湖南省江**瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1129民初1590号 原告（反诉被告）：龚荣富，男，1955年2月24日生，瑶族，湖南省江**瑶族自治县人，住湖南省江**瑶族自治县。 委托诉讼代理人：唐华，湖南盛仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴涛，男，1977年10月1日生，瑶族，湖南省江**瑶族自治县人，住湖南省江**瑶族自治县。 委托诉讼代理人：吴联钰，湖南苍松律师事务所律师。 原告（反诉被告）龚荣富与被告（反诉原告）吴涛土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龚荣富及其委托诉讼代理人唐华，被告（反诉原告）吴涛及其委托诉讼代理人吴联钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）龚荣富向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判决被告给付2016年8月25日至2020年8月25日租金120000元及违约金。庭审中，原告（反诉被告）龚荣富将诉讼请求变更为：租金时间计算从2016年8月24日至2020年4月20日，租金计算比例按每年3万元计算。事实和理由：2015年8月25日，原告和被告签定《泮水村集体土地承包协议》，协议约定，原告将承包的泮水村土地14亩租给被告使用，租期3年，从2015年8月25日至2018年8月25日，租金每年3万元，于每年的8月25日前一次交清，如拖欠一日，罚500元，合同签定后，被告交付了第一年3万元租金，后来被告就没有按照合同的约定交付房屋租金，合同到期后，原告多次要求被告交付租金，并将租赁的土地交付给原告，但是被告拒绝交纳租金，也不将租赁的土地交付给原告，至今仍占用该土地，为了保护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决被告给付2016年8月25日至2020午8月25日租金120000元及违约金。 被告（反诉原告）吴涛辩称：1、原、被告签订了一个承包协议，约定租期为一年，租金为3万元。被告已经将约定租金3万元支付给原告。被告没有任何违约行为。2、由于泮水村进行了移民搬迁、安置，在2016年初，移民搬迁前置工作导致道路不能进行正常运输，合同目的不能实现。3、原告承租14亩土地支付给村委会的费用为3200元每年，转租给被告的价格为3万元每年，双方当初约定租金交给泮水村村委会，原告收取租金后，并没有交给村委会，原告存在违约行为。双方承包期仅一年，被告与原告签订合同显失公平部分，请求法院依法驳回原告本诉部分。 被告（反诉原告）吴涛向本院提出反诉诉讼请求：1、请求人民法院依法判决撤销反诉原、被告于2015年8月25日签订的《泮水村集体土地承包协议》；2、请求人民法院判决反诉被告退还反诉原告支付的租金30000元；3、本案所有诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告2015年左右经营石场。反诉被告称以30000元的租金租赁了泮水村的集体土地并可以转租给反诉原告，于2015年8月25日与反诉原告签订《泮水村集体土地承包协议》，以远高于市场价的年租金30000元将属于泮水村集体所有的土地约14亩承包给反诉原告堆放石料。双方约定反诉原告将第一年租金30000元交付给泮水村委会，后反诉被告称可以代收租金并收取了30000元租金且没有交付给泮水村委会。2016年因涔天河水库移民搬迁，该承包土地的出入口堵塞，导致反诉原告堆放的石料不能进行运输，致使合同目的不能实现。2020年初，反诉原告经多方了解才知道反诉被告与反诉原告承包泮水村的集体土地实际交付的租金为每年3200元。反诉被告以远高于市场价的价格将土地出租给反诉原告属于显失公平且存在欺诈，而且因国家政策原因导致合同目的不能实现。为维护反诉原告的合法权益，请求法院支持反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）龚荣富辩称：1、关于第一年租金3万元收取后，没有交给泮水村村委会，与事实不符，交给村委会只是一种见证行为，不影响合同履行，原告足额上交了承包费。2、被告声称合同目的不能实现，被告很早就知道了要移民安置的事情，没有证据证明因移民搬迁工作导致合同不能实现。被告知道移民搬迁的后果与风险，被告应该承担相应责任。原告也没有收到被告任何书面通知，告知原告合同目的不能实现。3、原告与村委会之间承包费是多少，符合法律规定，原告与被告签订的协议，是双方意愿表现，不存在市场价价格或者指导价价格，没有法律规定反对原告因此获得利益。本案不存在显失公平。 本院经审理认定事实如下：2015年8月25日，原告（反诉被告）龚荣富（甲方）与被告（反诉原告）吴涛（乙方）签订《泮水村集体土地承包协议》，协议约定：“经甲、乙双方协议泮水村村部集体土地老村部大寨田总面积14亩，现由原承包方龚荣富转包给乙方吴涛，租用期叁年，从2015年8月25日起至2018年8月25日，每年租金在8月25日前一次性交清。双方协议以下条款：1、承包款由乙方在签订协议之日起一次性交付当年租金叁万元至泮水村委会。