江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2718号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘宁，女，1993年10月14日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：杨书霞，江苏意莱文律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚成燕，女，1977年9月23日出生，汉族，居民，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王凤阳，江苏哲睿律师事务所律师。上诉人刘宁因与被上诉人姚成燕经营权转让合同纠纷一案，不服盐城经济开发区人民法院（2019）苏0991民初1897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘宁提出上诉请求：一、改判在一审判决第二项款项的基础上多返还上诉人55704元（即一审未支持部分）。二、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定案涉《美容院转让合同》于2020年4月10日解除有误。上诉人在2019年10月20日与被上诉人签订《美容院转让合同》，10月21日准备与唐某签订房屋租赁合同，唐某却以被上诉人未如实将房屋转租事宜告知与她，拒绝与上诉人签订房屋租赁合同。10月22日上诉人以微信的方式通知被上诉人至案涉房屋拿取钥匙并告知原因，解除双方之间的合同，但被上诉人未到。10月27日被上诉人主动要求上诉人将房屋钥匙送给被上诉人，双方约定于10月18日送钥匙。10月28日上诉人到案涉房屋，发现房屋被唐某另外加锁，被上诉人联系唐某开门后，要求上诉人对房屋里的东西恢复原状，上诉人将房屋恢复到被上诉人要求的状态后，将钥匙交给了被上诉人。被上诉人的上述行为表明其已经默认了合同的解除，故双方之间的合同应当认定于2019年10月22日解除。一审以上诉人一直与唐某存在沟通，直到2020年4月10日二次开庭时被上诉人当庭致电唐某，唐某明确表示不同意转租给上诉人，以此时间节点认定合同的解除，对上诉人明显不公。二、一审认定在2020年4月10日前上诉人为该房屋的实际占有、使用人，这一认定明显缺乏事实依据。从2019年10月20日上诉人与被上诉人签订合同到2019年10月28日被上诉人要求上诉人送钥匙给她，上诉人实际占有使用房屋时间才8日。从2019年10月28日起上诉人既没有房屋钥匙也无法联系房屋管理人唐某，房屋根本就无法处于上诉人的实际管控之中，更谈不上实际占有、使用。三、一审判决认定合同解除造成的损失数额时，自由裁量权过大，对上诉人明显不公。首先，一审法院认定上诉人实际占有房屋173天，加上酌情认定给被上诉人恢复经营的四个月，两者相加有10个月之久的房租，合计金额92840元，该金额比被上诉人在一审反诉要求上诉人支付10个月房租92583元还要多；其次，被上诉人在一审中明确陈述涉案房屋年租金为110000元，而一审法院却按115000元认定；再次，在2019年10月28日被上诉人通知上诉人送钥匙时，明知唐某不可能将房屋租给上诉人，也明知上诉人已诉至一审法院要求其返还转让款时，仍然一味地放任损失的扩大，未采取任何合理的措施止损。2019年12月30日双方在一审法院调解，均同意解除合同。因此，对于扩大的损失不应由上诉人承担。四、一审认定上诉人在解除合同中违约程度较大，酌情认定上诉人承担60%的责任，明显不公。首先，一审认定唐某不同意上诉人与被上诉人之间转租行为的主要矛盾在于上诉人与唐某沟通存在问题，与事实不符。上诉人与唐某于2019年10月21日才正式见面，当时唐某就以各种方式表达其不愿意转租的意向，之后也将上诉人的微信删除；其次，根据被上诉人与唐某《房屋租赁协议》的约定看，被上诉人退租必须提前六个月书面通知唐某，并需要经其同意。正是基于此，唐某认为被上诉人无权转租，并以被上诉人未如实告知实情为由，拒绝与上诉人签订房屋租赁合同。上诉人对被上诉人与唐某之间有关租房的约定毫不知情。