贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6869号上诉人（原审原告）：肖安华，男，汉族，1965年2月1日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：宋蓉，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖艳，北京盈科（贵阳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：贵州信和房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区环城北路157号20层。法定代表人：朱莉莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：穆昌富，男，1978年12月12日出生，汉族，该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：陈恩，男，1979年11月25日出生，汉族，该公司员工，住贵州省。上诉人肖安华因与上诉人贵州信和房地产开发有限公司（以下简称：信和房开）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初2823号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人肖安华的上诉请求：1.撤销原判，改判信和房开支付肖安华违约金100万元或发回重审；2.上诉费用由信和房开承担。理由是，一、双方在房屋买卖合同补充协议中明确约定“乙方（信和房开）根据销售情况向甲方（肖安华）以书面申请的形式，逐步办理房屋的解封及产权过户手续”。信和房开在一审过程中并未举证证明其已履行书面告知义务，也未证明肖安华存在怠于协助办理房屋解封及过户的情况，一审亦未审查信和房开是否已经行使了书面告知义务，其在举证责任分配上存在严重错误。二、肖安华已于2019年9月10日向贵阳市中级人民法院申请解除对案涉房屋的全部查封并出具了《承诺书》。原审法院认为肖安华未协助被告办理涉案房屋解封及房屋过户有违本案的基本事实。三、信和房开欠付案涉800万元的购房款接近两年，且在双方签订《补充协议》后，也未按约履行，恶意拖延，有违诚实信用原则，故其应当支付违约金。上诉人信和房开答辩称，我方不支付款是对方原因所致，由于肖安华没有办理停车场的过户手续，故800万元未达到支付条件。上诉人信和房开上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人肖安华的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人肖安华承担。理由是，一审法院认定事实错误。被上诉人肖安华至今仍未按协议约定履行将案涉房屋过户至上诉人名下，上诉人对应支付给被上诉人的购房款享有先履行抗辩权。其次，双方签署买卖合同后，前期由于被上诉人肖安华虚假声明及保证（实际上房屋存在其他查封）导致房屋销售受阻，后期又遭遇新冠疫情影响导致上诉人无法对案涉房屋进行销售回款，故无法支付被上诉人购房款并非上诉人原因所造成。一审法院适用法律错误。本案首先是因为被上诉人肖安华作出虚假的声明及保证导致上诉人无法销售案涉房屋回款；其次是因为新冠疫情等不可抗力导致上诉人无法销售案涉房屋回款；最后是因为被上诉人肖安华未履行合同义务将案涉房屋产权办理过户登记至上诉人名下。故根据《合同法》第六十六条、六十七条及第一百一十七条有关先履行抗辩权以及不可抗力之规定，上诉人不存在违约，请求驳回肖安华的诉讼请求。上诉人肖安华的答辩意见同上诉意见。原审原告肖安华的诉讼请求为：1.判令被告支付尚欠原告的800万元本金及违约金100万元；2、诉讼费、保全费由被告承担。原审经审理查明：2014年1月，原告肖安华曾以借款纠纷向贵阳市中级人民法院起诉贵阳智亿房地产开发有限责任公司、贵州银源融资担保有限公司、明峰、石静、贵阳银源会展中心有限公司，经调解，双方达成调解协议，协议共7条。后在该案执行过程中，贵阳市中级人民法院裁定将贵阳智亿房地产开发有限责任公司位于贵阳市南明区共计45套房屋及位于贵阳市南明区遵义路105号智亿大厦1幢负2层1Ｂ停车场（建筑面积1300平方米）产权中的一半，以12098887.79元抵债给原告。2018年1月16日，原告与被告信和房开签订《房屋买卖合同》，约定原告将依执行程序取得的位于贵阳市南明区共45套房屋及位于贵阳市南明区遵义路105号智亿大厦1幢负2层1Ｂ停车场（建筑面积1300平方米）产权中的一半，以1000万元转让给被告。关于付款方式双方约定，被告在本合同签订后5个工作日内支付原告首期款100万元，余款被告以前述房屋的销售款优先支付原告转让尾款，且无论房屋是否销售，被告应在2018年10月31日前支付完毕原告全部转让款。原告根据被告的销售情况，配合办理房屋解封及产权登记的相关手续，将房屋交付给被告指定的买受人。被告如未按合同约定的时间付款，视为被告违约，应向原告支付本合同总价款10%即100万元的违约金，且原告有权终止本合同。另如原告未按合同约定将房屋交付给被告或者被告指定的买受人，并协助办理房屋解封及产权过户相关手续，则视为原告违约，应向被告支付本合同总价款10%即100万元的违约金。因转让的房屋处于查封状态，双方约定根据销售情况逐步办理解封及产权过户手续。原告应根据被告的销售情况及销售合同的约定，积极申请法院解封，并配合到产权登记部门办理产权过户手续，配合被告将已销售房屋产权过户给买受人或被告名下（剩余未销售部分）。