四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川10民终664号上诉人（原审被告、反诉原告）：内江市东兴区河畔春秋宾馆，住所地四川省内江市东兴区。投资人：唐才香。委托诉讼代理人：李明，四川融众律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冲，四川融众律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国共产党内江市委员会老干局，住所地四川省内江市东兴区。法定代表人：苟世斌，局长。委托诉讼代理人：关敬波，四川泰维律师事务所律师。原审被告：邓本能，男，1965年10月15日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。上诉人内江市东兴区河畔春秋宾馆（以下简称河畔春秋宾馆）与被上诉人中国共产党内江市委员会老干局(以下简称老干局)、原审被告邓本能房屋租赁合同纠纷一案，四川省内江市东兴区人民法院于2019年7月25日作出（2018）川1011民初3304号民事判决，老干局、河畔春秋宾馆不服，向本院提起上诉，本院于2019年12月13日作出（2019）川10民终889号民事裁定，裁定发回重审。四川省内江市东兴区人民法院于2020年6月24日作出（2020）川1011民初774号民事判决，河畔春秋宾馆不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人河畔春秋宾馆的委托诉讼代理人李明，被上诉人老干局的委托诉讼代理人关敬波到庭参加诉讼。原审被告邓本能经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。河畔春秋宾馆上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回老干局的全部诉讼请求，并支持河畔春秋宾馆的全部反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费由老干局承担。事实与理由：1.一审判决河畔春秋宾馆向老干局返还租赁房屋有误。双方在租赁期限届满前口头协商续租事宜，老干局在租赁期限届满后仍收取了租赁费，双方已形成事实上的租赁关系，不续签租赁合同，该行为只是政府职能部门的例行性工作，尚不足以构成解除租赁合同的政策性原因。河畔春秋宾馆享有同等条件下的优先承租权，老干局未提供证据证明案涉房屋将另作他用。因此，案涉房屋能够继续用于租赁。2.一审判决认定河畔春秋宾馆向老干局支付2016年6月至2017年6月的租金有误。老干局在租赁期限届满后收取了2016年6月的租金，并且内江市**局于2016年7月27日对老干局出具了《整改通知书》，若老干局解除合同理由成立，则老干局应收到《整改通知书》后提出解除租赁关系，而不应于2017年6月才提出解除租赁合同关系，故老干局在此期间的租金损失，不能因老干局的过错而让河畔春秋宾馆承担。3.案涉房屋屋顶构筑物系经老干局同意修建，河畔春秋宾馆不应承担拆除责任。老干局交付的房屋不具备使用条件，其对案涉房屋屋顶构筑物的修建明知而未阻止，应视为同意。故河畔春秋宾馆不应承担拆除责任，并且老干局还应向河畔春秋宾馆支付屋顶的扩建费用。4.河畔春秋宾馆基于事实租赁关系和对老干局的信赖利益，因而签订案涉房屋的《装修合同》造成的定金损失和预期收益损失，老干局应承担赔偿责任。在河畔春秋宾馆与老干局就续租房屋达成口头协议，且老干局收取期限届满的租金及其他承租人均续签租赁合同的情况下，河畔春秋宾馆有足够理由相信老干局会继续履行合同，进而签订《装修合同》改善经营环境，但老干局在租赁期届满一年后通知要求返还房屋，导致河畔春秋宾馆不能装修且停止经营，由此造成的损失应由老干局承担赔偿责任。老干局辩称：1.河畔春秋宾馆的上诉请求无事实和法律依据，其主张无证据证明；2.河畔春秋宾馆在一审中已撤回扩建费用的请求。邓本能未作答辩。