福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3756号 原告：福州家家喜物业管理有限公司，住所地福州市晋安区长乐北路218号六层6240室。统一社会信用代码91350103315379393J。 法定代表人：林建贵，总经理。 委托诉讼代理人：赵侠，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：赖凌珊，福建通民律师事务所执业律师。 被告：郑培基，男，1951年1月10日出生，汉族，住福州市台江区。 原告福州家家喜物业管理有限公司（以下简称家家喜物业公司）与被告郑培基物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告家家喜物业公司的委托诉讼代理人赵侠与赖凌珊、被告郑培基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家家喜物业公司向本院提出诉讼请求：判令郑培基支付2019年10月1日至2020年6月30日期间拖欠的物业服务费500.4元及违约金65.6元，合计566元。事实和理由：2019年1月19日，其公司与台江区苍霞街道三保社区签订了彬德园小区《物业服务合同》，合同期限三年，自2019年1月19日至2022年1月18日，并告示于该小区内。同日，其公司即进驻该小区着手物业管理工作。物业服务收费亦从1月19日起算。住宅为0.6元／㎡／月，沿街店面为2.5元／㎡／月。为了更好地服务全体业主、租户，其公司进驻该小区后，即对小区东、北两个进出口安装了汽车进出道闸，卫生清洁员负责每天两次的环境清扫，每八天循环清扫楼道一次。2019年6月11-18日第一次，2020年1月12-15日第二次对各楼道（八座28个楼道）进行接水清洗。为防范“登革热”，其公司即对小区的八座楼顶存在的积水现象进行了四次清理，铲除了蚊子的滋生源。清理了小区的化粪池，疏通了小区内和沿街店面的污水沟，解决了该小区因多年无物业管理造成的脏、乱、堵现象，改善了小区的环境面貌。为了增强小区的安全防范工作力度，遂安排保安人员加强夜间安防巡逻。新冠××防控期间，保安人员对进入小区的业主、租户认真地进行体温检测，对外地回来人员实行登记制度，做到查控疫情，不漏一人，每天工作人员都对小区范围进行消毒喷药，防患未然。小区东大门口的电缆沟水泥盖板断裂，影响通行，为了保障出入人员的安全出行，工程人员及时进行水泥封补。各楼道门口经常有业主、租户的电动车、自行车随意停放，严重影响消防通道的畅通，故对各楼道出入口设置“严禁停车”的警示牌，确保生命通道的无障碍。 其公司所做的这些工作有目共睹，毋庸置疑，得到了业主、租户的认可。大部分业主、租户都自觉履行了物业服务费缴费义务。从2019年10月1日至2020年6月30日已足9个月，郑培基共拖欠物业服务费500.4元，虽经口头、书面催交仍拒不缴纳。综上，郑培基拒缴物业服务费的行为已违反了《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条和《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，为维护其公司的合法权益，请求判如所请。 郑培基辩称，1.物业没有对小区电梯进行管理，物业服务没有达到收费标准；2.消防栓中没有水，物业未进行处理；3.收废品车辆随意进入小区，保安没有进行管理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于台江区的业主系郑培基，建筑面积为92.72平方米。 2019年1月19日，福州市台江区苍霞街道三保社区与家家喜物业公司签订一份《物业服务合同》。该合同主要约定：委托物业项目的物业名称彬德园；物业类型小高层、多层住宅、商业店面；坐落位置福州市台江区；物业服务期限为2019年1月19日至2022年1月20日；提供物业服务主要内容为负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理等；物业服务费实行包干制方式，物业服务费按建筑面积计算（收费标准不含公共水电分摊费及电梯的各种维修、电费、维保、年检等费用），住宅收费标准0.6元／月＊平方米，非住宅收费标准1.2元／月＊平方米，商业收费标准2.5元／月＊平方米，业主未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之五的标准支付违约金，物业服务费从2019年1月19日起按月收取，业主应于每月10日前支付当月物业服务费……该合同还约定了其他事项。庭审中，郑培基确认其物业服务费自2019年10月1日起尚未缴纳。现家家喜物业公司以郑培基未按约缴纳物业服务费为由提起本案之诉。 另查明，本院于2019年12月26日作出的业已生效的（2019）闽0103民初4873号《民事判决书》认定事实如下：福州市台江区苍霞街道三保社区与家家喜物业公司于2019年1月19日签订的《物业服务合同》已于2019年1月28日由福州市台江区住房保障和房产管理局作出了编号台物合备2019-3的备案证明。经审理认定，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对案涉小区内业主具有法律约束力。 本院认为，福州市台江区苍霞街道三保社区与家家喜物业公司于2019年1月19日签订的《物业服务合同》合法有效。家家喜物业公司自2019年1月19日起依合同约定为案涉小区提供物业服务，其公司享有依照合同约定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。郑培基作为业主在享受了家家喜物业公司提供的物业服务后应按照合同约定的收费标准和收费时间及时缴纳物业服务费用。现郑培基抗辩家家喜物业公司未尽到完善的物业服务且物业服务费收费标准过高，但未提供相应的证据予以证明，该抗辩依据不足，本院不予采信。 综上，案涉房屋物业服务费标准为55.632元/月（0.6元/平方米×92.72平方米），故郑培基应缴纳2019年10月1日起至2020年6月30日期间拖欠的物业服务费500.688元（55.632元×9个月），现家家喜物业公司诉请郑培基缴纳该期间的物业费为500.4元，本院予以照准。关于家家喜物业公司要求郑培基承担违约金这一诉请，考虑到家家喜物业公司入驻小区时间尚短，与业主之间缺乏有效沟通，故对于家家喜物业公司要求郑培基承担违约金的诉请，本院不予支持。 另，需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时缴纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。否则，将造成拒绝缴纳物业服务费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上，依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条第一款规定，判决如下： 一、郑培基应于本判决生效之日起十日内向福州家家喜物业管理有限公司支付201910月1日起至2020年6月30日止的物业服务费500.4元； 二、驳回福州家家喜物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由福州家家喜物业管理有限公司负担3元，郑培基负担22元。 本判决为终审判决。 审 判 员 张芙蓉 二〇二〇年十月十三日 法官助理 江含慧 书 记 员 王心怡 一、附本案适用的相关法律条款： 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第八十五条第一款人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。