天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终3334号上诉人（一审被告）：徐鸿臣，男，1968年10月16日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：刘学勤，天津惠华律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杜超，男，1988年7月25日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：魏蒙，天津法商律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：天津邦创资产管理有限公司，住所地天津市南开区白堤路244号科园科贸大厦B座101（科技园）。法定代表人：方先洲，经理。委托诉讼代理人：徐鸿臣，男。一审第三人：林卫胜，男，1959年12月4日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。一审第三人：王蕊，女，1979年6月17日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。上诉人徐鸿臣因与被上诉人杜超、天津邦创资产管理有限公司（以下简称邦创公司）及一审第三人林卫胜、王蕊房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐鸿臣上诉请求：撤销一审判决第一项至第三项，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人不是一审的适格被告，承租杜超房屋并与杜超签订租赁合同的是邦创公司，上诉人仅仅是邦创公司的员工和代理人；2．一审法院确认解除合同不符合法律规定；3．由于邦创公司与杜超就延期支付租金达成合意，因此邦创公司有理由暂停支付。同时疫情期间，应予以适当减免；4．违约金的标准过高；5．被上诉人杜超与一审第三人恶意串通，签订新的房屋租赁合同，损害了邦创公司的利益，应属无效合同。杜超辩称，根据涉案合同的签字以及履行情况，上诉人是合同的主体。当事人可以直接以起诉方式解除合同，是解除权人意思表示的另一种表达方式，一审法院判决确认解除合同是正确的。上诉人主张已经与被上诉人达成延期支付租金合意，没有事实依据。本案涉及的租金发生在2020年1月15日之前，与新冠疫情没有关系，不应减免。一审法院已经将违约金大幅降低，上诉人的主张没有法律依据。请求驳回上诉，维持原判。邦创公司辩称，同意徐鸿臣上诉意见。林卫胜述称，因为并不欠徐鸿臣的房租，也不欠杜超的房租，与本案没有关系，对徐鸿臣上诉请求不发表意见。王蕊述称，同意林卫胜的意见。杜超向一审法院起诉请求：1．判令解除2018年3月29日原告与二被告签订的《房屋租赁合同》；2．判令二被告共同给付原告房屋租金279000元，计算方法为：2018年7月16日至2019年7月15日的租金200000元，2019年7月16日至2019年9月30日的租金45800元，二层房屋从2019年10月1日至2020年1月15日的租金33200元；3．判令二被告共同给付原告拖欠租金的违约金50000元；4．本案诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实：本案涉诉房屋位于天津市南开区××路××号，共二层，产权人为原告杜超。2018年3月29日，原告（甲方、出租方）委托代理人石联、王会来与被告徐鸿臣（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，其中载明：甲方将坐落于南开区××路××号房屋出租给乙方，作为办公使用，具体用途为资产管理，房屋计租面积共计723.17平方米，房屋租赁期限：自2018年4月1日起至2023年10月15日止，共计五年零叁个月，免租期为2018年4月1日到2018年7月15日止，免租期不免物业费；租金、支付方式及交纳期限为：双方约定采用先交租后用房的方式，租金按年支付：分别为：2018年4月1日交年租金200000元人民币，2019年6月15日交年租金220000元人民币，2020年6月15日交235400元人民币，2021年6