云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终845号上诉人（原审被告）：保山市宏侨房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9153050268616579X2。住所地：保山市隆阳区兰城街道九龙路南段东侧宏侨尚都时代广场六幢二楼。法定代表人：太玉侠，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：原媛，建伟（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：何佳颖。代理权限：一般授权代理。被上诉人（原审原告）：保山景苑物业管理有限公司。统一社会信用代码：91530502069844367R。住所地：保山市隆阳区兰城街道永昌商贸园12栋3单元4楼。法定代表人：陈俊岌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡潇、邵于容，云南弘蕊律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人保山市宏侨房地产开发有限公司（以下简称宏侨房地产）与被上诉人保山景苑物业管理有限公司（以下简称景苑物业）合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初2411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宏侨房地产上诉请求：1.撤销保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初2411号民事判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认为上诉人与被上诉人之间签订的《补充协议》已被《宏桥.伟华小区物业服务合同》作出修改，属于认定事实不清。首先，本案《补充协议》约定，小区规划内36个地面车位的管理由被上诉人负责，被上诉人通过收取停车费来弥补上诉人应支付的在售未售完物业的管理费，但须全部用于小区的日常维护和服务开支。同时，该《补充协议》第5条明确“本补充协议若《前期物业管理服务合同》（即《前期物业管理委托合同》）期满，乙方继续签订本小区《物业管理服务合同》时同样具有同等法律效力。”，该《补充协议》是双方当事人真实意思表示，双方对在售未售完物业管理费的支付问题上，已经进行明确约定，且双方对《前期物业管理服务合同》期满后，被上诉人继续签订该小区物业服务合同时，对在售未售完物业管理费的支付问题也进行了明确约定，即用36个车位的停车费收益来抵扣。物业服务合同分为前期物业服务合同和后期物业服务合同，前期物业服务合同就是指开发商在房屋尚未销售时与物管公司签订的物业服务合同，待业主大会成立以后，业主与物业公司签订的则为后物业合同。该份《补充协议》的内容不仅仅是对双方《前期物业管理委托合同》的补充、修改，也是对未来被上诉人如果继续为该小区提供物业服务，涉及上诉人费用支付方式的明确约定，双方对此签章认可，即产生约束力。其次，《宏侨.伟华小区物业服务合同》作为业主大会成立后签订的物业管理合同，合同相对方为小区业主大会及被上诉人，上诉人并没有签章，不是《宏侨.伟华小区物业服务合同》相对人。而该《宏侨.伟华小区物业服务合同》第四条“未售部分物业由开发公司全额向物业公司支付（含车位物业服务费）”的约定，明显是要求上诉人承担相应责任，从合同的相对性来看，该条款对上诉人没有约束力。《宏侨.伟华小区物业服务合同》对合同之外的上诉人设立义务，并未征得上诉人同意，该约定对上诉人没有法律效力。一审法院仅凭上诉人没有签章的《宏侨.伟华小区物业服务合同》载明的内容，就判决上诉人向被上诉人支付物管费，没有事实和法律依据。第三，《宏侨.伟华小区物业服务合同》签订后到更换物管公司之前，被上诉人一直在使用36车位，并以36个车位的停车费抵扣物管费，这也是之前被上诉人从未向上诉人主张过物管费的原因。《宏侨.伟华小区物业服务合同》签订时，虽然没有将上诉人列为合同相对人，更没有征得上诉人同意就擅自为上诉人设立义务，但上诉人作为开发商一直在履行自己的责任，对在售未售完的物业一直承担着物管费的支付义务，只是支付形式不是以现金直接交付，而是按照上诉人与被上诉人签订的《补充协议》约定，以停车费收益抵扣物业管理费的方式在履行，从本质上看完全符合《宏侨.伟华小区物业服务合同》内容。故一审未对证据进行充分审查，未对合同内容进行逻辑判断，简单认为后签的合同就是前面合同的全面修改，导致本案认定事实不清。2.一审判决的金额没有事实依据，《补充协议》约定36个车位的停车费，按照市场价格完全能够覆盖被上诉人的物业管理费。本案被上诉人一直以收取停车费的方式抵扣物业管理费直至其因服务不合格被解聘离场。上诉人与新入住的保山云露佳园物业管理有限公司于2019年8月29日签订《未售车位代管协议》，同样用规划内36个停车位停车费抵扣上诉人未售完物业的物业管理费，足见《补充协议》约定的事项符合市场公允原则，足以覆盖被上诉人起诉时所主张的各项物业管理费用。3.上诉人提供的物业管理服务不合格，严重损害了上诉人的权益。被上诉人因提供物业管理服务不合格，被业主大会解聘后，对大量业主和被上诉人均提取了诉讼，其行为存在报复性。