安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1122民初3233号原告：中国建设银行股份有限公司来安支行，住所地安徽省来安县建阳南路776号。负责人：张翔宇，该行行长。委托诉讼代理人：胡野，安徽奇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：付中秋，安徽奇胜律师事务所律师。被告：陈咏梅，女，1993年11月27日生，汉族，住安徽省来安县。被告：来安县金宏置业有限公司，住所地安徽省来安县建阳南路302号，统一社会信用代码91341122MA2NHKORXE。法定代表人：孙财，该公司执行董事。委托诉讼代理人：史德平，男，该公司法务。原告中国建设银行股份有限公司来安支行（以下简称建行来安支行）与被告陈咏梅、来安县金宏置业有限公司（以下简称金宏置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行来安支行的委托诉讼代理人付中秋、被告金宏置业公司的委托诉讼代理人史德平到庭参加诉讼，被告陈咏梅经本院传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。建行来安支行提出诉讼请求：1．判令解除与陈咏梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2．判令陈咏梅立即清偿贷款本金余额608320.66元及截止2020年7月1日利息17298.09元，以后按年息8.4525%计算利息及复利至本息付清时止；3．判令其对陈咏梅抵押的位于来安县新城区碧桂园金鹏永阳府太和苑28幢1单元1201室的房产拥有优先受偿杈，以抵押的房产拍卖、变卖所得的价款优先受偿；4．判令金宏置业公司对上述债务承担连带清偿责任；5．判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年11月13日，其与金宏置业公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，“债务人”为购置座落于来安县来安大道东侧、陈郢路北侧项目所属之碧桂园金鹏永阳府（来安）一期太和苑S1#、3-7#、16-21#、27-28#楼（住房/商用房/住房或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权自2017年11月13日至2020年11月13日期间（即“债权确定期间”），因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；本合同约定的担保责任最高额为15200万元；被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍属本合同最高额保证担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制；甲方在合同项下的保证为连带责任保证。保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权证利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日，其他约定详见合同。2018年6月26日，其与陈咏梅签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：其向陈咏梅发放按揭贷款620000元，借款期限为360个月，从2018年6月12日至2048年6月12日，本合同所载的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准；借款利率为基准利率上浮15%，合同项下借款逾期的罚息利率为本合同所执行的贷款利率上浮50%；贷款利息自划款之日起计算，按日计息，日利率＝年利率/360，借款人来按时还清任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；在本合同签订时的贷款利率水平下，每月等额本息还款3572.99元；合同项下的担保方式为抵押加最高期保证，抵押财产为来安县新城区碧桂园金鹏永阳府太和苑28幢1单元1201室；当借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系，其他约定详见合同。合同签订后，其于2018年7月24日放款620000元，履行了合同义务。但陈咏梅并未按时偿还本息，截止2020年7月1日积欠其贷款本金余额608320.66元，利息17298.09元。其多次向陈咏梅催款，但均未按时偿还本息，故提起诉讼。陈咏梅未答辩。金宏置业公司辩称，建行来安支行应当先执行物保，不足部分再由其承担责任。本院经审理认定事实如下：2017年11月13日，金宏置业公司（甲方）与建行来安支行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，合同所称的“债务人”为因购置坐落于来安县来安大道东侧、陈郢路北侧项目所属之碧桂园金鹏永阳府（来安）一期太和苑S1#、3-7#、16-21#、27-28#楼（住房/商用房/住房或商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权自2017年11月13日至2020年11月13日期间（即“债权确定期间”），因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用；本合同约定的担保责任最高限额为壹亿伍仟贰佰万元；被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍属本合同最高额保证担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制；甲方在合同项下的保证为连带责任保证。保证期间为该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书上并将抵押财产的他项权证利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力；如主合同被确认为不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除，则甲方对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；该合同还约定了其他条款。金宏置业公司法定代表人与建行来安支行负责人均在合同上签字并加盖公司公章确认。