河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初14220号原告（反诉被告）于惠美。委托代理人张廷廷，河南程功律师事务所律师。被告（反诉原告）冯明领。委托代理人路中立，河南昊隆律师事务所律师。委托代理人阴东东，河南昊隆律师事务所律师。被告郑州弘准房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人王川，总经理。委托代理人王长兴，河南德慧律师事务所律师。原告（反诉被告）于惠美（以下简称原告）诉被告（反诉原告）冯明领（以下简称被告）、郑州弘准房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于惠美及其委托代理人张廷廷，被告冯明领委托代理人阴东东，被告郑州弘准房地产经纪有限公司委托代理人王长兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告出于购买房屋的想法，在向被告郑州弘准房地产经纪有限公司陈述其已有一套房产的相关情况后，被告知可以购买二套房，并于2019年5月2日，原、被告三方签订《房屋买卖合同》，签订当日支付中介费4万元。2019年7月16日支付购房款3万元以及代办费。后经多次沟通，被告郑州弘准房地产经纪有限公司未能按照其承诺为原告购买房屋，并于2019年9月27日退回其中介服务费，但购房款3万元却迟迟未能退还，并声称已转账被告冯明领。现因被告弘准房地产经纪有限公司的行为致使双方签订合同的目的不能实现。故原告诉至法院，请求判令：1、原被告于2019年5月2日签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告向原告返还房款30000元及利息（利息以30000元为基数，自2019年7月17日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日计算至实际清偿本息之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告冯明领辩称，一、原被告双方于2019年5月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效。2019年5月2日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定。原告并未提供证据证明本案合同的签订存在无效的情形。本案被告与原告作为成年人，应对自己签署的合同负相关法律责任。根据《合同法》第五十二条:有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。显然，本案所涉合同并不符合上述规定。二、本案合同未能顺利履行系原告造成，其要求返还30000元及利息的请求应予以驳回。首先，本案中，合同未能正常履行系原告及原告指定的人（闫涛）未完成贷款审批造成，被告能够提供证据证明被告一直积极配合办理手续，不存在违约行为。其次，原告在未完成贷款审批的情况下要求郑州市弘准房地产经纪有限公司退还中介费行为已明确表明其终止履行合同义务。符合合同法一方以其行为明确表明不履行合同义务或其他违约行为，导致合同目的不能实现，被告有权要求原告承担违约责任并赔偿损失。综上所述，原告在其违约的情况下恶意诉讼，望贵院在查明案件事实情况下，依法予以驳回被告的诉讼请求。被告郑州弘准房地产经纪有限公司辩称，一、案涉合同合法有效，根据合同法第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效；合同法第第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。结合本案，三方所签订的房屋买卖合同不存在无效情形，案涉合同合法有效。二、被告没有返还房款的基本依据和法律事实本案中，原告所支付的购房款支付给了本案被告冯明领，被告并未收取，不应作为返还主体，且原告所主张利息部分，也是基于购房款3万元本金为基础而产生，因此，被告同样不应成为赔偿主体。被告所收取的佣金、代办费早已经在2019年9月就已经退还给原告，没有退还其他任何费用的事实依据，其他非被告收取非佣金部分的费用，即使退还并赔偿利息损失，也应由收款方进行。合同签订前后及履行过程中，被告不存在任何违背合同法425条规定的故意欺骗隐瞒等违法行为，因此，原告要求被告承担购房款的返还义务及利息损失，于法无据；合同履行中，由于原告自身原因导致无法办理贷款手续，作为居间方的被告，不存在任何过错，同时还能在合同法424、426条明文规定被告可以收取佣金的情况下而将佣金返还给原告，已经完全尽到了居间方应尽义务。总上，原告对于被告的诉请，无事实及法律依据，请求依法驳回对被告的诉请。被告冯明领（反诉原告）反诉称，原告于2019年5月2日向被告购买位于郑州市金水区××楼××房产,双方通过21世纪不动产签署房屋买卖合同，合同约定原告以280万元购买被告该处房屋，原告应于合同签订时支付定金、佣金及代办费共计人民币6万元，并约定双方任何一方违约导致合同不能履行的，支付违约金6万元。