江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初566号原告：高小芳，女，汉族，1968年1月3日生，住常州市新北区。委托诉讼代理人：胡方正，北京市盈科（常州）律师事务所律师委托诉讼代理人：周林颖，北京市盈科（常州）律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司常州小营前支行，住所地常州市天宁区延陵西路57号，统一社会信用代码913204008371644459。负责人：毛小平，该行行长。委托诉讼代理人：李丰凯，江苏博爱星律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱少尉，江苏博爱星律师事务所实习律师。被告：刘建兵，男，汉族，1977年6月12日生，住溧阳市。被告：潘海保，女，汉族，1982年3月1日生，住溧阳市。原告高小芳与被告中国工商银行股份有限公司常州小营前支行（以下简称工行小营前支行）、刘建兵、潘海保案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月20日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高小芳及其委托诉讼代理人胡方正、被告工行小营前支行的委托诉讼代理人李丰凯、朱少尉到庭参加诉讼，被告刘建兵、潘海保经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，2014年6月30日，本院对工行小营前支行诉潘海保、刘建兵金融借款合同纠纷一案作出（2014）天商初字第250号民事判决：1、潘海保、刘建兵于本判决发生法律效力之日起十日内向中国工商银行股份有限公司常州小营前支行偿还借款本金467592.37元、利息14287.06元（该利息算至2014年2月17日），并支付自2014年2月18日起至所有借款还清之日止的利息（按个人购房借款／担保合同约定的利率计算）；2、潘海保、刘建兵于本判决发生法律效力之日起十日内支付中国工商银行股份有限公司常州小营前支行因本次诉讼发生的律师代理费17556元；3、如潘海保、刘建兵未按期履行上述第一、第二项判决义务，则中国工商银行股份有限公司常州小营前支行有权就潘海保、刘建兵位于常州市房屋（权证号为：常房权证新字第××号）以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；4、案件受理费8929元，保全费3085元，合计12014元，由潘海保、刘建兵共同负担。依照工行常州小营前支行的申请，本院于2014年2月25日作出（2014）天商初字第250号民事裁定：冻结被告潘海保、刘建兵的银行存款60万元，或查封、扣押其相应价值的财产。依据该裁定，本院于2014年2月28日查封了潘海保、刘建兵名下的坐落常州市新北区的房屋。根据工行小营前支行的申请，本院于2014年11月11日立案强制执行，案号为（2014）天执字第1977号，因暂时无财产可供执行，本院于2014年11月25日作出（2014）天执字第1977号执行裁定：终结本院（2014）天商初字第250号民事判决书的本次执行程序；待今后发现被执行人其他可供执行财产后，申请执行人可向本院申请恢复执行，后本院在该案执行中再次对常州市新北区的房屋进行了查封。经工行小营前支行申请，本院于2019年7月16日立案恢复执行，案号为（2019）苏0402执恢563号，对常州市新北区的房屋进行续封，并至该房屋外张贴公告，载明拟对该房屋进行评估、拍卖。案外人高小芳于2020年1月2日向本院提起执行异议，要求中止对常州市新北区房屋的执行并解除对该房屋的查封。本院于2020年1月13日作出（2020）苏0402执异2号执行裁定书，驳回了高小芳的异议请求。原告高小芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除对案涉银河湾第一城4幢1702室（包括装修在内）和停车位386号的查封、终止拍卖。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告对被告1与被告2、3执行案件（案号（2019)苏0402执恢563号）中拍卖银河湾第一城4幢1702室（包括装修在内）和停车位386号提出执行异议，贵院2020年1月13日作出（2020)苏0402执异2号执行裁定书，原告2020年1月16日收到该民事裁定书，不服该执行裁定书，认为具有排除执行的民事权益，完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条的规定，具体如下：1、根据执行裁定书查明的事实，贵院2014年2月28日根据（2014)天商初字第250号民事裁定书查封银河湾第一城4幢1702室。原告与被告2、3书面的房屋买卖协议（证据一）签订于2013年9月5日。房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条第一款的规定“在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同”。2、原告在执行异议中己经提交社区证明（证据二）和物业公司证明，收费单据、自来水缴费凭证、家具购置凭证（证据三），证明原告自2013年11月入住案涉房产至今，该情形完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议情形完案件若干问题》第二十八条第二款的规定“在人民法院查封之前己合法占有该不动产”。3、房屋买卖合同签订前，原告查看了案涉房产的权属证书，至今仍保留案涉房产权属证书原件，房产权属证书上没有抵押登记的记载。