江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初4219号 原告：太仓市经济协作总公司，住所地太仓市城厢镇太平路城北桥北堍，统一社会信用代码：3205851102004。 法定代表人：李建民，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王妍，江苏孙剑良律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴苏晨，江苏孙剑良律师事务所律师。 被告：龚国光，男，1967年7月28日出生，汉族，住太仓市。 原告太仓市经济协作总公司诉被告龚国光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理。依法由审判员卢东昕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告太仓市经济协作总公司的委托诉讼代理人王妍、吴苏晨到庭参加诉讼。被告龚国光经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓市经济协作总公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋转让协议》并协助原告将位于太仓市的房屋所有权变更至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：1998年11月25日，原告太仓市经济协作总公司（以下简称经济协作公司）与太仓市迅达机械设备厂（以下简称迅达厂）签订《房屋转让协议》，约定迅达厂将位于太仓市房屋作价40万元抵偿迅达厂对原告的欠款等内容，被告作为迅达厂代表在协议中签字。被告知晓并同意将上述房屋用以抵偿债务，但上述房屋仍登记在被告名下，为维护原告自身合法权益，请求依法判决。 被告龚国光未答辩。 经审理查明：1998年11月25日，原告太仓市经济协作总公司与迅达厂（现已注销，法定代表人为龚国光）、龚国光签订房屋转让协议，协议甲方为原告，乙方为迅达厂，其中约定：约定乙方欠甲方43万元，乙方拥有星都别墅一幢，愿以房屋抵偿欠款，达成如下协议：一、星都别墅地处太平路（以下内容空白，另手写记载“惠阳二村五幢2单元104室”；二、房屋含地坪、天面、铝合隔断等装璜及空调器四只、淋浴器一只、20寸彩电一只；三、双方同意作价40万元抵偿欠款，并于1998年11月20日交付房屋及房地产证，尚余3万元乙方于1998年11月底前归还甲方；四、甲方如需过户，过户费用双方各负担50%；五、本协议一式四份，双方及双方主管各执一份；六、本协议需经太仓市公证处公证。协议由甲乙双方盖章，龚国光作为企业代表在乙方处签字。 太仓市房屋于1999年9月22日办理产权登记，房屋所有权人登记为龚国光，房屋所有权证号为0100002889太国用（2002）第4220015229号，建筑面积152.3平方米。嗣后，被告龚国光将房屋所有权证及土地使用权证交付给原告。 另查明：迅达厂设立于1994年4月14日，系太仓市实验小学核办的集体企业，设立时法定代表人为张金花。1996年8月28日，迅达厂的法定代表人由张金花变更为龚国光。2006年6月，迅达厂因改制办理了注销登记。 再查明：本院在执行太仓新蓬环保设备有限公司与苏州冠桢金属制品有限公司、苏州国光机电工业有限公司、龚国光、浦秋红房屋买卖合同纠纷一案中，案外人陆献忠于2019年7月15日，就涉案房屋提出执行异议，认为龚国光将涉案房屋转让给了原告，后原告又转让给了其。2019年7月30日，本院作出（2019）苏0585执异58号执行裁定，驳回了陆献忠的异议请求。陆献忠于2019年8月15日提起执行异议之诉，陆献忠的请求为：1、请求判决立即停止对原告购买的位于太仓市房屋的强制执行；2、请求判决确认位于太仓市房屋归原告陆献忠所有。该案在审理中，本院依法追加本案的原告为第三人参加诉讼，原告作为第三人的请求为：请求中止对太仓市房屋的执行并依法确认太仓市房屋为第三人所有（即本案原告）。陆献忠提起的执行异议之诉一案，本院经审理后认为：本案当事人对登记地址为“太仓市”的房屋即为《房屋转让协议》、《补偿款支付协议》中的房屋没有异议，本院予以确认，下文中本院均简称为涉案房屋。原告陆献忠、第三人经济协作公司均以享有物权期待权为由主张中止执行并确认房屋权属，其物权期待权均来源于以物抵债协议，而以享有物权期待权为由中止执行应符合下列条件：（1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同；（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产；（3）案外人已经支付全部价款（其中案外人主张其与被执行人通过以房抵债已支付全部价款，应同时符合下列情形：①案外人与被执行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；②案外人对被执行人享有到期债权与执行标的的实际价值大致相当；③案外人与被执行人在涉案房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；④以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；⑤以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；⑥以房抵债协议不违反其他法律法规的规定）；（4）案外人非因自身原因未办理过户登记手续。 因陆献忠的物权期待权来源于其与第三人经济协作公司之间的《补偿款支付协议》，系在第三人经济协作公司与迅达机械厂及被告龚国光之间的《房屋转让协议》后又建立的以物抵债关系，从权利义务关系变化的顺序看，应首先从第三人经济协作公司与迅达机械厂之间的关系进行认定。