北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终6228号上诉人（原审原告）：北京昆仑物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区枣营北里18号楼101、102室。法定代表人：高爽，总经理。委托诉讼代理人：黄东洁，北京天用律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳晓晓，北京观韬中茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯世民，男，1955年12月29日生，汉族，北京昆仑饭店退休职员，住北京市朝阳区。上诉人北京昆仑物业管理有限责任公司（以下简称昆仑物业公司）因与被上诉人冯世民房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初62107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人昆仑物业公司的委托诉讼代理人黄东洁、靳晓晓，被上诉人冯世民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昆仑物业公司上诉请求：1.撤销（2019）京0105民初62107号民事判决；2.依法改判支持昆仑物业公司的一审诉讼请求；3.要求冯世民承担本案的诉讼费用。一审法院以“基于被告系昆仑饭店员工身份对被告照顾等因素”,认定昆仑物业公司将房屋租住给冯世民使用属于“分配”“内部分房”,并认定为“属单位内部行政管理行为”,以此认定昆仑物业公司的起诉不属于人民法院民事诉讼受理范围。一审法院认定事实有误，完全背离实际情况，在没有证据支持的情况下，认定昆仑物业公司的行为属于内部分房，昆仑物业公司认为一审法院的判决没有事实和法律依据，具体理由如下：一、北京市朝阳区枣营北里18号楼XX室房屋（以下简称涉案房屋）并非昆仑物业公司对冯世民的福利分房，一审判决认定事实错误。首先，国务院在1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），通知明确“二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”,自此，国家宣布取消福利分房，全面开启了住房制度改革。本案中，昆仑物业公司将涉案房屋租住给冯世民居住是在国家取消福利分房之后，昆仑物业公司没有违反国家政策规定，与冯世民形成的是平等民事主体之间的房屋租赁关系。其次，作为平等民事主体之间的房屋租赁关系，昆仑物业公司与冯世民没有因为房屋租赁形成行政管理关系。在旧有福利分房制度下，计划经济体制中，职工与单位具有鲜明的行政管理色彩，单位也要严格服从国家的房屋政策管理规定。而在本案中，昆仑物业公司与冯世民就房屋的租赁在实质上完全不具有计划经济体制下的行政管理性质，双方在2004年经平等协商，参照市场经济下房屋租赁市场的租金情况，考虑到职工经济状况，以市场价格租住给冯世民使用，这与福利分房下公有住宅房屋租赁租金3.5元/平米/年的情况有根本性的不同。再次，如果涉案房屋属于福利分房，应该有相应的福利分房政策，并应在房屋管理部门报批备案，经审批同意后，双方应签订北京市房地产管理局制式的《公有住房租赁合同》。但在本案中双方的租赁合同是经双方审阅协商一致后签订的，其内容是平等民事主体之间的真实意思表示，不是行政部门管理约束的共有住房租赁合同。最后，在国家明令“停止住房实物分配”的情况下，一审法院根据房屋性质和单位对职工的租金照顾认定属于单位内部分房，严重背离事实，并且严重违背了国务院1998年关于停止福利分房的政策决定，扰乱了昆仑物业公司对自管公房的管理秩序，一审判决没有事实和法律依据。二、昆仑物业公司与冯世民之间是平等民事主体间的房屋租赁关系，昆仑物业公司有权要求冯世民腾退房屋并支付占有使用费，双方不属于房屋租赁关系持续期间。昆仑物业公司2017年12月21日已经通知租户限期搬离，并按照新的标准收取过渡期房费。冯世民知晓昆仑物业公司对“房费”的调整，但并未搬离涉案房屋，其已经以自身行动表明接受了调整后的费用标准。现冯世民占有使用房屋没有合法依据，冯世民应将涉案房屋腾退并归还昆仑物业公司，双方并非处于房屋租赁关系持续期间，冯世民应交纳房屋占有使用费至实际腾退日。冯世民辩称，同意一审判决，不同意昆仑物业公司的上诉请求和理由。昆仑物业公司向一审法院起诉请求：1.冯世民腾退北京市朝阳区枣营北里18号楼XX室房屋；2.冯世民支付昆仑物业公司房屋占有使用费（从2018年1月1日起，按照每日205.8元的标准，计算至冯世民实际腾退之日止）。一审法院认定事实：北京市朝阳区枣营北里18号楼XX室房屋（以下简称涉案房屋）所有权人系北京昆仑饭店有限公司（以下简称昆仑饭店公司），产别为全民产，房屋用途为住宅。昆仑饭店公司授权冯世民对涉案房屋进行管理使用，包括但不限于物业管理、房屋出租等，并全权处理与之相关纠纷。冯世民原系昆仑饭店公司职工，后在该单位退休。