山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终5079号上诉人（原审原告）：海南六福房地产开发投资有限公司，住所地海口市。负责人：高立胜，总经理。委托诉讼代理人：付烨，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：李晓文，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘福（曾用名刘光福），男，1975年6月18日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：郭庆海，山东绪才律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张燕，女，1976年8月26日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：杨念华，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨照乐，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。原审第三人：山东新世纪房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：刘广兴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：崔雪，女，1996年1月4日出生，汉族，该公司员工，住单位宿舍。上诉人海南六福房地产开发投资有限公司(以下简称海南六福公司)因与被上诉人张燕、刘福及原审第三人山东新世纪房地产开发有限公司（以下简称山东新世纪公司）所有权确认纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院(2019)鲁0125民初1767号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海南六福公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认海南六福公司与刘福、张燕之间就原登记在刘福、张燕名下的位于山东省济阳县城纬二路197号14号楼B座，济阳县城纬二路197号5号楼16号商铺以及济阳县城纬二路197号26号楼2号商铺、3号商铺、4号商铺、5号商铺、6号商铺、7号商铺、8号商铺、10号商铺、11号商铺共计11处房产为海南六福公司所有；2.判令刘福、张燕立即协助海南六福公司将上述11套房产的房屋所有权证书变更登记至海南六福公司名下；3.本案的受理费用、保全费用由刘福、张燕共同承担。事实和理由：一、海南六福公司提交了10组证据证明其主张，一审法院不予采纳，却以举证不能驳回海南六福公司的诉讼请求，程序违法，裁判不当。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。本案基本事实为：2005年，山东新世纪公司将济阳新世纪阳光花园项目（以下简称“案涉项目”）转让给海南六福公司，因转让时项目的四证已经办理，为了不耽误项目的开发进度，双方协商一致继续以山东新世纪房地产开发有限公司济阳分公司（以下简称“新世纪济阳分公司”）的名义对外进行开发，而实际项目的所有权人为海南六福公司。项目建成后，考虑到对于未出售的房产，如果继续以新世纪济阳分公司持有，会产生产权归属于山东新世纪公司的不良法律后果。因此，以时任海南六福公司两名股东刘福、张燕的名义持有案涉11套房产。由于是借名，刘福、张燕未支付购房款，且办理产权证的所有税费均由海南六福公司或新世纪济阳分公司支付，所有缴费凭证及房产证原件均由海南六福公司保管。借名登记后，上述11套房产也是由海南六福公司实际占有、使用、收益。海南六福公司以新世纪济阳分公司的名义对外签订租赁合同、收取租金，对房产进行管理。二、山东新世纪公司已将案涉项目整体转让给海南六福公司，海南六福公司是案涉项目及房产的所有权人。1.首先，根据《转让合作开发建设项目协议书》的约定可知，新世纪阳光花园项目是整体转让。一审法院认为“新世纪公司应当将济阳新世纪阳光花园项目中所有权及股份全部转让给海南六福公司，但是海南六福公司未提供相关股份产权转让的证据”，由此可以认定海南六福公司对案涉项目及房产不享有所有权。一审法院仅单纯从字面意思对第五条第2款“甲方在济阳新世纪阳光花园项目中所有权及股份全部转让给乙方”进行解释，并未结合《协议书》全文条款对该项目转让的实际情况进行认定。2.2005年4月30日，山东新世纪公司与海南六福公司签订《转让合作开发建设项目协议书》（以下简称《协议书》），约定将济阳新世纪阳光花园项目整体转让给海南六福公司，海南六福公司负责受让以后的投资开发建设项目的所有和收益，从合同约定来看，虽然条款的表述不够准确，但结合各条款约定，能够明确是对项目的整体转让，即对资产、所有权、收益权的转让。