贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7000号上诉人（原审原告）：于保宽，男，1986年2月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：蔡婷婷，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：文廷杰，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王发碧，女，1974年10月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨永辉，男，汉族，1966年10月1日生，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人:贵州铭原鑫地产经纪有限公司，住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区淮河路152号附1号淮河路商业街Ａ栋１层22号。法定代表人：徐舒萍，该公司执行董事兼总经理。上诉人于保宽因与被上诉人王发碧、原审第三人贵州铭原鑫地产经纪有限公司（以下简称：铭原鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院作出的（2019）黔0115民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人于保宽上诉请求：1.撤销原判并依法改判；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定事实错误，双方签订的《房屋买卖合同》应于《三方协议合同》约定的退款时间届满时（即2019年2月15日）解除。三方协议中约定的房屋买卖合同解除是附条件的，在6个月内被上诉人没有将房屋重新出卖，也没有履行支付解除合同后应退还的19万元款项，解除条件并未成就。根据三方协议第一条，双方作此约定是考虑到被上诉人重新出售房屋需要时间寻找购买人，故约定了6个月的“宽限期”，双方另行约定了2019年2月15日这个时间点，该时间截止后，被上诉人须无条件支付上诉人19万元。实际上是双方附条件解除原购房合同的约定，约定解除的条件为三方协议签订后至被上诉人在6个月卖出房屋退款的事实成就时以及2019年2月15日时间截止时，因被上诉未能在6个月内卖出房屋，故原合同应在2019年2月15日时解除。2.原审认为原合同未解除后，在被上诉人未提起反诉要求解除合同且上诉人未同意解除合同的情况下，径直判决解除双方签订的原《房屋买卖合同》，并按照被上诉人庭审抗辩理由直接判决上诉人承担10万元违约责任，超出上诉人一审诉讼请求，属程序违法，二审法院应依法纠正。3.即使原《房屋买卖合同》尚未解除，在双方均同意解除的情况下应当合理认定上诉人承担的违约责任。虽然双方约定了违约方应按照房屋成交价的20%支付违约金，但双方签订的三方协议已就上诉人违约的事实以及应承担的违约责任重新进行约定，即由上诉人支付被上诉人3万元违约金，三方协议应视为对原合同中违约责任条款进行更改。如按照被上诉人主张直接判令上诉人承担10万元违约责任，明显对上诉人极不公平。被上诉人王发碧答辩称，双方达成的补充协议以及本案所涉三方协议是附生效条件和履行条件的，答辩人在6个月之内没有卖出房屋，依照协议约定仍然要履行原合同。而原合同有两个方案：即上诉人继续买受房屋和解除合同由上诉人支付违约金。现由于上诉人违约，答辩人选择适用定金罚则不违反法律规定。原审第三人铭原鑫公司未到庭。原审原告于保宽的诉讼请求为：1．确认原、被告双方于2018年5月26日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000136）已经解除；2．判令被告返还原告购房首付款19万元；3．本案诉讼费用由被告承担。原审查明，2018年5月26日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告位于贵阳市观山湖区房屋，房屋面积88.08Ｍ2，房款总价95万元。合同签订后，原告于当日支付被告购房首付款2万元，2018年6月8日再次支付20万元购房首付款，房屋买卖中价费28500元由原告一次性支付给铭原鑫公司。2018年8月14日，原告通过房屋中介公司业务员安某联系被告协商解除《房屋买卖合同》事宜。经安某居中协调，原、被告双方签订《三方协议〈房屋买卖〉合同》，约定：产权人王发碧承诺在6个月内卖出该房屋，如早卖出应当在7个工作日内将首付款返还原告，超过6个月的，被告须在2019年2月15日支付于保宽19万元；乙方：于保宽承诺由于个人原因造成不能正常购买房屋，承担3万元给王发碧作为违约金；如王发碧超过6个月没有支付19万元给于保宽，将重新履行原合同，房价95万元卖给于保宽，否则甲方违约。对于有双方争议的事实，即房屋买卖合同是否已经按《三方协议〈房屋买卖〉合同》解除。在达成的《三方协议〈房屋买卖〉合同》中，最后一款明确载明的是“如甲方王发碧超过6个月没有支付壹拾玖万整给于保宽，将重新履行原合同房价￥950000.00元整卖给于保宽，否则甲方违约”，据此，因王发碧并未将该房重新卖出，也没有支付约定退还的190000元，双方应重新按原房屋买卖合同约定确定各自的权利义务。另查明，庭审中，被告王发碧答辩称，如果要解除合同我也同意，但是要支付10万元的违约金额，只退还12万元。双方《房屋买卖合同》第七条载明“7.5甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应按该房屋成交价的20%向对方支付违约金”。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。关于本案合同解除问题，原、被告签订《三方协议〈房屋买卖〉合同》最后一项约定“如甲方王发碧超过6个月没有支付壹拾玖万整给于保宽，将重新履行原合同房价￥950000.00元整卖给于保宽，否则甲方违约”，说明该三方协议中约定的房屋买卖合同解除是附条件的，因在6个月内被告王发碧没有将约定出卖给于保宽的房屋重新卖出，也没有履行支付解除合同后所应退还的190000元款项，解除条件并未成就，故于保宽主张双方签订《房屋买卖合同》（合同编号：0000136）已经于2018年5月26日解除的理由不成立，该项诉讼请求不予支持。