江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1643号上诉人（原审原告）：付蓉，女，1979年12月8日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：徐红宇，江苏谟仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴中凯置业有限公司，住所地江苏省江阴市顾山镇香山西路。法定代表人：庞仲雍,该公司总经理。被上诉人（原审被告）：苏州好得家信息技术有限公司，住所地江苏省昆山开发区前进东路399号台协商务广场1005室。法定代表人：朱立，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王永生、洪永祥，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王永生，男，1984年11月14日出生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。被上诉人（原审被告）：无锡仕必得房产经纪有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区安镇街道丹山路215号。法定代表人：李成明，该公司执行董事。上诉人付蓉因与被上诉人江阴中凯置业有限公司（以下简称中凯公司）、苏州好得家信息技术有限公司（以下简称好得家公司）、王永生、无锡仕必得房产经纪有限公司（以下简称仕必得公司）侵权纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初6486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付蓉上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，并负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.好得家公司在中凯公司售楼现场一手操办了从定金收付、合同签订、房屋交付等整个交易过程，根本不存在居间服务，如此践踏政策规范的行为以及相互分配所谓佣金及资金往来的情形，一审法院认定不存在串谋，显然，难以令人信服。本案实际上是开发商为规避政府限价政策，在商品房销售中拆分房价、以其他名义额外收取房价，有违公共管理秩序和公平原则。2.中凯公司高于备案价向其报价的行为，系为规避国家关于商品房买卖限价和不能捆绑销售的规定，属于虚假报价的欺诈行为，其是按照中凯公司公示的价款成交的，该价款与备案价不一致，且分为购房款和居间费用两笔收取，该虚假报价行为足以误导其多支付107079元服务费。3.仕必得公司并未提供任何服务，其也未享受到所谓的房价优惠服务，好得家公司收取该居间费用明显过高，其损失系中凯公司、好得家公司、仕必得公司、李永生相互共同配合导致，故上述被上诉人应共同赔偿其财产损失107079元。好得家公司、王永生共同辩称：1.付蓉与中凯公司是商品房买卖合同关系，付蓉与仕必得公司是居间合同关系。商品房买卖合同的签订以及居间服务费的支付均是付蓉真实意思表示。中凯公司在出售商品房，仕必得公司在居间过程中不存在付蓉所称的欺诈行为。通过仕必得公司的居间服务，付蓉确实享受了购房优惠，付蓉所称的损失107079元实际是应支付给仕必得公司的居间服务费。2.好得家公司与王永生是代仕必得收取居间服务费，对此仕必得公司也是认可的。故在本案中好得家公司与王永生均无义务赔偿或返还。3.付蓉所称的商品房备案价是行政机关对开发商进行行政管理的手段和措施，并不影响民事主体之间法律行为的效力，付蓉以商品房买卖价款与商品房备案价不一致为由，主张受到欺诈没有依据。4.付蓉在签订正式的商品房买卖合同前就案涉房屋分别签订了定购协议书和居间确认书，协议和居间确认书均载明房屋总价为808338元，最终可享受成交总价740000元（含车位），付蓉对此明知且确认，正是在仕必得公司的居间服务下付蓉方得以577921元的优惠价格成功购买涉案房屋，并支付了居间服务费107079元，从购房结果来看付蓉享受了极大的购房优惠。综上，付蓉的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人中凯公司、仕必得公司均未发表答辩意见。付蓉向一审法院提出诉讼请求：判令中凯公司、好得家公司、王永生、仕必得公司共同赔偿其因受欺诈造成的财产损失107079元，并负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月26日，付蓉签订《金泽定购协议书》1份，载明：定购人付蓉，定购房屋38栋201号，房屋面积101.37平方米；房屋单价7974.13元/平方米，房屋总价808338元；定金20000元；付款方式：签署《商品房购销合同》时一次性付清全部购房款；备注栏中载明：该客户于2017年9月26日支付定金20000元整，于2017年9月30日前支付首付并办理贷款方可享受最终成交总价为740000元（含车位），逾期房屋另售定金没收。订购协议书还对其他事项作出了重要约定。付蓉在定购方处签字，王梦霞在销售员处签字，相茵在销售经理处签字。好得家公司陈述王梦霞与相茵是以中凯公司经办人的身份在协议书上签字。付蓉与仕必得公司签订的《金泽花园居间确认书》载明：房屋价格：单价7974元，总价808338元；商品房买卖合同签约日期为2017年9月30日前；备注：1.买受人向居间机构缴纳居间服务费130000元，可享受所购房屋总价款优惠200000元。2.本确认书约定的居间优惠房屋仅限买受方本人使用，不得转让给任何第三方。3.苏州好得家信息技术有限公司接受上述居间机构委托，代为收取居间服务费，并在客户签订《商品房买卖合同》并完成相应手续后，将所代收的居间服务费部分金额支付给上述居间机构。