广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初23561号原告（反诉被告）吴奕林，男，汉族，1959年1月22日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托代理人陈小龙，广东深展律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市仁鹏实业有限公司，住所地广东省深圳市大鹏新区南澳街道水头沙海滨北路12号第一层（办公住所），统一社会信用代码914403007247466763。法定代表人宁泽谦。委托代理人李明清，广东恒港律师事务所律师。原告（反诉被告）吴奕林与被告（反诉原告）深圳市仁鹏实业有限公司（以下简称仁鹏公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴奕林及委托代理人陈小龙、被告法定代表人宁泽谦及委托代理人李明清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴奕林诉称：吴奕林于1995年与仁鹏公司（前身为“五三二00部队优惠联合石场”）签订《合同书》，双方约定将石场所有的旧楼房17间及1500平方米的空地转让给吴奕林，吴奕林享有该土地使用、收益权。后来，仁鹏公司与吴奕林签订《合同补充说明》，约定收回楼房及700平方米的土地管理权、使用及经营权，继续出租800平方米的土地给吴奕林，吴奕林在该租用空地上建了1600平方米楼房。2010年6月1日，吴奕林作为居间方，促成了深圳市展现装饰工程有限公司（以下简称展现公司）与仁鹏公司达成租赁合同关系，仁鹏公司将其所有的6660平方米的宗地（包括吴奕林承租的土地）使用权出租给展现公司。吴奕林与展现公司双方经协商一致签订了《房地产合作经营合作书》，并就相关内容进行约定。《房地产合作经营合作书》在履行过程中，展现公司违约向涉案1600平方米的房屋租户收取租金，后吴奕林与展现公司就涉案房屋的租金及收益权归属问题进行了诉讼[一审案号：（2017）粤0307民初5538号；二审案号：（2018）粤03民终9984号]，该案经两审终审判决确认：吴奕林对涉案1600平方米的房屋继续享受占有、使用、收益的权利。本案的仁鹏公司也是上述两案件的第三人，全程参与了上述案件的审理。在上述案件审理结案后，吴奕林多次向仁鹏公司表示，法院已经明确判决涉案房屋的收益归吴奕林所有，望仁鹏公司认清事实，将已经收到的租金人民币1382400元（涉案房屋2019年3月11日至2021年3月10日的租金）返还给吴奕林，吴奕林多方沟通无果，为维护合法权益，提起诉讼，请求判令：一、仁鹏公司立即停止侵权行为，将涉案1600平方米房屋的占有、使用、收益的权利移交给吴奕林。二、仁鹏公司返还吴奕林房屋租金暂计人民币1382400元（按每年691200元的标准计算，暂从2019年3月11日计至2021年3月10日，实际计至仁鹏公司停止侵权行为，将涉案1600平方米房屋的占有、使用、收益的权利移交给吴奕林之日止）。三、仁鹏公司向吴奕林支付资金占用期间的利息人民币暂计32823.36元[第一笔租金691200元（2019年3月11日至2020年3月10日）的资金占用利息计算方式如下：以租金691200元为计算基数，2019年3月11日起至2019年08月19日的利息按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，合计利息13446.72元，自2019年08月20日起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算至2020年03月10日止，利息16954.56元。第二笔租金691200元（2020年3月11日至2021年3月10日）的资金占用利息计算方式如下：以租金691200元为计算基数，自2020年3月11日按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算至2020年04月09日止，利息暂计人民币2422.08元。上述两笔资金占用利息实际计至仁鹏公司付清之日止]。四、由仁鹏公司承担本案的所有诉讼费用。被告（反诉原告）仁鹏公司辩称：一、案涉土地使用权及房屋所有权归仁鹏公司所有。仁鹏公司为国有独资有限公司，根据广东省人民政府粤府办[1999]105号文件，承继了广州军区土地管理局原53200部队石场（土地6660平方米），南澳街道水头村二块土地（土地分别为13200平方米、10295平方米）及房屋的产权和土地使用权。