天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终1385号上诉人(原审被告）：中融建投（天津）建筑工程有限公司，住所地天津市南开区外环线与丽川路交口东南侧浅水湾花园19-1-4。法定代表人：谢津伟，董事长。委托诉讼代理人：白琰，天津嘉瑾律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜琳，天津嘉瑾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津红星美凯龙世贸家居有限公司，住所地天津市北辰区果园新村街京津路312号。法定代表人：焦富征，总经理。委托诉讼代理人：王永利，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王南南，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人中融建投（天津）建筑工程有限公司（以下简称中融公司）因与被上诉人天津红星美凯龙世贸家居有限公司（以下简称美凯龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初7481号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依照法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。中融公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回美凯龙公司的一审诉讼请求，诉讼费用由美凯龙公司承担。事实和理由：已经生效的民事判决认定合同解除的责任比例为8:2，中融公司承担20%的责任。一审判决认定中融公司承担全部租金和管理费，与生效判决冲突。双方已对实际可承租面积进行确认，美凯龙公司违反消防法规占用通道的面积不应收取租金管理费。涉案房屋外墙于2019年3月17日被美凯龙公司强制拆除，租金和管理费计算至2019年5月27日显失公平。美凯龙公司一直无法交付合格房屋，导致中融公司不能实现合同目的，不应支付租金使用费及利息。美凯龙公司辩称，一审法院生效的（2018）津0113民初6672号民事判决系对解除合同责任的认定。双方签订了承租表，中融公司应按承租表交付租金和管理费。中融公司自2017年12月1日至2019年5月27日一直实际占用租赁物，应支付租金和管理费。请求驳回上诉，维持原判。美凯龙公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令中融公司立即向美凯龙公司支付租金及管理费756,199.8元（自2017年12月1日至2019年5月27日共计18个月，以月租金42,011.1元为标准），并以756,199.8元为基数，按照人民银行同期贷款利率自2019年5月27日至8月19日计算利息，并自8月20日起至实际偿还日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为标准计算；2.本案诉讼费由中融公司承担。一审法院查明事实：中融公司准备加盟天津电视少儿艺术培训中心“多派”品牌。2016年5月20日，中融公司作为乙方与作为甲方的美凯龙公司签订了《天津红星美凯龙北辰商场场地出租承租表》（以下简称“《出租承租表》”，附手绘图纸），主要条款约定：楼层2楼，经营面积1217.7平方米/1400.37平方米，展位号E8015/8014/8001/8002，租金单价28.2元，管理费单价18.8元，付款方式月付，经营品牌多派天津电视少儿艺术培训中心，合同起止时间为自商场开业日期起五年，租赁保证金23,050元（装修押金可退）；租赁期5年，无递增；优惠条款，原租金为47元/平/月，享受同期优惠2个月，39元/月/平、1.3元/天/平，参加商场优惠活动，30元/月/平、1元/天/平（此单价包含场地租赁费、物业费、广告宣传费）；壹万元定金将在开业后冲抵租金；实际面积按照乙方测尺后确认面积为准＋15%公摊面积；乙方消防改造施工及费用由甲方负责直至乙方取得消防验收合格证；合同起租日以商场开业日期为准；需交齐以上所有费用方可办理合同续签；定金转租金时，需交回定金收据及“商位定金协议”；请商户在签订租赁合同一个月内办理营业执照和税务登记证；中融公司消防改造施工及费用由美凯龙公司负责直至中融公司取得消防验收合格证等。后因商场延期开业，美凯龙公司同意将上述出租承租表内合同的租赁时间变更为2017年12月1日至2022年11月30日，最终单价30元/月/平方米。另，双方另约定，中融公司承租时该场地是一块只有外墙和立柱的空地，图纸显示规划的房间均为分开的，且不足1400平方米，不符合中融公司要求的相对封闭的空间，后在签订出租承租表时，美凯龙公司绘制了《出租承租表》中的手绘图纸，双方根据手绘图签订《出租承租表》，美凯龙公司按照《出租承租表》中的图纸砌墙，后中融公司再进行装修。2016年5月20日即签订出租承租表当日，中融公司向美凯龙公司交纳定金1万元；2016年7月27日，中融公司向美凯龙公司交纳装修押金2万元、电表押金0.1万元、电卡押金50元及电卡押金0.2万元。中融公司交付押金后进场装修，2017年6月完成主体装修，2017年7、8月装修完毕。庭审中，美凯龙公司称其将B8001号房屋向楼梯间砌了两堵墙呈直角态，将B8001号和B8015号连接在一起，把所处楼梯间逃生通道封死；双方均认可涉案展位围墙完成建设时间是2017年6月。