浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初10455号原告：张卿，女，1977年10月25日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：刘文虎，浙江元培律师事务所律师。被告：绍兴依家养老服务有限公司，住所地绍兴市越城区解放北路515号1-5层。法定代表人：范菁华，董事长。委托诉讼代理人：薛春晓、陈君英，浙江凯富律师事务所律师。原告张卿与被告绍兴依家养老服务有限公司（以下至判决主文前简称“依家养老公司”）侵权责任纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告张卿及其委托诉讼代理人刘文虎，被告委托诉讼代理人薛春晓到庭参加诉讼。本案鉴定时间为2020年1月15日至3月16日，中止时间为2020年3月16日至2020年10月10日，现已审理终结。原告张卿向本院提出以下诉讼请求：一、被告支付原告自2018年1月1日至2019年9月24日占用原告商铺的租金109949元（174.24元/天，631天）；二、被告将反诉商铺恢复原状（与房屋买卖合同图纸一致，和相邻商铺有墙体分隔，有门），并腾退；三、被告对侵占原告商铺一事进行赔礼道歉，并将道歉内容在润和大厦一楼、与绍兴日报上张贴、刊登；四、被告承担原告应诉、反诉而发生的律师费4000元。事实与理由：原告是绍兴润和世纪广场350-2号的业主。原告从未与被告或者浙江蓝天清水湾旅业有限公司签订过租赁合同。被告自称承接了自2018年1月浙江蓝天清水湾旅业有限公司租赁合同的权利义务，毁坏了原告的商铺结构、并长期占用，试图将商铺改造成养老院。绍兴电视台2018年12月、2019年5月对于被告的行为进行过报道，被告代表在2019年5月报道中陈述提前使用了没有签订合同的商铺，公司行为不妥，房屋可以复原。2019年8月14日，被告对原告提起诉讼，要求确认和原告之间的租赁合同有效。在被告的起诉状中，被告自认与原告没有签订租赁合同。原告认为，自2018年1月起浙江蓝天清水湾旅业有限公司擅自使用原告房屋，被告承诺自愿承担浙江蓝天清水湾旅业有限公司的义务，并且在知晓自身无权使用房屋，没有合同的情况还起诉原告，导致原告应诉，发生律师费用，被告也没有将使用期间的费用支付给原告过，被告系滥用诉讼权利。《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》规定：当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。所以，被告应承担原告的律师费。综上，被告侵占商铺，变更结构，应恢复原状，支付租金，原告无意租赁，被告应腾退，并对侵占赔礼道歉，承担滥用诉讼致使原告支付的律师费。被告依家养老公司辩称：原告诉称与被告不存在租赁关系，被告侵占原告商铺不是事实。事实是虽然双方并未直接签署书面的房屋租赁合同，但因原告商铺产权性质的特殊性，以及业主委员会对原告的代理行为，双方已存在事实上的房屋租赁关系。一、原告持有的商铺有别于独立商铺，属于分割销售、统一返租经营的类型。形式上，该商铺与其他商铺没有物理间隔墙，没有封闭空间和独立水电，仅以空旷地面的瓷砖进行概念上的面积分割。经营上，该商铺必须与其他商铺一并使用方达到经营目的。事实上，润和世纪广场分割销售的531个商铺，均由绍兴润和购物中心有限公司进行返租经营，返租期后也是由业主委员会进行统一招商管理。可见，该商铺的专有权部分的使用无法像独立的隔断商铺一样，从购买开始就是受到限制的。二、商铺的权利行使依附于业主委员会的统一管理，业主行使商铺所有权受到《润和世纪广场管理规约》《润和世纪广场议事规则》的约束。《润和世纪广场管理规约》明确规定531户商铺作为一个不可分割的整体，在返租期后受业主委员会统一招商管理。且对业主权益优先级作出约定为“当业主的个人权益与大多数业主的合法权益发生冲突时，应遵从业主大会作出的符合大多数业主权益的决议”。依家养老公司是通过当地政府招商来投资整幢大楼的，又是在政府的引荐下和润和世纪广场的业主委员会谈判，业委会又向依家养老公司提供了业委会备案的文件，明确了自己的授权。依家养老公司有理由相信业委会是得到全体业主授权，该幢物业是统一出租的。因此业主的个人利益让步于整体物业的利益，进一步印证业主行使所有权的限制。三、被告已与超过98%的业主签署《绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同书》。根据合同约定，全体业主作为甲方合同主体，该合同约束包含原告在内的全体业主。在《绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同补充协议》中，绍兴润和世纪广场业主委员会也对承租事宜签字盖章确认，可见由被告承租润和世纪广场是绝大多数业主的真实意思表示，且由业主委员会统一招商，被告与全体业主达成租赁协议，也与原告成立了房屋租赁关系。