湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9563号上诉人（原审原告）：朱亚平，女，1989年12月8日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：张海涛，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴俊君，上海建纬（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李建正，男，1990年4月22日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：张海涛，上海建纬（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴俊君，上海建纬（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉九派鑫谷置业有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区高新大道788号十五冶办公楼13层1301号。法定代表人：于志兴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱华，湖北谦牧律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡曼君，湖北谦牧律师事务所律师。上诉人朱亚平、李建正因与被上诉人武汉九派鑫谷置业有限公司（以下简称九派公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初1615号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。朱亚平、李建正上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持我方在一审的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由九派公司承担。事实和理由：一审判决未对《收楼确认书》性质进行认定，一审法院认定《收楼确认书》有效，适用法律错误。一、《收楼确认书》第三条中关于诉权处分内容无效。《收楼确认书》的承诺对象为绿地国际理想城物业服务中心而非九派公司，第三条中“本人不得向出卖人主张除工程维保义务以外的其它违约责任”性质是对诉权的处分，诉权处分应严格遵守合同相对性原则，仅对合同相对人有效，《收楼确认书》中承诺放弃针对第三方即九派公司的诉权，该承诺无效，不产生朱亚平、李建正已放弃向九派公司主张工程维保义务外其他违约责任的效力。二、《收楼确认书》是格式条款。《合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，《收楼确认书》是九派公司为了重复使用而预先拟定，且未与朱亚平、李建正进行协商的条款，属于《合同法》第三十九条第二款规定的格式条款。三、《收楼确认书》违反《合同法》第三十九条第一款的规定。首先，《收楼确认书》中“本人不得向出卖人主张除工程保修义务以外的其他违约责任”内容，没有遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，只是单方免除九派公司的责任。其次，九派公司不但没有采取合理的方式提请朱亚平、李建正注意免除或限制其责任的条款，而是采取隐蔽的方式故意隐藏免除或限制其责任的条款，主要体现在：1、九派公司明知天燃气未通过专项验收而故意隐瞒该事实强行交房，收房的流程是九派公司事先设计，收房业主在不签署九派公司事先准备的一系列材料前不让看房，收房业主无法对房屋是否存在问题以及九派公司是否存在违约行为进行判断，且天燃气是否验收无法用肉眼察看即可判断，即在收房时朱亚平、李建正是无法知道九派公司存在该违约行为。2、九派公司对《收楼确认书》中的免责条款“本人不得向出卖人主张除工程保修义务以外的其他违约责任”，不但没有采取合理的方式提请朱亚平、李建正注意，而是将《收楼确认书》夹杂在集中交房的众多资料中，免责条款“本人不得向出卖人主张除工程保修义务以外的其他违约责任”又夹杂在《收楼确认书》中，具有很强的迷惑性，加上集中交房时收房业主众多，后有业主排队等候，各业主均被催促赶紧签字，在《收楼确认书》上签字的业主基于对九派公司的信任，在被催促的情况下，未阅读内容就签字了，签的文件及文件内容均不知晓，更不用说九派公司对免责条款进行提醒说明了。四、根据《合同法》第四十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二〉》第十条的规定，《收楼确认书》中限制或免除九派公司责任的条款无效。《收楼确认书》中“本人不得向出卖人主张除工程保修义务以外的其他违约责任”具有前述法律规定的情形，免除了九派公司逾期交房的违约责任，人民法院应当认定其无效。五、《收楼确认书》中免责条款是对正常交易秩序的破坏，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款“违背公序良俗的法律行为无效”之规定，收楼确认书中免责条款是无效条款。