江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初4457号原告：江西金诚投资有限公司，住所地江西省上饶市信州区带湖路80号，统一社会信用代码913611007460816019。法定代表人：谢美华，该公司董事长。委托代理人：吕亚楠，江西金乘律师事务所律师，特别授权。被告一：叶小兰，女，1981年6月9日出生，汉族，上饶市横峰县，住江西省上饶市横峰县。被告二：上饶市缤果装饰工程有限公司，地址江西省上饶市信州区凤凰中大道御景天下20幢-1-1层1-1、-1-1号，统一社会信用代码91361102MA35RB864J。法定代理人：刘智超，该公司董事长。原告江西金诚投资有限公司诉被告叶小兰、上饶市缤果装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，由审判员蔡文刚独任进行审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吕亚楠、被告叶小兰到庭参加诉讼；被告上饶市缤果装饰工程有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，一、请求判令解除原告与被告于2017年7月19日签订的《房屋租赁合同》；二、请求判令两被告向原告支付自2018年10月19日起至2020年8月18日止逾期未支付的租金共计227445元，2020年8月19日起的租金按《房屋租赁合同》约定计算至两被告向原告交还房屋日止；三、请求判令被告向原告支付自2018年10月19日起至2020年8月18日止的违约金共计55892.32元，2020年8月19日起的违约金按月利率2%计算至两被告向原告交还房屋日止（二、三项请求计算时间及方式详见计算清单）；四、本案诉讼费用由两被告承担。被告一辩称，一、答辩人并非案适格被告，承担支付租金义务的主体应该是上饶市缤果装饰工程有限公司1、答辩人虽然与被答辩人签订了租房合同，但是答辩人当时是以上饶市缤果装饰工程有限公司法定代表人的身份签订的租房合同，是履行公司职务的行为，属于表见代理的行为。租赁房屋的目的就是用于上饶市缤果装饰工程有限公司作为装修公司的门面。2、答辩人当时的真实身份就是上饶市缤果装饰工程有限公司一名普通业务员，是上饶市缤果装饰工程有限公司委托在答辩人不知情的情况下，担任的名义股东和法定代表人。3、第一年的租金和保证金也是上饶市缤果装饰工程有限公司实际支付的，并非叶小兰支付。4、叶小兰2018年底就辞职离开了公司，从签订租房合同至今都由上饶市缤果装饰工程有限公司实际占有使用被答辩人的房屋，与答辩人没有任何关系。二、履行支付房屋租金的义务主体是上饶市缤果装饰工程有限公司、答辩人不存在违约，承担支付违约金的主体也是上饶市缤果装饰工程有限公司，与答辩人无关。1、上饶市缤果装饰工程有限公司实际占有使用被答辩人的店面，由其支付租金符合客观事实和法律规定；2、形式上是答辩人签订了租房合同，但是答辩人是以公司法定代表人的身份签订的合同，是属于公司的表见代理行为，合同约定的义务应由上饶市缤果装饰工程有限公司承担；3、合同签订后，上饶市缤果装饰工程有限公司履行了第一年支付租金义务，并交纳了保证金，已经实际履行了答辩人与被答辩人签订的租房合同，可以认定上饶市缤果装饰工程有限公司已实际认可了其实合同租赁方的主体身份；综上，被答辩人起诉答辩人缺乏事实依据和法律依据，请求法院驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求被告二未到庭也未递交书面答辩状。原告就其主张，向本院提交三组证据，以证明本案的事实。1、江西金诚投资有限公司营业执照、法定代表人证书及身份证复印件、叶小兰身份证复印件、上饶市缤果装饰工程有限公司企业信用信息公司系统复印件证明：原被告诉讼主体资格；2、房屋租房合同证明：原、被告于2017年7月19日签订了《房屋租赁合同》，合同约定了租金及支付方式，并约定了解除合同条件以及违约责任；3、网银互联来账凭证三张，证明被告分别于2017年7月18日支付押金及租金共计36927元、2018年5月28日支付租金26970元，2018年5月31日支付租金26970元，2018年9月20日支付租金26970元。被告一对原告所提供的证据提出了质证意见，我不是公司法人，而是被该公司雇佣的员工，是因为被告二把我身份证拿过去办的营业执照，我到现在也不知道是什么情况，我也不会质证，总的来说这事与我无关，我没有租原告的房屋，这一切都要是被告二操作的，我在2018年就离开了公司。被告一也法庭提供了五份证据。