浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初4887号原告：绍兴市越城区富盛镇红山村民委员会，住所地绍兴市越城区富盛镇红山村。法定代表人：陈家坤。委托诉讼代理人：邹凯、戴东飞,浙江星脉律师事务所律师。被告：田水红，女，1964年7月8日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：吴关友，男，1961年11月15日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区，系被告丈夫。委托诉讼代理人：张卫祥，男，1965年8月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市，系被告亲戚。原告绍兴市越城区富盛镇红山村民委员会诉被告田水红租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序于2020年8月5日、8月19日、9月11日公开开庭进行了审理，其后因案情复杂，依法转为普通程序于2020年10月13日组成合议庭进行了审理。原告法定代表人陈家坤及其委托诉讼代理人邹凯，被告委托诉讼代理人吴关友、张卫祥均到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告腾退位于绍兴市越城区××镇××村××溪口生产用房；二、判令被告支付自2020年1月1日起暂计至2020年6月1日占有使用费8325元（以后以19980元／年为本，计算至实际腾退之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月1日，双方签署农村集体资产租赁合同，约定将原告位于绍兴市越城区××镇××村××溪口生产用房出租给被告，租期自2017年1月7日至2019年12月31日，年租金19980元。租赁时间到期后，原告通知被告腾退承租用房，但被告拒不履行，故成讼。被告辩称：2020年1月至4月因为新冠病毒疫情，茶场生意不好，4月开始是旺季，村委会没有书面和口头通知我们就已经招标投标出去了。现在直接通知我们应诉，我们感觉很突然。现在茶场还有很多茶叶，本来是想租到今年年底，如果要求我们腾退，要求原告赔偿损失。案涉房屋我们租了三十几年，修理厂房的费用和人工成本要求原告支付。被告提交的书面应诉材料中辩称：红山茶厂自1990年开始由当时的三溪口村村委出租给被告，并一直租赁至2019年12月31日（期间虽然经历了并村，改为红山村委，每次中途租期到期也是续签续租，有一期已经超过近一年了，到年底交租金时再续签合同）。2020年6月28日，原告在网上招标，当时原告明知我文化程度不高，也知道我厂里茶叶原材料很多。机器设备和库存辅料、包装设备也有，却缺失起码的人道主义，连口头通知都没有，更不用说书面通知。即使到2020年7月16日原告已经签订租赁合同收进租金了，还是没有和我说招标租房的事情。第一次开庭时，原告还推说是镇政府三资办公室的事情，与其无关。可根据原告的招标公告中的联系人却是原告的法定代表人，故要求原告予以赔偿茶叶原材料的损失折价25万元，茶叶机器及其配套损失折价20万元。同时因村委提出中止合同，所以要求原告结清茶厂翻修垫付款5万元，因茶厂门口大道掘地挖沟影响车辆进出损失折价16000元。原告向本院提交以下证据：1、农村集体资产租赁合同一份，证明原告出租用房给被告，时间截止至2019年12月31日，现已到期。被告质证称对该证据无异议。本院对该证据三性予以认定。2、富盛镇红山村老村委处厂房联合督查告知书和通知一份，证明原告告知被告租期已届满，要求被告及时腾退。被告质证称未收到过上述材料。因该证据均盖有公章，本院对其真实性予以认定，但尚不能证明原告已履行通知义务。3、张贴通知的图片，证明原告以张贴通知的方式告知被告要求腾退。被告质证称不认可收到过该材料，图片确实是拍摄于被告家门口，但可能是风吹掉了。因无法确定拍摄时间，本院对其证明力不予认定。4、现状图片一组，证明被告拒不腾退，仍占有使用出租房屋的事实。被告质证称对该证据无异议。本院结合现场勘验情况予以认定。5、工程建设合同一份，证明关于绍兴市越城区富盛镇建设基础配套施工工程时间为70天。被告质证称真实性无异议，但实际施工时间是三、四个月。本院对该证据真实性予以认定。6、租赁合同四份，证明被告之夫吴关友租赁案涉部分房屋，约定在2004年至2009年之间的维修费用由该承租人自行承担。被告质证后对真实性无异议，小修是自己承担的，但是大修是吴关友与村委进行协商确定的，当时约定维修费各半承担。本院对上述合同的真实性均予以认定。7、证人吴某、董某证言各一份，证明案涉租赁房产门口修路情况以及具体租赁情况，被告所称因工程所致损失不存在，也不存在村委承担维修费用的事实。被告质证称工程导致车子开不进去，看一下图片就知道，旁边的房子土地都挖掉了。这两个证人现在都还是村干部，可信度不大，任何一个工程无论大小肯定都会对被告生意造成影响的。本院认证，因被告主张的损失系案外人（茶场）造成的损失，与本案审理并无必然联系，故对此组证据与本案的关联性本院不作认定。8、集体土地建设用地使用证原件一份，证明案涉租赁物的面积等情况。被告经质证对其真实性无异议。本院予以认定。被告向本院提交以下证据：1、2020年8月2日出具的情况说明一份，照片三张，证明原告在厂房门口浇地影响被告生产。原告质证称对其真实性无异议，确实对地坪进行了修建，但是被告未举证证明实际产生的损失，只有自己的说明。因情况说明系被告自行出具，无其他可靠证据证实其损失，故本院对该证据的证明力不予认定。