辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终10013号上诉人（一审被告）：阜新银行股份有限公司，住所地阜新市细河区中华路51号。法定代表人：赵祥，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王松涛、霍威，辽宁普达律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：沈阳光海物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区北站一路41号101。法定代表人：邢岩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李思远，辽宁恒生律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：辽宁太平洋实业有限公司，住所地沈阳市和平区中华路198号。法定代表人：李俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：周伟，系该公司员工。上诉人阜新银行股份有限公司因与被上诉人沈阳光海物业管理有限公司、辽宁太平洋实业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院(2020)辽0103民初986号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月12日受理后依法组成由审判员赵智担任审判长，审判员姜会军、谢宏参加的合议庭审理了本案。上诉人阜新银行股份有限公司的委托诉讼代理人王松涛，被上诉人沈阳光海物业管理有限公司的委托诉讼代理人李思远，被上诉人辽宁太平洋实业有限公司的委托诉讼代理人周伟到庭参加诉讼。现已审理终结。阜新银行股份有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人沈阳光海物业管理有限公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人沈阳光海物业管理有限公司承担。理由：一、原审判决认定的“权利义务相一致”的原则，以及“谁使用、谁受益、谁交费”完全是从表象出发，忽略了合同的相对性，并对《物业管理条例》第四十一条第一款进行完全违背法理基础的错误理解，致使法律适用错误。1、原审判决依据的“权利义务相一致”原则，本着“谁使用、谁受益、谁交费”，判定上诉人承担物业费，完全是从表象出发，忽略了合同的相对性，将导致权利义务的失衡和不一致。2、原审判决认为《物业管理条例》第四十一条第一款“不能片面的理解为在业主与物业使用人没有约定的情况下，仅由业主交纳物业服务费用，从而否定物业使用人交纳物业服务费的义务”，是违背法理基础的错误理解。①、阜新银行股份有限公司认为，《物业管理条例》第四十一条第一款是对存在物业使用人时，原则是物业使用人不承担物业费，业主承担物业费，当且仅当存在例外时，才由物业使用人承担物业费，原审判决的适用做了与法律规定完全相反的理解。②、《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》第317-319页对《物业管理条例》第四十一条第一款的理解与适用作出了明确的指导。③、原审判决对《物业管理条例》第四十一条第一款的错误理解，导致该条款丧失意义，目的落空。④、阜新银行股份有限公司因本案特意检索了与本案情形一致或类似的判例，判例就《物业管理条例》第四十一条第一款的理解与理解与适用第317-319页对该条款的理解一致。二、原审判决认定沈阳光海物业管理有限公司与辽宁太平洋实业有限公司未签订书面物业服务合同系事实认定错误。三、原审判决认定白长岗使用2104房间应属于其履行在阜新银行股份有限公司的职务行为系事实认定错误。四、原审判决仅依据被上诉人与案外人融盛财产保险股份有限公司约定的物业费标准确定本案物业费标准依据不足。被上诉人沈阳光海物业管理有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚、适用法律正确，且判决结果依法保障了各方的合法权益。