安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖民终787号 上诉人（原审原告）：汪某1，男，2013年4月22日出生,汉族，户籍所在地安徽省歙县，住址同户籍所在地。 法定代理人：汪某2，男，1973年3月8日出生,汉族，户籍所在地安徽省歙县，住址，系汪某1父亲。 法定代理人：张某，女，1977年11月7日出生,汉族，户籍所在地安徽省歙县，住址，系汪某1母亲。 委托诉讼代理人：唐春飞，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴颖青，安徽道同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄山市新徽投资有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：胡必松，该公司董事长。 诉讼代表人：黄山市新徽投资有限公司管理人，北京德恒(合肥)律师事务所。 委托诉讼代理人：吴仝美子，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁琦俐，北京德恒（合肥）律师事务所律师。 上诉人汪某1因与被上诉人黄山市新徽投资有限公司（以下简称新徽公司）破产债权确认纠纷一案，不服安徽省黄山市中级人民法院（2019）皖10民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汪某1的法定代理人唐春飞、吴颖青，被上诉人新徽公司的委托诉讼代理人吴仝美子、丁琦俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪某1上诉请求：依法确认汪某1对新徽公司享有300万购房款优先权。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.安徽省黄山市屯溪区人民法院（2018）皖1002民初2034号民事判决，确认汪某1和新徽公司于2018年2月10日签订的《认购书》有效,，同时也确认了该《认购书》具备商品房买卖合同的要素，是合法有效的商品房买卖合同。2.一审认定“坐落于安徽省歙县深渡房地产权证号为房地权歙房字第深162号房产一套，登记在汪某1父亲汪某2名下，坐落于安徽省黄山市屯溪区，登记在汪某1母亲张某名下，但该两套房屋均是在生育汪某1之前购买，一处汪某2名下房产是汪某2岳父出钱，一直都是由张某舅舅一家居住，只是挂名汪某2；另一处张某名下房产抵押给银行，没有装修也不能入住。一审法院未对上述房屋实际使用情况查明，就认定其监护人名下有可供保障其居住的房地产属于事实认定不清。二、一审法院认为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定是对购房者生存权利的优先保护，而非对购房者投资经营性行为的保护，属适用法律错误。1.汪某12013年4月22日出生，其父母以其名义购买房屋不存在投资经营性行为，因为300万元可以投资在更多地方。2.该批复第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”结合批复第二条规定，非常明确只要是商品房就可以了，跟是否为普通住宅没有任何关系，别墅属于商品房，一审法院认为别墅并非普通住宅系法律适用错误。3.一审认为“其监护人名下有可供保障其居住的房地产”故而不予支持亦是法律适用错误。登记在汪某2和张某名下房产是生子之前购买，且均非其使用居住，汪某1名下无其他房产，以汪某1名义购买的案涉房屋符合批复第二十九条规定，一审以其监护人名下有可供保障其居住的房地产而不予支持，是肆意扩大法律范围。从情理上说，其用300万元买房，最后房子和钱都没了，于情于理该责任都不能由其来承担。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决结果有失公充，请求二审法院在查明事实的基础上支持其上诉请求。 新徽公司辩称，一、原审法院认定事实清楚。1.汪某1在一审中已经明确解除合同，即使《认购书》被认定合法有效，目前也已经解除。2.汪某1至今未成年在父母监护下，其应当随父母居住，其购买案涉房屋不符合唯一住房的认定标准。二、原审法院适用法律正确，汪某1主张购房款优先权法律依据不足。1.汪某1不符合消费者购房优先权的适用条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，双方并未签订正式的《商品房买卖合同》，且汪某1所购房屋系别墅非普通住宅，不符合保障消费者必要生存权的情形，同时其父母名下均有房产，因此不符合消费者购房优先权应当是唯一住房的条件。2.前述法律仅仅规定了保障消费者的居住权，并没有规定在认购协议或者购房合同解除时，消费者的购房款仍然具有优先受偿权，优先受偿权作为法定权利必须有法律的明文规定才能予以支持。3.