江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3148号上诉人（原审原告）：朱广琴，女，1986年1月11日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：程莉，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈华，无锡市梁溪区永迎法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宋程程，女，1994年11月6日生，汉族，住宜兴市。原审第三人：无锡中驰房地产经纪有限公司，住所地无锡市惠山区钱桥街道育才路34号。法定代表人：陈龙，该公司总经理。上诉人朱广琴因与被上诉人宋程程、原审第三人无锡中驰房地产经纪有限公司（以下简称中驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，朱广琴不服无锡市惠山区人民法院(2019)苏0206民初6919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱广琴上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉请或发回重审。事实与理由：1.双方聊天记录能够证明，其并未同意宋程程擅自解除合同，宋程程也未就归还房屋与其进行交接手续，宋程程理应支付之后拖欠的租金；2.就租赁期间造成的物品损失，其已经出具出租前原样及宋程程搬离后的现状照片，现场勘察时墙壁上的痕迹也能反映之前相关物品的真实存在，其已完成举证责任，宋程程对该事实的否定并没有任何证据加以佐证；3.合同约定交还房屋时必须恢复原状，宋程程应将缺失的物品补齐或承担相应的赔偿，且案涉房屋至今未能出租，可预期的租金损失也应当一并赔付，现一审法院仅判决宋程程承担小部分损失，实属不合理；4.一审判决程序违法。宋程程辩称：1.其明确作出了解除合同的意思表示，且已于2020年8月5日搬出案涉房屋，并将房屋钥匙交付中介，也将此情况通知了朱广琴，案涉合同已经解除，其也已经支付了提前解约的三个月违约金，与朱广琴应返还的保证金相进行抵扣系合理行为；2.合同明确案涉房屋作为工作室使用，屋内很多东西其并不需要，朱广琴对此明知，也亲自将屋内电视机、席梦思等物品作了拆除处理，故案涉房屋是依据拆除处理后的状况交付的，现朱广琴要求其按照照片上的情况恢复原状没有依据，照片拍摄时间也不能确定。3.鉴定机构系根据朱广琴提供的财产损失清单进行的现场评估，并未有实物，宋程程据此主张损失赔偿依据不足。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。中驰公司陈述，一审认定清楚，请求二审法院维持原判。朱广琴向一审法院起诉请求：判令宋程程1.支付2019年9月7日至2020年3月31日的房租19040元及相应利息（以19040元为基数，自2020年4月1日起自实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.支付电费316元；3.支付违约金8400元；4.赔偿财产损失21300元。一审法院认定事实：2018年7月，甲方朱广琴，乙方宋程程，丙方中驰公司签订了房屋租赁合同。约定：“一、租房地点：甲方同意把盛岸花园三期79-302的房屋租给乙方，并保证该房的合法出租性。二、房屋用途：乙方所租房屋仅为工作室使用；不得进行任何违法活动，否则后果自负。三、租期：自2018年7月9日起至2021年7月8日止。租赁期满，乙方应如期将房屋归还甲方。四、租金2800元/月：租房保证金5600元人民币，相当于2个月的租金。房租半年壹付……。五、付款方式：1.乙方每个月支付一次房屋租金，第一次租金及保证金在签订本合同时支付，以后租金按规定的付款期限提前天将下期房款支付给甲方；2.甲方在收到乙方第一次租金当日将能政策居住的卡、证、钥匙等交给乙方。签订合同时，乙方应支付中介服务费元给丙方，甲方应支付中介服务费元给丙方。基本费用：乙方承担下列在租赁时所发生费用：水费电费电话费网络费煤气费有线电视租费物业管理费其他费用（如有见补充各项）。六、租房保证金：存放于甲方作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用：包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退还乙方。七、甲方义务：1.甲方必须保证该房屋的结构和设施均能正常使用；2.室内外正常维修由甲方负责；3.甲方在租赁期内不得单方面提高租金，否则算作违约处理。八、乙方义务：1.