陕西省延川县人民法院民事判决书 （2020）陕0622民初1035号 原告：高培齐，（曾用名高德贤），男，1982年8月14日出生，汉族，高中文化。 被告：陕西中润实业有限公司延川分公司。负责人：周成钰。被告：陕西中润实业集团有限公司。法定代表人：朱昌树。二被告共同委托诉讼代理人：仵宏、马聪。原告高培齐与被告陕西中润实业有限公司延川分公司（简称中润分公司）、被告陕西中润实业集团有限公司（简称中润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告高培齐、被告中润分公司负责人周成钰，被告中润公司的共同委托诉讼代理人仵宏、马聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、依法判令两被告支付从2016年10月1日起至2018年5月10日止的逾期交房违约金120039.73元（合同约定万分之三乘以房屋总价689883元乘以580天）；2、依法判令两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年4月5日，原告与被告中润分公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定，原告购买被告开发的中润万和城1幢2单元2102号住宅房，建筑面积153.4平方米；房价为每建筑平方米4497.28元，房屋总价689883元；付款方式为2015年4月2日支付209883.5元，剩余48万元办理银行按揭；被告应于2016年7月1日前将具有验收合格房屋交付给原告；被告逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，被告应于合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2014年10月8日向被告交付购房款209883.5元，于2015年6月18日办理银行按揭贷款48万元，向被告交清了房款。但被告没有按照合同约定于2016年7月1日前交房，甚至没有在原告同意延期3个月即2016年9月底交房。直到2018年5月10日，原告因为老人房屋拆迁无地方居住，迫于无奈才接收了被告手续不齐全，本来不合法出售的房屋。时至今日，被告的手续依然不能完善，原告仍然无法办理不动产产权登记。被告迟延交房580天，应给原告支付相应的违约金。现特向法院起诉，望公断。两被告辩称，1、被告逾期交房时间为3个月，因为原告办理按揭逾期也应付违约金，两者相抵，被告不应当支付违约金。原告于2016年6月办理了按揭手续，根据合同约定交房日期为2016年7月1日，交房日期延至2016年10月1日。涉案工程经过整改完善，于2016年12月15日，经建设、设计、施工、监理单位验收合格，同天县政府有关单位也组织了联合验收合格。2017年1月1日，被告向业主全部交房。2016年12月30日，县征收办下发《关于中心粮站、河东区域安置房交房通知》，安置户均前来办理了交房手续。2016年12月30日，被告向原告发出交房通知，原告因故未来办理交房手续。2、原告起诉部分超过诉讼时效。原告于2020年7月20日向人民法院提起诉讼，按照诉讼时效有关规定，原告所诉的2016年10月1日至2017年7月20日的违约金主张超过法定诉讼期间，不应当保护。3、原告的起诉违反诚实信用原则，不应当得到支持。原告承租了被告的部分房屋办理网咖，经常出入项目所在地，对于案涉工程交房及使用情况，非常清楚。原告明知该房屋早已完工并交付使用，因为自身原因未来办理交房手续。被告因原告拖欠房屋租赁费起诉后，一直未提起诉讼，另在交房后也一直未提出任何问题，却在接房后的两年半后才主张，此行为属于谋取不正当利益，违背诚实信用原则，属于恶意诉讼。4、原告主张的违约金过高，请求法院将其减少至实际损失。原告为支持其诉讼主张，向法庭提供以下证据：证据一：商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告于2015年4月4日签订了商品房买卖合同，购买了被告万和城1幢2单元2102室房屋一套，房屋总价为689883元；合同第九条约定被告逾期后，按照合同约定按日向原告支付已交房价款的万分之三计算违约金。被告质证认为，该证据只能证明合同约定的违约金标准，并不能证明被告应支付违约金，且合同约定的违约金过高，建议法庭调整到实际损失程度。证据二：陕西中润实业有限公司延川分公司收款收据、个人贷款支付凭证各一份，证明原告交纳了预付款209883.5元，剩余款项48万元于2016年6月18日在中国建设银行办理了按揭手续，并进行了交付。