贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1219号上诉人（原审被告、反诉原告）：魏榕，女，1973年10月22日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市开发区。上诉人（原审被告、反诉原告）：冷昆，男，1972年5月7日生，汉族，贵州省人，住贵州省安顺市开发区。与上诉人魏榕系夫妻关系。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州安顺银驹物业管理有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区碧水园住宅广场3号楼底层。统一社会信用代码：91520400766097408T。法定代表人：王威东，公司总经理。委托诉讼代理人：郑新德，代理权限为特别授权。上诉人冷昆、魏榕与被上诉人贵州安顺银驹物业管理有限公司（以下简称：“银驹物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日作出（2019）黔04民终1021号民事裁定书裁定：一、撤销贵州安顺市西秀区人民法院（2019）民初1322号民事判决。二、本案发回贵州省安顺市西秀区人民法院重审。贵州省安顺市西秀区人民法院现作出（2020）黔0402民初228号民事判决，冷昆、魏榕仍不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冷昆、魏榕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.案涉《物业管理服务合同》未经业主大会一致同意通过，业委会不能直接委托签订物业服务合同。碧水园小区业主入住已达10年以上，业委会已更换三届，一审适用《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条属适用法律错误。2.根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《贵州省物业管理条例》第二十六条、第三十五条的规定，选聘和解聘物业服务企业或其他重大事项由业主共同决定，应由经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被上诉人不能提交相关证据，案涉《物业管理服务合同》对业主没有约束力，且因其违反国家强制性规定，应属无效。3.被上诉人与业委会私自串通签订案涉物业服务合同入驻碧水园小区后，每月获得了5000元的非法收入，损害了广大业主的利益。被上诉人二审未答辩。原审原告银驹物业公司一审起诉请求：1.依法判令被告（反诉原告）支付拖欠的30个月物业服务费2，842.5元，滞纳金3，649.7元；公摊电费90元，滞纳金117.5元；欠款18个月车辆秩序维护费540元，滞纳金413.1元，合计人民币7，652.8元。2.本案全部诉讼费用由被告（反诉原告）承担。原审被告（反诉原告）冷昆、魏榕一审反诉请求：1.判令原告（反诉被告）因其侵权行为给被告（反诉原告）造成的直接经济损失11,603.32元；2.反诉费由原告（反诉被告）承担。一审经审理查明：原告（反诉被告）银驹物业公司为依法成立的物业管理企业法人，被告（反诉原告）冷昆与被告（反诉原告）魏榕系夫妻关系。2015年12月22日，安顺市碧水园住宅广场业主管理委员会（委托方、甲方、以下简称业委会）与原告（反诉被告）银驹物业公司（受托方、乙方）签订《物业管理服务合同》一份，双方约定：甲方将碧水园住宅广场委托乙方实行物业管理（物业类型：商住楼，坐落位置：安顺市开发区北航路，建筑面积：57574平方米），并对委托管理服务事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理公共服务质量、物业管理公共服务费用、违约责任等进行约定。其中对委托管理服务事项约定：房屋建筑本体共用部位的清洁和管理，包括：外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、车库（严禁存放易燃易爆物品及改做小作坊）；附属建筑物、构筑物的清洁和管理，包括道路、沟渠、水池、停车场；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、化粪池排污沟的疏通（化粪池粪便清运费用由甲方负责筹集，甲、乙双方共商价格后，由乙方组织实施）；交通与车辆停放秩序管理……车辆秩序维护费仅作为车辆停放位的秩序维护费用，为此不负责对车辆的划伤、损坏承担赔负责任；维护公共秩序，包括龙之泉、仙居别苑、凯运家具城等经营单位卫生（煤油烟及臭气）、噪音、安全等问题，不能影响业主的生活和休息；包括安全监控、巡视、门岗执勤，发现问题及时向有关问题反映。……合同第十三条约定：委托管理期限为24个月。自2016年1月1日0时起至2017年12月30日0时止。合同第十七条约定：……2、本物业服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.75元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每平方米0.9元向乙方交纳。3、物业服务费、公摊电费及车辆秩序维护费每季度交纳一次，交费时限为每季度第一个月，本合同阶段实现先交费后服务。