湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初885号原告（反诉被告）：湖北武汉华江物业有限公司，住所地武汉市江岸区黎黄陂路2号。法定代表人：郭富平，总经理。委托诉讼代理人：欧阳新华（特别授权代理），系该公司员工。委托诉讼代理人：易玲（特别授权代理），系该公司员工。被告（反诉原告）：武汉市江岸区辉煌酒家，住所地武汉市江岸区黎黄陂路2号。经营者：骆小玲。委托诉讼代理人：曹鸿翔（一般授权代理），湖北诚明律师事务所律师。原告湖北武汉华江物业有限公司（以下简称华江公司）诉被告武汉市江岸区辉煌酒家（以下简称辉煌酒家）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案审理中，辉煌酒家提出反诉。经审查，本院依法予以受理并与本诉合并进行审理。根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》《武汉市中级人民法院完善简易程序规则实施细则（试行）》等规定，本案继续适用简易程序并于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华江公司的委托诉讼代理人欧阳新华、易玲、被告（反诉原告）辉煌酒家的经营者骆小玲、委托诉讼代理人曹鸿翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华江公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向原告支付自2019年8月15日起至2020年6月14日的剩余租金共计184,590元，并按每日1‰计算滞纳金直至租金付清之日止（暂计至2020年6月15日的滞纳金为36,664.63元）、支付违约金19,436.05元（按合同约定租金总额的5%）。2．判令被告返还租赁物，恢复房屋及附属设施原状。3．判令被告支付自2020年6月18日起至返还租赁物之日止的房屋占用费（逾期1-30天按2,000元/天计算，逾期超过30天按10,000元/天计算）。4．判令本案案件受理费、公告费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年11月15日签订《房屋租赁合同》，约定了租赁房屋座落位置、期限、租金、付款方式、水、电、物业费等费用的负担、期限届满或合同解除后的清算、违约责任等等。前述合同签订后，自2019年8月15日至2020年6月14日的租金，被告除于2019年9月支付20,000元外，截止2020年6月15日尚欠付剩余租金共计184,590元。经多次催要，被告仍未按约定清偿债务。房屋租赁合同于2020年6月14日到期终止后被告未结清租金及相关费用、未按期腾退房屋，被告的行为严重损害了原告的合法权益，根据相关法律规定，特诉至法院，请依法裁判。被告（反诉原告）辉煌酒家辩称，一、原、被告基于合同关系且均约定了被告优先续租权，现原告要求解除合同于法无据，被告要求主张优先续租。二、原告于2019年11月对被告断电行为造成被告经济损失。三、原告于2020年1月疫情期间未履行合同义务造成被告断电，对该损失应赔偿。四、疫情期间依据省政府规定免三减六，应该主动执行，无需被告申请。五、黎黄陂路修路期间，被告全额缴纳房租，原告工作人员承诺扣减，但一直未履行。被告要求原告续签合同，但原告不同意。被告仅差欠房屋2万元，被告有合理理由不构成违约。六、依据被告提交的单据可以判定原告一直扣减被告充电度数限制导致被告不能正常经营，原告妨碍被告经营意图明显。请求法庭依法驳回原告诉请。被告（反诉原告）辉煌酒家向本院提出反诉请求：1．判令原、被告房屋租赁合同继续履行。2．判令原告赔偿停电造成营业额及食材损失20万元。3．判令原告赔偿被告律师费（以代理合同约定为准）。4．本案诉讼费、保全费由原告承担。事实和理由：被、原告于2001年1月签订《房屋租赁合同》租赁诉争房屋至今，期间原告承诺每期到期续签，被告与原告一直延续租赁合同关系，合同均约定租赁期满后，如原告继续出租，被告有优先续签合同权。2018年11月15日原告以总部有要求为由要被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定了租赁房屋座落位置、期限、租金等事项。鉴于原告转型发展需要，该房屋租赁期满不再续租，原告工作人员一直告知被告该合同仅为其总部要求，到期肯定按照原来约定续租。但被告得知原告将诉争租赁片区整体出租并不是依据合同约定转型发展需要，而是基于不明原因，将周边房产整体出租，且评估公司所评估租金价格所有商户均能接受，但却整体出租。被告多次找原告要求其遵守双方约定，鉴于双方租赁合作多年，被告装修改造投入巨大，要求签订后期租赁合同，但原告一直以请示总部领导为由拒绝签署。租赁期间，黎黄陂路于2015年4月至2016年3月底改造，造成被告停业一年多，但该期间的房租一直按照合同约定每年19万元正常缴纳。2019年11月11日至2019年11月14日，原告违约对被告租赁房屋断电，造成被告停业，经济损失10万元。