江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏02民终3202号 上诉人（原审原告、案外人）:吴曦昊，男，1972年6月30日出生，汉族，住无锡市梁溪区。 上诉人（原审原告、案外人）:潘秀娟，女，1970年4月14日出生，汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：袁征，蔡月娥，江苏梁溪律师事务所律师。受两上诉人共同委托。 被上诉人（原审被告、被执行人）：高道海，男，1970年5月26日出生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：王锡良，江苏君诺律师事务所律师。 原审被告（申请执行人）：朱伟东，男，1968年4月8日出生，汉族，住无锡市惠山区。 上诉人吴曦昊、潘秀娟与被上诉人高道海、原审朱伟东案外人执行异议之诉一案，不服无锡市锡山区人民法院（以下简称锡山法院）（2020）苏0205民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴曦昊、潘秀娟上诉请求：1.撤销锡山法院(2020)苏0205民初389号民事判决书，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人已经以工程款冲抵的方式向开发商润泽公司支付了全额购房款。二、润泽公司于2014年7月向上诉人交付该房产，上诉人对其进行了装修并对外出租，因为案涉房屋是沿街商铺并非住宅，两被上诉人无法实际居住只能进行出租，该房产一直在上诉人的管理及使用下并且由上诉人一直偿还该房产银行贷款。三、被上诉人高道海是为上诉人代持该房产的名义持有人并非房屋所有权人。故一审法院认定事实错误、适用法律不当。 高道海辩称：本案案涉房屋办理了其为权利人的预告登记。在该预告登记未失效或未依法撤销前，包括上诉人在内的任何第三人对案涉房屋不产生物权登记效力。故其不反对锡山法院依据生效判决，就朱伟东为实现对被上诉人的债权而对案涉房屋的执行行为，并应在实现朱伟东债权后，将剩余款项发还给被上诉人。而上诉人与其之间不存在因案涉房屋引起债权债务并已生效的法律文书，因此上诉人无权对案涉房屋主张任何权利。请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 朱伟东称：我的儿子与高道海的儿子是同学。2017年3月份，他儿子带着他一起来借钱。当时我儿子还在美国读书，他儿子说已经和我儿子联系好，等我儿子回国后一起创业。当时讲好最多借半年，但也有可能长一点。我想只借半年就借了，也没有要利息。借钱后三四个月我儿子就回国了，我跟我儿子说了这个事，我儿子说一起创业的，先等等。后来钱还不过来，2018年5月份让他写了欠条。现请求二审维持原判。 吴曦昊、潘秀娟向一审法院起诉请求：1、中止对无锡市新吴区润泽雅居8幢15单元2号房屋（以下简称案涉房屋）的执行并解除对案涉房屋的查封；2、确认案涉房屋为吴曦昊、潘秀娟共同所有。事实与理由：吴曦昊、潘秀娟为夫妻关系，2014年2月20日润泽雅居楼盘开发商无锡润泽置业集团有限公司（以下简称润泽公司）与潘秀娟签订商品房买卖合同，约定将案涉房屋以1952025元的价格出售给潘秀娟。因润泽雅居楼盘土建及安装总承包单位为华虹建筑安装工程集团有限公司（以下简称华虹公司），而吴曦昊系华虹公司润泽雅居楼盘实际施工人及现场负责人，故各方协商同意以润泽公司结欠华虹公司的工程款冲抵案涉房屋的销售款。2014年7月25日，润泽公司向潘秀娟出具了案涉房屋全额销售发票，故吴曦昊、潘秀娟已全额支付购房款。润泽公司交付案涉房屋后，吴曦昊、潘秀娟对案涉房屋进行装修出租，案涉房屋至今一直在吴曦昊、潘秀娟管理下并由二人偿还房产贷款。2016年6月30日，吴曦昊、华虹公司、润泽公司、高道海共同出具备忘录，四方确认案涉房屋不动产权属证书记载的产权人为高道海，但高道海系代持房产，实际产权人为吴曦昊。后高道海未按备忘录约定配合吴曦昊、潘秀娟办理相应的过户登记手续，吴曦昊、潘秀娟才停止向高道海转款用于归还贷款。故法院依据朱伟东的申请，查封案涉房屋损害了吴曦昊、潘秀娟的物权。 被告高道海辩称，不同意吴曦昊、潘秀娟的诉讼请求。案涉房屋最早登记在润泽公司名下，其系润泽公司分包商，因润泽公司结欠工程款以案涉房屋抵债给其并办理了权利人为其的预告登记。案涉房屋抵债给其时润泽公司以其名义向银行办理了抵押贷款，由润泽公司取走了贷款，但贷款由其归还。后各方签订备忘录，约定其将案涉房屋交付给吴曦昊，由吴曦昊归还之后的贷款，待还清贷款后再过户至吴曦昊名下。但因吴曦昊现未按照约定归还贷款，构成根本违约，故其不再同意将案涉房屋过户至吴曦昊名下。 被告朱伟东未应诉答辩。 锡山法院查明：2019年2月11日，该院对朱伟东诉高道海散伙纠纷一案作出（2018）苏0205民初4372号民事判决，判决高道海向朱伟东归还100万元及逾期利息。