天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初5253号原告：天津新兴泰合置业有限公司，住所地天津市河北区铁东路街曙光路85号。法定代表人：冯凯，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任昊，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱东旭，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：张怀文，女，1992年10月21日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张华，天津德利信律师事务所律师。原告天津新兴泰合置业有限公司（以下简称：新兴泰合公司）与被告张怀文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新兴泰合公司的委托诉讼代理人任昊，被告张怀文及其委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新兴泰合公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将位于天津市河北区××路××号商铺腾空后返还原告；2.请求判令被告向原告支付自2020年2月1日至实际腾退房屋之日的房屋使用费（按每天每平米3.5元的标准计算）；3.请求判令原告不退还被告支付的63766.8元履约保证金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年11月29日签订《商铺租赁使用合同》，约定被告承租原告位于天津市河北区××路××号：慧宁嘉园项目底商××路××号商铺，租赁面积为204.12平方米。租赁使用期为36个月，自2017年2月1日起至2020年1月31日止，日租金510.3元。并约定为确保被告按合同约定的条款履行支付义务，被告须于合同签订后五日内向原告一次性交付三个月租金45927元作为履约保证金，待本合同终止后，如被告正常履行合同并办理完毕退房手续，经原告验收合格，履约保证金由原告在被告撤场7个工作日内无息返还被告。合同终止或解除后15日内，被告应将商铺交还给原告。合同履行期间，被告于2019年11月25日向原告送达《续租告知书》，申请以原租赁合同约定的租金价格与原告续签租赁合同，原告口头告知新的商业租赁价格，双方未达成一致意见。原告于2019年12月24日向被告邮寄《告知函》，载明租约将于2020年1月31日到期，如被告租约到期后愿意按原告公司最新的商业租赁价格进行续租，尽快书面通知原告公司进行续约申请，并在2020年1月31日前签订新租赁合同，若被告不接受新的租赁价格并不与原告公司签订新的租赁合同，原告公司将在合同到期后收回商铺，被告拒收该邮件。现双方租赁合同已经到期终止，原告公司决定自用该商铺，不继续对外出租。原告多次向被告告知不与其续签合同，要求其腾退房屋，但被告拒绝搬离，一直非法占用商铺至今，严重损害原告的合法权益。故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。张怀文辩称，第一、请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第二、本案诉讼费由原告承担。原、被告之间的租赁合同已经实际续约，被告也从未欠付原告任何租金，被告不存在任何违约行为，并且已经向原告支付2020年2月1日起的第一季度租金45927元，因此原告所提诉请毫无事实与法律依据，请求法院予以驳回。另外自疫情开始，天津市对中小微企业有免除三个月租金，三个月租金减半的优惠政策。当事人围绕诉讼请求和抗辩意见向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：原告提交落款时间为2019年12月24日的《告知函》及中国邮政EMS特快专递邮件一个，证明原告曾向被告邮寄《告知函》，被告不同意以新的价格续租，双方租赁合同已终止。被告对该邮件的真实性不予认可，并认为即便是真实的，亦不符合合同约定的送达方式。本院认为，该邮件经法庭当庭开封，内含《告知函》一页，且通过邮件批条和扫描条形码，足以认定该邮件的真实性，即原告于2020年1月2日向被告邮寄落款日期为2019年12月24日的《告知函》，该邮件于2020年1月3日被张怀文拒收。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告曾用名为天津新兴泰合置业公司，于2017年9月19日更名为天津新兴泰合置业有限公司，同时公司类型由全民所有制变更为有限责任公司（法人独资）。新兴泰合公司与张怀文系房屋租赁合同的出租方与承租方的关系。新兴泰合公司系坐落河北区中山××路××号××号房屋的所有权人，建筑面积204.78平方米，用途为非居住，系底商，所在层为1层和2层。2016年11月29日，新兴泰合公司与张怀文就上述房屋签订《商铺租赁使用合同》，约定由张怀文承租该房屋，租赁面积为204.12平方米（商铺实际租赁面积以房产测绘部门测量为准），租赁期限为36个月，自2017年2月1日至2020年1月31日，租金单价2.5元／平米／天，日租金510.3元，装修期为合同签订之日至2017年1月31日，租金为季付，从起租日2017年2月1日开始计算租金。张怀文应于合同签订5日内支付新兴泰合公司首期3个月的租金和履约保证金（一个季度的租金），张怀文须在上次缴纳期限后的5日向新兴泰合公司支付下一季度的租金，待合同终止后，如张怀文正常履行合同条款并办理完毕退房手续，经新兴泰合公司验收合格后，履约保证金由新兴泰合公司在张怀文撤场7个工作日内无息返还。如张怀文违反合同的任何条款，新兴泰合公司有权扣除全部或部分保证金或货品以赔偿新兴泰合公司因张怀文违约导致的一切损失。若该保证金不足赔偿新兴泰合公司损失的，被告须全数支付不足之数给新兴泰合公司。在张怀文遵守本合同及不拖欠商铺租赁使用费的前提下，如张怀文愿意在本合同期限届满后继续使用该商铺，应在合同期限届满前一个月向新兴泰合公司提出书面申请，双方重新签订租赁使用合同。