广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18796号上诉人（原审被告）：深圳市金地北城房地产开发有限公司被上诉人（原审原告）：张志权原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳市分行上诉人深圳市金地北城房地产开发有限公司（以下简称金地北城公司）因与被上诉人张志权、原审第三人中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建设银行深圳分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初7974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人金地北城公司上诉请求：1.改判驳回张志权全部诉讼请求；2.张志权承担全部诉讼费用。上诉事实和理由：一、一审判决认定“地下两层及两个停车位”应视为合同内容，进而认为金地北城公司拟交付房产不符合合同约定构成违约，从而支持张志权解除合同的诉求，属认定事实错误。1.涉案房地产符合合同约定的交付标准。(1)买卖合同约定的买卖标的物建筑面积为193.96平方米、套内面积185.25平方米，该面积仅包括地上1、2、3层，不包括地下车库，地下室不属于合同约定的交付范围。合同附件中的立面图、楼层平面图和分户平面图都清楚标明买卖标的物是地上1、2、3层，不包括地下车库，合同附件中的公用建筑面积分层汇总表显示涉案房地产的分摊面积不包括地下车库。金地北城公司亦未承诺赠送地下两层和车位。(2)买卖合同签订后，金地北城公司从未对涉案房产的规划和设计作出过变更，也未对买卖合同附件中的总平面图、建筑面积分户平面图、立面图、楼层平面图、楼层剖面图作出任何调整，而是严格按合同约定建成涉案房产，不存在规划变更和设计变更。(3)实际建设与双方签订的买卖合同的附图和约定相一致。地下车库是独立空间，且买卖合同附件五补充约定第三条约定车库属金地北城公司所有，不是买卖合同约定的交付对象。(4)涉案房地产的《房屋建筑面积测绘报告》显示，金地北城公司交付的房产面积、楼层状况与买卖合同约定的面积差在合同约定的合理误差范围，交付符合合同约定。2.买卖双方已就宣传资料和样板房不构成合同内容和交付承诺达成明确约定，一审法院认定宣传资料和样板房构成合同内容与当事人约定相违背。(1)金地北城公司在销售现场如实展示土地出让合同、土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、规划验收合格证、买卖合同及附件等，这些文件均标明涉案买卖标的物不包括地下室。张志权己在认购书和补充协议上签字确认全部阅知和理解这些文件的内容。(2)在认购书补充协议、风险提示、买卖合同附件五补充约定中，均有关于宣传资料和样板房不是交楼标准、购买的房产以政府审批文件和合同规定的面积和图纸为准的明确约定。如买卖合同附件五第十八条、《金地1号院风险提示》第22条、第24条、第28条、第21条均有约定，风险提示最后一段也有注明。宣传册《户型品鉴》中第一页的显著字体也有注明，同时该宣传册最后一页有特别提示。（3）在样板房展示中，金地北城公司特意在门口和室内显著位置设置醒目提示牌，提示样板房非交付标准，交付应以买卖合同约定为准，已经尽到特别提示义务。以上表明金地北城公司自始至终没承诺地下二层和两个车位是交付标准，相反，双方明确约定宣传资料和样板房不构成合同内容和交付承诺。二、一审判决适用最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第三条认定地下两层和两个车位属视为合同内容，属适用法律错误。最高法院该司法解释第三条要解决的是在合同没有明确约定的情况下，宣传资料和销售广告如何认定的问题。本案中，买卖双方已在买卖合同附件五第十八条做出了宣传广告资料并非具体明确的说明和允诺、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响、不作为本合同的组成部分、对双方不具有约束力的约定，该约定并不违反法律规定。三、一审判决按房价10%支付违约金没有合同依据和法律依据，明显不公。1.如上所述，金地北城公司不构成违约，不应支付违约金。2.按房价10%支付违约金没有合同约定，亦没有法律依据。买卖合同第十九条约定不适用本案，本案房产并未作出任何规划和设计变更。3.在一审判决判令金地北城公司返还已付价款时按银行贷款利率支付利息、承担按揭银行的全部本息的情况下，张志权己无任何实际损失，同时判付价款的10%合计1114183.5元违约金，违背了违约金补偿性的原则。