广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1571号 上诉人（一审被告）：广西亿海房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市海城区广东路，统一社会信用代码：914505006998808488。 法定代表人：高书坦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾华，广西先导联合律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：樊渭锋，男，1988年10月25日出生，汉族，户籍所在地陕西省渭南市临渭区，现住广东省深圳市罗湖区。 上诉人广西亿海房地产开发有限公司（以下简称“亿海公司”）因与被上诉人樊渭锋房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初858号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亿海公司上诉请求：撤销一审判决第二、第三、第四项，改判上诉人退还被上诉人购房款30000元以及上诉人不需向被上诉人支付利息、损失、按揭费、评估费。事实与理由：一、一审法院没有依法保障上诉人的诉讼权利，上诉人没有收到一审法院的诉讼材料及开庭传票，剥夺了上诉人的抗辩权利。二、本案是被上诉人为牟取不当利益提起的虚假诉讼，一审法院认定事实错误。因被上诉人购房时资金紧张，上诉人按其要求，先与其签订了一份总价为649218元的商品房买卖合同交银行办理按揭贷款，再与其签订一份《调整交房装修标准补充协议》，约定房款总额为484000元。被上诉人于2016年9月16日交纳定金10000元，同年9月21日交首付款20000元，后又向上诉人股东李伟借款165218元转至上诉人账户，再由被上诉人向上诉人出具收到上诉人退还装修款165218元的收条。 -2- 以此造成被上诉人向上诉人支付了30%首付款195218元的假象，向银行按揭贷款454000元，这就是房地产业“零首付”的操作方式，是为了解决那些需购房又拿不出首付款的购房人购买房屋的一种促销房产常见方式。因此，包括被上诉人支付的10000元定金在内，被上诉人实际只缴纳房款30000元。三、上诉人没有收到被上诉人的购房按揭费用及评估费用，按揭贷款银行根本就不存在这两项费用。综上所述，一审法院程序违法，认定事实错误，导致判决错误，应予以纠正。 被上诉人樊渭锋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。案涉合同是经过正常程序签订的，合同约定首付款为总房款的30%，被上诉人按要求支付首付款并没有违规。本案是上诉人的原因导致被上诉人没有收到房屋，被上诉人申请的银行贷款没能得到批准下发也是因为上诉人的原因导致的。被上诉人与上诉人之间是买卖商品房的关系，至于借款165218元是被上诉人向案外人李伟借的，借贷关系发生在被上诉人与李伟之间，与本案无关。 樊渭锋向一审法院起诉请求：一、依法解除樊渭锋与亿海公司签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号:YHLBW-1幢1单元2002号房)《补充协议》；二、亿海公司退还樊渭锋购房款215218元，并赔偿利息损失33225元（按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，从2016年9月26日起，暂定2020年1月1日，具体直至付清全部款项为止）；三、亿海公司赔偿樊渭锋215218元；四、亿海公司赔偿樊渭锋办理购房按揭费用6000元和1000元评估费；五、亿海公司承担违约责任，赔偿樊渭锋64000元违约金；六、亿海公司承担一审诉讼费。樊渭锋一审庭审撤回“亿海公司承担违约责任，赔偿樊渭锋64000元违约金”的诉讼请求。 一审法院判决：一、解除樊渭锋与亿海公司于2016年9月21日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：YHLBW-1幢1单元2002号房）；二、亿海公司退还购房款215218元并支付利息[利息计算：以215218元为基数，支付自2016年9月26日起至实际清偿款项之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全 -3- 国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]给樊渭锋；三、亿海公司应赔偿樊渭锋已付购房款215218元的10%的损失21521.8元；四、亿海公司应赔偿樊渭锋办理购房按揭费用6000元及评估费1000元；五、驳回樊渭锋的其他诉讼请求。一审案件受理费9146元，减半收取4573元，由亿海公司负担。 本院经二审审理认为，《营业执照》作为法人将法定登记事项向登记主管机关申请登记，经其审查核准，登载于登记簿并公之于众的证明材料具有公示公信效力，《营业执照》上载明的法人地址即是法人的住所。一审法院根据亿海公司《营业执照》上载明的地址“北海市广东路1号澜泊湾小区售楼部”于2020年3月24日向亿海公司邮寄了传票、应诉通知书等诉讼材料，并由其公司主管张萧于2020年3月25日签收了上述材料，一审法院已依法完成了送达。另，一审判决书亦是采取邮寄的方式向亿海公司送达，邮寄地址与上述地址一致，也是由张萧签收，签收日期为2020年5月23日，亿海公司并于2020年6月4日提起上诉。亿海公司签收法律文书的行为与亿海公司提起上诉的行为可相互印证向上述地址邮寄的法律文书亿海公司是收到的，并知晓该诉讼事实的，现亿海公司上诉称没有收到一审法院的诉讼材料及开庭传票，剥夺了其抗辩的权利，与本院查明的事实不符，本院不予采信，一审法院审理程序并无不当。 