浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初17054号 原告：林新挺，男，1971年5月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告：张铭，女，1969年12月6日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 二原告共同委托诉讼代理人：陈俊杰，浙江**道律师事务所律师。 被告：杭州恺泽房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道时代大厦1329室。 法定代表人：余丽娟，董事长。 委托诉讼代理人：吴方荣，北京中伦（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屠沈樑，北京中伦（杭州）律师事务所律师。 原告林新挺、张铭（以下简称二原告）与被告杭州恺泽房地产开发有限公司（以下简称恺泽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月24日组织证据交换，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告林新挺及二原告共同委托诉讼代理人陈俊杰，被告恺泽公司的委托诉讼代理人吴方荣、屠沈樑到庭参加诉讼。2019年11月29日，本院依法裁定中止本案诉讼。2020年6月28日，本院通知恢复本案的审理。本院于2020年7月3日依法裁定将本案转换成普通程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告林新挺及二原告共同委托诉讼代理人陈俊杰，被告恺泽公司的委托诉讼代理人吴方荣、屠沈樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.确认二原告与被告恺泽公司签订的商品房买卖合同补充协议中的第4.1条、第4.2条、第5.5条、第6.2条、第6.3条、第6.4条、第8条、第9.1条、第9.2条、第10条、第11.1条、第11.3条、第11.4条、第12.2条、第12.5条、第12.6条、第13.1条、第13.2条、第16.1条、第16.2条、第16.3条、第17.2条、第18.2条、第19.2条、第19.3条、第19.5条、第19.7条、第19.8条、第19.9条、第21.4条条款无效；2.本案诉讼费用由被告恺泽公司负担。 事实与理由：2018年12月18日，二原告与被告恺泽公司签订浙江省商品房买卖合同（预售）（以下简称预售合同），二原告向被告恺泽公司购买坐落于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房产（以下简称案涉房屋），建筑面积为139.25平方米，总价款为5437991元。除签订了预售合同外，被告恺泽公司还要求二原告必须同时签订商品房买卖合同补充协议（以下简称补充协议），否则不予退还二原告已交的认购金和购房款。二原告无奈之下与被告恺泽公司签订了补充协议。事后，二原告发现：1.补充协议的相关条款约定完全有利于被告恺泽公司，其条款大部分内容都是免除被告恺泽公司责任、加重二原告责任、排除二原告主要权利；2.补充协议部分条款甚至更改了预售合同的约定；3.补充协议部分条款违反了相关法律法规的规定。二原告认为，1.根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定的：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，补充协议的相关条款应当认定无效；2.根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条规定的：“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易”“格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效”，补充协议的相关条款应当认定无效。二原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 二原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据： 1.浙江省商品房买卖合同（预售）一份，用以证明二原告向被告恺泽公司购买案涉房屋，双方在预售合同中约定了相关权利义务的事实。 2.商品房买卖合同补充协议一份，用以证明下列事实：①补充协议的相关条款约定完全有利于被告恺泽公司，其条款大部分内容都是免除被告恺泽公司责任、加重二原告责任、排除二原告主要权利；②补充协议部分条款更改了预售合同的约定；③补充协议部分条款违反了相关法律法规的规定。 3.杭州市余杭区市场监督管理局行政处罚决定书【杭余市管罚处字（2019）689号】一份，用以证明杭州市余杭区市场监督管理局认定补充协议条款为格式条款，且部分条款免除被告恺泽公司责任、加重二原告责任、排除二原告主要权利，并对被告恺泽公司进行处罚的事实。 被告恺泽公司答辩称：（一）补充协议条款并非格式条款，系双方自愿签订，应属合法有效。2018年11月30日，原、被告双方签订了商品房认购书一份，其中第三条第2款约定：“甲乙双方确认对甲方明示的《商品房买卖合同》（含全部补充协议与附件）……等需与第三方签订的文件（上述文件统称为‘《商品房买卖合同》及随附协议’）经过充分解释及磋商（包括但不限于商品房面积差异处理、商品房交付、付款方式、商品房质量、违约责任、争议解决等），双方对《商品房买卖合同》及随附协议之内容已无异议且无任何新增修改意见。”