河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初14478号原告河南日月光华文化传播有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人王堂威，执行董事。委托代理人谭智文，河南陆达律师律师事务所律师。委托代理人刘洋，河南陆达律师律师事务所实习律师。被告河南正弘置业有限公司，住所地郑州市迎宾路。法定代表人李向清，董事长。委托代理人华汝磊，系该公司职工。委托代理人李羿龙，系该公司职工。被告河南正点房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人李书剑，董事长。委托代理人吕关辉，上海段（郑州）律师事务所律师。委托代理人冯连，系该公司职工。原告河南日月光华文化传播有限公司诉被告河南正弘置业有限公司（以下简称被告正弘公司））、河南正点房地产经纪有限公司（以下简称被告正点公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭智文、刘洋，被告正弘公司委托代理人李弈龙，被告正点公司委托代理人吕关辉、冯连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告从事教育培训工作，因开展教育培训的需要，原告需租赁一个符合办学要求的场地。根据消防部门的要求，教育培训机构需要具备消防逃生通道以保证培训场所的消防安全。经过多方考察，因郑州市金水区东风路28号院正弘世熙贵人街7号楼7-210室房屋（位于二层）具备直通一层广场的消防逃生通道，原告遂决定选择该房屋作为教育培训场地。该房屋系被告河南正弘置业有限公司（以下或简称正弘置业公司）所有，被告正弘置业公司全权委派被告河南正点房地产经纪有限公司（以下或简称正点公司）代其收费并进行日常管理。2018年8月29日，原告委托负责人史雅冰与被告正点公司签订《房屋租赁协议》，协议约定由原告承租位于郑州市金水区东风路28号院正弘世熙贵人街7号楼7-210室房屋，经营用途为教育培训，租赁期限为五年，自2018年9月1日起至2023年9月30日止。其中自2018年9月1日起至2020年9月30日，租金为每月34500元，履约保证金为34500元。2018年9月1日，被告正点公司将房屋交付给原告，后原告开始进行装修，2019年1月下旬，房屋装修完成。2019年1月17日，根据原告申请，郑州市金水区公安消防大队出具《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，意见书载明复查合格，同意该工程投入使用。后原告正式使用该房屋进行教育培训。2019年6月，被告正弘置业公司将涉案房屋及其楼下的房屋（位于一层）出售给不同的案外人。2019年8月，被告正点公司将此事通知原告。2019年10月，涉案房屋楼下一层的买受人通知原告，因该消防通道并非建设房屋时原始所有的，而是后来自行建设的，占用了其房屋面积，因此需要将该消防逃生通道拆除，恢复其一楼的面积。原告明确表示不同意，并立即找到被告正点公司要求进行协商。被告正点公司答应进行协调并且承诺保留消防逃生通道。但是在2019年10月23日，被告正点公司及一楼房屋的买受人趁原告无人留守之际，直接强行将消防逃生通道拆除，只在原地留下大洞。原告立即找到被告正点公司，要求恢复原消防逃生通道，否则将要退租并且要求赔偿装修损失，被告正点公司承诺进行协调恢复消防逃生通道，但是该事并无任何进展。除此之外，被告正点公司向原告表示降低房租至每月3万元。按照合同约定2020年12月份原告应当支付下一季度（2020年1月、2月、3月）的房租，因被告正点公司多次催要，原告无奈之下按其要求支付了下一季度房租共计9万元。2019年12月19日，金水区文化路办事处下发《安全生产监督检查整改指令书》，以“消防通道封闭”为由要求原告进行整改。