……7、物业服务费中未计入的路灯、单元灯等，住房每月按3元标准缴纳。8、业主和物业使用人逾期交纳物业服务费及车辆秩序维护费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之3交纳滞纳金。合同第十八条约定：车辆秩序维护费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由使用人按下列标准向乙方交纳：1、露天车位：长期停放秩序维护费固定车位的80元/月/辆（汽车、三轮摩托车），无固定车位（活动车位）的30元/月/辆（汽车、三轮摩托车）。合同第二十三条约定：业主未能按其拥有的房屋建筑面积按本合同约定的物业服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方协助向业主催促补交，并从逾期之日起按每天应交纳物业管理公共服务费的千分之三交纳滞纳金。2017年12月28日，业委会与原告（反诉被告（反诉原告））续签《物业管理服务合同》，合同条款内容与2015年12月22日签订的《物业管理服务合同》合同条款内容基本一致，不一致的是：合同第十三条约定委托管理期限为36个月，自2018年1月1日0时起至2020年12月31日0时止；合同第十七条约定：……2、本物业服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元向乙方交纳；非住宅由业主按其拥有建筑面积每平方米1.0元向乙方交纳。8、业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、车辆秩序维护费及公摊电费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之3交纳违约金。上述合同签订后，原告（反诉被告）依约对碧水园住宅广场小区实施物业服务管理，向业主收取相关费用。二被告（反诉原告）系碧水园住宅广场小区4幢3层303号房业主，其房屋建筑面积为122.72平方米。二被告（反诉原告）入住后向原告（反诉被告）交纳物业管理费和公摊电费至2016年6月30日，交纳车辆秩序维护费至2017年6月30日。现原告（反诉被告）以二被告（反诉原告）未交纳2016年7月1日至2018年12月31日的物业管理费、公摊电费及18个月的车辆秩序维护费为由，诉至本院，提出如前所请。审理中，二被告（反诉原告）冷魏榕反诉请求原告（反诉被告）与业主委员会签订的《物业管理服务合同》属无效合同，请求判决原告（反诉被告）赔偿其到庭应诉的误工费、奖金、交通费合计11,603.32元。一审法院认为，业委会与原告（反诉被告）签订《物业管理服务合同》，委托原告（反诉被告）对碧水园住宅广场小区进行物业管理，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，业委会依法与物业服务企业签订的物业管理服务合同，对业主具有约束力。原告（反诉被告）银驹物业公司入驻该小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告（反诉原告）同时也享受到该物业公司的相关服务，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方之间存在事实上的物业管理关系，被告（反诉原告）应及时支付相应的物业管理费。现二被告（反诉原告）未支付物业管理费，应承担相应的民事责任。一审经查明，二被告（反诉原告）入住该小区后，交纳物业管理费、公摊电费至2016年6月30日，交纳车辆秩序维护费至2017年6月30日。现原告（反诉被告）诉请要求被告（反诉原告）交纳上述费用至2018年12月31日，即被告（反诉原告）差欠自2016年7月1日起至2018年12月31日止共30个月的物业费为：0.75元/月·平方米×122.72平方米×18个月+0.8元/月·平方米×122.72平方米×12个月=2，834.83元；差欠自2016年7月1日起至2018年12月31日共30个月公摊电费为：3元/月×30个月=90元；差欠2017年7月1日起至2018年12月31日共18个月的车辆秩序维护费为：30元/月×18个月=540元，予以支持原告（反诉被告）对物业管理费、公摊电费、车辆维护秩序费的诉请。对于原告（反诉被告）主张的滞纳金，按合同约定，“业主和物业使用人逾期交纳物业服务费、车辆秩序维护费及公摊电费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之3交纳违约金。”，被告（反诉原告）以业委会与物业公司签订的《物业管理服务合同》中约定的固定车位、临时车位的约定条款违反物权法的相关规定为由而认定《物业管理服务合同》无效，因此拒交物业费及其他费用，而未提供证据证明原告（反诉被告）有服务不到位或有服务瑕疵及违约情形，故被告（反诉原告）拒交理由不成立，被告（反诉原告）应承担违约责任，合同约定物业管理费、公摊电费、车辆秩序维护费每季度交纳一次，交费时限为每季度第一个月，先交后用，即从2016年7月1日即逾期，计算至2018年12月31日止物业管理费的违约金为人民币3，639.81元、公摊电费的违约金为人民币117.45元、车辆秩序维护费的违约金为人民币413.1元，予以支持原告（反诉被告）对物业管理费、公摊电费、车辆维护秩序费违约金的诉请。