浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初4921号 原告：深圳市金地物业管理有限公司象山县分公司，住所地：象山县石浦镇渔港东路111号，统一社会信用代码91330225MA293MPR57。 负责人：李启明，该分公司经理。 委托诉讼代理人：王晓晨，浙江京衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄杰。 被告：象山正鸿房地产有限公司，住所地：象山县石浦镇渔港东路71号，统一社会信用代码913302257867827607。 法定代表人：张正武，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭理法，浙江怡胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建尧，浙江怡胜律师事务所律师。 原告深圳市金地物业管理有限公司象山县分公司（以下简称为金地物业象山分公司）与被告象山正鸿房地产有限公司（以下简称正鸿地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序。2020年8月5日，本院依原告申请裁定查封、扣押、冻结被告正鸿地产公司的财产，保全标的1077533.62元，后由本院采取保全措施。2020年8月12日，被告向本院申请延长举证期限，本院给予延长8天。2020年8月25日，本案公开开庭进行了审理。原告金地物业象山分公司的委托诉讼代理人王晓晨、黄杰，被告正鸿地产公司的委托诉讼代理人郭理法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金地物业象山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付欠付的物业管理服务费1074651.62元；2.判令被告向原告支付违约金2882元（自2020年6月21日起暂计至2020年7月5日，按4.35%的1.5倍计算）及后续违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR的1.5倍计算至还清之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：象山石浦阳光雅苑小区系由被告开发建设。2017年8月25日，深圳市金地物业管理有限公司（作为乙方，以下简称金地物业公司）与被告（作为甲方）、象山大成物业管理有限公司（作为丙方，以下简称大成物业公司）签订了《象山石浦阳光雅苑物业服务合同》及《物业服务补充协议书》，合同约定：正鸿地产公司作为委托方，选聘金地物业公司对象山石浦阳光雅苑（坐落位置：宁波市象山石浦镇渔港东路75号）提供物业服务，合同服务期限自2017年10月1日起生效，物业管理服务费收缴界定日期为2017年9月30日前归丙方（大成物业公司），2017年9月30日后归乙方（金地物业公司）所有，二期部分业主全年已收缴的由丙方退还乙方，2017年9月30日前的业主欠费，由甲、丙方安排专人与乙方共同进行催缴；物业管理区域内已竣工但尚未售出和未租赁的，或者因贵司原因未能按时交付物业买受人的物业，其物业服务费由贵司按六折交纳，于每个季度结算一次。金地物业公司委托原告金地物业象山分公司履行该合同权利、义务。自2018年2月1日至2019年6月30日，原告一直为被告提供物业管理服务。2020年（原告笔误，应为2018年）12月21日，金地物业公司发了催款确认单给被告，通知截止2018年12月31日，被告欠缴阳光雅苑二期2018年2月1日至2018年12月31日止的空关费（6折后费用）总额为823453.98元。2020年6月21日，原告发了公函给被告，告知截止2019年7月1日，被告欠缴自2018年2月1日至2019年6月30日止的物业服务费共计1074651.62元，通知被告在收到公函之日起十日内支付。但被告至今未付。根据物业服务合同第三十三条的约定，向物业所在地人民法院提起诉讼，现原告诉至法院，请求支持诉请。 被告正鸿地产公司辩称，1.原告诉请不符合事实，体现在两个方面，第一是服务时间，根据合同约定原告应于2017年9月30日接收物业管理，但直到2018年2月1日才开始提供物业服务，至2019年3月31日，原告终止物业服务，但迟迟不办理退场移交手续，两个保安于2019年6年30日才离开物业，实际上原告的物业服务早就终止了。2.原告诉请的物业费未经过双方结算确认，原告也未提供充分证据证明被告应当支付诉请金额物业费。3.原告在履行合同中严重违反物业投标时的承诺以及合同约定，未配足物业服务人员，未提供应有物业服务，导致公用设施设备的损坏、水管泄漏、水电费及电梯费大量欠费。正是这些原因，小区业主强烈要求原告退出物业管理，所以原告于2019年2月30日终止物业服务。原告诉请的违约金无事实依据和法律依据，即使按原告所称，要求被告支付物业费也无法律依据，客观上原告还需要支付被告大量款项。综上所述，原告的诉请不符合条件，在原、被告结算后才能主张相关权利。 原告金地物业象山分公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.