湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7288号上诉人（原审原告、反诉被告）：裴利，男，1983年7月3日出生，汉族，住吉林省通榆县。委托诉讼代理人：孙时杰、李汉春，湖北云正开泰律师事务所。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵伟光，男，1985年7月9日出生，汉族，住武汉市汉阳区。上诉人（原审被告、反诉原告）：潘盼，女，1984年10月11日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：赵伟光，系潘盼之夫，1985年7月9日出生，汉族，住武汉市汉阳区燎原村鑫瑞小城故事4栋2单元4层5室，公民身份号码23102519850709063X。原审第三人：武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司，住所地武汉市汉阳区康达街18号万科汉阳国际A地块2栋1层商1室-2。法定代表人：欧阳丰，该公司总经理。上诉人裴利与上诉人赵伟光、上诉人潘盼、原审第三人武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司（以下简称合联嘉业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初5059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭。本院决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。裴利上诉请求：1、潘盼、赵伟光向裴利返还购房款242,400元；2、由赵伟光、潘盼支付违约金96,000元；3、由赵伟光、潘盼承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：裴利购买潘盼、赵伟光的房屋，裴利支付合同规定的款项后，潘盼、赵伟光拒绝过户且拒绝交付房屋，构成违约，故潘盼、赵伟光应返还购房款并支付违约金。赵伟光、潘盼上诉请求：1、撤销一审判决，改判裴利向赵伟光、潘盼现金支付剩余房款697,600元；2、裴利按合同规定赔偿违约金188,000元；3、裴利承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：赵伟光、潘盼不存在任何违约情况，一审已经查明本案违约方是裴利，双方主合同第10条也已经明确了违约赔偿方式，既然一审判决认定裴利存在违约，则应该按照双方合同约定由裴利承担违约责任。合联嘉业公司述称：一审判决公正，同意一审判决结果。裴利向一审法院提出起诉请求：1、请求判令赵伟光、潘盼继续履行与裴利之间的房屋买卖合同及补充协议，将位于武汉市汉阳区燎原村鑫瑞小城故事4栋2单元4层5室的房屋过户至裴利名下；2、请求依法撤销现金支付的补充条款；3、本案诉讼费由赵伟光、潘盼承担。赵伟光、潘盼向一审法院提出反诉请求：1、解除赵伟光、潘盼与裴利于2019年2月14日签订的《武汉市存量房居间买卖合同》；2、判决裴利向赵伟光、潘盼支付违约金188,000元；3、本案反诉费用由裴利承担；4、判决裴利赔偿因保全房产所导致的误工费、差旅费及其它费用50,000元。一审法院认定事实：位于武汉市汉阳区燎原村鑫瑞小城故事4栋2单元4层5室的房屋（建筑面积60.49平方米）登记在赵伟光名下。2019年1月27日，裴利向赵伟光支付购房定金50,000元。2019年2月14日，赵伟光、潘盼（卖方甲方）与裴利（买方乙方）及武汉合联嘉业房地产经纪有限责任公司（居间方丙方）签订《存量房居间（买卖）合同》，该合同约定：甲方所售房屋位于武汉市汉阳区燎原村鑫瑞小城故事4栋2单元4层5室的房屋（建筑面积60.49平方米），经甲乙协商一致，上述房屋交易成交价940,000元，乙方承担房屋办理新证及过户产生的个税、契税、增值税、杂费及国家政策调整所产生相关费用，乙方向丙方支付经纪代理费23,000元，本合同签订之日，甲乙方须提供相关证件给丙方，丙方在甲、乙方提供相关证件齐全后三个工作日内协助办理过户手续。甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.05%向乙方支付违约金，乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期违约金，并按全部房款的20%向乙方支付违约金。乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.05%向甲方支付违约金，甲方解除合同的，按全部房款的20%向甲方支付违约金。当日，赵伟光、潘盼（卖方甲方）与裴利（买方乙方）及合联嘉业公司（居间方丙方）签订《补充协议》，该合同约定：乙方支付的购房款为940,000元，以上款项为甲方净得款项，乙方于本协议签订当日支付甲方购房定金50,000元，该定金冲抵购房款，甲乙双方任何一方违约，适用定金罚则。该房产的商品房买卖合同原件、购房发票交丙方保管，办理甲方不动产证的费用由乙方承担，乙方承担该房屋交易过户中产生的增值税、契税、个人所得税、交易手续费、办理不动产证工本费等、乙方贷款费用及丙方服务费。乙方为商业贷款购买该房屋，甲乙双方均认可丙方贷款流程，贷款金额为740,000元。