辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民初105号原告（申请执行人）：锦州银行股份有限公司金凌支行，住所地锦州市太和区东太平里280号。负责人：陶亮辰，该行行长。委托诉讼代理人：吴广民，该银行员工。委托诉讼代理人：杜娟，该银行员工。被告（案外人）：张磊，男，1989年8月9日出生，汉族，无职业，住辽宁省葫芦岛市龙港区。第三人（被执行人）：葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙警街7号楼3B。法定代表人：赵峰。委托代理人：梁爽，辽宁大鸣律师事务所律师。第三人（被执行人）：赵峰，男，1971年7月16日出生，住葫芦岛市龙港区。原告锦州银行股份有限公司金凌支行与被告张磊、第三人葫芦岛市中维房地产开发有限公司、第三人赵峰申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦州银行股份有限公司金凌支行的委托诉讼代理人吴广民、杜娟，被告张磊，第三人葫芦岛市中维房地产开发有限公司的委托代理人梁爽，到庭参加诉讼。第三人赵峰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州银行股份有限公司金凌支行向本院提出诉讼请求：1.确认原告对第三人提供抵押的兴城绿野海岸小区6-2-1301号房屋所担保范围内享有优先受偿权；2.继续对上述房屋采取查封措施；3.请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：第三人葫芦岛市中维房地产开发有限公司于2013年1月在我行办理了一笔固定资产贷款，本金5000万元，期限2013年1月22日至2016年1月21日，借款方式为抵押+保证。由葫芦岛市中维房地产开发有限公司名下的一宗土地及面积为47876．47平方米的绿野海岸小区在建工程做抵押，第三人赵峰提供连带责任保证。贷款到期后葫芦岛市中维房地产开发有限公司向我行申请对所剩余4500万元贷款本金展期至2017年7月14日，抵押及保证不变。上述抵押均签订抵押合同并办理了抵押登记手续。贷款展期到期后，被告未按照合同规定及时还款，经我行多次催要，偿还部分本金及利息，我行于2019年2月将该笔借款合同纠纷案诉至贵院，案号：(2019）辽07民初67号。我行与葫芦岛市中维房地产开发有限公司金融借款纠纷一案并未申请强制执行，在贵院下达一审判决后，我行上诉至省高级人民法院。在一审诉讼过程中，因葫芦岛市中维房地产开发有限公司涉及其他纠纷，且未经我行同意擅自将我行抵押物出售，我行申请了诉讼财产保全，经我行申请并提供财产线索，贵院依法查封了第三人葫芦岛市中维房地产开发有限公司在我行的贷款抵押物及其他资产。被告张磊于今年5月向贵院提出案外人执行异议申请，在申请中提到的个人财产，即兴城绿野海岸小区6-2-1301号房屋，系我行贷款抵押物之一，并非是我行申请查封的诉讼标的以外的财产，而贵院依据《最高人民法院关于人民法院依法办理财产保全案件若干问题的规定》第27条之规定，认定本案应参照《最高人民法院关于人民法院依法办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28．29条规定办理并做出中止执行的裁定是明显存在适用法律错误的。我行认为，被告张磊对兴城绿野海岸小区6-2-1301号房屋并未取得物权凭证，我行对该房屋办理了抵押登记手续，并取得他项权利登记证书，根据《最高法关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，异议人张磊并非为该房屋权利人，不具备申请执行异议的主体资格。综上，我行认为贵院做出的执行异议裁定存在明显错误，已损害我行的合法权益，故提起诉讼，请求贵院依法支持我行的诉求。张磊辩称，1.锦州银行股份有限公司金凌支行因不服锦州市人民法院民事裁定提起诉讼，现提出答辩如下：我于2012年10月25日与葫芦岛市中维房地产开发有限公司签订购房协议书，并支付了全款，于2013年房屋交付后实际入住，由于非自身原因，未完成房产证的过户登记。2.我购买房屋所取得权利形成于抵押权设定之前，且支付全部价款并已实际占有，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的人民法院不得查封、扣押、冻结的情形；3.贵院查封涉案房屋日期为2019年9月4日，我于2012年10月25日与葫芦岛市中维房地产开发有限公司签订商品房购房协议并于2013年实际入住。此外我购买该房用于居住，且夫妻名下在被执行的房屋所在地无其他用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的规定，我认为该房产应归我所有并且享有排除执行的权利。第三人葫芦岛市中维房地产开发有限公司述称，1.涉案房屋确实已经出售给被告张磊。2.在原告与第三人金融借款合同纠纷案件中，原告已申请法院对第三人开发的另一个小区即首山俯海小区的16号楼整栋楼的3层以上的所有楼房进行了诉讼保全，价值5000多万元。远远超过了借款本金及利息的金额，我公司认为应当对案涉房屋解除查封措施。第三人赵峰未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并载卷佐证。对有争议的抵押登记情况和订立购房协议真实性的证据和事实，本院认定如下：原告锦州银行股份有限公司金凌支行为证明对案涉的兴城绿野海岸小区6-2-1301号房屋享有优先受偿权的事实，其向本院提交了，《固定资产借款合同》、《抵押借款合同》、《借款凭证》、《借款展期合同》、《抵押合同》、他项权利登记证等证据，经本院审查，上述合同及登记证明均系当事人的真实意思表示，符合法律规定，本院予以采信。