辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终1311号 上诉人（原审原告）：东港市特莱维国际花园业主委员会。住所地东港市大东管理区特莱维国际花园小区。 法定代表人：姜涛，主任。 委托诉讼代理人：曹华，辽宁仁正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于宏，辽宁仁正律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：辽宁特莱维置业发展有限公司。住所地东港市大东区向阳街新兴路1号特莱维国际花园5号楼603室。 法定代表人：姜雯琪，总经理。 委托诉讼代理人：栾传敏，辽宁省合同法研究会法律部副主任。 上诉人东港市特莱维国际花园业主委员会因与被上诉人辽宁特莱维置业发展有限公司追偿权纠纷一案，不服东港市人民法院（2019）辽0681民初5768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东港市特莱维国际花园业主委员会（以下简称特莱维业委会）的委托诉讼代理人曹华、于宏、被上诉人辽宁特莱维置业发展有限公司（以下简称特莱维公司）的委托诉讼代理人栾传敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 特莱维业委会上诉请求：1、依法撤销东港市人民法院(2019)辽0681民初5768号民事判决，改判被上诉人返还特莱维小区9、11号楼维修费988315元或将本案发回重审。2、被上诉人承担案件受理费。事实和理由：一、涉案的9、11号楼在委托第三方维修时尚处于保修期间内，原审判决认为该两栋楼的保修期间应自2010年5月30日起算错误，应自2012年9月13日起算。二、涉案的9、11号楼在保修期间内，屋面、墙体、窗户出现了漏水现象(有施工合同、东港市房地产管理处同意启用房屋维修基金支付维修工程款的审批表等证据为证)。另外，在东港市人民法院已审结的案件中，被上诉人对涉案房屋存在屋面、墙体漏水现象给予认可，也就是说，涉案房屋存在漏水现象是基本事实，退一步讲，若不存在此种现象的话，该小区的业主也不会轻易启动房屋维修基金去维修不存在的质量问题，所以，涉案房屋在保修期限内出现了防水的质量问题是本案的基本事实。三、涉案房屋在保修期间内出现了漏水现象后，被上诉人拒绝维修。尽管《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条二款作出了，在出卖人拒绝或拖延维修后，买受人可自行或委托他人维修的规定，原审法院也依此驳回了上诉人的诉讼请求，但本案的客观情况可以认定原审判决是错误的。首先，被上诉人是在沈阳市注册的企业，于2018年5月24日才将注册地址变更在东港市。而在上诉人维修前和当时，被上诉人在东港市已无工作人员，导致小区的业主根本联系不上被上诉人，在客观上无法完成维修前的通知或主张义务。其次，被上诉人已以其行为表明，其不会履行维修的义务。2012年，因为房屋漏水，涉案房屋的部分业主起诉了被上诉人，要求其履行漏水部位的维修义务，东港市人民法院也判令被上诉人履行修复义务，但判决生效后至今，被上诉人亦未实际维修，因为，在被上诉人主观想法中认为维修的义务主体是施工单位。所以，被上诉人的行为，让业主坚信被上诉人是拒绝维修的。 特莱维公司辩称，1、关于保修期的计算法律有明文规定，案涉9、11号房竣工日期书面记载明确清楚，被上诉人向法庭提供的《竣工验收备案书》记载9、11号楼竣工验收时间为2010年5月30日，上诉人主张2012年9月13日是备案时间，上诉人对两个不同时间性质的混淆，一审认定准确。2、案涉房屋出现质量问题不在保修期内。3、上诉人一审没有提供证据证明在自行维修前被上诉人拒绝或拖延维修的事实。假设上诉人自行维修行为发生在保修期尚未届满前，上诉人在未向被上诉人主张权利的情况下，擅自启用维修基金行为是对主张维修权和费用的放弃。 特莱维业委会向一审法院起诉请求：被告返还住宅专项维修资金2179315元，并自起诉之日起至付清前述款项日止 按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准支付利息。 一审法院认定事实：被告系东港市特莱维国际花园小区（以下简称特莱维小区）的建设单位。特莱维小区1－8号楼、10号楼于2007年8月18日竣工验收，于2008年8月6日办理了竣工验收备案登记，9号、11号楼于2010年5月30日竣工验收，于2012年9月13日办理了竣工验收备案登记。2014年，原告与案外人东港市前阳建筑安装工程总公司（以下简称建筑安装公司）签订《特莱维小区屋面及墙面防水施工合同》，约定由建筑安装公司施工特莱维小区1－8号楼、10楼和门市房的屋面防水及屋面保护层、小区墙面砖缝修补及防水涂层料、屋面造型跟出檐找缝、窗台缝的维修、拆除护栏及百叶窗外墙除瓷砖墙体外防水、门市屋面卷材防水工程，工程价款1409464.48元，工期45天。2014年4月28日，原告向东港市物业管理办公室提交《特莱维小区支取住宅专项维修资金维修工程竣工报告单》，载明该工程已经竣工验收。