吉林省吉林市昌邑区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0202执异102号异议人（案外人）：宫艳萍，女，1973年4月5日生，汉族，户籍地吉林省吉林市龙潭区，现住吉林省吉林市昌邑区。申请执行人：王庆新，男，汉族，1968年8月17日生，户籍地吉林省吉林市船营区，现住吉林省吉林市船营区。被执行人：吉林市鹏翔房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区哈达湾街17号创业园1楼110-1房间。法定代表人：王丽杰，该公司经理。委托诉讼代理人：修波，该公司办公室主任。被执行人：王振屹，男，汉族，1979年4月5日生，住吉林省吉林市昌邑区。本院在执行申请执行人王庆新与被执行人吉林市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔房地产公司）、王振屹房屋买卖合同纠纷一案中，案外人宫艳萍对本院作出的（2019）吉0202执468、469、470号执行裁定中查封被执行人鹏翔房地产公司开发的坐落于吉林市昌邑区哈达湾街万众胡同幸福茗苑小区二期5号楼2单元3层15号房屋，提出书面异议。本院于2020年10月14日受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。异议人宫艳萍称：申请人于2016年7月15日与鹏翔房地产公司签订《内部认购书》，约定申请人购买昌邑区幸福名苑5号楼2单元301室房屋，面积87.48平方米，总价400,000元。申请人从银行提取150,000元现金，妹夫刘殿举按照申请人的指示向鹏翔房地产公司法定代表人王丽杰转账200,000元，申请人另向鹏翔房地产公司支付了50,000元现金。同日鹏翔房地产公司出具了收到购房款的收据，加盖公司财务专用章，并向申请人交付了房屋。2016年11月17日，申请人交纳了物业维修金、供热费、物业费、垃圾清理费、预存电费、水费等费用，吉林市屹隆物业服务有限公司出具了进户收费明细单，申请人对房屋进行装修并使用至今。2020年6月，申请人向吉林市中级人民法院提出执行异议之诉，中院判决不得执行坐落于吉林市昌邑区哈达湾街万众胡同幸福茗苑小区二期5号楼2单元3层301室房屋。申请人购买房屋发生在查封之前，已实际占有使用，查封该房屋是错误的。异议请求：解除对坐落于吉林市昌邑区哈达湾街万众胡同幸福茗苑小区二期5号楼2单元301室房屋（查封明细表序号：30203013）的执行查封。经本院审查查明，申请执行人王庆新与被执行人鹏翔房地产公司、王振屹房屋买卖合同纠纷一案，经本院调解，于2018年11月27日分别作出（2018）吉0202民初2670号民事调解书;（2018）吉0202民初2671号民事调解书和（2018）吉0202民初2672号民事调解书。其中（2018）吉0202民初2670号民事调解书调解协议主文为：一、王庆新与鹏翔房地产公司签订的三套住宅内部认购协议解除（分别为：幸福名苑二期2栋2单元8层4号102平方米;二期4栋1单元6层013号79.56平方米，二期5栋2单元6层020号87.14平方米）；二、鹏翔房地产公司于2018年12月10日返还王庆新购房款1,560,210元，如果鹏翔房地产公司到期未还，自2018年12月10日起按照月2%的标准承担违约责任；三、王振屹对上述款项承担连带保证责任；四、辛凤霞同意并配合解除以上协议。同时辛凤霞与王庆新的协议一并解除；五、案件受理费9,421元，由鹏翔房地产公司、王振屹承担。（2018）吉0202民初2671号民事调解书调解协议主文为：一、王庆新与鹏翔房地产公司签订的三个门市房内部认购协议解除（分别为：幸福名苑一期一号住宅0单元1-2层001、002、003号面积分别为274.87、230.44、219.75平方米）；二、鹏翔房地产公司于2018年12月10日返还王庆新购房款10,855,690元，如果鹏翔房地产公司到期未还，自2018年12月10日起按照月2%的标准承担违约责任；三、王振屹对上述款项承担连带保证责任；四、徐再文同意并配合解除以上协议。同时徐再文与王庆新的协议一并解除；五、案件受理费43,467元，由鹏翔房地产公司、王振屹承担。