庭审中，昆仑物业公司、冯世民均认可涉案房屋系昆仑饭店公司的自管公房，出租给冯世民是基于冯世民系昆仑饭店公司员工，冯世民称将涉案房屋分配给冯世民居住是带有员工福利性质的，是经过昆仑饭店公司董事长批准的，并提交《批示》予以佐证。昆仑物业公司对该证据真实性予以认可，证明目的不认可，但认可在分配房屋时对员工有一定照顾。2014年6月30日，昆仑物业公司（作为出租方，甲方）与冯世民（作为承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租涉案房屋，作为单位临时性租房，该房屋仅供居住，乙方不得利用其从事经营性活动；合同期限为一年，自2014年7月1日起至2015年6月30日止；租金以每月每建筑平方米28元计算，该房屋建筑面积为61.74平方米，合计月租金为1728.72元。甲方支付六个月的租金，计10372.32元，以后每半年付款一次，付款日在每半年起的第一个月1日，如遇节假日顺延；合同期满，如甲方不同意续签合同，乙方应在合同规定的期限内搬出，如乙方逾期拒绝搬出，甲方有权向人民法院起诉和申请执行。诉讼中，昆仑物业公司、冯世民均认可在《房屋租赁合同》履行完毕后，双方未再签订过任何租赁合同，但昆仑物业公司、冯世民双方曾协商变更过租金标准，冯世民一直在涉案房屋中居住，截止到2017年12月31日，冯世民按照2778元/月的标准，向昆仑物业公司缴纳租金，2018年1月1日之后的租金，冯世民没有交纳。一审法院院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项规定，昆仑物业公司起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。本案中，涉案房屋系昆仑饭店公司的自管公房，在将涉案房屋分配给冯世民居住的时候，考虑到基于冯世民系昆仑饭店公司员工身份对冯世民照顾等因素。对于涉案房屋使用权分配，是单位内部行政管理行为，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，因单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷，不属于人民法院主管范围。故对于昆仑物业公司关于冯世民腾退涉案房屋的起诉，该院裁定予以驳回。由于昆仑物业公司还提出其他诉讼请求，该院需要予以实体处理，故对昆仑物业公司上述起诉，该院基于“判决吸收裁定”的原则处理。对于昆仑物业公司关于房屋占有使用费的诉请，昆仑物业公司虽主张双方租赁合同到期未续签合同，其有权随时要求合同解除，但本案中，双方的租赁合同关系实际是基于冯世民单位对冯世民的内部分房行为而发生，不同于普通的房屋租赁合同关系，不应适用普通房屋租赁合同中不定期租赁状态下随时解除权的相关规定，故对昆仑物业公司关于双方租赁关系不存在的主张，该院不予采信，认定原冯世民之间仍然存在房屋租赁关系，而昆仑物业公司主张的房屋占有使用费应为房屋租金。冯世民租住昆仑物业公司房屋，应向昆仑物业公司交纳房屋租金。关于租金的标准，应由昆仑物业公司、冯世民双方协商确定。本案中，双方约定的租金标准2778元/月，且双方亦一直据此标准实际履行至2017年12月31日，故对于2018年1月1日之后的租金标准，应认定为2778元/月，冯世民应据此向昆仑物业公司支付租金。昆仑物业公司虽主张2018年1月1日之后租金涨为6174元/月，但根据合同法规定，当事人协商一致才能变更合同，而昆仑物业公司并未提供证据证明双方协商一致变更租金标准，故对昆仑物业公司上述主张该院不予采纳。关于给付期限，对昆仑物业公司主张的起付时间2018年1月1日，具有事实依据，该院予以支持。对于昆仑物业公司主张租金截止时间为冯世民腾房之日，由于昆仑物业公司腾房主张该院予以驳回，故对昆仑物业公司上述截止时间主张，该院不予支持，并判定冯世民租金给付时间截至本案诉讼阶段法庭辩论终结之日所在之月。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、冯世民于判决生效后七日内支付北京昆仑物业管理有限责任公司二〇一八年一月一日至二〇一九年八月三十一日的租金五万五千五百六十元；二、驳回北京昆仑物业管理有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费891元，由冯世民负担（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。昆仑物业公司提交以下证据材料：一、《1989年北京昆仑饭店职工住房分配方案》《关于认定住房困难的标准和说明》，证明目的：1.为解决职工住房困难问题，北京昆仑饭店对员工进行福利分房，1989年时，北京昆仑饭店针对于职工福利分房问题制定了详细的分配方案；2.北京昆仑饭店住房分配的原则是根据工龄、住房困难程度等，由分房委员会采取计分和集体评定相结合方式，张榜公布福利分房的结果后，搜集反映，听取意见，在调查核实的基础上，确定最终福利分房的分配名单；3.