广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8491号上诉人（原审被告）：邹璋，女，1968年出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：何笙睿，男，1990年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告）：何鸿昇，男，2001年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。三上诉人共同委托诉讼代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区金枫叶实业有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：李日新（曾用名：李荣新），该公司总经理。委托诉讼代理人：方月君、李伟龙，分别系北京市君泽君（广州）律师事务所律师、实习人员。原审被告：谢振敏，男，1949年出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：罗穗峰，广东穗峰律师事务所律师。原审被告：许仲云，男，1962年出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：关天晓，广东实德律师事务所律师。原审被告：开平市第六建筑工程公司，住所地广东省开平市长沙虹桥路。法定代表人：谭柱稳。原审第三人：广州市惠新鹏实业有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：李日新。委托诉讼代理人：邓仲元，该公司职员。原审第三人：广州珠江建设发展有限公司（原广州市住宅建设发展有限公司），住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：卢志瑜，该公司董事长。委托诉讼代理人：解昊亮，该公司职员。原审第三人：广州市财贸建设开发总公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：李志强，该公司经理。委托诉讼代理人：谭钲沛，该公司职员。原审第三人：广东省陶瓷公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：李红卫。破产管理人：北京市君合（广州）律师事务所。委托诉讼代理人：裴坤、叶晓晶，均系北京市君合（广州）律师事务所律师。上诉人邹璋、何笙睿、何鸿昇因与被上诉人广州市越秀区金枫叶实业有限公司（以下简称金枫叶公司）、原审被告谢振敏、许仲云、开平市第六建筑工程公司（以下简称开平六建）、原审第三人广州市惠新鹏实业有限公司（以下简称惠新鹏公司）、广州珠江建设发展有限公司（原广州市住宅建设发展有限公司）（以下简称珠江公司）、广州市财贸建设开发总公司（以下简称财贸公司）、广东省陶瓷公司（以下简称陶瓷公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初14567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邹璋、何笙睿、何鸿昇上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判驳回金枫叶公司的起诉；2.一、二审受理费及评估费由金枫叶公司承担。事实和理由：一、本案系金枫叶公司以物权人的身份提起的物权保护之诉，并主张其物权权利来源于[2005]穗仲案字第1516号《裁决书》，但该裁决书关于金枫叶公司承接并继续承建涉讼在建项目工程的裁决不能成为其取得涉讼楼宇物权的依据。第一，该裁决书的裁决违反法律规定。金枫叶公司早在2004年12月14日己被吊销经营执照，丧失了合法的经营资格，其仅剩下清算的权利和义务，不具有任何承建和销售商品房的经营资格，而金枫叶公司也不具有我国城市房地产管理法及城市房地产开发经营管理条例强制性规定的开发经营涉讼楼宇的房地产开发企业的法定资质。同时，该仲裁申请事项是对涉讼工程项目的财产进行分割，而裁决书裁决由金枫叶公司承建该工程项目完全是违反仲裁法的超裁行为。