辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11402号上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁品联商业有限公司，住所地沈阳市沈河区文化东路157号（B11-06）。法定代表人：金和群，该公司经理。委托诉讼代理人：赵慧彬，辽宁明申律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：段亚芬，女，1982年4月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人辽宁品联商业有限公司因与被上诉人段亚芬租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院(2019)辽0103民初14262号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁品联商业有限公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第三项，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、原审判决我方返还房屋租金4,060.93元认定事实不清，适用法律错误。《童鞋商铺租赁合同》第八条8.4款及租赁合同第九条9.3、9.4款的约定“乙方擅自撤场或做库房使用的，甲方有权解除本合同，按合同第五条交还商铺。如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商城无法正常营业导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商城调整，甲方不承担任何经济补偿。为了维护广大业户的自身权益，乙方承诺在南塔商圈仅在甲方商场独家经营（含父母、子女直系亲属），经业主委员会审查一经发现罚款50万元整，若被上诉人不按时缴纳罚款则上诉人有权单方面取消被上诉人在商城经营资格。所交款项概不退还，并追究被上诉人法律责任。”被上诉人在租赁期内，于2018年5月初在未与上诉人协商达成一致的情况下，擅自撤场并在南塔商圈内的中国鞋城一层0592号档口经营，商号为“沈阳南塔鞋城喜旺童鞋批发部”，并且该事实在一审庭审中其已自认，故严重违反了租赁合同约定，按照双方签订的租赁合同，被上诉人擅自撤场或做库房使用，上诉人有权解除租赁合同，被上诉人应当在7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还上诉人，由此造成甲方的一切损失，由被上诉人自行承担。并且被上诉人在南塔商圈仅应当在反诉人商城独家经营，如违反，经业主委员会审查一经发现罚款50万元，若被上诉人不按时缴纳罚款则上诉人有权单方面取消被上诉人在商城经营资格。所交款项概不退还，并追究被上诉人法律责任。二、原审判决驳回我方反诉请求认定事实不清，适用法律错误。上诉人已完全按照租赁合同履行了合同义务，由于被上诉人违反约定义务，给上诉人造成较大经济损失，被上诉人行为已严重构成违约。上诉人自开业以来投入的运营成本及相关该商城内的综合管理（保安、保洁、公共区域设施的维修维护、公共区域的供水、供电等物业服务项目）成本均为上诉人的损失，故被上诉人应当自起租日至租赁合同解除之日止，按照实际使用面积缴纳租金及物业费，其中已缴纳的租金24,000元，按照租赁合同的约定，上诉人不予退还。另物业费3,017元应当向上诉人支付及其他因违约行为给上诉人造成的其他损失。段亚芬辩称，请求维持原判。段亚芬向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《童鞋商铺租赁合同》；2.被告返还原告无法使用商铺期间（两年零99天）的租金18170元（24000元-8000元365天×266）；3.被告赔偿原告商铺装修损失6800元;4.被告承担诉讼费。辽宁品联商业有限公司向一审法院反诉请求：1.反诉被告支付2017年9月1日至2018年5月25日的物业费3017元；2.反诉被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2014年12月12日，沈阳步阳金钻置业有限公司作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份约定：“甲方出租给乙方的房屋位于辽宁省沈阳市沈河区，地上五层，总面积为61565.26平方米。租期为2014年11月1日至2035年5月31日止。租金为每年1100万元等。乙方向甲方支付履约保证金1000万元。乙方有权以乙方的名义经营该项目，也有权选择乙方在租赁房屋所在地依法注册实体经营该项目等。”2017年7月1日，被告（以下称品联公司）作为甲方（出租方），原告作为乙方（承租方）签订《童鞋商铺租赁合同》一份约定：“1.1至1.5约定：甲方将位于沈阳市沈河区品联有限公司一层1221号商铺出租给乙方使用并开展经营活动。