浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初11254号 原告杭州绿景源置业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区平安金融中心3幢301-1室。 法定代表人马立新。 委托代理人胡婕、王金星，浙江天册律师事务所律师。 被告杭州哈咖信息技术有限公司，住所地浙江省杭州市江干区平安金融中心3幢501室。 法定代表人征胜男。 委托代理人张爽、黄璐璐，广东瑞特律师事务所律师。 原告杭州绿景源置业有限公司（以下简称绿景源公司）诉被告杭州哈咖信息技术有限公司（以下简称哈咖公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人胡婕、王金星、被告委托代理人张爽、黄璐璐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2018年4月16日，原告与杭州汇氪信息技术有限公司（以下简称“汇氪公司”）签署了《关于租赁“杭州平安金融中心三幢”写字楼的租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：汇氪公司承租原告位于杭州市江干区××路××号××幢××层××单元房屋（以下简称“案涉租赁场地”），租期自2018年8月20日起至2028年8月19日止。2018年8月2日，原告、被告及汇氪公司签署了《租赁合同之补充协议》（以下简称“《补充协议》”），约定由被告承继《租赁合同》中汇氪公司的所有权利义务。上述合同签订后，原告积极履行合同义务，为被告提供了良好的办公环境。但2019年9月19日，被告向原告无故发函要求解除《租赁合同》，并不再缴纳下一季度的租金。经多次协商后，原告回函同意双方于2019年11月11日解除《租赁合同》，并同时责成被告于2019年11月29日前按照《租赁合同》的约定办理清退及交接手续、将租赁场地恢复原状、办妥以租赁场地作为注册地的工商注销或变更手续、支付租金及滞纳金、承担违约责任等。此后，被告始终不予履行腾退、恢复义务，经原告多次催告，方才于2019年11月28日将租赁场地内的物品搬离完毕。但截至起诉日，被告仍未按照《租赁合同》的约定将租赁场地恢复原状、办妥以租赁场地作为注册地的工商注销或变更手续等，亦未缴纳应付租金2048779.12元。而经原告自行委托第三方机构评估，恢复原状的费用预计不低于400万元人民币，待具体损失确定之后，原告将另行主张。 基于以上事实，原告认为，被告的上述行为已严重违反《租赁合同》约定，构成违约。结合《租赁合同》第三条第四款、第十条、第二十二条及第四十六条的约定，原告有权要求被告支付装修期内的租金、2019年10月1日至2019年11月11日的欠缴租金、所有欠缴费用的滞纳金以及案涉租赁场地的恢复原状费用。本案系因被告逾期支付租金、归还场地等原因引起，在提起本案之前，原告已多次向其催讨租金等费用，但被告始终未予回应。被告的上述行为直接导致了原告的权益受到侵害。为实现债权、保障自己权利，原告委托律师作为代理人处理本案纠纷。根据《租赁合同》第46.3条约定：甲方因向乙方催讨租金、物业管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨。同时，该案项下原告之律师费支出符合《浙江省律师服务收费标准》，属合理费用支出。故诉请： 1、请求判令确认原告与被告的《关于租赁“杭州平安金融中心三幢”写字楼的租赁合同》、《租赁合同之补充协议》于2019年11月11日解除； 2、请求判令被告向原告支付装修期内（2018年4月20日至2018年8月19日）的租金人民币6018546.32元； 3、请求判令被告向原告支付自2019年10月1日至2019年11月11日的应付租金人民币2048779.12元； 4、请求判令被告向原告支付2019年11月12日起至2019年11月28日的房屋占用使用费人民币840947.57元（以同期租金为计算标准），支付自2019年11月29日起的房屋占用使用费1780830.14元（以租赁期限内最后一日的日租金两倍标准为计算依据，暂计算至起诉之日即2019年12月16日，此后实际计算至被告将租赁场地恢复至交付标准之日）； 5、请求判令被告向原告支付因迟延支付租赁费用产生的滞纳金人民币104862.86元（按照每日欠付款项的0.5‰的标准暂计算至2019年12月16日，实际计算至所有款项付清之日）； 6、请求判令被告承担原告因主张本案债权而支出的律师费25万元； 7、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告辩称，第一，被告已经依约履行了租赁合同项下义务，不存在违约的情形。