河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11864号上诉人（原审被告）：郑州嘉晟置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城1号楼1层，统一社会信用证代码9141010008083838x1（1-1）。法定代表人:杨斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：高云，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，河南三融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘念，女，汉族，1990年9月7日出生，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：乐杰鸿，河南博正律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琪，河南博正律师事务所实习律师。上诉人郑州嘉晟置业有限公司（以下简称嘉晟置业）因与被上诉人刘念房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初3199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉晟置业上诉请求：1．撤销一审判决；2．依法改判嘉晟置业不承担违约金9907.63元；3.一、二审诉讼费用由刘念承担。事实与理由：一审判决明确认定“原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效”，却无视《商品房买卖合同》及补充协议中关于顺延交房日期的条款。严重违反意思自治、合同自由原则。1.嘉晟置业与刘念签订的《商品房买卖合同》第八条第二款中明确约定“买受人在交房之日仍未付清全款的，交房日期相应顺延”及《补充协议》中第三条第四款约定“出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任:(5)、买受人在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用尚未付清的。”刘念剩余购房款应于2017年2月18日前支付给嘉晟置业，但实际是2018年5月2日付款至嘉晟置业账户，刘念的逾期付款行为已违反合同约定，嘉晟置业有权顺延交付房屋。2.嘉晟置业与刘念签订的《补充协议》中第三条第六款约定出卖人逾期交房时，买受人应给予出卖人30日的宽展期，且宽展期内无需承担违约责任;宽展期届满后，出卖人按日向买受人支付己交房价款万分之一的违约金。第十三条第二款约定:商品房买卖合同与补充协议不一致的，均以补充协议约定为准。但一审法院却无视该项条款，以商品房买卖合同约定的标准计算违约金，系明显错误。《商品房买卖合同》和《补充协议》均系嘉晟置业与刘念的真实意思表示，一审法院亦作出合同合法有效的效力认定。但一审法院对合同中双方当事人关于顺延交房日期的约定视而不见，判决对“违约金”的支持更是于法无据，且违约金计算方法错误，严重侵犯了嘉晟置业的合法权益，请求上级法院查明后予以纠正，支持嘉晟置业的上诉请求。刘念辩称：1.嘉晟置业迟延交房，已构成违约。涉案合同约定交房日期为2017年6月30日前，并约定交房具备的条件及迟延交房的违约金计算标准，双方实际办理正式交房手续的时间为2018年5月6日，嘉晟置业迟延交房为308日事实清楚，违约金计算标准有据可依。2.刘念按约定支付房款方式履行了合同付款义务，不存在过错。刘念按约定于2017年2月11日支付了首付款178709元，并按上诉人指定的商业贷款银行提供了办理银行按揭贷款的个人资料，积极配合办理相应贷款手续，具体贷款的发放程序系贷款银行的合同义务及嘉晟置业相应协助的合同义务，且刘念完全具备贷款条件，不存在任何影响商业贷款发放的个人原因即刘念已经履行了支付首付款和商业贷款义务。3.关于刘念个人原因外商业贷款的到账日期及违约责任的约定，系嘉晟置业提供格式合同中明显无法律依据的加重刘念责任的格式条款，应作出对嘉晟置业不利的解释和适用。商业贷款银行系嘉晟置业指定和选用的银行，双方存在稳定规模性的合作关系，具体放款合理时间是该双方应当预见的，且嘉晟置业负有协助办理商业贷款的合同义务。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律基本正确，请贵院依法裁判。刘念向一审法院起诉请求：1.嘉晟置业支付迟延交付房屋违约金16566.32元；2.本案诉讼费由嘉晟置业承担。