河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初10547号原告许保红，女，1980年6月6日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托代理人宋祥，河南英泰律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人刘阳，河南英泰律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告雷喜增，男，1983年10月13日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告李守伟，男，1985年9月18日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告许保红诉被告雷喜增、李守伟物权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许保红及其委托代理人宋祥、刘阳，被告雷喜增到庭参加诉讼。被告李守伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许保红诉称：2015年6月19日，原告经案外人花彦平介绍与被告雷喜增达成合意，原告购买雷喜增名下位于郑州市郑东新区××楼××单元××室房屋，并签订了房屋买卖合同，后双方于2016年11月19日签订了补充协议，约定房产价格为630000元。合同签订后，原告已全部履行了房款支付义务，雷喜增也于2017年将房屋交付原告使用。2018年在本案房屋办理产权登记时，被告雷喜增却恶意将房屋产权登记在自己名下，严重违反合同约定，致使原告遭受重大经济损失。2019年5月30日，被告以与原告存在房产纠纷为由，在未经得原告的同意下，与李守伟一同擅自进入郑州市郑东新区××楼××单元××室，将原告购买的沙发、椅子、被褥、衣物以及一枚价值29999元的钻戒和150000元现金等物品搬离房屋，至今未予以归还。后雷喜增将原告房屋门锁进行更换，并与被告李守伟恶意串通后将房屋租赁给李守伟，造成原告无法居住和使用。被告雷喜增现已因构成非法侵入住宅罪被判决一年有期徒刑，该刑事判决已于2020年6月2日生效。经郑州高新产业技术开发区人民法院依法审理认定，原告已实际支付雷喜增房款643000元，超出合同约定部分13000元雷喜增应予退还，原告已实际履行完支付义务，被告雷喜增应当按照合同约定为原告办理房屋所有权过户手续。雷喜增非法侵入住宅，违法侵占他人房屋，应当依法赔偿原告损失。被告李守伟在雷喜增犯罪当天参与了非法搬离房屋用品的行为，对雷喜增非法侵入他人住宅一事知晓，却在雷喜增进行犯罪行为后，与雷喜增恶意串通，承租了本案房屋，造成原告至今无法入住和使用房屋，严重损害了原告的财产权利，其应当立即停止侵害，归还房屋，并向原告进行赔偿。综上所述，被告雷喜增不履行合同义务，并且以非法手段强行进入原告居住的房屋并搬走原告的物品，严重影响原告的生活，造成原告巨大经济损失，应当依法判决其按照合同约定履行房屋过户义务，并赔偿原告相关经济损失；被告李守伟明知雷喜增具有犯罪行为，依然承租本案房屋，造成原告无法使用和居住，其行为亦可能涉嫌刑事犯罪，应当予以赔偿。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、确认位于郑州市郑东新区××楼××单元××室（权证号码：Ｄ1××24，房屋价值630000元）房屋所有人为原告，被告雷喜增配合原告办理房屋所有权过户手续，退还原告多付的购房款13000元。2、被告雷喜增赔偿原告因其非法侵入住宅造成的各项损失共计258920元。3、被告李守伟停止侵害，立即搬离位于郑州市郑东新区××楼××单元××室房屋，并赔偿原告房屋租金24000元（租金计算以每月2000元为标准，自2019年5月31日暂计算至2020年5月31日），被告雷喜增对上述款项承担连带偿还责任。4、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告雷喜增辩称：一、原告并未向雷喜增支付购房款，原告称尚有170000元购房款支付给介绍人花彦平，但花彦平并未将该款项支付给雷喜增。二、原告要求损失258920元不能成立，当时房间只有洗漱用品，无其他贵重物品。三、原告要求李守伟停止损害，搬离房屋不能成立，雷喜增是涉案房屋的所有权人，雷喜增有权让李守伟居住。被告李守伟未作答辩。