2018年6月26日，建行来安支行为贷款人与陈咏梅为借款人、抵押人签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：陈咏梅为购买由金宏置业公司开发的位于来安县新城区碧桂园金鹏永阳府太和苑28幢1单元1201室的房产，房屋建筑面积121.38平方米，成交价776868元，首付款156868元，还需向建行来安支行按揭贷款620000元；借款期限2018年6月12日至2048年6月12日止；贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下的贷款利率调整日为每年的1月1日调整；借款人选取委托扣款方式还款；还款方法为等额本息，每月还本息金额3572.99元；担保方式为保证、抵押；本合同项下的抵押财产清单：来安县新城区碧桂园金鹏永阳府太和苑28幢1单元1201室的房产，房屋建筑面积121.38平方米，抵押财产价值776868元；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同约定了违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；借款人明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下义务；借款人或其财产合法继承人受到行政或刑事处罚、卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，贷款人认为可能或已经对其偿债能力造成不利影响的；保证人丧失或者可能丧失保证能力；抵押财产被查封、扣押、冻结、扣划、留置、拍卖、行政机关监管或者权属发生争议等情形。贷款人有权行使下列权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处；行使担保权利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等。合同还对争议解决方式等其他内容作出约定。陈咏梅以其购买的位于来安县新城区碧桂园金鹏永阳府太和苑28幢1单元1201室的房产为建行来安支行按揭贷款提供抵押担保，2018年7月26日，在来安县不动产登记局办理了预购商品房预告及抵押预告登记［皖（2018）来安县不动产证明第0008308号］，证明权利为抵押权，权利人为建行来安支行，抵押方式为一般抵押。涉案房屋交付后至今未办理房产证及抵押登记。建行来安支行依约于2018年7月24日将620000元借款转入金宏置业公司账户。后陈咏梅出现逾期，截止2020年7月1日，尚欠本金608320.66元，利息16866.49元，罚息431.60元。上述事实，有建行来安支行提交的营业执照复印件、居民身份证复印件、结婚证复印件、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、不动产登记证明、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单等证据在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建行来安支行与金宏置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及建行来安支行与陈咏梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，是合法有效合同。建行来安支行按约发放贷款，陈咏梅未能按借款合同约定按期还款付息，违反合同约定，应承担违约责任。依照借款合同约定，建行来安支行有权解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，故对建行来安支行请求解除与陈咏梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并偿还借款本金608320.66元及利息的诉讼请求，本院予以支持。陈咏梅以房产作为抵押物向建行来安支行按揭贷款，并在来安县不动产登记局办理了抵押预告登记，但抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。由于抵押预告登记不等同于直接产生支配效力的抵押登记，因此，建行来安支行作为涉案房屋抵押预告登记权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。鉴于涉案不动产物权尚未成立，权利人并不直接享有抵押权，不产生优先受偿的效力，故对建行来安支行要求在处分陈咏梅抵押的房产所得价款中优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。根据建行来安支行与金宏置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及建行来安支行与陈咏梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，金宏置业公司为陈咏梅的按揭贷款提供了连带责任保证；保证期间为自保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。涉案房产至今尚未办理抵押登记，建行来安支行据此要求金宏置业公司对陈咏梅借款承担连带保证责任，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。陈咏梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，放弃了诉讼中的相关权利，由此造成不利后果由其自负。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司来安支行与被告陈咏梅于2018年6月26日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于本判决生效之日解除；二、被告陈咏梅于判决生效后三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司来安支行借款本金608320.66元及利息（截止2020年7月1日利息为17298.09元，自2020年7月2日起按年利率8.4525%计算利息至借款实际付清之日止）；三、被告来安县金宏置业有限公司对被告陈咏梅上述借款及利息承担连带清偿责任；四、驳回中国建设银行股份有限公司来安支行的其他诉讼请求。案件受理费10056元，由被告陈咏梅、来安县金宏置业有限公司负担。（上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院，账号：34×××62，开户行：中国建设银行来安支行）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  付春燕人民陪审员  杨相荣人民陪审员  刘景兰二〇二〇年十月二十一日法官助理纪红林代理书记员  孙 凌附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不瞒一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。