河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3571号 上诉人（原审原告、反诉被告）：保定市恒丰房地产开发有限公司，住所地保定市创业路88号12号楼1202，统一社会信用代码：91130605561951287P。 法定代表人：马梓銮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王艳芬，河北辅仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李**，男,汉族,1985年3月4日出生,住河北省保定市莲池区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵鹏，女，1981年8月29日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：赵俊岭，河北佳篷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟鹏，河北佳篷律师事务所实习律师。 上诉人保定市恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰房地产公司）与上诉人赵鹏商品房销售合同纠纷一案，不服河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0691民初51号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒丰房地产公司上诉请求：依法撤销(2020)冀0691民初51号民事判决书第二项、第三项、第四项，并依法改判；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人向上诉人支付逾期付款的违约金应当按合同约定标准日万分之三计算。2017年8月1日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》第八条逾期付款责任约定：出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。根据2018年5月23日保定市房屋测绘队出具房屋的实测报告测算，被上诉人应补交房款631540元。上诉人多次向被上诉人催要未果。面积补差款亦是总房款的一部分，对房屋面积补差款逾期支付的违约标准，应当按照合同约定的房款违约标准（逾期应付款每日万分之三）计算，一审法院按照同期同类贷款利率和贷款市场报价利率计算利息损失没有依据。2.上诉人不是逾期未办理不动产权证书的过错方，不应当向被上诉人承担违约责任。上诉人申请测绘和首次登记的时间在合同约定的交房时间之前，但因相关部门的原因未能完成不动产测绘和首次登记，上诉人不是过错方。因被上诉人拒不支付面积补差款，导致无法办理所涉房屋的所有权转移登记。3.上诉人对办理不动产权证书，仅有协助义务，而无代办义务。4.被上诉人未按约支付面积补差款的违约行为在先，上诉人享有先履行抗辩权。 赵鹏辩称，恒丰房地产公司应当支付自2017年11月2日至实际交付不动产权证书之日止的违约金，一审判决认定违约金的起始时间、截止日期、计算标准有误。恒丰房地产公司主张的争议面积差价购房款631540元的数额错误，根据合同补充协议第六条约定，套内面积误差2.39平方米应属赵鹏无偿占有，故面积误差购房款应为600470元。 赵鹏上诉请求：1.撤销(2020)冀0691民初51号民事判决第一项，改判上诉人在面积误差比3%范围内补交购房款、面积误差比超出3%部分的房价款由被上诉人承担，房产所有权归上诉人；2.撤销原审判决第二项；3.撤销原审判决第四项，改判被上诉人以3679000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收造期贷款利息的标准计算支付违约金611633.75元（暂自2017年11月2日计算至2020年2月20日，应计算至被上诉人向上诉人交付不动产登记证书日止）;4.一二审的诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1.一审法院认定上诉人支付全部面积差额房款事实认定、法律适用均存在错误，上诉人仅需补交房屋面积差异绝对值3%以内的房款。一审法院未对《预售合同》第十三条第4款的法律效力进行审查，以该条款有效为前提，推论上诉人对房屋面积出现差异明知，得出该条款有效为逻辑错误。被上诉人违反诚实信用原则，未如实履行告知义务。《房屋测绘报告》不能作为认定房屋准确面积的依据，因不动产登记主管部门发放的《不动产登记证书》是确定房屋面积的唯一依据。一审法院基于未经不动产登记机构确认、未随附任何测绘机构、测绘人员资质证书的《房屋测绘报告》的单方数据作为认定房屋面积的依据，属于事实认定不清。《商品房买卖合同》约定的面积差异处置条款为无效条款，上诉人只需补交面积差异绝对值3%以内的房款。2.被上诉人不存在违约行为，不应承担违约金，上诉人已经按照《商品房买卖合同》所做约定足额缴纳了合同签订时已明确的3679000元房屋价款。基于所谓“面积差异处理条款”测算出的巨额房款，上诉人认为该约定为无效之约，故不应缴纳违约金。3.被上诉人应当向上诉人支付自2017年11月2日至实际交付《不动产权证书》之日止的违约金。本案中，合同签订时房屋已竣工，被上诉人应于合同签订之日起90日内（即2017年11月2日前）向上诉人交付《不动产权证书》。被上诉人迟延办理，应当支付违约金611633.75元（暂计）(2017.11.2日起至2020.2.20日为840日，年利率为4.75%,罚息利率加收50%,计算为：3679000*840*0.0475/360*(1+0.5)=611633.75元)。本案一审判决认定上诉人未按照被上诉人的要求缴纳房款而免除了被上诉人未如期办理《不动产登记证书》的部分违约责任是混淆了本案涉及的两个法律关系。4.