河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12034号上诉人（原审被告）：毛莹，女，1982年3月28日出生，汉族，住巩义市。委托诉讼代理人：史玉靖，河南光法律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔世杰，河南光法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜丽芹，女，1975年10月17日出生，汉族，住巩义市。原审被告：毛英才，男，1954年12月27日出生，汉族，住巩义市。原审被告：李德荣，男，1920年9月12日出生，汉族，住巩义市。上诉人毛莹因与被上诉人姜丽芹、原审被告毛英才、李德荣房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省巩义市人民法院（2020）豫0181民初4097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。毛莹上诉请求：一、请求法院撤销一审民事判决书，依法发回重审或者改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定“李德荣和毛莹知道或者应当知道并同意该笔交易”认定事实有误，在此事实基础上适用法律有误。1、毛英才与姜丽芹签订购房协议时，毛莹不知情，且在知悉此事后即提出异议，不应认定毛莹同意该笔交易。毛莹虽户籍在巩义市，但因工作和生活原因，并不在巩义居住，而是长期居住在上海。2017年2月21日，毛英才与姜丽芹签协议时，毛莹并不在场，毛英才也未征得毛莹同意或者授权，在2017年2月23日毛莹得知毛英才私自将李伟建名下的房屋出售，其通过微信向毛英才表达愤怒和不满。微信记录显示原文如下“爸，我听说你打算卖我妈的房子了。之前你答应过我，不管发生什么事，都不会变卖我妈留给我的东西”、“那里有我们一家人生活30多年的回忆，哪怕市面上一文不值，在我心里就是最重要的东西，不许你动它”等内容，并且随后毛莹返回巩义处理此事，但姜丽芹拒绝见面，通过电话和短信等方式，毛莹多次向姜丽芹明确一下告知：“交易房屋属于毛莹、毛英才、李德荣三人共有的财产，不先解决继承问题不能交易，自己不同意毛英才私自出售李伟建房屋的行为，我父亲无权代理所有人签字，属于无效协议。家中所有东西现在都是母亲遗物，不得擅自搬动或损坏，否则将追究法律责任并照价赔偿，如果姜丽芹坚持入住，将作为房租从房款中扣除。”在毛莹多次以电话及短信形式明确告知房屋属于李伟建遗产不能变卖的情况下，姜丽芹仍拒绝见面协商，沟通无果。毛莹于2017年3月5日返回上海。因处理继承问题必然涉及毛莹外祖父李德荣，此事被搁置。综上可知，毛莹对于毛英才处分涉案房屋一直持反对意见，也明确将异议告知了姜丽芹，姜丽芹在明知毛莹不同意卖房，也无法提供毛莹同意的证据的情况下，在一审中虚假陈述，严重违背了诚信原则，一审法院认定毛莹知情并同意，属于认定事实错误。2、李德荣至今对于李伟建去世及房屋被出售一事不知情，不能以其未提出异议认定视为其知道并同意该笔交易。李德荣出生于1920年，李伟建去世于2014年，李伟建去世时，李德荣已经达94岁高龄，全家人为了李德荣的身体健康考虑，一直未将李伟建去世一事告知，时至今日李德荣本人仍然不知道女儿李伟建去世的事实，毛英才出售涉案房屋的行为更不可能取得李德荣本人同意，李德荣一审诉讼中也未参与诉讼，一审法院直接推定李德荣知道或应当知道并同意该笔交易明显与案件事实完全相悖。综上陈述可知，一审法院以推定的方式认定毛莹、李德荣知情且同意该交易，与案件的真实情况完全不符，在此基础上认定毛英才处分行为有效，属于适用法律有误，关于毛英才与姜丽芹签订购房协议能否达到处分涉案房屋的法律后果，应当根据合同法、物权法、继承法等相关法律规定依法认定。