湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2828号上诉人（原审原告）：岳阳市经济开发区凯旋城业主委员会，住所地岳阳经济技术开发区通海路1号。负责人：陶勇，主任。委托诉讼代理人：李树哲，湖南金骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南昌友置业投资有限公司，住所地岳阳经济技术开发区通海路1号。法定代表人：张友书，董事长。被上诉人（原审被告）岳阳市益友物业管理有限公司，住所地岳阳经济技术开发区昌友凯旋城。法定代表人：郭明亮，总经理。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：彭春朝，湖南滳招律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：潘经勇，湖南滳招律师事务所律师。上诉人岳阳市经济开发区凯旋城业主委员会（以下简称凯旋城业委会）因与被上诉人湖南昌友置业投资有限公司（以下简称昌友置业）、岳阳市益友物业管理有限公司（以下简称益友物业）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯旋城业委会上诉请求：撤销原判，改判1.由昌友置业、益友物业立即完善、恢复及整改凯旋城小区水泵房喷淋泵、消防栓泵系统、室内消火栓器材防火门，确保凯旋城小区消防系统、设备能够有效运行；2.由昌友置业、益友物业负担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。凯旋城小区存在消防设施缺失、无人管理和维修的状态，整个小区消防处于瘫瘓状态，消防管道全线无水，消防泵房和报警系统形同虚设，存在严重安全隐患。益友物业系凯旋城前期物业，在服务至今，不履行对消防设施的维修、保养责任，不向消防管道加入消防用水，导致消防设施全面瘫痪。昌友置业系凯旋城小区的开发商，应当确保提供消防设施齐全，益友物业对消防设施有维修、保养的责任；二、1.益友物业必须确保小区内消防设施的维保工作，确保消防设施始终处于正常状态，切实为小区消防安全提供必要的安全保障。但事实上益友物业从未对消防设施进行日常维保，直接导致消防设施的破损、失效、缺失，应当承担相应责任。在一审时益友物业承认消防设施存在问题，是因为凯旋城业委会不配合、资金不到位所导致，事实上益友物业从未找凯旋城业委会对接过；2.根据物业管理条例的规定，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料以及物业质量保修文件和物业使用说明文件交给凯旋城业委会，但益友物业移交的却只是瘫痪的消防系统，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料以及物业质量保修文件和物业使用说明文件都未移交。综上，昌友置业在物业公司的选任上存在明显过错，并与益友物业系关联公司，所以对益友物业的责任应当承担连带责任。昌友置业、益友物业共同答辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。凯旋城业委会向一审法院起诉请求：判令昌友置业、益友物业立即完善、恢复及整改凯旋城小区水泵房喷淋泵、消防栓泵系统、室内灭火栓器材、损坏的防火门，确保凯旋城小区的消防系统、设备能够有效运行。一审法院认定事实：昌友置业系凯旋城小区的开发单位，该小区于2015年6月26日前竣工验收合格。2012年3月9日，昌友置业与益友物业双方签订了凯旋城小区物业服务合同，约定益友物业为该小区的前期物业服务企业，提供房屋共用部位、设施设备的维修、养护和管理。2017年7月14日，凯旋城小区成立了岳阳市经济开发区凯旋城业主委员会。在益友物业提供服务期间，自2017年11月起，凯旋城小区的环网管道出现漏水后，消防系统不能正常运转；凯旋城小区的一张防火卷帘门及消防栓的一块玻璃被人为损坏，至今未修复。2019年4月2日，益友物业与凯旋城业委会办理了凯旋城小区物业服务移交手续，益友物业不再提供物业服务。2019年6月28日，岳阳市白石岭公安消防大队因凯旋城小区的消防设施、器材、消防安全标志，配置、设置不符合标准、未保持完好有效向代管物业单位湖南昱鸿物业服务有限公司送达了责令限期改正通知书。另查明，凯旋城小区的消防系统质量保证期为自验收合格之日起2年。一审法院认为，本案争议的凯旋城小区消防系统和设施验收合格，且已过二年质保期，故凯旋城业委会请求昌友置业承担本案责任的证据不足，一审法院不予支持。益友物业管理期间，凯旋城业委会的一张防火卷帘门及消防栓的一块玻璃被人为损坏，故益友物业未尽到管理义务，应当承担修复义务。凯旋城小区消防系统系凯旋城小区全体业主共有，在已过质保期后，环网管道的维修资金需要业主共同决定，故凯旋城业委会要求益友物业承担完善、恢复消防系统的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由益友物业在判决生效之日起十日内将凯旋城小区一张防火卷帘门及一块消防栓玻璃修复交付给凯旋城业委会使用。如益友物业未按指定期限履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金；二、驳回凯旋城业委会的其他诉讼请求。案件受理费200元，由益友物业负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明：2012年6月18日、2014年1月2日、2014年5月26日、2015年6月26日，岳阳市公安消防支队分别向昌友置业出具岳公消验（2012）第0075号、（2014）第0001号、（2014）第0060号、（2015）第0087号《建设工程消防验收意见书》，综合评定意见为“该工程消防验收合格”。2012年6月20日、2013年6月11日、2014年6月13日、2015年6月28日，昌友置业分别与益友物业签订《昌友凯旋城消防工程移交确认书》，益友物业在该确认书上签名盖章，确认移交的消防安装工程设施完善、质量合格。本院二审查明的事实与一审的一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案二审争议的焦点为昌友置业和益友物业在现阶段有无恢复、完善及整改凯旋城小区水泵房喷淋泵、消防栓泵系统、室内消火栓器材防火门，确保凯旋城小区消防系统、设备能够有效运行的义务？昌友置业作为凯旋城小区的开发商，建设开发时按照国家的规定建设购置了相应的消防设施设备，并已经通过了公安消防部门的验收，并向凯旋城的前期物业公司益友物业移交了合格的消防设施设备，昌友置业对恢复、完善及整改凯旋城小区的消防设施设备没有法律上的义务，故一审法院驳回凯旋城业委会对昌友置业的诉讼请求并无不当。2019年4月2日，益友物业与凯旋城业委会办理了小区物业服务移交手续后，益友物业不再为凯旋城小区提供物业服务，益友物业亦未再向凯旋城的业主收取物业服务费用，益友物业与凯旋城业委会不再形成物业服务合同关系，益友物业没有为凯旋城业主恢复、完善及整改小区消防设施设备，并确保有效运行的义务，故一审法院驳回凯旋城业委会对益友物业的诉讼请求，亦无不当。凯旋城业委会的上诉请求均不能成立，本院不予支持。本案双方当事人争议的实际上是1.凯旋城业委会认为益友物业在物业服务合同期间没有全面履行物业合同的义务，构成违约的问题；2.凯旋城小区的消防设施设备保修期满后，需要进行维修和更新、改造的问题。关于第一个问题，即使益友物业在物业服务合同期间没有履行好维修、更新、改造的义务，在现在双方已经解除物业服务合同的情况下，凯旋城业委会也只能提出减少物业服务费的诉请，或者因为益友物业的违约行为，给相关业主造成了损失，相关业主向益友物业提出违约赔偿的诉请，而不能支持凯旋城业委会在本案中的诉请；关于第二个问题，在消防设施设备保修期满后，如确需维修、更新、改造，则需要使用住宅专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定可由新的物业服务企业和凯旋城业委会按照程序予以办理。现在益友物业已无配合凯旋城业委会办理使用住宅专项维修资金的权利和义务。综上所述，凯旋城业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由岳阳市经济开发区凯旋城业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  刘景镔审判员  许震鹏审判员  王延红二〇二〇年十月十二日书记员  羿 林