河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1425民初2766号原告：陈灿，男，汉族，1990年7月18日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：周洁，系河南木兰律师事务所律师。被告：权占先，男，汉族，1973年11月27日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：赵方莉，系上海方锐律所事务所律师。第三人：虞城县天兴置业有限公司。住所地：河南省虞城县产业集聚区（木兰大道中段南侧）。法定代表人：侯钦志，该公司经理。原告陈灿与被告权占先、第三人虞城县天兴置业有限公司（以下简称天兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈灿委托诉讼代理人周洁、被告权占先委托诉讼代理人赵方莉到庭参加了诉讼，第三人天兴公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告陈灿向本院提出诉讼请求：请求法院判决不得执行原告购买第三人位于虞城县“××都”小区××楼××单元××室商品房。事实与理由：2015年5月10日原告与第三人签订《江南名都认购协议书》，约定由原告购买第三人在虞城县开发的“江南名都”小区2号楼1单元501室的房产一套（以下简称案涉房产），建筑面积约115.53平方米，房屋价款总额为213730元，并约定开盘当日起三日内签订《商品房买卖合同》。原告已将房款213730元付清，第三人也已将案涉房产交付给原告使用。原告实际占有案涉房产，并自2016年7月1日起交纳物业费、公共用电费、垃圾处理费等费用。原告多次要求与第三人签订《商品房买卖合同》并协助办理案涉房产所有权变更登记手续，但第三人因其开发的江南名都房地产项目欠缴相关税款不符合办理房产登记条件而迟迟不予办理。被告与第三人建设工程施工合同纠纷一案，虞城县人民法院作出（2019）豫1425民初180号民事判决书，判决第三人给付被告工程款保证金、房屋销售款计1054642元及利息。该判决生效后，第三人未履行判决确定的给付义务。被告申请执行该判决，虞城县人民法院依法受理。2019年12月24日虞城县人民法院发布查封公告，依据（2019）豫1425执1852号之二执行裁定书查封了包括案涉房产在内的5套房产。原告依法向人民法院提出执行异议。虞城县人民法院作出（2020）豫1425执异27号执行裁定书，裁定驳回了原告的执行异议。原告认为，原告与第三人之间虽未签订《商品房买卖合同》，但双方因2015年5月10日签订《江南名都认购协议书》具备符合法律规定的买卖主体、标的物、数量、价格且已实际履行，而成立合法有效的商品房买卖合同关系。原告对案涉房产享有物权期待权，即有权要求第三人将案涉房产变更登记至原告名下的权利，而且原告购买案涉房产的情况符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，能够排除执行。根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向人民法院提起诉讼，请求法院判决不得执行原告购买第三人的位于虞城县“××都”小区××楼××单元××室商品房。被告权占先辩称：原告诉请无事实和法律依据，不能排除对涉案房产的强制执行，应驳回其诉讼请求。第三人天兴公司未陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈灿向本院提交的证据材料有：第一组：1.陈灿身份证复印件，1份证明目的：证明陈灿的基本身份信息，签订合同时具有完全民事行为能力。第二组：2.江南名都认购协议书，1份证明目的：2015年5月10日陈灿与虞城县天兴置业有限公司签订《江南名都认购协议书》，约定陈灿购买虞城县天兴置业有限公司“江南名都”小区2号楼1单元501室房产一套，建筑面积115.53平方米，房屋总价款213730元。第三组：3.收据，1份4.证明，1份5.对崔存让调查笔录及崔存让身份证复印件，1份6.邮政储蓄银行交易明细，1份证明目的：崔存让承建虞城县天兴置业有限公司江南名都工程，虞城县天兴置业有限公司欠崔存让工程款。崔存让与虞城县天兴置业有限公司协商，虞城县天兴置业有限公司用江南名都多套房屋抵偿工程款。案涉房产崔存让与虞城县天兴置业有限公司抵偿债务的结算价格为213730元。崔存让介绍陈灿购买江南名都房屋，由崔存让直接收取购房款。崔存让仅收取陈灿16万元，其中汇款11万元，现金5万元，其余房款由于崔存让与陈灿父亲陈景运关系较好不再收取。至此陈灿将案涉房产房款付清。第四组7.