湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9250号上诉人（原审被告）：陈尊，男，1994年6月19日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：陈一民，湖北创智律师事务所律师。委托诉讼代理人：万晓芬，湖北创智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊帆，男，1983年10月30日出生，汉族，住武汉市硚口区。委托诉讼代理人：王瑞，湖北勤楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡炜，湖北法辉律师事务所律师。上诉人陈尊因与被上诉人熊帆房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。陈尊上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回熊帆全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由熊帆承担。事实和理由：一、一审判决没有事实和法律依据。1.陈尊未支付周子昂租金系依法行使抗辩权，不应作为陈尊向熊帆承担违约责任的理由。2.陈尊未向周子昂支付租金，并不导致熊帆无法使用房屋。3.熊帆搬离涉案房屋与陈尊没有法律上的关系，系因第三人原因、以及自己的主观认识错误造成。二、即便陈尊违约，原审法院在认定熊帆损失数额上也没有事实和法律依据。1.关于装修残值的认定没有事实和法律依据。《门面出租合同》第6条第2款规定“乙方对该房屋的装饰应征得甲方同意”，但熊帆对涉案房屋装修未经陈尊同意，陈尊不应赔偿熊帆的装修残值。另外，虽然熊帆提供了《装修工程施工合同》、转账记录、现金收据等证据，但没有发票予以对应，价格也明显高于同期市场价格，证据存在严重瑕疵。熊帆付款时间与《装修工程施工合同》约定的时间不一致，其中一张金额为3万元的现金收据，载明日期为2018年6月30日，而此时陈尊还未将房屋出租给熊帆。2.搬运费、空调拆机等费用不属于违约责任赔偿范围。无论陈尊是否违约，该“搬运费、拆机费等”都是必然要发生的，与陈尊是否违约没有关系。3.原审法院认定违约责任依据存在错误。双方签订的《门面出租合同》第十三条第1款中约定的“1万元”违约金系针对违反提前终止合同中的通知义务，而与本案涉及纠纷无关，原审法院不应引用该条款作为陈尊承担违约责任的依据。另外，陈尊出具《承诺书》已对涉案房屋漏水纠纷违约赔偿金额进行了明确规定，根据《合同法》第一百一十四条的规定，原审法院不应再将装修损失等又列为违约赔偿范围。熊帆辩称，陈尊对周子昂的抗辩权不能对抗熊帆，其不向周子昂支付租金，造成陈尊与熊帆之间的合同不能履行。熊帆不存在主观认识错误，房东周子昂多次催促后断水断电断气，致使熊帆搬离承租房屋。一审判决对熊帆损失的认定事实清楚，适用法律正确。陈尊明知熊帆承租后需要装修，在装修期间陈尊均未提出过异议。熊帆提供的证据证明装修价格合理。由于陈尊违约，熊帆有权主张租赁期内的装修残值损失。双方签订的门面出租合同约定了违约金，熊帆有权要求对方承担违约金。陈尊违约造成了熊帆提前3年搬离，造成了必须支出的费用，以及两个月不能正常经营。陈尊在承诺书中自愿承诺补偿1万元，视为不能解决漏水问题给熊帆的补偿，不属于违约责任。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。熊帆向一审法院起诉请求：1.陈尊赔偿装修损失共计170410元；2.陈尊支付违约金1万元；3.陈尊返还熊帆支付的押金1万元；4.陈尊赔偿商铺漏水给熊帆造成的经营损失1万元；5.陈尊向熊帆支付周转期损失2万元（包括搬迁费用10300元及两个月经营损失）；6.陈尊承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月8日，周子昂、张艺、张磊（甲方）、陈尊（乙方）、武汉融众易居房地产经纪代理有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方将武汉市硚口区解放大道109号34号楼1-2层2号房屋（面积268.86平方米）出租给乙方，月租金2万元，租赁期限自2018年4月9日至2023年4月9日。”2018年7月21日，陈尊（甲方）与熊帆（乙方）签订《门面出租合同》，约定：“甲方同意将位于武汉市硚口区解放大道109号34号楼1-2层2号商铺二楼出租给乙方用于经营；租赁期四年，自2018年7月22日起至2022年9月20日止；每月租金1万元，租金每季度一次性付清，乙方在签订合同之日一次性付清第一季度房租，以后每期租金均提前十五日一次性付清；为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订合同之日交纳1万元作为门面使用保证金，待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方；在租赁期间，甲方不得对所出租的门面及门面所在范围内的土地使用权设定抵押，并保证所出租门面权属清楚，无共有人意见，无使用纠纷；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由乙方自行承担；乙方租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态；任何一方因违约造成终止合同的，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方支付违约金，如违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，待双方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除要负责退还乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方1万元的违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还保证金。”