吉林省吉林市昌邑区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0202执异94号异议人（案外人）：王海艳，住吉林省吉林市昌邑区。申请执行人：王庆新，住吉林省吉林市。被执行人：吉林市鹏翔房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：王丽杰，该公司经理。被执行人：王振屹，住吉林省吉林市昌邑区。本院在执行申请执行人王庆新与被执行人吉林市鹏翔房地产开发有限公司（以下简称鹏翔公司）、王振屹房屋买卖合同纠纷一案中，案外人王海艳对本院作出的（2019）吉0202执468、469、470号执行裁定中查封被执行人鹏翔公司开发的坐落于吉林市昌邑区房屋，提出书面异议。本院于2020年10月13日受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。异议人王海艳称：王庆新申请强制执行被执行人王振屹、鹏翔公司房屋买卖合同纠纷一案。在执行过程中查封了吉林市昌邑区房屋一处。查封的房屋并非被执行人王振屹、鹏翔公同的财产。该争议房屋系2016年10月1日王海艳与赵岩和鹏翔公司签订《内部认购书》达成购买案涉房屋的协议，约定；房屋作价439，150元，建筑面积87，48平米（此房屋是鹏翔公司抵账给赵岩的抵账房）。协议达成之后，王海艳就支付了全部购房款，赵岩即将房屋交给王海艳并办理了入户手续，装修居住至今。除此房产外王海艳名下无其他用于居住的房产，此房产也是其丈夫陈香连及女儿陈鑫炎的唯一住所。另案涉房屋为轮候查封，首道查封异议人曾于2020年6月份就(2017)吉02民初250号之二民事裁定书借款合同纠纷案件执行提出异议之诉，得到了吉林市中级人民法院(2020)吉02民初216号判决书予以认可，判决不得执行该争议房屋，并解除该房屋查封。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条之规定，该房屋已经实际由异议人占有并支付相应价款，根据《物权法》的规定，不动产以实际交付使用为交易完成的要件。异议人认为该房屋应属我所有，故异议人提出执行异议并请求停止和解除吉林市昌邑区哈达湾万众胡同幸福名苑5栋3单元3层301号房屋的查封。经本院审查查明，申请执行人王庆新与被执行人鹏翔公司、王振屹房屋买卖合同纠纷一案，经本院调解，于2018年11月27日分别作出（2018）吉0202民初2670号民事调解书、（2018）吉0202民初2671号民事调解书和（2018）吉0202民初2672号民事调解书。其中（2018）吉0202民初2670号民事调解书调解协议主文为：一、王庆新与吉林市鹏翔房地产开发有限公司签订的三套住宅内部认购协议解除；二、吉林市鹏翔房地产开发有限公司于2018年12月10日返还王庆新购房款1,560,210元，如果吉林市鹏翔房地产开发有限公司到期未还，自2018年12月10日起按照月2%的标准承担违约责任；三、王振屹对上述款项承担连带保证责任；四、辛凤霞同意并配合解除以上协议。同时辛凤霞与王庆新的协议一并解除；五、案件受理费9421元，由被告吉林市鹏翔房地产开发有限公司、王振屹承担。（2018）吉0202民初2671号民事调解书调解协议主文为：一、王庆新与吉林市鹏翔房地产开发有限公司签订的三个门市房内部认购协议解除；二、吉林市鹏翔房地产开发有限公司于2018年12月10日返还王庆新购房款10,855,690元，如果吉林市鹏翔房地产开发有限公司到期未还，自2018年12月10日起按照月2%的标准承担违约责任；三、王振屹对上述款项承担连带保证责任；四、徐再文同意并配合解除以上协议。同时徐再文与王庆新的协议一并解除；五、案件受理费43,467元，由被告吉林市鹏翔房地产开发有限公司、王振屹承担。（2018）吉0202民初2672号民事调解书调解协议主文为：一、王庆新与吉林市鹏翔房地产开发有限公司签订的四个车库内部认购协议解除；二、吉林市鹏翔房地产开发有限公司于2018年12月10日返还王庆新购车库款1,804,100元，如果吉林市鹏翔房地产开发有限公司到期未还，自2018年12月10日起按照月2%的标准承担违约责任；三、王振屹对上述款项承担连带保证责任；四、徐再文同意并配合解除以上协议，同时徐再文与王庆新的协议一并解除；五、案件受理费10,519元，由被告吉林市鹏翔房地产开发有限公司、王振屹承担。以上法律文书于2018年11月27日生效。因被告未履行生效的法律文书确定的义务，经申请执行人王庆新申请，本院于2019年3月14日立案执行，案号分别为（2019）吉0202执468号、（2019）吉0202执469号、（2019）吉0202执470号。2019年4月17日，本院作出（2019）吉0202执468、469、470号执行裁定书，裁定查封被执行人吉林市鹏翔房地产开发有限公司名下坐落于吉林市昌邑区75套房屋，以上查封期限均为三年。另查明，2015年11月26日，赵岩与王海艳签订买房协议，约定赵岩将涉案房屋卖给王海艳。2016年10月1日，赵岩与王海艳、鹏翔公司签订《顶账协议》，约定将涉案房屋顶赵岩工程款，赵岩自愿将涉案房屋更名到王海艳名下。并于当日，王海艳与鹏翔公司签订《内部认购书》，约定王海艳以439,150元价格购得涉案房屋。再查明，吉林市中级人民法院于2017年8月2日作出（2017）吉02民初250号之二民事裁定书，查封了坐落于吉林市昌邑区33套住宅（含案涉房屋），42套车库。王海艳于2020年4月7日向吉林市中级人民法院提出执行异议，吉林市中级人民法院于2020年4月22日作出（2020）吉02执异70号执行裁定，裁定驳回其异议请求，王海艳不服，向吉林市中级人民法院提起执行异议之诉，吉林市中级人民法院于2020年6月3日立案受理，同年8月27日作出（2020）吉02民初218号民事判决书，判决不得执行坐落于吉林市昌邑区房屋，该判决已发生法律效力。本院认为，案外人对涉案房屋提出的异议请求，属于案外人对执行标的提出的异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。本案系金钱债权执行，买受人作为案外人提出的执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明事实，鹏翔公司与赵岩之间以物抵债行为及赵岩与王海艳之间房屋买卖协议均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应属合法有效。赵岩在履行以物抵债协议过程中，将其合法享有的对案涉房屋的占有、使用权，以及请求鹏翔公司办理房屋所有权登记、转移房屋所有权的物权期待权，一并转让给王海艳。该转让已经通知鹏翔公司，鹏翔公司认可赵岩向王海艳交付案涉房屋，并与王海艳签订了《内部认购书》。案外人在法院查封之前签订了购房协议并已交付全部房款，占有了该不动产，王海艳虽尚未与鹏翔公司办理商品房买卖网上签约及预售合同备案登记，尚未取得案涉房产的所有权，但并不影响其对涉案房产享有合法的居住权和物权期待权。鹏翔公司在涉案房屋被查封之前已经收到全部房屋价款，并将房屋交付给购房人，涉案房屋早已脱离鹏翔公司的管理和控制，案涉房屋所在的幸福名苑小区因竣工验收等方面存在问题，直至人民法院查封前尚不符合办理产权证条件，属于无籍房，购房人对未能办理产权过户登记手续并无过错，属于非自身原因未办理过户登记，故作为购房人的案外人已经就执行标的享有足以排除强制执行的物权期待权，故应当中止执行涉案房屋。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对坐落于吉林市昌邑区房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  戴维国人民陪审员  李晓梅人民陪审员  孙春珍二〇二〇年十月二十七日书 记 员  周 亮