河北省晋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0183民初2525号 原告：尹敬如，女，1964年2月5日出生，汉族，住晋州市。 委托诉讼代理人：米英杰，男，1964年1月13日出生，汉族，住晋州市。系原告的丈夫。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：袁慧，河北九州之星律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：河北香江房地产开发有限公司，住所地定州市中兴西路（香江大厦15层）。统一社会信用代码：91130682780807090Y。 法定代表人：张建军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：雷冲，河北浩翔律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告：河北香江房地产开发有限公司晋州分公司，住所地晋州市朝阳路南侧摩尔新街。 法定代表人：张根道，系该公司经理。 原告尹敬如与被告河北香江房地产开发有限公司、河北香江房地产开发有限公司晋州分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。审理中，因被告河北香江房地产开发有限公司晋州分公司已被注销，原告尹敬如当庭申请撤回对被告河北香江房地产开发有限公司晋州分公司的诉讼请求。原告尹敬如及委托诉讼代理人米英杰、袁慧、被告河北香江房地产开发有限公司委托诉讼代理人雷冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹敬如向本院提出诉讼请求：1.要求被告承担全部违约责任。2.要求被告赔偿私自更改收据更改合同违约金134912.35元。3.要求被告赔偿逾期交房违约金14196954元。4.要求被告给付因不办证的违约金98711.84元。5.要求被告限期一个月内无条件办理房产证。6.要求被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2010年7月4日，原告与被告签订《晋州市商品房买卖合同》，购买晋州市住宅，原告按要求于2010年7月14日交房款172697元，2011年4月1日交车位款80000元，2011年6月21日交房款200000元。2011年11月20日，被告以业务需要为出把原告交款收据收走，再交回来时原告发现被告变更了收据的收款日期，并逼迫另签新合同，原告拒签。2012年11月15日原告按要求交齐尾款。2013年7月25日收到房屋钥匙。一、被告五证不全预销售房屋，提前收款补充投资资金，强行更改收据日期，由2010年7月14日改为2011年11月22日，根据《晋州市商品房买卖合同》第七条逾期付款的违约责任条款，原告认为该条款约定应该是双向原则，所以被告应赔偿提前用款违约金134912.35元。二、根据《合同》第八条，被告应当在2012年12月1日把经验收合格的商品房交付使用，被告的验收合格日期是2016年的6月30日。再根据《合同》第九条，逾期超过30日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。被告应赔偿交房违约金141969.54元。三、根据《最高人民法院关于审理商品房头卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，被告未按时办理房产证，应赔偿违约金98711.4元，并且无条件尽快办理房产证。根据上述事实、证据、理由和法律依据，请依法判决，实现原告的诉讼请求。 审理中，原告增加诉讼请求：要求被告赔偿虚假宣传造成的损失97689.35元。 原告向本院提交如下证据： 1、商品房买卖合同； 2、收据； 3、房产中介工作人员出具的证明及网上查询的房价材料。 河北香江房地产开发有限公司辩称，被告不存在原告所诉违约行为，不同意支付违约金。被告曾多次通知原告提交相关的办证证件，但原告迟迟未提交相应手续。未能办证的原因责任在原告不在被告。原告主张的虚假宣传没有任何根据。应驳回原告全部诉讼请求。 被告向本院提交如下证据： 1、住户验收交接表、领取钥匙签名表、供暖协议、业主档案及电费交纳查询结果； 2、不动产权证书； 3、石家庄建设工程竣工验收备案证明书。 经审理查明，2010年7月4日，原告与被告公司晋州分公司签订（合同编号73）《商品房买卖合同》，合同主要内容：原告购买被告公司晋州分公司开发的海德花园4幢1单元2601号房产，购房价款423258元。合同第七条约定，买受人逾期付款，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金；第八条约定，出卖人应在2012年12月1日前，经验收合格，符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。 合同签订后，原告于2010年7月14日向被告公司交购房款133258元，于2011年6月21日交购房款200000元，于2012年11月15日交购房款90000元。共计423258元。 合同签订后，原告于2010年7月14日交纳仓房款24059元，交纳综合设施配套费15380元，于2011年4月1日交纳地下车位款80000元。 2013年7月25日，原告在住户验收交接表、供暖协议中签字并领取钥匙。 2016年6月30日，晋州市住房和城乡建设局出具《石家庄建设工程竣工验收备案证明书》，案涉房产所在4#、5#楼验收合格。 2017年10月8日，晋州市国土资源局为案涉4-1-201等162处房产办理了冀（2017）晋州市不动产权第××号《不动产权证书》。 原告陈述，合同签订后，2011年11月20日被告将交款收据收回，并给付原告新的收据时间为2011年11月22日，且被告要求在新的合同中签字。因合同内容发生很大变化，原告未签字。根据合同第七条，买受人逾期付款违约金按日万分之十计算。根据合同相对性及制约性，原告提前交款，被告应给付原告相应违约金，按约定支付85312.32元；2011年4月1日交纳车位款应按照合同约定支付违约金18800元，2011年6月22日交房款20万元，支付违约金30800元。上述共计134912.32元。根据合同第八条，被告应在2012年12月1日将验收合格的房屋交付原告。但被告在2016年6月30日才有了合格验收备案。