江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3175号上诉人（原审被告）：赵鎏清，女，1988年11月9日生，汉族，住宜兴市。被上诉人（原审原告）：宗彬彬，男，1990年6月23日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：袁昊旭，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。原审被告：赵美竹，女，1964年11月23日生，汉族，住宜兴市。上诉人赵鎏清因与被上诉人宗彬彬、原审被告赵美竹房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初6685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵鎏清上诉请求：撤销原判，改判驳回宗彬彬的一审诉请。事实和理由：1．赵鎏清考虑到宗彬彬是开设棋牌室，可能存在不确定因素，所以双方谈过两个方案，方案一是租金8万元/年，转让费10万元，但需要宗彬彬直接和宋延刚签订新的合同；方案二是租金5万元/年，转让费15万元，沿用赵鎏清的租赁合同。经实地考察和慎重选择后，宗彬彬选择了方案二。由于延续老合同，仍由赵鎏清与宋延刚对接，所以无须征得宋延刚的同意。2．赵鎏清考虑到宗彬彬居住方便，才于2019年3月10日将钥匙交给其，并未允许其营业。宗彬彬在未提前告知的情况下擅自装修，导致赵鎏清未能及时与宋延刚沟通，于是产生误会，但次日沟通后宋延刚就允许装修了，当时宋延刚明确表示只认赵鎏清。宋延刚从未与赵鎏清说过禁止宗彬彬悬挂招牌，赵鎏清不知晓宋延刚是否有阻挠悬挂招牌的情形存在，但经现场查看，招牌一直悬挂在外墙上。3．事实上，宗彬彬在2019年3月、4月正常经营，宋延刚并未制止或反对，宗彬彬产生的装修问题、卫生问题也均由赵鎏清出面沟通解决，所谓的问题并未给宗彬彬的经营造成任何影响。后，因宗彬彬不及时支付租金、拖欠转让费余款以及政府“扫黑除恶运动”的影响，导致赵鎏清不愿意继续帮助宗彬彬沟通协调与宋延刚的事务。4．案涉口头租赁合同系双方真实意思表示，对双方均有约束力。赵鎏清在履行租赁合同过程中不存在违约行为，宗彬彬最终撤场的原因不能归结于赵鎏清，而是宗彬彬擅自行动导致宋延刚有异议，合同解除的责任应由宗彬彬承担。宗彬彬二审辩称：1．案涉房屋由赵鎏清从宋延刚处租得，宗彬彬明确向赵鎏清表示了租房是用来开设棋牌室的，但赵鎏清未提前告知宋延刚转租后的用途。2．宗彬彬装修前曾带着装修老板去察看房屋，当时赵鎏清和赵美竹都在，宗彬彬明确告知何时装修。3．经过多次沟通，宋延刚仍然对棋牌室的经营规模和营业时间作出限定，鉴于棋牌室的特殊属性，这种限定影响了棋牌室的正常经营，导致宗彬彬租赁房屋的目的无法实现。棋牌室的招牌是经营结束前几日才悬挂上去的，挂上去后宋延刚就明确表示反对。4．宗彬彬在经营棋牌室之前就办理好了营业执照，且在涉案房屋中实际经营一个多月，期间从未收到任何部门要求停止经营的通知，赵鎏清将宗彬彬停止经营的原因归咎于“扫黑除恶运动”与事实不符。根据合同相对性，赵鎏清与宋延刚之间的房屋租赁合同应由赵鎏清支付租金给宋延刚，与宗彬彬无关，赵鎏清称合同解除原因系宗彬彬未支付租金与事实不符。综上，请求驳回上诉，维持原判。赵美竹二审未作陈述。宗彬彬向一审法院起诉请求：1．撤销宗彬彬与赵美竹之间的房屋租赁转让协议；2．赵美竹返还租赁转让款11万元及利息（自2019年4月10日起至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3．本案案件受理费由赵美竹承担。