浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1901号上诉人（原审原告）：杨吕吕，女，1981年8月13日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。被上诉人(原审被告)：桐乡市世贸中心置业有限公司。住所地：桐乡市梧桐振东新区世纪大道235号。统一社会信用代码：91330483685564131P。法定代表人：卢小丰，董事长。委托诉讼代理人：孙洁，女，公司工作人员。上诉人杨吕吕因与被上诉人桐乡市世贸中心置业有限公司（以下简称桐乡世贸置业公司）合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2020）浙0483民初877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨吕吕上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由桐乡世贸置业公司承担。事实与理由：1.桐乡世贸置业公司一审中提交的《商铺交接单》系事后伪造，杨吕吕并未收到商铺交接的任何通知。该《商铺交接单》载明的交接时间为2013年10月1日，但杨吕吕与桐乡世贸置业公司签订《商铺使用权出让合同书》及杨吕吕签署《商铺统一管理同意书》的时间均在2015年6月24日。且2013年10月1日，涉案商铺仍在施工当中，并不符合交接条件，桐乡世贸置业公司未如约向杨吕吕交付商铺，构成根本违约，则杨吕吕有权单方解除《商铺使用权出让合同书》；2.涉案商铺不符合办理产权证的条件，杨吕吕未提出签订《商品房买卖合同》合情合理。根据《商铺使用权出让合同书》的约定，商铺所在项目整体开业之日起满三年，杨吕吕可提出将合同由商铺使用权出让合同变更为商品房买卖合同，而涉案商铺所在的项目整体尚未开业，因此合同约定的条件尚未成就。同时，当前该商铺仍然无法办理产权证，据杨吕吕了解，其他将合同转为《商品房买卖合同》的买受人也并未办理出产权证，因此，杨吕吕未提出签订《商品房买卖合同》合情合理；3.桐乡世贸置业公司的诉讼代理人张洪岩并未出庭，也未提交委托手续，仅在庭外做了一份谈话笔录，该谈话笔录的内容是不真实的。桐乡世贸置业公司辩称，请求二审法院依法判决。杨吕吕向一审法院起诉请求：1.解除《商铺使用权出让合同书》；2.桐乡世贸置业公司退回杨吕吕转让款、物业维修资金共计159135元；3.判令桐乡世贸置业公司赔偿杨吕吕违约金（自2013年10月28日计算至实际付款之日，按每日万分之三计算，暂计至2020年1月17日为108466.416元）。一审法院认定事实：2015年6月24日，杨吕吕（乙方）、桐乡世贸置业公司（甲方）签订《商铺使用权出让合同书》一份，编号为T.WTC售：B2-20128，对应商铺编号为桐乡世贸中心二期2层21511号（面积9.95平方米），合同约定商铺使用权出让价款为158637元。合同第二条约定商铺使用权出让的期限自2013年10月28日至2052年1月4日止。杨吕吕根据本合同项下商铺所在项目整体开业之日起满三年，杨吕吕根据本合同第七条第二款选择将商铺发包给桐乡世贸置业公司引进的世贸商管公司承包经营的，杨吕吕有权书面向桐乡世贸置业公司提出将合同由商铺使用权出让合同变更为《商品房买卖合同》，将商铺所有权转让给杨吕吕，价格不变，杨吕吕已付商铺使用权出让价款抵作购房款。《商品房买卖合同》签订后，合同的其他条款及合同附件仍有效。自合同项下商铺所在项目合同约定交房之日起超过四年，杨吕吕未书面向桐乡世贸置业公司提出将本合同变更为《商品房买卖合同》，则杨吕吕无权再提出变更请求。第四条约定桐乡世贸置业公司应当于2013年10月28日前将该商铺交付给杨吕吕。第七条约定，杨吕吕与桐乡世贸置业公司引进的世贸商管公司签订承包经营合同，由其承包经营。第八条约定商铺使用权的具体交付方式，约定桐乡世贸置业公司应在商铺交付前十五天内向杨吕吕发出《商铺使用权交付通知书》，书面通知杨吕吕办理交付该商铺的手续。