陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书                           （2020）陕0825民初4605号 原告定边县绿怡物业管理有限责任公司。住所地：定边县XX镇XX街XX号。法定代表人李桂萍，系该公司总经理。被告李飞，男，汉族，1987年5月20日出生，现住定边县，农民，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告定边县绿怡物业管理有限责任公司诉被告李飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，依法由审判员刘建海适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告法定代表人李桂萍到庭参加了诉讼，被告李飞经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告诉称，原告系被告所居住的金华苑小区的物业管理公司。被告自2016年10月31日至2019年11月1日拖欠原告物业费、电梯费、卫生费、公摊费，合计6254元。现经原告多次催要未果，无奈诉至法院，请求依法判令被告李飞向原告支付物业费、电梯费、卫生费、公摊费，合计6254元；并由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交以下证据：一、定边县绿怡物业管理有限责任公司营业执照、法人身份证明、资质证书。证明原告公司具有提供物业服务的资质。二、物业管理服务合同1份、住户欠费明细单1张、金华苑小区收费标准2张。证明原告与被告居住的金华苑小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，由原告进驻小区进行物业管理服务。合同约定了物业基本情况、委托管理服务事项、合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准、违约责任等。证明被告在原告公司提供物业服务的时间所欠费金额以及该小区物业管理费的收费标准。三、收费票据4支（票号为034851的票据1支，时间为2014年10月26日至2015年10月25日收取的物业费、电梯费、公摊费、卫生费；票号为034964的票据1支，时间为2015年10月1日至2016年3月31日收取的取暖费；票号为034927的票据1支，时间为2015年11月1日至2016年10月31日收取的物业费；票号为034919的票据1支，时间为2015年3月29补交的2014年11月1日至2015年3月31日之间的取暖费）。证明被告在2016年之前一直履行缴纳物业费等费用的义务。四、2017年至2019年住户欠费明细1份，来源于原告公司雇佣的小区收费员冯自珍离开原告公司时移交的欠费明细。证明2016年至2017年被告欠2144元，2017年至2018年被告欠2144元，2018年至2019年被告欠1966元。被告在答辩状中称，原、被告之间不存在物业管理服务合同关系，原告与所谓的“定边县金华苑业主委员会”签订的《物业管理服务合同》属于无效合同，对被告不发生法律效力。被告所居住的金华苑小区，业主委员会成立于2019年11月，并在定边县城建局等部门备案。在此之前，小区并未成立过业主委员会，也未召开过业主大会，更未推选业主代表。根据《物业管理条例》的相关规定，由业主委员会选出的物业管理企业与代表业主签约的业主委员会签订的物业管理合同，需要经过业主大会的批准才能生效，且业主大会在作出选聘和解聘物业管理企业决定时，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。本案中，被告虽在该合同上签字，但其业主代表身份并未经过业主推选，只是受其他几人的蛊惑。且2018年11月1日签订该合同时，原告与小区业主已经矛盾重重，在该合同上签字的几位业主均是原告私下联系，并承诺合同签订后一定会一改以往的不作为，为小区提供质量合格的物业管理服务，被告因此才同意签字。至于该合同上业主委员会印章的来源，被告也不知情。因此，原告与根本不存在的业主委员会签订的《物业管理服务合同》，既未召开过业主大会，也未经三分之二以上业主同意，其选聘的程序是违法的。该物业管理合同是基于违法程序选聘的物业管理公司作为合同的一方主体签订的，且合同未经业主大会的批准，违反了《物业管理条例》的强制性规定，该合同因违反行政法规的强制性规定应确认无效。从原告提供的《物业管理服务合同》内容来看，关于管理服务费用的标准和支付方式及时间均未作出约定，缺少合同成立的必备条款，无法确定物业管理费的收费标准和缴费方式及时间，根据合同法的相关规定，该合同并未成立。二、原告要求被告支付2016年10月31日至2019年年底的物业费，属于重复收费。被告在此之前已将2016年至2019年的物业管理服务费交纳完毕，但因时间久远，收据遗失，物业公司又没有开具正规发票。换言之，如果被告2016年10月至2019年年底的物业费未交纳，那么原告在这几年里为何一直未向被告催缴，也未向被告发出过任何催缴通知。依据物业相关条例，业主欠缴物业费，物业公司需要书面催缴，未书面催缴，法院不予支持。事实上，原告处对于被告已经交清2016年至2019年物业费一事也有相关记录，因此，法庭不能因被告无法提供交纳收据就认定未交纳费用。