浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初573号 原告：马安妮，女，1993年2月10日出生，汉族，住甘肃省天水市秦州区。 原告：周宁，女，1997年4月24日出生，汉族，住福建省建宁县。 委托诉讼代理人：陈金峰、邵慧燕，浙江金驰律师事务所律师。 被告：施洁园，女，1986年9月1日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 被告：杨许会，女，1969年1月7日出生，汉族，住江苏省宝应县。 第三人：杭州联华华商集团有限公司，住所地浙江省杭州市下城区庆春路86号，统一社会信用代码913301001430339932。 法定代表人：张慧勤，董事长。 委托诉讼代理人：孙佳骏，浙江星韵律师事务所律师。 原告马安妮、周宁与被告施洁园、杨许会及第三人杭州联华华商集团有限公司（以下简称“联华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马安妮、周宁及其共同委托诉讼代理人陈金峰与邵慧燕、被告施洁园、第三人联华公司的委托诉讼代理人孙佳骏到庭参加诉讼。被告杨许会经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案经缺席审理，现已审理终结。 原告马安妮、周宁向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《店铺租赁合同》于2020年3月8日解除；2.判决被告向原告返还押金16666元及租金50000元；3.判决被告向原告支付违约金16666元，并赔偿损失43702.51元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告于2019年10月10日与被告施洁园互加微信，开始洽谈商铺租赁事宜。洽谈过程中两原告得知案涉店铺系由被告施洁园向第三人联华公司承租，故要求施洁园提供其与出租人联华公司的租赁合同，但施洁园表示与联华公司的续签合同已经在走流程，会尽快提供，并承诺租赁合同签订后会协助原告办理营业执照。后被告施洁园于2019年11月6日向两原告提供了案涉店铺的钥匙，双方于11月7日就租赁事宜初步达成协议，两原告于当日按约定向施洁园支付定金20000元。2019年11月20日，被告施洁园安排联华公司负责人带领原告前往物业办理了装修许可证。2019年11月21日，两原告与施洁园正式签订《店铺租赁合同》。但签约过程中，施洁园告知原告案涉商铺系其本人以被告杨许会的名义向联华公司承租，双方合同的出租方必须写杨许会。两原告基于对施洁园的信任，最终同意签约，并于当日向施洁园支付租金30000元及押金16666元。2019年12月20日，原告周宁和被告施洁园前去办理营业执照时被告知被告所提供的案涉房屋产权证、与联华公司的租赁合同等相关材料已经过期且缺少出租人联华公司同意转租的证明，故无法办理。经交涉，被告施洁园承诺2020年2月8日前向两原告提供办理营业执照的所有材料，但截至目前，其仍未提供。联华公司明确表明案涉店铺承租人是杨许会，其未经同意进行转租，联华公司无法出具办理租赁备案证及营业执照的证明材料，并已通知承租人解除租赁合同。两原告认为，被告未经出租人联华公司同意擅自转租，导致案涉店铺无法按照双方约定的用途使用，已经构成违约。根据《合同法》的规定，原告有权解除合同，同时要求被告支付违约金并赔偿损失。请求法院依法判决。 被告施洁园辩称：1.房屋租赁合同所体现的承租人仅为原告马安妮，因此原告应为马安妮一人；2.房屋租赁合同签订的整个过程中，我明确告知原告案涉商铺是从联华公司承租过来的，经友好协商，我们对外宣称是合作关系；3.房屋租赁合同是基于双方真实意愿，合同有效；4.合同第五条写明乙方必须依约缴纳租金，如有拖欠，每日按剩余租金的0.5%收取违约金，超过七天未按时交租，甲方有权收回店铺没收押金及钥匙；5.