天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初4820号原告：余璇，女，1979年4月1日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：刘弘琳，上海锦天城（天津）律师事务所实习律师。被告：李博文，男，1999年2月24日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：徐富丽，天津天元律师事务所律师。原告余璇与被告李博文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余璇的委托诉讼代理人刘弘琳，被告李博文及其委托诉讼代理人徐富丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余璇向本院提出诉讼请求：1.判令被告李博文支付原告房屋占用费和物业费共计48355元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系房屋租赁合同关系，原告将从案外人处租赁的房屋转租给被告。2018年10月27日，原告与案外人之间的租赁合同解除，原告无权占有使用涉案房屋，遂通知被告解除合同，限期腾空房屋。但被告未在合理期限内腾空房屋，仍占有使用涉案房屋，正常经营，致使原告不能按时交房，并赔偿了案外人的损失。被告2019年3月1日至2019年9月8日期间实际占用涉案房屋，未向原告支付房屋占用费和物业费。案外人张文倩起诉原告一案经天津市第二中级人民法院判决，原告已支付案外人张文倩相关费用，现向被告提出上述主张。综上，原告为维护自身合法权益，根据事实和相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告李博文辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原、被告于2017年11月1日签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于河北区××路××号的房屋，租赁期限为2017年11月1日至2019年4月30日。实际情况是，原告为本案诉争房屋的承租人，但在未经本案诉争房屋的所有权人允许的情况下，私自将该房屋转租给被告，并谎称其为该房屋所有权人。在所有权人知晓其对承租房屋进行转租后，与原告解除了房屋租赁合同并收回房屋（2018年10月27日）。而此时，被告与原告之间的《商铺租赁合同》履行期限尚未届满。自原告与该房屋所有权人因房屋纠纷进行诉讼时，被告便无法再使用该房屋，亦无法将屋内物品搬出。直至2019年8月12日，该房屋所有权人向法院申请强制执行后，被告才将物品搬出。在原告将房屋上锁的期间内，被告并未使用该房屋，也未能有效控制该房屋，该房屋由原告实际控制，从而导致被告无法按照判决规定的时间进行腾房及交还房屋。按照《合同法》第228条之规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”因此，在原告主张的“房屋占用期间”被告并未实际控制、使用本案诉争房屋，与法不应向原告支付占用费及物业费。原告向案外人支付该费用是因其存在违约行为，即便本案经法院审理后认为被告应当支付部分费用，亦不应按照原告向案外人支付费用的标准向其支付。综上，被告在与原告的合同履行过程中不存在任何过错，却在原告因其违约行为向案外人承担责任后多次被诉至法院赔偿原告相关费用，与事实无据，与法不合，望贵院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：2016年4月6日，原告余璇与案外人张文倩签订《房屋租赁协议》，约定张文倩将其所有的坐落河北区××路××号房屋出租给余璇，用途为教育培训，租赁期限叁年，自2016年5月1日到2019年4月30日，年租金16.8万元，同时约定租期内该房屋物业费、暖气费等实际费用由余璇承担，余璇未经原告同意不得擅自拆改房屋并转租他人，否则张文倩有权解除合同。2017年11月5日，案外人张文倩作为甲方与作为乙方的原告余璇又签订了《房屋租赁补充协议》一份，约定：甲乙双方于2016年4月6日签订房屋租赁协议，乙方租赁甲方房屋地址为天津市河北区××路××号××商用于教育培训。甲方2017年11月4日发现乙方在未通知甲方的情况私自拆改装修，并将一层部分转租给他人经营。乙方此行为已违反了双方在2016年4月6日签订的房屋租赁协议中的如下条款：第四条的第二款：租赁期内，乙方未经甲方同意不得擅自拆改房屋，若因擅自拆改造成房屋损坏，乙方需承担赔偿责任，向甲方支付相应损失。第四条的第四款：未经甲方同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人，若擅自转租，甲方有权终止合同，乙方须承担相应的违约责任，由此给甲方及第三方造成的损失须由乙方全部承担。