河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终7741号上诉人（原审被告）：河南新恒顺地产有限公司，住所地洛阳市高新技术产业开发区九都西路218号10幢1—1201。法定代表人：李雪玲，总经理。委托诉讼代理人：卢攀锋、李莉云，河南智明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘涛，男，1979年01月30日出生，朝鲜族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：董雅丽、张博,河南弘创律师事务所律师。上诉人河南新恒顺地产有限公司（以下简称新恒顺公司）与被上诉人潘涛合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初4659号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法审理了本案。本案现已审理终结。新恒顺公司上诉请求：1、改判原审判决第一项为自2018年6月19日以后上诉人不再承担逾期交房的违约责任、改判第二项为不承担车位逾期交付违约金；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院适用法律有误，原被告之间签订的车位使用权协议书违反了法律禁止性规定，属无效合同。1、依照合同法第119条规定，当事人一方违约的，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中新恒顺公司未能按期交房存在政府限制等多方面原因，在违约后及时采取各种措施保障已售房小业主能安全入住。2018年6月19日上诉人通知业主及时办理入住手续，目前大部分业主均已正常入住并使用房屋，仅有潘涛等少数人未办理入住手续。在原审被告违约的情况下，原告应及时入住或者要求解除双方买卖合同减轻损失，而不是放任损失扩大；2、原审法院认定被告赔偿原告每月300元停车损失，由于被告销售的是车位使用权，双方签署协议后，应该有原告直接持合同向物业部门办理使用手续，本案完全是因原告自身原因未能及时办理手续造成，要求被告承担违约责任没有任何依据。原告未接受房屋也未入住，不会产生车位使用需求。原告在其他小区发生车位使用费只能说明原告能正常停车，其支出属于日常正常支出，未发生损失，与目前车位是否正常使用没有参照性和因果关系。原审法院参照其他小区停车支出要求被告赔偿每月300元没有事实依据。潘涛辩称：1、上诉人在上诉中自认未能按期交房，自认违约，对上诉人的违约行为，被上诉人不能也无法管控，更不可能代替上诉人办理工程竣工验收的相关手续。上诉人是因自身的原因造成未能达到交房条件，却要求被上诉人采取适当措施避免损失扩大，显然是无理要求。到目前为止上诉人仍不具备交房条件，违约行为仍在持续，因此一审判决上诉人承担违约责任的事实清楚，适用法律正确；2、上诉人称被上诉人应持合同向物业部门办理车位使用手续，显然于法无据。被上诉人是与上诉人签订的合同，当然向上诉人主张权利，因车位不具交付条件，没有按照合同约定的时间交付合格的车位，造成被上诉人只能租用其他车位使用。按照合同法第113条之规定，被上诉人已经向一审法院举证了上诉人违约后被上诉人实际产生的车位租赁费用，上诉人依法应当承担违约责任。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维护法律的严肃性。潘涛向一审法院起诉请求：1.判令被告按合同约定履行交付房产及车位义务（房产面积130.33平方米，房产价值784636元，车位价值100000元）；2.判令被告完善商品房权属登记资料备案，协助办理房屋所有权转移登记；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金（自2018年1月1日暂计至2020年6月15日共895天35112元，全部违约金计算至实际交付房屋之日止)；4.判令被告向原告支付逾期办证违约金（自2018年7月1日暂计至2020年6月15日共23.5个月109480元，全部违约金计算至实际取得商品房房屋所有权证之日止）；5.判令被告向原告支付逾期交付车位违约金8660元（自2018年1月30日暂计至2020年6月15日共866天8660元，全部违约金计算至实际交付之日止)；6.本案诉讼费用由被告承担。：一审法院认定事实：2017年04月26日，潘涛与新恒顺公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定潘涛购买新恒顺公司开发的位于西工区××单元××号房屋，房屋面积为130.21元，总价款为783974元，付款方式为分期付款，首付483794元，余款300180元利用公积金贷款。合同第九条约定房屋的交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告并提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；第十一条约定房屋交付时间为2018年01月01日前；第十二条约定逾期交房在60日之内，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之0.5的违约金，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之0.5的违约金；第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人同意给予90个工作日顺延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，新恒顺公司承担已付房款3‰的违约金。