山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终6913号上诉人（原审原告）：济南市良种场，住所地济南市。法定代表人：李凤，场长。委托诉讼代理人：张永，山东圣宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，山东圣宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王征相，男，1965年4月19日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：莱芜市裕源农副产品加工厂，住所地济南市。经营者：王征相（曾用名为王贞相），男，1965年4月19日出生，汉族，住济南市。上诉人济南市良种场因与被上诉人王征相、莱芜市裕源农副产品加工厂（以下简称裕源加工厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院(2020)鲁0116民初1549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法进行审理，本案现已审理终结。济南市良种场上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持济南市良种场的诉讼请求；责令王征相、裕源加工厂向济南市良种场返还租赁房屋，拆除搭建设施，恢复原状；2.一、二审诉讼费用由王征相、裕源加工厂承担。事实和理由：一、一审法院判决王征相、裕源加工厂向济南市良种场支付租赁费的数额为67250元，未支持违约金，系认定事实及适用法律错误。2004年1月1日，济南市良种场与王征相、裕源加工厂签订《场地房屋租赁合同》，在合同履行过程中，王征相、裕源加工厂未按时缴纳租赁费，违反了合同的约定，应依约承担违约责任，按总租赁费的20%支付违约金并赔偿因违约造成的损失。王征相、裕源加工厂自2004年1月1日起未缴纳租赁费，截止至2020年3月1日，拖欠的租赁费数额为81250元，应支付的违约金为16250元，事实清楚、证据充分。一审中王征相、裕源加工厂未到庭参与诉讼，也未提出任何答辩意见，应视为对自己诉讼权利的放弃，其虽在一审法院庭后调查时陈述拖欠租赁费的原因是与济南市良种场有其他纠纷，但未提供任何证据予以证实，也未提出过抵消主张，且与本案并非同一法律关系，（2014）莱城民初字1995号民事案件并未进行实体审查，商勇是否代表济南市良种场进行过自认，王征相、裕源加工厂与济南市良种场之间是否存在真实的债权债务关系等均有待核实，一审法院从欠付租赁费数额中扣减14000元没有任何依据。如王征相、裕源加工厂认为存在真实的债权债务关系，可以凭相关的证据另行提起诉讼由法院进行实体审查后作出裁决，而不应在本案中进行扣减，故一审法院判决欠付租赁费数额是67250元系判决错误，与此对应的，不论是主观想法还是客观事实，也不论是否主张折抵，王征相、裕源加工厂欠付租金是事实，违约事实清楚，应按合同约定支付违约金，一审法院未支持违约金于法无据。二、一审法院未支持王征相、裕源加工厂向济南市良种场返还租赁房屋，无法律依据，判决错误。合同到期后，王征相、裕源加工厂无正当理由继续占用所租赁房屋，且未支付任何的租赁费用，是王征相、裕源加工厂一直侵害济南市良种场的所有权至今，并非是双方以实际行为继续履行原合同。即便是在履行原合同，作为不定期的租赁合同，济南市良种场有权随时主张解除合同，返还房屋，况且根据行政区域规划调整后的国家政策和文件，济南市良种场已明确表示要收回所有对外出租或由外占有的所有土地及房屋，济南市良种场已将该文件发送给了王征相、裕源加工厂，王征相、裕源加工厂签收并明知，案涉合同已不能继续履行，合同目的不能实现，王征相、裕源加工厂应将租赁房屋返还。济南市良种场有权请求判令王征相、裕源加工厂排除妨害返还房屋，一审法院认为济南市良种场证据不足，返还房屋无事实和法律依据，驳回了济南市良种场的该项请求，系判决错误，应依法予以改判。王征相、裕源加工厂辩称，不认可济南市良种场的上诉，济南市良种场主张其欠租赁费与事实不符。济南市良种场向一审法院提出诉讼请求：1、判令王征相、裕源加工厂支付济南市良种场房屋租赁费及违约金共计97500元，并支付利息（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；2、依法责令王征相、裕源加工厂返还租赁房屋，拆除租赁房屋的搭建设施，恢复原状；3、诉讼费用由王征相、裕源加工厂承担。