台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1004民初3660号原告（反诉被告）：马武昌，男，1971年8月9日出生，汉族，住台州市路桥区。委托代理人：罗祖仁，浙江英胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：何震宇，男，1990年10月5日出生，汉族，住台州市黄岩区。委托代理人：余艳霞，浙江维人律师事务所律师。原告马武昌与被告何震宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年9月2日、9月30日公开开庭进行了审理。原告马武昌的委托代理人罗祖仁、被告何震宇的委托代理人余艳霞到庭参加诉讼，被告何震宇参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告马武昌向本院提出诉讼请求（变更后）：一、判令被告支付2020年2月5日至判决生效止期间的房屋租金；二、判令被告支付租金逾期的滞纳金，其中2020年2月5日至2020年8月4日期间的房屋租金134976元，按每日支付未付租金134976元的0.5%计算，自2020年1月5日起计算至实际支付之日止；2020年8月5日至判决生效期间的房屋租金，按每日支付未付租金的0.5%计算，自2020年7月5日起计算至实际支付之日止；三、同意解除房屋租赁合同，要求被告支付5个月的租金作为违约金；四、要求被告将拆除的空调恢复原状或折价对原告赔偿；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方签订房屋租赁合同，原告将路桥区××座街××号（即通用大厦）的三楼电梯北半层608平方出租给被告，租期三年，自2019年2月5日至2022年2月4日止，年租金为269952元。乙方预交租金37488元及押金10000元，余款由被告2019年2月1日前支付租金30000元、2019年4月1日前交付押金10000元、2019年4月2日前支付租金67488元、2019年7月2日前交付押金20000元，以后提前一个月付清下个半年度房租。逾期支付租金，按每日支付未付年租金0.5%支付滞纳金。被告支付了之前的房租，但2020年2月5日之后的房租至今未能按约付清。原告向被告催讨租金，被告拒绝支付。另外，被告未经原告许可，擅自拆除空调，违反合同约定。综上，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效，被告理应依约及时支付租金给原告。被告何震宇辩称：2020年1月11日，原、被告双方已经签订了协议解除涉案的房屋租赁合同，该协议已经实际履行了一半。被告已于2020年1月7日搬离讼争房屋，此后，原告就对讼争房屋上锁并对外招租。原告无权要求被告支付2020年2月5日起之后的租金及滞纳金。2018年12月18日至2020年5月29日，被告已经支付原告租金366610元，已经存在多付租金的情况，不应再支付租金，对于违约金亦不认可，要求驳回原告的诉讼请求。对于原告要求对拆除的空调恢复原状，目前已经没有条件恢复原状，可以按8000元折价处理。反诉原告何震宇向本院提出诉讼请求：要求解除原、被告签订的房屋租赁合同（房屋位于路桥区××座街××号××楼××层）。事实与理由，首先，同本诉答辩意见，另外反诉原告实际上已经于2020年1月7日搬离该房屋后，该房屋处于反诉被告的管控下并对外招租。再者，在反诉原告搬离后，就遇上了疫情影响，实际上反诉原告没有使用也无法使用该房屋。反诉被告马武昌针对反诉辩称：同意解除合同，但是反诉原告应当赔偿反诉被告自解除的判决生效之日起五个月的租金作为违约金。反诉原告称2020年1月7日已搬离讼争房屋，我方不认可，即便其搬离了也是其单方行为，不影响其继续履行合同义务。本院经审理认定的事实如下：原告马武昌与被告何震宇签订房屋租赁合同，约定原告将位于路桥区××座街××号（即通用大厦）的三楼电梯北半层租给被告，用于开办击剑项目。