浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1867号上诉人（原审原告）：杨吕吕，女，1981年8月13日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。被上诉人(原审被告)：桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道235号桐乡世贸中心1幢。统一社会信用代码：91330483MA29HE3D5D。法定代表人：葛江峰。上诉人杨吕吕因与被上诉人桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司（以下简称桐乡世贸经营公司）合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨吕吕上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由桐乡世贸经营公司承担。事实与理由：1.《商铺交接单》载明桐乡世贸经营公司2013年10月1日已取得杨吕吕授权接收涉案商铺，但杨吕吕与桐乡市世贸中心置业有限公司签订《商铺使用权出让合同书》、《商铺统一管理同意书》的时间为2015年6月24日，故该《商铺交接单》系事后伪造。另外，2013年10月1日涉案商铺仍在施工当中，不符合交接条件，桐乡世贸经营公司受领该商铺非法；2.因桐乡市世贸中心置业有限公司无法将符合条件的商铺交付给桐乡世贸经营公司，导致杨吕吕与桐乡世贸经营公司订立的《商铺承包经营合同》合同目的无法实行，所以杨吕吕有权要求解除该《商铺承包经营合同》。一审不支持杨吕吕解除《商铺承包经营合同》没有法律依据，并非所有的商铺买受人均委托桐乡世贸经营公司负责承包经营，仍有很大一部分买受人选择自主经营商铺，一审认定商铺需要在统一规划下整体经营没有事实依据。桐乡世贸经营公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。杨吕吕向一审法院起诉请求：1.解除《商铺承包经营合同》；2.桐乡世贸经营公司给付杨吕吕承包费45687元（自2016年10月28日至2019年10月27日）；3.桐乡世贸经营公司赔偿杨吕吕违约金（自2016年10月28日计算至实际付款之日，按每日万分之三计算，暂计至2020年1月17日为16118.37元）。一审法院认定事实：2012年至2015年期间，杨吕吕向桐乡市世贸中心置业有限公司共计出资159135元（含物业维修基金）受让桐乡世贸中心二期2层21511号商铺。2015年6月24日，杨吕吕和桐乡市世贸中心置业有限公司签订《商铺使用权出让合同书》一份，约定出让价款为158638元。同日，杨吕吕、桐乡世贸经营公司签订《商铺承包经营合同》，由桐乡世贸经营公司承包经营杨吕吕的商铺，并代表杨吕吕向桐乡市世贸中心置业有限公司受领前述商铺。承包经营期限自2013年10月28日起至2052年1月4日止。承包费及支付方式：2013年10月28日起三年内杨吕吕不向桐乡世贸经营公司收取承包费；2016年10月28日至2025年10月27日，每年承包费为商铺使用权出让价款总金额的9.6%即15229元；如实际经营收益超过9.6%，则超过部分杨吕吕、桐乡世贸经营公司按照8：2比例分成。桐乡世贸经营公司应于每年6月30日、12月30日分两次向杨吕吕支付当年承包费，实际经营收益超出部分分成时间为次年6月30日前。违约责任：在承包经营期内，桐乡世贸经营公司未按约定时间向杨吕吕支付承包费的，应当向杨吕吕支付违约金，违约金每日按逾期未付款的万分之三计算，自合同约定的应付期限届满之日起计算至实际付款之日止。违约方承担违约责任后，另一方仍有权要求继续履行合同。2013年10月1日，桐乡世贸经营公司从桐乡市世贸中心置业有限公司受领了上述商铺。桐乡世贸经营公司至今未支付过杨吕吕承包费。一审法院认为，杨吕吕与桐乡世贸经营公司签订的《商铺承包经营合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。杨吕吕要求桐乡世贸经营公司支付2016年10月28日至2019年10月27日期间的承包费45867元，未超过合同约定，且桐乡世贸经营公司明确表示同意支付承包费，一审法院予以支持。桐乡世贸经营公司逾期未支付承包费的行为已经违反合同约定，应承担相应违约责任，杨吕吕主张违约金截至2020年1月17日为16118.37元，超过双方合同约定，根据合同约定，截至2020年1月17日，违约金应计算为9004.91元，此后以45867元为基数，按照每日万分之三，自2020年1月18日起计算至实际支付之日止。另，关于杨吕吕要求解除合同的诉请。因涉案商铺所在市场系一个大型商业体，商铺的分割系虚拟分割，杨吕吕的商铺作为众多分割商铺中的一个，只有在统一规划下整体经营，才能实现商铺的最大商业价值。