广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终16989号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾超明，女，汉族，1975年6月11日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：禹喜斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市鑫鼎盛五金机械有限公司，住所地：深圳市宝安区石岩街道了哥石台湾工业村基隆路12号士林工业大厦B座一楼西，统一社会信用代码：9144030073883911X3。法定代表人：曹世托。委托诉讼代理人：胡荣健，广东法村律师事务所律师。上诉人曾超明因与被上诉人深圳市鑫鼎盛五金机械有限公司（以下简称鑫鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初15706号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾超明上诉请求：1、撤销原审判决书第一项，判令曾超明无需向鑫鼎盛公司返还租赁保证金及电费保证金；2、撤销原审判决书第五项；3、判令鑫鼎盛公司向曾超明支付拆除电线导致的损失人民币6万元；4、判令鑫鼎盛公司向曾超明支付延迟交付相应物业相当于相应租赁物业三个月租金的赔偿金24万元；5、判令鑫鼎盛公司向曾超明支付因违约转租取得的租金差价人民币67.5万元；6、诉讼费、反诉费由鑫鼎盛公司承担。被上诉人鑫鼎盛公司辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。鑫鼎盛公司向一审法院提出诉讼请求：1、曾超明向鑫鼎盛公司返还厂房保证金人民币185600元和电费押金100000元，并判决曾超明向鑫鼎盛公司支付上述厂房保证金及电费押金合计285600元自2019年2月28日起至曾超明向鑫鼎盛公司实际返还上述保证金及电费押金之日止的利息（暂计算至2019年4月31日，按中国人民银行同期贷款利率计算为4712元）；2、本案所有诉讼费用由曾超明承担。曾超明向一审法院提出反诉请求：1、鑫鼎盛公司向曾超明支付因违约转租取得的租金差价67.5万元；2、鑫鼎盛公司向曾超明支付迟延交付相应物业相当于相应租赁物业三个月租金的赔偿金24万元；3、鑫鼎盛公司向曾超明支付延期占用B栋1楼、C栋1、2楼的延期租金16720元；4、鑫鼎盛公司向曾超明支付拆除电线导致损失6万元;5、鑫鼎盛公司向曾超明支付代付的电费115元；6、本案反诉费、鉴定费、公告费由鑫鼎盛公司承担。一审法院经审理查明，2013年3月7日，鑫鼎盛公司（乙方：承租方）与曾超明（甲方：出租方）签订《厂房租赁合同书》。合同第一条约定、甲方将位于深圳市龙岗区平湖街道辅城坳长龙东路26号的两栋厂房和一栋宿舍及仓库租赁给乙方使用，租赁面积为10000平方米。第二条约定、租赁期限为6年，从2013年3月7日至2019年3月6日止，正式租期从2013年5月1日开始计算租金，之前为乙方装修期，该装修期内不计算租金；租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期交还。第三条约定、在本出租合同生效之日起，甲方将租赁物按现状交付乙方使用；甲方提供两个变压器、两栋厂房各装一台国际货梯给乙方使用。第四条约定、租赁保证金为首月租金的3倍即396000元，合同期满后甲方不计利息把保证金退还回原乙方；租赁物租金从2013年5月1日至2016年4月30日为每月132000元，从2016年5月1日至2019年4月30日为每月145200元；每月支付厂长费3000元；乙方应于每月5号或该日之前向甲方支付当月租金及厂长费。第六条约定、专用设施、场地的维修、保养：1、乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权，乙方应负责租赁物内专用设施的维护、保养、年审，并保证在合同终止时专用设施可靠运行状态随同租赁物归还甲方；2、乙方对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，严禁在在厂区内放易燃、易爆、有毒的任何化学物品；3、乙方在租赁期限内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。第十一条约定、租赁物的转租：租赁期间，乙方不得将厂房全部转租其他包租形式，但甲方同意乙方将该物业部分转租他人，转租期间所引起的相关责任均由乙方承担。第十二条2款约定、未经甲方书面同意乙方不得提前终止合同。如乙方确需提前解约，须提前3个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约：A、向甲方交回租赁物；B交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；C、应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金3倍的款项作为赔偿。