江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4284号上诉人（原审被告）：孙世强，男，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凡，江苏圆点律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋广志，男，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：孙超，江苏觉悟律师事务所律师。原审第三人：孙豹，男，汉族，住徐州市铜山区。原审第三人：高洁，女，汉族，住徐州市铜山区。上诉人孙世强因与被上诉人蒋广志，原审第三人孙豹、高洁房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初1496号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人孙世强上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人自2009年7月份被确诊为癔症性精神病，存在自知力障碍，处于限制民事行为能力状态，根据《民法总则》第二十二条规定，对于涉案房屋的处分明显超出了上诉人孙世强民事行为能力的范畴。2.上诉人系限制民事行为能力人，从法益角度考虑，其权利应该优先受到保护。即使相对人不知道或不应当知道对方是无行为能力人或限制民事行为能力人，也要承担交易被宣告无效或被撤销的不利后果，并且本案中被上诉人对上诉人精神异常是明知的。3.上诉人与被上诉人之间没有房屋买卖的合意，且上诉人没有在涉案房屋买卖协议中签字，对于上诉人来讲，涉案《房屋买卖协议》未能成立生效，对上诉人不产生法律效力。4.涉案房屋系拆迁安置房，属于上诉人家庭共同共有财产，涉案房屋的处分并未取得所有共有权人的同意，不具备过户条件，亦不符合善意取得制度的构成要件，一审法院判令上诉人配合办理过户手续，明显侵害了其他共有权人的利益。5.上诉人和第三人孙豹之间并不符合表见代理的构成要件，不构成表见代理关系。被上诉人蒋广志答辩称，1.上诉人的主张没有证据支持。本案房屋买房行为由律师对整个过程进行了见证，能够证明买卖合同的签订是合法、真实、有效的。2.签订合同时孙世强的身体及精神健康情况没有任何问题。并且，如果孙世强当时确实患有精神病，见证律师不可能看不出来。3.本案中，房屋买卖协议的签订及后续的交付、装修以及实际使用均由被上诉人蒋广志进行，其正常居住到现在已有11年之久。在此期间，上诉人及第三人从未提起任何异议，而是在房屋大幅度升值之后，才对房屋的购买提出异议，存在恶意。4.房屋的水电、合同及发票一直由被上诉人缴纳开具，被上诉人的使用行为长期且持续。如果上诉人对于涉案的律师见证书有不同意见，或者认为该律师见证行为存在瑕疵或者错误给其造成损失，其可以对见证的律所及律师另案提起民事诉讼或者进行投诉，而不能以此在本案中作为抗辩理由。蒋广志向一审法院提出诉讼请求：1.孙世强继续履行房屋买卖协议书，配合蒋广志将涉案房屋及地下室（徐州市云龙区惠民小区B15号1单元XXX室）过户到蒋广志名下；2.孙世强赔偿蒋广志违约金50000元；3.诉讼费由孙世强承担。一审法院查明：涉案惠民小区B15号1单元XXX室房屋系2004年拆迁安置的房屋之一，被拆迁人为孙世强。孙豹为孙世强的儿子。拆迁安置补偿协议及拆迁房屋调查决算表均是孙豹代孙世强签字。2007年1月12日，孙世强接到上房通知。后第三人孙豹、高洁共同居住于该房屋，第三人孙豹、高洁于2010年10月26日登记结婚。系孙豹通过中介对外出售涉案房屋。2009年2月23日，蒋广志（乙方、购买人）和孙世强及第三人（甲方、出卖方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方自愿将其位于惠民小区的B15号1单元XXX室房屋，面积52.6平方米，配套地下室面积约为9.51平方米的房屋一套出售于乙方，总购房款为84000元，签订本协议日，乙方首付购房款82000元，剩余房款2000元于产权办理后一次性交付于甲方，且乙方保证该房屋正常使用；甲方在取得合法过户手续后，两个月内为乙方办理过户手续；过户费用由乙方承担，甲方应积极配合，否则赔偿乙方违约金50000元整。合同还对其它事项进行了约定。蒋广志在乙方签字处签字按捺，第三人孙豹、高洁在甲方签字处签字按捺，此外，甲方处还有“孙世强”的签字及指印。该《房屋买卖协议》的签订经过了律师见证，见证律师丁浩、何燕燕。