湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初16012号原告（反诉被告）：曙光电子集团有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区人民东路490号。法定代表人：张某，董事长。委托诉讼代理人：唐平，湖南银联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华，湖南银联律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙曙光三联机械制造有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区人民东路467号。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：徐某，男，1955年11月28日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。本诉原告曙光电子集团有限公司与被告长沙曙光三联机械制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理中，被告长沙曙光三联机械制造有限公司在答辩期间内向本院提起反诉，经审查，本院予以受理，并决定本诉与反诉合并进行审理。原告（反诉被告）曙光电子集团有限公司（以下简称曙光集团）委托诉讼代理人王华，被告（反诉原告）长沙曙光三联机械制造有限公司（以下简称三联公司）法定代表人杨某以及委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曙光集团在本诉中向本院提出诉讼请求：1、三联公司立即腾空搬离并返还曙光集团所有的位于长沙市芙蓉区曙光电子集团生产区内原工模机械厂（部分）厂房，面积1600平方米；2、三联公司向曙光集团支付2016年7月28日至2019年9月10日的租金598300元；3、三联公司向曙光集团支付自2019年9月10日起房屋占用费，计算至实际搬离之日止（按照《房屋租赁合同》约定的月租金16000元／月的标准计算）；4、三联公司向曙光集团支付逾期缴纳租金的滞纳金450729元（暂计算至2019年9月30日，合同约定违约金按日千分之五计算，曙光集团自愿调整为日万分之六点五，不超过年利率24%）；5、案件受理费、保全费由三联公司承担。事实和理由：2009年11月1日起，曙光集团将其位于长沙市芙蓉区曙光电子集团生产区内原工模机械厂（部分）厂房（1600平方米）出租给三联公司。双方最后一份《房屋租赁合同》签订时间为2012年1月1日，双方约定月租金为16000元，租金按月支付；若三联公司未按约定支付租金，曙光集团有权收回租金外，按推迟天数计算，每天按所欠租金金额的千分之五收取滞纳金。后双方未再签订租赁协议，但三联公司一直承租上述房屋并按原租赁协议约定履行权利义务。三联公司在承租房屋期间，截至2019年9月11日尚欠曙光集团房屋租金598300元及后续房屋占有费用。2019年8月8日，曙光集团向三联公司下发《关于提前解除租赁合同的通知》，在通知中明确三联公司应在2019年8月15日前办理清费退租搬离事宜，并要求三联公司在一个月内搬离厂区。2019年8月11日，三联公司签收了上述通知。此后，因房屋租赁期限已届满，经曙光集团多次催告，三联公司仍未履行上述给付房屋租金及腾退房屋的合同义务，三联公司的行为已构成严重违约，严重损害了曙光集团的合法权益，故曙光集团提起本诉。案件审理中，曙光集团将诉讼请求变更为：1、请求确认双方于2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月10日解除；2、三联公司立即腾空搬离并返还曙光集团所有的位于长沙市芙蓉区曙光电子集团生产区内原工模机械厂（部分）面积1600平方米的厂房；3、三联公司向曙光集团支付2010年5月1日至2019年8月的房屋租金262652元（16000元＊112个月-1529348元）；4、三联公司向曙光集团支付自2019年9月10日起房屋占用费，计算至实际搬离之日止（按照《房屋租赁合同》约定的月租金16000元／月的标准计算）；5、三联公司向曙光集团支付逾期缴纳租金的滞纳金197868.88元（暂计算至2019年9月30日，合同约定违约金按日千分之五计算，曙光集团自愿调整为日万分之六点五，不超过年利率24%）；6、本案诉讼费由三联公司承担。本诉被告三联公司在本诉中辩称，三联公司系原曙光集团工模机械厂改制而成的企业，根据2009年12月1日签订的《房屋租赁合同》，曙光集团在房屋租金及水电费方面均予以优惠或者减免。