浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初3107号 原告：陈欣荣，男，1970年8月21日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：叶旭明，浙江思大律师事务所律师。 被告：王伟忠，男，1977年1月24日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：吕姝玥、单佳莹，浙江泽大律师事务所律师。 原告陈欣荣与被告王伟忠房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月10日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员吕美丽适用简易程序独任审判，于2020年5月8日、9月2日两次对本案公开开庭进行了审理。原告陈欣荣，被告王伟忠的委托诉讼代理人吕姝玥、单佳莹到庭参加了第一次庭审。原告陈欣荣及其委托诉讼代理人叶旭明、被告王伟忠的委托诉讼代理人吕姝玥到庭参加了第二次庭审。本案审理过程中，原、被告申请庭外和解三个月，但双方未达成调解。本案现已审理终结。 原告陈欣荣诉称，2015年4月12日，被告王伟忠向原告陈欣荣租用扣板厂整厂设备与厂房（被告留存租赁合同、付房租）共计租金27万一年，租用合同明确注明交接手续为，机器设备运转正常，交还原告厂房租赁合同，交清水电费双方签字认可，方为合同履行完毕，然而被告至今没办租用合同里明确交接手续的任何一项，一走了之，致使原告在2018年9月份匆匆贱卖机器设备，因为当期的厂房租期在9月20日到期，被告这种蔑视合同的行为对原告造成不可挽回的经济损失。故原告诉请要求：一、判令被告王伟忠支付合同违约金10万元及五个月设备租用费和厂房租金11.25万元，共计21.25万元，其中设备厂房租用费11.25万元的利息从2018年9月12日开始计算（月利率1.5%）算至实际还款日止，暂计至2020年3月11日，计息30375元。二、本案的诉讼费用由被告承担。 原告陈欣荣为证明其诉讼请求，向本院提供了以下证据： 一、房屋租赁合同书复印件一份，以证明原、被告之间厂房的租金标准的事实。 二、租用合同一份，以证明租用合同期内原、被告完成机器设备交接后，合同才履行完毕，被告未完成机器设备交接，也未付清水电费，交接手续未完成的事实。 三、短信聊天记录一份，以证明原告于4月14日告知被告合同到期，是否需要续租，当时被告尚欠税费及水电费的事实。 四、设备转让协议书一份，以证明因被告原因导致原告贱卖机器的事实。 五、微信聊天记录二份，以证明税务材料是原告主动于2018年8月16日向被告拿回的事实。 六、发票购领簿一份、发票三张、存折一本、发票专用章一个，以证明原告直至2018年8月16日才拿回上述材料及公章，被告给原告造成了损失，及被告在继续经营公司的事实。 七、交易记录一份、扣板厂2018年3月份水电费表格一份，以证明被告违约，水电费实际系原告支付的事实。 八、（2014）东南商初字第288号调解笔录复印件、民事调解书各一份，以证明原告主体资格，原告曾与案外人金志禄合伙，后金志禄退出，租赁合同项下的权利义务全部由原告承继的事实。 被告王伟忠辩称：一、原、被告签订的租用合同第3、4条约定由乙方支付厂房租金及水电费的，事实上，设备租赁期内的房屋租金、水电费均由被告与金罗马公司直接结算，原告不具有主张房屋租金的主体资格。二、被告已妥善办理交接手续，不存在违约行为。原告无权要求被告支付违约金10万元及5个月的设备租用费及厂房租金理由如下：第一，设备交接时，案涉房屋租金、水电费以及设备租用款等费用均已付清。原告已检查过机器设备，且未提出过任何异议。