湖南省岳阳市云溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0603民初997号原告：岳阳大汉商业管理有限公司，住所地岳阳市云溪区大汉路大汉新城营销部，信用代码：91430603MA4LE9GD2G。法定代表人：方华雄，总经理。委托诉讼代理人：陈琳，湖南奉宪律师事务所律师。被告：吴国青，男，1988年5月5日出生，汉族，个体工商户，住岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：丁程，系吴国青配偶。委托诉讼代理人：李署露。原告岳阳大汉商业管理有限公司（以下简称“大汉公司”）与被告吴国青租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大汉公司的委托诉讼代理人陈琳、被告吴国青的委托诉讼代理人丁程、李署露到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告大汉公司向本院提出诉讼请求：1、责令被告支付原告租金92173元；2、解除原、被告之间的《商铺租赁合同》，责令被告交付门面；3、责令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年6月20日，原告与彭利武签订《商铺租赁合同》，约定由彭利武租赁大汉新城A区5栋1层110-116号7门面从事餐饮服务业“城南阁商务会所”，租赁期限为5年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，租金前三年为每月4785元，第四年（2019年7月1日起）租金增加至每平方米每月33元，第五年在第四年基础上增加8%，同时，原告给予其自2017年7月1日至2018年6月30日为免租优惠期。2019年9月1日，彭利武与被告达成转租协议，约定将所租门面“城南阁”商铺的承包经营权转让给被告，由被告继续履行与原告签订的租赁合同。2019年之前的租金由彭利武负责结清，之后的所有费用由被告负责。该协议已经原告备案同意。彭利武已清缴了2019年9月1日之前的全部租金。根据《商铺租赁合同》的约定，被告从2019年9月1日起应向原告缴纳的租金为每月每平33元，即每月租金为9288.5元。截止2020年7月30日，被告已拖欠原告租金92173元（期间被告已缴纳的租金10000元除外）。原告曾多次向被告催讨，要求支付相应租金，但被告总是拒不支付。根据合同约定“乙方逾期不支付租金等任何一项费用超过30日的，出租方有权解除本合同…”之约定行驶合同解除权。被告吴国青辩称，原告方的工作人员跟我们说是每个月4600元的租金。我们在交10000元的时候，原告给我们开了收据，并在收据上注明了每个月的租金是4600元。我们也愿意按4600元的标准支付租金。但是，去年农历十二月二十四日，房屋因下水道堵塞。当时我们就告知了原告方的工作人员，但原告方没有处理漏水问题。我们只好自己请人维修，产生了2万元的维修费用。今年房屋另一个下水道又堵塞漏水，我方请人维修又花费了3600元维修费，要求在租金中一并冲抵。并希望原告一次性解决房屋漏水问题。花费的原始凭证我们已经拍照发给原告的工作人员。我们愿意继续租赁。本院经审理认定事实如下：一、2016年6月，原告大汉公司（出租方甲方）与案外人彭利武（承租方乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》的规定，就乙方租赁甲方部分经营场地进行经营之事宜，在互惠互利、平等自愿的基础上，经友好协商，签订本《商铺租赁合同》。第一条租赁商铺位置、用途、面积、租金、商业管理服务费、物业管理费及递增标准。1、甲方将大汉新城A区5栋1楼110.111.112.113.114.115.116（以下简称商业街/购物广场）的商铺出租给乙方使用。该商铺计租面积为281.47平方米，并以此计算租金、商业服务管理费和收取有关物业管理服务费用的依据…。2、费用标准。物业管理服务费由乙方与物业公司签订物业服务合同后，由物业公司统一收取。租赁面积281.47㎡，租金7.5元/㎡/月，商业管理服务费7.5元/㎡/月，物业管理服务费2元/㎡/月。3、递增方式：前三年无递增，第四年租金恢复到市场租金单价为33元每平方，第五年租金在第四年租金基础上递增8%。第二条租赁期限、费用交付方式甲方出租该商铺的合同期为：5年，从2016年7月1日起至2021年6月30日止，合同签署后该商铺租赁费用起算日为：2016年7月1日（甲方提前交付物业，合同期随之调整为实际交付日期，并以调整后时间计算租金等）；租金、商业管理服务费及物业管理服务费交付方式：半年付；乙方给予甲方租金总款383835元，折后总价为282506元。第三条租赁保证金、租金、商业管理服务费的收取和支付。…。3、费用支付时间：2016年7月1日至2017年6月30日，（租金、商业管理服务费）折后总金额为25332元；2017年7月1日至2018年6月30日，折后总金额为0元；2018年7月1日至2019年6月30日，折后总金额25332元；2019年7月1日至2020年6月30日，折后总金额为111462元；2020年7月1日至2021年6月30日，折后总金额为120379元。…。第九条合同终止…。3、甲方单方解除3.1有下列情形之一的，甲方有权解除合同：…。b、乙方逾期不支付履约保证金、租金、商业管理服务费、物业管理服务费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的。…。原告大汉公司在合同甲方处加盖了公司印章，案外人彭利武在合同乙方处签名、捺印，并备注身份证号码及电话号码。二、2019年9月1日，案外人彭利武与被告吴国青协商，决定将城南阁商务会所经营权转让给被告吴国青，双方在上述《商铺租赁合同》尾部载明：经股东协商决定，将城南阁商铺所有权转由股东吴国青一人所有，由吴国青一人继续履行与大汉公司签订的租铺合同。