上诉人金地北城公司于二审调查询问时补充其上诉意见称，一、宣传资料不构成交楼标准和买卖合同内容，一审忽略查明买卖合同附件第13条、第18条的约定。二、一审法院遗漏查明买卖合同附件五第20条，该条约定双方确认该商品房价格计价中未将地下室、花园等面积考虑在内，一审判决没有注意该约定。被上诉人张志权辩称，一、一审法院认定事实正确，金地北城公司的销售广告、宣传图册、样板房等，均展示张志权所购买的房屋包含地上三层、地下两层及两个停车位，即使销售广告和宣传资料的说明和允诺没有明确订立在合同之中，但张志权就该具体明确的说明和允诺提出与金地北城公司签订商品房买卖合同的，说明和允诺也应视为合同内容。金地北城公司应当向张志权交付包含地上三层、地下两层及两个停车位的房屋。金地北城公司在向张志权销售房产的过程中，无论是宣传图册还是样板房，均展示涉案房屋包含地上三层、地下两层及两个停车位。众所周知，通常购买别墅看重的是所售房屋及其附属设施等满足其特定的心理需求及购房目的，张志权正是看重金地北城公司所出售的房屋包含地上三层、地下两层及两个停车位才与金地北城公司订立了合同。而房屋现状已缺失地下两层及两个停车位，且已失去居住别墅的独立性、舒适性及便利性等，比如没有独立楼梯和电梯，因小区实施人车分流，地面没有行车道路，张志权在将车停入地下车库后，必须从地下车库绕路走出地面，再从地面返回自己房屋等。这些已完全违背张志权当初购买该房屋的初衷。即使是其他一般社会理性主体，依常理也会认为若涉案房屋缺失地下两层及停车位是不值得也不会购买的。事实上，众多业主因为购买的房屋缺失地下两层已向法院提起诉讼。另外，销售广告和宣传资料的说明和允诺对房屋价格产生重大影响，若该房屋缺失地下两层及停车位是不值这个交易价格的。一审判决适用法律正确，“地下两层及两个停车位”的内容虽未写入合同中，但金地北城公司通过宣传资料及样板房等方式，已明确、直观的向张志权予以展示，对张志权的购房意愿及订立合同产生重大影响，依法应当视为合同内容。二、金地北城公司所提供的合同属于格式合同，其中关于金地北城公司责任免除的条款应属于无效，金地北城公司仍应当承担相应的违约责任。金地北城公司向张志权展示宣传图册、样板房及销售的推荐讲解，张志权因金地北城公司出售的房屋包含地上三层、地下两层及两个停车位才决定购买涉案房屋，且支付了购房定金50万元，再向银行申请贷款、向金地北城公司支付首期购房款，其后才签署了由金地北城公司统一提供的合同及相关文件。显然，此时张志权在已支付高额款项后已丧失与金地北城公司协商合同条款的能力与条件。合同均是金地北城公司单方拟定，均为格式合同。因此，张志权认为其中排除金地北城公司责任、限制张志权权利的条款应属无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的设立正是为了遏制该种不良现象。另外，关于金地北城公司单方面提供的所谓指示牌标示、风险提示等，按常人理解，房屋是一个整体展示，展示时包含地上三层、地下两层等，根本不可能将所谓的风险提示内容理解为金地北城公司所售的房屋仅有地上三层。三、金地北城公司未按照约定交付包含地上三层、地下两层及两个停车位的房屋，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，涉案合同因金地北城公司未按照约定交付房产而无法继续履行，金地北城公司应当承担违约责任，一审法院判决正确。四、一审法院漏判了张志权已支付购房款3361835元的首期款利息损失，请二审法院依法纠正。五、金地北城公司应承担本案一审、二审的全部诉讼费用。原审第三人建设银行深圳分行未到庭，亦未作答辩。张志权向一审法院起诉请求：1.解除张志权与金地北城公司之间签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》(合同编号：深(宝)网预买字(2016)第xx号，以下简称买卖合同)；2.金地北城公司向张志权支付违约金11l4183.5元；3.金地北城公司向张志权返还张志权已支付的首期款3361835元以及赔偿张志权已支付的首期款的利息损失共计419160.75元(以首期款3361835元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自各首期款项实际支付之日起暂计至2018年2月8日，最终利息损失计付至首期款全部返还之日时止)；4.金地北城公司向张志权支付张志权已偿还的按揭贷款本金及利息共计899793.09元(自2016年5月29日开始还贷，暂计至2018年1月29日，具体金额应以张志权实际偿付金额为准)；5.