浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初1058号 原告：布振良，男，1977年9月16日出生，汉族，住河南省宣阳县。 委托诉讼代理人：陈夏夏，浙江秉象律师事务所律师。 被告：朱小妮，女，1973年7月20日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 原告布振良诉被告朱小妮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了第一次审理。因本案基础事实不宜查明，本院于2020年7月1日裁定将本案转为普通程序并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员周静适用普通程序独任审理，于2020年10月13日公开开庭进行了第二次审理。原告布振良及其委托诉讼代理陈夏夏均到庭参加二次庭审，被告朱小妮经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案经缺席审理，现已审理终结。 原告布振良向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金30000元并退还定金3300元；2.被告向原告支付租金损失116600元并退还剩余租金6600元；3.被告向原告支付租赁房屋装修损失70000元；4.本案诉讼费等由被告承担。庭审过程中，原告变更第2项诉请为被告向原告支付租金损失105600元并退还剩余租金6600元，其他诉请内容不变。事实与理由：原告布振良与被告朱小妮于2013年8月26日签订房屋租赁合同，原告承租被告名下的位于杭州市滨江区××幢××单元××室房屋，租赁期限自2013年9月15日起至2019年9月14日止，每月租金3300元。合同签订后，被告将该房屋交由原告使用，原告对该房屋进行了装修，花费约10万左右。然而，在租赁期限内，原告于2017年11月份相继收到浙江省东阳市人民法院《执行告知书》以及杭州市余杭区人民法院出具的《腾退通知书》，要求在一定时间内搬出杭州市滨江区××幢××单元××室房屋，并且法院采取了对该房屋停水停电的执行措施，导致原告没有办法再继续承租房屋，只能搬出。因为被告自身的原因导致租赁合同没有办法继续履行，原告因此受到了损失，故原告提出如上诉请。 被告朱小妮答辩（通过移动微法院提交）称，一、原告拖欠租金违约在先，原告应向被告支付违约金30000元，被告并无违约行为，更无需支付30000元违约金。双方签订《房屋租赁合同》约定租期5年，从2013年9月15日至2018年9月14日，每月租金3300元，每四个月付一次租金，提前10天支付；水电费、物业费等由乙方支付。并约定：若乙方拖欠租金超过5天，甲方有权终止合同，收回房屋；乙方需改动室内结构装修，需甲方同意，不经同意人为损坏甲方财产，乙方需赔偿或修复。对违约责任约定如下：甲乙双方任何一方不得在租赁未满期间退租，如有违约方将赔偿对方损失3万元。租赁期间，原告于2017年9月5日支付四个月租金13200元，2018年1月5日后再无向被告支付租金。原告于2017年底在未通知被告的情况下，自己搬离了租赁房屋。被告也是在2017年底物业公司打电话催要物业费时，才知原告已经搬走。因原告于2018年1月5日后，再无支付租金，一直拖欠租金，根据合同约定，被告有权收回房屋，并要求原告承担违约责任30000元。二、原告方未经被告同意，私自装修房屋并转租，原告严重违约在先，被告有权解除合同，双方并没有约定原告可以转租，被告也没有同意原告可以转租房屋。原告方的私自转租行为，属于严重违约，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任。原告方主张的租金损失，与被告无关，应完全由原告自己承担。此外，根据双方《房屋租赁合同》约定：乙方需改动室内结构装修，需甲方同意，不经同意人为损坏甲方财产，乙方需赔偿或修复。原告在未经被告同意情况下，私自装修房屋，原告打掉房屋承重墙，被物业告知要求整改房子。原告的私自装修行为，已构成严重违约，并应赔偿被告损失。原告方所谓的装修损失，责任完全在于原告自己，应由原告自己承担。三、法院腾房通知并不影响租赁合同的实际履行，原告因拖欠水电费物业费、私自装修房屋打掉承重墙被要求整改等原因，为逃避责任原告私自搬走租赁房屋5个月后，执行法院才发布《竞买公告》。2017年11月22日杭州市余杭区法院出具《腾房通知书》后，被告积极与法院沟通，法院考虑到房屋租赁的实际情况，并没有要求被告立即腾空房屋。原告因拖欠水电费、物业费约7000元，因私自装修房屋打掉承重墙被物业要求整改，原告为了逃避责任，于2017年底在未通知被告的情况下，私自搬离了租赁房屋且拖欠物业费用未支付。2018年3月底，被告才联系余杭区法院，告知租户已经搬走的事实。余杭区法院于2018年5月29日才发布《竞买公告》，公告房屋于2018年6月28日起拍，2018年6月29日拍卖成交。因此，法院的《腾房通知书》并没有影响到双方租赁合同的实际履行。综上所述，原告未经被告同意，私自装修房屋、转租房屋，未按期支付租金，原告违约在先，原告为逃避责任而私自搬走租赁房屋。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。 原告布振良围绕诉讼请求依法提交了证据，被告朱小妮未到庭参加诉讼亦未向本院提交证据，视为其放弃对原告提交证据的质证权利。