河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3809号 上诉人（原审被告）：河北秀兰房地产集团有限公司，住所地保定市乐凯南大街388号，统一社会信用代码91130600743406554K。 法定代表人：郝海玲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨宋杰，该公司员工。 委托诉讼代理人：王家宁，河北颂和安达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周会来，男，1963年5月9日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：尹希华、卢伟伟，河北亚华律师事务所律师。 上诉人河北秀兰房地产集团有限公司因与被上诉人周会来房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月31日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 河北秀兰房地产集团有限公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销（2019）冀0602民初2740号民事判决，依法改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：在一审庭审过程中，被上诉人为证实其损失主张提交了案外人周博与上诉人签订的关于购买车库的《合同书》，以及被上诉人与保定市越凡房产经纪有限公司签订的《委托代理服务合同》及《补充协议》一审法院依据该三份合同判决上诉人赔偿被上诉人经济损失，然而，该三份合同中全部约定了“支付利息条款”，其合同的目的均是以实物对外进行融资行为，该合同已涉嫌构成非法吸收公众存款罪，应当认定为无效合同，当然也不能将该三份合同作为支持被上诉人产生损失的依据。《合同书》的合同主体为案外人与上诉人，与本案不具有关联性，而《委托代理服务合同》及《补充协议》是上诉人关于在海南项目作出的担保承诺，与本案也不存在任何关联性，这是上诉人两个完全不同的项目，其交付条件、权利义务均不相同，不能混为一谈，一审法院据此判令上诉人按照年息15%标准赔偿被上诉人的经济损失，没有事实及法律依据，应当予以撤销。 周会来答辩称，一、上诉人称一审法院认定答辩人经济损失的依据因涉嫌犯罪而致使判决错误，不能成立。上诉人对外融资是否涉嫌非法吸收公众存款犯罪，与本案没有任何关联性，并且上诉人称案外人与上诉人签订的《合同书》等三份相关证据无效，也没有任何法律依据，一审判决参照上述《合同书》等证据证实并查明的事实，认定答辩人的损失并无错误。二、一审法院按照年息15%计算答辩人的经济损失，符合公平原则，并无不当。答辩人系出于投资目的购买涉案商铺，并且由于上诉人不能办理产权证导致投资目的失败，产生了重大的经济损失，一审法院在查明上诉人有按照年息15%利率对外融资的行为的基础上，以此作为认定答辩人经济损失的标准，符合上诉人的意愿，充分平衡了当事人双方的利益，合理合法。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理，符合公平、正义的法治要求，请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。 周会来向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告就买卖保定市秀兰尚城S1号楼5号门脸签署的《购房合同书》；2、判令被告向原告返还购房款3088559元，公共维修基金10957元；3、判令被告以3099516元为基数，按年息15%赔偿原告经济损失（自2011年3月9日起至实际付清之日止）；4、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年3月8日，原、被告签订《购房合同书》，原告购买被告坐落于保定市秀兰尚城S1号楼5号门脸，建筑面积219.13平方米，每平方米建筑面积14094.64元，总额为3088559元。原告应在交纳首期房款同时按每平方米50元-100元交纳公共维修基金。合同注明商品房预售许可证正在办理，被告保证在房屋交付前办理完商品房预售许可证。被告在房屋交付两年内，协助原告办理所有权登记，相关税费由原告负担。原告在接到交房通知后，45日内携相关手续到被告处办理收房手续，未办理的一律视同已交付使用。同时，该合同约定房屋交付时间为2011年12月30日。合同签订之日，原告向被告一次性付清房款3088559元，并交纳维修基金10957元。一审法院认为，原、被告签订《购房合同书》，双方无异议，该合同于2011年3月8日成立。合同签订之日，原告按约定交付全部购房款及公共维修基金，完成了付款义务。合同约定，房屋交付时间为2011年12月30日。正是由于原告的收房行为，物业服务公司才会收取原告2012年的门脸暖气费，两者能够互相印证。被告以临时管理公约签订的时间作为交房时间与客观事实不符，对其抗辩不予采信。该合同约定，商品房预售许可证正在办理，被告保证在房屋交付前办理完商品房预售许可证。但在诉讼中被告并未提交证据证明其在起诉前已取得商品房预售许可证明，故该合同约定的内容违反了法律的强制性规定，应当认定无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故原告请求返还购房款3088559元及公共维修基金10957元符合法律规定，应予支持。在庭审中，被告明确表示该房屋不能办理产权登记手续，因此是由于出卖人的原因，导致原告购房目的无法实现，被告存在过错，应当赔偿损失。原告购买的是商业门脸，其购房目的显然是用于投资。《委托代理服务合同》及其《补充协议》约定，自协议签订之日起满一年未将原告拟购房屋产权证办理完毕，对一次性支付购房款的，于购房款到账日每满一年15日内，向原告按已付房款的18%支付违约金。被告河北秀兰房地产集团有限公司出具保证函，担保原告在《委托代理服务合同》及其《补充协议》的全部权益，并保证对本保证函中的所有义务不提出任何抗辩。被告认可自己以房产、车库销售或担保的方式对外融资的事实，对前述证据未提出相反意见。在双方购房合同没有明确约定违约金的情况下，按照被告在海南省开发项目中对原告做出的担保承诺来赔偿原告损失，符合被告意愿。原告以已付购房款总额为基数，按年息15%计算损失有事实依据，应予支持。在购房合同中约定交房时间是2011年12月30日，按照约定，被告应在交房后两年内即在2013年12月30日前办理产权登记。因此，损失起算时间应为2013年12月31日。原告请求自2011年3月8日起计算损失不符合合同约定，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、确认原告周会来、被告河北秀兰房地产集团有限公司于2011年3月8日签订的《购房合同书》无效；二、被告河北秀兰房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告周会来购房款人民币3088559元、公共维修基金10957元，合计3099516元；三、被告河北秀兰房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告周会来经济损失（以3099516元为基数，按年息15%计算，自2013年12月31日起至付清之日止）；四、原告周会来收到被告河北秀兰房地产集团有限公司上述全部款项之日起十日内，从保定市秀兰尚城S1号楼5号门脸自行搬出；五、驳回原告周会来的其余诉讼请求。案件受理费30426元（已减半收取），由被告河北秀兰房地产集团有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定一致。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，上诉人河北秀兰房地产集团有限公司未能提交证据证明其取得涉案房屋的商品房预售许可证明，故上诉人与被上诉人签订的《购房合同书》应属于无效合同。无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。上诉人河北秀兰房地产集团有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下，于2011年3月9日收取被上诉人周会来的3088559元购房款及10957元公共维修基金，应返还给被上诉人周会来，并自2011年3月9日起，至付清之日止，以3099516元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，向周会来支付利息。一审法院按照河北秀兰房地产集团有限公司在海南省开发项目中对周会来作出的担保承诺来赔偿周会来损失欠妥当，本院予以纠正。 综上所述，河北秀兰房地产集团有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2740号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项； 二、变更河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初2740号民事判决第三项为“被告河北秀兰房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告周会来经济损失（以3099516元为基数，自2011年3月9日起至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”； 三、驳回河北秀兰房地产集团有限公司其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费30426元（已减半收取），由河北秀兰房地产集团有限公司负担27383元，由周会来负担3043元；二审案件受理费60852元，由河北秀兰房地产集团有限公司负担54767元，由周会来负担6085元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  郑 东 审 判 员  陈 萌 二〇二〇年十月十五日 法官助理  陈 思 书 记 员  孟瑞超