1浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2934号 上诉人（原审被告）：程益方,1965年12月11日出生，汉族， 户籍所在地浙江省宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：余蒙春，宁波市鄞州区开成法律服务所法 律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘贞，男，1987年4月29日出生， 汉族，户籍所在地河南省项城市，现住浙江省宁 波市鄞州区姜山镇景瑞望府。 原审第三人：宁波鄞州农村商业银行股份有限公司姜山支 行。住所地：浙江省宁波市鄞州区姜山镇人民路。 法定代表人：李懿峰，该支行行长。 委托诉讼代理人：杨伟峰，该支行员工。 上诉人程益方因与被上诉人刘贞、原审第三人宁波鄞州农村 商业银行股份有限公司姜山支行（以下简称鄞州银行姜山支行） 房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院 （2019）浙0212民初10921号民事判决，向本院提起上诉。本 院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案 2现已审理终结。 程益方上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回刘贞的诉讼请 求，并要求解除《房屋买卖合同》，愿意归还购房款55万元，并 支付双倍定金20万元；2.一、二审诉讼费用由刘贞承担。事实 和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、涉案《房 屋转让协议》系无效合同。该协议签订于2017年12月18日， 其中约定涉案房屋转让价格为80万元，定金10万元，在同年12 月30日之前支付房款45万元，并约定程益方同意刘贞在过户时 进行更名，但并未约定可以将涉案房屋转卖予他人。刘贞在2018 年4月25日与案外人黄雁签订一份《房屋转让协议》，在该协议 中伪造程益方的签名，后案外人黄雁向法院起诉，将程益方列为 被告，后其撤诉。刘贞的行为有违诚信，且转卖违反相关法律， 故涉案《房屋转让协议》应属无效；二、涉案《房屋转让协议》 中约定的价格偏低，显失公平，应系无效；三、程益方目前尚欠 他人很多款项，一审判决可能无法执行。综上，请求撤销原判， 依法改判或发回重审。 刘贞辩称，双方当事人按照市场价签订了《房屋转让协议》， 约定程益方将涉案房屋与车棚以80万元的价格出售给刘贞，当 时特别约定房价涨跌都与其无关，且允许刘贞转卖，并且无条件 过户。后来由于刘贞发生工作变动，将涉案房屋转让给案外人黄 雁。产权证于2018年12月初作出，刘贞要求程益方办理过户手 续，程益方提出要好处费，并且以各种理由不办理手续，后经法 院判决解除刘贞与案外人黄雁之间的购房协议，造成损失10.70 3万元。涉案《房屋转让协议》真实合法有效，现在要求程益方将 此房屋过户至刘贞名下，但程益方不守信用，用刘贞支付的首付 款购买房子，却不协助办理过户手续，给刘贞造成了困扰。请求 依法驳回上诉，维持原判。 鄞州银行姜山支行述称，程益方归还贷款，抵押权就可以解 除。 刘贞一审诉讼请求：一、程益方将其名下位于宁波市鄞州区 姜山镇井亭村景庭水岸小区14幢28单元303室房屋及其附属的 车棚过户至刘贞名下；二、程益方支付刘贞自2018年12月11 日起至实际过户之日止的违约金（按每逾期一天支付200元，暂 计至2019年7月5日为40000元）。 一审法院认定事实如下：2015年3月9日，程益方与鄞州银 行姜山支行签订编号为鄞银（姜山支行）个房借字第20150001824 号《个人购房担保借款合同》一份，约定：程益方向鄞州银行姜 山支行借款30万元，月利率6.509%，贷款期限为2015年3月9 日至2025年3月8日，程益方同意以其位于井亭村的房屋提供 担保。2017年12月18日，刘贞、程益方在程益方房产证尚未作 出情况下签订《房屋转让协议》一份，约定：程益方将其所有的 坐落于宁波市鄞州区××镇××小区××幢××单元××室房 屋转让给刘贞，房屋包括附属设施6.06平方车棚一间，总价包 括车棚在内；房屋转让价格为80万元，签约日刘贞支付被告定 金10万元，刘贞在2017年12月30日前支付首付款45万元， 余款25万元于程益方房产证作出后当天付清；程益方房产证作 4出，允许刘贞转卖，并无条件配合刘贞正常办理过户手续，以后 房价涨跌都与程益方无关；程益方房产证作出后，如刘贞还没转 卖掉情况下，十日内刘贞余款付清，同时房产证由中介保管；程 益方交房之前的装修所有费用都由程益方负责结清，与刘贞无 关，程益方同意刘贞过户时允许更名；因该房产关系为拆迁安置 用房，房屋未过户前，刘贞交付房屋使用权转让金的同时，程益 方应将房屋交于刘贞使用，权属未变更之前，程益方仅为该房产 名义上的权利人，程益方不得再将该房产进行买卖、抵押等处分 行为，刘贞为该房产的实际权利人；程益方取得证件后十天内， 双方必须按约签订《存量房屋买卖中介合同》，如逾期一天，违 约方支付200元，逾期超过十天，守约方有权解除合同；程益方 违约，双倍退还定金和所付房款，并付见证方全额信息费。见证 方朱桂英也在上述协议上签字。