山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4581号上诉人（原审原告）：徐炳杰，男，1980年6月15日出生，汉族，住莱阳市。上诉人（原审原告）：姜超，女，1980年9月30日出生，汉族，住莱阳市。两上诉人共同委托诉讼代理人：田鹏程，山东策达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东贝尔蒙特房地产开发有限公司，住所地莱阳市柏林庄街道办事处驻地。法定代表人：黄兰荣，总经理。委托诉讼代理人：王永山，山东梨城律师事务所律师。上诉人徐炳杰、姜超因与被上诉人山东贝尔蒙特房地产开发有限公司（以下简称贝尔蒙特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2019）鲁0682民初5319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。徐炳杰、姜超上诉请求：1、依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由贝尔蒙特公司负担。事实和理由：一审法院认定事实有误，导致在逾期交房计算时间及逾期办证违约责任承担上认定有误。一、逾期交房计算时间及计算标准问题：根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2015年6月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、该商品房经验收合格……”及第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单”。因此商品房达到交付使用条件后，双方应进行验收交接并签署房屋交接单等，但实际上涉案房屋至今都没有达到合同约定的交付条件，违约情形依然存在。一审法院仅以“领取钥匙”来认定徐炳杰、姜超已实际接收并不符合入住条件的房屋，纵容了贝尔蒙特公司违约、不诚信行为。二、逾期办证违约责任问题：根据涉案《商品房买卖合同》约定，贝尔蒙特公司负有按时交房与按时交付权属证书的义务。一审法院以合同第十五条第三款约定“出卖人继续办理”为由，不予支持逾期办证违约金，明显有误。1、办理房产证是贝尔蒙特公司的义务，不能以要求其承担义务为由免除其违约责任。涉案合同第十五条第三款约定使贝尔蒙特公司办理房产证的时间无法确定，该约定起不到保护购房人合法权益和约束卖房人的目的。2、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，涉案合同第十五条第三款约定为贝尔蒙特公司提供，内容损害了购房人利益，免除了贝尔蒙特公司按时交付房地产权属证书的义务，应为无效的格式条款，法院不能据此免除贝尔蒙特公司逾期办证的违约责任。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定为徐炳杰、姜超请求贝尔蒙特公司支付违约金提供了法律依据。三、合同约定条款的采纳标准问题：一审法院对于同样一份《商品房买卖合同》，以逾期办证后贝尔蒙特公司继续办理是双方合同约定为由，不支持徐炳杰、姜超关于逾期办证违约金的诉讼请求，而在房屋交付条件约定十分明确的情况下，将领取钥匙认定为达到房屋交付的标准，进而认定贝尔蒙特公司不存在逾期交房违约行为，有失公平公正。综上，一审法院认定事实有误，请求二审法院依法判决。贝尔蒙特公司辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。徐炳杰、姜超向一审法院起诉请求：1、请求依法判令贝尔蒙特公司按合同约定向徐炳杰、姜超交付莱阳市房屋；2、判令贝尔蒙特公司按合同约定配合徐炳杰、姜超办理莱阳市房屋的房产权属证书（即贝尔蒙特公司办理莱阳市房屋的转移登记过户手续，办理过户所需应当由买方缴纳的税费由徐炳杰、姜超承担）；3、请求依法判令贝尔蒙特公司按徐炳杰、姜超已付房款1650000元从2015年6月30日期按日万分之2向徐炳杰、姜超支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止（2015年6月30日至2019年7月22日，违约金为244695元，计算公式为1650000元×1483天×0.0002=489390元）；4、请求依法判令贝尔蒙特公司按徐炳杰、姜超已付房款1650000元从2015年9月30日起按人民银行同期贷款利率的1.95倍计算向徐炳杰、姜超支付逾期交付房地产权属证书违约金至本判决生效之日止（2015年9月30日至2019年7月2日，违约金为591059.21元）；5、本案诉讼费等由贝尔蒙特公司承担。