2017年4月24日，天津市公安局消防局向美凯龙公司出具津公消验字〔2017〕第0040号《建设工程消防验收意见书》上载：我局对你单位申报的天津红星美凯龙世博家居广场工程（受理凭证文号：津公消验凭字［2017］第0038号。该工程位于北辰区，红星美凯龙世博家居广场使用性质为商业，属于高层民用建筑，建筑面积167145平方米，地上6层，地下2层，地上建筑高度31.8米，框架结构，耐火等级为一级；装修范围为地下一层商业部分、地上一层到六层，装修面积121500㎡；该工程设有室内外消火栓系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统和机械防排烟系统），经审查资料及现场检查测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效。三、该工程如需改建、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）应依法向我局申报建设工程消防设计审核和消防验收。四、属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2017年5月1日，美凯龙公司的商场开业。2018年8月6日，中融公司向一审法院起诉美凯龙公司，请求：1．解除双方签订的租赁合同，美凯龙公司返还中融公司定金1万元、装修押金2万元、电表电卡押金3,050元及中融公司装修等费用1,712,440元（后撤回）；2．美凯龙公司赔偿中融公司加盟费损失100万元（后撤回）；3．美凯龙公司赔偿中融公司可预期利润损失114.6万元；4．案件受理费及鉴定费用由美凯龙公司负担。一审法院于2019年5月27日作出（2018）津0113民初6672号民事判决书（以下简称“6672判决书”），后美凯龙公司不服提起上诉，天津市第二中级人民法院于2019年9月29日作出（2019）津02民终5339号民事判决书，维持原判。在6672号案件审理中，中融公司表示2017年下半年消防检查时发现立墙堵塞消防通道，中融公司曾经将其消防申报的相关材料交给美凯龙公司，美凯龙公司应以中融公司的名义办理消防验收合格证，现中融公司至今未取得消防验收合格证，无法取得经营证照；美凯龙公司表示申办消防验收合格证并非美凯龙公司的义务，中融公司应自行申办消防验收合格证。在6672号案件审理中，中融公司称在未通知其的情况下，美凯龙公司擅自拆除中融公司租赁物的外墙，并导致部分物品丢失，中融公司电话报警；对此，美凯龙公司解释为因2019年3月10日美凯龙公司接到消防北辰支队的电话通知，有人举报“多派”展位占用楼道，墙体阻挡消防通道，影响消防安全，要求美凯龙公司进行整改，故在未通知中融公司的情况下于2019年3月17日拆除部分墙体，其中大部分为美凯龙公司所建，少部分由中融公司所建。在6672号案件审理中，中融公司自认2017年10月1日后曾经在租赁展位进行试听课，店铺内存放中融公司及其他单位的部分教学设施；美凯龙公司表示同意解除双方签订的租赁合同。本案审理过程中，美凯龙公司称，涉案四个展位于2019年8、9月份已经全部出租给他人；中融公司称，在2019年3月17日前已经不能在里面经营了，工作人员亦不在现场。本案庭审中，中融公司称，在2018年12月3日和12月7日进行了现场鉴定勘验；勘验时，已经将租赁场地腾空，仅留了不能移动的挂在墙上的显示器和一些简单的桌椅、附着在墙上的镜子、把杆等，数量记不清了，现场的状态是空置的，所以没有实际使用。经法庭释明，双方均认可，涉案场地的在扣除通道和走廊后的面积，以美凯龙公司提供的“由Autodesk教育版产品制作”建筑图纸二楼展位平面图所记载的B8001、B8002、B8014、B8015四个展位面积之和即1155.3平方米，且相关通道所占用的面积为245.37平方米。美凯龙公司另称，虽以1155.3平方米计算，但诉讼请求中租金计算面积仍然是1400.37平方米。就合同解除时间问题，美凯龙公司认为，是在2019年5月27日，因为双方是在（2018）津0113民初6672号案件表示均同意解除；中融公司认为是在（2018）津0113民初6672号案件2018年8月6日立案的时间。中融公司系有限责任公司，其工商登记载明的经营范围包括：建筑业；工程勘察设计；安全技术防范系统设计、安装等。一审法院认为，生效的6672号判决书认定双方于2016年5月20日签订的《出租承租表》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护；中融公司以其不能取得消防验收合格证，主张解除该《出租承租表》，美凯龙公司表示同意，该判决依法准许。对上述内容，符合法律规定，依法采信。本案双方当事人争议的焦点问题为：一、计租面积及租金起止时间问题；二、中融公司是否应当向美凯龙公司承担因拖欠租金所致的利息损失问题。计租面积及租金起止时间问题。美凯龙公司作为出租方为将其展位出租给中融公司，应中融公司要求，在手绘中融公司承租的场地范围图纸时将占用的公共通道打造隔断墙规划成封闭空间，该面积为1400.37平方米，中融公司进行了装修和使用，说明中融公司实际占有和使用了上述不动产，应当按实际承租面积来计算租金。关于中融公司提出的消防通道等区域不应计算计租面积，与实际情况不符，并无法律依据；且6672判决书已判令美凯龙公司赔偿中融公司相应的装修损失等，中融公司亦保留关于经营利润以及加盟费的诉讼主张，因此中融公司的损失已被依法考虑，中融公司的此项抗辩，不予支持。关于租金及管理费起算时间问题。本案已查明，美凯龙公司作为出租方为将其展位出租给中融公司，应中融公司要求，在手绘中融公司承租的场地范围图纸时将占用的公共通道打造隔断墙规划成封闭空间，而未能预留消防通道，致使消防部门责令整改，不能继续履行《出租承租表》，美凯龙公司存在过错。