浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初3358号 原告：朱辉，男，1982年7月6日出生，汉族 江区枫南小区4幢1单元602室。公民身份号码： 331082198207062339。 委托诉讼代理人：王翔东，浙江昶日律师事务所律师。 被告：临海市伟业房地产开发有限公司，住所地临海市大田 街道前江北路59号301室。统一社会信用代码： 91331082794363582T。 法定代表人：马凤搂，系执行董事。 委托诉讼代理人：项建华，浙江崇和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金鹏，浙江崇和律师事务所律师。 第三人：罗培胜，男，1970年6月13日出生，汉族，住临 海市古城街道靖江花城5幢1202室。公民身份号码： 332621197006131859。 原告朱辉与被告临海市伟业房地产开发有限公司（以下简称 伟业公司）、第三人罗培胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020 年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月15 日、8月3日两次公开开庭进行了审理。原告朱辉的委托诉讼代 2- 理人王翔东、被告伟业公司的委托诉讼代理人项建华、金鹏，第 三人罗培胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱辉向本院提出诉讼请求：1.判令确认朱辉与伟业公司在 2017年9月5日签订的二份《认购书》有效；2.判令伟业公司向 朱辉交付二份《认购书》约定的商品房套房、车位、储藏室；3. 判令伟业公司协助办理商品房（坐落向阳家园1单元401室，车 位为地上7号、8号，储藏室为2-46号以及坐落向阳家园3单元 1101室，车位为地上11号、12号，储藏室为2-64号）权属证 书的变更过户登记手续。本案审理过程中，因伟业公司已经将房 产另行处理，朱辉书面变更上述诉讼请求为：1.解除朱辉与伟业 公司在2017年9月5日签订的二份《认购书》即商品房买卖合 同；2.判令伟业公司向朱辉返还购房款2038759元并支付利息 （利息以2038759元为基数，自2015年5月11日起计算至债务 履行完毕之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公 布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行 间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），并赔偿经济损 失211210元；3.判令伟业公司惩罚性赔偿2038759元。第二次 庭审过程中，朱辉自行撤回上述变更后的第三项诉讼请求。事实 与理由：2014年6月11日，伟业公司与罗培胜签订《协议书》 约定：坐落临海市××街道××村商住楼项目由罗培胜负责建 设、办理相关建设许可手续、开发、销售等。朱辉意欲购买该商 3- 品房，故分别在2015年4月18日、2015年4月30日、2015年 5月1日、2015年5月11日向罗培胜预付了购房款共计200万 元。后伟业公司于2017年4月20日取得了向阳家园小区商品房 屋的《商品房预售证》。2017年9月5日，朱辉与伟业公司签订 了二份《认购书》，约定：朱辉向伟业公司购买2套商品房及配 套车位、储藏室，其中：套房位置为向阳家园1单元401室，车 位位置为地上7号、8号，储藏室位置为2-46号，房款为 1010263元；套房位置为向阳家园3单元1101室，车位位置为地 上11号、12号，储藏室位置为2-64号，房款为1028496元；首 付房款合计200万元己在2015年汇入罗培胜账户。该《认购 书》同时还对套房、车位、储藏室的单价及金额均一一作出明确 约定。向阳家园小区竣工后，伟业公司拒绝向朱辉交付房屋。 2019年底，伟业公司办理了向阳家园小区的权属证书，又拒绝与 朱辉办理所购房屋的商品房权属证书变更过户登记手续。综上所 述，朱辉与伟业公司签订的二份《认购书》系各方真实意思表 示，具备商品房买卖合同的条款内容，且符合法律规定的商品房 买卖条件，故应属有效；现伟业公司借口拒绝向朱辉交付房屋， 并拒绝办理商品房权属证书变更过户登记手续，此行为已经侵犯 了朱辉的合法权益。本案诉讼过程中，因发现伟业公司已将涉案 房产抵债给他人且办理了产权变更登记，朱辉为此要求返还房款 和赔偿经济损失是合理的，目前房价较之以前是上涨的，因此应 4- 按照每平方米1000元计算赔偿金。 伟业公司辩称，1.罗培胜没有权利代表伟业公司和朱辉签订 认购书。