江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初5846号原告：如皋皋鼎不动产经营管理有限公司，住所地：如皋市城北街道海阳北路时代大厦1201室。统一社会信用代码：91320682MA1MKLE399。法定代表人：朱永祥。委托诉讼代理人：程亚慧，该公司总经理，特别授权。委托诉讼代理人：吴朦，上海浦谐律师事务所律师，特别授权。被告：如皋市食在皋餐厅，住所地：如皋市如城街道中山东路“浅水湾小区”31号楼2层，统一社会信用代码92320682MA1RPPY04D。法定代表人：刘锋。原告如皋皋鼎不动产经营管理有限公司（以下简称皋鼎公司）与被告如皋食在皋餐厅（以下简称食在皋餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告如皋皋鼎不动产经营管理有限公司委托诉讼代理人程亚慧、吴朦，被告如皋食在皋餐厅法定代表人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皋鼎公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2019年度租金477188.71元；2、判令被告给付租金逾期违约金143156元；3、本案诉讼费被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年9月28日签订了编号为GD-BJSYJ-SY-（2018）001的《北郊花苑商业街项目商业租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于如皋市城北街道花市北路西侧的北郊花苑商业街项目1#、6#号楼（花市北路663#、660#）1F-4F商铺，该商铺建筑面积7514.31平方米。合同约定租赁期10年，每5年为一个周期，且第一个五年期内前两年免租金。将第一个周期后三年租金2385943.56元拆分为五年支付，每年应付租金为477188.71元。双方约定租金支付方式为第一、二年先用后付，现第二年（2019年）的租赁期限已满，被告应于本周期结束前一周支付，即2019年12月25日至2019年12月31日之间支付，但被告至今没有给付该年度租金。根据合同第4.2条的约定“逾期支付，每逾期一天，则乙方需按应付租金的5‰支付违约金”，计算至起诉之日为203天，因超出了30%的违约金上限，故以30%计算违约金，违约金金额为143156元。因被告的违约行为对原告造成了经济损失，故诉至贵院，请求判如所请。被告食在皋餐厅辩称：2018年投资北郊花苑食在皋餐厅，皋鼎公司的领导多次找我，因我老家是戴庄的，让我把北郊花苑的商业街带动起来，将第一个饭店搞起来。未经过招投标，直接经过协商后订立合同，约定租赁1号楼和6号楼，实际交付的是1号楼1-3层，6号楼的水电煤气未开通，也一直未交付我使用。开业的时候皋鼎公司的领导、开发区第三产业办公室到场讲话，开业后不到一个月时间发现了严重的问题，北郊花苑商业街的进口需要从海安跟如皋搭界的地方进来，主要是因为一户人家未拆迁，交警每天在路口，进来需要绕路不方便。3月份开业，这个事情我4月份就找皋鼎公司反应，他们多次拿出方案，把南边的进口想方法修一条路进来，也打电话让我到现场一起商量，拿了两三套方案到现在均没有实施。后来我打了报告申请减租，今年因为疫情到了5月份才开业，开业后皋鼎公司领导找去商量怎么处理，我把实际情况跟他们讲，也是因为皋鼎公司找我来投资这个饭店的，我把投资了多少钱、每月亏损多少钱都告诉了他们，当时我承诺不管投资多少亏多少钱，我把目前使用的1号楼的租金同意给付，6号楼我没有使用也不同意给付租金，当时皋鼎公司的领导也同意的。对于违约金，我没有收到口头和书面的催交通知，不同意给付。本院经审理认定事实如下：2018年9月28日，原告皋鼎公司（甲方）与被告食在皋餐厅（乙方）签订《北郊花苑商业街项目商业租赁合同》，约定原告将位于如皋市城北街道花市北路西侧的北郊花苑商业街项目1#、6#号楼（花市北路663#、660#）1F-4F商铺租赁给乙方作餐饮、娱乐等使用，该商铺建筑面积7514.31平方米。租赁期限为120+3个月，自2018年10月1日起开始，至2028年12月31日止。租赁合同五年一签，即本合同上约定的条款适用于第一个五年周期，自2018年10月1日开始，至2023年12月31日止。自2019年1月1日至2023年12月31日止，该商铺每月每平米建筑面积租金为人民币8.82元，根据合同3.4条款中涉及的免除24个月租金的政策，60个月的总租赁期中，实收36个月的租金。根据单价、面积及租赁时间，五年实收总租金为2385943.56元，即每年实收租金为477188.71元。支付方式为第一、二年先用后付，押金为三个月租金，五年租赁期中，第一、二年租金一年已支付一次，第三、四、五年为先付后用租金半年支付一次。乙方在合同签订之日支付三个月押金110000元，在乙方拖欠甲方各类款项时，甲方有权用此押金冲抵租金、物业管理费、水、电等乙方违约形成的欠款弥补。乙方需于2019年12月31日前将2019年1月1日至2019年12月31日的租金477188.71元付至甲方银行账户。