福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初2245号 原告（反诉被告）：雷国栋，男，2000年10月24日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：林超其，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡红，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王芝元，女，1989年12月23日出生，满族，住河南省郑州市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：陶少猛，福建沐泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯婉容，福建沐泽律师事务所实习律师。 第三人：泉州市园城不动产咨询有限公司，统一社会信用代码91350582MA31H4BD3W，住所地福建省泉州市晋江市青阳街道陈村社区世纪大道520号宝龙世家D幢2109、2110室。 法定代表人：张雪萍，该公司执行董事兼总经理。 原告雷国栋与被告王芝元、第三人泉州市园城不动产咨询有限公司（以下简称园城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。审理中，被告王芝元提出反诉，本院予以并案审理。开庭时，雷国栋的委托诉讼代理人蔡红及王芝元的委托诉讼代理人陶少猛、柯婉容到庭参加诉讼，园城公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷国栋向本院提出诉讼请求：1.确认雷国栋与王芝元、园城公司于2019年6月9日签订的《房产买卖经纪合同》于2020年2月28日解除；2.王芝元支付雷国栋一倍购房定金3万元，园城公司代为保管的购房定金3万元返还给雷国栋；3.王芝元赔偿雷国栋居间服务佣金4425元；4.王芝元支付雷国栋因本案诉讼支出的差旅费2000元、律师代理费5000元；5.王芝元赔偿雷国栋房屋增值损失,暂计50000元；6.本案诉讼费、鉴定费由王芝元承担。事实和理由：2019年6月9日，雷国栋与王芝元的受托人李桂秋（系王芝元的母亲）在园城公司的居间服务下，在晋江陈埭镇李桂秋的诊所签订了一份《房产买卖经纪合同》，雷国栋以295000元的价格购买王芝元址在晋江市。雷国栋于当日支付购房定金3万元，购房定金由园城公司代管，园城公司出具《代管定金收条》给雷国栋收执；同时雷国栋向园城公司支付了居间服务佣金4425元。合同签订后，王芝元起初尚能够配合雷国栋提交相关证件用于办理房产交易的相关手续，但在办理银行贷款和房产过户环节，王芝元反反复复寻找各种借口，不予配合办理银行贷款及房产过户手续。后经雷国栋多次联系催促王芝元办理房产过户手续，王芝元均置之不理。2020年2月25日，雷国栋委托律师发函给王芝元通知解除《房产买卖经纪合同》并要求王芝元按照合同约定承担违约责任，但王芝元收到函件后亦未承担相应的违约责任。综上，雷国栋认为，王芝元未能按照合同约定履行卖房义务，已构成违约，雷国栋有权要求王芝元承担相应的法律责任。根据《房产买卖经纪合同》约定如发生纠纷任何一方可在签约所在地人民法院提起诉讼。故为维护自身合法权益，雷国栋诉至法院，请判如所请。 王芝元辩称，一、雷国栋于2020年2月28日通知合同解除依据的事实与客观事实不符，雷国栋依法不享有合同解除权，解除行为不能生效。本案的事实背景是，雷国栋作为房产经纪，与园城公司在没有核实王芝元授权的情况下，利用信息不对称，欺骗王芝元的高龄母亲以代理人身份将王芝元名下房产以远低于市场价格的对价出售给雷国栋。