新疆生产建设兵团第七师中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）兵07民终137号   上诉人（原审被告）：新疆新宏方房地产开发有限公司，住所地新疆伊犁州奎屯市市区松鹤里-准噶尔路18幢11号。   法定代表人：徐秀，该公司董事长。   委托诉讼代理人：石绍磊，男，该公司工作人员。   被上诉人（原审原告）：尼翠梅，女，1954年10月8日出生，汉族，退休工人，住新疆石河子市。   委托诉讼代理人：祝卫华，新疆年月天律师事务所律师。   上诉人新疆新宏方房地产开发有限公司（以下简称新宏方公司）因与被上诉人尼翠梅房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2019）兵0701民初79号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新宏方公司的委托诉讼代理人石绍磊、被上诉人尼翠梅的委托诉讼代理人祝卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   新宏方公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判按商铺平均价格10,805元赔偿尼翠梅房屋补偿款1,085,000元、违约金50,000元；2.一、二审诉讼费用由尼翠梅承担。庭审中新宏方公司补充：如按照尼翠梅主张的评估价格20,413元/m2计算，那么新宏方公司同意按照原拆迁面积62m2向尼翠梅赔偿1,265,606元（20,413元/m2×62m2）。事实与理由：原审法院认定事实不清，证据不足。1.新宏方公司与尼翠梅在拆迁补偿协议约定：拆迁面积为62平方米，拆迁补偿方式为房屋置换，置换条件为新宏方公司指定楼号位置折算面积，补偿商铺面积100平方米（位于原址）。“位于原址”是指原商铺的地址奎屯市毓秀里，因为新宏方公司同时开发的有奎屯市毓秀里商铺和松鹤里商铺，基于尼翠梅的意愿给其补偿的商铺位于毓秀里原址；2.尼翠梅62㎡的原商铺是临街一层，而置换后新宏方公司指定的楼号位置不可能在临街一层，新宏方公司考虑到上述置换损失，故补偿面积为100㎡的商铺。如果按照原址临街一层置换，新宏方公司不可能拆62㎡补偿100㎡。一审法院认为位于原址就是原址临街一层，忽略了合同“指定楼号位置折算面积”的约定，是认定事实不清；3.新宏方公司虽应承担违约金，但违约金明显过高，请求予以适当减轻。   尼翠梅辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确。1.新宏方公司与尼翠梅签订拆迁补偿协议，拆迁原址是临街一层，新宏方公司应按照合同约定补偿一套临街一层100㎡的商铺。新宏方公司至今未能交付房屋，合同已无法履行，故新宏方公司应按照临街一层商铺评估价格20413元/m2和面积100㎡计算支付拆迁补偿款；2.合同约定的违约金并未超过法律规定，没有明显过高，一审认定违约金数额正确。   尼翠梅向一审法院起诉请求：1.判令新宏方公司向尼翠梅支付拆迁补偿金200万元、迟延付款利息197,916.67元（按年利率4.75%计算25个月）、违约金5万元、过渡安置费1万元，合计2,557,916.67元；2.本案诉讼费、诉前保全费及邮寄费由新宏方公司承担。诉讼过程中，尼翠梅增加解除拆迁补偿协议（毓秀里）、新宏方公司支付1万元评估费的诉讼请求。   一审法院认定事实：2016年4月13日，新宏方公司（甲方）与尼翠梅（乙方）签订了拆迁补偿协议，约定：乙方使用居住的奎屯市毓秀里小区房屋，面积62㎡；甲方收购乙方房屋，乙方选择房屋置换，置换条件为甲方指定楼号位置折算面积，补偿商铺面积100㎡（位于原址）；房产证、土地证由新宏方公司出费用办理，交房一年内办好房产证、土地证，以实际面积赔付100㎡无公摊，交房日期2010年12月31日，如未按时交房，按每天100元人民币给予赔付，另赔付2015年5月至12月房租1万元；本协议双方代表签字盖章后生效，所有条款履行完毕则自动终止，如因单方面原因造成本协议无法履行，违约方则赔付对方违约金人民币5万元整后协议可继续履行。   