安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初4332号 原告:芜湖市华龙房地产开发有限公司，住所地:安徽省芜湖市九莲塘华联商城2号楼5层，统一社会信用代码91340200705078887C。 法定代表人:高易华,该公司经理。 委托代理人（特别授权）：耿明嵩，男，1987年11月29日生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区，系该公司员工。 委托代理人（特别授权）：张宇，安徽徽蕴律师事务所律师。 被告:胡先磊,男,汉族,1984年7月21日生,住安徽省六安市裕安区。 被告：六安市裕安区双四酒店，经营场所：安徽省六安市裕安区丁集镇丁集大市场内，统一社会信用代码92341503MA2W0YRX4F。 经营者：胡先磊。 两被告共同委托代理人（特别授权）：李从杰，安徽金六州律师事务所律师。 第三人：六安市丁集供销合作社，住所地：安徽省六安市丁集镇，统一社会信用代码91341503730039388R。 法定代表人：刘传西。 原告芜湖市华龙房地产开发有限公司（以下简称芜湖华龙房产公司）与被告胡先磊、六安市裕安区双四酒店（以下简称双四酒店）、第三人六安市丁集供销合作社（以下简称丁集供销社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法由审判员张驭适用简易程序公开开庭进行了审理。原告芜湖华龙房产公司的特别授权委托代理人耿明嵩、张宇，被告胡先磊、双四酒店的共同特别授权委托代理人李从杰及被告胡先磊，第三人丁集供销社的法定代表人刘传西均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》;2.判令被告支付原告自2016年1月1日至2019年12月31日租金230000元;3.判令被告支付原告自2020年1月1日起至被告实际交付房屋时止租金,按照年租金70000元计算，截止2020年7月13日为37527.7元;4.判令两被告立即搬出“丁集大市场二号大棚”，即被告六安市裕安区双四酒店经营用房;5.判令被告按照欠付租金总额的30%计算,支付原告违约金，截止2020年7月13日，违约金暂定为80258.31元；6.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年,原告芜湖华龙房产公司通过招拍挂方式取得裕安区丁集镇丁南居委会52806.6平方商住用地,用于开发丁集大市场,2008年5月19日,原告取得了上述土地的使用权证,2006年4月6日,原告芜湖华龙房产公司在丁集镇成立了芜湖市华龙房地产开发有限公司裕安分公司(以下简称华龙裕安分公司),具体负责公司事务,2008年3月25日,华龙裕安分公司与陈益签订《大棚装修、使用协议》,约定将被告双四酒店经营用地的大棚装修成超市,使用期限为5年,后来,由于陈益经营不善,其又将超市转租给被告胡先磊经营双四酒店,与陈益签订的《房屋租赁合同》到期后,被告胡先磊与华龙裕安分公司签订《房屋租赁协议》,期限为:自2014年1月1日起至2015年12月30日，合同到期后,双方于2016年1月1日续签了《房屋租赁协议》,续租期限为3年,自2016年1月1日起至2018年12月31日止,合同约定:按照先交租金后使用的原则,次年的租金在每年10月支付,被告违反协议条款,原告有权要求被告腾空房屋,并按照每天500元的标准计算违约金,合同续签后,被告一直以种种理由拒绝支付租金,被告行为已经构成违约,多次催要无果，原告遂诉至法院。 被告胡先磊、双四酒店辩称：1.两原告不具有诉讼主体资格，到目前为止原告未拿出的相应的合法的产权证明使用证明，仅凭一份合同起诉缺乏事实和法律依据，因此不具有诉讼主体资格；2.本案被告双四大酒店并非适格的被告，根据原告提供的两份租赁协议，抬头和落款均是由胡先磊签署的，根据合同的相对性原则，双四酒店是不具有诉讼主体资格的；3.