杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初10398号 原告：魏瑾。 委托诉讼代理人：李晓档，浙江光梁律师事务所律师。委托诉讼代理人：程永红，浙江柘为律师事务所律师。 被告：绿城物业服务集团有限公司。 法定代表人：金科丽，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙华兵、张沙沙，浙江泽大律师事务所律师。 原告魏瑾与被告绿城物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月4日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晓档，被告的委托诉讼代理人张沙沙到庭参加诉讼。原告申请对杭州市西湖区××花园××幢××单元××室房屋因外墙维修导致漏水产生的房屋维修费、维修期间外住费用、财产损失进行评估，本院委托浙江安信保险公估有限公司进行评估，该公司于2020年7月20日出具公估报告。本案于2020年8月17日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程永红，被告的委托诉讼代理人张沙沙到庭参加诉讼。本案报本院院长批准，延长一个月的简易程序审理期限。本案经当事人和解未果。本案经中止后现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即将紫桂花园xxx单元301室房屋四周墙体渗漏修复完好并承担修复费用；2.被告赔偿原告因房屋渗漏造成屋内墙面重新装饰装潢及柜子损失100000元；3.被告承担原告为主张权利而支出的律师费10000元；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第2项诉讼请求为：被告赔偿原告因房屋渗漏造成的各项损失暂定100000元，包括屋内装修、财产损失及临时居住费用等。评估后原告又以鉴定结论为准变更该项请求。事实和理由：原告系紫桂花园28幢3单元301室（以下简称案涉房屋）业主，被告系该小区物业服务单位。因小区房屋外墙有损坏掉落，被告于2011年5、6月份左右对该小区房屋外墙进行整体翻修。因该次外墙维修防水施工质量问题，造成小区三层业主房屋存在普遍渗漏情况。原告的房屋渗漏情况更为严重，现已造成屋内墙面大片发霉、脱落、柜子发霉等情况，严重影响居住。原告向被告提出要求修复外墙并赔偿损失，但被告要求原告承担一半的修复费用才肯维修，至今仍未维修。原告于2019年1月16日向被告发出律师函，要求被告履行维修义务，但被告至今未予以有效回应。故诉至法院。 被告辩称，一、2012年初因紫桂花园xxx幢楼外墙面砖、涂料脱落，经案外人杭州紫桂花园业主委员会多次与开发商绿城房地产集团有限公司协商，绿城房地产集团有限公司同意出资修复。2012年2月，杭州紫桂花园业主委员会与浙江明杰建设有限公司签订了《紫桂花园26、27、28＃楼外墙面砖维修工程承包合同》，对上述外墙仿清水面砖和涂料进行整体施工，工期自2012年2月15日至5月31日，保修期2年。因此，原告诉称“被告于2011年5、6月份左右对小区房屋外墙进行整体翻修”，与事实不符。二、外墙维修工程完工后、质保金支付前，杭州紫桂花园业主委员会以及被告多次以书面、短信平台、幸福绿城APP等方式提示包括原告在内的26、27、28幢业主查看室内是否存在渗漏水等质量问题，如有该质量问题，及时到被告处报备，并由原施工单位统一维修。但因原告作为房屋的所有权人怠于履行该配合义务，导致未能及时发现案涉墙体渗漏，直至2018年12月17日才发现并向被告报修，因此原告对该外墙渗水造成的室内墙体霉变、脱落、柜子发霉等损害后果的发生，存在重大过错，应自行承担。三、接到原告的报修请求后，被告当天即派人上门查看，并委托第三方浙江绿城悦居科技有限公司、杭州家铭房屋修缮有限公司出具维修和报价方案。因案涉房屋的维修费用超过5000元，根据《杭州紫桂花园业主管理规约》第二十三条的约定，应当动用维修基金予以维修。而动用维修基金须征求本幢三分之二以上业主同意，因担心征询程序无法通过且耗时较长，原告最终不同意启动意见征询程序以动用维修基金。为此，被告又提出参照其他业主的方案，其中5000元在经营性收入中列支、剩余4000余元由原告自行承担，原告仍不同意。后被告又提出先动用5000元经营性收入修复渗水相对严重的北面房间，南面房间另行安排修复，原告仍不同意。