同日，刘贞支付定金5万元，2017 年12月19日，刘贞支付定金5万元。2017年12月21日，刘贞 支付房款45万元，程益方出具收条。同日，刘贞支付见证费7000 元。2018年4月25日，刘贞与案外人黄雁签订《房屋转让协议》 一份，约定：由黄雁购买涉案房屋，价款122万元，协议甲方处 由刘贞签署“程益方”，并在代表方由刘贞签名。2018年11月6 日，程益方取得涉案房屋房产权证[浙（2018）宁波市鄞州不动 产权第0235691号]，并办理了抵押登记手续。2019年1月22 日，因程益方未将涉案房屋过户，刘贞提起诉讼，后双方自行和 解，刘贞于2019年3月26日撤回起诉。2019年3月15日，黄 雁因刘贞、程益方未能履行《房屋转让协议》提起诉讼，后黄雁 5撤回对程益方的起诉，并与刘贞达成调解，解除黄雁与刘贞签订 的《房屋转让协议》，刘贞返还黄雁房款30万元，并双倍返还定 金20万元，退还中介费16000元，支付防盗窗折价款2000元， 黄雁腾退涉案房屋。 另查明，至2020年6月4日，程益方尚欠鄞州银行姜山支 行借款本金169759.41元，利息428.26元。庭审中，刘贞同意 支付剩余房款25万元。 以上事实由刘贞提供的《房屋转让协议》、收条、银行汇款 凭证、收据、民事裁定书、不动产登记信息查询结果，程益方提 供的房产证、起诉状、应诉通知书、买方为黄雁的《房屋转让协 议》、鄞州银行姜山支行提供的《个人购房担保借款合同》、不动 产权证书、不动产登记证明、分期贷款户欠款查询以及各方当事 人的庭审陈述予以证明。 一审法院认为，刘贞、程益方签订的《房屋转让协议》系双 方真实意思表示，并未违反国家强制性规定，故上述协议合法有 效，双方应全面实际履行。《房屋转让协议》约定：程益方允许 刘贞转卖，并无条件配合刘贞正常办理过户手续，程益方同意刘 贞过户时允许更名。故刘贞将涉案房屋转卖，并未违反上述协议。 现刘贞要求将涉案房屋过户至其名下，程益方应予以配合。因涉 案房屋存在抵押，程益方应自行处理完毕还款事宜并解除抵押以 协助刘贞过户。刘贞尚余房款25万元未支付，应及时支付。刘 贞主张按逾期一日200元支付违约金，因涉案房屋已由其实际使 用，上述违约金约定明显过高，该院酌情调整为以55万元为基 6数自2018年12月11日起至实际过户之日止按年利率6%支付违 约金。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、 第一百零七条的规定，作出如下判决：一、刘贞于判决生效之日 起十日内支付程益方剩余房款250000元，上述款项由宁波鄞州 农村商业银行股份有限公司姜山支行在编号为鄞银（姜山支行） 个房借字第2××4号《个人购房担保借款合同》项下贷款 剩余本息范围内优先受偿；二、程益方于宁波市鄞州姜山镇景庭 水岸小区14幢28号303室房屋[权证号：浙（2018）宁波市鄞 州不动产权第0235691号]抵押解除后五日内协助原告刘贞将上 述房屋过户至刘贞名下；三、程益方于判决生效之日起十五日内 支付刘贞自2018年12月11日起至过户之日止以550000元为 基数按年利率6%计算的违约金；四、驳回刘贞的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民 共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加 倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚 未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务 ×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费9300 元，财产保全费4520元，合计13820元，由程益方承担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，刘贞与程益方签订的《房屋转让协议》系双方当 事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定， 7亦未违背公序良俗，应属合法有效，其对双方当事人具有约束力。 该协议中明确约定，涉案房屋及其附属设施的价格为80万元， 且该价格涨跌与否均与程益方无关，同时，程益方同意刘贞转卖。 现程益方以双方当事人所约定的出售价格偏低以及其并未同意 刘贞转卖为由主张上述《房屋转让协议》无效，缺乏事实依据与 法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人程益方的上诉请求不能成立，应予驳回； 一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华 人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七 十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9300元，由上诉人程益方负担。 本判决为终审判决。 8 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年十月十三日 书记员 陆 琼