按照2013年银行房屋按揭贷款的操作规范，在不动产存在按揭贷款的情况下，不动产权属证书的原件均由银行暂时保管，且不动产证书上会载明不动产他项权证登记信息。原告在房屋买卖合同签订前，己经尽到了买房人的审慎审查义务。房屋买卖协议签订前后，高小芳分别于2013年8月3日支付房款10万元，2013年9月5日支付房款23万元，2013年10月5日支付房款1万元；因潘海保、刘建兵资金紧张，高小芳又于2013年11月14日、15日、16日、26日、12月6日分别支付房款给刘建兵2万元、2万元、1万元、2.3万元、0.35万元，累计支付房款41.65万元（证据四），己经完成合同约定的大部分房款付款义务，并且向执行法官表达其愿意按照执行局的要求将剩余房款交付执行。该情形完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条第三款的规定“己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。4、原告为继续履行房屋买卖协议付款义务，于2015年2月2日向三井派出所报警（证据五），与案外人卢某一起寻找被告2、3。原告积极履行合同义务，因与被告2、3失去联系而未完成后续房款的支付，未完成房屋过户登记手续。未能办理房屋过户登记手续原告没有过错。该情形完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条第四款的规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”。综上，原告在法院查封前与被告2、3签订合法有效的书面合同，自2013年11月起合法占有案涉房产至今，按照合同约定支付了大部分房款且自愿将剩余房产按照法院要求交付执行，未能办理过户登记原告没有过错，完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条的规定，原告享有足以排除执行的民事权益。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告工行小营前支行辩称，1、工行小营前支行为涉案房屋的抵押权人，且抵押登记设定时间限于房屋买卖协议签订时间。2、工行小营前支行对高小芳与潘海保、刘建兵签订的买卖协议真实性不认可，且房款也未实际支付。该合同不能视为合法有效的合同。3、根据物权法规定及抵押合同约定，抵押人无权在抵押期间处分抵押物。4、高小芳主观存在过错。综上，工行小营前支行认为高小芳的诉讼请求于法无据，无法达到排除执行的目的，请求驳回其诉讼请求。被告潘海保、刘建兵未作答辩，也未提交书面答辩意见。本院查明：2013年9月5日，刘建兵、潘海保（甲方）与高小芳（乙方）签订《房屋买卖协议》一份。该协议约定：刘建兵、潘海保将银河湾第一城住宅房（即4幢1702房号）包括386号停车位出让，出让总价63万元；本协议签字后二年内高小芳先付刘建兵、潘海保28万元，余款35万元在二年后双方协商分期支付；二年后高小芳支付余款时甲方必须负责将以上二项所有权证过户至乙方名下，过户的费用甲乙双方各支付总费用的50%；前28万元分批支付时，甲方必须将住房的所有权证、停车位的有效证件交给乙方保管，甲方不得弄虚作假。本协议签订后，乙方就享有该房的居住权和车位停车权。在双方履行该协议期间，甲方的一切债务及房贷与乙方无关，包括本协议内出让的住房及车位。后刘建兵、潘海保将案涉房屋产权证书交予高小芳。相关收据显示，2013年8月3日至2013年10月5日，刘建兵、潘海保合计收到高小芳购房款34万元。相关借条显示，刘建兵自2013年11月14日至12月6日，共向高小芳借款计76500元。（2014）天商初字第250号民事判决书审理查明部分载明，潘海保、刘建兵将其所有的坐落于常州市房屋（权证号为：常房权证新字第××号）作为抵押物，担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用等。2012年12月10日，常州市房产管理局为常州市房屋办理了抵押登记手续和房屋他项权证。抵押权人为工行小营前支行。（2020）苏0402执异2号执行裁定书另查明部分载明，常州市新北区的房屋登记在潘海保、刘建兵名下，潘海保、刘建兵于2010年向工行小营前支行申请购房贷款，房屋交付后，于2012年12月10日办理了抵押登记手续。高小芳现居住于案涉房屋。本院认为，本案系执行异议之诉。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案审理的焦点在于高小芳对案涉房屋是否享有足以排除人民法院执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案中，高小芳陈述其与刘建兵、潘海保于2013年9月5日签订了案涉房屋银河湾第一城4幢1702室的《房屋买卖协议》，但该房屋已于2012年12月办理了抵押登记手续，即高小芳签订合同购买案涉房屋之时，该房屋已经处于抵押期间。按照法律规定，刘建兵、潘海保在转让已办理登记的房屋时，应当通知抵押权人工行小营前支行并告知受让人高小芳转让物已经抵押的情况，但本案没有证据证明刘建兵、潘海保通知了抵押权人，高小芳亦陈述在购买房屋之时不知道存在抵押的情况，因此，案涉房屋转让行为无效。同时，高小芳在购买案涉房屋时，未尽到处理重大资产时的谨慎注意查询义务，对未能办理过户登记手续存在错过。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下：驳回高小芳的诉讼请求。案件受理费15465元，由高小芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴光前人民陪审员  史 鸿人民陪审员  徐建华二〇二〇年十月十九日书 记 员  顾逸岚