山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4552号上诉人（原审被告）：山东邦捷企业集团有限公司，住所地烟台市福山区南苑街92号。法定代表人：吴国欣，执行董事。委托诉讼代理人：徐景山，山东鲁创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高媛媛，女，1987年2月1日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：王敬禹，山东同济律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，山东同济律师事务所律师。上诉人山东邦捷企业集团有限公司（以下简称邦捷公司）因与被上诉人高媛媛商品房销售合同纠纷一案，不服烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邦捷公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判邦捷公司不承担逾期办证违约金；2、本案诉讼费用由高媛媛承担。事实和理由：一、邦捷公司已经全部履行了合同义务。邦捷公司已经于合同约定的办证时间前办出了涉案房屋房产大证，各项手续一应俱全，涉案房屋已经具备了办证的全部条件。根据合同约定，办理房产证需要高媛媛向产权登记机关递交相关材料，邦捷公司多次向高媛媛发出过要求其尽快递交相关资料办证的催促函，但高媛媛拒不递交，故涉案房屋尚未办证的原因在于高媛媛，高媛媛无权向邦捷公司主张逾期办证违约金。二、与高媛媛购买同小区的案外人均已办出房产证，邦捷公司已经向一审法院提交了案外人办出的房产证复印件予以证明，可以看出涉案房屋已经完全具备办证条件，只是由于高媛媛怠于履行自己的合同义务才导致涉案房屋房产证至今未办理。三、高媛媛的相关诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到支持。综上，请求二审法院依法裁判。高媛媛辩称，一、邦捷公司存在逾期办证的违约行为。(一)高媛媛已按合同约定支付购房款，并缴纳相应税费，邦捷公司应按合同约定将办理房产证需要由其递交的资料报产权登记机关备案，邦捷公司未按合同约定履行义务，致使房产证至今未办理。(二)《城市房地产开发经营管理条例》规定“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，该规定明确开发商对买受人申请办理房产证负有必要的协助义务。在高媛媛要求办理涉案房屋房产证时，邦捷公司以高媛媛未交物业费等为由，不予办理，致使高媛媛无法递交全部材料，无法单独自行办理房产证。二、因邦捷公司的原因，致使涉案房屋至今未办出房产证，邦捷公司应依约向高媛媛支付逾期办证违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。高媛媛向一审法院起诉请求：1、判令邦捷公司立即为高媛媛办理涉案房屋产权证书；2、判令邦捷公司支付高媛媛逾期办证违约金64584元(以购房款299万元为基数，按日万分之零点二计算1080天)，并自起诉之日起至高媛媛取得权属登记机关出具的办理权属登记收件收据之日止，仍按上述标准向高媛媛支付违约金；3、判令邦捷公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月27日，高媛媛与邦捷公司签订了合同编号为莱预字第130827130145号的商品房买卖合同。合同第三条约定：买方所购商品房的基本情况。买方购买本合同第一条规定的项目中的御景观城14号楼2单元第4-5层402号房，……该商品房合同约定建筑面积共236.07平方米,……。合同第四条约定：计价方式与价款。卖方与买方约定按套（单元）计算，该商品房总价贰佰玖拾玖万元整。合同第五条约定：面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以×为依据进行面积确认及面积差异处理。产权登记面积以有资质的房产面积测绘单位出具的测绘报告为准。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积差异部分按双方同意以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%时，买方有权退房。买方退房的，卖方在买方提出退房之日起30天内将买方已付款退还给买方，并按银行同期房地产开发贷款利率付给利息。买方不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买方补足；超出3%部分的房价款由卖方承担，产权归买方。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由卖方返还买方；绝对值超出3%部分的房价款由卖方双倍返还买方。3、因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。合同第八条约定：交付期限。卖方应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起30日内告知买方的；2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的；4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方。合同第九条约定：卖方逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买方有权解除合同，买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.1%向买方支付违约金，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、……”。合同第十五条约定：关于产权登记的约定。卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。