江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3118号上诉人（原审被告）：常州金坛雅居乐房地产开发有限公司，住所地常州市金坛区茅山旅游度假区林场路1号。法定代表人：徐渊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱晓龙，男，该公司法务。委托诉讼代理人：常玉香，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：尹伊群，女，1992年1月3日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：马晨洋，江苏东银律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司常州金坛支行，住所地常州市金坛区西城街道东门大街172号。负责人：夏建文，该支行行长。委托诉讼代理人：王登勤，男，该支行法务。上诉人常州金坛雅居乐房地产开发有限公司(以下简称雅居乐公司）因与被上诉人尹伊群、第三人中国农业银行股份有限公司常州金坛支行（以下简称农行金坛支行）商品房预售合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2020）苏0413民终862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅居乐公司上诉请求：撤销一审判决第四、五项，以被上诉人的实际损失为基础改判降低上诉人需支付的违约金，并改判上诉人无需返还被上诉人已支付的房贷利息。事实与理由：一、一审判决上诉人承担逾期交房违约金282012.6元，该数额约为被上诉人实际损失的7.9倍，显属过高，应予调整。1.被上诉人的实际损失仅为约35705.2元。上诉人逾期交房给被上诉人造成的直接损失是被上诉人的购房款利息损失。被上诉人的利息损失分为两个部分：一是首付款利息损失35705.2元（以首付款850126元计算，自2018年5月至2020年5月，共24个月），计算方式详见附表;二是银行贷款利息损失210027.75元。故本案被上诉人全部损失为245732.95元，但被上诉人贷款利息损失一审法院已判决上诉人返还。故本案中上诉人未获得赔偿的损失仅为其首付款利息损失约35705.2元。一审法院判决被告按总房价款的10%即282012.6元向被上诉人支付违约金，该数额为被上诉人实际损失35705.2元的7.9倍，显属过高。2.上诉人请求调低违约金标准于法有据。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。根据上述规定，违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金。但从约定的违约金超过造成损失的百分之三十一般可以认定为过高来看，违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能。过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突，在某些情况下还存在诱发道德风险的可能。因此，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院可以以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。3.原审法院同日做出的同类判决依法调低了合同约定违约金标准，按该案裁判规则本案违约金也应调低。一审法院同日做出的（2020)苏0413民初1373号判决书（承办法官与本案相同），该案中上诉人为原告，因该案被告逾期付款原告起诉解除合同并要求该案被告按合同约定标准支付房屋总价10%的违约金。该案中上诉人已举证证明自己的实际损失远大于上诉人主张的该案合同约定的违约金，且该案被告未提供任何关于上诉人实际损失低于合同约定违约金标准的证据，仅一般性抗辩要求降低违约金标准。一审法院最终大幅调低该案被告应向上诉人支付的违约金标准。上诉人非常认同一审法院在（2020)苏0413民初1373号判决书中关于“应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，视案件的具体情形，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，合理调整裁量幅度”的论述，并请求人民法院能够将该裁判规则公平适用到同类案件中。