江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1173号 上诉人（原审被告）：南通市通顺船舶修造有限公司，住所地南通市天生港泽生街231号。 法定代表人：陆坚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱卫峰，江苏江海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：褚建鑫，江苏江海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南通市天生港小学，住所地南通市港闸区黄海路598号。 法定代表人：钱美玉，该校校长。 委托诉讼代理人：孙东强，江苏崇诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢艺，江苏崇诚律师事务所实习律师。 原审第三人：胡海艳，女，1982年8月24日出生，××族，住南通市港闸区。 委托诉讼代理人：黄世伟（系胡海燕的丈夫），住南通市港闸区。 上诉人南通市通顺船舶修造有限公司（以下简称通顺公司）、因与被上诉人南通市天生港小学（以下简称天生港小学）及原审第三人胡海艳房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院(2019)苏0611民初3332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 通顺公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回天生港小学的全部诉讼请求；天生港小学承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.天生港小学已同意将2007年12月8日《协议书》中的权利义务概括转让给胡海艳。（1）2016年1月2日，通顺公司将关于权利义务概括转让的《情况说明》送交天生港小学，天生港小学收到后未提出任何不同意转让的反对意见。（2）2016年9月26日，天生港小学向胡海艳收取了2016年度的房租35000元；同日，天生港小学又通知通顺公司补缴了2014年至2015年度房租7万元。为此，天生港小学分别向胡海艳和通顺公司开具了《南通市非税收入一般缴款书》，并对该两份发票的缴款人名称作了明确的区分。（3）2019年4月24日，通顺公司为进一步理顺关系，又召集通顺公司、胡海艳及案外人施瑞兰到其处签订了关于权利义务概括转让的《协议书》（2015年12月28日）。此后，天生港小学一直保存该协议书，其间未表示不同意转让。从天生港小学接受《情况说明》，到收取胡海艳的2016年度房租，再到补签权利义务概括转让的协议书，上述事实已充分证明：经天生港小学同意，通顺公司和天生港小学的权利义务关系已于2015年12月31日终止。自2016年1月1日开始，承租人已变更为胡海艳，天生港小学和胡海艳均已按2007年12月8日《协议书》继续履行。一审法院回避了上述事实和证据，特别是未对天生港小学开具的两份《南通市非税收入一般缴款书》作任何解释和回应。显然，一审法院关于“现有证据不足以证明天生港小学明确同意通顺公司将案涉协议中的权利义务概括转让给胡海艳”的认定错误。2.一审关于通顺公司属于转租行为的认定错误。天生港小学是向胡海艳直接收取了2016年度的房租，不存在胡海艳为通顺公司代缴房租的情形。事实上，通顺公司和胡海艳同日向天生港小学缴纳房租。代缴房租的说法根本不符合常理，也没有任何证据能够证明通顺公司授权胡海艳代缴2016年度的房租。即便天生港小学坚称胡海艳代缴房租，但按照财务制度，作为事业单位的天生港小学也不可能开具胡海艳为缴款人的《南通市非税收入一般缴款书》。向胡海艳直接开具发票，只能说明天生港小学认可胡海艳为承租人，而非转租关系中的次承租人。3.鉴于权利义务概括转让，通顺公司与天生港小学的租赁协议已于2015年12月31日终止，故天生港小学以拖欠房租构成根本违约为由要求解除合同没有任何依据。一审判决通顺公司支付房租及利息损失错误。 天生港小学辩称，通顺公司以我校接受《情况说明》，直接收取胡海艳交纳的2016年租金，以及其与胡海艳、施瑞兰于2019年4月签订的落款时间为2005年12月28日的《协议书》为由，认为我校同意，通顺公司与我校之间已不存在房屋租赁合同关系，双方原协议中的权利和义务已由胡海艳实际享受并承担的观点不能成立。根据相关法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。但是就通顺公司所提出的上述三点情况皆不能证实我校明确同意通顺公司将案涉协议的权利义务概括转让给胡海艳。第一，无论是《情况说明》亦或是上述《协议书》，我校皆未签字盖章予以确认。事实上，我校于2019年4月方收到通顺公司送交的《情况说明》，不存在通顺公司所称接受的情况。结合原审中胡海艳的举证即短信截图以及通顺公司的辩述可以看出，截止至2019年4月8日，胡海艳一直以为其系从施瑞兰处转租案涉校舍，显然不可能在2016通顺公司出具的《情况说明》上签字确认。