辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6855号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵风治，男，1977年1月25日生，汉族，住大连市甘井子区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张岩，女，1980年8月28日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：赵风治，张岩配偶，身份信息同上。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，住所地大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：史晓丹、李威，辽宁利金律师事务所律师。上诉人赵风治、张岩因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务合同纠纷案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初5458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵风治、张岩共同上诉请求：1.依法确认住宅前期物业服务合同的收费标准2.8元/平方米条款无效。2.依法判定住宅前期物业收费标准应执行政府指导价和政府定价为1.3元/平方米，上诉人按此标准缴纳。3.判令被上诉人退还多收住宅前期物业费用1970.1元，[(2.8-1.3)×109.45×12]。4.依法判令被上诉人对2017年至今的各项不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，承担继续履行、采取补救措施并对上诉人赔偿损失。相关具体内容上诉人已在一审庭审和反诉中举证和请求。5.判令本诉、反诉诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.物业服务费采用政府指导价和政府定价，案涉物业合同关于物业收费2.8元/平方米/月的约定违反了价格法的强制性规定，当属无效。案涉物业费收费标准应按政府指导价确定，小区服务标准应确定为一级服务，按相关文件的规定，物业费标准应确定为1.3元/平方米/月。2.被上诉人未按合同约定提供特极标准的服务，构成违约，应当向上诉人承担违约责任，故要求被上诉人将多收取的物业费予以退还。3.消防烟道被物业公司私改，致窜烟到上诉人家人，影响生活；空调外挂机位置设计有缺陷，无法散热，致空调无法正常使用；下水管道漏水正常报修后物业未给予解决处理，停车场停车秩序混乱，入口经常堵塞无法正常使用等，被上诉人物业存在各种不履行或履行不到位的问题，应当继续履行或赔偿损失。被上诉人不同意二上诉人的上诉请求，主要答辩意见如下：1.前期物业合同将物业费标准确定为2.8元/平方米/月不违反合同法规定，合法有效。二上诉人所提到的价格法并非效力性强制性规定，不能导致合同无效。案涉前期物业合同系双方真实意思表示，二上诉人已按此标准交纳首年物业费，应继续受其约束。2.物业费调整应经双过半业主同意，二上诉人无权单方要求降低收费。3.被上诉人已履行了服务义务，不存在违约问题，二上诉人主张不能成立。大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付原告物业管理费12,258.4元（2017年9月1日至2020年12月31日）；2.判令被告给付拖欠物业费的违约金3677.52元。赵风治、张岩向一审法院提出如下反诉请求：1.确认双方签订的《前期物业服务协议》及《临时管理规约》中约定的2.8元/月/平方米物业费收费标准无效；2.确认案涉小区的物业费收费标准为政府指导价1.3元/月/平方米；3.判令原告承担违约责任，对原告主张的给付2017年9月1日至2020年12月31日的物业服务费11,254.8元不予支持；4.被告不缴纳原告主张的滞纳金；5.反诉费由原告承担。一审法院经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，被告系大连市甘井子区远洋荣域小区B1-2-801号房屋业主，房屋建筑面积109.45平方米。2016年8月21日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，约定：开发商大连利远置业有限公司选聘原告为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务；物业服务费收费标准为：高层住宅每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，此后按一年一次缴纳，具体时间为每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金；协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。原、被告在上述服务协议落款处签字或盖章进行了确认。被告未交纳2017年9月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。一审法院认为，业主和物业单位均是平等的民事主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主，应按双方签字确认的《前期物业服务协议》约定内容交纳物业费。对于物业费的交纳时间，上述协议中已约定“物业费每年预缴一次，每年8月1日至12月31日缴纳次年物业服务费”，故原告要求被告支付2017年9月1日至2020年12月31日期间的物业服务费12,258.4元（2.8元/月/平方米×109.45平方米×40个月），于法有据，理由正当，予以支持。关于被告提出的公共区域设施损坏维修不及时等原告服务不到位的辩论意见。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于原告主张的逾期交纳违约金一节。本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告提出的确认2.8元/月/平方米物业费标准无效的反诉请求。确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，故对于被告要求确认收费标准2.8元/月/平方米无效的反诉请求，不予支持。关于被告提出的要求降低收费标准，执行1.3元/月/平方米的物业费标准的反诉请求。案涉《前期物业服务协议》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，因此该协议合法有效，原、被告均应受该协议的约束。协议中已明确约定了物业费标准为2.8元/月/平方米，被告要求收费标准降至1.3元/平/月的诉讼请求，于法无据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵风治、被告张岩（反诉原告）于判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币12,258.4元（自2017年9月1日起至2020年12月31日止）；二、驳回原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）赵风治、（反诉原告）张岩的反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币99元（原告已预交），已减半收取，由被告赵风治、被告张岩承担76元、由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司承担23元，二被告承担部分于判决生效之日起十日内给付原告；反诉费人民币99元（二被告已预交），已减半收取，由被告赵风治、被告张岩承担。二审中，二上诉人提交一份手机截图作为新证据，拟证明2020年6月4日，上诉人通过手机平台向被上诉人报修，被上诉人至今未履行维修义务。因该份证据二上诉人在一审已提交，不属于二审新证据，本院不予采纳。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，案涉物业合同是上诉人赵风治与被上诉人之间签订的，系双方当事人真实意思表示，内容合法，当属有效。二上诉人已按合同约定标准交纳了首年物业费，表示对合同条款的接受与遵守，应当继续按约履行义务。二上诉人拖欠2017年9月1日至2020年12月31日期间物业费是不争的事实，被上诉人要求二上诉人给付物业费有合同和法律依据，应当得到支持。二上诉人主张2.8元/平方米/月的收费标准违反了价格法的规定，当属无效，对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，影响合同效力的是效力性强制性法律规定。《中华人民共和国价格法》第十二条规定，经营者进行价格活动，应当遵守法律、法规，执行依法制定的政府指导价、政府定价和法定的价格干预措施、紧急措施。该法第三十九条规定，经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。从上述规定可以看出，《中华人民共和国价格法》第十二条并非能够导致合同无效的效力性强制性规定，而属管理性规定。另外，《辽宁省物业管理条例》和《辽宁省定价目录》均不属于法律、行政法规，违反其规定亦不能导致合同无效。因此，二上诉人主张前期物业合同约定的2.8元/平方米/月收费标准无效，于法无据，不能得到支持。二上诉人第二项上诉请求是要求本院确认案涉小区应按1.3元/平方米/月标准收取物业费。对此本院认为，物业费标准是双方合意结果，司法不宜干预。包括二上诉人在内的小区业主如认为物业费标准不合理，应当通过业主大会或业主委员会与被上诉人协商更改物业费标准，单个业主无权要求更改小区现行的物业费标准，故其此项上诉请求本院亦不予支持。二上诉人还主张被上诉人未提供合同约定的服务，构成违约，应当按其服务标准确定收费数额，并退还多收取的物业费、赔偿因服务不到位给上诉人造成的损失。本院认为，二上诉人的该两项主张已超出二上诉人在一审时的反诉请求，因双方不能就此达成和解，故对二上诉人该两项上诉主张本院不予审理，二上诉人可另诉。综上，二上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费132元，由赵风治、张岩共同负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年十月十日书记员  邵 将