河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初5920号原告：耿玉花，女，1964年11月9日出生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：路东亚，河南明耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅晶，河南明耀律师事务所律师。被告：郑州华商汇房地产开发有限公司，住所地新郑市郭店镇文化路1号，统一社会信用代码914101840794399398。法定代表人：王复兰，执行董事。委托诉讼代理人：王嘉玮，系公司员工。第三人：河南巩义农村商业银行股份有限公司，住所地巩义市紫荆路33号，统一社会信用代码91410181683185226X。法定代表人：王建伟，董事长。原告耿玉花与被告郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称华商汇）、第三人河南巩义农村商业银行股份有限公司（以下简称巩义农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告耿玉花及其委托诉讼代理人路亚东、张雅晶，被告华商汇的委托诉讼代理人王嘉玮到庭参加诉讼，第三人巩义农商行经本院传票传唤无正当理由未有到庭。本案现已审理终结。耿玉花向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令解除耿玉花与华商汇签订的商品房买卖合同；2、判令解除耿玉花与第三人巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》；3、判令华商汇立即返还耿玉花的购房首付款、维修基金、按揭服务费25074元；4、判令华商汇返还原告已付给第三人的贷款本金14667.57元，并赔偿原告已付给第三人的贷款利息13126.49元；5、判令华商汇偿还原告与第三人《个人购房借款（综合）合同》项下的剩余贷款205332.46元；6、依法判决被告承担违约金2444.44元；7、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告郑州华商汇房地产开发有限公司开发的位于新郑市××店镇华商汇家居馆（即华商汇5号楼）项目，该楼盘的物业形态为商铺。2019年7月2日，被告郑州华商汇房地产开发有限公司与原告耿玉花签订《商品房买卖合同》（合同编号：190××××4381），合同约定：耿玉花购买郑州华商汇房地产开发有限公司开发的位于郭店镇郑××路东、××路××商××楼××5452商品房，用途为商业服务。该商品房合同约定建筑面积共21.64平方米，其中套内建筑面积11.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.88平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米20565.11元，总金额（人民币）445029元。2019年7月17日进行了网签。付款方式及期限：约定金额，225029元；付款方式，现金；约定付款时间，2019年7月2日，交纳比例，50.57%，备注：约定金额，220000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年10月31日，交纳比例：49.43%。原被告双方实际约定首付数额为136024元，第一期付10024元；第二期付63000元；第三期付63000元。第一期原告于2019年7月2日已交纳。商品房交付期限：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，被告应支付违约金，现被告已逾期交房超过200天。2019年7月1日，原告耿玉花以借款人名义与第三人签订《个人购房借款（综合）合同》，（合同编号：2019072063），被告郑州华商汇房地产开发有限公司作为本合同的保证人，合同约定：贷款金额为220000元，贷款期限为120个月，自2019年07月01日起至2029年07月01日，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准。原告以位于新郑市××店镇郑××路东、××路××商××楼××号房屋作为抵押物，购房合同编号190××××4381，原告授权贷款人将贷款220000元以借款人购房款的名义一次或者分次转入借款人指定郑州华商汇房地产开发有限公司账户，账户号为00×××35，开户银行为河南巩义农村商业银行股份有限公司营业部；还款方式为等额本息还款法。合同签订后，原告按期以其银行账户62×××55进行还款。然而，被告未在合同约定的2019年12月31日进行交房，且至今未向原告进行交房，眼看交房已遥遥无期，被告的行为对原告造成了违约，依照合同约定，原告有权要求与被告解除《商品房买卖合同》，要求被告依法应当承担违约责任，退还原告已支付房款且赔偿原告的相应损失。原告与被告解除《商品房买卖合同》后，原告与第三人河南巩义农村商业银行股份有限公司签订的《个人购房借款（综合）合同》合同目的不能实现，原告有权解除与第三人签订的《个人购房借款（综合）合同》。基于上述，被告违反《商品房买卖合同》合同约定的交房时间，迟迟不能交房，对原告构成违约。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”该解释第25条第2款明确规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。”