河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13612号上诉人（原审被告）：白晴雨，女，汉族，1983年6月5日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：邢俊鹏，河南有道律师事务所律师。委托诉讼代理人：段培东，河南有道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田培娜，女，汉族，1990年9月16日出生，住河南省睢县。委托诉讼代理人：翟恒印,北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人白晴雨因与被上诉人田培娜买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初12329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法采取独任审理方式进行了审理。本案现已审理终结。白晴雨上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对“上诉人辩称双方签订的《汽车店转让协议书》载明的转让费不包含租金和押金”不予采纳错误，明显与事实不符；2、双方之间的通话录音不能认定《汽车店转让协议书》中约定的18万元包含三个月租金及押金，转让价款包含的标的物应以书面合同为准。三、一审法院认定应包含4个月租金、应退还被上诉人多交纳的租金共计30660元错误。四、房屋出租人黄爱丽已退还押金，一审法院判决上诉人应退还被上诉人押金是错误的。五、房屋出租人黄爱丽应参加诉讼，一审程序错误。田培娜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。田培娜向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告退还多收取一个月的房租26280元、押金30000元、转让费44880元、物业费436元、水费689.7元、电费1253.5元，以上共计103539.2元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月27日，被告作为承租人（乙方）、案外人黄爱丽作为出租人（甲方），双方签订《商铺租赁合同》一份，主要载明，甲方将坐落于金水区燕庄一街62号6号楼1层商08号07号，建筑面积146平方米的商铺出租给以乙方，租期自2018年5月15日至2020年5月13日，租期超过两年的，从第三年起每月房租递增8％，每平每月费用为180元，每月总计房租为人民币26280元，支付方式为每半年付，于合同生效当日交给出租人，提前15天支付下半年房租，补充协议：1、租赁合同到期乙方应把房屋恢复原样交于甲方，半年计房租157680元正、押金叁万元整；2、租赁合同到期在乙方不欠任何费用的情况下押金无息退还乙方等内容。2019年8月17日，被告向案外人黄爱丽转款157680元。2019年11月19日，被告白晴雨作为甲方、原告田培娜作为乙方，双方签订《洗车店转让协议书》一份，主要约定，甲方自愿将位于郑州市金水区沈庄路艾姆肯洗车店转让给乙方，转让金额18万元整，乙方一次性打入甲方指定账户，于协议签订之日起甲方将该洗车行及约定的全部洗车工具及装饰等移交给乙方（除个人用品外），该洗车行于2019年11月19日以前的所有债权、债务及一切有关的事宜由甲方负责。该洗车行于2019年11月19日以后的债权、债务及一切相关的事宜由乙方负责等内容。原告提交的支付的凭证显示：2019年11月18日通过支付宝尾号为9909账户向被告支付宝消费10000元；2019年11月19日通过卡号尾号为2852向郑州市金水区玖玖汽车美容店支付20000元；通过卡号尾号6734向郑州市金水区玖玖汽车美容店消费10000元；通过淘宝网联名信用卡0106向郑州市金水区玖玖汽车美容店消费20000元；通过尾号9909向郑州市金水区玖玖汽车美容店消费10000元；2019年11月20日，通过尾号为1143的账户向被告尾号为5820的账户转款20000元；通过尾号为8682的账户向郑州市金水区玖玖汽车美容店消费40000元；通过尾号为0853的账户向郑州市金水区玖玖汽车美容店消费30000元；庭审中，被告认可收到原告现金20000元。以上共计180000元。原告提交的2020年2月28日的原被告的通过录音显示：“被告：因为房租在那放着呢嘛，对吧？我们第一次时交了三个月，后来都是半年半年的交，你算一下，就到啥时候了？……被告：咱们当时算了，连押金一共就是五个月的房租。对吧；原告：对，是收了五个月的房租。被告：四个月房租加一个押金，一共5个月房租，一共是135000元；原告：你就算的是从10月15号到3月15号这个月房租对吧。被告：我给你算的，是四个月房租加一个月押金；10月15号到2月15号，是不是4个月？原告：我们要从11月15号开始算呀；被告：我给你算11月15号干嘛，11月13号咱们就已经几乎结束了；原告：你先别着急，因为我们从11月20日号才算接的店，我们第一个月的房租肯定是从12月15号算，这是第一个月的房租呀，对不对？”