另外，租用合同约定，最后一期的租金支付时间为2017年1月1日，距今也已超过3年的诉讼时效。第二，因设备租赁期限将至，被告于2017年底便开始清理库存，未使用设备生产。原告有充分的时间转让机器设备，其设备的产权属于原告从未搬离厂房一直处于原告的控制之下，不存在因为办交接手续导致机器贱卖的说法。第三，被告承租原告设备时，设备已使用了3、4年之久，被告以9万元转让设备属于正常的市场价格，并非贱卖。第四，据被告了解，在2018年4月11日，被告的租赁到期后一个月左右。案涉的厂房即由他人承租，原告也不存在5个月的厂房租金损失。第五，根据原告提供的房屋租赁合同书，租赁期限为全公司拆迁为止，并非原告在起诉状中所称的，2018年9月20日本案中金罗马公司并未拆迁，并且通过工商信息查询原告经营的东阳市吴宁非凡装饰材料厂的注册地址仍为东阳市××路××号，故原告主张因厂房租期到期，导致机器贱卖的说法与事实不符。三、本案租赁到期后，原告提出让被告买下全套生产设备，但双方因价格问题未能达成协议而导致的纠纷，但在这期间直至本案起诉前，原告从未提出被告未交接及拖欠租金。综上所述，被告并不存在违约行为。原告要求被告支付违约金、设备租用、厂房租金等款项无依据，并且违约金的数额过高。另外，原告也并非主张房屋租金的适格主体。关于租金的诉讼请求，均已过诉讼时效，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 被告王伟忠为证明其辩称意见，向本院提供了中国农业银行的个人账户明细一份、汇款情况说明一份、结婚证复印件一份，以证明王伟忠分别于2017年的7月13日和2018年的2月15日向韦中宣支付了租金6万元的事实。 为查明本案事实，本院依职权向浙江省东阳市金罗马实业发展有限公司调取了房屋租赁合同书一份，调取本院（2014）东南商初字第288号案调解笔录一份，向案外人韦中宣调取了工商银行交易明细一份，及就本案询问韦中宣相关事实并形成谈话笔录一份。 经庭审举证、质证，本院认证如下： 原告陈欣荣提供的证据：证据一，被告王伟忠对真实性有异议，认为原告没有提供原件，被告也未看过合同，但从该合同可以看出，案涉租赁厂房位于东阳市××路××号，现在原告经营的扣板厂的工商注册地址也仍在该处，合同约定的租赁期限是到全公司拆迁为止，并非原告所称的2018年9月20日。本院认为，本院依职权向浙江省东阳市金罗马实业发展有限公司调取房屋租赁合同书原件，经比对，原告提供的房屋租赁合同书复印件与原件一致，本院对该组证据真实性予以确认。证据二，被告对真实性、合法性无异议，该组证据可以证明案涉厂房的租金和水电费是被告直接交付给金罗马公司，合同已履行完毕；租用合同的右下角，有一个落款日期为2018.4.12，结合原告提交的短信记录中租用合同的照片，该照片与原告提交的租用合同上的唯一的区别是2018年4月12日的落款已经形成，但是上面手写的字迹没有形成，故实际在2018年4月12号双方对财务、税务以及设备进行了交接，并写下了这个落款的时间，在之后被告应原告的要求在上面又重新写下了这个承诺，所以该组证据是可以证明双方已经在2018年4月12号前后进行了一个结算和交接。本院对该组证据真实性予以确认。证据三，被告对真实性有异议，因为原告提供的手机原件与复印件并不能一一对应，有删减的可能，并且从4月17号以及4月18号的短信，也可以印证双方于4月12号进行交接，被告要求原告承担补税义务的事实，并且从整体的聊天记录也可以看出，设备实际上已是处在原告的控制之下，双方并未就设备交接问题产生争议，仅是对设备买卖没有达成协议，因为原告原先是要求被告购买一整套设备，但是后来被告在原告处只购买了一套模具；在原告提供的聊天记录最后一页，他提到“明天我把模具放在门口你来拉去”，指的就是被告购买的这套模具，并不是说被告还有库存堆放在原告厂房；并且水电费被告一直都是和金罗马公司的韦中宣结算的，已经在2018年4月10日付清最后一笔款项，被告在短信中提到的13400元，宿舍那里900来度没付是因原告尚欠被告1000元，双方同意用该笔欠款抵充电费，所以所有的水电费都已经结清。