广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15713号上诉人（原审原告）：宁康强，男，1987年11月9日出生，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：梁冬、谢春凯，广东凯成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州鸿瑞文化发展有限公司（以下简称鸿瑞公司），住所地广东省广州市天河区。法定代表人：商军，该公司总经理。原告被告：陈海棠，男，1959年3月10日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。委托诉讼代理人：谢先锋，广东深明德律师事务所律师。原审第三人：广州源发投资管理有限公司（以下简称源发公司），住所地广东省广州市天河区。法定代表人：高国强，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：陈蔼雯，该公司职员。上诉人宁康强因与被上诉人鸿瑞公司及原审被告陈海棠、原审第三人源发公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初10025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人宁康强的委托诉讼代理人梁冬、谢春凯，原审被告陈海棠的委托诉讼代理人谢先锋，原审第三人源发公司的委托诉讼代理人陈蔼雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁康强上诉请求：撤销一审判决第二项，改判鸿瑞公司返还宁康强租赁保证金616680元，本案诉讼费由鸿瑞公司承担。事实和理由：1.宁康强已交2019年2月的大部分租金，若认定违约也非根本违约，鸿瑞公司无权解除合同。2.宁康强打听到鸿瑞公司准备躲债，故以未交小部分租金要求陈海棠出示授权委托书，是行使不安抗辩权的合理主张，主观上从未表示不支付剩余租金，不构成违约，鸿瑞公司无权单方解除合同，无权没收租赁押金。3.即使适用《房屋租赁合同》第二十二条的约定，也应考虑公平原则。宁康强交了高达相当于三个月租金的租赁保证金，因有合理要求而暂扣30%的租金，就被没收了全部租赁保证金，显失公平。该条款应是若宁康强未支付当月租金，鸿瑞公司有权没收租赁押金，而该合同版本又是鸿瑞公司提供，故应作出有利于宁康强的解释才公平。陈海棠述称：1.陈海棠并非合同相对方，一审判决不需承担责任适用法律正确。2.合同约定宁康强未交房租超过10天，鸿瑞公司有权单方解除合同，宁康强经鸿瑞公司催缴仍拒不交租，应承担相应的违约责任。3.宁康强所谓的鸿瑞公司躲债与陈海棠无关。源发公司述称其作为第三方，主合同是与鸿瑞公司签订的，与其他合同无关。鸿瑞公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2019年3月22日，宁康强向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.鸿瑞公司、陈海棠返还宁康强租赁保证金616680元、水电空调保证金60000元，共676680元；2.本案诉讼费由鸿瑞公司、陈海棠共同承担。一审法院认定事实：关于宁康强提供的证据《房屋租赁合同》、《通知》、工商银行转账流水清单、农业银行转账流水清单、《收条》，当庭已出示了原件，陈海棠和源发公司均对上述证据真实性无异议，而鸿瑞公司虽然对上述证据真实性不确认，但未提供反驳证据予以反驳，故对宁康强上述证据依法予以采信。一审法院认为：本案的第一个争议焦点是宁康强的租赁合同相对方是何方。第一，宁康强提供的证据《房屋租赁合同》《通知》与宁康强、陈海棠、源发公司的陈述能够形成完整的证据链证明宁康强与鸿瑞公司就案涉房屋存在租赁合同关系，鸿瑞公司关于其与宁康强不存在租赁合同关系的抗辩意见与事实不符，依法不予采纳。第二，《房屋租赁合同》抬头出租人一栏为鸿瑞公司，落款处出租人一栏亦加盖鸿瑞公司印章，且落款处出租人代理人一栏为打印文字“陈海棠”，宁康强关于其租赁合同相对方除鸿瑞公司外还包括陈海棠的陈述与上述证据及宁康强的证据《律师函》（2019年2月28日）均自相矛盾，陈海棠亦明确否认自己为宁康强的合同相对方，故对宁康强该陈述依法不予采信。本案的第二个争议焦点是宁康强是否向鸿瑞公司履行了租赁保证金和水电空调保证金支付义务。第一，经查，宁康强于2018年5月25日向陈海棠的账号支付411120元、于2018年7月2日向陈海棠的账号支付311120元。原告对此称上述311120元中的205560元和411120元（合计616680元）为租赁保证金，是属于鸿瑞公司和陈海棠收取的；陈海棠确认收到上述411120元和311120元款项，但称上述两笔款项是陈海棠代鸿瑞公司收取的；鸿瑞公司则否认指示陈海棠或其它任何人员代为向宁康强收取款项，并称实际并未收取到《房屋租赁合同》项下的任何款项。