审理中，宗彬彬申请追加赵鎏清为被告，并将诉讼请求变更为：1．解除宗彬彬与赵美竹、赵鎏清之间的房屋租赁转让合同；2．赵美竹、赵鎏清返还租赁转让款11万元及利息（自2019年4月10日起至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3．本案案件受理费由赵美竹、赵鎏清承担。事实和理由：2019年3月，宗彬彬与赵美竹、赵鎏清达成协议，赵美竹、赵鎏清将宣称自己承租的位于无锡市梁溪区五爱路9-2号二楼的房屋转租给宗彬彬，房屋内装修及器具也一并转让给宗彬彬，双方约定租金及转让费共计15万元，宗彬彬在协商过程中向对方表明自己承租后打算开办棋牌室，赵美竹表示房屋所有权人宋延刚同意将房屋转租给宗彬彬开设棋牌室。协议达成后，宗彬彬向赵美竹支付了11万元，宗彬彬在进入租赁房屋经营时，遭到宋延刚的劝阻，并被告知宋延刚只是房屋承租人，系其将房屋二楼转租给赵美竹的女儿赵鎏清，房屋实际所有权人是陆定安。宋延刚明确表示要求宗彬彬不得从事棋牌业务并限期离开。宗彬彬得知此事后立即要求赵美竹返还已经支付的11万元遭到拒绝，因双方无法协商一致，现向法院起诉。赵美竹一审辩称：宗彬彬与赵美竹之间未签订书面的租赁转让协议，赵美竹与赵鎏清是母女关系，案涉房屋是赵鎏清通过宋延刚与房屋实际所有权人陆定安订立的租赁合同。赵鎏清将房屋转租给宗彬彬使用，期间赵鎏清带着宗彬彬看房子，并以案涉房屋为住址辅助宗彬彬办理了棋牌室的工商登记。双方约定转让费价款是15万元，该15万元主要是指装修以及设施设备，至今宗彬彬尚欠4万元转让费，同时双方约定租金由宗彬彬直接交给房东宋延刚。宋延刚禁止宗彬彬使用房屋的根本原因是宗彬彬未及时支付租金。宗彬彬于2019年2月占用使用案涉房屋，也已经交付完成了大部分转让费，双方转租行为已经完成，宗彬彬诉称其存在欺诈行为与事实不符。真正原因是宗彬彬租赁房屋用途是棋牌室，赶上“扫黑除恶”大环境，导致生意不好，所以赵美竹不存在欺诈行为，宗彬彬以欺诈为由要求撤销于法无据。综上不同意返还11万元租赁转让费。赵鎏清一审辩称：案涉房屋系其转让给宗彬彬，其母亲赵美竹仅仅是代表其通过微信与宗彬彬协商转租事宜，宗彬彬不应起诉其母亲；在审理过程中，双方至案涉房屋询问过宋延刚，现宋延刚同意宗彬彬继续使用房屋，现案涉房屋装修依然保持着棋牌局的现状，维持合同继续有效相对于解除合同，对于双方的损失更小。因此，其不同意解除合同。综上，请求驳回宗彬彬的诉讼请求。一审法院认定事实如下：2018年4月26日，赵鎏清通过宋延刚承租了陆定安名下位于无锡市梁溪区五爱路9-2号二楼房屋，租期约定自2018年5月1日起至2021年4月30日止，年租金5万元。2019年2月，赵鎏清与宗彬彬商定将案涉房屋转租给宗彬彬使用，约定转让费15万元，租金5万元一年，租期自2019年5月1日开始至2021年4月30日止，赵鎏清允许宗彬彬提前进驻房屋进行装修（2019年3月10日将钥匙交给宗彬彬），宗彬彬向赵鎏清支付11万元。赵美竹与赵鎏清系母女关系。赵鎏清向宋延刚交纳案涉房屋租金至2019年4月30日。2019年3月15日，宗彬彬申领了以案涉房屋为经营场所的梁溪区五爱路哆瑞咪棋牌室营业执照。2019年3月下旬，宗彬彬在案涉房屋装修期间被宋延刚以棋牌室与中医理疗经营业态不一致为由阻挠，宗彬彬于2019年3月16日通过微信向赵美竹反映了其不能进入案涉房屋，且赵美竹事先未告知不能经营棋牌室。赵美竹表示其与宋延刚交涉。2019年3月20日，宗彬彬入驻案涉房屋。2019年4月16日，宗彬彬与赵美竹交涉，表示因赵美竹等此前未就转租给其经营棋牌室征得宋延刚的同意，故宋延刚现不准其挂门头、只准其开两三张桌子，且表示一旦合同到期就不再续租，严重影响其正常经营。