河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13167号上诉人（原审原告）：贺彦军，男，1986年5月17日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人:张政，河南铭树律师事务所律师。委托诉讼代理人:王浩，河南铭树律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：郑州泽龙置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道89号升龙又一城2号院A座25楼329号，统一社会信用代码为9141010055315646XQ。法定代表人：林挺，该公司总经理。委托诉讼代理人：孔政龙，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，河南成务律师事务所律师。上诉人贺彦军与上诉人郑州泽龙置业有限公司（以下简称泽龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初11749号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法公开开庭对本案进行了审理，贺彦军委托诉讼代理人张政、王浩，泽龙公司委托诉讼代理人孔政龙、张迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺彦军上诉请求:1.依法撤销一审判决第四项;2.依法变更一审判决第二项增加支付违约金16793元；3.依法变更一审判决第三项增加支付租金损失60984.6元；4.一审、二审诉讼费由泽龙公司承担。事实和理由:一、一审判决对于泽龙公司逾期提交房屋初始产权登记资料的违约金按照合同标准30%计算无事实和法律依据。涉案合同明确约定出卖人在约定时限内未报送权属初始登记资料到郑州高新区房产管理局或者报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.1违约金。一审却以登记机关职权变动为由，对该项违约金按合同约定标准的30%予以计算无事实和法律依据。二、一审判决按照年利率6％的标准计算泽龙公司给贺彦军造成的租金损失无事实和法律依据。《升龙又一城商业广场-高新门户第一商圈》对投资商铺、投足回报率6%-8%递增等进行宣传和推广，参照同地段、同时期的商铺以及其他业主与被上诉人签订的反租协议中约定的收益标准均为年7%，足以给上诉人带来逐年高于签订时年7%的合理信赖和预期利益。即使考虑疫情的影响，根据《合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。而贺彦军主张的租金损失为2018年7月1日至2020年7月31日，因此泽龙公司的抗辩理由不应当被采信。最后，本案楼盘升龙业主维权，在中国裁判文书网上搜索关键字“泽龙置业”、“又一城”、“判决书”，共计788篇幅，在超出又一城商业合同租赁期的仍按照原标准予以认定赔付，同时也体现了年化6％-7％租金递增的期待利益保护精神，符合裁判的统一尺度，同案同判的精神。请求二审依法支持上诉人请求!泽龙公司辩称：一、2015年9月16日，案涉商铺取得竣工验收备案表，又一城公司代表贺彦军收取了案涉商铺，且泽龙公司根据《商品房买卖合同》第十四条约定提供了临时电的替代条件，此时案涉商铺已满足交付条件。2020年6月28日，泽龙公司与又ー城公司向贺彦军送达了告知函，通知在返租期满后向贺彦军交还房屋，故案涉商铺2015年9月16日已符合交房条件并完成交付。二、贺彦军要求泽龙公司赔偿租金损失没有依据。(一)无论又一城商场是否使用临时电、抑或是否将相关商铺营业获利，贺彦军均依照合同约定获取合同期内的租金收益，没有证据证明其实际发生损失。(二)贺彦军与又一城公司签订的《商业合作合同书》第五条第2项约定，合作期限届满后，又一城公司按届时商铺现状交还业主。合同到期后无论赢利或亏损都是业主应自行承担的商业风险。(三)即使贺彦军存在租金损失，其主张的租金标准亦过高，贺彦军主张的租金损失包括新冠疫情肆虐的阶段，众所周知，自2020年1月23日武汉封城起，全国商业一直处于停摆状态，春节过后郑州亦迟迟未予复工，直至5月份之后才开始逐步恢复，但疫情的不利影响仍一直持续存在。综上所述，案涉商铺已于2015年9月16日符合交房条件并完成交付，贺彦军的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回贺彦军的上诉请求。