湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2593号上诉人（原审原告）：王清福，男，1978年8月18日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：孙星，湖北长久律师事务所律师。委托诉讼代理人：周鑫耀，湖北开运律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨天兵，男，1971年9月18日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：李彩云，湖北美仑律师事务所律师。上诉人王清福因与上诉人杨天兵房屋租赁合同纠纷一案，均不服襄阳市襄城区人民法院(2020)鄂0602民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王清福上诉请求及答辩意见：撤销原判第三项，并改判杨天兵向其支付设施设备损失64555.4元、未处理物品损失2489元、贷款利息损失24071.57元；本案一、二审案件受理费由杨天兵承担。事实和理由：1.一审判决认定店面转让费包含装修价值、店内设施、物品价值明显错误。其与朱梦华签订的转让协议中约定的转让费并不包含任何装修价值、店内设施、物品价值，其在本案中主张的装修价值、店内设施、物品价值损失全部是承租房屋之后新投入的装修价值、店内设施、物品价值损失；2.一审判决认定其新投入的设施设备、物品系可搬动物品，不构成损失，贷款利息损失与本案无关，明显错误。双方《房屋租赁协议》明确约定了租房用途为经营生鲜超市。为实现经营目的，必然要购买设施设备、采购货物并对房屋进行装修。杨天兵对此明知，仍然隐瞒房屋已经被通知强制拆除的事实，继续向王清福出租房屋，对因房屋灭失导致经营损失的情况具有充分的认知和预期。当事人在合同签订时能够完全预料到的合同风险和导致的利益损失，都应当认定为合理的直接损失。其承租房屋后新投入的经营设备设施及货品虽然残留一定客观价值，但这些设备设施的价值是建立在经营超市的根本目的之上的，如果不能继续经营超市，就毫无经营价值。杨天兵上诉请求及答辩意见：撤销原判，改判其仅返还王清福保证金20000元，及支付房屋占有使用费23935.5元，或将本案发回重审；本案一、二审案件受理费由王清福承担。事实和理由：1.一审法院以湖北华炬资产房地产估价有限公司出具的装修评估值为26431.09元认定王清福的装修损失，系事实认定错误。该装修评估系王清福单方作出；且一审未对该装修的权属进行认定，王清福与朱梦华签订《转让协议》，朱梦华与杨天兵之间的租赁关系已经结束，朱梦华未拆除的装修应归属于杨天兵所有。王清福未对涉案房屋实施装修行为。一审法院判令其向王清福支付装修损失费26431.09元，显属错误；2.一审法院认定涉案的房屋租赁合同无效，但判令杨天兵全额返还王清福房屋使用费42000元，系适用法律错误。虽然涉案合同无效，但王清福于2019年8月23日开始使用涉案房屋，直至涉案房屋2019年12月18日被强制拆除，应参照合同约定7000元/月的租金标准向其支付2019年10月1日起至2019年12月17日止的房屋占有使用费18064.5元，故其只应向王清福返还租金23935.5元。王清福向一审法院起诉请求：1.判令杨天兵赔偿其店面装修损失26431.09元、设备损失64555.40元、未处理物品损失2489元、鉴定费2500元、店面转让费50000元，贷款利息损失24071.57元，各项损失合计170047.06元；2.判令杨天兵退还其交纳的保证金20000元和租金42000元；3.判令杨天兵承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案外人朱梦华原租用杨天兵位于迅邦清华园小区1号楼西侧商铺一间经营惠尔鲜超市，2019年8月12日，王清福与朱梦华签订《转让协议》、朱梦华以50000元价格将超市转让给王清福，2019年8月14日，王清福办理了襄城区惠尔鲜超市的营业执照，2019年8月15日，王清福与杨天兵签订《房屋租赁协议》，约定王清福以月租金7000元租用杨天兵位于迅邦清华园小区1号楼西侧商铺经营生鲜超市，租赁期限从2019年10月1日起至2021年9月30日止，租金半年一交（42000元），先交租金后使用，杨天兵并应交纳保证金20000元，合同签订后，王清福与2019年8月18日向杨天兵缴纳保证金20000元，2019年10月1日至2020年3月31日半年房租42000元；随后王清福又于2019年8月21日、8月23日办理了烟草专卖零售许可证、食品药品生产经营许可证，开始经营生鲜超市。2019年12月12日，襄阳市襄城区城市管理执法局向王清福送达《告知书》，内容为“襄城区惠尔鲜超市（经营者：王清福）：您租赁襄城区建锦路清华园小区用于经营惠尔鲜超市的门面房，经本机关依法调查，该处门面属于违法建筑，本机关已于2019年1月22日对违法行为人杨天兵送达了强制执行决定书，拟定于近期对该违法建筑进行强制拆除。为维护您的合法权益，防止在拆除违法建筑过程中，造成您的经济损失，请您自收到本告知书之日起三日内将所租赁门面房内所有属于您的物品搬离清理，如需证据保全、公证等，也请在三日内完成。否则，本机关在依法拆除该房屋时造成的损失，将由您自行承担。特此告知”。2019年12月17日，王清福委托湖北华炬资产评估房地产估价有限公司对超市装修及家具设备进行评估，装修评估值为26431.09元，家具设备评估值为64555.40元，花费鉴定费2500元；2019年12月18日，城管部门将杨天兵出租给王清福的房屋强制拆除，未搬离的物品城管部门造具清单后封存。