广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终11061号上诉人（原审原告）：方泳颐，女，1973年2月28日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：梁志铭，广东国盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱树柏，男，1961年7月19日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被上诉人（原审被告）：罗丽娟，女，1965年5月15日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：朱树柏，系罗丽娟配偶。上诉人方泳颐与被上诉人朱树柏、罗丽娟建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人方泳颐上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判方泳颐与朱树柏、罗丽娟2009年5月22日签订的《土地转让合同》有效；2.本案一、二审诉讼费由朱树柏、罗丽娟承担。事实与理由：1.一审法院认为罗丽娟因没有取得广州市南沙区大岭（三姓围）海景小区33号地块（下称“涉案土地”）土地使用权证书，不属于土地使用权人，所以双方签订的《土地转让合同》因损害国家利益而无效，属于没有充分查明案件基本事实，定性不准确。根据本案双方提交的证据显示，2001年8月22日，广州南沙经济技术开发区拆迁指挥部根据广州市南沙区环市路大岭三姓围段建设拆迁相关文件的精神，安排涉案土地给罗丽娟使用，并于2001年8月30日由原广州南沙经济技术开发区建设委员会（即南沙建委）向罗丽娟出具涉案土地的《建设用地规划许可证》（编号：05686）。2001年9月14日，广州南沙经济技术开发区国土办公室、广州南沙经济技术开发区大岭管理区办事处，就涉案土地安排罗丽娟建房使用的问题，拟与罗丽娟签订《征用土地协议》。广州南沙经济技术开发区国土办公室亦拟与罗丽娟签订《国有土地使用权出让合同》。后因政府土地规划控制、填土平整等历史遗留问题，暂停办理上述土地使用权出让手续。虽然罗丽娟未能取得涉案土地的《土地使用权证书》，但该未能取得证书的原因并不能归责于方泳颐与罗丽娟。从《土地转让合同》的约定可知，方泳颐与罗丽娟自合同签订时起一直等待相关政府部门通知恢复办理相关土地使用权出让手续。实际上，涉案土地的相关使用权益自2001年8月22日起，已正式归属于罗丽娟享有，广州市南沙区人民政府及相关职能部门，亦对于涉案土地一直未能妥善完成相关土地使用权出让转移手续的问题，定性为历史遗留问题，对于这类在程序上存在瑕疵的土地使用权属问题，亦基于尊重历史客观事实等原因予以承认。由于存在上述历史客观事实，因此方泳颐及朱树柏、罗丽娟才作为涉案土地使用权权属权益的补偿人，被列入广州市南沙区大岭（三姓围）海景小区（即2017NJY-10地块）104宗历史遗留用地权益补偿安置名单之中。此外，不管方泳颐与罗丽娟在2009年是否签订了涉案《土地转让合同》，根据南沙区人民政府相关征收补偿的公示文件显示，涉案土地所涉及的相关补偿权益也并非归国家所有。方泳颐与罗丽娟签订《土地转让合同》的行为，客观上不存在一审法院所述的损害国家利益的情形。2.一审法院对涉案《土地转让合同》的性质查明不清，未能准确定性合同的法律关系及性质。根据方泳颐与朱树柏、罗丽娟于2009年5月22日签订的《土地转让合同》第二条约定，就涉案土地的交易存在以下两种情况约定。第一，由于南沙建委和国土部门等有关部门的原因，罗丽娟作为有权处分涉案土地的实际土地使用权人，暂时不能协助方泳颐办理土地权属的过户手续，但在涉案土地具备过户条件时应当协助方泳颐办理房屋或土地权属的转让手续。第二，假如涉案土地在尚未具备过户条件时，遇到政府或相关部门的拆迁征收。虽然涉案土地的物权权属尚未转让给方泳颐，但罗丽娟同意涉案土地的一切相关补偿受益或损失归方泳颐所有。该约定是双方的真实意思表示，该意思为无论涉案土地的物权权属是否已转移至方泳颐名下，自涉案合同签订且方泳颐支付第一期款项后，基于涉案土地所取得的一切债权收益或承担的一切债务损失均由方泳颐承受。