江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2860号上诉人（原审原告）：万玉萍，女，1954年11月3日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：胡建农，江苏云松律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞梅琳，江苏云松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何雪贞，女，1979年8月10日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。被上诉人（原审被告）：汉庭星空（上海）酒店管理有限公司，住所地中国(上海）自由贸易试验区浦东大道2123号3层F33室。法定代表人：何晖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何峰，江苏苏源律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳倩倩，江苏苏源律师事务所律师。上诉人万玉萍因与被上诉人何雪贞、汉庭星空（上海）酒店管理有限公司（以下简称汉庭公司）确认合同无效纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初5821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月29日对本案公开开庭进行审理，万玉萍的委托诉讼代理人胡建农、庞梅琳，汉庭公司的委托诉讼代理人何峰、岳倩倩到庭参加诉讼，何雪贞经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万玉萍上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判认定何雪贞与汉庭公司于2016年4月21日签订的《补充协议（三）》无效；汉庭公司将2016年4月22日至2019年4月21日租金差额157.8万元支付给其；3.一审、二审案件受理费由何雪贞、汉庭公司承担。事实和理由：何雪贞与汉庭公司签订《补充协议（三）》降低租金的行为损害了原抵押权人的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定应当认定无效。万玉萍通过债权转让方式取得该笔债权，其中抵押权的权利也转让给了万玉萍，因此，万玉萍有权请求法院确认《补充协议（三）》无效。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，抵押权人有权收取抵押物的法定孳息，因此，万玉萍有权要求汉庭公司支付租金差额。汉庭公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。具体的事实理由和一审的答辩意见一致。何雪贞未向本院提交答辩意见。万玉萍向一审法院起诉请求：1.认定何雪贞与汉庭公司于2016年4月21日签订的《补充协议（三）》无效；2.汉庭公司将2016年4月22日至2019年4月21日租金差额157.8万元支付给其；3.本案诉讼费由何雪贞、汉庭公司承担。事实与理由：2010年7月19日，何雪贞与汉庭公司签订房屋租赁合同，约定何雪贞将位于无锡市北禅寺巷15号的房屋出租给汉庭公司使用，租期为2010年10月22日至2025年10月21日，2010年10月22日至2013年10月21日的租金为200万元一年，2013年10月22日至2016年10月21日的租金为212万元一年，2016年10月22日至2019年10月21日的租金为224.72万元一年，2019年10月22日至2022年10月21日的租金为238.2万元一年，2022年10月22日至2025年10月21日的租金为252.5万元一年。2010年12月29日，何雪贞将案涉房屋抵押给交通银行股份有限公司无锡东门支行（以下简称东门支行）。2014年12月19日，交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称交行）与中国东方资产管理公司南京办事处（以下简称东方资产）签订《不良资产批量转让协议》，约定该行将对无锡市覃建钢铁销售有限公司（以下简称覃建钢铁）的债权转让给东方资产，并进行了债权转让公告。2015年3月20日，东方资产与无锡产业发展集团（以下简称产业集团）签订《不良资产转让协议》，约定东方资产将对覃建钢铁的债权转让给产业集团，并进行了转让公告。2018年6月20日，产业集团将对覃建钢铁的债权自交割之日起转让给上海瑞威尊晟股权投资合伙企业（有限合伙），并于2018年10月15日对《债权转让暨催收通知书》及邮寄信函的内容及过程进行公证。2018年7月25日，上海瑞威尊晟股权投资合伙企业（有限合伙）将上述债权转给吴云峰并于2018年10月30日对《债权转让暨催收通知书》及邮寄信函的内容及过程进行公证。2018年11月1日，吴云峰将上述债权转让给汤惠红并于2018年11月14日对《债权转让暨催收通知书》及邮寄信函的内容及过程进行公证。2019年2月21日，汤惠红将上述债权转让给万玉萍并于2019年2月27日对《债权转让暨催收通知书》及邮寄信函的内容及过程进行公证。无锡市中级人民法院（2018）苏02执555号之四执行裁定书裁定确认万玉萍对（2018）苏02民初24号判决书的权利，故现在该抵押物的权利属于万玉萍。2016年4月21日，何雪贞与汉庭公司签订了《补充协议三》，约定汉庭公司将2016年4月22日至2018年4月21日期间两年的租金合计340万元一次性交付给何雪贞，将租金减少至170万元一年。上述行为损害了抵押权人的利益，故请求法院依法确认该协议无效。根据合同法规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。汉庭公司应按原租赁合同履行义务，将租金差价157.8万元支付给其。综上，请求法院维护其合法权益，判如所请。何雪贞一审未发表答辩意见。