河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初7969号原告：康桥悦生活服务集团有限公司，住所地郑州市二七区大学路80号9号楼24层2421号，统一社会信用代码914101036659728325。法定代表人:戴卫，董事长。委托诉讼代理人:王攀攀，系该公司员工。被告:殷敬贤，男，1980年8月20日出生，汉族，住河南省新郑市。原告康桥悦生活服务集团有限公司（以下简称康桥物业公司）与被告殷敬贤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告康桥物业公司的委托诉讼代理人王攀攀，被告殷敬贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康桥物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令殷敬贤支付2018年9月1日至2019年12月31日的物业管理费13022.4元；2、判令殷敬贤从欠费之日起，每日按照应付款总额千分之三的标准支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，暂计算至2020年7月31日为5000元。事实和理由：2016年9月18日，康桥物业公司与殷敬贤签订了《前期物业服务协议》，约定康桥物业公司为九溪郡小区提供物业管理服务。殷敬贤房屋位于本小区129-1-302室，房屋建筑面积为214.18平方米。协议约定，物业费交费周期为半年，每半年第一个月的前15日内交纳本阶段费用，收费标准为3.8元/m2/月。业主逾期交纳物业费，应承担应交总额的日千分之三的逾期违约金，暂计算至2020年7月31日为5000元。自康桥物业公司进驻九溪郡小区后，依照合同约定提供了各项物业管理服务，但殷敬贤未依约向康桥物业公司交纳物业管理费，自2018年9月1日至2019年12月31日，殷敬贤共欠物业费13022.4元，欠费期间康桥物业公司多次进行了催收，但殷敬贤至今仍未履行交费义务，为维护其合法权益，故康桥物业公司诉至法院，请求判如所请。被告殷敬贤辩称，一、双方在签订《前期物业服务协议》存在瑕疵，康桥物业公司擅自更改房屋类型用途，本房屋产权证和房屋买卖合同以及契税发票均显示房屋用途为住宅，物业服务合同中则变相更改房屋类型为叠拼，康桥物业公司将其称为别墅。（2006年5月31日，国土资源部发布通知，中国一律停止别墅类型房地产项目供地和办理相关手续。）康桥物业公司以此为理由擅自提高物业收费，不按政府指导价格合理收取相关费用。《郑州市住宅小区物业服务收费政府指导价标准》规定最高标准为1.73元/平方，向上浮动不超过10%。（附郑州市物业收费管理办法最新版）。二、《物业服务收费管理办法》第二十一条规定：政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。《中华人民共和国价格法》第十一条规定：经营者进行价格活动，自主制定属于市场调节的价格，在政府指导价规定的幅度内制定价格。《价格违法行为行政处罚规定》第三十九条和四十一条规定：超出政府指导价和经营价格违法行为致使消费者或其他经营者多付价款的，应当退还多付部分。三、《前期物业服务协议》第四条：物业服务费用及其相应的水电运行费用中。第三款标注的甲方物业服务费备案价为4.8元/平方（按3.8元/平方收取）严重超出政府指导价，《郑州市物业收费管理办法最新版》第六条规定住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。原告在不执行政府指导价，又不能提供价格主管部门的备案文件及相关收费标准，存在严重的违规行为。作为公共服务收费单位，故意隐瞒、欺骗消费者在先，不得要求本人支付违约金。四、物业法对可以拒绝缴纳物业费的八种情况规定中第四条规定：物业擅自提高收费，业主可以拒绝缴纳提高部分。在前期与物业公司管理人员沟通过程中明确告知对方，殷敬贤可以随时按照政府指导价前去缴费，对于超出部分将不予交纳，并告知对方其超出指导价部分收费不合理，如果非要收取，须提供相关收费标准或者价格主管部门备案凭证，康桥物业公司不予理睬。并迟迟不提供备案凭证和相关收费标准，以种种理由推托且不派人联系协商，而是以种种手段威胁。综上所述，双方在签订《前期物业服务协议》存在瑕疵，原告擅自更改房屋性质，并以此提高物业收费，且不能提供价格主管部门的备案依据和收费标准。违反了物业法中的相关规定，根据《合同法》第五十二条、第五十四条的相关规定，康桥物业公司违规和欺骗在先，故不得要求支付违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的相关规定，康桥物业公司须退还违规收取的2016和2017超出政府指导价的费用，并按照《郑州市物业收费管理办法最新版》的相关规定从新签订物业服务合同，物业费按照《郑州市住宅小区物业服务收费政府指导价标准》合理收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于新郑市××镇××土地北侧××路东侧康桥九溪郡129幢1单元3-5层302号房屋，房屋建筑面积为214.19平方米，类型:复式住宅，殷敬贤系该房屋业主。