原被告双方签订租赁合同以后，被告依约缴纳了租赁保证金4977667.59元，以及2018年8月20日至2019年9月30日，总计13个月零十天的租金总计超过2013万元。第二，由于原告方的违约行为，导致原被告双方合同目的不能实现。被告于2019年9月18日向原告发出解约通知书。本租赁合同应于2019年9月30日终止。第三，导致租赁合同提前解除和租赁物无法正常腾空交还的责任在于原告方，原告方因对其自己的行为承担相应的法律责任，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理本案事实认定如下： 2018年4月16日，原告（出租方，甲方）与汇氪公司（承租方，乙方）签订《关于租赁杭州平安金融中心3幢写字楼的租赁合同》。合同约定甲方出租给乙方的房屋位于杭州市江干区××路××号××幢××层××单元，租赁场地的建筑面积为10305.73平方米；租赁期从2018年8月20日至2028年8月19日，装修期为4个月，自交付日起算，装修期内乙方无须支付租金，若本合同因乙方违约而在起租日起五年内提前终止或解除，乙方除承担合同约定的违约责任外，还需按照租赁期租金标准向甲方支付装修期内所免去的租金；2018年8月20日至2020年8月19日的租金为4.8元／平方米／天（含5%增值税，不含物业管理费），每月租金为人民币1504636.58元，每期租金按季度支付，2018年8月20日至2018年9月30日的租金共计2077635.17元，乙方应于签订本合同后五个工作日内且应于交付日或实际交付日之前向甲方交付，之后每季度租金须在前一个季度最后一个月的20日之前支付；租赁场地物业管理费由乙方支付，包括装修期内，物业管理费单价为15元／平方米／月；乙方应于合同签订后五日内且交付之前向甲方支付相当于三个月租金及物业管理费的租赁保证金4977667.59元；如乙方未按合同约定支付租金等，经甲方书面通知仍未支付的，须从缴付限期后的第一天起向甲方按日加付欠款款项0.5‰的滞纳金直至付清为止；合同未续签的，乙方应于租赁期限届满后的当日或因乙方原因提前终止的提前终止日向甲方返还租赁场地并交付所有钥匙，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日按租赁期限内最后一日的日租金的二倍向甲方支付租赁场地占用使用费及物业管理费和其他合同约定的费用，如因乙方逾期不迁出租赁场地造成甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任，乙方须在租赁期限届满或提前终止日前把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物按本合同的规定以本合同附件二约定的状态（合理损耗除外）交还甲方，并须拆除及移去其商业附属及设置，乙方须将引致破坏的部分复原至附件二约定状态；交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担的费用，乙方迁出租赁场地后，租赁场地内留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他物品，均视为放弃，甲方有权处理，乙方逾期返还租赁场地超过三日的，经甲方书面催告，乙方于二日内仍不能按本合同约定返还租赁场地的，乙方在租赁场地内的一切物品、设备、设施及装修等，视为乙方授权甲方采取任何甲方认为合理的方式对其进行处置，由此给乙方造成的损害或损失甲方不承担任何责任，若由此给甲方造成损害或损失，乙方承担所有责任；乙方按约交纳租金、物业费等费用并遵守合同其他约定的情况下，甲方承诺乙方有权在租赁期内使用租赁场地而不受干扰；甲方因向乙方催讨租金等费用引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；乙方同意若乙方提前终止或违约导致甲方收回租赁场地时，甲方有权没收乙方支付的保证金，并须赔偿违约造成的损失；乙方未按时足额支付租金、物业管理费等费用或有其他违约行为的，甲方有权扣除保证金以抵付欠款、违约金、损害赔偿金等，保证金不足以抵付的，甲方有权要求乙方继续履行支付义务。