2018年7月22日，陈尊出具《收条》，确认收到熊帆押金1万元及3个月租金3万元。2018年7月25日，熊帆支付了案涉房屋的设计费5000元。2018年7月30日，熊帆与武汉盈天利建设工程有限公司签订《武汉地区室内装饰装修工程施工合同》，约定熊帆将承租的房屋承包给武汉盈天利建设工程有限公司装修，施工日期从2018年8月1日至10月1日，包干价163510元。后熊帆付清了装修款163510元。2018年10月，熊帆花费1900元为案涉房屋安装了卷闸门。熊帆开始经营后发现房屋出现漏水问题。2018年12月24日，陈尊出具《承诺书》，内容为：“本人承诺于2019年2月21日之前解决熊帆所租房屋的漏水和装修维修和破损，如果按时解决则补偿损失5000元整，如未能按时解决则补偿损失费1万元，并且延缓交纳房租直到漏水完全解决。”当日，陈尊出具《收条》，确认收到熊帆3个月租金29000元。后陈尊一直未能解决房屋漏水问题。2019年6月11日，周子昂、余爱枝在案涉房屋张贴《催款退租通告》，称双方合同已于2019年4月8日到期，租金已欠3个月零2天，通知陈尊7日内补齐拖欠的租金、结清相关费用并搬离房屋。2019年7月18日，周子昂、余爱枝再次在案涉房屋张贴《催款退租通告》，称陈尊已拖欠租金4个月零10天，熊帆与陈尊签订的转租协议自动失效，要求熊帆7日内搬离房屋。后熊帆搬离案涉房屋，并支出钢琴搬运及保管费7200元、空调移机费3100元。诉讼中，陈尊主张熊帆拖欠租金41000元、物业管理费4032元，熊帆认可拖欠租金41000元，且未支付过物业管理费。一审法院认为，熊帆与陈尊签订的《门面出租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同约定陈尊须保证出租门面无使用纠纷，但因陈尊未向周子昂等人支付租金，导致熊帆搬离承租房屋，合同无法继续履行，故陈尊构成违约，应当承担违约责任。陈尊出具的《承诺书》载明如未能在2019年2月21日前解决房屋漏水等问题，则补偿损失费1万元，且延缓缴纳房租直到漏水完全解决。因陈尊一直未解决漏水问题，故熊帆延期支付租金不构成违约，而陈尊按《承诺书》需向熊帆补偿1万元。本案系因出租人违约导致合同解除，出租人应赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失，熊帆的租赁期限为四年，已使用一年，装饰装修费用合计为170410元，故陈尊应赔偿的残值损失为127807.50元（170410元×3/4）。合同约定的违约金为1万元，而熊帆的损失包括装修损失、搬迁费、营业损失等，违约金不足以弥补熊帆的全部损失，故一审法院酌定陈尊按《承诺书》赔偿损失1万元、支付违约金1万元并赔偿装修损失127807.50元。熊帆现已搬离案涉房屋，合同无法继续履行，故陈尊应当将押金1万元退还给熊帆。按照合同约定，熊帆应当向陈尊支付租金，还应承担租赁期内的物业管理费，上述费用合计为45032元，为减少当事人诉累，本案一并处理并予以冲抵，冲抵后陈尊还应向熊帆支付112775.50元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决：一、陈尊于判决生效后7日内向熊帆支付112775.50元；二、驳回熊帆其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2303元，由原告熊帆负担1025元，由陈尊负担1278元。二审中，双方均未提交新的证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，双方当事人签订的《门面出租合同》第十三条第一款约定：若甲方违约，除要负责退还乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方壹万的违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还保证金。该合同末尾补充协议约定：甲乙双方约定，乙方（熊帆）装修队于2018年7月22日进场装修。熊帆装修承租房屋时告知了陈尊。还查明，武汉盈天利建设工程有限公司向熊帆出具收据等付款凭证的日期，均在2018年7月21日双方当事人签订《门面出租合同》之后。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对此，本院评判如下：关于是否因陈尊违约导致合同解除的问题。熊帆与陈尊签订的《门面出租合同》约定陈尊须保证出租门面无使用纠纷，现因陈尊未向周子昂等人支付租金，周子昂等人多次在案涉房屋张贴《催款退租通告》，并要求熊帆搬离承租房屋，导致合同无法继续履行，熊帆无法实现合同目的，故本案系因陈尊违约导致合同解除，陈尊应当向熊帆承担违约责任。陈尊虽主张其未向周子昂支付租金系依法行使抗辩权，但该抗辩权不能对抗熊帆，故陈尊的这一上诉理由不能成立。关于赔偿金额的问题。陈尊主张熊帆对涉案房屋装修时未经其同意，因此不应赔偿熊帆的装修残值。但根据查明的事实，双方当事人就装修事宜已在签订的《门面出租合同》中进行了约定，熊帆在装修承租房屋时亦告知了陈尊，故本院对陈尊的该主张不予采纳。此外，陈尊认为案涉房屋装修付款收据载明的日期早于《门面出租合同》签订时间，但该主张与查明的事实不符。陈尊还认为装修价格高于同期市场价格，但其未提供充分的证据予以证明。因此，陈尊的上述上诉理由均不能成立。双方签订的《门面出租合同》约定的违约金为1万元，该违约金并非仅针对违反提前终止合同的通知义务。一审法院认为该违约金不足以弥补熊帆的全部损失，酌定陈尊向熊帆赔偿损失1万元、支付违约金1万元并赔偿装修损失127807.50元并无不当。综上所述，陈尊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2556元，由陈尊负担。本判决为终审判决。审判员  危永波二〇二〇年十月十日法官助理邱冠群书记员邱冠群