在本案判决中，一审法院认为“被告辩称违约金过高应予核减，因其未提供相关证据证明违约金高于原告因被告违约造成的损失，故对被告的意见不予采纳”。然而在（2020)苏0413民初1373号案件中，被告也没有提供相关证据证明违约金高于原告因被告违约造成的损失，一审法院却采纳了被告核减违约金的请求，对同一事项适用不同裁判标准，显属不当。且本案中被上诉人实际损失通过一审上诉人、贷款银行及上诉人提供的相关材料、陈述亦可确定。4.上诉人逾期交房并非主观恶意，对上诉人影响也较为有限。涉案房屋所在项目为金坛茅山地区，因项目所处位置为山区易受极端天气、地质灾害等影响。被上诉人一直在全力赶工期，希望尽快向业主交付房屋，主观上没有故意拖延交房期限的意愿。此外，涉案房屋为文旅项目，被上诉人在南京有固定居所，上诉人的违约行为也并不会对被上诉人的正常居住生活造成重大影响。二、一审法院判决上诉人按合同约定标准支付违约金已能够足额弥补被上诉人损失的同时，还要求上诉人返还被上诉人已支付的购房贷款利息不当，应予纠正。本案基础法律关系是单一的，被上诉人主张的购房款利息应属于利息损失，应适用债权法上的损害赔偿规则，它与双方约定的违约金，均是基于上诉人逾期交付这一违约行为，两者在性质上、功能上相当，根据合同法约定优先原则，应优先适用违约金条款，只有在合同约定违约金不足以弥补实际损失时，才可以对相关违约金数额进行适当调高。最高人民法院《人民司法》（案例）2014年第12期案例精选《购房款利息损失与违约金不可并存》一文也认为：商品房买卖合同解除后，购房人所主张赔偿的购房款利息属于利息损失，适用损害赔偿的债上请求权规则，它与违约金在性质、功能上相当，根据合同法约定优先原则，二者并不能并存，应优先适用违约金条款。如果违约金不足以弥补实际损失，可依当事人申请对违约金作出适当调整。本案商品房买卖合同约定的违约金标准为总房价款的10%即282012.6元，该金额已远高于本要被上诉人的全部损失245732.95元（即首付款利息与银行贷款利息之和），即合同约定违约金标准即能够足额弥补被上诉人的损失。即一审判决的违约金已能够足额弥补被上诉人的损失，但一审法院同时要求上诉人返还被上诉人房贷利息属于重复计算，应予纠正。尹伊群辩称：一、雅居乐公司违反合同义务在先，其行为导致商品房买卖合同的根本目的不能实现，一审法院判决解除双方商品房买卖合同，由雅居乐公司承担合同约定的违约责任，认定事实清楚，适用法律正确。2018年5月10日，尹伊群与雅居乐公司签订《商品房买卖合同》，合同约定商品房总价为人民币2820126元，首付款850126元，余款1970000元由尹伊群按揭贷款。合同约定商品房于2019年9月30日前交付，逾期交房超过90天，尹伊群有权解除合同，雅居乐公司应按尹伊群已支付购房款的10%支付违约金。合同签订后，尹伊群依约支付首付款850126元，并于2018年5月23日与第三人签订《个人购房担保借款合同》，后第三人于2018年5月31日发放贷款至《个人购房担保借款合同》约定账户内。2019年9月24日，雅居乐公司向尹伊群寄送《延期交房告知书》，告知不能如期交房。尹伊群多次与雅居乐公司协商要求依据合同约定解除《商品房买卖合同》未果，于2020年1月3日向雅居乐公司书面寄送《解除购房合同通知书》。雅居乐公司在一审庭审中认可收到该通知书，并表示同意解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、25条的相关规定，尹伊群请求同时解除商品房担保贷款合同，并要求雅居乐公司返还首付款、已支付的贷款本息、向第三人支付剩余的贷款本息及提前还款违约金，一审法院依法予以支持，符合法律规定。二、雅居乐公司请求法院改判降低违约金标准并改判无需返还尹伊群已支付的房贷利息，没有法律及事实依据。1、雅居乐公司认为尹伊群的实际损失仅为首付款的利息损失，是不全面的。尹伊群购置房产不仅是为其母亲的养老生活提供优质宜居条件，也是出于投资增值的长远考虑。雅居乐公司逾期不能交房致使合同的根本目的不能实现，在此期间案涉楼盘及周边房价一直呈上涨状态，雅居乐公司的违约行为对尹伊群造成的损失不仅是购房款利息损失，还包括房产增值的可得利益损失、另购置周边房产的差额损失、逾期交房造成的装修费用上涨、逾期交房期间的租房支出等，因此在判断约定的逾期交房违约金是否超过造成损失的30%时，还应综合考虑其他可能造成的损失。