新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新23民终1289号 上诉人（原审被告）：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区7号楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：李**，男，1971年4月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被上诉人（原审第三人）：新疆阜康农村商业银行股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市康宁路1110号。 法定代表人：杨冬梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：边洁，新疆百森律师事务所律师。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司因与被上诉人李**、新疆阜康农村商业银行股份有限公司商品房销售合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，因当事人没有提出新的事实、证据或理由，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区阜康市人民法院（2019）新2302民初384号民事判决，改判驳回被上诉人李**一审诉讼请求。事实和理由：1．《协议书》并非上诉人真实意思表示，《商品房买卖合同》既不符合法定解除条件，也不符合约定解除条件，不应解除。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中，并未规定上诉人有支付租金的义务，基于房屋买卖合同关系也不可能产生支付租金的义务。上诉人与阜康市隆盛商贸有限公司是相互独立的企业，没有任何法律关系。协议书存在胁迫情形，属于无效协议，不应作为确定双方权利义务的依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有在“由于出卖人的原因”导致未按期办理房屋所有权登记的情况下，买受人才可以要求赔偿损失、解除合同。《商品房买卖合同》第15.3条明确约定：“若因产权登记机关原因（未办理登记），不属于出卖人责任。”本案房产未办理登记，是由于产权登记部门停办手续造成，并不是上诉人自身原因，《商品房买卖合同》也不具备法定解除的条件；2．一审判决超出诉讼请求进行裁判，违反了不告不理的原则。被上诉人起诉要求支付2018年8月18日至2018年12月18日的租金，但一审判决认定租金从2018年8月18日起至合同解除之日2019年2月2日，不适当的延长了租金的截止时间，超出被上诉人诉讼请求；3．被上诉人申请保全的费用并不属于人民法院收取的诉讼费用，被上诉人如果要求上诉人承担该费用，应当作为单独的诉讼请求提出，并在起诉时明确其具体金额，但被上诉人并未提出该项诉讼请求，缺乏法律依据，且申请保全的费用不是本案必然发生的费用，属于被上诉人自行扩大的损失，不应由上诉人承担。 李**、新疆阜康农村商业银行股份有限公司未提交书面答辩意见。 李**向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还已付首付款161388元(已经扣除租金16584元)；3.判令被告承担首付款利息损失至还款日为止，暂计算至起诉日为25176.53元(2016年4月27日至2018年12月26日，161388元×4.875‰×32个月)；4.判令被告返还原告已付贷款本金及利息156097.76元;5.判令被告承担原告已支付贷款本金的利息损失18004.03元；6.判令被告承担2018年11月21日至抵押担保贷款合同解除日期间的贷款本金及利息；7.判令被告承担原告交纳的装修费用16759元；8.判令被告支付租金至合同实际解除之日，暂计算至起诉日为5527.93元(2018年8月18日至2018年12月18日，547.5元/12个月×30.29平方米×4个月)；9.本案保全费及其他费用由被告承担。 新疆阜康农村商业银行股份有限公司向一审法院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《个人住房抵押借款合同》；2.被告返还剩余贷款本金32616.71元；3．被告返还从2019年3月28日起至剩余贷款本金清偿日止的利息，月利率为6.1250‰；4．被告承担律师代理费5000元；5．财产保全费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月10日，原、被告补签《商品房买卖合同》及《补充协议》，双方约定由原告购买被告开发建设的位于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市××路商铺一间，建筑面积为30.29平方米，每平方米11488元，总房款为347972元。原告首付177972元、以按揭贷款方式向被告支付170000元等。2015年12月15日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议》，协议约定：原告自愿将其所有的位于阜康市迎宾路富地康城商铺运营管理事项全部交与阜康市隆盛商贸有限公司，运营期限为30年，自正式开业起算。原告在该商铺经营期间定期向被告收取经营回报收益，具体为：第一年每平方米547.5元，原告给予被告6个月的全额优惠；第二年每平方米547.5元；第三年每平方米547.5元，每届满6个月支付一次。该协议对其他相关事项亦予以约定。2015年5月14日，富地康城小区25号楼商住楼竣工。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销。