一审法院认定事实：2004年1月1日，济南市良种场与裕源加工厂签订《场地房屋租赁合同》一份，约定裕源加工厂租赁济南市良种场办公楼前房屋一套及院落，作为裕源加工厂的农副产品加工厂房，合同期限自2004年1月1日至2010年1月1日止，租赁费每年5000元，裕源加工厂以现金方式缴纳，先交款后承租，须在每年1月1日前足额缴纳。合同还约定了违约责任：如一方违约应按总租赁费的20%向守约方支付违约金并赔偿因违约给对方造成的经济损失；裕源加工厂必须严格按合同规定按时上交租赁费，不得拖欠，如拖欠三十天仍交不齐，济南市良种场有权终止合同，同时保留追偿欠款和违约责任的权利。合同签订后，裕源加工厂自2004年1月1日起一直未缴纳租赁费。另查明，济南市良种场原名称为莱芜市良种场。涉案合同虽然已经到期，但涉案租赁物仍由王征相使用，并在此养猪。庭后经与王征相核实，王征相又名王贞相，以前身份登记信息曾为王贞相，王征相陈述其拖欠租赁费是因为其与济南市良种场还有其他纠纷。经查，（2014）莱城民初字第1995号案件中济南市良种场法定代表人商勇陈述，济南市良种场因经济困难曾向王征相借款14000元，该案并未进行实体处理，2015年7月20日裁定驳回了济南市良种场的起诉。一审法院认为，济南市良种场系莱芜市良种场名称变更而来，莱芜市良种场的债权由济南市良种场承继。济南市良种场与裕源加工厂签订的涉案《场地房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。根据合同约定，裕源加工厂应该按时足额缴纳租赁费，其不按时缴纳租赁费违反了合同义务，济南市良种场要求裕源加工厂支付租赁费，一审法院予以支持。对于租赁费数额，根据合同约定租赁费每年5000元，裕源加工厂自2004年1月1日至2020年3月1日未缴纳租赁费，其拖欠的租赁费数额为81250元（5000元*16年+5000元/12个月*3个月）。关于违约金问题，经查双方之间还存在借贷关系，王征相以与济南市良种场存在其他纠纷为由拖欠租赁费，实质上行使抵消权，并非主观上违约，济南市良种场请求违约金的理由不成立，一审法院不予支持。济南市良种场法定代表人商勇自认济南市良种场曾向王征相借款14000元，一审法院予以确认，扣除该款项，王征相拖欠的租赁费数额，一审法院认定为67250元（81250元-14000元）。对于起诉之后的利息，可以67250元为基数自起诉之日2020年3月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日。涉案合同到期后并未解除，租赁物仍由王征相使用，济南市良种场主张的租赁费亦计算至起诉前，说明双方以实际行为继续履行原合同，济南市良种场要求返还房屋并恢复原状，证据不足，一审法院不予支持。裕源加工厂系个体工商户，经营者为王征相，王征相应为裕源加工厂的债务承担连带清偿责任，济南市良种场要求王征相承担责任，一审法院予以支持。裕源加工厂、王征相经一审法院合法传唤未到庭，视为放弃相关诉讼权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定判决：一、莱芜市裕源农副产品加工厂、王征相于判决生效之日起十日内支付济南市良种场租赁费67250元及利息（以67250元为基数，自2020年3月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回济南市良种场其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收1119元，由济南市良种场负担379元，由莱芜市裕源农副产品加工厂、王征相负担740元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。济南市良种场提交协议书一份，证实2007年3月18日双方签订协议书，约定2007年3月10日双方签订的场地租赁合同作废。王征相、裕源加工厂质证称，对该协议不认可，没有签订过该协议书。在签订合同时是有变故的，原济南市良种场的场长商勇想要签30年，王征相因盖冷库时间太短不利于经营协商想签订50年，因为合同期限过长，商勇怕市农业局不同意，双方协商如果市农业局有人问就让王征相说签订这个合同是为了成立公司用。王征相、裕源加工厂提交莱芜市良种场和莱芜市赢鑫食品有限公司签订的场地租赁合同一份，证明双方的合同未到期。