辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终9142号上诉人（原审被告）：王跃生，男，1976年3月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人（原审被告）：季秀艳，女，汉族，1975年12月22日出生，住沈阳市和平区。二上诉人委托诉讼代理人：张猛，辽宁同泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈立勋，男，1973年5月10日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：关宏静，辽宁申杨律师事务所律师。上诉人王跃生、季秀艳因与被上诉人陈立勋房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初5221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王跃生、季秀艳上诉请求：撤销和平区人民法院（2019）辽0102民初5221号民事判决第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由如下，1.一审判决完全混淆了损失和违约金；2.一审判决将违约金与房屋现值强行联系起来，并臆断了6%的违约金标准，毫无法律依据。商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该司法解释适用于商品房买卖合同，而不适用非商品房买卖。3.一审判决判令的案件诉讼费7300元，已经依据另案判决作出承担，而本案其将该判决的诉讼费转由判决由上诉人承担错误。陈立勋辩称，原审事实清楚，证据确凿，法律适用准确，上诉人没有证据证明原审判决错误。1.上诉人夫妻二人将自己房子已经出卖给被上诉人是知晓的，是在房屋买卖合同上共同签字的，但是二人背信弃义，恶意将无权处分的房屋，采取欺骗手段将房子抵押获取贷款26万元，致使被上诉人无法办理房产证，无法获取房屋带来的利益和价值（被上诉人户口无法落户，孩子无法上学，无法享受优质学区待遇，而花高价上比本学区差一些的学校，无法出卖房屋，获取升值带来的价值，无法通过抵押房屋办理贷款，而向个人以二分利借款，该房屋不敢不留人，生怕哪一天被别人抢走。）。而上诉人将房屋抵押贷款后，不但不告诉被上诉人，在被上诉人诉至法院后，还多次无理狡辩，没有意识到自己的错误，没有一丝愧疚，不但没有还钱将房子解贷的意思，反而有钱上诉，增加被上诉人的诉讼成本，扩大损失。对于这种恶意却还不阻止损失扩大的行为是应该予以惩罚的，如果人人都像上诉人这样，那么整个房产市场经济会是什么样。其次，原审法院参照适用商品房买卖的司法解释，是指违约金的数额，在商品房买卖司法解释中对于该条是指不能办理房产证而造成的违约金，其实本案比此情形更恶劣，如前所述，是恶意，明知，故意而为之，应该比其更严厉，惩罚力度应该更大。查遍沈阳市及全国范围内相关案例均以6%为基数判处违约金数额。至于是否应该以房屋现值为计算标准的问题。首先本代理人想强调一下该房屋是一个回迁房，当时该房屋就值被上诉人购买的价格，而且当时是不能办理过户手续的，并且增加的面积及相关入住手续和费用全部都是由被上诉人缴纳的，该房屋的购买价格并不是合同中所写价格。现在此地块变为学区房，房价增值，上诉人是贷了26万元的，那么银行评估价格至少在60万元以上。办理房证时房屋的价值就是现在的价值，而且上诉人的违约行为是一直在持续的，以现金价值为基数是正确合理合法的。原审法院并没有强行改变上级法院做出的生效判项，而是因为在上级法院的判决里面，被上诉人败诉的原因是上诉人的违约，并且上级法院已经判决损失另诉了，而所有的诉讼而产生的费用都是因上诉人的违约而发生，所以应由上诉人承担是正确的。综上，请求二审法院维持原判，驳回上诉人诉讼请求。陈立勋向一审提起诉讼请求：1.判令二被告赔偿原告不能过户的违约金（自2017年7月9日起至过户完毕之日止，暂定计算至诉讼之日87,252元）；2.判令二被告赔偿原告因二被告违约而产生的诉讼费、律师费共计45,950元;3.诉讼费由被告承担。庭审中,原告变更诉讼请求为:1.判令被告王跃生、季秀艳赔偿原告不能过户的违约金（2017年7月9日至2020年5月7日为145,325.37元，即房屋价值844,097元×6%年利率÷360天×1033天，并自2020年5月8日起计算至实际过户完毕之日止）;.判令被告王跃生、季秀艳赔偿原告因二被告违约而产生的上诉费7,300元（原审上诉产生）、原一审律师费5,000元、原二审律师费20,000元，本次诉讼律师费10,000元、本次诉讼保全费1,220元、保函费800元、评估费4,200元、本次诉讼费。一审法院审理查明，2009年1月13日，（2009）沈和证字0005号《公证书》载明“第（XJPC-056）号协议书持有者王跃生选出的住房为楼号金6、单元4、层4、号1”。