辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12129号上诉人（原审被告）：白德友，男，1964年3月3日出生，汉族，住址沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：杨莉，系沈阳市辽中区蒲西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：沈阳市金马物业管理有限公司，住所地:沈阳市辽中区牛心坨镇姜家村。法定代表人:霍艳，系该公司经理。委托诉讼代理人：张国宇，系辽中区六间房法律服务所法律工作者。上诉人白德友因与被上诉人沈阳市金马物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳辽中区人民法院（2020）辽0115民初2081号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。白德友上诉请求：一、请求依法撤销原判，驳回原告的诉讼请求。二、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人认为本案被上诉人不具备诉讼主体资格。被上诉人于2019年9月4日依法注册登记，于同年9月29日发照。而被上诉人在一审法院庭审时提供物业服务合同无签订日期，约定承包期限三年，开始为2018年11月3日至2021年11月3日止。物业公司为沈阳威利特物业管理有限公司。该《物业承包合同》声称以业主投票方式选举产生物业公司票多者胜出，最终由沈阳威利特物业管理有限公司票多胜出，该《物业承包合同》系虚假合同。首先我们作为业主从来没听说甚至参与业主委员会的选举，业主委员会怎么来的都是问题，更别以提业主委员会名字签订的《物业承包合同》。竞标物业公司的操作我们作为业主更是不得而知。其次即便如此，被上诉人是怎样介入我们辽中区牛心坨镇辽西华苑小区的，沈阳市威力特物业管理有限公司，住所地沈阳市康平县，法定代表人刘伟，是独立法人单位，与被上诉人不相关联，被上诉人提供的合同变更说明声称沈阳威利特物业管理有限公司因企业重组，重新在辽中区工商局注册沈阳金马物业管理有限公司，法定代表人霍艳，实际上沈阳威利特物业管理有限公司是2016年10月28日成立以来没有过任何变更登记，不存在企业重组。直至现在也在正常经营，显然是偷梁换柱，变更了物业管理公司。所谓的物业管理委员会，同样侵害了我们全体业主的利益，如此重大变更我们更是不知道。另外上诉人自称建立物业公司，并未当然服务于上诉人所居住小区，被上诉人自认进行服务时也未能实际履行物业管理职责，也未按照辽中区中心坨镇姜家新村物业承诺书实际履行。小区院内杂草丛生，基本无绿化垃圾，不能及时清理，楼道不进行清扫，门卫值班，始终日无人看守，并且尚有未对小区道路进行维修，以及小区打井等不能实现实际兑现，各种设备也没有安装，物业收费标准过高，以每平米0.8元每与事后听说的0.5元每月有差距。二、上诉人与被上诉人之间尚未形成服务合同关系，如果被上诉人强制要求上诉人缴纳物业费实际上为强迫交易，业主委员会都是虚假的，由村委会班子成员自己决定，物业服务合同更谈不上系双方真实意思表示，业主委员会自身的不合法，这是我们业主被迫消费，没有自主权知情权，如此我们业主在没有接受实际满意服务的情况下被上诉人要求物业费违背了合同法、物权法及相关物业管理办法。综上希望二审法院明察秋毫，给我一个公正判决。沈阳市金马物业管理有限公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。我方经姜家村委会和辽西华苑业委会招标同意批准委托服务的物业公司接手小区为农村试点弃管小区，物业服务合同服务农村式物业服务规范。且被上诉人的物业服务合法尽责，接手弃管小区后进行了大量改造，安装了大量服务设施设备。沈阳市金马物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即给付2019年至2020年度物业费806元及滞纳145.08元，共计951.08元；2、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告系沈阳市辽中区牛心坨镇辽西华苑小区物业服务公司，原告与该小区所属业主委员会签有《物业服务合同》，约定物业管理费的收费标准为0.8元/月/㎡。被告系该小区业主，其房屋位于沈阳市辽中区，建筑面积83.97㎡。现因被告未给付原告2020年度物业费806元，故原告诉至本院，引发本案诉讼。一审法院认为：被告系辽西华苑小区业主，该小区所属业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司，原告履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主，被告享受了原告提供的服务即应履行交纳相应费用的义务，故对于原告主张的物业费诉求，予以支持。