重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初3785号原告：余昌宁，男，1983年2月23日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：谭祥英，女，1987年1月26日出生，汉族，住重庆市开州区，系余昌宁妻子。被告：重庆市金科骏耀房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区云枫滨湖路(金科开州城)，统一社会信用代码91500234578993440X。法定代表人：王申殿。委托诉讼代理人(特别授权)：程启涛，重庆弘全律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：周敏，重庆弘全律师事务所律师。原告余昌宁与被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司(以下简称金科公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年7月2日第一次公开开庭进行了审理，原告余昌宁的委托诉讼代理人谭祥英，被告金科公司的委托诉讼代理人程启涛到庭参加诉讼。本院于2020年8月6日裁定本案中止诉讼，于2020年9月21日第二次公开开庭进行了审理，原告余昌宁的委托诉讼代理人谭祥英，被告金科公司的委托诉讼代理人程启涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余昌宁向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金12557.93元(从2016年2月8日起至2017年7月7日止，以购房款485800元为基数，按日万分之0.5计算)；2、判决被告承担本案诉讼费。事实及理由：2015年4月24日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定将位于重庆市开州区x的房屋以485800元成交。原告按合同约定支付完毕所有价款，被告没有按合同约定全面履行合同，被告违反了《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2项和第4项的规定。房屋实际交付使用之日是2015年12月8日，按合同约定被告应当在60日内向房屋土地登记机构提出办理《房地产权证》的申请，但被告在2017年7月7日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期517天。被告应当按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金，共计12557.93元。原告为维护自己的合法权益，特依据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《中华人民共和国合同法》的规定，向人民法院提起诉讼，望判决如诉。被告金科公司辩称，原告在被告处买房子是事实，合同内容是真实的无异议。如果被告存在逾期办证的事实，那么被告认为原告的主张已经完全超过诉讼时效期间，该债务已经属于自然债务，并且被告明确表示不愿意支付违约金，所以被告认为原告的请求不应得到法庭的支持，应予以驳回。即使被告存在逾期办证的事实，但不是被告故意而为，该房屋的办证与房屋国土、规划等相关行政机关部门的审批规划调整有一定的关系，该有关行政行为方面的影响是被告不能左右和改变的，请求法庭考虑减少被告应当承担的违约金。被告认为该合同约定的违约金过高，请求法庭予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：1、光盘一张，内容为2017年5月27日视频、2017年6月2日视频、2017年11月13日音频及照片8张，原告提供该证据的证明目的为证明曾向被告主张过权利，诉讼时效中断；被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该证据的来源无法查实，且没有原始载体，同时无法核实原告是否对视频、音频进行了剪辑、修改等情况，该证据无法辨别是在什么地方、有哪些人、为了什么事、在做什么，不能与本案审理的纠纷关联；本院认为，2017年5月27日的视频可以反映出金科财富中心部分业主与被告发生纠纷，2017年6月2日的视频可以看出开州区信访办牵头，开州区文峰街道办等相关部门组织金科财富中心部分业主和被告进行了协调，但以上视频无法证明原告参与了维权，因此对该视频的真实性，本院依法予以采信，但该证据达不到原告的证明目的；对2017年11月13日的音频，因无法确认说话人是谁，本院依法不予采信。2、U盘一个(杨合祥提供)，内容为2018年1月17日视频，原告提供该证据的证明目的为，证明原告曾向被告主张过权利，诉讼时效中断；被告认为证据的来源不清楚，最初的载体不清楚；本院认为该视频的内容可以反映出金科财富中心部分业主因与被告逾期办证发生纠纷，由街道社区相关工作人员组织下进行协调，对该证据的真实性，本院依法予以采信，但该视频无法反映出原告参与了此次维权，达不到原告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月24日原告余昌宁与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“甲方(卖方)：重庆市金科骏耀房地产开发有限公司，乙方(买方)：余昌宁……第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目：暂定名为：金科开州财富中心70亩一期；本商品房项目占用范围内的土地使用权为：出让方式取得，并依法进行了建设用地使用权登记，取得《房地产权证》，证书号为：312房地证2013字第x号……第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第（2）项：……2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：开县国土房管（2014）预字第（29）号附1，预售商品房批准机关：重庆市开县国土资源和房屋管理局。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市开县x。（二）本商品房所在幢的楼层共计：34层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第34层（指从本商品房所在幢最底层开始计算楼层）。本商品房所在楼层名义层为第32层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；（三）本商品房结构为：钢筋混凝土结构；（四）本商品房建筑面积：102.14平方米，其中，套内建筑面积：82.70平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：19.44平方米；（五）本商品房户型为：二室二厅……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为485800元整（大写：肆拾捌万伍仟捌佰元整）……第五条付款方式及期限（二）乙方按下列第3种方式按期付款：……3、按揭付款，本商品房总成交金额485800元整（大写：肆拾捌万伍仟捌佰元整）。（1）于2015年4月24日支付房款壹拾四万伍仟捌佰元整（小写：￥145800.00）余款叁拾肆万元整（小写：￥340000.00）办理按揭，按揭金额及年限以银行实批为准；……第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2015年12月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲房应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……第十三条关于办理产权登记的约定……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间、分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金……。”被告在甲方处签章，原告余昌宁在乙方处签字捺印。