广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15755号上诉人（原审原告、反诉被告）：魏永平，女，1986年5月21日出生，汉族，住福建省古田县。委托诉讼代理人：苏萍，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜营营，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区石井街石安路269号二楼。法定代表人：张健宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。上诉人魏永平、广州市继丰房地产开发有限公司（以下简称继丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初2272号民事判决，向本院提起上诉，本院已依法受理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员谭健颖独任审理，现已审理终结。魏永平在原审的诉讼请求：1.继丰公司支付逾期办证违约金547525元（以1810000元为本金，按照每日万分之五自2017年10月28日计算至2019年6月25日共605日）；2.本案诉讼费由继丰公司承担。继丰公司在原审的反诉请求：1.魏永平向继丰公司支付逾期付款违约金199710元（以1260000元为基数，按每日万分之五自2016年10月16日起计算至2017年8月29日止，共317天），并赔偿继丰公司将房屋收回重新出售可获得的差价损失362000元；2.本案反诉费用由魏永平承担。原审法院判决如下：一、于判决生效之日起五日内，广州市继丰房地产开发有限公司向魏永平支付逾期办证违约金218286元；二、驳回魏永平的其他诉讼请求；三、驳回广州市继丰房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4638元，由魏永平承担2789元，由广州市继丰房地产开发有限公司承担1849元；一审反诉受理费4709元，由广州市继丰房地产开发有限公司承担。广州市继丰房地产开发有限公司承担的本诉诉讼费应在判决生效之日起五日内向魏永平直接支付。判后，魏永平以及继丰公司均不服，分别向本院提起上诉。上诉人魏永平的上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判继丰公司在原审判决第一项218286元的基础上，增加支付逾期办证违约金327429元（以1810000元为本金，按照每日万分之五，从2017年10月30日计算至2019年6月25日止）；2.判令继丰公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。上诉的主要事实、理由及答辩意见：1.魏永平与继丰公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，合同中已经明确约定了逾期办证违约金的标准，法院不应予以调整。首先，2016年6月18日，魏永平与继丰公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）（以下简称合同），该合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当格守合同，切实履行合同约定。本案中，一审判决已认定继丰公司迟延办证事实，即直到2019年6月25日才为魏永平完成办证，迟延603天。继丰公司理应按照合同的约定承担逾期办证的违约责任。其次，迟延办证违约金以及违约金的标准O.05％是双方当事人的真实意思表示，合法有效，不违反法律法规，符合法律规定的范围，且该标准是经过双方确认的，不存在调整违约金的事实以及理由。法院应尊重合同意思自治原则。再者，一审中继丰公司并没有以违约金过高请求调低或提出异议，也没有提供任何证据证明违约金过高，一审法院在此情况下，主动调低违约金是显失公平，对魏永平合法权益造成损害。2.关于逾期贷款房款迟延支付的违约责任并没有约定，一审法院不应主动增设合同双方当事人的权利义务。一审法院认为《商品房预售合同》及补充协议均没有明确约定贷款房款迟延支付的违约责任。关于是否有约定的问题，应遵从事实，以及纵观整个合同来分析。首先，从魏永平提交的证据可以得知，办理按揭贷款是由继丰公司主导并指定银行办理的。