四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民初6728号 原告（执行案外人）：蒋小平，男，汉族，1962年7月4日出生，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：邓瑀，男，汉族系四川省新津县抚江社区居民委员会推荐。 原告（执行案外人）：雷碧霞，女，汉族，1964年5月2日出生，住新津县。 委托代理人：蒋旻，女，汉族，系雷碧霞女儿。 被告（申请执行人）：宋海霞，女，1979年6月22日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：高虹，四川锦官城律师事务所律师。 被告（被执行人）：成都政通房地产开发有限公司，住所地四川省成都市成华区双桥路南二街53栋8990号。 法定代表人：张高，执行董事。 被告（被执行人）：叶硕，男，1987年8月27日出生，汉族，住四川省成都市成华区双桥路南二街53栋8990号。 原告蒋小平、雷碧霞与被告宋海霞、成都政通房地产开发有限公司（以下简称政通房产公司）、叶硕案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月21日受理后，依法组成合议庭于2020年7月3日、10月10日公开开庭进行了审理，原告蒋小平的委托诉讼代理人邓瑀、原告雷碧霞的委托诉讼代理人蒋旻，被告宋海霞的委托诉讼代理人高虹到庭参加了诉讼。被告政通房产公司、叶硕因下落不明，经本院依法公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。公告期间，依法不计入本案审限。 原告蒋小平、雷碧霞向本院提出诉讼请求：1.停止执行成都市新津县五津镇西顺河街216号2栋-1楼200号车位（以下简称200号车位）并解除查封；2.政通房产公司继续履行合同，配合原告办理200号车位的产权过户手续；3.诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告系200号车位的合法所有人，其取得车位的买卖合同关系成立于查封之前，原告足额支付价款，并占有使用至今。被告政通房产公司以出售、设定抵押方式，对200号车位重复处分，涉嫌诈骗，应当停止执行。 宋海霞辩称，宋海霞确实没有支付对价，但是以借款的方式支付的，实际是让与担保，本案系执行的政通房产公司的财产。原告签订合同日期是在宋海霞签订合同之后，根据其提交的证据不足以证明已经支付全部价款，也无充分证据证明其合法使用了车位，应当驳回其诉讼请求。 政通房产公司、叶硕未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份证明、民事判决书、民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：蒋小平、雷碧霞提交的房屋买卖合同、车位买卖合同、收据及备案信息均是书证原件，宋海霞对关联性和证明力提出异议，依照物权法规定，车位首先要满足业主需求，房屋买卖合同与案件相关，两份合同应作为证据采纳，证明内容以书证记载为准；车位认购协议、取款凭据、购车位款专用收据，蒋小平、雷碧霞称车位款由30000元的定金以及90000元的现金构成，根据其所提交的取款凭证，能够证实在交付订金以及支付尾款时从蒋小平账户上进行了相应取款，虽然于2011年9月13日取款金额为100000元，但支付90000元的车位款，多取款项亦符合常理，且与政通房产公司出具的收据时间一致，订金30000元的陈述也与另案中购房人购买车位价款中包含30000元订金的事实吻合，能够与车位买卖合同印证，可作为证据采纳；物业费收据，作为书证原件，物业服务企业成都馨诚物业管理有限公司在车位管理费收据上均载明了交款人的住房房号，与蒋小平、雷碧霞购买的住房一致，物业服务费金额也与合同约定的50元/月吻合，能够相互进行印证，且收据显示在先的物业费交纳时间在查封前，能够确定真实性，可作为证据采纳；证人证言能够与其他证据相印证，本院予以采纳。宋海霞提交的商品房买卖合同是书证原件，已经进行合同备案，真实性可以确认，可作为证据采纳。 根据采纳的证据及当事人一致的陈述，本院认定如下事实：宋海霞与政通房产公司、叶硕，张思丽借款合同纠纷一案，四川省高级人民法院于2018年3月9日作出（2017）川民终字第1011号民事判决：一、维持（2014）成民初字第704号民事判决第一项“成都政通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向宋海霞归还借款本金1000万元及支付利息、违约金101万元（利息的计算以1000万元为标准，按月利率1％，从2010年6月13日起至本息付清时为止，扣减成都政通房地产开发有限公司已履行的利息50万元）”；二、撤销（2014）成民初字第704号民事判决第三项“驳回宋海霞的其他诉讼请求”；三、变更（2014）成民初字第704号民事判决第二项为“宋海霞有权对叶硕提供的位于四川省成都市青羊区鼓楼南街117号1栋13层1-6号登记于成都市房屋产权监理处成房他证他权字第××号、577797-××号、577797-××号、577797-××号、577797-××号、577797-××号他项权证中的房屋在1101万元范围内享有抵押权。即有权在成都政通房地产开发有限公司不履行本案债务时，以前述抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。叶硕承担抵押责任后，有权向成都政通房地产开发有限公司追偿”；四、驳回宋海霞的其他诉讼请求。本院依据已经发生法律效力的（2017）川民终字第1011号民事判决，于2018年6月4日受理申请执行人宋海霞申请执行被执行人政通房产公司、叶硕借款合同纠纷一案，执行标的20015174.5元。执行中，2019年4月3日本院以（2018）川01执1244号之二执行裁定查封了政通房产公司抵押（采取备案方式）给宋海霞的位于成都市新津县X镇X河X号4栋3楼3号办公用房1套（备案号：18731）、3栋1单元11楼1102号住宅用房1套（备案号：18732）、2栋2单元4楼401号住宅用房1套（备案号：18733）、2栋-1楼37号、46号、61号、67号、79号、85号、86号、91号、97号、101号、102号、118号、125号、126号、130号、158号、200号共18个车位（备案号：21336），查封期限三年，从2019年4月3日起至2022年4月2日止。