汪某1签署认购书时案涉房屋已经被抵押，且抵押人未同意对外转让房屋，因此该认购书不能对抗抵押权人。《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”《担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”案涉房屋已分别抵押给黄山屯溪农村商业银行股份有限公司和胡炳贤，并且已经办理抵押权登记，抵押权人也表示该认购书的签订没有经过其同意，因此该房屋买卖行为对抵押权人不发生法律效力。汪某1就该房屋的变价款主张其购房款返还请求权优先于抵押权缺乏法律依据，也违反《物权法》的规定。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。 汪某1向一审法院起诉请求：一、确认汪某1对新徽公司享有300万元购房款优先权；二、确认汪某1对新徽公司享有300万元损失普通债权；三、确认汪某1对新徽公司享有63.4万元装修款优先权；四、本案诉讼费由新徽公司承担。 一审法院认定事实：2018年2月10日，新徽公司作为出卖人，汪某1作为买受人签订《认购书》，约定：汪某1预订新徽公司建设开发的坐落于屯溪区醉悦·书香云端3号楼，房屋建筑面积408.06平方米，单价人民币9802元／平方米，总房款为400万元；新徽公司承诺为汪某1所预订房屋的保留期限自该认购书签订日起90个工作日内；协议签订时，汪某1向新徽公司支付定金100万元，汪某1须在上述房屋保留期限内，携协议到新徽公司售楼处，与新徽公司协商签订《商品房买卖合同》相关事宜，上述定金在双方签订《商品房买卖合同》时自动转为该房屋房款。自本协议签订后，汪某1于2018年3月10日前支付人民币200万元，新徽公司为汪某1于90个工作日之内办理过户手续，在网签提交后汪某1向新徽公司支付购房余款人民币100万元。本协议一式三份，新徽公司执两份，汪某1执一份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。上述《认购书》签订后，汪某1于当日支付了定金100万元，于2018年3月6日支付购房款200万元。嗣后，新徽公司未继续履行《认购书》，未与汪某1签订《商品房买卖合同》及办理过户手续。因《认购书》的履行发生纠纷，汪某1诉至安徽省黄山市屯溪区人民法院，请求确认汪某1与新徽公司于2018年2月10日签订的《认购书》有效。安徽省黄山市屯溪区人民法院作出（2018）皖1002民初2034号民事判决，确认汪某1和新徽公司于2018年2月10日签订的《认购书》有效。 另查明：2014年1月29日，新徽公司将屯溪区醉悦·书香云端3号楼与其他七套房产共同作为抵押物以最高额抵押方式向黄山屯溪农村商业银行股份有限公司提供抵押，担保债权为1000万元，并办理抵押登记。2018年10月12日，黄山屯溪农村商业银行股份有限公司向新徽公司管理人申报债权称，新徽公司尚欠债权额为5670725.71元，其中本金4785664.36元，利息834141.35元，抵押物为书香云端3号楼等4套房产。2016年1月14日，新徽公司将屯溪区醉悦·书香云端3号楼与其他三套房产共同作为抵押物以一般抵押方式向胡炳贤提供抵押，担保债权为1600万元，并办理抵押登记。2019年12月18日，胡炳贤向新徽公司管理人申报债权称，新徽公司尚欠债权额为24266700元，其中本金1600万元，利息8266700元。 再查明：2018年8月15日，安徽省黄山市中级人民法院作出（2018）皖10破申3号民事裁定，受理对新徽公司的破产重整申请。2019年11月5日，新徽公司管理人向汪某1出具《申报债权初审通知书》【（2018）新破管债字第848号】，确认汪某1享有要求新徽公司返还300万元购房款的普通债权。 又查明：坐落于安徽省歙县深渡房地产权证号为房地权歙房字第深162号房产一套，登记在汪某1父亲汪某2名下，该房购买时间为2003年3月18日；坐落于安徽省黄山市屯溪区，登记在汪某1母亲张某名下，该房购买时间为2011年3月17日。 还查明：新徽公司管理人提交的开票日期为2012年12月18日、发票号码为00083134的《安徽省黄山市地方税务局销售不动产统一发票（自开）》记账联显示，安徽凯舟商业发展有限公司购买的书香云端温泉山居1幢建筑面积为433.79平方米的房产销售单价为23052.63元/平方米，总价为1000万元。 一审法院认为，综合双方当事人的举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点为：一、汪某1对新徽公司是否享有300万元购房款优先权；二、汪某1对新徽公司是否享有300万元损失普通债权；三、汪某1对新徽公司是否享有63.4万元装修款优先权。 关于争议焦点一。法律对于购房者优先权的保护，实质应是对于购房者生存权利的优先保护，而非对于购房者投资经营性行为的优先保护。