湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初1868号原告：邓庆，女，1975年4月17日出生，汉族，住四川省资中县。委托诉讼代理人：陈宇、熊志德，湖北勤宇律师事务所律师。被告：张卓，男，1996年6月18日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：郭良会、齐亚楠，湖北东吴弘泰律师事务所律师。第三人：武汉市东西湖区人民政府吴家山街道办事处，住所地武汉市东西湖区吴家山街田园街240号。统一社会信用代码11420112K28017643P。负责人：黄新胜，主任。委托诉讼代理人：潘涛，该办事处员工。原告邓庆与被告张卓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，审理中,被告张卓提起反诉,因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。审理过程中，本院依法追加武汉市东西湖区人民政府吴家山街道办事处（以下简称吴家山街办）作为本案第三人参与诉讼。原告邓庆及其委托诉讼代理人陈宇、熊志德，被告张卓的委托诉讼代理人齐亚楠，第三人吴家山街办委托诉讼代理人潘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓庆向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋装修及附属设施补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿等共计475,728.91元；2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告张卓系东西湖区吴家山兆丰花园17栋8号（四明路153号）商铺产权人，原告邓庆系承租人、实际经营人，被告委托其父张惠平与原告签订租赁合同并收取租金。原告在租赁房屋注册开办了“武汉市东西湖吴家山福鑫商务酒店”，前后四次投入上百万元对租赁房屋进行了装修改造、购置了大量设备。2018年11月，因地方政府对租赁房屋实施旧城改造征收，导致原告被迫停业，合同无法履行，造成重大损失。根据有关法律规定，租赁房屋被征收后，原告作为实际承租人和经营者有权获得停业损失补偿、装修装饰价值补偿、搬迁补偿、房屋附属物及附属设施补偿等，但被告从征收单位领取上述补偿费用475,728.91元后，拒绝与原告协商并给予合理经济补偿。故诉至法院，请求判如所请。审理中，原告邓庆当庭变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付房屋装修及附属设施补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿等共计475,728.91元或由人民法院根据法律规定及公平原则合理分配上述征收补偿费用；2、判令被告返还原告租赁合同押金80,000元；3、判令被告支付原告租赁房屋修缮费用32,000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。被告张卓辩称：1、双方2015年7月7日签订的房屋租赁合同已于2018年6月30日届满，双方没有续签合同，被告要求原告腾退房屋未果，原告拒不腾退行为属无权占有。即使租赁期限为不定期，被告也可随时要求原告腾退；2、合同因期限届满终止后，原告无权对租赁房屋装修费用要求补偿，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿合同装饰装修费用的，不应支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告请求被告支付房屋装饰装修补偿没有法律依据，不应得到支持；3、由于原、被告未对房屋装修补偿、附属设施补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿问题进行约定，故被告有权拒绝与原告协商补偿事宜，上述各项补偿费用与原告无关；4、被告系被搬迁房屋的所有权人，依法享有搬迁利益；5、因原告逾期未支付租金，根据双方合同约定，被告可以拒绝返还押金，且80,000元押金是被告等三个房东收取的，即使主张也只能主张部分押金；6、原告所称修缮房屋的情况不清楚，被告不予认可，请求法院驳回。第三人述称：原、被告之间的纠纷与第三人无关；第三人征收张卓房屋支付的装饰装修补偿款是根据评估报告作出的，停产停业损失补偿是按照产权人房屋总价值的5%计算，补偿只针对产权人，具体如何分配由产权人与租户进行协商。本院根据庭审中确认的证据和当事人在庭上的陈述，综合认定本案事实如下：位于本市东西湖区吴家山街兆丰花园17栋1-3层8号房（商铺）买受人为被告张卓，建筑面积为154.6平方米。2011年7月1日，邓庆与张卓、张惠平签订一份《房屋租赁合同》，约定：出租给邓庆的房屋位于吴家山街兆丰花园17栋8-10号1-3层，面积为463.8平方米，用途为商务酒店，租赁期限四年，自2011年7月1日至2015年6月30日；月租金为15,769元，每两年递增5%，房屋押金为20,000元，租金支付方式为按季度支付。合同还约定了违约条款。