陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2020）陕01民终9887号    上诉人（原审原告）：西安曲江大雅秦风投资有限公司，住所地西安曲江新区曲江行政商务区（T38项目）曲江文化大厦16层1604-B区。法定代表人：焦阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：王千，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢菲，陕西博硕律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：西安曲江临潼文化旅游发展有限公司,住所地西安市临潼区。法定代表人：梁英建，该公司董事长。委托诉讼代理人：景安，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲仁杰，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人西安曲江大雅秦风投资有限公司（以下简称大雅投资公司）因与被上诉人西安曲江临潼文化旅游发展有限公司（以下简称临潼文旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2020）陕0115民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。大雅投资公司上诉请求: 撤销一审判决，将本案发回重审，或者改判为支持其全部诉讼请求。事实和理由：其在一审中提出了两项诉讼请求，但一审判决仅针对其第一项诉讼请求作出了处理，未处理第二项诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，其有权同时申请确认解除函无效并要求临潼文旅公司继续履行合同。根据最高院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条规定精神，人民法院在审理合同效力案件中，应当向当事人释明可以同时提出给付类诉讼请求，尽可能一次性解决纠纷。临潼文旅公司从未向其提供过租赁标的物的规划许可手续或证照，本案审理中，一审法院也并未对该事项进行审查，涉案合同效力存疑，其在一审中已对涉案合同效力提出书面质疑，并多次要求人民法院查明该事实，但一审法院未予理会。一审判决认定因双方对租赁物进行了初步清点并约定了后期进行维修，视为其认可临潼文旅公司的交付行为，进而避免临潼文旅公司的主要合同义务的结论明显错误。其与临潼文旅公司在2016年10月18日盖章的《关于芷阳广场精品商业区移交相关问题情况汇总（芷阳广场主体）》中已明确列出芷阳广场1-8号楼存在严重质量问题，临潼文旅公司应当对租赁标的物承担维修义务，以确保租赁标的物满某某适租条件，这是临潼文旅公司作为出租方的主要合同义务之一。但临潼文旅公司从未承担过任何维修义务，至今租赁标的物仍存在质量问题，故临潼文旅公司向其提供的租赁标的物不符合租赁合同约定的标准，临潼文旅公司存在严重的违约情形。涉案合同已明确约定其有权对租赁物进行装修土建，是否土建、如何土建均是其作为经营方的合同权利，而临潼文旅公司仅应是对装修土建的具体设计方案进行形式审查，且装修土建方案应是临潼文旅公司提供项目基本图纸信息情况下进行，在临潼文旅公司未充分履行该项义务的情况下，一审判决认定其对租赁物不论是装修还是土建的决定权在于临潼文旅公司，明显与合同约定及履行情况不符。合同陈述与保证中约定了临潼文旅公司应确保租赁标的物相关许可或验收备案手续齐全（包括但不限于建设工程竣工验收合格证、环保许可、消防许可及法律法规要求的其他许可）；双方已对临潼文旅公司应当提供的各项资料进行了明确约定，且合同也约定其有权对租赁物进行改建，故临潼文旅公司应当在其装修改建方案报批时提供其所需的资料文件。