辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6400号上诉人（原审被告）：唐功国，男，1963年2月21日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连宏华物业管理有限公司，住所地大连市甘井子区芳泽园11号。法定代表人:陈华，该公司总经理。委托诉讼代理人:王楠、王杰，辽宁金石律师事务所律师。上诉人唐功国与被上诉人大连宏华物业管理有限公司（以下简称“宏华公司”）物业服务合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院曾作出（2019）辽0211民初1207号民事判决，宏华公司不服上诉至本院，本院于2019年12月11日作出（2019）辽02民终10114号民事裁定，将本案发回重审。大连市甘井子区人民法院经重审又作出了（2020）辽0211民初910号民事判决，唐功国不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐功国上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人按每月0.3元/平方米标准缴纳物业费，并判令被上诉人因未完全履行合同给上诉人造成的生活不便给予赔偿。事实和理由：1.前期物业合同约定的每月1.8元/平方米的物业费标准过高，被上诉人服务未达到约定等级，无权按约定标准收取物业费。2.《大连市物业服务标准管理实施细则》规定临时物业服务标准有效期为一年，前期物业管理协议也标注住宅暂定建筑面积按每平方1.8元收取，故2015年2月以后的物业合同不合法。3.被上诉人电气设备维护不当，造成火灾；电梯维护不当，电梯卡和物业费捆绑，造成高层业主归家困难；门禁系统至今不好用，消防系统无法正常使用。4.被上诉人2018年12月30日退出服务终止合同，未向上诉人（全体业主）做出合理说明，门禁系统至今未修复，捆绑电梯卡、火灾给业主造成损失，应当给予经济赔偿。宏华公司不同意唐功国的上诉请求，主要答辩意见如下：首先，案涉小区是一个规模特别大的小区，被上诉人提供物业服务难以做到尽善尽美，而且每一个业主对物业服务及质量关注点不同，对服务质量的直观感受也不同，众口难调。被上诉人在本案的以往诉讼过程中已提交了大量的证据，证明被上诉人已完成合同约定的绝大部分服务内容。被上诉人自认服务存在不尽如人意的地方，但这不应当成为业主拒交物业费的理由。案涉小区实际上的缴费率已经达到80%以上，不缴费的业主属于业主中的一小部分，如果二审法院按照上诉人的请求随意调整了物业费标准，这对已经按照正常标准交费的业主明显不公平。其次，全国范围内已经取消了物业费行政许可，而由开发商或者业主委员会或者业主大会与物业公司以协商形式定价，案涉前期物业合同约定的标准合法有效，对业主有约束力。宏华公司向一审法院起诉请求：1.依法判令唐功国支付2015年2月15日至2018年12月31日欠缴的物业费4,236元；2.判令唐功国支付滞纳金4,638元。一审法院认定事实，宏华公司系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为唐功国所居住的大连市甘井子区阳光驿城项目经济适用住房提供物业管理服务。唐功国系大连市甘井子区阳光驿城E2苑6号楼3号房屋的业主，房屋面积50.62平方米。2014年2月，宏华公司（乙方）与大连市公共租赁住房投资管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，合同第五条约定宏华公司需为全体住户创造一个整洁、文明、安全、舒适、便利的宜居环境，宏华公司需在合同生效后一个月内，使各项服务达到《大连市住宅小区物业管理服务收费等级考核标准》（一级）规定的服务标准。宏华公司需及时妥善处理住户有关物业管理的投诉。合同第六条约定了宏华公司在客户服务、治安保卫服务、公共环境维护服务、绿化养护服务、物业建筑物所属公共设施、设备运行维护保养、物业建筑物本体公共部位管理及维修、物业档案管理、节能管理、维护公共关系、停车场管理、公建经营行为管理等方面的服务内容和服务标准。合同第七条约定了物业服务期限至产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。合同第八条约定了物业费标准，住宅为1.8元/平方米/月。案涉小区P2区19号楼于2018年7月17日发生火灾，起火部位位于19号楼14层电缆井内，起火点位于电缆井内楼宇电控门智能箱处，起火原因为智能箱电气故障。本案及此前庭审中，业主们提供照片、视频显示，案涉小区路面地砖、大堂墙砖，地面等破损未维修，小区部分路灯故障、电梯门开裂、雨水管脱落、单元门门禁故障等未维修，部分区域垃圾无人清扫、部分绿地没有植被等情况。唐功国于2014年2月接收案涉房屋。唐功国未向宏华公司交纳自2015年2月15日起至2018年12月31日止的物业服务费用。案涉小区现未成立业主委员会。宏华公司于2018年12月31日撤出案涉小区，不再为案涉小区提供物业管理服务。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.宏华公司、唐功国是否存在合法有效的物业服务合同关系。