其次，在签订《商品房预售合同》时已经有《顺丰翠园按揭贷款指南》，要求魏永平提交相应资料给继丰公司或其指定的第三人代理办理按揭贷款，并且在有关收款收据中也可见，办理手续也是由继丰公司全权律师去办理的。时间控制权也在于继丰公司，而非魏永平。再者，根据补充合同中附件七第5．1条的约定，对于按揭贷款付款时间，双方实则在补充合同中进行了120日+7日的约定，即如果在这127日宽限期内未能申请或申请金额不足的，需要由魏永平直接支付。不能在宽限期内足额支付的，继丰公司有权解除合同。继丰公司行使解除权的，有权依据5．4条约定，收取魏永平房款总价20％的违约金。若继丰公司不解除合同，魏永平应按一次性支付房款的约定去履行，魏永平不能补足房款的话，则应参照《商品房预售合同》第十条第1款“一次性付款”约定按0.05％标准支付逾期付款违约金。所以，从上述来看，对于逾期贷款房款迟延支付的违约责任并非没有约定，而是双方在补充协议中约定127日的宽限期，在宽限期内不计算违约金，在宽限期后分是否解除合同的不同情况进行计算违约金。一审法院直接对双方的约定进行修改，并且在双方当事人意思自治以外，主动增设一个贷款房款迟延支付违约金O.02％的标准，显然是违背合同订立时的意思表示，也违背了合同法的精神，增加了双方当事人的权利义务，并不恰当，二审法院应予纠正。3.魏永平恪守合同，并提前履行了合同约定的付款义务，不存在任何违约行为，一审法院不应统一以逾期付款违约金与逾期办证违约金进行冲抵或酌情认定。如一审判决认定的事实：魏永平早在2015年4月30日支付首付款，并于2016年6月24日支付贷款房款，无论是房屋首付款还是贷款放款，魏永平均是早于合同约定的时间支付，贷款房款魏永平更是提前了将近4个月。一审判决也认定了魏永平不存在迟延付款行为。然而在魏永平没有任何违约的情况下，一审法院却将逾期付款违约金与逾期办证违约金的标准直接调整为0.02％，显然是缺乏法律依据，有明显是偏袒了违约方，损害了守约方的合法权益的嫌疑，违法了合同的约定以及公平合理的基本原则。退一步说，合同是由继丰公司作为开发商所单方制定并提供的，合同的内容亦经过继丰公司的承诺，继丰公司既然放弃对贷款房款迟延支付违约责任标准的约定，就不能成为阻碍魏永平按照合同约定主张逾期办证违约金的理由。假使，二审法院认为魏永平有逾期付款行为，对于贷款房款逾期支付应计算违约金，在继丰公司提起的反诉中，大可判决魏永平支付继丰公司逾期付款违约金。也就是说，逾期付款违约金应另行计算，查明违约事实，按违约天数，违约金计算基准，违约金的标准另行进行计算，没有冲抵或者酌情统一调整一说。最后，魏永平作为小业主，无法对合同中不利于自己的条款予以修改，是合同中弱势的一方，但恪守合同，提前支付购房款，是守约的一方。对于守约方来说，没有任何逾期支付的情况下，却被酌情统一调整调低违约金的计算标准，显然是对守约方的合法权益的损害，对守约行为的否定，助长了违约之风，是对诚实信用的市场秩序的一种破坏。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，人民法院对于当事人在合同中约定的违约金的数额，只有在当事人请求调整，并确实低于或过分高于违约行为给当事人造成的损失时，才能进行调整。一审判决对违约金的调整既违背当事人双方的约定，于法无据，于理不合，应予纠正。无论从诚实信用角度还是公平合理角度，守约方的合法权益都应得到保护。故，恳请二审法院查明本案事实，依法改判，支持魏永平的全部上诉请求。上诉人继丰公司的上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.本案一审、二审全部诉讼费用由魏永平承担。上诉的主要事实、理由及答辩意见：魏永平以继丰公司逾期办证为由起诉继丰公司，一审法院认为规划验收调整不属于不可预见的事件，不支持继丰公司意见，而同时对于魏永平逾期缴纳房款的行为又以超过诉讼时效为由不予支持，继丰公司认为一审法院的判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。1.办证期限的计算应该以取得规划验收条件为前提，规划部门也是产权办证单位，故规划验收要求变更导致的产权登记延迟属于不可抗力，不应由继丰公司承担违约责任，且魏永平延迟付款的违约天数应在办证期限中予以相应顺延。（1）办证期限应该从继丰公司取得规划验收之时计算。