河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3594号上诉人(原审原告、案外人)：冯富荣，女，1969年12月15日生，汉族，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：黄卫，河南大为律师事务所律师。被上诉人(原审被告、申请执行人)：张方坡，男，1968年12月12日生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：文宗兴，河南鼎聚律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：南阳市中盛房地产开发有限公司负责人：陈新红，任该公司经理。统一社会信用代码：91411300668872167B地址：南阳市梅溪国际大酒店16楼。委托诉讼代理人：刘端，北京达略（南阳）律师事务所律师。上诉人冯富荣因与被上诉人张方坡、原审第三人南阳中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛房地产公司）为案外人执行异议纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（2019）豫1322民初6338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。冯富荣上诉请求：一、依法撤销方城县人民法院（2019）豫1322民初6338号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求;二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决的定性和适用法律错误。1.商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，上诉人认购书属合法有效的商品房买卖合同，同时根据商品房买卖合同司法解释规定，商品房买卖合同无论是否备案，都不影响合同效力。一审判决将商品房合同备案登记视为《物权法》第九条的不动产产权登记，显然属于定性错误，适用法律错误。2.一审法院认定一审原告冯富荣没有提供证据证明非因自身原因导致未办理过户登记，未支持冯富荣要求停止对案涉房产的执行的诉求,实属适用法律错误，本案应依法适用本解释第二十九条之规定。3.一审判决认定案涉房屋已经由中盛房地产公司以商品房买卖合同的形式备案登记在该公司员工蔡茂森的名下，该事实可以证明是非因上诉人原因未办理过户登记，上诉人对不能过户不存在过错。二、一审判决结果错误。上诉人于2015年9月14日与中盛房地产公司签订房屋买卖合同，且已付清全部购房款，且在2016年装修后已经实际入住至今长达4年之久，且冯富荣名下无其他用于居住的房屋，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，确认冯富荣对该房屋的实际所有权，并足以排除执行。张方坡辩称:1.本案上诉人与第三人中盛房地产公司之间基础法律关系属民间借贷法律关系或者是涉及到涉嫌非法吸收公众存款犯罪。上诉人提出执行异议之诉，纯属与第三人中盛房地产公司恶意串通，为逃避法院强制执行涉案商品房而恶意制造的虚假诉讼；2.一审判决适用《中华人民共和国物权法》第九条规定正确；3.本案的上诉人不能提供有效证据证明其已经支付购房款，其提供的收款收据、转账凭证等不足以证明上诉人已经交付了房款或者说与房款有关，方城县人民法院在对房屋进行查封时，上诉人并未装修入住。上诉人对法院查封的商品房提出执行异议之诉请求无事实和法律依据，不享有足以排除强制执行和解除财产保全的权益，更不能认定其依法享有物权，故其执行异议之诉和上诉理由不能成立。中盛房地产公司述称:中盛房地产公司与上诉人冯富荣签订的合同真实有效，双方已经履行了合同义务，房产应当归买受人冯富荣所有。冯富荣向一审法院起诉请求：1.确认第三人开发项目南都领御2A栋1单元8层803室房屋归原告所有；2.解除第三人开发项目南都领御2A栋1单元8层803室房屋查封；3.案件诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一审法院受理张方坡与被告中盛房地产公司为建设工程施工合同纠纷一案，已审理终结。2018年7月13日，张方坡向一审法院申请强制执行，在执行过程中，一审法院作出（2017）豫1322执1686号执行裁定书，裁定：“将中盛地产在南阳市宛城区范蠡路以南、独山大道以东、区间路以北备案登记在蔡茂森名下属于中盛地产的房产五处（1、2A号楼1单元8层803，合同号15871098；2、2A号楼1单元11层1102，合同号15871099；3、2B号楼1单元20层2002，合同号15871102；4、4号楼1单元6层601，合同号15871103；5、4号楼1单元19层1901，合同号15871105）予以查封。后冯富荣不服（2017）豫1322执1686号执行裁定书，以购买了该房屋并已实际占有为由向一审法院提出书面执行异议，请求解除对该套房产的查封。2019年11月26日，一审法院作出（2019）豫1322执异28号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告冯富荣对（2019）豫1322执异28号执行裁定书不服，诉至一审法院。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，原告冯富荣与第三人中盛地产虽签订了房产认购书，但至今未就案涉房产办理房产备案登记，故不能认定案涉房产物权已归原告冯富荣所有，其房产认购书不能对协议以外的第三人产生对抗效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告没有提供证据证明非因自身原因导致未办理过户登记。故原告要求停止对涉案房产的强制执行的诉请，缺乏法律依据，不予支持。第三人中盛地产经原审法院传票传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩权。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条之规定，判决：驳回原告冯富荣的诉讼请求。案件受理费10946元，由原告冯富荣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人冯富荣提供了2013年、2015年冯富荣向开发商交付房款时开发商留存的原始黄联票据（图片）两张，证明该票据内容与冯富荣一审提交法院的红联一致，冯富荣已经支付了案涉房款。张方坡质证称：该证据不属于二审新证据，没有任何单位和个人来确认证据的具体来源。该证据系彩印件，且收据缺乏银行转账流水予以确认，不能佐证该收据的真实性。中盛房地产公司质证称：对提供证据的真实性无异议，该票据是公司收到案涉房款之后向冯富荣出具的收据。