湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9577号上诉人（原审原告）：程剑，男，1989年1月21日出生，汉族,住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：张海涛，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴俊君，上海建纬（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：杨珺，女，1990年4月8日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：张海涛，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴俊君，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉九派鑫谷置业有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区高新大道788号十五冶办公楼13层1301号。法定代表人：于志兴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱华，湖北谦牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡曼君，湖北谦牧律师事务所律师。上诉人程剑、杨珺因与被上诉人武汉九派鑫谷置业有限公司（以下简称九派公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初1530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本案现已审理终结。程剑、杨珺上诉请求：1.撤销原判，改判支持程剑、杨珺全部诉讼请求或发回重审；2.本案的全部诉讼费用由九派公司承担。事实和理由：一、一审判决认定非授权人程正杰（程剑之父）代理程剑、杨珺签署收楼确认书构成表见代理错误。九派公司并未提交《承诺书》原件，程剑、杨珺对该证据真实性提出异议。程剑并未在《承诺书》上签字，程正杰代理程剑收房是无权代理。即使认可《承诺书》产生代理的法律效力，因《承诺书》委托的权限范围是代为收房，并未委托程正杰放弃追究九派公司逾期交房的违约责任，程正杰系无权代理。二、程剑、杨珺未签署《收楼确认书》，假定其签订了《收楼确认书》，也应认定《收楼确认书》中的免责条款无效。《收楼确认书》为格式条款，第三条内容单方免除了九派公司的责任。九派公司没有采取合理方式提请程剑、杨珺注意免除或限制其责任的条款，而是采取隐蔽的方式故意隐藏免除或限制其责任的条款，违反了我国合同法第三十九条第一款的规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条之规定，《收楼确认书》中限制或免除九派公司责任的条款无效。《收楼确认书》中免责条款是对正常交易秩序的破坏，若认定该条款有效，等于变相鼓励开发商采用类似免责条款规避自身责任，不利于诚信交易秩序的构建和交易安全的维护。九派公司辩称，履行交付行为时的物业中心属于九派公司内设部门，其履行责任应由九派公司承担。业主收楼是事实，并非九派公司强迫交付，收楼过程中燃气工程并不是隐蔽工程，业主在收楼过程中可以检查燃气情况。因交付时消防设施占压燃气管道、市政道路施工没有通气导致的交房瑕疵，九派公司应承担的是维修责任。《收楼确认书》的内容没有排除九派公司的责任，不属于免责、格式条款，也不存在我国合同法规定的无效情形，也未违反民法总则规定的诚实信用、公序良俗原则。程正杰有代理权限，结合收房、装修入住等行为进行综合判断，可认定即使不是本人签字，程剑、杨珺也以行为追认了签署《收楼确认书》的效力。程剑、杨珺向一审法院起诉请求：1.判令九派公司支付逾期交房违约金54730.61元；2.本案诉讼费用由九派公司承担。一审法院认定事实：2017年3月17日，程剑、杨珺与九派公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定程剑、杨珺购买九派公司开发的位于武汉东湖新技术开发区绿地国际理想城三期B-X幢X单元X层X号商品房，房屋总价款为1459702元。该合同约定与本案纠纷有关的条款为：“第九条交房期限及条件。出卖人应当在2019年3月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2.公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；……4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续。……7、燃气：交房时，管道铺设进户，有关燃气供应时间等具体情况均应按照燃气供应单位的规定执行。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。第十一条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。附件六：合同补充协议，约定：4.8如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、能源部门对相关配套安装、验收之延误。（3）因政府部门、市政能源部门该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（7）其他不可抗力因素导致的情形。如发生上述第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（7）所述延期交房情况之一，出卖人应在发生该情形后30日内通知买受人，如出卖人未履行本款所述通知义务，出卖人不得以此为由免除延期交房责任。”上述合同签订后，程剑、杨珺依约按照房屋实际面积向九派公司支付了购房款1459843元。2019年3月30日前，九派公司按合同约定通知程剑、杨珺收房。程剑、杨珺办理了收房手续，并签订了《收楼确认书》：其中承诺收房后不得向出卖人主张除工程保维义务以外的其他违约责任。