海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2020）琼01民终3309号   上诉人（原审原告、反诉被告）：黄某，男，1972年8月9日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：林某1，海南外经律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：海口邦信小额贷款有限公司。住所地：海南省海口市龙华区玉沙路28号宝发国际大厦二层。统一社会信用代码：91460100589256411F。   法定代表人：伍某，总经理。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：陈某，北京中伦（海口）律师事务所律师。   原审被告（反诉被告）：林某2，女，1970年11月25日出生，住海口市金茂中路10号海南省。公民身份号码：×××。   上诉人黄某因与被上诉人海口邦信小额贷款有限公司（以下简称邦信小贷公司）、原审被告林某2确认合同无效纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初13416号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。   黄某上诉请求：一、判令撤销海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初13416号民事判决书，依法改判支持黄某的一审本诉请求，驳回邦信小贷公司的一审反诉请求；二、判令邦信小贷公司承担本案全部诉讼费用。   事实和理由：一、邦信小贷公司并未履行合理的审查义务，无权善意取得涉案房屋的抵押权。首先，邦信小贷公司对涉案伪造的《离婚协议书》的审查存在重大疏漏。一审法院在判决书中认定邦信小贷公司提供的伪造的《离婚协议书》与真实《自愿离婚协议书》之上右上角所盖的“长方形章”并不一致，内容中“涉案房屋的归属、格式、字体”均不一样。在一审庭审笔录中，邦信小贷公司也承认其并未亲自与林某2去往民政局核对该份《离婚协议书》。作为业务量巨大的专业贷款公司，邦信小贷公司仅需将该份离婚协议书与林某2一并提交的离婚证书比对，或者与其受理的其他类似业务中的离婚协议书比对，单凭肉眼就可发现该《离婚协议书》为伪造。   其次，邦信小贷公司在一审庭审中多次强调林某2在办理贷款业务时向其出示了房产证原件并向其提供了房产证复印件，但邦信小贷公司却未在一审中提供该关键证据。事实上，林某2并未持有涉案房屋的房产证原件，因涉案房屋的抵押贷款并未还清。对此事实，邦信小贷公司是明确知道的，因为邦信小贷公司已审核过林某2提交的一押《个人住房借款合同》（借款人及抵押人：林某2、黄某，贷款人：建设银行海南省分行，借款时间：2006年9月29日至2021年9月28日），且邦信小贷公司取得的对涉案房屋抵押权证书内容显示，邦信小贷公司抵押权顺位为第二号。在房屋贷款未还清的前提之下，房产证一般扣留在银行，购房者无法获取房产证原件，对于这一常识，作为专业贷款公司的邦信小贷公司，理应完全清楚。同时，也正是因为银行按揭贷款未还清，而不是因为黄某与林某2不履行《自愿离婚协议》，才导致黄某无法将涉案房屋过户登记至黄某名下。   再次，黄某在购房之时在部队服役，按照当时部队管理规定，现役士兵使用全军统一的士兵证（黄某证号为：琼边字第07001号，后调整为：琼边字第30021001号）而没有居民身份证。但当时房屋产权登记部门所使用的管理系统，申请人的身份信息只能填写公民身份号码，所以涉案房屋仅登记在林某2名下，但房屋购买合同及与银行的贷款抵押合同之上皆签有黄某及林某2二人的名字。故，即便房屋的权属登记状况为林某2所有，夫妻婚姻存续期间所共同购买的房屋为夫妻共同财产乃无争议。这也是林某2为获取贷款而需要提供离婚协议书以供邦信小贷公司审查的原因。即便涉案房屋因尚未变更登记而未改变权属状况，那么涉案房屋也是黄某与前妻林某2的共同财产。邦信小贷公司虽称离婚协议书之上有黄某的签名，但从未与黄某联系核实过涉案房屋的真实权属状况，仅凭借离婚一方当事人即林某2单方所言，也并未与林某2亲自前往民政局调取真正的离婚协议书以供核对，就草率认定涉案房屋为林某2一人所有，其明显并未尽到作为专业贷款公司所应尽到的合理审查义务。   