江苏省连云港经济技术开发区人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏0791行初187号 原告：李春普，男，1972年5月9日生，汉族，户籍地长春市朝阳区，现住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：黄竞宇，北京市泽天律师事务所律师。 被告：连云港市自然资源和规划局，住所地连云港市海州区朝阳中路21号。 法定代表人：孔令泰，局长。 出庭行政机关负责人：于广浒，副局长。 委托诉讼代理人：郭中方、赵丰轲，江苏田湾律师事务所律师。 第三人：李春宏，男，1963年4月5日生，汉族，住南京市白下区。 委托诉讼代理人：陈俊，江苏钟山明镜律师事务所律师。 原告李春普诉被告连云港市自然资源和规划局（以下简称市资源局）及第三人李春宏不动产行政登记一案，于2020年6月5日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，依法向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年8月3日公开开庭审理了本案。原告李春普及其委托诉讼代理人黄竞宇、被告市资源局委托诉讼代理人赵丰轲、第三人李春宏的委托诉讼代理人陈俊到庭参加诉讼。被告市资源局副局长于广浒出庭应诉。本案现已审理终结。 2017年12月14日，被告市资源局根据李春宏的申请，将位于连云港市海州区××街××路××号的房屋所有权及土地使用权登记在李春宏名下，并核发了苏（2017）连云港市不动产权第0083514号不动产权证。 原告诉讼请求：1、撤销被告市资源局向李春宏作出的不动产登记行为及苏（2017）连云港市不动产第0083514号证；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、被告无权将涉案土地使用权登记在第三人名下。2017年12月14日，被告在第三人更换登记不动产证书时，在无土地使用权转让协议、无划拨土地转为出让土地政府核准手续且无张某2与张某1身份系同一人证明文件等相关手续的情况下，将案涉国有划拨土地598.8平方米使用权直接登记在第三人名下，显然违反了《城市房地产管理法》等相关的法律法规的规定。二、即使被告根据第三人提供的申请材料有权将案涉土地使用权登记给第三人，也不能将598.8平方米土地使用权全部登记在第三人名下。根据连云港市海州区人民法院作出的(2019)苏0706民初1470号民事判决书的内容可见，在案涉598.8平方米的土地上显然存在132.76或142.76平方米范围外的房屋。既有原告母亲和父亲在多年前自建的房屋，又有原告征得母亲同意于2003-2004年在上述地块上自建的180多平米(两层)房屋。被告对上述无证房产，既不存在原始取得，也不存在继受取得，也不属于添附取得，且在明显存在权属争议的情况下显然无法根据地随房走、房随地走取得土地使用权。故依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 原告向法庭提交了以下证据： 1、（2019）苏0706民初1470号民事判决书，证明被告未履行实际调查程序，将还有其他建筑的涉案土地登记在第三人名下，宗地图将无证的房产标记为第三人，涉案登记行为错误。 2、张某1于2011年10月18日手写信一张，证明张某1没有出售房屋的真实意思，即使出售面积也是132平米，而非142平米，且确定没有出让土地使用权的协议以及意思表示。 3、张某1手写信一张，证明涉案登记行为违反张某1的真实意思表示，且在张某1不知道的情况下，被告未按照法定程序，没有核实权属，在有争议的情况下作出涉案登记行为，违反法律规定。 被告答辩称：原告的诉讼请求依法不能成立。1、原告不具有诉讼主体资格。原告并不是涉案不动产登记行为的相对人，也不是涉案房屋的所有权人，其与涉案登记行为没有法律上的利害关系，不具有原告诉讼主体资格，应裁定驳回起诉。2、登记机关作出涉案登记行为事实清楚，适用法律正确，程序合法。原告要求撤销的2017年12月14日答辩人为第三人核发的不动产权证，系换证登记行为，该行为适用法律正确，程序合法，原告要求撤销没有依据。2017年12月14日，第三人向答辩人提交身份证明材料、房屋买卖契约、权籍调查表、原房产证、原土地使用证等资料申请办理不动产换证登记。答辩人根据《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》进行审核，为第三人换发不动产权证书，该行为事实清楚，适用法律正确，程序合法。原告诉称换证登记中无划拨土地转为出让土地的政府核准手续没有法律依据，根据《城市房地产转让管理规定》第十二条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于私有住宅转让后仍用于居住的，可以不办理土地使用权出让手续。另处，本案中如有当事人申报不实的情况发生，应由当事人自己承担相应的责任，与答辩人无关。 被告向法庭提交了以下证据和法律法规依据： 1、收件单。 2、申请书。 3、申请人的身份证明材料。 4、房地产买卖契约。 5、不动产权籍（地籍）调查表。 6、宗地图、分户图。 7、房产证。 8、国有土地使用证。 上述证据综合证明被告依据第三人李春宏的申请和法律赋予的职能，经审查当事人提交的材料后，依法核发了苏（2017）连云港市不动产权第0083514号证书。 