河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9068号 上诉人（原审原告）：韩某琪，女，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：韩某，男，汉族，住石家庄市长安区,系韩某琪父亲。 委托诉讼代理人：王军立，河北冀华律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：郝某兰，女，汉族，住石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：王军立，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李振英，河北冀华律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：河北和发房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区大经北街18号花中城五金电料市场601室。 法定代表人：林余，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于某，该公司员工。 上诉人韩某琪、郝某兰因与被上诉人河北和发房地产开发有限公司（以下简称和发地产）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初9295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 韩某琪、郝某兰上诉请求：一、撤销河北省石家庄市长安区人民法院做出的(2019)冀0102民初9295号民事判决书之第三项诉讼请求，依法改判支持上诉人要求被告退还装修押金，以及赔偿装修损失、设备费用等相关费用共计363777.46元，具体数额后附清单。二、本案一、二审诉讼费及其他费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》等法律的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。被上诉人经营的建华广场在消防验收不合格的情况下，其开业经营违反法律、行政法规的强制性规定，对于合同解除负有不可推卸的责任。(一）法律依据如下：1.《中华人民共和国消防法》第十三条国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；第十四条建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查的具体办法，由国务院住房和城乡建设主管部门规定。第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。2.《建设工程消防监督管理规定》第十三条对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核,并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；第十四条对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（一）设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程；（三）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑；3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。4.北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知。3、当事人就未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定？当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收，或者经验收不合格为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。租赁房屋因出租人原因未经工程竣工或消防验收合格致使房屋不符合使用条件，承租人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条第（三）项规定要求解除租赁合同的，应予支持。(二）建华广场属于应当进行消防验收的建筑，被上诉人未通过消防验收的行为，违反法律、行政法规的强制性规定，上诉人有权依据相关法律解除租赁合同。1.据了解，被上诉人经营的建华广场占地约200亩，总建筑面积约70万平方米，其中商业地上面积高迗15万平方米，是集家庭购物、娱乐体验、亲子教育、特色美食于一体的一站式国际时尚生活中心。2.根据上述法律规定可知，被上诉人经营的建华广场属于应当进行消防验收的范围，被上诉人在违反符合法律、行政法规关于消防验收的强制性规定的情况下，上诉人根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条3款的规定主张解除原被上诉人之间签订的《商铺租赁合同》。3.上诉人在正常经营的过程中，被进行消防验收的相关部门告知，被上诉人经营的建华广场不符合消防验收条件，并被上诉人知停止经营，到现在为止，被上诉人经营的建华广场依然没有通过消防验收，在此情况下，上诉人的合同目的无法实现，故主张解除合同。