另外，海南省海口市椰城公证处在《公证书复查决定书》（（2017)椰城文字第38号）中称，邦信小贷公司与林某2向其提供了《离婚协议书》和房产证复印件，但该《离婚协议书》为邦信小贷公司明知或应知不真实的伪造文件，且公证处也并未将该房产证复印件与原件进行核对（林某2手中根本没有原件），公证处基于此对涉案《借款合同》及《抵押合同》作出《具有强制执行效力的债权文书公证书》，其本身存在疏漏和过错，且公证处也于2020年8月13日撤销该份公证书，更说明该《借款合同》及《抵押合同》不具有真实合法性且失去具有强制执行效力的公证力基础。而且，林某2自2015年10至2017年9月逐月领取失业保险金，无工作无收入，明显没有偿还贷款的能力，明显不符合发放贷款的条件。参照邦信小贷公司在淘宝上“阿里拍卖”的拍卖纪录，邦信小贷公司目前存在大量以商品房为抵押物的不良贷款债权，侧面说明邦信小贷公司发放出去的贷款大多无法按期追还，如此异常情况更进一步说明邦信小贷公司在审查贷款人是否符合贷款条件这个环节存在着严重漏洞。   综上，邦信小贷公司作为业务量巨大的专业贷款公司，其不可能不知道房屋贷款未还清前房产证一般不会在贷款人手中的事实，也不可能不知道真实离婚协议在民政局有存档。邦信小贷公司明知涉案房屋为黄某与林某2婚姻存续期间共同购买（商品房买卖合同及个人住房借款合同中均有双方名字）且并未还清房屋贷款，却未对本身十分容易伪造的离婚协议的真实性作出进一步审查，也未曾联系房屋共有人之一的黄某核实，且其无法举证证明林某2提供了房产证原件或复印件以供核对，故而邦信小贷公司主张自己已尽到合理审查义务的主张明显无法得到支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第一项的规定，善意取得的构成需要受让人于受让时为善意，即受让人不知或不应知对方无处分权，邦信小贷公司作为专业贷款公司，在根本没有尽到合理审查义务的前提之下，完全不符合善意的条件，故而邦信小贷公司无权善意取得涉案房屋的抵押权。   二、综合本案情况和考虑公序良俗原则及社会效应，黄某的合法合理权益应被保护。婚姻为社会稳定之基石，包含人身关系及财产关系在内的婚姻关系本就十分复杂，而离婚协议书作为双方处分婚生子女的抚养权及夫妻共同财产分割问题的的重要约定，对双方当事人均具有法律约束力。在假公章盛行的当下，离婚协议书十分容易被伪造，故而对待离婚后夫妻共同财产的处分问题更应持谨慎态度，认真审查，应以经民政局备案的离婚协议书为准。仅因黄某在买房之初正在军队服役没有公民身份证号码，从而无法将涉案房屋登记于其名下；又因黄某与前妻林某2离婚后自愿将离婚协议中约定归自己所有的房屋暂时让给女儿及前妻居住，邦信小贷公司就基于自己并不严格的审查流程获取了涉案房屋的抵押权，严重侵害了作为真实权利人的黄某的合法权益。如若涉案房屋的抵押权归邦信小贷公司所有，那么在可预想到的将来，类似案件将层出不穷，大量离婚一方当事人将可依据伪造的离婚协议书，通过抵押的方式用本属于另一方的财产（多为房屋）换取贷款，从而侵害不知情另一方的合法权益，造成影响极其恶劣的司法示范。   邦信小贷公司辩称，一、邦信小贷公司与林某2签订的《借款合同》及《抵押合同》合法有效，邦信小贷公司发放了借款合同的500000元借款，林某2也履行了部分还款付息义务，前述《借款合同》及《抵押合同》系合同双方真实意思表示，黄某主张“邦信小贷公司和林某2恶意串通行为不是事实、也没有证据证明”，黄某上诉诉请应当予以驳回，敬请贵院驳回上诉请求。2017年6月22日邦信小贷公司与林某2签订《借款合同》及《抵押合同》，约定：邦信小贷公司借款人民币伍拾万元（小写50,0000.00元）给林某2，借款期限为36个月，合同贷款年利率为21%，按月等额本息还款，林某2以海口市海垦路118号三叶铭豪广场住宅C-206房（海口市房权证海房字第XXXX号）处房产做为抵押物用以担保上述借款，并办理了抵押登记、及公证强制执行效力文书。邦信小贷公司在经过审慎的审查后于2017年7月3日通过转账的方式依约向林某2中国光大银行账户发放借款人民币伍拾万元（小写500,000.00元），林某2于2017年8月19日通过转账的方式依约向邦信小贷公司中国银行账户内偿还借款第一期本息人民币壹万玖千壹佰零贰元零壹分（小写19,102.01元）。