江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初5091号原告：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。法定代表人：王金明，该公司总经理。被告：王本玲，女，1964年1月20日生，汉族，住连云港海州区。被告：冯国强，男，1963年4月13日生，汉族，住连云港市海州区。二被告共同委托诉讼代理人：王本花，女，1955年3月31日生，汉族，住连云港市海州区。（系王本玲姐姐）二被告共同委托诉讼代理人：王本红，女，1957年7月15日生，汉族，住连云港市海州区。（系王本玲姐姐）原告连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明物业公司）与被告王本玲、冯国强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金明物业公司的法定代表人王金明、被告王本玲与冯国强的共同委托诉讼代理人王本花、王本红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金明物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告物业服务费用、二次供水电费、垃圾处理费3565.18元及违约金3076.7元，合计6641.88元(自2012年9月6日起至付清之日止，以合同约定的日千分之三计算)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系盛世嘉缘小区9号楼2单元101室业主，房屋面积139.6平方米，9号楼3号车库18.34平方米，被告一直拖欠原告物业服务费、二次供水电费、垃圾费等费用，自2012年9月1日起至2020年6月30日止，合计3565.18元，上述费用经原告多次催缴未果。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告王本玲、冯国强提交书面答辩称，1.原告的部分诉讼请求已经超过法定诉讼时效，不应得到支持；2.答辩人已非盛世嘉缘业主，非本案适格被告，涉案房屋及车库在2015年之前无人居住，在2015年上半年已出售并办理过户登记，出售房屋时已结清全部费用；3.原告不具有物业公司资质，提供的物业合同也未达约定标准，物业合同应无效；4.原告主张的二次供水费、垃圾处理费及利息无法律依据。本案原告围绕诉讼请求依法提交了《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》两份、证明、业主委员会通知、各项费用计算明细表、水电费发票、新城社区居委会通知单、盛世嘉缘业主委员会证明、告知、通知、催缴通知、行政判决书、行政强制执行事先催告书、执行通知书、调查询问笔录、通知、江苏省城市生活垃圾处理收费管理暂行办法、短信通知截图、（2014）海商初字第888号民事判决书、（2019）苏0706民初10111号民事判决书、（2019）苏0706民初3431号判决书、苏高法审委（2009）36号文件、江苏省物业管理实施细则、不动产登记簿查询记录、照片等证据，被告依法提交了备案表、房产证复印件、照片一组等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年9月1日、2015年9月1日，盛世嘉缘业主委员会（甲方）与原告金明物业公司（乙方）分别签订了《盛世嘉缘小区自治管理委托合同》，合同约定：盛世嘉缘小区位于瀛洲路38号，1－10栋共430户，建筑面积5万平方米。经盛世嘉缘小区业主委员会研究，同意连云港金明物业公司对小区进行物业自治管理服务，自本合同签订后七日内进驻。经甲、乙双方协商，现就有关事项达成如下协议：一、甲方责任、义务：1.服从物业公司的一切正常管理，协助乙方按时收取正常物管费用（业主委员会、负责监督催缴）。2.小区如有公共设施需要出租，由乙方协助办理，出租所得款项由乙方和甲方三、七提留。小区内停车管理收取的费用，用于贴补物业公司。3.监督小区业主自觉遵守小区各项管理制度，自觉维护小区的设备设施，保持清洁卫生，争做文明市民。二、乙方职责、义务：1.负责整个小区的秩序管理工作（小区北门和东门安排24小时的门卫，地上停放车辆有偿看管，夜间巡视工作及监控资料妥善保管）。2.负责整个小区环境保洁服务工作（内容含小区内的道路、绿化带，楼梯走道及公共场所）。3.负责整个小区内所有设施设备及各个住宅共用部分的有偿维修服务。4.服务工作接受业主委员会监督。5.乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括：责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三。并对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴、催改措施。……。合同还对其他事项进行了约定。2012年9月1日至2015年8月30日期间，该小区多层物业服务费为0.35元/平方米/月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）；2015年9月1日至2018年9月1日期间，该小区多层物业服务费为0.45元/平方米/月（泵费每月5元每户，不含车辆看管费用，化粪池抽取费用，业主均摊）。连云港市海州区城市管理局（以下简称海州区城管局）根据连云港市物价局2001年1月16日下发的连价费字[2001]23号《连云港市城镇垃圾处理费管理实施细则》的规定，认定金明物业公司应当按照规定从其收取的物业管理服务费中，按该小区实际入住户数400户、每户每月2元标准缴纳垃圾处理费，每月应缴纳800元。2019年1月2日，海州区城管局作出海城管征字[2018]第31号行政征收决定书，决定对金明物业公司征收自2013年1月至2018年6月期间的垃圾处理费共计52800元。因原告金明物业公司不服该征收决定，向连云港市城市管理局（以下简称市城管局）申请行政复议，市城管局于2019年3月8日作出[2019]连城行复第1号行政复议决定书，决定维持海州区城管局作出的行政征收决定。原告仍不服，起诉至连云港经济技术开发区人民法院，连云港经济技术开发区人民法院作出（2019）苏0791行初165号行政判决书，判决驳回原告的诉讼请求，原告后上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院作出（2019）苏07行终178号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年1月16日，海州区城管局制作《行政强制执行事先催告书》，要求原告在接到催告之日起十日内依法自觉履行行政征收决定，缴纳2013年1月至2018年6月的城市生活垃圾费本金及滞纳金合计105600元。因原告未按期缴纳，海州区城管局向连云港经济技术开发区人民法院申请强制执行。另查明，被告王本玲、冯国强原系海州区朝阳东路南瀛洲路东盛世嘉缘小区9号楼2单元101室（建筑面积139.6平方米）、9号楼3号车库（建筑面积18.34平方米）业主。被告王本玲、冯国强于2015年上半年将上述房屋（含车库）出卖给案外人张作光、徐某，并于2015年7月30日将房屋登记至买受人名下，2015年8月13日将车库登记至买受人名下。被告王本玲、冯国强未缴纳2012年9月至2015年7月房屋物业费及二次供水泵电费，车库2012年9月至2015年8月物业费。本院认为，《中国人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。本案中，被告王本玲、冯国强于2015年7月30日将房屋登记至买受人名下，2015年8月13日将车库登记至买受人名下，至原告起诉之日已超过三年期间，被告在答辩意见中表明，房屋出卖后即未在该小区居住，原告的诉讼请求已过诉讼时效，且原告未提交有效证据证明存在诉讼时效中止、中断之情形，原告应承担怠于行使权利的法律后果，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十四条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告连云港金明物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告连云港金明物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  王 敏二〇二〇年十月十五日法官助理  万绪文书 记 员  周春艳法律条文附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十四条在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；（四）权利人被义务人或者其他人控制；（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。