湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终8940号上诉人（原审原告）：李伟男，男，1993年1月15日出生，汉族，住长沙市望城区。上诉人（原审原告）：魏巧，女，1991年2月11日出生，汉族，住湖南省双峰县。被上诉人（原审被告）：长沙礼盛房地产开发有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷大道662号软件大楼后栋1680号。法定代表人：周训根，总经理。委托诉讼代理人：文斯，女，1989年2月14日出生，住湖南省醴陵市，系公司法务。上诉人李伟男、魏巧与被上诉人长沙礼盛房地产开发有限公司（以下简称礼盛房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，李伟男、魏巧不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初6800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人李伟男、魏巧上诉请求：1、依法撤销长沙市岳麓区人民法院作出的（2020）湘0104民初6800号民事判决书，并依法改判支持上诉人的全部一审诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决基本事实认定错误，是非责任划分不当，违约行为应当属被上诉人造成。1、一审判决错误认为定双方未能签订正式的《长沙市商品房买卖合同》是上诉人自身原因所致，与事实明显不符。事实上，双方未能进一步协商签署正式的购房合同，是被上诉人一方违约所致。上诉人系按照被上诉人的流程规则要求，购买其商品房必须先签署其提供的认购协议，并当天支付定金才能给予最大折扣优惠。上诉人受被上诉人楼盘虚假、引人误解的广告宣传，说购买其公寓可就读附近双名校且建筑主体差不多完毕等销售介绍及价格优惠的诱导，于2020年4月17日签订了认购协议并按照要求支付了10000元定金。签订协议时，被上诉人并未提供商品房买卖合同及相关附件给上诉人进行详细阅读，签订协议后，被上诉人对是否就读附近双名校模棱两可甚至予以否认，并把广告全部撤销。2、一审判决错误认定上诉人已详细阅读了双方即将签署的正式《长沙市商品房买卖合同》文本及其补充条款，并同意在本协议签订后3日内签署正式《长沙市商品房买卖合同》及相关附件，与事实不符。签订认购协议的过程中，被上诉人并未提供正式的《长沙市商品房买卖合同》文本及其补充条款、相关附件给上诉人查阅，上诉人对上述文件一概不知。3日期限是被上诉人在协议签订后产生的争议协商中偷偷篡改的。被上诉人的行为违反了《合同法》第三、四、五、六、八条的规定。二、一审判决适用法律错误，被上诉人应当承担违约责任。1、被上诉人的虚假承诺、恶意篡改协议、强买强卖的行为已违反了《合同法》自愿平等、诚实信用的基本原则，违反了《消费者权益保护法》，剥夺了上诉人公平交易的权利。涉案的认购协议属于依法可撤销情形。2、认购协议属于预约合同，并不具备正式商品房买卖合同的法定和需经双方协商确定的条款。以单方设定的格式条款进行捆绑强制上诉人已对正式合同文本和补充条款进行了详细阅读和同意签署正式合同及附件，排除上诉人平等协商的权利，迫使上诉人接受并签署被上诉人设定的一切合同内容及补充条款、附件等条件，这样的格式条款，应当认定为无效。被上诉人长沙礼盛房地产开发有限公司答辩称：一、一审判决事实认定正确，责任划分恰当。1、双方未能签订正式的《长沙市商品房买卖合同》，致使合同目的不能实现，该结果系李伟男、魏巧自身原因所致，属于其自身违约所致。2、礼盛房地产公司自2019年12月29日取得商品房预售许可证后，一直将《长沙市商品房买卖合同》及相关附件范本公示在售楼部醒目位置，以供随时查看合同范本，答辩人尽到了提醒义务，正式的合同文本是需签订支付从网签系统内打印，故李伟男、魏巧声称未向其出示签署正式的《长沙市商品房买卖合同》文本及补充协议实属无稽之谈。二、一审判决适用法律正确，认定李伟男、魏巧承担违约责任是正确的。三、李伟男、魏巧未按照双方签订的《潇湘奥林匹克法院认购协议》第7条约定3日内签署正式的《长沙市商品房买卖合同》，违约方系李伟男、魏巧，故应当驳回李伟男、魏巧上诉请求。李伟男、魏巧向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1、依法判令撤销与长沙礼盛房地产开发有限公司签订的《潇湘奥林匹克花园认购协议》；2、判令长沙礼盛房地产开发有限公司双倍返还李伟男、魏巧购房定金20000元；3、案件的诉讼费由长沙礼盛房地产开发有限公司承担。