北京市第三中级人民法院行 政 判 决 书（2020）京03行终780号上诉人（一审第三人）北京市金通世纪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区西统路8号西田各庄镇政府办公楼508室-288。法定代表人孙明军，执行董事。委托代理人邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。上诉人（一审第三人）北京中科天成投资有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区。法定代表人吴林，总经理。委托代理人雷爱民，北京市安和利律师事务所律师。委托代理人徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。被上诉人（一审原告）梁晓，男，1963年12月11日出生，住北京市朝阳区。委托代理人潘峰，北京市世纪律师事务所律师。一审被告北京市规划和自然资源委员会，住所地北京市通州区承安路1号。法定代表人张维，主任。委托代理人余金友，男，北京市规划和自然资源委员会干部。委托代理人郭杨，北京市康达事务所律师。一审第三人程顾全，男，1990年11月30日出生，户籍地北京市朝阳区。委托代理人刘雪梅，山西黄河（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下简称金通世纪房地产公司）、北京中科天成投资有限公司（以下简称中科天成投资公司）因梁晓诉北京市规划和自然资源委员会（以下简称市规自委）房屋行政登记一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105行初549号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年10月14日公开开庭审理了本案，上诉人金通世纪房地产公司的委托代理人邱嘉煜，上诉人中科天成投资公司的委托代理人徐丹丹，被上诉人梁晓及其委托代理人潘峰，一审被告市规自委的委托代理人余金友、郭杨，一审第三人程顾全的委托代理人刘雪梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原北京市住房和城乡建设委员会（以下简称原市住建委，因机构改革和职能调整，相应职责现由市规自委承担）应金通世纪房地产公司与中科天成投资公司的共同申请，经审核于2010年8月4日将坐落于北京市朝阳区和平街西苑乙X楼X层XXXX房屋（以下简称涉案房屋）所有权人登记为中科天成投资公司，并为中科天成投资公司颁发了X京房权证朝字第XXXX号《房屋所有权证》（以下简称XXXX号房屋所有权证）。梁晓诉至一审法院，请求判决撤销原市住建委于2010年8月4日作出的将涉案房屋所有权登记为中科天成投资公司的房屋登记行为，并撤销中科天成投资公司领取的XXXX号房屋所有权证。一审法院经审理查明，2001年7月至2007年12月期间，北京六宇科贸有限责任公司、金通世纪公司与君海时代公司之间先后签订了《商品房买卖协议书》《附件》《商品房转让续签协议书》等合同，约定君海时代公司对包括涉案房屋在内的位于北京市朝阳区小黄庄和平西苑乙5号院的19套房屋具有所有权和处置权。2008年2月19日，梁晓与君海时代公司签订《期房购买协议书》，约定由梁晓购买涉案房屋。后君海时代公司将涉案房屋交付梁晓使用至今。2009年7月28日，金通世纪公司取得涉案房屋所在楼栋的大产权证。2010年8月4日，金通世纪公司和中科天成公司共同申请办理涉案房屋所有权转移登记，并提交了《房屋所有权转移登记申请书》《商品房买卖合同》、中科天成公司的《企业法人营业执照（副本）》《组织机构代码证》《法定代表人身份证明书》、姜雷的身份证复印件、《授权委托书》、张杨杨的身份证复印件、《房屋结算单》《中华人民共和国契税专用税收缴款书》《北京市住宅专项维修资金专用收据》《缴纳房屋登记费用明细表》《房屋登记表》《房地平面图》等材料。当日，房屋权属登记机构对申请人代理人进行询问，对申请材料进行审查后予以受理，并向中科天成公司颁发被诉《房屋所有权证》。其中，金通世纪公司和中科天成公司办理涉诉转移登记所提交的《商品房买卖合同》（合同编号：NO.517547）的落款日期为2005年4月20日，约定中科天成公司购买金通世纪公司开发的涉案房屋。一审法院另查，2016年1月29日，中科天成公司和程顾全共同申请办理涉案房屋的抵押权登记，原北京市国土资源局经审核向程顾全核发了京（2016）朝阳区不动产证明XXXX号《不动产登记证明》。2017年7月13日，原北京市规划和国土资源管理委员会根据一审法院作出的（2017）京0105民初36814号之一《民事裁定书》及《协助执行通知书》，对涉案房屋进行查封登记。2018年1月25日，原北京市规划和国土资源管理委员会根据市三中院作出的（2018）京03执65号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，对涉案房屋进行轮候查封。一审法院再查，本案梁晓曾以确认合同无效纠纷为由诉至一审法院，请求确认金通世纪公司与中科天成公司关于涉案房屋签订的房屋买卖合同无效。