台州市黄岩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1003民初3478号 原告：黄仁义，男，1950年12月1日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：黄芬，女，1977年2月2日出生，汉族，住台州市黄岩区，系原告黄仁义的女儿。 被告：施春仁，男，1954年12月31日出生，汉族，住台州市黄岩区。 被告：黄慧君，女，1959年12月12日出生，汉族，住台州市黄岩区。 两被告委托诉讼代理人：解月华，台州市黄岩区西北法律服务所法律工作者。 原告黄仁义与被告施春仁、黄慧君宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告黄仁义及其委托诉讼代理人黄芬，被告施春仁、黄慧君的委托诉讼代理人解月华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄仁义向本院提出诉讼请求（变更后）：一、请求确认原、被告于1994年2月15日签订的《协议书》无效，被告应支付原告宅基地及房屋等补偿金额800000元。二、请求确认原、被告于1994年2月17日签订的《转让屋基地协议书》无效，被告支付原告宅基地及建筑物等补偿金额80000元。事实和理由：1994年年初，被告建造位于××街道××村××幢××层楼房，建房进度完成第一层时，其因发生经济困难而停建，被告经人介绍把该宅基地及一层楼房有偿转让给原告，该宅基地转让费6000元，原告已经支付给被告。1994年2月15日，原告与被告施春仁签订了协议，并于1995年1月17日进行了公证。原告按估价补偿给被告12000元的建房材料费等，并且完成三层楼房的建设。1994年2月17日，原告与被告施春仁又订立了一份《转让屋基地协议书》，被告把新前街道西范村96幢第八间东边的一间宅基地也转让给原告，原告支付了转让费6500元。房子建造完毕后，原告至今居住在涉案房屋中。现两被告向原告要回上述房屋及宅基地，故诉至法院。 被告施春仁、黄慧君答辩称：两被告对涉案两份转让协议无效予以认可，但协议无效的过错在原告方。一、原、被告之间不存在宅基地买卖关系，而是赠与关系。因原告与被告黄慧君系兄妹，原告家庭住房困难，找到被告希望将其在建的位于西范村的宅基地让给原告建造。两被告出于亲情考虑，将已经建造了一层的房屋作价12000元给原告。此后原告承诺会办理产权变更，因原告已在其本村后洋黄村建造了房屋，不符合过户条件导致无法过户，该过错在原告。二、原告诉称的96幢第八间宅基地6000元转让费不属实，宅基地是无偿赠与原告的，96幢第八间东边一间虽然转让协议约定价款是6500元，但实际是该地基是与本村村民施冬红进行了调换，被告已经将上述地基调换的款项支付给了施冬红，且该土地并未由国家认定为宅基地，仅是土地使用权上的争议。同时，原、被告在协议中约定，如果今后施春仁存在超平方需要罚款的，由黄仁义负担。现在涉案房屋在拆迁征收中不能安置的原因是原、被告所建房屋都已经超过报批面积，虽然没有进行罚款，但因此不能安置的责任应由原告承担。请求驳回原告诉请。 经审理，本院认定本案事实如下：被告施春仁、黄慧君系夫妻关系。被告施春仁于1991年及1993年间与案外人施冬红以协议调换的方式取得了位于黄岩区××街道××村××幢第八间及其东边的土地，后其作为户主申请报批建造位于黄岩区××街道××村××幢第八间的三层楼房一间。1994年2月15日，原、被告就上述房屋签订了《协议书》一份，约定：被告施春仁建房进度完成第一层时突然发生经济困难而停建，经人介绍有偿转让给后洋黄村黄仁义续建成三层楼，按当时现场物资和费用情况估价总值为12000元（即青苗赔偿费2000元、基础2100元、水泥空心板1200元、水泥基砖头3300元、木档子架500元、工资及费用开支1600元、付西面邻居接驳费1000元、钢筋300元），由原告黄仁义一次性付款给被告施春红；建好三层楼的产权属黄仁义所有，并由其负担一切费用进行继续建成三层楼；今后办理房产登记由黄仁义出面，费用开支由黄仁义承担等内容。原告就上述房屋共计支付给原告转让款18000（12000＋6000）元。1994年2月17日，原告与被告施春仁签订《转让屋基地协议书》一份，约定：被告施春仁现有一间屋基地坐落在新桥头（西范村96幢第八间东边），经双方协商同意，以6500元价格有偿转让给原告黄仁义，款已付清；如以后被告施春仁房屋遇超平方需要罚款在黄仁义的平方数内由黄仁义负担等内容。1995年1月17日，原、被告就1994年2月15日订立的《协议书》办理了公证手续。