认购书对伟业公司不发生任何效力，所产生的法律后果 与伟业公司无关。根据伟业公司和罗培胜签订的协议书，可见涉 案房地产项目是罗培胜挂靠在伟业公司名下所开发的，罗培胜本 身并不具有房地产开发的资质。挂靠开发房地产项目的行为，违 反了城市房地产管理法关于房地产开发资质的强制性规定。根据 合同法的相关规定，该协议书应是无效合同。由于协议书无效， 其中约定内容均为无效。该协议书第三条约定的由罗培胜负责组 织销售等工作的内容也无效。因此罗培胜没有权利代表伟业公司 和朱辉签订认购书。伟业公司事前也并不知道罗培胜与朱辉签订 的两份认购书，事后也没有追认，更未收到朱辉支付的任何购房 款。根据民法总则规定，行为人超越代理权终止后仍然实施的未 经被代理人追认的行为，对被代理人不产生效力。因此认购书对 伟业公司不产生法律效力。朱辉应当向罗培胜主张，向伟业公司 主张没有事实和法律依据。2.本案的认购书的签订以及履行过程 违背了房地产销售的正常习惯。认购书是朱辉和罗培胜达成的虚 伪意思表，应当是无效的合同。涉案的房地产项目是2015年12 月28日通过设计方案，于2016年3月11日获得临海市房地产 项目备案，2016年7月12日办理商品房预售许可证。涉案房产 的购房款共203余万元，在朱辉向罗培胜交付200万元的购房预 5- 付款之时，向阳家园项目的设计方案还未确定，房屋的具体位 置、面积布局等基本要素均无法得知。朱辉在付款前后未与罗培 胜签订书面协议，或收到罗培胜出具的收款收据，而是在时隔两 年后的2017年9月5日和罗培胜签订认购书。上述情况明显不 符合常理。伟业公司在取得商品房预售许可证后，与各房产买受 人签订的均是正式的房屋买卖合同，购房款也都支付至伟业公司 的银行账户，不存在签订认购书。涉案认购书在签订时也没有经 过伟业公司经手人和审批人的签字认可。该款项也没有按照伟业 公司与罗培胜签订的协议汇入公司账户。因此认购书的签订和履 行，均不符合伟业公司的销售习惯，是罗培胜的个人所为，与伟 业公司无关。同时，无法证明向罗培胜个人账户支付的200万元 属于购房款，很有可能是罗培胜向朱辉进行借款，而后为了规避 民间借贷法律风险而签订认购书。根据民法总则第146条规定， 行为人和相对人以虚假意思表示作出的民事法律行为无效，根据 最高院关于民间借贷司法解释相关规定，应当按照民间借贷的法 律关系处理本案。本案造成认购书无效的原因在于朱辉和罗培 胜，伟业公司不承担责任。因合同无效，本案认购书不符合商品 房买卖合同的性质，并非最终签订的商品房买卖合同，故朱辉的 第二项诉讼请求所依据的司法解释相关规定并不具备适用条件。 3.因开发涉案房产项目，伟业公司和罗培胜曾于2014年6月份 签订借款协议，约定由罗培胜向伟业公司借款1500万元，用于 6- 该项目的土地款支付以及建设启动资金及各项税费。如果罗培胜 超过6个月未还款，伟业公司有权将涉案项目作为资金抵押物， 无偿收归伟业公司所有，罗培胜不再享有对涉案项目的所有权。 此后，罗培胜陆续归还了1050万元。2017年7月28日经双方协 商一致，罗培胜以向浙江申泰建设有限公司借款450万元的方 式，作为罗培胜向伟业公司归还剩余450万元借款，同时约定利 息是一分半，并在涉案项目的工程款中进行扣除。此外，伟业公 司还为罗培胜向浙江申泰建设有限公司的借款提供了担保。上述 款项的清偿期限届满之后，罗培胜分文未偿，经法院判决由伟业 公司承担上述款项的清偿责任。伟业公司为此按照借款协议的约 定，将涉案项目的部分房产，包括本案认购书中所涉的两套房 产，通过以物抵债的方式转让给浙江申泰建设有限公司，并已过 户至该公司的法定代表人名下。因此，涉案房产的所有权已被转 让，无法交付给朱辉，造成该结果的原因是罗培胜未依约清偿借 款所造成所产生的，也应由罗培胜来承担，与伟业公司无关。综 上，请求驳回朱辉的诉讼请求。 罗培胜述称，购房者朱辉是罗培胜的表弟，当时罗培胜借用 伟业公司资质开发涉案房产项目，亲戚朋友都是知晓，因此2015 年朱辉和罗培胜口头达成协议，房子建成后卖给朱辉两套房子和 店面。在该房产项目开发建设过程中，所有相关报批、建设事宜 都是罗培胜自己负责的，罗培胜支付给伟业公司管理费100多万 7- 元。后来因为工程款需要，罗培胜向伟业公司借款1500万元， 该借款已经还清，其中一部分是向浙江申泰建设有限公司借款后 归还给伟业公司的。根据协议书，伟业公司无权将涉案房产进行 处置。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行 了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在 卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： A1.