金地北城公司向建设银行深圳分行偿还剩余按揭贷款及利息共计11954393.91元(具体金额以实际剩余按揭贷款及其利息为准，若金地北城公司提前向建设银行深圳分行偿还本金的，则请求判令金地北城公司还应依据《个人住房(商业用房)借款合同》(合同编号：2016-0807-475131)的约定承担支付提前还本违约金的责任，具体金额以实际发生的违约金数额为准)；6.金地北城公司承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，张志权明确前述第3项诉讼请求的利息起算时间为：50万元自2015年12月9日起算，286万元自2015年12月26日起算，1835元自2016年2月29日起算。张志权另增加一项诉讼请求：解除张志权与建设银行深圳分行之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：2016-0807-475131）。一审法院认定事实：2015年12月9日，张志权作为买方，金地北城公司作为卖方，签署《深圳市房地产认购书》，约定买方自愿认购卖方xx项目的某房，用途为住宅，套内建筑面积185.25平方米，本房地产总价款为人民币11254379元。同日，双方签署了《认购书补充协议》，其中约定：所有买卖合同文件、买卖合同附件、关于本项目购楼须知、按揭须知（按揭贷款文件及应提交的资料）、《临时管理规约》（即《业主临时公约》）、《前期物业管理服务合同》、土地使用权出让同书及其补充协议或《房地产证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《房地产预售许可证》、主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图、购楼风险提示及各种购房声明文件等，卖方已在售楼现场公示并做出解答，买方已认真查阅并理解、知悉及认可上述文件内容。卖方已采取合理方式提请买方注意免除或限制卖方责任的合同条款，并对该类条款予以说明。……如果买方享有该商品房附属的楼宇屋面、露台、外墙面、绿地、花园、地下室等使用空间（以实际交付为准）的使用权，买方在使用时不得改变其用途和外观，应遵守法律法规及政府规章的规定，应遵守《业主临时公约》和业主大会／业主委员会制订的管理规则，并承担相关的管理义务。……双方确认该商品房价款计价中并未将上述部分的面积考虑在内，上述部分的面积也不计入该商品房的产权登记面积，其面积、规划、产权等不受买卖合同中计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、规划设计变更、产权登记等条款的约束。同日，张志权向金地北城公司支付了购房款人民币50万元。2015年12月26日，张志权向金地北城公司支付了首期款人民币286万元。2016年4月5日，张志权与金地北城公司签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》（深（宝）网预买字（2016）第xx号），约定如下：1、张志权向金地北城公司购买位于深圳市宝安区观澜办事处xx某号房，用途为住宅，建筑面积193.96平方米；2、购房总价款人民币11141835元；3、合同第九条约定，出卖人应当于2017年3月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；4、合同第十条约定了出卖人在交付房产时应交付的文件，第十一条约定了房产交付时的验收；5、合同第十二条约定，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按本合同附件五第八条处理；6、合同第十九条约定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更原有规划和设计。如确需变更的，分别按以下方式处理：（1）本房地产专有部分的规划变更和设计变更，出卖人应征得买受人书面同意，并依照相关规定向深圳市规划国土主管部门申报；（2）本项目共有部位、共用设施的用途、设计和项目，名称等的变更，出卖人应当征得全体受让人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划国土主管部门申报，经批准后方可进行相关变更，并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者。不同意变更的买受人有权自收到书面通知之日起15日内做出解除合同的书面决定；出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人亦可解除合同。