青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终1859号上诉人（原审原告、反诉被告）：三一重工股份有限公司，统一社会信用代码：91110000616800612P，住所地：北京市昌平区北清路8号6幢5楼。法定代表人：梁稳根，董事长。委托诉讼代理人：马铭蔚，青海金略律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：侯丽鹏，男，汉族，公民身份号码：×××，住青海省格尔木市柴达木中路113号3楼1单元142室。委托诉讼代理人：侯丽珲，女，汉族，1967年11月4日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市城西区黄河路21号西建小区4单元602室。系侯丽鹏姐姐。上诉人三一重工股份有限公司（以下简称“三一重工”）因与被上诉人侯丽鹏房屋买卖合同纠纷一案不服青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初846号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷，询问当事人的意见，因双方当事人对一审法院审理查明的事实无异议及二审中均无新证据出示，故决定书面审理。本案现已审理终结。三一重工的上诉请求：一、请求二审法院撤销青海省西宁市城中区人民法院作出的（2019）青0103民初846号民事判决书中第二项判决内容，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。二、本案一审反诉、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院将房屋内物品毁损、自然老化所产生的损失全部由上诉人承担，属事实认定错误，且显失公平。首先、被上诉人购买的是二手房，在签订购房合同之前已实地看房，对房屋状态及房屋内物品的损耗程度均已知晓。而被上诉人同意签订合同，则可以推定其已接受该房屋的现存状态。其次、即使房屋内物品在签订合同时是完好无损的，那也是正常的自然老化。一审法院认定涉案房屋长达四年无人居住，同时又认定被上诉人延期支付购房款构成根本违约，但又同时将房屋内物品自然老化所产生的费用全部由上诉人承担毫无事实和法律依据，且显失公平。二、房屋内物品毁损、自然老化是由于被上诉人逾期支付购房款所导致的，被上诉人应该承担由此过错所造成的损失；依据双方买卖合同约定，被上诉人领取产权证30日内应该缴纳房屋尾款。而此时的房屋状态是符合合同约定的，正因为被上诉人逾期支付房款达19万余元之多，上诉人才没有交付钥匙。因此是被上诉人逾期交付购房款，违约在先，一审法院却将房屋内物品毁损、老化的责任全部由上诉人承担，支持了合同的违约方、惩罚守约方，有悖于民法公平基本原则。三、上诉人对鉴定的结果没有异议，但对鉴定的项目内容不认可。被上诉人所提交的鉴定项目内容为其单方面申请，而鉴定报告并不能证明房屋的损耗是发生在双方签订合同时还是上诉人未交付房屋期间，因此原审法院判决由上诉人承担全部损耗维修费用是显失公平的。换句话说，如果被上诉人要求对整栋房屋进行鉴定，那么上诉人是否要承担将房屋修复至新房的标准。综上所述，上诉人认为涉案房屋钥匙未交付是因被上诉人根本违约所致。因被上诉人逾期交付购房款，违约在先，一审法院却将房屋内物品毁损、自然老化的责任全部由上诉人承担，支持了合同的违约方、惩罚守约方，有悖于民法公平基本原则，超出了普通民众的正常理解，变相鼓励民众违约。如此之判决，也有损市场正常交易秩序。因此上诉人请求二审法院在查明事实的基础上，撤销原审判决第二项判决内容，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人侯丽鹏针对上诉人的上诉请求答辩称：原审法院审判庭和合议庭组成人员程序合法，认定事实及理由清楚，证据充分，适用法律条款得当，且完全支持了三一重工全部诉讼请求，故应当驳回上诉人的所有请求，维持原判。本案一审反诉费、二审诉讼费由上诉人承担。三一重工以毛培房欺诈以签订房屋补充维修协议或合同为诱饵，从购房至今，历时长达4年之久，而不能入住严重违约在先，致使答辩人的合法权益被严重侵害。且上诉人上诉的理由没有丝毫的事实依据和法律依据，所造成的后果理应由其自负。故答辩人的代理人认为，理应支持一审判决，驳回其上诉，维持原判。三一重工一审诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告购房款190000元。2.