四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民初45号 原告：泸州中影小象影院管理有限公司，住所地：泸州市龙马潭区蜀泸大道27号，统一社会信用代码9151050431457244X0。 法定代表人：李杭键，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谭超琼，女，汉族，1991年3月4日生，系公司员工。 委托诉讼代理人：王思忆，浙江泽大律师事务所律师。 被告：四川巨洋假日饭店管理有限公司，住所地：四川自贸区川南临港片区云台路一段68号西南商贸城二期C区LM-524号，统一社会信用代码：91510500731631252K。 法定代表人：马开贵，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐正斌，四川令安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵丽，四川令安律师事务所律师。 第三人：成都湖心文化传播有限公司，住所地：四川省成都市武侯区高升桥路9号5栋9楼904号，统一社会信用代码：9151010758497457XD。 法定代表人：陈清连，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李颖，四川有同律师事务所律师。 原告泸州中影小象影院管理有限公司（以下简称中影小象公司）与被告四川巨洋假日饭店管理有限公司（以下简称巨洋公司）、第三人成都湖心文化传播有限公司（以下简称湖心公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2016）川05民初36号民事判决，中影小象公司不服上诉至四川省高级人民法院，四川省高级人民法院作出（2017）川民终941号维持判决，中影小象公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出（2018）最高法民申4039号民事裁定提审本案。2019年3月28日，最高人民法院作出（2019）最高法民再16号民事裁定，撤销一、二审判决，发回本院重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告中影小象公司的委托诉讼代理人王思忆，被告巨洋公司的委托诉讼代理人唐正斌、赵丽，第三人湖心公司的委托诉讼代理人李颖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中影小象公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告严格依约继续履行《房屋租赁合同》；2．判令被告赔偿因其违约所致的经济损失31,975,428.24元（暂以影城停业十八个月计算，最终损失额以实际发生额为准）；3．判令被告承担本案各项诉讼费用。诉讼过程中，中影小象公司变更诉讼请求为：1．解除原告中影小象公司与被告巨洋公司签订的《房屋租赁合同》；2．被告巨洋公司支付违约金4,000,000元；3．被告巨洋公司退还保证金200,000元；4．被告巨洋公司支付员工遣散费32,425元；5．被告巨洋公司赔偿直接经济损失10,244,556.8元（装修费6,770,360.90元，固定资产费3,474,195.90元）；6．被告巨洋公司赔偿预期利益损失29,375,000元（2015年的营业收入为13,763,419.40元，净利润350,590.51元（占比2%）；2016年的营业收入为8,342,071.20元，净利润754,406.60元（占比9%），自2016年11月17日暂计至2028年8月30日，共计141个月，平均每年利润按250万元计，141个月共计29,375,000元。以上2-6项共计43,851,981.80元）；7．被告巨洋公司支付律师费1,977,039.64元（以上2-7项共计45,829,021.40元）；8．本案一、二审诉讼费由被告巨洋公司承担。事实与理由：2013年8月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于泸州大剧院会议中心一层的商铺出租给原告用于影院经营，租赁期限自2013年8月31日至2028年8月30日。2016年11月16日，被告恶意拉断电源，导致影院持续歇业至今。