河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1371号 上诉人（原审原告）：王晓力，男，1956年3月24日出生，汉族，住北京市通州区。 被上诉人（原审被告）：衡水中阳房地产开发有限公司。住所地：河北省武强县武强镇体育街。 法定代表人：孙永全，总经理。 委托诉讼代理人：张伟，河北画苑律师事务所律师。 上诉人王晓力因与被上诉人衡水中阳房地产开发有限公司（以下简称中阳公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省武强县人民法院（2018）冀1123民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月1日开庭进行了审理。上诉人王晓力、被上诉人中阳公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王晓力上诉请求：1.撤销（2018）冀1123民初682号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；2.判令中阳公司按照每平方米4980元给付6号楼801室房款502980元、11号楼902室房款418320元；3.判令中阳公司按照日万分之三给付上述两套回迁楼逾期交房违约金，6号楼801室275382元、11号楼902室155866元；4.过渡安置费计算到2020年4月2日，共计6万元；5.判令中阳公司赔偿两套回迁楼损失各30万元；6.一审、二审诉讼费用由中阳公司负担。事实与理由：1.中阳公司于2013年将上诉人的平房拆除，并与上诉人签订《拆迁安置兑换协议》，约定中阳公司给上诉人三套回迁楼，并约定2015年4月14日交付。2016年8月9日，中阳公司将承诺给上诉人的6号楼2单元901室私自卖给他人，中阳公司自认按照每平方米3080元卖的，只同意将售楼款329283元返还，中阳公司严重违约。一审法院未委托相关机构对2018年的市场楼价进行评估，只是调取了三份中阳公司2018年出售商品房的合同。上诉人认为，应当按照每平方米4980元的价格，由中阳公司支付上诉人6号楼2单元801室和11号楼2单元902室的房价款。2.关于逾期交房违约金，中阳公司应按照日万分之三的标准，向上诉人支付两套回迁楼的违约金。其中，6号楼2单元801室：502980元×万分之三×1825天（自2015年4月14日至2020年4月14日）=275382元；11号楼2单元902室：418329元×万分之三×1242天（自2015年4月14日至2018年9月6日）=155866元。3.一审判决认定起诉状等诉讼手续送达中阳公司的2019年9月14日为合同解除时间，并以此确定中阳公司支付过渡安置费的支付数额于法无据，合同解除时间应以一审判决送达上诉人之日即2020年4月2日确定，过渡安置费数额应为：从2015年4月至2016年12月共20个月，每月600元，合计12000元；从2017年1月至2020年4月，共计40个月，每月1200元，合计48000元，以上两项共计6万元。4.一审法院未对市场楼价进行评估，而是按照调取的三份合同平均单价计算上诉人的实际损失有失公允。上诉人要求按照调取的三份合同中最高单价每平方米4980元，减去中阳公司出售楼房的单价每平方米3080元，再乘以总面积185平方米，所得数额351500元作为实际损失赔偿金。 本案二审中，上诉人王晓力又撤回按照每平方米4980元计算应退房款的请求，要求按照2018年中阳公司出售商品房的最高单价确定应退房款的数额。 中阳公司答辩称：一审判决以平均单价确定解除合同的赔偿数额是合理的，上诉人的上诉请求无事实依据，请求驳回上诉，维持原判。 王晓力向一审法院起诉请求：（一）、解除原告与被告签订的《拆迁安置兑换协议》有关原告位于都市绿城小区原9号楼现6号楼二单元801室和11号楼二单元902室的约定。1.原告将原9号楼现6号楼二单元801室退回给被告，被告按照现在的市场楼价支付给原告楼款，并支付赔偿金30万元。2.原告将11号楼二单元902室退回给被告，被告应按现在的市场楼价支付给原告楼款，并支付赔偿金30万元。（二）、被告支付原告过渡安置费合计64800元。二、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年9月22日，原被告双方签订《旧居民区房屋拆迁安置兑换协议》一份，协议约定：1.乙方（原告）被拆迁房屋位于武强县工会家属院2排2号，房产证号武字第××号，合计290平方米；2.