此外，根据我国现行房地产建设和开发的法律规定，房地产建设及开发必须取得政府相关建设、规划和土地行政主管机关的批准，但金枫叶公司至今未能取得政府相关行政主管机关的批准，即未能合法取得涉讼楼宇的合法建设权和土地使用权，无权对该楼宇主张物权权利。第二，金枫叶公司提起仲裁的事由和依据是合同关系纠纷，该仲裁裁决金枫叶公司拥有的仍属合同权利，不属于物权权利，无权主张物权。第三，2010年6月2日广东省高级人民法院作出的（2010）粤高法民一终字第25号民事判决书仍认定财贸公司为涉讼工程项目的开发商即物权权利人，且认定金枫叶公司在该工程项目的合同权利早在2000年12月14日己转移给惠新鹏公司。因此，金枫叶公司无权对该工程项目主张包括物权在内的任何权利。第四，根据（2018）穗中法执字第2831号《公告》，广州市中级人民法院已根据案外人的申请依法处分涉讼楼宇工程，金枫叶公司对涉讼楼字工程项目也不再拥有任何合法权利。可见，金枫叶公司不具有以物权人的资格提起物权保护之诉。二、一审判决在事实认定和法律适用上存在明显错误。第一，在面积及租值认定上存在明显错误。根据涉讼楼宇的穗房预字××号商品房预售许可证记载，地下二层汽车库510平方米17套车位；合同编号为2004-020-092《拍卖成交确认书》确认，邹璋、何笙睿、何鸿昇买受的地下负二层车库面积750平方米；根据邹璋、何笙睿、何鸿昇掌握的该工程项目的建筑图，该工程项目共17套车位分别分布在负一层和负二层，其中负一层仅有9个车位。由此，邹璋、何笙睿、何鸿昇买受的是该工程项目的全部17套车位，即对分布在该工程项目的负一和负二层的全部17套车位面积的使用均属合法使用。另根据穗规建字（1999）第603号建设工程报建审核书记载，该工程项目地下2层总建筑面积1100平方米，其中地下一层为汽车库，地下二层为设备用房，实际17套车位分别分布在两层，其中负一层全部作车位使用，负二层约三分之一属设备用房使用，其余面积作车位使用，可见，邹璋、何笙睿、何鸿昇使用地下两层的车位面积属合法使用。同时，广州市不动产登记中心发给谢振敏的《依申请信息公开答复书》的附件三中显示，涉讼楼宇的二楼被一审法院查封拍卖处理，已另有权利人，即便拍卖前也曾有自然人买受了二楼，故二楼的物权亦不属于金枫叶公司。此外，作为社会生活常识，商业用房的价值与位置、楼层有重大关联，一审的《房地产估价报告》不分楼层租金标准的评估价明显不符合社会实际，一审判决根据该错误的租金标准判决的所谓侵权损失金额也必然是错误的。第二，何启恩取得涉讼楼宇的使用权完全是作为开发商的财贸公司明确同意并交付使用的，且邹璋、何笙睿、何鸿昇在一审阶段也提交了向财贸公司支付租金的有关凭证，并不存在侵权的事实。第三，一审判决既然确认本案适用两年的诉讼时效，金枫叶公司在2018年4月3日起诉，那么应计至2016年4月3日，但一审判决在计算时却从2015年10月1日起算，明显属自相矛盾的错误判决。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人金枫叶公司二审辩称：一、涉案物业的物权和权益归属于金枫叶公司。广州仲裁委员会[2005]穗仲案字第1516号《裁决书》第三项裁决是xx路xxx-xxx号地段在建项目工程由金枫叶公司承接并继续承建及享有由此产生的权益。故根据物权法第二十八条的规定，自上述裁决书生效之日即2008年4月25日起，金枫叶公司即为xx路xxx-xxx号xx阁（以下简称xx阁）物权和权益的所有权人。涉案大楼的部分物业虽然预售登记给其他主体，但因物业未竣工且未交付给买受人，产权亦未变更登记至买受人，故房屋无论是否做了预售登记，未交付之前，其用益物权都属于金枫叶公司所有。二、邹璋、何笙睿、何鸿昇不因部分物业预售登记给其他主体及所谓部分转租给何启恩等而免责，一审判决在计算侵权面积时扣除了预售登记、所谓转租部分的面积，属于事实认定和适用法律错误，并严重损害了社会的正常秩序与民众安全。如前所述，涉案物业的用益物权属于金枫叶公司所有，在涉案物业依法交付之前，预售登记的买受人无权对涉案物业进行出租，故即使何启恩从于永前、李日暖处转租，其侵权行为也不能据此免责。一审判决确认和鼓励预售物业在未正式交付之前预购人有权直接使用，这明显违反了我国预售房屋验收、交付等流程的强制性规定，扰乱了预售物业正常交易流程与秩序，且易引发建筑安全重大事故。