辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1697号上诉人（原审被告）：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司，住所地辽阳市文圣区翰林路64号。法定代表人：林龙生，公司董事长。委托诉讼代理人：史艳军，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程云林，男，汉族，1971年3月27日出生，现住辽阳市文圣区。委托诉讼代理人：曾东、王永刚，辽宁德远律师事务所律师。上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司因与被上诉人程云林商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2020）辽1003民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人辽阳晟宝龙房地产开发有限公司委托诉讼代理人史艳军，被上诉人程云林委托诉讼代理人曾东、王永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳晟宝龙房地产开发有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2020)辽1003民初533号民事判决，改判上诉人不支付被上诉人违约金；二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，判决结果错误。上诉人已于2018年3月将案涉房屋办理完产权登记备案手续，但被上诉人怠于行使权力，造成没有办理产权证。根据商品房买卖合同约定，出卖人的义务是“应当在商品房交付后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意不退房，出卖人按已付房价款的1%支付违约金”。由上述约定可见：上诉人的义务是“在商品房交付后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而不是为业主办理商品房房地产权属证书，办理商品房权属证书的条件包括业主缴纳相关税费、维修基金等，上述行为应该由业主完成，上诉人仅负责完成将相关资料报产权登记机关备案。目前，上诉人已完成将相关资料报产权登记机关备案的工作，大部分业主已办理完产权证。被上诉人怠于行使办理产权证权利的情况下，没有证据证明确实到产权部门办理过产权证，也没有证据证明是上诉人逾期办理产权备案手续原因没有办理到产权证。被上诉人没有证据证明上诉人给被上诉人造成实质性损害。目前上诉人已经完全履行了合同完成了报备工作的情况下，一审判决上诉人承担违约责任，明显没有事实及合同依据，应依法予以纠正。二、在一审审理过程中，上诉人就被上诉人逾期付款一节提出抗辩，一审法院未予以审理，一审判决认定事实不清。在一审审理过程中，上诉人就被上诉人逾期付款一节提出抗辩，根据双方签订的商品房买卖合同约定，买受人应在合同签订后立即交付购房款，而被上诉人提供的证据足以证明其逾期付款，商品房买卖合同是双务合同，买受人在享有相应权利的情况下，同时承担按期付款的义务，如逾期付款，合同约定买受人应承担违约金。一审法院就上诉人此主张未予以审理。三、一审判决上诉人承担违约责任显失公平。上诉人是辽阳市招商引资项目，在辽阳地区设立有辽阳晟宝龙房地产开发有限公司和辽阳县晟宝龙置业有限公司，建设有晟宝龙广场一期、二期、智慧园、晟宝龙城市花园等项目，晟宝龙公司秉承诚实、守信的原则，按时履约，在辽阳市取得了良好的社会声誉，推动了地方经济的发展，为辽阳市招商引资成功案例。在上诉人开发建设晟宝龙城市广场花园小区过程中，该项目作为上诉人的重点开发项目，公司倾注了大量的心血，给业主提供了舒适、放心的居住环境。上诉人对晟宝龙广场的开发无论是从工程进度还是质量来说，在辽阳市绝对是首屈一指的，上诉人按规定完成了相应的审批手续、报备手续，无任何怠于履行义务之处。由于政府拆迁历史遗留问题，导致了施工期间动迁户长期不间断的阻工，造成了无法完成最终的收尾工程及报备手续的完成，影响了该项目正常的竣工验收工作。因政府动迁原因直接导致了上诉人无法按期向房产登记部门提交初始登记手续，无法办理大房证，从而直接影响了业主的房屋所有权证办理，究其原因逾期办理产权证系政府违约造成。对于上述问题，上诉人一直在寻找解决办法，不仅多次发函给市政府、河东新城管委会协调解决，同时，上诉人加大力度克服困难，于2018年3月办理报产权机关备案手续，上诉人及时将已办理完报备手续情况在公示栏上张贴公告，告知广大业主，目前，绝大多数业主已办理完产权证。因本案涉及集团诉讼，涉及面广，社会影响大，案涉数额大，结合案件起因及具体实际情况，请二审法院依法改判，以维护上诉人的合法权益。程云林辩称，上诉人即使存在上诉人称的三种情况，也不能免除上诉人的违约责任，上诉人的理由不能成为其免除违约金的抗辩理由。