江苏省响水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0921民初1841号 原告：朱洪华，男，1978年5月2日生，汉族，居民，住响水县。 被告：沈汉山，男，1978年4月12日生，汉族，居民，住响水县。 委托诉讼代理人：赵文婧，江苏久信律师事务所律师。 原告朱洪华与被告沈汉山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱洪华、被告沈汉山的委托诉讼代理人赵文婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱洪华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金80000元；2、判令被告修缮、恢复原告室内被其损坏及拆除的建筑部分及设施设备；3、判令被告恢复原告建筑内原有的消防设施、设备；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月26日，原被告签订房屋租赁合同，约定租期为三年，从2019年6月18日至2022年6月18日，租金为每年175000元。2020年3月4日，被告以特殊时期为由要求原告把租金降到每年100000元，原告表示无法满足。2020年4月19日，被告微信告知要求解除合同，原告与被告商议请其继续履行双方所签合同无果，原告告知被告在签订“提前退租协议”的前提下进行退租处理，被告在收到原告微信传送的电子版“提前退租协议”后一直不作回复。2020年5月3日，原告明确告知被告对于提前退租协议不理会、不协商的行为，原告只能视为被告愿意继续履行租房合同。现被告在未通知原告到场的情况下，擅自于2020年5月中旬从租赁房屋搬出以及拆除了店面招牌“一号餐馆”，并把物品搬入、招牌安装至与原告房屋相邻的隔壁铺面继续使用，现其新开店铺“一号餐馆”己开业经营。 庭审中，原告将诉讼请求第2、3项明确为：1、在主楼一楼南面第一间拆除了东西方向隔墙、吊顶，私建了柴火灶台等，恢复租房一楼原有的装修、布局预估费用8600元；2、位于二楼过道西面最北边的相邻三间标准间的卫生间被被告整体拆除，复建达到拆前标准所需费用12800元每间，三间总计38400元；3、物品缺失情况，卫生间热水器缺失8台，面盆一只，坐便器一只等，合计6480元；4、物品损坏情况，坐便器一台680元，三楼门损坏2扇（含锁、五金〉1000元，三楼五间卫生间铝扣板吊顶龙骨损坏变形须重新安装400元每间计2000元，三楼12间标准间每间均有不同程度壁纸、涂料脱落，修复费用预估5000元，三楼走廊吊顶塌落修复费用预估1500元。楼顶因被告打孔安装空调导致漏雨修复预估费用2800元（包括后面四间二层楼顶相同情况发生漏雨导致壁纸脱落、发霉需要更换费用，合计12980元；5、进户水表有严重跑漏情况，漏水量24小时2立方，修复预估费用1500元，踏步损坏修复预估费用1400元；6、与主楼相连的后面四间二层一楼作为厨房和配菜间，现垃圾满地、油污满墙，清理、疏通，与主楼相连的五间包间玻璃门损坏，包间顶部多处漏雨并导致室内包间壁纸脱落、吊顶损坏，以上修缮费用预估合计6100元；以上损失合计75460元。恢复三楼走道两头各一扇双开的防火门防，二楼过道踏步口原设有防火卷帘。 被告沈汉山辩称：1、首先原告出租的标的物本身存在违章搭建问题，根据相关司法解释规定，租赁合同无效，在此基础上也无违约金之说；退一步讲，如果合同有效，被告也无违约行为，房屋租赁合同的解除是因为双方就减租无法达成一致意见。2、原被告之间存在房屋占有使用关系，被告有权随时搬离，租赁合同无效导致的损失原被告均有责任，因造成损失的范围和计算方式既无约定范围，也无鉴定，对原告主张的损失范围及数额不认可；3、原告称室内损坏及建筑物的拆除无事实依据，皆为原告自行制作的报告。4、关于消防设施设备的损坏，原告在交付标的物时已损坏，与被告无关。 