上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初11269号原告：黄某某，女，1964年12月27日生，汉族，住XX省兰州市。原告：邹某某，男，1992年10月25日生，汉族，住址同上。上列二原告共同委托诉讼代理人：杨某某，XXXX(XX)律师事务所律师。上列二原告共同委托诉讼代理人：崔某某，XXXX(XX)律师事务所律师。被告：XXXX房产开发有限公司，住所地XX市。法定代表人：姜某某，总经理。被告：XXXXXX高新装备股份有限公司，住所地XX省兰州市。法定代表人：张某某，董事长。被告：XXXXXX设备有限责任公司，住所地XX市。法定代表人：解某，执行董事。委托诉讼代理人：密某。上列三被告共同委托诉讼代理人：李某某，江苏XX律师事务所律师。原告黄某某、邹某某诉被告XXXX房产开发有限公司(以下称第一被告)、XXXXXX高新装备股份有限公司(以下称第二被告)、XXXXXX设备有限责任公司(以下称第三被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日受理后，依法适用简易程序审理。二原告共同委托诉讼代理人杨某某、三被告共同委托诉讼代理人李某某、第三被告委托诉讼代理人密某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告XXXX房产开发有限公司向二原告交付位于XX市XX区XX镇“XXXX”小区的房屋一套(应补交房款由二原告按标准交纳)，如不能交付，则按XX市同等地段房屋市场价格(约15,000元每平方米)和参照“XXXX”现户型面积平均值(约100平方米)计算，对价房款1,500,000元并减去100平方米同等条件下应补交房款，据实向二原告支付赔偿；二、对上述债务，被告XXXXXX高新装备股份有限公司和XXXXXX设备有限责任公司向二原告承担连带清偿责任；三、本案诉讼费及律师费由被告承担。在庭审中，原告变更诉讼请求为：一、请求依法判令被告XXXX房产开发有限公司向二原告交付位于XX市XX区XX镇“XXXX”小区的房屋一套，如不能交付，则按XX市同等地段房屋市场价格(约15,000元每平方米)和参照“XXXX”现户型面积平均值(约100平方米)计算，对价房款1,500,000元并减去100平方米同等条件下应补交房款，再向二原告支付赔偿1,500,000元(包括了二原告已支付的300,000元)；二、对上述债务，被告XXXXXX高新装备股份有限公司和XXXXXX设备有限责任公司承担连带清偿责任；三、本案诉讼费及律师费由被告承担。事实与理由：邹某某系第二被告公司职工。第三被告是第二被告的全资子公司。为第三被告建设之需，第二被告决定组织人员赴XX建厂，同时筹划建设职工住宅楼。2010年8月26日，单位向职工发出通知，要求职工在100,000元至700,000元数额之间自愿交款，用于在XX市XX区的房建项目购房款，同时明确收款单位是第一被告，开户行：XX农村商业银行干巷支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX。2010年9月6日，邹某1汇往第一被告公司购房款300,000元整，同日，第一被告向邹某某出具收据。2011年9月22日邹某1因故去世。选址在XXXX区XX镇小区名称“XXXX”的房屋建好后，并未如约向邹某某及家属交付。家人受邹某某生前交待的“分批次分房”、“先紧着前往XX工作的同志”及“别给单位添麻烦”的言传影响，再加上2011年单位领导在邹某1丧事上表态且三日后任某某代表工会也明确告知原告一定会分房，多年来，原告一直在等。2016年，原告母子再次询问时却无人理睬互相推诿，单位领导对原告也躲避不见。2017年，邹某1部门领导通知原告退回300,000元。2019年7月，单位又通知退回300,000元再加50,000元利息。自2011年9月邹某某去世后，原告一直相信组织及领导，从第一批房产2011年底建好职工入住起至全部交款职工分房完毕并办理产权证，原告一直没有找过单位及领导，当初邹某某在单位资历算老，所交300,000元是当年交款额的最高档。本案中，单位以稳定拟赴XX工作职工的生产生活，提供平台创造条件引入了市场房建主体即本案第一被告，内募资金开始着手XX建房。