天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2772号上诉人（原审被告）：天津奥景昇华教育信息咨询有限公司，住所地天津市宝坻区钰华街106号310室。法定代表人：孙瑞红，该公司经理。委托诉讼代理人：何雨潇，该公司员工。被上诉人（原审原告）：天津天仪自动化仪表有限公司，住所地天津市河北区志成道95号。法定代表人：刘猛，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘莹，天津旗帜律师事务所律师。原审第三人：赵瑜，女，1988年3月22日出生，汉族，无职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：袁昊宸，国浩律师（天津）事务所律师。上诉人天津奥景昇华教育信息咨询有限公司（以下简称：奥景公司）因与被上诉人天津天仪自动化仪表有限公司（以下简称：天仪公司）、原审第三人赵瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初8673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。奥景公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审法院作出的该判决事实认定错误，适用法律错误，责任主体认定错误。故上诉人为维护自己的合法权益不受侵害，依法提出上诉，请贵院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人天仪公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。天仪公司向一审法院起诉请求：1．请求确认原、被告于2017年8月4日签署的《房屋租赁协议》及补充协议于2019年10月16日解除；2．请求判令被告支付自2019年3月6日至2019年10月16日的房屋租金360,967元，并支付违约金360,967元；3．请求判令被告支付自2019年10月27日至2020年1月13日的房屋占有使用费125,767元；4．请求判令被告支付自2019年10月15日至2020年1月13日的采暖费46,933元；5．案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告系房屋租赁合同关系，原告系出租方，被告系承租方。2017年8月4日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告所有的坐落河北区志成道95号厂区内两层建筑楼一处，建筑面积2000平方米，用途为教育培训，租期自2017年8月6日至2018年8月5日，年租金588,000元，月租金49,000元，租金按季度支付，每季度租金支付时间为季度首月15日前，被告如拖欠租金，还应按月租金的100%支付违约金。当日原、被告还签订了《补充协议》，约定《房屋租赁协议》租期届满后再续租两年。2018年8月31日，原告以张贴《告知函》的形式通知被告不再续租，要求被告于2018年9月30日前搬离诉争房屋，并于2018年9月25日向被告出具《律师函》进一步要求被告于2018年9月30日前结清款项并交接房屋。2018年10月，被告制作了一份《协商函》，表示其愿意配合原告工作尽快搬离承租房屋，但由于其经营性质，希望原告给予一段时间的腾房宽限期，被告将《协商函》的内容告知了原告，双方在当月就被告搬离期限问题进行了协商。后由于双方对腾房时间未能达成一致，被告继续使用诉争房屋，并按照原租赁协议约定的租金标准向原告交租直至2019年3月5日。庭审中，第三人自认其与被告系合作关系，2019年3月至6月期间由其使用诉争房屋。2019年1月29日，原告向第三人出具《借据》一张，载明因原告经济困难，向第三人借款307,500元，还款方式以原告应收取的房屋租金冲抵。第三人自认2019年3月6日至2019年6月5日的房屋租金147,000元由其负担，并从原告向其借款307,500元中冲抵，剩余借款双方另行解决。2019年6月5日，被告搬离诉争房屋，但并未与原告办理书面房屋交接手续，双方直至2020年1月13日才对房屋进行交接，并制作了《房屋交接确认书》，确认原告于当日收回诉争房屋，双方的水电费用已经结清，房屋状态良好，但关于房租及2019-2020年度供热费的问题并未在交接单中一并解决。另查，原告曾于2019年9月16日向被告邮寄《解约通知函》，但邮件未送达被告。庭审中，第三人称在被告搬离诉争房屋后，由于被告未与原告办理房屋交接手续，而房屋内仍有第三人交由被告使用的设备未搬出，故第三人派人在诉争房屋内看守留下的设备直至原、被告办理完房屋交接手续。