2019年3月28日，最高人民法院民事裁定认定被告采取断电措施要求原告搬离案涉物业缺乏合同和法律依据，其行为构成违约，应承担相应违约责任。原告被迫停业已有2年9个月，而被告于2018年5月10日后，即对影院进行了装修改装和引资，被告的上述行为导致双方签订的《房屋租赁合同》继续履行客观不能，合同目的根本无法实现。被告的违约行为给原告造成了极大的损失，应当予以赔偿。审理中，原告依据鉴定报告变更第5项诉讼请求为被告赔偿直接经济损失622.2万元；变更第6项诉讼请求为被告赔偿预期利益损失460.53万元。 被告巨洋公司辩称，同意解除《房屋租赁合同》，可以退还原告保证金20万元，但公司不存在违约行为，故不同意支付原告诉请的违约金、员工遣散费、直接经济损失、预期收入损失和律师费，也不承担本案诉讼费。 第三人湖心公司述称，第三人湖心公司与被告巨洋公司签订的《房屋租赁合同》明确约定被告巨洋公司同意湖心公司设立项目部，并将房屋租赁合同的权利义务转让给项目公司，原告是第三人湖心公司设立的项目公司，在成立后两年内也以其自身名义履行了承租方的主要义务，被告也向原告开具了收据和发票，据此原、被告双方形成了租赁合同关系，第三人的权利义务已概括转让给原告，被告拉断电源，要求原告撤离，缺乏法律依据，应当赔偿原告的损失。综上，应支持原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。原告中影小象公司举示了《房屋租赁合同》、电影放映许可证、水电缴费通知单、物业缴费通知、记账凭证、中国工商银行业务回单、收据、发票、公证书、停业损失汇总表及凭证、2015年经营利润汇总表、《法律服务委托合同》及律师费发票原件等；被告巨洋公司提供了中影小象公司基本情况以及变更情况登记表；第三人湖心公司提供了《房屋租赁合同》《企业名称预先核准通知书》以及与巨洋公司之间的统计表、缴纳通知、转账凭证、收据、增值税专用发票等。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据本院作如下认定：对原告中影小象公司提供的停业损失汇总表及凭证、2015年经营利润汇总表因系其单方制作，真实性无法认定，本院不予确认，其他证据经庭审质证，本院对证据三性均予以予以确认。 本院根据双方提交的证据及当庭陈述，认定案件事实如下：2013年8月17日，被告巨洋公司与第三人湖心公司签订《房屋租赁合同》，其中合同第2.1条约定“甲方（即巨洋公司）同意乙方（即湖心公司）将该商铺用于经营：电影院经营管理咨询，电影放映及与之配套的食品、饮料销售，电影衍生产品销售，图书等文化产品、广告经营发布等辅助经营业务，经营范围必须符合工商营业执照要求。”第7.1条“转租：乙方转租、分租该影院，需事先取得甲方的书面同意；乙方委托或特许第三方经营和管理该商铺，需事先向甲方书面通知，且保证委托或特许第三方遵守本协议约定的权利义务情况下。”第7.2.1条“甲方同意乙方单独设立该项目公司，同意可将本合同项目租赁的权利义务全部转让给乙方新设立的项目公司，给予配合乙方办理相关合同变更手续。但乙方应对受让的项目公司履行本合同义务承担连带责任。”第13.2条“在租赁期（包括免租装修期）内，乙方有下列情形之一的，甲方有权提前10日单方书面通知乙方解除本合同，不予退还乙方保证金，收回商铺、并要求乙方支付人民币400万元（大写：人民币肆佰万元整）作为违约金，如上述违约金不足弥补甲方全部经济损失，甲方有权向乙方继续追偿；”13.2.4条“未经甲方书面同意，乙方擅自将商铺转租、分租的。” 2014年10月10日，第三人湖心公司作为股东之一，设立泸州中影小象影院管理有限公司，并持有中影小象公司65%的股权。原告中影小象公司成立后，第三人湖心公司与被告巨洋公司签订的《房屋租赁合同》实际由原告中影小象公司履行，原告中影小象公司向被告巨洋公司缴纳物管费、设施费等费用，被告巨洋公司根据原告中影小象公司的缴费情况出具收据以及向其开具增值税发票。 2016年7月27日，第三人湖心公司减持中影小象公司股权后，其出资比例变更为15%。2016年8月30日，中影小象公司再次进行股权变更登记，变更后，案外人杭州宇佑影院管理有限公司持有中影小象公司100%股权，至此，第三人湖心公司不再持有中影小象公司的股权，故影院名中影小象变更为汉鼎宇佑影城。 