买受人解除合同的，出卖人须在买受人通知解除合同之日起10日内，退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金；买受人不解除合同的，双方按照本合同附件五约定处理。出卖人不按上述约定的条件擅自改变原有规划和设计的，买受人有权要求恢复原状或解除合同，出卖人应当按照本合同第十二条的有关约定承担责任；7、附件五第七条约定：、对本合同第九条、第十条、第十一条的变更及补充：（1）买受人应在《入伙通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内(验收期限)前来验收本房地产，逾期视为出卖人已按期交付本房地产并通过买受人验收。若出卖人未发出或买受人未收到《入伙通知书》，则买受人应当在本合同约定的最迟交付日（即买卖合同第九条约定的本房地产交付使用的时间）前主动与出卖人沟通本房地产交付使用事宜，并于前述交付日前往本房地产所在地接收本房地产，逾期视为出卖人已按期交付本房地产，并通过买受人验收。（2）出卖人将取得建设工程竣工验收证明文件（即《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》或等同效力的证明文件）的本房地产交付给买受人，买受人不得拒绝接收及受领，否则视为出卖人已交付本房地产。……已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等所有相关费用，自此由买受人承担。8、附件五第八条约定：对本合同第十二条的变更及补充，出卖人如未能在本合同约定的交付期限内取得本房地产项目的《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》或等同效力的证明文件，出卖人每逾期一日按照买受人已交付购房款的万分之三向买受人支付违约金，买受人同意不解除本合同。9、合同附图中的“楼层剖面图”显示涉案房产的剖面为地上三层建筑及顶层阳台。上述合同办理了预售备案。2016年2月29日，张志权向金地北城公司支付了购房款1835元。2016年4月5日，张志权作为借款人及抵押人，建设银行深圳分行作为贷款人，签署了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xx），约定张志权向建设银行深圳分行借款778万元用于购买涉案房产，借款期限为2016年4月5日至2041年4月5日。上述合同办理了编号为xx的抵押登记。2016年4月29日，建设银行深圳分行向合同约定的金地北城公司账户发放上述借款人民币778万元。同日，金地北城公司向张志权开具金额为3361835元的购房发票。2016年6月17日，金地北城公司向张志权开具金额为人民币778万元的购房发票。2016年9月7日，金地北城公司就涉案的xx南区项目取得《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年12月27日，涉案的xx（xx地块）南区项目取得编号为“深规土建验xx号”《建设工程规划验收合格证》，备注内容：本期地下室2层，10、11栋16层，13-29栋3层。2017年3月，金地北城公司向张志权发出入伙通知书，通知张志权于2017年3月31日前往现场办理涉案房产入伙手续。张志权主张因涉案房产不具备交付条件，缺少地下两层及两个停车位，且拆除以后无法进入涉案房屋，不具备居住条件，故张志权拒绝收房。金地北城公司于一审庭审中确认张志权未办理入伙手续，但张志权所主张的并非合同约定的交房条件，张志权不能以此为由拒绝收房。张志权主张在销售现场供购房者自行取阅的宣传资料中，就涉案房屋的户型、面积及相关设施等所做的说明及允诺，明确承诺涉案房产有地上三层、地下两层及两个停车位。1.宣传资料显示，“联排别墅（中间单位）（17#、18#、20#、25#、26#、27#）”建筑面积约194平方米，图册内由一层、二层、三层、负一层、地下夹层的装修效果示意参考图及户型平面图，地下夹层及负一层的装修效果示意参考图均标注有楼梯，负一层的装修效果示意参考图标准有两个停车位。金地北城公司认可该宣传资料的真实性，但主张该资料最后一页已明确提示购房人：“本资料所有图则细节均以政府最终批准文件、商品房买卖合同之约定及实际交付为准；本资料所述户型、建筑面积供参考，具体以房管部门实测面积为准；本资料所示户型图为设计师创意空间示意，所标尺寸、房屋用途等仅供参考，不作为交付标准”。2.张志权主张样板房显示涉案房产含地下2层、地上3层、地下2个停车位。金地北城公司对张志权陈述的样板房展示情况予以确认，但主张金地北城公司在样板房门口及室内显著位置设置醒目提示牌，提示样板房非交付标准，交付应以买卖合同约定为准，并提交了样板房非交付标准提示牌照片、样板房录制视频及原员工郭丹的证言等证据予以证明。