江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3693号上诉人（原审被告）：杨书生，男，1970年4月11日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：许斌，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市城南资产经营管理有限公司，住所地江苏省盐城市城南新区新都街道人民南路5号国际创投中心北楼201室（CND）。法定代表人：周俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘健，江苏泽夫律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小鸿，江苏泽夫律师事务所律师。原审被告:盐城市上河春大酒店欧洲风情街店，住所地江苏省盐城市城南新区新都街道人民南路8号欧洲风情街29幢D1（CND）。法定代表人：黄琴，该酒店经理。原审被告：黄琴，女，1971年12月6日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。上诉人杨书生因与被上诉人盐城市城南资产经营管理有限公司（以下简称城南资产管理公司）以及原审被告盐城市上河春大酒店欧洲风情街店（以下简称上河春大酒店欧风街店）、黄琴租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初7454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨书生上诉请求：撤销一审判决第四项，增加判决城南资产管理公司对杨书生装修设施作出补偿(具体以评估为准)。事实与理由：1.一审认定“2017年5月23日杨书生就其与盐城绿城商业管理有限公司（以下简称绿城公司）签订了租赁合同期间房屋漏水、装修，提前解除合同等事项协助处理，与城南资产管理公司达成一致，计补偿杨书生70万元”缺乏事实依据。杨书生因承租房D1楼屋面及墙面渗水，造成室内吊顶、墙纸、装饰板腐烂损坏，进行了二次装修，装修费计210万元左右，2017年5月，绿城公司为了提升欧风花街整体形象，收回了杨书生原承租的C2-102房屋，并给予杨书生补偿70万元，但对D1楼的二次装修未作出补偿。2.城南资产管理公司并未向杨书生提供物业服务。城南资产管理公司仅提供垃圾清运服务，并未提供其它物业服务，杨书生为此聘请了人员从事停车场的看护及场地的清洁卫生，并支付了人员工资2800元/月/人，即5600元/月，应予抵充物业费。3.一审法院判决解除合同，应对杨书生投入的装修设施做出补偿。杨书生经盐城市城南新区管委会招商引资到承租商业用房从事餐饮经营，对D1楼进行顶层增高改造，用于举行大型宴会，并对建筑基础等隐蔽工程进行了大量投入，其投入装修费用2000多万元，杨书生投资装修升级的房屋具有较高的装修利用价值，城南资产管理公司应作出合理补偿。城南资产管理公司辩称，1.双方签订的合同第7.1.2条对物业费标准进行了明确的约定，同时城南资产管理公司也向杨书生进行了催要，并由杨书生签收催缴函，故物业费应当由杨书生支付，但杨书生未按合同约定交纳物业费。2.杨书生要求判决城南资产管理公司对其装修作出补偿的请求无事实和法律依据。首先，杨书生在一审中应当将该请求作为反诉提出，但其并未提出，故二审中对此不应理涉，该上诉请求超出了本案审理的范围；其次，双方签订的合同第16.2.1.1条和第16.4.1.1条明确约定装修及所有附属设施设备属于城南资产管理公司所有，固定设施归城南资产管理公司所有，城南资产管理公司无需补偿；再次，杨书生的装修应当经过出租人同意，但杨书生的装修并未经出租人同意，故该项上诉请求本案中也不应当理涉。综上，杨书生的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不能成立。城南资产管理公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除城南资产管理公司与杨书生签订的《租赁合同》，并立即将租赁场所交还给城南资产管理公司；2.判令杨书生、黄琴、上河春大酒店欧风街店支付租金合计186.73838万元，截止到2020年6月1日，并支付从2020年6月2日至实际交付之日止约定的租金；3.判令杨书生、黄琴、上河春大酒店欧风街店按合同约定支付物业费合计15.0147万元，截止到2020年6月1日，并支付从2020年6月2日至实际交付之日止约定的物业费。4.