陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书                           （2020）陕0825民初2315号 原告定边县绿怡物业管理有限责任公司。住所地：定边县XX镇XX街XX号。法定代表人李桂萍，系该公司总经理。委托代理人暴文渊，系陕西宇内律师事务所律师。被告李芳，女，汉族，1982年5月29日出生，现住定边县，系定边县发改科技局职工，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告定边县绿怡物业管理有限责任公司诉被告李芳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，依法由审判员刘建海适用简易程序于2020年6月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，将本案转为普通程序，依法组成合议庭，又于2020年9月4日再次公开开庭进行了审理。原告法定代表人李桂萍、委托代理人暴文渊、被告李芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系被告所居住的民生花园小区物业管理公司。被告李芳自2016年11月11日起至2018年2月13日止拖欠原告物业费1318.6元、电梯费690元、公摊费165元、卫生费45元，合计2218.6元。现经原告多次催要未果，无奈诉至法院，请求依法判令被告李芳向原告支付物业费1318.6元、电梯费690元、公摊费165元、卫生费45元，合计2218.6元；并由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交以下证据：一、定边县绿怡物业管理有限责任公司营业执照、法人身份证明、资质证书。证明原告公司具有提供物业服务的资质条件。二、收款收据7支。证明被告李芳2016年11月份之前一直向原告缴纳物业费、取暖费等，可以证明原告向被告所居住的小区提供物业服务的事实，被告缴费的行为证明被告对物业服务的认可。三、民生西区住户收费明细1份。证明被告李芳自2016年11月11日起至2018年2月13日止拖欠原告物业费1318.6元、电梯费690元、公摊费165元、卫生费45元，合计2218.6元。 四、民生西区物业收费标准3张，时间为2013年11月1日至2018年2月28日。证明被告所欠缴的物业费，均系原告基于小区物业收费标准计算而来。2013年至2015年物业费0.9元每平米每月，电梯费40元，二楼起步每上一层加1元，公摊费每户180元全年，卫生费全年36元。2015年11月1日至2016年10月31日物业费收费标准为0.8元每平米每月，电梯费36元，二楼起步每上一层加1元，公摊费每户11元每月，卫生费全年36元。2016年11月1日至2018年2月28日物业费收费标准为0.7元每平方米每月，电梯费35元，二楼起步每上一层加1元，公摊费每户11元每月，卫生费全年36元。五、物业服务合同2份（2013年11月1日至2015年10月30日，原告与定边县华栋房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》一份；2015年10月31日至2016年10月31日，原告与民生西区业主委员会签订了物业管理合同一份）。证明原告为被告所在小区提供物业服务系基于开发商和业主委员会的合同关系。服务合同中对服务收费标准明确载明，被告作为该小区业主应当承担物业费用的支付缴纳义务。六、原告公司委托律所助理与被告电话记录截屏1张。证明2019年12月14日给被告打电话催要过所欠物业费等。被告辩称，原告是否是被告所住小区的物业管理公司不清楚。原告诉称被告欠2016年11月11日起至2018年2月13日止的物业费不属实，被告于2018年12月9日向定边县富苑物业管理有限公司缴纳2017年11月至2018年10月的物业费1000元，于2019年1月缴纳物业费738元，共计1738元，有票据为证。被告需要确定原告所述的时间段到底是哪个物业公司在为被告居住的小区提供物业服务，被告不能重复缴费。被告需要原告提供物业服务合同。被告不清楚哪个公司和业主委员会签订过物业服务合同，被告只是向物业办的收费人员缴费。原告诉请2016年至2017年的费用已经超过了诉讼时效。被告向法庭提交以下证据：定边县富苑物业管理有限公司收费收据2支。证明被告于2018年12月9日向定边县富苑物业管理有限公司缴纳2017年11月至2018年10月的物业费1000元，于2019年1月缴纳2017年1月至2018年10月的物业费738元，共计1738元。本院依法调取以下证据：一、与梁生财的谈话笔录一份。梁生财在谈话中称，其是民生西区业主委员会委员，定边县绿怡物业管理有限责任公司从2013年起为民生西区提供物业服务，直至2018年2月份，该公司没有与业主委员会签订过物业服务合同。二、与高慧君的谈话笔录一份。高慧君在谈话中称，其是定边县富苑物业公司经理，富苑物业公司于2018年4月12日入驻民生西区提供物业服务，并与业主委员会签订了合同。李芳、白学军两位业主给其公司缴纳的是2017年至2018年的物业费，其中有2个月是业主委员会自治期间的费用，有3个月是原物业公司的费用，剩余的都是其公司的，其公司代收后将原物业公司3个月的费用交予了业主委员会。经庭审质证，被告对原告所举的第一组证据，认为如果没有物业服务合同可以佐证，原告是否有资质与本案无关。对第二组证据缴费的事实认可，但还是不清楚给被告居住小区提供物业服务的是不是原告公司。