安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2380号上诉人（原审被告、反诉原告）：芜湖恒港假日大酒店有限公司，住所地安徽省南陵县。法定代表人：戴兆宝，该公司执行董事。委托诉讼代理人：童刚，安徽籍山律师事务所律师。委托诉讼代理人：邰园，安徽籍山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁骏，男，汉族，住安徽省南陵县。上诉人芜湖恒港假日大酒店有限公司（以下简称恒港酒店）与被上诉人丁骏房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223民初1749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒港酒店上诉请求：1.依法撤销（2020）皖0223民初1749号民事判决第一项判决，改判丁骏与恒港酒店签订的《酒店承包经营合同》《补充协议》于2020年5月22日解除；2.依法撤销(2020)皖0223民初1749号民事判决第三项判决，改判丁骏支付恒港酒店租金49.7万元，违约金7万元，合计56.7万元，扣除丁骏押金30万元，还应支付恒港酒店26.7万元（上诉争议标的额为26.7万元）；3.反诉、二审案件受理费用由丁骏承担。事实和理由：恒港酒店与丁骏房屋租赁合同纠纷一案,因不服安徽省南陵县人民法院作出的(2020)皖0223民初1749号民事判决第一、三项判决，理由如下：一、恒港酒店认为,双方签订的《酒店承包经营合同》《补充协议》解除时间应为2020年5月22日。1、从判决书第6页“案件审理过程中,双方均同意提前解除合同关系,并于2020年5月22日完成了酒店交接手续。”可以看出，双方属于协商解除情形,那么,合同解除时间应为2020年5月22日。2、丁骏发出的通知,不属于以通知方式解除合同的情形。本案,丁骏既不享有法定解除权,也不享有约定解除权，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第24条规定,只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同,不享有解除权的一方向另一方发出解除通知,另一方即便未在异议期限内提起诉讼,也不发生合同解除效果。故本案双方于2020年5月22日完成了酒店交接手续,属协商解除,那么合同解除时间应为2020年5月22日。3、根据合同约定,丁骏提前解除合同和逾期支付租金属于违约在先,恒港酒店不存在违约行为。即便庭审时，恒港酒店同意解除合同,那么,双方解除合同时间也应为恒港酒店同意解除合同当天(即2020年5月20日)。原审法院认定双方合同解除时间为2020年3月30日属于事实认定错误。二、一审法院减免丁骏两个月租金显然不当。恒港酒店认为,原审法院认定丁骏经营的涉案酒店,受“新冠”病毒疫情影响,判定丁骏对2020年2、3月份的租金不负有支付义务,违反公平原则。根据南陵县新型冠状病毒疫情防控应急指挥部的第十二号通知,自2020年3月9日起,南陵县的生产生活秩序开始逐步恢复,以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)、(二)》的精神,从公平原则的角度，也应由双方各承担一半,即最多减免一个月租金,故丁骏需支付一个月租金10万元。恒港酒店认为,双方解除合同时间应为2020年5月22日,自2019年8月1至2020年5月22日,按租金10万元/月计算，丁骏应支付恒港酒店租金96.7万元,丁骏已支付37万元，减免1个月10万元房租,丁骏还应支付恒港酒店租金49.7万元。综上,恒港酒店认为,原审法院的第一、三项判决是错误的，请求二审法院依法予以撤销,支持恒港酒店的上诉请求。丁骏辩称，恒港酒店的上诉无事实和法律依据，请求驳回恒港酒店的上诉。丁骏向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的酒店承包经营合同；2.判令恒港酒店立即返还丁骏交付的押金计人民币30万元；3.诉讼费由恒港酒店承担。恒港酒店向一审法院起诉请求：1.判令丁骏按年租金120万元标准支付恒港酒店租金至房屋实际交还之日止，并支付逾期付款违约金30万元；2.本案反诉费用由丁骏承担。一审法院认定事实：2017年10月22日，丁骏与恒港酒店签订《酒店承包经营合同》约定：“自2017年10月26日至2020年10月25日由丁骏租赁经营恒港假日大酒店，年租金为120万元，支付方式为按季度支付，每年10月26日、1月26日、4月26日、7月26日各支付一次；丁骏向恒港酒店缴纳30万元押金；若丁骏有逾期支付租金等违约行为，押金充当违约金，若恒港酒店违约则恒港酒店支付丁骏30万元违约金等。”