判令杨书生、黄琴、上河春大酒店欧风街店按合同约定支付欠付的电费2.891632万元（截止至2020年6月1日），并承担自交付之日止实际发生的电费。5.租金的违约金为163.4691万元；物业费的违约金为17.6873万元；违约金合计181.1564万元。6.判令杨书生、黄琴、上河春大酒店欧风街店承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年前后，盐城市人民南路欧风花街（原）整个地域租赁给绿城公司对外进行招租、管理。2014年6月9日，绿城公司与杨书生签订了租赁合同一份，约定由杨书生租赁欧风花街2幢各三层（编号为D1、C2-102）商铺经营上河春品牌的餐饮，租赁期限自2014年9月30日至2026年9月29日，并对租金交付时间、物业管理费、履约保证金、装修、免租金期限等均作了约定。2016年，为了对欧风花街整体提升，城南资产管理公司将出租给绿城公司的欧风花街整个区域地块收回，就绿城公司与承租客户签订的合同进行协商解除，杨书生承租的商铺也与绿城公司协商解除，杨书生退出编号C2-102商铺的经营，就其继续经营编号D1的商铺，城南资产管理公司（甲方）与杨书生（乙方）于2017年12月1日重新签订了租赁合同一份，约定：D1商铺面积为3336.6㎡，租赁期限9年，自2017年12月30日至2026年12月29日；期间免除6个月的租金；免租金期限自2017年12月30日起计六个月；租金支付方式以人民币结算、按6个月为一个支付日期，先支付后使用，承租期内租金支付为提前一个月，租金为0.8元/㎡/天，每两年在上一年度租金基础上进行8%环比递增；物业费按1.5元/月/㎡计算；物业交还：合同结束（不论基于何种原因），商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无需给予乙方补偿，如因乙方原因导致商铺的装修或附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失；违约责任：甲方逾期交付物业的，每逾期一日按首月月基本租金的2%向乙方支付违约金。乙方逾期交付租金、物业管理费等费用，每逾期一天，应按上述费用的2‰支付滞纳金，逾期30天以上，甲方有权提前解除合同，因此造成的一切后果由乙方自行承担等。合同签订后，杨书生继续经营，但一直未按约及时交纳租金及物业服务费，至今未交纳分文。城南资产管理公司于2018年10月至2019年4月先后七次书面通知杨书生交纳租金及物业费，杨书生仍未交纳，为此，城南资产管理公司于2019年11月诉至法院。期间，城南资产管理公司代杨书生交纳了电费28916.32元（截止2020年6月1日）。一审另查明，2017年5月23日，杨书生就其与绿城公司签订租赁合同租赁期间房屋漏水、装修、提前解除合同等事项协调处理，与城南资产管理公司达成一致，计补偿杨书生70万元。同日，杨书生出具书面承诺，载明：“2014年6月9日，本人与盐城绿城商业管理有限公司签订了欧风街D1C2-102房屋承租合同，止2017年5月23日，在此期间涉及的所有矛盾（含押金），经协商已达成共识，全部处理到位，双方无任何异议，自愿与盐城绿城商业管理有限公司解除租赁合同。现与盐城市城南资产经营有限公司签订的房屋承租合同，期限从2017年12月30日至2026年12月29日止，期限为9年，在此承租期间，甲乙双方需共同履约，现本人同意按合同条款执行到位，如有违约，本人自愿退出欧风街经营，由此产生的一切法律后果及相关损失均由本人承担。承诺人：杨书生，2017年5月23日”，并领取了70万元补偿款。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方迟延履行主要义务，经催告后仍未履行，相对人可依据约定要求解除合同。本案城南资产管理公司与杨书生于2017年12月1日签订的租赁合同，不违背国家法律、政策及行政法规的强制性规定，应为合法有效；杨书生未按合同约定交纳租金及物业服务费，经催要后仍未及时支付，已构成违约，符合约定解除合同的条件，城南资产管理公司要求解除合同并返还租赁物的请求，符合法律规定，应予支持。城南资产管理公司为杨书生垫付的电费，杨书生无异议，故杨书生应向城南资产管理公司偿付；城南资产管理公司主张杨书生支付欠付租金、物业费及违约金的请求，符合法律规定，亦应予支持，但合同中约定的违约金为日千分之二，已超过法律规定，杨书生申请法院整调，一审法院酌情认定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍执行为宜。