山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4971号上诉人（原审原告）：尉文明，女，1990年11月9日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：于飞，男，太原富士康公司职员，住太原市。被上诉人（原审被告）：山西珠琳浙华置业有限公司，住所地太原市兴华街319号四层。法定代表人：王中波，总经理。委托诉讼代理人：王扬，山西君合君律师事务所律师。上诉人尉文明因与被上诉人山西珠琳浙华置业有限公司（以下简称珠琳浙华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2020）晋0108民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人尉文明的委托诉讼代理人于飞，被上诉人山西珠琳浙华置业有限公司的委托诉讼代理人王扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尉文明上诉请求：1.请求二审法院判决被上诉人支付逾期交房的损失：商品房买卖合同约定的按已付房款644163元计算的90日违约金1739.3元；逾期交房造成上诉人在外租房费用月均1200元，6个月7200元。应赔偿金额共计8939.3元。2.请求法院判决被上诉人将上诉人购买房屋进行预告登记；3.请求二审法院判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、上诉人尉文明于2018年3月17日购买了被上诉人开发并预售的三千渡双水岸小区住宅房屋一套，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定交房日期为2019年9月30日。合同第八条约定交付条件为该商品房经竣工验收合格，合同补充协议约定交付条件“该商品房经竣工验收合格”按照国务院2000年1月30日发布施行的《建设工程质量管理条例》第十六条执行，即甲方在交付时向乙方出具由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即表明竣工验收合格。同时合同第十一条约定，双方进行房屋验收交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2019年11月21日，上诉人收到被上诉人送达的《交房通知书》，该通知要求上诉人于2019年12月3日办理交房手续。2019年12月3日，上诉人到约定场所办理交房时发现被上诉人不具备交房条件，所以拒绝收房，理由如下：1.交房现场被上诉人出示的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》内容不全：没有交付日期、编号、交付曰期，没有加盖公章，不具备法律效力。2.上诉人所购房屋未通过消防验收，《消防法》第十三条：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。虽然合同补充协议约定《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即表明竣工验收合格，但上诉人认为该约定与法律强制条文相悖，签订合同时，由于上诉人对《建设工程质量管理条例》第十六条交付条件不了解，而被上诉人对该条款的表述时使用“即”，存在误导上诉人对验收合格的理解定义，在此情况下上诉人签订了该协议。但是在上诉人学习《建设工程质量管理条例》后，认为被上诉人将《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》作为竣工验收合格的证明违反了法律强制条文。且在消防未验收的情况下上诉人冒然收房居住，也会对上诉人的人身安全造成威胁。故上诉人认为被上诉人不具备交房条件，拒绝收房。二、2019年11月30日通知业主交房，由于被上诉人不具备交房条件，业主出具房屋拒收通知书，要求开发商在具备交房条件后另行通知交房，截止6月30日，上诉人未收到开发商交房通知。按照《购房合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照以下方式处理：（1）逾期不超过90日，按照已付房款万分之0.3的违约金支付；（2）逾期超过90日，合同继续履行的，出卖人需按照上述（1）中约定的违约金比例支付90日的违约金。按照合同约定违约金计算，已付房款644163元，每日违约金为19.32元。按照90日计算为1739.3元，已严重低于上诉人因被上诉人逾期交房造成的损失（上诉人从2019年9月30日至2020年6月23日，延期交房事实已达9个月，租房损失为10800元）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过低为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。故上诉人要求被上诉人向上诉人支付从2019年9月30日到2020年6月30日逾期交房损失：逾期交房9个月，前3个月按照合同约定赔偿1739.3元，后6个月按照租房损失赔偿7200元。应赔偿金额共计8939.3元。三、《商品房买卖合同》附件五关于商品房预告登记事项约定《商品房买卖合同》备案后360日内申请预告登记，2018年3月17日《商品房买卖合同》签署生效，按照《商品房买卖合同》第二十四条，出卖人已在规定期限内向太原市房产管理局申请登记备案。截止2020年6月30日，距《商品房买卖合同》备案已达2年零3个月，目前该房屋仍未完成预告登记。故上诉人要求被上诉人按照合同约定，尽快将上诉人房屋办理预告登记。被上诉人珠琳浙华公司辩称：1、关于被上诉人应否承担逾期交房的责任；本案中涉案工程项目在施工过程中，根据太原市改善省城环境质量领导小组办公室发布的若干问题，政府部门采取了太原市重污染天气应急响应强制性措施，因此工程项目暂停施工，造成了延期交房，而这并非是被上诉人的过错所致，故被上诉人逾期交房的行为不构成违约。显然上诉人主张被上诉人支付逾期交房的损失没有法律依据；2、上诉人所购房屋已经在太原市房产管理局完成了备案登记，上诉人所购房屋已经于2020年9月3日完成了消防备案；3、关于预告登记，被上诉人没有异议。尉文明向一审法院起诉请求：1．判决被告支付逾期交房的损失：商品房买卖合同约定的按已交付购房款644163元计算的90日违约金1739．3元、逾期交房造成原告在外租房费用损失月均1200元，6个月7200元；2．