由于新世纪阳光花园项目并不是一个独立法人，因此，条款中所称的股份转让，实际是对该项目的所有权转让。众所周知，股份转让是对法人而言，如果山东新世纪公司将其公司转让给海南六福公司的话就会面临变更股权的事宜。但是，该案是山东新世纪公司将其名下正在建设的一个项目转让给海南六福公司，根本不存在转让股份一说。3.《协议书》已实际履行，海南六福公司合法拥有案涉项目及房产的所有权。首先，虽然《转让合作开发建设项目协议书》第二条没有约定转让费用，但是该《协议书》第三条约定：项目转让付款方式，2005年5月9日前付1000万元，余款1400万元转让费双方商定按以下办法由乙方（海南六福公司）向甲方（新世纪公司）付清…由此可见，在该项目转让时海南六福公司和山东新世纪公司就转让费及付款方式进行了明确约定。其次，海南六福公司已在一审时提交了四份收款收据、一份银行电汇凭证及赵书秀、赵青珂的证明，用以证明《协议书》已经实际履行，海南六福公司已经按照山东新世纪公司的指示付清全部项目转让款。四份收款收据上均有山东新世纪公司加盖的财务专用章，一审法院却以该收款收据没有银行转账凭证予以佐证为由对海南六福公司的付款情况未予确认。银行电汇凭证中的收款人为山东德仁建设工程有限公司（现变更为山东德仁物流有限公司），是山东新世纪公司指定的收款人。综上，结合收款收据、银行电汇凭证及赵书秀、赵青珂的证明、四证证照等证据来看，上述证据环环相扣、相互印证，已经达到高度盖然性标准，足以证明《协议书》已实际履行，山东新世纪公司已将案涉项目及房产转让给海南六福公司，海南六福公司是案涉房产的合法所有权人。三、该项目是在山东新世纪公司已办齐有关建设手续后进行的项目整体转让,为了确保开发建设手续的一致性,根据协议书的约定,海南六福公司继续以“新世纪济阳分公司”名义进行开发、建设、收益，因此案涉房产实际是由海南六福公司占有、使用、收益。四、关于本案三次诉讼情况的说明，正是因为案涉项目转让后继续以新世纪济阳分公司名义对外开发，所以在第一次及第二次起诉中海南六福公司以山东新世纪公司或者新世纪济阳分公司名义起诉。上述11套房产借名登记在刘福、张燕名下后，海南六福公司多次要求张燕、刘福协助办理过户未果，无奈之下海南六福公司只得通过诉讼维权。不论存在哪种法律关系均不应该支持刘福、张燕这种“空手套白狼”的行为，要么应将房产变更到海南六福公司名下，要么支付购房款。虽然前两次诉讼主体和依据不同，但是海南六福公司起诉的被告均是刘福和张燕，并未向其他方当事人主张过任何权利。五、案涉11套房产是海南六福公司的资产，与刘福、张燕无关，张燕试图通过离婚诉讼侵吞公司资产，是本案发生的根本原因。综上所述，山东新世纪公司将案涉项目所有权整体转让给海南六福公司，海南六福公司是上述11套房产的合法所有权人。张燕辩称，1.海南六福公司与山东新世纪公司签订的《转让合作开发建设项目协议书》（以下简称“转让协议书”）内容违反法律规定，属无效合同。海南六福公司未能提供证据证明，签订转让协议书时，山东新世纪公司已完成开发投资总额的百分之二十五以上，转让协议书因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定而无效。海南六福公司主张其与山东新世纪公司签订的转让协议书内容是“转让项目”，而非转让土地使用权或房产。但事实上，在我国现行法律规定下，欲实现房地产合作开发的目的，其合法方式或为依法转让土地使用权及地上建筑物所有权，或为转让项目公司的股权，并不存在转让“项目”这样一个法律概念。海南六福公司关于系转让“项目”之主张没有任何事实和法律依据，其主张的该等合作方式实为变相转让土地使用权，违反法律强制性规定。因此，转让协议书因违反法律规定而属无效合同，根据法律规定，无效合同自始不能产生效力，海南六福公司依据一份无效合同主张相关权利没有法律依据。2.纵观全案，海南六福公司提供的证据不足以证明其已经完全、实际履行了案涉转让协议书中的相关权利与义务。首先，刘福是海南六福公司和新世纪济阳分公司的实际控制人，海南六福公司自刘福处取得相关证件具有便利；其次，项目证件的权利人显示为新世纪济阳分公司或山东新世纪公司，并不能据此证明海南六福公司开发了案涉房地产项目；再者，持有证书原件和是否为开发主体之间不具有关联性，无法实现证明目的；第四，即便海南六福公司真的利用新世纪济阳分公司的名义开发案涉项目，也属于借用资质的行为，该等行为也不合法，不应当受法律保护。3.根据《物权法》第九条的相关规定，物权经依法登记才能发生物权变动效力，即便海南六福公司真的与山东新世纪公司和新世纪济阳分公司合作开发案涉房地产项目，则其也只能依据书面合同或事实合同，主张投资债权，其依据合同关系主张案涉房屋的物权，没有法律依据。4.海南六福公司主张其与张燕是借名代持房屋产权证法律关系，其不仅没有提供借名协议予以证实，也明显不符合常情常理。