湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7064号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市硚口区欧乐康城幼儿园，住所地武汉市硚口区沿河大道438号。法定代表人：刘丹，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：蒋锐，湖北忠三（东湖新技术开发区）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市汉阳区泡泡龙婴幼儿游泳馆，经营场所武汉市汉阳区汉阳大道577号汉商21世纪购物中心4楼。经营者：刘丹，女，1977年6月20日出生，汉族，居民身份证住址武汉市汉阳区芳草路18号十里锦绣小区3栋901号。委托诉讼代理人：王婵，该游泳馆员工。委托诉讼代理人：蒋锐，湖北忠三（东湖新技术开发区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汉商集团股份有限公司（原名称武汉市汉商集团股份有限公司），住所地武汉市汉阳区汉阳大道134号。法定代表人：阎志，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘露，湖北精以相天律师事务所律师。上诉人武汉市硚口区欧乐康城幼儿园（以下简称欧乐康城幼儿园）、武汉市汉阳区泡泡龙婴幼儿游泳馆（以下简称泡泡龙游泳馆）因与被上诉人汉商集团股份有限公司（以下简称汉商集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2019）鄂0105民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回汉商集团公司对欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆的全部诉讼请求，支持欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆的全部反诉请求；2、本案的全部诉讼费用由汉商集团公司承担。事实和理由：一、欧乐康城幼儿园不是案涉两份租赁合同的实际主体，不应承担合同责任。欧乐康城幼儿园是教育机构，有自己的办学园区，不具备租赁的意思表示，其在案涉两份租赁合同上盖章是基于汉商集团公司的内部要求，并非欧乐康城幼儿园的真实意思表示。汉商集团公司对租赁主体是泡泡龙游泳馆而非欧乐康城幼儿园是知晓并认可的。欧乐康城幼儿园不是本案租赁场地的承租人和实际使用人，并未参与过任何租赁合同的履行，不应当承担任何责任。二、一审法院判决泡泡龙游泳馆向汉商集团公司支付1048695.5元缺乏事实和法律依据且明显偏袒汉商集团公司。一审法院认定因为汉商集团公司原因上移和下移外循环设备、承重结构加固的一系列违约行为不足以导致泡泡龙游泳馆无法正常经营，不能实现合同目的存在事实认定错误。在泡泡龙游泳馆因汉商集团公司原因上移和下移外循环设备、承重结构加固后，双方一直就赔偿问题进行协商，还曾在五里工商所调解，泡泡龙游泳馆不存在欠付租金的情形，一审法院认定汉商集团公司有权停水、停电，且停水、停电不会导致合同目的不能实现存在事实认定错误。一审法院在计算租金时也应扣除泡泡龙游泳馆因汉商集团公司原因施工停业期间的租金及因汉商集团公司原因完全停业后的租金（占用费）。三、一审法院判决汉商集团公司仅向泡泡龙游泳馆支付96534.35元，对泡泡龙游泳馆严重不公平。泡泡龙游泳馆停业和由此遭受的经济损失均是因为汉商集团公司违约行为造成，汉商集团公司负有赔偿义务。四、一审法院认定案涉两份租赁合同已于2018年12月14日解除，存在事实认定和适用法律错误。欧乐康城幼儿园不是案涉两份租赁合同的实际合同主体，汉商集团公司向欧乐康城幼儿园邮寄《解除租赁合同通知函》不能对泡泡龙游泳馆产生合同解除的法律效果。汉商集团公司辩称：一、欧乐康城幼儿园与汉商集团公司签订第一份租赁合同半年后，又于2016年5月26日与汉商集团公司签订第二份租赁合同，还于2016年9月与汉商集团公司签订一份补充协议，上述租赁合同所涉押金和保证金都是欧乐康城幼儿园支付的。欧乐康城幼儿园和泡泡龙游泳馆的经营者都是刘丹，一审法院认定欧乐康城幼儿园和泡泡龙游泳馆应共同支付租金有事实和法律依据。二、欧乐康城幼儿园和泡泡龙游泳馆从2015年9月份开始使用房屋至2020年6月腾退，除水电费外，仅仅交纳了24万余元的款项，长期处于欠租状态。汉商集团公司采用了短信、微信、函件、店铺送达等各种方式催交租金，但欧乐康城幼儿园和泡泡龙游泳馆仍未交纳，才发生本案诉讼。三、汉商集团公司就设备上移、下移对泡泡龙游泳馆的影响作出了补偿，给予了免租期。承重加固是因为泡泡龙游泳馆自己的设计变更导致其经营时泳池的高度远远超出楼层的荷载，且没有告知汉商集团公司。汉商集团公司的巡查人员是在发现荷载远远超出楼层的荷载后，才要求泡泡龙游泳馆进行加固。泡泡龙游泳馆称是汉商集团公司要求其加固导致其不能达到经营目的，与事实不符。且对于施工停业，汉商集团公司在第二份租赁合同中多给予了四个月的免租期进行了补偿。四、泡泡龙游泳馆自2018年8月1日起停止营业不是汉商集团公司的原因导致。泡泡龙游泳馆一直实际占用场地。一审对泡泡龙游泳馆停业后的费用在计算时已经扣除了空调费和物业管理费。泡泡龙游泳馆要求完全免除租金没有事实依据。泡泡龙游泳馆投入的设备等用品都是其经营投入，存在商业风险，与汉商集团公司没有关系。一审判决第三项的费用都不应由汉商集团公司承担。