2016年9月30日，被告巨洋公司按《房屋租赁合同》第16条约定的通讯地址（泸州市龙马潭区蜀泸大道27号）向第三人湖心公司发出了《关于成都湖心文化传播有限公司违约的函》，该函以第三人湖心公司违反《房屋租赁合同》十二条第一款第二项（12.1.2）“除本合同另有规定外，任何一方发生下述情形之一时，应及时书面通知对方：（12.1.2.1）发生重组、合并、分离、清算。（12.1.2.2）名称发生变更。”第七条第一款（7.1）约定：“乙方转租、分租该影院，需事先向甲方书面通知。”第十三条第二款（13.2）约定“在租赁期间（包括免租装修期）内，乙方有下列情形之一的，甲方有权提前10日单方书面通知乙方解除本合同，不予退还乙方保证金，收回该商铺。并要求乙方支付人民币400万元（大写：人民币肆佰万元整）作为违约金，如上述违约金不足弥补甲方全部损失，甲方有权向乙方继续追偿”“（13.2.4）未经甲方书面同意，乙方擅自将商铺转租、分租的”的约定，要求解除与第三人湖心公司签订的《房屋租赁合同》，并要求第三人自收到该函之日起十日内搬离租赁场地，即泸州市泸州大剧院会议中心一层。同日，被告巨洋公司向泸州市大剧院会议中心汉鼎宇佑影城发出《通知》称，因未与其场地所有权人即被告巨洋公司签订任何合约，汉鼎宇佑影城已经构成侵权，故要求其五日内搬离该场地。 原告中影小象公司以及第三人湖心公司未将租赁场地按被告巨洋公司的要求交还，被告巨洋公司于2016年10月16日切断影院的供电后至今未恢复供电，小象影城（汉鼎宇佑影城）处于持续歇业状态。 本案审理中，本院依原告中影小象公司申请，冻结了巨洋酒店人民币2,000万元的银行存款或查封、扣押其相应价值的相关财产。中影小象公司并申请对本案涉及的位于泸州大剧院会议中心一层的影院直接损失（装修、设施设备）和影院预期收益损失（租期141个月的经营利润）进行资产评估，本院经审查认为该申请符合有关法律的规定，遂予以准许。经双方选择确定，本院依法定程序委托泸州德广资产评估有限公司对此进行资产评估，2020年3月25日该公司作出泸德广评报字［2020］第08号资产评估报告，评估结论为：直接损失（装修、设施设备）为622.23万元，影院预期收益损失（租期141个月的经营利润）为460.53万元。 另查明，中影小象公司与浙江浙大律师事务所就本案签订了《法律服务委托合同》，该合同约定中影小象公司按半风险收费方式支付律师费，即协议签订后，支付前期费用60万元；后期风险费采用分段累积递减制，若执行到位1000万以内的，5%；1000万到2000万的，4%；2000万以上的，2%。中影小象公司按照合同约定已支付前期律师费60万元。 本院认为，本案的争议焦点为：1．原告与被告是否存在租赁合同关系；2．被告是否存在违约行为以及应否解除《房屋租赁合同》；3．泸州德广资产评估有限公司的评估结果是否客观真实，是否应当作为原告直接损失和预期利益损失的依据；4．被告是否应当支付原告诉请的律师费、违约金及员工遣散费。针对以上争议焦点，结合本案证据及查明的法律事实，本院评判如下： 一、关于原告与被告是否存在租赁合同关系的问题 本案中，被告巨洋公司（甲方）与第三人湖心公司（乙方）于2013年8月17日签订的《房屋租赁合同》第7.2.1条约定“甲方同意乙方单独设立该项目公司，同意将本合同项目租赁的权利义务全部转让给乙方新设立的项目公司，给予配合乙方办理相关合同变更手续。但乙方应对受让的项目公司履行本合同义务承担连带责任。”2014年10月10日，第三人湖心公司作为股东之一，设立中影小象公司，并持有该公司65%的股权。虽巨洋公司未与湖心公司、中影小象公司办理相关合同变更手续，但中影小象公司自成立至2016年9月30日近二年时间内，向巨洋公司按时支付了租金，缴纳了物管费、设施费等费用，中影小象公司已经履行了《房屋租赁合同》的主要义务，巨洋公司根据中影小象公司的缴费情况出具收据以及向其开具增值税发票。据此，可以认定湖心公司已按《房屋租赁合同》的约定将该合同项目租赁的权利义务概括转让给了中影小象公司，且经过了巨洋公司同意。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”及第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”的规定，原告中影小象公司与被告巨洋公司之间形成新的房屋租赁合同关系。 二、关于巨洋公司是否存在违约行为以及应否解除《房屋租赁合同》的问题。 中影小象公司股权结构的变化，并未导致合同主体变化，不构成转租。