汉庭公司一审辩称：其对万玉萍诉称的其与何雪贞之间就案涉房屋签订《房屋租赁合同》以及《补充协议（三）》的事实无异议，但其与何雪贞签订的《补充协议（三）》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，依法应当受到法律保护。其公司自2018年9月28日才收到何雪贞以外的第三方即无锡市中级人民法院的协助执行通知书，通知其公司停止向何雪贞支付租金并直接支付至法院账户，在此前，包括但不限于《房屋租赁合同》、《补充协议（三）》均没有损害任何国家、集体、第三人的利益，不存在万玉萍所称的损害其利益的情形。此外，万玉萍的主体不适格，万玉萍并非案涉房屋抵押权人，只是通过一系列债权转让，直到2019年3月18日才取得案涉房屋的申请执行人的权益，而《补充协议（三）》签订于2016年，与万玉萍没有任何关联，万玉萍以抵押权人的主体身份提起本次诉讼没有事实和法律依据。综上，其与何雪贞签订的《补充协议（三）》合法有效，受法律保护，万玉萍的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求驳回万玉萍的诉讼请求。一审法院认定事实：2010年7月19日，何雪贞与汉庭公司签订房屋租赁合同，约定何雪贞将案涉房屋出租给汉庭公司使用，租期为2010年10月22日至2025年10月21日，2010年10月22日至2013年10月21日的租金为200万元一年，2013年10月22日至2016年10月21日的租金为212万元一年，2016年10月22日至2019年10月21日的租金为224.72万元一年，2019年10月22日至2022年10月21日的租金为238.2万元一年，2022年10月22日至2025年10月21日的租金为252.5万元一年；房屋租金先付后用，按季度支付，除首期租金之外，于每季度首月15日前支付，租金均是支付至何雪贞无锡交通银行东门支行的账户内等。2010年12月13日，何雪贞以包括案涉房屋在内的自有房产为覃建钢铁向东门支行的借款提供抵押担保并办理了抵押登记。2013年9月4日，无锡市锡山区人民法院查封案涉房屋，后在2013年11月15日、11月26日、2014年2月25日，案涉房屋又因其他案件被查封。2016年4月21日，何雪贞与汉庭公司签订《补充协议（三）》，约定：自2016年4月22日至2020年10月21日，每年租金为170万元/年，汉庭公司在协议签订后的5日内向何雪贞一次性支付2016年4月22日至2018年4月21日期间两年的租金合计340万元；2018年4月22日至2020年10月21日期间，租金支付方式仍为每季度支付一次，在每季度15日前支付；何雪贞确认收取租金的账户为李娟在建行无锡城东支行的账户等。2018年1月25日，合法受让了东门支行对覃建钢铁相关债权的产业集团向无锡市中级人民法院提起诉讼，无锡市中级人民法院作出（2018）苏02民初24号民事判决书（以下简称24号判决书），判决覃建钢铁归还债务，何雪贞除在夫妻共同财产范围内承担共同还款责任之外还需承担抵押担保责任。2018年9月27日，无锡市中级人民法院作出（2018）苏02执555号（以下简称555号案件）执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、扣划、扣留覃建钢铁、何雪贞等被执行人的银行存款11003.188万元。次日，无锡市中级人民法院向汉庭公司送达了上述裁定书以及协助执行通知书、通知书，告知汉庭公司已经查封案涉房产，要求汉庭公司立即停止向何雪贞支付租金，并将应付租金直接支付至无锡市中级人民法院账户。案涉房屋已于2019年1月20日以3891万元的价格拍卖成交，拍卖公告中明确由汉庭公司租用，租赁期限为2010年10月22日至2020年10月21日，买受人可从2019年4月起收取该房屋的租金。汉庭公司向无锡市中级人民法院交付租金至2019年4月（庭审中称已经支付至2019年10月）。万玉萍于2019年2月21日合法受让了24号判决书确定的债权。2019年3月18日，无锡市中级人民法院作出执行裁定书，裁定变更万玉萍为555号案件申请执行人。一审法院认为：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产优先受偿，是抵押权的基本权利，该权利并不包括抵押期间财产的收益。万玉萍于2019年2月21日合法受让了24号判决书确定的债权，但案涉房屋已在该时点之前被拍卖成交，即设定于案涉房屋上的抵押权已经因案涉房屋的拍卖成交而实现。案涉房屋拍卖前的抵押权人并未就本案所涉的补充协议（三）的存在提出异议。因此，万玉萍以补充协议（三）损害了抵押权人的利益为由，主张无效，无相应的依据，法院不予支持。合同当事人以外的第三人主张合同当事人签订的合同存在恶意串通且损害其利益的事实，而应被认定合同无效的，由该第三人承担举证责任。本案中，万玉萍的举证亦不足以证明何雪贞与汉庭公司之间存在恶意串通的情形，故其诉讼请求法院不予支持。一审法院判决：驳回万玉萍的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：万玉萍的上诉请求，本院不予支持。理由：1.案涉《补充协议（三）》系何雪贞与汉庭公司签订，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应为有效。2.《中华人民共和国物权法》第一百九十七条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。从本案现有证据来看，法院查封案涉房产后，于2018年9月28日将查封情况告知汉庭公司，故抵押权人的抵押权效力并不及于2018年9月28日之前的租金，万玉萍无权主张。而2018年9月28日至2019年4月份之前的租金，已经被本院予以保全，汉庭公司亦按照本院协助执行通知书的有关要求已将租金交至本院予以处理，万玉萍无权主张。2019年4月份之后的租金，应当交由案涉房产的买受人，万玉萍亦无权主张。综上所述,万玉萍无权主张2016年4月22日至2019年4月21日租金差额。万玉萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19002元，公告费600元，合计19602元，由万玉萍负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年十月十五日书记员  庄茂根