河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2314号 上诉人（原审原告）：尹国华，男，1978年2月19日出生，汉族，住河北省承德市围场县。 委托诉讼代理人：陈龙，河北陈华律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：承德市嘉诚房地产开发有限公司围场分公司，住所地河北省承德市围场县围场镇前进村。 负责人：周宗柏，经理。 委托诉讼代理人：陈颖，河北冀律律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德市嘉诚房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区陕西营小区３－１号楼。 法定代表人：周宗柏，经理。 委托诉讼代理人：陈颖，河北冀律律师事务所律师。 原审被告：围场满族蒙古族自治县房地产交易管理所，住所地河北省承德市满族蒙古族自治县围场镇木兰中路石桥北。 法定代表人：周印峰，所长。 委托诉讼代理人：李好恩，河北汇恩律师事务所律师。 原审第三人：围场满族蒙古族自治县方正房产测绘有限公司，住所地河北省围场满族蒙古族自治县围场镇木兰中路（石桥北侧）。 法定代表人：王华，经理。 上诉人尹国华、承德市嘉诚房地产开发有限公司围场分公司（以下简称嘉诚公司围场分公司）因与被上诉人承德市嘉诚房地产开发有限公司（以下简称嘉诚公司）、原审被告围场满族蒙古族自治县房地产交易管理所、原审第三人围场满族蒙古族自治县方正房产测绘有限公司合同纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尹国华委托诉讼代理人陈龙、上诉人嘉诚公司围场分公司及被上诉人嘉诚公司委托诉讼代理人陈颖、原审被告围场满族蒙古族自治县房地产交易管理所委托诉讼代理人李好恩、第三人围场满族蒙古族自治县方正房产测绘有限公司法定代表人王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹国华上诉请求：1、请求依法撤销河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初856号民事判决第一项，请求依法改判；2、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清。1、一审判决查明尹国华购买的楼房建筑面积实际为63.86平方米，房屋所有权证登记70.91平方米，实际面积比证书面积少7.05平方米，但一审中各方均未提交房屋所有权证，上诉人也并未收到房屋所有权证，因此，一审查明该事实与实际不符。2、一审判决认为"商品房买卖补充协议第二条约定"合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，双方同意多退少补"，即合同约定的建筑面积与实际建筑面积有差异的，多退少补，这与商品房买卖补充协议第二条约定及事实不符；3、一审法院已认定房屋交付后，经测量，房屋实际建筑面积与合同约定建筑面积不符。因此，应双倍返还超过3%部分房价款；二、一审判决适用法律错误。一审判决违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，适用法律错误。因此请求法院支持上诉人上诉请求。 嘉诚公司围场分公司、嘉诚公司答辩称，1、与本案相同法律关系的类案一共十个，尹国华只是其中之一。产生面积错误的原因是测绘部门在图测的时候将房屋的边界勾画错误，导致在图纸上尹国华多出了一间房，我方认为不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。2、嘉诚公司围场分公司与尹国华有补充协议，补充协议约定如果房屋面积出现误差，多退少补，不再做其他补偿。3、与本案相同法律关系的其他类案，判决已经生效，且兑现完毕。根据最高人民法院关于统一适用法律加强类案检索的指导意见，要求同案同判。 围场满族蒙古族自治县房地产交易管理所：同意嘉诚公司围场分公司的答辩意见。补充一点：尹国华并未针对我方提出上诉。 围场满族蒙古族自治县方正测绘公司：尹国华并未针对我方提出上诉，不发表意见。 