北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11069号上诉人（原审被告，反诉原告）：北京强幕工贸有限责任公司，住所地北京市通州区潞城镇谢楼村委会北100米。法定代表人：张秦，总经理。委托诉讼代理人：周建新，北京浩天信和（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：段永和，男，1954年3月18日出生。委托诉讼代理人：王月永，北京市诚汇律师事务所律师。上诉人北京强幕工贸有限责任公司（以下简称强幕公司）因与被上诉人段永和租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理。上诉人强幕公司之委托诉讼代理人周建新，被上诉人段永和之委托诉讼代理人王月永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。强幕公司上诉请求：撤销一审判决第五项、第六项、第八项，改判段永和承担从2019年10月19日起按照每月6000元计算至2020年6月4日租赁物看护费用45000元，诉讼费用由段永和负担。事实和理由：一、强幕公司在合同解除后将机器设备搬离租赁场地，段永和拒绝交接，强幕公司被迫雇用人员看护场地，看护费用45000元应由段永和负担。二、一审认定具备现场交接条件的时间，缺乏事实及法律依据。三、段永和第一次起诉的租赁费用说明双方协商2019年10月18日解除合同，强幕公司2019年9月28日搬离租赁场地佐证这一事实。四、段永和2019年7月1日起诉后撤诉，后再行起诉，其间申请鉴定，后又撤回鉴定，系拖延时间。因政策原因无法再出租租赁物，段永和拒绝接收租赁场地，强幕公司被迫雇用人员看护租赁物。段永和辩称：同意一审判决，不同意强幕公司的上诉意见。段永和向一审法院起诉请求：1．解除段永和与强幕公司双方分别于2007年10月18日签订的《厂房租赁合同》、2010年2月6日签订的《厂房场地租赁合同》；2．强幕公司给付拖欠的2018年10月18日至2020年6月4日期间的租金316236.43元，以及逾期付款违约金75892.99元；3．强幕公司给付电费2243.73元；4．强幕公司赔偿段永和阳光棚拆除损失50000元；5．诉讼费用由强幕公司负担。强幕公司向一审法院反诉请求：1.段永和承担从2019年10月19日起按照每月6000元计算至2020年6月4日租赁物看护费用45000元；2.段永和负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年10月18日，段永和（出租方、甲方）与强幕公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：“1.1范围：东至本厂鱼塘东边界（东南侧至东南小院西墙界）、西至西小院东墙界（西南角与村农机小院东房山交界），东西长116米；北至本厂院外邻居界、南至院外东西路边树界，南北长164米；扣除两腮，占地约24亩；1.2租赁物：瓦房一排10间、楼板房四栋30间、石棉瓦大厂房四栋52间，大院铁门1对；水井、水泵及储水压力罐1套；水源和动力电源具备；四周围墙完好；树木若干；二、租赁期限及续签，租期暂定15年，即从2007年10月18日起至2020年10月17日止……三、租赁费及交付，本租赁物年租金25万元，上交款，年付。签字日即交足年租金。以后每年于10月18日必须交足下一年租金，自第六年起，年租金每年增加当年租金总额的2％，依此类推……4.2.1．在租赁期间，乙方不得擅自改变房屋主体结构。经甲方同意，乙方可根据生产需要，对房屋等租赁物进行装饰装修，租赁期间，乙方对所租赁物自行承担保管、维修之责任，保证合同期满时乙方如数原样返还租赁物，否则，乙方承担所有法律责任……5.2．合同期间，如因甲方违约给乙方造成损失，乙方有索赔损失的权利；乙方违约，甲方有权终止合同，同时收回租赁物和乙方所投资的所有设施设备……”同日，双方签订《厂房租赁合同补充条款》，约定：1．全年租金分两次缴纳，即签字时缴纳60％（15万元），另40％（10万元）于2008年4月20日前准时足额缴纳，逾期则甲方无条件收缴乙方每日5％滞纳金；2．自第二年开始，按正本合同条款执行；3．按双方约定，场内厂房旧砖瓦等物品折价1.5万元给乙方。签字时，乙方一并交足该物品折价款；4．乙方每年缴纳租金，必须按合同约定之日一次性交足，不得拖延。如乙方逾期，甲方则无条件收缴乙方每日5％滞纳金。