文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2016号上诉人（原审原告）：顾苏斌，男，1974年10月27日出生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人（原审原告）：石粉萍，女，1978年10月20日出生，汉族，住南京市栖霞区。二上诉人共同委托诉讼代理人：李志成，北京市盈科（南京）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏新湖宝华置业有限公司，住所地句容市宝华镇经济技术开发区48号。法定代表人：邹丽华，该公司董事长。委托诉讼代理人：浦姚静，该公司员工。委托诉讼代理人：刘桂生，江苏刘桂生律师事务所律师。原审第三人：句容市房地产测绘队，住所地句容经济开发区洪武路28号房产大厦八段4层。法定代表人：石鸿飞。上诉人顾苏斌、石粉萍因与被上诉人江苏新湖宝华置业有限公司（以下简称新湖公司）及原审第三人句容市房地产测绘队（以下简称房地产测绘队）商品房销售合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初7410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顾苏斌、石粉萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、关于被上诉人应当退还上诉人购房款的上诉意见：1、案涉《商品房买卖合同》第五条为“面积确认及面积误差处理”，该条款所指向的是产权登记面积与合同约定面积发生差异，即面积发生误差，房屋总价不变。但本案的面积变化不是面积误差所引起的，而是因为面积错误所导致，故合同约定的面积误差处理规则在本案中不能适用。2、作为购房者，肯定需要计算单价成本，最终决定购买与否，上诉人在签订合同时，对房屋面积的认识，只能依赖于被上诉人提供的建筑面积，但是被上诉人与上诉人缔约时约定的233.03平方米是错误的。3、一审法院没有查清合同约定建筑面积233.03平方米是如何组成的。依据上诉人一审中提供的《房产测绘预算报告书》，对照国家测绘规范，二楼非封闭阳台没有按照面积的50%计算，本身就是错误的。基于此确定的房屋总价当然也是错误的，被上诉人应当退还所对应的购房款。4、被上诉人在签订《商品房买卖合同》之前就已经明知233.03平方米是由非封闭阳台按照封闭阳台作全面积进行计算，其不向消费者披露真实的情况，而故意采用所谓的“按套计算”的模式欺骗消费者。虽然被上诉人强调采用该模式，但不能对抗面积测算错误的事实。上诉人要求退还的购房款，就是要求233.03平方米计算错误所对应的差价，从公平角度也应予以退还。二、关于逾期办证违约金的上诉意见：1、《商品房买卖合同》第十五条约定，被上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要资料报产权登记机关备案。案涉房屋于2016年12月29日交付，被上诉人没有在90日内提交登记资料，被上诉人的行为属于合同违约行为。2、被上诉人存在违约行为，就依法应当承担违约责任。至于上诉人实际何时取得不动产权证，都不能免除被上诉人应当承担的违约责任。被上诉人新湖公司辩称：1、面积误差确实存在，原因是签订合同时是依据预算报告书确认的面积，而房屋登记面积是依据测算报告书确认的，上诉人称被上诉人存在欺诈，但被上诉人是无法知晓面积存在错误的。双方合同对此作了明确约定，就应当按照合同来计算。2、关于逾期办证违约金，双方合同约定的是上诉人逾期提交并导致买受人不能在规定时间取得产权证的违约责任，并非是上诉人逾期提交备案的违约责任，两者不能混淆。原审第三人房地产测绘队在二审中未作答辩。顾苏斌、石粉萍向一审法院起诉请求：1、判令新湖公司退还面积缺失的购房款79702元及逾期利息（利息从新湖公司收到顾苏斌、石粉萍全款之次日起即2016年12月28日至实际给付之日止，按照全国银行拆借中心公布的贷款利率标准计算）；2、判令新湖公司支付逾期办证违约金31190元及逾期利息（利息从2017年4月1日至实际给付之日止，按照全国银行拆借中心公布的贷款利率标准计算）；3、判令第三人房地产测绘队对上述第一项承担共同支付责任；4、本案诉讼费用由新湖公司承担。诉讼过程中，顾苏斌、石粉萍将第一项诉讼请求中退还的购房款数额变更为79307元。一审法院认定事实：2016年1月6日，顾苏斌（乙方、预订方）与新湖公司（甲方、出卖人）签订《预订协议》，约定：乙方预订坐落于句容市，该房屋地上建筑面积约为233.03平方米（具体以实测面积为准）；甲乙双方约定按下述方式计算该房屋价款：按套计算，该商品房总价款为3283468元（预测与实测面积误差不影响房屋总价）。协议还约定了其他事项。2016年3月16日，顾苏斌与新湖公司签订《商品房买卖合同》，约定：顾苏斌购买新湖公司开发的句容市，建筑层数为地上2层，商品房阳台是非封闭，合同约定建筑面积共233.03平方米；计价方式与价款：按套计算，商品房总价款3119000元；面积确认及面积差异处理：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理即以实测面积为准、房屋总价不变；交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前，按照有关规定，将具备取得政府认可的竣工验收备案表并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本合同签定前出卖人应向句容市住房和城乡建设局办理合同网上备案登记，取得合同备案号。