三、侵权行为自2006年一直持续至2016年，且侵权行为一直持续发生，诉讼时效应从停止侵权时起算。金枫叶公司于2018年4月3日起诉，并没有过诉讼时效，一审判决从2015年10月1日起计侵权损失，明显属于事实认定和法律适用错误。四、商业地产是越低层租金单价越高，而且不同楼层租金单价相差很大，一审法院以简单的均价计算侵权面积的对应损失，明显违背了客观事实。综上，不同意邹璋、何笙睿、何鸿昇的上诉请求。原审被告谢振敏二审述称：同意邹璋、何笙睿、何鸿昇的上诉意见。一、一审判决对诉讼主体的认定不当。在珠江公司起诉惠新鹏公司、陶瓷公司等开发主体的案件中，生效判决已确认金枫叶公司不再享有涉案工程的相关权利义务，金枫叶公司在2001年3月已经将债权债务转让给惠新鹏公司。因此，在广州市中级人民法院（2004）穗中法民四初字142号案及广东省高级人民法院（2010）粤高法民一终字第25号案中均认定无需再将金枫叶公司列为案件当事人，后一判决还在对是否追加诉讼主体的查明部分确认在各方认可的情况下，所有权利已经由惠新鹏公司承接，金枫叶公司已经退出涉案楼盘合作开发的事实。由此，即使存在生效仲裁裁决，金枫叶公司也已经将所有权益转让给了惠新鹏公司。此外，邹璋、何笙睿、何鸿昇提交的判决书也可反映大量主张物业债权的诉讼均是由惠新鹏公司主张权利的。二、在2013年另一大厦的火灾事故发生后，类似涉案大楼这种用作仓库的使用方法已经被广州市政府禁止，故认定此后邹璋、何笙睿、何鸿昇还将涉案大楼用于出租使用是不符合客观事实的，该事实也进一步证明了金枫叶公司的诉讼请求已经过了诉讼时效。原审被告许仲云二审述称：同意谢振敏的陈述意见。原审被告开平六建未到庭，亦未提交书面陈述意见。原审第三人惠新鹏公司二审述称：同意金枫叶公司的答辩意见。原审第三人珠江公司二审述称：珠江公司对金枫叶公司主张的事实不清楚，以法院认定为准，不发表意见。原审第三人财贸公司二审述称：涉案项目名义上是财贸公司，实际投资是金枫叶公司，投资收益是金枫叶公司收取的，财贸公司没有实际参与投资分配收益，对于金枫叶公司和邹璋、何笙睿、何鸿昇、谢振敏、许仲云、开平六建之间的债权债务不清楚，以法院认定为准，不发表意见。原审第三人陶瓷公司二审述称：仲裁裁决不能作为认定金枫叶公司享有在建项目工程物权的依据。根据仲裁裁决，金枫叶公司、财贸公司、陶瓷公司、长城公司需要成立清算组对在建项目进行清算，但目前各方并没有清算，该项目仍登记在陶瓷公司和财贸公司的名下。因此，在各方没有完成清算前，陶瓷公司仍保留向包括金枫叶公司在内的相关方提出请求及要求赔偿的权利，如清算后陶瓷公司对xx路在建工程项目确享有权利的，管理人会代表陶瓷公司向相关主体主张权利。本案中，邹璋、何笙睿、何鸿昇应当就其侵权行为承担责任，若法院判决金枫叶公司获得赔偿，基于前述清算问题，陶瓷公司保留向金枫叶公司主张追偿或赔偿的权利。因本案纠纷，金枫叶公司于2018年4月3日诉至一审法院，请求判令：1.邹璋、何笙睿、何鸿昇、谢振敏、许仲云、开平六建共同向金枫叶公司支付广州市越秀区xx路xxx-xxx号负二层至第六层从2006年8月1日至2016年11月30日的侵权损失8889100元及从2016年8月1日起计至实际清偿之日止的延期支付侵权损失的滞纳金（按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；2.邹璋、何笙睿、何鸿昇、谢振敏、许仲云、开平六建向金枫叶公司赔偿为清退广州市越秀区xx路xxx-xxx号物业的侵占而产生的损失200万元及从2016年11月8日起计至实际清偿之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）。一审法院经审理查明：2005年9月1日，金枫叶公司就其与财贸公司、陶瓷公司及广东长城广州市房地产开发有限公司（以下简称长城公司）的合作合同纠纷向广州仲裁委员会提起了仲裁，广州仲裁委员会于2008年4月25日作出如下终局裁决：（一）解除申请人金枫叶公司与被申请人财贸公司、陶瓷公司及长城公司于1998年12月4日签订的《合作开发商住楼合同》1998年12月8日签订的《合作开发商住楼补充协议》；（二）申请人金枫叶公司与被申请人财贸公司、陶瓷公司及长城公司共同成立清算小组，对xx路xxx-xxx号地段在建项目进行清算；（三）xx路xxx-xxx号地段在建项目工程由金枫叶公司承接并继续承建及享有由此产生的权益。