江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4564号上诉人(原审被告)：德基广场（徐州）有限公司（原企业名称：徐州中央国际广场置业有限公司），住所地江苏省徐州市云龙区彭城路宽段中央国际广场营销中心。法定代表人：吴铁民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李振，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋洁婷，该公司法务部员工。被上诉人（原审原告）：江苏庞源机械工程有限公司，住所地江苏省南京市江北新区葛塘街道和鑫路37号。法定代表人：檀时全，该公司董事长。委托诉讼代理人：何路，江苏普泰律师事务所律师。上诉人德基广场（徐州）有限公司（以下简称德基公司）因与被上诉人江苏庞源机械工程有限公司（以下简称庞源公司）建筑设备租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2019)苏0303民初2142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德基公司上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由庞源公司承担诉讼费。事实与理由：一、“以房抵债”协议构成债务更新。依据双方签订《债权债务抵消协议书》1.1双方确认，乙方或乙方指定的第三方已购甲方开发之物业(下称抵偿房屋)信息等详见附件。1.2乙方或乙方指定的第三方已与甲方签订抵偿房屋的商品房买卖合同(下称买卖合同)及相关文件。3.1如因乙方或乙方指定的第三方原因，导致已签署的商品房买卖合同效力受到任何影响(包括但不限于合同变更、无效、撤销、条款无法执行等)，甲、乙双方确认已抵偿的工程款不受任何影响，仍视为甲方已就抵偿部分的工程款向乙方履行了付款义务。从上述约定看出，双方签订“以房抵债”明确约定以房抵债工程款不以任何原因受到影响，原先的金钱给付义务已归于消灭。换言之，该协议双方已达成了消灭原有金钱给付债务9911440元的合意，构成债务更新。债务更新的显著特点是，新债的成立和旧债的消灭互为因果，新债成立后旧债归于消灭。一审法院认定抵债协议并未约定因此消灭相应金额的租赁费债务没有合同及事实依据。二、抵债商铺未实际交付原因。2017年12月30日，上诉人与被上诉人签订《债权债务抵消协议书》时，抵债商铺徐州中央国际广场YOVO时尚街区-2246商铺已出租第三人，被上诉人签订合同时是明知的。上诉人在3月15日给被上诉人的《回复函》中再次告知被上诉人《债权债务抵消协议书》签订时，该商铺已出租事实。依据合同法229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。上诉人未将商铺实际交付被上诉人符合法律规定。三、未办理所有权转移登记的责任应由被上诉人承担。1、2017年12月底，上诉人与被上诉人签订《债权债务抵消协议书》，按照协议1.4款：“抵偿房屋后，乙方尚欠甲方房款391.949733万元，由乙方用2018年后续租赁费抵偿所欠甲方的房款，直至将所欠甲方的债权债务抵偿完毕”。1.5款：“乙方应在前条所述合同项下的抵偿金额达到支付条件时，向甲方出具以甲方为付款单位的相应抵偿金额的正式发票，甲方收到发票后向乙方或乙方指定的第三方出具相应金额的房款收据”。本案中，由于乙方指定的第三方在签订完《债权债务抵消协议书》后不久就反悔，乙方在租赁费达到抵偿所欠甲方房款金额后，一直拖延向甲方出具相应抵偿金额的正式发票，导致上诉人无法办理所抵商铺所有权转移。其违约责任应由被上诉人承担。上诉人自《债权债务抵消协议书》签订之日至二审法院审理之日，一直希望办理涉案商铺所有权转移。因被上诉人不愿履行该协议，导致无法进一步推进，其违约责任应由被上诉人承担。一审法院将未能办理不动产转移的责任认定为上诉人，没有任何依据。2、被上诉人在2019年3月13日《确认函》要求在3月25日前办理租赁结算和产权登记手续，上诉人在3月15日《回复函》明确告知愿积极配合被上诉人办理所有权转移，但被上诉人在3月21日《告知函》要求直接解除抵债协议，其违约及不愿办理所有权转移责任应由被上诉人承担。一审法院认定上诉人在抵债协议签订后，未履行约定义务，其以房抵顶的相应租赁费债务并未消灭，明显缺乏合同及事实依据，属于认定事实错误。四、一审法院判决支付租赁费及逾期利息无合同及法律依据。依据双方签订《建筑机械设备租赁合同》第六条税金：合同中所有价款均包含税金，乙方须指定专人负责与承租方办理结算、付款手续，在要求甲方付款时均应随同提交甲方集团书面授权的委托代理人签认的相关签证手续和当期应付款项的机械租赁发票，否则。