原告于2019年12月31日向文化路蓝堡湾社区人民调解委员会申请人民调解，后经过调解，该委员会出具《调解协调书》，载明由甲方（本案被告正点公司）负责协调处理从该商铺其他位置增加一个合格的安全通道作为乙方（本案原告）使用。但调解后被告正点公司并未采取措施来促成消防逃生通道的恢复。因该消防逃生通道的拆除，原告收到部分培训学员家长的投诉并被消防部门约谈。为了学生的安全考虑，防止意外发生造成安全事故，原告使用该房屋至2020年1月下旬，后停止使用该房屋作为培训场所并空闲至今。原告在选择租赁房屋作为教育培训场所时，是否具备消防逃生通道是最重要的因素，原告正是基于涉案房屋具有便捷且合格的消防逃生通道才决定与被告正点公司签订长期的租赁协议并花费巨资进行装修，被告正点公司对于此事充分知情。但是被告正弘置业公司、正点公司在原告承租期间，在未询问原告意向的情况下，将房屋出卖给案外人，并且任由案外人将消防逃生通道拆除，该行为直接导致了原告无法继续使用涉案房屋进行教育培训工作，租赁房屋的合同目的不能实现。在消防逃生通道被拆除后，原告数次找到被告协商此事，并申请人民调解委员会的介入，但是被告至今仍未给出解决方案。鉴于此，原告于2020年6月5日向被告发出《通知函》，要求被告在十日内解决此事，否则原告将采取法律途径。被告在收到我方发出的《通知函》后未至今仍未进行任何回应。因消防逃生通道的拆除，为了学生安全考虑，防止发生火灾事故，原告自2020年1月22日即停止使用该房屋，并另寻其他场地进行教育培训，因更换培训场地，诸多学生家长向原告申请退费，原告已经遭受了巨大的财产损失和声誉影响，但被告在此过程中并未采取措施来制止消防逃生通道的拆除、事后未采取措施进行补救。为维护自身的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、依法确认原告与两被告于2018年8月29日签署的《房屋租赁协议》已于2020年1月22日解除；2、两被告先行退还原告2020年2月、3月房租共计6万元；3、两被告返还原告履约保证金34500元；4、两被告赔偿原告为装修租赁房屋二花费的费用共计617820元；5、本案诉讼费用、保全费用由两被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：1、《证明》、《房屋租赁协议》各一份；2、装饰工程消防图、《郑州市金水区公安消防大队建设工程竣工验收消防备案凭证》、《郑州市金水区公安消防大队建设工程竣工验收消防备案复查意见书》各一份；3、原告公司员工史雅冰与被告正点公司员工冯连微信聊天记录、文化路蓝堡湾社区人民调解委员会出具的《调解协议书》、《金水区文化路办事处安全生产监督检查整改指令书》各一份；4、涉案房屋室内装修照片二十张、原告为装修涉案房屋所签订的合同及付款凭证一份、装修支出统计表一份；5、履约保证金付款凭证、原告预付2020年1月至2020年3月房租9万元的付款凭证各一份。被告正弘公司辩称，原告与被告正点公司所签订的《房屋租赁协议》与被告正弘公司无关。调解书上所载内容表明，涉案房屋产权已于2019年6月变更，后续被告正点公司与原告的行为与被告正弘公司均无关，并且也不知情。被告正弘公司就其答辩意见未举证。被告正点公司辩称，一、原告并非本案适格的诉讼主体，贵院应依法驳回起诉。涉案房屋租赁协议的承租方记载为史雅冰，而非原告。虽然原告在起诉状中主张史雅冰是接受原告的委托与被告签订涉案租赁协议，但史雅冰自签订合同时至今也未向被告出具过任何相关的委托手续，故原告的这种说法没有事实依据。反过来说，即使涉案租赁协议是原告委托史雅冰与被告签订，那么涉案租赁协议的承租人记载的应当是“河南日月光华文化传播有限公司”，史雅冰是原告委托的代理人，仅仅是以原告的名义签订租赁协议，而不应该是直接将承租人记载为“史雅冰”。因此，原告不具有适格的诉讼主体资格，本案应当依法驳回起诉。二、针对原告的第一项、第二项诉讼请求，被告同意解除涉案租赁协议，但被告不认可原告关于解除租赁协议的理由和时间。