2.唐功国主张的宏华公司未尽到物业服务义务，进而拒交物业费的理由是否成立。针对焦点一：宏华公司与唐功国之间已经形成合法有效的物业服务合同关系，宏华公司、唐功国均应依约履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。所谓前期物业服务合同，是指在物业服务领域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，宏华公司与大连市公共租赁住房投资管理有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，对宏华公司在物业管理工作中的责任以及物业管理服务费标准等均进行了约定。根据唐功国与大连市公共租赁住房投资管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，唐功国同意由大连市公共租赁住房投资管理有限公司委托物业管理企业实施前期物业管理。宏华公司主张物业费的服务期间，案涉物业小区未成立业主委员会，唐功国应受该《前期物业管理委托合同》的约束。此外，宏华公司为唐功国所在小区提供了物业服务，双方亦形成事实上的物业服务合同关系，唐功国主张合同无效，并无依据，不予采纳。针对焦点二：根据宏华公司、唐功国提供的证据，可以证明宏华公司为案涉小区提供了安保、绿化养护、公共设施维护等其他物业服务，唐功国应依约交纳物业费。按合同约定标准，唐功国自2015年2月15日至2018年12月31日所欠物业费为4,236元（50.62平方米×1.8元/平方米/月×46.5个月），宏华公司主张唐功国交纳上述费用，于法有据，予以支持。唐功国主张宏华公司未尽到物业服务义务，进而拒交物业费，该辩称理由不能成立。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。故唐功国以拒付物业费对抗其所主张的物业服务瑕疵，无合法依据。尽管一审法院认定唐功国应依约向宏华公司交纳物业费，但宏华公司提供的物业服务确实存在瑕疵，如存在公共设施维护保养不到位、安全隐患排查不到位、公共环境维护、绿化养护不到位，房屋公用部位及公用设施、设备维修不及时等情况。同时考虑到宏华公司现已不再为案涉小区提供物业服务，无法通过后续的物业服务对存在的问题进行整改，故对于宏华公司提出的滞纳金主张，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告唐功国给付大连宏华物业管理有限公司2015年2月15日至2018年12月31日期间的物业费4,236元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回大连宏华物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元（宏华公司已预付），由唐功国负担。唐功国负担部分于判决发生法律效力之日起十日内给付宏华公司。本院二审中，双方均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，开发商与物业公司签订的前期物业合同对业主有约束力，上诉人唐功国是案涉小区业主，应当依前期物业合同的约定内容享有权利并履行义务。现上诉人唐功国对一审查明其欠付物业费的事实不持异议，故一审判令上诉人唐功国给付拖欠物业费有事实和合同依据，应予维持。上诉人唐功国拒付物业费的主要理由是被上诉人宏华公司对于公共设施维护、消防等多方面均存在服务瑕疵，因其未能按约定等级提供服务，无权按合同标准收取物业费。对此，本院认为，物业服务项目包括房屋管理、公共设施维修、保洁、绿化、安保、消防等多个方面，服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务过程中的个别瑕疵不足以影响其在整个物业管理范围内对公共设施实施管理的合同目的的实现。故被上诉人服务不到位不是上诉人拒付物业费的合理理由，一审未支持唐功国的抗辩理由并无不当。如被上诉人在服务期间确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，另行起诉被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于上诉人唐功国要求按照每月0.3元/平方米标准交纳物业费的上诉主张，本院认为，物业费标准是委托方与受托方合意的结果，司法不宜干预。况且物业费标准适用于整个物业管理范围，包括上诉人唐功国在内的小区业主如认为物业费标准不合理，应当通过业主大会或业主委员会与被上诉人协商统一更改，被上诉人对单个业主降低物业费标准势必对其他业主不公平。故上诉人此项上诉请求不能得到二审法院支持。对于唐功国要求被上诉人宏华公司给予赔偿的上诉主张，因唐功国在一审未提起反诉，双方在二审又无法达成和解，故本案不予审查，唐功国可另行主张。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人唐功国负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王慧莹审判员 王 迪审判员 王家永审判员 何 川二〇二〇年十月二十日书记员 张 宁