河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12687号上诉人(原审原告、反诉被告)：河南如果爱酒店有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路4号锦艺国际中心B座9层901号、902号。法定代表人：张仁强，职务总经理。委托诉讼代理人：朱佳，北京市隆安（郑州）律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：郑州翰园置业有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路4号。法定代表人：陈磊，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘文涛、周丹丹，河南文丰律师事务所律师。上诉人河南如果爱酒店有限公司（以下简称如果爱酒店）因与被上诉人郑州翰园置业有限公司（以下简称翰园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。如果爱酒店上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判驳回被上诉人的反诉请求或者发回重审；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误，房屋租赁合同的解除时间不应为2019年3月30日，而是2018年1月18日。且被上诉人造成的租金损失应由其自行承担。二、与本案类似案件的交房时间晚于本案，法院判决的支付租金的截止期限却比本案早，本案判决严重不公。翰园公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。河南如果爱酒店有限公司向一审法院起诉请求：1．请求法院判令解除翰园公司与如果爱酒店2015年5月30日所签订的合同编号B901、B902、B903、B904、B905、B906、B907、B908、B909、B910、B911、B912、B913、B914、B915、B916、B917、B918、B919、B920、B921、B922共计22份《锦艺国际中心租赁合同》；2．请求法院判令翰园公司向如果爱酒店退还已收取的履约保证金190944元；赔偿如果爱酒店因承租装修所遭受的损失暂计人民币2930723元；3．请求法院判令翰园公司退还如果爱酒店自双方合同签订之日至2018年12月31日支付的房屋租金共计2208957元；4．请求法院判令由翰园公司赔偿如果爱酒店自双方合同签订之日起的物业费用损失294832元，暂计算至2019年3月31日；5．请求法院判令由翰园公司承担如果爱酒店告消防罚款损失共计30000元；6．本案诉讼费、鉴定费由翰园公司承担。一审法院认定事实：1.2015年5月30日，如果爱酒店（乙方、承租方）与翰园公司（甲方、出租方）签订了合同编号B901—B922共计22份《锦艺国际中心租赁合同》，主要约定：乙方承租甲方位于郑州锦艺国际中心B座9层901至22号办公物业。22份合同租赁约定的房屋面积从45.03平方到95.25平方不等，租赁期限为8年（2015年5月30日至2023年5月29日），租金标准：第一年租金人民币1.7元或1.8元／平方米，之后每年递增8％计算当年租金。租金每三个月支付一次，在签订合同时需要把首期三个月租金及三个月租金标准押金交给甲方，之后租金由乙方在每三个月到期前30日交纳给甲方。乙方如果逾期交纳租金，甲方有权要求乙方按日缴付相当于应支付日租金的千分之五作为滞纳金。乙方逾期超过15日仍未支付的，乙方以本合同约定的全部租赁期限的租金总额的10％向甲方支付违约金外，甲方有权单方解除本合同，并收回物业。2．2015年5月30日，如果爱酒店作为乙方与甲方翰园公司签订《锦艺国际中心消防补充协议》一份，约定：物业座落位置：乙方承租甲方位于郑州锦艺国际中心B座9层901至922号办公物业，物业建筑面积：1282.09平方米。该协议第三条约定：甲方（翰园公司）应确保本合同项下的租赁标的原消防设施符合国家标准并通过有关消防部门的验收。乙方在签署本协议前已充分查验，了解原消防设施设备，并判断确认其符合国家标准，无安全隐患；乙方应当自行负责其经营业态（含实际经营范围）所需要的消防手续并承担相应费用。如乙方经营业态原因不符合消防要求（含不符合国家、地方的标准与标）发生，引起的包括但不限于火灾，行政处罚等一切后果和责任由乙方承担。发生或引起前述情形的，甲方可根据自己的判断单方选择解除或终止《锦艺国际中心租赁合同》且不承担任何违约与赔偿责任。3.翰园公司向本院提交的案涉房屋《建设工程消防验收意见书》载明：“综合评定该工程的消防验收内容复验合格并提出以下意见：1.该工程室内装修工程应当依法取得建设工程消防设计审核和验收合格手续后方可投入使用……3、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、用途变更）和功能变更，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和验收。4.2015年6月15日，如果爱酒店作为甲方与乙方郑州博铭装饰装修工程有限公司、丙方锦艺国际中心项目（服务中心）签订《装饰装修管理服务协议》，其中“一、装饰装饰手续办理”第4款约定“甲方在对房屋进行装修前，必须会同乙方向丙方申报登记，并提交甲方身份证明文件、乙方营业执照（副本复件1份）、乙方资质证书（副本复件1份）、装修施工设计图纸质版及电子版（室内平面图、天花平面图、水电管线图、消防系统图等）、铭牌设计图、消防审批文件、装修效果图等有关资料。