嘉诚公司围场分公司上诉请求：请求依法改判河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2020）冀0828民初856号民事判决第一项和第二项，改判上诉人返还房价款25380.00元，赔偿损失969.35元。事实和理由：一、判决按照5151.48元/平返还房价款是错误的，被上诉人购买楼房为顶楼带有阁楼，虽然商品房买卖协议约定房价款为5151.48元，总价款为365240.00元，体现阁楼未单收取费用。但事实上上诉人与被上诉人对房屋价款是另有约定的。上诉人购买楼房阁楼为110000.00元，楼房单价为3600.00元，总价为365240.00元。在签订商品房买卖合同时因为阁楼不办理产权证书所以将阁楼价款均摊至楼房单价中，但事实上上诉人与被上诉人对楼房价格是另有约定的。故法院按5151.48元／平方米返还房价款是错误的，应按3600.00元／平方米返还7.05平方米房价款25380.00元。二、判决赔偿被上诉人的取暖费损失1184.40元是错误的。被上诉人实际所交供热面积为56.76平方米，而不动产登记的使用面积为61平方米。供热收取取暖费并不是按照房产部门测绘的使用面积收取的而是供热公司自己入户实测的面积进行收取的，被上诉人并没有因为面积登记错误而多交取暖费，故判决上诉人赔偿取暖费损失1184.40元是错误的。综上，请求法院支持上诉人的上诉请求。 尹国华答辩称，嘉诚公司围场分公司与尹国华签订买卖合同及补充协议中，均约定了房屋的单价为每平方米5151.48元，二份协议系双方真实意思表示且不违反法律规定，应为有效协议。尹国华依照协议的约定支付了购房款。出现协议约定及法律规定的情形时，双方应本着诚实信用的原则，履行法律规定及约定的义务。本案中，合同约定的面积，超出上诉人实际交付的面积达7.05平米。误差比为9.94%。嘉诚公司围场分公司有义务按照协议的约定返还3%范围内的购房款，并双倍返还超出3%部分的购房款。而且在一审过程中，双方对房屋价款是不存在任何的争议的。嘉诚公司围场分公司也未以房屋价款问题进行过抗辩，而是在上诉状中重新提起，其与一审的答辩意见是相互矛盾的。上诉理由是不应予以采纳的。关于取暖费的问题，房屋交付后，尹国华是按照合同约定的面积交纳相关的费用，因嘉诚公司围场分公司的原因导致其违约，给尹国华造成的相关损失应当予以赔偿。该损失已经经一审判决核准确认，不存在尹国华少交纳费用的问题。请依法驳回嘉诚公司围场分公司的上诉请求。 围场满族蒙古族自治县房地产交易管理所答辩称，在一审中房价的认定是基于商品房买卖合同，嘉诚公司围场分公司提出上诉，是因为合同价是房屋和阁楼价进行平均了，房屋面积不影响阁楼的面积。按照证据规则来讲，如果嘉诚公司围场分公司发现了新证据提出上诉，应当按照客观事实来认定。取暖费的问题，原审中也提出过这个问题。取暖费的收取是以实际面积计算取暖费的，损失不应该按照误差来考证。嘉诚公司围场分公司的上诉也没有就原审判决第三项、第四项我方不承担责任提出上诉，请法院依法裁决。 围场满族蒙古族自治县方正测绘公司答辩称，同意围场满族蒙古族自治县房地产交易管理所答辩意见。 尹国华向一审法院起诉请求：1、请求判令第一、第二被告返还3%部分房价款人民币10957.20元，双倍返还超过3%部分房价款人民币50695.30元，并赔偿原告经济损失25833.75元，总计87486.25元；2、判令第三被告和第四被告对第一项请求承担连带给付责任；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年，被告嘉诚公司围场分公司作为出卖人，原告尹国华作为买受人，双方签订了商品房买卖合同。合同约定，买受人购买出卖人建设的围场伊水华庭小区第21幢2单元602号室，建筑面积70.9平方米，单价为每平方米5051.48元，总金额365240.00元，买受人自签订本合同时向出卖人交付首期购房款155240.00元，剩余房款210000.00元由买受人到银行办理按揭贷款支付。出卖人应当在2014年8月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第五条就面积确认及面积差异处理进行了约定：⑴面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；⑵面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还买受人，并按中国银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 2014年8月24日，被告嘉诚公司围场分公司与原告尹国华签订“伊水华庭住宅小区商品房买卖补充协议”。