河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13022号上诉人（原审原告）：郑州锐丰超硬材料有限公司,住所地河南省郑州高新技术产业开发区西四环路企业公园1幢2单元3层16号，统一社会信用代码为91410100395466875K。法定代表人：叶绿涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛佳易，河南中赢旗晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州赛微云计算产业园发展有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区杜英街166号20号楼2层，统一社会信用代码为9141010005471691XX。法定代表人：刘公元，该公司董事长。委托诉讼代理人：任振华，河南公为律师事务所律师。上诉人郑州锐丰超硬材料有限公司（以下简称锐丰公司）因与被上诉人郑州赛微云计算产业园发展有限公司（以下简称赛微公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初5595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法公开开庭对本案进行了审理，锐丰公司法定代表人叶绿涛及其委托诉讼代理人薛佳易、赛微公司委托诉讼代理人任振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锐丰公司上诉请求:1.判令被上诉人履行双方于2016年3月30日签订的转让合同，限期办理产权登记事宜。2.判令被上诉人向上诉人支付违约金487671元{其中86728元为未达到合同约定的交付条件的违约金（违约金以已付购房款日万分之三计算至2016年12月1日）；400943元为未达到法律规定的交付条件的违约金（违约金以已付购房款万分之三计算至2020年4月10日）}。3.判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费由。事实与理由：一、关于被上诉人出售房屋存在在建工程抵押、房产的产权登记暂无法办理，不影响房屋交付使用的认定既不符合客观事实，也不符合法律规定。1.交房必须达到交房的条件，案涉房产2016年12月1日之前水电不通，未达到合同约定的交付标准。2.被上诉人交付的案涉房屋没有竣工验收手续。二、关于违约责任的认定及在建工程抵押。上诉人按合同约定支付购房款1889504元，剩余购房款贷款支付，因涉案房产存在在建工程抵押，上诉人递交贷款材料申请贷款银行不予办理按揭贷款，后上诉人陆续向被上诉人支付部分购房款，共计支付了2339504元，剩余尾款上诉人可以随时支付，但因被上诉人所售房产存在在建工程抵押，上诉人行使不安抗辩权剩余尾款暂未支付，上诉人不存在违约的事实。被上诉人不具备法定交房条件，上诉人在不知情的情况下接受了房产，有权要求被上诉人承担相应违约责任。上诉人于2016年12月进入案涉房屋进行装修，根据补充协议约定被上诉人2016年12月5日前临时水电安装完毕，2016年6月30日至2016年12月1日之间达不到交付条件的违约金应当得到支持。赛微公司辩称：一、根据销售合同约定，上诉人未能按时足额向被上诉人支付全部购房款，在未能办理银行贷款的情况下，上诉人应将剩余尾款缴纳完毕，因该尾款未缴纳造成该涉案房产在建工程未能解押。二、被上诉人在上诉人未缴纳足额房款前有先履行抗辩权，有权拒绝向上诉人交房。三、上诉人在2016年6月30日前已经接收房屋并装修使用，根本不存在逾期交房的情形。四、根据销售合同附件二的约定，即工程竣工验收意见表，均表明在约定的交房日前已经达到约定及法定交付条件。五、涉案房产是上诉人一直在使用，其自2016年的12月开始缴纳物业费及后期水电费。该证据表明是上诉人在使用缴纳相关费用，即使存在出租情形，也是上诉人在行使涉案房产的所有权收益权及处置权，即使出租也视为上诉人已经接收房屋。六、本案一审事实认定清楚，法律适用正确。因此请求驳回上诉人的全部诉讼请求，维持一审判决。锐丰公司向一审法院起诉请求：1.判令被告履行双方于2016年3月30日签订的《郑州赛微云计算产业园房产销售转让合同》，限期将涉案房屋交付给原告并办理产权登记事宜；2.判令被告向原告支付违约金487671元（自交房之日2016年6月30日，按当时已付购房款1889504元的日万分之三计算至2020年4月10日）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月30日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《郑州赛微云计算产业园房产销售合同》，约定所购房屋位于郑州赛微云计算产业园B22号楼a户一层，规划用途为商业金融，建筑面积为536平方米，总价为3759504元。