商铺租赁面积11.4平方米，经营品类为童鞋，铺货率为100%。2.1约定：租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止。2.2约定：双方确认试营业时间为2017年9月1日，正式开业时间为2017年9月8日至2017年9月16日，至入场开始装修日期为2017年8月5日至8月10日之间，装修工期原则上不超过15天，在8月25日完工。2.3约定：免租期不收租金只收取物业费。租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元。其余租金按面积和单价多退少补，以开业日期为准24个月内补交第一年租金和退款，此政策只限南塔商圈内本鞋城独家经营商户。商品免租期提前6个月交付下一年租金。按照租赁面积每平方米每月200元标准计算合计27360元。2.4约定：综合管理费（物业费）含商城物业服务，经营管理服务及公共部位照明，保安、保洁、动力、制冷供暖、设备维护等费用，收费标准每月30元，按照年度收取，每年合计4104元，第一年免收物业费。于2018年8月1日前乙方向甲方支付第二年免租期物业费；乙方于2019年8月1日前乙方向甲方支付第三年免租期物业费。2.5约定：本合同签订时，乙方向甲方支付定金1万元，于商场开业一周后统一无息退款。8.2约定：经双方协商一致可以解除合同，且双方各不承担责任。8.3约定：因乙方原因导致合同解除的，甲方有权不返还租金及经营保证金，乙方需在甲方通知3天内，按照本合同第五条交还商铺。8.4约定：乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，双方签订的《品联有限公司经营管理服务合同》也一并解除，按合同第五条交还商铺：（1）乙方单方解除合同的。（2）乙方迟延交付租金，综合管理费、经营保证金等应交付款项或费用超过15日的等。9.3约定：如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商场无法正常营业导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不承担任何经济补偿等。”2017年7月1日，原告向被告支付了租金24000元。被告将商铺交付原告使用。2018年5月4日，沈阳市沈河区市场监督管理局向被告辽宁品联商业有限公司出具《限期提供材料通知书》一份，载明：“关于你单位涉嫌销售不合格产品等行为，我局已立案调查，根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十七条的规定，你单位有如实回答询问、协助调查或者检查的义务。为详细了解本案的有关情况，请你单位于2018年5月11日9时30分到南塔监管所协助调查，提供下列材料：1、营业执照及授权委托书、受托人身份证明；2、所售电器生产厂家执照、生产许可证、认证证明；3、所售鞋类生产厂家执照、商标注册证等；4、所售商品的进货凭证。如逾期不协助调查、不提供或者拒绝提供上述材料的，我局将依法进行处罚；同时，根据行政诉讼法等法律法规及相关司法解释的规定，将自行承担因行政程序中不提供证据的法律后果。”2018年5月25日，被告贴出《通知》，内容载明“尊敬的商户：您好！接到沈河区市场监督管理局的通知，要求大世界鞋城的业主提供营业执照、税务登记证、商标注册证、每款鞋子的质检报告。现业主提供不了以上资料：且大世界鞋城一楼撤场商户数量超过70%以上，已实际无法继续经营，按照沈河区市场管理局要求和双方合同的约定，我司决定大世界鞋城从2018年5月26日整体闭店。限一楼商户在闭店档口内如仍有货品未拿走，视为自动放弃所遗留物品所有权，无条件接受我公司的处理，未按照本通知规定的期限将档口内物品撤走，如有丢失概不负责，一切责任由业主承担。特此通知，谢谢配合！”2018年5月26日，商场整体闭店，双方已实际解除合同。另查，庭审中，原告提供由沈阳显达展览展示有限公司于2017年9月15日出具的《收款收据》一份，载明：“付款人：步阳大世界鞋城1221档口，收款金额6800元，收款事由：南塔步阳大世界鞋城档口装修费，交款人段亚芬。”被告对于该份收款收据的真实性、合法性、关联性均有异议。同时，被告提交视频资料一份，证明原告于2018年5月3日原告提前撤场，到中国鞋城经营，属违约行为，被告有权解除合同。但视频中可见2018年5月3日，包括原告在内的档口发生卷帘门关闭状态，未见其他停止经营的标注。原、被告双方因返还费用等事宜产生矛盾，协商未果，原告起诉至一审法院。本案系发回重审案件，原告段亚芬曾于2018年6月11日以辽宁品联商业有限公司为被告起诉至一审法院，请求法院判令解除原告与被告签订的《童鞋商铺租赁合同》，被告返还原告无法使用商铺期间（两年零99天）的租金18170元[24000元-（8000元365天×266）]，并赔偿原告商铺装修损失6800元，诉讼费用由被告承担。