北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终10231号上诉人（原审被告）：杨玲，女，1970年10月2日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖敏，女，1976年11月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：金涛，北京市东友律师事务所律师。上诉人杨玲因与被上诉人肖敏房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初33171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月4日公开开庭审理了本案。上诉人杨玲之委托诉讼代理人翟建，被上诉人肖敏之委托诉讼代理人金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玲上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回肖敏的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，肖敏的陈述前后不一，作出了虚假陈述，依法应予以训诫及查处，一审法院断章取义；合同履行过程中，2017年5月不能办理过户原因不在杨玲；2019年10月17日，双方已经确认权利义务终结。2.本案缺乏必要当事人，即居间方北京存房房地产经纪有限公司，纠纷系因居间方提供错误信息导致，居间方和本案有直接的利害关系，居间方应作为本案第三人参加诉讼。肖敏辩称，不同意杨玲的上诉请求及理由，同意一审法院判决。肖敏向一审法院起诉请求：杨琳支付我逾期转移所有权登记的违约金1540800元。一审法院认定事实：1、杨玲与案外人李萌于2016年6月24日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定李萌购买杨玲上述房屋，成交价格为515万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价60万元，定金为115万元。合同签订后，李萌给付杨玲定金10万元，后李萌与杨玲口头协议，剩余定金支付时间顺延至房屋核验手续通过后，后涉案房屋房源核验未通过，双方发生争议，杨玲要求李萌先支付剩余定金，而李萌认为杨玲应当先解除抵押以便完成房屋核验，双方于2016年8月24日协商未果。2016年9月，李萌将杨玲诉至一审法院，要求撤销双方签订的买卖合同，杨玲提出反诉要求解除买卖合同，一审法院经审理于2017年2月作出（2016）京0105民初54829号民事判决，驳回了李萌的诉讼请求，并驳回了杨玲的反诉请求，李萌和杨玲均上诉，并随后均申请撤回了上诉。2、2016年8月24日，董鹏飞作为肖敏的代理人和杨玲签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定杨玲将位于北京市朝阳区××号房屋出售给肖敏，关于房屋情况，合同中明确该房屋系住宅，属于商品房性质，房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行，抵押金额为150万元，出卖人未将房屋出租，出卖人于2016年9月1日前将该房屋交付买受人；其他相关内容为：该房屋成交价格为415万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价195万元，买受人于合同签订1日内以自行交接的方式支付人民币100万元，买受人采取商业贷款付款方式支付部分购房款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议；买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议；因出卖人原因致使买受人不能在合同签订之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同，如出卖人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的万分之五／日向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付；出卖人将该房屋出售给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照央行现行存款利率付给利息，并按照房屋成交总价的20％向买受人支付违约金…同日，双方签订了《商业贷款付款方式补充协议》，约定该房屋成交总价610万元，为出卖人净得价，不含税；买受人以自行交接方式支付定金100万元，买卖双方应于网签3日内办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为人民币290万元；剩余购房款，买受人于2016年9月1日支付出卖人购房款人民币150万元，于2016年9月6日支付出卖人购房款人民币50万元，于2016年9月19日支付出卖人购房款人民币20万元。