法律法规依据： 1、《不动产登记暂行条例》； 2、《不动产登记暂行条例实施细则》； 3、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》； 4、《城市房地产转让管理规定》。 第三人李春宏述称：原告不具备诉讼主体资格。1、原告从未对海州区朝阳街龙西南路25-1号房地产享有过物权，直至目前尚没有生效的法律文书或者行政机关的登记证书予以证明原告是涉案房地产的权利人。原告提出的涉案地产上的无证建筑，原告没有提供证据证明该建筑的合法性以及该建筑归原告所有。在没有司法或者行政部门对该无证建筑确权之前，依据土地使用权是第三人所有、则推定土地上的附着物是第三人所有。原告居住的事实不等于原告享有所有权，不等于原告是诉讼标的物的权利人。依据房地产买卖契约，明显可见原告不享有涉案房地产的继承权，在房地产买卖契约没有被确认无效之前，原告也不能依据其系涉案房地产的继承人为由认为自己是利害关系人，故本案原告不具备诉讼主体资格，应当裁定驳回起诉。2、房地产买卖契约中第一条明确张某1将涉案房地产出售给第三人，而龙西南路25-1号的土地证记载面积是598.8平方米，也就是本案中598.8平方米土地登记在第三人名下是合法且有理有据，不存在登记错误。只有合法房产才能依据房随地走、地随房走的原则，原告诉称的无证房屋在没有司法或者行政部门确认原告享有所有权的前提下，被告将598.8平方米地上房屋全部登记在第三人名下没有争议，依法应当驳回原告的诉讼。 第三人李春宏向法庭提交了张某1的死亡证明，证明在公安机关登记资料中，张某2是曾用名，张某1与张某2是同一人。 对被告的证据，原告质证称：证据1无异议，但需要指出土地证是张某1的，不是第三人的。证据2-3无异议。证据4的关联性有异议，由于买卖契约甲方与落款处并非是同一姓名，被告没有按照职权审查张某1与张某2是否是同一人；同时只有买受人的身份证明材料，没有出售方的身份证明材料，不符合法律规定。证据5的合法性、真实性有异议，没有调查时间。权属调查记事一栏中本案调查员为李某某，而相邻宗地指界人姓名、签章处为李某，该李某与调查审核表中李某某是同一个人笔迹，调查员不可能作为指界人，明显不具有真实性。本案房屋存在权属争议，被告也没有针对原告核实涉案房屋权属。证据6，宗地图不是143.2平方米，可以证明权属调查不真实、不合法。证据7不合法，由于张某1没有将涉案房屋出售给第三人，张某1在客观上没有去被告处与第三人进行实际的交易和房产登记，房产证的取得不合法；对于土地状况附记栏没有任何内容，明显与实际情况不符。证据8无异议，需要指出的是登记的土地使用人是张某2，与房地产买卖契约中张某1不一致。张某2在2010年1月25日已经更名为张某1。第三人李春宏对被告的证据无异议。原告所提出的张某1和张某2的问题，公安机关对张某1曾用名为张某2已经做了登记，相当于已经公示，不存在原告所说的被告没有尽到核实义务的问题。 对原告的证据，被告质证称：证据1，对原告的证明目的不予认可，该判决书只能证明2019年2月22日发生了双方诉称的争议，被告作出的换证行为发生于2017年12月14日，早于原告与第三人争议的时间，该判决书认定的事实不能够证实被告作出的换证行为错误。证据2-3不予认可，登记机关并不知道原告与第三人之间的家庭纠纷，如果原告与第三人及相关家庭成员就涉案房屋、土地存在争议，应当进行民事诉论，而不是行政诉讼。第三人质证称：证据1，第三人虽然未上诉，但是第三人对判决书认定的部分事实持否认态度。涉案土地上除有证房屋之外的建筑系未获得相关手续所建，即使形成于2003年至2004年间，依据第三人与张某1签订的房地产买卖契约，被告也应当将涉案土地登记至第三人名下，被告的登记行为没有过错，故该证据不能达到原告的证明目的。证据2-3不予认可，该证据的来源不合法，信件没有相对方，也即相对方并非原告，原告不应当持有该份证据；从形式上看该证据明显不完整，存在掐头去尾的情况；即使该证据是真实的，如果信件内容是张某1的真实意思表示，那么依据一般人的认知，其应当向房屋管理部门或者司法机关主张权利，而不是仅仅写一份手写信而已。 对第三人的证据，原告质证称：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。首先该证明没有在被告提供的证据之中；其次该证明是2019年11月26日作出，是在被告作出行政行为之后出现的证据。被告对第三人的证据予以认可，可以证实张某1与张某2确实是同一人。在2010年1月26日张某1是凭公证书重新办理的产权证，当时使用的名字已经是张某1，第三人在2017年12月申请办理不动产证书的时候，已经提供了法律规定的所有材料，被告按照其提供的材料进行了形式上的审查，并根据法律规定核查了相关信息，依法为第三人换发了不动产证书。 对上述证据，本院认定意见如下：被告的证据1，是被告向第三人出具的收件单，证明其收到第三人提交的申请材料，本院予以确认。证据2、3，是不动产登记申请书和第三人的身份证复印件，本院予以确认。证据4，即房地产买卖契约，首页甲方填写的是张某2，尾部填写的是张某1，但现有证据足以证明原告和第三人母亲张某1曾用名是张某2，本院予以确认。证据5、6，是地籍调查情况，当土地四至中存在无邻界使用权人时，由地籍调查人员签字并不违反法律规定，本院予以确认。证据7是行政机关核发的房屋所有权证，本院予以确认。证据8是张某2的土地使用权证，本院予以确认。 