首先，如一审判决所表述，刘福利用其实际控制新世纪济阳分公司、海南六福公司的优势地位，针对同一事实，已经先后三次以不同的法律关系向法院提起诉讼，张燕认为三次诉讼以不同的基础事实为理由提出，这不能解释为诉讼策略的变动，应当认为是对基础事实的不断否认，虚假诉讼明显成立。其次，如真如海南六福公司所述，借名的目的是担心由新世纪济阳分公司持有案涉房产会产生权属纠纷，则正常逻辑应该是直接转移到海南六福公司名下才更能保证财产安全；再者，如真单纯为借名持有所需，则单独登记在刘福名下显然更容易操作，也更加安全，不会添加张燕的名字。5.按照海南六福公司起诉和上诉的案由，本案系因是否存在借名登记的事实而引发的确权纠纷，应当围绕是否存有借名登记的事实来审理认定，各当事人之间的其他法律关系与本案争议法律关系和焦点并无关联性。刘福利用其实际控制的海南六福公司、新世纪济阳分公司，先后以不同的案由与张燕发生七、八次诉讼，多次强调其他合同关系，其目的无非是混乱法律关系，以侵吞与张燕的共同财产。结合本案证据来看，第一，房屋登记在刘福、张燕名下，海南六福公司依法对案涉房屋不具有物权；第二，海南六福公司自始未提供任何借名登记的证据，其主张明显不能成立；第三，本案的实质仍是刘福与张燕之间离婚后财产分割纠纷的延续。刘福辩称，刘福与张燕确实没有支付对应价款，刘福认为海南六福公司的诉讼请求是正确的，房屋的实际所有人是海南六福公司。山东新世纪公司述称，1、《转让合作开发建设项目协议书》与本案因借名登记引发的权属确认纠纷没有直接联系，且因为时间久远，山东新世纪公司无法质证。2、涉案房产的相关购房合同，山东新世纪公司均已履行完毕，是否是借名登记，山东新世纪公司不知情，与山东新世纪公司无关。海南六福公司向一审法院起诉请求：1.确认海南六福公司与刘福、张燕之间就原登记在刘福、张燕名下的位于济阳县城纬二路197号14号楼B座、济阳县城纬二路197号5号楼16号商铺以及济阳县城纬二路197号26号楼2号商铺、3号商铺、4号商铺、5号商铺、6号商铺、7号商铺、8号商铺、10号商铺、11号商铺共计11套房产为海南六福公司所有；2判令刘福、张燕立即协助海南六福公司将上述11套房产的房屋所有权证书变更登记至海南六福公司名下；3.本案的诉讼费用由刘福、张燕承担。一审法院认定，2008年1月3日，刘福（乙方）与新世纪济阳分公司（甲方）签订商品房买卖合同约定，乙方同意购买甲方开发的新世纪阳光花园小区内的商铺一套，该套楼房位于新世纪阳光花园小区26#楼，东起第7号商铺，建筑面积约58平方米。合同约定面积与产权登记面积有差异，以房管部门最终测绘登记面积为准。按建筑面积计算该商品房单价为人民币4800元/㎡，总价款为278400元。付款方式为一次性付款，即该户签定合同付房款278400元。2008年2月1日，刘福（乙方）与新世纪济阳分公司（甲方）共签订九份商品房买卖合同约定，乙方同意购买甲方开发的新世纪阳光花园小区内的商铺九套，九套商铺分别为：1、位于新世纪阳光花园小区5#楼，东起第6号商铺，建筑面积约457平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异，以房管部门最终测绘登记面积为准。按建筑面积计算该商品房单价为人民币4800元/㎡，总价款为2193600元。付款方式为一次性付款，即该户签定合同付房款2193600元整。2、位于新世纪阳光花园小区26#楼，东起第2号商铺，建筑面积约58平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异，以房管部门最终测绘登记面积为准。按建筑面积计算该商品房单价为人民币4800元/㎡，总价款为278400元。付款方式为一次性付款，即该户签定合同付房款278400元。3、位于新世纪阳光花园小区26#楼，东起第3号商铺，建筑面积约58平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异，以房管部门最终测绘登记面积为准。按建筑面积计算该商品房单价为人民币4800元/㎡，总价款为278400元。付款方式为一次性付款，即该户签订合同付房款278400元。4、位于新世纪阳光花园小区26#楼，东起第4号商铺，建筑面积约58平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异，以房管部门最终测绘登记面积为准。按建筑面积计算该商品房单价为人民币4800元/㎡，总价款为278400元。付款方式为一次性付款，即该户签订合同付房款278400元。5、位于新世纪阳光花园小区26#楼，东起第5号商铺，建筑面积约86平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异，以房管部门最终测绘登记面积为准。按建筑面积计算该商品房单价为人民币4800元/㎡，总价款为412800元。付款方式为一次性付款，即该户签定合同付房款412800元。