张志权主张金地北城公司未按照销售广告及宣传册、样板房的设计规划交付房屋，缺失地下2层及停车位，已构成违约，故而提起本案诉讼，请求解除涉案合同并要求金地北城公司返还购房款、赔偿损失，依据合同第十九条约定主张金地北城公司支付购房价款10%的违约金。金地北城公司辩称涉案小区的规划、设计从来没有变更过，金地北城公司并未违约，不存在解除合同的事由，是张志权自己不办理入伙手续。另查，1.金地北城公司提交了一份《金地1号院风险提示》，其中内容如下：第8条：由于各个户型单位阳台、露台、窗户、立面线脚等形式较多，其具体面积大小、形状、采光条件等会因位置、户型不同而有所差异，户型宣传资料仅作为示意使用，以双方签订的买卖合同约定为准。本项目阳台、露台等空间业主不可以自行封闭或改动其构造，否则应由业主自行承担相关的后果及责任；第21条：在本项目营销中心及销售资料中展示的总平面图，仅作为本项目规划效果示意，与实际状况可能存在差异，仅供参考。具体内容以政府规划部门最终审批的图纸为准；第22条：本项目的销售宣传资料、广告内容及样板房等，仅作为要约邀请及装修效果示意，与实际状况可能存在差异，仅供参考，最终以买卖双方签订的相关买卖文件为准。请注意购买风险。第24条：本项目户型宣传资料为设计师创意空间示意，所标尺寸，房间用途、家居布置、摆设等仅供参考，不作为交付标准，相同户型，因所在楼栋、单元、楼层及建筑场地、设计风格、立面效果的不同，局部朝向、尺寸、外立面、结构、面积、入户位置、开窗、阳台等可能不同。最终以买卖双方签订的相关买卖文件为准。请注意购买风险。第28条：口头传递信息的提示：本公司要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式文字资料为准。买卖双方的权利义务以房地产买卖合同及相关附件的约定为准。最后一段注明：金地北城公司已将上述风险提示内容在销售现场做了充分展示，并且对本人购买房产的疑问及其他所有相关问题作了详尽的解答。本人确认已经认真阅读并充分理解上述风险提示内容，并且本人对购买房产的所有可能风险已经作了评估并愿意承担。2.本案起诉状副本于2018年7月20日送达金地北城公司，张志权包含解除《个人住房（商业用房）借款合同》意思表示的《增加诉讼请求申请书》于2018年12月26日送达金地北城公司及建设银行深圳分行。3.建设银行深圳分行于确认截至2019年1月14日，张志权共计偿还贷款32期，累计归还本金人民币483163.02元，累计归还利息887950.26元。一审法院认为，张志权与金地北城公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，张志权、金地北城公司均应全面履行合同约定的义务。本案的争议焦点在于，涉案房产的地下二层及两个停车位是否属于张志权、金地北城公司约定的房产交付范围。本案金地北城公司在涉案房地产项目销售现场供购房者取阅的宣传资料及样板房，均展示张志权所购买的同类型别墅有地下一层及地下夹层，其中地下一层有两个停车位。金地北城公司对此不持异议，但主张其已通过多种方式提示购房者宣传资料并非合同附件，金地北城公司承诺的交付标准应以合同附件为准。对此，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案争议的“地下两层及两个停车位”的内容虽未写入合同约定的交付范围，亦未计入房屋产权面积，但金地北城公司通过宣传资料及样板房的方式，已明确、直观的向购房者予以展示，在金地北城公司主张出售房产仅有地上三层的情况下，交易房产是否包含再行拓展地下两层，并有两个停车位可供购房者单独使用，足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响，依照上述法律规定应当视为合同内容。金地北城公司拟向张志权交付的房产并不包含以上部分，已违反双方之约定，张志权作为守约一方，有权主张解除合同。张志权诉请解除《深圳市房地产买卖合同(预售)》(合同编号：深(宝)网预买字(2016)第xx号)，于法有据，一审法院予以支持。按照法律规定，当事人依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方之日解除。故一审法院确认上述合同于含有解除合同意思表示的本案起诉状副本送达金地北城公司之日即2018年7月20日解除。合同解除后，金地北城公司应当将已收取的购房款返还张志权。