若认定《收楼确认书》有效，等于变相鼓励开发商采用类似免责条款规避自身责任，不利于诚信交易秩序的构建和交易安全的维护。即使格式条款有效，李建正一人签署《收楼确认书》所放弃的只是李建正应享有的逾期交房违约金，朱亚平享有的逾期交房违约金应该得到法院支持。九派公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于物业中心的问题。履行交付行为时的物业中心属于九派公司内设部门，其履行责任的法律后果由九派公司承担。业主收楼是事实，但并非九派公司强迫交付，交付中消防设施占压天燃气管道、市政道路施工没有通气导致交房瑕疵，九派公司所履行的第一责任是维修责任，《收房确认书》并没有排除九派公司的维修责任，不属于免责、格式条款，也不存在我国《合同法》规定的无效情形，亦未违反我国《民法总则》规定的诚实信用、公序良俗原则。收楼过程中天燃气工程并不是隐蔽工程，业主在收楼过程中可以检查天燃气情况，对此九派公司只承担维修责任。朱亚平、李建正向一审法院起诉请求：1、判令九派公司以1347318元为基数按日万分之三自2019年3月31日起至实际交房之日止向朱亚平、李建正支付逾期交房违约金，暂计算至2019年8月2日止为50524.43元；2、本案诉讼费用由九派公司负担。一审法院认定事实，2017年3月15日，朱亚平、李建正与九派公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定朱亚平、李建正购买九派公司开发的位于武汉东湖新技术开发区绿地国际理想城三期X幢x单元xx层xx号商品房，房屋总价款为1347520元。该合同约定与本案纠纷有关的条款为：“第九条交房期限及条件。出卖人应当在2019年3月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。7、燃气：交房时，管道铺设进户，有关燃气供应时间等具体情况均应按照燃气供应单位的规定执行。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。第十一条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（2）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。附件六：合同补充协议，约定：“4.8如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、能源部门对相关配套安装、验收之延误。（3）因政府部门、市政能源部门该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（7）其他不可抗力因素导致的情形。如发生上述第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（7）所述延期交房情况之一，出卖人应在发生该情形后30日内通知买受人，如出卖人未履行本款所述通知义务，出卖人不得以此为由免除延期交房责任。”上述合同签订后，朱亚平、李建正依约按照房屋实际面积向九派公司支付了购房款1347318元。2019年3月30日前，九派公司按合同约定通知朱亚平、李建正收房。朱亚平、李建正办理了收房手续，并签订了《收楼确认书》：其中承诺收房后不得向出卖人主张除工程保维义务以外的其他违约责任。另查明，2018年1月17日九派公司与案外人武汉东湖中石油昆仑燃气有限公司签订《燃气设施委托建设安装合同》，约定由该公司为争议房屋安装燃气设施设备。争议房屋于2018年12月21日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2019年2月14日，武汉光谷中心城建设投资有限公司向九派公司回函《关于请求支持绿地光谷中心城项目现场施工报告的回函》，内容为：“收悉贵公司关于（大吕路-语风路）路面移交联系函。我司高度重视，立即与相关单位对接、沟通，并开展实地调研，现将有关情况回复如下。据查：此段施工段面义德市政于2016年5月完成雨、污水管网及土路床施工，并通过质监站分部分项节点验收，为支持贵司理想城项目建设而同月交与贵司临时占用至今，现场调查情况如下，1、此施工段面红线范围尚存部分土方未清运；2、贵司占用施工段施工段面内，已完工雨、污水检查井未恢复，而且已完成完工验收的雨、污水管道无第三方验收合格证，成品保护措施未落实到位。3、由于临近风林街占用段面土方堆积过高，如按风林街施工红线出土，现存其上的奥山府项目两栋临建存在垮塌风险，存在安全隐患。4、在贵司占用施工段面内，尚存活动板房未拆除，部分生活垃圾及建筑垃圾未清运等。鉴于上述以上原因，要求贵司按照市政道排工程要求完成上述整改，给予枫林街（大吕路-语风路）施工段面移交工作创造良好条件。2019年8月2日，争议房屋“单位（分部）工程质量竣工验收记录”载明：绿地光谷国际理想城三期燃气管道工程开工日期2018年7月16日，完工日期2018年11月2日，竣工验收时间2019年8月2日。