疫情期间，由于原告不作为导致被告租赁酒店内准备的食材损失10万元。综上，为保护被告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告（反诉被告）华江公司辩称，被告的反诉请求没有事实与法律依据。原告已按双方签订的房屋租赁合同约定履行义务直至合同到期终止，并严格依照国家相关政策法规。恳请法院驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：华江公司系武汉市江岸区黎黄陂路2号第1栋、第2栋的房屋所有权人，该房屋系国有资产类经营用房。自2001年起，辉煌酒家租赁华江公司的前址部分房屋用于经营。2018年11月15日，甲方华江公司与乙方辉煌酒家（骆小玲）再次签订《房屋租赁合同》约定，甲方将坐落于江岸区黎黄陂路2号1栋1层门面建筑面积约为224平方米和2栋1层3间建筑面积约为107平方米的房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方从事烟酒副食。租赁期限为19个月，自2018年11月15日起至2020年6月14日止。租赁期限届满，本合同中止。鉴于甲方转型发展需要，该房屋租赁期满不再续租。租赁期间租金总额为叁拾捌万捌仟柒佰贰拾壹元整。其中：2019年8月15日至2019年11月14日租金61,377元，2019年11月15日至2020年2月14日租金61,377元，2020年2月15日至2020年6月14日租金81,836元。以上租金不含水、电、物业、卫生、治安、消毒、门前三包等与使用该房屋相关的所有费用。付款方式为先付租金，后使用租赁房屋。水电、物业等与使用租赁房屋相关的各项费用由乙方自行承担。水电费按月支付，水电计费应在自来水公司、供电局收费的基础上加收15%损耗费，乙方应于每月开始前的3日内按其预估的使用量向甲方预缴水电费，预缴的水电费不足的，乙方应当提前补足，乙方如逾期十天未交或补足水电费的，甲方有权停水、停电。乙方应当于本合同签订之日向甲方交纳押金20,000元，作为乙方履行本合同的保证。租赁期限届满或本合同解除的，在乙方结清租金及相关费用、依约返还租赁房屋后，乙方可凭原收据无息返还押金。乙方未依约支付租金和（或）水电、物业等相关费用的，甲方有权从押金中直接抵付，乙方应于3日内补足押金，逾期，甲方有权解除本合同，追究乙方的违约责任。……房屋租赁期限届满，或因约定事由本合同被终止，或本合同被依法解除的，乙方应当在该情形出现之日起3日内将租赁房屋腾退返还给甲方。返还的租赁房屋应符合按照约定及租赁房屋性质使用后的状态，不得留存物品或者影响租赁房屋的使用。乙方对租赁房屋进行改善或增设他物的，在租赁期间届满或本合同终止或解除时，除乙方可在该情形出现之日起的3日内搬走未与租赁房屋形成附和的可移动的设备外，其余均无偿归甲方所有；如甲方要求乙方恢复原状的，乙方应当恢复原状或者承担恢复原状的费用。租赁期间，乙方有下述情形的，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋：……逾期10日仍未足额缴纳租金或者水电、物业等相关费用……出现本合同第9.3条约定情形时，乙方应当另行向甲方支付本合同约定租金总额的5%的违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应当负责赔偿直至弥补全部损失为止。乙方逾期缴纳租金和（或）水电、物业等相关费用的，每逾期一日，按照应缴纳金额的千分之一向甲方支付滞纳金。租赁到期乙方如不按期腾退该房屋，每天向甲方支付房屋占用费2,000元，逾期30日腾退返还的，每天支付房屋占用费10,000元。乙方违反约定，逾期腾退返还租赁房屋的，甲方有权采取停电停水、自行开锁等措施，强制接管租赁物，由此造成乙方损失的，由乙方自行承担……除本合同明确约定外，一方违约，守约方由此遭受的损失（含诉讼费……）由违约方赔偿。甲方已提请乙方对本合同各条款作全面、准确的理解，注意本合同项下免除或限制其责任的条款，并应乙方的要求对合同规定相应条款作了说明，乙方确认对本合同内容不存在误解或疑义。2018年12月21日，辉煌酒家向华江公司支付合同押金20,000元。2019年8月起，辉煌酒家未向华江公司支付租金。2019年9月17日，华江公司向辉煌酒家（骆小玲）发送《租赁合同到期及邀请参与下一轮租赁通知书》，内容载明：1．《房屋租赁合同》将于2020年6月14日到期，在到期之日前，请继续按合同履行双方权利和义务，并按期缴纳租金等费用。2．在合同到期前，请认真做好安全、维护维修等工作……3．合同期满自行终止，贵方须在合同期满（即2020年6月14日）搬出，按期腾退。在期满日或期满日前我方指定人员办理交接手续。如逾期未搬离或未全部搬离，则我方默认房屋内剩余物品为遗弃物品，我方有权自行收回房屋并清理……5．我司新一轮租赁工作已启动，并严格按照湖北省政府国资委《出资企业资产租赁管理暂行办法》（鄂国资产权[2019]12号）精神公开整体招租……现邀请贵方参与我司新一轮租赁。该通知于2019年10月21日送达至辉煌酒家，其经营者骆小玲在该通知书上签名、捺印。