四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11390号 上诉人（原审被告）：魏民刚，男，1969年11月6日出生，汉族，住江苏省洪泽县。 委托诉讼代理人：李庆，都江堰市伏龙法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越。 委托诉讼代理人：李鸿，四川法隆律师事务所律师。 原审被告：魏红伟，女，1991年7月13日出生，汉族，住江苏省洪泽县。 原审第三人：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：李素梅，总经理。 委托诉讼代理人：唐可，四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王莹洁，四川谨序行律师事务所律师。 原审第三人：彭明龙，男，1984年6月18日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原审第三人：杨帮全，男，1978年1月10日出生，汉族，住四川省都江堰市。 上诉人魏民刚因与被上诉人都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称新美居公司）、原审被告魏红伟、原审第三人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）、彭明龙、杨帮全房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 魏民刚上诉请求：1.撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2184号民事判决第二项，改判为：魏民刚于判决生效之日十日内向新美居公司支付租金225641.40元；2.撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2184号民事判决第三项，改判为：魏民刚于判决生效之日起十日内向新美居公司支付杂费2791.44元；3.二审诉讼费由新美居公司承担。事实和理由：一、一审判决魏民刚向新美居公司支付租金229620元是错误的。2014年7月1日至2020年3月20日共计68+2/3个月，扣除2个月免租期，魏民刚应向新美居公司交纳租金为66+2/3个月房租。但2020年1月20日至3月20日为新冠肺炎疫情期间，所以本案中还应扣除因新冠肺炎疫情不可抗力的2个月房租。魏民刚实际欠付新美居公司的租期为64个月+2/3个月,租金为225641.40元。二、2014年7月1日至2014年12月31日共计6个月，扣除2个月免租期，魏民刚应向新美居公司交纳杂费（广告费2元/㎡/月、管理费2.4元/㎡/月、物管费0.6元/㎡/月）的期限为4个月。单价按一审法院对此三项费用标准调减到3元/㎡/月计算应为2791.44元。三、2015年1月1日至今，新美居公司主张的广告费2元/㎡/月、管理费2.4元/㎡/月、物管费0.6元/㎡/月，无事实和法律依据，法院不应予以支持。综上所述，一审判决认定事实、适用法律错误，请求依法改判。 新美居公司辩称，一审认定事实和适用法律正确，请求二审法院依法驳回魏民刚的上诉请求，维持原判。 兴堰公司述称，1.因新美居公司未全部履行（2019）川01民终1340号民事判决确定的租金支付义务，兴堰公司已申请法院强制执行，且兴堰公司要求商家此后向兴堰公司缴纳租金，或依据生效判决向兴堰公司支付租金，以支付新美居公司欠付兴堰公司的租金。3.兴堰公司不同意因疫情原因免除房租。 魏红伟、彭明龙、杨帮全未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 新美居公司向一审法院起诉请求：1、判令解除新美居公司与魏红伟、魏民刚签订的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》。2、判令魏红伟、魏民刚支付房租费241698.76元（含2013年7月1日至2014年6月30日欠付25828元），杂费67459.8元，合计309158.56元，时间暂计算至2019年4月30日。3、判令魏红伟、魏民刚归还新美居公司所承租房屋，并承担自2019年4月30日后至归还时房屋占用费（按照原合同约定的租赁费用标准支付）；4、判令魏红伟、魏民刚按保证金双倍的金额向新美居公司支付违约金1万元。一审诉讼中，新美居公司变更诉请第2项为：判令魏红伟、魏民刚支付租金和房屋占用费386233.92元，杂费79866.2元；变更第3项诉请为：判令魏红伟、魏民刚支付以2013年7月1日至2014年6月30日的租金25828元为基数，按年利率24%计算自2014年10月11日起至付清时止的利息；增加诉请：诉讼费、鉴定费由魏红伟、魏民刚承担。 