湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7046号上诉人（原审被告）：湖北长安建设集团股份有限公司（原名称湖北长安建筑股份有限公司），住所地湖北省英山县温泉镇沿河西路七号。法定代表人：段卫昌，董事长。委托诉讼代理人：鲁军锋，湖北津廷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖北机械化养鱼开发公司，住所地湖北省武汉市武昌区彭刘杨路237号。法定代表人：成琴，总经理。委托诉讼代理人：张晓钰，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎佳怡，北京大成（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉中建经贸发展有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区洪山乡幸福村。法定代表人：张灿，总经理。委托诉讼代理人：黎栋，湖北浩泽律师事务所律师。上诉人湖北长安建设集团股份有限公司（以下简称长安建设公司）为与被上诉人湖北机械化养鱼开发公司（以下简称机械化养鱼公司）、武汉中建经贸发展有限公司（以下简称中建经贸公司）执行异议之诉纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111民初9671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长安建设公司上诉称：一、一审判决遗漏并颠倒重要事实。1.遗漏机械化养鱼公司认购案外房屋的事实：2014年8月5日，机械化养鱼公司、中建经贸公司之间分别签订了位于武汉市洪山区恺得国际大厦楼盘1栋1单元ll01、1102、1106、1107、1108、1109号房六份《恺得南湖国际认购协议书》，六份协议认购总价款为4080500元。机械化养鱼公司支付相应认购款200万元和208万元。2.一审判决将208万元案外房认购款错误颠倒认定为本案购房款。A、本案三份《武汉市商品房买卖合同》签订时间为2015年8月5日；B、208万元认购款支付时间为2015年4月3日；C、208万元认购款收款账户为99×××01；D、本案三份《武汉市商品房买卖合同》约定的收款账户为：预售资金监管账户32×××80。一审判决遗漏颠倒上述重要事实，错误将与本案无关的208万元认定为本案的购房款，导致机械化养鱼公司、中建经贸公司串通成功。二、本案房屋查封后，机械化养鱼公司、中建经贸公司之间在未按商品房买卖合同的约定条件支付款项情况下串通开具发票，一审违背常理错误认定事实。本案房屋2016年4月12日查封后，机械化养鱼公司、中建经贸公司串通开具三张购房款增值税发票合计金额为2190745元，与本案三份《武汉市商品房买卖合同》总价款2203830元严重不符，且与一审判决认定机械化养鱼公司支付全部购房余款30万元的事实存在出入不合常理。何况该30万元除转账凭证外，无发票和收据能印证是本案购房款。三、一审判决无视该院执行时调查三套房屋为他人租赁办公使用的事实。该房屋并非用于居住的事实不予认定。四、一审中机械化养鱼公司没有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，而是其要求撤销及不执行执行裁定且诉讼请求与裁定有关；一审判决超出当事人诉讼请求及违法进行判决。五、由于一审错误认定事实，导致适用法律严重错误，严重超期拖延判决，违反法定程序。综上，请求二审法院：1.依法撤销原判，依法改判驳回机械化养鱼公司的诉讼请求或发回重审；2.本案的一二审诉讼费用由机械化养鱼公司、中建经贸公司承担。机械化养鱼公司、中建经贸公司均答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。机械化养鱼公司向一审法院起诉请求：1.撤销武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111执异409号《执行裁定书》；2.不执行武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111执650号《执行裁定书》，不得拍卖武汉市洪山区珞狮南路文治街516号恺得国际大厦25楼2502、2504、2506号房屋；3.撤销武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111财保106号《民事裁定书》；4.本案的诉讼费用由长安建设公司承担。一审法院查明，2014年10月22日，武汉市洪山区重点工程建设拆迁还建办公室征收拆迁武汉市洪山区武珞路390号-6号房屋，武汉市洪山区江南房管所（产权人）与机械化养鱼公司（公房使用权承租人）签订《协议书》。约定对产权人按被征收房屋价值30%补偿，对公房使用权承租人即机械化养鱼公司按被征收房屋价值70%货币补偿4233803.10元，一并纳入武汉市洪山区江南房管所补偿款中，由双方协商解决该房屋拆迁安置相关事宜。2015年4月3日，武汉市洪山区江南房管所将上述款项其中208万元支付给武汉中建经贸公司，用于机械化养鱼公司购买房屋、解决拆迁安置事宜。