案涉原53200部队石场土地使用权及房屋所有权归仁鹏公司所有。二、合同期届满后，仁鹏公司依法收取土地使用权，依法应受到保护。1995年，吴奕林与原53200部队石场签订的《合同书》，约定使用期限为20年，自1995年12月1日起至2015年12月1日止。在该合同履行过程中，仁鹏公司与吴奕林签订了《合同补充说明》约定：自2000年1月1日起，吴奕林实际租用仁鹏公司土地800平方米。2015年12月1日，《合同书》期限届满，仁鹏公司依法收回土地使用权，地上附着物应当一并收回归仁鹏公司所有，不违反法律规定，应受法律保护。由于吴奕林将其租用土地期间让渡给展现公司，由展现公司向仁鹏公司代为履行交付租金的义务，《合同书》合同到期后，仁鹏公司没有及时从吴奕林收回土地和房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”仁鹏公司于2018年6月18日收回土地及房屋，不违反法律规定。三、吴奕林与仁鹏公司口头约定，“合同到期，承租人投资建设的房屋归出租人”，符合客观实际，并在实践中得以执行。1.《合同书》虽然没有约定合同期限届满后，承租人投资的地上建筑物的归属，但自2001年至2010年间，双方多次协商合同到期后，仁鹏公司收回土地和房屋“承租人投资兴建的房屋无偿归出租人所有”，为此，仁鹏公司的对价是自2001年2009年根据《合同书》约定上浮租金及吴奕林拖欠租金277,030元，2010年拖欠租金45559元，合计322598元。作为对吴奕林出资建设的房屋残值的补偿。双方虽然没有签订书面合同，但已实际履行。2.吴奕林承诺合同到期，承租人投资建设的房屋归出租人，应当认定为双方的交易习惯。1996年7月1日，吴奕林租赁仁鹏公司位于南澳街道水头原部队砖场空地，投资兴建了房屋。2016年1月1日，仁鹏公司向吴奕林发出合同期满不再续签通知书》，吴奕林签收并注明：“乙方无条件放弃，乙方原所有投资物业全部交由甲方自行处理，乙方不作任何干涉，以后也不承担任何责任”，可以作为吴奕林与仁鹏公司之间对三块土地使用权的租赁，投资兴建的建筑物在合同期限届满后的对建筑物处理的交易习惯。3.《合同书》已经履行完毕，吴奕林的合同目的已经实现。吴奕林在承租的800平方米土地上出资建设房屋，用于出租。建设房屋时间为1995年，投资不足80万元，合同期间20年，按年平均租金收益60万计算，累计收益达千万元。《合同书》2015年12月1日已经届满，合同亦未约定合同期限届满后，仁鹏公司收回房屋应对承租人投资的建筑进行赔偿，吴奕林在签订《合同书》时，对投资兴建房屋的后果应有合理的预期，且没有任何的经济损失。四、吴奕林与展现公司签订的《房地产合作经营合同书》对仁鹏公司没有约束力。1995年吴奕林与仁鹏公司签订的《合同书》属于城市土地房屋租赁的合同关系，至2015年12月1日合同期限届满。2010年6月1日，经吴奕林居间，促成仁鹏公司与深圳市展现装饰工程有限公司（以下简称展现公司）签订了《房地产合作经营合同书》。吴奕林将其剩余的租赁合同期限4.5年让渡给展现公司，促成仁鹏公司与展现公司签订《土地租赁合同》；《房地产合作经营合同书》约定：吴奕林在租用的800平方米建成的一栋1600平方米的房屋由展现公司统一安排使用；由展现公司在其建设的宿舍楼里另行置换2000平方米房产归吴奕林所有；吴奕林优先将房产交由展现公司出租管理，收益剔除平摊地盘外由展现公司将收益给付吴奕林；现有的房产在2011年3月1日后，应由展现公司为建设需要而拆除，拆除前仍由吴奕林继续经营收益等等，根据合同相对性原则，对展现公司和吴奕林之间具有约束力，对仁鹏公司没有约束力。五、仁鹏公司与展现公司签订《土地租赁补充合同（一）》是对《土地租赁合同》的依法变更。2018年6月28日仁鹏公司与展现公司签订《土地租赁补充合同（一）》将展现公司租赁仁鹏公司的土地6660平方米的土地中的800平方米及房屋1600平方米收回，由仁鹏公司自己经营，并于2018年7月27日进行了移交，对《土地租赁合同》合法变更。六、吴奕林变更后的第一项诉讼请求“判令被告立即停止侵权行为，将涉案房屋的占有、使用、收益权利移交给吴奕林”没有合同依据和法律依据，该请求为非法请求。《合同书》明确约定：“从1995年12月1日至2015年12月1日止，过期作废。”合同期限已经届满。吴奕林负有返还土地，交付建筑物的义务。