山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民初697号 原告（申请执行人）：浙江博元建设股份有限公司，住所地：浙江省嘉兴市晶晖广场1-2201号。 法定代表人：寿才良，董事长。 委托诉讼代理人：郎玉平，山东英拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高邱红，山东英拓律师事务所律师。 被告（执行案外人）：宋运飞，男，1991年6月20日生，汉族，住山东省平原县。 委托诉讼代理人：孙金龙，山东潍允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐剑，山东潍允律师事务所律师。 被告（被执行人）：山东凯润景程房地产开发有限公司，住所地：潍坊市坊子区潍胶路269号。 法定代表人：戚劲松，经理。 委托诉讼代理人：史会华，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：张孝云，男，该公司职工。 原告浙江博元建设股份有限公司（以下简称博元公司）因与被告宋运飞、山东凯润景程房地产开发有限公司（以下简称凯润公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博元公司的委托诉讼代理人郎玉平、高邱红，被告宋运飞的委托诉讼代理人孙金龙，被告凯润公司的委托诉讼代理人史会华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 博元公司向本院提起诉讼请求：依法撤销贵院作出的（2019）鲁07执异121号执行裁定书，准许执行凯润公司名下的位于潍坊市坊子区1号楼3单元603号房产。事实与理由：一、涉案房屋登记在被告凯润公司名下，属于被告凯润公司的财产，应当予以执行。在2017年12月11日凯润公司向法院提交的被执行人财产申报表中，也包括涉案房屋。即使宋运飞与凯润公司所签订的合同真实、有效，宋运飞也仅仅取得债权，而非涉案房屋的物权。二、宋运飞提交的证据不能证明其一直实际占有使用涉案房屋。宋云飞未提供任何实际缴纳水、电、暖、燃气等缴费的发票，其提交的物业费、垃圾费等收款收据编码混乱，不符合时间越早编码越小的规律，故提交的证据不能证明其一直实际占有使用涉案房屋。三、宋运飞提供的证据不能证明其实际向凯润公司缴纳了全部购房款。根据宋运飞提供的银行回单，仅能证明其曾向邱金梅账号转账395529.5元，该银行转账是否为交纳房款有待查证；且邱金梅并未出庭，被告宋运飞向其转账的用途并未查清。即便是支付购房款，也仍有51200.5元房款尚无法证明是被告宋运飞交纳。宋运飞主张该部分房款以现金方式支付，但无相应的取款凭证佐证。另外，按照正常的交易习惯，如被告宋运飞交纳了全部购房款，被告凯润公司应向其出具购房发票及维修基金专用发票，但被告宋运飞并未提供相关发票，也未提供其已交纳维修基金和契税的票据，因此不能证明其实际购买涉案房屋。综上，宋运飞提供的证据，既不能证明其已经实际占有使用涉案房屋，又不能证明其已经付清全部购房款，其提出的执行异议不足以排除原告的执行，应继续恢复对涉案房屋的执行。 被告宋运飞答辩称，涉案房屋系我方个人财产，并非凯润公司财产，我方于原告查封前与凯润公司签订合法有效的书面商品房预售合同，2014年6月23日凯润公司已将涉案房屋交付给我方，我方也缴纳了全部购房款并实际入住。法律并没有限制现金交易，我方以现金方式支付购房款不违背交易习惯。2015年4月27日因原告申请法院将涉案房屋查封，导致涉案房屋一直无法过户到我方名下，请求查明事实，驳回原告诉讼请求。 被告凯润公司答辩称，我方在法院查封前收到宋运飞的全部购房款，并将房屋在法院查封前交付宋运飞使用入住。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据如下：证据一：潍坊市中级人民法院（2015）潍民一初字第91号民事判决，证明原告对涉案项目工程享有优先受偿权，该工程的实际交付时间是2014年8月8日；证据二、浙江省平湖市人民法院协助执行通知书一份，证明涉案房产于2014年4月27日被法院查封；证据三、被申请人财产申报表一份，证明截至2017年12月11日涉案房屋仍登记在凯润公司名下，凯润公司也认为是其自己的财产并向法院进行了申报。对此，宋运飞质证称：证据一、二可相互印证在法院查封前，涉案房屋已经交付给宋运飞，因涉案房产被法院查封无法办理过户手续，故凯润公司仍然申报了涉案房产，对于没有办理过户登记的事实，宋运飞并无过错。凯润公司质证称：对证据一的真实性没有异议。对证据二真实性没有异议；对证据三，因原申报财产时，原告查封了我公司72套房产，我公司全部进行了申报，因当时未给业主进行网签，该72套房产仍登记在我公司名下，我公司不能进行隐瞒。 被告宋运飞提供证据一：2013年8月2日的商品房预售合同一份，证明其2013年11月24日与凯润公司签订商品房预售合同，从凯润公司购买了涉案房产；证据二：收款收据五份及通过中国农业银行向邱金梅转账的银行回单四份，证明其已经支付了全部购房款，其中通过银行转账方式付款395529.5元，剩余购房款51200.5元是以现金方式支付。证据三房屋交接验收单一份及物业费、水电费、生活垃圾费等收据，证明其于2014年6月23日已经实际占有涉案房屋。原告博元公司质证称：对证据一商品房预售合同的真实性无法确定；对证据二的真实性不予认可。