江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2023号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈晓，男，1975年8月26日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾庭豪，江苏宏润律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：金学顺，男，1970年3月6日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：林佳业，上海君澜（无锡）律师事务所律师。原审第三人：无锡市锡山区人民政府东亭街道事处，住所地无锡市锡山区锡沪东路58号。法定代表人：华晓，该街道办事处主任。委托诉讼代理人：金锋，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，江苏神阙律师事务所律师。上诉人陈晓因与被上诉人金学顺、原审第三人无锡市锡山区人民政府东亭街道事处（以下简称东亭街道）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2018)苏0205民初7052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈晓向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，支持其一审全部反诉请求，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费、保全费及鉴定评估费由金学顺承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。1.东亭街道与金学顺、罗同芳所签订的租赁合同已于2019年1月4日即东亭街道向金学顺发送彩信时解除，合同解除的效力到达即产生。一审判决不应再判令其向金学顺支付租金。2.一审判决将无锡市锡山区东亭街道经济管理服务中心（以下简称东亭街道经管中心）出具产权证明的行为认定为东亭街道已同意金学顺对外转租错误。（1）东亭街道经管中心无权代表东亭街道，东亭街道经管中心出具产权证明的行为效力不应归于东亭街道。产权人东亭街道系最基层的政府行政部门，也是独立的法人机构，而其下属职能部门东亭街道经管中心压根就不是一个法人机构，更不是一个独立的主体，无权作出这样的证明，一审法院不应将该职能部门出具产权证明的行为效力归结于其上级机构。（2）陈晓和东亭街道都陈述，金学顺带陈晓去东亭街道经管中心出具产权证明时，金学顺陈述其是与陈晓合作经营，故东亭街道经管中心不可能知晓金学顺违法转租。更何况，产权证明本身并不能证明发生了转租行为。原审判决对“合作经营”的概念作过度解读，违背了当事人当时的意思表示，金学顺“合作经营”的说辞只能证明金学顺向东亭街道隐瞒了转租的事实。（3）退一万步讲，原审判决认定“东亭街道同意金学顺、罗同芳将案涉房屋交付寇蕊馆、金丽堂、德正鑫公司、宝邻堂、刘士蕊电动车实际占有使用，而非东亭街道同意金学顺将32-1、32-2、32-6、32-7进行转租”，系自相矛盾，这恰恰说明东亭街道经管中心在出具证明时不知道金学顺进行了违法转租，充其量是默许金学顺将承租房屋交付他人占有使用，“占有使用”和“转租”是两个概念，在占有使用的情况下，承租人还是实际控制租赁物的，而转租则完全不同，故东亭街道在得知金学顺违法转租时有权解除租赁合同。3.陈晓有权行使不安抗辩权迟延交付租金。陈晓迟延支付租金是因为东亭街道与金学顺已产生纠纷，陈晓没有拖欠租金的故意，不应承担违约责任。4.金学顺的打砸行为给陈晓造成的经营损失远远不止一审判决认定的20000元。陈晓经营的宝邻堂被金学顺打砸以后，服务员吓跑了，顾客也受到了惊吓，店面的声誉严重受损，顾客不再信任宝邻堂的服务，导致宝邻堂经营困难，直至亏损而无法营业，原审判决酌情认定20000元的损失明显过低。5.