湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终6886号上诉人（原审原告）：曾国斌，男，1975年6月23日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：黄旭，湖北忠三律师事务所律师。委托诉讼代理人：景婧，湖北忠三律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王芬，女，1963年7月15日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：曾凤伟，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马亮，男，1971年8月6日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：郭雪蕾，湖北百思得律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伶俐，湖北百思得律师事务所律师。原审第三人：武汉胜一置业有限责任公司，住所地武汉市江岸区台北二路64号。法定代表人：叶利，公司执行董事兼总经理。上诉人曾国斌因与被上诉人王芬、马亮，原审第三人武汉胜一置业有限责任公司（以下简称胜一置业公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2019）鄂0104民初5044号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。上诉人曾国斌的委托诉讼代理人黄旭、景婧，被上诉人王芬及其委托诉讼代理人曾凤伟，被上诉人马亮的委托诉讼代理人郭雪蕾、李伶俐到庭参加了诉讼。原审第三人胜一置业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾国斌上诉请求，1、撤销原审判决；2、判令确认王芬、马亮签订的《武汉市存量房买卖合同》无效，同时撤销王芬、马亮因无效合同所办理的房屋过户手续，并由王芬、马亮承担相关过户更名的全部费用；3、判令王芬、马亮协助将上述房屋过户至曾国斌名下；4、判令王芬、马亮承担诉讼费、保全费、保全担保费、评估费等全部费用。事实与理由：一、原审判决认定事实不清和认定事实错误。(一）原审认定“王芬通过中介得知马亮出售案涉房屋”这一事实认定错误，而事实上，王芬与马亮交易时，武汉胜一置业有限责任公司香港路店（以下简称胜一置业公司香港路店）尚未开门营业，既然没有开门营业，又何来在门店上看到案涉房源信息呢？王芬称其是在胜一置业公司香港路店看到的案涉房源信息，依据曾国斌在庭审提交的证据12（系证人陈某在武汉市中级人民法院出庭作证的笔录）证明，胜一置业公司当时在香港××只有一家店。依据曾国斌提交的证据13显示，胜一置业公司香港路店的工商登记时间为2017年7月26日，领取营业执照的时间为2017年8月2日。王芬看到房源信息的门店是2017年6月1日才由胜一置业公司承租的房屋，胜一置业公司是在2017年7月26日才交给胜一置业公司香港路店使用的，而王芬与马亮交易完成的时间为2017年7月13日，这就是说，在双方的交易完成后，胜一置业公司香港路店才开业（营业执照颁发时间为2017年8月2日），王芬根本不可能在2017年4月份就在该门店看到案涉房源的信息。因此，王芬所称是在门店看到的案涉房源信息是虚假陈述，原审判决对此事实的认定是错误的。(二）原审判决认定“胜一置业公司香港路店”参与了王芬与马亮的交易的事实，根本没有证据可以证明。1、合同上所盖印章是否属于“胜一置业公司香港路店”？依据王芬、马亮提供的《房屋买卖合同》，在该合同第二页上所加盖的印章，根本就不是胜一置业公司香港路店的行政公章，也不是合同专用章，那么胜一置业公司香港路店是不是合同一方当事人就存在疑问。