天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初5595号原告：天津市恺丰典当行有限公司，住所地天津市河北区建国道25号。法定代表人：张辉，该公司经理。委托诉讼代理人：冯媛媛，女，该公司职工。委托诉讼代理人：刘伟，男，该公司职工。被告：韩振灵，女，1950年7月3日出生，汉族，住天津市南开区。第三人：于珺，女，1981年9月1日出生，汉族，现羁押于天津市女子监狱。原告天津市恺丰典当行有限公司（以下简称恺丰典当行）与被告韩振灵及第三人于珺申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市恺丰典当行有限公司的委托诉讼代理人冯媛媛、刘伟，被告韩振灵到庭参加诉讼，第三人于珺经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恺丰典当行向本院提出诉讼请求：1.请求继续对坐落于天津市南开区××道××段××号楼××号房屋进行查封，并执行该房屋；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求对坐落于天津市南开区××道××段××号楼××号房屋继续执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”韩振灵对涉案房屋并不享有任何物权，仅对于珺享有债权，其无权依据债权来对抗恺丰典当行的查封权，于珺作为涉案房屋的所有权人，具有自行处置房屋的权利，于珺与恺丰典当行签订的《抵押合同》合法有效，房屋权属无法确认为韩振灵所有，并且韩振灵将购房余款交到法院，并不能完全覆盖于珺借款的本金及利息等综合费用，故无法解除恺丰典当行的查封。为维护自身合法权益，原告现依法向贵院提起诉讼，望贵院在查清事实的基础上依法支持原告的请求。韩振灵辩称，被告不同意原告的诉讼请求。被告与于珺针对本案涉案房屋的买卖合同在先，2008年4月份签订买卖合同，被告已经入住十多年了。在此过程中，2012年5月于珺背着被告向典当行做典当，被告在2012年7月4日去房管局查询房屋权属情况，发现房屋被典当，并且抵押了一年。于是被告就找了恺丰典当行，发现典当期限一个月，向他们说明情况，被告已经购房并且居住四年，恺丰典当行回答只要于珺每月交4.5万元利息，他们就视为是正常的业务，恺丰典当行称已经收取36万元的利息了，所以被告要求马上终止典当，但是他们始终没有解决该问题。民事诉讼法第28条规定了四个条款，被告与于珺有买卖合同在先，而且被告在里面居住12年了，按照法院判决，被告已经把全款交纳了，被告根据上述法律规定不同意继续执行。2019年4月，经法院两审及再审已经撤销了恺丰典当行的抵押登记，被告认为撤销后自然就解除了对房屋的查封，2020年被告申请执行异议，并获得了支持。综上，被告认为恺丰典当行没有理由向被告提出关于房屋的任何主张。于珺述称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求和抗辩意见向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋位于天津市南开区××道××段××号楼××，现产权人为于珺。2008年4月16日，韩振灵（受让方、乙方）与于珺（出让方、甲方）、案外人天津市易呈不动产经纪有限公司（见证方、丙方）签订了《房屋买卖（置换）合同》，其中约定：甲方自愿将坐落于天津市南开区宾水西道中段南侧奥城25-2-1001房屋出售给乙方，……房屋性质为私产，所有权人为于珺，建筑面积132.31平方米，……甲、乙双方确定的成交价格为人民币1470000元。……上述合同签订后，韩振灵于2008年4月17日给付于珺购房定金20000元，于2008年4月25日给付于珺首付款500000元，于2008年4月30日给付于珺购房款280000元，以上共计800000元，2008年4月30日于珺将涉诉房屋交付于韩振灵，韩振灵入住涉诉房屋并居住至今。2011年10月19日于珺取得涉诉房屋产权证，对于取得产权证一事于珺未告知韩振灵，韩振灵通过其他渠道得知。2012年5月28日，恺丰典当行与于珺签订借款合同及抵押合同时，于珺未将上述房屋曾经出售给原告的情况告知恺丰典当行，恺丰典当行在办理上述房屋抵押时未到现场查验房屋。事后于珺也未将上述房屋抵押一事告知韩振灵，后韩振灵得知上述房屋被抵押曾找到恺丰典当行，该行未予理睬。2013年2月27日，于珺因涉嫌诈骗被刑事拘留，同年4月3日被逮捕。2014年3月18日，天津市第一中级人民法院作出（2014）一中刑初字第26号刑事判决，判决内容为：被告人于珺犯诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产……。于珺不服该判决上诉于天津市高级人民法院，天津市高级人民法院于2015年9月11日作出（2015）津高刑二终字第14号刑事裁定书裁定驳回上诉，维持原判。