黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终1045号上诉人（一审原告）：田立志，男，1951年11月6日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市向阳区。上诉人（一审被告）：余春雷，男，1973年5月26日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市向阳区。被上诉人（一审被告）：佳木斯荣昌隆房地产开发有限公司（以下简称荣昌隆公司），住所地佳木斯市向阳东区长安路（永太社区）。法定代表人：李秀河，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：迟广义，该公司职员。上诉人田立志、余春雷因与被上诉人佳木斯荣昌隆房地产开有有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服佳木斯市向阳区人民法院（2020）黑0803民初211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人田立志上诉请求：1、撤销佳木斯市向阳区人民法院（2020）黑0803民初211号民事判决书并发回重审或依法改判；2、本案两审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判认定事实不清，应当依法裁定撤销并发回重审或依法改判。事实是：1、一审法院认为上诉人是买的二手房，昌隆公司出具的认购书和收据是办证要件是错误的。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第五条规定商品房的认购订购预购等协议具备《商品房销售管理办法》第16条的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。以上证明荣昌隆公司出具的办证要件就是和上诉人签订的购房合同，认购书上第一行清楚可见。卖方：佳木斯市荣昌隆房地产开发有限公司。第三行，买房：田立志。依照合同法六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、一审法院认为是上诉人与自称被告余春雷签订的认购书必然错误。首先余春雷不是本案被告，其次余春雷既不是开发商又没有产权证，无权力签认购书。上诉人的起诉书上，只有一个被告荣昌隆开发有限公司。上诉人余春雷上诉请求：撤销佳木斯市向阳区人民法院（2020）黑0803民初211号民事判决，依法改判；2、诉讼费由上诉人田立志负担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。案涉房屋是佳木斯荣昌隆房地产开发有限公司于2015年3月顶账给上诉人的，上诉人委托案外人杜某与被上诉人田立志签订《房屋定金合同》《房屋买卖合同》成交金额188000元，面积55平方米（以最后产权处确定的面积为准），如开发商开据不出一手房手续，更名不了此房，交易自动取消，案涉房屋包括精装修、床、电视机、冰箱。洗衣机、热水器等家电。被上诉人田立志以188000元购买案涉房屋，虽约定建筑面积55平方米，但是约定了以产权处最后确定的面积为准。被上诉人田立志购买的是二手房，对房屋的现有面积被上诉人田立志以现场确认。对现有面积也是认可的，故上诉人不应给被上诉人田立志补房屋面积差价款。被上诉人佳木斯荣昌隆房地产开发有限公司辩称：1、被答辩人田立志所购买房屋不是从答辩人处购买，是购买的二手房，答辩人没有收到田立志的购房款。被答辩人田立志所购买的昌隆世家小区39-2号楼1单元1003室，不是从答辩人处购买，该房屋于2015年3月顶账给余春雷，该房属余春雷所有，被答辩人田立志于2017年5月11日在中介公司与余春雷的代理人杜某签订《房屋定金合约》约定是余春雷将昌隆世家小区39-2号楼1单元1003室，面积55平方米（以最后产权测绘面积为准）卖给被上诉人田立志，成交金额188000元，备注、室内所有家用电器送给田立志（电视机、洗衣机、冰箱、沙发、茶几等）以上《购房定金合约》标的明确，明明双方权利义务明确，应认定为《购房合同》该房屋面积虽标明为55平方米，但证明了最后以产权处测绘为准，证明产权处确定的面积田立志是认可的。2、答辩人出具《认购书》和《收据》是应余春雷请求为方便田立志办理《产权证》提供的便利。该房屋于2015年3月顶账给余春雷所有，当时因种种原因不能办理产权证，2017年5月12日余春雷带领田立志到答辩人处请求给开具办理产权证的必要手续，因为该房屋顶账给余春雷时未办理产权证便直接给田立志出具了《认购书》和《收据》但购房款未交给答辩人。田立志购房款是188000元购买余春雷的，为了能够使田立志少交税、费，答辩人只开据了150000元，答辩人顶账给余春雷的案涉房屋是按套顶账的，所以答辩人不对顶账案涉房屋面积承担责任。