四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终1140号 上诉人（原审原告）：乐山市启航物业服务有限责任公司，住所地：四川省乐山市市市中区凤凰路中段237号。 法定代表人：高容，总经理。 委托诉讼代理人：田锦怡，女，该公司员工，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：方迪，男，该公司员工，住四川省乐山市市中区。 被上诉人（原审被告）：唐弘至，男，1966年5月1日出生，汉族，居民，住四川省乐山市沙湾区。 上诉人乐山市启航物业服务有限责任公司（以下简称启航物业公司）因与被上诉人唐弘至物业服务合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 启航物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判唐弘至向启航物业公司缴纳物业服务费2,238元、违约金448元，共计2,686元;2.一、二审诉讼费由唐弘至承担。事实和理由：一审判决适用法律、司法解释错误，事实认定不清。一审法院根据唐弘至单方面的口头陈述，错误认定启航物业公司违约。根据《中华人民共和国民法总则》相关规定,在启航物业公司没有违约的情况下,理应支持启航物业公司的全部诉讼请求。 唐弘至辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 乐山市启航物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令唐弘至向乐山市启航物业服务有限责任公司缴纳物业服务费2,238元、违约金448元，共计2,686元；2.诉讼费用由唐弘至承担。 一审认定事实：唐弘至为乐山市市中区的业主。 启航物业公司于2017年1月1日与格兰美景小区业主委员会签订2017年1月1日起至2021年12月21日的物业服务合同，约定：物业服务费：1.住宅负1楼平方米1元每月，业主每月应按产权面积向启航物业完清当月物业服务费，每半年必须结清一次所欠物业服务费，否则视为违约，违约金为所欠费用总金额的20%；2.启航物业公司对公共房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等进行日常维修养护。 一审审理中，唐弘至以其房屋漏水、浸水、堵塞等问题未解决为由，未交纳2019年1月1日至2019年12月31日物业管理服务费2,238元（186.5平方米×1元/㎡×12个月）。启航物业公司提供书面催收照片证明催收事实，唐弘至对启航物业公司催收的事实不予认可，但未提交相应证据。唐弘至提供房屋浸水、漏水、堵塞等状况的照片，启航物业公司对真实性无异议。双方各执己见，调解未果。 一审法院认为，启航物业公司与小区业委会签订的物业服务合同，不存在合同无效的法定情形，为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。 物业服务项目内容十分广泛，而对应的标准也因业主个体感受而很难有一个一致标准，从本案具体情况来看，唐弘至并无充分证据证明大多数业主拒绝乐山市启航物业服务有限责任公司的物业管理服务，据此可以认为乐山市启航物业服务有限责任公司的物业服务尚未构成根本违约。鉴于唐弘至不交纳物业费系事出有因，应酌情减少部分费用。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、唐弘至在本判决生效后十五日内支付乐山市启航物业服务有限责任公司物业服务费2,000元；二、驳回乐山市启航物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半），由乐山市启航物业服务有限责任公司承担。 本院除认定一审法院查明的事实外，另查明：2017年1月1日《格兰美景小区物业服务合同书》中第二章“管理事项”第四条约定：“房屋建筑共用部分的维护和管理。包括：楼盖、屋顶、承重结构、楼梯间、内外墙体……”。第五条约定：“共用设施、设备、电梯、养护、运行和管理。包括：共用的上下水管、落水管、垃圾桶、楼内消防设施设备……”第十五条启航物业公司权利义务约定：“3.对公共房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等进行日常维修养护。……5.公共设施设备发生中、大的维修项目，制订维修方案和预算，经业主大会或者业主委员会审查同意后组织实施，维修资金由业主委员会筹集，并如实公布账目。”第五章“物业管理服务质量与要求”第十九条约定：“房屋及设施、设备的维修、养护做到及时……”唐弘至的房屋存在漏水、渗水等现象。 以上事实有物业服务合同书、照片和本院询问笔录等予以证明。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”规定，二审围绕当事人上诉争议的问题进行审查，对于当事人未提出上诉部分，不予审查。根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于唐弘至是否应支付启航物业公司2019年度物业服务费2,238元和违约金。 2017年1月1日，格兰美景小区业主委员会与启航物业公司签订的《物业服务委托合同》，是双方真实意思表示，其内容并不违反法律法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立，受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，启航物业公司要求唐弘至支付2019年度物业服务费2,238元。唐弘至在二审中以启航物业公司未解决其房屋存在的漏水、渗水等问题为由主张应少交部分物业服务费。启航物业公司陈述解决唐弘至房屋外墙渗水等问题需要动用维修基金。而启航物业公司并未提供证据证明其已按照《格兰美景小区物业服务合同书》的约定，制订了维修方案和预算并报业主大会或者业主委员会审查，能够认定启航物业公司在提供物业服务方面存在瑕疵。一审判决结合本案实际情况，酌情调减唐弘至2019年度物业服务费为2,000元、不支持启航物业公司主张的违约金并无不当，本院予以确认。 需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，不能求全责备，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过彼此之间的换位思考和共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上所述，启航物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由乐山市启航物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 全 审 判 员  谭媛媛 审 判 员  刘一铭 二〇二〇年十月十三日 法官助理  罗欣雨 书 记 员  张 瑞 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。