辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1523号上诉人（原审原告）：杨梦迪，女，1992年4月16日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：于秀丽，杨梦迪母亲，1971年1月5日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：杨淑君，杨梦迪舅妈，1956年10月18日出生，汉族，退休工人，住阜新市太平区。被上诉人（原审被告）：尤良，男，1979年10月16日出生，汉族，职员，住锦州市古塔区。被上诉人（原审被告）：锦州市邻家地产中介有限公司，住所地锦州市古塔区洛阳路三段34-149。法定代表人：王立斯，该公司经理。上诉人杨梦迪因与被上诉人尤良、锦州市邻家地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0711民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨梦迪及其委托诉讼代理人于秀丽、杨淑君，被上诉人尤良，被上诉人锦州市邻家地产中介有限公司的法定代表人王立斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨梦迪上诉请求：1、撤销一审判决，对此案予以改判或发回重审；2、要求第一被上诉人支付定金违约赔偿二万。3、要求第二被上诉人退还上诉人中介费6000元；4、要求第二被上诉人赔偿上诉人部分损失费1万元；5、上诉费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决被上诉人尤良退回购房定金而没有适用定金罚则是错误的。1、依据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定，一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，根据这条法律规定，尤良应该赔付杨梦迪2万元违约金；判决书中写上诉人、被上诉人双方在“房屋买卖合同”中明确约定，若定金期间尤良违约，需赔付杨梦迪收到定金的一倍作为违约金，并归还定金。对于尤良违约，只判了归还定金1万元，违约金没判给上诉人2万元。2、签订“房屋买卖合同”后，必须履行合同给予的义务，按合同规定，自本合同签订之日起，被上诉人协助上诉人到房屋产权登记机关办理权属变更手续。尤良不但不协助办理手续，还找多种理由辩解，关于更名的问题我己经告诉过上诉人。对此，上诉人是知情的，拒绝办理更名过户手续，尤良有一百个理由拒绝协助办理权属变更手续，都是违约行为，尤良出售的房屋不能更名过户，这是不争的事实，判决书中法院还查出此案涉及房屋系案外人付秀丽，可见尤良出售的房屋涉及案外人和事有多么多，权属关系多么复杂，尤良对此房屋只有居住权，没有买卖权，找什么理由狡辩都是无效的。3、法院以尤良和杨梦迪母亲通话录音证明尤良与上诉人母亲在购房前己经将更名过户的事宜交代清楚，尤良并不负责更名过户，这不是事实。上诉人辩解如下：1、尤良和上诉人母亲的电话时间、地点都是在起诉后。签订合同前彼此不认识。起诉后，尤良在电话里说这个，说那个，都是他一个人在表述房屋的大概情况，目的是推卸责任。所以起诉后的电话交代不能证明尤良不负责更名过户，电话录音上诉人也有，可以公开录放。房屋买卖合同尤良是亲自签名的，推卸责任是做不到的。二、判决书说：第二被上诉人中介己完成居间中介工作，且没有过错。上诉人申辩。1、第二被上诉中介有欺骗的事实，中介在判决书中的辩称：在看房时我公司的员工告知上诉人更名需要15000元更名费，可以更名。上诉人相信了中介，为了更名过户，上诉人找了很多人和有关更名过户的机构，同时也找到中介，几经周折,证明不能更名过户，不是花多少钱能解决的问题。中介违背了承诺，欺骗了上诉人。2、不作为、胡作非为也有事实。合同中第六条中介义务“2、丙方应将甲乙提供的房屋的信息如实向乙方披露。3、在甲乙双方提供了全部有关房屋买卖资料的前提下，丙方负责协助甲乙双方办理产权过户登记手续”。