合同附件二载明：“建筑结构、装修及设备交付及恢复标准（1）天花：结构面（2）墙身：墙面为白色乳胶漆地面：架高地板（3）空调系统：ＦＣＵ中央空调、新风系统（4）弱电系统：电话及网络铺设至楼层弱电房（5）消防系统：烟雾感应器、消防自动喷淋、防火前室门、排烟管／阀、应急灯及消防应急广播” 上述租赁合同签订后，2018年8月2日，原告（甲方）、汇氪公司（乙方）、被告（丙方）签订《租赁合同之补充协议》一份，约定原合同承租方主体从乙方变更为丙方，属于乙方的权利义务转由丙方承继（包括本协议签署前产生的权利义务）；乙方基于履行合同对甲方所负一切债务，在本协议生效之后由丙方承担；乙方基于原合同享受的一切权利，在本协议生效后由丙方享有；原合同其他内容不变，继续执行；乙方已支付的保证金及首期租金共计人民币7055302.76元自协议生效之日起转为丙方支付的保证金和首期租金，作用按原合同执行。 2019年9月12日，被告发出社区关闭通知函，对象为钱江新城平安金融中心社区全体会员，通知称因氪空间战略调整，杭州市江干区平安金融中心氪空间社区拟于2019年9月27日调整，届时被告将停止各项服务、核算费用完成财务结算，并商讨迁移方案。后原告于2019年9月18日在租赁场地张贴公告，内容为：“接上级主管部门通知现杭州哈咖信息技术有限公司（即氪空间）有退租风险发生，可能会损害各小业主的切身利益。为了维护小业主们的集体利益，我司将为各小业主提供直接解决方案。我司作为产权人，请各小业主们看到本公告后及时联系我司。” 2019年9月19日，被告以原告在租赁场地张贴公告、阻挠客户正常离场等行为对被告招商运营环境造成严重干扰为由，向原告发出《解除通知书》，通知称被告将于2019年9月30日解除租赁合同，并要求原告配合完成腾退和恢复事宜。2019年9月20日，原告回函称收到解除通知书，但认为被告言论不属实，不符合约定解除的情形，要求被告按时支付租金。此后原、被告就租赁合同的解除、租金的支付等事项有过数次信函往来。2019年10月28日，原告致函被告，同意在办理完毕交接手续后解除租赁合同，要求被告在2019年11月4日上午10时前往物业所在地办理手续。 2019年11月4日，原告再次致函被告，称同意于2019年11月11日解除双方签署的租赁合同，要求被告办理腾退交接手续并于2019年11月29日前将租赁场地恢复至合同附件二状态交还原告；若未按时交付的，原告将对所有物品进行处置，并聘请第三方按照租赁合同附件二标准恢复原状，由此产生的费用及损失均由被告承担，且被告应按合同标准从2019年10月1日起支付租金至按照标准交付租赁场地时止，同时需支付每日按欠付款万分之五计算的滞纳金，装修期内租金要求被告予以支付，并没收保证金。此后原、被告就退租后搬离物品等事项有过数次函件往来。2019年11月25日，原告致函被告称，11月12日收到被告关于11月15日前搬离所有物品的函件，原告对此认可，但仍有三百余件家具尚未搬离，要求被告于2019年11月27日前将租赁房屋内的所剩物品全部搬离，否则原告将委托第三方将物品搬离予以处置，由此产生的费用及损失由被告负担，如被告未未按合同约定附件二的标准恢复租赁场地并交还，原告将委托第三方予以恢复，由此产生的费用及损失由被告负担。 庭审中，双方确认被告于2019年11月28日腾空案涉租赁场地交付给原告。 另查明，1、被告已支付的款项为租赁保证金4977667.59元，以及2018年8月20日至2019年9月30日的租金2013万余元；2、被告租赁案涉场地后进行了装修，用于经营“氪空间”项目；3、原告为本案诉讼支出律师代理费25万元。 上述事实，有原告提交的关于租赁杭州平安金融中心3幢写字楼的租赁合同、租赁合同之补充协议、社区关闭通知函、公告、解除通知书、往来函件、法律服务委托合同及增值税专用发票、浙商银行客户电子回单及原、被告的陈述等予以证明。 本院认为，案涉租赁合同及补充协议合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。本案主要争议焦点为案涉租赁合同的解除时间及方式。被告主张系原告的原因导致其无法正常独占使用租赁房屋，基于合同约定行使解除权，但在案证据显示被告于9月12日已发出社区关闭通知函，通知案涉租赁场地所经营氪空间项目将停止服务并与业主商讨迁移方案，原告认为该行为存在退租风险故发出风险提示，并无明显不当，被告发出关闭社区通知在前，原告发出风险提示在后，被告所称原告行为对被告招商运营环境造成严重干扰的理由不能成立，被告发出解除通知书时不具有解除权，该通知不产生合同解除的效力。原告回函同意于2019年11月11日解除案涉租赁合同，此时双方虽对于合同违约问题存在分歧，但对于解除合同已达成一致，故本院依法确认案涉租赁合同于2019年11月11日解除。