2019年6月29日，本院作出（2018）川01执1244号执行裁定，拍卖上述查封房产。蒋小平、雷碧霞以支付了200号车位全部价款、已实际占有使用为由，提起执行异议。本院于2019年9月24日作出（2019）川01执异1848号执行裁定，中止200号车位的执行。宋海霞不服裁定提起诉讼。 2011年1月11日，包括200号车位在内的18个车位均办理了宋海霞购买的商品房买卖合同备案，备案号为21336。 蒋小平、雷碧霞系夫妻，2010年7月17日，政通房产公司与蒋小平签订“悠雅港湾”地下停车位认购协议书，约定：蒋小平认购“悠雅港湾”的停车位1个，缴纳预订金30000元，认购地下车位号为200号。当日蒋小平从其中国建设银行账户上取款30000元。2011年9月13日，蒋小平、雷碧霞与政通房产公司签订《商品房买卖合同》约定：蒋小平、雷碧霞以总价款120000元购买200号车位，采用一次性方式付款；政通房产公司应当在2011年9月30日前向蒋小平、雷碧霞交付该商品房。政通房产公司应当在2011年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。签订合同当日，蒋小平从其中国银行账户上现金取款100000元，政通房产公司向蒋小平、雷碧霞出具专用收据，载明收款事由“收到蒋小平2幢4单元10层1003号房购车位款，车位号200号”，车位金额为120000元。2015年1月2日，蒋小平向成都馨诚物业管理有限公司交纳了200号车位管理费300元。 2009年4月30日，蒋小平、雷碧霞与政通房产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定：蒋小平、雷碧霞以364111元的价款购买案涉小区2幢4单元10层1003号房；买受人采取贷款方式付款，首期支付购房价款234111元。政通房产公司向蒋小平、雷碧霞开具专用收据。 本院认为，根据双方的主张，本案的争议焦点为：1.蒋小平、雷碧霞就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益；2.蒋小平、雷碧霞要求解除案涉车位查封以及要求政通房产公司协助办理过户手续的请求能否支持。对此，本院评判如下： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，执行异议之诉审理的重点在于，一是案外人对执行标的是否享有实体权益，二是这种实体权益能够排除人民法院强制执行。 就实体权利而言，蒋小平、雷碧霞以查封前购买了200号车位取得物权期待权为由提出案外人异议。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”蒋小平、雷碧霞与政通房产公司在2011年9月13日就签订了商品房买卖合同，而二人先还购买了案涉小区住房，有购买车位的内在动因，政通房产公司开发建设小区住宅及车位的目的是出售，因此，车位买卖合同应是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害国家、集体和他人合法权益，合同有效。蒋小平、雷碧霞关于车位款120000元由预订金30000元和现金90000元构成的说法有取款凭证和收据印证，先预付部分订金也符合房地产市场的交易惯例。蒋小平、雷碧霞提交的物业费票据可以证实蒋小平、雷碧霞已实际占用、使用200号车位。在人民法院查封前，蒋小平、雷碧霞与政通房产公司车位买卖合同债权部分已经履行完毕，欠缺的是物权登记，未能取得完整的物权，但实体法上的债权权利不受影响，蒋小平、雷碧霞对200号车位享有物权期待权。 就排除强制执行而言，实际是民事权益优先性的比较，从形式上看，宋海霞与政通房产公司也签订有200号车位的买卖合同并进行合同备案，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条确定的司法政策，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。宋海霞签署并备案的“买卖合同”并未进行所有权登记，也没有履行和占有，蒋小平、雷碧霞对200号车位权利的保护顺位明显优于宋海霞的“买卖合同”权利；从实质上看，宋海霞因执行依据确定的借款债权才签署的买卖合同，作为借款担保的隐藏意思明显，备案的合同名为买卖实为担保，而担保物就是“买卖合同”约定的标的物，是为物的担保，因未办理抵押登记，担保物权并不成立，宋海霞对200号车位不享有优于债权权利的物上权利。因此，宋海霞的普通金钱债权执行与蒋小平、雷碧霞对200号车位物权期待权位阶上，蒋小平、雷碧霞的实体权利更为优先。法律对权利人的保护是公平的，但对非善意的权利人例外，蒋小平、雷碧霞欲以物权期待权排除强制执行，还需要无过错。合同备案不属于物权登记范畴，对外不产生物权登记的公示力，宋海霞也没有其他证据证明蒋小平、雷碧霞知道200号车位已经存在买卖合同备案，蒋小平、雷碧霞签订车位买卖合同不存在过错，买卖合同约定出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，且合同中并无房屋已备案至宋海霞的内容，故200号车位未办理产权过户登记并非可归责蒋小平、雷碧霞的过错。 本案情形已经符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”蒋小平、雷碧霞对200号车位享有的民事权益能够排除强制执行。 关于对案涉车位是否解除查封以及协助过户的问题。本院认为，执行异议之诉主要解决能否排除执行的问题，是否解除查封以及要求继续发行合同及协助过户的请求不属于本案审理范围。 综上，蒋小平、雷碧霞的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行位于成都市新津县X镇X街X号2幢-1楼200号车位； 二、驳回蒋小平、雷碧霞的其他诉讼请求。 案件受理费2700元，由宋海霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  牛玉洲 审 判 员  陈丽华 人民陪审员  商德微 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  杨春容