根据合同第十条，一方需要解除合同的，需提前两个月书面通知对方并获得对方的同意。原告单方面违约，并且没有退还钥匙；6.我们已事先告知原告营业执照需以杨许会名义来办理，并得到对方认可；7.整个过程中我们有效地配合与协助，第一次去办理营业执照时因为原告填写信息有误，导致办理不成。后因原告经营不善，将其亏损的责任转嫁到我们身上；8.之后双方确实约定正月十五前去办理营业执照，但原告当时未回杭州，也未与我联系；9.原告在今年二月初时一直要求我减免房租，二月中旬还跑去水晶城闹事影响公共秩序。综上，我方不认可原告的诉求。 被告杨许会未作答辩，亦未到庭进行举证与质证。 第三人联华公司陈述：第一，被告杨许会未经联华公司同意擅自转租，属于违约行为，联华公司不同意转租。第二，因被告杨许会的违约行为，联华公司已告知其终止合同，被告杨许会于2020年3月4日签收该份告知函，告知函内容为通知其终止租赁合同，并承担违约责任。基于此事实，原告与被告之间的转租合同无效。第三，基于合同的相对性，原被告之间的纠纷应自行解决，其约定对联华公司不发生法律效力，联华公司也不需要承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证： 1.被告施洁园对原告提交的协议书、店铺租赁合同、转账凭证的三性均无异议；第三人对上述证据的真实性与关联性予以认可，但对其合法性有异议，认为被告杨许会是非法转租。被告施洁园及第三人对原告提交的装修视频、装修图、花店工程预算清单、收款收据及微信转账记录、花店采购清单及付款记录的三性均无异议。本院经审核，对上述证据的三性均予以确认。 2.被告施洁园对原告提交的微信聊天记录（原告与被告施洁园）、截屏、视频监控录像的真实性无异议，但认为无法证明待证事实；第三人对上述证据的三性无异议。 3.被告施洁园对原告提交的微信聊天记录（原告与第三人的周店长）、装修申请与许可材料的真实性无异议；第三人对微信聊天记录的真实性持异议，认为联华公司不是为原告办理装修许可证，而是为被告杨许会办理；对装修申请与许可材料无异议。 4.被告施洁园对原告提交的与第三人管理人员朱见明的微信聊天记录、证明、短信截图的真实性有异议，认为其本人未与第三人的店长联系过，不知情；第三人对上述证据的三性无异议，承认收到钥匙。 5.第三人提交其与许杨会签订的合同、告知函及寄送凭证，原告对证据的三性均无异议；被告施洁园表示不认可告知函的证明目的。 对上列2-5项证据，本院经审核，对其真实性均予以确认，证明力将结合其关联性等因素，与其他证据相结合进行综合判断。 根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2019年10月，原告应需承租商铺而联系上了被告施洁园，双方通过微信就租赁事项进行了沟通。11月6日，原告通过施洁园取得商铺钥匙，自行查看了商铺。次日，被告施洁园（甲方）与原告马安妮（乙方）签订一份协议，约定：“乙方欲承租甲方位于水晶城商铺（该商铺承租于世纪联华）面积47平方米，租金100000元（第一年）、108000元（第二年）、112000元（第三年），租期于11月15日开始，付定金20000元，合同于一周内签署。”当天，原告依约向施洁园支付定金20000元。2019年11月20日，原告在施洁园帮助下前往物业公司办理相关装修许可手续，原告周宁在装饰承诺书业主签署一栏中签名。2019年11月21日，物业公司管理人员签署同意施工的意见，并发放了装修许可证。该许可证上填写的业主姓名为被告杨许会。当日，被告施洁园经手与两原告签订《店铺租赁合同》。该合同首部甲方为杨许会（打印字体），乙方为马安妮、周宁；合同尾部甲方代表签字处由施洁园书写“杨许会施洁园代签”。合同约定租期从2019年11月30日到2021年11月29日，第一年租金100000元，合同签订之日需支付甲方2019年11月21日至2020年5月29日的房租50000元；押金16666元，合同期满且无问题押金退回。