广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初17366号原告：广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司。住所地广东省佛山市禅城区***********************-1A号。统一社会信用代码91440604MA4WBP8H19。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：张鑫莹，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红斌，广东至高律师事务所律师。被告：朱琳煌，女，汉族，1983年9月5日出生，住广东省佛山市禅城区************。公民身份号码445************527。原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司诉被告朱琳煌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人何红斌到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年12月1日起至实际腾空并交还租赁商铺之日止的物业服务费（按照2425元/月的标准计算，暂计算至2020年5月30日为14550元）；2.被告向原告缴纳的保证金4850元归原告所有；3.被告向原告支付违约金14550元；4.被告立即腾空租赁房屋，向原告交还位于佛山市禅城区************************（原：D7-202a）单元，如被告未能在限定期限内腾空并交还租赁商铺的，则每月按照物业服务费标准的双倍向原告继续支付占用费至迁出之日止；5.被告立即将其开办的佛山牛阿郎餐饮文化有限公司的工商注册登记迁出租赁商铺，如被告未能在限定期限内迁出工商注册地址的，则每月按照物业服务费标准的双倍向原告继续支付占用费至迁出之日止；6.本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求:因原告于2020年4月15日将涉案房屋另行对外出租，因此被告的物业费计算至2020年4月15日,物业服务费减少为10912.5元；撤回第四项诉讼请求。事实和理由：第一，原告受托进行物业出租和管理。佛山（国际）家具博览城有限公司（以下简称家博城公司）为位于佛山市禅城区**************的业主单位。2017年1月1日，家博城公司向原告出具《委托书》，委托原告对佛山市禅城区******************的房屋（或建筑物）进行出租及管理，期限为2017年1月1日至2036年12月31日。第二，被告租赁涉案商铺。2017年8月25日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于佛山市禅城区************************（原：D7-202a）单元出租给被告，面积为97平方米，租赁期限为2017年*月1日至2020年8月31日止，物业服务费按照每平方米25元的标准计算，每月的物业服务费金额为2425元，于每月的7日前向原告缴纳当月费用，被告应当向原告缴纳相当于2个月物业服务费标准的租赁保证金共计4850元；同时，第十一条第6款约定，如被告逾期30日仍不全部支付应付款项的，原告有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向被告追讨应付款项，被告同时应向原告支付相当于六个月物业服务费的违约金；第十一条第7款约定，如被告不按合同规定的时间交还租赁单元（包括但不限于搬离并将工商注册及其他注册、登记等迁出租赁单元）的，被告应按物业服务费标准的双倍向原告支付其占用租赁单元期间的费用；等。签订上述合同后，被告依约接收涉案商铺并进行经营，在涉案商铺中开设“佛山牛阿郎餐饮文化有限公司”，将涉案商铺的地址作为“佛山牛阿郎餐饮文化有限公司”的注册地址。第三，被告拒不缴纳物业服务费，严重违约，原告已解除合同。被告进场经营后，原告依约为其提供了物业管理服务，但从2019年12月开始，被告拒绝支付物业服务费，经原告多次催缴无果。2020年3月31日，原告依约向被告发出《终止合同函》，要求被告清缴欠费，并于即日起解除合同、收回涉案商铺。被告收到前述函件后，仍未履行缴款义务。被告逾期缴费已超过30日，其行为已经构成严重的违约，严重损害了原告的合法权益，原告有权行使合同解除权，双方之间的《租赁合同》已于2020年3月31日正式解除，原告有权要求被告支付拖欠的物业服务费、腾退涉案商铺并将工商注册地址迁出租赁商铺、没收租赁保证金、违约金等。综上，原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼，请求法院判决支持原告的全部诉讼请求。被告未作答辩，在诉讼中亦未举证。原告在诉讼中举证：1.原告营业执照、被告身份证，证明双方诉讼主体适格。2.企业信用信息报告，证明被告将租赁场地作为该公司的工商注册地址。3.《委托书》、《广东（佛山）创客中心租赁合同》，证明原、被告双方之间的租赁关系合法有效，以及租赁合同对租赁期限、租金数额、违约责任等进行了明确的约定。被告未按照租赁合同的约定向被告按期足额支付租金，原告有权按照合同约定追究被告的违约责任。4.《终止合同函》及送达照片、邮件交寄单，证明因被告拖欠物业服务费数月，原告于2020年3月31日正式向被告发送《终止合同函》，明确双方之间的《租赁合同》已于2020年3月31日正式解除。5.《临时住所（经营场所）使用证明》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《申领门牌、房号、入户审批表》。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年1月1日，家博城公司向原告出具《委托书》，委托原告对佛山市禅城区******************的房屋（或建筑物）进行出租及管理，期限为2017年1月1日至2036年12月31日。