2015年8月3日，机械化养鱼公司与中建经贸公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定购买中建经贸公司开发建设的武汉市洪山区珞狮南路文治街516号恺得国际大厦25楼2502、2504、2506号等房屋。2016年2月3日，机械化养鱼公司向中建经贸公司支付全部购房余款30万元，中建经贸公司随即交付了上述房屋。由于规划验收未能通过，不能办证，机械化养鱼公司取得房屋后不能及时办理产权变更登记。长安建设公司因与中建经贸公司建设工程合同纠纷，向法院申请财产保全，法院于2016年4月12日做出（2016）鄂0111财保106号民事裁定，并发出协助执行通知书。查封登记在武汉中建经贸公司名下位于武汉市洪山区珞狮南路文治街516号恺得国际大厦25楼2502、2504、2506号房屋。2016年5月4日，法院对上述建设工程合同纠纷案做出（2016）鄂0111民初第1981号民事调解：一、中建经贸公司尚欠长安建设公司工程款1054万元未付，还应退还长安建设公司履约保证金408000元；二、扣除质量保证金25万元，中建经贸公司应付工程款1029万元，于本协议生效之日起3日内向长安建设公司支付工程款800万元，余款229万元在7日内支付完毕；工程履约保证金408000元在7日内支付完毕。上述调解书发生法律效力后，中建经贸公司未能履行支付义务，长安建设公司于2016年5月13日向法院申请强制执行。2018年6月11日，法院做出（2016）鄂0111执650号执行裁定，拍卖已查封的位于武汉市洪山区珞狮南路文治街516号恺得国际大厦25楼2502、2504、2506号房屋，并发出拍卖公告。案外人机械化养鱼公司由此提出执行异议。本案是法院在执行（2016）鄂0111民初1981号民事调解书中，对登记为中建经贸公司，位于武汉市洪山区珞狮南路文治街516号恺得国际大厦25楼2502、2504、2506号房屋采取执行措施，案外人机械化养鱼公司认为其系房屋实际所有权人，提出排除执行异议。争议的焦点是，机械化养鱼公司对上述房屋，是否享有足以排除执行的民事权益？机械化养鱼公司要求撤销法院（2018）鄂0111执异409号、（2016）鄂0111执650号、（2016）鄂0111财保106号民事裁定书的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第二款规定，法院不予审理。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，机械化养鱼公司因房屋拆迁与武汉市洪山区江南房管所签订《协议书》。2015年4月3日，武汉市洪山区江南房管所依约将机械化养鱼公司补偿款项208万元支付给中建经贸公司，用于机械化养鱼公司购买房屋、解决拆迁安置事宜。2015年8月3日，机械化养鱼公司与中建经贸公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定购买位于武汉市洪山区珞狮南路文治街516号恺得国际大厦25楼2502、2504、2506号等房屋，并于2016年2月3日支付全部购房余款交付上述房屋。由于房产开发公司中建经贸公司规划验收未能通过，以致不能及时办理产权变更登记。机械化养鱼公司在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、支付全部价款并占有该不动产，非因机械化养鱼公司自身原因未办理过户登记。机械化养鱼公司是武汉市洪山区珞狮南路文治街516号恺得国际大厦25楼2502、2504、2506号房屋权利人，该权利真实、合法。机械化养鱼公司享有足以排除执行的民事权益，要求不得拍卖执行上述房屋的诉讼请求，符合上述法律规定。法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决：不得执行位于湖北省武汉市洪山区珞狮南路文治街516号恺得国际大厦25楼2502、2504、2506号房屋。一审案件受理费200元，由长安建设公司、中建经贸公司负担。二审期间，长安建设公司房屋查询信息单二份。证明2501、2503与本案诉争三套房屋是同时签订合同，同时被保全查封。2501和2503是2016年11月11日解除查封后才进行合同备案。充分证明机械化养鱼公司五套房屋没有支付完毕购房款。机械化养鱼公司对于该证据的真实性无异议，但对合法性和关联性有异议。2501、2503也是机械化养鱼公司购买的，支付了购房款，可以提交付款凭证。该两套房屋也是查封之前签的购房合同，支付了全额购房款，由机械化养鱼公司合法占有，也是非因我方原因导致不能办证，和本案的案涉房屋是一样的。中建经贸公司对该证据真实性无异议，证明目的有异议。除了涉案房屋外，机械化养鱼公司还买了其他房屋，可以提供付款凭证。同意机械化养鱼公司的质证意见。嗣后，机械化养鱼公司、中建经贸公司根据本院的要求，针对上述事实补充提交如下证据：机械化养鱼公司提交证据一，《武汉市商品房买卖合同》6份。证据二，《收据》9份、《银行进账单》2份。证据三，《湖北增值税普通发票》7份。证据四，《费用报销单》。证据五，《记账凭证》。共同证明机械化养鱼公司与中建经贸公司于2015年8月3日签订了《武汉市商品房买卖合同》，约定由机械化公司购买恺得国际大厦25层房屋，并已约支付了全部购房款，由于中建公司规划验收未能通过，以致不能办理产权变更登记。