辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽08民初274号原告（申请执行人）：马伟，男，1976年7月14日出生，汉族，住营口市站前区。委托诉讼代理人：王艳（马伟表姐），女，1972年4月4日出生，汉族，住辽宁省营口市站前区。被告（案外人）：张岩，男，1984年12月7日出生，汉族，住营口市西市区。委托诉讼代理人：张卫东，内蒙古巨鼎律师事务所律师。被告（被执行人）：营口杰隆房地产置业有限公司，住所地营口市西市区安泰里和心花园2栋26号。法定代表人：贾志杰，董事长。被告（被执行人）：贾志杰，1965年1月22日出生，汉族，住营口市站前区。原告马伟因与被告张岩、营口杰隆房地产置业有限公司、贾志杰申请人执行异议之诉一案，本院于2019年10月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马伟的委托诉讼代理人王艳、被告张岩及其委托诉讼代理人张卫东到庭参加诉讼。被告营口杰隆房地产置业有限公司、贾志杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马伟向本院提出诉讼请求：准许执行营口市中级人民法院（2019)辽08执异22号民事裁定中对坐落于营口市西市区安顺路6甲-31号。事实与理由：一、案涉6甲-31号房屋为抵押担保财产。2013年12月1日，原告与被告营口杰隆房地产置业有限公司，贾志杰借协议，被告营口杰隆房地产置业有限公司及贾志杰共向原告借款5360万元，双方约定二被告将其公司开发的四期楼房，和心西部绿都的房产以商品房买卖合同的方式作为上述借款的抵押担保，同时约定原登记备案在王作彬、徐庆华等人名下的房产全部转为本次的借款抵押物。该借款合同已经营口市中级人民法院作出的（2014)营民二初字第00019号民事判决书确认该借款关系并确定了该抵押为让与担保。其中包括案涉的6甲-31号房屋。二、被告张岩与营口和心房地产开发有限公司的商品房买卖合同不具有合法性，是无效合同。案涉6甲-31号房屋已于2008年8月7日由营口和心房地产开发有限公司向营口市房地产交易管理中心作了备案登记，买受人为王艳。也就是说王艳为6甲-31号房屋的权利人。营口和心房地产开发有限公司经备案登记后，已不是该房屋的所有权人，对该房屋无权进行处分。由此可见，2013年12月1日，张岩与营口和心房地产有限公司签订的商品房买卖合同涉及的6甲-31房屋，已于2008年8月7日作了备案登记，买受人即权利人为徐庆华，营口和心房地产开发有限公司对该房屋已无处分权利，对此《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条有明确规定。三、中止对6甲-31房屋查封的执行没有实事及法律依据。(一）没有实事依据。1、根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记薄时发生效力”。案涉6甲-31号房屋于2008年作了备案登记权利人为王艳，该备案登记至今仍然有效。2、张岩只提供了商品房买卖合同、结算表、收款收据，依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。根据该条规定，营口和心房地产开发有限公司，在未经得案涉房屋的权利人即原告的同意，其买卖该房屋的行为是无效的，张岩不是该房屋的合法买受人。(二）没有法律依据。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩佘价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该规定,涉案6甲-31号房屋备案登记的权利人为王艳，而非营口和心房地产开发有限公司，由此可见，张岩以6甲-31号房屋的买受人的名义提出的异议不符合二十八条的规定。张岩与营口和心房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同不符合二十八条规定条件。第一，该买卖合同不具有合法性、有效性。第二，张岩未提供其他证据证明其已合法占有了该不动产。第三，张岩没有充分证据证明其已全部交纳房款，收款收据非合法有效的凭据。被告张岩的买卖行为依法不具备合法性、有效性，其请求没有法律依据，不应予支持。2、（2019)辽08执异22号案件的审理程序违法，张岩对6甲-31号房屋的查封提出异议，原告对异议不知情，且法院在审理其异议时，并没有召开听证会，即对张岩所提供的证据进行质证，其裁决结果缺乏公开性、公正性。综上所诉，张岩与营口和心房地产开发有限公司的商品房买卖合同不具有合法性、有效性，根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用于法律若干问题的规定》第二十四条的规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张岩辩称：一、原告的主张没有事实依据。1.案涉6甲-31号房屋不属于抵押担保财产，因为原告并没有办理抵押登记，并不产生抵押物权的优先效力。2.被告张岩与和心房地产公司商品房买卖合同合法有效，因为二者之间有真实的商品房买卖合同，也有支付全部房款的凭证。3.被告张岩已合法占有该房屋。二、原告的主张没有法律依据。1.案外人王艳不是该房屋的权利人，因为综合本案，王艳与和心房地产公司最初形成的是借贷法律关系，是名为买卖实为借贷。根据我国《民法总则》规定，虚假表示与隐藏行为的界定，虚假表示的行为应属无效，而隐藏行为，则按相关的法律现实认定。