江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终4276号上诉人（原审被告）：张稳，男，1990年12月28日生，汉族，住徐州市新城区。上诉人（原审被告）：张世金，男，1965年12月29日生，汉族，住址。上诉人（原审被告）：朱明兰，女，1964年3月16日生，汉族，住址。被上诉人（原审原告）：蔺光福，男，1984年8月19日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李东航，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。上诉人张稳、张世金、朱明兰因与被上诉人蔺光福房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初6396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张稳、张世金、朱明兰，被上诉人蔺光福及其委托诉讼代理人李东航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张稳、张世金、朱明兰上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或者改判被上诉人向上诉人支付余下购房款254000元。一、二审诉讼费用由被上诉人蔺光福承担。事实和理由如下：一、蔺光福与张稳之间实际是民间借贷关系，双方所签订的房屋买卖合同仅是借贷的担保，本案法院应当按照民间借贷法律关系进行审理，因张稳未到庭，一审法院在未查清案件事实的情况下按照被上诉人的诉讼请求径直审理并作出判决严重损害了上诉人的合法权益。二、本案房屋买卖合同即使成立，房屋出售价格理应认定为70万元，另外被上诉人实际已付房款明显少于一审认定的数额，上诉人张稳有新的证据(银行交易流水)能够证明虚假转账的事实。为维护自己的合法权益，上诉人现提出上诉，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。蔺光福辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原审判决。蔺光福向一审法院提出诉讼请求：1、判令张稳履行合同义务，配合蔺光福办理房屋转移登记手续；2、张稳赔偿蔺光福律师费7000元，张世金、朱明兰承担连带责任；3、被告承担本案的诉讼费、保全费。一审法院查明：2018年11月30日，蔺光福（买房人）与张稳（卖方人）、张世金、朱明兰（担保人）签订《房屋买卖协议》一份，合同约定：卖房人将坐落在徐州市大龙湖茶安小区B20号楼3单位502室，建筑面积113.49平方米及储藏室502室，建筑面积18.82平方米的拆迁安置现房一套出售给卖方人，双方议定价格70万元；定于2018年11月30日，卖房人将该房钥匙、安置补偿协议书……一并交于买受人；付款方式为蔺光福于2018年11月30日当天先支付30万元，剩余房款40万元于2019年2月28日前付清。在合同底部，有手写内容:如果因卖房人的原因产生纠纷或如到户时卖房人张稳不给过户，产生纠纷的律师费诉讼费等费用，由卖房人张稳承担。蔺光福称上述内容是其与张稳协商后由其书写并捺印。张世金、朱明兰对该内容不予认可。当日，蔺光福向张稳支付购房款30万元，张稳向蔺光福出具收条。在本案庭审中，蔺光福陈述：其与张稳口头约定实际购房款为56万元，因张稳为了父母高兴提高合同总价款，遂给张稳多出具14万元收条；蔺光福共计向张稳支付购房款64万元，张稳向蔺光福出具64万元的收条，张稳将其中的14万元购房款退还蔺光福，蔺光福实际支付的房款为50万元。张世金、朱明兰亦不予认可。2019年2月1日，蔺光福（卖房人）与张稳（买房人）签订《房屋买卖协议》一份，约定：卖房人将坐落在徐州市大龙湖茶安小区B20号楼3单位502室，建筑面积113.49平方米及储藏室502室，建筑面积18.82平方米的拆迁安置现房一套出售给卖方人，双方议定价格65万元;定于2019年11月30日，卖方人将该房钥匙、安置补偿协议书……合同下部手写部分另约定：张稳于2019年2月25日先支付30万元，余下尾款自2019年2月25日后每月支付8万元至2019年6月30日前将全部放款65万元全部付清；如果张稳2019年2月25日未付购房款，关于蔺光福购买张稳该房的尾款6万元不付，不算蔺光福违约。上述协议签订后，张稳向蔺光福支付购房款5.5万元。2019年5月13日，经蔺光福与张稳协商，双方达成新的协议，并书写于上述协议上部：1.此房屋买卖协议作废，以2018年11月30日的房屋买卖协议为准；2.