江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3252号上诉人（原审被告）：邵元友，男，1978年9月8日出生，汉族，居民，住江苏省兴化市沙沟镇官河村南阳一组21号，现住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：彭长春，江苏知本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏雅家乐集团有限公司，住所地在江苏省盐城经济开发区步凤镇滨河路7号。法定代表人：蒋刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙静，女，该公司商业发展部经理。委托诉讼代理人：郭霞普，江苏瑞信律师事务所律师。上诉人邵元友因与被上诉人江苏雅家乐集团有限公司（以下简称雅家乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院(2019)苏0903民初7724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵元友上诉请求：撤销一审判决，依法改判邵元友少支付雅家乐公司租金263084元。事实与理由：一、一审法院判决邵元友支付雅家乐公司2018年4月1日至2019年1月15日期间的租金218292元显失公平。一审中邵元友举证照片、视频、证人证言、微信聊天记录、书面函件足以证明：其一，邵元友承租的房屋自2018年3月就开始发生顶部漏水问题，漏水部位正对邵元友开设的“我家大厨房”的点餐区，严重影响正常经营。其二，雅家乐公司拒绝履行法定的、约定的房屋维修义务，而邵元友又无法自行维修，导致自2018年4月起漏水问题越来越严重，至2018年7月底，邵元友的经营已经实际处于瘫痪状态，被迫停止经营。其三，邵元友被迫停止经营后，雅家乐公司仍未履行房屋维修义务，至2018年12月8日仍存在严重的漏水问题。2018年12月，雅家乐公司对承租房屋采取了停水断电措施，封锁了通向餐厅的防盗门，并向邵元友发出解除合同的告知函。根据合同法的相关规定，雅家乐公司在租赁期间不能保持租赁物符合合同约定的用途，也未履行维修义务，邵元友有权要求减少租金或者是延长租期。根据上述事实及法律规定：1.关于2018年4月1日至2018年7月31日期间的房屋租金问题。如上述，在该期间，由于雅家乐公司拒不履行房屋的维修义务，屋顶漏水问题越来越严重，导致邵元友的经营从严重受限到全面瘫痪，被迫停止经营。有鉴于此，根据公平原则，该期间的租金至少减少一半，即从约定的143333元减少为71666元。2.关于2018年8月1日至2019年1月15日期间的房屋租金问题，如上述自2018年8月1日起因雅家乐公司的过错导致邵元友被迫停止经营。2018年12月底，雅家乐公司对承租房屋采取了停水断电措施，封锁了通向餐区的防盗门。据此，在这期间，邵元友作为承租人不能使用承租的房屋，故不应当支付租金。二、一审法院判决邵元友承担2019年1月16日至2019年7月31日的所谓占用费116458元系认定事实错误。1.如上述，2018年12月底，雅家乐公司对承租房屋采取了停水断电措施，封锁了通向餐区的防盗门，据此因雅家乐公司采取了封门措施，邵元友无法将房屋腾空交付，故不应当支付占用费。2.2019年1月，雅家乐公司提起主张租赁费的诉讼后即申请财产保全查封了承租房屋内的物品，这样导致邵元友无法将房屋腾空交付，故同样不应支付占用费。雅家乐公司辩称，邵元友的上诉理由不能成立，同时雅家乐公司认为一审并没有全额判决邵元友应当支付的租金，已经充分考虑到因为房屋存在部分漏水的原因，从邵元友的上诉状中可以看出，邵元友的相关理由和事实并不成立。首先，关于房屋漏水，并非邵元友自称的从2018年3月份就开始漏水并逐步扩大，邵元友承租的房屋面积达到2400平方米，而所谓的漏水面积仅仅是很小的一块，并不影响邵元友的经营。