广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18940号上诉人（原审被告）：胡玉珍，女，1957年3月6日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：胡青龙，胡玉珍之兄。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所。住所地：广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹，女，该所职员。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司。住所地：广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，经理。上诉人胡玉珍因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称物业二所）、原审第三人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡玉珍上诉请求：撤销一审判决，改判胡玉珍继续保持租赁有保障性的城市永久拆迁户的正常租赁关系，物业二所不能拒签合同。事实与理由：一审法院对胡玉珍与物业二所未签合同的真实情况未了解清楚，以不定期关系判决解除胡玉珍的租赁关系是错误的。自东晓公司从2003年至2004年与胡玉珍签订了一年的租赁合同，约定每月租金345元。合同期满后直至2019年，东晓公司一直未有主动理会和胡玉珍再签合同，但租金一直按每月345元收至2019年7月止。物业二所曾在2011至2012年起诉胡玉珍，以胡玉珍未续签合同为由，双方属于不定期租赁合同关系要求解除租赁关系。经过两年三场诉讼，海珠区法院和广州市中级人民法院终审判决物业二所败诉。但事后物业二所并未主动约胡玉珍再签合同，租金一直交至2019年7月止，物业二所不签合同的原因是认为租金低。物业二所不和胡玉珍签订合同的原因与2012年的原因是一致的，物业二所败诉不服再造成不定期租赁关系，为日后解除租赁关系作借口。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条中说明，不定期租赁关系不能归责于其中一方，要根据实际的理由判定责任。关于2017年12月20日物业二所以快递的方式向涉案商铺发出《承租人通知书》，2018年4月4日邮寄《关于限期交还直管房的通知》要求解除租赁关系，并将涉案商铺在网上公开招租，不符合法律规定。邮件不是胡玉珍本人签收的，是合作人杨某在不知内容的情况下签收的。物业二所单方以一纸快递让我们签收后就马上解除合同并摆上网上公开招租的做法，是强权行为。江南西XX商铺是在横街窄巷，涉案商铺用作出售小孩子玩具经营。胡玉珍遵纪守法，按时缴纳租金，但物业二所如今又以2012年诉讼败诉的同一问题不定期租赁关系，要求解除租赁关系。胡玉珍一直都要求签订合同，但物业二所并不配合。城市拆迁永久安置协议书注明，有户口的城市拆迁是永久性的，没有年限，租金是按民用公房的租金标准支付。有市房管局的文件《关于规范2007直管房（非住宅）租赁有关工作的通知》规定属个体的租赁期满增租10%，属议定租金的依5%的规定增加租金，对拆迁永久安置户的合法权益应得到保护。对直管房非住宅租金向市场化转变需要循序渐进的过程，并非合同期满后立即向市场转变。依评估的价格用于有保障性的城市拆迁永久安置户有违公平公正，造成不定期租赁关系也不能归责于一方。物业二所二审答辩：同意一审判决的处理，不同意胡玉珍的上诉请求。东晓公司经本院合法传唤，未到庭发表意见。物业二所于2019年9月16日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除胡玉珍与物业二所之间关于广州市海珠区江南西路XX的租赁关系；2.胡玉珍将广州市海珠区江南西路XX按现状腾空并返还给物业二所；3.胡玉珍按照1494.50元/月的标准向物业二所支付自2019年8月1日起至实际交付房屋之日的房屋占用费。本项诉讼请求暂计至2019年9月；4.胡玉珍按照1494.50元/月的标准向物业二所支付自2019年8月1日起至实际清空搬出房屋之日止的拒不交房违约金；5。本案诉讼费用由胡玉珍承担。一审法院经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（以下简称“第三管理处”）及东晓公司曾起诉本案被告胡玉珍及案外人杨某，要求解除双方关于涉案房屋的租赁合同、胡玉珍及杨某腾空并交付房屋并按2593元/月交纳占用费等。一审法院于2011年12月29日作出（2011）穗海法民三初字第2653号民事判决书，判决胡玉珍向第三管理处、东晓公司按每月345元的标准支付租金等。后上述2653号案经二审（2012）穗中法民五终字第1206号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2653号案判决书查明如下事实：2011年4月11日发生法律效力的广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第673号民事判决书查明事实如下：1993年11月20日，广州市城市建设开发总公司（甲方）与胡玉珍（乙方）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定甲方拆除乙方使用的解放北路761地下房屋，甲方在江南××路××（××）第10号铺，建筑面积13.79平方米安置给乙方回迁居住；甲方安排乙方在江南××路××轴××号铺，面积为13.79平方米，与乙方原面积相比超出2.58平方米；超出面积2.58平方米，乙方愿出资每平方米1500元，共3870元正（购租赁权）；上述铺面租金均按房管部门规定交纳；等。