浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初6082号 原告（反诉被告）：张伟松，男，1972年11月1日出生，汉族，住浙江省诸暨市，现住浙江省诸暨市。 被告（反诉原告）：周吉辉，男，1985年10月1日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：陈欢，浙江正瑞律师事务所律师。 原告张伟松与被告周吉辉房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月15日立案后,被告周吉辉于2020年6月2日提起反诉。本院依法适用简易程序于2020年6月30日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年9月30日公开开庭进行了审理。张伟松、周吉辉的诉讼代理人陈欢均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张伟松向本院提出诉讼请求：一、撤销原、被告于2020年3月20日签订的《租房协议书》，被告赔偿原告装修损失8595元、误工损失4500元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原告因租赁办公场所作开设公司之用，故向被告承租位于××街道××路××号××大厦××幢××号房屋。谈妥后，双方于2020年3月20日签订了《租房协议书》，约定房屋作为办公商务经营活动使用，同时约定了租期、租金等内容。合同签订后，被告将其毛坯房屋交予原告，原告进场进行装修，为此共支出装修费用13095元。后因原告进行工商登记需要承租房屋的房产证复印件，故向被告提出，但被告至今为止均借故不予提供，致原告租用办公场所进行使用的目的落空。原告认为，被告虽将租赁房屋交予原告，但仍有义务履行向原告提供房屋产权证复印件的合同辅助义务，退一步讲，作为被告方也有义务出示房屋产权证以证明其对房屋的出租权利。原告认为，被告故意隐瞒房屋产权真实信息，致原告误以为被告享有出租房屋所有权的情况下签订租房协议，被告的行为存在欺诈。根据《合同法》第54条规定，应予撤销双方的租房协议。另原告所造成的损失系被告进行欺诈所造成，故根据《合同法》第58条规定，被告应当赔偿原告的全部损失。 庭审中，原告张伟松补充事实如下：原被告协商时，被告曾威胁原告强行搬迁，并说不搬迁就叫人拆掉。合同有效期内，被告的威胁属于违约行为。原告为了财产不受损失，故暂停履行协议，并申请法院撤销合同，由被告承担违约责任。宁波东元生态建设有限公司（以下简称东元公司）授权周吉辉出租的房屋和租房协议所写的房屋门牌号不符，属于授权无效。根据合同法54条规定，属于欺诈行为，要求撤销合同。东元公司将房屋出租给原告使用，原告因申请营业执照需房产证复印件，被告以已注册公司为由，不愿意配合原告变更地址，拒绝提供房产证复印件，造成合同目的无法实现。原告认为被告的行为造成根本违约，同意解除租房协议。 庭审中，原告张伟松再次补充，被告未与原告协商同意，擅自对在租赁期间内的案涉房屋进行装修，已构成违约。要求撤销合同，由被告承担因此造成的原告的装修取证困难的相应后果。 本案审理过程中，原告张伟松选择被告周吉辉为房屋租赁合同相对人。 被告周吉辉辩称，原告陈述的我方不予提供房产证、营业执照不能注册公司与事实不符。应驳回原告的诉讼请求。原告对于其陈述的被告强行叫原告搬迁、如原告不搬迁就拆掉原告的装修的事实未提供证据证明。原告已经另行在商贸城开店。原告因为自身原因不想再租赁该房屋且已经起诉至法院，案涉房屋不会实际使用，案涉租赁合同实际上是要被解除的。关于房屋的装修问题，被告现在去装修是不想让原、被告的损失进一步扩大。被告进去装修的时候，房屋没有大的变动，遍地垃圾。被告是2020年9月初进去装修的。被告周吉辉自愿承担东元公司在本诉中的所有义务。 反诉原告周吉辉向本院提出诉讼请求，一、解除反诉原告周吉辉与反诉被告张伟松于2020年3月20日签订的租房协议书；二、反诉被告张伟松腾退案涉租赁房屋返还给反诉原告周吉辉，并将房屋恢复原状；三、反诉被告张伟松支付租金，以月租2084元为基数自2020年3月20日起至实际腾退房屋之日止计算（暂计算至6月20日为6252元）；四、反诉被告张伟松支付物业费，以每月323元为基数自2020年3月20日起至实际腾退房屋之日止计算；五、反诉被告张伟松支付占用房屋期间的水费59.36元、电费57.27元；六、反诉被告张伟松赔偿反诉原告周吉辉损失5000元及律师费2500元。