两被告质证认为，对该证据的三性无异议，但该证据证明原告逾期办理了按揭贷款，原告应当在合同签订后1个月内办理按揭手续，现原告逾期办理按揭，原告应承担44天违约金6336元。证据三：建设工程消防验收意见书一份，证明根据消防法规定被告的房屋是在2018年2月12日消防验收合格，才某某交付条件。两被告质证认为，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，因为消防验收并不属于合同约定的交房条件，消防验收是管理性规定，并不是效力性规定。两被告为支持其诉讼主张，向法庭提供以下证据：证据一：商品房买卖合同一份，证明原、被告之间存在商品房买卖关系，且双方约定3个月谅解期，在谅解期内不追究违约责任。同时，原告未按期提供按揭资料，亦存在违约行为，并应按每日0.03%支付违约金。原告质证认为，对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为既然合同约定，就按照合同约定办事。证据二：竣工验收申请报告一份、建设项目竣工验收鉴定表两份，证明施工单位在2016年12月2日递交了验收报告，2016年12月15日进行了五方验收，具备交付条件。原告质证认为，他多次去被告处催问什么时间交房，“五证”什么时候能齐全，被告从未出示过，被告总是让他接收房屋。证据三：延川县房屋征管理办公室关于中心粮站、河东区域和中湾延阳小区安置房交房通知一份，证明原告所购买的房屋在2016年12月30日前即具备交房条件，并已通知购房人和安置户交房。被告质证认为，他第一次见到该证据，他去被告处很多次，被告始终没有出示过该份证据。证据四：业主交房流程表、物业服务协议各一份，证明原告购买的同楼同单元房屋的住户早在2016年12月19日就已收房，不存在不能交付的情形。原告质证认为，对其真实性无异议，但其与本案无关联性。证据五：高培齐租赁合同及房屋装修申请表，装修保证金通知、民事判决书各一份，证明原告早在2016年5月就开始在万和城从事商业业务，其明知房屋已经完工，并明知被告早在2016年12月30日前就开始交房的事实，只是其不愿收房。原告质证认为，该证据与本案无关联性。经举证、质证，法庭认证如下：原告提供的证据一、二，可以证明双方签订涉案《商品房买卖合同》及结清房款的事实，予以认定。证据三真实性予以采信。被告提供的证据一、二、可以证明双方签订涉案《商品房买卖合同》及涉案房屋于2016年12月15日进行了五方验收，具备合同约定的交付条件，予以采信。证据三、四、五，结合证据二及原告的陈述（他多次去被告处催问什么时间交房，“五证”什么时候齐全，被告从未出示过，被告总是让他接收房屋）XX道XX楼的住户交房的事实，予以采信。经法庭认证及当事人的陈述，本案的基本事实可以确认为：被告中润分公司系被告中润公司的分公司。2015年4月5日，原告与被告中润分公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、原告购买被告开发的中润万和城1幢2单元2102号住宅房，建筑面积153.4平方米。房价为每建筑平方米4497.28元，房屋总价689883元。付款方式为2015年4月2日支付209883元，剩余48万元办理银行按揭。2、第八条规定，被告应于2016年7月1日前,将具备“该商品房经建设单位、监理单位、设计单位、施工单位共同验收并出具验收合格证书”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。3、第九条规定，被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，被告应于合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之三（0.03%）的违约金。4、第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的被告还需提出《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告的原因，未能按期交付的，双方同意按此种方式处理：自被告向原告发出书面通知（包括电子邮件、传真、报纸、公告等）之日起，原告未办理房屋交付手续的，视为原告已经自动接收该房屋，被告的交房义务视为已经履行，房屋及相关设施开始计算保修期，物业管理单位开始计收物业管理等相关费用。5、合同附件四合同补充协议第七条规定：原告同意签订本合同起5日内向被告提交办理按揭贷款所需的材料，原告向被告提交的按揭材料以申请贷款的银行提出的要求为准，并保证其合法有效。若原告提交的材料被贷款银行认为不符合规定或不完整，应在银行或被告通知之日起3日内重新提交。