由于房屋租赁合同的签订与否直接决定了案涉合同能否履行，被上诉人在上诉人与唐某签订合同之前的欺骗行为直接导致了案涉合同的解除，因此被上诉人应当对案涉合同的解除承担全部责任；最后，一审法院以上诉人当庭答复“如果房东现在同意签订合同，上诉人仍要求解除合同”来认定上诉人的过错程度比较大，明显不合理。姚成燕答辩称：被上诉人不认可上诉人的上诉理由。上诉人的违约行为给被上诉人造成的损失远不止一审判决书中判决上诉人承担的部分，虽然被上诉人损失惨重，但是被上诉人仍表示尊重和接受一审法院的判决。一、本案中上诉人与被上诉人签订的美容院转让合同是双方真实意思表示，上诉人和被上诉人也一起共同和唐某接触了，是接触过以后上诉人才陆续向被上诉人支付转让费用。在转租行为上，被上诉人并没有过错。二、合同签订后，被上诉人按双方约定将多年积累的顾客档案和联系方式交给上诉人，解散了自己的员工，上诉人也与被上诉人的顾客建立微信群并开始对接，之所以事情发展到今天的状态，是因为上诉人与房东唐某之间的沟通出现问题。据唐某称其之所以不愿意将房屋租给上诉人，是因为上诉人态度恶劣，还动不动就打官司，唐某怕未来上诉人也和他打官司，怕惹麻烦，才不愿意将房屋租赁给上诉人，上诉人的不诚信行为给被上诉人造成了难以弥补的经济损失。三、上诉人一直在陈述交钥匙的事情，当时之所以涉及到交钥匙，是因为案涉房屋是经营美容院的，因上诉人的违约行为导致顾客全部向被上诉人投诉要求拿回存放在上诉人处的保养品。因为顾客是被上诉人多年的顾客，被上诉人无奈之下才向上诉人提出拿回钥匙，把顾客的保养品取出来，被上诉人拿钥匙的行为是为了安抚顾客，并不是上诉人认为的以默示的方式同意解除合同。之后被上诉人也告知上诉人可以拿回钥匙，但上诉人拒绝收回。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。刘宁向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法解除刘宁与姚成燕于2019年10月20日签订的《美容院转让合同》；2、请求人民法院依法判令姚成燕归还刘宁已支付的转让款120000元，并承担24000元的违约金；3、本案的诉讼费由姚成燕承担。姚成燕向一审法院反诉请求：1、判决刘宁按合同约定向姚成燕支付房屋租赁费用92583元，房屋租赁押金8000元，合计100583元；2、本案的诉讼费用由刘宁承担。一审法院认定事实：位于盐城市盐南高新区商铺登记在孟某1名下。2013年5月20日，委托人孟某1与受托人孟某2、唐某签订《委托书》一份，载明：本人孟某1与受托人孟某2、唐某均系亲戚关系。因本人日常工作繁忙原因，特全权委托受托人为合法代理人，代表委托人办理盐城市文华名城3幢104号、105号商铺房屋租赁出租事宜。具体委托办理房产事项如下：代为办理上述房产的租赁手续；代收上述房产出租的价款；凡与上述房产相关的一切事物等全部委托受托人全权代办；受托人代表委托人签署的一切有关文件，委托人均予以承认，由此在法律上产生的责任一概由委托人承担。本委托长期有效。2018年4月27日，甲方唐某与乙方姚成燕签订《房屋租赁协议》一份，约定（摘要）：甲乙双方在守法、诚实、互信的基础上，就甲方持有的文华名城3幢104、105室商业用房出租给乙方经营使用。房屋建筑面积约93.3㎡，具体以甲方产权证书为准，租金以年计算和支付，年租金壹拾壹万伍仟元（拾壹万元加伍仟元美容充值卡），租赁时间自2019年8月24日至2024年8月23日，每年的七月底之前预付下一年租金。上述约定租金为甲方实际收入，乙方承担房屋出租所产生的一切税费，包括租赁税、物业费、水电费、垃圾清运费等全部税费，乙方如需发票报销，开票费用由乙方承担。2019年10月20日，甲方姚成燕与乙方刘宁签订《美容院转让合同》一份，载明（摘要）：甲方愿意将位于盐南高新区的美燕美容院转让给乙方经营。甲方授权转让费人民币壹拾贰万元整（120000元），乙方接受甲方现有所有顾客（详见会员清单资料）。转让费包括店内装修、美容床、美容仪器等。存货进行盘点（存货详见清单），此存货作为之前会员的后期服务用的产品，不另行计价。乙方不承担在甲方经营期间所产生的所有债务。交接本店时，甲方应将本店所有会员及顾客资料移交给乙方，乙方承诺愿意接受甲方原有顾客，提供较为完善的服务，由甲方负责通知会员及顾客，后期资料由乙方负责归档、整理。甲方愿同乙方暂时维护原有顾客，让顾客与乙方由一定的沟通。