一审法院认定的事实：2020年4月17日，李伟男、魏巧（乙方）与礼盛房地产公司（甲方）签订《潇湘奥林匹克花园认购协议》，协议约定：1、甲乙双方经友好协商，乙方自愿购买由甲方开发的潇湘奥林匹克花园（27栋1221房，建筑面积78.71㎡，单价10239元/㎡，总价805889元）。2、签署本认购协议时，乙方自愿交纳￥10000元作为本次购房定金，否则本次协议自动失效。3、乙方必须按约定的时间主动与甲方签署正式的《长沙市商品房买卖合同》，并交付房款。若乙方逾期未签署正式的《长沙市商品房买卖合同》，视同乙方已单方终止本协议。甲方有权将本认购协议所指物业收回另行出售，销售所得归开发商所有，乙方已付购房定金10000元整归甲方所有。……7、乙方签署本认购协议，即表明已详细阅读了双方即将签署的正式《长沙市商品房买卖合同》文本及其补充条款，并同意在本协议签订后3日内签署正式《长沙市商品房买卖合同》及其相关附件。协议签订后，李伟男、魏巧通过刷卡方式交纳了购房定金10000元，礼盛房地产公司亦出具了收款收据。由于双方对名校就读、交房时间等事项发生争议，李伟男、魏巧至今未能与礼盛房地产公司签订正式的《长沙市商品房买卖合同》，经多次协商无果。李伟男、魏巧认为礼盛房地产公司在签订认购协议前进行虚假陈述和诱导，而主张撤销认购协议,并要求退还定金,均遭到礼盛房地产公司拒绝,致使本案纠纷的发生。另还查明：李伟男、魏巧系夫妻关系。一审法院认为，本案为商品房预约合同纠纷。双方争议的焦点为：一、《潇湘奥林匹克花园认购协议》是否应当予以撤销；二、李伟男、魏巧交纳的购房定金是否应当予以退还。关于《潇湘奥林匹克花园认购协议》是否应当予以撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中，李伟男、魏巧与礼盛房地产公司签订《潇湘奥林匹克花园认购协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定全面履行义务。李伟男、魏巧请求撤销《潇湘奥林匹克花园认购协议》，但并没有提供充分的证据予以证明双方之间存在可撤销的法定情形，故李伟男、魏巧主张的该项诉请，既无事实依据，也无法律依据，不予支持。关于李伟男、魏巧交纳的购房定金是否应当予以退还，根据《潇湘奥林匹克花园认购协议》的约定“乙方必须按约定的时间主动与甲方签署正式的《长沙市商品房买卖合同》，并交付房款。若乙方逾期未签署正式的《长沙市商品房买卖合同》，视同乙方已单方终止本协议。甲方有权将本认购协议所指物业收回另行出售，销售所得归开发商所有，乙方已付购房定金10000元整归甲方所有。”本案中，当事双方未能签订正式的《长沙市商品房买卖合同》，致使合同的目的不能实现,该结果系李伟男、魏巧自身原因所致，礼盛房地产公司不应退还购房定金10000元，故李伟男、魏巧主张的该项诉请，不予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条第(二)项,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决:驳回李伟男、魏巧的全部诉讼请求。案件受理费减半收取150元，由李伟男、魏巧负担。二审审理期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，涉案的《潇湘奥林匹克花园认购协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人应当按照合同约定的内容全面履行义务。并且两上诉人作为购房者在购买房屋前应当详尽的了解了房屋性质、交付时间等详尽情况，两上诉人未提交充分有效的证据证明其签订协议之时存在重大误解、显示公平或违背真实意思的情况。基于协议合法有效，现因两上诉人自身的原因致使双方未能签订正式的《长沙市商品房买卖合同》，导致已签订的《潇湘奥林匹克花园认购协议》的合同目的不能实现，根据协议第3条的约定被上诉人不应退还购房定金，并且定金本就是双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保。故上诉人的上诉请求本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人李伟男、魏巧共同负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二〇年十月二十三日法官助理刘婧书记员杨蓓