浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1004民初1846号原告：浙江富地机械有限公司，住所地台州市路桥区金清镇工业区。法定代表人：吴为国。委托诉讼代理人：吴敏华，浙江骏安律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗静，浙江骏安律师事务所律师。被告：余肖**，男，1972年4月10日出生（身份证号332603197204104576），汉族，住台州市路桥区区84号。委托诉讼代理人：张苍军，浙江常青藤律师事务所律师。原告浙江富地机械有限公司与被告余肖**为房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月14日向本院起诉，本院于当日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告浙江富地机械有限公司委托诉讼代理人吴敏华、被告余肖**委托诉讼代理人张苍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江富地机械有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年4月14日签订的《房屋租赁合同》及2018年9月14日签订的《补充协议》；2.被告余肖**立即腾退台州市路桥区金清镇环西路288号的综合楼（22455平方米）及厂房（9804平方米）；3.被告立即向原告支付租金5417970元，并继续支付自2020年7月16日起至租赁合同解除之日止的租金及租赁合同解除之日起至实际腾退之日止的占有使用费（按年租金6037980元标准计算）；4.被告赔偿原告逾期支付租金的利息损失（其中2401980元自2019年6月16日起至实际履行之日止，另外3015990元自2019年12月16日起至实际履行之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.确认原告无需返还被告交纳的租赁押金600000元。事实与理由：2018年4月14日，原、被告之间签订了一份《房屋租赁协议》，约定原告将位于台州市路桥区金清镇××路××号的厂房主车间及综合楼出租给被告，租赁期限为十二年，自2018年4月15日起至2030年4月14日止，租金每年为6247980元，前三个租赁年份租金不变，第四年至第十二年每年环比递增4%，租金半年一付，每年6月30日前付清前半年租金，12月30日前付清下半年租金，第一次租金在2018年6月30日前付清，押金600000元等。同时，双方约定被告违反合同任何条款的，原告不予退回租金及押金，并有权终止合同。2018年9月14日，原、被告签订《补充协议》，约定租赁期限变更为2018年10月1日至2030年9月30日，被告方装修期间免租金至2019年1月15日，及租金自2019年1月15日起计算；租赁厂房车间一层面积因拆除违建900平方米，按6024平方米计算，前三年租金变更为每年6031980元，付款时间调整为前半年租金为每年12月15日前付清，后半年租金为次年6月15日前付清，第一次租金在2018年12月15日前付清。合同签订后，原告依约履行了合约义务，交付了租赁物，被告已经转租且收取了租金，但未向原告支付租金。至今，被告应当支付的租金为9047970元，但其仅于2018年4月15日、16日共支付了1000000元，后又于2018年12月29日、2019年4月19日通过台州市华兰德物业管理有限公司共支付了2500000元。2019年10月31日，经被告同意，转承租方快餐店直接向原告支付了租金730000元。原告前后共收到4230000元，扣除押金600000元，被告实际支付了的租金为3630000元，尚欠5417970元。综上，原告认为被告已构成违约，请求法院支持原告的诉讼请求。被告余肖**辩称，一、答辩人并未拖欠租金，原告主张的合同解除条件不具备。1.本案租金的起算时间应当自房屋用途变更手续完成之日开始，而非合同约定的时间，因为双方在合同中约定案涉房屋不得用于工业生产，所以应当自符合合同目的后才能起算租金。2.原告出租的房屋面积应当为4924平方米，而非合同约定的32259平方米，原告建筑的总面积也就28329平方米，而能够改变用途的只有4924平方米，其他的都不可以用于工业用途。3.根据上述理由，答辩人应支付的租金实际为920718元，起算时间应当为2019年7月3日，但答辩人累计已支付了4230000元，远远超过了部分租金及押金。所以，答辩人并没有拖欠租金。二、对于原告主张的利息损失、占有使用费等，答辩人并没有拖欠租金，原告主张的费用根本不存在。同时，原告也无权没收答辩人的押金。综上，答辩人认为原告无权解除相关协议，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月14日，原告浙江富地机械有限公司与被告余肖**签订《房屋租赁协议》，原告将位于台州市路桥区金清镇××村××路××号的厂房主车间及综合楼部分房屋出租给被告，其中综合楼房屋建筑面积22455平方米，厂房主车间一层面积6924平方米，厂房主车间二层及三层面积3780平方米；其中两层厂房用于经营超市，以上所有厂房均不得用于工业生产。