2018年8月29日，一审法院作出（2017）京0105民初36814号《民事判决书》，认为金通世纪公司和中科天成公司签订的《商品房买卖合同》符合恶意串通情形，损害了梁晓的利益，应为无效，并判决金通世纪公司和中科天成公司之间就涉案房屋签订的落款日期为2005年4月20日的《商品房买卖合同》无效。中科天成公司不服提起上诉。2019年5月31日，市三中院作出（2019）京03民终4075号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。中科天成公司申请再审，2020年3月27日，北京市高级人民法院作出（2020）京民申227号《民事裁定书》，裁定驳回中科天成公司的再审申请。一审法院经审理认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，梁晓已购买并长期实际占有使用涉案房屋，生效民事判决亦认定金通世纪房地产公司和中科天成投资公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》符合恶意串通情形并损害了梁晓的利益，进而认定合同无效，在此情形下，被诉房屋转移登记行为必然对梁晓产生不利影响，故梁晓与被诉房屋转移登记行为之间具有利害关系，具备提起本次行政诉讼的原告主体资格。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）及被诉转移登记行为作出时尚发生法律效力的《房屋登记办法》的规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是房屋登记机构。本案中，原市住建委作为当时涉案房屋所在地的房产行政主管部门，对其辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。根据相关文件和部门职责分工调整，市规自委在本案中具有相应的应诉职责。本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。根据《物权法》第十一条规定并参照《房屋登记办法》第三十三条规定，本案中，当事人在申请对涉案房屋进行所有权转移登记时，提交了法律、规章确定应当提交的材料，因此在审查申请材料的完备性方面，市住建委当时作出的行政登记并无不当。关于登记机构在行政登记中的职责，《物权法》第十二条及《房屋登记办法》第十八条和第二十条对房屋登记机构的审查内容和登记申请应符合的条件进行规定。本案中，原市住建委在收到完备的申请材料基础上，对相关材料进行了查验予以受理，经审核后认为申请符合登记条件，并作出涉案转移登记行为。上述履行行政登记的职责符合相关规定，一审法院不持异议。《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中，虽然原市住建委尽到了行政登记中审查职责，但已发生法律效力的《民事判决书》确认涉诉转移登记行为作出时所依据的金通世纪房地产公司和中科天成投资公司签订的《商品房买卖合同》无效，故被诉房屋所有权转移登记行为合法性基础存在缺失，应予以撤销。因原市住建委向中科天成投资公司颁发的XXXX号房屋所有权证系被诉房屋转移登记行为的书面载体，故一审法院对此一并予以撤销。另需指出的是，虽然涉案房屋所有权转移登记应予撤销，但本判决效力不自然及于对涉案房屋抵押登记行为及查封登记的合法性。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销原市住建委于2010年8月4日将涉案房屋的所有权人由金通世纪房地产公司转移登记为中科天成投资公司的行政行为，同时撤销为中科天成投资公司颁发的XXXX号房屋所有权证。金通世纪房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，上诉理由主要为：一审判决和此前相关民事诉讼判决均回避了一个核心问题，那就是被上诉人作为一审原告的诉权何在。一、被上诉人没有诉权可以从多方角度得到认定。民事诉讼两审时，上诉人和中科天成投资公司提出多重抗辩理由，实质上是被上诉人没有诉权的多重表现。被上诉人未经起诉确认其《期房购买协议书》有效，无权起诉确认上诉人与中科天成投资公司《商品房买卖合同》无效。被上诉人的诉权存在一系列重大瑕疵，包括诉讼时效严重过期、未真实支付房屋价款、以上诉人的房屋为君海时代投资公司抵债、超过授权期限购买涉案房屋等等一系列的严重问题，而民事诉讼未对此进行任何审查认定。被上诉人没有与上诉人签订任何合同，不能证明自身利益，也就不能证明自己的利益受到损害，当然没有诉讼主体资格。本案若干判决居然无视最基本的法律衡平理念，无视基本逻辑思维，未予认定被上诉人享有合同权利却反而支持其诉讼请求。诉权未在合理期限内要求履行，继续履行违反《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十二条及《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定。二、抵押权优先原则没有被一审法院正面认定。抵押权优先原则对于出卖人是否善意在所不问。