广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3249号 上诉人（原审被告）：柳州悦景房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市水南路221号灯台花苑16栋1层1-2间，统一社会信用代码：914502000688900547。 法定代表人：吴磊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林秋羽，女，该公司法务。 被上诉人（原审原告）：吴均莲，女，1961年7月28日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被上诉人（原审原告）：梁永平，男，1957年6月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被上诉人（原审原告）：梁敏，女，1987年7月14日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴均莲，女，1961年7月28日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区，系梁永平的妻子、梁敏的母亲。 上诉人柳州悦景房地产开发有限公司（以下简称悦景公司）因与被上诉人吴均莲、梁永平、梁敏商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初1915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人悦景公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人主张其之所以购买涉案房屋的最主要目的是看中八中学区房且自住，但被上诉人不能证明其有子女正是需入读时期，原审法院认定上诉人发布涉案广告对被上诉人购买房屋并签订合同的决策具有重大影响，明显没有事实依据。柳州市初中学区范围每年都有变化，且柳州市初中学区范围划分并非上诉人所为，而是属于相关政府部门行政职权范围，被上诉人在购房时理应预见到所购房产未来可能不属于八中学区范围，即便现在是八中学区，未来如果等到被上诉人子女真正需要入读八中时，也非常可能不属于八中学区范围。可见，被上诉人购房决策并非仅考虑八中学区房这一个因素，而且从其本人现状出发，八中学区房仅是一个次要因素，显然原审法院把八中学区房这一因素视为对被上诉人购房决策产生重大影响是不符合事实的。二、上诉人己经告知被上诉人广告宣传仅供参考，被上诉人亦予确认。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料视为要约的必备要件之一是前述广告宣传所针对的房屋及相关设施处于出卖人商品房开发规划范围内，而柳州八中系政府公共服务设施并非上诉人开发规划范围内的设施，原审法院适用前述规定认定上诉人涉案宣传为上诉人向被上诉人所作要约，显然属适用法律错误。首先，根据前述司法解释规定，出卖人具体确定并对合同订立及房屋价格的确定有重大影响的说明和允诺，成为要约的前提是该说明和允诺针对的是出卖人开发规划范围内的房屋及相关设施。上诉人宣传所涉八中并非上诉人开发规划范围内设施，故依法不能认定为要约，不能成为规范上诉人与被上诉人权利义务的合同依据。其次，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及附件均无涉案房屋学区的约定，上诉人在签约时已经告知被上诉人广告宣传仅供参考，被上诉人亦予确认。原审法院认定涉案宣传构成上诉人与被上诉人合同的组成部分，显失偏颇。三、被上诉人不仅没有证据证明其损失存在，上诉人反而证明被上诉人所购房屋大幅升值，原审法院在被上诉人没有损失的情况下判决上诉人赔偿损失没有事实依据。被上诉人并无证据证明其损失存在，其提供的证据恰恰证实，上诉人涉案宣传对于房价并无影响。因为在上诉人被告没有做涉案宣传之后，上诉人项目的销售均价不是下降了，反而是上升了。四、本案一审已过诉讼时效。根据法律相关规定，诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。具体到本案即是从被上诉人知道或者应当知道合同违约行为发生之日起算。本案中被上诉人起诉以及原审法院支持违约金的依据是上诉人进行了虚假广告宣传，而认定虚假宣传事实的依据是工商行政管理部门柳鱼工商处字(2015)第73号《行政处罚决定书》，即本案违约事由是虚假宣传，而认定违约事由成立的依据是柳鱼工商处字（2015)第73号《行政处罚决定书》，故只要被上诉人知晓或者应当知晓柳鱼工商处字(2015)第73号《行政处罚决定书》就应该开始起算诉讼时效，而非原审法院认定的以2017年6月22日学区划分日才起算诉讼时效。若按照原审法院认定的以2017年6月22日学区划分日才起算诉讼时效，会导致一个悖论，即2017年6月22日前起诉的购房者均是在诉讼时效开始前进行的诉讼。回到本案，认定上诉人广告虚假的行政处罚决定书于2015年9月5日通过互联网向社会公众进行了公开，虽然行政处罚的对象是上诉人，但是行政公开的对象是社会公众，行政公开在权威性和传播范围方面远远超过普通媒体，故应当认定从2015年9月5日起上诉人就知晓或者应当知晓被上诉人进行了虚假广告宣传这一行为。原审法院以行政处罚的对象是上诉人为由否定被上诉人自2015年9月5日起应当知道虚假宣传（违约事由）成立，既与行政公开的宗旨和对象不符，也与法律推理的逻辑相悖。