辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终779号上诉人（原审原告）：马述，男，1978年5月27日出生，汉族，住抚顺市顺城区。上诉人（原审第三人)：抚顺市住房公积金管理中心，住所地抚顺市顺城区新华大街19-2号。法定代表人：闵怀仁，本中心主任。委托诉讼代理人：鲍杰，辽宁三君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邢丹，女，1982年5月19日出生，汉族，住抚顺市东洲区。被上诉人（原审被告）：齐梓瑜，男，2008年12月2日出生，汉族，住抚顺市东洲区。法定代理人：被上诉人邢丹，系被上诉人齐梓瑜之母。被上诉人（原审被告）：齐宝全，男，1957年1月28日出生，汉族，户籍所在地住抚顺市新抚区。被上诉人（原审被告）：李秀杰，女，1958年12月23日出生，汉族，户籍所在地住抚顺市新抚区。被上诉人（原审被告）：王云贺，男，1973年9月10日出生，汉族，住抚顺市东洲区原审第三人：抚顺市安厦住房置业担保有限公司，住所地抚顺市顺城区城东新区隆成街11方块3号楼2单元101号。法定代表人：王庆华，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘东海，辽宁三君律师事务所律师。上诉人马述、抚顺市住房公积金管理中心与被上诉人邢丹、齐子瑜、齐宝全、李秀杰、王云贺，原审第三人抚顺市安厦住房置业担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2017）辽0404民初3074号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。马述上诉请求：1、依法撤销抚顺市望花区人民法院（2017)辽0404民初3074号，判令支持上诉人全部诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、原审判决对房屋共有权人邢丹未参与房产交易过程，又拒绝追认买卖合同出让房屋的事实认定错误。1、被上诉人王云贺作为房屋买卖事宜委托代理人，对整个交易过程最为了解，其明确齐永鹤与邢丹在房屋交易过程中并未离婚（即：以夫妻名义共同生活），详见二审卷宗66页。2、上诉人已向一审法庭提交与齐永鹤生前所用手机号码(156××××9911，与第一次起诉诉状号码相同）的通话录音，证明邢丹明确表示同意出卖房屋。3、上诉人已向一审法庭提交齐永鹤死亡证明（邢丹在家属签字处签字）、齐永鹤父亲齐宝全在二审程序中签字的地址确认书（地址为邢丹的工作地址，收件人为邢丹本人）以确认无论齐永鹤与邢丹离婚与否，其一直以夫妻名义生活，对房屋买卖事实明知。4、因案涉房屋在2015年6月5日即已交付上诉人，邢丹作为房屋共有权人在四年多的时间疏于对案涉房屋的管理，声称不清楚房屋买卖事宜不符合逻辑。5、上诉人已向一审法庭提交邢丹在二审程序中所做笔录。二审法院明确告知邢丹权利被侵害的在知道一年之内起诉，截至目前邢丹并未起诉，其明确表示放弃权利。且其笔录里并未否认对房屋买卖事宜知情，其只是希望将卖房款收回（因卖房款被王云贺拿走），就配合过户。二、上诉人作为善意第三人依据齐永鹤的表见代理签署了案涉房屋的买卖合同，理应取得案涉房屋的物权。《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二）以合理的价格转让；(三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。上诉人已向法庭提交大量证据证明共有人邢丹对案涉房屋的交易事实明知，上诉人有理由相信齐永鹤的处分行为得到了其他共有人认可，从维护交易秩序和交易安全、保护善意第三人合法权益出发，应判决上诉人对案涉房屋享有物权。综上所述，原审判决认定事实不清、裁判结果错误。上诉人为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起上诉。恳请贵院查清事实后，依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人王云贺辩称，我不是房屋中介代理人，我只是起到了一个介绍人作用。我和齐永鹤是朋友，当因为当时齐永鹤公积金还不上，房屋价款原来是44万元，现在变成43万元，让马述还公积金，降价1万元。马述同意了43万元。是齐永鹤在公积金管理中心查询欠款余额是19万元。马述当天拿了19万元，马述担心19万元解决不了问题，让我写了担保，我写了担保，因为公积金齐永鹤查的就是19万元，没查到安厦担保公司有5万元的贷款，所以19万元不够还。当时齐永鹤给马述打电话，说19万不够，你再拿5万。马述当时回答我不管，我就19万元，那是你们自己的事。本人认为，我签订的担保就是为了促成他俩交易。齐永鹤便宜的1万元也是为了促成交易，但是马述在明知公积金还款不够的情况下，就置之不理了，19万元不够还公积金的，所以齐永鹤就拿走了。