沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初4551号原告：鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳经济技术开发区十四号路20号，统一社会信用代码：9121010655531728XJ。法定代表人：吴凯风，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张秋萍，辽宁同泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：国萃，辽宁同泽律师事务所实习律师。被告：董秋琳，女，1989年8月22日出生，汉族，住址：辽宁省阜新市海州区。委托诉讼代理人：安庆芳、赵国良，辽宁申扬律师事务所律师。原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司（以下简称“鸿鑫泰公司”）与被告董秋琳商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告鸿鑫泰公司委托诉讼代理人张秋萍、国萃，被告董秋琳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：E1624055108）；2.要求被告协助撤销位于沈阳经济技术开发区房屋的银行抵押登记、备案登记、预告登记；3.请求法院判令被告立即腾退房屋并将房屋恢复原状（或承担将房屋恢复原状所产生的费用）；4.被告赔偿原告经济损失25791.47元；5.请求法院判令被告承担原告为其垫付的采暖费420元；6.请求法院判令被告承担物业费2664元。7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》并在沈阳市房产局办理了网上备案手续。《商品房买卖合同》第三条、第四条约定：被告购买原告开发的沈阳经济技术开发区20-13号3-1-2房，建筑面积80.73平方米，总金额472524元。根据《商品房买卖合同》第六条第3款约定，被告应在2016年5月3日交纳首期房款102524元，其余37万元办理贷款。后被告与上海市松江区中山街道加联建材经营部（以下简称“建材经营部”）签订《借款协议》，该协议约定，首付款9万元由建材经营部借给被告，被告分期付款。后，被告与原告、中国农业银行沈阳铁西支行（以下简称“农业银行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款金额为37万元，并由原告承担办理房产正式抵押登记之前的阶段性连带保证责任。后被告没有按照合同约定及时足额偿还银行贷款，经银行向被告催收无果后，银行要求原告承担连带保证责任。原告多次以各种方式向被告催促银行贷款及首付款，被告均置之不理。原告向被告交付房屋，被告办理房屋入住并使用至今。被告董秋琳辩称，1.被告从未收到原告发出的解除合同的通知，原告不享有《合同法》规定的解除权；2.即使原告享有《合同法》第九十三条第二款规定的解除权，因原告未在法定解除权行使期限内行使，解除权已消灭；3.如法院判决解除合同，应同时判令原告向被告返还已付房款382524元；4.原告要求被告赔偿解除合同的损失没有事实和法律依据；5.原告代被告向银行偿还贷款，不是履行《商品房买卖合同》项下义务，与本案不是同一法律关系，更不是解除案涉《商品房买卖合同》而带来的损失；6.原告代被告垫付的采暖费及物业费不是履行涉案商品房买卖合同项下义务，与本案不是同一法律关系，更不是因解除涉案商品房买卖合同而带来的损失，且原告的行为未经被告同意和认可，属于单方的债务承担行为，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：E1624055108）一份，合同约定被告购买原告开发的位于沈阳经济技术开发区商品房，建筑面积80.73平方米，总房款472524元。付款方式为2016年5月3日交付人民币102524元，贷款37万元。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任，即买受人如未按本合同规定的时间付款……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。现该合同已备案，被告也入住使用至今。2016年5月13日，被告与上海市松江区中山街道加联建材经营部签订《借款协议》，约定，被告向上海市松江区中山街道加联建材经营部借款9万元用于支付被告购买房屋的首付款，被告分31个月，即2016年5月13日至2018年11月30日分期还付，无利息。2016年5月13日，被告向原告交纳首付款12524元。2016年5月23日，被告与原告及中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为37万元，并约定由原告承担办理房产正式抵押登记之前的阶段性连带担保责任。该贷款已由银行交付给原告。因被告未能按时偿还贷款,经中国农业银行股份有限公司沈阳铁西支行向原告多次催款，后原告替被告代还拖欠银行的贷款共计380598.65元，其中本金354807.18元，利息、罚息等25791.47元。综上，扣除原告收到的37万元贷款，原告代替被告偿还贷款造成实际损失10599元。以上事实的认定，有商品房买卖合同、首付收据、借款协议、个人购房担保借款合同、代偿证明、保证责任通知书、还款凭证、入住通知单及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务，原告与被告签订的商品房买卖合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任，被告逾期支付剩余首付款及银行贷款超过30日，违背诚实信用原则，原告有权解除合同。因被告违约造成原告支出银行利息、罚息、提前还款违约金等经济损失。故原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：E1624055108）并赔偿因解除合同给原告造成的经济损失的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，解除后双方财物应当各自返还。关于返还金额，被告已交付房款12524元，原告应予返还；原告经济损失10599元，被告应予赔偿。关于原告主张采暖费及物业费的问题，原告垫付该费用不属于履行商品房买卖合同项下义务，与本案不是同一法律关系，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司与被告董秋琳2016年5月20日签订的《商品房买卖合同》（编号：E1624055108）；二、被告董秋琳于本判决生效后三十日内协助原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司办理撤销位于沈阳经济技术开发区房屋银行抵押登记、备案登记、预告登记；三、被告董秋琳于本判决生效后三十日内支付原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司经济损失10599元；四、原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司于本判决生效后三十日内返还被告董秋琳房款12524元；五、被告董秋琳于本判决生效后三十日内腾退位于沈阳经济技术开发区房屋并交予原告；六、驳回原告鸿鑫泰（沈阳）置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费8632元，由被告董秋琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杜晓红人民陪审员  马 英人民陪审员  庄思宇二〇二〇年十月十日书 记 员  任 行本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。