河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13132号上诉人（原审原告）：张利芬，女，1983年10月15日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：张政，河南铭树律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩，河南铭树律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：郑州泽龙置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道89号升龙又一城2号院A座25楼329号。法定代表人：林挺,系该公司总经理。委托诉讼代理人：孔政龙，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，河南成务律师事务所律师。上诉人张利芬与上诉人郑州泽龙置业有限公司（以下简称泽龙公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初11771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人张利芬的委托诉讼代理人张政，上诉人泽龙公司的委托诉讼代理人孔政龙、张迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张利芬上诉请求：1.依法撤销原判第二项；2.依法变更原判第一项，增加支付租金损失21963.5元；3.一审、二审诉讼费由泽龙公司承担。事实和理由：一审判决按照年利率6%的标准计算泽龙公司给张利芬造成的租金损失无事实和法律依据。首先，就该租金损失张利芬曾向原审法院起诉，原审法院按照年利率7%的标准认定租金损失（2018年7月1日起至2019年4月30日），同时参照同地段、同时期的商铺以及其他业主与泽龙公司签订的返租合同中约定的收益标准均为年7%，原判决在认定泽龙公司因违约交房应当赔偿张利芬租金损失的情况下，应当按照上述收益标准（年7%）计算。其次，关于原判决结合新冠疫情的影响按照年6%的标准计算租金损失，根据《合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，及《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》第5条“疫情与当事人一方不履行或迟延履行没有因果关系的，不能免除责任”的规定，泽龙公司违约交房的行为远远早于疫情的影响之前，而张利芬主张的租金损失为2019年5月1日至2020年7月31日，因此泽龙公司的抗辩理由不应当被采信。原判决按照年6%的标准计算租金与事实不符，不具有合理性。生效裁判文书体现了年化6%-7%租金递增的期待利益保护精神，为维护业主的合法权益，本案应当同案同判。请求二审依法支持张利芬请求。泽龙公司辩称：一、案涉商铺2015年9月16日已符合交房条件并完成交付。2015年9月16日，案涉商铺取得竣工验收备案表，且泽龙公司根据《商品房买卖合同》第十四条约定提供了临时电的替代条件，此时案涉商铺已满足交付条件。且2020年1月，又一城商场已经供应正式电。2015年9月16日，又一城公司根据张利芬出具的委托又一城公司接收商铺的不可撤销承诺，又一城公司代表张利芬收取了案涉商铺，具有张利芬已经实际收房的法律效果。2020年6月28日，泽龙公司与又一城公司向张利芬送达了告知函，通知张利芬在返租期满后，向张利芬交还房屋。故案涉商铺2015年9月16日已符合交房条件并完成交付。二、张利芬要求泽龙公司赔偿租金损失没有依据，泽龙公司不应当向张利芬支付租金损失。（一）无论又一城商场使用的是否是临时电，业主均依照合同约定取得租金收益，张利芬没有证据证明其在商业合作合同期内发生损失。根据张利芬与又一城公司签订的《商业合作合同书》，张利芬选择的是3年合作模式，合同期内的租金已在购房款中一次性抵扣。无论又一城商场是否使用临时电、或是否将相关商铺营业获利，张利芬均依照合同约定获取合同期内的租金收益，没有证据证明其实际发生损失。（二）泽龙公司不应对商业合作合同到期后的业主收益负责。（三）即使张利芬存在租金损失，张利芬主张的租金标准亦过高，张利芬的主张不应支持。《商业合作合同书》系业主与又一城公司签订，合同中约定的返租期固定租金回报系又一城公司为培育市场、增强业主信心而设，并非市场价格，该固定回报具有特定性和相对性，仅适用于返租期内，仅适用于业主和又一城公司，不能以此作为张利芬返租期限之外损失的认定标准。