江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3621号上诉人（原审原告）：李祥，男，1975年12月14日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。上诉人（原审原告）：朱晓红，女，1975年11月21日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：严红涛，江苏苏辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张宏亮，男，1962年12月24日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市建湖县。委托诉讼代理人：顾鲲，江苏瑞信律师事务所律师。上诉人李祥、朱晓红与被上诉人张宏亮房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2020）苏0925民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李祥、朱晓红上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或指令其他法院重审。2.一、二审诉讼费由张宏亮承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.李祥、朱晓红与张宏亮签订的合同中约定转租必须征得李祥、朱晓红的书面同意，否则张宏亮承担违约责任及产生的一切后果，一审法院却采信张宏亮的当庭陈述。2.李祥、朱晓红与张宏亮签订的合同对租金有明确约定：“三、第4-6年房屋租金：参照该地段同排门面房及乙方左右毗邻面积大小的房屋租金确定随行就市”。诉争租赁房屋上首两间为李祥所有，前两年租赁给361度经营，后租赁给杰利欧尔，房屋分别为每年26万元（同期有一审法院的同类案件可佐证该事实），该情况张宏亮是知晓的，下首的一间为吴某家，其于2018年2月3日也一并发函给张宏亮确定告知租金，一审法院认为函告系李祥、朱晓红单方面意思表示，认定事实不清，适用法律不当。3.本案系张宏亮违反诚信原则：（1）张宏亮当庭虚假陈述与第三人是合作关系，否定违约转租事实；（2）张宏亮在合同期内违约转租第三人。4.关于违约时效问题。李祥、朱晓红于2018年2月3日发函张宏亮明确告知合同第四条的内容，未过诉讼时效。5.关于一审认定合同履行存在不可抗力问题。（1）政府部门针对疫情，遵从客观事实为相关自然人及企事业单位出具对抗民商事应履行的不可抗力证明书，本案未见该证据，一审法院直接判决，是自由裁量权的滥用；（2）同行不同利、同市不同利，张宏亮代理品牌公司疫情期间见危得机，迅速转型生产、销售防疫隔离衣，经营未受疫情影响。6.一审法院判决迟延支付利息损失、违约金计算错误，因一审法院认定事实错误，导致基数错误，所以结果当然错误。二、一审法院适用法律错误。关于张宏亮的转租行为，李祥、朱晓红知道或者应当知道问题。案涉房屋位于繁华地段，虽换了门头，但从张宏亮提供的证据来看，李祥、朱晓红是竭力主张权利的，直至2020年3月才取得第三人的联系方式，获取相关证据，故李祥、朱晓红系在知道或应当知道转租行为发生的六个月内提出异议。张宏亮辩称，1.关于转租的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，李祥、朱晓红应当在六个月内提出异议，其未提出异议，视为认可。2.张宏亮不存在欠付李祥、朱晓红租金的问题，目前双方的合同已经履行到最后一年，合同约定的租赁期限是6年，2018年李祥、朱晓红要求上涨房租的行为只是一个单方要约，张宏亮并未承诺，且张宏亮按照以往的22万元每间打款给李祥、朱晓红，其未提出异议。3.李祥、朱晓红所诉称的免租期内也应缴纳租金的问题既无法律规定也无合同约定。4.关于李祥、朱晓红所诉求的迟延支付给其造成损失的问题，张宏亮认为李祥、朱晓红的上诉请求已经超过诉讼时效，另在2020年我国确实遭遇了罕见的新冠××疫情，对租赁合同的履行造成不可抗力。李祥、朱晓红向一审法院提出的诉讼请求：1.依法解除李祥、朱晓红与张宏亮之间签订的房屋租赁合同中的1035、1036室房屋的租赁关系；2.判令张宏亮立即给付差欠李祥、朱晓红的租金24万元；3.判令张宏亮赔偿李祥、朱晓红损失24445元，延迟支付利息损失约5万元，按建湖农商行同档期贷款利率8.36%计算；4.判令张宏亮支付李祥、朱晓红第三项诉讼请求金额30%违约金；5.判令张宏亮因李祥、朱晓红实现上述权益所产生的一切费用（包括不限于诉讼费、公证费、鉴定费、保全费等）由张宏亮承担。