本店名称或沿用名称、或变更名称，悉依乙方自便，甲方不得借故推迟。任何一方违反本契约所列个条情形之一，即视为违约，对方有权解除契约。如乙方违约，原已付款项任由甲方没收；若甲方违约，则应按所受的款项双倍返还作为违约处罚。若有其他损害，仍可请求赔偿。房租于2019年10月25日24时前给付完毕，房租92583元、押金8000元，合计100583元。该合同背面，有姚成燕手写“该门店壹拾贰万元转让费已付清。10月16日1万元、10月17日2万元、10月19日3万元、10月20日6万元。姚成燕2019年10月20日。”一审庭审中，刘宁为证明出租人唐某不同意刘宁与姚成燕之间的上述《美容院转让协议》，提供了刘宁与“天天”（唐某）微信聊天及唐某与刘宁进行谈话笔录。为查明唐某是否同意与刘宁之间签订房屋租赁合同，因疫情原因唐某在山东未回盐城，一审法院于2020年3月20日致电唐某，唐某向该院陈述：刘宁与姚成燕之前是找过我，但是当时只给我说的是转给姚成燕的妹妹，也没有告诉我要换店铺名称。所以当我知道受转让人不是姚成燕的妹妹而且换了店铺名称的时候我并不同意。但是后来，经过协商还是同意了与刘宁签订房屋租赁合同，只不过房租115000元中的5000元我不同意换成美容卡。一审另查明，该院于2020年3月20日前往盐南高新区美容院，现该美容院尚未开门营业。2020年4月10日，一审开庭前姚成燕在一审法院第十法庭致电唐某，唐某明确表示不同意将案涉房屋租赁给刘宁。一审法院认为，刘宁与姚成燕于2019年10月21日自愿签订的《美容院转让合同》，是双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。结合双方当事人陈述，一审法院认为本案争议焦点为：1、案涉《美容院转让合同》是否存在法定解除事由；2、若存在法定解除事由，双方对合同解除是否存在违约及违约程度；3、当事人双方损失认定及分配。（一）关于案涉《美容院转让合同》是否存在法定解除事由。一审法院认为，刘宁与姚成燕之间签订的《美容院转让合同》，其履行基础依赖于案涉房屋可以顺利转租。依据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”依据该法律条文，承租人将租赁物转租给第三人的，应征得出租人同意。若出租人不同意承租人转租，则承租人与第三人之间的转租协议因履行不能致使转租合同目的不能实现。本案中，刘宁因房屋出租人不同意姚成燕将案涉房屋转租给自己为由，主张解除案涉《美容院转让合同》，依法予以支持。关于姚成燕提出的“即使房东不同意与本诉原告签订房屋租赁合同，也不构成合同解除的条件。因为双方之间签订的是经营权转让合同，并非房屋转让合同”辩解意见，该辩解意见与已查明事实不符，不予采信。鉴于刘宁与唐某之间一直存在沟通，直至2020年4月10日本案一审第二次开庭前，唐某明确表示不同意刘宁与姚成燕之间的转租行为，此时案涉《美容院转让合同》法定解除条件成就。故案涉《美容院转让合同》应于2020年4月10日解除。（二）关于双方对合同解除是否存在过错及过错程度。当事人双方基于《美容院转让合同》产生一系列权利义务关系。对刘宁来讲，其负担向姚成燕支付转让金及相关房屋租金的主合同义务，与之相对姚成燕负担向刘宁交付案涉美容院及相关顾客资料的主合同义务。虽然案涉《美容院转让合同》并未明文约定案涉房屋转租的事宜，但依据诚实信用原则，姚成燕亦负担协助刘宁与唐某之间办理房屋转租事宜的“附随义务”。诚然，房屋是否能够得以转租直接影响到《美容院转让合同》相关义务的履行基础，但姚成燕所负担的仅仅是协助义务，至于房屋是否能够转租主要在于刘宁与唐某之间的沟通与协商。因此，认定双方对合同解除是否存在过错及过错程度应从以下几方面予以斟酌：首先，结合唐某向该院陈述的相关情况，唐某之所以最初不同意案涉房屋继续租赁是由于刘宁与姚成燕未能详实告知双方之间关系以及需要更换招牌。因此，双方当事人在未能向房屋管理人唐某告知相关情况的问题上均存在相关过错。其次，依据该院向唐某了解的情况来讲，唐某与刘宁之间就房屋租赁问题经历了“先不同意、后原则上同意、最后不同意”的阶段。由此阶段发展进程可以看出，最终导致唐某不同意姚成燕与刘宁之间的转租行为的主要矛盾在于刘宁与唐某之间沟通存在问题。