江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终368号上诉人（原审被告）：徐州智地新能源科技有限公司，住所地徐州市泉山区黄河南路65号北楼。法定代表人：孙明，该公司经理。委托诉讼代理人：夏雨，江苏义行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏琪。委托诉讼代理人：代品想，江苏汇君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐敦庆，江苏汇君律师事务所律师。原审被告：孙明原审被告：徐州世界新能源发展有限公司，住所地徐州市泉山区淮海西路17号2幢1层。法定代表人：潘虎，该公司经理。委托诉讼代理人：解艳，江苏苏旭律师事务所律师。上诉人徐州智地新能源科技有限公司(以下简称智地公司)因与被上诉人魏琪、原审被告孙明、徐州世界新能源发展有限公司（以下简称世界新能源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初949号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人智地公司的委托诉讼代理人夏雨、被上诉人魏琪及其委托诉讼代理人代品想、徐敦庆、原审被告世界新能源公司的委托诉讼代理人解艳到庭参加诉讼活动。原审被告孙明经本院传票传唤，无合法理由未参加诉讼活动，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人智地公司上诉请求：一、撤销徐州市泉山区人民法院(2019)苏0311民初949号民事判决书；二、解除上诉人与被上诉人的房屋租赁合同关系，驳回被上诉人一审其他诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人魏琪停止营业系因自身经营原因，上诉人智地公司已履行交付房屋义务，一审法院以被上诉人魏琪不能实现合同目的为由，判令解除上诉人智地公司与被上诉人魏琪的房屋租赁合同，进而判令上诉人智地公司承担赔偿责任，适用法律错误。1.被上诉人魏琪停止营业是因其自身原因，与上诉人智地公司无关。庭审中被上诉人魏琪亦认可停止营业是因为所租赁房屋在承租后改造的门脸被城管封堵。本案中，案涉房屋系被上诉人魏琪自行改造，停止营业也是其自行选择，涉案房屋出租权争议发生在2018年10月，而被上诉人魏琪在2018年8月期间即已自行停止营业，因此被上诉人魏琪停业原因与涉案房屋出租权争议无关。事实上，被上诉人魏琪停止营业的根本原因还是在于其作出了错误的商业决策，希望通过改造涉案房屋的门脸来改变人流动线，但是却因为擅自改造门脸没有办理审批手续，使得城管封堵了修改后的门洞从而不能实现其目的，最终因经营状况不佳而自行选择了结束营业。2.上诉人智地公司无改造门脸义务，被上诉人魏琪主张由上诉人智地公司对门脸进行实际改造应承担举证责任。根据合同约定，上诉人智地公司既未承诺过协助改造门脸，也未实际找人施工，更从未干涉过被上诉人魏琪在案涉房屋内的自主经营活动。被上诉人魏琪自行停业与上诉人智地公司无关，造成合同目的不能实现的过错方并非上诉人智地公司。根据上诉人智地公司与被上诉人魏琪签订的房屋租赁合同约定，案涉房屋是现状交付，未有上诉人智地公司承诺代为改造门脸的约定，被上诉人魏琪签订租赁合同时即已经知晓涉案房屋的状况。被上诉人魏琪称上诉人智地公司承诺并实施了门面房门脸改造，但被上诉人魏琪对该主张未提供证据加以证明，因此应由被上诉人魏琪承担举证不能的后果。综上，被上诉人魏琪不能实现合同目的的原因系其自行改造的门脸被城管封堵后造成经营状况不佳从而选择停业，与涉案房屋的出租权争议无关，同时其未提供证据证明门脸系上诉人智地公司承诺改造和实际施工，上诉人智地公司对被上诉人魏琪停业并无过错。二、一审法院确定上诉人智地公司承担被上诉人魏琪损失的数额无事实依据。关于装修损失，被上诉人魏琪在诉状及庭审中主张的装修损失金额前后相差数额达16.5万元之多。