江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终3094号上诉人（原审原告）：王瑶，女，1989年8月27日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：王学辉，江苏唯博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高洪成，男，1969年8月10日出生，汉族，居民，住江苏省淮安市淮阴区。被上诉人（原审被告）：余红梅，女，1971年4月2日出生，汉族，居民，住江苏省淮安市淮阴区。上诉人王瑶因与被上诉人高洪成、余红梅房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2020）苏0925民初1183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王瑶上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.根据双方签订的租赁合同，案涉房屋的物业费应当由高洪成、余红梅承担，一审法院以王瑶未提交正式的物业费发票为由不予支持不妥；2.合同约定租金标准为8333元/月，双方一致认可以2020年3月1日为合同解除之日，至一审判决作出并送达之日即2020年6月已经有三个多月的时间，即使考虑到疫情原因，一审判决仅支持该期间的占用费3488元也显然过低，再者，如按一审判决载明的生效之日，则腾房之日还要向后推迟，故一审法院酌定的腾房前的占用费3488元显然过低。高洪成辩称，1.合同解除后，高洪成、余红梅没有实际占用房屋，高洪成、余红梅只要求王瑶返还欠款后搬离；2.高洪成、余红梅不应当承担物业费，王瑶没有提交证据证明应当交纳的物业费的数额。余红梅辩称，1.同意高洪成答辩意见意见；2.高洪成、余红梅于2020年2月已经通知要求解除合同，当时处于疫情期间，王瑶一直找人来闹事，高洪成、余红梅无奈在2020年3月3日报警，高洪成、余红梅是淮安人，因受疫情影响交通封锁，人无法回到淮安，东西也无法搬走，并非故意不搬离。王瑶向一审法院起诉请求：1.判令高洪成、余红梅立即腾让房屋，并支付自2020年3月1日起至实际腾让房屋之日止的占用费（按10万元/年计算），返还垫付的电费2000多元和物业费4000元；2.诉讼费由高洪成、余红梅承担。一审法院查明的事实：2019年1月，王瑶与案外人谢某签订租房协议一份，协议约定：王瑶将位于建湖县城东某一幢108号两间两层门面房出租给对方用于商业经营。租期五年，从2019年3月1日起计算，租金每年10万元，另外，每年给付0.5万元储值卡。合同签订后，谢某未参与经营，实际承租人是高洪成、余红梅。高洪成、余红梅在向王瑶交付第一年的房租10万元和1万元押金后，将上述房屋用于经营卤味牛肉店。第一年租赁期限届满，高洪成、余红梅即向王瑶提出解除租赁合同，王瑶同意解除合同，但因双方对押金退还、费用结算等问题发生争议，双方发生纠纷，王瑶遂于2020年4月20日向一审法院提起诉讼。一审另查明：2018年1月25日，案外人谢某向王瑶交纳装潢押金0.5万元，王瑶亲属姚立红向其出具收据一份，载明：“收条，今收到租方谢某外墙面压金伍仟元整（￥5000）（按每平方肆佰元计算），如果合同到期，租方给房主恢复原样，房主将押金如数退还给租方，如有破坏，则按每平方肆佰元多退少补。今收人：姚立红，2018.1.25”。一审中，经双方当事人实地测量，高洪成、余红梅在王瑶房屋外墙另行装潢的面积为37.58平方米。再查明：在高洪成、余红梅经营期间，王瑶先后九次在高洪成、余红梅经营的门市消费，合计4339元。王瑶为高洪成、余红梅垫交2020年2月至4月的电费计1512元。一审法院认为：王瑶与案外人谢某签订的租房协议，实际承租人是高洪成、余红梅，对此，双方当事人均予以认可，故上述租房协议，对双方当事人具有法律效力，双方均应按协议约定履行各自义务。现第一年租赁期限届满，高洪成、余红梅提出解除合同，王瑶也表示同意，故一审法院确认上述租房协议于2020年3月1日解除。本案的争议焦点是：1.王瑶收取的押金应否退还；2.高洪成、余红梅应否支付逾期腾房占有使用费以及新冠××疫情期间该占用费可否调整；3.高洪成、余红梅修理空调事实是否存在，费用由谁承担；4.王瑶在高洪成、余红梅经营的门市消费4339元费用由谁承担。关于王瑶收取的押金应否退还的问题。本案中，王瑶收取高洪成、余红梅押金有两笔。一笔是合同约定的1万元押金，合同已载明租房期满后及时退还。