呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2227号上诉人（原审被告）：郭学辉，男，无固定职业，住内蒙古乌兰察布市。委托诉讼代理人：王伟,北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊一立,北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：董月飞，男，无固定职业，住内蒙古乌兰察布市。委托诉讼代理人：王伟,北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊一立,北京德和衡（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕元，男，无固定职业，住巴彦淖尔市五原县。委托诉讼代理人：杨乐，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王惠贤，内蒙古蒙信律师事务所律师。。被上诉人（原审第三人）：内蒙古旺盛商业运营管理有限公司。法定代表人：王珺,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘超，内蒙古若辉律师事务所律师。上诉人郭学辉、董月飞因与被上诉人吕元、内蒙古旺盛商业运营管理有限公司（以下简称旺盛商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，并向各方当事人予以释明后，本院依法进行了书面审理。本案现已审理终结。郭学辉、董月飞上诉请求：1.依法撤销呼和浩特市玉泉区人民法院作出的(2019)内0104民初1018号民事判决中第二、第三、第六项判决，并依法改判或者发回重审;2.本案一审、二审诉讼费、鉴定费由吕元、旺盛商业公司承担。事实和理由：一、一审法院审理本案未查明本案客观事实。本案事实是郭学辉、董月飞与吕元于2017年6月2日签订《房屋租赁合同》,约定租赁期限为三年，自2017年6月10日至2020年6月10日,郭学辉、董月飞于合同签订之日,向吕元支付了押金10000元。郭学辉、董月飞租赁该房屋用于经营饭店,因该房屋自2018年起没有暖气,导致郭学辉、董月飞无法正常经营饭店。据此，郭学辉、董月飞多次找吕元协商,均不予理会。2018年12月14日,吕元、旺盛商业公司以郭学辉、董月飞拖欠物业费为由,强行对郭学辉、董月飞租赁的房屋上锁,并扣押郭学辉、董月飞经营饭店的所有物品,致使郭学辉、董月飞无法继续使用其承租的房屋并造成了巨大的经济损失。一审中，郭学辉、董月飞通过举证完全可以证实本案的客观事实，但一审人民法院对此均予以否认,根本没有严格审查本案证据，导致本案事实认定不清,错误判决。二、一审判决认定本案证据不足、适用法律错误。第一,吕元一审时向郭学辉、董月飞主张的物业费、水电费、采暖费等证据不足。本案中，吕元就相关费用的举证，证据来源于旺盛商业公司，其与本案租赁房屋的实际房东存在利害关系,旺盛商业公司出具的相关证明材料均不具有证明力。进一步可以说明吕元的诉求无有效证据佐证，应当承担举证不利的法律后果。第二,吕元无证据可以证实郭学辉、董月飞强占租赁的房屋不予腾退,且一审判决认定案涉房屋的钥匙在旺盛商业运营管理公司手中,该认定明显与判决内容自相矛盾,无法自圆其说。更何况,通过一审郭学辉、董月飞举证证实郭学辉、董月飞多次要求搬东西,均遭到吕元、旺盛商业公司的拒绝。且郭学辉、董月飞一审中证据《物品清单》证明了2019年5月清点物品的事实，可以证实吕元、旺盛商业公司扣押郭学辉、董月飞物品的事实。一审判决纯属在颠倒黑白,歪曲事实。第三,虽然合同中约定产生物业费、水、电、采暖费由郭学辉、董月飞承担,但前提是因郭学辉、董月飞使用房屋产生的合法支出,而吕元所主张的相关费用均不是郭学辉、董月飞所为,该费用系吕元、旺盛商业公司因侵权所致。假设该费用由郭学辉、董月飞承担,吕元只有在先行垫付的情况下才能主张权利，因为针对物业费等费用缴费的合同主体是房屋所有权人或实际业主,吕元也并非是收取物业费等费用的收费主体。