广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15871号上诉人（原审被告、反诉原告）：黎添孝，男，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：云惟权，广东仁言律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张镇国，男，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘丰茂，广东法盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏珊萍，广东法盛律师事务所实习律师。上诉人黎添孝因与被上诉人张镇国房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人黎添孝的委托诉讼代理人云惟权，被上诉人张镇国的委托诉讼代理人刘丰茂、夏珊萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黎添孝上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决张镇国向黎添孝返还款项人民币50000元；3.驳回张镇国全部诉讼请求；4.一、二审诉讼费由张镇国承担。事实与理由:一、一审判决故意遗漏认定张镇国恶意、违法扰乱黎添孝经营秩序的事实。因双方对支付场地费发生争议，在2019年5月28日，张镇国指使一大批人到黎添孝商铺，大肆吵闹，要打要杀，强行赶走客户，强行把商铺上锁关门，黎添孝报警后，仍然无法经营。5月29日，张镇国又指使一大批人到黎添孝商铺，再次闹事，锁门，黎添孝再报警。此后一直到8月18日，张镇国指使人员几天就来一次闹事，造成根本无法经营。另，张镇国多次在商铺门前先后张贴了几十张催交租金的通知，恶意损害黎添孝商誉名声。因张镇国上述扰乱经营秩序的行为，黎添孝的商铺已无法正常营业。二、黎添孝暂不支付场地费具有合理理由。发生争议后，张镇国恶意扰乱黎添孝商铺经营，恶意恐吓黎添孝员工，骚扰客户，黎添孝有正当理由暂不支付场地费。一审判决错误认定黎添孝需承担违约责任，并且以年利率24％计算违约金错误，此与收不到场地费造成的利息损失不相符。双方是因能否用分红保证金50000元支付5月的场地费发生争议，并且张镇国还收取了黎添孝缴交的合作保证金40000元，完全足够支付5月的场地费，并不损害张镇国利益。并且双方就支付场地费问题发生争议，本是正常纠纷，但张镇国恶意扰乱黎添孝商铺经营，恶意恐吓黎添孝员工，骚扰客户，黎添孝有正当理由暂不支付场地费用，一审判决黎添孝需承担违约责任，以年利率24％计算违约金错误。三、直到一审开庭前，张镇国仍然恶意在商铺门前张贴几十张催交租金通知，在商铺的招牌上四处乱贴，已经完全超出了正常催促的范围，是完全恶意的行为，一审判决认定张镇国粘贴租金公告并无过错，属于认定错误。四、一审判决对黎添孝缴交的合作保证金40000元，没有判决处理用于抵扣场地费用错误。一审判决已经认定黎添孝缴交了合作保证金40000元，在一审开庭中黎添孝已经明确提出可以抵扣场地费，对于该合作保证金40000元，张镇国在发送的《解除合同通知书》中，没有提出要没收合作保证金40000元，在《民事起诉状》的诉讼请求及事实与理由中，也没有提出要没收合作保证金40000元。因此，应判决用于抵扣场地费。收到判决书后，黎添孝问过一审主办法官，法官表示因黎添孝没有提出反诉，因此不处理，这说法是错误的。五、张镇国应向黎添孝返还款项人民币50000元，一审判决关于该50000元属于铺位转让费的论述完全错误。对于该50000元，张镇国提出是“顶手费”，但张镇国并没有提供任何证据证明这个说法。一审判决关于该50000元是所谓铺位转让费的论述，也是凭空想象，没有证据支持，是完全错误的认定。