一经查处，乙方除按规定重新开具符合甲方要求的发票外…同时，甲方有权暂停支付相关款项。第七条第1款甲方支付租赁费通过审核认可且乙方提交将甲方财务部门认可的足额发票后一个月内甲方付清合同约定的相应款项。由此证明双方合同约定开具发票与支付租赁费用先后履行顺序，就是“先开具发票后支付租赁费”。上诉人享有先履行抗辩权，符合最高院审理建设工程施工合同宗旨。截止到一审判决之日，被上诉人尚欠上诉人工程租赁发票6332908.34元，被上诉人未履行开具发票先前义务，上诉人有权拒绝支付租赁费义务。本案中，双方既然合同中约定了先后履行顺序，应按照双方约定予以履行，一审判决上诉人支付租赁费及逾期利息既无法律规定，也无合同依据。即使按照一审法院认定，本案抵债协议属于新债清偿协议，而新债清偿特点是新债作为履行旧债的方法，债权人原则上应当先请求履行新债，债务人不履行新债的，债权人才可以恢复旧债的履行。本案中，恰恰是因被上诉人指定第三方原因导致双方签订所谓“新债清偿协议”无法继续履行，其责任应由被上诉人承担。所以一审法院即使按照新债清偿协议入手，不应支持被上诉人观点。况且，本案中，一审法院认定商铺未实际交付及抵债商铺未办理所有权转移系上诉人未履行约定义务，均无事实及合同依据。五、另当庭增加一点事实与理由：被上诉人计算的租赁费不准确，不能作为计算的依据。依据双方签订主合同第四条最后一行约定，春节期间十天免收租金，此期间不计算租赁费用，被上诉人在一审庭审中提交的塔式起重机租赁费用结算清单，在计算2018年、2019年春节期间的租金明细表中虽然表述扣除10天的租金，但仍按照20天来计算八台塔吊的租赁费用。而2018年、2019年2月份年均为28天，扣除10天，应为18天，导致两个月多计算租赁费用多出59927.74元，所以被上诉人计算的租金不准确，应在本金中扣除多计算的部分。庞源公司答辩称：一、关于以房抵债协议，形成的时间是在合同的履行期内，依照现行的法律规定，被上诉人只能依据旧债及租赁合同主张债权。所以，上诉人的观点与法律规定不符。二、关于抵债商铺未实际交付的原因，客观事实是该商铺在签订抵债协议之前已被上诉人出租，并且收益。签订抵债协议后，上诉人从未将承租人以及需要形成的新的租赁关系向被上诉人明确告知，也没有将商铺的收益交付给被上诉人。所以，上诉人的目的、用意是一目了然的。三、关于上诉状的第三点、第四点，与客观事实完全不符。一审中双方举证确认以下两方面事实：（1）2019年3月双方之间的往来信函；（2）2018年、2019年电话录音以及微信聊天记录，这两部分证据可以客观的证明以下事实：上诉人内部股权变更，直接导致无人对租赁费结算负责；被上诉人派人常驻徐州，通过各种途径要求上诉人对已发生的租赁费进行结算，并且催要相应的租赁费的支付；2018年年底，上诉人曾同意先付200万元给被上诉人春节和元旦急需，被上诉人出具了200万元的增值税发票，但该笔租赁费至今未付。以上事实，可以看出上诉人故意不办理租赁费的结算，导致被上诉人无法开票，上诉人因此拖延付款，并且以不开票为由，将不付款的责任推给被上诉人。四、对于上诉人当庭所谈到的一审租赁费计算错误进行以下说明：1、双方合同中约定春节期间扣除10天的前提是该塔吊使用状态，而涉案的租赁费大部分发生在停滞状态下。被上诉人承担了原租赁费一半以下的租金，所以，不存在春节扣除10天的约定。2、在一审中，由被上诉人向法庭和上诉人提交了租金结算明细，该明细从时间、金额、计算依据进行了详细的说明，经上诉人方代理人带回核实后，明确告知法庭不存在异议。故，一审法院以此作为判决依据是完全正确的。庞源公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求法院判令徐州中央国际广场置业有限公司（以下简称中央国际公司）支付拖欠的租赁费14483045.17元(计算至2019年5月31日止），承担逾期付款利息损失640248元（分别以6817972.67为基数自2017年12月25日、以7665072.5元为基数自2019年5月31日按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止）；二、由中央国际公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院审理查明:2016年4月25日，庞源公司（乙方、出租人）和中央国际公司（甲方、承租人）签订《建筑机械设备租赁合同》，其中合同第五条租金及其支付期限和方式第2款约定：……机械租赁费按月支付，在正常使用二个月后安全无问题，经项目部签字确认方可开始申报第一个月的租赁费（包括操作人员工资），申报后一个月内支付，以后每月申报一次月租金。