1、原告主张涉案租赁协议于2020年1月22日解除，没有事实、法律依据。原告起诉状陈述，其在2019年12月份已经支付2020年第一季度的房租，在其此间原告并没有任何解除租赁协议的意思表示，且涉案房屋至今由原告占有、控制和使用，并未向被告返还。2020年7月10日原告在向被告发送的通知函中才第一次表示要求解除租赁协议的意愿。因此，原告主张租赁协议于2020年1月22日解除缺乏事实和法律依据，原告也无权要求被告退还2020年第一季度的房租。2、涉案租赁协议的解除应当是双方协商解除，原告主张解除租赁协议是由于被告未能协调涉案房屋楼下业主另外增加一个合格的安全通道导致原告暂停经营的说法缺乏事实依据。在涉案所争议的消防通道被一楼业主拆除后，被告一直配合原告与一楼业主协商另行增加消防通道事宜，且根据原告的要求，被告同意将房屋月租金降为30000元。经过被告协调，在一楼业主愿意在其他位置增加消防通道的情况下，又因为原告不愿意再承担另行建造消防通道的费用，导致消防通道未能建成。因此，被告在协调增加消防通道问题上，没有任何过错，而是原告自身原因导致消防通道一直未建成。三、关于原告的第三项诉求，由于涉案房屋在2019年6月份已出售给案外人宗荣英，被告将涉案34500元保证金中30000元直接转付给案外人宗荣英，被告并没有实际占有，故被告同意在涉案租赁协议解除后返还原告4500元。四、关于原告的第四项诉求，被告认为涉案租赁合同的解除应当是双方协商后的结果，在租赁协议解除问题上，被告并未违约也没有过错，不应当对原告的装修损失承担责任。涉案房屋所在楼宇，整栋楼包括消防验收合格备案在内所有手续合法，且原告与被告签订租赁协议时并没有就涉案房屋增加消防通道、消防安全等问题进行约定，也没有相关违约条款。正常情况下，原告作为承租方应当根据经营业态的需要自行负责租赁房屋的装修、消防验收问题，被告没有为其增加消防通道、保障消防安全的义务。涉案消防通道的拆除是一楼业主所为，是其对自有房屋的合理处分，被告无权阻止，对此也不应当承担过错。在涉案消防通道被一楼业主拆除后，被告一直配合原告与一楼业主协商增加消防通道事宜，且根据原告的要求，被告同意将房屋月租金降为30000元。在一楼业主愿意在其他位置增加消防通道的情况下，是因为原告不愿意再承担加建消防通道的费用，导致消防通道未能建成。原告停止经营，是原告自己的决策，并不是因为消防通道加建问题。关于消防问题，原告并没有接到任何消防主管部门要求其“停业整顿”的决定，之所以原告决定不再经营是应为受疫情影响，经营效益不好，也不愿再承担加建消防通道的费用，才导致经营受到影响，从而决定停止经营。综上所述，原告诉讼主体不适格，从程序上应当驳回起诉。在实体权利义务上，原告主张解除涉案租赁协议的事实和理由没有依据，且在增加消防通道问题上，被告并没有过错，原告的经营受到影响关键是由其自身原因造成，被告不应当对其装修损失承担责任。被告正点公司就其答辩意见，向本院提交一下证据：1、《房屋租赁协议》一份；2、转账凭证一份。经审理查明：2018年8月29日，原告（承租方）员工史雅冰与被告正点公司（出租方）签订《房屋租赁协议》一份，主要内容有，原告承租被告正点公司位于郑州市××区××院正××·××贵人街××楼××室房屋用于培训教育，建筑面积约为345平方米。合同期限自2018年9月1日起至2023年9月30日，其中2018年9月1日起至2018年9月30日为装修期，合同期限共计5年。2018年10月1日起至2020年9月30日费用为每月34500元，合计828000元。2020年10月1日起至2021年9月30日费用每月为37260元，合计447120元。2021年10月1日起至2022年9月30日费用为每月40240元，合计482880元。2022年10月1日起至2023年9月30日费用为每月43460元，合计521520元。