河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初1675号 原告（反诉被告）：马某，男，出生，汉族，住黑龙江省望奎县，身份证号码。 委托代理人：李扬，河北张国庆律师事务所律师。 委托代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周某，女，1975年8月26出生，汉族，户籍登记地:吉林省白云山市浑江区，现住北京市朝阳区。 委托代理人：吕勇，河北霍振林律师事务所律师。 原告马某（反诉被告，以下均以本诉原告称谓）与被告周某（反诉原告，以下均以本诉被告称谓）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某及其委托代理人李扬，被告周某及其委托代理人吕勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马某诉称，，原、被告经大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司居间签订《房屋买卖合同》，约定由被告购买原告名下位于大厂回族自治县房屋，合同签订后，被告支付了原告购房款800000元，剩余1090000元尾款原告多次催要，被告一直未付。被告的行为严重违反诚实信用原则，应当按照双方约定支付原告购房款并承担逾期付款违约金。故原告诉请法院依法判令：1、判决被告继续履行双方于签订的房屋买卖合同，支付购房尾款1090000元及逾期付款违约金550000元。 被告周某辩称，被告不同意原告的诉讼请求，本案诉讼前，原告曾向法院起诉被告，要求解除双方签订的合同，在的庭审时，被告同意解除买卖合同，内容经过审判法官确认，根据合同法相关规定，双方合意已经解除买卖合同，该合意不违反法律规定，不损害国家及第三人利益，房屋买卖合同已解除，原告应返还被告购房款800000元。 反诉原告周某诉称，反诉被告曾起诉反诉原告，要求解除房屋买卖合同，庭审时，反诉原告表示同意解除合同，法庭对双方解除合同的合意不执异议，双方的争议在于合同解除的归责问题和反诉被告要求反诉原告赔偿违约金及经济损失的法律依据和事实依据的问题。根据合同法相关规定，双方已经合意解除房屋买卖合同。虽然反诉被告撤诉，但反诉被告解除合同的通知已经送达反诉原告，反诉被告无权撤回解除合同的通知，也无权再次起诉履行买卖合同。故周某依法提起反诉，请求法院依法判令：1、确认双方签订的《房屋买卖合同》于已经解除；2、反诉被告马某返还反诉原告周某购房款800000元；3、判决反诉被告马某接收涉案房屋。 反诉被告马某辩称，不同意反诉请求。双方买卖合同在并非解除，庭审中反诉被告提出要求解除合同，周某表示同意，但庭审结束前，周某表示想履行合同，反诉被告同意故将案件撤诉。庭审笔录的法律效果应以法律文书为依据，法院没有出具调解书或判决书，以该笔录最后明确记载双方未能达成一致调解意见。双方解除合同附有条件，双方对于解除合同的最终合意没有达成。应当由周某向反诉被告马某赔偿违约金及相应损失是合同解除的必要条件。该条件不成立则合同不解除。如果合同解除，反诉被告要求被告承担违约责任，在违约责任不足以弥补损失的情况下，要求被告支付购房时与现房屋差价损失。 经审理查明，，原、被告经大厂回族自治县兴达房产经纪有限公司居间签订《房屋买卖合同》，约定由被告购买原告名下位于大厂回族自治县房屋，房屋面积为，房屋总价款为1890000元。同时合同约定，买卖人（被告周某）未按照合同约定时间付款的，每逾期一日，买受人应支付出卖人（原告马某）应付而未付款0.5%的违约金，逾期超过15日的，出卖人有权选择解除合同，出卖人选择解除合同的，买卖人应向出卖人支付总房款20%的违约金。合同还约定了被告支付原告定金100000元、签订合同当日支付首付款200000元、再支付500000元，剩余尾款1090000元在房本下来后到银行办理按揭贷款方式支付，若因买受人自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照以下两种方式解决：（1）买受人自行筹齐剩余房价款支付给出卖人，具体时限由出卖人视情况而定；（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行承担。签订合同后，被告周某陆续给付原告马某购房款共计800000元，房屋尾款1090000元至今未付。，原告取得涉案房屋不动产权证，原告按合同约定在不动产权证书下发前还清了房屋按揭贷款。 另查明，关于涉案房屋买卖合同纠纷，原告马某曾于2018年起诉被告周某，案号为（2018）冀1028民初1370号，在该案审理过程中，原告提出解除双方签订的房屋买卖合同，被告亦表示同意解除合同。双方就合同解除的归责问题、违约金及经济损失未达成一致，后原告于撤回起诉。 