广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终5305号上诉人（原审原告、案外人）：佛山市骏景台食品发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎四马岗燎原鸡场内自编2号，统一社会信用代码914***********265B。法定代表人：麦浩盈，董事。委托诉讼代理人：倪淳湘，广东定海针（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄书华，广东通建律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：平安银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市东平新城区裕和路佛山新闻中心五区，统一社会信用代码914************806。负责人：罗福孙，行长。委托诉讼代理人：钟晓，广东的信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓凯，广东的信律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：黄杏波，男，1974年9月30日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。上诉人佛山市骏景台食品发展有限公司（以下简称骏景台公司）因与被上诉人平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称佛山平安银行）、原审第三人黄杏波案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）粤0606民初19427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。同年7月9日，本院公开进行了法庭调查，上诉人骏景台公司的委托诉讼代理人倪淳湘、原审第三人黄杏波到庭参加调查。被上诉人佛山平安银行经本院合法传唤，未到庭参加调查。本案现已审理终结。上诉人骏景台公司向一审法院起诉请求：1.停止对位于佛山市禅城区*****************车位（以下简称涉案车位）的执行；2.本案诉讼费由佛山平安银行、黄杏波承担。一审法院查明：涉案车位于2013年12月25日办理了初始登记，初始登记权人为骏景台公司，不动产登记证明号**[****]*******，于2014年12月31日办理了预售登记，预售登记备案合同号为1401018283，购房人为黄杏波。该院在执行（2018）粤0606执11934号申请执行人佛山平安银行申请执行被执行人黄杏波等金融借款合同纠纷一案过程中，于2018年10月9日预查封了涉案车位，并于2019年7月30日发出拟网络拍卖告知书，拟拍卖、变卖上述停车位以清偿债务。骏景台公司就该院上述执行行为于2019年8月6日向该院提出执行异议，认为涉案车位初始登记在骏景台公司名下，涉案车位属于骏景台公司所有，可以排除该院的执行，要求该院停止对涉案车位的执行、拍卖。该院于2019年8月14日作出（2019）粤0606执异642号执行裁定书，裁定驳回骏景台公司的异议请求。骏景台公司于法定期限内向该院提起诉讼。骏景台公司提交的《广东省商品房买卖合同》显示，骏景台公司作为出卖人与黄杏波作为买受人于2014年11月29日签订合同，约定骏景台公司以208000元的价格将涉案车位卖给黄杏波，付款方式为银行按揭，2014年11月29日支付首期款63000元，余款145000元于2014年12月6日前办理商业贷款；违约责任：买受人如未按时付款，逾期90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应于2014年2月28日前将涉案车位交付买受人使用。骏景台公司分别于2014年1月11日、2014年11月29日出具两张收据，分别收到黄杏波支付的涉案车位定金20000元及首期款43000元。2019年8月5日，骏景台公司以黄杏波根本违约为由，向广东省佛山市禅城区人民法院（以下简称禅城区法院）提起诉讼，请求解除双方于2014年11月29日签订的商品房买卖合同、黄杏波返还涉案车位及支付违约金10400元、骏景台公司向黄杏波返还首期款63000元。禅城区法院于2019年10月23日作出（2019）粤0604民初20240号民事判决书，驳回骏景台公司的诉讼请求。该民事判决书已发生法律效力。