为此，第二被告特向职工发出通知，要求职工在100,000元至700,000元数额之间自愿交款，用于在XX市XX区的房建项目购房款，同时明确收款单位是第一被告，事实也确如此。故，买卖合同的双方当事人是职工与第一被告，买卖合同的权利义务理应在二主体之间产生，但第二、第三被告系关联企业，领导任职有交叉，职工流动有侧重，且均不同程度地参与了“XXXX”的房建项目及房屋分配，应当作为本案共同被告并承担连带责任。因所有交款职工(除原告及主动退款者外)后来均在取得了“XXXX”的房屋所有权，自2010年交付建房款及房屋实际建成后，不动产范围确定的特定物权已经事实产生，并受法律保护。作为牵头单位的第二、第三被告公司，没有充分考虑和保障职工利益；作为收取房款并出具收据事实上成立买卖合同的第一被告，违反合同约定，不交付(或违规转移)早已确定的房产，均构成对原告孤儿寡母的物权侵害，理应由法院判令被告排除妨害向原告交付不动产，不能交付造成原告损害的，承担不动产对价赔偿责任。因邹某1父母均已确实，二原告作为邹某1的合法继承人提起诉讼，请求法院依法保护二原告的合法权益，判令被告交付或清偿。三被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、邹某1生前与第一被告未成立房屋买卖合同，2、邹某1生前与第一被告之间就购房意向也没有达成一致，3、二原告要求交付房屋或赔偿损失没有任何依据，4、第一被告同意将300,000元暂存款退还给邹某某的继承人，并同意支付相应利息，扣除被告代付的个人所得税后，共计458,242元，5、第二被告和第三被告不承担连带责任，原告该要求没有任何法律依据。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、死亡通知单、结婚证、身份证、户口本、结婚证及邹某1父母所在村委会出具的死亡证明、任命文件、工作证，证明原告系适格的主体。三被告对此真实性无异议。2、单位向员工发出的通知、收据、购房款转账汇款回单、XX农商银行来账客户入账通知，证明物权明确的合同之要约邀请、承诺及成立的全部过程。三被告对通知的真实性有异议，表示通知上没有落款。对转账汇款回单没有异议。对收据的真实性也没有异议，表示上面写的是暂存款而不是房款。对XX农商银行来账客户入账通知没有异议。另，三被告对原告该组证据的证明内容有异议，表示不认可，认为双方连购房的意向也没有达成。对此，原告表示当时款项的用途很明确就是购房款，而且被告方也入账了。3、微信聊天记录、录音资料，证明单位通知退款的事实及单位对购房事实予以确认，并从中可知房屋交付不合规。三被告对聊天记录的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，表示不能证明就有房屋的存在。对录音资料的真实性也没有异议，但不能证明原告要证明的内容，原告找的是周某，周某也没有购买公司的房屋，而且房屋是一房一价。4、诉讼费及律师代理费发票，证明原告的实际支出。三被告对此真实性无异议，但表示律师代理费由被告承担没有法律依据，而且律师代理费也偏高，对诉讼费表示依法处理。三被告未向本院提交证据。根据对证据的审查，综合分析当事人的质证意见，本院认证如下：原告提供的证据1、3、4，被告对真实性均无异议，且能证明本案相关事实，本院对该些证据均予以采信。对于原告提交的证据2中的收据、购房款转账汇款回单、XX农商银行来账客户入账通知，被告对真实性均无异议，且与本案具有关联性，故本院对此真实性予以认定，对该收据、购房款转账汇款回单、XX农商银行来账客户入账通知予以采信。对于原告提交的证据2中的通知，因被告对此真实性有异议，认为通知上没有落款，且原告未提交其他相应证据予以佐证，本院认为原告难以证明该通知的真实性，故本院对此难以采信。根据上述采信的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：邹某1(1966年9月17日生，于2011年9月22日死亡)，生前系机械工业部某某石油机械研究所高级工程师。原告黄某某系邹某1之妻，二人共同生育了一子即原告邹某某。邹某1的父亲邹某2、母亲潘某某均已先于其死亡。