浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终987号 上诉人（原审被告）：杭州凡响房地产营销策划有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道美莱国际中心3幢1418室-1。 法定代表人：刘继明。 委托诉讼代理人：吴海珍，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：卞春荣，男，1971年3月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）：原爱平，女，1972年6月5日出生，汉族，住杭州市西湖区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：李翔、陈倩霞，浙江润杭律师事务所律师。 原审被告：安吉弘骊房地产开发有限公司，住所地安吉县孝源街道孝源村（安吉县教科文新区）。 法定代表人：何礼萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈勇，男，1988年4月27日出生，住长兴县。 委托诉讼代理人：余盼萍，女，1987年12月31日出生，住安吉县。 原审被告：刘继明，男，1983年8月9日出生，汉族，住江西省安福县。 原审被告：安吉弘骏投资有限公司，住所地安吉县孝源街道孝源村（安吉科教文新区）。 法定代表人：何礼萍，该公司执行董事。 上诉人杭州凡响房地产营销策划有限公司（以下简称凡响公司）因与被上诉人卞春荣、原爱平及原审被告安吉弘骊房地产开发有限公司（以下简称弘骊公司）、刘继明、安吉弘骏投资有限公司（以下简称弘骏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初2761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 上诉人凡响公司上诉请求：一、撤销一审判决第三判项，依法改判驳回卞春荣、原爱平对凡响公司的一审诉讼请求。二、本案诉讼费用由卞春荣、原爱平承担。事实与理由：一、案涉30万元服务费系凡响公司为卞春荣、原爱平购买房屋提供服务的全部对价，与卞春荣、原爱平和弘骊公司之间的商品房买卖合同关系无关。1.居间服务和房屋买卖是两个不同的法律关系，居间的主要功能是报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并收取报酬的行为。具体到本案，凡响公司作为居间方，己经为卞春荣、原爱平提供了选房、购房咨询、向弘骊公司反馈意见、协助选房、申请房款折扣、协助签约等居间服务，并最终促成房屋买卖双方达成买卖房屋合意、签订房屋买卖合同。居间服务的功能己经全部实现，居间服务的内容己经全部完成。即，居间方凡响公司的居间服务义务己经全部履行完毕，其有权向卞春荣、原爱平收取居间服务费。一审判决“卞春荣、原爱平与凡响公司之间的居间合同关系依附于商品房买卖合同关系而存在，买卖不成则凡响公司之服务费无从发生”的认定，将房屋买卖合同的解除与“买卖不成”混为一谈，显然属于逻辑错误，更无法推演出房屋买卖合同解除后居间服务费也应当退还的裁判逻辑，一审法院以此为由判决凡响公司退还服务费没有事实和法律依据。二、居间方凡响公司对房屋买卖合同的解除不存在过错，因房屋买卖双方任何一方违约导致房屋买卖合同不能继续履行的，凡响公司已经收取的守约方的居间报酬不应予以退还。本案一审判决商品房买卖合同解除的主要理由是：弘骊公司所销售房屋的面积差绝对值超过3%，违反商品房买卖合同的约定。因此，导致涉案商品房买卖合同解除的过错方在卖方弘骊公司。居间方凡响公司对商品房买卖合同的解除不存在任何过错，买卖双方因任何一方违约导致的房屋买卖合同不能履行的，与凡响公司的居间服务没有关系，凡响公司已经收取的守约方的居间报酬不应予以退还。三、一审判决凡响公司退费的金额过高，酌定退费的依据不能成立。一审一方面认定30万元的服务对价掺杂了初始中介一方提供的服务、凡响公司自身的服务、弘骊公司房价调节促成凡响公司收费等诸多因素。