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，可以看出竣工验收也是要以通过规划验收为前提，同时根据双方所签订的《商品房买卖合同》第二十一条关于“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日，申请该商品房项目的房地产初始登记。”的约定，和该合同第15条关于房屋交付需要提供《建设工程规划验收合格证》的约定，可以看出房屋的交付、大确权和产权登记都是要求以通过规划验收为前提，因此从继丰公司提交的《建设工程规划许可证》可以看出继丰公司是在2018年4月16日通过规划验收，从2018年4月16日起计算产权办证的210个工作日，继丰公司并不存在延迟办证。（2）涉案房产项目规划验收存在政府部门变更验收要求，属于不可抗力，因此导致的产权登记延迟不属于继丰公司违约责任。根据继丰公司提交的证据可以见，广州市规划局白云分局于2014年10月28日作出的穗规白云〔2014〕673号文规定，白云区规划局在2014年对于电影院及垃圾压缩站的验收要求是在西侧地块住宅（属于下一期的住宅楼建设，即涉案小区顺丰翠园第4期住宅楼项目）验收前先行验收的申请，原则同意幼儿园、文化馆、住宅楼F1-F4栋（即涉案房屋所在住宅楼，属顺丰翠园第三期住宅楼）同步办理规划验收，对于电影院和垃圾压缩站应在下一期住宅楼验收前先行或同步办理规划验收手续。继丰公司正是基于对政府函复文件的信赖才导致了放缓了电影院和垃圾压缩站的建设进度，从未想过在第三期项目中进行建设。但是2016年12月，继丰公司向规划部门申请F1-F4栋（即涉讼房屋楼栋）验收时，广州市国土资源和规划委员会却在2017年1月11日以穗国土规划咨询〔2017〕79号、80号文变更了此前广州市规划局白云分局作出的穗规白云〔2014〕673号文的规定，要求继丰公司先行或同步办理电影院和垃圾压缩站的验收，否则不予接收继丰公司提交的验收申请材料。办证部门先后截然不同的意见导致了F1-F4栋的规划验收延迟，而且从电影院和垃圾压缩站规划部门是在2018年4月3日取得规划验收合格证，此后才于2018年4月16日才取得F1-F4栋住宅楼的规划验收合格证，也可以看出电影院和垃圾压缩站验收在前是规划部门变更了验收条件导致。此外，根据继丰公司根据政府信息公开而取得的穗规划资源云业务函〔2020〕37号复函也可以看出，电影院的规划验收延迟也是存在政府原因，因为政府部门将该地块原本的建设用地性质错误登记为其他用地，而其他用地性质土地上是不能申请施工建设许可的，故有关地块性质的更正也造成了电影院建设进度延迟和规划验收延迟，故因此导致的延误也不应该由继丰公司承担责任。一审法院认为该情况属于应当预见的经营风险，且合同约定的210个工作日足以处理这是完全不对的。首先这是无法预见的，因为政府部门2014年的函件并无要求电影院和垃圾压缩站要跟涉案房产楼栋同时验收，这个是在继丰公司就涉案房产楼栋申请验收才得知，此前政府部门并无就有关变化进行通知，故不属于可预见的经营风险。其次，210个工作日的约定是指在取得规划验收后为小业主办证的期限，并不包含规划验收和大确权的时间。而且可以看到从继丰公司取得涉案房产楼栋规划验收合格到为小业主办出房产证也接近200个工作日，所以一审法院说210个工作日足以处理有关事情是毫无依据也是不可能的。此外，国土房管部门在继丰公司申请确权登记时，变更土地出让金要求，要求继丰公司交纳地下室部分土地出让金，也致使确权时间延迟了4个月，因此继丰公司认为政府部门对房地产的调控不断发生变化，且都是无法提前预见的，因此而造成的有关确权延迟如果全部归属于继丰公司自身经营风险显然是不公平的，而且因此让继丰公司因此蒙受巨额违约金更是对企业的致命伤害。继丰公司认为是否属于不可抗力是要根据继丰公司申请规划验收之前有无政府通知而判断，对于毫无通知，只是在继丰公司申请规划验收之后才发生的验收要求调整和产权登记要求变化，这些都是属于继丰公司事前无法预测也无法避免的，应该归属于不可抗力事件。而且现在产权登记的办证部门叫作规划和自然资源局，所以有关规划验收要求的变更就是办证部门对于产权登记要求的调整，一审法院将这理解为应当预见的在办证过程中可能发生的客观变化，继丰公司认为是不正确的，政策的变化又岂是企业可以事前预见呢？就好像老百姓买房也不能预见限购政策几时突然出现或者取消，而同样因为签订买卖合同后因限购政策导致合同无法履行的，也不属于当事人的违约责任。同理，要求继丰公司对政策变化而承担买卖合同的违约责任显然与司法实践精神相悖，故希望依法改判。2.