因上河春大酒店欧风街店、黄琴非案涉合同的签订主体，故城南资产管理公司要求其承担责任的请求，不符合法律规定，不予采纳；杨书生还辩称与绿城公司签订租赁合同后对租赁商铺进行装修的问题，因杨书生与绿城公司已解除了合同，杨书生在本案中亦未提起反诉，故应按合同约定协商处理或主张权利，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、解除城南资产管理公司与杨书生于2017年12月1日签订的编号为2017-D1的租赁合同。二、杨书生向城南资产管理公司返还位于盐城市商铺。三、杨书生欠城南资产公司租金1948574.40元，自2020年7月2日至返还商铺之日止按每天2669.28元（3336.6×0.8元）计算的租金及逾期付款的违约金（其中487143.6元自2018年7月1日起、487143.6元自2019年元月1日起、487143.6元自2019年7月1日起、487143.6元自2020年元月1日起及自2020年7月1日起至返还商铺之日止每天2669.28元计算的租金为基数，均至返还商铺之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算的违约金）。四、杨书生欠城南资产管理公司物业服务费120117.60元及自2020年元月1日至返还商铺之日按每月5004.9元计算的物业服务费。五、杨书生偿还城南资产管理公司为其代缴的电费28916.32元。上述二、三、四、五项均于判决生效后十五日内履行完毕。六、驳回城南资产管理公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72543元，由城南资产管理公司负担44943元，杨书生负担27600元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨书生提交了上河春大酒店欧风街店特殊情况会办单复印件，证明杨书生在城南资产管理公司接手之前对案涉房屋进行改造、装修，其中将该房局部二层进行了提高，用于宴会大厅，同时对消防隐蔽工程进行了大量的投入，该投入系杨书生与绿城公司租赁合同之间进行投入，而在杨书生与绿城公司解除合同时，对该装修未进行处理。因此，城南资产管理公司作为新的出租人要求解除合同，则应对杨书生前期投入的装修进行补偿。城南资产管理公司对杨书生提交的证据“三性”均无异议，但认为该会办单的第二条的处理意见是对前面所描述的问题进行终结的处理，对案涉房屋的任何事项进行处理。本院经审核对该证据真实性予以确认，但不能证明城南资产管理公司应对杨书生前期投入的装修进行补偿。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，城南资产管理公司与杨书生于2017年12月1日签订的租赁合同，系双方真实意思表示，亦不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。关于杨书生承租的D1楼屋面及墙面渗水损失是否已经处理的问题。2017年5月23日的“特殊情况会办单”中载明：1.C2-102承租房屋清退补助70万元；2.D1上河春大酒店保留，变更合同主体，所欠房屋租赁费、物业费用于抵充合同约定的免税、押金及由于渗水造成的装修费。杨书生在同日也出具承诺书，明确载明截止2017年5月23日，其与绿城公司签订的D1、C2-102房屋租赁合同所有矛盾（含押金）已达成共识，全部处理到位。由此可见，杨书生承租的D1楼屋面及墙面渗水损失在2017年5月23日已经进行了处理。关于杨书生是否应交纳物业费的问题。双方对合同约定的物业服务范围存在争议，杨书生认为城南资产管理公司应提供为其承租的房屋进行24小时值班监控、巡查以及场地内的清洁卫生，城南资产管理公司认为该24小时值班监控、巡查系指针对整个，并非是对案涉租赁的房屋24小时值班监控、巡查。双方签订的合同第15.1条明确约定了城南资产管理公司系负责物业管理事宜，由此可见，城南资产管理公司承诺的物业范围并不包含对案涉房屋内部的值班监控、巡查等，杨书生该上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于城南资产管理公司是否应对杨书生投入的装修设施做出补偿的问题。因杨书生在本案中未提起反诉，故一审认为本案不予理涉并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3503元，由上诉人杨书生负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇二〇年十月二十三日书记员  成以琴