《象山石浦阳光雅苑物业服务合同》、《物业服务补充协议书》，以证明被告作为委托方，选聘金地物业公司对石浦阳光雅苑小区提供物业服务的事实； 2.催款确认单、欠收费用明细表（2018年12月），以证明金地物业公司于2018年12月21日向被告催款，要求被告支付小区二期2018年2月1日至2018年12月31日期间的空关费总额823453.98元，该总额具体构成为空置房物业费870753.80元按6折计算即522452.28元、空置车位费107490元、预收物业费193511.70元的事实； 3.催款公函、快递面单及投递记录、2018年2月至2019年6月车位管理费及物业服务费汇总（附费用明细表），以证明原告于2020年6月21日发了催款公函给被告，通知被告截止2019年7月1日欠缴2018年2月1日至2019年6月30日期间的物业服务费共计1074651.62元，要求被告在收到公函之日起10日内支付，但被告至今未付的事实。 被告正鸿地产公司针对其辩解依法提交了以下证据： 1.阳光雅苑二期前期物业服务管理主投标书及附属标书、《象山石浦阳光雅苑物业服务合同》、《物业服务补充协议书》，以证明原、被告一起投标，原告在标书及合同中对物业人员配备及管理、服务标准及时间等事项均作了承诺，实际提供物业服务时均未履行，原告构成违约，物业服务合同约定了原告的义务、空置房的物业费结算标准，补充协议约定了原告应于2017年9月底进驻阳光雅苑二期物业，免被告三个月的空置房物业费，自2017年12月31日后开始收取空置房物业费，根据该约定，原告收取物业费相应自实际进驻时间推迟3个月即2018年5月1日开始的事实； 2.阳光雅苑二期小区业主委员会（以下简称小区二期业委会）提供的《关于要求撤退阳光雅苑二期前期金地物业的申请》、《解聘通知书》、《关于石浦镇阳光雅苑二期小区物业费事件的说明》，以及电梯停运、小区路面未修补、垃圾未清理等照片，以证明原告提供物业服务的时间为2018年2月至2019年3月，管理中未履行基本义务，造成垃圾得不到清理，路面及绿化得不到维护和损坏，以致小区业委会要求原告撤出物业的事实； 3.会议纪要、阳光雅苑二期维修清单、住宅小区公共设施移交清单，以证明原告未尽管理义务，设施设备、绿化等损失严重，需要设施设备维修费104500元的事实； 4.《苗木采购协议》、苗木采购发票，以证明原告管理小区期间绿化损坏，被告支出修复费用299628元，该费用应由原告承担的事实； 5.水表欠费催款函、电费明细表、绿化养护费发票、电梯维护费发票，以证明原告进驻小区后，未去水电部门办理户头手续，管理期间未尽检查维修义务，导致大量水浪费和渗漏，被告后来被迫为原告垫付电费110553.61元，尚欠水费未结清，以及大成物业公司为原告垫付绿化养护费90000元、电梯维护费的事实； 6.对金地物业公司的复函、邮寄凭证及收件记录，以证明被告收到原告公函后回复，对原告未履行合同义务、服务费的计算等提出意见，要求原告派人与被告办理结算的事实。 对原告提供的证据1，被告无异议，本院予以确认。对原告提供的证据2、3，被告认为收到催款确认单、催款公函事实，但对所涉计算时间及金额等内容有异议，被告当时在确认单上也备注空关费用需协商后最终确认，原告以此作为依据无法成立，而费用明细表系原告自行制作，不具有证据效力，不清楚原告如何计算，明细表中有显示2019年4月至2022年8月的物业费，显然原告计算完全错误，从合同上来说被告仅对未售的空置房支付物业费，业主物业费与被告无关。本院对原告向被告邮寄催款确认单、催款公函，以及被告提出异议的事实予以确认，对原告的证明目的将结合其他证据及相关事实予以审查判断。 对被告提供的证据1，原告对标书的真实性保留意见，没有证据证明原告未实际履行义务，原告于2018年2月进驻小区系经过被告允许。本院对标书的真实性将结合其他证据予以审查认定。对被告提供的证据2，原告认为其从未收到过关于要求物业撤退的申请，只收到过关于物业费事件的说明，该说明中所称的设施设备得不到维护、路面及垃圾得不到清理等问题可能不是原告造成的，关于物业撤退的申请以及解聘通知书可以反向证明原告服务时间至2019年6月，电梯停运的照片反映不出是由原告造成，路面下沉属于被告的保修义务，其他照片无法证明原告未履行垃圾清理等物业服务义务。本院对小区业委会要求原告退出物业的事实予以确认，对被告的其他证明目的将结合相关证据和事实予以审查判断。对被告提供的证据3，原告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告在移交清单中写明“内容确认，价格需要核实”，不能证明相关损失费用需要由原告承担。本院对该组证据的真实性予以认定。对被告提供的证据4，原告对真实性无异议，但认为发生时间是在原告撤出物业后的2019年10月，与原告无关，且原告对绿化只有养护义务，绿化补种损失应在小区公共维修基金中支出。本院对该组证据的真实性予以认定。对被告提供的证据5，原告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告从未拒绝被告办理水电过户手续，是被告未将水电户头交接给原告，导致原告在物业服务期间没有办法缴纳水电费，如果需要原告承担，被告可以另案起诉，至于大成物业公司交纳的费用与原告无关。本院对该组证据的真实性予以认定。对被告提供的证据6，原告认为收到复函事实，但复函内容系被告单方面意思表达，与本案无关。