房屋使用费按季度以现金方式支付，第一次付款费用13.8万元，含34500元履约保证金，逾期未缴纳，将按每日5‰收取违约金，使用期满，被告正点公司验收无误后，将保证金退还原告，不计利息。该房屋由产权方委托被告正点公司代收费用及日常管理。在使用期内，被告正点公司必须确保原告的正常使用，不得将原告使用的房屋转租（卖）给任何第三者。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告正点公司支付履约保证金34500元。并对涉案房屋进行装修：1、史雅冰于2018年9月18日与河南都芳装饰工程有限公司梁宇签订《建筑装饰装修工程施工合同》一份，约定工程承包范围为基础＋拆除，承包方式为半包，工期自2018年9月25日开工，2018年11月1日完工，合同价款23万元，不含门头造价。开工前3天付30％即6.9万元，开工后10天付30％即6.9万元，工期过半付30％即6.9万元，完工付10％即2.3万元。价款为可调价格，按照国家有关工程计价规定计算造价，并按有关规定进行调整和竣工结算。同日，史雅冰向梁化雨转款6.9万元，河南都芳装饰工程有限公司于2018年9月27日向史雅冰出具收到6.9万元的收款收据。2018年10月8日河南都芳装饰工程有限公司向史雅冰出具收到6.9万元的收款收据。2018年10月28日，史雅冰向梁化雨转款6.9万元，河南都芳装饰工程有限公司于2018年10月28日向史雅冰出具收到6.9万元的收款收据。2018年11月5日河南都芳装饰工程有限公司向史雅冰出具收到1.04万元的收款收据，交款项目为工程增项款。2018年11月26日，史雅冰向梁化雨转款2.3万元，河南都芳装饰工程有限公司于2018年11月8日向史雅冰出具收到2.3万元的收款收据。2018年10月29日史雅冰向梁化雨转款9500元，2018年11月26日史雅冰向梁化雨转款7400元。以上共计246800元。2、2018年9月28日原告与郑州力投科技有限公司（刘永兴）签订《协议书》一份，约定郑州力投科技有限公司对二楼、三楼的空调和新风系统进行施工，签订协议后原告先支付1万元，施工结束后付余款1万元。同日，原告向刘永兴转款1万元。2018年12月1日原告向刘永兴转款1万元、400元、2600元。2018年12月3日原告向刘永兴转款150元。2019年8月8日原告向刘永兴转款500元。郑州力投科技有限公司于2018年9月28日向原告出具的收据载明收到13250元，于2018年12月1日收到的收据载明收到10400元。以上共计23650元。3、2018年9月27日史雅冰与河南唯印良品定制家具销售有限公司签订《唯印良品定制家具销售合同》一份，约定，定制家具所涉合同货款共计20.72万元，签订合同当日全款支付。2018年10月3日史雅冰向方丹支付2万元，2018年10月31日史雅冰向方丹支付10万元。原告主张史雅冰于2018年10月30日向方丹现金支付3600元，于2018年11月18日向方丹现金支付20250元，于2018年11月3日向方丹现金支付63350元。以上转款共计12万元。4、2018年9月27日史雅冰向秦金钊微信转款3000元，同日河南卓越消防工程有限公司向原告出具收到3000元的收据一份。2018年10月23日史雅冰向秦金钊微信转款6800元，同日河南卓越消防工程有限公司向原告出具收到6800元的收据一份。2018年11月2日史雅冰向秦金钊微信转款3000元，同日河南卓越消防工程有限公司向原告出具收到3000元的收据一份。2018年11月27日史雅冰向秦金钊微信转款3500元，同日河南卓越消防工程有限公司向原告出具收到3500元的收据一份。2018年11月7日河南卓越消防工程有限公司向原告出具收到3700元的收据一份。以上共计2万元，其中转款共计16300元。2020年5月29日河南卓越消防工程有限公司出具《证明》一份，载明原告消防改造施工共计花费2万元。5、2018年10月6日史雅冰向商国旗转款1万元，同日郑州恩威建材有限公司向原告出具收据一份，载明收到塑胶地板预付款1万元。