故而一审诉讼时效至2017年9月5日已经届满。综上所述，原审法院认定上诉人涉案宣传是要约，对其购房决策产生重大影响，且在被上诉人不仅没有损失反而有很大收益的情况下判令上诉人赔偿其损失，显属没有事实和法律依据。请二审法院查明事实，正确适用法律，驳回被上诉人对上诉人的所有诉讼请求。 被上诉人吴均莲、梁永平、梁敏答辩称，不认可上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 吴均莲、梁永平、梁敏向一审法院起诉请求：一、悦景公司向吴均莲、梁永平、梁敏支付违约金10000元；二、一审诉讼费用由悦景公司承担。 一审法院认定事实：2015年6月30日，吴均莲、梁永平、梁敏与悦景公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：吴均莲、梁永平、梁敏向悦景公司购买位于柳州市盛天悦景台15栋19-3号房屋，建筑面积为109.38平方米，套内建筑面积为91.87平方米，按套内建筑面积每平方米9677.86元计算，总价款为889105元；悦景公司应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付吴均莲、梁永平、梁敏使用。合同还对双方的其他权利义务及违约责任等作出了约定。另外，《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定：“……买受人声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议及重要提示，且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。”第三条约定：“出卖人就本项目所做的广告、宣传（模型及宣传资料）及设置的示范单位（样板间）仅供参考，不作为具体承诺，与《商品房买卖合同》约定不一致的，以合同为准。双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及合同附件为准。”合同签订后，吴均莲、梁永平、梁敏已向悦景公司支付完毕购房款。 2015年8月20日，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出柳鱼工商处字﹝2015﹞第73号行政处罚决定书，查实内容如下：悦景公司分别于2015年5月1日始，在未经工商行政管理机关核准办理户外广告登记的情况下，在其箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置一块电子显示屏发布户外房地产广告，并以柳州华锦房地产开发有限公司（同属盛天集团在柳州设立的子公司）的名义，分别于2014年5月15日与柳州市森渡广告有限责任公司签订位于箭盘路36号之一盛天悦景台项目围挡广告牌制作合同；于2013年9月2日与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司签订位于柳州市顶户外广告牌业务合同。上述3个户外广告点所发布的广告内容及效果图均由悦景公司设计，发布的广告内容中均含有“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”等文字广告用语，截至2015年5月21日被柳州市工商行政管理局鱼峰区分局依法查获时止，悦景公司合计支付上述广告费用525830元，其中与柳州市森渡广告有限责任公司合同约定广告制作发布费1250000元，发布期限自广告发布之日起2年，每月广告费用52083元，从广告发布之日2014年7月21日至2015年5月21日期间的广告费用为520830元；与柳州市伊兰广告装潢有限责任公司合同约定广告制作发布费168000元，支付一次广告喷绘制作安装费用5000元。悦景公司在其盛天悦景台房地产项目营销户外广告中使用“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”文字广告用语，经柳州市教育局函告柳州市工商行政管理局鱼峰区分局：鉴于悦景公司所开发的盛天悦景台房地产项目住宅楼尚未交付使用，不进行学区划分，因此，悦景公司在广告中使用“八中.八中学区”文字对盛天悦景台房地产项目开展售房促销，发布广告内容虚假。为此，柳州市工商行政管理局鱼峰区分局对悦景公司作出如下处罚：1.责令悦景公司在2015年8月30日前办理箭盘路36号之一盛天悦景台项目营销中心设置电子显示屏发布房地产广告的户外广告登记；2.责令悦景公司在上述3个广告发布点停止发布含有“八中.八中学区”文字的房地产广告并发布广告更正，消除影响；3.对悦景公司未经登记擅自发布户外广告行为处以罚款10000元，对悦景公司发布虚假广告行为处以罚款1500000元，罚款合计1510000元，上缴国库。该行政处罚决定书于2015年9月5日在国家企业信用信息公示系统中进行公示，现已生效。现吴均莲、梁永平、梁敏已经收房，但认为悦景公司发布虚假广告的行为已经构成违约，为此吴均莲、梁永平、梁敏诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，一审法院于2019年4月10日立案受理了杨金锋与柳州悦景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，杨金锋以悦景公司发布学区房虚假广告为由，要求悦景公司支付赔偿款。一审法院作出民事判决书之后，悦景公司不服判决，向柳州市中级人民法院提起上诉。