河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5531号原告:于艳红，女，汉族，1991年10月4日出生，户籍所在地河南省宜阳县。被告：洛阳五洲国际工业博览城有限公司，住所地洛阳市西工区洛阳工业园区汉宫西路27号。法定代表人：舒策张，董事长。委托诉讼代理人：郭晓宁，女，汉族，1987年4月20日出生，户籍所在地河南省偃师市，系该公司员工。原告于艳红诉被告洛阳五洲国际工业博览城有限公司（以下简称五洲国际公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告于艳红、被告五洲国际公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于艳红向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期交房的违约金5985元；2.判令被告承担逾期办理房产证的违约金1300元；3.判令由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：根据《商品房买卖合同》第四章第十一条第一款之规定，被告逾期交房274天。根据合同第八条约定时间的规定及第十二条规定逾期时间不得多于第八条中的期限，故逾期时间计算方法也应当以90日为划分标准，被告应承担逾期交房违约金5985元。根据《商品房买卖合同》第八章第二十条第二款及补充协议第六条第三款第一项之规定，截止《洛阳日报》总第16588期（2020年7月10日）之相关公告，被告逾期办理所有权证书100天，故被告应承担逾期办理所有权证书违约金1300元。五洲国际公司辩称，一、关于原告要求支付逾期交房违约金的逾期天数的确定。本案中原告与被告于2017年6月26日签订关于1幢618公寓的《商品房买卖合同》（预售）（以下简称合同）。合同中第七条第3款“贷款方式付款”中约定该套房屋于2017年6月26日支付首期房款83346元，剩余50000元向银行申请贷款。2019年2月28日正式放款该客户剩余的房款50000元，后经多次邀约客户面签，客户表示要一次性补齐，该客户于2019年2月28日补齐尾款（优惠2667元）。合同中第十一条“交付时间和手续”虽约定被告应于2018年6月30日前向原告交付该商品房，但根据合同附件十一补充协议第5条“关于收房的约定”中第（4）款中约定“出卖人将该商品房交付××使用的前提是××办理收房手续时已付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金（如有）、委托出卖人缴纳的契税、维修基金和办理产权的相关费用，提供自行缴纳的物业服务费的手机凭证，提供委托代办产权和抵押登记所需要的资料并办理相关手续，办理物业相关手续，且未出现××不按时归还银行按揭贷款或××出现贷款合同项下的其他违约行为导致贷款银行宣布贷款提前到期终止贷款合同并要求出卖人承担担保责任或发生××所购的该房屋被司法机关查封等事宜。否则出卖人有权相应顺延将该商品房交付××的时间直至按前述约定履行完毕全部义务之日或纠纷解决之日，且无须承担任何违约责任。”故原告于2019年2月28日交房符合被告交付原告房屋的条件，因此违约金计算应从2019年3月1日起算，截止2019年3月24日止，共计逾期24天。二、逾期办理不动产违约金的确定。1.根据合同附件十一补充协议第6条“办理产权证的约定”中第（2）款约定：“××委托出卖人协助办理房屋权属证书的，××应在交房后30日内将真实、完整、合法、有效的办理房屋所有权证书所需的全部资料和各项税费（包括契税、专项维修资金等）或已缴纳税费的凭证一并交予出卖人，办妥委托代办手续，和出卖人签订实测面积确认协议，结清面积差价款。××未完整资料、税费或已缴纳税费的凭证，未确认实测面积并结清差价的，出卖人签订实测面积确认协议，结清面积差价款的，出卖人不接受其协助办证的委托，并不承担因此导致的延期办证责任。××逾期交付的，则上述条款中办理房屋所有权证书的期限相应顺延，如因此给出卖人造成损失的，××应给予赔偿。但本协议其他条款另有约定的，从其约定。”原告再次之前并未向被告出借上述资料。因此被告并无办证义务。2.合同附件十一补充协议第6条“办理产权证的约定”中第（3）款约定：“因出卖人的责任，××不能在该商品房交付后360日内取的房屋所有权证书的，则构成逾期办证”，则逾期办证的计算日期应该为交付后360天后即2020年3月25日，则逾期办证起算时间应为2020年3月26日，则逾期时间为106天，按照合同第（3）款第1条约定“逾期在12个月内，购房合同及本协议继续履行，每逾期一日，出卖人按已付房价的万分之一项××支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的千分之五”，赔付金额为653元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月26日，于艳红（××）与五洲国际公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定，该商品房的规划用途为办公用房；该商品房为第一条规定项目中的1幢6层618号；该商品房预测建筑面积为34.25平方米；总价款为133346元；签订本合同前，××已向出卖人支付定金30000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。贷款方式付款为按揭贷款。××应当于2017年6月26日前支付首期房价款83346元，占全部房价款的62.5%。