河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终3659号 上诉人（原审原告、反诉被告）：河北景康房地产开发有限公司，住所地定州市清风北街，统一社会信用代码：911306826958973002。 法定代表人：薛泰山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李伟强，河北三和时代（定州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马占峰，定州市顺达法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王建宏，男，1969年10月23日出生，汉族，住定州市西城区。 委托诉讼代理人：刘宏，河北达公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵文彬，河北达公律师事务所律师。 上诉人河北景康房地产开发有限公司（以下简称景康公司）因与上诉人王建宏房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初4016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王建宏上诉请求：1、撤销（2019）冀0682民初4016号民事判决书第二、三项判决。2、依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《安置补偿协议书》（编号2-138、2-139）；改判被上诉人按照评估结果赔偿上诉人回迁安置房的现时价值损失9,298,562元及租金损失713,860元。3、一、二审的诉讼费、保全费、评估费等诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定案件事实的依据（2018年11月6日签订的协议书）已经在被上诉人违约的情况下作废，且上诉人及被上诉人当庭均表示对于2018年11月6日签订的协议书不再履行，还执行原来的安置补偿协议。故原审法院将已经作废的协议作为定案依据。属于严重的事实认定错误。（一）2018年11月6日签订的《协议书》及2018年11月6日签订的《附加协议书》明确约定了作废条款。在作废条件成就时，该《协议书》及《附加协议书》已全部作废。2018年11月6日，上诉人与被上诉人达成了《协议书》，在《协议书》的基础上进一步签订了《附加协议书》由原来的产权调换变更为货币补偿，被上诉人按照《协议书》及《附加协议书》应向上诉人支付1,282万元拆迁补偿款，后被上诉人仅向上诉人支付300万元，剩余的982万元至今未付，按照《协议书》第6条约定。如双方违约，原2015年6月2日签订的协议有效。且按照《附加协议书》的第4条约定，如甲方2019年6月1日没有按时付清欠条款项，协议书及本附加协议书和欠条全部作废，还执行2015年6月2日签订的安置补偿协议。因被上诉人未按时向上诉人支付剩余款项982万元，达到了《协议书》及《附加协议书》约定的作废条件，故《协议书》及《附加协议书》全部作废，还执行2015年6月2日签订的《安置补偿协议书》（编号2-138、2-139）。以上2018年11月6日签订的《协议书》及《附加协议书》已作废的事实，上诉人及被上诉人在庭审过程中双方均予以认可，且符合《协议书》及《附加协议书》的约定，是上诉人及被上诉人的真实意思表示。（二）在2018年11月6日签订的《协议书》及《附加协议书》已经作废的情况下。该份协议书已于本案没有任何关系，不能再作为本案的定案依据。二、即使原审法院认定2018年11月6日签订的协议书没有作废，也应在《协议书》《附加协议书》欠条及其他证据相互印证的情况下，审定被上诉人拖欠上诉人的安置补偿款总额而非仅依据《协议书》片面的认定案件事实。按照《协议书》、《附加协议书》欠条等证据。能够证实被上诉人应该支付给上诉人的拆迁安置补偿款为1,282万元，扣除已经支付的300万元，还应按照欠条支付给上诉人982万元的拆迁安置补偿款，而非原审判决第二项中的721.2万元。从附加协议约定的条款可以证实上诉人与被上诉人达成的是支付300万元（252万元＋48万元）后再出具982万元欠条，300万元不包含在982万元的欠条之内、拆迁款总额为1,282万元。