陕西省镇巴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0728民初818号 原告：杨某某，男，汉族，1979年9月14日出生，大专文化，居民。 被告：郝某，男，汉族，1983年1月14日出生，中专文化，居民。 原告杨某某诉被告郝某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某某、被告郝某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨某某的诉讼请求为：1、支付原告2016年4月至2019年8月30日，三年零五个月的房租100000元。2、被告修复原告三楼房屋、清理三楼装修垃圾。3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实及理由，2016年3月被告找到原告租赁三楼面积320平方米的房屋，口头协商以每年40000元的租金租房，同年4月被告将房屋装修一半时支付给原告租金20000元。这几年被告没有支付租金也没有通知原告解除房屋租赁，原告多次对外出租，因没有和被告解除租赁，别人都没办法承租。2019年8月30日，原告找到被告补签了协议，但是被告还是不履行义务和责任。原告虽然没有和被告签订租房合同，但是口头租赁已经形成事实，被告应该支付原告三年零五个月的房租和损失，故原告起诉来院，要求判如所请。 被告郝某辩称，2016年7月被告找到原告说租赁房屋，口头承诺4万元一年，被告装修一个月的时候总共装修材料花了2万多元，后期原告跑到被告家里要求给付房租，最后被告先给付了2万元，并称如果不租了这个2万元被告就不要了，装修一个半月后因资金困难被告就不弄了，被告的合伙人这个时候想接手过来继续租赁，但是原告不同意说只租赁给被告，被告也就没办法了，房屋就只有这样一直空起。2019年被告装的消防因为一直没给钱，后面老板想把消防设备拆走原告也不同意，被告当时因为欠账自己出去打工了，后期原告跑到被告家里找被告，被告家里人都告诉了他说被告没有钱了装修不下去了，这些被告都知道的。2019年他跑被告家里的时候让被告补签个协议说以后这些与被告无关被告当时也就答应了签字，现在他的诉求是无理由敲诈勒索了。 原告杨某某为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：1、原告的身份证复印件，证明原告的身份情况；2、协议一份，证明租房的事实并证明原、被告就房屋租赁纠纷进行协商解决过的事实；3、电话录音及电话录音文字材料和电话录音刻录光盘一份，证明原告多次找被告协商解决房屋租赁事宜的事实；4、照片打印件五张，证明诉争房屋的现状；5、建设工程开工许可证、建设工程规划许可证、镇巴县城乡建设宅基地使用证，证明房屋有合法手续。对原告提交的证据经被告质证对第1组证据没有异议，本院予以采信。对原告提供的第3、4、5组证据的真实性没有异议，但是对其证明目的有异议，经本院审查认为，原告提供的第3、4、5组证据客观真实，与本案有一定关联，本院予以采信。对原告提供的第2组证据，经被告质证对其真实性有异议，认为原告提供的协议不是当时签订的协议，经本院审查认为，原告提供的该组证据与本案有一定的关联，本院予以采信。 被告郝某提交的证据有：被告的身份证复印件，证明被告的身份信息，经原告质证对该组证据没有异议，本院予以采信。 根据原、被告的陈述及本院对证据的采信情况，本院认定事实如下，2016年4月，被告郝某因开设足浴店需要租赁房屋便通过招租广告找到原告杨某某，双方协商租赁原告位于镇巴县泾洋街道办事处河西社区粮食局后面沿山路房屋三楼（房屋共三间七层，第三层房屋面积320平方米），并口头约定租金每年4万元， 一年一租，租金根据实际情况逐年增加，其他约定不明确。2016年5月，原告将房屋交付给被告，后被告开始对该房屋进行装修，被告将房屋装修一半时支付原告租金2万元。同年8月，被告郝某因资金周转困难停止对房屋进行装修并外出务工。2019年原告通过电话联系被告郝某协商租赁房屋事宜，同年8月30日原、被告双方签订协议约定双方租房事宜及违约责任并约定从2019年8月起双方解除房屋租赁合同，清理房屋垃圾，腾退房屋，双方在协议上签名捺印。 另查明，原告将房屋租赁给被告郝某后，一直空置至今未再对外出租。镇巴县泾洋街道办事处河西社区粮食局后面沿山路房屋系晏定贵所有，原告杨某某与晏定贵系母子关系。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告双方的房屋租赁关系是否成立；2、房屋租赁的实际时间是多久；3、原告的具体损失有哪些？针对争议焦点一，原、被告之间的房屋租赁关系依法成立，双方未签订书面租赁合同，未约定租赁期限，视为不定期租赁关系。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方通过口头协商方式达成了房屋租赁合同，房屋也已经交付使用，并实际履行了合同，故原、被告双方的房屋租赁关系成立。原、被告之间达成的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。针对争议焦点二，原、被告2016年4月达成租房的合意，同年5月交付房屋被告开始装修，至此合同开始履行。2016年8月被告因资金出现问题外出务工下落不明，在支付两万元房租后剩余租金未再支付。当事人一方迟延履行债务或经催告后在合理期限内仍未履行的，视为合同解除。2016年8月被告外出务工导致合同无法再继续履行，但未书面或者口头通知原告给原告造成了一定的损失，导致房屋无法再次出租。2019年8月30日双方虽然补签了解除合同的协议，但是双方对租赁期限仍有争议。通过双方当事人的陈述，可以确定事实为租房合同为一年一签，第一年房租为4万元，而补签协议中也载明“预付给甲方（即原告杨某某）一半2万元房租”，根据以上内容可以推断出双方当时租赁期限为一年，之后的租赁期限仅为意向性质，不具有合同约束力。原告杨某某主张房屋空置至今，租金应计算至2019年8月30日，但租赁满一年后双方本应就之后的租赁意向进行协商，此时被告外出下落不明即以行动表明了后续意向无协商可能，则租赁合同在满一年后终止。而原告当时应当采取诉讼或其他合理措施及时减少损失而非空置房屋随意扩大损失。故本院考虑到双方就一年后续约曾有的意向和被告在一年期满时未提前通知原告会导致其未能提前另行寻租产生空置损失的实际，酌定原告的房屋空置损失期为3个月，则扣除已支付的2万元，被告还应向原告支付的租金及空置损失为3万元（4万元/年×1年3个月-2万元）。针对争议焦点三，除以上确定的房屋空置损失外，被告租赁原告房屋后进行装修，装修未完成便搁置，为此产生的建筑垃圾现在还堆放在上述房屋。合同期满后，被告未腾退房屋并清理垃圾，根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，被告还应负责将房屋修补并清扫装修垃圾。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、被告郝某支付原告杨某某房屋租金及空置损失共计5万元，除已支付2万元外，下余3万元限本判决生效后三十日内付清； 二、被告郝某将原告杨某某的位于镇巴县泾洋街道办事处河西社区粮食局后面沿山路三楼房屋墙面修复并清除屋内装修垃圾，费用由被告郝某负担，上述事项在本判决生效后十日内履行。 三、驳回原告杨某某的其余诉讼请求。 如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，原告杨某某负担805元，被告郝某负担345元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院，同时向汉中市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴费复印件交本院。 审 判 员  李 金 二〇二〇年十月十六日 法官助理  谭学秀 书 记 员  王 婷