4.被上诉人在庭审过程中，称建华广场属于历史遗留问题，经政府允许先上车后补票，其未提供任何相关政府部门的文件资料予以佐证，根据谁主张谁举证的原则，上诉人不能完成举证责任的应承担举证不能的责任。5.根据常理可知，建华广场属于大型商场，在消防验收不合格的情况下，一旦出现火灾事故会对商场、经营者、消费者甚至社会公共利益造成重大损害，这种视生命如儿戏的行为不符合政府以人为本的价值理念，该说法违背常理。6.事实上，被上诉人于2019年4月2日对上诉人经营的商铺予以围挡，强制停止了上诉人的经营行为，被上诉人的行为让合同无法继续履行，合同目的已经无法实现。7.综上，被上诉人违法营业对于合同解除负有不可推卸的责任，应当依法承担赔偿损失等责任。二、上诉人为履行合同作出了充足的准备，对租赁的商铺予以装饰装修、加盟连锁店、雇佣工人等支付费用巨大，根据《中华人民共和国合同法》第97条的规定、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第11条的规定，在合同解除的情况下，被上诉人应当赔偿上诉人损失。(一）相关法律依据。1.《中华人民共和国合同法》第97条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第11条：第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(二）根据上述法律规定，在合同解除后，被上诉人应当承担赔偿损失的民事责任。上诉人的损失包括支付装饰装修的费用、加盟美食连锁店的相关费用以及雇佣工人等一系列的费用，具体数额为380777.46元。具体赔偿清单如下：1.加盟费用及履约保证金，共计：200442元。其中，加盟费58000元；加盟开店物料采购：110442元；加盟店面设计费5000元；商铺租赁履约保证金17000元；商场收取的装修押金10000元。2.装修费用，共计：165362元。其中：与装修公司签订150000元的装修合同，执行了130000元；自己装修35362元（详见附表）。3.供电服务费1831.80元。4.剩余的食材10953.66元（详见附表）5.厨房的耗材2188元。以上总计：380777.46元此外，已付房租10000元；转出电费抵房租3900元。综上，一审法院作出的民事判决书之第三项驳回上诉人诉讼请求，不符合事实和法律规定，使得上诉人的合法权益不能得到保护，恳请贵院予以撤销，并依法改判，以维护上诉人的合法权益。 和发地产答辩称，一审法院已查明上诉人拖欠租金的事实及上诉人明知消防未验收，但上诉人签订合同的事实，上诉人未按合同法第226条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，租赁合同中有关于支付租金的约定，承租人没有按照约定支付租金构成违约。上诉人在与被上诉人签订租赁合同时，明确知道建华城市广场作为石家庄市专项整治项目是作为历史遗留问题处理，属于先上车后补票项目，存在很多遗留问题，开业时间不确定，因此双方在签订商铺租赁合同时制定特别约定。合同期限及续租2-1，合同期限八年，具体时间以购物中心整体开业时间为准，合同期限相应顺延起止时时间；（12）补充协议条款，如遇甲方开业时间调整，合同内起止时间自动顺延，不再重新签订合同。合同签订后，被上诉人全面履行了自己的合同义务，依约将租赁物交付原告装修使用，并在商场正式开业前全部免除原告租金，经被上诉人努力商讨在2018年9月15日正式开营，开业后由免除了原告三个月的租金，因此被上诉人在合同履行过程中不存在违约行为。反观上诉人在明知商场未经过消防验收与被上诉人签订租赁合同，而且在合同与补充合同中未约定经过消防验收后再付房租等费用的相关通知及约定，而且在免租期过后，被上诉人始终给上诉人开具的都是收据，印证商场未经验收开不了正规发票的事实。上诉人是明知消防未验收自愿与被上诉人签订的租赁合同，上诉人经营不善规避自己的经营风险，违反了诚实信用原则一审已查明，房屋租赁合同签订后，承租人才发现商场消防未验收，而此时上诉人仍然没有明确意思表示或者书面文字发函，以此为由提出过自己的要求，显然不符合常规。所以上诉人要求被上诉人赔偿装修损失设备的诉求于法无据，被上诉人不应当赔偿。同时要求上诉人继续履行合同，支付拖欠的房租、物业费、水电费、违约金、滞纳金等。 韩某琪、郝某兰向一审法院起诉请求：一、解除原被告于2017年10月28日签订的《商铺租赁合同》；二、要求被告退还装修押金及履约保证金，以及赔偿装修损失、设备费用等相关费用共计380777.46元，具体数额后附清单；三、本案诉讼费用及其相关费用均由被告承担。 一审法院认定事实：2017年10月28日，韩某琪、郝某兰与和发地产签订《商铺租赁合同》，约定和发地产将建华城市广场第四层第x、x号商铺出租给韩某琪、郝某兰，套内建筑面积245平方米，韩某琪、郝某兰以坛老徐为店铺名称对外营业，经营坛老徐品牌火锅。合同第二条约定，合同期四年，自2017年11月30日起至2021年11月29日止（具体时间以购物中心整体开业时间为准，合同期限相应顺延起止时间）。合同第三条约定，自2017年11月30日始计收租赁费用；自2017年11月30日至2019年11月29日，按照69元/平方米/月计算租金；自2019年11月30日至2021年11月29日，按照73元/平方米/月计算租金；缴费方式为预缴费用制；承租方须在进场前15日内，向出租方缴纳首期（自2017年11月30日至2018年2月28日）预缴费用50715元。