本院认为，该组证据虽有一处存在删减可能，但其整体内容仍完整连贯，该组证据可以证明2018年4月14日原告将租用合同照片发给被告，该照片显示合同下方“机器设备正常无误，交接完成”处落款时间为2018年4月12日；原告告知被告国税征税情况；2018年8月14日被告陈述其最后一次汇电费给“老韦”13400元；2018年8月22日原、被告协商购买原告处模具的事实，本院对上述事实予以确认。证据四，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为根据被告多年的从业经验，考虑到折旧的因素，该套设备的售价属于正常的市场价格，不存在市场贱卖，并且被告租赁是2018年4月11日到期，原告在签订设备转让协议书的时间是2018年9月3日，仅仅5个月的时间不会产生特别大的市场波动；另外，设备一直都是在厂房内，没有搬离厂房，原告随时可以找买家上门来看，不会影响原告卖机器设备。本院认为，该组证据系形成于原告与案外人张定远之间，与本案不具关联性，本院不予采纳。证据五，被告对原告与昵称为“心情”的微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均有异议。经被告核实，昵称为“心情”的聊天对象系被告聘请的会计，主要为原告经营的东阳市吴宁非凡装饰材料厂提供报税服务，徐会计的工资系被告支付，但徐会计服务的主体系材料厂，故聘请徐会计的主体实际系材料厂，且该聊天记录内容并不完整，不能达到原告的证明目的。事实上，在租用合同到期时，徐会计已电话通知原告，确认续聘事宜并通知其交接税务材料。原告答复自己去申报，但一直未交接。期间，徐会计也多次催告，但原告直至8月才与徐会计联系交接。且从该组证据也可看出，原告可随时联系徐会计办理交接，本案不存在被告故意迟延交付税务材料的事实。2018年5月14日，原告提出自己去报税，亦可印证此时被告已不在扣板厂内经营，原、被告已完成交接。被告对原告与昵称为“地税蒋丽姗”的聊天记录的真实性、合法性、关联性均有异议，认为昵称为“地税蒋丽姗”聊天对象的身份信息无法核实，聊天内容的真实性亦无法核实，且原告与其的聊天内容与本案无关。本院认为，该组证据可以证明昵称为“心情”的微信用户系被告聘请的会计，2018年4月13日至2018年8月15日期间原告与昵称为“心情”的微信用户就报税相关事项交流，且原告在2018年4月17日的聊天记录中陈述“存折在我这里”的事实，本院对上述事实予以确认；昵称为“地税蒋丽姗”的微信用户身份无法核实，且聊天内容不完整，本院对该份证据不予采纳。证据六，被告对真实性、合法性无异议，但认为该组证据不能证明被告未完成财税交接，且2018年4月25日的发票也并非被告开具。因租期将至，被告于2017年底就开始搬厂，不再生产，故2018年被告从未开具发票。本院认为，该证据结合原告提供的昵称为“心情”的微信用户的聊天记录可以反映原告主张的从2018年8月16日才从被告处拿回上述材料与事实不符，亦不能证明原告的举证目的，本院不予采纳。证据七，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为昵称为“韦人”交易对象的身份信息无法核实，且从转账记录看，交易时间为2018年9月11日，无法证明该笔费用系代被告支付的电费；扣板厂2018年8月份水电费系原告自行打印制作，不能达到原告的证明目的。