亿海公司上诉主张，其只收到樊渭锋缴纳的30000元购房款，只需向樊渭锋退还购房款30000元。经查，根据亿海公司二审提供的《借款协议》《借据》《收据》以及双方当事人二审庭审中的陈述，可确认樊渭锋于2016年9月21日向案外人李伟借款165218元用于支付涉案房屋的房款，于2016年12月31日前无息归还，并约定该借款只限用于购买案涉房屋，且约定该借款不发放到樊渭锋账上，樊渭锋授权由李伟将该借款向亿海公司支付用于购房，即明确了该笔借款的用途和指向性。樊渭锋在二审庭审中自认李伟未将该笔借款交付给其使用，而是由亿海公司对该笔借款进行操作，其只是在刷卡的时候去签字确认，除上述借款外其本人确实只向亿海公司交付购房款30000元，且上述借款到期后，李伟一直未向其主张债权；亿海公司在二审庭审中亦认可樊渭锋的陈述，并主张樊渭锋向李伟借款 -4- 的165218元已转账至其公司账户中，但因为樊渭锋购房是采取“零首付”的操作方式，向李伟借款165218元再交付至亿海公司是为了樊渭锋能够顺利向银行贷款，而不是将这165218元作为购房款支付，该笔借款165218元已由亿海公司向李伟清偿完毕；本院向案外人李伟进行了询问，李伟确认系其向樊渭锋出借了借款165218元，在出借该笔款项时李伟系亿海公司的股东并负责管理销售的工作，双方约定该笔借款仅限作为樊渭锋支付案涉房屋购房款使用，亦确认该笔借款165218元已由亿海公司替樊渭锋清偿完毕，现其与樊渭锋之间不存在案涉借款165218元的债权债务关系。综合以上的事实以及一审时樊渭锋提供的亿海公司出具的收据，本院认为，樊渭锋实际只向亿海公司交付了购房款30000元，而上述165218元有明确的用途与指向，即系樊渭锋向案外人李伟所借用于向亿海公司支付的房款，而樊渭锋亦自认该笔款项并未实际交付给其本人使用，亿海公司则主张樊渭锋向案外人李伟所借的借款165218元已由其公司向李伟清偿完毕，并得到了案外人李伟的确认，即李伟与樊渭锋之间不存在借款165218元的债权债务关系。本案中，樊渭锋主张亿海公司向其退还的购房款中包含了上述款项165218元，但据上所述，该笔款项165218元已丧失了可退还的事实依据。樊渭锋主张亿海公司向其退还的购房款215218元中，除樊渭锋自己缴纳的购房款30000元与向李伟借款的165218元外，还存在20000元需退还，但其未能提供充足证据予以证实，且其已自认除上述借款外只向亿海公司交纳了购房款30000元，故本院对樊渭锋诉求退还上述20000元不予支持。因亿海公司的行为构成根本违约，致使案涉《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，导致解除案涉合同，樊渭锋主张亿海公司返还购房款并支付利息，于法有据，本院予以支持。综上，本院认为，亿海公司应退还樊渭锋已付的购房款30000元并支付利息（利息计算：以30000元为基数，支付自2016年9月26日起至实际清偿款项之日止的利息；2019年8月19日之前按同期中国人民银行贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付），一审法院判决亿海公司向樊渭锋退还购房款215218元不当，本院予以纠正。 -5- 关于赔偿已付房款损失的问题。本院认为，亿海公司在签订《商品房买卖合同》时未将所售的涉案房屋已抵押的事实告知樊渭锋，且在签订《商品房买卖合同》后又将案涉房屋出卖给第三人，导致樊渭锋的合同目的不能实现，故樊渭锋有权根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项以及第九条第（二）项之规定请求亿海公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院结合本案的实际情况及亿海公司的违约情况，支持亿海公司应赔偿樊渭锋已付购房款的10%的作为损失并无不当，本院予以支持，但因二审查明的事实可知，樊渭锋实际向亿海公司支付了购房款30000元，故亿海公司应向樊渭锋赔偿损失3000元。一审法院对此项内容判决不当，本院予以纠正。 关于赔偿购房按揭费用及评估费用的问题。一审法院根据当事人的陈述及提交的证据对事实进行认定，并据此作出判决，合法合理，且充分阐述理由，本院不再赘述。二审期间，亿海公司并未提出新的事实和理由，也没有提交新的证据，本院对亿海公司主张不予赔付购房按揭费用与评估费，不予支持。一审法院认定亿海公司应向樊渭锋赔偿上述两项费用并无不当，本院予以维持。 综上，亿海公司的上诉请求部分有理，本院予以支持，没有事实和法律依据的部分，本院不予支持；一审判决认定事实错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初858号民事判决第一项、第四项； 二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2020）桂0502民初858号民事判决第二项、第三项、第五项； 三、上诉人广西亿海房地产开发有限公司向被上诉人樊渭锋退还已付购房款30000元并支付利息（利息计算：以30000元为基数，支付自2016年9月26日起至实际清偿款项之日止的利息；2019年8月19日之前按同期中国人民银行贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）； -6- 四、上诉人广西亿海房地产开发有限公司向被上诉人樊渭锋赔偿已付购房款30000元的10%损失即3000元； 五、驳回被上诉人樊渭锋的其他诉讼请求 一审案件受理费4573元，二审案件受理费9146元，共计13719元，由广西亿海房地产开发有限公司负担2251.29元，由被上诉人樊渭锋负担11467.71元。 上述义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 叶长程 审 判 员 王雅新 二〇二〇年十月十日 法官助理 甘家栋 书 记 员 陈旖琦