2010年2月6日，段永和（出租方、甲方）与强幕公司（承租方、乙方）签订《厂房场地租赁合同》，约定：甲方将范围为西起宋郎路，东至邻厂西院墙，北起本厂墙外邻居坑塘南沿（铁丝网桩）、南至村农机院北墙的租赁物出租给乙方；租赁物为水泥瓦脊顶厂房7间约130平方米、石棉瓦脊顶厂房16间约400余平方米、楼板平顶车间7间约190平方米、石棉瓦顶半敞开自行车棚约50平方米、厨房操作间2间30平方米、西大门大、小铁门各一对；租赁期从2010年2月6日起至2022年10月17日止；每年租金4万元，签字时即先缴清10月18日以前8个月的租金，以后每年10月18日提前10天缴清下一年度租金，自第三年起，每年租金递增当年租金5％；合同期间，如因甲方违约，乙方有诉诸法律的权力，如因乙方违约，甲方亦有权诉诸法律，并有权同时终止合同，收回租赁物和乙方所投资的所有设施设备，同时，乙方还须付给甲方相应的经济损失等。上述合同签订后，强幕公司依约交纳租金至2018年10月17日。2018年10月18日起的租金、电费等，强幕公司未按时足额交纳，经核实，就2018年10月18日起的租金，强幕公司分别于2018年10月18日交纳15万元，2019年3月18日交纳3万元，2019年4月26日交纳3万元，2019年5月25日交纳4万元。针对2018年10月18日至2019年10月17日的租金，强幕公司认可尚欠93455.57元。2019年8月，段永和以租赁合同纠纷为由起诉强幕公司，要求解除《厂房租赁合同》、《厂房场地租赁合同》，强幕公司支付拖欠的租赁费93455.57元、电费2243.75元等（案号：2019京0112民初30059号）。一审法院受理后于2019年8月12日向强幕公司送达起诉状副本，后段永和于2019年11月21日申请撤回起诉。在该案审理过程中，2019年9月21日，因强幕公司对涉案场地内部分房屋进行拆除，段永和报警，当地派出所出警后，建议双方就具体争议继续通过司法途径解决。在该案庭审过程中，强幕公司表示拆除了91平方米新建办公室之间搭建的玻璃房。本案一审审理过程中，段永和提交涉案场地照片、派出所出警视频资料，用于证明强幕公司将楼板房上的顶棚进行拆除，对涉案租赁物进行了破坏。为此段永和申请对涉案场地拆除的损失进行评估，一审法院依法委托北京市京价价格评估有限公司开展评估工作，后段永和于2020年5月12日撤回鉴定申请。2020年4月26日，在一审法院针对段永和申请的评估事宜组织双方进行谈话过程中，强幕公司提出对涉案场地进行交接，段永和表示考虑到评估公司对现场查勘的需要，认为需等评估公司进场后再进行现场交接。一审法院于2020年6月4日下午14时对现场进行勘察，并组织双方进行了涉案场地的交接。一审庭审过程中，强幕公司主张双方已于2019年10月18日协商解除合同，并于2019年10月17日搬离涉案场地，但段永和拒绝就涉案场地进行交接，由此给强幕公司造成场地看护费损失。强幕公司提交民事起诉状复印件、代理人周建新律师与段永和通话录音、短信记录、货物运输合同、微信转账记录等证据以证明其主张。段永和对上述证据的证明目的不予认可，其认为强幕公司代理人与其之间的谈话不能体现其拒绝交接场地的事实，双方在诉讼期间，是否解除合同及能否办理交接等均需等待诉讼程序的进行，段永和主观上并无拖延交接的情形。一审法院认定的以上事实，有《厂房租赁合同》、《厂房场地租赁合同》、租金收据及银行明细、（2019）京0112民初30059号案件卷宗材料等证据及双方当事人一审陈述在案佐证。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，段永和、强幕公司签订的《厂房租赁合同》及补充协议、《厂房场地租赁合同》系双方真实意思表示，合同有效。强幕公司未按上述合同的约定，足额按时交纳租金，构成违约，且已达合同解除的条件，段永和有权要求解除合同。在（2019）京0112民初30059号案件审理过程中，段永和已起诉要求解除《厂房租赁合同》、《厂房场地租赁合同》，该起诉状副本已于2019年8月12日送达强幕公司，故段永和解除合同的意思表示于该日到达强幕公司，发生解除合同的效力，《厂房租赁合同》、《厂房场地租赁合同》于2019年8月12日起解除。故对于段永和要求判决解除上述合同的诉讼请求，法院予以支持。因强幕公司延迟支付租金、电费，构成违约，故应承担继续履行、支付违约金等违约责任。经核实，强幕公司应支付的截止2019年10月17日的租金及场地使用费数额为93455.57元，电费为2243.73元。双方在合同中对逾期付款的滞纳金进行了明确约定，现段永和以欠款金额24％／年的标准主张违约金，法院予以支持。