天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初11065号原告:忻家华，男，1954年9月1日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：刘洁，天津茗杉律师事务所律师。被告：王梓旭，男，1988年2月12日出生，汉族，住天津市河东区。原告忻家华与被告王梓旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。忻家华的委托诉讼代理人刘洁，王梓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。忻家华向本院提出诉讼请求：1.王梓旭支付所欠房屋租金139169元(40000+14167×7)及违约金（自2018年9月25日起至实际给付之日止，按年租金日万分之三计算）；2.王梓旭赔偿水表损坏损失10000元；3.王梓旭支付所欠电费43705.74元；4.王梓旭支付所欠物业费28578.70元；5.诉讼费由王梓旭负担。事实和理由：忻家华与王梓旭于2015年8月10日签订房屋租赁合同，约定忻家华将天津市河东区津滨大道与泰昌路交口尚东雅园1-1098号房屋出租于王梓旭，房屋租金每年170000元，租期三年。后于2018年8月24日签订补充协议，约定租期延长至2018年11月25日。自2016年7月1日王梓旭开始拖欠物业费、电费至今，并拖欠租金长达8个月，故成讼。王梓旭辩称，按合同约定欠付2个月租金，但该2个月未实际经营，因无法联系到忻家华收房;双方后口头约定租金降为150000元/年；水表损坏事实不存在；欠付物业费因涉案房屋屋顶漏水，物业未予维修；欠付电费事实存在，但具体金额需要核实；其已交纳20000元押金未退。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案位于天津市河东区××号的房屋系忻家华与他人共有。2015年8月10日，忻家华（出租方、甲方）与王梓旭（承租方、乙方）就上述房屋签订《租赁合同》（编号：×××07），约定“承租房屋用于餐饮行业用途；租赁期限三年，自2015年8月26日起至2018年8月25日止，甲方应于2015年8月26日向乙方交房；年租金170000元，租金每年支付一次，乙方于甲乙双方租赁合同签订后两个工作日内向甲方支付170000元作为第一年租金。同时乙方应于甲乙双方租赁合同签订后两个工作日内向甲方支付20000元作为合同押金。合同结束后，乙方不续约，在所有费用结清后，7个工作日内合同押金由甲方无息返还给乙方；乙方使用该房屋所产生的水电、能源费、通信费、物业管理、城管等费用均有乙方承担；乙方逾期履行支付租金义务的，每逾期一天按照年租金的万分之三向甲方支付违约金；在同等条件下，乙方拥有优先续约权，前提是该续约申请必须在合同期满前三个月经由书面提出......”。2017年5月24日，忻家华（出租方、甲方）与王梓旭（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定“乙方使用期间的水电费、物业费、取暖费等一切涉及执行合同期间经营使用而产生的费用均由乙方自行承担，按时按数至相关地点交纳费用......”。2018年8月24日，忻家华（出租方、甲方）与王梓旭（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定“租赁到期日自2018年8月25日延长至2018年11月25日，延期日内甲乙双方各履行的义务、责任延用2015年8月10日签署的房屋租赁合同。房屋租金为14167元／月，支付方式为月付，提前一月付下月租金......”。上述租赁合同、补充协议签订后，王梓旭使用涉案房屋进行了经营。2015年8月26日至2016年8月25日期间租金王梓旭已付清；2016年8月26日至2017年8月25日期间租金王梓旭已付150000元，欠付20000元；2017年8月26日至2018年8月25日期间租金王梓旭已付150000元，欠付20000元。2018年8月26日至2018年9月25日期间租金王梓旭已付，后王梓旭未再支付租金及占有使用费。2019年4月27日，王梓旭将涉案房屋返还忻家华。本院认为，涉案租赁合同、补充协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于欠付租金问题。2018年8月24日补充协议约定租期延长至2018年11月25日，后双方未再达成新的延期合意，故租期应至2018年11月25日届满。王梓旭虽辩称双方口头约定租金降为150000元/年，但未提交相应证据证明，且补充协议约定的月租金14167元标准折合年租金亦为170000元而非150000元，故王梓旭的该辩解意见，无事实依据，不予采纳。另，因王梓旭未提交租期届满后主动向忻家华返还涉案房屋的证据，应视为涉案房屋仍由其占有使用，故王梓旭应按约定租金标准支付5个月的占有使用费。综上，王梓旭欠付租金为：20000×2+14167×2=68334元，应付占有使用费为：14167×5=70835元，上述合计139169元。忻家华的该项诉讼请求，符合法律规定，予以支持。二、关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王梓旭未按约定期限履行付款义务，系违约行为，且双方约定的逾期一天按照年租金万分之三支付违约金的标准折合为51元/日，相比较王梓旭的欠款金额及时间跨度，该违约金计算标准不属于过分高于损失的法定情形。忻家华的该项诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。三、关于水表损坏赔偿问题。涉案房屋于2019年4月27日交接时忻家华并未提出该问题，现忻家华主张该项诉讼请求，但未提交有效证据证明水表系由王梓旭损坏及实际经济损失已达10000元，故忻家华的该项诉讼请求，无事实依据，不予支持。四、关于电费问题。双方对涉案房屋使用期间产生的电费金额存在争议，而忻家华交纳电费的时间为2019年7月30日，晚于其收回涉案房屋的时间，交费票据亦未载明用电期间，故无法以此票据金额认定均系王梓旭使用的电量，且忻家华主张王梓旭2016年4月18日至2017年1月21日期间欠付电费43705.74元，作为餐饮门店使用的168平方米涉案房屋，此用电量亦不符合一般生活经验。据此，忻家华的该项诉讼请求，不予支持。忻家华可在取得相应证据后另案诉讼解决。五、关于物业费问题。因忻家华尚未向物业公司交纳物业费，而王梓旭辩称涉案房屋屋顶漏雨物业未予维修，故涉案房屋物业费的实际支付金额应待三方协商或通过其他途径确定后再行解决。忻家华的该项诉讼请求，不予支持。忻家华可在取得相应证据后另案诉讼解决。六、关于押金问题。王梓旭未提交证据证明其已实际交纳，即使确已交纳，因尚有电费、物业费等费用未结清，故本案中不应抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、王梓旭应于本判决发生法律效力之日起十日内向忻家华支付房屋租金68334元、房屋占有使用费70835元，上述合计139169元；二、王梓旭应于本判决发生法律效力之日起十日内向忻家华支付违约金（自2018年9月25日起至实际给付之日止，按51元/日计算）；三、驳回忻家华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4622元，减半收取计2311元，由忻家华负担770元，王梓旭负担1541元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李铁二〇二〇年十月十日书记员  宋丹本案引用的法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。3.《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。4.《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。