江苏省连云港市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏07行终91号 上诉人（原审被告）连云港市赣榆区自然资源和规划局，住所地连云港市赣榆区青口镇华中路102号。 法定代表人李政，该局局长。 出庭机关负责人陈会改,该局党组成员。 委托代理人王**、孟庆阳，江苏四季青律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）徐勋，男，1975年6月15日出生，汉族，户籍地连云港市赣榆区，现住连云港市赣榆区。 委托代理人王昭忠，江苏榆和律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）李玉娟，女，1974年2月20日出生，户籍地连云港市赣榆区，现住连云港市赣榆区。 委托代理人徐勋，系李玉娟丈夫，住址同上。 被上诉人（原审原告）阎亮，男，1975年12月22日生，汉族，住连云港市赣榆区。 委托代理人钟玉红，江苏润国律师事务所律师。 委托代理人范懿杰，连云港市赣榆区黑林法律服务所法律工作者。 上诉人连云港市赣榆区自然资源和规划局（以下简称赣榆区资源局）、徐勋、李玉娟因与被上诉人阎亮不动产行政登记一案，不服连云港经济技术开发区人民法院（2020）苏0791行初29号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年7月8日公开开庭审理本案。上诉人赣榆区资源局出庭负责人陈某改及委托代理人王**，上诉人徐勋及委托代理人王昭忠，被上诉人阎亮的委托代理人钟玉红、范懿杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院审理查明，2017年1月5日，徐勋、李玉娟向原赣榆县房产管理处（现并入赣榆区资源局）提出房屋所有权转移登记申请，要求将连云港强某房地产开发有限公司（以下简称强某公司）开发建设的位于连云港市赣榆区××农贸市场××东××、建筑面积153.72平方米的房屋（以下简称涉案8号房屋）转移登记在徐勋、李玉娟名下。申请书上有徐勋、李玉娟签名，二人并提供了身份证、户口簿及结婚证明、二人与强某公司于2006年1月22日签订的商品房买卖合同、房地产分户平面图、2012年3月1日开具的销售不动产统一发票（办证用）、2012年2月6日的契税发票。赣榆区资源局受理申请人提交的上述申请材料后，经审查认为申请人提交的材料符合办理转移登记的情形，遂于2017年1月12日作出房屋权属登记，将涉案8号房屋转移登记在徐勋、李玉娟名下，并向徐勋、李玉娟核发苏（2017）赣榆区不动产权第0000356号不动产权证书（以下简称涉案不动产权证书），徐勋、李玉娟于2017年1月12日领取该证书。赣榆区资源局原具体经办涉案登记的工作人员在庭审中陈述称：强某公司开发完小区后就始终找不到人了，小区的居民集体上访，后来我们区里成立了一个专门机构处理强某公司的历史遗留问题，多次召开联席会。强某公司被吊销营业执照后销售发票肯定开不了，所以造成当事人申请办理登记的材料不齐全这个问题。后来通过联席会的方式解决问题，补开了相关材料，包括销售发票。在办理登记时我们没有联系强某公司，因为联系不上。强某公司的公章和李某的私章都在强某公司原工作人员手里保管，相关工作人员是由业主自己联系的。 另查明，2006年4月8日，阎亮与强某公司签订商品房买卖合同，双方约定阎亮购买强某公司开发建设的赣榆区青口镇西关路农贸市场A1幢东第8号、第9号房屋（以下简称8号房屋和9号房屋），房屋总面积共计320平方米，总金额47.36万元。该合同第1页加盖有赣榆县商品房预售登记专用章。2006年5月16日，阎亮、刘某作为借款人，与中国建设银行股份有限公司赣榆支行（以下简称建设银行赣榆支行）签订了个人住房借款合同，合同约定阎亮、刘某向建设银行赣榆支行借款20万元，用于购买8号房屋和9号房屋，借款期限15年，合同还约定对8号房屋和9号房屋设定抵押作为借款担保。