金学顺的打砸行为违反了双方租赁合同之约定，系违约行为，金学顺应向陈晓支付违约金30000元。二、原审判决适用法律不当。原审判决无权就东亭街道通知金学顺、罗同芳解除双方租赁合同的行为效力作出认定。1.东亭街道通知金学顺、罗同芳解除双方之间的租赁合同系案外当事人之间的合同解除法律关系，按照不告不理的原则，原审判决无权就此作出认定。2.2019年1月4日东亭街道向金学顺发送彩信解除租赁合同，通知到达金学顺时即产生合同解除的效力，而金学顺迄今未通过法律途径提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由此可见，本案中东亭街道与金学顺、罗同芳所签订的租赁合同已经解除。三、2016年4月27日，陈晓在与金学顺、罗同芳签订商铺租赁合同时，金学顺隐瞒其所出租的房屋属于东亭街道所有的事实，将国有资产违法转租，赚取巨额差价，导致国有资产流失，其权利不应得到保护。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，应予改判。金学顺辩称：东亭街道无权解除与金学顺、罗同芳之间的租赁合同。东亭街道发出解除通知后，其已在本案中申请追加东亭街道为第三人，其并不认同东亭街道解除租赁合同的理由，东亭街道没有权利解除双方的租赁关系。一审判决事实认定清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。东亭街道述称：1.在其所发送的内容为解除通知的彩信送达金学顺时，双方之间的租赁合同关系即告解除。2.其虽对原审判决认定其知晓且同意金学顺转租有异议，但因原审判决结果与其无涉，仅涉及陈晓与金学顺之间的权利义务，故其请求二审法院驳回陈晓的上诉请求，维持原判。金学顺向一审法院起诉请求：1.判令陈晓向其支付2018年11月13日至2019年11月12日的租金330000元并承担违约金30000元；2.判令陈晓承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年4月27日，金学顺与陈晓签订无锡市锡山区东亭（门面房租赁）合同文本1份约定金学顺将房屋出租给陈晓使用，租赁期限为2016年4月6日至2020年11月12日，租金起算时间为2016年7月6日，租金为每年330000元，先交后用，如任何一方违约，均需承担违约金30000元。2018年11月1日后，金学顺一再向陈晓催讨租金，但陈晓至今未支付租金。陈晓一审辩称：之所以未支付租金是因为陈晓收到了东亭街道的整改通知，得知案涉房屋系金学顺违法转租。金学顺的违法转租行为可能导致陈晓无法继续使用案涉房屋，故陈晓行使不安抗辩权。陈晓并非恶意拖欠租金，不存在违约行为，无需承担违约金。在陈晓可以继续承租的情况下，陈晓愿意随时支付租金。东亭街道一审述称：东亭街道对于金学顺将案涉房屋转租给陈晓一事，既不知晓也不同意。直至陈晓与金学顺发生矛盾，陈晓向东亭街道反映情况，东亭街道方才知晓金学顺转租事宜。东亭街道已于2018年12月底向金学顺、罗同芳发送通知，要求解除东亭街道与金学顺、罗同芳签订的租赁合同。陈晓向一审提出反诉请求：1.判令金学顺向其赔偿经营损失1991553.22元、维修费20000元、违约金30000元；2.案件受理费、保全申请费、保全担保费由金学顺负担。事实与理由：2016年4月27日，陈晓与金学顺签订租赁经营合同1份约定，金学顺将位于无锡市锡山区柏木南苑32-1、32-2、32-3的一层（共3间），32-1、32-2、32-3、32-4、32-5、32-6、32-7的二层（共7间）出租给陈晓，租赁期限为2016年4月6日至2020年11月12日。合同签订后，陈晓投入了大量的人力物力进行装修，准备用于经营足浴。后陈晓发现上述房产均属东亭街道所有，且东亭街道向金学顺发送了整改要求。陈晓遂停止支付租金，要求金学顺提供合法转租的手续。金学顺于2018年11月9日冲到陈晓承租的房屋内，对店内的装修和设施进行了恶意的破坏，导致天花板脱落、装修被破坏，陈晓受伤，足浴店无法正常经营。