湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0581民初1173号原告：湖北合田物业服务有限公司，住所地宜昌市西陵区云集路33号，统一社会信用代码91420500744609492P。法定代表人：李郑云，该公司董事长。委托诉讼代理人：余干，宜昌市中信法律服务所法律工作者。被告：周开华，男，1974年8月28日出生，汉族，湖北省宜都市人，户籍地宜都市。原告湖北合田物业服务有限公司与被告周开华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，于2020年8月26日适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告湖北合田物业服务有限公司的诉讼代理人余干、被告周开华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北合田物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2016年1月1日至2020年12月31日的物业服务费8855元、违约金2125元，共计10980元；2．被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年2月22日，原告湖北合田物业服务有限公司与湖北大地基置业有限公司签订了《雅斯国际广场前期物业服务合同》，该份前期物业服务合同约定2011年2月22日起至本物业区域首次业主大会召开和首届业主委员会成立后二个月止。业主委员会成立后于2018年8月10日与原告签订了正式的物业服务合同，合同为期六年。2011年2月22日起原告正式全面接管宜都市雅斯国际广场小区的物业管理服务工作，根据《雅斯国际广场前期物业服务合同》及与业主委员会签订的《雅斯国际广场物业服务合同》约定，住宅按占有建筑面积每月每平方米1.10元收取住宅物业服务费，并对其他费用的收取、付费时间及违约责任作了约定。被告从2016年1月1日起一直未向原告交纳物业服务费，因原告多次催交无果，故诉至法院。被告周开华对原告诉请物业服务费的计算标准、时限、总金额没有异议，但辩称：1．被告没有交纳2016年至2020年的物业费，原因是原告未履行2011年2月22日《雅思国际广场前期物业服务合同》和2018年8月10日《雅斯国际广场物业服务合同》两个合同中的第二章“物业服务内容与服务标准”，致使被告家中于2016年7月16日被盗，财产损失8000元，被盗的主要原因就是原告对进出车辆和人员管理混乱，楼栋大门损坏未及时维修，外来人员可以随意进入小区，没有尽到安全防范管理责任，给小区所有业主生命财产带来极大的安全隐患。2．合同中约定原告的服务按照《宜昌市普通住宅物业服务等级标准2017版》二级标准执行，其中要求物业对急修项目在1个小时内完成或约定的时间到达现场，并有报修、维修、回访记录，但2018年12月9日，被告邻居3-1203号房屋因12楼管道堵塞被淹，原告要求在被告家锯切下水管，排除堵塞，被告积极配合，管道堵塞疏通后，原告未安装好被告家管道致使一直漏水。被告家管道漏水是原告造成的，应由原告处理，但被告在2019年一年时间里多次找原告工作人员，都推说师傅没空，后来被告没有再找他们，一直用盆接水到现在。2018年12月9日至2020年8月26日期间没有原告人员到被告家询问回访漏水情况，这就是原告不履行合同条款。3．原告对特种设备管理混乱，没有做到维护保养，设施损坏也没有及时维修，存在非常大的安全隐患。其中消防设施没有按照规定月检，楼梯、消防出口和安全指示灯都坏了，一直没有修，原告严重失职；排风机风管损坏很严重也没人管。本院经审理认定事实如下：2011年2月22日，湖北大地基置业有限公司与宜昌合田物业有限责任公司（公司名称于2019年12月5日变更为湖北合田物业服务有限公司，以下均简称“合田物业公司”）签订雅斯国际广场《前期物业服务合同》；2018年8月10日宜都市雅斯国际广场小区业主委员会与合田物业公司签订雅斯国际广场《物业服务合同》。合同均约定由原告合田物业公司对宜都雅斯国际广场小区提供物业服务，物业服务费标准为高层住宅1.1元/㎡·月。首期物业服务费于业主收到办理入住手续的通知时交纳，续交时间为新计费年度开始的第一个月。物业服务范围主要包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护，公共清洁卫生管理服务，公共绿化养护，公共秩序维护以及安全防范等事项的协助管理服务。其中《物业服务合同》第四条约定物业服务标准按照《宜昌市普通住宅物业服务等级标准（2017）版》二级标准执行。第三十条第二款约定：物业公司不履行合同约定，致使不能提供和达到合同约定的服务内容和标准的，以及每年一次业主测评满意度低于60%，业主委员会有权依法解除合同，并有权要求物业公司按其减少的服务支出予以赔偿。但业主（物业使用人）不得以物业公司违反合同约定为由拒绝交纳物业服务费。第三十四条约定：业主违反本合同约定拖欠或拒交物业服务费用的，经物业公司书面催缴，仍不能按时足额交纳物业服务费的，每日应当按欠费总额3‰的比例向物业公司支付违约金。被告周开华作为业主入住宜都雅斯国际广场小区3栋1103号房屋（建筑面积134.18㎡）后，自2016年1月1日起未交纳物业服务费，原告合田物业公司分别于2017年11月13日、2020年4月25日以在被告门上张贴通知单的方式向被告催收。同时查明，2016年7月16日10时55分，被告（家人）向公安机关报案称其家中被盗，损失8000余元。本院认为，湖北大地基置业有限公司作为宜都雅斯国际广场小区的建设单位与原告合田物业公司签订的《前期物业服务合同》以及该小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对该小区业主具有约束力，原、被告双方均应按合同约定履行义务。原告在宜都雅斯国际广场小区提供了物业服务，被告作为业主应当依约交纳物业服务费。一、关于被告辩称其家中被盗问题。被告虽提供证据证明其曾经向公安机关报案称其家中被盗且损失8000余元，但未能证明公安机关是否立案处理以及调查处理的具体情况，被告认为系原告管理混乱的原因造成其家中被盗现尚未得到证实，即被告未举证证明其家中被盗与原告违约有关，而原告作为物业服务企业对小区公共区域的秩序、安全维护系提供协助管理服务。二、关于被告家中漏水问题回访处理、小区公共消防设施和电梯设备维护问题。被告提供的证据能一定程度上反映出原告某些时间段内在上述事项上存在服务瑕疵，但物业服务合同不同于一般民事主体之间订立的有单一相对性的合同，而是与整个物业服务区域有关的有一定普遍适用性的合同，根据本案《物业服务合同》第三十条第二款约定，业主个人不得以物业服务违约、有瑕疵为由拒交物业服务费，应由业委会代表全体业主行使相应权利。因此，原告要求被告给付2016年1月1日至2020年12月31日的物业服务费8855元（134.18㎡×1.1元/㎡?月×60月）的诉讼请求，本院予以支持；考虑到被告未按时交纳物业服务费确系事出有因，而本院同期审理的该小区其他物业服务合同纠纷案件中，其他业主亦集中反映了原告在业主投诉的接待、处理、沟通协调和回访上存在一定瑕疵，故本院对原告诉称的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告周开华于本判决生效之日起十日内向原告湖北合田物业服务有限公司支付2016年1月1日至2020年12月31日的物业服务费共计人民币8855元；二、驳回原告湖北合田物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37元，由被告周开华负担。本判决为终审判决。审判员 秦 刚二〇二〇年十月十二日书记员 杨雪莉