辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12706号上诉人（原审被告）：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区星海路18号2层8门。法定代表人：王鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘巧云、赵红召，系该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：任欣研，女，1997年7月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：闫秀峰，女，1971年12月13日出生，住沈阳市铁西区。上诉人中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司因与被上诉人任欣研商品房销售合同纠纷一案，不服经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初3981号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月25日受理后，依法组成审判员赵智担任审判长，审判员谢宏、姜会军参加的合议庭于2020年10月9日公开开庭审理了本案。上诉人中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵红召、任欣研的委托诉讼代理人闫秀峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：上诉人在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人作为出卖人的义务是在约定期限内及时完成产权初始登记，不是被上诉人收房后360日内取得房产证。本案中，上诉人已经在合同约定时限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报沈阳市房产局备案，但是由于行政审批时间长，上诉人迟迟未能办妥初始登记，系属不可抗力因素导致的上诉人未能按期完成配合义务，其违约责任不应由上诉人承担。即使上诉人应承担违约责任，但合同约定的违约金过高，远远超过被上诉人的实际损失，法院应依法调整违约金。被上诉人任欣研辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求任欣研向原审法院起诉请求：一、依法判令中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司向任欣研给付2015年10月17日至2017年7月18日期间逾期办证违约金18015元；二、本案诉讼费由中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司承担。原审法院认定事实：任欣研、中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，任欣研购买中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司开发的位于沈阳经济技术开发区的商品房，支付总房款197537元。该《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。”附件四补充协议一第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金。”中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于2015年10月30日向任欣研交付房屋，于2017年7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查明，案涉商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权于2013年3月28日设立抵押，于2017年7月25日注销抵押权。原审法院认为，《商品房买卖合同》系任欣研、中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据该合同约定，中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。本案商品房于2015年10月30日交付使用，中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司应于2016年10月24日之前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于2017年7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，显系违约。关于任欣研提出的要求中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司给付2015年10月17日至2017年7月18日期间的逾期办理房证违约金的主张，因中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司未能按照合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案已经违约，按照合同附件四补充协议一第二十八条的约定，违约金自房屋交付后第七个月起计算至2017年7月25日解除抵押之日止，故对于任欣研主张2016年5月1日至2017年7月18日期间逾期办证违约金17541.29元，该院予以支持。对于任欣研主张的2016年5月1日之前的违约金，因没有事实及法律依据，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告任欣研2016年5月1日至2017年7月18日期间的逾期办证违约金17541.29元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，因适用简易程序，减半收取125元，由被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，证明因竣工备案延迟，导致上诉人初始登记办理迟延，与在建工程抵押无关。被上诉人质证意见：该证据与本案无关。经本院审查认为，该证据与本案争议事实不具有关联性，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》系任欣研与中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司未在合同约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当向被上诉人承担违约责任。关于违约金的计算标准，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。”《附件四补充协议一》第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金”。上述第二十八条之约定，宜理解为约束出卖人尽快解除抵押之目的，如因抵押权之存在，导致买受人无法按时办理房屋产权登记，则出卖人应按照该约定承担违约责任。本案案涉房屋于2017年7月18日取得初始登记，所处土地于2017年7月25日注销抵押权。从以上时间先后能够推定，该抵押权之存在并未影响案涉房屋取得初始登记。且初始登记完成后7日内，出卖人即办理了抵押权注销，该抵押权并未对买受人办理转移登记产生实质障碍。故自出卖人交付房屋之日起第361日至抵押权注销之日止，即于2016年10月26日至2017年7月25日，按照已付房款金额每日万分之二标准计算中南世纪城公司应承担的逾期办证违约金为宜。一审判决自房屋交付后第七个月起算违约金欠妥，本院将违约金金额调整为10785.52元（197537元×0.2‰×273天）。综上所述，上诉人中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初3981号民事判决；二、中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付任欣研逾期办证违约金10785.52元；三、驳回双方当事人其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费250元，因适用简易程序，减半收取125元，由被告中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担。二审案件受理费250元，由中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担50元，任欣研负担200元。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二〇年十月十日书记员 孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。