2019年1月4日，东亭街道出具《通知函》通知金学顺与罗同芳，要求解除东亭街道与金学顺、罗同芳之间的租赁合同。针对陈晓提出的反诉，金学顺一审辩称：事件的起因是陈晓违约拖欠租金，2018年度的租金也是在金学顺费力催讨的情况下收取的。2018年10月开始，金学顺多次通过电话、微信催讨租金，始终未果，金学顺不应当承担违约金。对陈晓主张的经营损失不予认可，维修费用过高，应以公安机关调查过程中形成的预算书结论3518.05元为准。一审认定事实如下：2015年9月14日，东亭街道与罗同芳签订租赁（店铺）经营合同1份，约定罗同芳承租位于无锡市锡山区柏木南苑32-1、32-2号店铺，租赁期限为2015年10月30至2018年10月29日，市场培育期为2018年10月30日至2020年10月29日。承租店铺租金采用3+2模式，即三年租金+二年市场培育期，租金合计218100元，于2015年10月9日一次性付清。如罗同芳存在擅自转租、进行装修的情形，东亭街道有权解除合同。2015年9月14日，东亭街道与金学顺签订租赁（店铺）经营合同1份，约定金学顺承租位于无锡市锡山区柏木南苑32-4、32-5、32-6、32-7号店铺，租赁期限为2015年10月30日至2018年10月29日，市场培育期为2018年10月30日至2020年10月29日。承租店铺租金采用3+2模式，即三年租金+二年市场培育期，租金合计517400元，于2015年10月9日一次性付清。如金学顺存在擅自转租、进行装修的情形，东亭街道有权解除合同。2015年10月23日，东亭街道与金学顺签订租赁（店铺）经营合同1份，约定金学顺承租位于无锡市锡山区柏木南苑32-3号店铺，租赁期限为2015年12月1至2018年11月30日，市场培育期为2018年12月1日至2020年11月30日。承租店铺租金采用3+2模式，即三年租金+二年市场培育期，租金合计228200元，于2015年11月10日一次性付清。如金学顺存在擅自转租、进行装修的情形，东亭街道有权解除合同。2016年4月27日，金学顺与陈晓签订租赁经营合同1份约定，陈晓承租坐落于无锡市锡山区柏木南苑沿街商铺32-1、32-2、32-3的一层，沿街商铺32-1、32-2、32-3、32-4、32-5、32-6、32-7的二层；租赁期间为2016年4月6日至2020年11月12日，装修免租期为2016年4月6日至2016年7月6日，租金起算时间为2016年7月6日；租金每年330000元，以先付后用为原则。2018年至2020年的租金为每年一次性付款，付款时间于2017年11月1日前，付款金额为330000元，逾期视为陈晓违约，合同自动终止。陈晓应于2016年4月15日前支付押金50000元，金学顺已收到押金50000元。陈晓曾于2018年3月19日出具承诺书载明2018年租金余款在2018年3月25日前付清，如未履行，由金学顺处置。2016年10月20日，东亭街道经管中心出具产权证明载明，锡山区东亭寇蕊养生馆（以下简称寇蕊馆）的住所位于锡山区东亭柏木南苑32-5，该住所产权归无锡市锡山区东亭街道集体资产管理委员会（以下简称东亭街道资产管理委员会）所有，现提供给寇蕊馆使用。寇蕊馆于2016年12月6日登记注册为个体工商户，经营者为张悦，经营场所为锡山区东亭柏木南苑32-5，现已注销。2017年1月3日，东亭街道经管中心出具产权证明载明，锡山区东亭金丽堂养身馆（以下简称金丽堂）的住所位于锡山区东亭柏木南苑32-1，该住所产权归东亭街道资产管理委员会所有，现提供给金丽堂使用。2017年3月23日，金丽堂注册登记为个体工商户，经营者为洪小林，经营场所为锡山区东亭柏木南苑32-1。2017年6月15日，东亭街道经管中心出具产权证明载明，江苏德正鑫环境科技有限公司无锡分公司（以下简称德正鑫公司）的住所位于锡山区东亭柏木南苑32-2，该住所产权归东亭街道资产管理委员会所有，现提供给德正鑫公司使用。德正鑫公司法定代表人为金鑫，持股比例100%。2017年12月14日，东亭街道经管中心出具产权证明载明，锡山区东亭宝邻堂养身馆（以下简称宝邻堂）的住所位于锡山区东亭柏木南苑32-1，该住所产权归无锡市锡山区东亭街道集体资产管理委员会所有，现提供给宝邻堂使用。