新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终2641号   上诉人（原审被告）:苏国岭,男,1963年11月9日出生,汉族,新疆索道商贸有限责任公司职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   委托诉讼代理人:金大龙,新疆井然律师事务所律师。   委托诉讼代理人:刘涵，新疆井然律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）:李新年,男,1965年2月1日出生,汉族,无固定职业,住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。   委托诉讼代理人：金建成，新疆公论律师事务所律师。   上诉人苏国岭因与被上诉人李新年房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏国岭的委托代理人鑫大龙，被上诉人李新年的委托代理人金建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   苏国岭上诉请求：请求依法判令(2019)新0109民初121号民事判决书,发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2018年4月10日在李新年在现场的情况下，我方搬离了厂房，当天李新年除要求我方交清电费之外，再未提出任何异议，其已经对房屋现状进行了完整的查检。我方交清水电费后，双方的交接工作已完成，双方的租赁合同当天即解除，时隔两个月左右，厂房出现水管跑水的情况与我方无关。二、一审法院适用法律错误。双方之间的房屋租赁合同已于我方搬离之日解除，双方的权利义务也于当天即告终止，现厂房内出现跑水的情况是由于李新年的管控不到位所致，而非我方未按照要求完成查验交接工作，一审法院以我方未提交证据证实向李新年返还厂房不存在瑕疵为由，判定我方负有责任，适用法律有误。综上，。请求二审法院支持我方的上诉请求。   李新年辩称，苏国岭没有按照约定交付租赁物，一审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉维持原判。   李新年向一审法院起诉请求：1.请求法院依法解除双方签订的厂房租赁合同；2．判令苏国岭支付租赁房屋期间的费用23,332元；3．判令苏国岭赔偿房屋损失164,000元；以上合计187,332元。   一审法院认定事实：2016年4月10日，李新年作为出租方（甲方）与作为承租方的苏国岭（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定的主要内容为：甲方将位于××镇边的厂房及住房院落租赁于乙方，采取包租的方式，由乙方自行管理；租金每年为7万元，前三年租金不变，从第四年开始租金每年递增壹万元整，即从2019年租金开始递增，合同期内如任意一方要终止合同，赔偿对方违约金拾万元；每年支付租金在4月15日之前支付第二年租金，即每次交付一年租金；乙方在租赁期间享有租赁物及设施的专用权，乙方应负责租赁物内相关设施的维护，并保证在本合同终止时归还甲方，乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应当负责维修，费用由乙方承担；如遇国家拆迁或征购，甲方出售此场地交易成功，或遇不可抗力致使本合同不能继续履行，双方不承担责任。合同还约定了其他内容。庭审中，双方均认可2018年4月15日前的租金已支付完毕。   2018年4月6日，乌鲁木齐市米东区长山子镇碱梁村村民委员会向苏国岭下发《限期搬迁通知》：限你厂于2018年4月10日前，将场内所有人员和设备清空，届时查看办理清空，如有不搬者，严肃处理，后果自负。   根据苏国岭方提交的证人刘学明、曹岩的证言，证实2018年4月10日苏国岭将厂房内的设备等搬离，李新年在现场且要求苏国岭交清电费。   根据李新年方提交的证人范金文的证言，证实2018年4月10日苏国岭搬离厂房后，钥匙由证人保管，证人于2018年6月左右发现李新年的厂房院落里有水，通知了李新年，李新年带人到厂房对水管进行维修，并对房屋及水管状况拍照。   根据李新年方提交的证人李易钢、刘铁龙的证言，证实2018年6月，随李新年到厂房维修水管，跑水的水管没有水龙头。   