吉林省吉林市昌邑区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0202执异99号异议人（案外人）：冯海，男，1971年2月12日生，汉族，户籍地吉林省吉林市船营区，现住吉林省吉林市昌邑区。申请执行人：王庆新，男，汉族，1968年8月17日生，户籍地吉林省吉林市船营区，现住吉林省吉林市船营区。被执行人：吉林市鹏翔房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区哈达湾街17号创业园1楼110-1房间。法定代表人：王丽杰，该公司经理。委托诉讼代理人：修波，该公司办公室主任。被执行人：王振屹，男，汉族，1979年4月5日生，住吉林省吉林市昌邑区。本院在执行申请执行人王庆新与被执行人吉林市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔房地产公司）、王振屹房屋买卖合同纠纷一案中，案外人冯海对本院作出的（2019）吉0202执468、469、470号执行裁定中查封被执行人鹏翔房地产公司开发的坐落于吉林市昌邑区哈达湾街万众胡同幸福茗苑小区3号楼1单元4层6号房屋，提出书面异议。本院于2020年10月14日受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。异议人冯海称：申请人于2016年8月30日与张振国签订《房屋买卖协议书》，约定申请人购买昌邑区幸福名苑3栋1单元4层6号房屋，是在查封之前，并且已实际占有使用。根据民诉法及执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条，对申请人的消费者物权期待权应给予保护。异议请求：解除对吉林市昌邑区哈达湾万众胡同幸福茗苑3栋1单元4楼6号房屋的查封。经本院审查查明，申请执行人王庆新与被执行人鹏翔房地产公司、王振屹房屋买卖合同纠纷一案，经本院调解，于2018年11月27日分别作出（2018）吉0202民初2670号民事调解书;（2018）吉0202民初2671号民事调解书和（2018）吉0202民初2672号民事调解书。其中（2018）吉0202民初2670号民事调解书调解协议主文为：一、王庆新与鹏翔房地产公司签订的三套住宅内部认购协议解除（分别为：幸福名苑二期2栋2单元8层4号102平方米;二期4栋1单元6层013号79.56平方米，二期5栋2单元6层020号87.14平方米）；二、鹏翔房地产公司于2018年12月10日返还王庆新购房款1,560,210元，如果鹏翔房地产公司到期未还，自2018年12月10日起按照月2%的标准承担违约责任；三、王振屹对上述款项承担连带保证责任；四、辛凤霞同意并配合解除以上协议。同时辛凤霞与王庆新的协议一并解除；五、案件受理费9,421元，由鹏翔房地产公司、王振屹承担。（2018）吉0202民初2671号民事调解书调解协议主文为：一、王庆新与鹏翔房地产公司签订的三个门市房内部认购协议解除（分别为：幸福名苑一期一号住宅0单元1-2层001、002、003号面积分别为274.87、230.44、219.75平方米）；二、鹏翔房地产公司于2018年12月10日返还王庆新购房款10,855,690元，如果鹏翔房地产公司到期未还，自2018年12月10日起按照月2%的标准承担违约责任；三、王振屹对上述款项承担连带保证责任；四、徐再文同意并配合解除以上协议。同时徐再文与王庆新的协议一并解除；五、案件受理费43,467元，由鹏翔房地产公司、王振屹承担。（2018）吉0202民初2672号民事调解书调解协议主文为：一、王庆新与鹏翔房地产公司签订的四个车库内部认购协议解除（分别为：幸福名苑二期4栋0单元0层9号、5栋0单元0层3号、5栋0单元0层4号、5栋0单元0层12号车库）；二、鹏翔房地产公司于2018年12月10日返还王庆新购车库款1,804,100元，如果鹏翔房地产公司到期未还，自2018年12月10日起按照月2%的标准承担违约责任；三、王振屹对上述款项承担连带保证责任；四、徐再文同意并配合解除以上协议，同时徐再文与王庆新的协议一并解除；五、案件受理费10,519元，由鹏翔房地产公司、王振屹承担。以上法律文书于2018年11月27日生效。因被告未履行生效的法律文书确定的义务，经申请执行人王庆新申请，本院于2019年3月14日立案执行，案号分别为（2019）吉0202执468号、（2019）吉0202执469号、（2019）吉0202执470号。2019年4月17日，本院作出（2019）吉0202执468、469、470号执行裁定书，裁定查封被执行人鹏翔房地产公司名下坐落于吉林市昌邑区万众胡同改造项目A区75套房屋，以上查封期限均为三年。另查明，2017年7月18日，冯海与张振国（张义）签订《房屋买卖协议书》,冯海购得鹏翔房地产公司开发的幸福名苑3栋1单元4层6号房屋，建筑面积92.2平方米，总价款445,787元。同日，张振国出具收到全部购房款的收条。鹏翔房地产公司变更内部认购书，将购买人变更为冯海，落款时间显示为2016年8月30日。冯海于2017年11月22日缴纳了进户费用，随后占有房屋至今。再查明，吉林市中级人民法院于2017年8月2日作出（2017）吉02民初250号之二民事裁定书，查封了坐落于吉林市昌邑区万众胡同改造项目A区（一期）地块二一北地块项目幸福茗苑小区33套住宅（含案涉房屋），42套车库。冯海向吉林市中级人民法院提出执行异议，吉林市中级人民法院于2020年4月12日作出（2020）吉02执异86号执行裁定，驳回其异议请求。冯海不服，提起执行异议之诉，吉林市中级人民法院于2020年8月27日作出（2020）吉02民初224号民事判决书，判决不得执行坐落于吉林市昌邑区哈达湾街万众胡同幸福茗苑小区二期3栋1单元4层6号房屋。该判决书于2020年9月17日发生法律效力。本院认为，案外人对涉案房屋提出的异议请求，属于案外人对执行标的提出的异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。本案系金钱债权执行，买受人作为案外人提出的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明事实，张振国与冯海之间签订的《房屋买卖协议书》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应属合法有效。案外人在法院查封之前签订了购房协议并已交付全部房款，占有了该不动产。鹏翔房地产公司在涉案房屋被查封之前已经收到全部房屋价款，并将房屋交付给购房人，涉案房屋早已脱离鹏翔房地产公司的管理和控制，案涉房屋所在的幸福名苑小区因竣工验收等方面存在问题，直至人民法院查封前尚不符合办理产权证条件，属于无籍房，购房人对未能办理产权过户登记手续并无过错，属于非自身原因未办理过户登记，故作为购房人的案外人已经就执行标的享有足以排除强制执行的物权期待权，故应当中止执行涉案房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对坐落于吉林市昌邑区哈达湾街万众胡同幸福茗苑小区二期3号楼1单元4层6号房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  柴莉莉人民陪审员  赵 艳人民陪审员  张 静二〇二〇年十月二十六日书 记 员  郑 雯