另一方面在确定退费金额时却仅仅考虑了凡响公司提供服务的对价，未考虑凡响公司己经向初始中介支付相应服务佣金以及凡响公司为房屋销售宣传等开销的事实，显然对凡响公司不公平。凡响公司向初始中介熙晨公司支付了相应房屋佣金136385元，一审法院确定退费金额时考虑了两个因素，一是房屋买卖合同解除后卞春荣、原爱平无从实际获益，二是凡响公司为卞春荣、原爱平购房提供了相关服务。且不说卞春荣、原爱平在购房过程中已经获得了服务，合同解除后是否获益与居间服务无关，一审法院对凡响公司发生的营销费用、分销费用等实际投入损失也未做任何考虑，显然对凡响公司有失公允。 卞春荣、原爱平辩称，一、凡响公司提出的其已完全履行居间服务义务故有权收取30万居间服务费的观点不能成立。案涉30万并非居间服务费，应当予以退还。本案中，凡响公司系弘骊公司的代理销售商，而非独立的中介服务商。卞春荣、原爱平从签订房源订单到签订正式的购房合同，均不知道有中介服务费这一费用，直到弘骊公司发出回复函，卞春荣、原爱平才知晓自己所交的30万元被凡响公司作为服务费收取。本案中凡响公司与弘骊公司在卞春荣、原爱平购房时均未披露凡响公司是独立的中介服务商。而卞春荣、原爱平一直认为，在场的工作人员均系弘骊公司的工作人员，故本案不可能存在卞春荣、原爱平与凡响公司存在建立居间服务合同关系的意思表示，故案涉30万元并非居间服务费。卞春荣、原爱平在一审中根据房源订单、选房单、旅游度假产品订购书等证据上备注的定金字样，主张案涉30万元系凡响公司收取的定金。而凡响公司在一审过程中，始终无法提交任何关于卞春荣、原爱平与凡响公司之间建立居间服务关系的书面证据，但却坚持抗辩卞春荣、原爱平口头同意将定金转化为居间服务费。一审法院在认定30万元款项性质时，结合款项系汇入凡响公司账户等情况，认定该款项为居间服务费用。但一审也认为该款项是非典型的居间服务费，而是夹杂着弘骊公司通过房价调节而促进凡响公司向客户端收费的“服务费”，最重要的因素是缴纳30万元系享受房源总价优惠，这一点从房源订单载明的房源成交总价和买卖合同约定价格的差价接近30万元这一客观事实相吻合，因此，卞春荣、原爱平缴纳30万的目的是为了获取32万多元的购房优惠。现在卞春荣与弘骊公司解除了商品房买卖合同，则实际上已无法享受到购房优惠，故凡响公司为卞春荣、原爱平谋取房源总价优惠的合同目的已然无法实现。案涉30万元应作为商品房买卖合同解除的后果一并处理。况且，凡响公司、弘骊公司在销售代理合同书第十条“退房处理”中也约定，“甲方（凡响公司）与客户履约过程中，甲方没收的定金、收取的违约金均归甲方所有，乙方（弘骊公司）无权收取佣金，乙方前期收取12万元整服务费应当退还给客户。”这说明凡响公司应当知晓，当发生退房时，应当将服务费退还至客户处。这更加验证了所谓的服务费协议是商品房买卖合同的从合同。既然在客户发生违约产生退房时尚且应退还全部的服务费，而案涉房屋买卖合同的解除是弘骊公司自身原因导致，故服务费更应当退还至卞春荣、原爱平。当商品房买卖合同解除时，凡响公司继续占有卞春荣、原爱平30万元已无事实及法律依据，故应当返还。这也符合凡响公司与弘骊公司的立约本意。二、关于中介熙晨公司收取款项的情节，不应该在酌情退费的考虑因素之内。首先，卞春荣、原爱平对凡响公司提交的分销合同、结佣附件、对账单等证据的真实性不予认可。其次，凡响公司提交的证据无法证明该佣金款项系因卞春荣、原爱平购房而产生。再者，凡响公司与熙晨公司的结佣，未经卞春荣、原爱平同意，不能约束卞春荣、原爱平。因此，倘若凡响公司与熙晨公司确有佣金结算的，亦不能对抗卞春荣、原爱平要求返还款项的请求。本案中凡响公司向卞春荣、原爱平退还款项后，其可另行向熙晨公司主张退还款项，不应该在本案中处理。因此，尽管卞春荣、原爱平坚持认为案涉30万元系购房定金，但对一审法院根据公平原则考虑凡响公司的确提供过一定的居间服务，酌情认定3万元居间服务费的判决表示理解。综上，请求贵院依法驳回凡响公司的上诉请求。 弘骊公司辩称，一、本案中，弘骊公司就面积问题已承担返还购房款及利息的相应违约责任。