江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终2003号上诉人（原审原告）：中浦建设（集团）有限公司，住所地连云港市海州区海连西路7号。法定代表人：钱辉，总经理。委托诉讼代理人：朱江，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖红军，男，1956年8月7日生，汉族，住灌南县。委托诉讼代理人：卢伯明，江苏海西律师事务所律师。上诉人中浦建设（集团）有限公司（以下简称中浦公司）因与被上诉人廖红军排除妨害纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2020）苏0724民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中浦公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定连云港金亚置业有限公司（以下简称金亚置业）与中浦公司的法定代理人均为钱辉，双方有相互串通的恶意。该部分属于认定事实错误。金亚置业的法定代表人在2008年10月13日由钱辉变更为王某武，2008年10月22日由王某武变更为陈某，而中浦公司的法定代表人在2014年8月19日才由范某红变更为钱辉。也就是说，在廖红军于2009年9月及11月向金亚置业交付两笔款项的时候，金亚置业的法定代表人是陈某，中浦公司的法定代表人是范某红，二公司的法定代表人均不是钱辉。一审判决认定恶意串通，没有证据证明，退一步讲，即使金亚置业与中浦公司存在恶意串通，其法律后果为无效，一审判决并没有确认金亚置业与中浦公司之间的合同无效，也没有对中浦公司已经取得的涉案房屋产权证进行撤销，在这种情况下，直接认定上诉人不能对抗善意取得房屋的被上诉人，明显不当。二、一审判决适用法律不当。不动产物权变动，应当依法登记，取得不动产的证明就是房产证。上诉人取得涉案房屋的房产证，就应当享有所有权，有权请求排除妨害。三、本案不适用善意取得。不动产善意取得的前提条件是转让人必须是无权处分财产的人，以合理价格转让，转让的不动产依法应当登记的已经登记。本案中，金亚置业具有处分权，被上诉人仅支付27万元，而当时房屋的价值约为60万元，房屋未办理登记过户手续，不符合善意取得的条件。被上诉人廖红军辩称：1.按上诉人所称，在涉案房屋出售的时候，金亚置业的法定代表人是陈某，说明陈某对涉案房屋出售是明知的而且得到其批准了。金亚置业和中浦公司于2012年4月22日签订的《投资入股协议书》中，金亚置业由陈某作为法定代表人签字并盖章，中浦公司由钱辉签字并盖章，2012年4月24日中浦公司委托陈某前往办理含涉案房屋的22套房屋产权变更登记手续，陈某代表两个公司办理房产变更登记，陈某在办理变更登记之前是明知涉案房屋出售给被上诉人的，一审判决认定上诉人与金亚置业恶意串通是正确的。至于金亚置业的法定代表人与上诉人的法定代表人都是钱辉是上诉人在一审庭审中认可的，不论是否均系钱辉，不影响两公司恶意串通情节的认定。上诉人认为一审判决没有将房产证进行撤销的理由没有依据，本案上诉人的一审诉求是排除妨害，根据不告不理的原则，一审法院无权作出撤销的判决，也无需对其合同是否有效进行判决。2.上诉人即使持有房产证也是非法的，被上诉人购买房屋已经交付使用12年，在此期间，上诉人一直没有主张房屋所有权，被上诉人也不知道自己购买的房屋已经登记到他人名下。3.上诉人已经支付了房屋对价，2009年灌南县城区最好的房屋也不到两千元一平方，被上诉人购买的房屋单价在一千多元每平方米，符合当时的房屋价格。上诉人与金亚置业的投资入股协议约定的22套房屋均价才1547元每平方米，说明被上诉人对于涉案房屋已经支付对价。退一步讲，即使金亚置业优惠出卖房屋，也不影响其出卖行为的合法性，被上诉人是合法取得涉案房屋。