湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘04民终1833号上诉人(原审原告、反诉被告)：杨友明，男委托诉讼代理人：全振华，衡阳市雁峰区衡州法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告、反诉原告)：谢建国，男委托诉讼代理人：黄晓敏，女，湖南居安律师事务所律师。上诉人杨友明因与被上诉人谢建国租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡南县人民法院（2020）湘0422民初191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。杨友明上诉请求：撤销一审判决第二、三、四、五、六项，支持杨友明一审诉讼请求，驳回谢建国一审反诉诉讼请求。事实与理由：1.谢建国提供的出租物是否有合法手续以及租赁期限是否超过未审查，一审法院对租赁合同效力认定不清。2.合同约定违约金为十年租金的30%，一审法院以2年租金的30%计算违反合同约定不当。3.合同虽约定杨友明有修缮猪舍的义务，但没有约定修缮的具体时间，故杨友明未违反合同约定，不应承担违约责任。4.一审判决杨友明支付1.2万元改造费，因谢建国只留了5万元改造费在杨友明处，且2019年10月已擅自将租赁物拆除，支付改造费没有任何必要。谢建国辩称，就租赁物拥有合法手续，已与杨友明确认过，否则杨友明不会与谢建国签订租赁合同。2.一审判决对违约责任以及违约金的计算符合法律规定。3.杨友明未按租赁合同约定修缮猪舍已构成违约，且在谢建国向其下达整改通知书时，杨友明亦答应整改，但最终未履行，以上可证明杨友明已违约，应承担违约责任。4.谢建国已给付杨友明5万元改造费，一审法院判决杨友明返还改造费符合法律规定。杨友明向一审法院起诉请求：1、依法判令解除杨友明与谢建国2018年3月1日签订的《养猪场租赁合同》；2、依法判令谢建国向杨友明返还租金41667元及租赁物内杨友明个人财物；3、依法判令谢建国向杨友明支付违约金30万元。第二次庭审中，杨友明变更第二项诉讼请求，租赁物内个人财物包括摩托车、电视机、冰箱、空调、液化灶、床、热水器、饮水机、饲料机、桌子等家具及生活用品。谢建国向一审法院反诉请求：1、依法判令解除杨友明与谢建国2018年3月1日签订的《养猪场租赁合同》；2、依法判令杨友明向谢建国支付未改造猪舍费用15万元；3、依法判令杨友明向谢建国支付违约金30万元；4、依法判令杨友明承担本案的诉讼费和相关费用。一审法院认定事实：2015年3月1日，杨友明（乙方）开始承租谢建国（甲方）位于衡南县谭子山镇水井村的建国养猪场。2018年3月1日双方续签《养猪场租赁合同》。合同约定：租赁范围为养猪场内的10栋猪舍、生活住房2栋共11间、饲料加工仓库1间、饲料机组；租赁期为十年，即2018年3月1日至2028年3月1日；总租金为100万元，每年3月1日前付清前一年的租金10万元。如合同一方违约，违约方应按总租金的30%向对方支付违约金。双方并在合同第一条中约定杨友明必须对上面住房一栋（五间）、猪舍最后一栋[即杨友明诉称的第10栋、谢建国辩称的第12栋]进行改造并承担改造费，否则谢建国收回改造费用15万元。合同签订后，杨友明一直未对住房、猪舍进行改造，谢建国遂于2019年10月底拆除了8-10（即谢建国所称的10-12）共3栋濒临倒塌的猪舍。杨友明于2019年11月23日发出了要求谢建国恢复原状、赔偿损失，否则解除合同的函，但谢建国至今未恢复原状。另查明，自2015年3月1日签订租赁合同后，杨友明未使用养猪场内的6-10栋猪舍进行过养殖，且因受猪瘟影响，自2019年起养猪场内养殖活动已全部停止。再查明，杨友明在租赁期内，自购了床铺一张、创维牌电视机一台、美的空调一台、松下牌洗衣机一台、美的冰柜一台、美的饮水机一台、华帝热水器一台、电饭煲一个、煤气罐两个、煤气灶一台、饲料机一台、摩托车一辆等生活用品，现存放在租赁屋里。一审法院认为，本案的争议问题主要有以下四点：一、合同解除问题。杨友明、谢建国于2018年3月1日签订《养猪场租赁合同》，合同约定杨友明承租谢建国的建国养猪场进行牲猪养殖，由杨友明对最后一栋猪舍、上面一栋住房（五间）进行改造。