江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初5328号原告：无锡中锐华科置业有限公司，住所地江苏省无锡市高浪东路999号（软件研发大厦）707室。法定代表人：刘阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐长瑞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：陈小栋，男，1977年7月14日生，汉族，住江苏省大丰市。委托诉讼代理人：肖姮，江苏梁溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡月娥，江苏梁溪律师事务所律师。被告：王亚红，女，1978年2月6日生，汉族，住江苏省大丰市。委托诉讼代理人：肖姮，江苏梁溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡月娥，江苏梁溪律师事务所律师。原告无锡中锐华科置业有限公司（以下简称中锐公司）与被告陈小栋、王亚红商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中锐公司的委托诉讼代理人齐长瑞，被告陈小栋，被告陈小栋和王亚红的共同委托诉讼代理人肖姮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中锐公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原被告签署的《商品房买卖合同（预售）》解除；2、依法判令被告支付逾期付款违约金暂计206010元（以3270000元为基数，按万分之一的比率自2018年10月24日计算至合同解除日，暂计至2020年7月14日）；3、依法判令被告支付解约违约金702750元；4、依法判令被告支付律师费15000元；5、依法判令被告配合原告办理网签合同备案登记的注销。原告当庭变更诉讼请求为：1、依法判令被告支付逾期付款违约金共计188025元（以3270000元为基数，按每日万分之一的比率，自2020年2月27日计算至2020年4月26日；按每日万分之五的比率自2020年4月27日计算至2020年8月7日）；2、依法判令被告支付律师费15000元。事实和理由：原被告双方签署了《商品房买卖合同(预售)》,约定由被告购买原告开发建设的“星元名邸”16幢32单元1层102号房屋，购房总价款为4685000元，并约定被告于2018年7月23日前支付首期房价款1415000元、于2018年10月23日前支付余款3270000元。合同履行过程中，被告未能按约支付余款3270000元,为此原告多次发函催告被告尽快履行付款义务并承担逾期支付的违约责任，但被告直至2020年8月7日才支付，严重违反了合同的约定。被告陈小栋、王亚红辩称：不认可原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。1、涉案备案合同日期虽然是在2019年11月27日，但实际签署日期为2020年7月28日，被告签署这份合同只是为了配合销售的工作，在此之前原告销售人员与被告一直沟通，并表示违约金不搭界的，没有关系，故被告对于违约事项以及违约责任不予认可。2、涉案合同为原告的格式合同，约定的违约金条款是属于权利义务严重不对等的格式条款，应该为无效条款，不能依据该违约条款判决被告承担高额的违约金。3、被告没有违约的故意，一直配合原告销售人员的工作。新冠肺炎疫情影响被告凑齐300多万元购房款，故恳请法院减少违约日期，减轻被告的部分责任。4、原告主张的违约金太高，应以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率进行计算。本院经审理认定事实如下：2019年11月27日，出卖人中锐公司与买受人陈小栋、王亚红签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（备案号：201911270257），约定：陈小栋、王亚红向中锐公司购买位于无锡市滨湖区的房屋；房屋总价为4685000元；第七条付款方式及期限约定为：买受人应当于2019年11月27日前支付首期房价款1415000元，占全部房价款的30%，余款3270000元向贷款机构申请贷款支付。该合同附件十一补充协议第七条第2款第（2）项约定：贷款机构提供的贷款即3270000元于2020年2月26日或之前支付给出卖人且出卖人收到该笔款项，非因出卖人原因导致无法办理贷款或贷款不足的差额部分，买受人应在2020年2月26日或之前一次性补足。合同第八条逾期付款责任约定为：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：（附件十二第一条）（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。……（3）逾期超过60天后，如出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付约定总房价款万分之五的违约金。双方还约定：出卖人解除本合同及向买受人追究相关法律责任而支出的诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、律师费、交通费、住宿费等各项相关费用均由买受人承担。陈小栋、王亚红先后于2018年4月26日向中锐公司支付100000元，于2018年4月29日支付375000元，于2018年7月24日支付940000元，以上合计1415000元。2019年12月3日，中锐公司向陈小栋、王亚红邮寄了催告函，告知陈小栋、王亚红务必于2019年12月10日之前办理贷款手续，逾期视作违约，将按照相关条款追究违约责任。