2001年8月6日，许仲云（甲方）与谢振敏（乙方）签订《工程联营施工协议》，其中约定：现有甲方承接到广州市xx路xxx-xxx号新枫叶大厦工程的施工任务。为了把本项目工程搞好，做到双方平等互利，经双方友好协商，决定双方联营合作施工。为使双方共同遵守，共同执行，双方达成如下协议：一、本工程是联营合作施工，但原则上是各自独立核算，自主经营，自负盈亏，具体运作如下：1.甲方按现有的现状（钻好支护桩及旋喷止水桩）移交给乙方继续施工。由乙方垫资施工至±0.00以上框架十层顶，其余工程及工程进度款按补充协议执行。建设方的工程进度款先解决甲方的垫资款。2.甲方原来所做的工程由甲方结算收回工程款。其管理费和税金由甲方支付。本项目的室内水电工程下浮10%由甲方施工。二、乙方接手后由乙方自行组织施工，执行甲方所签的原合同，按原合同的结算条款独立结算，在总造价中下浮8%给甲方作联营补偿费用，（广州住建及开平六建管理费由乙方负责），下浮部分的税金、管理费由甲方支付。三、本工程的施工双方要互相配合，团结合作，在甲方离场前由乙方借出人民币九十万元给建设方还回甲方的部分借款，甲方即移交施工场地等。见证方为开平六建公司。2012年5月18日，一审法院作出（2003）越法执字第1674、1675-2号裁定：一、广州市xx路xxx-xxx号xx阁第十三层（建筑面积约400平方米，具体面积以有关部门实测为准）和该大楼地下负（二层）房产（建筑面积510平方米，具体面积以有关部门实测为准）所有权及相应的其他权利归买受人邹章（身份证号码：)所有……。2013年，何启恩向一审法院提起诉讼，请求判令：1.财贸公司为金枫叶公司办理越秀区xx路xxx号xx阁第四层401-405房的房产证；2.财贸公司支付违约金600元（按已付房款的万分之五支付违约金）。一审法院于2013年6月19日作出（2013）穗越法民三初字第990号民事判决：一、于本判决发生法律效力之日起十日内，财贸公司向何启恩支付逾期办证违约金600元。二、驳回何启恩的其他诉讼请求。该判决的“经审理查明”部分其中内容为：……2003年9月28日，何启恩（买受人）与财贸公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：穗房合字2002069188），约定：出卖人以出让方式取得位于越秀区xx路xxx号至xxx号地块的土地使用权，项目名xx阁，买受人所购的房屋为上述项目中的第xxx号四层401-405号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共516.912平方米，其中，套内建筑面积413.53平方米；该商品房属预售，按整层出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米2902元，总金额1200064元。……该二审判决另经查明，涉案的房屋没有依法办理抵押登记，现实际已由何启恩使用。……庭审中，何启恩表示涉讼房屋是何启恩自己在使用，部分用作仓库，部分用作天文馆，为证明何启恩在实际使用涉讼房屋，何启恩提交照片四张和水电费发票若干作为证据，其中，何启恩提交的水费发票显示用水地址为：“xx路xxx号01房”，电费发票显示用电地址为“xx路xxx-xxx号/工地”、投寄地址为：“xx路xxx-xxx号工地内”。同时，何启恩表示涉讼房屋使用的是临水临电。财贸公司对何启恩的上述证据的真实性没有异议，但认为何启恩是不合法在使用。该判决的“本院认为”部分内容为：……至于何启恩要求财贸公司支付逾期办证违约金的诉请，2007年的生效判决已查明涉讼房屋系何启恩使用，但财贸公司时隔多年至今未能为何启恩办妥产权证，确系构成违约，故何启恩的该项诉请合法合理，本院予以支持……。另何启恩也与财贸公司签订《商品房买卖合同》，购买越秀区xx路xxx号xx阁首层01、03、06号房，建筑面积共300平方米。何启恩也以上述理由起诉财贸公司，一审法院对此也作出了相同的认定及判决。2013年5月6日，房管部门向何启恩发出13-0341号《依申请公开信息复函》，其中内容为：你于2013年04月23日申请查询广州xx路xxx-xxx号首层01、03、04商铺的登记、抵押情况，现答复如下：经查数据整合系统；广州xx路xxx-xxx号首层01、03、04商铺已办理预售备案（预售契约号02069187），预购人为何启恩。