原告提交的证据经庭审出示，本院核对后，对原告提交的证据1房屋租赁合同、证据2农业银行账户明细，证据3原告与第三人签订的房屋租赁合同、证据4租金收款凭证、证据5杭州市余杭区人民法院腾房通知书、证据6原告与第二承租人的微信聊天、证据7房屋装饰装修管理协议、证据9案涉房屋拍卖成交信息的真实性均予以确认，对证据8房屋装修明细及单据，该份明细系原告单方制作，对其真实性不予认定，相关单据缺乏实际支付凭证，对其关联性亦不予认定；对补充证据1银行交易明细、证据2中介人员情况说明、证据3银行交易明细、证据4租金交易明细、证据5微信聊天记录的真实性均予以认定；证据6、7、8第三人的书面证明，由于原告未提供实际支付凭证，本院不予认定，但可以确认案涉房屋交付系毛坯房，原告实际使用房屋后有装修的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月17日，原告布振良（乙方）和被告朱小妮（甲方）签订《房屋租赁合同》，甲方将坐落在观邸国际3幢5单元2004室房屋出租给乙方使用，租赁期限为5年，期满后乙方迁出房屋，甲方退还保证金；每月租金为3300元，乙方每4个月付一次租金，提早10天支付，双方支付的保证金不能充当房屋租金及费用；乙方不得拖欠租金超过5天，甲方有权终止合同，收回该房；期内乙方使用水费，电费，物业费，宽带费，有线电视费用，由乙方支付；乙方需改动室内结构装修，需甲方同意，不经同意人为损坏甲方财产，乙方必须赔偿或修复；甲乙双方任何一方不得在租赁未满期间退租，如有违约方将赔偿对方损失3万元。乙方支付定金3300元，限期3天成交；租赁期满后，结清一切费用，保证金马上退还乙方等内容。 双方签订上述协议后，原告2013年8月19日支付被告第一期租金13200元及定金3300元后双方即开始履行上述协议。被告按约交付房屋给原告。原告进行了相应装修后转租给第三方使用。直至2017年9月5日，原告支付被告2017年9月15日至2018年1月14日的租金13200元。 2017年11月22日，杭州市余杭区人民法院向被告朱小妮发布（2017）浙0110执2582号《腾房通知书》，告知因申请执行人中国民生银行股份有限公司杭州余杭支行与陈刚、朱小妮金融借款合同纠纷执行一案，责令陈刚、朱小妮二人于2017年11月30日前腾退位于杭州市滨江区××街道××幢××单元××室房屋。因受法院执行信息影响，原告转租的第三方的租客陆续于2017年11月底搬离案涉房屋。 杭州市余杭区人民法院于2018年5月29日发布就案涉房屋的竞买公告，后该房屋将于2018年6月28日10时至2018年6月29日10时，通过阿里巴巴司法拍卖网络平台进行公开拍卖。2018年6月29日，该房屋被成功拍卖。 本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，内容不违反相关法律的规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 一、就原告主张违约金金额的认定及定金是否应当返还的问题。双方在合同中约定“甲乙双方任何一方不得在租赁未满期间退租，如有违约方将赔偿对方损失3万元”，系双方就违约金的明确约定内容。根据原告提交的《房屋租赁合同》，双方在第（二）条约定“租赁期限5年，从2013年9月15日起至2019年9月14日”，该部分内容关于年份的表述前后矛盾。根据一般生活常识，租赁期限系双方租赁合同的主要内容之一，双方就期限的认识应更为慎重，在起始年份的计算上存有错误的可能性更大，故应认定为双方约定合同租金为5年，原告主张双方约定租赁期限6年，本院不予采信。原告确认已于2017年11月底搬离案涉房屋，在被告未提交相反证据的情况下，本院对该事实予以确认，故原告实际使用房屋4年2个月余。根据《担保法》第四十八条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。本案中，被告朱小妮将案涉已出租的房屋抵押，并未书面告知承租人，又因被告对案外第三人负有债务，将案涉租赁房屋抵押后因涉执行案件被法院查封而后拍卖，就本案合同履行存在违约行为，具有过错。但同时，法院拍卖房屋并不必然导致原告不能行使其承租人之权利。根据司法惯例，原告作为承租人可向执行法院就案涉房屋提出执行异议，即使房屋被拍卖发生所有权变动，原告作为承租人仍可请求房屋受让人继续履行原租赁合同，故原告在未积极主张自己权利的情况下在租赁期限届满前搬离案涉房屋，其对合同未按约定期限履行亦负有一定的责任。综上，本院综合合同约定租期、被告实际使用房屋期限、过错责任归属等因素，酌定被告应当支付原告的违约金金额为15000元。就原告已交付的定金3300元，现租赁合同已无法继续履行，被告亦未举证证明原告有未结清费用，按照合同约定，被告应当返还给原告。 二、就原告主张的租金损失及要求被告返还已支付的剩余租金的认定问题。2017年9月5日，原告向被告支付了2017年9月15至2018年1月14日的租金13200元。原告实际使用房屋至2017年11月，2017年12月至2018年1月14日并未实际使用。同样，基于上述关于合同过错责任的分析，原告对其在租赁期限届满前搬离案涉房屋亦具有一定过错，故本院酌定被告应当返还原告的租金为3000元。双方在租赁合同中并未约定原告可以进行转租获利，故原告所主张的租金收益损失，超出被告与其订立合同时应当预见到的利益损失范围，且转租本身存在经营获利风险，故对原告该部分主张，本院不予支持。 三、就原告主张的房屋装修损失的认定问题。原告提交的相关证据，可以证实案涉房屋交付时系毛坯房而后原告进行了装修的事实。现双方合同无法继续履行，在《房屋租赁合同》中就装饰装修物的处理没有约定的情况下，同样依据上述合同过错责任的分析以及合同实际履行期限，本院酌定被告应当支付原告的装修损失为5000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十八条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事担保法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告朱小妮在本判决生效之日起十日内向原告布振良支付违约金15000元并返还定金3300元； 二、被告朱小妮在本判决生效之日起十日内向原告布振良返还租金3000元； 三、被告朱小妮在本判决生效之日起十日内向原告布振良赔偿装修损失5000元； 四、驳回原告布振良的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4532元，由原告布振良负担3979元，被告朱小妮负担553元并于本判决生效之日起七日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员  周 静 二〇二〇年十月十五日 代书记员  王幼奇