双方还约定租赁期限为十二年，自2018年4月15日起至2030年4月14日止，前三个租赁年份租金为每年6247980元，第四年至第十二年每年环比递增4%；租金半年一付，每年6月30日前付清前半年租金，12月30日前付清下半年租金，第一次租金在2018年6月30日前付清；原告给予被告装修期间租金减免优惠，租金起算时间延至2018年7月30日；签订合同后五天内，被告须一次性支付给原告定金1000000元；若被告没有在2018年6月30日前付清半年租金，则本合同中止，被告所付的1000000元定金作为违约金归原告所有；若被告按约付清半年租金，则1000000元定金中的400000元转为租金，其余600000元转为押金，押金在本合同到期后一个月内退还被告；被告在本协议签订后20天内凭原告的房屋所有权证办理有关商业经营的相关手续，若因为原告房屋所有权证工业用地的性质原因造成无法办理商业经营的政府证照的，则本协议中止，原告在五天内退还1000000元定金，双方互不追究责任；若非土地性质原因造成无法办理商业经营证照的，或者被告办理证照时间超过20天期限的，原告无责；本协议租赁房屋所涉及的土地税和房产费由原告负担，租赁税及其余所有税费由被告负担；被告违反本合同任何条款的，原告不予退回租金以及押金，并有权终止合同。2018年9月14日，原、被告双方签订《补充协议》，租赁期限调整为2018年10月1日至2030年9月30日；原车间一层面积因拆除违建900平方米，以下租金按拆除后的6024平方米计算；房屋租金为每年6031980元，前三年租金不递增，第四年至第十二年每年环比递增4%，装修免租期105天，减免租金1759328元，在第十二年房租内扣除；付款时间调整为前半年租金为每年12月15日前付清，后半年租金为次年6月15日前付清，第一次租金在2018年12月15日前付清；装修期间租金减免优惠时间由2018年7月30日调整为2019年1月15日。（租金具体支付时间及金额见下表）付款日期付款金额（元）付款日期付款金额（元）2018.12.1530155902024.6.1533925792019.6.1530155902024.12.1535282822019.12.1530155902025.6.1535282822020.6.1530155902025.12.1536694132020.12.1530155902026.6.1536694132021.6.1530155902026.12.1538161902021.12.1531366302027.6.1538161902022.6.1531366302027.12.1539688372022.12.1532620952028.6.1539688372023.6.1532620952028.12.1541275912023.12.1533925792029.6.1541275912029.12.1534130302030.6.153413030协议签订后，原告向被告交付了案涉租赁房屋，被告则于2018年4月15日支付400000元，2018年4月16日支付600000元，后又通过台州市华兰德物业管理有限公司分别于2018年12月29日支付1000000元、2019年4月19日支付了1500000元。2019年10月31日，经被告同意，转承租方快餐店直接向原告支付了租金730000元。后被告未再支付任何租金。2020年4月29日、5月6日，原告两次向被告寄送《催缴租金通知书》，被告仍未履行付款义务。另查明，本案案涉房屋的土地用途为工业用地。2018年8月27日，台州市路桥区人民政府专题会议纪要（〔2018〕87号）记载：浙江富地机械有限公司位于金清镇××村××路××号占地面积22107.23平方米、建筑面积28354平方米，用地性质为工业用地，目前金清镇总体规划已调整为商业用地……会议明确，同意浙江富地机械有限公司原有合法建筑按临时改变房屋用途相关规定申报经营场所……。2019年7月3日，台州市自然资源和规划局作出准予行政许可决定书（许准字〔2019〕第30001号）：在不改变原有工业用地性质，满足房屋结构安全、消防安全、环境保护等要求并办理相关手续的前提下，同意你单位位于路桥区金清镇上塘村环西一路3#厂房（建筑面积4924.25平方米）由工业车间用途临时改变为商业用房用途。临时改变房屋用途的期限为伍年。自2019年7月3日至2024年7月2日止。同时查明，2013年12月23日，原告浙江富地机械有限公司与案外人郑辉签订《租房合同》，将位于路桥区金清镇××村环西一路288号的办公楼东南转角第一层及第二层租给郑辉，其中一楼面积948平方米，二楼面积780平方米，合计1728平方米。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、补充协议、租房合同、房屋权属证明、台州市路桥区人民政府专题会议纪要、催缴租金通知书，被告提交的台州市自然资源和规划局准许行政许可决定书，本院调取的询问笔录以及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点在于被告余肖**是否构成违约。原告浙江富地机械有限公司主张被告未依约支付租金，已构成违约，要求解除合同，被告则认为租金应当自工业用途转为商业用途起开始计算，现案涉房屋仅有部分临时调整为商业用途，其已支付的金额足够支付该部分的租金，故其并未违约。对此，本院认为，原、被告之间签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，其中综合楼的21701.75平方米及厂房主车间一层的4924.25平方米已取得产权证书，且双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效；对于综合楼的其他753.25平方米、厂房主车间一层另外的1099.75平方米及二层、三层部分的3780平方米，因该部分建筑未取得建设工程规划许可证书，亦未经主管部门批准建设，故该部分的约定无效。