辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初7115号原告：李洪良，男，1973年1月1日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托代理人：胡乃琳，辽宁翰盟律师事务所律师。被告：赵亮，男，1980年9月13日出生，蒙古族，住沈阳市铁西区。身份证号码：211224198009135613。被告：沈阳市于洪区墨轩智慧星艺术教育咨询中心，住所地沈阳市于洪区。经营者：赵亮，男，1980年9月13日出生，蒙古族，住沈阳市铁西区。原告李洪良与被告赵亮、沈阳市于洪区墨轩智慧星艺术教育咨询中心房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洪良的委托诉讼代理人胡乃琳、被告赵亮及被告沈阳市于洪区墨轩智慧星艺术教育咨询中心经营者赵亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉称请求称：1、判令二被告立即搬出由原告所有的房屋（沈阳市于洪区，同时恢复原样；2、判令二被告向原告支付因无权占有该房屋导致原告的经济损失11250元（损失暂计算为2020年6月1日至2020年8月31日，共3个月，每月按3750元计算，以实际搬出并恢复原样为止）。3、由二被告支付本案的诉讼费、保全费、鉴定费。事实和理由:原告于2019年取得了沈阳市于洪区南阳湖街162—4号恒大绿洲楼盘29号楼12门商铺（以下简称该房）的所有权，为该房产的所有权人。原告曾在2019年5月6日将房产出租给王磊，租赁合同约定王磊需按月向原告给付租金，同时还约定未取得原告书面同意，王磊不得将该房产转租及改变房屋用途。然而，王磊作为承租人在长达14个月的时间内始终没有向原告支付过租金，还将该房产私自转租给其他四人，已经构成根本违约。原告无奈之下于2020年5月15日委托律师事务所发出律师函，内容为解除与王磊的房屋租赁合同及将该法律后果和权利告知被告。二被告辩称，原告向我要租金我认为没有理由，我之前已将房租给了王磊，而且不差一分钱，从2019年7月份就给了王磊，现原告让我补交，我认为钱已交完了，不能再交第二份钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月28日，恒大长基(沈阳)置业有限公司(出租人、甲方)与张静、王磊、邹昱(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，将坐落在沈阳市于洪区南阳湖街沈阳恒大绿洲楼盘162-4号房地产(自定编号为沈阳恒大绿洲29号楼12门、13门)出租给乙方使用，该房屋建筑(或使用)面积为1015.61平方米，其中分摊共用建筑面积114.18平方米。甲方将该房屋出租给乙方作“综合市场”用途，主要经营综合市场。合同所约定租赁期为10年，自2014年4月1日起至2024年3月31日止。租金从2014年4月1日起，每3年递增5%。租金按月结算，乙方应在下次交租前1个月的25日前按现金、支票、银行转账付款方式向甲方缴付次月租金，甲方在收到乙方租金后须向乙方提供相应的租金发票。乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3‰向甲方支付违约金。本合同签订当日，乙方须向甲方交纳租金保证金22344元和首期租金3724元。2016年8月25日，王磊(甲方)与被告赵亮(乙方)签订《房屋租赁合同》，王磊将沈阳市于洪区南阳湖街沈阳恒大绿洲楼盘162-3号房地产(自定编号为沈阳恒大绿洲29号楼12门东侧)出租给乙方使用，该房屋建筑(或使用)面积为200平方米。甲方将该房屋出租给乙方作“幼儿培训”用途，主要经营教育。合同所约定租赁期为7年，自2016年9月1日起至2023年8月31日止。自2016年9月1日起，租金按年计算，租金第一年、第二年为4万元，第三年、第四年、第五年为4.5万元，第六年、第七年为5万元，乙方应在下次交租前1个月的15日前按现金、支票、银行转账付款方式向甲方缴付次年租金。乙方应依时交纳租金。每年提前一个月付租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3‰向甲方支付违约金。本合同签订当日，乙方须向甲方交纳租金保证金5000元。合同签订后，被告如约履行了交付房租的义务，并于2019年7月24日(交2.5万)、8月1日(交1.5万)分两次支付了应由其承担的2019年9月1日至2020年8月31日房屋租金4万元。2019年2月2日，原告与恒大长基(沈阳)置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了争议房屋于洪区南阳湖街162-4号12门房屋，2019年5月6日，原告李洪良取得了该房屋的所有权。2019年7月17日，恒大长基(沈阳)置业有限公司(原业主、甲方)与张静、王磊、邹昱(承租人、乙方)、李洪良(新业主、丙方)签订《房屋租赁合同三方协议》，协议约定恒大长基(沈阳)置业有限公司(甲方)与张静、王磊、邹昱(乙方)的房屋租赁关系于2019年3月31日解除，自解除日起，原告作为该房屋出租方，继续履行与张静、王磊、邹昱(乙方)的房屋租赁合同。2020年5月15日，原告委托辽宁翰盟律师事务所向张静、王磊、邹昱发出律师函，要求自接到本律师函之日起解除并终止双方的房屋租赁合同。2019年5月15日，原告委托辽宁翰盟律师事务所向被告沈阳市于洪区墨轩智慧星艺术教育咨询中心发出律师函，限被告于收到本律师函之日起三日内与本所委托人重新签订房屋租赁协议或者自行搬出承租房屋。被告已收到此函。后原告委托代理人于2020年5月23日起与被告微信联系租赁房屋一事，2020年5月31日，原告代理人再次与被告联系要求被告在2020年6月1日前搬离其承租的房屋。另查，被告赵亮、沈阳市于洪区墨轩智慧星艺术教育咨询中心于2020年8月末已搬出争议房屋并将其交付给原告。本院认为：公民合法的权利受到法律保护。本案争议房屋原所有权属于恒大长基(沈阳)置业有限公司，张静、王磊、邹昱于2013年12月28日与恒大长基(沈阳)置业有限公司签订的《房屋租赁合同》及王磊于2016年8月25日与被告赵亮之间签订的《房屋租赁合同》，均合法有效，各方之间亦按合同约定履行了自己的权利与义务。2019年5月6日原告取得争议房屋的所有权后，于2019年7月17日与恒大长基(沈阳)置业有限公司及张静、王磊、邹昱签订了《房屋租赁合同三方协议》，原告取代了2013年12月28日《房屋租赁合同》中恒大长基(沈阳)置业有限公司的位置，继续履行该合同。因此，原告与张静、王磊、邹昱构成合同的相对方，对合同履行过程中出现的纠纷，原告可依据《房屋租赁合同三方协议》向张静、王磊、邹昱主张权利而非本案被告。被告系在2020年5月15日收到原告律师函之后才知道其所承租房屋主体已变更，且被告赵亮已于2019年7月24日、8月1日将2019年9月1日至2020年8月31日的房屋租金支付给王磊，故被告赵亮在知晓房屋所有权人变更之前所作的履行合同行为并不存在过错。关于原告要求二被告立即搬出争议房屋及恢复原样的问题，由于被告赵亮已经于2020年8月末搬离该争议房屋，原告的请求已经实现，故对原告的此项请求，本院不予支持。关于二被告支付因无权占有该房屋导致原告的经济损失11250元的问题，由于被告系基于其与王磊于2016年8月25日签订的《房屋租赁合同》而占有使用该房屋并如期支付了租金，而原告于2019年5月6日才取得争议房屋的所有权，故被告并非属于无权占有，因此对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李洪良的诉讼请求。案件受理费81.2元，已减半收取40.6元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  张俊伟二〇二〇年十月十四日书记员  黄名兰