对第三组证据不认可，是原告自己出具的，没有证明效力。对第四组证据不认可，因为被告不知道，被告交了多少年今天才知道标准。对第五组证据有异议，该合同均是复印件，无法证实其真实性，且合同签订的服务期不在起诉被告的收费范围内。对第六组证据认可电话号码是被告的，但不能证明是谁打的，打电话干什么被告不清楚。原告对被告所举的证据不予认可，被告在原告退出物业管理后向其他物业公司缴纳原告管理期间内的物业管理费，系被告自身的缴纳行为错误，应当继续缴纳拖欠原告的物业费等。原告对本院调取的两份谈话笔录均无异议。被告对梁生财的谈话笔录不认可，因为被告不清楚。对高慧君的谈话笔录不清楚，钱被告交了，但是钱被交到哪里被告不知道。本院对原、被告提交和本院调取的证据作如下认定， 原告所举的第一、五组证据，来源形式合法，客观真实，应予以确认。原告所举的第二组证据，被告对真实性无异议，对证据的真实性应予以确认。原告所举的第三、四组证据，被告虽不予认可，但该两组证据与原告所举的第五组证据可以相互印证形成证据锁链，应予以确认。原告所举的第六组证据，客观存在，应予以确认。被告所举的证据，来源合法，客观真实，应予以确认。本院调取的两份谈话笔录，来源合法，系被谈话人的真实意思表示，应予以确认。 本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证查明以下事实，原告定边县绿怡物业管理有限责任公司是一家具有三级资质的物业服务企业。被告李芳是民生西区1号楼1单元1301室的业主，其房屋建筑面积为125.52平方米。2013年10月15日，原告与民生西区开发商签订了《物业管理前期服务合同》，约定开发商委托原告为民生西区一号楼进行物业管理，管理期限为两年，自2013年11月1日起至2015年10月30日止，物业管理服务费由原告按建筑面积向业主收取。2015年10月31日，原告（乙方）又与民生西区一号楼业主委员会（甲方）签订了《民生西区一号楼物业管理合同》以及《民生西区一号楼2015年供暖补充协议》，约定甲方委托乙方对民生西区一号楼进行物业管理服务，管理期限为2015年10月31日起至2016年10月31日止。具体收费标准为：水费每方3.4元；电费每度0.53元；公摊费每户11元/月；电梯电费二楼起步36元，每上一层加1元；物业费0.8元/月/平方米；卫生费3元/月/户。《补充协议》约定，采暖费由甲方制定交乙方负责管理、公布，甲方全程监督。该合同到期后，原告再未与民生西区一号楼业主委员会签订物业管理合同，但原告实际为民生西区提供物业管理服务直至2018年2月14日。原告进行物业管理期间，被告自2016年11月11日起至2017年11月10日，拖欠物业费1055元、电梯费552元、公摊费132元、卫生费36元，合计1775元。自2017年11月11日至2018年2月13日，拖欠原告物业费263.6元、电梯费138元、公摊费33元、卫生费9元，合计443.6元。另查明，2018年12月9日，被告向定边县富苑物业管理有限公司缴纳2017年11月至2018年10月物业费1000元。2019年1月20日，被告向定边县富苑物业管理有限公司缴纳2017年11月至2018年10月物业费738元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告是取得物业服务资质的物业服务公司，原告与民生西区开发商签订的《物业管理前期服务合同》，以及原告与民生西区一号楼业主委员会签订的《民生西区一号楼物业管理合同》的内容不违反法律法规规定，应为合法有效，对民生西区一号楼全体业主均有约束力。2016年10月31日之后，原告虽未与民生西区一号楼业主委员会续签合同，但原告实际为民生西区一号楼提供物业服务直至2018年2月14日，在此期间内原、被告之间存在事实物业服务关系。被告享受了原告的物业服务后，应当依照相关规定及时缴纳物业服务费用。被告没有按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付物业费1318.6元、电梯费690元、公摊费165元、卫生费45元，共计2218.6元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告辩称其不认可原告给其居住的小区提供物业服务，与查明的事实不符，本院不予采信。被告辩称其已向定边县富苑物业管理有限公司缴纳2017年11月至2018年10月的物业费，故其未拖欠任何费用。因原告为被告居住的小区提供物业管理服务是从2013年11月1日起至2018年2月13日止，此期间的物业相关费用被告应当向原告缴纳。被告的辩称理由系其自身原因所致，不能成为其拒绝向原告缴纳欠费的正当理由，故对被告的辩称理由，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告李芳于判决生效之日起五日内给付原告定边县绿怡物业管理有限责任公司物业费1318.6元、电梯费690元、公摊费165元、卫生费45元，共计2218.6元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                                                       审 判 长    刘建海                           审  判  员    胡朋芹                           人民陪审员    质文明                       二〇二〇年十月十二日                    书  记  员    白 瑞   1