辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12665号上诉人（原审被告）：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区星海路18号2层8门。法定代表人：王鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵红召，男，1990年2月18日出生，汉族，该公司员工，住长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：张静，女，1971年9月23日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：冯伟宏，男，1970年9月6日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人:陈堃,辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“中南世纪城公司”）因与被上诉人张静、冯伟宏商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初4478号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中南世纪城公司上诉请求：1.依法撤销（2019）辽0191民初4478号民事判决；2.依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即上诉人作为出卖人的义务，是在交房后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并不是保证买受人在交房后360日内取得房产证。本案中，上诉人已经在合同约定时限内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报沈阳市房产局备案，但是由于行政审批时间长，上诉人迟迟未能办妥初始登记，系属不可抗力因素导致的上诉人未能按期完成配合义务，其违约责任不应由上诉人承担。即使上诉人应当承担违约责任，但合同约定的违约金过高，已远远超过被上诉人的实际损失，法院应依法调整违约金。张静、冯伟宏辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张静、冯伟宏向一审法院起诉请求：一、依法判令被告向支付逾期办证违约金43643.78元。二、本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于沈阳经济技术开发区的商品房，支付总房款531718元。该《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。”附件四补充协议一第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金。”被告于2015年12月11日向原告交付房屋，于2017年7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查明，案涉商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权于2013年3月28日设立抵押登记，于2017年7月25日注销抵押登记。以上事实，有商品房买卖合同、购房发票、房产证复印件、入住通知书、国有土地使用权证书、沈阳市房产网初始登记查明结果及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。一审法院认为：《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据该合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。本案商品房于2015年12月11日交付使用，被告应于360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告于2017年7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，显系违约。关于原告提出的要求被告给付2016年6月12日至2017年7月25日期间的逾期办理房证违约金的主张，因被告未能按照合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案已经违约，按照合同附件四补充协议一第二十八条的约定，违约金自房屋交付后第七个月起计算至2017年7月25日解除抵押之日止，故对于原告主张2016年6月12日至2017年7月25日期间逾期办证违约金43494.53元，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张静、冯伟宏2016年6月12日至2017年7月25日期间的逾期办证违约金43494.53元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费892元，因适用简易程序，减半收取446元，由被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交了辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，用于证明上诉人是因竣工备案延迟，导致初始登记办证延迟。与再见工程抵押无关。被上诉人质证意见：真实性没有异议，与本案没有关联性，证明不了上诉人要证明的问题。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人未在合同约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当向被上诉人承担违约责任。现本案双方当事人对违约金计算标准存在争议，对此，本院认定如下：《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：按附件四补充协议一第二十八条约定履行。”《附件四补充协议一》第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金”。上述第二十八条之约定，宜理解为约束出卖人尽快解除抵押之目的，如因抵押权之存在，导致买受人无法按时办理房屋产权登记，则出卖人应按照该约定承担违约责任。本案案涉房屋于2017年7月18日取得初始登记，所处土地于2017年7月25日注销抵押权。从以上时间先后能够推定，该抵押权之存在并未影响案涉房屋取得初始登记。且初始登记完成后7日内，出卖人即办理了抵押权注销，该抵押权并未对买受人办理转移登记产生实质障碍。故自出卖人交付房屋之日起第361日至抵押权注销之日止，即2016年12月6日至2017年7月25日，按照已付房款金额每日万分之二标准计算上诉人应承担的逾期办证违约金为宜。一审判决自房屋交付后第七个月起算违约金欠妥，本院将违约金金额调整为24565.37元（531718元×0.2‰×231天）。综上所述，上诉人中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初4478号民事判决；二、中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付张静、冯伟宏逾期办证违约金24565.37元；三、驳回双方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费446元，由中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担208元，张静、冯伟宏负担238元；二审案件受理费892元，由中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担415元，张静、冯伟宏负担477元。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年十月二十六日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。