无抵押登记的记录。查询时点为（2013年05月02日）等。及13-0342号《依申请公开信息复函》，其中内容为：你于2013年04月23日申请查询广州xx路xxx-xxx号四层全层的登记、抵押情况，现答复如下：经查数据整合系统；广州xx路xxx-xxx号x层（01、02、03、04、05单元）已办理预售备案（预售契约号020691878），预购人为何启恩。无抵押登记的记录。查询时点为（2013年05月02日）等。2018年11月21日，广州市不动产登记中心向谢振敏发出（2018）查询006595号《依申请信息公开答复书》，其中附件一内容为：越秀区xx路xx阁3层全层单元预购人为李日暖，备案时间为2003年9月28日；xx路xxx-xxx号xx阁5层01、02、03、04、05单元预购人为陈平，备案时间为2003年9月10日；越秀区xx路xxx-xxx号xx阁首层01、03、06号铺预购人为何启恩，备案时间为2003年10月16日；xx路xxx-xxx号xx阁4层01、02、03、04、05单元预购人为何启恩，备案时间为2003年10月15日；xx路xxx-xxx号xx阁6层01-06单元预购人为孙超，备案时间为2003年1月29日；附件四其中内容为：越秀区xx路xxx-xxx号xx阁首层xxx号铺的买方或权属人为黎耀强，预售人均为财贸公司。据2019年7月4日的《商品房预售许可证查询》记载：预售证号为穗房预字第020192，预售单位为财贸公司，座落地址为xx路xxx号至xxx号，楼宇名称为xx阁，售房款监控银行（内销）为已竣工，首层为商业及自行车库、二至三层为商业四至十六层为住宅，地下二层汽车库，面积510平方米，商业1379平方米，住宅4571平方米。何启恩将首层出租给案外人使用，在租赁登记备案中心有108份合同。另查明，何启恩于2016年11月28日死亡，邹璋与何启恩是夫妻关系，何笙睿、何鸿昇系何启恩之子，何鸿昇于2019年7月5日办理《声明书》，放弃对何启恩所有遗产的继承。金枫叶公司申请对xx阁负二层至第六层的租金损失进行评估，经一审法院摇珠确定由广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司进行评估，该公司于2019年9月10日作出粤金估房字[2019]181号《房地产估价报告》，其中内容为：十、估价结果，评估建筑面积4536平方米，于2006年8月1日至2016年11月30日历年租金静态合计总价为8889100元等。本案诉讼过程中，金枫叶公司提供谢振敏（甲方）与何启恩（乙方）于2006年8月9日签订的《借款协议》（复印件），其中约定：合同所涉当事人身份：甲方为广州市xx路xxx号地块“xx阁”实际施工方及借款人，乙方为出借人，开平市第六建筑工程公司为“xx阁”工程发包方。现因“xx阁”处于停工状态，乙方同意借款给甲方以兴建上述物业，并达成如下协议：一、乙方同意借出总额不高于人民币2300000元的款项，期限为两年，利息及出租所得为每月76000元，具体出借日期以第一批款项借出之日起算，具体借款数额以实际借出的数额为准。二、甲方在签订本协议前，应向乙方出示：甲方与房地产开发商达成的书面协议，以证明甲方确实有权带资（并事实在施工进行中)，承建xx路xxx-223号“xx阁”楼盘。三、具体出借金额和时间安排如下：1.乙方在2006年8月10日起一个月内向甲方借拨1728000元（含三个月利息及出租所得在内）上述款项用于工程全面复工之用，具体为十五天一期，每期500000元；（其中第一期拨款728000元）。2.乙方在2006年8月9日代甲方向开平市第六建筑工程公司支付工程管理费80000元，该款式视作甲方借款；并划入开平六建账号。五、甲方承诺提供位于“xx阁”的物业按市场价值用于出租（其中首层300平方米为乙方业权），出租手续由甲方及乙方共同办理，租金收入需首先用于支付本合同所涉借款的乙方的利息及出租所得，如出租收入不足支付每月76000元的部分由甲方补足，超出76000元部分由甲方和许仲安排处理。合同签订后，甲方未能办理好出租前，在不影响甲方施工或因甲方施工间歇期，在符合安全卫生标准的前提下，乙方有权临时使用工地和共管工地等。