辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1566号上诉人（原审原告）：张小军，男，1982年8月9日出生，汉族，住义县。邮寄地址锦州市太和区凌川路国税小区24-26号。被上诉人（原审被告）：锦州永和物业管理有限公司，住所地锦州松山新区锦娘路永和国际37-13号。法定代表人：金上辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴永科，辽宁古塔律师事务所律师。上诉人张小军与被上诉人锦州永和物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张小军，被上诉人锦州永和物业管理有限公司委托诉讼代理人吴永科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小军上诉请求：1.依法撤销锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1955号民事判决书，驳回起诉。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定错误。1、据《锦州国基五金机电城商铺租赁合同》，一审法院对租赁期限的起止时间认定错误，忽略了合同第3条第1项约定：如甲方通知交付时间与上述约定交付期限不一致，上述期限相应顺延。商铺交付期限为2014年4月4日，因此，合同起止时间为2014年4月4日至2016年10月18日。2、免租一年的时间应为2014年4月4日至2015年4月3日。3、交租时间为：余下的1.5年，上诉人已近交付1.5年租金共计27000元（三张收条）。4、本合同是五金机电城商铺租赁合同，收款人写明五金机电城，但写收条人是被上诉人单位职工，对上诉人来讲已经履行完毕合同义务。综上，上诉人不欠租金，应驳回起诉。请求支持诉求。被上诉人锦州永和物业管理有限公司辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，一审判决合法，应予支持，应驳回上诉。锦州永和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付所欠租金78400元及违约金37420.32元，合计115820.32元；2.判决被告支付律师费8107.42元；3.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月19日，原、被告之间签订了《锦州国际五金机电城商铺租赁合同》，被告张小军承租位于锦州国际五金机电城（永和国际）12幢2号商铺，共1间，面积158.12平方米，用于经营五金、建材行业商品，租赁期限为三年，自2013年10月19日起至2016年10月18日止，合同期内商铺租金18000元/年，第一年租金免费。第二年起按每隔6个月缴费一次，一年缴租2次。按半年缴费的在前一年度届满前的30日内缴交。租赁期满，本协议自行终止。被告违约（包括但不限于逾期入场经营、延迟交纳租金和其他应支付的各项费用、违规装修装潢等）或违规经营，应按逾期时间商铺租赁费的日万分之三支付违约金。另查明，被告同时租赁了与2号商铺相邻的3号商铺，两个商铺的之间的间隔墙体被拆除，将两个商铺连通在一起。被告自称租赁合同到期后，并未实际使用2号商铺，只是在2号商铺通行，后由3号商铺的房主将两个商铺之间的隔离墙重新砌好。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告之间签订的《锦州国际五金机电城商铺租赁合同》合法有效，被告在租赁期间内承租并实际使用了租赁的商铺，应按合同约定给付租金，被告主张第一年免租金，且已缴纳2014年10月19日—2016年4月18日期间的租金共计2.7万元，并提交了三张租金收条，其中一张收条无收款人签字或公章，另两张收条的收款人处加盖“锦州国际五金机电城”字样的印章，而并非原告公司的公章，一张收条上收款人处“叶永才”的签字也并非其本人所签，原告对收到租金一事予以否认，因不能确认三张收条的真实性，故对于原告的抗辩主张，本院不予支持；对于原告主张的租赁期限届满后至2019年2月28日期间的租金，因合同明确约定“租赁期满，本协议自行终止”，而双方又未签订新的租赁合同，原告亦未能提供证据证明租赁期限届满后被告实际使用了2号商铺，而被告否认实际使用2号商铺自称仅是通行，故对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持；对于原告主张的违约金，因合同中有明确约定，应按照欠缴租金数额自逾期之日起按日万分之三计算违约金，但经计算后，截止至判决作出之日违约金数额已超过欠缴租金数额的百分之三十，双方约定的违约金过高，故本院予以调整，酌定以被告欠缴租金数额的百分之三十计算违约金；对于原告主张的律师费，因原告并未提供相关证据予以证明其主张的律师费金额，因无事实依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告张小军于本判决发生法律效力后十日内给付原告锦州永和物业管理有限公司租金36000元；二、被告张小军于本判决发生法律效力后十日内给付原告锦州永和物业管理有限公司违约金10800元；三、驳回原告锦州永和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1390元，已减半收取，由被告张小军负担485元，由原告锦州永和物业管理有限公司负担905元。二审中，当事人没有提交新证据。原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，对于当事人的违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于租赁合同的权利义务问题，中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人交付租赁物，承租人支付租金是租赁关系双方当事人的基本义务。对于当事人的举证责任问题，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。现上诉人张小军提出，其不欠租赁费，不应承担给付租金义务的上诉理由。经查，上诉人张小军与出租人于2013年10月19日签订了《锦州国际五金机电城商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为三年，自2013年10月19日起至2016年10月18日止，租金为18000元/年，第一年租金免费。第二年起按每半年缴租一次，上打租。租赁期满，租赁合同自行终止。承租方的违约金比例为逾期支付租赁费的日万分之三。该合同订立后，出租方锦州永和物业管理有限公司按照合同约定如期将案涉商铺交付给承租方张小军，张小军应支付的合同期内租金为36000元，合同期满后锦州永和物业管理有限公司因未实际取得租金而提起本案诉讼。诉讼中张小军为反驳出租方提出的拖欠租金的主张，向法院提交了三张合计2.7万元的租金收条，经审查，该第一张收条载明的租赁期间为自2014年10月起-2015年4月；第二张收条载明的租赁期间为2015年4月19日-2015年10月；第三张收条载明的租赁期间为2015年10月-2016年4月。三张收条标明的租赁费金额均为9000元，该收条均仅有案外人签字但并未加盖出租人锦州永和物业管理有限公司的公章确认。在三张收条的收款方均非合同相对应的出租人单位的情形下，该三张收条不能被认定为证明出租人收到租金的有效证据，故人民法院不能认定承租人向出租人支付了一年半的租金，在此情形下，上诉人张小军应当承担不利后果。关于上诉人提出的，因出租人延期半年时间交付商铺，其仅应支付一年半租金的问题，因上诉人陈述的迟延交付主张与上诉人诉讼中提交的第一张收条所载明的租赁期间自相矛盾，故本院对上诉人提出的实际租期为一年半的上诉理由不予支持。出租人锦州永和物业管理有限公司提交的租赁合同，可以证明承租人拖欠两年租赁费的主张，锦州永和物业管理有限公司要求判令张小军给付拖欠租金并承担违约责任的诉讼请求符合法律规定，依法应得到支持。一审法院基于以上事实判令张小军给付拖欠租金并承担违约责任的判决结果正确。上诉人张小军的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，张小军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由上诉人张小军负担。本判决为终审判决。审判长  李宇辉审判员  王金业审判员  王 广二〇二〇年十月十四日法官助理刘佳乐书记员张采琳