福建省宁德市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽09执异125号 异议人（案外人）：宁德市旌展贸易有限公司，住所地福建省福安市阳头富阳路电机电器市场SZ-205号二层，统一社会信用代码91350981666874978M。 法定代表人：余幼梅。 委托代理人：余幼芳，福建韩诚律师事务所律师。 申请执行人：兴业银行股份有限公司福安支行，住所地福建省福安市解放路23号，组织机构代码70530506-6。 负责人：林高斌，行长。 被执行人：福建兴诚进出口贸易有限公司，住所地福建省福安市城南街道金山商贸大厦C幢502单元，组织机构代码671944267-2。 法定代表人：余晓华。 被执行人：福建申宏电机有限公司，住所地福建省福安市赛岐开发区工业园区大留片104国道边（福建巨龙电机有限公司内），组织机构代码77065625-X。 法定代表人：叶优。 被执行人：福建省华兴汽车配件有限公司，住所地福建省福安市城关新华南路54号，组织机构代码15760939-1。 法定代表人：余晓晖。 被执行人：福安市佳宇电机厂，住所地福建省福安市秦溪洋工业园区，组织机构代码77537092-0。 法定代表人：李名旺。 被执行人：林春发，男，1977年10月1日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：余晓华，男，1977年3月24日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：蔡铃声，男，1964年6月17日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：余晓晖，男，1979年11月9日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：陈音，女，1983年1月31日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：李玉辉，男，1967年10月1日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：余晓燕，女，1970年5月10日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：叶优，男，1978年01月21日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被执行人：林永生，男，1963年02月15日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：蔡祖容，男，1969年9月2日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：谢靖平，女，1978年1月31日出生，汉族，住福建省福安市。 本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司福安支行（以下称兴业福安支行）与被执行人福建兴诚进出口贸易有限公司、福建申宏电机有限公司、福建省华兴汽车配件有限公司、福安市佳宇电机厂（以下称佳宇电机厂）、林春发、余晓华、蔡铃声、余晓晖、陈音、李玉辉、余晓燕、叶优、林永生、蔡祖容、谢靖平金融借款合同纠纷一案中，案外人宁德市旌展贸易有限公司（以下称旌展公司）向本院提出书面异议，本院受理后于2019年12月24日作出（2019）闽09执异86号执行裁定，驳回旌展公司的异议申请。旌展公司不服该异议裁定，向福建省高级人民法院申请复议，福建省高级人民法院作出（2020）闽执复22号执行裁定，指令本院对旌展公司的异议申请进行审查。本院于2020年8月31日立案后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人旌展公司称，其与佳宇电机厂之间签订合法有效的租赁合同，其对涉案房产享有租赁权，请求中止要求案外人腾房、停水、停电等强制措施，并在（2017）闽09执212号公告中披露涉案房产已经存在租赁关系的事实，在拍卖、变卖后阻止向买受人移交涉案房产。事实与理由：一、双方于2013年6月10日签订《厂房租赁合同》，约定佳宇电机厂将位于福安市城区工业房地产一层1765平方租赁其使用，租赁期限为20年，自2013年6月10日至2033年6月10日止，第一年到第三年的年租金275340元，第四年到第十年租金按市场价另订，现由其实际投入使用，所以案外人在2013年6月10日至2033年6月10日间对涉案房产是合法占有、使用的。二、2015年1月20日，佳宇电机厂将该厂房作为抵押物抵押给申请执行人兴业福安支行。因此，本案是租赁在先，抵押在后，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国担保法》第四十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，在设定抵押权前成立的租赁权不受物权变更的影响，案外人有权继续占有、使用该厂房，并根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，阻却向买受人移交涉案房产。三、案外人对涉案房产有优先购买权，根据《中华人民共和国合同法》二百三十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。案外人有权要求在处置租赁物时应对租赁关系予以公开披露，保障承租人的知情权、优先购买权和参与竞价权。