浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初8692号 原告：宁波市宁丰三盛投资发展有限公司，住所地：宁波市鄞州区悦盛路359号007幢（9-1）室，统一社会信用代码为91330212772300353C。 法定代表人：徐伟民，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蔡磊，男，该公司员工。 被告：汪惠君，女，1960年3月15日出生，汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 被告：李艳，女，1980年6月8日出生，汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 被告：薛亚，女，1975年8月1日出生，汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 被告：郑春莉，女，1987年4月6日出生，汉族，户籍所在地：宁波市海曙区。 上述四被告共同委托诉讼代理人：张禹行，浙江欧硕律师事务所律师。 原告宁波市宁丰三盛投资发展有限公司为与被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉房屋买卖合同纠纷一案，于2020年7月30日向本院起诉，请求判令（变更后）：1.被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉立即支付所欠原告房款370657元，并自2020年1月4日起按应付房款的每日万分之五支付原告逾期付款违约金直至房款付清之日(截至起诉日即2020年7月7日共计186天，应支付给原告逾期付款违约金34471.10元)；2.被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉立即向原告支付新建物业专项维修资金4531.20元。本院于同日立案受理后，依法由审判员李晓玲适用简易程序独任审理，并于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告宁波市宁丰三盛投资发展有限公司的委托诉讼代理人蔡磊、被告汪惠君及被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉共同委托诉讼代理人张禹行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉答辩称，一、原告在销售涉案商铺之前，已与案外人宁波市乐音汇合商业管理有限公司合作，由原告将涉案商铺销售给被告后，由被告托管给案外人宁波市乐音汇合商业管理有限公司，这种商业模式在被告购买商铺前已经确定。时至今日为止，原告坚持按抵扣租金后的金额作为《商品房买卖合同》购买金额，该款项金额与合同约定及实际情况不符，涉嫌违反税法及相关法律的规定，《商品房买卖合同》应为无效合同。合同无效后，原告应将涉案商铺房款返还被告，被告将涉案商铺退还给原告；二、涉案商铺总价应为优惠前的价款，并非合同约定中的价款，用租金抵扣的款项应计算在商铺的总价款之中；三、根据合同约定，涉案商铺交房时间为2018年9月25日，原告在诉状自认在2018年11月20日通知被告交房，按原告自认时间，原告存在逾期交房，应承担违约责任。根据合同约定，所产生的违约金，在合同有效情况下，应抵扣房款。实际上，原告交付的房屋不符合合同约定交付条件，直到2019年12月，原告提供的商铺才交由托管公司进行使用。原告逾期交房时间应计算至2019年12月1日为宜；四、被告主张房款为实际勘测后确定，根据合同约定及在起诉之前，原告向被告催款金额均是按《商品房买卖合同》约定金额，非实际勘测金额，故原告起诉不合理部分应予纠正；五、原告在起诉中自认剩余款项为办理按揭，因原告原因导致被告未办理按揭，故被告无须承担违约责任，且系因原告原因未办理按揭，被告应以办理按揭方式而非支付现金方式支付房款；六、本案采用托管租赁的方式，时至今日，托管公司仅支付半年的租金，这亦印证原告交房时间为2019年12月，原告并非按约交房。 本院经审理查明以下事实：2017年9月23日，原告与被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉签订滨江商业广场（二期）定单，约定：被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉向原告认购原告开发的滨江商业广场商业楼1号楼-1-162室，房屋单价17880.14元，建筑面积56.59平方米，总价1011837元；被告于2017年10月14日前签订《商品房买卖合同》及附件，并支付房款（即首期购房款）517837元（含已付定金100000元），于2018年6月30日前将全部按揭款500000元付进原告公司指定账户；原、被告双方对房款价格进行变更，在备注栏中载明：存20000元抵80000元，准时付款并签约享受99折优惠，后三年租金21%抵扣总价197887元，优惠后总价942319元，合同价744432元。2017年10月14日，原告与被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉签订合同编号为201606001047的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：出卖人（原告宁波市宁丰三盛投资发展有限公司）以出让方式取得位于宁波市江东区（现为鄞州区）宁丰村桃源街以南曙光路延伸段以东宁丰公建1#地块以西、编号为04-023-001-0437的地块的建设用地使用权，土地使用权出让合同号是3302002012A21021；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】滨江商业广场二期；买受人（被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉）向出卖人购买滨江商业广场（二期）-1-162号房，该商品房土地使用权年限自2012年9月28日至2052年9月28日，设计用途为商业用房，该商品房合同约定建筑面积共56.59平方米，其中套内建筑面积30.36平方米，应分摊的共有建筑面积26.23平方米；出卖人和买受人按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为每平方米13129.53元，总价款743000元；按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为144元/平方米，该款项未包含在总价款中，由出卖人统一代交，在物业交房时向买受人收取；合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记为准。