2002年4月28日，广州市国土资源和房屋管理局向海珠区房管局作出2002年结字第2420号《接管通知书》，载明批准接管的房地产为海珠区江南西路XX号，产业来源为拆迁补偿，产别为代管，接管日期为2002年4月28日，房屋建筑结构为框架八层，接管部位使用性质为非住宅14号之七（首层），接管面积为15.25平方米。该通知附表《安排住户移交情况表》载有，户主姓名为胡玉珍，使用部位为紫玉大街XX，建筑面积为15.25平方米，迁入时间为94年，属原解放北761号。2003年5月1日，东晓公司（甲方）与胡玉珍（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》。该合同约定，甲方同意将坐落在海珠区江南西路XX部位的房地产出租给乙方作非住宅用途使用，面积15.25平方米；租赁期限从2003年5月1日至2004年4月31日，月租金额为345元；（注意：1．租赁期限不得超过二十年。住宅用房的租金应执行国家和房屋所在城市人民政府制定的租赁政策。租用房从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金。……）；乙方不得将房屋转租或分租，如违反则视为乙方自动放弃房屋使用权，本合同在转租或分租之日起解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿；甲方同意将房屋转租或分租，必须签订转租合同，重新议定租金和其它合同条款并办理租赁登记手续；租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租房屋，应提前与甲方协商，双方另订合同；租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定交纳关税费；租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求回收房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的%（小于100%）收取违约金；等。2009年4月22日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局向机关各科室、局属各单位、东晓物业管理公司、永兴物业管理公司发出穗国房海字[2009]14号关于印发《海珠区实施直管房三级管理工作方案（试行）》的通知。该工作方案明确，物业公司的职责包含对直管房续租、退租、租金冲（核）减进行初审；协助管理处办理直管房租赁工作；负责对直管房使用、租赁、安全情况巡查，发现问题及时纠正，向管理处报送相关情况；配合管理处查处直管房租赁违法违规行为；协助调处房屋租赁纠纷，受委托负责有关直管房方面的法律诉讼。2010年4月13日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局（甲方）与东晓公司（乙方）签订《广州市政府采购合同》。该合同约定，甲方受广州市国土资源和房屋管理局的委托，行使产权人的职责，经营管理海珠区辖内的直管房；甲方委托乙方对海珠区11条行政街范围内的直管公房进行日常巡查、产权管理、租赁管理、安全管理等；委托管理时间自2009年1月1日至2010年12月31日止；乙方有责任在20个工作日内发现、制止承租人（单位）擅自改变房屋结构、用途和转租、转让、拖欠租金等行为，并按甲方要求对违反《租赁合同》的承租人依法处罚或进行法律诉讼；等。当事人均确认涉案房屋地址经由公安机关变动登记，以前的地址为海珠区江南西路XX号铺，现在的地址为海珠区江南西路XX。东晓公司于2011年7月18日向胡玉珍发出《关于解除租赁关系的通知》，大致内容是胡玉珍承租的位于江南××路××号直管房非住宅，租赁合同到期后双方一直未能就房屋租赁问题达成一致意见，故要求解除双方上址房屋的租赁关系，并前往第三管理处办理退租手续并将房屋交回。另查，2002年4月28日，广州市海珠区国土资源和房屋管理局与第三人签订《直管房物业管理委托合同》，委托第三人对海珠区内十三条行政街范围内的直管房进行房屋租金收缴、安全管理、日常养护维修及物业管理，委托时间为三年，自2002年4月1日起至2005年3月31日止；接受委托及时与承租人签订房屋租赁合同；负责直管房的租金收缴工作、安全检查工作，确保房屋安全；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与物业二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托物业二所协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2019年3月22日，中共广州市海珠区委办公室、广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设局职能设置、内设机构和人员编制规定的通知》载明，区住房和建设局下设房屋管理科，承担直管房的产权管理和产权登记，组织开展非住宅直管房公开招租工作，等。