见证人为开平六建公司。谢振敏、许仲云、邹璋、何笙睿、何鸿昇对于该证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，也没有实际履行的事实。金枫叶公司为证明对涉案房屋进行清场花费了1500000元提供了1.陈进华于2017年1月22日向金枫叶公司立下的收据，内容为收到金枫叶公司的清场劳务费200000元；2.陈进华于2017年1月23日向金枫叶公司立下的收据，内容为收到金枫叶公司的清场劳务费1000000元；3.陈进华于2017年1月25日向金枫叶公司立下的收据，内容为收到金枫叶公司的清场劳务费300000元；4.广州市金枫叶实业有限公司于2017年1月24日通过中国农业银行转账200000元工程款给刘秀红的《客户（付）款入账通知》；5.广州市金枫叶实业有限公司于2017年1月26日通过中国农业银行转账1000000元工程款给刘秀红的《客户（付）款入账通知》；6.广州市金枫叶实业有限公司于2017年1月25日通过中国农业银行转账300000元工程款给吴远明的《客户（付）款入账通知》；7.金枫叶公司与陈进华签订的《委托书》，金枫叶公司委托陈进华对涉案楼盘进行清场。谢振敏、许仲云对于证据1、2、3、7的真实性不予确认，交易方陈进华的身份情况不清楚，假设拆卸工程涉及的金额如此巨大不可能委托私人进行操作，假设确实有委托不可能仅凭简单的委托书确定。从委托书的内容看，陈述内容较多与委托事项无关，报酬也约定可以随意支付给他人，也不需开具收据，这与正常的交易习惯不符。显然不是真实的施工合同及委托关系。收据是直接在同一纸张上打印三次的收款情况，由收款人直接在该纸张上签名，这明显不符常态。对于证据4、5、6的真实性予以确认，但该回单付款方是案外人，拥有独立的法人资格，并非金枫叶公司，与本案无关。上述证据均无法反映工程的真实情况及付款的事实。邹璋、何笙睿、何鸿昇对于上述证据的合法性有异议，从委托书可以看出其实属于工程承发包合同，按照法律规定，这种工程不可能由自然人作为承包人，我方认为委托书既不合法也不真实。对于收据及付款单据关联性有异议，付款人并非金枫叶公司，该付款公司是2011年成立的法人主体，从法律上来说并非同一法人，该付款公司不可能对涉讼大楼拥有任何权利，也不可能为自身不拥有任何权利的大楼付出这么巨额的款项，故我方认为既不合法也不真实，与本案无关。金枫叶公司为证明清场后对涉案房屋进行恢复原状花费了2264693.12元提供了1.金枫叶公司制作的《xx阁项目工程结算览表》，记载造成价为2264693.12元；2.龙志钊的身份证（复印件）；3.《综合单价计算表》。谢振敏、许仲云对于交易方龙志钊的身份情况不清楚，结算汇总表只是打印的文件，上面没有签字确认也没有盖章确认，无法核实。如果支付了维修费用，也应该有支付凭证予以佐证，对于真实性不予确认。邹璋、何笙睿、何鸿昇对于上述证据的质证意见与上述清场证据的意见一样。邹璋、何笙睿、何鸿昇提供1.2007年7月19日，财贸公司（甲方）与于永前（乙方）签订的《租赁合同》，其中约定由财贸公司将xx路xxx号“xx阁”首层33.82平方米出租给于永前使用，租赁期限从2007年7月1日至2009年7月31日等；2.2007年8月20日，李日暖（甲方）与何启恩（乙方）签订的《租赁合同》，其中约定由李日暖将xx路xxx号“xx阁”3楼531.3平方米出租给何启恩临时经营使用，租赁期限从2007年10月1日至2008年10月1日等。金枫叶公司及财贸公司对证据1真实性没有异议，恰好证明首层并非属于何启恩。对证据2李日暖并没有取得第三层，其无权将物业出租给其他人。因此何启恩的继承人以何启恩自李日暖承租三层作为占有的合法依据不成立的。李日暖的预售登记合同实际上是借款的担保方式，并非实际的买卖关系。其次，物业尚未竣工尚未交付，李日暖是无权擅自进行出租。邹璋、何笙睿、何鸿昇表示：每一层大概500平方米，我方出租仅仅是首层300平方米，4楼整层自用，另外我方向财贸公司承租了首层80平方米的面积出租。是于永前向财贸公司承租交给何启恩统一管理。另外向李日暖承租了3层全层。我方向财贸公司购买的房屋是财贸公司交付给我方使用。负一楼、负二楼我方从法院拍卖回来后就装修使用作为仓库使用，但是没有法院交付使用证明。