原告现因小区业主责令其搬离小区，退出小区物业管理一事不满，对于在现业主委员会任职的被告产生报复心理，便提起恶意诉讼，欲重复主张费用的收取，属于蓄意打击报复行为。被告从原告资料中获取了物业费缴纳记录单一份，该清单显示，同小区住户王晓霞2017年至2018年的物业费均已缴纳，且原告的相关工作人员也清楚的注明“清”，但原告仍然将王晓霞诉至法院，该事实充分证明原告属于恶意诉讼。加之原告此前多次到被告工作单位和老家对被告及家人进行威胁、恐吓，一系列证据均能证明原告此次诉讼，是借助司法手段而实施的打击报复行为。综上所述，被告认为，原告作为一家物业管理公司，不能向广大业主提供优质物业管理服务，在短短几年里，因服务质量问题多次与业主发生矛盾，相继被其管理的十几家小区驱赶，也多次被城建部门和辖区派出所约谈，充分证明其自身存在诸多问题。但原告非但没有加以整改，还借由重复收取物业管理费，将多名业主诉至法院，其所诉无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告未向法庭提交任何证据材料。本院对原告提交的证据作如下认定，对原告所举的四组证据，被告未到庭进行质证，应视为对其权利的放弃，且原告所举的证据来源合法，客观真实，能够相互印证形成证据锁链，应予以确认。 本院根据当事人的陈述、举证及认证查明以下事实，原告定边县绿怡物业管理有限责任公司是一家具有三级资质的物业服务企业。被告李飞是定边县XX小区XX单元XX室的业主，其房屋建筑面积为131.31平方米。2018年11月1日，原告（乙方）与定边县金华苑业主委员会（甲方）签订了《物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对金华苑住宅区进行物业管理，管理期限为两年，自2018年11月1日起至2020年10月31日止。物业管理服务费由乙方按建筑面积向业主收取，具体收费标准为：物业费0.8元/月/平方米；公摊费190元全年/户；卫生费36元全年/户；电梯费二楼以下不收费（含二楼），三楼以上36元起，每上一层加2元。另查明，定边县金华苑小区交房后，开发商委托原告为该小区进行物业管理。在与业主委员会签订《物业管理服务合同》前，该小区各项物业费用收费标准为：物业费0.9元/月/平方米；公摊费260元全年/户；卫生费36元全年/户；电梯费二楼起步座底40元，每上一层加3元。2014年11月17日，被告向原告缴纳装修押金1500元、公摊费300元、2014年10月26日－2015年10月25日物业费1418元、电梯费588元、水电卡费210元，共计4016元。2015年3月29日，被告向原告缴纳一个采暖期的取暖费3283元。2016年1月16日，被告向原告缴纳2015年冬季至2016年春季的取暖费3283元。2016年3月3日，被告向原告缴纳2015年11月1日至2016年10月30日物业管理费1418元、电梯费588元、公摊费300元、卫生费36元，共计2342元。此后被告再未向原告缴纳过物业管理相关费用，从2016年10月31日起至2019年11月1日止，被告共欠原告物业费、电梯费、公摊费、卫生费共计6254元。本院认为，原告与定边县金华苑业主委员会于2018年11月1日签订的《物业管理服务合同》，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对金华苑小区全体业主均具有约束力。被告在答辩状中认可2018年11月1日之前原告就为金华苑小区提供物业管理服务，且被告在2016年10月30日前向原告缴纳了装修押金等以及两年的物业管理相关费用，说明被告事实上也接受了原告的物业管理服务，因此，双方在2018年11月1日前已经建立了事实上的物业服务关系。被告未按期缴纳物业管理费用，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付拖欠的物业费、电梯费、公摊费、卫生费共计6254元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告辩称签订《物业管理服务合同》时金华苑小区并未成立业主委员会，该合同也未经业主大会批准，属于无效合同。因被告并未提交相关证据印证其辩称理由，故不予采信。被告辩称《物业管理服务合同》的内容中缺少必备条款，无法确定物业管理费的收费标准和缴费时间，因被告此前已向原告缴纳了两年的物业管理费用，其抗辩不知收费标准和缴费时间，显然与事实不符，故不予采信。被告辩称其已将2016年至2019年的物业管理费用缴纳完毕，因未提交相关证据加以佐证，本院不予采信。被告经合法传唤未到庭参加诉讼，应视为对其权利的放弃，由此产生的法律后果应自行承担，本院依法缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告李飞于判决生效之日起五日内给付原告定边县绿怡物业管理有限责任公司2016年10月31日至2019年11月1日的物业费、电梯费、公摊费、卫生费共计6254元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                                                       审 判 员    刘建海                       二〇二〇年十月十三日                            书  记  员    白 瑞1