辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽04民终1760号 上诉人（原审被告）：张广镇，男，1973年10月30日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 委托诉讼代理人：刘旭，抚顺经济开发区金诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：何雷，男，1979年4月27日出生，汉族，住抚顺市东洲区。 上诉人张广镇因与被上诉人何雷合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张广镇上诉请求：一、请求二审法院依法撤销抚顺市顺城区人民法院（2020)辽0411民初197号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审诉讼费、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决解除饭店转让合同，判令上诉人返还2万定金，是没有事实依据和法律根据的。首先，一审法院依据上诉人未能告知被上诉人房屋租赁期满后房主上涨房租为由解除合同，认定上诉人违约从而判令上诉人返还2万定金。上诉人认为房屋租赁期满后房主是否上涨房租与双方签订饭店经营权转让合同无关联性，上诉人与被上诉人签订的饭店转让合同就是针对饭店经营权转让而达成的合同内容，合同中约定的转让金价值包含一年零十个月的饭店经营权、十个月的房租金、以及饭店相关设施，合同中就有关兑店的条款明确而具体，但是合同中没有约定上诉人保证被上诉人在房屋租赁合同期满后房主不涨房屋租金的事实承诺，未来房屋租赁期满后是否涨价与上诉人无关，上诉人只针对转让饭店经营权合同中的条款负守约责任，只保证房屋租赁合同期内的房租不涨价，对于未来两年后的事情上诉人没有保证的合同义务，更没有法定的履行义务。上诉人在履行饭店转让合同中没有违约行为，一审法院违反“合同法”有关定金条款的规定，判决上诉人返还定金明显违法。其次，被上诉人在与上诉人签订饭店转让合同时，已经明知饭店房主不是上诉人，因为被上诉人在双方签订饭店转让合同之前已经阅读过上诉人与房主签订的租房合同，所以在饭店转让合同第三条中已经明确房主另有其人，上诉人与房主签订的租房合同原件也在被上诉人手中，在一审中被上诉人还举证了，从以上事实完全可以说明被上诉人对上诉人租赁房屋情况完全知情，并且在完全认同的情况下自愿与上诉人签订饭店转让合同，该合同合法有效，双方应该受合同约定内容约束，但是没有约定房主不涨价的保证条款，上诉人没有违约行为，而是被上诉人不想收兑该饭店，恶意编造上诉人承诺两年后房主不涨房租的事实，作为合同义务条款认定上诉人违约，一审法官明显偏袒被上诉人，被上诉人未按合同约定交纳剩余转让金的行为，已经明确其违反合同约定，被上诉人才是真正的合同违约者，故应该承担违约责任，无权要求返还定金。二、根据客观常理，门市房租也是根据行情水涨船高，上诉人作为出兑人只能保证在其租赁合同期限内被上诉人与上诉人有同等待遇，合同第三条有明确约定，未来没发生的事情上诉人无法预见并且没有能力左右，被上诉人可以在租赁期满后与房主协商，根据行情另行签订租房协议，根据当下新冠××疫情影响，未来也许房租还会下降，未来如果被上诉人与房主签订三至五年长期合同，也许房主会根据生活水平提高而有所增长，所以根据客观常理上诉人作为出兑人的身份是无法保证未来房主与兑店人之间的事情，一审法官以莫须有的理由认定上诉人违约，实属违心判案，请二审法官纠正。 何雷辩称，请求抚顺市中级人民法院驳回上诉人的上诉,维持抚顺市顺城区人民法院(2020)辽0411民初197号民事判决;上诉费用由上诉人自行承担。现就上诉人的所谓上诉事实及理由做如下答辩:一、抚顺市顺城区人民法院判决解除饭店转让合同，公正、公平、合法、合理,认定事实清楚,证据依据充分。1、出租方有责任告知承租方,租赁标的物在租期届满后是否涨价。这一告知,决定着承租方是否愿意承租该租赁标的物,也反映着出租方是否秉持了诚实信用的商业原则。上诉人一直没有告诉被上诉人,该饭店的租金将要涨价至被上诉人根本无法承受的价位。因为被上诉人仅仅是想挣点辛苦钱养家糊口。每年45,000元的租金,被上诉人勉强可以接受。但是,每年80,000元的租金,被上诉人根本无力承受。所以,在被上诉人交给上诉人20,000元定金后,上诉人才告知被上诉人租金会涨价这一事实,也才发生了在协商无效的情况下,被上诉人无奈起诉上诉人的事实。上诉人不遵守诚实信用的原则,故意隐瞒饭店租金将要涨价的问题,违反了合同法的相关规定。抚顺市顺城区法院依据合同法判决解除饭店转让合同、由上诉人返还被上诉人定金20,000元并承担诉讼费公正合法,无任何错误。2、被上诉人在交给上诉人定金后,上诉人才告知被上诉人该饭店的所有情况。被上诉人得知实情后，因不能接受租金将要涨价的问题,才与上诉人协商。又因协商不成才起诉的。恰恰是上诉人急欲将饭店出兑,才会恶意隐瞒租金将要涨价的事实,以欺骗的手段收取被上诉人定金后,才告知被上诉人全部实情。如果从一开始上诉人就告知被上诉人该饭店的租金将要涨价到每年80,000元,被上诉人无论如何都不可能承租,更不可能交给上诉人20,000元定金。因为价格实在太高，被上诉人无力承担。二、不动产的租金涨价或掉价，是由市场决定的。