上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8408号上诉人(原审被告)：杨翠萍，女，1982年10月2日出生，汉族，户籍地湖北省襄阳市襄城区胜利街XXX号。委托诉讼代理人：周跃伟，上海安臻律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：夏恒泰，男，1955年8月19日出生，汉族，住上海市静安区洛川东路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：周学敏，上海申惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王风云，上海申惠律师事务所律师。上诉人杨翠萍因与被上诉人夏恒泰买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初6452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨翠萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回夏恒泰一审诉讼请求。事实和理由：一审法院以数份租赁合同中约定的面积差异，推定杨翠萍与上海宝生休闲沐浴有限公司(以下简称宝生公司)就上海市宝山区大华二路XXX号五楼部分房屋形成了两部分的转让交易行为，此与客观事实不符。杨翠萍是将上海市宝山区大华二路XXX号五楼840平方米歌舞厅(以下简称系争房屋)及5A房屋(目前所经营的宝生沐浴养生会所)作为一个整体转让标的物，与宝生公司协商洽谈转让事宜。因杨翠萍发现夏恒泰非宝生公司股东，故产生退还部分定金一事。由于杨翠萍与宝生公司实际股东洽谈的转让协议能否达成及履行存在不确定因素，涉及到夏恒泰应否退还剩余人民币(以下币种均为人民币)50万元定金的处理，故杨翠萍才出具《欠条》。另，《交付清单》也具有明显瑕疵，不应作为定案证据。综上，杨翠萍请求二审法院支持其上诉请求。夏恒泰辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。夏恒泰向一审法院起诉请求：1．判令杨翠萍支付系争房屋及设备转让款23万元；2．判令杨翠萍支付上述款项的利息(按照中国人民银行同期贷款利率2倍自2016年7月1日起算至实际支付之日止)。一审法院认定事实：2015年9月20日，宝生公司(甲方、出租方)与夏恒泰(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于上海市宝山区大华二路XXX号五楼C区，建筑面积为840平方米；甲方提供的该物业已完成下列设施、设备的购置和安装：TKJ1000／1.0-JX曳引式客梯一台、消火栓1套、防火卷帘门3扇；租赁期限自2015年9月20日至2023年12月31日止。2015年11月1日，宝生公司(甲方)与夏恒泰(乙方)签订《承包经营协议》，约定：甲方将坐落在大华二路XXX号的韩式养生家园(建筑面积1，495平方米)承包给乙方经营，乙方承包期间独立核算、自负盈亏、自主经营、自主用工，承包期自2015年11月1日至2023年12月31日。2016年4月7日，宝生公司(甲方、转让方)与杨翠萍(乙方、受让方)签订《定金协议》，约定，甲方将上海市宝山区大华二路XXX号5A房屋(目前所经营的宝生沐浴养生会所)及房屋附属设施一次性转让给乙方；该房屋建筑面积1，495平方米；转让费220万元，正式合同确立以后，甲方以现状交付，乙方有权处置房屋内所有设施；定金支付时间为2016年4月7日支付50万元，2016年4月8日支付50万元；此定金的有效期为8天，2016年4月7日起至2016年4月15日止，在此期间，甲方应及时引荐乙方与房东签订租赁合同。该协议签订后，杨翠萍分别于2016年4月6日支付宝生公司定金50万元，2016年4月8日支付定金50万元。2016年4月19日，夏恒泰支付杨翠萍48万元。同日，杨翠萍出具《收条》，载明：今收到宝生公司、夏恒泰退的转让定金48万元。2016年4月21日，宝生公司(甲方、转让方)与杨翠萍(乙方、受让方)签订《转让协议》，约定乙方承租甲方位于上海市宝山区大华二路XXX号5A房屋(目前所经营的宝生沐浴养生会所)，建筑面积1，495平方米；转让费170万元；甲方于2016年4月23日将该场地交付给乙方，并签署《交付清单》，该清单详细约定房屋甲方转让给乙方的设施；甲方与房东上海申新集团有限公司(以下简称申新公司)所签署的租赁合同，作为本合同的附件，甲方确保乙方以同等租赁条件与房东签署租赁合同。该协议签订后，杨翠萍向宝生公司股东葛春生支付了转让费170万元。宝生公司股东王宝发、葛春生、胡光于2016年5月20日出具收条，确认收到转让款170万元。一审另查明，2016年4月21日，杨翠萍出具《欠条》，载明，杨翠萍欠夏恒泰23万元，用于租赁上海市大华二路XXX号5F的转让费，以租赁合同成功签署后生效。此项欠款若生效，则杨翠萍应于2016年7月1日前全部付清。逾期按双倍银行利息支付。2016年4月23日，杨翠萍出具收条，确认收到场地、设备设施。一审再查明，2016年5月15日，申新公司(甲方、出租方)与杨翠萍(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市宝山区大华二路XXX号五楼部分商业用房出租给乙方；乙方承租的建筑面积为2，545平方米；双方约定2016年4月20日由甲方向乙方交付该物业。