渭南市临渭区人民法院民 事 判 决 书                         (2020)陕0502民初3570号原告：牛焕萍，女，1976年8月19日出生，汉族，住渭南市临渭区，居民。委托诉讼代理人：张要武，(原告之夫)，男，1971年12月26日出生，汉族，住渭南市临渭区，居民。    被告：陕西华苑置业有限公司。住所陕西省渭南市临渭区。法定代表人：齐增全，系公司执行董事。委托诉讼代理人：赵珊，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬丽娇，陕西哲智律师事务所实习律师。原告牛焕萍与被告陕西华苑置业有限公司（以下简称华苑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛焕萍及其委托诉讼代理人张要武，被告华苑公司的委托诉讼代理人赵珊、姬丽娇到庭参加了诉讼，被告华苑公司的法定代表人齐增全未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛焕萍向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付延期交房违约金共计43836.87元（从2016年12月31日计算至2018年3月26日）。2、判令被告支付延期办理房地产权属证书违约金3452.25元。3、请求法院判决被告2020年8月31日前安装好楼宇可视系统。4、判决被告在2020年8月31日前为原告办理房产登记手续及交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。5、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年12月4日签订《商品房买卖合同》，房屋总价389661元。被告应于2016年12月31日前交付房屋，原告依约交付房款，但被告直到2018年3月26日交付房屋，且至今未办理房屋产权登记权属证书，构成违约，原告诉至法院，要求维护其合法权益。被告华苑公司辩称：合同约定的交房时间为2016年12月31日，依据合同补充条款，关于延期交房，双方约定了三个月的谅解期，故被告应在2017年4月1日交房，原告起诉日期是2020年4月3日，依法超过法定诉讼时效;原告要求办证，被告仅负提供材料的义务，且被告已履行该项义务，不应承担违约责任；关于交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》两项，依据合同第十一条，被告不交付上述两书，原告可以拒绝接收房屋，但已经实际接收房屋，该接收行为视为双方对于合同条款的变更，且合同规定原告对上述两书只有出示义务，没有交付义务。关于原告要求安装楼宇可视系统，因现在部分业主还在装修，因此未能及时安装。本院经审理查明事实如下：2015年12月4日，原告牛焕萍与被告华苑公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告建设的位于渭南市临渭区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX号房屋，房屋建筑面积为132.99平方米，每平米售价为2930元，房屋总价为389661元。合同第八条交付期限约定，被告应当在2016年12月31日前将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、政府政策调整原因或市政原因。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将本案商品房交付原告，按下列方式处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原、被告双方同意按以下方式处理：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同第十一条关于交接约定：双方进行交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署楼宇交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件四补充协议约定：一、各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出。该通知送达至买受人签署购房合同时预留或事后书面补留的买受人或代收人的通信地址即视为有效送达。买受人没有向出卖人预留或补留买受人或代收人通信地址，或买受人前述通信地址发生变化但未根据本补充协议规定通知出卖人的，或邮寄在途中发生延误的，出卖人不承担责任。七、如遇出卖人延期交房，买受人给予三个月谅解期（考虑春节假期因素）。2015年12月8日，原告（乙方）与被告（甲方）就上述《商品房买卖合同》签订补充协议一份，该协议第八条关于交房标准条款约定了楼宇可视系统的安装。合同签订后，原告于2015年12月4日向被告交纳房款合计389661元。2016年12月31日，被告未按照合同约定交房。2017年5月27日被告在渭南日报及公司网站发布交付公告，载明办理交房时间为2017年5月31日起。2018年3月26日，渭南鸿鑫物业管理有限公司与原告签署楼宇交接书，将原告购买的房屋交付原告，2019年1月9日绿荫苑小区部分业主就被告逾期交房未按合同约定支付违约金向市政府有关部门反映了情况。