河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初14486号原告河南好住信息科技有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路9号楼20层2001号。法定代表人李波，执行董事。委托代理人陈闯，该公司员工。被告杨曙，女，1979年12月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人张连崇，河南汇纳律师事务所律师。原告河南好住信息科技有限公司与被告杨曙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告河南好住信息科技有限公司委托代理人陈闯、被告杨曙及其委托代理人张连崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年9月2日，原被告签订《房屋委托合同(改造)》，约定原告对被告的房屋进行装修并在合同期内有权对外出租等，合同期限自2018年9月3日起至2023年9月2日止，待合同期满原告所进行的装修及家具赠送给被告。签订合同后原告按约定进行装修、出租并按合同向被告支付租金。但被告在2020年5月份突然将涉案房屋以私自更换门锁的方式拒绝由原告继续出租使用。原告多次要求被告解除妨害，将涉案房屋交由原告继续使用，但被告以原告迟延支付租金为由拒不交房。然而原告并未迟延支付租金，而是因疫情影响原告经济条件极度恶化，原告将该时间段作为空置期（每年的免租期30天），但被告毫无诚信，恶意利用疫情给原告造成的困难乘人之危，在不通知原告不与原告协商的情况下，强行收回房屋。被告的行为已经违反了合同第十条的约定，应赔偿原告的所有损失。故请求判令：1、解除双方签订的《房屋委托合同(改造)》；2、被告返还原告的剩余装修价值37037元；3、被告赔偿原告的损失57000元；4、被告向原告支付违约金2800元。被告辩称：1、因原告未按照房屋委托合同的约定向被告及时缴纳租赁费用，被告于2020年4月23日向原告送达了解除房屋委托合同通知书，原告未按照合同法约定的期间提出解除通知效力诉讼，因此该房屋委托合同已于2020年4月23日解除。2、原告基于解除合同提出的其他诉求均需要以被告存在过错为前提，而本案中合同的解除系因原告未及时缴纳租金所致，故原告的诉求无事实基础，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年9月2日，原告作为乙方，被告作为甲方，签订《房屋委托合同（改造）》一份，约定：房屋坐落于郑州市高新技术开发区××单元××室，建筑面积为89平方米，作为居住使用。装修期自2018年9月3日至2018年11月2日，不计算房屋租金。委托期自2018年9月3日至2023年9月2日。委托租金支付方式为季付，乙方于每三个月的15日向甲方支付委托租金。为便于乙方妥善处理委托事宜，委托期内甲方同意每年给乙方免租期30天，免租期乙方无需向甲方支付委托代理租金，每年的免租期为同一时间段。月委托租金为1400元，首期付款日自2018年9月15日起。免租期房租为首期付款时扣除（第二年至第五年）。甲方同意乙方在不破坏房屋主体结构的前提下对房屋进行装修改造，委托期满后，乙方所装置的设置（含家具电器）及装修全部赠送给甲方。甲方委托期未满提前收回房屋的，乙方有权解除委托合同，甲方须赔付乙方实际投入的设计、装修、家居家电折算费用、二个月违约金以及未履约期限内预期收益。乙方无故超过30个工作日未支付甲方房屋租金，甲方有权解除本合同并追究乙方的违约责任。该合同签订后，被告向原告交付了房屋，该房屋当时系毛坯房，后由原告进行了装修。原告提交的毛坯全装费用明细显示工程装修为39287元，软装配置为19250元，共计58537元。庭审中被告称原告曾向其发过一份装修明细单，与原告庭审中提交的明细单内容一致，但该装修的具体花费无法核实。原告在2020年3月15日之后未再向被告支付过租金。被告于2020年3月26日向原告工作人员发微信称“房租怎么还没打过来”，于4月4日称“啥情况，电话不接，让我直接去收房哩”，于4月16日称“你们公司又没音了。这两周我过去收房，你们尽快腾房子吧，月底前吧”，原告工作人员称“没办法，我们也想早点把房租给您打过去，但是现在没租客房子都空着”，被告称“那就把房子腾出来回来，还给我吧”。被告于4月23日通过微信及短信向原告发送《解除房屋委托合同通知书》，称“现因你方2020年3月15日起至今未向我方支付委托租金，且经我方多次催讨后仍拒不支付，正式向你方通知解除《房屋委托合同》。请在收到本通知书之日起6日内腾空租赁房屋并交付予本人”。