2019年6月15日，双方签订《补充协议》：双方协商一致将年租金120万元中的30万元作为丁骏经营酒店时更新设备的资金，丁骏需实际支付的年租金调整为90万元；付款方式按原合同约定执行，同时丁骏应补足此前所欠租金67.5万元；若丁骏不能按时支付房租，租金依旧按照120万/年计算，恒港酒店可拒绝支付30万元设备更新费，同时丁骏添置的固定资产无条件归恒港酒店所有、30万元押金充当违约金；在合同终止前三个月，丁骏应在酒店显目处张贴充值卡、票券限定有效期消费告示。若没有张贴告示，押金推迟三个月退还。其余条款执行原合同约定等。另查明，2017年10月23日，丁骏按约支付了30万元押金给恒港酒店的法定代表人戴兆宝、投资人戴先玉、程银高；2019年6月15日-2020年1月23日，丁骏分7次共计支付租金104.5万元，其中2019年6月15日丁骏一次性付清了上述《补充协议》中载明的历史欠付租金67.5万元、剩余37万元系2018年-2019年年度第四季度租金、2019年10月-2020年1月的租金；具体付款详情如下：2019年9月2日戴兆宝收到丁骏12.5万元，事由2018年-2019年第四季度部分租金（尚欠壹拾万元整）、2019年11月15日恒港酒店收到丁骏10万元，事由2018年-2019年剩余租金、2019年11月15日恒港酒店收到丁骏5万元，事由2019年10月26日-2020年1月25日部分租金、2020年1月2日恒港酒店收到丁骏2万元，事由2019年10月26日-2020年元月25日部分租金、2020年1月15日恒港酒店收到丁骏5万元，事由2019年10月26日-2020年1月25日部分租金、2020年1月23日恒港酒店收到丁骏2.5万元，事由2019年10月26日-2020年1月25日部分租金。2020年1月25日，因“新冠”疫情，恒港酒店停止营业。丁骏于2020年1月29日、3月30日分别出具《告知函》、于2020年4月8日出具《退租告知函》，通过聊天软件“微信”发送给恒港酒店投资人戴先玉要求解除合同并商讨交付酒店的事宜。双方就押金退还、租金支付等问题无法协商一致，遂成讼。案件审理过程中，双方均同意提前解除合同关系，并于2020年5月22日完成了酒店交接手续。一审法院认为，双方签订的《酒店承包经营合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示且不违反法律规定，双方当事人均应本着诚实信用的原则按约履行合同。鉴于双方当事人均同意提前解除合同关系且不违反法律规定，故该院对丁骏的第一项诉讼请求予以支持。本案争议焦点在于，丁骏主张恒港酒店返还30万元押金以及恒港酒店主张丁骏按照年租金120万元的标准支付欠付租金85.5万元并同时赔偿违约金30万元的请求是否符合双方的合同约定及相关法律规定。按双方约定：案涉酒店年租金为120万元，在丁骏能及时且足额支付租金的前提下，丁骏可享受恒港酒店每年支付给丁骏的30万元设备更新款，自2019年6月15日起案涉酒店的租金附条件下调为每年90万元，每月7.5万元。两比双方约定付款方式及实际付款详情，在2019年6月15日丁骏付清历史欠付租金后，应按2019年7月26日支付22.5万元、2019年10月26日支付22.5万元、2020年1月26日支付22.5万元、2020年4月26日支付22.5万元的顺序支付租金；而丁骏实际付款时间为2019年9月2日支付12.5万元、2019年11月15日支付15万元、2020年1月2日支付2万元、2020年1月15日支付5万元、2020年1月23日支付2.5万元。截止2020年1月29日（丁骏第一次要求解除合同的时间），按约定恒港酒店应收到租金数额为67.5万元，但实际收到37万元且实际收款时间滞后于约定付款时间，丁骏对此解释为双方一直以来都未按照约定的付款节点支付租金，属于以实际履行行为替代了合同约定，恒港酒店对此予以否认。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同当事人应全面履行合同约定的义务，丁骏未举证证明双方就付款方式达成了新的约定，恒港酒店接收丁骏支付租金的行为不能阻却丁骏违约责任的产生，故自2019年7月起，恒港酒店有权拒绝支付丁骏每年30万元的设备更新费，同时租金应调整为每年120万元，至2020年1月底，实际产生的租金数应为6万元（2019年8月-2020年1月，共计6个月），扣除丁骏已支付的37万元，计算至2020年1月底，丁骏尚欠恒港酒店租金23万元。关于丁骏支付酒店租金义务截止时间的判定，自2020年1月29日起，丁骏即联系恒港酒店的投资人之一戴先玉，并于2020年3月30日、4月8日再度致函恒港酒店，三份函告均将丁骏提前解除合同的意思表示予以明确告知，戴先玉作为恒港酒店的投资人之一在《酒店承包经营合同》上作为出租方签字，该院可盖然认定恒港酒店自2020年1月29日起已知晓丁骏要求提前解除合同，庭审时恒港酒店已明确表示同意提前解除双方的租赁合同关系，该院酌定丁骏与恒港酒店签订的《酒店承包经营合同》、《补充协议》解除时间为2020年3月30日。