江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终3016号上诉人（原审被告）：张建宁，女，1970年3月28日出生，汉族，住溧阳市天目湖镇古县。委托诉讼代理人：张立新，江苏常立律师事务所律师。委托诉讼代理人：花怡文，江苏常立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵金丽，女，1973年5月19日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：黄勇，江苏名扬律师事务所律师。原审被告：罗雪琴，女，1976年11月16日出生，汉族，住溧阳市。原审被告：溧阳市天目湖全季宾馆，住所地溧阳市天目湖镇天目路186号。经营者：张建宁，女，1970年3月28日出生，汉族，住溧阳市天目湖镇古县。上诉人张建宁因与被上诉人赵金丽、原审被告罗雪琴、溧阳市天目湖全季宾馆（以下简称全季宾馆）合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院（2019）苏0481民初5048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建宁上诉请求：1.撤销一审判决，进行改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人之间签订的《宾馆转让合同》合法有效，双方签订《转让合同》时，上诉人是宾馆的实际经营权人，对宾馆的设备、装饰、装修等具有完全的处置权，系有权处分；其按照《宾馆转让合同》约定交付了转让标的物即转让房屋的装修、装饰、设备等，被上诉人接收上述标的物并且做了一系列交接手续包括但不限于将宾馆收款人变更为被上诉人等事项，也实际收取了宾馆三个月的营业款，对涉案宾馆已经进行了实际控制，可以看出，张建宁已经完全履行了自己的转让合同义务，合同已经全面履行完毕，至此张建宁所有的转让义务已经完成；原审法院判决张建宁无权处分导致《转让合同》无效没有事实和法律依据。首先从村委出具的房屋租赁合同附件证明来看，村委一直以来对张建宁转租的事实是明知且持同意态度，因此张建宁完全有权对宾馆设备进行转让，合同合法有效；其次，即使在案件过程中村委提出自己对房屋转租事宜并不知情，但是从法院2020年1月16日找村委进行调查距今，村委都未对转租一事提起诉讼表示异议，应当视为出租人同意承租人进行转租，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内如未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效，人民法院不予支持。根据该解释，确认转租合同无效或请求解除合同的权利行使人应当是溧阳市天目湖村委，但是本案中村委一直未提出要求解除上诉人与被上诉人之间的转租合同也未要求认定合同无效，次承租人依据本条主张合同无效，无法律依据。综上，双方之间的合同合法有效，应当继续履行。故请求法院支持上诉人的请求。赵金丽辩称:1.一审法院查明事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判；2.案涉房屋的权利人已经明确表示对张建宁与罗雪琴的转租行为不予认可，张建宁和罗雪琴与村委签订的房屋租赁合同也已经明确约定案涉房屋不得转租，因此上诉人张建宁以及罗雪琴是没有处分权的；3.根据合同相对性原则，被上诉人的诉请是基于与上诉人以及罗雪琴之间签订的两份合同，当然有权主张合同无效，不以房屋所有权人是否主张为前置条件。权利人是否行使合同解除权与本案没有关系。罗雪琴、全季宾馆未作述称。赵金丽向一审法院起诉请求：1、确认赵金丽与全季宾馆、张建宁于2019年4月1日签订的宾馆转让合同以及赵金丽与罗雪琴于2019年4月1日签订的房屋转租合同无效；2、要求全季宾馆、张建宁、罗雪琴共同返还赵金丽已支付的转让费人民币120.5万元；3、要求全季宾馆、张建宁、罗雪琴共同赔偿赵金丽损失人民币5万元；4、全季宾馆、张建宁、罗雪琴承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月1日，赵金丽（乙方）与张建宁（甲方）签订《宾馆转让合同》一份，合同约定张建宁同意将位于溧阳市天目湖镇天目路186号溧阳市天目湖全季宾馆（1楼南2个门面及2-6楼，一楼餐厅只可自用）转让给赵金丽，建筑面积为3000平方米，并保证赵金丽同等享有张建宁在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。