本院经审理认定事实如下：2018年5月26日，朱洪华（甲方）与沈汉山（乙方）签订“租房合同”，约定：一、甲方将坐落于响水县陈某金港大街街道东面，北邻毛兰庭房屋的一栋面西七间三层门面房（主楼建房许可证号：3206743〉及后院内与主楼七间三层相连的四间两层房屋及后院内其它面积满建的钢结构包间租于乙方使用，租期三年，从2019年6月18日始至2022年6月18日止，租金为每年175000元，租金缴纳时间为第一年租金在2019年5月18日前缴清，以后每年租金乙方须在前一年租期到期前的前一个月内付清给甲方，乙方如逾期未付清租金、押金，所欠租金、押金按照当年租金总额的月息2.99%计息，超过15日仍未付清租金及利息视为违约；二、经甲乙双方协定乙方承租本房屋用途为开设酒店和宾馆，乙方不得未经甲方书面同意擅自改变房屋用途，乙方不得对甲方所有的包括但不限于房屋及房屋内的所有不可移动物品及设备设施、水电户头等做出改变亦或转租、转借、调换等，因乙方与目前在租的承租方叶某为合伙经营关系且乙方为实际经营人，故乙方自愿承担甲方与现承租方叶某所签租房合同中的未尽责任；三、经甲乙双方查看本房屋状况完好结构牢固无损坏且所租房屋均已全部装修好达到开设酒店、宾馆的条件，房屋布局如下：主楼一楼为大厅布局有收银台、菜品展示区及宴会区等，二楼为包间10间其中走道东面两间中间没有隔墙的大包间2间、单间包间8间均建有装修完好设备齐全使用正常的卫生间，三楼有包间12间均为单间包间均建有玻璃隔墙的装修完好设施齐全使用正常的卫生间，三楼楼顶建有水池一座目前状况完好使用正常水池配套管道电机等供水设备完好使用正常。与主楼相连的后面四间两层二楼为包间四间，一楼为厨房配菜区，后院内的其它面积满建了以及装修好的钢结构包间5间及卫生间等，租用期内乙方不得将甲方房屋转租，转借或擅自调换于他人使用，乙方不得擅自改变房屋用途和经营项目，如需改变必须在书面向甲方提出并且在得到甲方签字同意后方可，经甲乙双方检查所租房屋主体及相关附属设施完好齐备，乙方如需再装修费用自理，在装修前须将装修图纸交给甲方查看，在经甲方签字同意后方可进行装修，装修过程中不得损坏甲方房屋主体及现浇的梁，柱，屋面等，如未经甲方许可擅自对甲方房屋进行装修，新建等行为视为违约；五、甲方保证所出租房屋是自有房并提供主楼七间三层的建房许可证复印件，且本房屋无产权纠纷；六、经甲乙双方协定在租用期满后，将所租房屋及附属设施完好按时的交还给甲方，附属设施包括甲方自有的和乙方装修后的一切不可移动的如消防设施软硬件、卫生间、院内包间及附属的软硬件、吊顶、门窗、床等设施无偿完好的交给甲方所有；七、本合同经双方签字生效后，如乙方违约，甲方可单方面终止合同收回所租房屋，乙方已交租金，押金不退，并一次性支付给甲方违约金80000元及相关损失，合同还对其他事项进行约定。合同签订后，被告支付了第一年的租金，原告将租赁房屋交于被告经营。被告在经营期间，对一楼大厅进行部分装修，拆除了临街门面房二楼三个单间包间的卫生间。合同履行期间，被告以受疫情等因素影响为由，提出降低房租，原告表示同意每年减少15000元租金。因双方未达成一致，被告于2020年5月2日向原告书面提出解除租赁合同，主要内容：关于4月19日您发出的《提前退租合同》，本人已收到，本租赁合同的解除系属新冠疫情期间双方就减免租金等事项不能达成一致意见后导致租赁合同解除，系非属双方原因导致的租赁合同解除，本人向您书面履行通知义务，1、双方于2018年5月26日签订的《租房合同》已于2020年4月19日解除；2、本人将于2020年5月25日前将营业期间的设备搬离、腾空以便另行出租。后被告将其物品从租赁房屋搬出，至法庭辩论终结前，租赁房屋处于空置状态。 对原告主张的损失，被告认为：首先从损失的费用上来说，该费用的计算均为原告自行制作，未有鉴定机构的专业意见，对因此该费用被告不予认可，其次从造成该损失的原因上来看，并不能证明是因为被告搬迁行为造成的，具体来讲柴火灶台与玻璃幕墙是被告经营所需进行的装修行为搬走时亦未拆除，清单上所称的卫生间设施本来在交付时就有缺失，除此之外空调设备等均为被告购买，被告对其具有处分权。被告进行吊顶的拆除是为了装修的排线所需，卫生间交付时即存在损失，三个卫生间的拆除均获得原告的同意，热水器与面盆、磁卡、门锁、坐便器均为被告购买其拆走是对上述物件的合法处分。对于原告第三项所列的损坏情况不存在，因为被告没有去看过确认。对第三项所列的情况都不予认可。垃圾的情况被告愿意自行委托他人去清理。关于消防设施设备的恢复，原告在交付被告房屋时未将合法合格的消防设施交于被告，该消防设施的办理是前租客所为，与被告无关。 另查明，2014年7月14日，原告取得位于.1平方米的土地使用权，2008年6月10日，原告取得“江苏省村镇工程建设许可证”，建设位置陈某金港路，建筑面积1015.91平方米，建筑层数3层。 