湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初4338号原告：深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司。营业场所：武汉市洪山区书城路46号金地格林小城B地块商业1-2层04室。负责人：宋义雨，总经理。委托诉讼代理人：王振兴，湖南怀治律师事务所律师。被告：胡丹，女，1981年8月16日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：朱生凡，男，1977年11月1日出生，汉族，住武汉市硚口区，系武汉老掌柜文化交流有限公司员工（被告胡丹系该公司法定代表人），由该公司推荐其作为被告胡丹的委托诉讼代理人。原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司（以下简称金地物业武汉分公司）与被告胡丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员黄玮适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告金地物业武汉分公司的委托诉讼代理人王振兴、被告胡丹的委托诉讼代理人朱生凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、物业公司与业主签订物业管理合同的时间：原告（甲方）与被告（乙方）于2014年4月28日签订《前期物业管理服务协议（XX地块）》。二、物业公司管理的小区位置和名称：位于武汉市汉阳区江城大道388号澜菲溪岸小区XX地块。三、被告房产位置及面积：武汉市汉阳区江城大道388号澜菲溪岸小区XX地块XX栋XX室，面积为XX平方米。四、被告物业费缴纳标准：每月每平方米2.58元。五、欠缴物业管理服务费的时间及金额：2015年1月1日至2019年12月31日，被告欠交物业管理服务费14,400元。被告辩称被告未交物业费是因为：1.物业法规定有同时履行抗辩权，如果原告不履行义务，我是可以拒绝缴纳物业费的。2.原告违规在小区门口设立垃圾中转站，未履行物业职责，侵犯被告出行权，属于原告工作失职。3.原告未公布广告墙、停车位等公共收入，侵犯被告知情权和收益权，系原告工作失职。4.被告家楼上装修物业并没有进行人员登记备案，并且多次在非允许装修时间进行装修。楼上装修把被告家客厅和书房的天花板打穿。被告多次找物业解决此事，让物业督促楼上的房主按规定装修。楼上装修导致被告家人白天时间无法在家里居住，虽然物业协助被告家对客厅和书房的天花板进行了修复，但是损失实际已经造成了。物业公司工作人员曾在电话中承认系因物业管理不及时造成该情况，被告反映之后才补办手续。5.被告未与原告签订物业服务合同，被告系与深圳市金地物业管理有限公司签订的物业服务合同，原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司与深圳市金地物业管理有限公司系不同主体，被告与原告没有任何合同关系，不需要向原告支付任何服务费用。原告则认为：1.物业管理的照片可证明小区绿化、保洁、安保、电动车管理、禁止高空抛物宣传等管理状态良好；小区公共收益公示照片，证明小区公共收益进行了定期公示；武汉市住房保障和房屋管理局公布的关于2019年全市住宅小区物业服务质量考评结果通报，在2019年考评中金地物业澜菲溪岸小区在汉阳区物业服务排名前三，说明物业服务获得广大业主的认可。2.被告提到的垃圾站点问题，澜菲溪岸XX地块原来的垃圾清运地点是在XX栋，今年XX栋业主集体向社区和街道反映情况要求将垃圾站点迁移。但是因为小区业主都不愿意在楼栋附近设置垃圾清运地点，后来在社区和街道的协调下，将垃圾清运地点临时安置在小区门外，社区回复要在小区召开业主大会后，由业主大会进行决定，现在小区正在筹备成立第一届业主大会。3.被告提到的楼上装修问题，一般业主在装修的时候，都要先到物业办公室办理装修申报表，然后由物业公司告知其装修注意事项。但是被告楼上业主在装修前并未向原告进行申报，导致原告对此不知情。后经被告反映情况，原告协调楼上业主与被告解决问题，恢复了被破坏的部位。据了解，楼上业主也给了被告相应的赔偿款，同时原告也与楼上业主签订了装修管理手续，对被告楼上业主的装修行为进行管理。六、合同约定的物业管理服务费缴纳方式：自乙方办理入伙手续之日的次日起计收；乙方收到入伙通知后在指定期限内不办理相应手续的，自指定期限届满的次日计收……物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在交费月1日前履行交纳义务。七、违约金缴纳标准及依据：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。