尼翠梅被拆迁房屋原坐落沙湾街293-5号，商业用途，位于临街一层。原为尼翠梅与其丈夫李绍军共有，李绍军于2010年8月15日因病死亡。2017年8月16日，新疆奎屯天元公证处出具（2017）奎天证字第1958号公证书，载明：李绍军的子女均表示自愿放弃上述房屋的继承权。   新宏方公司拆迁房屋后开发建设了牛街工程项目，截至2020年4月，牛街项目尚未验收合格全部交付使用。新宏方公司亦承认该工程项目一层商铺均不能交付尼翠梅使用。   经尼翠梅申请，一审法院委托新疆金诚信资产评估事务所对位于奎屯市每平方米价格进行评估（评估基准日为2016年12月31日），该事务所出具鉴定意见：在假设评估对象为一层临街商铺（东临沙湾街的外层商铺），面积为100㎡的毛坯房的情形下，评估单价为20413元／㎡。对此鉴定意见，新宏方公司提出异议认为双方并未约定置换临街商铺。该事务所作出补充说明：牛街工程项目一层商铺平均价格评估为10805元／㎡。尼翠梅为此支付评估费1万元。   尼翠梅因诉讼产生邮寄费99元。   一审法院认为，尼翠梅与新宏方公司于2016年4月13日签订的拆迁补偿协议（毓秀里），系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同约定新宏方公司交房日期为2016年12月31日，然而，新宏方公司虽在被拆迁房屋所在的毓秀里小区开发建设了牛街工程项目，但至今未能通过综合竣工验收并交付使用，致使尼翠梅取得产权调换商铺的合同目的不能实现，尼翠梅享有单方解除合同的权利，尼翠梅要求解除双方签订的拆迁补偿协议，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，予以支持。   正是新宏方公司未能交付房屋的违约行为，导致合同解除。合同解除并不影响违约条款的效力，新宏方公司应当承担相应的违约责任。   首先，新宏方公司应当赔偿调换房屋价款损失。双方在协议中约定新宏方公司补偿尼翠梅“位于原址”商铺面积100㎡，“位于原址”应理解为与尼翠梅被拆迁房屋楼层及坐落位置近似的房屋，而尼翠梅被拆迁的原商业用房位于临街一层，经鉴定机构评估牛街工程项目在2016年12月31日临街一层商铺的单价为20,413元/㎡，参照该单价，尼翠梅主张房屋价款损失按每平方米2万元计算为200万元（2万元/㎡×100㎡），一审法院予以支持。尼翠梅为此支付的鉴定费1万元，应由新宏方公司予以赔偿。尼翠梅为诉讼支付邮寄费99元，系索款损失，亦应当由新宏方公司予以赔偿。   其次，新宏方公司应当按照合同约定支付过渡安置费、违约金。双方在拆迁补偿协议中约定，新宏方公司“另赔付房租1万元”，该房租约定实际是拆迁中的过渡安置费，新宏方公司理应履行支付尼翠梅过渡安置费的义务。此外，双方约定“如因单方面原因造成本协议无法履行，违约方则赔付对方违约金5万元”，双方对违约金的数额进行了预先设定，现新宏方公司违约，不能交付合同约定的产权调换房屋，新宏方公司认为违约金约定过高，因新宏方公司作为市场经营主体，对商业价值的实现、预先确立违约金的后果有明确的认识，其对约定5万元违约金过高的辩解意见，一审法院不予采纳。故新宏方公司应当依约支付尼翠梅违约金5万元。   至于尼翠梅主张的逾期付款损失，因拆迁补偿协议约定的违约情形包括逾期交房按每天100元赔付，现新宏方公司交付房屋的义务已确定为补偿房屋价款损失的方式，且按照合同约定的2016年12月31日作为房屋价值评估基准日，违约金5万元也在合同中预先进行了设定，已对尼翠梅损失进行了弥补，故尼翠梅主张的逾期付款损失，一审法院不予支持。   综上所述，尼翠梅要求解除拆迁补偿协议，新宏方公司赔偿安置房屋补偿款200万元、过渡安置费1万元、违约金5万元、评估费1万元、邮寄费99元的诉讼请求，予以支持；尼翠梅要求赔偿逾期付款利息197,916.67元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、尼翠梅与新宏方公司于2016年4月13日签订的拆迁补偿协议（毓秀里）自本判决生效之日解除；二、新宏方公司于本判决生效后十五日内赔偿尼翠梅房屋补偿款2,000,000元、过渡安置费10,000元、违约金50,000元、评估费10,000元、邮寄费99元，合计2,070,099元；三、驳回尼翠梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,432元（已减半交纳）、诉前保全费5000元，合计17,432元，由尼翠梅负担1450元，新宏方公司负担15,982元。   