二、弘骊公司实际上并没有收取服务费用，所以要求弘骊公司承担补充责任是没有事实依据的。三、本案中判决弘骊公司承担补充责任也没有法律依据。本案中存在商品房买卖合同关系以及居间服务关系。就居间服务关系产生的返还居间服务费事宜，因弘骊公司并非该法律关系一方主体，所以不存在返还的法律依据。四、本案中，卞春荣、原爱平方在房源订单的总价上是签字的，所以就购买该房屋所花费的总价应该是明确具体的，卞春荣、原爱平对此也是认可的。 刘继明、弘骏公司二审未作答辩。 卞春荣、原爱平向一审法院起诉请求：1.判令凡响公司、弘骊公司共同退还30万元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算，自2018年4月25日计至实际清偿之日止）；2.判令刘继明、弘骏公司承担连带责任。本案审理过程中，卞春荣、原爱平变更诉请为：1.判令凡响公司、弘骊公司退还30万元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算，自2018年4月25日计至实际清偿之日止）；2.判令解除卞春荣、原爱平与弘骊公司签订的《商品房买卖合同》；3.判令弘骊公司退还购房款1463615元并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算，自2018年4月25日计至实际清偿之日止）；4.判令弘骊公司支付逾期交房违约金35272.3元；5.判令刘继明、弘骏公司分别对凡响公司、弘骊公司上述债务承担连带责任。 一审法院认定事实：2018年3月12日，弘骊公司、凡响公司签订《销售代理合同书》，就弘骊公司委托凡响公司代理销售新奇世界﹒上影安吉楼盘事宜做出约定，其中代理费用结算别墅部分记载“别墅乙方（凡响公司）从客户端收取30万元／套，甲方（弘骊公司）无须支付乙方后置佣金。”证人陶某系房产中介，经电话联系卞春荣，获悉其有至安吉看房的意愿后，于2018年4月15日安排车辆将卞春荣、原爱平从杭州接送至安吉，并陪同先至香缇溪岸楼盘看房，因卞春荣、原爱平未看中，后至灵峰山庄楼盘，亦无果，遂于午饭后赴上影安吉楼盘。卞春荣、原爱平后看中上影安吉项目唐韵小区33幢4室房屋，遂签署房源定单，载明“1.房源定单签定时缴纳定金人民币￥200000元整；2.选房人于2018年4月15日缴纳定金预留房源至2018年4月29日止，该套房源暂时不对外销售，定金不予退还，逾期作废！3.房源成交总价￥3250000（房源面积161.97）”。凡响公司销售顾问王杰在该房源定单上注明“附：如个人贷款审批不通过，定金销售方全额退款。”卞春荣则承诺于2018年4月16日前补定金10万元。卞春荣于当日17时14分刷售楼部内银联ＰＯＳ机付至凡响公司账户20万元，凡响公司出具加盖“杭州凡响房地产营销策划有限公司发票专用章”的收据一份给卞春荣、原爱平。次日，原爱平通过其农业银行账户转账10万元至凡响公司时股东沈革革个人账户。2018年4月25日，弘骊公司（甲方）与卞春荣（乙方）签署产品订购书，载明乙方订购甲方开发的安吉新奇世界唐韵Ｂ区33幢104室房屋，用途为度假居住，支付定金为20万元，作为双方当事人订立买卖合同的担保；房屋面积约为161.97平方米，单价为18604.78元／平方米，总房价款3013416元；乙方确认在签署定购书7日内即2018年5月1日前签署《商品房买卖合同》及其补充协议范本。卞春荣并签署选房单，载明的房屋位置、建筑面积、单价、总价同产品订购书；其中房屋情况第9项记载首期房款为人民币30万元，备注第1项又记载选房单签订时选房人交纳定金人民币30万元。产品订购书及选房单落款处其他相关人员有“置业顾问王杰”、“销售经理孙宏伟”、“后台经理（案场销控）余盼萍”、“财务人员（案场财务）喻云”等。