辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3329号上诉人（原审被告）：于军，男，1981年4月27日生，满族，住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。委托诉讼代理人：张运志，辽宁昭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄兆坤，辽宁昭明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司大连市分行，住所地辽宁省大连市中山区解放街1号，统一社会信用代码91210200118425127R。负责人：李岩梅，该分行行长。委托诉讼代理人：申扬，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘博韬，辽宁恒信律师事务所律师。原审被告：大连安广房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区联兴路456-6号，统一社会信用代码210244000003010。法定代表人：刘宗昌，该公司总经理。上诉人于军因与被上诉人中国建设银行股份有限公司大连分行（以下简称建行大连分行）、原审被告大连安广房地产开发有限公司（以下简称安广房地产）金融借款合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初3919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于军上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回建行大连分行对于军的诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律错误，于军不应承担还款责任。案涉商品房买卖合同和借款合同均已解除，故本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二十五条第二款之规定，由安广房地产承担返还购房款本息的义务。建行大连分行辩称，不同意于军的上诉请求。于军作为借款合同的主债务人，根据合同约定及法律规定，均应承担主债务人的还款责任。案涉借款合同及房屋买卖合同虽已解除，但并未就解除后果进行判决。案涉借款合同第19条明确约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务”、“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用”。根据《合同法》第57条、98条之规定，该约定系针对合同效力消灭后处理相关事宜的条款，该条款不因合同的解除或被否认而失去效力，故建行大连分行诉请要求于军向建行大连分行承担还款责任，既有合同依据又有法律依据。于军所述《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人。因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，其借款合同不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。因此，借款合同解除后，不应免除借款合同借款人的还款责任。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款是对还款程序的规定，而非对借款合同还款义务人的变更。根据案涉《楼盘按揭合作协议》的约定，现案涉房屋因烂尾导致购房人拒绝履行借款合同，符合承担连带保证责任的条件，因此建行大连分行主张要求安广房地产承担连带保证责任于法有据。安广房地产未作陈述。建行大连分行向一审法院起诉请求：1．判令被告于军向原告偿还本金人民币248,296.94元及截至2018年4月12日止的利息7154.41元、罚息（含复利）212.05元；自2018年4月13日起至实际还清之日止的利息、罚息、复利；2．判令被告大连安广房地产开发有限公司对被告于军上述全部债务承担连带保证责任。一审判决认定事实：1．中国建设银行股份有限公司大连长兴岛支行与被告安广公司2011年12月15日签订了《楼宇按揭合作协议》，约定原告与被告安广公司就位于长兴岛临港工业区金鸡路、新顺路748、726、746、710、722、708号的经批准命名为海悦花都的商品楼宇进行按揭合作，被告安广公司对如烂尾、楼盘缩水等原因导致购房人未履行借款合同项下义务时，承担连带保证责任；保证期间至抵押人办妥抵押物的房地产权证书等相关权属证书并将抵押物的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止等。2．2012年４月16日，被告于军与安广公司签订编号为WHT201200461的《商品房买卖合同》。合同约定，被告于军向安广公司购买位于大连长兴岛临港工业区金鸡路746号2单元3层3号房屋，房屋价款387,878元等。3．2012年5月18日，原告中国建设银行股份有限公司大连市分行（贷款人）与被告于军（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告于军向原告借款人民币27万元用于购买位于大连长兴岛临港工业区金鸡路746号2单元3层3号房屋，贷款期限360个月，自2012年5月16日至2042年5月16日；还款方法为等额本息；贷款利率为浮动利率，即在基准利率的水平下浮10%；逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款人的还款方法为等额本息还款法；借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务；被告于军以其购买的上述房屋作为抵押等。上述合同签订后，原告依照合同约定足额发放了贷款。4．2017年8月10日，于军向大连长兴岛经济技术开发区人民法院提起诉讼，请求解除其与安广公司签订的编号为WHT201200461的《商品房买卖合同》。