安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初4726号 原告（反诉被告）：舒城裕坤房地产开发有限公司，住安徽省六安市舒城县杭埠镇迎宾大道，统一社会信用代码：91341523MA2T5M1277。 法定代表人：齐晓艳。 委托诉讼代理人：王晓亭、聂晓岳，北京保和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱晨辰，男，1988年12月24日生，汉族，住辽宁省大连市中山区铁山巷21号15-5。 被告（反诉原告）：姬夏梦，女，1989年6月7日生，汉族，住安徽省合肥市包河区太湖路111号新里海顿公馆三期C3幢2505室。 委托诉讼代理人：王福金、汤周宇，安徽皖大律师事务所律师。 原告（反诉被告）舒城裕坤房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人王晓亭、被告（反诉原告）朱晨辰、及两被告（反诉原告）委托诉讼代理人汤周宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）舒城裕坤房地产开发有限公司本诉部分向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）补齐剩余未付房款590000元；2、判令被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付违约金65963.38元（自合同签订日暂计至2020年7月31日，实际计算至被告履行之日止；850948元×387天×万分之二/日=65863.38元)；三、判令被告支付原告本案律师代理费14000元；四、判令被告承担本案诉讼费用。(以上合计669863.38元)事实和理由：2019年7月10日，被告与原告双方签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定被告购买原告开发建设的位于杭埠孔雀城云湖逸境一期项目GY2501702号商品房，预测建筑面积共116.63平方米，单价为每平方米7296.13元，总房款为850948元，按照《补充协议》第七款的约定，被告应于2019年5月24日前支付首付款人民币260948元，剩余房款人民币590000元被告以银行按揭付款方式向原告支付。《补充协议》第八条约定:“2、买受人应于买卖合同签订当日(如出卖人另行通知的，以出卖人另行通知的时间为准)向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。3、若贷款机构要求买受人补充提交贷款申请资料、增加首付款比例或提高贷款利率的，买受人应自贷款机构提出要求或出卖人书面通知之日起7日内向贷款机构补缴资料或向出卖人支付应增加的首付款。出卖人不负有任何义务确保贷款机构会批准买受人的贷款申请。4、如买受人未按照本条第2款、第3款履行的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的万分之二作为违约金；逾期超过30日的，则出卖人有权单方解除买卖合同及本协议，出卖人解除买卖合同及本协议的，买受人应向出卖人承担该商品房总价款10%的违约金，因买卖合同及本协议解除而发生的费用及一切损失均由买受人承担。出卖人不解除买卖合同及本协议的，买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。”目前，被告因自身原因不继续履行合同办理按揭贷款，也未按《补充协议》第八条第5款约定“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。”之约定，付清剩余房款人民币590000元。原告无奈之下，为了维护自身合法权益，按照民事诉讼法的有关规定，特提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉请。 被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦本诉部分辩称，一、原告的诉请无事实和法律依据，原告要求支付剩余房款及承担违约金的诉请系要求继续履行合同，原告贷款进度为审批中，并不符合补充协议中的增加首付比例或者另行付清剩余房款的条件；二、原告依照《补充协议》第九条约定，主张违约金无事实和法律依据，双方签订的合同及补充协议中未约定贷款的付款时间节点；三、补充协议加重了被告方的责任，属于无效条款；四、原告主张律师费无法律依据；四、原告工作人员告知被告已无法办理贷款，原被告双方签订的合同无法实际履行，原告应返还购房款及资金占用期间利息。 被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦反诉部分向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除双方签订的商品房买卖合同(预售)及补充协议，被反诉人立即返还反诉人支付的首付款260948元和公共维修基金17018.96元，同时支付上述资金占用期间的利息(自2019年5月24日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率(LPR)计算直至实际返还之日)；2、本案本、反诉的全部诉讼类费用由被反诉人承担，并要求被反诉人协助办理撤销案涉房屋的商品房备案手续。 事实和理由：2019年5月19日，反诉人前往位于杭埠孔雀城售楼部看房，销售人员介绍，孔雀城不限购，只需支付30%首付即可买房。于是反诉人当日交了2万元定金，于同年5月24日交了余下首付款240948元和以公共维修基金的名义先行交纳的17018.96元。此后在接到被反诉人通知后于2019年7月10日与被反诉人签订了购房合同，合同约定反诉人于2019年5月24日支付首期购房款人民币260948元，余款590000元向商业银行申请贷款支付。相关的货款事宜由被反诉人办理，反诉人按照被反诉人的要求提交了相应的贷款资料，然后等待被反诉人通知银行放款信息。直至2019年12月16日，被反诉人工作人员要求反诉人补充一部分贷款材料，反诉人根据要求快递补交了相应的贷款所需材料。