后原告向东港市房地产管理处申请，启用了特莱维小区住宅专项维修资金1400000元，支付上述工程价款。2015年5月25日，原告与建筑安装公司签订《东港市特莱维小区房屋维修工程合同》，约定由建筑安装公司对特莱维小区9号、11楼房屋屋面防水、墙体挂网涂料防水以及窗户防水维修进行施工，工程价款989390.57元。该工程竣工后，原告向东港市房地产管理处申请启用了特莱维小区住宅专项维修资金988315元，支付上述工程价款。 本案在诉讼期间，原告在本案及原告另案诉被告物业服务合同纠纷[（2019）辽0681民初5767号]中，申请对被告采取诉讼财产保全查封措施。根据原告申请，本院于2019年8月15日作出（2019）辽0681民初5767号之一民事裁定，裁定对被告所有的位于东港市特莱维国际花园小区9号楼1706室阁楼06、9号楼1703室阁楼03、11号楼1702室阁楼02予以查封，查封期限为一年；被告如在查封期间出售上述房屋，须将出售所得价款提存至东港市人民法院。 一审法院认为，《建设工程质量管理条例》规定，建设工程保修期自竣工验收合格之日起计算。本案中，根据《竣工验收备案书》记载，特莱维小区1－8号、10号楼的竣工验收时间为2007年8月18日，9号、11号楼的竣工验收时间为2010年5月30日，故特莱维小区1－8号、10号楼的保修期应起算于2007年8月18日，9号、11号楼的保修期应起算于2010年5月30日。原告以竣工验收备案登记时间为作为保修期的起算时间依据不足，不予采纳。但本案争议的焦点问题在于原告是否于保修期内向被告主张权利？如未主张权利，可否自行维修，并行使追偿权？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据该条规定，在保修期内，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或者委托他人修复，相应的费用或其他损失由出卖人承担。本案中，原告并未提供证据证明基于涉案房屋存在渗漏问题向被告主张维修权利，也未能证明被告有拒绝修复或者拖延修复的行为，故即使特莱维小区的房屋均处于保修期内，原告在未请求被告履行维修义务情况下，自行委托他人修复，并向被告行使追偿权，缺乏法律依据。另外，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”的规定，启用住宅专项维修资金的前提是住宅的保修期满，故即使涉案住宅的保修期尚未届满，但原告擅自启用住宅专项维修资金的行为，也应视为其放弃向被告主张履行保修义务的权利。综上，原告请求被告返还住宅专项维修资金及利息法律事实与法律依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：驳回原告东港市特莱维国际花园业主委员会的诉讼请求。案件受理费24230元，保全费5000元，合计29230元，由原告承担。 二审期间双方均未提供新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，本案的争议焦点为：一、特莱维小区9号、11号楼房屋是否超过房屋保修期；二、上诉人是否在特莱维小区9号、11号楼房屋保修期内向被上诉人主张权利，被上诉人是否存在拒绝维修或拖延维修的行为。 关于第一个争议焦点，特莱维小区9号、11号楼房屋是否超过房屋保修期的问题。《房屋建筑工程质量保修办法》规定，房屋防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为五年。建设工程保修期自竣工验收合格之日起计算。特莱维小区9号、11号楼的竣工验收备案表中明确记载竣工验收时间为2010年5月30日，因此特莱维小区9号、11号楼的保修期应从2010年5月30日至2015年5月30日。上诉人于2015年5月25日委托他人对涉案房屋进行维修，没有超过法律规定的房屋保修期限。上诉人主张特莱维小区9、11号楼的竣工日期为2012年9月13日，该日期为工程竣工验收备案时间，故上诉人关于房屋保修期时间计算错误。 关于第二个争议焦点，上诉人是否在特莱维小区9号、11号楼房屋保修期内向被上诉人主张权利，被上诉人是否存在拒绝维修或拖延维修的行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。虽然特莱维小区9号、11号楼在维修时没有超过房屋保修期，因上诉人未能提供任何证据证明其在保修期内对涉案房屋存在渗漏问题通过告知或其他等方式向被上诉人主张权利，也没有证据证明被上诉人存在拒绝维修或拖延维修的情形，应承担举证不能的法律后果，故上诉人在未履行通知义务情况下，自行委托他人维修，并向被上诉人追偿，没有依据，原审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。 综上，特莱维业委会上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13684元，由特莱维业委会负担。 本判决为终审判决。 审判长  张春霞 审判员  张惠清 审判员  关 爽 二〇二〇年十月十二日 书记员  李益宁