2.被告张岩的商品房买卖合同成立生效日期及给付全部房款的日期均为2013年12月1日。因此属于合同成立在先，即法院对该房屋的查封日期均在12月1日之后，所以不能产生优先受偿的效力。被告营口杰隆房地产置业有限公司、贾志杰未到庭陈述。经审理查明：2008年8月7日营口杰隆房地产有限置业公司向王艳借款7万元，营口市和心房地产开发有限公司于同日就案涉房屋办理商品房销（预）售备案登记，载明买受人为王艳。2008年8月8日营口和心房地产开发有限公司与王艳签订《商品房买卖合同》，约定将案涉房屋以7万元价格出售给王艳，并于同日向王艳出具7万元的专用收款收据。2013年11月1日，王艳与马伟签订债权转让协议，约定王艳同意将营口杰隆房地产置业有限公司、贾志杰所欠借款15525000元及利息的债权转让与马伟，同时该借款的担保房地产的担保权利一并转让与马伟。2013年11月11日，营口杰隆房地产置业有限公司与马伟签订借款协议，约定向马伟借款5360万元，期限一年，利息按月息2.5分计息，并同意将原登记备案在王艳等人名下的全部房产转为本次借款的抵押物，用于偿还本次借款，营口杰隆房地产置业有限公司欠王艳等人的款项由马伟同各方结算，王艳等人同营口杰隆房地产置业有限公司所签署的房屋买卖协议及抵押借款协议的权利由马伟承接。另查，马伟将营口杰隆房地产置业有限公司、贾志杰诉至本院，请求二被告偿还借款本金5772.5万元及利息或交付商品房买卖合同项下的房屋。本院于2017年9月13日作出（2014）营民二初字第00019号民事判决书，判决：一、营口杰隆房地产置业有限公司、贾志杰给付马伟借款本金5360万元，并从2013年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍给付借款利息至实际付清之日止；二、营口杰隆房地产置业有限公司给付马伟借款本金412.5万元，并从2013年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍给付借款利息至实际付清之日止；三、驳回马伟其他的诉讼请求。因营口杰隆房地产置业有限公司、贾志杰未履行给付义务，马伟向本院申请执行。本院作出（2018）辽08执号执行裁定书，将包含本案争议的坐落于营口市西市区安顺路6甲-31号房屋在内的多处房屋予以查封，该房屋登记在营口市和心房地产开发有限公司名下。张岩对本院查封案涉房屋提出书面异议，本院受理后，于2019年1月28日作出（2019）辽08执异22号执行裁定书，裁定中止执行本院（2018）辽08执5号民事裁定中对案涉房屋的查封。又查，2013年12月1日，营口和心房地产开发有限公司与张岩签订《商品房买卖合同》，约定将案涉房屋以355000元价格出售给张岩，并于同日为张岩出具了355000元的专用收款收据。张岩已实际占有使用案涉房屋。本院所确认的上述事实，有民事判决书、执行裁定书、商品房买卖合同、协议、专用收款收据、交费收据及当事人的陈述笔录在卷为凭，经本院组织当事人质证及本院的审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为被告张岩对营口市和心房地产开发有限公司名下坐落于营口市西市区安顺路6甲-31号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告张岩与营口市和心房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且合法有效，张岩已支付全部价款并实际占有该房屋用于居住，且无证据证明张岩名下存在其他用于居住的房屋，故本案符合上述规定中能够排除执行的情形，张岩对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利，原告马伟的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于马伟主张的案涉房屋为抵押担保财产一节，案涉房屋并未办理抵押登记并设立抵押权，不能以此认定马伟对案涉房屋享有抵押权并足以对抗张岩享有的民事权利，故对于马伟的该项诉讼请求，本院不予支持。关于马伟主张的案涉房屋已办理商品房销（预）售备案登记，应依照预告登记的相关规定认定营口和心房地产开发有限公司买卖案涉房屋的行为无效一节，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”根据上述规定，商品房销（预）售备案登记属于一项房地产交易管理制度，不等同于预告登记，亦不发生预告登记的法律效力。此外，根据已经生效的（2014）营民二初字第00019号民事判决书认定的内容，针对案涉房屋在内的西部绿都及核心花园房屋签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的行为是为了保证债务的履行而实施的担保行为，马伟对担保的房屋不直接享有所有权，该判决亦未明确马伟对案涉房屋具有优先受偿的权利。因此，马伟对案涉房屋办理商品房销（预）售备案登记的行为不足以对抗张岩作为房屋买受人所享有的民事权利，对马伟的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告马伟的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  张丽丽审判员  段建勇审判员  盖世非二〇二〇年十月十四日法官助理张锐书记员李佩益附相关法条：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。