根据该合同约定，三联公司并未拖欠房屋租金及滞纳金，曙光集团要求三联公司向其支付房屋租金及滞纳金无事实依据，应当予以驳回。2019年8月3日曙光集团发生火灾，因消防整改要求，所有工厂均不能正常经营，租赁合同无法继续履行，同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，三联公司无需再向曙光集团支付房屋占用费。综上所述，曙光集团的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回曙光集团的诉讼请求。反诉原告三联公司在反诉中向本院提出诉讼请求：1、判令曙光集团返还三联公司在租赁期间所交房屋多收租金406748元；2、曙光集团返还三联公司多收电费119671元；3、曙光集团赔偿三联公司在租赁期间因不开具税务发票导致的损失179835元；4、曙光集团赔偿三联公司在生产经营期间以拖欠房租为由，无故不予购电导致的经济损失300000元；5、曙光集团向三联公司支付搬迁补偿费240000元；6、本案诉讼费用由曙光集团承担。事实和理由：曙光集团与三联公司于2009年12月1日签订《房屋租赁合同》，双方的权利义务应该按照该份合同履行。根据该合同的相关约定以及三联公司向曙光集团交纳的房屋租金以及水电费数额，曙光集团已多收取了三联公司支付的房屋租金及水电费，曙光集团应当予以退还。房屋租赁期间，曙光集团未向三联公司开具税务发票，造成三联公司生产经营成本上升，曙光集团应当赔偿三联公司因此产生的损失。同时，曙光集团无故限制三联公司的用电，严重影响了三联公司的正常经营，导致三联公司业务流失，损失巨大，曙光集团应当予以赔偿。另外，三联公司搬迁需要大量人力物力，因此将产生高额搬迁费用，曙光集团应当向三联公司补偿搬迁费用。综上所述，曙光集团应当向三联公司支付、赔偿各项费用共计1246254元。反诉被告曙光集团在反诉中辩称，三联公司的反诉请求没有事实依据。三联公司提交的2009年12月1日签订的《房屋租赁合同》并不是本案双方房屋租赁实际履行的合同依据，该份合同约定的租金与三联公司实际缴纳的租金数额相差巨大，三联公司要求以该份合同计算本案房屋租金没有事实依据。曙光集团调整电费价格是依据电力部门的相关文件调整，亦向三联公司开具了相关税务发票，且电费、发票等相关问题与本案不属同一法律关系，不应在本案中作为反诉处理。三联公司主张的损失赔偿亦与本案无关联性，请求法院予以驳回。经审理查明，2009年11月1日，曙光电子集团置业公司将位于长沙市芙蓉区内的原工模机械厂（部分）厂房出租给三联公司使用，面积共计1600平方米。2009年11月4日，双方签订《房屋租赁合同》一份，对双方各自的权利义务进行了约定，并约定房屋租赁期限为2009年11月1日至2010年10月31日，房屋租金为每月16000元，房屋租赁面积1600平方米。2010年4月26日，三联公司法定代表人杨某在曙光集团当日向三联公司发出的确认单上签字确认三联公司实际租赁曙光公司房屋面积为2366平方米。2010年6月4日，三联公司向曙光集团出具报告，表示将原承租曙光集团的租赁房屋2366平方米面积中的846平方米面积退还给曙光集团，三联公司实际承租曙光集团房屋面积为1520平方米。2012年1月1日，双方再次签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：租赁期限为一年，即自2012年1月1日至2012年12月31日；月租金为16000元，支付方式为按月支付，若三联公司未按期支付租金，应每天按所欠租金的5‰标准向曙光集团支付滞纳金，逾期超过三十天，曙光集团有权终止合同并收回厂房、房屋。合同签订后，三联公司租用案涉房屋使用至今，该《房屋租赁合同》房屋租赁期限到期后，双方未再重新签订《房屋租赁合同》。房屋租赁期间，因三联公司拖欠房屋租金，2019年8月8日，曙光集团向三联公司送达《关于提前解除租金合同的通知》，要求三联公司在2019年8月15日前到曙光集团处办理清费退租搬离事宜，并要求三联公司在该通知发布起一个月内搬离厂区。2019年8月11日，三联公司签收了《关于提前解除租金合同的通知》。曙光集团认为三联公司拖欠房屋租金、拒不腾退房屋的行为侵害了其合法权益，为维护其自身合法权益，遂提起本诉。另查明，2009年12月1日，曙光电子集团置业公司与三联公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定房屋租赁面积为350平方米，每月租金2800元，租赁期限为2009年12月1日至2012年11月30日。再查明，曙光电子集团置业公司系曙光集团内部设立的物业租赁经营管理单位，曙光集团为曙光电子集团置业公司与三联公司房屋租赁关系中曙光电子集团置业公司的权利义务承受人。