因泡泡龙游泳馆、欧乐康城幼儿园长期拖欠租赁费用，汉商集团公司根据合同约定有权解除合同。综上，欧乐康城幼儿园和泡泡龙游泳馆的上诉没有事实和法律依据。一审判决正确，应予维持。汉商集团公司向一审法院起诉请求：1、确认汉商集团公司与欧乐康城幼儿园于2015年9月25日、2016年5月26日签订的两份《儿童餐饮运动公司租赁合同》于2018年12月5日解除；2、判令欧乐康城幼儿园支付合同解除前欠付汉商集团公司租金及空调费、物业管理费789187.1元，泡泡龙游泳馆对该部分租金及空调费、物业管理费承担连带支付责任；3、判令欧乐康城幼儿园支付汉商集团公司房屋占用费，自2018年12月6日起至实际腾退之日止，泡泡龙游泳馆对该部分房屋占用费承担连带支付责任；（共390平方米，一期270平方米按91.6元每平方米每月标准计算，二期120平方米按80元每平方米每月标准计算，暂算至2019年2月5日为68664元）；4、判令欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆腾退承租的武汉市王家湾汉商21世纪购物广场四楼场地；5、判令欧乐康城幼儿园赔偿汉商集团公司损失205992元；6、本案诉讼费等由欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆承担。欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆向一审法院反诉请求：1、解除2015年9月25日、2016年5月26日的两份《儿童餐饮运动公司租赁合同》；2、判令汉商集团公司立即向泡泡龙游泳馆退还合同保证金60000元、装修押金16000元、消防保证金10000元，合计86000元；3、判令汉商集团公司立即向泡泡龙游泳馆赔偿因汉商集团公司违约给泡泡龙游泳馆造成的经济损失4571553.49元（详见赔偿清单）；4、本案诉讼费、反诉费、鉴定费由汉商集团公司承担。一审法院认定事实：欧乐康城幼儿园的住所地为武汉市硚口区，系民办非企业单位，业务范围为幼儿教育，负责人系刘丹，成立日期为2010年4月7日。泡泡龙游泳馆系刘丹作为经营者于2015年12月14日注册登记的个体工商户。2015年9月25日，出租方汉商集团公司（甲方）与承租方欧乐康城幼儿园（乙方）就位于武汉市汉阳区王家湾汉商21世纪购物广场四楼租赁给乙方经营，乙方的经营项目为儿童游泳馆。租赁期限为四年，自2015年9月25日至2019年9月24日止。甲方为乙方入场装修施工提供60天的免租装修期。装修期间乙方免付租金，但承担装修施工中实际产生水、电、垃圾清运费等费用。计租日即开业日（若因甲方未按上条中所订日期交场给乙方施工从而导致乙方开业日延期的，则计租日以实际开业日为准），本合同所指租赁年度是指自计租日开始起满12个月为第一个租赁年度。以后类推，每12个月为一个租赁年度。除本合同另有约定外，第一年租赁年租金每月每平方米35元，管理费每月每平方米20元，空调费每月每平方米20元。乙方按季度支付租金。租金缴纳时间为当季使用前10天之内，一季一缴，先缴后用（遇节假日支付期可顺延至节假日结束的第二天支付）。除本合同另有约定外，若乙方拖欠租金或其他相关费用超过10天，自第11天起，每逾期1日，按逾期欠款总额的0.5%向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付，若乙方拖欠租金达2个月，甲方有权终止本合同。合同签订5日内乙方向甲方缴纳保证金40000元，作为乙方履行本合同的保证金。租赁期内，乙方如违反本合同任何规定，应向甲方支付损失赔偿金、违约金以及延迟交付费用，甲方均有权在保证金中扣减，甲方在扣减保证金后需向乙方出具相关扣款凭证。甲方按本合同规定从保证金中扣除款项后，若所持保证金的总额少于40000元，则乙方应在接到通知后十五天内补足，超过一个月未补足的甲方有权因此终止合同。如乙方未按时交纳物业管理费、水电费等相关费用，及由于拖欠上述费用产生的其他费用，含但不限于滞纳金、违约金等，甲方有权以保证金抵扣。租赁期内，乙方所用的水、电、气、通讯、物业管理、空调等费用，由乙方承担。乙方所用水、电、通讯费、物业费、空调费由甲方统一代扣代缴。乙方在接到甲方收费的书面通知后七个工作日内将相应费用支付给甲方，甲方代收乙方缴纳的费用后五个工作日内向乙方提供相应的专用发票。收费标准电费每度1.5元、水费每吨4元、物业费每月每平方米20元、空调费每月每平方米20元。合同期间，乙方在不改变租赁场地所属房屋内部主要结构和公共设施正常运作以及符合消防安全规定的前提下，可根据实际经营需要，对租赁区域进行装修，费用由乙方承担，但在装修和改造前须将方案及装修设计图报甲方，取得甲方的书面同意。乙方施工应选任有资质的单位，期间造成甲方或第三人损失的应当承担责任。乙方可根据经营需要在租赁区域内部自行添加辅助设备，费用由乙方承担，产权归乙方所有。乙方如果对场地进行二次装修、改造及设备的安装，不得破坏房屋原有的消防、中央空调、供电、供水、供气等设备或影响该等设备的运作状态，应符合国家相关质量标准和消防管理的规定，乙方应自行申报并取得相关部门的审批手续和验收合格手续，并报甲方备案，否则甲方有权通知限期整改，如乙方拒不整改存在安全隐患的，甲方有权终止本合同。如因乙方装修、使用过程中造成消防、中央空调、供电、供水等设备损坏或造成甲方或第三方损失，责任由乙方承担。乙方租赁区域的供水、供电、卫生等设施，乙方需负自费保养责任，保持良好及清洁的状态，并符合政府制定的相关规定，如有损坏，乙方应负责维修更换并承担经济赔偿责任。