四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3433民初1029号 原告：凉山州赢政房地产开发有限责任公司，住所地：冕宁县泸沽镇南街南路113号，统一社会信用代码：915134330582444542。 法定代表人：张光阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖海，四川普天律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：姚德胜，男，汉族，1987年8月16日出生，四川省冕宁县人，住四川省冕宁县。 被告：王娟，女，汉族，1992年3月31日出生，四川省冕宁县人，住四川省冕宁县。 原告凉山州赢政房地产开发有限责任公司（以下简称：赢政公司）与被告姚德胜、王娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赢政公司法定代表人张光阳、委托诉讼代理人肖海，被告马小祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赢政公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告立即支付购房欠款310000元；二、请求法院依法判令被告立即支付逾期付款违约金(从2015年1月1日起，至实际支付完毕之日止)，暂计至2020年3月31日为178188元；三、本案诉讼费用由被告承担。开庭审理过程中，原告将第一项诉讼请求中购房欠款增加10170元，来源是建筑面积的误差。事实与理由：2013年6月26日，被告在原告处认购了宏扬公寓1-8-A-A3号房屋，双方签订了《商品房认购协议》。2013年7月10日，双方在自愿平等的前提下，正式就A-1-803号房屋签订《商品房买卖合同》，就房屋价款、付款方式及期限等内容达成一致。但是，被告在支付了138158元首付款后，由于其个人原因无法办理贷款，一直未支付剩余房款，而且在房屋竣工后未经原告允许私自装修入住，已经严重损害了原告的合法权益，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第二款“逾期超过30日出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金”之约定，原告于2018年7月30日，向被告发出催款函，要求其在收到该函之日起10日内履行付款义务。被告于2018年8月3日签收了该函，但却一直拒不履行义务，已经构成违约，违背了诚实信用原则，并给原告造成了巨大的经济损失。现依照有关法律规定提起诉讼，请支持原告的全部诉讼请求。 被告姚德胜、王娟辩称：房款肯定是要给，但是现在因为我们工程款没有收到钱，所以目前没有能力支付。违约金我们不承认，2013年我们买的房子，2019年我的征信出了问题，在2019年之前我的征信是没有问题的。并且原告伪造了我的工作信息，银行办贷款打电话来时我才知道相关情况，所以没有办下贷款的原因在原告。当时我们也给原告说了我们没有固定工作，可能办贷款会有问题，但原告说由他们全权处理。电卡和水卡是原告自愿拿给我们的，装修也是原告让我们进行装修，之后慢慢再办贷款，如果原告方不同意我们也拿不到钥匙，钥匙是原告方同意才给我们的。 原告为证明自己的主张向本院提交证据及被告质证意见： 证据一：商品房买卖合同、原告方销售的五证、催款函及附件。拟证明：1.原被告关于案涉房屋的买卖合同合法有效；2.原告催缴购房款余款的事实。 被告质证意见：对商品房买卖合同及五证无异议。催款函及附件我们没有看到过，也没有签收过。 证据二：中国工商银行贷款审查的相关资料。拟证明：1.原告已经按照贷款银行要求提交了相关资料；2.由于被告个人原因没有通过贷款审批。 被告质证意见：薪金收入证明及工作信息我们都不清楚，这也是导致贷款失败的原因。 二被告未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交的以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据一催款函及附件，根据原告提供证据显示是他人代收，且庭审中二被告不认可其已收到该催款函及附件，因此，该证据不能作为认定二被告已收到催款函及附件的事实。对于证据二原告向银行提交贷款审查相关资料而因被告原因未通过贷款审批的事实，本院予以确认，但结合庭审查明情况，原告并未采用书面形式向二被告告知贷款未通过的情况，对此不利后果由原告自行承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月10日，原告赢政公司与被告姚德胜、王娟签订《商品房买卖合同》，合同载明原告将冕宁县泸沽镇南街南路113号宏扬电梯公寓1幢第8层A单元A3号房屋出售给二被告，该房屋预测建筑面积共132.20平方米，该房按照建筑面积计算，单价为3390元，总价款448158元。付款方式及期限约定，买受人采取贷款方付款，即买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国工商银行冕宁支行借款支付。其中第十条逾期付款责任约定买受人未按照约定的时间付款的，按照第（2）种方式处理，即逾期超过30日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人已付全部房款。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。原、被告签订合同后，原告已按合同约定交纳房屋首付款138158元。交付首付款后，被告的贷款未通过银行审核，原告对此情况并未以书面形式通知二被告，且原告也无证据证明已将银行未审核通过贷款的通知书，以书面形式送达二被告。后原告将所出售房屋1幢第8层A单元A3号（现房号为A-1-803）钥匙交予二被告，二被告收到钥匙后对该房屋进行了装修，现入住于该房屋内。现房屋经测绘部门测绘后房屋建筑面积为139.281平方米，按照原、被告双方合同中对建筑面积差异处理的约定，庭审中原告将面积误差计算后，确认金额为10170元，二被告对此金额并未提出异议。另查明，原告于2018年8月1日向二被告发出催款函，该催款函并非二被告亲自签收，而由他人代收。庭审过程中，二被告也不认可收到过该催款函。 本院认为，本案有两个争议焦点：一是被告是否应当立即一次性支付购房款；二是被告是否应当支付违约金。 对于争议焦点一，被告是否应当立即一次性支付购房款的问题。根据原、被告《商品房买卖合同》的约定，被告采取分期付款的方式付款，首付款二被告已按约定支付，对于余款原、被告均同意通过银行贷款方式付款，但对无法办理按揭贷款如何支付余款合同中未作约定。该案中因被告原因造成贷款不能，且开庭审理过程中，被告也称其现在征信不过关无法再办理按揭贷款事宜，被告现已取得了原告出售的房屋并已入住该房屋，因此二被告应支付该房屋相应的款项。在原、被告协商无法达成一致意见的情况下，原告要求二被告一次性支付所欠款余款320170元的诉讼请求，本院予以支持。 对于争议焦点二，被告是否应当按照合同约定支付违约金问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，该合同并未约定向银行贷款的时间，也未约定银行贷款部分的付款时间，对于如果不能办理好按揭贷款如何承担违约责任，原、被告双方在合同中也未进行约定。对贷款不能而导致未支付余款的情况，不适用原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中逾期付款责任的约定，对被告因银行未通过审查无法办理按揭贷款而导致未能及时付款的责任，因原告未按程序书面向二被告进行通知，且原告发出的催款函，也并非二被告亲自签收，而由他人代收，因此，对二被告不能及时付款对原告造成的损失，由原告自行承担，原告要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告姚德胜、王娟于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告凉山州赢政房地产开发有限责任公司购房余款320170元； 二、驳回原告凉山州赢政房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4311元，由原告凉山州赢政房地产开发有限责任公司负担711元，由被告姚德胜、王娟负担3600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  周罡英 二〇二〇年十月十三日 书记员  罗 聪