《合同书》虽然没有约定地上建筑物的归属，但吴奕林租用的土地已经达到预期收益，合同目的已经实现和完成，依照合同返还土地是承租人吴奕的合同义务，土地上的建筑物应当一并返还，收回归仁鹏公司所有。依据是（如前所述）的口头协议和交易习惯。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。仁鹏公司与吴奕林合同约定由吴奕林“负责平整投资经营，经营中应办理的一切手续由乙方（吴奕林）自理”。说明《合同书》对投资建设房屋扩建费用有明确的约定，根据该司法解释，合同期限届满后，吴奕林并不能继续其对投资建设的房屋占有、使用、收益的权益。吴奕林在租赁仁鹏公司所有的土地上建设房屋，未办理土地、规划、建设手续，且建设在仁鹏公司所有的土地之上。七、吴奕林《民事起诉状》及变更后的第二项“依法判令被告返还吴奕林房屋租金1,382,400元”及第三项关于利息的诉讼请求，依法不能成立。吴奕林的依据是（2017）粤0307民初5538号和（2018）粤03民终9984号民事判决书，判决的依据是吴奕林与展现公司签订的《房地产合作经营合同书》的约定，判决“确认吴奕林与展现公司于2010年6月1日签订《房地产合作经营合同书》对涉案1600平方米的房屋继续享有占有、使用、收益的权利”。其效力不及于仁鹏公司。仁鹏公司于2018年6月28日签订《土地租赁补充合同（一）》将涉案争议的800平方米土地及1600平方米房屋收回，自主经营，吴奕林依据（2017）粤0307民初5538号和（2018）粤03民终9984号民事判决书向仁鹏公司主张权利，违反法律规定。八、如果吴奕林的诉讼请求得到法院的支持，那必将造成我国城市房地产租赁市场的司法混乱。1.城市房地产租赁合同期限届满后，承租人在租用的土地上可以随意建造房屋（包括装饰装修、随意添附附着物，扩建等），违反最高人民法院司法解释精神。2.承租人投资扩建的房屋享有永久的占有、使用、收益的权利，依法院审判权“确认”违法建筑的合法使用权；3.赁合同期间届满后，出租人向承租人“返还”其投资兴建的房屋，由承租人永久使用、占有、收益，无偿占有土地使用权，出租人没有合同依据向承租人收取租金（土地占用费）。4.本案若法院支持了吴奕林的诉讼请求，必将变相支持了吴奕林的非法诉讼请求，保护了吴奕林的非法利益，严重损害了仁鹏公司的利益，造成国有资产的损失。仁鹏公司基于上述事实和理由，请求法院依法查明事实，驳回吴奕林的全部诉讼请求。被告（反诉原告）仁鹏公司反诉称：2015年12月1日，吴奕林与仁鹏公司签订的《合同书》到期，吴奕林没有提出继续承租土地的要求，双方未签订新的租赁协议，任鹏公司收回涉案土地800平方米。2001年至2010年期间，仁鹏公司没有收取按照协议约定的逐年递增部分的租金，吴奕林拖欠承租土地及房屋租金累计322589元。请求法院判令：一、吴奕林向仁鹏公司支付拖欠的租金322589元；二、本案反诉费用由吴奕林承担。原告（反诉被告）吴奕林反诉辩称：仁鹏公司的起诉已经超过诉讼时效。经审理查明，在1995年，吴奕林与当时的五三二00部队优惠联合石场签订了一份《合同书》，约定吴奕林租用部队石场位于大鹏核电公路边上的一幅1500平方米土地以及地上相关建筑物，租赁期限为1995年12月1日至2015年12月1日。吴奕林租用该土地后，在该幅土地中的800平方米土地上建成了1600平方米的房屋。2000年，吴奕林与仁鹏公司签订了一份《合同补充说明》，约定：1.仁鹏公司自2001年5月1日起收回相关房屋的使用权；2.仁鹏公司自2000年1月1日起收回700平方米土地的使用权；3.保留吴奕林对其所建成的房屋所占用的800平方米土地的使用权，租金按每平方米每月3.6元缴纳；4.其他按照原合同约定履行。此后吴奕林继续占有和使用该800平方米的土地以及其在该土地上建成的1600平方米的房屋。2010年6月1日，在吴奕林作为中介的基础上，案外人展现公司与仁鹏公司签订了一份《土地租赁合同书》，约定：1.仁鹏公司将位于深圳市龙岗区大鹏街道榕树坑地段域内约6660平方米的土地出租给被告展现公司，合同期限自2010年6月1日起计；2.租金为每平方米每月5元，每六个月交一次租金；3.仁鹏公司同意展现公司可将该租赁土地用于建房自用或将用地直接转租给第三方，也可在所租地面上将房屋建成后用于出租给第三方，现租赁土地上原有建筑物由被告展现公司决定自行拆除或改造留用。2010年6月1日，吴奕林与展现公司签订了一份《房地产合作经营合同书》，该合同书载明：1.展现公司经吴奕林作为中介，与仁鹏公司签订了上述《土地租赁合同书》；2.