贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7258号上诉人（原审被告）：清镇市和盛房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市。法定代表人：吴腾，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钱军虎，贵州商同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婷婷，贵州商同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆安霞，女，1985年1月18日出生，汉族，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：袁跃，男，1983年1月27日出生，汉族，住贵州省习水县，系陆安霞之夫。原审第三人：兴业银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市。负责人：梁建群，系该分行行长。委托诉讼代理人：尹富乐，女，1992年10月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：丁光国，男，1975年10月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。上诉人清镇市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛公司）因与被上诉人陆安霞及原审第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称兴业银行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人和盛公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在履行《商品房买卖合同》过程中，因地基地质问题、政府政策等影响逾期交房告知被上诉人后，且被上诉人同意在该情况下逾期交房，被上诉人行使约定解除权的条件未成就，不能解除《商品房买卖合同》，一审法院判决解除该合同无事实依据。二、一审判决上诉人将贷款部分59万元直接退还给被上诉人无法律依据，在《个人购房抵押（保证）借款合同》未解除及案涉房屋抵押权处于存续状态的情况下，将贷款部分59万元退还给被上诉人不利于各方对于实际问题的解决，即便要退还该59万元，也应当退还至第三人。三、被上诉人因《个人购房抵押（保证）借款合同》产生的贷款利息53736.61元应由其自行承担，一审认定事实无事实及法律依据。即便该利息是本案的损失，则计算贷款利息损失的截止时间应为上诉人于2019年11月18日收到被上诉人发出的《商品房退房申请书》之时，在此时间之后产生的贷款利息应由被上诉人自行承担。四、本案的维修基金是由相关部门收取，上诉人只是代收，并未实际占有该费用，即便《商品房买卖合同》解除，该维修基金费用也是相关部门直接退还给被上诉人，一审判决上诉人退还该费用及其利息无事实依据和法律依据。被上诉人陆安霞答辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》已满足约定的解除合同条件，且被上诉人并没有作出任何同意上诉人逾期交房的承诺。二、《商品房买卖合同》解除后，《个人购房抵押（保证）借款合同》也应当一并解除。三、上诉人应当将收取被上诉人的首付款本金（含维修基金）、占用首付款资金利息；已还贷款部分的本金及相应贷款部分的利息损失赔偿给被上诉人；贷款部分余款由上诉人直接支付给兴业银行贵阳分行。四、合同的解除系上诉人违约造成，上诉人应当将收取的维修基金全额退还给被上诉人，且维修基金的收据收款单位明确为上诉人，也缺乏凭证证明是其他相关部门收取，故维修基金应当由上诉人退还给被上诉人。第三人兴业银行陈述称，一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，若该《商品房买卖合同》解除，《个人购房抵押（保证）借款合同》也应当解除，上诉人应当向原审第三人偿还被上诉人就《个人购房抵押（保证）借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等，购房贷款部分不应当直接退还给被上诉人，且原审第三人对涉案房屋享有优先受偿权。二、若《商品房买卖合同》解除，《个人购房抵押（保证）借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等应当直接退还给原审第三人，以避免发生款项被挪用的风险，增加各方诉累。陆安霞向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的合同编号2018013347《商品房买卖合同》；2.判令被告立即退还原告购房款与维修基金共计870025元，并赔偿原告兴业银行贷款利息损失39526.13元（暂算至2020年1月8日止，以银行实际产生的利息为准）、占用原告首付款本金（含维修基金）利息损失11871元（从2018年7月22日，按首付款280000元×银行存款年利率2.5%×实际天数，暂算至2020年4月1日共619天，具体损失以实际产生的利息为准）；3.被告承担诉讼费用12896元。一审法院认定事实，2018年7月22日，和盛公司（出卖人）与陆安霞（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）3栋1单元10层1号预售商品房（合同约定建筑面积131.55平方米、套内建筑面积101.74平方米）；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价8383.78元/平方米，总价款852966元；买受人以银行贷款方式付款，应于本合同签订之日交付首期房款262966元，余款590000元以银行按揭支付；出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按约定期限和条件交付房屋的，如逾期超过30个工作日，买受人有权退房，但应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。