合同签署后,原告向中介支付定金、佣金及代办费共计6万元，后因原告一直未能通过贷款资质审核，导致合同迟迟无法履行。原告明确表示不购买房屋后，导致被告最终才于2020年4月以265万元价款将该房售出，因原告违约的原因，使被告损失15万元。综上,原告违背诚实信用原则,已构成违约，同时又因延迟交易造成被告的房屋交易15万元损失。被告（反诉原告）请求判令：1、解除双方房屋买卖合同；2、原告支付违约6万元；3、原告赔偿被告经济损失15万元；4、本案诉讼费用、律师费由原告承担。原告针对被告的反诉辩称，对于本案被告冯明领要求解除《房屋买卖合同》一事，原告认为该合同属于无效合同，应予以确认无效。原告完全是出于买房的意向，向郑州弘准房地产经纪有限公司咨询，并告知其自身的情况，郑州弘准房地产经纪有限公司根据其专业知识告知原告可以购买房屋。且在签订合同前，原告也将其自身情况告知被告冯明领后，三方于2019年5月2日签订《房屋买卖合同》。但后期郑州弘准房地产经纪有限公司告知原告，后弘准公司告知因原告无法办理贷款，需要更换贷款主体，即使更换后，郑州弘准房地产经纪公司依然没有解决贷款问题，导致合同无法继续履行，并退回佣金。在合同签订前，原告于惠美已经将自身情况如实告知郑州弘准房地产经纪有限公司以及冯明领，其两方均是知情的，在合同无法继续履行的情况下，郑州弘准公司已经按照《房屋买卖合同》约定将佣金如数退还。被告冯明领要求答辩人支付违约金6万元，无事实与法律依据，应予以驳回。首先，原告购买房屋出于真实意愿，在向郑州弘准房产经纪有限公司咨询时，也已将自身详细情况全部告知，且在签订《房屋买卖合同》前，也将自身全部情况向被告进行了告知，因此，对于被告以及郑州弘准房地产经纪有限公司对原告的情况是完全知情的，原告不存在违约行为。其次，因签订合同前，原告将其自身情况均向被告冯明领及郑州弘准房地产经纪有限公司予以说明，以至于合同签订后，弘准房地产经纪公司仅要求原告支付购房佣金，并未要求原告支付购房定金，只是后来因被告冯明领急用钱，又以支付宝转账的方式通过业务员张晨光支付3万元购房款的事实。另，案涉合同第六条及第十六条之约定，三方在签订合同时，被告弘准公司有如实告知的义务，且若原告或被告违约，该佣金均不予退还等约定，但因郑州弘准房地产经纪有限公司在履行过程中构成违约，已经于2019年9月27日将原告交付的佣金如数退还。三、原告于惠美为了买房，也已经将配偶名下的房屋加急出售，但是因为郑州弘准房地产经纪有限公司未如实告知导致合同签订后却无法实现，且被告售卖房屋系其行使房屋处分权，也是自愿的行为，不能因此要求原告承担售卖房屋差价的赔偿责任。四、本案合同无法继续履行，追究其根本原因并不是原告所导致，而是郑州弘准房地产经纪有限公司未履行如实告知义务所导致，因此，关于被告要求原告承担律师费及诉讼费的请求，于法无据。综上，原告自始至终不存在隐瞒自身购房情况的事实，且冯明领也知情，郑州弘准房地产经纪有限公司作为专业的中介机构，在明知原告无法购买房屋的情况下，径行要求签订《房屋买卖合同》，以致于案涉合同无法履行，作为中介公司的郑州弘准房地产经纪有限公司已经将原告的佣金如数退还，以足以说明其构成违约的事实。因此，被告冯明领要求原告支付违约金、赔偿损失及律师费的诉求，无任何事实依据及法律依据，恳请贵院依法驳回被告冯明领的诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告为支持其本诉诉讼请求和反诉答辩意见，向本院提交以下证据：1、《房屋买卖合同》一份、佣金付款记录一份；2、支付宝转账电子回单3张、工商银行历史明细清单一份；3、中国工商银行股份有限公司历史明细清单一份；4、录音2份（附光盘及文字版）；5、《房屋买卖合同》复印件一份。被告冯明领为支持其反诉诉讼请求和本诉答辩意见，向本院提交以下证据：1、《房屋买卖合同》一份；2、微信聊天截图5页；3、《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》一份；4、转账记录2页；5、委托代理合同及发票各一份；6、中国工商银行电子回单一份；经审理查明：2019年5月2日，原告（作为买方）与被告冯明领（作为卖方）、被告郑州弘准房地产经纪有限公司（作为居间方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定，被告冯明领拥有位于金水区××楼××号的房屋，房屋所有（共有）权证书号为1601249701号，被告冯明领以购买的方式取得房屋所有权，契税缴纳已满2年，以家庭为单位非被告冯明领唯一住房，产权变更过户手续办理时需缴纳个人所得税，房屋建筑面积为128.81平方米。原告自愿购买被告冯明领上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议。原告与被告冯明领经协商一致，同意本合同项下房屋及其配套设施的总价款为280万元，此价格下包含该房屋的相关配套设施有电视、冰箱、洗衣机各一台、空调柜机一个、空调挂机2台、床2张、衣柜1组、沙发1组，餐桌1个、餐椅4把、整体厨房、整体卫生间及整体固定装修保持不变。