河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终13308号上诉人（原审被告）：郑州怡商置业有限公司，住所地河南省郑州市市辖区郑东新区天韵街5号怡商花园售楼部2楼201室。法定代表人：张金送，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘曼，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启林，河南良仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：丁桂英，女，1971年8月24日出生，汉族，住河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：黄帅，河南中锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王聪，河南中锦律师事务所律师。上诉人郑州怡商置业有限公司因与被上诉人丁桂英房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初8909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月22日公开开庭审理了本案。上诉人郑州怡商置业有限公司的委托诉讼代理人刘曼，被上诉人丁桂英的委托诉讼代理人黄帅、王聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州怡商置业有限公司上诉请求：1.一审判决认定被上诉人付清购房款证据不足，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一审判决上诉人按购房款(6466634元)的日0.06‰向被上诉人支付违约金，违约金标准明显过高，请求二审法院依法公平判决，改判由上诉人给予被上诉人适当补偿；3.一审判决认定的违约金计算起、止点错误，请求二审法院依法改判；4.一审判决上诉人于判决生效之日起15日内为被上诉人提供办理商品房所有权转移登记所需资料无事实与法律依据，请求二审法院依法改判；5.本案结果涉及整个郑州怡商花园式商务会馆项目，关联案件涉及金额高达一个多亿，涉及业主多达四百多人，一审案件适用简易程序不妥；6.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案被上诉人在一审中仅提交了购房款首付款发票，并未提交按揭贷款支付部分的发票和到账凭证，被上诉人未能举证证明其是否已付清购房款，应当承担举证不能的责任，仅凭贷款合同条款约定根本无法核实被上诉人是否付清购房款，一审法院根据贷款合同条款约定推定被上诉人已付清房款证据不足。被上诉人未能举证其已付清购房款，其无权请求上诉人交房、办证和支付违约金，一审法院判决上诉人承担违约责任并提供转移登记资料有误，请求二审法院依法改判。二、即使认定被上诉人付清购房款，上诉人逾期办理初始登记手续确实存在不能控制的客观因素，并且上诉人一直积极办理并主动采取了补偿措施，被上诉人也并没有因上诉人未办理初始登记产生任何实际损失，一审法院判决上诉人承担的违约金过高，请求二审法院依法改判由上诉人给予被上诉人适当补偿。三、根据《商品房买卖合同》第十五条和《商品房买卖合同》附件四第六条的约定，一审法院认定违约金计算起点错误，本案违约金应自被上诉人向上诉人提交书面转移登记申请书届满15日起计算。商品房产权初始登记不是被上诉人的权利，商品房转移登记才是被上诉人的权利。四、目前本案所涉项目产权登记资料已由上诉人报送至房管部门进入产权登记程序，房管部门于2019年9月5日受理并开始实测，上诉人已于2019年9月5日完成《商品房买卖合同》附件四第六条第1项的资料报送义务，因此本案违约金应于2019年9月5日终止计算与支付。五、根据《商品房买卖合同》第十五条和《商品房买卖合同》附件四第六条的约定，商品房初始登记因政策变更已不存在，因此被上诉人请求上诉人15日内为其提供办理商品房所有权转移登记应由上诉人提供的资料不符合双方约定的先决条件，被上诉人的该请求没有事实和法律依据。其次本案被上诉人未曾向上诉人提交过书面申请，也未曾明确其需要上诉人提供的资料明细，上诉人根本无从准备，因此上诉人请求二审法院依法改判驳回被上诉人请求提供办理转移登记资料的诉讼请求。六、本案结果涉及并影响整个郑州怡商花园式商务会馆项目，关联案件涉及金额高达一个多亿，涉及业主多达四百多人，一审法院适用简易程序审理不妥。并且如本案一审判决生效，全部业主均将参照本案判决结果请求高额违约金，这将使得上诉人产生不堪重压而破产的风险，届时协调办证事宜也将被搁置，这会进一步损害广大业主的权益，引起广大业主不满，有可能会引发群体性事件，造成不良社会影响，这是上诉人最为担心的，希望二审法院予以综合考虑。综上，请求二审人民法院根据本案客观存在的法律事实，依法支持上诉人的上诉请求。丁桂英辩称：一、丁桂英已经向一审法院提交首付款支付发票及银行贷款还款的银行流水证明，已经充分证明丁桂英支付了本次房屋的首付款及房屋尾款。丁桂英之所以未能提供银行按揭贷款的发票是由于上诉人故意拖延并拒开具，丁桂英要求上诉人及时向丁桂英开具发票并依法向国家税务机关纳税。二、一审法院基于双方的合同约定判决上诉人承担违约责任符合法律规定，并对违约金的计算标准进行了调整。《商品房买卖合同》系上诉人与丁桂英在协商一致的基础上签订，是双方的真实意思表示，不存在法律规定的合同无效的情形，对双方都应当具有约束力。