该《借款合同》及《抵押合同》为邦信小贷公司和林某2友好协商签订，合同内容系双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，并且已经实际履行，邦信小贷公司依法享有抵押权。   二、邦信小贷公司在向林某2发放借款之前，经过了严格的审查程序，已履行审慎的合同审查义务，尽到了抵押权人的善意注意义务，一审判决认定事实正确。上述《借款合同》及《抵押合同》签订前，邦信小贷公司审查了林某2系海口市海垦路118号三叶铭豪广场住宅C-206房的产权人，并有房产证为证，而且林某2已经提供了其和黄某所签订的《离婚协议书》中确认涉案房屋归属林某2所有，有民政局的盖章及黄某确认房屋归林某2所有的签字，并于2017年6月22日在海南省海口市椰城公证处严格审查材料后办理了具有强制执行效力的债权文书公证书【（2017）椰城证字第2666号】。在邦信小贷公司与林某2签订《借款合同》及《抵押合同》后，双方于2017年6月29日在海口市国土资源局经海口市国土资源局严格审查后，办理了琼（2017）海口市不动产证明第0049621号不动产他项权证，将上述房屋（海XXXX号）及相对应的分摊土地使用权抵押给邦信小贷公司。以上事实有邦信小贷公司提供的相关证据材料予以证实。因此，邦信小贷公司对与林某2所签订《借款合同》及《抵押合同》及办理涉案房屋抵押权登记已经经过邦信小贷公司、海南省海口市椰城公证处、海口市国土资源局三重严格审查，邦信小贷公司已履行了审慎的合同审查义务，属于善意的抵押权人。   三、根据物权法关于物权公示的法律规定，上述涉案房屋登记在林某2名下具有物权公示力，涉案房屋从2009年至今都登记在林某2名下（黄某主张涉案房屋归其所有的离婚协议并没有实际履行），且一直由林某2居住使用至今，物业费也是由林某2交纳，邦信小贷公司完全有理由相信林某2对涉案房屋应享有完全的处分权，邦信小贷公司取得的涉案房屋抵押权合法有效；退一步讲，邦信小贷公司也构成对涉案房屋的抵押权善意取得。房屋所有权登记证书上登记的权利人仅为林某2一人，林某2提供了盖有海口市龙华区民终局婚姻登记专用章、此件与存档件一致的盖章的离婚协议证明，涉案房屋从2009年至今都登记在林某2名下（黄某主张涉案房屋归其所有的离婚协议并没有实际履行），且一直由林某2居住使用至今，物业费也是由林某2交纳，邦信小贷公司有理由相信涉案房屋属于林某2名下个人财产，其享有完全的处分权，足以确认邦信小贷公司在签订合同时是处于善意的。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以其登记作为对外公示的要件。因此，邦信小贷公司作为善意信赖公示登记的合同相对方，根据房屋所有权登记证书上的权利人姓名进行交易的行为应当予以保护，此外，邦信小贷公司已经履行了发放贷款的义务，应视为交付了相应的对价，并且价格合理，且邦信小贷公司已经办理了抵押登记手续，属于不动产物权的公示，产生了公信效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于所有权善意取得、及当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定的规定，邦信小贷公司对涉案房屋构成抵押权的善意取得。本案的情形完全符合善意取得制度的规定，应当认定邦信小贷公司已经取得涉案房屋的抵押权，应当确认邦信小贷公司对海口市海垦路118号三叶铭豪广场住宅C-206房（海口市房权证海房字第XXXX号）及相对应的分摊土地使用权享有抵押权，黄某的诉请没有事实和法律依据，敬请贵院依法驳回黄某的上诉诉请。目前林某2刻意玩失踪、黄某又拿其夫妻内部协议试图逃脱邦信作为国有小贷公司的还款义务，黄某与林某2系恶意串通，企图通过诉讼来逃避债务，严重侵害了邦信小贷公司的合法权益，浪费司法资源、违反了诚信诉讼的原则，敬请法院依法查明事实，驳回黄某的上诉请求。   四、关于一审黄某所主张的诉请问题，在一审中黄某的诉请是确认2017年6月22日邦信小贷公司、林某2签署的抵押合同无效，仅对合同的效力提出无效，根据我国物权法的规定，合同的效力和物权的产生是两个独立的法律事件。