山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11003号上诉人(原审被告)：陶光耀，男，1987年9月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：潘园园，山东舜通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：商广路，男，1987年9月18日出生，汉族，住济南市。上诉人陶光耀因与被上诉人商广路房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初4574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。陶光耀上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回商广路的诉讼请求或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由商广路承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“商广路租赁房屋用于商业经营，但因今年新冠疫情影响而无法正常经营，商广路有权提出解除合同，后双方于2020年3月31日交接了房屋，可视为双方此时就解除房屋租赁合同达成一致意见”属认定事实错误。第一，涉案房屋属于沿街商业房，商广路租赁涉案房屋系用于经营房产中介，物业实行封闭管理的范围并不包括沿街房，且疫情期间商广路一直正常使用该房屋，疫情并不影响双方房屋租赁合同的履行，该事由亦不符合因不可抗力致使不能实现合同目的情形，商广路无权单方要求解除合同。第二，陶光耀于2020年3月31日收取房屋钥匙系因为商广路已明确表示不再继续履行支付租金的义务且已提起了解除合同的诉讼，陶光耀为了防止各方损失进一步扩大才收取了房屋钥匙，但这不代表双方就解除房屋租赁合同达成了一致意见。第三，双方至今仍未就房屋的水、电、物业等进行结算，且商广路违约解除合同给陶光耀造成了严重的经济损失，在此情况下，一审法院判令陶光耀返还房屋押金无事实及法律依据，且明显有失公平。第四，陶光耀将案涉房屋另行出租的时间为2020年5月1日，且是在商广路已向法院提起解除合同诉讼，陶光耀为了减少各方损失的情况下才进行的，一审法院直接认定双方合同解除的时间为2020年3月31日无事实及法律依据。二、一审法院适用法律亦错误。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的是合同约定解除的情形。本案中，陶光耀与商广路至今亦未对合同的解除达成一致意见，合同中约定可以解除合同的条件亦未成就，一审法院依据该规定认定双方的租赁合同于2020年3月31日解除，属适用法律错误。综上，一审判决认定事实错误，适用亦法律错误。商广路辩称，不同意陶光耀的上诉，陶光耀收房后接着就对外出租了，没有说合同没有解除。其已经提前一个月于2020年2月份通知陶光耀收房，在2020年3月4日也提起了诉讼，对上诉内容不认可，水、电、物业都结算了。商广路向一审法院起诉请求：1.判令陶光耀返还商广路房屋押金10000元。2.判令陶光耀返还多支付的物业费1785元。3.案件受理费及其他诉讼费用全部由陶光耀承担。一审法院认定事实：2019年3月24日，陶光耀（作为出租方、甲方）与商广路（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同内容为：一、租赁房屋甲方自愿将坐落在历城区工业北路139号祥泰城13号楼104房屋，建筑面积为162.68平方米（按照甲方购买合同或者房产证登记面积为准）出租给乙方使用。二、租赁期限1.该房屋租赁期限5年，即自2019年4月1日起至2024年3月31日止。三、租金及相关费用1.第一年年租金为人民币10000元……；2.该房屋交付乙方使用后所产生的税费、电费、物业费、有限宽带费等使用中产生的费用由乙方直接交付物业公司；3.除上述1、2项费用外，乙方不承担本合同未明确预定的其他费用。甲方也不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用（国家法律法规规定由乙方交纳的除外）。四、租金支付方式第一年支付方式：2019年3月31日支付押金及半年租金，2019年6月30日支付剩余半年租金……。五、房屋押金乙方应在2019年3月24日前向甲方支付押金10000元，甲方在收到乙方押金当日内即向乙方开具收款收据。租赁期满或合同提前终止后当，甲方房屋及附属设施无损害情形的（自然损耗及按租赁物的性质适用所产生的损耗除外），甲方返还押金给乙方。六、房屋的转让与转租1.租赁期间，甲乙双方约定如果乙方转租该房屋应提前三个月告知甲方，甲方配合乙方可转让出租；2.租赁期内，甲方如需转让或抵押房屋该房屋，保证乙方能使用完该房产的使用时间。第七条甲方权利义务1.甲方保证其出租行为符合国家有关法律法规当地政策的有关规定。甲方保证出租的房屋不存在权利上的瑕疵，不存在第三人向该租赁房屋主张权利等情形。2.甲方应按约定时间交付符合本合同要求的租赁房屋。3.租赁期间内甲方不得无端干扰乙方正常经营和办公。4.