杨吕吕应在收到该通知之日起十五天内，会同桐乡世贸置业公司对该商铺进行验收交接，商铺使用权交付的标志为杨吕吕、桐乡世贸置业公司会签交接单。杨吕吕选择由桐乡世贸置业公司引进的世贸商管公司承包经营的，杨吕吕、桐乡世贸置业公司同意由桐乡世贸置业公司通知世贸商管公司受领该商铺使用权并会签交接单。第十条约定杨吕吕向桐乡世贸置业公司交付物业维修专项基金498元，与出让价款同时交付，并适用有关价款支付的其他约定。2015年6月24日，杨吕吕在《商铺统一管理同意书》上签字，同意在其受让商铺使用权后，服从商铺所在市场的商管公司统一管理，遵守世贸商管公司制定的相关规则。另认定，2012年至2015年期间，杨吕吕支付桐乡世贸置业公司出让款158637元、物业维修基金498元，双方于2015年6月24日签订《商铺使用权出让合同书》，对合同中商铺交付等权利义务的约定，双方均予认可。又认定，桐乡世贸置业公司于2013年10月1日将涉案商铺交付给世贸商管公司，并会签交接单。一审法院认为，杨吕吕、桐乡世贸置业公司签订的《商铺使用权出让合同书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。现杨吕吕以桐乡世贸置业公司未交付涉案商铺、未将《商铺使用权出让合同书》变更为《商品房买卖合同》、未办理房屋产权证为由，认为桐乡世贸置业公司的行为构成根本违约，要求依法解除杨吕吕、桐乡世贸置业公司之间的《商铺使用权出让合同书》。首先，关于商铺的交付。杨吕吕自2012年即向桐乡世贸置业公司出资受让涉案商铺的使用权，且于2015年签订合同确认了相应权利义务，明确约定商铺交付时间为2013年10月28日前；根据合同约定，杨吕吕选择由世贸商管公司承包经营的，则杨吕吕、桐乡世贸置业公司同意由桐乡世贸置业公司通知世贸商管公司受领商铺使用权；结合一审法院认定的事实，杨吕吕将涉案商铺委托给世贸商管公司统一经营，世贸商管公司也已于2013年10月自桐乡世贸置业公司处受领了涉案商铺使用权，且杨吕吕自己也陈述涉案商铺所在的世贸二期在2015年曾经营过；杨吕吕在另案中诉请世贸商管公司支付承包费，自2013年10月起算承包经营期限，也表明杨吕吕认可商铺在2013年10月已经交付给世贸商管公司。综上，可以认定涉案商铺已经交付。故杨吕吕以桐乡世贸置业公司未交付商铺构成根本违约的主张，不成立。其次，关于未签订《商品房买卖合同》、未办理产权证的问题。合同约定杨吕吕有权书面向桐乡世贸置业公司提出将《商铺使用权出让合同书》变更为《商品房买卖合同》，然杨吕吕至今未向桐乡世贸置业公司书面提出变更意愿，现又以桐乡世贸置业公司未将《商铺使用权出让合同书》变更为《商品房买卖合同》为由，要求依法解除《商铺使用权出让合同书》，于法无据。因杨吕吕、桐乡世贸置业公司双方未签订《商品房买卖合同》，桐乡世贸置业公司当然无法办理房屋产权证，杨吕吕以桐乡世贸置业公司未办理房屋产权证为由要求解除《商铺使用权出让合同书》，一审法院不予支持。综上，杨吕吕要求解除合同并要求桐乡世贸置业公司返还出让款、维修基金及支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回杨吕吕的诉讼请求。案件受理费5314元，减半收取2657元，由杨吕吕负担。二审中，杨吕吕提交了下列证据：证据一，《关于桐乡世贸中心二期遗留问题解决进度通告（二）》、《关于桐乡世贸中心二期遗留问题解决进度通告（三）》、手机微信聊天记录截屏、浙江政务咨询投诉回复短信内容手机截屏、U盘各一份，用以证明桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司从桐乡世贸置业公司处接收涉案商铺是违法的。证据二，其他21位业主的商铺使用权出让合同、商品房买卖合同及交费收据，用以证明其他21位业主与杨吕吕的情况一样，都是付清了全款但是无法办理产权证，桐乡世贸置业公司逾期交房违反了合同约定，应当退还本金并支付相应违约费用。证据三，业主联名状45份，用以证明其他45位业主均支持杨吕吕解除合同的诉求。