湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9498号上诉人（原审被告）：覃丰，男，1977年8月11日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：陈铭，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉江天物业服务有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路586号23层2号。法定代表人：周庆华，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙乔，湖北多能律师事务所律师。上诉人覃丰因与被上诉人武汉江天物业服务有限公司（以下简称江天物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。覃丰上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回江天物业公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由江天物业公司承担。事实和理由：一、江天物业公司并未按照合同约定提供物业服务，覃丰有权拒绝缴纳物业费。一审法院认为，覃丰对物业服务不满意而拒绝缴纳物业费，并依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，认定覃丰需要缴纳物业费。但事实上，覃丰拒付物业费系因江天物业公司并未按照合同约定提供物业服务，而非不满意服务，一审认定事实错误，适用法律也错误。二、本案诉讼时效已经经过，江天物业公司继续主张已过诉讼时效的债权不应得到法律的支持。三、即使应当支付物业费，滞纳金年利率过高，应当予以调整，一审法院未调整错误。江天物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。江天物业公司在一审法院起诉请求：一、判令覃丰支付江天物业公司物业费14100元（覃丰的物业面积为129.12平方米，物业费按每月每平方米1.40元，计算自2013年7月1日至2019年12月31日）；二、判令覃丰支付江天物业公司滞纳金2573元（按每天应缴物业费的万分之五计算，每月滞纳金为33元；计算自2013年7月1日至2019年12月31日）；三、判令覃丰承担本案的受理费及其他费用。一审法院认定事实：覃丰系武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸二期8栋1单元8层2号房屋业主，房屋建筑面积129.12平方米。2008年2月16日，江天物业公司与覃丰签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：江天物业公司为覃丰所在的坐落于武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸小区提供物业服务；小高层住宅物业管理费按照建筑面积每月每平方米1.20元收取，按年缴纳，每年首月预交本年十二个月的物业管理费；覃丰不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，江天物业公司有权要求覃丰补交所有欠款并从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算每日的滞纳金；物业管理服务内容有：本小区公共设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理等；物业管理服务质量包括公共配套、设备、场所（地）规划标准，无缺漏或违章擅改原规划要求，……。2018年2月10日，武汉市滨湖名邸小区第二届业主委员会与江天物业公司签订《滨湖名邸小区物业管理服务合同》，主要约定：江天物业公司为武汉市武昌区武珞路586号滨湖名邸小区一期、二期提供物业服务；物业费收费标准为小高层住宅每月每平方米1.40元/1.50元，业主每年12月31日前向江天物业公司预交下年物业服务费，最多预交1年；期限为2018年1月1日至2020年12月31日；对装修管理约定：严谨（禁）破坏房屋主体结构，乱搭乱盖违规装修，对小区房屋公共部位进行日常管理和维护；……。上述协议与合同签订后，覃丰自2013年7月1日至今未向江天物业公司缴纳物业费。江天物业公司自2013年起至2019年每年均于覃丰所居住的房屋门口张贴《缴费通知书》，催收物业费。一审法院另查明，江天物业公司曾用名称为武汉江天物业管理有限公司，2009年2月26日，变更登记为江天物业公司。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。江天物业公司依据《前期物业管理服务协议》、《滨湖名邸小区物业管理服务合同》在本案所涉小区进行了物业服务，覃丰作为小区业主，享受了江天物业公司的物业服务，应依约交纳物业费。覃丰现以对物业服务不满意为由拒绝缴纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，覃丰作为业主对物业服务有异议可以合理方式提出或由业主委员会决议更换物业公司，而不应以拒交物业费的方式进行对抗，其拒交物业费的抗辩理由一审法院不予采纳。江天物业公司要求覃丰给付物业服务费，于法有据，一审法院予以支持。关于物业费及滞纳金的计算。