银行回单中没有加盖印章，且其数额与收款收据无法对应，该回单中载明的存入户名为邱金梅，而非被告凯润公司。宋运飞主张剩余购房款51200.5元为现金支付，但未提交相应的取款凭证，无法证明其主张。宋运飞也未证明邱金梅的身份，其向邱金梅转账无法证明转账目的，不排除其二者之间存在其他业务关系。对证据三博元公司不认可真实性，涉案公司项目的交付时间是2014年8月8日。宋云飞主张于2014年6月23日占有使用涉案房屋明显与事实不符。凯润公司对宋运飞提交的上述证据均无异议。 被告凯润公司提供证据一：中国银行网上银行服务申请表一份，证明邱金梅是其单位职工。证据二：关于宋运飞的交款说明，详细说明宋运飞的房款交纳情况。博元公司质证称：证据一仅能证明2013年6月18日凯润公司曾向中国银行提出过申请网银银行账户，不能证明2013年6月18日之后邱金梅系其员工的事实。对证据二系该公司自行制作的，并未附有相关银行的凭证，不能说明涉案款项已经交付。宋运飞对凯润公司提供的两份证据没有异议，双方签订的商品房买卖合同是双方真实的意思表示，且认可购房款已经全部支付的事实。 根据各方当事人的举证、质证意见，本院对双方争议的证据及事实认定如下：一、关于涉案房屋的合同签订及履行的问题。宋运飞提供的商品房预售合同，博元公司未提供证据予以反驳，故对该证据本院予以采信。凯润公司提供的中国银行网上银行服务申请表，能够证明有邱金梅为其单位申请向银行申请开立账户，故对凯润公司所诉邱金梅系其单位职工的主张，本院予以支持。宋运飞提供现金存款回单、其父王化欣的银行流水、收款收据等证据，相互印证，能够证明宋运飞购房款的来源及用途，博元公司虽辩称不排除邱金梅与宋运飞有其他业务往来，但未提供充分证据予以证明，故应认定凯润公司收取了宋运飞的相应购房款。宋运飞提供的房屋交接验收单中载明涉案房屋的交付时间为2014年6月23日。博元公司以（2015）潍民一初字第91号民事判决中载明法院认定凯润景程项目1-10号楼的交付时间系2014年8月8日为由提出抗辩，但在该案中博元公司明确主张涉案工程的竣工验收时间为2014年4月29日，且在2014年8月3日仅进行了空调打孔施工，故该判决书不能否定在2014年6月23日前涉案项目已能满足基本生活需要、具备了基本的交付条件，另结合宋运飞提供的物业费、生活垃圾费收据等证据，应认定凯润公司于2014年6月23日向宋运飞交付了涉案房屋。 根据当事人的举证、质证以及本院对证据的审查认定情况，本院认定事实如下：博元公司与凯润公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年8月3日作出（2015）潍民一初字第91号民事判决，判决：凯润公司退还博元公司履约保证金1500000元及相应利息；凯润公司支付博元公司工程款32777655.99元及相应利息；博元公司对凯润景程小区1-10号住宅楼的工程折价或拍卖价款在32777655.99元的范围内享有优先受偿权。案件生效后，博元公司申请强制执行，2017年12月11日凯润公司向本院申报被执行人当前财产，其中包括了涉案房屋。在执行过程中，宋运飞主张涉案房屋属于其个人财产，应停止对凯润景程小区1号楼3单元603号房产的执行，并解除查封保全措施。本院于2019年11月27日作出（2019）鲁07执异121号执行裁定，裁定中止对位于被执行人凯润公司潍坊市坊子区产的执行。凯润公司不服上述裁定，于2020年4月3日提起本案诉讼。 2013年11月24日凯润公司作为甲方与宋运飞作为乙方签订商品房预售合同一份，由宋运飞购买凯润公司开发的凯润景程小区1号楼3单元603号房屋，总价为446730元，付款方式为2013年11月23日付款228200.5元，2014年1月11日前付款129183.5元，2014年2月28日前付清房款89346元。2013年11月12日宋运飞支付购房款50000元。2013年11月23日宋运飞支付购房款180000元。2014年1月13日宋运飞支付购房款85000元。2014年2月25日宋运飞支付购房款80529.5元。剩余房款为现金支付。凯润公司于2014年6月23日向宋运飞交付了涉案房屋。 本院认为，本案争议的焦点问题是：案外人对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其管理能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，宋运飞在法院查封涉案房屋之前即签订了商品房预售合同并占有涉案房屋，且已经支付了相应购房款。博元公司虽主张系因宋运飞个人原因未办理过户登记，但未提供相应证据予以证明，而在2017年8月3日作出的（2015）潍民一初字第91号民事判决中明确载明：涉案项目1-10号住宅楼没有办理综合验收手续，而组织验收属于凯润公司的义务且系办理过户登记的前提，故应认定涉案房屋未办理过户登记并非因宋运飞的原因。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行潍坊市坊子区1号楼3单元603号房产。 案件受理费5800元，由原告浙江博元建设股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  韩 亮 审 判 员  叶伶俐 人民陪审员  杜同贵 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  房艳萍