按照本合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其他费用；2.未经甲方同意，乙方不得私自把该房屋的部分或全部转租他人；3.本合同终止时，需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺应照价或酌情赔偿；4.乙方如因使用不当损坏房屋及设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。若水、电、煤气等使用不当或人为造成的人身伤亡和意外事故，与房东、丙方无关，后果自负。九、违约处理：1.如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵过甲方损失，乙方应于赔偿；2.如甲方违反本合同第七条，应按照一个月租金向乙方支付违约金，并退回剩余房款及保证金；3.如乙方因非房屋问题中途退房，须按三个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房款租金及保证金。4.如乙方租赁期已超过，乙方既不续签本合同也不退房，甲方对该房有权作出处理，后果由乙方自负。十、补充条款：……房租里。……付叁个月房屋（8400元），如甲方违约赔偿乙方壹万元10000元。……补充：交房时恢复原样、卫生打扫好，没打扫承担保洁费。”后宋程程按约对房屋进行装修使用，按约支付租金至2019年7月7日。2019年6月开始，宋程程就提前退租问题进行了协商，聊天记录如下：“2019年6月17日朱：方便时把后半年的房屋转一下吧！谢谢。朱：月初就该付了。2019年6月18日朱：在吗？收到回复。2019年6月20日朱：为什么不回信息？2019年6月24日宋：不好意思，我最近都在坐月子，不是我哥打电话我老公没注意。2019年6月25日朱：房租什么时候可以付，月初就应该付了。宋：我这里有点变故要处理，无锡那我顾不上了，我想和你协商一下看看，我帮转手出去可以吗。朱：这样不太好处理吧！当初就是因为你签了三年合同我才低价租给你的。宋：我知道你当时是这个情况，所以也很感谢你。我这里出了点变故，是真的很糟糕，现在就在广东这处理，还不知道能什么时候处理干净回去，不然也不会想找你协商看看怎么弄，我是真心顾不上了那边，请谅解下。2019年7月17日朱：房租什么时候付，早就到期了。宋：大姐，我上次和你说，后面就没有回复我了。那个租赁合同不在我这，具体日期我也不太记得清的。我最近天天跑医院看身体，身体还没恢复也就没过去。我想和你协商一下看看，我帮挂出去看看能不能转出去，这样你看可以吗？你看成吗，大姐。我哥拍我时7.9号的，我让我哥下月9号前清空处理工作室的东西。我们年轻人创业不容易，真是血本无归的，这个月我付给你，大姐你看看能不能这个违约金，你看能不能少赔点。朱：合同具体怎么约定我也记不清楚了，反正有合同的，我现在真的没有办法回复你，当时是你们那样一定要我出租给你的，让我们优惠价，让我们还要三年甚至于五年。宋：大姐我知道你心好当时你也是支持我们年轻人创业，所以真的是感谢你的。我也没想到后面我这里变故这么多，我也很不好意思，工作室也一直亏损状态，太吃力了，我自己有生孩子身体也撑不了继续弄。所有蔡想和你商量一下这个事，这个工作室看好像没怎么弄，光投入我直接都亏损了20万下去了。没钱继续亏损贴了。所以真没办法了才和姐你开这个口，想你通融下。我也是个讲诚信的人，我什么都靠自己的，现在真的经济困难太紧张了，希望姐能通融以下可以么。违约金我看写是三个月房租，姐你看看能不能通融下少点呢。房子我也一直维护的很好。我实在也是没办法了现在，我也很不好意思。朱：这样吧！你把房子恢复原样，给我转租出去后，我们再来商量怎么解除租赁合同的事。宋：那姐要是几个月都转不出去呢，我也没钱交房租啊。2019年7月18日宋：嗯？怎么说呢？你让我恢复原样，可以，房子你也看到了，我维护的很好，很多地方粉刷修补。但是说让我转出去后谈。如果我转不出去，还得一直给你房租？朱：一切按照合同。宋：好的，既然按照合同，那我也不废话了，我下个月9号前会搞定搬走。朱：你弄好可以交接了，联系我们。2019年8月7日宋：我反正房子挂中介了，钥匙也放在那里了，那边也可以作证，刚才我们对话我也录音了我房子归还了。房子我也尽力弄了，该拆的都拆了，隔的也隔了，反正按合同违约费还差2个月，你不满意，那你要起诉我也没办法！随便你！朱：如果你确定终止租赁合同，是需要当面交接的，因为有很多的东西，比方说水电，煤气以及里边的设施。请提前预约具体的交接时间。宋：没时间。我交代过中介，你自己去看。朱：你空了预约我。宋：我没空，不在本地。2019年8月9日宋：押金有2个月，去掉一个月房租，违约费正好还差两个月，这里补齐，请查收！朱：我们现在暂时收一个下你这个费用，这个钱只是补交之前拖欠的房租。