虞城县江南名都物管理收据，5份证明目的：虞城县天兴置业有限公司已将案涉房产交付给陈灿占有，陈灿交纳了相关物业费、公电费、垃圾处理费、电梯使用费等费用。第五组8.个人房屋信息查询情况表9.证明证明目的：陈灿名下没有其他住房。第六组10.虞城县人民法院（2019）豫1425民初180号民事判决书11.虞城县人民法院（2019）豫1425执1852号之二执行裁定书12.虞城县人民法院（2019）豫1425执1852号查封公告。13.虞城县人民法院（2020）豫1425执异27号执行裁定书。证明目的：虞城县人民法院判决，虞城县天兴置业有限公司给付权占先工程保证金、房屋销售款1054642元及利息。虞城县天兴置业有限公司没有履行，权占先申请执行。虞城县人民法院于2019年12月24日裁定并公告查封涉案房产。陈灿提出执行异议，但被驳回。第七组：14.商品房预售许可证证明目的：虞城县天兴置业有限公司2016年9月27日取得江南名都1号、2号、3号楼预售许可证。被告权占先向本院提交的证据材料有：1、（2019）豫1425执1852号之二执行裁定书、判决书、（2020）豫1425执异27号执行裁定书各一份证明目的：虞城法院于2019年9月27日作出（2019）豫1425民初180号民事判决书，判决虞城县天兴置业有限公司给付权占先工程款保证金864642元、房屋销售款190000元，两项共计1054642元及利息。原告向虞城法院申请执行，虞城法院于2019年12月24日作出（2019）豫1425执1852号之二执行裁定查封被执行人虞城县天兴置业有限公司开发的江南名都小区2号楼1单元501号房产。在该房产挂网准备拍卖期间，原告提起执行异议要求中止执行该房产，虞城法院于2020年6月10日驳回了原告的执行异议。现该房产在查封期限内，被告依据生效的的裁判文书对案涉财产申请强制执行于法有据。2、涉案房产司法买卖标的物详情一份证明目的：该涉案房屋在查封时为室内毛坯，原告无证据证明对涉案房产于查封之前已占有使用。3、（2020）豫1425民初1897号案件庭审笔录及第三人天兴公司作为出卖人的编号为0098698商品房买卖合同，证明原告提交证据2、7不属实，相关陈述属于虚假陈述。第三人天兴公司未提交证据材料。被告权占先对原告提交的证据1对证据1无异议；对证据2真实性无异议，但对证明目的有异议，该协议不具备商品房销售管理办法第十六条规定的对房屋交付条件日期及产权登记有关事宜等主要内容进行约定，不符合商品房买卖合同司法解释第五条规定的商品房认购书认定为商品房买卖合同的情形，该协议是商品房预约合同，不符合执行异议规定，关于签订合法有效的书面商品房买卖合同规定；对证据3有异议，原告自认未将购房款支付给公司，故该证据不能证明原告已履行支付房款的义务；对证据4、5、6真实性有异议，天兴公司证明系有单位出具的证明，应当有单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，而该公司的法定代表人是年过七旬的老人，本人也没有持有签章，并非公司的负责人及制作证明材料人员，请法院核实，故该证据不具有证据效力，天兴公司是本案的当事人与本案有直接的利害关系，且原告无证据证明崔存让与被执行人天兴公司存在合法的债权债务关系，无法证明该购房款支付给了崔存让；对证据5的调查笔录仅有被调查人崔存让一人签字，其形式不合法，且该证据应为证人证言，崔存让应出庭说明情况，其内容上汇款的双方为陈景运与崔景显之间，不能证明与本案有关联性；对证据7有异议，物业费收据均没有经办人签字，且物业费缴纳时间相隔2年之久，票据号码相邻也存在倒序情况，涉案房产在查封状态时，属于毛坯房未经装修，不可能会产生装修电梯使用费及垃圾处理费；证据8真实性无异议，但对证明目的有异议，因在虞城县不动产登记中心只能查询到其名下在虞城县地区的所有房屋状况，不能证明在涉案房屋同一社区的多套房产，即不能排除陈灿是否在商丘及其他地区拥有房屋的可能；对证据六组的10、11、12、13无异议；对证据14的真实性无异议，但对证明目的有异议，证据14能够证明天兴公司具备签订商品房买卖合同的条件，因此原告应与天兴公司签订正式的商品房买卖合同。原告对被告权占先提交的证据1无异议；对证据2有异议，如被告代理人在上一轮质证时所说的，该房屋的毛坯状态只能证明该房屋没有装修，并不能以此判断该房屋的占有，原告提供的证明足以证实该房屋有天兴公司交付给了原告陈灿，现在陈灿为实际占有人。原告只所以请求涉案房产不能执行，是最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干规定第二十九条，根据该规定只有在查封前签订有书面的买卖合同，买受人没有用于居住的其他房产，支付了房屋总价款50%以上，即可排除执行，或者是第二十八条规定，第二十八条规定只有买受人占有才要求买受人在查封前占有该房产，对比两条规定，显然二十九条门槛较宽松一些，代理人认为陈灿买房屋符合二十九条的规定，可以排除执行。