江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4073号上诉人（原审被告）：江阴五洲置业有限公司，住所地江苏省江阴市璜土镇澄路3896号。法定代表人：黄细兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊沈礼，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：罗波，男，1988年8月25日生，汉族，户籍地四川省资阳市雁江区。被上诉人（原审原告）：罗传华，男，1963年1月4日生，汉族，户籍地四川省资阳市雁江区。被上诉人（原审原告）：罗琴华，女，1985年3月11日生，汉族，户籍地四川省资阳市雁江区。被上诉人（原审原告）：刘伯英，女，1964年10月29日生，汉族，户籍地四川省资阳市雁江区。上诉人江阴五洲置业有限公司（以下简称五洲公司）因与被上诉人罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英商品房销售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2020）苏0281民初911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。五洲公司上诉称：请求将逾期交房违约金改计算至2015年1月1日；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：五洲公司实际交房日期为2015年1月1日，被上诉人也早已经向物业公司申请装修，房屋是符合交付条件的。罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英未作答辩。罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英向一审法院提出诉讼请求：1、判令五洲公司支付他们逾期办证违约金20439元（暂计，具体计算至罗波四人取得房地产权属证为止）；支付逾期交房违约金11367元（暂计，具体计算至五洲公司实际办理交付使用证明为止）；2、本案诉讼费由五洲公司承担。审理中，罗波等四人将第一项诉讼请求变更为判令五洲公司支付他们逾期交房违约金11367元（559997元为基数，自2014年12月31日起至2015年6月23日止，按每天万分之一计算）、逾期办证违约金2800元（559997元为基数，按0.5%计算），两项合计14167元。事实与理由：2013年8月28日，他们与五洲公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买位于五洲国际11幢1403室房屋。合同签订后，他们按约向五洲公司支付全部购房款。根据合同约定，五洲公司应在2014年12月31日前交付综合验收合格的商品房，逾期按已付房款每日万分之一支付逾期交房违约金。根据合同约定，五洲公司应自房屋交付使用之日起120日内为他们履行办证义务。然而，五洲公司存在迟延交房及办证行为，已构成违约。为维护自身合法权益，故诉至法院。一审法院经审理认定事实如下：2013年8月28日，五洲公司作为出卖人，罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英作为买受人，双方签订合同备案号为201308290020的《商品房买卖合同》一份，由五洲公司交付罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英位于江阴市璜土镇五洲国际广场11单元1403室房屋，总房价559997元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的不可抗力、因国家法律法规或政府原因导致该商品房验收延期的，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证明的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。因买受人不提供或不签署相关手续或者未按时支付相关费、税及房价款或者因买受人其他原因等造成不能按期办理的，由此产生的责任及损失由买受人承担。合同第二十条约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。补充协议附件四第2条约定罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英采用银行按揭贷款方式购房的，罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英应在本合同签订之日向五洲公司支付263997元，剩余购房款296000元由罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英向银行申请按揭贷款。第8条第二项约定因五洲公司的责任，罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英不能在该商品房交付后120日内取得房屋所有权证书的，双方同意按以下规定处理：合同继续履行，每逾期一日，五洲公司按已付房价的万分之一向罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的0.5%。逾期12个月后仍不能取得房屋所有权证书的，罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英有权要求退房。2015年1月，五洲公司交付罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英涉案房屋钥匙。审理中，五洲公司提供落款日期为2015年6月23日，编号为澄建[2015]47号江阴市建设局关于商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分）通过交付使用竣工验收的通知，载明：“你公司《商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分）等交付使用竣工验收的申请报告》悉。商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分），幢数5，规划核实面积59432.38平方米（详见江阴市建设工程规划核实合格证，核字第320281201500032号）。2015年2月9日、2015年2月10日通过工程竣工验收备案。公安编号：五洲国际1广场至52号，镇澄路3896号。商品房（江阴五洲国际广场4＃、6＃－9＃住宅部分），由无锡市民用建筑设计院有限公司负责设计，华锦建设集团股份有限公司、江苏弘盛建设工程集团有限公司负责施工，江苏鸿成工程造价咨询有限公司负责监理。现所申报的建设项目已全面竣工。根据市规划、环保、市政公用、园林、公安、市监、城管等部门单项验收合格的认定，经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》的相关规定，同意交付使用。希做好各项交接工作，并将此通知在商品房销售现场公示，按《江阴市商品房交付使用通知书》格式交付，落实各项管理措施，确保业主的正常使用。”2015年10月26日，五洲公司向罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英开具不动产发票，载明购房款560860元。2017年7月17日，罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英办理江阴市璜土镇五洲国际广场11号1403室的不动产权证书。一审法院认为，罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英与五洲公司于2013年8月28日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，五洲公司应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备综合验收合格的房屋交付罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英使用，其在验收交接时，应当向罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英出示房屋综合验收的证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，本案中罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英虽于2015年1月拿到房屋钥匙，但五洲公司房屋综合验收合格的文件直至2015年6月23日才由江阴市建设局批复，其在2015年1月份交付时，房屋未经验收合格，不符合合同约定的交付条件，五洲公司应当承担相应的责任直至交付合格房屋为止，因此五洲公司应按约支付罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英自2014年12月31日至2015年6月23日的逾期交房违约金9800元（559997元×0.0001×175天）。根据合同约定，五洲公司应在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由五洲公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同约定未尽事宜，由双方签订补充协议。补充协议附件四第8条第二款规定因五洲公司责任，罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英不能在该商品房交付后120日取得房屋所有权证书的，合同继续履行，每逾期一日，五洲公司按已付房价的万分之一支付违约金，但赔偿总额不超过已付房价款的0.5%。法院认为，合同附件明确约定了逾期办证的违约责任，是当事人作为民事主体的真实意思表示，不具备法定无效情形，法院对此依法予以确认。罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英于2018年7月17日办理不动产权证书，五洲公司构成违约，现罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英要求五洲公司支付已付房款按0.5%计算违约金即2800元（559997元×0.5%），于法有据，法院对此依法予以支持。关于五洲公司提出逾期办证责任不在他公司，对此五洲公司未提供证据进行证明，法院对此不予采信。一审法院判决：一、五洲公司应于判决发生法律效力之日起十日内向罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英支付逾期交房违约金9800元、逾期办证违约金2800元，合计12600元；二、驳回罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计300元，由罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英负担181元，由五洲公司负担119元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英与五洲公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方应按约履行义务。本案中，罗波、罗传华、罗琴华、刘伯英虽于2015年1月拿到房屋钥匙，但案涉房屋综合验收合格的文件直至2015年6月23日才取得，五洲公司在2015年1月份交房，属不适格交付。五洲公司的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，五洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由五洲公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 华敏洁二〇二〇年十月二十二日书记员 刘 滢