湖北省洪湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1083民初165号原告：龚绵军，男，1968年9月13日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：彭江林，洪湖市城区法律服务所法律工作者。被告：画冰，女，1971年8月19日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：马新祥、李坤，湖北维思德律师事务所律师。被告：张雅闵，女，1998年5月11日出生，汉族，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市。第三人：洪湖市宏源建筑工程有限公司，住所地：湖北省洪湖市乌林大道叶家门村。法定代表人：汪三清，总经理。委托诉讼代理人：兰树堂，洪湖市城区法律服务所法律工作者。原告龚绵军与被告画冰、张雅闵、第三人洪湖市宏源建筑工程有限公司委托代建合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告龚绵军及其委托诉讼代理人彭江林、被告画冰委托诉讼代理人马新祥、第三人洪湖市宏源建筑工程有限公司委托诉讼代理人兰树堂到庭参加诉讼，被告张雅闵经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付原告代建房屋欠款及利息955257.72元，并从2016年元月30日起按月息0.8%计算利息至还清本息之日止（现暂计算至2020年1月1日止利息为261029.72元）;2.判令两被告立即支付与原告于2014年2月3日签订的《代建房协议》10套房屋的余款235514元及占用期间逾期违约金（按年利率6%计算至还清全部款项之日止）;3.本案的诉讼费用全部由两被告承担。事实和理由：2015年10月22日,被告画冰与原告签订《代建房协议》，代建洪湖市大同湖管理区农艺社区三期（桃花源社区）3号楼住宅底层（105号、106号）二间房屋，实际面积分别为105号房68.82m2，106号房屋94m2，总面积为134.76m2。现该房屋原告已按照被告画冰的示意帮报告张雅闵办理了《不动产权证》。协议约定被告画冰分期付款，被告画冰于2015年10月22日付定金2万元，余款到2016年元月30日前付清。如余款在2016年元月30日前没能付清，则按每平米5300元计算总面积房款，并按月息千分之八计算利息。被告画冰除2015年10月22日支付定金2万元之后余款至今分文未付。2014年2月3日被告画冰又与原告签订《代建房协议》洪湖大同湖管理区农艺社区三期（桃花源社区）3号楼101室、102室、103室、104室。3号楼一单元202室、一单元302室、一单元402室、一单元201室、一单元301室、一单元401室共10套房屋。代建房屋完工后原告按照被告画冰的指示要求，除将部分房屋产权登记在被告张雅阁名下外，其的房屋全部登记在自己名下（有不动产权证为凭）。且上述房屋均已交付给被告使用至今。被告画冰按照代建房屋产权实际面积应支付原告建房款1835514元，而被告画冰至今仅向原告支付了代建房款160万元后尚欠余款235514元一直久拖不付，遂形成诉争。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：证据1、原、被告身份信息、营业执照、《委托书及债权转让协议书》，拟证明原、被告双方的主体身份；证据2、《代建房协议》，拟证明原、被告双方代建房屋合同的事实；证据3、收据，拟证明被告已付款项的明细；证据4、不动产权证，拟证明两被告已实际取得了代建房屋的产权事实；证据5、《项目建设协议书》，拟证明原告合法取得项目代建房屋权；证据6、文件，拟证明原告依据相关规定代为被告办理不动产权证的依据；证据7、《交房通知书》，拟证明被告已实际取得使用了该房屋的事实；证据8、《装修合同》，拟证明被告已实际取得并使用了代建房屋，原告履行了交房告知义务；证据9、收房明细，拟证明被告画冰指定收房人肖太方收房的事实。被告画冰辩称：1.原告提供的代建协议书无效；2.诉讼时效期间已满，请求驳回原告的诉讼请求；3.被告画冰已将涉案房屋105、106号交付给原告；4.房屋单价虚高，内容虚假，被告画冰已将房屋款项交付给原告。被告画冰为支持其抗辩主张，向本院提供了以下证据：证据10、2015年5月26日《代建房协议》及《分户面积明细表》（复印件），拟证明涉案的105、106号房建筑面积共计129.55平方米，单价1667元/平方米，同时也证明原告提供的2015年10月22日《代建房协议》105、106号房屋价格虚高，内容虚假；证据11、《转账支付购房款表》，拟证明被告画冰于2015年8月21日已支付105、106号房屋购房款20.1万元；证据12、2014年2月3日《代建房协议》及《不动产产权情况表》，拟证明原告严重违反约定，按照约定原告应退还被告画冰全部本金160万元，并自愿承担被告画冰经济补偿100万元。第三人辩称：第三人于2013年11月18日与洪湖市大同湖管理区委员会签订了“农艺社区三期建设项目协议书”，依据该协议书规定，承建了大同湖农场农艺社区三期工程。第三人公司为了确保该项工程合法、有序、保质、保量的完成，明确责任，履行义务，将该项工程交给公司该建设工程责任人龚绵军全权负责承建。龚绵军按照“农艺社区三期建设项目协议书”及与答辩人公司签订的”大同湖农艺三期桃花源社区建设工程责任合同，委托书的规定，完成了本项工程的建设。第三人为了明确该项工程与龚绵军的权利与义务关系，于2014年1月8日与龚绵军签订了“债权转让协议书”，并将“农艺社区三期”的所有债权、债务全部转让给了龚绵军，并以微信的方式告知给本案的被告画冰，其债权转让协议书生效后，本案所涉的债权及民事权益全部由本案原告龚绵军所有。第三人不享有所转让债权的一切债权及民事权益。