另外，在其他相应批次买受人签署的沐水澜轩选定房源确认单中也有类似确认：“本人承诺将在选房当日支付相应比例购房款，并在贵司规定期限内与贵司签订《商品房认购书》《浙江省商品房买卖合同》等与购房相关的协议。鉴于前述购房相关协议模板贵司已公示且本人已提前审阅并无异议，届时贵我双方无须另行磋商即可签署。”从上述内容来看，首先，补充协议条款是经过双方仔细审阅、协商确认的，并非《中华人民共和国合同法》第三十九条有关格式条款定义的“在订立合同时未与对方协商的条款”，而在具体商品房买卖交易中，协商确认并非只有一对一坐下来协商拟定条款的方式，该方式在案涉房屋所在项目不具有现实操作性（该项目为公证摇号销售方式），不符合现实情况要求。被告恺泽公司预先准备补充协议条款，请二原告审阅、协商，同时派专职工作人员负责解释条款，然后签订合同，这种方式符合双方协商确定的要求。其次，补充协议经二原告亲笔签字并按捺手印，系二原告自愿签署，为二原告的真实意思表示。二原告作为具有完全民事行为能力的自然人，在购买案涉房屋时，对自己签字确认的法律效力应有清晰的认识，应对其签署的书面合同承担相应的约束后果。（二）补充协议条款符合法律规定、公平原则和商业惯例，且被告恺泽公司已采取合理的方式提请二原告注意，不存在免除被告恺泽公司责任、加重二原告责任、排除二原告主要权利的情形。首先，补充协议本身是对预售合同的补充与完善，是合法合理的。期房的开发销售情况较为复杂且具体，而2018版浙江省商品房买卖合同示范文本中并未完整约定双方所有相关的权利和义务，同时出卖人对许多交易细节需要向买受人作书面说明和告知，故双方签订补充协议，对未尽事宜进行具体约定属于合理的交易行为，是对双方权利义务的有效保障，亦体现补充协议的作用与定位。其次，二原告要求确认无效的补充协议条款不存在违法情形。二原告要求确认无效的条款从内容来看大致可分为三类，即对预售合同未约定事项进行的补充约定及说明告知、对预售合同已约定内容的具体执行和落地事项进行的细化以及对法律规定应有之义的内容及法律赋予当事人可以自行约定的内容进行明确。第三、被告恺泽公司已尽到充分提示的义务。被告恺泽公司对补充协议条款内容单独列出，将条款分门别类加注了小标题，并且对相关重要条款进行了字体加粗，提请二原告注意可能免除或者限制其责任。（三）根据“谁主张，谁举证”的原则，二原告没有提出足以证明补充协议条款免除被告恺泽公司责任、加重二原告义务、排除二原告主要权利的相关事实与理由的证据。综上所述，被告恺泽公司请求驳回二原告的诉讼请求。 被告恺泽公司为支持其答辩意见，在庭审中出示并陈述了下列证据： 1.浙江省商品房买卖合同（预售）（含补充协议）一份，用以证明补充协议由二原告签字捺印，系双方真实意思表示，应属合法有效，以及被告恺泽公司已尽到充分的提示义务的事实。 2.商品房认购书一份，用以证明补充协议签订前，双方已充分协商确认，补充协议并非格式条款的事实。 3.融信沐水澜轩（项目）认购确认单一份、沐水澜轩选定房源确认单三份，用以证明买受人因认购时间不同，所签订的认购房源确认文件形式不同，买受人签订补充协议前，被告恺泽公司已公示相关文件且二原告无异议的事实。 4.合同编号为2018330110YS0240286浙江省商品房买卖合同（预售）所附的商品房买卖合同补充协议一份，用以证明各买受人的补充协议不尽相同，系买卖双方协商确认一致后的真实意思表示，补充协议并非格式条款的事实。 对二原告出示的证据，被告恺泽公司经当庭质证，对证据1的“三性”均无异议，但认为预售合同是双方真实意思表示，补充协议是否备案本身不影响效力的认定。预售合同第二十九条第二款解决的是合同条款优先适用的问题，而不是合同效力认定的问题；证据2的“三性”均无异议，但对二原告主张的待证事实有异议，补充协议条款是经双方协商的，不是格式条款，无应当认定无效之情形；证据3因为二原告当庭提交的是复印件，真实性无法确认，并对关联性与证明对象有异议，认为这是行政机关的认定，并对其认定理由有异议，因为行政机关的认定与司法判断标准不同，而行政机关认定的是格式条款问题而不是效力问题，且仅认定二原告诉讼请求中的部分条款是格式条款，而不是全部，格式条款只有符合法律规定的情形下才能认定无效，因此，与本案审理的效力认定无关。本院经审查后认为，上述证据均能够反映案件真实情况、与待证事实相关联，且来源和形式符合法律规定，符合有效证据的采信规则，故确认其作为确认本案相关事实的依据。需要说明的是，对于证据3，其内容与本院调取的证据的内容相符，故对其真实性予以认定。 对被告恺泽公司出示的证据，二原告经当庭质证，对证据的真实性均无异议，但对合法性及被告恺泽公司主张的证明对象有异议，其中：证据1中的补充协议虽有二原告的签字捺印，但相关内容被告恺泽公司并未提醒和告知，补充协议内容完全有利于被告恺泽公司，二原告诉请的条款都是排除了二原告的主要权利，部分条款更改了预售合同的相关约定，违反了消费者权益保护法、合同法、物权法等法律法规的规定；证据2本身也是格式条款，是被告恺泽公司单方面制作，格式条款有利于被告恺泽公司，特别是第3条第二款的约定，内容限制了二原告对签订《商品房买卖合同》及随附协议进行协商的权利，且被告恺泽公司从未将附随协议进行公示和告知，二原告认可的是经备案的预售合同及所附补充协议中的约定；证据3可以确定被告恺泽公司对商品房买卖合同的模版进行了公示，但无法证明对补充协议经过公示并告知二原告，且该三份确定书上“届时贵我双方无须另行磋商即可签署”的表述恰恰可以证明对补充协议并未进行协商就签字的事实；证据4的关联性也有异议，不能否定补充协议内容是格式条款。