证据一：企业信息、公司变更通知书、企业变更信息复印件三份证明：签订租房合同时，叶小兰是受公司委托系公司法人的身份签订的合同，后叶小兰已经退出了该公司；证据二：照片打印件一份证明：从签订合同至今，租赁的店面都是被告上饶市缤果装饰工程有限公司占有使用；证据三：上饶市缤果装饰工程有限公司会计记账凭证照片一份证明：上饶市缤果装饰工程有限公司向原告履行了交纳保证金和支付第一年房租的义务，上饶市缤果装饰工程有限公司是实际的承租人；证据四：贫困户证明和户口本复印件证明：被告叶小兰家庭系贫困户，国家重点扶贫对象，叶小兰不具备开办公司的能力，其也不是上饶市缤果装饰工程有限公司的真实股东；证据五：郭强平的付款账户截图，证明被告二按照房屋租赁合同约定通过郭强平账户曾于2018年5月31日向原告支付过一季度租金26970元。原告的质证意见是：1、对证据一三性均无异议，但叶小兰作为合同相对人仍然应当向原告履行支付租金的义务；2、对第二份证据三性无异议，该组证据证明被告二应当同被告一共同承担向原告支付租金及违约金的义务；3、对第三组证据三性均无异议；4、对第四组证据真实性无异议但关联性有异议该组证据与本案无关，两被告仍然应当承担相应的支付租金及违约金义务；5、对第五组证据三性无异议。原、被告所提供的证据如其具有真实性、合法性及关联性，本院予以确认。经审理查明，本院在审理该案时发现被告叶小兰并不是本案的适格被告，根据被告叶小兰及原告的申请追加上饶市缤果装饰工程有限公司为本案的被告。2017年7月19日，被告上饶市缤果装饰工程有限公司向原告江西金诚投资有限公司，租赁位于江西省上饶市用于开办装修公司（面积86,63、155.31平方米），在当时被告上饶市缤果装饰工程有限公司在被告叶小兰不知情的情况下，把其注册为公司的法人，叶小兰知道后要求更改，后即改为法人刘智超，叶小兰也在2018年底就辞离开了该公司。2017年7月19日被告上饶市缤果装饰工程有限公司就是以叶小兰的名义同原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限5年，自2017年10月19日起至2022年10月18日止;房屋年度起始租金为107880元，租金自第一年度在前一年度基础上递增10%；租金以先付租金后使用的原则由被告按一季度（三个月）支付给原告，被告需于季度末提前一个月向原告支付下季度的租金；被告逾期三十天不能支付下一季度租金的，原告有权解除房屋租赁合同并要求被告支付当月租金五倍的违约金等。双方签订合同后，原告依合同约定将房屋交付被告上饶市缤果装饰工程有限公司使用至今，但被告自2018年10月19日起逾期支付租金，原告多次催促，被告仍拒不支付，截至2020年8月18日，被告尚欠原告租金227445元。因被告未按约支付租金的行为已经构成了违约，原告为了维护自身的合法权益，特向本院提起诉讼，请求依法判如所请。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是其真实意思表示，不违背法律规定，合法有效；起初原、被告双方也是按照该合同约定自觉地履行各自的义务。只是被告从2018年10月19日起就开始拖欠租金，被告该拖欠行为属违约，应按照房屋租赁合同约定的协议要求，承担违约责任。根据合同的约定被告逾期三十天不支付租金原告有权解除合同，现原告要求与被告解除合同的诉讼请求合法，本院予以支持。原告要求被告按合同的约定支付违约金按月利率2%计算，本院认为约定的违约金过高，酌情调整按月利率1%计算。本案原告租赁的房屋实际上一直是被告上饶市缤果装饰工程有限公司在使用，被告叶小兰只是该公司曾雇用的员工，其也不是该公司的合伙人及股东，只不是被告曾利用其名义作为公司的法人，当时以其名义签订合同只是表见代理人，真实签订合同的当事人是上饶市缤果装饰工程有限公司，因为被告叶小兰从没有使用该租赁房屋开办任何企业，故其不应当承担责任。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西金诚投资有限公司与被告叶小兰、上饶市缤果装饰工程有限公司（实际被告）签订的房屋租赁合同；二、被告上饶市缤果装饰工程有限公司在本判决生效后十日内支付拖欠原告至2020年8月18日止的房租227445元，2020年8月19日后的租金按合同约定的计算至交付租赁房屋为止；三、被告上饶市缤果装饰工程有限公司承担原告的违约金，从2018年10月19日起按合同约定计算方法，只变更为按月利率1%计算至向原告交还房屋日止；四、驳回原告对被告叶小兰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9822元，减半收取4911元；由被告上饶市缤果装饰工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  蔡文刚二〇二〇年十月十九日书记员  曾洁怡