广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初4836号原告（反诉被告）：邓泳清，女，1977年1月29日出生，汉族，住广东省清远市清城区*************，公民身份号码441************829。原告（反诉被告）：黄选民，男，1954年4月20日出生，汉族，住广东省连州市******民委员会江夏八队坡头坊水圳边1号，公民身份号码440************015。上述原告共同委托诉讼代理人：罗莲君，广东远大永恒律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：何灿洪，男，1952年10月6日出生，汉族，住广东省清远市清城区凤城沙田管理区白石糖村二巷4号，公民身份号码440************010。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：文敏，广东大观律师事务所律师。原告邓泳清、黄选民与被告何灿洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，被告何灿洪提出反诉，本院予以受理并合并审理，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓泳清、黄选民的共同委托诉讼代理人罗莲君，被告何灿洪的委托诉讼代理人文敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓泳清、黄选民向本院提出诉讼请求：一、解除双方在2019年2月21日签订的《商铺租赁合同》；二、请求法院判令被告归还位于清城区凤城居委会白石塘村02号商铺里货物、设备等；三、请求法院判令被告退还6000元押金及利息（利息从起诉之日起按照年利率6%计算至全部付清之日止）给原告；四、请求法院确认双方在2019年3月15日签订的《合同补充协议》无效；五、请求法院判令被告退还11500元押金及利息（利息从起诉之日起按照年利率6%计算至全部付清之日止）给原告；六、本案的诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更第四项诉讼请求为解除双方在2019年3月15日签订的《合同补充协议》。事实和理由：2019年2月21日，原、被告双方就清城区凤城居委会白石塘村02号商铺租赁事宜签订了《商铺租赁合同》，约定被告将位于清城区凤城居委会白石塘村02号商铺出租给原告，租赁期限为2019年3月2日至2029年3月1日，租金为每个月3000元，押金为6000元，原告一直交租至2020年4月2日。由于疫情原因对生意造成一定影响，2020年3月19日，被告在原告毫不知情的情况下将原告承租的商铺上锁造成原告无法经营，该行为明显违约，根据合同应承担违约责任。另外，由于被告对原告承租的商铺进行上锁，造成商铺饮料和食物严重过期、腐烂，同样应承担相应赔付责任。另外，2019年3月15日，原告和被告就上述《商铺租赁合同》签订了合同补充协议，约定被告将其出租房屋外所属何灿洪的土地以每年8000元出租给原告，租期为十年，以及出租房屋外所属何灿洪的土地以外的土地，确认围蔽的地方租给原告使用，补充协议签订后，原告依约支付了11500元租金给被告。但是，当原告使用补充协议约定的场地时，被当地村民举报，且当地政府部门介入说上述场地已经被征收，不能使用。由于土地是国家征收，被告没有提供相关权属证据，因此，权属人不是被告，被告无权出租给原告，因此，该补充协议权属存在争议，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法适用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（二）租赁房屋权属有争议的。因此，原告有权解除合同，被告应该退回11500元给原告。综上所述，为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判准原告的诉讼请求。被告何灿洪答辩称：1、原告存在逾期支付商铺和土地租金的行为，是违约方；2、合同及补充协议合法有效，应当继续履行。被告何灿洪向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人邓泳清、黄选民继续履行《商铺租赁合同》、《农村土地租赁合同》和《合同补充协议》；2、判令被反诉人邓泳清、黄选民向反诉人何灿洪支付2020年4月至7月的商铺租金共13200元，并自拖欠租金之日起按合同约定每日5%的标准分段计付滞纳金给反诉人何灿洪至还清款项之日止；3、判令被反诉人邓泳清、黄选民向反诉人何灿洪支付2020年的土地租金共11500元，并自拖欠租金之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给反诉人何灿洪至还清款项之日止；4、本案反诉费用由被反诉人邓泳清、黄选民承担。事实和理由：2019年2月21日，被反诉人邓泳清、黄选民向反诉人何灿洪租赁位于清城区凤城居委会白石塘村02号商铺用于经营清远市清城区君林农家乐美食店，双方签订《商铺租赁合同》，约定租期为10年，由2019年3月2日至2029年3月1日，租金每月3000元，一年之后以每年10%递增租金，租金每月结算一次，被反诉人邓泳清、黄选民必须在每月1号前交付租金给反诉人何灿洪，不得以任何理由拖欠，否则以每天5%的滞纳金处罚计算，反诉人何灿洪收取被反诉人邓泳清、黄选民6000元作为押金，合同期满后退还给被反诉人邓泳清、黄选民。2019年3月15日，被反诉人邓泳清、黄选民称还需要向反诉人何灿洪租赁商铺后的土地用作美食店的停车场。