河南省周口市川汇区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1602执异90号异议人（案外人）：马翔,女,1990年12月17日生,回族,住周口市川汇区。委托诉讼代理人:种松柏，河南颖滨律师事务所律师。申请执行人:周口农村商业银行股份有限公司。住所地，周口市文昌大道与人和路交叉口东北角。统一社会信用代码：91411600719107554A。法定代表人：徐晓峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘慧玲、韩栋栋，该公司员工。被执行人:周口裕华房地产开发有限公司。法定代表人：吕永厂，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘宝海，该公司法律顾问。本院在执行申请执行人周口农村商业银行股份有限公司（以下简称周口农商银行）与被执行人周口裕华房地产开发有限公司（以下简称裕华公司）借款合同纠纷一案中，查封了被执行人名下位于周口市川汇区工农路南段的房屋。案外人马翔对我院查封的上述房产提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人马翔称，异议请求：立即中止对异议人房产的执行。事实与理由：2012年2月份异议人与裕华公司达成购买其位于工农××段西侧商品房买卖合同，异议人交付了房款，房屋异议人一直使用至今，周口市川汇区人民法院(2020)豫1602执恢96号查封公告,抵押证号为:201406154,2014年6月27日裕华公司与农商银行签订了抵押借款合同,显示裕华公司将异议人所购买的房产进行了抵押。异议人认为，异议人购买案涉房产在先,裕华公司与农商银行签订的抵押合同在后,并且2018年11月28日川汇区人民法院查封案涉房产,异议人对上述抵押及查封均不知情。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,异议人在贵院查封上述房产之前签订书面房屋买卖合同，已付部分房款并合法占有该房,裕华公司开发的房屋均因证照不齐全未办理过户登记，贵院将上述房屋列入评估拍卖范围予以执行,明显错误。异议人提供了商品房买卖合同，交款收据，银行转账流水。申请执行人周口农商银行称，1、2012年6月28日，裕华公司向我行借款2000万元，借款期限为24个月，以其名下的坐落于秦岭路西侧（工农××段西侧周房预登字第00803113号至00803132号）的房产作抵押，并办理了抵押手续。后借款到期裕华公司又申请展期，展期金额为1800万元，期限自2014年6月27日至2015年6月27日。因此，我行对上述房产享有抵押权，具有优先受偿权。2、异议人提出于2012年2月，裕华公司和周口百利达物业服务有限公司于2014年6月20日向我行出具承诺书，承诺20间门面房已出租11间，剩余9间未出租，并保证不再对外出租。证明裕华公司对其名下20间门面房并未对外出售，裕华公司与异议人的证据前后自相矛盾。异议人提供了房屋租赁合同和承诺书，证明与裕华公司是租赁关系，并承诺其完全知晓在裕华公司租赁的房屋已抵押给我行，保证在我行处理抵押时，自愿放弃承租权。现申请人提出其购买了裕华公司的房屋与事实不符。3、异议人提供的商品房买卖合同不符合一般合同的形式要件，不是真实的商品房交易，名为购房，实为借款。购房合同是为借款提供的担保。4、购房人交付房款，开发商应出具销售不动产统一发票。本案中，异议人只提供裕华公司的收据，且商品房买卖合同显示裕华公司法定代表人是高卫东，但异议人陈述签订合同当日将部分房款转给裕华公司法定代表人吕永广，异议人陈述自相矛盾，也从侧面证明其所陈述的房屋买卖是虚假行为。5、开发商办理商品房预售许可证提供的材料应包括房产测绘成果报告，而裕华公司至今未对其名下20间门面房进行测绘，至今未取得房产测绘成果报告，所以也不可能办理商品房预售许可证。综上，裕华公司不具有出售涉案房屋资格，异议人与裕华公司所签订的商品房买卖合同自始无效。我行依法享有优先受偿的抵押权，应驳回异议人的异议申请。被执行人裕华公司称，异议人与我公司于2012年2月3日达成买卖合同，双方履行了合同的大部分义务，异议人马翔支付了全部购房款，且双方协议是在银行贷款之前，马翔有裕华公司开具的购房款收据、转账凭证等，应支持异议人马翔的异议请求。本院查明，本院在执行申请执行人周口农商银行与被执行人裕华公司借款合同纠纷一案中，作出了（2020）豫1602执恢90号之一执行裁定，依据该裁定，本院查封了被执行人名下位于周口市××区工农××段西侧包括本案案涉的房屋，现已进入评估程序。另查明，2015年3月12日，申请执行人周口农商银行（原周口市市区农村信用合作联社）与被执行人裕华公司申请实现担保物权一案，本院作出（2015）川民特字第00001号民事裁定，裁定对裕华公司所有的坐落于秦岭路西侧（工农××段西侧周房预登字第00803113号至00803132号），面积为3921.07平方米的房屋准予采取拍卖变卖等方式依法变价，周口农商银行对变价后所得款项在借款本金1800万元及利息（从2014年6月27日起至清偿完毕之日止按本息10.1333‰计算）的范围内有限受偿。后周口农商银行持本裁定向本院申请执行。还查明，2012年2月3日，异议人马翔与裕华公司签订了商品房买卖合同。合同约定，马翔购买裕华公司开发的位于周口市××区工农××段房屋，合同价款为5728003元。马翔陆续交清了房款并一直在案涉房屋内经营饭店至今。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人马翔在本院查封案涉房屋之前就与被执行人裕华公司签订了书面的房屋买卖合同，按照合同约定交付了全部购房款，占有案涉房屋进行经营，因此，该情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。根据该法律规定可以得出消费者交付购买商品房的全部款项后，建筑工程优先受偿权、抵押权等其他权利不能与之对抗。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。（2015）川民特字第00001号民事裁定，裁定对裕华公司所有的坐落于秦岭路西侧（工农××段西侧周房预登字第00803113号至00803132号），面积为3921.07平方米的房屋准予采取拍卖变卖等方式依法变价，周口农商银行对变价后所得款项在借款本金1800万元及利息（从2014年6月27日起至清偿完毕之日止按本息10.1333‰计算）的范围内有限受偿。但该优先受偿权不得对抗买受人马翔对该房屋所拥有的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条、第三百一十四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对异议人房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向河南省周口市川汇区人民法院提起诉讼。审判长  肖玉华审判员  靳学丽审判员  王 锋二〇二〇年十月九日书记员  凡中原