江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2997号上诉人（原审原告）：华瑞东，男，1948年9月8日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：费文滔，江苏英特东华律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙敏，江苏英特东华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广发银行股份有限公司无锡锡惠支行，住所地无锡市锡山区丹山路72号。负责人：许志群，该支行行长。委托诉讼代理人：邓晓，江苏恒茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛农，江苏恒茂律师事务所律师。上诉人华瑞东因与上诉人广发银行股份有限公司无锡锡惠支行(以下简称广发锡惠支行)房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2020)苏0205民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华瑞东上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.案涉合同将第一条第3点有空白的地方划去，意味着双方就案涉房屋交付时的基本状况未有约定；案涉公证书载明的现场状况还显示有很多该拆除的装修广发锡惠支行并未拆除。2.2019年7月9日的房屋交接并未实际完成，应以2019年8月29日签订交接单并收回房屋钥匙为准，故广发锡惠支行应承担占有使用费和逾期交房违约金。3.广发锡惠支行擅自改变房屋结构，应当承担约定的违约金。4.案涉房屋结构已被改变，一些形成的附合已被损坏，广发锡惠支行应承担恢复原状的费用，并按免寄家门诊部一个月的租金标准承担垃圾清理费。广发锡惠支行辩称并上诉请求：华瑞东的诉讼请求中并没有垃圾清理费这一项，一审判决广发锡惠支行支付垃圾清理费5000元超出诉请范围，其余内容认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院撤销一审判决书主文第一项，并驳回华瑞东的上诉请求。华瑞东辩称：华瑞东主张的恢复原状费用包括垃圾清理费，故一审判决并未超出诉讼范围；但对一审判决酌定垃圾清理费为5000元有异议。华瑞东向一审法院起诉请求：判令广发锡惠支行支付占有费66667元和迟延交房违约金6667元、拆改房屋结构违约金20000元、恢复房屋原状费用83333元，以上合计176667元。一审法院认定事实：2001年9月华瑞东将坐落于锡州路108号的房屋出租给广发锡惠支行并签订了房屋租赁合同。同年10月至11月广发锡惠支行对案涉房屋按照其经营需要进行了装修。后双方分别于2002年、2006年、2012年、2016年就案涉房屋签订了租赁合同。现第一份租赁合同双方均未提交。2002年、2006年合同中均约定广发锡惠支行需改变房屋原结构等大规模装潢及改造必须征得华瑞东同意。2012年合同中约定广发锡惠支行如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备需事先征得华瑞东书面同意。2016年合同约定的租赁期限自2016年6月1日起至2019年6月30日止，年租金为80万元；房屋现有装修及设施、设备情况见附件，且该附件作为华瑞东交付房屋及广发锡惠支行在租赁期满后交还房屋的验收依据，合同实际未有附件；广发锡惠支行如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需事先征得华瑞东书面同意；租赁期满后合同终止，广发锡惠支行应在合同终止后30日内将房屋退还给华瑞东，房屋收回验收时间为合同终止日后10个工作日内，验收时华瑞东如对装修、器物等硬件设置有异议应当场或在10个工作日内向广发锡惠支行主张，如华瑞东不在约定的日期内组织验收，视为华瑞东对收回房屋及附属设施、设备等无异议，之后不得以任何理由向广发锡惠支行要求组织验收或要求赔偿；对于装修物的处理：未形成附合的部分可由广发锡惠支行拆除，归广发锡惠支行所有，不能拆除的部分费用由华瑞东折价向广发锡惠支行协商补偿。关于违约责任，2016年合同中约定广发锡惠支行未经华瑞东书面同意擅自拆改承租房屋结构、用途的按月租金30%支付违约金，逾期交还房屋的，每逾期一日按日租金的10%支付滞纳金。