广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初2414号 原告：官进军，男，1981年8月3日出生，汉族，个体工商户，住广西百色市右江区。 原告：谈三霞，女，1981年4月24日出生，汉族，个体工商户，住广西百色市右江区。 二原告的共同委托诉讼代理人：王柳青，广西凌盛律师事务所律师。 被告：百色骆越房地产开发有限公司，住址：百色市右江区新兴路明泰大厦三楼。 法定代表人：胡鸿雁，该公司经理。 原告官进军、原告谈三霞与被告百色骆越房地产开发有限公司（以下简称骆越公司）商品房合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，适用简易程序于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告官进军、原告谈三霞的委托诉讼代理人王柳青，被告骆越公司的委托诉讼代理人A到庭参加诉讼.本案现已审理终结。 原告官进军、原告谈三霞向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年5月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年6月10日解除；2、判令被告骆越公司返还原告购房款3,230,000元、专项维修基3298元、转移登记费300元、不动产权登记费550元、工本费10元，共计3，234，158元；3、判令被告骆越公司向原告支付违约金484，500（3,230,000×15%）元；4、判令被告骆越公司向原告支付资金占用期间的利息（利息以已交的购房款100，000元、1，900，000元、1，230，000元为基数，自付款之日起分段计至被告退还全部购房款之日止，以中国人民银行同期贷款年基准利率4.75%计付)，暂计至2020年6月30日为221，206元；5、案件受理费由被告骆越公司负担。事实和理由：位于百色市的“中山广场”系由被告骆越公司开发的商铺，原告官进军与原告谈三霞系夫妻关系，为了投资需要，于2018年11月5日向被告骆越公司支付定金10万元，预定购买其地下室-1层- 1281号商铺一间，面积58.89平方米，总价款3，230，000元。2018年11月6日，二原告又支付购房款190万元，2019年5月24日支付123万元，三次付款323万元给被告。2019年5月24日，二原告与与被告骆越公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告骆越公司于2019年8月31日交付商铺给原告，如逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖方在收到买受人的解除通知后15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人须按照全部房价款的15%向买受人支付违约金。但交房时间过后至今，原告并未接到被告的交房通知，原告到被告的售楼部询问，被告拒绝把商铺直接交付给原告，而是要求原告签署一份委托协议，要求原告把所购的商铺委托给他人统一管理，再由该受托人自行出租给商户。原告不同意由他人代为管理，所以没有签订委托协议，被告就一直不把商铺交给原告使用，后来擅自把该商铺出租给他人使用，现该商铺已被装修好用作金店。原告认为，被告的行为已构成违约，根据合同约定，原告作为买受人有权解除合同。2020年5月9日，原告向被告发出解除通知函，被告已于2020年5月10日签收通知函，但被告收到通知函后未按原告指定的时间退还购房款及相关费用，也未支付违约金，原告故提出上述请求。 被告骆越公司辩称：中山广场项目是被告骆越公司开发的一个房地产项目。在项目建设完成后，将商品房销售业务交由广西合策营销策划有限公司代理销售。百色亿瓯商务服务有限公司是一家房地产物业管理的企业，该公司根据商铺业主的委托，负责将业主购买的商品房进行对外租赁和管理。2019年5月24日。因原告谈三霞、官进军向被告骆越公司购买中山广场地下室-1-1281号商铺，双方签订《商品房买卖合同》（预售）后，原告谈三霞、官进军按照约定支付了购房款，被告骆越公司在合同第11条约定的交房期限内，即于2019年8月14日，代理销售公司以被告骆越公司的名义向原告谈三霞、官进军发出交房通知，在办理交房过程中，原告谈三霞、官进军因为不同意将商铺交由百色亿瓯商务服务有限公司进行租赁管理，拒绝与被告骆越公司办理接收商铺交付手续。双方因产生纠纷成诉。被告骆越公司认为：一、双方签订的《商品房买卖合同》已生效并已履行，被告骆越公司并未逾期交房，不存在违约行为。