如果确定要终止合同，需要承担违约金以及及时的交接，并且需要按照约定恢复原状。谢谢配合。”另查明：现朱广琴处留有宋程程缴纳的保证金2个月房租合计5600元。朱广琴认为该保证金应当冲抵拖欠的房租，宋程程认为该保证金已经在协商退租中冲抵了违约金。除保证金外，宋程程再次支付给朱广琴5600元。审理中，朱广琴主张宋程程要恢复租赁房屋原状及赔偿损失。提供了房屋出租前照片。经质证，宋程程对照片真实性不予认可，认为部分照片上显示的物品承租前并不存在。为查明事实，一审法院委托鉴定机构对财产损失进行评估。经过现场勘察，鉴定机构出具鉴定意见书中“固定资产-资产评估明细表”载明：1.木质餐椅6张，净值720元；2.仿皮沙发1套，净值2688元；3.TCL液晶电视1台（55吋），净值1920元；4.1.8*2m电视机背景墙1项，净值2160元；5.1.8*2m木质床1张，净值1200元；6.席梦思1张，净值600元；7.TCL电视柜1张，净值360元；8.1.5*2m电视机1台（25吋显像管），净值300元；9.2.5m席梦思2张，净值960元；10.13L厨房橱柜2.5m（大理石台面），净值1500元；11.1.5*2m燃气热水器1台，净值1380元；12.1.5*2m木质床1张，净值720元；13.席梦思1张，净值480元。上述13项现场未见实物，根据朱广琴提供的照片进行评估。14.餐厅顶灯1只，净值120元；15.吸顶灯4只，净值240元；16.86.21m2墙面损坏复原（包含裸露电线复原），净值4300元；17.地板损坏修复1项，净值500元；18.空调移位费1项，净值200元；19、保洁费1项，净值1000元。鉴定机构表示上述1-13项在现场勘察时并未看见是按照朱广琴提供的照片进行的评估。经质证，朱广琴对鉴定报告没有异议。宋程程认可鉴定报告14、15、16、18、19项，其余不予认可。庭审中，双方一致认可房屋租出前未有房屋交接清单。朱广琴陈述：租赁房屋由本人居住至2012年左右，之后开始出租，现在房屋处于空置状态。本案提供的房屋出租前照片是第三人公司的工作人员拍照传给朱广琴的，朱广琴将照片备份在电脑里，何时打印出来无法确定。原始载体在老电脑里，现在老电脑在搬家后找不到了。宋程程陈述：承租房屋时去看过房屋，房子是空的，还比较脏，评估报告中的1-13项承租房屋时就没有看到。一审法院认为，本案租赁合同双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，对合同双方均有法律约束力，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。关于继续支付租金问题。首先要明确双方租赁合同解除的时间。宋程程在2019年6月即提出提前解除租赁合同并在2019年8月5日实际搬离了。在宋程程明确提出8月9日前搬走后，朱广琴对宋程程提前搬走并未表示异议，只是表示“你弄好可以交接了，联系我们。”在宋程程搬走后，朱广琴还表示“如果你确定终止租赁合同，是需要当面交接的，因为有很多的东西，比方说水电，煤气以及里边的设施。请提前预约具体的交接时间。”可见，宋程程在单方提出解约提前搬走后，朱广琴对此是明知的，也未明确表示要继续履行合同，双方主要争议在解约后违约责任、交接房屋、恢复原状问题。故本案租赁合同已经通过双方的行为实际解除。解除合同后，房屋是否正式交接，是否恢复原状系解除合同后双方义务，并不能据此否定合同解除的事实。因宋程程2019年8月5日即搬离了朱广琴房屋，故一审法院确定合同解除的时间为2019年8月5日。根据双方聊天记录，宋程程已经支付了搬离之前的房屋租金，解除合同后宋程程未再占用朱广琴房屋，朱广琴要求宋程程再支付解除合同后的租金缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于违约金问题。双方合同约定“如乙方因非房屋问题中途退房，须按三个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金”。宋程程提前退房，自认违约，按照合同约定应当支付朱广琴违约金，在此情形下合同约定甲方应当退还保证金。宋程程无需再支付朱广琴租金，故朱广琴提出保证金冲抵租金客观上无法实现，故宋程程提出保证金冲抵违约金后再支付一个月违约金符合双方合同约定，一审法院予以采信，宋程程无需再支付朱广琴违约金。宋程程同意支付朱广琴电费316元，一审法院予以确认。关于财产损失数额问题。评估报告中1-13项财产损失宋程程是否应当支付给朱广琴。综合本案证据及三方陈述，一审法院分析如下：首先，双方在房屋出租前并未制作房屋交接清单，现场勘察时部分财物也并未在现场看到，宋程程又否认上述财产存在，朱广琴应当对房屋出租前的财产原状承担举证责任。