如存有真实装修活动，不应前后存在如此差异，且被上诉人在一审中仅提供了手写的装修合同和收条各一份，未有具体的装修项目预算表、结算表和装修费用支付凭证以为佐证。因此被上诉人提供的证据并不能证明其实际产生的装修损失，其真实性令人存疑。仅基于上述材料按照被上诉人主张的金额为计算基数，事实依据不足。关于被上诉人魏琪主张的实际经济损失，首先，上诉人智地公司不是造成被上诉人魏琪停业的过错方，停业是被上诉人魏琪对自身经营行为的一种商业决策。上诉人智地公司按照合同要求交付了涉案房屋，且被上诉人魏琪也已实际占有使用了房屋，上诉人智地公司的合同义务已履行完毕，上诉人智地公司对魏琪停止营业并无过错，因此不应承担责任。另，被上诉人亦未举证证明其营业期间的营业额亦或其经营存在盈利，故应当承担举证不能责任。综上，一审法院认定上诉人智地公司应承担赔偿责任存在事实不清，法律适用错误的情形，请求二审法院查明事实，依法判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人魏琪答辩称：上诉人的上诉请求、事实与理由均不能成立，一审法院判决查明了案件的基本事实，对于判决结果，被上诉人虽然也不认同，但由于考虑到尽快结束案件，没有上诉。上诉人诉请的事实和理由在一审中已经查明，并有相关证据予以证实，上诉人的主张不能成立，请求法院依法驳回上诉人的诉请。上诉人主张被上诉人只因自身原因停止经营，与事实不符。上诉人对涉案的房屋通道门脸进行改造，后由于手续不合法被城管部门堵上，导致被上诉人无法正常经营。被上诉人经多方联系孙明，均联系不上。无法正常经营而导致合同不能履行，是由于上诉人的原因直接导致，上诉人主张不能成立。对于涉及的损失，被上诉人在一审中提供了充分的证据，上诉人主张一审判决错误不能成立。因为涉及到相关费用，被上诉人提供相关证据、合同、收据、照片及现场照片，能够证实其损失的存在，而且损失是大于一审判决确定的数额。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的诉请。原审被告世界新能源公司答辩称：上诉人的上诉请求和我公司无关，不发表意见。魏琪一审诉请：1.依法判令解除魏琪与智地公司的房屋租赁合同关系，退还交付的房屋租金75000元、押金10000元；2.判令智地公司、孙明、世界新能源公司共同赔偿魏琪因装修而产生的损失300000元及以及实际经济损失100000元；3.本案诉讼费、保全费由智地公司、孙明、世界新能源公司负担。一审法院认定事实：智地公司成立于2017年12月14日，住所地在徐州市泉山区黄河南路65号北楼，该公司系一人公司，股东暨法定代表人均为孙明。孙明与孙晋功为父子关系。2017年9月7日，世界新能源公司与徐州北矿金属循环利用研究院签订了两份租赁合同，租赁物分别位于徐州市产（不含门面）以及门面，租赁期限分别自2017年11月1日至2018年12月31日，2017年10月1日至2020年9月30日。2017年9月10日，世界新能源公司与孙晋功签订合作协议一份，约定世界新能源公司将租赁的黄河南路65号房屋及场地交给孙晋功投资管理使用，孙晋功自主经营，世界新能源公司不参与管理，双方还约定了费用支付及投资回报等权利义务内容。2018年5月3日，魏琪作为承租方与作为出租方的智地公司签订了商铺租赁合同，双方约定商铺位于西头，建筑面积为212.76平方米，租期三年，自2018年6月15日至2021年6月14日，第一年租金150000元，在签订合同之日一次性支付75000元作为第一年半年租金，同时交纳押金10000元，同时还约定了违约责任等，魏琪亦按照合同约定向智地公司缴纳了半年租金75000元及押金100000元。上述合同签订之后，魏琪与沈明利签订装修装饰合同，由沈明利对涉案房屋进行装修，总施工费用为130000元，后又增加了地坪，总费用为135000元。同时，魏琪亦购置了餐具炊具、冰箱冰柜等电器、桌椅、食品、酒水等物品在涉案商铺内经营大排档。