江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初2839号原告：中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路1号。负责人：范建锁，该分行行长。委托诉讼代理人：李妍，江苏清正苑律师事务所律师。被告：郭徐冉，女，1993年11月2日生，汉族，住徐州市泉山区。被告：徐州誉城置业有限公司，住所地徐州市泉山区经济开发区腾飞路6-91号。法定代表人：吴小虎，该公司董事长兼总经理。委托代理人：陆微，江苏瀛苏律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司徐州分行（以下简称建行徐州分行）与被告郭徐冉、徐州誉城置业有限公司（以下简称誉城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月9日受理后，依法适用简易程序开庭进行了审理。原告建行徐州分行的委托诉讼代理人李妍、被告誉城公司委托诉讼代理人陆微到庭参加诉讼。被告郭徐冉经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行徐州分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告郭徐冉立即偿还贷款本金197145.92元、利息7900.37元（截至2020年6月24日）及2020年6月25日至实际付清之日的利息、律师费4000元；2、判令被告誉城公司对上述借款承担连带保证责任；3、原告行使抵押权优先受偿；4、判令被告承担本案诉讼费用及其他有关费用。事实和理由：被告郭徐冉与原告建行徐州分行于2018年8月13日签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定被告向原告借款20万元，并将位于徐州市泉山区产抵押给原告。借款合同签订后，原告按照约定向被告郭徐冉发放了贷款20万元，但被告未按约定还款，誉城公司也未履行保证责任。按照合同约定，两被告应当偿还全部贷款本息205046.29元（截至2020年6月24日）。此外，原告为本次诉讼支出代理费4000元，根据约定该费用应由被告承担。原告为维护合法权利诉至法院，请求依法判决。被告郭徐冉未到庭答辩和举证。被告誉城公司辩称，誉城公司对郭徐冉欠款事实不清楚。誉城公司不应承担本案的连带保证责任，也不应承担本案诉讼费、保全费及律师费。原告围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、《徐州市房地产抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、对账单、《委托代理合作协议》、律师费发票、被告身份证复印件、单身声明复印件、送达地址确认书等证据。经审查，本院认为上述证据客观真实，且能够证明案件相关事实，对其证明效力本院予以确认，作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月25日，被告誉城公司（甲方）与建行徐州分行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同主要约定：甲方自愿为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；本最高额保证所担保的债权是指自2017年7月25日至2020年7月25日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；最高额保证项下担保责任的最高限额为8000万元，如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任等内容。2018年8月13日，被告郭徐冉与原告建行徐州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。主要约定：本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利息自划款之日起计算，按日计息；本合同项下借款人的还款首先用于偿还本合同约定应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用以及贷款人实现债权的费用；对于剩余款项，本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息逾期超过九十天仍未收回的借款，或者法律、法规或规章另有规定的借款，按照先还本后还息的原则偿还；保证的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款人、担保人通讯地址、联系方式如有变动,应于发生变动之日起五个工作日内以书面形式通知其他各方，因未及时通知而造成的法律后果由变动方承担。特别签订条款主要约定：借款人借款本金20万元，借款期限360个月（即2018年8月13日至2048年8月13日）；贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%；借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；贷款的利率调整日为每年1月1日；约定还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对日，如当月没有借款实际发放日对日的，则当月最后一日为约定还款日；借款人采取委托扣款方式还款，还款方法为等额本息还款法；担保方式为抵押和最高额保证；抵押财产为徐州市泉山区时代大道以南、徐丰公路西誉城时代城11-2-302等内容。同日，被告郭徐冉与原告建行徐州分行签订了《徐州市房地产抵押合同》，主要约定：为确保借款合同的履行，被告愿意以其位于徐州市泉山区产抵押给原告，被担保主债权数额20万元，约定期限2018年8月13日至2048年8月13日止等内容。涉案房产已办理抵押预告登记。合同签订后，原告向被告指定账户发放贷款20万元。被告郭徐冉未按照约定偿还贷款，截至2020年6月24日，被告张振尚欠原告全部贷款本金197145.92元、利息（含罚息）7900.37元。另查明，原告为此次诉讼支付律师代理费4000元。本院认为：原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及《徐州市房地产抵押合同》，均是当事人的真实意思表示，合法有效。原告依据《个人住房（商业用房）借款合同》发放贷款后，被告郭徐冉未按合同的约定返还本息，构成违约，原告依据借款合同的约定，有权宣布贷款全部到期并要求被告返还全部剩余本金并支付利息。对于原告向被告郭徐冉主张的欠款本金197145.92元、利息7900.37元（截至2020年6月24日）及2020年6月25日至实际付清之日的利息，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告向被告郭徐冉主张的律师代理费4000元，双方签订的借款合同和保证合同约定了被告应承担原告“为实现债权和抵押权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费……律师费等）”的内容，原告已经实际支出该费用，且支付标准未超出律师费收费标准，故原告的该项主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告誉城公司的保证责任，根据合同约定，誉城公司承担的连带责任保证，保证期间至“为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止”。根据已查明事实，涉案抵押房产未办理他项权证，故原告主张誉城公司承担担保责任，有事实和法律依据，本院予以支持。誉城公司承担责任后，有权向债务人郭徐冉追偿。关于原告主张的对涉案房产行使抵押权优先受偿，因涉案房产尚未进行抵押登记，根据物权法第九条的规定，未经登记不发生效力。该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭徐冉于本判决生效后十日内一次性返还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本金197145.92元及利息[至2020年6月24日利息7900.37元；2020年6月25日起至本金给付完毕之日止，以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算]；2020年6月24日之后，被告郭徐冉如有其他向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的直接还款情形，可在履行过程中作相应扣除。二、被告郭徐冉于本判决生效后十日内一次性支付原告中国建设银行股份有限公司徐州分行律师费损失4000元；三、被告徐州誉城置业有限公司对上述债务承担连带还款责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4436元（原告已预缴），减半收取2218元，财产保全费1620元，合计3838元，由被告郭徐冉、徐州誉城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  季平二〇二〇年十月九日书记员  吴莹