四川省达州市达川区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)川1703执异81号 异议人（案外人）：吴益青，男，汉族，生于1962年5月18日，户籍地四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：魏乾勇，四川省达州市远创律师事务所律师。 被申请人（申请执行人）：达州农村商业银行股份有限公司达川支行。住所地：四川省达州市达川区翠屏街道办事处通达西路73号。 统一信用社会代码：9151170334580483XA。 负责人：谭勇。 委托诉讼代理人：任德兴，男，生于1963年12月23日，汉族，系达州农村商业银行股份有限公司达川支行员工。 委托诉讼代理人：吴传彬，四川绥定律师事务所律师。 被申请人（被执行人）：达州市银河房地产开发有限公司。住所地：四川省达州市通川区大西街168号。 统一社会信用代码：915117022102568219。 法定代表人：周赞扬。 委托诉讼代理人：杜奎生，四川绥定律师事务所律师。 被申请人（被执行人）：魏友鸿，男，生于1967年4月11日，汉族，户籍地四川省达州市通川区。 在本院执行申请执行人达州农村商业银行股份有限公司达川支行（以下简称“农商行”）与被执行人达州市银河房地产开发有限公司（以下简称“银河公司”）、被执行人魏友鸿金融借款合同纠纷一案中，异议人吴益青对本院执行过程中预查封被执行人银河公司所有的位于达州市通川区的执行措施不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2020年9月29日组织异议人和被申请人进行了听证，异议人吴益青委托诉讼代理人魏乾勇、被申请人农商行委托诉讼代理人任德兴、吴传彬、被申请人银河公司委托诉讼代理人杜奎生到庭参加了听证。本案现已审查终结。 异议人吴益青称：被申请人农商行和银河公司（借款人、抵押人）于2013年7月10日签订了《借款合同》一份（合同编号：信公借ＡＹ9Ｔ012013000075号），同年7月11日签订了《抵押合同》一份（编号为：信公抵ＡＹ9Ｔ20130032132号），同日与被申请人魏友鸿签订了《保证合同》一份（编号为：公信保ＡＹ9Ｔ012013000075-1号）。2013年10月17日，原达县公证处作出了（2013）达证字第3193号具有强制效力的《公证书》。被申请人银河公司在借款到期后未履行约定的还款付息义务，被申请人农商行于2016年3月24日向四川省达州市达川区公证处申请领取了（2016）川达达证执字第16号《执行证书》，后农商行向达州市通川区人民法院申请强制执行，执行中达州市中级人民法院于2020年3月10日作出（2020）川17执监2号《执行裁定书》裁定：“达州市达川区公证处（2016）川达达证执字第16号《执行证书》指定达州市达川区人民法院执行”。达川区人民法院受理后对抵押担保物（位于达州市通川区）进入执行程序（案件编号：2020川1703执900号），异议人吴益青认为位于达州市通川区属于异议人所有，达川区人民法院应当立即停止强制执行，解除对上述房产的查封，同时依法确认位于达州市通川区为异议人所有，理由如下： 一、本案执行标的房屋属于异议人所有的财产，并非银河公司所有，应依法停止对该房屋的执行。2011年10月24日，银河公司与异议人吴益青签订《商业用房拆迁补偿安置协议》约定：“甲方拆除乙方原房产证号市权证00007038，建筑面积：29.50平方米、负一层20.14平方米门市；安置还房位置在“金岸世纪B幢”（临朝阳东路）正一层第4号门市（建筑面积：29.50平方米、负一层30.21平方米门市）”。协议签订后，异议人吴益青按照约定于2011年10月30日前搬家腾空并将钥匙和原《房屋所有权证》、《土地使用权证》交给银河公司。银河公司于2013年2月8日将《商业用房拆迁补偿安置协议》约定的安置还房交付给异议人吴益青，异议人吴益青接受该房屋后一直占有使用。异议人吴益青多次要求银河公司办理上述房产的所有权证，然而银河公司以各种理由和借口推诿，迫于无奈，异议人吴益青自行到房管部门办理上述房产的所有权证时才知晓上述房产被银河公司在农商行处办理了抵押贷款。 异议人吴益青与银河公司签订的《商业用房拆迁补偿安置协议》是双方的真实意思，有效，双方已经履行完毕该协议的大部份义务，未能办理上述房产的所有权证书是因为银河公司未经异议人吴益青同意擅自在农商行处办理抵押贷款，异议人吴益青没有任何过错。该房屋理应属于异议人吴益青所有。 