辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终2235号上诉人（原审被告）：张熳，女，1999年9月9日出生，满族，无业，住辽宁省兴城市。委托诉讼代理人：段华伟，辽宁朗元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王接力，男，1978年2月16日出生，汉族，无业，住辽宁省兴城市。委托诉讼代理人：李亮，辽宁斯特律师事务所律师。原审第三人：丁学龙，男，1982年9月4日出生，汉族，住辽宁省大洼县。原审原告王接力与原审被告张熳及原审第三人丁学龙确认合同无效纠纷一案，兴城市人民法院于2018年12月24日作出（2016）辽1481民初2851号民事判决。宣判后，王接力不服，上诉至本院。经审理，本院于2019年12月28作出（2019）辽14民终2238号民事裁定，撤销一审判决，将本案发回重审。兴城市人民法院重审后，于2020年7月23日作出（2020）辽1481民初897号民事判决。宣判后，张熳不服，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人张熳的委托诉讼代理人段华伟，被上诉人王接力及其委托诉讼代理人李亮参加诉讼。原审第三人丁学龙经本院传票传唤，未参加诉讼。本案现已审理终结。张熳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王接力的诉讼请求；案件受理费由王接力承担。事实和理由：1、一审判决认定“张熳与王接力之间恶意串通”是错误的。“恶意”的最直接表现应是以不合理的低价购买房产。本案房产交易价格为25万元，与市场价格基本持平。从本案基本事实看，不存在张熳与丁学龙串通损害第三人合法权益的行为。一审判决认定张熳与丁学龙之间存在多项问题，仅是单方分析，属于事后推定。张熳因为相信朋友所说，没有进屋内查看房屋状况。各方陈述存在些许不同，系因为时间久远。一审法院仅凭王接力的否认就推断王接力在房屋过户时不知情，不符合实际情况。王接力已经向丁学龙出具了授权委托书，其应明知房产会在不通知自己的情况下被售出。王接力出具委托书后，又到房产处办理了撤销它项权登记，更应明知房屋随时可能被丁学龙卖出。王接力陈述本案的买卖房屋是一种债务担保。作为债权人的杨某，已经对案涉房屋具有了抵押权，没有必要再设立这样一种不受保护，不具有优先权的担保。因王接力反悔不腾房，张熳又与刘某分手，张熳想保留该房屋，这才导致杨某将23万元购房款退回给刘某的情况。刘某表示，剩余2万元赠与张熳。一审法院未从“公平公正”的角度去剖析本案。2、一审判决依据合同法第五十二条第二项裁判本案，存在严重错误。张熳与丁学龙之间不构成恶意串通。一审判决存在对张熳和丁学龙的偏见和片面否定，对于王接力不能自圆其说的情况没有进一步的明理和阐述。从“法律效果”和“社会效果”相统一的层面看，一审判决也存在重大问题。请求二审法院支持上诉请求。王接力答辩称，1、本案的房屋买卖合同不真实。案涉交易的最终结果是王接力的房子被过户到张熳名下，但王接力却没有获得一分钱。2、本案属于“名为买卖，实为借贷”，房屋买卖合同无效。本案中的房屋买卖并非双方真实意思表示。3、张熳、丁学龙、杨某、刘某几人的行为已经构成违法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人丁学龙未做陈述。王接力向一审法院起诉请求：1、确认丁学龙代替王接力签订的《房地产买卖契约》无效；2、由张熳承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：王接力因从案外人杨某处借款，将案涉房屋（兴城市房权证兴城字第××号）进行了房屋他项权登记。后因王接力未按照约定还款，杨某及丁学龙多次到王接力家催要借款。2016年6月1日，王接力在兴城市公证处的公证下出具一份委托书，委托内容大致为：因委托人不能亲自办理该房屋出售事宜，现委托丁学龙办理房屋出售的一切事宜。王接力在房屋出售前曾亲自到兴城市房屋产权管理处协助办理撤销房屋他项权登记。