甲方与乙方签订了租赁合同，租期2019年4月1日至2031年11月31日，年租金为600000元人民币不含税，租期为13年，总租金为人民币7800000元。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装饰等不动产归甲方所有，营业设备等动产归乙方。转让费为人民币2290000元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰，设备及其他相关费用。甲方提供给乙方全季宾馆所有合法经营证件工商营业执照、卫生许可证、特种行业许可证、消防许可证、食品证等正常合法经营证件。如乙方逾期交付转让金，除甲方交付日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费余额千分之一作为违约金。甲方在租赁期内不得以任何理由收回租赁权（如违约收回，转让费全额退还乙方），餐厅只可自用，不得转租给他人。同日，赵金丽与罗雪琴签订《房屋转租合同》一份，约定罗雪琴同意将位于溧阳市天目湖镇天目湖186号溧阳市天目湖全季宾馆（2-6楼，一楼东南1、2间门面房；西南1234间门面房，其中西南34间门面房只可自用）转让给赵金丽使用，建筑面积为3000平方米，租期2019年4月1日起至2031年11月31日止，年租金为600000元，总租金为7800000元。转租合同签订后，赵金丽尚未支付过租金。上述两份合同签订后，赵金丽陆续支付转让费：2019年3月9日以承兑汇票4张（编号33647115、33647116、33647117、46009042）支付了350000元；2019年4月10日向张建宁银行账户转账四笔分别为160000元、190000元、160000元、190000元；2019年5月8日向张建宁银行账户转账两笔合计200000元；另外以两笔全季宾馆营业款共计55000元（40000元+15000元）抵作转让费。2019年4月21日张建宁出具收据2张（NO.4849121，金额950000元；NO.4849122，金额50000元），2019年5月8日张建宁出具收据1张（NO.4849123，金额100000元），2019年5月29日张建宁出具收据2张（NO.4849124，金额90000元；NO.4849125，金额15000元），5张收据累计金额为120.5万元，收款人均为张建宁，开票人均为罗雪琴。签订上述两份合同后，赵金丽自2019年4月1日起即接收宾馆并开始经营。2019年6月10日溧阳市市场监督管理局执法人员根据举报，依法对溧阳市天目湖全季宾馆进行现场检查。2019年6月15日赵金丽从宾馆撤出，后宾馆继续营业至今。2019年6月21日，赵金丽诉至溧阳市人民法院要求解除前述两份合同，理由有：案涉宾馆不是汉庭全季加盟店，被市场监督部门立案调查，宾馆场地六层中只有一至三层通过消防验收等。另查，溧阳市天目湖全季宾馆的企业类型为个体工商户，成立日期为2016年9月22日，经营者为张建宁，住所地为溧阳市天目湖镇天目路186号。2019年6月17日曾变更企业名称为溧阳市天目湖全节酒店，2019年11月8日，再次变更企业名称为溧阳市天目湖全季宾馆。另，全季宾馆自成立起至今位于溧阳市天目湖镇天目湖路186号，房屋所有权人为溧阳市天目湖镇（区）天目湖村居民委员会，房产证编号为溧房权证戴埠字第××号。经各方当事人确认，法院将本案的争议焦点归纳如下：1、案涉宾馆转让合同及房屋转租合同的效力，是有效还是无效？2、如果合同无效，责任主体是谁及责任如何分担？3、如果合同无效，双方如何返还财产及各自主张的因合同无效所产生的损失是否具有事实和法律依据。针对争议焦点一，赵金丽认为溧阳市天目湖镇天目湖村村民委员会作为全季宾馆所在房屋的所有人不同意张建宁的转租行为，也不同意赵金丽使用，张建宁系无权处分，且宾馆经营建立在合法有效的房屋使用权基础上，赵金丽租赁涉案房屋的目的就是为了经营宾馆，所以案涉宾馆转让合同与房屋转租合同无法互相独立，均为无效。为证明上述主张赵金丽提供了全季宾馆开业登记材料中张建宁于2016年9月22日与溧阳市天目湖镇（区）天目湖村居民委员会就溧阳市天目湖镇天目路186号房屋签订房屋租赁合同，申请法院调取罗雪琴于2016年11月30日与溧阳市天目湖镇（区）天目湖村居民委员会就溧阳市天目湖镇天目湖村委原综合楼新改造房屋签订房屋租赁合同以及溧阳市天目湖镇（区）天目湖村居民委员会于2020年1月16日出具的书面答复。上述两份房屋租赁合同均约定，在租赁期间，承租人不得擅自转租。