虽然王芝元起初对此行为颇有意见，但考虑到合同已经签订，出于对母亲的保护及对诚实信用原则的遵守，还是积极配合雷国栋履行合同，提供雷国栋要求的一切过户登记及贷款审批所需资料。本案合同之所以未能履行的原因主要在于两点，其一是雷国栋隐瞒限购身份，致使本案所涉合同无法以合法形式履行；其二是雷国栋始终未依约提前办理贷款审批手续。具体事实如下：1.2019年8月23日，王芝元在已知价格存在不合理的情况下，虽内心不满，但还是主动约雷国栋当日去不动产登记中心办理过户登记。因预约已失效，双方另行约定8月26日办理过户手续。但到现场后，雷国栋才承认自己并不具备购房资格，其要求王芝元与案外人庄清艺另行签订虚假的买卖合同，以实现将房产过户给案外人庄清艺的目的。该过程存在多个问题：一是雷国栋事先并未披露其是政府限购对象，其在现场要求王芝元配合做假并将房产过户给第三人的行为，既违反了政府的限购政策，也违反了不得向行政机关提供虚假资料的禁止性规定，该行为可能使王芝元连带受到行政处罚；二是雷国栋要求王芝元与案外人另行签订二手房买卖合同，建立新的债权债务关系，已经超出原《房产买卖经纪合同》中仅是同意变更登记给第三人的约定范围，且可能使王芝元陷于一房二卖的境地（现实中，登记部门并不接受根据卖房人与买房人签订的合同将房产登记给第三人的行为，尤其在买房人是限购对象的情况下）；三是雷国栋事实上并未办理银行贷款审批，鉴于雷国栋本来就是打算要求王芝元将房产直接过户给案外人的，其在与王芝元相约过户当天根本不可能以买房人身份申请到贷款，其之前所谓的已经办好贷款审批纯属欺骗行为，其在过户当天要求王芝元先过户再说，与《房产买卖经纪合同》的约定完全不符。正是基于该三点理由，王芝元拒绝过户。2.当日过户不成后，王芝元除了不断地强调过户只能过户给雷国栋及雷国栋必须按合同约定先办理贷款审批手续外，也在积极想要与雷国栋协商是否有其它办法，但雷国栋始终坚持要求王芝元配合通过不合法的手段过户给案外人，对于贷款的问题则要求王芝元先过户。9月至11月期间，雷国栋再次向王芝元提出过户，但还是未能提供解除限购及完成贷款审批的证明，也未明确王芝元还需要提供什么贷款审批配合，只是一味地要求过户。因王芝元身在外地念书，回来一趟很不方便，且基于之前雷国栋的欺骗行为及中介告知的无需王芝元配合办理贷款，在未能看到解除限购及贷款审批书面证明的情况下，仅凭雷国栋的一句话，王芝元无法确信也无义务长途奔波做无意义的配合。待王芝元回来时，疫情已经爆发，遂暂未主动与雷国栋进一步联系。而雷国栋也未再与王芝元沟通要求过户，更不用说发函催告，直接在疫情严重期间向王芝元通知解除。综合以上事实，其认为涉案合同之所以未及时履行，一方面系因雷国栋隐瞒限购情况，致使合同无法以合法形式履行，另一方面系因雷国栋违反合同约定，未能先行办理贷款审批手续。雷国栋以王芝元违约为由要求解除合同与事实不符，解除行为依法并不生效。二、关于雷国栋主张赔偿的问题。因雷国栋解除行为不生效，因此王芝元无需承担任何赔偿费用。退一步讲，如认定雷国栋解除行为生效，则王芝元对该等赔偿要求存在异议。首先，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，“定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”,雷国栋既要求王芝元支付定金，又要求损失赔偿，明显超出实际损失金额；其次，雷国栋主张的差旅费没有任何事实依据；其三，雷国栋主张的房屋增值损失缺乏依据，没有任何证据表明该房屋发生增值，且如果认定雷国栋已经满足购房条件，意即涉案合同是可以继续履行的，雷国栋主动选择要解除合同，应当视为其已放弃差价利益。 王芝元向本院提出反诉请求：1.