河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3423号 上诉人（原审被告）：河北秀兰房地产集团有限公司，住所地河北省保定市乐凯南大街388号。 法定代表人：郝海玲，董事长。 委托诉讼代理人：杨宋杰，男，1982年4月15日出生，汉族。 委托诉讼代理人：王家宁，河北颂和安达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：路洁，女，1983年1月24日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 上诉人河北秀兰房地产集团有限公司因与被上诉人路洁房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初3262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北秀兰房地产集团有限公司上诉请求：1、撤销保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初3262号民事判决书；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、《购房合同书》并非商品房预售合同，一审法院认定该合同无效并要求上诉人返还购房款无事实及法律依据。上诉人与被上诉人签订的《购房合同书》是双方在订立正式的《商品房预售合同》前所签订的预定合同，属于预约合同范畴，是合同双方对于所购房屋的预定行为，系双方真实意思表示，内容合法有效，受法律保护。双方在签订《购房合同书》前，上诉人已向被上诉人告知秀兰康府小区的基本情况，双方签订的《购房合同书》中第十三条也列明“商品房预售许可证正在办理中”的情况，上述都表明该《购房合同书》并非《商品房预售合同》，该合同并非法律规定的无效合同，一审法院判决合同无效并要求上诉人返还购房款无事实及法律依据。二、因被上诉人不履行买卖合同义务，应当承担违约责任。案涉房屋现在正在建设过程中，并未达到双方暂时商定的交房期限。现被上诉人因自身原因，恶意毁约要求退房，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备息录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任，人民法院应予以支持。”被上诉人应依法向上诉人承担违约责任，即依据《购房合同书》第七条之规定“本合同签定后，甲乙双方必须诚实守信履行，任何一方不得解除合同，如单方解除合同，违约方须向守约方支付总房款5%的违约金。”如被上诉人要求解除《购房合同书》，应向上诉人支付违约金。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实和适用法律错误，请求依法撤销原审判决。依法改判或发回重审。 路洁答辩称，双方当事人于2018年8月28日签订《购房合同书》，该合同就上诉人出售位于保定市款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等，故双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照该合同的约定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 路洁向一审法院起诉请求：1、请求判令原、被告之间签订的《购房合同书》无效；2、请求判令被告退还原告定金、电商费、购房款合计497726元并赔偿利息损失；3、请求判令本案受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月28日，原、被告签订《购房合同书》，约定被告河北秀兰房地产集团有限公司作为乙方将坐落于保定市房屋出售给甲方路洁，房屋建筑面积约为118.79平方米，销售价格为13450元／每平方米，房屋总额为1597726元。合同第三条约定：“签订本协议：甲方交付定金20000元，大写贰万元整，首期房款于2018年8月28日付467726元，大写肆拾陆万柒仟柒佰贰拾陆元整……”，合同第八条约定：“本合同签订后，甲乙双方必须诚实守信履行，任何一方不得解除合同。如单方解除合同，违约方需向守约方支付总房款5%的违约金”，合同第十三条约定：“商品房预售许可证正在办理，乙方保证在房屋大产权证下来之前办妥。”2018年8月10日，原告路洁与其母亲董燕玲签订委托打款协议书，路洁委托董燕玲代为支付其购买的保定市房产的定金及购房款，发生数额以实际转款数额为准。2018年8月15日，原告自述董燕玲通过ＰＯＳ交易向河北秀兰房地产集团有限公司支付定金20000元。2018年8月27日，原告路洁通过银行转账向保定市秀兰房地产经纪有限公司转账30000元；2018年8月28日，路洁通过中国农业银行账号62×××78支付房款128726元，通过62×××03账号支付房款129000元，同日，董燕玲代路洁支付房款190000元。综上，路洁共向河北秀兰房地产集团支付497726元。2018年8月28日，河北秀兰房地产集团有限公司向路洁出具收据：“今收到秀兰宸府16-1-2201款项：房款（未付清）人民币（大写）：肆拾捌万柒仟柒佰贰拾陆元零角零分¥487726.00元”。另查明，河北秀兰房地产集团有限公司关于秀兰宸府项目已于2018年12月25日办理地字第130601201800026号建设用地规划许可证，于2019年1月11日办理冀（2019）保定市不动产权第××号不动产权证书，于2019年3月22日办理建字第130601201900009号建设工程规划许可证。截止原告起诉之日，该房产项目尚未办理商品房预售许可证。 一审法院认为，原告路洁主张原、被告双方签订的《购房合同书》无效。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”截止到原告起诉之日止，被告河北秀兰房地产集团有限公司尚未取得涉案房屋商品房预售许可证明，故对于原告主张《购房合同书》无效的请求，本院予以支持。被告提出在签订合同时已告知原告尚未取得商品房预售许可证的事实，合同是双方真实意思表示，合同有效的抗辩，违反上述规定，本院不予采信。原告陈述，在签订合同过程中，路洁及其母亲董燕玲支付定金20000元，支付电商费30000元，分三笔分别支付房款128726元、129000元、190000元，共支付497726元，河北秀兰房地产集团有限公司出具的收据为收到路洁房款487726元，原告提交的银行流水与其陈述相符。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告签订的《购房合同书》无效，被告据此合同收到的款项应返还原告，故原告主张返还497726元购房款的请求，本院予以支持。原告在签订《购房合同书》时，合同书中约定“商品房预售许可证正在办理”，原告在合同签订时也有过错，故对于原告要求赔偿利息的请求，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、原告路洁与被告河北秀兰房地产集团有限公司于2018年8月28日签订的《购房合同书》无效；二、被告河北秀兰房地产集团有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告路洁购房款497726元；三、驳回原告路洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8766元，减半收取4383元，由被告河北秀兰房地产集团有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定一致。 本院认为，关于《购房合同书》的效力问题，双方当事人在《购房合同书》中明确约定了房屋坐落、面积、购房款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等商品房买卖合同的主要内容，并且被上诉人已经按照《购房合同书》约定交付了房款，故该合同书应认定为商品房买卖合同。因上诉人至起诉前未取得商品房预售许可证明，一审法院认定《购房合同书》无效并无不当。上诉人主张该合同书系预约合同，理据不足，本院不予支持。因涉案《购房合同书》无效，上诉人要求被上诉人承担不履行合同的违约责任，于法无据，本院亦不予支持。 综上所述，河北秀兰房地产集团有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8766元,由河北秀兰房地产集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  钱 娜 审 判 员  郑 东 二〇二〇年十月十二日 法官助理  陈 思 书 记 员  胡小双