因为该份合同根本不能代表胜一置业公司香港路店的意思表示。不仅如此，在这份合同中，对于胜一置业公司香港路店这样一个中介方，根本没有涉及到中介方的权利义务，既没有约定中介方应当提供什么中介服务，也没有约定如何收取中介费用，而其加盖印章的意义何在？2、双方在交易时，胜一置业公司香港路店尚未开业。依据上面的论述，王芬与马亮交易时，该店尚未开业，因此不可能参与到王芬与马亮的交易中。3、中介方提供的合同文本根本就不是正规的合同。经仔细查看《房屋买卖合同》本身条款，连交易的最基本条款都不具备，除了房屋价款信息外，对于价款的给付期限、给付方式均未作出约定。更别说中介公司所看重的中介费的比例、由谁承担以及中介费给付的时间。不仅如此，王芬与马亮作为第一次交易的对象，双方都没有选择让中介提供服务，以保证资金和交易的安全，这不能不说与一般正常的通过中介买房的交易存在极大的疑点。4、证人陈某称是中介机构的员工，但是没有任何证据证明其身份，其提交的身份证件与该中介机构无关。依据证人陈某在武汉市中级人民法院作证时提交的文件，除了其自述是胜一置业公司香港路店的员工外，没有任何证明材料证明他与胜一置业公司香港路店有任何联系。其所持证件的工作单位是武汉市华明达房地产信息咨询有限公司，与胜一置业公司香港路店没有任何关系，因此，该证人的证言不具有真实性。(三）原审认定的交易存在诸多不符合交易惯例的行为。1、虽然在中介的撮合下进行交易，但是王芬并未利用中介机构来保证自己资金的安全。马亮与王芬在不相识的情况下，王芬多次给付马亮现金。依据王芬提供的付款证据表明，在王芬和马亮自述是通过中介撮合而达成交易的，而王芬好像并不担心资金安全，在第一份合同签订后，在既没有占有房屋，又没有任何保障的情况下分3次向马亮给付现金4万元，而马亮仅仅出具了3张收条。要知道，买房人最担心的是资金安全，而在委托了中介的情况下，买房人的钱是不会给卖房人的，一般都是通过中介完成交易。王芬这种支付的方式显然违背交易惯例。2、所谓的中介合同并未体现中介提供的服务，该合同中连最基本的内容都缺乏。一般而言，中介机构（包括中介机构工作人员）最关心的是中介费的比例、收取时间和方式等，而本案中，中介机构的工作人员根本闭口不谈中介服务费，好像中介是免费服务的典范。这也是与中介撮合交易的惯例不符。3、在中介机构未提供任何服务的情况下，主动给付高额的中介费与常理不符。在本案中，案涉房屋的买卖过程，中介机构根本未提供任何服务。既没有去查询案涉房屋的基本状态，也没核实买房人的买房资格，也不管双方资金和交易的安全，资金由双方自行给付。可以说，在该中介未提供此类机构应该提供的保障和服务的情况下，王芬和马亮在交易完成后，王芬主动给付了1万元的中介费。在支付宝、微信支付流行的当下，王芬似乎完全不害怕别人收钱不认账。另外，依据中介服务的惯例，中介费按照交易金额的1%双边收取，即便按照30万的成交额，中介也只能收取六千元的服务费，而王芬如此慷慨地给出了1万元（而且未提供转账的交易记录），这种给付中介费的方式有违正常的交易惯例。二、原审对于王芬主观上存在恶意的行为并未涉及，而是仅仅以一句“不能证明王芬在签订合同时已经知道案涉房屋存在纠纷”一笔带过，而通过诸多事实可以证明王芬在购买案涉房屋前就应该知道案涉房屋存在不合理的情况。依据王芬当庭陈述，其在购买案涉房屋前多次实地杳看过，在过户前要求该房屋的承租人“付建利”搬离，在此情况下，曾国斌及其母亲和曾巧共同到达诉争房屋现场，当面告知了王芬该房屋己经出售的相关事实。不仅如此，王芬举证提供其接手房屋时承租人所签《收条》署名为“付建利”，与曾国斌举证提供的长达7年的承租人“付建利”相重合。以上证据表明，王芬既然曾实地看房，亲自接触过曾国斌和承租人，依照交易惯例，一般完全陌生的买主与租户之间的交流理应从了解房屋出租状况开始，王芬应当知道该房屋的出租人为曾国斌，而承租人是向曾国斌给付租金，而不是向马亮给付租金。既然马亮对王芬宣称是将房屋借给曾巧居住，曾巧一家没有住而对外出租并收取租金，难道这其中仅仅是借住房屋这么简单吗？