济南市良种场质证称，对2007年3月10日签订的场地租赁合同有异议，在2007年3月18日双方又签订了协议，对3月10日签订的场地租赁合同注明作废，本案济南市良种场起诉的是2004年1月1日济南市良种场与莱芜市裕源食品加工厂之间的租赁合同纠纷，与王征相提交的2007年的合同也不是同一份合同，2007年的合同与本案没有关联性。对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明，自2004年1月1日至今，涉案场地一直由王征相实际占有使用。本院认为，本案的争议焦点有三个：1.王征相是否拖欠租金及具体数额；2.违约金是否应该支持；3.王征相是否应该返还租赁房屋，拆除搭建设施，恢复原状。关于第一个焦点问题。本案中，双方当事人就涉案场地达成两份租赁合同即2004年1月1日签订的《场地房屋租赁合同》与2007年3月10日签订的《场地租赁合同》。在第一份租赁合同履行过程中，2007年3月10日签订《场地租赁合同》实际上系对于之前的租赁合同进行了变更，但鉴于2007年3月18日双方又签订了协议，对于2007年3月10日签订的《场地租赁合同》表示作废，因此实际上双方履行的仍然系2004年1月1日签订的《场地房屋租赁合同》。根据该租赁合同约定，合同期限自2004年1月1日至2010年1月1日，租赁费每年5000元，裕源加工厂以现金方式缴纳，先交款后承租，须在每年1月1日前足额缴纳。王征相作为裕源加工厂的实际经营者，应依约履行相关义务。诉讼中王征相虽主张替济南市良种场偿还银行利息及费用30000元，但并未提交证据予以证实，对其该项主张，本院不予支持。关于济南市良种场原法定代表人商勇另案中认可的济南市良种场因经济困难曾向王征相借款14000元问题，济南市良种场对此不予认可，该借款到底系济南市良种场借款还是原法定代表人商勇个人借款不能认定，一审法院仅凭商勇另案中的陈述就认定从租赁费中扣除该款项依据不足，应予纠正。王征相可另行主张权利。综上，本案中济南市良种场主张按照2004年1月1日签订的《场地房屋租赁合同》约定要求王征相支付合同期间内的租赁费以及合同到期后的占有使用费于法有据，应予支持。故裕源加工厂、王征相应向济南市良种场支付2004年1月1日至2020年3月1日的租赁费81250元。关于第二个焦点问题。2004年1月1日签订的《场地房屋租赁合同》约定，如一方违约应按总租赁费的20%向守约方支付违约金并赔偿因违约给对方造成的经济损失；裕源加工厂必须严格按合同规定按时上交租赁费，不得拖欠，如拖欠三十天仍交不齐，济南市良种场有权终止合同，同时保留追偿欠款和违约责任的权利。合同签订后，裕源加工厂自2004年1月1日起一直未缴纳租赁费，构成根本违约，王征相主张的双方之间存在借贷关系的理由并非其拖欠租金的正当理由，其应按合同约定承担违约责任。故对于济南市良种场主张的违约金，本院予以支持，数额为81250元*20%=16250元。另外，该违约金的实质应为迟延履行违约金，和延迟支付租赁费产生的利息性质相同，不宜重复计算。因此对于济南市良种场要求支持利息的主张，本院不予支持。关于第三个焦点问题。2004年1月1日签订的《场地房屋租赁合同》履行期限为2004年1月1日至2010年1月1日，合同到期后，双方未就续签租赁合同达成新的合意，王征相无权继续占有使用涉案土地及院落，济南市良种场要求王征相返还租赁房屋，并拆除搭建设施，恢复原状于法有据，本院予以支持。综上所述，济南市良种场的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市莱芜区人民法院(2020)鲁0116民初1549号民事判决；二、莱芜市裕源农副产品加工厂、王征相于本判决生效之日起十日内向济南市良种场支付2004年1月1日至2020年3月1日的租赁费81250元及违约金16250元；三、莱芜市裕源农副产品加工厂、王征相于本判决生效之日起六十日内向济南市良种场返还租赁房屋，并拆除搭建设施，将租赁场地恢复原状；四、驳回济南市良种场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半计收1119元，由济南市良种场负担379元，莱芜市裕源农副产品加工厂、王征相负担740元。二审案件受理费557元，由莱芜市裕源农副产品加工厂、王征相负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二〇年十月九日书记员  侯新新