湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初4450号原告：王洪，男，1979年6月25日出生，汉族，农民，户籍地湖北省利川市，住利川市，原告：周春英，女，1990年9月2日出生，汉族，农民，户籍地重庆市忠县，住利川市，二原告委托诉讼代理人：龚琴蓉，湖北宏济律师事务所律师。被告：利川市怡兴置业有限责任公司，住所地利川市都亭街道办事处南湖里居委会7组，统一社会信用代码91422802588208143J。法定代表人：罗荣祥，该公司董事长，委托诉讼代理人：牟维，湖北利佳律师事务所律师。原告王洪、周春英与被告利川市怡兴置业有限责任公司（以下简称怡兴置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王洪、二原告的委托诉讼代理人龚琴蓉、被告的委托诉讼代理人牟维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洪、周春英向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告办理房屋所有权证和将相应土地使用权分户登记到原告名下，并在取得产权证后及时将证交付原告，另以原告已付购房款按年利率6%从2017年8月2日（交房满1年后的次日）支付逾期办理房屋产权证的违约金，直到将房屋产权证交付原告时止（暂计算至2020年7月16日为1083562.00元×6%÷365天×1079天＝192191.24元）；⒉由被告将原告所购商品房的用电供给设施安装到户，设立以购房户为单位单独计量的电表（即为原告的供电单独开户，到户的供电户头必须是原告），并承担相应全部费用；⒊判令被告以房屋一楼实有面积按约定单价计退原告多付的购房款104543.04元［（68.2m2－61.62m2）×15888.00元］，并以104543.04元为基数从2015年10月7日起按年利率6%支付资金占用费直至前述款项付清为止；⒋以原告已付购房款按年利率6%从2016年8月1日（房屋交付之日）支付原告未经竣工验收合格和消防验收合格房屋的违约金，直到房屋竣工验收合格和消防验收合格时止；⒌判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，王洪、周春英放弃第四项诉讼请求。事实和理由：2015年10月7日原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的怡兴金街1单元1层3号房以1083562.00元出售给原告，建筑面积1、2楼均为68.2m2，售价只以一楼按15888.00元/m2计，被告应于2016年12月30日将该商品房交付原告使用，交房时达到通电、供水和排水条件，并在交付使用后1年内将办理权属登记需由被告提交的资料报利川市住房和城乡建设局备案。如被告在规定日期内未达到通电、供水和排水条件视同逾期交房，按本合同有关条款处理。如因被告的责任，致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按原告已付房价款的X%向原告支付违约金。原告于签约当日首付543562.00元、按揭支付540000.00元，被告于2016年8月1日将房屋交付原告后，原告于2016年8月2日向被告支付维修基金8866.00元及产权办证费1000.00元，于2018年4月2日向被告支付契税和印花税43884.28元，并敦促其早日办理房屋产权证，但至今被告一直以种种原因拖延为原告办理房屋产权证，致使原告无法成为合法的房主，对房屋的使用、交易等均受到了重大影响。因为未办证，房屋及占用土地的实有面积也未得到房地产管理部门的测量确认，原告丈量发现实有面积少于约定面积，一楼实际面积只有61.62m2。同时被告交付的房屋至今没有竣工验收合格和消防验收合格，原告多次要求被告办理房屋产权手续、据实结算房屋价款及承担相应违约责任等无果，被迫上访解决诉求依然无果，无奈提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。怡兴置业公司辩称，原告所诉部分不属实。⒈被告出售的房屋符合双方约定，已经主管部门各项验收合格，被告应当履行的协助义务已完成，原告未取得不动产权证，被告无过错，原告的第一项诉讼请求不应支持。⒉被告的房屋配套设施符合合同第14条约定，原告的第二项诉讼请求也不应支持。⒊合同约定原告购买的房屋面积为136.4m2，经第三方测绘实际面积为129.43m2，面积差为6.97m2，合同单价15888.00元/m2，应按面积差的50%计价结算，被告只应退还原告55369.68元。