原告应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费共计6万元，其中佣金及代办费39200元，余额作为被告郑州弘准房地产经纪有限公司代被告冯明领保管的购房定金，被告冯明领同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由被告郑州弘准房地产经纪有限公司代为保管。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现三方已经签订房屋买卖合同，原告应向被告郑州弘准房地产经纪有限公司支付佣金39200元。在合同履行过程中，如因原告、被告冯明领任意一方违约或双方违约而导致本合同解除、终止履行，或原告与被告冯明领双方协商解除本合同，被告郑州弘准房地产经纪有限公司不承担佣金返还责任，非违约方所受佣金损失由违约方承担同等数额的赔偿责任。原告与被告冯明领同意共同委托被告郑州弘准房地产经纪有限公司代为办理房屋交易贷款和过户手续，并商定于签订本合同时，由原告向被告郑州弘准房地产经纪有限公司支付代办费2000元。该房屋处于抵押状态，被告冯明领保证自本合同签订后的30个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时，原告应于还款现场向被告冯明领支付解押款75万元（解押款冲抵房款），专用于被告冯明领办理解押事宜，剩余解押款由被告冯明领自行筹集。被告冯明领于收到上述款项后10个工作日内办理完毕抵押登记注销手续。原告与被告冯明领同意使用按揭贷款的付款方式。原告选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，原告与被告冯明领于签订本合同30个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。原告与被告冯明领任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金6万元。被告冯明领违约致使房屋买卖合同不能履行的，应双倍返还原告交付的定金，并赔偿原告包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。原告违约致使房屋买卖合同不能履行的，其无权要求返还定金和已交付的佣金，并承担被告冯明领由此产生的其他经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费。原告与被告冯明领双方协商约定：被告冯明领同意原告将该房屋写到指定的第三方名下，被告冯明领承担该房屋交易中所产生的差额个税，原告承担该房屋交易中所产生的契税、不动产登记费、印花税及银行费用。合同还对其他事项进行了约定。同日，原告向被告郑州弘准房地产经纪有限公司支付4万元。2019年7月16日，原告向被告郑州弘准房地产经纪有限公司支付购房定金3万元。2019年9月27日，郑州弘准房地产经纪有限公司向原告退还佣金4万元。另查明，1、就本案纠纷，被告冯明领与河南昊隆律师事务所签订《委托代理合同》一份，河南昊隆律师事务所指派律师为原告本案的诉讼代理人，原告支付律师代理费1万元。2、原告曾于2019年6月18日在银基王朝703购房群里说：“房子不买了”。2019年7月份各方继续在群里联系办理贷款事宜。3、2020年4月10日，被告冯明领与邹秋艳、郑州润琦房地产营销策划有限公司签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》一份，约定，被告冯明领将其位于郑州市福元路157号1号楼7层703号的房屋出售给邹艳秋，总价款265万元，包含所有固定装修、洗衣机一台、空调三台、沙发一组、冰箱一台、餐桌一组、柜子一个、床两组。购房定金5万元。全部税费由邹艳秋承担。2020年5月26日邹艳秋向被告冯明领支付房屋首付款75万元，2020年6月17日邹艳秋向被告冯明领支付190万元。2020年7月13日，原告诉至本院。审理中，1、法庭询问原、被告房屋买卖合同签订后30个工作日内三方是否共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。原告回答：去过，中介带着一系列材料，然后交到银行，但是没有后续。被告冯明领回答：因原告原因没有办理完成贷款审批。被告郑州弘准房地产经纪有限公司回答：办理了，当时由于购房者自身原因未能审批通过。2、法庭询问三方，原告贷款未能审批下来的原因是什么。原告回答：原告名下有房子，原告老公闫涛征信不好，但是中介公司说可以办，后期说政策紧，就一直没有办下来。被告冯明领回答：向中介机构核实后说好像是征信问题，但是时间长了中介记不清楚了。被告郑州弘准房地产经纪有限公司回答：本来应该让原告贷款，但是有房子，需要二套，首付高，他们付不了，后改成原告老公闫涛，但由于闫涛名下小额贷比较多，所以银行审批未能通过，这个过程中，我公司从未承诺说原告老公肯定可以贷，每个银行审批的要求是不一样的。3、法庭询问原告，你方诉称涉案房屋买卖合同无效的法律依据是什么。