1995年8月3日，原告就新前街道西范村96幢第八间的房屋提出产权变动申请，并经原新前镇后洋黄村民委员会及原台州市黄岩区新前镇人民政府同意盖章。协议签订后原告黄仁义实际占有、使用及续建了该房屋，但上述房屋仍登记在两被告名下。2016年，涉案房屋因建设规划需要纳入拆迁范围。被告施春仁于2016年7月8日与台州市黄岩区人民政府新前街道办事处签订了拆迁补偿安置协议书，约定：拆除施春仁砖混结构的三层房屋1间，建筑面积150.01㎡，拆迁补偿价格360.00元／㎡，计54003.60元；施春仁被拆房屋总计1间，被拆房屋占地面积50.00㎡，按420元／㎡进行结算，计21000元；施春仁被拆房屋的天井、道路、自然间隔等部分的土地计20712.90元；搬家补助费计600.04元；违章建筑（或附属建筑）材料补助、室内装饰及零星项目补偿合计30454.50元；上述款项合计126771.04元；施春仁户在西范村有祖遗老屋一间，新南路村庄规划内有楼房二间，自愿放弃本次拆迁安置等内容。涉案房屋已于2019年间拆除。 上述事实有原告提供的身份证复印件、户籍证明、公证书、《转让屋基地协议书》、《调换屋基协议书》、《协议书》、产权变动申请表、拆迁补偿安置协议、农村私人建房用地呈报表、建设工程规划许可证、建设用地许可证、录音资料及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告于1994年2月15日签订的《协议书》系双方真实的意思表示，但被告在转让涉讼房屋时实际将新前街道西范村96幢第八间的宅基地使用权一并转让给集体经济组织以外的原告黄仁义，违反国家法律法规的禁止性规定，双方签订的《协议书》应为无效。对于无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。现涉案房屋已经拆除，被告已以其名义签署了拆迁安置协议，其应返还原告相应的购房款。被告提出其仅收到房屋转让款12000元，但其在录音资料中认可另收取了原告地基转让款6000元支付给了案外人施冬红用于地基调换，故被告关于未收取地基转让费用及地基系无偿赠与的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。被告应当返还原告黄仁义上述转让款18000元，并应按照过错程度赔偿由此产生的相关损失。原告作为新前街道西范村集体经济组织成员，不将自己闲置的宅基地流转给本集体确有需求的成员，而是转让给本集体以外的人员，违反了法律的禁止性规定，具有一定的过错。原告购买其他集体经济组织的宅基地，也存在一定过错。原告主张上述房屋损失为800000元，并曾多次向本院提出司法鉴定的申请，但鉴定机构均以无法评估为由予以退回。而涉案房屋的买卖合同在二十余年后被确认无效，考虑到这期间本地房价的上涨幅度，原告因此遭受损失系客观事实。本院依据市场行情及走访了解的情况，结合涉案房屋的拆迁安置情况、原告购买时的价格、当事人的过错程度，综合考虑本案原、被告系近亲属等实际情况，酌情确定由两被告赔偿原告经济损失300000元。对于原告主张的1994年2月17日签订的《转让屋基地协议书》，该协议载明的土地未经报批，亦属无效，因该协议取得的财产两被告亦应予以返还，并应赔偿相应的损失。本院依据涉案房屋拆迁安置情况及双方过错程度，酌情确定由两被告返还给原告转让费6500元，并赔偿经济损失18000元。故两被告共应返还原告转让款24500元，并赔偿经济损失318000元。两被告关于原、被告之间不存在房屋及宅基地买卖关系的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。综上，原告变更后的诉讼请求中成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告黄仁义与被告施春仁、黄慧君于1994年2月15日签订的《协议书》无效。 二、原告黄仁义与被告施春仁于1994年2月17日签订的《转让屋基地协议书》无效。 三、被告施春仁、黄慧君于判决生效后十日内返还原告黄仁义转让款24500元，并赔偿原告黄仁义经济损失318000元，合计342500元。 四、驳回原告黄仁义的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12600元，减半收取6300元，由原告黄仁义负担3846元，被告施春仁、黄慧君负担2452元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员  喻 夏 二〇二〇年十月十六日 法官助理  李婷燕 代书记员  章 骞 ?