一审法院经审理查明事实如下：李祥、朱晓红、案外人吴某与张宏亮于2015年3月22日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定三出租人将落座在建湖县城人民路金地步行街一楼门朝西三间门面房1035号、1036号、1037号（1037号门面房出租人系案外人吴某）出租给张宏亮，合同主要约定：“……，二、乙方（指张宏亮）承租甲方（指李祥、朱晓红）房屋租期为陆年。租期从2015年3月26日至2021年3月25日。自2015年3月6日至2015年3月25日为免租金期。三、双方约定房屋出租租金为1-3年每年66万元（每间22万元），第4-6年房屋租金参照该地段同排门面房及乙方左右毗邻面积大小的房屋租金确定随行就市。四、乙方必须在每年租期届满前一个月一次性付清下年的房屋租金，房租一年一付；乙方如不按时支付房租款停业的，后果乙方自行负责，并对守约方承担违约赔偿。……，六、乙方在合同期内，……，特殊情况也可以转租，但必须征得甲方书面同意。七、甲、乙双方必须履行本合同，违约方必须承担对方的一切损失，同时依法承担合同标的额20%的违约金。遇不可抗力因素均不视为违约。”合同签订后，张宏亮按约分别支付李祥、朱晓红第一年度即2015年3月26日至2016年3月25日房租各22万元；2016年3月28日，张宏亮分别支付李祥、朱晓红第二年度2016年3月26日至2017年3月25日房租各22万元。2017年3月30日、5月24日、6月23日张宏亮先后分别支付李祥、朱晓红第三年度即2017年3月26日至2018年3月25日房租各17万元、3万元、2万元，合计22万元。2018年2月3日，李祥、朱晓红的丈夫唐某、案外人吴某共同向张宏亮邮寄函告一份，确定2018年3月26日至2019年3月25日租金为78万元（指每间门面房房租涨4万元）。张宏亮未予认可，于2018年3月16日仍给付李祥第四年度即2018年3月26日至2019年3月25日的房租22万元，李祥短信回复“收到”；于2018年3月25日仍给付朱晓红第四年度房租22万元，朱晓红的丈夫唐某短信回复“收到，谢谢”。2019年3月22日，张宏亮分别支付李祥、朱晓红第五年度即2019年3月26日至2020年3月25日房租各22万元。2020年3月31日，张宏亮分别支付李祥、朱晓红第六年度即2020年3月26日至2021年3月25日房租各22万元。2020年4月30日，李祥、朱晓红向一审法院提起诉讼。一审法院另查明，张宏亮原承租的四间房屋（含本案李祥、朱晓红各一间）经营劲霸服装。2018年7月，张宏亮与案外人程某1合作，将其中两间门面房转租给程某1经营千仞岗服装。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案李祥、朱晓红与张宏亮于2015年3月22日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法认定合同有效。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定租赁合同无效的，人民法院不予支持。本案张宏亮于2018年7月将案涉的承租房转租给案外人程某1经营千仞岗服装，并将转租房屋更换门头，李祥、朱晓红作为房屋的出租人应当是知道的，且张宏亮转租行为并不损害李祥、朱晓红的利益，故李祥、朱晓红以此要求解除合同，一审法院不予支持。李祥、朱晓红于2018年2月3日向张宏亮发出书面函告，要求2018年3月26日至2019年3月25日每年门面房租金从22万元涨至26万元，系李祥、朱晓红单方意思表示，双方并未达成合意，且李祥、朱晓红亦未能提交同地段门面房房租上涨的相关证据。故李祥、朱晓红主张张宏亮给付差欠租金24万元的请求，一审法院不予支持。李祥、朱晓红与张宏亮合同约定2015年3月6日至2015年3月25日为免租金期，现李祥、朱晓红要求张宏亮给付免租金期内租金24445元，有悖诚信原则，一审法院不予支持。李祥、朱晓红与张宏亮合同约定张宏亮必须在每年租期届满前一个月一次性付清下半年的房屋租金，张宏亮第二、三、四、五、六年度均未按约定期限给付李祥、朱晓红房租，现李祥、朱晓红主张张宏亮给付迟延支付租金的利息损失并承担违约金，一审法院认为，李祥、朱晓红第二年度和第三年度该项诉求，已超过诉讼时效，一审法院不予支持。李祥、朱晓红第六年度的该项诉求，一审法院认为，2020年上半年处于新冠病毒疫情期间，张宏亮延期支付房租，属于不可抗力，不视为违约，故一审法院不予支持。