吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉04民再44号二审上诉人（一审被告）：娄本东，男,1966年3月26日生，个体，住所地辽源市。二审被上诉人（一审原告）：吉林省龙腾房地产开发集团有限公司，住所地辽源市龙山区。法定代表人：伍悦，董事长。二审上诉人娄本东与二审被上诉人吉林省龙腾房地产开发集团有限公司（以下简称龙腾公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月18日作出（2014）辽民一终字第138号民事判决，已发生法律效力。本院经审判委员会2020年第14次会议讨论决定，于2020年8月18日作出（2020）吉04民监8号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案，现已审理终结。娄本东称，请求驳回龙腾公司的起诉。事实和理由：1.龙腾公司主体资格不合适，按照《物权法》相关规定，所有权变动原因须合法，所有权取得须合法。龙腾公司和房屋所有人电业局巨源公司2012年9月27日签订的协议书，性质是拆迁补偿协议，而不是所有权买卖协议，房屋产权登记机关也没有所有权变更登记，证明涉案租赁物所有权没有变更，如果巨源公司主张权利应另案起诉。2.娄本东于2009年初对租赁物实施大规模装潢，源于巨源公司和包括龙腾公司在内的几家承租人均有继续合作的意向，到目前为止，娄本东也不知道本次拆迁是公益性拆迁还是非公益性拆迁，两者之间区别巨大，适用法律均有较大差别，从下达拆迁公告至今，龙腾公司和娄本东谈及拆迁事宜仅有两次，其他时间无人问津。3.娄本东有合法的经营权和对租赁物合法的使用权，经营权从娄本东两个企业的工商资料即能证明，房屋所有权人巨源公司没有对娄本东发出终止合同的通知，不仅没有终止合同的意向，而且不止一次的透漏（其他几个承租人都知道）如果没有拆迁事宜，租赁合同继续履行。2009年娄本东实施大规模装潢的原因也是做好和巨源公司继续履行合约的准备。4.娄本东自建房屋719平方米，如拆迁安置，应适用辽源市人民政府文件辽府发【2006】6号，第15条、14条之规定。自建房属合法建筑，其存在已超过10年。如龙腾公司同意拆迁安置，应给付娄本东不少于300万元人民币的补偿或作产权调换，双方可以商谈。5.娄本东因拆迁行为，近几年营业损失380万余元，加之自建房屋安置费、租赁房屋装潢损失、物品损失、搬迁费、周转房屋费等，共800余万。龙腾公司辩称，1.龙腾公司与房屋所有权人签订的置换产权协议是真实意思表示，龙腾公司主体适格。2.娄本东与产权人所签订的租赁合同已经到期，没有续订合同，其租赁费应该缴纳。3.娄本东的自建房屋因为没有取得相应的产权证照，无法认定为合法证照，并且依据租赁合同的约定，期满后应无偿交付。故原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。龙腾公司向一审法院起诉请求：1.请求确认解除辽源电业局多种经营公司与娄本东签订的房屋租赁合同，判令娄本东将房屋恢复原状、返还龙腾公司并支付拖欠的房屋租金。2.本案诉讼费用由娄本东负担。一审法院认定事实：原辽源电业局多种经营总公司（现为辽源市巨源工贸集团有限责任公司）在2002年9月30日与孙连赫、娄本东签订了《房屋租赁合同》，约定将原龙山供电局设计面积1800平方米的房屋出租给孙连赫、娄本东用于经营旅店、餐饮、洗浴，期限从2002年12月1日至2010年12月1日止。2007年11月1日共同承租人孙连赫自愿退出经营。2005年3月5日原辽源电业局多种经营总公司与娄本东签订了《房屋租赁合同》，将原龙山供电公司华丰商贸二楼出租给娄本东用于经营旅店，期限为2005年3月5日至2010年12月1日止。两份合同的年租金分别为25万元、12万元。2003年经辽源供电公司同意在其承租的院内自建房屋719.96平方米。2010年9月27日龙腾开发公司与辽源市巨源工贸集团有限责任公司（以下简称巨源公司）签订了《动迁安置协议书》，巨源公司将面积7200㎡包括本案涉及在内的房屋与龙腾开发进行产权置换。龙腾开发公司作为该地块拆迁人负责对被拆迁人进行补偿安置。巨源公司于2010年12月25日向各承租户下达了解除合同并结清租赁税费的通知。诉讼期间，经辽源市中级人民法院技术处委托吉林省慈丰资产评估有限公司对所涉及资产进行评估，评估结论：娄本东夫妻经营的“辽源市龙山区龙源宾馆、辽源市龙山区龙源大酒店”涉案资产的市场价值为343.16万元。一审法院认为：龙腾公司与房屋所有权人巨源公司签订的置换协议，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。龙腾公司作为该房屋的拆迁人提起诉讼，其主体资格适合。娄本东与原辽源电业局多种经营总公司之间形成的是租赁关系，合同到期后，租赁关系已经终止。娄本东也没有与房屋所有权人形成新的租赁关系，娄本东继续占有、使用该房屋没有法律依据或合同约定，应从该房屋迁出。娄本东在合同到期后一直占用房屋，故占用期间的房屋租金娄本东应予交纳，交纳标准可参照原租赁合同约定的每年25万元、12万元，即经折算每月30,833.33元履行。对龙腾公司提出由娄本东将承租的房屋恢复原状的请求，因该房屋将要拆迁，故不予支持。