2015年7月7日，邓庆与张惠平签订一份《房屋租赁合同》，约定：邓庆继续承租上述房屋作为足浴或中式快餐使用，期限为三年，自2015年7月1日至2018年6月30日；月租金37,104元，年租金445,248元，租赁期间内房屋租金按每年8%逐年递增，租金支付方式为第一年按季度支付，第二年起按每半年支付，在每个应支付期前15日支付；房屋押金为80,000元；合同还约定房屋租赁期满后，邓庆应将承租房屋无条件交还出租方，附属设施、设备及装修归出租方所有。承租期间，邓庆在租赁房屋注册登记了武汉市东西湖吴家山福鑫商务酒店（个体工商户），从事经营活动。上述租赁合同期满后，邓庆仍使用租赁房屋，双方未续签合同。另查明，2018年10月30日，第三人吴家山街办出台了“兆丰花园片旧城改建项目房屋搬迁补偿方案”，该方案对装饰装修补偿、停产停业损失补偿作出以下规定：装饰装修价值由搬迁实施单位与被搬迁人协商确定，协商不成的由评估机构评估确定；搬迁生产经营性用房造成停产停业，对被搬迁人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（1）被搬迁房屋具有房屋权属证明或经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（2）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被搬迁房屋；（3）已办理税务登记并具有纳税凭证。具备前述条件的，房屋搬迁实施单位给予被搬迁人被搬迁房屋价值5%的补偿。同年11月6日，张卓与第三人签订房屋搬迁补偿协议，确定被搬迁房屋评估总价为5,916,078.2元，装饰装修补偿173,925元（按每平方米1,125元计算）、附属设施补偿5,000元（每户打包价值）、停产停业损失补偿295,803.91元〔房屋价值的5%（24个月）〕、房屋搬迁补偿1,000元（每户）。协议签订后，第三人补偿款项已全部发放。同年11月20日，第三人发出“关于清理兆丰花园片旧改项目搬迁范围线内租户的通告”，称其已与搬迁范围线内产权人签订搬迁协议，要求单位、个人于同月30日前完成房屋腾退工作。还查明，位于本市东西湖区吴家山街兆丰花园17栋1-3层8、9、10号房屋分别由张卓、向辉、刘馨三人购买，房屋建筑面积均为154.6平方米。上述三处房屋的整体出租事宜均由张卓父亲张惠平代理，张惠平具体负责与邓庆签订租赁合同、收取保证金及租金。邓庆同时在本院另行起诉了向辉、刘馨，要求分配房屋装修及附属设施补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿等费用。在邓庆起诉向辉一案中，第三人吴家山街办向本院出具情况说明，称其是按照“兆丰花园片旧城改建项目房屋搬迁补偿方案”的标准及要求计算补偿费用。审理过程中,被告张卓撤回了反诉,本院依法口头裁定准许。本院认为，原告邓庆与被告张卓（或张惠平代理）先后签订的《房屋租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告邓庆与被告张卓2015年7月7日签订的房屋租赁合同于2018年6月30日期限届满后，双方未续签合同，原告邓庆继续使用租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。”同时，双方2015年7月7日签订合同第十条第2项规定“乙方（承租方）应于房屋租赁期满后，将承租房屋无条件交还甲方（出租方），附属设施、设备及装修归甲方所有。”基于上述司法解释规定及房屋租赁合同约定，本案房屋征收行为发生在租赁期限届满后，故第三人武汉市东西湖区人民政府吴家山街道办事处按照有关规定支付给被告张卓的装饰装修补偿费、附属设施补偿费，应由张卓享有，原告邓庆无权参与分配，本院对原告邓庆的该项诉请不予支持。关于房屋搬迁补偿1,000元，应当支付给房屋实际使用、搬迁人即原告邓庆。关于停产停业损失补偿，本院综合考虑停产停业补偿款的性质及发放条件、征收搬迁行为发生在双方租赁合同期满后以及原告邓庆实际使用租赁物的客观事实，适用公平原则，决定对停产停业损失补偿费用进行分配，原告邓庆享有40%份额，被告张卓享有60%。原告邓庆支付给张惠平房屋租赁合同押金80,000元属实，但上述款项系被告张卓以及案外人向辉、刘馨三人收取，原告邓庆曾书面承诺将上述押金冲抵拖欠的租金，故邓庆关于请求返还押金的诉讼请求，本院不予支持。另外，由于本案案涉租赁房屋已经拆除，标的物已灭失，邓庆所称对租赁房屋进行修缮的事实无法查证，同时也不能确定修缮对象为被告张卓的出租房屋，故对其主张被告张卓支付租赁房屋修缮费用32,000元的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张卓于本判决生效后十日内支付原告邓庆停产停业损失补偿款118,321.56元；二、被告张卓于本判决生效后十日内支付原告邓庆房屋搬迁补偿费1,000元；三、驳回原告邓庆的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,677元，原告邓庆负担6,991元，被告张卓负担2,686元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  陈 磊人民陪审员  付元姣人民陪审员  姚 慧二〇二〇年十月十五日书 记 员  程梦蝶