湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初9465号原告：武汉市邦可食品有限公司，住所地：武汉市江岸区鄱阳街149号。法定代表人：管海涛，总经理。委托诉讼代理人：宋晶晶（特别授权代理），男，武汉市邦可食品有限公司员工，住武汉市汉阳区。被告：闵捷，男，1960年12月31日出生，汉族，住武汉市。委托诉讼代理人：朱绍华（特别授权代理），湖北天进律师事务所律师。原告武汉市邦可食品有限公司（原武汉市江岸区邦可食品厂，以下简称邦可公司）与被告闵捷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用普通程序，组成由审判员丁杰担任审判长，和人民陪审员丁凤玲、曾静参加的合议庭，于2019年9月19日公开开庭进行了审理。其后，人民陪审员丁凤玲有其他安排，不能继续参与本案审理，本院另行组成由审判员丁杰担任审判长，和人民陪审员赵静、曾静参加的合议庭，于2020年9月18日再次公开开庭进行了审理。原告邦可公司的委托诉讼代理人宋晶晶，被告闵捷及其委托诉讼代理人朱绍华到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。2020年1月23日至同年4月20日期间，因疫情防控，本案暂停审理。本案现已审理终结。原告邦可公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除我公司与闵捷于2014年12月18日签订的《承包合同》；2、判令闵捷搬离我公司提供的位于武汉市江岸区鄱阳街149号1-3楼房屋（附：4楼两间房屋）；3、判令闵捷向我公司支付所欠承包费（按13,000元/月的标准，自2018年2月1日起计算至腾退之日止）；4、判令闵捷负担本案诉讼费用。事实与理由：2014年12月18日，我公司与闵捷签订《承包合同》，由其租赁我公司提供的位于武汉市江岸区鄱阳街149号1-3楼（附：4楼两间房）房屋用于经营，但其自2018年2月起即未按约支付租金，至2020年9月18日欠付409,000元，经我公司多次催要其仍未支付。对案涉房屋，江岸区政府于2015年11月24日作出岸政征【2015】16号文《房屋征收决定书》，且于2018年8月签订征收协议，至今尚未实际征收。因闵捷拒绝支付所欠租金且至今未交还房屋，故诉至法院。请求支持我公司的诉讼请求。被告闵捷辩称，邦可公司的涉案房屋位于八七会址附近，我是该房屋的长期租户。2000年起，政府启动案涉房屋所在区域房屋的征收工作并拟进行旧址原地改造。2014年，邦可公司与我续签《承包合同》，合同期限至2019年4月1日届满。2018年，政府与邦可公司签订相关征收协议，致我无法正常经营，但我仍持续交租至2018年1月。案涉租赁房屋共4层，第4层房屋系很早之前的违章建筑，没有办理房屋权属登记。1层建筑面积约140平方米，我于2017年起发租给他人，租期至2019年3月届满，但自2018年2月起原租户就没有在此租用了，有另外两个人在里面经营，不知道是谁发租的，我已失去对该房屋的控制。自2018年4月起，我即就将租赁房屋的2层至4层腾空并告知邦可公司，邦可公司一直未处理。征收期间的租金应予调减，且租金最多仅应计算至2019年3月邦可公司向我出具《解除合同书》之日。如果邦可公司同意补偿我40,000元，我马上交还房屋。请求驳回邦可公司对我的诉讼请求。经审理查明：位于武汉市江岸区鄱阳街149号房屋的所有权人系邦可公司，该房屋的《房屋所有权证》载明：建筑结构为混合，共3层，建筑面积502.83平方米。2014年12月18日，邦可公司（甲方）与闵捷（乙方）签订《承包合同》一份，合同约定：甲方提供武汉市江岸区鄱阳街149号1-3楼（附：4楼两间房）给乙方经营。经营期限自2014年12月18日起至2019年4月1日止，承包费乙方每月在当月25日前交清。如乙方1个月不交承包费，甲方有权单方终止合同；乙方向甲方缴纳保险金10,000元，不计利息，合同终止时，甲方对乙方的债权、债务审计无疑后，甲方一个月内返还；乙方在2015年4月增加400元，以后每年递增300元；承包期内，乙方自主经营、自负盈亏等；乙方应保证甲方财产完整，不得随意改变主体结构，如果有改变，必须征得甲方同意方可实施。合同终止时，由乙方投资的装修为甲方无偿所有，乙方不得自行拆除或人为损坏。