但塔吊、施工升降机未经政府部门检测合格、未与甲方办理书面交接手续并交付甲方使用前，甲方不支付任何费用。租赁结束后的剩余租金及剩余50%的机械进退场费和安装拆卸费在停用后二个月内无息结清。合同双方并对租赁机械设备的名称、规格、数量、工程地点、租赁时间、违约责任等事项进行了约定。2016年11月21日，庞源公司、中央国际公司签订了《徐州中央国际广场建筑机械设备租赁合同补充协议》，对原合同的部分条款进行了补充约定。2017年12月30日，庞源公司（乙方）和中央国际公司（甲方）签订《债权债务抵消协议书》（以下简称抵消协议），内容为：甲、乙双方经友好协商，就乙方或乙方指定的第三方购买甲方开发建造和销售或甲方所抵的房屋部分物业之事宜，甲方同意以甲方应付乙方的设备租赁费、工程款、材料款、设计费等，与甲方应收乙方的购房款互抵事宜达成以下协议，供双方信守：―、债权债务抵消1.1双方确认，乙方或乙方指定的第三方己购甲方开发之物业（下称“抵偿房屋”）信息等详见附件。1.2乙方或乙方指定的第三方己与甲方签订抵偿房屋的商品房买卖合同（下称“买卖合同”）及相关文件。1.3双方同意，抵偿房屋之价款由甲方与乙方签署的机械设备租赁合同(以下简称“工程合同”）所涉相应的累计产值(截止到2017年12月25日，详细组成见后附汇总表）小写：10617972.67元：大写：壹仟零陆拾壹万柒仟玖佰柒拾贰元陆角柒分;其中，己付款小写：3800000元,大写：叁佰捌拾万元。余款：6817972.67元。大写：陆佰捌拾壹万柒仟玖佰柒拾贰元陆角柒分所抵房源：徐州中央国际广场Y0V0时尚街区-2246号商铺(建筑面积257.44时），成交总价小写："9911440元，大写：玖佰玖拾壹万赍仟肆佰肆拾元整。向甲方支付抵偿房屋的全部/或部分房价款。具体支付和抵扣流程等由甲方与乙方自行协商。1.4抵偿房屋后，乙方尚欠甲方房款3919497.33元，由乙方用2018年后续设备租赁费抵偿所欠甲方的房款，直至将所欠甲方的债权抵偿完毕。甲、乙方就本次债权债务抵消协议履行完毕。1.5乙方应在前条所述合同项下的抵偿金额达到支付条件时，向甲方出具以甲方为付款单位的相应抵偿金额的正式发票，甲方收到乙方的发票后，向乙方或乙方指定的第三方出具相应金额的房款收据（房款发票待办理权属登记时提供）。如抵偿金额不足抵偿房屋总价的，乙方或乙方指定的第三方应按照签署的《商品房买卖合同》约定之付款义务，补足不足部分，否则视为对买卖合同的违反。乙方指定的第三方和甲方应按照买卖合同和法律法规的规定各自承担抵偿房屋买卖所涉各项税费、成本和交易费用。三、特别约定3.1如因乙方或乙方指定的第三方原因，导致已签署的商品房买卖合同效力受到任何影响（包括但不限于合同变更、无效、撤销、条款无法执行等），甲、乙双方确认已抵偿的工程款不受任何影响，仍视为甲方就已抵偿部分的工程款向乙方履行了付款义务。2018年2月1日，庞源公司、中央国际公司签订《徐州中央国际广场C地块建筑机械设备租赁工程施工合同补充协议(二），约定续签租赁时间自2017年7月1日至2018年6月30日。同时对原合同部分条款进行了补充说明。2019年3月13日，庞源公司向中央国际公司出具确认函一份，要求中央国际公司在2019年3月25日前办理租赁费结算和产权登记手续。2019年3月15日中央国际公司向庞源公司复函一份，内容为：贵司2019年3月13日来函收悉，现回复如下：1、徐州中央国际广场置业有限公司于2018年9月17日登记股权变更手续，新股东为徐州市盛德实业发展有限公司，持有100%股权。2018年9月17日之后发生的租赁费用，贵司可按程序办理结算及付款手续。2018年9月17日之前发生的租赁费用结算事宜，请贵司派人前来洽谈协商。2、贵司提出的办理YOVO街区-2246号商铺产权手续，事实情况是：该商铺于2017年12月签订《债权债务抵消协议书》前己出租，我司一直积极配合贵司办理相关购房手续，并不存在相互推诿、故意拖延情形，而是贵司怠于办理相关手续。请贵司按照上述协议约定，随时派人前来办理购房产权手续，我司安排人员积极配合办理。特此回复!2019年3月21日，庞源公司向中央国际公司送达告知函一份，通知中央国际公司解除2017年12与20日签订签订的债权债务抵消协议，双方按实际发生的租赁费结算，要求中央国际公司支付从租赁合同签订以来拖欠的全部租赁费。2019年5月13日，中央国际公司向庞源公司发函要求庞源公司接函10日内办理签订抵偿房屋的商品房买卖合同，逾期不来视为已就抵偿部分的工程款向庞源公司履行付款义务。庞源公司提供的租赁费明细载明：庞源公司诉请的租赁费包括截止2017年12月25日的抵消协议书已明确10617972.67元和自2017年12月26日至2019年5月31日发生的租赁费7665072.5元，扣除中央国际公司已付3800000元，中央国际公司尚欠租赁费14483045.17元。