另查明，韩某琪、郝某兰共缴纳租金10000元。韩某琪、郝某兰向和发地产缴纳履约保证金17000元，向石家庄君特益物业服务有限公司缴纳装修押金10000元。韩某琪、郝某兰提交的河北新闻网公开关于建华城市广场资料，显示建华城市广场占地约200亩，总建筑面积约70万平方米，其中商业地上面积高达15万平方米。韩某琪、郝某兰主张该商场未通过消防验收，从2019年1月1日正式营业以后，消防部门进店检查，告知该商场没有进行消防验收，不允许开业经营。韩某琪、郝某兰没有提交关于经营期间消防部门检查的证据。和发地产称消防验收手续正在办理中，商场开业后消防部门未查处过任何商户，因为和发地产的项目是改造项目。韩某琪、郝某兰称，2019年3月8日，因为欠缴电费、租赁费等问题，和发地产在韩某琪、郝某兰经营的门店做围挡、断电导致无法经营。韩某琪、郝某兰主张和发地产退还其装修押金、履约保证金并赔偿其装修费、加盟费、加盟开店物料采购费、加盟店面设计费、供电服务费、剩余的食材损失、厨房的耗材损失，共计380777.46元。和发地产主张韩某琪、郝某兰向其支付租金226670元及违约金166931元（违约金按日千分之三计算至租金及违约金全部付清之日止，暂计算至2019年11月14日的违约金为166931元）,合计393601元。以上事实有庭审笔录、《商铺租赁合同》、河北新闻网公开关于建华城市广场资料、收据等证据予以在卷佐证。 一审法院认为，商场在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可开业使用。和发地产称消防验收手续正在办理中，即目前尚无消防验收手续。租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。综上，韩某琪、郝某兰主张解除《商铺租赁合同》，符合法律规定，予以支持。和发地产作为出租人其向韩某琪、郝某兰出租的商铺未进行消防验收，和发地产存在过错，韩某琪、郝某兰未对和发地产工程消防验收情况进行核实了解与和发地产签订了租赁合同，其亦应承担涉案商铺潜在的法律风险，且涉案商铺虽未经消防验收，但韩某琪、郝某兰对涉案商铺进行了装修并实际经营使用，韩某琪、郝某兰停业是基于和发地产因其欠缴租金所致。韩某琪、郝某兰作为承租人应按合同约定向和发地产支付租金而未支付租金，构成违约。况且投资经营本身就存在商业风险，商场客流量少的状况，更多的属于经营风险，投资者本身既应当预见又应承担其风险。鉴于双方均存在过错，双方的损失应各自承担。履约保证金是基于合同的履行约定的，由于合同已解除，履约保证金17000元应当由和发地产返还韩某琪、郝某兰。韩某琪、郝某兰的装修押金10000元，并未交付给和发地产，故对韩某琪、郝某兰主张和发地产返还装修押金10000元，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项的规定，一审判决：一、解除原告（反诉被告）韩某琪、郝某兰与被告（反诉原告）河北和发房地产开发有限公司于2017年10月28日签订的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）河北和发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）韩某琪、郝某兰履约保证金17000元；三、驳回原告（反诉被告）韩某琪、郝某兰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）河北和发房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7012元，由原告（反诉被告）韩某琪、郝某兰负担；反诉费3373元，由被告（反诉原告）河北和发房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，依法成立的合同，当事人应当按照合同约定及诚实信用原则全面履合同义务，同时也不得违反法律、行政法规的规定。本案中，被上诉人和发地产作为出租方有义务为承租方创造良好的经营环境，同时该商场不得有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况。建华城市广场作为大型商业场所依法应当进行消防验收，而和发地产未能提交建华城市广场西区商业的消防验收手续（正在办理中消防手续），即目前尚无消防验收手续，故该商场不应投入使用。上诉人韩某琪、郝某兰、被上诉人和发地产均主张解除《商铺租赁合同》符合法律规定，予以支持。虽然和发地产对于合同的解除有过错。但韩某琪、郝某兰占用房屋期间应该按照合同约定支付租金，其二人未支付租金的行为也构成违约。因此，在双方都存在过错的情况下，应当各自承担相应的责任。和发地产收取韩某琪、郝某兰的履约保证金，应予退还。本院综合考量双方的证据及商铺实际经营状况，一审法院认定“韩某琪、郝某兰主张的装修损失，不应支持，同时对和发地产主张的租赁费、物业费、资源费、违约金不予支持”，并无不当。故韩某琪、郝某兰请求返还赔偿装修损失，无充分的事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，韩某琪、郝某兰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,756.7元，由上诉人韩某琪、郝某兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  孟志刚 审判员  王 婷 二〇二〇年十月十二日 书记员  张 闯