江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4275号上诉人（原审被告）：徐州日成房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区铜山路康怡佳园49号楼4楼。法定代表人：石峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王鸿伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：孙响晴，北京市德贤（南京）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：李忠新，男，1969年2月10日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。被上诉人（原审原告）:蒋国平，男，1957年3月18日出生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：张俊栋，江苏崇宁（宜兴）律师事务所律师。上诉人徐州日成房地产开发有限公司（以下简称徐州日成公司）、上诉人李忠新因与被上诉人蒋国平商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初3456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐州日成公司的委托诉讼代理人王鸿伟、孙响晴、上诉人李忠新、被上诉人蒋国平的委托诉讼代理人张俊栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州日成公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蒋国平的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决错误认定本案基础法律关系，本案法律关系应为以房抵债，而非商品房销售。蒋国平在一审中提交的加盖徐州日成公司财务章的收据，写明是“抵工程款”，而非“工程款抵房款”，可知双方的真实意思是以房抵债，而非达成销售商品房的合意。蒋国平办理的网签备案以及其他“履约行为”均是基于以房抵债这一交易安排下的后续行为，不能以此倒推双方存在买卖商品房的合意。2、徐州日成公司对涉案房屋已与蒋国平签订买卖合同并履行的情况并不知情。徐州日成公司在将房屋出卖李忠新之前曾查询公司档案，但并无销售记录，徐州日成公司作为房屋开发商当然有权处分。在蒋国平向徐州日成公司寄送办理房屋登记的通知书后，徐州日成公司回函告知蒋国平该房屋无销售记录的情况，并提示其提供相关材料，以便厘清关系，履行各自义务，足见徐州日成公司对该房屋已出卖蒋国平并履行的情况并不明知。二、一审判决适用法律错误。1、蒋国平对徐州日成公司并无工程款债权，一审法院认为蒋国平通过工程款抵偿购房款的形式已履行合同义务，该认定的依据不足。蒋国平也自认其与日成公司并无直接的工程往来，足见蒋国平履行的真实性存疑，此情况下，应由蒋国平继续对其履行行为，对工程款债权的形成过程继续举证。一审判决回避该事实问题直接认定蒋国平已履行是错误的。2、徐州日成公司将涉案房屋出卖给李忠新的价格是合理的。2018年8月，徐州日成公司将涉案房屋出卖给李忠新的价格为6500元/平米，当时同地段市场价最高为8000元/平米，6500元/平米的转让单价并非不合理低价。一审法院认定徐州日成公司以不合理低价将房屋出卖给李忠新错误。三、蒋国平的诉讼请求已经过诉讼时效即使本案收据真实，双方在2010年2月6日办理“抵工程款”的收据时，即已达成以房抵债协议，蒋国平对日成公司享有的仅为交付房屋以抵偿债务的债权请求权，应适用诉讼时效，而交付房屋的履行期限以双方签订的商品房买卖合同为准，但蒋国平在履行期满后并未主张交付，双方一直未办理交房和办证手续，蒋国平在诉讼时效期内未主张权利，现已超过诉讼时效。一审法院回避时效问题，违反法律规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，徐州日成公司特提起上诉，请求二审法院依法改判。蒋国平辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，徐州日成公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回徐州日成公司的上诉，维持原判。