山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4483号上诉人（原审原告）：房子国，男，1984年3月15日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙莉，山东一和律师事务所律师。委托诉讼代理人：房国辉，山东一和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台通用置业有限公司，住所地烟台经济技术开发区长江路黄海别墅66号.法定代表人：周承志，董事长。委托诉讼代理人:吕大伟，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人:于秀珍，山东鲁石律师事务所律师。上诉人房子国因与上诉人烟台通用置业有限公司（以下简称通用公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2019）鲁0691民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。房子国上诉请求：一、撤销一审判决，改判通用公司按照每平米536元的标准支付涉案两套房屋自2015年1月1日起至2019年12月31日止的逾期交房违约金470976元，并自2020年1月1日起继续按照该标准支付逾期交房违约金至实际交房之日止；二、本案一、二审诉讼费用均由通用公司承担。事实和理由：一、一审法院认定房子国委托房子建与通用公司协商办理涉案房屋的相关手续，无事实及法律依据。房子国未委托房子建与通用公司就逾期交房违约金达成任何合意，通用公司要求房子建代签相关手续也未经房子国同意，该文书对房子国不具有法律约束力，且通用公司一审时也未申请鉴定证据材料实际签字人，一审法院认定房子建代签缺乏法律依据。二、一审判决认定的房屋交付时间错误。通用公司未履行交房义务，逾期交房违约金应连续计算至其交房之日，而非2018年4月12日。1、涉案合同约定了交房程序和交房手续等内容，通用公司未提供证据证明已按照合同约定履行了交房义务，不能推定其已经交房。2、房子国一审时提交的录音证据能够证明，通用公司至今未将涉案房屋交付给房子国，交房流程通知单仅作为通用公司审批使用，并不是双方的交房合意。3、通用公司陈述的房屋交付及违约金支付情况、支付方式等前后矛盾，且为避免诉累，违约金应计算至实际交房之日止。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法予以改判。通用公司辩称，房子国不承认委托房子建办理的任何手续，也就是不承认房子建的撤销手续，按照房子国的逻辑，只能履行原合同。按照有约定从约定的原则，应该按照约定自2014年11月1日计算违约金到2016年11月4日房子国实际控制涉案房屋之日，按日万分之三标准支付违约金。房子建虚构事实，隐瞒房产已被其二人实际控制，没有向开发商交银行卡等事实，诱导通用公司工作人员李清祥根据虚构的事实作出不正确的判断，李清祥所述与事实不符，应不予采信。房子国从未要求使用涉案房屋，涉案房屋早在2016年11月4日已由其实际控制并委托他人代管，且一直在招租中，房子国虚假诉讼并向法庭做虚假陈述的行为导致法院数次开庭并作出错误判决，请求二审法院依法追究相关责任。通用公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1、房子国故意隐瞒早已实际控制房屋、拒不领取逾期交房违约金的事实，采取伪造证据、虚假陈述等手段，捏造民事法律关系，虚构民事纠纷向法院起诉，涉嫌虚假诉讼。2、购房合同中已经明确约定违约金计算方式，进行司法鉴定违背法律规定。根据我国法律规定：逾期交付房屋违约金以当事人约定优先为原则；在当事人没有约定情况下，才可以采用主管部门公布或者房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，《商品房买卖合同》明确约定了逾期交付使用房屋的违约损失赔偿额计算方法，且2018年4月12日通用公司与房子国达成了《通用*富馨佳苑交房流程确认单》，房子国申请对逾期交付屋违约金进行司法鉴定的要求，不应得到法院支持。3、本案司法鉴定机关与房子国恶意串通，故意出具与实际租赁价格相差极大的鉴定报告，其鉴定结论不具有客观性，不应予以采信。综上，请求二审法院查明事实，依法支持通用公司的诉请。房子国辩称，一、通用公司至今未将涉案房屋交付给房子国。1、通用公司并未按照合同约定书面通知房子国办理房屋交接手续，亦未将房屋钥匙交付给房子国，未完成交付涉案房屋的义务。