广东省英德市人民法院民 事 判 决 书(2020）粤1881民初2119号原告（反诉被告）：李细妹，女，1983年7月17日出生，汉族，住广东省英德市****************。身份证号码：441************426。委托代理人：李娜，广东浈阳律师事务所律师。委托代理人：龙昌，广东浈阳律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：邓伟球，男，1977年1月8日出生,汉族，住广东省英德市****************第一层房屋。身份证号码：441************315。李细妹与邓伟球房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李细妹本人及其委托代理人李娜、龙昌，被告邓伟球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李细妹本诉诉请：一、判令解除原、被告于2011年3月7日签订的《房屋购销合同书》；二、判令被告返还原告支付的购房款人民币198900元及违约金3222.18元(按照每逾期一天、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计付违约金至返还购房款之日止，现暂计至起诉之日)；三、判令被告返还原告支付的的办理《房地产权证》费用7600元，水、电装表入户费用和对讲机费2200元，闭路网络建设费400元，预收3年楼梯和对讲机电费200元共10400元；四、判令被告返还原告支付的房屋装修铝合金窗费用2905元、购买沙石材料费用575元合计3480元；五、判令被告返还原告支付的房屋装修费用人民币35000元；以上2至5项合计251002.18元。六、判令被告支付原告因与被告就英德市****************第一层房屋纠纷所产生的律师费15000元；七、判令由原告无偿使用房屋，直至被告返还购房款之日止；八、本案诉讼费用由被告承担。被告邓伟球反诉诉请：一、依法判决反诉被告继续履行2011年3月7日签订的《房屋购销合同书》；二、依法判决确认《房屋购销合同书》补充协议无效；三、依法判决若解除《房屋购销合同书》，反诉被告须立即将涉案房屋交付给反诉原告，反诉被告从占有房屋起至其向反诉原告交还房屋时止，赔偿其占用房屋期间导致反诉原告的损失(暂计至2020年4月损失为110400元)；四、依法判决反诉被告向反诉原告支付电费1871.22元，并判令反诉被告支付逾期交付电费滞纳金4608元(参照南方电网收取标准按日3‰计算)，车库使用费4200元。李细妹本诉主张的事实与理由：原告与被告原系朋友关系。2011年3月7日，原告与被告签订《房屋购销合同》约定，原告以壹拾捌万元正的价格按层向被告购买英德市****************第三层76平方米的房屋(下称交易房)，被告负责办理《房地产权证》，办证费用由原告支付。除房价外，原告应再交办理《房地产权证》费用100/平方米约7600元，水、电装表入户费用和对讲机共2200元，闭路网络建设费400元，预收3年楼梯和对讲机电费200元，四项合计10400元。合同签订后，原告于2011年3月7日支付了交易房的首款壹拾万元正，于2011年11月12日支付了交易房屋的购房首款10000元，于2011年11月28日支付了10000元，于2011年12月31日支付了购房款12000元，于2012年3月14日支付了购房首款10000元。2013年5月14日，原告付清了交易房的购房余款及支付了交易房屋比原合同多出的0.5平方米面积价钱1200元，双方在《房屋购销合同》确认原告已付清购房款。另，2013年1月3日，原告向被告支付了装铝合金窗费用2905元和购买沙石费用575元，共3480元。2013年5月14日，原告向被告支付了办证等费用共计10400元。