广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初17704号原告：宁纪娥，女，汉族，1979年11月12日出生，住广东省佛山市禅城区*********。公民身份号码430************506。委托诉讼代理人：樊相帮，广东瀛双律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司。住所地广东省佛山市禅城区**************。统一社会信用代码914************278。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。被告：广州裕丰咨询顾问有限公司。住所地广东省广州市越秀区************（自编01）。统一社会信用代码914**********203XF。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：汤泳钊，男，汉族，1984年11月19日出生，住广东省广州市荔湾区*************。公民身份号码440************117。系公司员工。委托诉讼代理人：文小言，女，汉族，1991年6月11日出生，住广东省增城市***************。公民身份号码440************123。系公司员工。原告宁纪娥诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称王府公司）、广州裕丰咨询顾问有限公司（以下简称裕丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁纪娥及其委托诉讼代理人樊相帮、被告王府公司委托诉讼代理人王梓豪、黄怡婷、被告裕丰公司委托诉讼代理人汤泳钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告王府公司支付给原告全部房价款的30%作为违约赔偿金，即243840元；2.被告王府公司返还收取原告的团购优惠金80000元；3.被告裕丰公司对诉讼请求第二项与被告王府公司承担连带责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月13日，原告与被告王府公司签订《商品房买卖合同》，购买佛山市禅城区*******佛山雄盛王府广场二座1405室，房屋总价812800元。第一，关于被告王府公司办公用房包装成公寓欺诈出卖给原告的赔偿责任。被告王府公司通过宣传广告、样板间等宣传，宣称其开发销售的佛山市*********项目，而其建造也是按照住宅标准，卧室、厨房、阳台、卫生间、客厅等一应俱全，卫生间里有喷头、花洒、浴帘。样板间内展示有下水或者通燃气之类，商业性质的用地是明确不可以通燃气或民用水电的。当时销售人员表示，可以办理居住证，落户、上学都不用愁。除了虚假宣传问题外，被告王府公司在购房合同和收楼环节中也都明确房屋为“公寓”。涉案《商品房买卖合同》附件一房屋平面图、附件六关于装饰装修相关设备标准的约定、附件七关于保修范围保修期限和保修责任的约定，均明确表明被告王府公司出售给原告的房屋是按住宅公寓设计的。《佛山雄盛王府广场公寓质量保证书》、《商品公寓使用说明书》都明确注明涉案房屋为住宅公寓。原告购买房屋的增值税发票、《收楼通知书》、《收楼确认书》、《前期物业管理服务协议》等均标明涉案房屋是住宅公寓。原告一直笃信自己所购买的房屋为住宅公寓，从未怀疑，直至领取房屋不动产权证后，原告才发现购买房屋用途竟然是商务金融用地/办公用房，使用权年限仅有40年（普通公寓或居住性公寓的用地性质为居住用地，产权为70年），也根本不可能有销售人员许诺的落户和学位。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。另根据《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，由于虚假广告给消费者造成损失的，要承担民事责任；如果有欺诈的话，要承担一倍或三倍的赔偿。另外，即使销售人员的口头承诺也同样具有法律效力，这涉及到表见代理，能够代表开发商，销售人员就是从事销售房地产的工作。购房者有理由相信销售人员作出的承诺有相应的权限。第二，被告王府公司虚假宣传、违规销售，应当赔偿原告的损失。与佛山万科情况相似，《中国房产》、《中央财经》都做过详细报道。咨询佛山12345政务热线，佛山市南海区国土城建和水务局给出答复是：登记是办公用途的房屋，禁止有居住用途，若已把办公用途改为居住用途，未经规划的，属于违建。原告认为，被告王府公司在宣传、合同附件和收楼的时候，都明确说明涉案房屋是公寓，并未告知买房人其真正的办公用途，将办公用房包装成公寓楼盘出售给购房者，在土地性质上是办公用地，还许诺其根本解决不了的买房落户、孩子上学等实际问题。由于开发商通过种种途径宣传其销售的房屋是可以住的公寓，这直接决定了购房者愿意购买该房屋用于居住，因此开发商的宣传是购房者与开发商订立房屋买卖合同的根本条件；但实际上，这个房产性质为办公，不能居住。开发商交付的房屋实际情况与广告严重不符，造成购房者买房的根本目的不能实现，其行为属于严重违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告有权要求被告王府公司支付合同款30%作为购房损失赔偿。