山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2948号上诉人（一审被告、反诉原告）：李艳东，男，1974年8月6日出生，汉族，住枣庄市台儿庄区。委托诉讼代理人：时祯奎，北京市凯诺律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：阚延帅，男，1978年5月9日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：王立歧，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。上诉人李艳东因与被上诉人阚延帅租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2019）鲁0405民初1403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李艳东上诉请求：1.撤销枣庄市台儿庄区人民法院（2019）鲁0405民初1403号民事判决；2.驳回阚延帅的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，一审判决解除全部合同错误。《酒店租赁合同》中约定的租赁标的物为“俏渔郎酒店、周边空地及地面附属设置，占地面积72亩（东起贵源食府园，西至十电港口墙东，北起湿地观光路，南至港口路）”，虽然对租赁物并未明确具体名称，但实际上概括的租赁物并非只有俏渔郎酒店，租赁关系包含两个标的物，一个是台儿庄区湿地公园大自然垂钓园（以下简称大自然垂钓园），一个是枣庄鑫鹭庄园餐饮有限公司。俏渔郎酒店被强拆，无法经营，但是大自然垂钓园仍可经营，一审法院不能因为俏渔郎酒店无法经营就判决连同大自然垂钓园的租赁关系一并解除。大自然垂钓园有单独营业执照，具备单独营业能力，一审法院遗漏大自然垂钓园的租赁关系以及是否存在解除，故认定事实错误。二、一审判决认定返还租金时间为2019年5月15日，以及租金和保证金的数额错误。26万元租金包含大自然垂钓园和俏渔郎酒店，二者的租金比例如何分配并未明确，在大自然垂钓园租赁关系未解除的情况下，一审判决退还租金167991元错误。保证金是双方在解除合同时对损失和纠纷的担保，阚延帅对物品负有保管的义务，在双方存在纠纷的情况下，一审判决直接支付阚延帅全部保证金不当。一审法院认定返还租金的时间为2019年5月15日错误。如果行政部门清点登记行为严重干扰阚延帅生产经营，阚延帅可通过起诉政府来主张损失赔偿，而不应由李艳东承担责任，所以一审判决认定为2019年5月15日开始计算返还租金错误。三、一审判决李艳东返还13000元小木屋建设费错误。小木屋建设费并非租赁关系中的标的物，属于另一法律关系，3万元已经全部用于建设，一审判决认定剩余13000元的建设费用错误。小木屋的损失和李艳东不具有因果关系，一审法院判决李艳东承担赔偿不当。一审判决认定事实错误，依法应当撤销。阚延帅辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决认定的事实是依据当事人提交及法院调取的证据。一审判决还原案件事实。签订酒店租赁合同后，阚延帅交纳租赁费，很短时间内，租赁物被主管部门确认为违章建筑，主管部门依法通知李艳东，要求自行拆除，但李艳东拒绝，后台儿庄区人民政府对租赁物进行强制拆除，并对租赁物内物品强制拉走。阚延帅无权干涉，因为这是公权介入。阚延帅租赁李艳东酒店的目的因标的物被强拆不能实现。2018年12月中旬，台儿庄区人民政府部门已经明确禁止经营，也就是说在2018年12月时租赁物已经处于被禁止经营状态。阚延帅向李艳东支付小木屋承建费用，但李艳东没有建成，因此该费用应退回。阚延帅向一审法院起诉请求：1.依法解除阚延帅与李艳东于2018年6月15日签订的《酒店租赁合同》；2.李艳东立即返还阚延帅剩余期内租金216667元（2019年1月1日至2020年9月1日租金）、保证金1万元及逾期退还租金利息；3.依法向阚延帅返还修建小木屋费用25000元；4.依法向阚延帅支付李艳东的就餐费用16000元；5.本案诉讼费用由李艳东承担。李艳东向一审法院提出反诉请求：1.判决阚延帅继续履行《酒店租赁合同》；2.判决阚延帅返还财产；3.反诉费用由阚延帅承担。一审法院认定事实：2018年6月15日，阚延帅（乙方）、李艳东（甲方）签订《酒店租赁合同》，约定甲方将位于台儿庄古城湿地公园内的俏渔郎酒店、周边空地及地面附属设施租赁给乙方经营，占地面积约72亩（东起贵源食府园，西至十电港墙东，北起湿地观光路，南至港口路）。租赁期为十年，租金为每年13万元，首次一次性付清两年租金，合计26万元。租期为2018年9月1日至2028年7月20日。为了防止甲方物品受损，乙方给付1万元保证金给甲方，合同终止时如无纠纷甲方将保证金全额退还乙方。