山东省莒县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1122民初5114号原告：日照金汇苑物业服务有限公司，住所地莒县振兴东路23号财富大厦1-916，统一社会信用代码91371122MA3C817G5K。法定代表人：李志勇，该公司经理。委托诉讼代理人：孙元富，莒县莒州法律服务所法律工作者。被告:郭大鹏，男，1982年12月13日出生，汉族，居民，住莒县。原告日照金汇苑物业服务有限公司（以下简称金汇苑物业公司）与被告郭大鹏物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金汇苑物业公司法定代表人李志勇及公司委托诉讼代理人孙元富、被告郭大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金汇苑物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付水费及物业服务费共计4685.2元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系莒县正基领秀城小区物业公司，被告自2018年7月至2020年4月拖欠物业服务费及水费合计4685.2元，期间原告多次向被告索要，被告一直拖欠至今。郭大鹏辩称，水费核实用水量后我们愿意交纳，对于物业费原告属于无中生有、一厢情愿，是以欺诈的手段或其他不正当的手段侵害了我的合法利益及法律赋予我的权利，是一种破坏法治社会建设及和谐社会的恶劣行为。本院经审理认定事实如下：日照正基房地产开发有限公司（以下简称正基房地产公司）系莒县正基领秀城小区的开发商，领秀城小区开发完成后，正基房地产公司与日照建兴物业服务有限公司（原莒县建兴物业管理有限公司，以下简称建兴物业公司）口头达成物业服务协议，由建兴物业公司对领秀城小区进行前期物业服务，后正基房地产公司与建兴物业公司解除服务协议。2016年5月1日，正基房地产公司（甲方）与金汇苑物业公司（乙方）签订《领秀城小区前期物业服务合同》。合同约定甲方将领秀城小区物业委托给乙方实行统一物业服务管理，管理事项包括：房屋外观完好整洁，无随意破坏现象，符合小区规划要求；设备运行满足基本使用要求，保证正常运行；房屋及设施、设备的维修、养护及时，保证正常使用；公共环境整洁卫生，垃圾杂物清理及时；绿化养护管理规范，园林绿地维护较好；能够及时规劝、制止随意破坏行为，区内秩序良好，道路、交通设施等维护较好；业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%以上；必要的档案齐全，管理有序。物业管理综合服务费约定带电梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月1.00元/平方米向业主或物业使用人收取，不带电梯按0.4元/平方米收取；乙方代收水电费、收视费，收费标准根据有关行业和物价管理部门的规定执行。被告郭大鹏系领秀城小区2号楼1单元703号楼房的业主，楼房建筑面积138.18平方米，该楼共计17层，配有电梯。被告向本院提供的收费时间为2015年7月29日的物业收据单据显示，收款单位为莒县建兴物业管理有限公司（已于2014年7月变更为日照建兴物业服务有限公司），该物业收据显示物业服务费为414.54元（每季度3个月、每月138.18元）。涉案物业服务费及代收生活垃圾处理费一个季度一交，每年1月份、4月份、7月份、10月份分别收取当季度费用。原告出具的费用分解表显示，物业服务分项包括电梯运行费（0.08元/月/平方米）、电梯维保检测费（0.126元/月/平方米）、消防维保养护（0.213元/月/平方米）、物业公共设施维护（0.222元/月/平方米）、卫生保洁费用（0.1元/月/平方米）、秩序维护值班（0.166元/月/平方米）、办公等公共费用（0.1元/月/平方米），以上物业服务项目共计1.007元/月/平方米。原告在该费用分解表的成本费说明中载明：领秀城小区2号楼、3号楼两栋楼物业综合费收费标准为1.0元/月/平方米。依据该费用分解表，被告应承担的物业综合费138.18元/月，原告另代收生活垃圾处理费10元/月，代收水费（高层二次加压）3.6元/立方米（2020年3月底前实用未交水费水量311立方米）。被告居住的领秀城小区至今未召开业主大会亦未成立业主委员会。被告提供的业主对领秀城小区物业服务质量征求意见建议表显示，2号楼、3号楼两栋楼业主对物业服务质量评价多数为差，均同意终止服务并对服务质量与收费不符追究责任。本院认为，本案双方争议焦点一是原告与正基房地产公司签订的《领秀城小区前期物业服务合同》是否有效，二是被告拒绝支付相关物业费用是否应当支持。首先，关于原告与正基房地产公司签订的《领秀城小区前期物业服务合同》是否有效的问题。前期物业服务是为解决物业建成之后、业主大会成立之前的物业服务需要，由建设单位与物业服务企业之间签订前期物业服务合同，由该物业服务企业在特定时段提供物业服务。依据《物业管理条例》规定，建设单位负有选聘物业服务企业并与之签订前期物业服务合同的法定义务。本案中，正基房地产公司作为建设单位，其在业主大会选聘物业服务企业之前，有权选聘物业服务企业提供前期物业服务。正基房地产公司并未与被告约定其选聘前期物业服务企业需要经过被告同意，正基房地产公司与建兴物业公司解除物业服务后又与原告签订《领秀城小区前期物业服务合同》符合法律规定。从2016年5月起至2018年4月期间，原告对涉案小区提供前期物业管理服务，且被告已连续向原告交纳1年以上的物业管理服务费，应认定该前期物业服务合同合法有效。其次，对于被告拒绝支付物业服务费是否应当支持的问题。建设单位签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主不能以自己并非合同当事人为由拒绝履行合同义务。原告作为物业服务企业，依据合同约定为被告居住的小区提供了物业服务,应享有收取物业服务费用的权利,被告作为该小区的业主负有及时交纳物业服务费的义务。现被告以其未与原告签订物业服务合同为由拒绝交纳物业服务费，本院不予支持。依据被告交纳物业服务费的情况及原告出具的物业综合费用分解表，计算可得从2018年7月1日起至2020年3月31日期间21个月，被告拖欠的物业费用包括物业服务费2901.78元(138.18平方米×1元/月/平方米×21个月)及应代收生活垃圾处理费210元（10元/月×21个月），另被告拖欠2020年3月31日前实用应交水费1119.6元（311立方米×3.6元/立方米）。以上共计4231.38元，被告未提供证据对欠款数额进行反驳，被告应当支付上述拖欠的物业费用。原告主张4685.2元错误，多诉部分不予支持。被告称原告物业服务不到位，并提供部分业主的意见建议汇总表予以证明。因物业服务系动态、长期、持续的过程,被告提供的证据不能作为拒交物业服务费用的有效证据。对于业主不满意物业服务现状的情形，原告作为物业服务企业应当努力提高物业服务标准和水平,被告作为小区业主也应支持、理解物业服务工作，加强沟通，被告亦可与楼房开发商针对前期物业服务的选聘进行友好协商处理，各方应当共同努力，以求营造一个干净整洁、文明有序、温馨和睦的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告郭大鹏于本判决生效后五日内支付给原告日照金汇苑物业服务有限公司2018年7月1日至2020年3月31日期间21个月的物业服务费2901.78元；二、被告郭大鹏于本判决生效后五日内支付给原告日照金汇苑物业服务有限公司2018年7月1日至2020年3月31日期间21个月的应代收生活垃圾处理费210元；三、被告郭大鹏于本判决生效后五日内支付给原告日照金汇苑物业服务有限公司2020年3月底前应代收水费1119.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告日照金汇苑物业服务有限公司负担5元，被告郭大鹏负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  刘铁军二〇二〇年十月十九日书记员  钱 霞