程云林向一审法院起诉请求：2014年2月10日原、被告签订商品房买卖合同，双方约定被告将位于辽阳市文圣区建筑面积为135.28平方米房屋以530297.6元的价格出售给原告，原告于2014年9月30日入住。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。被告未按照合同约定期间内办理房屋初始登记，故原告诉至法院要求被告赔偿原告违约金5302.98元。原告为证明其主张提供证据如下：商品房买卖合同、发票、完税证明，证明原、被告之间房屋买卖法律关系。同时证明被告违反合同约定应承担的违约责任，原告已履行付款的事实。辽阳晟宝龙房地产开发有限公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求。一、我公司已办理初始登记，已进行了备案，没有办理房证的原因是原告没有履行缴纳维修基金的义务，按照补充协议的约定，我公司不应承担违约责任。二、我公司已严格履行合同义务，没有按期办理房证是由于政府动迁遗留问题造成的，我公司不同意承担违约责任。三、收款时间与合同约定不符，原告未及时履行付款义务，因此不同意承担违约责任。一审法院认定事实：2014年2月10日原、被告签订商品房买卖合同，双方约定被告将位于辽阳市文圣区建筑面积为135.28平方米房屋以530297.6元的价格出售给原告，原告于2014年9月30日入住。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同附件四合同补充协议第七条4项约定：买受人应当按照约定支付办理房屋产权税、费、维修基金、合同备案费等相关费用，因不按照规定支付上述费用造成的后果由买受人承担。原告提供的证据载明：被告于2016年6月22日出具发票，收款金额为530297.6元。被告称该款其公司已收到，收款时间为2016年6月22日。原告称付款时间为首付款时间为签订合同当日，贷款是签订合同后一个月内。诉争房屋办理初始登记的时间为2018年3月。上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、发票等证据在卷证明。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的合同系双方真实意思表示，且不违反强制性法律规定，故原、被告签订的合同合法有效。本案中原、被告签订的合同十五条约定，被告应该在原告接收房屋后365日内办理初始登记，原告入住时间为2014年9月30日，那么被告最迟办理初始登记的时间为2015年10月1日，而被告办理初始登记的时间为2018年3月，被告已经违约，按照合同约定其应该赔偿原告已付房款的1%的违约金即530297.6元*1%=5302.98元。关于被告主张其已办理初始登记，已进行了备案，没有办理房证的原因是原告没有履行缴纳维修基金的义务，按照补充协议的约定，我公司不应承担违约责任一节，被告承担违约责任的前提是其将工程资料等报备产权登记机关的时间超过合同约定期间，而被告办理初始登记的时间为2019年2月已超过合同约定的期间，故对于被告的抗辩本院不予采信。关于被告主张其已严格履行合同义务，没有按期办理房证是由于政府动迁遗留问题造成的，我公司不同意承担违约责任一节，被告的主张不符合合同约定，其抗辩理由不属于不可抗力或是意外事件，故对于其抗辩本院不予采信。关于被告主张收款时间与合同约定不符，二原告未及时履行付款义务，因此不同意承担违约责任一节，本院认为按照合同约定时间付款系原告的合同义务，而办理初始登记是被告义务，即使原告存在逾期付款的情况也不能免除被告办理初始登记的义务，故对于被告的抗辩本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：辽阳晟宝龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日赔偿程云林违约金5302.98元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由辽阳晟宝龙房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，为有效合同，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中上诉人与被上诉人签订的合同十五条约定，上诉人应该在被上诉人接收房屋后365日内办理初始登记，被上诉人入住时间为2014年9月30日，上诉人应当最迟办理初始登记的时间为2015年10月1日，而上诉人办理初始登记的时间为2018年3月，上诉人已经违约，按照合同约定其应该赔偿被上诉人已付房款的1%的违约金。关于上诉人上诉主张其已履行合同义务，没有按期办理房证是由于政府动迁遗留问题造成的，因上诉人没有提供证据证明，且该主张不符合合同约定，本院不予采信。综上所述，上诉人上诉理由不成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由辽阳晟宝龙房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  王 娜二〇二〇年十月二十三日法官助理李雪书记员任玥