李忠新述称：对徐州日成公司的上诉没有异议。李忠新上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判驳回蒋国平的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定李忠新与徐州日成公司签订的房屋买卖协议应属无效合同是错误的。1、李忠新在购买涉案房屋时并不知道该房屋已被出卖，在李忠新向徐州日成公司购买房屋时，徐州日成公司告知李忠新因其暂未启动网备系统，所以暂时不能办理网备手续，李忠新作为个人信赖房地产开发企业，并未过多考虑，没有理由当然知道涉案房屋存在网备的情况。2、李忠新购买涉案房屋的价格是合理的，一审判决适用法律错误。李忠新向徐州日成公司购买案涉房屋的价格为6500元/平米，因该小区没有物业配套管理，小区环境混乱，比同地段市场价要低2000-3000元/平米。而李忠新购买案涉房屋是全款支付，无银行贷款，且暂时不能办理产权登记，所以徐州日成公司给予价格优惠，按照6500元/平米的价格转让，该转让单价并非不合理低价，李忠新不存在恶意。综上，一审判决适用法律错误，并错误认定李忠新购买涉案房屋属于恶意行为，李忠新特提起上诉，恳请二审法院支持上述上诉请求。蒋国平辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李忠新的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回李忠新的上诉，维持原判。徐州日成公司述称：认可李忠新的上诉意见。当时房屋的土地使用权只有50年，所以价格要比其他商品房要低。另外当时涉案小区没有物业管理也没有车位，所以当时卖给李忠新的价格并非不合理的价格。蒋国平向一审法院提出诉讼请求：1、判令徐州日成公司协助蒋国平办理康怡佳园B7-1-3001室的不动产权属登记手续；2、诉讼费用由徐州日成公司承担。一审法院认定事实如下：2010年2月10日，蒋国平与徐州日成公司签订《商品房买卖合同》一份（合同号0218451），约定蒋国平作为买受人，购买徐州日成公司开发的康怡佳园第B7幢1单元3001号房屋一套，用途为住宅，建筑面积共131.67平方米，单价每平方米4767.97元，总价款627799元；买受人于签约时一次性付清房款。该合同第八条约定：出卖人应当在2011年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政府各部门及水、电、气、暖、有线电视、市政道路、绿化等部门原因导致基础设施配套不到位的或重大专业技术问题导致交付期延迟的；3、因上述第1、2项原因导致解除合同或变更合同的，双方互不追究违约责任。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到电话或书面通知上房15日内办妥交接手续，如逾期者，视为已交接，其房屋风险由买受人承担。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后空白日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：详见附件四：合同补充协议（二）：房屋所有权证办理：在商品房交付后360个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记；土地证办理：由出卖人在买受人取得房屋所有权证后180个工作日内完成土地使用权变更登记的法定资料申报义务；在土地管理部门核准并下发土地分割证后90天内，出卖人协助买受人完成土地使用权的过户变更登记。同日涉案商品房进行网上登记备案。徐州日成公司称没有出卖房屋给蒋国平的意思。2010年2月6日徐州日成公司向蒋国平出具收据一张，载明：交款单位：蒋国平，收款方式：抵工程款，金额和收款事由分别为627799元、B7-3001房款。2010年2月6日徐州日成物业管理有限公司向蒋国平出具收据二张，载明：交款单位：蒋国平，收款方式：抵工程款，金额和收款事由分别为13167元、B7-3001暖气初装费，2900元、B7-3001燃气初装费。蒋国平称已拿到涉案房屋钥匙，但未实际使用。徐州日成公司称，2010年没有办理交房手续也没给钥匙；双方并无工程业务往来，徐州日成公司不曾欠蒋国平工程款，不能证明蒋国平已支付购房款。