浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民初65号 原告：上海宣绽商务服务中心（有限合伙），住所地上海 市金山区廊下镇景乐路228号7幢M177室。 执行事务合伙人：上海宣喜商务咨询服务中心（有限合伙）。 委托诉讼代理人：胡小芳、沈丹萍，北京隆安（湖州）律 师事务所律师。 被告：湖州凯诚市场经营管理有限公司，住所地浙江省湖 州市港隆创业大厦1621室。 法定代表人：赖董莲，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：潘翔，公司员工。 原告上海宣绽商务服务中心（有限合伙）（以下简称宣绽 合伙）因与被告湖州凯诚市场经营管理有限公司（以下简称凯 诚公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依 法组成合议庭，于2020年9月3日公开开庭进行审理。原告宣 绽合伙的委托诉讼代理人胡小芳，被告凯诚公司的委托诉讼代 理人潘翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除湖州凯诚置业有限 公司（以下简称凯诚置业）与被告于2014年7月1日签订的《租 赁合同》；2.判令被告立即向原告交付房屋，并赔偿原告至起 诉日止的商铺租金损失5000万元；3.本案诉讼费由被告承担。 后原告在庭审中变更诉讼请求为：1.确认2014年7月1日凯诚 置业与被告签订的《租赁合同》于2020年6月17日已解除；2. 判令被告立即向原告交付房屋，并赔偿原告至起诉日止的商铺 租金损失14716144元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由： 2014年7月1日，凯诚置业将其所有的红星环球建材家居广场 1-5楼与被告签订了《租赁合同》，约定租赁期限自2014年7 月1日至2024年6月30日，租金按被告收到市场租赁户租金 后按实支付，同时湖州凯诚置业按租赁面积以每平方米13元/ 月的标准向被告计收物业管理费。协议的第五条同时约定，如 被告逾期达60日不交纳租金和物业费的，凯诚置业有权按约定 收取滞纳金及结欠的租金、物业管理费，并有权单方提前解除 本合同。该出租标的物中的1080套合计45971.45平方米商铺 已于2017年12月29日由杭州市中级人民法院（2106）浙01 执615号之二民事裁定书裁定给中国长城资产管理股份有限公 司浙江省分公司（以下简称长城公司），长城公司依法取得该 资产后，即于2018年5月2日将上述资产及相应租金收益权转 3让与原告。原告取得上述资产后，已事实上成为租赁合同的出 租人，且就租金问题与被告进行过多次联系，但至今未收到被 告关于每年度的租金收入结算资料，更未收到任何租金。2020 年5月，原告和长城公司分别向被告发送了书面函，要求被告 向原告递交相关租金收入情况，并要求支付租金，但至今被告 未予理会。另据小业主与被告签订的《委托经营管理协议》约 定，每套年租金为53492元上下，按1080套计算二年为 115542720元，原告考虑被告的履行能力和诉讼成本因素，主张 赔偿金额为5000万元。后原告经调查发现自2016年起，被告 将案涉商铺对外出租，一层租金为每月每平方米32元，二层租 金为每月每平方米27元，三层租金为每月每平方米22元，四 层租金为每月每平方米17元或19元。按原告的商铺楼层统计： 一层8482.42×32+二层8160.8×27+9708.93×22+10034.44× 17=875960.98元，按平均出租率70%计算二年（自2018年5月 2日至2020年5月2日）为14716144元，故将诉请变更为 14716144元。综上，被告的行为已构成根本性违约，原告有权 按照合同的约定提前解除租赁关系，并参照实际对外出租标准 要求赔偿原告的相应租金损失。 被告辩称：案涉1080套房屋的总面积共45971.45平方。 被告提供的案涉房屋实际出租收益和物业费缴纳的凭证，能够 4证明原告向被告主张支付5000万租金不能成立，因为原告系通 过司法拍卖取得案涉1080套房屋，原告实际能够取得的收益远 低于其他小业主的租金收益，不能参照其他小业主的收益为标 准来计算原告的租金收益。长城资产公司的拍卖公告上，已明 确告知该房产已整体出租给被告，期限至2024年6月30日止， 并出租给多个承租户使用，所以才会低价转让。拍卖公告上也 明确载明，由买受人即本案原告来承担案涉房屋未出租部分的 物业费。案涉45971.45平方的商铺实际只出租了一部分，大部 分处于未出租状态，所以物业管理费应该由原告承担。根据被 告统计，如果按月计算，实际的租金收益只有274212元每月， 但是未出租部分的物业费就高达315955元每月，两相抵扣后， 被告并不拖欠原告租金。原告与长城资产公司签订的转让协议 中也明确约定原告自愿独立承担贷款债权的瑕疵和预期利益无 法实现的风险。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 对于被告的答辩，原告称，按照租赁合同的约定，物业费应 由原告向被告收取，而非被告向原告收取。 原告为证明自己的主张向本院提交如下证据： 1.(2016)浙01执615号之二执行裁定书、转让协议各一份， 以证明原告已取得涉案商铺出租权益主体的事实。 52.