被告一直未按合同约定为原告办理《房地产权证》，因此，2017年3月18日，被告与原告签订了《房屋购销合同书》补充协议确认和约定，交易房屋面积为76.5平方米，实际购房总价款181200元。被告已交付房屋给原告，原告也已付清了总房款给被告。被告必须在2020年3月18日前，将交易房屋的房地产权证及相关证件办理好交给原告。如被告逾期未办好房地产权证及相关证件给原告，原告将以总价款人民币198900元向被告退回交易房屋，如被告逾期办证，被告应将原告已支付了10400元办证费、房屋装修铝合金窗费用2905元和575元购沙石材料费合计3480元、交易房屋花费装修费用约为人民币35000元、无条件足额退回给原告，并承担因该问题所产生的诉讼费用、律师费、差旅费等一切费用。原告认为，原、被告签订的《房屋购销合同书》、《房屋购销合同书》补充协议是双方在平等自愿的基础上订立的，没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。原告依约支付了购房款及办理《房地产权证》等项费用，但是，被告至今未履行办理《房地产权证》的义务，其行为已构成严重违约，依法应当承担违约责任。邓伟球本诉辩称：一、答辩人并未违反房屋购房协议。2011年3月7日答辩人与被答辩人签订房屋购销协议，当时答辩人出示该土地规划许可证并非答辩人名字，办证需要别人协助，稍微会迟点，加之又是朋友关系，最后达成以低于市场的价格以2400元每平方购买(当时市场价约2800)，因此协议上只约定交付楼房日期而没约定办证期限的。并于2012年交付给被答辩人使用，房款于2013年5月付清。2011年的房屋购销合同书中共11项，其中由答辩人应履行而未履行完成的只剩第五项待完成。第五项是关于房地产权证办理的责任。此后在答辩人办理记地产权证的过程中，遇到政府的政策性调整，办证费用由2011年当时的10万元上涨到32万以上，平均每户办房产证费用上升到5万左右，由于被答辩人不愿补交额外的办证费用，被答辩人的实际情况也不足以支付这笔费用，至今也没办下证来。该案件起诉都是围绕2011年签定的协议中第五项，主要内容如下：被答辩人出办证费用，答辩人负责办理房产证。但并未硬性要求约定何时办理完成，也未约定赔偿或退房退款的事宜。事实上答辩人也曾去办理过，只是种种原因没办理完成，因此，答辩人并未违约，但答辩人依然尽最大努力尽快完成办理好房产证。二、2017年签的补充协议是有失公平公正的，是无效的，该协议是在并非答辩人自愿的原则下签订的。2017年3月18日当晚约10点左右，当时正下大雨，陈XX(被答辩人丈夫)与其兄弟两人到答辩人住处楼下，拉着答辩人到和平路一个档口，要求签名，答辩人看到购买价与退款不相符等不公平条款，拒签，其兄弟恐吓扬言不签就要打，无奈之后才签了名，签定时被答辩人李细妹本人并不在场，也未见有纸质签名委托书等。该不公平协议主要体现在1、按2011年协议与实际收到的房款总额为181200元，在原始协议没有特别说明退款事项的前提下，要求退还198900元，比实际支付的房款多出17700元是为不公平条款。2、铝合金、沙石、装修在使用8年后破损陈旧不堪的情况下按原价由答辩人“返还”，费用是由被答辩人支付给他人装修而并非支付给答辩人，因此不存在“返还”一说，装修后的房子一直由被答辩人支配、消耗.答辩人并未从中受益，因此也不应该由答辩人承担。3、从客观上讲，如果是在正常情况下，只要是正常的人也不可能签署只对对方有利而且损害已方的协议条款，合理合法正常的协议应该是互利互助，各取所需，同时有权利也有责任的条款合约。而该补充协议内容完全维护被答辩人，反之对答辩人是一份有百害而无一利的不公平协议，试问在正常情况下，有人会自愿签吗，而且是在房款已收齐，答辩人无求于被答辩人的情况下，如果不是在强迫、恐吓的情况下是跟本不会签的。