青海省格尔木市人民法院民事判决书（2020）青2801民初2312号原告：青藏高原铁道国际旅行社有限公司格尔木金轮宾馆，住所地青海省格尔木市昆仑中路68号，统一社会信用代码91632801MA7539QHXO。负责人：节庆。委托诉讼代理人：刘书峰、王思懿，泰和泰（西宁）律师事务所律师。被告：青海锐锦机电科技有限公司，住所地青海省格尔木市昆仑中路68号，统一社会信用代码91632801661929693U。法定代表人：谢文淋，大股东。被告：谢文淋，男，1976年7月20日出生，汉族，甘肃省民勤县人，青海锐锦机电科技有限公司执行董事，住青海省格尔木市。原告青藏高原铁道国际旅行社有限公司格尔木金轮宾馆（以下简称格尔木金轮宾馆）与被告青海锐锦机电科技有限公司（以下简称锐锦机电公司）、谢文淋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告格尔木金轮宾馆的委托诉讼代理人王思懿，被告锐锦机电公司的法定代表人谢文淋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告格尔木金轮宾馆向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退原告出租房屋；2.二被告连带支付2019年1月1日至2020年6月1日的租金共计21197元，并按约定房租价格（每日41元）承担2020年6月2日起至实际腾退之日止的房屋占用费；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将金轮宾馆院内南面平房租给被告，年租金15000元。租赁期限自2018年6月1日至2020年6月1日，合同每年签订一次。原告于2018年6月将房屋出租给被告使用，被告除2018年12月29日向原告缴纳2018年下半年租金7500元外，2019年起，一直拖欠原告租金。2019年11月18日，原告向被告下发《通知》，要求被告接此通知后尽快结清2019年度相关费用，并于2019年12月31日前搬离。2020年3月23日，原告再次下发《催款通知书》，通知被告于3月31日前缴清2019年1月至2020年3月所欠房租共计18750元，逾期不交将解除租房协议。现租赁期限已满，但被告至今未缴纳所欠房租，并且未腾退租赁房屋。原告认为，被告经原告催告，拒不支付租金，并拒不腾退已构成根本违约。故诉至法院，请求依法判令被告在支付拖欠租金的同时立即腾退租赁房屋，并按照实际腾退房屋时间支付房屋占用费。被告锐锦机电公司及谢文淋辩称：1、2018年被告租用原告房屋后，经原告的原法定代表人同意，对房屋进行修缮，并且花费63000多元，该费用应由原告承担。2、因原告停止给租赁房屋供电，造成被告租赁期间经营受到损失。原告需赔偿损失后，被告立即腾退房屋，并支付2019年1月1日至2020年2月1日共计13个月的房屋租金16250元，但不同意承担房屋占用费及诉讼费。原告格尔木金轮宾馆围绕诉讼请求提交了以下证据：1.《房屋租赁合同》，欲证明2018年6月1日原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告房屋用于办公及库房，租赁期限为2年，年租金为15000元。2.房屋所有权证，欲证明租赁合同中的房屋所有权属于原告所有。3.被告锐锦机电公司的住所地证明，欲证明被告使用租赁房屋注册公司进行经营。4.缴款单及青海增值税专用发票，欲证明被告按照合同约定向原告缴纳了2018年6月1日至2018年12月30日的房租共7500元，原告向被告开具数额为7500元的增值税发票。5.催款通知书，欲证明原告多次要求被告履行交清房租的义务，并搬离。现租赁期限已逾期3个月，被告仍未交清房租并未搬离。二被告认可上述证据。6.原告从格尔木市市场监督管理局调取的企业基本注册信息查询单，欲证明被告锐锦机电公司注册的企业类型为有限责任公司（自然人独资），被告谢文淋为公司股东，出资比例100%，经营范围包括五金交电设备、润滑油、汽车配件批发零售、车辆维护保养等。被告锐锦机电公司及谢文林为反驳原告的诉讼请求提交了以下证据：1.2019年11月1日被告谢文淋向原告出具的“情况说明”，欲证明原告向被告催缴的房租不是合同约定的，而是涨价后的房租，大概是24000元。原告仅认可该份证据的合法性，不认可真实性和关联性。原告认为被告无法证明该“情况说明”内容的真实性，也无法证明该证据已向被告送达。