故该1万元押金，王瑶应当在扣减垫付的电费和高洪成、余红梅逾期腾房占用费后退还高洪成、余红梅。另一笔0.5万元押金，双方已明确约定在外墙面装潢恢复原状后予以退还，现外墙尚未恢复原状，故该笔押金在本案中不予一并处理，由双方根据恢复情况，依照约定进行结算。关于高洪成、余红梅应否支付逾期腾房占有使用费以及新冠××疫情期间该占用费可否调整的问题。根据房屋租赁合同相关法律法规规定，租赁期限届满或合同解除，承租人应当立即腾空让房。否则，应当依法向出租人支付逾期腾房占有使用费，支付占用费的标准有约定从约定，无约定的参照前期租金标准执行。本案中，双方当事人均认可租赁合同从2020年3月1日起解除，而从解除之日起直至一审庭审结束，高洪成、余红梅均未能腾空让房，因此，高洪成、余红梅应依法向王瑶支付逾期腾房占用费。鉴于双方当事人的合同解除期限发生在今年新冠××疫情发生期间，一审法院结合该案有关情况，酌定对高洪成、余红梅逾期腾房的占用费予以调整，由高洪成、余红梅一次性支付王瑶从合同解除之日起至本判决生效之日之间的逾期占用费3488元。判决生效后如高洪成、余红梅仍拒绝腾空让房，占用费的支付标准，即按照以前租金标准执行。关于修理空调事实是否存在，费用由谁承担的问题。高洪成、余红梅虽然辩称修理空调是经电话联系，征得王瑶亲属同意后进行修理，王瑶对此予以否认，高洪成、余红梅方除提交一份现金收据外，未能提供其他证据佐证，故对高洪成、余红梅主张修理空调并支付费用的事实，不予认定。关于王瑶在高洪成、余红梅经营的门市消费4339元费用由谁承担的问题。该4339元消费，系王瑶根据合同约定的“外加5000元储值卡”在高洪成、余红梅门市的限额消费，属于租金以外高洪成、余红梅对王瑶的赠与。现王瑶消费金额尚不足5000元，故高洪成、余红梅要求王瑶承担该笔费用，不予支持。此外，王瑶主张高洪成、余红梅返还物业管理费。一审庭后，王瑶提交了一份金额为5172元没有加盖章印的非正式票据。因仅凭此票据不能证明王瑶为高洪成、余红梅垫付物业管理费的事实，故对王瑶的该项主张，不予支持。高洪成、余红梅辩称因王瑶停电等造成损失2万余元，因高洪成、余红梅未提供相关证据佐证，故不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、高洪成、余红梅于判决生效后五日内将位于建湖县城东某1幢108号两间两层门面房腾空让与王瑶；如不按期腾空让房，从本判决生效之日起至实际腾空让房之日止，按照100000元/12个月=8333元/月的标准，向王瑶支付逾期腾房占有使用费；二、王瑶于判决生效后五日内返还高洪成、余红梅交纳的租房押金10000元，与王瑶垫付的电费1512元和高洪成、余红梅应承担的前期房屋占用费3488元冲减后，实际返还高洪成、余红梅押金5000元；三、驳回王瑶其余诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由高洪成、余红梅负担。二审中，王瑶为证明其主张提交了以下证据：证据一、盐城春城物业管理有限公司于2020年8月21日出具的证明一份，载明东某1号楼108、207门市房面积为287.36平方米，物业费收费标准为1.5元/月/平方米。证据二，江苏增值税普通发票两张，开票日期分别为2020年8月23日、2020年9月4日，金额均为5172元，备注分别载明2018年3月30日至2019年3月30日物业费，2019年3月30日至2020年3月30日物业费。证据三，微信转账记录一份，载明扫二维码付款给大威子的妈（系物业公司会计）8000元，时间为2020年4月25日9：19，证明王瑶交纳了物业费8000，其中包含上一年度欠交的物业费。高洪成、余红梅为证明其主张提交了以下证据：证据一，接处警工作登记表三份，时间分别为2020年3月17日、2020年3月18日、2020年4月19日，证明2020年3、4月期间，案涉房屋多次被王瑶上锁。证据二，与姚某（王瑶母亲）短信记录一份，证明姚某在2020年3月17日发信息通知高洪成、余红梅已经断水断电，并明确冰箱里的东西自行处理。证据三，案涉房屋现状照片一组，证明案涉房屋目前已经出租给他人经营渝芝香重庆火锅，其装修部分留用了不少高洪成、余红梅的装修，地砖、墙面、墙裙都是高洪成、余红梅装修的。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。高洪成、余红梅对王瑶提交的三份证据均不予认可，并表示其经营多年，从未交过物业费，且王瑶所举证据不能证明实际支付物业费。