直至2020年春节前银行贷款还未能放款下来，反诉人提出如果贷款办不下来，就办理退房。因为新冠疫情原因，至春节后2020年4月份，根据被反诉人要求反诉人又向另外的贷款银行(舒城县农商行)提交了相应的贷款资料。在未告知银行贷款是否能够下来的情况下，被反诉人向法院起诉了反诉人。反诉人认为，自己作为案涉房屋的买受人一直在按照合同约定履行合同，没有违约行为。因第三方的原因致使合同无法正常履行，反诉人无力支付全款购买标的房屋，导致当初签订的买房合同的合同目的无法实现，特提出反诉请求，恳请贵院查明案件事实的基础上，支持反诉人的诉请。 原告（反诉被告）舒城裕坤房地产开发有限公司反诉部分辩称，一、购买房屋相关的贷款事宜是反诉人的义务，销售人员仅是对此进行善意的协助。根据补充协议第八条第1款约定，反诉人应当在充分了解贷款机构贷款事宜并充分评估自身付款能力的前提下签订合同。根据补充协议第八条第2款、第3款之约定，反诉人作为买受人应完成向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件；若贷款机构要求补充提交贷款申请资料、增加首付款比例或提高贷款利率的，买受人应补缴资料或增加的首付款等主要贷款事项。因此，相关贷款事宜是反诉人的主要义务。并非是由被诉人负责办理。二、反诉人无法办理按揭贷款的原因是其名下存在大量逾期，不符合银行贷款条件，并非反诉人所述的“第三方的原因”导致，反诉人应当另行筹资付清剩余房款 根据补充协议第八条第1款：“非因出卖人原因导致买受人首付比例增加或者不能贷款的，风险由买受人自行承担”之约定，反诉人应当自行承担不能贷款的后果，按照补充协议第八条第5款：“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。”之约定，反诉人应当另行筹资付清剩余房款。 综上所述，反诉人如今“无力”履行付款义务是其未充分详细咨询贷款事宜、充分评估自身的付款能力所导致的，并非是第三方的原因导致合同目的无法实现，更与被反诉人无关，因此，反诉人要求解除合同不符合法定及约定的解除条件，没有事实、法律依据。请求人民法院驳回朱晨辰、姬夏梦的所有反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2019年6月21日,原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）及,该合同于2019年7月8日完成备案，合同备案编号为：20195879。2019年7月10日双方签订《补充协议》。《商品房买卖合同》（预售）约定被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦购买原告（反诉被告）位于舒城县杭埠孔雀城云湖逸境一期25幢1单元7层702号商品房一套,总房款为人民币850948元。被告（反诉原告）已支付首付款人民币260948元,剩余房款人民币590000元被告（反诉原告）选择以银行贷款付款方式支付。2020年1月4日，原告（反诉被告）依据商品房买卖合同中朱晨辰、姬夏梦确认的通讯地址向朱晨辰、姬夏梦邮寄送达律师函，要求被告（反诉原告）于2020年2月1日前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，截止起诉前朱晨辰、姬夏梦未能办理完毕银行贷款手续,亦未通过其他方式支付剩余房款。 另查明，双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条逾期付款责任约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。” 双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第二十八条约定“补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。” 双方签订的《补充协议》第八条第1款约定:“买卖合同及本协议签订前，买受人应向出卖人选定的银行／公积金管理中心（以下简称：贷款机构）详细咨询贷款事宜（包括但不限于自身是否符合贷款条件、贷款额度以及个人信用等情况），确定贷款金额，充分评估自身的付款能力，非因出卖人原因导致买受人首付比例增加或者不能贷款的，风险由买受人自行承担；……”。 双方签订的《补充协议》第八条第2款约定:“买受人应于买卖合同签订当日(如出卖人另行通知的,以出卖人另行通知的时间为准)向贷款机构提供完整有效的申请贷款的资料、交纳办理贷款所需的全部费用、按照贷款机构的要求配合信用审查、签署借款合同等相关文件。” 双方签订的《补充协议》第八条第4款约定:“如买受人未按照本条第2款、第3款履行的,每逾期一日,买受人应向出卖人支付商品房总价款万分之二作为违约金;……出卖人不解除买卖合同及补充协议的,买受人承担上述逾期履行违约金直至买受人按约履行。” 双方签订的《补充协议》第八条第5款约定:“如非出卖人原因导致买受人提出的贷款申请经贷款机构审查未能通过或者授信额度不足的，买受人应采取增信措施、提高首付比例或另行筹资付清剩余房款。” 双方签订的《补充协议》第二十四条第3款约定：“因买受人违反买卖合同或本协议引发诉讼的，出卖人因诉讼而支出的诉讼费及律师费由买受人承担。” 另查明，舒城裕坤房地产开发有限公司系廊坊京御房地产开发有限公司全资子公司，廊坊京御房地产开发有限公司系华夏幸福基业股份有限公司全资子公司。2017年8月29日，华夏幸福基业股份有限公司与北京保和律师事务所签订《专项法律服务合作协议》，2019年6月5日，华夏幸福基业股份有限公司、北京保和律师事务所、廊坊京御房地产开发有限公司三方签订《专项法律服务合作协议》补充协议三，2020年8月5日，北京保和律师事务所向廊坊京御房地产开发有限公司开具本案律师服务费发票14000元。 本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议均是双方的真实意思表示，且无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定,被告（反诉原告）选择剩余房款人民币590000元以银行贷款付款方式支付，但被告（反诉原告）未按照合同约定办理完毕贷款手续或支付剩余房款，应属违约。