抚顺市住房公积金管理中心辩称，我们对于他们之间的买卖行为不清楚，但房屋是抵押贷款，当时是齐永鹤和他的妻子和安厦签订的三方合同，齐永鹤还不上，安厦代偿。是2010年10月11日签订的贷款29万元，贷款期间180个月，安厦作为还款保证人，从2013年10月份没有还。截止到房屋买卖时，安厦给垫付了5万元，是还每月的本金和罚息。邢丹辩称，我不清楚买卖合同签订，我们是2006年登记结婚，是2012年底离婚，离婚的时候房子没有做分割，离婚的时候房票没有下来。公积金是我和齐永鹤一起还的款，但是离婚后公积金我也没有撤出。我没有看见过房产证。我们离婚的时候还没有下来证，后来打电话说证上是我们两个人的名字，再和我说的时候房子已经卖了。抚顺市安厦住房置业担保有限公司辩称，1、上诉人与被上诉人签订的买卖合同是无效的，他们在买卖时候没有通知抵押权人公积金中心，也没有告知我们保证人安厦担保公司，这本身就违反了诚实信用原则，具有欺骗的性质，根据法律规定，应当认定他们之间签订的房屋买卖协议无效。2、答辩人依法享有对上诉人的追偿权，根据《担保法》第31条，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。截止到2020年8月20日，作为保证人，被上诉人和被上诉人代偿了151236.79元。所以这部分款项有对债务人的追偿，我们认为债务人是马述、邢丹、齐子瑜、齐保全、李秀杰。3、我们在处理抵押物的时候，我们的清偿顺序应当是排在住房公积金中心之后，普通债权人之前。根据三方签订的《抵押担保合同》第五条，处分抵押物所得价款，按下列顺序分配：1、支付抵押物所需的税费和税款；2、清偿保证人的本金、利息、罚息和相关费用。齐保全、李秀杰经合法传唤未到庭，未答辩。抚顺市住房公积金管理中心上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人马述的全部诉讼请求；2、两审案件受理费由被上诉人马述负担。事实理由：房屋存在抵押，我们认为马述和齐永鹤签订的买卖合同是无效的。马述辩称，同上诉意见。邢丹辩称，我对法律不懂，但是签订房屋买卖合同的时候，没有通知我，因为我也是房屋的共有人。王云贺辩称，公积金和我没有关系，我不进行答辩。抚顺市安厦住房置业担保有限公司辩称，同对马述的答辩意见一致。齐保全、李秀杰经合法传唤未到庭，未答辩。一审法院审理查明，2010年10月11日，齐永鹤与公积金中心、安厦公司签订《抚顺市个人住房公积金借款抵押担保合同书》一份，三方约定，公积金中心向齐永鹤提供贷款29万元用于购买案涉房屋，贷款期限：2010年10月21日至2025年10月20日。安厦公司为上述贷款提供连带责任保证。2013年7月8日，案涉房产办理了房屋所有权登记及抵押权登记，登记所有权人为齐永鹤、邢丹，抵押权利人为公积金中心。原告马述与齐永鹤于2015年6月5日签订《个人商品房买卖协议》一份，双方约定：齐永鹤自愿将其所有的坐落于望花区营口路东段27-8号楼2单元1603号(房屋产权证号：ＷＨ××54、建筑面积119.22平方米)的房产作价44万元卖给马述。签订合同当日马述支付定金5万元，2015年8月15日前支付38万元，剩余1万元于2015年12月1日支付。办理房产证手续产生的有关税费由齐永鹤承担。马述支付首付款后，齐永鹤配合办理有关房产过户手续，待房产马述应付清全部房款。如一方违约，过户到马述名下之时，应向对方支付10万元违约金。2015年8月7日，马述与齐永鹤、王云贺签订《个人商品房买卖补充协议》一份，三方约定：房屋总价款变更为43万元，于2015年9月1日前办理房屋买卖手续。马述于2015年8月7日先行支付部分房款19万元，办理房屋过户手续时，马述支付部分房款18万元，剩余房款1万元于2015年12月1日支付。违约金变更为50万元。增加王云贺为齐永鹤的担保人，如齐永鹤违反合同，不能按照合同条款对马述进行赔付，由王云贺承担全部责任，其余条款未变。2015年6月5日，齐永鹤向马述出具金额为5万元的收条一份，2015年8月7日，齐永鹤向马述出具金额为19万元的收条一份。另查明，被告邢丹与齐永鹤原系夫妻关系，2011年12月30日，邢丹与齐永鹤登记离婚。再查明，齐永鹤、邢丹自2013年9月21日开始拖延归还公积金贷款，由安厦公司代为偿还部分贷款本息。又查明，2015年6月5日，齐永鹤将案涉房屋交付给原告马述，马述至今实际占有该房产。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，虽然齐永鹤并非案涉房产的独立所有权人，但其与王云贺、马述签订的《个人商品房买卖协议》、《个人商品房买卖补充协议》均系各方当事人真实意思表示，上述协议仍具有债权效力，故本院确认上述两份协议有效。关于原告主张由被告配合办理过户手续并由各被告支付税费及延迟过户的违约金10万元一节，因本案案涉房产为齐永鹤及邢丹共有房产，被告邢丹作为共有人并未参与房产交易过程，又拒绝追认买卖合同出让房屋，故原告无法取得该房产物权，对于其要求因履行合同而产生的税费及违约金的主张，本院不予支持，同时对原告主张由被告王云贺对过户的税费及违约金承担连带赔偿责任亦不予支持。