拆迁兑换方式为，根据各居民住户宅基证的使用面积与实际院落的丈量为标准，标准为兑换楼房面积，置换比例一平方米土地面积兑换0.98平方米楼房面积，车库置换比例按一平米土地兑换0.75平米车库面积（兑换每户只限一个），乙方置换楼房超出应置换面积的（其宅基面积）按优惠价2600元执行；3.乙方签订协议后，甲方（被告）向乙方支付过渡费（以实际居住为准），在七日内搬迁完毕向甲方交钥匙后，甲方按每月600元一次性支付一年7200元，此后每三个月支付一次过渡费，直至回迁房经国家验收交乙方钥匙止，不足月按足月发放；4.回迁时间，甲方应在具备开工条件之日（2013年10月15日为开工日）起18个月内将回迁楼交给乙方，甲方如未按时交付，按相关法律法规增加对乙方的过渡费及违约金补偿。原告方已按照协议约定交付了被拆迁房屋。 2013年11月19日，被告中阳公司向原告出具钢木厂棚户区回迁楼确认卡两份，确认原告回迁楼具体位置分别为9号楼二单元801室（101平米），11号楼二单元902室（84平米）。其中801室确认卡上注明“自愿选房已生效，交售楼处备案封存，不再由售楼处另行出售”。回迁楼确认卡中记载的9号楼现变更为6号楼。至法庭辩论终结前，案涉房屋所在楼盘未办理工程验收手续。 庭审中，经原被告同意，案涉房屋市场价格以中阳公司开发的都市绿城小区在2018年9月份出售的6-10层房屋单价的平均价格确定，经向武强县住房和城乡建设局调查，2018年9月份被告共出售6-10层备案房屋3套（5号楼904室房屋单价为4326.49元于2018年9月7日签订房屋买卖合同；11号楼2单元1002室房屋单价为4980元于2018年9月6日签订房屋买卖合同；11号楼2单元701室房屋单价为4600元于2018年9月7日签订房屋买卖合同），房屋平均单价为4635.5元每平米。 一审法院另查明：2016年12月份及之前的过渡安置费已由中阳公司给付王晓力。 一审法院认为，原告王晓力与被告中阳公司于2013年9月22日签订的《旧居民区房屋拆迁安置兑换协议》为双方真实意思表示，合法有效，合同双方均应依约履行。对于原告要求解除案涉房屋拆迁安置兑换协议的诉讼请求，被告公司辩称“不同意解除拆迁补偿协议，并不存在故意违约的行为，是因为近些年环保等问题，被告因不可抗力的原因造成现在这种局面。针对原告的诉讼请求，关于原告要求解除合同，原告已经过了一年的除斥期间，解除权已经消灭”，对被告主张是因环保等问题，因不可抗力的原因造成现在这种局面，被告方未提交证据予以证实，故对其该抗辩理由不予认可。被告称原告要求解除合同，原告已经过了一年的除斥期间，解除权已经消灭。合同在一方违约的情形下，相对方只能在解除合同与继续履行两者中择其一而行使，若解除权人选择了要求或接受对方的继续履行，则意味着其放弃了解除权。而若违约方没有继续履行，则本应由解除权人负担的避免法律关系长期处于不稳定状态之责任，因相对人的持续违约行为，已转由相对人承担。故在双方未对解除权行使期限作出约定，且相对人未催告也未履行其合同义务以补救其违约行为的情形下，解除权人可随时行使其解除合同之权利。本案中虽然原告在解除权形成后也未能有效行使其权利，但也无证据证明原告表示过愿意接受继续履行的意思表示，并且由于双方当事人并未在《旧居民区房屋拆迁安置兑换协议》中约定解除权的行使期限，被告中阳公司自约定的交房日期2015年4月14日至今，已经4年之久，至法庭辩论终结前尚未办理工程验收手续，房屋未达到法定交房条件，被告在长达数年的时间内也没有对原告行使法律赋予其的催告权利，应视作其任由原告单方行使解约权利，本案原被告双方签订的《旧居民区房屋拆迁安置兑换协议》中约定被告方应在具备开工条件之日起18个月将回迁楼交给原告方，且在“具备开工条件之日”旁边注明“2013年10月15日”，并加盖被告公司印章确认，故应按照双方约定的日期来确定交房日期为2015年4月14日，原被告双方认可至法庭辩论终结前案涉房屋仍未交房，且被告未办理工程验收手续，仍不具备交房的法定条件，被告中阳公司逾期交房，构成违约，故原告要求解除合同的诉讼请求，予以支持。合同解除时间应以起诉状等诉讼手续送达被告方的时间确定，即2018年9月14日。 对原告要求按照现在的市场楼价支付原告楼款的诉讼请求，无事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原被告合同解除，原告主张退房，被告应返还原告已付购房款。