如拖欠一日，乙方罚款500元。2、乙方在当年租用期间，在本范围内或超出范围内发生的一切意外事故，甲方一概不负责。3、乙方在承包本范围内，不能借故建造房屋、改建、另外转承包等情况，如有此情乙方造成的后果自负。4、乙方三年承包期满后，必须将此场地清渣恢复原样。5、乙方在此承包范围内，如有他人阻挠，发生意外纠纷，甲方应及时出面调解解决。6、以上协议经双方同意达成共识，双方遵守承诺。此协议一式三份，甲乙双方各执一份，村委会持一份。从签订协议之日起生效执行，本协议具有法律效力”。被告（反诉原告）吴涛支付了原告（反诉被告）龚荣富第一年即2015年8月25日至2016年8月24日的土地租赁租金30000元，之后的租金再未给付。 另查明，2017年1月9日，江**瑶族自治县人民政府作出江政通（2017）1号关于涔天河水库扩建工程正常蓄水位313米高程以下库区移民搬迁及库底清理的通告，通告中：“一、2017年2月前，库区正常蓄水位313米高程以下移民必须全部完成搬迁安置，移民搬迁安置人口界定截止时间为2017年2月28日。二、2017年2月前，库区正常蓄水位313米高程以下房屋、桥梁、小水电站、电力通信等建（构）筑物必须全部拆除，并完成林木和卫生清理”。被告（反诉原告）吴涛承租原告（反诉被告）龚荣富的涉案土地属于库区正常蓄水位313米以下的水淹区。 再查明，2015年4月19日，龚荣富与泮水村委会签订《泮水村土地承包合同》，承包大寨田原老村部房屋两栋及老果场土地，每年租金是3200元，租期是2015年4月19日至2018年4月19日。2018年4月20日，龚荣富与泮水村委会对大寨田原老村部果场土地签订《泮水村土地续包合同》，每年租金3600元，租期是2018年4月20日至2020年4月20日。 上述事实有原告（反诉被告）提供的《泮水村集体土地承包协议》、《泮水村土地承包合同》、《泮水村土地续包合同》，被告（反诉原告）提供的江政通（2017）1号关于涔天河水库扩建工程正常蓄水位313米高程以下库区移民搬迁及库底清理的通告及庭审笔录在卷证实，可以认定。 本院认为，本案是因土地租赁合同引发的诉讼，符合土地租赁合同纠纷的特征，故本案应定性为土地租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》规定：依法成立的合同,自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告（反诉被告）龚荣富与被告（反诉原告）吴涛于2015年8月25日签订的《泮水村集体土地承包协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。但因涔天河水库工程扩建，被告（反诉原告）吴涛承租原告（反诉被告）龚荣富的涉案土地属于库区正常蓄水位313米以下的水淹区，须于2017年2月28日前完成清理，导致承租土地无法正常使用、合同目的不能实现。故龚荣富要求吴涛从2016年8月25日至2017年2月28日按每年30000元支付租金即15452元（30000元÷365天×188天）的诉讼请求，理由正当，于法有据，本院予以支持。2017年3月1日至2018年8月25日，因吴涛租赁的土地不能实现合同目的，但其将石头堆放在承租地，影响土地其他用途，可按龚荣富实际损失予以赔偿，计4900元（3200元+3200元÷365天×50天+3600元÷365天×128天）。龚荣富与吴涛约定的拖欠租金一日，吴涛受罚500元的违约金过高，本院将其调整为同期银行贷款利率的四倍，对超过部分的违约金本院不予支持。综上，吴涛应支付龚荣富的租金为20352元，其中：2016年8月25日至2017年8月25日的租金为17012元（15452元+3200元÷365天×178天），2017年8月26日至2018年8月25日的租金为3340元。2018年8月26日后，龚荣富与泮水村委会签订合同与吴涛无关联，因此引发的争执可另行处理。 被告（反诉原告）吴涛提出的请求人民法院依法判决撤销反诉原、被告于2015年8月25日签订的《泮水村集体土地承包协议》、请求人民法院判决反诉被告退还反诉原告支付的租金30000元反诉请求理由不正当，缺乏事实和法律依据，故本院对反诉原告吴涛提出的反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）吴涛应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）龚荣富租金20352元及违约金（违约金以17012元、3340元为基数，分别自2016年8月25日、2017年8月25日起按同期银行贷款利率的四倍计算至款项付清之日止）； 二、驳回被告（反诉原告）吴涛的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1350元，由原告（反诉被告）龚荣富负担1100元，由被告（反诉原告）吴涛负担250元；案件反诉费275元，由被告（反诉原告）吴涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。 审判员  陈正 二〇二〇年十月十日 法官助理何雪辉 书记员郑然 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。