2018年10月1日，世界新能源公司在徐州日报05版刊登了两份书面声明，具体内容为“我公司郑重声明，我公司系徐州市黄河南路65号所有房产及土地的合法承租人，任何个人及法人单位均不得以本公司名义对外收取商户租金，如发现，我公司将通过法律途径追究相关侵权人的责任”；“徐州世界新能源发展有限公司与孙晋功于2017年9月10日签订和合作协议已无法继续履行，故徐州世界新能源发展有限公司登报声明，解除与孙晋功所签合同协议，并保留诉诸法律主张损失的权利”。世界新能源公司将上述书面声明及登报报纸也在涉案房屋附近张贴。智地公司亦在2018年10月18日张贴声明一份，主要内容为：1、黄河南路65号院落及门面所有权属于徐州北矿金属循环利用研究院。徐州世界新能源发展有限公司从徐州北矿金属循环利用研究院承租该院落及门面后，于2017年9月10日与孙晋功签订合同协议书，将其承租的房屋及场地全部交由孙晋功投资管理使用，同时还约定孙晋功享有北矿集团合同的所有权利。孙晋功已经取得徐州世界新能源发展有限公司的授权，其作为公司此项目主要负责人有权利处理与之相关的任何事宜，包括将苏堤路门面租给各位商户是完全合理合法的；2、孙晋功委托孙明作为代理人协助处理此项目事宜，孙明为法人代表设立徐州智地新能源科技有限公司，各租户与徐州智地新能源科技有限公司签订的租赁合同是合法有效的；3、张婕为徐州智地新能源科技有限公司的员工，其收取各租户租金是基于公司员工的职务行为，所有租金也全部上交公司，与张婕本人无关。针对张婕的违法指控均为无端诽谤，我公司保留追究其责任的权利。2018年10月27日，魏琪电话报警称：其在2018年5月15日前后，在孙明签订了租赁合同，租赁一层西头门面房，7月10日收取租金的孙明联系不上，10月1日世界新能源公司张贴公告称与孙明签订的合同无效，像此情况有20多户，请求帮助。在魏琪承租前期，孙晋功安排人员在涉案房屋西侧开了门脸，后又被封死，无法通行。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于魏琪与智地公司签订的合同是否有效,魏琪以不能实现合同目的为由解除与智地公司之间的房屋租赁关系能否成立的问题。我国合同法第五十二条规定了合同无效的情况，主要有以下五种情形，具体为：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。就本案而言，涉案商铺的房屋所有权人为徐州北矿金属循环利用研究院，该单位与世界新能源公司签订了书面租赁合同，后世界新能源与孙晋功签订合作协议书，孙晋功基于该协议的约定，取得了使用涉案房屋的权利，那么智地公司作为出租人与魏琪签订书面租赁合同，合同效力是有效还是无效，涉及到本案的法律适用。首先，通过本案的审理，已经查明孙晋功与孙明之间的关系，孙明与智地公司之间的关系，以及孙晋功基于与世界新能源公司的合同约定取得使用、管理包括涉案房屋在内的黄河南路65号房产及土地的权利，至于孙晋功与世界新能源公司之间是合作关系还是租赁关系，孙晋功并非本案的当事人，在缺少孙晋功抗辩和举证的情况下，法院不宜对此作出具体认定，但双方法律关系的性质并不影响孙晋功基于合同约定获得对黄河南路65号房产及土地享有的权利。虽然智地公司在2018年10月18日张贴书面声明称孙明系孙晋功的委托代理人有权对外签订合同出租包括涉案房屋在内的房屋及土地，但智地公司在本案中并没有提交孙晋功的书面授权。即便孙晋功对孙明有书面授权，或者基于两人的身份关系相信孙晋功对孙明有授权，那么孙明以自己独资的智地公司与魏琪签订租赁合同的效力是否获得孙晋功的追认是判断涉案合同效力的关键。我国合同法第五十一条规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。现因孙晋功涉嫌刑事犯罪，且羁押地点不明，故孙晋功追认与否无法在本案中查实，不能当然依据无权处分行为认定涉案合同无效。其次，作为合同当事人的魏琪及智地公司并不认为涉案合同是无效合同，两合同主体也不存在欺诈、胁迫及恶意串通等情形，故本案也不符合合同法第五十二条规定的无效情形。最后，在魏琪承租期间，也即是在2018年10月份，出现了孙明无法联系，门脸被封死以及世界新能源公司张贴公告等造成涉案房屋的出租权出现争议，而智地公司登记的住所地并无人办公，魏琪寻找孙明无果，不得以通过报警方式仍未找到孙明，致使无法继续使用涉案房屋。