被告提出的所有方案均被否定，导致维修工作至今无法推进。因此，案涉房屋渗水问题至今未能修复，并非被告不作为，而系原告不配合造成，故由此引发的损失扩大部分的责任应由原告承担。四、按照《杭州紫桂花园物业服务合同》第十四条第10项的约定，被告仅承担共用部位、共用设施设备200元以下的材料费、维修费，超过200元的则由业主委员会支出。因案涉房屋外墙的修复费用超出了被告应承担的范围，故原告请求被告承担修复费用，缺乏事实和法律依据。五、原告请求被告承担律师费亦缺乏事实和法律依据，不能成立。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，要求予以驳回。另，关于案涉房屋外墙渗水问题，只要原告同意前述任何一种费用支付方案，被告均同意立即组织实施修复。 原告为证明其主张，举证如下： 1、企业信用信息公示报告打印件。证明被告的历史名称是浙江绿城物业管理有限公司。 2、房产证。证明原告是案涉房屋的所有权人。 3、《紫桂花园前期物业管理服务协议》。证明被告系紫桂花园小区物业服务单位，被告对于案涉房屋物业维修的责任。 4、房屋现状视频及照片附光盘。证明案涉房屋渗漏造成墙面发霉脱落及其他损失。 5、律师函及邮寄凭证。证明原告发律师函要求被告履行房屋维修义务。 6、《委托代理合同》及发票复印件。证明原告为主张权利而额外支出10000元律师费。 经质证，被告对原告提供的证据发表质证意见如下：证据1，真实性、合法性无异议，与本案无关。证据2，真实性、合法性、关联性无异议。证据3，真实性、合法性无异议。案涉房屋外墙维修时，业委会已经成立，与被告签订了《杭州紫桂花园物业服务合同》，前期物业管理服务协议已经终止，被告对自己是紫桂花园物业服务单位的事实无异议。证据4，真实性、合法性无异议。拍摄时墙面发霉脱落的状况，说明原告作为房屋所有权人，未尽到管理义务，在被告及第三人多次提示查看之下，原告没有及时检查家中渗漏水情况。直到2018年12月17日，损害后果较严重时才被动发现并报修。业主作为所有权人住在家中都没有发现问题，发现后却让物业承担损失，是对物业公司的苛责，客观上也没有办法做到。证据5，形式真实性、合法性无异议，原告确实向被告发过该律师函。但是2018年12月17日被告接到原告报修当天便派员查看，并联系两家维修公司于2018年12月21日、12月28日出具维修及报价方案，积极组织案涉房屋维修。原告却于2019年1月16日发律师函给被告，以被告和业委会负责外墙修缮导致渗水这一错误事实为由，要求被告限期对原告房屋进行整改维修，被告对律师函内容的真实性不认可。证据6，真实性、合法性无法判断，与本案无关。如果有原件，也与本案无关，且无法确定是原告为本案支出的律师费。 被告为证明其抗辩，举证如下： 1、《紫桂花园xxx#楼外墙面砖维修工程承包合同》。证明2012年紫桂花园业主委员会委托第三方对案涉小区xxx#楼外墙进行维修。 2、温馨提示及张贴记录。证明2014年11月10日、2015年2月6日，被告和业委会分别张贴温馨提示，告知业主如房屋存在渗漏水情况及时到服务中心备案。 3、会议记录及签到表、2014年房屋渗漏情况登记表。证明被告于2014年11月10日在楼道、电梯轿厢张贴温馨提示，并通过短信平台、绿城幸福APP提醒业主对房屋渗漏水情况报修；截至2015年2月6日，已有20户业主备案房屋存在渗漏水情况，但原告没有报修；若业主房屋渗漏水由施工方责任造成，由其统一负责维修。 4、被告维修派工单及照片；5、案涉房屋维修单。证明2018年12月17日，被告接到原告报修后，第一时间查看现场、联系第三方出具维修方案并给出报价。 6、《杭州紫桂花园物业服务合同》；7、《杭州紫桂花园业主管理规约》。证明根据物业服务合同第十四条第10项、业主管理规约第二十三条的约定，对案涉外墙渗水情况，其维修费用应从经营性收入或专项维修资金中列支。 补充证据：1、紫桂花园xx室《使用经营性收入申请表》、《外墙腰线渗漏维修费用清单》、照片、《维修工程验收表》、《紫桂花园渗水统计》； 2、紫桂花园28-2-301室《使用经营性收入申请表》、《维修单》、《维修工程验收表》； 3、紫桂花园xxx室《使用经营性收入申请表》、《外墙腰线渗漏维修费用清单》、照片、《维修工程验收表》、《紫桂花园渗水统计》。 共同证明外墙漏水需要业主签字确认维修预算方案并书面申请使用经营性收入、物业专项维修资金进行维修；因动用物业专项维修资金耗时较长且征询意见不一定通过，28幢其他3户腰线漏水的业主均采用使用经营性收入进行维修；动用经营性收入需要业主同意，原告不认可，流程无法进行。 