朱辉提供的《认购书》原件二份、银行转账付款业务回 单三份、《协议书》复印件一份，拟证明罗培胜有权销售涉案房 屋，朱辉与伟业公司之间系房屋买卖合同关系且朱辉已支付购房 款200万元的事实。经质证，罗培胜对该组证据无异议。伟业公 司对证据真实性未提出异议，但对《认购书》认为是朱辉与罗培 胜之间关于房屋买卖的虚伪意思表示，伟业公司并未追认该合 同，罗培胜系未经授权签订《认购书》。同时《认购书》载明必 须签订商品房买卖合同，故其并非正式的商品房买卖合同，仅是 预约合同；对银行转账业务回单，伟业公司认为不能证明是伟业 公司收款，且该付款期间，涉案的房产项目还没有设计方案，按 常理不可能发生商品房买卖合同；对《协议书》，伟业公司认为 该协议违反商品房管理相关法律法规，系无效合同。同时《协议 书》第三条约定由伟业公司签订和盖章，而非罗培胜与朱辉签订 合同；第四条约定购房款要汇入伟业公司账户而非罗培胜账户。 8- A2.朱辉提供的（2020）浙1082民初1547号民事判决书及 该案庭审过程中证人杨某的证人证言，拟证明《认购书》的签 订过程符合伟业公司销售惯例，系正常操作流程。经质证，罗培 胜对该组证据无异议。伟业公司提出异议，认为该份民事判决书 尚未生效，且该判决书涉及的案件购房人是在2018年付款，本 案朱辉是2015年付款，两起案件的购房款发生的事实基础不一 样。对证人证言，认为杨某是罗培胜雇佣的人员，与其具有利 害关系，因此不具备证人资格，其证人证言不具有证明力。同时 该证人证言中也未提及认购书是否伟业公司真实意思表示，与本 案无关。 B1.伟业公司提供的临海市向阳家园方案设计、临海市企业 投资项目备案通知书、临海市伟业房地产开发有限公司（向阳家 园）规划平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、 建筑工程施工许可证复印件各一份，拟证明涉案的房产项目设计 方案是2015年12月28日通过的，2016年6月1日其备案规划 图纸获得相关部门通过，同年6月22日办理了建设用地规划许 可证和建设工程规划许可证，同年7月12日办理了建筑工程施 工许可证。进一步证明朱辉在支付所谓购房款时，涉案房产项目 连设计方案都没有确定，房屋的各项基本要素均不能确定。在此 情况下朱辉支付近全款购房，不符合常理。罗培胜对该组证据无 异议。朱辉对其真实性无法确认，对其证明对象提出异议，认为 9- 涉案房产的建设、投资、销售均是罗培胜操作的，收益也是归罗 培胜所有，罗培胜与伟业公司之间的协议是众所周知的。同时， 朱辉和罗培胜签订的《认购书》是在预售证颁发之后，之前朱辉 就已经明确向罗培胜订购两套房产。 B2.伟业公司提供的《借款协议》复印件一份，拟证明为解 决罗培胜开发涉案项目建设资金的需要，双方签订《借款协 议》，约定由罗培胜向伟业公司借款1500万元用于该项目土地 款支付、建设启动资金及各项税费等；借款时间暂定两年；如果 罗培胜不能按时还款或付息，超息三个月内利息加倍支付，超过 六个月伟业公司有权将涉案项目作为资金抵押物无偿收回伟业公 司所有，罗培胜不再享有对涉案项目的所有权和支配权。同时， 该借款情况也能证明朱辉与罗培胜之间存在借款可能性。对该组 证据，朱辉认为与本案无关，伟业公司跟罗培胜有借款协议不代 表罗培胜与朱辉之间系借款关系。罗培胜对该组证据真实性无异 议。 B3.伟业公司提供的借条复印件二份、执行和解协议和《浙 江省商品房买卖合同》复印件各一份，拟证明罗培胜于2014年7 月10日至8月25日期间向伟业公司借款1500万元，并陆续归 还1050万元。对该组证据，朱辉认为真实性应由罗培胜确认， 但该证据与本案无关。罗培胜已经归还伟业公司借款，双方不存 在债权债务关系，伟业公司无权处置涉案房产。执行和解协议说 10- 明伟业公司擅自处分了罗培胜的房产。罗培胜对借条载明的借款 事实予以认可，对执行和解协议，其中310万元是伟业公司与浙 江申泰建设有限公司的借款，与罗培胜无关。另外450万元是罗 培胜为归还欠伟业公司的1500万元而向浙江申泰建设有限公司 借的。后浙江申泰建设有限公司将这760万元借款一起提起诉 讼，然后伟业公司在没有告知罗培胜的情况下，直接把涉案的房 产处理掉了。实际罗培胜欠伟业公司的1500万元目前已经归 还。对此，伟业公司认可罗培胜已经归还借款本金1500万元的 事实。 本院对证据A1的三性均予以确认。其中，证据A1的《认购 书》盖有伟业公司印章，银行转账付款业务回单载明金额与《认 购书》记载的两笔“首付款”合计200万元以及“备注”中记载 的“款已在2015年汇入罗培胜账户”相对应；结合庭审中各方 当事人陈述以及《协议书》内容，罗培胜系挂靠伟业公司开发房 地产且负责房产的销售，其对该200万元系购房款予以确认，而 伟业公司亦未提交证据证明朱辉、罗培胜存在恶意串通或其他经 济往来，故本院对证据A1的证明力予以确认。