张志权在合同履行过程中直接向金地北城公司支付了购房款3361835元（50万元+286万元+1835元），金地北城公司应于合同解除后向张志权返还上述款项并支付相应利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率，自款项实际支付之日起计至金地北城公司实际返还之日止，即以50万元为基数自2015年12月9日起算，以286万元为基数自2015年12月26日起算，以1835元为基数自2016年2月29日起算。关于违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案合同因金地北城公司未按约定向张志权交付房产而无法继续履行，张志权诉请金地北城公司支付违约金，符合法律规定。由于双方未就此明确约定违约责任的承担方式，一审法院酌情判令金地北城公司向张志权支付涉案房产购房总价款10%即1114183.5元的违约金。关于抵押贷款合同。由于张志权已诉请解除其与金地北城公司签署的《深圳市房地产买卖合同(预售)》，则其为购买涉案房产而与建设银行深圳分行签署的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xx）的目的已无法实现，张志权请求解除该《个人住房（商业用房）借款合同》，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，金地北城公司应将依据该合同取得的购房贷款予以返还。其中，就张志权已向建设银行深圳分行实际清偿的贷款本金及利息合计1371113.28元返还张志权，并向建设银行深圳分行清偿该合同项下的剩余贷款本息，如因提前还款产生违约金或其他费用，亦应由金地北城公司一并向建设银行深圳分行支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、确认张志权与金地北城公司签署的《深圳市房地产买卖合同(预售)》(合同编号：深(宝)网预买字(2016)第8488号)于2018年7月20日解除；二、解除张志权与建设银行深圳分行于2016年4月5日签署的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xx）；三、金地北城公司于判决生效之日起十日内向张志权返还购房款3361835元，并支付张志权已向建设银行深圳分行支付的按揭贷款本息1371113.28元，以及违约金人民币1114183.5元；四、金地北城公司于判决生效之日起十日内向建设银行深圳分行清偿张志权与建设银行深圳分行签署的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：xx）项下的剩余贷款本息及相关费用，建设银行深圳分行于金地北城公司清偿抵押贷款后协助办理注销深圳市宝安区xx号房的抵押登记手续。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币128296元，由金地北城公司负担。案件受理费张志权已预交。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，本院针对涉案同一小区别墅、同一事由所致纠纷已作出（2019）粤03民终10430-10452号民事判决，认定：1.金地北城公司关于“地下一层及地下夹层”的广告宣传内容应视为房屋买卖合同内容；2.金地北城公司未能交付符合合同约定的房产，综合考虑其违约情节、各案房产的现状等因素，酌定金地北城公司应按照购房总价款的30%赔偿购房人损失。金地北城公司不服该民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年5月26日作出（2019）粤民申14034-14056号民事裁定：驳回金地北城公司的再审申请。广东省高级人民法院在该民事裁定中明确表示：二审法院认定该地下室负一层和地下夹层应视为合同内容并无不当；二审法院酌定金地北城公司按照房产购房总价款30%向业主承担赔偿责任公平合理。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，张志权主张金地北城公司的宣传资料和样板房展示内容均显示涉案房产具地下一层（含两个停车位）、地下夹层，现金地北城公司拟交付的涉案房产未具该地下两层和两个停车位，故金地北城公司构成根本违约，应承担相应违约责任；金地北城公司则抗辩主张前述“地下一层及地下夹层”的广告宣传内容不应视为涉案房屋买卖合同内容，故其就此不具违约情形，亦无需承担违约责任。综合前述双方诉辩意见，本院认为，本案二审争议焦点为：金地北城公司关于“地下一层及地下夹层”的广告宣传内容应否视为涉案房屋买卖合同内容，由此金地北城公司是否构成违约及违约责任如何承担的问题。