泽龙公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回贺彦军的一审诉讼请求或发回重审；3.本案一审、二审诉讼费用由贺彦军承担。事实与理由：一、一审法院对“因供电设施等配套设施未达到使用标准，至今未能交房”的事实认定错误，泽龙公司提供了临时电替代措施符合合同约定、不影响商品房交付。(一)案涉商铺在2015年9月16日已经满足了交付条件。一审法院已经认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，而案涉《商品房买卖合同》第十四条约定，若交房时市政设施未满足使用条件时，泽龙公司可提供临时电作为替代条件。(二)泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签署《高压供用电合同》，案涉商铺于2020年1月9日已经正式供电。(三)《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件中不包括商场开业，而且贺彦军已委托郑州又一城商业管理有限公司(以下简称“又一城公司”)统一经营商铺。商铺未能出租开业从常识上属于商业风险，与泽龙公司无关，一审法院不能据此认定泽龙公司已经交付房屋的事实不能成立。二、一审法院对“案涉商铺至今未能交房”的事实认定错误，案涉商铺已于2015年9月16日完成交付。(一)贺彦军不可撤销地委托又一城公司代为接收了商铺，贺彦军签订商品房买卖合同时，与又一城公司签订《商业合作合同书》，并签署了委托又一城公司接收商铺的不可撤销承诺。2015年9月16日，又一城公司根据委托，代表贺彦军收取了案涉商铺，又一城公司自接收商铺之后就又一城商场进行招商、经营，充分证明又一城公司已经代表包括贺彦军在内的业主收取了案涉商铺。(二)自交房之日起，贺彦军无权向泽龙公司主张权利，自交房之日起，《商品房买卖合同》项下泽龙公司的交房义务已经履行完毕，贺彦军与又一城公司开始履行《商业合作合同书》，贺彦军无权向泽龙公司主张权利。(三)《商业合作合同书》到期后，又一城公司已通知贺彦军交还案涉房屋。一审中泽龙公司向一审法院提交了告知函以及相关邮寄单据，以证明2020年6月28日，泽龙公司与又ー城公司向贺彦军送达了告知函，告知函中明确载明了之前又一城公司已经按照贺彦军的授权实际办理了交房手续，并通知贺彦军在返租期满后，向其交还房屋，而一审法院在判决书对该证据未进行任何认定，查明的事实中也无关于该事实的阐述，遗漏了该重要事实。三、一审法院判令泽龙公司赔偿贺彦军租金损失没有依据。即使法院认定贺彦军存在租金损失，一审认定的租金标准亦过高根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在租金损失不确定的情况下，应以有关主管部门公布或鉴定的房屋租金为准，一审法院对泽龙公司提出的鉴定申请未予理会，未经鉴定直接判决按年利率6％的标准进行赔偿，有失公允。而且，贺彦军主张的租金损失包括新冠疫情肆虐的阶段。综上所述，案涉商铺于2015年9月16日满足交付条件并完成交付，一审法院判决认定事实错误、适用法律错误，作出的判决有失公正、公允，呈请二审人民法院予以纠正。贺彦军辩称：第一、本案双方约定的房屋交付条件明确，其中供水应当取得城市公共供水企业出具的《验收合格证明》；排污应当取得城市管理部门出具的《室外排水设施验收合格证明》；市政供电，同时“电力配套设施工程”应当取得电力企业《验收合格证明》；电话、网线达到使用条件。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第二、涉案《商品房买卖合同》是购房人无法与开发商进行商洽和修改的，是开发商单方选定，并备案后的格式条款，“临时用电”条款属于免除开发商责任、排除业主主要权利的格式条款，应认定无效。需要说明的是郑州中院作出的（2020）豫01民终1506号判决书（谢世美案件）、（2020）豫01民终1514号判决书（王玲案件）等判决中均认为：“没有正式供电不符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，泽龙公司应承担相应的违约责任”。第三、根据合同相对性，又一城公司收房行为并不能免除泽龙公司因交付不符合《商品房买卖合同》约定条件的房屋而应向业主方承担的违约责任。第四、一审支持贺彦军租金损失符合《合同法》第一百一十三条的规定和业主购买商铺获取租金收益的期待性。本案中，业主购买的涉案房屋为商业性质的商铺，其价值并非居住，是为了出租获取租金收益。而泽龙公司在销售时向业主出具的《升龙又一城商业广场商铺-投资计划表》、《升龙又一城商业广场-高新门户第一商圈》对投资商铺、投资回报率递增等进行了宣传和推广，贺彦军要求其承担租金损失是符合当时签订合同时可预见的期待利益损失。