湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初3462号原告：罗珺丹，女，生于1998年6月25日，土家族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，委托诉讼代理人：刘伦伟，湖北宏济律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗文，系罗珺丹之父，特别授权代理。被告：利川市国泰物业管理有限责任公司,住所地利川市腾龙大道37号，统一社会信用代码：9142280266227991XW。法定代表人：吴旭恩，系该公司经理，委托诉讼代理人：黄桦，利川市诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：中百仓储超市有限公司，住所地硚口区古田二路8栋2-6号，统一社会信用代码：9142010030008552P。法定代表人：张俊，系该公司总经理兼执行董事，委托诉讼代理人：余学军，湖北得伟君尚律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：陈林，湖北得伟君尚律师事务所律师，一般授权代理。原告罗珺丹与被告利川市国泰物业管理有限责任公司（以下简称国泰物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告罗珺丹的委托诉讼代理人罗文、刘伦伟，被告国泰物业公司的法定代理人吴旭恩及其委托代理人黄桦到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院决定依法追加中百仓储超市有限公司（以下简称中百仓储公司）为本案被告参与诉讼，并依法组成合议庭，于2020年10月21日再次公开开庭进行了审理，原告罗珺丹及其委托诉讼代理人刘伦伟，被告国泰物业公司的法定代理人吴旭恩及其委托代理人黄桦，被告中百仓储公司的委托代理人陈林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗珺丹向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间的房屋租赁关系；2.判令被告将所承租的商铺返还给原告；3.判令被告从2019年10月1日起按每天326元向原告支付租金至返还商铺之日止；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：位于国泰广场A区1楼19号商铺（房产证号为利川房权证都亭字第××号）属于原告所有。经原、被告口头协商，原告于2013年10月1日将该商铺租赁被告，但没有订立书面合同。双方口头约定，第一年度租金为98624元，在原告收回商铺前，以后年度的租金逐年递增，每年租金在该年度之初（每年10月）支付。被告承租原告的商铺后，转租给了中百仓储恩施购物广场有限公司利川购物广场。被告已支付2013年10月1日至2019年9月30日期间的租金，其中，2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金为119089元。此后，双方因租金标准不能达成一致，原告多次要求收回商铺，被告不予理踩，且又不支付租金，经原告多次催收无果。根据我国《合同法》的有关规定，特诉至贵院，请判如所求。被告国泰物业公司辩称：1、案涉房屋并非原告从利川市国泰房地产开发有限责任公司购买，与被告签订案涉房屋买卖合同的是李雄；2、李雄在2009年3月21日与被告补签委托租房协议；3、原、被告在履行《委托租房协议》的过程中，对协议的内容进行了变更。原来每年递增10%，2013年统一调整租金，将租金增加了25%，之后每三年递增一次租金，至中百超市的租期届满，原告从2013年起领取了调整以后的租金，至2019年，从未提出异议。由此可见，原告享受了15年租期商铺业主的待遇，应视为对14年委租协议的认可；4、既然原告认可了14年的委租协议，就应按协议执行，不得随意变动；5、原告要求从2019年10月1日起按326元／天的标准支付租金没有事实依据和法律依据，应按协议履行；6、解除协议，返还商铺，必然损害中百超市和90%以上业主的合法权益，90%以上的业主和中百超市的合法权益应受到法律的同等保护，原告不能只凭自己的好恶损害他人的合法权益，法律也不允许；7、本案诉讼费应由原告承担。综上，原、被告间的口头委托租房协议，系双方的真实意思表示，又不违反法律规定，系诺成性合同，应该合法有效。本案中没有出现解除合同的法定情形，不应解除。原告的起诉证据不充分，理由不成立，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告中百仓储公司辩称：一、答辩人承租国泰广场一至三层楼的商业面积合法有据，并支付了相应的租金，答辩人合法的承租权应得到法律的保护；二、国泰公司向答辩人整体出租上述商业铺面，并签订《房屋租赁合同》的行为，完全符合国泰地产公司与业主订立《房屋买卖合同》时的合同目的和初衷；三、在中百仓储与国泰公司签订15年期《房屋租赁合同》时，中百仓储有理由相信国泰公司对合同的全部内容拥有完整的代理权，退一步讲，即便国泰公司超越了原告的委托代理期限或权限，中百仓储亦属于善意承租方，双方签订的《房屋租赁合同》依法有效；四、中百仓储利川购物广场作为一家大型购物超市，在2008年入驻利川开设超市时，是完全按照15年期限的长远规划，对超市经营场所进行整体布局及资本投入，如果人民法院执意判决中百仓储腾退原告拥有的铺面面积，不但损害了中百仓储的合法利益，也必然导致中百仓储利川购物广场将不得不整体退场。这将直接导致其他广大业主的合法利益遭受损失；五、2014年，同为中百仓储利川购物广场的的十名业主曾向贵院提起诉讼，要求中百仓储利川购物广场腾退涉案房屋，人民法院基于案件客观事实情况，依照相关法律规定，经利川市人民法院一审、恩施州中级人民法院二审判决，均驳回了业主的诉讼请求，不但从法律上维护了中百仓储的合法权利，也在客观上保障了包括涉案业主在内的数百名广大业主的租金收益，取得了良好的法律效果及社会效果；六、依据《民诉法》第132条规定：必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼，最高院2015年出台的《民诉法解释》第73条对《民诉法》第132条的规定进行了扩大解释：必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加。