江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3116号上诉人（原审原告）：常州金坛雅居乐房地产开发有限公司，住所地常州市金坛区茅山旅游度假区林场路1号。法定代表人：徐渊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邱晓龙，男，该公司法务。委托诉讼代理人：常玉香，女，该公司法务。被上诉人（原审被告）：陆岳芳，男，1952年11月1日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人（原审被告）：曹锦霞，女，1953年3月1日出生，汉族，住常州市钟楼区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：姜平，江苏瑞江律师事务所律师。上诉人常州金坛雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人陆岳芳、曹锦霞商品房预售合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2020）苏0413民初1373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅居乐公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金251377.2元；2.二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决调低合同约定违约金标准无事实依据。因被上诉人单方违约行为导致商品房买卖合同解除后，上诉人存在房屋降价另售的差价损失及房屋另售产生的营销（中介）费损失，两项合计约35万元。因疫情影响等因素导致涉案项目房价下行，本案房屋解除另售后上诉人直接损失约25万元（参考近期售出的同类型房屋，详见附件《商品房买卖合同》）。此外，涉案房屋解除另售时，上诉人需支出相应的营销（中介）费用，该项目目前的营销费用为4%(可见附件2《销售代理合同（二手、分销）》4.1.3条），涉案房屋总价计算的营销费用约为10万元。即因被上诉人的违约行为给上诉人造成的直接损失约35万元，上诉人该损失金额本己高于商品房买卖合同约定的总房价款10%的违约金标准，上诉人出于尊重合同角度考虑自愿承担部分损失，并未要求调高违约金标准。且被上诉人也没有提供违约金过高的证据，但遗憾的是，一审法院在没有任何事实依据的基础上，大幅调低了合同约定的违约金标准，对上诉人明显不公。2.一审法院同日做出的同类判决在确定违约金标准时并未考虑当事人的实际损失。一审法院于2020年6月29日作出的（2020)苏0413民初862号判决书，上诉人为该案的被告。该案中尽管一审认定事实已足以证明该案合同约定违约金标准明显高于该案原告实际损失，但一审法院认为“被告辩称违约金过高应予核减，因其未提供相关证据证明违约金高于原告因被告违约造成的损失，故对被告的意见不予采纳”。最终该案中一审法院判决上诉人按合同约定标准即总房价款的10%向该案原告支付违约金。在本案中，被上诉人在一审中既没有提供证据证明违约金标准过高，也没有提出降低违约金的法律依据。相反，上诉人提供的证据足以证明自身实际损失高于合同约定违约金标准。同样的情形，本案一审法院却认为“应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，视案件的具体情形，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，合理调整裁量幅度。”并最终大幅调低合同约定的违约金标准。前后两个案件均为因一方过错导致合同解除进而需要按合同约定向守约方支付违约金。两案当事人过错程度方面，本案被上诉人逾期支付购房款金额较大、逾期时间更长，过错程度明显更高。但遗憾的是本案一审判决反而不当调低了合同约定的违约金标准。上诉人请求人民法院在同类案件中能够统一裁判规则，而不应区别对待。而且从本案事实看，在被上诉人又未提供证据证明商品房买卖合同约定的违约金标准过高，而上诉人已主动举证证明自身损失高于合同约定违约金标准的情形下，一审法院调低合同约定违约金标准不当，应予纠正。综上，请求贵院查明事实之后依法改判，支持上诉人的上诉请求。陆岳芳、曹锦霞辩称：1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2.上诉人所陈述的上诉理由缺乏事实依据。3.两被上诉人并非主观上不履行涉案的房屋买卖合同，而事实上是由于没有实际的履行能力。雅居乐公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年7月15日签订的编号A59F68DC6D6B47A9B79A的商品房买卖合同；2.判令陆岳芳、曹锦霞向雅居乐公司支付违约金251377.2元；3、判令陆岳芳、曹锦霞协助原告办理商品房网签备案撤销手续；4、本案诉讼费由陆岳芳、曹锦霞承担。