湖南省衡阳市珠晖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0405民初1126号原告：邓婕，女，1992年10月12日出生，汉族，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：阳桂金，男，1969年3月8日出生，汉族，住湖南省衡东县。被告：衡阳市珠晖城市建设开发公司，住所地：湖南省衡阳市珠晖区临江路44号。法定代表人：陆健飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：佘珍君，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡迭绵，湖南云天（衡阳）律师事务所律师。原告邓婕与被告衡阳市珠晖城市建设开发公司（以下简称城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告邓婕、被告城建公司的委托诉讼代理人胡迭绵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓婕向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金25131元（从2017年1月1日计算至2019年2月2日，以缴纳的房款为基数，按每日万分之一计算）；2、判决被告支付原告逾期办证违约金3298元（按缴纳的房款的百分之一计算）；3、判决被告向原告交付不动产权属证明和不动产销售发票等；4、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月24日，原告与被告签订了《衡阳市商品房买卖合同》，并办理了网签手续，合同约定被告应在2016年12月31日前将符合合同条件的商品房交付给原告，并约定了逾期交房和办证的违约责任。原告按照合同约定在2015年12月24日前将购房款329802元付清给被告，但被告未能按合同约定的时间交付房屋。此后原告主动找被告要求收房，被告才于2019年2月2日将房屋交付给原告。原告认为，被告逾期交房，应当依据合同承担违约责任。同时原告在2019年2月2日收房时向被告交纳了1000元的房产证代办费，但被告至今未将不动产权属证书办理好，依据合同约定应当成延期办证违约金。被告至今未提供购房销售发票等亦构成违约。原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼。被告城建公司辩称，一、原告购买的房屋属于团购房，房屋价格远低于市场价，且团购房只针对珠晖区从事公务的职工，不能转让出售，原告不是团购房的对象，违反珠晖区政府的规定，原、被告之间的买卖合同无效。二、合同约定的违约金过高，被告认为应当参照实际损失及租金来计算，被告已经对房屋租金进行了评估。三、通知交房的时间是2018年7月25日，因原告自己的原因未收房，不属于被告的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性、合法性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提交的短信，原告有异议认为房屋当时没有竣工，本院认为，被告未提交短信原件核对，故本院不予采纳。被告提交的珠晖区人民政府和中共衡阳市珠晖区委办公室的文件等，原告认为与本案无关，本院认为，该证据客观真实，与本案有关，故予以认定。被告提交的中共衡阳市委办公室衡办【2019】38号文件，原告认为与本案无关，不能排除被告的责任，本院认为，该文件只能反映政府机构组建的有关内容，被告无法证明与本案的关联性，故不予采纳。被告提交的湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司出具的2份评估报告，原告认为不能以毛坯房来鉴定，且鉴定与本案无关，本院认为，该2份鉴定报告是鉴定幸福园小区的房价和租金，与本案有关，故予以采纳。结合原、被告无异议的陈述及本院采纳的有效证据，认定事实如下：2009年8月27日，衡阳市珠晖区人民政府向衡阳市规划局出具“关于在白渔潭园艺场征地建设区机关家属楼的函”，珠晖区拟参照石鼓、蒸湘的运作模式，由房地产开发公司负责建设商住房，区机关工作人员通过自行购买获得住房，区财政不补贴一分钱，恳请市规划局同意珠晖区在白渔潭园艺场内征用土地144亩用于机关家属楼建设。2010年5月6日，珠晖区委办公室和珠晖区政府办公室联合发布珠办通【2010】20号通知，通知要求各单位职工于2010年5月19日前支付首期购房款5万元，只限团购对象范围内的人员购房，不得转让、赠送、出售购房指标。石爱群取得了团购房资格，此后，石爱群将团购房资格转让给邓小华，邓小华又将购房资格转让给二女儿邓婕。2015年12月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，1、原告购买被告开发的位于衡阳市珠晖区，建筑面积为115.72平方米，单价为2850元／平方米，房款总金额329802元，原告一次性付清房款；2、被告应当在2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，如因不可抗力，被告在发生之日起30日内告知原告；3、被告未按照本合同规定的期限将房屋交付原告使用的，按下列方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款；原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金；4、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；5、由于原告原因，未能按期交付的，原告应在被告通知规定的商品房交付时间内办理房屋交接手续，由于原告原因，未能按期办理交接的，原告应向被告支付每逾期一日50元的房屋保管费。