安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖04民终1394号 上诉人（原审原告）：宋桂萍，女，1954年12月6日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被上诉人（原审原告）：中国联合网络通信有限公司淮南市分公司，住所地安徽省淮南市洞山中路21号，统一社会信用号码91340400850227738W。 主要负责人：王雷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙杨，安徽竞合律师事务所律师。 上诉人宋桂萍因与被上诉人中国联合网络通信有限公司淮南市分公司（以下简称淮南联通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初2448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 宋桂萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：2020年8月10日前，宋桂萍已将5月10日在龙泉山庄5-3-2室内毁损的照片和录像提交一审法院。四年前房屋情况有客观原因举证不能，因为无法预料四年后的情况。房屋毁损严重，重新装修需要约70000元费用。宋桂萍房屋仅与淮南联通公司厨房紧挨的墙体一侧破烂不堪，系淮南联通公司原因导致的。因四年前出租前没有拍照，但淮南联通公司一直居住，应该承担举证责任。2015年从淮南联通公司设立食堂后极大的影响了宋桂萍的正常生活。后经协商将房屋出租给淮南联通公司使用，房子出租前淮南联通公司的厨房已经被震裂，但室内完好，因淮南联通公司未及时与宋桂萍联系，造成房屋后室内墙体破烂不堪，责任应由淮南联通公司承担。《房屋租赁合同》解除申请协议中约定：“承租方如期交还房屋钥匙并保持房屋完好状态，不得留存物品。”淮南联通公司严重违约，应承担违约责任。宋桂萍是受害者，虽提前解除租赁合同，但已支付违约金，淮南联通公司不该在小区建职工食堂，且租赁期间多次违约，应就房屋毁损造成的损失承担赔偿责任。 淮南联通公司辩称，其不存在侵权行为和房屋损害，无证据证明院内垃圾是何人造成，案涉房屋为老房子，存在自然损耗，与淮南联通公司无关；房屋损毁与是否低价出售均与淮南联通公司无关，购房人已将房屋全部翻新，宋桂萍不具有诉讼主体资格。 宋桂萍向一审法院起诉请求：判令淮南联通公司赔偿宋桂萍房屋损失费70000元,清理房屋费用500元。 一审法院认定事实：涉案淮南市田家庵区龙泉山庄5-3-2号房屋是宋桂萍以其女儿宋子夜的名义购买。宋桂萍在出租房屋前一直在案涉房屋居住。淮南联通公司职工食堂与案涉房屋的厨房外墙相连。因职工食堂的营业造成宋桂萍生活不便，宋桂萍找到淮南联通公司，经协商，淮南联通公司同意租赁案涉房屋作为职工宿舍。2016年3月20日，宋桂萍（甲方）与淮南联通公司外包职工祁玉军（乙方）签订《租房合同》，合同主要约定：宋桂萍将坐落于淮南市洞山中路龙泉山庄5-3-2室房屋出租给祁玉军，用途为住宅，租期一年，2016年4月1日生效至2017年3月31日止，租金1500元，三个月一付。房屋为空房，……。合同签订后，宋桂萍将案涉房屋交付淮南联通公司使用，淮南联通公司也指定祁玉军支付房租。之后，淮南联通公司一直续租。2020年3月9日，宋桂萍（甲方）又与祁玉军（乙方）签订一份的《房屋租赁合同》，合同主要约定：一、租赁对象。龙泉山庄5号楼3单元2室附甲方房产证复印件、身份证复印件。二、租赁时间及期限。从2020年3月9日起至2021年3月8日止，计租时间为一年，租赁期满后，如出租房继续租房屋，承租方享有优先权。三、租金及付款方式，每月租金为1500元，租赁期租金按季结付，每季度第一个月支付当季度租金（收款账户名称：宋子夜，开户账号：略，开户行：略）。四、其他事项。1、租赁期满乙方交还房屋时甲方不承担乙方租赁期间的装潢及其所投资的其他任何费用。2、房屋水、电费、物业费、燃气费由承租方承担。3、房屋在使用中出现危及人身安全的房屋结构性损坏由甲方解决，其他维修因乙方造成的，一律由乙方自行解决（费用也由乙方自理）。双方还对安全管理及责任、违约责、免责条件、争议解决方式等内容进行了约定。合同尾部由出租方宋桂萍和承租方祁玉军签名。合同签订后，淮南联通公司使用承租房屋。后因涉案房屋要出卖，宋桂萍找到淮南联通公司要求解除双方之间的租赁合同关系。2020年4月20日，宋桂萍作为出租方与承租方祁玉军签订了《房屋租赁合同解除申请协议》，主要约定：1、宋桂萍申请龙泉山庄5号楼3单元2室的房屋租赁合同提前解除，原合同期限到2021年3月8日截止，现因要将此房产出售，本人单方面申请提前解除房屋租赁合同，合同协商解除日期为2020年5月9日，届时出租方收回出租房屋，不再出租给承租方。