青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异226号案外人：海东市乐都区民政局，统一社会信用代码116321230150257293，住青海省海东市乐都区。法定代表人：张朝春，该局局长。委托诉讼代理人：赵建年，该局干部。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司，统一社会信用代码91260000719038763M，住所地甘肃省兰州市城关区。法定代表人：周志宏，该公司总经理。被执行人：青海乐苑苗木绿化有限公司，统一社会信用代码916301057105789660，住所地青海省西宁市城北区。法定代表人：龚行加，该公司董事长。被执行人：青海四维信用担保有限公司，统一社会信用代码916331007104625259，住所地青海生物科技产业园。法定代表人：张世礼，该公司董事长。被执行人：龚行加，男，1966年5月12日出生，藏族，公民身份号码×××，住青海省海东市。被执行人：青海行家建筑集团有限公司，统一社会信用代码91630000227582367L，住所地青海省西宁市城北区柴达木路。法定代表人：龚业么才让，该公司总经理。被执行人：龚更藏，男，1992年4月15日出生，藏族，公民身份号码×××，住青海省西宁市。被执行人：龚业么才让，男，1991年5月12日出生，藏族，公民身份号码×××，住青海省西宁市。在本院执行中国建设银行股份有限公司西宁城东支行与青海乐苑苗木绿化有限公司、青海四维信用担保有限公司、龚行加、青海行家建筑集团有限公司、龚更藏、龚业么才让借款合同纠纷一案中，案外人海东市乐都区民政局对本院查封位于青海省海东市乐都区引胜路168号新都花园郁金香园5号楼3单元311、312室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人海东市乐都区民政局称，2017年6月27日案外人和被执行人龚行加签订《二手房屋买卖合同》，被执行人将乐都区引胜路168号新都花园郁金香园5号楼3单元311、312室（245.12平方米）房屋以980480元的价款出售给了案外人。案外人将此房用于社区老年日间照料中心。按《合同》第三条第二款约定案外人已向被执行人支付950480元房款，余款3万元该房屋手续过户后付清。被执行人将此不动产于2017年7月交付案外占有、使用至今。《合同》第二条第四款约定被执行人于2018年8月15日该房屋解押后协助乙方办理房屋、土地权过户手续。2019年2月房屋解押后，乐都区人民法院将被执行人的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》交付案外人。案外人和被执行人之间符合合同法规定的房屋买卖合同。据此，案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形。因此，请求人民法院中止案外人购买的乐都区引胜路168号新都花园郁金香园5号楼3单元311、312室（245.12平方米）房屋的查封（或冻结、拍卖等），排除其执行。申请执行人中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司提交书面意见称，一、被答辩人海东市乐都区民政局在2017年6月27日与第三人龚行加签订的房屋买卖合同，但根据合同第二款第四款的约定，被答辩人在明知第三人将案涉房屋抵押于乐都区三江村镇银行设立抵押，抵押期限于2018年8月15日。被答辩人作为房屋买受人在签订合同时对案涉房屋存在抵押登记，未尽审慎注意义务存在过失，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的第三人无过错的情形；二、首先，被答辩人与第三人虽在《房屋买卖合同》中第四条约定被答辩人于2017年6月27日向第三人支付950480元；自房屋产权证过户手续完毕后，被答辩人向第三人支付30000元。但被答辩人并未提供购买案涉房屋的付款凭证，因此无法证明被答辩人与第三人之间实际履行《房屋买卖合同》，被答辩人主张案涉房屋无事实依据；其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》理解与适用关于能够归责于买受人自身的实践观点来说，被答辩人既属于忽略他人抵押权设立的障碍；并在取得案涉房屋的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》的客观条件下未积极向房屋登记机构递交过户登记材料，又属于怠消极不行使登记权利。因此，被答辩人其所依据的事实与理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的情形，即买受人非因自身原因未办理案涉房屋的过户登记；三、被答辩人主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的规定。但本案案涉房屋依法登记于龚行加、拉本姐名下，而非房地产开发名下的商品房，且被答辩人海东市乐都区民政局并非自然人，所购房屋不符合居住性质，因此无法排除涉案房屋的查封措施。综上，西宁市中级人民法院查封乐都区引胜路168号新都花园郁金香园5号楼3单元311、312室（245.12平方）房屋，符合法律程序，适用法律正确，应当依法驳回案外人的异议请求。被执行人青海乐苑苗木绿化有限公司、青海四维信用担保有限公司、龚行加、青海行家建筑集团有限公司、龚更藏、龚业么才让均未提交书面意见。本院查明，中国建设银行股份有限公司西宁城东支行与青海乐苑苗木绿化有限公司、青海四维信用担保有限公司、龚行加、青海行家建筑集团有限公司、龚更藏、龚业么才让借款合同纠纷一案，本院作出的（2018）青01民初300号民事判决，判令：一、被告青海乐苑苗木绿化有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司西宁城东支行借款本金51000000元，支付截止2018年4月21日逾期借款利息及罚息3225480.82元、复利9612.99元，并支付自2018年4月22日起至该借款全部还清之日止的罚息和复利（罚息以51000000元为基数，按中国人民银行基准利率上浮10%为年利率计算、复利以135850元为基数，按中国人民银行基准利率上浮10%再上浮50%为年利率计算）；二、被告青海四维信用担保有限公司、龚行加、青海行家建筑集团有限公司、龚更藏、龚业么才让对上述款项承担连带保证责任。