逾期利息分别以6817972.67元为基数从2017年12月25日起、以7665072.5元为基数从2019年5月31日均按同期银行利率计算利息损失至实际给付之日。中央国际公司认可截止2019年5月底租赁费总金额经双方共同确认累计为18283045.17元，扣除已支付3800000元、抵房款9911440元，尚欠庞源公司租赁费4571605.17元。关于抵消协议未能履行的原因，庞源公司提出系因中央国际公司存在拖延结算的违约情形，为证明其主张，庞源公司提供了庞源公司员工与中央国际公司祁经理的微信聊天记录，2018年12月19日的聊天记录内容为：祁总，付款的事进展如何？结算请尽快落实，12.30日务必办理。祁：公司正在研究。2019年3月7日聊天记录内容为：“祁总，2018年5月至今工程分月结算一直不给签，协议也不给办理，说好年底付200万，票开了钱没了！我们公司一点安全感都没有。现在已经2019年3月了，结算可以办理吗？”祁：“是这样的。昨天和中商谈了，关于收购协议附件之外的欠款，双方意见不一致，差距较大。目前只能说我们收购之后的塔吊租金可以支付。””结算可以办吗？“我们结算之后的，还好办些。但收购之前的，无论结算，还是付款，都要复杂些。”“可是中商结算2018年4月就撤场了，你们不是答应从5月就由你方办理结算吗？”“中商是9月退场的”“可人员在18年4月就撤了，那5-9月这空挡期结算找谁办理？目前从2018年5月26日起至今都未办理结算。”“中商的人到9月25日才撤走”“祁总，中商办理结算（成本部）2018年5月撤走后给我你们王总号码，王总又给了你的号码，当时讲好的从5月开始由你们接手办理结算付款，因你们公司正办理收购，章用不了才拖至今天的呀，我找谁啊！”。中央国际公司对该证据的真实性不持异议。关于抵消协议是否解除的问题，庞源公司主张因不能实现合同目已行使法定解除的权利，中央国际公司认为庞源公司无法定或约定解除的事由，故抵消协议并未解除。一审法院认为，根据庞源公司、中央国际公司双方陈述及在案证据，本案争议焦点为:一、徐州中央国际广场Y0V0时尚街区-2246号商铺是否应计入已付租赁费中；二、关于欠付租赁费中央国际公司应否及自何时起按何标准计付利息。一、关于徐州中央国际广场Y0V0时尚街区-2246号商铺抵顶租赁费是否应计入已付租赁费中的问题。首先,除当事人明确约定外,当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议,并不以债权人现实地受领抵债物,或取得抵债物所有权、使用权等财产权利,为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实,合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同即为有效。本案中,庞源公司、中央国际公司于2017年12月30日签订《债权债务抵消协议书》,是双方当事人的真实意思表示,不存在违反法律、行政法规规定的情形,故该协议书有效。其次,当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议,可能构成债的更改。基于保护债权的理念,债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意。换言之,债务清偿期届满后,债权人与债务人所签订的以物抵债协议,如未约定消灭原有的金钱给付债务,应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式,而非原金钱给付债务的消灭。本案中，庞源公司、中央国际公司于2017年12月30日签订《债权债务抵消协议书》并未约定因此而消灭相应金额的租赁费债务,故该协议在性质上应属于新债清偿协议。再次,所谓清偿,是指依照债之本旨实现债务内容的给付行为,其本意在于按约履行。若债务人未实际履行以物抵债协议,则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。据此,本案中,仅凭当事人签订《债权债务抵消协议书》的事实,尚不足以认定该协议书约定的徐州中央国际广场Y0V0时尚街区-2246号商铺抵顶租赁费应计入已付租赁费,从而消灭相应金额的租赁费债务,是否应计为已付租赁费并在欠付租赁费金额中予以相应扣除,还应根据该协议书的实际履行情况加以判定。对此,一方面,《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。据此,除法律另有规定的以外,房屋所有权的转移,于依法办理房屋所有权转移登记之日发生效力。