原告的证据1，是海州区人民法院的生效判决，具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认。证据2、3是张某1的手写信，与本案无关联性，本院不予确认。 第三人的证据是由公安机关出具的张某1死亡证明，本院予以确认。 根据确认的证据及各方当事人庭审陈述内容，本院审理查明：原告李春普与第三人李春宏系兄弟关系，其父亲于2000年去世，母亲张某1（曾用名张某2，以下均称张某1）于2013年去世。2001年2月6日，张某1领取了连国用（2001）字第D10613号国有土地使用权证，载明：使用权人：张某1；土地坐落：连云港市新浦区朝阳街龙西南路25-1号；土地用途：住宅用地；使用权类型：划拨；使用权面积：598.8平方米。2010年1月25日，甲方张某1与乙方李春宏签订房地产买卖契约，双方约定甲方将龙西南路25-1号的房地产（房屋建筑面积132.76平方米）出售给乙方，成交价格270000元，双方同意甲方于同日将上述房屋移交给乙方，建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。协议还约定了其他事项。2010年1月29日，第三人李春宏根据上述房地产买卖契约，办理了房屋所有权转移登记，领取了连房权证新字第××号房屋所有权证，房产证载明的房屋建筑面积为142.76平方米。 2017年12月11日，第三人李春宏向被告提出申请，提交了以下申请登记材料：1、李春宏签名的不动产登记申请书（注明为“其他登记”）；2、李春宏的身份证复印件；3、李春宏与张某1签订的房地产买卖契约；4、权籍调查表；5、宗地图、分户图；6、李春宏的连房权证新字第××号房产证、张某1的连国用（2001）字第D10613号土地证。被告向李春宏出具了收件单位，记载内容为：“你于2017年12月11日向本中心申请……龙西南路25-1号不动产换证登记……”。被告经审查，于2017年12月14日将房屋所有权和土地使用权进行了整合登记，向李春宏核发了苏（2017）连云港市不动产权第0083514号证书。载明：登记权利人：李春宏；不动产坐落：海州区朝阳街龙西南路25-1号；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：划拨/自建房；用途：住宅用地/住宅；面积：宗地面积598.80平方米/房屋建筑面积142.76平方米；其他状况：该不动产单元号独自使用面积为598.8平方米，房屋总层数2层，所在层数2层。2017年12月25日，第三人李春宏向被告申请不动产权更正登记，要求将上述不动产权证其他状况栏记载的“房屋总层数2层，所在层数2层”更正为“房屋总层数2层”，即将“所在层数2层”的记载内容删除。被告根据第三人李春宏的申请，于同日作出更正登记，核发了苏（2017）连云港市不动产权第0086599号证书。同日，被告重新向第三人李春宏核发了苏（2017）连云港市不动产权第0086769号证书。 另查明，2019年2月，李春宏以李春普及其妻子崔岳兰为被告，向连云港市海州区人民法院提起排除妨碍的民事诉讼，请求法院判令李春普及崔岳兰返还龙西南路25-1号的房屋，并赔偿占及房屋期间造成的租金损失等。海州区人民法院经审理，于2019年8月21日作出（2019）苏0706民初1470民事判决书，判决驳回李春宏的诉讼请求。 李春普于2020年2月20日向本院提起诉讼，要求撤销被告于2017年12月25日向原告核发的苏（2017）连云港市不动产权第0086769号证书。经本院审理查明，被告核发的该不动产权证书属于未改变登记内容的换证行为。经本院释明后，原告李春普撤回该案起诉，重新提起本案诉讼。 本案争议焦点有三：一、原告李春普与本案登记行为是否具有利害关系；二、被告于2017年12月14日作出的行为是否属于未改变内容的换证行为。三、如果不属于未改变内容的换证行为，该登记发证行为是否符合法律规定。 本院认为：1、李春普是否具有原告资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案原告李春普虽不是行政行为的相对人，但其与涉案登记行为具有利害关系，理由在于：涉案登记行为所涉及的598.80平方米土地使用权原登记在原告母亲张某1名下，在本案涉诉登记行为作出以前，该土地范围内已经依法登记的房屋面积为142.76平方米，但还有部分房屋未依法进行登记，原告主张未依法登记房屋中的一部分系其于2003年至2004年期间经其母亲张某1同意后所建设。虽然上述房屋未经依法登记，但无证据证明在被告作出涉案登记行为时属于违反《中华人民共和国城乡规划法》的规定、且需要拆除的建筑。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款“房屋等建筑物……应当与其所依附的土地，保持权利主体一致”的法律规定，李春普与被告作出的涉案行政行为具有利害关系，依法有权提起本案行政诉讼。被告及第三人关于李春普与登记行为不具有利害关系、不具有原告主体资格的理由不能成立，本院不予支持。 2、被告作出的涉案行政行为是否属于不改变登记内容的换证行为。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款关于“未改变登记内容的换发、补发（以下均简称换发）权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为”，是指当事人因不动产权属证书遗失、毁损等原因，而向登记机关申请换发新的权属证书，登记机关在履行法定程序后（主要是公告），依据登记簿所记载的内容重新向当事人核发权属证书的行为。