合同的效力只涉及是不是真实意思表示，是否存在可变更、可撤销的情形。而在本案中，涉案的抵押合同的签署林某2和邦信小贷公司都没有任何的异议，抵押合同也不是黄某的合同主体。在我国合同和物权分立的情况下，黄某的上诉主张仅就抵押权是否产生进行上诉而陈述，并没有围绕一审的诉请，抵押合同无效存在的法定情况进行相应的举证和说理，所以邦信小贷公司认为其上诉的补充意见并未围绕一审的诉请来进行上诉。   五、涉案的具有强制效力的债权公证书，于2020年8月13日由公证处撤销了该公证书，但是不能够否认林某2本人和邦信小贷公司是在公证处主持项下所签署的欠款合同和抵押合同，所以，主合同和从合同都是借款双方的真实意思表示，且林某2事后还进行了贷款和还款。试问，如果该抵押合同不是林某2的真实意思表示又怎么可能履行还款义务呢？且从2017年6月22日至今，林某2本人都没有就抵押合同是否有效或是无效，其无效的情形提出过任何的异议，所以邦信小贷公司认为无论是一审还是二审诉争的是抵押合同有效或是无效的情况，而不是黄某补充意见中所陈述的抵押权是否产生的情况，所以黄某补充的上诉意见不应成立，没有针对其一审的诉请进行合同无效的法理说明。   综上所述，一审法院判决事实清楚，法律适用正确，应当予以维持，黄某的上诉没有事实及法律依据，敬请贵院依法驳回其全部上诉请求。   林某2述称，离婚协议是海口海瀚实业有限公司业务员王虹尹提供的，是林某2和海口海瀚实业有限公司业务员说离婚协议不见了，业务员王虹尹说可以给林某2提供，让林某2签名就可以。海口海瀚实业有限公司是介绍林某2贷款的一个中介公司，离婚协议是假的，章也是海口海瀚实业有限公司自己私自盖的章，而不是民政局盖的章。林某2当时不知道贷款是邦信小贷公司，也不知道业务员的名字叫王虹尹，是王虹尹提供的假的离婚协议书，章也是王虹尹盖的。办理贷款的离婚协议与真实的离婚协议不一致，当时因急需资金周转就签字了，也没有考虑后果严重性，签字后就后悔了。当时是急需钱周转，贷款合同上写的也是邦信小贷公司，盖章和首页都是邦信小贷公司，也没有仔细看就签字了。   黄某向一审法院起诉请求：1.请求确认2017年6月22日林某2与邦信小贷公司签订的《抵押合同》无效；2.判令林某2、邦信小贷公司承担本案的全部诉讼费用。   邦信小贷公司向一审法院反诉请求：1.请求贵院依法判令邦信小贷公司对海口市海垦路118号“三叶铭豪广场”住宅C-206房（产权证号：海XXXX号）及相对应的分摊土地使用权依法享有抵押权；2.本案的反诉费用由黄某承担。   一审法院认定事实：黄某与林某2原系夫妻关系，双方于1997年11月10日在海口市龙华区民政局婚姻登记处登记结婚。   2006年9月11日，黄某和林某2作为共同借款人，与中国建设银行股份有限公司海南省分行（以下简称建行海南省分行）签订编号为中心住房2006-F010-034号的《个人住房借款合同》，该合同约定的主要内容是：借款人林某2、黄某，贷款人建行海南省分行，保证人海南三叶制药厂有限公司，抵押人林某2、黄某；林某2、黄某借款用于购置海口市海垦路118号“三叶·铭豪广场”C座二层C206房（以下简称三叶铭豪广场C206房），房屋建筑面积128.44平方米，套内建筑面积103.06平方米，成交价300293元，售房人海南三叶制药厂有限公司，房屋性质为住房；林某2、黄某借款金额为150000元整；借款期限为180个月，即从2006年9月29日起至2021年9月28日止；抵押物为三叶铭豪广场C206房。2006年9月18日，原海南省海口市第二公证处出具（2006）市二证经字第3156号《公证书》，确认上述《个人住房借款合同》（编号：中心住房2006-F010-034）上当事人的签字、印鉴属实，并确认该公证书自上述合同生效之日起具有强制执行效力。   2009年2月27日，黄某与林某2在海口市龙华区民政局婚姻登记处登记离婚。   2017年6月22日，林某2与邦信小贷公司签订编号为21011170439【借】-01的《借款合同》，载明的主要内容为：借款人为林某2，贷款人为邦信小贷公司；第一条，借款金额500000元；第二条，借款期限共36月；第三条，借款用途为房屋装修；第四条，贷款利率为年利率21%；第十条，贷款本息的归还方式为按月等额本息还款法，每月以相等金额偿还借款本息。