合同签订后，丁桂英按照合同约定履行了支付房款的义务，但上诉人未在约定期间内将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送相关部门，应当承担违约责任。合同对违约金有明确约定，上诉人应当按照合同约定承担违约责任。上诉人声称丁桂英没有损失，显然不符合实际。上诉人收取丁桂英的购房款后，却迟迟不为丁桂英办理房屋权属证书，造成丁桂英的物权权利难以实现，对丁桂英已经造成了重大损失。上诉人未按照行政机关的规划要求进行建设，导致上诉人不能向有关部门递交房屋产权初始登记的材料，而非如上诉人所称的其建设完工后，行政机关提出了规划变更。一审法院在判决时已经考虑了上诉人违约的客观原因，将违约金计算标准下调至万分之0.6。上诉人仍认为违约金过高的主张，没有法律和事实依据。三、上诉人对丁桂英的补贴系上诉人履行合同的行为，与上诉人应当承担的违约责任没有关系。上诉人在销售房屋时，向购房者承诺成立郑州怡商花园式商务会馆永续性物业品质维护基金，并向购房者出具了书面的文件。上诉人是基于该合同对部分业主进行了补贴，该项补贴与上诉人应承担的违约责任没有关系。并且上诉人也并未实际履行补贴义务，甚至在丁桂英起诉上诉人办证违约后，上诉人将丁桂英排除在享受补贴业主之外，对丁桂英进行打击报复。上诉人将不相关的两者混为一谈，目的是为了逃避承担责任。四、上诉人刻意将办理初始登记的违约责任混淆为办理转移登记的违约责任，以混淆违约金的起算时间。五、上诉人请求违约金应在2019年9月5日终止计算与支付，没有事实和法律依据。上诉人提交的《房产测绘收件回执单》《房产测量通知》与本案没有关联，不能证明上诉人向相关部门实际报送初始登记资料并已经被受理的时间。根据民事诉讼法相关规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。六、上诉人与丁桂英在《商品房买卖合同》中对上诉人应当在2015年8月31日前报送产权初始登记材料的约定明确，一审判决上诉人自2017年5月11起支付违约金符合客观情况，且类似系列案件已由郑州市中级人民法院作出终审判决。综上所述，丁桂英虽然认为一审判定的违约金计算标准过低等，但基于快速解决纠纷等考量并未上诉。上诉人的上诉请求与理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。丁桂英向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料的违约金（自2017年5月11日起至实际履行日止），暂计708096.4元（自2017年5月11日起至暂计至2020年5月11日止）；2.被告于15日内为原告提供办理商品房所有权转移登记由其提供的所需资料，并协助原告办理房屋产权证；3.被告将“郑州市怡商花园式商务会馆永续性物业品质维护基金”投入运作；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月31日原被告签订商品房买卖合同（合同编号为：D130××××1855），合同约定原告购买被告开发的位于郑东××、××外××北××房，总价为6466634元;房屋交付期限为2015年6月30日前；被告应当在2015年8月31日（商品房交付使用后60日内）前，持办理权属登记需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局备案。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。2014年1月6日原告向被告支付房款3236634元，并由被告出具销售不动产统一发票。个人购房借款/担保合同显示，将贷款一次性划入本合同第四十六条约定的账户，第四十六条约定账户，户名：郑州怡商置业有限公司，账号：17×××79，开户行：工行。不动产受理凭证显示，2020年5月26日，收到郑州怡商置业公司郑州新区天韵街5号2号楼7层701等724户国有建设用地使用权及房屋所有权首次等级以下申请登记材料，经核实，现予受理。根据郑州市公安局郑东分局治安二中队出具的证明显示，郑州怡商花园式商务会馆符合郑州市公安局门牌管理的编排原则，为其编排为天韵街5号。庭审时，双方确认房屋已交付原告，不动产登记部门于2020年5月26日已收到被告首次登记材料，且已经受理，被告称截止开庭之日涉案房屋已办理首次登记。以上案件事实由商品房买卖合同、发票、购房借款/担保合同、受理凭证、证明及庭审笔录予以证明。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定支付全部房款，根据合同约定出卖人应当在2015年8月31日前（商品房交付使用后60日内），持办理权属登记需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局备案。如被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。庭审中被告称交完房后提交了房屋产权登记需要备案的相关资料，但政府的规划变更一直是因为车位问题造成规划验收没有通过没有备案，故被告的行为违反合同约定，应当承担相应的违约责任。关于原告请求被告向原告支付逾期报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料义务之日止逾期交房的违约金708096.4元（自2017年5月11日起暂计算至2020年5月11日，共计1096天，之后继续计算至实际履行之日）的诉讼请求，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。