2019年9月3日，原告与被告又签订《房屋买卖合同补充协议》，约定因双方签订的合同在执行过程中，由于法院查封造成房屋权属问题等不可抗力因素致使合同履行出现问题。贵阳市中级人民法院作出（2018）黔01执恢11号之五、（2018）黔01执恢11号之六执行裁定。依据新裁定，双方在原合同基础上达成以下补充协议：一、双方确认被告于2018年分3次共计支付了200万元给原告，现上述房屋的剩余价款为800万元；二、变更原合同约定的付款方式为：被告在本协议签订后于2019年9月30日之前支付原告200万元，余款600万元以前述房屋的销售款优先支付给原告，且无论房屋是否销售，被告应在2020年1月31日前支付完毕原告房屋全部剩余尾款。因转让的房屋处于查封状态，被告根据销售情况向原告以书面申请的形式，逐步办理房屋的解封及产权过户手续。原告应根据被告的销售情况及销售合同的约定，积极申请法院解封并配合到产权登记部门交件办理产权过户手续，配合被告将已销售房屋产权过户给买受人或被告名下（剩余未销售部分）。在房屋解封办理房屋过户手续过程中，如出现非原告原因而造成的房屋被另案查封等其他情况，该责任由被告承担，原告应积极配合被告予以解决。本协议签字盖章生效后，即成为原《房屋买卖合同》不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分完全继续有效。本协议与原合同有冲突时，以本协议为准。同年11月20日，原告曾委托律师向被告发出《律师函》，要求被告在收到本函后30日内支付尚未支付的200万元价款及违约金，并在2020年1月31日前支付完全部尾款。若被告未按要求履行，原告将通过诉讼途径解决被告的违约责任。因被告未按补充协议约定的期限向原告支付剩余的购房款，原告遂起诉贵院，提出如前诉请。原告起诉后，因申请财产保全由中国平安财产股份有限公司贵州分公司提供担保并向该公司缴纳了保险费9000元。原审认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容上不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故系合法、有效的。被告未按合同及补充协议约定的期限向原告支付剩余的购房款800万元，其行为已构成违约。原告主张被告支付购房款800万元，对此被告也不持异议，故予以支持。对原告要求被告支付违约金100万元的主张，根据双方合同约定，原告根据被告的销售情况，配合办理房屋解封及产权登记的相关手续，将房屋交付给被告指定的买受人。被告如未按合同约定的时间付款，视为被告违约，应向原告支付本合同总价款10%即100万元的违约金，且原告有权终止本合同。另如原告未按合同约定将房屋交付给被告或者被告指定的买受人，并协助办理房屋解封及产权过户相关手续，则视为原告违约，应向被告支付本合同总价款10%即100万元的违约金。因原告未提供协助被告办理涉案房屋解封及房屋过户的相应证据，可以确认双方在合同履行过程中均存在违约行为。原告单方主张被告承担违约责任，并不符合法律规定。故对原告主张被告支付违约金的主张，依法不予支持。另原告主张被告支付的保险费9000元，因系被告违约给原告造成的其他经济损失。原告主张被告承担，并无不妥，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州信和房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内给付原告肖安华购房款800万元；二、被告贵州信和房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内给付原告肖安华保险费9000元；三、驳回原告肖安华对本案的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费37400元（已减半）、保全费5000元，由被告贵州信和房地产开发有限公司承担。二审中，上诉人肖安华向本院提交了《贵州省不动产登记查询结果》，证明其已按照合同约定履行了协助办理义务。上诉人信和房开对此无异议。其余事实与一审查明事实一致，本案事实有《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、《民事调解书》、《执行裁定书》、银行电子回单等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人各方应当秉持诚实信用原则，遵守合同约定，全面履行各自义务。本案中，《房屋买卖合同》补充协议系双方当事人对《房屋买卖合同》中履行事项的变更和补充，与《房屋买卖合同》具有同等法律效力，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，故当事人双方均应当按照合同履行义务。《房屋买卖合同》第五条约定“且无论房屋是否销售，乙方应在2018年10月31日前支付完毕甲方全部转让款”，后在补充协议中，双方确认了信和房开已付200万元，并就尾款付款方式明确约定：“乙方在本协议签订后于2019年9月30日之前支付甲方200万元，余款600万元以前述房屋的销售款优先支付给甲方，且无论房屋是否销售，乙方应在2020年1月31日前支付完毕甲方房屋全部剩余尾款”，该约定中，信和房开的付款时间有两个节点，即1.2019年9月30日之前付200万元；2.2020年1月31日之前付清600万元。并明确了付款不以房屋是否销售为前提。