6、位于新世纪阳光花园小区26#楼，东起第6号商铺，建筑面积约86平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异，以房管部门最终测绘登记面积为准。按建筑面积计算该商品房单价为人民币4800元/㎡，总价款为412800元。付款方式为一次性付款，即该户签定合同付房款412800元。7、位于新世纪阳光花园小区26#楼，东起第8号商铺，建筑面积约58平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异，以房管部门最终测绘登记面积为准。按建筑面积计算该商品房单价为人民币4800元/㎡，总价款为278400元。付款方式为一次性付款，即该户签定合同付房款278400元。8、位于新世纪阳光花园小区26#楼，东起第10号商铺，建筑面积约58平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异，以房管部门最终测绘登记面积为准。按建筑面积计算该商品房单价为人民币4800元/㎡，总价款为278400元。付款方式为一次性付款，即该户签定合同付房款278400元。9、位于新世纪阳光花园小区26#楼，东起第11号商铺，建筑面积约58平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异，以房管部门最终测绘登记面积为准。按建筑面积计算该商品房单价为人民币4800元/㎡，总价款为278400元。付款方式为一次性付款，即该户签定合同付房款278400元。2009年9月14日，张燕（乙方）与新世纪济阳分公司（甲方）签订商品房买卖合同约定，乙方同意购买甲方开发的新世纪阳光花园小区内的住宅楼一套，该套楼房位于新世纪阳光花园小区14#楼，东起第1单元1-3层，建筑面积约363.99平方米。合同约定面积与产权登记面积有差异，以房管部门最终测绘登记面积为准。按建筑面积计算该商品房单价为人民币1180元/㎡，总价款为429508.20元。付款方式为分期付款，该户签订合同付13万元，主体完工付到总价款的80%，余额交付使用时付清。工程定于2008年5月1日前交工（以质检站备案为准）。海南六福公司、刘福、张燕及山东新世纪公司对上述11份商品房买卖合同均无异议，一审法院予以确认。张燕提供案涉11套房屋的《房屋所有权转移登记申请书》、相应审批材料及案涉14号楼B座房屋的《济阳县房产管理局确权发证审核、审批表》，证实2014年3月3日刘福申请将山东新世纪公司开发建设的涉案10套商铺所有权转移登记至刘福和张燕名下，《房屋所有权转让登记申请表》附记栏记载显示：经夫妻双方协商约定，该房产为共同共有，由刘福持证。2009年11月19日，张燕申请将山东新世纪公司开发建设的案涉14号楼B座房屋所有权转移登记至张燕名下，《房屋所有权转让登记申请表》附记栏记载显示：经夫妻双方协商约定，该房产为共同共有，由张燕持证。张燕提供案涉除14号楼B座外另10套商铺《销售不动产统一发票（自开）》十份，证明该10套商铺的购房税费系由刘福缴纳。张燕提供案涉14号楼B座房屋《销售不动产和转让无形资产通用发票（平）》一份，证明案涉14号楼B座房屋税费由张燕缴纳。2009年11月20日，济阳县房产管理局办理了位于县城纬二路197号14号楼B座楼房的房屋所有权证，房屋所有权证号为济阳房权证城区字第007060号，建筑面积为340.85平方米，房屋所有权人为张燕，共有权人为刘光福（即本案刘福）。2014年3月10日，济阳县房产管理局办理了10套商铺的房屋所有权证，分别为：1、位于济阳县城纬二路197号5号楼16号商铺，房屋所有权证号为济阳房权证城区字第018438号，建筑面积为477.30平方米，房屋所有权人为刘福，共有权人为张燕。2、位于济阳县城纬二路197号26号楼2号商铺，房屋所有权证号为济阳房权证城区字第018439号，建筑面积为45平方米，房屋所有权人为刘福，共有权人为张燕。3、位于济阳县城纬二路197号26号楼3号商铺，房屋所有权证号为济阳房权证城区字第018440号，建筑面积为45平方米，房屋所有权人为刘福，共有权人为张燕。4、位于济阳县城纬二路197号26号楼4号商铺，房屋所有权证号为济阳房权证城区字第018441号，建筑面积为45平方米，房屋所有权人为刘福，共有权人为张燕。5、位于济阳县城纬二路197号26号楼5号商铺，房屋所有权证号为济阳房权证城区字第018442号，建筑面积为45平方米，房屋所有权人为刘福，共有权人为张燕。6、位于济阳县城纬二路197号26号楼6号商铺，房屋所有权证号为济阳房权证城区字第018443号，建筑面积为66.83平方米，房屋所有权人为刘福，共有权人为张燕。7、位于济阳县城纬二路197号26号楼7号商铺，房屋所有权证号为济阳房权证城区字第018444号，建筑面积为66.83平方米，房屋所有权人为刘福，共有权人为张燕。