该约定实际上是为了保障方泳颐的物权目的无法实现时，关于保护方泳颐债权利益的约定，属债权债务法律关系，是基于方泳颐无法取得涉案土地物权权利时，合同标的变更为履行债权转让的约定，是双方的真实意思约定。根据《合同法》第五十六条规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，即使涉案合同关于土地使用权转让部分无效，但关于朱树柏、罗丽娟处分其在涉案土地取得的债权债务权益归属的约定应为有效。3.一审法院错误认定方泳颐的主张事实。一审判决认定方泳颐在庭审中主张《关于收回南沙区南沙街广南苑安置区（二期）历史遗留104宗住宅用地的公告》（下称“收回公告”）可以表明广州市南沙区人民政府审批同意转让涉案土地，属于查明事实错误。方泳颐在一审庭审中及相关代理意见中，从未单独主张上述《收回公告》能够证明方泳颐的主张。方泳颐一直坚持主张的是基于上述《收回公告》的通知安排，广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室（下称“征收补偿办公室”）于2017年7月18日出具的《关于南沙街东南安置区（二期）104宗历史遗留用地权益拟补偿安置名单公示（第二批）》（下称“公示名单”）可以证明，广州市南沙区人民政府已通过名单公示的方式，同意了方泳颐与朱树柏、罗丽娟就涉案土地的交易行为，认可了《涉案合同》签订的事实。上述的《收回公告》与《公示名单》是两份内容不同的文件，两份文件均由征收补偿办公室根据南沙区人民政府及相关职能部门的指示及工作安排而出具及公示。《收回公告》内容涉及的是告知2017NYJ-10地块的相关土地权益人前往征收补偿办公室办理补偿登记手续的通知。《公示名单》则是在办理上述补偿登记手续后，对2017NYJ-10地块的土地权益人名单进行公示的通知。两份文件之间存在关联关系，不能单纯采纳其中一份文件作为本案的客观事实。通过上述两份文件可以证明以下客观事实。第一，方泳颐与罗丽娟均作为包括涉案土地在内的104宗历史遗留用地的权益补偿人，即广州市南沙区人民政府及相关职能部门均认可涉案土地已安排给方泳颐与罗丽娟使用，且为涉案土地的实际使用权人，对涉案土地享有补偿权益。同时，根据我国相关民事法律原则及规定，上述用地补偿权益为债权权益而非物权权益。第二，广州市南沙区人民政府及相关职能部门认可了方泳颐与朱树柏、罗丽娟就涉案土地签订涉案合同的行为和事实。否则，方泳颐不会被列入用地补偿名单之中。4.一审法院适用法律错误。①一审法院依据《合同法》第五十二条规定，驳回方泳颐的诉请，属于适用法律错误。上述第二大点的上诉理由已清楚表明，涉案合同即使涉及土地使用权转让的约定违反法律规定属无效事由，但并不能因此对涉案合同的全部约定予以否定。②一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，涉案合同仍为无效属于适用法律错误。本案涉案土地在起诉时已不属于划拨用地，不符合上述司法解释第十一条之规定。涉案土地已于2017年依法以公开出让方式，被广州市耀杰房地产开发有限公司竞拍取得。此时，涉案土地性质已变更为出让性质，而非划拨性质，本案起诉时，涉案土地的性质已不再涉及划拨用地，同一土地不可能存在既是出让又是划拨的情形。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方签订合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。根据上述司法解释第九条规定，土地使用权转让合同的效力，并不以转让方必须取得土地使用权证书为前提基础。取得出让土地使用权证书与有批准权的人民政府同意转让为并列关系，而非递进关系或其他关系。因此，土地使用权转让合同只要在起诉前符合上述条件之一的，合同应当依法认定有效。回归至本案中，虽然方泳颐与罗丽娟在2009年5月22日签订涉案合同时未取得土地使用权证书或有批准权的人民政府同意转让的文件。但通过涉案合同和罗丽娟提供的《住宅用地权益补偿安置合同》的合同开篇内容可知，无法取得土地使用权证书属历史遗留问题，该原因不能归责于方泳颐与罗丽娟。结合上述司法解释第九条的规定，涉案合同在起诉前应为效力待定合同。同时，涉案土地于2017年4月起开始办理用地权益补偿登记，7月进行了用地权益补偿人公示。基于当时的实际情形，由于涉案地块已经通过公开出让方式进行了竞拍，已进入土地用地权益补偿阶段，若需有批准权人民政府出具正式的批准文件或批复才能证明同意转让，实际上是强人所难的要求。