一审法院认定事实：2014年12月25日，徐炳杰、姜超与贝尔蒙特公司签订了合同编号为2014070005《商品房买卖合同》，双方约定，贝尔蒙特公司将其开发的位于莱阳市房屋以1650000元价格出卖给徐炳杰、姜超，徐炳杰、姜超按合同约定已支付购房款1650000元。贝尔蒙特公司未能在上述合同第八条约定的交付期限（2015年6月30日前）将将验收合格的涉案房屋交付徐炳杰、姜超使用。因贝尔蒙特公司原因，徐炳杰、姜超未能在合同约定的期限内取得涉案房屋权属证书。贝尔蒙特公司于2016年8月25日向徐炳杰、姜超交付了涉案房屋钥匙，徐炳杰、姜超已实际接收并入住涉案房屋。一审法院认为，徐炳杰、姜超与贝尔蒙特公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方应依约全面履行。徐炳杰、姜超已经依约定履行了作为房屋买受人应尽的付款义务，贝尔蒙特公司亦应依合同约将验收合格的涉案房屋交付给徐炳杰、姜超使用。根据查明的事实，贝尔蒙特公司未按《商品房买卖合同》约定的期限将徐炳杰、姜超购买的由贝尔蒙特公司开发的位于莱阳市房屋交付徐炳杰、姜超使用，应当按照合同约定承担相应责任。因贝尔蒙特公司于2016年8月25日向徐炳杰、姜超交付了涉案房屋钥匙，徐炳杰、姜超已实际接收并已入住，故贝尔蒙特公司向徐炳杰、姜超逾期交付房屋的时间应为422天（2015年7月1日至2016年8月25日），据此，贝尔蒙特公司应按双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，向徐炳杰、姜超支付139260元逾期交房违约金（1650000元×422天×0.0002=139260元）。徐炳杰、姜超与贝尔蒙特公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因贝尔蒙特公司责任，徐炳杰、姜超未能在约定期限内取得涉案房屋权属证书，贝尔蒙特公司应继续办理。现徐炳杰、姜超未取得涉案房屋权属证书，要求贝尔蒙特公司按合同约定配合徐炳杰、姜超办理莱阳市房屋的权属证书，于法有据，一审法院予以支持。徐炳杰、姜超要求贝尔蒙特公司按已付房款1650000元支付从2015年9月30日起按人民银行同期贷款利率的1.95倍计算的向徐炳杰、姜超逾期交付涉案房屋权属证书的违约金591059.21元，不符合双方合同约定，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及相关民事法律法规规定，判决：一、山东贝尔蒙特房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向徐炳杰、姜超支付139260元逾期交房违约金；二、山东贝尔蒙特房地产开发有限公司应按照合同约定配合徐炳杰、姜超办理莱阳市房屋的权属证书；三、驳回徐炳杰、姜超其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6079元，由山东贝尔蒙特房地产开发有限公司承担1542元，由徐炳杰、姜超承担4537元；一审案件保全费4270元，由山东贝尔蒙特房地产开发有限公司承担1216元，由徐炳杰、姜超承担3054元。二审中，当事人围绕上述请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。贝尔蒙特公司提交：1、贝尔蒙特公司于2020年9月23日出具的《关于柏林城办理房产证情况说明》，内容为“柏林城一期11号楼全体业主已交齐公共维修基金并已办理房产证，因客户未缴纳公共维修基金导致剩余楼号未能办理房产证，其中2-105未缴纳、5-109于2020年9月3日缴纳，待客户缴纳公共维修基金后即可办理产权证”；2、柏林城一期2#楼、5#楼竣工验收意见表，证明柏林城一期2#楼、5#楼于2015年12月21日通过勘察、设计、施工、监理、建设五家单位验收。徐炳杰、姜超质证称，对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，竣工验收意见表不能证明涉案工程已达到合同约定的验收标准，根据《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》第七条“开发企业应在项目竣工综合验收合格后15日内，持竣工综合验收报告到项目所在地主管部门办理竣工综合验收备案手续”及第十二条“房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后，方可交付使用，方可申请终止商品房预售资金监管”，可见涉案房屋并不符合合同约定的交付条件。对证据二的真实性及证明目的均有异议，根据徐炳杰、姜超了解，在一审审理终结后贝尔蒙特公司刚开始为部分业主办理房产证，现仅有一户办出了房产证，徐炳杰、姜超至今未收到办证通知，未办理房产证并非情况说明中业主未交齐公共维修基金的原因。