辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽14民终1857号上诉人（原审被告）：润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（原葫芦岛特易购房地产开发有限公司），住所地葫芦岛市连山区中央大街15号。法定代表人：王磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴春伟，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宇，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王茁，男，1977年12月22日出生，汉族，个体，现住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：王杨（系王茁的妹妹），住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：张鹏，辽宁岱恒律师事务所律师。上诉人润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（以下简称润欣公司）因与被上诉人王茁合同纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2018）辽1402民初3626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人润欣公司的委托诉讼代理人曾宇，被上诉人王茁及其委托诉讼代理人王杨、张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润欣公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第三项，改判驳回王茁的诉讼请求；本案的诉讼费用由王茁承担。事实与理由：1、润欣公司交付的涉案房屋符合合同约定和法律规定，并不构成违约，一审判决润欣公司承担违约责任没有依据。（一）涉案店铺系经消防验收合格房屋。王茁承租的店铺位于乐都汇购物中心二层，2013年10月12日，润欣公司取得《建设工程消防验收意见书》，2014年4月30日，王茁经营的商铺取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。根据消防法第十五条规定，王茁租赁的店铺已经取得合法的消防合格证明，可以交付使用。润欣公司已经交付了店铺，商铺不存在不能开业经营的任何法律障碍。根据葫芦岛本地法院其它同类案件的生效判决认定内容，涉案店铺所在楼层具备开业条件且其它店铺也已经实际经营。王茁装修完成后商铺具备经营条件，却声称未正常开业，此不应是润欣公司的过错。在承租店铺已经具备开业条件的情况下，王茁称其没有正常开业，一审法院却认定润欣公司存在违约，实际上是把正常应当由王茁承担的商业经营风险完全转嫁给了润欣公司。从全国各地法院的类似商场租赁合同纠纷案件的判例看，各地法院均认为在商场的消防验收合格后，装修后进行开业前消防安全检查申报的义务人是租赁经营者自身，因此，各地法院判例均认定，在整体消防验收合格的情况下，即使租赁商铺自身没有办理消防安全检查合格证，租赁经营者也不能以此作为拒付租金的理由。(二)一审判决认为购物中心未整体开业违背客观事实。一审判决在认定事实部分认定“乐都汇购物中心现已消防验收合格，具备开业条件，但尚未整体开业”，明显不符合常理。润欣公司显然已经整体开业。润欣公司之所以是在整体消防验收合格后分批次取得消防安全检查合格证，就是因为从2013年商场开业后逐步提升了商户入驻率，新商户逐步进场装修，装修完成后陆续进行消防验收取得消防安全检查合格证并开业。这与全国各地很多大型商场的陆续提高入住率和逐步增加开业商户数量的运营模式都是一致的。一审判决称润欣公司没有开业实际上是混淆了整体开业和100%开业的概念，100%开业是指商场的开业率，而整体开业是指购物中心各层均开业经营。整体开业并不意味着100%开业，实际上全国没有任何一家商场能够保证每一个租户的承租期内，商场的开业率都能达到100%。如果因为开业率没有达到100%就认定商场没有开业，显示违背基本的事实和商业规律。因此，被上诉人以购物中心没有开业为由，主张润欣公司构成违约并要求解除合同没有事实依据。