一审法院认定事实：一、2017年1月18日，嘉晟置业作为出卖人、刘念作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：刘念购买嘉晟置业位于二七区××、大学××西××房屋××套，房屋面积为52.62平方米，总金额为356704元，付款方式为商业贷款，2017年1月18日交纳房款178709元，剩余178000元商业贷款于2017年2月18日交纳，刘念须在本合同签订当日或按照嘉晟置业的要求提供办理银行按揭贷款的个人资料，随时按照银行或者嘉晟置业通知的时间和地点签署向银行借款的法律文件并承担有关费用，刘念声明愿意按照本合同约定承担，如刘念未按合同规定时间付款，刘念应当按照合同约定向嘉晟置业支付违约金；嘉晟置业应当在2017年6月30日前被告依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付刘念使用；刘念在交房之日仍未付清全款的，除承担合同约定的违约责任，交房日期相应顺延；逾期超过60日后，刘念有权解除合同，刘念解除合同的，嘉晟置业应当自刘念解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按刘念累计已付款的5%向刘念支付违约金；刘念要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，嘉晟置业按日向刘念支付已交付房款万分之三的违约金。同日，双方又签订《鑫苑鑫都汇商业中心买卖合同补充协议》，补充协议约定：刘念应于《买卖合同》签订之日向被告指定的贷款银行提交符合贷款银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在《买卖合同》签订后5日内签署《借款合同》，嘉晟置业协助刘念办理按揭贷款手续，相关责任及费用由刘念自行承担，嘉晟置业不因协助而承担责任，刘念未能按期提供前述资料或缴清相关费用，导致刘念没有按照《买卖合同》约定期限支付合部房款的，刘念应按《买卖合同》约定承担违约责任；刘念承诺其已具备贷款条件，无论何种刘念导致刘念未能获得购房贷款而造成延迟付款、未足额付款等违约情形，嘉晟置业有权要求刘念在嘉晟置业催告后7日内变更付款方式并继续履行《买卖合同》及本补充协议，否则视为刘念付款违约，应按《买卖合同》约定承担违约责任；在嘉晟置业具备《买卖合同》约定交房条件的情况下，嘉晟置业可（但无义务）发出房屋交付通知，刘念应在嘉晟置业交房屋交付通知确定的交付开始时间7日内，或《买卖合同》约定的房屋交付时间内（仅适用于嘉晟置业未发出房屋交付通知的情形），到房屋所在地或嘉晟置业另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类代收代缴费用，如刘念未付清前述款项，视为刘念未付清房款，出卖人有权拒绝交房；如发生《买卖合同》约定的不可抗力或以下情形之一的，嘉晟置业可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：1.因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；2.因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；3.因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；4.政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；5.买受人在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用尚未付清；6.其他不可力因素导致的情形。如发生上述所述延期交房情况之一，嘉晟置业应当在该情形后30日内通知刘念，并向刘念提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件，如嘉晟置业未履行本款所述通知及提交文件义务，嘉晟置业不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或刘念原因导致嘉晟置业无法通知的情形除外；因出卖人自身原因未在约定的交付日期交付房屋的，逾期交房的自合同中约定的交付期限届满后第31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。《商品房买卖合同》及《鑫苑鑫都汇商业中心买卖合同补充协议》签订后，刘念于2017年2月11日向嘉晟置业支付首付款178709元。刘念于2018年4月25日向中国邮政储蓄银行出具编号尾号为1201的贷款（手工）借据，借款178000元，借款用途购房，中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行在借据上加盖了信贷业务合同专用章。中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行出具了个人贷款发放单，放款日期为2018年4月25日，客户为刘念，放款金额为178000元。嘉晟置业于2017年2月11日和2018年4月28日分别向刘念出具了收到上述两笔房款的河南增值税普通发票二份。2018年5月2日，嘉晟置业收到刘念购房款178000元。