更何况，本案所谓的物业公司也根本不具备物业服务资质及收费许可,一审判决要求郭学辉、董月飞向吕元支付相关费用明显适用法律错误,同时也变相的将违法行为合法化。四、一审判决认定郭学辉、董月飞在反诉中将旺盛商业公司列为反诉被告的诉讼地位错误，反诉是针对本诉原告并不能针对本诉第三人的认定系适用法律错误。首先,依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一款规定:“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围”。本案本诉吕元作为原告起诉郭学辉、董月飞,经郭学辉、董月飞申请,旺盛商业公司被列为第三人,均可能承担民事责任，属本诉当事人范围。郭学辉、董月飞反诉的被告为吕元、旺盛商业公司,亦为当事人。故一审认为反诉的当事人诉讼地位错误,明显适用法律错误。其次，郭学辉、董月飞的反诉与吕元的本诉是基于同一租赁事实发生的纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的,人民法院应当合并审理”之规定，本案应属合并审理范围。一审判决认为“郭学辉、董月飞将旺盛商业公司列为反诉诉讼请求的主体系基于侵权行为,并非一种租赁关系,是一个独立于本案法律关系之外的诉……不属于本案的审理范围,本案在此不做处理”，明显适用法律错误。再次,郭学辉、董月飞提起反诉时，一审法院对郭学辉、董月飞的反诉请求及事实、理由严格进行了审查,对郭学辉、董月飞反诉主体的设定均无异议,现判决中又称诉讼主体混乱,一审法院对本案的审理根本没有达到“依法审判”的职责要求。最后，本案还存在超裁的情形，吕元要求的第三项请求为依法判令被告腾退房屋。法院判了并恢复原状，吕元并没有请求这一点，所以说存在超裁的情形。综上所述,郭学辉、董月飞认为，呼和浩特市玉泉区人民法院作出的(2019)内0104民初1018号民事判决认定事实不清、证据不足,适用法律错误,纯属错判,恳请二审法院依法支持郭学辉、董月飞的上诉请求,以维护郭学辉、董月飞的合法权益不受侵犯。吕元辩称，第一、一审判决认定事实正确，适用法律正确，应予维持。第二，本案不存在超出诉讼请求裁判的情形，人民法院在判令腾退房屋的时候，必然会涉及到涉案租赁房屋恢复原状的问题，由此可见本案不存在超裁的情况。旺盛商业公司辩称，本案租赁合同法律关系为郭学辉、董月飞以及吕元，而旺盛商业公司并非该租赁合同权利义务主体，与本案没有关系，请求依法驳回郭学辉、董月飞对旺盛商业公司的上诉请求。吕元向一审法院起诉请求：1.依法解除吕元与郭学辉、董月飞于2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》;2.依法判令支付房屋租金暂按150976元计算,暂从2018年6月10日计算至2019年11月1日,请求郭学辉、董月飞支付2018年6月10日至2019年6月10日的物业费14444元,2019年6月10日至2020年6月9日的物业管理费14444元;请求郭学辉、董月飞依法支付2018年9月之后的电费4590元;请求依法支付2018年10月15日至2019年4月15日的采暖费7266元;依法支付水费1417.05元,以上费用暂合计193137.05元，最终计算至实际腾房之日止。3、请求依法判令郭学辉、董月飞腾退房屋。4、由郭学辉、董月飞承担本案的诉讼费用。郭学辉、董月飞向一审法院提出反诉诉讼请求:1.依法判令吕元向郭学辉、董月飞返还押金10000元;2依法判令吕元、旺盛商业公司返还郭学辉、董月飞房屋内全部物品(附明细);3依法判令吕元与旺盛商业公司共同赔偿郭学辉、董月飞经济损失暂计496109元(自2018年12月14日起算至2019年11月1日)截止房屋租赁合同实际解除之日;4、由吕元、旺盛商业公司承担本案全部诉讼费。事实与理由:2017年6月2日,郭学辉、董月飞与吕元签订《房屋租赁合同》，租期为三年,自2017年6月10日至2020年6月10日,郭学辉、董月飞用于经营饭店。