关于“孙世强”签字按捺的真实性，各方陈述不一致，孙世强称其并没有在《房屋买卖协议》上签字按捺；第三人孙豹称甲方处孙世强的签字是其所书写，指印也是孙豹的指印；见证律师丁浩称签订协议时，买卖双方均在场，签名是孙豹代签，指印是孙世强本人所按。签订协议当天，孙豹向蒋广志出具收条一张，载明：今收到徐州市云龙区惠民小区B15号楼2单元XXX室，房屋购房款捌万贰仟元整（¥84000元整），总房款为捌万肆仟元整（¥84000元整），5月十号之前将该房屋交付于购买人蒋广志。出售前，涉案房屋已出租，因签订协议时，房屋尚在租期内，故租期结束后于2009年5月交付给蒋广志。孙豹在第一次庭审中称：中介说有人72000元购买，但实际我拿到手只有70000元，还有2000元在中介处，没有给我。孙豹在第二次庭审中又称：中介说房子只卖了70000元，扣除我欠他的钱，就给我打了60000多，当时卖房协议和收条都写84000元，是因为当时我欠中介钱，他说怎么签就怎么签。蒋广志还提供水电费发票证明涉案房屋由蒋广志实际占有并使用多年。孙世强对发票真实性无异议，但称房屋是蒋广志采取非法手段占有，逼迫孙世强交付的。一审法院认为，孙世强户因动迁获得安置房，涉案房屋系安置房之一，该房屋由其儿子孙豹牵头卖给蒋广志，蒋广志出资购买涉案房屋并入住多年。《房屋买卖协议》上也有“孙世强”的签字和指印，但各方对于签字指印是否为孙世强本人所留存在分歧。一方面，如果《房屋买卖协议》签字或指印是孙世强本人所留，《房屋买卖协议》是有效的，应当履行。另一方面，即使《房屋买卖协议》签字指印并非孙世强本人所留，房屋转让时其并不知情，但结合孙世强“房屋是原告逼迫被告交付的”的陈述以及孙世强近十年不过问也不去查看自己的房屋有悖常理来看，孙世强即使在签订合同时不知晓房屋转让事宜，但是之后也是应当知晓的。多年来，孙世强也未对儿子、儿媳签订的合同提出异议，只是在本次蒋广志请求办理过户手续时才提及。关于孙世强抗辩的另外一个共有人孙洪玲也不同意办理过户，孙豹无处分权的意见，一审法院认为，首先拆迁安置补偿协议上载明的被拆迁人只有孙世强一人；退一步讲，即使孙洪玲对涉案房屋享有权利，截止至起诉之日，蒋广志居住在涉案房屋近十年，而孙洪玲亦居住在涉案房屋所在小区，其不知晓涉案房屋已被出售，显然与常理不符，多年来，其未对买卖行为提出异议，故法院对孙世强的抗辩意见不予采纳。就合同而言，孙豹在和蒋广志签订协议时，持有涉案房屋的拆迁安置补偿协议、拆迁房屋调查决算表、上房通知书，拆迁安置补偿协议上被拆迁人处是孙豹代签，且《房屋买卖协议》经过律师见证，故蒋广志有理由相信孙世强儿子孙豹有权代理孙世强签订合同，购房款蒋广志已支付给孙豹，房屋孙豹已交付给蒋广志长达约10年，蒋广志并非恶意取得，故应构成表见代理，应当履行。关于购房款问题，虽然孙豹称当时只拿到了70000元，但合同载明的房屋总额为84000元，并注明协议签订日首付款82000元，产权证办理后交付2000元。孙豹也向蒋广志出具了收条，孙豹作为完全民事行为能力人，应当知道出具收条的法律后果，故一审法院对其抗辩意见不予采纳。蒋广志出资购买涉案安置房，鉴于政策原因，在一定期限内不能过户，但在过户条件成就时，孙世强应当依合同约定承担相应的协助义务。故对于蒋广志要求孙世强配合将涉案房屋及地下室过户至蒋广志名下的诉讼请求，法院予以支持。蒋广志已按约定交付购房款，但在涉案房屋满足过户条件时，孙世强不予以积极配合，该行为已经构成违约，故蒋广志要求孙世强支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。但蒋广志、孙世强约定的违约金过高，总房款84000元，违约金高达50000元，一审法院法院结合违约情形予以调整，酌定违约金金额为总房款的10%，即8400元，遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、孙世强于判决生效之日起十日内协助蒋广志将位于徐州市云龙区惠民小区B15号X单元XXX室房屋及地下室过户至蒋广志名下。二、孙世强于判决生效之日起十日内向蒋广志支付违约金8400元。三、驳回蒋广志的其他诉讼请求。二审期间，上诉人孙世强提交以下证据材料：证据一、徐州市东方人民医院2005年5月15日出具的诱发电位检查报告单、徐州矿务集团第一医院2020年10月12日出具的病情证明书、《住院病案首页》、《精神科入院记录》（4页）、《精神科出院记录》各一份，拟证明上诉人在2020年5月16日被确诊为偏执型精神分裂症的事实。结合上诉人一审中提交的《接处警工作登记表》和《柳集村委会证明》可知，上诉人病症在持续并严重，已由癔症型精神病恶化为偏执型精神分裂症。