同时约定，乙方逾期支付超过15天，甲方有权终止合同，乙方应当偿还欠款并支付剩余租赁期租金的30%作为违约金。另甲方需确保乙方水、电、燃气等配套设施通达该商铺。合同签订后，被告向原告汇款11万元，原告皋鼎公司向被告法定代表人刘锋出具收款收据一份，载明系北郊商业街1#和6#房租押金。另查，2017年12月5日，南通臻禾房地产开发有限公司取得案涉房屋坐落地段地段的国有建设用地使用权。同日，南通臻禾房地产开发有限公司取得街道杨宗社区2、14、15组地段1#商业楼（4874.12平方米）、6#商业楼（2700.79平方米）的建设工程规划许可证。12月8日，南通臻禾房地产开发有限公司取得如皋市经济技术开发区杨宗社区1#商业楼、2#商业楼、3#商业楼、社区综合楼、4#商业楼（农贸市场）、5#商业楼、6#商业楼、地下室的建筑工程施工许可证。2018年8月31日，南通臻禾房地产开发有限公司（甲方）与如皋皋鼎不动产经营管理有限公司（乙方）签订了《托管经营协议书》一份，约定甲方将其投资建设的项目委托给乙方经营，项目包括：北郊商业街，托管经营期限为双方签订委托经营协议书之日起暂定二年。2020年9月28日，本院组织原、被告双方对案涉商铺进行现场勘察，确认案涉1号楼北一、二层及南侧二层已经交付使用，其余部分及6号楼尚未通达水、电、燃气等。同时案涉房屋周边道路交通方案并未完善。2020年10月9日，原、被告再次现场勘验确认案涉租赁房屋中被告实际使用面积为1950.8平米。以上事实，有原、被告及其诉讼代理人的当庭陈述、租赁合同、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、北郊商业街1#楼食在皋餐厅使用面积示意图等证据在卷佐证，可以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应按约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，本院予以确认。关于被告辩称的案涉租赁房屋尚未取得房屋产权证，案涉租赁房屋不具备合法性，租赁合同无效的主张，本案中案涉租赁房屋虽尚未取得房屋产权证，但委托出租方南通臻禾房地产开发有限公司已取得案涉租赁房屋的建设工程规划许可证并按照建设规划许可证的规定建设的，案涉租赁房屋并不属于违法建筑，对被告的上述抗辩，本院不予支持。关于原告主张被告支付2019年度租金477188.71元的请求。根据合同约定，原告皋鼎公司应向被告食在皋公司交付符合合同约定的房屋，被告食在皋公司应当按照合同约定履行租金给付义务。本案中双方约定案涉出租房屋的交付条件为“甲方（皋鼎公司）确保乙方（食在皋餐厅）水、电、燃气等配套设施通达该商铺”，经现场勘验，双方一致确认案涉1号房屋北一、二层，南侧二层已经交付使用，使用面积为1950.8平米，其余部分尚未通达水、电、燃气等；案涉6号房屋仍处于毛坯状态，水、电、燃气等尚未通达。因原告方未将6号房屋交付被告使用，已交付的1号房屋亦有部分未满足上述条件，原告方实际交付被告使用的案涉出租房屋面积为1950.8平米，故被告仅需给付原告已完全履行交付义务的出租房屋面积的租金。自2019年1月至12月期间的租金，应按照双方约定的租金8.82元/平方米/月的标准，每月租金计算为17206.05元（8.82元/平方米/月*1950.8平方米）。因双方约定第一个五年期内前两年免租金，60个月的总租赁期中，实收36个月的租金，故被告所需给付2019年度租金为123883.60元（17206.05元/月*36月/5）。关于违约金损失,原告主张因合同约定的违约金已超出了30%的违约金上限，故以2019年度未给付租金477188.71元的30%计算违约金，违约金金额为143156元。被告抗辩其未收到任何的口头或书面的催交租金通知，不同意给付违约金。本案中，被告未能按照合同约定及时履行租金给付义务，已然违约，其违约行为给原告造成了相应的利息损失，故被告的上述抗辩本院不予采纳。考虑到合同的实际履行情况及当事人的过错程度，结合合同约定的违约金条款，本院酌情判决被告承担2019年度租金20%的违约金24776.6元，原告请求超出该数额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告如皋市食在皋餐厅于本判决生效后十日内给付原告如皋皋鼎不动产经营管理有限公司自2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金123883.60元。二、被告如皋市食在皋餐厅于本判决生效之日起十日内向原告如皋皋鼎不动产经营管理有限公司支付违约金24776.6元。三、驳回原告如皋皋鼎不动产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5005元，由原告如皋皋鼎不动产经营管理有限公司负担2005元，被告如皋市食在皋餐厅负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）预交上诉案件受理费10010元。审 判 员 周苏平二〇二〇年十月九日法官助理 陈 娟书 记 员 蒋楠楠