鉴于本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，就已付购房款如何确定的问题，已经发生法律效力的河北省武强县人民法院（2017）冀1123民初791号民事判决书和河北省衡水市中级人民法院（2019）冀11民终319号民事判决书确定的已付购房款单价每平米3080元，以此价格确定本案案涉两套房屋的已付购房款为宜。即案涉都市绿城6号楼（原9号楼）二单元801室（101平米）的已付购房款为311080元，11号楼二单元902室（84平米）的已付购房款为258720元。 对原告要求被告赔偿两套案涉房屋损失各30万元的诉讼请求，因被告的违约行为导致合同解除，原告要求被告赔偿其损失的请求合理合法。原告称每套房30万的赔偿数额是其自己估算出来的，因其没有事实依据，故对其30万的赔偿数额不予认可。原被告双方均认可按照都市绿城小区在2018年9月份出售的6-10层房屋单价的平均数作为本案案涉两套房屋同时期的价格。经本院调取武强县住房和城乡建设局相关购房备案合同，计算得出都市绿城小区在2018年9月份出售的6-10层房屋平均单价为4635.5元每平米。原告的损失应以原告起诉月份（2018年9月）都市绿城小区与案涉房屋相似楼层的平均房价减去前述确定的原告已付购房款单价，再乘以案涉两套房屋总面积计算原告的损失。因此，原告的损失应为（4635.5-3080）×185=287767.5元。 原告要求被告支付11号楼2单元902室逾期交房违约金的诉讼请求合理合法，应予支持。原被告双方在拆迁安置兑换协议中对违约金的具体计算方法没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”为减少双方当事人的诉累，现依据原被告双方在河北省武强县人民法院（2017）冀1123民初791号案件中，对武强县同地段同类房屋租金的评估结果作为本案违约金计算依据。河北华丰房地产价格评估有限公司对武强县同地段同类房屋租金标准进行评定，评估结果为2018年月租金855元、2017年月租金815元、2016年月租金776元、2015年月租金739元。该违约金应自2015年4月15日起计算至合同解除之日即2018年9月14日，庭审中，原告主张计算至2018年9月6日，应予准许。 对于原告要求被告支付过渡安置费至2019年10月份并加倍支付过渡安置费的诉讼请求。根据《衡水市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十八条第二款规定“过渡期限超过补偿安置协议约定期限，应当自逾期之月起，以规定标准为基数，增加临时安置费。逾期6个月（含）以内的，自逾期之月起增加25%；逾期6个月以上至12个月（含）的，自逾期之月起增加50%；逾期12个月以上至18个月（含）的，自逾期之月起增加75%；逾期18个月以上的，自逾期之月起增加100%。”截止至法庭辩论终结前被告已经逾期交房超过18个月，故原告要求加倍支付过渡安置费应予支持。因原告同时主张解除案涉合同，对合同解除后的过渡安置费不予支持，应自逾期交房之日（2015年4月14日）至合同解除之日（2018年9月14日）被告应加倍支付过渡安置费，对基础过渡安置费在（2017）冀1123民初791号案件中已经做出认定，故本案仅审涉过渡安置费加倍的部分，即共计42个月，每个月加倍支付600元，共计25200元。对被告“衡水市国有土地房屋安置补偿办法中最后一条明确规定该办法截止到2019年2月28日止，该办法已经失效，不能继续适用”的抗辩理由，原告系于2018年9月已经提起诉讼，行为发生在法律失效以前，故对被告的抗辩理由不予认可。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决： 一、确认原告王晓力与被告衡水中阳房地产开发有限公司签订的《旧居民区房屋拆迁安置兑换协议》中关于都市绿城小区6号楼（原9号楼）二单元801室部分和都市绿城小区11号楼二单元902室部分的约定已于2018年9月14日解除。 二、被告衡水中阳房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王晓力已付购房款569800元，赔偿原告王晓力损失287767.5元。 三、被告衡水中阳房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王晓力都市绿城小区11号楼二单元902室逾期交房违约金，违约金自2015年4月15日起按照同地段同类房屋租金标准（2015年月租金标准739元、2016年月租金标准776元、2017年月租金标准815元、2018年月租金标准855元）计算至2018年9月6日止。 