一审法院采用简易程序进行审理错误，本案权利义务争议较大，面积差异购房款的责任承担具有原则性分歧，不符合《民事诉讼法》第一百五十七条的简易程序的规定，应适用普通程序。 恒丰房地产公司辩称，一审判决赵鹏支付全部面积差额房款事实认定正确，双方签订合同的第十三条第四款非格式条款。一审判决认定赵鹏签订合同时对于实测面积与合同约定的预测面积存在差异是明知的事实正确。《房屋测绘报告》作为认定房屋准确面积的依据正确，一是合同明确约定，二是《房屋测绘管理办法》第十八条有相关规定。赵鹏称恒丰房地产公司应自2017年11月2日至实际支付不动产权证书之日止支付违约金不成立，因本案合同第十二条约定有关情况双方同意协商解决根据合同第11条第二款，恒丰房地产公司收取费用是办理房屋交接手续的条件，不等于办理不动产权证书。 恒丰房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决赵鹏向恒丰房地产公司支付房款631540元；2.依法判决赵鹏向恒丰房地产公司支付逾期付款违约金，计算方法为：以欠付房款631540元为基数，每日按万分之三的标准，从2018年6月1日计算至付清日止；3.本案诉讼费用由赵鹏承担。赵鹏向一审法院提出反诉请求：1.判令恒丰房地产公司尽快为赵鹏办成《不动产权证书》；2.恒丰房地产公司支付逾期办理《不动产权证书》的违约金，计算方法：以3679000元为基数，按年利率7.125%（年利率4.75%，加收50%罚息利率）的标准，自2017年11月2日起计算至付清之日止；3.反诉费由恒丰房地产公司承担。一审法院认定事实：2017年8月1日，恒丰房地产公司（出卖人）与赵鹏（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定赵鹏购买国海公寓1号楼1单元1层商业4号房屋一套，预测建筑面积为283平方米，套内建筑面积270.89平方米，分摊共有建筑面积12.11平方米；每平方米13000元，总价款3679000元；其中第十三条面积差异处理约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供商品房的面积实测数据。实测面积与预测面积发生误差的，双方同意依合同约定的计价方式与价款，按照保定市房屋测绘队出具的实测面积结算，多退少补，差价互不计利息。第二十条房屋登记第二项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日90工作日内取得该商品房屋的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。赵鹏分别于2017年6月1日、2017年8月1日向恒丰房地产公司交纳了购房款共计3679000元，于2017年11月2日向恒丰房地产公司交纳了契税219135元，房本工本费80元，及物业费、电费。2017年11月2日，恒丰房地产公司向赵鹏交付了本案所涉房屋。2018年5月23日，保定房屋测绘队出具不动产测量报告，载明本案所涉房屋建筑面积为331.58平方米，套内建筑面积273.28平方米，分摊面积58.3平方米。2018年12月19日，恒丰房地产公司工作人员通过微信与赵鹏联系，要求赵鹏补交房款；2019年9月27日，恒丰房地产公司向赵鹏送达催款函，催收超出建筑面积48.58平方米的房款。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，恒丰房地产公司与赵鹏签订《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，应当合法有效。依《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，赵鹏在签订合同过程中，并没有要求恒丰房地产公司按合同约定出具房屋测绘报告，且双方约定“按照保定市房屋测绘队出具的实测面积结算，多退少补，差价互不计利息”，故赵鹏签订该合同时，对“实测面积与合同约定的预测面积之间存在差异”的事实是明知的，赵鹏应向恒丰房地产公司补交房款631540元（48.58平方米×13000元）。赵鹏主张双方约定的《商品房买卖合同（预售）》第十三条为无效条款，超过3%部分的房价款应由恒丰房地产公司承担，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的情形，本案双方已约定“按照保定市房屋测绘队出具的实测面积结算，多退少补，差价互不计利息”，故不属于没有约定及约定不明确；同时，结合保定房屋测绘队出具不动产测量报告载明“套内建筑面积273.28平方米，分摊面积58.3平方米”，与合同约定的“套内建筑面积270.89平方米，分摊共有建筑面积12.11平方米”，可见面积的差异主要集中在分摊面积上，达到了46.19平方米，与本案争议面积48.58平方米相比，占了约95%，分摊面积最终的测绘必然是建立在整体项目全部完工的基础上，综合以上两点，赵鹏签订预售合同时已对面积出现差异明知，且无证据证实恒丰房地产公司具有主观故意及过错，故赵鹏主张此款无效，没有法律及事实依据，不应予以支持。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，恒丰房地产公司主张赵鹏支付逾期付款违约金（以欠付房款631540元为基数，每日按万分之三的标准，从2018年6月1日计算至付清日止），因该房款为面积差异的款项，双方并未重新约定实际支付时间及逾期付款违约金的计算方式，且赵鹏已按双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定支付了相应房款，结合2018年12月19日恒丰房地产公司通过微信向赵鹏催收房款，故本院认定赵鹏应于该日第二天，即2018年12月20日起，向恒丰房地产公司支付逾期付款的利息损失，计算方式为以631540元为基数，自2018年12月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，依双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日90工作日内取得该商品房屋的房屋所有权证书的，双方同意协商解决”的约定，恒丰房地产公司作为房屋出卖人，于2017年11月2日向赵鹏交付了房屋，并收取了契税及房本工本费，故恒丰房地产公司应当按上述约定，于2017年11月2日之后90工作日，即2018年3月14日前应协助买受人赵鹏办理房屋所有权登记手续；2018年12月19日恒丰房地产公司工作人员通过微信与赵鹏联系催收房款，赵鹏亦未按《商品房买卖合同（预售）》第十三条关于“按照保定市房屋测绘队出具的实测面积结算，多退少补，差价互不计利息”的约定，支付多出面积房款，故2018年12月19日后，不能认定因恒丰房地产公司的原因导致无法办理不动产权证。