原告与被告所签订的房屋租赁协议应当无效，应当返还被告所支付的租金，原告在签署合同时到起诉时也未提供有效的产权证明，证明房屋系原告所有，涉案房屋是不动产，最能直接证明产权的应当是不动产登记簿，而两原告并无上述材料，据了解该房屋系违章建筑，不符合规划要求，也不符合主管部门的批准，根据最高院审理城镇出租房屋的规定第二条规定，因此原告与被告签订的合同无效，因此原告应当返还被告支付的房租；4.被告认为该房屋应当属于六安市丁集供销合作社所有，被告已经支付了房屋租金，丁集供销合作社提供了六安市裕安区丁集镇农贸市场的协议，此房屋应当属于丁集供销社所有，两原告也没有十分有利证据是其所有的情况下，我们认为涉案房屋为丁集供销社所有，被告与供销社之间也签订了租赁协议，也支付了上述租金；5.被告在承租该房屋时，该房屋存在严重的质量问题，在租赁期间花费了十几万元钱对房屋进行整修，该笔款项应当从租金中予以比除，原告主张的2020年的房租70000元无事实依据，双方未就房租问题约定，70000元房租客观上明显过高，原告要求支付30%的违约金也是没有事实和法律依据，合同中并无此约定，法律规定的30%违约金在产生实际损失后，根据举证责任的规定，原告并无实际证据证明其产生损失和损失多少，综上原告的诉请无事实和法律依据，请法院依法予以驳回。 第三人称：涉案房屋的产权应属于第三人六安市丁集供销合作社。1.在签订拆迁补偿协议有漏洞，协议签订的比较笼统，挂牌区域方案不到位，是用丁集供销社的土地证挂牌的，面积31亩，21000多平，此协议只提到原供销社大门道路以北的拆迁方案，其道路以南有20亩地没有具体说法，其中就包括杨家岗门市部的农贸市场面积约900平方，以前该农贸市场也是由我社经营管理的，大概在2010年左右原告公司才开始在该地块施工，施工过程中也进行了干预也报警了，事后这个事情就不了了之；2.原告改变了规划用途，带来了诸多负面影响，我社认为一号大棚也可以说我们原供销社仓库置换的，当时拆迁面积小，回迁面积大，二号大棚是属于回迁性质或者是原杨家岗农贸市场的迁移，若说产权应该不容质疑，应该属于我社所有，对此事，我社在2011年、2015年、2016年也向原告发函交涉过，但原告公司并没有正面回答，并将此大棚违规改为超市餐饮场所，大大影响了周围门面的经营活动，对此其他经营户不满要求拆除，现在拆迁的门面只能做仓库，违背了拆迁协议第三条；3.二号大棚建好后之所以没有要回来是因为当时初步算账，我社还欠华龙公司差价款约50万元，所以想要也要不回来，除此之外，原告华龙公司还扣押我单位回迁房产价值200多万直到2015年下半年我社将此款还上，才办理移交手续，这时候二号大棚早在2009年就租赁给他人使用，正因为如此我单位有异议，故于2016年初通知租赁方，改签二号大棚的租赁协议，只象征性的收取一点租金，每年2万元签了6年一直到2021年底，当时我们考虑到房屋陈旧，也顾及华龙公司的面子，就没有与华龙公司正面交涉；4.开发建设好处甚多，但丁集供销社牺牲最多，我们社的31亩土地白白流失，土地出让金也没有得到，按照现在的政策，原供销商场属于黄金地段，上下28间，将近1000平方，换来的只是市场了西南角一至四楼四连体，比个体户回迁的门市部还差，而此房一至二层只有300平方，三楼、四楼不如住宅房只能作为仓库使用；5.求同存异，妥善处理遗留问题。 为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了如下证据： 一、营业执照二份、法定代表人身份证复印件一份、法定代表人身份证明二份，意在证明两原告具有诉讼主体资格； 二、被告营业执照查询单二份、身份信息查询单一份，意在证明被告身份情况； 三、《挂牌成交确认书》复印件二份、《裕安区国有土地使用权挂牌文件》复印件二份、《国有土地使用权出让合同》复印件一份、《国有土地使用权证》复印件一份、《钢构大棚承包合同》原件一份、《大棚装修、使用协议》原件一份、规划图一份、房屋拆迁补偿安置协议书和相关附件的复印件一组，意在证明：1.案涉地块系原告通过招拍挂方式取得，并取得了国有土地使用权证，用途为商住；2.案涉地块由原告先建成大棚，后由租户改建成超市；3.原告给予第三人的补偿面积已经超过了约定的“拆一还一”。 四、《房屋租赁协议》原件二份、现场照片，意在证明：1.