2018年6月25日，乌鲁木齐市米东区三道坝镇红星照相馆出具现场拍摄证明：兹证明2018年6月25日受李新年的的委托本人××区李新年的平房对房屋受损现状进行实际拍照，现场共拍摄照片22张，当时现场一共四人，本人、李新年还有两位维修工（姓名不详），本人到现场时东边的两间房屋有大量积水，水龙头和阀门跑水，两位维修工现场进行了修理，本人在现场对房屋的现状和修理的经过进行现场拍照，照片是现场实际拍摄。为此李新年于2018年6月25日支付外拍照片费用700元。   国网新疆电力有限公司乌鲁木齐供电公司出具案涉厂房2018年的电量及电费情况，自2018年5月至2018年12月均显示为零。   2019年4月25日，乌鲁木齐市米东区碱梁村村委会负责人出具证明，证实：2018年4月我村委会工作人员及镇安环站工作人员将苏国岭生产厂房关闭一事是事实，在2019年1月18日出具的村委会证明中，是苏国岭电话中与我沟通出具关闭厂房生产一事，未提到我村委会现场处理纠纷，因我本人在医院，委托协警去办，结果当时开具的证明与事实不相符，现将此事调查清楚，以前因此事开具的所有证明均以此内容证明为准。   2019年3月20日，因李新年申请对案涉厂房地基的沉积原因进行鉴定，一审法院依法委托新疆中远工程检测有限公司进行鉴定，2019年5月22日，该公司出具鉴定意见：米东区长山子镇碱梁村甘莫公路边的涉案房屋（办公室、平房）地基沉降原因为：1.地基（黄土）受水后造成不均匀沉降；2.工程质量无法全部达到相关标准要求，对地基沉降产生一定影响。为此李新年支付鉴定费10,000元、挖掘机费用500元。   2019年10月15日，因李新年申请对案涉存在质量问题的房屋的修复方案及修复费用进行鉴定，一审院依法委托新疆中远工程检测有限公司进行鉴定，2019年12月5日，该公司出具鉴定意见：被鉴定房屋存在质量问题的评定级别为D级，基础有不均匀沉降现象、开裂、酥化、漏筋现象，不符合规范要求，基础埋置深度小于500㎜，不符合规范要求；房屋墙体有多条贯穿裂缝现象，不符合规范要求，墙体局部有下沉、开裂现象，不符合规范要求，墙体为多孔砖土沙砌筑，砌筑砂浆强度低，不符合规范要求；承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整栋危房，修复方案为依据房屋出现的险情，已不能满足正常使用要求，建议拆除重建；并依据当地市场价格，评估上述房屋拆除重建费用的参考价值为162,800元，明细为：（1）重建费用220㎡×700元/㎡=154,000元；（2）拆除及清运费用220㎡×40元/㎡=8,800元；（3）修复费用=重建费用＋拆除及清运费用=162,800元。为此李新年支付鉴定费5,000元。   因新疆中远工程检测有限公司对于重建费用的鉴定无相应资质，李新年申请对案涉房屋的重建价格进行鉴定，一审法院依法委托新疆中天工程项目管理有限公司进行鉴定，2020年4月23日，该公司出具工程造价鉴定报告书，鉴定内容为：根据现场勘查情况显示，鉴定主要涉及米东区长山子镇碱梁村甘莫公路边厂房的损失修复工程量。鉴定结果为：根据定额计价及现场实际测量的工程量对李新年诉苏国岭房屋租赁合同纠纷案进行了造价鉴定，本次的工程造价为224,604.1元。为此李新年支付鉴定费2,600元。   一审法院认为，双方于2016年4月10日签订的《厂房租赁合同》系当事人自愿签订，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方对于2018年6月25日李新年经人通知发现案涉厂房水管跑水的事实没有异议，但是对于双方租赁合同何时解除及李新年厂房损失如何承担争议较大，对此分析如下：一、关于租赁合同的解除时间。2018年4月6日，应环保单位的要求，村委会向苏国岭下达了《限期办理通知书》，按照该搬离通知，需要将厂房内的所有人员和设备清空，导致的直接后果是苏国岭不能在该厂房内继续生产经营。在苏国岭搬离厂房的当天，李新年在现场要求苏国岭交清电费，由此可知李新年对于苏国岭不在该厂房内继续生产经营系明知，对于苏国岭搬离的行为也默许，虽然双方在租赁合同中未明确约定厂房租赁的使用目的，但是根据一般生产生活经验，苏国岭租赁李新年厂房用于生产经营的可能性最大，现由于政府行为导致苏国岭生产经营终止，租赁厂房的目的不能实现，应视为发生了租赁合同中约定的不可抗力的情况，双方的租赁合同在苏国岭搬离厂房时即告终止，即双方合同已于2018年4月10日实际解除，故对于李新年主张由本院判决双方合同解除的诉讼请求，不能成立。