本院经审理认定事实如下：2015年10月7日，原告王洪、周春英（买受人、乙方）与被告怡兴置业公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：甲方经批准，在位于都亭街道××××村（市职校对面）地块上建设商品房，定名为怡兴金街；乙方购买的商品房为该项目中的1单元1层3号，用途为商业，建筑面积1楼68.2平方米，2楼68.2平方米；该商品房水、电、气由企业安装到进户门，安装费由甲方负责，屋内各管、线由用户自理；计价方式为按建筑面积计算，1楼单价为每平方米15888.00元，总金额1083562.00元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房产测绘部门的测绘面积为计价标准，以约定单价按实结算，多还少补，合同继续履行；付款方式为银行按揭，买受人于签订合同时付购房款543562.00元，余款540000.00元向银行申请按揭，并委托银行直接向出卖人支付；甲方应当在2016年12月30日前，将主体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付乙方使用；甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，供电设施于房屋交付时通电、给水设施于房屋交付时供水、排水系统于房屋交付时启用，如果在规定日期内未达到使用条件，若系出卖人原因则视同逾期交房，按本合同有关条款处理；甲方应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报利川市住房和城乡建设局备案，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，乙方不退房，甲方按乙方已付房价款的X%向乙方支付违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告亦按约将涉案商品房交付原告使用。原告于2016年8月2日向被告支付“工本费”1000.00元、公共维修基金8866.00元，于2018年4月2日缴纳了契税、印花税共计43884.28元。怡兴金街工程项目于2017年4月12日通过消防验收，于2018年4月12日办理竣工验收备案。后被告委托恩施市江山测绘有限公司（以下简称江山测绘公司）对怡兴金街房产进行测绘，江山测绘公司于2020年5月22日出具《不动产测量技术报告书（房产实测）》，其中载明：怡兴金街1层1－m03套内面积124.80m2，公摊面积4.63m2，建筑总面积129.43m2，所在功能区为1－2层商铺。2020年7月10日，利川市房地产管理所收到该报告书后，在审批意见一栏签署“同意”并加盖了“利川市房地产管理所房屋面积管理备案专用章”。原告因至今未取得案涉商品房的权属证书及面积减少等，故诉至本院。上述事实，有《商品房买卖合同》《收据》《税收完税证明》《恩施州公安消防支队建设工程消防验收意见书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《不动产测量技术报告书》及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据双方的诉辩主张及各自提供的证据，本案争议焦点为：⒈被告是否存在逾期办证；⒉被告逾期办证违约责任如何承担；⒊被告应否返还原告部分购房款及利息；⒋原告要求被告为其安装供电设施到进户门并单独立户的主张应否得到支持。本院分别评判如下：关于焦点一。根据有关房屋权属登记的法律规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记，须开发商就其所开发的房地产完成初始登记并将办理权属转移登记需由开发商提供的资料交由房地产管理部门备案，买受人也必须付清购房款及向相关部门缴纳应负担的税费，购房人方能取得所购商品房的不动产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（后称《商品房买卖合同司法解释》）第十八条规定和本案《商品房买卖合同》第八条“交付期限”、第十五条“关于产权登记”的约定，原告应在2016年12月30日前付清房款并缴纳相关税费，被告应在2017年12月30日前将办理案涉商品房权属登记需由被告提供的资料报利川市住房和城乡建设局备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告应当按照原告已付房价款的X%向原告支付违约金。具体到本案，原告签约后向被告付清了购房款、公共维修基金、办证工本费等费用，并于2018年4月2日向税务部门缴纳了契税及印花税，但被告迟至2020年7月10日才将办理案涉商品房权属转移登记所需的《不动产测量技术报告书（房产实测）》报利川市房地产管理所房屋面积管理部门备案。因此，原告未在本案《商品房买卖合同》约定的期限内取得该商品房权属证书，自2017年12月31日至2018年4月1日的责任应归于原、被告，被告对此应承担主要责任，原告应承担未及时缴纳契税及印花税所产生的相应责任；因原告已于2018年4月2日向税务部门缴纳了契税等费用，自2018年4月2日至2020年7月10日原告未取得该商品房权属证书的责任应由被告承担；2020年7月10日后，被告只负有告知由购房人向房屋产权登记部门申请办理权属转移登记的附随义务，对于在出卖人提交了完备的手续，买受人也提出办理权属移转的申请，由于政府原因未办证或迟延办证的，这与出卖人承担的合同义务是两个不同的法律关系，不属于本案审查范围，故对于该日后原告再要求被告承担其未取得案涉商品房权属证书相应的违约责任，依据不足，本院不予支持。被告关于自己不承担逾期办证责任的抗辩，与本院查明的事实不符，本院不予全部采信。