因为如果是“顶手费”或铺位转让费，那么，肯定是在双方2018年8月6日签订《合作协议》前就已经支付给张镇国的。但事实上该50000元是在2018年8月6日17：09：18时才转账汇给张镇国的，而与此相对应的是，双方签订《合作协议》中的合作保证金40000元，其中的20000元已经在2018年8月6日14：22：50时转账汇给张镇国。这个汇款时间顺序，充分证明了该50000元并不是“顶手费”或铺位转让费，张镇国应退还黎添孝，或用于抵扣场地费。被上诉人张镇国辩称：同意一审判决处理，不同意黎添孝的上诉请求。事实与理由：一、黎添孝所称张镇国恶意、违法扰乱黎添孝经营秩序与事实不符，张镇国维权方式合理合法，未有任何超过法律界限的行为。2019年5月1日起，黎添孝未依约定支付租金，张镇国随即多次与黎添孝沟通要求按期支付租金，黎添孝依旧拒不交纳租金，张镇国在涉案商铺张贴催交租金、返还房屋等通知书以及向黎添孝主张权益行为均是在合法范围内的自助行为。同时，截至黎添孝交还商铺之日，黎添孝白天和晚上均正常营业，不存在黎添孝主张涉案商铺关门且无法经营的情形。二、一审判决按年利率24％的标准计算违约金符合法律规定，并未超出正常范围。张镇国与黎添孝签订的租赁合同约定违约金为每日5％，该约定系双方当事人自行协商达成的约定，黎添孝本应就违约惩罚有所预期，一审判决酌情将违约金计算标准调减为年利率24％符合法律规定，应予以维持。三、黎添孝所称合作保证金4万元，其未在一审中提及，且目前黎添孝已就该4万元另行起诉，故本案中不应再进行审理。四、黎添孝所提应退还的5万元实为黎添孝为承租商铺而支付的“顶手费”，符合行业惯例，其主张需退还或抵扣租金于法无据，应予以驳回。“顶手费”作为租赁商铺的行业惯例，并未违法法律、法规强制性规定，也未违反公序良俗，依法应予保护。如前所述，张镇国与黎添孝之间名为合作经营实为转租，双方构成合法有效的转租法律关系。张镇国与黎添孝之间的纠纷解决应当适用租赁行业惯例及租赁合同相关法律规定。黎添孝向张镇国支付50000元款项，是转租交易中“顶手费”，是租赁行业通常做法。本案中，涉案商铺地段较好，且在张镇国转租给黎添孝前涉案商铺作为移动自营厅在营16年之久，已积累大量客源。张镇国接手后，本打算作为加盟营业厅，但由于广东省停止授权加盟权限暂时搁置，黎添孝作为次承租人，为了从张镇国手中顶租涉案商铺，口头约定自愿向张镇国支付一笔“顶手费”，即涉案50000元款项，张镇国再三考量后转租给黎添孝。事后，黎添孝依约向张镇国支付50000元“顶手费”。一方面是黎添孝自愿承诺给予张镇国转租涉案商铺的“顶手费”；另一方面，黎添孝向张镇国支付50000元“顶手费”旨在从张镇国手中顶租涉案商铺，符合租赁商铺行业的惯例，不违反法律、行政法规强制性规定，不违反公序良俗。张镇国于2019年7月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黎添孝立即搬离广州市番禺区石楼镇市莲路14号房屋；2.黎添孝向张镇国支付拖欠租金以及房屋占有使用费（租金暂计至2019年7月18日为人民币51096.77元；自2019年7月19日至黎添孝实际搬离之日止按照《合作协议》及其《合作补充协议》约定租金标准计付房屋占用使用费；自2019年5月-2023年7月31日房屋租赁总租金为人民币1058664元)；3.黎添孝向张镇国支付逾期违约金（暂计至2019年7月18日为人民币113850元，自2019年7月19至黎添孝支付完毕之日止每日按拖欠租金以及房屋占有使用费的5%计付）；4.黎添孝承担本案律师费用人民币5000元；5.黎添孝承担本案诉讼费用。黎添孝向一审法院提起反诉请求判令：1.张镇国向黎添孝返还款项人民币共50000元；2.张镇国向黎添孝赔偿经济损失人民币共160000元；3.