四、业委会已经将整幢物业全部移交给依家养老公司，依家养老公司是基于房屋租赁合同装修商铺，属于有权使用，并非非法侵占。五、被告收到移交房屋的时候商铺之间就是没有墙体分隔和门的，至于图纸如何被告不清楚，原告所称的原状与事实不符，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告张卿系绍兴润和世纪广场三楼350-2商铺（建筑面积39.54平方米）登记的所有权人，登记时间为2005年4月11日。现原告张卿认为被告依家养老公司非法侵占其上述商铺，要求被告支付占用费、恢复原状并腾退、赔礼道歉、承担律师费。另查明，2019年8月14日，依家养老公司作为原告以房屋租赁合同纠纷案由向本院起诉张璐（绍兴润和世纪广场三楼350-1商铺登记的所有权人）、张卿（后撤回对张卿的起诉），张璐对依家养老公司提起反诉，案号为（2019）浙0602民初8090号。本院于2020年6月23日出具（2019）浙0602民初8090号民事判决书，判决依家养老公司与张璐之间存在租赁关系，驳回了张璐的反诉请求。张璐不服该判决，上诉于绍兴市中级人民法院。绍兴市中级人民法院作出（2020）浙06民终2427号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。经（2019）浙0602民初8090号案件张璐与本案原告张卿申请，本院依法一并委托诸暨宇信价格评估有限公司对案涉润和世纪广场350-1、350-2号商铺租金标准进行评估，该公司出具《退鉴报告》一份，载明因润和世纪广场整个三楼处于非营业状态，案涉商铺在整层三楼中所占面积比例较小，故该商铺的租金水平主要由其所处区域地理位置和大环境客流量决定；经初步市场调查，该公司未能找到与案涉商铺类似情况的租赁实例，无法按评估准则进行评估，故将案件退还法院。同时查明，（2019）浙0602民初8090号生效判决就绍兴市润和世纪广场情况查明如下：2017年至2018年，浙江蓝天清水湾旅业有限公司与润和世纪广场业主委员会就润和世纪广场整体租赁事宜进行接洽商谈。2018年1月左右，浙江蓝天清水湾旅业有限公司与润和世纪广场业主委员会就润和世纪广场整体租赁事宜达成意向（第一年整体租赁费1000万元/年，以后每三年递增5%），润和世纪广场业主委员会组织各业主陆续签订《绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同书》。2018年3月21日，绍兴润和世纪广场业主委员会（甲方）与浙江蓝天清水湾旅业有限公司（乙方）签订《绍兴润和世纪广场房屋租赁补充协议》一份，约定绍兴润和世纪广场负地下二层、五楼办公室唯一使用权归乙方所有，使用期限与房屋租赁期限一致；乙方有权自主决定经营范围和经营模式，依法经营、自负盈亏；乙方享有对以上物业进行重新分割、布局、装修、增设他物的权利。租赁期满时，在甲乙双方不再继续租赁关系时，乙方承诺恢复至原有状态，全部费用由乙方承担。补充协议还对其他事项进行了约定。2018年7月11日，绍兴润和世纪广场业主委员会（甲方二）与浙江蓝天清水湾旅业有限公司（乙方一）、依家养老公司（乙方二）签订《绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同书补充协议》，对甲方一（指小业主）及乙方一之间签订的绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同书达成补充协议，约定原合同租赁双方主体分别是甲方一及乙方一，现各方同意，原合同承租方由乙方一变更为乙方二，原合同的权利义务由乙方二承受；乙方一为乙方二履行原合同及本补充协议提供连带责任保证担保。原合同第四条租赁期限条款明确为：本合同租赁期限为20年，自2018年5月1日起开始计算到2038年8月31日止，其中2018年5月1日至2018年8月31日为4个月装修免租期；各方明确，乙方二支付给甲方一租金的租税由乙方二承担。原合同第十三条合同生效及其他条款明确为：完成全体业主90%签约后，乙方二支付第一年租金，甲方一给予乙方二4个月的装修免租期，次年9月前10个工作日内完成次年租金支付。对于目前仍未与乙方签约的业主，甲方二应协助乙方做该业主的工作，促使其与乙方尽快签订绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同。补充协议还对其他事项进行了约定。目前，润和世纪广场已整体移交依家养老公司运营，依家养老公司已向业主支付租金达90%以上。润和世纪广场由浙江润和房地产开发有限公司开发，原由绍兴润和购物中心有限公司向各业主租赁经营作商场使用。案涉润和世纪广场商铺以地面嵌入的铁片标注的商铺号来对各商铺坐落进行区分。经由绍兴市越城区房地产管理处调取的润和世纪广场业主委员会备案资料显示：2013年8月24日，绍兴市润和世纪广场第一届业主委员会成立。