广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初19170号原告：梁嘉成，男，汉族，1991年9月6日出生，住广东省佛山市禅城区新平坊54号。公民身份号码440************014。委托诉讼代理人：黄婉敏，广东今晖旺律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************。统一社会信用代码914************278。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。原告梁嘉成诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄婉敏、被告委托诉讼代理人王梓豪、黄怡婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告房屋面积误差4.84平方米的购房款91404.7元（4.84平方米×18885.27元每平方米=91404.7元）及利息（以91404.7元为本金按全国银行贷款利率4.9%从2016年7月29日起至支付之日止，暂计至2020年6月29日共47个月利息为17542元）；2.被告返还原告房屋误差面积超出3%部分（2.73平方米）双倍返还款51468元（2.73平方米×18885.27元每平方米=51468元）；3.被告赔偿原告因房屋实际面积误差而实际多支付的住房专项维修资金914.05元和多缴纳的契税1305.8元；4.被告因逾期交楼向原告支付违约金30000元；5.被告支付本案诉讼费用。诉讼中，原告变更及增加诉讼请求为：第四项变更为被告向原告支付逾期交楼违约金34200元（从2017年3月31日起至2018年2月3日止共计10个月，按照30元/月/平方米乘以房产证记载的建筑面积计算）；增加被告因逾期办证向原告赔偿13312.23元。事实和理由：2016年6月21日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告预售房禅城区季华四路66号二座606房，合同约定套内建筑面积70.49平方米，单价每平方米18885.27元，总金额1331223元，被告在2017年3月31日前交楼。但被告逾期交付房屋，于2018年2月3日才把房屋交付给被告使用，原告于2020年5月26日才取得房产证，房产证记载实际专有建筑面积为65.65平方米，比合同约定面积少了4.84平方米，面积误差率达到6.7%，被告构成严重违约，应当按照法律规定返还购房款、就面积-3%部分双倍返还以及利息合共160414.7元。被告违反合同约定逾期交付房屋10个月，按照合同第八、九条约定应向原告支付违约金30000元（市场租金约3000元×10个月）。根据合同约定的价款原告多缴纳了住房专项维修资金914.05元，及契税1305.8元，亦应由被告赔偿给原告。另，被告违反合同约定迟延交付导致房产证逾期出具给原告，应承担相应违约责任。原告就上述问题与被告交涉赔偿未果，遂提起诉讼。被告辩称：第一，原告主张的面积差异款应先扣减0.6%的误差后再进行计算。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议书》第三条约定：“面积差异值在+-0.6%以上（不含本数）的，按购房时的单位价格，实行多退少补。（扣除0.6%的误差后）”。因此，在先扣减0.6%的误差后，面积差异款计算公式为：[套内建筑面积-（套内建筑面积*0.6%）-产权证书记载实际套内建筑面积]*套内单价=面积差异款。即：[（70.49㎡-70.49㎡*0.6%）-65.65㎡]*18885.27元/㎡=83417.37元。第二，双方签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议已有明确约定，对于房屋误差面积超出3%的部分，双方同意实行多退少补原则，并无双倍返还约定，因此，原告主张被告双倍返还没有依据，不应予以支持。第三，维修基金和契税并非被告收取，原告可向政府相关收款部门要求退还，原告主张被告退还没有依据。第四，涉案房屋已于2018年1月17日取得竣工验收备案表，符合《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。被告已于2018年1月17日向原告发出《收楼通知书》，通知其来办理收楼手续。但原告无理由拒绝办理交付手续，根据合同约定，不应由被告承担逾期交楼责任。因此，逾期交楼违约金的截止日期，应计算至2018年1月17日止。第五，根据佛山市禅城区国土城建和水务局《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》，通知规定石湾街道住宅用房电梯（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。涉案房产周围如东建大厦等小区的商品房（含家具电器等）租金在每平方米20-23元/月之间。因涉案房屋是毛坯房，被告认为涉案房屋的市场租金标准应按20元/平方米计算。第六，迟延办证是由于不可抗力的影响导致，并非因被告自身的原因，被告已按约定积极履行合同义务，不应当承担逾期办证违约责任。根据建设部《房屋登记办法》第三十条第六项规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的应当提交房屋测绘报告。涉案房屋位于的佛山市禅城区********、2座的《房屋测绘报告》却因政府部门原因拖延至2018年10月24日才出具，直接导致被告无法向办证部门申请办理涉案房屋的初始登记。