对证据A2即 （2020）浙1082民初1547号民事判决书经上诉后台州市中级人 民法院已于2020年7月31日作出（2020）浙10民终1243号民 事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。故（2020）浙1082民 初1547号民事判决书已发生法律效力。该案中罗培胜用格式相 11- 同的《认购书》与董克华签订认购协议并已经生效判决认定其效 力及于伟业公司，故本院对《认购书》对伟业公司的法律约束力 亦予以确认。结合（2020）浙1082民初1547号董克华诉伟业公 司、（2020）浙1082民初3391号李永秋诉伟业公司房屋买卖合 同纠纷案分析，《认购书》上均盖有伟业公司印章，购房者在购 房时签订《认购书》并非个案，本院对该组证据中杨某陈述的 购房时签订《认购书》的证言予以采信。对证据B1、B2、B3，均 系罗培胜经手办理或者签订的书面材料，罗培胜对证据的真实性 均无异议，本院经审查后，对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 罗培胜挂靠伟业公司开发临海市江南街道下浦村（原青年 路）商住楼项目（即向阳家园1#楼），双方于2014年6月11日 签订《协议书》1份，协议书的主要内容有：罗培胜经转让获得 临海市××街道××村商住楼土地使用权，并取得该地块的国有 土地出让合同；该商住楼项目由罗培胜负责组织建设，费用由罗 培胜自行承担，项目资金须进入伟业公司设立银行账户；该块地 由罗培胜具体负责办理土地使用权出让合同、建设用地规划许可 证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及商品房预售 证等一切手续，并由罗培胜负责组织开发、销售等工作（购房合 同由伟业公司签订盖章）；罗培胜按销售总额2%支付伟业公司管 理费；该项目的商品房销售价格由罗培胜确定。 12- 2015年11月浙江恒欣建筑设计股份有限公司就涉案项目编 制了《临海市向阳家园方案设计》，2016年6月22日涉案地块 取得了《建设工程规划许可证》，同年7月12日取得《建筑工 程施工许可证》，2017年4月20日，取得了商品房预售证。 罗培胜在挂靠伟业公司开发建设向阳家园过程中，朱辉向罗 培胜预订该项目中的商品房，并分别于2015年4月18日、4月 30日、5月1日、5月11日向罗培胜账户汇款60万元、50万 元、60万元、30万元，合计汇款金额200万元。在销售过程 中，2017年9月5日，罗培胜用盖有伟业公司印章的认购书与朱 辉签订两份认购协议，一份载明朱辉认购向阳家园1单元401 室，车位位置为地上7号、8号，储藏室位置2-46，总房款合计 1010263元，该《认购书》载明首付款100万元；一份载明朱辉 认购向阳家园3单元1101室，车位位置为地上11号、12号，储 藏室位置2-64，总房款合计1028496元，该《认购书》载明首付 款100万元。两份《认购书》均同时在“备注”栏处载明“款已 在2015年汇入罗培胜账户”。《认购书》中均另约定，《商品 房买卖合同》签约时间另行通知，购买方未能按时与本公司签订 《商品房买卖合同》的，视为购买方放弃认购权力，本认购书自 行失效，其已付定金不予退还，《商品房买卖合同》签订后，本 认购书自行失效。 伟业公司因涉案房地产开发项目与浙江申泰建设有限公司产 13- 生债务纠纷，案件进入法院执行程序后双方达成《执行和解协 议》，约定伟业公司以向阳家园的房产抵债。2020年4月30 日，伟业公司与浙江申泰建设有限公司的法定代表人戴世中签订 商品房买卖合同，将朱辉所认购的向阳家园1单元401室以及2- 46号储藏室、3单元1101室以及2-64号储藏室出售给戴世中。 现上述房产登记在戴世中名下。 本院认为，本案的争议焦点之一是《认购书》是否系商品房 买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订 购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商 品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款 的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办 法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价 款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六） 