同日，卞春荣、原爱平在与弘骊公司就购房合同形成合意后先行草签一份合同，随后与弘骊公司签订合同编号为2018330523ＹＳ0083329的正式《商品房买卖合同》，约定卞春荣、原爱平购买弘骊公司开发的唐韵小区33幢4室房屋，房屋建筑面积161.97平方米，房款合计2923615元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时买受人有权退房；买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并对按揭贷款部分按买受人已实际支付的按揭贷款利息进行支付，对未按揭贷款部分按照中国人民银行同期贷款基准利率付给利息；买受人于合同签订当日支付首付款1463615元，余款146万元于签订合同后15日内办妥按揭贷款或公积金的相关手续；出卖人应当于2019年4月17日前将符合合同所列各项条件的商品房交付买受人使用，遇合同载明的特殊情形的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房的违约责任分别情形以不同方式处理。合同附件八《补充协议内容》第四条约定“合同第九条约定的交付日期必须以买受人付清全部房款为前提（包括按揭贷款全部划入出卖人账户），买受人未付清全部房款的，出卖人有权拒绝交房。”当日19时许，卞春荣、原爱平分三次刷卡向弘骊公司账户合计支付1463615元，弘骊公司向卞春荣、原爱平出具加盖“安吉弘骊房地产开发有限公司财务专用章”的收据一份。2019年4月22日，弘骊公司作出回复函，载明“我司力争在6月中下旬交付，延期交付我司会按照销售合同内的条款进行赔偿；”“我司所有销售均委托杭州凡响房地产营销策划有限公司（以下简称杭州凡响公司）进行，经向杭州凡响公司咨询，由杭州凡响公司收取的费用是咨询服务费，客户直接交付到杭州凡响营销策划有限公司；”2019年6月6日，弘骊公司委托的测绘单位出具《房屋建筑面积测绘成果书》。2019年6月15日，弘骊公司向卞春荣、原爱平寄送交房通知书、入伙费用一览表等文件，告知卞春荣、原爱平交房条件已具备、请于2019年6月17日至21日前往按揭银行办理按揭手续；其中入伙费用一览表载明案涉房屋实测面积154.01㎡，误差7.96㎡。2019年7月9日，卞春荣至弘骊公司与其营销经理余盼萍就案涉房屋面积差问题进行交涉。同日，卞春荣、原爱平向该院提起本案诉讼。另查明，凡响公司系于2017年7月20日成立的有限责任公司，初始投资人刘琪、沈革革，法定代表人沈革革，经营范围包括房地产营销策划、房地产代理、房地产信息咨询、物业服务等。后凡响公司发生多次变更，涉及注册资本、股权、法定代表人、住所地等。卞春荣、原爱平购买案涉房屋期间，凡响公司股东包括万黎斌、周飞、徐向荣、沈革革，法定代表人为万黎斌；2018年7月23日，凡响公司法定代表人变更为刘继明；2019年3月12日，凡响公司股权变更登记为刘继明持股100%，企业类型相应变更为有限责任公司（自然人独资）；2019年4月15日，凡响公司注册资本由3000万元变更为100万元；2019年9月4日，凡响公司股权变更登记为刘继明出资80万占80%，朱亚萍出资20万占20%。弘骊公司系于2014年9月22日成立的有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资），股东为安吉弘骏投资有限公司，法定代表人何礼萍，经营范围包括房地产开发、经营等。 一审法院认为，一、卞春荣、原爱平对于凡响公司的代理销售行为是否知情？衍生卞春荣、原爱平是否知晓凡响公司将收取代理费并自愿支付30万元？该院认为，虽无直接证据证实凡响公司或弘骊公司明确向卞春荣、原爱平披露系凡响公司代理销售弘骊公司开发的案涉楼盘，且房源定单上确实表述为定金，但结合证人陶某确曾陪同卞春荣、原爱平至包括上影安吉在内的多个楼盘看房而卞春荣在案件审理初期刻意回避和直接否认该节事实、本案争议的30万元系卞春荣、原爱平2019年4月15日直接转入凡响公司账户20万元而另10万元更是于次日转账至凡响公司时股东沈革革个人账户、时隔10日卞春荣、原爱平支付首期购房款时未抵扣争议所涉30万元、《房源定单》房源成交总价325万元与《房屋买卖合同》约定总价2923615元之差价较为接近30万元等事实，卞春荣、原爱平应当知晓凡响公司系代理销售弘骊公司房产，本案争议的30万元当属卞春荣、原爱平自愿支付给凡响公司的服务费。