首先，案涉房屋的实际物业使用人为阜新银行股份有限公司，而沈阳光海物业管理有限公司为案涉房屋提供物业管理服务，虽然阜新银行股份有限公司、沈阳光海物业管理有限公司与辽宁太平洋实业有限公司之间没有书面合同，但本案案涉房屋的物业服务关系实际是发生于阜新银行股份有限公司与沈阳光海物业管理有限公司之间的，阜新银行股份有限公司在使用案涉房屋期间既然已经享受到了相应的物业服务，并且从未提出过物业服务存在瑕疵，亦未对沈阳光海物业管理有限公司提供物业服务的情况提出过异议，那么根据“权利义务相一致”的原则，本着“谁使用、谁受益、谁交费”则阜新银行股份有限公司应向沈阳光海物业管理有限公司交纳相应的物业费。其次，阜新银行股份有限公司在一审及本次二审中多次援引《物业管理条例》第四十一条第一款是错误的，并不符合本案事实。一方面，本案中各方虽未签订书面合同，但经口头方式已对相关问题进行了约定，阜新银行股份有限公司在2016年与辽宁太平洋实业有限公司通过口头方式约定由阜新银行股份有限公司租用辽宁太平洋实业有限公司位于沈阳市沈河区作为办公使用，三层总面积为6115.32平方米，由沈阳光海物业管理有限公司负责该大厦物业服务，而辽宁太平洋实业有限公司仅向阜新银行股份有限公司收取租金，其他费用由阜新银行股份有限公司自行承担，通过另案中辽宁太平洋实业有限公司起诉阜新银行股份有限公司主张支付租金的案件中辽宁太平洋实业有限公司仅要求阜新银行股份有限公司支付净租金而不包括物业费等其他费用的情况可以看出该事实，此外，通过本案一审中沈阳光海物业管理有限公司提交的案外人融盛财产保险股份有限公司向沈阳光海物业管理有限公司交纳物业费的相关情况也可以看出，在案涉三层房屋所在的大厦的物业费均是由承租人即物业实际使用人交纳。所以在本案中沈阳光海物业管理有限公司与辽宁太平洋实业有限公司及沈阳光海物业管理有限公司针对物业费的交纳实际是有约定的。另一方面，阜新银行股份有限公司对所援引的条例的理解存在逻辑错误，该项规定并不能片面的解释为在业主与物业使用人没有约定的情况下，仅由业主交纳物业服务费用，从而否定物业使用人交纳物业服务费的义务。而阜新银行股份有限公司在上诉状中援引《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》的时候也在进行断章取义，在该司法解释中亦提到“物业使用人作为物业服务的实际收益人，应该承担物业费。业主将自己的物业交给物业使用人后，自己不直接占有使用其物业，也不直接接受物业服务企业的服务；而物业使用人占有、使用业主的物业的同时，也成为物业服务企业的服务对象，实际直接享用物业服务企业提供的服务。从权利与义务相一致的原则出发，物业使用人享有了物业服务，就应该承担交纳物业费的义务。”、“物业使用人尽管使用的是业主的物业，但同样离不开物业服务企业的物业服务；在物业服务的区域内，物业服务企业也不会因使用物业的人不是业主自己而不提供物业服务，因此，从物业使用人享用了物业服务和物业服务企业提供了服务这个事实出发，肯定物业使用人的交纳物业使用费义务有其合理性。”所以阜新银行股份有限公司仅凭这一条而逃避交纳物业费的义务是错误的。针对阜新银行股份有限公司所提交的所谓的判例与本案无关，我国并非判例法国家，而且每个个案的实际情况各不相同，故除了最高院发布的指导案例以外的其他案例对各类案件的裁判并无实质性意义，在本案中更是如此。阜新银行股份有限公司提交的案例中情况均为物业实际使用人与业主在签订租赁合同时未约定物业费由物业使用费交纳，而是将其包括在了租金之内，在这种情况下物业费由业主交纳对各方均造不成损失。而在本案中阜新银行股份有限公司与辽宁太平洋实业有限公司并非没有约定物业费由阜新银行股份有限公司交纳，而是各方在对租赁事项进行口头约定时也对物业费的交纳进行了，通过实际情况可以看出辽宁太平洋实业有限公司对阜新银行股份有限公司的收取的仅为净租金，并不包括物业费等其他费用，而且辽宁太平洋实业有限公司对案涉大厦的其他租户亦是如此，现在阜新银行股份有限公司拒不承认此事，违反诚实信用原则，在阜新银行股份有限公司使用案涉房屋期间，其取暖费等相关费用均由沈阳光海物业管理有限公司作为物业服务费的一部分进行缴纳，而阜新银行股份有限公司在使用房屋近三年的时间里仅通过沈阳光海物业管理有限公司支付了3万元的电费，也严重损害了沈阳光海物业管理有限公司及辽宁太平洋实业有限公司的合法权益。