2017年12月25日，宝邻堂注册登记为个体工商户，经营者为周敏，经营场所为锡山区东亭柏木南苑32-1。2018年10月18日，东亭街道经管中心出具产权证明载明，锡山区东亭刘士蕊电动车行（以下简称刘士蕊电动车行）的住所位于锡山区东亭柏木南苑32-6、7，该住所产权归无锡市锡山区东亭街道集体资产管理委员会所有，现提供给刘士蕊电动车行使用。2018年11月2日，刘士蕊电动车行注册登记为个体工商户，经营者为韩毛展，经营场所为锡山区东亭柏木南苑32-6、7。金学顺自2018年10月2日起多次致电陈晓。金学顺自2018年10月中旬多次向陈晓发送微信催讨租金，要求陈晓于2018年11月1日前支付租金，陈晓始终未有回复。2019年1月4日，东亭街道办事处向金学顺发送彩信，彩信内容为通知函。通知函载明，因金学顺、罗同芳在未征得东亭街道同意的情况，擅自将案涉房屋转租给陈晓使用，故东亭街道要求解除与金学顺、罗同芳之间的租赁合同，并要求金学顺、罗同芳腾空房屋、恢复原状。2019年1月7日，东亭街道向陈晓发送信访事项处理意见书载明，你于2018年11月13日来访反映柏木南苑转租问题，经调查，金学顺、罗同芳在未征得东亭街道同意的情况下，擅自将房屋转租给你使用，签订转租合同。东亭街道已致函金学顺、罗同芳，告知其二人解除东亭街道与金学顺、罗同芳的租赁合同，并要求其二人腾房。2019年2月16日，无锡市公安局锡山分局出具锡公（门）行罚决字[2019]46号行政处罚决定书。该行政处罚决定书载明，2018年11月9日中午，金学顺因经济纠纷在无锡市锡山区柏木南苑金丽堂养生馆内，使用大榔头、撬棍等工具将养生馆内两个包厢的天花板砸坏。公安机关在做出上述行政处罚前，就金学顺破坏部分的修复价格进行了询价，荣恒装饰工程有限公司（以下简称荣恒公司）作出的预算书载明修复直接费用为3518.05元。陈晓于2019年3月13日庭审时确认，金学顺砸坏的部位是二楼过道的顶面和二楼一个包厢内的顶面。一审审理期间，陈晓申请对金丽堂二楼走廊尽头顶部、金丽堂二楼810房间顶部的修复价格进行评估鉴定，法院依法予以准许。金学顺、陈晓一致同意由保险公估机构对案涉财产损害的价格进行评估，且同意将保险公估机构给出的工期建议作为修复工期。2019年8月30日，江苏方正保险公估有限公司（以下简称方正公司）出具报告书载明金丽堂室内吊顶定损为6130元，修复工期约为9-10天。为此，陈晓支付评估费2000元。陈晓对方正公司出具的报告书持有异议，陈晓认为石膏板轻龙骨吊顶是双层，单价不应当为55元/平方米，而应为88元/平方米，另有不锈钢线条造型、空调进出风口、窗帘盒及其回光带、消防烟雾感应器、消防喷淋等设备的重置价格在报告书未予体现。陈晓申请评估人员出庭接受质询，法院依法予以准许。评估人员张林云到庭陈述：其在现场看到的吊顶就是单层而非双层，故单价应为55元/平方米；不锈钢线条造型、空调进出风口、窗帘盒及其回光带、消防烟雾感应器、消防喷淋等设备，并未损坏，无需更换，只需拆卸重装，而拆卸重装费用已包含在吊顶整体拆装费用中。即便吊顶确为双层，评估报告仅有第一项费用需要调整，即单价调整为80元/平方米，其余项目均无需调整，工期延长2天。关于无锡市锡山区柏木南苑32-1至32-7房屋的实际转租情况：金学顺称，32-1至32-3的一层和32-1至32-7的二层均转租给陈晓；32-4的一层转租给德正鑫公司；32-5的一层转租给寇蕊馆；32-6、32-7的一层转租给刘士蕊电动车行。关于产权证明出具的经过：金学顺称其未见过产权证明。陈晓称产权证明系办理工商登记注册所需，格式由市场监督管理局提供，金学顺带其至东亭街道共同办理手续，金学顺对东亭街道工作人员称与陈晓系合作关系。东亭街道称东亭街道经管中心是东亭街道下属职能部门，当时金学顺带人一起至东亭街道办理手续，因来人对东亭街道工作人员称系合作经营，且提供了东亭街道与金学顺、罗同芳的租赁合同，故东亭街道经管中心出具了产权证明。但金学顺仅口头说合作经营，未向东亭街道提供任何关于合作经营的材料。关于陈晓拒付租金的原因：陈晓于2019年1月23日一审庭审时称，2018年3月，罗同芳以威胁锁门的方式催讨租金，双方便产生矛盾。