至于弘骊公司与凡响公司关于佣金支付方式的约定是否符合行业管理规范，属职能部门规制，非本案评判范围。故卞春荣、原爱平主张该款应认定为购房定金，该院不予采纳。二、卞春荣、原爱平是否有权要求退还该30万元？承担返还义务的责任主体为谁？就此，需先行厘清当事各方存在何种法律关系。纵观本案，凡响公司与弘骊公司间委托销售合同法律关系明确，但本应弘骊公司承担的给付佣金义务却经双方合同约定以凡响公司向客户端收取定额费用的方式替代。卞春荣、原爱平与弘骊公司间商品房买卖合同法律关系亦明确，现因房屋面积差绝对值达到合同约定的解除条件，卞春荣、原爱平明确提出解除合同。卞春荣、原爱平与凡响公司及证人陶某（或其所任职的中介机构）间存在非典型的居间合同法律关系：证人陶某（或其所任职的中介机构）通过撒网式寻获客源即卞春荣、原爱平，并实际提供接送、陪同看房等服务，但止步于卞春荣、原爱平确定购房意向之时，相关服务虽非免费，但佣金又非与卞春荣、原爱平发生结算，而是与上一层级即案场销售代理凡响公司进行；凡响公司作为案场销售，为卞春荣、原爱平选房、固定房源、议价等提供服务，并实际收取卞春荣、原爱平30万元，而该30万元又非单纯属于凡响公司直接提供给卞春荣、原爱平的服务对价，而是掺杂了初始中介即陶某一方提供的服务、案场销售代理凡响公司自身的服务、开发商弘骊公司通过房价调节促成凡响公司向客户端收费以替代给付佣金等诸多因素。基于此，卞春荣、原爱平与凡响公司虽然存在居间合同关系，但该合同关系系依附于卞春荣、原爱平与弘骊公司间的商品房买卖合同关系而存在，买卖不成则凡响公司之服务费无从发生。卞春荣、原爱平与弘骊公司已达成商品房买卖合同，但卞春荣、原爱平据房屋面积差绝对值达到合同约定的解除条件而主张解除合同，该院予以支持；弘骊公司以交易稳定性抗辩，该院不予采纳。卞春荣、原爱平与弘骊公司间商品房买卖合同解除后，卞春荣、原爱平就购房事项无从实际获益，依公平原则，同时考量凡响公司在卞春荣、原爱平购房过程中确实提供了相关服务，该院酌定凡响公司退还卞春荣、原爱平90%服务费即27万元；案涉房产面积差绝对值超3%,致商品房买卖合同解除，是导致凡响公司退还服务费的重要因素，弘骊公司应就凡响公司退还服务费负补充清偿责任。刘继明作为凡响公司一人股东的情况仅存在特定期间，案涉居间合同发生期间及目前凡响公司均非一人有限责任公司，故对卞春荣、原爱平要求刘继明承担连带责任之诉请该院不予支持。弘骊公司系弘骏公司100%持股的法人独资有限责任公司，弘骏公司拒不出庭应诉，亦未提供证据证实财产独立，卞春荣、原爱平要求弘骏公司承担连带责任，该院予以支持。综上，该院认为，案涉商品房面积差7.96㎡，与合同约定面积161.97㎡误差为4.91%，卞春荣、原爱平据《商品房买卖合同》约定行使解除权，该院予以支持；卞春荣、原爱平于提交的变更诉请申请书中明确要求解除合同，弘骊公司于2019年8月17日签收该申请书，该院认定双方《商品房买卖合同》于当日解除。合同解除后，卞春荣、原爱平支付的购房首付款1463615元弘骊公司应予返还并支付占用期间的利息，利息自2018年4月25日起计付至生效判决确定的履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率〈ＬＰＲ〉计付，弘骏公司就该项给付负连带责任。卞春荣、原爱平既已解除合同，另又主张逾期交房违约金，该院不予支持。凡响公司退还卞春荣、原爱平27万元，弘骊公司就该项给付负补充清偿责任，因该退款系基于该院确认卞春荣、原爱平与弘骊公司间合同解除而进一步认定，故对卞春荣、原爱平就该款主张利息该院不予支持。卞春荣、原爱平其他超出部分诉请该院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第四百二十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、卞春荣、原爱平与安吉弘骊房地产开发有限公司2018年4月25日签订的2018330523ＹＳ0083329号《商品房买卖合同》于2019年8月17日解除。