河北省玉田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0229民初2259号 原告（反诉被告）：杨先锋，男，1979年3月11日出生，汉族，户籍地河南省商水县，住北京市通州区。 委托诉讼代理人：刘永刚，河北刘凤悦律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：唐山盛鑫房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市玉田县周庄村。 法定代表人：代守江，系该公司经理。 委托诉讼代理人：唐建军，河北马健辉律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）杨先锋与被告（反诉原告）唐山盛鑫房地产开发有限公司（以下简称盛鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨先锋及其委托诉讼代理人刘永刚、被告（反诉原告）唐山盛鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨先锋向本院提出诉讼请求：1.请求判令盛鑫公司交付杨先锋房屋买卖合同原件；2.请求判令盛鑫公司交付杨先锋玉滨 —2— 家园小区4号楼2单元1201室房屋钥匙和26号地下室钥匙以及门禁卡；3.请求判令盛鑫公司协助杨先锋办理玉滨家园小区4号楼2单元1201室房屋和地下室的产权证书。事实和理由：在2016年10月7日，杨先锋经天津市万东房地产经纪有限公司居间介绍与盛鑫公司签订了位于玉田县认购协议书，协议书约定：房屋总价款360107元，付款方式按揭，缴纳首付款110107元，贷款25万元。地下室价款22407元。协议签订后，杨先锋如约将房屋首付款和地下室款总计132514元交付给了盛鑫公司。2017年9月份，杨先锋办理完成该房屋的贷款将全部购房款交付给了盛鑫公司。房贷办理完成后杨先锋与盛鑫公司签订了房屋买卖合同，合同签订后当天盛鑫公司以“网签备案”为由将房屋买卖合同收回，之后杨先锋要求盛鑫公司交付双方签订的房屋买卖合同原件，盛鑫公司一直推托不给，同时盛鑫公司一直没有向杨先锋交付房屋。2019年12月份杨先锋又将案涉房屋的公共维修基金交清，当时杨先锋找到盛鑫公司要求盛鑫公司交付该房屋钥匙，盛鑫公司无理要求杨先锋交清房屋物业费用及滞纳金，否则不予交付杨先锋该房屋的钥匙及门禁卡等。诉讼过程中，杨先锋变更第二项诉讼请求为交付玉滨家园小区4号楼2单元1201号房屋和26号地下室及门禁卡。 盛鑫公司辩称，1.杨先锋诉称的玉滨家园小区4号楼2单元1201号房屋和26号地下室在其购买时属于现房，并且已经经过相关部门的验收合格，双方签订合同后杨先锋即可入住并办理相关手续，但杨先锋在2017年9月签订份合同后一直未办 —3— 理交房手续，属于杨先锋无故违约，根据双方所签订的合同以及相关法律规定，盛鑫公司要求杨先锋交付物业费及滞纳金是合理的，盛鑫公司并不存在杨先锋诉状中所述的推脱不给合同原件、不交付房屋的事实，而是杨先锋违约在先导致双方不能够履行合同，故请求驳回杨先锋的诉讼请求。 盛鑫公司向本院反诉提出诉讼请求：依法判令杨先锋按照《商品房买卖合同》约定向盛鑫公司交纳管理费38902元。事实和理由：盛鑫公司于2015年开发建设玉田县玉滨家园小区，于2016年5月经验收合格交付使用，杨先锋于2017年9月与盛鑫公司签订了《商品房买卖合同》一份，购买了玉滨家园小区4-2-1201号楼房一套及附属用房，总价360107元。2017年9月20日合同登记备案成功，杨先锋于合同签订后，将剩余房款250000元交清。盛鑫公司于2017年9月及以后物业公司多次通知杨先锋办理收房手续，但是杨先锋出于投资目的购买楼房，所以杨先锋虽然购买了房屋，但只是想转手盈利，不想交纳契税及物业管理机构规定的相关费用，故迟迟不与盛鑫公司办理交房手续。综上，杨先锋应按照《商品房买卖合同》第十一条第三款、附件四第五条的规定，向盛鑫公司交纳管理费38902元，但被告拒绝交纳。诉讼过程中，盛鑫公司变更诉讼请求，要求杨先锋支付截止到2020年9月12日的管理费39020元。 杨先锋辩称，1.盛鑫公司的诉请无事实依据和法律依据，双方于2017年9月份签订合同后，盛鑫公司并没有通知杨先锋进行交付房屋，杨先锋于2019年12月17日将该房屋的专项维修基金交付给了玉田县住建局，在交该项维修基金时盛鑫公司 —4— 没有将该房屋交付给杨先锋，同时房屋的买卖合同原件一直也没有交给杨先锋，反而是杨先锋多次要求盛鑫公司交房，盛鑫公司以收管理费为名拒绝交付房屋，并且盛鑫公司未向杨先锋提供房屋的质量保证书等证件；2.盛鑫公司所称的房屋买卖合同附件约定，杨先锋对此不认可，该合同至今在盛鑫公司处，杨先锋对合同的约定不清楚也不了解，同时该约定属于加重购买人的义务，盛鑫公司没有向杨先锋进行提示与说明，并且管理费也不符合法律的规定，没有任何一条法律规定开发商可以向购房者收取管理费用。 杨先锋依法向本院提交了商品房认购协议、维修基金专用票据、收据，盛鑫公司提交了商品房买卖合同复印件、物业管理协议书复印件、收据复印件、验收报告复印件、建设工程竣工规划合格证复印件，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：杨先锋与盛鑫公司于2016年10月7日签订商品房认购协议书一份，该协议内容：卖方（甲方）盛鑫公司买方（乙方）杨先锋甲乙双方协商一致，达成如下条款：一、认购商品及房款1、住宅位置：4号楼2单元1201室…。二、地下室及房款地下室位置：4号楼2单元26室，地下室总房款22407元，…四、双方责任…乙方需在签定本协议七日内交齐首付或全部房款签订《商品房买卖合同》…五、本协议在甲乙双方签订《商品房买卖合同》后自动废止。当日，杨先锋向盛鑫公司交纳首付款和地下室款合计132514元。 