而本案中,《债权债务抵消协议书》签订后,徐州中央国际广场Y0V0时尚街区-2246号商铺既未实际交付庞源公司,亦未办理所有权转移登记于庞源公司或庞源公司指定第三方名下,中央国际公司并未履行《债权债务抵消协议书》约定的义务,故庞源公司对于该协议书约定的拟以房抵顶的相应租赁费债权并未消灭。综上所述,中央国际公司并未履行《债权债务抵消协议书》约定的义务,其行为有违诚实信用原则,庞源公司签订《债权债务抵消协议书》的目的无法实现。在这种情况下,庞源公司请求中央国际公司直接给付欠付租赁费,符合法律规定的精神以及本案实际,应予支持。二、欠付租赁费应否及自何时起按何标准计付利息。根据庞源公司、中央国际公司双方签订的租赁合同约定:……机械租赁费按月支付，在正常使用二个月后安全无问题，经项目部签字确认方可开始申报第一个月的租赁费（包括操作人员工资），申报后一个月内支付，以后每月申报一次月租金。现庞源公司主张以6817972.67为基数，自2017年12月25日计算利息按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止的、以7665072.5元为基数自2019年5月31日按照同期银行贷款利率计算至实际给付之日止，符合合同约定和法律规定的标准，该院支持以6817972.67元为基数自2017年12月25日、以7665072.5元为基数自2019年5月31日起，2019年8月19日之前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付至实际清偿之日止的利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：判决生效之日起十日内，徐州中央国际广场置业有限公司向江苏庞源机械工程有限公司支付租赁费14483045.17元及利息（分别以6817972.67元为基数自2017年12月25日、以7665072.5元为基数自2019年5月31日起，2019年8月19日之前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付至实际清偿之日止。）如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费106806元，保全费5000元，由徐州中央国际广场置业有限公司负担。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明：2020年4月14日，经徐州市市场监督管理局核准，原企业名称徐州中央广场置业有限公司变更为德基广场（徐州）有限公司。本院认为：首先，关于本案中租赁费的数额认定问题。首先，德基公司在一审中对庞源公司提交的租赁费计算明细进行了核对，对结算租赁费的数额予以认可，双方在一审中已经对庞源公司主张的租赁费进行了结算。其次，德基公司上诉主张庞源公司计算租赁费的明细中，2018年、2019年春节所在的2月份均为28天，扣除10天后，应当计算18天的租赁费，而非20天的租赁费。对此，本院认为，双方当事人在涉案《建筑机械设备租赁合同》第四条租赁时间约定“租金不足一个月按天计算，每月按照30天考虑”，根据该条约定，即使春节所在的2月份仅有28天，庞源公司主张按照30天考虑，扣除春节10天后，按照20天计算，亦符合合同的约定。且该计算方式经过德基公司一审期间的确认，故德基公司上诉主张一审法院认定的租赁费计算错误，本院不予采信。其次，关于未履行的以房抵款部分租赁费，庞源公司能否主张的问题。根据双方无争议的事实，涉案《债权债务抵消协议书》约定的抵款房屋，德基公司并未实际交付。且德基公司并未提供证据证明其在签订《债权债务抵消协议书》前，已向庞源公司明确告知约定抵款的房屋被出租的事实。故因《债权债务抵消协议书》约定的抵款房屋未能交付，庞源公司有权选择按照原租赁合同关系，要求德基公司支付租赁费。再次，关于德基公司应否支付逾期利息的问题。德基公司主张不应支付逾期利息的理由为：涉案合同约定了庞源公司需开票后，德基公司才履行付款义务，在庞源公司未开具发票的情形下，德基公司享有后履行抗辩权。对此，本院认为，德基公司支付租赁费系德基公司涉案租赁合同项下的主要义务，而庞源公司开具发票系合同约定的附随义务，二者之间并非对等的义务，在履行上不存在关联性，无法形成对价关系。故德基公司以庞源公司未履行开具发票的附属义务为由主张后履行抗辩权，本院不予支持。综上，上诉人德基公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费108698元，由上诉人德基广场（徐州）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  单德水审判员  曹 辛审判员  孟文儒二〇二〇年十月九日书记员  蒋慧娟