贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终6873号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州乾互通商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段302号大上海商贸城商场5栋602。法定代表人：李新华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘小果，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆涛，贵州公达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张代欣，女，2002年7月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。法定代理人：吴闵（张代欣之母），女，1970年6月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王飞，北京大成（贵阳）律师事务所律师。原审反诉被告：贵州三利房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段302号。法定代表人：李新华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘小果，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆涛，贵州公达律师事务所律师。上诉人贵州乾互通商业管理有限公司（以下简称乾互通商业管理公司）因与被上诉人张代欣、原审反诉被告贵州三利房地产开发有限公司（以下简称三利房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2020）黔8601民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乾互通商业管理公司上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判解除《酒店租赁及经营管理合同》；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《酒店租赁及经营管理合同》目前已经形成合同僵局，满足合同解除条件，一审认定尚未满足合同解除条件，属于认定事实错误。如案涉合同继续履行，对上诉人显失公平，合同履行的前提是酒店项目的成功启动和运营，且合同中对租金的约定亦是以该酒店项目运营为前提而设定，现酒店项目未能启动，承租人继续租赁房屋并不能实现合同目的，亦不能产生收益，合同虽对租金金额有明确约定，但后期的租金约定的是该年实际租金的90%，将造成合同履行不能，同时，上诉人在未使用租赁物且无法产生收益的情况下，一直支付租赁费，有失公平。二、上诉人作为违约方，并不存在恶意违约的情形，上诉人系在合同约定的酒店项目破产后才提出解除合同的请求，属于在履行条件缺失且履行不能的情况下才要求解除合同，并不构成恶意违约。三、守约方要求继续履行合同，未衡平合同双方利益关系，亦违反诚实信用原则，诚实信用原则包含“在不损害他人利益和社会公益的前提下，追求自己的利益”这一要求，但合同的继续履行实质上是以上诉人的损失来满足被上诉人的利益追求。张代欣辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。三利房开公司的辩称意见与乾互通商业管理公司的上诉意见一致。乾互通商业管理公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《酒店租赁及经营管理合同》；2.案件受理费由被告承担。张代欣向一审法院反诉请求：1.反诉被告乾互通商业管理公司继续履行与反诉原告于2018年2月1日签订的《酒店租赁及经营管理合同》，并妥善管理经营租赁房屋；2.反诉被告乾互通商业管理公司支付反诉原告自2020年2月至2020年7月期间租金13800元及滞纳金124.2元（滞纳金暂计算至2020年4月30日，之后滞纳金以应付租金为基数按日万分之二标准计算至租金支付完毕之日止）；3.若法院判决合同解除，反诉被告乾互通商业管理公司向反诉原告支付违约金113160元、返还房屋并承担反诉原告与反诉被告解除商品房买卖合同之前产生的水电、物业等因该房屋产生的所有费用；4.反诉被告三利房开公司对第一至三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.案件受理费由二反诉被告共同承担。一审法院认定事实：2018年2月1日，张代欣与三利房开公司签订《商品房买卖合同》，以分期付款方式购买三利房开公司开发的位于贵阳市云岩区大上海商贸城（6）1单元5层4号房屋（建筑面积35.08㎡），购房款于2018年2月2日付清。