本院确认如下案件事实：2015年6月19日，原告许保红（乙方）与被告雷喜增（甲方）签订房屋买卖合同一份，载明：一、本合同雷喜增为郑州市郑东新区龙湖办事处新村村第三组集体成员。二、房屋情况：本合同项下的房屋位于郑州市××街道，该房屋为雷喜增所在村委安置房屋，雷喜增确定雷喜增有合法对该房屋的所有权，如因雷喜增无权买卖造成的房屋所有权无法交付损失由雷喜增负责。三、该交易房屋由雷喜增根据个人名额取得，名额总面积为75平米，许保红要求分得145平米房屋，针对房屋交房时超过名额之外的面积，由许保红出资购买。购买金额单价同其他村民一致，雷喜增不得干涉及提高购买金额。四、雷喜增在村集体的其他任何福利及权利（包括但不限于：村民福利，村民发放的其他房产，其他所有附属物等），许保红不享有。五、在房屋交付给许保红前，雷喜增保证：1、本合同项下的房屋雷喜增享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分房屋的权利；2、本合同项下的房屋除许保红外未与任何第三方签订买卖协议或未因雷喜增个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利；3、如雷喜增违反本保证，须向许保红支付本合同全部购房价款30%的违约金。六、本合同项下的房屋交易价格为550000元。七、房款支付：自该合同双方签订之日起两日内，许保红首次付雷喜增300000元房款，余款于2016年12月30日前付清全部款项，雷喜增收款账户为光大银行，账号为62×××85，收款人：雷喜增的账户。八、房屋交付：许保红根据第七条将全部房款汇入雷喜增提供的账号之日，村委统一分房时，有许保红自行同其他村民一起选房。房屋分完时，雷喜增必须无条件的将房屋所有手续交付许保红。九、本合同签订后，雷喜增在村委会办手续将本合同项下的房产所有手续必须办理成许保红名字。十、该房屋交付给许保红后，该房屋的所有权益归许保红所有。十一、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与雷喜增无关，雷喜增不得以任何理由妨碍或侵犯许保红基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利；雷喜增因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯许保红的权利，造成许保红无法继续占有、使用或处分房屋的，雷喜增除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍许保红占有、使用或侵犯许保红处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿许保红。十二、在本合同签订之日起，雷喜增未经许保红同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如雷喜增违反本规定，擅自处分房屋，雷喜增须返还全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。原告雷喜增在雷喜增处签字、捺印确认。雷喜增亲属四人亦签名、捺印。被告许保红在许保红处签字、捺印确认。后双方于2016年11月19日签订补充协议一份，载明：第一、双方原签订的房屋买卖合同约定，雷喜增出售给许保红的房屋面积为75平方，价格共550000元，现双方经协商完善一下房屋的具体情况。雷喜增将自己拥有的位于郑州市郑东新区龙湖中环路龙翔嘉苑小区一号院14号楼一单元402房，面积80平方米，出售给许保红，价格共计630000元，双方在签原协议时，许保红已经向雷喜增支付了400000元房款。许保红在本协议签订当日内向雷喜增支付完剩余全部房款。第二、本协议签订后，双方均不得有任何反悔解除合同的要求，如任何一方要求解除本合同必须承担违约责任，并三倍赔偿对方的损失。第三、双方签订本协议后雷喜增应当在雷喜增村委会给许保红备案，由村委会在今后办理产权登记时直接办理至许保红名下，如将来村委会无法直接将房产所有权直接登记在许保红名下，可暂时办理至雷喜增名下，雷喜增在取得房屋不动产权登记证书后，一个月内与许保红办理房屋不动产权登记证书的转让手续。第四、如果雷喜增在给予许保红办理不动产权登记证转让手续时产生相关的交易营业税及个人所得税，该二项税费双方各承担50%。第五、在签订本协议之后，许保红在支付完全部房款后立即取得房屋所有权。雷喜增不得以任何理由干涉许保红行使房屋所有权。第六、雷喜增在雷喜增村委会所享有的（除本房屋以外的）任何福利待遇均与许保红无关，许保红不得以任何理由去干涉、要求雷喜增的（除房屋所有权）外的其他福利待遇及权利。