湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8256号上诉人（原审第三人）：王超，男，1970年9月24日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：张琳，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘汝萍，女，1962年11月13日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：肖伟，男，1969年4月24日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。被上诉人（原审被告）：东鑫集团有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区长青街合兴里社区六顺路8号（7）。诉讼代表人：顾非，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张琪，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡聪，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人王超因与被上诉人东鑫集团有限公司（以下简称东鑫公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王超向本院提出的上诉请求：1.依法撤销一审判决。2.改判鑫海花城二期39栋1单元201号房屋该房屋归上诉人王超所有，即上诉人王超享有100%权属，被上诉人东鑫集团有限公司协助上诉人王超办理不动产产权登记手续。3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一审判决事实查明不清。1、一审法院认为上诉人王超并非合法占有诉争房屋，属事实认定错误。根据上诉人王超向东鑫公司出具的承诺书记载，若东鑫公司未于2011年12月30日前付清尾款的，王超有权将两套房屋自行处理，并办理入住手续。后因东鑫公司逾期支付工程款，王超及武汉龙鑫建设集团有限公司于2011年12月20日、26日两次向东鑫公司发函要求付款，并要求东鑫公司按《承诺书》要求办理入住手续后，上诉人王超及其家人才依约、依法入住到涉案房屋中，而并非在没有合同依据或未告知的情况下强行入住。2、一审法院对刘汝萍如何支付购房款的重要事实未予以查明。刘汝萍称其于商品房买卖合同签订当日，即2007年7月18日一次性全额向东鑫集团有限公司支付了购房款，但一审中未提交支付购房款的证据，一审法院也未对刘汝萍如何付款的事实予以调查，便冒然认定刘汝萍对诉争房屋享有53%权属，无任何事实依据。3、一审法院对刘汝萍与东鑫公司之间《武汉市商品房买卖合同》签订的具体时间未予以查明，导致对刘汝萍与东鑫公司之间的商品房买卖合签订的时间，在上诉人王超与东鑫公司签订的时间、以及合法占有诉争房屋之后的事实未予以认定。一审法院认为：“刘汝萍签订合同时间存在疑点而现有证据不足以证明合同成立的时间”，既然刘汝萍签订合同的时间存疑且无法确定具体的时间，那如何能与合同签订时间确定且系合法工程款抵偿房款的上诉人王超共同分割诉争房屋所有权？而根据东鑫公司向鑫海花城二期清查专班领导小组出具的《鑫海花城二期情况的报告》记载，涉案房屋的房款为刘汝萍等人用与东鑫公司之间借款利息进行抵偿的，而刘汝萍与东鑫公司之间的借款事实发生在2009年至2010年期间，利息对账行为发生在2012年之后，利息对账完成以后，才将《武汉市商品房买卖合同》签订时间倒签为2007年，即刘汝萍与东鑫集团有限公司之间的商品房买卖合签订时间，在上诉人王超与东鑫公司签订的时间以及合法占有诉争房屋之后。二、一审法院适用的法律错误，因一审法院未查明刘汝萍是否实际支付了购房款，也未查明刘汝萍签订购房合同的时间在王超签订房屋买卖合同及合法占有诉争房屋之后的事实，故错误适用《中华人民共和国破产法》第一百一十三条第二款规定判决刘汝萍、王超对诉争房屋各享有53%、47%份额。本案中，王超合同签订时间及入住时间均早于刘汝萍签订合同的时间，且王超系用合法形成的建设工程款抵偿房款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及《中华人民共和国企业破产法》相关规定，上诉人王超依法优先于被上诉人刘汝萍取得诉争房屋所有权。被上诉人刘汝萍答辩请求驳回上诉，维持一审判决。被上诉人东鑫公司答辩称，对上诉人王超的诉讼请求无异议。被上诉人刘汝萍向一审法院提出的诉讼请求：1.确认刘汝萍、东鑫公司2007年7月18日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2.确认鑫海花城二期39幢1单元201室房屋归刘汝萍所有，东鑫公司协助刘汝萍办理不动产权登记手续；3.本案的诉讼费用由东鑫公司承担。被上诉人东鑫公司在一审辩称，1.刘汝萍无法提供支付房款的银行流水，其主张房屋的所有权依据不足；2.管理人认定鑫海花城二期39幢1单元201室房屋归第三人王超所有，主要依据是第三人王超提交了购房合同、收据及发票的复印件，与东鑫公司出具的销控表、地税开票明细、合同、收据、工程造价确认表相印证，东鑫公司欠王超工程款属实，对账单也属实，且王超一直居住在该房屋内。