湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9545号上诉人（原审原告）：李国，男，1968年3月17日出生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：李雷，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭虹，湖北观筑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戈玲玲，女，1981年12月12日出生，汉族，住湖北省天门市。委托诉讼代理人：雷锦涛，北京市京师（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婷，北京市京师（武汉）律师事务所律师。上诉人李国与被上诉人戈玲玲转让合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李国上诉请求：请求二审法院依法撤销一审法院（2020）鄂0111民初23号民事判决书及2020鄂0111民初23号之一民事裁定书，判决解除《公寓转让协议》和《转让协议》，责令被上诉人戈玲玲返还转让费人民币618888元；本案诉讼费依法全部由被上诉人戈玲玲承担。事实和理由：一、一审法院对本案合同纠纷定性错误，导致判决结果错误。本案纠纷来源于上诉人与被上诉人签订的《公寓转让协议》和《转让协议》，涉及公寓运营方式、管理模式等经营权事宜和被上诉人租赁的四套房屋再次“整体转让”转租。双方约定将案外人即上诉人在一审时申请追加的利害关系人翟正强、成晖、欧庆国（汪玉红）、王幼华等四人所有的《房屋租赁合同》以“格林公寓蓝色太空舱”名义“整体”进行转让转租，转让费为人民币618888元；被上诉人戈玲玲负责协调四位房东，协助帮助乙方谈定并签署房租续签合同，至上诉人2019年12月9日到一审法院起诉，本案房屋租赁合同除翟正强外，成晖、欧庆国（汪玉红）、王幼华三位房主均未与上诉人依法签订再次房屋租赁合同，但是，上诉人按各位房东“临时标准和要求”及时足额交付了使用房屋的“临时租金”，从未拖欠各位房东随时上涨的“临时租金”，一审法院未查明和完整记录该项事实。一审诉讼中武汉市突发新冠××疫情。本案于2020年5月13日开庭一次，上诉人申请追加的四位房东均未到庭参加，致使本案案情不明，相关事实没有查明。在此基础上一审法院无视李国举证证明的转让合同无法履行的障碍（B2302号房东2020年7月6日专门向上诉人声明：因戈玲玲以欺骗手段取得我手写委托书一份，现声明作废等。）如在实际履行中，B1405号房东成晖随意上涨房租，并实际上断电断水，拆电表，物业公司和上诉人均无法处理；B2406号房东发现戈玲玲转租给上诉人，直接要求每季上涨房租一千元，并锁门形成治安案件，于2020年1月在辖区派出所均有报案记录等，由于一审法官偏听偏信被上诉人提交的B2302号房东临时委托，竟然武断的认为“戈玲玲积极履行了案涉《公寓转让协议》及《转让协议》中协助,帮助李国续签房屋租赁合同的合同义务”，错误的判断上诉人不享有法定或约定解除权。实际上由于被上诉人利用信息不对称，违背诚实信用原则收到转让款之后，采取欺瞒手段继续哄骗各位房东和上诉人，基本拒绝接听上诉人请求与原始房东签订租赁合同的电话，造成上诉人转租转让合同的目的无法实现，戈玲玲负有完全的责任。一审法院无视上诉人正当诉讼权利，以偏概全，其判决结果当然错误，敬请二审法院依法查明上述事实，撤销原判并依法改判。二、本案诉讼程序严重违法，没有依法追加四位房东作为本案当事人或共同被告，导致案情不明，判决错误。三、关于判决书中“格林公寓蓝色太空舱经营权问题”。首先，被上诉人戈玲玲取名的“格林公寓蓝色太空舱”的经营没有取得政府许可，更没有申请登记核发相关营业执照。虽然戈玲玲收取转让款618888元时将一份《武汉市格林公寓管理有限公司》企业法人营业执照移交给上诉人，但上诉人在诉讼时委托律师到武汉市政府相关部门和市场监督局调查，均无备案记录记载，说明被上诉人戈玲玲存在欺诈行为；其次，“格林公寓蓝色太空舱”涉嫌是武汉市政府及职能部门持续打击的“胶囊房”违法改造情形（违反《中华人民共和国消防法》）。