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，李新年未提交相应证据证实此后苏国岭继续占有使用该厂房，故李新年要求苏国岭支付后续租金费用的诉讼请求，亦不能成立。二、关于厂房损失的承担。根据鉴定意见，厂房本身的工程质量无法全部达到相关标准要求及地基（黄土）受水后造成不均匀沉降均系涉案厂房地基沉降的原因力，故酌情确定两项原因力与地基沉降的关联度均为50%，其中厂房本身的工程质量造成沉降所致厂房的损失应由李新年自行承担。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，苏国岭搬离厂房之日系双方合同解除之日，且双方对于该厂房后续不再进行生产经营均系明知，因此双方均有义务对于苏国岭返还的厂房的情况进行查验交接，李新年作为出租人，在承租人返还厂房后的空置期间，更应对自己的厂房尽必要的管理责任，庭审中李新年未提交证据证实其尽到了查验及管理的义务，苏国岭未提交证据证实其向李新年返还的厂房不存在瑕疵，故酌情确定对于案涉厂房因受水造成的损失双方均应承担50%的责任。   因案涉厂房的修复方案为重建，在2020年4月23日的鉴定意见中，该厂房重建的工程造价确定为224,604.1元，此金额即为案涉厂房遭受的损失，其中56,151.03元（224,604.1元×50%×50%）的部分应由苏国岭负担，其余部分应由李新年自行承担，李新年主张苏国岭赔偿厂房直接损失162,800元，超出的部分，不予支持。三、外拍照片费用及鉴定费用的负担。外拍照片费用700元，系李新年为固定房屋受损情况的证据而支出，对于案件事实的查明具有一定作用，苏国岭应按上述确定的比例承担175元（700元×50%×50%），剩余的525元由李新年自行负担。   挖掘机费用500元，系在鉴定过程中因现场勘查基础开挖的需要而支出的必要费用，可以与三次鉴定费17,600元（10,000元＋5,000元＋2,600元）一并计算为18,100元，并由苏国岭按照上述确定的比例承担4,525元（18,100元×50%×50%），剩余的13,575元由李新年自行负担。故判决：一、苏国岭向李新年赔偿房屋损失56,151.03元；二、苏国岭向李新年支付拍照费用175元；三、苏国岭向李新年支付鉴定费4,525元；四、驳回李新年的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定的事实及依据的证据予以确认。   本院认为，苏国岭与李新年于2016年4月10日签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审法院确认双方签订的合同于2018年4月10日解除，对此双方均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，苏国岭作为租赁厂房的承租人于合同解除后，其应当及时向出租人李新年返还房屋，现双方当事人对苏国岭交接房屋的情况产生了争议，苏国岭认为4月10日当天，其搬离涉案厂房时李新国在现场，对其搬离行为并未提出异议，只是提出要求其将欠付的水电费缴纳完毕，应当视为双方对租赁厂房已进行了交接。对此李新年认为，因当时苏国岭欲将厂房中的一部分物品交给案外人范金文，故并没有将其物品全部搬离，苏国岭也未将厂房的钥匙交还，4月10日当天双方并没有进行交接。对此本院经查认为，通过一审法院对案外人范金文的询问可以看出，苏国岭于4月10日搬离厂房时并没有将全部物品搬走，因有一部分物品还需处理，且准备将部分彩钢板交给案外人范金文，故其将厂房的钥匙交给了案外人范金文，而范金文与李新年无利害关系，故李新年并未对涉案厂房进行接受，苏国岭应当向李新年履行涉案厂房的交接工作，其向范金文交付钥匙，不能认定为已向李新年完成涉案厂房交付的义务，其对涉案厂房仍应当妥善管理使用，苏国岭认为其已向李新年交付厂房的上诉意见，本院不予采纳。现涉案厂房发生漏水事故，一审法院根据涉案厂房受损情况，分配双方承担责任及划分比例并无不当，苏国岭上诉认为其不应当承担以上责任的上诉请求，本院不予采纳。   综上所述，苏国岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1,321.28元，由苏国岭负担。   本判决为终审判决。   审  判  长    陈琛   审  判  员    谭红   审  判  员    杜高升   二 〇 二 〇 年 十 月 十 四 日   书 记 员 李玉涛