根据查明的事实，原告至今尚未取得案涉商品房的不动产权证书，作为出卖人的被告仍负有转移案涉商品房所有权的义务，故对于原告要求被告履行其协助办理案涉商品房产权转移登记的请求，本院予以支持。关于焦点二。如前所述，被告对于原告2017年12月31日至2018年4月1日未能取得案涉商品房权属证书应承担主要责任；2018年4月2日至2020年7月10日未能取得案涉商品房权属证书应承担全部责任。因本案《商品房买卖合同书》第十五条“关于产权登记的约定”中就如何承担违约责任没有约定，原告未举证证明因被告的违约行为给其造成的损失。根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款规定，综合考虑本案《商品房买卖合同书》的履行情况、原告亦应承担相应责任以及自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消等因素，本院确定由被告承担自2017年12月31日至2020年7月9日按照原告已付购房款总额参照全国银行间同业拆借中心2020年6月20日公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）的标准即年利率3.85%计算的违约金。因此，被告应当向原告支付违约金105378.63元（1083562.00元×3.85%÷365天×922天），对于原告要求被告支付其余违约金的请求，本院不予支持。关于焦点三。被告应否返还购房款，取决于双方在合同中约定的计价方式、面积确认及面积差异处理。根据《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定和本案《商品房买卖合同》第四条、第五条约定，双方约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按房产测绘部门的测绘面积为计价标准，以建筑面积单价15888.00元/m2按实结算，多还少补，合同继续履行。依据被告报利川市房地产管理所房屋面积管理审批机构备案的《不动产测量技术报告书（房产实测）》确定案涉商品房1－2层的建筑总面积为129.43m2，本案《商品房买卖合同书》第三条约定1、2楼建筑总面积为136.4m2，可认定案涉商品房的建筑总面积比合同约定面积减少136.4m2－129.43m2=6.97m2，因该商品房1楼、2楼的建筑面积相等，可认定其1楼的建筑面积比合同约定减少3.485平方米，被告应按约返还原告购房款即15888.00元/m2×3.485m2＝55369.68元。原告称其自己测量发现案涉商品房实有面积误差为6.58m2并要求被告退还购房款104543.04元的诉讼请求，本院不予全部支持。被告将案涉《不动产测量技术报告书（房产实测）》报经利川市房地产管理所房屋面积管理审批机构备案，被告即知道案涉商品房建筑面积减少的事实并应向原告退还多收取的价款，被告至今仍未返还，客观上给原告造成了相应的利息损失，被告应承担相应的赔偿责任，原告要求被告支付资金占用费的理由正当，但其主张以104543.04元为基数从2015年10月7日起按年利率6%支付资金占用费的依据不足，本院酌定由被告自2020年7月11日起按照全国银行间同业拆借中心2020年6月20日公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）即年利率3.85%支付资金占用费。关于焦点四。本案《商品房买卖合同》约定被告将涉案商品房的电安装到进户门，交房时供电设施达到通电的使用条件，根据查明的事实被告已按约履行，而电是否给原告单独开户应由相应的供电人决定，原告要求被告将涉案商品房的供电设施安装到户并单独立户的主张，没有合同根据和法律依据，本院不予支持。另，法庭调查终结前，原告自愿放弃第四项诉讼请求，是在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院照准。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：一、被告利川市怡兴置业有限责任公司于本判决生效之日起90日内协助原告王洪、周春英办理位于利川市都亭街道办事处大塘村（市职校对面）怡兴金街1区1层3号商品房的不动产权属登记手续，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条规定办理；二、被告利川市怡兴置业有限责任公司于本判决生效之日起90日内向原告王洪、周春英支付其未能在合同约定和法律规定期限内取得第一项确定商品房权属证书的违约金105378.63元；三、被告利川市怡兴置业有限责任公司于本判决生效之日起90日内向原告王洪、周春英返还购房款55369.68元，并自2020年7月11日起至付清之日止按照年利率3.85%计付资金占用费；四、驳回原告王洪、周春英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6490.60元，减半收取计3245.30元，由原告王洪、周春英负担1738.00元，被告利川市怡兴置业有限责任公司负担1507.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审  判  员  黄忠富二〇二〇年十月二十三日法官助理王欢欢书记员(兼)  王欢欢