3、上述合同签订后当日，肖敏向杨玲支付100万元，肖敏于2016年9月1日支付肖敏150万元，于2016年9月6日支付杨玲50万元，于2016年9月17日支付杨玲20万元；杨玲于2016年9月9日办理了涉案房屋的抵押登记注销手续，双方于2016年10月18日共同办理合同的网上签约备案，杨玲配合肖敏于2016年10月24日办理完成银行第一次批贷，2017年6月，第二次贷款申请获批，2017年6月8日双方共同办理房屋买卖交易发生的税款缴纳事宜，2017年6月9日，共同到房屋权属登记部门申请办理所有权转移登记时，因房屋被裁定冻结所有权转移登记而未能办理。4、2017年1月6日，肖敏、杨玲和居间方北京存房房地产经纪有限公司的工作人员王立龙签订了《催办权属转让函》，内容为：“房屋坐落为朝阳区××。该房屋已于2016年8于24日签署完毕《房屋买卖业务签约文件合订本》，合同编号：××。出卖人已于2016年9月19日前按照合同约定款项进行了支付，合计叁佰贰拾万整。出卖人与买受人在2016年10月18日共同完成网签，即《存量房屋买卖合同》，合同编号××。买受人在2016年10月24日完成了批贷函-中国光大银行海淀支行，贷款优惠政策为83折，批贷函有效期为三个月。由于出卖人的原因，分别与2016年11月4日、12月2日及2017年1月5日推迟房屋缴税和房屋过户。出卖人务必配合买受人在2017年2月28日之前完成房屋过户。在2017年2月28日之前完成房屋过户，由于贷款利率折扣上浮或其他政策的变化造成买受人的损失均由买受人承担，如果2017年2月28日之后完成房屋过户，由于贷款利率折扣上浮或者其他政策的变化造成买受人的损失均由出卖人和买受人各承担50％。2017年5月1日之前，出卖人必须配合买受人完成房屋过户手续，如果不能在2017年5月5日之后完成房屋过户手续，由此产生的所有相关经济损失均由出卖人承担。出卖人承诺坐落于北京市朝阳区××的房屋，一定会按照合同编号为××《存量房屋买卖合同》中各项条款的约定出卖给买受人，不得与第三方进行房屋交易。本协议一式三份，三方各执一份。”5、李萌以房屋买卖合同为由将杨玲诉至一审法院，李萌申请了诉讼保全，一审法院于2017年5月25日作出裁定书，裁定对北京市朝阳区××号房屋冻结抵押、过户、买卖等一切手续，期限自2017年6月1日至2020年5月31日,该裁定于2017年6月2日在房屋所有权登记部门办理了查封登记。肖敏和董鹏飞随后也以房屋买卖合同为由将杨玲诉至一审法院，李萌和肖敏均要求继续履行合同，一审法院决定将两案并案审理，将董鹏飞和肖敏作为李萌和杨玲案件的第三人。在案件审理中，李萌于2019年3月18日变更诉讼请求，要求解除与杨玲之间的房屋买卖合同。一审法院经审理认为，根据（2016）京0105民初54829号民事判决书中查明的事实可知，李萌和杨玲在2016年8月24日就买卖合同解除事项协商未果，杨玲要求确认双方签订的买卖合同于2016年8月24日解除，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。杨玲在其与李萌的买卖合同未解除的情况下，将涉案房屋另行出售给肖敏，杨玲的行为已经构成违约，应当承担违约责任，因李萌于2019年3月18日首次向杨玲提出解除合同，法院认定李萌和杨玲的买卖合同已于2019年3月18日解除；并认为根据合同相对性，董鹏飞和杨玲签订的合同，购房人为肖敏，现肖敏同意一次性支付剩余购房款，杨玲应当配合将涉案房屋过户至肖敏名下，据此判决：一、李萌和杨玲的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2019年3月18日解除；二、杨玲于判决生效之日起七日内退还李萌定金十万元并支付利息；三、杨玲于判决生效之日起七日内赔偿李萌违约金四十万元；四、肖敏于判决生效之日起七日内向杨玲支付剩余购房款二百九十万元；五、杨玲于收到全部剩余购房款当日协助肖敏办理位于北京市朝阳区××号房屋的所有权过户手续，将上述房屋过户至第三人肖敏名下；六、驳回李萌其他诉讼请求；七、驳回杨玲的全部反诉请求；八、驳回董鹏飞的全部诉讼请求。杨玲不服上诉，北京市第三中级人民法院于2019年6月28日作出（2019）京03民终7675号民事判决，认为一审判决认定事实清楚，法律适用正确，判决驳回上诉，维持原判。6、肖敏自称于2019年7月上旬收到（2019）京03民终7675号民事判决书，双方均未对该文书送达时间提交证据。判决生效后，肖敏未在判决指定期限内给付杨玲剩余购房款，2019年10月17日，肖敏通过银行转账方式向杨玲支付了剩余购房款290万元，杨玲于该日配合肖敏办理了朝阳区××号楼1602号房屋所有权转移登记。双方于该日签署一份手写文件，内容为：“杨玲和肖敏（董鹏飞），房屋买卖合同履行终结，权利和义务也履行终结。”肖敏称，根据双方合同约定，杨玲配合办理所有权转移登记的时间应为2017年2月24日，而实际完成过户的时间为2019年10月17日，以杨玲办理所有权转移登记的时间晚于合同约定期间，构成违约为由起诉要求杨玲支付违约金。另查，李萌申请的诉讼保全，于2019年10月14日被解除并办理了登记。一审法院认为，肖敏、杨玲就涉案房屋订立的买卖合同系各自真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规范，属有效合同，双方均应严格履行各自义务。