此后，辉煌酒家仍在案涉房屋内经营。2020年1月1日、同月10日、同月20日、同年4月11日，辉煌酒家向华江公司申请购电，金额分别为1,000元、1,000元、1,000元、500元，华江公司均予以办理。2020年4月20日，华江公司委托湖北中和信律师事务所向辉煌酒家及其经营者骆小玲发出（2019）鄂中律顾字第98号《律师函》，内容载明：“现就您欠付武汉市江岸区黎黄陂路2号1栋1层门面、2栋1层3间房屋租金等有关事宜，向您致函。根据委托人与您订立的《房屋租赁合同》的约定……现您除于2019年9月支付20,000元外，尚欠付自2019年8月15日起至今的剩余租金，严重违反了合同的约定。本所律师现受托郑重通知您，请于收到本函后五日内向委托人支付房屋租金及相关费用。逾期，委托人将依法采取必要措施，追究责任。”该《律师函》通过EMS邮寄至辉煌酒家处，其经营者骆小玲于2020年4月25日予以签收。另查明，2014年11月15日、2016年11月24日，华江公司作为甲方与作为乙方的辉煌酒家分别签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁协议》，双方均约定将案涉房屋出租给辉煌酒家经营使用，并同时约定了租金、租赁期限、权利义务、违约责任等事项。合同中同时约定了“租赁合同期满后，如甲方因内部需要不再出租，乙方须在合同期满内腾退并移交房屋，如甲方继续出租，乙方有优先续签合同权。”在签订上述《房屋租赁协议》的当天，即2016年11月24日，甲方华江公司与乙方辉煌酒家签订《物业管理委托协议》，该协议中约定“物业管理服务期限同甲乙双方所签订《房屋租赁协议》使用期限。”辉煌酒家还于2017年9月7日委托装修公司对酒店内部进行装修。2019年11月22日，辉煌酒家向华江公司发送情况说明，向其表达“因华江公司变更经营项目影响我方正常经营，造成极大的负面影响，给企业员工造成不稳定的因素，望有关领导给予解决”的意愿。本案审理过程中，辉煌酒家于2020年7月27日提出反诉，并与湖北诚明律师事务所签订委托代理合同，委托该律所代理本次诉讼，并先行支付法律服务费10,000元。庭审中，华江公司自认于2019年9月收取辉煌酒家支付的租金20,000元。华江公司、辉煌酒家均同意在本案中一并处理押金20,000元。还查明，2019年3月，湖北省人民政府国有资产监督管理委员会制定《省政府国资委出资企业资产租赁管理暂行办法》。其中，第五条规定：“资产租赁应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则，采取公开招租的方式，在广泛征集承租方的基础上，通过公开竞争择优确定，……资产租赁年均租金底价100万元（含）以上的项目，应在依法设立的产权交易机构公开进行，具体流程可参照《企业国有资产交易监督管理办法》有关规定执行。资产租赁年均租金底价100万元以下的项目，企业可通过依法设立的产权交易机构公开进行，也可自行组织或委托专业机构公开招租。”为做好疫情防控工作，2020年1月23日，武汉市疫情防控指挥部发出第1号通告，自1月23日10时起，武汉全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉；机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年2月10日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发出第12号通告，自即日起在全市范围内所有住宅小区实行封闭管理。2020年3月24日，湖北省疫情防控指挥部发出通告，从3月25日零时起，武汉市以外地区解除离鄂通道管控；从4月8日零时起，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通；外省来鄂来汉人员凭外省健康码或湖北健康码“绿码”，在全省范围内安全有序流动；武汉市根据疫情风险等级评估情况，在做好疫情防控的前提下，推动企业分区分级、分类分时，有条件复工复产。2020年4月10日，湖北省市场监管局等七部门联合下发《关于应对疫情影响加大力度扶持个体工商户发展的通知》，通知要求“对承租国有资产类经营用房的个体工商户，3个月房租免收，6个月房租减半。”上述事实，有经过举证、质证的《房屋租赁合同》《省政府国资委出资企业资产租赁管理暂行办法》《租赁合同到期及邀请参与下一轮租赁通知书》《律师函》《购电申请书》《房屋租赁协议》《关于应对疫情影响加大力度扶持个体工商户发展的通知》以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：华江公司与辉煌酒家在2018年11月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效。双方在该份合同中并未约定有优先续租权，且合同中明确写明“该房屋租赁期满不再续租”。故对辉煌酒家主张继续履行《房屋租赁合同》的反诉请求，本院不予支持。根据约定，该合同履行期至2020年6月14日届满，在履行期届满前、后，双方未能续签合同或达成新的合意。