2、承租方如期交还房屋钥匙并保持原有房屋的完好状态，不得留存物品。如有需要，出租方将提供搬迁服务并愿意承担相应费用。未经承租方同意不得将房屋内承租方留存的物品占为己有；承租方承担合同期内所欠房屋的物业费1046.5元、水电燃气费58.36元。3、出租方退还尚未履行合同期间的租赁费1500元，合同解除后，出租方承诺不与承租方发生任何摩擦，承诺不发生任何影响淮南联通公司职工是食堂生产运营事宜。4、合同解除后，不得与承租方和见证方摩擦，承诺不鼓动新任房主发生影响或阻碍淮南联通公司职工食堂生产运营事宜，如有发生，一经核实，承租方将保留对出租方就房屋租赁违约的追诉权。5、承租方如因客观原因未能如期交房时，出租方承诺就近提供承租方为期一周的宾馆住宿延期交房服务，并承担由此发生的相应费用。出租方和承租方均对以上内容无异议。宋桂萍及其侄子宋武晨在出租方签名，祁玉军在承租方签名。解除合同签订后，淮南联通公司于2020年5月9日搬离出租房屋，遗留部分物品和垃圾由宋桂萍找人清理运走。另查明：案涉房屋已经被新主人重新装修，原现场已经不复存在。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、宋桂萍诉讼主体是否适格；二、宋桂萍诉请有无事实和法律依据。 一审法院针对上述争议焦点评判如下： 关于第一项争议焦点，一审法院认为，虽然宋桂萍并不是房屋的所有权人，但从庭审查明的情况看，该房屋在出租前一直由宋桂萍居住，宋桂萍也将租赁房屋实际交付淮南联通公司使用，房屋的实际所有权人宋桂萍的女儿宋子夜未曾向淮南联通公司主张过权利，因此淮南联通公司有理由相信宋桂萍有权出租，自《房屋租赁合同》签订直到《房屋租赁合同》解除，淮南联通公司已经实际取得房屋的使用权，合同的目的已经实现，且该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故案涉《房屋租赁合同》有效，宋桂萍具有原告的诉讼主体资格。 关于第二项争议焦点，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，宋桂萍请求淮南联通公司赔偿其房屋损失费70000元，清理房费用500元，因其既未能提交证据证明存在70000元损失以及损失是由于淮南联通公司的行为造成，也未能提交证据证明出租房清理费用价值500元，故应当承担举证不能的法律后果，宋桂萍的上述诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回宋桂萍的诉讼请求。案件受理费1563元，由宋桂萍负担。 二审中，宋桂萍提交一张光盘、朱允连和朱国芳书面证明各一份及刘庆生出具收据一张，拟证明案涉房屋损坏情况及清理房屋支出500元。淮南联通公司认为上述证据不属于新的证据，朱允连和朱国芳身份不明，一审也未到庭参加诉讼，不能证明刘庆生出具收据与本案的关联性，也不能判断房屋是否在淮南联通公司租赁期间受到损坏及与淮南联通公司的关联性。本院认为，上述证据对宋桂萍拟证明事实不具有证明力，故不予确认。 本院对一审认定事实予以确认。 本院归纳本案争议焦点为：一审判决驳回宋桂萍的诉讼请求是否适当。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，负有举证证明责任。本案双方对于之前存在房屋租赁合同关系的事实均无争议，宋桂萍主张淮南联通公司赔偿在租赁期间造成其案涉房屋损坏损失70000元及支付其清理淮南联通公司搬出房屋遗留垃圾花费500元，应当对其主张的损害事实及金额提交证据加以证明。宋桂萍一审提交照片和录像意图证明房屋受损情况，从照片上显示房屋位于一层，的确存在墙裙老化、破损等情况，但案涉房屋已被售卖给他人并被重新装修，淮南联通公司对照片及录像真实性均提出异议，无法证明照片及录像反映的是案涉房屋，更无法体现淮南联通公司在案涉房屋租赁期间对房屋造成损坏，宋桂萍未完成举证证明责任，应当承担不利后果。宋桂萍的主张依据不足，一审判决驳回其诉讼请求并无不当，予以维持。 综上所述，宋桂萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1563元，由宋桂萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二〇年十月十日 法官助理李长梅 书记员夏艺桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。