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第八条、第九条及《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第八条、第九条规定，无论出卖人是否明知而故意抵押，均应按照抵押权优先原则驳回所谓购房人起诉。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。中科天成投资公司不服一审判决，向本院提起上诉，上诉理由主要为：一、涉案房屋处于司法查封状态，一审法院判决撤销被诉房屋转移登记行为，严重违反我国法律法规关于司法查封期间房屋不得转让的强制性规定，存在明显适用法律错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《城市房地产转让管理规定》第六条规定，涉案房屋不得转让，该房屋上的房地产权利受到限制，更不能发生物权变动的效力。二、本案被上诉人并非涉案房屋的合法权利人，与涉案房屋不存在合法利害关系，无权提起本案诉讼，一审法院认定事实有误，应被纠正。被上诉人与君海时代投资公司签订的《期房购买协议书》为无效合同，涉案房屋是金通世纪房地产公司开发的房屋，被上诉人作为房屋购买方，理应与金通世纪房地产公司签订房屋买卖协议。君海时代投资公司是金通世纪房地产公司授权的房屋代理销售商，无权直接与被上诉人签订《期房购买协议书》，且金通世纪房地产公司亦未追认该《期房购买协议书》的有效性。君海时代投资公司与金通世纪房地产公司对包括涉案房屋在内的19套房屋一直存在权属争议，至今双方的纠纷仍在北京市高级人民法院再审审理中，关于君海时代投资公司对涉案房屋是仅享有授权期间内的代理销售权还是所有权、处置权，是案件争议焦点，仍未有定论。一审法院无视该事实，直接无据认定君海时代投资公司对涉案房屋具有所有权和处置权，缺乏事实和法律依据。一审中被上诉人并未提供确切证据证明其居住使用房屋至今，法院却认定君海时代投资公司将涉案房屋交付被上诉人使用至今，缺乏证据证明。在与被上诉人同等情况的其他名义购房人主张权利的诉讼案件中，最高人民法院于2020年3月31日作出的（2020）最高法民申161号《民事裁定书》最终认定，梁晓之类的名义购房人所享有的仅是君海时代投资公司允诺的合同权益，是对君海时代投资公司的合同债权，而非对房屋的实际物权权利，且君海时代投资公司并非房屋所有权人，金通世纪房地产公司才是实际权利人，最终梁晓对涉案房屋并不享有物权权利。被上诉人亦未提供证据证明其实际支付约定的购房款，其与君海时代投资公司房产买卖交易是否真实、实际发生，存在不确定性，亦无权主张本案权利。被上诉人就其与君海时代投资公司之间《期房购买协议书》效力问题已另行提起诉讼，请求法院确认其合同效力，更证明了被上诉人本人未举证证明自己是涉案房屋合法利害关系人，无权提起本案诉讼。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。市规自委、梁晓均同意一审判决，请求予以维持。程顾全不同意一审判决，同意金通世纪房地产公司、中科天成投资公司的上诉请求。梁晓在指定期限内向一审法院提交了以下证据：1.（2017）京0105民初36814号《民事判决书》、（2017）京0105民初36814号之二《民事裁定书》；2.（2019）京03民终4075号《民事判决书》，证据1-2证明涉案房屋的历史沿革、梁晓购买涉案房屋的事实及涉案房屋的所有权证书应被撤销的依据；3.（2020）京民申227号《民事裁定书》，证明诉讼情况；4.《房屋所有权转移登记申请书》《房屋所有权证》，证明涉案房屋的权属登记情况。市规自委在法定期限内向一审法院提交了如下证据：第一组为转移登记的证据材料，包括：1.《房屋所有权转移登记申请书》，证明金通世纪公司与中科天成公司共同申请办理涉案房屋所有权转移登记；2.《商品房买卖合同》，证明金通世纪公司与中科天成公司约定将涉案房屋出售给中科天成公司；3.中科天成公司的《企业法人营业执照（副本）》《组织机构代码证》《法定代表人身份证明书》、姜雷的身份证复印件，证明中科天成公司的身份情况；4.《授权委托书》、张杨杨的身份证复印件，证明中科天成公司委托张杨杨办理涉案房屋转移登记事项；5.《房屋结算单》，证明购房人交清房款；6.《中华人民共和国契税专用税收缴款书》，证明申请人缴纳契税情况；7.《北京市住宅专项维修资金专用收据》，证明申请人缴纳住宅专项维修资金情况；8.《缴纳房屋登记费用明细表》，证明申请人缴纳涉案房屋登记费用情况；9.《房屋登记表》《房地平面图》，证明涉案房屋测绘情况；10.《房屋登记询问笔录》，证明房屋权属登记部门就涉案房屋情况及转移登记进行询问；11.《朝阳区和平街西苑乙5楼审批单》，证明经审查，申请人提交的材料齐全，符合法定形式，登记部门决定予以登簿。第二组为抵押登记的证据材料，包括：《北京市不动产登记申请审批表》《房屋所有权证》《主债权及房屋抵押合同（房屋登记专用）》、中科天成公司的《企业法人营业执照（副本）》《组织机构代码证（副本）》《授权委托书》、韩影的身份证复印件、程顾全的身份证复印件、《不动产登记询问笔录》两份、现场照片、《不动产证明领证凭证》，该组证据证明中科天成公司和程顾全共同申请办理了涉案房屋的抵押登记，程顾全取得涉案房屋的《不动产登记证明》。