舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0902民初944号 原告：陈跃，男，1977年12月25日出生，汉族，住舟山市定海区。 原告：王红波，女，1982年8月12日出生，汉族，住舟山市定海区。 两原告共同委托诉讼代理人：张肖冬，浙江六和（舟山）律师事务所律师。 被告：舟山市定海元丰置业有限公司，住所地舟山市定海区盐仓街道上游路12号。 诉讼代表人：夏立艇。 委托诉讼代理人：杨开平，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。 原告陈跃与被告舟山市定海元丰置业有限公司（以下简称元丰公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，发现王红波系本案必须共同进行诉讼的当事人，故本院通知其为本案的共同原告参加诉讼。本案依法先适用简易程序，后转适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈跃、王红波的共同委托诉讼代理人张肖冬、被告元丰公司的委托诉讼代理人杨开平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈跃、王红波向本院提出诉讼请求：确认原告对被告享有债权192866元。事实和理由：2018年4月13日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买其开发的爱尚里商厦B幢1003室的房屋。原告足额交付了房款。当日，原、被告签订涉案商品房返租协议，明确原告将涉案商品房返租于被告，双方对返租事项及违约责任予以明确约定。此后，被告租金付至2019年4月止。2019年12月2日，法院裁定受理被告的破产清算申请。2020年3月4日，原告向管理人提交债权申报材料，申报债权数额为198352元，该债权构成为：欠付租金14168元、违约金184184元。管理人初审确认债权金额为0元。原告认为，原告对被告的债权应为198188元，具体为：1.欠付租金8370元。每月租金1774元。自2019年4月1日至2019年8月31日，共5个月，应付租金为8870元。扣除已支付的500元。此项为8370元。2.违约金。按返租合同约定，被告在违约解除合同的情况下，应向原告支付等于剩余租期租金的违约金。剩余租期为104个月。故此项为184496元。 元丰公司辩称，原、被告之间的租赁合同已于2019年7月5日解除，被告已于该日将房屋交还给原告尚欠租金亦应计算至该日截止。经被告计算，尚欠原告租金数额为5117元（自2019年4月1日起，计算至2019年7月5日止，共3个月零5天，减去已支付的500元）。原告主张的违约金过高，应予调整，具体应调整至0元，理由如下：合同中涉及违约责任的有两项，1.合同解除的，依附于房屋的装修及设施由乙方（被告）无偿赠与甲方（原告）。2.乙方未经甲方同意提前退租的、逾期60天不向甲方交付租金的，乙方需按合同约定的后续几年租金总和的100%向甲方支付违约金。关于第1项违约责任。被告装修涉案房屋，每间花费约3.8万元。现只使用了一年，剩余价值较高。依附于房屋的装修，被告已将之作为违约责任赔偿给了原告。关于第2项违约责任。其明显不合理。原告在接手房屋后就自主经营，房屋没有空置，其不存在损失。另，合同解除后，根据双方合同约定，放置于房屋内的器具设备、太阳能、空气能供水、中央空调、公共部分的设施设备归被告所有。涉案房屋的上述物品购置价值为14109元。考虑折旧因素后，其价值也超过尚欠原告的租金5117元。故而相互抵销后，管理人认定原告的债权金额为0元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定以下事实： 2018年4月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（预售）。被告将其开发的爱尚里商厦B幢1003号房屋出卖给原告。同日，原、被告签订了两份《房屋租赁合同》，约定：1.原告将上述房屋出租给被告。2.租赁期限为10年，自房屋交房之日起算起。3.租赁期内每间房屋月租金为1774元。建设期内，被告每月每间房屋向原告支付利息369元。4.租赁期届满或本合同解除的，依附于房屋的装修及设施，由被告方无偿赠与原告所有。太阳能、空气能供水、油锅炉、中央空调、公共部分所有设施设备等由被告收回。5.