江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4244号上诉人(原审原告)：丰县玉豪浪淘沙网吧有限公司，住所地丰县解放路中阳壹号7号楼3楼。法定代表人：薛凡伦，该公司经理。委托诉讼代理人：赵立稳，该公司副经理。被上诉人(原审被告)：丰县中阳壹号商城有限公司，住所地丰县解放西路15号（凤城宾馆一楼）。法定代表人：郑海坤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高峰，该公司员工。被上诉人(原审被告)：徐州亿家圆投资有限公司，住所地丰县解放西路15号。法定代表人：徐宝文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢建江，该公司员工。上诉人丰县玉豪浪淘沙网吧有限公司(以下简称玉豪网吧公司)因与被上诉人丰县中阳壹号商城有限公司(以下简称中阳壹号公司)、徐州亿家圆投资有限公司(以下简称亿家圆公司)房屋租赁合同纠纷一案，上诉人玉豪网吧公司不服江苏省丰县人民法院（2018）苏0321民初2032号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人玉豪网吧公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判，被上诉人给付电费差价损失67072.5元（以每度0.825元计算差价）、门头装修28951元、消防罚款4万元、装修损失436853.5元、退还租金27123元。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当，有失公平公正。上诉人于2014年10月31日与中阳壹号公司签订了房屋租赁合同，该合同由于违反了国家有关法律、法规的强制性规定，属于无效合同。在签订合同时，中阳壹号公司有严重欺诈行为，隐瞒该房屋的重大情况，给上诉人造成了巨大损失，亿家圆公司亦有过错，应该承担连带赔偿责任。针对上诉人玉豪网吧公司的上诉，被上诉人中阳壹号公司答辩称：玉豪网吧公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭依法驳回。本案房屋租赁合同期限五年，自2014年11月1日至2019年10月31日，合同期限内，玉豪网吧公司一直使用涉案房屋经营网吧生意。合同期限届满后，玉豪网吧公司仍擅自使用涉案房屋经营，至今仍占据着涉案房屋拒不归还，对玉豪网吧公司违法占据涉案房屋及拖欠电费、房租费等行为，中阳壹号公司将另行主张权利。针对上诉人玉豪网吧公司的上诉，被上诉人亿家圆公司答辩称：我公司不应该作为被告，没有与玉豪网吧公司签订合同，是中阳壹号公司与玉豪网吧公司签订的。玉豪网吧公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除合同，并赔偿损失计60万元(电费差价损失67072.5元、门头装修28951元、消防罚款4万元、装修损失436853.5元、退还租金27123元)；2、本案的诉讼费用、评估费由中阳壹号公司、亿家圆公司承担。一审法院查明：2014年10月31日，玉豪网吧公司(乙方)与中阳壹号公司(甲方)签订商铺租赁合同一份，主要内容有：“第一条租赁物业基本情况：1、本合约所指租赁的房屋是坐落在丰县部分商铺，如附图所示。3、该房屋的室内装修标准及主要设备设施为毛坯，乙方在签订本合同前已经实地查看该房屋，在签订本合同时视为接受房屋现况。第二条租期及租金：1、经租赁双方协议，出租方同意将上述房屋出租给承租方使用，租赁期为5年，即从2014年11月1日至2019年10月31日止。2、前三年每年租金为人民币贰拾贰万元整；第四年、第五年每年租金为人民币贰拾叁万柒仟陆佰元整；(乙方自行安装电梯，租约到期电梯所有权归甲方)。4、在租赁期内甲方为乙方提供叁个月免租期。5、乙方必须在2014年11月30日之前付清第一年租金。第三条租赁房屋的装修及维护：1、自出租方交付该房屋之日起，承租方如因需要，在不影响房屋主体结构和消防安全的原则下，可对该房屋进行装修，承租方的装修方案必须在开始装修前送出租方审批签字并备案。第六条合同解除的条件：2、如出租方有下列情况发生，承租方有权终止本合约：(1)擅自变更租金的；(2)房屋主体结构损坏，不能用于经营或居住的。第七条其他约定：4、所承租区域内所有改造及产生的费用由乙方自行承担。5、租赁期内由甲方原因造成乙方不能正常使用水电乙方所承受的经济损失由甲方承担。……。”玉豪网吧公司租赁案涉房屋后经营壹号网咖网吧生意，由亿家圆公司、中阳壹号公司通过临时用电供电。2016年8月10日，国网丰县供电公司对临时用电变压器进行了停电处理，致使玉豪网吧公司在2016年9月25日-2016年11月30日和2016年12月7日-2017年11月15日期间使用外接电源经营，按照江苏省2016年一般工商业及其他用电电费价格0.882元计算，多支出电费56877.48元[(1.2-0.882)×(21000＋157860)]，2017年12月后由丰县供电公司直接向玉豪网吧公司供电，玉豪网吧公司至合同期满一直在使用案涉房屋。2015年6月17日，丰县公安消防大队发现玉豪网吧公司经营的壹号网咖未经消防安全检查擅自投入使用、营业，对玉豪网吧公司处以30000元罚款，2017年9月8日因玉豪网吧公司火灾自动报警系统无法达到联动，被处以10000元罚款。另查明，至2018年6月亿家圆公司开发的案涉7号楼房屋仍未通过消防部门验收。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。玉豪网吧公司与中阳壹号公司之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制规定，为合法有效。