确认雷国栋无权要求返还定金3万元，园城公司应当立即将代收定金3万元支付给王芝元。2.本案诉讼费用由雷国栋、园城公司承担。事实和理由：2019年6月9日，雷国栋与园城公司在未审查委托权限的情况下与王芝元母亲李桂秋签订《房产买卖经纪合同》一份，约定将王芝元址于晋江市青阳街道泉安中路717号百宏华尔街2号楼619号的房屋以远低于市场行情的价格售与雷国栋。2019年8月，王芝元得知此消息后，出于对母亲李桂秋的保护，追认该份合同，并积极配合雷国栋提供相关资料，但雷国栋实际上并不具备购房资格，在2019年8月26日双方约定过户的现场时，雷国栋当场要求王芝元与不相识的案外人庄清艺签订虚假买卖合同，以骗取登记机关的登记，且其实际上并未根据合同的要求提前办好银行贷款审批，而是回应“我们先过户，然后再去办贷款”。基于对合同履行合法性及交易安全性的考虑，王芝元拒绝其无理且违法的要求。之后，雷国栋多次向王芝元催促办理过户，王芝元也多次反复强调只能过户给雷国栋，且必须按合同约定先办理贷款审批，但雷国栋自始至终无法提供其已解除限购及已经办理银行贷款审批的证明，即无法证明其已满足法律规定及合同约定的过户要求。因双方不能解决该问题，合同原定2019年11月30日的过户日双方都未到登记中心办理过户登记，雷国栋也未再与王芝元联系。2020年2月28日，雷国栋未经与王芝元沟通，即委托律师单方提出解除合同。因其提出解除合同的依据与客观事实不符，不能满足合同或法律规定的解除条件，该通知并不产生解除效力。鉴于雷国栋隐瞒限购事实致使合同无法履行，又未依约提前办理银行贷款审批，且在律师函中单方明确表示不再履行合同，王芝元亦于2020年3月3日委托律师回函，一方面对其解除行为表示异议，同时也通知雷国栋解除合同。涉案合同应当认定于函件送达之日即2020年3月5日解除。根据《房产买卖经纪合同》第十五条及《代管定金收条》约定，雷国栋违约的，其支付的定金应作为赔偿不予退还。因雷国栋系将定金交付第三人，因此第三人应当将该定金3万元支付给王芝元。综上，请求法院支持王芝元的诉讼请求。 雷国栋辩称，第一，《房产买卖经纪合同》虽是与王芝元母亲签订，但签订时李桂秋有电话告知王芝元，王芝元表示同意后三方签订该合同，且合同约定的价格并不存在王芝元陈述的远低于市场价格的情形。合同签订后，王芝元也配合雷国栋提供相关证件办理相关手续，可见王芝元是认可《房产买卖经纪合同》的合法性、有效性，并且部分履行。第二、由于雷国栋受限购政策影响，无法将房产直接过户到自己名下，所以在《房产买卖经纪合同》第十条特别约定，甲方即卖方同意将该房产证过户到乙方即买方或者是买方指定的人员名下，但是王芝元在办理过户中拒绝按照合同约定，不同意将房产过户到雷国栋指定人员名下，应认定王芝元违约。第三、合同第七条约定付款方式是商业按揭贷款，同时约定王芝元应当提供相关材料配合雷国栋办理银行贷款相关手续，在双方的微信聊天记录中可以证实，王芝元对办理银行按揭贷款需要王芝元及其配偶配合签字才能办理是明知的，王芝元在办理相关手续中多次要求银行按揭贷款手续及产权过户手续要同日内完成，雷国栋也积极予以配合，但在多次的约定处理贷款及过户手续时，王芝元出现多次反复不予配合办理，因此未能办理贷款审批原因在于王芝元未能配合。第四、2019年10月份，晋江解除限购且雷国栋有营业执照可以将该房产过户到自己名下，雷国栋约王芝元办理银行贷款及房产过户手续，王芝元同意2019年11月20日回来办理，但2019年11月20日雷国栋在不动产登记中心等待王芝元，王芝元则未能过来。2019年11月22日、24日、26日、27日，雷国栋多次询问王芝元何时能办理相关手续，但王芝元均置之不理，直至雷国栋委托律师发函的2020年2月25日，王芝元均未能办理相关手续，所以王芝元未按照双方约定时间办理银行贷款及产权过户手续，经雷国栋多次催促后，仍不履行，雷国栋依法享有合同解除权。 