2017年4月26日，双方签订第一份《补充协议》，变更首付款为483974元，贷款金额300000元。合同签订后，潘涛支付购房款483974元，新恒顺公司于2017年05月04日向潘涛开具483794元发票。2018年07月11日，双方签订第二份《补充协议》，房屋实测面积为130.32m2，总房款为784636元，潘涛向新恒顺公司补交房款662元，新恒顺公司收到房屋贷款及补交的房款后向潘涛开具300662元发票。2017年10月28日，潘涛向新恒顺公司支付B307车位款100000元。2017年10月31日，双方签订《地下车位使用权协议》，约定潘涛使用新恒顺公司开发的位于西工区××地下编号Ｂ307的车位，使用时间为2018年01月30日至2083年12月14日，使用费为100000元，2018年01月30日前交付使用。2018年5月18日，涉案乐宅B-2幢房屋分户验收合格，后乐宅B-2幢房屋经建设、监理、施工、设计、勘察五方验收合格，但至今新恒顺公司建造的商品房没有取得建设工程竣工验收备案证明文件。新恒顺公司于2018年6月19日前向业主发出交房公告，通知业主乐宅B-1幢、B-2幢房屋将于2018年6月19日分批次交房，潘涛认为房屋不符合交房条件，拒绝接收房屋。《地下车位使用权协议》约定的交付期限届满后，新恒顺公司未向潘涛交付车位，潘涛无奈，以300元/月的价格向他人租用车位。一审法院认为:潘涛与新恒顺公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《地下车位使用权协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法认定为有效。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的房屋交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告并提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，现新恒顺公司尚未取得建设主管部门出具的建设工程竣工验收备案证明文件，其交付的房屋不符合合同约定，潘涛有权拒绝接收房屋，新恒顺公司未在合同约定的期限内交付符合合同约定的房屋，构成违约，现潘涛要求继续履行合同，新恒顺公司应当自2018年1月2日起按日计算向潘涛支付全部购房款万分之零点五的违约金。《商品房买卖合同（预售）》约定办理房屋所有权证的期限应当自房屋交付时开始起算，现潘涛拒绝接收房屋，办理房屋所有权证的期限尚未起算，对于潘涛诉求的逾期办证违约金，该院不予支持。《地下车位使用权协议》约定的车位交付时间为2018年1月30日前，新恒顺公司至今未向潘涛交付车位，致使潘涛租用他人车位每月花费300元，新恒顺公司应自2018年1月31日起按300元/月向潘涛支付逾期交付车位的违约金。现涉案房屋及车位不符合合同约定的交付条件，亦不符合办理房屋所有权证书的条件，无法强制履行，对于潘涛交付房屋及车位、办理房屋所有权证的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百四十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、河南新恒顺地产有限公司于本判决生效后十日内向潘涛支付逾期交房的违约金，违约金以784636元为基数，自2018年01月02日起按照日万分之零点五的标准计算到房屋交付之日止；二、河南新恒顺地产有限公司于本判决生效后十日内向潘涛支付逾期交付车位的违约金，违约金自2018年01月31日起按照300元/月的标准计算到车位交付之日止；三、驳回潘涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5121元，由潘涛负担1121元，河南新恒顺地产有限公司负担4000元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为:关于新恒顺公司上诉称不应承担2018年6月19日之后的逾期交房违约金问题，根据其与潘涛签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，现新恒顺公司尚未取得建设主管部门出具的建设工程竣工验收备案证明文件，其交付的房屋不符合合同约定，潘涛有权拒绝接收房屋，新恒顺公司应当按照合同约定承担违约责任，其该项上诉理由本院不予支持。关于新恒顺公司上诉称不应承担逾期交付车位违约金问题，根据其与潘涛签订《地下车位使用权协议》，现新恒顺公司至今未按照约定向潘涛交付车位，应当承担相应的违约责任，原审法院根据本案情况，支持潘涛每月300元租用车位费用判决适当。新恒顺公司的该项上诉理由本院亦不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，河南新恒顺地产有限公司上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费550元，由上诉人河南新恒顺地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  衡宏波二〇二〇年十月十九日书记员  邱云静