在本合同的附件五《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十一条、办理合同登记备案、产权登记和预告登记的特别约定第3款中约定：“双方同意不论预售商品房还是属现售商品房，在本合同生效且双方办理完接房手续并由乙方付清全部房款及相关税费后180天内，甲乙双方才向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如乙方委托甲方办理的，乙方应在办理完接房手续时，将办理本商品房产权登记需由乙方提供和签署的资料提供给甲方，在本合同生效双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费且乙方提供齐资料后180日内甲方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交和签署土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”在第二十四条中约定：“本补充协议与本合同一样对双方当事人具有同等的法律约束力，本合同与本补充协议内容有抵触之处，以本补充协议为准。本合同在网上备案的内容与双方签订的书面合同内容不一致的，以双方签订的书面合同内容为准。”在该协议的尾部写明：“本合同中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解本合同全部内容，双方对本合同内容不存在任何争议；双方确认在签订本合同时已特别注意合同中涉及的免除或者限制其责任的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本合同内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示，双方在签订本合同时已特别慎重，本合同经双方签字、盖章后生效。”原告余昌宁在该补充协议上签字捺印，被告在该补充协议上盖章。合同签订后原告向被告支付完房价款485800元及相关税费。2015年11月26日被告通知原告于2015年12月8日起办理接房手续，原告于2015年12月8日办理接房手续。2017年6月29日被告代原告向土地房屋登记机构申请不动产权登记。2017年7月7日开州区国土资源和房屋管理局出具不动产登记受理通知单。另查明，被告金科公司已于2015年10月25日取得金科开州财富中心G11、G16-G19、S9工程的重庆市建设工程竣工验收备案登记证(开县建竣备字[2015]0066号)。还查明，2017年5月27日重庆市开州区金科财富中心部分业主，因房屋产权证的办理问题，在金科财富中心售楼大厅聚集。2017年6月2日由开州区信访办牵头，开州区文峰街道办配合，组织部分业主和被告对房屋产权证办理问题及逾期办证违约金问题、房屋的消防问题、房屋质量问题、楼层层高等问题进行了协调。2018年1月部分业主向被告主张逾期办证权利。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否构成违约？二、原告要求被告支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效?三、本案约定的逾期办证违约金是否过高，是否应当调整？关于被告是否构成违约的问题。本院认为，被告是具有房地产开发资质的企业，原、被告均为完全民事行为能力人，《重庆市商品房买卖合同》是原告与被告的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。《重庆市商品房买卖合同》补充协议第十一条中将被告向土地房屋登记机构提出办理涉案商品房《房地产权证》申请并取得土地房屋登记机构的受理单的日期，由主合同约定的“商品房交付使用之日起60日之内”变更为“在本合同生效双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费且乙方提供齐资料后180日内”，按照双方在补充协议中的约定，对于办证的时间，双方进行了变更，应当以补充协议的约定为准。原、被告已办理完接房手续且原告已支付清房价款及税费，被告金科公司应当按照补充协议约定于2015年12月8日之日起180日内即2016年6月5日前向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理涉案商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但被告于2017年6月29日才代原告向土地房屋登记机构申请不动产权登记，于2017年7月7日才取得开州区国土资源和房屋管理局出具的不动产登记受理通知单。被告取得土地房屋登记机构登记受理单的时间已超过合同约定时间，已构成违约。关于原告要求被告支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题。本院认为，被告未于2016年6月5日前取得房屋登记机构不动产登记受理单，导致原告的权利受损，被告于2017年7月7日取得开州区国土资源和房屋管理局出具的不动产登记受理通知单，此时被告的违约行为终止。因此被告应向原告支付2016年6月6日至2017年7月7日期间的逾期办证违约金。而对于原告主张的2016年2月8日至2016年6月5日期间的逾期办证违约金，因还处于原、被告约定的房屋产权证办理期间，被告并未违约，因此对于原告的该主张，本院不予支持。对于2016年6月6日至2017年7月7日期间逾期办证违约金的诉讼时效问题，参照《第八次全国法院民商事审判工作会议(民事部分)纪要》关于违约责任问题“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”的规定，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应当从2016年6月6日起起算。虽然原告举示的证据可以证明重庆市开州区金科财富中心部分业主曾多次向被告主张权利和向相关部门信访，但上述证据并不能证明该部分业主包括本案原告。原告未能提供证据证明其曾向有关部门或被告主张权利，故对其认为逾期办证违约金因主张权利而发生诉讼时效中断的主张，本院不予支持。至《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日实施时，按照《中华人民共和国民法通则》诉讼时效期间的规定，原告主张逾期办证违约金的诉讼时效期间尚未届满，因此应当适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效期间的规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，原告于2020年6月4日向人民法院提起诉讼主张逾期办证违约金，2016年6月6日至2017年6月3日期间的逾期办证违约金，因超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间三年而不予保护，2017年6月4日至2017年7月7日共计33天的逾期办证违约金处于诉讼时效保护期间，本院依法予以支持。关于本案约定的逾期办证违约金是否过高，是否应当调整问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告未按照合同约定时间为原告申请办理房屋产权登记，已构成违约，应当承担违约责任。根据原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，被告逾期超过180日，原告要求继续履行合同，被告应当按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。被告主张约定的违约金过高，要求予以降低，根据被告陈述，造成逾期办证的原因是因为容积率的问题，房屋容积率达不到要求是被告自身原因，原告对此无责任。因此对于被告要求降低违约金支付标准的请求，本院不予支持。综上所述，被告应当以485800元为基数，按日万分之0.5，支付原告2017年6月4日至2017年7月7日期间的逾期办证违约金801.57元(485800元×0.00005×33天)。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告余昌宁违约金801.57元；二、驳回原告余昌宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，减半收取57元，由被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  雷 洪二〇二〇年十月十日法官助理  王春燕书 记 员  唐 琳