本案中原告罗珺丹在起诉过程中并未将答辩人列为被告同时被告与国泰物业公司签订的租赁合同，与罗珺丹没有合同关系，罗珺丹要求解除房屋租赁关系是基于和国泰物业公司的合同关系，该诉请无法及于答辩人。答辩人并非本案必须共同进行诉讼的当事人，不应追加答辩人为本案共同被告。综上，答辩人中百仓储依据《房屋租赁合同》的约定，依法享有涉案房屋铺面的承租使用权，原告的主张不应得到法院的支持，不应追加答辩人作为被告，请求人民法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：原告罗珺丹位于国泰广场A区1楼19号的商铺，系李雄于2008年与利川市国泰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》购得后，李雄于2010年转卖给本案原告罗珺丹。李雄购买涉案房屋后，于2009年3月21日与本案被告国泰物业公司补订《委托租房协议》，合同基本内容为：一、甲方李雄（委托方，下同）委托乙方国泰物业公司（受托方，下同），以乙方名义招租的期限为五年，铺面年租金以支付房款总额除以14年计算，甲方每年一次性领取房屋租金计人民币70446元。从第四年开始，年租金按10%的标准递增；二、甲方计领房租的时间为2008年12月1日；三、在房屋租赁期间，甲方若将该房产转让或抵押，必须告知受让人或抵押权人房屋租赁情况。签署房屋转让合同时，甲方保证将责任和义务一同转让给受让人，受让人必须出具书面协议保证乙方在本合同中约定的正常租用权，不能使乙方遭受利益和财产损失，否则给乙方造成任何损失由甲方负责，其转让行为无效；……。2010年1月5日，李雄向被告递交书面申请，请求从2010年10月起将涉案门面租金转入罗文（原告之父）账户。嗣后，原告每年10月向被告领取了门面租金至2019年9月30日，其中2018年10月1日至2019年9月30日的租金为119089.00元。随后，原告以自己没有与被告签订《委托租房协议》、租金的价格与口头协议不一致、有强迫租赁的感觉，且被告支付租金时不通知原告等为由告知被告，涉案门面不想再租赁，并不到被告处领取2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金119089元。2020年7月7日，原告诉至本院，提出前述请求。另查明，2008年8月13日，被告国泰房产公司为甲方，中百仓储公司为乙方，签订了《房屋租赁合同》，甲方同意将受业主委托出租的位于利川市××大道与龙船大道交汇处××广场××至××层部分商业房产租赁给乙方；合同期限（即房屋的租赁期限）为十五年，用于开办超市。原告的门面房在该租赁房屋第一层，中百仓储公司正在使用之中，尚在租赁期内。上述事实，有经庭审质证的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《委托租房协议》、房屋产权证、土地使用证、《申请》、《电子回单》、账户对账单、《领取房屋租金通知》及双方当事人的陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，但当事人对合同内容可以协商变更，当事人基于合同关系而取得对物的占有、使用、收益权也受法律保护。李雄将其购买的商铺委托被告国泰物业公司招商代租，约定所购买的商铺年租金以支付房款总额除以14年计算，具体的租金给付方式是每年一次性领取。随后，李雄将涉案门面房转卖给本案原告，并将《委托租房协议》一并交与原告。同时，李雄向被告国泰物业公司递交书面申请，要求从2010年10月起将涉案门面租金转入罗文（原告之父）账户。嗣后，原告按14年计算加递增的租金标准，于每年10月向被告领取了门面租金至2019年9月30日。由此可见，原告连续接收租金，是对原《委托租房协议》及变更后租期为14年、租金的计算方法等约定的追认，应视为原告对原《委托租房协议》的租金及招租期限变更的认可。原告与被告国泰物业公司之间系委托合同关系，与中百仓储公司之间形成了事实上的租赁关系，三方之间的合同关系，系各方的真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，合法有效。在合同履行过程中，被告国泰物业公司、中百仓储公司均无违约行为发生，各方当事人应当依法履行。另外，原告行使其权利时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。被告国泰物业公司接受业主委托，将利川市国泰广场包括原告所属商铺在内的一至三楼整体出租给被告中百仓储公司，是为了实现业主购买商铺时与国泰房产公司约定15年回本的投资目的。绝大部分业主同意将商铺整体出租，目的是所有业主均愿获得理想的租金收益。在此情况下，通过将房产整体出租给被告中百仓储公司使用，能较好地发挥物的效用，不仅符合大多数业主的意愿，亦是原告最现实的收益方式，且并未使原告的租金收益受到损害。虽然原告的商铺位于国泰广场A区1楼19号，系独立的铺面，具有独立使用价值，但该铺面已由被告中百仓储公司整体承租、规划布局，统一管理，系《房屋租赁合同》的一部分，若因原告要求解除租赁合同而解除，势必打乱被告中百仓储公司的整体规划和管理，甚至造成损失，这样对被告中百仓储公司有失公平。因此，对于原告要求解除租赁合同、返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。原告要求从2019年10月1日起按每天326元向原告支付租金至返还商铺之日止。按每天326元支付租金，无事实依据，但被告中百仓储公司已将原告2019年10月1日至2020年9月30日的租金119089.00元支付给了被告国泰物业公司，被告国泰物业公司应将该时段的租金支付给原告，经被告国泰物业公司公告领取，但原告至今未领取，被告国泰物业公司该行为未给原告造成损失，即使原告有损失，亦应由原告自己承担。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告罗珺丹于本判决生效之日起七日内向自行到被告利川市国泰物业管理有限责任公司领取2019年10月1日至2020年9月30日的租金119089.00元。二、驳回原告罗珺丹的其他诉讼请求。案件受理费2682.00元，由原告罗珺丹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑兴才人民陪审员  杜昌政人民陪审员  李焕翠二〇二〇年十月二十六日书 记 员  向 倩