同日，和盛公司出具编号为20180700146的《收款收据》，确认收到陆安霞支付的“住宅3-1-1001购房首付款”262966元；出具编号为20180700147的《收款收据》，确认收到陆安霞支付的“住宅3-1-1001购房维修基金”17059元。2018年11月1日，兴业银行贵阳分行（债权人、抵押权人）与陆安霞（主债务人、抵押人）、和盛公司（保证人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定借款金额590000元，期限360个月，自2018年11月1日至2048年11月1日；借款定价基准利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次，借款利率等于定价基准利率乘以系数1.2，利率调整日为自借款发放之日起每个公历季的第一天；借款还本付息按固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的1日及借款到期日为还款日；借款人愿意按照等额本息偿还法偿还借款本息，直至债务人还清全部借款本息为止；所购（抵押）房产为清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）1-4栋3栋（3）1单元10层1号（建筑面积131.51平方米、土地使用年期为70年），购房（评估）总价852966元；抵押权与主债务同时存在，主债务清偿完毕后抵押权才消灭，抵押期限登记为2018年11月1日至2048年11月1日止；保证期间为阶段性担保。《个人购房抵押（保证）借款合同》的附件《个贷还款计划》表明陆安霞在2018年12月1日的应付贷款本息为2817.39元；从2019年1月1日起的每期应还贷款本息总额为3491.96元。2018年11月8日，兴业银行贵阳分行出具《借款借据》，确认借款人陆安霞，借款金额590000元，用途购房，借款方式抵押，期限2018年11月1日至2048年11月8日，抵押品金额852966元。陆安霞在《借款借据》上签字确认该贷款已转入指定账户。2019年2月18日，清镇市国土资源局作出黔（2019）清镇市不动产证明第0001458号《不动产登记证明》，内容为证明权利或事项为抵押预告登记，权利人兴业银行贵阳分行，义务人陆安霞，抵押方式为一般抵押，担保债权的（总）数额590000元，债权起止时间为2018年11月1日至2048年11月1日，抵押房屋总面积131.51平方米。2019年11月18日，陆安霞作出《商品房退房申请书》，以和盛公司未在约定的2019年9月30日前交付房屋，已逾期超过30个工作日为由，要求解除合同；并要求和盛公司退还购房首付款（含维修基金）及首付款利息，还清其购房银行贷款，并办理贷款银行合同解除手续，退还其按揭贷款月供本金及利息支出，按合同规定支付违约金。和盛公司确认已收到上述《商品房退房申请书》。2019年12月2日，和盛公司出具《收条》，确认收到陆安霞购买清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）住宅3-1-1001号房购房首付款收据（编号20180700146）、购房维修基金收据（编号20180700147）。现因和盛公司未在约定时间交房，陆安霞遂诉至一审法院。另查明，案涉清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）1-4栋3栋（3）1单元10层1号房屋已经办理了贵阳市商品房预售合同备案登记，预售合同登记号Y18089174，登记购房人陆安霞。诉讼中，兴业银行贵阳分行向一审法院提交《客户还款明细清单》，确认截止至2020年6月1日，陆安霞已还贷款本金11936.06元、已付贷款利息53736.61元，共计65672.67元；当前未还余额578063.94元。陆安霞对此予以认可，并同意由和盛公司直接将其未还贷款本金直接偿还给兴业银行贵阳分行。上述事实，有原、被告的陈述、有原告所举《商品房买卖合同》、《收款收据》复印件2张、《个人购房抵押（保证）借款合同》及附件《个贷还款计划》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《商品房退房申请书》、《收条》，有第三人所举《不动产登记证明》、《客户还款明细清单》等证据在卷佐证。上述证据经过庭审质证，一审法院予以认定。一审法院认为，陆安霞与和盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，系有效协议。协议签订后，陆安霞通过向兴业银行贵阳分行贷款等方式向和盛公司按约支付了购房款项，但和盛公司未能在约定交房时间交付案涉房屋，属违约行为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，陆安霞依法取得对上述《商品房买卖合同》的解除权，故一审法院对其要求解除该合同的诉讼请求予以支持。在上述《商品房买卖合同》被依法解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，和盛公司应承担向陆安霞退还购房款852966元（包括首付款262966元及贷款本金590000元）及维修基金17059元，并赔偿陆安霞所受损失的民事责任。关于陆安霞所受损失，因双方在《商品房买卖合同》约定金额过低，陆安霞有权要求调整为其实际遭受损失金额，具体包含两部分：一部分为陆安霞为购买案涉房屋已实际支出的贷款利息53736.61元；另一部分为首付款262966元及维修基金17059元的资金占用损失。因此部分资金占用损失，双方并无具体约定，但系陆安霞实际遭受，且陆安霞诉请计算标准未超过法律许可上限，故一审法院支持280000元（首付款262966元与维修基金17059元之和取整数）为基数，按年利率2.5%的标准，从款项支付次日即2018年7月23日起计算至款项付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”、第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，一审法院判决：一、解除原告陆安霞与被告清镇市和盛房地产开发有限公司于2018年7月22日签订的合同编号2018013347的《商品房买卖合同》；二、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告陆安霞退还购房款852966元及维修基金17059元，共计870025元；三、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告陆安霞赔偿贷款利息损失53736.61元：四、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告陆安霞赔偿资金占用损失（以280000元为基数，按年利率2.5%的标准，从2018年7月23日起计算至款项付清之日止）；五、驳回原告陆安霞的其他诉讼请求。