上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《物业交接单》、《办理按揭贷款和过户告知单》、不动产权证、（2018）冀1028民初1370号卷宗中庭审笔录、民事裁定书、录音资料、短信聊天记录、借款合同及贷款详情、离婚协议书，被告提交的《房屋买卖合同》、定金收条、首付款证明、首付款收据、手机信息截屏、庭审笔录、微信记录、银行流水、征信报告及原、被告的陈述在案为证。 本院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利、义务关系的协议。本案中，原告马某与被告周某签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。但根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，原、被告在协商一致的情况下，可以解除双方间的房屋买卖合同，原告马某曾于2018年7月起诉请求依法解除合同，并要求被告周某承担违约责任、赔偿经济损失。根据法律规定，解除合同通知到达对方时合同解除。原告向法院提交的起诉书与解除合同通知具有同样的法律效果，当时法院已依法向被告周某送达起诉书，该解除合同的通知已到达被告周某，该案在庭审中，被告周某亦表示同意解除，双方虽对合同解除的归责问题及违约责任未协商致，但不影响双方对合同解除的意思表示。现双方合同早已解除，故对原告马某请求继续履行涉案房屋买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。被告要求确认双方签订的《房屋买卖合同》于已解除的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原告马某按照合同约定已将涉案房屋交付给被告周某，被告周某亦按照合同约定向原告马某支付了购房首付款800000元，合同解除后，依照法律规定，已履行的，应恢复到原始状态，被告周某应将涉案房屋返还给原告马某，原告马某亦应将收取的购房首付款800000元返还给被告周某。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条之规定：“当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告双方在履行合同过程中，因被告周某未按约定及时给付原告剩余房款价款，已构成违约，最终导致原告马某当时要求解除合同，虽被告周某亦同意解除合同，但不影响被告周某应承担相应的违约责任。虽按照双方合同约定，因被告周某不履行合同义务，导致原告马某解除合同的，被告周某应承担房屋总价20%的违约责任，即378000元（1890000元x20%），但原告马某认为大厂县区域内在双方签订合同后房价下跌太大，其损失远大于该违约金，要求按照房屋差价赔偿其损失。但从违约金的性质来看，违约金不仅具有补偿性的功能，还兼具对不守约者的惩罚性功能；同时国家及政府政策明确规定房屋是用来住的不是用来炒，虽涉案房屋市场价格出现波动，但房屋的实际使用功能价值并未受到损害。故本院综合考虑到原告的房屋价格下跌而产生经济损失、被告的违约过错程度及维护房地产市场价格出现波动时交易的稳定及维护民事行为中当事人的诚信、契约精神等情况下，结合当地房地产市场价格，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告周某支付约原告马某违约金550000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 1、驳回原告马某要求继续履行双方于签订的《房屋买卖合同》并支付购房尾款1090000元的诉讼请求； 2、确认原告马某与被告周某于2016年12月24日签订的《房屋买卖合同》解除； 3、被告周某于本判决生效之日起十日内将其占有的位于大厂回族自治县（不动产权证：大厂回族自治县不动产权第××号）房屋腾退后返还给原告马某； 4、原告马某于本判决生效之日起十日内返还给被告周某购房首付款800000元； 5、被告周某于判决生效之日起十日内支付给原告马某违约金550000元。 上述判决项第四项、第五项双方可折抵履行。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取9795元，财产保全费5000元，14795元，由原告马某负担8877元，被告周某负担5918元。反诉费减半收取6100元，由反诉原告周某负担4200元，反诉被告马某负担1900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，一方当事人不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行，申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  陈连友 书记员  刘洪滔