承担保证责任后有权向青海乐苑苗木绿化有限公司进行追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313394元，由被告青海乐苑苗木绿化有限公司、青海四维信用担保有限公司、龚行加、青海行家建筑集团有限公司、龚更藏、龚业么才让负担310260.06元，原告中国建设银行股份有限公司西宁城东支行负担3133.94元。2018年9月13日中国建设银行股份有限公司西宁城东支行与中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司签订《债权转让协议》，该协议约定中国建设银行股份有限公司西宁城东支行将本案中全部债权转让给中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司。2018年10月26日中国建设银行股份有限公司西宁城东支行与中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司在青海日报发布了债权转让暨债务催收联合公告。判决书生效后，因青海乐苑苗木绿化有限公司、青海四维信用融资担保有限公司、龚行加、青海行家建筑集团有限公司、龚更藏、龚业么才让未按期履行生效法律文书确定的义务，中国华融资产管理股份有限公司甘肃省分公司向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2019年11月9日作出（2019）青01执604号执行裁定、执行通知书、申报财产令等文书，本院于2020年3月18日向海东市不动产登记服务中心发出（2019）青01执604号《协助执行通知书》，对被执行人龚行加名下位于海东市乐都区新都花园郁金香苑5号楼3单元311室（面积122.56平方米；39-03-9400）、312室（面积122.56平方米；39-03-9406）不动产予以查封。查封、冻结期限三年。2020年6月19日海东市乐都区自然资源局向本院出具不动产登记信息查询结果，该结果载明“不动产权利人拉本姐、龚行加、坐落海东市乐都区碾伯镇引胜路168号新都花园郁金香苑5号楼3单元311室、312室，房屋面积分别为122.56平方米，用途住宅，不动产单元号分别630202100161GB00002F00050029GB00002F00050030，不动产权证号分别为青房权证乐都字第XXXX号青房权证乐都字第XXXX号、青房权证乐都字第XXXX号，登记时间为2016年1月25日，查封信息：查封单位西宁市中级人民法院、查封文号市法执字（2019）青01执604号、查封类型:预查封，查封日期2020年3月18日、查封起止日期：2020年3月18日起至2023年3月17日止,抵押信息:抵押权人:青海乐都三江村镇银行股份有限公司、抵押人拉本姐，龚行加、不动产权证明号分别为：青（2018）乐都区不动产证明第0000058号、青（2018）乐都区不动产证明第0000064号，抵押方式均为：一般抵押、债权数额：34.4142元，债权履行起止时间2016年7月20日到2018年1月18日，登记时间2018-01-02”。2020年8月6日本院告知上述查封财产的有关实际占有人海东市乐都区民政局。后案外人海东市乐都区民政局得知后，遂于2020年8月22日向本院提出执行异议。另查明，2017年6月13日，买方（乙方）海东市乐都区民政局与卖方（甲方）龚行加签订《二手房屋买卖合同》一份，合同中约定，甲方所售房屋坐落乐都区引胜路168号新都花园，郁金香苑5号楼三单元311、312室，房屋建筑面积分别为122.56平方米，共计245.12平方米。该房屋所有权证证号为：乐都字第XXXX号、乐都字第XXXX号。该房屋性质为私用住宅房。付款方式：经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价格为人民币980480元，单价为4000元/平方米。乙方分两次向甲方支付房款，合同签订后一周内，乙方向甲方支付房款950480元；该房屋所有权过户手续办理完毕后，乙方向甲方支付房款余款，即人民币3万元。合同签订后海东市乐都区民政局于2017年7月3日向龚行加支付房款950480元。在执行异议期间，本院向案外人释×将剩余房款3万元按照本院的要求交付执行，但案外人未要求交付本院。海东市乐都区民政局提供了2017年12月至今的交纳天然气、物业费等票据。还提出了青海乐都三江村镇银行股份有限公司向不动产登记中心出具结清证明，该证明载明“兹有我行贷款客户青海乐苑苗木绿化有限公司乐都分公司于2019年2月21日贷款已经全部结清，青（2018）乐都区不动产证明第0000058号、青（2018）乐都区不动产证明第0000064号予以办理注销手续”。青海乐都三江村镇银行股份有限公司将涉案房屋的《土地使用权证》、《房屋所有权证》交付案外人。涉案房屋至今未办理抵押注销手续。本院认为，首先，本案系案外人海东市乐都区民政局对执行标的提出的执行异议。本案查封位于青海省海东市乐都区引胜路168号新都花园郁金香园5号楼3单元311、312室房产系拉本姐，龚行加名下登记的不动产。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人”。本案中，龚行加作为生效判决的被执行人，未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封被执行人应当履行义务部分的财产。又因该财产是不可分割，因此，人民法院查封拉本姐，龚行加的共同共有财产，符合上述法律规定，并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，海东市乐都区民政局与龚行加虽在本院查封之前就青海省海东市乐都区引胜路168号新都花园郁金香园5号楼3单元311、312室不动产签订《二手房屋买卖合同》并合法占有上述房屋，己按合同约定支付了购买房款950480元，但其未将剩余购房款30000元按照本院的要求交付本院执行，不是海东市乐都区民政局自身原因未办理过户登记。据此，案外人海东市乐都区民政局的异议理由不符合上述法律规定的情形。综上，案外人海东市乐都区民政局对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，案外人海东市乐都区民政局的异议请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第十六条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人海东市乐都区民政局的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 司世江二〇二〇年十月二十一日书记员 岳 林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。