另查明:广发锡惠支行在合同到期前通知华瑞东到期将退租，并让华瑞东做好交接准备，华瑞东表示同意并要求广发锡惠支行在退租前将复原事宜做好，广发锡惠支行表示将搬走机器设备等物品，清走垃圾，拆除广告门头。后双方约定于2019年7月9日交接并交付钥匙，当时广发锡惠支行已无工作人员在现场，但因现场未清理及恢复原状，华瑞东拒绝交接。华瑞东分别于2019年6月20日、8月27日向广发锡惠支行发函要求恢复原状并承担房屋占用费。2019年8月29日广发锡惠支行出具交接单，载明：案涉合同已于2019年6月30日到期，现解除房屋租赁合同，于2019年8月29日进行交接，现已交还房屋钥匙。华瑞东在交接单上书写“本人要求恢复原状”后签字。无锡市江南公证处根据华瑞东的申请于2019年8月26日至案涉房屋进行证据保全，公证书载明的现场情况广发锡惠支行已将门头拆除，机器设备搬走，但现场仍留有部分办公桌柜等物品及垃圾未清走。再查明：华瑞东与寄家门诊部于2019年9月6日签订租赁合同，合同约定首年租金为100万元，装修免租期为2019年9月1日至10月31日为免租期，因上家承租方未恢复原状，寄家门诊部需在装修前将原装修拆除及垃圾清运，双方约定再予一个月免租期至11月30日作为寄家门诊部清运垃圾的补偿。上述事实，有租赁合同、交接单、装潢水电工程结算审核报告、照片、短信聊天记录截屏、律师函、公证书、当事人陈述、证据交换笔录及庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，华瑞东与广发锡惠支行之间的租赁合同合法有效，双方的租赁合同按约已于2019年6月30日因到期终止。本案的争议焦点为广发锡惠支行：1、是否存在逾期交还房屋的行为；2、是否存在拆改房屋结构的行为；3、是否负有恢复原状的义务，如有，应承担的费用是多少。关于争议点1，2019年6月30日合同到期后，广发锡惠支行分别于7月2日、7月4日与华瑞东约定验收交接的时间，并于7月9日双方一同到现场交接，华瑞东以未恢复原状为由拒绝接收，一审法院认为即使广发锡惠支行存在违约行为负有恢复原状的义务，也不影响双方对房屋办理退还与接收手续，华瑞东应当采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿，华瑞东拒绝接受钥匙并主张以其实际接收钥匙日期2019年8月29日为广发锡惠支行交还房屋的日期，于法无据，一审法院认为广发锡惠支行请求华瑞东验收交接房屋的时间在合同约定的返还房屋期限内，且华瑞东亦认可7月9日交接时现场已无广发锡惠支行的工作人员，广发锡惠支行不存在逾期交房的行为，华瑞东主张其支付占有使用费及延迟交房的违约金，一审法院不予支持。关于争议点2，现双方均未提供2001年第一次签订的租赁合同，广发锡惠支行的装修发生在本案中已提交的租赁合同签订之前，双方均无法证明当时对于装修的约定，华瑞东在本案中未提供充分的证据证明广发锡惠支行的装修存在拆改房屋承重结构的事实，应承担举证不能的法律后果。一审法院认为华瑞东将房屋出租给广发锡惠支行，广发锡惠支行按照银行的营业要求对案涉房屋进行装修及部分拆改的行为系其为实现合同目的所采取的合理措施，华瑞东对此是知情的，且在之后数次续签合同时未对此提出过异议，广发锡惠支行在本案中不存在未经华瑞东书面同意擅自拆改房屋结构的行为，华瑞东主张按照2016年合同的约定由广发锡惠支行支付拆改房屋结构违约金，于法无据，一审法院不予支持。关于争议点3，广发锡惠支行是否负有恢复原状的义务，根据双方2016年签订的合同约定，租赁期满对于乙方在房产内的装修物，未形成附和的可由乙方拆除归乙方所有，不能拆除的由甲方折价补偿，合同并未约定广发锡惠支行负有必须将案涉房屋恢复原状的义务。华瑞东主张的恢复原状费用系其与第三方的单方约定，不能约束广发锡惠支行，但从公证书上可知广发锡惠支行在搬离时确留有垃圾未清理，广发锡惠支行在与华瑞东协商退租时曾承诺将垃圾清走，应承担相应的垃圾清理费用。双方在履行该份合同时未按照合同约定留有附件作为华瑞东交付房屋及广发锡惠支行在租赁期满后交还房屋的验收依据，房屋交接时也未形成具体的验收报告，无法确定交接时的房屋具体状况，现房屋又已经后续承租人接手并重新装修，已无法查实广发锡惠支行存留垃圾的具体清理费用，垃圾清理费一审法院酌情确定为5000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十七条、第二百一十八条、二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决：一、广发锡惠支行应于判决发生法律效力后10日内支付华瑞东5000元；二、驳回华瑞东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3834元，减半收取1917元，由华瑞东负担1863元，由广发锡惠支行负担54元（该款已由华瑞东预交，华瑞东同意其预交诉讼费由广发锡惠支行向其直接支付，一审法院不再退还，由广发锡惠支行在判决生效之日起10日内向华瑞东支付）。