月15日交年租金251878元人民币，2022年6月15日交年租金269509元人民币，2023年6月15日交月房租金67377元人民币（叁个月租金）；其他费用：承租房屋的水电费、通信费、物业费以及取暖费等一切其他费用由乙方自行承担并向有关部门交纳，乙方负责交纳此房屋2018年4月1日以前所欠物业的全部费用；有下列情形之一的，本合同自然终止：双方协商一致，提前终止本合同，合同的一方提前3个月书面通知另一方解除合同的，租赁房屋本身不能再继续使用的，因地震、火灾等不可抗力致使房屋损毁、灭失或造成其他损失的，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回乙方承租房屋：未经甲方书面同意，乙方私自改变用途的，乙方在承租房屋内存放或经营易燃易爆等危险品的，乙方利用承租房屋进行非法活动的，未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转让、转借或交由他方进行管理的，乙方拖欠租金达10日的，乙方拖欠相关部门水、电、物业费、取暖费等费用达2个月的，乙方严重违反有关行政管理规定的，乙方签订本合同时有欺诈行为的，其他有损甲方利益的行为；有下列情形之一的，应当按相应的约定承担违约责任：在正常履约的情况下，一方未按照约定的时间与方式向另一方提出解除合同，提出解约的一方应向另一方支付合同总金额的30%作为违约金，乙方逾期未交付租金，除须支付拖欠租金外，另须自应交付租金之日起至向甲方完全交付拖欠租金之日止，每日按500元向甲方支付违约金，因租赁合同届满、双方协商一致或其他原因终止合同后，乙方逾期未将房屋交于甲方的，乙方除须按合同约定的租金标准向甲方支付占用费外，还须自应交付房屋之日起至实际交付房屋之日止，每日按500元向甲方交付违约金；……租赁合同期满或租赁过程中终止合同时，乙方应在十日内将房屋交于甲方，房屋交于甲方后，或者超出交房期限的，房屋内原属乙方的物品及其自行安装的设施归甲方所有，由甲方处置。庭审中，原告陈述被告徐鸿臣并未支付过任何租金，被告徐鸿臣对此事实不持异议。因被告徐鸿臣未按时支付涉诉三处房屋的租金，原告代理人与被告徐鸿臣多次协商支付租金的相关情况，几经协商后，2019年4月9日，被告徐鸿臣出具《租赁费》一份，上载明：“一、复康路46号61号137号，自2018年10月15日至2019年4月31日，共计6个半个月租金为227500元。（第二年租金为42万元）。……”2018年8月15日，被告徐鸿臣出具《承诺书》，其中载明：“我徐鸿臣租用复康路119号底商，并保证本月8月20日前保证支付壹拾万元正（整），8月30日前在（再）付壹拾万元正（整），如不能支付，自己马上退回租房并赔付一切损失。”2019年4月29日，被告徐鸿臣出具《承诺书》一份，上载明：“我徐鸿臣承诺所欠复康路49号61号119号137号底商房租截止到2019年10月31日共计人民币701666元；承诺分别于2019年5月15日还款1501666元、6月15日还款110000元、7月15日还款110000元、8月15日还款110000元、9月15日还款110000元、10月15日还款110000元。如上述承诺不能兑现我愿承担任何法律责任，如果对方（房屋业主）起诉，我愿承担一切经济损失。”2019年6月19日，被告徐鸿臣出具《承诺书》一份，上载明：“我徐鸿臣租赁杜超南开区复康路49号、61号、119号、137号四处底商，至今为止所欠租金约550000元，本人未按合同履行，现征得房主同意再延长到2019年10月底，一次性付清租金7016666元，在10月底内我保证不再收取任何费用，如若违反我所写的承诺，本人愿接受法律制裁，如10月份未付清租金本人愿配合房主办理转租手续并按合同规定，赔偿房屋人民币柒拾万元整（注：一年之内还清），用本人夜色倾城的40%股份做为还款担保。”