在该案审理过程中，被告辽宁品联商业有限公司提出反诉，要求判令反诉被告（原告）段亚芬支付反诉原告（被告）辽宁品联商业有限公司2017年9月1日至2018年5月3日物业费2991元，并由反诉被告（原告）段亚芬承担本案诉讼全部费用。一审法院于2019年6月5日作出(2018)辽0103民初9149号民事判决书，判令驳回原告段亚芬的诉讼请求，驳回被告辽宁品联商业有限公司的反诉请求。宣判后，原告段亚芬不服该民事判决，上诉至本院。本院经审理，于2019年8月28日作出(2019)辽01民终10882号民事判决书将该案发回重审，理由是：双方签订的《童鞋商铺租赁合同》约定租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止，第一年免收物业费。现合同未到期，2018年5月25日辽宁品联商业有限公司贴出《通知》，告知业主大世界鞋城从2018年5月26日整体闭店，故本案应围绕双方合同约定及合同履行情况对应否返还段亚芬租金及如何返还问题进一步审查。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《童鞋商铺租赁合同》及被告与沈阳步阳金钻置业有限公司签订《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效，合同约定的内容对签约方具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务。原告作为承租人已履行合同义务即按合同约定交付预付租金24000元并投入装修开始营业，被告亦将案涉商铺交付原告使用。关于原告要求解除其与被告签订的《童鞋商铺租赁合同》的诉讼请求。2018年5月26日，因案涉商铺所在的大世界鞋城一楼撤场商户数量超过70%以上，闭店停止经营，双方之间签订的《童鞋商铺租赁合同》已实际解除。关于原告要求被告返还无法使用期间的租金18170元[24000元-（8000元365天×266）]的诉讼请求。因双方签订的《童鞋商铺租赁合同》中“1.1至1.5约定：商铺租赁面积11.4平方米。2.1约定：租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止。2.2约定：双方确认试营业时间为2017年9月1日，正式开业时间为2017年9月8日至2017年9月16日。2.3约定：租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元。其余租金按面积和单价多退少补，以开业日期为准24个月内补交第一年租金和退款，商品免租期提前6个月交付下一年租金。按照租赁面积每平方米每月200元标准计算第一年租金合计27360元。”根据上述合同约定原告第一年应交租金为27360元（200元/月.平方米×12个月×11.4平方米），先交24000元，其余租金应以开业日期为准24个月内补交3360元（27360元-24000元），免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止即第二年、第三年免交租金，直到2018年5月26日商场闭店，原告实际使用案涉商铺的时间自2017年9月1日起至2018年5月25日止，共计266天，则原告实际占有期间的商铺租金应为19939.07元（27360元÷365天×266天），原告实际缴纳24000元。故，被告辽宁品联商业有限公司应返还原告段亚芬商铺租金4060.93元（24000元-19939.07元）。虽双方签订的《童鞋商铺租赁合同》中“9.3约定：如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商场无法正常营业导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不承担任何经济补偿等。”但一方面，合同中约定内容系符合上述条件，被告不承担任何经济补偿，现被告辽宁品联商业有限公司作为出租人，其收取租金的基础在于让渡租赁物的使用权，将租赁物交付承租人使用、收益，而原告在实际占有使用期间应交付的租金低于原告实际向被告交纳的租金，在租赁合同实际解除的情况下，原告已无实际占有案涉商铺的可能，被告占有该部分租金差额已无事实和法律依据，该部分租金差额并不具有经济补偿的性质；另一方面，步阳大世界鞋城其他内部商户的撤场并不能必然导致被告辽宁品联商业有限公司经营的商厦不能正常运营，是否闭店系由被告辽宁品联商业有限公司控制，而且根据被告辽宁品联商业有限公司发布的通知内容，可以看出，大世界鞋城闭店原因在于业主无法提供沈河区市场监督管理局要求的营业执照、税务登记证、商标注册证、每款鞋子的质检报告以及一楼撤场商户数量超过70%的双重影响，并非单一地由于撤场率达到70%以上致使商场无法正常营业，现被告并未提供充分证据证明原告存在根本违约致使商场停业的行为，被告对此应承担举证不能的法律后果。故对于被告辽宁品联商业有限公司应返还原告段亚芬租金4060.93元予以确认。关于原告主张其给付的租金24000元系三年租金的问题。