辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0681民初4101号原告：李洪祥，男，1957年出生，汉族，东港市孤山镇成祥水泥制品厂经营者，现住东港市。委托诉讼代理人：单哲宽，辽宁鑫磊律师事务所律师。被告：东港通泰房地产开发有限公司。住所地东港市。法定代表人：曲德腾，经理。委托诉讼代理人：杨凤娇，辽宁五寰律师事务所律师。被告：陈东，男，1961年出生，汉族，无职业，现住辽宁省庄河市。委托诉讼代理人：谭丽娟，辽宁中衡律师事务所律师。被告：王鹏，男，1955年出生，汉族，无职业，现住辽宁省庄河市。原告李洪祥与被告东港通泰房地产开发有限公司（以下简称“通泰公司”）、陈东、王鹏买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李洪祥及其委托诉讼代理人单哲宽、被告通泰公司的委托诉讼代理人杨凤娇、被告陈东的委托诉讼代理人谭丽娟、被告王鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认房屋转让抵顶欠款法律关系有效；2、被告交付房屋并协助原告办理将军名府小区6#楼1单元15层03室和16#楼2单元11层05室房屋的过户登记。事实与理由：被告通泰公司系孤山镇将军名府小区的开发企业，被告陈东、王鹏系该小区第一工程部的负责人。自2017年开始，原告向该工程提供530512元的混凝土砖。2019年6月，被告陈东、王鹏向被告通泰公司申请拨付材料款，用于支付原告欠款，该公司以两套涉案房屋支付原告货款，两套房屋作价721265元。2019年6月14日，经原告与被告王鹏核算，被告王鹏同意两套房屋作价706839元、原告同意欠混凝土砖款凑取整数额530000元、差价凑整数为176000元，该款由原告日后提供水泥砖或空心砖抵顶，双方形成“欠条”一份并约定两个月内必须办理房照。2019年6月28日，被告王鹏以不需原告供砖、马上办理产权证为由，要求原告返还现金176000元，原告付款后，被告王鹏为原告出具了欠据，但涉案房屋至今未办理过户登记。被告通泰公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：1、原告的诉讼请求没有事实依据。在2016年11月本公司与被告陈东项目部签订的《建筑工程承包补充协议书》第四项中，已约定承包方式为包工包料，项目部购买材料形成的欠款与本公司无关；涉案两套房屋是本公司为保证项目部的债权实现而“预拨”给项目部的，目的是在结算后，如本公司缺少足额资金，可将房屋出售后支付项目部工程款，而不是将房屋直接作为抵债物进行代物清偿；项目部与原告之间买卖合同、欠条、欠据，本公司均未参与，对本公司无约束力，且原告也未向本公司支付购房款。2、原告的诉讼请求没有法律依据。原告的请求权基础是房屋买卖合同关系，但原告与本公司未签订房屋买卖合同，也未形成买卖合同关系，根据合同的相对性原则，本公司不是以抵帐房过户为内容的相关欠据当事人，原告无权请求本公司向其交付房屋。同样，本公司与项目部形成的是建设工程施工合同关系，原告不应向本公司主张权利；根据物权法关于禁止流押、质押的规定，涉案房屋是“预拨”，项目部却主张其为涉案房屋所有权人，违反法律规定。另外，即使本公司与项目部“将军名府工程请款单”被认定为以房抵债，该抵债行为也应具有实践性，在未实际交付房屋前，债务人可以反悔，并可仍按原债务履行。被告陈东辩称，我只是被告通泰公司的项目经理，所实施的行为是代表公司履行职务行为，不是个人行为，用涉案两套房屋抵顶原告欠款，是我和被告王鹏根据被告通泰公司要求办理的，原因是工人要求该公司支付工资，原先所称的欠款，有该公司法定代表人签字与我无关，原告起诉我协助办理过户错误，应驳回其对我的诉讼请求。被告王鹏辩称，我是实际施工人，只是借用被告陈东的名义与被告通泰公司签订合同，合同虽约定我包工包料，但因被告通泰公司未及时支付工程款，我就找原告供砖，该公司用房屋顶材料款。本院经审理认定事实如下：2016年11月1日，被告通泰公司（甲方）与被告陈东（乙方）签订《建筑工程承包补充协议书》，约定工程名称为“将军名府小区8#楼、9#楼、13#楼主体下及主楼间地下室工程”；工期于2016年11月1日开工，竣工日为甲方认可、监理单位及大孤山经济区监督站验收合格签字盖章之日；约定的工程款给付方式是工程总造价的35%甲方以现金方式支付农民工人工费，65%甲方用大连钰腾房地产开发有限公司的房屋等作抵顶，工程款的拨付按工程量完成情况分批分期付至50%，剩余15%竣工结算后一次性付12%，留3%保证金。约定承包方式是包工包料。该补充协议书上，乙方项目经理及委托代理人均系被告陈东并由其签字，但实际施工人系被告王鹏。施工过程中，根据被告王鹏的要求，原告为其提供水泥砖，为支付该货款，被告王鹏于2019年6月13日向被告通泰公司提交两份“将军名府工程请款单”，其中一份载明，将军名府陈东施工的8、9、13号楼工程款拨付，住宅小区6号楼1单元15层03室，金额为366461元（含税），请款理由是“陈东项目部抵顶给供水泥砖李洪祥（共欠伍拾柒万）”；另一份载明，将军名府陈东施工的8、9、13号楼的工程款拨付、住宅小区16号楼2单元11层05室、金额为354804元，请款理由是“陈东项目部抵顶给供水泥砖李洪祥（反欠陈东151265）此套房卖以后返现金给陈东”。