江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初5185号原告（反诉被告）：敖小娟，女，1971年10月17日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：毛伟，江西君越律师事务所律师。被告（反诉原告）：台州金龙投资有限公司新余分公司，住所地：江西省新余市渝水区科环东路华亭宾馆6楼，统一社会信用代码：91360500566288445U。负责人：李启中，该分公司总经理。委托诉讼代理人：廖志飞、黄鹤洲，江西三江合律师事务所律师。被告：台州金龙投资有限公司，住所地：浙江省温岭市城东街道万昌中路688号（温岭九龙国际大酒店九楼），统一社会信用代码：9133108177192659XG。法定代表人：童顺米，该公司执行董事。原告（反诉被告）敖小娟（下称原告）与被告（反诉原告）台州金龙投资有限公司新余分公司（下称第一被告）、被告台州金龙投资有限公司（下称第二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人毛伟、第一被告委托诉讼代理人黄鹤洲到庭参加诉讼，第二被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令第一被告以1690000元为基数，按日利率万分之一向原告支付从2018年12月31日至2020年6月10日逾期交房违约金89063元；并以1690000元为基数，按日利率万分之一计算从2020年6月11日至被告实际交房之日止的逾期违约金；2.判令第二被告对上述逾期违约金承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用均由二被告承担。事实和理由：2018年10月11日，原告与第一被告签订《房屋买卖合同》约定，原告购买由第一被告开发的城北赣西大道599号紫庭苑项目2栋2902号房屋一套，房屋总价1690000元，交房时间为2018年12月30日前。但直到目前为止，第一被告仍未向原告交付房屋。第二被告系第一被告的总公司，应当对分公司债务承担清偿责任。因多次与被告协商均无果，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。第一被告答辩称，1.原告未按合同约定时间支付购房款，其自身存在违约行为，根据合同约定，第一被告有权暂缓交付房屋。2.第一被告早已通知原告办理交房手续，但原告一直未前往售楼部与第一被告办理相应的交付手续，第一被告不应承担逾期交房违约责任。第二被告未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及证据材料。在本案审理过程中，第一被告向本院提起反诉请求：1.判令原告向第一被告支付逾期付款违约金22840元；2.本案本诉、反诉费用均由原告承担。事实与理由：2018年10月11日，第一被告与原告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买第一被告开发建设的紫庭苑2栋2幢29层2902号商品房一套，房屋总价款为169万元，付款方式为按揭付款，其中首付款74万元于2018年10月11日付清，剩余购房款95万元在2018年10月11日前在银行办理按揭手续后付清，原告未按约定时间付款的，应当向第一被告支付违约金，按日万分之一计算。合同签订当日，原告向第一被告支付首付款74万元，第一被告向原告开具了收款收据。此后，原告未按约至银行办理按揭贷款手续，亦未于当日将剩余购房款付清。直到2019年11月14日，原告才陆续付清购房款。根据合同约定，原告应当承担逾期付款的违约责任。第一被告为维护自身合法权益，特向法院提起反诉。原告针对第一被告的反诉辩称，第一被告的反诉主张与事实不符，原告不存在违约行为。首先，原告在购房时，系第一被告的售楼员工告知原告可分期支付购房款，原告作为善意买受人，有理由相信该销售人员所说系经第一被告许可的职务行为。其次，在原告分期付款期间，第一被告未提出异议，也未向原告催告，可见，第一被告对原告分期付款行为予以认可。故请求法院驳回第一被告的反诉主张。经审理查明，2018年10月11日，原告与第一被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1.买受人购买位于城北赣西大道599号由第一被告开发建设的紫庭苑2栋2幢29层2902号房屋；2.房屋总价款为1690000元，买受人应采取按揭付款的方式于2018年10月11日前付清购房款；3.如买受人未按约定付款，逾期在180日之内，买受人需向出卖人支付逾期应付款万分之一（按日计算）的违约金，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，若出卖人不解除合同，买受人需向出卖人支付逾期应付款万分之一（按日计算）的违约金；4.出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；5.商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；6.除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，出卖人需向买受人支付逾期全部房价款万分之一（按日计算）的违约金（自约定届满之日起至实际交付之日止），逾期超过180日后，原告有权解除合同，若原告要求继续履行合同，合同继续履行，第一被告需向原告支付全部房价款万分之一（按日计算）的违约金。合同附件十一补充协议约定：如采取按揭贷款方式（包括公积金贷款、商业贷款）支付购房款的，应遵守下列规定：1.买受人确认已经知道并理解办理按揭贷款应具备的条件和需要提交的个人资料的内容，买受人应于商品房买卖合同签订之日起10日内携带有关证件亲自前往银行（公积金贷款单位）办理按揭手续，缴纳相关费用，并于商品房买卖合同签订之日起30日内办妥贷款手续并汇入出卖人账户。