二、安吉弘骊房地产开发有限公司退还卞春荣、原爱平购房款1463615元及利息（自2018年4月25日起计付至生效判决确定的履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率〈ＬＰＲ〉计付），限于判决生效之日起十日内履行；安吉弘骏投资有限公司就本项给付承担连带责任。三、杭州凡响房地产营销策划有限公司退还卞春荣、原爱平27万元，限于判决生效之日起十日内履行；安吉弘骊房地产开发有限公司就本项给付承担补充清偿责任。四、驳回卞春荣、原爱平其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12555元（减半收取），诉前财产保全费2020元，诉中财产保全费5000元，合计诉讼费19575元，由卞春荣、原爱平负担710元，杭州凡响房地产营销策划有限公司负担2938元，安吉弘骊房地产开发有限公司、安吉弘骏投资有限公司负担15927元，限于判决生效之日起十日内缴纳。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：凡响公司向卞春荣、原爱平收取的30万元款项应否予以退还；如应退还，则一审确定的退还数额是否合理。本案中，弘骊公司、凡响公司约定由凡响公司代理销售新奇世界·上影安吉楼盘，别墅代理费用由凡响公司从客户端收取30万元／套。此后，凡响公司通过初始中介陶某寻获客源后与卞春荣、原爱平发生联系，并为卞春荣、原爱平提供了往返接送、陪同看房、选房、固定房源、协商价格等居间服务，卞春荣、原爱平虽否认双方之间存在居间服务合同关系，但卞春荣、原爱平最终实际向凡响公司账户、凡响公司股东账户支付30万元款项，并收取盖有凡响公司印章的相应收据。一审结合全案事实，认定凡响公司与卞春荣、原爱平之间成立居间服务合同关系并无不当。现因卞春荣、原爱平所购买房屋面积与合同约定误差超过3%而行使商品房买卖合同解除权，同时要求凡响公司返还30万元款项，本院认为，一审对该项诉讼请求予以支持具有相应依据，理由如下：首先，凡响公司与卞春荣、原爱平之间虽然成立居间服务合同关系，但从各方的约定及购房款的差额来看，凡响公司收取的佣金实际上系弘骊公司通过调节房价后（最初约定房源成交价为3250000元，最终约定为2923615元），由卞春荣、原爱平将部分差额支付给凡响公司作为佣金，同时卞春荣、原爱平享受房价调整带来的其他优惠。因此，案涉商品房买卖合同与居间服务合同之间具有较为紧密的联系，后者依附于前者而存在。卞春荣、原爱平在解除商品房买卖合同后已经无法享受到凡响公司给予的购房优惠，因此以购房优惠为前提的佣金实际上也无从发生。其次，凡响公司在房源定单上注明“如个人贷款审批不通过，定金销售方全额退款”，也即双方约定即使因卞春荣、原爱平个人的原因造成商品房买卖合同不能履行的，凡响公司也将退还30万元款项。该约定是双方自行做出的真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定。目前卞春荣、原爱平非因自身原因导致商品房买卖合同解除，此种情况下凡响公司继续收取30万元佣金亦不符合公平原则。综合上述情况，本院认为凡响公司应当返还服务费。考虑到凡响公司在居间过程中确实提供了一些必要服务，由此必然产生一定的服务成本，一审酌情确定由凡响公司返还卞春荣、原爱平27万元，该数额亦属合理，未有明显不当。虽然凡响公司主张其己经向初始中介支付相应服务佣金并有房屋销售宣传等开销，但该主张涉及到凡响公司与案外人之间的关系，在本案中不宜直接作出认定、处理，对凡响公司的该节上诉理由难以支持，故本院对一审判决结果予以维持。另外，弘骊公司主张其不应与凡响公司就退还服务费承担补充清偿责任，但弘骊公司并未提起上诉，故该主张不属于二审审理范围，本院对此不予处理。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元，由上诉人杭州凡响房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周辰晨 审判员  赵哨兵 审判员  朱惠明 二〇二〇年十月九日 书记员  谢敏飞