关于双方当事人在庭审时均提出的“新冠”疫情对酒店经营产生了影响的观点，案涉酒店于2020年1月25日受政策管制停止经营，并于2020年3月底逐步部分恢复营业；2020年年初，举国抗疫，“新冠”疫情对我国商业的冲击是众所周知的事实，丁骏及恒港酒店对案涉酒店因疫情停业所致的损失均无过错，鉴于丁骏在疫情期间作为酒店的实际经营者仍担负了酒店日常维护、人员工资等费用支出义务，恒港酒店蒙受的是被动收入减少的损失，是否属不可抗力及是否参照最高人民法院的有关规定，从公平原则的角度，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，该院酌情判定丁骏对2020年2月、3月的租金不负有支付义务。关于丁骏违约责任的认定，丁骏未按双方约定的时间及时、足额支付租金显属违约，故恒港酒店要求丁骏承担违约责任符合法律规定。自2019年7月至2020年1月，丁骏应支付租金数为60万元、实际支付37万元，尚欠租金23万元；从丁骏违约的实际情形上看，恒港酒店主张30万元的违约金显然偏高，该院酌定丁骏应支付恒港酒店违约金7万元，扣除丁骏在恒港酒店处的押金30万元及丁骏应支付的租金23万元，丁骏与恒港酒店互相不负支付金钱对价的义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、丁骏与芜湖恒港假日大酒店有限公司签订的《酒店承包经营合同》、《补充协议》于2020年3月30日解除；二、驳回丁骏的其他诉讼请求；三、驳回芜湖恒港假日大酒店有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计2900元，由丁骏负担、反诉案件受理费减半收取计7598元，由芜湖恒港假日大酒店有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经查阅原审卷宗和询问当事人，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是案涉房屋租赁合同的解除时间以及减免“新冠”疫情期间丁骏两个月租金是否适当。根据双方诉辩主张，结合庭审已查明事实，本院综合分析认定如下：关于案涉房屋租赁合同的解除时间问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2017年10月22日，丁骏与恒港酒店签订《酒店承包经营合同》，租赁期限为2017年10月26日至2020年10月25日。2020年1月25日，因“新冠”疫情，恒港酒店停止营业。丁骏于2020年1月29日开始多次通过聊天软件“微信”联系恒港酒店各股东，要求协商解除合同，办理酒店交接手续，但双方未能就解除合同事宜达成一致。丁骏虽在一审庭审中主张恒港酒店法定代表人戴兆宝与其商谈解除房屋租赁合同，并口头同意，但未提交相关证据予以证明。一审酌定双方签订的《酒店承包经营合同》《补充协议》解除时间为2020年3月30日，并无事实和法律依据。一审庭审中，双方当事人均同意提前解除案涉房屋租赁合同，并同意在2020年5月22日办理酒店交接手续，双方关于提前解除案涉房屋租赁合同达成一致意见，故本院认定案涉房屋租赁合同解除时间为2020年5月20日。根据双方当事人签订的《酒店承包经营合同》以及《补充协议》，丁骏应当于每季度支付租金一次，结合庭审查明事实，丁骏并未按照合同约定按时支付租金，故一审认定案涉房屋租金调整为120万/年，并无不当。故，丁骏欠付恒港酒店租金为59.7万元（未支付租金期间为2019年8月1日至2020年5月20日）。关于减免“新冠”疫情期间丁骏相应租金的问题。基于2020年初发生“新冠”疫情一事众所周知，而且当时酒店等行业响应政府部门防治“新冠”的要求而停业也是公知的事实。受疫情影响，2020年1月25日至2020年5月20日，丁骏未能正常经营酒店。因此，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，根据公平原则，丁骏与恒港酒店对酒店在疫情期间停业损失应当共同分担，故酌情免除丁骏疫情期间两个月租金。故，丁骏还应支付恒港酒店租金39.7万以及7万元违约金，扣除丁骏在恒港酒店处押金30万元，丁骏在本案中还需向恒港酒店支付租金16.7万元。综上所述，恒港酒店的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223民初1749号民事判决；二、丁骏与芜湖恒港假日大酒店有限公司签订的《酒店承包经营合同》《补充协议》于2020年5月20日解除；三、丁骏于本判决生效之日起十五日内给付芜湖恒港假日大酒店有限公司租金167000元；四、驳回丁骏的其他诉讼请求；五、驳回芜湖恒港假日大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费5305元，由上诉人芜湖恒港假日大酒店有限公司负担3500元，被上诉人丁骏负担1805元。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十月十日法官助理汪平书记员黄静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。