实际上，被告早在2018年1月22日已向佛山市禅城区*********申请出具《房屋测绘报告》，测绘部门本应当按照作为国家标准的《房产测量规范》（GB/T/17986.1-2000）进行建筑面积测量，而佛山市禅城区测绘部门并未按照该国家标准进行，将入户属于业主使用的“公共绿化活动空间”不纳入建筑面积测量。为此，被告对测绘部门的测量提出异议。后因测绘部门迟迟未能出具66号的《房屋测绘报告》，被告每月催促，并于2018年8月25日以挂号信的形式邮寄给佛山市禅城国土城建和税务局，收件人为该局局长曾宪鹏，2018年9月3日该挂号信被签收。最终在被告多方努力之下，政府职能部门确认将“公共绿化活动空间”列入建筑面积之中，并于2018年10月24日，才出具了66号1座和2座的《房屋测绘报告》。在另案（2018）粤0604民初2988号案中，佛山市禅城区人民法院依职权调取证据，向佛山市自然资源局禅城分局调查66号一、二座迟延取得测绘报告的原因。在佛山市自然资源局禅城分局的回复中，也明确提及：在2018年5月22日被告提出异议后，是相关部门因需讨论“公共绿化活动空间”面积计算及分摊问题至2019年10月24日才出具66号一、二座的测绘报告。可以看出，从2018年5月至2019年10月，政府部门就该问题讨论长达150多天，该时间是被告无法控制、无法预见的，故因政府部门讨论研究导致延误的150多天时间不应当纳入办理产权证的时间，也不能归责于被告。而如果扣除该150多天，则根本不存在原告诉称的逾期办证的情形。被告早已备齐相关办证材料，仅欠缺房屋测绘报告，在取得《房屋测绘报告》后，被告已立即向办证部门递交材料申请办理初始登记，并未无故拖延履行办证义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条不可抗力的规定，以及最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。政府、测量机构迟延出具报告显然是被告无法控制的，应当属于不可抗力，也不是被告因自身原因导致，不应当承担逾期办证的违约责任。综上，请求法院查明本案事实，依法判决。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、被告企业信用信息公示报告，证明原、被告主体适格。2.《广东省商品房买卖合同》，证明原、被告存在房屋买卖合同关系，约定套内面积、单价、违约责任等条款；合同约定2017年3月31日为交付日。3.不动产权证，证明被告违约，面积存在差异4.84平方米,差异值为6.87%，房产证取得时间为2020年5月26日。4.通知书，证明被告于2018年2月3日通知原告收楼，被告逾期交楼，违反合同第五条的约定。5.房屋维修资金和契税支付凭证、发票，证明因被告违约造成原告多支付维修资金和契税损失。6.佛山市禅城区办公用房指导租金标准、（2017）粤0604民初5088号判决书、（2018）粤0604民初3639号判决书，证明被告违反合同第九条，原告主张30元每月每平方米是符合标准的。7.截图，证明现行房产房价1962572.4元，按当时计价方式现时套内每平方米27841.9元，平均差额是9000元左右，原告需要多支付款项才能享受同等待遇，是原告诉请第二项的依据。被告在诉讼中举证：1.《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》，证明根据原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议书》第三条约定，面积差异款应先扣减0.6%的误差后再进行计算。合同及补充协议已有明确约定，对于房屋误差面积超出3%的部分，双方同意实行多退少补原则，并无双倍返还约定。2.竣工验收备案表，证明涉案房屋已于2018年1月17日取得竣工验收备案表，符合《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。3.《收楼通知书》、邮件单及查询单，证明被告已于2018年1月17日向原告发出《收楼通知书》，通知其来办理收楼手续，但原告无理由拒绝办理交付手续，根据合同约定，不应由被告承担逾期交楼责任。4.佛山市自然资源局禅城分局关于对（2018）粤0604民初29288号调查函的回复，证明调查函中明确：在2018年5月22日被告提出异议后，相关部门因需讨论“公共绿化活动空间”面积计算及分摊问题至2019年10月24日才出具66号一、二座的测绘报告，并非是被告原因导致迟延出具测绘报告。5.广东政务服务网关于房产测绘的办事指南，证明广东政务服务网上关于房产测绘事项法定办结时限及承诺办结时限为25个工作日，涉案房屋迟延出具测绘报告导致无法按时办理初始登记显然不是被告原因导致。6.首次登记办理回执，证明在取得《房屋测绘报告》后，被告已立即向办证部门递交材料申请办理初始登记，并未无故拖延履行办证义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。7.首次登记确权清单、EMS邮单及查询单，证明被告2019年1月18日完成首次登记确权，立即通知原告办理房屋产权证，并非被告原因导致原告迟延办证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据7，无法核实其真实性，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年6月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，主要约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的禅城区季华四路66号二座606房。