浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初11680号 原告：苏丽霞，女，1991年12月1日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 被告：陈孝仙，女，1976年6月14日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：丁志坚，北京盈科（义乌）律师事务所律师。 原告苏丽霞为与被告陈孝仙房屋租赁合同纠纷一案，于2020年8月10日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序由审判员王宁独任审判，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告苏丽霞、被告陈孝仙及其诉讼代理人丁志坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苏丽霞向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告于2020年6月17日订立的租房协议于2020年7月27日解除；2.被告返还原告2020年2月1日-2020年3月15日的房租3500元；3.被告赔偿原告装修损失、停产停业损失、搬迁费共计3万元；4.被告支付原告违约金4666元。事实与理由：2018年4月21日，原、被告签订《房地产租赁合同》一份，约定被告将坐落于万达商铺5-170号的房屋出租给原告使用，租赁期至2020年5月17日。原告在租赁的商铺上经营餐饮行为，2020年1月受疫情影响，从2020年2月1日开始停业，直到2020年3月15日经政府核准后才开始营业。2020年5月租赁合同到期后，双方经过协商，于6月17日达成协议约定按原租赁合同履行，租期暂定为一年，原告于2020年6月将店铺重新进行了装修。被告在2020年7月21日突然要求原告立即搬离并阻碍原告经营，原告迫于无奈于2020年7月27日开始搬离。被告的违约行为给原告带来了巨大的损失，原告就赔偿事宜与被告协商多次，无果。原告认为，原、被告之间的租赁协议合法有效，被告单方解除租赁协议，明显违约，被告在明知原告重新装修的情况下，强制要求原告腾空，给原告造成的损失，被告理应赔偿。原告租用房屋是用于经营，因疫情影响，造成合同目的无法实现，被告理应退还没有营业期间的租金。特提起诉讼。 被告陈孝仙辩称：1.2018年4月21日，原、被告双方签订过一份房地产租赁合同是事实，租赁合同是在2020年5月份到期，在房屋到期之前即五月初，被告就征求过原告意见，合同到期后是否需要续租，如不续租要按期腾退房屋。当时原告有续租意向，被告也告知过原告续租的房屋租金根据周边的行情是6万元一年，当时原告没有直接跟被告签订租赁合同。2020年6月16日，被告到原告的房屋中察看，没有看到原告要求终止合同的情况，也告知原告如果需要的话是要6万一年，次日，即6月17日，原告微信说今年的房租啥时转过去的时候，因为被告不在场，以为原告答应按6万元一年交房租，为方便起见，要求在微信中转过来，写不写合同也没有关系，并且还问了在没有经过被告同意的情况下原告已经在装修，在微信中，原告答应是下周一安排转过去房租，但事后原告没有将房租转给被告，也没有跟被告进行续租的再次协商。所以双方在原合同到期后没有像原告在诉状中所讲的2020年6月17日达成按原合同履行的事实存在。直到2020年7月21日，在原、被告没有达成新的租赁合同的情况下，被告要求按原合同到期腾退房屋并且付清到期之后实际占用租赁房屋的租金以及水电费、物业费用（2020年7月21之后被告收回房屋另行装修后发现，原告拖欠2019年物业费）。当时原告同意在2020年7月31前付清所拖欠的这些费用，说明原告自己本人也没有认可双方有新的协议达成。双方对合同到期之后已经进行过结算，只是原告没有按结算履行义务。对这一部分的结算费用被告将另案向原告主张权利。所以，原告诉请要求解除2020年6月17日所谓的租赁协议与事实不符，双方并没有新的协议。2.诉请二没有事实和法律依据。因为疫情停产，应由原告与被告协商，因为这是属于双方协商的结果基础上能否互谅互让的事情，不属于法定的减免租金的事由。何况在2020年7月21日，双方结算的费用中原告也没有提出过所谓的要返还租金的事实。3.诉请中所谓装修、搬迁的损失，我们认为是原告在没有达成新的合同情况下未经被告同意擅自装修，其结果和责任应由原告自行承担。4.双方由于没有合同关系，在合同到期后双方的权利义务终止。被告不存在违约，所以原告诉请的违约金也没有事实和法律依据。综上，要求驳回原告的诉请。 原告苏丽霞为证明其主张，向本院提供如下证据： 1.原、被告间的微信聊天记录，证明2020年6月17日原、被告达成了新的租赁协议。2.照片打印件一张，证明疫情期间整条金街停了半个月左右，不能正常经营。按照政府规定，允许营业以后才继续营业。由于是多份打印，所以照片上没有日期。3.装修清单复印件两份、装修清单收条复印件一份、照片打印件8页，证明原告经营的店铺重新进行装修及整个装修的损失和搬迁的费用支出。4.房屋租赁合同一份，证明合同第七条有约定违约条款，是支付违约金的依据。 被告陈孝仙质证认为：对证据1，原告提供的聊天记录，我们认为跟被告方保存的聊天记录有不一致的地方。