2.2020年3月24日被告谢文淋向原告出具的“关于催款通知的回复”，欲证明原告多次要求被告催缴房屋租金，并搬离出租房屋，已严重影响了被告的正常经营。被告谢文淋提出原告应退还被告修缮房屋的费用，并于结算后抵扣房租，将剩余款项退还后，被告谢文淋马上搬离。原告认为该证据为被告单方出具，仅证明被告已收到原告的催款通知，且未缴纳房租，无法证明原告是否接收以及其他问题，故对该证据的真实性和关联性均不予认可。3.格尔木洪恩达消防器材有限公司出具的收款收据3张30144元、格尔木超工阀门销售有限公司出具的收款收据1张1206元，欲证明被告在建材市场购买了用于修缮房屋的装修材料，共支付材料费31350元。原告对该组证据的合法性予以认可，但对票据内容及数额的真实性不予认可。原告认为该证据仅能证明被告对出租房屋进行了装修，但不能证明被告的装修行为是经原告同意的。4.高翔出具的收款收据3张30460元、收据1张4000元，欲证明被告为装修出租房屋，支付人工费34460元。原告对该组证据的合法性予以认可，但对票据内容及数额的真实性不予认可。原告认为该证据不能证明。被告是对出租房屋进行了装修，也不能证明被告的装修行为。是经原告同意的。5.被告的月记账本原件2张，欲证明被告自2019年2月至2020年1月正常开业的月收入为18000元。原告认可该证据的合法性，但认为该证据无法证实被告存在损失的真实性以及被告所述损失与原告存在因果关系。6.被告谢文淋出具的损失清单，欲证明原告的原法定代表人准备和解，要求被告按照其要求出具的为修缮租赁房屋在所花费的材料、人工费用损失清单，共计65810元。原告仅认可上述证据的合法性，但因该证据为被告单方出具，对内容的真实性不予认可。因该证据不能证明修缮行为经过原告的同意，并且也不能证明被告是按照原告要求而提供的损失清单。本院经审理认定事实如下：2018年6月1日原告格尔木金轮宾馆（甲方）与格尔木松普机电设备有限公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，2018年07月11日格尔木松普机电设备有限公司更名为青海锐锦机电科技有限公司（自然人独资，股东谢文淋），即本案被告。合同约定：甲方将坐落于格尔木市昆仑路金轮宾馆院内南面平房出租给乙方用于办公、产品展示及库房；租赁期限自2018年6月1日至2020年6月1日止；年租金为15000元；本合同每年签订一次，在续签合同签订时根据市场实际情况甲方相应调整房屋租金；乙方以现金方式每年向甲方支付租金；甲方于本合同生效之日起10日内将该房屋交付给乙方；甲方保证拥有房屋产权，且无产权纠纷；正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并责任赔偿损失；在房屋租赁期间，所有费用由乙方支付，甲方不再承担；乙方在2018年6月1日支付甲方3000元押金。在乙方租完房之后将房屋及甲方所提供物品完整交付给甲方的当日，甲方予以退还；租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意。如甲方未明确表示不续租的，则视为同意乙方继续承租；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度向对方交纳10000元作为违约金；因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的，双方互不承担责任。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告也开始经营五金机电、汽车配件零售业务。2018年12月29日被告谢文淋通过微信转款方式向原告支付2018年6月1日至2018年12月31日的租金7500元，当日原告给被告出具了7500元的缴款单和等额增值税专用发票。由于被告再未续交剩余租金，2020年3月23日原告书面催促被告缴纳自2019年1月至2020年3月的租金18750元，并要求被告履行交清房租的义务，并搬离，预期拒缴将解除租房协议。2020年6月1日租赁期限届满后，被告未缴纳剩余租金，并且一直占用租赁房屋至今。另查，被告锐锦机电公司注册的企业类型是有限责任公司（自然人独资），法定代表人即被告谢文淋是自然人股东，持股比例100%，经营范围包括五金交电设备、润滑油、汽车配件批发零售、车辆维护保养等。