2010年6月8日蒋国平就涉案商品房缴纳了契税6278元。2018年11月26日蒋国平就涉案商品房缴纳了住宅专项维修资金11811.6元（按建筑面积131.24平方米缴纳）。2019年4月19日蒋国平向徐州日成公司邮寄送达通知书，通知徐州日成公司在收到通知之日起5日内办理涉案房屋的土地分割证、初始登记证明。徐州日成公司收到通知后2019年4月22日回函蒋国平称：经过公司档案查询得知，公司未与蒋国平签订任何商品房买卖合同，公司财务部门没有收到蒋国平交付的任何购房款，因此公司没有向蒋国平履行办理土地分割证及初始登记证明的义务；蒋国平说明的缴纳契税及专项维修资金，公司档案现无法查实，如蒋国平认为公司与蒋国平有其他法律关系，请蒋国平向公司递交相关的证据材料，以便双方划清法律关系，履行双方应付义务。另查明，2018年8月30日徐州日成公司（甲方、出售方）与李忠新（乙方、买受方）签订《房屋买卖协议》，约定：乙方向甲方购买康怡佳园二期（奥运城）B7-3001商品房，面积131平方米，单价6500元/平方米，总价款851500元；协议签订后，乙方向甲方交纳定金5万元，待乙方上房后，乙方再付房款70万元；因甲方暂未启动网备系统，此房尚不能办理房产登记及产权证等相关手续，待甲方办理完毕全部产权证书后，乙方再将余款全部付清；本协议签订后，乙方若变更姓名，必须到甲方办理备案手续并交纳一定数目的更名费后方可生效；若乙方退房，可在签订本协议满一年后办理，定金不退，其余房款全额退还；甲方在有条件办理相关产权证书后，再通知乙方前来办理，若七日内乙方拒不配合办理，甲方有权单方撤销本合同，所收房款不退；款多退少补（如房屋面积有误差）。蒋国平称，该协议不符合房地产开发公司的销售房屋的格式规范，面积与备案登记信息有出入，房屋单价明显低于同地段房屋的价格。徐州日成公司称2018年8月同地段房屋价格7、8000元。李忠新称，当时签协议时说房证一年后才能办，所以优惠。2018年8月30日徐州日成公司向李忠新开具涉案房屋购房定金5万元的收据一份，收据上载明收款方式为现金。2018年12月5日徐州日成公司向李忠新开具涉案房屋购房款70万元的收据一份，收据上载明收款方式为卡转+现金。李忠新提供的两份智慧柜员机业务回执显示：*忠新先后于2018年12月4日、12月5日通过中国建设银行向*峰各转款30万元。徐州日成公司认可李忠新已实际支付购房款75万元。后李忠新以其名义在涉案房屋内安装了燃气设备。李忠新提交了涉案房屋的2012年8月30日初始登记证明和2012年8月10日土地分割转让证。徐州日成公司称已向李忠新交付涉案房屋并同时交付了初始登记证明和土地分割转让证。李忠新系佳怡置业（徐州）有限公司监事，徐州日成公司系该公司唯一股东，该公司于2019年2月14日设立。徐州日成物业管理有限公司于2007年8月3日由徐州日成公司出资设立，2019年1月3日该公司股东由徐州日成公司变更为朱斌、王鑫雨。一审法院认为：徐州日成公司称没有出卖涉案房屋给蒋国平的意思，但蒋国平、徐州日成公司签订《商品房买卖合同》已取得网上登记备案证明，且徐州日成公司已就全部购房款系以抵工程款的方式交付向蒋国平出具收据，故对其该抗辩意见不予采信。一审法院认为，蒋国平与徐州日成公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。蒋国平已按约足额交纳涉案房屋的购房款，并向徐州日成公司的全资子公司徐州日成物业管理有限公司以抵工程款的方式缴纳了暖气初装费、燃气初装费，另缴纳了涉案的契税和住宅专项维修资金，徐州日成公司应按合同约定协助蒋国平办理涉案房屋的不动产权属登记手续。徐州日成公司明知涉案房屋已与蒋国平签订《商品房买卖合同》并已网上登记备案、蒋国平已全额支付购房款，仍以不合理的低价与李忠新签订房屋买卖协议、把初始登记证明和土地分割转让证交由李忠新持有并向李忠新交付涉案房屋，李忠新明知涉案房屋不能办理网备手续仍以不合理的低价购买涉案房屋并实际占用，徐州日成公司与李忠新的恶意行为损害了蒋国平的合法权益，双方签订的房屋买卖协议应属无效合同，李忠新应腾退涉案房屋并返还持有的初始登记证明和土地分割转让证。徐州日成公司与李忠新因涉案房屋的其他纠纷，可另行解决，本案不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：徐州日成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助蒋国平办理康怡佳园B7-1-3001室的不动产权属登记手续。