再查明，2019年8月，曙光集团厂区发生火灾，火灾发生后，三联公司承租的房屋因消防、停电等原因不能正常使用。再查明，案件审理中，曙光集团申请对三联公司租金缴纳账目进行审计，本院依法委托湖南中信高新会计师事务所有限公司对上述事项进行了司法审计，该会计师事务所做出《中信高新财鉴[2020]第001号》审计鉴定报告，审计鉴定结论为：三联公司2010年11月30日至2019年7月8日租金缴纳金额为1529348元。曙光集团已垫付28000元审计鉴定费用。以上事实，有《房屋租赁合同》、转账凭证、《关于提前解除租金合同的通知》、《中信高新财鉴[2020]第001号》审计鉴定报告、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、曙光集团与三联公司之间履行租赁房屋的具体合同依据，即双方是根据何份《房屋租赁合同》履行各自权利义务；2、房屋租赁期间，三联公司是否拖欠或者多向曙光集团支付房屋租金，三联公司具体拖欠或多支付曙光集团房屋租金的金额。关于第一个争议焦点，本院认为，曙光集团主张双方实际履行的是签订于2009年11月4日及2012年1月1日的两份《房屋租赁合同》，双方于2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》系双方就案涉房屋签订的最后一份《房屋租赁合同》，该合同有曙光集团与三联公司的盖章确认以及三联公司法定代表人杨某的签字，在房屋租赁期间内双方亦是依据签订于2009年11月4日、2012年12月1日这两份《房屋租赁合同》履行交付房屋、支付房屋租金的合同义务。三联公司主张应按照2009年12月1日双方签订的《房屋租赁合同》履行相关合同义务，但该份合同约定的租赁房屋面积与三联公司实际承租曙光集团的房屋面积，以及三联公司事后书面确认承租曙光集团的房屋面积严重不符，且三联公司实际支付的房屋租金数额与三联公司主张的该份《房屋租赁合同》约定的租金数额亦存在较大差异，而曙光集团提交的曙光集团、三联公司于2009年11月4日及2012年12月1日签订的两份《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋的面积、房屋租金的数额与双方实际履行过程中承租房屋的面积、房屋租金的支付数额基本一致，故本院认定双方分别于2009年11月4日、2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》系双方房屋租赁行为实际履行的合同依据。三联公司称上述合同非其真实意思表示，但未提交相关证据证明在签订合同时曙光集团存在欺诈、胁迫或其他合同可撤销的情形，亦未在法定期间内行使撤销上述合同的权利，故本院对其该项意见不予采纳。综上，本案双方于2009年11月4日、2012年12月1日签订的两份合同系本案双方的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当依约履行。2012年12月31日《房屋租赁合同》到期后，三联公司仍继续使用租赁房屋，双方未再签订《房屋租赁合同》，故双方的房屋租赁关系转变为不定期事实房屋租赁关系。在该事实房屋租赁期间，曙光集团、三联公司仍应按双方于2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》履行各自的权利义务。关于本案第二个争议焦点，本院认为，因双方在案件审理中对三联公司已实际支付租金的金额无法达成一致意见，本院依法委托湖南中信高新会计师事务所有限公司对上述事项进行了司法审计，该会计师事务所的审计鉴定结论为：三联公司2010年11月30日至2019年7月8日租金缴纳金额为1529348元。曙光集团对上述审计鉴定结论予以认可，三联公司认为该审计鉴定中对其缴纳的租金账目有所遗漏，但曙光公司根据其意见提交了相关现金缴款单予以佐证，本院对三联公司的相关意见不予采纳，本院依法认定三联公司2010年11月30日至2019年7月8日租金缴纳金额为1529348元。根据曙光集团与三联公司于2009年11月4日、2012年12月1日签订的《房屋租赁合同》约定的房屋租金支付标准及支付期限，截至双方房屋租赁关系解除之日，即2019年8月11日，三联公司尚欠曙光集团房屋租金252329元（16000元/月×111个月+16000元/31天×11天-1529348元）。因三联公司未按时足额向曙光集团支付房屋租金，三联公司已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。同时，不定期房屋租赁关系中，房屋出租人可随时解除房屋租赁合同，但需给房屋承租人一定的时间。