安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1122民初2616号 原告：来安县国喜箱包有限公司，住所地安徽省来安县经济开发区纬一路76号，统一社会信用代码91341122553270449D。 法定代表人：宋国喜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宁凯，江苏晟旻成律师事务所律师。 被告：潘真，男，1970年2月8日生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：王怀利，安徽伟成律师事务所律师。 原告来安县国喜箱包有限公司（以下简称国喜公司）与被告潘真房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国喜公司的委托诉讼代理人宁凯，被告潘真及其委托诉讼代理人王怀利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国喜公司向本院提出诉讼请求：1、确认其公司与潘真之间签订的《租房合同》于起诉之日起解除；2、判令潘真支付拖欠租金139650元及门卫费4200元（暂计算至2020年6月1日）；3、判令潘真立即腾房返还房屋，并支付房屋占用使用费（自合同解除日起按照租金标准655.89元每天计算至腾房返还房屋之日止）。事实与理由：2019年11月1日，其与潘真签订《厂房租赁合同》，约定其公司将坐落于来安县经济开发区纬一路76号壹号厂房上下两层，约2100平方米的房屋租赁给潘真作厂房使用，租赁期限为六年，自2019年11月1日至2025年10月31日。租金为先付款后使用，每年11月1日和5月1日提前支付下半年租金，年租金标准为239400元。相关的每月600元门卫费、水费、电费、滞纳金等由潘真支付。租赁期间，若潘真拖欠租金，其公司有权解除该合同，收回房屋。合同还约定潘真未经其公司同意不得转租、转借，不得破坏相关公共设施。其公司将房屋按约交付给潘真使用后，潘真支付了两万元押金。但房屋租金其公司多次催告要求潘真按时交纳，潘真均不理会借故拖延，潘真未按约支付租金，并联系其公司协商解除合同腾退房屋属于违约行为。为维护自身合法权益，故诉至法院。 潘真辩称，国喜公司出租的厂房是没有取得建设工程规划许可证或未经批准的临时建筑，双方签订的房屋租赁合同应为无效合同。根据最高院的规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费人民法院一般予以支持。但其认为支付占有使用费的前提是实际占有使用，而在本案中其从签订合同至今从未实际占有使用。其与国喜公司签订合同后一直准备办理营业执照从事生产，由于国喜公司的厂房没有许可证、没有通过消防验收，致使其无法办理营业执照不能投入机器进行生产。该租赁合同虽成立但没有实际履行，其也未实际占有使用合同标的，故其认为不应当支付租金及占有使用费。因合同无效，国喜公司应当返还其前期缴纳的2万元押金。签订合同时，国喜公司表示待消防验收通过后，其可以办理营业执照时，再缴纳第一次的房租，故房租始终没有交付，合同中所约定的租金交付是在合同签订时，所以国喜公司对该厂房不能作为生产厂房出租，主观上是明知的。因房屋租赁合同无效，故国喜公司的诉讼请求不能成立，应依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2019年11月1日，国喜公司（甲方）与潘真（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：一、租赁屋位置、面积、功能及用途1.1甲方将位于来安县经济开发区纬一路76号壹号厂房上下两层，总面积约2100㎡租赁与乙方使用，乙方在租赁场地内需合法经营生产，如进行非法经营类生产，甲方除有权制止外，并可单方解除该租赁合同，不退回已付房租。……二、租赁期限2.1租赁期限为六年，即从2019年11月1日始至2015年10月31日止。2.2……乙方因特殊情况不租赁的，应提前三个月书面通知甲方，否则甲方有权扣除押金弥补招租损失。三、厂房租赁费用以相关事项3.1租金约定：门卫费暂定600/月，厂房每年租金239400元。每半年一付，合计259400元（含门卫费）。押金为2万元。甲方只提供收款收据，如需开发票，税点乙方承担。（前三年免门卫费）补充条款：租金三年不变，三年后根据市场租赁情况上下浮动10%。