乙方租赁期间内如遇不可抗因素（如自然灾害等）原因造成合同无法履行的，甲方应退还剩余租金，合约自行解除，双方互不承担责任，如遇政府拆迁征用等原因造成合同无法履行，对于赔偿款应按照甲乙双方实际投资额由专业机构评估后按比例分配。2018年6月17日，阚延帅通过中国工商银行向李艳东账户汇款租金26万元及保证金1万元，共计27万元，同日李艳东向阚延帅出具收条一份。2018年6月24日，阚延帅通过王桂芳向李艳东汇款3万元，用于酒店区域内小木屋建设，后停工。2018年12月27日，韩庄运河水利管理局向俏渔郎酒店所有人李艳东下达责令改正水事违法行为通知书，要求李艳东限期整改，并按照河道标准自行恢复，李艳东拒绝签收该通知书，工作人员予以留置送达。2019年5月15日，枣庄市台儿庄区人民政府防汛抗旱指挥部对俏渔郎酒店内的物品予以清点并登记，2019年5月16日对俏渔郎酒店予以强制拆除。一审法院认为，本案焦点问题：一、阚延帅、李艳东于2018年6月15日签订《酒店租赁合同》是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”本案中，租赁合同标的物俏渔郎酒店因被枣庄市台儿庄区人民政府防汛抗旱指挥部强制拆除而灭失，致使不能实现合同目的，阚延帅起诉要求解除酒店租赁合同，应予支持。李艳东要求阚延帅继续履行租赁合同并返还财产的反诉请求，该院不予支持。二、租金如何返还，数额为多少。关于租金的返还涉及涉案酒店租赁合同解除的时间问题。阚延帅主张2018年12月27日，即韩庄运河水利管理局向俏渔郎酒店所有人李艳东下达责令改正水事违法行为通知书时，酒店正式停止营业，应为租赁合同解除时间，但李艳东不予认可，故该院认为应当以《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定的法定情形成就之时为合同解除时间，即该判决发生法律效力之日解除。但关于返还租金时间的计算点，该院认为该通知的相对人为房主李艳东，2018年12月27酒店是否正式停止营业，2018年12月27日至2019年5月15日清点财产这段时间，租赁经营情况是否因该通知造成损失，及损失的情况，阚延帅均未提供证据证明，2019年5月15日枣庄市台儿庄区人民政府防汛抗旱指挥部对俏渔郎酒店内的财产予以清点、登记时，租赁合同确定无法履行，该院认定李艳东返还租金的计算时间为2019年5月15日。阚延帅按照租赁合同约定已给付李艳东的租金26万元及保证金1万元，扣除阚延帅租赁酒店期间的租金92009元（13万元/年÷12个月×8个月+13万元/年÷365天×15天），李艳东应将剩余的租金167991元及保证金1万元共计177991元退还给阚延帅。阚延帅要求李艳东支付逾期退还租金利息，没有法律依据，该院不予支持。三、小木屋费用问题。在案涉酒店增设及处理未建成的小木屋均系双方一致同意，现租赁合同解除，阚延帅要求李艳东返还建设小木屋剩余费用，于法有据，应予支持。阚延帅要求李艳东返还余款25000元，因李艳东仅认可13000元，阚延帅提供的证据亦不足以证明其主张，故该院认定李艳东返还阚延帅建设小木屋剩余费用13000元。四、关于就餐费用。阚延帅要求李艳东给付餐饮费的诉讼请求与本案不属于同一法律关系，本案不予一并审理，阚延帅可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百二十三条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、阚延帅与李艳东于2018年6月15日签订的《酒店租赁合同》自判决发生法律效力之日起解除；二、李艳东自判决发生法律效力之日起十日内返还阚延帅租金167991及保证金1万元；三、李艳东自判决发生法律效力之日起十日内返还阚延帅小木屋建设费用13000元；四、驳回阚延帅其他诉讼请求；五、驳回李艳东的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5316元，保全费1870元，共计7186元，由李艳东负担5086元，由阚延帅负担2100元。反诉案件受理费5316元，由李艳东负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李艳东提交两份证据，证据一为本院（2020）鲁04行终100、101号行政判决书。证据二为枣庄市鲁南公证处（2018）鲁枣庄鲁南证民字第6020号公证书。证明李艳东出租给阚延帅的租赁物包括大自然垂钓园和鑫鹭庄园的所有物品和设施，除酒店外，还包括大自然垂钓园、垂钓设施（混养池15亩、竞技池2个、周边用于野钓的沟渠及环岛垂钓台110米、独立垂钓台6个）、农事体验园（核桃园、柿子园共计15亩）和有机蔬菜地10亩，以上这些场地均在阚延帅承租时正常经营。租赁合同中物品的租赁费总价值是26万元，只是酒店无法经营不能解除全部的租赁物及设施的租赁关系，对于垂钓园和其他租赁物的租赁关系不同意解除。