三、被答辩人在履行2011年签订的过程中违反第三与第四条款，未按时付款构成违约.具体内容是：三购房付款(2)购房付款约定签订合同时乙方须交壹拾贰万元(120000.00元)给甲方……(3)如乙方没有按时付款，视乙方违约……甲方有权将房屋收回另作处理，之前乙方所支付给甲方的房款，甲方作违约除房价外，乙方应再交如下款项，在双金不退回给乙方。……四、方订合同时付清10400.00元(房地产权证等费用)。据被答辩人提供的房款收据，证实签订合同时只支付了10万元，并未依合同约定支付12万元，而另外2万分别是2011年11月12与11月28日分另支付的；另外一处违约是签订合同时被答辩人并未依约定即时付清房产证办理等相关费用，而是在签订合同两年后才支付的10400元。依合同约定，理应不退回被答辩人违约前所支付的10万元。并且被答辩人违约后合同现应自动终止。此后被答辩人占据该房屋7年多时间里使用并出租等途径非法所得的收入约63000元应归答辩人所有，金额的依据是被答辩人现出租该房屋每月750元收益，按7年84个月计算，共计收益63000元，未包括房握的损耗与折旧。四、在答辩人没有违反购房合同的情况下，解除合同退房退款是由被答辩人主动提出的，因此所涉及描述到的费用不应该由答辩人承担.五、针对被答辩人诉讼请求2中违约金事宜是不存在的。2020年3月中旬被答辩人丈夫向答辩人索取退款时，答辩人回复如果真的确定要退款，那么50000元暂时没有，容后几个月集资退还，每个月2000元的就给个帐号按月转帐支付，结果答辩人丈夫并不同意，也未提供收款帐号。即使按补充协议违约金的说法，计算方法也不对，原文是：如甲方逾期支付，该逾期未支付金额，每逾期一天则按中国人发银行同期类代款利率的四倍......这里指的是当期应支付而未支付的金额，比如本月要支付2000，但没支付，计算方法是2000×利率，何况是由于被答辩人拒绝提供收款帐号导致的结果。六、针对被答辩人诉讼请求3中如果真正是发生退房的话，已收的7600元退是正常行为，因为属于支付的费用未完成办理到对应的证，也是属于被答辩人违约后支付的费用，但是其它的费用属于被答辩人消费了的，理应由被答辩人承担。答辩人提供的这些均由被答辩人使用了7年多并且未收到被答辩人后续任何支付费用，包括连电费都没交过一次。七、针对被答辩人诉讼请求4被答辩人支付的铝合金窗沙石材料是属于代购性质，是被答辩人主动要求为了被答辩人装修方更行为而发生的，并非答辩人出售的材料，不应由答辩人承担。(铝合窗是为了与答辩人的装修材料一起买能便宜，沙是因为当时有工人一起吊上楼更便宜更方便，而且使用了7、8年，破旧不堪，沙石甚至连个踪影都看不到)。八、针对被答辩人诉讼请求5被答辩人装修费用是属于自主意愿的消费，并非强迫性的，与答辩人无关。装修的风格档次新旧等因素都并不一定是答辩人所喜欢满意的，而且装修的时日已久，就算回收到房屋，也极可能需要另外增加费用去拆除搬走也不一定，所以并不是必须由答辩人接受的。即使答辩人愿意接受，那么也理应另外协商折旧计价，基于平等原则的另一项交易，与退房退款无关，并且基于退房退款的前提下，答辩人本身就已经难以支付巨款的负担，更不可能增加难度去支付装修费用。九、针对被答辩人诉讼请求6被答辩人描述的律师费用与答辩人无关。1、律师费用15000元的真实性有待查核，类似的案件一般费用大都2000-3000，现在根据提供的发票表明是律师一次性收取于理不合，金额大的通常是按进度所有费用而且超出正常金额，分期支付的，即使按胜诉后收益总金额的比例收服务费，那也是等到案件判决后才能确定最终的律师费，现在这情况于理也不合。2、被答辩人丈夫有贪小便宜的行为，故意谋取私利。被答辩人丈夫在支付房款的过程中，多次利用答辩人急需资金的心理，多次以各种理由扣除房款。