2013年10月21日经统计，《润和世纪广场管理规约》《润和世纪广场议事规则》共计发放选票451张，实收选票289张，其中有效票289张，共计建筑面积14396平方米占总建筑面积67%。《润和世纪广场管理规约》第五条规定，“鉴于本物业所具有的特殊性，即（1）业主人数众多，商铺产权分散。如果不能进行统一管理和经营，将会造成整个世纪广场经营无序，不利于维护全体业主的利益。（2）业主之间利益的相互依赖性。每一位业主的利益都有赖于其他业主的支持和帮助，整个商业广场各业主之间的利益事实上是互相依存的。（3）全体业主的事务必须按照符合绝大多数业主平均利益的要求进行集中管理。有鉴于此，本物业作为一个不可分割的整体，在润和购物中心有限公司返租6年期限届满后，按照有关规定，成立润和世纪广场业主委员会。业主委员会受业主大会委托，有权对物业管理进行统一规划、统一招商、统一管理。本款所称“本物业作为一个不可分割的整体”是指在第二章第三条中在本物业管理区域内包括所有的供电、供水、设备、设施、卫生间、门厅、中央空调、电梯、消防系统及外墙等所有的场地等，不因产权的分割而进行场地的分割，不因权利的不同而施以不同的管理方式；业主依据自己的投资充分行使表决权和收益权。本款所称统一规划，统一招商，统一管理，是指业主委员会根据业主大会有关决定，统一规划世纪广场的经营管理、发展模式，统一与承租企业（户）进行招商；统一决定本物业的管理或物业服务企业的招聘。保障全体业主按照投资份额比例获取租金收益”。第十三条规定，“业主履行下列义务：（一）遵守业主管理规约、业主大会议事规则；……（五）当业主的个人权益与大多数业主的合法权益发生冲突时，应遵从业主大会做出的符合大多数业主权益的决议……”。2018年5月4日，绍兴市越城区府山街道办事处（甲方）与浙江蓝天清水湾旅业有限公司（乙方）签订《浙江蓝天·润和世纪广场养老项目落户协议》一份，双方就在府山街道共同推进浙江蓝天·润和世纪广场养老项目落户建设达成协议，约定乙方负责于2018年6月底之前在府山街道注册成立项目实体企业，注册资金不低于500万元人民币；乙方项目总投资不低于（含）1.5亿元人民币，2年内完成项目投资、建设等内容。以上事实由原告提交的商品房买卖合同1份，商铺经营合同书1份，不动产查询证明1份，民事起诉状复印件1份，委托代理人合同和代理费发票1份，绍兴电视台视频及搜狐新闻网页打印件1份；被告提交的润和世纪广场商铺现场照片打印件1份（2019年5月20日拍摄），浙江蓝天·润和世纪广场养老项目落户协议复印件1份（府山街道办事处盖章），绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同书复印件1份，绍兴润和世纪广场房屋租赁经营合同补充协议复印件1份，润和世纪广场管理规约打印件1份，润和世纪广场议事规则打印件1份，关于润和续租情况的通报复印件（业委会向所有的业主作的通报）、关于润和商铺续租签订的通知复印件、关于润和签约延时的通知复印件各1份，已支付租金情况打印件1份，绍兴润和购物中心有限公司、浙江省房地产开发有限公司、浙江润和房产集团有限公司的工商信息打印件各1份，绍兴润和世纪广场房屋租赁补充协议复印件1份，关于润和商铺的续租通报复印件1份，原业委会的情况说明1份及当事人的庭审陈述予以证实。原告提交的与街道工作人员录音光盘1份，本院对其证明目的不予认定。本院认为，根据（2019）浙0602民初8090号、（2020）浙06民终2427号生效判决认定，该案张璐虽未与依家养老公司签订书面租赁合同，但案涉商铺系产权式商铺，与润和世纪广场其他业主商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性，由于产权式商铺的特殊性，商铺个别业主的权利行使必然受到一定的限制；润和世纪广场业主委员会已根据《润和世纪广场管理规约》的规定就润和世纪广场整体出租事宜与依家养老公司达成合意并交付使用，大多数业主已与依家养老公司签订了房屋租赁经营合同书并已按约履行，该案业主张璐应当遵守管理规约、业主委员会和绝大多数业主的决定。上述生效判决已确认依家养老公司与张璐之间存在租赁关系，同理，原告张卿作为案涉润和世纪广场350-2业主，亦与被告依家养老公司存在租赁关系。因双方存在租赁关系，张卿可另行就租金向依家养老公司进行主张；现原告张卿以被告依家养老公司侵占案涉商铺、非法占用案涉商铺为由，要求被告按其与绍兴润和购物中心有限公司的合同标准支付商铺占用费，依据不足，本院不予支持。同理，原告张卿要求被告依家养老公司将案涉商铺恢复原状、腾退、赔礼道歉，并承担律师费的诉请，依据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张卿的诉讼请求。案件受理费减半收取1289元，由原告张卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  俞颖尔二〇二〇年十月二十三日书记员  张 萍?本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。?