事实上，被告于2018年4月10日向韦中宣汇款13400元，已交清租赁期间内的水电费。本院认为，该组证据未体现原告支付给“韦人”的3076.8元系代被告支付的水电费，本院对该组证据不予采纳。证据八，被告对真实性、合法性无异议，但认为该组证据与本案无关，从调解笔录第2页倒数第12行也可看出，原告办理续租事宜的合同义务主体为金志禄并非被告。本院对该组证据真实性予以确认。 被告王伟忠提供的证据：原告陈欣荣对真实性无异议，但对证明目的和关联性有异议，认为该组证据无法证明所付的款项对应的相应的租金，即使是租金，那也是双方租赁合同期之内的租金，本案中原告主张的是2018年4月12日之后的租金。本院对被告提供的证据真实性予以确认。 本院依职权调取的证据：原告陈欣荣对房屋租赁合同书真实性无异议；对调解笔录无异议；对银行交易明细无异议，对谈话笔录中两点内容不认可，认为何亚军是2018年9月份的事情，当时厂房没有收回去还是原告在使用，何亚军是去年租的，被告走的时候，原告根本不知道。被告王伟忠对房屋租赁合同书真实性、合法性无法确定，认为其并非房屋租赁合同当事人，也从未持有该合同原件，故该证据请法院核实，被告不清楚合同约定的租期及租金支付时间，一般是由韦中宣通知王伟忠缴纳房租，再由其缴纳，租期届满时，韦中宣告知已结清房租，原告也未提出欠付房租，故被告认为租期内房租已缴纳完毕；对调解笔录无异议；对银行交易明细、谈话笔录无异议，被告认为韦中宣的陈述真实反映事实，被告在租赁期内已经将房租和水电费结清。本院认为，房屋租赁合同书原件与原告提供的合同书复印件核对一致，本院对该房屋租赁合同书予以采纳；对调解笔录、银行交易明细，双方均无异议，本院予以采纳；对韦中宣的谈话笔录，本院认为，原告仅对前述两点存在异议，且第一点系原告理解有误，谈话笔录中韦中宣所陈述的案外人租赁时间为2019年8月份左右，并非原告理解的2018年，与原告陈述的去年7月份租的，时间基本一致，且韦中宣为案涉房屋租赁合同金罗马方的实际经手人，案涉厂房租金、水电费亦向其缴纳，其对于本案房屋租赁纠纷所涉事实较为了解，故本院对谈话笔录中除原告是否知晓被告搬离内容外均予以采纳。 经审理，本院查明的事实如下： 原告陈欣荣与案外人金志禄曾于2012年8月份起开始合伙经营。2012年9月20日，金志禄（乙方）与浙江省东阳市金罗马实业发展有限公司（甲方）签订房屋租赁合同书一份，约定：“甲方房屋坐落东阳市××路××号，位于浙江省东阳市金罗马实业有限公司（东七里）内，三号、四号厂房，四号厂房到路出头；该房屋用途为塑料扣板厂；租赁期为6个月，自2012年9月20日至2013年3月19日止，租赁期限到全公司拆迁为止；该房屋半年租金为60000元（大写陆万元整）”。案外人韦中宣于甲方代表人处签名并加盖浙江省东阳市弹性元件厂公章，原告与金志禄于乙方代表人处签名。2014年4月23日，原告为与金志禄合伙协议纠纷一案诉至本院【案号为（2014）东南商初字第288号】，该案审理过程中，原告与金志禄协商一致，确认于2013年10月5日终止合伙关系，金志禄退出合伙，并约定金志禄协助原告将二人合伙期间金志禄以个人名义与东阳市金罗马实业发展有限公司签订的房屋租赁合同书中的姓名变更为原告或其经营的厂。2015年4月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租用合同一份，约定：“一、乙方向甲方租用现有生产扣板所有机器设备、模具，经乙方测试无误可以正常生产。二、租期为三年，自2015年4月12日--2018年4月11日止，设备租金45万元人民币，期满双方再行协商设备续租一事。第一次租金于2015年4月12日付15万元，第二次于2016年1月1日付15万元，第三次于2017年1月1日付15万元。