事实上，邵元友之所以在2018年7月份停止经营是因为其项目不符合市场需求以及经营不善，是故意以漏水为由，试图找雅家乐公司为其经营不善买单。其次，根据合同约定邵元友应当在2018年1月30日之前支付租金21.5万元，在2018年7月30日之前支付租金16.5万元，但是邵元友并没有根据合同约定支付上述租金，仅仅支付很少的一部分，由此可以看出，邵元友违约在先。根据法律规定的先履行抗辩权原则，在邵元友不支付租金的情况下，雅家乐公司没有理由为其维修房屋，但是事实上在邵元友提出房屋存在漏水的情况，雅家乐公司积极为其提供维修服务，也主动找6楼的经营泳池的经营户进行维修，在维修过程中以及维修之后多次联系邵元友到现场进行确认，但是邵元友早已关门，根本无法联系，这些内容均有双方的微信聊天记录作证。具体讲，2018年4月1日至2018年7月31日的房屋租金，在此期间邵元友没有任何证据证明其房屋严重漏水，经营全面瘫痪，因此支付租金是邵元友应当履行的义务。从2018年8月1日至2019年1月15日期间，由于雅家乐公司积极协调维修了房屋，但是邵元友仍然没有经营，同时也证明邵元友并非是漏水而不经营，而是因为经营不善而停止经营。2018年12月底雅家乐公司关闭了所出租房屋的防盗门，完全是出于安全、防火的原因，因为邵元友早在2018年7月份就已经停止经营，但是停止经营时并没有对进出所出租的房屋采取任何安全措施，随时可能发生火灾和安全事故，雅家乐公司不可能在邵元友经营的情况下去封锁防盗门，而是因为邵元友已经不经营了才停水停电、封锁房屋，因此在此期间邵元友不承担房租没有依据。关于2019年1月16日至2019年7月31日期间的占用费，由于邵元友在2018年7月份以后就停止经营，虽然雅家乐公司在2018年12月份封锁了所出租房屋的防盗门，但是由于邵元友并未经营，也不存在邵元友无法腾空房屋进行交付的问题，雅家乐公司每天都有工作人员在场开展工作，邵元友随时可以要求雅家乐公司工作人员开门。邵元友所指的涉案房屋被采取了保全措施，不应该支付占用费，不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。雅家乐公司向一审法院起诉请求：1.邵元友支付房屋租金48万元，并按照中国人民银行同期贷款利率承担利息（其中26.5万元自2018年1月30日起、21.5万元自2018年7月30日起均至实际支付之日止）。2.邵元友承担自2019年1月16日至2019年7月31日期间按照租金标准计算的占用房屋费23.2917万元。3.邵元友承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2006年5月18日，江苏雅家乐超市有限公司（承租方，后更名为雅家乐公司）与盐城市盐都区潘黄镇前进办事处、盐城市盐都区潘黄镇前进办事处旭日居民委员会（出租方）签订房屋租赁合同，约定：雅家乐公司承租盐城市盐都区前进市场综合楼一幢（综合楼面积不少于15000平方米）及其附属设施；租赁期间承租方有权将该楼部分转租，转租形成的责任由承租方承担；租赁期限二十年，从出租方交付承租方后四个月起计算租期，按三年为一个租期，第七个租期为二年，第一个租期租金为250万元，第二个为300万元，第三个为360万元，第四个为460万元，第五个为560万元，第六个为660万元，第七个为520万元；等等。各方对房屋租赁的其他事项亦作了约定。2017年7月12日，雅家乐公司（甲方）与邵元友（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于盐城市盐都区，建筑面积约2400平方米；租赁期限为6年，从2017年10月1日至2023年9月30日止；租赁房屋仅作为餐饮项目使用；第一年、第二年租金均为43万元，第三年、第四年租金均为50万元，第五年、第六年租金均为55万元，若须开票，则税金由乙方承担；租金于每年7月30日和1月30日前各半支付，先付后使用；合同签订当日，乙方支付定金5万元，甲方交付房屋给乙方装修装潢，乙方交纳装修保证金、水电保证金各2万元；甲