双方约定租期为三年，自2019年2月5日至2022年2月4日止，被告若中途提前终止合同，须经原告同意，但已付当年房租不予退还，如下年仍属租期内，被告须赔付原告该年房租的三个月房租费；房租年租金为269952元，被告预交房屋租金37488元，租赁押金1万元，余款2019年2月1日前付房租费3万元，2019年4月1日前付租赁押金1万元，2019年4月2日前付67488元，2019年7月2日前付租赁押金2万元，以后的房租费须提前一个月付清下个半年度房租；若被告违约未及时交付房租或累计一个月未交水电费的，视为被告违约，原告有权单方终止合同，收回出租的房屋，且不退还剩余租金及租赁押金；租赁期满或合同解除后，被告不得拆除承租期间的装修、消防设施，固定墙上的用电设施设备空调等，无偿归原告所有；被告逾期支付租金15天内的，除按合同第七条承担责任外，还应支付给原告未支付租金的滞纳金，滞纳金的标准为每天按未付年租金总额的0.5%计算。2019年9月18日，原告向本院起诉被告要求被告支付2019年2月5日至2019年8月4日期间的租金和押金、支付2019年8月5日至2020年2月4日期间租金、滞纳金、物业管理费、电费等，案号为（2019）浙1004民初7048号，该案经本院调解，被告于2019年11月20日支付原告18万元，该18万元包括2019年7月2日前被告所应支付的押金20000元、2019年8月5日至2020年2月4日期间的租金134976元以及相应的滞纳金，另双方达成调解协议，被告愿意于2019年12月20日前支付给原告空调转让费15000元、2019年8月22日至11月21日的物业费3600元、2019年7月14日至11月20日的电费3486元及诉讼费共计22266元。此后被告于2019年12月21日支付给原告22000元。2020年1月11日，原、被告双方签订协议一份，约定同意解除2019年2月5日至2022年2月4日的房屋租赁合同，在该协议签订日前所有往来款无异议的基础上被告须支付给原告损失20280元，被告对上述款项分六个月付清，2020年3月为第一次，每月28日前支付3380元，至2020年8月付清，被告保证上述支付方式按时足额，如有任何违约现象出现，该协议作废，原告保留对被告诉讼权利（指原被告双方签订的2019年2月5日至2022年2月4日的房屋租赁合同）。尔后，被告于2020年3月28日支付原告3370元，于2020年4月29日支付原告3380元，于2020年5月29日支付原告3380元。另查明，被告已于2020年1月7日搬离涉案承租房屋，并在2020年1月8日将涉案房屋内的空调拆除且无条件恢复原状。上述事实有原被告签订的房屋租赁合同、协议各一份、被告账户明细对账单、录音录像资料、原告与被告配偶的微信聊天记录及原、被告的陈述所证实。本院认为，本案中本反诉的争议焦点可归纳为：一、原、被告签订的房屋租赁合同是否已经解除，解除的时间如何认定；二、基于原、被告双方均同意解除合同，解除合同后，被告还应支付的租金或赔偿应如何确定。一、原、被告签订的房屋租赁合同是否已经解除，解除的时间如何认定。被告辩称因双方在2020年1月11日签订的协议已经解除了双方的房屋租赁合同，但该协议上约定了被告须按时支付赔偿款项，如违约则该协议作废，原告仍有权按照房屋租赁合同向被告主张权利，被告没有实际按照该协议履行支付义务，导致该协议作废，故不能以此认定双方的房屋租赁合同已解除。另一方面，被告主张其在2020年1月7日搬离了讼争的房屋且原告已经将该房屋对外进行招租，提供了照片和视频等证据，从被告提供的证据上可以看出，被告确实在2020年1月7日有搬离讼争房屋的行为，但双方的房屋租赁合同并不因此而解除；另该大楼的电子滚动屏幕上显示三楼有房出租的信息也不能证明原告将讼争房屋进行对外招租的事实，因该大楼三层不止被告承租的房屋，还有其他房屋；被告提供与某男子对话的视频录像，被告称该男子是原告方的管理人员，原告不予认可，对于该男子的身份无法查清，故对于被告提供的该证据的效力，本院不予认定；被告提供的与微信名为“**季节”的聊天记录，对于该微信号是否为原告方前台人员无法查清，对于该份证据的效力本院不予认定；对于被告提供的与原告本人的微信聊天记录，考察其内容，双方聊天开始的时间是2020年9月2日，原告在聊天中明确表示涉案房屋可以出租是在2020年9月4日，而在2020年9月2日，本案第一次庭审中，被告提出反诉要求解除双方的房屋租赁合同，原告同意解除，至此，双方的房屋租赁合同已经正式解除，故即便是被告在此后将涉案房屋进行对外出租，亦合情合理。综上，本院确认原、被告双方的房屋租赁合同于2020年9月2日已解除。二、基于原、被告双方均同意解除合同，解除合同后，被告还应支付的租金或赔偿应如何确定。根据（2019）浙1004民初7048号案件的处理结果，至2019年11月20日，被告已经付清2020年2月4日前的租金和押金4万元。