湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9946号上诉人（原审原告）：李松，男，1963年4月26日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江汉区。委托诉讼代理人：梁旭光，湖北光靓律师事务所律师。委托诉讼代理人：许仁和，湖北光靓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋涌，男，1971年2月22日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区。委托诉讼代理人：方璨，湖北以诚律师事务所律师。上诉人李松因与被上诉人蒋涌租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2020）鄂0104民初2215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。李松上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李松的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由蒋涌承担。事实和理由：一、涉案合同是蒋涌单方违约解除，一审判决认定“双方系协商解除合同”没有任何事实与法律依据。1.一审法院关于协商解除合同毫无事实与法律依据。2.一审判决中的本院认为部分，明确提到李松针对蒋涌提前解除合同请求的补偿方案回答为“收到，按照合同，您这方案不全面……”，已非常明确的表示了提前解除合同的赔偿要以所签合同为依据，据此可以看出，李松是不同意蒋涌提出的因单方提前解除合同而对应的赔偿方案的，然而一审法院仍然认定已经协商解除合同，完全系主观臆断，毫无事实依据。3.蒋涌通知李松提前解约后，李松曾数次上门与蒋涌沟通，建议其继续履约并告知违约补偿问题，但都被其拒绝。二、违约金条款系李松与蒋涌之间协商一致后的书面约定，并且未违反法律强制性规定，蒋涌作为具有完全民事行为能力的自然人，对合同中约定的单方提前解除合同所要承担的违约责任是明确清晰认知的。对双方约定的违约金数额，一审法院应当尊重双方自愿，不应无依据的进行任意调整。并且自始至终，蒋涌都没有拿出任何证据证明违约金过高的情况，相反，李松的证据已经清楚的证明了因蒋涌单方解除合同给李松带来的损失绝对不止违约金数额。三、一审判决认定“违约金过高”系认定事实和适用法律错误，李松因蒋涌的违约行为所导致的实际损失远远超过双方关于违约金的约定数额。1.本案李松的实际损失远远超过违约金的约定金额。2.蒋涌提出违约金过高的抗辩，但并未提供相关的证据予以证明。3.按照市场上通行的房屋租赁惯例，保证金在任何情况下都不能冲抵房屋租金。四、违约金应兼具补偿性和惩罚性功能，一审法院在判决书中已指出认定违约金要以实际损失为基础，但在判决结果上却并未体现，而是无视李松实际损失的客观存在，毫无依据地进行主观调整，前后矛盾。蒋涌辩称，双方合同系真实意思表示，且李松所称的蒋涌欠缴的租金已经以房屋押金的形式交齐，蒋涌还多交了一个月租金。蒋涌完全履行了合同义务，不应当承担违约责任。李松在一审法院起诉请求：1.依法解除李松与蒋涌签订的《租赁合同》；2.依法判令蒋涌向李松支付2019年9月29日至2019年10月28日的房屋租金17257元；3.依法判令蒋涌向李松支付违约金111690元及逾期滞纳金12732元（以111690元为计算基数，按应付金额每月2%计算，自2019年11月25日起至蒋涌实际全部支付之日止，暂计至2020年5月14日为12732元）；4.依法判令蒋涌向李松赔偿因其提前单方解除合同导致的损失合计424450.95元（包括：提前透支的免租期按比例损失：37965.4元；另行出租房屋所付中介费12168元；另行出租房屋租金损失338585元；房屋空置期间物业管理费3519.48元；房屋空置期租金损失32213.07元），及逾期滞纳金37000.52元（以324565.95为计算基数，按应付金额每月2%计算，自2019年11月25日起至蒋涌实际全部支付之日止，暂计至2020年5月14日为37000.52元）；5.依法判令本案的全部诉讼费用由蒋涌承担。一审法院认定事实：2018年5月25日，李松（甲方）、蒋涌（乙方）及经纪方武汉伍行旭业房地产经纪有限公司三方签订《租赁合同》，约定李松将其位于武汉市硚口区解放大道634号新世界中心B座1503室出租给蒋涌用于办公使用。租期从2018年5月29日至2023年5月28日止，共五年。保证金17257元。租金每月17257元，该租金两年内不变，自第三年起，逐年递增5%，第三年月租金为18120元，第四年月租金为19026元，第五年月租金为19977元。租金按6个月结算，共计103542元。合同还就租赁物交付时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，蒋涌于2018年5月26日向李松支付保证金及6个月租金合计120799元。2019年2月22日，蒋涌通过彭岚账户支付李松6个月租金合计103542元。2019年8月23日，蒋涌委托其湖北聚石文化传媒有限公司员工彭岚通过微信聊天方式与李松协商退租事宜。2019年8月28日，蒋涌委托彭岚向李松支付1个月租金17257元。2019年11月20日，李松与蒋涌在新世界中心写字楼客户服务中心办理B1503室的退租及验收楼交接工作。