二、毛英才与姜丽芹签订的《购房协议》的行为属于无权处分。1、在涉案房屋属三人共同所有的情况下，处分共有财产应得到其他权利人的授权，在未授权的情况下毛英才私自签订协议的行为属于无权处分，不能产生物权变动的法律效果。2、涉案房屋因毛英才无权处分行为，不能达到房屋所有权转移的法律后果，姜丽芹可以针对毛英才提起违约责任之诉，而非针对三人提出履行之诉。三、姜丽芹亦不能通过善意取得制度取得房屋所有权。1、根据《物权法》第106之规定，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。2、根据该规定，姜丽芹如果取得该物权，应该同时具备上述三个要件，但本案明显不符合善意取得的条件：首先，涉案房屋一直登记在已经去世的李伟建名下，根据购房协议第五条中所表述的内容，可知姜丽芹对于此事亦是明知的，故姜丽芹在涉案房产缺少权利外观（毛英才不是登记名义人），亦清楚毛英才和李伟建育有子女的情况下，与毛英才签订合同明显不属于善意；其次，涉案房屋截止目前没有进行过户登记，一直登记在李伟建名下，姜丽芹根据涉案合同要求办理权属更登记属于债权，更说明了其合同债权并未转化为物权。且姜丽芹在签订购房协议以后长达三年的时间内都没有办理产权的变更登记，也进一步说明了姜丽芹知道房屋的处置上是存在争议的。综上，姜丽芹亦不符合善意取得的构成要件。姜丽芹辩称：一审判决认定事实正确，适用法律正确，程序合法，要求维持原判，驳回上诉。一审、二审诉讼费由毛英才、毛莹承担。一、2017年2月21日姜丽芹与毛英才签下购房协议，为父母买下了同院房（巩义市货场路43号6号楼付8号）。毛英才再三强调：妻子已亡，全家人完全同意并支持他卖房，房款一次付清。同院的介绍人翟红斌为证（证人），2017年这院房子是不能过户的，双方买卖自愿，姜丽芹见面或以任何方法和方式传达房子的事情。毛英才、毛莹以及毛莹的外公（继承人）住在同院三年多来从未表示不同意卖房。毛莹自编自导自演，虚假陈述，无根无据。二、房价（2017年巩义这老房子不能过户）符合当时的房价，合情合理。三、购房协议：协议第三条：乙方在购房后如需办理过户房产的相关手续时，甲方必须积极配合。2020年6月份，与购房协议的签定相隔三年多，也就是巩义新政策这房子能过户时，毛莹上诉合同无效，并且协同毛英才一起不配合办理房产变更手续。毛莹长达三年多对房子都无异议，偏偏在今年能办理过户（房价上涨）时上诉，有何用意？（2020）豫0181民初2618号判决书判决合同有效。毛英才、李德荣未到庭，未发表意见。姜丽芹向一审法院起诉请求：1、依法判令三被告协助原告办理不动产转移登记，将位于巩义市货场路59号房屋一套（产权证号为巩城私字第××号）的所有权人变更登记为原告；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：李伟建与被告毛英才在夫妻关系存续期间以李伟建的名义购买了位于巩义市货场路××楼××单元××楼××号房××套,产权证号为巩城私字第××号。2014年12月24日，李伟建去世。2017年2月21日，被告毛英才与原告签订《购房协议》一份，将涉案房产以108000元的价格出售给原告。原告当天向被告毛英才支付全部购房款。被告毛英才向原告出具收据一份。2017年3月份左右，原告从房屋承租人处接收了该房产并居住至今。一审法院另查明，李伟建去世后，其第一顺位法定继承人有父亲李德荣、被告毛英才、女儿毛莹。2020年6月11日，被告毛莹向本院提起诉讼，要求确认被告毛英才与原告签订的《购房协议》无效，原告返还涉案房产，被告毛英才退还原告购房款。经审理，本院于2020年7月2日作出（2020）豫0181民初2618号民事判决书，判决驳回毛莹的诉讼请求。一审法院认为：涉案房产在李伟建与被告毛英才夫妻关系存续期间购买，应为夫妻共同财产。李伟建去世后，作为其第一顺位法定继承人的李德荣、毛英才、毛莹有权继承涉案房产。