经质证，原告对被告提供的证据发表质证意见如下：证据1，工程承包合同没有签订时间，持有异议。关联性持有异议，因为本案是物业服务合同纠纷，导致案涉损失产生的原因具体是业委会委托第三人维修，与本案没有直接关联。虽然系由业委会委托第三人进行维修，但在维修期间，被告作为物业管理公司，仍然有对共用部位进行维修、管理、修缮的义务，不会因为施工就免除了被告作为物业公司的应有义务。证据2，温馨提示，原件真实性没有异议，但是对具体的张贴持续时间、具体的张贴位置，从现有的证据形式上无法进行核实，故对张贴记录相关内容的真实性、合法性持有异议。对温馨提示和张贴记录的关联性也持有异议，因为作为原告不知道这两份材料的存在。而且2015年被告工作人员直接对案涉房屋内进行过现场查验，查验的结果也是正常的。证据3，前面两份证据会议记录及签到表与第二组证据的质证意见一致。2014年房屋渗漏情况登记表可以佐证外墙维修而导致小区多位业主房屋出现损失的事实。但是外墙维修而导致业主损失，不仅出现在2014年，被告应该还隐瞒了在2014年之后的其他业主的维修申请报告，所以该证据不完整。证据4、5，真实性、合法性、关联性没有异议。照片与原告提供的证据原则上是吻合的，同时被告也为原告房屋的一些现状出具了一份维修单，所以该两组证据恰恰能够证实原告目前所发生的损失，系因被告未尽到物业维修的管理义务而导致的。证据6、7，其中物业服务合同是2016年1月8日签的，不能达到被告所主张的业委会在2012年就已经成立，原先签订的前期物业管理协议已经终止的举证目的。2016年之前仍应适用前期物业管理协议。退一步，不论是前期物业管理协议，还是本份合同所约定的相关内容，均能够证实被告作为物业管理公司有对小区的共有部位进行修缮、管理、维修等义务性，同时案涉损失是否由物业维修基金进行支出，与本案没有关联。补充证据的真实性由法院认定，不同意被告的证明目的。首先，三张申请表是其他三户的申请表，与本案原告户没有关联性。其次，三份证据中有一户可以看出维修金额超过5000元，剩下的费用由业主自愿承担了。当时原告不认可自己出费用，所以没有同意该方案，方案协商不一致。原告认为维修是被告的义务，费用不应由业主承担。方案协商不一致的原因，被告认为是原告的全部责任，而原告认为应是被告的责任。关于渗漏维修是否一定要经营性收入或者物业专项维修基金支出，原告认为物业公司收取了物业费，在物业合同中其是具有对公共部位进行修复的义务的。至于钱由谁出，既然是物业的义务，修复的费用应由被告支出。再次，因为物业公司没有尽到及时维修的义务，造成原告的室内财产损失，也应当由物业公司承担。 本案审理期间，原告申请对案涉房屋因外墙维修导致漏水产生房屋维修费、维修期间的原告外住费用、财产损失进行评估。对公估报告，原告发表质证意见如下：真实性、合法性、关联性无异议，费用在其中“核损表”下备注“2、本次维修范围仅限于与外墙渗漏直接相关的房间（客厅、通道等未列入维修范围）”、“3、上述维修项目属于局部维修（相对于套内所有区域），因此上述核损金额不扣除折旧（局部维修不扣折旧）”已经明确。被告发表质证意见如下：真实性、合法性无异议，关联性有异议，仅能证明鉴定之日案涉房屋因漏水产生的财产损失以及维修期间的外住费用，但被告不是责任方，不应当由被告承担。从2018年12月17日接到报修当天拍摄的照片可知原告所述的屋内墙面大片发霉脱落、柜子发霉的情况，在报修当天就已经存在。原告作为房屋的所有权人，未尽到及时发现房屋漏水并报修的管理义务，不仅错过了施工单位的统一维修，还因漏水产生了财产损失。所以，对于报修前已经存在的财产损失部分，被告完全没有过错，不应当承担赔偿责任。另外，对于报修之后扩大的财产损失部分，被告也不应当承担赔偿。因为接到报修后，被告当天就派员查看现场，并联系专业公司出具维修方案，因原告不认可才导致至今无法组织施工，对于扩大的损失部分，应当由原告承担。 本院经审理认定事实如下：原告为案涉房屋所有权人。被告（原名浙江绿城物业管理有限公司）系案涉房屋所在紫桂花园小区物业服务单位。 2012年，杭州紫桂花园业委会作为发包人、绿城房地产集团有限公司作为委托人与作为承包人的浙江明杰建设有限公司签订《紫桂花园26、27、28#楼外墙面砖维修工程承包合同》，约定：委托人作为发包人的委托管理的受托人，对建设施工的全过程委托管理，承包人承诺服从委托人的管理，合同的一切权利义务、责任后果均由发包人及其所代表的业主享受和承担，与委托人无涉；工程范围和内容为紫桂花园26、27、28#楼外墙仿清水面砖和外墙涂料工程；工期为2012年2月15日开工，2012年5月31日完成工程验收；保修期为竣工验收合格交付业主之日起两年，防渗漏两年。 