为担保该笔借款能得清偿，林某2与邦信小贷公司签订编号为21011170439【抵】-01的《抵押合同》，载明的主要内容为：抵押人为林某2，抵押权人为邦信小贷公司；第一条，被担保的主债权本金数额为500000元；第二条，主合同债务人履行债务的期限自2017年6月22日至2020年6月22日；抵押物清单：抵押物名称为不动产，性质为普通住房，所在地为三叶铭豪广场C206房，权属及其证书编号为海口市房权证海房字第XXXX号，评估价值898520元，已为其他债权设定抵押价值0元。同日，海南省海口市椰城公证处出具（2017）椰城证字第2666号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，载明的主要内容为：林某2与邦信小贷公司于2017年6月22日向椰城公证处申请对《借款合同》、《抵押合同》进行公证并赋予合同强制执行效力；林某2向椰城公证处提交了下述证明材料：一、身份证；二、离婚证、离婚协议；三、《房屋所有权证》复印件；四、《借款合同》、《抵押合同》；邦信小贷公司向椰城公证处提交了营业执照副本等；兹证明林某2与邦信小贷公司法定代表人曾浒于2017年6月22日在海口市签署了前面的《借款合同》、《抵押合同》，合同上双方当事人的签字、印章及所捺指印均属实；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条等有关规定，自前面的《借款合同》、《抵押合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。   2017年6月29日，林某2与邦信小贷公司对三叶铭豪广场C206房进行抵押登记，抵押权人为邦信小贷公司，抵押人为林某2，不动产权证明号为琼（2017）海口市不动产证明第0049621号，不动产权证号为HK190750，抵押方式为一般抵押，债权数额500000，债权履行起止日期2017-06-22至2020-06-22，登记时间为2017-06-29。同日，三叶铭豪广场C206房取得琼（2017）海口市不动产证明第0049621号《不动产登记证明》，该证明记载的主要内容为：证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为邦信小贷公司，义务人为林某2，附记为林某2将海XXXX号建筑面积128.36平方米及相对应的分摊土地使用权抵押给邦信小贷公司，担保债权数额500000元整，顺序为第二号。   2017年7月3日，邦信小贷公司向林某2发放贷款500000元。   另查，三叶铭豪广场C206房于2008年12月24日取得编号为海口市房权证海房字第XXXX号房屋所有权证，所有权人为林某2，共有情况为全部。   又查，2019年3月4日，一审法院到海口市龙华区民政局婚姻登记处调查黄某与林某2在该婚姻登记处备案的离婚协议书原件，所调取的《自愿离婚协议书》载明的主要内容为：协议人黄某、林某2于1997年11月10日在龙华区人民政府办理结婚登记手续，因双方性格不合，无法继续共同生活，夫妻感情已完全破裂，现双方就自愿离婚一事达成如下协议：一、黄某与林某2自愿离婚；二、夫妻婚后购有坐落在××路的楼房一套，合同价300000元整，购房时以女方林某2为主贷人贷款150000元，现留剩余贷款本金150000元，该房购买时首付150000元，首付款来源于婚后双方存款，现协商该套房归男方黄某所有，一切相关法律责任由男方黄某负责；女方林某2有义务配合男方黄某办理贷款主贷人变更手续，以及产权变更手续，相关手续在办理离婚手续后即予以办理；签订日期为2009年2月27日。   一审法院向海口市龙华区民政局婚姻登记处调取的《自愿离婚协议书》与黄某提供的其主张是伪造的《离婚协议书》的右上角所盖的“长方形章”是不一样的，内容中“涉案房屋的归属、格式、字体”均不一样。   一审法院认为，一、邦信小贷公司所提诉讼是否属于反诉；二、林某2与邦信小贷公司签订的《抵押合同》的效力；三、邦信小贷公司是否对三叶铭豪广场C206房及相对应的分摊土地使用权享有抵押权。   一、关于邦信小贷公司所提诉讼是否属于反诉的问题。民事诉讼中的反诉，是指在已经开始的民事诉讼程序中，被告针对原告提出的与本诉有牵连的诉讼请求。