此外，上述司法解释中亦没有明确规定同意转让的形式要件。只要能证明有批准权的人民政府的真实意思表示为同意转让即符合上述司法解释的规定。因此，公示名单实质上已对方泳颐与朱树柏、罗丽娟签订的涉案合同交易事实的认可，一审法院在没有其他相反证据和其他客观事实佐证的情形下，否定公示名单具有承认涉案合同交易，同意转让的意思表示，违背了客观事实及相关有权部门的真实意思表示。5.本案作为涉案地块的典型案件，对涉案地块的相关争议纠纷具有司法实践指导意义，应当充分查明客观事实，依法作出公平、合理的裁决。本案所涉及的2017NYJ-10地块中，与本案相同的交易众多。本案作为2017NJY-10地块的最先提起诉讼的案件，对该地块的其他同类型纠纷具有一定的审判指导意义。一审法院在未查明基本客观事实的情形下，否定罗丽娟为涉案土地的实际使用权人，否定南沙区人民政府及相关职能部门认可交易、同意转让的意思表示，裁判涉案合同无效，将严重损害了民商法律体系中重要的诚实信用原则，导致严重的社会不良风气和不稳定因素。被上诉人朱树柏、罗丽娟答辩称，一、《土地转让合同》是特殊历史时期签订待定物权转让合同，其合法生效与否应由法律来认定。1.2009年5月22日签订案涉合同双方当事人都清楚当时时势的情况下同意签订的，不存在欺蒙和诚信欠缺的说法。2.案涉合同是一份还没有完结的待定合同。双方在不明事态发展前途走向的情况下签订，其最后得出的结果，不是我方的过错。朱树柏、罗丽娟没有获得最终的案涉土地使用权是不争事实，案涉合同因标的物缺失而无效，当以解除。案涉土地从2001年朱树柏、罗丽娟获得上述相关证照后，朱树柏、罗丽娟一直持续到有关部门办理相关报建手续，意愿尽快获得土地使用权证照，而政府的相关部门虽说暂停办理，却从来没有说此事今后不办理。2009年5月22日签订的案涉待定合同，其不利的或有利的后果，应由各自承担。3.案涉土地权益补偿的承诺来源于被征宅基地权益的补偿承诺，补偿兑现则案涉土地使用权有效，案涉合同也应有效，否则无效。案涉土地权益补偿承诺被政府部门公告收回后，案涉土地被拍卖转让的情况下，案涉合同应为虚拟合同，似乎无效合同。二、案涉合同是否认定有效，非是否诚信交易的概念含义，而是是否符合法理的法律概念含义，案涉合同合法有效就是诚信交易的论断是占不住脚的。1.案涉土地因朱树柏、罗丽娟没取的土地使用权证书而无法获得该地的使用权，后续的补偿权益，非案涉地的征收、拆迁的土地使用权益补偿，而是对2001年前环市路建设而征用宅基地权益的重新补偿的权益。2.由补偿土地使用权承诺而签订的案涉合同，可预料由多种可能的结果，案涉地权益补充成功，则合同生效，补偿失败则失效，因没有他项约定，故围绕案涉土地而订立的案涉合同因权益补偿失败而失败。3.因案涉合同是待定合同，并在合同续存期间案涉土地发生双方都预料不到的变更，案涉合同是否生效的情况下，双方当事人都有主张权利合同履行义务的权利，非单方所称的合同生效才是诚信交易的主张就是正确的。方泳颐向一审法院起诉请求：1.方泳颐与朱树柏、罗丽娟于2009年5月22日签订的《土地转让合同》有效；2.由朱树柏、罗丽娟承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：朱树柏与罗丽娟系夫妻关系，二人于1989年12月28日登记结婚。2001年8月22日，广州南沙经济技术开发区拆迁指挥部向罗丽娟出具《拆迁补偿用地通知书》，载明：“因环市路大岭三姓围段建设需要，你用地在规划红线内需要迁移，拆迁指挥部根据文件精神，在南沙大岭海景拆迁小区33#号用地给予安排给你。”2001年8月30日，上述土地取得编号为05686的《建设用地规划许可证》，载明涉案土地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。2009年5月22日，朱树柏、罗丽娟（甲方）与方泳颐（乙方）签订《土地转让合同》，约定：“甲方自愿将广州市南沙开发区大岭（三姓围）海景拆迁小区33号土地壹块（面积：108㎡）转让给乙方。现经双方友好协商，达成如下协议：一、该土地转让价格是甲方纯收123000元，过户费、办证费、税费、设施费、土地开发基金等一切费用，都由乙方负责。二、因现在南沙建委和国土等有关部门，暂时不能办理转名过户手续，所以该土地经甲、乙双方协商好后，按如下方法成交：①甲方将该土地原有的手续全部移交给乙方，乙方当天一次性付第一期款118000元给甲方。