涉案房屋二楼北面大概一百平方米左右，大概是2011年底我作为办公室使用。涉案房屋五、六楼我方并没有使用。邹璋、何笙睿、何鸿昇表示：我方已于2016年8月被金枫叶公司强行清场迁出涉案房屋。金枫叶公司表示：邹璋、何笙睿、何鸿昇、谢振敏、许仲云、开平六建是2016年11月才迁出涉案房屋。在本案中不起诉李日暖。一审法院认为：xx路xxx-xxx号地段在建项目工程已由生效裁决书裁决由金枫叶公司承接并继续承建及享有由此产生的权益，故金枫叶公司有权提起本案诉讼。关于邹璋、何笙睿、何鸿昇应否承担本案责任问题，首先，一审法院的（2003）越法执字第1674、1675-2号裁定书已裁定：广州市xx路xxx-xxx号xx阁地下负（二层）房产（建筑面积510平方米）所有权及相应的其他权利归买受人邹章（身份证号码：）所有，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力，故邹璋（身份证号码：）有权使用该物业。其次，首层与四层是何启恩购买，根据（2013）穗越法民三初字第990、991号民事判决，该判决在确认何启恩的合法使用才判决财贸公司需支付逾期办证违约金何启恩。再次，邹璋、何笙睿使用2楼及负一层没有合法依据。最后，金枫叶公司未能举证证明邹璋、何笙睿使用了5、6楼。另，3楼为李日暖购买，何启恩再向李日暖承租使用。综上分析，邹璋、何笙睿应支付2楼100平方米及负一层510平方米的侵权损失给金枫叶公司。其余地方金枫叶公司要求邹璋、何笙睿支付侵权损失理由不成立，一审法院不予支持。关于谢振敏、许仲云、开平六建公司应否承担本案责任的问题，因金枫叶公司未能举证证明谢振敏、许仲云、开平六建公司使用了涉案房屋，故金枫叶公司要求谢振敏、许仲云、开平六建公司承担本案责任缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。关于诉讼时效问题，因金枫叶公司未能举证证明邹璋、何笙睿于2016年11月迁出涉案房屋，根据谁主张，谁举证的原则，一审法院确认邹璋、何笙睿于2016年8月迁出涉案房屋。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，在此之前，金枫叶公司关于侵权损失的诉讼请求应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定确定其诉讼时效为两年，故2015年9月（含当月）以前的侵权损失已过诉讼时效，一审法院不予支持。邹璋、何笙睿应向金枫叶公司支付2楼100平方米自2015年10月1日至2016年8月31日期间的侵权损失117385.07元（975000元÷4536平方米÷12×610平方米×3+943700元÷4536平方米÷12×610平方米×8）。关于金枫叶公司要求被告支付清场费的问题，首先，该清场是金枫叶公司自行找人清场。其次，该费用并非金枫叶公司自行支付。再次，金枫叶公司要求被告支付清场费的部分房屋其中有大部分为被告有权使用。故金枫叶公司要求被告支付清场费理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，于2019年10月8日作出如下判决：一、邹璋、何笙睿应于本判决发生法律效力之日起五日内，向金枫叶公司支付侵权损失117385.07元；二、驳回金枫叶公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费110322.50元，评估费34006元，由金枫叶公司负担139328.50元，邹璋、何笙睿共同负担5000元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，邹璋、何笙睿、何鸿昇提交了涉案大楼负一层车位的平面图复印件，拟证明整栋大楼共17个车位，其中负一层有9个，所以当时法院拍卖的车位应该包含负一层和负二层两层的车位。金枫叶公司、惠新鹏公司对此质证称：该证据不属于二审期间的新证据，且没有原件予以核对，对真实性、合法性、关联性不予确认；法院的裁定书明确记载拍卖的是负二层，邹璋、何笙睿、何鸿昇在本案中强行将负二层解释为负一、二层是没有依据的，故其依据该车位平面图倒推出拍卖的是两层车位是不合理的。谢振敏、许仲云对此质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性无异议。