2017年4月14日，被告对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案，被告同意并承诺于2017年4月30日前，按照原管理运营合同向原告等业主付清2017年8月1日前的租金；由原告等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金；被告于2018年8月1日前向原告等业主付清2019年2月1日前的租金，2019年2月1日前向原告等业主付清2019年8月1日前的租金；后续租金被告每半年向原告等业主支付一次，即以原运营合同约定期限及付款方式向原告等业主支付租金。被告承诺按上述约定向原告等业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告等业主租金时，被告同意与原告等业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回原告等业主购买商场商铺各向被告交纳的全部房款（已支付的租金抵扣部分房款），上述方案具体实施过程中，被告将与原告等每位业主签订处理此纠纷的协议书。因隆盛百货商场继续处于关门状态，原告未按约取得租金，经原、被告协商一致于2017年5月11日签订《协议书》，协议约定，原告购买被告位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）商铺总价款为347972元，付款方式为按揭，被告应在合同签订当日，向原告付清2017年8月1日前的租金，被告承诺原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告向原告支付租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即每年每平方米547.5元，被告以先付后租的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商场铺位交纳的全部房款。若发生上述被告无条件退还原告房款的情况时，被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款，被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款，该协议对其他相关事宜亦予以约定。协议签订后，隆盛百货商场仍处于关门状态，原告无法按约取得租金，诉至人民法院。在原、被告《商品房买卖合同》、《补充协议》《协议书》履行期间，原告以支付购房首付、办理银行按揭方式向原告交付了购房款，原告向被告支付了装修费16759元，收到阜康市隆盛商贸有限公司支付的商铺租金8341元、被告支付的商铺租金16584元，共计24925元。2014年12月2日，原、被告及第三人签订《个人住房抵押借款合同》，约定原告向第三人借款170000元，用于购买位于××区房屋，建筑面积为30.47平方米。借款期限自2014年12月2日起至2019年12月1日，共计60个月，实际发放款日以借款凭证为准。原告在第三人处开立结算账户，卡号×××。合同约定采用借款人在此不可撤销的授权贷款人将全部借款划入借款人结算账户后，再将全部借款划入售房人被告的账户，账号×××，以支付原告在购房合同项下的款项。还款原则为借款期限在一年以内(含一年)，借款人到期一次还本付息；借款期限在一年以上的，借款人从贷款发放的次月起偿还贷款本息。每一个月为一个还款期，当月本息当月清偿。借款人在一个还款期内的任何一天还款，均按30天计算利息，结息日为每月末的最后一日(最后一次还款不能迟于本合同期限届满日)。首次和最后一次还款按实际天数计算利息。放款当期结计的利息在次月还款时加上次月还款额一并收取。借款人和贷款人商定采用等额本息还款法(还款法全称)规定的方式归还借款本息；采用等额本息还款法的，借款人每期应还款金额为人民币(大写)叁仟肆佰柒拾玖元陆角贰分，小写3479.62元。因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用等。《个人住房抵押借款合同》签订后，第三人依约向原告发放了贷款。在原、被告及第三人《个人住房抵押借款合同》履行期间，原告依约偿还银行按揭贷款及利息。另查明：原告因申请保全，支出诉讼保全费2435元。第三人因申请保全支出诉讼保全费491元。2014年7月阜康市隆盛商贸有限公司成立，之后8月商场商铺装修结束。阜康市农村信用合作联社于2017年2月16日更名为第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司。一审法院认为，一、关于原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告于2017年5月11日签订的《协议书》约定，发生被告未能按协议第三条约定向原告支付租金的情形，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》。根据查明的事实，被告未按《协议书》约定，即于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，根据双方约定，解除《商品房买卖合同》的条件已成就，原告可以请求解除合同。故对原告请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。原、被告签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，内容涉及商铺实际测绘面积和总价款，因《商品房买卖合同》的解除而解除。原告起诉请求解除合同的民事诉状已于2019年2月2日向被告送达，故双方《商品房买卖合同》及《补充协议》于2019年2月2日解除。二、关于原告主张由被告返还已付首付款161388元(已扣除房租16584元)的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，原告共向被告交纳首付购房款177972元，根据原、被告签订的《协议书》的约定，发生解除合同情形时，被告向原告退还房款的同时，所退还房款应抵扣2018年8月17日之前的租金。据此，被告应向原告返还房款应扣除协议约定的租金24925元，被告应返还原告工房首付款为153047元。故对原告该项请求本院支持153047元。三、关于原告主张由被告承担首付款利息至还款日止的诉求。