因乙方原因导致租赁区域内任何装置、附属物、电线、管道等损毁并导致火、烟雾扩散，或租赁场地内的水泄露，而对甲方或其他任何人或物品造成的任何损失、损坏或伤害，乙方均需承担全部责任。租赁期内甲方提供正常供水、供电、供气。若因甲方原因导致乙方无法营业的，甲方有责任补偿乙方的相应损失。具体事项由双方协商解决。乙方应遵守本合同的约定按时支付应付的租金及其他费用。若因甲方无法控制或不可归责于甲方之原因造成的地震、火灾、水灾等自然灾害、其他不可抗力的原因导致损毁或造成损失的，双方互不承担责任。但双方可根据该不可抗力对履行本合同的影响，决定是否修改合同以及是否部分或全部免除受害方在本合同中的义务，直至终止本合同。租赁期内，如一方需提前终止合同或对合同内容有变更意向，应提前六十天对对方提出书面变更要求，经协商一致，签订补充协议；如未达成一致，对方也应作出书面答复。甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同解除，终止履行：…乙方未按合同约定的金额及期限支付租金达2个月；乙方逾期未支付乙方应付的各项费用或逾期未补足保证金，经甲方限期要求支付后仍拒不支付；在本合同存续期间，未经甲方同意乙方擅自停止或变相停止营业的、乙方未能正常营业超过一周，甲方有权终止合同，所有费用和保证金不予退还和补偿。乙方必须按期支付租金及水、电、通讯等相应费用，逾期支付，乙方按未支付款项的5%每天支付滞纳金。逾期一月未付，甲方有权采取限（停）水、电的措施。乙方拖欠租金累计一个月以上，经甲方书面催告后，十日内仍未支付，甲方有权终止本合同。由此而造成甲方损失的，乙方以该租赁年度六个月的租金标准予以赔偿，甲方有权对乙方财物行使留置权，留置财物价值与欠款金额相当。因乙方违约导致合同提前解除的，乙方根据甲方要求选择现状交还场地还是恢复原状。如甲方选择恢复原状而乙方30日内未恢复的，甲方可自行恢复，费用由乙方承担，乙方按甲方要求对甲方指定乙方使用的招牌、指示牌、广告牌予以拆除，30日未拆除的，甲方可自行拆除，费用由乙方承担。双方同意，在任何情况下，甲乙双方都不应负担对方间接的商业损失、附带利润或收入的损失、以及其他附带的或间接的损失，但是法律另有规定的除外。双方如需修改本合同项下内容，应签订书面补充协议，补充协议的生效方式同本合同。合同在特别条款部分约定，乙方以甲方实际交付经营面积缴纳租金，第一年租金及空调费、物业管理费共计75元/平方米/月，第二年租金及空调费、物业管理费共计80元/平方米/月，第三年在第二年80元/平方米/月基础上递增7%，第四年在第三年基础上在递增7%。乙方需按提供给甲方的承重、施工要求施工，不得擅自更改，由此造成的一切损失由乙方全部承担。协议下方，欧乐康城幼儿园盖章、刘丹签字，汉商集团公司的内部部门武汉市汉商集团股份有限公司21世纪购物中心儿童餐饮运动公司盖章签字。同日，汉商集团公司与刘丹个人另行签订一份租赁合同，协议内容与上述协议内容一致。协议签订后，汉商集团公司将上述租赁商铺交付欧乐康城幼儿园，实际交付使用面积为270平方米，交付的现状为商场公共区域装修标准。2015年10月28日，欧乐康城幼儿园向汉商集团公司交纳保证金40000元。同年11月2日，欧乐康城幼儿园向汉商集团公司支付装修押金11000元。2015年10月15日，刘丹与武汉继东装饰工程有限公司就上述租赁区域签订装饰装修工程合同，合同约定的工程总造价为546238.14元。同年11月20日，泡泡龙游泳馆签署购销合同，购买游泳馆所需设备，购销合同约定总价270000元。刘丹对上述诉争场地装修完毕后，于2016年1月1日开始经营泡泡龙游泳馆。同年3月9日，因泡泡龙游泳馆系经营婴幼儿游泳业务，汉商集团公司表示其装修工程中的承重标准不够，需要加固，并要求泡泡龙游泳馆将其安装在商场四楼外平台上的外循环设备上移至五楼平台，泡泡龙游泳馆与武汉继东装饰工程公司签订钢结构工程合同，合同约定，外循环设备拆除、上移、安装及搬运需要费用为24000元、钢结构需要产生费用449840元。外循环设备上移后，泡泡龙游泳馆表示水质受影响，不能正常使用，后经与汉商集团公司协商，同年3月31日，泡泡龙游泳馆又与武汉继东装饰工程公司签订补充协议，将外循环设备从商场5楼下移至原来商场四楼外平台原位置处，协议约定拆除、下移、安装及搬运费用为92800元。设备下移后，泡泡龙游泳馆继续经营。2016年5月26日，欧乐康城幼儿园与汉商集团公司就上述270平方米租赁区域旁边的120平方米区域另行签订租赁合同一份，将该部分120平方米区域一并租赁经营儿童游泳馆，租赁期限届满与上述270平方米租赁区域基本一致，截止2019年9月25日止，保证金20000元。自2017年1月1日起计租。第一年租金40元/平方米/月、空调费20元/平方米/月、物业管理费15元/平方米/月，总计75元/平方米/月，第二年在第一年总计费用上递增7%，第三年在第二年总费用基础上递增7%，第四年在第三年基础上再递增7%。承租方需按照提供给出租方承重施工要求施工，不得擅自更改，由此造成的一切损失由承租方全部承担。合同中关于双方的权利义务、合同的变更和解除、违约责任等其他内容基本与上述2015年9月25日签订的租赁合同一致。租赁合同签订后，欧乐康城幼儿园就该部分120平方米的租赁区域向汉商集团公司缴纳保证金20000元、装修押金5000元。新增加的租赁区域，泡泡龙游泳馆计划在此安装戏水池，刘丹于2016年5月12日，签署泳池水处理设备供货及安装合同，合同总价款62330元，同年6月15日，签署购销合同，合同总价460000元。