甲方应积极配合协调乙方和物业关系，协助解决如建筑修缮，装修施工等相关事宜。大厦物业管理等因素以致影响乙方正常的办公安全与秩序，乙方有权解除本合同。八……陶光耀和商广路分别在该合同上签字按手印。当日，合同签订后，商广路向陶光耀交付押金10000元，陶光耀并向商广路出具房屋租赁押金收到条1份，载明：今收到商广路租赁陶光耀位于历城区工业北路139号祥泰城13-104商铺房屋押金人民币大写壹万元整、小写￥10000。备注：转账收到人：陶光耀另查明，商广路租赁涉案房屋用于经营房产中介，因新冠疫情影响，商广路无法正常经营，遂向法院提起诉讼要求解除涉案房屋租赁合同，并要求陶光耀返还房屋押金1万元。陶光耀于2020年3月收到了起诉状。后因商广路未按规定时间缴纳案件受理费，一审法院作出（2020）鲁0112民初2235号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。陶光耀称因为收到了商广路的起诉状，才于2020年3月31日接收的房屋。现涉案房屋已由陶光耀于2020年5月1日出租给他人。本案的争议焦点为：涉案房屋租赁合是否已经解除。商广路主张因新冠疫情影响其无法正常经营，遂向陶光耀提出解除合同，陶光耀亦收到法院送达的起诉状，后双方于2020年3月31日交接了房屋，双方的房屋租赁合同至此解除。陶光耀主张双方并未就解除合同达成一致意见。为支持自己的主张，商广路提交如下证据：1.微信截图一张，证明其在2020年3月31日与陶光耀进行微信联系，该微信截图显示：“您好，房东陶光耀，我是您的租客商广路，自2020年1月起，受全国流行的新冠肺炎疫情影响，您所出租的139号祥泰城13号楼104室房屋所在物业实行了全面封闭管理，禁止一切外来人员进入管理区，造成本人严重的经济损失，本人认为我们双方在履行《房屋租赁合同》过程中遭遇不可抗力因素，且根据合同第七条第4项之约定，本人均依法获的法定解除权和约定解除权，本人已于2020年3月4日向济南市历城区人民法院提起诉讼，您已经获悉，解除合同的最迟通知在您收到法院立案通知书是已经通知到您了，今天本人通过短信及微信方式再次通知您请于今日立即收回房屋，本人已经尽到通知收房的义务，如因您自身为收房所导致的另行出租房租的租金损失等因此而造成的其他扩大损失，本人概不负责”。经质证，陶光耀对证据真实性无异议，但认为该证据不能达到解除合同的目的。2.提交照片8张，证明双方在2020年3月31日对租赁房屋进行了交接，并且陶光耀已经将房屋进行了再次出租。经质证，陶光耀地证据真实性无异议，对该证明目的不予认可，认为双方并未就合同解除达成一致。3.商广路申请李晓明出庭作证。李晓明称，2020年3月31日下午，其与陶光耀检查了一、二楼，将房屋钥匙交接给了陶光耀，水、电、物业费的交接是由案外人李巧玲进行的。经质证，陶光耀对于证人陈述的水、电、物业费交接问题不认可，对其他均无异议。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，对于争议焦点，商广路租赁房屋用于商业经营，但因今年新冠疫情影响而无法正常经营，商广路有权提出解除合同，后双方于2020年3月31日交接了房屋，可视为双方此时就解除房屋租赁合同达成一致意见。陶光耀主张其接收房屋时双方未验房，但未提供证据予以证明，且其已于2020年5月1日将涉案房屋出租给他人，在出租给他人前其并未就房屋及附属设施情况向商广路提出异议；另商广路已足额缴纳了租赁期间的房屋租金，现陶光耀拒不返还房屋押金无事实和法律依据，对商广路要求陶光耀返还房屋押金1万元的诉讼请求，一审法院予以支持。商广路要求陶光耀返还物业费1785元，未提交证据予以证明，对其该项主张一审法院暂不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、陶光耀于判决生效之日起十日内返还商广路房屋押金1万元；二、驳回商广路的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，减半收取47元，由商广路负担22元，陶光耀负担25元。二审中，各方当事人均未向法庭提交新的证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，因新冠肺炎疫情的影响，商广路租赁房屋无法正常经营，其提出解除合同，后双方于2020年3月31日就涉案房屋办理交接，陶光耀又于2020年5月1日将涉案房屋出租给他人，上述行为可以视为双方就解除房屋租赁合同达成一致意见，双方之间的租赁关系已经解除。商广路已经交纳涉案房屋至2020年3月31日的租金，并不存在违约行为。现陶光耀虽主张房屋未验收，亦未办理水、电、物业等费用结算，涉案租赁合同并未解除，但未提供充分证据予以证实，本院对此不予支持。鉴于双方之间的租赁合同约定，租赁期满或合同提前终止后，陶光耀房屋及附属设施无损害情形的（自然损耗及按租赁物的性质适用所产生的损耗除外），其应返还押金给商广路。故根据本案合同的履行情况以及双方当事人之间的约定，一审法院判决陶光耀向商广路返还房屋押金10000元并无不当。综上所述，陶光耀的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陶光耀负担。本判决为终审判决。审 判 员 陈勇二〇二〇年十月九日法官助理 乔斌书 记 员 李杨