二审中，当事人未提交新证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案争议焦点一、拆迁补偿协议解除后，新宏方公司应赔偿尼翠梅房屋损失的数额。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，尼翠梅与新宏方公司对解除双方2016年4月13日签订的拆迁补偿协议（毓秀里）均无异议，故新宏方公司应对尼翠梅的损失承担赔偿责任。尼翠梅原有房屋已拆除，无法对价值作出评估，故本案房屋价款损失应依据双方拆迁补偿协议中约定的置换房屋价值确定赔偿数额。尼翠梅与新宏方公司约定的拆迁补偿方式为：“乙方选择房屋置换，置换条件为甲方指定楼号位置折算面积。补偿商铺面积100平米（位于原址）。”上述约定未明确位置，该置换房屋并无唯一指向性，一审法院以评估意见中临街一层商铺价格作为赔偿标准不妥，应以商铺平均价格作为赔偿依据，故新宏方公司主张按照2016年12月31日奎屯市毓秀里商铺的平均价格10,805元计算房屋补偿款，其请求合理。庭审中，新宏方公司陈述如依据单价20,413元/m2，补偿面积应按原拆迁面积62m2计算补偿款，该补偿方案系新宏方公司对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认，故新宏方公司赔偿尼翠梅房屋补偿款1,265,606元（20,413元/m2×62m2）。   本案争议焦点二、关于违约金是否过高应予调整的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”一审法院结合本案案情,对拆迁补偿协议中约定的违约金不予调整并无不当，故新宏方公司应支付尼翠梅违约金50,000元。   一审法院确认新宏方公司应赔偿尼翠梅过渡安置费10,000元、评估费10,000元、邮寄费99元，符合法律规定，其阐释合理、详尽，本院不再赘述。   综上所述，上诉人新宏方公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2019）兵0701民初79号民事判决第一项，即“一、原告尼翠梅与被告新疆新宏方房地产开发有限公司于2016年4月13日签订的拆迁补偿协议（毓秀里）自本判决生效之日解除”；   二、撤销新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2019）兵0701民初79号民事判决第三项，即“三、驳回原告尼翠梅的其他诉讼请求”；   三、变更新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院（2019）兵0701民初79号民事判决第二项为上诉人新疆新宏方房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿被上诉人尼翠梅房屋补偿款1,265,606元、过渡安置费10,000元、违约金50,000元、评估费10,000元、邮寄费99元，合计1,335,705元；   四、驳回上诉人新疆新宏方房地产开发有限公司的其他上诉请求；   五、驳回被上诉人尼翠梅的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费12,432元、诉前保全费5000元（被上诉人尼翠梅已预交），二审案件受理费15,015元（上诉人新疆新宏方房地产开发有限公司已预交），共计32,447元，由上诉人新疆新宏方房地产开发有限公司负担16,943元，被上诉人尼翠梅负担15,504元。   本判决为终审判决。           审 判 长  刘双全   审 判 员  姚春辉   审 判 员  张悦     二〇二〇年十月十五日     法官助理  李阳   书 记 员  李志玲      1