纵观本案案情，房屋建成后被告及时向原告方交付了房屋，原告予以接收，并实际占有使用，被告公司逾期办理初始登记手续确实存在其不能控制的客观因素，其一直积极办理而非消极拖延，违约后也积极主动采取了补偿措施，且不动产登记中心于2020年5月26日已收到被告提交的首次登记申请材料，并予以受理。又因为新冠状病毒疫情的影响，××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告》，被告在2020年1月27日至2020年3月16日期间无法复工，该时间段符合不可抗力的情形，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失、疫情的影响等各种因素，该院酌情确定被告以总购房款为基数按日0.06‰支付原告自2017年5月11日起至2020年1月26日止、自2020年3月17日起至2020年5月26日止，逾期报送应由其提交的办理房屋权属初始登记所需资料的违约金。关于原告诉请被告于15日内为原告提供办理商品房所有权转移登记由其提供的所需资料，并协助原告办理房屋产权证，根据合同约定，转移登记系原告自身申请办理，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料，故被告应当为原告提供办理转移登记由其所提供的所需资料。关于原告诉请被告将“郑州市怡商花园式商务会馆永续性物业品质维护基金”投入运作，原告提交的证据并没有被告的签字印章认可，故该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州怡商置业有限公司于本判决生效后十日内向原告丁桂英支付违约金（以购房款6466634元为基数，按日利率0.06‰自2017年5月11日起计算至2020年1月26日止、自2020年3月17日起计算至2020年5月26日止）；二、被告郑州怡商置业有限公司应于本判决生效后十五日内向原告丁桂英提供办理转移登记所需材料；三、驳回原告丁桂英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10881元，减半收取5440，由原告丁桂英负担1706元，由被告郑州怡商置业有限公司负担3734元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，丁桂英与郑州怡商置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。丁桂英一审中提交了购房首付款发票、中国工商银行个人贷款历史明细等证据，能够证明案涉房屋的首付款及商业贷款已支付给郑州怡商置业有限公司。郑州怡商置业有限公司认为丁桂英未能举证证明已付清购房款，与事实不符，其该项上诉理由不能成立。案涉《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第一款产权初始登记约定，“出卖人应当在2015年8月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之1的违约金。”。不动产登记部门2020年5月26日收到郑州怡商置业有限公司报送的办理首次登记的申报资料。郑州怡商置业有限公司未按合同约定的时限报送资料，已构成违约，应当承担违约责任。一审法院将郑州怡商置业有限公司应承担的违约金的标准由日万分之一调整为日0.06‰，并扣除了因新冠疫情影响无法复工的相应期限，已经考虑到郑州怡商置业有限公司逾期报送办理房屋权属初始登记资料存在的客观因素、双方的履约情况、违约原因、疫情影响等因素。郑州怡商置业有限公司认为一审判决违约金过高的主张，不能成立。因2016年8月20日之后，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记，郑州怡商置业有限公司主张本案违约金应于房管部门受理并开始实测的2019年9月5日终止计算与支付，本院不予采纳。案涉《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第二款转移登记约定“出卖人取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：买受人自行申请办理。出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。”。双方当事人确认案涉房屋已经办理首次登记，根据合同约定，案涉房屋现已具备申请办理转移登记的条件。丁桂英主张郑州怡商置业有限公司提供办理转移登记所需由出卖人提供的资料的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持并无不当。郑州怡商置业有限公司上诉称丁桂英该项诉请无事实和法律依据，要求驳回该项诉请的主张，不能成立。一审法院适用简易程序审理本案并无不当。郑州怡商置业有限公司称一审法院程序违法，该项上诉理由不能成立。综上所述，郑州怡商置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10881元，由郑州怡商置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年十月二十七日书记员  李志琳