上述事实，有原、被告签订的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、被告锐锦机电公司的住所地证明、缴款单、青海增值税专用发票、催款通知书以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2018年6月1日原告将其拥有所有权的涉案房屋租赁给被告锐锦机电公司作为办公及库房使用，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告锐锦机电公司租用原告的房屋经营五金机电、汽车配件零售业务，并交纳了部分租金，该事实有双方签订的《房屋租赁合同》、被告锐锦机电公司的住所地证明、被告付款的客户缴款单和等额增值税专用发票等证据在案佐证，本院予以确认。关于原告要求被告立即腾退房屋的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。原、被告约定的租赁期限自2018年6月1日至2020年6月1日，现租赁期限已经届满，租赁合同因届满而终止。此后，原、被告未续签《房屋租赁合同》，且原告也以催款通知书的形式明确要求被告履行交清房租义务，并搬离出租房屋。因此，自2020年6月2日至今被告占有使用涉案房屋已丧失了事实及法律依据，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，原告要求被告返还租赁房屋的理由成立，本院予以支持。关于原告要求二被告连带支付自2019年1月1日至2020年6月1日的租金21197元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付”。原告按照合同约定将出租房屋交付给被告锐锦机电公司使用、收益，被告锐锦机电公司作为承租人理应按照约定的期限支付租金，被告锐锦机电公司未按期支付租金，且在原告给予的合理期限内仍未支付租金的行为构成违约，依法应承担继续支付的违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。被告谢文淋系被告锐锦机电公司（自然人独资）的股东，持股比例为100%，且其未提交相关证据证实公司财产独立于股东自己的财产，故对原告要求二被告连带支付自2019年1月1日至2020年6月1日的租金21197元的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”二被告辩称其租用原告房屋后，经原告同意对房屋进行修缮花费63000多元以及原告给出租房屋停电造成被告经营损失，被告需待原告赔偿损失后，方能同意腾退房屋，并支付自2019年1月1日至2020年2月1日的租金16250元，但不同意承担房屋占用费及诉讼费的意见，由于二被告所交证据不足以证实其对上述事实的主张，本院不予采信。关于原告要求二被告承担自2020年6月2日起至实际腾退房屋时止的房屋占用费的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。原告与被告锐锦机电公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年6月1日期限届满，因此，自2020年6月2日至今，在双方未续签房屋租赁合同，且原告已书面通知被告要求其搬离出租房屋的前提下，被告仍继续占有使用涉案房屋，理应交纳房屋占有使用费。故对原告要求被告参照原租赁合同约定的租赁费标准（41元/天）支付自2020年6月2日至实际腾退房屋时的房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告青海锐锦机电科技有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告青藏高原铁道国际旅行社有限公司格尔木金轮宾馆腾退位于格尔本市××路金轮馆院内南面的租赁房屋；二、被告青海锐锦机电科技有限公司、谢文淋于本判决生效之日起十日内连带支付原告青藏高原铁道国际旅行社有限公司格尔木金轮宾馆房屋自2019年1月1日至2020年6月1日的房屋租金21197元；三、被告青海锐锦机电科技有限公司、谢文淋按41元/日的标准支付原告青藏高原铁道国际旅行社有限公司格尔木金轮宾馆自2020年6月2日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165元（已减半收取），由被告青海锐锦机电科技有限公司、谢文淋负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审 判 员 仲 继 红二〇二〇年十月十二日（法官助理 陈  尉书 记 员 尕藏卓玛