四、被告衡水中阳房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告王晓力加倍部分过渡安置费25200元。 五、驳回原告王晓力其他诉讼请求。 案件受理费17630元，由原告王晓力负担6708元，由被告衡水中阳房地产开发有限公司负担10922元。 本院查明：中阳公司按照与王晓力签订的《旧居民区房屋拆迁安置兑换协议》，共承诺给付王晓力武强县都市绿城小区三套房产，分别为：9号楼（现6号楼）2单元901室，101平方米；9号楼（现6号楼）2单元801室，101平方米；11号楼2单元902室，面积84平方米。因中阳公司已经于2016年8月9日将6号楼901室房产出售给他人，王晓力于2017年11月2日向一审法院提起诉讼，要求：1.解除案涉《拆迁安置兑换协议》关于都市绿城小区6号楼2单元901室的约定，中阳公司按照市场楼价返还价款，并赔偿一倍数额的损失；2.中阳公司支付违约金329283元；3.中阳公司支付逾期交付两套房产（6号楼2单元901室、6号楼2单元801室）的违约金；3.中阳公司支付2017年至2018年4月份的过渡安置费9600元，并继续支付至最后一套房产交付之日。该案经一审法院审理，作出（2017）冀1123民初791号民事判决。王晓力与中阳公司均不服，向本院提起上诉。本院经审理，作出（2019）冀11民终319号民事判决，判令：1.解除王晓力与中阳公司2013年9月22日签订的《旧居民区房屋拆迁安置兑换协议》中关于都市绿城小区6号楼2单元901室部分的约定；2.中阳公司返还王晓力购房款329283元，赔偿王晓力329283元，支付以329283元为基数自2016年8月9日起按照银行同期贷款利率计算至付清之日的利息，并赔偿王晓力以329283元为基数自2016年8月9日起按年利率24%计算至付清之日的损失；3.中阳公司支付王晓力过渡费，按照每月600元自2017年1月起至实际交房之日止；4.中阳公司支付王晓力逾期交房违约金，按照同地段同类房屋租金计算（月租金标准2015年739元、2016年776元、2017年815元、2018年855元），其中都市绿城小区6号楼2单元901室产生的违约金自2015年4月15日起计算到2016年8月9日止；都市绿城小区6号楼2单元801室产生的违约金自2015年4月15日起计算到实际交房之日止。 一审庭审结束后，一审法院调取了中阳公司2018年9月份销售的都市绿城小区6-10层三套房屋的备案合同，三套房屋平均单价为每平方米4635.5元，最高单价为4980元。二审中，王晓力对三份合同进行了补充质证，要求按照最高单价确定应返还房款的数额。 另查明：本院（2019）冀11民终319号判决书所涉及的都市绿城小区6号楼2单元801室产生的逾期交房违约金至今未执行。 本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，中阳公司与王晓力签订的《旧居民区房屋拆迁安置兑换协议》属于特殊的房屋买卖合同，自协议签订之日起，双方成立房屋买卖合同关系。中阳公司未按协议约定的时间向王晓力交付都市绿城小区6号楼2单元801室、11号楼2单元902室的房屋，一审判决支持王晓力解除上述两套房屋的买卖关系，中阳公司未提起上诉，本院对此予以认可。一审法院认定王晓力与中阳公司解除房屋买卖关系解除时间为2018年9月14日起诉状等诉讼手续送达中阳公司的时间确定并无不妥，本院予以确认。 关于王晓力要求退还房款、赔偿经济损失的诉讼请求。王晓力与中阳公司房屋买卖关系解除后，中阳公司应退还王晓力购房款。关于中阳公司退还购房款的数额，一审法院已经调取了中阳公司2018年9月份销售房屋的备案合同，并以此计算出同时期都市绿城小区6-10层房屋的平均销售价格为每平方米4635.5元，三套房屋最高销售单价为4980元。考虑到中阳公司违约行为至今仍处于持续状态，本院确认中阳公司按照2018年9月份类似楼层的最高单价计算，返还王晓力购房款。上述两套房屋的总面积为185平方米，中阳公司应返还王晓力购房款921300元。中阳公司按照房屋现行价格返还王晓力购房款后，王晓力另行要求中阳公司赔偿经济损失无事实和法律依据，本院对此不予支持。一审判决以中阳公司原来销售的王晓力另外一套房屋的价格确定应返还房屋价格，并以差价方式计算王晓力的损失不妥，本院予以纠正。 