湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初7292号原告：宁乡县颐和物业有限公司，住所宁乡市玉潭镇一环北路世纪阳光C2C3栋1单元1楼。法定代表人：张尚武，男，1970年6月29日出生，汉族，住。该公司董事长。委托诉讼代理人：岳巧琳，女，1998年5月18日出生，汉族，住。该公司法务（特别授权）。被告：李浩，男，1988年9月8日出生，汉族，住。原告宁乡县颐和物业有限公司（以下简称“颐和物业公司”）诉被告李浩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人岳巧琳、被告李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颐和物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业服务费2426元、电费63元、垃圾费118元、车库服务费341元、违约金300元，共计3448元；2、由被告承担诉讼费、公告费。事实与理由：2018年4月10日，原告与宁乡市芙蓉盛景住宅小区业主大会签订《芙蓉盛景物业服务合同》，约定由原告向宁乡市芙蓉盛景住宅小区业主提供物业管理服务，合同期限自2018年2月1日起至2020年10月1日止。合同同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业费，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，原告可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业12-708号的业主，该物业的面积为96.28平方米，收费标准为1.4元/平方米/月，被告应按约定向原告缴纳从2018年2月1日起至2019年7月31日止的物业服务费2426元、电费63元、垃圾费118元、车库服务费341元、违约金500元，但被告一直拒绝缴纳。综上所述，原告与宁乡市芙蓉盛景住宅小区业主委员会签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，合法有效，根据法律的规定对被告具有约束力。现因原告实际提供了全面的物业服务，被告亦充分享受了全面的服务，故被告应当支付相应的物业服务费并支付违约金。由于被告长期拖欠物业费已严重损害了原告的合法权益，原告特此提起诉讼。被告李浩口头辩称，合同中没有约定电费，我也不知道原告的电费是怎么收的，我家楼道的灯是不亮的，但是邻居那里的都是亮的，而且白天也开在那里，小区的地下车库长期没有灯。我们之前交的物业费都是按1.2元每月，我是2019年5、6月住进去的，因门禁的问题找物业公司才知道物业费是按1.4元每月收取的，物业公司换了门禁没有告知我们，而且门禁换了才几天就没有用了。我家的车库前面长期被人停了，我们没有用过，每次找物业公司，物业公司都已下班或者放假。我家车库楼上的房屋漏水，物业公司没有经过我们就将我家的车库门打开了去维修，只告知了我们。业委会的成立我们也不知道，换物业公司我们也不知道。电梯坏了一年都没有维修。小区里路灯基本没用，很黑。本院经审理认定如下案件事实：2018年4月10日，原告颐和物业公司与宁乡市芙蓉盛景住宅小区业主大会签订《芙蓉盛景物业服务合同》，约定由原告向宁乡市芙蓉盛景住宅小区的所有业主提供物业管理服务，合同期限自2018年2月1日起至2019年7月31日止，业主按产权面积向原告支付物业费，高层住宅按每月每平方米1.4元收取，步梯住宅按每月每平方米0.8元收取，商业物业按每月每平方米1.45元收取，车库按每平方米每月0.8元收取，车位按30元每月收取，该合同对双方的其他权利、义务进行了约定。原告为被告所在的小区提供物业管理服务至2019年7月31日止。被告系上述物业12栋708号的业主，该物业的面积为96.28平方米，收费标准为1.4元/平方米/月，被告应按约定向原告缴纳从2018年2月1日起至2019年7月31日止的物业服务费为2426元（96.28平方米×1.4×18月）、车库与杂物间服务费341元（23.7平方米×0.8×18月）、城市生活垃圾处理费113元（75元÷12×18月）。原告对前述物业费进行书面催收后，被告以原物业服务履行不到位为由拒缴，双方酿成纠纷，原告遂向法院起诉。另，被告对原告要求其支付城市生活垃圾费无异议。上述事实，有《芙蓉盛景物业服务合同》、不动产信息登记表、《终止合同》、催收照片、安全巡逻签到表、芙蓉盛景交接班登记表、保洁部员工签到表、公共区域清扫照片、公共区域维修照片及绿化维护照片及到庭当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，原告颐和物业公司与宁乡市芙蓉盛景住宅小区业主委员会签订的《芙蓉盛景物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，对双方均具有约束力，原、被告双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。在原告对被告所欠的物业服务费进行书面催收后，被告无正当理由仍拒不支付的行为违反了合同的约定，根据《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对于原告要求被告支付物业服务费、车库服务费的诉讼请求依法予以支持。被告抗辩称，原告提供的物业服务不到位，本院参照（2019）湘0124民初9642号民事判决书所查明的事实，结合本案查明的事实，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，本院综合实际情况，对物业服务费酌情予以减少5%，即被告应交的物业服务费为（2426元+341元）×95%=2629元。被告对城市生活垃圾处理费无异议，经本院核算2018年2月1日起至2019年7月31日的费用为113元，本院予以支持，超过部分不予支持。原告要求被告支付电费63元，未提交充分证据予以证实，本院不予支持。因原告提供的物业服务存在瑕疵，被告并非无故不缴纳物业服务费，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案未实际产生公告费，故对原告要求被告支付公告费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李浩于本判决生效之日起三日内支付原告宁乡县颐和物业有限公司物业服务费、车库与杂物间服务费2629元、城市生活垃圾处理费113元，共计2742元；二、驳回原告宁乡县颐和物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宁乡县颐和物业有限公司负担5元，被告李浩负担20元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二〇年十月十二日书记员 刘金玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。