园城公司对本诉、反诉均未作陈述。 雷国栋为证明其主张，向本院提供以下证据： 1.《雷国栋身份证》一份，以证明其诉讼主体资格； 2.《王芝元身份证》、《常住人口登记表》各一份，以证明王芝元的诉讼主体资格； 3.“工商信息查询”一份，以证明园城公司的诉讼主体资格； 4.《房产买卖经纪合同》一份，以证明(1)2019年6月9日，雷国栋与王芝元的受托人李桂秋(系王芝元母亲)在园城公司的居间服务下签订《房产买卖经纪合同》及约定内容； 5.《不动产权证》一份，以证明案涉房屋为王芝元所有； 6.《代管定金收条》一份，以证明雷国栋支付购房定金3万元，由园城公司代为保管； 7.《园城不动产收款收据》一份，以证明雷国栋支付房屋中介服务费4425元； 8.“个人贷款资料”一份，以证明雷国栋办理的个人住房贷款需要王芝元配合签字，但王芝元未按照合同约定配合办理贷款手续； 9.“微信聊天记录”一份，以证明合同签订后，王芝元起初尚能够配合提交相关证件用于办理房产交易的相关手续，但在办理银行贷款和房产过户环节，王芝元反反复复寻找各种借口，不予配合办理银行贷款及房产过户手续，后经雷国栋多次联系催促，王芝元均置之不理，王芝元违约的事实； 10.“通话录音光盘”一份，以证明王芝元违反合同诚实信用原则，为了高价将房产出售他人不惜违约的事实； 11.《律师函》、“邮寄底单”、“签收回执”各一份，以证明2019年2月25日雷国栋委托律师发函给王芝元通知解除《房产买卖经纪合同》，并要求王芝元按照合同约定承担违约责任，王芝元于2019年2月28日签收； 12.《委托代理合同》、《福建增值税普通发票》各一份，以证明雷国栋因本案诉讼支出律师费5000元。 王芝元质证：对证据1、2、3、5、6的三性均无异议。对证据4的三性无异议，关于证明对象：（1）该证据不能证明王芝元委托其母亲李桂秋与雷国栋签订合同；（2）该证据可以证明合同第七条约定雷国栋应在2019年11月10日前将贷款银行要求的首付款一次性存入王芝元在贷款银行账户中，并根据银行要求办理贷款审批手续，在银行按揭贷款审核批准之后的2019年11月30日才办理产权过户；（3）该证据可以证明合同第十五条约定合同解除权的产生条件必须是一方违约超过五日，另一方以合同确认的地址发函催告，超过十日未回复或履约，雷国栋援引此条款通知解除合同，但明显不符合该约定解除权的产生条件。对证据7形式真实性无异议，是否已交付该款项由法院依法审查。证据8没有原件，该贷款资料没有银行盖章确认，来源不明，对其真实性有异议；该文件内容基本未填写，《个人贷款申请表》与《个人住房贷款客户谈话笔录》作为笔录性质的文件，不仅内容基本未填写，且文件底下的谈话地点及营销人、调查人、笔录人、见证人署名处也均未签署，文件形成明显不真实；该组证据中的《房产买卖合同》在已有《房产买卖经纪合同》的情况下，不存在重新协商合同条款及重新签署的问题，而依文件内容表达的含义，《放款委托书》应在申请放款时签署，《二手房首付款交付确认函》应在收到房款时签署，均不属于申请贷款审批前应当签署的文件，即该组证据不仅不能证明王芝元不配合办理贷款审批手续，反而证明雷国栋并未依合同约定提前办理贷款审批手续；该组证据全部没有落款时间，且在诉讼之前也未曾向王芝元出示或提起过；该证据材料完全是雷国栋在单方解除合同后、本案立案前，为了应对王芝元的合法抗辩，而临时搜集贷款文件模板组织形成的证据，该组证据不能证明雷国栋在提出合同解除时已完成或者着手申请贷款审批。