河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3742号上诉人（原审原告）：李永飞，男，1965年8月29日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：申美芹，女，1959年11月23日出生，汉族，住安阳市北关区，与李永飞系夫妻关系。委托诉讼代理人：李朋杰，河南奥博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安阳市荣源置业有限公司，住所地安阳市北关区东风路洹瀛宾馆三楼300、313房间。法定代表人：王长红，该公司总经理。委托诉讼代理人：马珺杰，河南上合律师事务所律师。原审第三人：安阳县公安局，住所地安阳市安泰大道东段。负责人：周孟亚，职务：局长。委托诉讼代理人：王占彪，河南瑄楚律师事务所律师。上诉人李永飞因与上诉人安阳市荣源置业有限公司（以下简称荣源公司）、原审第三人安阳县公安局商品房买卖合同纠纷一案，均不服河南省安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初2480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李永飞上诉请求:1、判令荣源公司赔偿上诉人李永飞房产增值部分损失496120元；2、判令荣源公司承担鉴定费8300元；3、一、二审诉讼费用由荣源公司承担。事实与理由:上诉人在一审诉讼请求中要求荣源公司赔偿房产增值部分损失496120元有明确的法律规定，依法应得到支持。一审已经确定了荣源公司一房二卖的事实，并适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，根据该规定上诉人要求荣源公司赔偿房产增值部分损失于法有据，诉求依法应当予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,荣源公司一房二卖，上诉人可以要求出卖方承担房屋价值上涨的损失，上诉人要求荣源公司支付房产增值部分损失496120元并无不当。荣源公司应当承担鉴定费8300元。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，荣源公司应当承担鉴定费8300元的责任。荣源公司辩称，李永飞未继续缴纳剩余房款，也未与荣源公司签订正式的房屋买卖合同，荣源公司多次通过多种方式通知李永飞签订合同、缴纳房款，李永飞均未理会。根据合同法第九十四条规定，荣源公司于2017年7月30日通知李永飞解除房屋买卖关系，双方房屋买卖关系早已解除。李永飞要求支付惩罚性赔偿金和房屋增值部分损失没有事实根据和法律依据，应当驳回其诉讼请求。本案房屋买卖关系解除的原因是李永飞迟延支付购房款，过错在其自身，荣源公司依法履行了通知义务，有权将该房屋另行出售。李永飞要求支付惩罚性赔偿及房屋增值部分损失没有事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。另因李永飞迟延履行付款义务构成严重违约，给公司造成的损失，荣源公司保留追究其相关责任的权利。安阳县公安局陈述意见称，请法院查明事实，依法判决。上诉人荣源公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判确认上诉人与李永飞之间的商品房买卖合同已经于2017年7月30日解除；2、撤销一审判决第二项关于利息部分的判决，改判上诉人从2017年8月2日开始支付利息；3、撤销一审判决第三项，改判上诉人荣源公司不承担一倍房款赔偿责任；4、一、二审诉讼费用由李永飞承担。事实和理由：一、李永飞的行为已经构成严重违约，上诉人有权解除双方之间的商品房买卖合同，双方之间的商品房买卖合同已经于2017年7月30日解除。本案中，2010年6月8日，上诉人荣源公司（乙方）与原审第三人安阳县公安局（甲方）签订《团体购买住宅商品房协议书》，约定安阳县公安局为其干警团购荣源公司开发的永泰范小区住宅商品房。2013年10月31日，上诉人取得永泰苑商住小区3#商业住宅楼预售许可证，并开始通知包括李永飞在内的安阳县公安局干警提交材料、办理商品房预售合同和按揭贷款手续。但李永飞迟迟不肯提交材料、配合办理，同楼栋其他住户都已经陆续完成手续的办理。上诉人多次通知李永飞前来办理手续，李永飞均未配合。无奈，上诉人才通知李永飞解除合同、退还房款。一审已经查明，2017年7月25日，上诉人通过邮政特快专递向李永飞送达了解除合同、返还购房款的通知；根据李永飞的庭审陈述，是其自身原因拒收该邮件，致使该邮件被退回。上诉人法定代表人王长红又于2017年7月30日，向李永飞发送短信，通知其合同解除、退还房款事宜，该短信已经发送到李永飞手机。根据合同法第九十四条第（三）项和第九十六条及合同法司法解释（二）的相关规定，上诉人已经将解除合同的意思送达李永飞，李永飞并未在法定期限内请求法院确认解除合同的效力，因此，上诉人与李永飞之间的买卖合同关系在2017年7月30日解除。