上诉人冯富荣提供了陈新红的银行卡流水一份，证明2013年至2015年间冯富荣到中盛房地产公司用其本人的村镇银行卡用pos机刷卡后，银行将同数额的款项汇至陈新红的账户中，冯富荣所刷的房款确实流向了中盛房地产公司。张方坡质证称：该证据不能证明冯富荣支付的系房款，且陈新红也不是公司的法人。中盛房地产公司对该证据未提出异议。本院二审查明，2015年9月14日，上诉人冯富荣与原审第三人中盛房地产公司签订了《南都领御认购书》，购买由中盛房地产公司开发项目南都领御2A栋1单元8层803室房屋及B-054号车位。自2013年1月27日到2015年9月14日，冯富荣分六次共向中盛房地产公司支付了全部房款704592元和车位款142000元，中盛房地产公司为冯富荣出具了购房款收据及车位购买手续。冯富荣向中盛房地产公司缴纳了有线电视入户费、燃气初装费、暖气初装费各项配套初装费后，中盛房地产公司于2016年5月25日为冯富荣办理了案涉房屋的交房手续并将房屋钥匙交付。冯富荣拿到房屋钥匙后就开始装修并于2017年5月入住至今。另查明，中盛房地产公司于2015年12月16日将包括案涉房屋在内的5套房产登记在其公司员工蔡茂森的名下。一审法院于2018年7月15日将案涉房产查封。本院查明的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案是执行案外人提起的执行异议之诉纠纷，案件争议的焦点是案外人冯富荣对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。针对冯富荣对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合被执行人中盛房地产公司的责任财产范围，异议人冯富荣、申请执行人张方坡及被执行人中盛房地产公司对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断。1.案涉房屋不属于中盛房地产公司的责任财产，不应纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。就本案而言，张方坡申请查封、执行的案涉房屋，系被执行人中盛房地产公司开发建设的南都领御2A栋1单元8层803室。基于本案已查明的事实，2015年9月14日，冯富荣与第三人中盛房地产公司签订了《南都领御认购书》，购买由第三人开发项目南都领御2A栋1单元8层803室房屋及B-054号车位。自2013年1月27日到2015年9月14日，冯富荣分六次共向中盛房地产公司支付了全部房款704592元和车位款142000元，中盛房地产公司为冯富荣出具购房款收据及车位购买手续。冯富荣对涉案房屋装修后已入住。没有证据证明冯富荣与中盛房地产公司恶意串通或者存在其他利害关系。在此情况下，冯富荣与中盛房地产公司所签房屋买卖合同已经基本履行完毕。中盛房地产公司作为出卖人对该房屋不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助冯富荣办理过户登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离中盛房地产公司责任财产范围，中盛房地产公司业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。张方坡作为中盛房地产公司债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿中盛房地产公司所欠债务，除非张方坡有证据证明冯富荣与中盛房地产公司恶意串通或者有其他利害关系，影响了对中盛房地产公司责任财产范围的认定。2.冯富荣对案涉房屋享有的物权期待权与张方坡的普通金钱债权相比，应予优先保护。冯富荣基于房屋买卖合同及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对中盛房地产公司享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权的权利，该权利也被称之为物权期待权。而张方坡对中盛房地产公司享有的是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接关联。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。中盛房地产公司作为出卖人因买受人冯富荣依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力。冯富荣对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，冯富荣可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。冯富荣所享有的权利在内容和效力上已经超过了张方坡享有的普通金钱债权，在没有证据证明冯富荣物权期待权的取得有瑕疵或存在适法性问题的情况下，应优先于张方坡的普通金钱债权予以保护。3.冯富荣对案涉房屋具有一定的居住权益，有优先保护的价值和意义。一审中，南阳市不动产登记服务中心于2020年4月13日出具的不动产登记资料查询结果证明一份，载明：冯富荣经房管系统查询暂无房产登记记录。在没有证据证明冯富荣尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被冯富荣实际用于自住的情况下，案涉房屋对冯富荣及其家人便具有了居住保障功能。故相对于张方坡享有的普通金钱债权，冯富荣及其家人的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，冯富荣在一审法院查封案涉房屋之前，冯富荣与中盛房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，且已经支付了房屋全部价款并已经合法占有了案涉房屋。对于为办理过户登记是否属于冯富荣自身的原因问题，本院认为，本案中冯富荣未能办理过户的原因是因为中盛房地产公司于2015年12月16日将包括案涉房屋在内的5套房产网签登记在其公司员工蔡茂森的名下，现有证据不能证明未办理过户登记的原因在冯富荣本人。综合以上事实，应当认定冯富荣对案涉房产提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人冯富荣的上诉请求成立。本院依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：一、撤销河南省方城县人民法院（2019）豫1322民初6338号民事判决；二、不得执行南阳市宛城区南都领御2A栋1单元8层803室商品住房；三、确认南阳市宛城区南都领御2A栋1单元8层803室商品住房归冯富荣所有。一审案件受理费10946元，二审案件受理费10946元，共计人民币21892元，由被上诉人张方坡负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二〇年十月十六日书记员  陈玫夙