2018年11月26日史雅冰向商国旗转款19554元，同日郑州恩威建材有限公司向原告出具收据一份，载明收到塑胶地板尾款19554元。以上共计29554元。6、2018年11月29日史雅冰向董超转款1000元，2018年12月6日史雅冰向董超转款800元，同日董超向原告出具收据一份，载明收到蓝堡湾教育制作护栏3套共计1800元，已付1000元，剩余800元于2018年12月6日全部付清。以上共计1800元。7、2018年9月30日史雅冰向张俊涛微信转款1000元，河南麦途文化传播有限公司于2018年9月30日向原告出具收据一份，载明收到门头预付款1000元，收款方式微信。2018年12月6日史雅冰向张俊涛支付宝转款8000元，河南麦途文化传播有限公司于2018年12月6日向原告出具收据一份，载明收到形象设计装饰安装8000元，收款方式支付宝。2018年11月11日史雅冰向河南麦途文化传播有限公司微信转款6000元，河南麦途文化传播有限公司于2018年11月21日向原告出具收据一份，载明收到一楼厨窗设计安装6000元，收款方式微信。2018年12月4日史雅冰向张俊涛支付宝转款1万元，河南麦途文化传播有限公司于2018年12月4日向原告出具收据一份，载明收到门头设计安装余款1万元。河南麦途文化传播有限公司于2019年12月15日向原告出具收据一份，载明收到形象安装设计尾款5000元，收款方式现金。以上共计3万元，转款2.5万元。8、2018年9月27日史雅冰向苗玉青微信支付1510元，同日苗玉青向史雅冰出具收到1510元的消防设计费收据一份。2018年9月3日史雅冰向苗玉青支付6000元，同日，苗玉青向原告出具收到设计费6000元的收据一份。以上合同、转款凭证和收据能相互印证的金额共计有470614元。后，涉案所争议的消防通道被一楼业主拆除后，被告正点公司同意将每月租金降至3万元。2019年12月19日，文化路办事处安全生产监督管理办公室向原告下发《金水区文化路办事处安全生产监督检查整改指令书》一份，载明：经查原告单位存在消防通道封闭问题，要求原告于2019年12月20日前整改到位。2019年12月31日，原告向被告正点公司支付2020年1月至2020年3月份的租金共计9万元。后，原告与被告正点公司在文化路蓝堡湾社区居民委员会的调解下达成《调解协议书》一份，主要内容有，原告与被告正点公司于2018年9月签订《房屋租赁协议》，租用贵人街7-210室房屋，合同期5年，集团公司河南正弘置业有限公司因经营决定于2019年6月份销售该房屋，于2019年6月22日房屋变更为业主宗荣英。原告租用该商铺时已有从二楼延伸到一楼的楼梯通道，此通道位置为一楼7-10室房屋东侧，面积24平方米，7-10室房屋已于2019年6月变更业主方，因楼梯占用一楼部分面积。与一楼业主多次协商继续有偿使用问题，沟通无果，楼梯于2019年11月拆除完毕。现经文化路蓝堡湾社区人民调解委员会介入。由三方协商，被告正点公司负责中间问题协调处理从该商铺其他位置增加一个合格的安全通道，作为原告使用。原告因涉案房屋消防通道问题未解决，于2020年7月22日诉至本院。审理中，1、被告正点公司称其与史雅冰签订的租赁协议中约定的房屋建筑面积包括消防通道面积。2、原告称其于2020年1月22日搬离涉案房屋，但因被告正点公司员工的阻拦，原告的物品无法从涉案房屋搬离，自2020年1月22日后原告并未使用。我方公司员工史雅冰与被告公司冯连一直在沟通，且金水区文化路办事处2019年12月10日因消防通道问题向原告下发整改通知书，涉案房屋已无法正常使用。3、原告称搬离涉案房屋时钥匙没有交付被告，因原告的物品在涉案房屋内。4、原告称双方协商后并未增加新的消防通道，原告向消防部门咨询涉案房屋增加消防通道无可实施性，增加了也不能通过消防验收。5、被告正点公司称同意解除房屋租赁协议，但不同意从2020年1月22日解除。