两份请款单均有被告陈东、被告通泰公司的负责人孙玉香等人签字，被告王鹏在两份请款单上书写“同意，王鹏”。次日，形成“欠条”一份，主要内容是：原告与被告王鹏共同确认涉案两套房屋总价款在下浮2%后，为706839元，欠材料款为530000元，相互抵顶后，去零取整，原告反欠陈东项目部176000元，该款由原告继续以供砖方式抵付。另注明，请款单上标注欠570000元有误，实际金额应为530000元，被告王鹏在“项目负责人”处签字，原告李洪祥及其子李大成在“欠款人”处签字。因被告王鹏提议不需再供砖，由原告返还现金，原告于2019年6月28日给付被告王鹏176000元，被告王鹏向原告出具欠据，内容为“欠李洪祥176000元”。被告通泰公司系东港市孤山镇将军名府小区的开发单位，2017年3月11日，被告通泰公司与东港市大东弘光建筑有限公司签订《建设工程施工合同》，工程名称为“将军名府小区一期1、9、12、13、18号楼”。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述、《建设工程施工合同》、《建筑承包补充协议》、将军名府工程请款单两份、欠条、欠据等证明材料在卷为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：被告通泰公司作为涉案工程的发包方，以涉案两套房屋抵顶应支付给实际施工人被告王鹏的工程款，该抵顶行为系双方在支付工程款过程中达成的以房屋抵顶工程款协议，不违反法律规定，合法有效，被告王鹏因此取得涉案两套房屋的处分权。其在取得处分权后，经与原告协商一致，又将涉案两套房屋抵顶给原告，用以支付原告的供货款，该抵顶行为系双方在支付货款过程中达成的以房屋抵顶货款协议，亦不违反法律规定，合法有效。被告通泰公司虽辩称涉案两套房屋只是该公司预拨给被告王鹏，其性质系对应支付工程款的保证，但从两份“将军名府工程请款单”上注明的内容看，是“陈东施工的8#9#13#工程款拨付”，而不是“预拨”，而且两份请款单上均已注明两套房屋是用来抵顶原告供货款，另外，在拨付涉案16#楼2单元11层05室房屋的“将军名府请款单”上还注明“此套房屋卖以后返现金给陈东”，上述内容不仅证明被告通泰公司知道并同意在将房屋拨付给被告王鹏后，由被告王鹏抵顶给原告，而且也证明其与被告王鹏之间以房屋抵顶工程款的协议已经开始履行。综上，被告关于涉案两套房屋只是“预拨”给被告王鹏、此案中的以房抵顶工程款属于实践性合同、被告通泰公司不应承担责任的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳；其虽另辩称涉案工程系包工包料，但从两份请款单内容看，该约定在履行过程中，已经协商予以变更，被告通泰公司的此抗辩意见，无事实依据，亦不予采纳。因涉案房屋现仍由被告通泰公司控制并登记在其名下，原告对其提出的交付房屋、协助办理过户登记的诉讼请求合理，本院予以支持。被告王鹏作为实际施工人，在取得涉案房屋处分权后，将涉案房屋抵顶给原告，应承担协助办理过户登记的责任；被告陈东虽以乙方项目经理身份在《建筑承包补充协议书》上签字，但不是实际施工人，对原告主张的两套涉案房屋既不享有权利，也不承担义务，原告对被告陈东的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告东港通泰房地产开发有限公司与被告王鹏以涉案房屋抵顶工程款协议有效；被告王鹏与原告李洪祥以涉案房屋抵顶货款协议有效；二、被告东港通泰房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告李洪祥交付东港市孤山镇将军名府小区6号楼1单元15层03室、16号楼2单元11层05室房屋；三、被告东港通泰房地产开发有限公司、被告王鹏于本判决生效后10日内协助原告将东港市孤山镇将军名府小区6号楼1单元15层03室、16号楼2单元11层05室房屋的所有权登记至原告李洪祥名下；四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告东港通泰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行交付、协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费10870元，被告东港通泰房地产开发有限公司与被告王鹏各承担5435元。此款原告已预交，二被告在本判决生效后10日内将各自应承担部分给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  王家峰人民陪审员  王罂铭人民陪审员  张婷婷二〇二〇年十月九日书 记 员  王翠娇