北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初20651号原告：北京金梦园物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区玉桃园XX甲XX号楼102室1-102-02。法定代表人：刘蕴华，董事长。委托诉讼代理人：贺竹，北京市中永律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚飞，北京市中永律师事务所律师。被告：北京北空空调器有限公司，住所地北京市海淀区清河永泰庄。法定代表人：王思涵，董事长。委托诉讼代理人：陈志杰，北京祥文律师事务所律师。委托诉讼代理人：程东，北京市高朋律师事务所律师。原告北京金梦园物业管理有限责任公司（以下简称金梦园物业公司）与被告北京北空空调器有限公司（以下简称空调器公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，法官独任，公开开庭进行了审理。原告金梦园物业公司的委托诉讼代理人贺竹、张亚飞、被告空调器公司的委托诉讼代理人程东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金梦园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付1998年5月至2019年5月所拖欠物业费601197.60元，滞纳金446586.79元（暂计算至2019年7月1日），且继续支付滞纳金至实际向原告清偿前项诉请物业费之日止；2.判令被告向原告支付所欠物业启动资金35662.70元，逾期付款利息损失36342.57元（暂计算至2019年7月1日），且继续支付逾期付款利息至实际向原告清偿前项诉请物业启动资金之日止；3.判令被告承担本案诉讼费用。利息损失按照是中国人民银行的同期贷款利率计算，滞纳金的依据是双方签订的公共契约的约定，每日滞纳金为应缴款项的万分之二。事实和理由：被告系北京市西城区玉桃园XX甲XX号楼-101、101、201、202、301、302的业主，该房屋建筑面积为681.63平方米。作为依法设立的物业管理服务单位，原告承担了包括被告所有房屋之内玉桃园XX甲XX号楼物业的管理服务工作，物业管理服务费标准为每月每平方米3.5元，据此被告每年应向原告支付物业费28628.46元。但至今被告一直未支付物业管理费，原告多次向其催要未果。经计算被告尚欠原告1998年5月至2019年5月的物业费601197.60元。物业管理启动资金应由开发公司和被告分担，开发公司已将启动资金交给原告，被告应于1998年向原告支付物业启动资金35662.70元，至今未支付，原告自己先行承担了这部分资金，原告多次向被告催缴未果。故诉至法院，要求被告支付上述欠费及相应滞纳金及逾期付款利息损失。被告空调器公司辩称：原告与被告之间不存在物业委托服务关系。被告北京市西城区玉桃园XX甲XX号楼-101、101、201、202、301、302号房屋的产权人，原告伪造证据，捏造事实进行虚假诉讼，我们已经申请司法鉴定，原告的主要证据中的印章都是伪造的。所以不同意原告的诉讼请求，请求予以驳回，并申请将本案中止审理，移送相关司法部门。对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认。本院经审理认定如下事实：空调器公司系北京市西城区玉桃园XX甲XX号楼-101、101、201、202、301、302号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，上述房屋建筑面积共计681.63平方米。金梦园物业公司依据北京金梦园房地产咨询有限责任公司（以下简称金梦园咨询公司）与北京空调器厂（空调器公司改之前名称）签订的《关于玉桃园XX甲XX号楼分配方案》（以下简称《分配方案》）及金梦园物业公司与北京金梦园房地产开发有限公司（以下简称金梦园开发公司）签订的《物业管理委托合同》于1998年进驻涉案房屋所在小区，为该小区提供物业服务至今，该小区院内仅有玉桃园XX甲XX号楼一栋楼宇，含地下室一层，地面建筑四层。空调器公司未曾向金梦园物业公司交纳过物业服务费及物业管理启动资金。另查，《分配方案》于1998年签订，对北京空调器厂与金梦园咨询公司就合作建设玉桃园XX甲XX号楼建筑面积产权分配进行约定，其中第二条第4款约定，北京空调器厂的产权总建筑面积743.29平方米，金梦园咨询公司得产权总建筑面积988.32平方米。其中第二条第7款约定，本楼物业管理由金梦园咨询公司方物业公司负责，物业管理启动资金及管理费按双方所得面积承担。签订《分配方案后》，金梦园开发公司委托金梦园物业公司对玉桃园XX甲XX号楼实行物业管理，双方签订《物业管理委托合同》，约定物业类型为综合服务楼，金梦园物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。该合同还约定了物业管理服务费收费标准，按照“北京市物业管理服务收费标准”核算后物业管理费为3.5元/㎡/月。同时约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交管理费的万分之二交纳滞纳金。另查，1998年12月19日，北京空调器厂与金梦园咨询公司及金梦园开发司签订《协议》，约定金梦园咨询公司在与北京空调器厂《分配方案》中所享有的一切权利和责任由金梦园开发公司承接。2002年3月22日，金梦园开发公司名称变更为北京市金梦圆房地产开发有限公司（以下简称金梦圆开发公司）。