一审法院计算逾期办证期限截止时间计算为魏永平领取房产证之日显然错误，最多只能计算至政府部门核发房产证之日，而且有关买受人即魏永平提交办证资料和缴纳契税等属于魏永平处理的时间应该剔除在办证期限之外。根据双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》第13条关于“……如因乙方（即魏永平）未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料并交纳有关的费用，则甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算。由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任。”的约定，也可以看出有关继丰公司的办证期限是要从魏永平完全提交办证资料和交清所有费用包括契税才开始起算，故一审法院没有将有魏永平提交资料和缴纳契税的时间予以扣除，明显与约定不符，应予改判。综上，继丰公司认为一审法院认定事实部分不清，适用法律有误，请求二审法院依法改判。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中，继丰公司提交以下新证据：1.《情况说明》，拟证明白云区人民政府石井街道办事处证实由于规划局误将电影院地块的土地性质登记为未利用土地，导致电影院规划验收延迟并直接导致三期住宅楼规划验收延迟和产权登记延后的事实。2.穗规划资源云业务函〔2020〕37号复函，拟证明顺丰翠园电影院地块因政府原因导致土地性质由原来的建设用地错误登记为其他用地，影响该地块办理施工许可证和导致规划验收延迟。3.关于穗规划资源云业务函〔2020〕37号复函理解的答复及企业信息登记，拟证明电影院地块的地块性质错误登记时无法办理规划验收的，进而导致无法确权的事实，所以逾期办证并非继丰公司原因导致。魏永平的质证意见：1.上述证据已经过了举证时效，本应在一审举证，二审已过了举证期限，对三性均不予认可。2.对于证据1，并非主管部门出具，不能证明继丰公司的主张，也没有任何效力。具我方了解，该办事处和继丰公司有密切联系。3.对于证据2，关联性不予确认，该证据所针对的对象及理由无法证明继丰公司的主张，与本案无关，无法证明是规划局有错误。退一步讲，如果政府部门有错误，继丰公司应该提起行政诉讼。4.证据3是为了本案而制作的新证据，不能作为本案的证据使用。出具答复的公司与继丰公司有利害关系，是其施工设计单位。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：继丰公司是否需要支付逾期办证违约金，以及逾期办证违约金的计算标准。关于继丰公司是否需要支付逾期办证违约金的问题。上诉人继丰公司上诉主张无需支付逾期办证违约金。1.根据双方补充协议第6.2的约定，因政府的行政行为导致工程停工、规划设计变更；……，甲方（继丰公司）有权顺延交付期限。但该条款针对的是房屋交付时间能否顺延所作出的约定，并不适用于办证期限的顺延。2.根据双方补充协议第13条的约定，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方（继丰公司）不承担任何责任。但本案现有证据不足以证明涉案房屋未能在合同约定期限内办妥不动产权证是政府办证部门原因造成的。原审判决根据涉案房屋登记至魏永平名下的时间，及魏永平的诉讼请求，确定计算逾期办证违约金的截止时间，并无不当，本院予以认可。综上，继丰公司所主张的事实、理由以及所提交的证据，均不足以充分证明其主张，本院对其上诉请求，不予支持。关于逾期办证违约金计算标准的问题。上诉人魏永平上诉主张逾期办证违约金应按每日万分之五计算，但本院审理期间，魏永平既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，将逾期办证违约金调整为每日万分之二，并无不当，本院予以认可。继丰公司在本案诉讼中主张无需支付逾期办证违约金，可视为对逾期办证违约金问题的整体抗辩，原审法院依法进行审查并作出相应调整，并无不当，本院予以认可。魏永平主张原审判决滥用自由裁量权，理据不充分，本院不予采纳。综上，魏永平的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9257元，由上诉人魏永平负担5554.2元，由上诉人广州市继丰房地产开发有限公司负担3702.8元。本判决为终审判决。审判员  谭健颖二〇二〇年十月十五日书记员  苏宏榴张情