其次，朱广琴仅提供了相应照片，但照片真实性并未得到宋程程及第三人的认可，当时中介公司经办人又查找无果，照片的原始载体朱广琴又无法提供予以核对，结合朱广琴涉案房屋已经出租给不同租客多年的事实，朱广琴提供的照片是否就是出租给宋程程前房屋原状照片朱广琴并未完成举证责任，应当承担举证不能的后果。据此，评估报告中1-13项朱广琴要求宋程程承担灭失责任缺乏事实依据，一审法院不予支持。评估报告17项系现场勘察时存在，虽然宋程程不予认可，但宋程程在租赁房屋期间作为房屋管理控制人，应当对房屋造成的损坏承担责任，结合宋程程认可的项目，一审法院确定评估报告的14-19项合计6324元属于朱广琴财产损失。根据双方合同约定，上述费用应当由宋程程支付给朱广琴，超过部分，一审法院不予支持。综上，宋程程应当支付朱广琴电费316元、财产损失费6324元，合计6640元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、宋程程于判决生效后立即支付朱广琴6640元。二、驳回朱广琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取900元、保全费920元、鉴定费2500元，合计4320元，由朱广琴负担3700元，由宋程程负担620元。二审中，朱广琴提供以下证据：证据1-6，系一审过程中产生的判决书、裁定书以及其他程序性材料：落款时间为2019年1月13日的(2019)苏0206民初6919号民事裁定书一份、2020年4月27日收到的(2019)苏0206民初6919号民事判决书一份、落款为2020年4月29日的诉讼费催交通知书一份、快递单一份、补正遗漏保全费920元的（2019）苏0206民初6919号之一民事裁定书一份、诉讼保全申请材料的快递单及签收信息材料一份，以上证据共同证明一审法院作出保全裁定书和判决书后才催缴了920元保全费，程序颠倒；证据7，光盘和文字记录材料一份，为朱广琴与宋程程关于要求将涉案房屋恢复原状的电话沟通录音内容，证明宋程程在电话中承认了很多设施是在出租时存在的。宋程程对以上证据质证如下：关于证据1-6，由法院依法认定；关于证据7，系双方微信语音沟通内容，认可其真实性，但不认同其关联性。案涉房屋是用来作工作室使用的，案涉合同上也注明了该用途，其强调工作室必须是空的房间，其他家用的家具并不需要，朱广琴对此予以认可并自行处理了不需要的物品，之后其才入住。中驰公司陈述，对以上证据效力由法院依法认定。二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，首先，承租人宋程程明确提出解除租赁合同，并于2019年8月5日实际搬离案涉房屋、向中介交付房屋钥匙并将此情况告知了朱广琴，8月9日向朱广琴转账5600元并解释了5600元系补交租金以及抵扣保证金后的总算费用，朱广琴在明知宋程程已经搬离、向中介交付钥匙并收取了5600元总算费用的情况下，虽提出仍需当面交接水电费等，但系合同解除除后的后续事宜，并不影响对双方已经通过实际行为解除租赁关系的认定。朱广琴要求宋程程继续支付后续租金的上诉理由，缺乏事实与法律依据。其次，案涉合同虽约定交还房屋时需恢复原样，但双方一致明确，房屋出租交付时并未有具体交接清单，后期财产损失鉴定评估1—13项内容也仅依据朱广琴提供的照片和墙上的痕迹作出，并无实物，朱广琴提供的以上证据不足以证明房屋交付出租时的原样，其要求宋程程承担评估报告载明的1—13项财产损失费用的上诉请求，于法无据。再次，宋程程非因房屋原因中途退房构成违约，理应承担三个月租金标准的违约金（8400元）以及支付尚拖欠的一个月租金（2800元），两项共计11200元，同时朱广琴也应按约返还宋程程5600元保证金，两者予以抵扣，宋程程还应支付朱广琴5600元。以上费用，宋程程已于2019年8月9日通过微信向朱广琴转账支付履行完毕。朱广琴认为一审法院未支持其要求宋程程承担违约金的上诉请求，与事实不符。关于朱广琴提出的案涉房屋至今未能出租造成的可预期租金损失的上诉请求，因并未一审诉请，也无证据证明此现状系因宋程程的过错造成，故其要求宋程程赔付预期租金损失的上诉请求，不予支持。第四，关于一审中遗漏的诉讼保全费用收取和负担，一审法院已经通知收取并出具裁定书予以更正，并未违反法律相关规定，朱广琴关于一审程序违法的上诉请求，于法无据。综上所述，朱广琴的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由朱广琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  华敏洁审 判 员  张朴田二〇二〇年十月十九日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