二被告（反诉原告）辩称物业合同无效的问题。本案中，二被告（反诉原告）提出建筑区划内的道路，属于业主所有；二被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）未提供占建筑物总面积过半数的业主签名同意划定固定车位的证据，因此认为物业合同无效。因物业服务合同系业委会与原告（反诉被告）共同签订，对固定车位的决定应是属于业主与业主委员会之间的内部事务，不应牵涉作为第三方的原告（反诉被告）银驹物业公司，以此否认合同效力。原告（反诉被告）银驹物业公司有理由相信业委会系代表全体业主与其签订《物业管理服务合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律的禁止性规定。同时，依照《贵州省物业管理条例》第四十一条：“业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级房屋行政主管部门，应当责令改正或者撤销，并通告全体业主。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。”的规定，即便存在业主委员会与物业公司签订的《物业服务管理合同》有侵害业主合法权益的情形，未被依法撤销或改正前仍对全体业主具有约束力。因此，二被告（反诉原告）辩称案涉《物业服务管理合同》无效的理由不能成立，并以合同无效为由提出反诉，请求赔偿经济损失的理由亦不能成立，不予支持，提交的收入证明、公司考勤制度等证据不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：一、被告（反诉原告）冷昆、魏榕于判决生效之日起五日内支付自2016年7月1日起至2018年12月31日止共30个月的物业费人民币2，834.83元和滞纳金人民币3，639.81元给原告（反诉被告）贵州安顺银驹物业管理有限公司。二、被告（反诉原告）冷昆、魏榕于判决生效之日起五日内支付自2016年7月1日起至2018年12月31日止共30个月的公摊电费人民币90元和滞纳金人民币117.45元给原告（反诉被告）贵州安顺银驹物业管理有限公司。三、被告（反诉原告）冷昆、魏榕于判决生效之日起五日内支付自2017年7月1日起至2018年12月31日共18个月的车辆秩序维护费人民币540元和滞纳金人民币413.1元给原告（反诉被告）贵州安顺银驹物业管理有限公司。四、驳回二被告（反诉原告）冷昆、魏榕的反诉请求。本案受理费50元，由被告（反诉原告）冷昆、魏榕共同负担。（该费用原告（反诉被告）已预交，被告（反诉原告）在向原告（反诉被告）支付款项时直接向原告（反诉被告）支付，原告（反诉被告）不再向本院退取）。反诉费人民币90元，由二被告（反诉原告）负担。二审上诉人提交贵州电网有限责任公司安顺供电局开发区分局张贴的《温馨提示》照片复印件一份，拟证明案涉小区内有人出租车位，车位是公共财产，未经业主大会同意，任何人和组织无权出租车位。被上诉人认为，车位并非被上诉人划分，广告出租车位不能证明是本小区车位，即便有人出租小区车位也与被上诉人无关，对该证据不予认可。本院认为，被上诉人提交的该证据并非被上诉人处置案涉小区车位，与本案不具有关联性，本院不予采信。二审被上诉人提交2016年至2019年业主交纳物业服务管理费用的原始票据及依此制作的缴费清单。上诉人冷昆、魏榕无异议，本院予以采信。二审查明，2016年至2019年案涉小区业主向银驹物业公司交纳物业服务费的缴费率均达到90%以上。另查明，上诉人二审提交《反诉状》，实质是对其一审反诉部分未得到支持提出的上诉，也即是对上诉状的补充，且一审法院将该《反诉状》与上诉状一并送到上诉人，本院依法对《反诉状》中的上诉理由进行审查。二审确认一审查明的其他事实。本案争议焦点归纳为：1.案涉《物业管理服务合同》效力问题及上诉人冷昆、魏榕是否应支付物业服务费等相关费用；2.小区车位划分问题；3.上诉人冷昆、魏榕一审反诉请求能否得到支持。本院认为，关于案涉合同效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业。……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，本案中，两份《物业管理服务合同》签订时，银驹公司虽未查验有关选聘物业服务企业的业主大会记录，但银驹公司提交的案涉小区2016年至2019年业主物管费收取表及收费收据显示超过90%的业主均已交纳物业费，可以证实案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主追认同意业委会签订物业管理合同，故案涉2015年12月22日、2017年12月28日案涉小区业委会与银驹公司签订的《物业管理服务合同》对冷昆、魏榕具有约束力。银驹公司主张的2018年12月31日前的物业管理费、公摊电费、车辆秩序维护费应予支持。经计算，截至2016年7月1日至2018年12月31日共计30个月物业管理费0.75元/月/平方米×122.72平方米×18个月+0.8元/月/平方米×122.72平方米×12个月=2834.83元；截至2016年7月1日至2018年12月31日共计30个月公摊电费为3元/月×30个月=90元，截至2017年7月1日至2018年12月31日共计18个月车辆秩序维护费为30元/月×18个月=540元。关于滞纳金。