从尹伊群提交法庭的案涉山湖城项目明月山溪花园2019年的备案信息来看，2019年4月山湖城项目的商品房单价均价为21000元/平方，相较案涉商品房买卖合同单价15892元/平方上涨5108元/平方，按案涉商品房面积177平计算的差额损失为904116元（5108元/平方*177平方），远超合同约定的房价款10%即282012.6元。此外，合同解除后，尹伊群为母亲安居养老在南京市浦口区又重新购置房屋，因错过购买时机、楼市上涨等因素，上述计算的可得利益损失已成为实际产生的差额损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。因此，雅居乐公司请求法院酌情调减违约金，既违背了双方合同订立时真实的意思表示，也不符合法律规定。2.不轻易否定约定违约金原则。从合同的签订来看，商品房买卖合同一般都是格式文本，且一般是由开发商一方提供，对于违约金的数额有明确约定且一般不存在重大误解或者显失公平的可能性，在双方均签字认可的情况下，需要尊重当事人的意思表示，从《合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，逾期交房的违约金约定更具惩罚性质，换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁，该违约金的设定是为防止开发商怠于履行合同义务，敦促其及时交付房屋，随意变更违约金的约定与此目的背道而驰，无法彰显合同本义。农行金坛支行述称：上诉人与被上诉人存在的关系是房屋买卖关系，第三人与上诉人、被上诉人是借款关系，没有提起诉讼。对上诉人与被上诉人之间的房屋买卖纠纷我方不清楚。尹伊群向一审法院起诉请求：1.判令解除尹伊群、雅居乐公司于2018年5月10日签订的《商品房买卖合同》。2.判令雅居乐公司返还尹伊群已支付的首付款人民币850126元以及利息（自2018年5月10日至实际支付为止按中国人民银行同期贷款利率标准计算，判决之日计算利息数额）。3.判令雅居乐公司返还尹伊群已支付银行贷款本金及利息，截止到实际支付时间为止（截止到2020年1月14日，尹伊群已经偿还19个月银行贷款共计人民币221532.21元,银行于每月30日扣款11659.59元，其中本金2191.14元，利息9468.45元）。4、判令雅居乐公司支付尹伊群违约金人民币282012.6元（2820126元*10%)。5、判令解除尹伊群与第三人于2018年5月23日签订的《个人购房担保借款合同》。6、判令雅居乐公司向第三人农行金坛支行返还尹伊群就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金、利息及提前还款违约金（截止2020年1月14日为止，剩余本金人民币1930145.86元，提前还款违约金为9468.45元，最终数额以银行出具的数据为准）。7、本案诉讼费用由雅居乐公司承担。一审法院认定事实：2018年5月10日，尹伊群与雅居乐公司签订《商品房买卖合同》，尹伊群购买雅居乐公司开发的施工编号为山湖城花园-临湖雅居-47幢-6号商品房，合同约定:商品房总价为人民币2820126元，首付款人民币850126元，余款1970000元由尹伊群按揭贷款。商品房于2019年9月30日前交付，逾期交房超过90天，尹伊群有权解除《商品房买卖合同》，雅居乐公司应按尹伊群已支付购房款的10%支付违约金。合同签订后，尹伊群依约支付首付款850126元并于2018年5月23日与农行金坛支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款1970000元；借款期限360月；还款方式等额本息；还款日为每期月末的借款发放日的对应日。后农行金坛支行于2018年5月31日发放贷款至《个人购房担保借款合同》约定账户内。2019年9月24日，雅居乐公司向尹伊群寄送《延期交房告知书》，告知尹伊群不能如期交房。2020年1月3日，尹伊群向雅居乐公司寄送《解除购房合同通知书》，通知雅居乐公司解除双方签订的《商品房买卖合同》。截止到2020年4月30日，尹伊群已归还贷款本息268169.53元，尚欠农行金坛支行借款人民币1921273.41元。一审法院认为，依法成立的合同合法有效，尹伊群与雅居乐公司、第三人签订的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》属双方真实意思表示，不违反法律法规定的强制性规定，应予维护。