另外，大部分业主与升龙公司《商业合作合同书》的3年+2年的租金优惠和返租金合同，且后两年的租金以7%-8%进行上浮递增。第五、泽龙公司未在2014年8月30日前办理房屋权属初始登记应当承担违约责任。第六、2020年初的“疫情”不作为减免泽龙公司承担租金损失的理由，一审以此为由调整至6%计算租金损失系“一刀切”的做法，违反法律规定，违背裁判统一尺度，对业主方有失公允。综上，泽龙公司上诉理由不能成立，一审调整至6%支持业主租金损失和酌定延期办理初始登记按照30%计算违约金的方式，违反法律规定，对业主方有失公允。贺彦军向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理位于郑州高新技术产业开发区科学大道89号4号楼1层附64号房屋的不动产权属证书；2.判令被告支付因不能按合同约定时间办理房屋产权证书所产生的违约金（以2927250元为基数，按日万分之0.1的标准，自2015年9月1日计算至房屋取得不动产首次登记受理凭证之日止）；3.判令被告赔偿原告因不能按约定时间交付房屋而造成的租金损失426890.63元（租金计算期间为2018年7月1日至2020年7月30日）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月29日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订合同编号为GX140××××3849的《商品房买卖合同》一份，约定：1、原告购买位于郑州高新技术产业开发区××大道××房屋××套，用途为商业服务，房屋价款为2927250元。2、出卖人应当于2015年6月30日前向买受人交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2015年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2015年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。4、出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条的约定内容执行。该附件四补充协议第六条对此约定为：出卖人应当在2015年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金。出卖人在取得该房屋初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。涉案商铺所在的4号楼于2015年9月15日取得了建设工程竣工验收备案，但因供电设施等配套设施未达到使用标准，至今未能交房。庭审中，被告称2015年9月16日被告所属商业公司代业主收房，2015年、2016年商业公司曾就又一城商场对外招租，并签署了一系列合同，收取了部分商户履约保证金，但因招商结果不理想，又与商户解除了合同，退还了履约保证金，商场未能按期开业持续至今。涉案商铺已经取得不动产首次登记证书，登记日期为2020年4月22日。一审法院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。原告请求被告赔偿未按约定时间交付房屋对其造成的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。本案中，被告应当于2015年6月30日交房，虽然涉案商铺所在楼房取得了建设工程竣工验收备案，但一直未达到供电等重要设施的交付条件，至今未能交付，且被告当庭陈述，涉案商铺所在的商场除电影院等个别商铺外，至今未营业，故被告辩称的涉案商铺已经交付不能成立，被告不能按时向原告交付房屋，构成违约，应当赔偿原告损失。因《商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋用途为商业服务，其价值并非居住，而是在于出租或自营营利，被告作为房地产开发企业，应当预见到逾期交房行为必然造成原告的租金损失。参照同时期、同地段商铺的租金水平，并参照《商业合作合同》中约定的收益标准，结合新冠疫情对房屋租赁市场的影响，被告应当按照年利率6%的标准向原告支付租金，原告请求2018年7月1日至2020年7月30日的租金，不违反法律规定，本院予以支持，经计算为365906元（2927250×6%/12×25=365906）对于房屋产权证的办理事宜，合同中约定：“出卖人应当在2015年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金。