张怀文有权以本合同及补充合同约定的相同价格与新兴泰合公司优先续约。因任何原因致使本合同终止或解除后的15日内，张怀文应将商铺交给新兴泰合公司。合同并约定，送达方式以张贴通知于张怀文租赁商铺位置处为准，除合同另有规定外，任何通知都应以本合同规定的送达方式通知张怀文。合同期内，张怀文依约向新兴泰合公司支付了租金及履约保证金，并使用讼争房屋经营图文、数码印刷业务，每次交完租金后，新兴泰合公司均向张怀文开具增值税普通发票。张怀文于2019年11月25日向新兴泰合公司邮寄《续租告知书》，载明“本人于2017年2月1日与贵公司签订商铺租赁使用合同，承租坐落于天津市河北区××路××号：慧宁嘉园项目底商中山××路××号××号，该租赁合同签约后，本人依约履行承租方的义务及责任，从未欠含租金、物业费在内的任何款项，又鉴于本人承租该商铺后投入巨额租金装修装饰给商铺，艰难的经营至今，因此本人特向贵公司提出继续使用该商铺的申请，并以该租赁合同约定的租金价格与贵公司续约，敬请支持为盼”。新兴泰合公司于2020年1月2日向张怀文邮寄落款时间为2019年12月24日的《告知函》，内容为如张怀文在租赁期满后愿意按照新兴泰合公司最新的商业租赁价格进行续租，应尽快书面通知新兴泰合公司进行续约申请，并在2020年1月31日前签订新的商铺租赁合同，若不接受新的商业租赁价格并不签订新的商铺租赁合同，新兴泰合公司在合同到期后收回商铺，该邮件于2020年1月3日被拒收。此前2020年1月20日，张怀文向新兴泰合公司转账汇款45927元，并向新兴泰合公司邮寄《通知函》，载明“贵、我双方于2017年2月1日签署的商铺租赁使用合同租期至2020年1月31日。期间本人于2019年11月25日向贵司发送函件，依照该租赁合同约定提出续约，贵司接函后未有任何异议。因此本人与客户签订了许多订单及合同，以维持公司的正常运转，同时也将2020年2月1日起的第一季度租金支付至贵司账户项下，请查收为盼”。新兴泰合公司收到上述款项后，未向张怀文开具发票，庭审中，新兴泰合公司称，合同到期前，双方就续约事宜进行协商，因张怀文不能接受2.5元／平米／天的新租金价格，双方未协商一致，原告曾派员告知张怀文不再续签，因为新兴泰合公司是国有企业，因财务审计要求，故收到被告汇转的款项后，无法及时自行退款。现讼争房屋仍由张怀文控制使用。庭审中，被告认为自己不存在违约行为，并表示即使合同终止或解除，要求原告退还合同期满后交纳的45927元，并不同意扣减保证金。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案《商铺租赁使用合同》是否因期满而终止；二、原告是否应退还履约保证金，被告是否应支付房屋使用费。关于争议焦点一，合同约定租赁期间为2017年2月1日至2020年1月31日，租赁期限为三年，对于商业租赁，较长的租赁期届满后，如果继续签订合同，租赁价格是否上涨应是合同双方的主要协商内容。虽然张怀文在租赁期满前向新兴泰合公司发出书面续约申请，但其续约申请的前提是以原租赁合同约定的租金价格为条件，就续约的租金价格及是否续约一事双方并未达成一致，也未继续签订租赁合同。张怀文于2020年1月20日向新兴泰合公司汇款45927元，但因系以汇款方式支付，新兴泰合公司系被动收取，且新兴泰合公司之前向张怀文邮寄《告知函》，内容如果续约须以新的租金价格为前提，虽然该邮件被拒收，但亦能说明双方就续约一事并未达成一致，且新兴泰合公司在收到张怀文的汇款后并未向以往一样给张怀文开具增值税发票，不能视为新兴泰合公司对被告以原价格续租没有异议，故双方的《商铺租赁使用合同》于2020年1月31日因期满而终止，新兴泰合公司要求被告腾空返还商铺房屋的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，因张怀文于2020年1月20日给新兴泰合公司汇款的45927元并非租金，因合同已终止，新兴泰合公司应于返还。关于争议焦点二，关于支付房屋使用费的问题。租赁期满后，承租人负有返还租赁物的义务。本案中，张怀文未在合同到期后履行退还租赁物义务，仍然继续使用，应当向新兴泰合公司支付房屋使用费，但合同终止时，正值本市新冠疫情防控工作的紧要时期，被告实际上不具备大规模腾空房屋的客观条件，原告亦未证明合同终止后曾催促被告腾房，本院考虑上述因素，酌定房屋使用费自2020年5月1日起开始计算，至实际腾退商铺房屋之日止。至于房屋使用费的支付标准，双方没有进行约定，新兴泰合公司主张按每天每平米3.5元计算于法无据，本院确定房屋使用费参照原租金标准每日510.3元计算。关于履约保证金45927元的问题。新兴泰合公司主张履约保证金即违约金，张怀文未能在合同终止后将房屋腾交给新兴泰合公司应承当违约责任，新兴泰合公司无需退还履约保证金。本院认为，虽然双方合同于2020年1月31日终止，合同约定合同终止后15日内被告应当将房屋交给原告，但被告在租赁合同终止前已向原告发出续约报告，在被告向原告汇款后，原告虽有异议未开具发票，但未能将其异议按照合同约定的送达方式或其他方式实际告知被告，故不能认定被告存在违约行为，故本院对原告的该主张不予支持，原告应将履约保证金退还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告张怀文将坐落天津市河北区××路××号底商房屋腾空交还原告天津新兴泰合置业有限公司；二、本判决生效后十五内，被告张怀文按照日租金510.3元的标准给付原告天津新兴泰合置业有限公司自2020年5月1日起至实际腾空之日止的房屋使用费；三、本判决生效后十五内，原告天津新兴泰合置业有限公司退还被告张怀文履约保证金45927元；四、本判决生效后十五内，原告天津新兴泰合置业有限公司返还被告张怀文于2010年1月20日汇转的45927元；五、驳回原告天津新兴泰合置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1373元，由原告天津新兴泰合置业有限公司负担518元，由被告张怀文负担855元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  赵国海二〇二〇年十月二十七日书记员  刘 荻附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。