老干局向一审法院起诉请求：1.由河畔春秋宾馆、邓本能向老干局返还所租赁的位于内江市东兴区**路**号的租赁屋；2.由邓本能向老干局支付因未能返还租赁屋的房屋占用费（自2016年7月起至返还之日止，每月按16879元计算），河畔春秋宾馆承担连带清偿责任；3.由河畔春秋宾馆、邓本能拆除搭建于租赁屋顶楼的构筑物并恢复租赁屋原状；4.由河畔春秋宾馆、邓本能承担诉讼费。河畔春秋宾馆向一审法院起诉请求：1.判令老干局赔偿河畔春秋宾馆租赁房屋地面装修、门面窗修建、厕所修建、装修残值共计110万元；2.老干局向河畔春秋宾馆支付装修定金损失15万元；3.本案全部诉讼费由老干局承担。诉讼过程中，河畔春秋宾馆撤回第1项诉讼请求，同时增加诉讼请求，要求老干局赔偿预期利益损失403611.53元（自2017年7月到2018年9月）。一审法院认定事实：2010年3月30日，老干局与邓本能签订《房屋租用协议》，约定：1.乙方（邓本能）向甲方（老干局）租用老干局活动中心综合楼三层至六层（含屋顶）的房屋；2.租赁期限6年，租用期满后,乙方若需继续租用，在本协议的基础上优先；3.租金每年189000.00元，时间从2010年4月1日起至2016年5月31日止，从签订合同起，甲方给乙方两个月装修时间后，即开始交付半年的租金，以后每半年提前10天交付半年的租金，从第二年起，年租金根据上年内江经济发展情况按3%递增或递减，乙方若不按时交纳租金，甲方有权终止合同，提前收回房屋；4.乙方以垫资安装电梯的实物作合同保证，租用期满，乙方垫资的电梯、设施、设备属甲方所有；5.若因政策性原因，不允许再租赁，甲方有权收回所租赁的场地，乙方应服从，所造成损失由责任方负责，甲、乙双方无故终止合同，其造成损失由责任方负责；6.乙方租用房屋的用电、用水设施，由乙方自行安装管线及水、电表；电梯的采购安装由甲乙双方共同商定，由乙方先垫资，费用按六年分摊，在每年的租金中扣除，电梯的管理、运行、维修费用及安全由乙方负责；合同还约定了其他事项。老干局与河畔春秋宾馆均认可：在老干局与邓本能签订合同后，老干局与河畔春秋宾馆就前述合同的租赁物又签订了一份合同，该合同除签订主体与时间之外，其余内容与老干局和邓本能签订的合同一致，双方认可该份合同载明的履行期限已经届满。合同签订后，老干局将案涉租赁房屋交给了邓本能，河畔春秋宾馆将该租赁房屋作为其宾馆的经营场所使用，并向老干局交纳了租金至2016年6月底（老干局出具的租金收据载明的交款人为“河畔春秋”，2016年1-6月实收月平均租金为14018.67元，每月分摊电梯费2861.08元，每月租金为16879.75元）。2016年5月31日合同到期之前，老干局的原局长与邓本能曾口头协商过房屋的继续租赁事宜，河畔春秋宾馆表明邓本能系受宾馆委托与老干局洽谈。2017年6月15日，老干局现任局长及该局其他工作人员与邓本能就案涉房屋的租赁事宜进行协商，双方未能就租赁事宜达成一致，双方在协商中确认河畔春秋宾馆已停止在该租赁房屋的经营活动，由河畔春秋宾馆负责该房屋的“歇业管理”。此后，老干局多次向房屋的占有人发出了返还租赁房屋的通知书。2017年10月19日，河畔春秋宾馆向老干局复函告知已收到老干局于2017年10月16日送交的函件，并答复：合同到期时，宾馆多次要求续签协议并愿意交纳租金，贵局均表示待研究后再答复并告知宾馆合同期满后，不得再继续经营，宾馆停业至今等待贵局答复，但贵局于2017年10月16日给宾馆来函要求退还房屋并要求宾馆交纳2016年7月1日至2017年6月30日的房屋占用费，宾馆希望尽快续签租赁协议。一审法院审理认为，在处理本诉、反诉请求前，需分析两个焦点问题：1.本案租赁合同的权利义务主体；2.本案租赁合同的履行状态。关于争议焦点1：合同主体问题。2010年3月30日，老干局与邓本能签订《房屋租用协议》后，老干局又与河畔春秋宾馆就案涉房屋的租赁问题签订了与前份协议内容一致的《房屋租用协议》。合同履行过程中，邓本能虽最初接收了该租赁房屋，但该租赁房屋一直由河畔春秋宾馆实际使用，且河畔春秋宾馆也以宾馆名义向老干局交纳了租金，老干局亦向河畔春秋宾馆出具了租金收条。