辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1626号上诉人（原审原告）：尹达，男，1981年1月1日出生，汉族，工程师，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：锦州辽西万盟房地产开发有限责任公司，住所地锦州市太和区五三里22号。法定代表人：魏树春，该公司经理。被上诉人（原审被告）：锦州中燃能源发展有限公司，住所地锦州市凌河区解放东路旭东花苑1号楼1号。法定代表人：王海，该公司董事长。委托诉讼代理人：王莹，该公司职员。委托诉讼代理人：穆武，辽宁润祺律师事务所律师。上诉人尹达因与被上诉人锦州辽西万盟房地产开发有限责任公司、锦州中燃能源发展有限公司执行异议之诉一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0711民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人尹达及其委托诉讼代理人高杨，被上诉人锦州中燃能源发展有限公司的委托诉讼代理人王莹、穆武到庭参加诉讼。被上诉人锦州辽西万盟房地产开发有限责任公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹达上诉请求：1.撤销（2019）辽0711民初1727号一审民事判决书，改判撤销锦州市太和区人民法院（2018）辽0711执异100号执行裁定书及（2017）辽0711执312号之二裁定书，并停止对锦州市太和区太安里127-42号房屋的执行；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认为抵债协议不产生物权期待权，进而对尹燕龙与辽西万盟签订的双兴园认购预定书不予认可，此为错误的法律适用。以物抵债协议是双方当事人真实意思表示，没有违反物权法定原则，亦未违反其他法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。本案中，尹燕龙与辽西万盟之间确实存在真实债权债务（此节事实一审法院予以认定），双方达成抵债协议，将债权转化成部分购房款，尹燕龙又向辽西万盟支付剩余50万元现金购房款，此时，原债权债务关系消灭，双方成立新的房屋买卖关系，即尹燕龙与辽西万盟之间签订了合法有效的书面买卖合同。（1）在法院查封前，尹燕龙作为诉争房屋买受人与辽西万盟签订了双兴园认购预定书；（2）支付全部购房款；（3）实际占有使用诉争房屋直至去世后，由上诉人继续占有使用；（4）结合未能办理房产证的原因不在上诉人、而是在辽西万盟的事实。上诉人完全符合执行和复议规定第28条之条件，对诉争房屋产生物权期待权，足以排除被上诉人的强制执行。综上，一审法院适用法律错误，进而作出了侵犯上诉人合法权益的裁判，请求二审法院依法改判，已维护司法公正。锦州中燃能源发展有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。锦州辽西万盟房地产开发有限责任公司未答辩。尹达向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院（2018）辽0711执异100号执行裁定书及（2017）辽0711执312号之二裁定书；2.请求法院停止对锦州市太和区太安里127-42号房屋的执行；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告尹达的父亲尹燕龙与被告辽西万盟于2010年4月27日签订了3份双兴园认购预定书，尹燕龙认购辽西万盟开发的9栋门市3、4、5号房屋，总价款460万元。2010年4月28日尹燕龙与辽西万盟达成以房抵债协议，辽西万盟将所欠尹燕龙本息共计410万元抵顶其开发的太和区双兴园小区9号楼南起第3（即本案涉案房屋127-42号）、4、5号门市房部分房款，该房款总价460万元。双方约定差价50万元待房屋正式交付使用时由尹燕龙一次性付清。2011年6月18日，尹燕龙向辽西万盟交纳了50万元房屋尾款，2011年8月10日，辽西万盟向尹燕龙开具了住房批准证，尹燕龙陆续交纳了房屋水、电、取暖以及装修押金等各项入户费用。尹燕龙配偶常志勤于2007年11月22日去世，尹燕龙此后未再婚直至2015年6月17日去世，夫妻二人共生育一名子女，即本案原告尹达。尹燕龙的父母先于尹燕龙去世，常志勤的父亲常文成先于常志勤去世，母亲修玉华2015年11月25日去世，二人共生育二名子女，现常志勤的姐姐常志洋自愿放弃对涉案房屋的继承份额。另查明，被告中燃能源原名锦州北燃燃气有限公司。锦州北燃燃气有限公司与辽西万盟因建设工程纠纷一案，本院于2017年3月28日作出（2017）辽0711民初179号民事判决。锦州北燃燃气有限公司以此生效判决向本院申请执行，本院于2018年9月6日查封了锦州市太和区太安里127-42号房屋。原告尹达对此提出执行异议，我院于2018年10月30日裁定驳回其异议请求。又查，尹达提供了辽宁鑫越联合会计师事务所于2018年11月19日出具的《调账情况说明》，写明：一、截至2009年初万盟房地产账载上年结转预收账款/2/尹燕龙4091806.76元；二、2009年12月31日，万盟房地产公司账载（普-0069号凭证）预收房款8193.24元，内附原始凭证收款收据付款单位：张伟，记账凭证改为尹燕龙；三、2011年5月2日，万盟房地产公司账载预收账款/抵账房/尹燕龙收房款500000元，内附原始凭证收款收据付款人尹燕龙。一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张排除执行，应当具备以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，满足以下条件亦可主张排除执行：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，尹燕龙与辽西万盟签订的双兴园认购预定书实际是以物抵债协议，抵债协议产生的是债法上的效力，其目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。抵债不动产的受让人享有抵债标的物的登记请求权和物的交付请求权，其不属于物权期待权保护范围。故尹燕龙与辽西万盟签订的双兴园认购预定书不属于签订合法有效的书面买卖合同，尹达的请求不符合排除执行的法定条件，对尹达的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告（执行案外人）尹达的诉讼请求。案件受理费100元，由原告（执行案外人）尹达负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，案涉门市房自2013年4月25日起经营锦州市桥头宝宾馆。此事实，有一审卷宗所载的锦州市桥头宝宾馆的营业执照副本（复印件）及国家企业信用信息公示系统（辽宁）2018年年报为凭，本院予以确认并采信。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述法律规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人仍享有排除强制执行的民事权利。本案上诉人尹达的父亲尹燕龙在法院查封前与被上诉人锦州辽西万盟房地产开发有限责任公司签订房屋预定认购书、以房抵债协议，并补齐了差价款50万元，取得了住房批准证，后又陆续交纳了案涉房屋的水、电、取暖等各项入户费用。至此，双方当事人就案涉房屋的抵账及买卖行为已经履行完毕，仅是未办理产权过户登记。尹燕龙已经实际控制该房屋，并于2013年4月25日起租赁给案外人经营锦州市桥头宝宾馆至今，也是由于被上诉人锦州辽西万盟房地产开发有限责任公司的原因，致使其开发建设的含案涉房屋在内的小区房屋均不能办理房屋所有权过户登记。据此，上诉人尹达符合上述法律规定，其就本案的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对其提出的诉求应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0711民初1727号民事判决。二、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2018）辽0711执异100号执行裁定。三、停止对坐落于锦州市太和区太安里127-42号房屋的执行。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，均由锦州中燃能源发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王金业二〇二〇年十月二十七日法官助理杨艳洲书记员高俊格