判决被告交房提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并向太原市房管局备案登记；3．判令被告提供维修基金发票、购房发票、房屋实测面积报告；4．判令诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月17日，原告尉文明与被告山西珠琳浙华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于滨河东路北段216号8幢2单元15层1502号房屋，房屋总价644163元。第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；第八条约定，出卖人应当在2019年9月30日前，经竣工验收合格的商品房，交付买受人使用。但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同附件四合同补充协议第三条约定，主合同第八条交付条件“该商品房经竣工验收合格”按照国务院2000年1月30日发布施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定标准执行，即甲方在交付时向乙方出具由建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即表明竣工验收合格；第八条约定，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付商品房而无须承担延期交房的违约责任……3．因政府部门、执法单位等为防治大气污染等原因禁止施工的政策、禁令、政府行为、限行措施、提高防尘要求的整改通知等导致的延期……。合同签订后，2018年6月24日，原告向被告缴纳公共维修基金7693元，2020年5月14日，太原市房屋专项维修资金管理中心出具了《山西省住宅专项维修资金专用（微机）票据》。2019年11月21日，被告向原告出具《交房通知书》，载明涉案房屋已具备交房条件，通知原告于2019年12月1日办理交房手续。2019年10月24日，涉案建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同盖章并出具了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。涉案房屋施工期间，太原市改善省城环境质量领导小组办公室发布太原市重污染天气预警通告等若干份文件，其中强制性应急减排措施明确除应急抢险外，市区停止房屋建筑，拆迁施工工地等施工工地的土石方作业。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行合同义务。原告要求被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，庭审中被告提交了以上两份文件，并确认原告收房时可以向原告提供。故原告可在收房时向被告索取，原告要求被告提供《竣工验收备案表》，因涉案合同约定被告向原告交付房屋时出具由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位盖章的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，即表明竣工验收合格。庭审中被告提交了以上文件，故原告的该项诉讼请求，不符合合同约定，一审法院不予支持；对于涉案房屋延期交房，被告是否应承担违约责任。根据涉案合同约定，因政府部门为防止大气污染等原因禁止施工的政策导致的延期，被告不应承担延期交房的违约责任。庭审中被告提供了太原市改善省城环境质量领导小组办公室发布的若干文件，可以确认涉案房屋施工期间因重污染天气政府部门采取了强制性减排措施，致使涉案房屋施工存在停工的客观情况，并非被告自身过错造成迟延交房。故原告要求被告支付逾期交房损失的诉讼请求，一审法院不予支持；原告主张被告提供购房发票及维修基金发票的诉讼请求，庭审中被告已确认原告凭缴费凭证即可在涉案房屋售楼部领取，故对该项诉讼请求，一审法院予以支持；原告主张被告提供房屋实测面积报告。根据涉案合同约定，合同约定面积应当以产权登记面积为准。现因涉案房屋现并未办理产权登记，故涉案房屋应以《房屋所有权证》登记的实测面积为准。对该项诉讼请求，法院不予支持；原告请求涉案房屋在太原市房产管理局备案登记。因商品房备案登记系行政管理行为。对该项诉讼请求，一审法院不予支持；原告请求被告出具收费标准，因其庭审中并未提供相关证据，一审法院不予支持。判决如下：一、被告山西珠琳浙华置业有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告尉文明购房发票、维修基金发票；驳回原告尉文明的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告尉文明负担。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，上诉人尉文明与被上诉人珠琳浙华公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同生效后，双方当事人应当全面、积极履行各自义务。依据合同约定，被上诉人珠琳浙华公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即表明竣工验收合格，上诉人尉文明作为完全民事行为能力人，在阅读商品房买卖合同说明的基础上，对合同内容是明知的。双方约定的房屋交付情况并非法律、法规禁止，因此双方当事人均应当服从约定。关于上诉人所提逾期交房违约金及租房损失的问题。根据涉案合同约定，因政府部门为防止大气污染等原因禁止施工的政策导致的延期，被上诉人不应承担延期交房的违约责任。一审中被上诉人提供了太原市改善省城环境质量领导小组办公室发布的若干文件，可以确认涉案房屋施工期间因重污染天气政府部门采取了强制性减排措施，致使涉案房屋施工存在停工的客观情况，并非被上诉人自身过错造成迟延交房。故上诉人要求被上诉人支付逾期交房损失的诉讼请求不予支持。关于上诉人主张被上诉人对其所购买房屋进行预告登记的诉求，被上诉人并无异议，且上诉人在一审中并未主张该项内容，双方当事人二审中无争议，二审法院对此不作评判。综上所述，上诉人尉文明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人尉文明负担。本判决为终审判决。审判长 吕 斌审判员 焦跃峰审判员 张 燕 二Ｏ二Ｏ年十月十日书记员 王 峥