江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1833号上诉人（原审原告）：淮安永泰酒店管理有限公司，住所地涟水县绿洲花苑4幢1S02室。法定代表人：郑吓俤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王闯，江苏腾泽律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏立恒房地产有限公司，住所地涟水县东方红府8幢103号房。法定代表人：李小雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：武超平，江苏圣火律师事务所律师。上诉人淮安永泰酒店管理有限公司（以下简称永泰公司）因与上诉人江苏立恒房地产有限公司（以下简称立恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初3557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人永泰公司上诉请求：撤销原判，依法改判立恒公司支付逾期办理涟水县东方红府第8幢120、121号商品房、901-9015号、1001-1015号、1101-1115号、1201-1215号、1301-1315号、1401-1415号、1501-1515号、1601-1615号商品房房屋权属证书违约金4132453元（计算至2020年5月29日，2020年5月29日后，按3508元/天标准计算至永泰公司实际取得房屋权属证书之日止）；由立恒公司承担上诉费。事实与理由：1.淮安市中级人民法院（2019）苏08民终1981号生效民事判决已经确认案涉房屋交付日期为2016年12月6日，逾期办证违约责任的起算时间应该自该日期之后90日起算（即2017年3月6日），一审法院以永泰公司实际付清购房款日期之后的90日起算不当。2.法律、司法解释并未规定逾期办证违约责任的上限，一审判决将立恒公司的违约责任确定为不超过已付购房款的24%，属于适用法律错误。一审法院引用《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第44条作为本案判决依据错误。根据永泰公司计算，立恒公司应承担2020年5月29日前的违约金为4132453元（21340487元×6%×3年+21340487元×6%÷365天×83天，一审判决计算至2020年5月29日），2020年5月29日之后的违约金按3508元/天（21340487元×6%÷365天）标准计算至永泰公司实际取得房产权属证书之日止。被上诉人立恒公司辩称，永泰公司未向立恒公司提出办理产权证要求，也未去相关部门办理过产权证，且办证主体是永泰公司，立恒公司只负有协助办证义务。立恒公司不应承担逾期办证的违约责任。永泰公司提出的理由均是关于违约金金额的问题，认为一审法院判决违约金数额少，立恒公司则认为其不应当承担违约责任，故永泰公司的上诉理由不能成立。上诉人立恒公司上诉请求：撤销原判，驳回永泰公司的诉讼请求。事实与理由：1.立恒公司不存在违约事实，一审判决没有事实和法律依据。根据《住宅专项维修资金管理办法》第六条、第十二条、第十三条的规定，在办理房屋入住手续前业主缴纳住宅专项维修资金是其法定义务，但永泰公司至今未缴纳维修资金。由于永泰公司拒不缴纳维修资金，导致涟水住建局物业部门无法出具查验证明，影响住建局出具建设工程备案证明，使得立恒公司不能取得产权初始登记，最终影响永泰公司办理产权登记。永泰公司未拿到产权证是其未缴纳维修资金造成，与立恒公司无关。2.案涉东方红府8号楼的备案手续，除缺少部分业主未缴纳维修资金条件外，其他材料都已具备。由于缺少维修资金支付凭证，主管部门拒绝接受材料，一审判决认定立恒公司未就15项备案文件清单中的其余14项已向有关机关提交进行举证不当。办理产权证的主体是永泰公司，立恒公司仅负有协助义务，而缴纳维修资金系永泰公司的法定义务，一审法院认定立恒公司未尽到通知义务不当。3.一审法院判决立恒公司承担违约金没有合同和法律依据。一是双方在合同中对延期办证违约金没有约定；二是《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。而涉案合同第十五条对延期办证已有继续履行办证手续的特别约定，故该条不适用于本案。被上诉人永泰公司辩称，1.是否缴纳维修资金与办理产权证没有直接联系。2.双方合同关于产权登记的约定是出卖人应当在商品房交付使用的90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，至今立恒公司没有报送任何资料备案，也无法报送备案资料，因为案涉该栋楼不具备办理产权登记的条件。3.办理产权登记前提是立恒公司需将案涉楼先办理初始产权登记（大证），然后才能为永泰公司办理相应的分割产权证。故其上诉理由不能成立。