贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1452号上诉人（原审被告、反诉原告）：安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915204007143950402。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路37号三楼。法定代表人：徐啟林，系公司执行董事。委托诉讼代理人：刘松，贵州磐正律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘环杰，贵州磐正律师事务所实习律师，代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安顺汇资商业投资发展有限公司，统一社会信用代码：91520402MA6DJ4RM67。住所地：贵州省安顺市西秀区东二环廉租房1-1号。法定代表人：白伟，系公司董事长。委托诉讼代理人：汪敏，贵州联通（关岭）律师事务所律师，代理权限：一般授权。上诉人安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司（以下简称“金鑫公司”）因与被上诉人安顺汇资商业投资发展有限公司（以下简称“汇资公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初3639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。金鑫公司上诉请求：依法撤销安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初3639号民事判决，改判为：驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；判令被上诉人支付剩余尾款520万元，并承担以300万元为基数（时间2016年5月30日至2016年7月6日共66天）按日0.001%计算违约金为19800元；以500万元为基数（时间2016年5月30日至2016年11月1日共180天）按日0.001%计算违约金为90000元；以280万元为基数（时间2016年5月30日至2017年1月24日共264天）按日0.001%计算违约金为73920元；以520万元为基数按日0.001%计算至该笔付款付清之日止。事实和理由：一审法院认定部分事实不清。本案中上诉人已经将房屋移交给被上诉人使用，被上诉人已实际占有、管理、使用该物权，并享有该物权的收益。事实上对被上诉人并未产生任何实际性的损失。《付款说明书》约定的付款条件是被上诉人“收购案涉商品的付款方式不受合同限制，待原告有钱时随时支付”，本案被上诉人实际是有这笔款项在自己的账户上的，所谓的“有钱随时支付”主要是指上诉人账户上有钱就可以随时支付，被上诉人作为国资公司可能没有一分钱吗？被上诉人未按约定支付剩余的款项520万元，已经构成违约，应当依照合同规定履行付款义务。一审法院适用法律不当。本案事实中并未对逾期办证违约金有任何约定，根据《商品房买卖合同》第八条“付款方式及期限，买受人采取下列第2种方式付款：2分期付款。买受人按《商品房买卖合同协议补充》执行。”整个《商品房买卖合同协议补充》第四条对办证的违约责任约定清楚的：“甲方承诺在2016年12月1日之前将办理好的房屋产权证交付乙方（如2016年12月1日之前未将产权证交付乙方，乙方有权不支付尾款）”只是针对尾款100万元，并非针对剩余全部款项。对办证的违约责任约定清楚的“乙方有权不支付尾款”根本没有逾期违约金的约定。本案中《商品房买卖合同协议补充》第七条“如商品房买卖合同和补充协议冲突，以补充协议为准”。本案上诉人与被上诉人不存在债务关系，双方是合同关系，一审法院适用《合同法》第六十六条、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条进行判决适用法律错误。综上所述，一审法院认定的房款事实不清楚，适用法律有错误，导致错误判决。上诉人特根据《民诉法》第一百六十四条之规定提起上诉。请求二审法院对本案合同约定事实重新审查，依法撤销一审判决并改判。原审原告汇资公司诉讼请求：1、判决被告将安顺市开发区西航路“富华首座”1幢1-4号商铺、1幢2-1号商铺、1幢3-1号商铺的房屋所有权证书交付给原告；2、判决被告向原告支付自2016年12月1日起至2019年6月30日止期间的逾期办证违约金1957280元，并自2019年7月1日起按已付购房款万分之一/日的标准支付逾期办证违约金至实际交付房屋产权证之日止；3、本案诉讼费、保全费用等实现债权的费用全部由被告承担。