长安建设公司质证认为，对第一组证据六份买卖合同真实性无异议，但是他们没有按照合同履行，合同明确了监管账户，机械化养鱼公司没有按照合同履行支付义务，涉嫌串通。第二组证据，第一个定金收据与本案没有关联，收据明确收的是11楼的房屋定金，与本案没有关联性。且没有进入监管账户，未按照合同履行。第二个两张进账单，其中的200万明确是购买ll楼的房款，与本案没有关联性。还有个l5万的收据，履行的不是买卖合同所支付的款项，208万的收据收的是洪山区江南房管所，并不是机械化养鱼公司的房款，且机械化养鱼公司也未按照买卖合同履行支付房款的义务，从所开具的收据看，他们涉嫌恶意串通，且存在其他犯罪的可能。对于30万只有进账单，不能证明支付款项的用途，且不是履行买卖合同支付的款项。307000的也是一样，不是履行买卖合同所支付的款项。七份增值税发票是查封后开具的，存在恶意串通。提交的费用报销单与本案没有关联性，对真实性合法性均有异议。中建经贸公司对机械化养鱼公司提交证据的三性均认可，证明目的亦无异议。中建经贸公司提交六份与案外人签订的《商品房买卖合同》及《购房发票》，拟证明ll楼房屋已经售予他人，并非机械化养鱼公司购买。机械化养鱼公司出示的购房资金是用于购买25楼的房屋，而非11楼的房屋。长安建设公司对发票真实性无异议，合同的真实性无异议，但是中建经贸公司和机械化养鱼公司在商品房售房过程中存在恶意串通，先预售签约，再备案到个人，就是中建经贸公司和机械化养鱼公司串通逃避监管，逃避债务。机械化养鱼公司对中建经贸公司提交证据的三性及证明目的均认可。长安建设公司亦向本院补充提交如下证据：一、武汉市新建商品房预售资金监管协议书。二、武汉市新建商品房预售资金监管协议暂行办法及实施细则。拟证明中建经贸公司和机械化养鱼公司没有按照合同履行，合同明确了监管账户，机械化养鱼公司没有按照合同履行支付义务，涉嫌串通。机械化养鱼公司质证认为：第一，监管协议书是开发商和监管银行签订的，我们作为买方未参与定约过程，没有履行义务，对三性和证明目的均有异议，与本案无关。资金监管是开发商和监管银行之间对于商品房预售资金专款专用的约定，该约定不会导致买受人支付的房款无效。第二，监管办法和实施细则。真实性合法性无异议，证明目的有异议。同样的监管办法是规范开发商的规定，违反规定的承担相应的行政责任，不会导致买卖行为和付款行为无效。且实施细则是2018年开始实施，开发商是否存在违反资金监管，应该由相关政府部门处理。中建经贸公司质证认为：1、该《监管协议复印件(部分内容)》是复印件，且内容不全，对此不与认可。2、该《监管协议复印件(部分内容)》是履行部门规章，因不履行该协议导致的结果是行政处罚，不会导致房屋买卖行为无效，更不能推翻机械化养鱼公司优先购房房屋的事实，且该协议有违约责任约定，该违约责任由中建经贸公司承担，与机械化养鱼公司无关。3、《武汉市新建商品房预售资金监管暂行办法》是部门规章，不是证据，其确定的是被监管单位的行政责任，其效力不能对抗《合同法》的效力。不能导致买卖房屋行为无效。4、机械化养鱼公司是国资公司，任何错误的认定都将导致国有资产的流失。本院认定如下：对机械化养鱼公司、中建经贸公司、长安建设公司提交证据的真实性予以采信。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，现有证据表明长安建设公司所称的武汉市洪山区珞狮南路文治街516号恺得国际大厦1栋1单元1101、1102、1106、1107、1108、1109号房已经售予案外人。机械化养鱼公司就11楼的房屋只是签订的《认购协议书》，并未签订正式的《商品房买卖合同》。在签订正式的《商品房买卖合同》后，前期支付的房款直接转换为支付《商品房买卖合同》中约定的房款是符合交易习惯的，亦不违反法律规定。机械化养鱼公司提交的买卖合同以及交款凭证，能够证明机械化养鱼公司最终实际购买的系武汉市洪山区珞狮南路文治街516号恺得国际大厦25楼2501、2502、2503、2504、2505、2506号房屋，并已支付全部房款。长安建设公司认为机械化养鱼公司支付的款项并非购买本案诉争的2502、2504、2506号房屋房款的上诉理由，无事实依据，本院不予采纳。关于长安建设公司提出的购房款未进入监管账户的问题，本院认为，长安建设公司所提交的监管协议以及关于监管账户管理办法的规定，只是规范和管理房地产开发商就商品房预售资金专款专用，并非强制性效力性的法律法规，不能据此来评析判定买卖合同或付款行为效力，亦不能以此作为判别诉争房屋权属的依据。长安建设公司提交的证据不足以证明机械化养鱼公司、中建经贸公司具有恶意串通损害他人利益的情形。故长安建设公司的该上诉理由缺乏证据支撑，本院不予采纳。诉争房屋是否用于居住，并不影响对于合法占有的认定。机械化养鱼公司起诉时的诉讼请求中有“不得拍卖武汉市洪山区珞狮南路文治街516号恺得国际大厦25楼2502、2504、2506号房屋”的请求，原审法院判决能否执行上述房屋的表述符合法律规定，不存在判非所请的情形。长安建设公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，长安建设公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由湖北长安建设集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年十月九日书记员 陈喜兰