4.买受方须在本确认书约定期限内签订《商品房买卖合同》，并完成备案登记，逾期未签约，出卖方有权将其预定之户另行出售。5.买受方以本确认书约定的优惠价格与出卖方签订《商品房买卖合同》后，居间机构方开具相应发票给买受方，如因买受方自身原因要求退房的，已收取的居间服务费不予退还。6.房屋建筑面积、总价以及买卖双方之责任归属均以届时买卖双方签订的《商品房买卖合同》约定为准。7.最终成交总价740000元（含车位）。付蓉在《金泽花园居间确认书》买受方处签字，仕必得公司在居间机构处盖章，王梦霞在承办人处签字。2017年10月5日，付蓉（买受人）与中凯公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定买受人向出卖人购买的商品房为预售商品房，名称为金泽花园一区38单元201号房，建筑面积共101.37平方米，单价为5701.1元/平方米，房屋总价为577921元。买受人于合同签订之日付房款177921元，剩余房款40万元买受人向银行申请按揭贷款。同日，付蓉在中凯公司售楼处连续刷卡支付，其中，向好房客服务部支付107079元、35000元，向中凯公司支付157921元。同日，中凯公司向付蓉出具了35000元的车位收据一张。2017年10月10日，好得家公司为付蓉开具了金额均为53539.50元的发票2张，名称为服务费。2018年9月7日，中凯公司为付蓉开具了金泽花园一区38号201室金额为577921元的购房发票（发票号码：NO01179261）。一审审理中，付蓉认可最终的成交价是720000元（含车位）。金泽花园一区38单元201号房屋公示价格为5701.1元/平方米。王永生经营的好房客服务部于2018年12月6日注销。以上事实，有金泽定购协议书、金泽花园居间确认书、商品房买卖合同、增值税专用发票、银行交易明细、商品房价格公示信息及庭审中当事人的陈述等证据所佐证。一审法院认为：付蓉与仕必得公司签订的《金泽花园居间确认书》、付蓉与中凯公司签订的《金泽定购协议书》，以及付蓉与中凯公司签订的《商品房买卖合同》，均系当事人的真实意思表示。付蓉通过仕必得公司的居间服务，与中凯公司签订了《金泽定购协议书》，在该过程中，中凯公司、仕必得公司、好得家公司、王永生并不存在恶意串通，损害国家、集体或第三人利益等足以导致合同无效的事由和行为，故前述确认书、协议书、商品房买卖合同均合法有效。在《金泽花园居间确认书》中对优惠方式及收取优惠服务费作为对价进行了明确约定，约定内容不存在疑义，付蓉的立约行为表明其自愿支付对价以享受购房价格优惠。结合付蓉签订的《金泽定购协议书》以及《商品房买卖合同》，案涉房屋原价808338元，优惠后的房屋价款为577921元，故付蓉确已享受约定的折扣优惠。付蓉最终与中凯公司签订正式的商品房买卖合同，并按照确认书和协议书的约定，支付了107079元的对价，以优惠价577921元购得房屋，加上车位费35000元，合计720000元，与付蓉认可的成交价720000元一致。好得家公司为付蓉开具了107079元的服务费发票，居间确认书和商品房买卖合同均已履行完毕。综上，付蓉支付的107079元的性质为居间服务费，并非付蓉所称的房款。付蓉在居间服务的情况下取得了购买房屋的优惠价格，故付蓉关于中凯公司、好得家公司、王永生、仕必得公司共同欺诈，骗取其房款107079元，要求赔偿的主张无事实和法律依据，法院不予支持。至于付蓉认为中凯公司等存在对外销售价格高于其在相关行政部门的备案价格以及捆绑销售等不正当经营行为，属于行政管理范畴，付蓉可以通过向相关部门举报等方式处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回付蓉的诉讼请求。一审案件受理费2440元，由付蓉负担。二审查明事实与一审已查明事实一致。二审中，付蓉向本院申请调查中凯公司与案外人江苏天地合控股集团有限公司及相关居间机构之间的销售代理合同、中介协议、分配方式等情况，因该申请调查内容属于当事人依法举证范畴，且与本案所争议的是否存在欺诈之间无直接关联，本院未予准许。本案二审争议焦点为：各被上诉人是否存在欺诈行为，应否赔偿上诉人支付的居间费107079元。本院认为：付蓉与仕必得公司签订的《金泽花园居间确认书》载明房屋总价808338元，买受人向居间机构交纳居间服务费130000元，可享受所购房屋总价款优惠200000元，优惠后的房屋价款为740000元（含车位）。事实上，上诉人购得案涉房屋实际支付的购房款为577921元、居间服务费为107079元，车位费为35000元，合计为720000元。因此，从购房总价来看，各被上诉人对上诉人并不存在欺诈，并未使得上诉人产生错误的意思表示和行为。另外，上诉人签订的居间确认书约定交纳居间费为100000元可享受房屋总价优惠200000元，而此后签订的商品房买卖合同约定的房屋总价为577921元，与定购协议书载明的原总价808338元相比，优惠幅度确已达到200000元，亦不存在欺诈之情形。在实际履行中，上诉人支付中凯公司购房款577921元，并由中凯公司如数开具了购房发票；居间费107079元，亦由好得家公司收取并如数开具了服务费发票。当事人关于购房及居间的真实意思表示明确、一致，且购房行为、付款行为均已完成。现上诉人以侵权为由要求赔偿损失107079元，实则是要求返还该部分居间费，该主张缺乏法律依据，本院不予支持。至于开发商的报价能否高于备案价、是否存在拆分房价、居间服务费是否过高等问题，涉及行政或行业监管问题，上诉人可向有关部门反映处理。综上所述，付蓉的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2440元，由上诉人付蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长 王静静审 判 员 潘晓峰审 判 员 仓 勇二〇二〇年十月十六日法官助理 宁尚成书 记 员 徐冬晖