合同签订后，杨友明以未约定具体改造时间为由迟延履行义务，一直未对指定的租赁物进行改造。2019年10月份，谢建国在未经杨友明同意的情况下将8-10栋猪舍拆除，导致部分租赁物毁损、灭失，损害了杨友明的权益。杨友明知悉后向谢建国发出了要求恢复原状，否则解除合同的函，因谢建国一直未恢复原状，杨友明向该院提出解除租赁合同的诉讼请求，同时谢建国亦向该院提出反诉请求，要求解除双方签订的《养猪场租赁合同》。双方均以自己的行为表达了不愿意继续履行合同的意思，应视为双方已就合同的解除达成了合意，该租赁合同已不具备继续履行的可能，依法应当予以解除。二、违约责任的承担问题。杨友明、谢建国分别于2015年3月1日、2016年3月1日、2018年3月1日签订了《养猪场租赁合同》，三份合同均约定乙方即杨友明需对最后一栋猪舍、上面一栋住房进行改造并承担改造费用。合同签订后至今，杨友明长期怠于履行改造维修义务，经谢建国催告仍未履行，以致最后一栋猪舍濒临倒塌，存在较大的安全隐患。在此情况下，谢建国为阻却危险，防止损失扩大，擅自拆除了8-10栋猪舍。杨友明未按约定及时履行自己的维修改造义务，已构成违约，对合同的解除存在过错。谢建国未经对方同意，擅自拆除部分猪舍，以致杨友明的合同主要目的无法实现，损害了杨友明的可得利益，对合同的解除亦存在过错，双方均应向对方承担违约责任。杨友明虽违约在先，但谢建国未经对方同意擅自拆除了8-10栋猪舍，损坏6-7栋猪舍的顶部，该拆除、损坏部分已明显超出了合同约定的杨友明的改造范围。综合双方的过错责任大小，该院认为由杨友明对合同的解除承担40%的过错责任，谢建国承担60%的过错责任较为适宜。双方签订合同时虽一次性约定租期为十年，按总租金的30%支付违约金，但案涉租赁合同实际履行期不满两年，按十年总租金100万元计算支付违约金已明显超过了双方所受损失范围，显然有失公平。现双方要求解除合同，违约金应在两年实际租赁期内以总租金20万元的30%为基数，按双方过错大小计算支付较为适宜，即由杨友明支付2.4万元（20万×30%×40%），谢建国支付3.6万元（20万×30%×60%）。三、改造费的支付问题。双方在《养猪场租赁合同》中约定杨友明必须对最后一栋猪舍、上面一栋住房（五间）进行改造，并承担改造费用，否则收回改造费用15万元。从该合同约定看，应视为如杨友明未对约定的住房和猪舍进行改造，则需向谢建国支付15万元改造费。现双方在履行合同过程中均存在过错，且均要求解除合同，约定的十年租期已无法继续履行，要求杨友明继续履行改造义务客观上已不具备实现可能。该院认为，改造费应以总费用15万元为基数，在两年实际租赁期内按双方过错比例支付较为适宜，即由杨友明支付谢建国1.2万元（150000元÷10年×2年×40%）。四、租金及财物的返还问题。双方当事人于2018年3月1日签订《养猪场租赁合同》，杨友明已向谢建国支付了2018年3月1日至2020年3月1日的租金20万元（每年10万元）。2019年10月底，谢建国在拆除部分猪舍后一直未对拆除部分进行恢复，致使杨友明无法使用该养猪场从事生产经营活动，损害了杨友明的合法权益。该院认为，根据双方过错大小，谢建国应退还杨友明2019年11月至2020年2月的租金2万元（10万元÷12个月×4个月×60%）。杨友明存放于租赁物内的财物系其租赁期内为生活生产所自购的个人财物，应当予以返还。综上，案涉租赁合同已无继续履行的可能，且双方当事人具有解除合同的合意，对杨友明及谢建国要求解除2018年3月1日签订的《养猪场租赁合同》的请求，该院予以支持。因双方对合同的解除均存在过错，双方当事人应按各自过错大小向对方承担违约责任，对杨友明及谢建国要求对方支付违约金、改造费及返还租金的请求，该院予以部分支持。