基于以上条款，甲方要求终止合同，但是乙方强烈表示愿意改正以上违约行为，并做出如下承诺：1、乙方私自转租部分进行的搭建必须拆除，恢复房屋原有状态。2、乙方需保证此房屋仅用于教育培训，乙方所租甲方的房屋保证用于乙方独立经营，法人必须为乙方余璇。如若乙方进行其他经营项目，甲方有权终止合同，乙方需无条件退房并承担相应的损失。3、在租赁期满前乙方不得将房屋转租给他人，如若甲方再次发现乙方有转租行为，乙方需赔偿甲方违约损失人民币壹万元整。4、乙方对房屋进行的拆改部分，待合同期满后，将房屋恢复原状，为此乙方需向甲方交纳保证金人民币壹万元整，合同终止后，经甲方验收合格后将押金退还乙方。5、甲乙双方约定租赁有效期至2019年4月30日，在租赁期满后乙方无条件退房，甲乙双方不再续约。以上条款作为原租赁协议的补充条款，与原租赁协议具有同等法律效力。另查，2017年10月18日，原告余璇与案外人张静（被告李博文之母）签订《房屋合作协议》一份，双方约定，自2017年11月1日起双方共同经营新大路192号底商一层，经协商张静以每月7000元首次按季度交付，押金为7000元，合计费用为28000元。张静承诺每次到期前10天交付下一期房费，并且头一次费用为连续缴纳两个季度，如不能履行承诺则补偿押金费用。双方合作期为期一年。同时协议还对水电、采暖、物业费的承担等相关事宜进行了约定。2017年11月1日，原告余璇作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告李博文签订了《商铺租用合同》一份，该合同约定：1、甲方将其合法拥有的坐落于新大路192号的房屋出租给乙方作为经营使用，该房屋建筑面积80平方米。2、该房屋租赁期为18个月，自2017年11月1日起至2019年4月30日止。3、该房屋月租金为人民币7000元整。按每3个月结算一次，提前10天支付下次房租。4、本合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充条款，甲乙双方各执壹份，双方签字盖章并在房管机关备案后即生效。当日双方还签订了《商铺租赁补充协议》一份，该协议第一条约定，被告承租房屋期间实际产生的水、电、通讯、供暖、物业、租赁税费、发票等一切相关费用应由被告承担，并向有关部门交纳（收费标准按实际使用交纳）。同时协议还对双方其他相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告余璇如约将出租房屋交付给被告李博文，被告李博文使用该房屋经营天津猫咖猫咖餐饮管理有限公司。被告亦向原告交纳了2017年11月1日至2018年10月31日的房屋租金，但被告在租赁房屋期间从未交纳过物业费。2019年1月8日，案外人张文倩作为原告向天津市河北区人民法院起诉余璇、李博文、天津猫咖猫咖餐饮管理有限公司、天津博学优贝教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，张文倩在该案中主张：1.依法解除其与余璇签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》；2.请求法院依法判令余璇与三第三人腾空坐落于天津市河北区××路××号××商房屋并交付张文倩；3.判令余璇向其支付2018年12月至2019年2月的房屋占用费42000元、取暖费8263.40元、物业费7614元；4.判令余璇向其支付违约金20000元，并将房屋拆改部分恢复原状；5.诉讼费由余璇承担。2019年3月19日本院以（2019）津0105民初378号民事判决书判决：“一、原告张文倩与被告余璇签订的《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》于2018年10月31日解除；二、本判决生效后十日内，被告及第三人李博文、天津猫咖猫咖餐饮管理有限公司、天津博学优贝教育信息咨询有限公司将坐落河北区××路××号房屋腾交原告；三、本判决生效后十日内，被告向原告支付自2018年12月至2019年2月的上述房屋占用费42000元、取暖费8263.40元、物业费7614元；四、本判决生效后十日内，被告向原告支付违约金20000元，并将上述房屋拆改部分恢复原状。案件受理费656元，由被告负担。”因余璇不服该判决遂向天津市第二中级人民法院提起上诉，2019年7月23日，天津市第二中级人民法院以（2019）津02民终4440号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。2019年8月22日，余璇作为原告向天津市河北区人民法院提起诉讼，1.请求判令李博文支付其2018年11月1日至2019年2月28日期间的房屋占用费28000元、2018年11月至2018年3月期间的采暖费4000元，合计32000元，强制执行费1078元；2.本案诉讼费由李博文承担。