江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏08民终1951号 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴桂梅，女，1968年7月7日出生，汉族，餐饮服务员，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：周乐，江苏群汇知缘（盱眙）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨玉琴，女，1984年11月27日出生，汉族，东鹏瓷砖销售员，住淮安市清江浦区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨伟生，男，1981年1月27日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：杨玉琴（系杨伟生之妻），自然情况同上。 原审第三人：李**，男，1990年5月17日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。 上诉人吴桂梅因与被上诉人杨玉琴、杨伟生、原审第三人李**排除妨害及房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初10696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴桂梅上诉请求：撤销一审判决，请求发回重审或者改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人反诉的诉讼请求；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.原审判决认定事实错误。一审法院推定上诉人知情并同意李**处分房产，但未考虑到房款尚有15万元未支付的重大事实，上诉人如果同意卖房，肯定要求买房人尽快付清房款，打印较为完整的买卖合同，不会让李**手写一份条据。被上诉人自认认识上诉人及李**，其作为买受人必然考虑到房屋属于上诉人所有的可能性，上诉人与李**虽系母子关系，但案涉房屋系祖宅拆迁安置而来，应归上诉人吴桂梅、李**、李**祖母、叔叔共同共有，李**本人无权卖房。2.一审法院以安居客网站均价认定案涉房屋的房价，明显畸低，即使上述均价符合市场行情，也是毛坯房的均价，而本案房屋是带地下车库的精装房。3.原审法院违反法定程序。朱某,4的谈话笔录属于证人证言，朱某,4并未出庭接受质询，朱某,4唆使李**假意向被上诉人出售房屋，足以令法官产生合理怀疑朱某,4可能与被上诉人合谋骗取上诉人的房屋。4.一审法院遗漏诉讼请求，适用法律错误。一审判决支持被上诉人的反诉请求，但忽视被上诉人尚有60%房款未付的事实，一审法院并未彻底解决本案买卖合同纠纷。 被上诉人杨玉琴、杨伟生辩称，被上诉人因需要买房，通过朱某,4认识李**，被上诉人向李**支付了10万元购房定金，李**就让被上诉人住进去了，李**说这是他家的回迁房，当时答应等产权证办下来就过户，后来他说房子涨价了，不可能再以这个价格出售，当时打了收条，然后就联系不上李**。李**是上诉人家里独子，他没有说房子是其母亲的。现在剩余15万元房款已经凑齐交到法院执行账户，请求法院驳回上诉。 李**述称，朱某,4跟我说杨玉琴有10万元不好直接借，想把她的10万元骗过来，我是让朱某,4住的，没有让杨玉琴住进去。 吴桂梅向一审法院起诉请求：1.判令杨玉琴、杨伟生立即将淮安市清江浦区房屋腾空后返还给吴桂梅；2.判令杨玉琴、杨伟生给付自2017年12月至实际腾房之日期间的房屋占有使用费，暂计24000元（按1000元/月，暂计算至2019年12月31日）；3.判令杨玉琴、杨伟生向吴桂梅结清因占用房屋而应由杨玉琴、杨伟生负担的水电气和物业等相关费用。 杨玉琴、杨伟生向一审法院反诉请求：1.判令吴桂梅继续履行房屋买卖合同并协助办理产权过户手续；2.本案反诉费用由吴桂梅负担。 一审法院认定事实：杨玉琴、杨伟生系夫妻关系，吴桂梅（丧偶）与原审第三人李**系母子关系，2008年，吴桂梅因房屋被拆迁获得三套拆迁安置房，其中一套位于淮安市清江浦区，该房屋附属有半地下自行车库1间（编号为402），另一套位于淮安市清江浦区清新花苑小区，后由吴桂梅与原审第三人李**（2015年7月份离异）共同居住至今，有关房屋拆迁补偿安置协议上的被拆迁人一栏载明：“吴桂梅、（丈夫李品叶已故）”。402室的建筑面积为73.89平方米，该房屋自2014年装修后曾对外出租，自2016年10月份起，由案外人朱某,4借住。