乙方通知甲方并得到甲方同意有权将房屋转租第三方。合同签订后，闵捷予以承租并自2014年12月起每月向邦可公司支付租金至2018年1月(自2015年4月起应交租金为13,000元/月)。2019年3月25日，邦可公司向闵捷发出《解除合同通知书》一份，其中载明：闵捷承租涉案房屋后，于2018年2月至2019年3月25日未支付承包费，2019年4月1日即为承包期限届满日。我公司依据《承包合同》有权随时解除合同，现通知如下：自本通知送达后，解除与你签订的《承包合同》；承包合同解除后5日内请你将房屋内设施搬离并与我方办好交接手续；办理交接手续时，请你缴清欠付的承包费。另查明：审理中，邦可公司确认武汉市江岸区人民政府于2015年11月24日作出岸政征【2015】16号文《房屋征收决定书》，拟征收案涉房屋等。2018年8月，邦可公司与征收单位就案涉房屋签订征收协议。上述事实，有双方当事人的当庭陈述及经庭审质证的《承包合同》、《解除合同通知书》、《闵捷2014年至2018年缴纳承包费明细》等证据在案佐证。上列证据来源合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为：涉案《承包合同》虽名为承包，但从合同内容及实际履行来看，实为房屋租赁。该合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，应为有效。闵捷未依约支付租金且未在租赁期满交还案涉房屋，是形成本案纠纷的主要原因，应承担相应违约责任。邦可公司主张解除双方于2014年12月18日签订的《承包合同》，且主张闵捷应交还案涉房屋。因《承包合同》约定的租期至2019年4月1日届满，租期届满后双方未续签租赁合同，闵捷也未向邦可公司支付所欠租金，闵捷应当依约向邦可公司返还房屋，故本院对邦可公司要求闵捷返还并腾退案涉房屋的主张予以支持。而《承包合同》所载租期至本案立案前已届满，邦可公司主张该合同的解除已无必要。邦可公司并主张闵捷应支付自2019年2月起至腾退房屋之日止的租金。闵捷虽辩称其已腾空案涉房屋的2至4层，且对1层房屋失去控制，但其对已将上述房屋交还邦可公司未提交证据予以证明，而邦可公司予以否认。闵捷还辩称征收期间的租金仅应计算至2019年3月邦可公司出具《解除合同通知书》之时。作为承租人，按时支付租金及房屋使用费，且在租赁期满及时向房屋所有权人交还房屋系其主要合同义务，而闵捷至今未向邦可公司交还案涉房屋，应当向邦可公司支付租金及房屋使用费，故闵捷的上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。鉴于案涉房屋已由政府发布征收令，属于政府征收之列，且邦可公司于2018年8月与征收单位签订了相关征收协议，闵捷无论是预期上还是对案涉房屋的实际经营使用上必然存在直接影响，故其应交租金及房屋使用费的标准应参照原租金标准的50%确定为宜，即其自2018年8月起每月应按13,000元÷2=6,500元的标准交纳租金，故闵捷应向邦可公司支付租金、房屋使用费为：按13,000元/月的标准，自2018年2月25日起计算至2018年8月24日止；按6,500元/月的标准，自2018年8月25日起计算至闵捷腾退房屋时止，邦可公司超出上述认定部分的租金及房屋使用费的主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告闵捷于本判决生效后十日内腾退位于武汉市江岸区鄱阳街149号1-3楼（附：4楼两间房）房屋归还给原告武汉市邦可食品有限公司；二、被告闵捷于本判决生效后十日内向原告武汉市邦可食品有限公司支付租金、房屋使用费（分段计算：按13,000元/月的标准，自2018年2月25日起计算至2018年8月24日止；按6,500元/月的标准，自2018年8月25日起计算至被告闵捷腾退房屋时止）；三、驳回原告武汉市邦可食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,005元，由被告闵捷负担。因原告武汉市邦可食品有限公司已将此款全部预交本院，故被告闵捷在支付上述款项时将此款一并支付给原告武汉市邦可食品有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  丁杰人民陪审员  赵静人民陪审员  曾静二〇二〇年十月十六日书 记 员  习静