吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终2113号上诉人（原审原告）：侯玉范，男，1957年9月18日出生，汉族，农民，住吉林省蛟河市里委托诉讼代理人：孙立波，吉林三保律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙俊珍，男，1962年2月19日出生，汉族，农民，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：汤峰，吉林寒松律师事务所律师。上诉人侯玉范因与被上诉人龙俊珍合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人侯玉范及其委托诉讼代理人孙立波，被上诉人龙俊珍及其委托诉讼代理人汤峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯玉范上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除侯玉范与龙俊珍之间的房屋买卖合同，龙俊珍返还侯玉范购房款73万元；3.龙俊珍承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院将违章建筑作为房屋买卖合同标的是错误的。经侯玉范申请，一审法院调查，诉争房屋至今不具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》的规定，诉争房屋应当认定为违章建筑。龙俊珍认为侯玉范购房时知道诉争房屋不能办理不动产证应当予以证明。而自侯玉范提交的录音中，龙俊珍多次承诺能办理房屋所有权证，证明龙俊珍没有告知侯玉范房屋不能办理不动产证，也证明至侯玉范本次起诉前，龙俊珍还在隐瞒诉争房屋不能办理不动产证的事实。因此，一审法院将违章建筑认定为双方买卖合同的标的明显违反法律规定。二、一审法院认定侯玉范明知诉争房屋不能办理房屋所有权证而购买诉争房屋错误。三、龙俊珍答辩所述事实错误。不能作为侯玉范明知房屋不能办理房屋所有权证而购买的事实认定。2013年7月13日签订的四方协议与本案无关，因龙俊珍欠付侯玉范木材款不能给付，为了保证付款才签订四方协议，由丰源粮油公司及杜二京督促其付款。后该协议未能履行，侯玉范无奈才购买的房屋。侯玉范与杜二京之间购买的房屋与本案的涉案门市无关，侯玉范在本案中没有主张解除住宅合同。而侯玉范在购买住宅时也不知道该房不能办理不动产证。欠据不是李波代签，房屋是由开发商抵顶给龙俊珍的。房屋也是由龙俊珍直接交付给侯玉范的。四、一审法院驳回侯玉范的诉讼请求错误。法律规定，房屋所有权证是房屋所有权的唯一证明。本案中，因龙俊珍没有告知诉争房屋不能办理房屋不动产证并隐瞒不能办理的事实，致侯玉范购买房屋后不能取得房屋所有权，购买房屋的目的不能实现，本案诉争合同应当解除。诉争房屋交付房款后，侯玉范已无流动资金，取得不动产证办理商业贷款增加流动资金更是购买房屋的合同目的，因诉争房屋不能办理不动产证，致购房的目的不能实现，诉争合同也应当解除。一审法院以侯玉范继续付款和与龙俊珍达成调解作为认定侯玉范明知诉争房屋不能办理不动产证的依据错误。2015年10月9日，双方达成房屋买卖合同时，龙俊珍拖欠侯玉范木材款近37万元多年没有给付，且龙俊珍没有切实可信的能力给付欠款，侯玉范迫于无奈，在龙俊珍的提议下同意购买诉争房屋。龙俊珍对房屋价格予以降低50,058元，占总房款81万元的6.18%，还不抵拖欠木材款多年的利息，并不是侯玉范贪图诉争房屋的低价。购买房屋不是侯玉范的本意。2015年10月，诉争房屋刚刚建成，侯玉范作为没有法律意识和查询能力的农民，根本没有能力知道诉争房屋不能办理不动产证，只是简单认为购房办房照是普通道理。一审法院在没有任何书面证据证明侯玉范在购房时知道不能办理不动产证的情况下，认定侯玉范在购房时知道不能办理不动产证都是主观认识，并没有任何书面证据予以支持。请二审法院支持侯玉范的上诉请求。龙俊珍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。2015年10月9日侯玉范出具欠据时，双方当事人对房屋状态都很明确，用木材抵顶房款是双方当事人的真实意思表示，对剩余购房款双方在法院达成调解协议也是双方真实意思表示。侯玉范明知抵账房屋不能办理不动产证，况且其一直在该抵账房屋内居住。抵账房屋的价格也是当事人双方协商一致确定的价格，是双方真实意思表示并不违反法律、法规禁止性规定。该房屋并不是侯玉范在房地产开发公司购买的房屋而是以木材抵账形式取得的房屋，能不能办理不动产证也不影响该欠据的效力。