被告毛英才出售涉案房屋，被告李德荣和毛莹在原告居住涉案房屋长达三年的时间内未提出异议，对其未提出异议被告李德荣和毛莹也没有作出合理解释，故应视为被告李德荣和毛莹知道或应当知道并同意该笔交易，被告毛英才的处分行为有效。据此，原告诉请，于法有据，该院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告毛英才、毛莹和李德荣于本判决生效之日起10内协助将位于巩义市货场路59号（产权证号：巩城私字第5415号）房产的所有权人变更为原告姜丽芹。案件受理费2460元，减半收取1230元，由被告毛英才和毛莹负担。二审期间，毛莹提交以下证据：1、上海市公安局签发的居住证两份，证明毛莹自2007年11月13日至今一直在上海居住，并没有像姜丽芹所称毛英才、毛莹、李德荣同院住三年多，从未表示过不卖房的情况。2、毛莹和毛英才的短信、微信聊天记录，证明在毛英才和姜丽芹签订房屋买卖协议时，毛莹并不知情。事后知道后一直给毛英才沟通拒绝处分该房子，同时表达了自己的愤怒。3、2017年3月3日，毛莹和姜丽芹短信聊天记录，表明上诉人是李伟建的合法继承人，在毛英才处分该房屋时自己并不知情且没有任何口头或书面的授权，已经向姜丽芹明确表示拒绝处分该房屋的事实。姜丽芹发表质证意见，对证据一真实性无异议，证明目的有异议，居住是在上海，但当时我们签协议的时候毛英才也是从上海回来卖房子的，证明毛英才和毛莹在一块，毛莹在卖房子之后就在2017年3月3日回来了，她知道这个事情，我们一直没有见面，她回来几天没有找我，我们一直都没见面，三年来她一直未上诉，她对卖房子没有反对过，并且毛英才说当时卖房子之前是和女儿商量过的，开始女儿是不同意，到最后同意了他才卖房子的。证据二我不知道他们是怎么回事，当时他父亲明确说，跟他女儿沟通过这个事情。对证据三，我没有收到上诉人说的内容，我只知道她当时回来了，我们也没有见面。姜丽芹提交翟红斌的证人证言，卖房子的经过翟红斌是介绍人，在翟红斌作为证人的情况下我们成交的合同，证言证明2017年3月3日，毛莹回来过，她没有说不同意卖房，她和毛英才都没有说不同意卖房，并且在翟红斌见毛英才的时候，毛英才没有说不同意买房要收回房子。李德荣和翟红斌也在这个小区，同住在这院里，离的比较近，他们家包括李德荣及他亲属也从未提过不同意卖这个房子，三年多了都没有提出。毛莹发表质证意见，对该证据的三性均有异议。翟红斌作为证人未出庭作证，不能接受法庭的询问，不能核实。我方了解翟红斌与姜丽芹有亲属关系，双方存在利害关系，证人证言不应当作为定案的依据。证言的内容上看，翟红斌、毛英才、姜丽芹均是在一个院居住，恰恰证明了翟红斌和姜丽芹不知道毛英才没有女儿或没有其他子女的基本事实，更进一步证明了姜丽芹在购买该房屋时在没有其他继承人出具放弃继承或授权毛英才完全处理的情况下买卖该房屋，不适用善意取得。毛英才、李德荣未对上述证据发表质证意见。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，李伟建去世后，李德荣、毛英才、毛莹有权继承涉案房产。毛英才与姜丽芹签订的购房协议约定，毛英才将自己拥有的房屋出售给姜丽芹，注明因房屋主人李伟建死亡，由丈夫毛英才代售代签协议，姜丽芹在购房后如需办理过户房产的相关手续时，毛英才必须积极配合等。毛英才出售涉案房屋后，姜丽芹居住使用至今，毛莹称其不认可毛英才出售房屋的行为，提交其与毛英才的聊天记录、与姜丽芹的短信记录，姜丽芹对此不予认可，其提交的证据不足以证明其主张，一审法院认定毛英才的处分行为有效，并无不当。综上所述，毛莹的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由上诉人毛莹负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年十月十二日书记员  马梦涵