《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一款、第二款规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”黄某以林某2、邦信小贷公司为被告，向一审法院提起确认合同无效纠纷诉讼，诉请确认林某2与邦信小贷公司围绕涉案房产三叶铭豪广场C206房签订的《抵押合同》无效；邦信小贷公司随后以黄某、林某2为被告，向一审法院提起反诉，诉请对三叶铭豪广场C206房及相对应分摊土地使用权依法享有抵押权。本案中，邦信小贷公司所提反诉的当事人与黄某所提本诉的当事人范围相同，反诉与本诉的诉讼请求均是基于林某2与邦信小贷公司签订《抵押合同》、在涉案房产三叶铭豪广场C206房上为邦信小贷公司设立抵押权的相同事实，故邦信小贷公司所提反诉符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条关于反诉的规定，一审法院应当合并审理。   二、关于林某2与邦信小贷公司签订的《抵押合同》效力的问题。黄某与林某2于1997年11月10日登记结婚，婚后共同出资购买三叶铭豪广场C206房产，该房虽于2008年12月24日仅登记在林某2个人名下，但属于夫妻共同财产。2017年6月22日，林某2与邦信小贷公司签订《借款合同》与《抵押合同》，约定林某2向邦信小贷公司借款500000元，林某2用其名下三叶铭豪广场C206房为该笔借款提供抵押担保。林某2向海口市椰城公证处提供其个人身份证、离婚证、离婚协议、房屋所有权证以及上述《借款合同》与《抵押合同》，邦信小贷公司也向该公证处提交有关材料后，海口市椰城公证处对《借款合同》与《抵押合同》进行了公证。林某2向海口市椰城公证处提交的《离婚协议书》载明，三叶铭豪广场C206房产所有权归女方林某2所有。黄某主张林某2提交的上述《离婚协议书》系伪造。经一审法院调取在海口市龙华区民政局婚姻登记处备案的黄某与林某2的《自愿离婚协议书》原件，可知该协议书约定双方协商三叶铭豪广场C206房产归男方黄某所有，林某2有义务在办理离婚手续后即配合黄某办理产权变更手续。因该协议书在婚姻登记机关留存备案，真实可信，故一审法院对《自愿离婚协议书》予以采纳。林某2向邦信小贷公司提交的《离婚协议书》与在婚姻登记机关留存备案的《自愿离婚协议书》在内容、格式等方面均明显不符，一审法院不予采信。   黄某与林某2于2009年2月27日登记离婚，双方虽约定涉案房产三叶铭豪广场C206房归黄某所有，但截至目前，双方均未办理房屋所有权变更，涉案房屋仍登记在林某2个人名下。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的设立、变更应当依法登记，黄某与林某2未进行房屋所有权变更，不产生物权的公示效力，不得对抗善意第三人。   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”对房屋买卖合同而言，尚且不能因出卖人缺乏处分权而认定买卖合同无效，本案涉及房屋抵押，根据“举重以明轻”的民法原则，更不应因为林某2无权处分而认定其与邦信小贷公司签订的《抵押合同》属于无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条文对合同效力与物权效力进行区分看待。无权处分的合同并不当然无效，只要合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，无权处分合同应当为有效，但因合同效力与物权效力相互区分，此时移转标的物物权的行为处于效力待定的状态。《中华人民共和国合同法》在立法价值取向上兼顾经济效率与社会公正、交易便捷与交易安全，若不赋予无权处分的抵押合同有效的法律后果，则在标的物存在瑕疵或出卖人出现其他违约情形时，不利于对第三人的合法权益进行保护，无益于市场交易秩序稳定与交易安全。也即，无权处分他人财产的合同，在没有其他效力瑕疵的情况下，应属于有效的债权合同。   黄某主张林某2与邦信小贷公司恶意串通，共同伪造离婚协议而损害黄某的权益，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定、故《抵押合同》应为无效，但黄某对此并未举证证明林某2与邦信小贷公司恶意串通、共同伪造离婚协议。