湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初10621号原告：武汉惠之美物业服务有限公司，住所地武汉市东西湖区银湖科技产业开发园18号。法定代表人：胡国平，总经理。委托诉讼代理人：高亮、吴思思，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：张志丹，女，1971年8月1日出生，汉族，现住武汉市青山区，原告武汉惠之美物业服务有限公司与被告张志丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月21日、10月10日公开开庭进行审理。原告武汉惠之美物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴思思,被告张志丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告武汉惠之美物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令1、被告向原告支付2018年7月1日至2019年12月31日的物业费31,024.8元；2、被告承担逾期付款违约金，截止2020年1月5日为5,677.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月31日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费收费标准为5元/月·平方米，每半年的首月5日以前交纳物业费，逾期付款违约金按0.5‰/日计算。被告系福星惠誉水岸国际（K4）1栋/单元4层2室业主，房屋建筑面积为344.71平方米。协议签订后，被告自2018年7月1日起便一直未向原告交纳物业费。故诉至法院，诉请如前。被告张志丹辩称，福星惠誉水岸国际（K4）1栋/单元4层2室的门面一直委托开发商经营，包括装修、招商及后期的运营都是开发商安排，我们很少参与。我们也没有办法进入门面内。开发商将几个业主购买的门面打通后建成了1000多平方米的商业区，该门面的物业费也一直是开发商与物业公司沟通。门面里面之前的装修都被开发商拆了，所有物品都不见了，至于东西到哪去了，我也不清楚。物业公司管理混乱，对业主的资产没有尽到保管义务，违反了物业管理条例。因为我另外的案件，该门面于2018年7月6日被洪山区人民法院查封了。该门面在走拍卖流程，至于到了何程度我也不清楚。我与原告未签订物业服务合同，我与开发商签订的物业合同及房屋买卖合同均与原告无关。原告要求我缴纳物业费我认为不合理，原告未尽到帮助租户妥善安排、具体出租及资产保管等义务。业主无法看到自己的门面，均被物业公司所限制，导致我们也无法找到合适的租户，该物业公司管理混乱。对我的资产所造成的损失，我要求赔偿。开发商未将房屋交到业主手中，没有签订任何协议，业主没有义务交纳物业费。该门面目前已经不在本人名下，2020年1月已经被武钢集团总公司购买了。但实际2019年房子就不由我控制使用了，此期间的物业费不应由我来交纳。经审理查明：武汉市福星惠誉物业管理有限公司于2012年7月31日更名为武汉福星惠誉物业服务有限公司，2015年7月17日再次更名为武汉惠之美物业服务有限公司。2013年4月8日，武汉市福星惠誉置业有限公司（出卖人）与张志丹（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，主要内容：张志丹购买福星惠誉·水岸国际1幢/单元4层2号房，建筑面积344.71平方米；出卖人应当在2011年12月28日前将商品房交付买受人使用；买受人的房屋仅作办公使用；附件五、福星惠誉水岸国际前期物业管理企业为武汉市福星惠誉物业管理有限公司，本物业前期物业管理综合管理服务费按建筑面积计算，商铺每月每平方米5元，自入伙之日起两年内由出卖人代为买受人向物业公司交纳，两年期满由买受人或物业使用人按上述标准自行向物业公司交纳。《武汉市房屋交易查询结果告知单》显示：张志丹名下所有福星惠誉·水岸国际4号地块1栋4层2室房屋，建筑面积为344.71平方米，设计用途为办公；合同日期为2013年4月8日；注销日期为2020年1月21日。武汉市福星惠誉置业有限公司（甲方）与武汉惠之美物业服务有限公司（乙方）签订《武汉市前期物业服务合同》，主要内容：甲方选聘乙方对福星惠誉·水岸国际K3、4、5、6（物业名称）提供前期物业服务事宜；物业费收费标准为商业物业5元/月·平方米；本合同期限自2016年7月1日至2021年6月30日止，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，业主委员会代表全体业主与物业服务企业未签订物业服务合同的，本合同继续有效。张志丹名下商铺所在小区福星惠誉·水岸国际至今尚未成立业主委员会。张志丹与武汉福星惠誉投资管理有限公司签订《商用房屋委托经营及管理协议书》，主要内容：张志丹将其购买的福星惠誉·水岸国际1幢4层2号铺位（建筑面积344.71平方米）委托给武汉福星惠誉投资管理有限公司经营及管理；委托期限自2012年1月1日至2016年12月31日；委托经营管理期间，武汉福星惠誉投资管理有限公司负责缴付该房屋所涉水电费、卫生费、物业服务管理费等费用。2018年6月22日，武汉惠之美物业服务有限公司收到物业费18,300元并开具发票，发票上面备注“1-/-4-12018.7.1-2018.12.31-/-4-22018.1.1-2018.6.301-/-4-32018.1.1-2018.6.30”。另《前期物业服务协议》显示：2011年12月31日，武汉市福星惠誉物业服务有限公司（甲方）与张志丹（乙方）签订就甲方提供物业服务签订该协议。乙方所购商铺坐落于K4-1栋1单元4层2号；物业费收费标准为5元/月·平方米，每个交费周期首10日以前交纳物业费；如乙方不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。庭审中，张志丹辩称《前期物业服务协议》非其亲笔所签并申请鉴定。因张志丹认可《武汉市商品房买卖合同》的真实性，且该合同中约定了物业服务公司及物业费标准，故本院对被告提交的笔迹鉴定申请不予受理。武汉惠之美物业服务有限公司以上门张贴催缴通知单的方式向张志丹催缴物业费。以上事实有原告提供的《武汉市商品房买卖合同》、《武汉市房屋交易查询结果告知单》、《武汉市前期物业服务合同》、《商用房屋委托经营及管理协议书》、《前期物业服务协议》、发票、照片以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告分别与开发商签订合同，均就原告提供物业服务及物业费标准为每月每平方米5元进行了约定，内容合法有效。而且被告已享受了原告提供的物业服务，应按约支付物业费。故对被告辩称其与开发商签订合同与原告无关，其不曾与原告签订协议，故不应支付物业费的抗辩理由，本院不予采纳。现被告拖欠自2018年7月1日至2019年12月31日的物业费属实。被告虽辩称原告公司管理混乱，对业主的资产没有尽到保管义务，造成其资产损失，但不能免除其交纳物业费的义务。本院综合考量小区物业服务现状，酌定免除被告支付违约金的民事责任。对原告主张被告支付自2018年7月1日至2019年12月31日的物业费31,024.8元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张志丹于本判决生效之日起五日内向原告武汉惠之美物业服务有限公司支付自2018年7月1日至2019年12月31日的物业费31,024.8元；二、驳回原告武汉惠之美物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费359元，由被告张志丹负担（此款原告武汉惠之美物业服务有限公司已垫付，被告张志丹连同上述款项一并支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限是两年。审判员  周征二〇二〇年十月十三日法官助理徐桦书记员吴艳妮