因房屋转让B2406房东王幼华发现戈玲玲转租给上诉人李国后采取换锁，锁门措施，形成纠纷闹到辖区派出所时，上诉人得知戈玲玲因违法经营出租房早在2013年12月被责令停止经营或专项经营的整改事实。这些事实，被上诉人均没有坦诚上诉人李国说明清楚。实际上被上诉人戈玲玲是没有“公寓”经营权，这一重大隐患，被上诉人利用上诉人不了解武汉市的政策和急于赚钱的心理，给上诉人挖了一个“巨大的坑”让上诉人直接面临违法经营，随时有被政府部门查处的风险，双方签订《公寓转让协议》及《转让协议》均隐含着格林公寓经营违法事实，符合《合同法》第52条第1款、第5款的情形，应当认定为“以欺诈手段订立合同”、“违反法律、行政法规的强制性规定”，是违法行为，所订协议是无效的转让协议，不应当得到法律的支持；退一步讲，被上诉人利用上诉人重大误解，在显示公平情况下订立《公寓转让协议》且附有与原房东续签《房屋租赁合同》的义务，但从2019年元月17日至12月9日被上诉人积极履行义务，不能实现续签与房东再转让《房屋租赁协议》，上诉人与被上诉人之间的《公寓转让协议》和《转让协议》依法应被撤销，被上诉人戈玲玲获得的转让款依法应全部返还。戈玲玲辩称：一、一审法院裁定驳回李国追加被告的申请程序正确；二、戈玲玲在涉案协议签订后将案涉公寓交付李国经营，李国经营一年有余，协议履行没有障碍；三、涉案协议签订时无欺诈、重大误解与显示公平情形；四、涉案协议是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，内容合法有效，双方应当全面履行。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李国向一审法院起诉请求：1.戈玲玲向李国返还转租款618888元；2、戈玲玲向李国支付资金占用利息（以618888元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至转租款实际付清之日止）；3、本案诉讼费由戈玲玲承担。诉讼过程中，李国变更第二项诉讼请求为：戈玲玲向李国支付违约金（自2019年1月16日起，按每日500元标准，计算至2302楼房东与李国签订房屋租赁合同之日止）。一审法院查明，案涉格林公寓（蓝色公寓）系戈玲玲承租阜华大厦B座2406、2302、1405、603室四套房屋改造而成，戈玲玲分别与四套房屋的房东签订了房屋租赁合同。2012年9月25日，戈玲玲（承租方）与案外人王幼华（出租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定王幼华将洪山区珞瑜路20号阜华大厦B座2406号房屋出租给戈玲玲作为棋牌、住宿等经营使用，房租自2012年11月1日起算，每月房租为3500元，租期为十年，八年内房租不变。2016年9月27日，戈玲玲（承租方）与案外人翟正强（出租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定翟正强将位于洪山区××大厦××号房屋出租给戈玲玲使用，租赁期限为六年，租期两年内房租不变，合同签订之日起生效，每月租金为3000元，按年度结算。2016年9月28日，戈玲玲（承租方）与案外人欧庆国、汪玉红（出租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定汪玉红将位于洪山区××大厦××号房屋出租给戈玲玲使用，租赁期限为两年，自2017年1月27日起至2019年1月26日止，2016年10月17日至2017年1月17日按原合同支付人民币9000元整，每月租金为3200元，按季度结算，租期两年内房租不变。2018年1月9日，戈玲玲（承租方）与案外人成晖（出租方）签订《房屋租赁合同》1份，约定成晖将位于洪山区××大厦××号房屋出租给戈玲玲作为公寓居住经营使用，租赁期限为2018年3月1日至2033年2月28日止，每月租金为2300元，租赁期间内，每年房租在上一年租金上增加100元/月，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金标准。上述房屋租赁合同签订后，戈玲玲按照房屋租赁合同约定的用途经营使用案涉四套房屋。