该附加协议书签订后，被上诉人按照附加协议书的第1、2项约定向上诉人支付了上述款项且按照第3项出具了欠条。故本诉上诉人向本诉被上诉人支付的308.8万元，其中有252万元是履行附加协议书约定的款项，48万是履行协议书约定的款项，另外8.8万元是本诉上诉人给付给本诉被上诉人的其他损失补偿。合计支付了308.8万元。因此，按照《协议书》、《附加协议书》、欠条等证据能够证实被上诉人还应按照欠条支付给上诉人982万元的拆迁安置补偿款。三、在《协议书》作废，《安置补偿协议》（编号2-138、2-139）继续有效的情况下，上诉人要求解除与被上诉人签订的《安置补偿协议》，并按照评估结果赔偿损失的诉求于法有据。依法应当予以支持。（一）按照双方签订的《安置补偿协议书》的约定被上诉人应向上诉人交付安置房的期限已过。（二）被上诉人主张目前能够交付的门脸房并不是原上诉人双方协议约定的回迁安置房，不符合《安置补偿协议书》的约定。上诉人有权依据《合同法》第九十四条的规定要求解除该协议。并有权要求被上诉人赔偿上诉人所有损失。按照双方约定2018年11月17日被上诉人交付安置房，但时至今日，安置房尚未开工建设，上诉人获得安置房的合同目的不能实现，上诉人主张解除双方签订的《安置补偿协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定。同时，根据《民法通则》第一百一十五条规定。合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。上诉人有权要求被上诉人赔偿损失。给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据2020年4月13日保定市信达房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》及河北恒裕资产评估事务所有限公司出具的《资产评估报告》上诉人有权主张被上诉人赔偿回迁安置房的现时价值损失9,298,562元及租金损失713,860元。 景康公司辩称，景康公司具备向王建宏进行实物安置补偿的条件，理由详见我方上诉状的第二条、第三条。王建宏一审反诉至一审判决并没与变更诉讼请求，其上诉请求第二项与一审反诉主张的诉讼标的不一致。在王建宏上诉状第三页第二条，王建宏主张的拆迁安置补偿款为982万元，同样与其上诉状中9,288,562元损失不相符。依据双方2018年11月6日签订的协议书及当日签订的附加协议书，已经明确约定了如果答辩人没有在2019年6月1日前付清款项，则协议书及附加协议书和欠条全部作废，王建宏应退回全部已支款项，还执行2015年6月2日签订的安置补偿协议。按照该约定，答辩人在约定日期前未付清款项，则协议书及附加协议书和欠条全部作废的条件已经实现，双方仍应当执行原安置补偿协议，王建宏依约定应当退回已支取的款项。因此，上诉人王建宏要求解除2015年6月2日的安置补偿协议无事实和法律依据。答辩人按照政府的审批规划建设的三层商铺已经完工，且在2018年11月6日双方签订协议书和附加协议书时王建宏对此是明知的，其签订协议认可在货币补偿不能实现时仍按照原补偿安置协议处理是本人的真实意思表示，并经双方签订认可，属千有效约定。上诉人王建宏要求答辩人按照一审鉴定意见的数额支付安置。补偿费和租金损失无事实和法律依据。因为双方的安置补偿协议已经明确约定了安置补偿办法及数额，双方也明确约定了逾期交付安置房屋的租金每年12万元。在无法定事由的情况下，上诉人王建宏只能要求履行双方签订的补充协议书，其单方申请评估鉴定并要求按鉴定意见支付安置房现时价值损失及租金损失的主张不能成立。 景康公司上诉请求：一、依法撤销河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初4016号民事判决书，改判上诉人与被上诉人履行2015年6月2日签订的安置补偿协议，并判决被上诉人返还上诉人款300万元。二、一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原判决认定事实不清，判决结果错误。一、2018年11月6日，上诉人与被上诉人签订的协议书约定“协议签订后付48万元；剩余982万元于2019年6月1日前甲方付给乙方”。