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”黄某未提供证据证明林某2与邦信小贷公司存在恶意串通以损害黄某利益的行为，黄某应承担举证不能的不利后果，故《抵押合同》不存在导致合同无效的情形。因林某2与邦信小贷公司签订的《抵押合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在导致合同无效等事由，故《抵押合同》属于有效合同，黄某主张确认林某2与邦信小贷公司于2017年6月22日签订的《抵押合同》无效，于法无据，一审法院不予支持。   三、关于邦信小贷公司是否对三叶铭豪广场C206房及相对应的分摊土地使用权享有抵押权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据该条文规定，可知受让人可善意取得物权的条件为：无权处分人处分他人的财产、受让人是善意的、受让价格合理、受让人已实际占有动产或登记为权利人。本案中，（1）林某2与邦信小贷公司签订《抵押合同》，无权处分了涉案房产三叶铭豪广场C206房；（2）邦信小贷公司在与林某2签订《抵押合同》前，审查了林某2的身份证、离婚证、离婚协议、房屋所有权证，其中林某2的身份证住址为三叶铭豪广场C206房，离婚协议载明该房产归林某2所有，房屋所有权证载明林某2系该房产的所有权人，且邦信小贷公司员工曾跟随林某2前往该房产查看，确信该房由林某2居住，邦信小贷公司已尽必要的注意和审查义务,不存在重大过失，其主观上不知晓林某2为无权处分，属于善意；（3）《抵押合同》约定林某2将三叶铭豪广场C206房抵押给邦信小贷公司，用于贷款500000元，结合该房产面积、取得房屋所有权登记年限、已有建设银行第一顺位抵押权等情况，该500000元贷款数额合理，且已向林某2实际发放；（4）涉案房产已于2017年6月29日取得抵押登记，不动产登记证号为琼（2017）海口市不动产证明第0049621号，抵押人为林某2，抵押权人为邦信小贷公司。因此，本案情形符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得物权的规定，邦信小贷公司构成对三叶铭豪广场C206房抵押权的善意取得。   《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”邦信小贷公司反诉主张其对三叶铭豪广场C206房及相对应的分摊土地使用权依法享有抵押权，事实依据和法律依据充分，一审法院予以支持。   综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一款、第二款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第一百零六条、第一百八十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决：一、驳回黄某的本诉全部诉讼请求；二、确认邦信小贷公司对海口市海垦路118号三叶铭豪广场住宅C-206房（产权证号：海XXXX号）及相对应的分摊土地使用权享有抵押权。本案本诉案件受理费8800元，保全费3020元，反诉案件受理费4400元，均由黄某负担。   二审期间，黄某提供以下证据：1.《关于核实群众投诉有关事项的复函》。2.邦信小贷公司《关于情况报告》。来源：海南省地方金融监督管理局。证据1、2均证明：林某2向邦信小贷公司提供贷款申请资料有：一押《个人住房借款合同》，邦信小贷公司清楚涉案房屋属夫妻共同购买、且银行贷款未还清的事实。3.林某2个人银行账户流水清单一。来源：建设银行。4.林某2个人银行账户流水清单二。来源：海口农商银行。证据3、4均证明：林某2自2015年10月至2017年9月，逐月领取失业保险金，无工作、无收入，不符合发放贷款条件。5.《关于撤销（2017）椰城证字第2666号公证书的决定》（（2020）琼椰城撤字01号）。证明因虚假《离婚协议》而取得的公证书，被椰城公证处依法撤销，《抵押合同》丧失真实性、合法性基础。来源：海口市椰城公证处。6.阿里拍卖截图。来源：淘宝APP网络截图。7.邦信小贷公司阿里拍卖统计表。8.邦信小贷公司注销备案/公告。