（2018）吉0202民初2672号民事调解书调解协议主文为：一、王庆新与鹏翔房地产公司签订的四个车库内部认购协议解除（分别为：幸福名苑二期4栋0单元0层9号、5栋0单元0层3号、5栋0单元0层4号、5栋0单元0层12号车库）；二、鹏翔房地产公司于2018年12月10日返还王庆新购车库款1,804,100元，如果鹏翔房地产公司到期未还，自2018年12月10日起按照月2%的标准承担违约责任；三、王振屹对上述款项承担连带保证责任；四、徐再文同意并配合解除以上协议，同时徐再文与王庆新的协议一并解除；五、案件受理费10,519元，由鹏翔房地产公司、王振屹承担。以上法律文书于2018年11月27日生效。因被告未履行生效的法律文书确定的义务，经申请执行人王庆新申请，本院于2019年3月14日立案执行，案号分别为（2019）吉0202执468号、（2019）吉0202执469号、（2019）吉0202执470号。2019年4月17日，本院作出（2019）吉0202执468、469、470号执行裁定书，裁定查封被执行人鹏翔房地产公司名下坐落于吉林市昌邑区万众胡同改造项目A区75套房屋，以上查封期限均为三年。另查明，2016年7月15日，宫艳萍与鹏翔房地产公司签订《内部认购书》,宫艳萍购得鹏翔房地产公司开发的坐落于吉林市昌邑区哈达湾街万众胡同幸福茗苑小区二期5号楼2单元3层15号房屋，建筑面积87.48平方米，总价款400,000元。宫艳萍从银行提取150,000元现金，其妹夫刘殿举按照宫艳萍的指示向鹏翔房地产公司法定代表人王丽杰转账200,000元，宫艳萍另向鹏翔房地产公司支付了50,000元现金。同日鹏翔房地产公司出具了收到购房款的收据，加盖公司财务专用章，并向宫艳萍交付了房屋。2016年11月17日，宫艳萍交纳了物业维修金、供热费、物业费、垃圾清理费、预存电费、水费等费用，吉林市屹隆物业服务有限公司出具了进户收费明细单，宫艳萍对房屋进行装修并使用至今。再查明，吉林市中级人民法院于2017年8月2日作出（2017）吉02民初250号之二民事裁定书，查封了坐落于吉林市昌邑区万众胡同改造项目A区（一期）地块二一北地块项目幸福茗苑小区33套住宅（含案涉房屋），42套车库。宫艳萍于2020年4月7日向吉林市中级人民法院提出执行异议，吉林市中级人民法院于2020年4月22日作出（2020）吉02执异72号执行裁定，驳回其异议请求。宫艳萍不服，提起执行异议之诉，吉林市中级人民法院于2020年8月27日作出（2020）吉02民初215号民事判决书，判决不得执行坐落于吉林市昌邑区哈达湾街万众胡同幸福茗苑小区二期5号楼2单元3层301室房屋。该判决书于2020年9月18日发生法律效力。本院认为，案外人对涉案房屋提出的异议请求，属于案外人对执行标的提出的异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。本案系金钱债权执行，买受人作为案外人提出的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明事实，鹏翔房地产公司与宫艳萍之间签订的《内部认购书》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应属合法有效。案外人在法院查封之前签订了购房协议并已交付全部房款，占有了该不动产。鹏翔房地产公司在涉案房屋被查封之前已经收到全部房屋价款，并将房屋交付给购房人，涉案房屋早已脱离鹏翔房地产公司的管理和控制，案涉房屋所在的幸福名苑小区因竣工验收等方面存在问题，直至人民法院查封前尚不符合办理产权证条件，属于无籍房，购房人对未能办理产权过户登记手续并无过错，属于非自身原因未办理过户登记，故作为购房人的案外人已经就执行标的享有足以排除强制执行的物权期待权，故应当中止执行涉案房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对坐落于吉林市昌邑区哈达湾街万众胡同幸福茗苑小区二期5号楼2单元301室房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  柴莉莉人民陪审员  赵 艳人民陪审员  张 静二〇二〇年十月二十六日书 记 员  郑 雯