任何法律的规定以及法院的判决的目的及宗旨均是维护当事人的合法权益，本案中阜新银行股份有限公司占有使用辽宁太平洋实业有限公司房屋近三年时间，在此期间内阜新银行股份有限公司仅缴纳了3万多元的电费，而辽宁太平洋实业有限公司按照阜新银行股份有限公司的要求进行装修投入大量资金，沈阳光海物业管理有限公司在为其提供物业服务的过程中也投入大量的人力、物力，并为案涉房屋按时缴纳取暖费、冷气费等费用，使其达到阜新银行股份有限公司满意的效果，而现在阜新银行股份有限公司违背诚实信用原则，否认之前的口头协议，而对相关法律法规以及判例进行错误引用来试图逃避其应承担的交纳物业服务费的义务，无论对沈阳光海物业管理有限公司还是辽宁太平洋实业有限公司都是不公平的，严重损害了沈阳光海物业管理有限公司和辽宁太平洋实业有限公司的合法权益，并给沈阳光海物业管理有限公司及辽宁太平洋实业有限公司造成了严重的经济损失。针对案涉房屋的使用面积及物业费标准问题，原审法院的认定亦是正确、合法的。2104房间为白长岗作为阜新银行股份有限公司的董事而预留的房间，其使用该房间也属于在履行阜新银行股份有限公司职务的行为，所以该房间面积的物业费理应由阜新银行股份有限公司交纳。案涉大厦的物业费统一标准为25元/月/平方米，该大厦的物业使用人均是按该标准交纳的物业费，至于阜新银行股份有限公司一审中所提到的判决中18元/月/平方米的物业标准与本案案涉的大厦并非同一地点，与本案物业费的标准也没有任何关联性，从此也可以看出阜新银行股份有限公司在引用判例及其中内容时并未结合本案的实际情况。综上所述，审法院认定事实清楚，适用法律正确，并且做出了依法维护了各方当事人合法权益的判决，望贵院依法维持原判，驳回阜新银行股份有限公司的上诉请求。被上诉人辽宁太平洋实业有限公司称：同意一审法院判决。沈阳光海物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除沈阳光海物业管理有限公司、阜新银行股份有限公司之间的事实物业服务合同；2、请求依法判令阜新银行股份有限公司支付拖欠的物业费5656671元（自2016年8月19日起至2019年9月20日止）；3、请求依法判令阜新银行股份有限公司支付其拖欠物业费的利息（自2019年9月21日起，以5656671元为本金，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至实际付清之日止，至起诉之日金额暂定为78604元），以上费用合计5735275元；4、本案的诉讼费等相关费用由阜新银行股份有限公司承担。一审法院认定事实：位于沈阳市沈河区的房屋，建筑面积6115.32平方米，登记所有权人为辽宁太平洋实业有限公司。环球金融中心大厦由辽宁太平洋实业有限公司委托沈阳光海物业管理有限公司负责物业管理。2016年12月1日、2016年12月6日、2017年1月23日，沈阳光海物业管理有限公司分别将环球金融中心大厦19层、20层、21层的钥匙交给阜新银行股份有限公司。2019年9月20日，阜新银行股份有限公司将三层房屋的钥匙交还沈阳光海物业管理有限公司后搬离大厦。庭审中，阜新银行股份有限公司主张案涉大厦2104号房间的钥匙于2017年1月23日交付沈阳光海物业管理有限公司，但该房屋由辽宁太平洋实业有限公司总经理白长岗使用，自2016年8月19日起至2019年2月3日止。白长岗曾担任阜新银行股份有限公司董事，其已于2019年2月3日向阜新银行股份有限公司请辞，并从阜新银行股份有限公司处离职，2104号房屋的钥匙已于2017年6月份交还沈阳光海物业管理有限公司。庭审中，沈阳光海物业管理有限公司否认阜新银行股份有限公司陈述的2104号房屋钥匙已于2017年6月份交还。2016年12月1日、12月22日、2017年1月6日、2018年8月1日，沈阳光海物业管理有限公司分别向阜新银行股份有限公司开具四张收款收据，金额共计32500元，收款事由均为电费。阜新银行股份有限公司认可其曾交纳过电费。2018年8月30日，辽宁太平洋实业有限公司向阜新银行股份有限公司出具《关于阜新银行办公用房及物业费用的函》一份，内容载明：“贵行于2016年与我司商定，借用我司二期19、20、21三层总面积为6115.32平方米，作为贵行总部的部分办公用地。该场地由我司在2016年10月底装修完毕，装修费用每平方米1350元，计8255682元，并交付给贵行。根据双方约定，2016年11月份只收取采暖费，自2016年12月1日起正式向大厦物业公司缴纳物业费。