永泰公司向一审法院起诉请求：判令被告赔偿原告逾期备案、办证违约金3168488元（暂计算至2019年5月6日，之后按照每天4010元计算至原告实际取得房地产权属证书之日止），并承担案件受理费。一审法院认定事实：2016年12月5日，原告永泰公司与被告立恒公司就涟水县东方红府第8幢120、121号商品房签订2份《商品房买卖合同》，商品房性质为商业。当日，原、被告还就该小区第8幢901-9015号、1001-1015号、1101-1115号、1201-1215号、1301-1315号、1401-1415号、1501-1515号、1601-1615号商品房，签订了120份《商品房买卖合同》，商品房性质为公寓式酒店。该122份《商品房买卖合同》第八条均约定出卖人应当在2015年10月30日前，经验收合格后交付买受人使用；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续协助买受人办理相关手续。截至2017年1月12日，原告永泰公司付清该122套商品房总价21340487元。2018年10月26日，原告永泰公司诉至法院，请求判令被告赔偿原告延期交房违约金1355090元（暂计算至2018年10月13日，自2018年10月14日起每日按2134元计算至实际给付之日）。2019年4月25日，法院作出（2018）苏0826民初6498号民事判决书，查明：“2016年12月5日，原告永泰公司与被告立恒公司就涟水县东方红府第8幢120、121号商品房签订2份《商品房买卖合同》，商品房性质为商业。当日，原、被告还就该小区第8幢901-9015号、1001-1015号、1101-1115号、1201-1215号、1301-1315号、1401-1415号、1501-1515号、1601-1615号商品房签订了120份《商品房买卖合同》，商品房性质为公寓式酒店。以上共计122套商品房原、被告双方均约定2015年10月30日前，经验收合格后交付买受人使用。该122套商品房总价为21340487元，原告永泰公司于2017年1月12日已全部付清。涟水县东方红府第8幢商品房《涟水县建设工程竣工验收备案文件》载明：2017年6月22日，该号楼综合评定消防验收合格，其中，《单位工程竣工验收通知书》中质监站签收人于2017年7月5日签字。另查明，涟水县东方红府第8幢商品房实际施工人为原告永泰公司的法定代表人。起诉时，原告永泰公司已对该122套房屋进行了部分装修。”判决：“被告立恒公司向原告永泰公司支付逾期交付涟水县东方红府第8幢120、121号商品房、901-9015号、1001-1015号、1101-1115号、1201-1215号、1301-1315号、1401-1415号、1501-1515号、1601-1615号共计122套商品房违约金369182元。”上述判决作出后，被告立恒公司不服，上诉至江苏省淮安市中级人民法院。2019年8月12日，该院作出（2019）苏08民终1981号民事判决书，查明：“2013年5月7日，立恒公司与江西兴业建筑工程有限公司（以下简称兴业公司）签订东方红府一期施工补充协议，兴业公司以包工包料的方式，总承包包括涉案房屋在内的工程。2015年7月18日，郑吓俤向立恒公司缴纳管理费100万元后，作为实际施工人组织涉案工程施工。根据涉案工程备案文件记载，《单位工程竣工验收报告》中确定的涉案工程竣工日期为2016年3月，立恒公司和兴业公司共同出具的《建筑工程质量保修书》签订时间为2016年3月25日，《单位工程竣工验收证明书》中确定涉案工程竣工日期为2016年5月28日。因立恒公司不能及时偿付实际施工人郑吓俤的工程款，经双方协商，由立恒公司用涉案工程的房屋122套抵偿所欠工程款。由于抵偿工程款的房屋为公寓性质，为此，郑吓俤于2016年11月21日设立永泰公司，并以永泰公司名义与立恒公司签订《商品房买卖合同》，该合同第八条对房屋交付期限进行约定，交付条件共为四种情形，即该商品房经验收合格、该商品房经综合验收合格、该商品房经分期综合验收合格、该商品房取得住宅使用批准文件，双方确定选择第一种形式即‘该商品房经验收合格’。”江苏省淮安市中级人民法院认为：“双方当事人之间形成的商品房买卖合同之基础是以房抵偿工程款，并非一般意义上的商品房买卖合同，虽然双方签订了《商品房买卖合同》，并明确约定了房屋的交付时间，但从合同签订的时间与合同约定的房屋交付时间看，在签订合同时，房屋交付的时间早已过期，显然，合同约定的房屋交付时间不是双方当事人的真实意思表示。在双方当事人对于房屋交付的时间无其他具体约定的情况下，应当认定双方对于房屋交付的时间约定不明。虽然当事人系以房抵偿工程款，但最终是以《商品房买卖合同》的形式建立民事法律关系，因此，《商品房买卖合同》对双方当事人均具有约束力。买卖合同中约定了房屋交付的期限有四种形式，每种形式成立的条件各不相同，其中‘经验收合格’与‘经综合验收合格’是两种验收标准不同的方式，涉案房屋的交付期限为‘该商品房经验收合格’，该条件是指涉案房屋经过施工单位、监理单位、建设单位、勘察设计单位、建筑设计单位共同验收合格。