比合同约定的交房时间2019年3月30日迟延125天。九派公司在向朱亚平、李建正交房时并未按照上述合同约定在天然气设施设备未在合同约定交房期限内办理竣工验收的情形发生后在30日内通知朱亚平、李建正。案件审理过程中，经一审法院询问，朱亚平、李建正称没有证据证明其因九派公司未按合同约定期限办理天然气设施设备竣工验收造成其实际损失。九派公司称如果人民法院认定其构成违约应当承担违约责任，申请对合同约定的违约金减少。本案双方当事人争议的焦点：1、争议房屋天然气管道工程迟延竣工验收，九派公司是否构成违约。2、朱亚平、李建正在收房时承诺放弃主张除工程保维义务以外的其他违约责任的承诺是否有效。一审法院认为，朱亚平、李建正与九派公司就本案争议房屋签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于争议房屋天然气管道工程迟延竣工验收，九派公司是否构成违约的问题。根据双方合同约定，九派公司应当在2019年3月30日前，向朱亚平、李建正交付的商品房需要完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收。争议房屋天然气管道工程于2018年11月2日完工，但于2019年8月2日才竣工验收，比合同约定的交房时间2019年3月30日迟延125天。虽然九派公司辩称系市政道路原因造成，但其在发生该情形后30日内九派公司未通知朱亚平、李建正，不能按照合同附件六合同补充协议的约定免除违约责任。在朱亚平、李建正已按合同约定履行支付购房款的义务后，九派公司未按合同约定交付符合合同约定的商品房，根据双方合同约定，并依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条的规定，九派公司应向朱亚平、李建正承担逾期交房的违约责任。一审法院对朱亚平、李建正提出九派公司已构成逾期交房的主张，予以支持；对九派公司提出其不构成违约的主张，不予支持。关于朱亚平、李建正在收房时承诺放弃主张除工程保维义务以外的其他违约责任的承诺是否有效。九派公司构成逾期交房，应向朱亚平、李建正承担逾期交房的违约责任。但是朱亚平、李建正在收房时签订了《收楼确认书》承诺放弃主张除工程保维义务以外的其他违约责任，《收楼确认书》是单独的一页，内容均是提醒朱亚平、李建正明确双方收房时的权利义务，本身具有提醒的目的，朱亚平、李建正的证据不足以证明上述承诺具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，且朱亚平、李建正自愿签名并捺印，一审法院认定该项承诺是双方真实意思表示，不属于无效条款，一审法院对朱亚平、李建正要求确认该条款无效的主张，不予支持；对九派公司提出该项承诺有效的主张，予以支持。朱亚平、李建正在收房时已承诺放弃除工程保维义务以外的其他违约责任，一审法院对朱亚平、李建正要求九派公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决如下：驳回朱亚平、李建正的诉讼请求。案件受理费532元（已减半收取），由朱亚平、李建正负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。朱亚平、李建正、九派公司对一审查明的事实不持异议。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于一审法院认定朱亚平、李建正在收房时放弃主张除工程保维义务之外的其他违约责任的承诺有效是否正确。本院认为，案涉《收楼确认书》本身系单独一页的函件，不属于《武汉市商品房买卖合同》的附件，其核心内容体现在指引、提醒业主明确收房时的权利义务，该函件本身具有提醒的目的。朱亚平、李建正在办理收房手续时自愿签署了《收楼确认书》，承诺“本人知晓签署本收楼确认书即代表出卖人已向本人履行完毕商品房买卖合同中所约定的交付义务，本人不得向出卖人主张除工程保维义务以外的其他违约责任”，审理中亦认可《收楼确认书》签名属实，故朱亚平、李建正在收房时作出上述承诺系真实意思表示，该承诺内容明确了朱亚平、李建正不得向出卖人主张其他违约责任，内容亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效，一审法院对此认定正确。故对朱亚平、李建正上诉以《收楼确认书》涉及诉权处分内容、属于格式条款、破坏交易秩序为由主张无效的请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋为朱亚平、李建正婚后共同购买房产，双方当事人对涉案房屋有平等的处理权。夫妻双方在日常生活中亦可以互为代理，案涉收房事宜并非为处分不动产等重大处理决定，九派公司有理由相信李建正收房并在《收楼确认书》上签字系为夫妻双方共同意思表示，朱亚平主张的李建正无权代理其在《收楼确认书》上签字的上诉理由，本院不予支持。综上所述，朱亚平、李建正的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1064元，由朱亚平、李建正负担。本判决为终审判决。审判员  鲍刚二〇二〇年十月二十一日法官助理李健伟书记员程玉