中浦公司向一审法院起诉请求：判令廖红军停止侵权，立即搬离中浦公司所有的新文化家园C06栋一单元302室住宅。一审法院认定事实：金亚置业为新文化小区开发公司，2009年3月16日取得涉案房屋所有权证。2012年4月22日金亚置业和中浦公司签订投资入股协议书，将包括涉案房屋在内的22套房屋作价727.41万元入股中浦公司，并于2012年4月24日金亚置业和中浦公司签订房屋买卖合同，将廖红军的房屋过户至中浦公司的名下。中浦公司于2012年4月27日取得涉案房屋的所有权证。中浦公司和金亚置业的法定代表人均为钱辉。廖红军为证实已实际取得涉案房屋所有权，提供如下证据：1、2009年9月22日新文化家园收据一份，为定金20000元；2、2009年11月5日新文化家园收据一份，为房款250000元；3、2009年11月5日新文化家园收据一份，金额为4878元，收据注明包含内容为：单元电子门330元、入户门650元、车库门3200元、水电开户费698元；4、2009年11月5日新文化家园收据一份，金额1520元，内容含物业费1030元、垃圾清运费490元；5、2010年11月29日至2012年11月28日新文化家园物业公司收据三张（720元、903元、900元）；6、2009年11月5日新文化家园物业管理协议书一份；7、2009年11月5日新文化家园物业装饰装修协议一份。上述证据证明廖红军于2009年11月5日和金亚置业形成涉案房屋的买卖协议，并且付清了所有的购房款，并与物业办理了房屋的交接手续，在此后入住过程中廖红军向物业公司交纳物业管理费至今。中浦公司对廖红军提供的证据质证意见：对上述证据金亚置业出具的收据三性有异议，并不能证明廖红军在2009年取得了涉案房屋的所有权，也不能够证明廖红军占有该涉案房屋。廖红军提供的由金亚置业出具的收据，上面加盖金亚置业的财务印章，对上述收据的真实性，一审法院予以认定。一审法院认为：廖红军在2009年11月5日向金亚置业交付购房款，金亚置业已将涉案房屋交付廖红军，廖红军对房屋进行装修后入住，交纳相关的物业费用，廖红军虽未取得涉案房屋所有权证，但已经实际取得和使用至今。金亚置业在将涉案房屋出卖给廖红军后，于2012年4月22日和中浦公司签订投资入股协议书，将包括涉案房屋在内的22套房屋作价727.41万元入股中浦公司，并于2012年4月24日金亚置业和中浦公司签订房屋买卖合同。中浦公司和金亚置业为关联公司，法定代表人均为钱辉，双方有相互串通的恶意。中浦公司即使取得涉案房屋所有权证，亦不能对抗善意取得房屋的廖红军。故对中浦公司的诉讼请求不予支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条的规定，判决：驳回中浦公司的诉讼请求。案件受理费减半收取50元（中浦公司已交纳），由中浦公司负担。本院二审期间，上诉人提供以下证据：1.工商登记资料，证明在2008年10月13日金亚置业的法定代表人由钱辉变更为王某武，2008年10月22日金亚置业的法定代表人由王某武变更为陈某。上诉人的法定代表人在2014年8月19日由范某红变更为钱辉。2.情况说明1份，由金亚置业出具给上诉人。证明涉案房屋确实是出售给廖红军，但廖红军只是支付部分房款，故将房屋过户到上诉人名下，待被上诉人缴清房款之后再办理过户手续。被上诉人质证认为：对于证据1，金亚置业的工商变更通知书真实性没有异议。但是从该变更通知可以看出被上诉人在购买涉案房屋时陈某是金亚置业的法定代表人。在后来金亚置业与中浦公司签订投资入股协议，以及办理房产变更登记均是陈某亲自办理。陈某是明知该房屋已经出售给被上诉人，但是却将涉案房屋变更到上诉人名下。金亚置业、中浦公司以及目前新文化小区的物业管理公司均由钱辉实际控制。根据工商登记，金亚置业已经被吊销营业执照。中浦公司的法定代表人是钱辉。钱辉目前在非洲已经多年没有回家，所以，提起本案诉讼并非中浦公司法定代表人钱辉的意思表示，钱辉对于本次诉讼根本不知情。