一审认定双方对提供资料的范围没有明确约定，进而认定其要求临潼文旅公司提供资料的行为超出了合同约定、也超出了租赁关系中出租方对租赁物应提供的资料范围的结论错误。合同签订后，其即聘请了设计公司对租赁物进行改造设计，其要求临潼文旅公司提供设计所需的基本资料及就装修改造方案与临潼文旅公司进行沟通，因临潼文旅公司怠于提供设计所需的基础资料并消极应对设计改造方案内容进行沟通，才导致装修改造方案迟迟无法定稿、延迟报批的情况出现。因临潼文旅公司始终未向其提供报送装修改造方案所需的工程竣工验收登记表等有关资料，才导致其装修改造方案无法获批，其无法对租赁标的物进行装修改造，最终导致芷阳广场项目无法按照合同约定时间开业。根据合同约定，因临潼文旅公司单方违约导致其无法经营，其有权选择是否解除租赁合同，其不主张解除合同时，临潼文旅公司应当配合继续履行合同，不能直接要求其解除合同。合同约定临潼文旅公司应当将满某某约定质量标准的租赁物交付给其，并自房屋适格交付之日起给予其36个月的装修土建及经营投资试运营培育期（即免租期）。直至目前，临潼文旅公司仍未交付符合质量标准的租赁物，也未向其履行提供报批改造设计方案所需资料的合同义务，故免租期的起算条件至今尚未满某某。据此，其支付租金的条件未成就，待临潼文旅公司依约定履行完毕主要合同义务满36个月的次日起方应起算租金。一审判决违反法定程序，认定事实不清，适用法律错误。临潼文旅公司辩称，大雅投资公司的第一项诉讼请求为确认之诉，第二项诉讼请求包含给付之诉及变更之诉，两项诉讼请求所依据的事实及请求权基础完全不同，不应一并审理。对此，一审法院在开庭时向大雅投资公司进行了充分释明，大雅投资公司也当庭予以认可。涉案房屋属于国有资产，在建设过程依法办理、取得了规划许可等相应手续，其亦按照大雅投资公司的要求予以提供，涉案租赁合同合法有效。合同约定大雅投资公司应于2017年10月1日之前开业，逾期开业给其造成损失的，应当承担赔偿责任。大雅投资公司2017年1月20日向其出具《承诺书》，再次承诺按照租赁合同的时间要求正式开业。故按时开业是大雅投资公司的一项主要合同义务，但经其多次催告，大雅投资公司仍未能及时完成开业。合同约定租金起算时间最迟不晚于2019年10月1日，大雅投资公司逾期支付租金超过60日，且经书面催告后超过30日仍未支付的，其有权解除合同。为确保大雅投资公司依约完成租金支付，其三次函告大雅投资公司要求支付租金，大雅投资公司于2019年10月9日向其回函，明确表示拒绝支付。大雅投资公司在合同履行过程中始终未履行主要合同义务，其无论是依据合同法规定，还是依据合同约定，均有权解除合同。其一审中提交的《芷阳广场商业区房屋交接确认书》显示，大雅投资公司对全部租赁标的物均进行了接收，其已履行了作为出租人的合同义务。租赁标的物虽存在一些待维修事项，但不影响大雅投资公司对租赁标的物的使用，大雅投资公司亦未因此拒绝接收，并与其商定待装修、设计方案确定后再议维修方案。其于2016年9月30日向大雅投资公司移交租赁标的物时便向大雅投资公司移交了大量的建筑、水、电等方面的竣工图纸及其他大量资料，此后更是调取了城建档案馆留存的租赁标的物的全套资料，并根据大雅投资公司的要求进行提供，实际上已超出了其义务范围。大雅投资公司应当于2016年10月1日前将装修等方案报经其审批，但后又承诺于2017甲1月底拿出项目整体改造效果图，但大雅投资公司并未按时完成相关工作，一再违约直至2018年1月才向其提交了一份建筑改造设计方案，此时早已超过了合同约定的开业时间。就大雅投资公司的方案而言，对租赁标的物的主体结构进行了极大的改动、拆除，加建总面积达到21000余平方米，而原租赁面积仅为7541平方米，且设计单位不具有建设工程设计资质，租赁标的物的原设计单位中国建筑西北设计研究院更是对该方案的安全性、可行性明确表示否定。