邓本能、老干局允许河畔春秋宾馆实际使用租赁房屋以及老干局收取河畔春秋宾馆房租的行为，应系老干局、邓本能、河畔春秋宾馆三方认可河畔春秋宾馆替代邓本能成为新的承租人的行为，故案涉租赁合同的履行主体应为老干局与河畔春秋宾馆。老干局称河畔春秋宾馆与邓本能系合伙关系，二者共同承租案涉房屋，并无证据证明，且一房不能二租，不可能同时履行两份租赁合同，其陈述也与后续河畔春秋宾馆作为承租人履行合同的情况不符，理由不成立。关于争议焦点2：合同状态问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，案涉租赁合同于2016年5月31日到期后，河畔春秋宾馆继续使用该租赁房屋进行经营，老干局在合同到期时未提出异议，且收取了河畔春秋宾馆2016年6月的租金，故老干局与河畔春秋宾馆签订的原租赁合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，合同到期后，案涉租赁合同已成为不定期租赁合同，老干局可依法随时要求解除合同，但应给河畔春秋宾馆合理的腾退房屋时间。2017年6月，双方就案涉房屋的租赁事宜协商无果后，老干局多次发通知要求退还租赁房屋，系明确作出了解除合同的意思表示，故此时案涉租赁合同已经依法解除。结合前述对两个争议焦点问题的认定意见，现对本诉、反诉请求进行处理。一、关于老干局的诉讼请求：1.对邓本能的诉讼请求问题，因邓本能最初与老干局签订了租赁合同，故其与本案有直接关系，应是适格被告，这是程序问题。结合对争议焦点1合同主体问题的认定意见，因案涉房屋的承租人为河畔春秋宾馆，邓本能并非承租人，故老干局对邓本能提出的各项诉讼请求，本院不予支持。2.返还租赁房屋问题，结合前述对争议焦点2合同状态问题的认定意见，案涉租赁合同已解除，合同解除后，河畔春秋宾馆依法负有返还租赁房屋的义务，故老干局提出的要求河畔春秋宾馆返还所租赁的位于内江市东兴区**路**号房屋的诉讼请求，本院予以支持。3.租赁费（房屋占用费）问题，2016年7月至2017年6月期间（2016年7月至老干局解除租赁合同时，共计12个月），原租赁合同继续有效，双方应按原合同约定履行，故河畔春秋宾馆应按原合同约定支付老干局该期间的租金，应为12个月×16879元＝202548元。关于合同解除后，老干局请求的房屋占用费，因双方在协商中确认河畔春秋宾馆已停止在该租赁房屋的经营活动，该租赁房屋处于“歇业管理”状态，河畔春秋宾馆并未实际使用该房屋，故不应再支付房屋占用费。4.恢复原状、拆除自行搭建的屋顶构筑物问题。恢复原状问题，合同约定允许承租人进行装修以及安装电梯、设施、设备，且约定到期后设施、设备等归老干局所有，故该请求不符合约定，不予支持。拆除屋顶构筑物问题，合同无约定，系自行搭建，河畔春秋宾馆应予拆除，对该请求予以支持。二、关于河畔春秋宾馆的诉讼请求：1.定金损失15万元问题，河畔春秋宾馆称在租赁期限届满前，其与老干局达成了口头租赁协议，故与装修公司签订装修合同并交纳装修定金，因租期满后老干局违约不续签租赁合同，给其造成了装修定金损失。因河畔春秋宾馆并无证据证明其与老干局就案涉房屋的租用期限、租金等问题口头达成了续租协议，老干局对此也予以否认，故其应承担举证不能的法律后果。由此，河畔春秋宾馆在未与老干局签订定期租赁协议，且未经老干局同意自行准备装修交付装修定金的行为，应由其自行承担相应后果，故对河畔春秋宾馆要求老干局赔偿装修定金损失的诉讼请求，不予支持。2.预期收益损失问题。2016年5月31日租赁合同到期后，双方未签订书面租赁合同，系不定期租赁状态。老干局可随时要求解除租赁合同，老干局自2017年6月后多次发通知要求退还租赁房屋，系其行使不定期租赁合同的法定权利。