贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1336号上诉人（原审被告）：贵州天晟置业投资有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区迎宾大道，统一社会信用代码：9152049006104105X5。法定代表人：杨燕妹。委托诉讼代理人：杜继铠，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：杨霞，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别代理。被上诉人（原审原告）：刘某，男，1966年9月20日生，汉族，贵州省织金县人，务农，住贵州省织金县。被上诉人（原审原告）：李某，女，1965年8月13日生，穿青人，贵州省织金县人，务农，住贵州省织金县。原审第三人：贵州同利运营管理有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区迎宾大道天瑞国际3栋2层，统一社会信用代码：915204903087948392。法定代表人：杨毅。上诉人贵州天晟置业投资有限公司因与被上诉人刘某、李某，原审第三人贵州同利运营管理有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2020)黔0402民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵州天晟置业投资有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判为驳回被上诉人第一、二项诉讼请求。事实和理由：一、由于目前项目整体尚未验收，暂不能办理产权登记，故建议驳回被上诉人诉请。上诉人将尽快在条件具备的情况下，由被上诉人按照相关规定提出办证申请，然后上诉人努力完善办理权属证书相关手续，积极配合被上诉人办证，预计在2020年8月前能够办理完毕。二、被上诉人已将该商铺反租给上诉人实际控制的贵州同利运营管理公司并获得收益。逾期交付办理转移登记手续有关文书，并未影响到被上诉人的占有、使用、收益及处分等权利。上诉人将其开发建设的天晟国际商贸城项目依法委托贵州同利运营管理公司（以下简称同利公司）为其招商招租、商业经营管理等，双方签订《委托招商和经营管理协议》。被上诉人收房后于2016年6月1日与同利公司签订《委托经营管理合同》，将该商铺反租给同利公司，自2016年5月1日起，租期为5年，5年租金一次性在被上诉人应付总房款（197382元）里抵扣。在《委托经营管理合同》约定，被上诉人在约定的托管期间内不得解除本协议，不得自行出租、经营等侵害同利公司的权益的行为；协助同利公司保证项目统一经营管理；若被上诉人违反约定的应赔偿3年租金作为违约金（47000余元）。综上，被上诉人实际已经获得租金收益作为房款予以抵扣；目前在协议租赁期间，被上诉人须配合保证项目统一经营管理，不得违约；上诉人逾期将办理该商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人未对被上诉人的占有、使用、收益及处分等权利造成影响。三、即使本案认定上诉人存在违约行为，上诉人愿承担被上诉人诉请的违约金1273.12元。综上所述，请求法院兼顾上诉人主观过错程度、被上诉人实际权力是否受损，购房总价以及本地经济水平、物价、收入、逾期时间等实际情况等相关因素，避免增加诉累。驳回被上诉人的第一、二项诉讼请求。被上诉人刘某、李某二审中未作答辩。原审第三人贵州同利运营管理有限公司二审中未作陈述。原审原告刘某、李某向一审法院起诉请求：一、请求依法判决解除原被告签订的《商品房买卖合同》;二、判决被告向原告返还购房款人民币118429元、契税3553元、交付被告代缴的费用5330元,共计127312元及利息(利息从起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率4.9%计算至本息付清为止);三、判决被告支付原告逾期办理商品房转移登记的违约金1273.12元(按已付房价款1%计算);四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于安顺市开发区。该商品房建筑面积26.53平方米，套内建筑面积16.8平方米。按套（单元）算，该商品房总价款为（小写）￥118429元。买受人一次性付款，买受人在2014年8月24日前支付全部购房价款。出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。合同第十四条第（四）约定：买受人同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）、（2）、（3）、（5）、（6）项费用，并在签订合同之日起5日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后日向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修基金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费；（4）、供暖费；（5）房屋产权登记费；（6）按揭贷款银行所需收取的费用。合同第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用后竣工之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定，（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付购房款1%的违约金。该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、面积差处理、商品房质量及保修、前期物业管理等内容进行了约定。合同签订后，原告于2014年6月20日向被告支付购房款20000元，2014年7月2日支付购房款47440元，2014年8月24日支付购房款50989元、支付契税3553元，代收电、有线电视开户费795元、代收维修基金1857元、代收产权办理费用666元。2016年5月9日原告向被告支付了交易费212元、水（水表开户费）1700元（付款方式双方认可为逾期交房违约金抵扣），共计代收各项费用5230元。被告（甲方）与案外人（乙方）贵州同利运营管理有限公司签订了《委托招商和经营管理协议》，将被告开发的天晟国际商贸城项目委托同利公司进行前期商业规划招商招租及商业经营管理工作，包含了天晟国际商贸城一期，委托期限从2015年1月1日起至2025年12月30日。2016年6月1日，原告刘某作为甲方与第三人作为乙方签订了《委托经营管理合同》，将其购买的上述商铺委托第三人经营管理，自2016年5月1日起满5年止，共计5年。合同中约定甲方以197382元的价格向被告购买该商铺，该商铺的租金已一次性在总房款内抵扣，五年内乙方不在向甲方支付租金。