2019年12月22日，中锐公司向陈小栋王亚红邮寄了催告函，告知陈小栋、王亚红务必于2019年12月28日之前办理贷款手续，逾期视作违约，将按照相关条款追究违约责任。2020年3月11日，中锐公司向陈小栋、王亚红邮寄了房款缴付催告函，告知陈小栋、王亚红应于2020年2月27日前支付剩余购房款3270000元，请于本催告函发出后5个工作日内，将拖欠的上述房款及逾期付款违约金共计3274251元支付给中锐公司。陈小栋、王亚红收到后未能付款。2020年3月23日，中锐公司向陈小栋、王亚红邮寄了房款缴付催告函，告知陈小栋、王亚红应于2020年2月27日前支付剩余购房款3270000元，请于本催告函发出后5个工作日内，将拖欠的上述房款及逾期付款违约金共计3278175元支付给中锐公司。陈小栋、王亚红收到后未能付款。2020年4月8号，中锐公司委托上海邦信阳中建中汇律师事务所向陈小栋、王亚红邮寄了律师函，要求陈小栋、王亚红向中锐公司支付应付未付余款3270000元和逾期付款违约金791340元，具体以支付时实际欠付金额为准。陈小栋、王亚红收到后未能付款。2020年5月30日，中锐公司向陈小栋、王亚红开具了购房款的江苏增值税普通发票，金额为4685000元。2020年8月7日，陈小栋、王亚红向中锐公司支付3270000元。在庭审中，陈小栋、王亚红举证了其与Regina.Han（销售人员）的微信聊天记录，证明其收到律师函后与销售人员进行了沟通，销售人员称律师函只是法务走程序，与继续履行无关。中锐公司质证认为微信聊天记录不能证明中锐公司豁免了陈小栋、王亚红的违约责任。另查明，2020年7月20日，中锐公司与上海邦信阳中建中汇律师事务所签订律师代理诉讼服务合同，约定中锐公司因与陈小栋、王亚红就预售合同解除事宜发生纠纷并拟提起诉讼解决纠纷，委托上海邦信阳中建中汇律师事务所的律师代理该民事诉讼案件。上海邦信阳中介中汇律师事务所收取律师代理费1.5万元。以上事实，有中锐公司举证的《商品房买卖合同（预售）》、付款凭证、催告函、房款缴付催告函、律师函、快递凭证、律师代理诉讼服务合同；陈小栋、王亚红举证的房屋销售发票、中国农业银行个人结算业务申请书、业务回单、微信聊天记录及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。中锐公司与陈小栋、王亚红签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。陈小栋、王亚红按约应当在2020年2月26日前支付剩余房款3270000元，而实际支付时间为2020年8月7日，其行为已构成违约。因此，陈小栋、王亚红应按照约定承担逾期付款的违约责任。中锐公司要求陈小栋、王亚红支付逾期付款违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的具体金额。双方在合同中约定“逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金”和“逾期超过60天后，如出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付约定总房价款万分之五的违约金。”陈小栋、王亚红辩称该约定为无效条款，无法律依据，本院不予采纳。陈小栋、王亚红辩称该约定的违约金过分高于造成的损失，应以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率进行计算。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”中锐公司未提供证据证明其因陈小栋、王亚红逾期付款所受的损失大小，本院以贷款利息损失为其实际损失。据此，双方约定的“逾期超过60天后，如出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付约定总房价款万分之五的违约金”超过造成的损失30%”，本院以实际损失为基础，考虑到新冠肺炎疫情影响，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，结合陈小栋、王亚红辩称意见中的合理部分，将逾期60日后的违约金计算方法调整为“买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五以下、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以上”，酌定违约金为120000元。关于中锐公司诉请的律师费损失15000元。根据规定，当事人有特别约定的，可以依原告请求判令被告承担律师费，对律师费的数额以行政管理部门的有关规定标准计算。本案中，双方约定“出卖人解除本合同及向买受人追究相关法律责任而支出的诉讼费、保全费、评估费、鉴定费、律师费、交通费、住宿费等各项相关费用均由买受人承担”。故陈小栋、王亚红应支付中锐公司律师费。对于数额15000元，符合有关规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、陈小栋、王亚红于本判决发生法律效力后立即向无锡中锐华科置业有限公司支付逾期付款违约金120000元。二、陈小栋、王亚红于本判决发生法律效力后立即向无锡中锐华科置业有限公司支付律师费用15000元。三、驳回无锡中锐华科置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2173元，由陈小栋、王亚红负担1445元，无锡中锐华科置业有限公司负担728元。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  苏建春二〇二〇年十月九日书记员  袁明敏本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。