原告工作人员回复称“收到”。原告工作人员于4月24日称“方案之前给您发过了。也不是霸占您房子，差您的房租从那个装修费里扣”，被告称“收房通知过你们。你们违约了，协商是按我违约赔偿，合适吗”。庭审中原告称被告收回房屋时间为2020年5月3日，当时被告换了锁，其已不能使用房屋。被告称其换锁时间为5月1日，换后将钥匙留在物业处并通知原告可以随时去拿东西，后于5月11日将钥匙收回。原告认可其接到有被告取东西的通知，但称其根据合同第五条第二款的约定未去取该物品。被告称该房屋当时有TCL冰箱一台、志高空调四台、洗衣机一台、热水器一台、床及床垫四张（1.5米的三张、1.2米的一张）、椅子桌子各四张、三门柜三个、两门柜一个、网关一个，因原告未取走，现由其放在另一套房屋中保管，能够返还给原告。经本庭询问，原告称仍坚持诉讼请求，要求被告赔偿其剩余装修价值。原被告所签合同约定有每年30天的免租期，庭审中双方均认可该免租期为每一年度首次支付租金时扣减一个月，原告称按该方式履行了两年，即2018年9月、2019年9月不用交房租。原告并称2020年3月15日该支付下一季度租金时，其因疫情原因无法付清，其与被告协商将余下的三年空置期提前，被告未同意。以上事实，有原告提交的照片二份、毛坯全装费用明细一份、被告提交的房屋委托合同、短信截图及解除房屋委托合同通知书各一份、微信聊天记录二组，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交的房屋委托合同（改造）并非原件，且第一、五页为照片打印件，第二、三、四页为复印件，故就该合同与被告提交的合同不一致部分，本院不予采纳。本院认为：原被告签订的《房屋委托合同（改造）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同签订后，被告将该房屋交付原告使用，原告应依约向被告支付房租。原告自2020年3月15日起未再向被告支付当季应缴房租，其经被告催要仍未支付，后被告于2020年4月23日向其发出解除合同通知书，并于5月初将该房屋收回。庭审中原告称其未迟延支付租金，而是将该期间作为空置期，被告未与其协商即收回房屋的行为已构成违约。本案中，原被告所签合同约定每年有一个月的免租期，并约定每年的免租期为同一时间段。原告已享受免租期的时间为2018年9月及2019年9月，即2019年9月至2020年9月期间的免租期原告已经使用完毕。故在原告称其将2020年3月15日之后期间作为空置期使用不符合合同约定，其亦未就剩余年限的空置期提前使用与被告协商一致，且其至今未向原告支付该期间租金的情况下，被告从其处将该房屋收回符合合同约定及法律规定，被告该行为并不构成违约。故对原告请求被告支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。原告请求解除双方所签合同。因被告已向原告发出解除合同通知书，并实际收回该房屋，故对双方所签该合同已解除，本院予以确认。庭审中被告认可有部分室内遗留物品在其处，并愿意予以返还。经本庭询问，原告仍坚持主张由被告对其进行赔偿。因该室内物品应以返还原物为优先履行方式，且本案系因原告未交纳租金导致房屋被收回，并不符合合同约定的“委托期满后乙方所装置的设置及装修全部赠送给甲方”的情形，故对原告要求返还室内物品剩余装修价值的诉讼请求本院不予支持。就被告所述相应物品的返还，双方可另行处理。本案中，被告向原告交付的系毛坯房，庭审中其认可原告向其发送过装修费用明细表，并称该房屋收回后现由其自行使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。就原告所进行固定装修部分，因被告已实际予以利用，故其应在利用范围内向原告予以适当补偿。原告并未提交装修合同及具体付款记录，故参照其提交的费用明细表中工程装修部分、双方合同实际履行期间、被告对该房屋的实际利用情况，就该费用本院酌定为13000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告河南好住信息科技有限公司与被告杨曙于2018年9月2日签订的《房屋委托合同（改造）》已解除。二、被告杨曙于本判决生效后，支付原告河南好住信息科技有限公司13000元。三、驳回原告河南好住信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1111元，由原告负担1048元，由被告负担63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  汪涛二〇二〇年十月二十日书记员  宋婕