结合强幕公司数次交纳租金的时间及金额核算，截止2020年6月4日的逾期付款违约金为13966.02元。段永和诉求的超过上述金额的违约金，依据不足，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《厂房租赁合同》、《厂房场地租赁合同》解除后，强幕公司作为承租人应将涉案场地腾退返还给段永和。根据段永和提交的视频资料及法院现场勘查的情况，合同解除之日即2019年8月12日后，强幕公司仍实际占用涉案场地，双方并未就涉案场地进行交接。强幕公司主张段永和拒绝交接，但其未能提交充分证据予以证明，法院对此主张不予采信。在本案一审审理期间，针对强幕公司提出的现场交接，段永和认为需待评估公司查勘后再交接，但段永和在申请损失评估后，于2020年5月12日撤回评估申请。法院认为截至2020年5月12日已经完全具备了现场交接的条件。故就双方合同解除后，强幕公司对涉案场地的占用期间，应认定为2019年8月13日至2020年5月12日。强幕公司理应支付相应的场地占用费（其中2019年8月13日至2019年10月17日期间的占用费已包含在93455.57元内），具体计算标准，法院综合考虑到强幕公司实际占用情况，参考租赁合同约定的租金予以部分酌减，共计98370.77元。段永和主张强幕公司在承租期间破坏租赁物对其造成损失，但在诉讼过程中其申请评估后又撤回，导致其损失无法确定，属于证据不足，法院对该项诉求不予支持。强幕公司要求段永和支付租赁物看护费用的反诉请求，证据不足，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、段永和与北京强幕工贸有限责任公司于二〇〇七年十月十八日签订的《厂房租赁合同》于二〇一九年八月十二日起解除；二、段永和与北京强幕工贸有限责任公司于二〇一〇年二月六日签订的《厂房场地租赁合同》于二〇一九年八月十二日起解除；三、北京强幕工贸有限责任公司支付段永和二〇一八年十月十八日起至二〇一九年十月十七日止的租金及场地占用费93455.57元，于判决生效之日起七日内付清；四、北京强幕工贸有限责任公司支付段永和电费2243.73元，于判决生效之日起七日内付清；五、北京强幕工贸有限责任公司支付段永和违约金13966.02元，于判决生效之日起七日内付清；六、北京强幕工贸有限责任公司支付段永和二〇一九年十月十八日起至二〇二〇年五月十二日止的场地占用费98370.77元，于判决生效之日起七日内付清；七、驳回段永和的其他诉讼请求；八、驳回北京强幕工贸有限责任公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3982元，由段永和负担1772元（已交纳），由北京强幕工贸有限责任公司负担2210元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费463元，由北京强幕工贸有限责任公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人未提交新的证据。本院认定事实与一审查明事实一致。本院认为：双方签订的《厂房租赁合同》及补充协议、《厂房场地租赁合同》无法定无效情形，合同有效。强幕公司未按合同约定足额按时交纳租金，构成违约，合同解除条件成就，段永和有权要求解除合同。段永和在另案中起诉要求解除合同，一审法院认定合同于该起诉状副本送达强幕公司之2019年8月12日起解除，具有事实依据，本院予以确认。本案上诉争议焦点为强幕公司是否应当支付违约金以及场地占用费，段永和是否应当赔偿强幕公司的看护费用。依据段永和提交的视频资料及一审法院现场勘查的情况，合同解除后，强幕公司仍实际占用涉案场地，双方并未就涉案场地进行交接。强幕公司主张系看守场地，理由不充足，不予采信。一审法院综合考虑强幕公司实际占用情况，确定段永和撤回评估申请当日具备现场交接的条件，具有事实依据。一审法院参考租赁合同约定的租金酌减的场地占用费，并无明显不当。合同约定了逾期付款的滞纳金，强幕公司延迟支付租金、电费及场地使用费，构成违约，应承担支付违约金的违约责任。综上所述，强幕公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3447元，由北京强幕工贸有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 路二〇二〇年十月十二日法官助理  陈文文法官助理  仵 霞书 记 员  卢园园