方将南侧现有一部电梯修缮后交由乙方管理（由四至六楼使用），乙方在承租期间发生的维保费用、水电维修等各项费用由乙方承担；拆墙清运由甲方承担5万元的费用，其余由乙方承担；租赁期内，甲方无偿给乙方使用现有共用停车位，甲方负责无偿提供部分外墙立面作为乙方标识广告，室外广告若涉及法律法规的，乙方须自行办理相关手续，报批有关部门同意；因项目六楼欲设置游泳池，拟对大楼内部五楼顶以上楼梯井进行浇筑加固，但加固不得占用五楼的空间及影响五楼的正常使用，且必须做好防水处理，甲方必须全面考虑承重、防水和五楼空间的使用，如因六楼游泳池造成安全等其他问题的，由甲方承担；租赁期间，乙方不得转租、转借所承租房屋；逾期未交纳租金、水电费等乙方应交纳的各项费用，拖欠累计30天以上等情形，甲方有权解除合同，收回出租房屋；本合同违约金为10万元，如因违约方的违约行为造成守约方实际损失的，违约方应依法赔偿守约方；等等。该合同对租赁双方的其他权利和义务均作了约定。合同签订后，邵元友于2017年7月24日向雅家乐公司交付房租定金5万元、装修保证金2万元、水电保证金2万元。邵元友对租赁房屋装修后即进行经营，经营字号为“我家大厨房餐厅”。2018年3月7日，邵元友支付房租9.5万元，另垫付拆墙清运费5万元。2018年7月13日，邵元友向雅家乐公司原经办人顾某发微信反映，六楼游泳池渗水达三个月之久，严重影响餐厅经营，要求予以重视。2018年7月底，邵元友经营的“我家大厨房餐厅”停止营业。2018年11月6日，雅家乐公司向邵元友发送告知函，主要内容为：截止2018年11月6日，邵元友应支付2018年4月1日至2019年3月30日期间房租43万元，经催促至今尚未支付，若三日内不支付，将采取合同约定的措施及相关法律流程。2018年12月8日，邵元友向顾某发微信再次反映承租房屋漏水问题，并向顾某发视频反映六楼游泳池渗漏情况。邵元友提供的视频反映，其经营的餐厅屋角及过道存在水渗漏情况。2019年1月11日，邵元友向顾某发微信，主要内容为：先搞清楚拖欠房租的原因，不要以停电停水相威胁，有事可以通过法律途径解决或协商解决，首先要把漏水造成停业损失解决了才好谈其他问题。雅家乐公司曾于2019年1月8日向邵元友发送解除合同告知函，但未得到邵元友的确认。2019年1月15日，雅家乐公司向邵元友微信发送房屋租赁合同解除告知函，邵元友确认收到。告知函主要内容为：邵元友拖欠租金累计超过60天，经催要始终未付，已严重违反合同约定，按照合同关于解除和终止的约定，双方签订的租赁合同自本函发出之日起即刻解除，限收函后三日内交清房租和相关费用，并返还房屋。2018年12月底，雅家乐公司对邵元友承租的房屋停水断电，对通向餐厅的防盗门加锁。2019年1月26日，雅家乐公司对邵元友餐厅内的物品进行登记造册。2019年7月31日，邵元友搬空餐厅内物品，双方交接完毕。嗣后，雅家乐公司向邵元友追要租金及占用费未果，遂诉至一审法院。一审法院另查明：邵元友于2019年5月向一审法院提起诉讼，要求雅家乐公司赔偿其承租案涉房屋漏水造成的损失，该案亦在审理之中。一审法院认为：雅家乐公司与盐城市盐都区潘黄镇前进办事处、盐城市盐都区潘黄镇前进办事处旭日居民委员会签订房屋租赁合同约定，雅家乐公司对案涉房屋享有转租权。雅家乐公司与邵元友签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容亦未违反我国法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。合同双方均应当依约定全面、适当履行各自应承担的义务，否则，应承担违约责任。关于案涉租赁合同何时解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第九十四条规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。”本案中，邵元友未能按照合同约定的时间、金额支付到期租金，经催告后在合理期限内仍未全部履行，雅家乐公司有权依据合同约定和法律规定行使合同解除权。