如因买方的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买方退房，卖方在买方提出退房要求之日起60日内将买方已付房价款退还给买方，并按已付房价款的0%赔偿买方损失；2、买方不退房，卖方按已付房价款的0%向买方支付违约金；3、买方不退房，卖方按日向买方支付已付房价款万分之零点贰的违约金。商品房买卖合同之附件七补充协议书约定：“买卖双方根据《房屋买卖合同》第二十二条之规定，经友好协商，就《房屋买卖合同》中未尽或修正事宜达成如下补充协议，以资信守。第一条：“买方信息”送达方式的约定。1、买方确认《房屋买卖合同》中所填写的买方姓名、通信地址、电话等信息均真实有效，并可以有效送达。如买方的上述信息在《房屋买卖合同》有效期内变更，买方承诺立即告知卖方，该告知须由买方出具其亲笔签署的有关变更的书面文件，并由卖方客服部王群经理签收后方视为有效送达。否则，如因此导致无法有效送达，由此引起的相关责任由买方自行承担。2、有效送达方式：书面签收、挂号邮寄、特快专递、在《烟台晚报》上发布的公告，如有买方配偶或同住同单位等的成年人签收也视为有效送达乙方。第三条：面积确认及面积差异处理。根据烟台市房地产主管部门规定，本合同双方确定按【套】为依据计价。产权登记面积以烟台市房产主管部门委托的有资质测绘单位出具的测绘报告为准。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在国家规定的施工误差和面积测量误差以内的，商品房总价款不变。如果套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，房屋总价款参照合同房款总价除以合同约定面积得出的单价为基数，按产权测绘报告确定的确权面积多退少补，即：房屋总价款=（合同总价款/合同约定面积）×房屋确权面积。第四条：关于房屋交付的补充约定。1、原合同第八条房屋交付条件双方约定为：具备下列条件的商品房交付买方使用：取得由监理单位、设计单位、建设单位、施工单位签章的《建设工程竣工验收报告》。2、卖方已具备双方约定的交房条件，买方应按合同约定日期办理收房手续，卖方以本协议作为向买方的书面收房通知，卖方不再另行通知。3、由于买方的原因未能办理完毕房屋交接手续，视为卖方已履行完结交房义务，该商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金等费用，自通知交房之日起由买方承担；同时该房屋除国家规定的保修责任外，其他一切风险自通知交房之日起由买方自行承担；4、买方未按照《房屋买卖合同》及本协议之约定付清购房总价款或其他应付款项之前，卖方有权不予交房；第五条：逾期收房的违约责任。买方应在商品房交付通知书规定的收房之日起15日内办理房屋交接手续，由于买方原因，未能按期交付的，除《房屋买卖合同》约定的违约责任外，买方同意逾期收房违约之日起至实际收房之日止按日向卖方支付总付款的万分之零点贰的违约金。第六条：关于房屋质量、装修装饰的补充约定。……。第七条：关于办理产权登记手续的约定。1、买、卖双方确认，本补充协议签署后，如国家、省、市有关规定及政策对办理房屋产权证书需缴纳的相关税费进行调整，买方保证按调整后的标准执行并缴纳，卖方不因此承担任何责任，包括因合同约定面积与产权登记面积出现差异而产生的税费增加；2、《商品房买卖合同》第十五条变更约定：卖方应按相关规定在分期综合验收60日内办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买方应按相关规定在出卖人办理分期综合验收手续后90日内，持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。其余按原条款执行。卖方应当在买方办理完毕商品房实际交接手续后365日内，办理完结分期综合验收手续。第十二条：补充协议的效力。1、本补充协议是《房屋买卖合同》不可分割的一部分，在双方签订《房屋买卖合同》的同时签订，与《房屋买卖合同》具有同等的法律效力；2、《房屋买卖合同》及其附件与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。第十三条：补充协议的生效。本补充协议自买、卖双方或其授权代表人签字或盖章之日起生效。另查明，合同约定涉案房屋总价款为2990000元，其中高媛媛已交首付款990000元，按揭2000000元。合同约定涉案房屋建筑面积共236.07平方米，实测建筑面积共234.87平方米，差1.2平方米，依据购房发票载明的单价金额12666元/㎡，面积差价为15199.2元，高媛媛实际用于购房花费2974801元。邦捷公司为高媛媛出具购房发票载明金额2974801元。一审法院认为，高媛媛与邦捷公司双方所签订的商品房买卖合同及其补充协议，是双方的真实意思表示，对双方均有约束力，双方均应按合同约定履行。本案中，邦捷公司于2014年4月22日取得涉案房屋所在楼栋的产权登记证书，按照合同及其补充协议的约定，卖方应按相关规定在分期综合验收60日内办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买方应按相关规定在出卖人办理分期综合验收手续后90日内，持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。由此可见，双方约定办理房屋产权登记并不是单方完成的义务，高媛媛与邦捷公司互有协助履行的义务，高媛媛是房产权属转移登记的申请人，而邦捷公司具有应当协助办理的义务。按照《城市房屋权属登记管理办法》的规定，邦捷公司应在首先具备办理涉案房屋产权登记证书的前置要件后，通知高媛媛提交应由高媛媛提供的相关材料办理房屋产权登记证书。虽然邦捷公司主张已向高媛媛送达了《办理房屋产权证的函》以告知高媛媛在限定期限内提交相关资料，但未能就高媛媛签收该函件提供有效证据予以佐证，同时高媛媛称其并未收到过该函件，因而应视为邦捷公司未完全履行合同约定，未尽到通知的义务，故对邦捷公司称因高媛媛未提供相关资料而无法办理产权登记的主张，一审法院不予支持。关于诉讼时效,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算;诉讼时效期间届满的,义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中,邦捷公司应在有效履行了合同约定的告知高媛媛办理涉案房产权属登记的义务后开始计算诉讼时效，即高媛媛在未收到邦捷公司告知其可以办理涉案房屋的产权登记证书的通知前，无法确定其权利是否受到损害，高媛媛的诉讼时效是附有前置条件的，故邦捷公司主张高媛媛关于违约金的诉讼请求超过时效，一审法院不予支持。