辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11411号上诉人（原审被告）：沈阳市铁西区齐成房产信息咨询服务中心，经营场所辽宁省沈阳市铁西区南12路34号13门。经营者：韩绍良。委托诉讼代理人：任梓源，女，1993年11月20日出生，达斡尔族，该公司员工，住内蒙古额尔古纳市。被上诉人（原审原告）：杨延芳，女，1986年6月6日出生，汉族，住黑龙江省集贤县。委托诉讼代理人：李树阳，辽宁共襄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马卫红，女，1989年5月7日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审被告）：赵鹏，男，1987年3月20日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人沈阳市铁西区齐成房产信息咨询服务中心因与被上诉人杨延芳、马卫红、赵鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初2127号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市铁西区齐成房产信息咨询服务中心上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、齐成房产系经房主马卫红、赵鹏公证授权委托的代理人，公证书明确载明授权齐成房产代为与买方杨延芳签订《房屋买卖合同》，齐成房产不是合同主体，不应承担违约责任。2018年12月19日，房主马卫红、赵鹏与齐成房产签订《房屋限时快销合同》，约定房主马卫红、赵鹏委托齐成房产代为装修、销售案涉房屋，第7.5款房主承诺房屋上不存在户口，如有户口，在合同签订后180日迁出，否则承担违约金3万。当日，马卫红、赵鹏为齐成房产出具《授权委托书》，委托事宜包括“1、代为办理房屋的买卖交易手续，代为签署《房屋买卖合同》及交易相关的所有协议；2、代为对此房屋买卖进行议价及定价……”。2019年5月27日，在确定买受人系杨延芳后，房主马卫红、赵鹏与齐成房产就委托出售房屋事宜再次办理了公证授权委托手续，公证书中明确载明“赵鹏、马卫红决定将案涉房屋出售给买受人杨延芳”，委托事宜包括“2、签署《房屋买卖合同》及相关法律文件等”。齐成房产有合法合理的代理手续，代理行为均是在委托授权范围内作出的，一审法院仅凭当事人的口头陈述即认定不存在代理关系，明显加大了受托人的义务及风险，违反了委托代理的法律规定，不符合公平合理的原则。二、一审的认定突破了合同相对性。《房屋限时快销合同》及《房屋买卖合同》中均明确约定赵鹏、马卫红作为房主负有承担户口迁出的义务，如未迁出须承担违约责任。根据合同相对性，户口未迁出的违约责任应由赵鹏、马卫红承担。一审的认定突破了合同相对性的法律原则，将居间方齐成房产认定为合同主体，属于适用法律错误。杨延芳辩称，请求维持原判。马卫红、赵鹏辩称，请求维持原判。杨延芳向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告违约金10000元；2.被告支付误工费2000元；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，原告提供房屋买卖合同一份，合同签订时间为2019年3月25日，合同原告为乙方、被告马卫红和被告赵鹏为甲方、被告沈阳市铁西区齐成房产信息咨询服务中心为丙方，约定原告购买被告马卫红和被告赵鹏名下位于沈阳市铁西区的房屋。该合同9.5约定：该房屋内不存在户口，如经查实存在户口，甲方应于90日内将该房屋所有户口迁出，甲方不按约定时间办理户口迁出的，应支付乙方违约金1万元。房屋买卖合同上被告马卫红和被告赵鹏名字为被告沈阳市铁西区齐成房产信息咨询服务中心工作人员代签。被告马卫红和被告赵鹏未收取原告杨延芳支付的房屋对价款。原被告确认沈阳市铁西区房屋存有杨秀华的户口。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋买卖合同上虽然有被告马卫红和被告赵鹏的名字，但该名字实为被告沈阳市铁西区齐成房产信息咨询服务中心工作人员所签，且被告马卫红和被告赵鹏未收取原告杨延芳支付的房屋对价款，被告沈阳市铁西区齐成房产信息咨询服务中心虽然陈述其在签订房屋买卖合同时已向派出所核实沈阳市铁西区的户口有无，但其未尽到谨慎核实义务，在代被告马卫红和被告赵鹏签订房屋买卖合同时未向原告杨延芳告知房屋上存有杨秀华的户口且该户口至庭审时仍未迁出，被告沈阳市铁西区齐成房产信息咨询服务中心负有过错，应依约承担相应的违约责任。原告主张的误工费没有法律依据，故不予支持。被告马卫红和被告赵鹏对此次房屋买卖不存在过错，故其不承担责任。