而且胡海艳在关联案件即（2019）苏0611民初3146号案中亦陈述，《情况说明》是于2019年4月形成。第二，通顺公司提及的我校于2016年度开具租金票据中收款人为胡海艳，我校开具票据的仅是一个工作人员，他开具票据的行为存在瑕疵但无法代表已经认可承租人发生变更。根据相关法律规定，仅是在相对人有理由相信行为人有代理权限的情况下，即使行为人不具有相应的权限，该代理行为才有效。但是作为一个收取租金开具票据的工作人员，并不存在着能够变更租赁关系的权利外观，不可能基于一个票据的错开误开从而认定租赁关系的变更。另外，在（2019）苏0611民初3146号案中，胡海艳陈述其在交纳2016年租金时，我校误以为是代表通顺公司交纳租金的。而且结合胡海艳在庭审中的陈述以及举证，我校之后一直拒收胡海艳的租金，更表明了我校从未认可通顺公司将案涉协议中的权利和义务概括转让给胡海艳。也就是说，通顺公司主张其与我校之间租赁关系已经终止，有关协议权利义务已概括转移给胡海艳的上诉理由没有任何事实依据。在此情况下，通顺公司在经过催告后，明确表示拒绝履行协议约定的支付资金的义务。故一审法院依据有关法律规定判决解除我校与通顺公司之间协议的、要求通顺公司腾空交还案涉校区房屋与场地等合法有据。请求驳回上诉请求，维持原判。 胡海艳述称，其意见同一审中述称。 天生港小学向一审法院起诉请求：1.判令通顺公司支付拖欠的租金96250元（租金暂计算至2019年9月30日止，按照年租金35000元标准支付至实际交房之日止）。2.判令解除天生港小学、通顺公司于2007年12月18日签订的《协议书》，通顺公司腾空并交还所承租的校区房屋与场地。3.判令通顺公司支付逾期付款利息17850元（逾期付款利息暂计算至2019年9月30日止，请求以未交租金为基数，按年利率6%计算至实际给付租金之日止）。4.诉讼费用由通顺公司承担。 一审法院认定事实：2007年12月28日，南通市五接桥小学校与通顺公司签订《协议书》一份，约定南通市五接桥小学校将教学大楼、西边一排平房及整个校园用地出租给通顺公司使用，每年租金35000元，租赁时间从2008年1月至2022年12月底。房租交纳时间为每五年交一次（先交后租）。同时约定通顺公司承租后只可自己用于进行经济活动，不可转租他人。 2019年4月，通顺公司（甲方）、胡海艳（乙方）、案外人施瑞兰在天生港小学签订《协议书》一份（落款时间为2015年12月28日），约定甲方与天生港小学签订的协议书中约定的权利义务全部由乙方承继履行；甲方同意乙方将添附财产受让费50万元直接支付给施瑞兰；本协议生效之日起，甲乙双方均同意与施瑞兰之间签订的全部协议视为自动解除；甲方将上述合同项下的自建房、工人宿舍装潢费用及承租权转让给乙方。天生港小学未在该协议中签字盖章。 另查明，南通市团结小学于1998年下半年并入南通市五接桥小学校，南通市五接桥小学校于2016年12月并入天生港小学。2016年9月26日，南通市五接桥小学校收取胡海艳2016年度房租35000元，收取通顺公司2014年-2015年度房租7万元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.天生港小学以通顺公司欠付租金为由要求解除案涉租赁协议的主张能否成立？2.如案涉租赁协议解除，通顺公司应支付的租金及违约责任是多少？ 关于争议焦点1，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。案涉《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。天生港小学依约将案涉房屋及场地交付给通顺公司使用，通顺公司应按约支付租金。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…；第二百二十七条规定，承租人无正当理未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。天生港小学于2019年10月16日向法院提起诉讼，要求通顺公司支付租金并解除双方之间的租赁协议。通顺公司于2019年10月23日签收了法院寄送的应诉通知书等材料，并于2019年11月22日听证时当庭明确拒绝履行合同约定的支付租金义务，故一审法院确认双方租赁协议于2019年11月22日解除。合同法第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。现有证据不足以证明天生港小学明确同意通顺公司将案涉协议中的权利义务概括转让给胡海艳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。天生港小学收取胡海艳2016年度租金的行为可推定为同意通顺公司的转租行为。通顺公司转租后，其作为承租人与出租人之间的租赁合同仍继续有效。2019年4月24日，通顺公司、胡海艳及案外人施瑞兰在天生港小学签订的协议，当事人为三方，没有天生港小学签字。通顺公司主张天生港小学同意承租方直接变更为胡海艳缺乏事实依据。故对通顺公司有关合同权利义务已概括转移给胡海艳，租金应由胡海艳支付的抗辩意见一审法院不予采纳。 