原、被告共同确认供热费按40元/平方米计算，每年供热费为80,000元（40元×2000平方米）。一审法院认为，原、被告于2017年8月4日签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。由于原告于2018年9月25日向被告发送了解除合同的通知，且被告在2018年10月也向原告表达了同意搬离诉争房屋的意思表示，故双方就解除房屋租赁关系达成了一致意见，上述《房屋租赁协议》及《补充协议》已经双方协商解除，因此原告主张的双方租赁关系于2019年10月16日解除一节，一审法院不予支持。由于原、被告就解除合同后的腾房时间未能达成一致意见，且双方在未签订新的房屋租赁合同的情况下，被告仍继续使用诉争房屋并向原告交纳租金，故双方形成了不定期租赁关系，且双方以实际交付行为表示仍沿用原租赁合同约定的租金标准。由于双方于2020年1月13日将诉争房屋交接完毕，故双方的不定期租赁关系也已经解除。虽然被告自2019年3月6日起没有向原告支付过房租，但原告在向第三人借款时表示用借款冲抵租金，且被告及第三人均认可2019年3月6日至2019年6月5日这三个月的租金147,000元以第三人的债权冲抵，故原告向被告主张房租的期间应自2019年6月6日开始计算，自2019年6月6日至2020年1月13日，被告应向原告支付房租共计355,645.16元（49,000元/月×7个月＋49,000元/月÷31天×8天）。由于原、被告签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》已于2018年10月解除，之后建立的不定期租赁关系并未就违约金进行约定，故对于原告主张的违约金一节，一审法院不予支持。就原告主张的2019年10月15日至2020年1月13日诉争房屋供热费一节，由于供热自每年的11月15日开始计费，故在原、被告交接前的供热计费期间应为2019年11月15日至2020年1月13日共60天，被告应承担的供热费为39,669.42元（80,000元/年度÷121天×60天）。由于是原、被告之间建立的房屋租赁关系，故被告与第三人就合作期间房屋使用问题产生的纠纷，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、本判决生效后十五日内，被告天津奥景昇华教育信息咨询有限公司给付原告天津天仪自动化仪表有限公司坐落河北区志成道95号厂区内两层建筑楼的房屋租金355,645.16元；二、本判决生效后十五日内，被告天津奥景昇华教育信息咨询有限公司给付原告天津天仪自动化仪表有限公司自2019年11月15日至2020年1月13日的供热费39,669.42元；三、驳回原告天津天仪自动化仪表有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,339元，由原告天津天仪自动化仪表有限公司负担3,538元，被告天津奥景昇华教育信息咨询有限公司负担2,801元。”二审审理期间，上诉人未提供新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一审法院对双方之间的法律关系以及合同解除的时间节点的认定，论理清晰，依据充分，本院不再赘述。二审期间，上诉人就一审法院判令其承担涉案房屋自2019年6月6日至2020年1月13日期间的租金及供热费提出异议，主张一审法院对责任主体的认定存在错误。对此，本院分析如下：首先，涉案房屋租赁合同的签约主体为上诉人与被上诉人，上诉人作为该合同的相对方，应依照合同约定向被上诉人履行己方义务。其次，上诉人与原审第三人之间的合作关系属于二者的内部关系，在无本案三方当事人就租赁费承担达成新的共同约定的情况下，原审第三人不能因此成为涉案租赁合同的相对主体及义务人。尽管，被上诉人在向原审第三人借款时双方达成用借款冲抵租金的约定，但并未对冲抵租金的期限及金额进行明确约定，故该冲抵的约定也仅限于上诉人与原审第三人均认可的自2019年3月6日至2019年6月5日期间租金147,000元的冲抵，不能以此认定原审第三人就此负有向被上诉人支付租金的合同义务。因此，一审法院判令上诉人承担自2019年6月6日至2020年1月13日的租金，有合同及法律依据，处理结果并无不当之处。如上所述，此期间供热费承担义务，亦应由上诉人承担。至于上诉人与原审第三人基于合作关系如何负担房屋租赁费及供热费，可按双方约定另行解决。综上所述，上诉人奥景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,230元，由上诉人天津奥景昇华教育信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 哈欣审判员包颖审判员 兰     岚二〇二〇年十月十六日书记员 张  宇  尘