被告画冰对原告提交的证据1、3、4、6、7、8真实性无异议；对证据2真实性不予认可，认为这是原告单方填写，价格虚高，极不正常，且没有经被告画冰认可，但签字是被告画冰签的，是真实的；对证据5真实性、合法性有异议，认为协议书不规范，协议书开头应是第三人，协议书结尾也没有加盖该公司公章；证据9原告称有12套房屋，但只显示8套，时间是2018年元月28日。原告对被告画冰提交的证据10《代建房协议》有异议，认为其内容是虚假的，要求被告画冰提供原件；对于证据11有异议，认为是另外的资金往来不是购房款；证据12的合同是真实的，因洪湖市房产局原因2016-2017年停办产权证，原告也告知了被告，被告是知晓的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对原告提交的有争议的证据，本院认定如下：1.对证据2。被告画冰对其签名没有提出异议，对该证据真实性本院予以采信；2.对证据5。虽然该协议落款第三人没有盖章，但是对原告的签字没有提出异议，且整个工程项目都是由原告负责，应该是有效代理。3.对证据9。原告举证目的是第三人为被告画冰委托代建的8套房屋交付给被告画冰指定的案外人，被告画冰对证据真实性未提出异议，且12套房屋有不动产登记信息佐证，该证据本院予以采信。对被告提交的有争议的证据，本院认定如下：1.对证据10。由于被告画冰没有提供原件，又没有其他证据予以佐证，该证据不能单独作为认定事实的根据，对该证据本院不予采信；2.对证据11。该证据载明的是被告与原告个人之间的资金往来，也没有注明是购房款和第三人的收款收据，且庭审中被告画主张与原告另有民间借贷关系，该证据无法证明与本案委托代建合同关系的关联性，对该证据本院不予采信；3.对证据12。被告画冰主张的是第三人的违约责任，应该另行起诉，本案不予审理。依当事人陈述、举证及本院认证意见，本院查明本案事实如下：为加快大同湖新城镇建设，改善大同湖宜居环境，2013年11月18日，洪湖市大同湖管理区与第三人签订一份《农艺社区三期建设项目协议书》，约定将大同湖农艺社区三期工程交由第三人建设开发。2014年2月3日，被告画冰与第三人洪湖市宏源建筑工程有限公司签订两份《代建房协议》，协议约定，第三人为被告画冰承建4间门面房、6间住房（3号楼101室、102室、103室、104室、3号楼1单元201室、202室、301室、302室、401室、402室、），平均价格为1900元/平方米，按房屋实际建筑面积计算价款，付款方式为分期付款：2014年2月5日以前支付20万元，2014年3月底前支付100万元，2014年5月10日前支付60万元，余款交付房屋时付清。2015年10月22日，被告画冰又与第三人洪湖市宏源建筑工程有限公司签订一份《代建房协议》，协议约定，第三人为被告画冰承建2间门面房（3号楼105室、106室），价格为5000元/平方米，按房屋实际建筑面积计算价款，付款方式为分期付款：2015年10月22日付定金2万元，余款2016年1月30日前付清，如余款在2016年1月30日前没有付清，就按每平方5300元计算房款，并按月息8‰计算利息。上述协议签订后，被告画冰支付前两份协议10套房屋房款160万元，后一份协议仅支付定金2万元。前两份协议约定第三人承建的10套房屋于2018年1月18日已全部交付给被告画冰。洪湖市自然资源和规划局不动产登记显示：3号楼101室面积68.82㎡、102室面积65.94㎡、103室面积65.94㎡、104室面积68.82㎡、3号楼1单元201室面积119.75㎡、202室面积112.43㎡、301室面积119.75㎡、302室面积112.43㎡、401室面积119.75㎡、402室面积112.43㎡、3号楼105室面积68.82㎡、106室面积65.94㎡。前两份协议房屋总面积为966.06㎡，总价款为1835514元，后一份协议房屋总面积134.76㎡，总价款为673800元。被告欠第三人房款为889314元（1835514元+673800元-20000元-1600000元）2014年1月8日，第三人与原告签订一份债权转让协议，协议约定：第三人将施工建设的大同湖“农艺社区三期“工程项目所有债权及应收款项全部转让给原告，同时由原告承担此项目的所有债务。本院认为，第三人与被告画冰签订的《代建房协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，该协议合法有效，双方均应依约履行。第三人将对被告画冰享有的债权转让给原告，该转让协议合法有效，通过诉讼也通知了被告，原告作为债权受让人依法可以向被告画冰主张债权。本案中，第三人按约交付房屋，被告画冰应该按约支付房款。被告画冰不按期支付第三人房款，构成违约，应该按照协议约定承担违约责任。在双方签订的前两份协议，被告画冰共拖欠房款235514元，应该支付逾期利息；后一份协议中，双方既约定了违约金，又约定的延迟履行利息。本院认为，房价每平方米300元的违约金已经补偿房款利息损失，违约金共计40428元（134.76㎡×300元/㎡）根据公平原则，二者选其一，本院酌定被告承担违约金。被告画冰主张已过诉讼时效，由于2018年合同都还在履行，对被告画冰此抗辩主张，本院不予支持。根据合同相对性原则，被告张雅闵不是合同当事人，原告要求被告张雅闵承担清偿责任，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告画冰应于本判决生效之日起十日内支付原告龚绵军房款889314元、违约金40428元及利息（以235514元为基数，自2018年1月18日起至付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；如果未按生效判决履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告龚绵军其他诉讼请求。案件受理费13352元，财产保全申请费5000元，由原告龚绵军负担3210元，由被告画冰负担15142元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  翁德雄人民陪审员  崔 勇人民陪审员  王海章二〇二〇年十月十日书 记 员  张 潘