山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终3521号上诉人（原审被告）：刘磊，男，1977年2月5日出生，汉族，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：杨恒，山东莫同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建平，男，1969年3月4日出生，汉族，住滨州市滨城区。被上诉人（原审原告）：李全收，男，1971年10月5日出生，汉族，住滨州市滨城区。被上诉人（原审原告）：李建峰，男，1986年11月28日出生，汉族，住滨州市滨城区。被上诉人（原审原告）：李小龙，男，1988年11月28日出生，汉族，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：赵秀云，女，1956年1月29日出生，汉族，住滨州市滨城区，与李小龙系母子关系。上诉人刘磊因与被上诉人李建平、李全收、李建峰、李小龙房屋租赁合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘磊上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项，改判上诉人不承担违约金；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人自2015年6月1日开始租赁被上诉人房屋，期间一直按期缴纳租金。自2018年8月1日起，上诉人经营困难，无法及时支付被上诉人租赁费。期间上诉人与被上诉人多次进行协商，被上诉人同意上诉人迟延缴纳租赁，并免除上诉人所有迟延履行利息及违约金，因此，被上诉人起诉要求上诉人支付违约金没有任何依据。请求二审法院撤销一审法院判决上诉人承担违约金的判项，改判上诉人不承担违约金。被上诉人李建平、李全收、李建峰、李小龙辩称，合同约定每年都交纳房费，但是上诉人到期不交，又延期一年，但是第二年还是没有交纳房费，也不给房子。上诉人说多次沟通不存在。上诉人请求上诉人不承担违约金我方认为有违约金，按照1%给我方钱，在合同中都有写明。李建平、李全收、李建峰、李小龙向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告房屋租赁费及违约金共计416000元；2.依法解除双方的租赁合同；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年6月1日，李建平、李全收、李建峰、李小龙（出租方、甲方）与刘磊（承租方、乙方）签订《渤海十路沿街楼租赁合同》，约定租赁范围：沿街楼座落渤海十路西为A段三层四间（四户）一梯1号，南邻刘小芹北邻村路；租赁期限：自2011年8月1日至2021年7月31日止，共十年整，前三年（2011年8月1日至2014年7月31日）每户楼房每年／元，后三年（2014年8月1日至2017年7月31日）每户楼房每年4万元（四户），最后四年（2017年8月1日至2021年7月31日）楼房租金按渤海十路菜刘沿街房市场租赁价格，甲乙双方另协商；租金交纳时间：甲、乙双方签订合同之日，乙方将第一年房屋租金一次性付清（2011年8月1日至2012年7月31日），以后的租金每年提前两个月一次性付清（每年6月1日付房租），以此类推交付……违约责任：乙方未能按合同约定期限交付租赁费，从逾期第一个月起，每逾期一个月，乙方应交付当年租金10%的违约金给甲方。如逾期三个月乙方应付给当年租金30%的违约金给甲方，甲方有权解除合同，乙方的一切损失乙方自己承担等。租赁合同签订后，刘磊实际进行了经营，并按租赁合同约定交纳房租至2018年7月31日，2018年8月1日之后房租未再交纳。一审法院认为，本案原、被告双方签订《渤海十路沿街楼租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务，被告租赁原告房屋并已实际使用，其应当按照合同约定向原告交纳租赁费，被告未按合同约定交纳2018年8月1日之后的租金，已经构成违约，被告还应承担违约责任。因双方约定“租金每年提前两个月一次性付清（每年6月1日付房租）”，被告应于2018年6月1日交纳2018年8月1日至2019年7月31日房租16万元，应于2019年6月1日交纳2019年8月1日至2020年7月31日房租16万元，逾期未交纳，违约金应自每年6月1日开始计算。但双方约定的违约金“当年租金10%或30%”明显过高，原告亦未举证证明其损失金额，一审法院依法确认违约金比照中国人民银行贷款利率上浮30%计算（其中自2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）。故对原告主张的违约金，超出上述比例范围的部分，依法不予支持。同时，原、被告双方在《渤海十路沿街楼租赁合同》中约定了解除合同的条件，被告逾期交纳租金，原告有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告主张解除合同应当通知对方，原告提起本案诉讼要求解除合同，一审法院于2020年1月3日将起诉状送达被告，合同的解除期应自该时起算，之后被告仍继续占用租赁房屋，应向原告支付占用费，该占用费按照合同约定的租金标准计算，每日合计438.36元。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。”违约金仍应当计算，但总计违约金以原告主张的96000元为限。被告辩称部分租赁未实际发生、未约定违约金及要求减免房租，无事实和法律依据，依法不予采纳。综上所述，一审法院部分支持原告的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定判决：一、原告李建平、李全收、李建峰、李小龙与被告刘磊签订的《渤海十路沿街楼租赁合同》于2020年1月3日依法解除；二、被告刘磊于本判决生效之日起十日内给付原告李建平、李全收、李建峰、李小龙房屋租赁费227945元并支付违约金（违约金的计算方式为：其中以16万元为基数，自2018年6月1日起至2020年1月3日；另以67945元为基数，自2019年6月1日起至2020年1月3日，在2019年8月19日前均按照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；三、被告刘磊于本判决生效之日起十日内给付原告李建平、李全收、李建峰、李小龙自2020年1月4日起至实际交付之日止的房屋占用费及违约金（每日占用费438.36元，违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；以上第二、三项违约金总额以96000元为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7540元，由原告李建平、李全收、李建峰、李小龙负担1603元，被告刘磊负担5937元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人刘磊应否支付涉案违约金。上诉人刘磊诉称其与四被上诉人多次协商，四被上诉人同意其迟延缴纳租赁费，并免除所有迟延履行利息及违约金。四被上诉人对此并不认可，上诉人刘磊亦未提交任何证据加以证实，上诉人刘磊应承担举证不能的法律后果。一审法院根据双方签订的《渤海十路沿街楼租赁合同》违约金条款的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的相关规定，判决上诉人刘磊向四被上诉人支付违约金，具有事实及法律依据，本院依法予以维持。综上所述，上诉人刘磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2200元，由上诉人刘磊负担。本判决为终审判决。审判长  李金花审判员  景晨光审判员  张 雷二〇二〇年十月十四日法官助理宋蕾蕾书记员李茜