甲方在乙方履行完毕上述义务后7日内将乙方的租赁保证金无息退还乙方。第十四条约定、合同的终止：1、合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁现场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。2、合同提前终止或有效届期满及没有欠任何租金或款项下，租赁物门窗完好，乙方投资的不动产不折价无偿归甲方所有，并清扫所有杂物并经甲方验收同意，接收租赁物后，原所交保证金无息退还。2013年5月13日，鑫鼎盛公司（乙方）与曾超明（甲方）签订《电费押金协议》，约定：1、甲方收取乙方在深圳市龙岗区平湖街道辅城坳长龙东路26号厂房电费押金，收取方式为：当乙方三个月平均用电电费在10万元以内，甲方收取乙方10万元电费押金；当乙方三个月平均用电电费在10万元以上15万元以下，甲方收取乙方15万元电费押金；当乙方三个月平均用电电费在15万元以上20万元以下，甲方收取乙方20万元电费押金。2、乙方同甲方合同期满后，在乙方同供电局(中国南方电网）结清所有电费当日乙方会通知甲方电费已结清，甲方应在收到结清通知3日内必须将所有收取乙方的电费押金无尝退还给乙方。《厂房租赁合同书》签订后，曾超明依约将涉案房屋交付鑫鼎盛公司使用，鑫鼎盛公司依约向曾超明交纳了租赁保证金396000元。《电费押金协议》签订后，鑫鼎盛公司向曾超明缴纳用电押金100000元。2019年1月28日，曾超明向鑫鼎盛公司出具《承诺书》，内容如下“贵我双方于2013年3月7日签订的《厂房租赁合同书》约定的租期拟于2019年2月28日终止。如现有租户在2019年2月28日后继续承租，则贵司无需按合同约定向我方清空厂房并交房，贵司无需为此承担《厂房租赁合同书》项下违约责任。2019年2月15日双方应与原承租户谈好续租事宜”。另查，鑫鼎盛公司2013年4月23日与案外人李先洪签订《物业租赁合同》，将涉案物业的A栋1-3层出租，租赁期限为2013年4月23日至2019年4月22日，约定履约保证金135600元；鑫鼎盛公司2013年4月2日与案外人钟玉生签订《物业租赁合同》，将涉案物业的B栋1楼、C栋1、2楼出租，租赁期限为2013年4月2日至2019年4月30日，约定履约保证金76000元，每月租金38000元，每满36个月在原租金基础上递增10%；2013年4月2日与案外人刘某签订《物业租赁合同》，将涉案物业的B栋2楼出租，租赁期限为2013年4月2日至2019年4月30日；2014年3月20日与案外人朱某签订《物业租赁合同》，将涉案物业的B栋3楼出租，租赁期限为2014年3月20日至2019年3月20日，约定履约保证金38400元；2014年4月1日与案外人邹军咡签订《物业租赁合同》，将涉案物业的C栋4楼出租，租赁期限为2014年4月1日至2019年3月6日，约定履约保证金10000元；2016年3月1日与案外人高振平签订《物业租赁合同》，将涉案物业的宿舍1楼出租，租赁期限为2016年3月1日至2019年2月28日，约定履约保证金4800元；2018年3月12日与案外人方金全签订《物业租赁合同》，将涉案物业的C栋3楼出租，租赁期限为2018年3月12日至2019年4月30日，约定履约保证金12000元。2019年2月18日鑫鼎盛公司（乙方）、曾超明（甲方）分别与李先洪、邹军咡、方金全（丙方）签订《协议书》；2019年2月27日鑫鼎盛公司（乙方）、曾超明（甲方）与高振平（丙方）签订《协议书》。上述四份《协议书》均约定如下内容：一、甲方与乙方的租赁合同期限于2019年2月28日终止，双方据实另行结算。二、三方一致同意：1、乙方与丙方的租赁合同延期到2019年5月31日，自2019年3月1日起，甲方承继乙方在租赁合同项下权利义务，乙方退出合同。2、2019年2月28日之前的租赁合同履行及结算由乙方、丙方进行，与甲方无关；2019年3月1日后租赁合同履行及结算由甲方与丙方进行，与乙方无关。3、丙方原交给乙方的押金，因乙方向甲方交付过押金，前述押金转由甲方按租赁合同约定处理(包括但不限于未发生租赁合同约定没收或扣除押金的情形，应于合同终止丙方搬离或非与甲方续租时无息退还)，乙方不再承担向丙方退还押金的义务。4、如甲方希望丙方续租，应提前至少45天向丙方发出续约通知，双方另行协商续租合同。三、甲方与丙方间租赁关系权利义务除本协议另有约定之外，均按原租赁合同履行。鑫鼎盛公司、曾超明确认，次承租人钟玉生于2019年3月6日搬离。涉案房屋；其他的涉案房屋鑫鼎盛公司使用至2019年2月28日。鑫鼎盛公司、曾超明确认涉案房屋有产权证，另通过综合业务系统查询曾超明的（2019）粤0307民初2692号案件，该案中的鑫鼎盛公司提供了涉案房屋的房屋所有权证。另，曾超明提交厂房照片用于证明鑫鼎盛公司违约拆除全部照明、工业电路及全部电器设施；提交微信聊天记录，用于证明鑫鼎盛公司延期交房；提交抄表底数，用于证明鑫鼎盛公司B1楼迟延搬出并拖欠电费的事实。鑫鼎盛公司对厂房照片真实性认可，关联性不认可，主张鑫鼎盛公司在入驻涉案租赁物时，本就没有电箱及电线等设备，全部都是租客自行安装，租客在搬离时也自行拆除后带走。