2012年5月28日，恺丰典当行（贷款人、甲方）与于珺（借款人、乙方）签订了编号为2012年典借字第031号《天津市典当行业借款合同（房地产）》，该合同约定甲方向乙方提供典当借款人民币1500000元，借款期限自2012年5月28日至2012年6月28日，上述借款自甲方放款之日起，按月收取综合费用及利息，合计每月收取综合费用及利息3%，借款到期偿还本金；综合费用按月分期交付，第一次交付日期为签订合同当日，从第二次起，每次交付为次月的合同所载明的日期以前，直至本合同约定的借款期限；乙方未按合同约定的还款时间归还借款本金及综合费用时，应按本合同约定的综合费用交付方式继续交付综合费用，但累计借款时间不得超过六个月，同时合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，恺丰典当行（抵押权人、甲方）与于珺（抵押人、乙方）签订了编号为2012年典押字第031号《天津市典当行业抵押合同（房地产）》，约定于珺用自己名下的涉诉房屋作为抵押物对上述借款向恺丰典当行提供担保，抵押担保的范围为借款合同中载明的贷款本金、综合费用及实现债权的全部费用，同时，合同对双方的其他权利义务也进行了约定，其后，恺丰典当行与于珺就该抵押物在房屋管理部门办理了以恺丰典当行为抵押权人的抵押登记手续，恺丰典当行于2012年6月1日取得他项权证。后因于珺未能按时足额还款，恺丰典当行以于珺为被告起诉至天津市河北区人民法院，本院作出（2016）津0105民初1328号民事判决书，判决“一、本判决生效后十日内，被告于珺偿还原告天津市恺丰典当行有限公司当金1495500元；二、本判决生效后十日内，被告于珺按照中国人民银行公布的银行机构逾期贷款罚息利率的标准给付原告天津市恺丰典当行有限公司上述当金自2013年1月30日至2013年2月3日的利息，并支付上述当金自2013年1月30日至2013年2月3日的综合费用6729.75元（1495500元×2.7%÷30天×5天）；三、本判决生效后十日内，被告于珺按照年利率24%的标准给付原告天津市恺丰典当行有限公司上述当金自2013年2月4日至2016年3月29日的利息；四、如被告于珺不能履行本判决第一、二、三项确定的给付义务，在处置其抵押物（坐落天津市南开区××道××段××号楼××房屋）时，原告天津市恺丰典当行有限公司对所得价款享有优先受偿的权利；五、驳回原告天津市恺丰典当行有限公司的其他诉讼请求。”在该案审理过程中，恺丰典当行向本院提出财产保全申请，本院于2016年3月16日作出（2016）津0105民初1328号民事裁定书，裁定书载明“限制于珺所有的坐落于天津市南开区××道××段××号楼××房屋的产权手续变更”。2017年1月9日，恺丰典当行向本院申请执行。后韩振灵就上述案件在本院提起第三人撤销之诉，本院作出（2016）津0105民撤1号民事判决书，该判决载明：……原告与被告于珺签订《房屋买卖（置换）合同》后支付了大部分购房款项，且自2008年购房时原告即居住，上述行为均发生在二被告签订借款合同及抵押合同之前，原告在上述过程中无过错，被告于珺在取得涉案房屋产权证后，未按《房屋买卖（置换）合同》的约定与原告办理过户手续，而是将涉案房屋抵押给被告恺丰典当行，且未告知涉案房屋已经卖予原告的实情，其行为存在严重恶意，并严重侵害了原告的合法权益，而被告恺丰典当行作为抵押权人在签订借款合同及抵押合同时虽无明显违规之处，但由于其未履行抵押权人基本的谨慎义务，既未全面核实抵押房屋，也未到现场查验抵押房屋的实际使用人，也是纠纷发生原因之一，现原告在购买涉案房屋后又经生效刑事判决确认被告于珺诈骗其巨额财产，如按一般原则处理，则原告的基本生存权无法保障，被告恺丰典当行也会因原告居住在涉案房屋内难以执行并保障其自身权利，目前在原告同意交纳剩余购房款的情况下，如撤销涉案房屋的抵押权对双方的权利均能得到一定的保障，鉴于此案的特殊情况，经本院审判委员会讨论决定，被告恺丰典当行不能对涉案房屋享有优先受偿权。……判决如下“撤销本院（2016）津0105民初1328号民事判决第四项，即：‘如被告于珺不能履行本判决第一、二、三项确定的给付义务，在处置其抵押物（坐落天津市南开区××道××段××号楼××房屋）时，原告天津市恺丰典当行有限公司（本案被告）对所得价款享有优先受偿的权利。’”恺丰典当行与韩振灵均不服上述判决，上诉至天津市第一中级人民法院，该院作出（2018）津01民终5218号民事判决书，其中载明：……其一，韩振灵与于珺签订房屋买卖合同后已支付大部分房款，并实际入住诉争房屋多年，上述行为均发生在于珺与恺丰典当行签订借款合同和抵押合同之前，且韩振灵未在签订房屋买卖合同后及时变更权属登记系因客观不能，并非韩振灵主观过错导致。其二，于珺将诉争房屋出售给韩振灵并收取大部分房款，且将诉争房屋交付韩振灵占有使用后，又与恺丰典当行签订借款合同和抵押合同，其明知已将诉争房屋售出后又做出将诉争房屋抵押的处分行为，显然违反了诚实信用原则，系恶意抵押，形式上虽合法，实际上掩盖了其非法获取当金的目的，有悖法律规定，其抵押行为应属无效。