一审法院认定事实：2012年12月28日，经成都市都江堰工商行政管理局核准，都江堰市兴堰安居置业投资有限责任公司名称变更为都江堰兴堰投资有限公司即本案第三人兴堰公司。 2013年4月15日、2015年5月16日兴堰公司分别出具两份《场地证明》，载明：位于都江堰市，其房屋产权为兴堰公司所有。该商铺为政府规划，兴堰公司与都江堰市装饰协会（都江堰市新美居市场经营管理有限公司）签订合作协议（合作期限至2021年2月18日止），并将商铺交由都江堰市装饰协会进行装饰建材相关业态招商经营。 2012年7月2日，新美居公司作为甲方与魏民刚作为乙方签订了《商铺租赁合同》，案涉条款约定：一、甲方将美安居装饰建材市场A区15-1-4a号经营场地（以下简称案涉商铺）租赁给乙方经营装饰装修材料类商品，合同有效期28个月，乙方经营使用期从2012年9月1日起至2014年12月31日止，其中甲方给予乙方免租期4个月，即2012年9月1日至2012年12月31日，2013年1月1日至2013年12月31日租金单价不变，2014年1月1日至2014年12月31日按调整单价执行。二、商铺建筑面积为221.54平方米，公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为11.08平方米，商铺计价面积为232.62平方米。三、2012年9月1日至2013年12月31日租金合计62807元，包括：单价为20元/平方米/月，摊位计价面积116.31平方米，租金27914元；单价为25元/平方米/月，摊位计价面积116.31平方米，租金34893元。四、租赁保证金5000元/户（经营期间不退，不计息，乙方办理退场手续后一年后无息退还）。五、交款方式、时间、金额：第一次交款为2013年9月1日乙方向甲方交付租金36404元，第二次交款为2013年5月31日乙方向甲方交付租金31403元，第三次交款为2013年11月30日（按调整单价执行），第四次交款为2014年5月31日（按调整单价执行）。六、逾期未付或未足额支付：（一）逾期在10日内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，甲方按每日千分之一的比例计算，向乙方收取逾期交款违约金，并于实际支付应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（二）逾期在20日内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，乙方按日计甲方支付逾期应交款千分之二的违约金，并于实际支付应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（三）逾期超过30日后，则视为乙方单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租场地，乙方所交费用则作违约金不予退还，一切损失由乙方承担，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同继续履行，但必须交清之前费用及违约金。七、双方同意场地租金、市场管理费按照合计面积（建筑面积+公摊面积）计算。八、甲方负责市场的日常经营管理，配备相应的管理人员对卖场进行营销、安全、消防、保洁等经营管理服务工作；甲方提供市场的对外整体广告及促销活动策划及实施，如有专项促销以及额外出现的广告费用由乙方另行支付给甲方。九、乙方经营腾达宏图装饰公司，在合同期内乙方按约定品牌经营，合同期内乙方若需转让商铺可通过甲方协调实现，不得将商铺私自转租他人，未经甲方书面同意转租的，转租协议无效，并构成乙方违约，甲方有权停止服务并收回场地，同时要求乙方三日内撤场，乙方所交费用则作违约金不予退还，一切损失由乙方负责，第三方损失与甲方无关。十、甲乙双方共同约定，因甲方正式授予成都敏知企业管理有限公司本合同涉及美安居装饰建材市场的日常管理权限，本合同仅作为甲乙双方租赁关系的建立依据，其余权利义务关系详见附件《美安居装饰建材市场管理合同》、《消防及安全责任书》、《美安居装饰建材市场商品价格管理协议》。 2012年7月4日，魏民刚向新美居公司现金支付10000元，新美居公司出具《收据》载明收款事由为预收房租款。2013年8月26日，魏民刚向新美居公司现金支付16043元，新美居公司出具《收据》载明收款事由为预交房租款（2013年7月1日至2014年6月30日）。2013年8月26日，魏民刚向新美居公司现金支付20000元，新美居公司出具《收据》载明收款事由为预交房租款。 