2017年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广东（佛山）创客中心租赁合同》（合同编号：20171046-D7011B），主要约定：一、租赁单元1.甲乙双方同意，由甲方按本合同约定的条件将座落于佛山市禅城区************************（原：D7-202a）单元出租给乙方作办公、营销、展厅展示等经营用途。二、租赁期及免租期1.本合同租赁期为36个月，自2017年9月1日至2020年8月31日止（含免租期）。甲方应于租赁期开始日前按本合同约定将租赁单元交付乙方使用。本合同租赁期内乙方享有3个月的免租期，即2017年9月1日至2017年9月30日、2018年9月1日至2018年9月30日、2019年9月1日至2019年9月30日。免租期属一次性优惠，并不适用于任何续租或租期延长。免租期内乙方无需向甲方支付租赁单元的物业服务费，但乙方仍应向甲方支付免租期内的自用水电费用。三、租金、物业服务费、租赁保证金及税费1.本合同租赁期内乙方承租租赁单元的物业服务费按本合同第一条第2款规定的租赁单元的计租建筑面积计算三年不变，租金标准为三年全免租（租金为零），租赁期内只收取物业服务费，具体的物业服务费收费标准为：按每平方米25元的标准计算，每月的物业服务费金额为2425元。乙方应于本合同签订之日一次性向甲方交纳相当于2个月物业服务费标准的租赁保证金共计4850元，作为履行本合同的租赁保证金。乙方应于每月7号前支付当月物业服务费。十一、违约责任6.乙方逾期支付租金或本合同规定的其他款项的，每逾期一日，乙方应按应付未付款金额的0.2%向甲方支付违约金。乙方逾期30日仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向乙方追讨应付款项，乙方同时应向甲方支付相当于六个月物业服务费的违约金，并承担因此给甲方造成的其他损失。7.乙方不按本合同规定的时间交还租赁单元（包括但不限于搬离并将工商注册及其他注册、登记等迁出租赁单元）的，乙方应按本合同第三条第1款规定的物业服务费标准的双倍向甲方支付其占用租赁单元期间的费用，并按物业服务合同的规定向物业服务企业支付其占用租赁单元期间的物业服务费及水费、电费等其他费用。2020年3月31日，原告向被告寄送《终止合同函》，因被告拖欠物业费，原告通知终止与被告的合同并进行收铺处理。被告未签收该邮件。同时，原告于涉案商铺外张贴上述《终止合同函》。另查明一：2011年8月24日，佛山市禅城区发展规划和统计局颁发位于佛山市****以西、镇中路以北的佛山国际家居博览城的《建设工程规划许可证》，该建设项目包含地上九层、地下一层。另查明二：佛山牛阿郎餐饮文化有限公司的注册地址为佛山市禅城区************************（原D7-202a）单元，其法定代表人系朱琳曼，股东系郑敏、被告朱琳煌。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《广东（佛山）创客中心租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告主张被告支付物业服务费的诉请。因原告自述于2020年4月15日自行收回涉案商铺对外出租，故原告与被告之间的租赁合同事实已解除。原告主张被告自2019年12月1日起拖欠物业服务费，被告未对此提出抗辩或提供证据予以反驳，本院予以确认。故，被告应向原告支付自2019年12月1日起至2020年4月15日的物业服务费10912.5元（2425元/月×4个月+2425元/月÷30×15天）。原告的该项诉请合法有据，本院依法予以支持。关于原告主张没收保证金的诉请。根据合同约定，如被告逾期30日仍不全部支付应付款项的，原告有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金等。因被告拖欠物业服务费导致合同解除，原告主张没收被告已支付的保证金4850元，合法有据，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。因被告的违约行为，本院已支持原告主张没收保证金的诉请，足以弥补原告的损失，原告无证据证明产生其他的损失，故本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。关于原告主张被告将其开办的佛山牛阿郎餐饮文化有限公司的工商注册登记迁出涉案商铺。据查明，涉案房屋地址上登记注册了佛山牛阿郎餐饮文化有限公司，其股东包括被告及案外人郑敏，法定代表人为案外人朱琳曼。因被告作为股东，无法办理佛山牛阿郎餐饮文化有限公司的工商注册地址迁出手续，故本院对原告的该项诉请不予支持。同理，原告以被告未能限期内迁出工商注册地址为由主张被告支付占有使用费，缺乏理据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告朱琳煌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司支付2019年12月1日至2020年4月15日的物业服务费10912.5元；二、确认《广东（佛山）创客中心租赁合同》（合同编号：20171046-D7011B）项下的保证金4850元归原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司所有；三、驳回原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告朱琳煌未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取324元，由原告广东源海物业经营服务有限公司佛山分公司负担162元，被告朱琳煌负担162元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年九月二十八日书记员  林嘉敏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。