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于：1、贝尔蒙特公司应向徐炳杰、姜超支付逾期交房违约金的具体数额；2、贝尔蒙特公司应否向徐炳杰、姜超支付逾期办证违约金及其具体数额。关于贝尔蒙特公司应向徐炳杰、姜超支付逾期交房违约金的具体数额问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等规定，商品房经竣工验收合格为商品房交付的法定最低条件，当前尚无任何法律、行政法规等强制性规定明确将竣工验收备案作为商品房交付的必要条件。故涉案《商品房买卖合同》第八条“该商品房经验收合格”应为“该商品房经竣工验收合格”，贝尔蒙特公司提交的竣工验收意见表可以证明，涉案房屋于2015年12月21日通过勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收，此时涉案房屋达到合同约定的交付条件，贝尔蒙特公司于2016年8月25日向徐炳杰、姜超交付了涉案房屋钥匙，徐炳杰、姜超签署了业主钥匙领用登记表，至此贝尔蒙特公司已完成交付房屋的合同义务。根据涉案《商品房买卖合同》第九条约定，一审法院认定贝尔蒙特公司逾期交房422天，应向徐炳杰、姜超支付逾期交房违约金139260元，计算标准及结果正确，本院予以确认。徐炳杰、姜超的相关上诉理由不能成立，本院依法不予采纳。关于贝尔蒙特公司应否向徐炳杰、姜超支付逾期办证违约金及其具体数额的问题。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，贝尔蒙特公司应在涉案房屋交付使用后90内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由贝尔蒙特公司提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，贝尔蒙特公司应及时通知徐炳杰、姜超办理房产权属登记证书手续。关于未办证原因，贝尔蒙特公司主张系业主未缴纳公共维修基金导致，但未提交证据证明，徐炳杰、姜超亦称其未接到办证通知，贝尔蒙特公司应承担举证不能的不利后果，涉案房屋未能办证的原因在于贝尔蒙特公司，贝尔蒙特公司应向徐炳杰、姜超支付逾期办证违约金。至于具体数额，双方虽在涉案《商品房买卖合同》第十五条中约定，如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，贝尔蒙特公司应继续办理，但为购房人办理涉案房屋权属证书系贝尔蒙特公司应尽的义务，不能成为其拒绝承担违约责任的理由，应视为双方对逾期办证违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条第一款规定，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，即贝尔蒙特公司应以1650000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向徐炳杰、姜超支付涉案房屋交付使用后第91日即2016年11月24日起，至徐炳杰、姜超递交起诉状之日即2019年7月22日止，共计970天的逾期办证违约金271048.66元。徐炳杰、姜超于2019年7月22日提起诉讼，此后的逾期办证违约金因起诉时尚未实际发生，本院暂不予审理。综上所述，徐炳杰、姜超的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省莱阳市人民法院（2019）鲁0682民初5319号民事判决第一、二项，即“山东贝尔蒙特房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向徐炳杰、姜超支付139260元逾期交房违约金”、“山东贝尔蒙特房地产开发有限公司应按照合同约定配合徐炳杰、姜超办理莱阳市房屋的权属证书”；二、撤销山东省莱阳市人民法院（2019）鲁0682民初5319号民事判决第三项；三、山东贝尔蒙特房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向徐炳杰、姜超支付逾期办证违约金271048.66元；四、驳回徐炳杰、姜超的其他诉讼请求。如山东贝尔蒙特房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费6079元，由山东贝尔蒙特房地产开发有限公司承担2979元，由徐炳杰、姜超承担3100元；一审案件保全费4270元，由山东贝尔蒙特房地产开发有限公司承担2092元，由徐炳杰、姜超承担2178元。二审案件受理费12158元，由山东贝尔蒙特房地产开发有限公司承担5958元，由徐炳杰、姜超承担6200元本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十月十二日书记员  刘晓腾