北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终3731号上诉人（原审被告）：赵荣香，女，1958年12月18日出生，汉族，住山西省晋城市城区。委托诉讼代理人：李振芳，北京京师（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京盛兴物业管理服务有限公司第一分公司，营业场所北京市朝阳区。负责人：姚新。委托诉讼代理人：李海琦，男，1978年5月17日出生，汉族，北京盛兴物业管理服务有限公司第一分公司职员。委托诉讼代理人：李培培，北京市中闻律师事务所律师。原审被告：北京天托商贸有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：栗沁生，总经理。委托诉讼代理人：李振芳，北京京师（天津）律师事务所律师。上诉人赵荣香因与被上诉人北京盛兴物业管理服务有限公司第一分公司（以下简称盛兴物业公司）、原审被告北京天托商贸有限公司（以下简称天托公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初72982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵荣香上诉请求：1.请求二审法院依法撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初72982号民事判决，依法改判驳回盛兴物业公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由盛兴物业公司负担。事实和理由：1.一审法院认定万兴苑业委会系合法成立，属于未查清事实，赵荣香作为24套房屋的业主，自购买房屋至今长达8年的时间里，从未参加任何业委会选举，甚至不知道业委会的存在，一审法院未审查业委会成立是否合法，仅凭北京市第三中级人民法院的生效文书认定业委会合法成立，依据不足；2.赵荣香名下的房屋独立于小区，一审法院未查清事实就认定赵荣香房屋属于物业管理区域属于事实认定不清；3.一审法院仅凭盛兴物业公司提交的物业服务合同认定物业公司提供了物业服务，依据不足；4.一审法院以5元每平米每月计算物业费，缺乏依据；5.一审法院适用法律错误。盛兴物业公司针对赵荣香的上诉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决，不同意赵荣香的上诉请求和理由。赵荣香曾被小区业委会起诉至法院，赵荣香名下房屋属于案涉小区的一部分，盛兴物业公司提供了物业服务，有权收取物业费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。天托公司述称：本案与天托公司无关。盛兴物业公司向一审法院起诉请求：1.判令赵荣香、天托公司连带支付2016年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费843818.95元；2.判令赵荣香、天托公司连带支付逾期交纳物业费的违约金（以每年拖欠的物业费金额为基数，按日万分之五的标准，自2016年1月1日计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2015年7月10日，北京市朝阳区人民政府大屯街道办事处向万兴苑业委会发出《关于签订欧陆经典万兴苑小区物业服务应急合同的通知》，载明：2015年5月21日，街道应你委、广大业主和航天神舟物业的要求，指定新荣物业公司应急接管你小区的物业管理工作，以弥补航天神舟物业撤出的管理真空……请你委接到此通知后，及时签订应急物业服务合同……”2015年12月2日，万兴苑业委会作为甲方，新荣公司作为乙方，签订《欧陆经典（万兴苑）物业服务合同》，约定：名称万兴苑小区，类型普通住宅和商业用房。坐落位置北京市朝阳区北苑路（街）×号。物业管理区域四至：东至小营西路；南至沥青厂南路；西至北苑路；北至沥青厂北路。物业服务期限为一年，自2015年8月22日至2016年8月21日。本物业管理区域物业服务收费方式为“包干制”，物业服务费由业主按其拥有物业费的建筑面积缴纳，1-2号楼2.49元/平方米/月，3-8号楼2.58元/平方米/月，9-10号楼2.53元/平方米/月，11号楼3.6元/平方米/月，15-21号楼2.53元/平方米/月，商业物业：5元/平方米/月，地下区域2.00元/平方米/月。甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。双方同意续签，应当在服务期限届满前30日内签订新的物业服务合同。服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续一年。2016年8月22日，万兴苑业委会作为甲方，盛兴第一分公司作为乙方，签订《欧陆经典（万兴苑）物业服务合同》，约定：名称万兴苑小区，类型普通住宅和商业用房。坐落位置北京市朝阳区北苑路（街）×号。物业管理区域四至：东至小营西路；南至沥青厂南路；西至北苑路；北至沥青厂北路。物业服务期限为三年，自2016年8月22日至2019年12月31日。乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理公约》的授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。3、物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。