被上诉人田立志向一审法院起诉请求：1、判令被告荣昌隆公司退还原告购房款18870元；2、诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2015年3月，被告昌隆公司将坐落于佳木斯市向阳区天富社区昌隆世家Y（39）号楼066#3单元10层1003室房屋顶账给被告余春雷。2017年5月11日，被告余春雷委托杜某将该房屋出卖给原告。双方签订了购房定金合约。合约约定：房屋价格188000元（其中中介费5000元），房屋面积55平方米。被告昌隆公司为该房屋出具了一手房手续。原告已实际入住涉案房屋。2018年10月25日，原告办理了涉案房屋产权证。产权证号为：黑（2018）佳木斯市不动产权第0036084号、房屋建筑面积为47.86平方米。一审法院认为，原告与被告余春雷签订的认购书，系双方当事人之间的真实意思表示，认购书内容不违返法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照认购书约定履行各自的权利义务。原告购买的涉案房屋产权证照建筑面积为47.86平方米与合约55平方米面积不符，故被告余春雷理应将房屋面积差价款返还原告。关于房屋面积差价款，本院认定为：23623元（183000元/55平方米×7.1平方米）；原告的主张未超过该标准，本院依其诉请。对于被告余春雷辩称，涉案房屋系按套销售，因被告未能提供充分有效的证据证明其主张，故对其辩解理由，本院不予采信。判决：1、被告余春雷于本判决生效之日起10日内给付原告田立志房屋面积差价款18870元；2、驳回原告田立志的其他诉讼请求。本案二审期间，上诉人余春雷向本院提交了新的证据，本院组织了质证。上诉人余春雷举证一：证人杜某出庭证言：余春雷位于昌隆世家39号楼1单元1003号房屋卖给田立志，是通过我的一个万家房地产的朋友王红强卖的，因为余春雷出门，将卖房子的事情委托给我了，我与田立志在万家中介签订的房屋买卖合同，内容是房屋中介的格式条款，卖房是我签字的，买方是田立志，面积按照合同为主，房屋是二手房精装修的，家具、家电全部都带的，卖房款我不记得是打给我了还是打给余春雷了，时间太久了记不清楚了。房屋面积约定的是55平方米。是按照面积卖的，还是按照套卖的，我也不大清楚。就是看完房子田立志觉得不错就买了。我们签订合同的时钱没有给开发公司。田立志是通过中介公司买的房子。证明问题：争议房屋是我通过杜某卖给田立志的，这个房屋是装修过的二手房。上诉人田立志质证意见：证人证实我从中介购买房屋是事实，但是钱我交给了荣昌隆公司了，是以现金方式支付给荣昌隆公司售楼处的。被上诉人荣昌隆公司质证意见：证人能够证明当时房屋的交易情况，客观真实，认可证人证言。本院认为：上诉人田立志、被上诉人荣昌隆公司对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。根据本案一审、二审期间，二上诉人与被上诉人的举证、质证、办理及陈述等情况，可以确认，一审判决认定事实属实。本院认为：1、上诉人田立志主张上诉人与荣昌隆公司签订了房屋认购书，上诉人将购房款交给了荣昌隆公司，荣昌隆公司为上诉人开具了收据，案涉房屋是其从被上诉人荣昌隆公司处购买。经查实，本案一审庭审期间，上诉人向法院提交了证据二（房屋买卖合约一份），意证明上诉人的房屋是在中介处购买的。该房屋买卖合约上虽然没有上诉人的签字，但法院审理本案期间，上诉人提交该证据并说明意证明的问题，说明上诉人认可该房屋买卖合同的真实性，二被上诉人对该证据的真实性没有异议，法院应对该证据的真实性予以确认，即可以确认上诉人田立志与杜某签订了房屋买卖合约。从上诉人提交的上述证据的内容看，甲方是杜某，中介房是彭锡，合同中约定的交易房屋与本案案涉房屋的坐落位置一致，均为昌隆世家39号楼1单元1003室，装修情况：中等装修，故可以认定上诉人与杜某交易的房屋系本案案涉房屋，且该房屋进行了装修，系二手房。合同中还约定：此房虽为二手房，但甲方给乙方提供该房的一手房手续（认购协议及财务收据），甲乙双方均认可该房的手续。可以证实被上诉人荣昌隆公司“案涉房屋不是在荣昌隆公司购买”的抗辩主张成立，故上诉人田立志请求荣昌隆公司退还上诉人购房款18870元的上诉请求不能支持。2、上诉人余春雷二审提出“被上诉人田立志以188000元购买上诉人的案涉房屋，虽约定建筑面积55平方米，但是约定了以产权处最后确定的面积为准，对房屋的现有面积被上诉人田立志已现场确认，对现有面积也是认可的，故上诉人不应给被上诉人田立志补房屋面积差价款”的上诉请求。经审查，上诉人余春雷主张的“约定了以产权处最后确定的面积为准，对房屋的现有面积被上诉人田立志已现场确认”事实没有关相关证据证实，故其上诉主张的事实无法认定。综上所述，上诉人田立志、余春雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费544元，由上诉人田立志、余春雷分别负担272元。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  郑忠良审判员  梁淑荣二〇二〇年十月十二日书记员  蒋婧玮