被告张磊为证明对案涉房产具有所有权并享有足以阻却人民法院执行的民事权益的事实，向本院提交了，《购房协议书》一份、《专用收款收据》六份。经本院审查，《购房协议书》签订日期为2012年10月25日，该日期虽早于原告的他项权利登记日期（2013年1月22日），但在该协议签订时，开发商葫芦岛市中维房地产开发有限公司尚未取得案涉地块《建设工程施工许可证》及《商品房（预）销售许可证》，开发商取得《建设工程施工许可证》的日期为2012年12月5日，取得《商品房（预）销售许可证》的日期为2016年1月20日，但该购房协议载明的房屋交付日期却为2012年12月5日，而该时间节点恰恰为《建设工程施工许可证》标明的开工日，案涉的一万余平方米的建设工程，在开工当日既能竣工交付，即不符合生活常理也不符合日常逻辑，故该购房协议标明的签订日期虚假，目前无法确定该协议真实的订立时间，本院对该协议订立日期的真实性不予采信。对于张磊提交的六份《专用收款收据》问题，因其中的42万元及4.7456万元的购房款收据仅是开发商出具的收款凭证而非税务机关出具的不动产交易统一发票，在买受人不能提供完整的付款过程的银行流水记录等证据的情况下，该房款收据不能单独作为买受人已交付购房款的有效证据采信。其余四份收据仅是证明了张磊已交付入住费用的事实，本院对张磊已办理入住手续的事实予以确认。本院另查明，葫芦岛市中维房地产开发有限公司于2012年10月13日取得案涉工程的《建设工程施工许可证》，于2016年1月20日取得兴城市建设综合开发办公室颁发的第2016006号《商品房（预）销售许可证》。上述事实，有原告锦州银行股份有限公司金凌支行提交的《固定资产借款合同》、《抵押借款合同》、《借款凭证》、《借款展期合同》、《抵押合同》、他项权利登记证、辽宁省锦州市中级人民法院（2020）辽07执异22号执行裁定书等各一份；被告张磊提交的《购房协议书》一份、《专用收款收据》六份；第三人葫芦岛市中维房地产开发有限公司二审庭审后提交的《商品房（预）销售许可证》复印件一份；本院调取的《建设工程施工许可证》复印件一份及当事人庭审陈述等载卷佐证，足资确认。本院认为，对于抵押权人的基本权利问题，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。对于商品房买卖预售合同的效力问题，《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。对于案外人的异议能否排除人民法院执行问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。以上内容为买受人阻却人民法院执行的三个要件。本案原告锦州银行股份有限公司金凌支行不服本院（2020）辽07执异22号执行裁定，而提起的申请执行人执行异议之诉。其诉讼请求为，1、确认原告对第三人提供抵押的兴城绿野海岸小区6-2-1301号房屋所担保范围内享有优先受偿权；2、继续对上述房屋采取查封措施；3、请求判令被告承担本案诉讼费。本案的焦点问题是，买受人张磊对登记在被保全人葫芦岛市中维房地产开发有限公司名下的绿野海岸小区6-2-1301号房产是否享有足以排除法院执行的民事权益。经查，案涉房产系抵押权人已办理了抵押登记手续的抵押物，该在建工程初始抵押登记日期为2013年1月22日，该房产在抵押权人锦州银行股份有限公司金凌支行与抵押人葫芦岛市中维房地产开发有限公司的金融借款合同诉讼中，被本院2019年9月4日的(2019)07民初67号民事裁定书所查封，查封后，买受人张磊以其是案涉房产实际所有人为由要求解除查封，本院以（2020）辽07执异22号执行裁定解除了对案涉房产的查封。锦州银行股份有限公司金凌支行不服此裁定提起本案执行异议之诉。关于买受人张磊在人民法院查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同问题，根据绿野海岸小区6#的《商品房（预）销售许可证》所载明的颁发日期，可以确定张磊与开发商订立《购房协议书》时，开发商尚未取得《商品房预售许可证》，因开发商无证售房的行为违法，故该《购房协议书》不能被法院认定为合法有效的书面买卖合同；虽该《购房协议书》标明的订立日期先于本案的抵押登记及法院诉讼保全日期，但由于该购房协议订立日期的不真实性及不确定性，该协议的存在亦不能对抗抵押权人锦州银行股份有限公司金凌支行的合法优先权及法院诉讼保全。本案原告锦州银行股份有限公司金凌支行要求继续保全的诉讼请求符合相关法律规定应得到法律支持。买受人张磊对案涉房产所提出的排除法院查封的异议主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款、第三款的具体情形规定，买受人张磊不享有足以阻却人民法院执行的民事权益，其解除查封的抗辩主张不应得到法律支持。综上所述，本案原告锦州银行股份有限公司金凌支行的诉讼请求符合相关法律规定本院应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准许执行辽宁省锦州市中级人民法院(2019)07民初67号民事裁定书对兴城绿野海岸小区6-2-1301号房屋的诉讼保全。案件受理费100元，由被告张磊负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。本院（2020）辽07执异22号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李宇辉审判员  韩晓武审判员  王 广二〇二〇年十月十二日法官助理刘佳乐书记员张采琳