②甲方收到第一期款后，该土地属乙方所有，如果在未办理过户手续前，遇到政府有关部门需要拆迁或者其它原因征收时，其一切补偿的受益或损失都归乙方，与甲方无关。③余款（第二期款）5000元待甲方协助乙方办理好该房屋的《房地产权证》并协助乙方办理了转名手续（或该土地转名）后，乙方再将余款付给甲方。（余款乙方开欠条单据给甲方）。三、乙方在办理过户手续过程中，如确需要甲方签名或提供有关证件时，甲方必须积极协助乙方。甲方必须保证该土地产权归属真实无假，该土地转让之前的债务与乙方无关，由甲方负责。四、甲方交给乙方的手续资料有：①拆迁补偿用地通知书、编号：031号；②《建设用地规划许可证》原件1份、编号：05686。五、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，见证人一份。双方签名后生效，双方都不准违约。甲方如果违约，必须加倍赔偿乙方的一切损失（包括乙方建房的费用）。如果乙方违约，甲方所收的款不退。望双方共同遵守。”《土地转让合同》下方甲方处有“罗丽娟、朱树柏、朱汉明、朱秋艳”签名字样，乙方处有“方泳颐”签名字样，见证人处有“李文健”签名字样。双方在庭审中陈述朱汉明、朱秋艳系罗丽娟、朱树柏的子女，二人在《土地转让合同》上签名是为基于中介建议避免以后不必要纠纷，涉案土地转让事宜与朱汉明、朱秋艳无关，双方不申请追加朱汉明、朱秋艳作为本案第三人参与诉讼。朱汉明、朱秋艳亦向一审法院出具《委托书》，载明因二人当时年幼，不知实际情况，只是应父母要求在涉案合同上签字，不是二人的意愿，委托朱树柏作为本案所有法律事务的全权代表，代理案中的一切法律事务。同日，方泳颐向罗丽娟转账支付118000元。根据2019年2月22日广州市南沙区房地产交易中心出具的《广州市房地产产权情况表》记载，广州市南沙区大岭（三姓围）海景小区33号土地暂无符合该查询条件的产权登记档案信息。方泳颐在庭审中陈述涉案土地位于2017NJY-10地块范围内，朱树柏、罗丽娟在庭审中主张涉案土地在1994年至2017年期间为集体土地，2017年转为国有用地。2017年7月17日，广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室出具《关于南沙街东南安置区（二期）104宗历史遗留用地权益拟补偿安置名单公示（第二批）》，载明：“因南沙区南沙街东南安置区安置区（广南苑）二期项目建设，需要对东南安置区（二期）104宗历史遗留用地权益进行补偿安置，根据南沙开发区土地开发中心委托，我办开展相关补偿安置工作。现第二批次土地权益人公示如下：……19.方泳颐/罗丽娟，原地块编号为33”。2019年1月28日，广州市南沙区国土资源和规划局向方泳颐出具穗南国规[2019]375号《关于2017NJY-10地块土地性质及变更情况的复函》，载明：“你向我局递交的《土地性质查询申请》已收悉，关于你申请查明2017NJY-10地块土地性质及变更情况，经核查，现回复如下：2017NJY-10地块于1994年经政府批准转为国有建设用地，于2017年进行公开出让，土地使用权现属广州市耀杰房地产开发有限公司，土地权属性质为国有。”根据方泳颐的申请，一审法院依职权向广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室发函询问涉案土地的四至范围坐标、土地使用权归属及性质以及涉案土地与2017NJY-10地块的关系。该办向一审法院出具穗南南街征[2019]766号《协助调查回复函》，载明：“经查，罗丽娟于1996年3月5日向大岭界村委会购买三姓围村81#108平方米宅基地，2001年因环市大道大岭三姓围段建设需要迁移，根据广州南沙经济技术开发区拆迁指挥部文件精神，2001年在南沙大岭海景拆迁小区33#用地给予安排。同年8月30日罗丽娟就该地块办理建设用地规划许可证（编号05686）。2016年，因南沙区南沙街东南安置区（广南苑）二期项目建设，需要对坐落于2017NJY-10地块范围内的东南安置区（二期）历史遗留用地权益进行补偿安置，南沙开发区土地开发中心委托我办开展相关补偿安置工作。南沙大岭海景拆迁小区33#用地由于历史原因没有具体用地红线和四至范围坐标，该地块在东南安置区（二期）历史遗留用地项目补偿范围内，该地块的使用权归属及性质贵院应向南沙区国土资源和规划局查询，我办没有相应的资料。”