书面答复则言明：“溧阳市天目湖全季宾馆及其经理罗雪琴未曾告知已将房屋转租给赵金丽使用，作为房屋所有权人天目湖村村民委员会不同意擅自转租行为，不同意天目路186号房屋交给赵金丽使用。”全季宾馆、张建宁、罗雪琴对此发表质证意见称，首先宾馆转让合同与房屋转租合同均为合法有效，张建宁已完整履行了转让义务，赵金丽也已对宾馆实际经营，合同应当继续履行。且天目湖村委曾明确表示同意罗雪琴在租赁期内把房屋转租给第三方；其次宾馆转让合同涉及全季宾馆与张建宁，房屋转租合同涉及罗雪琴，即使宾馆转让合同无效也不影响房屋转租合同效力，案涉两份合同无关联。为证明上述主张全季宾馆、张建宁、罗雪琴提供房屋租赁合同附件证明一份，该证明载明甲方（天目湖村委）同意乙方（罗雪琴）在租赁期内将房屋转租给第三方，甲方租金仍由乙方支付，甲方不向第三方收租金，租金逾期甲方有权收回房屋，所有责任由乙方负责。证明下方加盖有溧阳市天目湖镇（区）天目湖村村民委员会红色印章，印章上方手写“只限于开票用”，无经办人及日期信息。对于全季宾馆、张建宁、罗雪琴所举的附件证明，赵金丽发表质证意见称：对真实性有异议，案涉房屋产权人天目湖村委不同意房屋转租给第三方也不同意被赵金丽使用，并且证明上无日期，盖章处也写了只限于开票用，应以法院调查取证的村委说明为准。为此，法院于2020年5月12日就附件证明真实性前往天目湖镇天目湖村村委会调查，并形成询问笔录一份，天目湖镇天目湖村村委会党委书记孟广富陈述：附件证明文字系罗雪琴制作，全季宾馆大门北侧有一门面房，之前出租给移动营业厅使用，“甲方同意乙方在租赁期把房屋转租给第三方”的同意仅限于移动营业厅一间门面，而不是全季宾馆所在整体大楼。关于争议焦点一，法院认定如下，赵金丽与张建宁签订的《宾馆转让合同》虽然转让的系宾馆的经营权，但宾馆经营需要必备的场所，故宾馆经营权应当包含两个方面，一是宾馆内部必备的营业设施，二是宾馆所处场所的使用权，出让方必须具有处分上述两项权利的基础，其与受让方签订的出让合同才能生效。关于张建宁、罗雪琴、全季宾馆称即使宾馆转让合同无效也不影响房屋转租合同效力，案涉两份合同无关联的抗辩，法院不予采纳。本案中，房屋所有权人系溧阳市天目湖镇（区）天目湖村居民委员会，其与张建宁、罗雪琴签订的房屋租赁合同中均明确约定禁止转租，即张建宁、罗雪琴均无权处分该房屋的使用权，现房屋所有权人溧阳市天目湖镇（区）天目湖村居民委员会对转租行为明确表示不予追认，故张建宁、罗雪琴将房屋转租给赵金丽的行为为无效行为，案涉房屋转租合同及宾馆转让合同均为无效合同。针对争议焦点二，赵金丽认为因罗雪琴系宾馆的实际经营管理人故如案涉两份合同无效则要求全季宾馆、张建宁、罗雪琴共同返还转让费1205000元并共同赔偿赵金丽损失50000元。为证明上述主张赵金丽提供承兑汇票复印件3张、报警记录2段、视频5段、通话录音2段及对应文字内容、接处警工作登记表1份、微信聊天截图3张。3张承兑汇票右下角均有“原件已收2019.3.9罗雪琴”的签字；接处警登记工作表中出警经过及结果处载明“经初查：赵金丽为转包全季宾馆的经营权，今天中午与全季宾馆经营人罗雪琴就合同履行发生纠纷”；微信聊天截图中微信名为“随缘（全季）”的用户称“店是我自己的，差不多我肯定放手的，因为我要回无锡”。全季宾馆、张建宁、罗雪琴对此发表质证意见称，张建宁系全季宾馆的实际经营人，根据合同相对性原则，即使宾馆转让合同无效，也只能要求全季宾馆和张建宁返还承担合同无效的法律后果，要求全季宾馆、张建宁、罗雪琴共同退还转让费以及共同承担损失无事实和法律依据。罗雪琴在2019年10月9日的谈话笔录中称，自己在全季宾馆转让前系店长，一年大概领取10万元左右工资。张建宁在2020年3月20日的询问笔录中称，全季宾馆由其本人投资，委托罗雪琴经营担任店长，向罗雪琴支付工资，案涉宾馆转让费由其本人收取。关于争议焦点二，法院认定如下，因案涉宾馆转让合同和房屋转租合同无效导致的转让费返还及损失承担主体应为张建宁。理由如下：一、案涉宾馆转让合同项下的转让费均由张建宁作为收款人出具收据，张建宁、罗雪琴二人均一致认可罗雪琴系受张建宁委托对全季宾馆进行经营管理且由张建宁向罗雪琴发放工资；二、全季宾馆系个体工商户，登记经营者为张建宁，赵金丽所举证据仅能反映罗雪琴对全季宾馆的经营行为，但未能对罗雪琴支配与控制全季宾馆的收益提供充分证据证明，故对赵金丽称因罗雪琴系实际经营者要求全季宾馆、张建宁、罗雪琴共同承担转让费返还及损失承担的请求，法院不予采纳。由于双方签订的合同无效，赵金丽应当将案涉宾馆及收取的营业款返还给张建宁，张建宁应当将收取的转让费返还给赵金丽。