上诉人王超向一审法院提出的诉讼请求：1.确认王超与东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2.确认鑫海花城二期第39幢1单元201号房屋归王超所有，东鑫公司协助王超办理不动产产权登记手续。一审法院查明的事实：（一）刘汝萍购房经过。刘汝萍与管业富系夫妻关系，管蕊系其二人之女。刘汝萍与东鑫公司签订一份落款时间为“2007年7月18日”的《武汉市商品房买卖合同》，约定刘汝萍购买东鑫公司开发的鑫海花城二期39幢1单元201号房，总金额602,680元，交房时间为2009年12月31日。同日，东鑫公司向刘汝萍出具一张日期为“2007年7月18日”的收款收据，载明：“今收到刘汝萍602,680元，系付鑫海二期39-1-201，150.67㎡”。2013年3月14日，刘汝萍、管业富共同出具《承诺书》一份，内容为：“东鑫集团：2008年贵公司由管业富等12人分12次分别借人民币现金500万元，现将鑫海花城二期39#楼102、202、302房抵息400万元。因此承诺如下：1、东鑫集团在2013年4月20日前分别将上述三套房税票分别开给刘汝萍、管蕊、林昊贤，25日办妥入住证；2、若贵公司在今年内还清本人借款500万元后，我将101、301房无条件退还贵公司；3、由于贵公司已给102、202、302房，因此贵公司给一套李树孝的承诺书作废，并将贵公司的承诺退还贵公司。特此承诺。”另，刘汝萍以其本人或其女儿管蕊的名义还另行与东鑫公司签订6份《武汉市商品房买卖合同》，分别购买鑫海花城二期39幢1单元101号房、102号房、202号房、301号房、302号房、43幢1单元201号房，价款分别为626,840元、626,840元、602,680元、872,680元、872,680元、602,680元。以上七套房合计总房款为4,807,080元。合同落款时间为均“2007年7月18日”。（二）王超购房经过。王超与王能系兄弟关系。龙鑫公司系东鑫公司开发的鑫海花城二期49号楼的施工单位，王能系龙鑫公司项目负责人，王超作为现场负责人在施工过程中垫付了诸多款项。2008年8月21日工程竣工，东鑫公司与龙鑫公司办理结算后于2011年3月1日在《建设工程造价确认表》上签署“经审结算工程造价壹佰捌拾叁万元整（￥1,830,000元），请财务按此价入账”并加盖公章。2011年7月29日，王超向东鑫公司出具一份《承诺书》，内容为：一、同意东鑫公司拿出所开发的鑫海花城二期39栋1单元201、202号房质押给王超；二、所质押范围内的房屋以单价3,500元/平方米给予王超，并签订购房合同及开票据；三、东鑫公司于2011年8月30日支付49号楼工程款30万元，剩余工程款以东鑫公司办理结算手续双方确认后并开发票入账，工程尾款支付一半时王超必须无条件退出质押的两套房屋中的其中一套（购房合同及购房票据），余款于2011年12月30日前全部付清，同时王超须无条件退还另一套购房合同及购房票据；四、如东鑫公司未能按以上双方协商的时间支付49号楼工程款时，王超有权将签订质押的两套房屋自行处理，并开工程结算发票冲账办理入住手续；五、王超在签订质押购房合同时，49号楼验收备案资料必须在2011年8月10日前交给东鑫公司；六、在工程款未付清之前，东鑫公司不得以任何方式或理由及手段处理以上两套房屋，否则王超将不计任何价值处理以上两套房屋，追究其行为并走法律程序追要其工程款；七、此承诺一式二份，各持一份，具有法律效力。东鑫公司在该《承诺书》上加盖了项目部印章，张诗义注明“受公司李总（学龙）委托”并签名。同日，王超与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定购买东鑫公司开发的位于东西湖三店中路的鑫海花城二期39幢1单元201号房，总金额为527,345元。东鑫公司于当日开具收款收据一份，内容为：“今收到王超人民币伍拾贰万柒仟叁佰肆拾伍元整付鑫海花城二期（39-1-201），此款作为49#工程款抵押，此收据2011年8月10日以后生效。”因东鑫公司未按约定付款，王超于2011年12月20日向东鑫公司发函，要求其支付工程款，否则按约定购买上述两套房屋。2011年12月26日，龙鑫公司亦向东鑫公司邮寄送达《处理质押的两套房屋的函》，要求东鑫公司按约定办理入住手续。审理中查明，该房屋一直被王超及其父母占有使用。另查明，据东鑫公司制作的《鑫海花城二期销控表》载明，39-1-101室业主为杨梓龙、杜丽娟，39-1-102室业主为管蕊，39-1-201室业主为王能，39-1-202室业主为刘汝萍，39-1-301室业主为王毅，39-1-302室业主为刘汝萍。2014年11月，因鑫海花城二期工程开发中存在诸多问题，为维护业主权益，确保社会稳定，根据区委区政府的要求，鑫海花城二期清查专班领导小组正式进驻东鑫公司，开展清查审计工作。2015年5月13日，东鑫公司向鑫海花城二期清查专班领导小组出具一份《鑫海花城二期情况的报告》，其中关于39#楼争议的主要内容为：2009年至2010年，东鑫公司分期分批向东西湖交通局干部管业富个人借款260万元（实际借款金额）用于支付工程款，管业富于2010年要求胡双桥偿还其本金及利息共计430万元未果，后胡双桥在管业富的胁迫下指示销售人员李亮与其签订了39#楼6套房屋的购房合同，将合同的签订时间提前至2007年，并另行出具了430万元的借条。