辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽12民终1649号上诉人（原审原告）：于婉，女，1988年3月16日出生，汉族，系铁岭新玛特商场员工，户籍地铁岭县，现住铁岭市银州区。委托诉讼代理人：王涛，系铁岭市银州区柏钧法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：海侠，女，1968年9月1日出生，回族，户籍地辽宁省铁岭市银州区，现住铁岭市银州区。上诉人于婉因与被上诉人海侠房屋买卖合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2020）辽1202民初472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于婉及其委托诉讼代理人王涛、被上诉人海侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于婉上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人双倍返还定金，并按己付款的日万分之五支付违约金及赔偿总房款的20%的经济损失，及承担中介费4000元。2、由被上诉人承担两审诉讼费。事实和理由：一审判决对事实的认定不清，适用法律错误。一、2020年12月10日上诉人、被上诉人及铁岭市银州区佳嵘房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同。被上诉人将回迁按揭购买的位于铁岭市银州区，建筑面面积68.46平方米的住宅楼出售给上诉人所有。合同签订时上诉人支付给被上诉人定金5000元，并支付给佳嵘房地产经纪有限公司中介费1000元，另给中介公司出具中介费3000元的欠条。因该出售房屋系被上诉人与己去世丈夫夫妻共有财产，产权登记在被上诉人丈夫名下，被上诉人与丈夫只有一名婚生子女，且生活在泰国，故被上诉人承诺2020年3月1日之前，其女儿回到国内，并将产权证变更登记在被上诉人名下。同时在合同中约定，若被上诉人违反上述约定或承诺，愿双培返还定金，并按己付款的日万分之五支付违约金及赔偿总房款的20%的经济损失。合同签订后，被上诉人将该出售房屋交付给上诉人装修，上诉人亦占有了该房屋，并找好了装修公司予对该房屋幵春后准备装修。但有关产权变更登记事宜，经上诉人催促多次，被上诉人却没有依约将出售房屋产权变更登记在自己名下。后经双方协商未果，上诉人无奈才诉至法院解决。庭审过程中，被上诉人借托疫情之名女儿不能回国主张不能履行义务。这完全是托词和借口，合同签订时疫情己经发生，但中国除了武汉并没有封国封城，2020年1月份之前被上诉人女儿能够顺利回国，即便工作不便不能回国，也可在大使馆办理委托公证手续，上诉人庭审举证中华人民共和国驻新加坡大使馆一份2020年三月份的委托公证书，说明疫情期间东南亚国家大使馆能够办理委托公证手续，另外被上诉人在庭审中承认其女儿系非正常途径办理的出国，回国后就出不去了，所以其女儿才不能回国及办理委托公证手续。被上诉人在订立合同时，明知其女儿不能回国，并不能办理产权变更手续，还与上诉人订立合同导致合同无法履行，其主观存在过错，违反了民法的诚实信用原则，并给上诉人信赖利益造成了损失，前后有必然的因果关系，故被上诉人应承担缔约过失责任。另外，庭审中，被上诉人基于其过错心里，才主动要求赔偿上诉人5000元的经济损失。而原审判决却无视上述事实，以双方均知晓被上诉人尚未取得该房屋产权为由，确定上诉人有过错，并判决合同无效，而没有判决被上诉人对此应当承担缔约过失责任，应当赔偿上诉人的经济损失。还主张上诉人有过错，并由上诉人承担过错责任。这样无视事实，机械错误的判决导致上诉人的权利得不到法律的保护。上诉人与被上诉人订立合同的前提是基于对被上诉人承诺的信赖，上诉人有充分理由相信被上诉人能够代表其女儿真实意思将该房屋出售给上诉人，上诉人是有表见代理权的。如果在查看产权证非被上诉人名下及被上诉人不承诺2020年3月1日前将产权变更登记在自己名下及被上诉人己将该房屋交付给上诉人占有的话，上诉人是不能与被上诉人签订合同的，被上诉人有先合同义务。上诉人不存在过错，所以，被上诉人在承担缔约过失责任的同时，应承担赔偿责任，同时因被上诉人违反约定，导致上诉人丧失购买另一性价比比该出售房屋更好的房屋。一审判决无视上诉人信赖利益的损失，己交付订金产生利息的损失，及上诉人委托律师产生的费用等损失，仅判令被上诉人返还上诉人定金，还判令上诉人承担1000元的中介费，该判决无视上诉人的上述损失及被上诉人的过错，显失公平公正。二、由于一审判决对事实认定错误，必然导致其适用法律错误：一审判决应当依据《合同法》第四十二条，认定被上诉人故意隐瞒与订立合同有关的主要事实或者提供虚假情况，及被上诉人有违背诚实信用原则的行为，并结合事实，判令被上诉人依约赔偿上诉人的经济损失。海侠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。于婉向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原、被告签订的房屋买卖合同，并判令被告双倍返还购房定金人民币10000元整；2、判令被告支付赔偿金人民币30000元及从2020年3月2日开始至给付之日止按己付款的日万分之五支付违约金；3、判令被告承担原告己付的中介费1000元及拖欠的中介费3000元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年12月10日，原、被告及铁岭市银州区佳嵘房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同。被告将回迁按揭购买的位于铁岭市银州区，建筑面积68.46平米的住宅楼出售给原告所有。合同签订时，原告支付给被告购房定金5000元，并支付给佳嵘房地产经纪有限公司中介费1000元(另给中介出具中介费3000元的欠条)。原、被告双方约定2020年3月1日前，被告把房产证办到自己名下，之后原告在办理贷款购房手续。另双方在合同中约定，如被告违约，需双倍返还定金，并按己付款的日万分之五支付违约金及赔偿总房款的20%的经济损失。