四、租赁费用支付4.1乙方每年在11月1日和5月1日前20天支付给甲方下半年度租金，未能在此时间段内支付，甲方视乙方违约，甲方有权单方解除合同。……十、其他补充条款10.1违约及违约责任，单方解除合同未经双方同意并有书面签字者，违约方须付该年度三个月租金作为违约金金额。……双方还对其他事项进行了约定。国喜公司在合同的出租方盖章，潘真在合同的承租人授权代表人处签名。合同签订后，潘真当场支付国喜公司押金18000元，后于2019年10月14日支付押金2000元，两笔款项合计20000元。 另查明，国喜公司提供的来字第2014002217号房地权证显示该房屋位于来安县经济开发区纬一路76号，建筑面积为1556.73㎡，层数为一层。该厂房实际为上下两层。 又查明，潘真于2020年4月20日注册成立滁州呈彩新材料科技有限公司，经营场所为安徽省滁州市南谯区芦庄路89号。 上述事实，有原、被告当庭陈述，原告举证的潘真的身份信息、营业执照、《厂房租赁合同》、房地权证（来字2014002217），被告举证的《厂房租赁合同》、定金收条、国喜公司营业执照复印件、承诺书、照片等证据在卷佐证，予以认定。 本院认为，根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点为：一、国喜公司与潘真之间签订的《厂房租赁合同》是否是无效合同；二、国喜公司是否将租赁房屋实际交付给潘真；三、国喜公司的诉讼请求有无事实和法律依据，是否应当支持。 针对争议焦点一，国喜公司提交的用以证明壹号厂房建筑面积为4080㎡的《来安县城乡规划局建设工程规划许可证审批表》及来经开函[2012]238号《关于办理来安县国喜箱包有限公司1号、2号、3号厂房建设工程规划许可证的函》所涉及的房屋位置均为经济开发区纬三路以南，而《厂房租赁合同》中约定的租赁厂房地址为纬一路76号，且该证据为国喜公司庭后提供，故该审批表与函中所涉房屋与本案无关，不予采信。国喜公司、潘真提供的纬一路76号房屋产权证书中建筑面积为1556.73㎡，总层数为一层，与租赁厂房实际为上下两层的情况不符，同时《厂房租赁合同》中约定的租赁厂房的面积为2100㎡，层数为上下两层，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效”，的规定，国喜公司与潘真之间签订的《厂房租赁合同》无效。 针对争议焦点二，潘真虽然提供照片证明国喜公司未将租赁房屋实际交付给其，但经庭后本院到案涉租赁厂房实地查看，国喜公司已将案涉厂房交付潘真，潘真对厂房一、二两层内的原附属物进行了拆除，准备重新布置，故国喜公司已将案涉租赁厂房实际交付给潘真。 针对争议焦点三，本案中，国喜公司与潘真签订的《厂房租赁合同》为无效合同，无效合同效力自始无效，故无须解除。合同虽然无效，但潘真已实际占有案涉厂房，其虽然未在厂房内实际进行生产经营，但未能提供证据证明其与国喜公司已协商退还厂房或书面通知国喜公司退还厂房，因此潘真实际排除了国喜公司对案涉厂房占有使用的权利，潘真未明确退还厂房又未及时支付租金明显存在过错，应承担相应的责任，本院酌定潘真赔偿国喜公司三个月租金59850元（239400元÷12×3）。因双方均认可潘真已支付20000元押金，现合同无效，国喜公司对该押金应当予以返还。因厂房租赁合同无效，故对国喜公司要求潘真支付4200元门卫费的诉讼请求不予支持。因合同自始无效，故不存在合同解除之日，因此，对国喜公司要求潘真支付自合同解除日起的房屋占有使用费无事实及法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告潘真于本判决生效之日起十日内赔偿原告来安县国喜箱包有限公司39850元（59850元-20000元）； 二、驳回原告来安县国喜箱包有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2693元，减半收取1346.50元，由原告来安县国喜箱包有限公司负担1288.50元，被告潘真负担58元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  刘玉新 二〇二〇年十月十七日 法官助理何文 代理书记员  李 景 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 上述款项可汇至开户行：中国建设银行来安支行，账号：34×××62，户名：来安县人民法院。