案涉“丁集大市场二号大棚”由原告租给被告经营酒店，第一份租赁合同，租赁价格为年租金为45000元，租赁期限为2014年1月1日起至2015年12月30日止；第二份租赁合同租赁时间为：2016年1月1日起至2018年12月31日止。2016年租金为50000元、2017年租金为55000元、2018年租金为60000元，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，应当确定2019年租金为65000元，2020年租金为70000元；2.按照合同约定，被告在租赁期内如违反本协议条款，应按照每天500元要求被告承担违约金。 五、快递回执单原件一份、快递投送过程查询单一份、关于催缴租金的函原件一份，意在证明原告已经催缴租金，被告胡先磊收到催缴函后拒不履行支付义务，已经违约。 被告胡先磊、双四酒店质证称：对证据一的真实性不持异议，两原告无相关权属证明，特别是不动产登记簿，因此两原告不具有主体资格；对证据二三性不持异议，但双四酒店是不具有本案的主体资格的；对证据三的真实性大棚装修以及使用协议，钢构大棚承包合同，被告不清楚，对其三性由法庭进行核实，对于《挂牌成交确认书》二份、《裕安区国有土地使用权挂牌文件》、国有土地使用权证，都是复印件原告并没有提供原件或者与原件一致的复印件，不足以证明涉案房屋归其所有，也达不到其证明目的；后被告胡先磊、双四酒店对证据三中的土地使用权证、规划图、土地出让合同、招拍挂文件、拆迁补偿协议书及附件等证据补充质证称：对于该组证据的真实性不持异议，但对其证明目的有异议，1.上述证据并不能直接证明涉案地段（大棚）的所有权系原告所有，原告应当提供不动产登记中心出具的权属证明来证实其主张；2.土地使用权于土地上的建筑物可以分开所有，原告提供的证据仅仅能够证明其对土地享有使用开发的权利，反而言之，难道只要是原告开发的所有建筑物都是原告所有？原告对外出售乃至回迁给别人的房屋所有权已发生转移，并不是归原告所有；3.从原告与供销社之间的关系，两者之间系拆迁与被拆迁的关系，结合供销社在丁集镇的原始地段的所属权益以及两者之间约定的“拆一还一”原则以及对于市场所享有的管理权来看，权益已经发生转移，更加能够让人相信建筑物归供销社；4.仅能证明原告对土地享有使用权，但不能说原告就对建筑享有使用权，从目前原告提供的材料和供销社提供的材料，目前都不足以使人相信房子归原告；5.实际承租的是规划图中的“大棚1”，规划图中“大棚1”实际是现在的二号大棚；6.按规划图大棚四面没有围墙，但我承租时已有围墙；7.对房屋拆迁补偿安置协议书和相关附件无异议，原来所有人是供销社，拆迁约定拆一还一，更加说明现在是供销社的；对证据四房屋租赁协议二份真实性不持异议，是被告胡先磊所签，两份租赁协议并无签订日期，合同签订时，被告也不知道该房屋存在争议，两原告也未提供相关的权属证明，后来供销社提供了投资建设协议，被告更有理由相信该涉案房屋归供销社所有，所以重新与供销社签订了新的租赁协议，并已经支付了租金，两原告提供的租赁协议，并没有约定2020年的租金，原告主张的7万元的租金没有事实和法律依据；即便法庭最终认定该房屋最终所有权归原告，被告也不存在违约行为，在被告见到供销社提供的相关材料情况下，相信房屋归供销社所有，不向两原告支付租金有合理的理由，因此不存在违约的情况；对证据五真实性不持异议，对其证明目的持有异议，在证据四质证意见中陈述，两原告在没有提供涉案房屋权属的证明归其所有的情况下，供销社提供的材料足以使被告相信涉案房屋归供销社所有，两原告也没有提供不动产登记簿使原告相信涉案房屋归原告所有，在这个前提下，被告与供销社签订的合同有效，被告与两原告签订的合同自始无效；证据五达不到其证明目的。 第三人质证称：对证据一、二、三没有异议，后第三人对证据三补充质证称：1.我方要求1-2号大棚2612平方米应归供销社所有，按原“二方协议”仓库面积置换大棚，另外供销社原杨家岗门市部前农贸市场，开发者应予回迁我社；2.根据总平面图，目前建筑物已改变，不符合大棚原设计方案，属私自改建或违规建设；3.根据国务院（09）40号文件，任何单位或个人不得侵占、平调供销社资产，其房租金应返还原单位用于安置下岗职工再就业；4.