2、2019年12月30日，一审法院与司法鉴定机构山东久丰土地房地产评估咨询有限公司的工作人员及房子国共同到涉案房屋现场查勘评估时所见的事实情况是：涉案房屋的门锁已被打开（钥匙在通用公司手中），房屋内放有杂物，仍由通用公司实际控制。二、一审法院认定违约损失按实际损失计算部分的事实认定清楚，适用法律正确，程序合法，通用公司的上诉理由不能成立。一审法院认为，因《房屋买卖合同》中对于逾期交房违约金的约定已被确认单变更，而确认单已被解除，因此通用公司与房子国之间已无关于逾期交房违约金的约定。房子国主张根据逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准确定损失数额，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，依法予以支持。同时，根据《房屋买卖合同》第八条约定，通用公司应在2014年10月31日前向房子国交付房屋，房子国自2015年1月1日主张逾期交房违约金，是其对自身权利的自愿放弃。一审法院对以上事实的认定适用法律正确，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，房子国有充足的证据证明原合同约定的违约金明显过低，不足以弥补损失，故通用公司的上诉理由不能成立。三、山东久丰土地房地产评估咨询有限公司是一审法院依法委托且通用公司在场认可而选定的司法鉴定机构。综上，通用公司的上诉理由不能成立，应当予以驳回。房子国向一审法院起诉请求：1、通用公司支付房子国通用富馨佳苑35号楼第1层119号房产自2015年1月1日至2019年12月31日逾期交房违约金损失322280元及自2020年1月1日起至通用公司实际交付房屋之日止的逾期交房违约损失（按每平方米年租金536元计算）；2、通用公司支付房子国通用富馨佳苑35号楼第2层215号房产自2015年1月1日至2019年12月31日逾期交房违约金损失148696元及自2020年1月1日起至通用公司实际交付房屋之日止的逾期交房违约损失（按每平方米年租金268元计算）；3、本案诉讼费用由通用公司承担。一审法院认定事实：2014年3月17日，房子国（买方）与通用公司（卖方）签订了合同编号为开预字第140317100054号《商品房买卖合同》、开预字第140317100042号《商品房买卖合同》及相应的《补充协议》，购买通用公司开发的烟台经济技术开发区天津南路91号通用富馨佳苑35号楼第1层119号及第2层215号房产（商铺）两套，面积分别为191.15㎡、176.18㎡，价款分别为1663005元、1327164元。上述两份合同第八条均约定，卖方应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需要满足的其他事项。第九条均约定除合同第八条约定的特殊情况外，卖方如未按合同规定的期限将商品房交付买方使用，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之0.3的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续，双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担。由于买方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、若买方未按卖方的书面交付通知书中规定的期限和地点交接的，房屋损坏灭失的风险自书面通知的期满之日起，由买方承担。2、逾期未办理交接手续的，买方仍需按规定缴纳物业管理费等相关费用。3、由此产生的延期交房责任由买方承担。补充协议第十二条对合同第十一条补充约定，在合同约定的房屋交付时间之前，出卖人可以（但无义务）在当地主要报纸上公告、挂号信/特快专递、或电话通知买受人房屋交付事宜。出卖人未发出交付通知或买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点。买受人持《商品房交付通知书》办理该商业用房交付手续，签署《房屋交接书》，合同项下该商业用房即交付于买受人。出卖人的交付通知送达后，除非有合法的理由，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。房屋毁损、灭失的风险及物业服务费、采暖费等相关费用，自交付之日起或视为交付之日起由买受人承担。