2018年11月9日，金学顺至金丽堂养生馆进行打砸，故其向东亭街道反映情况，东亭街道工作人员向其询问案涉房屋是否为转租，其反映正是转租，东亭街道遂要求其整改。陈晓于2019年3月13日一审庭审时称，其于2018年9月中旬接到电话，对方要求其将材料和情况说明送到区里，其遂将与金学顺之间的合同和情况说明送至锡山区政府门卫处。东亭街道的整改通知是在金学顺至其店内打砸后东亭街道向其出示，其此前并不知道什么事情。关于金丽堂的经营情况：陈晓称，其系金丽堂与宝邻堂的实际控制人，金丽堂已注销，其重新登记注册了宝邻堂，但实际对外营业时，未将“金丽堂”门头进行更改。其将金丽堂承包给他人经营，2018年6月至2018年8月，承包的团队每月向其支付40000元，2018年9月后，聋哑人也归承包团队管，承包团队每月向其支付60000元。宝邻堂于2018年12月中旬停止营业。但因金学顺的砸店行为，导致店内技师和员工都跑光了。陈晓于2019年4月18日质证时称，其主张的营业损失为因金学顺对装修进行破坏导致金丽堂停业的损失，且同意营业损失按日营业额×合理的停业期间计算。关于本诉、反诉主体是否适格的问题：金学顺、陈晓、东亭街道于2019年10月12日庭审时均确认，本着解决纠纷的目的，各方对本诉、反诉的诉讼主体资格均予以认可。关于本诉，一审法院认为，东亭街道与金学顺、罗同芳签订的《租赁店铺（经营）合同》系东亭街道与金学顺的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。金学顺与陈晓签订的租赁经营合同系金学顺与陈晓的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。本诉的争议焦点为：第一，东亭街道是否同意或视为同意金学顺、罗同芳的转租行为；第二，陈晓能否基于不安抗辩权迟延交付租金。关于争议焦点一，东亭街道是否同意金学顺、罗同芳的转租行为，并不影响金学顺与陈晓之间签订的租赁经营合同的效力认定，但能够影响东亭街道可否因此解除东亭街道与金学顺、罗同芳之间签订的《租赁店铺（经营）合同》，进而影响金学顺能否继续向陈晓继续履行租赁经营合同。东亭街道经管中心作为东亭街道之下属职能部门，其行为引发的法律效果应当归于东亭街道。即便如东亭街道所陈述，金学顺确实陪同相关人员至东亭街道经管中心办理出具产权证明的手续，但金学顺先后5次陪同他人办理产权证明，且办理的产权证明注明了相关房屋的使用人为寇蕊馆、金丽堂、德正鑫公司、宝邻堂和刘士蕊电动车行，东亭街道应当明知使用人与承租人明显存在不一致，且从拟注册主体的名称看，经营范围既有大相径庭的情况也有同业竞业的情况。在此情况下，东亭街道经管中心不仅未要求承租人金学顺、罗同芳提供所谓的“合作经营”材料，也未要求相关拟注册主体说明具体经营范围，更未现场核实拟注册主体的真实经营场所，反而仅根据金学顺、罗同芳之口头陈述先后5次出具产权证明载明相关房屋由寇蕊馆、金丽堂、德正鑫公司、宝邻堂、刘士蕊电动车行使用，应当视为东亭街道同意金学顺、罗同芳将案涉房屋交付寇蕊馆、金丽堂、德正鑫公司、宝邻堂、刘士蕊电动车行实际占有使用，即东亭街道同意了金学顺、罗同芳的上述全部转租行为。尤其需要指出的是，东亭街道出具的产权证明形成于个体工商户或公司注册登记前，也就是说，市场监督管理部门是根据东亭街道出具的经营场所证明来核准是否允许相关个体工商户或公司予以注册。产权证明的开具正是用于证明相关个体工商户有无实际经营场所、实际经营场所在何处。东亭街道在出具产权证明前应当对相关拟注册登记主体的实际经营场所进行认真核实后负责任地出具证明，而非根据相关人员的口头陈述即出具证明。现东亭街道出具的产权证明载明的经营场所与相关主体实际经营场所并不一致，该结果正是因为东亭街道未经核实即出具证明所导致，该不利后果应当由东亭街道承担。故法院认定的是东亭街道同意金学顺、罗同芳将案涉房屋交付寇蕊馆、金丽堂、德正鑫公司、宝邻堂、刘士蕊电动车行实际占有使用，而非东亭街道同意金学顺、罗同芳将32-1、32-2、32-3、32-6、32-7进行转租。