逾期超过15日，原告仍未办理房屋交接手续的，即视为被告已将本合同项下物业交付了原告，物业管理等相关费用自被告通知房屋交付之日起计算；6、双方均同意办理房地产产权手续采取委托代办的方式办理，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房款的1%向原告支付违约金；7、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，原告有权退房。合同签订后，原告付清了购房款。2018年7月25日，被告城建公司在珠晖区人民政府网站上发布“关于幸福园业主办理交房手续的通知”，通知的内容为：幸福园项目已竣工验收，于2018年6月1日开始进行交付，各位业主在幸福园小区购买的房屋，现可以办理交房相关手续，由于项目规模大，楼栋多，避免交房出现误差，决定采用分期分批形式进行交房，从7月26日开始交付13栋、15栋，其他楼栋根据工作安排依次交付，请您在接到我公司工作人员电话或短信通知后，按照有关流程，依法依规办理交房手续。2019年2月2日，原告到被告处收房，同日，原告向被告支付了保证金1000元和委托代办费1000元。2018年8月至9月，幸福园项目的建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位均签字盖章表示幸福园项目的13栋楼分别验收合格。被告开发建设的幸福园项目，我院目前受理的包括原告在内的同类型情况基本一致的案件有多件。在本院受理的原告钟文蒙起诉被告的房屋买卖合同纠纷一案中，被告申请了对幸福园小区的房屋市场售价及市场月租金进行鉴定。本院依法委托湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司对位于衡阳市珠晖区东外环路3号幸福园小区2016年1月期间的房屋市场价格、楼层差价和2017年1月至2018年7月毛坯房市场租金进行鉴定，2019年10月12日，湖南明诚房地产土地资产评估有限责任公司出具湘明评字（2019）第10120702号、湘明评字（2019）第10120701号评估报告，评估幸福园小区市场均价为3630元/平方米，楼层差价为10元/平方米；幸福园小区2017年1月建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元/平方米，建筑面积144平方米以上的毛坯房市场月租金为2.5元/平方米。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。原、被告双方均应按照合同约定履行自己的义务，原告已按合同约定于2015年12月付清了房款，被告应按照合同约定于2016年12月31日前交付房屋。关于逾期交房的截止时间，被告辩称其于2018年7月25日在珠晖区人民政府网站上发布的“关于幸福园业主办理交房手续的通知”即应认定为向业主发出收房通知，本院认为，原、被告的房屋买卖合同中明确约定被告需以书面方式通知原告收房，故被告在网站上发的通知并不是有效的收房通知书。本案中，被告无证据证明其曾经以书面方式向原告通知收房，故对被告的此抗辩理由，本院不予采纳。原告于2019年2月2日收房，被告的逾期交房的日期应计算至2019年2月1日，逾期交房计762天。关于逾期交房违约金，被告辩称合同中约定的违约金过高，应予以调整。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而逾期交房造成的损失，实际上就是不能居住、使用该房屋造成的损失，该损失可以参照同地段同标准住房的租金损失来确定。根据湘明评字（2019）第10120701号评估报告，幸福园小区2017年1月至2018年7月建筑面积144平方米以下的毛坯房市场月租金为2.8元/平方米。合同中约定的违约金远远高于原告的损失，故本院依法将违约金调整至原告的房屋租赁实际损失。原告所购住房建筑面积为115.72平方米，故被告因逾期交房应支付原告的违约金计为8117.27元（115.72平方米×2.8元/平方米/月×12月/年÷365天/年×762天）。关于原告诉请的购房发票及不动产权属证明，本院认为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关是发票的主管机关，未按规定开具发票的行为应由税务机关依照税收法律法规处理，不属于人民法院处理的范围。原告诉请的发票实际是为了办理房屋产权证，被告应当给原告办理不动产权证而未办理，对此，原告可直接要求被告赔偿因未提供发票导致房屋产权证无法办理而给其造成的损失，原告在本案中亦提出了要求被告赔偿逾期办证的违约金，本院认为，合同约定，如因被告的原因导致原告逾期取得房屋产权证的，应向原告支付已付房款的1%的违约金。被告无证据证明其将办证的有关资料已提交到有关部门备案，实际上，原告的房屋到目前为止未取得房屋产权证，被告应向原告支付逾期办证违约金3298元（329802元×1%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告衡阳市珠晖城市建设开发公司在本判决生效之日起六十日内支付原告邓婕逾期交房违约金8117.27元；二、被告衡阳市珠晖城市建设开发公司在本判决生效之日起六十日内支付原告邓婕逾期办证违约金3298元；三、驳回原告邓婕的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费510元，由被告衡阳市珠晖城市建设开发公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  谢红春审 判 员  王小卉人民陪审员  吴衡英二〇二〇年十月十日法官助理谭凡洁书记员管品倩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。