合同约定租赁标的物的装修方案，尤其是对主体结构的改动需经过其审批同意后方可执行，故其有权对大雅投资公司的设计方案进行否定。其于2019年6月14日向大雅投资公司发函建议重新调整装修方案，放弃对租赁标的物进行改建或者与其协商解除《租赁合同》。涉案租赁合同签订后，在其积极履行的情况下，大雅投资公司一再违约，至今已经近四年了，但合同履行毫无进展，致使国有资产遭受重大损失，并仍在扩大。在其行使合同解除权后，大雅投资公司仍不顾客观事实要求其交付建设资料，甚至要求顺延三年免租期，可见大雅投资公司有明显恶意。故双方的合作基础早已不复存在，继续履行合同不具有客观的可能性。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回大雅投资公司的上诉请求。大雅投资公司向一审法院起诉请求：1.确认临潼文旅公司向其发出的《关于解除项目商铺租赁合同的函》无效；2.判令临潼文旅公司继续履行双方2016年6月27日签订的《项目商铺租赁合同》，向其提供房屋权属文件、建设工程规划许可手续、消防验收许可手续，提供其编制租赁标的物建筑设计方案所需原核发规划条件、建筑物施工图或竣工图、房屋竣工验收备案登记表及其他建筑竣工档案资料的复印件；顺延《项目商铺租赁合同》约定的房屋培育免租期，租金计算起始期限自临潼文旅公司交付完毕上述文件满三年之次日起计算；3.诉讼费由临潼文旅公司负担。一审法院认定事实：2016年6月27日，大雅投资公司与临潼文旅公司签订《项目商铺租赁合同》，约定：临潼文旅公司将位于凤凰大道芷阳广场精品商业区建筑租赁给大雅投资公司作为文化餐饮类商业经营使用，建筑面积为7541㎡。租期为12年，租期自大雅投资公司与临潼文旅公司签署租赁标的物交付确认书之日起算，双方应在2016年10月1日前完成场地物业交付工作并签署场地交付确认单。大雅投资公司应于2016年10月1日前将装修方案及经营方案报临潼文旅公司审批。如果由于大雅投资公司原因造成场地物业交付迟于2016年 10月1日，大雅投资公司应承担由此而给临潼文旅公司造成的全部损失并按照双方约定的交付日期起计租期。如因临潼文旅公司单方原因迟延交付租赁标的，则经大雅投资公司与临潼文旅公司确认后租金从实际交付之日起算。临潼文旅公司同意给予大雅投资公司自房屋交付之日起36个月的装修土建及经营投资试运营培育期，该期间出于扶持目的不计租金，但水、电、暖，通信、物业等费用由大雅投资公司自行支付。合同生效5个工作日内，大雅投资公司应一次性将履约保证金226230元支付至临潼文旅公司指定账户。计租日期以大雅投资公司与临潼文旅公司约定36个月培育免租期届满之次日起算，最迟不晚于2019年10月1日，租金按年度计算，按年度支付，首次租金支付应于免租期结束前1个月，以后租金应于上一个交费期届满前30日内付清下一个交费期租金。临潼文旅公司保证其租赁标的的建筑质量以及向大雅投资公司提供的设施设备符合国家规范性标准要求，保证在大雅投资公司装修期间配合办理水、电、管网铺设手续，确保租赁标的物的配送许可或验收备案手续齐全（包括但不限于建设工程竣工验收合格证，环保许可、消防许可以及法规要求的其他许可）。大雅投资公司最迟应于2017年10月1日前正式开业，如因大雅投资公司原因未能按合同规定时间按时开业，给临潼文旅公司造成的实际损失，大雅投资公司应承担赔偿责任；但由于临潼文旅公司原因以及不可抗力导致逾期开业，大雅投资公司不承担任何违约或赔偿责任。大雅投资公司确认在签署本合同时已充分知晓租赁标的各项情况及全部信息，合同签署后，大雅投资公司承诺不以包括但不限于对租赁标的的信息不了解、租赁标的本身存在问题等任何理由及方式向临潼文旅公司主张任何权利及权益。