余款50000元向浦发银行申请贷款支付；合同第十一条约定出卖人应当在2018年6月30日前向××交付该商品房；关于逾期交付责任，合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将商品房交付××的，双方按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。⑴逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1⑴项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1⑴项中的比率）；⑵逾期超过180日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，××有权解除合同。××解除合同的，……××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于本条第1⑴项中的比率）的违约金。合同附件十一补充协议第5条第⑷项约定，出卖人将该商品房交付××使用的前提是××办理收房手续时已付清全部应付房价款（包括应结算的面积误差款）、违约金（如有）、委托出卖人缴纳的契税、维修基金和办理产权的相关费用，提供自行缴纳的物业服务费的收据凭证，提供委托代办产权和抵押登记所需要的资料并办理相关手续，办理物业相关手续，且未出现××不按时归还银行按揭贷款或××出现贷款合同项下的其他违约行为导致贷款银行宣布贷款提前到期终止贷款合同并要求出卖人承担担保责任或发生××所购的该房屋被司法机关查封等事宜。否则出卖人有权相应顺延将该商品房交付××的时间直至按前述约定履行完毕全部义务之日或纠纷解决之日，且无须承担任何违约责任；第6条第⑵项约定，××委托出卖人协助办理房屋权属证书的，××应在交房后30日内将真实、完整、合法、有效的办理房屋所有权证书所需的全部资料和各项税费（包括契税、专项维修资金等）或已缴纳税费的凭证一并交予出卖人，办妥委托代办手续，和出卖人签订实测面积确认协议，结清面积差价款。××未完整资料、税费或已缴纳税费的凭证，未确认实测面积并结清差价的，出卖人签订实测面积确认协议，结清面积差价款的，出卖人不接受其协助办证的委托，并不承担因此导致的延期办证责任。××逾期交付的，则上述条款中办理房屋所有权证书的期限相应顺延，如因此给出卖人造成损失的，××应给予赔偿。但本协议其他条款另有约定的，从其约定。第6条第⑶项约定，因出卖人的责任，××不能在该商品房交付后360日内取得房屋所有权证书的，则构成逾期办证，双方同意按以下规定处理：1）逾期在12个月内的，购房合同及本协议继续履行，每逾期一日，出卖人按已付房价的万分之一向××支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的千分之五；……。2019年2月28日，五洲国际公司（甲方）与于艳红（乙方）签订《补充协议》一份，载明，乙方于2017年5月20日购买甲方位于西工区310国道以南衡山路以西五洲国际工业博览城第1幢618号房，总房款为133346元。双方签署编号为YS0423119的《商品房买卖合同》（以下简称合同）约定办理商业贷款，已付首付款83346元。《商品房买卖合同》在房管局备案完毕后，在办理商业贷款过程中因乙方自身原因导致无法办理，经双方协商，甲方同意乙方改为一次性付款。具体变更如下：1.原合同总房款为133346元，现优惠后总房款为130679元。2.原合同第七条“付款方式及期限”变更为：××在2017年5月20日支付房款83346元，剩余房款47333元须在2019年2月28日付清。3.以上房款按此协议要求时间交付，未在2019年3月1日前支付完毕剩余房款，××需承担本合同第八条违约责任，编号为YS0423119商品房预售合同第七条“付款方式及日期”的约定作废。合同其他条款不变，乙方同意按照调整后的付款约定办理该房产其他后续一切事宜。于艳红于2019年2月28日将房款全部支付完毕。庭审中，原被告双方均认可实际交房日期为2019年3月24日。五洲国际公司于2020年7月10日在洛阳日报刊登办证公告。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于逾期交房的违约责任，因合同附件约定出卖人将商品房交付××使用的前提是××办理收房手续时，已付清全部应付房款等，于艳红于2019年2月28日支付完全部房款，故五洲国际公司实际逾期交房日期应从2019年3月1日起计算，以每日按房价款的万分之一计算至2019年3月24日，五洲国际公司应向于艳红支付逾期交房违约金313.63元（130679元×0.01%×24日）。关于逾期办理产权证的违约责任，于艳红已按约向五洲国际公司交纳了全部房价款,五洲国际公司未按合同约定的期限协助于艳红办理产权证，属违约行为，应承担相应的违约责任。于艳红诉求逾期办理房产证的违约金为1306元（130679元×0.01%×100日），但合同附件中约定逾期办证违约金赔偿总额不超过已付房价款的千分之五，故五洲国际公司应向于艳红支付逾期办证违约金653.40元（130679元×0.5%）。综上，五洲国际公司共计应向于艳红支付违约金967.03元（313.63元+653.40元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、洛阳五洲国际工业博览城有限公司于本判决生效之日起十日内向于艳红支付违约金967.03元；二、驳回于艳红的其他诉讼请求。如果洛阳五洲国际工业博览城有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由洛阳五洲国际工业博览城有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘煜二〇二〇年十月十日书记员  周超