对娄本东提出自建房屋的补偿问题，该房屋没有取得政府职能部门颁发的有效证件，无法认定是合法建筑，并且在娄本东与原辽源电业局多种经营总公司2002年9月30日所签订合同的第五条第2项中明确约定：租赁期满可恢复房屋原貌或装潢无偿交付出租方，如承租方经营期间在出租方出租的房屋及场地所形成的建筑物（包括装潢及设备），在租赁期满后无偿交给出租方或恢复原状。合同条款中双方已明确约定，故对此请求不予采信。对娄本东提出赔偿其它经济损失的请求，娄本东未能提供具有法律效力的证据证明，不予采信。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条规定判决：一、娄本东于判决生效后三十日内从原辽源电业局多种经营总公司（现辽源市巨源工贸集团有限责任公司）承租的房屋中迁出;二、娄本东于判决生效后三十日内给付吉林省龙腾房地产开发集团有限公司从2011年1月1日起至娄本东迁出之日止每月30,833.33元占用房屋的租金；三、驳回吉林省龙腾房地产开发集团有限公司其它诉讼请求。案件受理费4,300.00元，由娄本东负担。娄本东不服一审判决，上诉请求：驳回龙腾公司的起诉。本院原审认定的事实与一审一致。本院原审认为，龙腾公司与原房屋出租人辽源市巨源工贸集团有限责任公司已经签订《房屋动迁安置协议书》，约定由龙腾公司对辽源市巨源工贸集团有限责任公司包括本案房屋在内的7,200平方米房屋进行产权置换。龙腾公司依据有效合同已经取得了本案房屋在内的占有处分权能，并继承原房屋租赁合同的权利和义务。因此，龙腾开发公司对妨碍房屋权利行使的行为有权提起诉讼，请求法律保护。龙腾公司具有本案诉讼主体资格。娄本东在上诉中提出的损失额度，一是在一审法院审理中，未提出反诉请求，二是鉴定中对自建的房屋没有评估。其损失数额无法确定，故此应另行主张权利。本院原审判决：驳回上诉，维持原判。原审案件受理费4,300元，由娄本东负担。娄本东于2014年6月9日因与龙腾公司拆迁纠纷一案向本院起诉，请求龙腾公司给付拆迁补偿费、拆迁安置补助费用、停业损失补偿费、物品迁出费用等。本院（2014）辽民一初字第6号民事裁定认为,《国有土地上房屋征收与补偿条例》2011年1月21日公布施行，该条例第三十五条规定，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。本案案涉房屋的拆迁许可证是在2010年11月30日取得的，故本案应继续沿用《城市房屋拆迁管理条例》的规定处理。依据该管理条例第十六条的规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁安置补偿协议的，应先向拆迁主管部门申请仲裁，对仲裁不服可以提起行政诉讼。法释〔2005〕9号《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理的批复》：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。龙腾公司与娄本东之间尚未达成拆迁安置补偿协议，娄本东应向拆迁主管部门申请仲裁，对仲裁裁决不服的，可提起行政诉讼。故该案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，裁定：驳回娄本东的起诉。娄本东不服向吉林省高级人民法院上诉称：撤销（2014）辽民一初字第6号民事裁定，将该案发回重审。吉林省高级人民法院认为娄本东与龙腾公司未达成拆迁补偿安置协议，该案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，于2016年9月2日作出（2016）吉民终405号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院对一审、原审查明的事实予以确认。本院再审认为，《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”本案中，根据龙腾公司与辽源市巨源工贸集团有限责任公司签订的《动迁安置协议书》，龙腾公司取得了案涉房屋产权，其作为拆迁人在与被拆迁人娄本东就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项协商的过程中未达成一致，亦未签订拆迁补偿安置协议即向人民法院起诉，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，在未达成协议的情况下，龙腾公司或娄本东应向房屋拆迁管理部门申请裁决，如对裁决不服可向人民法院起诉。故本案一审、原审的裁判结果违反了上述法律规定。综上，原审判决适用法律错误，应予撤销；吉林省龙腾房地产开发集团有限公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽源市龙山区人民法院（2012）龙民初字第00716号民事判决；二、撤销辽源市中级人民法院（2014）辽民一终字第138号民事判决；三、驳回吉林省龙腾房地产开发集团有限公司诉讼请求。一审案件受理费4,300.00元由吉林省龙腾房地产开发集团有限公司负担，原审案件受理费4,300.00元由吉林省龙腾房地产开发集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 利审判员 刘学明审判员 李殿锋二〇二〇年十月十五日书记员 马 哲