分得福利分房的职工在接到住房通知书后，到房管部门办理居住手续，领取《公有住宅租赁合同》，即获得福利分房人员的需要到房管部门办理手续后领取特定的《公有住宅租赁合同》；4.北京昆仑饭店最后一次福利分房是1998年，1998年后按照政策未再进行福利分房。二、（张贵起）昆仑饭店住房情况调查表、昆仑饭店住房申请表，证明目的：张贵起因住房困难，1998年8月时曾参与北京昆仑饭店福利分房，北京昆仑饭店根据《1989年北京昆仑饭店职工住房分配方案》对张贵起进行福利分房评分。三、（付建华）昆仑饭店住房情况调查统计表、昆仑饭店住房调查表、房屋产权登记书、单位出售公有住房房价计算表、北京市房屋登记表、房屋买卖契约，证明目的：1.付建华因住房困难，1998年8月时曾参与北京昆仑饭店福利分房，北京昆仑饭店根据《1989年北京昆仑饭店职工住房分配方案》对付建华进行福利分房评分；2.北京昆仑饭店根据福利分房政策为付建华分配一套福利住房，地址为北京市朝阳区枣营北里16号楼10门3层XX号；3.1999年10月20日付建华参与房改，从北京昆仑饭店处以成本价购买了该福利房；4.付建华已经参与北京昆仑饭店福利分房，已经享受过福利分房待遇，不能二次享受福利分房，付建华之后承租昆仑物业公司管理的枣营北里18号楼701号房屋系基于平等主体之间的房屋租赁合同关系，该房屋并不属于福利住房。四、（冯世民）房屋产权登记书、单位出售公有住房房价计算表、北京市房屋登记表、房屋买卖契约，证明目的：1.北京昆仑饭店根据福利分房政策为冯世民分配一套福利住房，地址为北京市朝阳区枣营北里20号楼1门10层XX号；2.1999年10月20日冯世民参与房改，从北京昆仑饭店处以成本价购买了该福利房；3.冯世民已经参与北京昆仑饭店福利分房，已经享受过福利分房待遇，不能二次享受福利分房，冯世民之后承租昆仑物业公司管理的枣营北里18号楼XX号房屋系基于平等主体之间的房屋租赁合同关系，该房屋并不属于福利住房。五、（杨振芳）公有住宅租赁合同，证明目的：1.杨振芳系北京昆仑饭店员工，其参与北京昆仑饭店福利分房，分得一套住房位于北京市朝阳区枣营北里2号楼XX号，租金按照福利分房标准收取，租金非常低；2.杨振芳按照单位福利分房政策规定，到房管部门办理了《公有住宅租赁合同》；3.福利分房的租金标准与涉案房屋租赁合同中租金标准差距巨大；4.涉案房屋并非福利分房。六、《北京市房屋租赁合同》，证明目的：1.1999年起，由昆仑物业公司管理的位于北京市朝阳区枣营北里18号楼房屋，除了用于员工宿舍外，剩余的空闲房屋，大部分主要是外租，外租给非本单位职工或单位，小部分房屋以市场价格租赁给本单位职工，涉案房屋并非福利分房，而是平等主体间的租赁关系；2.本单位职工所支付的租金标准与外租租金标准相近。七、批示表，证明目的：1．2015年11月18日，外租户刘亚斌经向昆仑物业公司单位申请租金优惠，领导批示；2.2016年2月26日，外租户中圣春秋影视文化（北京）有限公司向昆仑物业公司单位申请租金优惠，领导批示；3.昆仑物业公司单位有申请优惠租房政策；4.一审冯世民提交的《批示》系申请昆仑物业公司优惠租房，申请以略低于市场价格的优惠价租赁涉案房屋，而不是申请福利分配住房。冯世民对上述证据的真实性、证明目的均不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项规定，昆仑物业公司起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围。本案中，冯世民原系昆仑饭店公司职工，涉案房屋系昆仑饭店公司的自管公房，该房屋在调剂分配给冯世民居住使用时，考虑到了冯世民的员工身份，且涉案房屋的房租明显低于同地段同类型住房的市场租赁价格，明显不同于平等主体之间建立的房屋租赁关系。因此，双方基于涉案房屋所形成的租赁关系，具有明显的职工福利性质，一审法院认定涉案房屋使用权分配是单位内部行政管理行为，本院不持异议。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，因单位内部分房而引起的占房、腾房纠纷，不属于人民法院主管范围。一审法院据此裁定驳回昆仑物业公司要求冯世民腾退涉案房屋的起诉并无不当，本院予以维持。对于昆仑物业公司关于房屋占有使用费的诉请，昆仑物业公司虽主张双方租赁合同到期未续签合同，其有权随时要求合同解除，但本案中，双方的租赁合同关系实际是基于昆仑物业公司对冯世民的内部分房行为而发生，不同于普通的房屋租赁合同关系，不应适用普通房屋租赁合同中不定期租赁状态下随时解除权的相关规定，一审法院认定昆仑物业公司、冯世民之间仍然存在房屋租赁关系，本院予以确认。冯世民租住昆仑物业公司房屋，应向昆仑物业公司交纳房屋租金。一审法院确定的租金支付标准和计算时间亦无不妥，本院予以维持。综上所述，昆仑物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费891元，由北京昆仑物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 路审 判 员 王 黎审 判 员 周艳雯二〇二〇年十月九日法官助理 高玉珠法官助理 张日广