上述外墙面砖维修工程结束后，陆续有业主反映房屋出现渗漏水等问题。2014年11月10日，被告杭州第四分公司杭州紫桂花园物业服务中心在楼道、电梯轿厢张贴温馨提示，同时通过短信平台、幸福绿城APP提醒业主如有类似问题及时到物业服务中心备案。截至2015年2月6日有20户已确认登记备案，杭州紫桂花园业委会也于同日发布了要求业主检查并登记备案的温馨提示。 原告称于2018年底发现房屋存在渗漏水。2018年12月17日，根据原告报修，被告派人登门查看案涉房屋墙面渗水情况。当月，浙江绿城悦居科技有限公司和杭州家铭房屋修缮有限公司分别出具维修单，确认外墙面整体维修费用分别为9467.35元和9772元。对于漏水原因，浙江绿城悦居科技有限公司的维修单注明“室内墙面根部发霉严重，由于外墙面腰线装饰为石材铺贴，腰线朝天面石材拼接缝有雨水渗入，存积于铺贴层、粉刷层内，砌筑砖墙体吸收水分，造成内墙面渗漏”。2019年7月9日，浙江绿城悦居科技有限公司又就北面房间外墙面维修出具维修单，确认该部分维修费用为4861.92元。 2019年1月，原告委托律师向被告发函，认为原告在2004年购买并入住案涉房屋，在2012年外墙修缮工程结束后发现房屋渗水，被告派人现场查看并同意维修完善，现持续进水对装修和家具造成严重损失，要求被告限期完成整改、替换、维修等义务，否则将向被告主张有关损失及律师费等。 另查明，2015年1月6日生效的《杭州紫桂花园业主管理规约》载明：第二条本管理规约由业主大会通过，全体业主和物业使用人须自觉遵守；第二十三条专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金使用须经专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。三年内每户屋顶和外墙渗漏维修费用累计超过5000元的，应动用维修基金，少于5000元的动用经营性收入。由杭州紫桂花园业委会与被告签订的物业服务期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止的《杭州紫桂花园物业服务合同》载明：第一条物业共用部位包括内外墙面、屋面等；第三条被告提供的物业服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，等等；第四条被告提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准（见附件）；第十四条物业服务费主要用于以下开支：……10、物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用。注：物业共用部位、共用设施设备的日常维修、材料费用：1、所有灯泡（不含游泳池灯泡）和4平方以内的电线（不含电缆线）以及200元以内的物品材料费、维修费由被告支出，4平方以上的电线（含电缆线）及超过200元的物品材料费、维修费由业委会支出，等等；第三十一条物业共用部位、共用设施设备中修以上（包括中修）维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支；第三十四条被告违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，业委会有权要求被告限期改正，逾期未改正给业委会造成损失的，被告承担相应的法律责任。 根据评估机构现场查勘，原告房屋的受损现状如下：外墙渗水给北侧房间的内墙（北墙）窗台以下的墙面粉刷层局部起泡、脱落，其余墙面局部有水渍现象；南侧房间（客厅除外）的南墙也是有窗台以下墙面粉刷层局部起泡脱落现象，主卧墙面壁纸有拼接缝卷翘，其余墙面局部有渗水水渍；东北侧小房间内贴近墙面放置的一个双门柜的后背板内侧有受潮引起油漆起泡现象。各房间地板无明显与外墙渗水相关的受损情况。根据上述房屋受损情况，根据市场询价参考《杭州造价信息》、《浙江建筑装饰》，作出损失鉴定：1、受损项目和数量的核定：核损原则是南、北侧外墙面渗水的房间面墙（外墙）内侧墙面基层铲除后重新处理，上述房间其余部位（墙面、顶面）乳胶漆涂刷，南面主卧墙纸铲除重新粘贴，以及双门柜，核损金额共11536.36元，并注明：（1）本次维修项目属于零星维修工程，因此维修单价进行了适当浮动；（2）维修范围仅限于与外墙渗漏直接相关的房间（客厅、通道等未列入维修范围）；（3）维修项目属于局部维修（相对于套内所有区域），因此核损金额不扣除折旧（局部维修不扣折旧）。