本院经审查后认为，证据1、2以及证据3中的融信沐水澜轩（项目）认购确认单均能够反映案件真实情况、与待证事实相关联，且来源和形式符合法律规定，符合有效证据的采信规则，故确认其作为确认本案相关事实的依据；证据3中的其他证据以及证据4因被告恺泽公司未进一步出示证据证明与本案的关联性，故不作为有效证据予以认定。需要说明的是，虽然证据2以及证据3中的融信沐水澜轩（项目）认购确认单均由原告林新挺签署，但根据本院认定的其他有效证据以及二原告的陈述，本院认为上述证据的效力及于原告张铭。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案事实如下： 二原告向被告恺泽公司购买坐落于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房产（即案涉房屋）。双方于2018年11月30日，二原告与被告恺泽公司签订商品房认购书一份，其中第三条第2款约定：“甲乙双方确认对甲方明示的《商品房买卖合同》（含全部补充协议与附件）……等需与第三方签订的文件（上述文件统称为“《商品房买卖合同》及随附协议”）经过充分解释及磋商（包括但不限于商品房面积差异处理、商品房交付、付款方式、商品房质量、违约责任、争议解决等），双方对《商品房买卖合同》及随附协议之内容已无异议且无任何新增修改意见。”（说明：本民事判决书中有下划线的为文本中加粗的内容，下同） 2018年12月18日，二原告与被告恺泽公司签订浙江省商品房买卖合同（预售）（即预售合同）一份，其中：第四条约定建筑面积为139.25平方米；第七条约定总价款为5437991元；第二十九条约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议详见附件十三）”“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”双方还约定了其他内容，其中： 第九条逾期付款责任中约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）； 第十二条交付时间和手续中约定，出卖人应当在2020年7月31日前向买受人交付该商品房。 第十三条逾期交付责任中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在90日之内【该期限应当不多于第九条第1（1）项中的期限】，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金【该违约金比率应当不低于第九条第1（1）项中的比率】。（2）逾期超过90日【该期限应当与本条第（1）项中的期限相同】后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二【该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率】的违约金。 第十四条面积差异处理中约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第四条载明的预测面积发生误差的，根据第七条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。 第十五条规划变更中约定，出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证许可的内容建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同； 第十六条设计变更中约定，双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程的施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及供热、供暖方式等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。全装修住宅双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更室内装修工程的施工图设计文件，涉及商品房用使用分区和设计功能发生改变、增加或减少室内楼梯的数量以及主要使用空间层高降低超过10%等可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。 第十七条商品房质量中约定，（一）地基基础和主体结构。出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家、地方及行业标准。商品房交付使用时，买受人对该商品房地基基础和主体结构质量提出异议的，出卖人应当予以说明；买受人认为该商品房地基基础和主体结构不合格的，双方委托进行质量检测。经检测合格的，因此发生的检测费用由买受人承担。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付（已付房价款百分之十）的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的、地方的强制性标准及双方约定的标准。涉及安装的还应符合国家的、地方的强制性标准及双方约定的标准。 第二十一条房屋交易、不动产登记中约定，（一）双方同意共同向房产管理部门和不动产登记部门申请办理该商品房交易手续和不动产登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内完成该商品房的房屋交易手续和取得不动产权证的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋交易手续和取得不动产权证的期限届满之次日起至实际全部完成房屋交易手续和取得不动产权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。 