乙方于签订本合同当日支付购房款1129504元，于2016年6月30日前支付760000元，剩余房款1870000元以银行贷款方式支付。甲方应当于2016年6月30日前将标的物交付乙方，交付条件见附件二。若不具备以上条件延期交房，甲方应按日向乙方支付已付款额万分之三的违约金。甲方应在乙方房款交齐且房屋交付使用后365日内持办理权属登记需由甲方提供的资料到产权登记机关备案，并协助乙方办理产权登记。该合同附件二《总部大观多层写字楼交房标准》从结构形式、外装饰、电梯、室内部分、卫生间、屋面、智能化系统、消防自动化系统八个方面对交房标准作出了规定。被告自2015年10月14日至2017年4月28日期间向原告出具收据十一份，确认收到原告支付的购房款共计2339504元。另查明：1、本案房屋目前存在预售前在建工程抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司郑州花园路支行。2、庭审中原告称2016年底原告开始装修，补交了2016年12月1日至2018年8月的物业费、水电费，现在房屋已经承租出去，由承租者交纳费用。3、2020年5月20日，原告向该院提出诉前财产保险申请，2020年5月21日，本院做出（2020）豫0191财保100号民事裁定书，裁定冻结被告银行存款487671元或查封其同等价值的其他财产。一审法院认为：原被告签订的《郑州赛微云计算产业园房产销售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同对于房屋坐落、价款、付款方式、交房时间、违约责任、交房标准等内容均作有约定。该合同签订后，原告已向被告支付购房款共计2339504元。庭审中原告称双方没有办理交接手续，因在建工程抵押，不能办理银行按揭贷款，不能办理房屋产权登记。本案中，双方所签合同对于房屋交付条件以附件形式作有具体约定，所约定的交付条件中并不涉及原告所称的在建工程抵押，该合同并约定“甲方应在乙方房款交齐且房屋交付使用后365日内持办理权属登记需由甲方提供的资料到产权登记机关备案，并协助乙方办理产权登记”。故在存在该在建工程抵押的情况下，该房屋的产权登记暂无法办理，但并不影响房屋的交付使用。故在双方所签合同对于交房条件作有具体约定的情况下，原告对涉案房屋进行了装修并出租后，又以存在在建工程抵押为由，请求被告支付逾期交房违约金，其该请求依据不足，该院不予支持。原告请求被告为其办理涉案房屋的产权登记。庭审中被告称愿履行办理产权登记的合同义务，但涉案房屋存在在建工程抵押尚未解除，该房屋并未登记至被告名下，原告亦未付清全部房款，故原告所请求的该产权登记目前尚未符合办理条件，双方可在符合办理条件后另行处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告郑州锐丰超硬材料有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取4308元、保全费2958元，共计7266元，由原告郑州锐丰超硬材料有限公司负担。本院二审期间，锐丰公司提供如下证据材料：证据1.赛微云计算产业园房产销售转让合同附件三一份；证据2.微信聊天截图。拟证明在2016年12月之前交付的房产没有通水、通电，不符合交付条件。赛微公司针对锐丰公司提交的上述证据材料，发表如下质证意见：附件三形成时间为2016年，不是新证据，在二审中无法作为证据采信。该证据不能表明被上诉人存在逾期交房的情形。对微信聊天记录的真实性及证明目的均存有异议，该截图不能反映赛微公司是否存在逾期交房的情形，应不予采信。本院经审理确认事实同一审法院查明的事实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，当事人双方签订的《郑州赛微云计算产业园房产销售合同》合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。上述合同约定赛微公司有协助锐丰公司办理案涉房屋的产权转移登记的义务，赛微公司也表示愿意履行该协助义务，但鉴于案涉房屋存在在建工程抵押尚未解除，办理案涉房屋产权转移登记的条件尚不具备，故锐丰公司该上诉请求本院不予支持。由于锐丰公司于2016年6月30日前以实际接收案涉房屋，且未支付全部购房款，故其要求赛微公司向其支付逾期交房违约金的上诉请求本院亦不予支持。赛微公司提供的证据材料不能证明其上诉主张，本院不予采信。综上所述，锐丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4308元，由上诉人郑州锐丰超硬材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年十月十九日书记员  刘佳辉