表现在如被答辩人提供的收据日期为2011年12月31的12000元收据，被答辩人丈夫实际支付的不到11000元，而要求答辩人写12000元的收据，理由是被答辩人没现金，要把刚进货的烟退还供应商才能套出现金支付，由此烟少赚的钱得由答辩人承担，实际的是被答辩人店里第二天又堆满了烟柜。又比如2011年11月28日的收据，实际也是没收到10000元的，被答辩人丈夫以刚付1万没多久暂没现金为由需得向外借才有得付房费，结果支付的是9500元，少付的500元当作是答辩人承担的利息。此后多次收款都以各种理由，每次扣下几百至1000左右的，这次起诉又以不公平的补充协议条款作为空子，以图侵占他人的财产。3、一般案件只涉及到法定的诉讼费，而并非律师费用。4、请律师代理是个人主观行为，而且并不是必须的。不管胜诉败诉，理应由聘请方承担，如果律师费用由败诉方承担的话，那么那些必胜的小案件起诉是不是可以聘请个几十万元的律师来受理，然后可以分红获利，钻法律的空子，显然法律是不允许这种行为的。5、律师费差旅费承担的前提是：双方应积极协商调解，若不可调解...而被答辩人并未遵守积极调解这一约定，反而其做法是只为获取他人更大利益而乱加不切实际的费用项目以获私利。十、补充协议第六条款提到：如因上述房屋问题双方产生纠纷，双方应“积极协商调解”，而协议期是2020年3月18日，被答辩人起诉聘请律师日是2020年4月15日，前后一个月不到，并且在答辩人承诺如果确实要退款的话，协商清算好各项能马上按月支付2000元以上，疫情期间确实困难的实情下承诺50000元年前必能付清的情况下，依然走法律解决，显然被答辩人并非本着积极协商调解的协议原则，有违协议的约定。十一、答辩人目前经济条件低，在这客观的疫情期间失业，婚姻也处在判决婚异中[见英德市人民法院（2019）粤1881民初4009号民以及清远市案号（2020）粤18民终996号]，答辩人独立事判决负担起抚养家中两个小孩一个老人。希望如果判决退款，请斟情延长那期限。综上所述，被答辩人丈夫与答辩人原是朋友关系，也是楼上楼下的住户，如果不是上了法庭，本不愿追究被答辩人违约的责任，本着友好的解决问题，希望双方能心静气和的协商处理，法律上解决问题都绝不询私公平处理的，请求贵院依法驳回其全部诉讼请求并执行答辩人的答辩请求以示法律的公平、公正、公开。被告邓伟球反诉主张的事实和理由：反诉原告与反诉被告于2011年3月7日签订了《房屋购销合同书》，约定由反诉原告将涉案房屋以低于市场价400元的价格出卖给反诉被告，双方对合同价款、违约责任等事项进行了详细的约定，在交易时，反诉原告明确告知反诉被告涉案房产相关证据并非登记在反诉原告名下，办证会比正常流程耗时更久，反诉被告对此予以确认，所以双方协议由反诉原告在日后协助反诉被告办理房产证但并未约定办理房产证的最后期限。合同签订后，反诉原告于2012年4月将涉案房屋交付给反诉被告使用，但反诉被告仅在2011年3月7日支付了10万元，反诉被告并未依据《房屋购销合同书》第三、四条的约定履行，反诉原告已将房屋交付反诉被告使用但反诉被告是在2013年5月才交清房款，其逾期付款行为已构成违约，反诉原告当即明确表示并执行了“反诉被告因为违约，其交付的10万元房款为违约金性质款项，不论《房屋购销合同书》终止还是继续履行反诉原告对此均不予退还”，恳请贵院对此予以确认，判决维持不予退还。同时，鉴于反诉被告持续违约，但后续陆续向反诉原告交付了181200元并一直占有、使用该房屋，反诉原告同意继续履行《房屋购销合同书》并协助其办理不动产权登记证书。反诉原告认为，双方后续签订的《房屋购销合同书》补充协议书，是在反诉被告的胁迫下所签订，同时该补充协议明显显失公平，特别是该补充协议第二条、第六条中，明显只约定了反诉原告的违约责任且无任何权利可行使，对反诉被告的违约行为只字不提，这是不符合民事行为平等、公平原则的，依据我国《合同法》第五十二条等法律规定，该补充协议应当属于无效合同。