但双方约定的日期届至，经原告催促多次，被告却未能依约办理房屋变更手续，被告的行为现己造成合同无法履行。同时，原告为购买该房，丧失了购买同一时期性价比更好的房屋，从而给原告造成了经济损失。综上所述，被告不依约履行合同的行为系违约行为，而且构成根本违约，故依据双方约定及《合同法》相关规定，请求法院支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2019年12月10日，原、被告通过居间方铁岭市银州区佳嵘房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同。合同约定：被告将回迁按揭购买的坐落于铁岭市银州区，建筑面积68.46平米的住宅楼出售给原告所有，价款为15万元，原告应于2019年12月10日支付定金5000元给被告，中介费4000元由原告负担，如履行合同中出现违约，由违约方负担中介费。被告于2020年3月1日前把房产证办理到被告名下，之后原告办理房屋买卖贷款手续，原告先期要对房子进行装修，如被告不卖房子了，需赔偿原告装修款。被告收到全部房款后腾出房屋并通知原告进行验收，双方在签署房屋买卖交接书后，原告将尾款(若有)交付被告。违约责任方面，双方除约定定金罚则(卖方违约双倍返还定金，买方违约定金不退还)外又约定了违约金和赔偿金。其中第七条(三)约定：被告未按期交付房屋，应向原告支付已付款项日万分之五的违约金。违约金自合同第三条和第五条约定的应当交付之第二日起至实际交付之日止，逾期超过十五日后被告仍未交付的，除被告应向原告支付违约金外，双方同意原告有权单方解除合同。原告单方解除合同时应书面通知被告，被告承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的20%。被告应当在接到书面通知之日起五日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同签订当日，原告通过微信转账支付给被告购房定金5000元，并支付给铁岭市银州区佳嵘房地产经纪有限公司中介费1000元(另给中介出具中介费3000元的欠条)。房屋交付期满，被告未如约办理房屋过户手续，原告于2020年4月2日向被告送达解除房屋买卖合同告知书。另查明，被告称该房屋登记在被告丈夫名下，被告丈夫已经于2017年去世，其继承人仅为被告及其女儿，现被告女儿在泰国，至今未回国。一审法院认为，原、被告诉争的房屋双方均未提交产权证书或相关证据证实房屋权属情况，据被告自称该房屋为其已去世丈夫所有，该房屋尚未办理完毕继承手续，被告尚未取得该房屋产权。在签订房屋买卖合同时，被告已告知原告其尚未取得该房屋产权，原告予以认可。本院认为，被告未举证证明其对诉争房屋具有所有权，其自认该房尚需办理继承手续后方能确定权属，故可以认定被告在签订合同时尚未取得诉争房屋产权，在合同签订后双方约定的产权变更期间内被告仍未取得权利人追认，故被告对该房屋买卖行为属于无权处分，其与原告签订的房屋买卖合同无效。合同无效，被告存在重大过错，应当返还已收取的原告定金，并承担中介费用3000元，而原告明知被告对该房无处分权，仍与其订立合同，原告自身也存在过错，故亦应当承担相应的责任，其已交纳的中介费1000元由其自行承担。合同无效，原告主张的违约金及赔偿请求本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款(当事人对自己提出的主张，有责任提供证据)、《中华人民共和国合同法》第五十一条(无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效)、第五十八条(合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任)、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第十六条[具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：(一)登记簿上存在有效的异议登记；(二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；(三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；(四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失]、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条(当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果)之规定，判决如下：一、原告于婉与被告海侠签订的房屋买卖合同为无效合同；二、被告海侠于本判决生效3日内返还原告于婉定金5000元，并给付原告于婉中介费3000元。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费825元(原告预交)，减半收取412.5元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人于婉向本院提交了2020年9月20日委托代理费的发票一张，证明上诉人除起诉费和上诉费之外进行诉讼支付的相关费用。经质证，被上诉人海侠认为与其无关，不同意负担。本院认为，对该证据的真实性予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人于婉与被上诉人海侠在签订案涉房屋买卖合同时，海侠已告知于婉其尚未取得该房屋的产权，于婉予以认可，双方签订的房屋买卖合同无效。本案经审查，海侠存在重大过错，应当返还已收取的于婉定金，并承担中介费用3000元，于婉也存在过错，应承担相应的责任，其已交纳的中介费1000元由其自行承担。于婉主张的违约金及赔偿请求一节，缺乏事实和法律依据，故对上诉人于婉的上诉理由，本院不予支持。原审判决并无不当。综上所述，于婉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费825元，由上诉人于婉负担。本判决为终审判决。审判长  宿中顺审判员  陈 晶审判员  贾春红二〇二〇年十月十四日法官助理张鹏飞书记员黄博超