据2017年广州市房屋租金参考价记载，江南中街紫玉大街商业用房租金为98元每平方米。2017年12月13日，胡玉珍的委托代理人胡青龙收到物业二所向胡玉珍发出的《承租人通知书》，载明物业二所通知胡玉珍双方是不定期租赁关系，物业二所有权随时通知解除不定期房屋租赁关系，根据相关规定，物业二所将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，胡玉珍可决定是否行使优先承租权，等。2018年4月4日，胡玉珍的委托代理人胡青龙收到物业二所向胡玉珍发出的《关于限期交还直管房的通知》，载明根据《广州市财政局关于印发的通知》（穗财规字[2016]1号）的规定，物业二所已启动对上址房屋进行公开招租工作，现通知胡玉珍在2018年4月15日前腾空交还，自2018年4月16日起，按房管部门最新发布的同期同地段同类房屋租金参考价或评估价收取房屋占用费，等。一审诉讼中，物业二所、胡玉珍确认：胡玉珍每两月以现金方式向物业二所交租，按345元/月的标准缴纳至2019年7月。胡玉珍表示涉案房屋用于卖小儿玩具，由其和另一人合作，物业二所表示不需要追加与胡玉珍合作的人。物业二所明确其诉讼请求占用费标准1494.50元为按照广州市房屋租金参考价98元/平方米×15.25平方米计算。一审法院认为：《广州市房地产租赁合同》约定租赁期限从2003年5月1日至2004年4月31日，月租金345元，租赁期届满，甲乙双方未续定合同且甲方要求回收房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的%（小于100%）收取违约金。该合同的租赁期限已过。后胡玉珍继续向物业二所交租，双方确认胡玉珍按照345元/月的标准交租至2019年7月，双方之间并未再订立书面租赁合同，故物业二所、胡玉珍之间形成不定期租赁关系。对于不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现物业二所已通知胡玉珍解除合同和及时搬迁，物业二所要求解除与胡玉珍之间的不定期租赁关系符合法律规定，一审法院予以支持。胡玉珍已经使用涉案房屋多年，此前一直按345元每月的标准缴纳租金，胡玉珍作为拆迁户的权益得到了相应保护。胡玉珍拒不搬迁的依据不足，一审法院不予采纳。鉴于本案情况，一审法院酌情给予胡玉珍一个月的搬迁期限。关于占用费标准问题。物业二所要求按照2017年广州市房屋租金参考价计算并无合同依据，一审法院不予支持。至于物业二所主张按照1494.5元的标准支付不交房的违约金，合同并未明确约定违约金的标准且胡玉珍经过前案诉讼并非故意不交回房屋，故物业二所要求胡玉珍支付违约金的诉请一审法院不予支持。胡玉珍认为同意每月按1000元标准交租。结合本案实际情况，一审法院酌情判决胡玉珍每月向物业二所支付的占用费为1000元为宜。物业二所要求胡玉珍支付超出上述金额的占用费一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2020年2月21日作出一审判决：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与胡玉珍之间关于广州市海珠区江南西路XX首层的租赁关系；二、胡玉珍在本判决生效之日起30日内，搬出广州市海珠区江南西路XX房屋，并将该房屋腾空交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所；胡玉珍在搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、胡玉珍在本判决生效之日起30日内，按每月1000元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2019年8月起至胡玉珍交还房屋之日止的房屋使用费；四、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由胡玉珍负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，胡玉珍表示拆迁解放路XX号地下房屋前，其是向私人承租使用房屋。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：胡玉珍是否应当搬离涉案房屋并支付房屋使用费。案件事实表明，胡玉珍与东晓公司于2003年5月1日签订《广州市房地产租赁合同》，约定租赁期限为一年。租赁合同期满后，双方并未续签合同，胡玉珍继续支付租金至2019年7月。一审法院认定胡玉珍与物业二所之间构成不定期租赁关系，并无不当。在物业二所已通知胡玉珍解除合同及搬迁的情况下，对物业二所要求解除与胡玉珍之间的不定期租赁关系及要求胡玉珍返还房屋、支付房屋占用费的诉请，一审判决予以支持，于法有据，本院予以维持。涉案房屋为非住宅用途，胡玉珍已使用多年，其经过拆迁承租使用涉案房屋，当应接受所签租赁合同约定的拘束，其于本案要求物业二所与其继续维持有保障性的城市永久拆迁户的租赁关系，要求继续与物业二所续签合同，缺乏合同依据。胡玉珍此前经历的诉讼，并不构成本案物业二所解除不定期租赁关系的正当抗辩。综上所述，胡玉珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡玉珍负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十月十九日书记员  吴敏玲李美琦