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，金地北城公司以宣传资料、样板房的方式，已明确、直观地展示其所售涉案房产具有地下一层和地下夹层；且涉案房产系别墅，依生活常理，地下一层和地下夹层作为重要配套部分，足对购房者形成购房意愿和接受合同约定的总价款产生重大影响。据此，一审认定金地北城公司关于该地下一层和地下夹层的广告宣传内容应视为合同内容，符合前述法律规定，应予维持。其次，依前述分析，金地北城公司关于地下一层和地下夹层的广告宣传内容应视为涉案房屋买卖合同的内容，故金地北城公司依约应交付具该地下一层和地下夹层的涉案房产。本案中，金地北城公司拟交付的涉案房产仅具地上三层，没有地下一层和夹层、没有独立停车位。本院认为，涉案房产该现状已严重影响别墅的使用功能和价值，金地北城公司未能依约交付具地下一层和地下夹层的房产，已致张志权关于涉案合同的目的无法实现。故张志权据此解除合同，于法有据，应予支持。金地北城公司上诉主张涉案房产符合合同约定的交付标准，与事实不符，本院不予采纳。金地北城公司据此主张其不具违约情形、无需承担违约责任，亦理据不足，本院不予支持。再次，如前述，金地北城公司未能依约交付具地下一层和地下夹层的房产，已构成根本违约，导致涉案合同解除。故张志权诉请金地北城公司返还购房款并支付相应利息，理据充分，应予支持。一审关于返还购房款及支付利息的分析认定正确，但在判项中遗漏表述支付利息，显属笔误，本院予以纠正。因中国人民银行自2019年8月20日起取消人民币贷款基准利率标准，故本院变更一审认定的计息利率标准为：以500000元为基数自2015年12月9日起算，以2860000元为基数自2015年12月26日起算，以1835元为基数自2016年2月29日起算，均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日止；以3361835元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至金地北城公司返还该款项之日止。至于张志权诉请金地北城支付违约金问题，本院认为，依前述涉案合同第十九条约定，因变更房产规划设计问题，买受人解除合同的，出卖人应返还买受人已付款项并支付利息，同时按房地产总价款10%向买受人支付违约金。本案中，金地北城公司构成根本违约，导致张志权解除合同。故参照前述合同约定，一审认定金地北城公司按涉案房产购房总价款10%向张志权支付违约金1114183.5元，并无不妥，本院予以维持。综上，金地北城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定基本事实清楚，适用法律正确，仅因中国人民银行自2019年8月20日起取消人民币贷款基准利率标准，本院对一审认定的计息利率标准予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初7974号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初7974号民事判决第三项为：深圳市金地北城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向张志权返还购房款3361835元并支付利息（以500000元为基数自2015年12月9日起算，以2860000元为基数自2015年12月26日起算，以1835元为基数自2016年2月29日起算，均按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日止；以3361835元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至金地北城公司返还该款项之日止），同时支付张志权已向中国建设银行股份有限公司深圳市分行支付的按揭贷款本息1371113.28元，并支付张志权违约金1114183.5元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费128296元（张志权已预交），由深圳市金地北城房地产开发有限公司负担。深圳市金地北城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向张志权迳付诉讼费用128296元。二审案件受理费128296元（深圳市金地北城房地产开发有限公司已预交），由深圳市金地北城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇二〇年十月十六日书记员 陈晓莹（兼）