贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初11371号原告：王芹，女，1980年11月1日出生，侗族，住四川省泸县。委托诉讼代理人：胡绍贵（系王芹之夫），住址同上。原告：胡绍贵，男，1980年3月12日出生，汉族，住址同上。被告：凯里经济开发区聚隆房地产开发有限公司，住所地贵州省黔东南州凯里经济开发区第一工业园区。社会统一信用代码：915226207705697975。法定代表人：陈先进，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋小仕，贵州洲联合律师事务所律师。原告王芹、胡绍贵与被告凯里经济开发区聚隆房地产开发有限公司（以下简称“聚隆房开公司”）合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告胡绍贵，被告聚隆房开公司的委托诉讼代理人宋小仕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王芹、胡绍贵向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还交房时强制收取的水开户费500元、电开户费520元、有线电视初装费300元、燃气初装费2400元，合计3720元；2.被告以3720元为基数，按照中国人民银行公布的同期借款利率标准向原告赔偿资金占用损失（计算期限从2017年7月8日起至上述款项实际退还之日止）。事实和理由：2017年5月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的凯里经济开发区的“聚隆城市花园”小区一期商住房。2017年7月8日，被告交房时要求原告交纳“交房费”（含水电开户费、有线电视初装费、燃气初装费，共计3720元）才交房屋钥匙给原告，原告为了尽快入住，不得已交纳了“交房费”。双方合同第七条第三款约定，“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；第十二条约定了相关设施、设备的交付时间和使用条件。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及贵州省人民代表大会法治委员会向省住建厅作出的《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》等规范性文件中均明确规定，商品房价格应当包含水、电、燃气、有线电视等设施的建设安装费用。被告向原告收取上述费用既不合理也不合法，原告向被告要求退还上述费用，被告表示拒绝，经调解委员会调解未果。被告聚隆房开公司辩称，被告公司收取费用是在行使委托事务，不属于合同向对方。根据双方合同约定，相关水电立户费、电视初装费应当由原告自行承担。关于燃气安装立户费用，在房屋竣工之时，本小区的燃气主管道都没有铺设，合同第十二条第一款、附件十二补充协议第七条明确表示未提供燃气，燃气立户费用不含在合同价款里，上述条款是双方在自愿基础上达成的，应合法有效；合同第十四条、附件十二补充协议第一条第二项双方也约定如果有该项费用由原告自行承担。《中华人民共和国合同法》的效力优先于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，本案系合同纠纷，应当适用合同法的相关规定。原告起诉已过诉讼时效，应当驳回起诉。被告公司根据合同约定已将管道铺设安装到户，已经完全履行了合同义务。原告起诉被告没有事实和法律依据，且已过诉讼时效，请法院驳回原告起诉。本院认为，当事人订立合同应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。关于水、电、有线电视开户费问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条第一项、附件十二补充协议第七条中明确了被告提供的基础配套设施包含供水、供电、有线电视等，且合同第七条第二款已明确约定，水、电建设安装费用已包含在该商品房总价格内。被告又在合同第十四条第四项及附件十二补充协议第一条等条款中约定水、电、有线电视开户费由原告承担，该条款系被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。被告通过该格式条款将包含在商品房价款中的水、电、有线电视建设安装费（开户费）转嫁给原告承担，有违公平原则。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故依法确认该合同第十四条第四项及附件十二补充协议第一条等条款中关于水、电、有线电视开户费由原告承担的约定无效。水、电、有线电视建设安装费（开户费）应由被告承担。关于燃气管道建设维护费（开户费）问题。原告认为燃气设施是商品房必须配备的基础设施，燃气设施的建设安装费应由被告负担。被告抗辩房屋竣工时小区的燃气主管道没有铺设，本案合同附件十二补充协议第七条中约定被告不提供燃气设施，合同第十四条第四项亦约定管道燃气开通立户费（如配备）由原告承担。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款规定，燃气设施是商品房基础配套设施。双方签订《商品房买卖合同》时，该项目所在区域已规划建设管道燃气。凯府发〔2007〕43号《市人民政府关于进一步加强管道燃气设施配套建设和推广使用的意见》也明确要求，在城市规划区内实施城市建设项目和进行新区开发的，必须将管道燃气纳入建设项目同步设计、施工和验收。故被告应为原告购买的商品房提供燃气设施。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第二款规定，燃气设施的建设安装费应当包含在商品房价格内。该合同第十四条第四项及附件十二补充协议第七条中关于燃气设施的约定显示公平，且系被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式条款。故依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，确认该合同上述约定无效。原告向凯里市新能燃气有限公司交纳的燃气管道建设维护费应由被告承担。被告主张原告起诉已过诉讼时效，确认合同条款无效并不受诉讼时效限制。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故被告依据该无效条款取得的财产应当予以返还。因被告收取水、电、有线电视开户费缺乏合法依据，原告向燃气公司交纳的管道建设维护费应由被告负担，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告凯里经济开发区聚隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告王芹、胡绍贵交纳的水开户费500元、电开户费520元、电视开户费300元，合计1320元；并以1320元为基数自2017年7月8日起按中国人民银行公布的同期存款利率支付利息至款项付清之日止；二、被告凯里经济开发区聚隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告王芹、胡绍贵支付燃气管道建设维护费2400元；并以2400元为基数自2017年8月19日起按中国人民银行公布的同期存款利率支付利息至款项付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由凯里经济开发区聚隆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  袁再亮二〇二〇年十月十五日法官助理吴铭春书记员刘成仲