关于违约金的计算基数，因合同约定建筑面积与实际建筑面积存在差异，且邦捷公司在为高媛媛出具购房发票时，已将面积差价款按照单价予以减除，即涉案房屋实际总价款应是购房发票载明的金额2974801元，高媛媛主张以2990000元为基数计算违约金的主张有误，两者差额系邦捷公司应返还高媛媛的面积差价款，不能计入违约金的计算基数，故应以2974801元为基数计算违约金，对高媛媛主张以2990000元为基数计算逾期办证违约金的主张，一审法院不予支持。邦捷公司于2014年4月22日取得涉案房屋所在楼栋的产权登记证书，按照双方签订的补充协议书第七条第2项的约定，邦捷公司应于2014年7月22日前为高媛媛办理涉案房屋的产权登记证书手续。邦捷公司未在约定期限内为高媛媛办理产权登记证书手续，应当自2014年7月22日起按高媛媛已付房价款2974801元的万分之零点贰的标准支付高媛媛1829天的违约金，计算为108818.22元。高媛媛主张要求邦捷公司支付64584元违约金未超过法律规定的范围，一审法院予以照准。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条规定，判决：一、山东邦捷企业集团有限公司于本判决生效之日起十日内为高媛媛办理坐落于莱山区御景观城14号楼2单元第4-5层402号房屋的产权登记证书。二、山东邦捷企业集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付高媛媛自2014年7月22日起至2019年7月25日止的逾期办理房屋产权证书违约金64584元。按房屋总价款2974801元的万分之零点贰的标准支付自2019年7月26日起至涉案房屋产权登记证书办理完毕之日止的逾期办理房屋产权证书违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1414元，减半收取为707元，由山东邦捷企业集团有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。邦捷公司提交其自制的御景观城办证时物业费欠费统计表（11-18#楼部分），并申请法院调取相关证据，以证明本案所涉房产证办理与是否缴纳涉案房屋物业费没有关系。高媛媛质证称，对该证据的真实性不清楚，该证据与本案没有关联性，邦捷公司要求我方先交物业费才配合办理房屋不动产权证书，我方多次到房屋产权证书办理部门要求办理，因无法提供邦捷公司持有和保管的相关资料无法办理，邦捷公司没有在约定或者法定期间内向管理部门提交完备的材料，未尽到协助办证的义务，应承担相应的违约责任，另外该证据反映的是其他业主缴纳物业费与办证的关联情况，与高媛媛没有任何关系，一审中我方提交的录音资料等证据可佐证不交物业费不办证的事实。对双方当事人争议的事实，本院认定如下：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十条规定，当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当在举证期限届满前提交书面申请，申请书应当载明被调查人的姓名或者单位名称、住所地等基本情况、所要调查收集的证据名称或者内容、需要由人民法院调查收集证据的原因及其要证明的事实以及明确的线索，本案中，邦捷公司未在规定期间内提交书面申请，且提交的申请书仅载明“申请调取相关证据”，申请法院调查收集的证据名称或者内容不明确，且未载明需要由人民法院调查收集证据的原因以及明确的线索，故本院对邦捷公司调取相关证据的申请不予准许。此外，邦捷公司提交的自制表格仅能反映其他业主的相关情况，与本案没有关联性，本院对该证据不予采信。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：邦捷公司应否向高媛媛支付逾期办证违约金及其具体数额。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，邦捷公司负有通知并协助高媛媛办理涉案房屋房地产权属登记证书的义务。邦捷公司主张，其已于2014年4月22日取得涉案房屋所在楼栋的产权登记证书，涉案房屋已完全具备办证条件，且涉案小区其他业主已顺利取得房地产权属登记证书，邦捷公司多次向高媛媛发出过要求尽快递交办证资料的催促函，但高媛媛怠于履行递交办证资料的义务，导致涉案房屋至今未取得房地产权属登记证书。邦捷公司于一审中提交了百世汇通快递回单以证明其主张，但运单记录显示非高媛媛本人签收，高媛媛亦否认收到过邦捷公司的催促通知，在无其他证据证明的情况下，该份证据不能证明邦捷公司已履行了通知义务，高媛媛于一审中提交的2019年2月1日曲丽燕与御景观城物业工作人员谈话录音亦可佐证高媛媛未交物业费是邦捷公司拒绝协助高媛媛办证的原因，现有证据不足以证明邦捷公司履行了协助办证义务，对邦捷公司关于逾期办证原因在于高媛媛的主张，本院不予支持。邦捷公司还主张，高媛媛的诉讼请求已过诉讼时效。根据高媛媛与邦捷公司签订的商品房买卖合同第十五条约定，逾期办证违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，现行法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，高媛媛提起诉讼时，主张邦捷公司向其支付共计1080天的逾期办证违约金，该部分诉讼请求并未超过诉讼时效，对邦捷公司关于高媛媛的诉讼请求已过诉讼时效的主张，本院不予支持。涉案房屋至今未取得房地产权属证书，邦捷公司存在逾期办证的违约行为，应向高媛媛支付逾期办证违约金。一审法院根据高媛媛与邦捷公司的合同约定，判令邦捷公司向高媛媛支付逾期办证违约金，理据充分，计算标准及结果正确，本院予以确认。综上所述，邦捷公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1415元，由山东邦捷企业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十月十五日书记员  孙晓雯