2012年，管业富又让胡双桥将430万元的借条改为欠刘汝萍（管业富之妻）的欠款，并支付470万元的利息，后胡双桥无奈向管业富与刘汝萍出具两张借条，金额共计900万元。2013年5月，管业富、刘汝萍要求将39幢102、202、302室开具税票至刘汝萍及其女儿管蕊名下抵借款利息，另将39幢101、201、301室开具税票至其名下抵借款本金，因101、301室的税票已开给杨新全抵工程款，无法重复开票，故东鑫公司现仅能承诺在2015年12月底还清管业富的260万元借款，无法满足其他要求。龙鑫公司项目经理王能以东鑫公司欠其工程款70万元为由，在2012年将39幢201、202室强占至今，房屋价值150多万元，远超过下欠工程款。由于王能施工的房屋一直未交竣工资料，未竣工验收，未做工程决算。东鑫公司要求其先做工程决算，然后用其强占的201室抵偿全部工程款，但其至今强占201、202室，拒绝做工程决算。2016年8月26日，法院裁定受理东鑫公司破产清算一案，并依法指定东鑫公司清算组为管理人。后刘汝萍就鑫海花城二期39幢1单元201号房向管理人申报权利，管理人经审查后认为王超的权利优于刘汝萍，故认定王超为该房屋的权利人。又查明，刘汝萍（管蕊）就其购买的7套房屋均向管理人申报了权利，因鑫海花城二期39幢1单元102、202、302号房，无其他人申报权利，故管理人认定39幢1单元202、302号房的权利人为刘汝萍，39幢1单元102的权利人为管蕊。刘汝萍、管业富（管蕊）于2018年8月8日办理了此3套房的不动产登记权证。剩余4套房因涉及一房多卖，权属存在争议，故管理人对刘汝萍申报的剩余4套房权利未予确认，后刘汝萍就此4套房屋分别向法院提起了诉讼。2017年7月12日，刘汝萍将东鑫公司诉至法院，要求如诉称。该案审理中，王超申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，请求确认鑫海花城39幢1单元201室房屋归其所有。经法院向王能核实，王超与其系兄弟关系，其表示自愿要王超与东鑫公司签订商品房买卖合同并以工程款抵购房款。另，该案庭审中，王超未经本院许可，无正当理由中途退庭，应按撤诉处理，故对其诉求不予审理。法院于2018年1月9日作出（2017）鄂0112民初2566号民事判决，确认刘汝萍与东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，刘汝萍按53%的比例享有鑫海花城二期39幢1单元201号房的权属，东鑫公司在本判决生效后十日内协助刘汝萍按53%的比例办理不动产权登记手续，并依法驳回了刘汝萍的其他诉讼请求。刘汝萍不服该判决提出上诉，本院以一审法院对本案破产债权有关的物权、优先债权的事实认定不清为由裁定撤销原判，发回重审。重审过程中，王超再次申请在本案中作为有独立请求权第三人参加诉讼，法院予以准许。一审法院认为，东鑫公司就其开发的鑫海花城二期39幢1单元201号房分别与债权人刘汝萍、王超签订了“以房抵债”的《武汉市商品房买卖合同》，均系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为有效。东鑫公司在资金困难的情况下“一房二卖”，并导致房屋在合同约定的期限内无法办理产权过户手续，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”从上述规定来看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的最优方式，且更有利于实现合同目的。但是，当继续履行已不能实现时，就应当选择其他的补救方式。本案中，刘汝萍、王超均要求东鑫公司继续履行合同并确认房屋权属，法院认为，刘汝萍、王超虽然签订了房屋买卖合同，并支付了对价，但所购房屋未办理所有权变更登记，刘汝萍未合法占有争议房屋，王超及家人虽实际占有使用争议房屋，但不能提交合法转移占有的证据，并且从审理看，刘汝萍签订合同时间存在疑点而现有证据不足以证明合同成立时间，故按照《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条“审理一房数卖纠纷时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同成立的时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”确定的原则，无法从所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序等方面确定权利保护顺位，事实上本案所涉两份合同均无法实际履行，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定予以解除。鉴于本案所涉房屋买卖合同已无法履行，加之东鑫公司又进入了破产清算程序，故本案争议应当根据债权平等以及公平受偿的原则进行处理。本案中，房屋买卖合同所载明的标的物以及款项的支付对象均确定为鑫海花城二期39幢1单元201号住房，该房屋作为财产已经特定化。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产”规定，该房产应当用于偿还与其相关的特定债务。刘汝萍、王超等两方作为买受人，在破产中享有的债权属同一顺位，标的物均为鑫海花城二期39幢1单元201号房。