湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初10121号原告：赵青霞，女，1968年12月7日出生，汉族，住址武汉市江汉区，委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：程保国(系原告赵青霞之夫)，住址武汉市江汉区。被告：杨东强，男，1966年8月18日出生，汉族，住址武汉市江岸区，被告：武汉新纪元地产集团有限公司，住所地武汉市江汉区常青路航侧村万国花园（万景国际）7座19层1号。法定代表人：杨东强。委托诉讼代理人：陈敏婕，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李忠，北京大成（武汉）律师事务所律师。被告：武汉新纪元物业发展有限公司，住所地武汉市江岸区大智街保成路118号。法定代表人：魏贤俊，经理。委托诉讼代理人：陈敏婕，北京大成（武汉）律师事务所律师。原告赵青霞诉被告杨东强、武汉新纪元地产集团有限公司（以下简称新纪元地产公司）、武汉新纪元物业发展有限公司（以下简称新纪元物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。赵青霞及其委托诉讼代理人程保国、邓琛，新纪元地产公司的委托诉讼代理人陈敏婕、李忠，新纪元物业公司的委托诉讼代理人陈敏婕到庭参加诉讼。杨东强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赵青霞向本院提出诉讼请求：1、杨东强、新纪元地产公司、新纪元物业公司共同向赵青霞退还购房款人民币12800000元；2、杨东强、新纪元地产公司、新纪元物业公司承担延期支付利息，按照年利率6%（从2017年11月7日计算至实际清偿之日为止）；3、杨东强、新纪元地产公司、新纪元物业公司共同承担本案全部诉讼费用。事实及理由：赵青霞于2017年5月10日到2017年11月7日期间，陆续向杨东强支付了共计12800000元商铺购房款。杨东强系新纪元地产公司的法人代表，新纪元物业公司系收款收据的出票人。赵青霞并未签订书面的购房合同，且杨东强同赵青霞口头约定购买武汉市贺家墩村C地块城中村综合改造建设项目，编号K7地块3#楼一层7，8，9，10，11，12，13，14号商铺。赵青霞在陆续支付了商铺购房款后，杨东强、新纪元地产公司、新纪元物业公司随即联系不上，并且赵青霞至今也没签订合法有效的购房合同。约定的商铺至今还未建成，并且在房地部门也没有备案登记。双方之间虽然有口头的购房意思表示，但该意思表示内容不明确，履行方式不确定，履行标的不存在，无法履行。杨东强为实际收款人，且是新纪元地产公司100%的控股股东，应认定为共同收款方。新纪元物业公司在向赵青霞出具的收据上盖章，应视为对该购房款的连带保证，同样负有还款义务。综上，赵青霞诉至法院，请求依法判令杨东强、新纪元地产公司、新纪元物业公司共同向赵青霞返还购房款。杨东强书面答辩称：1、赵青霞向杨东强支付12800000元是用于购买福星惠誉常青置业有限公司开发的楼盘的商铺。新纪元地产公司与湖北福星惠誉常青置业有限公司签订有《定向开发协议（团购）》，可以指定第三方购买协议中约定的商铺。2、杨东强收取12800000元的款项是基于其新纪元地产公司法定代表人的身份，并且杨东强承诺由公司协助赵青霞办理后续商铺买卖合同的签订事宜，因此对应的商铺买卖事宜应由新纪元地产公司与赵青霞办理。3、赵青霞与杨东强约定购买的商铺，目前尚未对外出售，该商铺买卖的约定仍然可以履行。赵青霞向杨东强支付12800000元是用于购买新纪元地产公司与湖北福星惠誉常青置业有限公司团购的商铺之用，该款项的支付不存在无效一说，新纪元地产公司也可以协助赵青霞与湖北福星惠誉常青置业有限公司签订所购买的商铺合同，故赵青霞请求返还款项的请求不应得到支持，请求驳回其诉讼请求，并继续履行赵青霞与新纪元地产公司购买商铺的约定。新纪元地产公司辩称：1、新纪元地产公司与赵青霞约定购买商铺的事实真实有效。赵青霞提交的《定向开发协议（团购）》是真实存在的，新纪元地产公司作为湖北福星惠誉常青置业有限公司持股39%的大股东，具有优先购买K7地块整体底商的权利，因此新纪元地产公司有权也有能力向赵青霞出售商铺。2、杨东强的收款行为系代表新纪元地产公司的意志。3、新纪元地产公司与赵青霞约定的商铺买卖可继续履行。本案中涉及的K7地块3#一层7、8、9、10、11、12、13、14号商铺均未对外开始公开销售，湖北福星惠誉常青置业有限公司于2019年9月9日向新纪元地产发函《关于签订贺家墩K5地块及K7地块商铺买卖合同的催告函》以及贺家墩K7地块3#楼房屋出售明细可以作证，新纪元地产公司与赵青霞约定的商铺买卖合同可继续履行。综上，新纪元地产公司认为赵青霞与新纪元地产公司约定的商铺买卖事项是双方的真实意思表示且合法有效、具有可履行性，赵青霞认为杨东强的收款行为无效无事实和法律依据，对于有效且可继续履行的合同，新纪元地产公司没有返还购房款的义务。新纪元物业公司辩称：1、新纪元物业公司不应承担返还欠款义务。本案房屋买卖合同的履行主体系赵青霞和新纪元地产公司，新纪元物业公司不承担向赵青霞支付交付房屋的义务。新纪元物业公司虽然向赵青霞出具收据，但收据对应的款项赵青霞并未支付给新纪元物业公司，因此新纪元物业公司不承担向赵青霞返还欠款的义务。2、新纪元物业公司不用与其他被告向赵青霞承担钱款返还的连带责任。新纪元物业公司、新纪元地产公司、杨东强系三个不同的独立的法律主体，三者之间不存在法律规定的连带还款责任的事实依据。新纪元物业并非赵青霞与新纪元地产之间房屋买卖合同关系的参与者，也未就合同履行向赵青霞提供过保证或其他任何形式的担保，因此新纪元物业公司对于赵青霞请求返还款项不承担连带责任。