对证据9的真实性无异议，关于证明对象：（1）该证据能证明雷国栋承认其不具有购房资格；（2）该证据能证明王芝元根据雷国栋的要求积极提供贷款审批资料，贷款审批需要的条件均已满足，除此之外，雷国栋未再提出其它任何明确的配合要求;(3)该证据能证明雷国栋在24日多次答复王芝元26日当天可以当场办好贷款审批，但事实上26日雷国栋是要让王芝元过户给案外人，其本人根本没资格贷款，并且其还明确要求王芝元先过户再说贷款，意即雷国栋在贷款问题上有违反合同约定并欺骗王芝元的前科；（4）该证据能证明过户手续没办成的原因在于，一是雷国栋因限购政策，要求王芝元直接过户给案外人庄清艺，该行为违法违约，王芝元不能接受；二是雷国栋始终未能证明已根据合同约定提前办理贷款审批，只是敷衍说“到了具体再说”、“办得差不多了”、“当天就能办”；（5）该证据还证明雷国栋的所有催促过户行为均发生在合同约定过户日11月30日前，该行为不属于合同约定或法律规定的催告行为。对证据10，（1）雷国栋、王芝元从未有过此段录音对话；（2）该通话前几句，王芝元明确表达了只要能办得下来，就要过户给雷国栋的意思，说明涉案合同无法履行的原因在于雷国栋不能满足购房资格及办理贷款审批的条件，而非王芝元不履行；（3）该通话能体现王芝元从未将该房产重新挂到网上卖，园城公司也在谈话中确认，证明王芝元并未有任何违约的行为；另，在雷国栋隐瞒限购事实导致合同无法合法履行的情况下，王芝元就享有合同解除权，因此即使其内心曾考虑过另售他人，也不能以此认定王芝元违反诚实信用或构成违约。对证据11的三性无异议，该证据证明雷国栋系援引合同第十五条的约定通知解除合同，但其并不符合合同第十五条约定的解除权条件，该解除通知不发生效力；另雷国栋既然主张自己已经取得购房资格，且已完成贷款审批，意即合同可以继续履行，但却提出解除合同，可见要么其所述事实虚假，要么本身就没有依约履行合同的意向。对证据12的三性没有异议。 王芝元为证明其主张，向本院提供以下证据： 13.《房产买卖经纪合同》一份，以证明雷国栋与园城公司在未审查委托权限的情况下与王芝元母亲李桂秋签订《房产买卖经纪合同》一份，约定将王芝元址于晋江市青阳街道泉安中路717号百宏华尔街2号楼619号室的房屋以远低于市场行情的价格售与雷国栋，迫使王芝元出于保护母亲的考虑被动追认该合同及约定内容； 14.“录像”一份，以证明（1）雷国栋虽在微信聊天中一直向王芝元表达贷款当天能解决或者已办好，但事实上在2019年8月26日的约定过户日，其并未按合同约定办理银行贷款审批，对于王芝元的质疑，其敷衍式地提出“你们先过户，我们再去办银行贷款啊”，但事实上如按其要求过户给雷国栋另行指定的庄清艺，雷国栋是无法办贷款的，意即雷国栋针对贷款审批问题一而再地欺骗王芝元；王芝元要求提供贷款审批证明时，园城公司明知雷国栋没有办，也配合雷国栋对王芝元说自己去银行查就可以；（2）园城公司承认房产过户需要向登记机关提交双方的存量房买卖合同，意味着如果要把房产过户给案外人，需要与案外人签订虚假的存量房买卖合同，提交登记机关才可办理；（3）王芝元强调合同签订时没有经自己同意，雷国栋与园城公司也承认当时没有审查，但同时告知王芝元如果不追认，其母亲就会被追责承担巨额赔偿，以此迫使王芝元进行追认；（4）尽管王芝元因利益受损心有不悦，但为了事情的妥善解决，还是坚持在保证合法的前提下严格按合同约定走，即要求房产只过户给雷国栋，且雷国栋必须按约定提前办好贷款审批，并将证明提供给王芝元，要么就要全款支付，但雷国栋两项均无法满足。 15.《代管定金收条》一份，以证明雷国栋支付了定金3万元，由园城公司代管，约定如雷国栋违约的，该款项作为赔偿归王芝元； 16.《律师函》、“EMS快递单”、“签收信息”各一份，以证明王芝元委托律师对雷国栋的解除行为提出异议，并另行依据法律规定及合同约定通知其解除合同，雷国栋于2020年3月5日签收律师函，涉案合同于该日解除。 