河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12521号上诉人（原审被告）：河南广兴置业有限公司，住所地郑州市二七区代庄街洁云花园内。法定代表人：郭红伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李靖，系该公司员工。委托诉讼代理人：孙艳华，河南明商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐连喜，男，1962年7月7日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：孙希成，河南迅迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翼，河南迅迪律师事务所律师。上诉人河南广兴置业有限公司因与被上诉人徐连喜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初4914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人河南广兴置业有限公司的委托诉讼代理人李靖、孙艳华，被上诉人徐连喜的委托诉讼代理人张翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南广兴置业有限公司上诉请求：1．依法撤销河南省郑州市二七区人民法院民事判决书（2020）豫0103民初4914号，将案件发回重审或改判驳回被上诉人徐连喜的诉讼请求。2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未查明本案是否超出诉讼时效。在一审庭审中，上诉人已提出被上诉人的起诉超过了三年诉讼时效，但是在一审判决书中对于诉讼时效问题并没有审查。合同约定上诉人在2016年8月30日前办理房屋首次登记，从2016年9月1日起被上诉人知道或应当知道上诉人没能按照合同约定办理首次登记造成违约，故诉讼时效从2016年9月1日开始起算，本案在2020年8月份上诉人才收到法院传票通知，被上诉人的起诉超过了三年诉讼时效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百十九条的规定，受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩的，人民法院经审理认为抗辩是由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。上诉人在庭审辩论阶段已提出被上诉人的起诉超过诉讼时效，但是一审判决对该问题并没有审查。二、根据过错责任，上诉人逾期办理产权首次登记的违约责任应予抵销。自2016年起至2019年上诉人通过两个行政诉讼案件四个庭审程序请求撤销2015年7月22日郑州市土地出让金追缴工作领导小组办公室向市房管局等13个行政职能部门下发《通知》要求对上诉人暂停办理相关业务，两个行政诉讼上诉人均胜诉，在行政诉讼判决书生效后房管部门才开始受理上诉人办理首登业务。另外考虑到政府在2016年8月20日将政府部门职能调整，由于房地产登记政策及相关行政管理部门职能调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，上诉人根据现行房地产登记政策需向郑州市不动产登记中心申请不动产首次登记，与之前申请所有权初始登记应当提交的材料发生了变化，致使上诉人依据合同约定在2016年8月30日前向不动产登记中心提交资料客观上无法实现，对上诉人也显失公平。同时由于2015年7月22日《通知》的缘故，郑州市不动产登记中心也不受理上诉人的业务，只能在两个行政诉讼后办理。上诉人从2019年10月严格按照郑州市房管局、市不动产登记中心要求办理首次登记事宜，步步紧跟，没有任何拖延怠慢，××疫情全国停工3个月，从2019年10月17日至今，仅仅用了6个月，于2020年6月5日将长江花园不动产首登全部办理完毕。从上诉人向政府部门提起行政诉讼、全力以赴推动不动产首登办理可以看出，上诉人对未能按照合同约定办理房屋初始登记不存在任何过错。贵院受理的（2019）豫01民终9628号、（2019）豫01民申1944号丁少清与上诉人商品房买卖合同纠纷一案，贵院已裁判上诉人“河南广兴置业有限公司为及时履行合同义务，已经提起了相关行政诉讼其主观上不存在过错”，判决驳回丁少清的诉讼请求。与丁少清案件同批的还有19人的案件均驳回了诉讼请求。请法院结合双方合同履行情况、各方违约的过错原因、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，上诉人逾期办理产权首次登记的违约责任应予抵销，同案同判。徐连喜辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，并无任何不当。第一，一审法院程序严谨合法，答辩人的起诉并未过诉讼时效。答辩人以及长江花园其他业主共计20人，最早于2015年8月29日就已经将本案诉讼材料全部交由一审法院并予以立案。因牵涉人数众多，流程复杂，再加上疫情影响，截至目前仅有两位业主，其中包括答辩人本人经过了一审审理，而另一位业主也已经依据生效判决书的内容于2020年5月29日由被答辩人清偿完毕，因此本案不存在诉讼时效的问题。第二，本案属于合同纠纷，被答辩人逾期备案登记的行为构成违约。依据合同的相对性，被答辩人依约理应向本案答辩人承担违约责任。对于被答辩人所称的其之所以逾期备案登记是因政府行为造成，被答辩人应当提起相应的行政诉讼，以主张自己的损失。经一审查明被答辩人已经提起相关行政诉讼，那么相信对于被答辩人的合理损失，自有侵权方进行相应赔偿，但无论如何这与本案没有关系。此外，一审法院考虑到被答辩人特殊情况，对于违约金的支付标准已经予以减少。因此一审法院经审理后对本案作出的判决结果公正且适当，并无任何不妥。第三，上诉人曾针对另一个同类案件，于2010年1月17日申请再审，再审法院经审理查明，查明后认定被答辩人按购房总价款的2%支付违约金并无不妥，并作出（2020）豫0103民申136号裁定书，驳回了被答辩人的再审申请。