珠江公司对此质证称：该证据过于模糊，无法辨别，对真实性、合法性、关联性不予确认。财贸公司对此质证称：该证据由法院认定。陶瓷公司对此质证称：该证据没有原件核对，对真实性、合法性、关联性不予确认。惠新鹏公司在二审中明确表示同意由金枫叶公司作为主体主张本案的权利。另查，珠江公司原名称为广州市住宅建设发展有限公司，于2020年2月12日变更为现名。再查，本院于2019年8月20日作出（2019）粤01破150-1号《民事裁定书》，裁定受理陶瓷公司的破产清算申请。同日，本院作出《指定管理人决定书》，指定北京市君合（广州）律师事务所担任陶瓷公司管理人。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：邹璋、何笙睿、何鸿昇在二审期间提交的证据不属于二审程序中的新证据，且与本案的处理缺乏关联性，本院对此不予采纳。本案争议的第一个焦点是金枫叶公司能否作为权利人提起本案诉讼。首先，生效的仲裁裁决已经确认xx路xxx-xxx号地段在建项目工程由金枫叶公司承接并继续承建及享有由此产生的权益。邹璋、何笙睿、何鸿昇主张仲裁裁决违反法律规定，但现有证据未能显示该仲裁裁决已被推翻，故本院对邹璋、何笙睿、何鸿昇的该上诉理由不予采纳。其次，至于邹璋、何笙睿、何鸿昇认为金枫叶公司对涉案工程的权利已经转移给惠新鹏公司的问题，惠新鹏公司已经明确表示同意由金枫叶公司来主张权利，故本院对该上诉理由亦不予采纳。综上，一审法院认为金枫叶公司有权提起本案诉讼，理据充分，并无不当。本案争议的第二个焦点是邹璋、何笙睿侵权损失的具体认定。首先，（2003）越法执字第1674、1675-2号裁定载明涉案大楼地下负（二层）房产所有权及相应的其他权利归买受人邹章（身份证号码：)所有。由此可知，上述执行裁定仅是就涉案大楼地下负二层房产的权属情况进行处理，并不涉及地下负一层，现邹璋、何笙睿、何鸿昇上诉认为该次法院拍卖实际包含的应为负一层和负二层，但未提供有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对该主张不予采信。同理，现有证据也未能显示涉案大楼二层的权属发生变化，邹璋、何笙睿、何鸿昇以涉案大楼二层已卖予他人为由，认为无需向金枫叶公司支付该部分的侵权损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，金枫叶公司在本案中主张的侵权损失实质是因邹璋、何笙睿占用涉案大楼负一层及二层房屋导致其无法使用而造成的损失，故一审法院在评估损失时以租金作为参考标准合法合理。至于邹璋、何笙睿、何鸿昇上诉提及的评估报告不区分楼层租金标准而确定的评估价问题，评估报告是对涉案大楼负二层至六层共计建筑面积4536平方米房屋的年度总租金进行评估，而邹璋、何笙睿占用的是负一层和二层，一审法院直接使用评估报告中的年度总租金评估价来进行折算符合常理，实际也考虑了所占用的楼层在涉案大楼中所处的位置。再次，关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；第二百零六条规定，本法自2017年10月1日起施行。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，金枫叶公司是2018年4月3日提起本案诉讼的，根据上述法律及司法解释的规定，金枫叶公司主张的2015年10月1日以前的侵权损失已满《中华人民共和国民法通则》规定的两年的诉讼时效，从2015年10月1日开始的侵权损失应当适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，故一审法院对2015年10月1日至2016年8月31日期间的侵权损失予以支持于法有据，并无不当。综上，经核算，一审法院认定的侵权损失正确，本院予以维持。综上所述，邹璋、何笙睿、何鸿昇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2648元，由上诉人邹璋、何笙睿、何鸿昇负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 张 怡审判员 余 盾二〇二〇年十月十四日书记员 莫善友唐颖琪