八、物业公司是否对物业管理服务费进行催收：已催收。九、原告诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费14,400元，违约金6,588元，合计金额20,988元；2.案件受理费由被告承担。十、需要说明的其他问题：被告在本案庭审结束后，向本院邮寄一份起诉书，说明原告享有知情权，要求被告公布营业执照、管理人员上岗证书、小区建筑区域总平面图等。以上事项中，双方争议的主要问题是第五项被告欠交费用的抗辩理由是否成立，其他事项双方无争议。本院认为：原告与被告于2014年4月28日签订了《前期物业管理服务协议（XX地块）》，其关于前期物业服务内容的约定不违反法律的强制性、禁止性规定，约定合法有效，应当受到法律保护。原告已按合同约定履行了物业管理服务的义务，被告亦应当按照合同约定履行交纳物业管理服务费的义务。被告提出的其享有同时履行抗辩权要求核减物业管理服务费的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，原告与被告双方签订《前期物业管理服务协议（J8地块）》，已约定被告向原告支付物业管理服务费的时间，且原告已向被告提供相应物业管理服务，不存在同时履行的约定情形。即便被告认为该服务存在瑕疵，也可通过沟通协商、行政投诉、诉讼维权等多种途径进行处理，不能简单地通过拒交物业费的方式来表达自己的诉求，故被告的此项抗辩理由于法无据，本院不予采纳；被告提出的公共收益未公布的抗辩理由，根据原告答复，公共收益会定期在小区公示栏张贴公示，被告如有需要可自行前往查看；被告提出的小区垃圾回收点侵犯出行权抗辩理由，因小区垃圾回收点的设置，是在社区、街道及小区业主集中协调下完成的，从整体上看，将原来设置在小区内部的垃圾回收点临时改设到小区外部兼顾了整个小区的利益，且在小区业主大会成立后，还可通过业主大会由全体业主决定重新选址建正式的设垃圾回收点，并未剥夺小区业主的权利，被告以垃圾回收站阻碍出行为由拒交物业管理服务费的抗辩理由本院不予采纳；被告提出的因物业管理不善，楼上业主违规装修造成被告房屋受损的抗辩理由。根据庭审查明的事实，虽因被告楼上业主未到原告处申报装修事宜导致原告未能告知其装修注意事项，并及时办理装修管理手续，但原告作为小区管理者与服务者，亦存在沟通不及时、不到位的情况。被告提出该问题，原告应当引起重视并在今后的工作中改进完善。但对被告房屋造成损坏的主体系楼上业主而并非原告，且被告楼上业主已就损坏被告房屋一事对被告进行了赔偿，如被告认为仍存在问题，可另行向侵权人主张权利，不能以此作为拒绝交纳物业管理服务费的理由；被告提出的未与原告签订物业服务合同，不应当向原告支付费用的抗辩理由，经本院审查，虽然被告签订的《前期物业管理服务协议（XX地块）》上显示甲方为“深圳市金地物业管理有限公司”，乙方为“胡丹”，但在协议落款处，甲方盖有“深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司”印章，乙方签名为“胡丹”，事实上，涉案房屋坐落小区的物业管理服务工作是由深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司提供的，被告此前交纳物业管理服务费的发票也是深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司开具的，故本院据此认定该协议签订者和履行者系原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司与被告胡丹。原告依约为被告提供了物业服务，被告亦应当依约支付相应费用；关于被告庭审结束后提交起诉书的问题，因其诉求与本案属不同法律关系，且提交时间在庭审结束后，故本案不予审查。综上所述，被告应当交纳2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费14,400元。因原告在物业管理服务中确实存在瑕疵，且考虑到本市物业服务行业的现状，物业服务企业在履行合同的过程中，难以做到周到周全，完全符合合同约定，故对原告要求被告支付逾期交纳物业管理服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告胡丹向原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司支付2015年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费14,400元,此款于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计162元，由被告胡丹负担。本判决为终审判决。审判员  黄玮二〇二〇年十月十二日法官助理卢少达书记员郑榛子