本案中，涉案房屋已经在2016年3月经过上述五个责任主体验收合格，具备了房屋交付的条件。被上诉人认为房屋验收合格应当是综合验收合格的意见，混淆了‘经验收合格’与‘经综合验收合格’两种不同的验收标准，不符合双方合同的约定，该观点不能成立。由于涉案房屋在2016年3月即具备交付的条件，双方当事人于2016年12月5日签订《商品房买卖合同》时，该商品房已经具备交付条件，在当事人对于房屋交付时间约定不明的情况下，应当认定双方在签订买卖合同的次日即为房屋交付之日。同时，鉴于被上诉人的法定代表人就是涉案房屋的实际施工人，其在签订《商品房买卖合同》后，已经实际占有并对涉案房屋进行了装修，以行为表明其已经接收涉案房屋。因此，上诉人交付房屋的时间没有违反合同约定，不构成延期交付房屋，被上诉人要求上诉人承担延期交付房屋的违约责任没有事实依据。至于上诉人交付房屋是否构成瑕疵交付，并不影响双方之间交付房屋的事实，房屋延期交付与交付瑕疵房屋并非同一性质，两者之间在事实认定、责任后果等诸多方面不同，一审法院以上诉人存在延期交付房屋存在违约行为，并判决上诉人赔偿违约金不当。综上所述，上诉人的上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销涟水县人民法院（2018）苏0826民初6498号民事判决；二、驳回永泰公司的诉讼请求。”根据该民事判决书意见，故能够认定被告立恒公司于2016年12月6日向原告永泰公司交付了案涉122套商品房。一审法院认为，虽然当事人系以房抵偿工程款，但最终是以《商品房买卖合同》的形式建立民事法律关系，因此，《商品房买卖合同》对双方当事人均具有约束力。第一，关于原告要求被告赔偿违约金是否有相关法律依据的问题，原、被告在《商品房买卖合同》第十五条当中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续协助买受人办理相关手续。”该条款系被告为了重复使用而预先制定，并在订立合同时未与对方协商，属于格式条款，且该条款免除了被告承担逾期办证违约金的责任、排除了原告主张逾期办证违约金的权利，在无证据证明被告对原告进行提示和说明的情况下，该条款对被上诉人不生效。原告仍可基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，向被告主张逾期办证违约金。第二，关于是否因被告的责任导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的问题，被告辩解，没有办证的原因是因为原告自己未缴纳维修资金，缴纳维修资金是在涟水县办理产权证的前置程序。法院认为，被告提供的新建房地产开发项目交付使用相关证明文件清单共有15项，涉及原告需缴纳维修资金的仅为第12项，被告未能提供证据证明其已向有关机关提交了其余14项文件，且未提供证据证明通知原告案涉房屋已具备办理产权证条件，需原告缴纳维修资金的相关证据，故法院认为，系被告未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，其构成违约，应承担违约责任。第三，关于被告应当承担逾期办证违约责任的期间问题，法院认为，案涉房屋已经于2016年12月6日交付给原告使用，但原告直至2017年1月12日才付清全部购房款，故被告应自该日期之后90日内将相关材料报产权登记机关备案，即自2017年4月13日起承担逾期办证违约金。第四，关于被告应当按照何种标准承担逾期办证违约金的问题，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条规定，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，按照年利率6%计算，因此法院酌定被告按照年利率6%承担逾期办证违约金。依据上述计算方法，截至判决之日，被告应当承担的违约金数额为4006206.94元[21340487元×6%×3.1288年（2017年4月13日-2020年5月29日）]，但根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第44条规定，对于逾期交房的违约金，应当不超过已付购房款的24%，而逾期办证从违约程度、后果等方面看，明显低于逾期交房，根据“举重以明轻”原则，逾期办证违约金也应设定上限，且应当低于逾期交房的限度，法院酌定被告逾期办证违约金以不超过原告已付购房款的15%为宜，即不超过3201073.05元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：被告立恒公司于判决生效后二十日内向原告永泰公司支付关于逾期办理涟水县东方红府第8幢120、121号商品房、901-9015号、1001-1015号、1101-1115号、1201-1215号、1301-1315号、1401-1415号、1501-1515号、1601-1615号商品房房屋权属证书的违约金3201073.05元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32148元，由被告立恒公司负担。