目前，金亚置业和中浦公司的印章都保存在新文化小区物业公司处。对于中浦公司工商登记打印件，三性不予认可。对于证据2，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。被上诉人购买的房屋已经付清全款，详见一审卷宗付款收据。被上诉人二审期间未提交新的证据。本院二审期间经审理查明，一审法院根据中浦公司的庭审陈述认定中浦公司和金亚置业的法定代表人均为钱辉，该事实与工商登记信息不符，应予纠正。一审法院查明的其他基本事实属实，本院予以确认。本院二审期间另查明，金亚置业现在的法定代表人是陈某，目前是吊销状态。中浦公司的印章由陈某持有，上诉人中浦公司的委托代理手续由陈某持中浦公司的印章和营业执照办理，陈某的工资由连云港市鼎诚物业管理有限公司发放。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为:1.中浦公司和金亚置业之间是否存在恶意串通？2.上诉人是否享有排除妨碍的权利？本院认为，从工商登记信息表明，2009年廖红军从金亚置业购买涉案房屋时，金亚置业的法定代表人是陈某。2012年陈某同时作为金亚置业的法定代表人和中浦公司的受委托人办理了房屋过户登记，将涉案房屋登记在上诉人中浦公司名下。因此，一审判决认定金亚置业与中浦公司之间存在恶意串通，并无不当，本院对此予以确认。中浦公司虽然取得了房产登记，但系依据恶意串通行为取得，不能据此认定中浦公司取得了房屋所有权。廖红军与金亚置业之间的房屋买卖合同关系合法有效，并且已经实际履行，金亚置业已将房屋交付给廖红军占有使用，廖红军占有使用涉案房屋是有合法依据的。故对中浦公司主张排除妨害的诉讼请求，一审判决未予支持，并无不当，本院对此予以确认。对于金亚置业与中浦公司之间的房屋买卖合同以及投资入股协议书的效力认定不属于本案的审理范围，对其房屋登记的撤销不属于民事案件的审理范围，一审判决对此未作出认定，亦无不当。一审判决认定廖红军善意取得涉案房屋，该部分认定不当，本院对此予以纠正。上诉人在二审庭审中确认金亚置业与廖红军之间存在房屋买卖关系，但认为廖红军没有交清剩余房款，且双方没有书面合同。对此，本院认为，上诉人未能提供证据证明金亚置业与廖红军之间约定的房款数额及剩余房款数额，且该主张属于房屋买卖合同履行问题，与本案排除妨害纠纷不属于同一法律关系，上诉人以被上诉人未交清房款为由主张排除妨害不能成立。上诉人提交的金亚置业出具的情况说明载明：“中浦公司：因我公司经营需要，现将我公司部分房产投资给你单位，其中C06栋1单元302室房屋已经出售给廖红军但其只支付了部分房款，现将该房屋过户到贵司名下，待其缴纳全部房款后由你公司为其办理房产过户手续，从即日起该房屋尾款收缴、合同纠纷解决工作由贵司负责，我公司不再办理。”廖红军对该情况说明不予以认可。本院认为，即使该情况说明是真实的，仅是金亚置业的单方意见，未经过廖红军的确认，且其内容表明金业置业虽然将房屋过户到上诉人名下，但并没有将房屋所有权转移给上诉人的意思表示，而仅是由上诉人负责行使催要房款的债权。该情况说明与上诉人依据其取得的房产登记主张其享有房屋所有权，并请求排除妨害的诉讼请求，是相互矛盾的。综上，中浦公司的上诉请求不能成立，一审判决认定廖红军系善意取得涉案房屋不当，但判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（中浦建设（集团）有限公司已预交），由上诉人中浦建设（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 万子榕审 判 员 朱培培审 判 员 张 奇二〇二〇年十月九日法官助理 周 岚书 记 员 韩振亚法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。