2013年11月22日，魏民刚向新美居公司现金支付11056元，新美居出具三份《收据》，收款事由分别为质量保证金5000元，2013年1月至6月房租尾款1404元，2013年3月至6月广告费4月×232.62㎡×2=1861元、管理费4月×232.62㎡×2.4=2233元、物管费4月×232.62㎡×0.6=558元，共计4652元。 2014年8月26日，新美居公司作为甲方与魏民刚作为乙方签订了《商铺租赁合同补充协议》，约定：1、2012年6月15日—7月15日前租用甲方商铺的商家，均可享受减免2个月租金的优惠政策；2、2013年1月1日起，原租金单价20元/平方米/月优惠为13元/平方米/月，原租金单价25元/平方米/月优惠为17元/平方米/月杂费收取标准包括代收整体广告费2元/平方米/月、物管费0.6元/平方米/月、收取市场管理费2.4元/平方米/月；3、签订补充协议之日缴清2013年12月31日前的房租和杂费，2014年度商铺租金和杂费收缴办法仍按原《商铺租赁合同》的约定执行，即先交租后使用，每半年缴付一次（到期提前一月缴付）；4、本协议为原《商铺租赁合同》的补充协议，与原《商铺租赁合同》互为补充，具有同等法律效力，如部分条款与原《商铺租赁合同》有冲突，均按本协议约定执行。同日，新美居公司作为甲方盖章、魏民刚作为乙方签字确认《欠条》，载明：一、从2013年7月1日起至2014年6月30日止，乙方应缴纳房租款和杂费共55828元，签订本协议时乙方缴纳房租款和杂费30000元，还欠房租款25828元，欠款乙方承诺在2014年10月10日之前支付给甲方；二、如果乙方未按时缴清剩余房租款，违约方应承担违约责任，违约方应当向守约方支付违约金从2014年10月10日起每日按200元计算至还款完毕为止。 签订《商铺租赁合同补充协议》当日，魏民刚向新美居公司现金支付13957元，新美居公司出具《收条》载明收款事由为收取（2013年7月至2014年6月30日）12月杂费232.62㎡×12月×5=13957元。 2016年11月11日，新美居公司向一审法院起诉魏民刚、魏红伟，请求判决解除租赁合同、魏民刚、魏红伟退房并支付租金和杂费，一审法院以（2016）川0181民初3860号立案受理后，经审查认为因新美居公司、魏民刚、魏红伟共同确认魏民刚系新美居公司股东，双方就涉及租金支付标准的股东会决议、股东资格的确认等事宜另案诉讼中，新美居公司可待相关诉讼了结后再行起诉，于2017年12月15日作出驳回起诉的民事裁定。该案于2016年12月28日进行了开庭审理，庭审中杜彦和张建国作为证人出庭作证，杜彦陈述，自己是商家之一，没有看过新美居公司财务报告，也没有给其分红，申请了多次要求查账，新美居公司都说亏损，有21家包括魏民刚房屋都在漏水，漏水比较严重；张建国陈述，魏民刚是商家代表，自己是2012年入驻美安居市场，2014年之间作了部分广告，做活动费用的大部分是商家自己支付，2014年之间美安居出了点费用，房屋漏水是商家自己在维修，美安居公司不存在管理，知道魏民刚商铺被盗的事。 2017年8月1日，魏民刚将四川腾达鸿图装饰工程有限公司转让给彭明龙经营，并同时将案涉商铺转租给彭明龙经营使用，杜彦在彭明龙持有的魏民刚与彭明龙签订的《公司经营承包合同》尾部证明人处签字。2018年9月1日，彭明龙将案涉商铺转租给杨帮全经营使用。据新美居公司企业信息公示，杜彦为公司董事。 2020年3月20日，经一审法院组织，新美居公司、魏民刚、彭明龙、杨帮全现场确认，杨帮全将案涉商铺腾退返还给了新美居公司，交付了房屋钥匙、水卡和电卡，并结清至交房当日水费（基本水费、污水处理费）762元，电卡无欠费。 新美居公司对其主张的租金和杂费明确计算方式如下：2013年7月1日至2014年6月30日期间，一楼每月17元/平方米，二楼每月13元/平方米，已付3万元，欠款25828元；2014年7月1日至2014年12月30日期间，一楼每月17元/平方米，二楼每月15元/平方米，房租为22331.52元；2015年1月1日至2019年6月30日，一楼每月25元/平方米，二楼每月20元/平方米，房租为282633.3元；2019年7月1日至2020年3月20日，一楼每月30元/平方米，二楼每月25元/平方米，房租为55441.1元；2014年7月1日起按每月5元/平方米计收杂费。 魏民刚对其提出的维修费用提交了漏水现场照片2张、维修费用清单1份及支出凭单2份、收据2份。漏水现场照片可见室内墙角顶部存在渗水、墙皮局部脱落。支出凭单内容为：1、2013年6月10日，公司办公室漏水水电工人工费800元给肖勇，领款人处有“肖勇”签名字样；2、2013年6月16日，公司漏水墙面乳胶漆维修人工费给王强400元，领款人处有“王强”签名字样。