对符合条件者，丙方在收到装修申请后五个工作日内予以审批登记，发放《装修施工备案证》。”2015年6月26日，在如果爱酒店未按上述服务协议提交消防审批文件的情况下，锦艺国际中心项目（服务中心）在如果爱酒店填写的《房屋装修施工备案证》加盖了“锦艺国际中心项目专用章”，准许如果爱酒店对承租房屋进行装修。5.如果爱酒店对承租房屋进行装修后用于经营旅馆业。诉讼中，翰园公司提交了《暂计至2019年3月31日如果爱酒店欠付租金及违约金计算清单》，该清单载明的拖欠租金数额为978287元，如果爱酒店认为该清单中的拖欠租金数额是根据合同约定计算的，对计算数额没有异议。据此，本院认定载止2019年3月31日，根据合同约定的计算方式，如果爱酒店拖欠翰园公司租金数额为978287元。如果爱酒店称向翰园公司交纳了押金190944元，未提交相应证据，但翰园公司提交的《暂计至2019年1月13日如果爱酒店拖欠租金及违约金计算清单》记载的交纳押金数额经核算共计190944元，据此本院认定如果爱酒店向翰园公司交纳了押金190944元。6.2017年10月17日，郑州市消防支队对如果爱酒店作出行政处罚决定书，以该单位未经消防安全检查擅自投入使用营业为由责令停止营业并处罚款30000元。如果爱酒店于2017年11月6日交纳罚款30000元。7.2018年1月11日，翰园公司向如果爱酒店发出的《通知书》，限如果爱酒店于2018年1月18日前交付截止2017年12月31日的租金，并称“逾期，我司将解除双方签订的《锦艺国际中心租赁合同》”。如果爱酒店收到上述通知后，分多次将案涉房屋截止2017年底的租金支付完毕，并交纳了案涉房屋901至905号2018年全年的租金。【如果爱酒店于本案原一审提供的交纳租金收据（原一审证据卷2）有具体交费日期记载】。之后，双方因涉案房屋消防及租金问题产生纠纷，协商未果，如果爱酒店提起诉讼,本院于2019年1月25日立案受理本案。8.诉讼中，如果爱酒店向本院提出鉴定申请，申请对郑州锦艺国际中心B座B901、B902、B903、B904、B905、B906、B907、B908、B909、B910、B911、B912、B913、B914、B915、B916、B917、B918、B919、B920、B921、B922房屋室内走道、公共区域等已形成附合的装饰装修现价值及恢复原状费用进行鉴定。我院委托郑州宏信价格评估咨询有限公司针对上述事项进行评估。郑州宏信价格评估咨询有限公司于2019年3月21日作出郑宏价估[2019]0023号《关于郑州市中原区锦艺国际中心B座如果.爱酒店装修残值、物品价值及酒店恢复原装费用价格评估鉴定意见书》（以下简称《评估鉴定意见书》）。评估结论为：1.装修残值为2930723元；2.物品价值为208740元；3.恢复原状费用为212188元。9.诉讼中，如果爱酒店于2019年3月15日向本院申请要求腾退租赁房屋。2019年3月30日，如果爱酒店将案涉房屋全部交还翰园公司，双方签署房屋交接确认书,内容为“……经双方及郑州锦艺物业服务有限公司现场确认，河南如果爱就按（应为”酒店“）有限公司、张仁强（承租方）已将房屋内可移动部分搬出，并归还B901-B922二十二间房屋的房间门卡22张，郑州翰园置业已验收确认。河南如果爱酒店物业费交纳截止日期为2019年3月31日止。自本交接确认书签署之日起，河南如果爱酒店有限公司、张仁强已完成向郑州翰园置业有限公司归还上述租赁房屋手续。即截止2019年3月31日起，房租不再计算”。一审法院认为，如果爱酒店与翰园置业之间签订的22份租赁合同系当事人真实意思表示，双方均无证据证明上述合同存在无效或可撤销等情形，内容亦不违反法律及行政法规强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的、全面履行各自的合同义务。双方在履行合同过程中因案涉房屋消防、租金等问题产生纠纷，翰园公司于2018年1月向如果爱酒店发出限于1月18日前交纳租金通知书后，如果爱酒店不仅向翰园公司交纳了截止2017年底的租金，还向翰园公司交纳了部分房屋2018年全年的租金，翰园公司予以接受，双方以实际行动表明合同仍在继续履行中。诉讼中，双方于2019年3月30日对房屋进行了返还交接并对租金计算截止时间签字确认。故本院认定翰园公司与如果爱酒店之间的房屋租赁合同关系于2019年3月30日解除。双方合同解除前，如果爱酒店一直占有房屋并进行了实际经营，且双方在房屋交接确认书中明确确认：“……河南如果爱酒店物业费交纳截止日期为2019年3月31日止……截止2019年3月31日起，房租不再计算”。故如果爱酒店要求翰园公司退还其已交纳房租2208957元及已交纳物业费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。诉讼中，双方一致确认按照合同约定的标准计算，截止2019年3月31日如果爱酒店尚欠翰园公司租金数额为978287元，根据上述确认书载明的内容，该部分租金如果爱酒店告应当向翰园公司支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，如果爱酒店要求翰园公司退还收取押金190944元符合法律规定，本院予以支持。针对如果爱酒店请求翰园公司赔偿装修残值损失2930723元的诉讼请求。本院认为，郑宏价估[2019]0023号《价格评估鉴定意见书》系本院委托郑州宏信价格评估咨询有限公司作出，该鉴定机构及人员均具备相应的鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定结论客观，翰园公司关于不应依据《价格评估鉴定意见书》认定装修损失的理由不能成立，本院不予采纳。