贵行自从接收之日起至今，期间贵行购置了办公家具，由部分人员在此处办公，并安排两名工作人员驻岗。大厦聘用的物业公司正常提供了供暖、制冷、秩序维护、保洁等全部物业服务，所需资金全额由我司垫付。鉴于我司与贵行良好往来关系，没有催要物业费。目前需要马上缴纳今年的采暖费，但近期公司运转资金困难较大，特此发函至贵行。恳请贵行支付2016年12月1日至2018年8月31日共21个月物业费3210543和2016年11月份取暖费40361元，总计3250904元人民币。装修费用及物业费二项合计为11506586元。”2019年9月16日，辽宁法德律师事务所接受辽宁太平洋实业有限公司和沈阳光海物业管理有限公司委托，向阜新银行股份有限公司发送律师函，内容载明：“2016年，贵行与太平洋实业公司就贵行使用环球金融中心二期房屋一事达成合意。太平洋实业公司将其开发建设的环球金融中心二期第19层、20层和21层（每层面积为2038.44平方米）提供给贵行使用。贵行分别于2016年12月1日领取了19层钥匙；于2016年12月6日领取楼20层钥匙；于2017年1月23日领取楼21层钥匙。贵行在领取全部楼层钥匙之后，搬入家具、设备等物品正式开始使用。贵行从使用房屋至今，一直未向太平洋实业公司缴纳房屋使用租金，也未向光海物业公司缴纳物业费。按照环球金融中心平均租金1500元/年/平方米、物业费25元/月/平方米计算，截至本律师函发出之日，贵行累计应向太平洋实业公司缴纳租金人民币24970890元、物业费4994178元。鉴于贵行与太平洋实业公司以往的良好合作关系，请贵行在收到本律师函后5个工作日内与太平洋实业公司、光海物业公司共同指派的工作负责人周伟取得联系，商讨上述问题的具体解决方案。如贵行在5个工作日内未能给予回复，则本所将接受太平洋实业公司和光海物业公司的委托，通过司法途径予以解决。届时，贵公司除了依法支付全部款项外，还将面临承担违约金、诉讼费和律师费等相关费用的风险。”庭审中，沈阳光海物业管理有限公司提供其与融盛财产保险股份有限公司签订的《前期物业服务协议》一份，内容载明房屋区域为沈阳市沈河区北站一路43号环球金融中心二期17层01-08室，建筑面积2038.44平方米，物业费人民币25元/建筑平方米/月，协议期限61个月，自2017年8月1日至2022年8月31日，首次交费应于本协议签订之日起将物业费（12个月）计人民币611532元一次性支付沈阳光海物业管理有限公司。同时，沈阳光海物业管理有限公司亦提供支付系统专用凭证，载明融盛财产保险股份有限公司筹备组于2017年8月11日向沈阳光海物业管理有限公司交纳前期物业费611532元，融盛财产保险股份有限公司分别于2018年9月13日、2019年8月15日向沈阳光海物业管理有限公司交纳物业费611532元和617532元。庭审中，辽宁太平洋实业有限公司认可案涉房屋物业服务费用的收费标准为25元/月/平方米。现沈阳光海物业管理有限公司、阜新银行股份有限公司因物业费产生纠纷，沈阳光海物业管理有限公司起诉来院。一审法院认为：当事人应当按约定履行义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，虽然沈阳光海物业管理有限公司与业主辽宁太平洋实业有限公司、实际使用人即阜新银行股份有限公司之间均未签订书面物业服务合同，且阜新银行股份有限公司与辽宁太平洋实业有限公司对于双方之间的法律关系是借用还有租赁存在争议，但上述问题的存在并不能否定阜新银行股份有限公司系沈阳市沈河区的实际使用人，沈阳光海物业管理有限公司为案涉房屋提供物业管理服务的事实。现阜新银行股份有限公司在庭审中提出根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，只有在业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业费时，物业使用人才负有交纳物业费的义务。该院认为，阜新银行股份有限公司对于上述条例的理解存在逻辑错误，该项规定并不能片面的解释为在业主与物业使用人没有约定的情况下，仅由业主交纳物业服务费用，从而否定物业使用人交纳物业服务费的义务。在各方均无书面明确约定的情况下，应按照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”处理。