同日，上诉人与被上诉人签订的附加协议书明确约定“甲方2019年6月1日没有按时付清欠条款项，协议书及本附加协议书和欠条全部作废，王建宏退回全部款项还执行2015年6月2日签订的安置补偿协议”。该约定系各方当事人真实意思表示，合法有效。但该条款已明显表现出在签订附加协议书时，双方都已预见到上诉人以现金方式对被上诉人进行安置补偿存在不能实现的可能。所以约定在现金安置不能实现的情况下，继续以实物安置的方式解决双方的争议才是协议签订时双方的真实意思表示。上诉人一审主张继续履行2015年6月2日双方签订的安置补偿协议符合约定，也更有利于消除矛盾、解决争议，也更加符合《民法总则》第六条的规定。二、上诉人与被上诉人约定的实物安置补偿方式能够实现。上诉人按照政府相关部门的审批规划在定州市建设的三层结构的商铺已经完工，能够交付使用。一审时，上诉人提供了已经完工的商铺照片，被上诉人申请的评估鉴定人员和人民法院的工作人员也曾到现场亲眼看到了已完工商铺的现状。被上诉人关于上诉人的商铺至今未开工建设的主张明显与事实相悖。三、房地产开发建设必须符合政府的规划审批。上诉人只能按照相关部门的审批规划对包括商铺在内的房地产开发项目进行投资建设。2018年11月6日，上诉人与被上诉人签订协议书和附加协议书时，当时三层结构的商铺已施工完毕，被上诉人已经明确知晓能够安置置换的商铺已经规划建设为三层商铺的事实，故其仍签字认可在现金安置不能实现的情况下以实物安置的方式履行约定，是一种自行处分民事权利、自担风险和义务的行为，该行为非经法定程序不得撤销。四、被上诉人的反诉不能成立，其无权要求解除2015年6月2日签订的拆迁安置补偿协议。被上诉人应当返还收取的上诉人300万元，原判决判令上诉人给付被上诉人房屋折价款是错误的。2018年11月6日的附加协议书是当事人各方的真实意思表示，在附加协议书约定条件成就的情况下，上诉人与被上诉人应该按照2015年6月2日上诉人与被上诉人签订的安置补偿协议履行合同。上诉人已经依照规划建成三层商铺，具备履行安置条件，完全可以实现双方的合同目的。被上诉人主张解除合同的理由不成立。原判决以2018年11月6日的协议书在履行过程中为由，不支持上诉人的诉讼请求，还判决上诉人给付被上诉人房屋折价款，违背了《民法总则》的上述规定，判决结果错误。 王建宏辩称，一、针对被答辩人对《附件协议书》效力的认可，答辩人不予反驳，但是针对被答辩人主张《协议书》、《附加协议书》作废的情况下，执行原来《安置补偿协议》，要求答辩人返还300万元的主张不予认可。二、被答辩人以政府规划改变为由，主张向答辩入交付小符合约定的安置房，没有事实和法律依据。三、答辩人在签字认可现金安置不能实现的情况下以实物安置的方式履行（附加协议书），这一实物安置依旧指的是符合《安詈补佚协议》中约定的回迁房，而并非任一实物安置。四、《安置补偿协议书》是《协议书》、《附加协议书》作废的情况下履行的协议，依据该协议被答辩人现无法交付符合约定的安置房，合同目的已不能实现，其行为已构成根本违约，答辩人有权依据《合同法》第九十四条的规定要求解除该协议，并有权要求被答辩入赔偿答辩入所有损失。 河北景康房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判决原被告履行2015年6月2日签订的安置补偿协议；二、判决被告返还原告款300万元。三、诉讼费由被告负担。 王建宏向一审法院反诉请求：一、判令解除反诉原告与反诉被告2015年6月2日签订的拆迁安置补偿协议（编号为2-138、2-139）；二、判令反诉被告按照安置补偿协议（编号为2-138、2-139）约定的回迁安置房的市值赔偿反诉原告的经济损失982万元（以评估结果为准，扣除反诉被告已经支付的部分款项300万元）；三、判令反诉被告赔偿因无法按期交付回迁安置房屋而造成的租金损失50万元（以评估结果为准，自2018年6月2日起至反诉被告全部支付反诉原告诉讼请求2经济损失之日止）；四、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：原告系房地产开发企业，被告为原告房地产开发项目所在地原住户、某商业门脸房屋所有权人。2015年6月2日原、被告经协商，由原告将被告的商业门脸及住房拆除，用于开发房地产项目，双方约定通过房屋产权置换方式进行安置补偿，签订了拆迁安置补偿协议，内容约定了拆迁置换标准、货币安置补偿办法、置换房屋的选择方式、置换面积差异及置换仓房、车库的处理、交房时间标准、未按时交房租金的给付方法、违约责任及构成、不视为违约的特殊情形等。