浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0602民初7270号原告：绍兴市建发物业管理有限责任公司，住所地为绍兴市人民西路259号。法定代表人：顾妮妮。委托诉讼代理人：樊建萍、徐自力。被告：朱关夫，男，汉族，1960年4月26日出生，住绍兴市。原告绍兴市建发物业管理有限责任公司（以下简称建发物业公司）与被告朱关夫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理。依法由审判员孙锡芳适用简易程序独任审判，于同年10月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐自力及被告朱关夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建发物业公司诉称，根据2017年4月21日原告与被告签订的《银墅湾前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告位于绍兴市越城区××幢××室房产提供物业服务。被告自2018年5月1日起至2019年4月30日，未按照物业服务合同缴纳物业管理服务费、公共能耗费，原告多次通过上门催讨及通过邮寄律师函通知等形式催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳，故诉请：一、判令被告给付所欠物业管理服务费人民币7978元，另加能耗费466.5元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告承认计算有误，所欠管理服务费为7469元，能耗费应提前收取，故第一项诉请变更为：一、判令被告给付所欠物业管理服务费人民币7469元。被告辩称，原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业管理协议的行为。1、原告履行交通秩序管理不到位。事实一：每天傍晚高层多层之间的马路上(消防通道)停满车辆，导致我们进出受阻，影响视线，严重影响我们的出行安全及他人的安全。而且也已告知物业经理，并物业经理明确确定改进，结果一直没有改进。事实二：夏季小区北门进出口处(进出小区必经之处)，傍晚、晚上每天聚集老人，小孩纳凉。业主建议开喷泉、或者在水池边放置花盆均未实施，任由人员聚集，严重影响我们的进出安全及他人的安全。事实三：本小区实行车辆进入识别功能，物业未对外来车辆实行收费。事实四：任由大型渣土车运渣土进出。物业服务协议里面规定，禁止2吨以上货车进入。2、原告履行环境卫生管理及绿化管理不到位。事实一：小区周围、未出售或者未入住的房子前杂草丛生，往往要草长的半人高才会修剪。因未修剪树枝，导致外围电子围栏失效破损。事实二：垃圾清运不到位，有时候卫生打扫一天一次。事实三：小区内部开发商自建景观河脏乱差，简直就是臭水沟。事实四：夏季高温期间，绿化未及时浇水导致大面积死亡。3、原告履行消防管理不到位。事实一：小区外围电子围栏长年破损无效，于2020年9月1日物业经理微信群内发布修复完毕，具体有待确认。事实二：小区监控长时间失效，损坏。事实三：我的房子从交付起，每年汛期都有进水。4、我方对收费标准有异议，服务协议里注明我方购买的房屋类型：高层、小高层、多层、排层。而收费标准中，只有高层，小高层，多层，排屋，地下室等。我方理解为应该按多层收费标准。因为我的房产证上注明一至三层。并且根据物业管理条例规定，业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权，物业没有向业主公布物业收支情况。小区3号楼、4号楼下除物业用房外，还有售楼部、小卖部、村委会办公场所，还有人员居住等这些是否合理合法合规。小区未出售房子是否收费，从未公布。5、对诉讼欠费异议。第一2017年5月1日至2018年4月30日，公共能耗费已缴纳0.3元每平方米，后听陈勇经理口头告知，当年公共能耗费实际使用为0.15元每平方米，故2018年5月1日至2019年4月30日不应缴纳。且原告起诉状起诉，公共能耗费的费用实际也为0.15元每平方米。6、原告未遵守《银墅湾前期物业管理服务协议》第九条附则第四点内容，从未在物业管理行政主管部门进行调解。此外，被告又认为：一、只有非住宅物业、别墅等高标准住宅的物业，才能实现市场调节价，或者物业公司应提供确切证明；二、停车设施（车位）是否全部归物业所管理，对于物业公司所说的产权归房产公司所有，希望物业公司提供有力证明，如果物业可调配，应管理车位，切实解决路面停车问题；三、小区应设有3个出入口，3个岗亭，目前仅只有1个岗亭、1个出入口，其余2个出入口全封闭，无岗亭；四、公共能耗费未报市发改委备案，且根据浙江省物业服务收费管理办法的规定，所支付的物业费应包含能耗费，不能再分摊其他费用，如果确需收取，应有明细的收支记录，按实收取；其次，根据发改委的收费标准，普通住宅的阁楼、住宅小区的独立封闭汽车库，收费标准减半，并且物业按此标准向我收取费用，故我的住宅为普通多层住宅，需双倍返还多收我的物业费，如果认定我的住宅是高档住宅，不必收取该笔费用，文件没有指出物业