因房屋长期没有暖气，无法正常经营饭店,2018年12月14日郭学辉、董月飞与吕元协商解除租赁合同事宜,吕元不但没有同意,反而与旺盛商业公司共同强行对郭学辉、董月飞租赁的房屋上锁,将郭学辉、董月飞经营饭店的物品全部扣押在屋内,导致郭学辉、董月飞无法使用其租赁的房屋,给郭学辉、董月飞造成了严重的经济损失。一审法院认定事实：吕元接受张伟东和吕朝霞的委托为其二人处理呼和浩特市玉泉区大盛魁文创园商业街F区4号商铺的出租事宜。2017年6月2日,吕元与郭学辉和董月飞签订《房屋租赁合同》,约定郭学辉和董月飞租赁涉案房屋,房屋建筑面积240平方米,租赁期限为三年,从2017年6月10日至2020年6月10日止,第一年的租金为15万元,每年租金按照上一年租金上浮8%递增,每年租金一次性付清,租赁期间内的水费、电费、采暖费等一切费用由乙方承担,不得有任何拖欠费用,否则甲方可以扣除押金,押金为1万元,主要用于保障房屋内设备完好,郭学辉和董月飞承租该房屋为新房新装修,乙方接收该房屋使用过程中造成的屋内损失损坏乙方负责维修。郭学辉和董月飞承租该房屋以后,加盟珍爵餐饮,开办了玉泉区珍爵餐饮店,郭学辉和董月飞在承租房屋之后缴纳了2017年6月10日至2018年6月9日的物业费、2017-2018年度的暖气费、以及2019年9月电表读数47713之前的电费,此后的费用一直未予以缴纳。2018年12月14日郭学辉和董月飞的店铺锁门,2019年5月6日中途协商取走监控硬盘一台、5月14日进行了物品盘点。故,截止开庭之日,大盛魁文创园商业街F04商铺,尚欠2018年6月10日至今的物业费(收费标准5元每平方米）,欠付2018年9月后的电费4590元,欠付2018-2019年度的采暖费用7266元。截止2019年11月尚欠水费725元,违约金126.55元。该院立案以后,郭学辉和董月飞申请该院对经营损失、房屋装修价值进行了评估,经内蒙古衡正通价格评估有限责任公司的内衡(呼）字[2019]第695号的《关于呼和浩特市玉泉区珍爵餐饮饭店装修残值及日营业损失的价格评估报告书》显示,呼和浩特市珍爵餐饮饭店于2019年9月5日的市场装修装饰价格为124009元，日平均营业损失为691元;董月飞支付衡正通鉴定机构鉴定费用5500元。经旺盛商业公司申请调取的国家税务总局呼和浩特市玉泉区税务局小召前街街道税务所的说明显示,玉泉区珍爵餐饮店2017年7月28日登记注册,该商户从2018年10月到2019年9月有增值税、个人所得税等31条申报记录,由于账户定额为10000元,属于免征范围,故入库额为0。原审法院另查明，旺盛商业公司是大盛魁文创园的的物业服务单位,负责收取园区内的物业费和电费等费用,在郭学辉和董月飞经营期间,郭学辉曾和旺盛商业公司的李城进行微信交流,催收相关费用,郭学辉在2018年12月8日表示其将于周一关门。且该案中涉案房屋的暖气存在不热的情况。一审法院认为，本案的争议焦点系吕元本诉的诉请物业费、暖气费、水电费是否有事实和法律的依据郭学辉和董月飞诉请的房屋装修损失和营业损失是否有事实和法律的依据第一,针对本案中《房屋租赁合同》是否应该解除,本案中《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,不违反法律法规的规定,合法有效。吕元诉请解除《房屋租赁合同》,郭学辉和董月飞也于2019年11月1日庭审中予以确认认可,故协商一致,应认定吕元和郭学辉、董月飞2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月1日予以解除。第二,针对吕元诉请的各项费用,租金因2019年11月1日双方已一致同意解除《房屋租赁合同》,故郭学辉和董月飞欠付的租金为2018年10月11日至2019年11月1日之间的租金为82000元＋162000元×108%÷365×143=150545.97元,故本院支持租金为150545.97元,其后由于郭学辉和董月飞未搬离,参照2019年至2020年度日租金162000元×108%÷365天一479.34元予以计算至实际搬离之日;针对物业费本案中虽然涉案房屋的业主是张伟东和吕朝霞,在物业服务合同中是物业费的缴纳主体,在供热合同中是暖气费的缴纳主体,即