辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3160号上诉人（原审被告）:邹桂芳，女，1959年10月24日出生，汉族，住鞍山市立山区。委托诉讼代理人：马雷，男，1985年6月15日出生，汉族，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）:佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市立山区沙河桥北沙河街41号。法定代表人:刘德，系该公司经理。委托诉讼代理人：葛诗武，辽宁嘉言律师事务所律师。上诉人邹桂芳因与被上诉人佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司（以下简称佳兆业鞍山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初2337号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹桂芳上诉请求:1、撤销鞍山市立山区人民法院作出的（2020）辽0304民初2337号民事判决书；依法发回重审或改判的物业费5441.28元及电梯费394元；2、本案诉讼费用由佳兆业鞍山分公司承担。事实及理由：一、我方与佳兆业鞍山分公司之间约定的每平方米1.5元月的物业费明显高于《鞍山市物业服务收费管理实施办法》中规定的一级物业服务标准，物业费收费过高，且佳兆业鞍山分公司提供的服务不符合一级物业服务标准，服务存在多项重大瑕疵，佳兆业鞍山分公司应承担违约责任。我方所在住宅楼内的服务瑕疵包括：应急灯无法正常使用不进行检查维修；房檐漏水不进行维修；楼道里堆放杂物不及时清理；进户外墙瓷砖脱落不进行维修，存有安全隐患；不设置电瓶车充电粧致使电瓶车在楼内充电，留下重大安全隐患；未确保消防设施设备完好、消防通道畅通，留有重大安全隐患，损害公共利益。小区内物业服务存在的瑕疵包括：住宅区主出入口没有保安24小时站岗值勤，且对于保安管理不到位，存在保安在工作时间看电影、玩游戏情形，没有保安巡逻执勤；水系没有水；业主会所不允许业主使用，与销售房屋时宣传不符；室内室外游泳池没有水且不允许业主使用，与销售房屋时宣传不符；绿化、违建问题严重；对于绿化不符合一级物业要求的具有观赏性，有杂草杂物情况较多。平时对流浪猫狗问题没有妥善处理，尤其疫情期间对流浪猫狗更是没有管理，不管自己处理还是联系有关部门都没有做出行动。二、佳兆业鞍山分公司所提供的服务违反《消防法》的相关规定，存在重大瑕疵，构成根本违约。我方所在住宅楼中的消防管道里长期没有水、灭火器破损无人更换、消防通道存在占用、堵塞现象，长期以来一直存在重大的消防隐患，一旦发生火灾事故将直接危害所有业主的生命安全，损害公共利益，危害公共安全。三、不应向我方收取滞纳金。佳兆业鞍山分公司答辩称:原审认定事实清楚，适用法律正确。我们双方的收费标准是按照邹桂芳与我方之间的前期物业合同为标准，收费是经过双方协商确定，收费标准双方自愿达成，合法有效。我们双方所有的权利义务均规定在双方签订的物业服务合同之中。邹桂芳没有提供相关的证据证明物业服务存在瑕疵，已生效判决中对我方的物业服务质量已经进行了相应的认定，认为我方的服务质量不存在重大瑕疵。佳兆业鞍山分公司向一审法院起诉请求：1、判令邹桂芳支付2016年11月1日至2018年12月31日的物业管理费5835.28元、电梯费394元及滞纳金847.58元(滞纳金暂计至2017年8月31日应计算至付清物业费日止)共6682.86元；2、判令邹桂芳承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：佳兆业鞍山分公司为水岸华府小区的物业服务公司，邹桂芳系该小区97栋3层3号业主，该房屋的建筑面积为139.52平方米。双方签订《前期物业管理服务协议》一份，合同主要约定：物业费标准为高层住宅房屋收费按每平方米1.5元月，电梯费30元户月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业金盈收物业服务费期满前禺30元年度物业服务费。业主不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日1‰承担滞纳金。合同签订后，佳兆业鞍山分公司对小区实施了相应的物业管理及服务，邹桂芳自2016年11月1日起至2018年12月31日止共拖欠佳兆业鞍山分公司26个月物业服务费。上述事实有佳兆业鞍山分公司起诉状，双方当庭陈述在卷为凭。佳兆业鞍山分公司提供的证据有《前期物业管理服务协议》一份、入伙资料确认表一份、催缴通知一组；邹桂芳提供的证据有：光盘一份。以上证据经庭审质证及该院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。佳兆业鞍山分公司自业主入住起按合同约定为水岸华府小区提供了物业管理及服务，邹桂芳应按合同约定履行交纳物业费的义务。物业合同中明确约定物业费为每平方米1.5元/月，业主应在上次物业服务费期满前五日内交纳下一年度物业服务费。邹桂芳欠缴时间为2016年11月1日至2018年12月31日，邹桂芳应缴纳物业费为1.5元/月/平×139.52平×26个月=5441.28元，故对佳兆业鞍山分公司过高主张该院不予支持。电梯费为30元/户/月×13个月+4元=394元，对佳兆业鞍山分公司该项主张该院予以支持。关于佳兆业鞍山分公司主张邹桂芳支付其滞纳金一节，该院认为，原、被告双方约定以欠费总额的日1‰标准计算滞纳金，该约定标准过高，不予支持，改自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。关于邹桂芳辩称物业服务费收费标准不合法一节，该院认为，关于物业收费的标准问题，现行的物业服务收费管理办法规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。