不动产的所有人有权利对不动产的租金进行调整。但是，转租人在向外出租时,明明知道房屋所有人在将来会调高租金,却在与承租人签订出(转)租合同时,恶意隐瞒所有权的问题,故意隐瞒租金将要涨价的事实而收取承租人的定金。在收取了承租人定金后，转租人才将这些实情告知承租人。转租人这一做法,既违反诚实信用原则,更违反合同法的规定。(转租人,就是上诉人,承租人就是被上诉人。)因此,一审法院判决上诉人败诉完全合乎法律规定，更是对那些不诚实守信之人一个警示。也请那些以欺骗手段获得利益之人多多反思。综上,被上诉人认为，抚顺市顺城区人民法院(2020)辽0411民初197号民事判决书不存在任何差错,请尊敬的抚顺市中级人民法院的法官驳回上诉人的无理上诉要求。 何雷向一审法院起诉请求：1、请求人民法院撤销原告与被告签订的饭店转让合同；2、判令被告返还原告支付的20,000元定金；3、诉讼费及相关费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告欲经营饭店，在看到被告张贴的广告后，于2019年11月24日与被告签订了饭店转让协议，主要内容为“甲方将自己位于顺城区澳海澜庭小区的临街饭店转让给乙方，乙方须分二次向甲方支付转让费，2019年11月24日支付定金20,000元，剩余转让费98,000元于2019年12月2日之前全部结清”。合同签订后，原告按约将20,000元定金给付被告，期间，原告认为被告没有告知其饭店房屋租期届满后，租金从每年45,000元欲涨至80,000元的事实，被告以欺骗的手段与其签订转让合同，使其无法实现经营目的，故未按合同约定期限给付被告转让费98,000元。被告因未得到兑金，亦未实际将饭店交付给原告，至今继续经营饭店。 一审法院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据。本案中，原、被告双方签订书面饭店转让合同，原告将定金给付被告，被告已接受定金，合同成立并生效。但因饭店房屋租赁期限届满后，对房主涨租金一事，被告是否告知原告，双方各持己见，导致原告没有给付被告转让费，被告亦未将饭店交付给原告。其结果，应视为双方以自己的行为表明未履行合同主要条款，故双方签订的饭店转让合同应予解除。原告要求被告返还定金的诉讼请求，应予支持。关于被告辩称的原告未给付转让费及接手饭店，给自己造成了经济损失一项，在本案中不宜处理。判决：一、解除原告何雷与被告张广镇签订的饭店转让合同。二、被告张广镇于本判决生效后十日内返还原告何雷合同定金20,000元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由被告负担。原告预交600元，返还原告450元。 二审审理中，本案双方当事人均认可在签订协议时，上诉人将与涉案房屋房主签订的租赁协议让被上诉人查看。二审其余查明事实与一审相同。 本院认为:当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。 本案双方当事人签订饭店转让合同系双方真实意思表示，上诉人将饭店经营权和盘点清楚的货物转让给被上诉人，由被上诉人起草的《饭店转让合同》约定了定金2万元，并约定“甲方收到定金后如不履行以上合同将双倍赔偿乙方定金4万元”，该约定说明被上诉人清楚定金法律性质并自愿交付2万元定金。后因被上诉人明确表示不再继续履行饭店转让合同，上诉人已将该饭店另行转让，合同目的已不能实现，现双方均同意解除合同。 上诉人签订合同后，在合同约定在履行期限内，辞退饭店员工、处理饭店内其他资产和库存物资，做好交接准备，后被上诉人明确表示不再履行合同义务，不再接收饭店。一审审理中上诉人明确表示因被上诉人不履行合同义务给其造成损失，一审法院认为不宜在本案中处理没有法律依据。《担保法司法解释》第120条第一款规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”，根据相关法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故何雷一审请求返还定金，没有法律依据，不应予以支持。 关于何雷抗辩房屋租金将涨价故认为系上诉人违约一节，首先，何雷签订转让合同之前已经明知饭店房屋系上诉人租赁，上诉人告知在其租赁期间内（尚有近一年十个月），房屋租金为4.5万元每年，何雷对此亦认可。其次，在房屋租赁期届满后，若何雷继续租用将与房主商谈，将与房主形成法律关系，届时房租是否涨价将由房主决定，并不在何雷与上诉人合同约定范围内。再次，房主与上诉人的租房协议中亦没有约定租赁期届满后如继续租赁是否涨价的事宜，何雷亦不能举证证明上诉人有故意隐瞒的情形。故对何雷的抗辩，本院不予支持。 综上所述，张广镇的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持抚顺市顺城区人民法院（2020)辽0411民初197号民事判决书第一、三项； 二、撤销抚顺市顺城区人民法院（2020)辽0411民初197号民事判决书第二项。 一审案件受理费减半收取150元，二审案件受理费300元，合计450元，由何雷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张明明 审 判 员 王 爽 审 判 员 刘晓菲 二〇二〇年十月十日 法官助理王莎莎 代书记员 王萌萌