一审法院依职权向广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室发函调查罗丽娟于1996年3月5日向大岭界村委会购买三姓围村81#108平方米宅基地和广州市南沙开发区大岭三姓围海景小区33号土地的拆迁公告，以及是否已经对广州市南沙开发区大岭三姓围海景小区33号土地进行拆迁安置。该办向一审法院出具穗南南街征[2020]86号《协助调查回复函》，载明：“为开展南沙区南沙街东南安置区（广南苑）二期项目工作，2017年4月11日我办于南沙区人民政府网站及现场发布《关于收回南沙区南沙街广南苑安置区（二期）历史遗留104宗住宅用地的公告》请土地权益人前来办理相关补偿手续。另我办于2017年7月18日-8月1日在项目现场办公室公示栏公布《关于南沙街东南安置区（二期）104宗历史遗留用地权益拟补偿安置名单公示（第二批）》中对该项目33号地块权益人进行公示，截止公示期满我办均未有收到任何异议反馈，截至目前为止，东南安置区（二期）即海景小区33号地块暂时未进行用地权益补偿事宜。”并附有：《关于收回南沙区南沙街广南苑安置区（二期）历史遗留104宗住宅用地的公告》网站公示截图，内容为：“因南沙区南沙街广南苑安置区二期项目建设，需要收回于2000年规划的安置小区内的104宗住宅用地。为妥善解决历史遗留问题和完善补偿手续，现请各住宅用地的权属人于2017年4月30日前，于下列办公时间携带本人有效证件及相关权属资料，到下列办公地址与南沙区××土地征收与补偿工作办公室的工作人员联系并办理相关登记手续，洽谈收地补偿的相关事宜。逾期不与我办联系并办理相关登记手续的，相应用地将视为无权属人办理。”一审法院依职权向广州市规划和自然资源局南沙区分局调查广州市南沙开发区大岭三姓围海景小区33#土地性质及该地块性质是否存在变更及变更过程。该局于2019年11月20日向一审法院出具《关于南沙区人民法院协助调查函的复函》，载明：“经询南沙街道办事处，该宗地块位于现××漾滨路时代香海彼岸楼盘范围内。我局调取城建档案馆的档案，来函所涉及地块的建设用地规划许可证为2001年原广州南沙经济技术开发区建设委员会核发，档案内无具体红线坐标或准确四至，无法确定准确位置。我局多次与贵院联系人电话联系，均未提供该用地红线、坐标等能够准确反映该地块位置的信息。另建设用地规划许可证仅作为用地规划许可的凭证，并不能作为最终土地权属的凭证。故对于贵院的征询意见，我局无法核查相关信息。”一审法院依职权向广州市规划和自然资源局南沙区分局调查广州市南沙开发区大岭三姓围海景小区33#土地性质、归属及该地块性质是否存在变更及变更过程；方泳颐与朱树柏、罗丽娟于2009年5月22日签订《土地转让合同》时，上述土地使用权取得方式为出让抑或划拨？若为划拨，方泳颐与朱树柏、罗丽娟转让上述土地使用权是否经过主管部门审批同意？该局于2020年3月9日向一审法院出具《广州市规划和自然资源局南沙区分局关于广东省广州市南沙区人民法院协助调查函的反馈意见》，载明：“一、贵院要求核查的海景小区33号地块，由于未提供地块的四至范围，我局无法核查该地块土地性质、归属及土地性质是否存在变更及变更过程。二、贵院来函称广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室的复函载明，海景小区33号地块位于2017NJY-10地块范围之内。经与贵院沟通，现将2017NJY-10地块的土地性质、权属与土地使用权取得方式明确如下：2017NJY-10地块（《不动产权证》，证号：粤（2018）广州市不动产权第11800079-11800084号）面积为87819平方米，土地使用权人：广州市耀杰房地产开发有限公司，土地权属性质：国有，土地使用权取得方式：出让。”双方在庭审中表示无法提供涉案土地的四至坐标，无法提供涉案土地办理土地划拨或出让的相关证据，双方均未签订涉案土地的拆迁安置补偿协议。方泳颐在庭审中主张广州市南沙区人民政府网站刊载广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室于2017年4月10日出具的《关于收回南沙区南沙街广南苑安置区（二期）历史遗留104宗住宅用地的公告》，可以表明广州市南沙区人民政府审批同意转让涉案土地。