关于原告向被告主张滞纳金问题，被告没有及时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，不予支持。同时，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。关于被告抗辩原告的服务不达标等问题，因其未能提供证据证明，故对其辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告白德友于本判决书生效后立即给付原告沈阳市金马物业管理有限公司2020年度物业费806元；二、驳回原告沈阳市金马物业管理有限公司其它诉讼请求。本判决确定的给付金钱义务，如逾期执行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告白德友负担，并随上款一并给付原告沈阳市金马物业管理有限公司。本院二审期间，上诉人提交了六份证据，1、四份物业承包合同，证明：合同是虚假的，因为合同都有各自不同的区别。2、签名按手印证明，证明：姜家新村从来没有成立过业委会，没有聘用过物业公司。3、照片，证明：小区的现状，现在没有管理，小区脏乱差。4、沈阳威力特物业公司的企业信息，证明：物业公司没有变更记录，与本案被上诉人没有关联。5、快手截图，证明：金马物业的法定代表人霍艳在快手视频，威胁我方。6、光盘，证明：小区不同时间段的小区环境。被上诉人质证意见：1、真实性有异议，上诉人应该提供证据来源；2、合同内容并不矛盾，该小区原由沈阳威力特物业管理公司提供物业服务，后经村委会和业委会招标批准由我方提供服务。且上诉人提供的证据内容中有辽西华苑业委会公章，证明上诉人认同该小区名称；3、是偶然时间取证内容，不代表小区常态，不排除是拒交物业费人员所为，且该小区为农村试点回迁小区，居民为全体回迁村民，居民的习惯还保持农作及养殖习惯，物业服务合同中已经有相关的规定，村委会和业委会多次制止调解种菜养殖家禽行为都没有得到有效的改善。4、真实性没有异议，与本案无关，威力特公司尚存在，上诉人提供的变更信息在村委会和镇政府备案的服务公司变更信息，并非市场监督管理局企业变更信息，并不矛盾。5、不存在威胁业主语言等行为。6、同第三点的意见。被上诉人提交情况说明两份，证明：我方经姜家村委会和辽西华苑业委会招标同意批准委托服务的物业公司接手小区为农村试点弃管小区，物业服务合同服务农村式物业服务规范。且被上诉人的物业服务合法尽责，接手弃管小区后进行了大量改造，安装了大量服务设施设备。上诉人质证意见，真实性有异议。两份情况说明是假证。村委会公章我方认为是假的。盖的来源不合法，没有出证人的签名。章不是正常的加盖，有拓印的嫌疑。内容严重不符，认为是被上诉人自行书写的。希望村委会出庭。本院对当事人提供的证据将结合全案综合论述。本院对一审查明的其它事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出被上诉人不具备诉讼主体资格的问题。涉案《物业服务合同》虽系由沈阳市威力特物业管理有限公司与沈阳市辽中区牛心坨镇辽西华苑业主委员会所签订，2019年10月6日，已经合同双方及本案被上诉人同意，将合同主体变更为本案被上诉人，合同内容及性质不变，被上诉人对涉案小区也实际提供了服务，故被上诉人主体适格；关于上诉人提出被上诉人服务不到位，不应收取物业费的问题，涉案物业服务虽存在一定瑕疵，如杂草未及时清除、草丛中有碎纸等，但该小区为农村试点回迁小区，居民为全体回迁村民，个别居民还保持着农作及养殖习惯，现上诉人提供的证据不足以证明被上诉人存在严重违约情形，不构成减免物业费的事由。且本案物业费仅为0.8元每平方米，一审在判决时亦没有支持被上诉人滞纳金，说明已对物业服务质量予以考虑。上诉人维权可以采取其他有效的方式进行，不应采取拒交物业费的方式，因为拒交物业服务费会使物业服务标准降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作及对小区的正常管理造成影响，损害已经交费业主的利益。园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。一审根据现有证据，判决上诉人承担相关物业费，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理50元，由上诉人白德友负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  单立二〇二〇年十月二十八日法官助理勾雪峰书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；