辽宁省宽甸满族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽0624执异149号 案外人：徐福江，男，1955年12月16日出生，住宽甸满族自治县。 委托代理人：徐振杰（系徐福江儿子），男，1975年6月14日出生，住宽甸满族自治县。 申请执行人：江苏中阳建设集团有限公司，住所地：江苏省徐州市丰县解放西路23号。 法定代表人：王金波，系该公司董事长。 委托代理人：杨萍，女，1977年2月20日出生，住东港市。 被执行人：宽甸金远房地产开发有限公司，住所地：宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。 法定代表人：王恩柱，系该公司总经理。 委托代理人：朱竟，男，1948年12月25日出生，住沈阳市和平区。 在本院执行申请执行人江苏中阳建设集团有限公司（以下简称“中阳公司”）与被执行人宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称“金远公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人徐福江对本院查封宽甸满族自治县XX东路XXX小区第AXX幢X单元XXX室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，依据宽甸满族自治县人民法院已生效（2014）宽民一初字第00675号民事调解书，涉案房屋已于2014年3月3日确权给案外人，并且案外人已于2015年4月13日在宽甸县房产处××房××字××号预售商品房登记，并登记在案外人名下。故涉案房屋早在2014年3月3日就依法归案外人所有，宽甸满县人民法院于2019年6月20日将涉案房屋进行查封是错误的，请求：撤销本院查封宽甸满族自治县XX东路XXX小区第AXX幢X单元XXX室。 案外人为证明其主张成立，向本院提交了以下证据材料：（2019）辽0624执恢116号执行裁定书；商品房买卖合同；收款收据；宽房预宽甸镇字第××号预购商品房预购登记证复印件；（2014）宽民一初字第00675号民事调解书。 申请执行人中阳公司称，1、根据《中华人民共和国合同法》第286条建设工程价款优先受偿的条款以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权司法解释二》第20条之规定（2019年2月11日实施)，申请执行人对XXX小区AXX号楼查封有工程价款优先受偿权。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条、第27条、第29条以及最高人民法院的司法判例[2018]最高法民再447号民事判决的司法观点，若想排除建设工程价款优先受偿权的执行，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条及最高人民法院九民会议纪要规定内容，法院在审理执行异议过程中，应当查清是否交纳了房屋等价价款；是否用于消费居住的唯一住房、案外人在不动产的房屋套数等情况。3、原告提供的宽法民一初字00675号民事调解书中认定涉案房屋合同有效，并不能对抗申请执行人对涉案房屋享有的优先受偿权的执行。另外，案外人提交到法院的房屋买卖合同并没双方签字确认，根据《中华人民共和国合同法》之规定，不符合合同成立生效的要件。争议的焦点是预告登记、法院的调解书都属普通债权，该调解书、预告登记并不能影响建设工程价款优先受偿的强制执行。而本案应审理该房屋是否能够排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，根据原告提供的宽甸不动产预告登记以及宽法民一初字00675号民事调解书，该两个证据与本案无关联性。根据最高人民法院司法解释，预告登记的首要效力在于担保功能，即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分，虽具有一定“准物权效力”，但它始终保持着债权性，即预告登记权利人对标的物并不具有法律上和事实上的支配权，预告登记权利人及其权利本身完全处于债务关系之中。而在房屋上依法成立的具有优先受偿效力的金钱债权，在性质上已经属于优先权，其效力甚至优于一般担保特权，因此优先权应优于预告登记权利，从而不应被预告登记阻却其权利的实现。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定，对案外人提出的解除查封，人民法院应当审查该权利的合法性和真实性。综上，申请执行人申请涉案房屋建设工程价款享有优先受偿权是法定的事实，依据相关法律规定及最高人民法院有关工程价款优先受偿权问题的司法解释，请求法院支持申请执行人的主张。 被执行人宽甸金远房地产开发有限公司称，本案诉争的房屋其向徐福江借款，按照徐福江的要求，以开具商品房买卖合同及收款收据的形式，为向徐福江借款而提供的担保，并非实际房屋买卖。徐福江没有实际支付购房款，没有实际履行合同义务。因此该房屋不是真实买卖，而是为借款的履行提供的保证。另外，因当时房屋不能办理备案手续，应徐福江的要求，到法院起诉后形成的（2014）宽民一初字第00675、00676号调解书也是为向其借款而提供的担保。 本院查明，原告徐福江与被告金远公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月3日作出（2014）宽民一初字第00675号民事调解书，双方达成：一、原告徐福江与被告宽甸金远房地产开发有限公司签订宽甸XXXAXX幢X单元XXX室（面积102.55平方米）、AXX幢X单元XXX室（面积106.11平方米）、AXX幢X单元XXX室（面积106.11平方米）、AXX幢X单元XXX室（面积106.11平方米）、AXX幢X单元XXX室（面积106.11平方米）、AXX幢X单元XXX室（面积106.11平方米）的商品房买卖合同有效；被告宽甸金远房地产开发有限公司于2014年5月30日前协助原告徐福江办理上述六栋房屋所有权及土地使用权登记手续，其费用由原告徐福江负担；二、原告徐福江与被告宽甸金远房地产开发有限公司签订宽甸XXXDX幢CXX号车库（面积17.94平方米）、DX幢CXX号车库（面积17.94平方米）、DX幢CXX号车库（面积17.94平方米）、DX幢CXX号车库（面积25.2平方米）、DX幢CXX号车库（面积27.13平方米）、DX幢CXX号车库（面积21.32平方米）、DX幢CXX号车库（面积25.2平方米）、AX幢CX号车库（面积40.35平方米）的商品房买卖合同有效。2015年4月13日，案外人徐福江与被执行人金远公司在宽甸满族自治县住建局××房××宽甸镇字第XXXX－XXXX号预售商品房登记。执行中，案外人以其享有涉案房屋所有权为由向本院提出执行异议。 再查，2014年12月15日，丹东市中级人民法院作出（2014）丹民一初字第00027号民事判决书，判决：“一、被告金远公司欠原告中阳公司工程款37623980.24元，于本判决发生法律效力后10日内给付原告中阳公司；二、被告金远公司以欠原告中阳公司工程款37623980.24元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告中阳公司支付利息，自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止；三、原告中阳公司就其工程款对涉案建设的AX、AX、AXX、AXX、CXX，共计五栋楼的工程价款享有优先受偿权。”经申请执行人申请，本院查封了涉案房屋。 本院认为，本案的争议焦点为案外人徐福江对涉案房屋主张的权利能否排除本院的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”本案中，案外人与被执行人签订了有效房屋买卖合同，案外人已全额支付房屋价款，涉案房屋也办理了预告登记，故案外人对涉案房屋所享有的权益足以排除执行。综上，案外人的异议理由成立，对其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，裁定如下： 中止对宽甸满族自治县宽甸镇XXX小区第AXX幢X单元XXX房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 叶  青 审判员 李  核 审判员 凌名星* 二〇二〇年十月二十七日 书记员 李  雪