2009年1月17日，长白岛村屯改造工程指挥部向被告王跃生下发《房屋准住通知单》。2010年5月9日，原告陈立勋（乙方）与被告王跃生、季秀艳（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定“一、甲方愿将其拥有的位于沈阳市和平区金沙湾小区172-4号4单元4层1号的房屋以人民币140,000元整出售给乙方。二、因甲方房屋为回迁分配房，在政策允许时，甲方要即时通知乙方办理产权过户手续，但相关费用由乙方承担，在乙方办理相关手续时甲方无条件配合……”。协议签订后，原告履行了给付140,000元房款的义务，且在该诉争房屋居住使用至今。另，被告王跃生与季秀艳于1998年3月5日登记结婚，于2017年7月5日离婚。《离婚协议书》载明“3、房产处理：房产共两处1.位于和平区长白街172-4号4-4-1，建筑面积66.1㎡私有房产，离婚后归女方所有……”。涉案房屋登记在被告季秀艳名下，为单独所有，房产证下发时间为2017年7月9日。2017年9月7日，被告季秀艳为涉案房屋设定抵押权，抵押权人为平安银行股份有限公司沈阳分行，他项证号0317394，主债权数额260,000元，债务履行期限2017年8月31日至2037年8月31日。经查,该抵押权至今仍未涂销。2018年，原告陈立勋因涉案房产所有权更名过户问题，向一审法院提起诉讼，经审查，一审法院制发了（2018）辽0102民初9121号民事判决书，内容载明“原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现涉案房屋已办理至被告季秀艳名下，共有情况为单独所有，故依据《房屋买卖协议》中关于“协助更名过户”的约定，被告季秀艳负有协助原告将位于沈阳市和平区长白街172-4号4-4-1，建筑面积66.1㎡房屋产权更名过户至原告名下的义务。但基于涉案房屋已设定抵押权，并不具备更名过户的条件，故对于原告的诉讼请求，一审法院暂不予支持……判决：一、确认2010年5月9日原告陈立勋与被告王跃生、季秀艳就位于沈阳市和平区长白街172-4号4-4-1房屋签订的《房屋买卖协议》合法有效……案件受理费3,650元（已减半收取），由被告季秀艳承担”。宣判后，原告陈立勋不服判决，上诉至沈阳市中级人民法院，该院制发（2018）辽01民终11216号民事判决书，内容载明“因案涉《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，故一审法院确认该合同为有效合同正确。本案双方当事人的诉争焦点为陈立勋要求王跃生、季秀艳协助办理房屋所有权更名过户登记的诉请能否得到支持。本案中，虽案涉《房屋买卖协议》被确认合法有效，而王跃生、季秀艳协助陈立勋办理房屋所有权更名过户登记亦应为其法定义务，但鉴于该房屋因季秀艳借款而设定抵押权，且抵押权至今尚未涂销，暂不具备办理更名过户条件，故一审法院暂不予支持陈立勋的该项诉请并无不当。如王跃生、季秀艳未能协助办理房屋所有权更名过户登记或因季秀艳借款而将案涉房屋设定抵押权的行为给陈立勋造成损失，陈立勋可依据案涉房屋买卖协议另行主张权利……二审案件受理费7,300元，由上诉人陈立勋负担”。案件审理过程中，原告陈立勋向一审法院提出涉案房产的价值评估鉴定申请，一审法院依法定程序选定辽宁天勤房地产土地评估咨询有限责任公司进行房屋价格评估事宜，该公司于2020年3月25日制作房地产司法估价报告一份，内容载明“根据估价目的，按照估价程序，遵循估价原则，结合估价对象具体情况，采用科学的估价方法，测算出估价对象在价值时点2020年3月20日的估价结果为：房屋坐落：和平区长白街172-4号（4-4-1）；建筑面积：66.10平方米；评估单价：12,770元/平方米；评估总价：844,097元”。因本案诉讼，原告支出财产保全费1,220元，房产价值鉴定费4,200元。庭审中,被告提出对原告提交的借条证据的形成时间进行司法鉴定。上述事实，有公证书、房屋准住通知单、房屋买卖协议、（2018）辽0102民初9121号民事判决书、（2018）辽01民终11216号民事判决书、票据、房地产司法估价报告以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，一审法院予以确认。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。案涉《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示,且内容未违反法律及行政法规的强制性规定,应为合法、有效,双方均应依约履行。另，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案房产产权证书于2017年7月9日办理完毕。根据协议约定，被告王跃生、季秀艳应即时通知原告陈立勋办理产权过户手续，但被告季秀艳却将涉案房产设定抵押权，该抵押权至今仍未予涂销。