2018年2月1日，张代欣（甲方）与乾互通商业管理公司（乙方）签订《酒店租赁及经营管理合同》，约定乙方承租甲方所购买的前述房屋经营酒店，租赁期限十年（2018年7月1日至2028年6月30日）；租金为：2018年7月1日至2021年6月30日27600元／年，2021年7月1日至2024年6月30日36800元／年，2024年7月1日至2028年6月30日为该年实际租金收益的90％；租金支付方式为：一次性付款购买的，从计租日起每月月末三个工作日内支付，按揭购买的，待按揭下款后七个工作日内支付计租日起至按揭下款日止前整月租金，后续租金每月月末三个工作日内支付；乙方不得逾期向甲方支付租金，如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之二向甲方支付违约金，如逾期超过180日，甲方有权单方面终止或解除合同。同日，三利房开公司向张代欣出具《担保函》，为乾互通商业管理公司的履约能力和履约责任提供担保，并对其履行协议的过程和后果承担全部责任，担保时效与双方所签合同相关条款约定的起止时效一致。另查明，《酒店租赁及经营管理合同》签订后，2018年7月至2018年11月，乾互通商业管理公司每月按约向张代欣支付租金。自2018年12月起开始拖欠租金。张代欣于2020年1月14日向一审法院提起诉讼要求支付2018年12月至2020年1月租金及违约金，一审法院于2020年4月1日作出（2020）黔8601民初108号民事判决，判令乾互通商业管理公司支付2018年12月至2020年1月期间的房屋租金32200元、截止到2020年1月31日的违约金1477.52元，并以所欠付租金为基数，按日万分之二标准支付自2020年2月1日起至租金支付完毕之日止的违约金，三利房开公司对上述债务承担连带清偿责任。还查明，万达集团与三利房开公司签约成立万达广场，并已投入运营。酒店项目未实际启动,案涉房屋实际处于空置状态。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、身份证、营业执照（副本）、（2020）黔8601民初108号民事判决书、《商品房买卖合同》《酒店租赁及经营管理合同》《担保函》、贵阳网《贵阳云岩区首座万达广场开业》、照片等证据在卷佐证，一审法院予以采纳。一审法院认为，张代欣与乾互通商业管理公司签订的《酒店租赁及经营管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应依法予以保护，双方均应按照合同约定全面履行义务。关于乾互通商业管理公司主张解除合同的诉讼请求，一审法院认为，首先，乾互通商业管理公司与张代欣签订合同的初衷为包租经营酒店，三利房开限公司并非《酒店租赁及经营管理合同》的相对方，其与万达集团签约及万达广场投入运营并未使用到案涉房屋，乾互通商业管理公司原计划的酒店项目未实际启动，造成的商业风险应由其自行承担，而不能转嫁给对方当事人。其次，乾互通商业管理公司作为违约方起诉解除合同需要同时具备三个条件，即主观上非恶意、继续履行合同对其显示公平和相对人张代欣拒绝解除合同违反诚实信用原则。本案中，虽然无证据表明乾互通商业管理公司要求解除合同主观上存在恶意，但其也未举证证明继续履行合同对其显失公平。同时，如果乾互通商业管理公司能够找到替代的履行方式保障张代欣的合同利益，或对张代欣因合同解除而遭受的损失进行赔偿，在此情况下，张代欣仍拒绝解除合同的，可以认定其已经违反了诚实信用原则。本案中，乾互通商业管理公司要求解除合同，但拒绝给予对方补偿或赔偿，不能认定张代欣拒绝解除合同违反诚信原则，故对乾互通商业管理公司解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。对于张代欣提出的反诉请求，分别评判如下：一、关于反诉被告继续履行双方签订的《酒店租赁及经营管理合同》并妥善管理经营租赁房屋的诉请，反诉原告的该项诉请没有明确继续履行的具体内容，属诉请不明确，一审法院不予支持；二、关于反诉被告乾互通商业管理公司支付反诉原告自2020年2月至2020年7月期间租金13800元及滞纳金124.2元（滞纳金暂计算至2020年4月30日，之后滞纳金以应付租金为基数按日万分之二标准计算至租金支付完毕之日止）的诉请，根据双方“后续租金每月月末三个工作日内支付”的约定，一审法院对2020年2月至2020年5月期间共四个月的租金9200元（27600元/年÷12个月×4个月）予以支持，超出部分不予支持；根据合同约定，截止到2020年4月30日违约金分别为：2020年2月2300元×2?×90天=41.4元；2020年3月2300元×2?×61天=28.06元；2020年4月2300元×2?