江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4283号上诉人（原审被告）：孙世强，男，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：赵明浩，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凡，江苏圆点律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙静，女，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：孙超，江苏觉悟律师事务所律师。原审第三人：孙豹，男，汉族，住徐州市铜山区。原审第三人：高洁，女，汉族，住徐州市铜山区。上诉人孙世强因与被上诉人孙静，原审第三人孙豹、高洁房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初1497号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人孙世强上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.上诉人在涉案房屋买卖合同上签字时属于限制民事行为能力人。最高人民法院《刑事审判参考》提到，对《刑法》第十八条规定的精神病人应作广义的理解，包括本案中上诉人涉及的癔症这种神经官能症的非精神病性精神障碍。上诉人自2009年7月份被确诊为癔症性精神病，存在自知力障碍，处于限制民事行为能力状态，根据《民法总则》第二十二条规定，其对于涉案房屋的处分明显超出了其民事行为能力的范畴。2.上诉人系限制民事行为能力人，从法益角度考虑，其权利应该优先受到保护。即使相对人不知道或不应当知道对方是无行为能力人或限制行为能力人，也要承担交易被宣告无效或被撤销的不利后果，并且本案中被上诉人对上诉人精神异常是明知的。3.上诉人和被上诉人之间没有房屋买卖的合意，涉案房屋买卖合同未能成立生效。一审中提交的多份《讯问笔录》中，被上诉人均陈述自己没有和上诉人直接交流房屋买卖事宜，而是孙豹和他父亲沟通的，上诉人的签字行为并不能够产生合同成立生效的法律后果。4.涉案房屋系拆迁安置房，属于上诉人家庭共同共有财产，涉案房屋的处分并未取得所有共有权人的同意，不具备过户条件，亦不符合善意取得制度的构成要件，一审法院判令上诉人配合办理过户手续，明显侵害了其他共有权人的利益。5.第三人孙豹并未收到被上诉人支付的11万元购房款。收条系被上诉人提前准备，其内容并非上诉人的真实意思表示。6.一审法院判决，违反了《双方约定》之规定。被上诉人孙静答辩称，1.上诉人主张其在签订合同时为限制民事行为能力人，缺乏相应的证据材料，其应提供在签订合同时的相关诊疗病历。2.其主张从法益角度应该优先保护上诉人的权利，缺乏相应的法律依据及事实依据。3.上诉人主张其与被上诉人之间没有房屋买卖的合意，与事实不符，也缺乏相应的证据。4.涉案房屋属于上诉人家庭共同财产的说法，与拆迁合同相矛盾，合同中载明被拆迁人仅为孙世强一人。5.涉案房屋已经具备办证即过户条件，可以进行办证及过户事宜。6.110000元购房款已经全额交付，并且该事实已经经过云龙区公安局在长达近半年的刑事侦查之后作出了认定，并不存在所谓的套路贷，或者民间借贷事宜。原审第三人孙豹、高洁与上诉人意见一致。孙静向一审法院提出诉讼请求：1.孙世强继续履行房屋买卖协议书，配合孙静将涉案房屋及地下室（徐州市云龙区惠民小区E12号3单元XXX室）过户到孙静名下；2.孙世强赔偿孙静违约金20000元；3.诉讼费由孙世强承担。一审法院查明：涉案惠民小区E12号3单元XXX室房屋系2004年拆迁安置的房屋之一，被拆迁人为孙世强。孙豹为孙世强的儿子，孙豹、高洁系夫妻关系，两人于2010年10月26日登记结婚。拆迁安置补偿协议及拆迁房屋调查决算表均是孙豹代孙世强签字。2007年1月12日，孙世强接到上房通知。