根据合同法第二百三十五条的规定，辉煌酒家应将案涉房屋腾退并按合同约定返还给华江公司。按约定，辉煌酒家在合同履行期内应支付2019年8月15日至2020年6月14日期间的租金合计204,590元。辉煌酒家除在2019年9月支付租金20,000元外，尚欠付租金184,590元。考虑到双方合同前期的履行情况、疫情防控对双方的影响并参照湖北省相关帮扶政策精神，兼顾公平原则，本院对租金予以适当调整。2019年8月15日至2020年1月22日期间，辉煌酒家应按约支付租金，其中2019年8月15日至2019年11月14日期间为41,377元（61,377元－20,000元）；2019年11月14日至2020年1月22日期间为47,056元（20,459元×2＋20,459元÷30天×9天），以上合计88,433元。2020年1月23日至同年4月22日期间，租金予以免交。2020年4月23日至同年6月14日期间，考虑到疫情影响仍在持续，对该期间租金减半收取，即辉煌酒家应支付租金18,072元（81,836元÷4个月÷30天×53天×50%）。据此，辉煌酒家应付2019年8月15日至2020年6月14日期间租金，总计106,505元（88,433元＋18,072元）。合同约定“乙方未依约支付租金和（或）水电、物业等相关费用的，甲方有权从押金中直接抵付”，因双方均同意在本案中一并处理押金，故20,000押金予以抵充欠付租金后，辉煌酒家还应向华江公司支付租金86,505元（106,505元－20,000元）。关于房屋占用费。合同履行期届满后，辉煌酒家继续占有使用案涉房屋，应支付房屋占用费，但双方约定的房屋占用费标准明显过高，本院予以调整，考虑到辉煌酒家的经营类型及疫情对餐饮业的影响，并参照湖北省相关帮扶政策精神，辉煌酒家应支付房屋占用费标准为2020年6月18日至2020年10月22日期间，按10,230元/月（81,836元÷4个月×50%）的标准支付。2020年10月23日起至实际腾退之日止，按20,459元/月（81,836元÷4个月）的标准支付。关于滞纳金及违约金。辉煌酒家未按期支付租金，应承担相应违约责任。合同中既约定“逾期10日仍未足额缴纳租金，应当另行支付合同约定租金总额5%的违约金”，又约定“逾期缴纳租金等相关费用，每逾期一日，按照应缴纳金额的千分之一支付滞纳金”。现华江公司同时主张滞纳金、违约金，标准明显过高。综合考虑双方前期合同履行情况以及疫情对餐饮业的影响，本院调整违约金计算方式为2019年8月15日至2020年1月22日期间未付租金87,751元的5%，即4,388元（87,751元×5%）。关于辉煌酒家要求华江公司赔偿停业造成营业额及食材损失200,000元，辉煌酒家虽提交了照片、采购清单等证据，但对辉煌酒家因华江公司的何种行为遭受何种损害，辉煌酒家并未提供有效证据予以佐证。且双方在合同中明确约定“……造成其自身损失的，由乙方自行承担……”，辉煌酒家的该项主张无合同和法律依据。辉煌酒家属违约方，根据双方合同约定，其要求华江公司承担律师费用的反诉请求本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉市江岸区辉煌酒家于本判决生效之日起三日内按合同约定向原告（反诉被告）湖北武汉华江物业有限公司返还位于武汉市江岸区黎黄陂路2号1栋1层门面（建筑面积约为224平方米）和2栋1层3间（建筑面积约为107平方米）的房屋；二、被告（反诉原告）武汉市江岸区辉煌酒家于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）湖北武汉华江物业有限公司支付租金86,505元（截止2020年6月14日）；三、被告（反诉原告）武汉市江岸区辉煌酒家于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）湖北武汉华江物业有限公司支付房屋占用费（2020年6月18日至2020年10月22日期间，按10,230元/月的标准支付。2020年10月23日起至实际腾退之日止，按20,459元/月的标准支付）；四、被告（反诉原告）武汉市江岸区辉煌酒家于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）湖北武汉华江物业有限公司支付违约金4,388元；五、驳回原告（反诉被告）湖北武汉华江物业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）武汉市江岸区辉煌酒家的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4,910元减半收取2,455元，由原告（反诉被告）湖北华江物业有限公司负担1,473元，被告（反诉原告）武汉市江岸区辉煌酒家负担982元。案件反诉受理费2,150元（已减半），由被告（反诉原告）武汉市江岸区辉煌酒家负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗松二〇二〇年十月九日书记员  梁芸