因此，魏琪在本案中以不能实现合同目的而解除涉案合同，符合法律规定，予以支持。本案并非双方协商一致解除合同，魏琪作出解除合同的意思表示已经通过诉讼的方式向智地公司进行了通知，涉案租赁合同系因魏琪行使法定解除权而解除。二、关于魏琪要求智地公司、孙明、世界新能源公司在本案中承担的民事责任能否成立的问题。本案中，与魏琪签订租赁合同的相对方是智地公司，根据合同相对性原则，魏琪要求智地公司在本案中承担民事责任，符合合同相对性原则。我国《公司法》第六十三条的规定，意在限制一人有限公司股东采用将公司财产与个人财产混同的手段，逃避债务，损害公司债权人的利益，故股东对公司债务承担连带责任的前提是股东的个人财产与公司财产出现混同。本案中，魏琪基于租赁合同提起诉讼，应当由孙明对其个人财产与智地公司的财产不存在混同进行举证。现因孙明未提交证据，故魏琪要求孙明对智地公司的案涉债务承担连带责任，有事实依据，予以支持。因世界新能源公司不是与魏琪建立合同关系的相对方，双方不存在任何法律关系，世界新能源公司与孙晋功之间的法律关系的性质对魏琪要求世界新能源公司在本案中承担的民事责任无关，故魏琪要求世界新能源公司在本案中承担民事责任，不予支持。三、关于魏琪在本案中主张的损失是否有依据的问题。我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案而言，虽然魏琪有权依据法律的规定单方解除涉案租赁合同，但是魏琪应当在享有解除权的情形成就时将作出解除合同的意思表示向智地公司进行通知，但魏琪提起诉讼时才要求解除涉案租赁合同，依法行使解除权，而立案之日已经超过了双方约定的租赁时间开始的6个月，故魏琪要求智地公司退还已经交纳的租金75000元，没有依据，不予支持。对于魏琪要求退还押金10000元的主张，因涉案租赁合同已经解除，故智地公司应当向魏琪退还该款。对于魏琪在本案中主张的损失，包括装修损失224130元和实际经济损失100000元，对此一审法院认为，魏琪为了在涉案商铺内开展经营，对于涉案商铺进行了装饰装修，并采购了经营所需物品，因魏琪系个体经营，缺乏正规的财务会计票据与采购物品清单属于客观情况，而装修装饰和采购物品并开展经营的确是客观事实，人民法院审理案件要以客观事实为基础，对于客观事实的证实，一方面需要证据来呈现，一方面也可以根据当事人的陈述及举证作出综合认定，故不能以魏琪不能提供正规财务票据等资料而否认魏琪经营投入的客观事实。魏琪对于装饰装修和采购物品提供了合同、收据、清单和照片，对于其所主张的该项损失，一审法院综合评判如下：首先，对于魏琪投入的装饰装修损失，按照一般的商业惯例，该项投入应列入经营成本在合同约定租赁期限内进行分摊，魏琪提交证据证实装修花费135000元，按照三年租赁期限，每年为45000元，魏琪租赁期间的2018年6月15日至本案魏琪起诉之日，应分摊约25000元。因魏琪与智地公司对于已经形成附合的装饰装修物在租赁合同中没有约定，而造成本案合同解除的原因系智地公司所致，故智地公司应承担魏琪装饰装修剩余租赁期的残值损失110000元。其次，魏琪在本案中主张的其他采购物品损失及人员工资等，一是魏琪采购物品属于动产，可以移动，在魏琪无法经营后，魏琪即可进行处理，以减少损失；二是人员工资属于魏琪合理的经营支出，并非损失范围；三是即便魏琪没有将有关物品处置，但该物品还享有残值，应当扣减残值后的价值作为计算损失的依据，根据魏琪提供的清单，一审法院酌定该部分动产的扣除残值后的损失为20000元，由智地公司予以赔偿。最后，魏琪主张的实际经济损失100000元，实际为预期利益损失，是基于信赖利益而造成的损失，该项损失的计算需要依据魏琪在合法正常经营期间的支出和盈利账簿进行计算，现在魏琪没有提供该项证据，但是可以参照魏琪向智地公司支付的租金数额进行计算，具体理由为：一是魏琪使用涉案房屋所需要支付的对价是支付租金，因此魏琪在不能使用涉案商铺后还向智地公司支付租金，亦构成此期间的经济损失；二是在魏琪无法使用涉案商铺后，通过报警的方式积极寻找孙明，但未果，在此期间之后至起诉之日可以确定为魏琪损失的合理期间。