重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0109民初5475号原告：重庆普华物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区歇台子渝州路160号，统一社会信用代码915001077907304530。法定代表人：代可富，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈思，重庆市北碚区北温泉法律服务所法律工作者。被告：王万奇，男，汉族，1952年9月9日出生，住重庆市北碚区。原告重庆普华物业管理有限公司(以下简称普华物业公司)诉被告王万奇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告普华物业公司的委托诉讼代理人陈思,被告王万奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普华物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付2011年2月1日至2020年6月30日物业服务费3961.22元、公摊费226元，共计4187.22元，并从2011年3月1日起以当月所欠费用总额为基数按每日万分之三支付违约金,至付清全部所欠费用为止。2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由:被告系重庆市北碚区房屋的产权人,房屋面积为92.25㎡。2009年6月原告与重庆市光瑞房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议书》，约定由原告对被告所在小区进行前期物业服务管理；2017年7月1日，原告与被告所在小区业委会签订了正式的《物业服务合同》，约定接房后经济适用房住房的物业服务费按0.38元/㎡/月交纳,公摊水电费按2元/月收取，被告支付了部分服务费，但未支付从2011年2月1日至2020年6月30日物业服务费3961.22元、公摊费226元，共计4187.22元。原告多次催收未果，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告王万奇辩称,1、因我楼下住户反映漏水,物管叫我把地面和厕所吊顶拆开,发现是我楼上漏水顺着下水管道漏下面去的,物管修补了漏水点，但对拆开的地面和吊顶没有进行恢复，是我自己恢复的，我就要求物管赔偿我损失；2、我房屋现在到处都有裂缝，是危房；3、小区没有消防设备、小区脏乱差。如果物业把上述问题解决了，我就交物管费。经审理查明，2009年6月16日，重庆市光瑞房地产开发有限公司（甲方）与原告普华物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定甲方将位于北碚区蔡家岗镇的光瑞·新城印象物业委托由乙方实施物业管理服务，双方还约定了权利义务、物业服务事项、物业服务费用、违约责任等。根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务费收费标准按建筑面积计算，住宅经济适用房建筑面积0.38元/㎡/月；共用的专项设备运行的能源消耗（水、电、生化池清陶费）应独立计量核算，合理向业主分摊计收。违约责任，业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。物业合同期限：本合同期限为签订之日起至本小区成立业主委员会止。成立业主委员会后，业主委员会未与乙方签字，本合同自动有效；业主委员会与乙方签订协议后，本合同自动失效。2017年7月1日，北碚区万和世家B区业主委员会（甲方）与普华物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，约定甲方将位于北碚区蔡家岗镇的光瑞·新城印象物业北碚区万和世家B区居住宅楼委托由乙方实施物业管理服务，双方还约定了服务事项、双方的权利义务、物业服务费用、违约责任等。根据《物业服务合同》的约定，双方约定物业服务费用按月向业主或物业使用人收取，其收取的标准：无论房屋是否装修，一律按以下标准执行：住宅0.38元/㎡/月,门市0.80元/㎡/月。公摊水电费按2元/月收取。违约责任，业主未能按时如数交纳物业服务费的，甲方可协助催促，但不承担责任。乙方可按每日千分之五的标准向未交费业主收取滞纳金。物业合同期限为2年，自2017年7月1日起至2019年6月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2019年11月1日，北碚区万和世家B区业主委员会（甲方）与普华物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，合同约定甲方将位于北碚区蔡家岗镇北碚区万和世家B区居住宅楼委托由乙方实施物业管理服务，双方还约定了服务事项、双方的权利义务、物业服务费用、违约责任等。根据《物业服务合同》的约定，双方约定物业服务费用按月向业主或物业使用人收取，其收取的标准：无论房屋是否装修，一律按以下标准执行：住宅0.38元/㎡/月,门市0.80元/㎡/月，公摊水电费按2元/月收取。违约责任，业主未能按时如数交纳物业服务费的，甲方可协助催促，但不承担责任。乙方可按每日千分之五的标准向未交费业主收取滞纳金。物业合同期限为三年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。另查明,王万奇系重庆市北碚区房屋业主,其房屋建筑面积为92.25㎡,根据合同约定交纳物业服务费为0.38元/㎡/月,王万奇欠交2011年2月1日起至2020年6月30日物业服务费为3962.22元;2009年6月前期物业服务合同约定，公摊水电费为据实分摊；2017年、2019年物业服务合同约定公摊水电费按2元/月收取,王万奇欠交2017年7月1日至2020年6月30日公摊水电费为72元。还查明,2013年12月31日、2016年10月31日、2019年10月31日，原告普华物业公司在王万奇所居住房屋门上粘贴了《缴费通知单》。上述事实,有《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、房产信息证明、照片、缴费通知单以及当事人在庭审中的陈述等载卷为据，足以认定。本院认为，普华物业公司与重庆市光瑞房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及与北碚区万和世家B区业主委员会签订的《物业服务合同》，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律的禁止性规定，合同合法有效。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。普华物业公司作为王万奇居住北碚区房屋的物业管理公司，已按照合同约定履行了物业管理职责，王万奇作为该小区的业主，接受了普华物业公司的物业服务，理应按照合同的约定支付物业服务费以及相关费用。普华物业公司要求王万奇向其支付2011年2月1日起至2020年6月30日物业服务费3962.22元，本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，因普华物业公司未提供证据证明向王万奇发出了书面催交2019年11月1日至2020年6月30日所欠物业服务费，故，普华物业公司要求王万奇支付2019年11月1日至2020年6月30日物业服务费的请求，本院不予支持。结合原告举示的证据，王万奇应向普华物业公司支付2011年2月1日至2019年10月31日期间的物业服务费为3680.78元。对于普华物业公司要求王万奇支付公摊费的诉讼请求，因普华物业公司未提供证据证明2011年2月1日至2017年6月30日期间每位业主每月应分摊公摊费数额以及2019年11月1日至2020年6月30日期间的公摊费原告未有书面催交通知,对请求支付上述期间的公摊费,本院不予支持；对于2017年7月1日至2019年10月31日期间的公摊费，因王万奇未按照《物业服务合同》约定按2元/月支付公摊费，普华物业公司要求支付此期间的公摊费的请求，予以支持。故，王万奇应向普华物业公司支付2017年7月1日至2019年10月31日期间的公摊费为56元。对于普华物业公司要求王万奇支付违约金的诉讼请求，因王万奇未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，鉴于约定的违约金过高，本院依法调整，按王万奇未交纳物业服务费3680.78元为基数，在中国人民银行同期贷款利率的基础上上浮50％，从起诉之日起计算至付清之日止。对王万奇提出的问题，可与物业公司协商，要求予以改进解决，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。因此，对王万奇提出不交纳物业服务费的辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王万奇于本判决生效之日起十日内支付原告重庆普华物业管理有限公司2011年2月1日至2019年10月31日的物业服务费3680.78元及2017年7月1日至2019年10月31日公摊费56元，共计3736.78元。二、被告王万奇于本判决生效之日起十日内支付原告重庆普华物业管理有限公司逾期交纳物业服务违约金，该违约金以3680.78元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50％，从2020年7月7日起计算至付清之日止。三、驳回原告重庆普华物业管理有限公司的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王万奇负担。本判决为终审判决。审 判 员 缪友梅二〇二〇年十月九日法官助理 邓 洁书 记 员 刘丽娟