综上，答辩人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确。徐连喜向一审法院起诉请求：1．判决被告支付原告逾期产权初始登记备案违约金10000元；2．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.2014年9月10日，被告向原告出具收据，载明收到原告房款257338元；2014年9月13日原被告双方签订了“广兴．长江花园经济适用房购房协议”，协议约定原告购买房屋位置2号楼1单元13层04户，预测面积89.79平方米，单价2866元，总房款257338元。签订协议后60个工作日内依据本协议签订正式《商品房买卖合同》。2.2015年12月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，其中约定：原告以246675元的价格购买被告开发的位于二七区××、××北××号房屋，用途为经济适用房，建筑面积为85.8平方米；约定金额76675元付款时间2015年12月17日，约定金额170000元商业贷款于2016年2月17日支付；被告应当在2016年5月31日前，将验收合格的房屋交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案（2016年8月30日前，将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。）被告在约定的时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01％的违约金；合同还将其他事项进行了约定。3.2018年3月22日原被告双方对双方签订的《商品房买卖合同》进行内容添加，添加内容显示：“徐连喜本人申请由银行贷款方式改为一次性付款方式，剩余房款170000元，已交付与河南广兴置业有限公司”。4．该合同的实际履行中，被告于2014年9月10日向原告交付房屋本案标的房屋；原告于2016年7月4日交纳房屋维修资金5577元；被告于2018年3月22日向原告出具购房款发票，载明原告已支付房款246675元；原告于2018年3月26日缴纳契税2349.28元。5．本案证据显示涉案标的房屋被告公司于2020年6月5日进行初始备案登记。涉案房屋为经济适用房。被告为办理房屋备案登记提起了行政诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同成立，其符合法律规定的约定内容应为有效，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同中已生效的内容全面履行各自的义务。被告作为房屋的出售方，虽已将涉案房屋交付原告使用，但未在2016年8月30日前将办理房屋初始登记的资料报送房屋管理机关，没有履行《商品房买卖合同》的相应约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。但原告所提交证据未显示因被告迟延报送房屋初始登记资料已造成其损失，本案其他证据也无法证明原告实际损失的存在，且涉案房屋为经济适用房。本案证据还显示，原告虽在签订《商品房买卖合同》时已接收被告交付的房屋，但其缴纳契税时间为2018年3月26日，且被告已提起了相关行政诉讼，为办理房屋初始（首次）登记积极开展工作，且在经历2020年新型冠状病毒肺炎疫情后于2020年6月5日已经办理该房产的初始（首次）备案登记，故相应的违约责任应予以酌减。结合本案实际，该院酌定被告支付原告逾期办理房屋产权初始（首次）登记违约金的数额以购房总价款2%的比例计算，即4933.50元（246675元×2%），对原告超出部分的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南广兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐连喜逾期办理房屋初始登记违约金4933.50元。逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告徐连喜的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告河南广兴置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明事实同原审相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据一审卷宗显示，徐连喜2019年8月29日已经向原审人民法院提起诉讼，河南广兴置业有限公司上诉称徐连喜的起诉超过诉讼时效，该理由不能成立。关于河南广兴置业有限公司上诉称，其逾期办理产权首次登记的违约责任应予抵销问题。因河南广兴置业有限公司未按照合同约定，将办理房屋初始登记的资料报送房屋管理机关，构成违约，应当承担相应的违约责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故，无论是否存在河南广兴置业有限公司与第三方的行政诉讼，均不能免除其违约责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。虽然河南广兴置业有限公司在履行合同过程中，发生了2020年新冠疫情这一不可抗力，但该行为发生在河南广兴置业有限公司迟延履行后，故不能免除其违约责任。河南广兴置业有限公司上诉主张抵销的理由，与被上诉人无关，故河南广兴置业有限公司主张其违约责任应予抵销，没有事实和法律依据。一审法院充分考虑了合同履行情况，河南广兴置业有限公司为协助办理房屋初始（首次）登记积极开展的工作，以及不可抗力的情况，酌定减轻了河南广兴置业有限公司的违约责任。综上所述，河南广兴置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由河南广兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年十月十九日书记员  韩 冰