2018年11月6日，原、被告双方签订协议书一份，内容为“协议书甲方：河北景康房地产开发有限公司法人：薛泰山乙方：王建宏：身份证号：关于甲方与乙方拆迁门脸及住宅一事，在西城区协调下，双方进行友好协商一致：依据2015年6月2日景康公司与王建宏拆迁安置协议两份及2018年3月16日《定州市房屋征收安置实施办法》协商如下：1：甲方以货币方式收购乙方置换面积。2：门脸房一层置换面积甲方以13000元每平方米收购。3：门脸房二层置换面积甲方以10000元每平方米收购。4：一层632.79＊13000＝822万元；二层208＊10000＝208万元，合计1030万元。5：付款方案：协议签订后一周内付48万元；剩余982万元，于2019年6月1日前付给乙方；甲方给乙方出具欠条一张。6：此协议甲乙双方互相遵守，否则承担违约责任，责任方赔付对方100万元违约金；如双方违约，原2015年6月2日签订协议有效。7：此协议签字生效，乙方保证Ｃ-1保障房外保温复工；原拆迁补偿协议全部作废。甲方：薛泰山乙方：王建宏见证方：李永军2018年11月6日”，该合同落款甲方位置加盖有原告公司印章。同日，原、被告双方签订附加协议书一份，内容为“附加协议书2018年11月6日河北景康房地产开发有限公司与王建宏关于收购拆迁置换面积一事的协议书做一下附加条款：1：先付每平方米3000元（632＋208）＊3000＝252万元。2：协议签订后付48万元。3：按协议甲方出具982万元欠条一张。4：如甲方2019年6月1日没有按时付清欠条款项，协议书及本附加协议书和欠条全部作废；王建宏退回全部已支款项；48万加252万合计300万元；以银行转账为准甲乙双方还执行2015年6月2日签订的补偿协议。5：此附加协议内容严禁外泄。否则违约方赔付100万元违约金。6：协议内款项付完后，协议书、附加协议书全部收回作废销毁。甲方：薛泰山乙方：王建宏见证方：李永军2018年11月6日”，该合同落款甲方位置加盖有原告公司印章，“否则违约方赔付100万元违约金”字体上有划痕。2018年11月6日，原告通过银行转账向被告支付3088000元，但没有在2019年6月1日前付清全部款项。2020年4月13日河北恒裕资产评估事务所有限公司出具恒裕评报字【2020】第4Ａ016号《资产评估报告》，认定河北景康房地产开发有限公司未按期向王建宏交付约定的涉案安置房屋涉及的租金损失数额为713860元。2020年4月13日保定市信达房地产评估有限公司出具信达房估字【2020】第Ｘ056号《房地产估价报告》，认定位于定州市西侧被告王建宏的涉案回迁安置房地产总价12298562元。 一审法院认为，2018年11月6日原、被告双方所签订的协议，是原、被告双方真实意思表示，不违反法律规定，本院对其效力予以认定。上述协议已经将2015年6月2日原、被告签订拆迁安置补偿协议约定的由原告给予被告拆迁安置补偿，变更为按照原、被告约定的应置换给被告的一层面积632.79平方米，按每平方米13,000元计算；二层面积208平方米按每平方米10,000元计算，由原告向被告收购应置换给被告的房屋，总价款为1,030万元。协议签订当日，原告向被告转账支付3,088,000元，合同已经在履行过程中。原告河北景康房地产开发有限公司要求被告履行2015年6月2日双方签订的安置补偿协议，不予支持；其要求被告返还300万元，亦不予支持。原、被告应继续履行2018年11月6日双方所签订的协议，原告应给付被告剩余收购置换房屋折价款721.2万元。被告反诉要求解除其与原告2015年6月2日签订的拆迁安置补偿协议，赔偿其涉案回迁安置房屋损失982万元，赔偿因河北景康房地产开发有限公司未按期交付回迁安置房屋而给被告造成的租金损失50万元，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回原告河北景康房地产开发有限公司的诉讼请求。二、原告河北景康房地产开发有限公司给付被告王建宏置换房屋折价款721.2万元。限判决生效后五日内付清。三、驳回反诉原告王建宏的其他诉讼请求。