2018年1月17日九派公司与案外人武汉东湖中石油昆仑燃气有限公司签订《燃气设施委托建设安装合同》，约定由该公司为争议房屋安装燃气设施设备。争议房屋于2018年12月21日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2019年2月14日，武汉光谷中心城建设投资有限公司向九派公司回函《关于请求支持绿地光谷中心城项目现场施工报告的回函》，内容为：收悉贵公司关于（大吕路-语风路）路面移交联系函。我司高度重视，立即与相关单位对接、沟通，并开展实地调研，现将有关情况回复如下。据查：此段施工段面义德市政于2016年5月完成雨、污水管网及土路床施工，并通过质监站分部分项节点验收，为支持贵司理想城项目建设而同月交与贵司临时占用至今，现场调查情况如下，1.此施工段面红线范围尚存部分土方未清运；2.贵司占用施工段施工段面内，已完工雨、污水检查井未恢复，而且已完成完工验收的雨、污水管道无第三方验收合格证，成品保护措施未落实到位。3.由于临近风林街占用段面土方堆积过高，如按风林街施工红线出土，现存其上的奥山府项目两栋临建存在垮塌风险，存在安全隐患。4.在贵司占用施工段面内，尚存活动板房未拆除，部分生活垃圾及建筑垃圾未清运等。鉴于上述以上原因，要求贵司按照市政道排工程要求完成上述整改，给予枫林街（大吕路-语风路）施工段面移交工作创造良好条件。2019年8月2日，争议房屋“单位（分部）工程质量竣工验收记录”载明：绿地光谷国际理想城三期燃气管道工程开工日期2018年7月16日，完工日期2018年11月2日，竣工验收时间2019年8月2日。比合同约定的交房时间2019年3月30日迟延125天。九派公司在向程剑、杨珺交房时并未按照上述合同约定，在天然气设施设备不能按合同约定交房期限内办理竣工验收的情形发生后30日内通知程剑、杨珺。案件审理过程中，经一审法院询问，程剑、杨珺称没有证据证明其因九派公司未按合同约定期限办理天然气设施设备竣工验收造成其实际损失。九派公司称如果人民法院认定其构成违约应当承担违约责任，申请对合同约定的违约金减少。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点：1、争议房屋天然气管道工程迟延竣工验收，九派公司是否构成违约。2、程剑、杨珺在收房时承诺放弃主张除工程保维义务以外的其他违约责任的承诺是否有效。程剑、杨珺与九派公司就本案争议房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于争议房屋天然气管道工程迟延竣工验收，九派公司是否构成违约的问题。根据双方合同约定，九派公司应当在2019年3月30日前，向程剑、杨珺交付的商品房需要完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收。争议房屋天然气管道工程于2018年11月2日完工，但于2019年8月2日才竣工验收，比合同约定的交房时间2019年3月30日迟延125天。虽然九派公司辩称系市政道路原因造成，但其在发生该情形后30日内九派公司未通知程剑、杨珺，不能按照合同附件六合同补充协议的约定免除违约责任。在程剑、杨珺已按合同约定履行支付购房款的义务后，九派公司未按合同约定交付符合合同约定的商品房，根据双方合同约定，并依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条的规定，九派公司应向程剑、杨珺承担逾期交房的违约责任。一审法院对程剑、杨珺提出九派公司已构成逾期交房的主张，予以支持；对九派公司提出其不构成违约的主张，不予支持。关于程剑、杨珺在收房时承诺放弃主张除工程保维义务以外的其他违约责任的承诺是否有效。九派公司构成逾期交房，应向程剑、杨珺承担逾期交房的违约责任。但是程剑、杨珺在收房时签订了《收楼确认书》承诺放弃主张除工程保维义务以外的其他违约责任，《收楼确认书》是单独的一页，内容均是提醒程剑、杨珺明确双方收房时的权利义务，本身具有提醒的目的，程剑、杨珺的证据不足以证明上述承诺具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，且程剑、杨珺自愿签名并捺印，一审法院认定该项承诺是双方真实意思表示，不属于无效条款，一审法院对程剑、杨珺要求确认该条款无效的主张，不予支持；对九派公司提出该项承诺有效的主张，予以支持。程剑、杨珺在收房时已承诺放弃除工程保维义务以外的其他违约责任，一审法院对程剑、杨珺要求九派公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决：驳回程剑、杨珺的诉讼请求。案件受理费584.3元（已减半收取），由程剑、杨珺负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于一审法院认定程剑、杨珺在收房时放弃主张除工程保维义务之外的其他违约责任的承诺有效是否正确。本院认为，案涉《收楼确认书》本身系单独一页的函件，不属于《武汉市商品房买卖合同》的附件，其核心内容体现在指引、提醒业主明确收房时的权利义务，该函件本身具有提醒的目的。程剑之父程正杰代程剑收房，并在《收楼确认书》上签字，程剑并未提出异议且实际接收涉案房屋，应视为对其父代理收房行为的追认。程正杰代程剑、杨珺签署《收楼确认书》，承诺“本人知晓签署本收楼确认书即代表出卖人已向本人履行完毕商品房买卖合同中所约定的交付义务，本人不得向出卖人主张除工程保维义务以外的其他违约责任”，故程剑、杨珺在收房时作出上述承诺系真实意思表示，该承诺内容明确了程剑、杨珺不得向出卖人主张其他违约责任，内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效，一审法院对此认定正确。故对程剑、杨珺上诉以《收楼确认书》涉及诉权处分内容、属于格式条款、破坏交易秩序为由主张无效的请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，程剑、杨珺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1168.6元，由程剑、杨珺负担。本判决为终审判决。审判员  任文二〇二〇年十月二十一日法官助理吴倩书记员程玉