因此，魏琪主张的实际经济损失，结合上述分析，一审法院酌情确定为37500元。一审法院判决：一、解除魏琪与徐州智地新能源科技有限公司签订的商铺租赁合同；二、徐州智地新能源科技有限公司于判决生效后十日内向魏琪退还押金10000元，并赔偿装修装饰损失130000元、实际经济损失37500元；三、孙明对徐州智地新能源科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回魏琪的其他诉讼请求。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：1.上诉人应否向被上诉人赔偿损失；2.一审确定的损失数额是否适当。二审期间，上诉人提交徐州市大气污染防治联席会议办公室2019年3号文件，证明2019年8月，徐州市下发文件，对包括烧烤、餐饮在内的行业进行重点整治，被上诉人正是因其自身业态无法达到环保要求，自行选择停业，是其自身经营原因，并非上诉人未履行合同义务。被上诉人质证认为，对该证据真实性无异议，但是与本案没有关联性。因为本案是大车间改造室内经营，烧烤只是其中一小部分，环保是达标的，也是小酒馆经营。本院认为，文件与本案关联性无法证实，故不予采信。一审查明事实二审予以确认。一、关于上诉人应否向被上诉人赔偿损失问题。根据查明事实，被上诉人承租涉案房屋用于经营餐饮。涉案房屋西临苏堤北路但有围墙阻隔，东面有一条出口通往大院内，由东向北才是大院出口，南面是其他建筑物没有出口。被上诉人承租涉案房屋后，孙晋功安排上诉人工作人员在涉案房屋西面围墙上为被上诉人开通一个门脸，用于被上诉人饭店通行，并将涉案房屋东侧通向大院内的道路用铁丝网拦死。后因西侧门脸违反相关行政管理规定，被城管部门封堵，导致被上诉人经营的饭店无法正常通行，被上诉人于2018年8月初停业。虽然上诉人不认可在东侧用铁丝网封堵的事实，但从二审期间双方提供的现场影像资料来看，封堵的绿色铁丝网虽有部分被破坏，但仍在现场。上诉人主张改造门脸与其无关，与事实不符，本院不予采信。租赁房屋东侧被铁丝网拦死、西侧墙上门脸被封堵，又无人解决租赁房屋的通行问题，导致被上诉人租赁合同目的不能实现。被上诉人因合同目的无法实现要求解除合同，系因上诉人造成。同时，自2018年10月1日起上诉人与世界新能源公司之间就涉案房屋的出租权出现纠纷，也是被上诉人要求解除租赁合同的原因之一。因此，一审法院判令上诉人赔偿被上诉人因合同解除造成的损失，并无不当。二、关于一审确定的损失数额是否适当问题。本院认为，双方对于被上诉人对涉案房屋装修的事实均无异议，但对于装修价值存在异议。二审期间双方共同到涉案房屋内拍摄房屋现状，并分别向本院提供相应的影像资料，从影像资料可以看出涉案房屋的装修内容包括：八个窗户封堵、大厅塑料网吊顶、全屋水泥地坪、隔建卫生间、厨房、储藏室、厨房吊顶、厨房墙面及地面贴砖、卫生间排水及洁具、墙面粉刷、水电改造、监控及门窗安装等，考虑房屋面积、本地市场人工及材料价格，结合一审中被上诉人提供的装修合同及装修票据，一审法院酌定扣除被上诉人租赁期间分摊装修价值后装修残值为110000元，并无明显不当。关于被上诉人采购的物品损失问题，一审法院考虑被上诉人在西侧门脸被封堵后，已拉走部分菜品处置，涉案房屋内剩余的冰柜、冰箱、桌椅、厨具以及厨房设施等物品，即便未能投入经营使用，仍具有部分残值，已充分排除应由被上诉人自行负责的不利因素，最终酌定被上诉人物品损失为20000元，亦无明显不妥，本院予以维持。关于经济损失问题，因被上诉人正常经营期限短，无法计算营业损失，一审法院结合涉案房屋租金的交纳情况及被上诉人对承租房屋的使用情况，酌定损失为37500元，并无不当。综上，上诉人智地公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3850元，由上诉人徐州智地新能源科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 崔金城审 判 员 苏 团二〇二〇年十月十二日法官助理 曹 勇书 记 员 侯梦池