请求依法判令被告支付逾期付款违约金11769元。以上两项费用合计：201769元。3.本案诉讼费由被告承担。侯丽鹏一审提起的反诉诉讼请求：1.判令反诉被告交付本案涉诉房屋并承担司法鉴定的房屋修缮费115130.47元。2.判令反诉被告承担本案反诉费1280元。3.判令反诉被告承担本案司法鉴定费6000元。4.判令反诉被告返还仓储室的房屋不动产权属登记证。一审法院审理查明：2016年4月12日，三一重工作为甲方与侯丽鹏作为乙方签订了一份《房地产买卖协议》，协议约定的房屋坐落青海省西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼3单元341室的房屋坐落青海省西宁市××区住宅，建筑面积272.73㎡，装修状况毛坯，房产证号宁房权证南（公）字第52010012055（1-1）号，青海省西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼11号仓储室，建筑面积21.48㎡，装修状况毛坯，房产证号宁房权证南（公）字第52010012054（1-1）号。甲方具有房屋所有权证、土地使用权证均无抵押及任何纠纷，甲方对该房产享有完整所有权，乙方已实地看房，了解房屋现状，甲方以房屋现状出售。该住宅及仓储室成交总金额共计人民币800000元整，其中住宅750000元整，仓储室50000元整。本协议双方签字当日，乙方支付给甲方购房订金人民币（大写）20000元整，订金在房产交易完成后自动转为乙方购房款。本协议生效后30日内，乙方将首付款人民币240000元整汇付至本协议甲方指定银行收款账号，并将汇款单复印件交甲方。乙方公积金按揭贷款金额为人民币（大写）叁拾万元整（￥300000.00元）。不论公积金贷款是否获批和批准的贷款金额多少，乙方保证在自本协议生效之日起120日内将全部房款汇入甲方指定的银行账号。新的《房屋所有权证》及土地使用权证领取后30日内，乙方将尾款人民币240000元整，汇付甲方指定银行收款账号，并将汇款单复印件交至甲方。甲方在收到全部房款三日内将房屋、仓储室一次性交付给乙方，双方签订《房屋及仓储室交接书》。该房屋相关的各项费用（包括但不限于供暖费、水费、电费、气费、电话费、管理费、收视费等），房屋交付前由甲方负责结清并交纳，房屋交付后由乙方承担。违约责任条款3约定，如乙方不能按本协议约定支付房款，每逾期一日，按未付房款的5%每日加付滞纳金；逾期三十日，甲方有权将该房产另行出售。协议签订后，侯丽鹏于2015年9月30日、2017年5月10日、2018年1月24日分别支付房款20000元，290000元，300000元。合计610000元，剩余房款190000元至今未付。2017年9月1日侯丽鹏收到了住宅已过户至其名下的房屋不动产权属登记证，仓储室的房屋不动产权属登记也办理至其名下，房证在三一重工处未给付。此后，三一重工多次要求侯丽鹏结清房款，但无果，三一重工诉至人民法院。一审另查明，双方协议签订后至今，涉诉房屋一直处于无人居住，脱管状态，由于房屋自然损耗，侯丽鹏于案件审理期间2019年4月26日到实地查验，发现房屋内燃气锅炉已坏，顶棚漏水，塑钢窗户风化，地暖全部损坏，水表也已损坏，墙壁墙皮脱落，仓储室漏水，卷帘门轨道锁死，房屋现状与签订协议时的现状根本不一致，现房屋状态已达不到居住使用的条件，为此，请求三一重工给予修复或承担修复费用或抵扣剩余购房款后，余款予以支付。三一重工全部予以拒绝。侯丽鹏启动司法鉴定，青海保信建设工程造价咨询有限公司出具了青保（2020）工鉴字第23号司法鉴定意见书。鉴定意见为：1.西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼3单元341室房屋修复费用为105091.83元。2.西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼11号仓储室房屋修复费用为10038.64元。一审法院认为，三一重工与侯丽鹏2016年4月12日签订的《房地产买卖协议》系双方的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应依约履行。截止2018年1月侯丽鹏已支付购房款610000元占合同约定房屋成交价76%，已履行合同约定的大部分付款义务。2017年9月三一重工已将出售房屋的产权过户至侯丽鹏的名下，侯丽鹏也收到了住宅的不动产权属登记证，仓储室的产权也已过户至侯丽鹏名下，不动产权属登记证留存在三一重工处，至此，双方的合同目的已基本实现，但是，侯丽鹏尚有190000元购房款未能按协议约定支付三一重工，已构成合同违约，是引发本案纠纷发生的主要原因，双方订立的《房地产买卖协议》应继续履行，侯丽鹏应承担剩余房款的给付义务，违约责任亦应一并承担，三一重工所主张的诉讼请求，予以支持。