既然马亮称缺钱，而案涉房屋是马亮的，为什么马亮不收取租金？王芬明知案涉房屋为曾国斌出租给第三人使用，而不是马亮出租，如果尽到谨慎义务，王芬应当向询问为什么不是马亮出租而是由曾国斌出租并收取租金？不然如何解释曾国斌收取租金的依据何在呢？因此，王芬了解到房屋可能存在产权纠纷而仍愿意冒险购买一套不适宜居住的房子，默认其购房行为损害他人合法权益，其购房目的已脱离“善意”范畴。另外，在房屋交场过程中，马亮从未向王芬出示过案涉房屋的“两证”，王芬也从未审查过马亮是否有“两证”。从中介居间交易的惯例看，一般中介会要求卖房人将房屋“两证”交给中介机构保管，同时中介也会要求买房人开立共管账户来保障买房人的资金安全。在本案中，马亮仅仅凭着一份《公证书》就代替了房屋“两证”，无论是买房人的王芬还是作为专业的中介机构，都没有要求马亮提供房屋“两证”，王芬作为这样的买房人，难道就是尽到了“审慎义务”吗？三、原审判决判决适用法律错误。依据《合同法》第七十四条的规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。同时依据《合同法》司法解释二第十九条的规定，只要债务人以不合理低价转让财产的，且受让人知道该情况的，就应当撤销债务人的行为。在本案中，债务人马亮在其父亲马黑子去世后，作为继承人，应当履行马黑子遗留下来的债务，即马亮负有向曾国斌过户房屋的义务，因此马亮属于债务人。不仅如此，王芬作为案外人，在2017年7月7日签署《武汉市存量房买卖合同》之前，就已经知道曾国斌将房屋出租给第三人并收取租金，而马亮既没有占有房屋，也没有出租收取租金，同时也无法提供案涉房屋的“两证”，作为一个正常的买房人均可以从上述事实中得出房屋可能存在争议的情况下，还购买涉案房屋，显然不属“善意”第三人的范畴。另外，诚如原审判决所依据的《物权法》第九条的规定，马亮出售房屋属于有权处分，但是，本案所要审查的是：马亮是否实施了“不合理低价转让财产的行为”，这与马亮是否有权转让涉案房屋不是同一个概念，哪怕是有权转让，但是只要是与他人恶意串通，实施了侵害债权人的不合理低价转让行为，在法律上一样是可以撤销的。综上，请求二审依法裁判如请。王芬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，曾国斌的上诉理由不能成立，请求二审驳回曾国斌的上诉请求，维持原判。理由：1、王芬系通过中介机构得知案涉房屋出售信息，并通过中介机构提供居间服务购买的案涉房屋；2、王芬在尽到审慎义务之后仍无法知道案涉房屋存在纠纷，系善意购房人；3、王芬和马亮的交易流程符合交易习惯，房款的支付与实际情况相吻合，不具备恶意串通的特征；4、一审判决适用法律正确，应予维持。马亮辩称，1、原审判决认定的事实清楚、正确，马家困难，托朋友将房屋放中介出售，当时有其他人看房，但是没有看中，后来王芬来看房，双方议价到30万元成交。胜一置业公司参与了交易，提供了合同文本，收取了中介费，当时马亮与王芬的交易是真实的，双方对于交易钱款进行了多次支付。2、马亮出售房屋系马亮及其家人从父亲处继承的合法遗产，并通过法律程序办理相应的手续，依法享有处分权，其出售行为没有侵犯任何人的权益。3、曾国斌诉请确认马亮与王芬之间的合同无效，其不具有诉权，且曾国斌需证明其与马亮父亲之间的房屋买卖关系成立。马亮在审查对方的交易合同时，有马亮父亲出具的书面的文件存在黑色中性笔书写，落款却是蓝色中性笔书写，其真实性存疑，当时马亮母亲也不知道房屋卖给了曾国斌，故曾国斌的买卖行为不能成立。综上，一审判决合法有效，请求二审驳回曾国斌的诉讼请求。胜一置业公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。曾国斌向一审法院起诉请求，判令：1、确认王芬、马亮签订的《武汉市存量房买卖合同》无效，王芬将武汉市硚口区汉西二路特1号1栋1单元1号房屋恢复登记至马亮名下，过户费用由王芬、马亮承担；2、马亮协助将上述房屋过户至曾国斌名下；3.