辽宁省庄河市人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0283执异104号案外人：辛伟涛，男，1987年8月12日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码2102831987××××××××申请执行人：沈阳安吉通运输有限公司。住所地：沈阳市法库县孟家绿色食品开发区分。统一社会信用代码912101245694114101法定代表人：陆兴梅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁洪伟，男，1956年3月8日出生，汉族，系该公司股东，住沈阳市东陵区。被执行人：大连长波物流有限公司。住所地：庄河市城关街道友谊委向阳路1段113号。统一社会信用代码91210200740933981R法定代表人：吴明广，系该公司经理。在本院执行的申请执行人沈阳安吉通运输有限公司与被执行人大连长波物流有限公司公路货物运输合同纠纷一案中，案外人辛伟涛对本院执行查封登记在被执行人大连长波物流有限公司名下的坐落于庄河市新华街道光明委光明小区10#1-2层06号商品房（庄房权证庄单字第××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人称，请求法院中止对被执行人所有的案涉房屋的查封。事实和理由：贵院在执行（2020）辽0283执403号之一执行裁定书过程中，查封了被执行人所有的案涉房屋。因被执行人已于2017年12月15日将该房产出售给案外人所有，现提出书面异议，请求贵院中止对该房产的查封。案外人于2014年4月10日与徐长富签订《租房协议》，租赁案涉门市房从事经营活动。2017年12月15日，案外人与被执行人签订《房屋买卖合同》，约定总房款为60万元。案外人于当日交付定金10万元，于2018年3月20日交付余款50万元，上述60万元购房款均交付给徐长富，后于2018年5月16日办结契税。从2014年4月10日起，案涉房屋由案外人实际占有并居住至今，因被执行人原因未能办理房产过户登记。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，现提出书面异议，请予以支持。申请执行人称，答辩人（本案申请执行人，下同）因被答辩人（本案案外人，下同）对辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283执403号之一执行裁定书提出执行异议一案，现答辩如下：一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律法规。本案中，辽宁省庄河市人民法院（2020）辽0283执403号之一执行裁定，在查封大连长波物流有限公司所有的案涉房屋过程中，依法严格按照执行程序处理，没有违反法律规定，执行裁定书是法院执行行为，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、被答辩人对庄河市人民法院依法查封案涉房屋提出异议，主张中止执行该房产，缺乏事实及法律依据。答辩人认为：1.庄河市人民法院2020年3月10日依法查封案涉房屋时，房产所有权系大连长波物流有限公司，法院依法查封该房屋与被答辩人无有任何关系。2.答辩人对被答辩人提出2017年12月15日与大连长波物流公司签定了《房屋买卖合同》的真实性有异议，有虚假诉讼的嫌疑，请求法院调查。（1）答辩人从工商信息中查询，2017年12月15日（被答辩人买房期间）大连长波物流有限公司法定代表人系吴明广，被答辩人提出异议的房屋系大连长波物流有限公司固定资产。企业转让固定资产法定代表人应该知情及同意，可是被答辩人提出异议房屋买卖过程吴明广并不知情。2020年6月2日下午4时11分，答辩人接到被答辩人电话，被答辩人误认为答辩人系吴明广（打错电话，通话1分43秒），通话表述被查封的房子他买了…。通电话当中反映出被答辩人不认识吴明广，也不熟悉吴明广（声音），对吴明广十分陌生，通话反映出更重要的是被答辩人提出异议房屋买卖吴明广不知情。答辩人2020年6月3日接到了庄河法院电话关于被答辩人辛伟涛提出执行异议…。当日2点20分，答辩人将电话0411-897××××8回拨给法院，说明了接到辛伟涛电话的内容及对接到电话关于查封异议房屋买卖的真实性的疑点。（2）被答辩人如何知道答辩人的电话，沈阳安吉通运输有限公司与大连长波物流有限公司合同纠纷诉讼阶段没有答辩人信息，也非是答辩人代理的案件。被答辩人是案外人员误将答辩人电话号码当成是吴明广电话号码，其电话号码是通过什么方法得到的？（3）大连长波物流有限公司约在2018年初已经停止营业，我们干完活后找不到长波公司人结算运费，该公司已经人去楼空，与该公司的负责人员用电话联系全部关机或拒接电话，怎能有人在此期间交易房屋，显然不符合常理。