朱某,4与杨伟生系表兄弟关系，2016年10月27日，朱某,4与原审第三人李**借用杨伟生的身份证注册了江苏瑞合祥科技有限公司，合伙经营电脑、打印机、复印机等销售业务，该公司借用杨伟生的中国银行长城借记卡（卡号为62×××13）作为经营账户使用。2017年左右，杨玉琴、杨伟生从北京务工回淮到该公司上班。期间，杨玉琴、杨伟生有意在淮购房，经朱某,4介绍，原审第三人李**与杨玉琴、杨伟生商谈买卖402室。2017年2月11日，杨玉琴从中国邮政银行提取现金10万元交给原审第三人李**作为购房定金，原审第三人李**未出具任何形式的条据。当日，该10万元由原审第三人李**经手将其中8万元汇入上述长城借记卡。2017年5月份，朱某,4搬出402室，杨玉琴、杨伟生一家搬入居住。2018年4月27日，应杨玉琴、杨伟生要求，原审第三人李**出具收条一份，内容为：“清隆家园B二区8幢402室于2018年4月27日250000元卖给杨玉琴，杨玉琴已付定金100000元，剩下尾款尽快还清。”2018年5月2日，402室不动产登记的权利人为吴桂梅。2019年10月份之前，吴桂梅及原审第三人李**均未向杨玉琴、杨伟生就402室主张过相关权利。 另查，朱某,4自2016年起因涉及多起执行案件被法院纳入失信被执行人名单。2017年1-2月份，402室所在清隆家园小区房产价格区间在3400元-4000元左右。杨玉琴、杨伟生自认买卖402室产生的相关税费均由其负担。 庭审中，原审第三人李**陈述其于2018年4月27日出具收条系受胁迫所为，事后未将实情告知吴桂梅，亦未向公安机关报案。经质证，杨玉琴、杨伟生对此陈述表示异议。对于根据杨玉琴、杨伟生的申请，一审法院调取了《淮安市集体土地房屋拆迁补偿安置协议》，吴桂梅对真实性和合法性没有异议，认为402室产权与原审第三人李**无关，即使存在继承问题，402室产权也属于吴桂梅与原审第三人李**共有，原审第三人李**构成无权处分，且吴桂梅与杨玉琴不认识，不存在相信原审第三人李**对402室有处分权的事实基础；原审第三人李**认为402室仅属于吴桂梅个人所有，拆迁协议上仅有吴桂梅一人的名字。杨玉琴、杨伟生自愿将剩余尾款15万元交至法院执行款账户，同意待402室产权过户后将此款支付给吴桂梅。 一审法院认为，本案争议焦点是原审原、被告之间是否就案涉房屋依法成立买卖合同关系。一、原审第三人李**虽否认其有买卖案涉房屋行为，但对收条系受胁迫所为的有关抗辩未提供任何证据佐证，从收条出具之日起一年之内未向人民法院或者仲裁机构主张撤销，也未向公安机关报案，因此，对于原审第三人李**提出的有关抗辩，法院不予采纳。原审第三人李**向杨玉琴、杨伟生出售案涉房屋的法律事实，法院依法予以认定。二、吴桂梅虽否认对原审第三人李**和杨玉琴、杨伟生之间买卖案涉房屋知晓，但处置房产属于对家庭财产的重大处置事项，通常情况下家庭成员之间会协商沟通，原审第三人李**长期与吴桂梅共同生活，杨玉琴、杨伟生居住使用案涉房屋近三年之久，吴桂梅生活的清新花苑距离案涉房屋小区清隆家园较近，吴桂梅作为与原审第三人李**共同生活的家庭成员，从未就案涉房屋向杨玉琴、杨伟生主张相关权利或者提出异议，有违常理，吴桂梅对于原审第三人李**处分案涉房屋应当知晓。因此，应当视为吴桂梅同意原审第三人李**处分案涉房屋。三、案涉房屋在原审第三人李**处分时没有取得产权证，虽然案涉房屋产权后登记在吴桂梅一人名下，但该房屋系拆迁安置房，且被拆迁房屋产权有原审第三人李**之父李品叶（已故）的权属份额，原审第三人李**对案涉房屋应享有共有份额，原审第三人李**与吴桂梅系母子关系，长期共同生活，案涉房屋从前期由朱某,4借住到后来交给杨玉琴、杨伟生居住使用，一直以来均由原审第三人李**全权处置，吴桂梅从未出面干预，案涉房屋交易价格25万元与2017年当时市场房价相当，处于正常合理范围，杨玉琴、杨伟生完全有理由相信原审第三人李**有处分案涉房屋的权利。四、购房定金收条上载明了案涉房屋总价款、购房定金以及尾款支付期限，原审第三人李**收取杨玉琴、杨伟生交付的购房定金10万元，案涉房屋实际交付杨玉琴、杨伟生占有使用，案涉房屋买卖合同已部分履行。五、吴桂梅及原审第三人李**抗辩购房定金10万元的资金流向至杨伟生的个人银行账户，10万元系杨玉琴以现金方式支付给原审第三人李**，原审第三人李**收取后如何处分不影响收款的事实，原审第三人李**在后补收条中认可收到该款以及性质为购房定金，且从庭审查明事实来看，10万元中的8万元资金存入杨伟生的个人银行账户，该账户自2016年10月份一直用作原审第三人李**和朱某,4合伙公司的经营账户，由原审第三人李**或者朱某,4控制使用，对此原审第三人李**和朱某,4各执一词，互称该账户由对方控制。