本案诉讼费、评估费、保全费、担保费全部由马亮承担。一审法院经审理查明认定事实如下，武汉市硚口区汉西二路特1号1单元1层1号房屋（建筑面积49.05平方米）原系武汉市汉西苗圃分配给单位职工马黑子的福利房，房改后于2002年8月13日登记至马黑子（2013年6月去世）名下。马亮系马黑子之子，马亮生母去世后，马黑子与王保桂（2017年8月去世）结婚。曾国斌的妹妹曾巧与马亮原系情侣关系。2004年8月10日，曾巧以曾国斌的名义与马黑子签订《房屋转让协议》约定：“现马黑子在硚口区××路××号有国有土地证私房一处，转让给曾国斌，特订协议如下：一、一次转让费柒万元整签字两清（两证、现金）；二、马亮与曾国斌之前经济手续两清；三、马黑子负责产权交易手续费用及相关证件签字。”后马黑子向曾国斌交付了案涉房屋及房屋权属证书。2004年9月，湖北华夏资产评估有限责任公司受马黑子委托对案涉房屋的市场价值出具的《报告书》，报告载明估价目的为：房地产转让，估价结论为：7.85万元。2012年2月28日起，曾国斌将案涉房屋出租给案外人付建利使用。曾国斌持有案涉房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》以及武汉市洪山区汉西苗圃出具的《住房凭证》，上述三个证件上“马黑子”的名字进行了涂写并写上了“曾国斌”的名字。2017年2月23日，马亮、王保桂向武汉市长江公证处申请办理继承权公证。该公证处于2017年3月2日作出（2017）鄂长江内证字第3017号《公证书》，证明案涉房屋由王保桂、马亮二人平均继承。2017年3月21日，案涉房屋登记至王保桂、马亮名下，登记房屋产权由王保桂享有75%的份额，由马亮享有25%的份额。王芬通过中介得知马亮出售案涉房屋，并在中介的带领下查看了房屋。2017年4月1日，王保桂、马亮与王芬签订《房屋买卖合同》，约定王保桂、马亮将案涉房屋以27.5万元的价格出售给王芬。合同上加盖了“武汉胜一置业有限责任公司香港路店”的印章。2017年4月28日，王芬通过转账向马亮支付了2万元，马亮出具《收条》予以确认。2017年5月16日、5月28日、6月15日，马亮出具三张《收条》，确认收到王芬购房款现金5000元、5000元、3万元。2017年7月7日，马亮作为王保桂的代理人以王保桂和自己的名义与王芬签订《武汉市存量房买卖合同》，约定王保桂、马亮将案涉房屋以30万元的价格出售给王芬。2017年7月8日，胜一置业公司香港路店出具《收款收据》，确认收到王芬中介服务费1万元。2017年7月12日，马亮与王芬在房屋登记管理部门办理了交易手续。2017年7月13日，案涉房屋登记至王芬名下。当日，王芬向马亮转账支付20万元。2017年7月19日、7月29日，王芬通过转账向马亮分别支付了1万元、3万元。王芬向租户退还租金、押金后于2017年8月接收案涉房屋，之后该房屋由王芬占有使用。一审法院另查明，2017年4月24日，武汉市江汉区人民法院受理了马亮申请宣告王保桂无民事行为能力纠纷一案，马亮在该案中陈述宣告无民事行为能力是为了卖房子给王保桂治病。2017年7月5日，该院作出（2017）鄂0103民特98号民事判决书，判决：一、王保桂为无民事行为能力人；二、指定马亮为王保桂的监护人。原审诉讼中，曾国斌向一审法院申请诉讼保全，支出担保费1000元。曾国斌还在原审诉讼中申请对案涉房屋2017年7月7日的市场价值进行评估，一审法院委托武汉正信房地产评估咨询有限公司进行评估，该公司于2018年12月28出具《评估报告书》，确定估价对象在2017年7月7日完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的房地产总价值为50.91万元。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。