本案中，曙光集团经多次催要房屋租金未果后，向三联公司送达了《关于提前解除租金合同的通知》，三联公司于2019年8月11日签收了该份通知，故本院确认双方房屋租赁关系已于2019年8月11日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。本案双方房屋租赁关系解除后，三联公司应当将其承租曙光集团的房屋腾空并返还给曙光集团，故曙光集团公司要求三联公司将承租房屋腾空并返还给曙光集团的诉讼请求，本院依法予以支持，但应当给予三联公司一定的时间，本院酌定三联公司应在判决生效后三十日内向曙光集团返还承租房屋。关于曙光集团要求三联公司向其支付2010年5月至2019年8月拖欠的房屋租金的诉讼请求，本院认为，根据双方合同约定的房屋租金标准及房屋租金支付期限，截至2019年8月11日，三联公司应当向曙光集团支付拖欠的房屋租金252329元。双方房屋租赁关系解除后，三联公司应当及时腾退承租的房屋，但因曙光集团厂区火灾等非三联公司的原因，造成三联公司不能按照《房屋租赁合同》的约定正常使用其承租的房屋，故曙光集团、三联公司对曙光集团出租房屋占有使用的相关损失均有过错，故本院酌定双方房屋租赁关系解除后至房屋实际腾退之日止，曙光集团、三联公司应按照每月16000元的标准对曙光集团出租房屋占有使用的损失各自负担50%，即三联公司自双方房屋租赁关系解除之日起，每月向曙光集团支付8000元房屋占有使用费至其实际腾退房屋之日止。关于曙光集团要求三联集团按日利率0.65‰的标准向其支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，双方在《房屋租赁合同》中约定若三联公司逾期未缴纳房屋租金，应当按照日利率5‰的标准向曙光公司支付滞纳金，该项约定系双方的真实意思表示，但标准过高，现曙光集团主动要求将滞纳金标准调整至日利率0.65‰，本院予以认可，滞纳金自双方房屋租赁关系解除之日起计算至三联公司实际清偿之日止。另双方房屋租赁关系解除后，三联公司向曙光公司支付的房屋占有使用费已足以弥补曙光集团的损失，此后产生的房屋占有使用费无需再另行计算滞纳金。关于三联公司的反诉请求，本院认为，根据司法审计鉴定结论，三联公司要求曙光集团向其返还多缴纳租金的诉讼请求无事实根据，本院依法不予支持。关于三联公司要求曙光集团向其返还多收电费的诉讼请求，本院认为，《房屋租赁合同》未就电费的相关事宜进行明确约定，故电费缴纳情况与本案房屋租赁合同并非同一法律关系，双方可以协商解决或者另行主张权利。关于三联公司要求曙光集团赔偿因未开发票造成的损失的诉讼请求，因开具发票问题不属于人民法院受理范围，本院依法不予处理。关于三联公司要求曙光集团向其赔偿因拒绝购电造成的损失的诉讼请求，三联公司未提交证据证明该项损失已实际发生且该项损失结果与曙光集团之间有因果联系，故三联公司的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于三联公司要求曙光集团向其支付搬迁补偿费的诉讼请求，该项请求无合同和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、曙光电子集团有限公司与长沙曙光三联机械制造有限公司之间的房屋租赁关系于2019年8月11日解除；二、长沙曙光三联机械制造有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空搬离位于湖南省长沙市芙蓉区内原工模机械厂（部分）厂房；三、长沙曙光三联机械制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向曙光电子集团有限公司支付房屋租金252329元及滞纳金（滞纳金以房屋租金252329元为基数，按照日利率0.65‰的标准自2019年8月12日起计算至实际清偿之日止）；四、长沙曙光三联机械制造有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向曙光电子集团有限公司支付房屋占有使用费（房屋占有使用费以8000元/月的标准自2019年8月12日起计算至实际腾退房屋之日止）；五、驳回曙光电子集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回长沙曙光三联机械制造有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14241元，减半收取计7120.5元，由长沙曙光三联机械制造有限公司负担；反诉受理费7120.5元，减半收取计3560.25元，由长沙曙光三联机械制造有限公司负担；审计鉴定费用28000元，由长沙曙光三联机械制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  祁谷芸二〇二〇年十月十日法官助理雷婉婷书记员章浩