2015年12月22日签订的《物业管理服务合同》约定业主和物业使用人逾期交纳物业服务费及车辆秩序维护费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金、2017年12月28日签订《物业管理服务合同》除上述约定外，增加约定逾期交纳公摊电费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金。二审经释明，上诉人认为该滞纳金约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，双方合同约定滞纳金日利率3‰，即月利率9%，明显高于国家法律的保护上限。从双方合同履行情况看，物业服务费是维持小区正常运作必要的资金来源，上诉人未交纳物业服务费及车辆秩序维护费，应赔偿被上诉人相应的损失，但赔偿的损失应相当于违约造成的损失，本院酌定按照中国人民银行同期贷款利率从2016年7月1日至2018年12月31日计算物业服务费滞纳金，从2018年1月1日至2018年12月31日计算公摊电费滞纳金，从2017年7月1日至2018年12月31日计算车辆秩序维护费滞纳金。根据案涉两份《物业管理服务》合同约定，物业服务费、公摊电费及车辆秩序维护费每季度交纳一次，交费时限为每季度第一个月，先交费后服务，即每季度应交费用从该季度第二月起逾期。经计算，物业管理费滞纳金为158.11元；公摊电费滞纳金计算为0.85元；车辆秩序维护费的滞纳金为18.60元。关于第二个争议焦点。小区划分固定车位、无固定车位是否合法问题。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”、第七十六条第一款第七项“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”的规定，车位划分应当由全体业主共同决定。案涉小区关于固定车位和无固定车位的管理模式并非银驹公司设立，案涉《物业管理服务合同》中仅约定由银驹公司管理，车位划分应当由小区业主大会讨论决定，银驹公司无权决定该事宜。但无论采用何种管理模式，维护良好的停车秩序是银驹公司的职责，其收取一定的车辆秩序维护费不违反法律的规定。关于第三个争议焦点。上诉人冷昆、魏榕一审反诉要求被上诉人赔偿损失，损失主要为因其诉讼造成的误工费、请事假费、交通费。但上诉人未提交其往来交通的相应票据，及扣发工资的依据，不能证明其实际存在上述损失，对其该上诉理由，本院不予支持。综上，一审法院认定事实基本清楚，适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初228号民事判决第四项，即“驳回二被告（反诉原告）冷昆、魏榕的反诉请求”。二、变更贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初228号民事判决第一项“被告（反诉原告）冷昆、魏榕于判决生效之日起五日内支付自2016年7月1日起至2018年12月31日止共30个月的物业费人民币2834.83元和滞纳金人民币3639.81元给原告（反诉被告）贵州安顺银驹物业管理有限公司。”为：上诉人冷昆、魏榕于本判决生效之日起五日内支付自2016年7月1日起至2018年12月31日止共30个月的物业费人民币2834.83元和滞纳金人民币158.11元给被上诉人贵州安顺银驹物业管理有限公司。三、变更贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初228号民事判决第二项“被告（反诉原告）冷昆、魏榕于判决生效之日起五日内支付自2016年7月1日起至2018年12月31日止共30个月的公摊电费人民币90元和滞纳金人民币117.45元给原告（反诉被告）贵州安顺银驹物业管理有限公司。”为：上诉人冷昆、魏榕于本判决生效之日起五日内支付自2016年7月1日起至2018年12月31日止共30个月的公摊电费人民币90元和2018年1月1日起至2018年12月31日止滞纳金人民币0.85元给被上诉人贵州安顺银驹物业管理有限公司。四、变更贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初228号民事判决第三项“被告（反诉原告）冷昆、魏榕于判决生效之日起五日内支付自2017年7月1日起至2018年12月31日共18个月的车辆秩序维护费人民币540元和滞纳金人民币413.1元给原告（反诉被告）贵州安顺银驹物业管理有限公司。”为：上诉人冷昆、魏榕于本判决生效之日起五日内支付自2017年7月1日起至2018年12月31日共18个月的车辆秩序维护费人民币540元和滞纳金人民币18.6元给被上诉人贵州安顺银驹物业管理有限公司。五、驳回被上诉人贵州安顺银驹物业管理有限公司一审其余诉讼请求。六、驳回上诉人冷昆、魏榕其余上诉请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审本诉、反诉案件受理费负担不变；二审案件受理费90元，由上诉人冷昆、魏榕负担10元，被上诉人贵州安顺银驹物业管理有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判长 宋 颂审判员 黄光美审判员 朱俊蓉二〇二〇年十月十五日法官助理杨韵书记员王杰附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。