同年6月26日，就新增加的120平方米的租赁区域，泡泡龙游泳馆与武汉继东装饰工程有限公司签署装饰装修合同，合同约定工程总造价为532283元。2016年9月6日，欧乐康城幼儿园与汉商集团公司签订补充协议，表示因为承租方经营布局需要，坚持要求改造消防隔断门，由此造成的经济和安全问题由承租方承担，承租方因此需向汉商集团公司缴纳押金10000元，合同期满后，承租方按照汉商集团公司要求还原，验收合格后，押金全部退还，后欧乐康城幼儿园向汉商集团公司缴纳消防保证金10000元，对消防门进行了改造。装修完毕后，泡泡龙继续经营，新增加的租赁区域，双方约定计租日为2017年1月1日。在泡泡龙游泳馆经营期间，共计向汉商集团公司支付水电费用181538.1元、租金、空调费、物业管理费247252.9元。因为泡泡龙游泳馆欠付租金、空调费、物业管理费等相关费用，汉商集团公司于2018年5月开始向欧乐康城幼儿园发函催收相关费用。2018年6月14日，汉商集团公司发函欧乐康城幼儿园催收相关费用，表示自2017年10月起，欧乐康城幼儿园未支付租金等相关费用，在合同履行期间，汉商集团公司给予欧乐康城幼儿园租金、物业管理费用及水电费用的减免、延付的等措施而欧乐康城幼儿园迟延、拒绝支付相关费用，并要求欧乐康城幼儿园收函之后五日内支付。后欧乐康城幼儿园仍未缴纳。双方就租金等相关费用的减免以及汉商集团公司是否应采取免租的方式对泡泡龙游泳馆进行补偿等事宜进行协商沟通，但未能达成一致协议。因承租人欠付租金等相关费用，汉商集团公司对租赁场地采取了停电的强制措施，自2017年10月至2018年6月，诉争商铺内停电七八次，每次停电半天至一天不等。泡泡龙游泳馆经营至2018年7月底，关门停止营业，相关设施设备仍在租赁场地。泡泡龙游泳馆在经营期间实行会员制及充卡制度，泡泡龙游泳馆停止营业后，多名会员曾至商场要求退费，后泡泡龙游泳馆处理了与会员之间的退费事宜，退还了会员费用。2018年12月，汉商集团公司邮寄解除租赁合同通知函一份给欧乐康城幼儿园，表示截止2018年11月30日，欧乐康城幼儿园累计欠付租金、物业管理费共计847190元，欧乐康城幼儿园长期拖欠租金、无故停业，严重违反合同约定，汉商集团公司有权单方解除合同，特发函告知解除合同，双方签订的两份租赁合同自解除合同通知函到达之日解除，并要求欧乐康城幼儿园收到之日起10日内支付所欠全部租金、物业管理费并腾退场地。同年12月14日，欧乐康城幼儿园回函汉商集团公司表示已收到上述解除租赁合同通知函，但欧乐康城幼儿园不是上述两份租赁合同的承租人，也不是租赁场地的实际使用人，承租人和实际使用人系泡泡龙游泳馆，汉商集团公司应与泡泡龙游泳馆协商。后双方因租赁合同产生纠纷，汉商集团公司诉至一审法院，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆依法提起反诉。一审诉讼中，泡泡龙游泳馆申请对诉争租赁场地两次装修工程造价（一期、二期工程改造）、设备拆除上移、下移工程造价、承重加固钢架工程造价进行了鉴定，经湖北边际咨询有限责任公司鉴定：一期改造工程造价为332780.12元、二期改造工程造价为288118.39元、设备拆除、上移工程、下移工程造价为81534.35元。承重加固钢架工程，因泡泡龙游泳馆称系拆除其之前的钢构重做，汉商集团公司表示只是局部加固，故依据泡泡龙游泳馆的申请主张的鉴定造价为63043.32元、依据汉商集团公司的主张鉴定的造价为15448.36元。泡泡龙游泳馆另申请了对泡泡龙游泳馆自2016年1月1日至2019年9月25日期间的营业损失进行鉴定，后经湖北众联房地产估价有限公司接收委托后进行综合分析后表示因为评估对象在租赁期间均为亏损，无法对此期间的营业损失进行评估，故退案处理。关于泡泡龙游泳馆营业期间的经营，泡泡龙游泳馆自行委托湖北春天会计师事务所对其经营期间2016年1月1日至2018年7月31日期间进行了审计，在泡泡龙游泳馆提交的三份审计报告中可以看出，经营期间，泡泡龙游泳馆的净利润一直为亏损状态。2020年1月23日，因为新冠××原因，王家湾汉商21世纪商场关门停止营业，2020年3月30日恢复营业。2020年6月6日，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆腾退出上述诉争租赁场地，将诉争租赁商铺交还汉商集团公司，双方签订了《租赁场地腾退交接确认书》，确认泡泡龙游泳馆于2020年6月6日将承租的汉商21世纪购物广场四楼的场地（计租面积合计390平方米）腾退交付给汉商集团公司，泡泡龙游泳馆在租赁场地内可移动的设施、设备，泡泡龙游泳馆均已全部拆除并搬走（包括但不限于：空调、热水器、洗衣机等）；泡泡龙游泳馆在租赁场地内不可或不便移动的设施、设备（包括但不限于：游泳池外循环设备、亚克力游泳池等），泡泡龙游泳馆放弃所有权，由汉商集团公司予以处置，汉商集团公司不收取泡泡龙游泳馆任何拆除、清运费用；双方共同对租赁场地内水表、电表进行查看，水表、电表完好无损，泡泡龙游泳馆已缴清水费、电费，泡泡龙游泳馆腾退场地后发生的费用与泡泡龙游泳馆无关；双方共同对租赁场地涉及的水阀、电闸进行确认，租赁场地涉及的所有出水口及接电口都已全部关闭，泡泡龙腾退场地后发生的所有问题与泡泡龙游泳馆无；泡泡龙已缴清水电费181538.1元，水电费已全部结清。经一审法院调解，双方当事人未能达成一致协议。一审法院认为，汉商集团公司与欧乐康城幼儿园于2015年9月25日、2016年5月26日签订的两份《儿童餐饮运动公司租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人应依约履行。