河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初10968号原告（反诉被告）赵志福，男，1987年8月17日出生，汉族，住河南省睢县。委托代理人程小乐，河南金府扬律师事务所律师，特别授权。委托代理人常娅珂，河南金府扬律师事务所实习律师，特别授权。被告（反诉原告）孟静，女，1961年11月25日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人胡珍珍，河南文丰律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）赵志福诉被告孟静（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告孟静提起反诉，本院适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵志福，被告孟静委托代理人胡珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2108年3月13日至2019年3月12日，租赁期满，双方协商同意继续履行合同，租赁期变为不定期，双方均有权随时解除合同。月租金标准为保底租金5000元/月。本合同第三条约定该房屋用途为办公，由于受疫情影响，2020年2月3日至2020年3月13日搬离办公用品期间，小区物业一直禁止办公人员进出，致使员工无法进入该房屋办公，合同目的无法实现，但被告仍要求原告按合同约定支付房租，否则办公设备不能搬走。原告为了能将办公设备搬至新办公场所，无奈向被告付清了2月份和3月份的房租。2019年10月14日原告向租赁房屋所在社区物业管理公司河南中崟物业服务有限公司预交了2020年一年的物业费3442元，原告已于2020年3月13日搬出该房屋并和被告办理了房屋的交接手续，原告多次与被告协商退还疫情期间不能办公的房租及预交的物业费，被告以种种理由拒绝。为维护原告合法权益。请求法院依法判令：1、请求依法判令被告退还2月份和3月份房租9500元；2、请求依法判令被告退还物业费3126.49元；3、本案诉讼费由被告承担。被告孟静辩称：一、答辩人要求退还2、3月份房屋租金无事实与法律依据。1、答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》合法有效。双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定。2、缴纳房租是被答辩人作为承租方的合同义务。被答辩人租用答辩人房屋至2020年3月13日搬离，租金应结算至2月份。缴纳租金本就是被答辩人作为承租方的合同义务。2020年初受疫情影响全国均停工停产。××肺炎疫情促进经济平稳健康发展的若干举措》第16、17条规定和郑州市12345市长热线回复，“疫情期间，个人产权房屋的出租租赁双方属于合同约定，应遵守合同条款”。二、被答辩人要求退还物业费无事实与法律依据。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条约定，承租方自行承担物业费，租赁期间承租人一直是将物业费交给物业公司。所以，被答辩人要求答辩人退还其物业费没有任何事实理由和依据。请求贵院查清案件事实、驳回其诉讼请求，维护答辩人合法权益。反诉原告孟静诉称，一、被反诉人未按合同约定提前60日通知答辩人解除合同。反诉人与被反诉人于2018年3月3日签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年3月13日至2019年3月12日，共计12个月。月租金5000元/月。期满后双方均有权随时解除合同，但应提前60日书面通知对方。但是2020年3月13日被答辩人搬离房屋时未提前通知反诉人，反诉人在接到物业通知时才知道被反诉人正要搬离的情况，当时就与被反诉人打电话，但一直未打通。二、被反诉人违反合同约定，未合理使用房屋及附属设施，致使该房屋及附属设施损坏。反诉人在被反诉人搬离当天发现出租房的墙面严重受损、空调遥控器、房间钥匙丢失，甚至被反诉人在租赁期间故意往马桶填塞塑料瓶，造成马桶堵塞，维修困难等。综上，被反诉人未遵守合同约定，给被反诉人造成严重损害，已构成违约。即向法院提起反诉，请求法院判令：1、判令被反诉人支付违约金12000元，并将租赁房屋恢复原状；2、判令本案诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告赵志福辩称：一、被答辩人诉称答辩人未按合同约定提前60日通知答辩人解除合同与事实不符。1、答辩人已于2020年1月22日通过微信向被答辩人明确说春节过后换地方办公，解除合同，被答辩人也表示同意。这是双方协商一致解除《房租租赁合同》。