江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4257号上诉人（原审被告）：王庆华，男，1953年12月9日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人（原审被告）：孙文芝，女，1952年7月20日生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人（原审第三人）：王东，男，1981年6月16日生，汉族，住徐州市。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：庞成杰，徐州市鼓楼区丰财法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：时中山，男，1948年12月10日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：张德武，江苏钟鼓楼律师事务所律师。上诉人王庆华、孙文芝、王东与被上诉人时中山房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2020）苏0302民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人王庆华、王东及其委托诉讼代理人庞成杰，被上诉人时中山及其委托诉讼代理人张德武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、涉案房产的土地性质，是通过徐政通(2015)4号、徐政通(2018)14号征收土地方案公告、徐征地(2018)6号关于丁万河防灾公园南地块征地补偿安置方案的公告、徐征地通(2019)10号关于九里山片区项目(刘楼村)征地补偿方案的公告等文件，才征收为国有划拨土地的，此前的涉案房屋并没有国务院、省政府或市政府的任何文件，故土地性质一直是农村宅基地。且市级土地行政管理部门作为市政府下级行政机构，其作出的具体行政行为不能与上级机关的其它规范性文件相冲突，故一审法院认定涉案土地为划拨是错误的；2、合同签订时的土地性质应认定为农村集体宅基地，买卖合同违反法律的强制性规定，为无效合同。且农村的宅基地是以户为单位进行分配的，即使原审第三人未成年，但不能非法剥夺其应有的合法权益，第三人应当得到合理的补偿。另外第三人对涉案房产扩建的部分也享有相应的权利。二、一审适用程序错误。上诉人与被上诉人在一审提交的证据是相互矛盾的，上诉人的证据显示，涉案房屋登记的所有权人仍然是上诉人；而被上诉人提交的证据则显示其拥有涉案房屋的所有权证书。综上，一审认定事实错误、程序违法，依法应予撤销。被上诉人时中山辩称，1、一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。上诉人认为诉争的土地是集体土地的理由，根本不能成立。本案一审时，双方对土地权属证27208号土地使用权证上登记的土地性质为国有土地使用权，均表示认可。2、一审程序符合法律规定。综上，请求二审法院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。时中山向一审法院提出诉讼请求：1、王庆华、孙文芝协助办理权证号为徐土国用（2004）第27208号的徐州市九里区04-03-55-0094号土地使用权过户手续;2、诉讼费及其它费用由王庆华、孙文芝承担。一审法院审理查明：王庆华、孙文芝系夫妻关系，王东系王庆华、孙文芝的儿子。2004年4月24日，徐州市国土资源管理局颁发的徐土国用（2004）第27208号土地使用权证记载土地使用权人为王庆华，地块坐落于九里区，地号04-03-55-0094，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积239.1㎡。2005年8月10日，徐州市房产管理局颁发的徐房权证九里区字第××号权属登记证书记载房屋所有权人为王庆华，房屋坐落为刘楼村四组，产别为私产，一层面积27.4平方米，1-2层153.3平方米。2005年9月13日，时中山与王庆华、孙文芝签订《房地产买卖契约》，主要约定：王庆华、孙文芝自愿将坐落于本市九里区四组的建筑面积为180.70平方米的房地产以41500元的价格出售给时中山；时中山于2005年9月13日前以现金方式一次付清房款；2005年9月13日王庆华、孙文芝将上述房地产及建筑物范围内的土地使用权交付时中山；办理房地产过户手续所需缴纳的税费，由王庆华、孙文芝、时中山按规定各自承担等内容。合同签订当日，时中山将房款交付王庆华、孙文芝，王庆华、孙文芝将房产及权属证书交付时中山。2005年11月4日，王庆华、孙文芝协助时中山将涉案房产变更登记在时中山名下。时中山居住涉案房产后，进行了扩建，现房产总建筑面积为621.94平方米。2011年4月15日，时中山将户籍自本市荆南小区4号楼2单元101室签至案涉房产。现案涉房产面临拆迁，双方发生争议。王庆华、孙文芝依据徐州市人民政府颁布的徐政通（2015）4号、徐政通（2018）14号征收土地方案公告、徐征地通（2018）6号关于丁万河防灾公园南地块征地补偿安置方案的公告、徐征地通（2019）10号关于九里山片区项目（刘楼村）征地补偿安置方案的公告等文件，及同村其他集体经济组织成员与拆迁单位签订的《房屋征收补偿协议》主张案涉房产的土地性质为农村宅基地，双方签订的房产买卖合同属无效合同。时中山主张案涉房产权属登记上载明的土地性质为国有划拨土地，可以进行转让。关于案涉房产建造时间，被告王庆华、孙文芝在庭审中先陈述于1990年至1992年陆续建造，后改称1990年建造了一层的两间房，二层房屋于2001年扩建。