根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条第二款“破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按比例分配”的规定，刘汝萍、王超对争议房屋应按购房款比例按份共有权属。刘汝萍、王超分别支付购房款602,680元、527,345元，据此刘汝萍、王超应当按照53%、47%的比例按份取得鑫海花城二期39幢1单元201号房的权属，东鑫公司应当协助刘汝萍、王超按份办理不动产登记手续。因此，对刘汝萍、王超要求确认商品房买卖合同有效的诉讼请求，法院予以支持；对刘汝萍、王超分别要求享有争议房屋所有权的诉讼请求，法院分别在53%、47%的范围内予以支持，超出部分不予支持；对于刘汝萍、王超要求东鑫公司协助其办理不动产登记手续的诉讼请求，法院在前述比例范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国企业破产法》第一条、第五十八条、第一百一十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认刘汝萍与东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；二、确认王超与东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；三、确认刘汝萍、王超按53%、47%的比例享有东鑫公司开发的鑫海花城二期39幢1单元201号房的权属；四、东鑫公司在判决生效后十日内协助刘汝萍、王超按53%、47%的比例办理不动产权登记手续；五、驳回刘汝萍的其他诉讼请求；六、驳回王超的其他诉讼请求。一审案件受理费9,900元（刘汝萍已预交），由刘汝萍负担4,653元，东鑫公司负担5,247元；王超参加之诉案件受理费4,577元（王超已预交），由王超负担2,426元，东鑫公司负担2,151元。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，东鑫公司与刘汝萍签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效；东鑫公司与王超签订的《武汉市商品房买卖合同》，亦成立生效。东鑫公司在资金困难的情况下“一房多卖”，并导致房屋在合同约定的期限内无法办理产权过户手续，东鑫公司已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从此项规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的最优方式，且更有利于实现合同目的。但是，当继续履行已不能实现时，就应当选择其他的补救方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”该条款规定了不适用继续履行的几种情形，其中第一项规定“法律或者事实上不能履行”可以根据履行的可能性进行判断。在本案中，刘汝萍、王超虽然签订了房屋买卖合同，并支付了对价，但所购房屋未办理所有权变更登记，也未合法占有，按照《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条确定的原则，无法从所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序等方面确定权利保护顺位，事实上本案所涉合同均无法实际履行。对于这样的合同，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定予以解除。原审根据本案的实际情况，并在平衡各方当事人利益基础上，认定合同解除，法律依据充分，该认定是正确的。因此，王超要求东鑫公司继续履行合同，将鑫海花城二期39幢1单元201号住房产权办理到自己名下的上诉理由不能成立。由于本案所涉房屋买卖合同已无法履行，加之东鑫公司又进入了破产清算程序。因此，本案争议应当根据债权平等以及公平受偿的原则进行处理。本案中，房屋买卖合同所载明的标的物以及款项的支付对象均确定为鑫海花城二期39幢1单元201号住房，该房屋作为财产已经特定化。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产”规定，该房产应当用于偿还与其相关的特定债务。刘汝萍、王超作为买受人，在破产中享有的债权属同一顺位，标的物均为鑫海花城二期39幢1单元201号房。根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条第二款“破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按比例分配。”的规定，刘汝萍、王超作为买受人对争议房屋应按购房款比例按份共有权属。据此刘汝萍、王超作为买受人应当按照53%、47%的比例按份取得鑫海花城二期39幢1单元201号房的权属，刘汝萍、王超超出部分请求不予支持。原审法院对于本案性质的认定及实体处理，于法有据，应予维持。综上，王超的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费上诉人王超已缴纳9900元，由上诉人王超负担。本判决为终审判决。审判长  赵文莉审判员  徐子岑审判员  褚金丽二〇二〇年十月十九日法官助理郭锐敏书记员何晋林