一审判决中要求返还的租赁费包括了酒店之外的租赁费用，判决中返还费用过高。阚延帅质证意见为，对两份行政判决书不予认可，与本案没有关联性，而且也不属于新证据，该两份二审行政判决书系枣庄中院行政庭作出的。一审判决书在一审时已提交，阚延帅不予认可，与本案没有关联性。一审法院经过法庭审理，认定与本案租赁合同没有关联性，通过判决内容，能看出该判决书是关于强制拆除涉案租赁物以及将涉案租赁物里的物品详列清单强制拉走的行为是否违法，而与本案租赁合同是否解除的问题，不是一种法律问题。行政机关的强制拆迁问题也不能否认涉案租赁物不存在的事实，也就是说承租人租赁涉案租赁物已经无法经营的问题，因此对李艳东递交的这份证据不认可。公证书形成的时间为2018年12月22日，不属于新证据，对该证据不予认可，与本案无关联性。阚延帅租赁的是李艳东的酒店，至于李艳东私下注册多少公司，阚延帅不清楚，签订租赁合同时也未告知阚延帅，现到二审程序，李艳东拿出公证书无非是想拖延诉讼时间。李艳东陈述与事实完全不符，假如真像李艳东所说租赁范围包括大自然垂钓园、垂钓设施、农事体验园和有机蔬菜地10亩的话，相信租赁费绝对不是13万元。但是李艳东交付给阚延帅只是酒店，附带一些不用的地皮，也就是李艳东陈述的沟渠，李艳东与阚延帅签订租赁合同，确实想打造休闲式酒店，不然阚延帅也不会出钱让李艳东打造小木屋，几个月的时间就被行政机关认定为违章建筑，要求禁止经营强制拆除。一审法院调取的证据可以证实韩庄运河管理局向李艳东下达的通知为涉案租赁物为违章建筑，台儿庄人民政府向李艳东下达的清障催告书载明大自然垂钓园（经营者李艳东）违章建筑，限期自行拆除。本院的认证意见为，李艳东提交的（2020）鲁04行终100号、101号行政判决书虽确认枣庄市台儿庄区人民政府防汛抗旱指挥部于2019年5月15日拆除俏渔郎酒店的行政行为违法，但因该酒店已被拆除，涉案租赁合同不具备继续履行的条件，该两份行政判决书不能作为证明李艳东主张涉案租赁合同可继续履行。关于公证书，与李艳东待证事实没有关联性，不能证明本案租赁合同具备继续履行条件，对该两组证据本院不予采信。本院审理认定事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为：一、李艳东与阚延帅于2018年6月15日签订的租赁合同是否应予解除；二、原审判决李艳东向阚延帅返还租金167991元、保证金1万元及小木屋的建设费用13000元有无事实及法律依据。关于焦点一，租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李艳东与阚延帅签订的《酒店租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。双方签订租赁合同的目的在于李艳东将其位于台儿庄古城湿地公园内的俏渔郞酒店交付给阚延帅进行经营，由阚延帅向李艳东支付租金。合同签订后，阚延帅按合同约定向李艳东交纳前两年租金26万元及保证金1万元，另外向李艳东交付建小木屋费用3万元。在合同履行中，因枣庄市台儿庄区人民政府防汛抗旱指挥部于2019年5月15日对俏渔郎酒店予以拆除，虽然李艳东二审提交本院（2020）鲁04行终100号、101号行政判决认定枣庄市台儿庄区人民政府防汛抗旱指挥部拆除俏渔郎酒店的行政行为违法，但俏渔郞酒店确已被强制拆除，物品被行政执法机关清点、登记。至于李艳东上诉主张其租赁范围还包括大自然垂钓园，阚延帅可以利用其他场地进行经营，对此本院认为，涉案租赁合同虽约定租赁范围为72亩，但阚延帅主要租赁使用的场地是俏渔郞酒店，现因酒店被强制拆除，阚延帅经营酒店已不具备必要条件，无法进行继续经营，导致阚延帅签订涉案酒店租赁合同的目的无法实现，原判依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，判决涉案租赁合同解除符合法律规定。关于焦点二，因枣庄市台儿庄区人民政府防汛抗旱指挥部于2019年5月15日对俏渔郎酒店予以拆除，原审判决认定该时间点为租赁物使用时间最后期限并无不当，依据阚延帅实际使用涉案场地的天数，按照约定的租金标准，计算李艳东返还给阚延帅未使用租赁的租金这167991元及保证金1万元有合同依据。关于小木屋的费用问题。租赁合同签订后，阚延帅向李艳东之妻王桂芳银行账户汇款3万元用于小木屋建设，因小木屋未建成，阚延帅主张李艳东返还小木屋剩余建设费用25000元，原审依据李艳东认可的13000元予以判决，该项费用与涉案租赁合同存在关系，原审为减少当事人诉累在本案诉讼中一并处理并无不当。综上所述，李艳东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5316元，由上诉人李艳东负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年十月十二日书记员 刘 畅