预售合同的附件十三为《商品房买卖合同》补充协议（即补充协议），其中第1条承诺与保证约定：“1.1.出卖人在签订合同之前已向买受人明示本合同示范文本及本补充协议、全部销售依据、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》以及其他法律法规规定应当由出卖人明示的信息，同时向买受人出示了上述文件，并按照买受人要求做出了完整、充分、合理的说明，买受人已清楚及/或充分预见到该房屋相关的包括但不限于建设依据、规划条件、设计条件、结构形式、法律状况、建设现状与进度及该房屋竣工后的自然状态等，买受人对此予以确认。1.2.买受人或其法定代理人（如有）具有签署本合同、附件与本补充协议所必须的风险预见能力和商业经验，了解商品房买卖交易过程的相关法律法规；如需咨询专业机构或人士之情事，买受人确信在本合同和及附件、本补充协议签署之前已经完成。” 双方就二原告诉讼请求中相关条款的约定如下： 第4条，出卖人提供担保责任时，买受人的义务。4.1.买受人向银行申请贷款，按银行有关规定出卖人以保证方式向银行提供担保的，故买受人在此确认并承诺：买受人同意按贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此而引起的法律责任由买受人承担。出卖人保证期间，如买受人出现逾期偿还贷款本息等任何违约导致银行要求解除贷款合同或要求出卖人承担担保责任的，或房屋被司法机关查封冻结（含预查封冻结）的，出卖人在接到银行或司法机关通知/消息之日即有权立即解除本合同，收回房屋另行出售，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于银行罚息、政府税费、出卖人销售人员与中介机构的佣金、相关手续费、诉讼费用、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时收取买受人总房价款20%的惩罚性违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失的，出卖人有权另行向买受人追索。合同解除后，出卖人将买受人支付的房款在偿还买受人所欠银行贷款贷款本息及扣除本合同与本补充协议约定的各项违约金、有关费用及其他损失后返还买受人。买受人所欠银行的贷款部分由出卖人直接支付给银行。如买受人的已付房款不足赔偿出卖人的损失和费用，出卖人有权追索。如果出卖人承担保证责任后，未解除本合同及未收回该房屋的，有权直接向买受人追偿全部损失，且买受人还应另按总房价款的20%向出卖人支付惩罚性违约金。4.2.出卖人按合同约定向买受人交付房屋时，如买受人未按期向贷款银行偿还任何到期贷款本息或/和罚息的或未向出卖人偿还代偿的全部款项及利息、违约金的，出卖人有权延迟向买受人交付该房屋直至买受人偿还完毕拖欠贷款银行或出卖人的任何贷本息/和罚息。延迟交付期间产生的一切责任及费用由买受人承担。 第5条，关于实际付款日期和逾期付款的补充约定。5.5.逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付惩罚性违约金，并承担因合同解除而产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公证费、政府税费、手续费等），且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之一的惩罚性违约金。 第6条，对规划、设计变更的补充约定。6.2.若因规划、设计变更导致房屋面积发生变化的，不受本合同及本补充协议“面积差异处理”相关内容的限制，出卖人与买受人均同意按实际测绘的面积，据实结算房价款。6.3.买受人同意，下列规划及/或设计变更时出卖人无需通知买受人，买受人不以此为由要求出卖人承担违约或其他责任：6.3.1.根据本合同、附件、补充协议生效之日后新颁布的法律、法规、规章或有关政府主管部门的要求必须进行的更改；6.3.2.经政府主管部门批准的项目内公共配套设施等规划许可内容的变更；6.3.3.出卖人对该房屋进行的优化设计的（比如：将立面设计、颜色、景观变化等）；6.3.4.在本合同、附件、本补充协议生效之日前发生的规划及/或设计变更的；6.3.5.未严重影响房屋质量或使用功能的；6.3.6.不需要政府审批的规划设计变更。6.4.本合同及本补充协议所指的小区平面布局变更，仅指小区中住宅建筑在小区中坐落位置的变化。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则出卖人可自主实施，不需征得买受人同意。 第8条，对面积差异处理的补充约定：8.1.该房屋的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该房屋交付前，如因政府的相关房产测量标准的调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异超过绝对值在3%的，不视为出卖人违约，也不适用本合同第五章之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房价款。8.2.面积误差比（无论该误差比是由于公摊建筑面积，抑或套内建筑面积增减造成）=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%。