湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9566号上诉人（原审原告）：鲍阳，男，1990年05月20日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：张海涛，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴俊君，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉九派鑫谷置业有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区高新大道788号十五冶办公楼13层1301号。法定代表人：于志兴，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱华，湖北谦牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡曼君，湖北谦牧律师事务所律师。上诉人鲍阳因与被上诉人武汉九派鑫谷置业有限公司（以下简称九派公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初1647号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。鲍阳上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判九派公司以鲍阳实际支付购房款为基数，从2019年3月31日至2019年8月2日按日万分之三向鲍阳支付违约金57717.71元（1539139元×125天×日万分之三）；2、一、二审诉讼费用全部由九派公司承担。事实和理由：1、一审判决认定九派公司逾期交房构成违约，应当承担违约责任，对于一审判决前未收房的业主，一审法院判决九派公司按照合同约定的日万分之三的标准支付违约金。一审法院的该判决事实认定清楚，适用法律正确，依法维护了购房小业主的合法权益，彰显了法律的正义，对营造良好的房地产市场秩序起了很好的法治推动作用。2、虽然鲍阳在一审判决前已收房，但一审法院判决时未考虑鲍阳实际收房时间。本案中，鲍阳于2019年9月1日接收房屋，案涉商品房于2019年8月2日通过天燃气专项验收，具备交房条件，在2019年3月31日至2019年8月2日期间鲍阳未收房，在此期间，商品房天燃气未通过专项验收对鲍阳的影响与对一审判决前未收房的业主的影响是一样的，本质上没有任何区别，理应按照相同的标准，即日万分之三计算违约金。但一审判决却将上述未收房期间的违约金标准调整为日万分之一，请二审法院予以纠正。九派公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。对于收房的业主，九派公司交付的房屋符合法定交付条件，可以正常装修，收房的业主亦未对实际损失进行举证，九派公司将管道已铺设入户，因案外人原因造成交房瑕疵，在交房同时九派公司已积极协商案外人进行燃气通气工作，一审法院根据实际情况按日万分之一的标准调减违约金是正确的，并无不当。鲍阳向一审法院起诉请求：1、判令九派公司向鲍阳支付逾期交房违约金71600.33元（以1539792元为基数按日万分之三自2019年3月31日起计算至2019年9月1日止）；2、本案诉讼费用由九派公司负担。一审法院认定事实，2017年2月11日，鲍阳与九派公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定鲍阳购买九派公司开发的位于武汉东湖新技术开发区绿地国际理想城三期xx幢xx单元xx层xx号房，房屋总价款为1539139元。该合同约定与本案纠纷有关的条款为：“第九条交房期限及条件。出卖人应当在2019年3月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。7、燃气：交房时，管道铺设进户，有关燃气供应时间等具体情况均应按照燃气供应单位的规定执行。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。第十一条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。附件六：合同补充协议，约定：“4.8如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、能源部门对相关配套安装、验收之延误。（3）因政府部门、市政能源部门该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（7）其他不可抗力因素导致的情形。如发生上述第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（7）所述延期交房情况之一，出卖人应在发生该情形后30日内通知买受人，如出卖人未履行本款所述通知义务，出卖人不得以此为由免除延期交房责任。”上述合同签订后，鲍阳依约按照房屋实际面积向九派公司支付了购房款1539139元。2019年3月30日前，九派公司按合同约定通知鲍阳收房。鲍阳办理了收房手续，但并未签订《收楼确认书》。另查明，2018年1月17日九派公司与案外人武汉东湖中石油昆仑燃气有限公司签订《燃气设施委托建设安装合同》，约定由该公司为争议房屋安装燃气设施设备。争议房屋于2018年12月21日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2019年2月14日，武汉光谷中心城建设投资有限公司向九派公司回函《关于请求支持绿地光谷中心城项目现场施工报告的回函》，内容为：“收悉贵公司关于（大吕路-语风路）路面移交联系函。我司高度重视，立即与相关单位对接、沟通，并开展实地调研，现将有关情况回复如下。