马黑子虽然已与曾国斌签订《房屋转让协议》，交付了房屋及权属证书，但该房屋仍然登记在马黑子名下，仍然属于马黑子所有。马黑子死亡后，王保桂、马亮通过继承取得该房屋所有权，有权处分案涉房屋。虽然房屋交易价格明显低于市场价，但王芬系通过中介购买房屋，实地察看了房屋，大部分购房款也是在过户及收房后转账支付，尽到了审慎义务。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”曾国斌提供的证据并不足以证明王芬在签订合同时已经知道案涉房屋存在纠纷，也不足以证明王芬与马亮之间存在恶意串通，故对于曾国斌要求确认王芬与马亮签订的《武汉市存量房买卖合同》无效并将房屋恢复登记至马亮名下的诉讼请求，一审法院不予支持。因案涉房屋现已登记至王芬名下，马亮已经无法履行马黑子与曾国斌签订的《房屋转让协议》，故对于曾国斌要求马亮将案涉房屋过户登记至曾国斌名下的诉讼请求，一审法院不予支持。至于合同无法履行给曾国斌造成的损失，曾国斌可以另行主张权利。曾国斌要求马亮承担担保费1000元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条的规定，判决：驳回曾国斌全部诉讼请求。一审案件受理费6851元，诉讼保全费3670元，评估费5000元，共计15521元，由曾国斌负担。二审审理中，曾国斌向本院申请证人方某、夏某（曾国斌之母亲）出庭作证，证人方某证实跟曾国斌是街坊，每天开麻木到处逛的，其只知道有个女的带人来拆房子，知道他们家有人在扯皮，来闹了两次没管过，其他的不知情；证人夏某证实王芬说跟马亮不认识是不属实的，他们都认得，案涉房屋一直由我们居住使用。上述证言拟证实证明王芬在签订合同之前就知道房屋存在纠纷，存有主观恶意，不是善意第三人。故作为善意的人，是不会在争议的房屋去闹的。经质证，王芬认为，证人没有说清时间，也没有说见到王芬，无法达到证明目的，与本案无关。马亮认为，1、曾国斌申请证人出庭的时间不符合法律规定，法庭不应采信证人证言。证人1对相关情况回答不知道，其出庭作证纯属浪费时间。2、证人2是曾国斌的母亲，与曾国斌有利害关系，其证言的证明力极低，夏某对马黑子与曾国斌之间的合同也不知道，并且夏某陈述王保贵是不同意签字，意味着其不同意卖房。综上，证人夏某不能证明曾国斌的证明目的，反而证明曾国斌的买房行为不成立。本院认为，对证人方某、夏某虽出庭证实，但无法达到曾国斌证明目的，本院依法不予以采信。二审查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系因房屋买卖合同而引起的纠纷，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十五条对一房数卖问题作出指引:“审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人”。本案马黑子虽然已与曾国斌签订《房屋转让协议》，交付了房屋及权属证书，但该房屋仍然登记在马黑子名下，仍然属于马黑子所有。在马黑子去世后，王保桂、马亮通过继承公证的方式取得该房屋所有权。本案中，马亮将该房屋以低于市场价的价格出售给王芬，但王芬购买诉争房屋时，系通过中介购买房屋，实地察看了房屋，其对所购房屋的权利及房屋的实际状况进行合理审查，大部分购房款也是在过户及收房后转账支付，尽到了审慎义务。现涉案房屋登记至王芬名下，系房屋权利人。故一审判决驳回曾国斌的全部诉讼请求并无不当。审理中，曾国斌虽提供了证据，但该证据不足以证明其所主张的事实，曾国斌的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，曾国斌上诉要求改判的理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6851元，由曾国斌负担。本判决为终审判决。审判长  龚治国审判员  胡丹丹审判员  骆朝辉二〇二〇年十月九日书记员  陈旭敏