8.3.如因面积误差调整房屋价款需由买受人补缴房屋契税的，买受人应及时缴纳；如因面积误差调整房屋价款契税减少，但政府部门未能进行退还的，出卖人不承担任何责任。8.4.双方同意并确认：该房屋的合同约定面积与产权登记面积均指该房屋整体建筑面积（套内建筑面积与公摊建筑面积之和），为免歧义，如该房屋套内建筑面积或公摊建筑面积的实测与合同约定面积出现误差，但不导致该房屋整体建筑面积实测与合同约定面积出现误差的，则总房价款不予调整。8.5.买受人未按产权登记面积结清房款的，出卖人有权不予交房、不予为买受人办理不动产产权登记并不视为出卖人逾期交房或逾期办理不动产产权登记，由此产生的风险和不利后果均由买受人承担。8.6.面积差异处理时，无论是返还房价款还是补足房价款，均不计算利息。 第9条，对房屋交付的补充约定。9.1.双方确认：发生下述情形或不可抗力或免责事由的，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：9.1.1.自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；9.1.2.因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；9.1.3.法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；9.1.4.非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的；9.1.5.施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的；9.1.6.政府行为（如戒严、雾霾天责令停工等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的；9.1.7.因政府部门、公共事业单位进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而工程拖期或逾期交房的；9.1.8.其它非出卖人原因导致的工程拖期或逾期交房的。9.2.买受人应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务；如买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同及本补充协议约定的交房期限前往该房屋所在地办理房屋交接手续。否则视为买受人逾期收房，由买受人承担相关责任，该商品房的风险和责任转移至买受人（包括但不限房屋毁损、灭失等）。买受人还应按日向出卖人支付逾期收房违约金300元作为房屋保管费、损失赔偿。逾期超过30日，出卖人有权解除本合同，由此造成的一切损失均由买受人自行承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的20%的惩罚性约金；出卖人未选择解除合同的，则买受人应按日向出卖人支付600元作为房屋保管费、损失赔偿及惩罚性违约金。存在不可抗力等出卖人有权顺延交房情形的，在经出卖人确认可交房后5个工作日内，出卖人向买受人另行发出书面通知，买受人按出卖人通知文件上载明的时限办理房屋交付手续。 第10条，对房屋质量、装饰、设备标准的补充约定。10.1.因该房屋存在主体结构质量问题导致买受人退房的，出卖人应当自本套房屋买卖合同注销手续办理完毕后15日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款基准利率付给补偿费，补偿费累计上限不超过买受人已付房款的10%，超出部分买受人同意放弃，买受人已缴纳的税费由出卖人承担。买受人不退房的，由出卖人负责整改，因整改而给买受人造成损失的，由出卖人承担直接经济损失的赔偿。10.2.买受人确认，该房屋装修、设施标准以本合同附件约定为准。出卖人有权将装饰材料、设备品牌更换为同档次、质量规格或更高档次的其他品牌装饰、设备，买受人不得以房屋、装饰设备不符合约定为由拒绝接受房屋或要求赔偿损失，出卖人不承担逾期交房或维修、整改、补偿的责任。10.3.买受人知悉本合同列明的石材、天然石材及地板等材料（如有），因其自身特性会存在色差。买受人对此无异议，保证不以该等材料存在色差为由向出卖人主张权利。10.4.为买受人进一步装修之便利，买受人在此不可撤销的授权出卖人有权自行决定改动（包括但不限于增加及/或保留及/或拆除及/或移动）全部/或部分房屋砌筑墙（承重墙除外），买受人放弃对出卖人在房屋内改动砌筑隔墙提出任何异议的权利。出卖人改动砌筑隔墙均不视为本合同及本补充协议所述之变更房屋建筑设计。本合同、其他附件、本补充协议中对该房屋建筑结构、装修及设备标准等未列举者、或列举有更改的，均以实际交付现状为准。 第11条，对保修责任的补充约定。11.1.买受人同意，在出卖人承担保修责任、物业服务公司对公共部位进行保养维修或受业主委托进行房屋维修时，若该保修或维修需要通过、进入或占用相邻业主房屋专用部分的，相邻业主应当提供必要的便利和配合。若因相邻业主原因导致出卖人及物业服务公司无法进行保修及维修的，因此而造成的扩大损失，由相邻业主承担责任，出卖人及物业服务公司不承担责任。若在维修过程中，若对买受人造成合理损害的，由相邻房屋所有权人或其他受益人按买受人所遭受的实际直接损失进行补偿。11.3.如交付的房屋包含设施设备的，则该房屋内的所有家具、电器设备等设施设备由生产厂商直接提供保修，具体保修办法和保修期以生产厂商提供的保修文件为准。