事实和理由：2020年3月20日，反诉原告周吉辉作为东元公司的代理人以反诉原告周吉辉的名义与反诉被告张伟松就亿泽新疆大厦A幢80A号房屋的出租签订了租房协议书一份，对房屋的用途、租期、租金的支付方式等作了明确约定。2020年4月10日，反诉被告张伟松无故将反诉原告周吉辉诉至法院。东元公司授权周吉辉出租该房屋，合理合法。反诉被告张伟松以反诉原告周吉辉隐瞒房屋所有权人真实信息为由要求撤销租房协议无理无据。反诉被告张伟松以其实际行为表示不再履行租房协议，显属违约。反诉原告周吉辉据此要求解除合同，并由反诉被告张伟松赔偿反诉原告周吉辉因此遭受的相关损失。 庭审中，反诉原告周吉辉撤回第二项、第五项反诉请求，第三项反诉请求租金计算至2020年8月31日止，租金额为11114元，第四项反诉请求中物业费计算至2020年8月31日止的物业管理费额为1723元，反诉原告周吉辉放弃部分请求，请求反诉被告张伟松支付的物业管理费额减至1200元。 反诉被告张伟松辩称，双方签订的租房协议书第二条中已明确约定反诉被告张伟松承租案涉房屋是作为商务经营使用。签订租房协议书时，反诉原告周吉辉未向反诉被告张伟松披露案涉房屋真实所有权人为东元公司以及案涉房屋不能办理营业执照等信息，系故意隐瞒房屋重大信息，属于欺诈行为。根据合同法第54条规定，反诉被告张伟松有权撤销双方签订的租房协议。如果法院认定双方签订的租房协议不属于可撤销合同，因反诉原告周吉辉故意隐瞒房屋重大信息，致使反诉被告张伟松承租房屋后不能办理营业执照，经营目的不能实现，已构成根本违约，反诉被告张伟松同意解除租房协议。双方签订的租房协议第四条已明确约定第一年免租，故反诉原告周吉辉要求反诉被告张伟松支付租金缺乏合同及法律依据。反诉原告周吉辉要求反诉被告张伟松赔偿损失5000元及律师费2500元缺乏事实和法律依据。综上，应依法驳回反诉原告周吉辉的反诉请求。 原告张伟松围绕诉讼请求依法提交租房协议、其与周吉辉、香港木得力板材、日月星赵义、向目标奋斗、138××××1073、Ａ佳佳188××××9200双龙电器（小百货）的微信聊天记录、发票，被告周吉辉提交租赁协议、房产证、情况说明、委托代理合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人均发布了质证意见，本院已记录于庭审笔录中，本文中不予载述。对租房协议、原、被告之间的微信聊天记录、房产证、情况说明，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的其与香港木得力板材、日月星赵义、向目标奋斗、138××××1073、Ａ佳佳188××××9200双龙电器（小百货）的微信聊天记录、发票，被告周吉辉虽提出异议，但未提交证据证明，且经本院审核，上述所涉微信聊天所涉时间在2020年3月20日前后至2020年4月8日止，与原、被告签订租赁协议（2020年3月20日）及双方微信聊天记录所载发生矛盾约定去当地司法所解决的时间段一致，在原告张伟松与“向目标奋斗”聊天中明确干活的地方在“城西亿泽新疆大楼8楼”，“跳跳兔销货清单”明确收货单位为“城西亿泽新疆大楼8楼”，在原告与“香港木得力板材”的微信聊天中也明确地址为“城西亿泽新疆大楼8楼”，所涉费用为装修材料货款、人工费用，可以认定原告租赁房屋后对案涉房屋进行装修及支付相应费用的事实。经本院核算，原告提交的证据材料所涉的装修材料货款、人工费用合计8598元。因原告明确其支付装修费用额为8595元，本院按8595元认定。 庭后，反诉原告周吉辉提交证明一份，所载内容为亿泽新疆大厦804自2020年3月20日起至2020年8月31日期间的物业费共计1800元，房东已全部结清。反诉被告张伟松提出异议，认为周吉辉违约，物业费应由周吉辉承担。本院认为，鉴于张伟松对所涉租赁房屋自2020年3月20日起至2020年8月31日期间的物业费计1800元且由周吉辉支付的事实未提出异议，本院对该事实予以认定。至于该费用应由谁承担，本院在下文中予以评析。 