原告有权请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，退还已支付房款并要求被告承担违约责任。同时请求法院将该按揭贷款合同纠纷与商品房买卖合同纠纷合并审理，并要求被告郑州华商汇房地产开发有限公司给付第三人借款本金及利息。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，希望人民法院依法查明事实，支持原告的请求为盼。被告华商汇辩称：1、耿玉花要求解除与华商汇签订的《商品房买卖合同》无事实和法律依据，华商汇不同意解除。2、根据商品房买卖合同约定，截至目前，商品房买卖合同约定的交房日期尚未确定，华商汇不存在逾期交房的行为，更谈不上承担逾期交房的违约责任。根据耿玉花与华商汇签订的商品房买卖合同第六条第3款约定，耿玉花应在2019年7月2日交纳房款225029元，应在2019年10月31日以商业贷款的方式交纳剩余房款220000元。截止本案一审庭审之日，耿玉花第一笔购房款至今未交纳完毕。根据商品房买卖合同第八条约定：买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。商品房买卖合同附件四补充协议第三条第3款约定：买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的、出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无需承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。根据商品房买卖合同的约定，华商汇有权相应顺延交房日期至耿玉花实际交纳完毕房款之日，因耿玉花第一笔购房款尚未交纳完毕，交房日期尚未确定，待交房日期确定后方才可以开始计算90天的解除期限，目前，商品房买卖合同约定的解除条件尚未成就。3、耿玉花与华商汇之间系商品房买卖合同关系，耿玉花与巩义农商行之间系借贷关系，两者是不同的法律关系，不能混为一谈。合同的解除，须符合合同约定的解除条件或符合法律相关规定，商品房买卖合同和借贷合同并不是主从合同的关系，两者之间没有附属性，即使有一份合同被解除，也不必然导致另一份合同被解除。耿玉花因购买涉案房屋向巩义农商行进行了借款，耿玉花为借款人，华商汇仅为耿玉花的借款提供了担保。根据相关法律规定，只有在债务人耿玉花无法按时清偿债务时，担保人华商汇才向债权人巩义农商行承担还款责任，在耿玉花自己未履行还款义务的前提下，无权要求华商汇向巩义农商行履行还款义务。华商汇收到的耿玉花的按揭贷款，仅仅是房款，华商汇并未收取任何贷款本金及利息，也没有返还义务，耿玉花要求华商汇返还其已经偿还的月供和欠付巩义农商行的剩余贷款本息，没有事实和法律依据。4、如果法院判决解除华商汇与耿玉花签订的商品房买卖合同，则：（1）华商汇只需退还耿玉花向华商汇交纳的房款及维修基金。耿玉花欠付巩义农商行的贷款本息应由耿玉花偿还（抗辩理由同上述第4条）。根据华商汇与耿玉花签订的商品买卖合同附件四补充协议第二条第6款、第七条第6款的约定，在华商汇退款前，耿玉花应配合华商汇办理房屋合同备案撤销及解除预告登记、解除房屋预抵押登记的相关手续，否则华商汇有权拒绝退款。团购费及按揭服务费均不是华商汇收取，不应由华商汇承担退款责任，耿玉花该项诉请没有事实和法律依据。耿玉花要求华商汇支付资金占用利息及违约金无事实和法律依据，依法不应予以支持（抗辩理由同上述第2条）。耿玉花向华商汇支付的购房款及维修基金，系耿玉花购买房屋的购房款，并非借款，华商汇没有支付资金占用利息的义务。即使商品房买卖合同被判决解除，根据商品房买卖合同约定及相关法律规定，华商汇也没有支付资金占用利息的义务。另外耿玉花计算违约金及资金占用利息的基数，与华商汇实际收取的房款情况不符，耿玉花计算违约金的标准也与双方商品房买卖合同的约定不符。即使判决华商汇承担逾期交房的违约责任，也应按商品房买卖合同第九条第1款约定，违约金按耿玉花向华商汇累计已付款的0.005%计算。6、华商汇在耿玉花与巩义农商行签订的个人购房抵押（保证）借款合同中，作为保证人提供了担保。如该合同被解除，则华商汇的担保责任应同时解除。综上，根据商品房买卖合同相关约定，华商汇有权顺延交房时间至耿玉花交纳完毕房款全部房款之日，根据本案案情，截止目前交房时间尚未确定，华商汇不存在违约事实，耿玉花诉请无事实和法律依据，请求依法驳回耿玉花的全部诉请。巩义农商行述称，一、本案仅应处理商品房买卖合同纠纷。原告解除《商品房买卖合同》与解除《个人购房借款（综合）合同》两个诉讼请求应为两个独立之诉，不应当合并审理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，担保人未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。巩义农商行作为有独立请求权的第三人并未就借款合同提出诉讼请求，因此，本案仅应审理商品房买卖合同纠纷，不应对原告与农商行之间的借款合同作出司法裁判。二、若《商品房买卖合同》、《借款合同》解除，第三人有权要求原告与被告共同偿还借款本息。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据此规定，若上述两合同解除，被告应当偿还第三人剩余借款本息。另外，原告与第三人签订《个人购房借款（综合）合同》约定，贷款发放后原告与被告就房屋质量、条件、权属等问题发生的任何纠纷，均与第三人无关，原告须按《借款合同》约定的履行还款义务。且根据合同相对性原理，原告系《借款合同》的借款人，应当履行偿还借款义务。从法律关系上来说，即使出卖人需向银行归还贷款本息，其所还款项也是购房者的还款，借款合同中的还款义务仍应当是《借款合同》当事人。