2013年12月17日，孙静（乙方、购买方）和孙世强及第三人（甲方、出卖方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方自愿将其位于惠民小区的E12号3单元XXX室房屋，面积82.55平方米，配套地下室面积约为10.51平方米的房屋一套出售于乙方，总购房款为200000元，签订当日，购方孙静首付定金80000，剩余房款于2014年4月20日一次付清；甲方在取得合法过户手续后，必须尽快为乙方办理过户手续，地下室暂不包括办理产权手续之内，如可办理，甲方应给予办理；过户费用由乙方承担，甲方应积极配合，否则赔偿乙方违约金20000元整。合同还对其它事项进行了约定。孙静在乙方签字处签字按捺，孙世强、第三人孙豹、高洁分别在甲方签字处签字按捺，朱玲在见证人处签字按捺。签订协议当日，孙静通过农业银行卡卡转账的形式向第三人孙豹转账80000元，孙世强及第三人向孙静出具收条一张，载明：孙豹今收到孙静购惠民小区E12-3-XXX室及地下室房款定金80000（捌万元整）。孙世强、第三人孙豹、高洁在收款人处签字按捺。孙静和第三人均认可《房屋买卖协议》和收条上孙世强的签字按捺是孙静和孙豹一起到涉案房屋的地下室找到孙世强，本人所留。签订合同时，孙静亦收到了涉案房屋相关的拆迁安置补偿协议、拆迁房屋调查决算表、上房通知单。孙世强称孙世强为无民事行为能力人，其签订的《房屋买卖协议》无效。第三人孙豹称该80000元系孙静以转账给孙豹、孙豹再转给案外人的形式替孙豹偿还的借款。出卖房屋时，涉案房屋由孙世强、第三人孙豹、高洁以及孙豹、高洁的孩子一起居住。孙静提供《双方约定》一份，载明：1、购房者孙静在2014年4月20日付清卖方孙世强房款。2、卖方孙世强儿子孙豹要把父亲（孙世强）的户头到乡办事处转移到自己名下，等房产证下达之日，积极配和买方孙静转户，否则按协议上7条违约处理。3、房产证过户到孙静名下，这个费用由孙静负责，其余费用由出卖方负责。4、卖方孙世强一家、儿子（孙豹）、儿媳（高洁）及孙女要在2014年3月20日之前搬离此房，E12-3-XXX室及地下室以及所有费用（水费、电费）交接完毕，否则按协议上第7条违约处理。孙静在买方签字处签字按捺，孙世强、第三人孙豹分别在卖方签字处签字按捺，朱玲在见证人处签字按捺。落款日期为2014年4月20日。孙静提供收条一张，载明：孙豹今收到孙静购房款110000元整（壹拾壹万元整）。（惠民小区E12-3-XXX室及配套地下室）；剩余10000元买方在取得合法产权证，房证之后配合过户到孙静名下之后付清。孙世强、第三人孙豹分别在收款人处签字按捺，朱玲在见证人处签字按捺。落款日期为2014年4月20日。孙静及第三人孙豹均称实际并非2014年4月20日当天签署的双方约定及收条。孙静称之前约定的时间为2014年4月20日，但孙豹提前十几天把钱拿走了，所以是提前签署的。第三人孙豹称是2013年12月17日签署的，其并没有收到该110000元，110000元是截止至2014年4月20日，80000元借款所产生的利息，如果到截止时间，孙豹没有给付孙静190000元，就将涉案房屋抵押给孙静。孙豹还称《双方约定》及110000元收条上孙世强的签名及指印均是孙豹的，不是孙世强本人的。2014年5月，孙静已实际占有该房屋。2014年10月18日，高洁向孙静出具确认书一份，载明：本人室内物品已搬完，两车。孙静已对涉案房屋进行装修，并提供水电费发票证明涉案房屋由孙静实际占有并使用多年。2009年7月23日，孙世强入徐州南郊精神病院入院治疗，入院诊断为癔症性精神病，于2009年8月19日出院，出院时患者病情平稳，且比住院时明显好转。2016年5月1日，孙洪玲报警称孙世强走失，称其精神不正常。2018年5月2日，柳集村委会出具证明，该证明载明：兹有我村蔺后组村民孙世强，身份证号，本人精神不好，家庭生活困难，情况属实，特此证明。2017年2月2日，孙豹电话联系孙静，表示想要向孙静借钱，双方电话中提及涉案房屋房款问题，在电话中，孙豹认可孙静给了190000元，尚有10000元未给付，且孙静在电话中陈述：2014年3月20日那时来交接房子，最后的余款给你，最后你是怎么做的，人影没有了，老婆孩子不愿意走，赖着这个房子……我四处借钱，给你这个余款，这欠10000元到最后过户的……，孙豹并未予以否认。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。孙静和孙世强、第三人孙豹、高洁签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。