对于欧乐康城幼儿园辩称的欧乐康城幼儿园不是合同主体，在合同上盖章也不是其真实意思表示的观点，本案系房屋租赁合同纠纷，欧乐康城幼儿园承租诉争商铺后是自己使用还是由他人实际使用，并不影响其合同主体地位。本案中诉争商铺的实际使用人系泡泡龙游泳馆，但欧乐康城幼儿园与汉商集团公司之间签订有两份租赁合同，在泡泡龙游泳馆实际经营之后，扩大部分的租赁合同仍系欧乐康城幼儿园签订，欧乐康城幼儿园并未在泡泡龙游泳馆作为实际使用人进入承租关系后退出租赁合同，欧乐康城幼儿园仍系合同主体，仍应承担合同责任。依合同约定，欧乐康城幼儿园作为承租人、泡泡龙游泳馆作为实际使用人应按合同约定的租金及相关费用的支付时间、方式、金额支付。按照双方合同约定，270平方米的租赁商铺的免租期为60天，即自2015年11月25日起计租，自计租日起每12个月为一个租赁年度，故2015年11月25日至2016年11月24日为第一租赁年度租金、空调费、物业管理费标准为每平方米每月75元，以此类推，后一租赁年度的相关费用递增7%。120平方米的租赁商铺自2017年1月1日计租，2017年1月1日至2017年12月31日为第一年租赁年度，租金、空调费、物业管理费标准为每平方米每月75元，以此类推，后一租赁年度的相关费用递增7%。欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆在租赁期间共计向汉商集团公司支付租金、空调费、物业管理费247252.9元，按照上述双方合同约定的租金标准，247252.9元基本是270平方米租赁区域2015年11月25日至2016年11月30日的租金。自2016年12月起，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆即开始欠付租金、空调费、物业管理费。按照双方签订的合同第九条约定，承租人未按合同约定的金额及期限支付租金达2个月的合同解除。该约定系承租人逾期支付租金情况下，出租人享有解除权的约定，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，本案中，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆逾期支付租金等费用已超过两个月，汉商集团公司依据合同约定享有解除权，汉商集团公司于2018年12月向欧乐康城幼儿园发函解除合同，欧乐康城幼儿园于同月14日回函表示收到，汉商集团公司与欧乐康城幼儿园之间的两份租赁合同于2018年12月14日解除。对于欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆主张的实际承租人和使用人系泡泡龙游泳馆，汉商集团公司系向欧乐康城幼儿园发函，泡泡龙游泳馆未收到解除通知，汉商集团公司的发函不能起到解除合同效果的观点，如上所述，欧乐康城幼儿园仍系合同主体，汉商集团公司向合同相对方发函符合法律规定的通知到达对方。对于欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆反诉请求因为汉商集团公司违约致使合同目的不能实现主张解除合同的反诉请求，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆主张汉商集团公司在其经营期间，要求其对其室外循环设备上移、下移、重新进行承重加固等影响其经营，在欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆提交的证据可以看出，在2016年3月9日至3月31日期间，有过上移和下移外循环设备、承重加固的情况，依泡泡龙游泳馆一审庭审中的自述，上移下移导致的完全停业是两周时间，对其经营造成影响的时间大约一两个月，但在此之后欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆在2016年5月26日又扩大租赁面积并继续经营至2018年7月31日止，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆以此主张汉商集团公司违约致使合同目的不能实现证据不充分。对于欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆主张的汉商集团公司停电事宜，因欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆欠付租金，双方在合同中约定承租人逾期支付租金等费用一月未付的，出租人有权采取（停）水、电的措施，就泡泡龙游泳馆在一审庭审中的陈述，每次停电半天至一天不等，2017年10月至2018年6月一共停电8次，停电原因系因泡泡龙游泳馆欠租引起，停电措施是对泡泡龙游泳馆经营造成影响，但是否因此导致租赁合同目的不能实现，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆未能提供充分证据予以证明。即欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆提供的证据并不能充分证明，汉商集团公司违约致使合同目的不能实现，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆并不能据此主张解除合同，且双方签订的两份租赁合同已于2018年12月14日解除，故对欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆反诉请求因汉商集团公司违约判决解除两份《儿童餐饮运动公司租赁合同》的反诉请求，一审法院不予支持。