三、厂房靠南一幢（南靠米厂）中间通道（连水池）归乙方使用，靠北一幢约700ｍ（北靠涂料厂）归甲方使用，考虑到甲方当初厂房投入的装修，改造费用，合同期间，甲方不再支付厂房租金，并由乙方妥善保存该厂房租赁合同，支付租金及续租手续，如涉及法规，厂房租赁等不可抗力的变更，甲方没有承担后续服务的义务。四、租用期间，甲方不再参与该厂的经营，由乙方自负盈亏，期间所有厂房租金、税管费、水电费等该厂产生的一切费用，由乙方自行交纳，乙方应遵法经营，不得以营业执照（非凡）名义进行不正当的商业行为，期间该厂所有的经济与债务纠纷均由乙方自行解决，如涉及职工伤残保险事宜，一切责任由乙方负责，与甲方无关。五、租用期间，甲方不得干涉乙方正常生产，如乙方逾期不交租金，甲方有权收回使用权。场内所有物品均由甲方自行处理。本合同约定违约金为10万元人民币。六、租用期满，经甲方对所有机器设备检测运转正常，并完成所有交接手续（租赁合同、交清水电费等），经双方签字认可，方可视为本合同履行完毕”。原告于合同甲方处签名捺印，被告于合同乙方处签名捺印。租用合同尾部载明“机器设备正常无误，交接完成（双方签字）”，其下手写落款日期“2018年4月12日”。2018年4月14日后，被告于合同上加注“2017年原扣板厂如果需要补税由王伟忠承担”。2018年3月30日至2018年8月23日期间，原、被告多次通过短信方式联系，2018年4月14日，原告通过短信方式向被告发送租用合同照片，该照片显示租用合同尾部“机器设备正常无误，交接完成（双方签字）”项下已存在手写落款日期“2018年4月12日”。原、被告确认，租期内，被告直接向韦中宣交付租金及水电费，租金交付周期为每半年支付一次，半年租金为6万元。2016年3月20日，被告妻子杨英通过银行转账方式向韦中宣转账6万元；2017年1月20日，杨英向韦中宣转账6万元，2017年6月23日，杨英向韦中宣转账24947元；2017年7月13日，杨英向韦中宣转账两笔，各3万元，合计6万元；2018年1月24日，杨英向韦中宣转账39326元；2018年2月15日，杨英向韦中宣转账6万元；2018年4月10日，杨英向韦中宣转账13400元。原、被告确认，截至2018年4月12日，被告已付清租期内设备租金45万元，及租期内厂房租金和水电费。韦中宣确认，截至2018年3月20日，案涉厂房水电费已付清，之后未产生水电费。2018年4月13日至2018年8月15日期间，原告与被告聘请的会计通过微信方式就报税相关事项交流，原告于2018年4月17日的聊天记录中陈述“存折在我这里”。 另查明，东阳市吴宁非凡装饰材料厂为个体工商户，登记经营者为原告陈欣荣，经营场所为东阳市××路××号，成立日期为2013年4月26日，经营范围为室内装饰板材加工。浙江省东阳市弹性元件厂于1994年变更为浙江省东阳弹性元件有限公司，该公司于2011年1月17日变更为浙江省东阳市金罗马实业发展有限公司。 本院认为，本案争议焦点在于：一、原告是否系主张厂房租金的适格主体；二、原、被告双方履行租用合同的过程中被告王伟忠是否存在违约行为，如违约被告应承担的违约金金额；被告在租期届满时有否占用案涉厂房，如存在占用，占用的期间以及应否承担租金及利息等民事责任。 针对争议焦点一，原告陈欣荣与金志禄曾自2012年8月开始合伙，合伙期间，原告陈欣荣与金志禄以金志禄的名义与东阳市金罗马实业发展有限公司于2012年9月20日签订房屋租赁合同书，2013年10月5日，原告陈欣荣与金志禄终止合伙关系，金志禄退出合伙，并约定房屋租赁合同书项下权利义务归于原告。2015年4月12日，原、被告签订租用合同一份，约定原告将包括案涉厂房在内的生产资料租给被告，并由被告直接向浙江省东阳市金罗马实业发展有限公司方的实际经手人韦中宣交付租金及水电费，韦中宣亦表示认可。