租赁标的物装修、装修方案（包括内装及外围包装）、经营方案（合作模式及营业业态等）需经过临潼文旅公司审批同意后方可执行，如大雅投资公司未经临潼文旅公司的同意对租赁标的物主体安全结构、承重结构进行改动施工，或与双方确认的经营业态及经营方案相背离的，临潼文旅公司有权单方解除本合同，由此而产生的相应损失，由大雅投资公司全权承担。大雅投资公司无正当理由未按期足额支付租金并逾期六十日，经临潼文旅公司书面催告后超过30日仍未交纳的，临潼文旅公司有权解除本合同等。合同签订后，2016年6月28日，大雅投资公司通过转账方式向临潼文旅公司支付履约保证金226230元。2017年6月，大雅投资公司承租的建筑物及区域进行了围挡。因临潼文旅公司经催要后大雅投资公司仍未交纳租金，2020年1月3日，临潼文旅公司向大雅投资公司发出《关于解除项目商铺租赁合同的函》，指出大雅投资公司违约未按约定时间完成开业工作，且未支付首期租金，大雅投资公司的违约行为导致芷阳广场精品商业区闲置至今，无法投入正常商业使用，使临潼文旅公司的合同目的不能实现，双方合作基础不复存在，依据合同法的相关规定，正式解除双方签署的《＜芷阳广场精品商业区＞项目商铺租赁合同》。以上为当事人没有争议的事实，予以确认。对当事人有争议的事实和证据，认定如下：1.关于临潼文旅公司是否按期正确履行交付租赁标的物及是否构成违约的事实争议。临潼文旅公司主张在2016年9月30日向大雅投资公司交付了合同约定的6栋标的物，因国庆节原因在2016年10月17日交付了剩余2栋标的物。大雅投资公司承认临潼文旅公司的交付情况及现租赁建筑物由其控制的事实，但主张交付的标的物存在质量问题，不应认为完成交付。经审查，双方合同约定交付标物应在2016年10 月1日前，临潼文旅是在履行合同交付义务中将2栋建筑物交付虽有迟延，但大雅投资公司同意接收。大雅投资公司现主张交付的建筑物质量存在问题，对此双方在移交问题汇总中已明确注明解决办法：建筑物内部及表面的毁损情况待后期接收方的设计方案确定后再议维修方案，外围公共区域的各类损毁由商业公司联系建设方进行及时维修。双方的移交问题汇总虽表明租赁标的物有瑕疵，但并不影响租赁合同的正常移交履行。同时如果大雅投资公司移交当时认为建筑物的质量问题影响其标的物的正常租赁使用，大雅投资公司有权拒绝接收，但大雅投资公司当时未拒收，说明交付建筑物的瑕疵,大雅投资公司认可不影响其对租赁物的使用。据此，应认定临潼文旅公司在履行合同交付标的物的期限上虽有部分短期迟延，但大雅投资公司同意接收并无异议。交付的部分租赁标的物虽有瑕疵，但双方均认可，且大雅投资公司未拒收，说明该部分瑕疵不影响大雅投资公司对租赁物通过合同约定的装修方式对租赁物的使用，大雅投资公司接收租赁物并占有至今。故临潼文旅公司在交付标的物时虽有部分短期迟延及部分标的物有瑕疵，在履行合同中存在违约行为，但该违约行为未妨碍双方合同的正常履行。2.关于临潼文旅公司是否存在不按合同约定向大雅投资公司提供相关资料及是否构成违约的事实争议。大雅投资公司主张临潼文旅公司未按合同及法律规定提供标的物的相关手续；临潼文旅公司认为大雅投资公司的改造方案增加的面积超过了其出租面积的3倍，要求提供的资料是新建的手续资料，超出合同约定，没有依据。经审查，双方合同约定，临潼文旅公司在大雅投资公司装修期间配合大雅投资公司办理水、电、管网铺设手续，确保租赁标的物的配送许可或验收备案手续齐全（包括但不限于建设工程竣工验收合格证，环保许可、消防许可以及法规要求的其他许可）。合同中，在大雅投资公司对出租建筑物享有权利时，有时表述为装修，有时表述为装修土建，存在差异不明确，履行中也未就此达成补充协议。从合同表述来看，不论是临潼文旅公司认为约定是对出租物的装修，还是大雅投资公司认为约定是对租赁物的装修土建，就是改建。但从合同约定看，大雅投资公司对租赁方案必须报临潼文旅公司审批后方能施行，表明大雅投资公司对租赁物不论是装修还是改建决定权在临潼文旅公司。