孙世强认为其有精神疾病，其签订的该合同应为无效合同，但其提交的其在2009年的住院病案材料、2016年的报警记录以及村委会出具的证明，并不能证明孙世强在签订合同当时在病发期，属于无民事行为能力人；且孙豹于2019年9月7日在公安机关制作的询问笔录中陈述孙世强可以一个人出去走路，也知道回家，生活可以自理。故法院对于孙世强的抗辩意见不予采纳。关于80000元是孙静替孙豹偿还的借款还是购房定金、购房余款是否交付的问题。关于该80000元，《房屋买卖协议》上明确载明定金为80000元，签订合同当日给付，该80000元亦是孙静于合同签订当日转账给孙豹的，孙豹亦向孙静出具了收条表明收到了80000元购房定金，至于孙豹将该笔钱转给何人是孙豹的自由，并不能证明孙静是替孙世强偿还的借款。关于110000元购房余款是否交付的问题，第三人孙豹称其并未收到110000元的余款，110000元是截止至2014年4月20日，80000元借款所产生的利息，如果到截止时间，孙豹没有给付孙静190000元，就将涉案房屋抵押给孙静。首先，孙豹向孙静出具了收到110000元购房款的收条，孙豹作为完全民事行为能力人，应当知道出具收条的法律后果。其次，从孙静和孙豹的通话内容可看出，孙静是四处借款将余款给了孙豹，还差10000元，承诺过户后给孙豹，孙豹并未否认，可见该110000元并非是借款产生的利息，若是利息，孙静无须四处借钱凑足余款，而且，从2013年12月到2014年4月，80000元的本金不可能产生110000元的利息。再次，孙静在录音中陈述的：14年的3月20日那时来交接房子的，最后的余款给你，最后你是怎么做的，人影没有了，老婆孩子不愿意走，赖着这个房子……。其陈述的原定的交接房子时间和《双方约定》上载明的时间一致，更具有可信度，且其“最后的余款给你”的陈述亦可表明确实存在余款交付的问题。综上，一审法院认定，本案并非民间借贷关系衍生出的法律纠纷，孙静已经向孙豹支付了190000元的购房款。关于孙世强抗辩的其并未收到任何购房款、且没有指定孙静将购房款打给孙豹的意见。一审法院认为，80000元收条和110000元收条上均有孙世强签字按捺，退一步讲，即使110000元收条上孙世强的签字按捺如孙世强和第三人孙豹所言并非本人所留，但孙世强并非《房屋买卖协议》上唯一的出卖人，孙豹亦是出卖人之一，孙静将购房款交付给孙豹并无不妥，故法院对其抗辩意见不予采纳。孙静已经实际出资购买涉案安置房，鉴于政策原因，在一定期限内不能过户，但在过户条件成就时，孙世强应当依合同约定承担相应的协助义务。故对于孙静要求孙世强配合将涉案房屋及地下室过户至孙静名下的诉讼请求，一审法院予以支持。孙静已按约定交付购房款，但在涉案房屋满足过户条件时，孙世强不予以积极配合，该行为已经构成违约，故孙静要求孙世强按照合同约定支付违约金20000元的诉讼请求，一审法院予以支持，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、孙世强于判决生效之日起十日内协助孙静将位于徐州市云龙区惠民小区E12号X单元XXX室房屋及地下室过户至原告孙静名下。二、孙世强于判决生效之日起十日内向孙静支付违约金20000元。二审期间，上诉人孙世强提交以下证据材料：证据一、徐州市东方人民医院2005年5月15日出具的诱发电位检查报告单、徐州矿务集团第一医院2020年10月12日出具的病情证明书、《住院病案首页》、《精神科入院记录》（4页）、《精神科出院记录》各一份，拟证明上诉人在2020年5月16日被确诊为偏执型精神分裂症的事实。结合上诉人一审中提交的《接处警工作登记表》和《柳集村委会证明》可知，上诉人病症在持续并严重，已由癔症型精神病恶化为偏执型精神分裂症。证据二、孙豹与案外人史广春于2008年3月19日签订的《房屋买卖协议书》一份、孙豹与案外人史某出具的《借条》三份、史广春出具的《收条》一份，拟证明：孙豹与史某之间存在借贷关系，将涉案房屋作为担保。而本案中的房屋买卖协议与2008年3月19日签订的《房屋买卖协议书》内容基本雷同，实际上也是借贷关系的担保。并且孙豹存在高利借贷的行为，这也是孙豹收到被上诉人8万元借款却愿意出具11万元收条的原因，进一步可以证明被上诉人未支付购房款。