8、位于济阳县城纬二路197号26号楼8号商铺，房屋所有权证号为济阳房权证城区字第018445号，建筑面积为45平方米，房屋所有权人为刘福，共有权人为张燕。9、位于济阳县城纬二路197号26号楼10号商铺，房屋所有权证号为济阳房权证城区字第018446号，建筑面积为45平方米，房屋所有权人为刘福，共有权人为张燕。10、位于济阳县城纬二路197号26号楼11号商铺，房屋所有权证号为济阳房权证城区字第018447号，建筑面积为45平方米，房屋所有权人为刘福，共有权人为张燕。海南六福公司、刘福、张燕及山东新世纪公司对上述11份房屋所有权证均无异议，一审法院予以确认。刘福与张燕因感情不和，刘福向海口市龙华区人民法院提起诉讼，要求与张燕离婚。海口市龙华区人民法院作出（2014）龙民一初字第2197号民事判决书，判决：一、准予刘福与张燕离婚；二、三个非婚生子女刘羽菲、刘一诺、刘屹轩由刘福抚养，抚养费由刘福负担；离婚后，不直接抚养子女的张燕有探望子女的权利，刘福有协助的义务。张燕对该判决不服，向海南省海口市中级人民法院提起上诉，海南省海口市中级人民法院于2015年5月29日作出（2015）海中法民一终字第339号民事判决书，判决结果为：驳回上诉，维持原判。根据张燕提供的《海口市龙华区人民法院受理案件及缴费通知书》、《合议庭通知书》，张燕于2017年7月14日因离婚后财产纠纷一案起诉刘福。根据张燕的申请，海口市龙华区人民法院作出（2017）琼0106民初10581号民事裁定书，查封了包括本案涉案11套房产在内的刘福、张燕名下的财产。根据刘福的申请，海口市龙华区人民法院又作出（2017）琼0106民初10581号之一民事裁定书，解除了除本案争议房产外的张燕申请法院查封的大部分财产。2018年8月30日，海口市龙华区人民法院又作出（2017）琼0106民初10581号之二民事裁定书，认为该案所讼争的涉案房屋张燕主张为张燕、刘福的夫妻共同财产请求予以分割，案外人山东新世纪公司针对涉案房屋提出物权主张，故该案的审理必须以（2018）鲁0125民初2628号案件的审理结果为依据，而该案件尚未审结，因此裁定本案中止审理。根据张燕提供的新世纪济阳分公司2017年9月8日的《民事起诉状》、（2017）鲁0125民初2803号《民事裁定书》、（2018）鲁01民终4016号《民事裁定书》、新世纪济阳分公司2018年8月16日《撤诉申请》、（2018）鲁0125民初2314号《民事裁定书》、新世纪济阳分公司2018年7月30日《民事起诉状》、2018年12月6日《撤诉申请》、（2018）鲁0125民初2628号《民事裁定书》，能够证实新世纪济阳分公司于2017年9月8日向一审法院提起诉讼，在该案中，新世纪济阳分公司的负责人为刘福，被告为刘福、张燕，新世纪济阳分公司的诉讼请求为：1、依法判令解除新世纪济阳分公司与刘福、张燕双方就济阳县县城纬二路197号新世纪阳光花园小区5号楼16号商铺以及26号楼2号商铺、3号商铺、4号商铺、5号商铺、6号商铺、7号商铺、8号商铺、10号商铺、11号商铺、14号楼B座所签订的11份《商品房买卖合同》；2、依法判令刘福、张燕立即协助新世纪济阳分公司将上述房产办理过户手续至新世纪济阳分公司名下，过户的税费由刘福、张燕负责承担；3、判令刘福、张燕立即向新世纪济阳分公司支付违约金3343208元。一审法院作出的（2017）鲁0125民初2803号民事裁定书认为，新世纪济阳分公司的负责人为本案被告刘福，新世纪济阳分公司以公司的名义起诉是一种体现公司意志的行为。本次诉讼中，新世纪济阳分公司起诉其公司负责人，且未提交相关决议或文件证明这是新世纪济阳分公司意志的体现。新世纪济阳分公司的起诉不符合法定的起诉条件。因此，裁定驳回了新世纪济阳分公司的起诉。新世纪济阳分公司对该裁定不服，上诉至济南市中级人民法院。济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终4016号民事裁定书，裁定：一、撤销济阳县人民法院（2017）鲁0125民初2803号民事裁定；二、本案指令济阳县人民法院审理。在该案审理过程中，新世纪济阳分公司于2018年8月16日申请撤回起诉，一审法院作出（2018）鲁0125民初2314号民事裁定书，裁定准许新世纪济阳分公司撤回对刘福、张燕的起诉。2018年7月30日，新世纪济阳分公司再次向一审法院提起诉讼，本次起诉，新世纪济阳分公司的负责人为刘保忠，其诉讼请求为：一、确认济阳县城纬二路197号5号楼16号商铺以及济阳县城纬二路197号26号楼2号商铺、3号商铺、4号商铺、5号商铺、6号商铺、7号商铺、8号商铺、10号商铺、11号商铺、济阳县城纬二路197号14号楼B座共计11处房产为新世纪济阳分公司所有；二、判令刘福、张燕将济阳县城纬二路197号5号楼16号商铺以及济阳县城纬二路197号26号楼2号商铺、3号商铺、4号商铺、5号商铺、6号商铺、7号商铺、8号商铺、10号商铺、11号商铺、济阳县城纬二路197号14号楼B座房产变更登记至新世纪济阳分公司名下。