原告回答：合同法第五十二条，以及录音中对方在明知原告办不下来贷款，依旧签订合同，导致后期无法履行。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告请求确认原告与二被告之间签订的《房屋买卖合同》无效，但原告提交的证据不足以证明原、被告之间签订的《房屋买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告与被告冯明领、郑州弘准房地产经纪有限公司自愿签订的《房屋买卖合同》，包括房屋买卖合同和居间合同两方面的内容，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，各方当事人均应按合同约定履行其合同义务。在合同履行过程中，因原告的贷款审批未能完成导致本合同的合同目的无法实现，原告已构成违约，原告向被告郑州弘准房地产经纪有限公司主张退还佣金，向被告冯明领主张退还购房定金，郑州弘准房地产经纪有限公司已将原告支付的佣金退还给原告，被告冯明领已将涉案房屋另行出售，各方已以实际的行为表明解除了涉案的房屋买卖合同。本院确认双方签订的房屋买卖合同已解除。双方合同约定：原告违约致使房屋买卖合同不能履行的，其无权要求返还定金和已交付的佣金。故原告无权要求被告冯明领返还购房定金3万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，本案被告冯明领反诉要求原告支付违约金6万元，选择适用的违约金条款，并无不当。因被告冯明领选择适用违约金条款，故被告冯明领应将其收取的原告的购房定金3万元予以返还。即被告冯明领应将其收取的原告购房定金3万元返还给原告是基于被告冯明领选择适用的是违约金条款，而不是基于原告的主张。因被告冯明领选择适用违约金条款，而双方在《房屋买卖合同》中约定：原告与被告冯明领任何一方违约致使房屋买卖合同不能履行的，支付违约金6万元。故被告冯明领请求原告支付违约金6万元，合法有据，本院予以支持。因被告冯明领已收取了原告定金3万元，现原告需向被告冯明领支付违约金6万元，故被告冯明领已收取原告的定金3万元不再退还，原告另行向被告冯明领支付违约金3万元。双方在房屋买卖合同中约定，原告违约致使房屋买卖合同不能履行的，其无权要求返还定金和已交付的佣金，并承担被告冯明领由此产生的其他经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费。现被告冯明领就本案纠纷支出律师费1万元，该费用有被告冯明领提交的《委托代理合同》、律师费发票和转款凭证予以证明，且并不违反法律、法规的相关规定，故对被告冯明领请求原告承担被告冯明领为本案所支出的律师费用1万元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。关于被告冯明领主张的房屋差价15万元：虽原告在合同履行过程中存在违约，但考虑到合同的履行情况，即原告仅交付了4万元佣金和3万元的购房定金，双方均尚未履行合同的主要义务，在此情况下，被告冯明领要求原告赔偿房屋差价15万元依据不足，且中介公司将原告佣金4万元退还的时间是2019年9月27日，根据日常生活法则，此时各方应已知悉涉案房屋买卖合同已不再继续履行，而被告冯明领提交的其与案外人签订《房屋买卖合同》的日期是2020年4月10日，因受新冠肺炎疫情及各方面的影响，2020年的房价整体确实存在下降的现象，并且原告与被告冯明领之间的房屋买卖合同约定：被告冯明领承担房屋交易中所产生的差额个税，而被告冯明领与案外人之间的房屋买卖合同约定全部税费由案外人承担。故本院以被告冯明领的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对被告冯明领要求原告赔偿两份房屋买卖合同总价款的差价损失，不予支持。原告称签订房屋买卖合同时二被告就知道原告办不了贷款，证据不足，本院不予采信。且即使三方均知晓上述情况，也不影响房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下一、确认原告（反诉被告）于惠美与被告（反诉原告）冯明领、被告郑州弘准房地产经纪有限公司于2019年5月2日签订的房屋买卖合同已解除；二、原告（反诉被告）于惠美于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）冯明领违约金3万元、律师费1万元；三、驳回原告（反诉被告）于惠美的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）冯明领的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取275元，由原告（反诉被告）于惠美负担。反诉受理费2225元，由原告（反诉被告）于惠美负担424元，被告（反诉原告）冯明领负担1801元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王盼盼二〇二〇年十月十二日书记员  袁建伟