第九十六条规定：“当事人一方依本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达时解除。对方有异议的。可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”雅家乐公司在邵元友自2018年8月起停业后向邵元友发出房屋租赁合同解除告知函，直至2019年1月15日邵元友确认收到，邵元友收到解除通知后并未提出异议，庭审中邵元友亦认可合同已实际解除，故该解除合同通知已发生法律效力，案涉租赁合同于2019年1月15日邵元友确认收到时解除。关于租金及占用费的确定问题。2017年7月12日双方签订的租赁合同约定，租金按半年支付，于每年7月30日和1月30日前支付，先付后使用，起租日为2017年10月1日。按照上述约定，邵元友应当于2017年7月30日支付半年租金21.5万元（2017年10月1日-2018年3月30日期间），于2018年1月30日应支付半年租金21.5万元（2018年4月1日-2018年9月30日期间），2018年7月30日应支付租金21.5万元（2018年10月1日-2019年3月30日期间）。故自2017年10月1日至合同解除之日即2019年1月15日，邵元友应支付雅家乐公司租金为55.5417万元（15.5月×43万元÷12），雅家乐公司确认邵元友已付租金为23.5万元（包括房租定金5万元、装修保证金2万元、水电保证金2万元、已付房租9.5万元、拆墙清运费5万元），邵元友尚应支付租金32.0417万元。合同解除后，邵元友并未搬清置放在案涉房屋内的设施及物品，直至2019年7月31日方搬清并交接完毕，故邵元友实际仍然占用案涉租赁房屋，雅家乐公司对案涉房屋无法转租或者处置他用，邵元友应当支付占用期间的占用费。因案涉租赁合同的标的物为房屋，故对占用费可以参照双方约定的租金标准计算。案涉租赁合同对逾期支付租金利息未作约定，因邵元友事实上未按约定期限、金额支付租金，仅于2018年3月7日支付房租9.5万元，其他为预交的保证金充抵，且付款总额仅为23.5万元，即充抵后仅相当于第一个半年租金，且不足7个月租金。邵元友逾期支付租金已经构成违约，对邵元友逾期支付行为，本院确定从2018年5月1日起按法定利率计付逾期付款利息。关于承租房屋渗漏是否影响邵元友经营以及影响程度问题。案涉租赁合同约定：“因六楼游泳池造成安全等其他问题的，由甲方（雅家乐公司）承担”，说明双方对履行租赁合同可能产生的影响因素均有心理预期，该约定对双方具有拘束力，当双方在履行合同过程中出现约定之情形时，雅家乐公司应当承担相应的责任。雅家乐公司将六楼出租给他人经营，因六楼游泳池局部渗漏，客观上给邵元友餐厅经营产生一定影响。邵元友于2018年7月底闭店停止营业，既可能是由于自身生意渗淡、经营难以为继所致，亦可能受六楼游泳池渗漏影响，但邵元友提供的证据显示仅仅是局部渗漏，不能证明是因为渗漏导致餐厅根本无法经营，故不能得出邵元友停业系游泳池局部渗漏影响所致，邵元友停业主要原因应为其经营陷入困境。故雅家乐公司出租的房屋虽发生渗漏情形，但未构成根本违约，并未导致合同目的不能实现。雅家乐公司作为出租人应当对租赁物承担瑕疵担保责任，当租赁物出现影响承租人经营时，雅家乐公司应当及时修缮和恢复至正常状态，否则应当根据租赁物的影响程度承担责任。雅家乐公司并未提供证据证明已经完成对出租的房屋尽到维护义务，对此举证不能的法律后果应当由雅家乐公司承担。邵元友虽然于2018年7月底停业，即便如此亦不能意味着免除雅家乐公司对出租房屋的瑕疵担保责任，同理邵元友也不能因其停业和轻度渗漏而作为其拒付租金的理由。基于上述分析，邵元友停业虽有自身经营或外在客观上的渗漏等原因导致，但相较经营困难与房屋顶部渗漏应为经营原因为重。雅家乐公司于2018年12月底对邵元友承租的餐厅停水断电并加锁封门，但邵元友仍占有且未搬让租赁房屋内的物品，故应当向雅家乐公司支付占用费。