本院对原告收到被告复函的事实予以确认，对被告的证明目的应结合其他证据及相关事实予以审查判断。 本院经审理认定本案基本事实如下：对原告诉称的签订物业服务合同、补充协议的事实，以及合同、协议约定内容，本院予以确认。物业服务合同及补充协议还对物业项目基本情况、物业服务事项、物业服务费具体标准、双方的权利义务等内容进行了约定。原告受金地物业公司的委托于2018年2月1日进驻石浦阳光雅苑小区，开始提供物业管理服务，之前由大成物业公司为石浦阳光雅苑二期提供服务。2018年12月21日，金地物业公司向被告邮寄一份催款确认单，声明阳光雅苑二期2018年2月1日至2018年12月31日的空关费总额为823453.98元（6折后费用），要求被告尽快支付该费用。被告当天签收后，在该确认单上备注“2018年度的空关费用需协商后最终确认，以上金额不作为最终支付金额”。2019年3月25日，原告在小区内发出通告，声明原告自2018年2月1日正式进驻小区物业管理，小区门禁、监控、道闸等设备一直未能正常启用，经过多次催促开发商进行维修移交，但一直未能修复，业主对此投诉不断，原告已于2019年1月25日向开发商、业委会正式提出于2019年3月1日退出小区管理，考虑新物业选聘工作时间问题，延续服务至今，原告将于2019年3月31日12点正式退出阳光雅苑二期物业管理，不再延长服务时间，请开发商、业主委员会招聘新物业公司进场，原告配合进行移交手续。通告还要求业主前去办理退款手续，以及缴纳物业服务期间欠费。至2019年6月30日，原告的人员已全部退出。2019年7月12日，被告以及金地物业公司、大成物业公司的代表签订一份会议纪要，明确所有业主资料于7月15日前移交完毕，7月13日三方确认路面修复面积，7月13日三方确认发电机房、水泵并移交钥匙，7月15日三方确认楼道灯、开关，其他内容于7月20日前确认完毕，所有设施设备确认完毕，三方协同物业站确认维修款项出处。2019年8月18日，原、被告以及大成物业公司的代表在一份住宅小区公共设施移交清单上签字，对清单所列维修内容予以确认，被告代表同时备注“以上故障原因责任方需确认”，原告代表同时备注“价格需要核实”等内容。2020年6月21日，被告收到原告邮寄的一份催款公函，公函中声明金地物业公司于2019年7月1日撤出阳光雅苑小区，被告欠缴自2018年2月1日至2019年6月30日止的物业服务费共计1074651.62元，要求被告在收到公函之日起10日内支付。2020年7月1日，原告收到被告邮寄的一份复函，复函中声明对原告没有尽到管理义务、物业服务费金额计算、物业服务时间等事项提出意见，要求原告提供费用明细并派人与被告办理结算。 另查明：1.原、被告在《物业服务补充协议书》中约定对于物业管理区域内空关房物业费计取，一、二期未售未租物业，2017年12月31日前空关费不计取，2017年12月31日后对未售未租的空关费以6折按季度向被告收取，已售已租的在原告接收后照常收取；约定一、二期物业管理服务费，被告有减免买受人的，差额部分经财务整理一份清单，双方认可后，由被告负责在一个月内支付给原告；约定原告接收一、二期物业日期定于2017年10月1日，原告派员提前10天来办理相关交接手续。2.小区二期业委会于2019年7月17日向原告等单位发出《关于石浦镇阳光雅苑二期小区物业费事件的说明》，声明阳光雅苑二期一直到2018年1月都是由大成物业公司管理，金地物业公司自2018年2月入驻小区至2019年3月正式撤退共13个月，该期间内没处理完毕交接手续，也没有与业委会（2018年10月成立）签订物业服务合同，物业管理混乱，环境卫生、基础设施设备维修未到位，消防设施没有保养等，目前业委会与大成物业公司签订了服务合同，金地物业公司不配合进行移交手续，综上存在的问题，所以业主暂时拒缴物业费。3.被告于2019年10月份为购买苗木支出299628元，大成物业公司于2018年1月31日至4月13日期间支出绿化养护费90000元，2018年6月24日支出电梯维护费50400元。4.象山供水部门于2020年8月17日向被告送达一份催款函，要求被告缴纳2018年1月至2019年10月期间的五个水表欠费。象山供电部门也向被告催讨过所欠电费。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案物业服务合同是原告授权开展物业管理服务的依据，对小区全体业主具有约束力。原告应按约为小区提供物业管理服务，业主包括被告亦应按约支付物业管理服务费。原告对自己的诉讼请求所依据的证据中，催款确认单及催款公函系原告单方面意思表达，未经被告确认，催款的事实并不能证明欠款金额成立，且被告一直提出异议，而欠费明细表系原告自行制作，未经被告确认，并不属于证据范畴。综上所述，原告未提供被告的空置物业数量、面积等方面的有效基础数据证据支撑其诉请，举证模糊，本院无法审查确认诉请金额，应由原告承担举证不能的法律后果。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告深圳市金地物业管理有限公司象山县分公司的诉讼请求。 案件受理费14498元，减半收取计7249元，由原告深圳市金地物业管理有限公司象山县分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 姜海波 二〇二〇年十月二十日 代书记员 谢昕霖 6 5 1