当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；房款支付方式在签订合同时（即2017年10月14日）买受人付房款373000元（含定金100000元），在2018年6月30日前付清所有370000元余款；买受人逾期付款的，逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，但若出卖人选择合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付总房价款万分之五的违约金；出卖人应当在2018年9月25日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自合同规定的交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；等等。合同附件二明确规定，公共部位与公用房屋分摊建筑面积采用现行《房屋测量规范》及浙江省建设厅有关规定为依据，建筑面积最终以产权证的建筑面积为准；合同附件八《补充协议》第三条第一款约定，主合同约定的商品房总价款不含花园等任何其他费用，买受人同意商品房产权登记时以该总价款（含面积差异款）作为缴纳各项费用的基数；合同附件八《补充协议》第四条第一款约定，双方确定以主合同约定的建筑面积为计价和面积差异处理依据；合同附件八《补充协议》第五条第三款约定，商品房符合交付条件后，买受人应按出卖人通知交付的日期前付清房屋面积补差款、新建物业专项维修基金、契税等。逾期未付，视为买受人违约，应按合同第八条约定承担违约责任。买受人选择以银行按揭方式付款的，除按主合同第七条第三款约定的付款方式和日期付款外，还应遵守如下约定，因买受人原因导致按揭未能在该款约定的付款期限前足额及时划进出卖人指定的银行账户的，视买受人逾期付款，应按主合同第八条约定承担违约责任等；合同附件八《补充协议》第七条第2款约定：买受人同意出卖人在“宁波日报”等市内报刊登交付公告即视为已经通知交付。合同签订后，被告按约支付了首付款373000元。2018年12月7日，滨江商业广场（二期）项目完成竣工综合验收备案，取得房地产开发项目备案证明书。2018年12月8日，原告在《宁波日报》上刊登滨江商业广场（二期）交付公告，告知项目即日起开始分批集中交付。2018年12月20日，原告通过挂号信函方式向被告李艳寄送交付通知书。2019年9月17日，原告代被告交纳了房屋专项维修资金4531.20元。 另查明，涉案商品房于2020年1月8日取得不动产权证书，确定建筑面积为56.64平方米。 2017年10月14日，被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉与案外人宁波市乐音汇合商业管理有限公司签订了合同编号为ＢＪ20171014002号的《商铺委托管理合同》一份，约定汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉将位于宁波市鄞州区××广场××期××酒店办公楼-1-162房号商铺委托宁波市乐音汇合商业管理有限公司租赁及运营管理。 以上事实由原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、《房地产开发项目备案证明书》、交付公告、邮件寄送清单、不动产登记证书、浙江省住宅专项维修资金专用收据、银行付款凭证，被告提供的《滨江商业广场（二期）定单》、《商铺委托管理合同》以及原、被告的陈述予以证明。 本院认为，被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉答辩称原告坚持按抵扣租金后的金额作为《商品房买卖合同》购买金额，该款项金额与合同约定及实际情况不符，涉嫌违反税法及相关法律的规定，《商品房买卖合同》应为无效合同。本案中，根据原告与被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉签订的定单，有房屋总价、优惠总价及合同总价三个金额，被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉在定单上签字确认，亦表示其认可合同总价金额。且根据该定单第四条、第五条的约定，买卖双方的权利义务应以合同约定的为准。定单中的约定与合同约定有冲突的，以合同约定为准。故对被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉主张《商品房买卖合同》违反税法及相关法律规定为由主张合同无效的抗辩本院不予支持。《商品房买卖合同》及补充协议均系当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，各当事人均应按约全部履行。现涉案房屋具备交付条件，原告要求被告立即支付剩余房款，于法有据，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》及附件的约定，以主合同约定的建筑面积为计价和面积差异处理依据，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。现涉案房屋根据产权登记建筑面积为56.64平方米，面积误差比绝对值在3%以内，故原告根据产权证上的建筑面积据实结算房价款，主张被告支付剩余的房款370657元，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金，考虑到原告房屋交付存在迟延等情况，本院对原告的该项主张不予支持。关于房屋专项维修资金，该款项属于原告为被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉垫付的资金，被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉应向原告进行支付。被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉申请追加宁波市乐音汇商业管理有限公司第三人，因被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉申请追加的第三人与本案处理结果无必然关联性，本院申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决如下： 一、被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉支付原告宁波市宁丰三盛投资发展有限公司剩余房款370657元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉支付原告宁波市宁丰三盛投资发展有限公司代付的住宅专项维修资金4531.20元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告宁波市宁丰三盛投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费7445元，减半收取3722.50元，由原告宁波市宁丰三盛投资发展有限公司负担313元，被告汪惠君、李艳、薛亚、郑春莉负担3409.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 李晓玲 二〇二〇年十月十三日 代书记员 戚丹燕