公室关于丰泽公司蔬菜基地项目涉及农户土地确权登记证书更正信访证件办理情况的说明》，来源于文山市，证实文山市农村土地承包经营权确权登记工作领导小组办公室颁发给倪本祥的《农村土地承包经营权证》上登记的土地面积与实际地块面积不一致的原因系确权公司并未通过实际测绘，仅凭村小组干部记忆估算得出的数据，不应当作为本案定案依据；第二组《薄竹镇以腻资2014年土地流转费用兑现花名册》，证明薄竹镇人民政府存档的《薄竹镇以腻资2014年土地流转费用兑现花名册》上登记的土地面积与双方签订的《文山市农村土地承包经营权流转合同面积》一致，丰泽公司认可租用的土地是薄竹镇政府的制造花名册上所登记的土地面积，租金也是按照4.64亩进行支付。经质证，丰泽公司对倪本祥提交的第一组证据不予认可，理由是之前文山市确权办出具的《农村土地承包经营权证》应当是他们实际测量得出的真实数据。对第二组证据予以认可，与双方签合同上记载面积一致。本院认为倪本祥提交的第一组证据系文山市农村土地承包经营权确权登记工作领导小组办公室依职权作出，能够证实薄竹镇××以××村小组农户所持有的《中华人民共和国土地承包经营权证》，在前期工作中获得的承包土地基础数据不够科学、合理，应当对已经颁发的农户家庭的《中华人民共和国土地承包经营权证》依法更正的事实，本院予以采信。第二组证据能够证实丰泽公司在2014年是按照合同约定的4.64亩的面积支付倪本祥土地租金的事实，对该组证据本院予以采信。丰泽公司未向本院提交新证据。二审中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，倪本祥、丰泽公司均无异议。本院对一审认定的法律事实予以确认。另补充查明：2017年6月，丰泽公司发现实际承租的土地总面积与农户在《文山市农村土地承包经营权流转合同》中所约定计算而得的面积不吻合，但仍于2017年12月按照约定亩积支付租金给农户。2020年3月9日，文山市农村土地承包经营权确权登记工作领导小组办公室出具的《文山市农村土地承包经营权确权登记工作领导小组办公室关于丰泽公司蔬菜基地项目涉及农户土地确权登记证书更正信访件办理情况的说明》，载明薄竹镇××以××村小组农户所持有的《中华人民共和国土地承包经营权证》，第三方确权公司在前期工作中获得的承包土地基础数据不够科学、合理，应当对已经颁发的农户家庭的《中华人民共和国土地承包经营权证》依法更正等内容。归纳双方当事人的诉辩主张，本案在二审的主要争议焦点为：土地租金的计算面积如何确定及违约金应否予以支持的问题。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同签订双方应当按照合同的约定全面履行合同义务。本案中，《文山市农村土地承包经营权流转合同》于2014年4月1日签订，签订之后，农户按照约定交付土地，丰泽公司即对薄竹镇××以××村小组所租赁的土地进行平整，之后从2014年开始就按照合同所约定的租赁面积给农户支付租金已达四年之久。丰泽公司以农户交付的土地面积不符合合同约定面积为由拒绝再支付2018年租金的，并未提交证据证实倪本祥实际交付的土地面积为多少。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，丰泽公司在一、二审中所提交的证据不足以证实倪本祥所交付给丰泽公司的土地与合同中所约定的不符，故丰泽公司的辩解不能成立，应予按照合同约定的面积支付倪本祥2018年4月-2019年4月的租金，即6032.00元（4.64亩×1300.00元）。关于倪本祥上诉理由中所主张要求支付2019年4月至今的土地租金的问题，倪本祥在一审法院第一次开庭审理过程中（2019年8月2日）当庭要求变更其主张的第二项诉讼请求为“要求丰泽公司支付2018年4月2日至2019年4月1日的土地租金及违约金”，即人民法院仅围绕当事人的诉讼请求进行审理，原审原告倪本祥在一审中仅主张支付的租金截止到2019年4月的，现又要求支付2019年全年租金没有事实和法律依据。另外，关于违约金的问题。丰泽公司在无证据证实倪本祥存在违约的情况下，拒绝支付2018年起的租金，根据双方在《文山市农村土地承包经营权流转合同》中的约定，已经构成违约，应予承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，丰泽公司已经明确要求调整违约金计算标准的情况下，本院依法对违约金的计算方式进行调整。但违约金的计算应当以实际损失为基础，在本案中，倪本祥并未提交证据对其损失予以举证的情况下，本院以2018年4月-2019年4月应予支付租金的数额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的30%计算一年的利息作为倪本祥损失的依据。故本案的违约金数额为，以6032.00元（4.64亩×1300.00元）为基数从2018年4月计算至2019年4月期间依照中国人民银行同期贷款利率4.35%的30%，即341.1元（6032.00元×130%×4.35%）。综上所述，倪本祥的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审法院认定基本事实清楚，但适用法律不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持云南省文山市人民法院（2019）云2601民初1407号民事判决第一、三项，即“一、解除倪本祥与文山丰泽农业发展有限公司于2014年4月1日签订的《文山市农村土地承包经营权流转合同》；三、驳回倪本祥的其他诉讼请求。”；二、撤销云南省文山市人民法院（2019）云2601民初1407号民事判决第二项，即“二、文山丰泽农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付倪本祥土地租金5083元”；三、由文山丰泽农业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付倪本祥土地租金6032元及违约金341.1元，共计6373.1元。一审案件受理费750元，由文山丰泽农业发展有限公司负担630元，倪本祥负担120元；二审案件受理费750元，由文山丰泽农业发展有限公司负担630元，倪本祥负担120元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满后两年内向一审人民法院申请强制执行。审判长 刘 曼审判员 陆启慧审判员 廖俊雁二〇二〇年十月十二日书记员 赵 宁