《房屋租赁合同》第三条明确约定房屋用途为办公。由于受疫情影响，春节假日过后，该小区物业一直禁止办公人员进出，致使员工无法进入该房屋办公，合同目的无法实现，但被告仍要求原告按合同约定支付房租，否则办公设备不能搬走。答辩人为了能将办公设备搬至新办公场所，无奈向被告付清了2月份和3月份的房租。答辩人已按合同约定提前通知被答辩人解除合同，并且由于疫情不可抗力影响，存在法定解除合同事由。3、法律依据:（1）依据《合同法》第94条规定，“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。（2）依据河南省高级人民法院印发《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》“依法妥善审理相关合同纠纷案件”相关规定,关于合同解除“疫情或疫情防控措施导致合同完全不能履行或不能实现合同目的，应当解除合同”；关于责任承担“依据情势变更原则解除合同的，应根据公平原则，合理确定各方的损失承担比例。”综上，答辩人并未违反合同约定解除合同，并且存在法定解除合同的不可抗力情形存在，因此答辩人无需承担违约责任。二、被答辩人诉称答辩人未合理使用房屋及附属设施，致使该房屋及附属设施损坏与事实不符。1、答辩人在使用该房屋期间，并未故意破坏房屋墙面，在正常使用期间无意造成该墙面部分乳胶漆掉落，系办公期间使用了固定胶粘贴公司宣传资料后造成，应属于房屋使用的自然损耗。后搬离办公用品前和被答辩人沟通，答辩人自愿修复受损墙面。而且答辩人以疫情期间，房屋两个月没有办公使用，租赁合同目的无法实现为由，要求被答辩人退回一部分房租，被答辩人则不同意修复，也不同意退疫情期间不能办公期间的房租。双方未能达成修复意见。而且被答辩人提交的证据并不能证明是答辩人造成的，当时只是因为固定胶导致小部分墙皮损伤痕迹，并没有这么严重。总之，不是答辩人不修复恢复原状，是被答辩人不同意且不让修复。2、答辩人在使用该房屋直至搬离期间，马桶使用正常，并未故意往马桶填塞塑料瓶，造成马桶堵塞的事实，被答辩人提供的照片并不能证明是在答辩人租赁期间造成的。答辩人故意往马桶填塞塑料瓶的说法不符合常理，往马桶填塞塑料瓶致使马桶不能正常使用，使用不便，对答辩人来说有什么好处呢。因此对于被答辩人的上述诉求不予认可。三、被答辩人要求答辩人支付12000元的违约金更是没有任何法律与事实依据，而且有违公序良俗。第一，答辩人未违反《房屋租赁合同》任何约定。根据双方签的《房屋租赁合同》第四条租赁期限为不定期后，双方均有权随时解除合同，但应提前60日通知对方。而该提前60日通知对方的义务并不适用于《房屋租赁合同》第十一条合同解除约定的情形。《房屋租赁合同》第十一条明确约定：1、答辩人与被答辩人双方协商一致可以随时解除合同。2、对于因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或其他损失的，租赁合同自然终止，答辩人与被答辩人双方互不承担违约责任。3、答辩人对于被答辩人交付的房屋不符合合同约定严重影响答辩人使用的，答辩人可以单方解除合同。第二，答辩人解除合同符合《房租租赁合同》合同解除的约定。主要有以下三点依据：1、答辩人与被答辩人已经于2020年1月22日18时36分通过微信方式与被答辩人达成解除《房租租赁合同》的意向。符合《房租租赁合同》第十一条第一款协商一致解除合同约定。2、本次突发的新冠疫情是全民族的抗战，属于不可抗力的范围。另外根据河南省高级人民法院印发《关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》精神与《房屋租赁合同》不可抗力情形的约定，且租赁合同不能实现合同目时，租赁合同应当自然终止。3、根据前述事实与理由，疫情期间被答辩人交付的房屋已经不符合《房租租赁合同》约定严重影响答辩人使用，答辩人可以单方解除合同。第三，被答辩人要求答辩人支付12000元违约金存在滥用诉权的情况。答辩人与被答辩人履行合同期间一直合作愉快，从答辩人缴纳的房租（出现疫情管控前近两年一直按照合同约定缴纳房租，出现疫情后准备更换办公场地，也第一时间与被答辩人沟通与协商）与积极缴纳物业费（到2020年11月）情况，说明答辩人一直希望继续积极履行《房租租赁合同》。答辩人在两个月不能正常使用房屋的情况，根据被答辩人要求继续缴纳房屋租金。如果不搬离，不但不能正常办公影响公司营业，公司员工工资都无法正常发放，还要继续承受房屋租金明显有违常理常情。答辩人的诉请只是要求被答辩人退还答辩人没有正常使用房屋多缴纳的物业费，与退回未正常使用房屋涉及的两个月房屋租金，是出于公平原则，并没有要求被答辩人赔偿违约金，因为答辩人明白这是不可抗力的疫情，而非人为因素。四、被答辩人提出反诉时间不符合法律规定。根据民事诉讼法司法解释第二百三十三条反诉与本诉的诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。