另需要指出的是，判断东亭街道同意转租的范围不能离开常理常情之思考，金丽堂、宝邻堂均系养生馆，作为产权人的东亭街道理应知道32-1这一间商铺根本无法满足养生馆经营所需。同时考虑到，“金丽堂”在东亭街道辖区范围内，且作为一个整体对外进行营业长达2年之久，具有公示的效应，涉及租赁问题时应作为一个整体进行考虑，不应当从金丽堂内部再行区分，如此有利于保护交易的稳定性。东亭街道现以转租未经其同意而主张解除其与金学顺、罗同芳签订的《租赁店铺（经营）合同》，于法无据，法院对其主张不予采纳。关于争议焦点二，不安抗辩权是指具有先行履行债务的当事人，有“确切”证据证明对方存在经营状况严重恶化，转移资产或抽逃出资以逃避债务，丧失商业信誉，丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形时，可中止履行。不安抗辩权的行使要求中止履行一方所能提供的客观证据达到“确切”的程度，而非仅提供证据即可，也非仅达到主观怀疑即可。根据金学顺与陈晓签订的租赁经营合同，以先付后用为原则，2018年11月13日至2019年11月12日的租金应当于当年的2018年11月1日前交付。陈晓以不安抗辩权为由拒付租金的理由能否成立，应当考察在2018年11月1日时，陈晓有无“确切”证据证明金学顺有丧失或可能丧失履行租赁合同的能力，而非以金学顺最终有无丧失履行租赁合同的能力来判断。陈晓于2019年1月23日庭审时称2018年11月9日，金学顺至金丽堂养生馆进行打砸，故其向东亭街道反映情况，东亭街道工作人员向其询问案涉房屋是否为转租，其反映正是转租，东亭街道遂要求其整改；陈晓于2019年3月13日庭审时称，东亭街道的整改通知是在金学顺至其店内打砸后，由东亭街道向其出示，其此前并不知道什么事情。根据陈晓的陈述，法院认定陈晓是在2018年11月9日后，方得知金学顺有可能会被要求整改。也就是说，2018年11月1日陈晓应当支付租金时，陈晓并无确切证据证明金学顺有丧失或可能丧失履行租赁合同的能力。由此，法院认定陈晓履行不安抗辩权不当，未按约履行支付租金的义务，构成违约。陈晓应当向金学顺支付2018年11月13日至2019年11月12日的租金330000元及违约金30000元。关于反诉，一审法院认为，虽然陈晓逾期未付租金，违约在先，但金学顺因维权而采取的措施不当，损害了他人合法财产性权益，应当承担侵权责任。关于金学顺损害金丽堂内二楼走廊尽头顶部、二楼810房间顶部行为的财产损失，法院结合方正公司之评估报告认定为6130元。陈晓虽抗辩方正公司评估报告不合理，但考虑到方正公司作为中立第三方评估机构，无压低评估价格之立场，且评估人员具有相应的资质，法院对陈晓的该项抗辩不予采纳。另，公安机关在调查过程中亦主动调查了修复价格，案外人给出的预算价格低于方正公司做出的评估价格，进一步说明陈晓的该项抗辩不应予以采纳。评估费用2000元系陈晓为确定损失支出的必要合理费用应当由金学顺承担，但评估人员出庭费用则应由陈晓自行负担。评估费与评估人员出庭费用，法院将在诉讼费用中予以列明。关于陈晓主张的经营损失，金学顺损害财产的行为局限于一个包厢和二楼尽头，涉及范围较小，不足以导致金丽堂全面停业，事实上，根据陈晓之陈述金丽堂停止营业的时间也是在2018年12月中旬。但考虑到修复时对金丽堂的营业也确有影响，法院结合方正公司给出的修复时间10天，结合陈晓自认其利润最多每月60000元，认定陈晓之经营损失为20000元。因法院未对东亭街道要求解除其与金学顺、罗同芳之间的租赁合同的观点予以认可，故法院认定金学顺与陈晓之间的租赁合同的履行并无障碍，故金学顺未有违约行为，无需向陈晓承担违约金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陈晓于判决生效后10日内向金学顺支付2018年11月13日至2019年11月12日的租金330000元、违约金30000元；二、金学顺于判决生效后10日内向陈晓赔偿损失合计26130元。