对于照片，本院结合原告自认对其真实性予以认定。2、房屋修理的情况说明，人工明细一份，照片打印件一份；证实原来茶厂修理费用和人工费。现在茶厂不租了，这个账要结清。原告质证称对其真实性无异议，但达不到其证明目的，该情况说明是原村委负责人出具的，原告在后续的租赁期间中已经进行了优惠，该证据与本案无关，如果被告认为原告需要垫付，需要另行主张。本院结合上述证明人陈某、王某庭审证言，对该情况说明不予认定，理由同证人证言认定意见一致。人工明细系被告单方出具，没有其他可靠证据佐证，本院不予认定。照片打印件结合现场勘验，本院予以认定，但无法证明被告所主张的修缮情况。3、照片两份，情况说明一份，房屋出租公告打印件一份，证明被告的实际损失。原告经质证对照片的真实性和关联性均有异议，案涉租赁物是作为仓库使用，被告已经实际占用使用，如果其认为原告需要承担相应责任可以另案起诉。情况说明的真实性存疑，应当由证明人出庭接受询问。对公告真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，该公告说明原告就案涉租赁物进行了公示，被告能够找到该公告也说明此点。本院认证认为，照片无法证实被告主张的事实，对其证明力不予认定。情况说明属证人证言，证人未经出庭接受询问，本院对其证明力不予认定。对公告的真实性本院予以认定。4、证人王某、陈某证言各一份，证明案涉租赁物修缮情况。原告质证称王某也提到其对于情况说明中的修缮金额在签字时并未核实，属于倒签行为，且该情况说明与租赁合同约定不符。本院对该组证据分析认证认为，首先，两位证人均陈述其出具的情况说明为根据被告要求倒签，即事后补充出具；其次，即使如陈某所称对于维修费用，其曾经答应由村委会承担一半，其陈述也与租赁合同约定以及当时的村委主任（村长）即证人董某的证词相矛盾，陈某个人意见不能代表村委会意见；最后，根据两位证人证言，其对被告所主张的维修费用并未经过仔细核实，具有一定随意性，综上本院对该组证据的证明力不予认定。本院经审理查明：2013年1月1日，原告富盛镇红山村民委员会曾与被告田水红丈夫吴关友签订《厂房租赁合同》一份，租赁期限自2013年1月1日至2015年12月30日止，租金按30元每平方米计算，计人民币19980元。2017年1月1日，原告绍兴市越城区富盛镇红山村民委员会与被告田水红签订农村集体资产租赁合同一份，约定原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方）。甲方将位于××村××溪头的生产用房出租给乙方作为生产加工厂房使用，租赁期限为2017年1月7日起至2019年12月31日，租金按年度计算，每年每平方米租金为30元（666平方米），共计人民币19980元。租金按年支付，每年12月31日前结清。原告所提交的绍集建（红山）字第00363号集体土地建设用地使用证载明土地使用者为三溪口村毛茶厂，图号为2-4-3，地号为371，用地面积469平方米。原告陈述该地块在2012年期间因道路拓宽改造需要拆除了一间大概为33.21平方米和7.8平方米的房屋一间。本院根据原告提交的现场图纸进行编号，由原、被告签字确认。经现场勘验结合原、被告陈述，该图纸中载明的北楼1、2、3、4号地上建筑（其中1号地上建筑不包含二楼部分），南楼1、2、3、4、5、6号地上建筑均由被告实际占有使用。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同双方主体适合，意思表示真实，内容未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。现双方签订的租赁合同到期后未进行续签，原告要求被告予以腾退理由正当，本院予以支持。被告未续签租赁合同而继续占有使用，显属违约，原告要求被告按租费标准支付占有使用费用，符合法律规定，本院亦予以支持。本案争点一，案涉租赁物如何确定。本院认为，经现场勘验，案涉租赁房屋确实存在变更导致部分面积与权证不符情形，但原、被告签订的租赁合同载明的面积为666平方米、结合对应的集体土地建设用地使用证载明的图示以及面积，并根据双方陈述的租赁过程，可确定本案所涉租赁合同项下的租赁物应为双方确认图纸中编号为1、2、3号地上建筑，其中1号地上建筑的二楼部分与本案无关。关于争点二，被告损失赔偿及维修费用承担问题。本院认为，本案的被告为承租人田水红，但被告在庭审中一直在主张的损失按其陈述应为“茶场”，而茶场与承租人田水红并非同一主体，故该损失不应作为被告的损失在本案中进行主张；关于维修费用，首先，被告主张的维修费用发生在本案所涉合同之前，其次，被告提出的维修费用彼时合同双方是原告与吴关友而非本案被告，故对被告的上述抗辩本院均不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：被告田水红向原告绍兴市越城区富盛镇红山村民委员会腾退、归还位于绍兴市越城区××镇××村××溪口生产用房【含绍集建（红山）字第00363号集体土地建设用地使用证项下地上建筑以及双方确认图纸中的3号地上建筑）】，并支付原告绍兴市越城区富盛镇红山村民委员会自2020年1月1日起至实际腾退之日止按19980元／年计算的房屋占有使用费，均于本判决生效之日起二十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告负担，于本判决生效之日起七日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  孙锡芳审 判 员  张海峰人民陪审员  徐尚华二〇二〇年十月十九日书 记 员  陈 锦