原告问话，今年的房租啥时候给你转过去，被告手机上没有显示。关于房租的问题是在电话上沟通的，跟原告讲过如续租，要六万一年。第二句话，原告问了，房租是多少，这条微信被告手机上没有显示。不能证明双方已经在2020年6月17日达成新的租赁协议。因为这里面双方并没有约定好要付多少租金，也没有显示何时支付，这一些事实都没有达成合意，不能认定双方已经达成新的租赁协议。何况到现在为止，原告也没有支付过从原合同到期之后的任何租金。相反，在2020年7月21日，被告提出原告腾退房屋结算双方的费用时候原告是同意的。对证据2，有否贴过这张照片，被告不清楚。该照片不能证明原告因疫情停工停产的租金损失要求被告予以减免。对证据3，证据三性均不予认可，何况原告的装修行为也未经被告同意，是在合同到期之后擅自装修的情况，其责任应由原告承担。证据4，真实性没有意见。该合同已经在2020年5月17日到期，双方的权利义务已经终止。在履行该合同过程中，被告没有违约行为，所以不能要求被告承担所谓的违约责任和违约金。 被告陈孝仙为支持其抗辩，当庭提供原、被告间完整的微信聊天记录，证明双方一直没有达成新的租赁合同，被告与原告已就合同终止后的事宜达成结算协议，但原告并未履行双方的结算协议，至今没有将结算的费用支付给被告。 原告苏丽霞质证认为，真实性没有异议，对证明目的有异议。被告说有与原告提过六万元的房租在微信中没有体现，一直到最后的微信聊天中，原告的整个装修都已经拆掉已经搬走了，8月1日晚上被告才告诉原告需要六万元一年的房租，当时原告已经在隔壁重新租了房子，重新装修，把原店面的装修全部拆了，这期间原告在微信里反复问过被告，也尊重被告的意见和被告提及过房租究竟是多少。在原告所提供的资料中，2020年6月17日问被告房租是多少，也曾告诉被告店铺在装修，而被告的回应是房租帮我转一下过来就好了，写不写都没有关系。“我昨天没事情过去过，你们店铺在装修”，这两句书面文字都证明了被告知道原告在装修，以及默认2020年6月17日的房屋租赁并在原告装修期间未曾做过任何阻止装修的行为，直接导致了原告在整个店铺装修期间的损失。 根据原、被告的举证、质证意见及证据审核认定的有关规定，本院对上述证据认证如下： 原告提供的证据中，对证据1的真实性予以确认，至于能否达到原告的证明目将结合全案进行分析，并在下文中进行阐述。对证据2，相关行业受新冠肺炎疫情影响暂停营业及嗣后复工复产系众所周知的事实，对此原告无须举证证明。对证据3，装修清单和收条均系复印件，且系案外人单方记载出具，被告不予认可，本院不予认定；照片系打印件，无法确认形成时间和拍摄对象，本院亦不予认定。对证据4的真实性予以确认。 被告提供的证据，真实性予以确认，结合原告提供的证据1，原、被告间对续租的关键事宜即租金、租赁期间等自始至终未形成合意，原告则误以为被告默认同意按原合同的相关内容执行。 综上，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 2018年4月21日，原、被告在义乌市××房地产营销策划有限公司的居间下签订房地产租赁合同一份，约定被告将义乌市万达商铺5-170号房屋出租给原告使用，租期为2018年5月18日至2020年5月17日，年租金为29000元，原告须在租赁期满时把房产完好交还给被告，室内装修固定设施不得拆除，原告如需继续承租应提前一个月与被告协商，双方另签订合同，租赁期间水、电、煤气、有线电视、电话、物业管理费等一切费用由原告根据实际用量付费，合同还约定了其他权利义务事宜。原告陈述于2020年7月31日搬离案涉租赁房屋。原租赁合同到期后，原告未支付到期后占用租赁房屋的租金。 本院认为，合法的租赁关系受法律保护。我国合同法规定了租赁期间届满后的法定更新（默示更新），指的是租赁期间届满后，合同当事人的行为表明其租赁关系继续存在，即租赁期间届满，承租人仍继续对租赁物为使用收益，出租人亦不反对；承租人继续支付租金，而出租人也予以接受，当事人有上述行为即可推定双方有继续租赁关系的意向，租赁期限视为更新。综观本案，在原租赁合同租赁期间届满后，双方未就租赁事宜达成明确的合意，原告仅仅以被告未明确告知房屋续租租金及未续签合同，误认为双方应按原租赁合同履行，且原告在原租赁期间届满后未实际向被告支付继续占用房屋的租金。因此，原告主张其与被告于2020年6月17日订立了新的租房协议，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告未经被告同意在案涉租赁房屋装修产生的费用，依法应由原告自行负担。本案中，被告未有违约行为，原告主张要求被告承担违约责任，本院亦不予支持。另，双方租赁合同履行期间发生新冠肺炎疫情，原告客观上在一定期间内无法使用租赁房屋，此系不可抗力，双方对此均无过错，结合双方的陈述及本地疫情防控实际，该期间约为一个半月，此期间的租金损失应由租赁双方合理分担，被告作为出租人应给予适当的租金减免，原告在租期届满后实际占用租赁房屋近两个半月，综合考虑本案实际，本院酌定租期届满后原告占用租赁房屋期间的费用与被告减免租金部分予以相抵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下： 驳回原告苏丽霞的诉讼请求。 案件受理费377元，由原告苏丽霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 王 宁 二〇二〇年十月十二日 书记员 贾惠青