江苏省宝应县人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏1023执异118号异议人（案外人）：尤某某,男,1970年8月22日出生,汉族,住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：顾永景，江苏国磊律师事务所律师。申请执行人：钱某某，男，1968年4月7日出生，汉族，住宝应县。被执行人:倪某某，男，1973年10月11日出生，汉族，住宝应县。被执行人：安某某，女，1974年10月13日出生，汉族，住宝应县。在本院执行钱某某与倪某某、安某某民间借贷纠纷一案中，案外人尤某某对执行宝应县安宜南路XX号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人尤某某称，请求停止对坐落于宝应县安宜南路XX号房地产的执行（包括停止不负任何负担拍卖上述房地产中两被执行人66%的份额、限令案外人于公告日起30日内腾让房屋等）。事实和理由：一、贵院执行文书认定，案外人对案涉房产的租赁权确立的时间，迟于在其上设立的抵押权的时间和贵院对其查封的时间。这是认定基本事实错误。案外人是案涉房产的合法承租人，自2009年9月24日开始，持续租用案涉房产经营宝应县某某私房菜馆(某某精品餐厅)至今。案涉房产的原产权人为宝应县农村信用合作社。2009年9月9日，案外人与该信用社就案涉房产租赁订立《租赁协议》，租期5年零7个月，从2009年9月25日起至2015年9月24日止。前7个月免租金，后5年租金25万元/年，分别于每年4月25日前和10月25日前分期等额支付。2010年底2011年初，案涉房产被依法转让给两被执行人及柴金林、许云霞(以下合称次出租人)。经三方协商，案外人不行使优先购买权，根据“买卖不破租赁”的规则，次出租人继受《租赁协议》中原出租人的权利和义务，《租赁协议》继续履行。《租赁协议》履行至2015年初，由于租赁市场行情发生较大变化，次出租人向案外人提出涨租金，案外人也希望延长租期，经反复协商，双方于2015年2月10日和2015年6月27日先后续签《营业用房租赁合同》和《补充协议书》。双方约定：从2015年6月25日起，租金增至50万元/年(2015年4月24日前租金按《租赁协议》认为25万元/年)，租期延至2025年6月24日，前2个月(2015年4月25日-2015年6月24日)免租金优惠。从2015年6月25日起至2025年6月24日止,10年租金500万元。案外人于2015年6月27日前己经付清全部租金。上述事实表明，案外人对案涉房产的租赁权确立于2009年9月24日，既早于中国银行扬州维扬支行于2010年9月2日设定的抵押权，也早于贵院2013年10月8日依据(2013)宝民初字第1583号民事裁定书、协助执行通知书实施的查封。二、贵院执行文书中，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[20041]15号，下称查封规定)第二十六条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释[2000]44号，下称担保法解释)第六十六条规定，否定案外人在先确立的租赁权，并限令案外人于公告之日起30日内让房、裁定不负任何负担拍卖案涉房产等，属于适用法律错误。其中，查封规定第二十六条第一款，针对的是“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为”，不符合本案事实，不针对案外人；担保法解释第六十六条，针对的是“抵押人将已抵押的财产出租”，但本案事实是“抵押人将已出租的财产抵押”。因此，这两个司法解释条款均不适用于本案。事实上，本案应当适用的法律和司法解释如下：1。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”2。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16，下称拍卖规定)第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。3。担保法解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”4。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号，下称执行异议规定)第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”三、贵院指向案涉房产的执行程序，严重违法、失当。主要表现有：1、根据查封规定第二十九条规定，贵院2013年10月8日以(2013)宝民初字第1583号民事裁定书、协助执行通知书查封案涉房产后，经过2年即至2015年10月8日已自动解除(法释[2015]5号民诉法解释第四百八十七条规定的3年期限对此不适用)。因此，仅就该首封而言，根本不能作为继续执行案涉房产的依据。2、贵院若有续行查封(案外人尚不知情)，但续封与首封一样，既未向案外人直接送达，亦未依法公告，根据查封规定第二十六条第三款“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”之规定，即使首封与续封发生于案外人的租赁权之前，也不能对抗作为善意承租人的案外人，何况案外人拥有在先确立的租赁权?3、抛开案外人的租赁权早于抵押权和查封不谈，即使针对迟于抵押权和查封的在后租赁权，根据拍卖规定第三十一条第二款“人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”之规定，人民法院也不能未经法定程序而简单粗暴地驱赶善意承租人。