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房，则视为出卖人已将合同项下的商业用房交付买受人，在交付使用通知书中通知的交付期限最后一日即视为交付之日，自视为交付之日起，该商业用房的风险责任转由买受人承担，此后有关商业用房的所有费用全部由买受人承担，房屋保修期亦从此日起计算。合同签订后，房子国已依约向通用公司支付两套房屋价款，通用公司向房子国出具了收据。双方争议的焦点问题为通用公司是否已于2018年4月12日交付涉案房屋，双方是否已就逾期交房违约金的金额协商一致，房子国是否有权依据其损失向通用公司主张违约损失。房子国为证明其主张，提交涉案房屋现场照片一张，证明其与另案原告房子建（房子国哥哥）购买通用公司房屋准备打通用于经营餐馆；提交2015、2016、2017年度《房屋租赁合同》、租赁店铺复印件一份、2017、2018年度租赁仓库合同及收据原件各一份，2018年度《房屋租赁合同》及收据复印件各一份、2019年度《房屋租赁合同》及收据原件两份、营业执照（副本）原件一份，证明房子国一直从事商业经营活动，因通用公司延迟交房，导致房子国无法经营餐馆，也无法扩大超市经营，仍需另行租赁其他房屋支付租金，导致《商品房买卖合同》约定的违约金已不足以弥补房子国的租金损失；提交2019年4月5日58同城租房官网截图一份，证明根据58同城发布的房源信息，涉案房屋同地段商铺租金均价为年700-800元一平，通用公司应按每年500元一平向其支付违约金损失；提交2018年6月29日通用公司客服部经理李清祥（通用公司提交的交房流程确认单中签字的办理业务人员）与房子国哥哥房子建关于协商逾期交房违约金及交房事宜的电话录音，提交2018年7月19日房子国哥哥房子建向通用公司发出的告知函、EMS送达凭证及签收证明一份，证明通用公司并没有完成房屋交付，也没有支付通用公司认可的已协商好的协约金，房子建已明确通知通用公司撤销所有承诺，解除与通用公司协商违约的一切合同协议，并表明房子建代其他人作出的任何承诺因无任何授权委托手续，对其他人无任何法律效力及约束力。通用公司质证称，对照片的真实性无异议，对证明内容有异议，即使房屋紧邻，也应当按照房屋的规划设计来使用，不能打通。对租赁合同及收据的真实性不清楚，对证明内容也不认可，该证据不能反映该房屋的真实租赁价格，也不能反映该房屋的市场租赁价格；该证据与本案没有直接关联性，不能证明因本案房屋逾期交付而产生实际损失。对58同城发布的房源信息的真实性及证明内容均不认可，当地的租金不足300元，本案合同约定了违约金计算方式，不存在重新认定调整的问题。认可录音的真实性，但认为该录音恰能证明双方就逾期交房违约金已明确达成协议，房子国在录音中一再强调同意按照上述协议履行。《告知函》恰证明房子国与通用公司已就逾期交房违约金事宜达成协议，房子国无权解除。通用公司为证明其主张，提交两套房屋交房流程确认单原件各一份，证明2018年4月12日，在房子国签字确认的交房流程确认单中，房子国和通用公司已经就逾期交房违约金的金额协商确定一致，房子国明确承诺不再追究通用公司的逾期交房的违约责任。提交2018年5月8日房子国在其身份证复印件页上出具的说明原件一份，证明房子国同意通用公司在退还逾期交房违约金时扣除涉案房屋应当缴纳的公共维修基金。提交物业交房收费明细原件一份，证明2018年4月28日，房子国哥哥房子建在物业公司办理物业接房手续，物业公司向通用公司出具了物业交房收费明细，该收费明细确认了包括房子国、房子建共计4套房屋的物业费金额，同时确认此物业费在通用公司的逾期交房违约金中予以扣除。前述证据共同证明逾期交房违约金已部分履行，包括抵扣房子国应当缴纳的公共维修基金及物业费，剩余部分因房子国没有向通用公司出具收款收据及收款银行账号，因此通用公司尚未支付。提交2018年5、6月份拍摄的招租广告照片5张，广告上的电话是房子国哥哥房子建的电话，能够证明涉案房屋已由房子建代房子国对外招租，房屋实际上已交付给房子国。提交工程竣工验收消防备案审批表原件一份，证明2016年10月12日涉案工程已完成工程竣工验收消防备案审批。提交竣工验收备案表原件一份，证明2016年10月14日涉案房屋完成竣工验收备案。提交竣工规划核实合格证原件一份，证明涉案房屋已于2016年已具备交付条件。经查，通用公司提交的35-215房号的交房流程确认单载明“业主房子国，实测面积174.36，公共维修基金10112.88元，延期交房违约金退-29224.15元。客服部签字确认：李清祥。财务部签字确认（空白）。业主声明：本人自愿领取所购房屋钥匙（已划掉）套，已领取通用公司支付的延期交房违约金。