本院认为，原被告签订的“租房合同”，意思表示真实，关于该合同的效力，房屋租赁合同约定的坐落于响水县间门面房，原告提供了相关的用地及建设许可手续，涉及该幢房屋的租赁内容应认定为有效；对于合同约定的后院内与主楼七间三层相连的四间两层房屋及后院内其它面积满建的钢结构包间房屋，至本案法庭辩论终结前，仍未取得用地及规划许可等手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉及以上述未取得合法建筑手续为标的物的租赁合同内容应认定无效。合同签订后，原告交付了租赁房屋，被告亦支付了第一年的租金。合同履行期间，因疫情及疫情防控措施，导致租赁合同履行困难，被告以受疫情等因素影响为由，提出降低房租，在双方未协商一致且被告不享有法律规定的单方合同解除权的情况下，被告不履行缴纳租金义务，并将其物品从租赁房屋搬出，以自己的行为表明不再履行合同，构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金80000元，我国《合同法》规定的违约金兼具补偿性和惩罚性，以补偿性为主，其功能是免除守约方对于损失的举证责任。本案中，原被告双方在合同中约定了80000元的违约金，庭审中，被告主张约定的违约金过高请求予以调整，考虑到租赁合同中，主要租赁标的物临街7间三层门面房的合同内容有效、因疫情对被告经营有一定的影响、被告的违约行为给原告造成直接财产损失及预期利益损失等因素，对原告主张的违约金，酌情支持60000元。关于原告主张的赔偿75460元损失的请求，1、原告认为一楼是被告私自拆除的，私建的柴火灶台及配套的排烟设备。被告认为柴火灶台与玻璃幕墙是被告经营所需进行的装修行为，搬走时亦未拆除。根据双方签订的“租房合同”第三条约定，乙方在装修前须将装修图纸交给甲方查看，在经甲方签字同意后方可进行装修，被告对其辩称，未提供证据证明经原告同意，给原告造成了损失。2、对于三间标准间的卫生间被整体拆除，被告认为卫生间交付时即存在损失，三个卫生间的拆除均获得原告的同意。原告认为，当时被告以卫生间在使用过程中发生堵塞为由，为了不耽误经营需要要求拆除卫生间，原告在与被告的通话中明确了拆除可以，但是在退租前将三间卫生间恢复复原样。被告未提供证据证明原告同意其无条件拆除三间卫生间，故在其搬离时应恢复原状或赔偿相应的损失。3、对于原告主张的物品缺失，原告认为，卫生间在双方签订合同时状态是装修完好设备齐全使用正常，被告提到的热水器属被告所有与事实不符，以上装修内容设施设备归属原告所有。根据原被告签订合同第三条约定，二楼单间包间8间均建有装修完好设备齐全使用正常的卫生间；第六条约定在租用期满后，将所租房屋及附属设施完好按时的交还给甲方，附属设施包括甲方自有的和乙方装修后的一切不可移动的如消防设施软硬件、卫生间、院内包间及附属的软硬件、吊顶、门窗、床等设施无偿完好的交给甲方所有，被告辩称热水器与面盆、磁卡、门锁、坐便器均为被告购买，其拆走是对上述物件合法处分的依据不足，不予采信。4、对于原告所列物品损坏情况，及进户水表有严重跑漏情况，踏步损坏修复预估费用1400元，被告认为损坏情况不存在，不予认可。原告对于其主张的上述损失，未提供充分证据证明，且其主张的部分损失系使用租赁物正常损耗，不予认定。5、原告主张厨房和配菜间，现垃圾满地、油污满墙，清理、疏通，与主楼相连的五间包间玻璃门损坏，包间顶部多处漏雨并导致室内包间壁纸脱落、吊顶损坏，对于以上损失，除被告认可的垃圾外，其他损失未提供充分证据证明，不予认定。综上，因被告的行为给原告造成一定的财产损失，由于所判的违约金数额已可以弥补原告所受损失，对于原告要求被告赔偿其他损失的诉求不再另行支持。原告要求恢复三楼走道两头各一扇双开的防火门防，二楼过道踏步口原设有防火卷帘。被告认为原告在交付被告房屋时未将合法合格的消防设施交于被告，该消防设施的办理是前租客所为，与被告无关。原告未提供充分证据证明移交上述物品，不予认定，对该请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告沈汉山支付给原告朱洪华违约金60000元，此款在本判决生效后30日内给付； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。 二、驳回原告朱洪华的其他诉讼请求。 案件受理费3408元，减半收取1704（原告已预交900），由被告沈汉山负担650元，原告朱洪华负担1054元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审判员  黄兆晋 二〇二〇年十月十四日 书记员  王倩倩