侯玉范没有向龙俊珍给付过购房款，只是用木材冲抵购房款，不应该出现龙俊珍返还购房款的事实。一审中龙俊珍提供测绘报告证明天北镇天江小区4号楼、5号楼进行了测绘，涉案房屋不是违章建筑，能够办理不动产证，只是开发商缺少资金，办理不动产证只是时间问题。现在天江名苑小区1-3号楼已办理不动产证。一审龙俊珍提供的土地登记申请表能够标明蛟河市天北供销合作社开发的天江名苑小区经审查用地面积合法属国家所有，同意长期使用并由蛟河市土地管理局盖章审批，证明该建筑不是违章建筑，是合法建筑。双方签订的房屋买卖合同也就是欠据合法有效，请二审法院驳回上诉，维持原判。侯玉范向一审法院起诉请求：1.要求解除侯玉范与龙俊珍之间的房屋买卖合同；2.要求龙俊珍返还购房款73万元；3.龙俊珍承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2013年7月13日，龙俊珍出具欠据一份，载明侯玉范欠付木料款368,630元。2015年10月9日，侯玉范出具欠据一份，载明：龙俊珍欠侯玉范木涉案门市房顶欠木方款还账，现侯玉范欠龙俊珍房款40万元，明年一年内用木材顶替欠款。同日，侯玉范取得案涉房屋的钥匙，并实际占有使用至今。出具欠据后，侯玉范陆续用木材抵顶房款给付龙俊珍部分房款。2019年11月6日，龙俊珍提起民事诉讼，要求侯玉范立即给付剩余房款120,572.42元。2019年11月18日，蛟河市人民法院作出（2019）吉0281民初3127号民事调解书，协议如下：侯玉范于2020年5月30日前一次性给付龙俊珍房款4万元；于2020年8月30日前一次性给付龙俊珍房款3万元。经法庭调查，龙俊珍自认其通过抵顶工程款取得涉案门市房。另查明，蛟河市天江名苑小区5号楼，至今不具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。一审法院认为，侯玉范主张其涉案门市房不能办理不动产权证的情况，请求解除侯玉范与龙俊珍之间的房屋买卖合同（即2015年10月9日侯玉范出具的欠据一份）的诉讼请求，一审法院不予支持，理由如下：（一）2015年10月9日，侯玉范出具欠据时当事人对该房屋的状态均应明确，亦系当事人的真实意思表示。同日，侯玉范取得案涉房屋，占有、使用至今，并一直用木材抵顶房款给付龙俊珍部分房款。对剩余购房款，侯玉范与龙俊珍达成调解分期给付；（二）侯玉范河主张案涉房屋不能办理不动产权证。商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中侯玉范用木材抵顶房款取得案涉房屋，侯玉范出具欠据时，该房屋的状态当事人均明确，且抵账房屋的价格也是经协商后确定的，系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定。本案并非侯玉范在开发商处购买商品房，可否办理不动产权证并不影响抵账协议即欠据的效力。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”侯玉范的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出判决：驳回侯玉范的诉讼请求。案件受理费5550元，由侯玉范负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，侯玉范与龙俊珍就涉案房屋达成以房屋抵顶木材款，另就差额房款由侯玉范出具欠据，同时欠据亦载明：“明年一年内用木材顶替欠款”。即双方实际系以“房”抵“木材款”，并非由侯玉范实际购买诉争房屋。而反观“欠据”中内容，双方并未约定由侯玉范负责办理涉案房屋不动产权证，侯玉范所举录音亦不能证明双方约定由龙俊珍负责办理案涉房屋不动产证。而在侯玉范占有使用房屋多年，龙俊珍起诉要求侯玉范支付房款时，在一审法院主持调解下，双方亦未提及由侯玉范负责办理涉案房屋不动产证一事，故现龙俊珍以涉案房屋无法办理不动产权证为由，要求解除合同、返还房款依据不足，一审法院不予支持侯玉范的诉讼请求正确，应予维持。关于侯玉范主张涉案房屋为违章（法）建筑，无法办证一节，违章（法）建筑的认定，属于国家有关行政机关的职权范围，现侯玉范未举证证明就涉案房屋已被认定为违章（法）建筑，对该意见，本院不予采纳。综上所述，侯玉范的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,100元，由侯玉范负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张艺凡审判员  郝振翔二〇二〇年十月十三日书记员  聂 力