2005年8月31日，金梦圆开发公司将其与空调器公司的债权债务转让给北京世纪星城房地产开发有限公司。审理中，双方就事实物业服务内容、服务费标准及诉讼时效争议较大。关于事实物业服务内容方面，金梦园物业公司提交安保费、卫生费、代收代缴水电煤气费的票据、公共水费电费交费单据、相关设备设施购置及维修发票、新冠疫情期间小区封闭管理登记册等证据，证明其向涉案房屋提供了事实上的物业服务；空调器公司对上述证据的真实性认可，但表示上述支出不包括涉案房屋，双方物业自行管理。空调器公司向本院提交2019年部分月份公共电费交费单据、2018年涉案小区内停车费收据、2019年改造污水井及清理杂物的收据、2020年更换污水泵收据及发票等，证明涉案房屋的物业管理由其自行负责。金梦园物业公司表示，停车收费系空调器公司强行收费，污水泵支出并非针对涉案小区，是旁边小区的。关于服务费标准，空调器公司不认可金梦园物业公司主张的3.5元/㎡/月的收费标准，认为标准过高。关于时效问题，金梦园物业公司向本院提交《关于玉桃园XX甲XX号楼的结算意见》（以下简称《结算意见》），该《结算意见》于2004年9月25日由金梦圆开发公司签发，于2004年9月27日由空调器公司职工王永生签收，相关内容如下：依据《分配方案》及北京市人民政府令1995年第21号《北京市居住小区物业管理办法》，空调器公司应交纳物业启动资金为35662.7元；物业管理费依据《物业管理委托合同》每月每平方米3.5元，空调器公司所得使用面积为681.64平方米，时间自1998年5月至今为77个月，应交物业费总计183701.98元。2017年6月20日，金梦园物业公司向空调器公司工商注册地址邮寄《催缴物业费的通知》，催缴物业启动资金35662.7元、尚欠物业费659190元（收费标准3.5元/㎡/月）及滞纳金228574.13元。空调器公司于2017年6月21日签收。另，审理中，空调器公司对金梦园物业公司提交的主体为空调器公司与金梦园物业公司的《物业管理委托合同》《玉桃园甲XX号楼公共契约》中空调器公司印章的真伪及盖印时间进行司法鉴定，并申请对《物业管理委托合同》中落款处两个签订日期是否为同一人书写进行司法鉴定。北京天平司法鉴定中心于2019年12月23日出具鉴定意见为印鉴与提供的样本上公章印文不是同一枚公章盖印，签订日期不是同一人书写。空调器公司支出鉴定费11400元。本院认为：金梦园物业公司与金梦园开发公司签订的《物业管理委托合同》系双方主体的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应依约履行各自的合同义务。该合同对涉案小区内所有业主具有约束力。金梦园物业公司提交的证据亦能够证明金梦园物业公司已依照合同约定为涉案房屋所在小区提供了事实上的物业服务，空调器公司系涉案房屋的产权人，亦应履行交纳物业费的义务。涉案房屋所属性质为综合服务楼，上述《物业管理委托合同》约定收费标准为3.5元/㎡/月，亦未违反当时现行法律、行政法律规及地方性法规、规章的规定，具有合理性。空调器公司反驳称收费标准过高，缺乏法律依据，本院不予支持。但现有证据显示，金梦园物业公司长期怠于向空调器公司行使追索物业费及物业启动资金的权利，对于已超出诉讼时效的诉讼请求，本院不予支持。金梦园物业公司提起诉讼前仅于2004年9月及2017年6月向空调器公司追索过物业费及物业启动资金，可见金梦园物业公司向空调器公司主张物业启动资金及利息损失的诉讼请求早已超过诉讼时效，且该部分诉讼请求亦缺乏相关物业启动资金的支出依据，故本院不予支持。就物业费部分，空调器厂最后签收催缴通知的日期为2017年6月21日，故本院支持2015年6月20日至2019年5月31日期间的物业费，经核算金额为113003.09元。2015年6月20日之前的物业费已超过诉讼时效，本院不予支持。空调器公司反驳称其自行管理涉案房屋的物业，其提交的证据能够证明其在停车管理、卫生、公共电费交纳等方面提供了部分服务，故对其应交纳的物业费总金额本院予以酌减。鉴于空调器厂并非恶意欠费，故对金梦园物业公司主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于鉴定费，因鉴定结论显示金梦园物业公司提交的证据上的印鉴与样本上公章印文不是同一枚公章盖印，签订日期不是同一人书写，该证据无法采纳，故金梦园物业公司应承担空调器公司对鉴定费的支出。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京北空空调器有限公司给付原告北京金梦园物业管理有限责任公司2015年6月20日至2019年5月31日期间的物业费合计101702.78元；二、驳回原告北京金梦园物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告北京北空空调器有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14557元，由原告北京金梦园物业管理有限责任公司负担13247元（已交纳）；被告北京北空空调器有限公司负担1310元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费11400元，由原告北京金梦园物业管理有限责任公司负担（被告已垫付，原告于本判决生效之日起七日内给付被告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑宇昕二〇二〇年十月十六日书记员  陈妮娅