依据合同约定，物业费自2013年7月1日起至2017年12月31日计算为8366.98元（129.12平方米×1.20元/平方米/月×54月），自2018年1月1日起至2019年12月31日计算为4338.43元（129.12平方米×1.40元/平方米/月×24月），共计12705.41元。江天物业公司主张的物业费一审法院支持12705.41元，超出部分不予支持。江天物业公司还主张逾期缴纳物业费的滞纳金，《前期物业管理服务协议》中约定了业主逾期不交纳物业服务费，从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的万分之五计算滞纳金，故滞纳金计算为7295.54元［（129.12平方米×1.2元/平方米/月×6月×0.5‰×365×7年）+（129.12平方米×1.2元/平方米/月×12月×0.5‰×365×6年）+（129.12平方米×1.2元/平方米/月×12月×0.5‰×365×5年）+（129.12平方米×1.2元/平方米/月×12月×0.5‰×365×4年）+（129.12平方米×1.2元/平方米/月×12月×0.5‰×365×3年）]。江天物业公司主张覃丰支付滞纳金2573元未超出上述范围，一审法院予以支持。关于诉讼时效问题，因物业服务合同属持续履行的合同，而覃丰未缴费亦处于持续状态，故在认定诉讼时效时对物业公司不应过于苛刻。覃峰（覃丰）对江天物业公司2013年至2019年每年张贴在其门口的缴费通知书无异议，故诉讼时效因江天物业向覃峰（覃丰）催收物业服务费而依法中断，覃丰提出的诉讼时效抗辩一审法院不予采纳。一审法院判决：一、覃丰于本判决生效之日起五日内给付江天物业公司自2013年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费12705.41元；二、覃丰于本判决生效之日起五日内支付江天物业公司自2013年7月1日起至2019年12月31日止的滞纳金2573元；三、驳回江天物业公司的其他诉讼请求。如果覃丰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取108元，由覃丰负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实。二审另查明，一审判决书第6页第十四行、第十六行中，覃峰应为覃丰。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。本案符合该规定，经合议庭评议认为不需要开庭审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。联系本案，覃丰的上诉请求是请求撤销一审判决第一、二项，改判驳回江天物业公司全部诉讼请求。实际上是请求改判覃丰不向江天物业公司支付物业费和滞纳金。本院只需围绕该请求，对本案的相关事实和适用法律进行审查。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，覃丰和武汉市滨湖名邸小区第二届业主委员会与江天物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《滨湖名邸小区物业管理服务合同》，符合相关法律规定，为有效合同，对小区业主产生约束力，各方均应按合同约定履行相应的义务。江天物业公司已经依据《前期物业管理服务协议》和《滨湖名邸小区物业管理服务合同》的约定，为案涉小区提供了物业服务，覃丰作为小区业主，享受了江天物业公司的物业服务，应依合同约定交纳物业费。但根据《前期物业管理服务协议》和《滨湖名邸小区物业管理服务合同》约定，江天物业公司应对小区公共设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，保安，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理，对业主的机动车做到凭证出入，有序通行、有序存放。对小区的公共部位进行日常管理和维护等。一审中，覃丰已向法院提交了江天物业公司在为武汉市滨湖名邸小区业主提供物业服务的过程中，未按合同约定对小区的设施设备进行维护管理，小区道路破损严重，车辆乱停乱放，绿化维护不当的证据。鉴于江天物业公司提供的物业服务和管理方面存在一定的瑕疵，本院酌定覃丰不应向江天物业公司支付滞纳金。一审中，江天物业公司提交了其向覃丰催交物业服务费的相关证据，江天物业公司从2008年开始为滨湖名邸小区业主提供物业服务，但覃丰作为该小区业主从2013年7月1日起，未向江天物业公司交纳相应的物业服务费，其欠交物业服务费的行为具有连续性，且覃丰在一审中也对江天物业公司2013年至2019年每年张贴在其门口的缴费通知书无异议。故，一审法院认定江天物业公司的起诉未超过诉讼时效，并无不当。综上所述，覃丰上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初506号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初506号民事判决第二项、第三项；三、驳回武汉江天物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半后的一审案件受理费108元，由武汉江天物业服务有限公司负担9元，由覃丰负担99元。二审案件受理费182元，由武汉江天物业服务有限公司负担30元，由覃丰负担152元。本判决为终审判决。审判长 黄 浩审判员 易齐立审判员 鲍 刚二〇二〇年十月十日法官助理黄旭东书记员程玉