第三组为查封登记的证据材料，包括：1.（2017）京0105民初36814号之一《协助执行通知书》及《民事裁定书》、李娟工作证及执行公务证复印件；2.（2018）京03执65号《协助执行通知书》及《执行裁定书》《抵押物清单》、褚晓勇及王仕昊的工作证及执行公务证复印件、《北京市接收协助执行法律文书登记表》，该组证据证明涉案房屋的查封登记情况。市规自委以诉转移登记作出时发生法律效力的《房屋登记办法》作为规范性文件依据，用以说明市住建委办理涉案房屋转移登记时具有相应行政职权，办理涉诉转移登记符合上述规定。金通世纪房地产公司在指定期限内未向一审法院提交证据。中科天成投资公司在指定期限内向一审法院提交了（2020）最高法民申161号《民事裁定书》，证明抵押权人是合法权利人已被认定，名义购房人不足以对抗合法抵押权人。程顾全在指定期限内未向一审法院提交书面答辩状和证据材料。经庭审质证，一审法院对上述证据认证如下：梁晓提交的证据具备真实性、合法性，能够证明民事裁判及权属登记的情况，予以采纳。市规自委提交的证据与案件事实具有关联性，符合法定形式要求，能够证明涉案房屋转移登记申请和审查及相关抵押登记、查封登记等情况，予以采纳。中科天成投资公司提交的证据具备真实性，能够证明相应裁判的情况，予以采纳。一审法院已将上述证据材料随案移送本院，经审查，本院同意一审法院的认证意见。二审庭审中，中科天成投资公司提交北京市高级人民法院（2020）京民再58号《民事判决书》，证明君海时代投资公司对于涉案房屋不享有所有权和处置权，梁晓从君海时代投资公司购买涉案房屋，不享有合法权利。经庭审质证，本院认为上述证据与本案所审查被诉行政行为的合法性不具有直接关联性，本院不予接纳。经审查，本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，与行政行为有利害关系的并非仅仅是行政行为的相对人，本案中，梁晓支付购房款购买并使用涉案房屋，生效民事判决亦认为在金通世纪房地产公司将涉案房屋过户至中科天成投资公司的前提下，即使未来梁晓所签的房屋买卖合同确认为有效，依然使得梁晓失去或极度降低基于合同有效性而主张办理过户手续的请求权机会，据此，梁晓与被诉房屋转移登记行为之间具有利害关系，具备提起本次诉讼的原告主体资格。根据《物权法》第十条的规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。被诉房屋转移登记行为作出时有效的《房屋登记办法》第四条的规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。本案中，原市住建委作为当时涉案房屋所在地的房产行政主管部门，对其辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记等行政职权。根据相关文件和部门职责分工调整，市规自委在本案中具有相应的应诉职责。根据《物权法》第十一条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。同时，《物权法》第十二条规定了登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料、就有关登记事项询问申请人等内容。《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。《房屋登记办法》第十八条和第二十条对房屋登记机构的审查内容、登记申请应符合的条件及查验、询问、补充材料等进行了规定。本案中，涉案房屋所有权转移登记系基于房屋买卖而作出，当事人在申请对涉案房屋进行所有权转移登记时，提交了《房屋所有权转移登记申请书》《商品房买卖合同》《房屋结算单》《中华人民共和国契税专用税收缴款书》《北京市住宅专项维修资金专用收据》《缴纳房屋登记费用明细表》《房屋登记表》《房地平面图》等材料，市住建委经查验、询问、审核后认为申请符合登记条件，颁发了涉案XXXX号房屋所有权证，将涉案房屋登记至中科天成投资公司名下，并无不当。《房屋登记办法》第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中，根据已发生法律效力的司法裁判文书，作为涉案房屋所有权转移登记行为前提的《商品房买卖合同》已被确认为无效合同，故涉案房屋所有权转移登记行为的事实基础已不存在，对于该登记行为，应予以撤销。综上，一审法院判决撤销原市住建委于2010年8月4日将涉案房屋的所有权人由金通世纪房地产公司转移登记为中科天成投资公司的行政行为，同时撤销为中科天成投资公司颁发的XXXX号房屋所有权证正确，本院应予维持。金通世纪房地产公司、中科天成投资公司的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费50元，由上诉人北京市金通世纪房地产开发有限公司、北京中科天成投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  董 巍审 判 员  杨 旸审 判 员  陈 静二〇二〇年十月十五日法官助理  任丹阳法官助理  李露希书 记 员  武文慧