河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终3001号上诉人（原审原告）：罗世文，男，1969年8月15日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：张晓倩，河南九泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王永福，男，1972年9月13日出生，汉族，住河南省舞阳县。上诉人罗世文因与被上诉人王永福房屋租赁合同纠纷一案，不服平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初2456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗世文的委托诉讼代理人张晓倩到庭参加诉讼。被上诉人王永福经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗世文上诉请求：1.请求依法撤销平顶山市新华区人民法院作出的（2020）豫0402民初2456号民事判决书，依法改判王永福支付罗世文租金14572元、违约金10000元及逾期腾房产生的占有使用费9803元。2.一审、二审诉讼费用由王永福承担。事实和理由：一、涉案押金6393元不应从租金中予以直接抵扣。首先，王永福在一审中并未就退还押金事宜提起反诉亦未交纳反诉讼费用，一审判决径直将涉案押金和租金进行抵扣且由罗世文一方承担相应的诉讼费用，属于适用法律错误，严重违反了民事诉讼法不告不理和由败诉方承担诉讼费用的基本原则。其次，王永福晚付租金即为违约，押金不再退回，罗世文当然无须再向王永福主张赔付押金。再次，罗世文在一审诉讼请求第5项中明确要求王永福恢复涉案房屋原状，否则不退还押金且按照合同约定要求承担1万元违约金，恢复涉案房屋原状系作为承租人王永福的义务，根据法律规定应由履行合同义务一方承担举证责任，一审法院既未要求王永福举证，且认为“本案中罗世文并未提出主张要求将押金賠付给罗世文”，严重不符合案件事实。最后，押金具有租赁合同履行保证金的性质，系为了保证承租人依约按时履行义务而专门设立，和租金明显不同，一审法院已认定王永福存在违约行为，故涉案租金不用退还王永福。二、一审法院应向罗世文释明若王永福未按时腾房，应继续参照租金标准支付占有使用费直至王永福交还房屋之日止。王永福直至7月23日才将房屋腾空并交还钥匙，应支付房屋占用费。王永福未到庭，亦未提交书面答辩意见。罗世文向一审法院起诉请求：1.请求法院判令王永福补交所欠罗世文的商铺租赁费用14572元；2.终止双方的租赁合同，时间2020年6月8日结束；3.王永福于2020年6月8日前恢复商铺一层及二层南面的砖混隔墙，一层上二层原有的铁梯，拆除商铺内的除烟管道及空调，搬走经营用的桌子及椅子，其它设施不得拆除；4.2020年6月8日前必须完成整改，整改结束，交还锁匙，交清2020年6月8日前的水电费，物业费，罗世文退还押金6393元。注销罗世文的房产证办理的相关证件。5.如果不恢复罗世文的商铺完整性，罗世文不退还押金，另外加收王永福10000元，罗世文自行施工恢复，以便重新出租；6.本案诉讼费由王永福承担。一审法院认定事实：2019年10月7日，罗世文作为出租方即甲方与王永福作为承租方即乙方签订了租赁合同，合同约定：罗世文将坐落于平顶山市新华区中兴路北段华府小区商铺一间出租给王永福经营饭店使用，租赁期限为2019年12月8日起至2024年12月7日止，租期5年；第一年按月收租金，租金每月6393元，第二年每三个月一收租金，租金每三个月共19179元，第三年每半年一收租金，租金半年为38358元，第四年一次性收一年的租金，一年租金为76716元，第五年一次性收一年的租金，一年租金为76716元；王永福提前向罗世文支付6393元作为押金；违约责任部分约定在本店开业后王永福交付租金时间超过一天，视为放弃下时期租用上述店面，罗世文有权收回店面另租别人。王永福付给罗世文的剩余房租金和押金作为王永福的违约金赔付给罗世文，罗世文不再退回给王永福。如王永福未到合同期满解除本合同，罗世文将王永福提前支付的剩余房租金和押金一起并另加壹万元整作为违约金赔付给罗世文，王永福无条件搬出该房屋。另查明，上述租赁合同签订后，王永福共向罗世文支付租金23786元。而在合同签订时，王永福向罗世文支付过押金6393元。租赁合同履行过程中，因新冠肺炎疫情防控需要，疫情期间王永福租用房屋所开设的饭店并未营业，至2020年4月11日疫情防控形势稳定后开始恢复营业，到2020年6月7日、8日时，因房租支付问题双方未沟通协商成功，罗世文将上述房屋予以上锁，至今无人使用。一审法院认为，罗世文与王永福签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律或行政法规的强制性规定，双方均应遵照执行。