协议第二条“双方同意对房屋面积的内容作以下补充”：买受人购买的21号楼2单元602号商品房，实测面积70.91，套内建筑面积61.10，公共分摊面积9.81，单价5151.48元/㎡，总价365241.00元，首付款155240.00元，贷款210000.00元。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，双方同意继续履行买卖合同；合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，双方同意多退少补。合同约定的公共部分与公用房屋建筑面积与产权登记面积如有差异，买卖双方不做任何补偿，双方同意继续履行买卖合同。协议第三条：本协议及附件均为合同不可分割的部分，本补充协议与合同内容如有冲突，以本协议条款为准。 商品房买卖合同签订后，原告支付了购房款并于2014年1月8日办理了按揭贷款，利率为7.205%。楼房建设完工后，经验收合格交付使用。 2019年5月，围场镇伊水华庭小区21号楼业主到围场满族蒙古族自治县住房和城乡建设局反映房产证上记载的建筑面积与实际建筑面积不符。县住房和城乡建设局出具信访事项处理意见书显示：经方正房产测绘公司、嘉诚公司围场分公司，共同实地测量，发现楼房实际建筑面积与房产证记载的建筑面积确实不符。二单元602户实际建筑面积63.86平方米，房产证记载为70.91平方米。同时房地产开发公司和购房人所签订的购房合同建筑面积与房屋总价也与实际使用情况不符。 原告尹国华购买的楼房是2单元602室，根据2019年的测量结果，建筑面积实际为63.86平方米，房屋所有权证登记70.91平方米，实际面积比证书面积少7.05平方米。面积误差比为（70.91-63.86）÷70.91×100%＝9.94%。 另查明，原告主张因面积存在误差，原告因此多支付费用而造成的经济损失，包括：1、多交房价款5151.48元×7.05平方米=36317.93元；2、物业费损失：253.80元即7.05平×0.5元／平×12个月×6年；3、取暖费损失：1,184.40元=7.05平×28元／平×6年；4、维修基金损失：352.50元=7.05平×50元／平；5、契税损失：363.05元，房屋总价311,960.00元×1%×9.94%。原告另主张借款利息损失17680.00元，误工损失6000.00元。 以上事实的认定，依据为原告提供的原告与被告嘉诚公司围场分公司签订的商品房买卖合同及售房款发票，围场满族蒙古族自治县房地产交易管理所出具的21号楼1、2单元实测面积与合同约定面积不符的明细。住宅专项维修基金收据、取暖费发票、物业费收据、契税票，信访事项处理意见书，不动产权证及工程质量分户验收表、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书，以及原被告当庭陈述笔录。 一审法院认为，原告尹国华与被告嘉诚公司围场分公司签订的商品房买卖合同及“伊水华庭住宅小区商品房买卖补充协议”，是商品房买卖双方真实意思表示，不违反法律规定，均为有效合同。房屋交付后，经测量，房屋实际建筑面积与合同约定建筑面积不符，比约定少7.05平方米，面积误差比为9.94%，被告嘉诚公司围场分公司构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……。双方当事人签订的商品房买卖合同以及商品房买卖补充协议，都约定了面积误差处理办法，但两份合同约定的处理办法不同。商品房买卖补充协议第三条“本补充协议与合同内容如有冲突，以本协议条款为准”，故应按商品房买卖补充协议的约定处理。商品房买卖补充协议第二条约定“合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，双方同意多退少补”，即合同约定的建筑面积与实际建筑面积有差异的，多退少补。据此，被告嘉诚公司围场分公司应返还原告尹国华多交的房价款36317.93元。同时，应当支付贷款利息损失。原告主张双倍返还面积误差比超出3%部分的房价款，与商品房买卖补充协议约定不符，一审法院不予支持。