一审法院认为，根据方泳颐的陈述及广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室的复函，涉案广州市南沙开发区大岭三姓围海景小区33号土地位于2017NJY-10地块范围内的东南安置区（二期）历史遗留用地范围内。根据广州市南沙区国土资源和规划局的复函显示，2017NJY-10地块于1994年经政府批准转为国有建设用地，于2017年进行公开出让，土地使用权现属广州市耀杰房地产开发有限公司。在涉案合同签订时，虽然罗丽娟取得涉案土地的《建设用地规划许可证》，但双方均未能提供证据证实涉案土地已经办理划拨或出让手续，故涉案土地使用权尚属于国家所有，罗丽娟并非涉案土地的使用权人，双方在签订涉案《土地转让合同》时应当知道朱树柏、罗丽娟无权处分涉案土地使用权，双方在涉案《土地转让合同》中擅自处分国家享有的涉案土地使用权，损害国家利益，应属无效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”2017NJY-10地块于2017年出让给广州市耀杰房地产开发有限公司，在本案起诉前，罗丽娟并未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，故即使罗丽娟办理了涉案土地的划拨手续，涉案《土地转让合同》效力仍为无效。方泳颐关于广州市南沙区人民政府网站上刊登广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室于2017年4月10日出具的《关于收回南沙区南沙街广南苑安置区（二期）历史遗留104宗住宅用地的公告》表明广州市南沙区人民政府审批同意转让涉案土地的主张，从该公告的刊登主体来看，仅仅为广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室在广州市南沙区人民政府网站的载体上刊登公告，并未显示广州市南沙区人民政府审批同意涉案土地使用权转让的信息；从该公告的内容来看，仅仅表明要求相关权利人向广州市南沙区南沙街土地征收与补偿工作办公室主张权利并办理登记手续，并未表明对涉案土地使用权转让审批同意的意思表示，故对方泳颐的上述主张，不予采纳。综上，方泳颐诉请确认涉案《土地转让合同》有效，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回方泳颐的全部诉讼请求。案件受理费2760元，由方泳颐负担。本院二审查明，一审查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院综合双方诉辩意见，对本案二审争议焦点评析如下：关于涉案合同效力的认定问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效，法律法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。从该条规定看，应办理批准、登记手续而未办理的，合同未生效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。但本案的特殊性在于，案涉土地是系拆迁补偿安置给罗丽娟，由其用于建住宅楼所用，具有照顾失地农民的性质，该种补偿方式与罗丽娟自身的身份密不可分。政府当初安排给罗丽娟自建住宅的土地，无论是集体所有的土地，还是国有土地，应有专属性质，其再次转让应当受限制。且当前，涉案土地已于2017年经政府出让给案外人广州市耀杰房地产开发有限公司，并已颁发不动产权证。依据该条规定办理过户登记已无可能，即罗丽娟已不可能再经有批准权的人民政府批准其转让涉案土地，该转让行为实际上亦不可能再获得登记批准。综上，案涉合同签订至今一直不具备生效要件，即属于未生效的合同。方泳颐关于确认合同有效的请求，缺乏事实和法律依据，故对方泳颐的该诉求，本院不予支持。一审法院虽认定涉案合同无效不当，本院予以纠正，但判决结果仍可予维持。综上，方泳颐的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决虽适用法律不当，但处理结果正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案受理费2760元，由上诉人方泳颐负担。本判决为终审判决。审判长  茹艳飞审判员  林旭群审判员  丁阳开二〇二〇年十月十九日法官助理胡涛书记员欧翘