案件受理费100元，由徐州日成房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、本案的法律关系应当如何认定。2、徐州日成公司应否协助蒋国平办理涉案房屋的不动产权属登记手续。本院认为：本案的基础法律关系应为商品房买卖合同关系，而非徐州日成公司上诉主张的“以房抵债”关系。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定外，应当通过法律关系参与主体的一致意思表示进行认定。本案中，徐州日成公司于2010年2月6日向蒋国平出具的收据中，收款方式记载为“抵工程款”，收款事由记载为“B7-3001房款”，该收据实质上是徐州日成公司通过转让房屋以抵偿欠付工程款的有权处分，结合徐州日成公司于2010年2月10日与蒋国平签另行签订《商品房买卖合同》，进一步就涉案康怡佳园二期B7-3001室房屋作出处分的背景下，可以认定徐州日成公司、蒋国平之间就涉案房屋的意思表示已达成一致，并建立了商品房买卖合同关系，该交易方式并未违反法律、行政法规的强制性规定，商品房买卖合同合法有效。关于徐州日成公司应否协助蒋国平办理涉案房屋的不动产权属登记手续的问题。如前所述，徐州日成公司与蒋国平签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同当事人应当按照合同约定，诚信、全面地履行各自的合同义务。徐州日成公司上诉认为蒋国平并无工程款债权，一审判决认定蒋国平通过工程款抵偿购房款的形式履行付款义务依据不足。对此，本院认为，在一、二审庭审中蒋国平解释了工程款债权的由来，徐州日成公司虽不认可蒋国平的陈述，但其并未对涉案收据上其公司公章的真实性提出异议，亦未对为何向蒋国平出具涉案收据作出合理的说明，故本院对徐州日成公司该项上诉主张不予采信，根据在案证据，应当认定蒋国平通过以徐州日成公司欠付债务抵偿购房款的方式向徐州日成公司履行了支付购房款的合同义务。鉴于蒋国平已经按照合同约定履行了付款义务，并缴纳了涉案房屋的契税和住宅专项维修资金，徐州日成公司应当按照合同约定协助蒋国平办理涉案房屋的不动产权属登记手续。对于李忠新提出的一审判决认定李忠新与徐州日成公司签订的房屋买卖协议应属无效合同错误，其不存在恶意以明显低价购买涉案房屋的上诉主张。本院认为，徐州日成公司作为房屋出卖人，在涉案房屋已经网签备案的情况下，又与李忠新签订房屋买卖协议并将涉案房屋的初始登记证明和土地分割转让证交由李忠新持有，该行为明显存在恶意。李忠新虽抗辩其对涉案房屋已出卖给蒋国平并不知情，但从常理上判断，在徐州日成公司无法与其签订正本《商品房买卖合同》、无法配合其办理商品房网上登记备案手续、无法向其交付涉案房屋的钥匙时，李忠新理应产生怀疑并设法了解徐州日成公司是否曾向他人出售过涉案房屋，结合李忠新以明显低于市场价的价格购得涉案房屋的事实，可以认定其与徐州日成公司签订房屋买卖协议的行为同样存在恶意，并损害了蒋国平的合法权益。一审法院基于以上事实，参照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认定徐州日成公司、李忠新签订的房屋买卖协议无效，适用法律并无不妥。对于徐州日成公司上诉提出的诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，第一条的规定，作为诉讼时效客体的请求权为债权请求权，物权请求权并不适用诉讼时效的规定。结合本案而言，蒋国平在与徐州日成公司签订涉案《商品房买卖合同》后，具有对涉案房屋的物权期待，后蒋国平提起本案诉讼，并要求徐州日成公司配合办理涉案房屋的不动产权属登记手续，是基于其对涉案房屋的物权请求权。故蒋国平提起本案诉讼不存在超过诉讼时效而丧失胜诉权的情形，徐州日成公司的该项上诉主张不能成立。综上所述，上诉人徐州日成公司、李忠新的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人徐州日成房地产开发有限公司负担100元、由上诉人李忠信负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  孟 娟二〇二〇年十月二十日法官助理  徐文轩书 记 员  杭恒宇