浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0602民初5518号原告：绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司，住所地绍兴市越城区胜利东路39号中兴商贸大厦9楼906室。法定代表人：朱海蓉。委托诉讼代理人：范丹,浙江金道（绍兴）律师事务所律师。被告：姚国良，男，1964年6月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：李王夫。原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司与被告姚国良物业服务合同纠纷一案，原告于2020年7月15日向法院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序于2020年8月11日、9月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范丹、被告姚国良委托诉讼代理人李王夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2010年8月入驻绍兴·天下花园小区，为该小区提供物业管理服务。原告与当时绍兴·天下花园小区依波园4幢(排屋)的业主谢新卫签订《前期物业服务协议》，约定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由原告向业主提供物业管理服务，物业服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用及共用设施设备运行能耗费用；物业服务费收费标准(按建筑面积收取)：小高层、高层每月1.38元/平方米，排屋每月2.8元/平方米，地下车位维护费每月50元/个。业主转让物业时，须交清转让之前的物业服务费。2013年11月25日，原告与绍兴·天下花园业主委员会(下称“绍兴天下业委会”)签订《绍兴·天下花园物业服务合同》，约定2013年10月28日至2016年12月31日期间由原告为绍兴·天下花园提供物业管理服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行该合同，承担相应的责任。合同约定了原告的物业服务内容，并约定业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，没有建筑面积的，按个数交纳，具体标准为：高层公寓，1.38元/月平方米；排屋，2.8元/月·平方米；地下车位：50元/月·个。物业服务费中未计入高能耗共用设施设备运行所需的能耗费用。物业服务费每12个月预缴一次，于下一个收费周期的第一个月上旬向原告交纳；逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之二作为滞纳金。2015年4月，按法律规定程序征询全体业主后，原告与绍兴天下业委会签订《绍兴·天下花园物业服务合同补充协议》，对2015年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费收费标准调整为：高层公寓1-4层1.78元/月·平方米，高层公寓5-18层1.80元/月·平方米，高层公寓19-顶层1.82元/月·平方米，排屋3.05元/月·平方米。对2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费收费标准调整为：高层公寓1-4层1.98元/月·平方米，高层公寓5-18层2.00元/月·平方米，高层公寓19-顶层2.02元/月·平方米，排屋3.25元/月·平方米。物业服务费中已计入共用设施设备运行所需的能耗费用。2016年12月31日物业服务合同到期后，虽未签订新的物业服务合同，但原告至今仍为绍兴·天下花园小区提供物业管理服务。2013年4月，被告从原业主谢新卫处受让绍兴·天下花园小区依波园4幢(排屋)，建筑面积578.62m，故《前期物业服务协议》、原告与绍兴天下花园业委会签订的物业服务合同及补充协议依法对其产生效力，被告应按约履行。上述协议生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，截至2019年12月31日，被告累计拖欠物业服务费62145.68元。原告多次催缴未果，遂成讼。原告为维护自身权益，请求法院：一、判令被告向原告支付2013年9月1日至2016年8月31日的物业服务费62145.68元,并支付该款自2013年9月16日起至2019年12月31日止按日万分之五计算的滞纳金54635.94元,此后滞纳金按日万分之五计算至缴清全部费用之日止，以上合计116781.62元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告姚国良辩称，2013年上半年，因原告未按前期物业服务协议第一条第一款第一项关于履行维护、修缮、服务与管理等规定，致涉案房屋地下室进水，造成被告所有的按摩椅、音箱、家具、电梯等财物损坏，价值高达人民币十多万元。于是，被告要求原告给予赔偿，尽管原告口头深表歉意并同意赔偿，但始终未付赔偿款。正因为原告至今未付赔偿款，所以原告自2013年9月1日起至被告将案涉房屋（2018年3月）转让给夏小凤及起诉之日止未向被告主张过应缴物业服务费。现在，原告向被告主张物业服务费，早已超过法律规定的诉讼时效。为此，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：证明1份，前期物业服务业协议1份、领房通知单1份、绍兴天下花园物业服务合同1份、绍兴天下花园物业服务合同补充协议1份、不动产登记查询证明1份、2020年5月4日催缴函1份、信封照片1份、挂号信签收凭证1份、挂号信查询单1份、判决书1份、催缴函6份、照片打印件4份、挂号信2份、挂号信查询单1份。