二、位于达州市通川区是异议人吴益青拆迁安置获得，人民法院应依法确认其所有权为吴益青享有。 异议人吴益青拆迁安置获得上述房屋后，虽然没有办理产权登记，但是异议人已依《商业用房拆迁补偿安置协议》履行义务并占有使用标的物至今。根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，异议人吴益青依法享有位于达州市通川区的所有权。 综上，异议人吴益青对拆迁安置所得位于达州市通川区享有所有权，达川区人民法院应停止对该房屋的强制执行。现提出异议，请求：1.依法裁定立即停止对异议人拆迁安置所得的位于达州市通川区的强制执行，并解除对其查封；2.依法确认位于达州市通川区为异议人吴益青所有；3.案件受理费由被申请人负担。 异议人吴益青为支持其异议请求，向法庭提交了下列证据： 1、异议人和被申请人的身份信息，用以证明主体资格适格； 2、《商业用房拆迁安置协议》；用以证明银河公司和异议人于2011年10月24日签订拆迁安置协议，约定案涉商业用房归异议人所有； 3、交纳大修基金的票据，用以证明异议人履行了办理交接商业用房的手续； 4、异议人吴益青、杨光碧与案外人罗君2019年7月1日签订的《租赁合同》，用以证明案涉门市于2019年7月1日租赁给罗君，二个门市的租金共计5.5万元； 5、微信转账记录，用以佐证案外人罗君支付了租金； 6、水费发票，用以证明异议人占有、使用了案涉商业用房。 被申请人农商行称：异议人的申请不具有排除被申请人执行本案争议标的的理由。1、对异议人与银河公司签订的《安置补偿协议》三性有异议，异议人并未实际占有标的物，异议人与银河公司签订的安置协议仅证实他们之间具有合同关系，由他们自行解决，建议另案起诉处理；2、我行与银河公司所签订的《借款合同》、《抵押合同》是按照法律规定及银行规定办理，真实合法有效，抵押物不属于异议安置的范围，房管部门所确认的安置房产中并无案涉商业用房，银河公司提供了抵押物并办理了抵押登记，我行对抵押物享有担保物权；3、2013年3月，我行贷款前对抵押物进行评估时，现状为修建中的框架结构，并未竣工，不具备交付条件，异议人称在2013年2月8日已交付使用案涉商业用房的事实不属实；4、我行作为支持地方经济发展的正规金融机构，其债权、担保物权均应受到国家法律保护和支持。请求驳回异议人的异议请求。 被申请人农商行为抗辩异议人的主张，向法庭提交了下列证据： 1、《借款合同》、《抵押合同》，用以证明农商行向银河公司发放了1300万元借款，银河公司至今未还，案涉商业用房借款时办理了在建工程抵押登记； 2、《资产评估报告》，用以证明2013年3月22日贷款前对案涉商业用房进行了评估，该商业用房并不具备交付条件，异议人称2013年2月8日交付商业用房的事实不属实； 3、在建工程抵押登记证明、土地登记情况说明，用以证明案涉商业用房已经在房管局办理了抵押登记； 4、商品房预售许可证，用以证明案涉商业用房未在安置房范围内，不属于安置房； 5、《执行公证书》，用以证明2016年农商行办理了《执行公证书》，并向法院申请执行。 被申请人银河公司称：1、银河公司与异议人吴益青签订拆迁安置协议属实；2、本案涉及到抵押权以及拆迁安置权的问题，是否符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定以及异议人申请的事实和理由是否足以排除执行，由人民法院根据案件事实予以审查判断。 本院经审查查明：2013年7月10日，被申请人农商行与被申请人银河公司签订了编号为ＡＹ9Ｔ012013000075号的《借款合同》，约定农商行向银河公司借款1300万元，借款期限24个月，同年7月11日，农商行与银河公司签订了编号为信公抵ＡＹ9Ｔ20130032132号《抵押合同》，约定银河公司用位于达州市通川区“金岸世纪”Ｂ幢在建工程项目1层1至7号商业用房以及-1层、-2层、-3层车库为上述借款本金及其产生的利息、复利等费用提供抵押担保，同日，农商行与被申请人魏友鸿签订了保证合同，约定由魏友鸿为借款提供保证担保。2013年10月17日，原达县公证处（现达州市达川区公证处）作出（2013）达证字第3193号《公证书》，对上述《借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》进行公证并赋予了强制执行效力。借款到期后，因银河公司未按约偿还借款本息，被申请人农商行于2016年3月23日向达州市达川区公证处申请出具执行证书，次日，达州市达川区公证处出具了（2016）川达达证执字第16号《执行证书》。