被告正点公司称原告称其于2020年1月22日已经暂停使用涉案房屋的说法与原告在2020年7月10日向被告发送的通知中时间2020年3月起暂停使用相矛盾。金水区文化路办事处的整改处要求的是原告进行整改，并不是要求原告停业整改，与原告说的因增加消防通道整改的事实不符。本院认为：虽然《房屋租赁协议》的签署人为史雅冰，但史雅冰系原告公司的员工，原告授权其代表原告与被告正点公司签订《房屋租赁协议》，租赁涉案房屋用于教育培训，因此产生的权利、义务均应由原告承担。综上，本院认为，与被告正点公司签订《房屋租赁协议》，实际租赁涉案房屋的承租人应当认定为原告，而非史雅冰个人，因此原告具备诉讼主体资格。原告与被告正点公司自愿签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告因原租赁合同中包含的消防通道被拆除后被告正点公司未能为其增加新的消防通道，导致原告租赁该房屋用于做培训教育的合同目的无法实现，请求确认原告与被告正点公司于2018年8月29日签署的《房屋租赁协议》已于2020年1月22日解除，审理中原告称其于2020年1月22日搬离涉案房屋，但其并未将涉案房屋钥匙交付给被告正点公司。被告正点公司亦同意解除双方签订的《房屋租赁协议》，但主张原告所称2020年1月22日已经暂停使用涉案房屋的说法与原告在2020年7月10日向被告正点公司发送的通知中所述2020年3月起暂停使用相矛盾。原告未举证证明其曾于2020年7月10日前向被告正点公司送达过解除合同通知，故本院认为双方签订的《房屋租赁协议》解除日期为2020年7月10日，原告要求被告退还2020年1-3月份租金，依据不足，本院不予支持。原告要求被告正点公司退还原告履约保证金34500元，合法有据，本院予以支持。原告为开展教育培训租赁涉案房屋，并进行了装修，后因原租赁合同中包含的消防通道被拆除后被告正点公司未能为其增加新的消防通道，导致原告租赁该房屋用于做培训教育的合同目的无法实现，被告正点公司应对原告的装修损失承担赔偿责任。原告提交的装修合同、转款凭证和收据能相互印证的金额共计有470614元，本院根据双方合同履行的情况，确定原告的装修损失为303546元（470614元÷60个月×38个月21天＝303546元）。原告主张的除甲醛损失依据不足，本院不予支持。原告主张的墙绘费用、原空调接收费用、灯具蜂拥等损失证据不足，本院不予支持。原告主张的侧面门头损失，因转款时间发生在2019年10月、11月份，无法证明系涉案房屋装修所产生的，本院不予支持。原告主张的其他损失，无相应的转款凭证且无相应的发票相印证，本院不予支持。原告要求被告正弘公司承担责任，依据不足，本院不予支持。被告正点公司系与原告签订租赁合同的相对方，原告请求增加金基不动产（郑州）有限公司为本案被告，无法律依据，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告河南日月光华文化传播有限公司与被告河南正点房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁协议》于2020年7月10日已解除；二、被告河南正点房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告河南日月光华文化传播有限公司履约保证金34500元；三、被告河南正点房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告河南日月光华文化传播有限公司装修损失303546元；四、驳回原告河南日月光华文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5462元，由原告负担2870元，被告河南正点房地产经纪有限公司负担2592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王盼盼二〇二〇年十月十九日书记员  马丽莉