江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初3118号原告：司雪姗，女，1982年11月19日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：赵远远，江苏东宇律师事务所律师。被告：颜成军，男，1969年7月20日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：吴春龙，仪征市扬子法律服务所法律工作者。第三人：金德兵，男，1968年12月10日出生，汉族，住江苏省仪征市。第三人：周必华，女,1968年3月14日出生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：金德兵（周必华的丈夫），其他身份信息同上。原告司雪姗与被告颜成军、第三人金德兵、周必华合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告司雪姗及其委托诉讼代理人赵远远、被告颜成军的委托诉讼代理人吴春龙、第三人金德兵、第三人周必华的委托诉讼代理人金德兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司雪姗向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告房款170000元以及卖房款超出800000元的60%的部分36000元。2、判决被告支付原告违约金30000元。3、要求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告司雪姗与王青明于2017年7月3日办理离婚登记手续，并签订了离婚协议书。协议书约定：“……三、原夫妻共同生活期间有房产一套，位于仪征市怡人城市归女方所有。”后于2018年1月14日原告与被告签订还款协议，协议内容：“二、乙方愿意将坐落于仪征市怡人花苑10幢902室的约99平方米的房屋卖给甲方，此房是抵押贷款购买的房屋,经双方协商以上房屋现欠贷款由甲方负责归还，乙方借甲方33万元，在此房内冲抵，甲方另外给乙方20万元现金给乙方夫妻二人，乙方夫妻二人负责配合甲方进行房产过户，过户后甲方负责给乙方现金20万元（由司雪姗代收)，房产权归甲方所有。三、双方不得违约，如有一方违约，一方给另一方违约金3万元。”在签订定还款协议后，被告又于2018年元月24日向原告出具承诺书一份，载明：“本人承诺司雪姗、王青明城市怡人花园10幢902室房子卖超出八十万元，超出部分由司雪姗拿百分之六十，颜成军拿百分之四十，特此承诺。”在签订上述还款协议以及承诺书后，被告颜永军将房屋卖给第三人，原告根据被告颜永军的指示将房屋过户给第三人。在原告履行完过户等相关事宜后，被告仅支付30000元给原告，原告后向第三人了解，第三人称房屋所买款项为860000元。原告多次向被告索要卖房剩余款项，被告均以种种理由拒绝支付。原告认为，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。原告提供下列证据：1、提供原告与前夫王青明的《离婚协议书》1份，该协议书约定仪征市怡人花苑小区10-1-902房屋归原告所有，证明原告是适格的主体。2、提供《还款协议书》1份，由原告与被告签订，该协议第二项明确将案涉房屋卖给被告，原告与王青明欠被告借款330000元在卖房款内冲抵，被告另外给原告200000元现金，由原告代收；协议第三项，是关于违约金的约定。3、提供被告于2018年元月24日向原告出具的《承诺书》1份，证明被告书面向原告承诺，案涉房屋卖出款超出800000元的部分由原告拿60%。4、提供《仪征市不动产转移登记申请书》、《房地产交易情况告知单》、《存量房买卖契约》各1份，证明原告已经履行过户义务。5、原告与第三人的通话录音光盘1张、书面整理记录1份，证明被告将案涉房屋转卖给第三人金德兵的价款为860000元。6、提供原告在仪征市公安局真州派出所调取的相关证据，包括：（1）民警对颜成军、刘留、司雪姗、王青明、金德兵的询问笔录6份；（2）王青明与司雪姗的结婚证1份；（3）王青明出具给刘留的300000元借条1份，借条上注明了还款计划以及以房抵押说明；（4）刘留出具的《证明》，证明300000元借款系颜成军所出；（5）（2018）苏1081民特7号确认裁定书1份；（6）颜成军将案涉房屋转卖给金德兵的《协议书》1份；（7）颜成军出具给金德兵的收到购房款690000元的收条4张；（8）无锡农村商业银行的取款回单1份、业务凭证2份；（9）被告代司雪姗、王青明归还银行借款本息412593.64元的账单1份；（10）增值税发票1份。被告颜成军辨称，该案经仪征市公安局扫黑办核实并调查过，因为原告在2017年6月份分别向被告借款30000元和300000元，共计330000元，被告多次向原告夫妇追要未果，分别向仪征法院提起诉讼，经法院判决后执行。在执行期间，被告向原告追要借款，执行法官向被告释明，原告处有房产在怡人花苑，如果经过法院拍卖，不仅时间漫长，而且价格较低。经过原被告双方协商，决定自行将房屋卖掉，被告当时做生意急需资金，为了抓紧时间把债权实现到位，原被告双方在2018年1月14日签订了还款协议一份，在2018年1月24日被告向原告出具承诺书一份。原被告实际签订还款协议是在房屋买卖交易前签订，该房产实际在2018年2月12日以860000元的价格卖给了本案第三人金德兵，第三人买房时候替原告缴纳房屋按揭贷款412593.64元，分别纳税3次计65846.01元，剩余款项381560.35元第三人给付被告，合计860000元。对于还款协议上内容，借款330000元是在原告房屋卖后总数里面冲抵，在卖房交易前原告向被告陆陆续续借了30000元现金，剩余21560.35元被告作为原告多年来借款利息以及被告给付执行费。被告认为，原被告双方签订的还款协议以及被告的承诺书是在房屋买卖交易前进行，根据合同法的规定，合同内容必须合法，合同标的必须明确，合同才能生效，对于本案交易房屋当时具体多少钱没有确定双方就签订了两份协议，被告认为是无效的。