该商品房的用途为住宅，建筑面积共114.05平方米，其中套内建筑面积70.49平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积43.56平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米18885.27元，总金额1331223元。第五条面积确认及面积差异处理。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。第八条交付期限。出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、若出卖人未按照本合同第八条以及本补充协议第六条的约定向买受人交付商品房的，按以下方式处理（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对该商品房已达到商品房交付标准有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经竣工验收合格；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同十八条的约定承担保修责任，保修期间，不视为出卖人逾期交付。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人逾期办证的责任买受人不退房，出卖人赔偿买受人的实际损失（总额不超过本合同总价款的1%），本合同继续履行。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中约定：二、对本合同第四条的补充和修改：该商品房按套内建筑面积计算购房款，如交付使用的商品房分摊公用建筑面积出现差异的，双方互相不退、不补，且互不承担违约责任。三、对本合同第五条的补充和修改双方同意按以下方式处理套内面积差异：1）差异值在±0.6%以内（含本数）的，双方互相不退、不补。2）差异值在±0.6%以上（不含本数）的，按购房时的单位价格，实行多退少补。（扣除0.6%的误差后）。3）差异值在±3%以上（不含本数）的，除依照本款第（二）项方式实行多退少补外，出卖人应在双方就面积差异问题达成补充协议后10日内按该商品房总价款的1%向买受人支付违约金，本合同继续履行。双方需要按购房时单位价格实行多退少补的，双方应在收到对方付款通知之日起的十五日内将差额支付给对方，否则应按欠款额每日万分之五向对方承担违约金。买受人未付清差额房款的，出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担延期交房和延期办证的违约责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。出卖人交付的商品房分摊公用建筑面积出现差异的，双方互相不退不补，也不承担违约责任。七、对本合同第九条（方式2）的补充与修改若出卖人未按照本合同第八条以及本补充协议第六条的约定向买受人交付商品房的，按以下方式处理2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。十一、对本合同第十五条的补充与修改2、关于《房地产权证》的办理出卖人在该商品房交付日起240天内办妥初始登记并按照政府主管部门或贷款银行的要求提供应由出卖人提供的办证资料即视为履行了办证义务。2016年8月12日，原告向佛山市禅城区国土城建和水务局缴纳住房维修基金13312.23元。同日，原告向佛山市禅城区地方税务局缴纳涉案房屋的契税19017.47元。2018年1月17日，佛山雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）通过竣工验收，并予以备案。2018年1月18日，被告向原告寄送《收楼通知书》，原告于次日签收该邮件。2019年1月18日，佛山市禅城区国土城建和水务局就包含涉案房屋在内的佛山市禅城区********、二层部分及一、二座部分出具《首次登记确权清单》，并确认上述商品房首次登记申请事项已办理完毕。2019年1月23日，被告向原告寄送《办理不动产权证书通知》，原告于次日签收该邮件。据原告提交的不动产权证书所载，涉案佛山市禅城区*************的权利人系原告；经测绘，该房屋的建筑面积为109.18平方米，专有建筑面积为65.65平方米。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》系原、被告双方的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行。关于面积差购房款。第一，涉案房屋经房屋测绘中心测绘后的套内面积为65.65平方米，合同约定的套内面积为70.49平方米，两者差为4.84平方米，套内面积差异值为-6.87%【（65.65平方米-70.49平方米）÷70.49平方米×100%】。按照《商品房销售管理办法》第二十条第一款的规定，允许当事人就面积误差的处理方式进行约定。根据补充协议的约定，需扣除0.6%的误差后再计算面积差异款，该约定不论在开发商需向买受人退差异款还是买受人需向开发商补差异款的情况下，均同样适用，未违背公平原则，应为合法有效，故扣除0.6%的误差后，计价的面积差异百分比为-6.27%，面积差异值为70.49㎡×6.27%=4.42㎡，差异款为18885.27元/㎡×4.42㎡=83472.89元。原告诉请超出部分，本院不予支持。第二，原告主张被告支付面积差购房款的利息，但双方并未明确约定支付面积差购房款的期限，故原告主张计算利息缺乏理据，本院不予支持。