被告质证认为，灵芝街道天和社区居民委员会虽为原告出具“中间未更换过物业公司”的证明，但天和社区并非物业服务的相对人，无权代表绍兴天下花园业主委员会出具此类证明，天和社区作为单位向人民法院提出证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签订或者盖章，而该证明未见社区负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，从形式要件来说，不符合规定，该份证明不具有证据“三性”和原告要求的待证事实；对前期物业服务协议和领房通知单有异议，谢新卫取得案涉房屋之后将此房转让给被告，但被告从未看见过和听说过该份协议，因此根据合同相对性原则，该协议不能对抗被告，与本案没有关联性；对绍兴天下花园物业服务合同和补充协议有异议，虽然业主委员会有权代表业主与被告签订物业服务合同，但业主委员会并未按照《物业管理条例》第十七条规定制订管理规约，也未向业主公布该组证据，所以被告并未知悉该组证据。因此，该组证据中的权利和义务对被告不具有约束力，该组证据约定的物业服务收费标准，不符合《绍兴市费收取标准》绍市改价（2012）69号文件，浮动不超过25%的规定，该组证据不合法，不能证明原告要求的待证事实；对不动产登记查询证明的真实性无异议；对2020年5月4日催缴函、信封照片、挂号信签收凭证有异议，原告自2013年上半年起至提起诉讼之前从来没有向被告催要过物业服务费，被告也从未收到或看到过任何催缴函，该组证据对被告没有约束力，又不具有原告向被告催要物业服务费的待证事实；对判决书，因为是庭前提供，被告不是该判决书的当事人，因此该判决书的有关内容不应约束被告，该判决书与本案没有关联性；对二份挂号信，第一份是2018年9月6日，这份被告没有收到过，而且这个时候被告已经将房屋转让给他人，他转让的时间是2018年3月份，因此他不可能收到，而且按信封内容来看事实上也没有收到，因此不能达到原告已催缴的事实，第二份挂号信是在2020年3月8日，这份挂号信寄到绍兴天下，这个时候被告也不在这个地方住，根据挂号信来看没有拆过，所以不能达到原告要待证的事实；关于催缴物业服务费的函，是虚假的，系原告事后单方制作，如果存在的话，第一次原告起诉的时候也没有出现过，本案第一次庭审时也没有出现过，这应是第一次开庭后制作的，因此这些函不真实、不合法。至于第一次原告起诉的时候后撤诉，有一份张贴在车库里，时间在2020年，2018年被告已经将房屋卖给他人，即使2020年原告将催讨函贴在那里，被告也不可能看到，因此同样达不到原告要证明的已经催讨的目的。本院认为原告提供的证明、前期物业服务业协议、领房通知单、绍兴天下花园物业服务合同、绍兴天下花园物业服务合同补充协议、不动产登记查询证明、2020年5月4日催缴函、信封照片、挂号信签收凭证、挂号信查询单，判决书，结合庭审调查，本院对其“三性”均予以认定，其提交的2014年、2015年、2016年、2017年的四份催缴函系原告单方制作且其未能提供照片的原始存件，无法核实实际拍摄日期，故对该四份催缴函、照片打印件证据“三性”均不予认定，对邮戳为2018年9月4日、2020年3月6日的挂号信原件，落款为2018年9月4日、2020年3月6日的催缴函原件，真实性均予以认定，至于是否能证明原告的待证事实将在本院认为部分一并论述。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院查明的关于原告为绍兴·天下花园小区提供物业服务、原告与原业主谢新卫签订前期物业服务协议、原告与绍兴·天下花园业主委员会签订《绍兴·天下花园物业服务合同》约定物业费收取标准、缴费方式、签订补充协议调整物业费收取标准等事实，与原告诉称基本一致。另认定，被告从原业主谢新卫处受让绍兴·天下花园小区依波园4幢(排屋)，于2013年5月9日进行登记，被告又将该房产转让给案外人夏小凤，于2018年6月1日进行产权登记。原告分别于2018年9月4日、2020年3月6日向绍兴市越城区昌安绍兴·天下花园小区依波园4幢的地址邮寄收件人均为姚国良的挂号信，2018年9月4日的挂号信改退批条上记载“原址查无此人，电话不对，现业主拒收”、2020年3月6日的挂号信改退批条上记载“拒收”，原告又于2020年5月4日向被告姚国良现居住地越城区百合花园10幢二单元2003室的地址邮寄挂号信一份，挂号信查询单上显示“物业签收”。经核查，原告就本案事实于2020年4月30日向本院起诉，后又撤回起诉。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和第一百三十七条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原告于2018年9月4日、2020年3月6日向绍兴市越城区昌安绍兴·天下花园小区依波园4幢的地址邮寄收件人均为姚国良的挂号信，向被告催缴姚国良2013年9月1日至2016年8月31日的物业服务费，但被告姚国良抗辩认为其已于2018年6月将该房屋转让给案外人夏小凤，也未实际居住在该地,未收到原告邮寄的催缴函，本案已超过诉讼时效。本院认为，2018年9月4日的挂号信改退批条上记载了“原址查无此人，电话不对，现业主拒收”、2020年3月6日的挂号信改退批条上记载“拒收”，且2018年6月1日绍兴·天下花园小区依波园4幢的房屋产权已登记在夏小凤名下，原告提交的现有证据不能证明其已将催缴函送达给被告姚国良，故不发生诉讼时效的中断。原告主张要求被告姚国良支付自2013年9月1日至2016年8月31日的物业费，结合合同约定“物业费以每12个月预缴一次，于下一个收费周期的第一个月上旬交纳”的情形，最后一期2015年9月1日至2016年8月31日的物业费最晚的履行日期应为2015年9月上旬，至原告第一次向本院起诉（2020年4月30日）时已经超过两年，原告庭后亦未能补强证据，现被告提出本案已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院予以采纳，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取1318元，由原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王丽萍二〇二〇年十月十四日书记员  沈 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。