第七、在签订本协议之后许保红有独立的出售权，许保红如果想转让该房屋，雷喜增必须无条件予以配合。但在许保红取得房屋不动产权登记证书后除外。甲方处雷喜增签字、捺印确认。乙方处许保红签字、捺印确认。2020年5月21日，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院出具（2020）豫0191刑初114号刑事判决书，载明：经审理查明：2015年6月19日，雷喜增和许保红签订房屋买卖合同，约定许保红以55万元的价格购买雷喜增名下的拆迁安置房，房屋位于郑州市郑东新区××环路××小区××院××楼（后更名为6号楼）1单元402室。2016年7月8日，雷喜增书面确认许保红已支付40万元。2016年11月18日，雷喜增将房屋出售价格增长至63万元。此后，雷喜增又陆续收到许保红支付的24.3万元。2017年11月，许保红入住上述房屋生活。截止案发前，房屋产权仍登记在雷喜增名下，未进行变更。庭审中，被告雷喜增认可房屋中物品有床垫、主沙发、沙发凳、大款餐台、电磁炉、不锈钢直刀三件套、饭勺、厨具用品收纳架子、保温壶、烧水花茶壶、炒菜锅、蒸锅、汤锅、电饼铛、米饭电饭锅、碗10个、盘子8个、勺子6个、托盘、调料若干、案板1个、卫生间用品（拖鞋、毛巾、浴巾、洗脸巾、洗漱用品）、毛毯、乳胶枕两个、餐垫，除床、茶几、二个空调外，其余物品均由其搬走，依据原告所列清单，以上物品价值30673.96元，庭审中，被告雷喜增对上述物品价值未提出异议。以上事实有《房屋买卖合同》、《补充协议》、2020豫0191刑初114号刑事判决书、被盗物品清单、质证笔录及开庭笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉案房屋原系被告雷喜增的财产，2015年6月19日，原告许保红与被告雷喜增签订房屋买卖合同一份，后双方于2016年11月19日签订补充协议，约定被告雷喜增以630000元的价格将涉案房屋出售给原告许保红，上述合同系原告许保红和被告雷喜增的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以认可。许保红已按合同及补充协议约定向雷喜增支付房款共计643000元，雷喜增应向许保红交付涉案房屋，配合原告办理涉案房屋的过户手续，并退还原告多付的13000元。故原告要求确认位于郑州市郑东新区××楼××单元××室（权证号码：Ｄ1××24，房屋价值630000元）房屋所有人为原告，被告雷喜增配合原告办理房屋所有权过户手续，退还原告多付的购房款13000元，理由正当，本院予以支持。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中被告认可房屋中部分被盗物品，依据清单可查明价值为30673.96元，原告要求被告雷喜增赔偿原告因其非法侵入住宅造成的各项损失共计258920元，本院认为，被告应支付原告各项损失共计30673.96元，原告主张过高，超出部分，本院不予支持。原告称被告雷喜增将涉案房屋出租给李守伟，庭审中，被告雷喜增称其于2019年8、9月将涉案房屋交给李守伟居住，未收取租金，故原告要求被告李守伟停止侵害，立即搬离位于郑州市郑东新区××楼××单元××室房屋，理由正当，本院予以支持。关于原告要求李守伟赔偿原告房屋租金24000元（以每月2000元为标准，自2019年5月31日暂计算至2020年5月31日），并要求被告雷喜增对上述款项承担连带责任，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、登记在被告雷喜增名下的位于郑州市郑东新区龙泽东路99号6号楼1单元4层402（权证号码：Ｄ1××24）房屋权利人为原告许保红，被告雷喜增于本判决生效后三十日内将上述房屋过户给原告许保红，因过户产生的费用由被告雷喜增承担。二、被告雷喜增于本判决生效后十日内退还原告许保红13000元，并赔偿原告许保红损失30673.96元。三、被告李守伟立即停止侵害，于本判决生效后十日内搬离位于郑州市郑东新区龙泽东路99号6号楼1单元4层402的房屋。四、驳回原告许保红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13059元，减半收取计6529.5元，由被告雷喜增负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴瑞艳二〇二〇年十月十四日书记员  苏 曌