综合考虑上述因素，对邵元友应当支付雅家公司租金（2018年4月1日至2019年1月15日），一审法院酌定按双方约定的租金减少30%，对占用费（自2019年1月16日至2019年7月31日）一审法院酌定参照租金标准按50%收取。经计算，邵元友应当支付雅家乐公司租金和占用费合计为33.475万元。邵元友辩称其不履行支付房租义务，是行使合同后履行抗辩权，不构成迟延交付租金的违约行为。对此一审法院认为，虽然案涉房屋存在渗漏缺陷，但不足以造成邵元友经营的餐厅停业，且邵元友亦可要求出租人雅家乐公司赔偿因此造成的损失（邵元友已经另行主张）或要求减少租金，而向出租人支付租金是承租人的法定和合同义务，故邵元友以此拒付租金于法无据。综上所述，雅家乐公司要求邵元友支付租金和占用费，符合合同约定且于法有据，一审法院应予支持。但雅家乐公司提供的租赁物存在瑕疵，对邵元支的餐厅经营构成一定影响，可予酌定减少租金，故对邵元友的辩称理由，一审法院予以部分采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、邵元友支付雅家乐公司租金21.8292万元及占用费11.6458万元，合计33.475万元，并承担租金逾期支付利息（以21.8292万元为本金自2018年5月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决发生法律效力后十日内付清。二、驳回雅家乐公司的其他诉讼请求。如果邵元友未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14070元，财产保全申请费3520元，合计17590元，由雅家乐公司负担7050元，邵元友负担10590元。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本案二审的争议焦点在于：一审法院判决邵元友支付雅家乐公司自2018年4月1日至2019年1月15日按照合同约定的标准70%的租金是否合理；2.2019年1月16日至2019年7月31日期间邵元友是否应当承担占用费以及相应的数额如何认定。本院认为，雅家乐公司与邵元友签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于邵元友截止2019年1月15日前应当支付的租金问题，本案中，邵元友系承租人，其租赁的雅家乐公司的房屋存在部分渗水、漏水问题，综合邵元友提供的相应证据，一审法院认定渗水、漏水问题不是造成邵元友停业的主要原因并无不当，邵元友承租雅家乐公司的案涉房屋后，没有按期交纳租金，其存在违约，雅家乐公司依法发出解除通知，一审法院对雅家乐公司的解除行为予以确认符合法律规定，双方对合同于2019年1月15日解除均无异议，本院予以确认。双方合同约定租赁期限的起租日期为2017年10月1日，至2018年3月31日前，邵元友无证据证明其承租的房屋存在渗水、漏水问题，该期间的租金其应当按约支付。2018年4月1日至2019年1月15日，因雅家乐公司出租的房屋存在渗水、漏水问题，一审法院减少邵元友应当交纳的租金，酌定邵元友按原租金标准的70%交纳符合事实情况，结合合同约定的租金的交纳标准及邵元友已经实际交纳的情况，一审法院计算的租金数额正确。关于邵元友是否应当支付2019年1月15日之后的占用费问题，2018年12月雅家乐公司确实封闭了通往餐厅的消防门，但是这并不说明雅家乐公司不同意邵元友搬出物品，在原一审审理过程中，雅家乐公司已经明确表示不再将房屋出租给邵元友，要求邵元友搬出物品，但邵元友一直未搬出，直至2019年7月31日才搬出，故一审法院酌定邵元友承担此期间按照租金标准计算的50%的占用费符合法律规定。综上所述，邵元友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5246元，由上诉人邵元友负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年十月十三日书记员  周亚梅