江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1649号上诉人（原审被告）：李涛，男，1982年7月17日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县，现住江苏省苏州市相城区。上诉人（原审原告）：吴迪，女，1983年2月23日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：徐红宇，江苏谟仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴中凯置业有限公司，住所地江苏省江阴市顾山镇香山西路。法定代表人：庞仲雍,该公司总经理。被上诉人（原审被告）：苏州好得家信息技术有限公司，住所地江苏省昆山开发区前进东路399号台协商务广场1005室。法定代表人：朱立，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王永生、洪永祥，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王永生，男，1984年11月14日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。上诉人李涛、吴迪因与被上诉人江阴市中凯置业有限公司（以下简称中凯公司）、苏州好得家信息技术有限公司（以下简称好得家公司）、王永生侵权纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初6484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李涛、吴迪上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1.好得家公司在中凯公司售楼现场一手操办了从定金收付、合同签订、房屋交付等整个交易过程，根本不存在居间服务，如此践踏政策规范的行为以及相互分配所谓佣金及资金往来的情形，一审法院认定不存在串谋，显然，难以令人信服。本案实际上是开发商为规避政府限价政策，在商品房销售中拆分房价、以其他名义额外收取房价，有违公共管理秩序和公平原则。2.中凯公司高于备案价向其报价的行为，系为规避国家关于商品房买卖限价和不能捆绑销售的规定，属于虚假报价的欺诈行为，其是按照中凯公司公示的价款成交的，该价款与备案价不一致，且分为购房款和居间费用两笔收取，该虚假报价行为足以误导其多支付67107元服务费。3.好得家公司并未提供任何服务，其也未享受到所谓的房价优惠服务，好得家公司收取该居间费用明显过高，其损失系中凯公司、好得家公司、李永生相互共同配合导致，故上述被上诉人应共同赔偿其财产损失67107元。中凯公司未作答辩。好得家公司、王永生共同辩称：1.李涛、吴迪与中凯公司是商品房买卖合同关系，李涛、吴迪与好得家公司是居间合同关系。商品房买卖合同的签订以及居间服务费的支付均是李涛、吴迪的真实意思。中凯公司在出售商品房，好得家公司在居间过程中不存在欺诈行为。通过好得家公司的居间服务，李涛、吴迪确实享受了购房优惠，本案诉争的67107元实际是李涛、吴迪应支付给好得家公司居间服务费，好得家公司与王永生均无义务返还或赔偿。2.商品房备案价是行政机关对开发商进行行政管理的手段和措施，并不影响民事主体之间法律行为的效力。李涛、吴迪以商品房买卖价款与商品房备案价不一致为由，认为其受到欺诈没有依据。3.李涛、吴迪在签订正式的商品房买卖合同前就所购房屋分别签订了定购协议书和金泽花园居间确认书，定购协议书和居间确认书均载明房屋总价为850414元，正是在好得家公司的居间服务下，李涛、吴迪才得以总价617893元的优惠价格成功购买涉案房屋，从购房结果来看已享受了极大的购房优惠。综上，请求驳回上诉，维持原判。李涛、吴迪向一审法院提出诉讼请求：判令中凯公司、好得家公司、李永生共同赔偿其因受欺诈造成的财产损失67107元，并负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：李涛与吴迪系夫妻关系。2017年10月15日，李涛与好得家公司签订的《金泽花园居间确认书》记载：38号1701室房屋建筑面积101.37平方米，商品房买卖合同签约日期为2017年10月22日前。《金泽花园居间确认书》备注栏记载：1.买受人向居间机构缴纳居间服务费13万元，可享受所购房屋总价款优惠20万元。2.本确认书约定的居间优惠房屋仅限买受方本人使用，不得转让给任何第三方。3.好得家公司接受上述居间机构委托，代为收取居间服务费，并在客户签订《商品房买卖合同》并完成相应手续后，将所代收的居间服务费部分金额支付给上述居间机构。4.买受方须在本确认书约定期限内签订《商品房买卖合同》，并完成备案登记，逾期未签约，出卖方有权将其预定之户另行出售。5.买受方以本确定书约定的优惠价格与出卖方签订商品房买卖合同后，居间机构方开具相应发票给买受方，如因买受方自身原因要求退房的，已收取的居间服务费不予退还。6.房屋建筑面积、总价以及买卖双方之责任归属均以届时买卖双方签订的《商品房买卖合同》约定为准。7.房屋成交价为72万元（含车位）。李涛在《金泽花园居间确认书》买受方处签字，好得家公司在居间机构处盖章，胡元在承办人处签字。