同时，中融公司作为经营建筑业、工程勘察设计等的有限责任公司，应具备一定的专业知识，亦在签订出租承租表前曾至现场查看，且根据《出租承租表》的约定，中融公司消防改造施工及费用由美凯龙公司负责直至中融公司取得消防验收合格证，可以认定美凯龙公司仅负责消防改造施工及费用，中融公司应自行取得消防验收合格证，中融公司更应尽到审慎注意义务，故中融公司对合同的无法履行亦存在过错。另，中融公司于2016年7月27日向美凯龙公司交纳装修押金等后进场装修，2017年6月完成主体装修，2017年7、8月装修完毕。一审法院综合中融公司入驻的实际情况结合双方后约定的租赁期间为2017年12月1日至2022年11月30日，则酌情认定自2017年12月1日为起算租金为宜。关于租金及管理费截止时间问题。美凯龙公司认为应为2019年5月27日即在6672号案件作出时，中融公司认为是在6672号案件2018年8月6日立案时。首先，中融公司并未提供任何证据证明其向美凯龙公司腾空并交还商铺。其次，美凯龙公司提供的视频，足以证明截止2019年6月5日，中融公司仍占有着涉案商铺。再次，中融公司在庭审中称害怕物品丢失曾于2019年3月17日报警，该行为导致美凯龙公司无法继续拆除占用消防通道的墙体，进而说明中融公司仍在占用着涉案商铺。则依法认定租金及管理费截止时间为6672号案件作出日即2019年5月27日为宜。综上，租金及管理费即759,000.54元[计算来源：1400.37平方米×30元/月/平方米÷30天×542天（自2017年12月1日至2019年5月27日）]，美凯龙公司主张租金及管理费为756199.8元，不超过上述金额，依法支持。中融公司是否应当向美凯龙公司承担因拖欠租金所致的利息损失问题。虽然《出租承租表》未约定租金给付时间，但合同解除时即2019年5月27日，中融公司应依法结清租金，但中融公司未能支付租金，应当向美凯龙公司赔偿利息损失。一审法院判决：“一、被告中融建投（天津）建筑工程有限公司于本判决生效后五日内支付原告天津红星美凯龙世贸家居有限公司租金及管理费756,199.8元；二、被告中融建投（天津）建筑工程有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告天津红星美凯龙世贸家居有限公司利息损失[以756,199.8元为基数，按照人民银行同期贷款利率自2019年5月27日计算至8月19日的利息；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自8月20日计算至实际付清之日止的利息]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,362元、减半计收5,681元，保全费4,620元，合计10,301元，由被告中融建投（天津）建筑工程有限公司负担。”二审中，当事人均没有提供新证据。本院经审理查明的案件基本事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。本院认为，中融公司曾因本案租赁合同起诉美凯龙公司赔偿损失，理由是对租赁房屋装修后一直无法办理消防验收合格，导致中融公司无法办理营业执照等相关许可证，且租赁物存在巨大瑕疵。一审法院（2018）津0113民初6672号民事判决，认定造成不能办理消防许可以及营业执照，导致合同解除的责任，中融公司承担20%，美凯龙公司承担80%，据此判决美凯龙公司赔偿中融公司装修损失的80%即1369952元，该案经本院（2019）津02民终5339号民事判决，维持原判。天津市高级人民法院以（2020）津民申526号民事裁定，驳回美凯龙公司的再审申请。对于本案争议的租金问题，由于中融公司不能正常使用租赁房屋导致合同解除，亦应按生效民事判决确定的责任比例分担。一审判决确认由中融公司全部承担，不符合法律规定，本院予以调整。中融公司主张的租金和使用费截止时间，租赁面积等问题，因划分责任比例时已经考虑了双方的利益，故对该项请求，不再予以支持。综上，中融公司的上诉请求中理由成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、变更天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初7481号民事判决第一项为：中融建投（天津）建筑工程有限公司于本判决生效后五日内支付天津红星美凯龙世贸家居有限公司租金及管理费151，240元；二、变更天津市北辰区人民法院（2019）津0113民初7481号民事判决第二项为：中融建投（天津）建筑工程有限公司于本判决生效后五日内赔偿天津红星美凯龙世贸家居有限公司利息损失[以151，240元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2019年5月27日计算至8月19日的利息；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自8月20日计算至实际付清之日止的利息]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,681元，保全费4,620元，合计10,301元，由中融建投（天津）建筑工程有限公司负担2，060元，由天津红星美凯龙世贸家居有限公司负担8，241元。二审案件受理费13，610元，由中融建投（天津）建筑工程有限公司负担2，722元，由天津红星美凯龙世贸家居有限公司负担10，888元。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十月十六日书记员  周晓琳