合同解除后，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆应腾退出诉争租赁商铺，现欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆已于2020年6月6日腾退出诉争租赁商铺。对于腾退之前租金（或以租金为标准的占用费）及相关费用，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆应予支付，截止2018年7月31日泡泡龙游泳馆停止经营，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆就上述390平方米租赁区域共欠付汉商集团公司租金、空调费、物业管理费共计619665.5元。对于2018年8月1日至2020年6月6日期间的相关费用，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆应该支付。但考虑到2018年8月1日后，因为欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆欠付租金等相关费用，汉商集团公司采取停电等措施，泡泡龙游泳馆已经关门停止经营以及2020年1月23日至3月29日诉争租赁商场因为新冠××疫情影响停止营业的因素，对于2018年8月1日后的租金及相关费用，应与经营期间有所区分，且对于2018年8月1日后的相关费用两个租赁区域以2018年8月所在的租赁年度的费用为标准，往后不再递增。对于合同解除后的占用费参照合同约定的相关费用为标准。按照合同约定的租金、空调费、物业管理费的标准，2018年8月270平方米的租赁区域的租金约为每平方米每月40元、空调费约为每平方米每月22.8元、物业管理费约为每平方米每月22.8元、2018年8月120平方米的租赁区域的租金约为每平方米每月42.8元、空调费约为每平方米每月21.2元、物业管理费约为每平方米每月16元。自2018年8月1日起至2020年1月22日、2020年3月30日至2020年6月6日期间的费用，因欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆未实际用电，空调费不应支付，但应向汉商集团公司支付合同项下租金（或以租金为标准的占用费）、物业管理费，自2018年8月1日起至2020年1月22日、2020年3月30日至2020年6月6日，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆就390平方米的租赁区域应向汉商集团公司支付租金（或以租金为标准的占用费）、物业管理费合计479439.6元。对2020年1月23日至3月29日新冠××疫情期间，王家湾汉商21世纪购物广场停止营业，在此期间，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆应按合同约定的租金标准支付汉商集团公司占用费，390平方米的租赁区域的占用费合计35590.4元。综上，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆应向汉商集团公司支付租金（或以租金为标准的占用费）、空调费、物业管理费合计1134695.5元，扣除欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆在汉商集团公司的保证金、装修押金、消防保证金合计86000元后，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆仍应向汉商集团公司支付租金（或以租金为标准的占用费）、空调费、物业管理费合计1048695.5元。对于欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆主张的2020年1月23日至3月29日新冠××疫情期间，不应支付占用费的观点，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆违约致使合同解除，在新冠××疫情期之前，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆已应腾退而未腾退，故对新冠××疫情期间，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆应按租金标准支付占用费。对于汉商集团公司诉请的判令欧乐康城幼儿园赔偿其损失205992元的诉讼请求，本案系租赁合同纠纷，汉商集团公司作为出租方就租赁场地的租金（占用费）及相关费用收益，现一审法院已支持汉商集团公司就诉争租赁场地的租金（占用费）及相关费用，汉商集团公司也未提交证据证明其另存在损失205992元，故对汉商集团公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。