被告提交的原告与被告的微信聊天显示：2019年11月28日晚上18:56，原告：白姐，叫你和房东的合同，还有上次说的系统的收据找一下，看看你方便不送来，要不我们去拿？今天物业联系我了，他发了我在11.15之前的和之后的，11.15前物业费216+220，电费717.4+536.1，物业说和你联系过；被告：亲，手续费900块我都不会计较，转让房租给你抹的也够这1700吧；2019年12月18日下午17:36，原告：白姐，您查下到账了没？被告：没有呐，她刷的是储蓄卡，储蓄卡第二天到账，我问她了；2019年12月19日中午12:15，被告向原告转款1894.00元。庭审中，被告称该款项系原告的客户在原告处办卡，当时POS机不好使，客户就将1000元刷给被告，扣除手续费后剩余994元，之前原告说欠的一个半月的物业费、电费共计1700元、水费大概是200元，以上共计2894元，扣除原告支付转让费的手续费共计960元（160000×0.006），剩余为1934元，算了一下转给原告共计1894元。原告称该费用包含客户费用994元、物业费、电费共计1689.5元，转让费是13万元的POS刷卡手续费为780元、支付宝刷卡10000元手续费80元，剩余20000元为银行转款没有手续费。原告提交其与“最终话、水费缴纳金林公馆”的聊天记录及查询数据显示，客户名河南金林置业有限公司，地址：金水区玉凤路362号大观国际居住区21号楼1单元1层08号商业6-商08，抄表日期2019-11-1814:27，开账水量38，开账金额689.7元。另查明，原告接受上述商铺后于2019年11月22日登记注册郑州市金水区长隆汽车美容服务店，于2020年6月24日申请注销，于2020年6月30日核准注销，经营场所：河南省郑州市金水区燕庄一街62号6号楼一层08号，经营范围：服务汽车美容。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告辩称双方签订的《洗车店转让协议书》载明的转让费不包含租金和押金，但根据原、被告之间的通话录音的内容和被告的陈述，被告的该项辩称，原审法院不予采信，该18万元应包含4个月的租金和押金30000元。根据被告提交的其向案外人黄爱丽的转款数额和被告自认租金刚开始一次交了3个月的，后面都是一次交半年的租金，故被告于2019年8月17日的转款157680元应交纳的是2019年8月15日至2020年2月15日的租金，根据原、被告签订的《洗车店转让协议书》，被告自2019年11月19日将涉案商铺交付给原告，原告应支付租金为74460元（2019年11月20日至2020年2月15日），故被告应退还原告多交纳的租金共计30660元，现原告诉请被告退还一个月的租金26280元，原审法院予以支持。根据被告与案外人黄爱丽签订的《商铺租赁合同》载明，租赁合同到期在被告在不欠任何费用的情况下押金无息退还被告，现原告并非上述合同的相对方，且案外人黄爱丽拒绝退还押金，故被告应将收取原告的押金30000元予以退还，其与案外人黄爱丽关于押金问题应另案处理。原告诉称因被告承诺三年租金不涨，现案外人黄爱丽要求涨租，被告存在违约行为，要求其退还转让费44880元，但原告未提交证据予以证明双方对此有约定，且被告已经涉案商铺交付给原告，原告已实际使用经营，原告自认涉案商铺的物品放弃不要，故原告的该项诉请，证据不足，原审法院不予支持。关于物业费、水费、电费，根据原、被告的陈述和原告提交的水费凭证，被告在2020年11月19日之前产生的物业费436元、电费1253.5元、水费689.7元，以上共计2379.2元，被告于2019年12月19日向原告转款1894.00元，被告应支付剩余款项共计619.2元（2379.2＋994-780-80-1894=619.2元），原告诉请过高部分，证据不足，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告白晴雨于判决生效后十日内退还原告田培娜租金26280元、押金30000元；二、被告白晴雨于判决生效后十日内向原告田培娜支付物业费、水费、电费共计619.2元；三、驳回原告田培娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务违约金。案件受理费减半收取为1185元，由原告田培娜负担574元，被告白晴雨负担611元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，双方签订的《洗车店转让协议书》虽未明确载明转让费包含租金和押金，但根据双方之间的通话录音内容可以认定转让费包含租金和押金。上诉人称房屋出租人黄爱丽已退还押金，其不应退还被上诉人押金，但其提交的证据不能证明黄爱丽已将押金退还给被上诉人，且被上诉人对此不予认可，本院不予支持。本案系买卖合同纠纷，合同相对方系上诉人与被上诉人，根据合同相对性原理，房屋出租人黄爱丽不应作为第三人参加诉讼，一审程序并无违法。综上所述，白晴雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2370元，由白晴雨负担。本判决为终审判决。审判员  蒋德军二〇二〇年十月二十七日书记员  李苗苗