二、一审判决举证责任分配不当，适用法律错误。根据民诉法司法解释第九十、九十一条规定，本案中，上诉人已经通知李永飞解除合同，完成了举证责任。李永飞主张其配合提供了手续材料，则应该由李永飞举证证明，上诉人未收到这些材料，自然无法举证证明。因此，本案应当由李永飞对其配合提供相关手续材料承担举证责，并承担举证不能的后果。李永飞构成严重违约，上诉人已经通知李永飞解除买卖合同关系，李永飞并未在法定期限内向法院提出异议，本案双方之间的商品房买卖合同关系已经于2017年7月30日解除。上诉人将涉案房屋转卖他人，不构成一房二卖，不应当承担一倍赔偿责任。而且，上诉人通知李永飞办理退款的时间是2017年8月2日，因此，退款利息应当自2017年8月2日开始起算。李永飞辩称，1、荣源公司2017年7月30日发给申美芹的短信退款通知不产生解除合同的效力。因荣源公司与原审第三人签订的合同没有约定解除权的行使，其次根据法律规定，荣源公司不存在违约，荣源公司也不享有法律规定的解除权。2、荣源公司2017年7月30日发给申美芹的短信退款通知，仅仅是退款通知，并没有明确表示解除双方的合同。3、李永飞爱人申美芹在收到短信后积极联系荣源公司法人及工作人员，但荣源公司法人拒绝电话和见面，且荣源公司注册地人去楼空，永泰苑小区售楼处也在2016年6月底前被拆除，因而，申美芹多次投诉要求交付房产，但均联系不上荣源公司，因此，李永飞无违约行为，李永飞的行为不属于合同法第94条规定的情形，荣源公司无权解除合同。4、荣源公司违约在先，根据双方合同约定，2011年12月30日，荣源公司就应当交付房产，而其2013年10月31日才取得预售许可证，且在2013年12月24日至2017年12月23日期间本案所涉房产一直处于法院查封状态，荣源公司根本无权转让本案房产，因此双方未能签订正式预售合同的根本原因在于荣源公司的违约行为。5、现荣源公司明知房价飞涨而故意拒收剩余房款，并恶意转让给案外人，明显系一房二卖，应当适用最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第8条之规定，判令荣源公司返还李永飞已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超已付房款一倍的赔偿责任，并且本案一审、二审诉讼费用及房产评估费用均应由荣源公司承担。安阳县公安局陈述意见称，请法院查明事实，依法判决。上诉人李永飞向一审法院起诉请求：1、判令解除原告李永飞与被告荣源公司签订的购房合同；2、判令被告立即向原告返还购房款168808元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，从2011年3月24日起计算至还清购房款之日止）；3、判令被告向原告支付惩罚性赔偿金168808元；4、判令被告赔偿房产增值部分损失496120元；5、诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实，2010年6月8日，第三人安阳县公安局（甲方）与被告荣源公司（乙方）签订一份团体购买住宅商品房协议书，约定甲方购买乙方建设的位于安阳市××与××大道南侧城市支路交叉口东南角的永泰苑小区住宅商品房。付款方式部分约定，合同签订之日起5日内，甲方按照每户5万元的金额收齐后交付给乙方，作为甲方购买商品房交付的定金；第二次付款的时间为工程地基建设完成后，由甲方按每户5万元的金额收齐后再次交付乙方，以保证工程建设的正常进行；在乙方取得预售证后，甲方将全部房款40％收齐后交付乙方35％，剩余5％作为质保金，在小区所有工程完工验收达到合格以上质量标准付清乙方；凡需要以银行按揭贷款方式或住房公积金贷款方式交付购房款的，与每户签订购房协议，甲方提供办理银行按揭或公积金贷款购房所需的相关资料及手续，乙方为甲方人员办理贷款手续（费用由甲方自理）。不符合贷款条件的购房户，在主体工程封顶后一次性付清剩余60％房款。上述协议涉及安阳县公安局干警的房屋共计83套。原告李永飞系安阳县公安局干警，其所购房屋的坐落位置为上述小区3号楼2单元6层东户。李永飞分别于2007年6月4日、2010年6月22日、2010年12月16日和2011年3月24日，向安阳县公安局交购房款3万元、2万元、5万元和40800元，合计140800元。2011年5月9日，荣源公司向李永飞出具收到购房款140800元的收据，其中载明案涉房屋的面积为143.83平方米，单价为2800元。2011年10月9日，李永飞向荣源公司交纳取暖初装费28008元。2017年7月25日，荣源公司通过邮政特快专递向李永飞邮寄书面通知，收件地址为安阳市文峰区灯塔路690号安阳县公安局。该邮件批注的退回原因为拒收。该通知大意为案涉房屋已于2014年7月16日竣工验收，荣源公司多次通知李永飞办理交房及相关手续，但李永飞至今未办理，故书面通知李永飞于2017年7月30日到荣源公司办理退款及相关手续。逾期不办，视为李永飞放弃所交订金。荣源公司将另行出售李永飞所购房屋，不再通知。2017年7月30日，荣源公司法定代表人王长红向李永飞之妻申美芹发送短信，大意与上述通知相同，但退款时间为2017年8月2日。