补充协议双方并无解除合意，本院不予确认。合同解除之前被告仍应按约支付租金。经计算，2019年10月1日至11月11日共计41天按租赁合同约定的标准计算为4.8×10305.73×41=2028167.66元。合同解除后，被告至2019年11月28日交出租赁场地，虽辩称系因原告阻挠，但其于2019年11月12日才将搬离方案告知原告，且从11月12日至11月28日期间被告也没有证据证明原告存在阻挠被告搬离的情况，故该时段租赁场地属被告占有使用，应支付占有使用费。经计算，2019年11月12日至11月28日共计17日，根据原告所主张的按同期租金标准计算的占有使用费为4.8×10305.73×17=840947.57元。被告在合同约定的租赁期限届满之前且无解除权的情况下要求解除合同，应属违约，根据合同约定，装修期内的租金应予支付，由于合同约定履行五年之后即使提前解除也无须支付装修期内的租金，故根据合同履行期与五年的比例折算，被告应支付装修期内租金为1504636.58×4×0.75=4513909.74元。 关于原告主张自2019年11月29日至被告将租赁场地恢复至交付标准之日止的占有使用费。根据合同约定在被告违约导致合同提前解除的情况下，被告迁出租赁场地后原告有权处置被告遗留在租赁场地内的一切物品、设备、设施及装修，且2019年11月25日原告亦致函要求被告于11月27日前搬离物品并恢复租赁场地，否则原告将委托第三方予以恢复。本院认为在双方已确认完成租赁场地的交接，原告控制租赁场地的情况下，即使存在不符合交付标准的装修，原告也应当基于合同法的减损义务以及合同的约定将租赁场地进行恢复，且原告在起诉状中亦陈述称关于恢复原状费用其另行主张，故对2019年11月28日之后的占有使用费本院不予支持。 关于原告主张的滞纳金。合同第八章关于保证金条款中约定乙方有未按时足额支付租金等应付费用或其他违约行为的，甲方有权扣除部分或全部保证金，以抵付乙方应向甲方支付的欠款、违约金等，如该保证金不足以抵付，甲方有权要求乙方继续履行支付义务。上述约定表明，在被告未按时足额支付租金等应付费用的，原告可以直接扣除已收取的保证金用于抵付被告的欠款等。现被告应支付的租金、装修期内租金共计6542077.4元应于合同解除时付清，被告未按时足额支付并扣除保证金后，原告有权就被告仍需支付的1564409.81元主张自合同解除之日起至上述款项付清之日止的滞纳金；案涉租赁房屋的占用费840947.57元，被告应自房屋腾空返还给原告时付清，被告未及时付清，原告有权就上述款项主张自房屋返还之日起至上述款项付清之日止的滞纳金。因合同对滞纳金计算标准约定明显过高，本院参照LPR标准酌情予以调整，认定截至2019年12月16日被告应支付的滞纳金为7372元。 关于原告主张的律师代理费，符合合同约定，综合考虑被告应履行的付款义务、承担的违约责任及浙江省律师服务收费标准，酌定支持10万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州绿景源置业有限公司与被告杭州哈咖信息技术有限公司之间的《关于租赁“杭州平安金融中心三幢”写字楼的租赁合同》于2019年11月11日解除； 二、被告杭州哈咖信息技术有限公司支付原告杭州绿景源置业有限公司租金及装修期内租金合计人民币1564409.81元，于本判决生效后十日内付清； 三、被告杭州哈咖信息技术有限公司支付原告杭州绿景源置业有限公司房屋占有使用费人民币840947.57元，于本判决生效后十日内付清； 四、被告杭州哈咖信息技术有限公司支付原告杭州绿景源置业有限公司滞纳金人民币7372元（暂计算至2019年12月16日，此后以本判决第二、三项款项的未支付部分为基数，按LPR标准继续计算至款项付清之日止）； 五、被告杭州哈咖信息技术有限公司支付原告杭州绿景源置业有限公司律师代理费10万元，于本判决生效后十日内付清； 六、驳回原告杭州绿景源置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币91614元，由被告杭州哈咖信息技术有限公司负担人民币26902元，原告杭州绿景源置业有限公司负担人民币64712元。 原告杭州绿景源置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州哈咖信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王**辰 人民陪审员  王建民 人民陪审员  王炳福 二〇二〇年十月九日 书 记 员  金 鑫