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”本案中，涉案车位由骏景台公司开发建设，现仍登记于骏景台公司名下，故虽然骏景台公司已将涉案车位销售给黄杏波，但所有权并未发生变动，其所有权人仍为骏景台公司。但是，对于骏景台公司对涉案车位享有的权益是否足以排除该院执行的问题。该院认为，本案骏景台公司与黄杏波签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。虽然黄杏波未按合同约定支付全部价款，但骏景台公司在黄杏波逾期付款近四年且涉案车位已被该院查封后才向法院提起解除合同的诉讼，而且骏景台公司的解除合同请求已被驳回，因此，在骏景台公司与黄杏波之间的商品房买卖合同关系尚未解除前，该合同为合法有效的书面合同。并且本案涉案车位已办理了预告登记，黄杏波是预告登记权利人，故该院对涉案车位进行预查封，并无不当。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的精神，在涉案执行标的具备物权登记条件（即可以办理产权变更登记至第三人黄杏波名下）的情况下，受让人本已取得对抗所有权人的权利。因此，骏景台公司对涉案车位享有的民事权益不足以排除该院的强制执行，骏景台公司请求停止对涉案车位的执行，该院不予支持。由于在骏景台公司与黄杏波的商品房买卖关系中，黄杏波并未按合同约定履行付款义务，导致作为物权人的骏景台公司无法收回相应购房款，而佛山平安银行与黄杏波之间的债权属于普通债权，根据“物权优于债权”的原则，该院在涉案车位的变价款中应优先向骏景台公司支付其尚未收取的剩余房款。具体分配顺序，待该院处置涉案车位后制定财产分配方案予以确定，本案不作处理。综上所述，依照物权法第三十条、第三十一条、第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、异议复议规定第三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决驳回骏景台公司的诉讼请求。上诉人骏景台公司上诉请求：1.撤销(2019)粤0606民初19427号民事判决；2.裁定发回重审或改判停止对涉案车位的执行;3.本案诉讼费用由佛山平安银行及黄杏波承担。事实和理由：一、骏景台公司享有足以排除强制执行的实体权利，一审法院认定骏景台公司对涉案车位享有的民事权益不足以排除强制执行错误，应当予以纠正。（一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定了案外人异议制度，赋予了案外人在一定条件下基于实体权利以排除强制执行的权利。本案中，黄杏波与骏景台公司就涉案车位签订了商品房买卖合同，并办理了预告登记，但黄杏波却不能因此取得涉案车位的所有权。物权法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照规定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。即预告登记的效力在于保障预告登记权利人不动产物权期待权的实现，预告登记本身并不具有物权设立或物权变动的效果。因此，在判断涉案车位的所有权人时，应依照物权法第九条以及异议复议规定第二十五条第一款第（一）项的规定，按照物权法定原则，以不动产登记簿的情况来确定涉案车位的归属。本案中，涉案车位登记在骏景台公司名下，并未移转到黄杏波名下，一审法院应在认定骏景台公司为涉案车位所有权人的情况下，认定骏景台公司享有排除强制执行的实体权利。（二）一审法院以仅适用于办理了预告登记的受让人才享有的执行异议权，适用于仅享有普通债权的佛山平安银行身上，并据此来对抗骏景台公司的物权，认定骏景台公司不享有足以排除强制执行的民事权益，属于适用法律错误。按照异议复议规定第三十条规定，享有提出停止处分、排除执行异议的权利人系受让人。即本案如果是案外第三人申请执行骏景台公司并强制执行涉案车位的，作为已经办理了预告登记的受让人即黄杏波才享有上述执行异议权以排除案外第三人的强制执行。而佛山平安银行并非上述条文规定的不动产受让人，其不享有对抗作为物权人的骏景台公司的执行异议权，一审法院参照此条文认定骏景台公司对涉案车位不享有足以排除强制执行的民事权益，明显错误地适用了法律。（三）即便是作为已经办理了预告登记的受让人即黄杏波，若存在上述案外第三人申请强制执行涉案车位的情况下，其提出排除执行的异议，也需要具备法定条件。这也是最高人民法院的意见[参见（2018）最高法民申5297号民事裁定书]。