陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终11361号上诉人（原审被告）：程伟，男，1972年6月30日出生，汉族，西安市临潼区村民。委托诉讼代理人：孙晓杰，陕西圣迪律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：刘朝辉，男，1977年7月2日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：马超，陕西骊剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西京信实业有限公司，住所地：陕西省西安市临潼区。法定代表人：樊晓红，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝科社，陕西昭应律师事务所律师。上诉人程伟、刘朝辉因与被上诉人陕西京信实业有限公司（以下简称京信公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院(2020)陕0115民初2112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘朝辉向京信公司交回租赁场地；2.诉讼费由京信公司、刘朝辉承担。事实和理由：一、程伟与刘朝辉书面约定将租赁场地交由刘朝辉个人经营，租金由刘朝辉独自承担，债权债务也由其个人承担，此事已经告知京信公司，租赁合同的实际当事人已经变更为刘朝辉、京信公司，故交还场地的义务人应为刘朝辉。二、在京信公司的起诉状及法院的审理查明部分均认可租赁场地现由刘朝辉占有和使用，程伟对租赁场地没有任何使用、占有的权利，在客观上也无法向京信公司交还。综上，请求支持其上诉请求。京信公司辩称，一、本案合同主体未发生变更，京信公司是出租方，程伟是承租方。刘朝辉系本案第三人，非本案合同主体，仅是与本案处理结果有利害关系，程伟仍应向京信公司履行交还场地的义务。二、刘朝辉现在实际占有和使用该租赁场地，是基于程伟将该场地交给刘朝辉经营的法律关系，程伟与京信公司的租赁关系未解除。程伟在合同届满后，应向京信公司履行交还场地的义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。刘朝辉辩称，本案应撤销一审判决，中止审理。刘朝辉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.案件诉讼费由京信公司承担。事实和理由：一、涉案租赁合同应依法认定无效，因另一关联案件正在审理，应依法中止审理。京信公司在出租涉案场地时，知晓该出租场地的规划用途为地面停车场，不具备建造建筑物的条件，涉案合同因违反政府规划用途而被依法认定无效。二、双方就涉案租赁场地上的建筑物等在另案有经济纠纷，该案的处理结果与本案有直接的利害关系，涉案租赁场地不具备拆除房屋、恢复原状的条件，应中止本案的审理。其在承租涉案场地后，先后投资500万元用于建造及装修。但因京信公司刻意隐瞒规划用途，租赁合同中所约定的啤酒广场、餐饮、演艺的经营事实无法实现等过错，导致其多次被城管执法局处罚、责令停止营业、拆除违法建筑等，给其造成损失。因涉及到另案，本案应中止审理。综上，请求依法改判或发回重审。京信公司辩称，一、京信公司将其暂时闲置的停车场出租给程伟经营啤酒广场、餐饮、演艺等，不违反法律规定。刘朝辉非合同主体，无权主张权利。租赁合同已届满，租赁关系双方签订合同的目的已经实现，刘朝辉主张合同无效系拖延时间。二、本案不应中止审理。另案与本案不冲突、不矛盾，不存在直接的利害关系。另案合同确认无效，应当恢复到合同原始状态，刘朝辉、程伟应交回场地，且另案驳回刘朝辉、程伟的诉讼请求，程伟、刘朝辉在合同届满后应交回场地。本案不符合中止的情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。程伟述称，其答辩意见同上诉意见一致。京信公司向一审法院起诉请求：1.判令程伟及刘朝辉恢复原状，向京信公司交回租赁场地；2.诉讼费由程伟及刘朝辉承担。一审法院认定事实：2014年1月21日，京信公司（出租方）与程伟（承租方）签订房屋租赁合同，约定：京信公司将临潼区XX号（唐御坊）项目东侧，地面停车场，面积1500平方米，场地现状：柏油路面、空场地；租赁给程伟，用于啤酒广场、餐饮、演艺；租赁期限为六年，自2014年1月21日至2020年4月30日，免租99天，自2014年5月1日起租；租金第一、二年为180000元每年，第三、四年为200000元每年，第五、六年为216000元每年；合同第六条约定，租期内不得擅自转租，确需转租提前60日书面申请并征得同意；合同第七条约定，若因除甲方（京信公司）以外的相关政府部门或人员，导致乙方（程伟）不能在经营红线内按经营特点所需加建房屋，甲方退还乙方所支付租金及押金。同时，乙方及时应恢复甲方交付时场地原状，甲方不承担乙方的任何损失。合同签订后京信公司即交付场地，程伟履约交租进行经营，程伟为经营所需在地面加盖了相关构筑物。