文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2283号上诉人（原审原告）：镇江市天亿化工研究设计院有限公司，住所地镇江市千秋桥街16号。法定代表人：陈筱武，该公司经理。委托诉讼代理人：王义和，江苏宁盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：镇江市京口区城市管理局，住所地镇江市京口区东吴路125号。法定代表人：陆家新，该局局长。委托诉讼代理人：朱虹，江苏金华通律师事务所律师。委托诉讼代理人：原蓉，江苏金华通律师事务所律师。上诉人镇江市天亿化工研究设计院有限公司（以下简称天亿公司）因与被上诉人镇江市京口区城市管理局（以下简称京口城管局）互易合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初1462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天亿公司上诉请求：撤销镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初1462号民事判决，并依法改判支持天亿公司的诉讼请求。事实和理由：天亿公司与京口城管局签订的《协议书》应属合法有效。双方互易的对象包括镇江市东吴路125号房产（以下简称125号房）和镇江市千秋桥街16号房产（以下简称16号房）。两处房产互易时均为划拨土地，均需各自履行划拨转出让手续。天亿公司已经将125号房产的土地性质变更为国有出让土地，并转移至京口城管局名下。天亿公司和京口城管局共同去国土部门征询，16号房土地性质划拨转出让可以办理，只是需要京口城管局交纳一定费用而已。一审法院认定《协议书》无效是错误的，即使无效，也应当是整体无效，而不应当是部分无效。一审判决会导致双方利益失衡，也违背了公平合理、等价有偿的民法原则。京口城管局辩称：一审判决是正确的，应予以维持。天亿公司向一审法院起诉请求判令：京口城管局协助天亿公司办理土地权属变更登记。一审法院认定事实：镇江市化工研究设计院（以下简称化研院）系事业单位，于2004年8月进行事业单位转企改制，改制后组建了天亿公司，原化研院的债权债务由天亿公司承继。125号房原为化研院所有，16号房原为京口城管局所有。2004年9月2日，化研院（甲方）与京口城管局（乙方）就上述房屋及相应土地的转让签订《协议书》一份，协议约定；甲方将125号房（面积2017平方米）及附属国有土地使用权（面积1800平方米）与乙方16号房（面积268平方米，含室内装修、空调等）进行转让，125号房及附属国有土地使用权的价值为448万元，16号房的价值为85万元，协议还就差价给付方式、房屋的租赁、水电费、违约责任等事项进行了约定，该协议第三条约定：“……土地使用权变更由乙方协助甲方共同办理，双方房产、土地面积均以产权证为准，逾期不能变更的视为违约”。协议签订后，双方进行了房屋的相互交接，结清了差价。现京口城管局已取得125号房的产权及所属土地的使用权，该土地地类（用途）为商务金融用地，使用权类型为出让。天亿公司亦取得16号房的产权，却未取得该房所属土地的使用权，但京口城管局于2011年12月将该房所属土地的使用权证交付天亿公司，据土地使用权证载明：地类（用途）为机关团体用地，使用权类型为划拨国有土地使用权。另查明，2007年10月10日，天亿公司（甲方）与京口城管局（乙方）就16号房所属土地使用权的变更事宜签订《协议》一份，协议约定：“甲乙双方曾于2004年9月2日协议一份，协议第三条约定，千秋桥街16号土地使用权变更由乙方协助甲方共同处理，按照约定乙方应先领取土地使用权证后再变更给甲方，为了减少不必要的过户费用，甲乙双方协商一致，同意可以由乙方直接以甲方的名义申领土地使用权证，如果由乙方以甲方的名义直接申领土地使用权证，产生的有关费用达成以下协议：一、甲方直接申领土地使用权证的费用由乙方先行垫付。二、如果直接申领土地使用权证的费用，大于土地权属变更而发生的费用（应由甲方承担的费用）壹仟元以上的部分，由乙方承担。三、双方原有协议继续有效。以上协议经双方签章后生效。”之后，16号房所属土地使用权未变更，至今仍在京口城管局名下，土地使用权类型仍为划拨。一审法院认为：本案案由虽为互易纠纷，但结合双方的互易内容来看，实际上属于两个房屋买卖关系加综合差价。而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。纵观涉案2004年9月2日《协议书》的内容和履行结果来看，其中涉及房地产转让及差价的支付，天亿公司、京口城管局均取得了对方房产的所有权，据此可以认为基于转让标的不同，涉案《协议书》实际包含了两个买卖合同关系，其一为125号房及所属土地的买卖合同关系，其二为16号房的买卖合同关系。2007年10月10日《协议》则系对上述《协议书》内容的完善，应属于双方就《协议书》的补充约定，其实质应为16号房买卖合同的补充。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”该条体现了我国“房地一体”、“房随地走、地随房走”的物权法原理。另该法第三十九条以及国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条均明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。结合文意内容，上述条文均属于法律、行政法规的强制性规定，而根据我国合同法规定，合同违反法律、行政法规的强制性规定应为无效合同。本案中，125号房的买卖合同已履行完毕，即无论房屋还是土地权属均已经依法进行了变更登记，双方对此均无异议，而16号房的房屋虽然已办理了过户，但其所属土地的使用权类型因系划拨土地，在未经有批准权的人民政府审批前，京口城管局无权处分该土地使用权。也正因为此，导致16号房所涉土地使用权至今未能完成变更登记。鉴于双方协议中关于16号房的买卖内容存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故《协议书》中关于16号房买卖的相关约定应当认定无效，此部分的无效并不影响协议其他内容的效力。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经一审法院释明后，天亿公司仍坚持认为协议内容有效，鉴于天亿公司在本案中的诉讼请求系基于协议中无效的内容所提出，故天亿公司在本案中的诉请，于法无据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回天亿公司在本案中的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于16号房产所涉土地使用权是否在天亿公司与京口城管局互易范围内的问题，2004年9月2日《协议书》第1条在文字表述上未涉及16号房产所涉土地。但2007年10月10日双方签订的《协议》对16号房产所涉土地使用权的处理进行了约定。该约定是对2004年9月2日《协议书》的补充。由此可见，双方互易的对象包括16号房产所涉土地使用权。关于《协议书》的效力，天亿公司与京口城管局以互易双方所有的房屋和土地为目的签订《协议书》，互易的两宗土地原均为划拨土地，其中125号房产所涉土地使用权性质已经变更为国有出让土地，并已变更至京口城管局名下。而16号房产所涉土地使用权性质至今仍为划拨土地。划拨土地在经相关部门批准变更为国有出让土地后可以转让。16号房产所涉土地存在经相关部门批准变更为国有出让土地的可能。在该土地经相关部门批准变更为国有出让土地后，双方关于该土地的互易行为应为有效。但是，在该土地经相关部门批准变更为国有出让土地之前，天亿公司要求京口城管局协助办理土地权属变更登记，本院难以支持。一审法院判决驳回天亿公司的诉讼请求的结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由镇江市天亿化工研究设计院有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 田 原审判员 甘可平二〇二〇年十月二十八日书记员 王 琦