出卖人在取得该房屋初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。”2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，虽然房屋权属登记政策变化发生在双方签订合同之后，但并不能成为被告免责的事由，被告仍负有办理涉案房屋权属登记的义务，其逾期报送权属登记资料仍应承担相应的违约责任。考虑到登记机关职权变动、所需资料调整等对办理不动产权属登记的影响，且本院又支持了原告逾期交房的租金损失，故对于该项违约金按照合同约定标准的30%予以支持。涉案房屋已于2020年4月22日办理了首次登记，被告未提交证据证明其向登记机关提交相关资料并被受理的时间，另外原告于2020年8月4日提起本案诉讼，其主张的2017年8月4日之前的违约金已超过诉讼时效，故被告应当向原告承担2017年8月4日至2020年4月21日共991天的逾期办证违约金8703元（2927250×0.001%×991×30%=8703）。因涉案房屋的首次登记已经办理完毕，原告可自行申请办理转移登记，被告也同意予以配合，故对于原告有关配合办理不动权属证书的诉讼请求，本院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州泽龙置业有限公司协助原告贺彦军办理位于郑州高新技术产业开发区科学大道89号4号楼1层附64号房屋的不动产权属证书，于原告贺彦军申请后30日内协助办理。二、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告贺彦军违约金8703元。三、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告贺彦军2018年7月1日至2020年7月30日期间的租金损失365906元。四、驳回原告贺彦军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3852元，由原告贺彦军负担392元、被告郑州泽龙置业有限公司负担3460元。本院二审期间，贺彦军提交了如下证据：证据1：案涉照片现场环境50张（打印件）拟证明：该照片拍摄时间为2020年9月21日，地点为案涉商场，从感官上可以直接判断出涉案商场并不满足交付条件。消防设施残缺不全，建筑垃圾堆放、门体残落、没有电话线和网线入户、供电设施残缺不全、商场内部直梯没有安装。证据2：企业信息表2份（打印件）拟证明：泽龙公司和又一城公司法人均为林挺，泽龙公司持有又一城公司99%的股份，是又一城公司的实际控股人和控制人，二者利益一致，又一城收房行为是泽龙公司与又一城公司恶意串通损害业主方利益，收房行为是无效的。纵使收房，基于合同相性，根据合同约定，泽龙公司也不能免除向业主方提供配套设施是合格的证明文件的义务，否则有权拒收，视为泽龙公司延期交房。郑州泽龙置业有限公司发表意见称，针对第一份证据，我方认为从证据上无法显示拍摄时间与拍摄对象，不能证明这就是案涉商场。即便是案涉商场，是否符合交付条件，也是根据合同约定来进行的，不能凭人为的感官来进行猜测。针对对方证据二，对其真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。泽龙公司与又一城公司确实是关联公司，但又一城公司依据与业主的合同代表业主进行收房，并没有损害业主的任何利益。泽龙公司二审提交如下证据：证据1：电费支付银行转账凭证及发票，证据2：泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签署的《高压供用电合同》拟证明：1.泽龙公司按照合同约定提供了作为替代条件的临时用电，案涉商铺于2015年9月16日已经满足交付条件。2.泽龙公司与国网河南省电力公司郑州供电公司签署的《高压供用电合同》，载明用户编号为5228858264，合同约定自2020年1月9日电力公司依约供电，根据证据1第14页2020年6月24日电力公司开具的电费发票，备注用户编号为5228858264，案涉商铺于2020年1月9日已经正式供电。贺彦军发表意见称，首先对高压供电合同发表质证意见，该合同不显示具体的签订时间。从内容上来看，该供电合同的区域，也就用电位置为郑州市高新技术开发区科学大道南长椿路东玉兰街北滕春路西，也就是AB地块商业区以及公共设施，而对应的用户编号为5228858264。然而对方提交的第一组证据并不显示用户的编号和具体的位置。其中第一个业务回单无法看出，第二页的两张发票，用户编号尾号为8583和9836均与本案用户编号不符。