展现公司向仁鹏公司租赁的6660平方米的土地中，吴奕林已于1995年向仁鹏公司租用了该宗地中的800平方米并在空地上建成了一栋1600平方米的楼房；3.吴奕林在该宗地上的现有房产归展现公司统一安排处理，由展现公司在其建设的宿舍楼里另行置换2000平方米房产归吴奕林所有，如因经营需要，吴奕林应优先将前述房产交由展现公司出租管理，收益剔除平摊的地租外展现公司应在收益日将收益给付吴奕林。上述《房地产合作经营合同书》签订后，吴奕林继续占有和使用其中的800平方米土地以及其在该土地上建成的1600平方米的房屋，并向展现公司法定代表人周培红支付相应的地租。吴奕林以展现公司的名义将涉案的1600平方米的房屋出租给他人并收取租金。2017年3月，吴奕林以展现公司及周培红作为被告，向本院提起诉讼，案号（2017）粤0307民初5538号，吴奕林诉讼请求：1.展现公司返还吴奕林租金共计人民币691200元；2.展现公司支付资金占用期间的利息；3.确认吴奕林对涉案房产享有占有、使用、收益的权利；4.周培红对展现公司上诉第1、2项诉讼请求承担连带清偿责任。2018年3月5日，本院作出（2017）粤0307民初5538号《民事判决书》，确认吴奕林根据其与展现公司于2010年6月1日签订《房地产合作经营合同书》对涉案1600平方米的房屋继续享有占有、使用、收益的权利，展现公司支付吴奕林涉案房屋2017年3月11日至2018年3月10日期间的租金人民币691200元。后经深圳中级人民法院二审[案号（2018）粤03民终9984号）]，驳回了吴奕林及展现公司的上诉，维持原判，（2017）粤0307民初5538号《民事判决书》发生法律效力。2018年6月28日，展现公司将包括涉案800平方米土地及1600平方米建筑在内的6600平方米的土地和物业移交给仁鹏公司。2018年12月1日，仁鹏公司与展现公司签订《土地租赁合同终止协议》，双方同意提前终止2010年6月1日的《土地租赁合同书》。以上事实，有《合同书》《合同补偿说明》《土地租赁合同》《土地租赁补偿合同（一）》《土地租赁合同终止协议》、（2017）粤0307民初5538号《民事判决书》、（2017）粤0307民初5538号《民事判决书》及庭审笔录、调查笔录在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对合同各方当事人具有约束力，但对非合同当事人没有约束力。关于吴奕林的诉讼请求。根据吴奕林与仁鹏公司签订的《合同书》，双方就涉案地块存在土地租赁合同关系，合同期限为1995年12月1日至2015年12月1日。自2010年6月1日起，经吴奕林居间中介，仁鹏公司与展现公司就涉案地块签订了新的土地租赁合同，吴奕林再与展现公司签订合作合同。此时，吴奕林与仁鹏公司的土地租赁关系，实质上经双方协商一致，已经解除。自2010年6月1日起，在涉案地块上，存在两个合同关系，即仁鹏公司与展现公司之间的《土地租赁合同书》及吴奕林与展现公司之间的《房地产合作经营合同书》。（2017）粤0307民初5538号《民事判决书》处理的是吴奕林同展现公司之间的合同关系。根据该判决书，吴奕林依据《房地产合作经营合同书》对涉案的1600平方米的房屋继续享有占有、使用、收益的权利，该合同的相对方是展现公司，并非仁鹏公司。2018年12月1日，仁鹏公司与展现公司签订《土地租赁合同终止协议》，双方解除了2010年6月1日的《土地租赁合同书》，仁鹏公司收取涉案土地使用权和地上建筑物，符合仁鹏公司与展现公司的约定。吴奕林不能依据其与展现公司签订《房地产合作经营合同书》来向仁鹏公司主张其对涉案建筑享有占有、使用、收益的权利，吴奕林的所有诉讼请求均没有合同依据和法律依据，本院不予支持。关于仁鹏公司的诉讼请求。吴奕林关于该诉求超过诉讼时效的意见成立，对仁鹏公司的关诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：一、驳回原告（反诉被告）吴奕林的所有诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）深圳市仁鹏实业有限公司的所有诉讼请求。本案本诉受理费人民币8768.5元、保全费人民币5000元，由吴奕林承担；反诉受理费人民币3069.42元，由深圳市仁鹏实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 刘 吉 明二〇二〇年十月九日书记员 欧阳嘉胜