雷国栋质证：对证据13的真实性没有意见，对证明对象有意见，合同是经过王芝元同意签订的，且王芝元也已经配合部分履行，不存在被迫追认合同的说法；合同第七条约定的是应当按照银行要求办理贷款审批手续，在办理贷款审批手续中银行并没有要求雷国栋要存入首付款，不是王芝元主张的要将首付款存入王芝元账号，且合同第七条第二款第二项约定的首付款是在产权过户当日支付给王芝元，另外合同约定产权过户时间是2019年11月30日内，即2019年11月30日前，双方最后一次协商确认产权过户日是2019年11月20日。对证据14的真实性无异议，对证明对象有异议，雷国栋并未要求王芝元先过户再办理贷款，在谈话录音中，雷国栋明确表示“银行那边已经签完了，具体还要再问一下”，从录像文字记录的第三页，王芝元的配偶主动认可该合同，并不存在王芝元主张的因其母亲要承担巨额赔偿才被迫追认的说法；录像文字第四页、第五页、第六页、第七页，王芝元及其配偶的谈话多次讲话，可以证实王芝元强烈要求只能过户给雷国栋，不同意按照合同约定的过户给雷国栋指定的案外人；结合其提供的微信聊天记录第九页、第十页、第十一页，双方对是否要把产权过户给案外人进行进一步沟通，且付款问题雷国栋也表示可以全款给王芝元，可以做公证，但是王芝元不同意。对证据15的三性没有意见，应当返还给雷国栋。对证据16的三性没有异议，其依法行使了合同解除权。 在诉讼过程中，雷国栋申请对案涉房屋增值损失进行评估，本院依法委托相应机构进行评估，泉州闽南资产评估房地产土地估价有限责任公司作出泉闽资评字[2020]第3081号评估报告，价值时点为2020年2月28日，估价结果为案涉房屋在评估基准日的评估价值为341134元。雷国栋对评估报告及评估费发票的三性均没有异议。王芝元对评估报告的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议；对评估费发票的三性没有异议。 本院认为，园城公司未提出异议并提供证据，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。证据4、13有王芝元的追认，予以确认；故证据4、13真实、合法，与本案具有关联性，可以证明案涉合同约定权利义务情况。证据1、2、3、5、6、7、11、12、15、16真实、合法，与本案具有关联性，其证明效力予以确认。证据8所涉及内容均为空白，均只有雷国栋确认，且落款时间均为空白，其真实性无法确认，故其证明效力不予确认。王芝元对证据9的真实性没有异议，予以确认；从该微信聊天记录雷国栋“我当时签合同时就是因为我自己居住证没有办，所以签合同我就要求过户给第三方，然后等我居住证满了一年再过户过来我名下”、“因为晋江是有限购和限售政策的，要居住证和社保或者营业执照满一年才能买房”结合证据10可以证明雷国栋签订案涉合同时隐瞒限购身份的事实；另，从微信聊天记录的整体对话内容及证据14的内容来看，可证明王芝元未能完全配合雷国栋办理银行贷款手续。泉闽资评字[2020]第3081号评估报告及评估费发票，真实、合法，与本案具有关联性，证明效力予以确认。 经审理查明：1.2019年6月9日，王芝元授权李桂秋与雷国栋在园城公司的居间服务下共同签订《房产买卖经纪合同》一份，约定王芝元将其名下座落于晋江市青阳街道泉安中路717号百宏·华尔街2号楼619室房产以295000元的价格出售于雷国栋。合同第三条约定雷国栋（乙方）保证所提供的相关资料是真实、有效的，并积极配合办理房地产转让的相关手续，否则由此产生的法律及经济纠纷责任由乙方负责；合同第六条约定签订本合同时，雷国栋（乙方）支付定金3万元给王芝元（甲方），该定金在双方均未违约时可在完成交易时冲抵购房款；为确保交易安全，雷国栋要求此定金在交易过程中交由机构监管，王芝元同意；合同第七条第二款第1项约定雷国栋（乙方）办理贷款需王芝元（甲方）提供相关材料或协助配合办理的，王芝元应予以提供材料及配合办理相关手续。 