河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11988号上诉人（原审被告）：任涛，男，汉族，1974年4月29日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人:王自豪，河南良承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南中绘置业有限公司，住所地郑州市惠济区南阳路170号院28号楼3层3号。法定代表人：李玉平，该公司副董事长。委托诉讼代理人：李东敏，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘静，女，该公司员工。上诉人任涛因与被上诉人河南中绘置业有限公司（以下简称中绘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初11680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。任涛上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决双方解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。合同解除权属于形成权，不但需要符合约定或法定的条件，并需要在一定的期间内行使，如不加以期限约束，将使合同的效力长期处于不稳定状态。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案双方在买卖合同中约定了解除权条款，《商品房买卖合同》第七条1.(2)规定“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。”，根据该条款，上诉人自约定付款日期起60日内没有履行付款义务，被上诉人有权解除合同。依据上述法律规定，解除权应当在发生之日起一年内行使，即解除权发生时间为上诉人最后一次付款2008年2月1日，行使期限为一年，即至2009年2月1日止，因此，被上诉人应在2009年2月1日之前行使解除权。一审庭审中被上诉人未提交有效证据证明其在该期限内行使了解除权，其解除权消灭。被上诉人于2020年6月24日提起诉讼，要求解除合同，考虑到维护交易的稳定性、安全性和被上诉人自身怠于行使解除权的因素，应认定双方之间的商品房买卖合同继续履行为妥。因此，对被上诉人要求解除与上诉人之间的《商品房买卖合同》的诉讼请求，不应被支持。综上，请求二审法院在查明案件事实的基础上，依法改判支持上诉人的上诉请求。中绘公司辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持，中绘公司在本案中行使的是合同约定的解除权，而非被上诉人所称的法定解除权。（一）对于本案涉及争议的《商品房买卖合同》双方对于合同真实性均无异议，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律或法规的禁止性规定，合法有效，故该合同应当作为双方权利义务约定有效依据，合同当事人在合同中关于权利义务的约定，对于双方均具有约束力。（二）合同双方签订《商品房买卖合同》后，对于总房款为451784元的房款，被答辩人仅支付了281784元首付款，对于剩余房款始终未予支付。根据《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第1条第（2）项约定买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权与买受人解除合同并要求买受人承担违约责任。因此，依据该内容条款，中绘公司依法享有合同约定的解除权。（三）本案争议并不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定。《解释》第十五条第二款虽然规定：“在法律没有规定或当事人没有约定，对方当事人没有催告的情况下，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”但该条第一款明确说明本条款系“根据《合同法》第九十四条的规定”，故《解释》第十五条系针对《合同法》第九十四条中规定的法定解除权在商品房买卖合同中的适用问题所做的相关解释，而非针对双方在商品房买卖合同中约定解除权的情形。本案中绘公司所享有的解除权是基于双方在《商品房买卖合同》中约定的条件成就而产生的约定解除权，故本案不适用《解释》。二、中绘公司在本案中享有的解除权并未超过行使期限，中绘公司有权行使该权利。（一）依照现行法律，在没有法定或约定解除权行使期限的前提下，《合同法》并没有对未经对方催告的解除权之行使期限作出限制规定。《合同法》第九十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。但是，该条并没有规定若对方未行使催告权，解除权亦会在一定期限内消灭。（二）被上诉人在未能按时付款后，并未就其违约行为的原因向中绘公司进行说明并取得谅解，也未能就违约责任的承担以及付款时间的变更与中绘公司进行协商，以确定买卖合同是否继续履行、变更或解除，使双方的合同关系陷入不确定的状态。虽然中绘公司在解除权形成后也未能有效行使其权利，但由于双方当事人并未在《商品房买卖合同》中约定解除权的行使期限，且上诉人在长达十数年的时间内也没有对中绘公司行使法律赋予其的催告权利，应视作其任由中绘公司单方行使解约的权利，因此按照现行法律并无法定事由限制中绘公司解除权的行使。综上所述，一审法院判决正确，应依法予以维持。中绘公司向一审法院起诉请求：1、请求确认原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号07163472）解除，依法判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》的登记备案手续；2、判令被告向原告支付资金占用费131031.67元（以27万元为基数，按年利率6%，自2007年11月29日起，计至2008年1月31日止，以17万元为基数，按年利率6%，自2008年2月1日起，暂计至2020年6月19日，最终计至实际支付之日止）；3、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2007年10月29日，原告（原名称为郑州清华园房地产开发有限公司，2020年3月13日变更为现名称）与被告签订合同编号为07163472的商品房买卖合同一份，合同约定，被告购买原告位于金水区××水路北、××单元××房屋××套，房屋总金额451784元，付款方式为2007年10月29日现金支付181784元，2007年11月29日公积金贷款27万元。若被告逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金等。合同签订后，被告于2007年10月29日交纳首付款181784元，于2008年2月1日交纳房款10万元，原告给被告出具了销售不动产统一发票记账联及收据。后被告未再向原告交纳剩余房款，原告于2019年9月29日出具解除合同通知，要求解除双方的商品房买卖合同，并由被告承担资金占用费，且协助原告办理该房屋的登记备案撤销等手续。双方酿成本案诉讼。一审法院另查明：1、金水区金水路北、南阳路西DE号楼1单元15层1555号房屋与金水区南阳路324号院1号楼15层1555房屋系同一套房屋，登记购房人为被告，产权人为郑州清华园房地产开发有限公司即本案原告。2、原告于2019年9月30日以快递方式向被告在商品房买卖合同上载明的地址邮寄了解除合同通知，被退回。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人之间的真实意思表示，合法有效，当事人双方均应按照合同履行各自义务。被告未在合同约定时间内支付剩余房款，已构成违约，被告的违约情形符合合同约定的原告有权解除合同的条件。被告虽答辩称愿继续履行合同，但考虑双方合同形成于2007年，多年间被告未主动履行付款义务，原告起诉后被告也并未实际向原告交付剩余购房款，故对于原告要求确认双方合同解除的诉讼请求本院予以支持。原告于2019年9月29日出具的解除合同通知并未送达被告，故双方合同应于本判决生效之日解除。合同解除后，双方互负返还义务。原告应将被告已交纳的购房款281784元退还被告，被告亦应协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：07163472）备案信息注销登记手续。原告请求被告支付资金占用费，于法无据，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告河南中绘置业有限公司与被告任涛于2007年10月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：07163472）于本判决生效之日解除；二、被告任涛于本判决生效后十日内协助原告河南中绘置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：07163472）备案信息注销登记手续；被告任涛协助原告河南中绘置业有限公司办理上述备案信息注销登记手续时，原告河南中绘置业有限公司向被告任涛返还购房款281784元；三、驳回原告河南中绘置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1460元，由原告负担1360元、被告任涛负担100元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，任涛、中绘公司签订的《商品房买卖合同》系当事人之间的真实意思表示，合法有效，当事人双方均应按照合同履行各自义务。合同约定，付款方式为2007年10月29日现金支付181784元，2007年11月29日公积金贷款27万元；若逾期超过60日后，中绘公司有权解除合同。合同签订后，任涛于2007年10月29日交纳首付款181784元，于2008年2月1日交纳房款10万元，后任涛未再交纳剩余房款，已构成违约，一审法院判决确认双方签订的合同于判决生效之日解除，并无不当。综上所述，任涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2920元，由上诉人任涛负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年十月九日书记员  马梦涵