涉案的“XX佳苑”系第二被告为业务发展至XX的需要，解决调往XX第三被告处工作的员工住房问题而向第一被告购买的住宅小区。第一被告系涉案“XX佳苑”的开发商。另，邹某某于2010年9月4日转账汇款300,000元至第一被告处，汇款摘要备注为购房。该300,000元第一被告账户于2010年9月6日入账，附言为购房。同日，第一被告出具收据，载明：交款单位为邹某1，收款方式为电汇，人民币叁拾万元正，收款事由为暂存款。2011年9月22日，邹某1因多器官功能衰竭、高空坠落伤死亡。邹某1生前未与第一被告签订过任何书面合同，涉案第一被告开发的“XX佳苑”于2013年开始预售。另，现第一被告愿意将300,000元暂存款退还给邹某某的继承人即二原告，并同意支付相应利息，扣除第一被告代付的个人所得税后，共计458,242元。本院认为，本案主要的争议焦点在于：第一被告收取的300,000元款项究竟属于何种法律性质？邹某某与第一被告之间是否构成房屋买卖关系？及第二、第三被告是否需要承担连带责任？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中，第二被告因业务发展至XX，员工调往XX工作、建立第三被告的需要，委托第一被告开发涉案“XX佳苑”房产。2010年9月4日，邹某1向涉案房产的开发商即第一被告转账汇去300,000元款项，备注为“购房”。2010年9月6日，第一被告收到这笔款项，并出具收据，载明系“暂存款”。后至邹某12011年9月22日死亡前，二原告也未交证据证明其与三被告间签订过任何与房屋相关的书面协议，包括书面房屋买卖合同。本院认为，邹某1向第一被告支付300,000元并备注“购房”，可以证实邹某1有向第一被告购买房屋的意向，但第一被告出具给邹某1的收据载明该300,000元系暂存款，即第一被告对该笔300,000元款项的定性是暂存款而并非购房款。二原告也未提交证据证明邹某1与第一被告间签订过书面的房屋买卖合同及相关购房协议或双方间其他形式的购房协议，故本院认为结合在案证据，难以认定邹某1与第一被告间已构成房屋买卖合同关系，其支付的300,000元亦难以认定为已支付的购房款。本院认为，该300,000元系邹某1生前暂存至第一被告处的暂存款，其目的是表明其有购买涉案“XX佳苑”房产的意愿。但直至邹某某死亡后，涉案“XX佳苑”房产仍未开发完成，邹某1与第一被告间未就房屋买卖达成实际的合意。因此，本院对二原告要求第一被告向原告交付房屋及按照同地段房屋市场价支付赔偿的诉请难以支持。另，二原告要求第二、第三被告承担连带责任的诉请，无法律及事实依据，故本院对此亦难以支持。但第一被告在收到邹某1暂存款后，在其死亡后，应及时与其继承人沟通，将暂存款退还，未及时退还存在一定的过错。现第一被告愿意将300,000元暂存款退还给邹某某的继承人，并自愿支付相应利息(扣除由第一被告代缴的个人所得税后)共计458,242元，且双方对于暂存款的归还期限、利息等均未作约定，现第一被告自愿支付相应利息，于法不悖，故本院对此予以支持。另，对于二原告主张的律师代理费，三被告认为没有法律依据且律师代理费过高，且原、被告间未约定相关律师代理费，故本院对此难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告XXXX房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄某某、邹某某暂存款及利息458,242元；二、驳回原告黄某某、邹某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取9150元，由二原告负担4087元、被告XXXX房产开发有限公司负担5063元，被告XXXX房产开发有限公司所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于XX市第一中级人民法院。审判员  夏海中二〇二〇年十月十八日书记员  张惠芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。二、《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。……