原告可另行主张因无法过户而产生的违约金及损失。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告马述与齐永鹤于2015年6月5日签订的《个人商品房买卖协议》有效；原告马述与齐永鹤、被告王云贺于2015年8月7日签订的《个人商品房买卖补充协议》有效；二、驳回原告马述其他诉讼请求。案件受理费2914元，公告费520元，由原告马述承担。二审经审理查明的事实与一审认定事实相同。另查明，邢丹本人陈述：在签订协议之后，我见过马述，属于被迫见的面，马述告诉我房子已经装修进去住了，我实在是没有办法，我说了你已经住了，我也不能不卖了，后期我也同意卖了。王云贺二审陈述：齐永鹤（已死亡）在收取订金5万元后，齐永鹤、王云贺、马述三方补充协议，将房款减少1万元，同时马述再先支付19万元对房屋予以解押，齐永鹤收到马述支付的19万元，与王云贺去抚顺市住房公积金管理中心偿还贷款时，被抚顺市住房公积金管理中心告知需要另外支付抚顺市安厦住房置业担保有限公司代为偿还的5万余元的房贷垫付款，因不能偿还该笔借款故未办理解押手续。再查明，齐永鹤于2017年3月12日死亡。本院认为，马述与齐永鹤于2015年6月5日签订的《个人商品房买卖协议》以及马述与齐永鹤、王云贺2015年8月7日签订《个人商品房买卖补充协议》系各方当事人的真实意思表示。邢丹对齐永鹤出售共有房屋亦表示同意，即案涉房屋共有人对出售房屋意思表示一致，但邢丹已经于2011年12月30日与齐永鹤登记离婚，且邢丹未在上述两份协议中签字，马述亦未要求邢丹在上述两份协议中补签，故合同中关于违约金的约定对邢丹不具有约束力。马述购买该房屋期待对该房屋享有物权，齐永鹤与马述签订房屋买卖合同并收取了订金，齐永鹤未能在合同约定期限协助办理过户，已构成合同违约，按合同约定应承担相应违约责任。齐永鹤于2019年3月12日死亡，马述请求齐永鹤法定继承人承担该笔违约金，但齐永鹤的遗产继承相关事宜尚不明确，故现请求齐永鹤其子及父母承担该项义务尚无事实基础，故该项请求不予支持。按照2015年8月7日签订的《个人商品房买卖补充协议》，王云贺对齐永鹤违反合同，不能按合同条款对马述进行赔付，应承担全部责任。齐永鹤于虽死亡但不能因此免除王云贺的合同义务，按三方合同王云贺承担齐永鹤违反合同违约金的连带保证责任。连带责任保证人不享有先诉抗辩权。故马述请求王云贺承担10万元违约金有事实和法律依据。双方签订的房屋买卖合同是物权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该物权转让的物权变动行为。虽齐永鹤与马述签订的《个人商品房买卖协议》有效，但不必然导致物权可以变动。双方当事人可以在合同中完善物权成就的条件，使其转让符合法律规定。案涉房屋有抵押权，齐永鹤要求马述先行支付19万元对房屋予以解押，马述支付19万元，是双方为完善符合物权转让达成的一致意思表示，但涉案房屋现仍存在抵押权，且案涉房屋还存在继承相关事宜，现尚不能满足物权转让的条件，故马述请求协助办理过户的相关诉讼请求不予支持。原审判决并未涉及抚顺市住房公积金管理中心的民事责任，依法抚顺市住房公积金管理中心并不具有上诉权。但抚顺市住房公积金管理中心提起上诉，司法尊重当事人处理自己民事权利的选择。关于抚顺市住房公积金管理中心提出的房屋买卖未征得抵押权人的同意，房屋买卖无效的观点。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”。该规定确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。马述与齐永鹤签订的《个人商品房买卖协议》是房屋所有权人与买受人之间订立的关于案涉房屋转让协议，是双方真实意思表示，是合法有效的。抚顺市住房公积金管理中心的观点依法不成立。综上，上诉人马述上诉理由部分成立，其请求部分应予支持。上诉人抚顺市住房公积金管理中心上诉理由依法不成立，其请求不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项判决如下：一、维持抚顺市望花区人民法院（2017）辽0404民初3074号民事判决第一项；二、撤销抚顺市望花区人民法院（2017）辽0404民初3074号民事判决第二项；三、王云贺在本判决生效之日起三十日内给付马述违约金10万元人民币。四、驳回马述的其他上诉请求；五、驳回抚顺市住房公积金管理中心的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2914元，公告费520元，由马述承担；二审案件受理费马述交纳2914元，公告费300元，由王云贺承担（随违约金一并支付）；抚顺市住房公积金管理中心交纳上诉费2914元，公告费260元，由其自行承担。本判决为终审判决。审判长  张明明审判员  王 爽审判员  刘晓菲二〇二〇年十月十五日法官助理任思北书记员王萌萌