据此，本院认定如果爱酒店涉案装饰装修已形成附合的装修残值为2930723元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。关于双方的过错责任问题，本院认为：根据《中华人民共和国消防法》及建设工程消防监督管理规定》的规定，如果爱酒店承租的涉案房屋装修工程属于应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，在对涉案房屋装修工程施工前，如果爱酒店应该向消防部门办理消防设计审核，并按照审核通过的设计方案要求，组织消防工程的施工，施工完成后再依法办理竣工验收消防备案手续并接受抽查。因为如果爱酒店在进行装修施工前没有依法办理相关手续或手续未经批准通过，才被消防部门依法责令停业，导致其经营酒店的合同目的不能实现，进而造成装修损失。另一方面，涉案合同第一条、第三条明确说明，涉案房屋属于“办公物业”，由此可见，如果爱酒店对于涉案房屋的性质及用途应当知晓，在签订租赁合同前，如果爱酒店作为旅馆业的经营者，对涉案房屋能否用于开设宾馆，以及应该如何办理消防手续，应该比常人更专业，对自己的投资经营应该具有更多的注意义务。但其在明知涉案房屋属于“办公物业”仍与翰园公司签订涉案合同将房屋用于开办酒店，且未根据《中华人民共和国消防法》的规定及《消防补充协议》、《装饰装修管理服务协议》的约定，在装修施工前办理消防审批事项，对装修损失的造成存在重大过失，应当承担主要责任。翰园公司作为出租方，未严格履行审查义务，在如果爱酒店未提供消防审批文件的情况下，仍由其下属锦艺国际中心项目（服务中心）为如果爱酒店发放《装修施工备案证》，任由其进行装修施工，未尽到必要的监督管理义务，对损失的扩大亦存在过错，应承担相应的责任。综合双方过错程序结合本案合同实际履行情况，本院酌定如果爱酒店和翰园公司对如果爱酒店装修损失的责任比例为6:4。本案中，根据鉴定意见，已形成附合的装饰装修残值为2930723元，翰园公司应向按40%的比例向如果爱酒店赔偿装修损失1172289.2元，对如果爱酒店主张超出该数额部分不予支持。如果爱酒店主张赔偿消防罚款30000元损失的诉讼请求，亦应按过错比例承担，由被告承担12000元。关于翰园公司要求如果爱酒店支付恢复原状费用的反诉请求，本院认为，从物的有效利用的角度，为充分发挥涉案酒店的所有的动产及不动产之附属物的使用价值，翰园公司赔偿装修损失后，该案涉房屋装修残值所涉权利归翰园公司并由其自行处理，如果爱酒店不再负担恢复原状的义务，翰园公司要求如果爱酒店支付恢复原状费用的反诉请求，本院不予支持。关于翰园公司主张的违约金，本院认为，因双方在履行合同中均未根据合同的目的和性质全面、审慎的履行合同义务，造成本案所涉租赁合同履行过程中的大量财力、物力损失，并最终酿成本案诉讼，双方均有责任。故对翰园公司主张的违约金不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）河南如果爱酒店有限公司与被告（反诉原告）郑州翰园置业有限公司于2015年5月30日签订的编号B901至B922共计二十二份《锦艺国际中心租赁合同》于2019年3月30日解除；二、被告（反诉原告）郑州翰园置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）河南如果爱酒店有限公司返还押金190944元、赔偿装修损失1172289.2元，消防罚款损失12000元；共计1375233.2元；三、原告（反诉被告）河南如果爱酒店有限公司自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）郑州翰园置业有限公司支付租金978287元；四、驳回原告（反诉被告）河南如果爱酒店有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郑州翰园置业有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28933.5元，反诉案件受理费9180.5元、鉴定费91000元，共计129114元，应由郑州翰园置业有限公司承担51645.6元，河南如果爱酒店有限公司承担77468.4元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，双方签订的22份租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行义务。双方在履行合同过程中虽因案涉房屋消防、租金等问题产生纠纷，但如果爱酒店向翰园公司交纳了部分房屋2018年全年的租金，翰园公司亦予以接受，双方以实际行动继续履行合同。双方于2019年3月30日对房屋进行了返还交接并对租金计算截止时间签字确认，原审法院认定双方的房屋租赁合同关系于2019年3月30日解除并无不当。如果爱酒店主张双方房屋租赁合同的解除时间应为2018年1月18日没有事实及法律依据，本院不予支持。在双方房屋租赁合同解除前，如果爱酒店一直占有涉案房屋，且对租金计算截止时间双方已签字确认，故如果爱酒店应支付相应期间的租金。综上所述，如果爱酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13583元，由河南如果爱酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 凯审判员 周 蕾审判员 蒋德军二〇二〇年十月十五日书记员 李苗苗