申美芹于同日向王长红发送多条短信，大意为找王长红却找不到，多次拨打王长红的电话，王长红不接听，而且申美芹去永泰苑小区办手续，却找不到荣源公司的办公场所。2017年7、8、9月，申美芹多次拨打王长红的手机，但王长红均未接听。2015年12月11日，原审法院作出（2014）北执字第729-2号执行裁定书和协助执行通知书，续行查封案涉的3号楼2单元6层东户，续查封期限为两年，从2015年12月24日起至2017年12月23日止。2018年3月9日，荣源公司将案涉房屋出售给案外人沈某某、刘某某，双方签订商品房买卖合同（预售）。2018年3月19日，荣源公司在安阳市房产管理局办理了该房的商品房买卖合同备案手续。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，就案涉的永泰苑小区3号楼2单元6层东户房产，结合团购房协议、原告李永飞支付购房款和被告荣源公司出具收款单据的情形，可以认定李永飞和荣源公司之间的商品房买卖合同已经成立，依法应予保护。被告荣源公司称其员工多次通知原告李永飞办理交房及相关手续，但未提供充分证据加以证明，不予采信。虽然荣源公司的员工与李永飞之妻申美芹曾在永泰苑小区售楼处多次接触，但荣源公司不能证明其告知申美芹签订预售合同一事后申美芹予以拒绝的情形，故荣源公司应当承担举证不能的法律后果。因此，荣源公司在不能证明李永飞严重违约的情况下通知李永飞办理退款及相关手续，缺乏事实和法律依据，应当承担相应的法律责任。在上述商品房买卖合同成立后，荣源公司又将所涉房屋出卖给案外人沈某某、刘某某，导致商品房买卖合同的目的不能实现，故李永飞要求解除合同，要求荣源公司返还购房款140800元和取暖初装费28008元并支付利息，以及要求荣源公司承担已付购房款一倍的赔偿责任140800元，于法有据，应予以支持。因28008元为取暖初装费，并非购房款，故李永飞对该款主张一倍的赔偿责任没有法律依据，不予支持。140800元的利息应当从荣源公司出具收款单据的日期2011年5月9日起开始计算，28008元的利息应当从荣源公司出具收款单据的日期2011年10月9日起开始计算。李永飞主张从2012年3月24日起计算利息没有法律依据，不予支持。李永飞要求荣源公司赔偿房产增值部分损失496120元没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告李永飞与被告安阳市荣源置业有限公司之间关于安阳市永泰苑小区3号楼2单元6层东户房产的商品房买卖合同；二、被告安阳市荣源置业有限公司于判决生效后十日内向原告李永飞返还已付购房款140800元和取暖初装费28008元并支付利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至债务人清偿债务之日止，140800元的利息从2011年5月9日起开始计算，28008元的利息从2011年10月9日起开始计算）；三、被告安阳市荣源置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告李永飞140800元；四、驳回原告李永飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12137元，由原告李永飞负担7630元，由被告安阳市荣源置业有限公司负担4507元。评估费8300元，由原告李永飞负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与原审判决认定的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。荣源公司上诉主张被上诉人李永飞已构成根本违约，荣源公司有权解除合同，涉案合同已于2017年7月30日解除。本案中，案涉购房协议书中并未对合同解除作出约定，荣源公司也未提供充分证据证明其已多次通知李永飞办理交房及相关手续且告知申美芹签订预售合同一事后申美芹予以拒绝，故荣源公司不能证明是在李永飞严重违约的情况下通知李永飞办理退款及相关手续，荣源公司应当承担举证不能的法律后果，荣源公司此项上诉主张，本院不予支持。荣源公司上诉主张一审举证责任分配不当，于法无据，本院不予支持。关于李永飞上诉主张荣源公司应支付其房产增值部分损失的问题，因案涉购房协议书中并未约定增值损失，且房屋价格上涨是市场波动的结果，并非出卖人违约行为造成的后果，因此，不存在补偿房屋差价的违约金问题，李永飞此项主张本院亦不予支持。鉴定费、评估费和其他费用应由举证责任方承担，根据谁主张，谁负担的原则，李永飞上诉称荣源公司应承担鉴定费8300元，本院不予支持。综上所述，上诉人李永飞、安阳市荣源置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12137元，由李永飞负担5247元，由安阳市荣源置业有限公司负担6890元。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年十月二十日书记员 赵 洋