关于侯丽鹏提出的反诉请求，其购买的房屋虽然是二手房，在2016年验房时已实地看房，了解了房屋现状，才决定购买，2017年9月又办理了房产过户登记手续，侯丽鹏已是房屋产权人。但是，三一重工至今未将房屋实际交付侯丽鹏，导致房屋长达四年一直处于无人居住，脱管状态，屋内燃气锅炉已坏，顶棚漏水，塑钢窗户风化，地暖全部损坏，水表也已损坏，墙壁墙皮脱落，仓储室漏水，卷帘门轨道锁死，房屋损耗严重，房屋现状与实地看房时的状况根本不一致，请求三一重工承担修复责任。一审法院认为，依据双方合同约定三一重工在收到全部房款三日内将房屋、仓储室一次性交付给侯丽鹏，双方签订《房屋及仓储室交接书》，侯丽鹏虽然未按合同约定全额支付购房款，其行为已构成违约，应承担违约责任，但是根据合同权利义务相一致的原则，双方形成的是买卖合同关系，在买卖标的物未实际转移前，房屋的监管风险责任在三一重工，不能因侯丽鹏有违约行为就能免除三一重工的监管责任。此外，侯丽鹏结清了房款，双方就应办理房屋交接手续。而三一重工辩称，双方办理了产权过户登记就视为房屋已交付。对此，不予采信，因为在房地产买卖市场，公众的认知是交付房屋钥匙才算交房，本案三一重工无证据证实房屋钥匙已给付侯丽鹏的事实。本案司法鉴定意见书的鉴定意见为：1.西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼3单元341室房屋修复费用为105091.83元。2.西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼11号仓储室房屋修复费用为10038.64元，侯丽鹏的反诉诉讼请求，予以支持。遂判决：一、侯丽鹏于本判决发生法律效力之日起七日内一次性给付三一重工股份有限公司购房款190000元和逾期付款违约金11769元。两项合计201769元。二、三一重工股份有限公司于判决发生法律效力之日起七日内承担侯丽鹏房屋损耗修复费用115130.47元并给付司法鉴定费6000元，两项合计121130.47元。三、三一重工股份有限公司于收到侯丽鹏交付的购房款和违约金后，三日内将青海省西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼3单元341室住宅，青海省西宁市城南新区新城大道151号卧龙国际别墅山庄4号楼11号仓储室交付侯丽鹏，并一并交付4号楼11号仓储室不动产权属登记证。（上述判决第一项与第二项经相互折抵后，侯丽鹏再给付三一重工股份有限公司80638.53元）。本诉案件受理费4237元，由侯丽鹏负担。反诉案件受理费1280元由三一重工股份有限公司负担。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。二审中，双方当事人均未有新证据提交。本院认为，三一重工与侯丽鹏签订的《房地产买卖协议》系双方的真实意思表示，该协议合法有效，双方应依约履行。本案中，侯丽鹏违反合同约定没有及时履行付款义务，应承担违约责任，一审对此认定正确，应予维持。三一重工的诉讼请求是要求侯丽鹏支付剩余购房款及逾期付款违约金，其主观上是要求继续履行合同，既然是继续履行合同，那么当然存在其履行合同的义务问题。三一重工按照合同约定应将符合使用功能房屋交付侯丽鹏，在一审、二审中三一重工均认可没有将房屋钥匙交付给侯丽鹏，因此不能认定三一重工已将房屋交付侯丽鹏。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条之规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。一审认定涉案房屋未实际转移前，房屋的监管风险责任在三一重工，不能因侯丽鹏有违约行为就能免除三一重工的监管责任正确。综上所述，上诉人三一重工“不承担房屋损耗修复费用115130.47元及司法鉴定费6000元”的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1280元（三一重工预交5517元），由三一重工股份有限公司负担，余款退还三一重工股份有限公司。本判决为终审判决。审判长 王 鹏审判员 李宏宁审判员 靳 玲二〇二〇年十月十九日书记员 金生福附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决，裁定；