涉案房屋后的土地有一部分属于反诉人何灿洪，有一部分是属于反诉人何灿洪的村民小组。于是，反诉人何灿洪联系村民小组，村民小组同意把属于村集体的部分土地出租给被反诉人邓泳清，所收的租金用作何氏祭祖等集体用途。后反诉人何灿洪与被反诉人邓泳清签订了《农村土地租赁合同》和《合同补充协议》，其中《农村土地租赁合同》是反诉人何灿洪代表村民小组签订的，该合同还有村民小组其他成员的签名。《农村土地租赁合同》约定经双方确认围蔽的地方每年租金3500元，在合同签订之日起先付一年的租金才使用，租期为10年。《合同补充协议》约定经双方确认围蔽的地方属于反诉人何灿洪的土地每年租金8000元，租期为10年，属于反诉人何灿洪以外的土地每年租金3500元，被反诉人邓泳清应在合同签订之日起先付一年的租金才能使用。反诉人何灿洪按照以上约定如期交付商铺、土地给被反诉人邓泳清、黄选民使用。令人遗憾的是，被反诉人邓泳清、黄选民从2020年3月15日起拖欠商铺前的土地租金共11500元，从2020年4月1日起拖欠商铺的租金共13200元，现被反诉人邓泳清、黄选民在合同约定的租期未届满前提出解除合同并拒绝支付租金，反诉人认为：《商铺租赁合同》、《农村土地租赁合同》和《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，被反诉人邓泳清、黄选民应继续履行以上合同，并按照反诉人提出的反诉请求承担责任。原告邓泳清、黄选民对被告何灿洪的反诉辩称：1、违约方是反诉人，2020年3月19日反诉人在被反诉人不知情情况下将承租的商铺上锁，该行为明显违约，且我方在2020年4月2日前都有缴纳租金，至于合同中无明文规定缴纳时间，当时由于疫情影响导致合同履行过程中存在特殊情况，被反诉人已及时缴清；2、三份合同的效力我方认为是无效的，2020年清远凤城街道办事处与涉案房屋以及土地所在村民委员会签订预征地协议书，权属已归国家，所以反诉人无权出租相关商铺及土地，在租赁商铺和土地过程中，我方被当地居民举报已被国家征用；3、征收的效力待定或无效的情况下，反诉人没有提供相关土地的权属证明，证明房屋及土地是其所有的，其出租行为无效，所以我方认为继续履行合同的理由不成立，在法律依据上，房屋权属有争议不应当继续履行。最后，根据最高院相关规定，违约方有权解除合同，继续履行对我方不公平，而且反诉人存在违约行为，因反诉人对店铺上锁导致我方无法经营，因此不应缴纳租金，相关补充协议效力与合同效力相一致。本院经审理认定事实如下：2019年2月21日，甲方（被告）与乙方（原告）签订一份《商铺租赁合同》，约定甲方将清城区凤城居委会白石塘村02号商铺租赁给乙方，租期为十年，由2019年3月2日至2029年3月1日，租金每月3000元，一年之后，以每年10%递增租金，甲方收取人民币6000元作为押金，乙方必须在每月1号前交付租金给甲方，不得以任何理由拖欠，乙方如若不按时交付租金，则以每天5%的滞纳金处罚计算。合同期满，甲方应立即退还押金给乙方，本押金不得用抵付租金。清城区凤城居委会白石塘村02号何灿洪房屋屋背围蔽的空地，属于集体土地，经白石塘村民小组户代表一致决议同意，于2019年3月起授权被告出租给经营者邓泳清使用，由被告与承租人邓泳清签订租赁合同。2019年3月15日，甲方（何家组地），代表人为被告与乙方（原告邓泳清）签订一份《农村土地租赁合同》，约定经双方确认围蔽的地方，乙方应在本合同签订之日起先付一年的租金才使用，每年租金为3500元，租期为10年，每年不递增。同日，甲方（被告）与乙方（原告邓泳清）双方另签订一份《合同补充协议》，约定何灿洪出租房屋外所属何灿洪的土地每年以人民币8000元的租金租给乙方，每年不递增，租期为10年；何灿洪出租房屋外所属何灿洪的土地以外的土地，经双方确认围蔽的地方租给乙方使用，乙方应在本合同签订之日起先付一年的租金才能使用，每年租金为人民币3500元，本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。庭审过程中，原告邓泳清确认该合同补充协议视为邓泳清代表二原告共同签订。另查明，原告租赁涉案房屋用于经营清远市清城区君林农家乐美食店。2019年2月21日，乙方依约向甲方支付押金6000元，甲方出具收据给乙方收执。2020年3月20日，原告通过微信向被告转账3000元，并注明三月租金。庭审过程中，原、被告双方确认涉案房屋2019年3月2日至2020年4月1日租金原告均已付清。另外，原告邓泳清因被告对涉案房屋上锁于2020年4月9日向清远市公安局松岗派出所报警，被告确认其于2020年4月9日对涉案房屋厨房部分进行上锁。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《商铺租赁合同》、《农村土地租赁合同》、《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于涉案合同是否解除的问题，首先，在庭审过程中，原、被告对涉案房屋被上锁的开始时间存在争议，原告主张涉案房屋被被告上锁的时间为2020年3月19日，但根据原告提交的微信转账记录显示，2020年3月20日原告邓泳清向被告转账3000元，并备注为三月租金，按照交易习惯，原告明知涉案房屋被被告上锁而无法正常经营的情况下仍向被告支付租金显然违反经营常理。被告称上锁时间为2020年4月9日亦与原告向清远市公安局松岗派出所报警的时间相互印证，故本院确认被告对涉案房屋上锁的时间为2020年4月9日。其次，根据《商铺租赁合同》约定，涉案房屋的租期为十年，由2019年3月2日至2029年3月1日，而被告确认原告于2020年4月9日向其提出解除合同，因原告向被告明确表示不再履行合同义务，并向本院提起诉讼要求解除合同，即合同解除的通知已到达被告。