2018年4月7日，被申请人向达州市通川区人民法院申请强制执行，通川区法院于同年5月11日立案执行，执行中，达州市中级人民法院于2020年3月10日作出（2020）川17执监2号《执行裁定书》，裁定将达州市达川区公证处（2016）川达达证执字第16号《执行证书》，指定由本院执行，本院于2020年7月17日立案执行（案号：2020川1703执900号），同年8月24日，本院作出（2020）川1703执900号之一执行裁定书，裁定：预查封银河公司位于达州市通川区“金岸世纪”Ｂ幢在建工程项目负一层车库（755.30㎡）、负二层车库（1328.81㎡）、负三层车库（1044.35㎡）、1楼1号商业用房（33.58㎡）、1楼2号商业用房（66.02㎡）、1楼3号商业用房（40.07㎡）、1楼4号商业用房（30.45㎡）、1楼5号商业用房（33.93㎡）、1楼6号商业用房（45.57㎡）、1楼7号商业用房（721.05㎡），查封期限自裁定书生效之日起三年。异议人吴益青以本院查封的“金岸世纪”Ｂ幢一层第4号商业用房和负一层商业用房中的30.21㎡属于其所有为由，向本院提出执行异议，请求法院停止执行并解除查封。 同时查明：异议人吴益青与被申请人银河公司于2011年10月24日签订了《商业用房拆迁补偿安置协议》，约定的主要内容为：甲方（银河公司）拆迁乙方（异议人吴益青）位于达州市商业用房（门市），甲方拆除的乙方原产权证号为市权证00007038号，建筑面积正一层20.14㎡、负一层20.14㎡，拆迁补偿实行产权调换形式，安置还房位置为世纪苑小区±0（临朝阳东路）正一层第4号门市，建筑面积约29.5㎡，负一层建筑面积约30.21㎡，负一层商业用房位置与正一层四号门市相对应，在四号门市下面，乙方于2011年10月30日前搬家腾空，将钥匙交给甲方，乙方领取过渡期补偿费……。协议签订后，异议人吴益青将原商业用房腾空并将钥匙和原《房屋所有权证》、《土地使用证》交给银河公司进行拆迁。2019年7月1日，异议人吴益青、杨光碧与案外人罗君签订了《租赁合同》，将案涉4号门市、5号门市租赁给罗君，年租金55000元，该门市产生的水费由异议人交纳，2020年5月19日，异议人交纳了案涉4号门市的大修基金，但案涉商业用房至今尚未办理过户登记。 本院认为，本案争议的焦点是异议人吴益青是否享有对执行标的物达州市通川区屋排除强制执行的民事权益。本案中，异议人吴益青与被申请人银河公司签订了《商业用房拆迁补偿安置协议》，约定了对吴益青的拆迁房屋进行安置补偿，诉争房产是吴益青作为被拆迁人与拆迁人银河公司协商达成的补偿方案采取产权调换方式而取得。吴益青取得对诉争房产权利的来源为银河公司拆迁安置的法律行为和法律事实，所付出的对价中也包括了丧失原有房屋的物权，不同于一般的的商品房买卖，且吴益青现已实际从银河公司手中接受该房产，并将该房产出租，行使了收益权。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人优先取得拆迁安置房屋权利，即被拆迁人的债权具有优先效力，吴益青属于被拆迁人腾退原房产并约定取得案涉房产，银河公司履行拆迁人对吴益青的产权调换义务，与吴益青签订安置补偿协议，确定拆迁安置房的位置。银河公司对拆迁安置房另行设定抵押权亦影响了吴益青债权的优先效力。故，被申请人农商行对案涉房产虽享有抵押权，但不能对抗吴益青对案涉房产享有的权利。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，异议人吴益青在人民法院查封案涉房屋前已与被申请人银河公司签订了《商业用房拆迁补偿安置协议》，该合同不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。协议签订后，异议人已实际接受该房产并占有该房，虽至今未办理过户登记，其主要原因是因为被申请人银河公司在与异议人签订安置协议后又在该房产上设置了抵押，非异议人自身的原因所致，故，异议人吴益青对案涉房产享有的权利能够排除强制执行，其异议理由成立。异议人吴益青请求将案涉房产确权给其所有，不属于本案审查的范围，本案不作处理。本院依照法律规定并未收取异议人的案件受理费，异议人主张案件受理费由被申请人负担无事实依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于达州市通川区产的执行。 案外人、当事人、对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 余 龙 审判员 万 红 审判员 王显平 二〇二〇年十月九日 书记员 白朝芳