好得家公司提供一份2017年10月19日的《商品房买卖合同签约确认单》记载：李涛、吴迪购买房号38单元17层01号铺位，原总价850414元，建筑面积101.37平方米，优惠后合同单价6095.42元，优惠后合同总价617893元，认购定金10000元。李涛在客户确认栏项下签字。胡元作为置业顾问在销售确认处签字，好得家公司陈述胡元是中凯公司总销售代理商江苏天地合房地产营销策划有限公司的工作人员。2017年10月19日，李涛、吴迪（买受人）与中凯公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定买受人向出卖人购买的商品房为预售商品房，名称为金泽花园一区38单元1701号房，建筑面积共101.37平方米，单价为6095.42元/平方米，房屋总价为617893元。买受人于合同签订之日付房款247893元，剩余房款37万元买受人向银行申请按揭贷款。同日，中凯公司为李涛、吴迪开具了金额为247893元的购房发票，并出具35000元的车位收据一张。2017年10月19日，李涛、吴迪在中凯公司售楼处刷卡向好房客服务部支付67107元，商户名称是好得家公司，李涛在刷卡凭证上签字。同日，好得家公司为李涛、吴迪开具了金额为67107元的收据，收款事由是“服务费”。好得家公司称当时是借用了服务部的POS机刷卡，并确认收到了服务部转交的67107元服务费。金泽花园一区38单元1701号房屋在商品房信息发布平台上的公示价格为6095.42元/平方米。王永生经营的好房客服务部于2018年12月6日注销。一审法院认为：李涛、吴迪与好得家公司签订的《金泽花园居间确认书》、与中凯公司签订的《商品房买卖合同》，以及李涛签字确认的《商品房买卖合同签约确认单》均系当事人的真实意思表示。李涛、吴迪通过好得家公司的居间服务，签订了商品房买卖合同签约确认单，在该过程中，中凯公司、好得家公司、王永生并不存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益等足以导致合同无效的事由和行为，故前述确认书、确认单、商品房买卖合同均合法有效。在金泽花园居间确认书中对优惠方式及收取优惠服务费作为对价进行了明确约定，约定内容不存在疑义，李涛、吴迪的立约行为表明其自愿支付对价以享受购房价格优惠。结合李涛、吴迪签订的商品房买卖合同签约确认单以及商品房买卖合同，房屋原总价为850414元，优惠后房屋价款为617893元，故李涛、吴迪确已享受约定的折扣优惠。李涛、吴迪最终与中凯公司签订正式的商品房买卖合同，并按照确认书和确认单的约定，支付了67107元的对价，以优惠价617893元购得房屋，加上车位费35000元，合计720000元，与确认书中载明的成交价720000元（含车位）一致。好得家公司给李涛开具了67107元的服务费收据，居间确认书和商品房买卖合同均已履行完毕。综上，李涛、吴迪向好得家公司支付的67107元款项的性质为居间服务费，并非李涛、吴迪所称的房款。李涛、吴迪在居间服务的情况下取得了购买房屋的优惠价格，故李涛、吴迪关于中凯公司、好得家公司、王永生共同欺诈，骗取其房款67107元，要求赔偿的主张无事实和法律依据，法院不予支持。至于李涛、吴迪认为中凯公司等存在对外销售价格高于其在相关行政部门的备案价格以及捆绑销售等不正当经营行为，属于行政管理范畴，李涛、吴迪可以通过向相关部门举报等方式处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决驳回李涛、吴迪的诉讼请求。一审案件受理费1480元（李涛、吴迪已预交），由李涛、吴迪负担。二审查明事实与一审已查明事实一致。二审中，李涛、吴迪向本院申请调查中凯公司与案外人江苏天地合控股集团有限公司及相关居间机构之间的销售代理合同、中介协议、分配方式等情况，因该申请调查内容属于当事人依法举证范畴，且与本案所争议的是否存在欺诈之间无直接关联，本院未予准许。本院认为：李涛签订的《金泽花园居间确认书》《商品房买卖合同签约确认单》载明房屋总价850414元，买受人向居间机构交纳居间服务费130000元，可享受所购房屋总价款优惠200000元，优惠后的房屋价款为617893元，房屋成交价为720000元（含车位）。事实上，上诉人购得案涉房屋实际支付的购房款为617893元、居间服务费为67107元，车位费为35000元，合计720000元。因此，从购房总价来看，各被上诉人对上诉人并不存在欺诈，并未使得上诉人产生错误的意思表示和行为。另外，上诉人签订的居间确认书约定交纳居间费130000元可享受房屋总价优惠200000元，而此后签订的商品房买卖合同约定的房屋价款为617893元，李涛、吴迪已享受到约定的折扣优惠，不存在欺诈之情形。在实际履行中，上诉人支付中凯公司购房款已由中凯公司开具了购房发票；居间费67107元，亦由好得家公司收取并如数开具了服务费发票。当事人关于购房及居间的真实意思表示明确、一致，且购房行为、付款行为均已完成。现上诉人以侵权为由要求赔偿损失67107元，实则是要求返还该部分居间费，该主张缺乏法律依据，本院不予支持。至于开发商的报价能否高于备案价、是否存在拆分房价、居间服务费是否过高等问题，涉及行政或行业监管问题，上诉人可向有关部门反映处理。综上所述，李涛、吴迪的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1480元，由上诉人李涛、吴迪负担。本判决为终审判决。审 判 长 王静静审 判 员 潘晓峰审 判 员 仓 勇二〇二〇年十月十六日法官助理 宁尚成书 记 员 徐冬晖