（4）大连长波物流有限公司主要负责人已经涉及刑事犯罪被公安机关控制，在此期间，被答辩人在什么地点、什么时间与长波公司谁签定的《房屋买卖合同》？经手是谁？付款方式、地点、收款凭证？被答辩人无证据证明此情况，答辩人对此有异议，请求法院调查。（5）答辩人对被查封的案涉房屋在专案组（办案机关）调查案件（办案）期间允许出售有异议，被答辩人没有证据证明此房在特殊时期允许出售。（6）答辩人未有收到被答辩人的《房屋买卖合同》及付款凭证，被答辩人是否有此证据？证据是否真实？是否能够体现出被答辩人先后支付60万元钱是卖房款？（7）买房是一个家庭很重要的事情，既然交付了购房款为何不去房产管理部门办理登记手续（房屋过户）？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（五）违反法律、行政法规、强制性规定。请求法院对被答辩人的诉讼真实性进行调查，请求法院依法驳回。三、退一步来讲，假设被答辩人《房屋买卖合同》是真实的，但根据中华人民共和国相关的法律规定，被答辩人并没有提交长波公司董事会处理该房屋决议，没有提交司法评估报告书，没有提交购房款交到大连长波物流有限公司对公账户的凭证。被答辩人未到房产管理部门变更登记，违反了房地产转让或变更时应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房屋变更登记的规定，房屋转让不发生法律效力。答辩人认为，被答辩人异议不成立，请求法院依法驳回。另外被答辩人提出异议房屋的购买价格明显低于市场价格。四、答辩人认为，人民法院应当依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题解释》第十条第一款“执行异议审查复议期间，不停止执行”的规定，继续执行（2020）辽0283执403号裁定书。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的异议，依法执行案涉房屋并追究被答辩人的法律责任，以维护答辩人的合法权益，维护法律的神圣尊严。本院查明，原告沈阳安吉通运输有限公司（本案申请执行人，下同）与被告大连长波物流有限公司（本案被执行人，下同）等公路货物运输合同纠纷一案，本院于2019年9月24日作出（2019）辽0283民初4451号民事判决：一、被告大连长波物流有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告沈阳安吉通运输有限公司运费380101.28元，并承担此款自2019年7月2日起至款项付清之日止按年利率6%计算的利息；二、被告大连长波物流有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告沈阳安吉通运输有限公司保证金100000元；三、驳回原告沈阳安吉通运输有限公司其他诉讼请求。判决生效后，被告未履行义务，原告向本院申请执行。在执行过程中，本院于2020年3月10日作出（2020）辽0283执403号之一执行裁定，查封了被执行人所有的案涉房屋。案涉房屋登记在被执行人名下。在审查过程中，案外人向本院提供了由其（作为乙方）与被执行人（作为甲方）在2017年12月15日签订的《房屋买卖合同》一份、专用收款收据两份、完税证明三份等证据。其中买卖合同约定的主要内容包括：甲方将其所有的案涉房屋以陆拾万元的价格转让给乙方；甲方同意在收到全部房款后配合乙方到相关部门办理产权过户手续；合同还约定其他的相关事宜。两份专用收款收据，其中一份载明在买卖合同签订当日，案外人给付收款人徐长富购房定金100000元；另一份载明在2018年3月20日，案外人给付收款人徐长富购房款500000元。三份完税证明载明，在2018年5月16日，被执行人缴纳了案涉房屋的增值税教育费附加和土地增值税等税费；案外人缴纳了案涉房屋的契税、印花税等税费。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据该规定，本案案外人以其系案涉房屋的买受人为由对登记在被执行人名下的案涉房屋提出排除强制执行异议，需提供证据证明其享有的权利同时符合上述规定的情形。现案外人虽向本院提供了《房屋买卖合同》、专用收款收据和完税证明等证据，但案涉房屋仍登记在被执行人名下，案外人又未向本院提供证据证明未办理过户登记非因其自身原因所致，不符合上述规定的情形，不能认定其主张的对案涉房屋享有的权利足以排除强制执行，故对案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十五条、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人辛伟涛的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  隋晓丽审判员  孙雪梅审判员  张维唯二〇二〇年十月九日书记员  曲丽坤