三、驳回陈晓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6700元，保全申请费2520元，合计诉讼费用9220元，由陈晓负担（金学顺同意其预交的诉讼费用由陈晓直接给付，法院不再退回。陈晓应负担的诉讼费用于判决生效后10日内支付金学顺）；反诉案件受理费11566元，保全费5000元，评估费2000元，评估人员出庭费用300元，合计诉讼费用18866元，由陈晓负担16638元，由金学顺负担2228元（陈晓同意其预交的诉讼费用由金学顺直接给付，法院不再退回。金学顺应负担的诉讼费用于判决生效后10日内支付陈晓）。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。二审中，各方一致确认：在东亭街道向金学顺发送解除合同的通知之后，金学顺并未与东亭街道办理腾房手续，案涉房屋目前仍由陈晓占有使用。上述事实，有当事人陈述在卷佐证。本院认为，本案二审争议焦点为：1.一审判决关于东亭街道与金学顺之间《租赁店铺（经营）合同》解除问题所作认定是否适当。2.陈晓延迟交付租金的行为是否构成违约。3.一审对金学顺损失赔偿责任及违约责任的认定是否准确。关于争议焦点1，本案一审中，陈晓辩称案涉房屋系金学顺违法转租，并认为东亭街道已经解除了与金学顺之间的《租赁店铺（经营）合同》关系，故依据不安抗辩权之规定拒付租金，而金学顺则对陈晓的上述意见不予认可，并认为其出租案涉房屋给陈晓使用的行为已经征得东亭街道的同意，故申请追加东亭街道为第三人。因本案对东亭街道能否以擅自转租为由解除与金学顺、罗同芳之间的《租赁店铺（经营）合同》的问题作出认定，对于认定金学顺能否继续向陈晓履行租赁经营合同以及陈晓是否需要继续向金学顺支付房屋租金等事实极为重要，在东亭街道已经以第三人的身份实际参加本案诉讼的情况下，一审法院对东亭街道有无权利解除与金学顺之间的《租赁店铺（经营）合同》等问题作出认定，于法有据，并无不当。陈晓关于一审法院无权对东亭街道与金学顺之间《租赁店铺（经营）合同》的解除问题作出认定的上诉意见，于法无据，本院对此不予采纳。关于东亭街道有无权利解除其与金学顺之间的《租赁店铺（经营）合同》的问题。根据一审查明的事实，金学顺曾先后5次陪同他人至东亭街道经管中心办理产权证明，而东亭街道经管中心作为东亭街道的下属职能部门，为相关人员出具产权证明的行为效力依法应由东亭街道进行承担。陈晓关于东亭街道经管中心出具产权证明的行为不应归于东亭街道的上诉意见，于法无据，本院对此不予采纳。根据东亭街道经管中心为上述主体所出具的产权证明记载，相关房屋的使用人分别为寇蕊馆、金丽堂、德正鑫公司、宝邻堂和刘士蕊电动车行，因上述5家拟注册主体的名称及经营范围差异较大，且存在同业竞业的情况，在金学顺并未提供证据证明上述5家拟注册主体为金学顺本人开设的情况下，东亭街道理应意识到案涉房屋的承租人与实际使用人存在不一致的情况。即便如东亭街道所陈述，金学顺是以“合作经营”为由陪同相关人员至东亭街道经管中心办理的相关产权证明手续，但作为案涉房屋的出租人，依照其与金学顺之间的《租赁店铺（经营）合同》之约定，若金学顺存在擅自转租、进行装修的情形，则东亭街道有权解除合同，因此，作为享有约定解除权的出租人，东亭街道在为前述5家拟注册主体出具产权证明材料时，理应要求承租人金学顺提供所谓的“合作经营”材料，或至现场核实拟注册主体的真实经营场所，以便核实金学顺是否存在擅自转租的行为，并继而决定其是否需要依约解除与金学顺之间的《租赁店铺（经营）合同》。而在本案中，东亭街道并未提供证据证明其已向金学顺提出了上述要求，或已至现场进行了相应的核实。另外，至东亭街道向金学顺发送解除通知之日，“金丽堂”在东亭街道辖区范围内作为一个整体已经对外营业长达2年之久，在陈晓向锡山区人民政府反映金学顺的案涉转租行为前，东亭街道从未以擅自转租为由向金学顺主张解除双方之间的《租赁店铺（经营）合同》。在此情况下，一审结合东亭街道为相关人员出具产权证明的情况以及一般生活常理，认定东亭街道实际已同意金学顺、罗同芳将案涉房屋转租给寇蕊馆、金丽堂、德正鑫公司、宝邻堂、刘士蕊电动车行实际占有使用，依据充分，并无不当。