河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终3692号上诉人（原审原告）：李吉平,男,1957年4月2日出生,汉族,住安阳县。被上诉人（原审被告）：安阳市鑫海房地产开发有限责任公司,住所地安阳市北关区盘庚街48号。法定代表人:李海法,职务:董事长。委托诉讼代理人:田金魁、马江波,河南至尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市城建房地产开发有限责任公司,住所地安阳市北关区永安西街1巷2号楼。法定代表人:路宝全,职务:董事长。被上诉人（原审第三人）：刘翔,男,1993年12月4日出生,汉族,住安阳市北关区。上诉人李吉平因与被上诉人安阳市鑫海房地产开发有限责任公司（以下简称鑫海房地产公司）、安阳市城建房地产开发有限责任公司（以下简称城建房地产公司）、刘翔房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李吉平上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：1、一审超过法定审理期限且与该院相似案例的判决结论及安阳中院、省高院的判决结论不同，违反了中国法律的统一适用。2、鑫海房地产公司与刘翔的网签备案系恶意串通虚假备案，并未有真实的资金交易，目的是损害李吉平的合法利益。本案房屋定购协议书是双方真实意思表示，并且对必要条款均明确约定，合法有效，应受法律保护，并非预约合同，应当认定为有效的买卖合同。被上诉人鑫海房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决客观公正，二审法院应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人城建房地产公司未到庭、未答辩。被上诉人刘翔未到庭、未答辩。李吉平向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原告、第一被告2009年11月11日签订的房屋定购协议书有效；2、依法判令第一被告履行定购协议，待条件具备时，第一被告与原告签订正式《商品房买卖合同》，交付房屋，并办理不动产证；3、依法判令本案的诉讼费、保全申请费、财产保全保险费用由两个被告共同承担。一审法院认定事实：2009年11月11日，原告李吉平与被告鑫海房地产公司签订鑫海花园定购协议书，物业名称：鑫海花园，物业地址：安阳市东风路30号，物业楼号：6号楼3单元5层西户，物业销售面积：149.178平方米，每平方米3170元，付款方式采用按揭付款，定金人民币-元须于签署协议书前付清。协议内容：1、买受方同意于签订本协议书后按出售方指定日期、地点携带本协议书与出售方签署由河南省工商行政管理局、河南省建设厅共同监制，安阳市房管局统一核发的《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》后，本认购书自行作废。2、买受方如未按本协议规定之付款期限支付房款，或未提交按揭手续致使按揭不能正常办理的，延期超过10天，则视为买受方违约，出售方有权单方面解除本定购协议书，并将物业另行出售，定金不予退回。3、认购物业面积最终由以房管局核定面积为准。4、在签订《商品房买卖合同》前，本协议书为买卖双方的正式合约。同日，被告鑫海房地产公司给原告李吉平出具借条，载明：今借到李吉平142000元，6号楼3单元5层西户149.178㎡。另查明，安阳市发展计划委员会文件安计投资（2002）189号，涉案房屋所在的小区鑫海花园是由被告城建房地产公司立项，是该小区的立项开发方。2005年12月5日，安阳市国土资源局颁发的涉案小区所在的土地证，土地使用权人是被告城建房地产公司。2017年12月26日安阳市房管局颁发的安房预售证第170143号商品房预售许可证，该涉案房屋被告城建房地产公司具有售房的主体资格。上述事实，有原告提供的鑫海花园定购协议书、三联单据收据，被告提供的安阳市发展计划委员会文件安计投资（2002）189号、安阳市国土资源局颁发的土地证、安房预售证第170143号商品房预售许可证、商品房预售备案查询以及当事人陈述等证据，予以证实。一审法院认为，2009年11月11日原告李吉平与被告鑫海房地产公司签订《鑫海花园定购协议书》，属于双方当事人签订的认购书、定购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，该协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以保护。本案中，从权利取得形式看，原告李吉平与被告鑫海房地产公司之间并不存在正式的商品房买卖合同关系。《鑫海花园定购协议书》明确约定，订立本协议书后还需签署商品房买卖合同，这表明《鑫海花园定购协议书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意，其目的是缔约双方将来参照该意向书订立商品房买卖合同。此外，从内容上看，《鑫海花园定购协议书》欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此，《鑫海花园定购协议书》仅能体现出双方预约的意思表示，即将来通过订立商品房买卖合同以最终明确有关商品房买卖的具体内容，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应认定原告李吉平与鑫海房地产公司订立的协议书属于商品房预约合同，不属于商品房买卖合同。原告李吉平要求被告鑫海房地产公司履行定购协议，待条件具备时，与其签订正式《商品房买卖合同》，交付房屋，并办理不动产证的诉讼请求，因涉案房屋已经由被告城建房地产公司与刘翔签订商品房买卖合同(预售)，并在安阳市房产管理局备案购房人为刘翔。被告鑫海房地产公司已经不具备按照双方签订的《鑫海花园定购协议书》，签订商品房买卖合同，交付房屋，办理不动产证的相关条件。原告李吉平该项请求的基础条件已经不存在，故不予支持。原告李吉平可通过另案诉讼，请求被告承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿，以保护其合法权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决:驳回原告李吉平的诉讼请求。案件受理费8393元，由原告李吉平负担。本院二审期间，上诉人提供证据：1、城建房地产公司和鑫海房地产公司2005年8月5日出让土地协议书一份，证明鑫海房地产公司和城建房地产公司当时是共同开发的项目，城建房地产公司委派鑫海房地产公司对外销售；2、鑫海房地产公司和李书云的抵顶协议，鑫海房地产公司于2018年11月13日将我的房屋更名为李书云；3、鑫海花园6号楼房屋备案汇总表，证明一个月之后又更名为刘翔是户主；4、2020年7月7日鑫海房地产公司张贴的通知，通知凡购买鑫海花园6号楼的业主来补交购房款，并且该公司的经理常宝于7月8号、9号打电话，我不同意按鑫海房地产公司补交房款的通知，就没有去补办。被上诉人鑫海房地产公司质证认为，上诉人提供的4份证据均系复印件，对4份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，协议书不能证实上诉人的主张，该协议书第二项明确写明，如政府有关部分认为乙方办理土地过户和其他手续不妥，该项目仍按城建房地产公司开发履行完毕，证实该项目属于城建房地产公司。对于抵顶协议，与本案无关，也无法核实其真实性。备案登记表与本案无关。通知上并没有任何被上诉人的证明，不能证实是被上诉人张贴。二审查明的其他事实与一审判决认定事实基本一致。本院认为，上诉人李吉平与被上诉人鑫海房地产公司签订的《鑫海花园定购协议书》，该合同欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记、违约责任有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，并约定在将来一定期限内订立买卖合同，属于双方当事人签订的预约合同，不违反法律的强制性规定，合法有效。因涉案房屋已经由被上诉人城建房地产公司与他人签订了商品房买卖合同(预售)，并在安阳市房产管理局备案。被上诉人鑫海房地产公司已经不具备按照双方签订的《鑫海花园定购协议书》，签订商品房买卖合同，交付房屋，办理不动产证的相关条件。上诉人李吉平要求被上诉人履行定购协议，待条件具备时，签订正式《商品房买卖合同》，交付房屋，并办理不动产证的诉讼请求，本院不予支持。上诉人李吉平可通过另案诉讼，请求解除预约合同，承担预约合同违约责任，以保护其合法权益。综上所述,上诉人李吉平的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8393元，由上诉人李吉平负担。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇二〇年十月十三日书记员 孟 菲