一审审理中，夏恒泰表示，2016年，杨翠萍欲承租整个五楼经营宾馆。因浴室的财产及设备属于宝生公司所有，所以由宝生公司和杨翠萍协商转让事宜。关于歌舞厅部分，由杨翠萍和夏恒泰协商，杨翠萍支付夏恒泰23万元转让费，夏恒泰退出歌舞厅承租权，相关设施设备一并转让给杨翠萍，然后由杨翠萍直接和申新公司签订租赁合同，本案主张的23万元仅是歌舞厅的转让费。关于退还杨翠萍定金48万元，夏恒泰表示，其承包经营浴室期间，投资了100多万元，所以与宝生公司协商将杨翠萍支付的定金100万元赔偿给夏恒泰，后来杨翠萍和宝生公司确定浴室转让费共计220万元，定金50万元，所以夏恒泰退还了杨翠萍48万元，另外2万元作为夏恒泰的公关费。杨翠萍表示，整个五楼的转让问题是直接和夏恒泰协商的，当时协商由杨翠萍支付宝生公司220万元转让费和2万元公关费，取得歌舞厅和浴室的承租权及设施设备。杨翠萍不知道夏恒泰与宝生公司之间的关系，一直认为歌舞厅和浴室都是以宝生公司名义在经营，220万元包含了歌舞厅和浴室的转让费。220万元转让费中，100万元定金付至宝生公司账号，后来由夏恒泰退了48万元，另外2万元作为夏恒泰的公关费，剩余170万元支付给宝生公司的实际控制人。与宝生公司签订转让协议当天又向夏恒泰出具欠条，是因为当时夏恒泰答应将100万元退给杨翠萍，由杨翠萍和宝生公司实际控制人直接谈转让费的问题，所以杨翠萍同意支付夏恒泰23万元的介绍费，但夏恒泰实际只退了杨翠萍48万元。一审法院认为，根据相关法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案的争议焦点在于杨翠萍是否应支付夏恒泰房屋及设备转让款23万元。首先，从房屋面积及位置来看，宝生公司与夏恒泰签署的《房屋租赁合同》约定转让房屋为大华二路XXX号五楼C区，建筑面积为840平方米，而宝生公司与杨翠萍签署的《定金协议》及《转让协议》均约定转让房屋为大华二路XXX号5A房屋(目前所经营的宝生沐浴养生会所)，建筑面积为1，495平方米。嗣后，杨翠萍与申新公司之间签署的《房屋租赁合同》约定的承租房屋为大华二路XXX号五楼，建筑面积为2，545平方米。宝生公司与杨翠萍之间转让的房屋建筑面积显然小于杨翠萍与申新公司之间合同约定的建筑面积，故而可推定夏恒泰与杨翠萍之间转让的房屋与宝生公司与杨翠萍之间转让的房屋为两个独立部分。杨翠萍主张与宝生公司之间约定的转让款220万元包含了整个五楼的房屋，明显与事实不符，法院难以采信。其次，杨翠萍在2016年4月21日同时向夏恒泰出具23万元的欠条以及与宝生公司签订《转让协议》，其表示因夏恒泰同意退还100万元才出具欠条，但根据查明的事实，夏恒泰的退款行为发生在2016年4月19日，故杨翠萍的该抗辩意见于法无据，法院不予采信。最后，欠条中明确载明租赁合同签署后生效，生效后应于2016年7月1日前付清款项。该欠条出具后，杨翠萍亦与申新公司签订租赁合同，故夏恒泰主张杨翠萍支付房屋及设备转让款23万元及逾期付款利息，于法有据，法院予以准许。关于利息标准，法院酌情调整为按银行同期贷款利率及同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院作出判决：一、杨翠萍于判决生效之日起十日内，支付夏恒泰房屋及设备转让款230，000元及逾期付款利息(以230，000元为本金，自2016年7月1日起算至实际付清之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；二、驳回夏恒泰的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，杨翠萍提供申新公司出具的《情况说明》、以及胡光、王宝发、葛春生等人出具的《情况属实说明》，以证明关于系争房屋，宝生公司早已与申新公司解除了租赁合同，大华二路XXX号五楼部分房屋系杨翠萍从申新公司整体承租而来。夏恒泰对此不予认可。本院认为上述证据应属证人证言，根据法律规定，出具情况说明的人员及单位应当到庭作证。因杨翠萍仅提供书面材料，故本院对上述证据不予采纳。本院认为，《定金协议》《转让协议》中就转让标的物的记载，无论是从面积还是具体室号、亦或是文字表述上看，均无法得出既包括系争房屋即歌舞厅，也包括养生会所之结论。而杨翠萍于2016年4月21日出具23万元的《欠条》中，却明确记载该费用为上海市大华二路XXX号5F亦即歌舞厅的转让费。至于转让费系针对承租权还是设施设备亦或是其他对价，只要此系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。现《欠条》中载明的支付条件业已成就，杨翠萍应当按照《欠条》约定，向夏恒泰支付23万元。杨翠萍关于夏恒泰已退还48万元定金后，应否再予退还50万元定金之陈述及解释，明显有违常理，在其无法举出充分证据的情况下，本院难以采信。综上所述，杨翠萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4750元，由上诉人杨翠萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  张常青审 判 员  徐 江二〇二〇年十月十五日法官助理  黄一鹤书 记 员  卞耀辉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……