原审反诉原告金鑫公司诉讼请求：1、判决驳回被反诉人（本诉原告）安顺汇资商业投资发展有限公司本诉中的所有诉讼请求；2、判决被反诉人安顺汇资商业投资发展有限公司立即向反诉人安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司支付房屋买卖款人民币520万元以及暂算至2019年6月30日逾期付款的利息损失1481053.56元（自2019年6月30日起至实际给付之日止，以人民币520万元未基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4.95%的1.5倍即7.425%计算至被反诉人付清反诉人房屋买卖款之日止）；3、本诉及反诉的诉讼费均有被反诉人承担。一审法院认定事实：因被告金鑫房开公司开发的“富华首座”项目差欠相关款项未付造成一定社会影响，西秀区城镇投资集团有限责任公司于2015年12月3日召开公司董事会决定以总价款26000000元回购富华首座的商铺。2015年12月16日，原告安顺汇资公司与被告金鑫房开公司签订合同编号为：富华(商)-09、富华(商)-010、富华(商)-011的三份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的富华首座1幢1层4号房(建筑面积182.73平方米)、富华首座1幢2层1号房(建筑面积1184.56平方米)、富华首座1幢3层1号房(建筑面积2559.52平方米)，以上三份合同第二十二条的第二款初始登记中均约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；在第三款转移登记中约定：(一)出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理：(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起X日内退还买受人已付款，并按照X利率支付利息。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同日，原告汇资公司作为乙方，与被告金鑫房开公司作为甲方签订《商房买卖合同协议补充》，约定一、房屋面积暂以甲方提供的数据确定，最双方以产权部门的实测面积据实结算。二、付款方式及期限：乙方采取分期付款的方式支付购房款，全部购房款为26000000元，乙方按下列时间及金额向甲方支付：第一次付款时间2016年2月1日前，付款金额10000000元，第二次付款时间2016年5月30日前，付款金额15000000元；第三次付款时间2016年12月1日前，付款金额1000000元。……四、甲方承诺在2016年12月1日之前将办理好的房屋产权证交付乙方(如2016年12月1日之前甲方未将产权证交付乙方，乙方有权不支付尾款)……七、如商品房买卖合同和补充协议冲突，以补充协议为准。八、本协议上自甲、乙双方签字(盖章)确认后生效。本合同与《商品房买卖合同》具有同等效力。2015年12月17日，被告金鑫房开的法定代表人徐啟林向原告出具《付款说明》，载明“安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司于安顺汇资商业投资发展有限公司收购（富华首座）合同虽已签定，但是付款方式不受合同限制，待安顺汇资商业投资发展有限公司有钱时随时支付。特此说明法人签字：徐啟林（捺印）2015年12月17日”。以上合同及协议签订后，被告金鑫房开公司于2016年6月23日向原告汇资公司交付1-4号商铺、2-1号商铺、3-1号商铺及15个地下停车位。原告汇资公司于2016年2月1日向被告金鑫房开公司支付购房款1000万元、于2016年7月11日向被告支付购房款300万元、于2016年11月1日向被告支付购房款500万元、于2017年1月17日向被告支付购房款280万元，截止2017年1月17日原告共计向被告支付了购房款2080万元，因案涉房屋一直未能办理房屋产权证，原告尚有购房尾款520万元未向被告支付。同时查明，“富华首座”项目尚未办理现房备案手续，暂不具备办证条件。一审法院认为：原、被告签订的三份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同协议补充》是合同双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，对合同双方具有约束力。原告作为购房人已向被告支付了2080万元的大部分购房款，但被告未能按约定在2016年12月1日之前办理案涉房屋的不动产权证，截止原告向本院提起诉讼时，案涉房屋仍不具备办证条件，故原告主张被告向其交付案涉房屋的房屋产权证书的诉请，本院暂不能支持，待案涉房屋具备办证条件后，原告可另案起诉，现原告向被告主张从2016年12月1日起至办证之日止的逾期办证违约金，一审予以支持。原告主张按合同约定的已付购房款的日万分之一的标准计付，被告认为该违约金计算方式过高，请求本院调减，但合同中约定的违约金计算标准已低于中国人民银行同期同类人民币贷款利率，被告也未向一审法院举证证明合同约定的违约金是否过高，故对被告的意见，一审不予采纳。