收据内容为：1、2013年6月2日，都江堰市勇惠建材经营部开具，腾达鸿图办公室管件电线，金额为1800元；2、2013年7月10日，都江堰市德道木业经营部开具，腾达鸿图装饰公司办公室更换地板材料，金额为75平方米×210=15750元。维修费用清单仅有腾达鸿图装饰有限公司盖章，无其他当事人或案外人签名盖章。 魏红伟系魏民刚之女。根据新美居公司申请，一审法院依法启动对新美居公司提交的另一份《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》进行“魏红伟”签名笔迹鉴定，新美居公司垫付鉴定费4400元，四川福森特司法鉴定所接受委托进行上述鉴定，2019年11月20日，该鉴定所出具福森特司鉴[2019]文鉴字第145号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：委托方提供的“签约日期：”为“2012年7月2日”的《美安居装饰建材广场商铺租赁合同》末页上“乙方（盖章）：代表人（签字）：”处的签名笔迹“魏红伟”不是魏红伟本人所写。新美居公司对鉴定意见书无异议，陈述无其他证明魏红伟与案涉商铺租赁使用相关的证据。对2014年8月26号欠条的诉讼时效问题，新美居公司陈述，欠条所约定支付期限届满后至本案起诉前，仅在（2016）川0181民初3860号一案中主张过欠条租金。 另，案涉商铺现门牌号为××。 一审法院认为，新美居公司提交的证据不能证明魏红伟与新美居公司建立了租赁合同关系，故对新美居公司诉请魏红伟承担案涉商铺租赁合同关系下相关民事责任，一审法院不予支持。新美居公司与魏民刚签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按照合同及补充协议约定全面履行各自义务，根据约定，合同租期已于2015年1月1日届满，魏民刚继续使用案涉商铺，新美居公司未提出异议，则《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》继续有效，对双方当事人具有法律约束力，租赁期限为不定期。本案的争议焦点为：1、案涉商铺的租金标准；2、杂费标准；3、新美居公司诉请《欠条》款项是否已超过诉讼时效；4、维修费抵扣租金问题；5、魏民刚是否应承担违约责任及违约金金额。 关于案涉商铺的租金标准。根据新美居公司与魏民刚于2014年8月26日签订的《商铺租赁合同补充协议》，约定“本协议为原《商铺租赁合同》的补充协议，与原《商铺租赁合同》互为补充，具有同等法律效力，如部分条款与原《商铺租赁合同》有冲突，均按本协议约定执行”，以及《欠条》中对2013年7月1日至2014年6月30日期间应缴租金杂费的计算，55828元实际为案涉商铺一楼116.31平方米按照17元/平方米计算租金12个月，二楼116.31平方米按照13元/平方米计算12个月，杂费按照232.62平方米、5元/平方米计算12个月的总额，即足以证明新美居公司与魏民刚已达成自2013年7月1日起一楼租金按17元/平方米/月计算、二楼租金按13元/平方米/月计算、杂费按5元/平方米/月计算的合意，新美居公司对其主张的2014年7月1日起双方达成其所主张租金标准的合意未提交证据证明，应承担举证不利后果，且根据《商铺租赁合同补充协议》，魏民刚符合享受免租2个月的条件，结合2014年8月26日《欠条》对房租的结算和魏民刚支付租金的情况，可以认定魏民刚尚未享受2个月的免租优惠，故一审法院认为，魏民刚应支付给新美居公司2014年7月1日至2020年3月20日期间（扣除2个月免租期）承租案涉商铺的租金为116.31×17×（66+2/3）+116.31×13×（66+2/3）=232620元。 关于杂费。根据《商铺租赁合同补充协议》，杂费包括物管费、广告费、市场管理费。一审法院认为，因双方均未对收取杂费需提供的服务细则或标准等作出明确可操作约定，鉴于魏民刚也于2014年8月26日向新美居公司按照5元/月/平方米的标准支付了2013年7月至2014年6月30日12个月杂费，且新美居公司对案涉商铺所在市场进行了一定的广告和服务，魏民刚应向新美居公司支付杂费，但新美居公司存在对案涉商铺所在市场广告宣传及管理服务不足的问题，一审法院酌情调减为3元/月/平方米的标准，则魏民刚应向新美居公司支付2014年7月1日至2020年3月20日期间杂费为47919.72元（3元/月/平方米×68个月×232.62平方米+3元/月/平方米×232.62平方米×2/3）。 