本案中，虽然汪某1已经支付了大部分购房款，但汪某1系未成年人，其法定代理人作为其监护人名下有可供保障其居住的房地产，且案涉房屋系别墅并非普通住宅，汪某1诉请对新徽公司享有300万元购房款优先权，没有事实和法律依据，不予支持。 关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，汪某1主张新徽公司支付已付购房款一倍的赔偿并不符合该条规定的适用条件，理由如下：首先，案涉房产为别墅，双方交易单价仅为9802元／平方米，低于该房屋的实际价值；其次，汪某1的法定代理人之一汪某2从事建筑行业，其具有较高的房屋价值判断能力，在房产价值可能低于市场价值的情况下其也可通过相关查询方式了解房屋权利瑕疵；第三，案涉房产在双方签订认购书时系已办理独立产权登记的现房，在汪某1作为购买人可以直接签订正式商品房买卖合同购买该房产的情况下，而选择与新徽公司以签订认购协议的形式交易有悖常理；第四，基于上述事实，汪某1亦未提交充足的证据证明新徽公司存在故意隐瞒房产被抵押的事实以及因该事由而导致合同无效或者被撤销、解除的事实，其应承担举证不能的不利后果。 关于争议焦点三。汪某1因与新徽公司就案涉房产存在争议，于2018年7月25日向安徽省黄山市屯溪区人民法院提起诉讼，该院于2018年8月19日作出确认双方签订的《认购书》有效的判决，而新徽公司亦于2018年8月15日被法院裁定受理破产重整申请。在双方未办理产权过户登记，且汪某1亦无充足证据证明新徽公司已将案涉房屋交付汪某1的情况下，汪某1主张对案涉房屋进行了装修并产生了相应损失依据不足。同时，汪某1所提交的用于证明其损失的收据、诺贝尔瓷砖销售合同、空调地暖销售安装合同等证据反映的交易发生时间均为本院裁定受理新徽公司破产重整申请之后，且未提交相应的转账凭证，其主张遭受实际损失以及损失数额的依据亦不充足。故对汪某1请求确认其对新徽公司享有63.4万元装修款的优先权的诉讼请求，不予支持。 综上，汪某1的诉讼请求不能成立，不予支持。案经该院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款规定，判决：驳回汪某1的诉讼请求。案件受理费35872元，由汪某1负担。 二审中，当事人均没有提供新的证据。二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：汪某1请求依法确认其对新徽公司享有300万元购房款的优先受偿权有无事实和法律依据。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“符合下列规定的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定明确同时满足上述三个条件的商品房消费者可以排除强制执行，即作为优先债权受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该条明确了符合条件的消费者相对于工程价款享有更加优先的受偿权，但该条并没有对消费者进行明确界定。《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》系针对该条在开发商未建成房产时是否适用作出的答复，其适用基础仍是消费者的权益，而没有作出扩大解释。由上述法律规定及相关批复、答复精神可以看出，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定是为了保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围。对符合条件的消费者应界定为已签订合法有效的书面买卖合同并支付超过合同约定总价款百分之五十的价款，同时所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。那么何为“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。本案中，涉案房屋房款已经全部支付，且汪某1名下没有房产，但汪某1系未成年人，其随监护人即父母一起居住，汪某1父母名下有两套位于黄山市及歙县的可以用于居住的房产，汪某1父母用自有资金以汪某1名义购买别墅，不符合上述法律规定的享有优先受偿权的消费者的认定标准。故汪某1不能认定为《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费者。因此，新徽公司管理人确认汪某1享有要求新徽公司返还300万元购房款的普通债权，符合法律规定。 综上，汪某1的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由汪某1负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 浩 审判员 郑 霞 审判员 马士鹏 二〇二〇年十月十二日 法官助理吴先雄 书记员俞成