现信和房开在两个时间节点均未按照约定付款，构成违约，应当承担违约责任。违约金具有预定性和惩罚性，目的是为了督促合同当事人依约诚信履行合同，双方在《房屋买卖合同》第七条中明确约定了信和房开如逾期付款，则应向肖安华支付100万元的违约金，现信和房开逾期付款的事实清晰明了，故对肖安华要求信和房开支付违约金的主张，应当予以支持。原审以肖安华未提供协助信和房开办理解封及过户的证据为由不支持肖安华违约金的请求不当，首先，是否协助办理解封和过户义务的举证责任在于信和房开，而不应当由肖安华承担该举证责任，原审对该问题的举证责任分配错误，而且，就房屋的过户问题，信和房开是不持异议的。其次，肖安华承担违约责任的前提是肖安华没有按照《房屋买卖合同》第五条、第六条的约定办理房屋的解封、过户手续。合同第五条中约定“乙方每销售一套房屋，甲方应无条件配合乙方办理该套房屋的申请法院解封、过户等相关手续”，第六条约定“甲方根据乙方的销售情况，配合办理房屋解封及产权登记的相关手续，将房屋交付给乙方指定的买受人”，后双方重新约定为“因转让的房屋处于查封状态，乙方根据销售情况向甲方以书面申请的形式，逐步办理房屋的解封及产权过户手续。甲方应根据乙方的销售情况及销售合同的约定，积极申请法院解封并配合到产权登记部门交件办理产权过户手续，配合乙方将已销售房屋产权过户给买受人或乙方名下（剩余未销售部分）”，新约定中，肖安华的义务为根据信和房开的销售情况以及销售合同的约定，并依据信和房开的书面申请，逐步办理房屋解封及过户手续。如前所述，房屋的解封和过户肖安华已经完成，不存在违约。二审中，信和房开又提出肖安华没有办理停车场的过户手续问题，并提出曾经通过微信的方式告知肖安华要求将停车场过户至信和房开名下。对此，本院认为，肖安华和信和房开之间存在债务履行的先后顺序，信和房开履行债务在先而肖安华履行义务在后，信和房开在45套房屋全部销售完毕、房款已经足以支付800万元的债务的情况下，却并没有按照约定的时间将销售的款项支付给肖安华，构成违约，即使信和房开有将停车场进行过户的要求，肖安华亦有权行使先履行抗辩权，要求信和房开先按照约定将800万元支付到账，然后再配合办理停车场的过户手续，故二审中信和房开提出其行使对肖安华的先履行抗辩权，是不成立的。第三，在一审诉讼中，信和房开仅提出因房屋未办理过户手续，不同意支付违约金的抗辩，而没有提出违约金相抵的诉请，一审在无证据证明肖安华违约的情况下，不支持肖安华违约金的诉请，并在理由中认为双方均存在违约行为、肖安华单方主张信和房开承担违约责任不符合法律规定，实际上是对双方违约金的互抵，该处理方式缺乏事实依据和法律依据，本院予以纠正，对肖安华的违约金诉请予以支持。对于上诉人信和房开称肖安华作出虚假的声明及保证导致上诉人无法销售案涉房屋回款以及受新冠肺炎疫情等不可抗力影响导致无法销售房屋的问题。对于前者，根据上诉人肖安华所提供的《贵州省不动产登记查询结果》中显示，案涉房屋现已处于全部解封状态，而上诉人信和房开并未提供任何证据证明上诉人肖安华前期存在虚假声明，房屋存在其他查封的事实。其次，双方已在《补充协议》中约定付款时间，即使房屋在不出售的情况下，信和房开都应当于2020年1月31日前将尾款付清，履行合同义务。而对于后者，由于《补充协议》中已明确约定上诉人信和房开的付款期限且强调了无论房屋是否销售等前提，即使上诉人信和房开受新冠肺炎疫情影响导致无法销售房屋，也不能成为其不履行付款义务的理由和免责条件。对于上诉人信和房开称其行使先履行抗辩权的问题，如前所述，根据《补充协议》约定，信和房开应当根据销售情况，事先通过书面形式向肖安华提出申请，肖安华在收到书面申请后再配合信和房开办理房屋解封及过户等相关手续，上诉人信和房开属先履行义务方，其并不享有对肖安华履行抗辩权，并且，本案中，上诉人信和房开并未提供证据证明其已根据销售情况向上诉人肖安华提出书面申请，也未举证证明上诉人肖安华存在怠于协助办理房屋解封及过户的情况，故在上诉人信和房开未发出书面通知，又未按约支付房款的情况下，上诉人肖安华享有先履行抗辩权。退而言之，即使上诉人信和房开能够证明其已尽到相应的书面通知义务，但在其未支付房款的情况下，上诉人肖安华亦可基于不安抗辩权，拒绝履行协助办理解封和过户义务。因此，本案中上诉人肖安华并不存在违约行为。综上所述，上诉人信和房开未按合同及补充协议约定的期限向上诉人肖安华支付剩余的购房款800万元，其行为已构成违约。根据双方合同中有关违约责任的约定，上诉人信和房开如未按合同约定的时间付款，视为违约，应向上诉人肖安华支付本合同总价款10%即100万元的违约金，故上诉人肖安华主张上诉人信和房开承担违约责任，支付100万元违约金的诉求，符合合同的约定及法律的规定，故本院予以支持。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初2823号民事判决第一项、第二项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初2823号民事判决第三项；三、贵州信和房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向肖安华支付逾期付款违约金100万元；四、驳回贵州信和房地产开发有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照原判决执行；二审案件受理费88600元，由贵州信和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十月九日书记员 唐正艳