中介本应在签订合同前核实房照情况，向买房者披露，协助买房者办理产权过户登记手续。可中介不作为，中介在判决书中称看房己经晚上8点半，中介没有办法核实房照情况，而当晚上诉人与被上诉人经协商表示可以先不办理更名。对于更名的事情，上诉人都是知情的。中介在捏造事实，中介在签订合同前都不知道尤良的房照情况，3、硬编造上诉人知情，自欺欺人，胡作非为。买卖合同都进行不下去，中介都完成啥居间工作了？中介以骗取中介费为目的，还不是过错吗？上诉人对本判决不服，为维护上诉人的合法权益，鉴于该房屋不能更名过户，提出上诉请求。尤良辩称，上诉人所说的不属实，当晚看房前我已经明示了，当时我房子在出租状态，有中介两个工作人员和杨梦迪母女，我跟他们说清楚了这个房子是没有房照的，收据是原房主的，我还欠原房主两万元，如果想买就等下房照了给我两万元，当时中介都在场。房子的权属问题在合同当时晚上签订的，第二天我就把房子手续交给了中介公司，当时交了1万元定金在中介公司保管，过了三、四天，中介认证了房子以后把1万元定金给我了。录音是事后录制的，但是可以证明以前的状态，录音上也有上诉人的母亲肯定的语气说是、对、说的对等。锦州市邻家地产中介有限公司辩称，1、违约责任合同是我亲自写的，谁违约谁赔对方，而且定金期间是双倍赔偿的，是客户违约。2、更名问题，当天晚上八点半回公司签订合同，签订合同大家都在场，签合同是杨梦迪亲自签字的，当时上诉人还没有确定更名不更名。3、尤良买的是前业主的房子，我要认清原业主是否同意这件事，和合同的真伪，我和原业主核对过信息，核对过真伪，我才把定金转给尤良，尤良有出售的权利。4、更名费当天没有确定，过了两三天上诉人已经不同意更名，就要退房。杨梦迪向一审法院起诉请求：1、要求与被告解除房屋买卖合同；2、要求第一被告支付违约金8万元；3、要求第二被告退还中介费6000元；4、诉讼费要求被告承担。一审法院认定事实：2019年8月15日，原告杨梦迪与被告尤良、被告锦州邻家房地产中介有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，尤良将坐落于锦州市太和区天成雅典小区30-68号房屋卖与杨梦迪，建筑面积78平方米。房屋售价总金额40万元，杨梦迪应于本合同签订之日向尤良支付定金1万元，本合同签订之日起25天内尤良交付首期购房款39万元。尤良应于杨梦迪付清购房款40万元之日起3日内交付房屋，自签订本合同当日，杨梦迪必须向锦州邻家房地产中介有限公司一次性支付中介服务费6000元，此中介服务费不退。此价为尤良净到手价，所有产生的费用全部由杨梦迪承担，室内保留固定装修沙发茶几热水器电视柜煤气灶吸油烟机，今日付定金1万元，2019年9月8日前付37万元，另2万尾款由办完房照后的3个工作日内付清。若定金期间尤良违约需赔付杨梦迪收到定金的一倍作为违约金并归还定金，若杨梦迪违约定金不退，若房款期间尤良或杨梦迪任一方违约需赔付对方总房款的20%作为违约金，违约方承担锦州邻家房地产中介有限公司全额1.5%中介费，冲突之处以本合同本条为准。同日，杨梦迪与尤良、锦州邻家房地产中介有限公司签订《附加条款》，约定，本公司今收到杨梦迪购买尤良位于锦州市太和区天成雅典小区30-68号住宅的房产定金1万元，此款项经过三方同意暂放在锦州邻家房地产中介有限公司保管（尤良同时出示收据证明给锦州邻家房地产中介有限公司保管），待三方到开发商确认此房产业主真实准确时，锦州邻家房地产中介有限公司保管需将上述定金归还于尤良，若业主为冒充或有争议导致违约的，杨梦迪、锦州邻家房地产中介有限公司有权追究尤良的法律责任。同日，尤良出具收据，收据载明收到杨梦迪购买锦州市太和区天成雅典小区30-68号房产定金1万元。另查，案涉房屋系案外人付秀丽于锦州市天成房屋开发有限责任公司以产权调换方式所得，已入住，但未办理房屋产权登记。2017年7月7日，案外人付秀丽将案涉房屋卖与尤良，房款及房屋均已交付。再查，杨梦迪与尤良、锦州邻家房地产中介有限公司签订房屋买卖合同时，均知悉案涉房屋未办理房屋产权登记。