同日，阎亮、刘某与建设银行赣榆支行签订了8号房屋和9号房屋的房地产抵押合同（按揭），强某公司及其法定代表人李某在抵押合同上盖章，原赣榆县房产管理处在抵押合同上加盖了抵押鉴证专用章。2018年5月15日，建设银行赣榆支行出具阎亮结清20万元贷款的证明。其中注明抵押物地址：西关综合市场A1幢由东某第8号房屋、第9号房屋，未填写他项权证号。2018年10月10日，阎亮向赣榆区资源局出具申请书，以其合法购买8号房屋和9号房屋，商品房买卖合同经过预售登记、涉案房屋办理了抵押登记，具有对抗第三人的效力，赣榆区资源局将8号房屋和9号房屋分别登记在徐勋、李玉娟和嵇某胜名下的行为违反法律规定，要求赣榆区资源局依法撤销该登记行为及房屋产权证。2018年11月7日，赣榆区资源局以未查询到阎亮主张的抵押登记信息、赣榆区资源局办理的转移登记行为事实清楚、符合法律规定为由，决定不予受理阎亮的申请。阎亮不服，提起诉讼。 本案的焦点问题是赣榆区资源局作出的房屋转移登记是否符合法律规定。 一审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼》第二十六条第六款规定：行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案房屋转移登记行为由原赣榆县房产管理处作出，后因机构改革，原赣榆县房产管理处并入赣榆区资源局，不动产登记职责由赣榆区资源局继续行使，因此，赣榆区资源局是本案的适格被告。 2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。该条第二款规定了七种可以单方申请房屋登记的情形。该条例第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。本案中，徐勋、李玉娟基于其与强某公司签订的房屋买卖合同申请办理房屋转移登记，且不属于依法可以单方申请的情形，因此，应当由房屋买卖双方共同向赣榆区资源局提出申请。根据赣榆区资源局提供的证据登记申请表上只有徐勋、李玉娟签名。同时，在办理房屋转移登记时，还应当提交房屋所有权证书或者房地产权证书，而在涉案房屋转移登记中，申请人并未提交强某公司的涉案房屋的原房屋所有权证书或者房地产权证书。赣榆区资源局未能依照《不动产登记暂行条例》的规定依法进行审查，作出涉案房屋转移登记行为属于主要证据不足。赣榆区资源局关于其转移登记行为符合法律规定的理由不能成立，一审法院不予支持。 综上，赣榆区资源局作出的涉案房屋登记行为，属于主要证据不足，依法应予以撤销。阎亮要求撤销的理由成立，予以支持。一审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决撤销赣榆区资源局于2017年1月12日作出的将位于连云港市赣榆区××农贸市场××东××房屋转移××在××、××名下及××（××）赣榆区不动产权第0000356号不动产权证书的行为。一审案件受理费50元，由赣榆区资源局负担。 赣榆区资源局上诉请求撤销原审判决，依法发回重审或改判驳回阎亮的诉讼请求。事实和理由：1、虽然《不动产登记暂行条例》规定涉案房屋转移登记应由双方共同申请，本案登记申请表上只有徐勋、李玉娟签名，但事出有因。强某公司开发涉案小区后找不到人，购房者有办证需求，因材料不齐全无法办理，赣榆区政府召开专门会议，协调相关部门为购房者补开相关材料，在办理登记时因无法联系开发商，所以申请表上没有强某公司盖章签字。虽然《不动产登记暂行条例》对申请人应当提交的材料作了规定，但涉案房屋登记是强某公司开发的商品房首次转移登记，有其特殊性，在实际操作办理登记过程中，无产权证可提交。结合《江苏省实施若干问题的指导意见》，上诉人通过登记机构登记系统自行核查就可以。2、阎亮与徐勋、李玉娟之间对彼此持有的商品房买卖合同真实性予以否认，双方应当先行确权，解决房屋所有权争议，一审法院应当中止本案诉讼。 徐勋、李玉娟上诉请求撤销原审判决，依法改判驳回阎亮的诉讼请求。