根据一审庭审查明的事实，被上诉人将上诉人提供给其用于保安居住的五、六幢夹层3412.06㎡用于业主停放电动车等，该行为的受益者是被上诉人。被上诉人作为物业服务企业，为了自己的利益，占用上诉人3412.06㎡夹层达4年，不仅不支付费用，还损害上诉人利益。被上诉人长期服务质量严重不符合要求，大量业主对此很有意见，被上诉人才被解聘。4.一审判决并未完全支持被上诉人的诉讼请求，却未判决中驳回被上诉人的其他诉讼请求，判决行文不规范。综上，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》合法有效，并在《宏侨.伟华小区物业服务合同》签订后继续实际履行，对双方具有约束力，上诉人应当承担的物业管理费已用地面36个规划停车位的收益权冲抵，被上诉人一审起诉上诉人主张物管费，违背了契约基本精神，毫无诚信。因一审判决采信证据和认定事实错误，判决显失公正。上诉人提起上诉，诚望判如所请。被上诉人景苑物业未提交书面答辩状，二审中其委托诉讼代理人口头答辩：1.被上诉人景苑物业提供物业管理服务起始时间为2017年10月1日至2019年7月31日，有一审法院相应生效裁判文书确认，被上诉人无需举证。2.被上诉人景苑物业与业主委员会签订的《宏侨·伟华小区物业服务合同》（即“后期物业服务合同”）合法有效，对上诉人具有约束力，上诉人应当依据该合同第四章物业服务费第四条“所有物业服务费由业主（使用人）承担，业主与使用人有特别约定的，业主承担连带责任。未售部分物业由开发公司全额向物业公司支付（含车位物业服务费）。”的约定，向被上诉人交费。（1）依据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权为业主”的规定，上诉人作为建设单位对未销售的房屋享有所有权。（2）上诉人虽然没有直接与业主委员会签订《宏侨·伟华小区物业服务合同》，但业主委员会代表所有业主参加签订的该合同，对所有业主包含本案上诉人均有约束力，且该合同被一审法院相应裁判文书认定为合法有效。（3）根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《宏侨·伟华小区物业服务合同》对上诉人对具有约束力。3.上诉人称依据与被上诉人签订的《补充协议》约定，上诉人不交纳物业管理费，该意见不合法。被上诉人免除上诉人物业管理费的优惠来源于《前期物业管理委托合同》第十九条“3.未出售的空置物业的管理服务费，不再向甲方收取”的约定，但《前期物业管理委托合同》第十八条同时约定“委托管理期限自合同签订之日起至业主委员会成立并聘请新物业公司的合同生效之日止”，《补充协议》系《前期物业管理委托合同》的组成部分，不能脱离主合同《前期物业管理委托合同》而单独存在，在被上诉人与业主委员会签订《宏侨·伟华小区物业服务合同》时《前期物业管理委托合同》已终止，不可能再有法律效力。上诉人称《补充协议》第5条约定“本补充协议若《前期物业管理委托合同》期满，乙方继续签订本小区《物业管理服务合同》时同样具有同等法律效力”，该条款本身就违法。后合同效力优于前合同，后合同所约定事项取代之前免除交费优惠条款，后合同明确约定上诉人交纳物业管理费。当前后合同内容不一致时，后合同有效，前合同失效，符合前合同终止的法律行为和法律事实。根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。”的规定，前期物业服务管理合同必然终止。4.关于商铺夹层问题。上诉人认为被上诉人借用夹层应当付费，属于借用协议或租赁协议，而本案审理的是物业管理合同纠纷。上诉人没有反诉的权利，因为上诉人主张借用协议或租赁协议，与本案物业管理合同不是同一法律关系，上诉人只能另案起诉。同时，上诉人的建筑物夹层是借用还是租赁，并不明确。综上，被上诉人依据与业主委员会签订的合法有效《宏侨·伟华小区物业服务合同》，要求上诉人支付物业管理费，而上诉人依据已终止、被后合同排斥、没有法律效力的前协议抗辩不付费。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人景苑物业的一审起诉请求：1.判决被告向原告支付物业管理费346716元，违约金29875.36元，共计376591.36元。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的法律事实：被告宏侨房地产开发的宏侨尚都时代广场建设完成后，于2015年7月3日与原告景苑物业签订《前期物业管理委托合同》，由被告宏侨房地产委托原告景苑物业对宏侨尚都时代广场进行物业管理，期限至业主选聘新物业管理企业的合同生效之日止，并约定原告景苑物业不再向被告宏侨房地产收取未售空置房产的物业管理服务费，并于2016年6月17日签订《补充协议》，被告宏侨房地产将地面规划范围内的36个停车位交原告景苑物业管理，以原告景苑物业收取的停车费作为待售空置房产的物业管理服务费的补偿，并约定：若《前期物业管理委托合同》期满，原告景苑物业继续签订该小区物管合同时《补充协议》同样有效。原告景苑物业与宏侨尚都时代广场业主委员会于2017年10月22日签订《宏侨·伟华小区物业服务合同》，该协议自2017年10月1日至2022年12月31日，并约定未售部分物业由开发公司全额向物业公司支付（含车位物业服务费）。