双方履行《商品房买卖合同》期间，被告不存在过错，因此在解除《商品房买卖合同》之前的首付款利息损失由原告负担。因原、被告在签订的《协议书》中约定，在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，被告全额退回原告购买商铺位时所缴纳的全部房款。因此在双方于2019年2月2日解除合同后，被告应于2019年4月2日前向原告退还购房款，被告未按约退还购房款，应向原告支付从2019年4月2日至实际付清首付款期间的利息。故对原告该项请求，本院支持由被告向原告支付以本金153047元为基数，月利率4.875‰，自2019年4月2日起至实际付清之日期间的利息。四、关于原告主张由被告返还原告已付贷款本金及利息156097.76元的诉求。因被告的违约行为，致使双方签订的《商品房买卖合同》解除后，被告应向原告赔偿原告已向第三人偿还的贷款本金。故对于原告主张由被告偿还其已经向第三人偿还的贷款本金的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张由被告向其返还其已向第三人偿还的贷款本金所产生的利息问题。本院认为，在《商品房买卖合同》履行期间、《商品房买卖合同》解除后至两个月宽限期内的利息，由原告自行负担；宽限期满后，即2019年4月2日至本判决生效当月止，原告已向第三人偿还的贷款利息，由被告向原告赔偿。五、关于原告主张被告承担已支付贷款本金(利息)的损失18004.03元问题。原告购买商铺，自行选择贷款，因此对原告主张的贷款本金及利息的损失，没有法律依据，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。六、关于原告主张判令被告承担2018年11月21日至抵押担保贷款合同解除日期间的贷款本金及利息因与第三人主张的诉求属于同一性质，但第三人为该权益权利人，本院对原告该项诉讼请求不予处理，在第三人诉求中予以处理。七、关于原告主张由被告退还原告缴纳的装修费用16759元的诉求。装修费用发生在原、被告履行《商品房买卖合同》期间，商铺已装修，并已运营，装修属于消耗性、折旧性支出，商场装修费用自装修结束后5年左右折旧完毕，隆盛百货商场于2014年8月装修结束至今已五年，装修费用已折旧完毕，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。八、关于原告主张由被告支付租金至合同解除之日的诉求。根据双方签订的《协议书》约定，被告应向原告支付2018年8月18日之后的租金，原告主张至购房合同解除之日，符合双方协议约定，本院予以支持。原告请求解除《商品房买卖合同》的诉状，被告于2019年2月2日收到，故双方《商品房买卖合同》于2019年2月2日解除。自2018年8月18日至2019年2月2日共计169天。据此，被告应向原告支付租金7679元（547.5元÷365天×30.29平方米×169天），予以支持。九、关于第三人主张解除与原、被告签订的《个人住房抵押借款合同》的诉求。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除、致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。本案中，原、被告之间的《商品房买卖合同》已解除，根据上述规定，原、被告及第三人签订的《个人住房抵押借款合同》亦应解除。故对第三人请求解除与原、被告签订的《个人住房抵押借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。十、关于第三人主张由原、被告返还剩余贷款本金的诉求。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息部分分别返还担保权人和买受人。在本案诉讼期间，原告仍按约每月偿还贷款本息，所欠第三人贷款本金数额不断减少，故对于原告尚欠第三人贷款，由被告向第三人银行予以支付。如原告已偿还完毕，由原、被告在本判决生效后履行过程中予以结算，如发生争议，可另行解决。十一、关于第三人主张由原、被告返还剩余贷款本金清偿日止的利息的诉求。原、被告《商品房买卖合同》合同解除之前的贷款利息由原告向第三人偿还，《商品房买卖合同》解除之后以及宽限期后的利息由被告向第三人偿还。故由被告向第三人偿还2019年4月2日之后，原告未向第三人偿还的剩余贷款利息。如原告已偿还完毕，由原、被告在本判决生效后履行过程中予以结算，如发生争议，可另行解决。十二、关于第三人主张由原、被告承担律师代理费5000元的问题。原、被告及第三人在签订的《个人住房抵押借款合同》约定，因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。本案中，原告不存在违约行为，抵押借款合同的解除是基于商品房买卖合同解除而解除，故对第三人该项请求，本院不予支持。十三、关于本案因财产保全而产生的诉讼保全费、保险服务保费如何负担的问题。原告因财产保全而支出的诉讼保全费2435元、保险服务保费1149元。第三人因财产保全支出诉讼保全费491元。其中诉讼保全费因被告违约，原告及第三人为保障其合法权益而申请财产保全所支出的费用，应由被告负担；而保险服务保费是原告因申请财产保全而按照法律规定所提供的担保产生的费用，其并未提交证据证实该费用系本案诉讼所必需支出的费用，故保险服务保费应由原告及第三人自行承担。