江苏省常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0404民初609号 原告:常州XX体育产业投资有限公司，住所地常州市XX区X区X村。 法定代表人：郑某某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张某，江苏XX律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某，江苏XX律师事务所律师。 被告：常州XX纺织有限公司，住所地常州市钟楼区邹区镇为民路13号。 法定代表人：杨某某，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：沈某某1，江苏XX律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈某某2，江苏XX律师事务所律师。 原告常州XX体育产业投资有限公司（以下简称名X公司）与被告常州XX纺织有限公司（以下简称乐X公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张某、陈某、被告委托代理人沈某某1均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2015年7月25日签订的租赁合同书；二、被告协助办理退租手续、退还扣留的健身器材；三、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2015年7月25日，原告名X公司股东马某某、杜某代表原告与被告签订《租赁合同书》，约定原告承租位于邹区镇为民路13号的厂房用于开设健身培训室，合同租期6年。合同对提前解约等进行了约定，合同履行中，双方对每年租金的数额进行了多次变更，原告依约支付了五年租金。2019年因业绩太差，无力继续承租，原告于2019年6月29日向被告提出退租，但双方对此未能达成一致意见。原告分别于2019年9月25日、10月17日两次向被告发送书面解除通知，并于2019年10月18日委托律师向被告寄送律师函，但被告拒收快递、拒绝协商及领受赔偿等方式不配合办理交接手续。原告认为，原告提前解约符合合同约定，现诉至法院，要求判如所请。 被告辩称：1、原告不是本案的适格主体，本案合同的签订、履行均是马某某、杜某，而非原告；2、即便合同承租方马某某也无权要求解除合同。合同约定租赁期限为6年，马某某并未按照合同约定提前3个月通知被告，租赁房屋也未进行腾空，没有交回租赁物，拖欠的租金、物业费等也未交缴清，故马某某无权单方终止合同。 经审理查明，2015年7月25日，“常州市XX体育产业投资有限公司、马某某、杜某”作为乙方与乐X公司作为甲方签订租赁合同书一份，合同约定，甲方将位于X区XX民路13号的厂房或仓库租赁给乙方使用，用于开设健身培训室，租赁期限六年，自2015年9月25日至2021年9月25日。租赁合同的保证金为1万元，租金每年上涨10%，第1年为15万元，第2年为16.5万元……第5年为21.9万元，第6年为24.1万元。乙方应于每年7月30日前向甲方支付当年租金。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的数额为，拖欠天数乘以欠缴租金总额的3%。关于提前终止合同的约定为，“如遇乙方欠交租金或管理费超过1个月，甲方有权提前解除本合同……13.2未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：a.向甲方交回租赁物；b.交清承租期的租金及其它因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相当于当月租金1.5倍的款项作为赔偿。甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退还给乙方”；关于合同终止的约定为“本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还给甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任”。关于通知义务，合同约定“本合同所需发出的全部通知以及甲乙双方的文件往来，以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮10日后或以转让送至前述地址，均视为有效送达”。马某某与杜某在乙方处签字，胡某某作为甲方代表签字，并加盖乐X公司印章。双方确认，租金已支付至2019年9月25日。后因双方因租赁合同解除事宜未能形成一致意见，原告遂诉至本院，要求判如所请。庭审中，原告申请撤回第二项诉讼请求，本院裁定予以准许。 另查明，名X公司于2015年8月24注册成立，股东为马某某与杜某。2019年10月28日，马某某、杜某分别与郑某某签订股权转让协议，约定两人将持有的名X公司股权以0元转让给郑某某。 上述事实，由租赁合同书、营业执照副本、股权转让协议及当事人庭审陈述等证据予以证明。 庭审中，经本院释明，被告明确对于合同解除后可能需要原告支付的租金或者赔偿事宜另案诉讼。被告另申请追加马某某、杜某为本案原告参加诉讼。 关于本案合同解除事宜，原告提交的微信记录显示，2019年8月27日，胡某某向马某某催要租金，马某某回复，“我连续亏本实在做不下去了，房子9月26日到期，我近几天安排把地方给你腾出来”。胡某某回复“上次再三问你做不下去不做没事，你还转租别人，到现在我楼上装修，你不做了”。马某某回复“我也是第一时间6月份和你提前说一下，人家不要了，我真没有办法”。2019年9月24日，马某某明确“我这边确定做不下去了，每年都在亏本，到2019年9月25日房租到期，我就不租了。”2019年9月25日，马某某向邹区镇为民路13号寄出《单方解除合同》一份，明确因连续亏损，无力经营，要求解除合同，要求被告立即将房屋出租，马某某将在2019年9月30日前将房屋内设备搬出，但该快递被拒收。2019年10月17日，马某某以名X公司名义再次向胡某某寄出《单方解除合同通知》一份，再次明确要求解除合同，并明确因邮件被拒绝签收，故再次发函要求立即将房屋出租，其将在五个工作日内将房屋内东西搬出。该邮件再次被拒收。2019年10月18日，江苏XX律师事务所向乐X公司、胡某某发出《律师函》，明确马某某已经两次书面通知要求解除合同，并愿意承担提前未满3个月的差额租金和当月1.5倍的月租金，现该所受名X公司委托，要求该公司在收到函件3日内与委托人联系，协商合同解除事宜，并积极领受委托人支付的赔偿。2019年12月27日，原告将房屋钥匙寄给被告。 本案争议焦点为原告是否有权解除案涉租赁合同。 本院认为，本案租赁合同履行过程中，马某某或名X公司已前后三次发函，要求解除租赁合同，属于在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情形，案涉租赁合同存在实际上缺乏继续履行的可能性，应予解除。合同解除后，违约方应当向守约方支付因其违约而产生的损失。因被告明确对于原告可能需要支付的租金或者赔偿要求另行主张，故本案不予处理。关于被告所述的诉讼主体问题，本案在租赁合同乙方处载明“常州市XX体育产业投资有限公司”，而马某某、杜某于2015年8月24日注册成立名X公司，马某某也曾以名X公司名义要求解除租赁合同。上述证据表明，马某某、杜某发起设立名X公司，并以该公司名义从事民事行为，现马某某、名X公司均要求解除租赁合同，故名X公司以自己名义起诉并无不当。关于被告要求追加马某某、杜某为本案原告的请求，因本案仅对合同是否解除进行处理，故该项申请已无必要，本院不予准许。综上，原告要求解除租赁合同书的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。考虑到本案系原告要求解约而产生，故相应的诉讼费用应由原告负担。因调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 解除马某某、杜某与常州XX纺织有限公司于2015年7月25日签订的《租赁合同书》。 本案案件受理费4915元（原告已预交），由原告常州XX体育产业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  李 俊 审 判 员  马胜强 人民陪审员  吴宝珍 二〇二〇年十月十四日 书 记 员  金亚囡