杨先锋与盛鑫公司于2017年9月20日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人盛鑫公司买受人杨先锋…第 —5— 一条、项目建设依据…出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定暂定名玉滨家园住宅小区一期…。第三条、买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第4#座2单元1201号房，建筑面积共88.74平方米，…（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。附属用房26，建筑面积15.14平方米。第四条计价方式与价款第一种按套内建筑面积（1）该商品房单价为4058元/平方米，总金额为360107元。（2）该商品房附属用房成交价格为1480元/平方米，总金额为22407元。出卖人根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》代玉田县住建局收取专项维修资金。…第六条、买受人按银行按揭贷款方式付款，凡符合申请商品房按揭贷款条件的住户均可以申请该项贷款，交清贷款首付款和储藏室全额后在签订商品房买卖合同时交齐住宅首付款110107元，贷款金额250000元并填写好贷款申请有关资料，七日内到出卖人指定银行将所有按揭贷款手续办理完毕，否则视为逾期付款，自第八日起按第七条违约处理。…第八条交付期限。出卖人应当在2016年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因出卖人可据实予以延期：1、遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为遵守、配合政府及相关部门的法规、政策变动或调整，及其他法律、法规规定的情形，导致出卖人逾期交房的。第九条出卖人的逾期交房的违约责任（该条双方未约定）…第十一条交接 —6— 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，由此产生的延期交房责任由买受人承担。…第二十条本合同未尽事项，按国家法律、法规和政策规定执行，没有的可由双方约定后签订补充协议（附件四）；本合同连同附件共14页，一式5份，具有同等法律效力…。附件四：合同补充协议约定：…四、买受人收楼时，按照合同的规定交清房款及相关税费以及物业管理机构规定的相关费用，合同标的物移交给买受人，否则标的物归出卖人所有。五、买受人交清全额房价款（含住宅房、储藏室）后，未按合同规定的交付期限领取钥匙并办理入住手续，自交付期限的第二天起到实际领取钥匙办理入住手续日止，买受人按日向出卖人支付房价款总额的万分之一的管理费…。该合同于2017年9月25日在玉田县住房和城乡建设局登记备案。该楼房所涉建设工程于2017年7月19日经玉田县城乡规划局下发了建设工程竣工规划验收合格证，准予办理竣工备案、房屋所有权登记手续。 杨先锋于《商品房买卖合同》签订后将余下的房款250000元交付给被告。2019年12月17日，杨先锋向玉田县住房和城乡建设局交纳玉滨家园住宅小区一期4#-2-1201号房产及4#-2-26附属用房的住宅专项维修基金共计12466元。双方签订的合同现由盛鑫公司持有，杨先锋未持有该合同。双方至今未办 —7— 理房屋交接事宜。 本院认为，杨先锋与盛鑫公司签订的商品房买卖合同明确写明“出卖人1份、买受人1份，房产管理部门、土地管理部门及银行各持一份”，依据交易习惯双方签订合同后，杨先锋应持有合同书正本，因此本院对杨先锋的第一项诉讼请求予以支持。杨先锋已交清了购房款，履行了主要义务，且本案争议的房产已符合交付条件，因此盛鑫公司应将争议的房产交付给杨先锋，但原被告双方约定的交房期限在签订合同之前，应视为履行期限不明，双方均可以在交付条件成就后随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，故杨先锋要求被告交付玉滨家园小区4号楼2单元1201室房屋和26号附属用房的诉讼请求，本院予以支持。关于门禁卡在本案中不能确定，因此杨先锋要求交付门禁卡理据不足，本院不予支持。关于杨先锋要求盛鑫公司协助杨先锋办理玉滨家园小区4号楼2单元1201室房屋和地下室的产权证书涉及行政事项，在本案中不予处理。附件四合同补充协议约定盛鑫房地产要求业主支付管理费应自“未按合同规定的支付期限领取钥匙并办理入住手续，自交付期限的第二天起”，盛鑫房地产未提供证据证实其积极向杨先锋履行交房义务而杨先锋拒不受领这一事实，故盛鑫公司要求杨先锋交纳管理费38902元证据不足，本院不予支持。 综上所述，杨先锋的诉讼请求本院予以部分支持。盛鑫公司的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规 —8— 定，判决如下： 一、被告唐山盛鑫房地产开发有限公司给付原告杨先锋玉滨家园住宅小区一期4#座2单元1201室的《商品房买卖合同》正本一份，于本判决生效之日起十日内履行； 二、被告唐山盛鑫房地产开发有限公司将玉滨家园住宅小区一期4#座2单元1201号房屋和4#座2单元26号附属用房交付给杨先锋，于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回原告杨先锋的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告唐山盛鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费40元，由唐山盛鑫房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费386元，由唐山盛鑫房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  刘连友 二〇二〇年十月十二日 书记员  刘 颖