第三，原告当初支付的购房款也与发票金额不符，开发商只开具了《商品房买卖合同》上约定的购房款发票，另外80000元只有刷卡单和《认购单》。事实上，原告当时在认购时，自始至终都是找开发商购房，并没有找任何第三方进行中介服务。原告交的所谓“团购优惠金”，在房屋买卖合同中没有体现，也根本没有享受所谓的优惠，其收取团购费用纯属欺骗行为，应当无条件退还给业主。由于收据上的印章为被告裕丰公司，故其应当与被告王府公司对退回团购优惠金承担连带责任。综上所述，被告通过种种途径虚假宣传，直接决定了原告愿意购买该房屋用于居住，因此其宣传是原告购买房屋的根本条件；被告将办公用房包装成住宅公寓出售造成购房者买房的根本目的不能实现，其行为属于严重违约，应当承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求法院依法裁判。被告王府公司辩称：第一，被告王府公司不存在任何虚假宣传行为，原告所称的将办公用房包装成“住宅公寓”欺诈业主的情况并不属实。涉案房屋的土地性质为商业服务业，房屋规划用途为办公，被告王府公司在销售过程已经公示国有土地使用权证、商品房预售许可证、规划许可证等文件，对所售房屋性质进行了展示，已履行告知义务。被告王府公司从未在销售过程中将涉案房屋宣传为“住宅公寓”，被告王府公司也从未将涉案房屋宣传为居住用途，从未承诺“可以办理居住证，落户、上学都不用愁”等，被告王府公司不存在任何故意隐瞒房屋性质的情形。同时，根据双方签订的《购买商品房须知》第三条的约定，销售人员的口头答复、承诺不能作为今后发生纠纷的处理依据，原告所谓的宣传并没有依据。在原告与被告王府公司签订的《商品房买卖合同》第三条、第十八条已明确约定涉案房屋为办公用途，第十四条第3点明确注明按规范规定，本户型不设燃气管道入户。原告购房通常需要大量资金投入，原告作为一个完全民事行为能力人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项也必然持谨慎注意义务，在销售现场及签订合同过程中不可能不查看并注意房屋用途及价款等信息，其仍选择与被告王府公司签订涉案合同的行为，应认定原告对于涉案商品房买卖合同所记载的用途是知情或者是应当知情的，其在此情况下与被告王府公司所签订的房屋买卖合同属于其真实意思表示，被告王府公司并不存在欺诈行为。第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司作为涉案房屋的物业管理公司，对涉案房屋采用公寓式办公楼方式进行管理。因此被告王府公司在相关文件中使用了“公寓”的字眼，均明确涉案房屋仅作办公使用，从未使用“住宅公寓”的字眼，并不违反相关规定。根据当时有效的《办公建筑设计规范》JGJ67-2006规定，办公建筑是包含办公建筑、公寓式办公楼、酒店式办公楼、综合楼、商务写字楼等专业术语。其中“公寓式办公楼”是指由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。而根据《住宅设计规范》GB50096-2011，住宅是指供家庭居住使用的建筑，通篇没有使用“公寓”字眼。可见，“公寓”并不符合住宅的定义，反而是办公建筑的其中一种形式。“公寓”这个字眼，并不会让明明白白写在《商品房买卖合同》上和公示在售楼现场的文件上的办公用途产生误解，被告王府公司也从未将涉案房屋宣传为居住用途，原告强行将“公寓”理解为住宅明显是原告自己的主观臆断，并没有事实和法律依据。涉案房屋已通过了竣工验收，符合国家法律规定的建筑验收条件以及合同约定条件，被告王府公司交付给原告的房屋与合同约定保持一致。被告王府公司不存在任何隐瞒或欺诈，更不存在虚假宣传的情形。原告要求的所谓欺诈赔偿责任，并没有事实和法律依据。第二，被告王府公司并未收取原告所称的团购优惠金，原告主张被告王府公司退回团购优惠金没有任何依据。如原告支付所谓团购优惠金的时间在2016年6月、7月，现时原告提出退回所谓团购优惠金已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。第三，原告主张的违约赔偿金，自合同签订之日起算时效，现已过诉讼时效。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告裕丰公司辩称：第一，被告裕丰公司受被告王府公司的委托开展团购活动，相关权利义务有明确约定。原告自愿参与团购活动，也实际享受优惠，也购入涉案房屋，原告无权要求退还团购金。第二，原告提供的证据可知其支付团购金的时间为2016年6月、7月，已超过诉讼时效，应当予以驳回。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、两被告企业机读信息，证明原、被告主体资格。2.《商品房买卖合同》及补充协议，证明双方以公寓样品房而签订的商品房买卖合同及补充协议。3.购房发票，证明被告王府公司以公寓的名义出售涉案房屋给原告，房屋总价为812800元。4.佛山雄盛王府广场公寓质量保证书、收楼确认书，证明被告王府公司不管是合同约定还是交房过程，通过各种方式，甚至在收楼时还在欺骗原告购买房屋为住宅公寓，涉案商品房并非被告宣称的商品公寓，而是办公用房。5.不动产权证书，证明涉案商品房并非被告宣称的商品公寓，而是办公用房。6.收款收据，证明被告向原告收取团购优惠金80000元。7.