张镇国承担本案一切诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年3月13日，张镇国与案外人陈业英签订《房地产租赁合同》，陈业英将位于广州市番禺区石楼镇市莲路14号房产（以下简称“涉讼商铺”）出租给张镇国使用，租期自2018年5月1日起至2028年5月1日止。2018年8月6日，张镇国（作为甲方）与黎添孝（作为乙方）签订《合作协议》，约定甲方提供广州市番禺区石楼镇市莲路14号商铺作为合作经营场地，期限自2018年8月1日至2023年7月31日止；乙方向甲方缴纳合作保证金40000元，合作终止后，甲方应将合作保证金无息退回给乙方，乙方违约造成甲方经济损失，甲方有权从合作保证金中扣除；场地费用为：2018年8月1日至2021年7月31日每月19800元，2021年8月1日至2022年7月31日每月21200元，2022年8月1日至2023年7月31日每月22472元；乙方负责缴清商铺管理费、电话费、水电费、煤气费、室内有线电视费等一切杂费，每月10号前由乙方向甲方支付场地使用费，如乙方不按时缴纳，逾期缴纳的，每逾期一日，乙方须按当月场地使用费的5%向甲方支付合作违约金，如逾期缴纳商铺场地费或欠交管理费、水电费等达10日视为乙方违约，甲方有权单方终止合作，有权处理商铺内一切物品，并没收保证金。上述合同还对其他相关事项进行了约定，张镇国、黎添孝均在合同上签字捺印。同日，双方签订《合作补充协议》，约定甲方不干涉乙方经营，合作期间乙方的一切债务与、所产生的各项税费与甲方无关，由乙方独立承担。协议签订后，张镇国将涉讼房产交付黎添孝使用，黎添孝向张镇国支付合作保证金40000元及分红保证金50000元。2018年11月18日，双方经协商，由张镇国收回涉讼商铺的二三楼，租金按18000元计算。2019年6月16日，陈业英与张镇国签订《房屋转租书面同意书》，约定张镇国于2018年8月6日将涉讼房产作为合作经营转租场地提供给黎添孝，陈业英知悉并追认张镇国的上述行为。因黎添孝自2019年5月起未再缴纳场地管理费，张镇国遂于2019年7月5日向黎添孝发送《解除合同通知书》，通知黎添孝解除双方签订的《合作协议》及《合作补充协议》解除，要求黎添孝在收到书面通知后7日内搬出涉讼房产并按约定支付场地使用费及相应违约金等费用。嗣后，因双方就支付场地费等争议不休，张镇国遂于2019年7月30日委托律师提起本案诉讼，为此支付律师费5000元，黎添孝在本案中提起反诉。诉讼过程中，黎添孝于2019年10月30日搬离涉讼商铺并交还张镇国管业。一审法院认为:张镇国以《合作协议》等为据提起诉讼，主张黎添孝依约支付租金等，因该《合作协议》是张镇国将涉讼商铺交付黎添孝使用、收益，黎添孝支付租金的合同，故应认定双方签订的《合作协议》名为合作协议，实为租赁合同。张镇国虽在签订时并不具有处分权，但事后得到案外人陈业英的追认。张镇国有权就涉讼商铺与他人签订租赁合同，其与黎添孝签订的《合作协议》合法有效，双方当事人均应恪守履行。张镇国依约向黎添孝交付了涉讼商铺，黎添孝作为承租人理应按照合同约定履行支付租金的义务。双方均确认黎添孝自2019年5月开始拖欠租金，且于2019年10月30日搬离涉讼商铺并交还张镇国管业，一审法院予以认可，故张镇国诉请黎添孝搬离涉讼商铺的诉求一审法院不再处理。关于租赁期间的租金费用。双方在签订合同后重新就租金下调达成一致意见，是双方的真实意思表示，一审法院予以支持，租金依法应计算至实际搬离之日止（即2019年10月30日），故黎添孝拖欠2019年5月至2019年10月30日的租金应为108000元。黎添孝逾期支付构成违约，但双方在协议中约定的违约金标准过高，一审法院酌情调整违约金为按年利率24%的标准计算，自2019年10月30日起计算至实际清偿之日止。张镇国另主张黎添孝支付律师费5000元并无合同依据，一审法院不予支持。关于黎添孝诉请张镇国返还分红保证金50000元的反诉请求。