虽然双方在《租赁店铺（经营）合同》中约定了上述合同解除的条件，但因金学顺的转租行为已得到东亭街道的认可，故东亭街道无权以金学顺擅自转租为由主张解除其与金学顺之间的《租赁店铺（经营）合同》。在此情况下，即便金学顺未在异议期内向法院提起诉讼，也不会导致东亭街道与其之间的《租赁店铺（经营）合同》在东亭街道的解除通知送达之日即发生合同解除的效果。因此，陈晓关于东亭街道与金学顺之间《租赁店铺（经营）合同》已于相关解除通知到达之日即告解除的主张，无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于争议焦点2，根据金学顺与陈晓签订的租赁经营合同之约定，案涉房屋租金以先付后用为原则，而就2018年11月13日至2019年11月12日的租金，陈晓应当于2018年11月1日前向金学顺交纳。而根据一审中东亭街道的陈述意见，直至陈晓与金学顺发生矛盾，陈晓向东亭街道反映情况时，东亭街道方才知晓金学顺的转租事宜。而本案中，金学顺因催讨租金与陈晓发生冲突的时间是2018年11月9日中午，且陈晓本人亦陈述其向东亭街道反映情况以及东亭街道工作人员要求其整改的时间也是2018年11月9日。因上述时间晚于陈晓应当支付案涉房屋租金的时间，故陈晓关于其之所以未支付租金是因为收到了东亭街道的整改通知，其系在行使不安抗辩权的一审抗辩意见并不成立，且陈晓亦未举证证明东亭街道在2018年11月1日以前即已向金学顺主张解除双方之间的《租赁店铺（经营）合同》并要求收回案涉房屋，而根据本院二审查明的事实，直至本案二审时，东亭街道仍未收回案涉房屋，相关房屋仍由陈晓在占有使用。由此应当认定，陈晓在本案中行使不安抗辩权所依据的基础事实，即在2018年11月1日陈晓应当支付案涉房屋租金时，金学顺有丧失或可能丧失继续履行租赁合同的能力等不安情形实际并不存在，故陈晓以履行不安抗辩权为由拒付租金的理由不成立。在此情况下，一审判令陈晓向金学顺支付2018年11月13日至2019年11月12日的租金330000元及违约金30000元，并无不当。关于争议焦点3，根据一审中方正公司所出具的评估报告可知，金学顺损害金丽堂内二楼走廊尽头顶部、二楼810房间顶部所造成的财产损失为6130元，且该评估价格较公安机关在调查过程中向案外人咨询后所认定的直接修复费用3518.05元要高。陈晓虽抗辩方正公司的该份评估报告不合理，但并未提供充分证据证明本案存在评估机构或评估人员不具备相关的评估资格、评估程序严重违法或者评估结论明显依据不足等需要重新鉴定的情形，且本案一审中陈晓亦未申请就上述事项进行重新鉴定，在金学顺认可上述鉴定意见的情况下，一审采信方正公司的上述评估意见，判认定金学顺向陈晓赔偿财产损失6130元，依据充分，并无不当。关于陈晓所主张的经营损失，根据陈晓的一审陈述，金丽堂停止营业的时间是在2018年12月中旬，一审结合方正公司给出的10天修复时间，以及陈晓自认其利润最多为每月60000元等情况，酌情认定陈晓因金学顺的打砸行为所导致的经营损失为20000元，依据充分，并无不当。因金学顺损害财产的行为局限于一个包厢和二楼尽头，涉及范围较小，依照一般生活常理，该行为并不足以导致金丽堂的全面停业，现陈晓主张一审认定的经营损失明细过低，并要求金学顺赔偿因金丽堂全面停业而导致的经营损失1991553.22元，但其并未提供充分证据证明金丽堂全面停业系因金学顺的打砸行为而直接导致，故本院对其该项主张不予支持。因东亭街道无权解除其与金学顺之间的租赁合同，且直至本案二审中，案涉房屋仍一直由陈晓在占有使用，金学顺与陈晓之间的租赁合同在履行方面并不存在任何障碍，因此，一审认定金学顺在本案中未有违约行为，无需向陈晓承担违约金，并无不当。陈晓关于金学顺应当承担违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，陈晓的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29623元，由上诉人陈晓负担。本判决为终审判决。审 判 长 王静静审 判 员 潘晓峰审 判 员 仓 勇二〇二〇年十月二十六日法官助理 唐广征书 记 员 庄茂根