被告王府公司对外宣传资料，证明被告用强烈的视觉和样板间的配置表示其出售房屋的住宅公寓性质。8.土地使用权证、房屋预售许可证，证明涉案房屋（公寓）用途的城镇住宅性质毫无辩驳的体现。9.复函，证明佛山市禅城区*********就佛山市禅城区人民法院对涉案房屋所在楼宇取得测绘报告书时间进行函复。10.（2018）粤0604民初8489号、（2018）粤06民终6393号民事判决书，证明系列案生效判决对被告支付逾期交楼违约金截止日期作出了正确的认定处理。被告王府公司在诉讼中举证：1.《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》，证明合同第三条、第十八条明确说明涉案房屋为办公用途，合同第十四条第3点注明按规范规定本户型不设燃气管道入户。购买商品房须知第二项第一点明确约定原告应认真核实商品房公示信息并了解所购商品房有关情况，务必看清商品房预售许可证内容。第三项第二点明确约定销售人员口头答复承诺不能作为今后发生纠纷的处理依据。可见，原告对于涉案商品房买卖合同所记载的用途是知情或者是应当知情的，其在此情况下与被告所签订的房屋买卖合同属于其真实意思表示，因此被告不存在欺诈行为。2.《国有土地使用权证》、《广东省佛山市商品房预售许可证》，证明在被告销售涉案房屋时，按照政府部门商品房销售规定，必然对商品房信息及相关证件进行公示，原告在购房前有义务自行核实并了解所购房屋的信息。被告已履行告知义务，不存在任何故意隐瞒房屋性质的情形。3.原告支付全部购房款的时间、金额统计表，证明被告从未收取原告所交团购优惠服务费，该服务费是房产销售中介收取的，而原告也已享受房价优惠。4.《认购书》，证明根据认购书第一条约定，明显看到被告已在房价中给予优惠，而原告是同意该价款后才会与被告签订认购书，后期才会再签订买卖合同并支付相应房款。原告已享有购房优惠。被告裕丰公司在诉讼中举证：1.《雄盛王府广场项目独家销售代理合同》，证明被告王府公司委托被告裕丰公司开展团购活动，客户缴纳团购优惠金后可享受相应的购房优惠。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据7，无法核实其真实性，本院不予采信；证据9、10，本院确认其真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年6月4日，被告王府公司（甲方）与被告裕丰公司（乙方）签订《雄盛王府广场项目独家销售代理合同》，主要约定：甲方同意乙方独家销售其开发的【雄盛王府广场】项目的住宅、公寓、写字楼，独家销售代理期自2016年6月4日起至2016年8月4日止。甲方同意乙方按实际售出的住宅、公寓及写字楼套数收取客户的咨询服务费（团购优惠金）。乙方向客户提供所收款项的等额收据，客户凭借乙方驻场负责人签字的《认购单》原件，即可于认购时享受相应的团购优惠。咨询服务费（团购优惠金）收取标准：公寓：认购50㎡以下单位客户缴纳5万元/套，可享受房款扣减12万元/套的优惠；认购51㎡至69㎡单位客户缴纳6万元/套，可享受房款扣减15万元/套的优惠；认购70㎡以上单位客户缴纳8万元/套，可享受房款扣减20万元/套的优惠。据原告与被告王府公司签订的《认购书》载明：“乙方认购物业：物业地址佛山市禅城区*******二座1405号房。……乙方认购该物业总房价款为1094212元，优惠折扣一口价，实际成交总房价款为812800元。……”2016年7月13日，原告（买受人）与被告王府公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：……第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同项目中的禅城区季华四路68号二座1405室。该商品房的用途为办公，属钢筋混凝土结构。第四条计价方式与价款。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12881.14元，总金额812800元。……第八条交付期限。出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……3、按规范规定，本户型不设燃气管道入户。……第十八条买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品的建筑主体结构、承重结构和用途。该合同附件有佛山市雄盛王府广场2A栋公寓毛坯房室内交楼标准、佛山雄盛王府广场公寓公共部分交楼标准、佛山雄盛王府广场公寓质量保证书、商品公寓使用说明书等。据原告与被告王府公司签订的《商品房买卖合同补充协议书》载明：……十四、对本合同第二十一条的补充和修改2、出卖人的售楼书、广告、宣传资料、户型图和模型中的内容和数据仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。双方的权利义务均以买卖合同约定为准。政府部门批准文件或图纸已在销售现场公开展示，买受人对其内容已明确知晓与认可。出卖人展示的样板房仅作为装修装饰和家具摆设指引，不作为交楼标准或合同的样品。……十六、关于前期物业管理的约定6.鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其他A3、B4和B5均为商业区。