保全费5000元，由被告立恒公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。立恒公司提交了五组证据，第一组证据：永泰公司所购涉案122套房屋发票。证明永泰公司至今未领取发票，其自身怠于办理产权证。第二组证据：立恒公司与郑吓俤、郑钗的短信记录，以及郑钗签名的永泰酒店营业执照复印件。证明永泰公司的企业统一社会信用代码错误，导致立恒公司开具的购房发票时间是2018年9月7日。第三组证据：8号楼24户的业主的《承诺书》。证明永泰公司知晓不交清房屋维修资金无法申请办理房屋产权登记证。第四组证据：《涟水县房地产开发项目交付使用申请表》及附件。证明除了维修资金未缴纳外，立恒公司其余办理产权证的材料全部齐全，按照涟水登记机关的要求，一幢楼只要有一户未缴纳维修资金的，都不能发放初始产权证（大证）。第五组证据：孝感市住房保障和房屋管理局（2012）65号文件。证明办理初始产权登记需要先缴纳维修资金也非涟水独创，全国许多地区都是这么要求的。永泰公司质证认为：对证据一的真实性无法确定，关联性不予认可。2017年1月12日，永泰公司已付清全部购房款，而发票的开票时间是2018年9月7日。合同约定由立恒公司将办理产权登记需要的资料报送产权机关备案，如果缺少材料需要永泰公司补充，立恒公司应通知永泰公司，至今立恒公司仍未将有关材料报相关机关登记备案。对证据二的真实性无异议，关联性不予认可。1.商品房买卖合同是立恒公司提供的格式合同，营业执照信息错误是由立恒公司造成的。2.2017年1月12日永泰公司已付清房款，立恒公司应在此后就开具商品房销售发票，但是经多次要求立恒公司仍未开票。3.根据立恒公司提供的2018年8月28日与郑钗的的短信，未开具发票的原因是没有缴纳维修资金，立恒公司在2018年8月28日才电话通知永泰公司提供统一社会信用代码，之前并没有通知过关于信用代码的问题。4.立恒公司开票迟延是为了拖延缴纳税款。后来在2018年9月开票是因为双方已经形成诉讼，所以才不得不开票。对证据三的三性不予认可，是否缴纳维修资金与办理产权登记没有必然的关系，按照合同约定，由立恒公司先将相关办理的产权资料备案，但是立恒公司并没有履行，也没提供相应的购房发票。对证据四的三性不认可。1.维修资金由开发商先行缴纳，再由业主在交房或办证时缴纳。2.立恒公司规避的事实就是大证还没办好，所以业主无法办理房屋产权证。3.对于立恒公司办理产权登记的资料是否齐全永泰公司不清楚，立恒公司也未去产权登记机关进行备案。对证据五的三性均不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对证据一永泰公司所购涉案122套房屋发票的真实性予以认定。永泰公司已于2017年1月12日付清该122套商品房总价款，但立恒公司于2018年9月6日、9月7日才开具上述购房发票。本院认为在此期间双方对涉案购房合同中当事人信息错误均未尽到审慎审查义务，后期也未及时进行沟通，双方对涉案购房发票迟延开领均负有责任。对证据二立恒公司与郑吓俤、与郑钗的短信记录，以及郑钗签名的永泰酒店营业执照复印件的真实性予以认定，可以证明立恒公司在2018年8月28日已通知永泰公司提供统一社会信用代码并通知其缴纳维修资金。对证据三8号楼24户业主的《承诺书》，与本案不具有关联性，不能证明立恒公司的举证目的，本院不予采纳。对证据四立恒公司向涟水县住建局提交的《涟水县房地产开发项目交付使用申请表》及附件，申请表时间为2020年7月14日，无法证明立恒公司在涉案房屋交付之后至2020年7月14日之前曾准备齐全相关材料并报产权登记机关备案，亦不足以证明其举证目的。证据五因与本案不具有关联性，本院不予采纳。本院经审查确认一审法院查明的事实。本院认为，关于永泰公司是否有权要求立恒公司承担逾期办证违约金的问题。双方虽在《商品房买卖合同》第十五条当中约定“出卖人应当在商品房交付使用后90个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续协助买受人办理相关手续”，但该规定实际上免除了立恒公司承担逾期办证违约金的责任、排除了永泰公司主张逾期办证违约金的权利，属于格式条款，立恒公司在无证据证明已向永泰公司进行提示说明的情况下，对永泰公司不生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同中未约定损失赔偿，但违约方给守约方造成损失的，仍应当赔偿。