综上所述，为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条之规定，特提起执行异议。为此，案外人提供以下证据证实其主张：证据一、《旌展公司营业执照》《法定代表人身份证明》《法定代表人余幼梅身份证》，证实旌展公司作为案外人的主体资格及该公司法定代表人为余幼梅；证据二、佳宇电机厂与余幼梅于2013年6月10日签订的《厂房租赁合同》，证实涉案房产抵押前已出租给案外人，租赁期限自2013年6月10日至2033年6月9日止，以及租金的计算与支付方式；证据三、佳宇电机厂与余幼梅于2018年3月10日签订的《厂房租赁补充协议》，证实案外人已支付租金至2023年3月9日共计90万元；证据四、房租水电费交款明细表及银行流水，证实案外人已于2013年5月起承租涉案厂房，并合法占有、使用至今，且按合同约定支付租金至2023年3月9日；证据五、佳宇电机厂法定代表人李名旺与其前妻郭碧梅开具给莫增平交纳水电费的收款收据及本院在张贴查封公告时拍摄的照片，证实案外人从签订租赁合同之后一直使用涉案厂房至今；证据六、旌展公司出具的亲属关系说明、福安市城阳镇上沃村委会的证明、莫景秋出具的说明函、莫增平与余幼梅结婚证、佳宇电机厂营业执照与法定代表人身份证、李名旺与郭碧梅离婚证与离婚协议、吴庭清与李招姿结婚证等，证明案外人提交的银行流水中收付款双方当事人的身份及之间的关系，证实案外人已按要求支付租金、水电费。 本院查明，申请执行人兴业福安支行与被执行人福建兴诚进出口贸易有限公司、福建申宏电机有限公司、福建省华兴汽车配件有限公司、佳宇电机厂、林春发、余晓华、蔡铃声、余晓晖、陈音、李玉辉、余晓燕、叶优、林永生、蔡祖容、谢靖平金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2016）闽民初329号民事判决已经发生法律效力，被执行人未履行生效判决确定的义务，本院依法立案并于2017年2月16日查封佳宇电机厂名下位于福安市城区工业房地产，又于2017年11月30日现场张贴《查封公告》，该公告告知：“……本院将启动评估拍卖程序，上述房产使用人应于二个月内自行搬迁并腾空查封对象。上述房产有租赁的，承租人应于公告之日起三日内向本院申报，逾期视为无租赁。”之后，本院于2019年10月21日再次张贴《公告》，要求涉案房地产使用人自行搬迁腾房，将于公告张贴之日起10日后对涉案房地产采取停水、停电措施。 另查明，案外人与佳宇电机厂于2013年6月10日签订《厂房租赁合同》，约定案外人租赁佳宇电机厂名下位于福安市城区城阳秦溪洋工业园区1765平方米的厂房，租赁期限自2013年6月10日至2033年6月9日；案外人与佳宇电机厂于2018年6月10日签订《厂房租赁补充协议》，约定租金计算至2023年3月9日为90万元一次性付清；案外人提供的银行流水证明案外人于2013年5月24日起至2020年1月13日止向佳宇电机厂转账59次（分别通过案外人的法定代表人余幼梅的丈夫莫增平、莫增平的堂弟莫景秋、余幼梅的儿子莫杰杰账户向佳宇电机厂的法定代表人李名旺、李名旺的前妻郭碧梅、李名旺的姐夫吴庭清、郭碧梅的弟弟郭立兴的账户转账），用于支付租金、水电费用。 还查明，兴业福安支行与佳宇电机厂于2015年2月5日签订《最高额抵押合同》，约定抵押物为佳宇电机厂提供的福安市城区、2幢厂房。 本院认为，被执行人未履行生效判决确定的义务，本院依法查封并处置被执行人佳宇电机厂名下的不动产并无不当。案外人旌展公司作为承租人仅享有阻止租赁物交付的请求权，且该请求权的享有必须是租赁合同签订于查封之前或抵押权设立之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签认合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，对案外人旌展公司提出中止腾房、停水、停电强制措施及带租拍卖的异议请求主要审查以下三个要件，一是案外人旌展公司与被执行人佳宇电机厂是否签订合法有效的书面租赁合同，并按约支付租金；二是案外人旌展公司是否合法占有并使用涉案不动产；三是案外人旌展公司与被执行人佳宇电机厂之间的租赁关系是否成立于人民法院查封之前。本案案外人旌展公司提供的证据可以证实其在人民法院查封之前与佳宇电机厂签订书面租赁合同，并按合同约定履行交纳租金的义务，且实际占有使用涉案不动产，其对涉案不动产的租赁权符合上述要件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，本案涉案不动产虽系申请执行人的抵押财产，但该抵押权设立在本案租赁关系成立之后，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押财产的受让人继续有效。因此，鉴于本案案外人旌展公司对涉案不动产的租赁权设立在抵押权和法院查封之前，可以排除本院强制交付与停水、停电等强制执行措施，其异议主张可予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 案外人请求带租拍卖的异议成立，中止本院对案外人占有的涉案不动产采取的强制腾房、停水、停电执行措施。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 邱立森 审 判 员 崔龙生 审 判 员 兰子君 二〇二〇年十月十四日 法官助理 林 滢 书 记 员 黄孟英 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条【抵押权和租赁权关系】订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。