安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终1180号 上诉人（原审被告）：谢永强，男，1965年7月25日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：江小兵，安徽锦相邑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王建荣，女，1964年5月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：赵逸峰，安徽安港律师事务所律师。 上诉人谢永强因与被上诉人王建荣房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢永强及其委托诉讼代理人江小兵，被上诉人王建荣的委托诉讼代理人赵逸峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢永强上诉请求：1.撤销一审判决,发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由王建荣承担。事实和理由:一、谢永强与王建荣之间并无租赁协议,“欠条”系王建荣强迫谢永强书写。谢永强是2015年2月2日与贾军雷协商租赁相山区西外环桥头村一处房屋,当时谢永强委托方江**为代理人,贾军雷委托张涛为代理人,由张涛和方江**代为签订合同,合同签订后,谢永强当即支付给贾军雷9万元(其中包括2015年5月1日到2016年4月30日的房租1.6万元)。2016年7月份因房屋漏水需要维修,贾军雷带谢永强找王建荣解决,王建荣当时承诺从房租内抵,于是谢永强花费1.85万元维修该租赁房屋。2018年谢永强去租赁房屋取物品时发现大门被锁,找王建荣要钥匙开门,在王建荣的工厂(淮北圣恒矿山设备有限公司),王建荣夫妻二人及其驾驶员和会计四人不让谢永强出门,逼迫谢永强写4.8万元欠条,谢永强表明已经缴过一年房租给贾军雷及维修房屋的费用需要扣除,王建荣不同意,谢永强迫不得已写4.5万元欠条后,才让离开,谢永强不懂法,没有报警处理,只是想着不欠这么多钱,就算写欠条也没用。二、租赁房屋被锁之后的租赁费用不应计算。2018年2月9日谢永强去租赁房屋取物品时发现该房被锁,王建荣承认该房是她锁上的,同年8月6日欺骗谢永强去拿钥匙并胁迫谢永强写欠条。该房至今仍然大门紧锁,谢永强未再进入或使用过,谢永强的所有物品及加工的物品仍在该处,给谢永强造成了极大的经济损失。三、因该房漏水,谢永强存放文件柜的邮票被淹没,损失高达一二十万元,房屋所有者应承担赔偿责任，王建荣应赔偿谢永强的经济损失。四、涉案房屋系牛莉所有,王建荣无权主张。王建荣提供了集体土地使用证,证明其有土地使用权,但该土地上的房屋系牛莉所有,谢永强使用的房屋是牛莉的,因此,王建荣并不是本案的适格原告。综上,一审认定事实不清,适用法律有误,请二审查明事实,依法改判或发回重审。 王建荣辩称，谢永强的上诉主张不能成立，应予驳回。一、谢永强租赁王建荣所有的位于淮北市相山区房屋，尽管双方没有书面租赁合同，但谢永强实际占有并一直使用涉案房屋，双方存在着房屋租赁关系。2018年8月6日，谢永强与王建荣之间就拖欠的房租进行结算，谢永强认可欠王建荣房租4.5万元，其主张欠条系被胁迫出具，但没有证据证明，应承担不利的法律后果。截至2020年5月27日，谢永强仍占用租赁房屋。谢永强称自2018年2月9日租赁房屋已经交王建荣，双方解除租赁合同，但没有证据证明，且与其2018年8月6日出具欠条的事实相矛盾。二、谢永强主张王建荣赔偿其损失，不应得到法律支持。谢永强没有证据证明王建荣将涉案房屋上锁，导致谢永强无法进入，及其向王建荣交付了所主张损坏的物品，也没有证据证明其主张的邮票已经损毁及其损毁的价值，显然为滥诉缠诉。三、谢永强主张王建荣诉讼主体不适格，没有事实和法律依据。谢永强认可王建荣存在涉案房屋的集体土地使用权证，想当然的认为涉案房屋另有所有人牛莉，显然和土地管理法等相关法律规定不符。 王建荣向一审法院起诉请求：1.依法判决谢永强偿还王建荣房屋租赁费6万元，从2019年8月5日起按照年租金1.5万元计算租赁费至2020年4月4日计11250元，实际租赁费按实际使用期间计算，暂合计71250元；2.本案案件受理费用及其他费用均由谢永强承担。 一审法院认定事实：谢永强租赁王建荣所有的位于淮北市相山区房屋及空院，2018年8月6日经双方结算，谢永强向王建荣出具欠条一张，欠条记载“今欠王建荣房屋租赁费肆万伍仟元正，45000元。欠款人：谢永强。”后王建荣催要房屋租赁费未果，提起诉讼。一审另查明，谢永强截至2020年5月27日仍有物品存放于涉案租赁房屋内。