(三)王茁接收店铺后，使用涉案店铺进行了实际经营。2013年11月27日，乐都汇购物中心正式开业；2013年12月3日，润欣公司向王茁交付商铺，王茁装修完毕后自2014年8月25日正式营业。营业后，王茁经营情况良好，同时向润欣公司报送了营业数据，并参加商场的各项优惠活动。因此，润欣公司已经向王茁交付了能够开业经营的店铺，王茁也实际进行了经营。王茁主张的商铺被断冷气、供暖及新风的根本原因在于王茁违约欠费在先。所以王茁主张润欣公司违约同样没有事实依据。(四)一审判决润欣公司赔偿王茁损失，没有依据。如前所述，润欣公司并不存在违约行为。王茁没有要求润欣公司进行赔偿的请求权基础，一审法院判决润欣公司赔偿王茁损失没有事实依据。2、即使润欣公司违约导致合同解除，一审法院判决的广告费用、购买教学用具、培训聘用教师费用也无事实及法律依据。第一，本案租赁合同主体为润欣公司和王茁，瑞思达公司虽然为王茁投资设立，但瑞思达公司作为独立的企业法人，与其股东的法律地位相互独立。王茁将瑞思达公司的经营支出，作为其实际损失没有事实依据。第二，即使将购买教学用具与培训聘用教师费用认定为王茁的经营成本，也不应认定为王茁的损失。通过工商信息查询，王茁在葫芦岛当地开设了另一家店铺，注册名称为葫芦岛美志姆教育咨询有限公司，目前正在经营之中。瑞思达公司与美志姆公司均是由王茁设立，进行相同项目、品牌经营的公司。因此，其主张购买的教学用具与培训的教师完全可以转移用于王茁的另一家店铺，其性质与装饰装修中的可移动物品是相同的，王茁并没有发生实际损失，一审判决对此部分进行赔付反而会使王茁因此获利。第三，教学用具属于王茁的实物所得，如法院判令润欣公司向王茁支付购买的费用，那么对应的教学用具也应全部归润欣公司所有。第四，王茁自认其在2014年至2017年一直在持续经营。在两年多的时间里，其主张的广告费用早已为王茁带来大量顾客，转化为收益，购买的教学用具一直在使用，培训的老师同样在工作。王茁主张的费用属于经营成本，并产生了收益，并非是王茁的损失。第五，王茁提供的证据不足以证明广告费用、购买教学用具、培训聘用教师的费用实际发生，也不能证明以上费用与本案具有关联性。因此，一审对此部分的判决本质上使得润欣公司承担了王茁的全部经营成本，而非实际损失。如润欣公司对此进行赔偿，则实质上是王茁获得了等额的收益，这与我国《合同法》的损失填平原则是相悖的。王茁辩称，1、起诉润欣公司的违约原则不仅仅是消防未验收合格，购物中心未整体开业，是2017年4月份之后在王茁仍在合同期内，关润欣公司闭了商场，导致王茁无法正常经营发生的损失而向润欣公司主张的。虽然同类案件中案件生效判决只对装修损失进行了赔偿，但是其他案件当事人所主张的理由是商场未整体开业，而王茁主张的理由是经营期间关闭商场，因此，同类案件不具有一定的参考性。2、关于教学用具的损失，因为王茁所使用的教具与商场房屋已经发生了复合，无法拆卸重新使用，因此该损失应当由润欣公司承担。3、关于广告费用，王茁曾向市场投入大量的广告费用，起到了很好的市场效果，润欣公司将商场关闭才向其主张广告损失，因为润欣公司的单方行为造成王茁的广告无法达到预期的宣传效果，该部分损失属于合理范畴，因为王茁认为一审法院判决的是实际损失而非经营成本。王茁向一审法院起诉请求：依法解除润欣公司与王茁签订的《店铺租赁协议》，并要求润欣公司赔偿经济损失4268028.42元。一审法院认定事实：2013年11月21日，润欣公司与王茁签订了《店铺租赁合同》，合同约定由王茁租赁润欣公司位于葫芦岛市连山区铺位。租期62个月（包括装修期），自交付日起算。交付日为2013年10月16日，如与实际交付日不一致的，以进场移交表日期为准，开业日为2013年12月16日，如实际开业日早于上述开业日的，以乙方实际开业日为准。合同还约定，购物中心开幕日指于购物中心正式开始营业并向公众开放的日期。双方在该合同第12.3条款约定：若任何一方作出任何虚假陈述，或违反或未能全面履行本合同项下的义务，除非对方以书面形式豁免其有关义务的履行，违约的一方应对对方因违约产生的全部损失包括调查费及律师费和会计师收费，或任何其他形式的损失（无论是否牵涉第三方的索赔）作出全部赔偿。合同签订后，润欣公司交付了上述店铺，王茁对租赁店铺进行了装修，并交纳租赁保证金30235元，2014年1月27日王茁申请注册了“葫芦岛瑞斯达教育咨询有限公司”，2014年5月16日，王茁将葫芦岛瑞思达教育咨询有限公司的注册地址变更至涉案商铺地址并对外发布广告（广告费用172660元）、购买教学用具（794165.76元），培训聘用教师（服务费691918.47元）。