一审法院判决：一、被告沈阳市铁西区齐成房产信息咨询服务中心于判决生效后十日内赔偿原告杨延芳违约金10000元；二、驳回原告杨延芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告沈阳市铁西区齐成房产信息咨询服务中心承担。二审中，上诉人提交1.授权委托书复印件2份及公证的授权委托书复印件2份，证明马卫红、赵鹏委托我方办理房屋出售事宜，受托人李建奇及姜银川是我门店的店长及办件员工，我方不是合同主体，不应由我方承担违约责任。委托书中的委托事项明确包括“1、代为办理房屋的买卖交易手续，代为签署《房屋买卖合同》及交易相关的所有协议；2、代为对此房屋买卖进行议价及定价；。等”。公证的授权委托书中明确载明“赵鹏、马卫红决定将案涉房屋出售给买受人杨延芳”，委托事宜包括“2、签署《房屋买卖合同》及相关法律文件；受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件委托人均予同意。本项授权为委托人真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由委托人承担等”。以上证明被上诉人马卫红、赵鹏知悉房屋出售给杨延芳，并委托我方办理相关事项，被上诉人马卫红、赵鹏应当是承担责任的主体。2.3份收条复印件及3份电子转凭复印件，证明被上诉人马卫红、赵鹏已按照合同约定收到房屋委托价款，一审法院认定马卫红、赵鹏未收到房屋价款与事实不符，按照快销合同约定，房屋转让价格扣除委托价格及装修垫付款剩余款项是受托人应当收取的委托报酬。3.保工街派出所通话录音及沈阳市关于落户政策通知复印件，证明根据沈阳现行政策，涉案房屋既不影响被上诉人杨延芳的落户，亦可通过登报公告的方式上报至派出所，由派出所将房屋内遗留户口迁出，涉案房屋存在户口并非上诉人导致，且留存户口亦未对被上诉人杨延芳造成任何损失。杨延芳对上述证据均没有异议，中介与原房主的事情不知晓。马卫红、赵鹏对证据1和2真实性没异议。证据3与其无关。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2018年12月19日，上诉人与马卫红、赵鹏签订房屋30天限时快销合同，约定了委托价格为352000元，合同约定房屋无户口，如经查实存在户口，马卫红、赵鹏应于合同签订后180日内将房屋内所有户口迁出，如未按约定时间办理户口迁出，上诉人有权从应付款项中扣除3万元作为上诉人代理马卫红、赵鹏出售该房屋时对买受方承担的违约责任或房屋价值贬损损失。马卫红、赵鹏自认2018年12月19日收到上诉人给付的房款10.2万元，2019年5月27日收到上诉人给付的房款25万元。又查明，2018年12月19日，马卫红、赵鹏签订授权委托书，委托姜银川和李建奇代为办理案涉房屋的买卖及相关手续，委托事项包括代为办理房屋的买卖交易手续，代为签署《房屋买卖合同》及交易相关的所有协议等。2019年5月27日，马卫红、赵鹏签订授权委托书，委托姜银川出售案涉房产给杨延芳，委托事宜包括签署《房屋买卖合同》及相关法律文件……受托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件委托人均予同意。本项授权为委托人真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由委托人承担。委托期限为2019年5月27日至2019年11月27日。该委托书经过公证。上诉人主张受托人李建奇及姜银川是其门店的店长及办件员工。本院认为，甲方为马卫红和赵鹏与乙方为杨延芳、丙方为沈阳市铁西区齐成房产信息咨询服务中心于2019年3月25日签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。虽合同中马卫红和赵鹏的名字系沈阳市铁西区齐成房产信息咨询服务中心工作人员所签，但结合马卫红、赵鹏签订委托姜银川和李建奇代为办理案涉房屋的买卖及相关手续的授权委托书及房屋30天限时快销合同，可以认定上诉人系代马卫红和赵鹏出售案涉房屋，故房屋买卖合同的出卖方应为马卫红和赵鹏。房屋买卖合同约定案涉房屋内不存在户口，如经查实存在户口，甲方应于90日内将该房屋所有户口迁出，甲方不按约定时间办理户口迁出的，应支付乙方违约金1万元。现案涉房屋存在户口，应由马卫红和赵鹏承担违约责任。一审认定上诉人承担违约责任不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初2127号民事判决；二、马卫红和赵鹏于判决生效后十日内支付杨延芳违约金10000元；三、驳回杨延芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，由马卫红和赵鹏负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年十月十日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。