同时约定甲方承诺在本协议约定的托管期内不解除本协议，不自行出资该商铺、不自行经营、不另行委托任何第三方托管经营该商铺。如甲方违反上述约定，而不纠正的，甲方应向乙方支付相当于本合同约定的年租金的3倍的违约金，该商铺现存租约继续履行，同时本托管协议和该商铺现存租约继续履行等违约责任。因被告一直未将该商铺的不动产权证书办理并交付给原告，原告遂诉至本院，提出上述请求。庭审中原告自愿放弃诉请的代缴费用5330元中的100元。经本院向原告释明，其在与第三人签订了《委托经营管理合同》的情况下，如坚持解除和原告的《商品房买卖合同》，可能要对第三人承担很重的违约责任，但原告仍然坚持解除和原告的买卖合同及其诉讼请求。另查明，原告在起诉前未向被告发出解除《商品房买卖合同》的通知书，本院于2020年1月13日向被告的工作人员陈红飞（身份证号码为5221261990××××××××）送达了民事诉状副本。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记约定，（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。被告应当及时履行合同约定的办证义务。被告至今未能履行给原告办理不动产权证书的义务，已经超过约定日期的90日，已构成违约，现在原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》，符合上述合同约定的解除条件，也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本院予以支持。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿。现原告依照法律规定及合同约定主张退还购房款人民币118429元及购房税费3544元、代缴费用5230元的诉请（庭审中原告自愿放弃其中的100元），本院予以支持。本案中，因该合同约定“（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。因为原告未按照合同约定将退房通知告知被告，只能以原告向本院起诉，本院将民事起诉状副本送达被告之日起视为原告通知被告退房。2020年1月13日被告委托其公司员工陈红飞（身份证号码为5221261990××××××××）到本院领取民事起诉状副本，故原告通知被告退房的时间为2020年1月13日。因此，被告应当在收到原告退房通知之日（2020年1月13日）起60日内（2020年3月14日内）退还买受人已付款127212元（购房款118429元＋契税3544元＋代缴费用5230元），并以已付款127212元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年3月15日计算至上述款项付清之日止向原告支付利息。原告已经诉请解除与被告的《商品房买卖合同》，其诉请被告按已付房价款1%支付违约金1273.12元，该《商品房买卖合同》中在约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；在约定的90日之后，原告才能选择退房或是不退房并按照不同的约定承担违约责任，故现在原告的该诉请不符合上述合同的约定，本院不予支持。被告辩称其将原告所购的房屋出租给第三人，不影响原告对房屋的收益使用，且解除合同会影响第三人的权利。因为原告在明知会向第三人承担违约责任的情况下仍然坚持解除与被告的买卖合同，系其对权利义务承担的选择；且第三人与被告签订了《委托招商和经营管理协议》，第三人可和被告签订房屋租赁合同继续使用案涉的房屋，并可以向原告主张违约责任。被告不同意解除合同，愿意承担逾期办证的违约责任，因为被告已经违约且达到合同约定的解除条件，原告要求解除合同符合法律规定，故被告的上述辩称本院不予采信。第三人同利公司不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告刘某、李某与被告贵州天晟置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、由被告贵州天晟置业投资有限公司在本判决生效后五日内退还原告刘某、李某已付款人民币共计人民币127212元（其中购房款人民币118429元、契税人民币3544元、代缴费用人民币5230元）及利息（以已付款人民币127212元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年3月15日开始计算至该款退清之日止）。三、驳回原告刘某、李某的其他诉讼请求。案件受理费人民币2922元，由原告刘某、李某负担人民币78元，被告贵州天晟置业投资有限公司负担人民币2844元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审中，本案争议焦点为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》应否解除。二审应当围绕当事人的上诉理由进行审理。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定上诉人应于2015年10月31日向被上诉人交付房屋，并于2017年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人至今未办理商品房所有权登记。现被上诉人依照合同约定以上诉人未能办理产权登记为由要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，被上诉人最迟应当于2018年9月28日前行使双方合同约定的解除权，提出解除合同的申请。而二被上诉人在起诉前未向上诉人发出过解除《商品房买卖合同》通知书，二被上诉人于2020年1月2日才提起诉讼，已经超过了法律规定的行使解除权的时间，因解除权适用除斥期间，法院应当依法进行审查。现其解除权消灭，已不再享有约定的解除权。另外，上诉人至今未办理产权登记，已构成违约。被上诉人请求对逾期办证违约金按已付房价款1%计算为1273.12元，上诉人同意支付逾期违约金1273.12元，系其对自身权利的处置，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院作出的(2020)黔0402民初6号民事判决；二、由上诉人贵州天晟置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人刘某、李某逾期办证违约金1273.12元；三、驳回被上诉人刘某、李某的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费2922元，由上诉人贵州天晟置业投资有限公司负担2800元，被上诉人刘某、李某负担122元。二审案件受理费2922元，由上诉人贵州天晟置业投资有限公司负担2800元，被上诉人刘某、李某负担122元。本判决为终审判决。审判长 刘   熹审判员 黎 福 伟审判员 王   爽二〇二〇年十月十三日书记员 张颖（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。