2016年8月3日，丁学龙作为收款人为张熳出具收据一张，内容为：收到张熳购房款（代王接力收）25万元。丁学龙称将该笔房款直接交付给杨某。王接力未接收到该笔房款。2016年8月4日，丁学龙作为受托人以王接力的名义与张熳签订《房地产买卖契约》，约定将坐落于钓鱼台办事处友谊路16-3号1单元122室房屋出售给张熳，价格为25万元，于2016年8月4日一次性付清。同日，丁学龙作为受托人与张熳在兴城市房屋产权管理处将案涉房屋的所有权转移到张熳名下。一审另查明，张熳在购买前并未至诉争房屋看房，现诉争房屋由王接力居住。2016年8月29日15时，因丁学龙等人要求王接力腾房引发纠纷，丁学龙用拳头殴打王接力左侧面部、头部，造成王接力左侧耳朵、头部红肿；王接力用水果刀将丁学龙右侧锁骨扎伤。兴城市公安局于2016年11月22日作出葫公（兴）行罚决字[2016]第1200号《行政处罚决定书》，给予丁学龙行政拘留十日的行政处罚。王接力因此事经兴城市人民法院于（2017）辽1481刑初186号刑事判决认定犯故意伤害罪，被判处有期徒刑九个月。一审法院认为，本案的争议焦点为张熳与丁学龙签订的《房地产买卖契约》是否有效。2016年6月1日，王接力向丁学龙出具经过公证的委托书，该委托书载明丁学龙有权出售诉争房屋。从该委托书分析，丁学龙有权代理王接力与张熳签订《房地产买卖契约》。丁学龙作为王接力的代理人理应本着维护被代理人合法权益的宗旨进行民事行为。张熳在购买诉争房屋时也应当尽到必要的谨慎注意义务。从本案分析，张熳与丁学龙之间的行为存在如下问题：1、购买房屋对于个人而言属于重大事项，一般情况下买房人会对拟购买房屋进行实地考察。在葫芦岛市中级人民法院庭审中，张熳本人表示仅到现场看过房子的外观，且对房子颜色及坐落的陈述与王接力陈述不符。另外，张熳于葫芦岛市中级人民法院庭审中陈述购买房屋的意图是用于与男朋友刘某筹备结婚。经查，张熳在购买房屋时年仅17周岁，是在校大学生。且在本次一审庭审中证人刘某（张熳当时男朋友）表示购房时与张熳交往仅三四个月，没有结婚的打算。综合以上情况，无论是张熳购买房屋的意图，还是其购买房屋前从未到房屋内部进行查看的情形，都有违一般常理。2、对于张熳的购房款来源及交付情况前后陈述矛盾。张熳对购房款来源及交付情况的陈述为：原一审庭审中陈述购房款是男朋友刘某和父亲给的现金，在车里交易的；在葫芦岛市中级人民法院庭审中陈述购房款是男朋友刘某给的现金，在晟源投资咨询有限公司的二楼以现金的方式由刘某交付给杨某的。丁学龙对于购房款交付情况的陈述为：原一审庭审中陈述是张熳男朋友刘某和父亲将购房款交给自己，拒绝陈述将25万元购房款交给谁；在本次重审中陈述是刘某把钱交给张熳，张熳把钱交给自己，自己到晟源投资公司的二楼把钱交给了杨某，杨某当场出具的收款收据。首先，张熳对于购房款的资金来源前后陈述不一致，对于购房款的交付情况，张熳与丁学龙前后陈述矛盾。其次，25万元购房款以现金形式给付并不符合本地的交易习惯，且在张熳提供的刘某在中国邮政储蓄银行股份有限公司葫芦岛市龙程支行的交易流水中，2016年8月3日、4日并无取款记录。综上，在仅有收款收据及当事人陈述的情况下，不足以证明张熳实际支付了案涉房屋的购房款。3、案涉房屋过户时王接力是否知情且同意。丁学龙作为王接力的代理人，理应维护被代理人的合法权益，在达成房屋买卖合意前，按照交易习惯一般会通知委托人并征得同意后方可进行交易。结合本案情况，丁学龙与张熳订立《房地产买卖契约》前后均未通知王接力，且在兴城市房屋产权管理处过户时亦未通知王接力到场，但在卖房前却通知王接力本人到兴城市房地产管理处协助办理撤销他项权登记。这有违房地产买卖的一般常理。卖房款由丁学龙直接交付给案外人杨某，未给付王接力。4、2016年8月29日，王接力与丁学龙因诉争房屋发生争议，并进而导致派出所介入处理，王接力因此事也受到了刑事处罚。由此可见，王接力并无出售房屋的意思表示，否则不会因为腾房问题与丁学龙发生矛盾并受到刑事处罚。5、张熳与丁学龙签订《房地产买卖契约》并将诉争房屋过户到张熳后，王接力一直居住在诉争房屋内。张熳、丁学龙、证人杨某、刘某均陈述房款25万元已经以现金的方式由杨某在葫芦岛市龙湾公园门前的车内返还给证人刘某23万元，但诉争房屋至今仍登记在张熳名下，有违一般交易习惯。