本案中，原、被告签订的前期物业管理服务协议中，对物业费的收取标准已经进行约定，且佳兆业鞍山分公司亦是按照约定的标准收取，邹桂芳应按约定的收费标准缴纳物业费，故对邹桂芳该项辩称该院不予支持。关于邹桂芳辩称佳兆业鞍山分公司服务不到位一节。该院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏应是一个长期总体的综合评价，个别项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约。本案中，佳兆业鞍山分公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵，不能达到令邹桂芳完全满意的程度，但未构成重大瑕疵，邹桂芳以此拒绝缴纳物业费理由不当，故对邹桂芳该项辩称该院不予支持。同时，佳兆业鞍山分公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：一、邹桂芳于判决发生法律效力后十日内给付佳兆业鞍山分公司自2016年11月1日起至2018年12月31日止的物业费5441.28元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、邹桂芳于判决发生法律效力后十日内给付佳兆业鞍山分公司自2016年11月1日起至2018年12月31日止的电梯费394元；三、驳回佳兆业鞍山分公司其他诉讼请求。案件受理费50元（佳兆业鞍山分公司预交），减半收取25元，由邹桂芳承担。邹桂芳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，上诉人邹桂芳向本院提交以下证据：1、视频光盘一张，内容系邹桂芳在一审判决后至二审庭审期间，阶段性录制佳兆业鞍山分公司物业管理状态，拟证明佳兆业鞍山分公司物业服务不达标。2、业主群微信聊天记录一份，拟证明佳兆业鞍山分公司物业服务不达标。对此，佳兆业鞍山分公司质证认为：1、证据1为阶段性录制，而佳兆业鞍山分公司的服务系连续的动态的物业服务，邹桂芳所采用的解释性阶段性的静止的证据不能证明其证明目的。2、证据2在证据种类中属于传来证据且属于证人证言，而该证人没有到场，故无法核实该证据的真实性。本院对于该组证据的认定在本院认为中予以论述。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，佳兆业鞍山分公司向邹桂芳提供物业服务，邹桂芳作为业主理应缴纳相应的物业费用。关于邹桂芳主张“每平方米1.5元/月的物业费明显高于《鞍山市物业服务收费管理实施办法》中规定的一级物业服务标准，物业费过高，且佳兆业鞍山分公司提供的服务不符合一级物业服务标准”一节。现行的物业服务收费管理办法中规定实行市场调节价的物业服务收费由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。邹桂芳与佳兆业鞍山分公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同中明确约定物业费的收取标准，故而合同签订时，邹桂芳应当知晓其所购物业管理服务费的标准为1.5元/平方米/月，其应按约定的收费标准缴纳物业费，故对邹桂芳的该项上诉理由，本院不予采信。关于邹桂芳主张“物业服务存在多项重大瑕疵，应急灯无法正常使用，不进行检查维修，房檐漏水不进行维修，楼道里堆放杂物不及时清理……,且瑕疵处于长期持续状态，应承担违约责任,佳兆业鞍山分公司提供的服务违反《消防法》的相关规定，构成根本违约”一节，业主拒付物业费需有正当理由，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。本案中，邹桂芳虽提供了照片及视频预证明物业公司提供的服务未达到合同约定的服务标准，但是物业服务是一个动态长期的过程，具有时间持续性和无法计量性等特点，即使在服务的某些环节、个别区域服务不到位，但不能证明物业公司不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，若邹桂芳认为佳兆业鞍山分公司提供的物业服务违反法律规定或合同约定，可请求佳兆业鞍山分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并可另行通过成立业主委员会、推选业主代表等方式为小区全体业主主张权利，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，故对邹桂芳的该项上诉理由，本院不予采信。同时，佳兆业鞍山分公司作为专业的物业管理公司，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。关于邹桂芳主张“不应向我方收取滞纳金”一节，协议中约定的滞纳金系对违约行为的惩罚，目的在于督促合同双方依约履行合同义务，而本案中邹桂芳怠于缴纳物业费系因为佳兆业鞍山分公司在提供物业服务过程中确实尚有需要改进的问题，并非恶意拖欠物业费，同时为督促佳兆业鞍山分公司提高物业服务水平，及时改进物业服务中的不足，本院对一审法院认定滞纳金部分予以纠正，邹桂芳该项上诉理由具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，邹桂芳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初2337号民事判决第一项；二、邹桂芳于本判决发生法律效力后十日内给付佳兆业物业管理（深圳）有限公司鞍山分公司自2016年11月1日起至2018年12月31日止的物业费5441.28元。三、维持鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初2337号民事判决第二项、第三项。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由邹桂芳承担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  张 滨审判员  许爱军二〇二〇年十月十九日法官助理薛慧敏书记员何洋