本案中，阜新银行股份有限公司与辽宁太平洋实业有限公司之间对于物业服务费用由谁承担并没有明确的书面合同约定，且无法达成补充协议，根据“权利义务相一致”的原则，本着“谁使用、谁受益、谁交费”，阜新银行股份有限公司实际使用了案涉房屋，同时享受了物业服务，应由阜新银行股份有限公司履行交纳物业服务费用的义务。故，对于沈阳光海物业管理有限公司主张阜新银行股份有限公司交纳物业服务费用的诉讼请求，该院予以支持；而对于阜新银行股份有限公司主张因其与辽宁太平洋实业有限公司之间没有书面约定，其不承担物业服务费用的抗辩意见，缺乏法律依据，该院不予采信。关于沈阳光海物业管理有限公司主张解除其与阜新银行股份有限公司之间事实物业服务合同关系的诉讼请求。由于阜新银行股份有限公司已于2019年9月20日将三层房屋的钥匙交还沈阳光海物业管理有限公司并搬离大厦，权利义务关系已经终止。故对于沈阳光海物业管理有限公司的该项诉讼请求，该院不予支持。关于尚欠物业服务费用的金额问题。鉴于沈阳光海物业管理有限公司、阜新银行股份有限公司以及辽宁太平洋实业有限公司对于物业服务的起止时间、使用面积、收费标准等问题均存在争议，该院将从上述三个方面分别认定。1、物业服务的起止时间。庭审中，沈阳光海物业管理有限公司与阜新银行股份有限公司一致确认沈阳光海物业管理有限公司将环球金融中心大厦19层、20层、21层的钥匙交付阜新银行股份有限公司的时间分别为2016年12月1日、2016年12月6日、2017年1月23日，且辽宁太平洋实业有限公司和沈阳光海物业管理有限公司于2019年9月16日委托辽宁法德律师事务所向阜新银行股份有限公司发送的律师函中对上述事实亦进行认可，并确认阜新银行股份有限公司在领取全部楼层钥匙之后，搬入家具、设备等物品才正式开始使用案涉房屋。虽庭审中，沈阳光海物业管理有限公司提供了邮件截图，用于证明自2016年8月19日，阜新银行股份有限公司开始向辽宁太平洋实业有限公司发送案涉房屋的装修设计图等文件，自辽宁太平洋实业有限公司装修之日起，沈阳光海物业管理有限公司已经为其提供了相应的物业服务。但考虑到沈阳光海物业管理有限公司和辽宁太平洋实业有限公司均未提供证据证明阜新银行股份有限公司与辽宁太平洋实业有限公司之间对于装修义务由谁承担存在明确约定，而辽宁太平洋实业有限公司于2018年8月30日向阜新银行股份有限公司出具的《关于阜新银行办公用房及物业费用的函》中已经载明“2016年11月份只收取采暖费，自2016年12月1日起正式向大厦物业公司缴纳物业费。”故，对于沈阳光海物业管理有限公司主张物业服务费用应自装修之日起计算的诉讼请求，该院不予支持，案涉物业服务费用应自阜新银行股份有限公司实际使用之日即每层楼实际交付钥匙之日起至各方均确认的阜新银行股份有限公司搬离案涉房屋之日即2019年9月20日止。2、案涉房屋的使用面积。庭审中，阜新银行股份有限公司虽陈述沈阳光海物业管理有限公司主张的计费面积有误，2104房间的钥匙确实是2017年1月23日交付的，但是该房间一直为辽宁太平洋实业有限公司占用放置家具，且在2017年6月份前又将该房间钥匙取回，2104房间不应计入阜新银行股份有限公司的使用面积，但经法院询问，阜新银行股份有限公司认可2104号房间由白长岗使用，虽白长岗在辽宁太平洋实业有限公司处任职总经理，2019年年底离职，但白长岗自2016年8月19日起至2019年2月3日止亦一直担任阜新银行股份有限公司的董事，因此，应认为白长岗使用2104号房间应属于其履行在阜新银行股份有限公司职务的行为；而且在沈阳光海物业管理有限公司予以否认的情况下，阜新银行股份有限公司对于2104号房间的钥匙已于2017年6月前交还沈阳光海物业管理有限公司的主张并未提供相关证据予以佐证，阜新银行股份有限公司对此应承担举证不能的法律后果。因此，2104号房间应计入阜新银行股份有限公司实际使用案涉房屋的面积之内。故，对于阜新银行股份有限公司的上述抗辩意见，该院不予采信。鉴于沈阳光海物业管理有限公司、阜新银行股份有限公司均认可19层、20层、21层每层楼使用面积均为2038.44平方米，故对于沈阳光海物业管理有限公司主张的每层楼使用面积为2038.44平方米，该院予以确认。3、物业服务费用的计算标准。