广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初13552号原告：东莞市企石镇旧围股份经济联合社，住所地：广东省东莞市*******委会，统一社会信用代码：N244***********765。法定代表人：黄某1。原告：东莞市企石镇旧围旧五股份经济合作社，住所地：广东省东莞市******，广东省农村集体经济组织证明书代码：粤农集字第190030008005号。法定代表人：黄某1。上述两原告共同委托诉讼代理人：杨帆，广东今久律师事务所律师。被告：陈志森，男，1972年4月7日出生，汉族，住广东省东莞市***********，公民身份号码：441************877。原告东莞市企石镇旧围股份经济联合社（以下简称“旧围联合社”）、东莞市企石镇旧围旧五股份经济合作社（以下简称“旧围旧五合作社”）诉被告陈志森土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因需要向被告公告送达，转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告旧围联合社、旧围旧五合作社的共同委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼，被告陈志森经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告旧围联合社、旧围旧五合作社向本院提出如下诉讼请求：1、确认两原告与被告2014年7月25日签署的《土地租赁合同书》自2020年3月1日起解除，同时判令被告将该合同项下位于东莞市企石镇旧围旧五队长尾岭13亩土地交还给两原告；2、被告支付2018年9月1日至2020年2月29日期间租金16449.88元及逾期违约金16449.88元给两原告；3、被告按土地租赁合同约定14300元/年租金标准支付2020年3月1日起至实际退场之日止期间的土地占用费给原告，其中暂计至起诉之日约为2383.32元。4、被告承担本案受理费、保全费等诉讼费用。以上第2-3项款项合计35283.08元。事实与理由如下：2014年7月25日两原告与被告签署《土地租赁合同书》约定：自2014年9月1日起，被告承租两原告集体所有的旧五队长尾岭土地13亩用于种植蔬菜、果树等农作物，租期至2023年8月31日共9年，前三年租金13000元/年，每三年租金递增10%。每年9月10日前一次性缴纳当年租金。如被告逾期付租的，每逾期一日按拖欠租金总额的3%计付违约金，逾期满60日，两原告有权解除合同并无偿收回土地。在履行租赁合同过程中被告出现逾期付租情况：从2018年9月11日起，被告逾期19个月未付2018年9月1日至2019年8月31日期间租金14300元，被告逾期7个月未支付2019年9月1日至2020年8月31日期间租金14300元，合计未付租金28600元逾期已远远超过60日。2020年2月10日原告发送律师函告知被告应在2020年2月21日前支付上述租金，否则自2020年3月1日起解除租赁合同并收回土地，要求被告退场并交清拖欠的租金及违约金。但被告至今仍未足额支付上述到期租金也未交还土地给原告。依据案涉土地租赁合同及相关法律规定，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告之诉请。被告陈志森没有答辩，也没有在举证期限内提交任何证据。经审理查明，原告提供《土地租赁合同》、《股东代表大会表决记录表》、《律师函》、《快递单》、《委托书》、《保证书》，予以证明原、被告之间存在土地租赁合同关系以及被告拖欠其租金的事实。上述证据显示如下：一、《土地租赁合同》记载：甲方：东莞市企石镇旧围股份经济联合社（旧五分社），乙方：陈志森。一、甲方出租给乙方的土地，位于企石镇旧围旧五队长尾岭土地（土名），土地面积13亩。二、甲方出租给乙方的土地作为种植蔬菜、矮杆作物及果树，其地下资源属甲方所有。三、土地租赁期为玖年，即由2014年9月1日至2023年8月31日止。四、租金计算和缴交：签订合同时一次性缴交一年租金作为押金，押金为13000元，待合同期满后押金不计利息全数退还。甲方出租给乙方的土地面积为13亩，每三年累计递增10%。2014年9月1日至2017年8月31日每年每亩1000元，即每年租金为13000元（大写：壹万叁仟元整）。2017年9月1日至2020年8月31日每年每亩1100元，即每年租金为14300元（大写：壹万肆仟叁佰元整）。2020年9月1日至2023年8月31日每年每亩1210元，即每年租金为15730元（大写：壹万伍仟柒佰叁拾元整）。租金缴交时间：每年租金在当年9月10日前一次性缴交当年租金，按先交租后使用的原则……九、乙方在承包期间有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并无偿收回土地……（4）乙方逾期缴交租金的须向甲方支付违约金，每逾期一日，按拖欠承包款总额每日3%计付违约金，若拖欠承包款（包含部分拖欠）达60天，甲方有权解除合同并无偿收回出租的土地……“甲方”处盖有“东莞市企石镇旧围旧五股份经济合作社”、“东莞市企石镇旧围股份经济联合社”公章和姚淦堂等人签名，“乙方”处盖有陈志森签名及捺印，见证人处有黄丽贤、黄耀波等十九人签名，落款日期为2014年7月25日。原告庭审中称该十九个见证人前面7个人都是企石镇旧围旧五股份经济合作社的村干部，后面12个人是东莞市企石镇旧围旧五股份经济合作社的村民代表。二、《股东代表大会表决记录表》记载：表决单位为东莞市企石镇旧围股份经济联合社（旧五分社），表决日期为2014年7月1日，股东代表总数为13人，实到12人，表决事项为出租旧围旧五队长尾岭耕地，表决事项说明：为使旧围旧五队长尾岭耕地更好地发挥经济效益，现将该地对外招租，该土地用地面积为8666.71平方米（即13亩）。交易底价为1000元/亩/年，每三年累计递增10%，合同期为9年，按先交租后使用的原则进行出租。同意表决事项代表为黄沛根、黄凤娥等12名代表，占出席代表比例100%。三、《律师函》、《快递单》、《委托书》显示东莞市企石镇旧围股份经济联合社委托广东今久律师事务所向陈志森发律师函催收土地租金并要求解除租赁合同，广东今久律师事务所律师杨帆于2020年2月10日向陈志森邮寄律师函，要求陈志森于2020年2月21日前支付逾期租金28600元，否则自2020年3月1日期解除租赁合同并收回土地，并于解除合同3日内退场并交清拖欠的租金及违约金。陈志森于2020年2月11日签收上述律师函。