2.2019年6月9日，园城公司向雷国栋出具了《代管定金收条》确认雷国栋已支付的购房定金3万元由园城公司收取并保管。 3.雷国栋因园城公司的居间服务向园城公司支付了中介服务费4425元，并因本案纠纷委托律师支出律师费5000元。 4.雷国栋以王芝元违约为由委托北京市京师（泉州）律师事务所于2020年2月26日向王芝元发送《律师函》以通知解除双方签订的《房产买卖经纪合同》等事宜，该《律师函》于2020年2月28日到达王芝元。 5.王芝元以雷国栋违约为由委托福建沐泽律师事务所于2020年3月4日向雷国栋发送《律师函》以通知解除双方签订的《房产买卖经纪合同》等事宜，该《律师函》于2020年3月5日到达雷国栋。 6.案涉房屋2020年2月28日的价值与出售时的价值增值46134元（341134元-295000元）；雷国栋申请对案涉房屋增值损失进行评估交纳评估费2000元。 另查明，案涉合同签订时，雷国栋受晋江市限购政策限制，属限购身份。 综上所述，本院认为，案涉《房产买卖经纪合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉合同签订时，雷国栋未如实告知其限购身份，违反了案涉合同第三条“乙方（即）雷国栋保证所提供的相关资料是真实、有效的，并积极配合办理房地产转让的相关手续，否则由此产生的法律及经济纠纷责任由乙方负责。”由此雷国栋已构成违约，应承担相应的违约责任。雷国栋限购身份解除后，王芝元未能完全配合雷国栋办理银行贷款手续，违反了案涉合同第七条第二款第1项“雷国栋（乙方）办理贷款需王芝元（甲方）提供相关材料或协助配合办理的，王芝元应予以提供材料及配合办理相关手续。”由此王芝元也构成违约，应承担相应的违约责任。嗣后，双方均提出解除案涉合同，虽解除案涉合同的理由各执一词，但双方对于解除案涉合同是一致的，雷国栋解除案涉合同的通知于2020年2月28日到达王芝元，王芝元解除案涉合同的通知于2020年3月5日到达雷国栋，为此予以认定双方于2020年3月5日协商一致而解除合同，故双方签订的案涉《房产买卖经纪合同》于2020年3月5日解除。关于违约责任，因双方均违反合同约定，应当各自承担相应的责任。综上，雷国栋请求王芝元支付另一倍购房定金3万元、差旅费2000元、律师费5000元并赔偿居间服务佣金4425元、房屋增值损失50000元的诉讼请求，不予支持；雷国栋支付的购房定金3万元已交由园城公司代为保管，园城公司应予以退还，雷国栋的该项诉讼请求予以支持；王芝元请求雷国栋无权要求返还定金3万并应将园城公司代为保管的购房定金3万元支付给王芝元的诉讼请求，不予支持。园城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十三条第一款、第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、确认雷国栋、王芝元、泉州市园城不动产咨询有限公司于2019年6月9日签订的《房产买卖经纪合同》于2020年3月5日解除； 二、泉州市园城不动产咨询有限公司应于本判决生效之日起五日内将代为保管的购房定金3万元退还给雷国栋； 三、驳回雷国栋的其他诉讼请求及王芝元的诉讼请求。 本诉案件受理费2729元，减半收取1364.5元及评估费2000元，由雷国栋负担；反诉案件受理费550元，减半收取275元，由王芝元负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈昌演 二〇二〇年十月十六日 书记员  王炜标 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。