广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18941号上诉人（原审被告）：钟焯鸿，男，1980年11月6日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所。住所地：广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹，女，该所职员。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司。住所地：广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，经理。上诉人钟焯鸿因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称物业二所）、原审第三人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟焯鸿上诉请求：1.变更一审判决第二项为钟焯鸿于一审判决生效60日内将涉诉房屋保留给钟焯鸿使用的约50平方米面积外约90平方米面积腾空退还物业二所；2.变更一审判决第三项为钟焯鸿在南华东××大街××号房屋保留约50平方米面积继续居住，间隔方案由钟焯鸿、物业二所协商，间隔费用由钟焯鸿承担，钟焯鸿与物业二所重新签订租赁合同，租金按原租金标准计算；3.物业二所承担二审案件受理费。事实与理由：钟焯鸿自2009年3月1日起一直与年迈的祖父母，无业无固定收入的姑母钟某要、姑父和迄今尚未成年的表弟在涉诉房屋居住，姑母及其家人是涉诉房屋的实际使用人。由于一审法院审理本案时，钟焯鸿仓促应诉，没有及时向一审法院申请将钟某要追加为第三人，而本案判决与钟某要有利害关系。钟焯鸿的家庭结构中有两名高龄老人，两名已过退休年龄的老人和一名未成年人，家庭收入微薄，没有能力租住社会房屋，且搬离现住房屋可能危及两名高龄老人的健康甚至生命安全。基于钟焯鸿现住房屋面积为140.52平方米，钟焯鸿合家一直用作住宅使用的事实，请求法院考虑钟焯鸿的家庭情况和搬离现住房屋的严重困难情节及可能产生严重后果，判令物业二所保留约50平方米面积由钟焯鸿按原租金标准承租，重新签订直管房（住宅用途）租赁合同继续居住，间隔方案由钟焯鸿和物业二所双方协商，间隔费用由钟焯鸿承担。物业二所二审答辩：同意一审判决的处理，不同意钟焯鸿的上诉请求。东晓公司经本院合法传唤，未到庭发表意见。物业二所于2019年9月16日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除物业二所与钟焯鸿之间关于广州市海珠区南华东××大街××号房屋的租赁关系；2.钟焯鸿将广州市海珠区南华东××大街××号房屋按现状腾空并返还给物业二所；3.钟焯鸿按照4496.6元/月的标准向物业二所支付自2019年8月1日起至实际交付房屋之日的房屋占用费。本项诉讼请求暂计至2019年9月；4.钟焯鸿按照4496.6元/月的标准向物业二所支付自2019年8月1日起至实际清空搬出房屋之日止的拒不交房违约金；5.本案诉讼费用由钟焯鸿承担。一审法院经审理查明：查册日期为2019年11月27日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区南华东××大街××号为直管公房，使用性质为教育，建筑面积142.01平方米，建筑时间为解放前，所有权人为广州市房地产管理局，等。东晓公司（出租人、甲方）曾与钟焯鸿（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区南华东××大街××号全间部位的房地产出租给乙方作仓库用途，租赁期限自2009年3月1日至2011年2月28日，月租金737.2元；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。2010年4月13日、2011年4月15日，东晓公司与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局签订两份《广州市政府采购合同》，约定由广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局委托第三人对海珠区海幢（部分）、江南中、素社、南洲、江海、赤岗等11条行政街范围内的直管公房进行日常巡查、产权管理、租赁管理、安全管理等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与物业二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托物业二所协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2018年4月11日，广州市住房和城乡建设委员会印发穗建房管〔2018〕541号《广州市住房和城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》载明，直管房非住宅出租原则上参照穗财规字〔2016〕1号文和《广州市市属行政事业单位国有资产和公共资源进入产权交易市场交易暂行办法的通知》的要求实行公开招租；等。2019年3月22日，中共广州市海珠区委办公室、广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设局职能设置、内设机构和人员编制规定的通知》载明，区住房和建设局下设房屋管理科，承担直管房的产权管理和产权登记，组织开展非住宅直管房公开招租工作，等。物业二所为证明其主张，提供了如下证据：1、2017年11月23日物业二所发出的《承租人通知书》，空白处有钟某要的签名；2、2017年11月23日的《回函》，载明钟焯鸿不放弃行使优先承租权；3、2018年4月2日的《关于限期交还直管房的通知》，空白处有钟某要签名；4、2019年4月16日的《关于公开招租的通知书》；5、律师函；6、2018年广州市房屋租金参考价，记载海幢街32元/平方米。