故本院认为，原告租赁案涉厂房后转租给被告，未违反合同约定及法律强制性规定，合法有效，故本院确认原告基于原、被告签订的租用合同提起诉讼，原告主体适格，本院对被告关于原告并非主张厂房租金的适格主体的辩称意见不予采信。 针对争议焦点二，原、被告一致确认2018年4月12日前的厂房租金、设备租金及水电费被告均已付清，双方分歧点在于原、被告是否已在2018年4月12日前完成租用合同约定的交接手续。原告陈欣荣主张被告未按租用合同约定完成交接手续构成违约，被告未按约办理交接手续致使原告无法正常经营，造成原告厂房租金及设备租用费损失。被告辩称双方已完成交接，且被告已停工搬离案涉厂房，不存在违约及占用厂房的情形。本院认为，首先，原、被告签订的租用合同约定租期为三年，自2015年4月12日至2018年4月11日止，租用期满，经原告对所有机器设备检测运转正常，并完成所有交接手续（租赁合同、交清水电费等），经双方签字认可，方可视为合同履行完毕。根据原告提供的其与被告的短信聊天记录，原告于2018年3月30日即向被告发送了内容为“王老板你好！无论你做与不做，搬厂或者买设备，明天过来当面商谈吧”，可以反映原告在合同约定的租期届满日即2018年4月11日前即已与被告联系是否续租事宜，故原告不知晓被告搬离情况不符合常理。同时，原、被告签订的租用合同尾部“机器设备正常无误，交接完成”项下虽无原、被告双方的签名，但手写落款时间为“2018年4月12日”，原告提供的其与被告的短信聊天记录中，原告于2018年4月14日拍摄的租用合同照片中该手写落款时间已生成，说明该落款生成时间早于2018年4月14日，与庭审中原告陈述系2018年8月23日形成不符，且该租用合同由原告持有，手写落款应系经原告认可；其次，原告提供的其与昵称为“心情”的微信用户2018年4月17日的聊天记录中，原告陈述“存折在我这里”，说明原告于2018年4月18日前已收回案涉存折，亦可证明原、被告双方已进行交接。第三，根据原告提供的其与被告的短信聊天记录，原、被告自2018年3月30日至2018年8月23日期间一直有短信交流，聊天记录中，原告从未提及被告未完成交接手续或催促被告按约进行交接，亦未要求被告支付厂房及设备占用费；租期届满后，原、被告就被告租用期间税费问题协商后，被告于租用合同上加注“2017年原扣板厂如果需要补税由王伟忠承担”，原告主张上述加注形成日期为2018年8月23日，如原、被告双方间未完成交接，当日原告未同时要求被告对交接时间、交接内容等事项进行书面约定不符合一般生活常理。因此，该租用合同尾部“机器设备正常无误，交接完成”项下虽无原、被告双方的签名，但签名仅是履行交接手续时确认交接完成的形式要件，应认定原、被告双方已于2018年4月12日完成交接并通过书写日期确认。因被告未违约，且原、被告确认租期内房租及水电费由被告直接支付给韦中宣，韦中宣确认案涉厂房水电费已付清，且其陈述被告搬走时原告知情，加之2018年4月以后，案涉厂房及设备由原告实际控制，现原告要求被告支付租期届满后的厂房租金、设备租金及水电费，但未提供有效证据证明被告占用厂房和设备及产生了水电费，应由原告承担举证不能的不利后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陈欣荣的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4944元，减半收取2472元，由原告陈欣荣负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吕美丽 二〇二〇年十月九日 法官助理 陆 晴 代书记员 叶飘庆