桐乡世贸置业公司质证认为，对证据一的真实性予以认可，但对证明目的不认可；对证据二的真实性没有意见，现在是没有办法办理产证；对证据三没有意见，桐乡世贸置业公司所欠外债非常多，如果进行破产清算，杨吕吕的债权排序比较靠后，还不如先办理网签把产权固定下来。本院认证意见为，对杨吕吕提交的证据一的真实性予以确认，但证据一仅涉及桐乡世贸中心二期项目的网签及竣工验收情况，无法证明待证事实，对证据一的证明效力不予认定。证据二、三与本案纠纷没有关联性，对其证明效力不予认定。二审中，桐乡世贸置业公司提交了商铺保证金收据复印件三张，用以证明杨吕吕的商铺曾经开业运营过大概1年。杨吕吕质证认为，对证据的真实性不予认可。本院认证意见为，桐乡世贸置业公司提交的收据为复印件，真实性无法确认，且与本案纠纷没有关联，对其证明效力不予认定。杨吕吕另向本院提交了证人出庭作证申请书一份，申请证人苏某就桐乡世贸中心二期中已网签备案商品房买卖合同的商铺，至今仍未按合同约定时间办理出产权证的事实出庭作证，对此，本院认为，网签备案的商铺是否已办理产权证一节事实与本案纠纷没有关联，对杨吕吕的前述申请，本院不予准许。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，桐乡世贸中心二期项目于2013年1月28日取得预售证书。本院认为，关于涉案商铺是否交付的问题，经查，涉案商铺隶属于桐乡世贸中心二期，是众多虚拟分割商铺中的一个。桐乡世贸中心二期项目于2013年1月28日取得预售证并对外进行销售，后由业主委托桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司进行统一经营管理。杨吕吕与桐乡世贸置业公司签订的《商铺使用权出让合同书》中约定，桐乡世贸置业公司应于2013年10月28日前将商铺交付给杨吕吕，杨吕吕选择桐乡世贸置业公司引进的商管公司承包经营的，则桐乡世贸置业公司、杨吕吕双方同意由桐乡世贸置业公司通知商管公司受领商铺使用权并会签交接单。虽然该《商铺使用权出让合同书》签订于桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司受领商铺之后，但考虑到涉案商铺的虚拟分割属性和桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司的统一经营管理模式，且在杨吕吕诉桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司承包费纠纷一案中，杨吕吕主张自2013年10月起计算桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司的承包经营期限，亦表明杨吕吕实际认可涉案商铺自2013年10月起即已交付桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司，现杨吕吕以桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司先于《商铺使用权出让合同》签订之日受领商铺违法，没有法律依据，本院不予支持。至于杨吕吕提出的因商铺未办理产权证而要求解除使用权出让合同的问题，根据《商铺使用权出让合同》的约定，自涉案商铺所在项目整体开业之日起满三年，杨吕吕有权书面向桐乡世贸置业公司提出将商铺使用权出让合同变更为商品房买卖合同，将商铺所有权转让给杨吕吕，但截至目前，杨吕吕并未向桐乡世贸置业公司提交书面变更申请，则杨吕吕以尚未办理产权证为由要求解除前述商铺使用权出让合同，没有法律依据，本院不予支持。综上，杨吕吕的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5314元，由杨吕吕负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二〇年十月十三日法官助理  刘文文书 记 员  张琳嫣