针对争议焦点三，关于如案涉宾馆转让合同和房屋转租合同无效后的法律后果，赵金丽向法院明确该部分诉讼请求为：要求全季宾馆、张建宁、罗雪琴共同返还转让费1205000元并承担因合同无效造成的损失50000元，一审庭审中赵金丽陈述损失50000元包含：1205000元的资金占用损失、赵金丽实际经营期间的支出、涉诉产生的诉讼费及律师费等。全季宾馆、张建宁、罗雪琴一审庭审中向法院明确该部分诉讼请求为：1、要求赵金丽向张建宁支付宾馆设施设备损耗费21.4万元（229万元÷12.5年÷12个月×14个月）、赵金丽掌握宾馆期间产生费用25.4万元（含水电费、网络费、人工工资、电梯保养费、空气检测费、税金、卫生费、洗涤费、工商罚款等）；2、要求赵金丽向罗雪琴支付2019年4月1日起至今的房屋占有使用费（按每月5万元计算）。关于赵金丽实际收取的全季宾馆营业款，全季宾馆、张建宁、罗雪琴的意见如下：证人石饶琴在第一次庭审中当庭作证称和赵金丽结了4月1日到6月14日前的营业款，4月大概11万多，5月大概16万多，6月14日前是2万多；全季宾馆、张建宁、罗雪琴的委托诉讼代理人在第三次庭审中称4月1日至6月19日期间赵金丽获取的收益额大概是35万元左右；第三次庭审后全季宾馆、张建宁、罗雪琴再次提交石饶琴证人证言称4月1日至6月14日期间赵金丽收取的营业款大概为43.5万元。即使合同无效，返还的转让费应当是115万元（120.5万元中有5.5万元是赵金丽以营业款冲抵的）。对此，赵金丽认可自2019年4月1日起至2019年6月19日期间累计收取营业款166980.88元（其中支付宝34373元、微信49404.86元、现金及其他35000元、网站平台48203.02元），该款项中包含了抵作转让费的55000元中的8000元。关于赵金丽实际收取的营业款双方各执一词，故法院于2020年6月1日前往国家税务总局溧阳市税务局依职权调取全季宾馆2019年第二季度的增值税纳税申报表，申报表载明2019年4月1日至2019年6月30日期间全季宾馆应税服务额总计152884.85元。关于争议焦点三，法院认定如下，关于赵金丽应返还的实际收取的营业款。首先赵金丽实际收取营业款的期间应确定为2019年4月1日至2019年6月14日，而非全季宾馆、张建宁、罗雪琴所称的自2019年4月1日起至今。其次，关于赵金丽实际收取的营业款数额全季宾馆、张建宁、罗雪琴在案件审理过程中出现三次不一致的陈述（分别是29万多、35万元左右、43.5万元），但就上述意见均未能提交证据予以证明。且全季宾馆于2019年7月6日申报的第二季度的增值税纳税申报表显示2019年4月1日至2019年6月30日期间全季宾馆应税服务额总计152884.82元，即全季宾馆向国家税务机关报送的2019年第二季度营业额为152884.82元，故对全季宾馆、张建宁、罗雪琴要求赵金丽返款营业款43.5万元的主张不予采纳，对于赵金丽应返款的营业款以158980.88元（赵金丽自认实际收取166980.88元扣除包含的充抵转让费的8000元）加上抵作宾馆转让费的55000元为准，共计213980.88元。关于全季宾馆装修、装饰与设备折旧是否应计入张建宁的损失。对此全季宾馆、张建宁、罗雪琴要求赵金丽向张建宁支付返还自2019年4月1日起至今的宾馆设施设备损耗费。宾馆转让合同作为双务合同无效时，因赵金丽对全季宾馆有使用情形，故应支付宾馆装修、装饰与设备的使用费或折旧费。对于计算期间法院认定应按赵金丽实际经营期间即2019年4月1日至2019年6月14日计算，应按案涉宾馆转让合同总价款2290000元÷4627天（2019年4月1日至2031年11月31日）×74天计得36624元。对全季宾馆、张建宁、罗雪琴主张的赵金丽掌握宾馆期间产生费用损失25.4万元（含水电费、网络费、人工工资、电梯保养费、空气检测费、税金、卫生费、洗涤费、工商罚款等），因全季宾馆、张建宁、罗雪琴未能提供证据予以证明，法院不予支持。关于涉案房屋占有使用费的计算标准与时间。本案中，房屋转租合同虽无效，但赵金丽实际使用了受让宾馆房屋与室内设施，其于2019年6月15日停止对全季宾馆的经营，参照案涉房屋转租合同约定的租金标准对赵金丽实际占有使用期间计算房屋使用费，故对全季宾馆、张建宁、罗雪琴要求赵金丽向罗雪琴支付2019年4月1日起至今的房屋占有使用费（按每月5万元计算）的主张，法院对其计算标准予以认可，对计算期间认定为按赵金丽实际使用期间即2019年4月1日起至2019年6月14日止共计121644元（600000元÷365天×74天）。关于赵金丽要求的损失50000元。