关于被告金鑫房开公司反诉要求原告汇资公司支付剩余房款及逾期付款利息的请求，被告金鑫房开的法定代表人徐啟林在2015年12月16日代表被告与原告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同协议补充》，又于2015年12月17日向原告出具《付款说明》，告知原告收购案涉商品的付款方式不受合同限制，待原告有钱时随时支付，该《付款说明》虽未加盖被告公章，但有法定代表人的签字及捺印，对外能够形成代理行为，被告金鑫房开公司应当承担《付款说明》的相应法律后果，该说明是对商品房买卖合同和补充协议中履行付款方式的变更，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在原告向被告支付了大部分购房款后，被告未在约定日期之前将案涉房屋的产权证交付给原告，且至今未能履行案涉房屋的办证义务，而剩余购房款的支付没有时间限制，故原告对剩余购房款的支付享有同时履行抗辩权，因此被告在将案涉不动产权证书交付给原告之前，向原告主张要求支付剩余购房款及逾期付款利息损失的诉请，一审不予支持，待被告将案涉房屋的所有权不动产权证书交付给原告后，被告可另行主张该权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司向原告安顺汇资商业投资发展有限公司支付逾期办证违约金。计算方式：以2080万元为基数按日万分之一的标准从2016年12月2日起计算至被告将案涉房屋的所有权不动产权征收交付给原告之日止。二、驳回原告安顺汇资商业投资发展有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司的反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费为人民币22466元，减半收取11233元，由被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司负担。案件反诉受理费为人民币58568元，减半收取29284元，由被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司负担。本院二审期间，二审举证期间，双方当事人未提交新证据。二审查明事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点：上诉人金鑫公司法人徐啟林所签《付款说明》能否取代三份《商品房买卖合同》及协议补充中对于付款方式的约定。被上诉人汇资公司是否应当支付上诉人金鑫公司520万元购房余款及违约金。上诉人与被上诉人于2015年12月16日签订三份《商品房买卖合同》及协议补充，双方对付款方式及时间作出约定，上诉人法定代表人徐啟林又于2015年12月17日向被上诉人出具《付款说明》，告知被上诉人收购案涉商品的付款方式不受合同限制，待被上诉人有钱时随时支付，该《付款说明》虽未加盖上诉人公章，但有法定代表人的签字及捺印，对外能够形成代理行为，上诉人金鑫公司应当承担《付款说明》的相应法律后果，该说明是对商品房买卖合同和补充协议中履行付款方式的变更。同时根据《商品房买卖合同》二十二条第三款转移登记中“买受人（被上诉人）不退房的，出卖人（上诉人）自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”及《商品房买卖合同协议补充》第四条“甲方（上诉人）承诺在2016年12月1日之前将办理好的房屋产权证交乙方（被上诉人）（如2016年12月1日之前甲方未将产权证交付乙方，乙方有权不支付尾款）”之约定，在被上诉人向上诉人支付了大部分购房款后，上诉人有义务在2016年12月1日之前将办理好的房屋产权证交被上诉人，但上诉人未在约定日期之前将案涉房屋的产权证交付给被上诉人，且至今未能履行案涉房屋的办证义务，而剩余购房款的支付没有时间限制，故被上诉人对剩余购房款的支付享有抗辩权，因此上诉人在将案涉不动产权证书交付给原告之前，向被上诉人主张要求支付剩余购房款及逾期付款利息损失的诉请于法无据。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条虽有瑕疵，但根据该法第六十条之规定，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。综上，安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81034元，由上诉人安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨虹审判员宋颂审判员 朱  俊  蓉二〇二〇年十月二十六日法官助理董伟才书记员陈秋君