案件受理费12896元，由被告清镇市和盛房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人和盛公司与被上诉人陆安霞签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，各方当事人应当按照合同内容全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：一、和盛公司与陆安霞签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；二、兴业银行贵阳分行与陆安霞、和盛公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》是否应当解除；三、和盛公司是否应当返还购房贷款和购房款本金及利息，是否应当赔偿陆安霞已付款资金占用损失。关于争议焦点一。双方《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按约定期限和条件交付房屋的，如逾期超过30个工作日，买受人有权退房。经查，和盛公司未能在合同约定的时间向陆安霞交付房屋，逾期交房已超过30个工作日，且至今未能交房，故和盛公司逾期交房已达到合同约定的解除条件，现陆安霞诉请解除双方《商品房买卖合同》符合合同约定，应予支持。尽管上诉人和盛公司主张，其已事先向陆安霞说明逾期交房的情况，并取得陆安霞同意逾期交房，认为不应解除本案《商品房买卖合同》。但因陆安霞对此不予认可，且和盛公司未提交证据证明陆安霞同意逾期交房，故本院对和盛公司的上诉主张，不予支持。一审法院判决解除和盛公司与陆安霞签订的《商品房买卖合同》，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案中，因和盛公司与陆安霞签订的《商品房买卖合同》解除，已致使兴业银行贵阳分行与陆安霞、和盛公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》合同目的无法实现，该借款合同符合上述司法解释规定的解除条件，虽然陆安霞在本案一审中未诉请解除该借款合同，但本院二审中，和盛公司、兴业银行贵阳分行均主张如《商品房买卖合同》解除，应一并解除该借款合同，故为避免当事人诉累，本着一次性解决纠纷的原则，兴业银行贵阳分行与陆安霞、和盛公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》应予一并解除。关于争议焦点三。第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，本案《个人购房抵押（保证）借款合同》解除后，和盛公司应当将收受的购房贷款返还兴业银行贵阳分行，并返还收取陆安霞的购房款本金、房屋维修基金及利息。故一审判决将购房贷款全部返还给陆安霞不当，本院予以纠正；一审判决和盛公司按存款年利率2.5%的标准，向陆安霞支付资金占用损失并无不当，本院予以维持。第二，因本案《商品房买卖合同》解除系因和盛公司逾期交房的过错导致，和盛公司应当赔偿陆安霞因解除合同遭受的损失，陆安霞向银行支付的贷款利息属于其损失范围，应由和盛公司负责赔偿。最后，因《个人购房抵押（保证）借款合同》解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，案涉房屋的抵押预告登记应于合同解除后一并涤除，兴业银行贵阳分行应当配合和盛公司完成案涉房屋抵押预告登记涤除手续。综上所述，上诉人清镇市和盛房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予支持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初560号民事判决第一项、第四项；二、撤销贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初560号民事判决第二、三、五项；三、解除陆安霞、兴业银行股份有限公司贵阳分行、清镇市和盛房地产开发有限公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；四、清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陆安霞返还房屋首付款262966元、房屋维修基金17059元；五、清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还陆安霞自2018年12月1日至本判决生效之日止已向兴业银行股份有限公司贵阳分行归还的贷款本金及支付的贷款利息（以兴业银行股份有限公司贵阳分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向兴业银行股份有限公司贵阳分行偿还陆安霞自本判决生效之日起就《个人购房抵押（保证）借款合同》剩余的贷款；七、自清镇市和盛房地产开发有限公司清偿上述第六项贷款之日起十日内，兴业银行股份有限公司贵阳分行协助清镇市和盛房地产开发有限公司办理坐落于清镇市巢凤社区扁坡村物流园悦景苑（二期）3栋（3）1单元10层1号房屋的抵押预告登记涤除手续；八、驳回陆安霞其它诉讼请求；九、驳回清镇市和盛房地产开发有限公司上诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12896元，二审案件受理费12896元，共计25792元，由清镇市和盛房地产开发有限公司负担20000元，由被上诉人陆安霞负担5792。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 邹爱玲审判员 陈跃霄二〇二〇年十月十二日书记员 彭永耀