公司可以自行设定赠送面积的物业费，如物业公司无法提供明确的收支账目及收费文件，拒绝交缴该笔费用，并要求物业公司将收取的费用双倍予以返还；五、对于附表中相关21点内容予以公开；六、统一着装未达要求；七、每年一次的满意度调查一次没有收到；八、维护公共秩序的要求物业公司未实行；九、明确的每日清运垃圾应为2次，实际仅1次；十、物业公司应提供介质相符的服务，实际情况是多项违背，满意度我个人是不满意的，法院去实地调查也会得出相同的结果；十一、按规定应达到相应等级内容和标准项的94%以上，达不到规定要求的不能确定为该等级，但后续服务中实际服务项目并未达到94%对应的要求，应降低收费标准；十二、对附表中的基本要求第11点，物业管理企业需达到3个认证中的其中2个，目前资料只有质量管理认证；十三、前期物业管理服务委托合同没有落款日期，内容间不能相互对应，还存在内容缺失，这样的合同的真实性、合法性、合理性存疑；十四、浙江省物业服务收费管理实施办法第七条指出，物业服务的收费依据物业类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价，物业公司对我收取的市场调节价，不知道与普通住宅有什么性质及特点的不同。原告建发物业公司为证明其主张在举证期限内向本院提交了前期物业管理服务协议、律师函、邮件查询单、29幢测绘成果报告、绍市发改价（2013）36号文件各一份，物业服务收费等级及收费标准的书面请示及照片各一组。被告质证后对上述证据的真实性虽无异议，但认为原告未能按照合同约定履行，具体质证意见与答辩意见一致。被告朱关夫为证明其主张提供了图片及视频一组。原告质证后对图片及视频的真实性没有异议，表示物业公司是按照合同在进行服务的，但服务质量上确实还是有些地方需要改进。本院对原、被告提供的上述证据的真实性均予以确认。结合上述确认证据及原、被告庭审陈述，本院认定如下事实：被告朱关夫为绍兴市越城区皋埠街道银墅湾小区29幢101室业主，房屋建筑面积为246.13平方米，车库面积为100.58平方米。2017年4月21日，原告建发物业公司与被告周钦签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为银墅湾小区提供物业管理服务，合同期限暂定为一年，自房屋交付之日起算。但期限未满，业主委员会成立并选聘新的物业管理服务企业的，该协议自交接工作完成时终止。期限已满，而没有成立业主委员会或没有新的物业管理服务企业的，该协议继续有效，直至业主委员会成立并交接工作完成时终止。同时约定对物业费收费标准为排屋按建筑面积2.1元/月每平方米计算，车库减半收取，公共能耗按建筑面积0.3元/月计收，每年公示一次按实结算。物业收费时间在业主房屋交接时一次性付清，如一年期满后，业主委员会没有在立，或已成立但没有新的物业管理服务企业的，则双方继续按有关规定执行；业主在新的收费年度内第一个月的10天以前以年为单位继续交纳物业管理服务费。被告以原告未能按协议履行管理服务义务拒付自2018年5月1日至2019年4月30日的物业费遂成讼。本院认为，根据《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。在业主大会成立之后，可由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，原告与被告间签订的前期物业管理服务协议，符合上述规定，双方主体适格，且真实意思表示，应认定合法有效。上述协议对所有业主均具有约束力，合同签订后，被告作为业主，应遵守合同约定。合同签订后，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生等物业服务。本院认为，物业管理服务系针对广大业主，业主利益角度不同，物业管理服务不可能让每个业主满意。若业主均以物业管理服务不能令其满意、存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致小区的物业管理服务恶化，损害到大多数业主的权利。被告以原告提供的物业管理服务存在瑕疵为由，拒绝缴纳物业费的抗辩依据不足，本院不予采纳。当然，在被告履行交纳物业服务费义务的同时，提供物业管理服务的原告应多站在业主的立场角度，考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，做到绿化养护行之有效、安防措施落实到位、应急处置及时响应、服务过程文明友好、收费情况公开透明，从而建立良好的服务合同关系。被告因物业服务过程中造成的损失可另行主张权利。综上，对原告请求被告支付物业服务费的请求，本院予以支持。综上，依照国务院《物业管理条例》第七条、第十五条之规定，判决如下：被告朱关夫应于本判决生效之日起三十日内向原告绍兴市建发物业管理有限责任公司支付物业管理费7469元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担，于本判决生效之日起七日内结清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 员 孙锡芳二〇二〇年十月二十三日代书记员 孟斌瑞