事实和理由：1、一审认定事实错误。上诉人徐勋、李玉娟与强某公司签订的商品房买卖合同真实有效，房款交清，房屋已交付十多年，上诉人装修居住至今。房屋转移登记行为也是双方共同申请。上诉人与强某公司工作人员协商买房事宜，强某公司工作人员在办理转移登记申请表上和询问表上盖章，应是强某公司真实意思表示。2、一审程序违法。一审法院直接撤销涉案房屋登记行为，未予告知先行解决民事争议或中止本案诉讼，违反《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的要求。 赣榆区资源局和徐勋、李玉娟均认可对方上诉意见。 阎亮对赣榆区资源局及徐勋、李玉娟的上诉意见答辩称，涉案房屋系门面房并不是住宅房，徐勋、李玉娟居住使用是因为租赁使用，并非因交付使用。徐勋在一审中明确承认其在使用房屋过程中交了以阎亮名字的账户贷款，在其使用房屋之前涉案房屋是阎亮所有，贷款在前。徐勋并没有提交证据证明缴纳了涉案房屋的房款。也没有证据证明付清购房款。本案并不适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，因为阎亮和徐勋、李玉娟之间并不存在以房屋登记行为为基础的买卖、共有、赠与、继承、抵押等法律关系。二者是租赁关系，徐勋、李玉娟办证的时候存在隐瞒。徐勋、李玉娟提交办证的购房合同多处存在错误。赣榆区资源局登记科科长一审中明确他们明知小区营业执照到期无法开具发票，申请登记材料不全，他们为了安抚业主上访成立了联合会，安排业主补交了开具发票的税款开具了购房发票。赣榆区资源局明知登记材料形式不合法，未尽到审查义务，应当依法予以撤销。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，房屋权属登记是房屋权属登记机关依当事人申请,对当事人取得的房屋权属进行书面记载,包括初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、注销登记、撤销登记等。权属登记机关的职责在于审查申请人是否依法提出了申请登记所需要的材料,申请登记事项有无违反法律禁止性或限制性的规定,申请材料内容是否一致等。本案赣榆区资源局作出涉案房屋所有权转移登记及颁证行为依据的主要证据不足，未尽到上述审查职责。理由为，涉案房屋所有权转移登记属于《不动产登记暂行条例》第十四条规定的应由双方当事人即强某公司与徐勋、李玉娟共同申请的情形。赣榆区资源局还应当依据该条例的规定查验申请人所需提交的材料、对申请事项进行必要的询问。经查，涉案房屋所有权转移登记仅有徐勋、李玉娟单方申请。即使如赣榆区资源局所说涉案房屋因强某公司原因无法正常办理产权登记，是经政府协调补充材料后予以办理，但此举只是为消除强某公司方面阻却办证的客观原因。赣榆区资源局在办理登记申请时，仍应依法对申请人即强某公司及受让人的真实意思表示等进行查验。涉案房屋出现权属争议，亦说明赣榆区资源局作为登记机构在登记前查验登记申请人的真实意思表示的必要性。赣榆区资源局依据单方申请办理登记，不符合法律规定，其作出涉案房屋转移登记及办证行为未尽审查职责，主要证据不足、依法应予以撤销。关于阎亮与徐勋、李玉娟之间对涉案房屋存在权属争议并不影响本案对上述被诉行政行为的司法审查，上诉人认为一审法院未中止审理本案，程序违法的上诉观点不能成立。 综上所述，赣榆区资源局和徐勋、李玉娟的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费50元，由上诉人连云港市赣榆区自然资源和规划局负担25元，徐勋、李玉娟负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  王小姣 审判员  李 季 审判员  戴立国 二〇二〇年十月十四日 书记员  苏 洋 法律条文附录 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； ……