2018年5月4日，嘉晟置业通知刘念办理交房手续，2018年5月6日，刘念、嘉晟置业办理了正式的交房手续，嘉晟置业收取了刘念的房屋登记费及首期物业费。后刘念因嘉晟置业迟延交付房屋要求嘉晟置业支付违约金未果，故诉至该院。另查明，涉案房屋于2017年5月15日竣工验收备案。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘念、嘉晟置业双方签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认。关于涉案房屋房款付清日，嘉晟置业辩称应以按揭贷款实际到账日即2018年5月2日为付清日，该院认为嘉晟置业2018年4月28日向刘念出具了收到购房按揭贷款的发票，应视为嘉晟置业对刘念付清房款的认可，故刘念主张2018年4月28日为购房款付清日的意见，该院予以采信。涉案合同约定交房日期为2017年6月30日前，并约定了交房具备的条件，嘉晟置业提交的证据不足以证明2017年6月30日已达到合同约定的交房标准。而刘念、嘉晟置业双方实际办理正式交房手续的时间为2018年5月6日，嘉晟置业未举证证明系因刘念原因导致银行贷款迟延到账，故嘉晟置业迟延交房，已构成违约。合同约定的付清房款日为2017年2月18日，而刘念于2018年4月28日付清房款，且刘念未举证证明其逾期付款系因嘉晟置业导致，故刘念逾期交纳房款亦构成违约。根据双方签订的补充协议约定嘉晟置业协助刘念办理按揭贷款手续，相关责任及费用由刘念自行承担，嘉晟置业不因协助而承担责任。故刘念、嘉晟置业之间不属于委托代为办理贷款关系。综上，刘念未按期足额交付房款，嘉晟置业未按合同约定日期交付房屋，双方均构成违约，但嘉晟置业未提供证据证明在刘念长达一年多时间未足额缴付全部房款的情况下，嘉晟置业按照补充协议约定向刘念催告在规定时间内变更付款方式并继续履行《买卖合同》及补充协议，故应减轻刘念的违约责任。该院结合刘念的实际损失情况和刘念、嘉晟置业双方的违约过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该院酌定嘉晟置业对刘念承担60%的违约责任。按照合同约定的标准计算，嘉晟置业向刘念支付违约金9907.63元（首付款178709元×万分之三/日×308日即2017年7月1日至2018年5月5日×60%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郑州嘉晟置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘念违约金9907.63元；二、驳回原告刘念的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，原告刘念负担86元，被告郑州嘉晟置业有限公司负担128元。二审期间，当事人双方均未提交证据。本院经审理查明的事实除与一审法院认定的事实相同外，另查明，当事人之间于2017年1月18日签订的《补充协议》第三条：房屋交付5、如发生本条第4项【第（5）小项除外】所述延期交房情况之一，……。第十三条：补充协议的效力1.本补充协议在双方签署《买卖合同》同时签署，与《买卖合同》具有同等法律效力。2、《买卖合同》及其附件与本补充协议有不一致的，均已本补充协议为准。3、本补充协议自出卖人、买受人双方签署之日生效；……。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中，嘉晟置业、刘念签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容系当事人双方真实意思表示，合法有效，当事人均应全面履行自己的义务。刘念依约应于2017年2月18日前付清购房款，而刘念付清购房款的时间为2018年4月28日，刘念不能证明嘉晟置业在协助其申请银行贷款获批过程中存在过错。根据案涉《商品房买卖合同》第八条第二款“买受人在交房之日仍未付清全款的，交房日期相应顺延”及《补充协议》第三条第四款“(5)、买受人在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用尚未付清的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任”的规定，嘉晟置业在刘念支付全部购房款向之前有权拒绝交付房屋，刘念要求嘉晟置业向其支付逾期交房违约金没有合同及法律依据，应予以驳回。一审判令嘉晟置业向刘念支付违约金有误，本院予以纠正。综上所述，嘉晟置业的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初3199号民事判决；二、驳回刘念的诉讼请求。一审案件受理费214元，二审案件受理费214元，共计428元，由被上诉人刘念负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  曹逢春审判员  马增军二〇二〇年十月十日书记员  刘佳辉