对于欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆反诉请求汉商集团公司立即向泡泡龙游泳馆赔偿因违约给泡泡龙游泳馆造成的经济损失4571553.49元（包括投入的设施、设备费用、工程改造费用、工程整改费用、会员退费、经营亏损）的反诉请求，对泡泡龙游泳馆投入使用的游泳设施、设备、办公设备费用合计962801元，该部分设施、设备系泡泡龙游泳馆为经营需要的投入，均属于可移动设施、设备，泡泡龙游泳馆均可以搬离，现大部分设施、设备泡泡龙游泳馆已经搬走，少数不方便拆除、搬离的设施、设备，在腾退时，泡泡龙游泳馆放弃所有权，故对泡泡龙游泳馆要求赔偿其投入的游泳设施、设备、办公设备费用合计962801元的反诉请求，一审法院不予支持；对一期、二期工程改造费用合计1078521.17元，工程改造费用系泡泡龙游泳馆租赁诉争场地进行经营的投入，租赁合同期限是四年，泡泡龙游泳馆已经营使用将近三年，停止经营时间至合同届满尚有14个月左右，但泡泡龙游泳馆停止经营、租赁合同解除系因为泡泡龙游泳馆违约导致，泡泡龙游泳馆无权要求汉商集团公司就该部分费用进行赔偿；对于工程整改费用中的承重加固钢架工程费用449840元，泡泡龙游泳馆系经营婴幼儿游泳业务，游泳池使用过程中需蓄水，对于承重有特殊要求，泡泡龙游泳馆承重加固是其经营安全需要，该部分费用属于泡泡龙游泳馆自己承担的范围，但泡泡龙游泳馆在装修过程中经过汉商集团公司批准，在泡泡龙游泳馆投入使用后，汉商集团公司又提出加固造成承租人损失，汉商集团公司存在审查的责任，一审法院酌定由汉商集团公司赔偿泡泡龙游泳馆15000元；对于反诉人主张的工程整改费用中的设备拆除、上移、下移的费用合计116800元，依据双方合同约定，因为出租人原因导致承租人无法经营的，出租人有责任补偿承租人的相应损失，具体事项双方协商解决，双方因为就上下移动外循环设备事宜的补偿事宜协商多次未果。对于上移下移外循环设备对承租人造成的实际损失，汉商集团公司应予以赔偿，经工程造价鉴定外循环设备拆除、上移、下移、安装、搬运的费用为81534.35元，汉商集团公司应赔偿泡泡龙游泳馆81534.35元。对于反诉人主张的会员退费、经营亏损合计1963591.32元，泡泡龙游泳馆停止经营系因欠付租金构成违约导致，相应法律后果应由泡泡龙游泳馆自行承担。泡泡龙游泳馆退还的会员费用，属于会员已缴纳尚未使用的费用，泡泡龙游泳馆也未因此投入劳动、提供服务，该部分费用不属于泡泡龙的实际损失。对于该部分费用实际消费后是否会给泡泡龙游泳馆带来利润，在泡泡龙游泳馆自己提交的营业期间的审计报告显示，泡泡龙游泳馆在经营期间一直处于亏损的状态，在泡泡龙游泳馆申请对其2016年1月1日至2019年9月25日期间的营业损失的鉴定，鉴定机构也表示因评估对象在租赁期间均为亏损，无法对此期间的营业损失进行评估，后予以退案。从泡泡龙游泳馆提交的审计报告和鉴定机构的退案函显示，泡泡龙游泳馆在经营期间一直处于亏损状态，故对泡泡龙游泳馆主张的会员退费的损失及营业损失的反诉请求一审法院不予支持。综上，对于欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆反诉请求汉商集团公司立即向泡泡龙游泳馆赔偿因违约给泡泡龙游泳馆造成的经济损失4571553.49元（包括投入的设施、设备费用、工程改造费用、工程整改费用、会员退费、经营亏损）的反诉请求，由汉商集团公司赔偿泡泡龙游泳馆96534.35元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉市汉商集团股份有限公司与武汉市硚口区欧乐康城幼儿园就武汉市汉阳区王家湾汉商21世纪购物广场四楼390平方米的商铺于2015年9月25日、2016年5月26日签订的两份《儿童餐饮运动公司租赁合同》于2018年12月14日解除；二、武汉市硚口区欧乐康城幼儿园、武汉市汉阳区泡泡龙婴幼儿游泳馆于一审判决生效之日起十五日内支付武汉市汉商集团股份有限公司1048695.5元；三、武汉市汉商集团股份有限公司于一审判决生效之日起十五日内支付武汉市汉阳区泡泡龙婴幼儿游泳馆96534.35元；四、驳回武汉市汉商集团股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回武汉市硚口区欧乐康城幼儿园、武汉市汉阳区泡泡龙婴幼儿游泳馆的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14375元（此款武汉市汉商集团股份有限公司已预交），由武汉市汉商集团股份有限公司负担3881元、武汉市硚口区欧乐康城幼儿园、武汉市汉阳区泡泡龙婴幼儿游泳馆负担10494元。一审反诉费用22030元（此款武汉市硚口区欧乐康城幼儿园、武汉市汉阳区泡泡龙婴幼儿游泳馆已预交）由武汉市汉商集团股份有限公司负担441元、武汉市硚口区欧乐康城幼儿园、武汉市汉阳区泡泡龙婴幼儿游泳馆负担21589元。一审司法鉴定、评估费用合计22000元（此款武汉市汉阳区泡泡龙婴幼儿游泳馆已预交），由武汉市汉商集团股份有限公司负担2860元、武汉市硚口区欧乐康城幼儿园、武汉市汉阳区泡泡龙婴幼儿游泳馆负担19140元。综合上述一审本诉诉讼费用、一审反诉诉讼费用、一审鉴定评估费用的负担，武汉市硚口区欧乐康城幼儿园、武汉市汉阳区泡泡龙婴幼儿游泳馆还应支付武汉市汉商集团股份有限公司7193元，武汉市硚口区欧乐康城幼儿园、武汉市汉阳区泡泡龙婴幼儿游泳馆于一审判决生效之日起十五日内将应支付的款项7193元直接支付给武汉市汉商集团股份有限公司。二审中当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2020年6月29日，经武汉市市场监督管理局审批核准，武汉市汉商集团股份有限公司名称变更为汉商集团股份有限公司。