本人承诺不再追究通用公司逾期交房的违约责任。业主签字确认：房子国（签字，盖手印）。2018年4月12日”；35-119房号的交房流程确认单载明“业主房子国，实测面积185.48，公共维修基金10757.84元，延期交房违约金退-36619.37元。客服部签字确认：李清祥。财务部签字确认（空白）。业主声明：本人自愿领取所购房屋钥匙（已划掉）套，已领取通用公司支付的延期交房违约金。本人承诺不再追究通用公司逾期交房的违约责任。业主签字确认：房子国（签字，盖手印）。2018年4月12日”。房子国身份证复印件上手写“35-119公共维修基金10757.84元，35-215公共维修基金10112.88元，本人同意通用公司在退还违约金时，将此公共维修基金扣除，房子国（签字、盖手印），2018.5.8”。通用公司提交的物业交房收费明细载明“35-118房号、35-119房号、35-214房号、35-215房号2016年11月4日至2018年5月3日的物业费分别为8012.736元、8012.736元、7532.352元、7532.352元，合计31090.176元，同意此款项在通用地产赔偿金中抵扣，房子建签名盖手印，2018年4月28日”。房子国质证称，交房流程确认单、身份证复印件上签名不是房子国签的，没有授权他人办过手续，也没有授权房子建同意物业费在赔偿金中抵扣。对现场照片的真实性不认可，对证明内容也不认可，通用公司至今未将商铺交付给房子国，也未把商铺钥匙交付给房子国，房子国不可能将商铺出租信息张贴在商铺内，有可能是通用公司自己贴的电话也不是房子国的。对工程竣工验收消防备案审批表、竣工验收备案表、竣工规划核实合格证的真实性没有异议，但根据合同约定，通用公司除需提供上述证据外还需要提供城市新建住宅项目配套设施交付使用证、住宅质保合同书及住宅使用说明书，并且应在商品房达到交付条件后书面通知买方办理交付手续。另查明，通用公司提供的交房流程确认单、身份证复印件上房子国的签名是房子国哥哥房子建代签，房子建购买了与本案房屋相邻的1层118号、2层214号，购买时间同房子国。房子国和通用公司对涉案房屋的市场租赁价格产生争议，房子国申请对涉案房屋2015年、2016年、2017年、2018年、2019年的市场租赁价格进行评估，经一审法院委托，山东久丰土地房地产资产评估咨询有限公司作出鲁久丰房评字（2019）鲁051号房地产估价报告书，房子国支付评估费10000元，评估报告结果为：119号商铺2015年、2016年、2017年、2018年、2019年的租赁价格分别为54287元、54287元、55625元、55625元、102456元，合计322280元。215号商铺2015年、2016年、2017年、2018年、2019年的租赁价格分别为25018元、25018元、25722元、25722元、47216元，合计148696元。一审法院认为，关于房子国哥哥房子建代房子国在交房流程确认单上签名及代房子国在其身份证复印件上签名作说明，房子国虽有异议，否认委托他人办理房屋相关手续，但是，法律规定委托代理既可以书面委托亦可以口头委托，综合房子国与房子建系兄弟关系，房子建持有房子国身份证复印件，二人一起购买相邻房屋，物业交房收费明细将二人所购房屋物业费统一由房子建签名确认，《逾期交房补偿协议》（房子建案中房子建提供的证据）将二人姓名记载在一起交由房子建要求房子建签字确认，二人共同起诉，诉请理由一致等情况，房子国口头授权房子建代为办理手续具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”之规定，一审法院予以认定系房子国委托房子建与通用公司协商办理涉案房屋的相关手续。房子建虽于2018年7月26日用告知函（房子建案中房子建提供的证据）的方式告知通用公司“我方代其他人作出的任何承诺，因无授权委托手续，对其他人无任何法律效力及约束力”，但在此之前房子建的代理行为对房子国产生法律效力。因此，对本案原通用公司双方提交的证据及案件事实的认定，不能孤立、单一的分析，而应将房子国一案与房子建一案中的相关证据及事实综合考虑，以确认本案事实及法律关系。针对双方争议的焦点，一审法院评析如下：一、关于通用公司是否已于2018年4月12日向房子国交付房屋。一审法院认为，合同约定的交付时间是2014年10月31日前，涉案房屋在2016年达到交付条件后，开发商不向业主交付房屋有违常理。