河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12402号上诉人（原审原告）：齐丽丽，女，1979年8月5日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：夏文鹏，河南天坤（河南自贸区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳小钏，河南天坤（河南自贸区）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州一美可置业有限公司，住所地新密市曲梁镇高洼村。法定代表人：沈悦，该公司经理。委托诉讼代理人：孟佳颖，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王卓，河南千盈律师事务所律师。上诉人齐丽丽因与被上诉人郑州一美可置业有限公司（以下简称一美可公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初4979号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月23日立案后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。齐丽丽上诉请求：1、依法改判新密市人民法院（2020)豫0183民初4979号民事判决书第一项，将利息起算时间依法改判为：以300000元为基数，自2015年12月31日按照年息15%计算至债务清偿完毕之日；以300000元为基数，自2016年2月4日按照年息15%计算至债务清偿完毕之日；以74320元为基数，自2018年2月7日按照年息15%计算至债务清偿完毕之日；2、本案一审、二审的诉讼费、保全费等程序费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院利息起算时间认定事实错误，应当予以改判。一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间不能明确购房款利息的具体起算时间，系事实认定错误。1、依据双方微信聊天记录内容，可知双方对于利息起算点意思表示一致。2、依据双方通话录音，可知双方计算利息起算时间为支付房款之日，且被上诉人对上诉人主张的数额无异议。综合上述两份证据，足以印证上诉人与被上诉人之间关于房款利息的起算时间是交款之日，且双方对数额已核实清楚，均无异议。故一审法院认定关于双方的利息不能明确具体的起算时间、进而依据《项目退房审批表》的出具时间认定利息的起算时间明显违背客观事实。二、上诉人退房系因被上诉人工程进度较慢等违约行为导致，双方约定自支付房款之日计算利息有证据依据，且符合生活常识。三、上诉人依据双方对账记录的证据推定利息起算时间的方式应当得到法院的支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第四款的规定：根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实，上诉人无须举证证明。一审法院在明知双方已经确定在签订退房审批表之前存在30多万利息的情况下，依据认定从退房审批表签订之日计算利息明显违背了本案事实和证据裁判规则。综上，依据上诉人提交的证据完全可以认定双方利息起算时间点为支付房款之日，一审法院认定案件事实明显错误。请求贵院查明事实，依法将案件改判，维护上诉人的合法权益。一美可公司辩称，一、双方未签订任何书面合同，口头协议缺乏房屋买卖合同必备条款，双方并未形成房屋买卖合同关系，一审判决认定双方存在真实的商品房买卖合同关系的说法不能成立。1、按照法律规定，商品房买卖应当订立书面合同，口头协议不能成立商品房买卖合同。2、双方的口头协议中缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，尤其缺乏最为重要的交房时间、交房标准、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等条款。二、齐丽丽拒不签订书面协议、要求退房的原因是近几年郑州房地产市场低迷，其转卖房屋赚取差价的非法目的难以实现所致，并非其上诉所称的工程进度慢。三、双方并未协商一致解除口头协议，答辩人不应向上诉人支付任何利息。首先，上诉人诉称的“因工程进度严重缓慢、影响正常交房，原被告之间协商退房退款”说法不成立。其次，上诉人申请退房未获批准，其认为已经协商一致退房的说法无事实依据。故上诉人认为因该审批表的存在就导致双方解除口头协议的说法不能成立。四、上诉人为倒卖房屋，曾许诺给予介绍买房的中间人10万元费用，损害了被上诉人正常的价格体系，给被上诉人造成巨大损失。五、双方的口头协议类似于定金合同，可以比照定金规则处理。综上所述，虽然被上诉人认为不应退款付息，但愿意尊重一审法院判决，愿意服判息诉，早日了结此事。至于上诉人上诉理由，被上诉人认为，在现有证据不能明确看出计息起算时间、双方也未明确约定计息起算时间的情况下，一审法院综合全案证据确定从签订审批表之日起算利息合理平衡了双方利益，正确适用法律，判决结果合法合理。所以，上诉人上诉理由不能成立，请求驳回其上诉，维持原判。