双方合同明确约定了房屋所有权转移登记的期限，双方未在约定期限内办理完成所有权转移登记。此后虽有法院诉讼保全，对房屋过户构成影响，但法院采取保全措施之前，双方约定的办理所有权转移登记的期限已届满，故本案的焦点问题在于，杨玲未配合于2017年2月24日前完成房屋所有权转移登记的原因。结合双方《催办权属转让函》的内容可以确认，因杨玲的原因，肖敏第一次批贷函超过有效期，双方未在合同约定的期间完成所有权转移登记，双方就此进行协商，明确约定“2017年5月1日之前，出卖人必须配合买受人完成房屋过户手续”，杨玲再一次未按照该约定完成房屋所有权转移登记。杨玲未彻底解决与案外人买卖合同纠纷之前，即与肖敏签订买卖合同，出售房屋，导致双方合同履行中因案外人申请查封，房屋被限制过户，该行为虽发生于约定期限届满之后，但阻碍并延长了房屋所有权转移的时间，使得杨玲的违约行为持续了较长时间，杨玲对此有过错。杨玲虽辩称肖敏明知其此前出售房屋的事实，其提交的生效判决中显示，肖敏于审理中陈述意见包括“王立龙说李萌与杨玲的买卖合同还在协商解除，需要等待结果。”但肖敏明知杨玲和案外人有买卖关系，不代表肖敏能够预期并愿意承担杨玲和案外人诉讼产生的影响和后果，故该事实并不影响杨玲责任的确定。杨玲提交的2019年10月17日手写的内容，仅对双方合同履行终结进行了确认，未包含是否有违约以及放弃追究违约责任的内容，杨玲以此为由认为肖敏、杨玲已经相互免除了违约责任的意见一审法院难以采纳。综合以上分析，杨玲构成违约。本案争议的第二个问题是，杨玲提出的违约金主张是否合理。双方均确认，肖敏已于合同约定的2016年9月收取了涉案房屋，故杨玲迟延办理所有权转移登记，未对肖敏居住、使用房屋构成影响。肖敏据此主张较大数额的违约金，缺乏合理性依据，且其主张的逾期办理所有权转移登记的违约金，超过双方合同中关于出卖人根本违约的违约责任（合同价款的20％），明显不当。但杨玲迟延办理所有权转移登记，使得肖敏对房屋的权利处于不圆满状态，一审法院结合本案具体情况，酌情确定杨玲应支付的违约金数额。综上，一审法院判决如下：一、杨玲于判决生效后十日内给付肖敏违约金二十万元；二、驳回肖敏的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨玲提交的证据为：证据一、2016年8月24日肖敏书写的情况说明，证明目的是该份说明与一审认定肖敏陈述“买卖合同还在协商解除，需要等待结果”是自相矛盾的；证据二、2019年8月15日的微信聊天记录，内容为“杨玲：我听翟律师说，肖敏您没有290万支付剩余房款，您要配合办理经营贷，并且让我赔30万元，是谈这个方案吗？肖敏：大概这个意思吧，当然您也可以不配合不接受我的赔偿建议，我搞到290万，咱们一手交钱一手过户”，证明目的是2019年10月17日的文件是在上述微信聊天记录的基础上才签订的，双方已进行过协商过户并协商过赔偿的问题，之后达成了一致意见权利义务终结。肖敏的质证意见是：证据一、真实性认可，关联性和证明目的不认可，该份情况说明的签订时间不是2016年8月24日，是2017年肖敏起诉杨玲后与李萌案件两案合并审理一审期间写的；证据二、真实性认可，关联性和证明目的不认可，但肖敏从未免除杨玲的违约责任。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，本案的争议焦点在于2019年10月17日双方签署的文件应如何理解问题。杨玲、肖敏因房屋买卖合同产生的纠纷已经法院作出（2019）京03民终7675号判决，在该诉中肖敏的诉讼请求为：要求杨玲配合肖敏、董鹏飞办理涉案房屋的产权过户手续，肖敏、董鹏飞同意一次性支付剩余购房款2900000元，其并未就延迟过户问题向杨玲进行主张。而根据杨玲在本院审理中提交的微信聊天记录可以证实，（2019）京03民终7675号判决作出后、办理房屋过户前肖敏、杨玲曾针对房款给付、违约赔偿事宜曾进行过协商，虽然肖敏强调自己从未放弃向杨玲主张违约赔偿的权利，但在双方已就赔偿问题进行过协商的情况下双方仍在给付房款及办理房屋过户当日，书写了“杨玲和肖敏（董鹏飞），房屋买卖合同履行终结，权利和义务也履行终结”的文件，且双方都在文件上签字予以确认，可以认定肖敏、杨玲已就双方的房屋买卖合同纠纷及由此产生的权利义务关系进行了一揽子的协商解决并最终达成了一致意见。应指出的是，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，故肖敏在2019年10月17日与杨玲签订协议后又以杨玲逾期转移所有权登记为由要求杨玲赔偿违约金，不应予以支持。一审法院对案件事实认定不清，本院予以纠正。综上所述，杨玲的上诉请求成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初33171号民事判决；二、驳回肖敏的全部诉讼请求。一审案件受理费9334元，由肖敏负担（已交纳）。二审案件受理费4300元，由肖敏负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  周 易二〇二〇年十月十九日法官助理  胡 实书 记 员  何昕燏