对于沈阳光海物业管理有限公司提出物业服务费用的收费标准为每平方米25元的主张，庭审中，辽宁太平洋实业有限公司作为业主认可案涉房屋物业服务费用的收费标准为25元/月/平方米，而且综合沈阳光海物业管理有限公司所提供的其与融盛财产保险股份有限公司签订的《前期物业服务协议》以及系统专用凭证，亦可以看出融盛财产保险股份有限公司作为同一大厦内的其他房屋使用人已经按照25元/月/平方米的收费标准实际交纳物业服务费用。因此，结合沈阳光海物业管理有限公司、阜新银行股份有限公司和辽宁太平洋实业有限公司的陈述，以及各方提供的证据，该院对于案涉房屋物业服务费的收费标准为25元/月/平方米予以确认。综上，自2016年12月1日起至2019年9月20日止，共计2年9个月19天，阜新银行股份有限公司应给付位于沈阳市沈河区房屋的物业服务费用为1713546.17元（2038.44平方米×25元/月/平方米×12个月÷365天×19天+2038.44平方米×25元/月/平方米×33个月）；自2016年12月6日起至2019年9月20日止，共计2年9个月14天，阜新银行股份有限公司应给付20层房屋的物业服务费用为1705169.02元（2038.44平方米×25元/月/平方米×12个月÷365天×14天+2038.44平方米×25元/月/平方米×33个月）；自2017年1月23日起至2019年9月20日止，共计2年7个月28天，阜新银行股份有限公司应给付21层房屋的物业服务费用为1626703.04元（2038.44平方米×25元/月/平方米×12个月÷365天×28天+2038.44平方米×25元/月/平方米×31个月）。因此，阜新银行股份有限公司应向沈阳光海物业管理有限公司给付物业服务费用共计5045418.23元（1713546.17元+1705169.02元+1626703.04元）关于利息的问题。鉴于案涉当事人之间对于逾期交纳物业服务费用的责任均没有明确的书面约定，因此，沈阳光海物业管理有限公司主张的利息应自起诉之日即2020年1月15日起至债务实际清偿之日止，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。关于沈阳光海物业管理有限公司资质的问题。2018年2月12日住房城乡建设部审议已经通过《住房城乡建设部关于废止的决定》，自发布之日起施行。上述决定意味着物业服务企业资质认定成为历史。同时，物业公司的资质等级与其可提供的物业服务并不必然等同，二者并非等同的概念，物业公司的资质属于行政管理的范畴，现阜新银行股份有限公司并未提供相关证据证明沈阳光海物业管理有限公司提供的物业服务管理存在瑕疵，沈阳光海物业管理有限公司对此应承担举证不能的法律后果。故，对于阜新银行股份有限公司以沈阳光海物业管理有限公司的物业资质为三级，只能承接5万平米以下的非住宅物业服务为由否定沈阳光海物业管理有限公司收取物业服务费用的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，该院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：一、被告阜新银行股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告沈阳光海物业管理有限公司物业服务费用5045418.23元；二、被告阜新银行股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告沈阳光海物业管理有限公司物业服务费用5045418.23元的利息（自2020年1月15日起至债务实际清偿之日止，按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）三、驳回原告沈阳光海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告阜新银行股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51947元，其中，被告阜新银行股份有限公司承担47118元，原告沈阳光海物业管理有限公司承担4829元。本院二审期间，三方当事人均未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，当事人应当按约定履行义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。