根据异议复议规定第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。在本案中，涉案车位并非用于居住，黄杏波支付的价款也未超过合同约定总价款的百分之五十，故其不符合该条文规定的第(二)、(三)规定，在黄杏波都不具备法定的排除执行条件的情况下，何来本案佛山平安银行参照适用此条文的前提?综上所述，一审法院既认定骏景台公司系涉案车位的所有权人，又以作为普通债权人的骏景台公司不享有仅属于办理了预告登记且须符合法定条件的受让人才享有的排除执行的异议权，来对抗骏景台公司的对世物权，进而认定骏景台公司不享有足以排除强制执行的民事权益，明显是错误的，应当予以纠正。二、一审法院违反“物权优于债权”的原则，认定骏景台公司对涉案车位不享有足以排除佛山平安银行普通债权请求权的强制执行，是一审判决最大的错误。如前所述，骏景台公司享有对涉案车位的物权，骏景台公司基于物权拥有涉案车位对世效力的所有权，而佛山平安银行与黄杏波之间的债权属于普通债权，根据“物权优于债权”的原则，骏景台公司的物权足以排除佛山平安银行基于债权请求权的强制执行。三、一审法院虽对涉案车位办理了预查封，但并未转为正式查封，涉案车位并不具备强制执行处置的法定条件，应当停止执行。（一）黄杏波因违约无法取得涉案车位的所有权。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项规定赋予了当事人一方在对方有违约行为致使合同目的不能实现时，解除合同的权利。本案中，因黄杏波未按约定向骏景台公司支付购房款，导致骏景台公司签订商品房买卖合同的目的已不能实现。即涉案车位已不能按照预期过户至黄杏波名下，黄杏波对确定取得涉案车位的所有权已不具有可期待性，一审法院亦不能将涉案车位作为黄杏波的个人财产进行处置。（二）黄杏波违约导致预查封无法转为正式查封。最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布的《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。但预查封不等同于正式查封，根据该通知第十六条规定，房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下后，预查封登记才能转为正式查封。而在转化为正式查封之前，预查封虽然可以限制任何单位和个人擅自处分被预查封的财产，但是法院不能将预查封的财产作为被执行人的财产进行处置。作为被执行人的黄杏波因违约难以取得涉案车位的所有权，涉案车位丧失了过户至其名下的可能性，因而导致预查封无法转化为正式查封。在这种情形之下，预查封措施的存在不但不能使法院获得处置涉案车位的权力，而且还会阻碍该车位的正常流通。因此，一审法院应及时解除对涉案车位的预查封，以使涉案车位价值得到更好的实现。（三）《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封，是指预查封与正式查封对执行财产的控制效力等同，并非指预查封可在无限制条件下自动转为正式查封。否则，司法解释亦无规定预查封的必要。正因如此，最高人民法院在上述司法解释中设定了限制条件，即只有土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下时，预查封才自动转为正式查封。本案中，因黄杏波违约无法取得涉案车位所有权，涉案车位的所有权人仍然是骏景台公司，该财产虽然可被法院查封，但仅为预查封，并未依法转为正式查封。对本案而言，因黄杏波尚未履行商品房买卖合同并行使向骏景台公司主张将涉案车位变更登记至其名下的债权请求权，导致黄杏波对涉案车位是否享有所有权尚未依法得到确认，骏景台公司作为出售涉案车位的所有权人，仍应确认其享有足以排除强制买卖等处分行为的民事权益。因此，若一审法院最终裁定采取拍卖等强制措施处分涉案车位，事实认定和法律适用均有错误。根据我国现行民事强制执行的法律规定，对财产的执行既包括查封、扣押、冻结等控制性行为，也包括拍卖、变卖、以物抵债等处分性行为。本案中，一审法院既认定涉案车位可预查封，又认定涉案车位可处置，未加区分地判定骏景台公司对涉案车位不具有足以排除强制执行的民事权益，明显存在错误，应予纠正。综上所述，一审法院认定骏景台公司对涉案车位的民事权益不足以排除强制执行，作出不予支持骏景台公司请求停止对涉案车位执行的判决错误，应当予以纠正。现骏景台公司依法提起上诉，望二审法院依法撤销（2019）粤0606民初19427号民事判决并发回重审或予以改判，以支持骏景台公司的诉讼请求。