关于争议焦点2，合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据协议约定，租金每五年一交，先交后租，现通顺公司仅支付了2017年以前的租金，此后未再支付，天生港小学要求通顺公司支付拖欠的租金于法有据，一审法院予以支持。通顺公司应向天生港小学支付2017年1月1日至2019年11月22日期间的租金101260.03元（35000×2+35000÷365×326）。合同解除后，通顺公司及次承租人胡海艳理应将承租的房屋及场地腾空并返还给天生港小学，同时通顺公司按35000元/年的标准支付逾期腾房占有使用费。合同法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案通顺公司逾期支付租金构成违约，应承担违约责任。合同法第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。案涉租赁协议未明确违约责任，天生港小学可要求通顺公司赔偿损失，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算其资金占用期间的利息损失。案涉协议约定，租金每五年一交，先交后租。故2017年度租金35000元应自2013年1月1日起、剩余租金66260.03元应自2018年1月1日起计算利息损失。 综上，依照合同法第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、天生港小学与通顺公司签订的《协议书》于2019年11月22日解除，通顺限公司、胡海艳于判决生效之日起三十日内将原南通市团结小学教学大楼、西边一排平房及整个校园用地腾空交还天生港小学；二、通顺公司于判决生效之日起十日内支付天生港小学租金101260.03元，并支付房屋占有使用费（自2019年11月23日起至实际交房之日止按每年35000元标准计算）；三、通顺公司于判决生效之日起十日内支付天生港小学资金占用期间的利息损失（第一期以35000元为基数自2013年1月1日起、第二期以66260.03元为基数自2018年1月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，减半收取计1500元，由通顺公司负担。 本院二审期间，在本院询问当事人时，通顺公司要求天生港小学提供2016年9月26号收取胡海艳35000元租金在会计账簿中的记载内容，认为事关天生港小学是否认同胡海艳为案涉合同权利义务概括转移承受人的身份。天生港小学向本院提供了2016年10月10日的记账凭证，该记账凭证上摘要记载“通顺船舶2016年度房租”。 本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，关于通顺公司主张天生港小学已同意将2007年12月8日《协议书》中的权利义务概括转让给胡海艳是否成立的问题。合同法第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。2019年4月24日，通顺公司、胡海艳及施瑞兰在天生港小学签订的《协议书》，当事人为三方，天生港小学既非《协议书》的一方当事人，也没有在该《协议书》上盖章或者签字同意。通顺公司提交给天生港小学《情况说明》，因天生港小学没有答复，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第二款规定“沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”故不能认定天生港小学已同意合同权利义务概括转让给胡海艳。2016年9月26日天生港小学收取胡海艳缴纳的2016年租金35000元并开具缴款人为胡海艳的《南通市非税收入一般缴款书》，因债务亦可由第三人代为履行，因此，凭债务履行的主体并不能认定发生合同权利义务的概括转让。况且，天生港小学二审提供的2016年10月10日记账凭证亦记载为“通顺船舶2016年度房租”。综上，通顺公司主张天生港小学已同意将2007年12月8日《协议书》中的权利义务概括转让给胡海艳，不能成立。天生港小学与通顺公司于2007年12月8日签订的《协议书》合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。天生港小学依约将案涉房屋及场地交付给通顺公司使用，通顺公司应按约支付租金。通顺公司未支付2017年以后的租金，已经违约，天生港小学诉讼后，通顺公司仍拒绝履行给付租金的义务，故一审法院依法判决确认双方《协议书》解除，由通顺公司交还房地等，并无不当。 综上所述，通顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3000元，由上诉人南通市通顺船舶修造有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王建勋 审判员  吴 风 审判员  谭松平 二〇二〇年十月十五日 书记员  邹倩云