甲方该房屋尚有贷款未结清，该贷款由甲方约定好该房屋还款时间，乙方当天支付甲方购房款首付款145,000元，让甲方偿还结清贷款，该款项甲方仅限于结清此房屋贷款不得挪作他用，在甲方取得此房屋全部银行抵押结清资料后5个工作日内去房地局办理此房屋结清资料，在甲方此房屋结清手续办理完毕后2个工作日内甲方需配合丙方办理此房屋不动产权证书。在乙方此房屋商业贷款审批通过后5个工作日内，甲、乙方配合丙方办理房屋过户当天，剩余银行贷款740,000元（乙方贷款金额以银行审批为准，首付款根据银行实际审批金额调整），在乙方办理完抵押后，由银行一次性支付给甲方银行账户。乙方要积极配合银行办理该房屋抵押手续，在甲方收到剩余银行贷款金额后3日内交房。甲方需在交房前将此房屋物业费、水、电燃气、有线、网络及交付该房屋前使用产生的费用结清，并不得破坏该房屋主体结构和附属设施，交房当天乙方将尾款5,000元支付与甲方。协议签订后，裴利于2019年2月14日向合联嘉业公司支付了居间服务费23,000元，于2019年2月25日向赵伟光支付了购房款145,000元。2019年2月15日，赵伟光出具的收条载明：“今收到裴利145,000元（购房款首付），用于结清房贷。”裴利于2019年2月25日支付该房屋专项维修基金4,416元、于2019年3月4日该房屋税费2,855.72元，赵伟光取得该房屋不动产权证书。2019年4月10日，裴利向赵伟光支付房款40,000元。当日，赵伟光、潘盼向裴利出具收条，双方在该收条上达成补充事项：双方约定于2019年4月15日在汉阳房地局办理此房屋所有权证过户手续，如因裴利银行贷款金额在2019年4月19日没有审批通过，则裴利需要现金支付赵伟光剩余房款，过户之后30日内付清赵伟光房款。裴利申请银行贷款未获审批通过，亦未按约定以现金的方式向赵伟光潘盼支付剩余房款。双方就房屋买卖合同纠纷协商未果，裴利起诉至法院。本案审理过程中，裴利表示同意解除合同，但认为自己没有违约，要求赵伟光、潘盼退还其已支付房款235,000元及办证费用7,271.72元。一审法院认为，赵伟光、潘盼与裴利签订的合同及补充协议均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定义务。合同签订后，裴利依约支付了合同定金50,000元及部分房款185,000元及支付办证费用7,271.72元，并申请贷款，因裴利的贷款未通过且未能以现金方式支付剩余房款，赵伟光、潘盼提起反诉要求解除合同，裴利也同意解除该合同，予以照准。因裴利未能依约支付剩余房款，应承担相应的违约责任。经一审法院释明，裴利主张合同约定的违约金过高、应予调整，结合双方履约情况及裴利在履约过程中的过错程度，酌定裴利向赵伟光、潘盼支付违约金70,000元，该违约金从裴利已支付的购房款中扣付。扣除违约金后，赵伟光、潘盼应向裴利返还购房款165,000元及办证费用7,271.72元（合计172,271.72元）。对于裴利其他诉讼请求及赵伟光、潘盼其他反诉请求，于法无据，均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除裴利与赵伟光、潘盼签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、赵伟光、潘盼于本判决生效之日起十日内返还裴利房款172,271.72元；三、驳回裴利的其他诉讼请求；四、驳回赵伟光、潘盼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费13,200元、保全费5,000元（裴利均已预交），由裴利承担。反诉受理费2,435元（赵伟光、潘盼已预交），由赵伟光、潘盼承担。二审中，赵伟光、潘盼向本院提交一组邮箱邮件截图，拟证明从房屋买卖合同签订后至今赵伟光的信用卡产生的费用，因裴利违约给赵伟光造成了巨大损失，一审判决违约金７万元过低。经质证，裴利对该证据真实性无异议，但认为与本案无关，该证据证明赵伟光缺乏信用，其签订合同时就欠银行贷款。合联嘉业公司认为该证据与本案无关。本院认为：赵伟光、潘盼在二审中提交的证据不能达到其举证目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：一审根据双方当事人的诉辩及提交的证据依法作出一审判决，理由阐述充分，本院不再赘述。关于裴利提出潘盼、赵伟光构成违约，潘盼、赵伟光应返还购房款并支付违约金的上诉理由，因裴利在二审中未有新的事实和理由，也未提交新的证据来佐证自己的主张，故裴利的上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。关于赵伟光、潘盼提出裴利存在违约，应按照双方合同约定由裴利承担违约责任的上诉理由。二审中，赵伟光、潘盼虽提交了证据，但该证据不足以证实其所主张的事实，故赵伟光、潘盼的上诉请求，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，裴利、赵伟光、潘盼的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5610元，由裴利负担1550元、赵伟光、潘盼负担4060元。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 张海鹏审判员 龚治国二〇二〇年十月十二日书记员 陈佳佳