遂判决：一、解除原告李**与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、解除原告李**、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司、第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司签订的《个人住房抵押借款合同》；三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李**返还首付购房款153047元；四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李**支付以本金153047元为基数，月利率4.875‰，自2019年4月2日起至实际付清之日期间的利息；五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李**支付原告李**已偿还第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司贷款本金(以第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司于本判决生效当月出具的原告李**已偿还第三人阜康农村商业银行股份有限公司贷款本金明细为准)；六、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李**支付自2019年4月2日至本判决生效当月止，原告李**已向第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司偿还的贷款利息(以第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司于本判决生效当月出具的原告李**已偿还第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司贷款利息明细清单为准)；七、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李**支付租金7679元；八、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李**支付诉讼保全费2435元；九、被告阜康市隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司支付原告李**自本判决生效之日起就《个人住房抵押借款合同》剩余贷款本金及利息(以第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司于本判决生效当月出具的还款明细清单为准)；十、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司支付诉讼保全费491元；十一、驳回原告李**的其他诉讼请求；十二、驳回第三人新疆阜康农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审另查明，上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司在本案一审中收到被上诉人李**主张合同解除权的起诉状时间为2019年2月2日。 上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司以被上诉人李**为被告，主张撤销双方于2017年5月11日签订的协议书。后新疆隆诚伟业房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，新疆维吾尔自治区阜康市人民法院作出（2019）新2302民初2057号民事裁定书，按新疆隆诚伟业房地产开发有限公司撤回起诉处理。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案商品房买卖合同及补充协议应否解除？被上诉人主张的租金及保全费有无依据？ 新疆隆诚伟业房地产开发有限公司另案起诉李**请求撤销2017年5月11日签订的《协议书》，后无正当理由未到庭参加诉讼，法院裁定按新疆隆诚伟业房地产开发有限公司撤回起诉处理。该《协议书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，该协议书未被撤销的情况下，对双方当事人均具有约束力。新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张该《协议书》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。根据《协议书》第四条、第五条约定，上诉人若未能及时向被上诉人支付租赁费用，则上诉人无条件与被上诉人解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，并在解除合同之日起两个月内全额退还已付房款（其中需扣除2018年8月17日前已支付租金），该约定内容符合上述规定，故一审法院判决解除《商品房买卖合同》及《补充协议》且确认合同解除时间为2019年2月2日并无不当，本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司主张不应解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的上诉理由不予支持。 关于支付租金是否超出诉讼请求的问题。李**请求新疆隆诚伟业房地产开发有限公司支付租金至合同实际解除之日，并非上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司认为的李**仅主张租金至2018年12月18日，一审法院不存在超出诉讼请求范围判决的情形，故本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 关于因财产保全而产生的申请费。被上诉人李**、新疆阜康农村商业银行股份有限公司的诉状中已列明，并提出该请求，该费用属于被上诉人李**、新疆阜康农村商业银行股份有限公司行使诉讼权利产生的费用，被上诉人李**、新疆阜康农村商业银行股份有限公司作为申请人可以将自己负担的申请费作为赔偿损失的诉讼请求提出，不属于自行扩大的损失,本院对上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的该上诉理由不予支持。 综上所述，新疆隆诚伟业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3573元，由上诉人新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 睿 审 判 员  赵 丽 审 判 员  马雪静 二〇二〇年十月十五日 法官助理  彭 涛 书 记 员  赵 媛