王瑶对高洪成、余红梅提交的证据一的真实性予以认可，并提出该证据能证明经王瑶多次催促，高洪成、余红梅均不腾让房屋；对证据二真实性予以认可，但提出王瑶母亲名字是姚立红，停电是因为案涉房屋经常锁门，高洪成、余红梅不在店里，但灯却经常开着，因此王瑶才停电；对证据三中案涉房屋外面的照片认可，对其他的照片不认可，对高洪成、余红梅的证明目的不予认可，现在经营的火锅店没有用高洪成、余红梅原来的装修。本院经审查，对双方当事人提交的以上证据均予以确认。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，王瑶于2020年4月份支付了案涉房屋2018年3月30日至2019年3月30日物业费8000元。二审还查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的××疫情（以下简称新冠××疫情）爆发。江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时启动突发公共卫生事件一级响应，后决定自2020年3月27日24时起将新冠××疫情防控应急响应级别调整为省级三级响应。二审中，王瑶称2020年8月8日其出租房屋带人看房时，案涉房屋未上锁，门锁已经打开。但高洪成、余红梅称其还有电脑等物品在在案涉房屋内，门锁并未打开。本院认为：王瑶将案涉房屋出租给谢某，双方签订的租房协议系合法有效的合同，合同签订后，谢某并未使用房屋，而是由高洪成、余红梅实际经营使用，高洪成、余红梅作为案涉房屋的实际承租人应遵守王瑶与谢某签订合同的约定，按约全面履行合同约定的义务。关于案涉租赁合同解除后，高洪成、余红梅应支付的占用费数额如何确定的问题。经查，高洪成、余红梅于2020年2月份提出解除案涉租房协议的要求，王瑶对此予以同意，双方一致确认案涉租房协议于2020年3月1日解除。合同解除后，高洪成、余红梅应及时腾让房屋，二人未及时交还房屋，王瑶依法有权要求该二人参照原合同约定的标准支付逾期滕房期间的占用费。考虑到案涉纠纷发生于新冠××疫情期间，而新冠××疫情系属突发公共卫生事件，新冠××疫情及防控措施确对高洪成、余红梅经营餐馆造成较大影响，新冠××疫情防控期间仍要求高洪成、余红梅按原合同约定标准支付租金或占用费有失公允，双方当事人对此应互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷。为弘扬诚信友善的社会主义核心价值观，帮助承租人缓解房屋租金压力，结合江苏省疫情防控应急响应级别调整情况，本院酌定免于高洪成、余红梅支付自2020年1月25日起至2020年3月27日期间的房屋租金及占用费。二审中，王瑶自认案涉房屋于2020年8月8日已处于未锁门状态，应视为王瑶自认高洪成、余红梅于2020年8月8日交还房屋，故高洪成、余红梅应按10万元/年的标准支付自2020年3月28日至2020年8月7日期间的房屋占用费。高洪成、余红梅已经支付的2020年1月25日至2020年2月29日期间的租金，可用于抵充2020年3月28日后该二人应承担的占用费，经计算，高洪成、余红梅仍应支付占用费26575元。关于高洪成、余红梅应否承担物业费的问题。经查，案涉租房协议约定，租赁期间物业费由承租人承担。二审中，王瑶所提交的证据能够证明其已实际支付2019年3月1日至2020年2月29日期间的物业费4000元，故王瑶有权按照合同的约定要求高洪成、余红梅承担该物业费4000元。综上，高洪成、余红梅应承担逾期滕房占用费26575元，电费1512元，物业费4000元，减去高洪成、余红梅交纳的保证金10000元，高洪成、余红梅仍应支付22087元。综上，王瑶提出的上诉请求成立，应予支持。因二审出现新证据，发生新事实，本院对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省建湖县人民法院（2020）苏0925民初1183号民事判决；二、被上诉人高洪成、余红梅于本判决生效之日起十日内向上诉人王瑶支付22087元；三、驳回上诉人王瑶的其余一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，由被上诉人高洪成、余红梅负担；二审案件受理费80元，由被上诉人高洪成、余红梅负担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年十月十四日书记员 施凯钰附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。