2019年9月1日之前门面产生的所有费用由彭利武负责结清，之后的所有费用由吴国青负责，经双方签字后即日生效。被告吴国青与案外人彭利武均在协议上签名、捺印，并备注了身份证号码及手机号码。三、2019年12月27日，原告大汉公司向被告吴国青出具格式收据（凭证号码No1200213）一张，载明：收到吴国青A5110-116租金（2019.9.1-2020.6.30）（应付46000，实付10000）壹万元。收据右上角备注：（在2020.6.1日之前未付清，则按合同价收）。收款人张宽在收据上签名。被告吴国青的代理人李署露认为：该收据“在2020.6.1之前未付清，则按合同价收”字迹明显不同，当时收据上没有这句话，系事后添加，其他内容真实。经审核，该收据上备注的“在2020.6.1之前未付清，则按合同价收”字迹与其他字迹颜色明显差异，有事后添加痕迹，该内容本院不予认可。其他内容被告吴国青没有异议，本院予以认可。四、2019年农历腊月24日，被告吴国青商铺发生漏水现象，其当即与原告大汉公司工作人员联系。原告大汉公司派员到现场查看，但双方未能就维修问题达成一致意见。被告吴国青便自行请人维修，称花费了2万余元，要求原告大汉公司冲抵租金未果。五、2020年9月25日，本院通知被告吴国青的委托诉讼代理人李署露，要求其与原告大汉公司协调。如协调不成，则应在2020年9月28日前缴纳拖欠的租金、商业管理费（2019年9月1日至2020年6月30日，月租金为4600元；2020年7月1日至2020年12月31日，月租金10031元），被告吴国青未按期缴纳。2020年9月28日，本院再次通知李署露，要求吴国青在2020年9月30日前按上次通知标准缴纳相关费用，吴国青至今仍未缴纳。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告大汉公司与案外人彭利武签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。后案外人彭利武将合同权利义务全部转让给被告吴国青，原告大汉公司亦同意该转让行为，故被告吴国青应按该合同约定全面履行。本案争议焦点问题为：1、合同解除问题。《商铺租赁合同》约定:“租金、商业管理服务费及物业管理服务费交付方式为半年付”，“当月的租金、商业管理服务费，乙方要提前30日，将费用总额交付甲方指定部门或汇入指定账号”。“有下列情形之一的，甲方有权解除合同：乙方逾期不支付履约保证金、租金、商业管理服务费、物业管理服务费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的”。根据该约定，被告吴国青最迟应在2020年6月1日前付清自2020年7月1日至2020年12月31日的租金、商业管理服务费60189.5元。并按双方协议价格，缴清拖欠的自2019年9月1日至2020年6月30日租金、商业管理服务费36000元。庭审后，本院两次短信通知被告吴国青的委托诉讼代理人，要求吴国青按双方约定缴纳相关费用，但被告吴国青仍未按期缴纳。故原告大汉公司请求解除商铺租赁合同并交还租赁物合法，本院应予准许。考虑到本案实际情况，被告吴国青应在2020年10月30日前向原告大汉公司交还租赁物（大汉新城A区5栋1层110号至116号7个门面）。2、房屋租金问题。《商铺租赁合同》约定，2019年7月1日至2020年6月30日，折后总金额为111462元。但从原告大汉公司向被告吴国青出具的格式收据中可以体现，双方已协议更改租金等费用为每个月4600元。截至2020年6月30日，被告吴国青应付租金、商业管理费总额为46000元，实付10000元，尚欠36000元未付。根据商铺租赁合同约定，2020年7月1日至2021年6月30日，折后总金额为120379元，则月租金、商业管理服务费用总额为10031元，至2020年10月30日（门面交付之日）应付租金、商业管理费总额为40124元（10031元/月×4个月），上述费用共计76124元。被告吴国青所称商铺存在漏水的问题，其可另案向义务人主张权利，本院在本案中不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第九十三条第二款、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告岳阳大汉商业管理有限公司与被告吴国青签订的《商铺租赁合同》；二、被告吴国青于2020年10月30日前将租赁物（大汉新城A区5栋1层110号至116号7个门面）交还原告岳阳大汉商业管理有限公司；三、被告吴国青于本判决生效之日起十日内支付原告岳阳大汉商业管理有限公司租金及商业管理服务费76124元；四、驳回原告岳阳大汉商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2104.32元，减半收取1052.16元，由被告吴国青负担860元，由原告岳阳大汉商业管理有限公司负担192.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  何文华二〇二〇年十月九日书记员  翁 杏附：1、上诉费缴纳通知：上诉人应在提交上诉状时，向湖南省岳阳市中级人民法院核实、预交上诉案件受理费。上诉费收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户账号：60×××93开户行：中国银行湖南省分行营业部。请在缴款后将缴费凭据传真至岳阳中院立案一庭或ＱＱ邮箱（请备注上诉人姓名及一审案号）。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。传真号0730-8840731查询号：0730-8856331ＱＱ邮箱：27×××65ｑｑ.ｃｏｍ2、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。