新世纪济阳分公司于2018年12月6日提出撤诉申请，申请撤回起诉，一审法院作出（2018）鲁0125民初2628号民事裁定书，裁定准许新世纪济阳分公司撤回对刘福、张燕及第三人山东新世纪公司的起诉。对当事人有争议的证据和事实，一审法院作如下认定：一、海南六福公司提供一份转让合作开发建设项目协议书载明：甲方为山东新世纪公司，乙方为海南六福公司，经甲乙双方友好协商，对甲方名下的济阳新世纪阳光花园项目合作开发建设的投资、利润、风险达成以下协议：一、项目情况：土地项目位于济阳县城国道220线东侧（纬三路西首），占地面积87043.03平方米。建筑面积?万平方米现已办齐土地证、规划许可证、建设许可证、施工许可证，四证齐全，现签订合同之日起甲方总投资约?万元人民币（以甲方财务账面确认数额为准）。产权、开发权归甲方所有。二、经甲乙双方友好协商，因甲方有其它投资项目，现转让给乙方负责以后的投资开发建设。甲方自愿将本项目的所有股份产权及收益转让给乙方，转让总金额为?万元人民币。三、项目转让款付款方式为2005年5月9日前付1000万元，汇入甲方指定帐户。余款大约1400万元转让费，双方商定按以下办法由乙方向甲方付清：1、甲方申请银行该项目贷款，双方配合，其中乙方优先支付给甲方项目转让费，乙方并承担实际付款日前的银行贷款本息。本项目贷款剩余部分由乙方用于开发建设使用。2、甲方申请银行贷款不能及时到位，乙方转让费不能支付时，乙方在预售房屋所得款项中分期付给甲方；甲方保留对乙方开发建设的在建工程有2万平方米的开发建设权和处置权。四、本项目因需马上开工建设，甲方手续办齐，乙方同意继续在甲方名下开发建设，但乙方必需向甲方缴纳开发资质管理费共计人民币壹佰万元整，在本项目过户前付清管理费。五、甲乙双方责任1、甲方保证本项目无任何债权债务、经济纠纷等问题。项目产权清楚有完全的所有权及转让权。甲方必需无条件配合乙方办理以后的销售、银行按揭个人贷款、房产证、项目过户等有关手续。2、乙方将1000万元转让费汇入甲方账户之日起，甲方在济阳新世纪阳光花园项目中所有权及股份全部转让给乙方，在本项目以外的所有甲方的债权债务与本项目无关。3、甲方对乙方有监督权，乙方不得损害甲方的利益及名誉。本项目用甲方名誉办理的项目贷款经乙方签字认可后，乙方保证按时归还银行贷款及利息，不得影响甲方的信誉度。4、自签订合同之日起，由本项目所引起的任何债权债务、银行贷款、投资利润及所有权归乙方拥有及负责，与甲方无关，并承担全部的经济和法律责任。乙方若不能按时归还银行贷款本息，出现风险责任时，甲方有权收回项目开发销售权，变现还贷。5、自签订合同之日起，由甲方济阳分公司负责协调一切开发建设有关问题，分公司负责人由乙方负责派人。图纸设计单位甲方推荐，乙方负责完成。6、根据施工进度情况，如果需要追加项目贷款，经甲方监督同意后协助办理追加贷款。7、本合同签字之日起，从事项目的施工队伍、供应商等非甲方名誉不可外的一切合同文书、零星贷款等均由乙方直接对外签订，与甲方无关。8、本合同生效后，乙方必须依法开发经营，照章纳税，接受政府职能部门的监督检查，承担法律和经济责任。乙方不得以该项目的名义从事假按揭，隐瞒事实真相等违法或欺诈活动，随时接受甲方财务的监督检查。否则，甲方有权收回乙方的开发权，造成的损失由乙方自负。9、乙方受让该工程后工程若因故中止、工程质量和工程款纠纷、购销纠纷，乙方独立承担法律和经济责任。10、工程若因故中止乙方不能付清项目转让费时，甲方对该项目有优先受偿权。11、乙方不得以甲方在济阳的分公司（非法人）对外签订合同。12、本项目因办理手续尚未付清的济阳建设局的费用由乙方负责付清。13、本项目如因甲方产权问题、甲方的债权债务、甲方不配合乙方办理有关本项目的正常手续，如房产证、个人银行按揭贷款、项目追加贷款等原因造成乙方不能正常开发时，所造成的损失、工程材料款、售楼款由甲方负责清偿，退还乙方所支付的项目转让费并赔偿乙方的一切经济损失。六、对以上条款如一方违约或有欺骗行为，违约方必需赔偿另一方的经济损失，还将追究其法律责任。该协议书甲方处有山东新世纪房地产开发有限公司的公章，代表处有赵书秀的印章，乙方处有海南六福房地产开发投资有限公司的公章，代表处有刘福的签名。该协议书的落款时间为2005年4月30日。海南六福公司据此主张山东新世纪公司自愿将济阳新世纪阳光花园房地产项目转让给海南六福公司，海南六福公司以新世纪济阳分公司的名义开发该项目，山东新世纪公司自愿将本项目所有股份产权及收益转让给海南六福公司。张燕认为，一、其未参与该协议书的签订及履行过程，该协议书中除了1000万元有明确约定，其他金额处都是空白，不能确定合同金额，也不能确定海南六福公司是否全面履行了合同，对协议书的真实性无法确定。二、从协议内容看，在签订该协议书时，没有证据证明山东新世纪公司已经完成项目投资总额的25%以上的投资，其转让行为违法。三、该份协议并未实际履行，协议双方未办理房地产项目的产权转移手续及协议约定的股权转让手续。