重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初12711号原告：重庆宾至物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区向乐村152-1-3-2号，统一社会信用代码915001067748607254。法定代表人：陈家庆，重庆宾至物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：罗自强，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：曾继承，男，1993年03月03日出生，汉族，住四川省平昌县，现住重庆市九龙坡区。被告：何学琼，女，1963年8月29日出生，汉族，住四川省平昌县。委托诉讼代理人：曾继承(何学琼之子)，住四川省平昌县。原告重庆宾至物业管理有限公司（以下简称宾至物业公司）与被告曾继承、何学琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告宾至物业公司的委托诉讼代理人罗自强，被告何学琼的委托诉讼代理人即被告曾继承到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宾至物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付原告物业服务费5323.18元、公摊费390元、违约金1000元，合计6713.18元；2.被告承担本案全部诉讼费。审理中，原告宾至物业公司明确其主张的物业服务费对应的期间为2014年12月1日至2020年4月30日，并撤回了对公摊费和违约金的主张。事实与理由：被告曾继承、何学琼系原告宾至物业公司所服务的逸品森香小区的业主。原告宾至物业公司与重庆市聚盛房地产开发有限公司于2014年11月20日签订了《逸品森香小区前期物业管理服务合同》，合同约定了原、被告之间的权利义务，并对小区物业服务费收费标准进行了约定。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，二被告作为逸品森香小区****号房屋的业主，应当向原告缴纳2014年12月至2020年4月的物业服务费5323.18元、公摊费390元，合计5713.18元。鉴于二被告拖欠物业服务费的行为构成违约，因合同约定违约金较高，现原告要求二被告支付违约金。原告宾至物业公司为维护自身合法权益，遂向法院起诉，请求判如所请。被告曾继承、何学琼辩称，其差欠物业服务费属实，差欠的物业服务费期间和金额与原告宾至物业公司主张的一致，其不交物业服务费是因为物业服务不到位，具体为小区卫生至少一周以上才打扫一次；保安的服务不到位，经常半夜不关小区大门。如果物业整改到位，其愿意缴纳物业服务费，但是原告宾至物业公司主张的期间，因其物业服务不到位，故只愿意缴纳其主张金额一半的物业服务费。若后期整改到位了，其愿意按期缴纳后续产生的物业服务费。本院经审理认定事实如下：原告宾至物业公司为案涉逸品森香小区的物业服务企业，被告曾继承、何学琼为案涉房屋逸品森香小区****的业主，该房屋坐落于沙坪坝区****，房屋建筑面积为74.45㎡。2014年11月20日，原告宾至物业公司与案涉小区建设单位重庆市聚盛房地产开发有限公司签订《逸品森香小区前期物业管理服务合同》，约定由原告宾至物业公司对案涉小区进行物业服务。2015年3月1日，原告宾至物业公司与案涉小区建设单位重庆市聚盛房地产开发有限公司签订《逸品森香小区前期物业管理服务合同》，约定由原告宾至物业公司对案涉小区进行物业服务，合同期限为三年，自2015年3月1日至2018年2月28日。该合同载明，原告对案涉小区提供的公共性物业服务主要内容为：1.物业共用部分的日常维修、养护和管理；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、窨井、停车场、路灯；4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；6.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；9.物业档案资料管理；10.物业专项维修资金的使用；11.装修管理；12.接受业主委托，对其物业的专有部分进行有偿维修养护；13.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；14.法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。关于物业服务费，合同约定住宅按照建筑面积1.10元/月·平方米按月缴纳，每月30日前交纳。原告宾至物业公司为案涉小区提供物业服务至今。被告曾继承、何学琼自2014年12月1日至2020年4月30日的物业服务费5323.18元至今未付。另查明，2020年6月5日，原告宾至物业公司以邮政特快专递的方式向被告何学琼、曾继承送达律师函，上载明，自2014年12月1日至2020年4月30日，曾继承、何学琼累计物业服务费、公摊费5713.18元，现请求其收到律师函后五日内缴纳全部拖欠的费用，并按约定支付违约金。审理中，原告宾至物业公司举示了逸品森香小区前期物业管理服务合同、备案证明、重庆市沙坪坝区不动产登记中心查询结果、律师函、EMS快递单以及快递签收记录、化粪池清掏合同、服务照片打印件等证据，以证明物业服务费的主张依据以及物业公司按照物业服务条款约定进行了物业服务。被告曾继承、何学琼举示了照片、业主群微信聊天记录截屏打印件、小区业主代表以及部分业主与物业胡经理就小区物业管理不足之处及整改方案的谈话复印件、整改通知书复印件，以证明小区物业服务不到位，卫生一周才做一次；其家里漏水，物业没有及时和开发商联系并整改，导致室内墙面大面积发霉；小区大门保安年龄过大，晚上值班期间睡觉，不愿意给业主开门，把小区大门敞开，致小区被盗的风险。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告宾至物业公司经与案涉小区业主委员会签订《逸品森香小区前期物业管理服务合同》，为案涉小区提供物业服务至今。被告曾继承、何学琼作为案涉小区业主，应当受该物业服务合同的约束，按时交纳物业服务费。被告曾继承、何学琼对差欠物业服务费的事实及欠费期间和金额无异议，但提出拒缴物业费的理由为物业服务不到位，卫生一周才做一次；其家里漏水，物业没有及时和开发商联系并整改，导致室内墙面大面积发霉；小区大门保安年龄过大，晚上值班期间睡觉，不愿意给业主开门，把小区大门敞开，致小区被盗的风险。其提出的抗辩理由或不属于物业服务法律关系调整范围，或提供的证据不足以证明原告宾至物业公司的物业服务未达相关标准或服务质量严重过低可以达到减免物业服务费的程度。综上，被告曾继承、何学琼拒缴物业服务费的理由尚不成立。故对于原告宾至物业公司要求被告曾继承、何学琼支付2014年12月1日至2020年4月30日的物业服务费5323.18元的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条,《最高人民法院关于适用的的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告曾继承、何学琼于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆宾至物业管理有限公司支付2014年12月1日至2020年4月30日的物业服务费5323.18元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告曾继承、何学琼负担，此款限被告曾继承、何学琼于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆宾至物业管理有限公司付清。本判决为终审判决。审 判 员  任 璐二〇二〇年十月九日法官助理  李朝镜书 记 员  田彬融