2019年11月25日，李松将诉争房屋重新出租给案外人金晶并收取租金。一审法院认为，李松与蒋涌签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按约履行。关于合同解除问题，虽蒋涌在合同期内明确表明不再承租，提出向李松退租、要求解除合同的申请，但综合全案证据及案情来看，双方系协商解除合同。理由如下：一、蒋涌公司工作人员彭岚与李松在微信聊天记录中，李松针对蒋涌提前解除合同请求的回答为“收到。贵司谁来与我对接？”“怎么对接？”“收到，按照合同，您这方案不全面……”，李松并未明确表明不同意解除合同，也并未要求蒋涌继续履行租赁合同，而是要求蒋涌就解除合同后应向其赔偿的事项进行协商对接，随后李松与蒋涌于2019年11月20日，在新世界中心写字楼客户服务中心办理B1503室的退租及验收楼交接工作；二、蒋涌提出于2019年8月28日后不再续租，要求提前解除合同与李松诉讼请求第二项要求蒋涌支付2019年9月29日至2019年10月28日的房屋租金可表明双方均认可签订的租赁合同于2019年10月28日解除。按照双方签订的《租赁合同》约定，在租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前2个月通知另一方，在通知期间内，承租方需照常缴交租金。故蒋涌应支付李松2019年9月29日至2019年10月28日的租金。鉴于合同解除后，李松应退还蒋涌交纳的保证金，现蒋涌主张用保证金抵扣该月房租，李松庭审时答复保证金应和差欠的租金及违约费用一并处理，故该保证金与差欠李松2019年9月29日至2019年10月28日的租金相抵。关于提前解除合同违约金及损失的问题，《租赁合同》约定如出租方提前收回该物业的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿本合同总金额10%的金额予承租方；如承租方提前退租的，同样须赔偿本合同总金额10%的金额予出租方。当庭蒋涌主张违约金及损失计算标准过高，一审法院认为，约定的违约金是否过高应当根据案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，且根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。本案中李松已于2019年11月25日将诉争房屋进行重新出租收取租金，其实际损失应为装修免租期内的租金及合同解除后至房屋重新出租期间的房屋空置期内租金。一审法院综合全案后，酌定蒋涌支付李松违约金50000元。一审法院判决：一、李松与蒋涌签订的《租赁合同》于2019年10月28日已解除。二、蒋涌于本判决生效之日起7日内支付李松违约金50000元。三、驳回李松的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4580元，由李松承担4055元，蒋涌负担525元。本院二审期间，李松向本院提交了一份李松和蒋涌及其委托人彭岚的录音。证明李松从未与蒋涌就解除合同协商达成一致意见，而是蒋涌违法单方面解除合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蒋涌质证认为，该证据的真实性无法核实，对话各方当事人没有表明身份。且该证据不属于新证据，是一审开庭前李松掌握的证据，而不是一审开庭后掌握的证据。本院认为，李松提交的该份证据，录音中人员的身份无法核实，对该证据，本院不予认可。蒋涌对一审查明的事实不持异议，李松对一审查明的通过微信聊天方式与李松协商退租事宜的内容有异议外，对一审查明的其他内容无异议。经审理查明，一审查明的事实基本属实。二审另查明，一审庭审笔录中载明，审判员问：原告（李松）是如何处理保证金的？李松答：目前由我方持有，应和拖欠的租金及违约金一并处理。本院认为，李松与蒋涌于2018年5月25日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行。李松已经依据合同约定，将案涉房屋交付给蒋涌，但蒋涌在合同期内明确表明不再继续承租，要求提前解除合同。李松虽然未明确表明不同意解除合同，但其要求蒋涌就解除合同后应向其赔偿的事项进行协商对接，并于2019年11月20日与蒋涌在新世界中心写字楼客户服务中心办理B1503室的退租及验收楼交接手续，故，一审法院认定双方已协商解除合同并无不当。双方在合同中虽然约定了蒋涌向李松支付保证金，但并未约定如果合同提前解除，保证金的处理方式。蒋涌在一审中主张用保证金抵扣房租，李松在一审时答复保证金应和差欠的租金及违约费用一并处理。一审法院将保证金冲抵蒋涌差欠李松2019年9月29日至2019年10月28日的房屋租金并无不当。虽然《租赁合同》经双方协商解除，但根据合同约定，如承租方提前退租的，须向出租方赔偿合同总金额10%的违约金。一审中，蒋涌主张违约金及损失计算标准过高，一审法院结合案件具体情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定李松已于2019年11月25日将诉争房屋进行重新出租收取租金，其实际损失为装修免租期内的租金及合同解除后至房屋重新出租期间的房屋空置期内租金，并酌定蒋涌支付李松违约金50000元并无不当。综上所述，李松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9331元，由李松负担。本判决为终审判决。审判员  黄浩二〇二〇年十月二十一日法官助理黄旭东书记员程玉