江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0825民初1804号 原告：中国银行股份有限公司永丰支行，住所地：永丰县恩江镇直街14号，统一社会信用代码913608254925304109。 负责人：黄水和，支行行长。 委托诉讼代理人：宋炜，公司员工。 被告：傅圣根，男，1982年5月29日出生，汉族，永丰县人，住永丰县。 被告：江西天立房地产开发有限公司，住所地：永丰县永吉路29-30号，统一社会信用代码：913608257599904092。 法定代表人：张小春，公司总经理。 原告中国银行股份有限公司永丰支行（以下简称中行永丰支行）与被告傅圣根、江西天立房地产开发有限公司（以下简称天立公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行永丰支行委托诉讼代理人宋炜到庭参加诉讼，被告傅圣根、天立公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中行永丰支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告傅圣根清偿我行贷款本金283860.27元及利息、罚息1160.81元，共计285021.27元（上述利息、罚息计算至2020年7月19日，自2020年7月20日起至实际还款之日止以283860.27元为基数，按中国人民银行同档次基准利率上浮50%计算，具体金额按照合同约定计算利息、罚息）；2、判令解除原告与被告的个人一手住房贷款合同；3、判令天立公司承担连带清偿责任；4、判令原告对抵押住房具有优先受偿权；5、本案诉讼费用及相关费用由两被告承担。事实与理由：被告傅圣根于2017年1月1日向原告借款31.8万元，用于购买永丰县天立生态城南区11-1-1904号房，借款期限为20年，按月还款，分240期还清贷款，自2017年1月1日至2037年1月1日止。被告傅圣根就本笔贷款进行了住房抵押，天立公司对该笔贷款提供阶段性连带责任保证。截至2020年7月19日，被告傅圣根共拖欠我行20期贷款未还（其中天立公司承担连带责任代偿本息42103.19元），已严重违约，且原告多次催收未果。为了维护我行的合法权益，请判如所请。 被告傅圣根、天立公司未答辩。 原告中行永丰支行为支持其诉讼请求向本院提交的证据有：1.原告的营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书、代理人身份证复印件；2.被告傅圣根身份证、常住人口登记卡及离婚证复印件、被告天立公司营业执照；3.房屋按揭贷款申请表；4.商品房买卖合同一份；5.个人商业用房贷款合同一份；6.送达地址确认函；7.永丰县按揭购房贷款申请、审核表、按揭购房贷款登记协议书；8.借款借据一份；9.划付款授权书；10.贷款还款明细。被告傅圣根、天立公司未到庭质证，视为放弃质证的权利，本院对原告提供的上述证据客观真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月24日，被告傅圣根向原告申请一手商业房按揭贷款，申请借款金额318000元。2016年10月25日，被告傅圣根与天立公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201610250009365632），被告傅圣根向天立公司购买天立生态城南区11幢1单元1904号房。合同约定：商品房用途为住宅，建筑面积共127.86平方米，单价每平方米3117.47元，该商品房总价款为398600元整。付款方式为首付金额80600元，剩余房款318000元银行按揭,合同还对其他事项进行了约定。2016年11月11日，原告与被告傅圣根、天立公司签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》（编号：2016年个住字164号）及附件《特别签订条款》，合同主要约定：1.被告傅圣根向原告借款318000元，借款期限为240个月，贷款用途为被告傅圣根购买永丰县天立生态城南区11-1-1904号房，贷款参考利率选择中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，利率定价方式为浮动利率，每12个月为一个浮动周期，付息方式为按月付息；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款支付方式为受托支付，放款账户户名为江西天立房地产开发有限公司，放款账户账号为19×××99，放款账户开户行为中国银行股份有限公司永丰支行；还款采用等额本息还款方式，还款周期为每月；2.若借款人傅圣根未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给原告造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失，要求保证人被告天立公司承担保证责任等；3.担保方式为被告傅圣根所购房产抵押、保证人被告天立公司按合同约定承担阶段性连带保证责任。三方签订的住房贷款合同附件二通用条款第四条第2项明确约定，“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到相应凭证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任。”上述合同签订后，原告于2017年1月1日依约向被告天立公司转款318000元。原告发放贷款后，原告按约每月在户名傅圣根的账号19×××50上扣款，清偿了部分按揭贷款本息，截至2020年7月19日，被告傅圣根尚欠原告借款本金283860.27元及利息、罚息1160.81元，共计285021.27元。之后，两被告均未向原告偿还借款，经原告催收未果，故诉至本院。 另查明，原告与被告傅圣根、天立公司签订《永丰县按揭购房贷款登记协议书》，约定被告天立公司为傅圣根的个人住房贷款318000元承担保证责任，保证期限自放贷银行与购房人签订的借款合同生效之日起至保证人为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》并重新办理房屋抵押登记，将《房屋他项权证》交贷款人保管日止。被告傅圣根、天立公司尚未就涉案房产办理正式抵押登记。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照合同的约定全面履行自已的义务。本案中，原告与被告傅圣根、天立公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》，系各方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，合同当事人应按合同约定履行合同义务。合同签订后，原告按约向被告傅圣根发放了贷款，被告傅圣根有义务按约定偿还借款本息，但被告傅圣根偿还部分本息后，未按照合同约定按期足额偿还借款，被告未按合同约定偿还借款行为已构成严重违约，故原告有权解除合同并按照合同约定提前收回贷款本金及利息，被告应就逾期部分自逾期之日起按照合同的约定支付罚息。故原告主张被告偿还本金283860.27元及利息、罚息诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告天立公司作为保证人，自愿对被告傅圣根的债务承担阶段性连带保证责任，系双方的真实意思表示，不违反法律规定，原告与被告天立公司之间成立合法有效的保证合同法律关系。三方签订的个人住房贷款合同中明确约定，“若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到相应凭证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任”，因涉案房屋尚未办理正式抵押登记，故被告天立公司仍应承担连带保证责任，故对原告主张被告天立公司对被告傅圣根应当清偿的借款本金及利息承担连带清偿责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告天立公司承担保证责任后，有权向被告傅圣根追偿。 关于原告对案涉抵押物是否享有优先受偿权的问题，根据已查明事实，对案涉房屋仅进行了抵押预告登记。本院认为，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押预告登记与抵押登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为系争房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。因此，在原告未提交证据证明对该房屋办理了抵押登记的情况下，对其就该房屋主张优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告傅圣根、天立公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条的规定，《中华人民共和国担保法》第六条、第十一条、第十八条、第二十一条第一款，第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司永丰支行与被告傅圣根、江西天立房地产开发有限公司于2016年11月11日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 二、被告傅圣根于本判决生效后三十日内偿还原告中国银行股份有限公司永丰支行借款本金283860.27元及利息、罚息1160.81元（利息、罚息截至2020年7月119日止，之后利息以283860.27元为基数，按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率及计算方式计算至清偿之日止）； 三、被告江西天立房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；被告江西天立房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告傅圣根追偿； 四、驳回原告中国银行股份有限公司永丰支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5575元（原告已预交5575元），由被告傅圣根、江西天立房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  聂学文 二〇二〇年十月二十一日 法官助理肖春妍 书记员冯云 附汇款账号： 开户银行：赣州银行永丰支行 户名：永丰县人民法院 账号：28×××38 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十一条任何单位和个人不得强令银行等金融机构或者企业为他人提供保证；银行等金融机构或者企业对强令其为他人提供保证的行为，有权拒绝。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。