另查明，原告在庭审结束前未取得涉案房屋的产权证书。原告牛焕萍于2020年9月3日撤回对其诉讼请求第四项的申请。本院认为，原告与被告华苑公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，该合同内容真实、约定明确，且未违反法律强制性规定，对其效力应依法确认有效。合同签订后双方均应按照合同约定和法律规定全面适当地行使权利、履行义务。双方在合同中约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付符合合同约定和法律规定的房屋。被告未按期交付房屋且提供的证据不足以证明存在合同约定和法律规定的免责事由，其行为构成违约，应当承担违约责任。又在审理中查明，合同附件四补充协议明确约定：“各类通知由出卖人用信件、电话或者公告的形式发出……”。该附件约定了通知即包括交房通知可以通过公告的方式通知买受人，出卖人可选择公告送达的方式。据此，被告华苑公司在2017年5月27日渭南日报发布交付公告，通知办理交房时间为2017年5月31日起。该通知方式不违背双方当事人约定，依法应予确认。即该公告为买受人预留的4日的准备材料时间，但对公告送达未约定有效送达的方式，即未约定公告送达的合理期限，在双方均未约定，法律对此亦未明确规定的情形下，本院酌定为30日，即经过30日即视为送达，故自公告之日（2017年5月27日）经过30日应视为有效送达，即公告期满日为2017年6月27日。该公告同时通知了交房地点为华苑公司绿荫苑物业办公室，原告在公告期满后4日内（截止2017年7月1日前）应去上述地点办理房屋交接手续，原告未按此期限前往绿荫苑物业办公室办理交房手续，此后不应再由被告华苑公司承担逾期交房违约金。另被告华苑公司主张迟延期限应扣除合同约定的谅解期、停工、天气原因等，经查，在合同补充协议明确约定“如遇出卖人迟延交房，买受人给予3个月谅解期（考虑春节假期因素）”，被告华苑公司所述谅解期符合约定，故这一辩称意见本院依法应予支持。但对其提出的停工、天气原因等应予扣减的理由，因在施工期间发生停工、天气原因，均不属法律规定的不可抗力事由，且在合同中双方明确约定“遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的”，经查被告华苑公司也未有证据证明其履行了告知义务，故对其这一辩称意见本院依法不予支持。综上所述，自2016年12月31日合同约定交房之日起至2017年7月1日止（181天），扣减双方当事人合同约定的3个月谅解期（90天），被告华苑公司即实际违约天数为91天，应承担逾期交房违约金8864元（91天×0.00025×389661元）。在审理中被告辩称依据合同约定的交房时间及双方补充协议约定的关于延期交房给予被告三个月的谅解期，被告应在2017年4月1日交房，故原告的这次起诉已超过诉讼时效，根据本案已查明的事实，在合同约定的交房日经过后，被告曾于2017年5月27日关于交房事宜发布过公告，以上能证明其在上述时间进行过义务的追认，该事宜为诉讼时效中断事由。原告亦提供证据证明其曾委托韩渭良就被告拒不支付逾期交房违约金问题，于2019年1月9日与其他业主向市政府有关部门反映过。该事由亦构成诉讼时效中断事由，故原告的诉讼时效并未经过，故对被告这一辩称意见本院依法不予采纳；关于原告要求被告按合同约定向其支付延期办理房地产权属证书违约金，经查，合同明确约定被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，在审理中，被告并不能证明其已按约定及法律规定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关并已完成备案，现原告按照上述约定要求被告承担违约责任，符合法律规定，依法应予支持。结合双方合同约定关于逾期办理产权证的违约条款，被告应承担的逾期办理产权证的数额为3896元（389661元×1%）。关于原告要求被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》这一主张，其已在庭审结束后撤回其这一诉讼请求，其这一行为是对自己诉讼权利的正当处分，本院予以准许。关于原告要求被告安装楼宇可视系统这一诉求，因双方在补充协议约定了被告负有此义务，被告辩称因部分业主还在装修，所以未安装，这一辩称不构成其迟延安装或不安装楼宇系统的正当理由，故对其这一辩称意见本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陕西华苑置业有限公司向原告牛焕萍支付逾期交房违约金8864元；二、被告陕西华苑置业有限公司向原告牛焕萍支付迟延办理权属登记备案违约金3896元；    三、被告陕西华苑置业有限公司向其开发的位于渭南市临渭区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX楼宇可视系统。四、驳回原告牛焕萍的其他诉讼请求。上述一、二、三项内容限本判决生效后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费982元，减半收取491元，由原告牛焕萍负担391元，由被告陕西华苑置业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审  判  员   赵娟丽  二0二0年九月三十日    法 官 助 理   赵晓英 书  记  员     党  芬   1