在物业合同与供热合同中是缴费义务的承担主体,但是在本案中,依据《房屋租赁合同》的约定，本案中水费、暖气费、电费等一切产生的费用由乙方郭学辉、董月飞承担,且在实际的运营过程中,郭学辉和董月飞也支付了相应的物业费和暖气费以及水费电费等,只是目前尚存未支付部分，郭学辉和董月飞截止2018年6月10日之后欠付的物业费用2018年6月10日至2019年6月10日共计14444元,2019年6月10日至2019年11月1日的物业费用为14444元÷365天×144天=5698.45元,故所欠物业费合计为20142.45元,对于其之后2019年11月2日之后的物业费,按照每日14444元÷365天=39.57元的标准支付至其实际交付房屋之日止,对于郭学辉和董月飞主张旺盛商业公司不具备收取物业费的资质,旺盛商业公司是否具有收取物业费用的资质是一种行政许可行为,该资质也并非是其消极不支付物业费的抗辩理由,其仍应支付相应的物业费用;其所欠缴的水费依据票据予以支持725元;采暖费用为2018年至2019年年度为7266元,对于2019年10月15日至2019年11月1日为726.6元，合计为7992.6元,对于2019年11月2日之后的对于采暖费按照每日40元标准的遵循采暖周期支付至实际交付房屋之日止;对于电费予以支持4590元;其后产生的电费未实际发生不予支持。上诉费用合计为183996.02元;故郭学辉和董月飞应支付各项费用合计183996.02元。依据《房屋租赁合同》中,郭学辉和董月飞支付了10000元押金,该押金是用于保障房屋内设备完好,如出现设备损坏的现象,自然损坏的除外,甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款,故本案中吕元未提供证据证明其损坏了基础设备,故对于郭学辉和董月飞在反诉中诉请的返还押金10000元的诉讼请求予以支持;第三,针对吕元诉请立即腾房的诉讼请求,因目前《房屋租赁合同》已经解除,故对于该项诉讼请求本院予以支持,且吕元和郭学辉、董月飞双方应及时交接,避免损失的扩大化;现有证据无法证实吕元存在扣押行为,郭学辉和董月飞应该在判决生效之日后立即腾退房,郭学辉和董月飞在涉案房屋内的物品(附明细)也相应可以搬离,无证据证明吕元扣押或者阻碍其搬离的行为,故不存在返还的问题,故对于郭学辉和董月飞诉请的针对吕元要求其返还房屋内全部物品（附明细)的诉讼请求，不予支持。因吕元未提供证据证明房屋墙壁、房屋墙顶以及水管的损毁情况及其维修费用等相关证据,故对该项诉讼请求，不予支持。第四,关于郭学辉和董月飞要求吕元和旺盛商业公司赔偿其经济损失的反诉请求部分。针对郭学辉和董月飞在反诉状中将旺盛商业公司的地位列为反诉被告(本诉第三人）的诉讼地位存在错误,反诉是针对的本诉原告并不能针对本诉第三人,且郭学辉和董月飞在反诉状中的诉讼请求和事实与理由中对于反诉被告与第三人的地位描述混乱,故本院对于旺盛商业公司在本案中的地位确认为第三人。其中针对反诉被告吕元的诉请部分,经济损失依据郭学辉和董月飞提交的鉴定得出的结论包括两个部分,包括其装修损失以及造成的营业损失,其主张损失的主要依据在于认为吕元和旺盛商业公司存在私自锁上涉案房屋的情况,依据郭学辉在2018年12月8日与旺盛商业公司李城的聊天记录中明确表示“星期一再来抄一下,我不开了,算算一共多少钱”“星期一关门”,其无证据证明2018年12月14日锁门的行为系由吕元或房主张伟东指使旺盛商业公司所为,也无法证实是吕元与旺盛商业公司的共同侵权行为,且旺盛商业公司主张涉案商铺的钥匙系郭学辉和董月飞主动放至物业处,现有证据仅能表明的是涉案商铺的钥匙在旺盛商业运营公司手中,却无法证明吕元的侵权行为,故在不存在侵权行为的基础前提下向吕元主张营业损失没有事实和法律的依据,故对于郭学辉和董月飞针对吕元提出的营业损失的诉讼请求不予支持;对于装修损失，虽在庭审中双方对于解除《房屋租赁合同》无异议达成一致,但是本案中合同解除的主要原因并非是承租人的违约行为,故现有证据无法证明出租人吕元存在违约或是侵权的情况且在合同中也未对装修损失进行过约定,故诉请吕元赔偿装修损失的诉讼请求不予支持,因此对于郭学辉和董月飞反诉诉请吕元赔偿其经济损失的诉讼请求不予支持。