2018年4月1日，被告徐鸿臣（甲方、出租方）与第三人林卫胜（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，其中载明：“甲方将坐落于南开区××路××号××层房屋出租给乙方，作为经营使用，房屋租赁期限自2018年10月1日起至2023年10月1日止，共计5年，免租期为2018年4月1日到2018年10月1日止，免租期不免物业费，双方约定采用先交租后用房的方式，租金按半年支付49680（万）元人民币，于每年提前30日交付，该房屋年租金在第2年的基础上以每年递增百分之五，承租房屋的水电费、通信费、物业费以及取暖费等一切其他费用由乙方自行承担并向有关部门交纳；有以下情形之一的，本合同自然终止：双方协商一致，提前终止本合同，合同的一方提前3个月书面通知另一方解除合同，租赁房屋本身不能再继续使用，因地震、火灾等不可抗力致使房屋损毁、灭失或造成其他损失，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围；有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回乙方承租房屋，未经甲方书面同意，乙方私自改变用途，……乙方拖欠租金达30日，乙方拖欠相关部门水、电、物业费、取暖费等费用达2个月……”2018年10月24日，被告徐鸿臣（甲方、出租方）与第三人王蕊（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，其中载明：“甲方将坐落于南开区××路××号××层房屋出租给乙方，作为经营使用，房屋租赁期限自2018年10月24日起至2023年10月23日止，共计5年，……双方约定采用先交租后用房的方式，租金按壹年支付140000（万）元人民币，于每年提前30日交付，该房屋年租金在第1年的基础上以每年递增百分之四，承租房屋的水电费、通信费、物业费以及取暖费等一切其他费用由乙方自行承担并向有关部门交纳；有以下情形之一的，本合同自然终止：双方协商一致，提前终止本合同，合同的一方提前3个月书面通知另一方解除合同，租赁房屋本身不能再继续使用，因地震、火灾等不可抗力致使房屋损毁、灭失或造成其他损失，该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围；有下列情形之一的，甲方有权解除合同并收回乙方承租房屋，未经甲方书面同意，乙方私自改变用途，……乙方拖欠租金达30日，乙方拖欠相关部门水、电、物业费、取暖费等费用达2个月……”另查，原告表示其于2019年9月27日向被告徐鸿臣出具了《催交租金通知》，其中载明：“徐鸿臣：你租赁我南开区复康路49号、61号、137号、119号房屋，拖欠我租金一直未付，计算至2019年4月31（30）日前你拖欠的租金是385833元，计算至目前你累计拖欠的租金已高达70于（余）万元，我已于2019年4月9日，2019年4月29日等多次催促要求你支付租金，但你至今仍未支付，现我再一次通知你在收到本函后15日内，立即付清你拖欠的租金，逾期未付，我将提起诉讼要求解除合同，并要求你承担违约责任。……”后原告将上述通知邮寄给徐鸿臣“天津市河西区大沽南路金海湾花园19号楼3门101号”房屋，该邮件因原址无此人电话停机被退回。再查，原告表示，因被告徐鸿臣未按照合同约定按时缴纳租金，故原告已与第三人林卫胜、第三人王蕊签订了新的《房屋租赁合同》，具体如下：1．原告杜超与第三人林卫胜于2019年10月1日签订《房屋租赁合同》，该合同约定第三人林卫胜承租复康路119号一层房屋，租期为2019年10月1日至2023年10月1日，合同签订后，第三人林卫胜已向原告杜超支付了自2019年10月1日的租金；2．原告杜超与第三人王蕊于2019年10月29日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定第三人王蕊承租复康路119号（二层）房屋，租期为2020年1月15日至2023年10月15日，第三人王蕊已向原告杜超支付了自2020年1月16日起的租金。第三人林卫胜、第三人王蕊对上述原告陈述事实不持异议。一审法院认为，本案争议焦点有三：一是《房屋租赁合同》的相对方如何确定；二是被告徐鸿臣欠付租金的期限及金额如何界定；三是原告主张违约金的数额如何确定。关于争议焦点一：《房屋租赁合同》尾部乙方（签章）处均系被告徐鸿臣签字并无邦创公司盖章，此外在被告徐鸿臣未支付涉诉房屋租金后出具的相关《租赁费》及相关《承诺书》的签字均系被告徐鸿臣所签，因此可以认定《房屋租赁合同》的签订相对方系原告杜超与被告徐鸿臣，被告徐鸿臣应作为本案的合同权利义务主体，被告邦创公司不应负合同义务；关于争议焦点二：原告与被告徐鸿臣签订《房屋租赁合同》中载明租赁期限为自2018年4月1日至2023年10月15日，免租期为2018年4月1日到2018年7月15日止，根据合同所载内容，原告要求被告徐鸿臣支付自2018年7月16日至2019年7月15日的租金200000元，符合合同的约定及法律规定，一审法院予以支持。