后根据朱伟东的申请，该院对该案立案强制执行，执行案号为（2019）苏0205执2171号。在执行中，该院于2019年10月24日依法查封了备案登记在高道海名下的案涉房屋。案外人吴曦昊、潘秀娟对该查封行为提出异议，该院经审查后于2019年12月19日作出（2019）苏0205执异135号执行裁定，驳回案外人吴曦昊、潘秀娟的异议请求。吴曦昊、潘秀娟不服该裁定，遂提出本案诉讼。 另查明，案涉房屋为预售商品房，预告登记权利人为高道海。2014年2月20日，润泽公司与潘秀娟签订商品房买卖合同，约定潘秀娟以1952025元的价格购买案涉房屋，合同还就其他事项进行了约定。同年7月25日，润泽公司向潘秀娟、案外人吴敏晖出具不动产销售发票。2016年6月30日，吴曦昊（系潘秀娟之夫）、华虹公司、润泽公司、高道海共同出具备忘录，约定润泽公司将案涉房屋转让给吴曦昊用以抵偿润泽公司结欠华虹公司的工程款，四方共同确认由高道海代吴曦昊持有案涉房屋，不动产权属证书记载产权人为高道海。因高道海已经案涉房屋向银行进行贷款并设立抵押，自2016年1月起由吴曦昊归还银行贷款，待房屋符合过户条件时，高道海有义务配合吴曦昊办理过户登记手续。备忘录同时载明若吴曦昊同意案涉房屋归高道海所有，高道海承诺一次性归还由吴曦昊代垫的银行贷款。 庭审中，吴曦昊、潘秀娟申请证人张某出庭作证。证人陈述因吴曦昊结欠其材料款，表示愿以案涉房屋抵债，后其与吴曦昊、高道海曾沟通过买卖案涉房屋事宜，后吴曦昊表示高道海不同意，故未能就案涉房屋达成买卖协议。吴曦昊、潘秀娟认为该证人证言可证实系因高道海不愿意按照备忘录约定配合办理过户手续导致其停止支付银行贷款，高道海则认为该证人证言无法证实案涉房屋未能达成买卖合同系高道海过错。 上述事实，有（2019）苏0205执异135号执行裁定书、房屋买卖合同、备忘录、户口簿、银行流水明细、证人证言以及当事人陈述等证据在卷佐证。 锡山法院认为：本案的争议焦点为案外人吴曦昊、潘秀娟是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、登记、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，故对案涉房屋所有权人的判断应以不动产登记簿记载的权利人为准。本案中，吴曦昊、华虹公司、润泽公司、高道海虽签署备忘录约定吴曦昊系案涉房屋的实际产权人，但各方并未办理相应的产权变更登记手续，案涉房屋至今仍预告登记在高道海名下，故吴曦昊、潘秀娟要求确认其为案涉房屋的所有权人并以其为案涉房屋实际产权人为由要求排除强制执行，于法无据，法院不予支持。另结合各方庭审中陈述的案涉房屋上还设有抵押、房屋贷款尚未还清，且吴曦昊、潘秀娟将案涉房屋出租他人并未实际居住等情况，吴曦昊、潘秀娟对案涉房屋提出的异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》中案外人对登记在被执行人名下的不动产足以排除强制执行的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决驳回吴曦昊、潘秀娟的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审认定的事实与一审相同。 本院认为，金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在申请执行人执行异议之诉中，申请执行人虽是原告，但案外人作为被告应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担全部举证证明责任，申请执行人只需对案外人关于其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的主张进行抗辩即可。案外人所应提供的证据，必须同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行以及非因买受人自身原因未办理过户登记。缺一不可。其中，案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续。本案中，案涉房屋不仅备案登记在高道海的名下，且还设定有银行的抵押权登记，吴曦昊、潘秀娟对该房屋上存在着的两个他人权利的障碍，均没有履行合理的注意义务，应属其自身原因未能办理登记过户手续，故其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，吴曦昊、潘秀娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元由吴曦昊、潘秀娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘永刚 审判员  俞 彤 审判员  秦小兵 二〇二〇年十月十三日 书记员  杨钦雅