因被告嘉诚公司围场分公司违约行为，还给原告造成其他损失2153.75元，应当赔偿。原告主张误工损失6000.00元，依据不足，不予支持。被告嘉诚公司是被告嘉诚公司围场分公司的开办单位，具有法人资格，应承担连带责任。被告围场房地产交易管理所、第三人方正房产测绘公司不是商品房买卖合同当事人，在本案中不宜承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第二项规定，判决如下： 一、被告承德市嘉诚房地产开发有限公司围场分公司返还原告尹国华房价款36317.93元，并自2014年1月8日起按照年利率7.205%给付利息损失，计算至清偿之日止。被告承德市嘉诚房地产开发有限公司承担连带清偿责任。二、被告承德市嘉诚房地产开发有限公司围场分公司赔偿原告尹国华其他损失2153.75元。被告承德市嘉诚房地产开发有限公司承担连带清偿责任。三、被告围场满族蒙古族自治县房地产交易管理所在本案中不承担民事责任。四、第三人围场满族蒙古族自治县方正房产测绘有限公司在本案中不承担民事责任。五、驳回原告尹国华的其他诉讼请求。以上一、二判项，于判决生效后十五日内履行完毕。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人嘉诚公司围场分公司提交了以下证据：证据一，《房号预留单》一份，用以证明尹国华实际购买楼房单价为3600元每平方米，阁楼是11万元一个。证据二，嘉诚公司围场分公司单方制作的明细表。尹国华质证认为，对新证据的真实性不认可，该预留单不属于民事诉讼的新证据，该预留单无法证实形成时间，所以形式不合法，该预留单与本案不具有关联性，也证明不了上诉人的证明目的，应以双方签订的购房合同认定案件事实；证据二与本案不具有关联性，而且明细表中也明确标注尹国华房屋单价为5151.48元/平。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点：1、嘉诚公司围场分公司应当返还尹国华购房款的数额是多少；2、嘉诚公司围场分公司是否应赔偿尹国华取暖费损失1184.40元。 关于房屋面积误差超过3%部分是否应双倍返还问题。尹国华与嘉诚公司围场分公司签订的《商品房买卖合同》及《伊水华庭住宅小区商品房买卖补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。其中商品房买卖补充协议第二条约定“合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，双方同意多退少补”，第三条“本补充协议与合同内容如有冲突，以本协议条款为准”，房屋交付后，经测量，房屋实际建筑面积与房屋所有权证书登记面积不符，比登记面积少7.05平方米，面积误差比为9.94%。造成面积误差的原因是围场满族蒙古族自治县方正测绘公司在图测时将房屋边界勾画错误，导致面积测量错误，并非嘉诚公司围场分公司建设错误，应按照《伊水华庭住宅小区商品房买卖补充协议》的约定，退还7.05平方米的房款，对尹国华主张双倍返还面积误差比超出3%部分的房价款的诉讼请求，本院不予支持。 关于嘉诚公司围场分公司主张应按照房屋单价3600元/平返还房屋价款问题。案涉房屋的价款有嘉诚公司围场分公司与尹国华签订的《商品房买卖合同》和嘉诚公司围场分公司的购房发票，可以证实房屋单价为每平方米5151.48元，嘉诚公司围场分公司主张房屋单价为每平方米3600.00元证据不足，本院不予支持。一审法院据此判决嘉诚公司围场分公司应返还尹国华多交的房价款36317.93元并支付贷款利息损失并无不当，本院予以维持。嘉诚公司围场分公司主张尹国华并未多交纳取暖费，但未能提供证据证明尹国华实际交纳取暖费的分项费用，故，嘉诚公司围场分公司主张尹国华系按照房屋实际面积交纳的取暖费，证据不足，本院对其该项主张不予支持。 综上所述，尹国华、承德市嘉诚房地产开发有限公司围场分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,987.20元由尹国华、承德市嘉诚房地产开发有限公司围场分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 莉 审 判 员  袁宝山 审 判 员  刘树国 二〇二〇年十月十六日 法官助理  李艳玲 书 记 员  姜 超 ——