关于新美居公司诉请《欠条》款项是否已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，本案中，新美居公司和魏民刚在《欠条》中达成2014年10月10日前付清房租欠款25828元的约定，不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行”的情形，新美居公司对该笔欠款至迟应在2016年10月10日前向魏民刚主张支付，而新美居公司陈述在本案起诉前仅在2016年11月11日一审法院受理的（2016）川0181民初3860号案件中曾主张付租，故，一审法院认为，新美居公司请求魏民刚支付《欠条》中25828元欠款及利息已超过诉讼时效，依法应当驳回。 关于维修费抵扣租金问题。一审法院认为，新美居公司作为出租方，负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法定义务，魏民刚提交的照片和（2016）川0181民初3860号案庭审笔录中杜彦的证言，能够证明案涉商铺存在漏水问题，新美居公司依法应当及时维修处理，新美居未提交证据证明其已履行维修处理义务，魏民刚代为维修处理的费用可以主张在应付租金中予以抵扣，魏民刚提交的2013年6月2日收据、2013年6月10日和16日支出凭单，一审法院予以采信，根据收款、支出事由，对该三笔费用共计3000元予以抵扣租金的主张，一审法院予以支持。但魏民刚提交的2013年7月10日由都江堰市德道木业经营部开具的收据记载收款事由为更换地板材料，属于装饰装修损失，不属于抗辩抵扣租金的范围，对该部分金额的抵扣租金主张，一审法院不予支持。另魏民刚提交的维修费用清单仅是其单方主张，不符合法律规定的证据形式，魏民刚应当承担举证不能的不利后果，故对魏民刚依据维修费用清单主张抵扣租金的主张，一审法院不予支持。 关于魏民刚是否应承担违约责任及违约金金额。新美居公司主张魏民刚存在未按约定支付房租、未经新美居公司同意转租商铺的违约情形。一审法院认为，魏民刚将案涉商铺转租系经杜彦签字证明，虽未经新美居公司盖章，但杜彦作为公司公示信息中的董事，足以使魏民刚确信杜彦有权代表新美居公司同意转租商铺，因此对新美居公司主张未经新美居公司同意转租商铺，一审法院不予采信；魏民刚确实存在迟延支付租金的情形，但新美居公司在保障房屋符合约定用途方面也未尽其义务，双方均存在违约情形，故对新美居公司主张的违约金，一审法院不予支持。 另，关于本案诉讼中产生的笔迹司法鉴定费，因新美居公司未能证明魏红伟与其建立租赁合同关系，故司法鉴定费用由新美居公司承担。魏民刚提出的商铺被盗请求新美居公司赔付问题，实际系对新美居公司诉请管理费的抗辩意见，因魏民刚未提供充分有效的证据证明该损失与新美居公司的管理行为具有因果关系，故一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：一、解除新美居公司与魏民刚于2012年7月2日签订的《商铺租赁合同》；二、魏民刚于判决生效之日起十日内向新美居公司支付租金229620元；三、魏民刚于判决生效之日起十日内向新美居公司支付杂费47919.72元；四、驳回新美居公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8854元，减半收取4427元，由新美居公司负担1995元，魏民刚负担2432元。 二审中，各方均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审一致。 另查明：1.本院已生效的（2015）成民终字第3993号民事判决书载明，新美居公司在2012年12月向各商户出具了工作报告一份，该报告载明美安居市场存在招商工作进展缓慢、市场宣传不到位、聘请的管理方长期不到现场履职等问题，该判决书判决承租方按照每月1.5元每平米的标准向出租方新美居公司支付广告费。2.2020年1月24日，因受新冠肺炎疫情影响，四川省启动重大突发卫生事件一级响应。2020年2月26日，四川省疫情防控应急响应级别调整为二级响应。2020年3月25日，四川省疫情防控应急响应级别调整为三级响应。2020年3月26日发布的《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告（第8号）》第二条载明：“全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动，同时要加强通风换气、清洁消毒，合理控制场所内人员数量，落实对员工的健康监测和内部管理措施。” 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、一审对魏民刚欠付租金的计算是否正确；二、一审对杂费（广告费、管理费、物管费）的计算是否正确。