该院于2017年12月8日作出（2017）辽0292民初268号民事判决，判令解除于军与安广公司签订的编号为WHT201200461的《商品房买卖合同》，安广公司返还于军购房首付款117,878元，安广公司向于军承担违约金11,636元。该判决已于2018年2月16日生效。5．2018年，于军诉至一审法院，请求确认其与中国建设银行股份有限公司大连市分行签订的《个人住房（商业用房）于2018年4月10日解除，中国建设银行股份有限公司大连市分行对此予以认可。就合同解除后的法律后果，经法院释明，于军不予主张，中国建设银行股份有限公司大连市分行表示另案处理。一审法院于2018年5月18日作出（2018）辽0202民初965号民事判决，支持了于军的上述诉讼请求。６．被告于军自2017年7月起未再偿还贷款，截至2018年4月12日尚欠贷款本金余额248,296.94元，利息7154.41元、罚息（含复利）212.05元。７．被告于军未取得案涉房屋的产权证书，被告安广公司亦未取得案涉房屋的他项权证证书。一审法院认为，原告与被告于军签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。双方的合同虽于2018年4月10日解除，但合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告依约向被告于军发放了贷款，而被告于军逾期还款，其行为已构成违约，合同解除后，被告于军仍应按照约定偿还贷款本息，逾期不还，应承担相应的责任，故原告诉请被告于军偿还贷款本金及相应的利息、罚息、复利，于法有据，应予支持。原告诉请被告安广公司承担连带保证责任，符合双方签订的《楼宇按揭合作协议》的约定，于法有据，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”被告于军辩称根据该条款其没有义务还贷款一节，因该条款规定的是出卖人应当将收受的购房贷款本金和利息返还担保权人，而非免除了借款人的偿还义务，根据借款合同的相对性，借款人仍有还款义务，只有当出卖人将该款项返还担保权人后，借款人才可以免除该部分的还款义务，该条款规定的目的是保护担保权人基于担保应享有的权益，故被告于军此节抗辩意见，本院不予采纳。被告于军辩称在我购买房屋的时候房子已经处在停工状态，原告明知房子有可能烂尾的情况下还放款，是属于监管不力一节，原告对此不予认可，被告于军此节抗辩无事实依据，不予采信。被告安广公司经合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为对自身应诉、举证、答辩等民事诉讼权利的放弃，应依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告于军于判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司大连市分行借款本金248296.94元及截至2018年4月12日的利息7154.41元、罚息（含复利）212.05元，并自2018年4月13日起至实际还清之日止按约定的利率标准给付原告利息、罚息、复利；二、被告大连安广房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5130元，由被告于军和大连安广房地产开发有限公司共同负担；公告费560元，由被告大连安广房地产开发有限公司负担。二审中，各方均未提交新证据。本院经审理查明，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为于军是否应对案涉借款承担还款责任。《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，案涉《个人住房(商业用房)借款合同》和《商品房买卖合同》均已解除，则依据前述《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，安广房地产作为出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。安广房地产在与建行大连分行签订的《楼宇按揭合作协议》中承诺如烂尾、楼盘缩水等原因导致购房人未履行借款合同项下义务时承担连带保证责任，则建行大连分行具有前述司法解释中规定的担保权人身份。本案中，建行大连分行所诉的贷款本金已发放至安广房地产账户，安广房地产应依据前述规定将收受的购房贷款返还给建行大连分行。且于军在（2017）辽0292民初268号案件中，已根据前述《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，对安广房地产、建行大连分行一并提起诉讼，请求法院将案涉金融借款合同关系及房屋买卖合同关系并案处理，但因建行大连分行不同意合并审理，故大连长兴岛经济技术开发区人民法院仅处理了与房屋买卖合同相关联的诉请。建行大连分行在可以一并解决相关纠纷的情况下，放弃由安广房地产直接返还已收到的住房贷款，现又在安广房地产已停止经营、无法联系的情况下，选择向于军主张权利不符合公平原则。据此，建行大连分行在本案中主张由案涉房屋买受人于军偿还剩余贷款本金并按照《个人住房(商业用房)借款合同》约定的标准支付利息、罚息、复利于法无据，本院不予支持。建行大连分行在本案中请求安广房地产承担担保责任的基础是其向于军主张的以金融借款合同关系为基础的主债权得到确认，现主债权无法得到有效支持，故其主张安广房地产承担连带清偿责任亦无事实和法律依据。综上所述，于军上诉请求成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初3919号民事判决；二、驳回中国建设银行股份有限公司大连市分行的全部诉讼请求。一审案件受理费5130元，公告费560元，二审案件受理费5130元，合计10,820元，由中国建设银行股份有限公司大连市分行负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年十月九日书记员  黄月妍