1、原告谈三霞、官进军2019年5月24日签订的《商品房买卖合同》后，按照合同约定向被告骆越公司支付了购房款，2019年8月14日，被告骆越公司在合同第11条约定的交付期限内，向原告谈三霞、官进军发出交房通知。由于双方已按照合同约定各自履行义务，因此原告谈三霞、官进军不存在逾期交付商铺的行为。2、对原告谈三霞、官进军因个人原因不办理商铺接收手续的行为，被告骆越公司无过错，不应承 担违约责任。2019年8月14日，被告骆越公司向原告谈三霞、官进军发出交房通知后，原告谈三霞、官进军应该按照通知规定办理商铺交付手续，但在交付过程中，由于原告谈三霞、官进军与百色亿瓯商务服务有限公司就委托租赁管理未达成协议，继而拒绝与被告骆越公司办理接收商铺交付手续。鉴于被告骆越公司已履行了通知交房的合同义务，所以被告骆越公司不存在逾期交房的违约行为。3、被告骆越公司并未要求原告谈三霞、官进军将商铺必须交由百色亿瓯商务服务有限公司管理。原告谈三霞、官进军不同意将商铺交由百色亿瓯商务服务有限公司租赁管理，可以在交付商铺后自行经营和管理，其所有权人的权利并不受到影响。因此，鉴于被告骆越公司已按照约定期限通知原告谈三霞、官进军办理交房手续，已经履行了《商品房买卖合同》(预售)的约定义务，原告谈三霞、官进军由于个人原因，不按照交房通知办理商铺交付手续，并不影响《商品房买卖合同》(预售)的履行，也不具备解除购房合同的约定条件。原告谈三霞、官进军以被告骆越公司逾期交房，在单方通知解除买卖合同后，请求确认《商品房买卖合同)(预售)已解除的诉讼请求没有事实及法律依据。二、原告谈三霞、官进军要求返还购房款及相关已交费用的诉讼请求不应得到支持。由于被告骆越公司已在《商品房买卖合同》(预售)约定的交房期限前通知原告谈三霞、官进军交房，已经履行了通知交付义务，被告骆越公司不存在违约行为。因此，原告谈三霞、官进军起诉要求返还已交的购房款及相关费用的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，应依法予以驳回。三、原告谈三霞、官进军要求被告骆越公司支付违约金的诉请不应支持。1、被告骆越公司已在《商品房买卖合同》(预售)约定的交房期限前通知原告谈三霞、官进军交房，履行了通知交付义务，被告骆越公司不存在违约行为，因此不应承担违约责任。2、按照合同约定，在被告骆越公司逾期交付商铺的情况下，由被告骆越公司按已付购房款的15%向购房者支付违约金，明显高于由此给购房者造成的经济损失。因此，原告谈三霞、官进军要求被告骆越公司支付485，000元违约金的诉讼请求，缺乏法律依据，不应支持。四、被告骆越公司不应支付资金占用的利息。被告骆越公司在《商品房买卖合同》(预售)约定的交房期限前通知原告谈三霞、官进军交房，已经履行了通知交付义务，被告骆越公司不存在违约行为。因此，原告谈三霞、官进军起诉要求返还已交购房款，并要求支付资金占用期间的利息，缺乏事实和法律依据。被告骆越公司即使存在违约行为而导致应退还购房款，但购房者并未因此受到经济损失。因此原告谈三霞、官进军要求被告骆越公司既承担违约金，同时又要支付资金占用利息的诉讼请求，缺乏法律和事实依据应予以驳回。五、关于原告谈三霞、官进军已购商品房的交房问题，至今为止，被告骆越公司从未委托百色亿瓯商务服务有限公司将原告谈三霞、官进军购买的铺面进行租赁。百色亿瓯商务服务有限公司擅自将原告购买的商铺对外租赁行为，被告骆越公司将予以制止，并保证在原告谈三霞、官进军前来办理交房手续时，将该铺面交付给原告谈三霞、官进军。至于商铺租赁之日起获得的租金，二原告购买的 商铺面积为58.89平方米，租金为260元/平方米、管理费60元/平方米，合计320元/平方米，我公司将按收入实际情况支付给原告谈三霞、官进军。 本院经审理查明的事实如下：被告骆越公司是百色市的“中山广场”开发商。原告官进军与原告谈三霞系夫妻关系，2018年11月5日，二原告向被告骆越公司支付定金10万元，预定购买该广场地下室-1层-1281号一间商铺，面积约58.89平方米，总价款3，230，000元。2018年11月6日、2019年5月24日，二原告又分别支付购房款190万元、123万元给被告骆越公司，三次付款共计323万元给被告骆越公司。2019年5月24日，二原告与与被告骆越公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告骆越公司于2019年8月31日交付商铺给原告，如逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，出卖方在收到买受人的解除通知后15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人须按照全部房价款的15%向买受人支付违约金。