当然，无论合同是否有效，本院认为在原告交付之后，已失去了对租赁物的控制，被告在实际控制该租赁物后转租给了其他人，并从中获取收益，被告理应支付相应的租金及房屋占有使用费。同时，根据双方合同约定，被告本应在2019年12月15日前支付租金共计9047970元，但被告实际仅支付3630000元租金及600000元押金，经原告催缴后，被告逾期仍未支付，现已违约，故本院对原告要求解除双方于2018年4月14日签订的《房屋租赁合同》及2018年9月14日签订的《补充协议》的诉讼请求予以支持，对被告的相关抗辩不予采纳，被告应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾退上述合同中涉及的租赁房屋。关于租金及房屋占有使用费标准问题，鉴于案涉租赁物现在大部分仍属于工业用地性质，本院认为本应按照工业用地计算租金为宜，但经询价后，发现原、被告约定的价格已低于当地同类工业用地的市场价格，故本院确定本案的租金及房屋占有使用费仍按双方约定的价格计算。根据双方约定，装修期间租金减免优惠时间调整为2019年1月15日，即被告本应于2018年12月15日支付2019年1月16日至2019年7月15日期间的租金及房屋占有使用费3015990元，于2019年6月15日支付2019年7月16日至2020年1月15日期间的租金及房屋占有使用费3015990元，于2019年12月15日支付2020年1月16日至2020年7月15日期间的租金及房屋占有使用费3015990元，现被告实际仅支付租金3630000元及押金600000元，至2020年7月15日已欠付5417970元。因此，本院对原告要求被告支付截止2020年7月15日的租金和房屋占有使用费5417970元及利息损失（其中以2401980元为基数，2019年6月16日至2019年8月19日的利息损失按照中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日至判决确定的履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；另以3015990元为基数，自2019年12月16日起至判决确定的履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求予以支持。考虑到被告至今仍实际占有着租赁物，其应当继续支付自2020年7月16日起至合同解除之日止的租金和房屋占有使用费，以及自合同解除次日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，上述费用按照年租金6031980元标准计算。关于押金问题，双方在合同中约定“乙方违反本合同任何条款的，甲方不予退回租金以及押金，并有权终止合同”，现被告已违约，故对原告要求不予退回押金的诉讼请求亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告浙江富地机械有限公司与被告余肖**于2018年4月14日签订的《房屋租赁合同》及2018年9月14日签订的《补充协议》；二、被告余肖**于判决发生法律效力之日起三十日内对其承租的位于台州市路桥区金清镇××村××路××号的房屋完成腾退；三、被告余肖**于判决发生法律效力之日十内支付租金和房屋占有使用费共计5417970元，并赔偿利息损失（其中以2401980元为基数，2019年6月16日至2019年8月19日的利息损失按照中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日至判决确定的履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；另以3015990元为基数，自2019年12月16日起至判决确定的履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；并继续支付自2020年7月16日起至合同解除之日止的租金和房屋占有使用费，以及自合同解除次日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照年租金6031980元标准计算）；四、确认原告浙江富地机械有限公司无需退回押金600000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53926元，减半收取计26963元，由被告余肖**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审判员  毛俏俊二〇二〇年十月十五日书记员  黄 霞附件：本判决所依据的相关法律和法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。浙江省台州市路桥区人民法院上诉案件交纳诉讼费用通知书（2020）浙1004民初3707号浙江富地机械有限公司、余肖**：原告浙江富地机械有限公司与被告余肖**为房屋租赁合同纠纷一案，若你（你单位）对本判决不服，提起上诉的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交诉讼费用1200元，并在提交上诉状时一并预交，上诉期满七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。上诉案件缴费账号将在你（你单位）提交上诉状时另行通知。特此通知。二○二○年十月十五日