赵金丽已付转让款张建宁未退还的占用资金利息的损失，赵金丽有权主张，法院以954395.12元（1205000元-213980.88元-36624元）为基数参考中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年4月1日计算酌定为30000元。综上所述，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。赵金丽与张建宁之间签订的宾馆转让合同包含了对全季宾馆所处场所的使用权转让，房屋所有权人溧阳市天目湖镇天目湖村居民委员会与张建宁、罗雪琴签订的房屋租赁合同均明确约定禁止转租，即张建宁、罗雪琴将房屋转租给赵金丽的行为均属于无权处分，现因房屋所有权人明确表示不予追认，双方签订的宾馆转让合同和房屋转租合同无效。赵金丽仅主张张建宁返还转让费1205000元，系对其权利的自由处分，法院依法予以准许。赵金丽则应当将实际收取的营业款213980.88元返还给张建宁。因案涉宾馆转让合同与房租转租合同无效造成的损失，法院认定如下：赵金丽应承担张建宁主张的宾馆设施设备损耗费36624元，并承担罗雪琴主张的房屋占有使用费121644元。张建宁应承担赵金丽主张的转让费资金占用损失30000元。故张建宁应向赵金丽返还的实际金额为984395.12元，计算方式如下：应返还赵金丽的转让费1205000元扣除赵金丽需要向其返还的营业款213980.88元以及向其承担宾馆设施设备损耗费36624元，再加上应承担的转让费资金占用损失30000元。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第六十条之规定，一审法院判决：一、赵金丽与张建宁于2019年4月1日签订的宾馆转让合同以及赵金丽与罗雪琴于2019年4月1日签订的房屋转租合同无效，上述二合同终止履行；二、赵金丽于判决书生效之日起10日内搬离溧阳市天目湖全季宾馆，并将房屋内的装饰、装修与设备返还给张建宁；三、张建宁于判决生效之日起10日内返还赵金丽984395.12元；四、赵金丽于判决生效之日起10日向罗雪琴支付房屋占有使用费121644元。五、驳回赵金丽其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25120元，保全费5000元，合计30120元，由赵金丽负担9414元，张建宁负担20706元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实属实，本院予以确认。本案在二审中的争议焦点为：案涉宾馆转让合同及房屋转租合同的效力?本院认为：案涉宾馆转让合同及房屋转租合同不应认定无效。依据及理由如下：1.根据《中华人民共和国合同法》第二百四十条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。可见，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除原租赁合同，而非宣告合同无效。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，出租人溧阳市天目湖镇天目湖村居民委员会在诉讼过程中已经知道转租一事，虽明确不同意转租，但未有证据证明其在六个月内行使了合同解除权。3.转租的情况下，只是租赁物的占有、使用、收益的进一步转移，对出租人的所有权并不产生任何影响，转租并不是对租赁物的处分，故一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十一条无权处分规则认定合同无效不当。并且，即使构成无权处分，其法律后果只是标的物的所有权或处分权不能转移，但并不影响合同效力，在没有其他无效原因存在的情况下，不能因无权处分否定合同的效力。综上，一审判决认定案涉合同无效有误，本院依法予以纠正。赵金丽可另行提起合同解除之诉。鉴于张建宁等擅自转租存在过错，本院确定一、二审诉讼费用由其承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销溧阳市人民法院（2019）苏0481民初5048号民事判决；二、驳回赵金丽的诉讼请求。一审案件受理费25120元、保全费5000元，合计30120元，已由赵金丽预交，由全季宾馆、张建宁、罗雪琴负担；全季宾馆、张建宁、罗雪琴应于本判决生效之日起十日内向赵金丽支付该30120元。二审案件受理费25120元，由上诉人张建宁负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二〇年十月十九日法官助理 潘 军书 记 员 张 斐