对证据3中的商品房买卖合同有异议，与本案缺乏关联性，该合同系权秀勤与天兴公司签订的买卖合同，买卖房屋位于江南名都2号楼，天兴公司与权秀勤签订合同并不能证明愿意与二号楼的其他客户签订买卖合同，这只是个案，原告多次要求与天兴公司签订买卖合同，但是其以各种理由拒签。过错并不在原告；对庭审笔录真实性无异议，从而证明，原告积极主张自己的权利要求天兴公司进行房产过户。第三人天兴公司庭审时缺席，亦未提供书面质证意见，视为其放弃质证权利。对当事人无异议的原告提交的证据第1、2、11、12、13、14以及被告提交的证据1及证据3中的庭审笔录，以上证据来源及形式均合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证;对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据4、5、6、8因缺乏关联性或合法性且原告未作合理说明，达不到原告的证明目的；对原告提交的证据7，不具有客观性，也与原告在关联案件的陈述相矛盾，本院不予采信；对被告提交的证据2，原告虽有异议，但该证据来源形式合法，内容客观真实，与本案有关联，本院予以采信；证据3中的买卖合同可以证明第三人具有商品房开发及买卖资格，可以与购房者签订正规商品房买卖合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：权占先诉天兴公司及第三人中州万基城市建设有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年9月27日作出（2019）豫1425民初180号民事判决书，判决天兴公司支付权占先工程款保证金864642元、房屋销售款190000元合计1054642元及利息。判决生效后，权占先依法向本院申请执行。本院在执行中于2019年12月24日作出裁定，查封天兴公司开发的江南名都小区1号楼1单元1201号、1001号；2号楼1单元501号、303号和3号楼1102号共计5套房产。原告陈灿提出执行异议，本院于2020年6月10日作出（2020）豫1425执异27号执行裁定书，驳回案外人陈灿的执行异议。原告不服，遂提起执行异议之诉。庭审时原告对其提交的虞城县江南名都5份物业管理收据发表意见称该收据开具时间分别是2016年、2017年、2018年、2019年，收款单位使用的是不同的收据，相隔一年之久，肯定是换收据了，票号次序非常正常，因是不同本的收据。另查明，陈灿于2020年5月14日以房屋买卖合同为由起诉天兴公司，请求确认双方在2015年5月10日因签订《江南名都认购协议书》而成立合法有效的商品房买卖合同关系，并判决天兴公司协助其办理“江南名都”2栋1单元5层501室房产所有权变更登记手续，其庭审时陈述称物业管理费是2019年6月3日一次性交的，所以物业公司给出具收据的时候存在编号相邻，物业公司填的入账日期是按应缴管理费年份写的。后陈灿于2020年6月22日撤诉。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告陈灿提起执行异议之诉,应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告陈灿主张涉案房屋已经自第三人处购买、第三人已经将该房交付原告、原告已经实际占有并且自2016年7月1日起交纳物业费、公共用电费、垃圾处理费等费用、原告多次要求与第三人签订《商品房买卖合同》并协助办理案涉房产所有权变更登记手续因第三人开发的江南名都房地产项目欠缴相关税款不符合办理房产登记条件而迟迟不予办理等均未提供足够证据，且与其在关联案件中的陈述相矛盾，也与本院查明的事实不符，因此，无论是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条普适性条款抑或是条件更为宽松的被执行人为房地产开发企业、被执行财产为房地产开发企业名下商品房的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条特别条款，原告陈灿所提交的证据均不能达到证明其享有足以排除强制执行的民事权益，本院在执行权占先与天兴公司一案中查封涉案房屋并无不当，故对原告的诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告陈灿的诉讼请求。案件受理费4506元，由原告陈灿承担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  张 涛人民陪审员  张金萍人民陪审员  聂梓欣二〇二〇年十月十五日书 记 员  赵戈媛