其三，恺丰典当行存在明显行为瑕疵，首先，恺丰典当行与于珺签订的借款合同和抵押合同中约定的借款期限为1个月，但在房屋管理部门登记的抵押期限为1年。其次，《典当管理办法》第四十四条第五项规定：“……注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元……”，而签订涉案借款合同和抵押合同时，恺丰典当行的注册资本仅为500万元，诉争房屋抵押典当单笔当金数额则为150万元。最后，恺丰典当行在设定抵押时未尽严格审查义务，既未全面核实诉争房屋，又未到现场查验诉争房屋的实际使用人，是导致纠纷产生的原因之一。其四，韩振灵在购买诉争房屋后又经生效刑事判决确认被于珺诈骗其巨额财产，一审法院综合考虑韩振灵的基本生存权保障和恺丰典当行的权利实现，认为在韩振灵同意交纳剩余购房款的情况下，如撤销诉争房屋的抵押权对双方权利均能得到一定的保障，入情入理。据上情，一审法院认为恺丰典当行不能对诉争房屋享有优先受偿权，判令撤销（2016）津0105民初第1328号民事判决第四项是妥当且合理的，应予维持。……该判决维持一审判决。2018年10月19日，韩振灵以恺丰典当行、于珺为被告在天津市南开区人民法院起诉，要求：1.判令被告于珺继续履行与原告签订的房屋买卖合同，要求被告于珺配合原告办理涉诉房屋的产权过户手续；2.判令被告天津市恺丰典当行有限公司注销（撤销）涉诉房屋在房管部门的抵押登记；3.本案的诉讼费由二被告承担。该院作出（2018）津0104民初12756号判决书，判决：“本判决生效后三十日内，撤销被告天津市恺丰典当行有限公司在天津市南开区××道××段××号楼××号房屋上的抵押登记，被告天津市恺丰典当行有限公司、被告于珺予以协助。”恺丰典当行不服上述判决，上诉至天津市第一中级人民法院，该院作出（2019）津01民终580号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”恺丰典当行不服（2019）津01民终580号民事判决，向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院作出（2019）津民申806号民事裁定书，裁定：驳回天津市恺丰典当行有限公司的再审申请。另查，韩振灵就购房余款670000元，于2018年3月2日向本院交纳保管款400000元，于2020年7月2日向本院交纳保管款270000元。韩振灵对本院查封天津市南开区××道××段××号楼××号房屋不服，于2020年8月5日向本院提出书面异议。本院于2020年8月7日作出（2020）津0105执异49号执行裁定书，裁定：中止对天津市南开区××道××段××号楼××号房屋的执行。恺丰典当行对上述裁定不服，于2020年8月21日向本院提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案系原告恺丰典当行不服天津市河北区人民法院作出的中止执行其申请执行财产的裁定而提起的申请执行人执行异议之诉。本案的争议焦点为韩振灵就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，韩振灵与于珺及案外人天津市易呈不动产经纪有限公司于2008年4月16日签订了《房屋买卖（置换）合同》，而本院于2016年3月16日对涉案房屋进行查封。韩振灵于2008年4月30日入住涉案房屋至今，也在本院查封涉案房屋之前。韩振灵于2008年向于珺支付了800000元的购房款，购房余款670000元也已按本院的要求交付执行。韩振灵与于珺签订《房屋买卖（置换）合同》时，于珺尚未取得产权证，于珺在取得涉诉房屋产权证后未按《房屋买卖（置换）合同》的约定与韩振灵办理过户手续，也未告知韩振灵，而是将涉诉房屋抵押给恺丰典当行，故未办理过户的原因非韩振灵自身原因。综上所述，韩振灵已就其对于涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益完成举证证明责任，可以排除涉案房屋的强制执行，故对于原告主张请求对坐落于天津市南开区××道××段××号楼××号房屋继续执行的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告天津市恺丰典当行有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告天津市恺丰典当行有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  于丽英审 判 员  訾文华人民陪审员  刘友琴二〇二〇年十月二十六日书 记 员  王雅琦附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。五、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。