4、公共绿地、景观的养护和管理。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10、按照法律、法规和甲方的要求对物业装饰装修提供服务。11、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规约的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容等等。本物业管理区域物业服务收费方式为包干制，收费标准：1-2号楼2.49元/平方米/月，3-8号楼2.58元/平方米/月，9-10号楼2.53元/平方米/月，11号楼3.6元/平方米/月，15-21号楼2.53元/平方米/月，商业物业5元/平方米/月。乙方物业服务费按照每年度一次的方式收取，2016年12月31日前，缴纳2016年8月22日至2017年12月31日期间的物业费；2017年12月31日前，缴纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，2018年12月31日前，缴纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。另，新荣公司作为甲方与盛兴第一分公司作为乙方签署《债权转让协议》，约定，甲方曾于2015年5月21日受北京市朝阳区人民政府大屯街道办事处指派，在2015年5月22日至2015年8月21日期间，应急接管欧陆经典万兴苑小区，为该小区提供为期三个月的物业服务，甲方与欧陆经典小区业主形成事实物业服合同关系。在签署应急接管期结束后，甲方又与万兴苑业委会于2015年12月2日签订了《欧陆经典（万兴苑）物业服务合同》，双方约定甲方自2015年8月22日至2016年8月21日为欧陆小区提供物业服务，甲方按照指派及合同提供了物业服务，但是仍有部分业主未向甲方履行付款义务，现甲方同意将其对欠费业主所享有的债权转让给乙方，即甲方有权对欧陆小区2015年5月22日至2016年8月21日未交费业主进行催收或主张相关权利，乙方同意接收此债权。一审庭审中，双方均认可赵荣香为北京市朝阳区北苑路×号院×号楼（以下简称×号楼）中的24套房屋的产权人，上述24套房屋总建筑面积共计4116.19平方米，该×号楼中另有487平方米的产权人为案外人。盛兴第一分公司表示该24套房屋所在的×号楼属于万兴苑小区的一部分，并提供小区规划图以及物业共用设施设备明细证明，并表示与万兴苑业委会所签订的《欧陆经典（万兴苑）物业服务合同》中约定的商业物业即为×号楼所在区域，物业费收费标准为5元/平方米/月。赵荣香对此不予认可，表示其所在的×号楼属于独立的物业管理区域，不清楚万兴苑小区有业委会，未参与任何成立万兴苑业委会的程序，也未参与所谓选聘或更换物业公司的业主大会，并表示万兴苑业委会无权代表其与盛兴第一分公司签订物业合同，上述商业物业的收费标准也不能约束赵荣香。一审庭审中，赵荣香表示其所拥有的×号楼为独立的物业管理区域，该×号楼内部的物业服务包括保安、保洁、停车、监控、电梯、水、电、设备维修维护、热力供应等服务均自行提供，盛兴第一分公司并未提供物业服务。对此，盛兴第一分公司表示×号楼内部确实无法进入，但是并非盛兴第一分公司拒绝提供服务，而是赵荣香因为开设酒店，不要求盛兴第一分公司进入×号楼内，且×号楼并非独立的物业管理区域，属于万兴苑小区的一部分，其管线与其他楼宇相连，而盛兴第一分公司提供的物业服务是面向整个万兴苑小区的物业服务。一审庭审中，盛兴第一分公司提供赵荣香与天托公司签订的租赁合同，欲证明赵荣香将涉诉的24套房屋出租给天托公司，天托公司作为物业使用人应当对物业费承担连带责任。天托公司对此不予认可，表示仅将24套房屋所在地址作为公司的注册地，实际并未在此经营，且并未与赵荣香约定过由天托公司承担物业费，故天托公司不应当承担连带责任。经询，盛兴第一分公司表示未与天托公司就物业费负担订立过书面合同，其提供的赵荣香和天托公司的租赁合同中也未就物业费的负担作出约定。一审庭审中，盛兴第一分公司表示万兴苑业委会系合法成立的业主委员会，并提供的万兴苑业委会与案外人的判决书证明，根据其提供的（2015）三中民终字第11476号民事判决书显示，万兴苑业委会于2011年8月18日在北京市朝阳区大屯街道办事处备案成立。另查，根据赵荣香的房屋所有权证显示，其24套房屋的地址均属于朝阳区北苑路×号院×号楼，房屋性质为商品房，部分房屋的规划用途为“体育设施”，部分房屋的规划用途为“小区配套商业”。一审法院认为，万兴苑业委会与新荣公司签订的《欧陆经典（万兴苑）物业服务合同》、盛兴第一分公司与万兴苑业委会签订的《欧陆经典（万兴苑）物业服务合同》以及盛兴第一分公司与新荣公司签订的《债权转让协议书》均是各方当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。按照法律规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有拘束力。赵荣香虽抗辩不认可万兴苑业委会的合法性，但根据盛兴第一分公司提供的证据可以看出，万兴苑业委会系合法成立并备案，赵荣香未提供相反证据证明其主张，故一审法院对其该项抗辩意见不予采纳。关于赵荣香主张其所拥有的房屋为独立的物业管理区域，不应当受上述物业服务合同的约束的抗辩意见，根据盛兴第一分公司提供的证据以及一审法院查明的事实可知，该×号楼并非全部属于赵荣香，且赵荣香的房屋产权证性质显示为体育设施或小区配套商业，而该×号楼的地址为北苑路×号院，与小区的地址为同一编号，故该×号楼属于万兴苑小区的一部分，与其他楼栋属于一个物业管理区域。