黎添孝主张该款系在其不能及时支付租金时抵扣,张镇国主张该款为店铺转让费。对于该分红保证金50000元的性质，现实生活中，承租人租赁物业后，承租租赁物原址开设的铺位继续经营并不罕见。在此情形下，由原经营人与承租人协商收取一定的铺位转让费等，亦符合商业惯例，张镇国关于其所收取的款项系转让费的主张更符合商业租赁的交易习惯。至于是否应返还问题，一审法院认为，店铺转让费不仅包括附着于店铺的装修、设备及其他与经营有关货物、设施等有形财产，还包括基于店铺所处地段、张镇国原先经营时的人脉基础产生的商业价值、品牌价值等无形资产。鉴于黎添孝已实际使用该店铺并投入经营，附着于店铺的装修设施以及店铺已经形成的商业价值不能返还，也没必要返还。故黎添孝诉请张镇国返还该笔款项50000元，一审法院不予支持。关于黎添孝诉请张镇国赔偿经济损失160000元的反诉请求。黎添孝拖欠租金且无拒付租金的正当理由，在本案中构成违约。在黎添孝拒付租金的情况下，张镇国粘贴租金公告并无过错。黎添孝提出因张镇国粘贴公告、驱赶公司人员造成黎添孝无法继续经营，应赔偿经济损失160000元的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条的规定，一审法院于2020年5月7日作出一审判决：一、黎添孝在判决发生法律效力之日起十日内向张镇国支付2019年5月至2019年10月30日期间的租金108000元及违约金（违约金以108000元为基数，按年利率24%的标准计算，自2019年10月30日起计至实际清偿之日止，违约金以108000元为限）；二、驳回张镇国的其余诉讼请求；三、驳回黎添孝的全部诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付款项的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7186元，反诉费用2225元，合计9411元，由张镇国负担5956元，由黎添孝负担3455元。本院经二审审查，除黎添孝以转账方式支付50000元，并无收据或其他书面证据反映该款项为分红保证金外，确认一审法院查明的其他事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：黎添孝支付的50000元款项的性质及该款项应否返还；一审判决确定的违约金标准是否过高。本案《合作协议》实为租赁合同，合同中约定了黎添孝应向张镇国支付合作保证金40000元，但并无约定需另行支付50000元分红保证金。在双方合同对该50000元款项未作明确约定，双方亦无法达成一致意见的情况下，应适用交易习惯来解释该款项的性质。张镇国主张该款项为店铺转让费或顶手费符合本地租赁市场的交易惯例。黎添孝在已经依约支付40000元合作保证金并取得收款收据的情况下，在同一天再次支付50000元，但并未要求张镇国开具“分红保证金”的收据，因此黎添孝主张该款项为分红保证金依据不足，本院不予采纳。一审法院关于该款项为店铺转让费，而店铺转让费不仅包括有形资产，还包括附着于店铺的无形资产的认定并无不当，本院予以认可。本案系黎添孝违约导致合同解除，因此黎添孝主张返还该50000元缺乏依据，本院不予支持。黎添孝上诉主张张镇国恶意、违法扰乱其经营秩序，对此无充分证据证明，本院不予采纳。关于逾期支付租金的违约金问题，本案并非民间借贷纠纷，合同约定逾期交租违约金为每日5%，一审法院酌情调低为按年利率24%计算，系行使自由裁量权，并无不当，本院予以维持。综上所述，黎添孝上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3460元，由上诉人黎添孝负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二〇年十月十三日书记员 冯冠豪