赵美竹则表示，之所以未跟宋延刚说转租给宗彬彬经营棋牌室，系因宗彬彬未付清转让费及房租，宗彬彬将房租交给其，则其可在向宋延刚交租金后洽谈相应事宜。宗彬彬陈述其在2019年4月20日停止营业，后将案涉房屋的钥匙交付宋延刚，现宋延刚实际控制了案涉房屋。一审法院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。案涉房屋系赵鎏清自宋延刚处租得，其在转租前应当征得宋延刚的同意，但赵鎏清并未将其转租给宗彬彬开办棋牌室的情况提前告知宋延刚。后宋延刚虽对赵鎏清的转租行为不予反对，但对转租后的用途明确予以反对，并实际影响到了宗彬彬的正常经营。在此情形下，宗彬彬也向在转租过程中一直代赵鎏清与其交涉的赵美竹反映情况，希望解决问题，但赵鎏清方未在合理期限内解决相关问题，宗彬彬后撤离房屋。综上，赵鎏清未能履行作为转租人的基本义务，宗彬彬要求解除双方之间的租赁合同关系，法院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。结合案涉转租合同的签订及履行情况，赵鎏清应向宗彬彬返还转让费，而宗彬彬实际占用了案涉房屋一个多月，在此期间的租金均由赵鎏清支付。赵鎏清交由其使用是基于合同的正常履行，但现宗彬彬要求解除合同，故在此期间的房屋租赁费用7123元（52/365*50000元）应由宗彬彬承担，可在11万元转让费中予以扣减，故赵鎏清应向宗彬彬返还102877元。关于宗彬彬主张的利息损失，应自其起诉之日起计付。赵美竹并非案涉合同相对方，宗彬彬要求其承担责任，无相应依据，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条之规定，作出判决：一、解除宗彬彬与赵鎏清之间就无锡市梁溪区五爱路9-2号二楼房屋订立的转租协议。二、赵鎏清于判决发生法律效力之日起十日内返还宗彬彬102877元转让费及利息损失（以102877元为基数，自2019年6月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。三、驳回宗彬彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2500元，由宗彬彬负担200元，由赵鎏清负担2300元。二审中，各方均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，宗彬彬租赁案涉房屋系用于开设棋牌室，对此赵鎏清是明知的，但赵鎏清未提前告知宋延刚，导致宋延刚知晓后反对。无论是哪种形式的转租，赵鎏清作为转租人均应保持租赁物符合租赁目的。根据一审法院向宋延刚调查的情况，宋延刚明确棋牌室经营业态与其中医理疗业务不一致，其不同意宗彬彬开办棋牌室。在2019年3月、4月，宗彬彬也多次与赵美竹交涉宋延刚限制其经营的问题。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。本案中，根据宋延刚的陈述，赵鎏清仅将房租支付到了2019年4月底，此后房租一直没付，其在2019年5月1日就收回并控制了案涉房屋；其不承认与宗彬彬之间存在合同关系，即便宗彬彬向其支付租金，其也不会收取。可见，最终导致宗彬彬撤场的原因系赵鎏清未向宋延刚支付租金，加之宗彬彬经营棋牌室受到阻挠和限制，致使案涉租赁合同的目的无法实现，宗彬彬有权解除合同。综上，赵鎏清的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由上诉人赵鎏清负担。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年十月二十二日书记员  窦 玥