一审法院另查明，襄阳市襄城区城市管理执法局2017年3月27日向杨天兵送达《行政处罚决定书》，责令其七日内自行拆除未经规划许可擅自建设的房屋，2017年4月19日向杨天兵送达《行政强制催告书》，督促其七日内自行履行处罚决定，2019年1月22日向杨天兵送达《强制执行决定书》，决定2019年1月25日起依法对房屋进行强制拆除。一审法院认为，王清福与杨天兵签订的《房屋租赁协议》，因作为租赁物的房屋未取得建设工程规划许可证而无效，杨天兵在行政机关下达处罚决定书责令其自行拆除房屋，并数次催告后仍与王清福签订房屋租赁协议，过错责任由杨天兵承担，王清福要求杨天兵退还其交纳的20000元保证金和42000元房屋租金，理由正当，于法有据，予以支持，王清福要求杨天兵赔偿装修损失26431.09元，提交了鉴定报告作为依据，予以支持，王清福要求杨天兵赔偿店面转让费50000元，转让费包含装修价值、店内设施、物品价值，因设施、物品系可搬动物，不构成王清福的损失，而装修价值王清福已根据评估报告单独提出赔偿请求，王清福该项请求不予支持，王清福主张的设备损失64555.40元，未处理物品损失2489元，因设备、物品均未灭失，不造成王清福的损失，不予支持，王清福主张的贷款利息损失24071.57元，与本案房屋租赁合同纠纷无关，不予支持，王清福要求杨天兵赔偿鉴定费损失2500元，根据鉴定范围酌定支持1000元。杨天兵辩称王清福知道租赁的房屋没有产权证，对合同无效存在过错，但房屋没办产权证并不必然导致合同无效，杨天兵出租的房屋未取得建设工程规划许可证才是合同无效的原因，王清福对此不承担过错责任，杨天兵辩称租金应扣减王清福使用期间的租赁费18064.5元后予以退还23935.5元，因杨天兵在行政机关已作出行政处罚决定，数次责令其自行拆除房屋后仍将违章建筑出租给王清福，主观过错明显，辩称意见不予支持，应全额返还王清福房屋使用费42000元，杨天兵辩称装修损失并不存在，因有王清福支付50000元转让费的事实，结合鉴定报告对装修价值的认定，杨天兵的辩称意见不予采信，杨天兵辩称店内物品、设施属王清福所有，并非附合物，不应要求杨天兵赔偿设备损失64555.40元，物品损失2489元，理由正当，于法有据，予以支持，杨天兵辩称不应承担贷款利息损失24071.57元、及店面转让费50000元，理由正当，于法有据，予以支持，杨天兵辩称鉴定意见无法支持王清福主张，属于扩大的损失，王清福应自行承担，但装修价值鉴定是王清福主张权利的依据，相关鉴定费损失应由杨天兵承担，酌定杨天兵赔偿王清福鉴定费损失1000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，判决：一、杨天兵于本判决生效后七日内，返还王清福保证金20000元、房屋占有使用费42000元；二、杨天兵于本判决生效后七日内，向王清福支付装修损失费26431.09元、鉴定损失费1000元；三、驳回王清福其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2390元，王清福负担1390元，杨天兵负担1000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，襄阳市襄城区城市管理执法局于2017年3月27日即针对案涉房屋向杨天兵送达《行政处罚决定书》，责令其自行拆除，2019年1月22日又下达了《强制执行决定书》。杨天兵与王清福于2019年8月15日签订《房屋租赁协议》，该租赁合同违反法律强制性规定，系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。杨天兵隐瞒租赁房屋已被认定为违法建筑，将被强制拆除的重要事实，存在重大过错，王清福不存在过错，杨天兵应当赔偿王清福因此而遭受的损失。王清福明确二审不向杨天兵主张转让费损失50000元，对于转让费相关事项本院不作审理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。2019年12月17日，王清福委托湖北华炬资产评估房地产估价有限公司评估，装修评估值为26431.09元。襄阳市襄城区城市管理执法局2019年12月12日向王清福送达《告知书》，告知其三日搬离，王清福在此种情况下单方委托评估，杨天兵虽对评估结论提出异议，但并未提出充分的理由，对该评估报告中装修估值部分应予采信。杨天兵上诉主张，王清福未对涉案房屋实施装修行为，朱梦华未拆除的装修应归其所有。该主张与评估报告所显示的装修成新率为95%不符，本院不予支持。店内设施、物品均系可移动物品，不因合同无效而丧失使用价值，对王清福在本案中主张的店内设施、物品价值损失，原审不予支持，并无不当。贷款利息损失并非因合同无效而造成的直接和必然损失，不应予以支持。杨天兵上诉提出，王清福应参照合同约定7000元/月的租金标准向其支付2019年10月1日起至2019年12月17日止的房屋占有使用费18064.5元，因案涉房屋早已被认定为违法、应当强制拆除的建筑，对杨天兵主张因此而获取的利益，本院不予支持。综上所述，王清福、杨天兵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2976元，由王清福负担2078元，杨天兵负担898元。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二〇年十月十九日书记员  严琦童