杨友明存放于租赁物内的个人财物，谢建国应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百三十一条之规定，判决：一、解除杨友明与谢建国2018年3月1日签订的《养猪场租赁合同》；二、由杨友明支付谢建国违约金2.4万元；三、由谢建国支付杨友明违约金3.6万元；四、由杨友明支付谢建国房屋改造费1.2万元；五、由谢建国返还杨友明2019年11月1日至2020年3月1日的租金2万元；六、上述二、三、四、五项相抵后，由谢建国支付杨友明2万元，款限本判决生效后十日内付清；七、由谢建国返还杨友明存放于租赁物内的床铺一张、创维牌电视机一台、美的空调一台、松下牌洗衣机一台、美的冰柜一台、美的饮水机一台、华帝热水器一台、电饭煲一个、煤气罐两个、煤气灶一台、饲料机一台、摩托车一辆；八、驳回杨友明与谢建国的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本诉受理费6426元，减半收取3213元，由杨友明负担；反诉受理费8050元，减半收取4025元，由谢建国负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合杨友明的上诉请求及谢建国的答辩意见，本案的争议焦点为：一、关于本案的租赁物谢建国是否合法出租以及租赁合同是否有效的问题。二、关于杨友明是否违约的问题。三、杨友明是否应支付改造费给谢建国的问题。四、关于是否应按合同的约定即十年租金的30%来计算违约金的问题。本院分别评析如下：关于本案的租赁物谢建国是否合法出租以及租赁合同是否有效的问题。杨友明与谢建国于2015年3月1日签订《养猪场租赁合同》约定租期十年，说明杨友明认可谢建国系合法出租，现双方因履行合同发生纠纷诉至法院，杨友明主张谢建国不具有出租的合法手续，但未提供相应证据证明上述主张，对其主张不予采信。双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，应属有效。二、关于杨友明是否违约的问题。本案双方当事人相继于2015年3月1日(履行期限为合同签订之日起一年内)、2016年3月1日(履行期限为合同签订之日起两年内)、2018年3月1日(履行期限为合同签订之日起十年内)签订案涉养猪场租赁合同，三份合同内容相同，均约定“猪舍最后1栋必须改造，改造费用由乙方(杨友明)负责，否则，收回改造费用壹拾伍万元整”。故对猪舍进行改造，是乙方(杨友明)需履行的合义务，但履行期限双方未约定明晰。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，适用下列规定：……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，双方的租赁合同自2015年3月1日履行，杨友明有充分的准备时间对猪舍进行改造但未履行合同义务，应承担相应的违约责任。三、杨友明是否应支付改造费给谢建国的问题。双方签订的三份租赁合同均约定：“猪舍最后1栋必须改造，改造费用由乙方(杨友明)负责，否则，收回改造费用壹拾伍万元整”。现杨友明未对猪舍进行改造，其主张谢建国不应收回房屋改造费用1.2万元没有事实依据，本院不予支持。四、关于是否应按合同约定的十年的租金的30%来计算违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，2018年3月1日双方续签的《养猪场租赁合同》约定，租赁期为十年，总租金为100万元，如合同一方违约，违约方应按总租金的30%向对方支付违约金。2015年3月1日签订租赁合同后，杨友明未使用养猪场内的6-10栋猪舍进行过养殖，且受猪瘟影响，2019年起养猪场内养殖活动已全部停止。根据查明的事实，本案中双方约定的违约金明显过分高于造成的损失，谢建国在一审中答辩称不应承担违约金以及提起反诉请求杨友明承担违约金的主张，可视为请求适当减少违约金，在杨友明未提供证据证明其因谢建国违约造成的实际损失的情况下，一审判决综合考虑租赁合同的实际履行时间以及双方的过错程度，对双方约定的违约金予以核减，并无不当。对杨友明要求按租赁合同约定支付违约金的理由，本院不予采信。综上所述，杨友明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，反诉费用3050元，共计9150元，由上诉人杨友明负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十月十日法官助理  许晓华书 记 员  陈 浅