一审法院认为，关于该账户由谁控制，属于双方合伙争议范畴，不在本案事实审理范围。综上，法院认定原、被告之间就案涉房屋依法成立买卖合同关系。吴桂梅主张杨玉琴、杨伟生腾让案涉房屋以及支付房屋占用使用费以及相关水电气等费用，缺乏法律依据，法院均不予支持。关于反诉部分，反诉原、被告之间依法成立案涉房屋买卖合同关系，案涉房屋已经交付杨玉琴、杨伟生占有使用，杨玉琴、杨伟生已支付了部分房款，剩余15万元房款亦由其自愿交至法院执行款账户，同意待案涉房屋产权过户后支付给吴桂梅，且案涉房屋产权目前已登记在吴桂梅一人名下，具备产权过户条件，从维护市场交易稳定角度考虑，反诉原、被告应当继续履行案涉房屋买卖合同，吴桂梅应协助杨玉琴、杨伟生办理案涉房屋的产权过户手续。对于杨玉琴、杨伟生要求吴桂梅继续履行合同并协助办理案涉房屋产权过户的反诉主张，法院依法支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条规定，判决：一、驳回吴桂梅的诉讼请求；二、吴桂梅于本判决发生法律效力后十五日内协助杨玉琴、杨伟生办理位于淮安市清江浦区房屋的产权过户手续。本诉案件受理费400元、反诉案件受理费2525元，合计2925元，由吴桂梅负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吴桂梅提供：证据1、上诉人与被上诉人杨玉琴之间的通话录音一份，证明上诉人对李**房屋出让一事不知情。证据2、2018年1月14日房屋买卖合同，证明上诉人在相同时期出售相同面积的房屋是找中介签订的正式合同，价格为42万，上诉人如果卖房不会让李**出售。证据3、中国执行信息公开网失信被执行人信息，证明朱某,4的证言不能作为证据使用。上诉人对证据1真实性予以认可，但认为上诉人进行通话录音证明上诉人早已知道李**卖房的事情，其录音的目的是为了起诉被上诉人。证据2、3与本案无关。本院经审查，对上诉人提供上述证据的真实性均予以认可，但不能达到上诉人的证明目的。 本院二审经审理确认一审查明的事实。 本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原审第三人李**于2017年2月收取被上诉人交付的购房定金10万元，将房屋交付杨玉琴、杨伟生占有使用，李**在收条中亦认可收到该款以及性质为购房定金，故案涉房屋买卖合同已部分履行。目前案涉房屋已具备产权过户条件，被上诉人已将剩余15万元房款交至法院，双方应当继续履行合同。案涉房屋系因拆迁而取得的安置房，李**系家中独子且与母亲吴桂梅长期共同生活，通常情况下处置家庭重大共有财产，家庭成员之间会协商沟通，杨玉琴、杨伟生居住使用案涉房屋近三年之久，吴桂梅在此期间从未就案涉房屋向杨玉琴、杨伟生主张相关权利或者提出异议，故吴桂梅对于李**处分案涉房屋应当知晓。因杨玉琴、杨伟生购买和入住案涉房屋时尚未办理产权登记，且杨玉琴、杨伟生与李**的公司之间存在劳动关系，其有正当理由相信李**有处分案涉房屋的权利。关于上诉人吴桂梅所提一审法院遗漏诉讼请求，未考虑房款尚有15万元未支付的事实，致本案纠纷并未彻底解决的上诉理由，经查，案涉房屋于2018年5月2日取得房屋所有权证书，被上诉人杨玉琴2017年2月支付10万元时，尚未办理所有权登记手续，李**于2018年4月27日出具收条，故杨玉琴所述其与李**约定待房屋产权过户时付清剩余15万元房款符合常理。因上诉人不同意继续履行合同，现被上诉人已将尾款15万元提存至法院，待402室产权过户后此款将支付给吴桂梅，上诉人所提遗漏诉讼请求的上诉理由不能成立。关于上诉人所提一审认定案涉房屋价款明显畸低的上诉理由，本院认为，不同房屋的价格因地理方位、交易时间、支付方式、信息媒介的不同而有所区别，即使同一房屋在不同时期亦受市场供需、国家政策、周边环境、能否即时办理产权登记、出让人财务状况等诸多因素影响较大，一审法院按照案涉房屋的同期市场交易价格予以认定并无不当。关于上诉人所提证人朱某,4未接受庭审质证，程序违法的上诉理由，因证人朱某,4罹患重疾不能出庭作证，一审法院依法向其调查，证言笔录亦经过一审庭审质证，二审中本院再次向朱某,4核实，其证言并未发生变化。故上诉人吴桂梅的上诉理由无证据支持，本院不予采纳。 综上，上诉人吴桂梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2925元，由上诉人吴桂梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 俊 审 判 员  梁新星 审 判 员  马玉宝 二〇二〇年十月二十二日 法官助理  何 倩 书 记 员  胡薇薇