结合上述事实，认定张熳与丁学龙之间恶意串通，损害了王接力的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。因此，张熳与丁学龙之间就诉争房屋签订的《房地产买卖契约》无效。张熳无权据此取得诉争房屋的所有权。张熳应配合王接力将诉争房屋产权恢复到原始状态。关于购房款，张熳可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，判决：张熳与丁学龙于2016年8月4日签订的《房地产买卖契约》无效。一审案件受理费100元，由张熳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：与一审判决认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。”第四百零一条规定：“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”本案中，王接力与丁学龙签订委托书，由王接力委托丁学龙代为办理房屋出售事宜。丁学龙作为王接力的代理人，应忠于履职，全力维护被代理人王接力的合法权益。对于房屋出售于何人，何时出售房屋，何时腾空交付房屋，交易价格是多少等重大交易事项，丁学龙应及时向王接力报告，在征得王接力的同意后，丁学龙方能依指示办理。在交易过程中，丁学龙必须将卖房所得价款交付给王接力本人，而不能擅自将该价款交付给他人或者代替王接力偿还债务。依据在案证据及各方当事人陈述，丁学龙在决定前述重大交易事项前，未征得王接力的同意。丁学龙与张熳于2016年8月4日签订《房地产买卖契约》的行为，属于超越代理权的行为。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”丁学龙超越代理权，擅自决定房屋出售重大事项，其与张熳订立的合同，在未经王接力追认的情况下，对王接力不发生效力。张熳在购买诉争房屋时也应当尽到必要的谨慎注意义务。张熳陈述其与丁学龙系朋友关系，其在房屋过户至其名下后就知晓了该房屋房主拒绝交付的情况。张熳作为《房地产买卖契约》的相对人，当得知该房屋交易出现问题后，应及时联系房主（即王接力）了解相关情况，同时应催告王接力在一个月内对《房地产买卖契约》进行追认。现张熳未行使催告权，同时王接力又在2016年8月29日与丁学龙发生冲突，拒绝追认《房地产买卖契约》，拒绝交付房屋。因张熳主张与丁学龙系朋友关系，结合张熳在买房前没有去房屋现场进行查看的事实以及张熳陈述直接将购房款交付给王接力的债权人杨某的事实，丁学龙的代理行为对张熳而言，很难被认定为“表见代理”。因案外人杨某已经将购房款25万元中的23万元退还给了张熳的前男友刘某，张熳实际支付的购房款仅为2万元。案涉《房地产买卖契约》因出卖人王接力意思表示不真实，王接力的代理人丁学龙超越代理权订立合同且王接力不进行追认而无效。合同无效后，张熳的经济损失，可另行主张权利。综上所述，张熳的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张熳负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 李春学审判员 朱 丹二〇二〇年十月九日法官助理孙敬伟书记员王田芃本判决书援引的相关法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”第三百九十九条“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。”第四百零一条“受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。”第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”2、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”