柳州市中级人民法院于2019年11月28日作出（2019）桂02民终4587号民事判决书，查明如下事实：1.悦景公司在2015年11月27日《柳州晚报》上发布的广告中已无关于八中学区房的宣传；2.柳州市教育局于2017年6月22日发布《柳州市2017年市区初中学区范围》，显示柳州市箭盘路36号、36号之一（含盛天悦景台）被划入德润中学学区。柳州市中级人民法院认定：1.悦景公司以八中学区房作为销售手段发布虚假广告宣传的时间为2014年7月21日至2015年11月26日；2.该案的诉讼时效从2017年6月22日起算。 一审法院认为，关于本案诉讼时效的问题。悦景公司认为本案诉讼时效应从2015年9月5日起算，诉讼时效期间为二年；吴均莲、梁永平、梁敏则认为其于2018年10月才知道权利被侵害。一审法院认为，柳州市中级人民法院已经认定诉讼时效从2017年6月22日起算，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”民法总则自2017年10月1日起施行，本案应适用三年诉讼时效，吴均莲、梁永平、梁敏于2020年3月18日向一审法院提起诉讼，没有超过诉讼时效。 关于悦景公司发布虚假广告是否构成违约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，吴均莲、梁永平、梁敏与悦景公司签订《商品房买卖合同》的时间（2015年6月30日）在发布虚假广告的时间段内，悦景公司发布虚假广告对吴均莲、梁永平、梁敏购买房屋并签订合同的决策具有重大影响，该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，应当视为要约。现盛天悦景台不属于八中学区，悦景公司以八中学区房作为销售手段而发布虚假广告的行为构成违约。悦景公司辩称商品房买卖合同明确约定宣传广告是参考资料，其不存在虚假广告宣传的情况，该辩解于法无据，一审法院不予采纳。 关于吴均莲、梁永平、梁敏主张违约金的金额认定。悦景公司进行虚假广告宣传构成违约，应向吴均莲、梁永平、梁敏支付违约金。鉴于《商品房买卖合同》中未对悦景公司该项违约责任作出明确约定，且考虑到吴均莲、梁永平、梁敏在购房前未向相关教育部门核实盛天悦景台所在位置的教育配套设施，一审法院酌情认定悦景公司向吴均莲、梁永平、梁敏支付违约金5000元。吴均莲、梁永平、梁敏主张超出的部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条第二款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、柳州悦景房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内向吴均莲、梁永平、梁敏支付违约金5000元；二、驳回吴均莲、梁永平、梁敏的其他诉讼请求。案件受理费50元（吴均莲、梁永平、梁敏已向一审法院预交），减半收取25元，由柳州悦景房地产开发有限公司负担。 二审期间，双方当事人均没有新证据提交。双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，关于本案的诉讼时效应当从何时起算的问题，上诉人主张本案的诉讼时效应当从柳州市工商行政管理局鱼峰区分局作出的柳鱼工商处字〔2015〕第73号行政处罚决定书在国家企业信用信息公示系统中公示的时间，即2015年9月5日起算，因此被上诉人的起诉已经超过二年的诉讼时效。对此本院认为，该行政处罚决定书虽然在网上进行了公示，但行政处罚的对象是上诉人，反映的是行政法律关系，不能证明被上诉人知道或者应当知道上诉人被行政处罚的事由，故一审对上诉人的该主张不予采纳，并认定本案的诉讼时效应当从2017年6月22日柳州市教育局对柳州市市区初中学区范围进行划分，柳州市（含盛天悦景台）被划入德润中学区，此时已明确盛天悦景台不属于八中学区，与上诉人发布的八中学区房广告不符，被上诉人才知道或者应当知道权利被侵害，诉讼时效开始计算，因此被上诉人于2020年3月18日向一审法院起诉并未超过诉讼时效并无不当，应予维持。 本案中，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间在发布虚假广告的时间段内，悦景公司发布的广告中使用“盛天悦景台.明星级八中.入读八中名校”等文字广告用语，该广告文字内容构成具体确定的说明和允诺，因八中是柳州市区内的名校，该商品房是否属于八中学区房对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，该广告宣传应当视为要约。现盛天悦景台不属于八中学区，悦景公司构成违约，应当承担违约责任。 悦景公司进行虚假宣传的行为所应承担的违约责任在双方当事人签订《商品房买卖合同》中并未明确约定，但该虚假宣传的行为影响了合同是否订立及被上诉人关于八中学区房的期待。违约责任具有的补偿和惩罚双重性质，本院认为一审法院酌定悦景公司支付违约金5000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，悦景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（柳州悦景房地产开发有限公司已预交），由上诉人柳州悦景房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 红 审 判 员  蓝丽霜 审 判 员  孙书文 二〇二〇年十月十四日 代书记员  苏阳晶