逾期不提交或提交个人资料不全、拖延办理按揭手续、未按时到账均视为买受人违约，买受人应承担逾期付款违约责任，双方同意按照合同约定的逾期付款违约责任进行处理。2.买受人已充分认识到，提供按揭服务或者公积金服务的金融机构可能因为买受人不具备贷款资格而拒绝贷款，这种风险必须由买受人承担。因此，双方商定：提供按揭贷款的银行或者公积金贷款单位拒绝和买受人签订借款合同的，买受人同意按照一次性付款的方式来支付全部房款，并自银行（公积金贷款单位）拒绝借款之日起45日内完成付款，逾期则承担合同约定的逾期付款违约责任。3.采取按揭付款方式支付购房款的，在合同约定交房日期到来时，如果按揭房款未全部到账的，房屋交付日期相应顺延到该款项到账之日；在合同约定交房日期到来时，采取一次性付款而房款未全部到账的，或者尚欠出卖人款项未付清的，房屋暂不交付，此种暂不交付，出卖人不承担责任，交付日期相应顺延至付款完成之日。另查明，1.2018年10月11日前，原告向第一被告付款共计740000元；2019年2月22日，原告向第一被告付款共计350000元；2019年6月12日，原告向第一被告付款200000元；2019年11月12日，原告向第一被告付款200000元；2019年11月14日，原告向第一被告付款100000元。2.案涉房屋于2019年10月28日竣工验收。3.2019年10月，第一被告电话通知原告交房。4.2020年8月28日，第一被告向原告邮寄送达书面交接房通知单，原告于当日签收。以上事实，有工商登记信息表，《商品房买卖合同（预售）》、收据、发票、交接房通知单，转账凭证，竣工验收备案表、测绘成果报告、质量保证书、质量保修书、使用说明书，渝水区人民法院调解案件记录表、EMS快递单、EMS快递查询及原、被告的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告向第一被告购买房屋，双方签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。第一被告系第二被告分支机构，第一被告产生的民事责任由第二被告承担，故对原告请求第二被告承担连带赔偿责任的诉请，本院予以支持。对原告的诉请，本院评判如下：违约金，原告主张89063元（1690000元×1?×527天，自2018年12月31日起暂算至2020年6月10日止）。第一被告提出异议称，原告违约在先，第一被告有权暂缓交房。本院认为，原告与第一被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定房屋交付时间为2018年12月30日，如逾期交付，第一被告应向原告支付全部购房款万分之一的违约金（按日计算），经审理查明，该房屋于2019年10月28日竣工验收，第一被告逾期交房构成违约；因该合同约定原告应于2018年10月11日前将购房款付清，合同附件又约定如采取按揭还款方式可于合同签订后30日内将款项打入第一被告账户，如无法按揭还款则采取一次性付款方式，可于银行（公积金贷款单位）拒绝借款之日起5日内完成付款，即原告最晚付款时间应为2018年12月25日，经审理查明，原告于2018年12月25日前仅向第一被告支付了740000元，原告逾期付款也构成违约；根据民法规定，双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，对第一被告提出的异议，本院不予采信。因该房屋竣工验收时间为2019年10月28日，且原告承认第一被告于2019年10月电话通知了原告交房，故违约金的计算应截止至2019年10月28日，即第一被告应向原告支付违约金51038元（1690000元×1?×302天，自2018年12月31日起暂算至2020年6月10日止）。对第一被告的反诉主张，本院评判如下：违约金，第一被告主张22840元【（450000元×1?×134天）+（200000元×1?×244天）+（200000元×1?×397天）+（100000元×1?×399天）】。原告提出异议称，系第一被告的员工告知被告可以分期付款，且原告分期付款期间，第一被告未向原告提出异议。本院认为，原告未提供相应证据证明其与第一被告就分期付款方式达成合意，故本院不予采信，因原告最后付款期限为2018年12月25日，故违约金起算期应为2018年12月26日，即原告应向第一被告支付违约金15715元【（450000元×1?×59天）+（200000元×1?×169天）+（200000元×1?×322天）+（100000元×1?×324天）】。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十八条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）台州金龙投资有限公司新余分公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）敖小娟违约金51038元，被告台州金龙投资有限公司承担连带赔偿责任；二、原告（反诉被告）敖小娟应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）台州金龙投资有限公司新余分公司违约金15715元；三、本判决第一、二项冲抵后，被告（反诉原告）台州金龙投资有限公司新余分公司应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）敖小娟违约金35323元，被告台州金龙投资有限公司承担连带赔偿责任；四、驳回原告（反诉被告）敖小娟的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）台州金龙投资有限公司新余分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1013元、反诉案件受理费371元（已减半收取），合计1384元，由原告敖小娟承担687元，被告台州金龙投资有限公司新余分公司承担697元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  袁勇二〇二〇年十月二十日法官助理欧阳文艳书记员章钰婷