案件审理过程中，原告张伟松陈述租赁案涉房屋前及签订租房合同时，未向被告了解案涉房屋所有权人情况，未要求被告周吉辉出示房产证，未向相关部门查询案涉房屋所有权人情况，其以个人名义承租案涉房屋,其系个体工商户，系诸暨市城北丝艺美发店经营者，向被告周吉辉租房时未向被告周吉辉出示其营业执照。被告周吉辉陈述其没有主动向原告张伟松出示案涉房屋所有权证，没有向原告张伟松披露案外人东元公司。 经审理，本院认定事实如下：经协商，原、被告于2020年3月20日签订租房协议一份，约定被告周吉辉将坐落于诸暨市××街道××路××号××大厦××幢××号房屋出租给原告张伟松，原告张伟松向被告周吉辉承诺租赁该房屋仅作为办公商务经营活动使用，在租赁期限内，未事先征得被告周吉辉的同意，原告张伟松不得擅自改变该房屋使用用途。房屋租赁期限自2020年3月20日至2025年3月19日止。租赁期满，被告周吉辉有权收回出租房屋，原告张伟松应如期交还。房屋年租金25000元，第一年免租，第二年房租在2021年2月20日前支付，第三年房租在2022年2月20日前支付，第四年房租在2023年2月20日前支付，第五年房租在2024年2月20日前支付。租赁期间内的水电费、物业管理费等由原告张伟松自行承担等。此后，原告张伟松对案涉房屋进行装修。原告张伟松支付水电管材、板材等货款及装修人工费8595元。 2020年3月30日，原告张伟松要求被告周吉辉提供案涉房屋房产证复印件及要求变更其经营主体的住所地为案涉房屋。被告周吉辉同意提交房产证复印件，但表示其所在的公司已注册案涉房屋为住所地，可能无法变更原告张伟松的经营主体的住所地到案涉房屋。原告张伟松要求被告周吉辉的经营主体去变更住所，然后由原告变更其经营主体的住所地案涉房屋，被告周吉辉表示其总公司不会同意其公司变更住所。之后，双方继续协商。 2020年3月31日，被告周吉辉告知原告张伟松，如原告张伟松从一开始提出要以案涉房屋为其经营主体的住所地申领营业执照，其不会同意出租，并告知原告张伟松如果想继续租用就继续租用，如不想继续租用就把自己的物品等拆回去。双方遂产生矛盾。 本院审理过程中，被告周吉辉拆除案涉房屋内原告张伟松所作装修物，并进行了装修。庭审中，原、被告共同确认被告周吉辉进入案涉出租房屋进行装修的日期为2020年9月1日。 另认定，东元公司系案涉房屋所有权人。案涉房屋不动产产权证上登记案涉房屋坐落于××街道××路××号××大厦××幢××。东元公司授权周吉辉办理出租案涉房屋事宜，授权范围包括以周吉辉个人名义与承租人签订租赁协议，收取房租等。本案审理过程中，东元公司向本院提交承诺书，所载内容为本案反诉中东元公司享有的权利由周吉辉主张并享有。 本案审理过程中，原告张伟松向本院提交视频两份及图片一份，陈述系其装修案涉租赁房屋时的视频及图片，现案涉房屋已由被告周吉辉重新装修，不能提交其他证据。本院经向相关鉴定评估公司咨询，现有的证据不能评估原告张伟松的装修损失。 本院认为，原、被告之间的的房屋租赁租赁合同，系当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。各方当事人应按合同约定及法律规定全面履行合同义务。 原告张伟松主张被告周吉辉隐瞒案涉房屋所有权人真实信息，构成欺诈。本院认为，在案涉租房合同订立前及订立时，原告张伟松未了解案涉房屋所有权人情况，被告周吉辉未向原告张伟松告知案涉房屋所有权人情况，双方均存在疏忽大意的情形，但被告周吉辉的行为不构成原告张伟松主张的欺诈。原告张伟松主张不能办理以案涉房屋为住所地的新经营主体，致使其合同目的不能实现。本院认为，首先，原告张伟松主张其口头向被告周吉辉提出过以案涉租赁房屋作为其经营主体的住所地办理新的营业执照，被告周吉辉予以否认，原告张伟松未提交证据证明。其次，从双方的微信聊天内容来看，双方于2020年3月18日开始通过微信聊天交流，所涉内容为房屋租赁，原告张伟松在次日对房屋租赁用途“仅作为办公经营活动使用”要求扩展为“作为办公经营活动产品展示等商业活动”，但未明确提出拟以案涉租赁房屋为住所地申请注册新经营主体。第三，双方于2020年3月20日签订的租房协议第二条载明的是原告张伟松向被告周吉辉承诺的租房用途的范围，该租房协议上未见原告张伟松陈述的原告张伟松拟以案涉租赁房屋为住所地申请注册新经营主体的约定的记载。