鉴于第三人林卫胜、第三人王蕊已与原告签订了《房屋租赁合同》，而第三人林卫胜就涉诉房屋一层已向原告缴纳自2019年10月1日始的租金，第三人王蕊就涉诉房屋二层已向原告缴纳自2020年1月16日始的租金，故原告要求被告徐鸿臣以第二年租金220000元为标准就涉诉房屋一、二层支付自2019年7月16日至2019年9月30日的租金45800元（未超过45833.3元（220000÷12个月×2.5个月）），符合合同的约定及法律的规定，予以支持；关于原告要求被告徐鸿臣就涉诉房屋二层向原告杜超支付自2019年10月1日至2020年1月15日的租金33200元一节，因涉诉房屋第二年租金为220000元，两层面积相同，故涉诉房屋第二层租金可推论为年租金110000元，按照原告与被告徐鸿臣签订的《房屋租赁合同》中载明的内容计算，被告徐鸿臣应就涉诉房屋二层自2019年10月1日至2020年1月15日支付租金为32083元（220000元÷2÷12个月×3.5个月）。综上所述，被告徐鸿臣需向原告支付房屋租金277883元（200000元＋45800元+32083元）。被告徐鸿臣为《房屋租赁合同》的签订主体，应承担给付房屋租金之义务。关于争议焦点三：按照《房屋租赁合同》的约定，被告徐鸿臣拖欠租金超过10日，已构成违约，应按《房屋租赁合同》中的约定向原告支付合同总金额的30%作为违约金，本案中，第一期合同标的为200000元，如以其作为基数，则违约金数额应为60000元（200000元×30%），如以合同总标的为基数，必然超过该60000元，而原告主张的50000元未超过60000元，且被告徐鸿臣并未提出违约金过高的抗辩意见，故原告主张被告徐鸿臣支付50000元的违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。一审法院判决：一、确认解除原告杜超与被告徐鸿臣于2018年3月29日签订的《房屋租赁合同》；二、本判决生效之日起十五日内，被告徐鸿臣向原告杜超支付房屋租金277883元；三、本判决生效之日起十五日内，被告徐鸿臣向原告杜超支付违约金50000元；四、驳回原告杜超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6235元，减半收取计3117.5元，由被告徐鸿臣负担，于本判决生效之日起十五日内直接给付原告杜超。二审中，上诉人提交天津邦创资产管理有限公司现金支出凭证作为新证据，证明徐帅向杜超打款的款项来自邦创公司，证明邦创公司作为承租人来支付租金。经本院组织质证，被上诉人对该证据真实性不予认可，认为是邦创公司内部制作的凭证。一审第三人林卫胜、王蕊认为与己无关，不发表质证意见。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，涉案合同系徐鸿臣与杜超之间签订，并无邦创公司盖章确认，并且之后的《承诺书》均系徐鸿臣签字，与邦创公司并无关联，因此一审法院确认《房屋租赁合同》的相对方系杜超与徐鸿臣并无不当。徐鸿臣未按双方合同约定交纳租金，已构成违约，杜超依合同约定，行使合同解除权及主张违约金，应予支持。徐鸿臣主张双方就租金延期支付达成合意，但未向本院提供证据予以证实，本院不予采信。一审法院判令徐鸿臣支付50000元违约金符合双方合同的约定及法律的规定，徐鸿臣主张违约金过高，理由不能成立。徐鸿臣主张期间发生的租金因疫情原因应适当酌减，但一审法院判决认定的系2018年7月16日至2020年1月15日期间的租金，与2020年1月底发生的新冠疫情没有关联，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6235元，由上诉人徐鸿臣负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年十月十二日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……