而且，张利芬主张的租金损失包括新冠疫情肆虐的阶段，张利芬主张的租金标准过高且与疫情之下的房地产租赁市场持续低迷下滑的背景相悖，张利芬的主张不应支持。综上所述，案涉商铺已于2015年9月16日符合交房条件并完成交付，张利芬的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回张利芬的上诉请求。泽龙公司上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判驳回张利芬对泽龙公司的原诉讼请求或发回重审；3.本案一审、二审诉讼费全部由张利芬承担。事实与理由：一、一审法院对“因供电设施等配套设施未达到使用标准，至今未能交房”的事实认定错误，泽龙公司提供了临时电替代措施符合合同约定、不影响商品房交付。（一）案涉商铺在2015年9月16日已经满足了交付条件。2015年9月16日，案涉商铺取得竣工验收备案表，且泽龙公司同时提供了临时电的替代条件。案涉《商品房买卖合同》第十四条没有无效因素，根据该条款的约定，此时案涉商铺已满足交付条件。（二）案涉房屋于2020年1月9日已经正式供电。（三）案涉商铺未开业系商业风险，开业不属于《商品房买卖合同》约定的交付条件之一，不能以此认定房屋未交付。二、一审法院对“案涉商铺至今未能交房”的事实认定错误，案涉商铺已于2015年9月16日完成交付。（一）张利芬不可撤销地委托又一城公司代为接收了商铺。又一城公司已经代表包括张利芬在内的业主收取了案涉商铺。（二）自交房之日起，张利芬无权向泽龙公司主张权利。自交房之日起，《商品房买卖合同》项下泽龙公司的交房义务已经履行完毕，张利芬与又一城公司开始履行《商业合作合同书》，张利芬无权向泽龙公司主张权利。根据《商业合作合同书》约定，合作期内租金已在购房款中一次性抵扣。自交房之日起，张利芬无权向泽龙公司主张权利。（三）《商业合作合同书》到期后，又一城公司已通知张利芬交还案涉房屋。一审中泽龙公司向一审法院提交了告知函以及相关邮寄单据，以证明2020年6月28日，泽龙公司与又一城公司向张利芬送达了告知函，告知函中明确载明了之前又一城公司已经按照张利芬的授权实际办理了交房手续，并通知张利芬在返租期满后，向张利芬交还房屋，而一审判决对该证据未进行任何认定，查明的事实中也无关于该事实的阐述，遗漏了该重要事实。三、一审法院判令泽龙公司赔偿张利芬租金损失没有依据。（一）无论又一城商场使用的是否是临时电，业主均依照合同约定取得租金收益，张利芬没有证据证明其在商业合作合同期内发生损失。（二）泽龙公司不应对商业合作合同到期后的业主收益负责。张利芬与又一城公司签订的《商业合作合同书》第五条第2项约定，合作期限届满后，又一城公司按届时商铺现状交还业主。业主投资购买商铺，合同到期后无论赢利或亏损都是业主应自行承担的商业风险。2020年1月，又一城商场已经供应正式电，在案证据可以充分证明。商业合作合同到期后，张利芬没有任何证据证明其守约交接商铺并发生实际损失以及该等损失与泽龙公司具有因果关系。（三）即使法院认定张利芬存在租金损失，一审认定的租金标准亦过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在租金损失不确定的情况下，应以有关主管部门公布或鉴定的房屋租金为准，一审法院对泽龙公司提出的鉴定申请未予理会，未经鉴定直接判决按年利率6%的标准进行赔偿，有失公允。而且，张利芬主张的租金损失包括新冠疫情肆虐的阶段，众所周知，自2020年1月23日武汉封城起，全国商业一直处于停摆状态，春节过后郑州亦迟迟未予复工，直至5月份之后才逐步恢复正常。一审认定的租金标准未考虑该因素，有失公允。综上所述，案涉商铺于2015年9月16日满足交付条件并完成交付，一审判决认定事实错误、适用法律错误，判决有失公正、公允，请二审人民法院予以纠正。张利芬辩称：一、开发商作为商品出售方，根据《商品房买卖合同》第8条、第11条、第14条和地方性规章，应当为买受人提供配套基础设施的合格证明，以判断交付的商品配套的基础设施是合格的。而非仅仅是提供供电、供水、排水的问题。结合本案以及关联案件，泽龙公司始终没有向业主提供上述验收证明。即无法证明上述配套基础设施是合格的，业主有权拒绝受领该房屋。如果支持开发商交付商品时不用提供上述供水设施、供电设施、排水设施的《验收证明》，不仅仅违反双方的合同意思的自治，更鼓励开发商损害业主利益，不利于房地产市场的良性发展，同时违反《郑州市人民政府关于印发郑州市房地产开发项目交付使用管理办法的通知》。二、案涉商品房买卖合同第14条第2项条款表面上看似对于泽龙公司逾期六个月仍未提供正式用电将对买受人承担赔偿直接损失的责任，但商铺经营提供临电导致的直接损失很难以去界定，具有偶然性和不确定性，同时开发商用赔偿直接经济损失的方法以临时用电可以始终代替正式用电，排除了其应当继续提供符合正式用电房屋的合同义务。