河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初10977号原告（反诉被告）李俊永，男，汉族，1987年4月19日出生，住河南省上蔡县。委托代理人田慧，河南铭树律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）资星，女，汉族，1980年4月23日出生，住河北省邯郸市丛台区。委托代理人郭辉，河南博正律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）李俊永诉被告资星（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告资星提起反诉，本院适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李俊永委托代理人田慧，被告资星及其委托代理人郭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2019年6月16日原被告签订《房屋租赁合同》，被告以每月5700元将位于郑东新区121号8号楼2单元34层3401号房屋出租给原告，租金支付方式为押一付六，原告自行承担物业费及水电费。后原告按约向被告支付2019年6月17日至2019年12月16日租金及押金39900元，2019年6月17日至2020年6月16日的物业费2964元。2019年9月初因原告工作变动，无法继续租赁该房屋，遂依合同约定提前告知被告需解除合同，并于2019年9月16日前搬离该房屋，后被告于2019年9月20日将该房屋租赁给案外人使用。被告应将剩余房租、押金及物业费返还原告，但经原告多次催要无果，诉至法院。请求法院依法判令：一、被告返还原告房屋租赁17100元、押金5700元及物业费2223元，共计25023元（自2019年9月20日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日）。二、本案全部诉讼费用由被告承担。被告资星辩称：原告因自身工作变动，无法继续租赁房屋及合同约定，原告构成根本违约，并支付违约金，同时押金及物业费不应退还。反诉原告资星诉称，关于资星与李俊永纠纷一案，双方于2019年6月16日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限12个月，自2019年6月17日起至2020年6月16日止，每月租金5700元，违约需支付年度总租金的10%，后李俊永无故毁约，并造成资星房屋多处损坏，多次协商未果，故诉至贵院。请求法院判令：一、反诉被告支付反诉原告违约金6840元;二、反诉被告赔偿反诉原告各项损失共计11266元。反诉被告李俊永辩称：反诉被告是依据合同约定提前将不租的事由告知反诉原告的，该约定是双方在签订合同时协商确定的，不存在违约事由，押金并未约定不退还，反诉原告主张的损失系因自身装修问题与反诉被告无关，应依法驳回其诉请。本院经审理查明：2019年6月16日，原告李俊永（反诉被告）与被告资星（反诉原告）签订《房屋租赁合同》一份，载明：出租方（甲方）：资星，承租方（乙方）李俊永，甲方将自有坐落在郑东新区121号8号楼2单元34层3401号房屋租给乙方使用。租赁期限为12个月，自2019年6月17日至2020年6月16日止，租金每月为5700元，房屋租金按半年支付，支付时间为2019年6月16日，乙方向甲方支付5700元作为押金。押金是为保证乙方合理并善意的使用该房屋及其配套设施。租赁期间内若甲乙双方任意一方违约，另一方有权终止合同。违约方应向另一方支付年度总金额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。经甲乙双方协商一致同意如乙方不租需提前提一个月告知甲方。合同落款处有出租方资星，承租方李俊永签字捺印予以确认。2019年6月17日原告向被告转款39900元，包含6个月租金及1个月押金。2019年6月17日、2019年6月27日原告李俊永共向被告资星支付物业费2964元。原告（反诉被告）李俊永于2019年9月3日通过微信向被告资星提出退租，2019年9月15日搬离租用房屋，庭审中被告资星称其于2019年9月21日已经就案涉房屋与第三方签订租赁合同。被告提交的证据显示其为维修室内房屋设施支出多笔费用，包含：2019年7月22日购买瓷砖花费1326元、2019年7月26日购买浴室柜花费3620元、购买墙面漆花费1600元、粘瓷砖工费3600元、刷漆工费1100元。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规规定，对原、被告均有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于原告请求被告退还押金5700元的诉请，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定原告李俊永交付押金系为保证其合理并善意的使用该房屋及其配套设施，双方的聊天记录显示案涉房屋内的浴室柜及对应位置瓷砖系由原告方的房屋实际使用人不当使用掉落的，主卧墙面在退租时原告未进行处理，被告资星作为出租人有义务维护出租房产，且不能证明损失均由原告所造成，本院依据查明的案件事实及原告不当使用房屋及其配套设施的情况，酌定损失为4000元，本院对于原告返还押金的诉请扣除原告不当使用房屋给被告造成的损失4000元，被告资星应退还原告李俊永押金1700元。对于原告请求被告退还房租17100元的诉请，原告李俊永于2019年9月15日搬离案涉房屋，对于原告请求被告资星退还剩余租金17100元本院予以支持。对于原告请求被告退还物业费的诉请，原告房屋租用期限自2019年6月16日起至2019年9月15日止，该期间的物业费亦应由其承担，对于未实际居住而支付给被告资星的物业费，被告虽辩称系交给了物业公司，但被告资星作为房屋的受益人，系其与物业公司形成了物业服务法律关系，对于原告未实际居住期间的物业费应当予以退还，故本院对于原告的该项诉请予以支持。对于反诉原告资星要求反诉被告李俊永支付违约金6840元的诉请，本案中，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，经甲乙双方协商一致同意乙方不租需提前一个月告知甲方。本案中反诉被告李俊永于2019年9月3日提出退租，2019年9月15日搬离案涉房屋，并未按照合同约定履行提前一个月的告知义务，存在违约行为，但反诉原告资星于2019年9月21日已经就案涉房屋与第三方签订租赁合同，双方签订的《房屋租赁合同》虽然对违约的赔偿标准有明确的约定，但本院考虑原告的违约情况及其违约退租行为给被告造成的损失较小，故对于原告的该项诉请本院酌定支持2000元。对于反诉原告请求反诉被告赔偿各项损失11266元的诉请，本案中，双方签订的《房屋租赁合同》约定反诉被告李俊永交付押金系为保证其合理并善意的使用该房屋及其配套设施，对于反诉原告资星请求的损失，本院已经从反诉被告李俊永交纳的押金中进行了扣减，故对于反诉原告资星的该项诉请本院不予支持。终上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告资星返还原告李俊永房屋押金1700元、房屋租金17100元及物业费2223元，共计21023元及利息（以21023元为基数，按照判决生效之日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2019年9月20日计算至判决生效之日止），于本判决生效后十日内付清；二、反诉被告李俊永支付反诉原告资星违约金2000元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回本诉原告李俊永的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告资星的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费426元，减半收取213元，由原告李俊永负担13元，被告资星负担200元；反诉案件受理费126元，由反诉原告资星负担70元，反诉被告李俊永负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二〇年十月二十日书记员  贾亦雅