案涉合同中明确约定租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元，第二年、第三年免交租金。故，对于原告的该项主张不符合合同约定的内容，不予采信。关于原告要求被告赔偿商铺装修损失6800元的诉讼请求。虽庭审中，原告提供由沈阳显达展览展示有限公司于2017年9月15日出具的《收款收据》一份，载明：“付款人：步阳大世界鞋城1221档口，收款金额6800元，收款事由：南塔步阳大世界鞋城档口装修费，交款人段亚芬。”但该份收款收据并非正规的增值税发票，且原告亦未提供其他证据用于证明其已经实际支出该笔费用以及装修的具体明细，在被告对于该份收款收据的真实性、合法性、关联性均有异议的情况下，原告对此应承担举证不能的法律后果。故，对于原告的该项诉讼请求，不予支持。关于反诉原告（被告）要求原告缴纳使用期间物业费3017元的反诉诉讼请求。因双方签订《童鞋商铺租赁合同》中“2.4约定：综合管理费（物业费）含商城物业服务，经营管理服务及公共部位照明，保安、保洁、动力、制冷供暖、设备维护等费用，收费标准每月30元，按照年度收取，每年合计4104元，第一年免收物业费。于2018年8月1日前乙方向甲方支付第二年免租期物业费；乙方于2019年8月1日前乙方向甲方支付第三年免租期物业费。”按照上述合同约定，原告实际使用案涉商铺的时间自2017年9月1日起至2018年5月25日止属于第一年免物业费的期间，故，对于反诉原告（被告）辽宁品联商业有限公司的该项反诉诉讼请求，不予支持。一审法院判决：一、被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）段亚芬房屋租金4060.93元；二、驳回原告（反诉被告）段亚芬的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）辽宁品联商业有限公司的反诉请求。如被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元，其中，被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司承担50元，原告（反诉被告）段亚芬承担304元。反诉案件受理费50元，由反诉原告（被告）辽宁品联商业有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《童鞋商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。第八条8.4款及租赁合同第九条9.3、9.4款的约定“乙方擅自撤场或做库房使用的，甲方有权解除本合同，按合同第五条交还商铺。如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商城无法正常营业导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商城调整，甲方不承担任何经济补偿。为了维护广大业户的自身权益，乙方承诺在南塔商圈仅在甲方商场独家经营（含父母、子女直系亲属），经业主委员会审查一经发现罚款50万元整，若被上诉人不按时缴纳罚款则上诉人有权单方面取消被上诉人在商城经营资格。所交款项概不退还，并追究被上诉人法律责任。”虽被上诉人自认其于2018年5月在南塔商圈销售鞋品，但上诉人2018年5月26日整体闭店，双方事实上已经实际解除了案涉协议，上诉人依据合同约定要求被上诉人承担违约责任要求不予退还租金无法律依据，故上诉人应返还被上诉人未使用期间的租金。故一审判令上诉人返还房屋租金4060.93元并无不当。关于上诉人反诉要求被上诉人支付物业费问题，虽合同约定第一年免收物业费，其余年份应交纳物业费，但该条款的履行是按合同期限为五年进行约定的，现双方协议在第一年内已实际解除，按照公平原则，被上诉人应支付物业费，故对上诉人要求被上诉人支付物业费2990.86元（11.4平×30元每平每月×12个月÷365天×266天）的诉讼请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院(2019)辽0103民初14262号民事判决第一、二项；二、撤销沈阳市沈河区人民法院(2019)辽0103民初14262号民事判决第三项；三、段亚芬于本判决发生法律效力之日起十日内给付辽宁品联商业有限公司物业费2990.86元；四、驳回辽宁品联商业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费354元，辽宁品联商业有限公司承担50元，段亚芬承担304元。一审反诉案件受理费50元，由段亚芬承担。二审案件受理费404元，由段亚芬承担354元，辽宁品联商业有限公司承担50元。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  姜会军二〇二〇年十月二十日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。