租赁合同一份，以证明告已事实上成为租赁合同的出租 主体，享有合同约定权利的事实。 3.关于支付租金的催告函一份及邮寄签收记录，以证明原 告就出租合同的收益权向被告进行书面催告的事实。 4.关于租金支付的告知书一份及邮寄签收记录，以证明长 城公司就租金支付已向被告书面告知的事实。 5.委托经营管理协议一份、民事判决书一份，以证明小业 主的租金收入约定情况及原告要求赔偿的租金收入参照标准。 6.解除合同通知书、快递单、快递签收记录各一份，以证明 原、被告的出租合同已于2020年6月17日已解除的事实。 7.原告商铺面积总清单及明细表一份，以证明原告商铺的面 积和分布。 8.证明书、展位租赁及经营管理合同若干份，以证明原告所 有的商铺的对外租金收入。 被告质证认为，对证据1、2、4、5、6、7没有异议。对证 据3不清楚，对证据8的真实性、合法性没有异议，但对证明 目的有异议，认为实际租金收入没有这么多，并且按照拍卖公 告，原告须按每平方米每月13元向被告支付物业费，因此两项 相抵，已经无须支付原告租金收入。 被告为抗辩原告的主张向本院提交如下证据： 61.红星环球房屋（45971.45）清册一份，以证明各商铺实际 收益及原告各商铺应付物业费余额。 2.商户租赁合同若干，以证明原告商铺涉及的经营户合同， 原告租金的实际收益情况。 3.拍卖公告一份，以证明公告已明确告知，该房产已整体出 租给被告，期限至2024年6月30日，并出租给多个承租户使 用，所以才会低价转让。同时证明该房产物业费由买受人承担， 未出租部分应由原告承担。 4.转让协议一份，以证明原告自愿独立承担贷款债权的瑕疵 和预期利益无法实现的风险，因为涉及租赁，所以转让总价就 低于市场价。 原告质证认为，对证据1有异议，这是被告为诉讼而制作 的清册，无法证明真实的商铺全部收益情况，被告有故意少造、 漏造收益的情形，商铺实际最早出租时间在2014年，不存在 2018、2019、2020年仍需给付免租期的情形，且未经原告确认， 原告商铺的物业费按照合同的约定，应该是被告向原告支付， 并不存在欠付的物业费的情形。对证据2的真实性无异议，但 不能证明真实的商铺全部收益情况，被告有故意少造、漏造收 益的情形，且未经原告确认。对证据3的真实性无异议，但不 能证明价格低仅是因为存在租赁的原因，被告的无序管理致商 7场的不景气才是最主要的原因，公告中的物业费告知由买受人 承担，但拍卖的商铺并不存在欠付物业费的情形。对证据4的 真实性无异议，但对证明的内容有异议，受买人承担预期利益 无法实现的风险，并不等于原告不能主张权利。 本院审查认为，被告对原告提交证据1、2、4、5、6、7无 异议，本院对原告的证明效力予以认定。被告虽称对证据3虽 不清楚，但原告提交了邮寄签收记录，能够证明原告就出租合 同项下的收益权向被告进行书面催告的事实。证据8被告对真 实性无异议，能够证明被告对案涉1080套房屋中的部分商铺出 租并获取租金收益的事实，但不能证明案涉1080套房屋整体的 租金收益情况。对被告提交的证据1，该证据系被告单方制作， 原告虽不予认可，但未向本院举证案涉1080套房屋的具体租金 收益情况，可以证明被告自认每月至少取得274212元租金收益 的事实。对被告提交证据2、3、4的真实性予以认定，能否达 到其证明目的将在本院认为中予以阐述。 经开庭审理，本院查明本案事实如下：2014年7月1日， 凯诚置业将其所有的红星环球建材家居广场1-5楼与被告签订 了《租赁合同》，租赁期限自2014年7月1日至2024年6月 30日，合同第三条租金的收取约定，1、合同期内，出租人提供 物业的可租面积及可租面积的计算标准由双方根据经营物业的 8实际情况确定，实际营业使用面积×具体系数（扣除过道和公 摊等）=可租面积（系数为1.2）；2、具体的出租价格水平由管 理公司根据当时市场情况以及实际经营需要协商确定；3、经营 物业首次开业时，可对招租入商户实行最高一至八个月免租金 优惠政策，具体的经营增效促销手段，由管理公司根据当时市 场情况以及实际经营需要制定方案，经甲、乙双方共同确定后， 由管理公司具体执行；4、管理公司收到市场租赁户租金后按实 际收租金额缴纳至出租人。合同第四条物业管理服务费的收取， 合同期内，出租人按本合同第一条第一款约定的租赁面积以每 平方米13元每月向管理公司计收管理费，先付后用…最迟在每 期计收日开始前20日付清下期应交物业管理费。合同第五条第 一款约定，出租人按本合同之约定向管理公司收取租金、物业 管理费，如管理公司逾期达60日不交纳租金和物业费的，出租 人有权按约定收取滞纳金及结欠的租金、物业管理费，并有权 单方提前解除本合同。该出租标的物中的1080套合计45971.45 平方米商铺已于2017年12月29日经杭州市中级人民法院 （2106）浙01执615号之二民事裁定书裁定给长城公司，长城 公司依法取得该资产后，即于2018年5月2日将上述资产转让 与原告。2020年5月13日，原告发函被告，告知了商铺受让情 况，并要求被告于收函15日内提供涉案商铺自2018年1月至 9今的租金收入明细及各商铺相应的对外出租合同，同时要求支 付相应的租金以及未履行通知内容的相应法律后果。2020年5 月21日，原告及长城公司再次向被告发出租金支付告知书。原 告至今未收到任何租金。2020年6月12日，原告向被告发出了 解除《出租合同》通知书，通知解除2014年7月1日凯诚置业 与被告签订的《租赁合同》，被告于2020年6月17日收到该 解除通知书。