据查：此段施工段面义德市政于2016年5月完成雨、污水管网及土路床施工，并通过质监站分部分项节点验收，为支持贵司理想城项目建设而同月交与贵司临时占用至今，现场调查情况如下，1、此施工段面红线范围尚存部分土方未清运；2、贵司占用施工段施工段面内，已完工雨、污水检查井未恢复，而且已完成完工验收的雨、污水管道无第三方验收合格证，成品保护措施未落实到位。3、由于临近风林街占用段面土方堆积过高，如按风林街施工红线出土，现存其上的奥山府项目两栋临建存在垮塌风险，存在安全隐患。4、在贵司占用施工段面内，尚存活动板房未拆除，部分生活垃圾及建筑垃圾未清运等。鉴于上述以上原因，要求贵司按照市政道排工程要求完成上述整改，给予枫林街（大吕路-语风路）施工段面移交工作创造良好条件。2019年8月2日，争议房屋“单位（分部）工程质量竣工验收记录”载明：绿地光谷国际理想城三期燃气管道工程开工日期2018年7月16日，完工日期2018年11月2日，竣工验收时间2019年8月2日。比合同约定的交房时间2019年3月30日迟延125天。九派公司在向鲍阳交房时并未按照上述合同约定在天然气设施设备未在合同约定交房期限内办理竣工验收的情形在30日内通知鲍阳。案件审理过程中，经一审法院询问，鲍阳称没有证据证明其因九派公司未按合同约定期限办理天然气设施设备竣工验收造成其实际损失。九派公司称如果人民法院认定其构成违约应当承担违约责任，申请对合同约定的违约金减少。本案双方当事人争议的焦点：1、争议房屋天然气管道工程迟延竣工验收，九派公司是否构成违约。2、如九派公司构成违约，双方约定的违约金是否应当调整。一审法院认为，鲍阳、九派公司就本案争议房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于争议房屋天然气管道工程迟延竣工验收，九派公司是否构成违约的问题。根据双方合同约定，九派公司应当在2019年3月30日前，向鲍阳交付的商品房需要完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收。争议房屋天然气管道工程于2018年11月2日完工，但于2019年8月2日才竣工验收，比合同约定的交房时间2019年3月30日迟延125天。虽然九派公司辩称系市政道路原因造成，但其在发生该情形后30日内九派公司未通知鲍阳，不能按照合同附件六合同补充协议的约定免除违约责任。在鲍阳已按合同约定履行支付购房款的义务后，九派公司未按合同约定交付符合合同约定的商品房，根据双方合同约定，并依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条的规定，九派公司应向鲍阳承担逾期交房的违约责任。一审法院对鲍阳提出九派公司已构成逾期交房的主张，予以支持；对九派公司提出其不构成违约的主张，不予支持。关于九派公司构成违约，双方约定的违约金是否应当调整的问题。虽然鲍阳已经收房，但并未在九派公司提供的《收楼确认书》上签名放弃主张除工程保维义务以外的其他违约责任，九派公司仍应向鲍阳承担逾期交房违约责任。根据双方合同约定，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。争议房屋天然气管道工程已于2018年11月2日完工日期，但于2019年8月2日才竣工验收时间，比合同约定的交房时间2019年3月30日迟延125天。本案争议的商品房已在合同约定的期限内即于2018年12月21日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，且鲍阳已经收房，天然气相对于争议商品房来讲只是其中部分设施，虽市政道路原因造成天然气未在合同约定的期限内办理竣工验收，但鲍阳并未提供证据证明造成其实际损失。在九派公司请求人民法院减少违约金的情形下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，按照九派公司违约的程度，一审法院将鲍阳、九派公司约定的违约金计算标准调整为按已交付房价款日万分之一，即按鲍阳实际支付购房款1539139元的日万分之一，从2019年3月31日起至2019年8月2日止计算125天的违约金。一审法院对鲍阳要求九派公司支付违约金的诉讼请求部分予以支持（九派公司应向鲍阳支付违约金19239.24元），对超出上述金额的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决如下：一、九派公司于本判决生效之日起十日内向鲍阳支付逾期交房违约金19239.24元。二、驳回鲍阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费794.63元（已减半收取），由鲍阳负担529.75元，由九派公司负担264.88元（该款鲍阳已预交，九派公司于本判决生效之日起十日内支付给鲍阳）。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。鲍阳、九派公司对一审查明的事实不持异议，但鲍阳认为一审法院查明了“办理收房手续”，却漏查了具体收房的时间。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：2019年9月1日，鲍阳与九派公司办理了收房手续。本院认为，关于一审判决认定的九派公司应承担的违约金数额是否适当的问题。鲍阳与九派公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效。一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度，兼顾违约金的性质，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金的标准，平衡双方的利益，将违约金的标准酌减为日万分之一。对于一审法院在合理范围内的自由裁量如无明确禁止性的规定，本院予以尊重，故一审酌减违约金标准至日万分之一，并无显著不当，本院对鲍阳的上诉诉请不予支持。综上所述，鲍阳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1059.5元，由鲍阳负担。本判决为终审判决。审判员  鲍刚二〇二〇年十月二十一日法官助理李健伟书记员程玉