在租赁期内，被告有下列行为之一，均视为违约，被告需按本合同约定的后续几年租金总和的100%向甲方支付违约金：（1）被告未经原告同意提前退租的；（2）无正当理由，被告逾期60天不向甲方交付租金；……双方还约定了其他事项。 2018年5月，涉案房屋交房。2019年4月起，被告未按约定向原告支付租金。2019年12月2日，本院裁定受理被告的破产清算申请。同年12月10日，本院做出决定书，选定浙江海泰（舟山）律师事务所担任被告的管理人，夏立艇为负责人。原告向管理人进行债权申报，申报金额为198352元，其中本金14168元，违约金184184元。管理人初审意见为原告的债权金额为0元。原告对此持有异议，并向法院起诉，即为本案。 双方对以下事实存在争议，本院认定如下： 一、被告将涉案房屋交还给原告的时间。 被告主张为2019年7月5日，并举证了：1.被告的代理人对朱亚君所做的调查笔录。其中，朱亚君称1003室的朱亚君、王红波参与过业主自主经营。2.被告于2019年6月22日签署的协议书，载明未出租的房屋于2019年7月5日前归还给业主。3.归还房子清单。载明1003室房屋于2019年7月4日归还给原告。证据1，朱亚君未出庭作证；证据2，其上无被告方签字；证据3，其上“陈跃”的签字与本案中双方租赁合同中的签字、起诉状中的签字存在明显差异。本院向陈跃本人核实，其也否认自己在归还房子清单上签过字。经庭后本院与朱亚君核实，其称业主参与自主经营的时间有先有后，其记不清1003室的业主是于何时参与了自主经营。而且，朱亚君还言，当时在交还房屋时，部分业主联系不到，并未领取钥匙收回房屋。而被告经营的酒店处本身备有所有业主的钥匙，除业主自己取回的，都在酒店处存放。综上，被告主张交还时间为2019年7月5日，依据不足。原告主张交还时间为2019年9月1日。根据原告的自认，本院认定涉案房屋交还给原告的时间为2019年9月1日。 二、涉案房屋约定的交付标准是否为精装修房。 经释明，双方皆未在指定期限内提交涉案房屋的《商品房买卖合同》。本院根据同类案件其他业主提交的合同条款予以认定。《商品房买卖合同》第十四条约定：“双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容”。该合同附件四约定：“1.外墙：普通外墙涂料。2.内墙：普通砂浆。3.顶棚：刮腻子。4.地面：细石砼砂浆。5.门窗：铝合金门窗。6.厨房：无。7.卫生间：无。8.阳台：无。9.电梯：品牌。10.其他：无”。从该约定情况来看，双方关于涉案房屋的交付，未约定为精装修。原告举证的销售过程中的宣传材料，虽有“精装修”字样，但并不具体确定，也未说明采用何种方式实现，且相关交付条件在双方签订的《商品房买卖合同》已有明确约定。双方《房屋租赁合同》中关于装修的约定，亦可印证涉案房屋并非精装修交付。原告主张涉案房屋买卖为精装交付，依据不足。 本院认为，从2019年9月1日被告已将涉案房屋交还给原告的情况来看，双方的合同已于2019年9月1日解除。故尚欠租金，应计算至解除日止，原告主张尚欠租金为8370元，本院予以支持。关于违约金。合同中“租赁期届满或本合同解除的，依附于房屋的装修及设施，由被告方无偿赠与原告所有”的约定，从表述来看，系双方关于合同权利义务终止后清理的约定，并非违约责任条款。被告主张其将依附于房屋的装修已作为违约责任赔偿给了原告，依据不足。关于合同中“被告需按本合同约定的后续几年租金总和的100%向甲方支付违约金”的约定。原告因合同提前解除而遭受损失的事实确实存在，但损失的具体情况，缺乏证据证明。考虑租赁合同已履行的期限、一般房屋空置期、房屋装修情况、业主自主经营情况等因素，该约定的违约金过高，本院酌情调整为三个月的租金，即5322元。关于被告主张的房屋内物品与尚欠原告的租金、违约金相抵销的主张，无法律依据，也无双方合意的依据，本院不予支持。双方关于此的纠纷，可另行解决。 依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十九条、第一百条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 确认原告陈跃、王红波对被告舟山市定海元丰置业有限公司享有债权13692元。 本案受理费4157元，由陈跃、王红波共同负担295元，舟山市定海元丰置业有限公司负担3862元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  马钧钧 人民陪审员  周秀珍 人民陪审员  蒋惠元 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  张舟颖