江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4386号上诉人（原审原告）：王庆旌，男，汉族，1982年8月21日生，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张金山，江苏泰信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田树洲，男，汉族，1963年11月24日生，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：张玉珍，女，汉族，1965年8月10日生，住江苏省徐州市泉山区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：王强，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴磊，江苏法德东恒（徐州）律师事务所实习律师。原审被告：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区民主南路163号。法定代表人：王广备，该公司执行董事兼总经理。上诉人王庆旌因与被上诉人张玉珍、田树州,原审被告徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初4710号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理，现已审理终结。王庆旌上诉请求：1、依法撤销(2018)苏0303民初4710号民事判决，改判支持王庆旌的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认为“涉案房屋没有经过竣工验收，不宜认定原告在查封前已合法占有的事实”，该观点明显不符合事实，是错误的。一审中已经查明，在2014年4月30日，同力创展公司已经同意将徐州市橙黄时代·山水丽庭10号楼5单元801室房屋（以下简称涉案房屋）交付给王庆旌使用，并将钥匙交付给王庆旌对涉案房屋进行了装修并一直占有使用至今。该事实一直存续，没有任何人提出异议。本案查封行为发生在2018年3月12日，无法对抗王庆旌的占有使用行为。王庆旌占有使用涉案房屋没有侵犯任何人的合法权益，不违反法律的强制性规定，合法有效。一审判决不予认定合法占有，明显错误，也不符合公民对于法律与事实的认知，令人大跌眼镜，迷惑不解。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，王庆旌的购房款早已经全部交纳完毕，对涉案房屋享有所有权，该权利能够排除执行。张玉珍、田树洲答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。根据《中华人民共和国城市地产管理法》第27条、《中华人民共和国建筑法》第61条的规定，房地产开发项目只有竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉案房屋至今没有进行竣工验收，王庆旌在查封之前不能合法占有涉案房屋，不符合《执行异议复议规定》第二十八的规定。《执行异议复议规定》第二十九条是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的，对消费者生存权优先保护的立法原则。在适用中应对其范围予以严格的限制，不宜做扩大解释。涉案房屋只办理了网备手续，没有进行预告登记或办理登记手续，王庆旌对涉案房屋不享有物权，房屋所有权仍归同力创展公司所有。同力创展公司未到庭亦未提交书面意见。经审理查明，2016年6月27日，原审法院对田树洲、张玉珍诉同力创展公司民间借贷纠纷一案作出(2016)苏0303民初1059号民事判决：一、同力创展公司于本判决生效之日起十日内偿还张玉珍、田树洲借款本金765万元，并自借款到期日（其中480万元自2014年1月27日，190万元自2014年1月30日，95万元自2014年2月7日）起按照年利率20%的标准支付利息至本息实际还清之日止。二、驳回田树洲、张玉珍其他诉讼请求。根据田树洲、张玉珍的申请，原审法院于2016年10月11日立案强制执行，案号为（2016）苏0303执2390号。在本案执行过程中，原审法院于2018年3月27日查封了预售单位为同力创展公司的位于徐州市房屋。案外人王庆旌针对涉案房屋提出书面执行异议，原审法院经审查于2018年8月3日作出（2018）苏0303执异133号执行裁定：驳回王庆旌的异议请求。王庆旌不服上述裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，2015年1月28日，王庆旌与同力创展公司签订了商品房买卖合同，购买了涉案房屋，并付清房款，办理了网上登记备案。王庆旌支付了全部房款并且实际占有该房屋，按照相关法律规定，该房屋应为王庆旌所有，不应进入执行程序被查封。请求：确认王庆旌享有涉案房屋的所有权并停止对涉案房屋的强制执行。原审法院另查明，2015年1月28日，出卖人同力创展公司与买受人王庆旌签订商品房买卖合同一份，合同约定：买受人购买的商品房为橙黄时代·山水丽庭的第10幢5单元801号房。该商品房建筑面积共181平方米，其中套内建筑面积147.78平方米，单价为人民币每平方米5584.53元，总金额为人民币1010800元。签订合同时付房款30000元，余款在2015年4月28日之前付清。出卖人应当在2015年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房已竣工验收备案，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了违约责任、产权登记等事项。同日，涉案房屋进行了商品房预（销售）合同网上登记备案。2015年10月14日，同力创展，公司向王庆旌开具了金额为1010800元的购房款发票。庭审时，王庆旌提供了其于2014年4月30日向同力创展公司提交的“提前上房申请”，内容为：本人王庆旌于2012年6月19日购买山水丽庭十号楼5单元801室住房，房款已全部结清。由于家中老人无处居住，现申请房屋提前交付使用。同力创展公司法定代表人王广备书写“同意”并签名，加盖同力创展公司印章。之后将房屋交付王庆旌占有使用。涉案房屋尚未经过竣工验收，亦未办理受让物权预告登记。在本案庭审中，王庆旌陈述其名下在本市另有两套房屋用于居住,王庆旌称另外的房屋系亲戚出资购买登记在其名下，但未提供证据证实。原审法院认为，关于王庆旌主张的优先权排除执行的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押人的抵押权，其目的在于优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的生存权。基于对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，房屋买受人的权利包括了交付全部或大部分购房款的消费者依据购房合同产生的房屋交付请求权。《执行异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定在上述批复的基础上再次体现了对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，也更加明确了关于消费者生存权的判断依据。王庆旌在本市另有两套用于居住的房屋，故王庆旌的诉讼请求不符合上述规定的情形，其权利不能排除执行。另，《执行异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋没有经过竣工验收，不宜认定王庆旌在查封前已合法占有的事实，王庆旌所提异议亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定情形，其权利不能排除执行。据此于2020年4月23日作出（2018）苏0303民初4710号民事判决：驳回王庆旌诉讼请求。本院二审期间查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案系王庆旌以买受人身份针对房地产开发企业所开发的商品房提出的案外人执行异议之诉。《执行异议复议规定》第二十九条对于此种情形下案外人排除执行的条件作出了明确规定，其中条件之一为：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，但根据王庆旌的自认，其在本市内尚有其他两套房屋用于居住。因此，王庆旌不符合该条所规定的商品房买受人排除执行的条件。此外，《执行异议复议规定》第二十八条是关于不动产一般买受人排除执行条件的规定，根据该规定，案外人以一般买受人身份主张排除执行必须符合以下条件：一是在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王庆旌虽然提交了其在涉案房屋被查封之前与同力创展公司签订的书面买卖合同及同力创展公司出具的购房款收据，但根据已经确认的事实，涉案房屋至今尚未办理竣工验收，虽然王庆旌主张其已于2014年占有使用涉案房屋，但是占有与合法占有使两个不同的概念，只有合法占有才可能达到排除执行的效果。而根据建筑法和《建设工程质量管理条例》的规定，房屋只有经过竣工验收合格才能交付使用，出卖人向买受人交付未经竣工验收合格的房屋属于违法交付，买受人基于违法交付的所为占有，不是合法占有。因此，即使王庆旌已于查封之前占有使用涉案房屋，也不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的合法占有及排除执行的条件。因此，原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。综上，王庆旌的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各13897元，由王庆旌负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二〇年十月十五日书记员  刘 迪