通用公司提供的2018年4月12日形成的交房流程确认单，形式上属于房屋交付的程序，从其内容来看，尚欠通用公司方财务部签字确认，房子国也没有领取钥匙，而此时涉案房屋早已具备交付条件，结合通用公司工作人员李清祥在2018年6月29日与房子建的谈话录音中所称“办证的事，你要现在想办，等你收了房，到年底就应该能办出来……我个人建议你，要不你走法律途径，去起诉一下，把这个钱该要得要回来，房该收得收……想退房的话，还得找售楼处的经理沟通……”，可判定交房流程确认单是在双方履行交房程序中形成，房子国没有领取钥匙是因双方对逾期交房违约金等问题产生争议，而非通用公司没有通知交付，后来形成的“物业交房收费明细”也说明双方在履行交房程序。在此情形下，根据《补充协议》第十二条之规定，应视为通用公司已交付房屋，通用公司逾期交房的违约行为应计算至2018年4月12日交房流程确认单出具之日。二、关于房子国在两份交房流程确认单中的签字，能否视为房子国与通用公司已就逾期交房违约金协商一致。一审法院认为，房子国与通用公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规定的强制性规定，合法有效。房子国和通用公司经双方协商可以变更上述约定。因此，房子国在确认单中签字确认“已领取通用公司支付的延期交房违约金。本人承诺不再追究通用公司逾期交房的违约责任”，具有变更《商品买卖合同》及《补充协议》违约金条款的效力，构成新的合同条款。但是在房子国和通用公司就逾期交房违约金达成新的约定后，根据房子建提交的《交房协议》、《逾期交房补偿协议书》及其与李清祥的谈话录音“正常你前往那个收房的单子时候，我拿着资料去找财务，收房的单子都签了，银行卡也给了，是不是能退钱了，当时财务说退这么多钱得有个协议之类的……”显示，通用公司要求增加新的履行条件：“乙方（房子国）同意办理不动产登记手续的时间由甲方（通用公司）决定，且自愿放弃因登记办证延迟而向甲方主张退房及追究甲方其他责任的权利。”“乙方保证对所购房屋不再有任何争议和纠纷，乙方不再主张其他任何赔偿请求”。因房子国未同意上述条款，经房子国多次催告，通用公司仍拒绝履行2018年4月12日与房子国达成的协议，故房子建于2018年7月26日向通用公司送达了要求撤销关于违约金协商期间作出的所有承诺，同时解除与通用公司关于协商解决违约金的一切合同（协议）等的《告知函》。对此，一审法院认为通用公司新增加的履行条件构成新的要约，该要约未经房子国承诺不产生新的合同约定，通用公司不能以此为由拒绝履行2018年4月12日的约定，通用公司的行为构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，房子国享有法定解除权，房子国对于违约金赔偿的确认自告知函送达之日已解除。因此，通用公司不能依据两份交房流程确认单支付逾期交房违约金。三、关于房子国是否有权依据其损失向通用公司主张违约损失。一审法院认为，因《房屋买卖合同》中对于逾期交房违约金的约定已被确认单变更，而确认单已被解除，因此房子国与通用公司之间已无关于逾期交房违约金的约定。房子国主张根据逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准确定损失数额，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，一审法院予以支持。根据《房屋买卖合同》第八条约定，通用公司应在2014年10月31日前向房子国交付房屋，房子国自2015年1月1日主张逾期交房违约金，是其对自身权利的自愿放弃，一审法院予以认可。根据鉴定机构出具的鉴定意见，通用公司应赔偿房子国2015年1月1日至2018年4月12日期间，119号商铺租金损失179591元（54287+54287+55625+55625÷365×101），215号商铺租金损失82876元（25018+25018+25722+25722÷365×101）。关于房子国缴纳的评估费10000元，因一审法院仅采纳部分结论作为定案依据，房子国申请评估过多部分对应的评估费2000元，应自行承担，通用公司应承担8000元。综上，通用公司作为房地产开发企业，应当秉承公平、诚信的原则从事销售行为，因自身过错导致无法按期履行合同约定，应与买受人平等协商，及时履行。本案双方协商未果，对违约金及损失没有明确约定，故通用公司应按法律规定赔偿房子国损失。为了定纷止争，达到良好的法律效果和社会效果，一审法院前期进行了多次调解，但最终未达成一致调解意见。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定判决：一、通用公司于判决生效之日起十日内赔偿房子国通用富馨佳苑35号楼第1层119号商铺逾期交房损失179591元。