但据徐州市房屋产权产籍资料阅档记录记载，涉案房产一二层均于1990年建造。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，我国土地性质分为国家所有和集体所有两种形式。宅基地属于集体所有，农民对宅基地只有使用权而无所有权，非依法不得进行处分，宅基地不能非法买卖或以其他形式转让。农村户口是取得宅基地使用权的必备条件，城镇人口不能以任何形式非法取得农村土地使用权。关于案涉房屋使用的土地是否为宅基地，法院认为，土地的性质应依据土地行政管理部门颁发的使用权证等登记资料进行认定。据徐土国用（2004）第27208号土地使用权证记载，案涉土地用途为住宅用地，使用权类型为划拨，并非王庆华、孙文芝及第三人王东主张的宅基地。王东以同村其他人土地系宅基地来类推案涉土地的性质及用途，无法律依据，一审法院不予支持。王庆华、孙文芝及王东提供的政府文件也未对案涉房产的土地性质进行具体认定，故对王庆华、孙文芝及王东关于土地性质为宅基地的抗辩主张，不予支持。关于王东是否出资建造案涉房产的问题。一审法院认为，据不动产档案所有权登记审核表记载，案涉180.7平方米房屋均建造于1990年，王东出生于1981年，至房屋建造时仅九岁，不具备出资能力。庭审中，王庆华、孙文芝称涉案房屋于1990年至1992年建造一层房屋，1996年备料，2001年扩建二层，时中山对此不予认可，王庆华、孙文芝及王东均未提供证据证明房产系2001年扩建及扩建时王东有出资，故对王东的该项抗辩主张，一审法院亦不予支持。关于第三人王东是否案涉房产共有人，王庆华、孙文芝是否无权处分该房产的问题。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。所有权人对自己的不动产和动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，案涉房产的物权登记证书载明的所有权人为王庆华，该房产系王庆华、孙文芝婚后建造，属其二人夫妻共同财产，王东并未被登记共有人，故其以共有人身份主张王庆华、孙文芝无权处分的抗辩意见，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，涉案《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有法律约束力。时中山已按协议约定给付购房款，王庆华、孙文芝也按约定将房产交付时中山居住使用，出卖人协助买受人办理权属变更登记书系房屋买卖协议的附随义务，故时中山要求王庆华、孙文芝协助办理土地使用权变更登记有事实和法律依据，法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十九条，《中华人民共和国土地管理法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：王庆华、孙文芝于判决生效后十日内协助时中山办理坐落于徐州市鼓楼区土地使用权变更手续。二审期间，上诉人提交《徐自然资规依告（2020）6-21号信息公开告知书》一份，旨在证明本案所涉徐国土27208号土地证，虽然土地性质登记为国有土地，但经检索涉案27208号土地没有转换为国有土地的时间、法律依据及相关文件。故27208号土地证登记的土地性质是错误的，涉案房屋的土地为农村宅基地。时中山质证意见为：对信息公开告知书的真实性无异议，该信息公开的内容并没有否认涉案27208号土地证所载为国有土地性质的事实，仅表示对信息申请公开人所要求的转换时间及法律依据，经检索并未发现相关信息，并不能证明涉案27208号土地证仍为农村宅基地。且上诉人提交的证据可以证明27208号土地证登记的内容客观真实。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：涉案的房地产买卖合同力如何认定，上诉人应否配合被上诉人办理涉案土地使用权变更登记手续。本院认为，首先，根据徐土国用（2004）第27208号土地使用权证记载，涉案04-03-55-0094号土地，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为划拨，性质为国有土地使用权。二审期间，上诉人主张徐土国用（2004）第27208号土地使用权证登记的土地性质系错误的，但该土地使用权证是徐州市人民政府、徐州市国土资源局颁发的涉案土地使用权证书，合法有效，在该土地使用权证被撤销之前，上诉人提供的证据不足以证明其主张，本院不予支持。其次，本案所争议土地的性质为国有土地使用权，而非农村宅基地。二审期间，上诉人王东主张其对涉案房产及扩建部分也享有相应的权利，其主张与案涉房产的物权登记证书及土地使用权证书载明的权利人不符，故其主张无事实和法律依据，本院不予支持。最后，王庆华、孙文芝与时中山签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。根据诚实信用原则，上述《房地产买卖契约》对双方当事人均具有法律约束力。本案中，时中山已经按照约定将房款交付王庆华、孙文芝，其二人也应当按照约定将涉案房产交付时中山居住使用并协助时中山办理相关权属登记手续，故一审法院判决王庆华、孙文芝协助时中山办理涉案房屋的权属变更登记手续并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人王庆华、孙文芝、王东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王庆华、孙文芝、王东负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年十月十九日书记员 杭恒宇