若因该家具、电器设备等设施设备质量事故造成买受人人身损害或物质损失，由出卖人协助买受人依法向生产厂商索赔。11.4.因房屋质量问题导致维修，且保修期间房屋因维修完全无法居住使用的，买受人应首先要求出卖人提供临时房屋，出卖人拒不提供或无法提供的，按同地段同类房屋租金标准对买受人予以补偿，补偿累计上限不超过买受人已付房款的1%，超出部分买受人同意放弃，除此之外出卖人不再承担其它赔偿。如因买受人不予配合而造成损失进一步扩大的，出卖人不承担扩大损失部分责任。如因买受人拒不配合导致其他相邻业主财产损失的，买受人应当承担赔偿责任。 第12条，对房屋交易、不动产登记的补充约定。12.2.出卖人按照不动产登记规定取得该商品房相应权属证明（如不动产权证书或《不动产登记结果告知单》，具体证明材料以政府相关部门发放为准）即视为出卖人已经完成了主合同第二十一条约定的房屋交易、不动产登记义务，出卖人根据规定将相关材料移交不动产登记机关后无需移交给买受人。12.5.如买受人选择按揭贷款的方式：（1）买受人同意出卖人可将办理产权登记所需的资料直接提供给按揭银行或按揭银行指定的代理机构，买受人应在办妥房屋交接手续后自行联系按揭银行或代理机构办理产权登记事宜；（2）买受人应在出卖人向买受人寄发权证办理通知书后【60】日内完成所购商品房的产权转移登记及相应的不动产抵押登记；（3）若买受人未在前述约定期限内完成所购商品房的产权转移登记及相应的不动产抵押登记而导致出卖人为买受人贷款而设立的任何形式的担保未能在前述约定期限内解除的，买受人应按总房款万分之【五】/日的标准向出卖人支付违约金。由于买受人未履行约定义务导致出卖人的担保责任不能及时（出卖人向买受人寄发权证办理通知书后【90】日内）解除的，或承担其他风险的，出卖人有权选择单方面解除主合同及补充协议，并要求买受人承担总房价款15%的惩罚性违约金。12.6.买受人同意，如因出卖人责任导致买受人不能在该房屋交付后365日内完成该不动产产权登记的，买受人放弃解除合同的权利，自该房屋交付的第366日起出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，违约金累计上限不超过买受人已付房款的2%，超出部分买受人同意放弃。 第13条，对共有权益的补充约定。13.1.本项目物业建筑体之外墙面、屋面，建筑体内部的公共部分所设广告位的经营权由出卖人和物业服务公司享有。13.2.出卖人在该房屋所在楼栋的屋面或外墙面设立本项目标志或标识、灯箱、本企业及所属集团或其他关联企业的标识，买受人对此表示不可撤销的接受并不持任何异议，出卖人亦无须向全体产权人支付任何费用或补偿。 第16条，对广告、宣传、示范、参考的补充约定。16.1.出卖人与买受人的权利义务及责任均仅以本合同及本补充协议的约定为准，如本合同及本补充协议未予约定的，则以房屋最终实际状况或政府的最后审批为准。在本合同及本补充协议签署之前或之后，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是双方合同的内容，不对确定房屋价格产生重大影响，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与本合同及本补充协议有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。买受人确认：对于本合同及本补充协议的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉。16.2.买受人确认，出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等仅作风格展示和参考之用，不是出卖人的要约或承诺，不是双方合同的内容，不对确定房屋价格产生重大影响，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位/示范区/概念展示间等向出卖人主张权利；有关该房屋的户型、结构、空间、功能系统、装饰装修、配置标准等均以双方在本合同及本补充协议中约定的为准。16.3.买受人确认，该房屋的外立面（颜色、材质等）、外墙结构等与同小区的其他房屋存在部分差异，买受人对此不持异议。所有广告、沙盘及资料等宣传中展示的景观效果、建筑物外立面、屋面绿化景观及其色彩效果与实际建成后的景观，建筑物的外立面及其色彩可能会有差别或局部调整，均以实际建成为准且出卖人不对买受人承担责任。对于该等差异对房屋使用造成的影响，买受人表示接受。不得以此差异为由向出卖人主张任何权利或要求出卖人承担任何责任。 第17条，对不利因素的补充约定。17.2.买受人对出卖人设置在室内、花园、露台、地下室、阁楼、设备间及公共区域的配套设施、建筑（包括但不限于物业用房、配电箱/房、室外消火栓、空调外机、井盖、通风井、车库出入口、垃圾站、消防出入口等设施或建筑）和管道的配置、置放位置予以接受。沙盘、模型等全部示意文件中所展示上述环境和配套设施仅供参考，以最终实际建成为准，且出卖人不对买受人承担任何责任。 第18条，关于车位及车库的补充约定。18.2.双方约定，自本项目配套车位开始销售后30日内，买受人有权根据该房屋的配置比例向出卖人书面申请购买相应车位（车位价格以出卖人市场价为准）。如买受人在本项目配套车位开始销售后30日内未提出书面申请，出卖人有权将全部车位出售、出租给物业服务单位或其他第三人（含本小区业主以外的第三人）。 第19条，对合同解除及违约责任的补充约定。19.2.除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的买受人有权解除本合同及本补充协议的事由，出卖人自该事由发生之日起90日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续按照本合同及本补充协议的约定履行。