原告若未在本条款规定时间内提交按揭材料或重新提交按揭材料仍被银行认为不完整或有瑕疵，因此造成银行贷款超过本合同签订后30日发放的，原告应承担自本合同签订之日起第31日始至贷款实际发放之日止按贷款总额处以每日万分之贰点壹的违约金。原告逾期提供全部按揭材料和费用，或逾期与银行签订《个人购房借款合同》，向被告按日支付贷款总额万分之三的违约金。6、合同附件四合同补充协议第十二条规定，关于交房和办理产权登记手续，原告给予被告3个月的谅解期，在谅解期内，原告不追究被告的违约责任，谅解期满被告仍未达成合同约定的，应承担相应的违约责任。2014年10月8日，原告向被告交付购房款209883.5元，于2015年6月18日办理按揭贷款48万元，向被告交清了房款。2016年7月1日，合同约定的交房到期后，延期3个月交房，即2016年9月30日。2016年12月2日，涉案商品房项目工程（延川县中心粮站）的施工方龙元建设集团股份限公司递交了验收报告。2016年12月15日，涉案商品房项目工程经建设、设计、监理、勘察、施工及县政府的11个相关单位验收合格。2016年12月23日，案外人黄某某与原告属同号楼同单元的住户，被告于该日向该住户交付了1201号房屋。2016年12月30日，延川县房屋征收办向延川县各区域物业处、各安置户发出了《延川县房屋征收管理办公室关于中心粮站、河东区域和中湾延阳小区安置房交房的通知》，其交房范围包括中心粮站区域的1＃、XX楼XX层及XX街XX房；交房期限为：中心粮站安置房交房工作从2017年1月3日开始至2017年3月3日结束。2018年2月12日，涉案商品房项目工程，经延安市公安消防支队综合评定，该工程局部消防验收合格。2018年5月10日，原告接收涉案房屋，并入住。另查明，2016年4月7日，原告高培齐承租了中润万和城四层、面积为2448平方米的铺位从事商业经营。涉案商品房预（销）售许可证（2019-01号）的有效期为：2019年6月18日至2021年6月18日。本院认为，原告高培齐与被告陕西中润实业有限公司延川县分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，其内容不违反法律行政法的禁止性规定，虽然双方在签订合同时，被告未取得商品房预售许可证，但在原告起诉前被告已取得，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该合同合法有效，应受法律保护。根据双合同约定，被告中润分公司应于3个月宽限期届满之日即2016年10月1日前向原告交付涉案房屋；如果由于原告的原因，未能按期交付的，被告应向原告发出书面通知（包括电子邮件、传真、报纸、公告等）之日起，原告未办理房屋交付手续的，视为原告已经自动接收该房屋，被告的交房义务视为已经履行。本案中，被告无证据证明，其向原告发出书面交房通知，在庭审中只是通过接间证据证明原告知道交房的事实。可见，被告未履行书面通知义务的行为，构成违约。同时，合同约定，涉案房屋的交付，以该商品房经建设、监理、设计、施工单位共同验收并出具验收合格证书为条件，且涉案房屋已于2016年12月15日经上述单位验收合格。中本案，原告却一直要求被告提供商品房的“五证”才接收房屋，最后又于2018年5月10日接收了房屋。可见，原告具有不按约接收房屋，达到增加被告违约金数额的故意。据此，本案的发生，是由双方的不当行为共同所致，双方都应承担相应责任，结合本案的实际情况，应认定为同等责任为宜。故，原告要求被告承担违约金的请求，予以支持，但应承担该违约金额的50%即60019.87元。关于被告提出违约金过高请求减少的主张，因本案违约金每日按已付房款的万分之三计算，并不过高，不予调整；被告提出，其与原告逾期办理银行按揭违约金的数额相抵的主张，因被告无证据证明原告逾期提供全部按揭材料和费用，或逾期与银行签订《个人购房借款合同》的事实，不能成立。关于被告提出其他抗辩主张，亦不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告陕西中润实业集团有限公司、被告陕西中润实业有限公司延川分公司在本判决生效后十日内共同支付原告高培齐逾期交房违约金60019.87元。二、驳回原告高培齐的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2701元，减半收取1350.5元，原告高培齐承担675.25元，被告陕西中润实业集团有限公司、被告陕西中润实业有限公司延川分公司共同承担675.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。   审  判  员    刘 虎 森    二0二0年十月十三日  书  记  员    张 宝 琴    1