浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1004民初3074号原告：浙江开元物业管理股份有限公司，住所地杭州市萧山区宁围街道永晖路233号杭州湾智慧谷5楼。法定代表人：谢建军，经理。委托诉讼代理人：师玉川，男，系公司员工。委托诉讼代理人：白洁，浙江鑫湖律师事务所律师。被告：王君毅，男，1981年1月27日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。原告浙江开元物业管理股份有限公司与被告王君毅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，于同年8月18日公开开庭进行了审理。原告浙江开元物业管理股份有限公司的委托诉讼代理人白洁、师玉川，被告王君毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江开元物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2018年10月18日至2020年6月30日的物业管理费5726元；2.被告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金4004.92元（计算至2020年6月30日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告浙江开元物业管理股份有限公司系台州开元华庭置业有限公司选聘的物业服务企业。2014年3月20日，台州开元华庭置业有限公司与原告签订了《住宅前期物业服务合同》，合同约定由原告向景都佳苑小区提供物业服务，小区商铺按照物业服务费3.5元/平方米每月的价格支付物业管理费。该合同提供物业服务受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人应该按房屋面积按季向原告预缴纳物业管理费用，业主应在每季度首月（1月、4月、7月、10月）的当月履行预缴纳义务，逾期需缴纳从逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之二计算的违约金。本合同期限，自签订之日起至小区物业委员会代表全体业主与物业管理企业签订的合同生效时止，本合同自动终止。被告系上述物业银安街270弄50号业主，物业面积为85.08平方米，按约定应支付2018年10月18日至2020年6月30日的物业管理费计5726元，经原告合理催缴，被告拒不缴纳。合同履行至今，原告按照合同约定向被告所在小区提供了完善的物业管理服务，被告拒不支付物业管理费的行为，严重侵害了原告的合法权益。综上，要求法院支持原告的诉讼请求。被告王君毅辩称：被告的房产系政府拆迁安置取得，而非向台州开元华庭置业有限公司购买所得，故原告与台州开元华庭置业有限公司签订的《住宅前期物业服务合同》与被告无关，涉案物业费的收取不应适用该合同；浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司系被告的物业服务单位，原告主体不适格。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告王君毅系台州市路桥区路北街道墙里贺村村民，因拆迁安置取得坐落于台州市路桥区路××街道××街××弄××号的安置房屋一套，面积为85.08平方米，并于2017年1月13日收房。2014年3月20日，台州开元华庭置业有限公司与原告签订了《住宅前期物业服务合同》，合同约定由原告向景都佳苑小区提供前期物业管理服务，合同期限为自合同签订日起至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，商业物业服务费为3.5元／月／平方米。2016年11月1日，台州市路桥区××广场××路××路北分公司签订《路桥区景都佳苑小区安置房区域物业管理合同》，约定由浙江开元物业管理股份有限公司台州路桥路北分公司提供景都佳苑小区安置房部分的物业管理，管理范围为：1-12号楼住宅、全部商业、地下车位。合同期限为自合同签订日起至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。物业管理费由台州市路桥区远东商贸广场开发投资有限公司交纳，其中住宅物业为1.6元／月／平方米，商业物业为2.5元／月／平方米。2018年10月17日，墙里贺村村民委员会与浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司签订《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》，合同中载明自2018年10月18日起，景都佳苑东区物业服务费由浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司向业主收取。服务期限为3年，自2018年10月18日起至2021年10月17日止。住宅物业服务费为1.6元／月／平方米。东区业主应自主自行缴纳物业费，对于东区业主的住宅物业服务费未缴纳部分由墙里贺村村民委员会在每年底前统一支付。上述约定不包含商铺。被告王君毅自2018年10月18日起未缴纳本案所涉房产物业费，开元物业于2020年5月27日发手机短信向其催讨物业费，要求其支付2018年10月18日至2020年6月30日的物业费2615.11元。被告未支付相关物业管理费。另查明，浙江开元物业管理股份有限公司台州路桥路北分公司已于2019年7月24日注销，浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司系原告下属分公司。上述事实，有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、收楼确认书、《住宅前期物业服务合同》、维修接报单、照片、房屋建筑面积测绘成果，被告提交的房屋拆迁安置协议书、《路桥区景都佳苑小区安置房区域物业管理合同》、《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》、发票、短信及原、被告的陈述等所证实。本院认为，物业服务单位应当依法履行提供物业管理服务的义务，同时享有向业主收取物业服务费的权利。本案争议的焦点为：1.原告诉讼主体是否适格。被告主张浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司系其物业服务单位，而非原告，故原告无诉讼主体资格。本院认为，浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司系原告设立的分公司，分公司以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由总公司承担，故原告享有诉讼主体资格。2.原告应收取的物业费计收标准。原告主张应根据《住宅前期物业服务合同》的约定，商业物业服务费的计收标准为3.5元／月／平方米，被告主张《住宅前期物业服务合同》已终止，应适用《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》。该协议对住宅的物业费进行了约定，但对涉案裙房的物业费计收标准未作约定，裙房不属于商业用房，不应适用商铺的计收标准，应根据物业公司提供的实际服务标准来计收，但鉴于物业公司未对裙房尽管理义务，故不应收取物业费。本院认为，《住宅前期物业服务合同》在台州市路桥区××广场××路××路北分公司签订《路桥区景都佳苑小区安置房区域物业管理合同》后已终止。2018年10月17日，墙里贺村村民委员会与浙江开元物业管理股份有限公司路桥分公司签订了《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》，《路桥区景都佳苑小区安置房区域物业管理合同》终止，故原、被告双方应按《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》履行。鉴于《景都佳苑小区前期物业服务合同补充协议》未对涉案房产的物业服务费进行约定，故对涉案房产的物业费应参考前期合同、市场价格、物业服务内容等因素予以确认。本院认为，2016年11月1日，台州市路桥区××广场××路××路北分公司签订的《路桥区景都佳苑小区安置房区域物业管理合同》对商业物业的物业管理费进行了约定，该合同中的商业物业即指涉案房产类的裙房，而该合同期满后，双方虽未对商业物业收费标准进行重新约定，但物业服务具有一定的延续性，现物业公司实际已按1.5元／月／平方米进行催收，这个计收标准已低于2016年的标准，较为合理，故本院对涉案房产的物业服务费标准确定为1.5元／月／平方米。鉴于房屋建筑面积为85.08平方米，被告应支付原告2018年10月18日至2020年6月30日的物业管理费计2603元。对于原告主张的滞纳金，本院认为，滞纳金的支付以合同的约定为前提，双方未作约定，故对于原告该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告王君毅于判决发生法律效力之日起十日内偿付原告浙江开元物业管理股份有限公司2018年10月18日至2020年6月30日物业服务费2603元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告浙江开元物业管理股份有限公司负担20元，被告王君毅负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员 王正辉二〇二〇年十月十日代书记员 宋智婉附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的由法人承担。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。7