19.3.无论何种原因导致本合同和/或本补充协议解除的：19.3.1.买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该房屋返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金。19.3.2.买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内解除贷款合同（如出卖人为贷款提供担保的），免除出卖人的担保义务。如买受人未在前述规定时间内完成前述义务手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金。19.3.3.如果本合同解除时，该房屋已交付买受人，则：19.3.3.1.买受人应当500元/日向出卖人支付自该房屋交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费，出卖人有权在应向买受人退还的房价款中直接扣除该费用。买受人应在合同解除通知送达后30日内腾空该房屋并返还至出卖人，买受人逾期腾房的，每逾期一天，还应按照1000元/日向出卖人支付房屋使用费。19.3.3.2.买受人应在归还房屋时，该房屋应与交付时的状态相符，出卖人不承担装修损失。如果该房屋及其装修、设施设备发生损坏、缺失，买受人应当照价赔偿。若买受人未将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，则视同买受人放弃对未拆除之装修和遗留物品的一切权利，买受人有权予以处理而不必对此负责；将该房屋恢复到交付状态所需的费用由买受人承担，出卖人有权按将该房屋恢复到交付状态所需费用的预算，在应向买受人退还的房价款中先行扣除。19.3.3.3.在向出卖人交还该房屋之日前已发生的水、电、通讯、物业服务等费用，均由买受人承担。19.3.4.若买受人所购的该房屋因买受人的原因被司法机关采取了预查封、查封、扣押等强制措施或抵押、出租给第三方的，买受人应及时告知出卖人，并将合同解除的事实报告给有关机关或告知该第三方，以免出卖人的合法利益受到侵害。属于司法机关采取强制措施的，出卖人已提出解除强制措施申请的，买受人应向有关机关如实陈述事实情况并提供相关材料；属于买受人抵押或出租给第三方的，买受人应当解除该等抵押权或租赁关系。如由于买受人不配合办理相关手续或未履行约定义务，导致出卖人不能及时完成撤销合同备案登记手续、抵押登记手续（若有）、重新登记手续（如适用）以及司法强制措施及第三方抵押权、租赁权未被撤销或解除，致使出卖人的合法权益未能得到保障的，出卖人有权拒绝将可退的房款退还给买受人，且有权拒绝协助将该等款项划付给对买受人拥有债权的任何第三方或执行机构，直至相关手续和措施被撤销或解除为止。若买受人因此给出卖人造成损失的，买受人应当承担赔偿责任。19.3.5.出卖人、买受人任何一方解除本合同，或买受人退房的，买受人基于购买本合同项下房屋而从出卖人处无偿或有偿取得的车位、储藏室或其他具有独立利用价值的空间或设施等，也应相应地无偿或有偿地按原价返还给出卖人或其权利继受人。19.5.该房屋的权属证书已过户至买受人名下后，贷款银行解除贷款合同并要求出卖人承担连带担保责任的，则出卖人有权选择由买受人按本合同中约定的价格将该房屋转让给出卖人，或由买受人直接还款。由此发生的费用（包括但不限于政府税费、诉讼费用、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人应按照本合同总房款的10%向出卖人支付违约金。19.7.确因出卖人的过错导致买受人解除本合同的，出卖人须按照买受人已付购房款的同期人民银行贷款利率计算违约金，为除此之外，出卖人无须向买受人承担其他经济赔偿责任。19.8.无论何种原因导致出卖人违约的，出卖人向买受人承担本合同及补充协议项下全部违约责任（包含但不限于补偿、赔偿、违约金等全部需支付款项）累计的总上限不超过买受人已付房款的10%，超出部分买受人同意放弃。19.9.除本合同及补充协议另有约定外，出卖人与买受人承诺放弃向人民法院或者仲裁机构请求违约金调整的权利，且守约方无须就实际损失进行举证。 第21条，其他。21.4.双方已充分知悉房地产交易中心在办理房地产登记时双方需做出的承诺，该等承诺仅作为政府备案使用，如本合同及补充条款与该等承诺有冲突的，以本合同及补充条款为准。 又认定： （一）预售合同在说明部分印制有相关提示：2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件；3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。 （二）补充协议是被告恺泽公司事先拟定，并在销售案涉房屋所在项目中使用。被告恺泽公司陈述称，大部分业主未经改动直接签定了补充协议。 （三）被告恺泽公司在预售合同（含补充协议）签订前将补充协议的电子版发送给二原告。后在二原告的要求下，被告恺泽公司将第19.6条和第21.2条的内容进行了修改：第19.6条：“出卖人或买受人在没有合同约定或法定事由的情况下，要求解除本合同或以行为表示拒绝继续履行合同时，对方拒绝解除合同的，有权要求提出方按照房屋总价款的20%向对方支付违约金，且合同应继续履行…”，其中约定的“向对方支付违约金”是从“向出卖人支付违约金”修改而来；第21.2条的错别字作了修改。 （四）原告林新挺在庭审中陈述，其当场对补充协议内容，包括二原告请求认定无效的条款中的相当一部分提出异议，但被告恺泽公司的销售人员称补充协议条款是不可以修改的。第19.6条和第21.2条是原告林新挺认为有错别字，销售人员在问了被告恺泽公司的法务后，才作了修改。 （五）2019年2月21日，杭州市余杭区市场监督管理局“接到消费者对杭州恺泽房地产开发有限公司开发的‘沐水澜轩’楼盘举报，称开发商强势要求其签订未经备案的购房补充协议，且‘以不合理的减轻或免除开发商承担的责任，不合理的加重购房者责任、排除买受人主要权利’，要求查处”。该局于2019年9月19日作出行政处罚决定书【杭余市管罚处字（2019）689号】，认定共计22条的补充协议条款均为格式条款，并认为存在以下问题：①第6.3.5条免除了被告恺泽公司书面通知买受人的责任，同时排除了买受人解除合同的权利；②第10.1条减轻了被告恺泽公司应承担的违约责任；③第12.6条排除了买受人解除合同的权利；④第5.5条加重了买受人的违约责任，且违约金超过合理数额；⑤第19.3.3.1条以超过合理数额的损害赔偿金额加重了消费者的责任；⑥第19.8条限制了消费者请求支付违约金或损害赔偿的权利；⑦第22.4条免除被告恺泽公司依法应当承担的责任。该局为此决定对被告恺泽公司处罚款8000元。 （六）案涉房屋已于2020年8月2日交付给二原告。 本院认为，本案的争议焦点有二，一是补充协议条款是否为格式条款，二是二原告主张补充协议部分条款无效的理由是否成立。 （一）《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”在本案中，补充协议条款是被告恺泽公司为销售商品房而事先拟定的，具有一般性和通用性，明显区别于与二原告个别协商后作出的约定，因此，补充协议条款除第19.6条和第21.2条外，均应认定为格式条款。同时，根据双方当事人的陈述，从对错别字等提出了修改要求的情况来看，二原告对补充协议的内容审查相当仔细，其应当已经理解条款的含义，并注意到可能违反公平原则，且免除或者限制被告恺泽公司责任的条款，故补充协议是双方当事人的真实意思表示，依法成立并已经生效。 （二）在二原告请求确认无效的条款中，其中： 1.补充协议与预售合同的约定不一致的，因预售合同第二十九条已经确立了此情形下具体条款的适用原则，故应当认定有效； 2.补充协议针对预售合同未约定或约定不明的内容作出的约定，虽然从内容看，确实有部分条款有失公平，但是，二原告仅根据内容而要求认定无效的理由不成立，具体分析如下： 出卖人事先拟定格式条款，符合商品房交易的实际需要，有利于双方当事人节约交易成本，提高交易效率。但同时，格式条款也会在一定程度上背离合同自由原则，甚至提供格式条款一方出于自身利益，拟定不公平的格式条款，包括免除或者限制其责任的条款，从而对合同正义造成冲击。对此，法律对格式条款进行了规制，如《中华人民共和国合同法》第四十条规定的：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，以及《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条对此进一步规定的：“（第二款）经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。（第三款）格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。” 对于二原告主张的补充协议存在被告恺泽公司“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”以及“排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理”的情形，虽然法律对上述情形下格式条款的无效认定未再作出进一步规定，但是，对上述情形应当实事求是地进行判断，因为上述情形的发生是因人而异、因事而异的，仅根据内容作出判断，势必导致无诉请当事人签订的格式条款处于被动认定的“一刀切”情况的发生，这不仅不利于体现不同买受人的真实意思表示，也不利于保护交易安全。 预售合同（含补充协议）尚在履行过程中，是否存在被告恺泽公司“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”以及“排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理”情形判断的实际意义也会发生变化，如被告恺泽公司陈述其在本案诉讼过程中已经按时交付案涉房屋，因此，第9.1条、第9.2条根据内容再判断是否应认定无效已无实际意义。也就是说，二原告在格式条款约定的相应情形发生时，通过举证证明上述事实，进而要求认定无效更具实际意义。 另外，买受人在交易过程中理应保持谨慎，以防范潜在的市场风险和交易风险。在本案中，相关管理部门在预售合同中对买受人进行了提醒，被告恺泽公司在补充协议第1条中也作了说明。同时，从签订过程来看，二原告应当已经理解预售合同（含补充协议），包括其请求确认无效的条款的含义，却在预售合同（含补充协议）签订后不久即起诉要求确认部分条款无效，有违诚信原则。 综上所述，对二原告的诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告林新挺、张铭的诉讼请求。 本案案件受理费80元，由原告林新挺、张铭负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  蔡国伟 人民陪审员  张丽荣 人民陪审员  徐兰娟 二〇二〇年十月十二日 法官 助理  顾磊君 书 记 员  徐迪佳