严重损害了买受人的利益，因而是无效条款。特别是该条款并没有免除开发商提供正式用电的义务。涉案《商品房买卖合同》是购房人无法与开发商进行商洽和修改的，是开发商单方选定并备案后的格式条款，上述用电条件的约定也是由泽龙公司提供的格式条款。该条款免除了泽龙公司的主要义务，排除了买受人的权利，是无效条款。“临时用电”不符合《商品房销售管理办法》和《供电营业规则》的规定。提供临时用电，不能视为达到了合同约定的“使用条件”。“临时用电”条款属于免除开发商责任、排除业主主要权利的格式条款，应认定无效。泽龙公司在提供正式供电之前其交房行为仍不符合合同约定，其违约情形仍然存在。三、根据合同相对性，升龙公司收房行为并不能免除泽龙公司因交付不符合《商品房买卖合同》约定条件的房屋而应向业主方承担的违约责任。本案业主诉请的是因开发商出售的商铺不符合合同约定的交付条件，基于此，作为合同相对方的买受人根据合同相对性起诉泽龙公司，要求其承担违约责任，此与升龙又一城并无关系。升龙又一城收房行为并不能认定泽龙公司交付的商铺符合业主与泽龙公司签订合同中约定的交付条件，即升龙又一城收房并不能免除泽龙公司因交付不符合合同约定条件的房屋而应向业主方承担的违约责任。四、原审支持张利芬租金损失符合《合同法》113条的规定和业主购买商铺获取租金收益的期待性。本案中，业主购买的涉案房屋为商业性质的商铺，其价值并非居住，是为了出租获取租金收益。而泽龙公司在销售时向业主出具的《升龙又一城商业广场商铺-投资计划表》《升龙又一城商业广场-高新门户第一商圈》对投资商铺、投资回报率递增等进行了宣传和推广，且该项目位于高新区长椿路和科学大道交汇处，位置优越，周边社区、高校林立，张利芬要求其承担租金损失是符合当时签订合同时可预见的期待利益损失。另外，大部分业主与升龙公司《商业合作合同书》的3年+2年的租金优惠和返租金合同，且后两年的租金以7%-8%进行上浮递增。原审支持租金损失符合《合同法》113条的规定，但不应当以“疫情为由”按照6%予以支持，应当按照7%予以支持。五、泽龙公司未在2014年8月30日前办理房屋权属初始登记应当承担违约责任。该时间节点2014年8月30日与是否交房并无关系。该时间仅为泽龙公司履行办理初始登记义务的最后时间节点。因此泽龙公司应当承担逾期办理的违约责任。六、原审支持租金损失以6%计算较低。2020年初的“疫情”不作为减免泽龙公司承担租金损失的理由，原审以此为由调整至6%计算租金损失系“一刀切”的做法，违反法律规定，违背裁判统一尺度，对业主方有失公允。广大业主签订合同时候（2011年-2012年）的商铺贷款利率范围为6.55%-7.05%，贷款上浮10%-20%，综合贷款还款利率已经高于法院判决的6%，显然不足以弥补业主损失。另外，疫情期间广大业主也是疫情的受害方，贷款银行也并未因此而减少业主的偿贷金额，业主在此期间没有获得租金，面对疫情，仍需要还贷，更是雪上加霜。一审判决违背裁判统一尺度，对业主方有失公允。七、截止本案，泽龙公司没有向买受人出具供水、排水、供电设施的合格证明文件，也没有提供电话、网线达到使用条件的证据，应当承担举证不利的责任。综上，泽龙公司上诉理由不能成立，原审调整至6%支持业主租金损失和酌定延期办理初始登记按照30%计算违约金的方式，违反法律规定，对业主方有失公允。张利芬向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告因不能按约定时间交付房屋而造成的租金损失333112.5元（租金计算期间为2019年5月1日至2020年7月30日）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月3日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订合同编号为GX140××××6810的《商品房买卖合同》一份，约定：1.原告购买位于郑州高新技术产业开发区××大道××房屋××套，用途为商业服务，房屋价款为3807000元。2.出卖人应当于2015年6月30日前向买受人交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2015年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2015年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。3、出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条的约定内容执行。