第三个工商银行的业务回单，也无法直接看出是本案的用电费用。第三个发票用户编号与供电合同不符。第四个发票也是8583与供电合同不符。河南增值税专用发票，票号尾号为2647的交纳了地址为洼刘村C地块与涉案地块不符。剩余的发票在地点上和用户编号上均与对方提供的供电合同无法对应。其中编号尾号9822的发票，2020年6月4日开具，并不代表是正式用电，高压用电合同不代表验收合格并入户。我方认为仍然没有正式供电（另外郑州市中级人民法院在2020年4月多份作出的民终1546号、1514号、1520号等十几份判决均在本院认为部分认定涉案房屋没有至今没有正式供电，不符合商品房买卖合同约定的交付条件，可见郑州中院是认可正式用电作为商品房交付的条件的）。同时也没有按照合同递交电力配套设施的验收证明，作为买受人无法判断电力配套设施是否合格。本院经审查认为，对贺彦军提交的证据1真实性不予确认，对证据2真实性予以确认，但该证据无法证明其证明目的，故对其证明目的不予采信。对郑州泽龙置业有限公司提交的证据的真实性予以确认，但该两份证据仅能证明案涉商铺于2020年1月9日正式供电，对其他证明目的不予采信。二审经审理查明事实除同原审相一致外，另查明，案涉商铺于2020年1月9日正式供电，2020年6月28日郑州泽龙置业有限公司向贺彦军邮寄了由郑州又一城商业管理有限公司、郑州泽龙置业有限公司共同签章的《告知函》。本院认为，贺彦军与泽龙公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，出卖人应当于2015年6月30日前向买受人交付符合约定条件的商品房。涉案房屋已于2015年9月取得了竣工验收备案表，但未达到供电等重要设施的交付条件一直未实际交付，直到2020年6月28日才向贺彦军寄送了告知函。因案涉房屋系商业性质用房，贺彦军主张案涉房屋未交付自2018年7月1日起至2020年6月30日之间的租金收益损失理由正当，泽龙公司应予以支付。2020年6月28日泽龙公司按照合同约定的地址向贺彦军寄送告知函后，可以认定泽龙公司已向贺彦军履行了交付房屋的通知义务，贺彦军主张的2020年6月30日以后的租金收益损失不再支持，一审判决租金损失支付至2020年7月30日不当，本院予以纠正。关于租金损失赔偿标准问题，根据双方均能够预见的租金收益，应当参照与本案相类同的系列纠纷案件已生效判决所认定的租金损失标准，即以总购房价款金额为基数按照年利率7%计算。一审法院酌定为按照总房款年利率6%计算不当，本院予以纠正。故泽龙公司应当支付的租金损失数额为409815元（2927250×0.07÷12×24）。关于贺彦军主张的未按合同约定时间办理房屋产权证书的违约金问题，对于房屋产权证的办理事宜，合同中约定：“出卖人应当在2015年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.1的违约金。出卖人在取得该房屋初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。”本案中，购房人起诉时自认房屋尚未交付，且本院支持了其租金损失的诉请，故其主张泽龙公司未按期将办理房屋权属初始登记的资料报送房地产行政主管部门的违约责任，不符合合同约定，本院不予支持。一审判决支持贺彦军违约金的诉讼请求不当，本院予以纠正。综上所述，贺彦军、泽龙公司的上诉请求均部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初11749号民事判决第一项，即被告郑州泽龙置业有限公司协助原告贺彦军办理位于郑州高新技术产业开发区科学大道89号4号楼1层附64号房屋的不动产权属证书，于原告贺彦军申请后30日内协助办理。二、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初11749号民事判决第二项、第三项、第四项。三、上诉人郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付上诉人贺彦军2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金损失409815元。四、驳回上诉人贺彦军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3852元，由上诉人郑州泽龙置业有限公司负担；二审案件受理费7704元，由上诉人贺彦军负担1744元，由上诉人郑州泽龙置业有限公司负担5960元。本判决为终审判决。审判员  马增军二〇二〇年十月十九日书记员  刘佳辉