2019年1月2日，被告骆越公司将“中山广场”项目交给广西合策营销策划有限公司进行代销，并由百色亿瓯商务公司将二原告购买该广场地下室-1层-1281号的商铺转租他人作金店。2019年8月14日，被告骆越公司通知交房给原告官进军、原告谈三霞，二原告在收房时发现自己购买的商铺已由他人经营，故拒绝签收商铺。二原告多次与被告骆越公司协商未果，遂于2020年5月9日向被告发出解除合同通知函，被告骆越公司于2020年5月10日签收通知函后不予理睬，原告故诉至本院。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》（预售）、购房发票、税收完税证明、收款收据、解除合同通知函及快递签收查询单、铺面现状照片等证据复印件和被告骆越公司提交的《交房通知书》、国内挂号信函收据、《商铺租赁合同》、《百色中山广场项目销售代理合同》等证据复印件及原告的陈述、被告的答辩在案佐证，本院以确认。 本院认为，原告官进军、原告谈三霞与被告骆越公司于2019年5月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。本案中，原告官进军、原告谈三霞已按合同约定交纳全部房款323万元给被告骆越公司，被告骆越公司应按合同约定交房期限内交付时间商铺给原告，但被告骆越公司却把出售给原告的商铺交由他人出租并作金店，致使原告购买商铺自营的目的不能实现，并逾期交房已超过90日的。原告官进军、原告谈三霞依据《商品房买卖合同（预售）》约定，有权主张解除双方的合同。原告官进军、原告谈三霞诉请解原告与被告骆越公司于2019年5月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》，有事实和法律依据，本院予以支持。解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》后，被告骆越公 司应返还原告购房款3,230,000元并赔偿原告由此而支出的专项维修费3298元、转移登记费300元、不动产权登记费550元、工本费10元，以上共计3，234，158元。因此，原告此项诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请被告骆越公司支付违约金484，500（3,230,000×15%）元，因被告骆越公司明知原告购买该商铺而故意将商铺交由他人转租并让他人使用作金店，被告骆越公司的行为已构成违约，依法依合同规定，应当支付违约金给原告。原告诉请的违约金，不违反法律规定，本院予以支持。原告诉请被告骆越公司以已交付购房款100，000元、1，900，000元、1，230，000元为基数，按中国人民银行同期贷款年基准利率4.75%分别从付款之日起分段计息至被告退还全部购房款之日止的主张，鉴于原告资金被被告占用的事实，本院依法支持原告的诉求。 综上，《中华人民共和国民法通则》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、解除原告官进军、原告谈三霞与被告百色骆越房地产开发有限公司于2019年5月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、由被告百色骆越房地产开发有限公司返还购房款3,230,000元给原告官进军、原告谈三霞，并赔偿原告官进军、原告谈三霞为购买商铺而支出的专项维修基3298元、转移登记费300元、不动产权登记费550元、工本费10元，以上共计3，234，158元； 三、由被告百色骆越房地产开发有限公司支付违约金484，500（3,230,000×15%）元给原告官进军、原告谈三霞； 四、由被告百色骆越房地产开发有限公司以已交付购房款100，000元、1，900，000元、1，230，000元为基数，按中国人民银行同期贷款年基准利率4.75%分别从2018年11月5日、2018年11月6日、2019年5月24日起分段计息至被告退还全部购房款之日止资金被占用期间的利息给原告。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 案件受理费38，318元，减半收取19，159无，由被告百色骆越房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  蒙继能 二〇二〇年十月九日 书记员  王国威 本案附法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。