现本院结合双方提供的证据、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定认定如下： 第一，从第三人经济协作公司与迅达机械厂之间的以物抵债关系看。第三人提供了《房屋转让协议》原件，虽龚国光表示其记不清是否签订过该协议，但龚国光陈述了其与经济协作公司下属的公司之间存在承包关系，结欠了相关承包费用，确实用涉案房屋用以抵债，其陈述的内容与协议约定不相矛盾，结合原告陆献忠也提供了该协议复印件、对第三人与迅达机械厂之间以物抵债协议不持有异议的事实，本院认为第三人经济协作公司与迅达机械厂之间存在以涉案房屋抵债关系的事实并对上述《房屋转让协议》的真实性予以确认。另外，被告龚国光在执行异议中陈述涉案房屋系其个人财产，本院还注意到涉案房屋确实登记在被告龚国光名下，而《房屋转让协议》的签订主体为第三人经济协作公司与案外人迅达机械厂，迅达机械厂以被告龚国光名下房屋进行抵债是否对被告龚国光有法律约束力应以被告龚国光的意思表示进行判断。因签订《房屋转让协议》时被告龚国光系迅达机械厂的法定代表人，而涉案房屋尚未办理房屋登记，被告龚国光本人在该协议上签字的行为表明，被告龚国光对以涉案房屋进行抵债的事实明知且其同意将涉案房屋用以抵债，因此，被告新蓬公司关于该协议签订主体并非龚国光，迅达机械厂无权处分涉案房屋、协议未发生法律效力的抗辩意见，本院不予采纳，被告龚国光亦应受该协议约束。此外，虽然签订协议后该房屋登记至被告龚国光个人名下，但因将房屋登记至龚国光名下不需第三人经济协作公司配合，故不能对抗第三人经济协作公司，而被告龚国光取得房屋权属证书后又将权属证书交付至第三人经济协作公司的行为亦表明双方将交付权属证书作为交付房屋、转移权属的一部分，故由此可知，协议双方已就该协议进行了部分履行。第二，关于涉案房屋的占有、使用情况。根据第三人经济协作公司持有涉案房屋有关权属证书的事实、被告龚国光的陈述、证人陆某,4的陈述可知，被告龚国光办理了房屋权属证书后将相关证书交付给了第三人，第三人至今持有。根据第三人的陈述，其获得权属证书后便将房屋作办公使用，与原告陆献忠关于将房屋租借给第三人使用的陈述基本一致，即实际使用人为第三人，而2003年之后的实际使用人，虽第三人与原告均未能提供充分证据证实究竟为何人，但均不是被告龚国光，由此可知，办理涉案房屋权属证书后即1999年至今，20年以来，被告龚国光均未占有、使用涉案房屋。第三，关于未过户原因。根据《房屋转让协议》约定，将涉案房屋过户至第三人经济协作公司名下需迅达机械厂一方配合且税费由双方各半负担，第三人经济协作公司陈述的未过户原因即迅达机械厂一方未能配合与合同约定不相矛盾，据此可知第三人经济协作公司有较为合理的理由说明其未能过户的原因，且该原因确系非因第三人经济协作公司自身原因。综上所述，在涉案房屋被本院查封前，第三人经济协作公司与迅达机械厂及被告龚国光签订了合法有效的以物抵债协议并进行了部分履行，第三人经济协作公司以持有权属证书、实际使用方式占有涉案房屋，登记所有权人未占有与使用房屋，第三人非因自身原因未办理过户登记手续，现也无证据显示房屋转让协议存在规避执行或逃避债务的情形，故符合上述可以中止执行的情形，因此，本院对第三人经济协作公司要求中止对涉案房屋执行的诉讼请求予以支持。 根据前文所述，本院对第三人经济协作公司要求中止执行的诉讼请求予以支持，在此情况下，对原告要求中止执行的诉讼请求一并予以支持。 关于原告与第三人经济协作公司要求确认涉案房屋权属的诉讼请求。本院认为，原告与第三人主张的权属均来源于以物抵债关系，在尚未办理过户登记手续的情况下，原告及第三人经济协作公司要求根据相关协议、相关占有及使用情况确认所有权没有法律依据。原告及第三人经济协作公司可依据各自与相关债务人的法律关系另行主张。故对原告及第三人经济协作公司要求确认权属请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：一、不得执行位于太仓市房屋。二、驳回原告陆献忠的其他诉讼请求。三、驳回第三人太仓市经济协作总公司的其他诉讼请求。该案已生效。 以上事实有原告提供房屋转让协议书（复印件）、（2019）苏0585执异86号执行裁定书、（2019）苏0585民初4997号民事判决书及原告陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：原告与迅达厂、龚国光间签订的房屋转让协议合法有效，被告龚国光办理了房屋权属证书后将相关证书交付给了原告，原告至今持有。根据原告陈述，其获得权属证书后便将房屋作办公使用。原告以持有权属证书、实际使用方式占有涉案房屋，登记所有权人未占有与使用房屋，原告非因自身原因未办理过户登记手续，现也无证据显示房屋转让协议存在规避执行或逃避债务的情形，故本院对原告要求被告协助将位于太仓市房屋过户至原告名下的请求本院予以支持，现被告龚国光经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应承担相应的法律后果，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告龚国光协助原告太仓市经济协作总公司将座落于太仓市房屋过户至原告名下，过户所涉费税由原告自行承担，在本判决生效后30日内履行。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告太仓市经济协作总公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 员  卢东昕 二〇二〇年十月九日     法官助理冯胜  书 记 员杨旸