湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9237号上诉人（原审被告）：武汉华尚化妆品有限公司，住所地武汉市江岸区江汉北路九运大厦赏荷居2104室，现办公地武汉市硚口区南国灯世界R1座1704室。法定代表人：葛勇峰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：姚毅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：胡少雄，男，1973年1月17日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：童清阶，湖北君涛律师事务所律师。上诉人武汉华尚化妆品有限公司（以下简称华尚公司）与被上诉人胡少雄房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本案现已审理终结。华尚公司上诉请求：1.请求法院依法撤销武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初486号判决第一项、第二项，发回重审或依法改判；2.本案一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：因为武汉发生疫情，公司6个月无任何收入，无法负担每月房租，公司1-4月份都没有人上班，房东知道我们不续租于4月5日就锁了大门，公司已关门倒闭，疫情期间的房租也没有一天的减免，还要赔偿房东损失，请法院考虑我们小微企业这些年给国家做的贡献，公平判决。胡少雄辩称：一审查明事实清楚，上诉人没有向我方提出解除合同，上诉人在疫情期间有没有收入我方不知情。2020年4月5日物业公司电话通知我说上诉人要搬家，然后我电话上诉人询问，上诉人说不是搬家只是工作人员拿个人物品，2020年5月12日我方去现场才发现上诉人已经搬离，我方就于当日将大门换锁。我方认为疫情对租金的影响只针对续租的情况才能适用，上诉人在合同未到期的情况下擅自解除合同，应承担相应的赔偿责任，我方认为一审判决正确。胡少雄向一审法院起诉请求：1、依法判令华尚公司支付胡少雄租金54000元及损失48000元；2、本案诉讼费由华尚公司承担。一审法院查明，2018年5月16日，胡少雄（甲方）与华尚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，乙方承租位于武汉市江汉北路东方商道3003室。租赁期限自2018年7月22日至2021年7月21日止。租金为逐年递增方式：即2018年7月22日至2019年7月21日每月租金15000元，2019年7月22日至2020年7月21日每月租金16000元；2020年7月22日至2021年7月21日每月租金17000元。乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方20000元作为押金。租赁期限届满，甲乙双方结清水、电费用并验房后，乙方将房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金不计息全部归还乙方。乙方承担租赁期内水费、电费、物业管理费等实际使用的费用。租赁期限届满时或经甲、乙双方协商一致时，本合同终止。合同期内乙方不得拖欠水费、电费及物业管理费等相关费用。如有拖欠，甲方有权提前收回房屋，另租他人，同时押金不予退还。华尚公司已交纳押金20000元，并支付截至2020年3月30日的物业管理费。截至2020年4月20日，华尚公司欠付租金54000元。另查明，因武汉市黄陂区融达信小额贷款有限责任公司诉武汉华桩钢结构有限公司、蔡迎涛借款纠纷一案，黄陂区人民法院作出（2014）鄂黄陂民商初字第00601号民事判决。该判决生效后，黄陂区人民法院依据武汉市黄陂区融达信小额贷款有限责任公司的申请，依法立案执行，在评估、拍卖户名为蔡迎涛的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋时，胡少雄对执行标的提出执行异议，请求法院中止对该房屋的执行。黄陂区人民法院作出（2016）鄂0116号执异15号执行裁定，驳回胡少雄的执行异议申请。胡少雄不服该裁定，向黄陂区人民法院提起执行异议之诉。黄陂区人民法院审查认定胡少雄自蔡迎涛处购买位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋，胡少雄已付清全部房屋价款，并长期占有使用房屋，房屋未办理过户登记，不属于胡少雄自身原因所致。黄陂区人民法院作出（2018）鄂0116民初1360号民事判决：一、不得查封、扣押、冻结胡少雄出资购买的，户名为蔡迎涛的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋；二、判令不得对户名为蔡迎涛的房屋进行拍卖或变卖，不得对该房屋拍卖或变卖的价款，用于支付或折抵蔡迎涛、姜霞、武汉华桩钢结构有限公司下欠武汉市黄陂区融达信小额贷款有限责任公司的借款；三、驳回胡少雄的其他诉讼请求。武汉市黄陂区融达信小额贷款有限责任公司不服该判决，向武汉市中级人民法院提起上诉，武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终9585号民事判决，驳回上诉，维持原判。