但被告却采取对涉案房屋上锁的的强制措施，使得原告无法搬离自有物品也无法继续经营，此时，双方的租赁合同事实上已终止，合同目的无法实现，继续履行合同已无必要，故本院确认双方签订的《商铺租赁合同》、《农村土地租赁合同》、《合同补充协议》已于2020年4月9日解除。至于原告主张涉案房屋及土地被征收房屋存在争议要求解除合同的问题，并提供《预征地协议书》予以佐证，但该协议书并非国家职能部门所出具的正式征收文件，不能作为认定涉案房屋及土地已被征收的证据，且原告并无提供其他证据予以佐证，故本院对原告以该理由请求解除合同的主张不予认可。另外，原告在庭审中提出对《农村土地租赁合同》第一页不知情，只在第二页签字，对于原告提出不知情的主张，因原告不能举证推翻该《农村土地租赁合同》，为此，对原告该主张本院不予认定。关于涉案合同解除的法律后果，首先，根据《商铺租赁合同》可知，涉案房屋首年租金为3000元，一年之后以每年10%递增租金，一个完整计租月为本月2日至次月1日，庭审过程中原被告均确认2019年3月2日至2020年3月1日（即第一年）租金原告已付清，微信转账记录可证实原告已支付三月租金（即计租月为2020年3月2日至2020年4月1日）3000元，剩余因租期进入第二年而递增的10%租金（即300元）被告在庭审过程中表示可以减免，即原、被告对于涉案房屋2019年3月2日至2020年4月1日的租金已结清。故被告拖欠商铺租金的时间段为2020年4月2日至2020年4月8日，该时间段拖欠的租金数额为770元（3300元/月÷30天×7天）。至于被告提出原告应从拖欠租金之日起按每日合同约定每日5%的标准计算滞纳金一节，该标准明显高于被告损失，并违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中对利率标准的规定，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，综合原告的违约程度、合同的履行情况、被告的预期利益等因素，酌情确定违约金的数额应以拖欠租金数额770元为基数从2020年4月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息至款项付清之日止。其次，根据原、被告双方于2019年3月15日签订的《合同补充协议》约定，涉案土地年租金合共11500元，原告在该协议签订之日起先付一年租金才能使用，庭审中原告表示在2019年3月15日已向被告付清首年土地租金11500元，被告亦表示2019年3月15日至2020年3月14日的土地租金11500元原告已经付清，双方的陈述相互印证，本院予以认可，故被告拖欠土地租金的时间段为2020年3月15日至2020年4月8日，该时间段拖欠的租金数额为787.67元（11500元/年÷365天×25天）。至于被告提出按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付拖欠土地租金利息一节，原、被告在《合同补充协议》中并无对利息作出约定，即双方并未对此达成合意，被告该主张无事实依据，本院不予支持。另外，上述11500元属于《合同补充协议》所指向的土地租金，由于原告已实际使用了土地，其在诉讼中要求被告返还该11500元的请求无法律依据，应予驳回。再次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，除原告作为承租人应向被告支付拖欠租金的义务外，还应对涉案房屋自有物品进行清理并腾退房屋返还被告，而被告作为出租人应将涉案房屋开锁并协助原告搬离自有物品，但因被告2020年4月9日的上锁行为使原告无法及时搬离涉案房屋，而被告又拒收涉案房屋导致的损失扩大应由被告自行承担。关于原告向被告支付的6000元押金如何处理的问题，根据《商铺租赁合同》的条款，虽然双方并无就被告可以收取原告所缴纳的6000元押金情形作出约定，但由于原告提前解除合同，距离租期届满尚有接近九年时间，势必造成被告损失，为此，该6000元押金被告可不返还原告，作为原告赔偿因提前解除合同而给被告造成的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九的规定，判决如下：一、确认原告邓泳清与被告何灿洪签订的《商铺租赁合同》、《农村土地租赁合同》、《合同补充协议》于2020年4月9日解除；二、原告邓泳清、黄选民于本判决生效之日起10日内向被告何灿洪支付拖欠的商铺租金770元及利息（利息从2020年4月9日起以770元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；三、原告邓泳清、黄选民于本判决生效之日起10日内向被告何灿洪支付拖欠的土地租金787.67元；四、原告邓泳清、黄选民于本判决生效之日起10日内搬离放置于清城区凤城居委会白石塘村02号房屋内的自有物品并向被告返还房屋，被告何灿洪负有开锁并协助原告搬离的义务；五、驳回原告邓泳清、黄选民的其它诉讼请求；六、驳回被告何灿洪的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3481元，反诉案件受理费3995元，共7476元，由原告邓泳清、黄选民负担177元，被告何灿洪负担7299元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林永强二〇二〇年十月九日书记员  吴敏怡附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。