最后，本案第一次庭审过程中，经审判员询问“如果房东现在同意签订合同，你是什么想法”时，刘宁回复“就是要求解除合同”。由此可见，纵然唐某同意与刘宁签订房屋租赁合同，刘宁亦明确表示将不再履行《美容院转让合同》。综合前文所述，一审法院认为刘宁对案涉转让合同的解除违约程度有较大，酌情刘宁承担60%过错责任，姚成燕承担40%的过错责任。（三）关于因合同解除造成的损失数额认定的问题，应区分刘宁实际占有使用案涉房屋期限产生的费用与因《美容院转让合同》解除造成的损失。1、关于刘宁实际占有使用案涉房屋期限产生的费用的问题。虽然，刘宁在《美容院转让合同》不久后将房屋钥匙交于姚成燕，但该行为并不能认定姚成燕以默示的方式同意解除合同。因此，在案涉《美容院转让合同》于2020年4月10日解除之前，应认定刘宁为该房屋的实际占有、使用人。故，2019年10月20日至2020年4月10日，计173天，计54507元（173天*115000/365，取整）。其次，关于因《美容院转让合同》解除造成的损失问题。姚成燕在与刘宁签订《美容院转让合同》后即将其所积累顾客旋即转给刘宁、解散员工，姚成燕再重新经营案涉美容院、招聘员工、培养顾客亦需要一定时间方可恢复至转让之前的状态。一审法院酌情认定该期间为四个月，计38333元（4个月*115000/12，取整）。上述两项损失合计为92840元，由刘宁承担60%，计55704元，由姚成燕承担40%，计37136元。综上所述，关于刘宁的诉讼请求，刘宁已向姚成燕支付的120000元，冲抵其应承担的55704元后，由姚成燕向刘宁返还64296元。关于刘宁主张的违约金，因双方均存在不同程度的违约行为，故对该诉讼请求，依法不予支持。关于姚成燕的诉讼请求。因刘宁主张解除《美容院转让合同》的诉讼请求符合法定解除条件，该院依法予支持，故对姚成燕的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院遂判决：一、解除刘宁与姚成燕于2019年10月20日签订的《美容院转让合同》。二、姚成燕于判决生效之日起十日内向刘宁返还64296元。三、驳回刘宁的其他诉讼请求。四、驳回姚成燕的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4968元，减半收取2484元，由刘宁负担1242元，由姚成燕负担1242元；反诉案件受理费1156元，由姚成燕负担。二审中，被上诉人姚成燕提供了其于2019年10月22日与唐某的微信聊天记录及2020年4月23日与唐某丈夫的聊天记录，拟证明唐某之所以不同意将房屋租赁给上诉人刘宁，是因为刘宁与唐某沟通不畅，态度恶劣导致。刘宁质证对证据的真实性无异议，但认为第一份聊天记录不是新证据，且仅反映姚成燕与唐某的沟通情况，不能反映唐某与刘宁的真实沟通情况，对第二份聊天记录，刘宁并不认识唐某的丈夫，从上诉人一审中提供的视频证据来看，刘宁与唐某之间是友好协商的，该微信聊天记录不能反映案件的真实情况。本院经审核认为，对该两份证据真实性予以认定，但不能据此证明刘宁未能与唐某重新签订房屋租赁协议的责任在刘宁，不能达到姚成燕的证明目的。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，刘宁与姚成燕签订案涉《美容院转让合同》时明确告知姚成燕其打算重新注册门市经营，刘宁与姚成燕一开始未将该情况如实告知唐某。双方当事人均确认重新办理营业执照需要提供房东与承租人签订的租赁合同及产权证。本院还查明，一审法院于2019年12月31日组织本案双方当事人进行调解时，刘宁与姚成燕最终达成“合同解除，损失由法院依法认定”的一致意见。本案二审争议焦点：1、本案美容院转让合同的解除时间如何认定。2、双方当事人对合同解除的责任应当如何认定。3、刘宁实际占用房屋的时间。4、本案因合同解除造成的损失数额应当如何认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。关于争议焦点一，本案双方当事人之间签订的美容院转让合同是双方真实意思表示，合法有效。合同约定的转让费中包含店内装修、美容床等美容仪器。由于装修是附着在房屋上的，故双方合同能够履行的前提是刘宁能够继续以姚成燕原先的条件与房屋出租人达成房屋租赁协议或者房屋出租人允许姚成燕在承租期内转租。