本院分别认定如下： 一、关于魏民刚欠付租金金额问题，魏民刚上诉认为因新冠肺炎疫情影响，还应当在一审判决的租金基础上免除2个月（2020年1月20日至3月20日）的租金，本院认为，本案中，魏民刚经营的店铺主营装饰装修材料，一般而言，装饰装修并非刚需，且到店实体察看对客户的购买意愿具有较大影响，故新冠肺炎疫情对魏民刚的营业收入有一定影响，可以考虑减少其部分租金。经本院组织，双方无法调解达成一致，故本院酌情判决减少魏民刚在新冠肺炎疫情期间的租金（房屋占用费）标准，按原合同租金标准的80%计算。关于减少租金的期间，2020年1月24日，四川省因受新冠肺炎疫情影响启动重大突发卫生事件一级响应，2020年3月25日，四川省疫情防控应急响应级别调整为三级响应，2020年3月26日《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告（第8号）》明确全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动，且放宽了对人员流动的限制，魏民刚经营受影响的程度得到较大程度缓解，故本院对2020年1月24日至2020年3月20日期间的租金进行减少。综止，魏民刚还应向新美居公司支付租金231410元（116.31㎡×17元/月/㎡×64.8月+116.31㎡×17元/月/㎡×80%×1.9月+116.31㎡×13元/月/㎡×64.8月+116.31㎡×13元/月/㎡×80%×1.9月）。 二、关于杂费的问题，本案涉及争议为：1.2014年7月1日至2014年12月31日期间是否应当免除2个月的杂费；2.魏民刚是否应当支付2015年1月1日之后的广告费、管理费、物管费。本院认为，1.魏民刚主张杂费仍然应当享受2个月免租期优惠的合同依据为《商铺租赁合同补充协议》第二条，该条约定“2012年8月15日前入场的商家：租金、杂费单价优惠时间为2013年1月1日起至2014年12月31日”，由此可见该条约定的是单价优惠的溯及期间，并非关于杂费和租金免交期间的约定，而在该协议第一条，明确约定了租金的免租期间优惠，却未约定对杂费适用同样的免除待遇，故一审不予扣除2个月的杂费并无不当；2.虽然双方未对收取杂费需提供的服务细则或标准等作出明确约定，但魏民刚在租赁合同履行过程中向新美居公司支付了部分杂费，且新美居公司对案涉商铺所在市场进行了一定的广告和服务，故魏民刚应当向新美居公司支付租赁期间的杂费。虽然案涉《商铺租赁合同》的租期于2014年12月31日届满，但合同到期后魏民刚继续租用案涉商铺，新美居公司亦未对此提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，魏民刚与新美居公司之间形成了不定期租赁合同关系，其仍应继续支付原租赁合同履行期间所应支付的费用。魏民刚关于不应支付2015年1月1日之后杂费的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，魏民刚的上诉请求部分成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，因魏民刚在二审提出新的抗辩（新冠肺炎疫情），本院对一审判决结果予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2184号民事判决第一、三项； 二、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2184号民事判决第四项，即“驳回都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求”； 三、变更四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2184号民事判决第二项“魏民刚于本判决生效之日起十日内向都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付租金229620元”为“魏民刚于本判决生效之日起十日内向都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付租金228420元”； 四、驳回都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4427元，由都江堰市新美居市场经营管理有限公司负担2000元，魏民刚负担2427元。二审案件受理费1028元，由都江堰市新美居市场经营管理有限公司负担30元，由魏民刚负担998元。 本判决为终审判决。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年十月十四日 书记员  袁敬