……十九、其他约定：2、本房产为办公用房，按政府相关规定本房地产的有线电视、网络设备、电话、燃气等配套设施需由买受人向该设施的经营管理单位报装及办理开通使用手续并缴纳相关费用。据被告王府公司向原告开具的发票，项目为“禅城区季华四路68号二座1405室公寓”，金额共计812800元。2016年6月28日，被告裕丰公司开具《收款收据》，上载：“兹收到宁纪娥交来公寓2A-1405房物业之团购优惠服务费80000元。附注：……1、本收据仅用于收取团购优惠服务费，不能用于收取其他类别的款项，否则，即使我司员工签名确认或加盖了我司公章，亦视为无效收据，我司不予承认；……5.收款方已明确告知付款方，团购优惠服务费系基于开发商（项目方）之授权并基于收款方为付款方提供团购优惠服务而收取，只要付款方享受了团购优惠即无权要求收款方退款。”2018年12月11日，原告签署《收楼确认书》，确认接收雄盛王府广场（公寓）二座1405单元及锁匙等。另查明，佛山市禅城区***以南、佛山大道以西之二地块的使用权人系被告王府公司，该地块的地类（用途）为商服用地（商业服务业）、城镇住宅用地（住宅）。2018年4月17日，佛山市住房和城乡建设管理局向被告王府公司颁布《广东省佛山市商品房预售许可证》，项目名称为佛山雄盛王府广场，项目坐落于禅城区季华四路68号，土地用途为商服用地（商业服务）、城镇住宅用地（住宅）。诉讼中，原告陈述：在本案起诉前，原告没有向被告王府公司主张支付违约赔偿金，亦未向被告裕丰公司主张退还团购优惠金。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告王府公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于原告诉请被告王府公司支付违约赔偿金。原告主张被告王府公司以办公用房包装成公寓出卖给原告，该行为构成欺诈，要求被告王府公司支付房价款的30%作为违约赔偿金。原告的该项诉请是否能够得到支持，本院分析如下：第一，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。欺诈的行为，是故意向对方告知虚假事实或者隐瞒真实情况。本案中，就涉案房屋的性质和用途，在原告与被告王府公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议中，均明确约定“该商品房的用途为办公”，并不存在歧义，亦不存在隐瞒，即涉案房屋并非住宅。原告作为完全民事行为能力的自然人，具备相应的阅读和理解能力，其在上述合同及协议签名且按捺指印，应认定为其对涉案房屋属于非住宅的用途是知道或者应当知道的。第二，原告主张被告王府公司提供的合同附件如交楼标准、质量保证书、使用说明书以及收楼确认书，均采用“公寓”的字眼，认定公寓系住宅的一种，故被告构成欺诈。纵观上述文件，均未采用“住宅”的字眼，甚至于收楼确认书中载明有“住宅”、“公寓”等性质，并在“公寓”处打钩确认，两者存在区分，不会由此导致原告产生歧义。第三，原告陈述涉案项目的样板房按照住宅标准建造，包含卧室、厨房、卫生间等，并展示通燃气等。涉案《商品房买卖合同补充协议》第十四条约定，出卖人展示的样板房仅作为装修装饰和家具摆设指引，不作为交楼标准或合同的样品。据此，双方的权利义务应当以合同及补充协议所约定的内容为准，原告以样板房的展示作为被告构成欺诈的理据不足，本院不予采纳。同时，原告陈述销售人员允诺购买涉案房屋可以办理落户、解决上学问题。对此，原告未能提供证据予以证明，本院不予采纳。综上所述，原告主张被告王府公司以办公用房包装成公寓出卖给原告，该行为构成欺诈，要求被告王府公司支付房价款的30%作为违约赔偿金，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于原告诉请被告王府公司退还团购优惠金、被告裕丰公司承担连带责任。原告主张因被告王府公司的欺诈行为故一并向被告裕丰公司主张退还团购优惠金。如前所述，被告王府公司销售房屋行为未对原告构成欺诈，且被告王府公司在庭审中确认原告在支付团购优惠金后已享受优惠价购房，故原告诉请被告王府公司退还团购优惠金，并由被告裕丰公司承担连带责任的理据不足，本院不予支持。关于诉讼时效。如前查明，涉案《商品房买卖合同》于2016年7月13日签订，被告裕丰公司于2016年6月28日向原告开具团购优惠金的《收款收据》。假如两被告存在欺诈，原告知道或应当知道权利受损的时间应为2016年7月13日。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日正式施行并确定普通诉讼时效期间为三年，原告无证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，诉讼时效已于2019年7月12日届满，故两被告对于诉讼时效的抗辩意见有理，本院予以采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宁纪娥的全部诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取3079元，由原告宁纪娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年九月八日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。