一审法院认为，依据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告杨梦迪已明确表示不再购买被告尤良之房屋，故双方签订的房屋买卖合同依法可以解除，原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告向被告尤良给付定金作为签订房屋买卖合同的担保，双方均已经履行了约定债务即签订房屋买卖合同，故定金应当抵作购房价款，鉴于原告要求解除合同，该购房价款被告尤良应当返还原告。原、被告双方在《房屋买卖合同》中明确约定，若定金期间尤良违约需赔付杨梦迪收到定金的一倍作为违约金并归还定金，若杨梦迪违约定金不退，若房款期间尤良或杨梦迪任一方违约需赔付对方总房款的20%作为违约金。据此，因原告杨梦迪并未支付购房款，故其要求被告尤良支付总房款的20%违约金，既不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。被告锦州邻家房地产中介有限公司已完成居间中介工作，且没有过错，故原告要求其退还中介费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条第、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、解除原告杨梦迪与被告尤良、被告锦州邻家房地产中介有限公司于2019年8月15日签订的《房屋买卖合同》；二、被告尤良于本判决生效之日起十日内返还原告杨梦迪购房价款1万元；三、驳回原告杨梦迪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由原告杨梦迪负担975元，被告尤良负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：原审法院认定事实属实，本院予以确认。本案争议的焦点为：1、尤良是否应当双倍返还杨梦迪定金；2、锦州市邻家地产中介有限公司是否应当返还杨梦迪中介费6000元。针对第一个焦点问题，通过被上诉人尤良与上诉人母亲于秀丽的电话录音，能够体现双方在锦州市邻家地产中介有限公司工作人员的介绍下看房时已经知晓房屋不能更名的事实。上诉人杨梦迪与其母亲于秀丽就是否应该更名的问题在看房当时还产生争议，上诉人母亲于秀丽在电话录音中对此事实也予以认可，鉴于上诉人对案涉房屋不能更名的事实是明知的，因此其要求被上诉人尤良双倍返还定金的上诉请求不能成立。针对第二个焦点问题，本案中，虽然三方当事人于2019年8月15日签订的《房屋买卖合同》第七条约定，中介费6000元不予退回。但锦州市邻家地产中介有限公司作为中介机构，在双方看房后，仅凭双方提供的身份证，而未审查房屋所有权并未在尤良名下，该房屋首先应由案外人付秀丽办至尤良名下以及该房屋不能办理产权证书这一事实，就为双方签订了房屋买卖合同。在合同履行过程中导致双方产生矛盾，致使杨梦迪要求解除房屋买卖合同，其并未完成中介工作，在此过程中其存在过错，故上诉人杨梦迪要求被上诉人锦州市邻家地产中介有限公司返还中介费6000的上诉请求应当予以支持。一审法院对此判决不当，应予以纠正。综上所述，杨梦迪的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持，对不成立的部分不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0711民初1821号民事判决第一项、第二项；二、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0711民初1821号民事判决第三项及案件受理费部分；三、被上诉人锦州市邻家地产中介有限公司于本判决生效后十日内一次性返还上诉人杨梦迪中介费6000元；四、驳回上诉人杨梦迪的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1025元，由杨梦迪负担925元，尤良负担50元，锦州市邻家地产中介有限公司负担50元；二审案件受理费450元，由被上诉人杨梦迪负担400元，由锦州市邻家地产中介有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  于宏伟审判员  王玉龙审判员  王金业二〇二〇年十月十日法官助理杨艳洲书记员高俊格