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：1.一审庭审中，华瑞东提出要求广发锡惠支行承担垃圾清理费的主张，并明确将其包含在恢复房屋原状的费用中。2.二审中，华瑞东陈述：（1）广发锡惠支行存在拆改房屋结构的行为，该行为主要发生在2001年第一期租赁期间；（2）在广发锡惠支行承租案涉房屋后，其按照银行特殊的要求进行隔断，也是必然；（3）双方于2016年签订最后一期租赁合同时，广发锡惠支行已经装饰装修完毕了，其后有无进行重新装修其不清楚。本院认为，本案二审争议焦点为：一、广发锡惠支行是否存在合同期内拆改房屋结构的违约行为；二、案涉合同是否有恢复原状的约定；三、广发锡惠支行是否存在延期交房行为，并应承担延期交房违约金和逾期占有使用费；四、一审判决广发锡惠支行支付垃圾清理费是否超出诉讼请求。关于争议焦点一，未有证据证明广发锡惠支行在案涉合同期内存在拆改房屋结构的违约行为。理由如下：华瑞东应对广发锡惠支行在案涉合同期内存在拆改房屋结构的违约行为承担举证责任。二审中，华瑞东明确表示，广发锡惠支行承租案涉房屋后必然会按照银行特殊的要求进行隔断改造，且该行为发生2001年第一期租赁期间；双方于2016年签订最后一期租赁合同即案涉合同时，房屋现状早就处于已完成隔断改造的状态。案涉合同期内，广发锡惠支行有无进行重新装修，华瑞东明确表示其不清楚，亦未提供其他证据予以证明，理应承担举证不利的后果。故，其要求广发锡惠支行承担拆改房屋结构违约金的上诉理由，不应支持。关于争议焦点二，案涉协议并未约定广发锡惠支行交还房屋需将房屋恢复原状。理由如下：房屋租赁合同解除时的恢复原状，双方必须做出明确的意思表示。案涉合同对广发锡惠支行迁出房屋时屋内装修物的处理方式明确约定为，未形成附和的部分可由广发锡惠支行拆除并归其所有，不能拆除的由华瑞东折价向广发锡惠支行进行补偿，该表述没有做出必须恢复原状的意思表示，华瑞东亦未提供证据证明双方另有此项约定。另，因已无法查实广发锡惠支行存留垃圾的具体清理费用，故一审法院将垃圾清理费酌情确定为5000元属合理范畴，华瑞东要求按免寄家门诊部一个月的租金标准承担垃圾清理费，于法无据。关于争议焦点三，广发锡惠支行已按约交还房屋，不应承担延期交房违约金和逾期占有使用费。理由如下：案涉合同约定，双方应在合同终止后十个工作日进行房屋收回验收。合同于2019年6月30日到期后，广发锡惠支行积极沟通华瑞东进行收房验收，双方一致确认于2019年7月9日至案涉房屋现场按约进行了验收，但华瑞东以广发锡惠支行未恢复现状为由拒绝接收房屋钥匙。因双方并未就交房必须恢复现状做出约定，且华瑞东并未提供证据证明案涉房屋于2016年6月交房时的具体现状，故其拒绝收房缺少事实与法律依据，案涉房屋应视为已于2019年7月9日归还给华瑞东。华瑞东于2019年8月29日在交接单上签字并取回钥匙的行为，并不影响交房日期的认定，若有因此造成的扩大损失，也因由华瑞东自行承担。故华瑞东要求广发锡惠支行承担延期交房违约金和逾期占有使用费的上诉请求，缺乏事实与法律依据。关于争议焦点四，一审判决广发锡惠支行支付垃圾清理费并未超出本案诉讼请求。理由如下：双方在案涉合同到期退租的微信交流中，广发锡惠支行承诺会将垃圾清走，但在华瑞东提供的公证文书中显示，现场仍有垃圾未清走，故广发锡惠支行理应承担垃圾清理费。因华瑞东在一审中明确主张将垃圾清理费包含在恢复房屋原状的费用中，故一审判决并未超出诉讼请求。广发锡惠支行的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，华瑞东、广发锡惠支行的上诉请求皆不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3834元，由华瑞东负担3726元，由广发锡惠支行负担108元。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  华敏洁审 判 员  张朴田二〇二〇年十月十日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