本诉案件受理费30,800元，反诉案件受理费41,860元、保全费5,000元，合计77,660元，由原告河北景康房地产开发有限公司负担38,830元，被告王建宏负担38,830元。 二审期间，案涉双方均未提交新的证据，本院认定的事实同一审法院认定的事实一致。 本院认为，关于双方二上诉人于2015年6月2日所签的两份合同，合同根本目的能否实现，本院做以下评判：编号为2-138号《安置补偿协议书》第14条其他约定事项记载：“本户面积有图，置换明月街门脸，2：1置换同明月街门脸置换在一起。”而编号为2-139《安置补偿协议书》第14条其他约定事项记载：“本户在原址附近选，南北可移，一层换一层，二层换二层。”手写备注记载：“甲乙双方必须按照协议条款执行，如甲方未能按照协议置换门脸房，乙将追究甲方责任，并按现行同等地段门脸房的市场行情向甲方索赔，乙方有权利按原位30米内选房，左右可移动。”通过上述约定，可以认定案涉双方就置换房屋的位置进行了明确的约定。置换后房屋的地理位置与原拆迁的房屋同等地段在30米的范围内南北可移。而通过双方提交的证据及庭审陈述可知所约定置换后的房屋位置并未开工建设。按开发公司的主张是因规划要求在原拆迁地址北侧建成了三层商铺。基于该事实，合同约定在原址置换房屋南北30米范围内可移的根本目的不能实现。而2018年11月6日所签订的协议书及附加协议书，是对原房屋拆迁补偿安置协议的实施变更，在该协议中约定以货币的形式进行了安置补偿。上诉人景康公司作为房地产的开发企业理应知悉规划要求，按照其当庭陈述，结合其签订的协议书及附加协议书事实，足以推定其已明知重新建设后房屋所在的位置，按照2015年协议的地址安排置换房屋，目的根本不能实现。故《协议书》及《附加协议书》中关于2019年6月1日不能付清款项，则按照2015年6月2日协议执行约定，系景康公司不合理的约定。该约定预先设定了其不履行金钱给付义务，而2015年6月份协议也无法履行。现又主张应该按照2015年6月2日安置协议履行合同，依据《中华人民共和国合同法》第六条规定，有悖诚实信用。一审法院驳回其该项诉讼请求并无不当。关于王建宏的诉讼请求，2018年11月6日，既然双方又重新签订了协议书及补充协议书，已经将原来的房屋安置改变为货币安置，且原拆迁房屋同等地段并未建设房屋，双方均未提交证据，对安置房屋的位置进行另行约定，故以货币补偿安置具有合理性。既然双方约定采用货币的方式进行房屋拆迁补偿，王建宏主张房屋租赁费损失无法事实及法律依据，因上述协议为2018年11月6日签署，签订时对房屋的补偿价格约定明确。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，王建宏应当已约定的款额主张权利，现以起诉时市场价格评估确定补偿数额，依据不足，本院不予支持。但双方约定2019年1月6日前交付所有款项，而景康公司并未在该时间进行交付相关款项，对王建宏必然造成利息损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，以未付款项自2019年1月6日起按中国人民银行同期贷款利率支付王建宏利息较为合理。 综上所述，上诉人景康公司上诉请求不能成立，本院予以驳回；王建宏的上诉请求部分成立，予以支持，部分请求不能成立，予以驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初4016号民事判决第一项、第二项及案件受理费的负担； 二、撤销河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初4016号民事判决第三项； 三、上诉人河北景康房地产开发有限公司自2019年6月1日起以721.2万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率给付上诉人王建宏利息至补偿款实际给付完毕止； 四、驳回王建宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费196，395元，上诉人河北景康房地产开发有限公司预交的114，520元、上诉人王建宏预交的81，875元由各自负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈道忠 审 判 员 黄俊学 审 判 员 于纪芳 二〇二〇年十月十六日 法官助理 杨占军 书 记 员 王路瑶