齐丽丽向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告购房款本金674320元，并支付利息暂计至2020年5月15日420515.4元，共计1094835.4元（利息分别为：300000元本金利息，自2015年12月31日暂计至2020年5月15日共199625元，之后利息按照年息15%计算至实际付款之日；300000元本金利息，自2016年2月4日暂计至2020年5月15日共195250元，之后利息按照年息15%计算至实际付款之日；74320元本金利息，自2018年2月7日暂计至2020年5月15日共25640.4元，之后利息按照年息15%计算至实际付款之日）；2、本案诉讼费、财产保全费、保全保函费等费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月31日，原、被告达成定房意向，约定：被告郑州一美可置业有限公司将其开发的位于新密大学南路与密杞大道交汇处3#地创客墅院15#A房屋出售给原告，建筑面积336.08平方米，合同签后原告向被告交纳购房款674320元。后因被告工程进度缓慢，2019年9月10日，郑州一美可置业有限公司向齐丽丽出具《项目退房审批表》一份，上载明：“客户姓名齐丽丽，交款金额674320元，退房原因房屋工程进度慢。”2019年10月30日齐丽丽与陈杰微信聊天中陈杰向齐丽丽表示让齐丽丽按照不含税15%计算利息，含税18%计算利息。陈杰系郑州一美可置业有限公司员工。2020年4月23日，郑州一美可置业有限公司的法定代表人沈悦与齐丽丽的通话中表示，齐丽丽退款一事是由陈杰负责的。一审法院认为，双方虽未签订正式的商品房买卖合同，但原告齐丽丽已经向被告支付购房款，双方存在真实的商品房买卖合同关系，由于被告工程进度缓慢，根据《项目退房审批表》及2019年10月30日齐丽丽与陈杰微信聊天中陈杰的表述，可以看出原、被告双方合同已经解除，系当事人真实意思表示，对双方均有法律约束力。本案中，齐丽丽要求退还房款674320元，其提交的证据可以证明其交纳的房款为674320元，故郑州一美可置业有限公司应按照退房承诺退还齐丽丽已支付的房款674320元。关于利息问题，郑州一美可置业有限公司员工陈杰承诺按照不含税15%计算，含税18%计算向齐丽丽支付购房款利息，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，陈杰职务行为所产生的法律权利义务应由郑州一美可置业有限公司享有和承担。且2020年4月23日，郑州一美可置业有限公司的法定代表人沈悦与齐丽丽的通话中表示，齐丽丽退款一事是由陈杰负责的。故该院认为，双方在退房时存在关于利息年15%的约定，对于利息的起算，从双方协商的对话中不能明确看出购房款计息起算时间，但结合相关证据，可以认定郑州一美可置业有限公司从退房审批表签订之日起负有向齐丽丽返还购房款本息义务，故利息应从2019年9月10日，郑州一美可置业有限公司向齐丽丽出具《项目退房审批表》之日起，以购房款674320元为基数，按照年利率15%计算至购房款还清之日止。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州一美可置业有限公司于本判决生效后十日内向原告齐丽丽返还购房款本金674320元及利息（以674320元为基数，按照年利率15%，自2019年9月10日起计算至债务清偿完毕之日止）；二、驳回原告齐丽丽其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14654元，减半收取为7327元，保全费5000元，由齐丽丽负担3596元，郑州一美可置业有限公司负担8731元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，上诉人齐丽丽与被上诉人郑州一美可置业有限公司虽未签订正式的商品房买卖合同，但齐丽丽已经向被上诉人支付了一定的购房款，所以，双方存在真实的商品房买卖合同关系。根据被上诉人向上诉人出具的《项目退房审批表》及2019年10月30日齐丽丽与陈杰微信聊天中陈杰的表述，可以看出双方已自行协商解除了合同关系。合同解除后，被上诉人应将收取上诉人的购房款退还给上诉人。关于购房款利息问题，郑州一美可置业有限公司员工陈杰承诺按照不含税15%计算，含税18%计算向齐丽丽支付购房款利息，且2020年4月23日，郑州一美可置业有限公司的法定代表人沈悦与齐丽丽的通话中表示，齐丽丽退款一事是由陈杰负责的。故原审认定双方在退房时存在关于利息年15%的约定并无不当。对于利息年15%的起算，从双方协商的对话中不能明确看出购房款计息年15%起算时间，因此，原审综合考虑认定从被上诉人向上诉人出具《项目退房审批表》之日起按照年利率15%计算利息亦无不当。对于出具《项目退房审批表》之日前的利息，因双方没有明确约定，但上诉人确实分三次向被上诉人交纳了购房款共计674320元，现双方的合同又已解除，所以，被上诉人应当按照银行同期贷款利率向上诉人支付自交款之日至出具《项目退房审批表》之日前的利息。原审对此处理不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初4979号民事判决第一项为：郑州一美可置业有限公司于本判决生效后十日内向齐丽丽返还购房款本金674320元及利息（以300000元为基数，自2015年12月31日起计算利息；以300000元为基数，自2016年2月4日起计算利息；以74320元为基数，自2018年2月7日起计算利息，以上3笔利息均按同期中国人民银行贷款利率计算至2019年9月9日止；以674320元为基数，按照年利率15%，自2019年9月10日起计算利息至债务清偿完毕之日止）；二、维持河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初4979号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费14654元，减半收取为7327元，保全费5000元，由齐丽丽负担3000元，郑州一美可置业有限公司负担9327元。二审案件受理费6563元，由齐丽丽负担6000元，郑州一美可置业有限公司负担563元。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二〇年十月十三日法官助理张彦超书记员娄杨杨