关于王晓力主张的逾期交房违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款规定：“逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”一审法院按照评估机构评定的同时期、同类型房屋租金计算逾期交房损失的方式是正确的，王晓力要求按照日万分之三的标准计算无法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”虽然王晓力与中阳公司的房屋买卖关系已经于2018年9月14日解除，但中阳公司未返王晓力购房款，一审判决认定中阳公司支付逾期交房违约金的时间自违约之日2015年4月15日计算到2018年9月6日王晓力提起诉讼之日不符合法律规定。逾期交房违约金应当计算到中阳公司退还房款之日，现王晓力自愿要求计算到2020年4月2日即一审判决送达之日，是对自己诉讼权利的合理处分，本院予以认可。由于河北华丰房地产价格评估有限公司仅对都市绿城小区6号楼2单元801室同类房屋2015年至2018年的月租金价格进行评估，为了减少当事人的诉累，对于2019年和2020年同类房屋月租金价格，本院酌情按照2018年的月租金855元确定。其中：1.都市绿城小区11号楼2单元902室的逾期交房违约金，虽然该房屋建筑面积为84平方米，而一审判决参照评估机构评定的6号楼2单元801室（面积为101平方米）的月租金标准确定了逾期交房违约金，中阳公司未对此提出上诉，应视为其对一审判决结果认可。按照2015年月租金739元、2016年月租金776元、2017年月租金815元、2018年至2020年月租金855元的标准，自2015年4月15日计算到2020年4月2日，都市绿城小区11号楼2单元902室逾期交房违约金共计48458.5元。2.都市绿城小区6号楼2单元801室的逾期交房违约金，虽然本院（2019）冀11民终319号民事判决和一审法院（2017）冀1123民初791号民事判决已经判令中阳公司自2015年4月15日起支付逾期交房违约金，直至实际交房之日止，但该判项并未得到执行，且在本案诉讼中已经解除了该房屋的买卖关系，故中阳公司亦应向王晓力支付该房屋的逾期交房违约金48458.5元。本院（2019）冀11民终319号民事判决中关于都市绿城小区6号楼2单元801室逾期交房违约金的判项，中阳公司不再履行。中阳公司共计应支付王晓力逾期交房违约金96917元。 关于王晓力要求中阳公司加倍支付过渡安置补偿费的上诉请求。一审法院（2017）冀1123民初791号民事判决和本院（2019）冀11民终319号民事判决已经对2017年1月起的过渡安置补偿费按照每月600元的约定标准作出处理，本案仅处理中阳公司逾期交房之日起至2020年4月2日的加倍部分。自2015年4月15日至2020年4月2日，每月支付600元，按照合同约定，不足月按足月处理，共计60个月，中阳公司应支付王晓力加倍部分过渡安置补偿费36000元。 综上所述，王晓力的上诉请求部分成立，对符合法律规定的部分，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省武强县人民法院（2018）冀1123民初682号民事判决； 二、解除上诉人王晓力与被上诉人衡水中阳房地产开发有限公司2013年9月22日签订的《旧居民区房屋拆迁安置兑换协议》为基础所建立的武强县都市绿城小区6号楼（原9号楼）2单元801室和11号楼2单元902室的买卖关系； 三、被上诉人衡水中阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人王晓力购房款921300元； 四、被上诉人衡水中阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人王晓力逾期交房违约金96917元； 五、被上诉人衡水中阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人王晓力加倍部分的过渡安置补偿费36000元； 六、驳回上诉人王晓力其他上诉请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费11400元，由上诉人王晓力负担1400元，由被上诉人衡水中阳房地产开发有限公司负担1万元。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆华 审判员  李成立 审判员  李守文 二〇二〇年十月九日 书记员  孙华晨