《房屋租赁合同》落款处出租人代理人一栏为打印文字“陈海棠”，而宁康强作为《房屋租赁合同》的承租人，基于该合同中的记载内容，有理由相信陈海棠是鸿瑞公司的委托代理人，因此，结合《房屋租赁合同》的内容及宁康强、陈海棠上述陈述，对宁康强关于其已向鸿瑞公司履行了支付租赁保证金616680元义务的陈述依法予以采信。第二，经查，宁康强于2018年7月11日向案外人陈学谦的账号支付60000元。宁康强称上述60000元系其向鸿瑞公司、陈海棠（由陈海棠代表其本人及鸿瑞公司）指定的陈学谦账号支付的水电空调费保证金，鸿瑞公司、陈海棠于2018年7月12日就60000元款项向宁康强所指定的黎银凤出具了相应《收条》，上述60000元是属于鸿瑞公司、陈海棠收取的；陈海棠确认其受鸿瑞公司的指示而指定宁康强将60000元将水电空调保证金付至陈学谦账号，并称上述60000元是归属于鸿瑞公司的；鸿瑞公司则否认指示陈海棠或其它任何人员代为向宁康强收取款项，并称实际并未收取到《房屋租赁合同》项下的任何款项。《房屋租赁合同》落款处出租人代理人一栏为打印文字“陈海棠”，而宁康强作为《房屋租赁合同》的承租人，基于该合同中的记载内容，有理由相信陈海棠是鸿瑞公司的委托代理人，因此，结合《房屋租赁合同》的内容、宁康强及陈海棠上述陈述及《收条》内容来看（理由如下：该款项的实际支付金额与合同约定的水电空调保证金金额相同，宁康强及鸿瑞公司的合同代理人陈海棠也均确认了该款项是水电空调保证金，所以即使收条所写款项的用途和宁康强主张款项内容不一样，但因为没有其他证据显示约定交纳装修保证金，所以该款60000元为水电空调保证金的可能性更大），宁康强关于上述60000元实质是《房屋租赁合同》约定的水电空调费保证金的陈述具有高度盖然性，对宁康强该陈述依法予以采信，据此，可认定宁康强已向鸿瑞公司履行了支付水电空调保证金60000元义务。本案的第三个争议焦点是现在是否具备退还租赁保证金616680元和水电空调费保证金60000元给宁康强的条件。《房屋租赁合同》关于退还租赁保证金的约定为“（第四条）租赁期满后，在乙方（即承租人）没有违约的情况下，凭保证金收据收回保证金，甲方（即出租人）无息将保证金退还乙方；若乙方有违约行为，则甲方有权不予返还该保证金”、“（第二十二条）乙方逾期支付租金及其违约金或者管理费及其违约金超过10天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过10天的，甲方有权在不予发函催缴的情况下单方解除本协议书，即时停止水电供应，收回该物业重新出租，并自行清点该物业内的一切物品进行变卖，变卖所得优先抵扣乙方所欠缴之费用，甲方并有权不予返还乙方所支付的租赁保证金，并保留追索用变卖物品所得抵扣后乙方尚欠的相关费用的权利”；关于退还水电空调保证金的约定为“（第五条）租赁期满后，在乙方没有欠缴租金、管理费、水电费、空调费等其他费用的情况下，凭周转金（即保证金）收据原件收回周转金，甲方无息将周转金退还乙方，若乙方有违约行为，则甲方有权不予返还该周转金”。首先，关于租赁保证金616680元，宁康强承认其至今未支付2019年2月租金中的59100元，鉴于《房屋租赁合同》已记载陈海棠系鸿瑞公司代理人，宁康强以陈海棠拒不提供鸿瑞公司的授权委托书为由拒绝支付上述59100元租金，理据不足。按照宁康强所承认的租赁合同双方实际变更后的租金交纳期限（即每月30日前支付下月租金）来计算，在2019年2月10日时，鸿瑞公司已经具有《房屋租赁合同》第二十二条约定的解除合同的权利。宁康强提供的证据《通知》显示鸿瑞公司已经于2019年2月10日向宁康强发出解除合同的通知，而宁康强亦确认于2019年2月12日收到该通知。因此，《房屋租赁合同》已经于2019年2月12日鸿瑞公司行使约定解除权而解除。宁康强现要求鸿瑞公司退还租赁保证金616680元，与上述约定不符，依法不予支持。其次，关于水电空调保证金60000元，如前所述，《房屋租赁合同》已经于2019年2月12日解除，因此，宁康强应付鸿瑞公司的合同租金的截止时间为2019年2月12日（自2019年2月13日至宁康强交还案涉场地给鸿瑞公司时止，宁康强应付的款项性质为占用费），由此可见，宁康强所承认的其至今未支付2019年2月租金中的59100元和宁康强证据《通知》中所称的宁康强未付2019年2月租金59100元，其实质应是占用费而非租金，换言之，宁康强目前没有欠缴租金。至于管理费、水电费、空调费，鸿瑞公司虽不承认宁康强已经付清该类费用，但鸿瑞公司在本案中并未对该类费用的欠缴情况予以明确且其已经表示保留向宁康强追索该类费用的权利，故基于公平原则和从有利于减少双方讼累的角度出发，对宁康强在本案中要求鸿瑞公司退回水电空调保证金60000元的诉讼请求依法予以支持。