2019年11月6日，本院以（2019）津0105民初6475号民事判决书判决：“一、本判决生效后十日内，被告李博文给付原告余璇2018年11月1日至2019年2月28日期间的房屋使用费28000元；二、本判决生效后十日内，被告李博文给付原告余璇2018年11月15日至2019年3月15日期间的采暖费4000元；三、驳回原告余璇的其他诉讼请求。案件受理费313元，由原告负担11元，被告负担302元。”李博文不服该判决遂向天津市第二中级人民法院提起上诉，2020年6月16日，天津市第二中级人民法院以（2020）津02民终439号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。此外，2019年9月11日，案外人张文倩作为原告再次向天津市河北区人民法院起诉余璇房屋租赁合同纠纷一案，张文倩在该案中主张：请求依法判令余璇向其支付自2019年3月1日至2019年9月8日期间的房屋占用费87733元、物业费1370元，由于余璇曾向其支付过押金和保证金共计20000元，故要求余璇支付69103元。2019年10月29日本院以（2019）津0105民初6966号民事判决书判决：“一、本判决生效后十日内，被告余璇给付原告张文倩坐落河北区××路××号房屋自2019年3月1日至2019年9月8日的房屋占用费及物业费共计69096元（已扣除被告支付的押金及保证金）；二、驳回原告张文倩的其他诉讼请求。案件受理费772元，由被告余璇负担。”余璇不服该判决向天津市第二中级人民法院提起上诉，2020年5月26日，天津市第二中级人民法院以（2019）津02民终8285号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。现原告以诉称理由起诉来院，望判如所请。庭审中，被告表示，原告于2019年4月就将涉案房屋上锁，导致其无法使用该房屋，亦无法将室内物品搬出，故不同意原告的诉请。同时原、被告均认可涉案房屋经河北区法院执行庭执行，已于2019年8月12日腾交给案外人张文倩。上述事实，有原、被告提交的有关证据材料及庭审记录予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告余璇与案外人张文倩之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》已于2018年10月31日解除，此后原告余璇及被告李博文均无合同依据及法律依据继续占用涉案房屋。本案审理过程中，原、被告均认可经天津市河北区人民法院执行庭执行，涉案房屋已于2019年8月12日腾交给了案外人张文倩，对此本院不予置疑。被告李博文虽抗辩自2019年3月1日后，原告就将涉案房屋上锁，导致其无法使用该房屋，亦无法搬出室内物品，但被告对此并未提供充分的证据证实，故本院不予采信。由于原告余璇已经向案外人张文倩支付了河北区××路××号房屋2019年3月1日至2019年9月8日的房屋占用费及2018年12月至2019年9月8日的物业费，因此原告余璇有权要求被告李博文支付其占有使用涉案房屋期间的房屋占用费及物业费。对于原告要求被告给付2019年3月1日至2019年9月8日房屋占用费43866.5元一节，因被告李博文已于2019年8月12日就将涉案房屋腾交给了案外人张文倩，所以被告承担房屋使用费的期间应为2019年3月1日至2019年8月12日，具体金额为37800元（7000元×5个月＋7000元÷30天×12天＝37800元）。对于原告要求被告给付2018年12月至2019年9月8日物业费4488.5元一节，因涉案房屋已于2019年8月12日腾交给了案外人张文倩，所以被告应支付物业费的期间应为2018年12月1日至2019年8月12日，根据本院（2019）津0105民初6966号民事判决书所确认的河北区××路××号房屋每月物业费217.5元计算，被告应支付的金额为806.14元（217.5元÷181.31平方米×80平方米×8个月＋217.5元÷181.31平方米×80平方米÷30天×12天＝806.14元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告李博文给付原告余璇2019年3月1日至2019年8月12日期间的房屋使用费37800元；二、本判决生效后十日内，被告李博文给付原告余璇2018年12月1日至2019年8月12日期间的物业费806.14元；三、驳回原告余璇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费504.5元，由原告负担101.7元，被告负担402.8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘淼二〇二〇年十月十二日书记员  王婉附：本裁判适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条下列事实，当事人无需举证证明：（一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。