2016年9月18日，河南新康桥物业服务有限公司（甲方）与殷敬贤（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，主要内容如下：乙方交纳物业服务费用的时间为每半年度第一个月的前15日内交纳每半年度费用；甲方物业费备案价位：叠拼4.8元/月·平方米，电梯洋房3.2元/月·平方米，自2016年9月1日至2018年8月30日，乙方按照建筑面积每月每平方3.8元缴纳，差额部分由郑州双湖置业有限公司进行补贴；乙方未按本协议约定的交费标准和时间交纳物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方应自本协议约定的应付款之日起，每日按应付款总额千分之三向甲方支付违约金，直至付清费用之日止。该协议对物业服务公司关于房屋共用部位的维护和管理，共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，公共秩序，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理以及物业服务质量，违约责任和催缴物业费的方式进行了详细约定。在《前期物业服务协议》落款处，加盖有河南新康桥物业服务有限公司印章及有殷敬贤签名。康桥物业公司多次向殷敬贤书面催交物业服务费。在履行上述合同过程中，康桥物业公司按3.8元/平方/月的标准向殷敬贤收取物业费。2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费13022.14元，殷敬贤经催交后仍未向康桥物业公司交纳。殷敬贤提交郑州市物业服务收费管理办法等法律适用文件及短信、微信聊天记录拟证明康桥物业公司物业费收取标准不符合法律规定；并提交合同信息备案摘要及房产证，证明房产证上的房屋性质和前期物业服务合同上的不一致。康桥物业公司认为收费标准已经在双方签订的《前期物业服务协议》中进行了约定，2016年-2018年殷敬贤一直没有提出异议且正常交费。物业服务合同中物业费也是按照住宅进行约定的，叠拼、电梯洋房均是住宅。另查明：1、2013年7月9日，郑州双湖置业有限公司与河南太平世家物业服务有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，该合同在新郑市房地产管理局进行备案。2、2016年3月22日，河南太平世家物业服务有限公司企业名称在郑州市工商行政管理局二七分局变更为河南新康桥物业服务有限公司，在2020年4月30日，河南新康桥物业服务有限公司又变更为康桥悦生活服务集团有限公司。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业服务协议》，企业名称变更登记手续，物业服务记录，催缴记录，照片及本案庭审笔录等证据证明。本院认为，河南新康桥物业服务有限公司与殷敬贤于2016年9月18日签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其不违反国家相关法律法规的内容，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。河南新康桥物业服务有限公司将企业名称变更为康桥物业公司，故殷敬贤应当按照其与河南新康桥物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》向康桥物业公司履行合同义务。《前期物业服务协议》约定物业服务费按3.8元/月/平方米的标准计算，殷敬贤的房屋建筑面积为214.18平方米，2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费为13022.14元。在经书面催交后，殷敬贤仍不向康桥物业公司交纳物业服务费，已构成违约。因此，康桥物业公司请求殷敬贤交纳上述期间的物业服务费13022.14元，有事实和法律依据，本院予以支持。《前期物业服务协议》约定不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，康桥物业公司有权要求殷敬贤每日按应付款总额千分之三向甲方支付违约金，直至付清费用之日止；双方约定的违约金过高，本院考虑到康桥物业公司的服务质量、殷敬贤的欠费期限、数额及物业公司与业主之间的和谐相处等综合因素，本院酌定由殷敬贤支付违约金651元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告殷敬贤应于本判决生效之日起十日内向原告康桥悦生活服务集团有限公司交纳2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费13022.14元及违约金651元，共计13673.14元。二、驳回原告康桥悦生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计125元，由原告康桥悦生活服务集团有限公司负担30元，被告殷敬贤负担95元。本判决为终审判决。审判员 韩 冰二〇二〇年十月二十七日书记员 李峰超