换发的权属证书所填写的内容与登记簿及原证书在“不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况以及权利主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况”方面均未发生实质性改变。由于仅仅是换发新的权属证书不改变登记内容，因此被告也无需进行权属调查、地籍调查等程序。而本案中，被告作出的涉案行政行为，是其依照《中华人民共和国物权法》第十条第二款以及《不动产登记暂行条例》第一条、第四条的规定，在原有土地权属登记和房屋权属登记基础上进行的整合登记，涉及两个内容：一是对于已经登记在第三人李春宏名下的142.76平方米房屋所有权的相关内容记载入不动产登记簿，登记内容未发生改变；二是将涉案589.80平方米土地使用权从原使用权人张某1名下转移登记至第三人李春宏名下，并将相关内容记载入不动产登记簿，登记权利人发生了改变，属于实质性改变。被告在整合原有土地登记和房屋登记内容时，填写了新的不动产登记簿，改变了原土地权属登记簿的内容。因此，被告作出的涉案行政行为是房屋所有权登记（不改变内容）和土地使用权转移登记（改变内容）的整合登记行为。被告关于本案涉诉行政行为是不改变登记内容的换证行为的主张，与《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条的规定不符，本院不予支持。 3、被告作出的不动产登记行为是否符合法律规定。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条第一款规定：申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书……。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条第一款规定：申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；……（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。如上所述，被告作出的不动产登记行为中，涉及房屋权属的内容未发生改变，但是对涉案598.80平方米土地使用权的登记则属于转移登记行为。被告应当根据上述规定审查申请人提交的材料，从而决定是否作出转移登记。首先，土地权属转移登记系基于原告与张某1之间的买卖行为，因此依法应由双方共同申请，并提交双方的身份证明材料。本案中，申请人提交的材料中，登记申请书无张某1签字，也无张某1的身份证明材料。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。……以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《城市房地产转让管理规定》第十二条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理：……（二）私有住宅转让后仍用于居住的。原由张某1使用的598.80平方米国有土地使用权属于划拨土地，张某1与第三人李春宏于2010年签订房地产买卖契约时约定房屋所占土地的使用权一并转让。根据上述规定，涉及划拨土地的房地产转让行为，无论是否办理土地使用权出让手续，均需经有批准权的人民政府批准，并缴纳其中的土地收益。申请人提交的材料中缺少人民政府的批准文件和缴纳土地收益凭证。被告关于转让划拨土地的住宅仍用于居住的可以不经过人民政府批准的理由不符合法律规定，本院不予支持。 综上，被告作出的涉案不动产登记发证行为，属于主要证据不足，依法应予以撤销。原告李春普要求撤销的理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下： 撤销被告连云港市自然资源和规划局于2017年12月14日对海州区朝阳街龙西南路25-1号作出的不动产登记及核发苏（2017）连云港市不动产权第0083514号证书的行为。 案件受理费50元（原告已预交），由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交二审案件受理费50元，江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交本院）。 审 判 长  苏 震 人民陪审员  刘学梅 人民陪审员  韩永敏 二〇二〇年十月九日 书 记 员  王 慧 法律条文 [一]、《最高人民法院关于适用的解释》 第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为： （一）主要证据不足的； （二）适用法律、法规错误的； （三）违反法定程序的； （四）超越职权的； （五）滥用职权的； （六）明显不当的。 上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国行政诉讼法》第八十五条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。