装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、 道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、 责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理 方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方 法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中 14- 朱辉虽已支付了大部分的房款，但其所签订的《认购书》仅明确 了商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款，对其他 主要内容并未作约定，且《认购书》中亦明确记载：《商品房买 卖合同》需另行签订，《商品房买卖合同》签订后该《认购书》 自行失效，故本院认为《认购书》仅是预约合同，对朱辉有关该 《认购书》系商品房买卖合同的主张，本院不予支持。 本案的争议焦点之二是《认购书》的效力问题。本院认为， 伟业公司与罗培胜签订协议书约定罗培胜以伟业公司的名义对案 涉临海市××街道××村商住楼项目组织开发、销售等工作，项 目开发的费用由自行承担，建成的商品房销售价格亦由罗培胜确 定，但罗培胜需按销售总额2%向伟业公司支付管理费。伟业公司 出借资质给罗培胜用于开发房地产项目、销售商品房，双方所订 立的协议书属于挂靠协议，违反法律强制性规定，应属无效。但 罗培胜作为挂靠方以伟业公司的名义与朱辉就案涉商品房签订认 购书，朱辉作为善意相对人有理由相信罗培胜有权代理签订上述 协议，协议效力及于伟业公司。伟业公司以其与罗培胜签订的挂 靠协议无效主张罗培胜的订约行为为无权代理，且认为朱辉与罗 培胜存在通过签订《认购书》的虚假行为隐瞒双方真实债权债务 关系的嫌疑，但伟业公司在本案中未提供充分有效的证据支持其 抗辩意见，根据民事诉讼证据规则，应当就此承担不利的诉讼后 果。综上，本院认为罗培胜对外以伟业公司名义与朱辉签订的 15- 《认购书》对伟业公司具有法律约束力。 本案的争议焦点之三是《认购书》是否应解除以及解除后所 产生的民事责任问题。涉案房产已经因伟业公司与案外人浙江申 泰建设有限公司的债务纠纷而以物抵债，并办理了不动产登记手 续，故双方签订的《认购书》已不能达成合同目的，朱辉现要求 解除《认购书》，本院予以支持。《认购书》解除后，朱辉所支 付的房款及相应的利息，伟业公司应予返还。现朱辉主张返还购 房款2038759元，其中200万元购房款有汇款凭证予以证明，本 院予以支持，其余38759元购房款，缺乏相应的证据，本院不予 支持。至于朱辉所主张的房屋增值损失211210元，因其未提交 相应的证据，故本院不予支持。综上所述，朱辉合理的诉讼请 求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四 条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民 事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除朱辉与临海市伟业房地产开发有限公司签订的两份 《认购书》； 二、临海市伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起九 十日内返还朱辉购房款200万元及利息（以200万元为基数从 2017年9月5日起计算至履行完毕之日止，2019年8月19日之 前按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付，2019年8 月20日开始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报 16- 价利率计付）； 三、驳回朱辉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延 履行期间的债务利息。 案件受理费23110元，减半收取11555元，由朱辉负担1133 元，临海市伟业房地产开发有限公司负担10422元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉 于浙江省台州市中级人民法院。 如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决 书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 卓春燕 二〇二〇年十月一日 代书记员 许佳宁