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中诉争商铺的实际使用人虽系泡泡龙游泳馆，但2015年9月25日和2016年5月26日的两份《儿童餐饮运动公司租赁合同》均系欧乐康城幼儿园与汉商集团公司签订，且在泡泡龙游泳馆实际经营之后，扩大部分的租赁合同（即2016年5月26日的租赁合同）仍系欧乐康城幼儿园签订。故一审综合本案事实，认定欧乐康城幼儿园并未在泡泡龙游泳馆作为实际使用人进入承租关系后退出租赁合同，欧乐康城幼儿园仍系合同主体，仍应承担合同责任，具有事实依据。欧乐康城幼儿园上诉认为在上述合同上盖章不是其真实意思表示，其不应在本案中承担责任，但对此并未提交充分的证据予以证明，本院不予采纳。两份《儿童餐饮运动公司租赁合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。泡泡龙游泳馆使用租赁房屋经营至2018年7月底，于2020年6月6日实际腾退，在此期间，扣除水电费用，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆实际只交纳了租金、空调费、物业管理费247252.9元，欠付租赁费用的事实客观存在。虽然本案中有过上移和下移外循环设备、承重加固的情况，但依泡泡龙游泳馆一审庭审中的自述，上移下移导致的完全停业是两周时间，对其经营造成影响的时间大约一两个月。在此之后欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆在2016年5月26日又扩大租赁面积并继续经营至2018年7月31日止，故欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆以此主张汉商集团公司违约致使合同目的不能实现证据不充分。对于欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆主张的汉商集团公司停电事宜，因欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆欠付租金，双方在合同中约定承租人逾期支付租金等费用一月未付的，出租人有权采取（停）水、电的措施，且根据泡泡龙游泳馆在一审庭审中的陈述，每次停电半天至一天不等，2017年10月至2018年6月一共停电8次，故停电系因泡泡龙游泳馆欠租引起，并非汉商集团公司的违约行为。故欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆上诉认为系汉商集团公司违约导致合同解除，因其提交的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。汉商集团公司因欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆欠租而行使合同解除权符合合同约定，且解除合同通知已于2018年12月14日到达对方，故一审认定2015年9月25日和2016年5月26日的两份《儿童餐饮运动公司租赁合同》于2018年12月14日解除，具有事实和法律依据。欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆违约致使合同解除后应腾退而未腾退，故应支付其占用租赁物期间的相应费用，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆的违约事由在新冠××疫情之前已发生，其要求免除疫情期间的全部费用缺乏依据。一审综合本案事实，在扣除欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆在汉商集团公司的保证金、装修押金、消防保证金合计86000元后，认定欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆仍应向汉商集团公司支付租金（或以租金为标准的占用费）、空调费、物业管理费合计1048695.5元，并无不当，本院予以维持。泡泡龙游泳馆认为其不存在欠付租赁费用的上诉理由不能成立，本院不予采纳。对于汉商集团公司要求上下移动外循环设备而产生的费用，已经工程造价鉴定为81534.35元，汉商集团公司应予赔偿。对于承重加固，鉴定部门根据泡泡龙游泳馆的主张和汉商集团公司的主张作出的造价意见分别为63043.32元和15448.36元。泡泡龙游泳馆承重加固是其经营安全需要，该部分费用属于泡泡龙游泳馆自己承担的范围，一审考虑到汉商集团公司在泡泡龙游泳馆投入使用后又提出加固要求，存在审查的责任，酌定由汉商集团公司赔偿泡泡龙游泳馆15000元，属一审自由裁量权范畴，亦无不当。因本案合同最终解除系欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆欠付租赁费用导致，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆要求汉商集团公司赔偿其投入的设施设备费用、工程改造费用、会员退费、经营亏损等，缺乏证据支持及法律依据，本院不予支持。综上所述，欧乐康城幼儿园、泡泡龙游泳馆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36405元，由武汉市硚口区欧乐康城幼儿园、武汉市汉阳区泡泡龙婴幼儿游泳馆负担。本判决为终审判决。审判长  胡丹丹审判员  叶 欣审判员  骆朝辉二〇二〇年十月十二日书记员  于 宁