对微信聊天记录真实性认可，但主张微信记录恰好证明是曾超明一直拖延不办理交接手续，李先洪、高振平、邹军咡、方金全四名租客承租的租赁物已经于2019年2月28日由曾超明承接，即视为返还完毕；对于其余租赁物，鑫鼎盛公司已于2019年3月6日之前全部清理完毕返还给曾超明。对于租客钟玉生，曾超明表示可以于原合同到期日2019年3月6日返还。对抄表底数不予认可，认为系曾超明自行制作。一审法院认为，鑫鼎盛公司与曾超明已形成合法有效的房屋租赁合同关系，应依法予以保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。关于租赁保证金185600元及电费押金100000元的退还问题，因鑫鼎盛公司、曾超明已协商确定房屋租赁合同于2019年2月28日解除，鑫鼎盛公司诉请曾超明退还上述保证金及电费押金合法有据，一审法院予以支持。鑫鼎盛公司主张保证金及押金的利息没有法律或合同依据，一审法院不予支持。因B栋1楼、C栋1、2楼的次承租人于2019年3月6日搬离涉案物业，现有证据未显示该次承租人有达成续租协议，并结合鑫鼎盛公司提交的《承诺书》中记载的内容，因此，根据《厂房租赁合同书》第14.1条约定，鑫鼎盛公司应向曾超明加倍支付2019年2月28日至2019年3月6日期间所占用B栋1楼、C栋1、2楼的房屋占有使用费，以次承租人与鑫鼎盛公司签订的租赁合同中约定的租金42900元/月为标准，经核算占有使用费为16181元[41800元/31×6天×2]，曾超明诉请超过一审法院认定部分的租金，不予支持。因次承租人使用涉案房屋至2019年3月6日，故曾超明诉请的电费115元在合理范围内，一审法院予以支持。对于曾超明诉请鑫鼎盛公司支付因转租取得的租金差价，《厂房租赁合同书》第11条明确约定鑫鼎盛公司有权进行部分转租，且曾超明在长达六年时间内均未对鑫鼎盛公司的转租提出异议，曾超明的该诉请缺乏依据，一审法院不予支持。曾超明反诉请求的赔偿金，缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。对于曾超明诉请鑫鼎盛公司支付拆除电线的损失，曾超明提交的证据不能证明该电线系曾超明向鑫鼎盛公司所提供，亦未能证明系鑫鼎盛公司所拆除及损失的具体情况，曾超明应承担举证不能的不利后果，一审法院对曾超明的该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、曾超明应于本判决生效之日起三日内向鑫鼎盛公司返还租赁保证金及电费押金共计人民币285600元；二、鑫鼎盛公司应于本判决生效之日起三日内向曾超明支付2018年2月28日至2019年3月6日期间占用B栋1楼、C栋1、2楼的房屋占有使用费16181元；三、鑫鼎盛公司应于本判决生效之日起三日内向曾超明支付电费115元；四、驳回鑫鼎盛公司的其他诉讼请求；五、驳回曾超明的其他诉讼请求。本诉受理费人民币5654元（鑫鼎盛公司已预交），由曾超明负担。反诉受理费人民币6858元（曾超明已预交），由鑫鼎盛公司负担137元，曾超明负担6721元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。曾超明主张鑫鼎盛公司将涉案租赁物全部包租应向其支付租金差价。本院认为，曾超明与鑫鼎盛公司签订的《厂房租赁合同书》中约定，鑫鼎盛公司不得将厂房全部转租其他包租形式，但曾超明同意鑫鼎盛公司将物业部分转租他人。根据已查明的事实，鑫鼎盛公司在大部分租赁期间，仅是将物业的部分转租给案外人，而非全部转租；并且，双方在协商解除租赁合同前，根据曾超明出具的《承诺书》的内容，其已知晓涉案租赁物业由鑫鼎盛公司转租他人，但对此并未提出异议，应视为其对鑫鼎盛公司转租的认可。因此，曾超明以鑫鼎盛公司转租主张支付租金差价依据不足，本院不予支持。关于曾超明主张的电线损失。本院认为，曾超明主张鑫鼎盛公司将涉案租赁物内电线拆除应赔偿损失，而鑫鼎盛公司则认为电线为其租客自行安装。曾超明与鑫鼎盛公司在交接租赁物时对于租赁物的状态并未进行确认，无法判断电线等是由曾超明安装，且电线亦不属于涉案租赁物不动产的一部分，因此，曾超明主张鑫鼎盛公司赔偿电线损失缺乏事实依据，本院不予支持。关于曾超明主张的延迟返还租赁物的赔偿金。本院认为，曾超明、鑫鼎盛公司已确认次承租人钟玉生于2019年3月6日搬离，其他的涉案租赁物鑫鼎盛公司使用至2019年2月28日。对于次承租人钟玉生迟延返还的部分，一审已经按照《承诺书》及《厂房租赁合同书》的约定判令鑫鼎盛公司双倍支付迟延返还期间的占有使用费。而曾超明主张的三个月租金赔偿金并无合同依据，其主张的因主管部门严控装修活动，导致不能出租的损失并非鑫鼎盛公司导致，其以此为由主张的损失亦缺乏事实依据，故对该项请求，本院不予支持。双方已协商解除合同且鑫鼎盛公司已交还涉案租赁物，曾超明应将剩余租赁保证金185600元及电费押金100000元退还给鑫鼎盛公司。综上所述，曾超明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13550元，由曾超明负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年十月十日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。