根据“二方协议”第八条第4点：市场建成后其管理权交供销社经营，而开发者不应有经营权；5.对回迁协议仓库回迁大棚部分无异议；对证据四、五的质证意见同被告的质证意见。 被告方向法庭提交证据如下： 一、被告胡先磊身份证复印件、六安市裕安区双四酒店营业执照副本复印件各一份，意在证明被告胡先磊基本信息以及六安市裕安区双四酒店的经营者为胡先磊，原告起诉被告六安市裕安区双四酒店经营者张**玲缺乏事实依据； 二、《六安市裕安区丁集镇农贸大市场投资建设协议》、《丁集镇供销社再次回迁、移交等相关事宜的复函》、《关于催要芜湖华龙房地产开发有限公司回迁楼房及相关事宜的通知》、《国有土地使用证》复印件一份，意在证明：依据上述证据及协议第八条之规定“拆一还一”及国有土地使用证，可以看出案涉房屋应当归六安市丁集供销合作社所有，两原告主张房屋租金缺乏事实和法律依据； 三、六安市丁集供销合作社营业执照及房屋租赁合同各一份，意在证明被告与六安市丁集供销合作社已签订书面的房屋租赁协议，且该协议已经履行，被告不存在拖欠房租的事实； 四、销货清单一份，意在证明涉案房屋本身存在房屋质量问题，被告在租赁期间，花费房屋整修费用129000元。 原告质证称：对证据一真实性、合法性与本案的关联性没有异议，对证明目的持有异议；对证据二，《六安市裕安区丁集镇农贸大市场投资建设协议》，按照该协议的约定，原告已经对供销社进行了补偿，补偿的范围在协议已经确定，被告租赁的范围不在协议中约定属于供销社的范围，供销社的文件并没有得到政府部门及原告的确认，供销社所称的道路以南的部分并不属于供销社所有，对于《丁集镇供销社再次回迁、移交等相关事宜的复函》可以看出原告对于第三人已经超额回迁，回迁已经超出拆迁面积将近一倍，对于国有土地使用证已经作废，且按照供销社所称的道路以南的部分从土地证上看，供销社并不享有使用权；对证据三的营业执照三性不持异议，对租赁合同的出租房六安市供销合作社不具备签订资格，也不具备民事行为能力，供销社无权将原告所有的大棚出租给他人，因此该份租赁协议为无效协议，该份协议不能对抗被告与原告签订的租赁合同，被告双四酒店愿意额外支付第三人的相应费用，是被告自己的行为与原告无关；对证据四的费用并没有提供相应的票据、合同，也没有证据证明房屋质量存在问题与本案没有关联性。 第三人质证称：对被告提供的证据没有异议。 第三人向法庭提交了如下证据： 一、《2011年关于催要芜湖华龙房地产公司回迁房屋及相关事宜的通知》、《2015年丁集供销社对回迁、移交等相关事宜的复函》、《2016年5月关于农贸市场2号地段的几点说法》各一份，意在证明原有的农贸市场没有得到回迁； 二、土地证复印件一份，意在证明当时建农贸市场是在我们供销社的土地上建的。 原告质证称：对第三人提供的证据质证意见如下：对证据一与本案不具有关联性，不能证明案涉2号大棚的所有权属于供销社；对证据二的证据原件已经被政府收回去了，原告已经通过招拍挂的形式获得了该土地的使用权证，现在该土地的所有权属于原告不是丁集供销社。 被告质证称：对证据一、二都不持异议，说明涉案地段原所有权属于供销社所有，结合投资建设协议约定的拆一还一，拆多少补多少，拆什么还什么的基本原则下，况且协议当中也明确约定了投资建设范围，也约定了供销社对市场建成后享有管理权、经营权，本案涉案房屋也是在该市场范围内，供销社有权利对涉案房屋进行处分。 经审查，结合被告及第三人质证意见，本院对原告提交的证据综合认定如下：证据一、二、三、四、五具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对于被告所提交的证据认定如下：证据一具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信，证据二、三具有真实性，本院将结合本案具体案情予以综合认定，证据四与本案争议不具有关联性，故在本案中不予采信；第三人提交的证据均不足以证明其对涉案房产享有所有权，故在本案中不予采信。 