江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终4242号上诉人（原审原告）：宜兴市嘉禧置业有限公司，住所地宜兴市丁蜀镇通蜀路。法定代表人：裴丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩进飞，江苏经权律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶鑫，江苏经权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱浩，男，1989年6月29日生，汉族，住宜兴市。被上诉人（原审被告）：黄雪姣，女，1993年1月17日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：徐菲（受钱浩、黄雪姣的共同委托），上海君澜（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丹妮（受钱浩、黄雪姣的共同委托），上海君澜（无锡）律师事务所实习人员。上诉人宜兴市嘉禧置业有限公司（以下简称嘉禧公司）因与被上诉人钱浩、黄雪姣房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院(2020)苏0282民初3578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。嘉禧公司的上诉请求：撤销一审判决第二、第三项，改判其返还钱浩、黄雪姣购房款318839.2元。事实和理由：案涉《商品房买卖合同》约定了因钱浩、黄雪姣逾期付款导致合同解除的，违约金为房屋总价的20%，故钱浩、黄雪姣应照此约定支付违约金。一审法院大幅酌减违约金缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法予以改判。钱浩、黄雪姣答辩称，其并未违约，不应支付违约金，一审对于违约金调整偏高，合同实际解除是在2019年12月27日，故违约金应只计算至该日。请求法院驳回上诉，维持原判。嘉禧公司向一审法院起诉请求：1.解除其与钱浩、黄雪姣签订的《商品房买卖合同》；2.钱浩、黄雪姣向其支付违约金624709.8元；3.诉请2款项从返还的购房款中扣除。一审法院认定事实：2019年8月6日，嘉禧公司与钱浩、黄雪姣签订《天辰府认购书》，约定钱浩、黄雪姣购买天辰府6栋1单元1-2层101房，成交价3123549元，于2019年8月11日交付10%即315000元，2019年8月31日交付30%，即943549元，尾款未约定交付时间。当日，钱浩、黄雪姣缴纳了50000元定金。2019年8月11日，嘉禧公司与钱浩、黄雪姣钱签订《商品房买卖合同（预售）》，约定钱浩、黄雪姣购买天辰府6栋1单元1-2层101房，总价3123549元，面积177.98平方米，付款方式：已支付定金50000元；于2019年8月31日支付房价的30%即943549元，余款2180000元向农业银行申请贷款支付。同日，双方签订了补充协议，其中对“付款方式及期限”补充约定：买受人应在买卖合同签订之日起30日内（即2019年9月29日，手写）前办妥按揭房款手续（即买受人应保证全部贷款金额在签署期限内支付至出卖人指定账户内）付清全部剩余房款，否则，视为买受人逾期，承担逾期付款的违约责任。对“逾期付款责任”补充约定：买受人逾期支付购房款或其他任何应付款项的，每逾期一日买受人应按应付未付金额的万分之五向出卖人支付违约金；逾期超过30日的，出卖人有权单方解除买卖合同，并买受人向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。签订该合同当日，钱浩、黄雪姣缴纳了263549元，并于2019年8月29日支付630000元。综上，共计支付房款943549元。2019年11月11日，嘉禧公司向钱浩、黄雪姣发送“催款及按揭贷款催办函”，要求立即办理银行按揭手续或付清房款，并支付违约金45780元。钱浩、黄雪姣拒收该函。2019年12月3日，嘉禧公司再次向钱浩、黄雪姣发送催款通知书，要求其支付购房款2180000元。钱浩、黄雪姣再次拒收。2020年1月10日，嘉禧公司发送律师函，要求钱浩、黄雪姣办理网签手续并支付余款。钱浩、黄雪姣签收该函。