被告于2019年12月21日支付给原告的22000元是（2019）浙1004民初7048号的调解款项，不包含租金。被告从2020年3月28日至5月29日分三次支付给原告共计10130元，本为双方协议约定的赔偿给原告的损失，现因该协议已作废，原告要求被告继续支付租金，该部分款项可转化为租金进行扣除。关于被告所应支付的款项，现分以下几个方面进行论述。（一）、租金。被告提供视频录像以及照片等证据证明其在2020年1月7日已经搬离房屋，且原告提供的监控录像截图也印证了被告在2020年1月8日将空调拆除的事实，目前涉案房屋处于空置状态，且原告在2020年9月4日明确表示可以对外出租，由此可见，涉案房屋目前空置且处于原告控制之中，原告称不知被告有无搬离或有无使用是不合常理的。双方在2020年1月11日签订了解除原房屋租赁合同的协议，在签订该协议后，双方的原房屋租赁合同处于一个停止履行的状态，若被告继续使用涉案房屋，原告不可能只要求被告承担协议中约定的赔偿款项，从这个方面也可以推定，在2020年1月11日后，被告已经没有实际使用涉案房屋。因被告未按协议给付原告相应的款项，原告有权要求被告按照原房屋租赁合同履行，其主动权在于原告，虽然被告在2020年3月28日、4月29日、5月29日支付款项行为均略有瑕疵，但原告若认为被告的行为已经构成违约，需恢复原房屋租赁合同的履行，应当向被告主张，而在本案中，原告并没有提供其向被告主张过的依据。2020年6月28日，被告本应支付原告3380元，实际未支付，原告于2020年7月10日起诉至本院要求被告继续履行原房屋租赁合同，故此，本院认为，自2020年7月10日起，双方的房屋租赁合同恢复履行，原告有权要求被告支付此后的租金，至2020年9月2日，双方的房屋租赁合同正式解除，故计算租金的时间段应为2020年7月10日至9月2日，计算可得为39743元，扣除被告已经支付的10130元剩余29613元。（二）、滞纳金。如前所述，原告有权要求被告支付滞纳金的起算时间应为2020年7月10日。现原告要求按照每日支付未付租金的0.5%计算，计算标准过高，被告迟延给付租金给原告造成的是资金占有期间的利息损失，故本院酌定滞纳金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%来计算。（三）违约金。被告反诉要求解除双方签订的房屋租赁合同，原告同意解除但是要求被告支付五个月的租金作为违约金。根据房屋租赁合同上的约定，若被告中途提前终止合同，须经原告同意，但已付当年房租不予退还，如下年仍属租期内，被告须赔付原告该年房租的三个月房租费，故被告应赔付给原告三个月的租金即67488元，原告要求被告支付5个月的租金作为违约金没有依据。原、被告双方均同意被告已付的4万元押金在本案中一并处理，根据双方签订的房屋租赁合同，在被告有违约情形时，原告可单方终止合同并不退还剩余租金和押金，故本案中的押金实际上有违约金的性质，该4万元押金在被告应付的违约金67488元进行抵扣较为妥当，被告尚应赔偿原告违约金27488元。（四）、其他赔偿。被告将涉案房屋中的空调拆除并无法恢复原状，现原、被告双方均同意空调按折价8000元处理，故根据双方的房屋租赁合同约定，被告应赔偿原告空调折价款8000元。综上所述，原告诉讼请求合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、确认原告马武昌与被告何震宇签订的《房屋租赁合同》于2020年9月2日予以解除。二、被告何震宇于判决发生法律效力之日起十日内支付原告马武昌租金29613元，并赔偿自2020年7月10日起至实际履行之日止按年利率15.4%计算的滞纳金。三、被告何震宇于判决发生法律效力之日起十日内支付原告马武昌违约金27488元和空调折价款8000元。四、驳回原告马武昌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5890元，依法减半收取2945元，由原告马武昌负担2190元，由被告何震宇负担755元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员 陈媛二〇二〇年十月十三日代书记员 徐盼附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。