证据6-8均证明：邦信小贷公司在淘宝拍卖处置不良贷款债权本金993.234万元，全部为对53名自然人贷款，从贷款金额计算，商品房等抵押占比89.1%。涉及人数众多、金额较高，说明邦信小贷公司审核发放存在重大漏洞。邦信小贷公司质证意见：对黄某提供的证据1、2的真实性、合法性予以确认，对关联性和证明内容不予确认。涉案的争议焦点是合同的效力问题。邦信小贷公司在回复金融管理局报告中完整陈述了履行贷款调查，签署合同等相关事实。对证据3、4的真实性、合法性予以确认，对关联性和证明内容不予确认，林某2的流水和本案邦信小贷公司发放贷款没有任何的关联关系。对证据5的真实性、合法性予以确认，对关联性和证明内容不予确认，抵押合同是在公证处主持上下由邦信小贷公司和林某2本人真实签署，公证书是否被撤销，并不影响抵押合同的效力。同时，在此前的公证处已因出具过相应的意见，确认公证的程序合法性，这次是因为黄某向公证处的主管部门多次闹事，公证处也向邦信小贷公司请求作出撤销申请，所以邦信小贷公司作出的同意撤销内容，但不影响涉案抵押合同的效力。对证据6、7、8的真实性、合法性予以确认，关联性和证明内容不予确认，邦信小贷公司是东方资产旗下的项目公司，因东方资产需要回归不良债权收购，决议解散。目前，邦信小贷公司的民事诉讼主体仍然存续，不影响本庭的正常审理。同时，不良贷款是经营小额贷款业务当中的正常情况，不能够反推邦信贷款审核存在重大的漏洞，且这些债权项下都有足额的抵押财产，只是因为借款人迟延还款造成不良，并不代表资产不足执行。林某2质证意见：黄某提交的以上全部证据都是真实、合法的，对其真实性、合法性均予以认可。因邦信小贷公司、林某2对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院对其真实性、合法性予以确认。林某2提交以下证据：收据（一张）及银行流水。证明：邦信小贷公司发放贷款后，海口海瀚实业有限公司当时扣走了105000元，还有交的2880元是办证件的费用，是海口海瀚实业有限公司的另外一个业务员说的，不能写在上面。黄某质证意见：对收据和银行流水的三性予以认可，林某2实际取得的贷款金额仅为三十多万元。邦信小贷公司质证意见：对收据和流水的真实性予以确认，对合法性、关联性和证明内容不予确认。林某2所称的服务费、贷款保证金属于海口海瀚实业有限公司，法人和股东黄仁海均和邦信小贷公司没有任何的关系，邦信小贷公司也不清楚林某2和海口海瀚实业有限公司的内部法律关系。邦信小贷公司在此前给海口金融办的报告中，已经陈述没有收取其他任何费用的事实。同时，林某2已收到邦信小贷公司足额发放的500000元的贷款。至于林某2和海口海瀚实业有限公司的贷款服务关系与本案没有关系，海口海瀚实业有限公司和邦信小贷公司没有任何的法律关系。因黄某、邦信小贷公司对上述证据真实性、合法性均无异议，本院对其真实性予以确认。邦信小贷公司未提供新证据。   本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为：一、邦信小贷公司与林某2签订的抵押合同效力；二、邦信小贷公司对涉案房屋是否享有抵押权。   关于第一个争议焦点，邦信小贷公司与林某2签订的抵押合同系双方当事人的真实意思表示，黄某也未提供证据证明邦信小贷公司与林某2之间存在恶意串通的行为，因此涉案抵押合同应为有效合同。一审判决认定涉案抵押合同有效，并无不当，本院予以维持。   关于第二个争议焦点，虽然林某2与黄某约定离婚后涉案房屋归黄某所有，但涉案房屋至今登记在林某2一人名下，邦信小贷公司已经尽了合理的审查义务，办理了涉案房产抵押登记，向林某2发放了贷款，对涉案房产的抵押权构成善意取得。一审判决确认邦信小贷公司对涉案房产及相对应分摊土地使用权享有抵押权，并无不当，本院予以维持。   综上所述，黄某的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费13200元，由上诉人黄某负担。   本判决为终审判决。   审判长 刘思其   审判员 王小杰   审判员 范 晨      二Ｏ二Ｏ年十月二十日   书记员 吴毓冰   速录员 吴虹瑶   附相关法律法规条文规定：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。