贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终3024号上诉人（一审原告）：王晓光，男，1982年5月1日出生，汉族，住贵州省镇远县。上诉人（一审原告）：杨凤仙，女，1986年7月16日出生，侗族，住贵州省镇远县。共同委托诉讼代理人：龙登海，贵州乾合律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州宏基旅游投资管理有限公司，住所地：镇远县舞阳镇小菜园8幢11号门面。法定代表人：王铁夫。委托诉讼代理人：李欣。上诉人王晓光、杨凤仙因与被上诉人贵州宏基旅游投资管理有限公司（以下简称：宏基公司）确认合同无效纠纷一案，不服贵州省镇远县人民法院（2019）黔2625民初1069号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。王晓光、杨凤仙上诉请求：一、撤销镇远县人民法院（2019）黔2625民初1069号民事判决，依法改判或发回重审，支持上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、《协议》违反了我国法律强制性规定，应当依法认定为无效，一审法院的判决没有法律依据。一审法院庭审查明，上诉人与被上诉人宏基公司订立协议之时，无论系涉案房屋的预售许可证明，还是房屋所有权证书，被上诉人宏基公司都没有取得。涉案房屋正在建设且并未取得商品房预售许可证明的情形之下，宏基公司与上诉人签订的《协议》违反法律规定，应认定为无效。二、既然《协议》无效，那么被上诉人宏基公司则应当承担合同无效的法律后果。何况被上诉人宏基公司在出售涉案房屋之后，又擅自将涉案房屋抵押给第三人。因此，一审法院驳回上诉人的诉讼请求，没有法律依据。被上诉人宏基公司故意隐瞒没有取得涉案房屋预售许可证明的事实与上诉人订立《协议》，上诉人并没有过错，被上诉人宏基公司应当承担所有的责任。双方签订涉案《协议》后，被上诉人宏基公司又将涉案商铺抵押给镇远县农村信用合作社，并未告知上诉人，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。三、被上诉人宏基公司实际从事房地产开发活动，属于房地产开发企业，本案应适用《房地产管理法》、《解释》等相关法律、司法解释的规定，一审法院认定事实错误。无论从形式上还是实质上，被上诉人宏基公司均系房地产开发企业。即便其不具有房地产开发企业资质，也未进行相关的备案，并不影响被上诉人属于房地产开发企业的认定。涉案房屋系商品房，被上诉人宏基公司与上诉人之间已经形成商品房买卖合同关系，本案应当适用《解释》之相关规定。四、即便被上诉人未取得房地产开发资质，但由于宏基公司系房地产开发企业，且从事的活动为房地产开发与销售，故其应当遵守与房地产开发企业相关的法律。一审法院仅以宏基公司未取得房地产开发资质为由，驳回了上诉人的全部诉讼请求，违背民事活动公平原则。宏基公司未提交书面答辩意见。王晓光、杨凤仙向一审法院起诉请求：1.确认杨凤仙、王晓光与宏基公司于2017年2月13日签订的《宏基商业步行街商铺意向转让协议》无效；2.请求宏基公司返还杨凤仙、王晓光购房款920000.00元及利息121753.06元（购房款的利息以920000.00元为基数，按照央行贷款基准利率4.75%计算，自2017年2月13日起至2019年11月13日止的利息为121753.06元；自2019年11月13日起至退清购房款之日止的利息以实际发生日期为准，另行计算），并向杨凤仙、王晓光支付赔偿款项920000.00元。以上三项款项共计1961753.06元；3.一审案件受理费、诉讼财产保全费、财产保全保险费用等全部诉讼费用由宏基公司承担。一审法院认定事实：原告杨凤仙与原告王晓光系夫妻关系。2017年2月13日，原告杨凤仙与被告宏基公司签订《宏基商业步行街商铺意向转让协议》，约定原告杨凤仙向被告宏基公司购买位于镇远县涌溪乡芽溪新城区宏基酒店15号1、2层商铺，该商铺总价款为920000.00元，原告杨凤仙应于签订《宏基商业步行街商铺意向转让协议》之日一次性支付商铺全款，被告宏基公司应于2017年5月30日前将验收合格的商铺交付给杨凤仙。双方还约定被告先将该商铺产权统一办至被告宏基公司名下，再转至杨凤仙名下，如因被告原因造成该商品房不能按照约定办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告宏基公司承担全部责任，被告宏基公司在商铺交付后360个工作日内完成房屋初始登记，初始登记后，被告宏基公司应在180个工作日内清洁乙方办理房屋所有权证转让手续有关文书。2017年2月13日，原告杨凤仙按照约定向被告宏基公司支付商铺全款920000.00元,2018年5月，被告宏基公司向原告杨凤仙交付了商铺。原告杨凤仙已将涉案商铺出租。截至目前，被告宏基公司未取得所售商铺的销售许可，至今未给原告杨凤仙办理不动产登记。本案在审理过程中，原告向一审法院申请财产保全，并提供中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保全责任保险保单保函。一审法院作出（2019）黔2625民初1069号《民事裁定书》，裁定查封被告银行存款2200000元或查封、扣押被告名下位于镇远县涌溪乡芽溪村芽溪新城区域编号为201201-178土地上的房屋（房屋编号分别为第15号、第16号、第55号、第56号商铺）及其他等额财产。原告支付5000元保全费。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”从该条来看，商品房的出卖人具有法定性、特定性，即商品房买卖合同的出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。而被告的经营范围虽然包括“房地产开发”这一项，但双方签订的《宏基商业步行街商铺意向转让协议》中，已经说明宏基商业步行街商铺附属于宏基开元大酒店，建设铺面的土地规划用途为餐饮旅游业用地。因此，被告开发该商铺时所具备的资质不属于商品房开发，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于主体的规定。因此，对原告以上诉解释第一条及第九条之规定为依据，以被告未取得商品房预售许可证明为由，要求认定原、被告双方签订的商铺转让协议无效并承担赔偿责任的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。同时，合同亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定判决：驳回原告杨凤仙、王晓光的诉讼请求。案件受理费22454元，减半收取11227元，保全费5000元，合计16227元，由原告杨凤仙、王晓光负担。二审中，上诉人向本院提交如下证据：1、《关于镇远县芽溪宏基旅游投资管理有限公司不办理不动产权证和不履行违约责任的上访信》；2、图片三张。本院经审查认为，上诉人提交的证据1、2与本案无关联性，故本院不再作为新证据组织双方质证。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院另查明：涉案《协议》第一页为宏基商业步行街铺面意向转让协议说明，内容为：一、协议签订前，甲乙双方应当仔细阅读并知晓理解本协议内容；二、本协议文本中所称宏基商业步行街商铺是指宏基开元大酒店附属商业的独立商铺，……，在完善产权后办理转让手续。本院认为，本案二审争议的焦点为上诉人与被上诉人签订的《宏基商业步行街商铺意向转让协议》是否无效，上诉人的请求能否得到支持。王晓光、杨凤仙上诉称，涉案房屋正在建设且未取得商品房预售许可，故《协议》违反了我国法律强制性规定。从本案查明的事实看，王晓光、杨凤仙明知被上诉人开发的房屋用途为酒店，土地规划用途为餐饮旅游业用地，且需要宏基公司完善产权后办理转让手续，故本案并非属于正常的商品房开发销售，王晓光、杨凤仙的主张不符合商品房销售需要预售许可的前提条件，进而王晓光、杨凤仙主张该案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22454元，由上诉人王晓光、杨凤仙负担。本判决为终审判决。审 判 长 王家良审 判 员 王山地审 判 员 陈生燕二〇二〇年十月十日法官助理 梁红云书 记 员 杨振宇