证据三、徐州市云龙区大龙湖街道柳集村民委员会于2020年7月14日出具的证明一份，证明涉案房屋为拆迁安置房屋，所占用的土地为国有建设用地，性质是划拨，涉案房屋的转让未经过政府部门的批准不符合法律规定，无法办理过户手续。被上诉人孙静质证认为，上诉人二审才提交上述证据，应说明理由。东方医院的报告单形成于2020年5月15日，本案房屋买卖行为发生七年之后上诉人才被确诊有精神方面的疾病，该结论不能证明其在签订房屋买卖合同时是限制民事行为能力人。孙豹与史某于2008年3月19日签订的房屋买卖协议与本案房屋买卖之间不存在任何关联。另有两份借条，也是第三人孙豹与案外人的借贷，与本案无任何关联。村委会出具的证明，仅说明了土地的性质为划拨，划拨土地建设的国有产权房屋，不存在任何交易过户限制。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，一、关于上诉人在签订房屋买卖协议时是否具备相应的民事行为能力的问题。孙世强上诉认为其签订涉案房屋买卖协议时为限制民事行为能力人，其签订的合同应为无效合同。对此本院认为，首先，上诉人一、二审中提供的证据仅能证明上诉人在2009年7月23日至2009年8月19日期间因癔症性精神病在徐州南郊精神病院治疗后情况好转出院、于2020年5月16日被确诊为偏执型精神分裂症，不能证明上诉人精神异常的持续性，也无法证明2013年12月上诉人签订合同时的精神状态。其次，退一步讲，限制民事行为能力人签订的合同未必就当然无效。《民法通则》第十三条第二款规定：“不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意”。即便上诉人孙世强在签订涉案合同时为限制民事行为能力人，也可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动。即便签订涉案房屋买卖合同这一民事活动与孙世强精神健康状况不相适应，原审第三人孙豹作为上诉人孙世强之子，是孙世强的法定代理人，其在涉案房屋买卖协议上签字确认应视为同意孙世强出售涉案房屋，故孙静和上诉人孙世强、第三人孙豹、高洁签订的《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。二、关于孙静是否支付110000元余款的问题。首先，孙豹作为完全民事行为能力人，其向孙静出具了收到110000元购房款的收条，应当知道出具收条的法律后果。其次，本案纠纷已经公安机关侦查排查套路贷可能，2013年12月至2014年4月期间80000元的本金不可能产生110000元的利息。并且，从孙静和孙豹的通话内容可看出，孙静承诺仅剩的10000元购房款在过户后支付给孙豹，孙豹并未否认，可以认定房屋买卖双方之间只差一笔10000元购房款未结清。故一审法院认定孙静已向孙豹支付了190000元的购房款并无不当，上诉人关于孙静未支付110000元购房款的主张本院不予支持。三、关于涉案房屋的出售是否经共有人同意的问题。孙世强主张涉案房屋系拆迁安置房，在《拆迁房屋调查决算表》中认定属于孙世强、孙豹、孙洪玲三人共有，涉案房屋的出售未经所有共有权人同意。但根据查明事实，《拆迁房屋调查决算表》仅有孙世强一人签字，也并未载明除孙世强以外的共有人情况，不足以证明孙洪玲为涉案房屋的共有人，故对于孙世强该主张本院不予支持。四、关于被上诉人要求上诉人协助办理涉案房屋的产权过户登记手续是否适当的问题。涉案《房屋买卖协议》第5条约定：甲方（孙世强、孙豹、高洁）在取得合法过户手续后，必须尽快为乙方（孙静）办理过户手续，地下室暂不包括办理产权手续之内，如可办理，甲方应给予办理。房屋买卖协议签订后，孙静支付了购房款并自2014年5月起实际占有了涉案房屋，根据上述约定，现涉案房屋已满足过户条件，孙世强、孙豹、高洁应当协助孙静办理房屋过户手续。综上，上诉人孙世强的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由孙世强负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  孟 娟二〇二〇年十月二十日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