第四，原告张伟松于双方签订书面租房合同的第十日（即2020年3月30日）要求被告周吉辉提交案涉房屋所有权证及要求将其原经营主体的住所地变更至案涉租房，未提出以案涉房屋为住所地注册新的经营主体。至2020年4月8日止，双方处于补充协商阶段，但未能达成补充协议。可见，双方并未就原告张伟松在微信聊天中主张的其拟变更其原经营主体的住所地到案涉租赁房屋达成一致意见，更未就原告张伟松主张的“拟以案涉租赁房屋为住所地申请注册新经营主体”达成一致意见。本院对原告张伟松的该主张不予采信。综上，原告张伟松请求撤销案涉房屋租赁合同的理由不成立。《中华人民共和国合同法》第九十三第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同”，现反诉原告周吉辉要求解除合同，反诉被告张伟松同意解除合同，双方意见一致。对反诉原告周吉辉要求解除案涉合同的诉讼请求，本院予以支持。 对原告张伟松请求被告周吉辉赔偿其装修损失8595元的诉讼请求，本院认为，关于原告张伟松主张的装修损失，因其装修已被被告周吉辉损毁，本院无法通过鉴定评估确定其装修损失。鉴于此，本院将原告张伟松支付的装修费用8595元确定为原告张伟松的装修损失。被告周吉辉应赔偿原告张伟松剩余租赁期（自2020年9月1日起至2025年3月19日止）内装饰装修残值损失7824.98元。对原告张伟松的该诉讼请求中合理部分，本院予以支持。 对原告张伟松请求被告周吉辉赔偿其误工损失4500元的诉讼请求，本院认为，原告张伟松未提交其因对案涉租赁房屋的装修造成其误工及误工损失计4500元的事实证据，本院对其该主张的事实不予认定，对其该主张不予采信。对法律因果关系不再予以评析。对原告张伟松的该诉讼请求，本院不予支持。 对反诉原告周吉辉请求反诉被告张伟松支付自2020年3月20日起至2020年8月31日的房租11114元的诉讼请求，本院认为，按照案涉租赁合同所载内容来看，张伟松在5年租期内应支付房租10万元，本院确定张伟松需支付自2020年3月20日起至2020年8月31日止的房租9041元。对反诉原告周吉辉的该诉讼请求中合理部分，本院予以支持。 对反诉原告周吉辉请求反诉被告张伟松支付物业费1200元的诉讼请求，本院认为，周吉辉已垫付张伟松租赁期间的物业费1800元，按照房屋租赁合同所载的租赁期间的物业费由张伟松承担的约定，张伟松应予支付。现周吉辉请求张伟松支付的数额减少至1200元，未损害张伟松利益。对反诉原告周吉辉的该诉讼请求，本院予以支持。 对反诉原告周吉辉请求反诉被告张伟松支付其损失5000元的诉讼请求，本院认为，反诉原告周吉辉陈述所诉损失5000元系案涉房屋被提前解除租赁合同造成的可能产生的空置费损失，鉴于其损失尚未实际产生且本案审理过程中周吉辉于2020年9月1日前实际上收回案涉租赁房屋并予以重新装修的事实，本院对反诉原告周吉辉的该诉讼请求不予支持。 对反诉原告周吉辉请求反诉被告张伟松支付律师费2500元的诉讼请求，本院认为，双方签订的租房协议对此未作约定，反诉原告周吉辉请求反诉被告张伟松支付律师代理费，无合同依据。本院对反诉原告周吉辉的该诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,判决如下: 一、确认张伟松与周吉辉签订的房屋租赁合同于本判决生效之日起解除； 二、被告周吉辉赔偿原告张伟松剩余租赁期（自2020年9月1日起至2025年3月19日止）内装饰装修残值损失7824.98元； 三、驳回原告张伟松其余的诉讼请求； 四、反诉被告张伟松支付反诉原告周吉辉自2020年3月20日起至2020年8月31日止的房租9041元； 五、反诉被告张伟松支付反诉原告周吉辉垫付的物业管理费1200元； 六、驳回反诉原告周吉辉其余的诉讼请求； 七、上述第二项、第四项、第五项中张伟松与周吉辉互应给付的金额抵扣后，张伟松还应支付周吉辉2416.02元，限于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费127元，由原告张伟松负担52元，由被告周吉辉负担75元。反诉案件受理费295元，由反诉原告周吉辉负担143元，由反诉被告张伟松负担152元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  许 君 人民陪审员  徐旭峰 人民陪审员  侯小华 二〇二〇年十月十四日 书 记 员  何鹏威 ?