证据二、孙豹与案外人史某于2008年3月19日签订的《房屋买卖协议书》一份、孙豹与案外人史广春出具的《借条》三份、史广春出具的《收条》一份，拟证明：孙豹与史某之间存在借贷关系，将涉案房屋作为担保。而本案中的房屋买卖协议与2008年3月19日签订的《房屋买卖协议书》内容基本雷同，实际上也是借贷关系的担保。并且孙豹存在高利借贷的行为，这也是孙豹收到被上诉人8万元借款却愿意出具11万元收条的原因，进一步可以证明被上诉人未支付购房款。证据三、徐州市云龙区大龙湖街道柳集村民委员会于2020年7月14日出具的证明一份，证明涉案房屋为拆迁安置房屋，所占用的土地为国有建设用地，性质是划拨，涉案房屋的转让未经过政府部门的批准不符合法律规定，无法办理过户手续。被上诉人蒋广志质证认为，上诉人二审中才提交上述证据，应说明理由。东方医院的报告单形成于2020年5月15日，本案房屋买卖行为发生十一年之后上诉人才被确诊有精神方面的疾病，该结论不能证明其在签订房屋买卖合同时是限制民事行为能力人。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于涉案房屋买卖协议的效力问题。根据查明事实，孙世强、孙豹、高洁、蒋广志于2009年2月23日向丁浩、何燕燕两名律师出具了授权委托书，并由该两名律师对涉案房屋的买卖进行见证，授权委托书与《房屋买卖协议》上有“孙世强”的签字和捺印。一方面，上诉人孙世强主张其为限制民事行为能力人，对于涉案房屋的处分明显超出了其民事行为能力范畴。对此本院认为，上诉人该条上诉主张未否认孙世强确实对涉案房屋进行了处分。那么，孙世强在处分涉案房屋时的精神状况是我们要重点考虑的问题。孙世强一、二审中提供的证据仅能证明其在2009年7月23日至2009年8月19日期间因癔症性精神病在徐州南郊精神病院治疗后情况好转出院、于2020年5月16日被确诊为偏执型精神分裂症，不能证明2009年2月上诉人处分涉案房屋时的精神状态属于异常。退一步讲，根据《民法通则》第十三条第二款规定：“不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”，即便上诉人孙世强在处分涉案房屋时为限制民事行为能力人，且处分涉案房屋这一民事活动与孙世强精神健康状况不相适应，原审第三人孙豹作为上诉人孙世强之子，是孙世强的法定代理人，其在涉案房屋买卖协议上签字确认应视为同意孙世强出售涉案房屋，故涉案《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。另一方面，上诉人孙世强主张其与被上诉人没有房屋买卖合意，涉案《房屋买卖协议》中的签字与指印并非其本人所留。对此本院认为，首先，上诉人该主张否认了其对涉案房屋的处分，与其第一条上诉主张互相矛盾。其次，即使《房屋买卖协议》系由孙豹代孙世强签订，孙世强对此不知情，从合同签订时的情况来看，孙豹为孙世强之子，其持有涉案房屋的拆迁安置补偿协议、拆迁房屋调查决算表、上房通知书，并且拆迁安置补偿协议中被拆迁人处为孙豹代签，蒋广志有充分理由相信孙豹有权代理孙世强签订合同。从合同的实际履行情况来看，蒋广志支付相应购房款后，孙豹将涉案房屋交付给蒋广志近十年之久，蒋广志对涉案房屋进行的装修与入住，孙世强也未提出异议。蒋广志对涉案房屋非恶意取得，孙豹的行为构成表见代理，涉案《房屋买卖协议》合法有效，应当继续履行。二、关于涉案房屋的出售是否经共有人同意的问题。孙世强主张涉案房屋系拆迁安置房，《拆迁房屋调查决算表》认定房屋属于孙世强、孙豹、孙洪玲三人共有，涉案房屋的出售未经所有共有权人同意。但根据查明事实，《拆迁房屋调查决算表》仅有孙世强一人签字，并未载明除孙世强以外的共有人情况，不足以证明孙洪玲为涉案房屋的共有人，故对于孙世强该主张本院不予支持。三、关于被上诉人要求上诉人协助办理涉案房屋的产权过户登记手续是否适当的问题。涉案《房屋买卖协议》第5条约定：甲方（孙世强、孙豹、高洁）在取得合法过户手续后，两个月内为乙方（蒋广志）办理过户手续。房屋买卖协议签订后，蒋广志已按照约定支付了购房款，根据上述约定，现涉案房屋已满足过户条件，孙世强、孙豹、高洁应当协助蒋广志办理房屋过户手续。综上，上诉人孙世强的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由孙世强负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  孟 娟二〇二〇年十月二十日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