涉案房屋曾以每年租金1.5万元出租给他人。 一审法院认为，本案中谢永强实际租赁了王建荣所有的房屋及院落，双方虽未签订书面租赁合同，但2018年8月6日经双方核算谢永强向王建荣出具欠条一份，认可其尚欠王建荣房屋租赁费4.5万元，足以认定双方存在房屋租赁关系。庭审时谢永强抗辩称欠条系其受胁迫所出具，但其未提交证据证明，谢永强作为完全民事行为能力人，应当清楚其出具欠条的意思表示，故对其抗辩，不予采信。现王建荣诉请谢永强支付尚欠房屋租赁费4.5万元，有事实和法律依据，予以支持。关于2018年8月6日以后房屋租赁费问题，谢永强抗辩称其已于2017年12月份将房屋钥匙交还给王建荣，但谢永强未提交证据证明，故对其抗辩，不予采信。庭审时谢永强自认尚有物品存放于涉案租赁房屋内，故王建荣诉请谢永强自2018年8月6日起继续支付房屋租赁费，理由正当，予以支持。关于涉案房屋租赁费计算标准，虽双方未签订书面租赁合同，但涉案房屋曾以每年租金1.5万元出租给他人，故现王建荣诉请谢永强按年租金1.5万元为标准自2018年8月6日起支付房屋租赁费，理由正当，予以支持。判决：谢永强于判决书生效之日起十日内支付王建荣截止至2018年8月6日的房屋租赁费4.5万元（2018年8月6日以后房屋租赁费按年租金1.5万元计算至谢永强返还租赁房屋止）。案件受理费1581元，因适用简易程序审理，减半收取计790.5元，由谢永强负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谢永强提交照片一组共48张，拟证明2020年9月25日，谢永强征得派出所同意找人开锁后，谢永强本人拍摄租赁房屋的现状、房屋漏水状况及造成谢永强邮票等物品损失的部分情况。王建荣质证认为，该组证据不具有合法性、真实性，与本案不具有关联性，其主张财物的损失，应由其自行承担。该组证据恰恰证明谢永强2020年9月25日仍占有使用王建荣房屋的事实，房屋租赁费用至少应计算至2020年9月25日。本院认证意见为，该组照片系谢永强本人拍摄，王建荣有异议，不能达到证明目的，不予认定。 本院二审另查明，2014年3月23日，牛会锋与贾军雷签订房屋租赁协议一份，约定房屋每年租金为壹万伍仟元整。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.王建荣是否系本案适格原告；2.谢永强应否支付王建荣房屋租赁费，如应支付，具体数额如何确定。 关于争议焦点1。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉条件的规定，原告应是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，涉案房屋系农村房屋，王建荣提交了农村集体批准拨用宅基地土地使用权证，且谢永强向王建荣出具了房屋租赁费欠条，故可以认定王建荣与本案有直接利害关系，其是本案适格原告。谢永强上诉称涉案房屋为牛莉所有，但未举证证明，庭审中谢永强认可牛莉系王建荣女儿，故谢永强关于王建荣不是本案适格原告的上诉理由不能成立。 关于争议焦点2。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，谢永强与王建荣虽未直接签订书面房屋租赁合同，但王建荣的丈夫牛会锋与案外人贾军雷签订了书面租赁合同，将涉案房屋出租给贾军雷，约定年租金1.5万元；谢永强自认其从贾军雷处租赁了涉案房屋，约定年租金1.6万元，谢永强对自己实际占有使用涉案房屋并无异议，且向王建荣出具了房屋租赁费欠条，根据庭审查明的事实，谢永强至今仍占有涉案房屋，故一审认定谢永强应支付王建荣房屋租赁费，并自出具欠条之日起按年租金1.5万元标准继续支付至谢永强返还租赁房屋时止并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。谢永强诉称欠条系受胁迫所出具，但其未提交证据证明，该上诉理由不能成立。谢永强上诉主张其花费1.85万元维修涉案房屋，但其在一、二审期间均未提交证据证明，该上诉主张不予支持。对于谢永强上诉主张因房屋漏水造成的财产损失问题,因谢永强对此未提起反诉，本案不予处理，谢永强可通过另行起诉等方式解决。 综上所述，谢永强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1581元，由谢永强负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  王冬宁 审判员  葛 侠 二〇二〇年十月十二日 法官助理朱明清 书记员朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。