买受人应在商品房交付之日起90日内持本合同及相关资料向句容市住房和城乡建设局申请所有权转移登记。合同还就其他事项进行了约定。2016年12月28日，新湖公司开具了金额为3119000元的增值税普通发票给顾苏斌，发票载明面积为227.1平方米。2016年12月29日，新湖公司、顾苏斌办理房屋交接手续。2017年7月21日，顾苏斌、石粉萍取得了不动产权证书，证书载明的房屋建筑面积为227.1平方米。根据不动产首次登记证明单显示，填发时间为2017年4月5日。根据新湖公司提交的不动产登记收件单，新湖公司于2017年3月30日向句容市不动产登记中心提交了首次登记的所需资料。2018年12月21日，顾苏斌向新湖公司寄送催告函：“我与你公司于2016年3月签订商品房买卖合同，购买新湖仙林翠谷银桂街区K18幢101室房屋，合同约定建筑面积为233.03平方米，但该房屋实际交付面积仅为227.1平方米。我曾在房屋交付后多次与你公司工作人员提出协商要求，但你公司一直未予答复。现要求你公司依照有关法律规定，按照少交付的房屋面积向本人退还相应的购房款。”审理中，顾苏斌、石粉萍认为：1、根据不动产登记证明单，填写的日期为2017年4月5日，新湖公司超过合同约定的房屋交付90日内提供办证资料的规定，应当按照合同约定承担1%的逾期办证违约金；2、房屋实际交付时间为2016年12月29日，往后推90日，对应日期应为2017年3月29日，即使新湖公司陈述2017年3月30日提交办证资料也是超过合同约定的时间，且合同第15条约定，不是新湖公司在90日内提供就可以，而是要求在规定时间内顾苏斌、石粉萍能够取得房产权证书；3、合同约定建筑面积为233.03平方米，总价3119000元，是指阳台（露台）处于非封闭情况下，对于面积缺失的原因新湖公司没有向法庭提供，第三人房地产测绘队未到庭说明原因，如果该原因不是顾苏斌、石粉萍自愿接受的范围，就不适用按套计价。新湖公司认为：合同约定的交付时间为2016年12月31日，房屋实际交付时间为2016年12月29日，新湖公司是按照合同约定的交付时间在90日内提交相应备案材料。审理中，顾苏斌、石粉萍申请一审法院开具调查令，至房地产测绘队处调查涉案房屋的预售登记测绘资料、产权登记测绘资料、房产图测绘等材料。根据句容市房地产测绘队出具的关于句容市仙林翠谷银桂街区K18幢101室面积测算的情况说明：预算报告书依据建设工程规划许可证及经相关部门核准的建筑施工平面图，预测算建筑面积为233.03平方米；测算报告书依据规划许可证、建筑施工竣工图，经现场勘测计算建筑面积为227.1平方米。顾苏斌、石粉萍明确其诉请的计算方式为：1、缺失面积5.93平方米×13384.5元/平方米（合同总价3119000元÷合同面积233.03平方米）=79307元；2、合同总价3119000元×1%=逾期办证违约金31190元。一审法院认为，顾苏斌、石粉萍与新湖公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，双方均应按约履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，无论是《预订协议》还是《商品房买卖合同》均已对房屋实测和预测面积存在差异的情况如何处理作出了明确约定，即面积差异不影响房屋总价，故应当按照合同约定处理，顾苏斌、石粉萍主张以合同载明的面积与实际交付面积不符为由要求新湖公司返还多收的房款的诉请，不符合合同约定，一审法院不予支持。合同还约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30曰内将买受人己付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”本案中，房屋实际交付时间为2016年12月29日，出卖人最迟应于2017年3月29日向产权登记机关提交办证资料，新湖公司陈述实际于2017年3月30日提交了办证资料。顾苏斌、石粉萍陈述其于2017年5月、6月份办理了产权证书、实际于2017年7月取得产权证书，顾苏斌、石粉萍未举证证明其延迟取得证书的原因系出卖人的责任，新湖公司迟于合同约定一日提交办证资料并不足以导致将顾苏斌、石粉萍取得产权证书的时间延迟至2017年7月，对于顾苏斌、石粉萍要求新湖公司支付逾期办证违约金的诉请，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回顾苏斌、石粉萍的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于顾苏斌、石粉萍主张的退还面积差价的问题，案涉《预订协议》及《商品房买卖合同》均已对房屋实测和预测面积存在差异的处理方式作出了明确约定，即面积差异不影响房屋总价，故应当按照合同约定进行处理，顾苏斌、石粉萍主张以合同载明的面积与实际交付面积不符为由要求新湖公司退还多收的房款，与合同约定不符，本院不予支持。关于顾苏斌、石粉萍主张的逾期办证违约金的问题，虽新湖公司迟于合同约定一日提交办证资料，但并不足以导致顾苏斌、石粉萍取得产权证书的时间延迟至2017年7月，且顾苏斌、石粉萍未能举证证明其延迟取得证书且原因系由新湖公司导致，故对于顾苏斌、石粉萍要求新湖公司支付逾期办证违约金的诉请，本院亦不予支持。综上，顾苏斌、石粉萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2518元，由上诉人顾苏斌、石粉萍负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年十月九日书记员 朱玉岑