以上事实，由嘉禧公司提供的合同、收据、发票、函及快递单，钱浩、黄雪姣提供的认购书等及法院庭审笔录在卷佐证。审理中，钱浩、黄雪姣称，商品房预售合同补充合同中的尾款支付日期为2019年9月29日，是手写的，是事后添加，当时签订合同时并未写尾款支付日期。而且认购书中也未约定尾款支付时间。至于为何不支付尾款，看样板房时销售人员说赠送花园和地下室，签订合同时并不知道花园和地下室的面积不能写进合同，合同签订后才知道，而且其购买涉案房屋的价款比楼上面积相同的房子贵了100万元左右，如不赠送花园、地下室，就太贵了。嘉禧公司称，花园、地下室是公共部分，不能赠送，且并不在合同约定的面积内。房子的价格受多方因素影响，是开发商的定价自主权。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人双方可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，嘉禧公司与钱浩、黄雪姣签订了商品房预售合同及补充协议，明确约定了房屋面积、付款期限等条款，钱浩、黄雪姣应按照约定履行付款义务。钱浩、黄雪姣辩称认购书未约定尾款支付时间，但双方签订了正式的商品房预售合同，应以预售合同所约定的付款期限支付款项。钱浩、黄雪姣辩称，预售合同中约定的2019年9月29日系事后添加，未提供证据，法院不予支持；可即便系事后添加，依据前后文：“买受人应在买卖合同签订之日起30日内办妥按揭房款手续，付清全部剩余房款……”，也可明确尾款支付时间为签订合同的30日内，故合同不存在尾款支付时间不明确的情形。钱浩、黄雪姣称，嘉禧公司承诺赠送花园、地下室，之后并未赠送，存在违约行为，法院认为，双方合同明确约定了建筑面积及价款，并未约定有赠送部分，故钱浩、黄雪姣的该主张并无事实依据。至于钱浩、黄雪姣称涉案房屋价格太贵，因双方已在合同中对房屋价款有明确约定，应按照约定履行。综上，钱浩、黄雪姣存在逾期付款的违约行为。根据双方合同约定，逾期超过30日，嘉禧公司有权解除合同，现解除合同的条件已成就，嘉禧公司要求解除合同的主张法院予以支持，嘉禧公司应返还钱浩、黄雪姣已缴纳的房款943549元。对于嘉禧公司主张逾期付款违约金，合同约定为房屋总价款的20%，嘉禧公司对此未提供证据证明其实际损失，该院认为该主张过高，应予以调整，法院酌情调整为未付购房款在逾期期间（2019年3月30日至2020年5月8日）按银行贷款利率的1.3倍，计76022元（2180000×4.35%÷360×222×1.3）。该款与嘉禧公司返还的房款相革除，嘉禧公司应返还钱浩、黄雪姣房款867527元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、解除嘉禧公司与钱浩、黄雪姣签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、嘉禧公司返还钱浩、黄雪姣购房款867527元；三、驳回嘉禧公司的其他诉讼请求。本案案件受理费5024元（已减半收取），由钱浩、黄雪姣负担611元，由嘉禧公司负担4413元。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审中，钱浩、黄雪姣向本院提供微信聊天记录，系其与微信名“中交地产王大吉”、“帅二牛”、“华丽”的聊天记录以及微信群“天宸悦府业主群”的聊天记录，证明其于2019年9月发现房屋与购买时陈述相去甚远，其与嘉禧公司的工作人员就虚假宣传和欺诈行为沟通协商，但协商未果，后嘉禧公司解除了房屋买卖合同，故其不存在违约，其不应支付违约金。嘉禧公司的质证意见为：对与微信名“中交地产王大吉”、“帅二牛”的微信聊天记录的真实性无异议，对与微信名“华丽”以及微信群“天宸悦府业主群”的聊天记录的真实性无法确认，但对证明目的不予认可。本院认为：当事人主张约定的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，嘉禧公司并未提供证据证明其实际损失，故一审法院综合本案情况，调整违约金为76022元并无不当。综上，嘉禧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10048元，由上诉人嘉禧公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十月二十八日书记员 缪玲娜