2020年3月14日，京信公司向程伟送达告知函，明确不再续租，要求程伟在合同届满前一周内清除租赁场地内附着物，恢复原状，交回出租方。租赁期限届满后程伟未按约交付场地并恢复原状，京信公司遂诉至该院。另查明，租赁期限内，程伟将该租赁场地经营权交付给刘朝辉，程伟未向京信公司提交书面申请。2020年3月14日，京信公司向程伟送达告知函后，程伟以微信图片的形式向刘朝辉告知了函件内容，目前租赁场地由刘朝辉占有使用。审理中，因双方当事人争议较大，未能达成一致调解意见。一审法院认为，本案的争议焦点是：应由谁向京信公司履行交付场地、恢复原状的法律义务。本案中，京信公司与程伟签订租赁合同，双方权利义务约定明确，依约履行，合同期限届满前京信公司依法履行了告知义务，程伟作为合同相对人应当按照合同约定及时恢复原状、交付租赁场地，故京信公司要求程伟恢复原状、交回租赁场地的诉讼请求符合法律规定，法院依法予以支持；同时，刘朝辉实际经营占有涉案租赁场地，应当与程伟共同向京信公司履行交付租赁物并恢复原状的法律义务，刘朝辉认为租赁合同无效，应当赔偿其加盖附着物损失的答辩意见，因刘朝辉并非租赁合同的合同相对人，且与程伟之间的转租关系未按合同约定书面申请经京信公司认可，故对于刘朝辉的答辩意见法院依法不予采信，且刘朝辉已通过诉讼另行主张权利，本案中，法院依法不予处理。综上所述，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：被告程伟、第三人刘朝辉于本判决生效之日起十日内恢复租赁场地（临潼区XX号（唐御坊）项目东侧，地面停车场）原状，向原告陕西京信实业有限公司交回租赁场地。案件受理费100元，减半收取50元，由程伟负担。二审期间，本院经审理查明，一、二审庭审时，京信公司、刘朝辉、程伟均确认涉案场地在京信公司出租时系空地停车场的状态。程伟称其在涉案场地加盖有玻璃房，但没有办理手续。二、程伟称租金由其直接交纳给京信公司，收条上也载明是收到程伟交来的租金，实际是刘朝辉交的租金，但刘朝辉向京信公司交纳租金，京信公司不收取，刘朝辉遂找到程伟，让程伟去交。程伟已经不在涉案场地经营，涉案财产均系刘朝辉个人，判决程伟拆除不现实。三、程伟称其将内部退伙合同应该是送给京信公司一份，京信公司对此不予认可，称其未收到，其只认程伟为合同相对方。合同到期后，程伟还和其公司及刘朝辉进行沟通。但其在2018年时已知晓程伟退出的事实。四、刘朝辉、程伟诉京信公司确认合同无效一案。刘朝辉、程伟称京信公司恶意隐瞒真实情况，欺骗其不断投资，给其造成巨大损失，应承担赔偿责任。2020年9月1日，西安市临潼区人民法院作出一审判决，驳回刘朝辉、程伟的诉讼请求。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，2014年1月21日，京信公司（出租方）与程伟（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定京信公司将临潼区XX号（唐御坊）项目东侧，地面停车场，面积1500平方米，场地现状柏油路面、空场地租赁给程伟，用于啤酒广场、餐饮、演艺。程伟在二审庭审时称租金由其直接交纳给京信公司，收条上也载明是收到程伟交来的租金，因刘朝辉向京信公司交纳租金，京信公司不收取，刘朝辉遂找到程伟，让程伟去交。程伟称其将内部退伙合同应该是送给京信公司一份，京信公司对此不予认可，称其未收到，其只认程伟为合同相对方。从上述查明的事实可知，一审判决认定程伟作为合同履行义务主体，并无不当。首先，程伟作为《房屋租赁合同》的承租方，在内部合伙发生退伙后，未及时与京信公司对《房屋租赁合同》进行补充变更，其仍作为合同一方主体，且其自认租金仍由其直接交纳给京信公司，收条亦载明收到其交来的租金。其次，程伟在庭审时对内部退伙协议是否送达京信公司并不肯定，京信公司对此也不予认可，程伟未充分举证其已将内部退伙协议送达京信公司，且京信公司已经同意其不再作为合同履行主体。最后，在另案刘朝辉、程伟诉京信公司确认合同无效一案。刘朝辉、程伟称京信公司恶意隐瞒真实情况，欺骗其不断投资，给其造成巨大损失，应承担赔偿责任。程伟在该案作为原告参与诉讼主张其权利，该主张与其在本案主张其不应承担义务相矛盾。故程伟应承担恢复原状、交回租赁场地的义务。关于本案是否应中止审理的问题。另案刘朝辉、程伟诉京信公司确认合同无效一案与本案不具有法律上的利害关系，不具有中止的情形。合同的效力不影响刘朝辉、程伟在《房屋租赁合同》履行期限届满后履行相应的恢复原状、交回场地的义务。故一审法院对本案继续审理，并无不当。综上所述，程伟、刘朝辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由程伟负担100元，由刘朝辉负担100元。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年十月十日                               法 官 助 理  同 江 龙 书 记 员  孙  婉  侠 1