该附件四补充协议第六条对此约定为：出卖人应当在2015年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金。出卖人在取得该房屋初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。涉案商铺所在的4号楼于2015年9月15日取得了建设工程竣工验收备案，但因供电设施等配套设施未达到使用标准，至今未能交房。庭审中，被告称2015年9月16日被告所属商业公司代业主收房，2015年、2016年商业公司曾就又一城商场对外招租，并签署了一系列合同，收取了部分商户履约保证金，但因招商结果不理想，又与商户解除了合同，退还了履约保证金，商场未能按期开业持续至今。另查明，原告曾就被告未能交付房屋而产生的租金损失向该院起诉，该院审理后作出（2019）豫0191民初1511号民事判决，判令被告支付原告2018年7月1日至2019年4月30日期间的租金222075元。以上事实，有经原、被告质证的下列证据及庭审笔录在案佐证：1.原告提交的商品房买卖合同、购房发票、民事判决书；2.被告提交的竣工验收备案表、梧桐办事处致广大业主的一封信、高压供电方案答复、送电申请单；3.被告提交的对外招租合同、履约保证金缴纳记录、奥斯卡影院照片。一审法院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。原告请求被告赔偿未按约定时间交付房屋对其造成的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。本案中，被告应当于2015年6月30日交房，虽然涉案商铺所在楼房取得了建设工程竣工验收备案，但一直未达到供电等重要设施的交付条件，至今未能交付，且被告当庭陈述，涉案商铺所在的商场除电影院等个别商铺外，至今未营业，故被告辩称的涉案商铺已经交付不能成立，被告不能按时向原告交付房屋，构成违约，应当赔偿原告损失。因《商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋用途为商业服务，其价值并非居住，而是在于出租或自营营利，被告作为房地产开发企业，应当预见到逾期交房行为必然造成原告的租金损失。参照同时期、同地段商铺的租金水平，并参照其他业主与被告所属商业公司签订的返租合同中约定的收益标准，结合新冠疫情对房屋租赁市场的影响，被告应当按照年利率6%的标准向原告支付租金，原告请求2019年5月1日至2020年7月30日的租金，不违反法律规定，该院予以支持，经计算为285525元（3807000×6%/12×15=285525）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告张利芬2019年5月1日至2020年7月30日期间的租金损失285525元。二、驳回原告张利芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3148元，由原告张利芬负担357元、被告郑州泽龙置业有限公司负担2791元。本院二审期间，张利芬提交以下证据：1.50张照片复印件。证明目的：该照片拍摄时间为2020年9月21日，地点案涉商场，从感官上可以直接判断出案涉商场并不满足交付条件。消防设施残缺不全，建筑垃圾堆放，门体残落，没有电话线和网线入户，供电设施残缺不全，商场内部直梯没有安装。2.企业信息表2份。证明目的：泽龙公司和又一城公司法人均为林挺，泽龙公司持有又一城公司99%的股份，是又一城公司的实际控股人和控制人，二者利益一致，又一城公司收房行为是泽龙公司与又一城公司恶意串通损害业主方，收房行为无效。纵使收房，根据合同约定，泽龙公司也不能免除向业主方提供配套设施合格的证明文件的义务，否则业主有权拒收，视为泽龙公司延期交房。泽龙公司质证认为：第一组证据无法显示拍摄时间与拍摄对象，不能证明是案涉商场。即便是案涉商场，是否符合交付条件是根据合同约定来进行的，不能凭人为的感官来进行猜测。对证据2真实性予以认可，对其证明目的不予认可。泽龙公司与又一城公司确实是关联公司，但又一城公司依据与业主的合同代表业主进行收房，并没有损害业主的任何利益。泽龙公司向本院提交以下证据：1.电费支付银行转账凭证及发票。2.泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签署的《高压供用电合同》。拟证明：1.泽龙公司按照合同约定提供了作为替代条件的临时用电，案涉商铺于2015年9月16日已经满足交付条件。2.泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签署的《高压供用电合同》，载明用户编号为5228858264，合同约定自2020年1月9日电力公司依约供电，根据证据1第14页2020年6月24日电力公司开具的电费发票，备注用户编号为5228858264，案涉商铺于2020年1月9日已经正式供电。张利芬质证认为：高压供电合同不显示具体的签订时间。从内容上来看，该供电合同的区域即用电位置为郑州市高新技术开发区科学大道南长椿路东玉兰街北滕春路西，也就是AB地块商业区以及公共设施，而对应的用户编号为5228858264。而泽龙公司提交的第一组证据并不显示用户的编号和具体的位置。业务回单无法直接看出是本案的用电费用，发票用户编号与供电合同不符，不能证明已正式供电，且多份生效判决均认为涉案房屋至今没有正式供电，不符合商品房买卖合同约定的交付条件。同时也没有按照合同递交电力配套设施的验收证明，作为买受人无法判断电力配套设施是否合格。根据当事人举证及质证意见，本院经审查认为，对张利芬提交的证据2及泽龙公司提交的证据真实性予以确认。但张利芬提交的证据2不足以证明其主张的泽龙公司与又一城公司恶意串通损害业主方利益的证明目的，本院对其该项证明目的不予采信。泽龙公司的证据仅能证明案涉商铺于2020年1月9日正式供电，对其他证明目的不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院另查明：案涉商铺于2020年1月9日正式供电。2020年6月28日泽龙公司向张利芬邮寄了由又一城公司、泽龙公司共同签章的《告知函》。《告知函》主要载明：尊敬的张利芬女士：您名下位于郑州高新技术产业开发区××大道××又××城××院××楼××号商铺，此前已由郑州又一城商业管理有限公司依据您的授权办理交房手续。因项目整体招商进度等原因，该商铺一直处于闲置状态。现经过各方不断努力，项目招商工作已取得一定成效，而您与郑州又一城商业管理有限公司《商业合作合同书》合作期间也已届满。为了项目整体招商能够迅速取得突破并长期稳定发展，请您在接到本函后，于2020年7月8-9日17：00前往项目交接，查看房屋并洽谈、商讨后续商业发展合作事宜。张利芬认可收到该《告知函》。本院认为，张利芬与泽龙公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，出卖人应当于2015年6月30日前向买受人交付符合约定条件的商品房。涉案房屋于2015年9月取得竣工验收备案表。泽龙公司称其已于2015年9月按照双方签订的《商品房买卖合同》及张利芬与案外人又一城公司签订的《商业合作合同书》的相关约定交付了房屋，依据不足。又一城公司或者泽龙公司并未按照约定向张利芬支付租金收益，生效判决已确认由泽龙公司支付张利芬租金损失。同时，《商业合作合同书》约定的让渡期满后，泽龙公司及又一城公司并未与张利芬就案涉房屋在让渡期满后如何处理进行协商，至2020年6月28日泽龙公司才向购房人寄送了告知函。因此，2020年7月之前的租金收益损失，泽龙公司应予支付。2020年6月28日泽龙公司按照合同约定的地址向张利芬寄送告知函，张利芬认可收到该《告知函》，可以认定泽龙公司已向购房人履行了交付房屋的通知义务，因此自2020年7月起的租金收益损失不应再支持。故泽龙公司应当向张利芬支付2019年5月1日至2020年6月30日期间的租金损失。关于租金损失赔偿标准问题，参照生效判决的认定，一审法院酌定按年利率6%计算不当，本院予以纠正。张利芬请求按照年收益7%的标准计算租金损失的理由成立，予以支持。泽龙公司应当支付张利芬2019年5月1日至2020年6月30日期间的租金损失数额为310905元（3807000元×7%÷12×14=310905元）。一审判决支持2020年6月30日之后的租金损失无事实和法律依据，本院予以纠正。综上所述，对于张利芬、郑州泽龙置业有限公司上诉请求的合理部分，本院予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初11771号民事判决；二、郑州泽龙置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付张利芬2019年5月1日至2020年6月30日期间的租金损失310905元；三、驳回张利芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为3148元，由张利芬负担357元，由郑州泽龙置业有限公司负担2791元；二审案件受理费6296元，由张利芬负担349元，由郑州泽龙置业有限公司负担5947元。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年十月二十二日书记员  李志琳