浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初9397号 原告广州珠江物业酒店管理有限公司杭州分公司，住所地浙江省杭州市江干区高德置地广场2号楼B1层101室。 负责人方天仁。 委托代理人吴玉金，该公司员工。 委托代理人陈蔚，北京市隆安律师事务所上海分所律师。 被告左巢（杭州）商务服务有限公司，住所地浙江省杭州市江干区高德置地中心1幢28层2806室-1。 法定代表人吴闲。 委托代理人刘丰茂、张信敏，广东法盛律师事务所律师。 原告广州珠江物业酒店管理有限公司杭州分公司诉被告左巢（杭州）商务服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈蔚、被告委托代理人刘丰茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告系位于杭州市江干区××路××号××楼出租方指定的物业管理单位。被告是高德置地中心1号楼20、21层2008-01-2008-06、2108-01-2108-06室物业（以下简称本物业〉的承租人。2018年6月4日，被告与高地（杭州）房地产开发有限公司签订《高德置地中心写字楼租赁合同》和《高德置地中心写字楼租赁合同补充协议》，建立租赁合同关系。随后，原告作为甲方与被告作为乙方签订《杭州高德置地中心写字楼物业管理服务合同》（以下简称《物业服务合同》），主要条款包括：（1）物业管理服务期限自2018年10月10日起至2026年6月30日止；（2）物业管理费按建筑面积计算毎月每平方米25元，该物业建筑面积合计4211.5平方米，故每月管理费为105287.5元；（3）首期管理费包含期限自2018年10月10日至2019年4月9日，共计631725元，此后乙方以1个月为一个支付周期并须于每支付周期上一自然月的二十日前支付完成当周期的物业管理费；（4）乙方未按本合同缴交物业管理费、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，自逾期的第二日起，毎逾期一日按所欠缴的万分之五向甲方支付逾期付款违约金；合同签订后，原告已依约提供了物业管理服务.但被告未按合同约定在合同签订之日起5个工作日内支付首期即2018年10月10日至2019年4月9日的物业管理费631725元。虽经原告多次催收，但被告至今未支付该笔费用。截止2019年10月15日，被告拖欠该笔首期物业管理费631725元，从2018年10月10日（以合同约定的物业管理期限起始之日）计算，已累计逾期361天，产生逾期付款违约金114026.36元。 除此之外，截止2019年10月15日，被告还存在多起逾期付款的违约行为，具体如下：（1）2019年4月10日至5月9日的物业费等费用共计人民币104268.58元，应付时间2019年3月20日，实付时间2019年4月16日，迟延27天，产生的违约金应为1407.62元；（2）2019年5月10日至5月31日的物业费等费用共计人民币74720.16元，应付时间2019年4月20日，实付时间2019年5月10日，迟延20天，产生的违约金应为747.2元；（3）2019年6月1日至7月9日的物业费等费用共计人民币135854.84元，应付时间2019年5月20日，实付时间2019年6月14日，迟延25天，产生的违约金应为1698.18元；（4）2019年7月10日至8月9日的物业费等费用共计人民币105287.5元，应付时间2019年6月20日，实付时间2019年9月18日，迟延90天，产生的违约金应为4737.94元；（5）2019年8月10日至9月9日的物业费等费用共计人民币106306.42元，应付时间2019年7月20日，实付时间2019年9月18日，迟延60天，产生的违约金应为3189.19元；（6）2019年9月10日至10月9日的物业费等费用共计人民币104268.58元，应付时间2019年8月20日，实付时间2019年9月18日，迟延29天，产生的违约金应为1511.89元；（7）2019年10月10日至11月9日的物业费等费用共计人民币106306.42元，应付时间2019年9月20日，实付时间2019年10月12日，迟延22天，产生的违约金应为1169.37元。以上各项累加，截止2019年10月15日，被告应向原告支付逾期付款违约金共计128487.75元（包含首期物业费的违约金）。被告在履行《物业服务合同》的过程中，无故不付首期物业管理费，经催告仍不支付。其他物业费也均存在迟廷支付的情况，被告应依据合同约定向原告履行付款义务，并承担违约责任。为此原告提出以下诉讼请求： 1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费共计631725元；逾期付款违约金128487.75元；合计760212.75元； 2、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，1、原告起诉要求我方支付物业管理费631725元没有事实依据，双方已就物业管理费减免进行协商且原告作出了减免承诺。2、我方不存在恶意拖欠首期物业管理费的行为，答辩人未支付首期物业管理费系原告在协商中拖延向我方出具书面减免函件，导致最终应交纳的首期物业管理费金额未予确定所致。原告起诉要求我方支付拖欠首期物业管理费的违约金114026.36元没有事实依据。3、原告自身在提供物业管理服务上存在过错，并给我方造成了实际经济损失，物业管理费应当相应予以扣减。4、因原告未适当履行物业管理的义务，且其在答辩人发出的物业收费通知单上主动将答辩人支付物业费的期限延长了20天，故答辩人未按时支付2019年4月至10月的物业管理费不存在过错，原告起诉要求答辩人支付逾期支付2019年4月至10月的物业管理费的违约金14461.39元没有事实依据。5、原告主张的违约金计算标准过高，依法应予调整。