2019年1月16日，李国（乙方）与戈玲玲（甲方）签订《公寓转让协议》1份，约定：1、甲乙双方经协商一致，达成格林公寓蓝色太空舱转让协议，甲方转让乙方的公寓位于武汉市洪山区珞瑜路阜华大厦B座B2406、B2302、B1405、B603室。2、该公寓转让价格为总金额618888元，本协议签字生效之日起，乙方一次性支付甲方618888元，从即日起，所有的收入归乙方；之前的所有相关费用由甲方结清。3、甲方有义务和责任在6楼、23楼即将合同期满的前提下，协助、帮助乙方谈定并签署房租续签合同。4、如果甲方未按本协议履行义务，则应承担违约金500元/日，直至其履行本协议约定。甲方在乙方支付全款后，有责任和义务，并一次性交接清楚在住客人已缴费用。乙方至接手之日起，承担所有经营管理责任。谁经营谁管理谁负责。5、本协议根据各方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充协议，与协议具有相同法律效力。2019年1月17日，李国（乙方）与戈玲玲（甲方）补充签订《转让协议》1份，约定：经双方共同协商并同意将甲方戈玲玲的格林公寓（蓝色公寓）位于武汉市洪山区街道口阜华大厦B座6楼603、14楼1405、23楼2302、24楼2406四套房屋(公寓)转让给乙方李国经营，转让价618888元。本着双方互利的原则甲方将公寓所有设备、设施、装饰配套用品、户外广告位、招牌、通讯等转租给乙方。在签订本协议（2019年1月17日）之前的债权债务均与乙方无关，以后所产生一切费用都由乙方承担。甲乙双方不得反悔。租赁期满甲方有义务帮忙协助乙方续签合同，此协议与原房屋租赁合同具备同等法律效力。案涉《公寓转让协议》和《转让协议》签订后，戈玲玲向李国交付了案涉格林公寓，李国分别于2019年1月15日、2019年1月17日向戈玲玲转账支付550000元、49999元，2019年1月29日，李国通过微信转账向戈玲玲支付7800元，以上共计607799元。李国收到案涉格林公寓后开始经营使用，并向四位出租人缴纳租金。2019年3月7日，戈玲玲向李国出具《委托书》1份，载明：“今本人戈玲玲有事未在汉，现委托李国先生与成晖女士协商并签订房屋租赁合同。戈玲玲。2019年3月7日。”同日，李国持有该《委托书》与案外人成晖签订《房屋租赁合同》1份，约定成晖将阜华大厦B座1405号房屋出租用于居住使用，租赁期限14年，自2019年3月1日起至2033年2月28日止，成晖应于2019年3月1日前交付该房屋，每月租金为2800元，租赁期间，每年房租在上一年租金上每月增加100元，甲乙双方同意后方可调整租金。该合同抬头承租方处为李国、戈玲玲，出租方处为成晖，合同尾部成晖、李国分别在甲方、乙方处签字。2019年4月15日，出租人翟正强与李国签订《房屋租赁合同》1份，约定翟正强将位于洪山区××大厦××号的房屋出租给李国使用，租赁期限为六年，从2019年4月15日至2025年4月14日，每月租金为3100元。嗣后，李国在经营管理格林公寓过程中，与房东就房租缴纳事宜发生争议，B座2406号房屋的出租人王幼华将门锁更换，被告戈玲玲居中调停未果，李国认为戈玲玲未经房东同意将案涉公寓转租，现房东不同意转租而对原告经营的公寓停电和更换门锁，导致李国无法正常租赁和经营，要求戈玲玲退还转让款，戈玲玲则认为系李国未能履行缴纳租金义务导致其与房东发生矛盾，戈玲玲已履行案涉转让协议所约定的义务，不应退还转让款。为此，双方发生争议，李国提起本案诉讼。在本案审理过程中，阜华大厦B座2302号房屋的出租方汪玉红出具《全权委托书》1份，主要内容为：由于阜华2302租户李国房租从2020年1月27日欠租未缴，本人于2020年1月21日打电话给李国让其交房租，但李国未缴，后来由于疫情一直耽搁未处理。现目前全权委托戈玲玲与李国沟通处理欠缴房租与后续合同续签事宜，合同主要意思：1、房租按延续2019年12月租金补缴欠租；2、合同可以签订租期为5年，前两年不涨租；3、签正式合同时需三方到场。由于2020年情况很特殊，我愿意疫情期间三方沟通协商减免房租事宜。汪玉红、戈玲玲分别在《全权委托书》尾部委托人和被委托人处签字并按捺手印。