本案中，涉案房屋于2016年12月6日交付给永泰公司，永泰公司于2017年1月12日付清涉案房屋购房总价款，但立恒公司直至2018年8月28日才短信通知永泰公司提供统一社会信用代码并通知缴纳涉案房屋的物业维修资金，由此可见立恒公司主观上对办证持一定的懈怠态度，客观上亦存在逾期办证的违约行为。立恒公司的逾期办证实际上是一种迟延履行行为，除应当继续履行外，还应向永泰公司承担违约金，两种违约责任承担方式之间并不矛盾冲突，故对立恒公司提出其只需要继续协助买受人办理相关手续，不应承担逾期办证违约金的上诉请求，本院不予支持。关于立恒公司是否应承担逾期办证违约金的问题。根据查明的事实，永泰公司目前尚未办理产权登记，立恒公司客观违约。对于永泰公司主张的逾期办证违约金，涉及逾期办证违约时间、违约费用计算、违约责任认定等三个问题，本院评述如下：对于逾期办证违约时间。本院认为，由于案涉房屋已经于2016年12月6日交付给永泰公司使用，故立恒公司应按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，自该日期之后90日内将相关材料报产权登记机关备案，即自2017年3月6日起承担逾期办证违约责任，永泰公司主张应以该时间起算逾期办证违约金，符合合同约定，应予支持。国务院《物业管理条例》第五十三条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定：下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。《江苏省物业管理条例》第七十四条规定：住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存住宅专项维修资金。根据上述规定，缴纳物业维修资金是业主的法定义务，永泰公司在2018年8月28日收到立恒公司缴纳物业维修资金的通知后至今未予缴纳，对此后造成逾期办证的后果应由永泰公司自行承担。故本院认定2017年3月6日至2018年8月28日期间应作为逾期办证违约时间的计算期间，对于其他时间不予支持。对于违约费用计算。双方签订的商品房买卖合同中仅约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续协助买受人办理相关手续”，并未约定逾期办证违约承担方式，而永泰公司对其主张的违约金数额，又未提供证据予以证明，事实上，永泰公司对于逾期办证的损失很难举证证明，而逾期办证客观上确实对永泰公司造成损害，本院根据案件具体情况及统一司法裁定尺度，按照年利率6%的标准计算逾期办证违约金。根据上述分析，永泰公司主张的违约金数额为1897596元[21340487元×6%×1.482年（2017年3月6日-2018年8月28日）]。对于违约责任。从现有法律规定来看，缴纳物业维修资金的最终义务主体是购房人，但对于购房人是否应在开发商办理初始产权登记前缴纳物业维修资金并无明确规定，即在开发商办理初始产权登记前缴纳物业维修资金的义务主体不明确。根据涟水县住房和城乡建设局物业管理科出具的情况说明来看，维修资金缴存情况是出具承接查验证明的必要条件之一，如住建部门未出具查验手续，开发商则无法办理初始产权登记，进而影响购房业主办理产权转移登记。于此情形，立恒公司办理初始产权登记若需要永泰公司先缴纳维修资金，其对此负有一定的提示或通知义务。而永泰公司作为维修资金的缴纳义务人，且是办理产权证的主体，其在2016年12月6日接手案涉房屋后进行装修使用，应积极与立恒公司沟通协调，而非被动等待。从双方通过以房抵工程款订立商品房买卖合同、现房实际交付、购房发票开领、维修资金缴纳等办理权属登记备案相关工作来看，双方当事人对于办理产权证事宜均持消极懈怠态度。本院综合全案情况以及当事人的过错大小、违约收益等因素，酌定永泰公司与立恒公司各承担50%的责任。根据前述分析，立恒公司应向永泰公司承担逾期办证违约金978798.05元。一审法院对于逾期办证违约金的计算期间、责任认定不当，本院予以纠正。综上所述，立恒公司的上诉请求不成立，不予支持；永泰公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省涟水县人民法院（2020）苏0826民初3557号民事判决；二、上诉人江苏立恒房地产有限公司于本判决生效后二十日内向上诉人淮安永泰酒店管理有限公司支付逾期办证违约金948798.05元。一审案件受理费32148元，由淮安永泰酒店管理有限公司负担22503元，由江苏立恒房地产有限公司负担9645元；一审保全费5000元，由江苏立恒房地产有限公司负担。江苏立恒房地产有限公司预交的二审案件受理费32148元，由江苏立恒房地产有限公司负担9645元，由淮安永泰酒店管理有限公司负担22503元；淮安永泰酒店管理有限公司预交的二审案件受理费13114元，由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  马玉宝审 判 员  于晓萍二〇二〇年十月十六日法官助理  毛学梅书 记 员  费婉燕