综上，本院认定恒丰房地产公司已收取了契税及房本工本费，应到国家有关部门为赵鹏办理不动产权证书，并应向赵鹏支付自2018年3月15日至2018年12月18日此期间的逾期办理不动产权证书的违约金，计算方法：以已付购房款3679000元为基数，自2018年3月15日起至2018年12月18日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案中，赵鹏提出反诉在本案法庭辩论结束前，属于上述法律规定情形，故赵鹏提出反诉程序并无不当，应予合并审理。 综上所述，赵鹏应向恒丰房地产公司补交房款631540元，并向恒丰房地产公司支付逾期付款的利息损失，计算方式为以631540元为基数，自2018年12月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；恒丰房地产公司应到国家有关部门为赵鹏办理不动产权证书，并向赵鹏支付此期间的逾期办理不动产权证书的违约金，计算方法：以已付购房款3679000元为基数，自2018年3月15日起至2018年12月18日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条、第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，判决：一、赵鹏向保定市恒丰房地产开发有限公司支付所欠房款631540元，于本判决生效之日起十日内一次付清;二、赵鹏应向保定市恒丰房地产开发有限公司支付逾期付款的利息损失（以631540元为基数，自2018年12月20日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效之日起十日内一次付清;三、保定市恒丰房地产开发有限公司应到国家有关部门为赵鹏办理本案所涉房屋不动产权证书，于本判决生效之日起十五个工作日内办理完毕;四、保定市恒丰房地产开发有限公司向赵鹏支付逾期办理不动产权证书的违约金（以3679000元为基数，自2018年3月15日起至2018年12月18日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），于本判决生效之日起十日内一次付清。案件受理费减半收取计5058元，由赵鹏负担5031元，由保定市恒丰房地产开发有限公司负担27元；反诉费减半收取计4958元，由赵鹏负担3419元，由保定市恒丰房地产开发有限公司负担1539元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，恒丰房地产公司与赵鹏签订的商品房买卖合同，是真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定内容履行，其中第十三条面积差异处理，双方同意按照第4种方式处理，即“依据本合同第六条约定的计价方式与价款，按照保定市房屋测绘队出具的实测面积结算，多退少补，差价互不计利息”，故一审判决按照实测面积与预测面积的差异补交房款无不妥。赵鹏主张在面积误差比3%范围内补交购房款，面积误差比超出3%部分的房价款由恒丰房地产公司承担，因双方合同中关于房屋面积差异处理有明确约定，不属于合同双方对房屋面积没有约定或约定不明确的情形，故赵鹏上述理由不成立。关于面积差异房款的支付时间及违约金，双方并未重新达成约定，一审判决依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定认定赵鹏向恒丰房地产公司支付逾期付款的利息损失无不当。商品房买卖合同第二十条第二款约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日90工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决”，之后双方并未协商一致，故一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定认定恒丰房地产公司应为赵鹏办理本案所涉房屋不动产权证书无不妥，因商品房买卖合同第二十条第二款约定了起算时间及期限“该商品房交付之日90工作日内”，故一审判决认定恒丰房地产公司向赵鹏支付违约金的计算方式无不妥，恒丰房地产公司、赵鹏的上诉理由均不成立。本案恒丰房地产公司主张的补交房款与赵鹏主张的办理不动产权证书不属于双方当事人互负债务，有先后履行顺序的情形，故恒丰房地产公司主张先履行抗辩权无事实与法律依据。关于法律程序，本案不属于《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条不适用简易程序的情形，在一审过程中赵鹏就适用简易程序未提异议，故一审适用简易程序无不妥，对该意见不予支持。 综上所述，上诉人恒丰房地产公司、赵鹏上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11400元，由上诉人恒丰房地产公司1500元，由上诉人赵鹏负担9900元。 本判决为终审判决。 审 判 长 邓彦威 审 判 员 钱 娜 审 判 员 郑 东 二〇二〇年十月十三日 法官助理 郭新璞 书 记 员 林冠臣