四、对海南六福公司的证明目的不认可，仅通过该协议书，无法证实海南六福公司主张的已经支付转让款的事实。刘福对协议书的真实性无异议。山东新世纪公司称，因签订时间过久，合同原件丢失，相关人员离职，无法进行质证。海南六福公司提供国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程勘察合同、建设工程施工合同、商品房预售许可证、供水施工合同、赵青珂的证明、企业变更情况、收款收据及建设银行电汇凭证，主张新世纪阳光花园小区已经由山东新世纪公司及新世纪济阳分公司办理了相关的建设手续，海南六福公司与山东新世纪公司签订转让合作开发建设项目协议书后，便以新世纪济阳分公司的名义继续开发建设、销售新世纪阳光花园的楼房，并已经将协议约定的转让款全部付清，涉案房屋属于海南六福公司所有。张燕对上述建设手续证件的真实性无异议，但对海南六福公司的证明目的不认可。张燕认为，一、赵青珂出具的证明属于证人证言，证人应当出庭作证，因证人未出庭，对其证言不认可。二、海南六福公司提供的收款收据并未附银行转账记录，不能证明已经实际支付，电汇凭证的收款人并非山东新世纪公司。刘福对上述证据的真实性无异议。山东新世纪公司对企业变更情况认可，对其他证据表示因时间久远，无法质证。一审法院认为，海南六福公司提供的该组证据中，转让合作开发建设项目协议书中新世纪阳光花园小区建设项目的建筑面积、签订合同之日起甲方总投资、转让总金额处均为空白，对其中的内容，一审法院无法确定。根据海南六福公司提供的四份收款收据，其金额共计1000万元，无转账凭证予以佐证，且张燕提出异议，一审法院对海南六福公司主张的支付1000万元转让费难以采纳。海南六福公司提供的中国建设银行电汇凭证（回单）的收款人并非山东新世纪公司，海南六福公司据此主张已经完全履行支付转让款的义务，与事实不符，一审法院不予采纳。且根据转让合作开发建设项目协议书，山东新世纪公司应当将在济阳新世纪阳光花园项目中所有权及股份全部转让给海南六福公司，但海南六福公司未提供相关的股份产权转让的证据。海南六福公司提供的赵青珂的证明属于证人证言，证人未出庭作证，且张燕不认可，一审法院难以采纳。因此，对海南六福公司主张其对本案案涉11套房产享有所有权，一审法院难以采纳。二、海南六福公司提供六福国际商业广场商铺租赁合同、收款收据、承租人证明、刘保忠的证明，主张自2014年至2019年期间，涉案商铺均由海南六福公司根据其与山东新世纪公司签订的协议书以新世纪济阳分公司的名义对外出租，并以新世纪济阳分公司的名义收取租金，欲证明案涉商铺由海南六福公司实际占有、使用、收益。张燕认为，涉案房屋的所有权人是刘福、张燕，商铺租赁合同是新世纪济阳分公司与承租人签订，不是海南六福公司与承租人签订，不能证明海南六福公司的主张。且张燕并未参与商铺租赁合同的签订，对其真实性不能确定。海南六福公司提供的收款收据上是新世纪济阳分公司的盖章，而非海南六福公司，海南六福公司提供的是收款收据，不符合证据的形式要件，不能证明海南六福公司的主张。海南六福公司提供的承租人出具的证明及刘保忠的证明属于证人证言，证人应当出庭作证，因证人未出庭，所以不认可。刘福对海南六福公司提供的上述证据无异议。山东新世纪公司称，海南六福公司以新世纪济阳分公司的名义对外出租商铺，未向山东新世纪公司汇报，其不知情。海南六福公司提供周芳玉出具的证明及税收完税证明发票，主张涉案楼房所缴纳的手续费及税款是由新世纪济阳分公司缴纳，海南六福公司并缴纳了案涉商铺因出租所得租金的税款。张燕认为周芳玉出具的证明属于证人证言，证人应当出庭作证，因证人未出庭，所以不认可。张燕认为，海南六福公司提供的税收完税证明均是在2019年5月份开具，是在海南六福公司提起本案诉讼后，新世纪济阳分公司缴纳，其缴纳税款是另有目的，在本案中不具有证明力。刘福对上述证据真实性无异议。山东新世纪公司称，新世纪济阳分公司对外出租案涉房屋未向总公司汇报，总公司对此不知情。一审法院认为，案涉商铺均是以新世纪济阳分公司的名义对外出租、收取租金并缴纳租金税款，海南六福公司虽称其是根据与山东新世纪公司签订的协议以新世纪济阳分公司的名义对外出租商铺，但根据协议书第五条甲乙双方责任第11项的约定，乙方不得以甲方在济阳的分公司（非法人）对外签订合同。因此，一审法院对海南六福公司据此主张案涉房产由其实际占有、使用、收益难以采纳。承租人证明、刘保忠的证明、周芳玉的证明均属于证人证言，因证人未出庭作证，且张燕不认可，一审法院难以采纳。综上所述，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案案涉10套商铺是由刘福与新世纪济阳分公司签订商品房买卖合同，并由刘福申请办理了房屋所有权证，约定该10套商铺为刘福与张燕共有；位于县城纬二路197号14号楼B座的楼房是张燕与新世纪济阳分公司签订商品房买卖合同，并由张燕申请办理了房屋所有权证，约定该楼房为张燕、刘福共有。