反诉系针对本诉原告的诉,且本诉和反诉应该具有相应的关联性,本案中郭学辉和董月飞将旺盛商业公司列为反诉诉讼请求的主体系基于侵权行为,并非一种租赁关系,是一个独立于本案法律关系之外的诉，在现有证据无法证实存在共同侵权的前提下,将旺盛商业公司作为反诉诉讼请求的义务主体存在错误,故郭学辉和董月飞针对旺盛商业公司的诉讼请求不属于本案的审理范围,本案在此不做处理,建议其另行起诉。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二、第二百三十三条之规定,判决:一、吕元与郭学辉和董月飞于2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除。二、郭学辉和董月飞于本判决生效后十日内支付吕元租金、物业费、暖气费、水费、电费等共计183996.02元并支付自2019年11月2日起按日租金479.34元、物业费每日39.57元、采暖费每日40元支付至实际搬离之日止的各项费用。三、郭学辉和董月飞于本判决生效后十五日内腾退呼和浩特市玉泉区大盛魁文创园一期F区4号商铺,并恢复原状。四、吕元于本判决生效后十日内返还郭学辉和董月飞押金10000元。五、驳回吕元的其他诉讼请求。六、驳回郭学辉和董月飞的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费4163元,由吕元负担183元，郭学辉和董月飞负担3980元。反诉案件受理费300元,郭学辉和董月飞负担200元,由吕元负担100元。本院二审期间，郭学辉、董月飞向本院提交两份证据，第一组证据盘点物品清单、照片（四张）、录音（六份），拟证明1、案涉房屋并非郭学辉、董月飞强占，旺盛商业公司与郭学辉、董月飞于2020年4月21日清点被扣押的物品后，退还郭学辉、董月飞的事实；2、旺盛商业公司受案涉房屋实际所有人张伟东的指示，强行扣押郭学辉、董月飞的物品并加锁案涉房屋，吕元、旺盛商业公司为共同实施侵权行为的主体。第二组证据企业信用信息公示报告，拟证明旺盛商业公司的股东为内蒙古天顺文化发展有限公司，二公司的法定代表人均为同一人，案涉房屋实际所有人张伟东系旺盛商业公司的监事，又是内蒙古天顺文化发展有限公司的股东。本案吕元、旺盛商业公司之间存在利害关系的事实。吕元质证认为，对第一组，三性均不认可，该证据关键当事人张东、物业许经理以及物业公司季总、李晨均未到庭，自然无法核实相关录音的真实性，且该组证据也与出租人吕元没有任何关系，根本无法证明郭学辉、董月飞的相应主张。对第二组证据不属于新证据，其次该证据也是拼凑而成，相关的企业信息应当以工商部门出具的加盖印章的查询文件为准，另外单凭该组证据无法证明郭学辉、董月飞的相应主张，郭学辉、董月飞应依法承担举证不能的法律后果。旺盛商业公司质证认为，2组证据三性均不认可，首先本案承租关系主体是郭学辉、董月飞与吕元，与旺盛商业公司无关，其次郭学辉、董月飞提交的证据无法证明其证明目的，请求维持一审判决。除以上证据外，本院二审查明的事实同一审判决查明的事实一致。本院另查明：一审判决后,郭学辉、董月飞于2019年4月21日从案涉商铺搬离。本院认为，本案的争议焦点为：一、郭学辉和董月飞是否应支付吕元租金、物业费、暖气费、水费、电费等共计183996.02元并支付自2019年11月2日起按日租金479.34元、物业费每日39.57元、采暖费每日40元支付至实际搬离之日止的各项费用。二、吕元、旺盛商业公司是否应支付郭学辉和董月飞经济损失496109元（自2018年12月14日起算至2019年11月1日）截止房屋租赁合同实际解除之日。针对第一个争议焦点，关于郭学辉和董月飞是否应支付吕元租金、物业费、暖气费、水费、电费等费用的问题。本案案涉房屋租赁合同双方一致同意在一审庭审时解除，一审认定合同于2019年11月1日予以解除，本院予以确认。合同解除后，关于租金、物业费、暖气费、水费、电费等费用的支付问题，郭学辉和董月飞于2020年4月21日搬出了商铺内物品，但其并没有向吕元进行交接，吕元表示是在二审庭审时才得知这一情况，故二审庭审时间2020年7月29日应视为郭学辉和董月飞通知吕元的收房时间，由此本院认定郭学辉、董月飞房屋的腾退时间为2020年7月29日。