尹伊群于2020年1月3日向雅居乐公司寄送《解除购房合同通知书》，雅居乐公司承认收到并在庭审中表示同意解除合同，故对尹伊群请求解除《商品房买卖合同》的请求，法院予以确认。因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。尹伊群请求解除与第三人之间的《个人购房担保借款合同》的请求，符合法律规定，法院予以支持。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款及利息分别返还担保权人和买受人。尹伊群要求雅居乐公司返还首付款850126元、已支付的贷款本息、雅居乐公司向第三人支付剩余的贷款本息及提前还款违约金的请求，符合法律规定，法院予以支持。雅居乐公司辩称违约金过高应予以核减，因其未提供相关证据证明违约金高于尹伊群因雅居乐公司违约造成的损失，故对雅居乐公司的意见不予采纳，对尹伊群请求雅居乐公司支付违约金人民币282012.6元的诉请予以支持。关于首付款的利息的请求，首付款的利息是属于因违约产生的损失应包含在违约金内，故对尹伊群要求雅居乐公司支付首付款的利息的请求不予支持。雅居乐公司的该项辩解意见，法院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认尹伊群与雅居乐公司常州金坛雅居乐房地产开发有限公司于2018年5月10日签订的《商品房买卖合同》已解除。二、解除尹伊群与第三人中国农业银行股份有限公司常州金坛支行于2018年5月23日签订的《个人购房担保借款合同》。三、雅居乐公司于判决生效之日起十日内返还尹伊群支付的首付款人民币850126元。四、雅居乐公司于判决生效之日起十日内返还尹伊群已支付的银行贷款本息（截止到2020年4月30日，尹伊群已归还贷款本息合计268169.53元；2020年5月后的部分以第三人中国农业银行股份有限公司常州金坛支行出具的还款明细清单为准）。五、雅居乐公司于判决生效之日起十日内向尹伊群支付违约金人民币282012.6元。六、雅居乐公司于判决生效之日起十日内向第三人农行金坛支行返还尹伊群就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款本金、利息及违约金（最终数额以实际支付日贷款银行出具的数据为准)。七、驳回尹伊群其他诉讼请求。若雅居乐公司未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费33147元，由雅居乐公司负担（该款尹伊群已经预交，雅居乐公司于上述时间一并给付尹伊群）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明：尹伊群为证明其实际损失，一审时提供同地段同类型房屋均价信息打印件一份，证明2020年4月房屋销售的均价为21000元每平方米；二审时提供安居客网站及南京网上房地产官网信息，证明2019年4月至2020年期间商品房价格。尹伊群二审时陈述，因案涉房屋买卖合同解除，其母亲已经另外购买房屋。其提供一份商品房买卖合同复印件，证明已于2020年6月30日在南京另行购买房屋，单价为29025元/米。本案在二审中的争议焦点为：按揭款利息与违约金是否可以同时主张？本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，尹伊群与雅居乐公司之间的商品房买卖合同解除，尹伊群与农行金坛支行商品房担保贷款合同随之被解除，作为解除合同的后果，雅居乐公司应承担归还所有购房贷款和利息的法律后果，故一审判决由雅居乐公司承担尹伊群已清偿贷款本息的诉讼请求并无不当。关于违约金调整的问题，除占用首付款的利息外，尹伊群的损失还包括需要另行购买房屋的损失，而根据当地相类地段相似类型商品房交易市场行情，合同解除时的单价已经远远超过合同订立时的单价，故一审法院支持尹伊群按合同约定计算的全额违约金并无不当。综上，上诉人雅居乐公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33147元，由上诉人雅居乐公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二〇年十月二十日法官助理 潘 军书 记 员 张 斐