二、通用公司于判决生效之日起十日内赔偿房子国通用富馨佳苑35号楼第2层215号商铺逾期交房损失82876元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8365元，由房子国负担3128元，通用公司5237元；房子国缴纳的评估费10000元，由房子国负担2000元，通用公司负担8000元。二审中，通用公司提交：证据一、北京信和智建物业管理有限公司烟台开发区分公司盖章的证据原件，该证据载明了包括涉案房屋及其邻居各户门面房共46套房的交房时间；证据二、2020年3月23日和2020年8月10日手机视频原始载体、光盘及照片两张，称上述证据结合其提交的《交房流程确认单》共同证明：1、本案是交房手续办理纠纷而不是交房纠纷；2、2016年11月4日，涉案房屋已由房子国实际控制并委托文龙代管，2018年4月12日只是补办公共维修基金、违约金相应费用等手续；3、房子国从实际控制房屋起就一直在招租，但一直未租赁出去，其主张因未交房影响经营不是事实；4、房子国以虚构的开发商未交房的事实提起虚假诉讼，应依法追究相关人员责任。房子国质证称，对证据一的真实性、合法性、合理性均不予认可，该证据是通用公司单方制作，且物业管理公司和通用公司具有利害关系，无法作出客观真实的证明；对证据二不予认可，视频中超市租赁人员受通用公司及物业公司的管理制约，本身存在利害关系，不具有客观性，视频中存在诱导式发问的情形，且通过通用公司代理人“我们可以要求你腾房”的表述，可以看出涉案房屋一直由通用公司实际占用控制。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，一、关于房子建代房子国办理房屋交接手续等的行为是否对房子国产生法律效力的问题。虽然2018年4月12日通用公司与房子国签订的交房流程确认单中房子国的签名系房子建代签，但房子建系房子国的哥哥，持有房子国身份证复印件，结合其二人共同购买相邻房屋准备打通用于经营餐馆、房子建统一缴纳二人所购房屋物业费等事实，通用公司有理由相信房子建有权代理房子国办理涉案房屋相关手续，故房子建代为办理房屋交接等手续的行为对被代理人房子国产生法律效力。二、关于逾期交房违约金的计算标准问题。虽然双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定了逾期交房违约金的计算标准，但房子国与通用公司于2018年4月12日签订的交房流程确认单已对逾期交房违约责任和违约金数额达成了新的合意，应以在后形成的交房流程确认单中约定的逾期交房违约金为准。但因通用公司拒绝履行支付违约金的合同义务，致使房子国合同目的不能实现，交房流程确认单已因房子国行使合同解除权而解除。一审法院对此论述充分，本院不再赘述。涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》中关于逾期交房违约金的约定已被交房流程确认单变更，而交房流程确认单已被解除，因此本案应视为房子国与通用公司之间关于逾期交房违约金未进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”规定，一审法院依据鉴定机构出具鉴定意见中的租金损失标准计算涉案房屋的逾期交房违约金并无不当，本院予以支持。三、关于通用公司是否已于2018年4月12日向房子国交付房屋，应向房子国支付逾期交房违约金的起止时间问题。2018年4月12日通用公司与房子国签订交房流程确认单系履行房屋交付程序，此时涉案房屋已经具备交付条件，双方在交房流程确认单中亦对逾期交房违约金和公共维修基金进行了相应约定，一审法院结合2018年6月29日房子国的哥哥房子建与通用公司工作人员李清祥的谈话录音，认定房子国没有领取钥匙是因双方对逾期交房违约金等问题产生争议，通用公司已经完成了交房义务，逾期交房违约金应计算至2018年4月12日双方签订交房流程确认单之日并无不当，本院予以支持。对于通用公司已于2016年11月4日向房子国交付房屋的主张，因其未提交充分证据证明，本院不予采信。综上所述，房子国和通用公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8365元，由房子国负担4182元，由烟台通用置业有限公司负担4183元。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年十月十五日书记员  刘晓腾