×30天=13.8元，共计83.26元，超出部分不予支持，乾互通商业管理公司并应以所欠付租金为基数，按日万分之二标准，支付自2020年5月1日直至租金支付完毕之日止的违约金；三、关于反诉被告乾互通商业管理公司向反诉原告支付违约金113160元以及关于与三利房开公司解除买卖合同后相关费用由反诉被告承担的诉请，因该反诉请求是基于若法院判决解除合同为前提而提出，因一审法院并未支持乾互通商业管理公司关于解除《酒店租赁及经营管理合同》的诉请，此外是否解除商品房买卖合同也非本案审理范围，故对该项反诉请求不予支持；四、关于反诉被告三利房开公司对第一、二、三项反诉请求承担连带清偿责任的诉请，三利房开公司自愿向张代欣出具《担保函》，为乾互通商业管理公司的履约能力、履约责任和履行协议的过程、后果提供担保，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”规定，应当承担连带责任，责任范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，即三利房开公司应当对上述租金及违约金的支付承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条规定，判决：一、原告（反诉被告）贵州乾互通商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张代欣支付2020年2月至2020年5月期间的房屋租金9200元；二、原告（反诉被告）贵州乾互通商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张代欣支付自2020年2月至2020年4月30日的违约金83.26元，并以所欠付租金为基数，按日万分之二标准支付自2020年5月1日起至租金支付完毕之日止的违约金；三、反诉被告贵州三利房地产开发有限公司对上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告贵州乾互通商业管理有限公司的全部诉讼请求；五、驳回反诉原告张代欣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计50元，由原告（反诉被告）贵州乾互通商业管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计1421元，由原告（反诉被告）贵州乾互通商业管理有限公司负担104元，被告（反诉原告）张代欣担1317元（本诉与反诉案件受理费已预付，原、被告在履行本判决时直接向对方给付应承担部分）。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审作出（2020）黔8601民初108号民事判决后，乾互通商业管理公司不服提出上诉，本院于2020年8月10日作出（2020）黔01民终5356号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。此外二审经审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院依法仅对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。本案乾互通商业管理公司与张代欣签订的《酒店租赁及经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。案涉合同签订后，张代欣按约将案涉房屋交付乾互通商业管理公司，乾互通商业管理公司应当按约支付租金，但乾互通商业管理公司仅按约向张代欣支付五个月租金后，自2018年12月起一直拖欠租金，其行为违反合同约定构成违约，依法应当承担违约责任。张代欣基于乾互通商业管理公司的违约行为向一审法院提起诉讼，一审法院判决乾互通商业管理公司向张代欣支付2018年12月至2020年1月期间的租金及违约金。从2020年2月起，乾互通商业管理公司仍又拖欠租金，其于2020年3月向法院提起解除合同之诉，但其并未提交证据证明张代欣存在违反合同约定达到其行使合同约定或者法定解除权的情形。其作为出租方，未按约支付租金，在张代欣起诉、法院判决其支付租金后，其仍然拖欠租金，乾互通商业管理公司作为违约方不享有单方解除合同的权利。从合同约定的内容来看，乾互通商业管理公司租赁案涉房屋的目的是经营酒店，其作为商业管理公司对租赁后能否实际作为酒店开业经营应当有一定的预见能力，不能开业经营的商业风险其无权转嫁给出租人，且案涉合同租赁期限为十年，至今合同仅履行了两年多，现在不能开业不能代表乾互通商业管理公司经努力后仍然不能开业，故根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利履行义务应当遵循诚实信用原则”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”之规定，本院对乾互通商业管理公司关于继续履行合同有失公平以及违反诚实信用原则的上诉理由不予采信。一审以乾互通商业管理公司不符合行使解除权的条件驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，乾互通商业管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费308元，由上诉人贵州乾互通商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇二〇年十月十日书记员 曹 艳