同时从双方合同性质是租赁的角度看，在合同约定提供资料范围没有明确约定时，临潼文旅公司提供的资料应为与租赁关系有关的资料。而大雅投资公司根据自行制定的改建方案要求临潼文旅公司提供的资料，超出双方合同约定的范围，也超出租赁关系中出租方对出租物应提供的资料范围。故临潼文旅公司不能提供大雅投资公司要求的资料不构成对双方合同履行的违约行为。3.关于大雅投资公司是否存在不按约定时间报批装修方案、经营方案及是否构成违约的事实争议。大雅投资公司主张其在合同履行中多次向临潼文旅公司报送装修方案；临潼文旅公司认为大雅投资公司仅在2018年1月向其报送了改造议案，至今没有报送经营议案。大雅投资公司对其主张在2018年前报送装修方案的主张没有提供证据证明。经审查，双方合同约定，大雅投资公司应于2016年10月1日前将装修方案及经营方案报临潼文旅公司审批。现有证据仅能证明大雅投资公司于2018年1月才向临潼文旅公司报送改造方案，至今一直未报送经营方案。大雅投资公司的迟延报送行为违反合同的约定，大雅投资公司构成合同履行违约。4.关于是否存在大雅投资公司不按期开业及是否构成违约的事实争议。对不能按约定日期开业的事实，大雅投资公司认为是因临潼文旅公司不提供相关资料，导致其不能进行改建；临潼文旅公司认为大雅投资公司向其报送改建方案时已是2018年1月，此时已超过约定开业日期，大雅投资公司的改建方案对建筑物改动太大，临潼文旅公司还派人陪同大雅投资公司向原设计单位征询意见，原设计单位不同意。临潼文旅公司要求大雅投资公司调整方案，根据现有结构确定内部装修方案，因此大雅投资公司不能如期开业纯属大雅投资公司单方违约。经审查，合同约定大雅投资公司应于2017年10月开业。而大雅投资公司据以抗辩不能如期开业是因临潼文旅公司未提供相关资料，致大雅投资公司不能进行改造的事实最早也发生在2018年1月后，该时间也超过了大雅投资公司承诺的开业日期。且从大雅投资公司与临潼文旅公司往来函件可以看出，2017年1月20日大雅投资公司承诺函对项目推进计划及如期开业作出承诺，期间临潼文旅公司多次催促大雅投资公司提交装修方案及开业。临潼文旅公司在2018年6月14日对大雅投资公司关于真爱芷阳郡项目相关事宜的回函中表示，如大雅投资公司坚持对租赁物改造，可由大雅投资公司与相关部门协调办理相关审批手续；如改建工程获得审批难度较大，建议大雅投资公司放弃对建筑物的改建，依据现有结构确定内部装修方案，尽快开展装修工作；如租赁标的物不进行改建难以满某某大雅投资公司的经营需求，大雅投资公司可与临潼文旅公司协商解除租赁合同。从双方履约行为及往来函件可以看出，造成大雅投资公司不能开业是由于大雅投资公司提交改建议案的迟延及在大雅投资公司改建方案不能获得通过时，临潼文旅公司建议放弃改建进行装修或协商解除合同的情况下，大雅投资公司仍坚持改建造成无法开业。故大雅投资公司不能按期开业，构成合同履行违约。5.关于大雅投资公司是否存在不按约定时限交纳租金及是否构成违约事实争议。大雅投资公司承认没有交纳租金，但主张因临潼文旅公司不提供资料，不能改造不能营业导致；临潼文旅公司认为，合同免租期满多次催要，大雅投资公司不付。经审查，合同约定首次租金交纳应在免租期满前1个月，大雅投资公司在该期间未交纳。从双方的往来函件可以看出临潼文旅公司多次督促大雅投资公司交纳租金，但大雅投资公司未交纳。大雅投资公司在占有租赁物，并未经双方协商同意缓交或免交的情况下，以双方间有纠纷为借口，拒不按合同约定交纳租金，构成合同履行违约。一审法院认为，本案的争议焦点为，临潼文旅公司的解除权行使是否合法。本案中，临潼文旅公司在交付部分租赁物的时间有迟延，交付的部分标的物有瑕疵，但大雅投资公司同意交接，临潼文旅公司的行为并未影响合同的正常履行。在双方合同中，就大雅投资公司对出租建筑物能否改建或改造约定不明确，但约定大雅投资公司的装修方案要经临潼文旅公司的审批。