合同约定的开业日到期后，未能开业。2020年3月11日，葫芦岛特易购房地产开发有限公司变更为润欣公司；2020年6月9日，葫芦岛瑞斯达教育咨询有限公司核准注销。另查明，乐都汇购物中心分为地下二层、地上四层。根据润欣公司提交的相关证据，可以证明乐都汇购物中心的土建部分、消防设施工程以及装修工程均已通过消防验收，但未整体开业。在本次诉讼前，润欣公司曾通过诉讼等方式补偿或赔偿过部分租户的经济损失。又查明，本案在审理过程中，经润欣公司申请，本院报送葫芦岛市中级人民法院委托辽宁金恒信资产评估事务所（特殊普通合伙）对王茁租赁店铺的装修价值进行评估，评估基准日为2013年12月1日，评估价值501305元。现双方当事人租赁期限已满。上述事实，有润欣公司与王茁的陈述，王茁提供的《店铺租赁合同》、葫芦岛市中级人民法院（2018）辽14民终2014号民事判决书、广告发布业务合同及发票、建筑装饰工程施工合同书、税收缴款书、购电收据、教学用具和服务费增值税普通发票、社会保险缴费核定单、退款财务结算单、润欣公司提供的建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、《店铺租赁合同》、租户进场移交表、开业照片、企业信用信息、资产评估报告等证明材料载卷为凭，经开庭质证，本院审查，可以确认。一审法院认为，王茁与润欣公司签订的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的效力性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。王茁经营的葫芦岛瑞斯达教育咨询有限公司系自然人独资有限公司，在公司注销后，该公司的权利义务可由独资人享有和履行。根据《店铺租赁合同》约定，润欣公司不仅将其自有的店铺对外出租，同时还负有对各店铺的经营活动进行管理并负责商场招商的合同义务，故双方签订的《店铺租赁合同》并非简单的出租人将店铺出租收取租金的租赁行为。双方在合同中约定，购物中心是指乐都汇购物中心，该中心应包括整个购物商场。在合同实际履行过程中，乐都汇购物中心并没有整体开业是客观事实，此事实得到了润欣公司的认可，同时润欣公司也承认因购物中心未整体开业给部分商户造成了损失，且实际上润欣公司对其他商户作出过赔偿的事实也证明了润欣公司存在未按约定履行义务的事实。润欣公司的违约行为在一定程度上导致了涉案商铺所在的购物中心商圈业态未能达成预想的最佳运营状态，在一定程度上影响了王茁正常教学经营活动。王茁作为租赁商铺并开展教育咨询活动的业主，在选择所承租的商铺地段及办学经营条件时，有自主判断及自主选择的权利，其所考虑的因素不单是租金是否合理、地段是否优越，同时也应考虑所在购物中心的发展前景及运行态势等，并理智评价自身办学中存在的风险。王茁经营的商铺，其生源是否充足，发展前景是否可观，影响因素较多，比如王茁的办学理念、教学质量、管理水平等。这种办学风险也应予以考虑且该风险不能全部由润欣公司来承担。综合考虑双方当事人在履行租赁合同中的各自过错程度，特别是润欣公司违约行为对王茁办学的影响程度，同时本着妥善化解矛盾纠纷，最大限度平衡民事利益并兼顾公平的原则，本院确定本案适用适当赔偿原则，对王茁损失进行赔偿。王茁与润欣公司签订的《店铺租赁合同》已经到期，王茁应将租赁的店铺归还润欣公司，王茁向润欣公司缴纳的租赁保证金应予以退还。王茁要求润欣公司赔偿弱电安装、购买空调等损失，因其可移动且王茁未能提供证据证明以上物品已无价值或减损的价值数额，故对该部分损失的请求不予支持；王茁主张装修损失本院以评估结论为准；王茁主张教师工资损失，因涉讼商铺所处楼层并未实际开业经营，王茁也未举证证明诉请的工资支出与本案之间的关联性，且教师工资为2017年4月至2018年8月期间的工资，此时的工资损失是王茁在明知租赁店铺不能开业的情况下而继续聘用教师造成的扩大损失，故其诉请润欣公司承担不予支持；王茁诉请的招生广告费用、教师培训费用（服务费）、购买教学用具费用均为其办学和教学经营的前期投入和必备要件，且该几笔费用及购置的教学用具均具有特定性和专属利用性质，在办学不能的情况下没有任何的方式方法减轻该损失，故王茁要求润欣公司赔偿应予以支持；王茁要求润欣公司赔偿加盟费、会员退费等相关费用，因证据不足，一审法院不予支持。