按照双方签订的《租赁合同》约定，在本店开业后王永福交付租金时间超过一天，视为放弃下时期租用上述店面，罗世文有权收回店面另租别人。王永福付给罗世文的剩余房租金和押金作为王永福的违约金赔付给罗世文，罗世文不再退回给王永福。如王永福未到合同期满解除本合同，罗世文将王永福提前支付的剩余房租金和押金一起并另加壹万元整作为违约金赔付给罗世文，王永福无条件搬出该房屋。而本案中，王永福在合同签订后共向罗世文支付了押金6393元以及租金23786元，23786元租金差1786元合4个月租金，该租金支付到2020年4月7日。而王永福所经营饭店的复工时间为2020年4月11日，复工后应当及时向罗世文支付房屋租赁费用。按照上述合同约定，复工后王永福未及时向罗世文支付房租，罗世文有权收回店面即解除合同，合同权利义务终止。而王永福辩称其租用的其他房屋的房东均对其减免了房租，而罗世文没有为其减免房租，对此原审法院认为王永福的辩称没有法律依据，罗世文有权要求王永福支付剩余房租。自2019年12月8日罗世文与王永福开始履行《租赁合同》至2020年6月8日罗世文将出租给王永福的房屋上锁，租赁合同共履行了6个月，总租赁费用为38358元，王永福已向罗世文支付租金23786元，故王永福应当向罗世文支付的剩余租金14572元。关于罗世文主张的第二项诉讼请求，原审法院认为2020年6月8日，罗世文已按合同约定收回房屋，实质上已经终止了《租赁合同》，故已无主张终止合同的必要，对该诉讼请求原审法院不予支持。关于罗世文主张的第三、四、五项向要求拆除已形成附合的装饰装修物的诉讼请求，《租赁合同》中的附加条款约定了：“明已知签合同结束后在不续合同搬离该房屋时将乙方自己的原有平方的楼梯户主原有的隔墙照原样复原，如不复原押金不退，乙方合同未结束时甲方同意乙方转让，如甲方不同意转让甲方将退回乙方交付前付的剩余租金和押金另加一万元做违约金。”但罗世文未向原审法院提交证据证明王永福为经营饭店装饰装修产生了哪些已形成附合的装饰装修物，故原审法院不予支持。关于王永福已向罗世文支付的6393元押金如何认定，原审法院认为虽然按照《租赁合同》约定的违约责任可以认定在饭店开业后王永福交付租金时间超过一天，视为放弃下时期租用上述店面，罗世文有权收回店面另租别人。王永福付给罗世文的剩余房租金和押金作为王永福的违约金赔付给罗世文，但本案中罗世文并未提出主张要求将押金赔付给罗世文，故原审法院综合本案事实情况，认定王永福应当向罗世文支付的租赁费用数额为14572元减去合同签订时王永福已支付的押金6393元，即王永福应当向罗世文支付剩余租赁费用8179元。而关于罗世文主张要求王永福缴清2020年6月8日前欠付的物业费、水电费的诉讼请求，因罗世文未提交相应证据证明主张费用的具体数额，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王永福于判决生效之日起十日内向罗世文支付租金8179元；二、驳回罗世文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164元，由罗世文负担72元，由王永福负担92元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，综合当事人的上诉意见，本案二审争议焦点为：1.案涉6393元押金应否抵扣租金；2.罗世文主张的违约金10000元及房屋占用费9803元应否得到支持。对此，本院分析评判如下：关于案涉6393元押金应否抵扣租金的问题。罗世文上诉主张王永福未按照约定支付租金构成违约，押金应作为违约金赔偿给罗世文。但从罗世文一审诉求来看，其并未主张押金作为违约金予以赔偿，其诉求明确表述为如王永福完成整改，交清2020年6月8日前的水电费、物业费后，罗世文向王永福退还押金6393元；如王永福不恢复商铺的完整性，罗世文不退还押金。本案中，罗世文并未提交证据证明王永福应如何整改、商铺的原状及完整性，以及欠付的水电费、物业费数额，因此其该项诉求不能支持，根据其诉求的意思表示，押金即应予退还。同时，根据一般租赁合同履行中租赁期满或租赁合同解除后押金抵扣欠付租金的交易习惯，以及考虑到新冠疫情对王永福经营活动的影响，一审认定6393元押金抵扣王永福欠付的租金并无不当，本院予以维持。关于罗世文主张的违约金及房屋占用费应否得到支持的问题。罗世文起诉主张如果王永福不恢复商铺的完整性，罗世文不退还押金，并加收10000元，但王永福未提交证据证明房屋经罗世文装饰装修后附合了哪些装饰装修物，房屋的完整性受到何种影响和改变，因此其以王永福未恢复商铺的完整性为由主张违约金10000元无事实依据，本院不予采信。另，其上诉主张王永福支付房屋占用费9803元超出其一审诉讼请求，本院不予支持。综上所述，罗世文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费659元，由罗世文负担。本判决为终审判决。审判长  樊为民审判员  彭 莉审判员  李泉钦二〇二〇年十月二十一日书记员  贾亚航