2020年5月10日，阜华大厦B座2406号房屋的出租方王幼华出具《情况说明》1份，主要内容为：我是阜华大厦B座2406房主王幼华，由于特殊原因，我同意戈玲玲转让给其他人经营，按时缴纳房租即可。2020年5月12日，阜华大厦B座1405号房屋的出租方成晖在与李国的短信中称：不同意戈玲玲将房屋转租给李国，转租就违反合同约定，要收回房子，且不会与李国签订合同。2020年5月25日，成晖又出具《全权委托书》1份，主要内容为：本人是阜华大厦B座1405房主成晖，现同意承租人戈玲玲将房子转让给李国经营，希望李国按时缴纳租金，现全权委托戈玲玲与李国沟通，协助办理后续事宜……。一审法院认为，案涉四套房屋（格林公寓）的出租人分别为案外人翟正强、成晖、汪玉红（欧庆国）、王幼华，承租人为戈玲玲，戈玲玲又将格林公寓转让给李国。现将本案相关问题分别评述如下：一、李国与戈玲玲所签转让协议的性质，是转租还是租赁权的概括转让。该院认为，转租是指在租赁合同的有效期内，承租人不退出租赁关系而将租赁物转移给第三人使用收益的交易形式，而租赁权的概括转让是指承租人将自己的合同权利与义务一并移转给第三人，第三人取得承租人所享有的合同权利及所负担的合同义务，承租人退出合同关系。本案中，双方当事人所签订的格林公寓转让协议，实质内容是戈玲玲将案涉格林公寓内的设施设备、顾客资源等相关经营性财产转让给李国，并由李国代替戈玲玲负担向四位出租人支付租金的义务，戈玲玲从其与四位出租人的租赁关系中退出，由李国代替取得了承租人戈玲玲享有的案涉房屋租赁合同的合同权利并负担合同义务，故李国与戈玲玲之间存在租赁权的概括转让关系，即戈玲玲将其与四位出租人之间的房屋租赁合同中的权利义务概括转让给李国，戈玲玲并非将案涉四套房屋（格林公寓）转租给李国。二、戈玲玲是否向李国返还转让款。该院认为，案涉《公寓转让协议》及《转让协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。本案中，戈玲玲与李国签订案涉《公寓转让协议》及《转让协议》时，虽未征得四位出租人的同意，但四位出租人在知晓转让事宜后均通过明示或以履行合同义务的方式对转让行为予以追认，具体来说：B603号房屋出租人翟正强于2019年4月15日与李国重新签订了《房屋租赁合同》，同意将B603号房屋出租给李国经营使用，并收取李国向其缴纳的租金，双方建立了新的房屋租赁关系，出租人翟正强与李国重新签订租赁合同的行为表明其认可李国与戈玲玲的转让行为。B2302号房屋出租人汪玉红在本案审理过程中出具《全权委托书》1份，委托被告戈玲玲处理李国欠缴房租和与李国续签房屋租赁合同事宜，其行为表明其知晓转让事宜后认可之前的转让行为，可视为对转让行为的追认。2406号房屋出租人王幼华在本案审理过程中出具《情况说明》1份，明确表示同意戈玲玲将案涉房屋的租赁权转让给李国。关于B1405号房屋，该房屋出租人成晖于2019年3月7日与李国重新签订了《房屋租赁合同》1份，但该合同系李国受戈玲玲委托按照戈玲玲的指示与成晖订立的合同，该租赁合同应在戈玲玲和成晖之间产生权利、义务关系，该份《房屋租赁合同》的签订并不能视为成晖对上述转让行为的追认，后在本案审理过程中，成晖又于2020年5月25日出具《全权委托书》1份，同意戈玲玲将B1405号房屋的租赁权转让给李国，并全权委托戈玲玲处理后续事宜，可见，成晖于2020年5月25日出具的全权委托书明确表示其同意李国与戈玲玲的转让行为。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定：本人同意应为明示，本人未作表示的，视为拒绝追认，但本人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。