2、维修期间外住费用核定：本次维修仅限于墙顶面，家具不需全部搬运，临时租住房屋面积按80-90平方米考虑，施工期约15天，室内通风和清洁按45天考虑，租房区域按距离受损标的方圆一公里范围考虑，经市场询价（考虑到短租因素）按5500元/月核定，合计维修期间外住房租费11000元。综上，因外墙渗水造成案涉房屋维修、家具更新和维修期间原告外住费用合计22536.36元。原告为此支出公估费3500元。 再查明，原告为提起案涉房屋及蓝色钱江房屋质量问题两案诉讼及应对物业费支付一案诉讼共支出律师费20000元。 以上事实有原告提供的企业信用信息公示报告、房产证、房屋现状视频及照片、律师函及邮寄凭证、《委托代理合同》及发票，被告提供的《紫桂花园xx#楼外墙面砖维修工程承包合同》、温馨提示及张贴记录、会议记录及签到表、2014年房屋渗漏情况登记表、被告维修派工单及照片、案涉房屋维修单、《杭州紫桂花园物业服务合同》、《杭州紫桂花园业主管理规约》，结合公估报告及当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，杭州紫桂花园业委会与被告签订的《杭州紫桂花园物理服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。案涉物业服务合同约定被告对外墙面等物业共用部位有维修、养护和管理之责，故原告作为业主有权要求被告按照合同履行上述义务。至于被告关于案涉房屋外墙面应动用专项维修资金或者经营性收入予以维修的抗辩，本院认为，《杭州紫桂花园物理服务合同》虽约定物业共用部位中修以上（包括中修）维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支，但被告未举证证明2012年对紫桂花园26、27、28#楼外墙面砖的维修属于中修及中修以上维修范围。在原告于2018年底报修之后被告判定渗水系工程质量引发或需要动用专项维修资金或经营性收入，应及时帮助业主通过开发商或业委会向施工单位反映情况并进行备案或制作方案和预算并上报业委会，而不是放任损失的扩大。因此，被告作为物业企业对原告案涉损失的扩大具有一定过错。维修费用的承担方式未协商一致不能免除被告对案涉房屋因施工质量问题导致渗漏水负有继续维修至完全修复的义务，原告第1项诉讼请求合法有据，本院予以支持。考虑到案涉房屋外墙面渗漏水造成的财产损失并非一朝一夕，而是经年累月的积累所产生，损失也随着时间的推移而逐渐扩大。原告并未及时发现并采取有效措施防止损失扩大，对于损失的扩大原告亦存在一定过错，应承担相应的责任。对原告的损失，本院认为评估机构具有资质，评估程序合法，受损范围及定损单价科学合理，故损失以公估报告为准加以认定。综上，本院酌情确定被告赔偿原告各项损失15000元。关于原告要求被告承担为主张权利而支出的律师费10000元，不是因违约必然产生的损失，故本院不予支持。关于公估费3500元，系原告为寻求权利保护而产生的必要费用，本院考虑过错程度等因素确定由原告承担1050元，被告承担2450元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下： 一、绿城物业服务集团有限公司于本判决生效之日起三十日内对杭州市西湖区××花园××幢××单元××室房屋外墙面渗漏予以修复并承担修复费用； 二、绿城物业服务集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿魏瑾损失15000元； 三、驳回魏瑾的其他诉讼请求； 四、公估费3500元（魏瑾已预缴），由魏瑾负担1050元，绿城物业服务集团有限公司负担2450元，其中绿城物业服务集团有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内径直支付魏瑾。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半实收1250元，应收307元，由魏瑾负担165元，绿城物业服务集团有限公司负担142元。 魏瑾于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；绿城物业服务集团有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴凯 二〇二〇年十月九日 书记员  赖芳