由于张稳买房已付购房款5500元，现在不买了，卖房人蔺光福退给张稳购房定金贰万元整，房屋还是归蔺光福所有。2019年5月16日，张稳出具收条载明：今收到蔺光福退还张稳购房款定金1万元整现金。2019年6月28日，蔺光福、张稳、朱明兰、张世金对于涉案房屋买卖达成新的协议，并在2018年11月30日的《房屋买卖协议》背面签署，载明：因房子原因，2019年6月28日再次协商结果，蔺光福再补偿张稳人民币7万元整，于2019年7月30日一次付清，双方再无任何纠纷，房屋还是归蔺光福。后蔺光福于2019年7月3日向张稳支付1000元，张稳向蔺光福出具收条：今收到蔺光福现金人民币壹仟元整补偿房款。关于补偿7万元，蔺光福陈述系尚未支付的购房款6万元以及需退还张稳的购房款1万元。另查明，涉案房屋系拆迁安置房，被拆迁人为张稳。2019年10月17日蔺光福与北京市盈科（徐州）律师事务所签订委托代理（辩护）合同一份，委托北京市盈科（徐州）律师事务所代理本案的诉讼，并支出律师代理费7000元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告多次对于涉案房屋买卖进行协商，其每次签订的合同都为双方真实的意思表示，应认定为合法有效。当事人协商一致，可以解除合同或变更合同内容。2019年5月13日，经蔺光福与张稳协商确认，双方于2019年2月1日签订的《房屋买卖协议》解除，蔺光福退还张稳已支付的5.5万元购房款中的2万元，双方继续履行2018年11月30日签订的《房屋买卖协议》。2019年6月28日经双方协商，双方在2018年11月30日签订的《房屋买卖协议》协议背面对该合同内容进行补充，蔺光福补偿被告7万元，涉案房屋仍归蔺光福所有，双方不再有任何纠纷。根据上述双方签订的协议及本案查明的内容，能够认定蔺光福与张稳于2019年2月1日签订的《房屋买卖协议》经协商一致解除，双方继续履行2018年11月30日签订的《房屋买卖协议》，蔺光福补偿张稳7万元，关于上述两份《房屋买卖协议》双方再无纠纷。根据上述约定，张稳应协助蔺光福办理涉案房屋的所有权变更登记手续，同时蔺光福亦应将剩余购房款（补偿款）69000元支付张稳。2018年11月30日《房屋买卖协议》虽在下部书写有“如果因卖房人的原因产生纠纷或如到户时卖房人张稳不给过户，产生纠纷的律师费诉讼费等费用，由卖房人张稳承担”，但该内容系蔺光福自行填写，并无张稳、张世金、朱明兰的签名认可，故蔺光福关于张稳承担本案律师费，张世金、朱明兰承担连带责任的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，蔺光福向张稳支付购房款（补偿款）69000元，张稳协助蔺光福办理位于本市云龙区的权属登记手续。二、驳回蔺光福其他诉讼请求。案件受理费9470元，保全费3020元，总计12490元，由蔺光福负担2490元，张稳、朱明兰、张世金负担10000元。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：1、涉案系民间借贷法律关系还是房屋买卖合同关系。2、如果认定为房屋买卖合同关系，被上诉人请求上诉人履行涉案合同并配合办理涉案房屋转移登记手续能否成立。二审中，上诉人提交如下证据：证据1、（2019）苏0303民初4348号民事调解书一份，证明涉案房屋已经过户给王迪。证据2、（2020）苏0303执1139号徐州市云龙区人民法院执行案件办理结果告知书。证据3、苏（2020）徐州市不动产权第0092675号不动产权证书，上面载明的权利人是王迪，共有情况为单独所有。证据4、银行流水交易明细清单，证明上诉人与被上诉人之间为借贷关系。经质证，被上诉人认为:对证据1的真实性无异议，但是该调解书不能证明上诉人的目的，该调解书载明“双方当事人自愿达成如下协议：一、被告张稳于2019年10月20日前将徐州市云龙区茶安小区B20三单元502室房屋交付给原告王迪，并在上述房屋具备过户条件后20日内协助原告王迪办理房屋过户手续。二、若被告张稳未按照上述期限交付房屋，则解除原被告双方于2018年2月20日签订的《安置房买卖合同》，被告张稳于2019年10月21日前返还原告王迪购房款56万元并赔偿原告王迪13万元违约金。”根据该调解书调解的内容，结合案件的事实，张稳未能按照调解协议上约定的时间向王迪交付房屋，则他们的房屋买卖合同解除，张稳应当向王迪返还购房款56万元并支付13万元违约金。对证据2真实性无异议，该执行结果告知书没有告知实际的执行结果，不能反映出已经执行了涉案的房屋。对证据3的真实性没有异议，但是被上诉人认为该房产证是由人民法院的错误执行行为造成的结果，被上诉人已经就人民法院的执行行为提出执行异议，其后将向人民检察院申请民事执行监督，以纠正人民法院的错误执行行为。