本院根据原、被告的陈述及认定采信的证据，审理查明的事实如下：2006年,原告芜湖华龙房产公司通过招拍挂方式取得位于六安市裕安区.6平方米商住用地,用于开发“丁集大市场”项目,2008年5月19日,原告取得了上述土地的使用权证,2006年4月6日,原告芜湖华龙房产公司在丁集镇成立了芜湖市华龙房地产开发有限公司裕安分公司（以下简称华龙裕安分公司）,具体负责该公司事务。被告胡先磊与华龙裕安分公司签订《房屋租赁协议》一份,租赁期限为:自2014年1月1日起至2015年12月30日，合同到期后,双方于2016年1月1日续签了《房屋租赁协议》,续租期限为3年,自2016年1月1日起至2018年12月31日止,2016年的租金为50000元，2017年的租金为55000元，2018年的租金为60000元。合同同时约定:按照先交租金后使用的原则,次年的租金在每年10月支付,被告违反协议条款,原告有权要求被告腾空房屋,并按照每天500元的标准计算违约金,但合同续签后,被告未向原告支付租金，遂原告诉讼来院。 另查明，被告胡先磊以其实际经营的六安市裕安区丁集镇双四大酒店（现六安市裕安区双四酒店）名义与第三人六安市丁集供销合作社于2016年1月1日签订了《房屋租赁协议》一份，租赁标的同为其与华龙裕安分公司所签订的《房屋租赁协议》中的“丁集大市场二号大棚”，租赁期限为自2016年1月1日起至2021年12月30日止，租金每年20000元。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点之一是关于涉案二号大棚的出租权利问题，本案中第三人未能提供充分证据证明其拥有出租权利，故第三人及被告胡先磊关于涉案二号大棚属于第三人所有的主张，本院依法不予支持。本案被告及第三人均未能提供充分证据证明涉案租赁房屋系经相关部门认定的未按照建设工程规划许可证规定建设的建筑物，原告作为“二号大棚”的开发建设单位，享有出租的权利，被告胡先磊依法应当按照租赁合同的约定向原告履行支付租金的义务。即使涉案租赁房屋系未按照建设工程规划许可证规定建设的建筑物，原告仍然有权要求被告参照约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告胡先磊在其与原告的租赁合同中签了字，被告六安市裕安区双四酒店并未在租赁合同上盖章，故本案租赁合同的相对方应为被告胡先磊与原告。关于2019年及2020年的租金如何计算问题，综合考虑本案实际情况，本院酌定2019年及2020年的年租金均按照60000元计算。因被告长期未按租赁合同的约定向原告支付租金，已经违约，根据租赁合同约定，原告有权终止合同、要求被告腾退房屋，故原告诉请要求解除其与被告所签订的租赁合同，并要求被告立即搬出“丁集大市场二号大棚”，本院依法予以支持。被告所称房屋存在质量问题，未能提供充分证据，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，综合考虑本案实际情况，本院酌定由被告胡先磊承担违约金27500元。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除被告胡先磊与原告方所签订的《房屋租赁协议》; 二、被告胡先磊于本判决生效之日起十日内向原告芜湖市华龙房地产开发有限公司支付自2016年1月1日起至2018年12月31日止的租金165000元； 三、被告胡先磊于本判决生效之日起十日内向原告芜湖市华龙房地产开发有限公司支付自2019年1月1日起至2020年10月31日止的租金110000元； 四、被告胡先磊于本判决生效之日起十日内向原告芜湖市华龙房地产开发有限公司支付逾期付款违约金27500元； 五、被告胡先磊于本判决生效之日起十日内腾退涉案租赁房屋，即位于“丁集大市场二号大棚”； 六、驳回原告芜湖市华龙房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费6520元，减半收取3260元，由被告胡先磊负担。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 张 驭 二〇二〇年十月十四日 书记员 陈龙杰 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。