即便如巨洋公司所称，其认可湖心公司控制的项目公司中影小象公司交付租金、使用租赁物业，是将中影小象公司的行为视为是湖心公司履行案涉合同的行为；则湖心公司转让其所持有的中影小象公司全部股份后，中影小象公司不再是湖心公司的项目公司，但中影小象公司仍是代湖心公司继续使用案涉租赁物业，湖心公司的股权转让行为亦不构成转租。中影小象公司按合同约定使用房屋，并向被告支付租金，履行了合同主要义务，但被告巨洋公司无故拉闸断电，要求中影小象公司办理案涉租赁物业的行为缺乏合同和法律依据，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。因双方已一致同意解除案涉《房屋租赁合同》，本院依法予以确认，解除时间以2020年5月19日开庭审理时巨洋酒店同意解除时间确定。 三、关于泸州德广资产评估有限公司的评估结果是否客观真实？是否应当作为计算原告直接损失和预期利益损失依据的问题。 首先，案涉损失的认定属专业性问题，双方当事人及人民法院均不具备该专业能力，需要借助相关鉴定机构进行鉴定。泸州德广资产评估有限公司是具备专业资质，且经双方当事人一致选定的鉴定机构。在没有证据证明鉴定机构存在鉴定程序违法、鉴定结论明显依据不足等严重程序或实体错误的情况下，双方当事人均应尊重鉴定机构作出的鉴定意见，不能仅凭主观意愿即否认结论的客观性和合法性；其次，鉴定机构结合本案具体案情，依据相关评估准则对鉴定项目进行了客观详尽的评估；被告巨洋公司虽对该评估结论持有异议，但鉴定机构亦针对异议进行了专门的回函说明。本院认为该回函说理清楚，解释充分。合法有效的鉴定结论属于证明力较高的证据，在巨洋公司未出示充分证据推翻的情况下，本院依法认定泸州德广资产评估有限公司的评估结果客观真实，应作为计算原告直接损失和预期利益损失的依据。 四、关于被告是否应当返还保证金20万元以及是否应当支付原告律师费、违约金及员工遣散费的问题。 原告中影小象公司诉请返还保证金20万元，庭审中，被告巨洋公司同意该请求，本院依法予以确认。《房屋租赁合同》第14.1.1款已明确约定任何一方因另一方违约行为产生的律师费由违约方承担，原告主张的60万律师费已实际产生，有据可依，本院依法予以支持；其余律师费用根据合同约定，是根据执行情况收取，尚未实际产生，原告现在即予以主张缺乏事实依据，本院不予支持。违约金和间接损失都是违约责任的一种承担方式，本案中，原告主张的间接损失（预期经济损失）已得到支持，其因被告违约行为产生的损失已得到填补，故对于违约金的请求，本院不予支持。员工遣散费不是必须发生的费用，被告的违约行为不是导致产生此笔费用的唯一原因，不属于赔偿范围，因此，原告请求被告支付其员工遣散费，本院不予支持。 综上所述，原告中影小象公司部分诉讼请求与理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第八十八条、第九十三条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、原告泸州中影小象影院管理有限公司与被告四川巨洋假日饭店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月19日解除； 二、被告四川巨洋假日饭店管理有限公司于本判决生效之日起二十日内退还原告泸州中影小象影院管理有限公司保证金人民币200,000元； 三、被告四川巨洋假日饭店管理有限公司于本判决生效之日起二十日内赔偿原告中影小象公司直接经济损失人民币6,222,300元、影院预期收益损失人民币4,605,300元，共计人民币10,827,600元； 四、被告四川巨洋假日饭店管理有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告泸州中影小象影院管理有限公司律师费人民币600,000元； 五、驳回原告泸州中影小象影院管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费124,022.38元，由被告四川巨洋假日饭店管理有限公司负担；原告泸州中影小象影院管理有限公司已预交270,945.1元，剩余146,922.72元本院予以退还。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 刘 剑 审判员 李 野 审判员 陈 靖 二〇二〇年十月十二日 书记员 郑健雄