退一步讲，如认为双方签订的《房屋购销合同书》符合法定的解除条件，基于反诉被告的违约行为、实际占有行为、恶意拖欠电费及车库使用费等行为，导致了反诉原告经济损失，依据我国《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”等法律规定，反诉原告依法有权诉请反诉被告承担违约责任及损害赔偿责任。若判决解除《房屋购销合同书》，反诉原告认为，反诉被告自合同解除之日起，无权继续占有涉案房屋，其须立即将涉案房屋交付给反诉原告，同时，若《房屋购销合同书》解除，反诉被告从占有房屋起至其向反诉原告交还房屋时止，基于其占有行为长达8年时间，反诉被告依法应当赔偿其占用房屋期间导致反诉原告的损失，该损失的计算方法为：参照同地段、同等条件、同一栋楼(涉案房屋为3楼，参照标准为5楼)的房屋出租所得收益计算，即参照租金1150元/月，计算8年：1150元/月×8×12=110400元(暂计至2020年4月损失)。同时，反诉被告在上述占用期间，共使用2399度电，产生电费为2399度×0.78元/度=1871.22元，同时因反诉被告逾期交付电费长达8年，参照南方电网收取标准按日3‰计算，须负担滞纳金4608元；车库使用费：50元/月×7年×12月=4200元，上述费用依法应当由反诉被告一次性向反诉原告支付。同时，反诉被告因自己居住生活的需要自愿自主对涉案房屋进行装修装饰，双方既没有对此费用进行明确的约定，又未对相关费用进行实质性的确认，依法应当由反诉被告自己负担，若合同解除，反诉被告完全可以自行拆卸处理，反诉原告依法不应承担任何费用。李细妹针对反诉辩称：一、邓伟球未按《房屋购销合同书》履行办理房产证的义务，已构成严重违约，《房屋购销合同书》应予以解除，而《房屋购销合同书》补充协议系答辩人与邓伟球自愿签订，协议合法有效。邓伟球一直未按《房屋购销合同书》约定为答辩人办理不动产权证，2017年答辩人再次催促邓伟球履行办证义务，但至今未办理，邓伟球的行为已构成违约，根据《合同法》第九十四条的规定，《房屋购销合同书》应予以解除。因邓伟球长期不履行办证义务，2017年3月8日，答辩人与邓伟球再次就办证事宜和违约责任重新签订了一份补充协议，该协议是双方的真实意思表示，并自愿签名，不存在答辩人胁迫邓伟球签订的情形，且邓伟球未举证证明胁迫的事实，应承担举证不能的后果，因此，《房屋购销合同书》补充协议合法有效；二、邓伟球要求答辩人支付房屋占用费没有事实和法律依据。答辩人在签订的购房合同书后依约履行支付全部购房款的义务，而答辩人支付购房款后，邓伟球将涉案房屋交付给答辩人，答辩人占有使用涉案房屋系履行合同权益之行为，现因邓伟球长期不履行办证义务的根本违约行为，答辩人才要求解除合同，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的依照有关法律规定。”答辩人占有该处房产是基于与邓伟球之间的合同关系，系有权占有，邓伟球所诉的房屋占用费并不能归责于已按《房屋购销合同书》履行了义务的答辩人的有权占用，而应归责于邓伟球的根本违约行为，故邓伟球要求答辩人支付房屋占用费没有事实及法律依据；三、本案系房屋买卖合同纠纷，邓伟球要求答辩人交付电费的诉讼请求属于与本案房屋买卖合同纠纷不同的法律关系，不应在本案处理，应由邓伟球另案起诉。另，邓伟球无证据证实答辩人使用的电度量，其计算电费所依据的标准不符合日常生活，无事实依据，而邓伟球已支付电费，并不存在滞纳金，其要求答辩人支付滞纳金无事实和法律依据，另外，对于邓伟球诉求的使用车库的费用，其所指的车库其实就是房子一楼的楼梯间，且答辩人未使用过车库，无需向邓伟球支付车库使用费；四、答辩人与邓伟球签订《房屋购销合同书》后，依约交付了购房款给邓伟球，答辩人未违约。