对张宏亮第四、第五年度延迟支付房租，应承担相应的违约责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百六十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，一审法院判决：一、张宏亮于判决发生法律效力后十日内给付李祥、朱晓红迟延支付2018年度、2019年度房屋租金的利息损失5089元（101天×8.36%÷365天×22万元），违约金1527元（5089×30%），合计6616元；如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回李祥、朱晓红的其余诉讼请求。案件受理费6352元，减半收取3176元，由李祥、朱晓红负担3000元，张宏亮负担176元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李祥向本院提交了其和张某于2016年10月26日、2019年7月8日签订的房屋租赁合同复印件各一份，证明根据案涉《房屋租赁合同》第三条的约定，本案两间门市的租金应变更为每年每间26万元。张宏亮对李祥提供的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对李祥提交的证据，本院认为，与本案无关联性，本院不予采信。张宏亮向本院提交的证据1，建湖金地步行街人民路外街门市平面图，证明与案涉的两间门市同排的门市有36间，如果要随行就市应当参考这36间的租赁情况且案涉的两间门市是同排中面积最小的两间。证据2，张宏亮与建湖金地商业运营管理有限公司租赁合同复印件一份，证明案涉门市每间每年22万元的租金不低。李祥、朱晓红对张宏亮提交的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，张宏亮提交的证据与本案无关联性，不能达到其证据目的，本院不予采信。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，2015年3月22日，李祥、朱晓红、吴某与张宏亮签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行各自义务。关于张宏亮的转租行为是否导致《房屋租赁合同》解除的问题。本案张宏亮与李祥、朱晓红等签订的《房屋租赁合同》没有明确约定合同解除的情形，故本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除合同情形，且本案租赁合同于2021年3月25日到期，租金已经履行完毕，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的法定解除情形，故对上诉人李祥、朱晓红提出解除合同的上诉请求，本院不予支持。关于张宏亮将案涉房屋转租给他人的行为，应当承担何种法律责任的问题。2018年7月8日，张宏亮未经李祥、朱晓红书面同意，与案外人程某2签订《房屋租赁合同》，将案涉1035、1036室房屋以每年490000元的价格转租给案外人程某2，其转租行为违反了《房屋租赁合同》第六条第四款的约定，构成违约。本案《房屋租赁合同》中对租金约定了“随行就市”的条款，张宏亮转租获利的行为显然给出租人造成了损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，张宏亮应当赔偿李祥、朱晓红的租金损失计129167元[（490000元-440000元）/12×31个月]。关于延迟支付租金是否应当承担违约责任的问题。本案《房屋租赁合同》约定的租金支付方式为“一年一付”，张宏亮虽有延迟支付的情形，但每次支付后出租人均表示“收到”，并未要求对方承担相应利息，应视为即时履行达成和解，故对要求延期支付租金利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，李祥、朱晓红的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省建湖县人民法院（2020）苏0925民初1432号民事判决；二、被上诉人张宏亮于本判决发生法律效力后十日内给付上诉人李祥、朱晓红人民币计129167元。三、驳回上诉人李祥、朱晓红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6352元，减半收取计3176元，由李祥、朱晓红承担1958元，由张宏亮承担1218元；二审案件受理费6352元，由李祥、朱晓红承担3916元，由张宏亮承担2436元。本判决为终审判决。审 判 长  胡 勇审 判 员  孙曙光审 判 员  郑娟娟二〇二〇年十月十二日法官助理  徐 平书 记 员  郁婷婷附录法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。