而大雅投资公司在违约迟报改造方案且为临潼文旅公司不审批后，仍坚持要求临潼文旅公司提供改建建筑物需要的资料，以配合其通过对出租物改建。大雅投资公司要求临潼文旅公司就出租物提供的相关资料，超出租赁关系中出租方就出租物应提供的资料，同时大雅投资公司的该要求也没有合同依据。大雅投资公司的该行为在双方未达成补充协议前是对双方合同的单方变更。大雅投资公司又单方对合同的变更要求临潼文旅公司履行相应义务，并在临潼文旅公司不配合时，进而主张临潼文旅公司违约。大雅投资公司的主张违反设立、变更民事行为是民事主体自主自愿、意思自治的法律规定，故大雅投资公司主张临潼文旅公司不按其要求提供相关资料是违约的主张不能成立，依法不予支持。而大雅投资公司自2016年10月占有租赁物后，违约不按期提交向临潼文旅公司提交装修方案、经营方案报临潼文旅公司审批，不按约定的2017年10月1日开业，拒不按合同约定的2019年10月前交纳租金。大雅投资公司的多项违约构成了对双方合同的根本违约，致临潼文旅公司签订合同目的不能实现。依据双方合同约定，逾期支付租金60日，大雅投资公司经书面催告后超过30日仍未交纳的，临潼文旅公司有权解除本合同。临潼文旅公司据此向大雅投资公司发出的解除合同通知，符合合同约定，也符合合同法规定的法定解除。因此，大雅投资公司要求确认解除合同通知无效的请求，于理于法不符，依法不予支持。临潼文旅公司的抗辩合理合法，予以采纳。大雅投资公司的第二项诉讼请求，与第一诉讼请求非可合并审理的请求，不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款第三项、第四项规定，判决：驳回西安曲江大雅秦风投资有限公司要求确认西安曲江临潼文化旅游发展有限公司发出的《关于解除项目商铺租赁合同的函》无效的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由西安曲江大雅秦风投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，大雅投资公司与临潼文旅公司签订的《项目商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，临潼文旅公司在交付部分租赁物的时间上有所迟延，交付的部分标的物存在瑕疵，但大雅投资公司同意交接，故一审认为临潼文旅公司的行为未影响双方合同的正常履行，并无不当。经查，双方合同约定，大雅投资公司的装修方案要经临潼文旅公司的审批；对于大雅投资公司能否改建或改造租赁建筑物，合同无明确约定；大雅投资公司的改造方案被租赁物原设计单位否定，且临潼文旅公司亦未审批，但大雅投资公司仍坚持要求临潼文旅公司提供改建建筑物需要的资料，以配合其通过对租赁物的改建。故一审认为此刻大雅投资公司要求临潼文旅公司提供的相关资料，已超出租赁关系中出租方就出租物应提供资料的范围等，大雅投资公司此举应属对双方合同的单方变更，大雅投资公司主张临潼文旅公司违约不能成立等，并无不妥。又查，大雅投资公司自2016年10月占有租赁物后，不按期向临潼文旅公司提交装修方案和经营方案，未按约定时间开业，未依约定时间于2019年10月前交纳租金。故一审认为大雅投资公司的行为构成根本违约，临潼文旅公司有权解除涉案租赁合同，对于大雅投资公司要求确认解除合同通知无效的诉讼请求不予支持，事实清楚，证据充分。大雅投资公司的第二项诉讼请求与其第一项诉讼请求非可合并审理的请求，一审不予处理，亦无不妥。综上所述，大雅投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由西安曲江大雅秦风投资有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二〇二〇年十月十三日法官助理    高 喜 平          书 记 员   张  小  赛