第三，双方已于合同及补充协议中对房屋面积差异进行明确约定，原告主张被告双倍返还面积误差超过3%部分的房款，缺乏合同依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金。本案中，就被告逾期交房的事实，双方并无争议，被告逾期交房，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据相关政府部门的通知，石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为22元/月/平方米；根据（2017）粤0604民初5088号民事判决书，涉案小区一座715房的租金标准为44.41元/月/平方米。本案为毛坯交房，结合本案实际情况，本院酌定涉案房屋的市场租金为30元/月/平方米。关于违约金的计算截止日期。根据涉案《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，逾期交房违约金应计算至“实际交付之日止”。根据涉案合同第十一条关于“交接”的约定，涉案商品房达到合同约定的交付标准，应同时符合以下条件：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经竣工验收合格；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。本案中，被告在涉案房屋取得《竣工验收备案表》后及时通知原告办理收楼手续，且原告未举证证明被告交付的房屋存在坐落位置、户型与合同约定不符等情形，可认定涉案房屋符合合同约定的交付标准。根据约定，涉案房屋在符合上述三项条件后，原告无权拒绝办理交付手续。原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后应及时办理收楼手续。根据《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。因原告于2018年1月19日收到《收楼通知书》，故本院确定验收期限届满之日即涉案房屋的交付之日为2018年1月24日。经核算，被告应向原告支付自2017年4月1日至2018年1月24日的逾期交房违约金32014.39元（30元/月/平方米×109.18平方米×9个月+30元/月/平方米×109.18平方米÷31×24天）。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于逾期办证违约金。如上所述，涉案房屋的交付日为2018年1月24日。根据《商品房买卖合同补充协议书》的约定，被告应在商品房交付日起240日内办理完初始登记。本案中，被告于2019年1月18日才办妥初始登记，已逾期119日，构成违约，应承担违约责任。被告抗辩认为迟延办证系由于不可抗力所致，其不应承担逾期办证的违约责任。被告并不能以此为由免除其自身应承担的合同义务，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。因无证据证明双方对逾期办证违约金的具体计算方式有约定，仅约定了违约金上限为总房款的1%，故参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十八条“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金”的意见，应按已付购房款按年利率6%的标准计算违约金。被告抗辩认为因原告主张返还面积差购房款，故向原告赔偿逾期办证损失的总额应以实际的房价款为计算基数。如前文所述，被告应向原告返还面积差购房款83472.89元，涉案房屋实际的总价款应为1247750.11元（1331223元-83472.89元）。故根据上述指引，被告应支付的逾期办证违约金为：1247750.11元×6%÷360天×119天=24747.04元。又因原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议书》约定逾期办证违约金总额不超过合同总价款的1%，且涉案房屋的实际总价款为1247750.11元，故被告应向原告支付逾期办证违约金12477.5元。对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。关于住房维修基金及契税。原告主张因涉案房屋经测绘的面积小于合同约定的面积，导致其向有关部门多缴纳了部分住房维修基金及契税，要求被告赔偿超出的部分。因原告并非向被告缴纳上述费用，故主张被告退还超出的部分缺乏理据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁嘉成支付佛山市禅城区*************面积差购房款83472.89元；二、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁嘉成支付佛山市禅城区*************逾期交房违约金32014.39元；三、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁嘉成支付佛山市禅城区*************逾期办证违约金12477.5元；四、驳回原告梁嘉成的其他诉讼请求。如被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取2226元，由原告梁嘉成负担890元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担1336元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年九月二十四日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。