四、《保证书》由陈志森于2020年3月3日出具，显示“旧围社区：我陈志森租你村地租。现先交伍仟元正，余额在20天左右交，多谢照顾。”庭审中，两原告称:1、案涉土地为农用地，系属于原告东莞市企石镇旧围旧五股份经济合作社，因旧五股份经济合作社是旧围股份经济联合社下属机构，故由两原告签订案涉土地租赁合同。2、案涉土地租金分段约定，2014年9月1日至2017年8月31日每年租金为13000元。2017年9月1日至2020年8月31日每年租金14300元。2020年9月1日至2023年8月31日每年租金15730元，合同第四条最后一行约定先付租金再使用，故每年9月10日前一次性支付当年的租金（即从当年的9月1日至下一年的8月31日止这个时间段的租金）。3、被告陈志森缴纳了13000元押金以及2018年8月31日之前的租金（即2014年9月1日至2018年8月31日），但从2018年9月1日至今没有足额缴纳最近两年拖欠的租金28600元，经催收后，2020年3月3日缴纳了5000元。以上事实，有原告提交的《土地租赁合同》、《股东代表大会表决记录表》（复印件）、《律师函》、《快递单》、《委托书》、《保证书》、《情况说明》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。被告陈志森经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告自行承担。原告主张被告拖欠租金，并提供《土地租赁合同》、《股东代表大会表决记录表》、《律师函》、《快递单》、《委托书》、《保证书》予以证明。案涉《土地租赁合同》、《保证书》均有被告的签名，且上述证据相互印证，形成证据链，在被告未提出证据予以反驳的情况下，本院对原告提交的上述证据的真实性予以采信。案涉土地为农用地，并经东莞市企石镇旧围股份经济联合社（旧五分社）村民代表表决同意出租，租赁期为9年，按照《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条、第十八条第三款、第二十条的规定，案涉《土地租赁合同》为有效合同，原、被告均应严格履行各自权利义务。根据案涉《土地租赁合同》约定，被告应当按照先交租后使用原则，在每年的9月10日缴交当年的9月1日至下一年的8月31日止的租金。被告已于2020年2月11日签收原告的《律师函》且出具《保证书》，但未举证证明其对《律师函》记载的债务内容和金额提出异议，且截至2020年10月16日庭审之日，被告未提供证据证明其支付租金的情况，故原告主张被告拖欠了自2018年9月1日至2019年8月31日租金以及逾期未支付自2019年9月1日至2020年8月31日期间租金，本院予以采纳。根据案涉《土地租赁合同》约定，被告拖欠租金超过60天，原告有权解除合同。现被告拖欠租金将近两年，且并未在《律师函》规定的时间内缴清所欠租金，故原告诉请确认于2020年3月1日解除案涉《土地租赁合同》并要求被告交还案涉土地给原告，本院予以支持。至于租金问题。如上所述，被告拖欠了自2018年9月1日至2019年8月31日租金以及逾期未支付自2019年9月1日至2020年8月31日期间租金，因原告称被告支付了5000元租金，该陈述有利于被告，且被告未提供证据予以反驳，故本院对原告该陈述予以采信。故，2018年9月1日至2020年2月29日，合计18个月，租金总额为21450元，减去被告支付的5000元，剩余16450元，故原告诉请被告支付2018年9月1日至2020年2月29日期间租金16449.88元，是原告对其权利的处置，本院予以支持。因现被告仍占用案涉土地，故原告诉请被告按照案涉《土地租赁合同》约定的14300元每年标准支付自2020年3月1日起至实际归还土地之日的租金，本院予以支持。关于违约金的问题。案涉《土地租赁合同》约定被告逾期缴交租金，逾期一日，须按拖欠总额每日3%的标准支付违约金。现原告诉请被告支付2018年9月1日至2020年2月29日的逾期违约金16449.88元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条、第十八条第三款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市企石镇旧围股份经济联合社、东莞市企石镇旧围旧五股份经济合作社与被告陈志森于2014年7月25日签署的《土地租赁合同书》自2020年3月1日起解除；二、被告陈志森应当在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市企石镇旧围股份经济联合社、东莞市企石镇旧围旧五股份经济合作社返还位于企石镇旧围旧五队长尾岭耕地13亩并支付2018年9月1日至2020年2月29日期间租金16449.88元及逾期违约金16449.88元；三、被告陈志森应当在本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市企石镇旧围股份经济联合社、东莞市企石镇旧围旧五股份经济合作社支付土地占有使用费（以14300元/年的标准，自2020年3月1日起计算至案涉土地实际归还之日止）；四、驳回原告东莞市企石镇旧围股份经济联合社、东莞市企石镇旧围旧五股份经济合作社的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费682.08元（原告已预交），全部由被告陈志森负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  庾少锋人民陪审员  潘 宴人民陪审员  李美兰二〇二〇年十月十九日书 记 员  李庆达附相关法律条文：《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条国务院农业农村、林业和草原主管部门分别依照国务院规定的职责负责全国农村土地承包经营及承包经营合同管理的指导。第十八条承包方承担下列义务：（一）维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设；（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（三）法律、行政法规规定的其他义务。第二十条土地承包应当按照以下程序进行：（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（四）公开组织实施承包方案；（五）签订承包合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。