对证据4，2019年3月25日张稳向被上诉人转账支付35000元系双方签订第二份房屋买卖合同以后，张稳向被上诉人支付的购房定金。后面其他几笔都是被上诉人向张稳支付的购房款，都有相应的收据相对应，不再一一陈述，上诉人主张的借贷关系与被上诉人无关。被上诉人提交如下证据：证据1、2020年8月11日被上诉人和张稳的谈话录音光盘一张及文字整理材料一份，证明张稳并没有将涉案房屋交付给案外人王迪。证据2、2019年5月26日被上诉人与三上诉人在大龙湖派出所的谈话录音光盘一份及文字整理材料，证明双方之间的房屋买卖合同关系以及对方应当支付房屋价款，因为双方约定2019年6月底如果上诉人不向被上诉人返还购房款项，涉案房屋归被上诉人所有。证据3、2019年7月至2020年7月被上诉人的网购订单打印件约60张，证明在此期间被上诉人实际占有使用涉案房屋。经质证，上诉人对以上证据均不予认可。此外，被上诉人还申请证人纪某,4、孙某,4出庭作证，拟证明上诉人借的是孙某,纪某,4的钱，与被上诉人无关，上诉人把房屋卖给被上诉人后收了被上诉人的房款就还了借孙某,纪某,4的钱，被上诉人有转账记录。经质证，上诉人认为，对证人证言有异议，当时蔺光福给张稳借款，虽然证人说都是证人的钱，但从头到尾都是和蔺光福谈的，蔺光福和上诉人说利息是一分五，上诉人才签字借的款，从头到尾都是蔺光福给安排的打款。被上诉人认为，张稳卖给被上诉人房屋时已经在外面欠了很多钱，上诉人让被上诉人帮忙把房子卖了，因为房屋没有证不能做贷款，别人都不愿意买，上诉人就把房子卖给被上诉人了，上诉人拿着被上诉人给的房款还了借孙某,纪某,4的钱，还还了欠外面别人的钱。双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认，二审补充查明以下事实：案外人王迪因涉案房屋买卖纠纷起诉张稳，一审法院于2019年8月22日作出（2019）苏0303民初4348号民事调解书，该调解书载明：“双方当事人自愿达成如下协议：一、被告张稳于2019年10月20日前将徐州市云龙区茶安小区B20三单元502室房屋交付给原告王迪，并在上述房屋具备过户条件后20日内协助原告王迪办理房屋过户手续。二、若被告张稳未按照上述期限交付房屋，则解除原被告双方于2018年2月20日签订的《安置房买卖合同》，被告张稳于2019年10月21日前返还原告王迪购房款56万元并赔偿原告王迪13万元违约金。”一审法院于2020年6月17日作出（2020）苏0303执1139号徐州市云龙区人民法院执行案件办理结果告知书，告知王迪与张稳所有权确认纠纷一案，通过强制执行结案，2020年7月10日的苏（2020）徐州市不动产权第0092675号不动产权证书载明权利人为王迪，共有情况为单独所有。本院认为，第一、关于涉案系民间借贷法律关系还是房屋买卖合同关系的问题。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。该解释第九十一条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，上诉人主张其与被上诉人系民间借贷关系，对此，上诉人应当提供证据予以证明，而根据本案查明的事实，上诉人与被上诉人签订了房屋买卖合同，而且被上诉人向上诉人支付了涉案大部分房款，上诉人主张与被上诉人系民间借贷关系，证据不足，本院不予采信。第二、关于被上诉人请求上诉人履行涉案合同并配合办理涉案房屋转移登记手续能否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案涉及一房二卖问题，如果两份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中，上诉人先将房屋出售给案外人王迪，王迪起诉上诉人一案经调解结案，在本案一审判决后，经过强制执行的方式，房屋已经登记在王迪名下，且无证据证明王迪恶意办理登记，故应当优先保护王迪，本案被上诉人要求继续履行合同、办理过户手续，客观上无法实现，不予支持，应当判决驳回其诉讼请求，被上诉人可以另行主张权利。综上，由于二审出现新证据，上诉人张稳、张世金、朱明兰的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初6396号民事判决；二、驳回蔺光福的诉讼请求。一审案件受理费9470元，保全费3020元，总计12490元，由蔺光福负担2490元，张稳、朱明兰、张世金负担10000元。二审案件受理费9470元，由张稳、朱明兰、张世金负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  胡元静审判员  张 伟二〇二〇年十月十九日书记员  陆滢冰