河畔春秋宾馆并无证据证明老干局需要继续租赁案涉房屋给河畔春秋宾馆使用，故其要求老干局赔偿预期收益损失403611.53元的诉讼请求，并无合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、内江市东兴区河畔春秋宾馆于本判决生效之日起十五日内向中国共产党内江市委员会老干局返还所租赁的位于内江市东兴区**路**号[老干局活动中心综合楼*层至*层（含屋顶）的房屋]的房屋；二、内江市东兴区河畔春秋宾馆于本判决生效之日起十五日内向中国共产党内江市委员会老干局支付租金202548元；三、内江市东兴区河畔春秋宾馆于本判决生效之日起十五日内自行拆除位于内江市东兴区**路**号的房屋屋顶构筑物；四、驳回中国共产党内江市委员会老干局的其他诉讼请求；五、驳回内江市东兴区河畔春秋宾馆的诉讼请求。如被告未按上述期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7630元，由中国共产党内江市委员会老干局负担3039元，由内江市东兴区河畔春秋宾馆负担4591元；本案反诉受理费8025元，由内江市东兴区河畔春秋宾馆负担。（本诉受理费老干局已预交，河畔春秋宾馆应负担的4591元在给付判决款项时一并付给老干局）二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.一审判决解除案涉租赁合同是否正确；2.河畔春秋宾馆是否应向老干局返还租赁房屋及租金；3.房屋屋顶构筑物是否应由河畔春秋宾馆拆除；4.老干局是否应赔偿河畔春秋宾馆定金及预期收益损失。案涉租赁合同租赁期限为2010年4月1日至2016年5月31日。2016年5月31日租赁期间届满后，双方未续订书面租赁合同，河畔春秋宾馆继续使用案涉租赁物，老干局对此未提出异议，并向河畔春秋宾馆收取了2016年6月的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，应当认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。老干局于2017年6月多次向春秋宾馆发出返还租赁物的通知书，已作出解除合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，老干局有权随时解除合同，但应给河畔春秋宾馆合理的腾退房屋时间。故一审判决认定案涉租赁合同已依法解除，河畔春秋宾馆应向老干局支付2016年7月至2017年6月期间的租金并无不当。合同解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故河畔春秋宾馆应当向老干局返还租赁房屋。双方对案涉租赁房屋屋顶构筑物并无约定，河畔春秋宾馆未提供证据证明屋顶构筑物系经老干局同意修建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，老干局请求河畔春秋宾馆拆除案涉租赁房屋屋顶构筑物的请求应予支持。河畔春秋宾馆认为在租赁期限届满前，其基于与老干局达成了口头续租协议、老干局收取租赁期限届满租金及其他承租人均续签租赁合同的情况下，与装修公司签订装修合同并交纳装修定金。因河畔春秋宾馆并无证据证明其与老干局就案涉房屋的续租期限、租金等问题口头达成了续租协议，老干局对此也予以否认，故应由河畔春秋宾馆承担举证不利的法律后果。河畔春秋宾馆在未与老干局签订续租协议，且未经老干局同意自行准备装修并交付装修定金的行为，应由其自行承担相应法律后果。如前所述，案涉租赁合同到期后，双方未续订书面租赁合同，应视为不定期租赁，老干局有权在给予河畔春秋宾馆合理期间的前提下随时解除合同。故一审判决对河畔春秋宾馆要求老干局赔偿预期收益的请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人河畔春秋宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15655元，由上诉人内江市东兴区河畔春秋宾馆负担。本判决为终审判决。审 判 长 余发会审 判 员 何中明审 判 员 夏 飞二〇二〇年十月十四日法官助理 夏 源书 记 员 简 川