综上，王茁各项合理经济损失合计为2160049.23元，其超出此范围的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决：一、解除王茁与润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（葫芦岛特易购房地产开发有限公司）于2013年11月21日签订了《店铺租赁合同》；二、王茁于本判决发生法律效力后十日内将租赁店铺返还给润欣商业发展（葫芦岛）有限公司；三、润欣商业发展（葫芦岛）有限公司于本判决生效后十日内赔偿王茁经济损失1512034.46元；四、润欣商业发展（葫芦岛）有限公司于本判决生效后十日内退还王茁租赁保证金30235元；五、驳回王茁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40944元，由王茁承担24088元，由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司承担16856元；鉴定费5000元，由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司承担。二审期间，经法院组织双方当事人到现场勘查，查明王茁购买的教学用具现场已不存在。其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，王茁与润欣公司签订的乐都汇购物中心《店铺租赁合同》合法有效，双方当事人应恪守职责，诚信履行合同义务。本院在与本案相关联的其他生效判决案件中已经确认，润欣公司在与商户履行《店铺租赁合同》过程中，因购物中心商圈业态未能达成预想的最佳运营状态，存在违约行为，判决润欣公司承担商户经济损失的70%的赔偿责任。本案中，一审判决第三项认定王茁的经济损失有四项，包含王茁对外发布广告费用172660元、购买教学用具794165.76元、培训聘用教师服务费691918.47元、店铺装修费用501305元，共计2160049.23元。上述的对外发布广告费用及培训聘用教师费用，系王茁为其办学和经营的前期投入的必要费用，已经发生并实际支付，故一审判决润欣公司赔偿前述两项费用的70%并无不当。王茁对店铺的装修费用501305元，经过评估鉴定确认，鉴定程序合法，应予采信，一审判决润欣公司赔偿该损失的70%，并无不当，应予维持。关于王茁主张的购买教学用具费用794165.76元，经二审现场勘查王茁所购买的教学用具已不复存在，考虑上述相关教学用具的部分可消耗性及部分教学用具拆卸后的可用性，一审判决润欣公司赔偿王茁上述经济损失的70%确属赔偿比例过高，本院予以调整，赔偿标准以50%为宜。经过计算，润欣公司赔偿上述四项的合理经济损失为1353201.31元{（172660+691918.47+501305）×70%+794165.76×50%}。综上所述，润欣公司的上诉请求，部分有事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持葫芦岛市连山区人民法院（2018）辽1402民初3626号民事判决第一项、第二项、第四项（即“一、解除王茁与润欣商业发展（葫芦岛）有限公司（葫芦岛特易购房地产开发有限公司）于2013年11月21日签订了《店铺租赁合同》。二、王茁于本判决发生法律效力后十日内将租赁店铺返还给润欣商业发展（葫芦岛）有限公司。四、润欣商业发展（葫芦岛）有限公司于本判决生效后十日内退还王茁租赁保证金30235元。”）；二、撤销葫芦岛市连山区人民法院（2018）辽1402民初3626号民事判决第三项、第五项；三、润欣商业发展（葫芦岛）有限公司于本判决生效后十日内赔偿王茁经济损失1353201.31元；四、驳回王茁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40944元，按比例负担，王茁负担27962元，润欣商业发展（葫芦岛）有限公司负担12982元，鉴定费5000元，由润欣商业发展（葫芦岛）有限公司负担。二审案件受理费40944元，按比例负担，王茁负担4301元，润欣商业发展（葫芦岛）有限公司负担36643元。本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 李春学审判员 朱 丹二〇二〇年十月十三日法官助理孙敬伟书记员王田芃本判决书援引的相关法律条款:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……