最高人民法院作出的（2017）最高法民终683号《民事判决书》在买卖合同与借款合同解除的情况下驳回了购房者免除还款义务的诉讼请求，也对第三人上述观点相印证。综上，原告对第三人的诉求不能成立，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月2日，耿玉花与华商汇签订《商品房买卖合同》（编号：190××××4381）及附件一至附件四，约定耿玉花购买华商汇开发的位于郭店镇郑××路东、××路××商××楼××号，户型为其它，房屋总价款445029元，约定金额225029元，付款时间为2019-7-2，以商业贷款支付220000元，付款时间为2019-10-31；合同第八条交付期限出卖人应在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府原因，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四补充协议第三条买受人逾期付款的违约责任3、买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无须承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。第四条交接4、如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致工程延期的；（4）买受人未能按时付款、或因买受人原因为办理房屋交付手续，买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款额发放给出卖人时，出卖人有权延期交付房屋并不负延期交付责任。合同签订后，耿玉花依约向华商汇支付定金10024元、维修基金1406元、贷款服务费1644元。耿玉花、华商汇及巩义农商行签订《个人购房借款（综合）合同》，约定耿玉花向巩义农商行贷款220000元用于支付房款，华商汇为该贷款提供阶段性连带责任保证。2019年8月29日，巩义农商行将220000元支付给耿玉花，华商汇认可收到该笔购房款220000元。耿玉花自2019年9月21日起按月偿还贷款本金及利息。耿玉花提交陈培丽、薛一铭与耿玉花之间的录音及微信截图，拟证明原被告在签订购房合同时又签订一份首付款借款协议，约定首付款225029元，该款项扣除前三年返的租金89005元，余款136024元，分期支付，第一期于2019年7月20日支付10024元，第二期于2020年7月20日支付63000元，第三期于2021年7月20日支付63000元。实际上，对于购房款的首付款已经全部付清。薛一铭（微信号：×××，电话号码：189××××0808）在和原告（微信号：×××，昵称：花好月圆）通话中以及微信聊天。拟证明，开发商由于自身的原因一直延期开业，自2020年1月1日开始已经违约，会按照合同第8页约定的违约条款，开发商会已约定按天计算支付原告违约金。2020年8月25日，原告与在被告处购房时的置业顾问陈培丽通话，陈培丽称：“因为购房合同上显示，咱已经给首付款交齐了，但是咱没有交齐的那一部分是给开发商签的《借款协议》，所以说，这个不影响，在法律上咱首付是付了百分之五十，但是给开发商就给咱开了，就开了咱已交部分的那个收据，因为咱剩下的部分是给他的借的钱。”可以证实，原告已经向被告交付了全部首付款。视频光盘内三段视频，拟证明：截止目前为止，被告华商汇所建的红星美凯龙商场以及家居馆至今没有开业，商铺内仍有人在施工，不具有交付条件，逾期交付房屋，对原告构成根本违约。对耿玉花称首付款存在分期的情况华商汇不予认可。庭审中，耿玉花陈述目前首付款分期还有两期没有交纳，最后一期付款是在2021年7月20日。华商汇陈述涉案房屋因受政府扬尘治理、环境保护等影响，再有两个月左右可以交房，不同意解除《商品房买卖合同》；巩义农商行也不同意解除《个人购房借款（综合）合同》。以上事实，有双方当事人陈述，《商品房买卖合同》，《个人购房借款（综合）合同》，汇款凭证，收据，银行流水及本案庭审笔录等予以证实。本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。耿玉花与华商汇签订的《商品房买卖合同》及附件，耿玉花、华商汇与巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。根据耿玉花提交的电话录音及微信聊天内容、付款情况，耿玉花主张的首付款分期的待证事实的存在具有高度可能性，即便存在首付款分期，分期的最后一次付款时间2021年7月20日也在约定的交房日期2019年12月31日之后，且耿玉花认可购房首付款至今还有两期未支付。根据《商品房买卖合同》约定的内容可知，在耿玉花未付清首付款的情况下，华商汇有权顺延相应的交房日期，即耿玉花请求解除该合同的条件目前暂不成就。同时，华商汇不同意解除《商品房买卖合同》，巩义农商行也不同意解除《个人购房借款（综合）合同》。另外，上述两份合同的内容，双方已经大部分履行。因此，耿玉花与华商汇签订的《商品房买卖合同》、与巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》均应当继续履行。相应地，本院对耿玉花在本案中提出的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告耿玉花的诉讼请求。案件受理费5210元，减半收取2605元，由原告耿玉花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王晓燕二〇二〇年十月十日书记员  李智萍