按照合同第九条第二项规定，自2012年12月1日至2016年6月30日共计迟延验收合格1308天，按照总购房款542697元计算，违约金为141969.54元。被告至今未办理房产证，根据商品房买卖司法解释第18条规定，案涉房产于2016年6月30日验收合格，办证期限为90天，因此，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算至办理房产证之日止，按照房屋总价款-车位款-小房款=438638元计算违约金。同时要求被告一个月内为原告办理房产证。关于因被告虚假宣传所造成的损失，购买房产期间被告宣传承诺房产情况，与实际入住后情况不符。根据房产中介工作人员出具的证明及网上查询房产价格，案涉房产所在小区与其他小区价格存在很大差距。因此，被告应承担虚假宣传所造成的损失。 被告陈述，被告公司已于2013年7月25日将涉案房产交付原告，原告持有的商品房买卖合同是2010年7月4日签订，在不动产登记部门备案的合同也是2010年7月4日签订，不存在原告所述更改合同的情况。原告主张逾期交房违约金缺乏依据，合同约定交房时间是2012年12月1日，被告于2013年7月25日将房产交付原告。原告在接收案涉房产后7年多时间从未向被告主张权利。已经超过诉讼时效。被告曾多次电话通知原告提交办理房产证的相关手续，但原告迟迟未提交。因此未能办理证件的原因是原告造成的。且原告所居住的4#楼大部分业主已办理了房产证。被告曾在小区各楼口张贴办证通知。原告要求被告一个月内办理房产证不符合实际要求，房产证是有关部门办理，并由原告提供手续，被告协助。对原告增加的诉讼请求没有任何根据，不予认可。 上述事实，由原被告陈述、所提交的证据及庭审笔录予以证实。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与河北香江房地产开发有限公司晋州分公司已被注销，所签订《晋州市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，系有效合同。双方当事人均应依约履行。 因河北香江房地产开发有限公司晋州分公司已被注销，其相关法律责任应由被告公司承担。 原告在交纳全部房款后，被告公司晋州分公司未依约按时交房，亦未办理房产权属证书。因被告延迟交房、至今未办理房屋权属证书，存在违约行为，原告要求被告依照合同约定给付违约金的诉讼请求，本院应予支持。 关于原告的各项违约金及损失： 一、私自更改收据更改合同违约金。 原告陈述被告将原告收据收回并将更改时间后的收据给付原告，并要求原告签订新的合同，原告拒签。被告对此予以否认，并陈述原告起诉所依据合同及在有关部门备案合同均为2010年7月4日所签订合同。 原告虽然提交了2011年11月22日收据，根据该收据所加载款项数额，系原告前期所交纳三次房款总计，但对于是否系被告私自更改收据、更改合同，并无其他证据证实。且被告对此予以否认。因此，对于原告的此项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 二、原告要求被告赔偿逾期交房违约金。 根据原被告签订的《商品房买卖合同》，合同约定交房时间为2012年12月1日前。虽然原告于2013年7月25日接收涉案房产。但涉案房产验收备案系2016年6月30日。根据合同约定，被告交付房产应系验收合格房产。因此，虽然原告已入住，但并不能证实涉案房产已达到购房合同约定的入住交房条件。因此，被告应赔偿原告逾期交房违约金。 原告交纳房款共计423258元，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条，被告应自2012年12月1日起至2016年6月30日至共计1308天，被告应赔偿逾期交房违约金423258元×2/10000×1308天=110724.3元。 原告要求按照总购房款542697元计算，但该款项包含原告购买车位费、仓房款及设施配套费。上述费用并未在双方签订的合同中约定。因此，对于原告要求按照总购房款计算违约金的请求，本院不予支持。 三、原告要求被告赔偿逾期办证违约金，并要求一个月内办理房产权属证书。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 因原被告签订的《商品房买卖合同》第十六条中仅约定了如买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人退房损失赔偿情况；而对于买受人不退房，逾期办证违约金并未约定逾期办证违约金。因此，根据原被告所签订的《商品房买卖合同》第十六条及上述法律规定，涉案房产于2016年6月30日验收合格，原告应在2017年6月29日前取得房屋权属证书。但原告截止起诉之日起仍未取得房屋权属证书，被告应自2017年6月30日起至被告履行完毕办证义务时止，按照已付购房款423258元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。 四、原告要求被告赔偿虚假宣传所造成的损失。 虽然原告提交了房产中介工作人员出具的证明及网上查询资料，但被告是否虚假宣传，原告并未提交证据证实。 因此，对于原告此项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告河北香江房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告尹敬如逾期交房违约金110724.3元。 二、被告河北香江房地产开发有限公司赔偿原告尹敬如逾期办证违约金（违约金计算方式：自2017年6月30日起至被告河北香江房地产开发有限公司履行完毕办证义务之日止，按照已付购房款423258元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。）。 三、驳回原告尹敬如的其他诉讼请求。 如被执行人未按判决书指定期间履行给付金钱义务的根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟期间的债务利息。 案件受理费6934元，由被告河北香江房地产开发有限公司负担3936元。由原告尹敬如负担2998元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  丁维奇 人民陪审员  孙玉兰 人民陪审员  李 佩 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  崔晔静