原告景苑物业在服务期间，因物管费收取标准及服务质量问题，与宏侨尚都时代广场业主及被告宏侨房地产时常发生矛盾，至2019年8月1日被迫提前终止《宏侨·伟华小区物业服务合同》，期间未向被告宏侨房地产主张待售空置房产的物业管理服务费，原告于2020年3月12日向被告发出《交费通知》，要求被告在2020年4月12日前缴清2017年10月1日至2019年8月1日的待售空置房产的物业管理服务费及车位管理费未果，提起本案诉讼。一审法院认为，合同是双方当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。《宏侨·伟华小区物业服务合同》对《前期物业管理委托合同》、《补充协议》做了修改，对原被告双方具有约束效力。被告宏侨房地产待售空置的房地产应付管理费244596元，待售车位管理费30540元（1018个月×30元），办公室物管费3120元。所以对原告景苑物业要求被告宏侨房地产支付物管费的请求，予以部分支持；2019年8月1日原告景苑物业撤出宏侨尚都时代广场前，未向被告宏侨房地产主张管理费，且在管理过程存在管理不到位的情况，所以对原告景苑物业要求被告宏侨房地产支付违约金的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三百九十六条、第三百九十八条之规定，判决由被告保山市宏侨房地产开发有限公司于该判决生效后10日内向原告保山景苑物业管理有限公司支付物管费278156元。如果付款义务人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6948元，减半征收3474元，由原告保山景苑物业管理有限公司负担1000元，被告保山市宏侨房地产开发有限公司负担2474元。本院二审期间，上诉人宏侨房地产、被上诉人景苑物业未向本院提交证据。经审查，本院确认一审法院对当事人举证、质证、认证均合法，予以确认，并确认一审审判程序合法。二审审理查明的事实，与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：被上诉人景苑物业一审请求上诉人宏侨房地产支付物业管理费、违约金的诉讼请求是否成立，上诉人要求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或将本案发回重审的上诉请求是否予以支持。本案中，上诉人于2015年7月3日与被上诉人签订《前期物业管理委托合同》，约定被上诉人对宏侨尚都时代广场进行物业管理，期限至业主选聘新物业管理企业的合同生效之日止，被上诉人不再向上诉人收取未售空置房产的物业管理服务费，并于2016年6月17日签订《补充协议》，约定上诉人将地面规划范围内的36个停车位交被上诉人，以被上诉人收取的停车费作为未售空置房产的物业管理服务费的补偿，若《前期物业管理委托合同》期满，被上诉人继续签订该小区物管合同时《补充协议》同样有效，但之后因被上诉人于2017年10月22日与宏侨.伟华小区业主委员会签订的《宏侨.伟华小区物业服务合同》第四章物业服务费用第四条约定：“未售部分物业由开发公司全额向物业公司支付（含车位物业服务费）”，对之前上诉人未售部分物业收取物管费进行了修改，上诉人作为小区业主应当受该约定拘束。一审法院判决由上诉人向被上诉人支付相应物业管理费，并无不当，符合本案客观事实。上诉人称未参与签订《宏侨.伟华小区物业服务合同》，“未售部分物业由开发公司全额向物业公司支付（含车位物业服务费）”的约定对其没有约束力，无事实和法律依据，不予采信。上诉人称《补充协议》约定的36个车位停车费，按照市场价格完全能够覆盖其应交纳的物业管理费，并未提交证据予以证明，且上诉人对被上诉人所计算的待售空置房地产应付物管费244596元、待售车位物管费30540元及办公室物管费3120元并无异议，故上诉人称一审判决物管费金额没有事实依据，不能成立，不予采信。上诉人称被上诉人物业管理服务质量不合格及被上诉人占用5、6幢夹层不支付费用而损害其利益问题，因上诉人并未提起反诉，本案不作评判。上诉人称一审法院并未完全支持被上诉人的一审诉讼请求，却未判决驳回被上诉人的其他诉讼请求，存在判决主文行文不规范的上诉理由成立，予以采信。综上，上诉人的部分上诉理由成立，上诉请求予以部分支持。一审判决虽然认定事实清楚，但存在未全部支持被上诉人的一审诉讼请求，而未判决驳回被上诉人其他诉讼请求的瑕疵问题，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初2411号民事判决；二、由上诉人保山市宏侨房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向被上诉人保山景苑物业管理有限公司支付物管费278156元；三、驳回保山景苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6948元，减半征收3474元，由原告保山景苑物业管理有限公司负担1000元，被告保山市宏侨房地产开发有限公司负担2474元；二审案件受理费5472元，由上诉人保山市宏侨房地产开发有限公司负担4000元，被上诉人保山景苑物业管理有限公司负担1472元。本判决为终审判决。审判长  何延武审判员  田 旭审判员  古 颖二〇二〇年十月九日书记员  赵梧谚