再查明，湖南省长沙市岳麓区人民法院在执行申请执行人中联重科融资租赁（北京）有限公司与被执行人武汉华桩钢结构有限公司、蔡迎涛、姜霞融资租赁合同纠纷一案中，作出（2019）湘0104执恢2269号执行裁定书，裁定拍卖被执行人蔡迎涛名下位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋，用其价款清偿债务。在该案执行过程中，湖南省长沙市岳麓区人民法院查封冻结了登记在被执行人蔡迎涛名下的上述房屋。因胡少雄提出异议，湖南省长沙市岳麓区人民法院作出（2020）湘0104执异52号执行裁定书，解除对登记在被执行人蔡迎涛名下的位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋的查封。审理中，华尚公司主张胡少雄于2020年4月5日锁闭房屋大门，并提交录音资料一份。胡少雄对华尚公司的主张不予认可，胡少雄主张华尚公司自2020年4月5日无人露面，胡少雄于2020年5月12日锁闭房屋大门。2020年5月12日，湖北开泰物业管理有限公司向胡少雄出具涉案房屋自2020年4月至2020年6月的物业管理费收据一份。一审法院认为，武汉市黄陂区人民法院和武汉市中级人民法院作出的民事判决已认定胡少雄自蔡迎涛处购买位于武汉市江岸区江汉北路56-64号3层3室房屋（以下简称涉案房屋），胡少雄已付清全部房屋价款，并长期占有使用涉案房屋，且涉案房屋未办理过户登记，不属于胡少雄自身原因所致。故胡少雄以涉案房屋与华尚公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。华尚公司离开后，胡少雄将涉案房屋收回并对外招租，双方的租赁关系已实际解除。截至2020年4月20日，华尚公司欠付租金54000元。华尚公司主张以交纳的押金抵付租金。胡少雄主张涉案房屋自2020年4月至2020年6月的物业管理费由其支付，并依据《房屋租赁合同》的约定认为押金不予退还。因胡少雄与华尚公司并未约定支付物业管理费的履行期限，且胡少雄已收回涉案房屋，故胡少雄认为华尚公司拖欠物业管理费，并主张押金不予退还，该院不予支持。华尚公司要求以押金抵付欠付的租金，该院予以照准。扣除20000元押金后，华尚公司应向胡少雄支付租金34000元。华尚公司提交的证据不足以证实胡少雄于2020年4月5日锁闭涉案房屋大门，华尚公司也未提交证据证实向胡少雄交付涉案房屋。胡少雄主张华尚公司自2020年4月5日无人露面，其于2020年5月12日锁门，故胡少雄主张的损失应按合同约定的租金标准以22天计算为宜，由华尚公司向胡少雄赔偿损失11733.33元（16000元/月÷30天×22天）。胡少雄主张的损失扩大部分，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、华尚公司于本判决生效之日起十日内向胡少雄支付租金34000元；二、华尚公司于本判决生效之日起十日内向胡少雄赔偿损失11733.33元；三、驳回胡少雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2340元，减半收取计1170元，由胡少雄负担645元，华尚公司负担525元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，双方当事人确认截至2020年4月20日华尚公司欠付的租金54000元中包含2019年7月至2020年1月少付的租金6000元。本院认为，本案二审的争议焦点为：华尚公司受疫情防控措施影响期内应付的租金是否能够减免。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”新冠××疫情及其防控措施属于不可抗力，华尚公司租赁涉案房屋进行商业经营，因受疫情影响停工停业，无法正常使用租赁房屋，导致合同目的不能实现，本院从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，依据公平原则酌情减免承租人华尚公司在受疫情防控措施影响期内即2020年2-4月应付的租金为24000元。加上华尚公司少付的租金6000元，再扣除华尚公司已付的押金20000元，华尚公司还应向胡少雄支付租金10000元。华尚公司关于2020年4月5日已搬离的主张没有事实依据，一审法院以胡少雄自认更换门锁的时间2020年5月12日为华尚公司实际腾退的时间并无不当，华尚公司应向胡少雄支付自2020年4月20日至2020年5月12日占用房屋的租金损失。综上所述，华尚公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初486号民事判决第二项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初486号民事判决第一项、第三项；三、武汉华尚化妆品有限公司于本判决生效之日起十日内向胡少雄支付租金10000元；四、驳回胡少雄的其他诉讼请求。一审案件受理费2340元，减半收取计1170元，由胡少雄负担645元，武汉华尚化妆品有限公司负担525元；二审案件受理费2340元，由武汉华尚化妆品有限公司负担1340元，胡少雄负担1000元。本判决为终审判决。审判员  曹芳二〇二〇年十月十二日法官助理李健伟书记员陈兴