关于阜新银行股份有限公司提出原审判决认定的“权利义务相一致”的原则，以及“谁使用、谁受益、谁交费”完全是从表象出发，忽略了合同的相对性，并对《物业管理条例》第四十一条第一款进行完全违背法理基础的错误理解，致使法律适用错误的上诉主张，本案中，虽然沈阳光海物业管理有限公司与辽宁太平洋实业有限公司、实际使用人即阜新银行股份有限公司之间均未签订书面物业服务合同，但并不能否定阜新银行股份有限公司系沈阳市沈河区的实际使用人，沈阳光海物业管理有限公司为案涉房屋提供物业管理服务的事实。《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。阜新银行股份有限公司认为只有在业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业费时，物业使用人才负有交纳物业费的义务。阜新银行股份有限公司对于上述条例的理解存在逻辑错误，该项规定并不能片面的解释为在业主与物业使用人没有约定的情况下，仅由业主交纳物业服务费用，从而否定物业使用人交纳物业服务费的义务。在各方均无书面明确约定的情况下，应按照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”处理。本案中，阜新银行股份有限公司与辽宁太平洋实业有限公司之间对于物业服务费用由谁承担并没有明确的书面合同约定，且无法达成补充协议，根据“权利义务相一致”的原则，本着“谁使用、谁受益、谁交费”，阜新银行股份有限公司实际使用了案涉房屋，同时享受了物业服务，应由阜新银行股份有限公司履行交纳物业服务费用的义务。故阜新银行股份有限公司提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于阜新银行股份有限公司提出原审判决认定沈阳光海物业管理有限公司与辽宁太平洋实业有限公司未签订书面物业服务合同系事实认定错误的上诉主张，本院审理期间，沈阳光海物业管理有限公司提供了其与辽宁太平洋实业有限公司签订的《前期物业服务合同》。虽阜新银行股份有限公司对该份《前期物业服务合同》不予认可，但本院认为应视为沈阳光海物业管理有限公司与辽宁太平洋实业有限公司签订了书面物业服务合同。由于该《前期物业服务合同》系在本院审理期间提供，原审法院对该《前期物业服务合同》未予认定并无不当。故阜新银行股份有限公司提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于阜新银行股份有限公司提出原审判决认定白长岗使用2104房间应属于其履行在被上诉人阜新银行股份有限公司的职务行为系事实认定错误的上诉主张，原审法院审理期间阜新银行股份有限公司认可2104号房间由白长岗使用，虽白长岗在辽宁太平洋实业有限公司处任职总经理，2019年年底离职，但白长岗自2016年8月19日起至2019年2月3日止一直担任阜新银行股份有限公司的董事，因此，应认为白长岗使用2104号房间应属于其履行在阜新银行股份有限公司职务的行为。故阜新银行股份有限公司提出的该项上诉主张，本院不予支持。关于阜新银行股份有限公司提出原审判决仅依据被上诉人与案外人融盛财产保险股份有限公司约定的物业费标准确定本案物业费标准依据不足的上诉主张，辽宁太平洋实业有限公司作为业主认可案涉房屋物业服务费用的收费标准为25元/月/平方米，而且综合沈阳光海物业管理有限公司所提供的其与融盛财产保险股份有限公司签订的《前期物业服务协议》以及系统专用凭证，亦可以看出融盛财产保险股份有限公司作为同一大厦内的其他房屋使用人已经按照25元/月/平方米的收费标准实际交纳物业服务费用。因此，结合沈阳光海物业管理有限公司、阜新银行股份有限公司和辽宁太平洋实业有限公司的陈述，以及各方提供的证据，原审法院确信对于案涉房屋物业服务费的收费标准为25元/月/平方米并无不当。阜新银行股份有限公司提出的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51947元，由上诉人阜新银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 姜会军二〇二〇年十月十三日书记员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。