6、疫情使诸多公司面临资金短缺的压力，答辩人基于友好体谅的考量，即便自身存在极大的运营成本压力，也没有对疫情期间解约退租的公司追究责任，但疫情确实对答辩人的正常经营造成了极大的不利影响，答辩人基于目前的情形，特请求法院依法酌情的减免部分物业管理费用。综上所述，原告此前已承诺减免首期物业管理费，答辩人也不存在故意拖欠首期物业管理费的行为，且原告自身对答辩人逾期支付2019年4月至10月物业管理费存在过错，答辩人延期缴费实属无迫于无奈。同时，原告主张的违约金计算标准过高，计算方法亦存在问题，因此请求贵院在原告的诉讼请求中，对原告承诺减免的物业管理费不予支持，并依法减免部分物业管理费用，对原告所主张的违约金全部不予支持。 经审理本案事实认定如下： 2018年10月10日，原告（甲方）与被告（乙方）就被告承租的高德置地中心1号楼20、21层2008-01?——2008-06、2108-01——2108-06室物业签订《杭州高德置地中心写字楼物业管理服务合同》，约定：物业服务管理期限与乙方承租物业的租赁期限相同（包括租金的优惠期间），自2018年10月10日起至2026年6月30日止，如由于该物业交付时间调整而导致租赁期限起止日期调整的，则物业管理期限起止日期相应予以调整，乙方知晓并同意，在出租方给予的装修期或租金优惠期等期间内，并不同时免除乙方依据本合同应交纳给甲方的物业管理费等费用；物业管理费按建筑面积计算毎月每平方米25元，该物业建筑面积为4211.5平方米，每月管理费为105287.5元；首期管理费期限自2018年10月10日至2019年4月9日，乙方应在签订本合同后5个工作日内向甲方缴纳631725元，此后乙方以1个月为一个支付周期并须于每支付周期上一自然月的二十日前完成该周期物业管理费的支付；在物业管理期限内，如乙方与出租方产生争议或者纠纷的，不影响本合同的继续履行，甲乙双方应按本合同的约定承担各自的合同义务；甲方应当负责大厦建筑结构、公共区域范围内由出租方安装或提供的设施及设备的维护、保养和修理；乙方须依照本合同约定按时足额向甲方支付物业管理费等因使用承租物业而产生的费用，乙方未按本合同缴交物业管理费、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，自逾期之日的第二日起，毎逾期一日按所欠缴金额的万分之五向甲方支付逾期付款违约金，且甲方有权发催收函或律师函进行催收，逾期三十日的，甲方有权提前解除合同。 合同签订后，原告按约提供了物业管理服务，但被告未按合同约定期限支付首期物业管理费631725元，经原告催收，被告至今仍未支付该笔物业管理费。 2019年4月至10月期间，原告每月向被告发送物业费收费通知单，明确当月物业费交费时间为次月10日前，上述期间被告迟延交付物业费情形如下：2019年7月10日至8月9日的物业费105287.5元，原告通知交费时间最迟为2019年9月10日，被告实付时间为2019年9月18日，迟延8天。 上述事实，有原告提交的物业管理服务合同、物业费支付通知函及EMS快递面单、物业费支付凭证及发票，被告提交的关于物业管理费拖欠问题的回函、沟通函、回复沟通及款项支付告知函、物业管理服务合同及原、被告的陈述予以证明。被告发给高地（杭州）房地产开发有限公司的往来函及与高地（杭州）房地产开发有限公司相关工作人员的微信聊天记录，系双方关于租赁合同关系所涉问题的沟通，并非与本案原告就物业服务合同的沟通材料，故本院不予确认。 本院认为，原告与被告签订的物业管理服务合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。被告未按约支付首期物业费，后期部分物业费未按期支付，其行为已构成违约，原告有权主张被告支付拖欠的物业费并承担相应违约责任。合同约定在物业管理期限内，如被告与出租方产生争议或者纠纷的，不影响本合同的继续履行，双方应按本合同的约定承担各自的合同义务，被告在未提供可延期交纳或可减免应交纳物业费证据的情形下，仅以与出租方反映的租赁房屋质量问题为由拒绝交纳首期物业费或迟延交纳物业费，依据不足，该辩解本院不予采纳，原告主张被告支付拖欠的首期物业费631725元的诉请，本院予以支持。 关于逾期付款违约金问题，合同约定被告应在签订本合同后5个工作日内向原告缴纳首期物业费631725元，双方合同于2018年10月10日签订，故被告至迟应在2018年10月17日支付上述物业费，被告至今未支付，按约应向原告支付逾期付款违约金，双方合同约定的违约金计算标准为毎逾期一日按所欠缴金额的万分之五计算，根据原告的实际损失等因素，该违约金计算标准过高，本院酌情调整为按年利率4.2%作为违约金计算标准，故截止原告主张的2019年10月15日，首期物业费631725元的逾期付款违约金金额为26680元；2019年4月至10月被告逾期支付物业费的违约金金额为98元，上述违约金合计为26778元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告左巢（杭州）商务服务有限公司向原告广州珠江物业酒店管理有限公司杭州分公司支付拖欠的物业管理费人民币631725元、逾期付款违约金人民币26778元，合计人民币658503元，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取人民币5701元，保全申请费人民币4321元，合计人民币10022元，由被告左巢（杭州）商务服务有限公司负担人民币9006元，原告广州珠江物业酒店管理有限公司杭州分公司负担人民币1016元。 原告广州珠江物业酒店管理有限公司杭州分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告被告左巢（杭州）商务服务有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王**辰 二〇二〇年十月十五日 书记员  金 鑫