据此本院认定案涉房屋租金、物业费、暖气费等费用的的截止时间为2020年7月29日。故案涉房屋的欠付租金金额为：2018年6月10日至2019年6月9日欠付租金82000元，2019年6月10日至实际搬离之日2020年7月29日欠付租金为174960元＋174960元÷365天×50天＝198910元，共计280910元。另由于2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，其中包括本案案涉商铺的承租人经营的餐馆。故依据公平原则疫情期间应适当减免部分租金，本院酌情确定郭学辉和董月飞免除90天租金。故此郭学辉和董月飞最终欠付租金金额本院认定为280910元－174960元÷365天×90天＝237800元。欠付的物业费为：2018年6月10日至实际搬离之日2020年7月29日，共计欠付费用为14444元×2年＋14444元÷365天×50天＝30866元。欠付采暖费费用为2018至2019年度、2019至2020年度，共计金额7266元×2年＝14532元。本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。郭学辉和董月飞在2018年年底就已不再支付租金并因此引发诉讼，吕元应当采取适当措施防止损失的扩大，但其并未提供证据证实其已采取适当有效的防损措施，故对案涉房屋租金、物业费、暖气费等费用的损失应承担相应责任，郭学辉和董月飞未及时支付承租期内的租金，且未主动采取多种措施向吕元进行房屋交接，对案涉房屋租金、物业费、暖气费等费用的损失亦负有不可推卸的责任，双方均怠于履行各自义务，故本院酌定涉案房屋的租金、物业费、暖气费等费用损失由双方各自承担50%的责任。共计为283198元，由郭学辉和董月飞承担50%，即141599元。租金、物业费、暖气费的损失共计为283198元，由郭学辉和董月飞承担50%，即为141599元。对于水费、电费同一审认定金额，欠付水费依据票据予以支持725元，对于电费予以支持4590元。上述费用合计为146914元。故郭学辉和董月飞应支付各项费用合计146914元。针对第二个争议焦点，关于吕元、旺盛商业公司是否应支付郭学辉和董月飞经济损失的问题。对于装修损失，双方在房屋租赁合同中并未就租赁房屋添附等事项进行约定的事实，故对郭学辉和董月飞诉请赔偿其装修房屋的损失，理据不足，依法不予支持。对于郭学辉和董月飞主张营业损失的诉讼请求，因其主张的营业损失是预期利益，不属于已经确定取得的财产，其要求赔偿缺乏法律依据，故本院不予支持。综上所述，郭学辉、董月飞的部分上诉请求及理由成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院作出的（2019）内0104民初1018号民事判决第一项、第四项：一、吕元与郭学辉和董月飞于2017年6月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除；四、吕元于本判决生效后十日内返还郭学辉和董月飞押金10000元；二、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院作出的（2019）内0104民初1018号民事判决第三项、第五项、第六项；三、郭学辉和董月飞于本判决生效后十日内支付吕元租金、物业费、暖气费、水费、电费等共计146914元；四、驳回吕元的其他诉讼请求；五、驳回郭学辉和董月飞的其他反诉诉讼请求。一审案件受理费4163元，由吕元负担2004元，郭学辉和董月飞负担2159元，反诉案件受理费300元，由郭学辉和董月飞负担200元，由吕元负担100元；二审案件受理费4180元，由郭学辉和董月飞负担2116元，吕元负担2064元。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十月十日（法官助理 高海俊书记员 郝辰炜