在《商铺使用权出让合同书》未解除的情况下，单独解除《商铺承包经营合同》，会影响物业整体效用的发挥，也可能对其他业主利益造成损害。故对杨吕吕要求解除《商铺承包经营合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、桐乡世贸经营公司于判决生效之日起十日内支付杨吕吕2016年10月28日至2019年10月27日期间的承包费45867元并支付违约金（截至2020年1月17日违约金为9004.91元；此后，以45867元为基数，按照每日万分之三，自2020年1月18日起计算至实际支付之日止）；二、驳回杨吕吕其余诉讼请求。案件受理费1346元，减半收取673元，由杨吕吕负担75.50元，桐乡世贸经营公司负担597.50元。二审中，桐乡世贸经营公司未提交新的证据，杨吕吕提交了下列证据：证据一，《关于桐乡世贸中心二期遗留问题解决进度通告（二）》、《关于桐乡世贸中心二期遗留问题解决进度通告（三）》各一份，用以证明杨吕吕没有收到桐乡世贸经营公司和桐乡市世贸中心置业有限公司的任何商铺交接手续，桐乡世贸经营公司从桐乡市世贸中心置业有限公司处接收涉案商铺是违法的。证据二，手机微信聊天记录截屏一份，用以证明证据一的来源。证据三，浙江政务咨询投诉回复短信内容手机截屏一份，用以证明涉案商铺竣工验收没有经过备案，桐乡世贸经营公司接收涉案商铺是非法的。桐乡世贸经营公司质证认为，对证据一的真实性予以认可，证明目的不认可，合同约定商铺由桐乡世贸经营公司代为交接，不用通知杨吕吕，所以涉案商铺的交接手续是合法的；对证据二的内容不清楚；对证据三的真实性没有异议，但对证明目的有异议。本院认证意见为，对证据一的真实性予以确认，但证据一仅涉及桐乡世贸中心二期项目的网签及竣工验收情况，无法证明待证事实，对证据一的证明效力不予认定；证据二的真实性无法确认，对其证明效力不予认定；对证据三的真实性予以确认，但该证据内容并未涉及商铺交接，对其证明效力不予认定。杨吕吕另向本院提交了证人出庭作证申请书一份，申请证人苏某就桐乡世贸中心二期中已网签备案商品房买卖合同的商铺，至今仍未按合同约定时间办理出产权证的事实出庭作证，对此，本院认为，网签备案的商铺是否已办理产权证一节事实与本案纠纷没有关联，对杨吕吕的前述申请，本院不予准许。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，桐乡世贸中心二期项目于2013年1月28日取得预售证书。本院认为，关于涉案《商铺承包经营合同》能否解除的问题，虚拟分割的商铺业主之间系建筑物区分所有权人之间的关系，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。从涉案商铺目前的实际状况看，并无实质意义上的四至之不动产界址，并非物理形态的空间分割模式，与传统的独立商铺存在明显的区别。杨吕吕购买涉案商铺系为投资，定期获得经营回报收益系其实现投资目的的基本方式。作为众多虚拟产权式商铺中的一个，杨吕吕的商铺只有在经营管理公司的统一规划下整体经营，才更有可能实现商铺的最大商业价值。现杨吕吕等业主既然已委托桐乡世贸经营公司统一经营，就应遵守统一经营模式的共同经营规则。而统一经营管理模式具有整体性，商铺的功能和价值无法通过单个商铺独立实现，需通过经营者运用商铺的整体性经营来实现。为避免损害其他业主的利益，各业主需就市场的经营业态等问题协商一致后方能独立分割使用商铺。在无证据证明与其他业主已形成整体意志要求解除合同的情况下，杨吕吕仅以桐乡世贸经营公司迟延支付其经营回报收益就主张解除合同，不仅会在一定程度上影响其投资目的的实现，也会直接影响到其他业主的利益。涉案《商铺承包经营合同》第七条亦有“出于商铺承包经营的连续性，甲方（杨吕吕）不得擅自变更、解除提前终止本合同......”的约定。据此，原审驳回杨吕吕解除合同的诉请，并无不当。当然，杨吕吕今后如有证据证明其与其他业主已形成整体意志，可另行主张。关于涉案商铺交接手续是否违法的问题，杨吕吕上诉认为桐乡世贸经营公司先于《商铺承包经营合同》签订之日受领商铺违法，经查，涉案商铺率属于桐乡世贸中心二期，是众多虚拟分割商铺中的一个。桐乡世贸中心二期项目于2013年1月28日取得预售证并对外进行销售，后由业主委托桐乡世贸经营公司进行统一经营管理。考虑到涉案商铺的虚拟分割属性和桐乡世贸经营公司的统一经营管理模式，且涉案《商铺承包经营合同》中已约定，桐乡世贸经营公司可代表杨吕吕向商铺的出让人受领商铺，虽然该《商铺承包经营合同》签订于桐乡世贸经营公司受领商铺之后，但应视为杨吕吕对桐乡世贸经营公司受领商铺行为的事后追认。综上，杨吕吕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1345元，由杨吕吕负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二〇年十月十三日法官助理  刘文文书 记 员  张琳嫣