请求驳回赵青霞的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年5月10日至2017年10月13日，赵青霞及其丈夫程保国共分11次向杨东强个人账户转账12800000元，双方口头约定以上款项为赵青霞向新纪元地产公司购买贺家墩村C地块城中村改造建设项目K7地块3#楼一层7、8、9、10、11、12、13、14号商铺的总价。2017年11月7日，新纪元物业公司向赵青霞出具《收据》，收款事项载明“远洋项目K7地块商铺房款”。另查明，2017年5月22日，湖北福星惠誉常青置业有限公司与新纪元地产公司签订《定向开发协议（团购）》，双方约定新纪元地产公司自愿认购湖北福星惠誉常青置业有限公司开发的武汉市贺家墩村C地块城中村综合改造建设项目8处房屋，该房屋建筑面积约8395.35平方米，总价款为255762600元，该房屋用途为商业。《定向开发协议（团购）》附件二《房源信息表》中，包含K7地块3#楼整体底商。2019年9月9日，湖北福星惠誉常青置业有限公司向新纪元地产公司发出《关于签订贺家墩K5地块及K7地块商铺买卖合同的催告函》，告知新纪元地产公司双方签订的《定向开发协议（团购）》中，新纪元地产公司订购的商铺已经具备销售条件，可以签署商品房买卖合同，要求新纪元地产公司在收到函件后到湖北福星惠誉常青置业有限公司签订K7地块3#、6#、9#整体底商及K5地块5#13号铺、4#11号铺、4#6号铺的《商品房买卖合同》及补充协议等相关文件，并自筹资金按《商品房买卖合同》约定付款。如超过15日未签订商品房买卖合同及补充协议等相关文件的，视为新纪元地产公司放弃订购K7地块3#、6#、9#楼整体底商及K5地块5#13号铺、4#11号铺、4#6号铺，湖北福星惠誉常青置业有限公司将就前述商铺另行对外销售。本院认为，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，赵青霞与新纪元地产公司虽就贺家墩村C地块城中村改造建设项目K7地块3#楼一层7、8、9、10、11、12、13、14号商铺达成了口头协议，但并未签订书面合同，也未就商铺买卖的具体内容达成一致，双方之间未形成商品房买卖合同关系。新纪元地产公司与湖北福星惠誉常青置业有限公司之间签订的《定向开发协议（团购）》，仅约定了新纪元地产公司与湖北福星惠誉常青置业有限公司的权利义务，并未约定新纪元地产公司可以将商铺出售给他人，也未约定出售给他人时，如何办理相关手续。根据新纪元地产公司提供的《关于签订贺家墩K5地块及K7地块商铺买卖合同的催告函》，湖北福星惠誉常青置业有限公司要求新纪元地产公司依据《定向开发协议（团购）》中约定的商铺办理商品房买卖手续，但新纪元地产公司并未提交证据证明其办理了商品房买卖手续，也未提交证据证明其可以协助赵青霞与湖北福星惠誉常青置业有限公司办理商品房买卖手续。综上，赵青霞与新纪元地产公司之间的商品房买卖合同不成立，新纪元地产公司要求继续履行合同的主张不能成立，则新纪元地产公司应返还赵青霞已经支付的12800000元及延迟支付的利息。关于延迟支付的利息，因赵青霞与新纪元地产公司之间并未约定商铺的交付时间，且湖北福星惠誉常青置业有限公司于2019年9月9日通知新纪元地产公司15日内办理相关商品房买卖手续，故延迟支付的利息自2019年9月25日开始按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2019年9月发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止。关于杨东强是否应对上述需返还的款项及延迟支付利息承担连带责任的问题，根据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，杨东强认可其个人收取了应由公司收取的款项，导致了财产混同，损害了债权人利益，杨东强应对新纪元地产公司应返还的款项及需支付的利息承担连带责任。关于新纪元物业公司是否应对上述需返还的款项及延迟支付利息承担连带责任的问题，庭审中，新纪元物业公司认为杨东强对新纪元地产公司及新纪元物业公司均有决策权，所以开具收据比较随意，但并未提交证据证明新纪元物业公司与本案无任何关联，则新纪元物业公司应对新纪元地产公司应返还的款项及需支付的利息承担连带责任。综上，根据根据《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉新纪元地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵青霞返还12800000元；二、被告武汉新纪元地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵青霞支付延期返还款项的利息（利息以12800000元为基数，自2019年9月25日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2019年9月发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；三、被告杨东强对上述判决主文第一、二项确定的被告武汉新纪元地产集团有限公司支付义务承担连带责任；四、被告武汉新纪元物业发展有限公司对上述判决主文第一、二项确定被告武汉新纪元地产集团有限公司支付义务承担连带责任；五、驳回原告赵青霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98600元，保全费5000元，共计103600元，由被告杨东强、武汉新纪元地产集团有限公司、武汉新纪元物业发展有限公司负担（原告赵青霞已将上述款项支付至本院，被告杨东强、武汉新纪元地产集团有限公司、武汉新纪元物业发展有限公司随上述应付款项一并支付给原告赵青霞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  梅小丽人民陪审员  谢卫东人民陪审员  余 静二〇二〇年十月十三日书 记 员  柯 锴