被上诉人佛山平安银行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2014年11月29日，骏景台公司与黄杏波签订商品房买卖合同，将涉案车位出售给黄杏波，并办理了预告登记，预告登记权利人是黄杏波。佛山平安银行向一审法院申请强制执行黄杏波，该院对预告登记在黄杏波名下的涉案车位进行预查封，并无不当。2019年8月5日，骏景台公司以向禅城区法院提起诉讼，请求解除其与黄杏波签订的商品房买卖合同，该院于2019年10月23日作出（2019）粤0604民初20240号民事判决书，驳回骏景台公司的诉讼请求，该判决已发生法律效力。因此，骏景台公司与黄杏波之间的商品房买卖合同依然合法有效，一审法院可以对涉案车位强制执行。综上所述，骏景台公司对涉案车位享有的民事权益不足以排除强制执行，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，因此，（2019）粤0606民初19427号民事判决合法合理，骏景台公司的事实请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。原审第三人黄杏波述称，黄杏波不知道争议的涉案车位属于谁，黄杏波购买涉案车位并支付了6万多元是事实存在的，也确实是欠佛山平安银行的钱，双方一直在协商处理。黄杏波有足够的经济能力对佛山平安银行的欠款进行偿还，但现在资金周转有困难，请求法院给予时间解决。各方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为骏景台公司对涉案车位享有的民事权益能否排除强制执行。物权法第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”异议复议规定第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”前者明确规定了预告登记使被登记的请求权具有物权的效力，即纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力。后者是根据前者关于预告登记法律效力的规定，对不动产物权受让人基于登记请求权提出案外人异议的审查标准。本案中，骏景台公司与黄杏波于2014年11月29签订《广东省商品房买卖合同》，约定骏景台公司将涉案车位以208000元的价格卖给黄杏波。合同签订后，黄杏波向骏景台公司支付了涉案车位的首期款63000元，双方并就该车位于2014年12月31日办理了预告登记。该预告登记使黄杏波成为预告登记的权利人，对涉案车位享有排他效力的物权期待权，一审法院据此查封涉案车位合法有据，并无不当。骏景台公司后以黄杏波根本违约为由，向禅城区法院提起诉讼，请求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》并返还涉案车位及支付违约金10400元，骏景台公司同时向黄杏波返还首期款63000元。2019年10月23日，禅城区法院作出生效的（2019）粤0604民初20240号号民事判决，驳回骏景台公司的诉讼请求。由此可知，骏景台公司与黄杏波签订的《广东省商品房买卖合同》尚未解除，双方仍享有合同权利，因此，涉案车位具备登记至黄杏波名下的条件。在此情形下，参照前述异议复议规定第三十条的规定，黄杏波对涉案车位享有对抗该车位所有权人和其他物权人的处分权，该权利能够排除法院的强制执行。换言之，即使涉案车位在未办理产权过户登记前仍归属于骏景台公司，但其对该车位享有的实体权利不足以排除一审法院的强制执行，其请求停止对涉案车位的执行缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在涉案车位未登记至黄杏波名下前，骏景台公司作为所有权人对其过户请求享有抗辩的权利。而佛山平安银行对黄杏波享有的是普通债权，并非物权权益。根据物权优先于普通债权的原则，一审法院在处理涉案车位的变价款时应当优先扣除黄杏波尚未向骏景台公司支付的购买款。具体分配顺序由一审法院执行部门在涉案车位变价后制定的财产分配方案中予以确定，本案不作处理。综上所述，骏景台公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4420元，由上诉人佛山市骏景台食品发展有限公司负担。审 判 长  李 慧审 判 员  李蔚婕审 判 员  尹小娜二〇二〇年十月十九日法官助理  伍倩桃书 记 员  赵 芊