另查明，被告将案涉1080套商铺中的部分房屋对 外出租并收取租金，被告自认每月收取的租金数额为274212元。 根据原告的起诉理由及被告的答辩意见，本案的争议焦点 为：1.双方的合同是否已经解除；2.被告是否应当向原告支付 商铺租金损失14716144元。对此本院评判如下： 关于争议焦点1，凯诚置业将其所有的红星环球建材家居广 场1-5楼与被告签订《租赁合同》，该合同系双方当事人的真 实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应当按照诚实信用 原则及合同约定，全面履行义务。原告通过司法拍卖取得了涉 案1080套商铺的所有权后，已依法取代凯诚置业，取得了涉案 《租赁合同》出租人的法律地位。根据《中华人民共和国合同 法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变 动的，不影响租赁合同的效力。故凯诚置业与被告签订的《租 赁合同》仍然合法有效，对原告及被告产生法律约束力，原、 10 被告均应依合同约定行使权利、履行义务。现被告未能按照合 同的约定，向原告通报涉案商铺的租金收入情况，并支付相应 的租金收入及物业费，已构成根本性违约。被告抗辩因大部分 房屋未出租，每月租金收益仅为274212元，而物业费就高达 315955元，且根据司法拍卖公告的说明，应由原告支付未出租 部分的物业费。故其无需向原告支付租金。本院审查认为，根 据双方《租赁合同》第三条“租金收取”的约定，被告向原告 交付租金及物业费系其主要合同义务，但被告自原告取得案涉 房屋所有权至今未向原告支付分文租金及物业费，显然根本违 反了其合同义务。原告无义务向被告支付物业费，故被告该抗 辩显然不能成立。双方《租赁合同》第五条约定，若被告逾期 60日不交纳租金和物业费的，出租方有权按约定收取其滞纳金 和结欠租金、物业管理费，并有权单方提前解除本合同。根据 《合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解 除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合 同。双方在《租赁合同》中已经对解除合同的条件进行了明确 约定，故原告有权解除案涉《租赁合同》。被告确认于2020年 6月17日收到了原告向其发出的解除合同函，根据《合同法》 第九十六条第一款之规定，当事人一方依照本法第九十三条第 二款、第九十四条之规定主张解除合同的，应当通知对方。合 11 同自通知到达对方时解除。故案涉《租赁合同》已经解除，对 原告请求确认案涉《租赁合同》已于2020年6月17日解除的 诉讼请求予以支持。合同解除后，被告有义务在合理期限内向 原告返还商铺，原告主张被告于本判决生效后十五日内向其返 还的诉讼请求合理合法，应予支持。 关于争议焦点2，原告所举证据虽能够证明被告收取了案涉 部分商铺租金的事实，但对于案涉1080套房屋在2018年5月2 日后的出租率、租金价格、出租时间、被告实际收取租金的具 体数额等均无相应证据证明，其要求按照“一层8482.42×32+ 二层8160.8×27+9708.93×22+10034.44×17=875960.98元， 按平均出租率70%计算二年（自2018年5月2日至2020年5月 5.日）为14716144元”的请求的事实依据不足。因被告自认其 每月收取的租金数额为274212元，本院参照该数额确定由被告 支付原告自2018年5月2日至2020年5月2日期间的租金损 失计6581088元（24个月×274212元／月）。 综上，原告的诉讼请求部分具有相应事实及法律依据，对 该合理部分依法予以支持，对其余部分不予支持。本院据上述 查明事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、 第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条， 12 《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规 定，判决如下： 一、确认2014年7月1日湖州凯诚置业有限公司与被告湖 州凯诚市场经营管理有限公司签订的《租赁合同》已于2020年 6月17日解除； 二、被告湖州凯诚市场经营管理有限公司应于本判决生效后 十五日内向原告上海宣绽商务服务中心（有限合伙）交付涉案 1080套商铺； 三、被告湖州凯诚市场经营管理有限公司应支付上海宣绽 商务服务中心（有限合伙）租金损失6581088元，限于本判决 生效之日起十日内付清。 四、驳回原告上海宣绽商务服务中心（有限合伙）其余诉 讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费110097元，由原告上海宣绽商务服务中心（有 限合伙）负担60861元，由被告湖州凯诚市场经营管理有限公 司负担49236元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本 13 院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本， 上诉于浙江省高级人民法院。 审判长 程 烨 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇二〇年十月十二日 书记员 贾艳红