但是，被告在庭审中明确表示，在原告承担违约责任的前提下，同意解除房屋买卖合同，故对解除合同的请求，予以支持。因解除合同系因原告于保宽原因不再购买房屋，系违约一方，应承担相应违约责任。双方房屋买卖合同约定了违约金为房屋成交价的20%，而被告表示由被告承担100000元违约金后同意解除合同，该意见符合双方约定违约标准范围，且也不违反法律规定，予以采纳。合同解除后，在扣除于保宽应承担的违约金后，其支付的购房款王发碧应予退回。房屋买卖合同中所涉及的居间服务合同关系，因第三人未到庭参加诉讼和提出主张，对此，不予处理。综上，本案系原告违约，但被告同意原告承担违约责任后解除合同，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除于保宽与王发碧于2018年5月26日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王发碧于本判决生效后三日内退还原告于保宽购房款120000元；三、驳回原告于保宽的其余诉讼请求。案件受理费4300元（原告已预交），由原告于保宽负担。本院二审期间，上诉人于保宽申请证人安某出庭作证，安某系铭原鑫公司工作人员，在三方协议中代表丙方签字。安某的证言内容为：由于于保宽个人原因不愿意买房，通过证人与王发碧协商，达成协议是在2019年2月5日之前如果王发碧没有将房屋另行卖出，退还于保宽19万元，3万元作为违约金。对于签订最后一条“如甲方王发碧超过6个月没有支付壹拾玖万整给于保宽，将重新履行原合同房价￥950000.00元整卖给于保宽，否则甲方违约”的本意，是在房屋价格上涨的情况下，为了促使王发碧尽快将房屋卖出，并尽快退钱给于保宽。另外，于保宽二审陈述，其支付的22万元分别是：2018年5月26日支付定金2万元；2018年5月27日支付定金8万元；2018年6月8日支付购房款12万元。其余事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本案事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、《三方协议〈房屋买卖〉合同》、证人证言等证据在卷佐证。本院认为，本案中，于保宽与王发碧签订的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，而在于保宽因个人原因不愿意购买房屋后，双方又在铭原鑫公司工作人员安某的参与下，于2018年8月14日另行签订了一份《三方协议＜房屋买卖＞合同》，该合同亦为当事人的真实意思表示，对双方均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同”，第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同”，在《三方协议＜房屋买卖＞合同》中，前两款的内容体现双方同意解除2018年5月26日《房屋买卖合同》的意思表示，具体条件是：签订合同后六个月作为王发碧出卖房屋和退还于保宽房款的时间段，即在2019年2月15日之前将房屋顺利出卖，则在房屋出卖后7个工作日将于保宽已付款22万元中的19万元房款退还给于保宽，如果6个月内没有卖出，则在2019年2月15日将19万元退还给于保宽，并其中3万元作为违约金予以扣除，以上约定是明确的。而在第三款中，则约定了解除条件不成就时的处理方式，“如甲方王发碧超过6个月没有支付壹拾玖万整给于保宽，将重新履行原合同房价￥950000.00元整卖给于保宽，否则甲方违约”，即将三方协议的约定变回到原合同上来，双方按原合同的约定履行各自的权利义务，《三方协议＜房屋买卖＞合同》中王发碧退款19万元以及于保宽支付３万元违约金的约定不再履行。由于是王发碧没有及时将房屋另行出售，故房屋价格上涨产生的利益不由王发碧享有，于保宽仍然可以2018年5月26日《房屋买卖合同》中的95万元价格购买该房屋，以上意思表示是清晰的，不存在歧义，虽然于保宽申请证人安某出庭作证，但其证言与体现在三方协议中的表述意思不一致，不予不予采信。于保宽主张2018年5月26日签订的《房屋买卖合同》已经解除与《三方协议＜房屋买卖＞合同》第三项的约定不符，本院不予支持。而由于《三方协议＜房屋买卖＞合同》已经约定了王发碧在6个月内没有将19万元支付给于保宽，则按照原合同执行，故于保宽要求以不再具有约束力的《三方协议＜房屋买卖＞合同》第二项支付3万元违约金同样不符合合同约定，本院不予支持。二审中，王发碧明确表示只要于保宽愿意购买，其亦愿意按照原价将房屋出卖给于保宽，但于保宽明确表示不愿意购买案涉房屋，故双方合同已经没有履行的基础，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，应当解除双方的《房屋买卖合同》。虽然于保宽没有诉请解除合同，但其要求确认案涉《房屋买卖合同》已经解除的主张与解除合同具有相同的法律后果，故原审判令解除双方2018年5月26日签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，无程序违法之处。关于合同解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，于保宽系违约方，不享有合同解除权，但鉴于王发碧亦同意解除合同，故可予准许。虽然王发碧在本案中没有提起反诉，但退还购房款系解除合同必然产生的法律后果。在《房屋买卖合同》中，双方既约定了定金，同时也约定了违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，结合二审查明的于保宽在《房屋买卖合同》签订后支付定金10万元的事实，因10万元定金没有超过合同价款的20％，故王发碧主张适用定金罚则，10万元定金不予退还符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人于保宽的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人于保宽负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十月十二日书记员 张 鑫