当时被告急需资金做生意，为了抓紧时间把债权到位的情况下才签订的协议，被告认为这种情形下出具的承诺书不合理不合情不合法，所以应驳回原告诉讼请求。被告未提供相关证据。第三人金德兵、周必华辨称，本案涉案房屋的成交款为860000元，另外第三人还承担相关税费60000元。对原告提供的证据，真实性均与认可，这些证据证明第三人是与被告之间的房屋买卖，原告仅仅是履行协助过户义务，而且第三人已经将房款860000元以及相关税费60000元全部支付给被告。第三人认为，买卖协议是在第三人和被告之间履行，并不是被告所称原告和第三人之间房屋买卖，原告在本案中仅仅是协助履行被告将房屋过户给第三人的义务。第三人提供下列证据：2018年2月9日，被告将案涉房屋转卖给金德兵的《协议书》1份。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告司雪姗与王青明于2013年6月4日结婚。2017年6月7日，王青明以仪征市怡人花苑10幢902室的房屋作为抵押物，向被告颜成军的代理人刘留借款300000元。此外，王青明另向被告颜成军借款30000元。2017年7月3日，原告与王青明办理离婚登记手续，并签订了《离婚协议书》一份。该协议书第三条约定，原夫妻共同生活期间有房产一套，位于仪征市怡人城市归女方所有。2018年1月14日，原告与被告签订《还款协议书》一份，该协议书第二条、第三条约定：“二、乙方愿意将坐落于仪征市怡人花苑10幢902室的约99平方米的房屋卖给甲方，此房是抵押贷款购买的房屋,经双方协商以上房屋现欠贷款由甲方负责归还，乙方借甲方33万元，在此房内冲抵，甲方另外给乙方20万元现金给乙方夫妻二人，乙方夫妻二人负责配合甲方进行房产过户，过户后甲方负责给乙方现金20万元（由司雪姗代收)，房产权归甲方所有。三、双方不得违约，如有一方违约，一方给另一方违约金3万元。”2018年元月24日，被告又向原告出具《承诺书》一份，承诺书载明：“本人承诺司雪姗、王青明城市怡人花园10幢902室房子卖超出八十万元，超出部分由司雪姗拿百分之六十，颜成军拿百分之四十，特此承诺。”2018年2月9日，被告将未转移登记的案涉房屋转卖给第三人金德兵，双方签订房屋买卖《协议书》一份，约定房屋总价款为860000元，过户税费60000元亦由第三人支付。2018年2月12日，司雪姗、王青明与第三人金德兵、周必华签订了《存量房买卖契约》一份（约定房屋价款738000元），并在仪征市不动产登记部门办理了不动产转移登记手续。此后，第三人陆续向被告付清房款860000元，不动产权转移过户税费60000元，合计920000元。其间，被告除了以该房款冲抵王青明欠被告的债务330000元外，还代司雪姗、王青明归还银行关于案涉房屋的抵押贷款本息412593.64元，支付给司雪姗30000元。上述事实，有原告司雪姗与王青明的结婚证、王青明出具给刘留的300000元借条、刘留出具的《证明》、原告与王青明的《离婚协议书》、本院（2018）苏1081民特7号确认裁定书、原告与被告签订的《还款协议书》、被告向原告出具的《承诺书》、《仪征市不动产转移登记申请书》、《房地产交易情况告知单》、《存量房买卖契约》、原告与第三人的通话录音光盘以及书面整理记录、被告与第三人签订房屋买卖《协议书》、被告收到第三人购房款的收条、无锡农村商业银行取款回单及业务凭证、第三人代原告和王青明归还银行借款本息账单、仪征市公安局真州派出所民警对颜成军、刘留、司雪姗、王青明、金德兵的询问笔录、原被告及第三人的当庭一致陈述等证据证实，本院予以确认并附卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告签订的《还款协议书》以及被告向原告出具的《承诺书》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效。按照《还款协议书》的约定，涉案房屋由原告卖给被告，所得房款除冲抵王青明欠被告的债务330000元外，被告还应代为结清司雪姗与王青明所欠银行关于涉案房屋的抵押贷款，另给付司雪姗现金200000元；按照被告向原告出具的《承诺书》的承诺，涉案房屋卖出价款超800000元的部分，司雪姗应得超出部分的60%。涉案房屋现已经被告之手卖给第三人金德兵、周必华，司雪姗、王青明与第三人金德兵、周必华签订的《存量房买卖契约》中约定的价款为738000元，而被告与第三人金德兵私定协议房屋价款860000元，该行为系隐瞒事实真相损害原告利益的违法行为，应承担民事法律责任。涉案房屋卖给第三人后，被告已经收取第三人购房款860000元，原告前夫王青明欠被告的债务已经冲抵结清，但协议约定的房屋过户后被告给付原告现金200000元没有到位（仅给付原告30000元），被告承诺给付原告卖房超值款60%的部分隐瞒未付，按照《还款协议书》第三条的约定，被告应承担违约责任，即被告应向原告支付违约金30000元。因此，原告要求被告立即返还房款170000元（200000元－30000元﹦170000元）和卖房款超出800000元的60%的部分款项36000元【（860000元－800000元）×60%﹦36000元】，以及支付违约金30000元，有合同依据和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告颜成军给付原告司雪姗170000元，返还原告司雪姗卖房款超出800000元的60%的部分款项36000元，合计人民币206000元。二、本判决生效之日起十日内，被告颜成军支付原告司雪姗违约金人民币30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4840元，依法减半收取2420元，由被告颜成军负担。此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起十日内将2420元给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员 彭 辉二〇二〇年十月九日书记员 程宵旭