但是本案答辩人起诉时因为不可抗力事由，申请法院裁判减免房租租金与退回替被答辩人多缴纳的物业费。而被答辩人是主张答辩人违反合同约定，没有按约定履行《房租租赁合同》承担违约金。二者不具有因果关系，反诉与本诉请求也不是基于相同的事实。综上，请求贵院依法驳回被答辩人的反诉请求，依法裁判。本院经审理查明：2018年3月3日，原告赵志福（反诉被告）与被告孟静（反诉原告）签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）：孟静，承租方（乙方）赵志福，甲方将坐落于郑州市××路××交叉口蓝天空港2号楼1单元17层1701的房屋出租给乙方办公使用。租赁期限为12个月，自2018年3月13日至2019年3月12日，租金为每月5000元。租金支付方式：第一次为押一付一的方式支付房屋租金，第二次及以后为押一付三的方式支付租金。租赁期间乙方承担水电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费等费用。乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。任一方违约须承担本合同标的额20%的违约金，并赔偿给对方造成的损失。双方另约定，如租赁期满，乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前60日书面通知对方。合同落款处有出租方（甲方）孟静，承租方（乙方）赵志福签字捺印予以确认。原告（反诉被告）赵志福于2020年3月13日搬离租用房屋。交纳的3442元为自2019年10月14日至2020年10月13日期间的物业费。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规规定，对原、被告均有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于原告请求被告退还房租的诉请，原告赵志福于2020年3月13日搬离案涉房屋，房租亦交至2020年3月13日，因我国2020年1月份发生新冠病毒疫情，属于双方当事人在签订合同时不能预见的情形，且原告承租案涉房屋为办公用途，在疫情期间原告无法正常进入案涉房屋办公，双方均知悉，故本院根据案件实际情况酌定被告退还原告房屋租金3500元。对于原告请求被告退还物业费3126.49元的诉请，双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期间的物业费由承租方承担，原告赵志福租用房屋至2020年3月13日，交纳物业费至2020年10月13日，对于2020年3月14日至2020年10月13日期间的物业费，被告虽辩称，物业费系租用方承担且原告未将物业费交给己方，但被告作为房屋的所有权人及受益人，系其与物业公司形成物业服务法律关系，故对于原告赵志福未实际租用期间的物业费，被告孟静应当予以退还，经核算为2102.92元。对于反诉原告要求反诉被告支付违约金12000元及将房屋恢复原状的诉请，依据本院查明的事实，双方签订的《房屋租赁合同》约定双方的租赁期限为无固定期限后，双方均有权随时解除合同，但应提前60日书面通知，该约定系双方真实意思表示，合同签订双方均应按照合同约定履行己方的权利义务，本案中反诉被告虽辩称自己已经在与反诉原告微信聊天时进行了通知，但依据双方的聊天记录其并未明确表达退租的意思表示，反诉被告未按照合同约定履行提前60天书面通知退租义务，存在违约行为，另反诉原告提交的房屋室内照片，反诉被告存在不当使用房屋的行为，关于违约金金额，双方约定过高，本院结合案件实际情况，酌定支持4000元。至于恢复原状的诉请，反诉原告未提交证据证明出租给反诉被告之前的房屋状况，该诉请不明，且本院已支持相关的违约损失，故对该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孟静返还原告赵志福房屋租金3500元、物业费2102.92元，于本判决生效后十日内付清；二、反诉被告赵志福支付反诉原告孟静违约金4000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告赵志福的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告孟静的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费116元，减半收取58元，原告赵志福负担30元，被告孟静负担28元；反诉案件受理费50元，由反诉原告孟静负担30元，反诉被告赵志福负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二〇年十月二十日书记员  贾亦雅