本案中，四套房屋的出租人均通过明示或以履行合同义务的方式对转让行为进行了追认，同时表明，只要李国按时足额缴纳租金，可与李国续签或继续履行房屋租赁合同，故案涉《公寓转让协议》及《转让协议》的履行并不存在履行障碍，戈玲玲将案涉四套房屋的设施设备及经营权依约移交给李国，也积极履行了案涉《公寓转让协议》及《转让协议》中协助、帮助李国续签房屋租赁合同的合同义务，原告不享有法定或约定解除权，戈玲玲在庭审中也不同意解除案涉转让协议，故《公寓转让协议》及《转让协议》应继续履行，李国主张戈玲玲返还转让款及支付违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回李国的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取为4994元、保全费3615元，两项共计8609元，由李国负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李国提交证据如下：证据1、戈玲玲移交经营执照、限期停止经营告知书；证据2、14楼房东不同意转租微信截图；证据3、14楼房东于2019年3月份拆除电表照片；证据4、14楼房东一审期间的委托书作废通知；证据5、2020年5月14日上诉人一方与14楼房东成晖录音文字记录；证据6、2020年6月4日上诉人一方与14楼房东成晖录音文字记录；证据7、2020年7月27日上诉人与14楼房东成晖录音文字记录；证据8、23楼房东不同意转租并否认授权委托书聊天记录；证据9、23楼房东汪玉红起诉书；证据10、24楼房东已转租他人经营；证据11、2020年1月4日上诉人一方报警材料；证据12、2020年1月4日上诉人一方与24楼房东王幼华录音；证据13、2020年1月4日上诉人一方与24楼房东王幼华录音；证据14、2020年1月4日上诉人一方与24楼房东王幼华录音；证据15、6楼房东收回房屋短信截图。戈玲玲对李国的证据1、2、3、8认为不属于二审新证据，对证据4、9、11的真实性无异议，但认为涉案转让合同已履行完毕，李国与房东的矛盾均因李国未交房租，该后果应由李国自行承担。证据5、6、7、10、12、13、14、15并非发生在双方当事人之间，真实性无法确认，对关联性、合法性和证明内容均不予认可。对李国的上述证据，本院会结合本案事实在判决主文部分作综合评述。本院查明事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，案涉转让费的性质是店铺的承租人在租期内将所承租经营的房屋转租给他人时在租金之外收取的一定数额的费用。该费用没有明确的法律规定，是市场的产物，转租人的长期经营和投入对经营的店面会产生无形的商业价值，其通过收取转让费的方式一次性收回投资。店铺的装修、品牌、技术、设备、位置好坏、人流量、生意好坏都会对转让费产生影响，该费用是由转租方和承租方商量来决定，是双方自愿协商一致的结果。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的作法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”据此，转让费可以看作是这一领域或行业的交易习惯，当事人应当遵守其约定。本案中，李国与戈玲玲签订《公寓转让协议》及《转让协议》，约定对戈玲玲经营的公寓进行转让，系双方当事人真实意思表示，内容未违反效力性强制性规定，为有效合同，双方之间的转让从法律性质上来说，是承租方对自己的合同权利的概括转让，一审法院对转让合同的定性正确。从已查明事实来看，涉案房屋的四位房东在知晓转让事宜后均通过明示或以履行合同义务的方式对转让行为予以了追认，亦没有证据证明存在欺诈、胁迫等情形，戈玲玲已履行了合同项下的转让义务，双方的转让合同已履行完毕，李国要求戈玲玲退还转让费没有事实和法律依据。李国二审提交的证据仅能证明四位房东在李国经营公寓后要求收回房屋，房东的该行为不能推翻其之前对转租行为所作出的追认，李国在经营公寓期间与四位房东因房租所发生的纠纷不属于本案的审查范围。对于李国提交的证明戈玲玲系无证经营的证据，本院认为，戈玲玲经营的格林公寓是否为无证经营属于行政机关处理的范畴，不属于本案的审查范围，亦不影响对涉案转让合同效力的认定。李国在一审法庭辩论终结后才提出追加被告申请，且所申请追加的不是必须共同进行诉讼的当事人，一审法院裁定驳回其追加申请符合法律规定，没有违反法定程序的情形。综上所述，李国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9988元，由李国负担。本判决为终审判决。审判员  曹芳二〇二〇年十月二十日法官助理李健伟书记员陈兴