钟焯鸿质证认为：上述所有材料是由钟某要代签的，其并不是很清楚，本人并没有签名，律师函贴在门口的事情钟某要告诉了其。一审诉讼中，物业二所、钟焯鸿确认：由物业二所在钟焯鸿银行卡里按每月737.2元的标准扣划租金至2019年7月。物业二所表示其诉讼请求中占用费的标准为2018年广州市房屋租金参考价的通知中海幢街32元/平方米乘以面积计算得出4496.6元。钟焯鸿表示：第一次招拍时候有去参加，但是租金比现在要高十三倍，所以放弃了；涉案房屋是内街内巷，周边都是居民平房，很难作为商铺使用；已经续租一次，2003年就开始居住，里面一开始就有厨房厕所房间；钟焯鸿及其亲属名下均没有房产。经一审法院释明，物业二所表示不需要追加钟焯鸿的亲属为本案被告。一审法院认为：东晓公司受物业二所委托与钟焯鸿签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定：“租赁期限自2009年3月1日至2011年2月28日，月租金737.2元；租赁期届满或合同因故解除时，双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金”。上述合同约定的租赁期限已经届满，之后物业二所与钟焯鸿没有继续签订合同，钟焯鸿继续使用涉案房屋，物业二所收取租金至2019年7月，故当事人之间的租赁期限成为不定期，当事人双方均可以随时要求解除不定期租赁关系。现物业二所要求解除与钟焯鸿关于海珠区南华东××大街××号全间房屋租赁关系，钟焯鸿搬出涉案房屋的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。结合本案实际情况，一审法院酌情判令钟焯鸿在本判决生效之日起60日内搬迁。物业二所要求钟焯鸿按照每月4496.6元的标准从2019年8月1日起至交回房屋之日止的占用费的诉讼请求没有合同依据，一审法院不予支持，钟焯鸿按原合同标准每月737.2元的标准向物业二所支付从2019年9月1日起至实际交回房屋之日止的房屋占用费为宜。至于物业二所主张按照4496.6元的标准支付不交房的违约金，该违约金标准过高，结合合同约定，一审法院酌情将违约金调整为合同月租金标准的20%即737.2元的20%。物业二所要求钟焯鸿超出上述金额的违约金一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2019年12月25日作出一审判决：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与钟焯鸿之间关于广州市海珠区南华东××大街××号房屋的租赁关系；二、钟焯鸿在本判决生效之日起60日内，搬出广州市海珠区南华东××大街××号房屋，并将该房屋腾空交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所；钟焯鸿在搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；三、钟焯鸿在本判决生效之日起15日内，按每月737.2元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2019年8月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费及逾期交房的违约金（按照每月737.2元的20%计算）；四、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费250元，由广州市海珠区房屋安全和物业二所负担150元，由钟焯鸿负担100元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，关于涉案房屋的使用用途问题。钟焯鸿表示：涉案房屋一直用作居住用途，不清楚合同约定的737.2元/月是什么性质的租金标准。物业二所表示：合同约定的是仓库用途，涉案房屋实际用途是居住，737.2元/月是仓库的租金标准。钟焯鸿上诉主张对涉案房屋进行间隔，但没有提出具体的间隔方案。物业二所不同意钟焯鸿的间隔提议，称涉案房屋是独立的单元且属于非住宅房屋；涉案房屋是商业性质而非住房保障，若钟焯鸿住房存在困难，应当向街道申请住房保障。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：钟焯鸿要求保留使用部分涉案房屋的主张是否应予支持。案件事实表明，钟焯鸿与东晓公司签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定租赁期限为2009年3月1日至2011年2月28日。租赁合同期满后，双方并未续签合同，钟焯鸿继续支付租金至2019年7月。一审法院认定钟焯鸿与物业二所之间构成不定期租赁关系，并无不当。在物业二所已通知钟焯鸿解除合同及搬迁的情况下，对物业二所要求解除与钟焯鸿之间的不定期租赁关系以及要求钟焯鸿返还房屋、支付房屋占用费的诉请，一审判决予以支持，于法有据，本院予以维持。涉案房屋为非住宅性质，钟焯鸿是租赁合同当事人，其已承租使用多年，当应接受所签租赁合同约定的拘束。钟焯鸿上诉主张由于家庭成员身体不便，搬离涉案房屋存在困难，要求对涉案房屋进行部分间隔并继续租赁使用间隔后的房屋，而物业二所不同意进行对涉案房屋进行间隔，要求收回房屋，法院对此不宜直接处理。钟焯鸿及其同住人员的居住问题，宜通过向政府相关行政部门申请住房保障处理，对本案物业二所解除不定期租赁关系主张并不构成正当的抗辩。综上所述，钟焯鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由钟焯鸿负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川审判员  戴俊英审判员  刘 卉二〇二〇年十月十九日书记员  吴敏玲李美琦