关于合同解除问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方可以约定解除合同，也可以因一方违约达到法定解除的条件而解除。本案中双方在合同中约定的解除条件均未成就，但租赁期间中阳壹号公司因临时用电问题被停电处理，未能保证玉豪网吧公司正常使用电力，违反了双方合同的约定，按照合同约定，对玉豪网吧公司因此所受的损失应当承担赔偿责任。中阳壹号公司不能保证玉豪网吧公司的正常用电，虽属于违约，但是玉豪网吧公司又自行协调电力使用，并继续租赁、经营至租期届满，且中阳壹号公司的该违约行为并未达到法定解除合同的程度，故对于玉豪网吧公司要求解除合同的诉讼请求，不予支持，同时对于玉豪网吧公司申请鉴定装修等损失的请求未予准许。关于损失的数额及如何赔偿问题。因中阳壹号公司未能正常供电，造成玉豪网吧公司因此多花费电费56877.48元属于玉豪网吧公司的直接损失，中阳壹号公司应当予以赔偿；对于玉豪网吧公司要求的装修费、门头装修费、退还租金，因玉豪网吧公司一直租赁经营至合同期限届满，对房屋的装修应按双方合同约定处理，退还租金的请求亦不能支持；对于消防罚款40000元的问题，因中阳壹号公司出租的房屋未能通过消防部门的验收，致使玉豪网吧公司经营过程中因消防问题被处罚，双方对此均存在过错，对该部分损失法院酌定由合同双方各承担50%即20000元。亿家圆公司不是租赁合同的相对方，玉豪网吧公司亦没有证据证明亿家圆公司为涉案租赁合同负担债务，故对于玉豪网吧公司要求亿家圆公司承担赔偿责任的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决：一、丰县中阳壹号商城有限公司于判决发生法律效力之日起十日内，赔偿给丰县玉豪浪淘沙网吧有限公司经济损失76877.48元。二、驳回丰县玉豪浪淘沙网吧有限公司的其他诉讼请求。二审期间，亿家圆公司提供：2020年8月26日拍摄的涉案房屋的照片，证明玉豪网吧公司至今占有房屋。玉豪网吧公司质证认为涉案房屋早就已经交还，因中阳壹号公司拒不接受，为方便中阳壹号公司联系故意给其留的电话号码，而且将钥匙留给中阳街道办事处工作人员，楼下金店也留了一把钥匙，锁门是为了保护房屋不被破坏。中阳壹号公司对该证据无异议。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、中阳壹号公司是否存在违约行为，应如何承担责任；2、亿家圆公司应否承担赔偿责任。本院认为，玉豪网吧公司与中阳壹号公司签订的商铺租赁合同，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。涉案房屋未经消防部门验收，并不违反效力性强制规定，玉豪网吧公司以该租赁合同违反强制性规定，应属无效的抗辩不能成立。双方合同约定租赁的期为2014年11月1日至2019年10月31日，中阳壹号公司、亿家圆公司主张合同已履行完毕，且玉豪网吧公司至今占用涉案房屋，玉豪网吧公司则认可其营业至2019年11月开始拆除其物品。因涉案租赁合同已实际履行完毕，双方亦未有退还装修费的约定，对于玉豪网吧公司要求退还装修损失、门头装修费的请求,本院不予支持。因中阳壹号公司未能保证玉豪网吧公司正常的电力使用，存在违约行为，故中阳壹号公司应对玉豪网吧公司因自行协调用电而多支出的电费予以赔偿。玉豪网吧公司上诉认为应以每度0.825元计算电费差价，原审法院依据每度0.882元计算不当。经本院核查，确认江苏省2016年一般工商业及其他用电电费价格每度0.844元，故玉豪网吧公司多支出电费应为63674.16元[(1.2-0.844)×(21000＋157860)]。一审法院认定确有不当，本院予以纠正。由于停电期间必然会导致玉豪网吧公司无法营业，故中阳壹号公司应对不能正常供电导致玉豪网吧公司停业期间的房租予以退还。玉豪网吧公司主张退还45天房租计27123元不违反法律规定，本院予以支持。因中阳壹号公司出租的涉案房屋未能通过消防验收，玉豪网吧公司未经消防安全检查而擅自投入使用，营业、火灾系统未能联动，双方对消防处罚均存在过错，故原审法院酌定双方对于消防罚款各承担50%的责任，并无不当。另，因亿家圆公司并非涉案租赁合同的相对方，中阳壹号公司的转租行为不违反法律规定，玉豪网吧公司要求亿家圆公司承担赔偿责任的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，玉豪网吧公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省丰县人民法院（2018）苏0321民初2032号民事判决第二项，即“驳回原告丰县玉豪浪淘沙网吧有限公司的其他诉讼请求”；二、变更江苏省丰县人民法院（2018）苏0321民初2032号民事判决书第一项，即“一、被告丰县中阳壹号商城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿给原告丰县玉豪浪淘沙网吧有限公司经济损失76877.48元。”为“一、丰县中阳壹号商城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿给丰县玉豪浪淘沙网吧有限公司经济损失110797.16元。”；三、驳回丰县玉豪浪淘沙网吧有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费9015元，由丰县玉豪浪淘沙网吧有限公司负担7015元，丰县中阳壹号商城有限公司承担2000元。二审案件受理费9015元，由上诉人丰县玉豪浪淘沙网吧有限公司负担7015元，被上诉人丰县中阳壹号商城有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年十月十九日书记员 金宇婷