即使答辩人构成违约，邓伟球在知道答辩人构成违约的情况下，未要求答辩人承担违约责任，仍然收取答辩人的购房款，以自己的行为表示同意答辩人继续履行合同，答辩人无需承担任何违约责任；五、涉案房屋的装修费用在答辩人和邓伟球签订的《房屋购销合同书》补充协议书已确认了金额，该金额是双方的真实意思表示，邓伟球应按补充协议书上的装修费用向原告返还。综上所述，邓伟球的反诉请求无事实与法律依据，恳请法院驳回邓伟球的无理诉求。经审理查明，2011年3月7日，原告李细妹与被告邓伟球签订了《房屋购销合同》，合同约定，原告以18万元的价格向被告购买英德市****************第三层76平方米的房屋，被告负责办理《房地产权证》，办证费用由原告支付。除房价外，原告应再交办理《房地产权证》费用100元/平方米约7600元，水、电装表入户费用和对讲机共2200元，闭路网络建设费400元，预收3年楼梯和对讲机电费200元，四项合计10400元。合同签订后，原告于2011年3月7日支付了首款10万元，于2011年11月12日支付了购房款10000元，于2011年11月28日支付了10000元，于2011年12月31日支付了购房款12000元，于2012年3月14日支付了购房款10000元。2013年5月14日，原告付清了购房余款及支付了交易房屋比原合同多出的0.5平方米面积价钱1200元，双方在《房屋购销合同》确认原告已付清购房款。另，2013年1月3日，原告向被告支付了装铝合金窗费用2905元和购买沙石费用575元，共3480元。2013年5月14日，原告向被告支付了办证等费用共计10400元。被告已于2012年3月8日前后向原告交付了房屋，原告收到房屋后，对房屋进行了装修，并已入住多年。另查明，案涉房屋所涉土地，原英德县城乡建设局于1992年11月13日向案外人龙XX颁发了《建设工程规划许可证》，有效期为1年。由被告邓伟球于2012年进行建设，并向原告等人出售了房屋。因被告未支付相应的规费问题，该房产至今未能办理初始登记。因一直未能办理《房地产权证》，2017年3月18日，被告与原告签订了《房屋购销合同书补充协议》，协议约定，交易房屋面积为76.5平方米，实际购房总价款181200元，被告已交付房屋给原告，原告也已付清了总房款给被告；被告必须在2020年3月18日前，将交易房屋的房地产权证及相关证件办理好交给原告；如被告逾期未办好房地产权证及相关证件给原告，原告将以总价款198900元向被告退回交易房屋，如被告逾期办证，被告应将原告已支付了10400元办证费、房屋装修铝合金窗费用2905元和575元购沙石材料费合计3480元、交易房屋花费装修费用约为35000元、无条件足额退回给原告，并承担因该问题所产生的诉讼费用、律师费、差旅费等一切费用。直至被告付清前述款项止，案涉房屋由原告无偿使用，被告不得向原告主张任何房屋占用费。原告占有使用案涉房屋期间，相应的电费是通过被告的总电表分接的分电表使用电量的，原告使用期间产生用电量2399度电。原告为本案支付了律师代理费用15000元。经本院多番调解，原被告双方均未能达成一致意见。以上事实，有原被告提供的房屋购销合同、收据、房屋购销合同补充协议等书面证据及到庭当事人的法庭陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，被告向原告出售城镇居民自建房产，并向原告及时交付了相应的房产，但是因为房屋产权证一直未能办理的原因，产生本案纠纷，因此，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉房产没有相应的建设用地规划手续，且办理的建设工程规划许可证早已过期失效，相关当事人事后并未补办，相关建设物亦未经有关行政主管部门确认为合法建筑物及办理相应的产权初始登记，致本院辩论终结时，有关当事人并未能补办相关手续，因此，根据《中华人民共和国城乡规划法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，原被告之间的买卖合同违反了法律法规的强制性规定，双方的买卖合同无效，无效合同自始无效。