其中，“依法将其除去”包括依法达成和解协议、依法解除租赁合同、承租人自愿騰让房屋等，而执行文书罔顾案外人合法租用案涉房产的事实，简单粗暴地驱赶案外人，实在不该。4、2020年9月9日，贵院工作人员到某某餐厅送达执行文书时，案外人当即异议。执行人员告知案外人可以于15日内向贵院书面申请异议。但该指定期限不合法。执行异议规定第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”此外，贵院送达给案外人的执行文书出现(2020)苏1023执恢935号和(2018)苏1023执恢935号两个案件编号，可能是笔误。综上，案外人对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，执行异议规定第三十一条第一款规定，提出排除对案涉房产执行的异议。申请执行人钱某某辩称，答辩人认为异议人尤某某提出执行异议，要求停止对坐落于宝应县安宜南路XX号房地产的执行，其理由是其租赁该房产时间在线，房产抵押查封时间在后，并提供了其与宝应县农村信用合作联社的房屋租赁协议。答辩人认为，其理由是不能成立的。异议人所提供的其与宝应县农村信用合作联社的房屋租赁协议是2009年9月9日签订的，时间为2009年9月25日到2015年4月24日止，期间该房产权权属发生变更，产权人为倪某某、安某某、柴金林、许云霞。2013年10月8日因倪某某与答辩人发生纠纷，答辩人申请财产保全，该房产被宝应县人民法院裁定查封。倪某某、安某某对此是知情的。2015年2月10日，异议人在房租将要到期前与新房主即倪某某等人签订合同，期限为十年。作为出租人的倪某某等均是明知该房产被查封一事实，其应该如实告知承租人，而承租人也应该了解该房产查封及抵押的事实。从答辩人提供了委托书可以看书，异议人应该还是注意到房产权属的问题了，当然也应该更仔细的了解查封抵押的问题。无论出租人的故意还是双方的串通，在这一份租赁合同中异议人均应该承担该房产被查封的法律风险，十年租赁合同是在先前合同到期后签订，后又一次性支付剩余九年的租金与常理不相符，说明双方有串通的嫌疑。根据规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移设定权利负担或者其他有妨碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中倪某某、尤某某明知房产被抵押查封，仍签订长达10年之久的合同，并一次性支付租金，其行为有悖常理，其本意是为了抵抗答辩人申请执行的行为。基于该因素，答辩人请求驳回异议人的请求。被执行人倪某某、安某某未答辩。本院查明，钱某某与倪某某、安某某民间借贷纠纷一案，本院于2014年6月18日作出（2013）宝民初字第1583号民事判决书，判决：被告倪某某、安某某于本判决生效之日起十五日内偿还原告钱某某借款本金300万元及其利息（其中本金150万元自2012年7月27日至2013年2月28日，按月利率1%计算利息；本金50万元自2012年8月2日至2013年2月28日，按月利率1%计算利息；本金30万元自2012年8月9日至2013年2月28日，按月利率1%计算利息；本金10万元自2012年9月11日至2013年2月28日，按月利率1%计算利息；本金60万元自2012年10月30日至2013年2月28日，按月利率1%计算利息；2013年3月1日至本判决确定履行之日的利息，以本金300万元为基数按月利率1.5%计算）。后本院予以立案执行。2018年10月9日恢复执行，案号为（2018）苏1023执恢935号。本院在执行过程中，查询到被执行人倪某某、安某某名下位于宝应县安宜南路XX号房地产66%份（各占33%）（宝房权证安宜字第9123480-1、9123480-××号）及土地使用权【宝国用（2010）字第2480号】。本院委托扬州一元土地房地产评估咨询有限公司对上述房产及土地使用权进行了评估，本院于2020年9月5日作出（2018）苏1023执恢935号之三执行裁定书，裁定：不负任何权利负担拍卖被执行人倪某某、安某某名下的位于宝应县安宜南路XX号房地产66%的份额部分。案外人尤某某不服，遂提起异议。另查明，2009年9月9日，异议人尤某某与宝应县农村信用合作联社签订了一份租赁协议，尤某某作为承租方承租坐落于宝应县××宜镇安××号的房产。2015年2月10日，涉案房产共有人安某某、柴金林、许云霞共同委托倪某某与尤某某签订了一份《营业用房租赁合同》，约定将涉案房产租赁给异议人，租赁期限为10年，自2015年4月25日起至2025年6月24日止，异议人按照约定给付了租金。本院认为，承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之后，与被执行人签订房屋租赁合同的，应当认定为“查封后租赁”。根据规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行。因此，承租人在法院采取诉讼保全或执行措施之后取得租赁权的，不得以其租赁权对抗申请执行人，其主张停止执行的，不予支持。本案中，异议人提供的证据不足以证明其租赁涉案房产在法院采取执行措施之前，故本院对异议人的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人尤某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向宝应县人民法院提起诉讼。审判长  朱宏宙审判员  周 健审判员  相艳妮二〇二〇年十月十日书记员  彭 婧