据此，一审法院认定，案涉11套房产属于刘福、张燕的共有财产。海南六福公司提供的证据不足以证实其主张的案涉11套房产是借名登记在刘福、张燕名下，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，海南六福公司对此应承担举证不能的法律后果。且自2017年9月份开始，就案涉房产已经先后提起三次诉讼，第一次是新世纪济阳分公司作为原告，起诉刘福、张燕，其起诉的依据是双方签订的商品房买卖合同，认为双方之间存在商品房买卖合同关系；第二次是新世纪济阳分公司作为原告，起诉刘福、张燕，其起诉的依据是认为刘福、张燕是代为持有涉案房屋的房屋所有权证；本次起诉是海南六福公司作为原告，起诉刘福、张燕，其起诉的依据是认为海南六福公司只是将涉案11套房产借名登记在刘福、张燕名下，海南六福公司对三次起诉的依据不同没有作出合理的解释，且张燕对其解释不认可。综合本案实际，一审法院对海南六福公司的诉讼请求难以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回海南六福房地产开发投资有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，诉讼保全费5000元，由海南六福房地产开发投资有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。另查明，1、山东新世纪公司的营业执照及工商登记信息显示，该公司成立于2001年1月4日，类型为有限责任公司，股东及发起人为山东新世纪酒店及山东美安经贸有限公司。2、山东新世纪房地产开发有限公司济阳分公司的企业信用信息公示报告显示，该公司于2004年6月4日成立，类型为有限责任公司分公司，负责人为刘福，2018年3月23日之后变更为刘保忠。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中，海南六福公司诉至法院要求确认海南六福公司与刘福、张燕之间就原登记在刘福、张燕名下本案诉争11套房屋归其所有并要求刘福、张燕立即协助办理房屋过户登记手续。对此，本院认为，首先，从刘福、张燕取得涉案房屋登记权利人的登记过程看。经查，案涉新世纪阳光花园房地产项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证均显示，建设单位、开发商为新世纪济阳分公司，而事实上，诉争项目也均是以新世纪济阳分公司名义进行建设与对外出售。刘福、张燕与出售人新世纪济阳分公司签订11份商品房买卖合同后，经购房人申请并经出售人新世纪济阳分公司同意并协助将涉案房屋所有权登记在刘福、张燕，现尚无证据证实上述办证行为存在违法之处，故涉案房屋所有权现登记在刘福、张燕名下，具有事实来源依据。其次，涉案房屋所有权现登记在刘福、张燕名下，依据《中华人民共和国物权法》第九条及第十七条的规定，刘福、张燕应是涉案房屋的现所有权人。现海南六福公司主张其曾指令刘福、张燕与新世纪济阳分公司签订11份《商品房买卖合同》，刘福、张燕仅是借名登记案涉11套房屋的房产，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，海南六福公司应对其上述主张提供证据予以证实，但海南六福公司一、二审并未提供借名登记双方的合意约定或名义登记人的相关承诺等相应证据予以证实，故对海南六福公司上述主张，本院不予采信。再，海南六福公司提供了其与山东新世纪公司签订的《转让合作开发建设项目协议书》及相关付款履行证据，主张其依据该转让协议书，应对涉案房屋享有所有权，对此，本院认为，海南六福公司与山东新世纪公司签订的《转让合作开发建设项目协议书》，仅能证实其与山东新世纪公司之间存在债权债务关系，根据此前新世纪公司济阳分公司亦对涉案房屋的权利归属以多次诉讼的方式提出异议的事实，结合本案中山东新世纪公司对海南六福公司就涉案房屋的权利主张亦未明确表示认可的事实可知，虽然海南六福公司以其与山东新世纪公司签订《转让合作开发建设项目协议书》为由，主张其是涉案房屋的所有权人，但其依据《转让合作开发建设项目协议书》对山东新世纪公司的相关债权权利，尚未得到山东新世纪公司的明确予以确认，因此，海南六福公司依据其与山东新世纪公司签订的《转让合作开发建设项目协议书》享有的债权权利尚处于待确定状态，故本案中海南六福公司以其对山东新世纪公司尚未明确确认的债权，进而逾越新世纪公司济阳分公司对涉案房屋主张所有权，不具有法律依据。因此，一审法院对其诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，海南六福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人海南六福房地产开发投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年十月九日书记员  侯新新