如前所述，陈海棠并非宁康强的合同相对方，宁康强在本案中要求陈海棠退回合同项下款项水电空调保证金60000元理据不足，依法不予支持。需指出的是，鸿瑞公司如认为宁康强尚有管理费、水电费、空调费等其他费用未付或存在其他人损害其公司权益的情形，可另案主张相应的权利。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年3月12日作出判决如下：一、被告广州鸿瑞文化发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告宁康强退还水电空调保证金60000元；二、驳回原告宁康强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10570元，由原告宁康强负担9619元，被告广州鸿瑞文化发展有限公司负担951元。二审中，上诉人宁康强提交了以下证据：1.被上诉人鸿瑞公司的准予变更登记（备案）通知书、股东转让出资合同书、股东会决议、法定代表人信息、物业租赁合同等证据，拟证明被上诉人鸿瑞公司通过股权转让、变更公司名称来逃避债务。2.转账记录，拟证明上诉人宁康强租赁了涉案场地后装修花费了1065000元的巨额装修费。原审被告陈海棠质证认为：证据1并非新证据，且不影响上诉人宁康强与被上诉人鸿瑞公司继续履行合同；证据2亦非新证据，且与本案无关。原审第三人源发公司对上述证据均无异议。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案二审的争议焦点在于被上诉人鸿瑞公司应否退还租赁保证金616680元给上诉人宁康强，本院对此分析认定如下：虽然上诉人宁康强至今未付2019年2月租金中的59100元，已达到被上诉人鸿瑞公司主张的双方签订的涉案租赁合同约定的解除条件，但是，首先，上诉人宁康强未付的上述租金仅是月租的一小部分，不足月租的三分之一，属于显著轻微的违约行为，不构成根本违约。其次，上诉人宁康强未付上述租金，是其认为因被上诉人鸿瑞公司签约代表即原审被告陈海棠拒绝提供被上诉人鸿瑞公司的授权委托书所致。根据本案查明的事实，上诉人宁康强依约交纳的租赁保证金、水电空调保证金、租金均是应原审被告陈海棠的要求支付至原审被告陈海棠名下账户以及被上诉人鸿瑞公司的原股东或原法定代表人名下的账户而非被上诉人鸿瑞公司名下的账户，而根据原审被告陈海棠事实上未应上诉人宁康强的要求提供被上诉人鸿瑞公司的授权委托书且被上诉人鸿瑞公司之后与原审第三人源发公司之间产生纠纷、导致原审第三人源发公司解除合同并收回涉案租赁物的事实，故可反映上诉人宁康强关于其未付月租的部分租金是行使不安抗辩权的主张具有一定的合理性。第三，被上诉人鸿瑞公司在未对上诉人宁康强提出的质疑作出明确答复，亦未经催告上诉人宁康强在合理期限内继续履行补交所欠租金的义务的情况下，直接主张解除双方的涉案租赁合同，被上诉人鸿瑞公司的行为不符合诚实履约原则的要求。综上，一审判决对上诉人宁康强关于要求被上诉人鸿瑞公司退还租赁保证金616680元的诉请不予支持，致双方权利义务失衡，本院予以改判。如前所述，上诉人宁康强行使其不安抗辩权而未支付月租中的小部分租金有其合理性，即使违约亦显著轻微，不影响被上诉人鸿瑞公司合同目的实现。双方本可继续履行涉案租赁合同，但被上诉人鸿瑞公司于2019年2月10日向上诉人宁康强发函通知解除合同，上诉人宁康强收到该函后亦于2019年2月28日向被上诉人鸿瑞公司发出律师函通知解除合同，事实上涉案场地亦已由原审第三人源发公司收回。在上诉人宁康强与被上诉人鸿瑞公司双方的涉案租赁合同已实际解除的情况下，被上诉人鸿瑞公司应退还租赁保证金给上诉人宁康强。上诉人宁康强在一审中明确表示其至今未付的租金59100元同意在被上诉人鸿瑞公司退还的租赁保证金中予以扣除，为免诉累，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初10025号民事判决第二项；二、变更广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初10025号民事判决第一项为：被上诉人鸿瑞公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向上诉人宁康强退还租赁保证金557580元、水电空调保证金60000元；三、驳回上诉人宁康强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10570元、二审案件受理费9619元，均由被上诉人广州鸿瑞文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二〇年十月十三日书记员  彭文悦书记员  区敏儿