湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1476号上诉人(原审被告)：湖北广嘉置业有限公司，住所地湖北省黄冈市黄州区赤壁大道10号，统一社会信用代码91421100695130070Y。法定代表人：徐文樱，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄浩，湖北华浩诚信律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：蔡其凤，男，1978年12月26日出生，汉族，湖北省浠水县人，住浠水县，委托诉讼代理人：龙银林，湖北文海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈兴旺，湖北文海律师事务所律师。上诉人湖北广嘉置业有限公司（以下简称广嘉公司）因与被上诉人蔡其凤商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省浠水县人民法院（2019）鄂1125民初2485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。广嘉公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回蔡其凤的诉讼请求。事实和理由：该公司开发的商品房已于2014年6月20日进行了竣工验收并报职能部门备案，但职能部门因机构变更等原因未依程序进行备案登记。案涉房屋已实际具备交付条件，且业主已实际入住，应视为已交付使用。该公司不应承担逾期交房的违约责任。一审认定事实不清，适用法律错误。蔡其凤向一审法院起诉请求：1、依法判令广嘉公司继续履行合同约定的交房义务，并立即协助办理房产登记相关手续；2、依法判令广嘉公司向其支付违约金67457.77元（从2016年7月1日开始计算至2019年5月31日止，共35个月，以后顺延，以642455元为标准按日万分之一计算违约金）。一审法院认定事实：广嘉公司成立于2009年11月4日，其经营范围包括凭资质证从事房地产开发。2013年1月25日，广嘉公司取得建设用地规划许可，在浠水县××镇红烛路建设商品房，定名为“十月商贸城”。2013年6月3日，办理了鄂浠房预字（2013）003号《湖北省商品房预售许可证书》。2016年4月5日，蔡其凤（买受人）与广嘉公司（出卖人）订立《商品房买卖合同》（合同编号：000000479）。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的十月商贸城C号楼一单元1803号房，建筑面积共116.81㎡；该商品房单价为5500元／㎡，价款共计642455元；合同约定面积只作买受人购买的暂定面积，实际面积以取得产权证面积为准，如合同约定面积与产权证面积有差异，合同约定单价不变，房价总款按产权证面积增减结算；买受人应于2016年4月5日前向出卖人支付购房首付款242455元，于2016年5月5日前以银行按揭形式向出卖人支付购房款总款余额400000元；出卖人应于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房不超过60日的，自最后交付期限次日起向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人未能在规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金。该合同还就其他相关事项进行了约定。该合同已办理登记备案手续。合同签订后，蔡其凤分别于2016年4月5日、2016年7月22日共计向广嘉公司支付购房款642455元。广嘉公司对蔡其凤已依约付清全部购房款无异议。蔡其凤支付物业管理费后，广嘉公司于2016年4月18日向蔡其凤交付房屋钥匙。蔡其凤现已入住案涉商品房。一审法院另查明，2014年6月20日，广嘉公司组织设计、施工、监理、勘察等单位对案涉商品房建设工程进行了竣工验收，但未在浠水县住房和城乡建设局办理商品房竣工验收备案手续。2015年1月27日，原浠水县国土资源局向原浠水县城乡规划局出具《业务联系函》，建议调整案涉建设工程用地性质并出具规划条件，无果。一审法院认为，蔡其凤与广嘉公司于2016年4月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：000000479）系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。蔡其凤已依约向广嘉公司支付了全部购房款，广嘉公司亦应依约向蔡其凤交付经验收合格的案涉商品房。双方在合同中约定，广嘉公司应于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付蔡其凤使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条及第十八条的规定，未经竣工验收备案的商品房，不得交付使用。案涉商品房未经竣工验收备案，尚未办毕竣工交付手续，未达到法定的交房条件。蔡其凤虽于2016年4月18日领取了房屋钥匙并已入住案涉商品房，但广嘉公司在房屋尚未达到法定的交付条件的情况下，将房屋交给了蔡其凤，双方的合意并不能改变广嘉公司行为违反了有关的禁止性规定。蔡其凤要求广嘉公司继续履行合同约定的交房义务、协助其办理房产登记手续并支付违约金，符合法律规定。虽然双方在合同中约定，广嘉公司逾期交房超过60日，蔡其凤要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，广嘉公司按日向蔡其凤支付已付购房款万分之一的违约金，但由于蔡其凤已于2016年4月18日自愿接受了不具备交付条件的案涉商品房，客观上缩短了交房的等待期，从公平的角度，应当酌情减轻广嘉公司的违约责任。故2016年6月30日之后的违约金，酌定按日万分之零点五的标准计算，依此标准算至2019年10月31日，广嘉公司应向蔡其凤支付违约金39157.6元（642455元×0.00005／天×1219天），并依此顺延至取得竣工验收备案证明时止。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百三十八条之规定，判决：一、广嘉公司向蔡其凤继续履行合同约定的交房义务，并协助蔡其凤办理房产登记；二、自判决生效之日起10日内，广嘉公司向蔡其凤支付截至2019年10月31日逾期交房的违约金39157.6元，（以后自2019年11月1日起，以购房款642455元为基数按每日万分之零点五的标准计算顺延至取得竣工验收备案证明时止）。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的基本事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否达到交付条件及广嘉公司是否应承担逾期交房的违约责任。本案中，广嘉公司与蔡其凤于2016年4月5日签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。该合同第八条约定，“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、（空白）”。双方约定交付适用第1项即该商品房经验收合格，并未明确约定将备案作为交房的前提条件。2014年6月20日，广嘉公司组织设计、施工、监理、勘察等单位对案涉商品房建设工程进行验收并出具竣工验收报告。至此，案涉房屋已具备交付条件。2016年4月18日，蔡其凤领取房屋钥匙且现已入住。广嘉公司已按合同约定按期交付房屋，不应承担逾期交房的违约责任。蔡其凤诉请广嘉公司继续履行合同约定的交房义务并支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持；二、广嘉公司是否应协助蔡其凤办理房产登记。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”本案中，蔡其凤依约已履行支付购房款的义务，广嘉公司应按照合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。对蔡其凤要求广嘉公司协助办理房产登记的诉讼请求，本院予以支持。综上，广嘉公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律及实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省浠水县人民法院（2019）鄂1125民初2485号民事判决；二、湖北广嘉置业有限公司协助蔡其凤办理房产登记；三、驳回蔡其凤的其他诉讼请求。一审案件受理费843元，由蔡其凤负担803元，湖北广嘉置业有限公司负担40元；二审案件受理费803元，由蔡其凤负担。本判决为终审判决。审判长 吴 刚审判员 李 军审判员 张汉梅二〇二〇年十月十六日法官助理熊昌宇书记员高人凤