主合同无效，从合同亦无效，所以原被告之间于2017年3月18日签订的《房屋购销合同书补充协议》亦属于无效合同。对原告请求的解除合同、违约金请求及被告反诉的请求合同继续履行及由原告承担违约金的主张，本院依法均予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”房屋买卖行为是生活中的重大经济活动行为，双方当事人均应尽到审慎注意义务，对房产的手续是否完备，原告应具有基本的审查义务，本案中，显然原告未尽到相应的审查义务，抑或是对交易的房产手续不完备的知情并自愿承担一定相关风险的，因此，对本案合同的无效，原被告双方均存在过错并承担相应的过错责任。本案中，原告已向被告实际支付了总购房款181200元以及办证的7600元，被告向原告交付相应的房产，因此，在原告向被告返还案涉房产后，由被告依法予以返还前述款项。尽管被告建设的房产没有办理相应的手续，但是被告对该房产的占有具有相应的权利，并对该房产享有相关的收益权。被告已于2012年3月将案涉房产交付给原告占有使用，在双方合同确认无效后，原告应承担对被告相应房产占有期间的占有收益损失。而被告占有原告的购房资金，亦应承担相应的资金占有期间利息损失。前述两项损失相互冲抵后，原被告互不承担对方的相关损失赔偿责任。原告占有房产期间，花费了水、电装表入户费用和对讲机共2200元，闭路网络建设费400元，预收3年楼梯和对讲机电费200元，房屋装修铝合金窗费用2905元和575元购沙石材料费合计3480元、交易房屋花费装修费用为35000元左右，但是前述费用支出均是为了房屋使用所支出，而被告向原告交付房产后，案涉房产一直由原告占用使用至今，在原告向被告返还房屋后，原告的前述支出应由被告折价补偿。结合原告占用使用的年限，本院酌情认定由被告向原告折价补偿23000元房屋装修等费用支出。原告占有使用案涉房屋期间，相应的电费是通过被告的总电表分接的分电表使用电量的，原告使用期间产生用电量2399度电，按英德市供电局约0.62元每度电计价，电费为1487.4元，该款应由原告向被告支付，并在被告应支付原告的款项中抵扣。对被告主张的车库使用问题，因其未能提供充分证据证实，本院不予采信，对其主张占用使用期间的费用问题，本院依法予以驳回。对于原告主张的律师代理费用问题，因原被告双方对合同的无效均存在过错，纠纷系双方共同原因所引起，故对原告的该主张，本院不予支持。对于原告的其他损失，原告并未在本案中主张，本院不予处理。原告可以另遁法律途径处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、限被告邓伟球在原告李细妹返还位于英德市****************第三层的房产的同时，向原告李细妹返还购房款181200元、办证费7600元，并补偿原告李细妹扣除电费后装修损失21512.6元；二、驳回原告李细妹的其他诉讼请求；三、驳回邓伟球的其他反诉请求。本案本诉受理费5290.04元，反诉受理费2294元，合共7584.04元，由原告李细妹承担2000元，其余5584.04元，由被告李伟球负担。当事人逾期不履行前述债务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍承担迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  易典兵人民陪审员  林伟基人民陪审员  谢燕妮二〇二〇年十月二十日书 记 员  邓瑞军附部分裁判法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。