现原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）补齐剩余房款，本院依法予以支持。 关于违约金计算标准的问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第二十八条约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方签订的《补充协议》第八条第四款约定，被告（反诉原告）未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）支付房屋总价款的万分之二的违约金，明显加重了被告（反诉原告）人的义务。违约金仍应以日万分之一计算较为合理。 关于违约金的计算基数问题，按照双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第八条约定“……本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”《补充协议》第八条第四款约定，被告（反诉原告）未能在此日期之前办理完毕银行贷款手续或补齐剩余房款，被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）支付房屋总价款的万分之二的违约金，在相同的违约条件下，《补充协议》以总房款作为违约金计算基数，明显加重了被告（反诉原告）人的义务。应以被告（反诉原告）未付房款590000元作为违约金计算基数较为合理。 关于违约金起算时间问题。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》（预售）已于2019年7月8日完成备案，此时已明确买卖双方权利义务，被告（反诉原告）理应办理完毕贷款手续或补齐剩余房款，但直至本案诉讼期间，被告（反诉原告）未举证证明其已完成相关银行贷款或通过其他方式支付剩余房款的义务。庭审中被告（反诉原告）告辩称，其为办理银行贷款等手续已与原告（反诉被告）多次协商，但在原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出律师函，要求被告（反诉原告）于2020年2月1日前办理完毕贷款手续或一次性付清剩余房款后，被告（反诉原告）仍未能履行上述义务。故违约金的起算日应从2020年2月2日起计算较为合理。 关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付律师费的诉请。双方《补充协议》约定因买受人违反买卖合同或本协议引发诉讼的，出卖人因诉讼而支出的诉讼费及律师费由买受人承担。因被告（反诉原告）违约行为，导致原告（反诉被告）起诉至法院，律师费是原告（反诉被告）实际发生的损失，且律师费标准并未超出行业规范。其诉请本院予以支持。 被告（反诉原告）请求解除合同，根据双方之间签订的《商品房买卖合同》（预售）的《补充协议》约定，《商品房买卖合同》（预售）第十二项逾期交付责任、第十三条面积差异处理，第十四条规划变更，第十五条设计变更、第十六条商品房质量、第二十条房屋登记中约定买受人解除合同的情形，但是本案中均不涉及上述事项。故被告（反诉原告）诉请解除合同退还购房款的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）提供的是格式且有欺诈行为。因被告（反诉原告）签字确认的《商品房买卖合同》（预售）的《补充协议》末端，均以黑体字方式突出标注了“买受人或买受人代理人作为具有完全民事行为能力的自然人，已详细阅读本协议全部条款，并已全面正确理解本协议全部条款的含义，不存在重大误解或显失公平的情形，本协议内容系双方真实意思表示。”故原告（反诉被告）已采取合理方式提请被告（反诉原告）注意。被告（反诉原告）作为具有完全民事行为的民事主体，具备与一般社会公众常识相符的认知水平，应知晓签署上述合同承担的后果并为此承担法律责任。故双方仍应继续按照签订的合同履行相应的权利和义务。 依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条判决如下： 一、被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）舒城裕坤房地产开发有限公司支付房款590000元； 二、被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦应自2020年2月2日起以未付房款590000元为基数按日万分之一的标准向原告（反诉被告）舒城裕坤房地产开发有限公司支付违约金至下欠房款实际付清之日止； 三、被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）舒城裕坤房地产开发有限公司支付律师费14000元。 四、驳回被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦全部诉讼请求 如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本诉部分减半收取共5250元[原告（反诉被告）已垫付]，由被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦负担。被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦应在裁判生效后七日内按照《交纳诉讼费用通知书》确定的方式交纳上述诉讼费用，逾期未交纳或未足额交纳的，本院将按照《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条的规定予以强制执行。 案件受理费反诉部分减半收取共2735元，由被告（反诉原告）朱晨辰、姬夏梦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  张志国 二〇二〇年十月九日 法官助理廖源 书记员朱亚非（代） 引用法条： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。