被告的上述违约行为，致原告在交付了全部房款的前提下，无法办理房屋产权证书，无法对涉案房产进行相应处分，造成原告的损失，故被告应向原告承担违约金。违约金的数额一审法院根据房产现值、被告的违约情况并结合案件实际，确定以844,097元为基数，以年利率6%为标准，自2017年7月10日起计算至房屋产权证书更名至原告名下之日止；关于承担责任的主体问题。二被告虽辩称“二人已于2017年7月5日离婚，涉案房产归季秀艳所有”，但涉案房产的买卖行为发生于二被告婚姻关系存续期间，且二被告在办理离婚关系时，原告已交付了全部购房款，二被告之间对涉案房产的处分行为存在瑕疵，侵害了第三人即本案原告陈立勋的合法利益，故被告王跃生亦应承担赔偿责任；关于原告提出的诉讼费、保全费、鉴定费问题。因上述费用的产生均系二被告违约行为所致，故二被告应予负担；关于原告提出的律师费、保函费问题。因上述费用原、被告双方并未进行约定且并非诉讼发生之必然费用，故对于该项诉求，一审法院不予支持；关于被告提出的对原告提供的借条进行笔迹鉴定的问题。因本案中，原告并未主张该项损失，故无论该借条的真实与否，均不影响本案裁判结果，所以，对于被告的该项请求，一审法院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王跃生、季秀艳于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈立勋因房产无法办理房屋产权更名过户的违约金（以844,097元为基数，按照年利率6%的标准，自2017年7月10日起计算至2020年5月7日止，为143,215.12元；自2020年5月8日起，以844,097元为基数，按照年利率6%的标准计算至房屋产权证书更名至原告陈立勋名下之日止）；二、被告王跃生、季秀艳于本判决生效之日起十日内给付原告陈立勋（2018）辽01民终11216号案件产生的案件诉讼费7,300元；三、被告王跃生、季秀艳于本判决生效之日起十日内给付原告陈立勋鉴定费4,200元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告陈立勋的其他诉讼请求。案件受理费2,088元（已减半收取）,保全费1,220元，均由被告王跃生、季秀艳负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的予以确认。本院认为，2008年上诉人王跃生、季秀艳将其回迁房卖与被上诉人陈立勋，双方之间形成房屋买卖合同关系。2016年，在房屋能够办理房产登记时，上诉人将案涉房屋登记自己名下，并向银行办理借款将案涉房屋设定抵押登记，致使上诉人至今不能办理房屋产权登记。被上诉人曾向法院提起诉讼，请求上诉人办理房产过户手续，因案涉房产由上诉人设定抵押而未能得到支持。此后，上诉人也仍未将案涉房产抵押权涤销。上诉人的行为构成恶意违约，一审法院以房屋的评估值844,097元为基数作为计算本案不能办理房屋产权登记手续而应当承担违约金的计算基数并无不当。虽然双方交易的是回迁房，对于不能办理房产过户手续所产生的违约责任和违约金的计算可以比照商品房买卖合同司法解释的相关规定作为本案依据。本案根据双方交易的实际情况，上诉人违约的情形，被上诉人损失的程度，上诉人承担违约金的计算标准应以一审法院评估房产现值844,097元为基数为计算违约金的基数，以中国人民银行同期定期存款利率计算标准给付违约金。关于另案件受理费应付由上诉人承担问题，法院就另案已经做出判决，该案的诉讼费由被上诉人负担，本案不再行判决。综上所述，王跃生、季秀艳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初5221号民事判决第三项即王跃生、季秀艳于本判决生效之日起十日内给付陈立勋鉴定费4,200元；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初5221号民事判决书第二、四项；三、变更沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初5221号民事判决第一项为王跃生、季秀艳于本判决生效之日起十日内赔偿陈立勋违约金（以844,097元为基数，自2017年7月10日起至房屋产权证书更名至陈立勋名下之日止,按照中国人民银行同期定期存款利率计付）；四、驳回王跃生、季秀艳其他上诉请求；五、驳回陈立勋其他诉讼请求。如果王跃生、季秀艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,088元（已减半收取）,保全费1,220元，均由被告王跃生、季秀艳负担。二审案件受理费4176元，由季秀艳、王跃生负担3176元，陈立勋负担1000元。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 吕长辉审判员 丁广昱二〇二〇年十月二十日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。