一审法院认定事实：2019年7月15日，雅居乐公司（出卖人）与陆岳芳、曹锦霞（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：陆岳芳、曹锦霞购买雅居乐公司施工编号为明月山溪花园64幢3号商品房，涉案房屋预测建筑面积125.4平方米，其中套内建筑面积119.86平方米，分摊面积5.54平方米，商品房单价每平方米20046.03元，总价款2513772元；商品房用途为住宅；一次性付款方式支付，买受人应当在2019年8月13日前支付全部价款。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，自逾期之日起90日内，买受人应自逾期之日起按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。自逾期之日起超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内，按合同总价款的10%支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。一审法院认为，雅居乐公司与陆岳芳、曹锦霞之间对于双方于2019年7月15日签订商品房买卖合同及向陆岳芳、曹锦霞支付房款763772元的事实无异议，法院予以确认。商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力，陆岳芳、曹锦霞应按照约定履行付款义务。雅居乐公司要求解除合同，陆岳芳、曹锦霞同意解除，故对雅居乐公司要求解除合同的请求，法院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方的合同已经解除，故陆岳芳、曹锦霞已支付的763772元，雅居乐公司应予返还。对于雅居乐公司主张的违约金251377.2元，法院认为，应当以雅居乐公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，视案件的具体情形，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，合理调整裁量幅度。因此，结合本案整个案情综合考量，陆岳芳、曹锦霞违约造成的赔偿损失金额应以200000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除常州金坛雅居乐房地产开发有限公司与陆岳芳、曹锦霞于2019年7月15日签订的编号A59F68DC6D6B47A9B79A的商品房买卖合同。二、陆岳芳、曹锦霞于判决生效之日起10日内赔偿常州金坛雅居乐房地产开发有限公司损失人民币200000元。三、常州金坛雅居乐房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向陆岳芳、曹锦霞返还购房款人民币763772元。四、陆岳芳、曹锦霞于判决生效之日起10日内协助常州金坛雅居乐房地产开发有限公司办理商品房网签备案撤销手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10463元（已减半收取），由陆岳芳、曹锦霞负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。另查明，陆岳芳、曹锦霞已向雅居乐公司支付763772元的购房款（含定金50000元），因陆岳芳、曹锦霞逾期未支付剩余房款，雅居乐公司向陆岳芳、曹锦霞发函催收，陆岳芳、曹锦霞表示无继续履行合同的能力，同意解除合同。一审诉讼时陆岳芳、曹锦霞主张违约金过高，只同意承担200000元。雅居乐公司一审时举证时实际损失的证据为：1.提交2019年12月15日同小区同类型房屋买卖合同复印件一份，证明案涉房屋所在小区的房价整体呈下降趋势，下降了25万左右。2.提交销售代理合同复印件一份，证明重新出售该房屋，依据目前市场情况需支付10万元左右的营销费。陆岳芳、曹锦霞质证认为，对证据1的真实性有异议，且一套房屋的价格不能证明雅居乐公司销售的该区域的房屋实际价格的情况；对证据2的真实性和关联性均有异议，与本案无关。还查明，2020年6月10日一审法院第一次开庭时，双方确认签订合同时20046.03元/平方米，现在每平方米是21000元左右。本案在二审中的争议焦点为：一审法院违约金调整是否恰当？本院认为：雅居乐公司的上诉请求依据不足。雅居乐公司一审时所举证的实际损失，并无充分依据，一是仅一套房屋交易价格不能体现其实际损失，且双方在一审法院第一次开庭审理时确认解除合同时的房屋价格与合同订立时的价格相差不大；二是关于营销费，雅居乐公司并未能提供对案涉房屋其实际需要支付两笔营销费的依据。综上，一审法院结合商品房交易市场行情、被上诉人违约过错程度、雅居乐公司的预期利益等综合因素，结合本案案件的具体情形，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金为200000元并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20926元，由上诉人雅居乐公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二〇年十月二十日法官助理 潘 军书 记 员 张 斐