赵荣香虽抗辩×号楼为独立的物业管理区域，但是未提供证据加以证明，一审法院对其抗辩意见不予采纳。故《欧陆经典（万兴苑）物业服务合同》对赵荣香具有约束力。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务，现盛兴第一分公司按照合同约定履行了对整个万兴苑小区的物业服务义务，赵荣香应当支付物业费。关于赵荣香主张的该×号楼内部的保安、保洁、停车、监控、电梯、水、电、设备维修维护、热力供应等物业服务均由其自行提供，未接受盛兴第一分公司的物业服务的抗辩意见，按照法律规定，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理，赵荣香表示×号楼内部自行提供物业服务，只能视为其自愿提高服务的行为，不影响盛兴第一分公司对万兴苑小区提供了物业服务的事实，亦不能成为其拒绝交纳物业费的合理理由，故对于赵荣香的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。现盛兴第一分公司、新荣公司按照约定提供了物业服务，赵荣香应当支付物业费。另外，新荣公司将其对欠费业主的债权转让给了盛兴第一分公司，在本案庭审过程中，赵荣香亦知晓了债权转让一事，故赵荣香应当将所欠的新荣公司的物业费以及所欠的盛兴第一分公司的物业费一并支付给盛兴第一分公司，关于赵荣香所述不清楚债权转让事宜，未接到债权转让通知的抗辩意见，一审法院不予采纳。盛兴第一分公司要求赵荣香支付2016年8月1日至2019年12月31日期间的物业费843818.95元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于盛兴第一分公司要求天托公司承担连带责任的主张，盛兴第一分公司未提供证据赵荣香与天托公司约定了由天托公司负担物业费，天托公司亦表示不同意承担连带责任，故对其该项主张，一审法院不予支持。关于赵荣香抗辩盛兴第一分公司构成重复起诉一节，因其未提供证据加以证明，一审法院不予采纳。关于盛兴第一分公司主张的违约金，因其未提供证据证明向赵荣香进行催要，且赵荣香系因双方之间是否应当交纳物业费存有争议而未交纳，故对于盛兴第一分公司主张的违约金，一审法院不予支持。判决：一、赵荣香于判决生效之日起七日内给付北京盛兴物业管理服务有限公司第一分公司2016年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费843818.95元；二、驳回北京盛兴物业管理服务有限公司第一分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，赵荣香提交一份物业收费明细表，拟证明盛兴物业公司未提供相关物业服务。盛兴物业公司对该证据真实性不认可。盛兴物业公司提交如下证据：证据1.万兴苑业主委员会出具的证明；证据2.2016年-2020年的化粪池清掏记录、合同书、照片、案外人证明；证据3.污水管线维修工程施工合同。上述三组证据拟共同证明赵荣香名下24套房屋属于小区的一部分，规划用途是小区的商业配套和体育设施用房，盛兴物业公司提供了物业服务。赵荣香对盛兴物业公司提交的证据真实性、关联性均不认可。天托公司同意赵荣香意见，天托公司二审未提交新证据。本院经审查认为，赵荣香提交的证据来源无法说清，真实性无法核实，本院不予采纳；盛兴物业公司提交的业委会证明，本院将结合相关生效判决确认的事实予以综合认定；对盛兴物业公司提交的清掏记录，经本院组织双方现场勘验，部分清掏场景与现场环境一致，赵荣香也未能提供证据予以反驳，因此，对于盛兴物业公司提供相关清掏服务的事实予以确认；污水管线维修工程合同，因无法提供证据证明履行了合同内容，致使关联性不足，因此，该份证据本院难以采纳。另查，北京市朝阳区欧陆经典万兴苑小区业主委员会（以下简称欧陆经典业委会）在另案中向一审法院起诉请求：判令赵荣香和天托公司停止施工，恢复×号楼房屋原始规划设计的小区会所用途。我院于2019年3月28日对上诉人欧陆经典业委会与被上诉人赵荣香、天托公司物权保护纠纷一案作出（2019）京03民终3801号民事判决，该判决认为“涉案房屋的规划虽具有公共用途，但该规划内容不能当然改变房屋产权登记所确认的商品房性质，不能依据该规划用途，将涉案房屋定性为建筑物共有部分，即涉案房屋不属于“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施”，并驳回欧陆经典业委会的诉请。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据在案证据及另案生效判决确认的事实，可以确定赵荣香名下的24套房屋位于案涉小区，其主张案涉小区业委会成立不合法，该诉求与本案无关联性，对于该项上诉主张，本院不予采纳。赵荣香主张物业服务合同签订不合法，依据不足，本院不予采纳。盛兴物业公司提供了证据证明提供了相应的物业服务，本院对此予以确认。赵荣香作为案涉房屋的业主，案涉房屋在小区内，应当交纳物业费，一审法院结合物业服务合同签订情况、物业接管情况、债权转让情况，判决赵荣香支付物业费并无不当，本院予以维持。综上所述，赵荣香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12238元，由赵荣香负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 李 坤审 判 员 杜丽霞二〇二〇年十月十六日法官助理 张天舒法官助理 闫韦韦书 记 员 李 蕊