根据姚成燕与房屋出租人（房主的委托代理人唐某）签订的房屋租赁合同，并未约定姚成燕可自由转租房屋。而事实上，双方当事人在签订案涉美容院转让合同之前，与唐某进行了接触，在未如实告知唐某本案美容院转让后刘宁需要重新注册美容院以及刘宁与姚成燕之间真实关系的情况下，唐某本来是同意由刘宁继续租赁房屋的。但在2019年10月21日当天刘宁要求与房屋出租人签订租赁协议并要求其提供相应手续去办理工商执照所用时，唐某提出了异议。刘宁为此还报警。后唐某基本上同意刘宁重新办理工商执照，刘宁与唐某就年租金为115000元现金还是110000元现金加5000元美容卡又产生分歧，双方最终未能签订房屋租赁协议。刘宁遂于10月22日通过微信告知姚成燕认为由于房东的原因，导致双方之间的转让合同无法实现，通知姚成燕于10月22日到美容院门市交还钥匙。最终双方于2019年10月28日刘宁将房屋钥匙交给姚成燕，但并未明确合同是否解除。2019年12月31日双方在一审法院调解时均同意合同解除，损失由法院认定，可以认定此时经双方协商一致解除了合同。关于争议焦点二，本案双方当事人签订的美容院转让合同约定的转让费12万元中包含店内装修、美容床等美容仪器。如前所述，案涉美容院转让合同的履行有赖于刘宁能够继续承租房屋。姚成燕与房屋出租人（房主的委托代理人唐某）签订的房屋租赁合同中，并未约定姚成燕可自由转租房屋。姚成燕作为美容院经营权的出让人，在明知刘宁将重新注册美容院的情况下，有义务保证刘宁能够与原条件与房屋出租人达成房屋租赁协议，并协调房屋出租人向刘宁提供注册新美容院所需的资料，但其未在第一时间告知唐某新承租人的相关真实情况，导致唐某在知道刘宁与姚成燕并非姐妹且需要重新注册美容院时出现了抵触情绪，进而影响后面刘宁与唐某就租赁合同内容的磋商。现唐某不同意以每年110000元的租金将房屋租赁给刘宁，导致刘宁与姚成燕之间的美容院转让合同解除，姚成燕负有主要责任。刘宁作为受让人，在第一次与唐某接触时就应当如实告知唐某其需要重新注册新美容院的情况，并在与唐某沟通出现问题时，应当及时寻求姚成燕从中协调处理，而非轻易解除合同。刘宁对其不能与唐某签订房屋租赁协议进而导致案涉合同的解除负有次要责任。一审认定刘宁负主要责任不当，应予纠正。关于争议焦点三，如前所述，双方合同于2019年12月31日因协商一致而解除，但刘宁将美容院钥匙交给姚成燕的时间为2019年10月28日，故刘宁实际占有美容院的时间为9天。关于争议焦点四，如前所述，双方当事人对案涉美容院转让合同的解除均有责任。合同解除的法律后果，有恢复原状、赔偿损失等。刘宁已经将美容院返还给姚成燕，姚成燕应当向刘宁返还其收取的转让费12万元。本案所产生损失为合同解除前姚成燕不能正常经营所造成的租金损失，故对姚成燕的租金损失应计算至2019年12月31日。此外，考虑到姚成燕重新开始经营需要的筹备期，酌情考虑为两个月时间。综上，本案因合同解除而造成的损失为2019年10月20日至2020年2月29日的租金损失，计41580元（115000÷365×132天）。其中由刘宁承担40%，即16632元，姚成燕负担60%，即24948元。据此，姚成燕应当向刘宁返还103368元。综上所述，一审法院对合同解除的时间、损失的确定以及双方当事人对案涉合同解除的责任大小认定不当，导致判决错误中，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持盐城经济开发区人民法院（2019）苏0991民初1897号民事判决第四项，即“驳回姚成燕的诉讼请求”；二、撤销盐城经济开发区人民法院（2019）苏0991民初1897号民事判决第一、二、三项。三、确认刘宁与姚成燕于2019年10月20日签订的《美容院转让合同》于2019年12月31日解除。四、姚成燕于本判决生效后十日内向刘宁返还103368元。五、驳回刘宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4968元，减半收取2484元，反诉案件受理费1156元，合计3640元，由刘宁负担1019元，姚成燕负担2621元；二审案件受理费1193元，由刘宁负担334元，姚成燕负担859元。本判决为终审判决。审判长 陈 娴审判员 钟红梅审判员 张 雷二〇二〇年十月九日书记员 杜 静