合同第10条约定：“租赁期间双方不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前2个月书面通知乙方，并取得乙方同意，如乙方需退还也必须提前2个月书面通知甲方，并取得甲方同意，如甲方违约，除退还押金外另赔偿违约金16666元等”。当日，原告向施洁园支付租金30000元及押金16666元。此后原告开始着手装修商铺，购置经营所需物品，并开始进行商铺的宣传及试营业等。另，原告承租案涉商铺后，多次去办理营业执照等事项，然未果。期间原告也多次与被告施洁园沟通联系办证照事项，施洁园与杨许会也曾与原告一起前去办理证照事项，但被告所提供案涉房屋产权证、与联华公司的租赁合同等相关材料已经过期且缺少出租人联华公司同意转租的证明，故无法办理。 另查明：2019年11月20日，被告杨许会（乙方）与第三人联华公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定由杨许会承租联华公司位于杭州滨江区水晶城店1F1的铺位（面积47平方米），租赁时间自2019年12月1日起至2020年12月31日止等。《租赁合同》第7.2.3.8条中约定：“乙方不得将合作场地转租或与第三方合作经营……如未经甲方同意，乙方擅自转租，甲方有权停止对乙方的水电供应，并单方面终止合同。”2020年3月2日，第三人联华公司向杨许会邮寄告知函一份，内容载明：“鉴于你方的转租违约行为，我方决定终止与你方的合作，请你方在3月10日前将场地清空，结清相关费用……”。次日，杨许会收到告知函。2020年3月8日，原告与联华公司的管理人员朱见明确认联华公司已向杨许会送达的时解约内容的函件后，腾退了房屋，并将房屋钥匙交给了联华公司水晶城店的店长。当日，原告向被告施洁园发出短信告知已清理完商铺并交还钥匙，以及以手机短信方式向施洁园发出“解约告知及钥匙交接函”，告知双方的合同基于两被告的违约而解除等。 再查明：原告将案涉商铺的装修工程发包给杭州亿捷建筑装饰有限公司施工；双方于2019年11月21日确认的《花店工程预算清单》显示工程价款为25996元。2019年11月22日、12月5日，原告分别转给收款方为“刘工”4000元、3000元；2019年10月23日，原告转给收款方为“许超花店”5000元；另，原告因采购经营所需物品而有部分支出。此外，2019年12月5日，杭州亿捷建筑装饰有限公司给原告出具“装修人工费、材料费25000元”的收款收据一张；杭州萧山北干花城花店给原告出具“花店装修设计费5000元”的收款收据一张。 本案诉讼过程中，杨许会通过“中国移动微法院”提交《店铺租赁授权委托书》，内容为授权委托施洁园办理其位于杭州滨江区××商铺租赁事宜等。庭审中，施洁园表示其与杨许会共同承受《店铺租赁合同》的权利义务。 本院认为，第三人联华公司提交的《租赁合同》证明了案涉“水晶城1F1商铺”的租赁人为被告杨许会，故就该商铺的转租事宜所签订的《店铺租赁合同》出租方系被告杨许会，两原告系次承租人。对此，两被告认可的《店铺租赁授权委托书》亦可予以佐证。鉴于被告施洁园认可其系共同与杨许会办理水晶城1F1商铺承租事项，且表示愿意与杨许会共同承受《店铺租赁合同》的权利义务，两原告亦予认同，故本院确认本案原、被告的主体适格，双方系《店铺租赁合同》的主体。 《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”；第三人联华公司与被告杨许会的《租赁合同》第7.2.3.8条也约定如被告未经同意擅自转租联华公司享有的合同解除权。故在第三人联华公司解除告知函送达到被告杨许会后，联华公司又与原告对该解除事项予以确认，导致原告须腾退房屋，原告与被告签订的《店铺租赁合同》在事实上已无法继续履行，原告签订合同的目的无法实现，被告构成根本违约，原告享有合同解除权。2020年3月8日，原告腾退商铺交还钥匙并在短信上通知被告施洁园合同解除事宜，原告系依法行使合同解除权，双方的《店铺租赁合同》在通知到达当日得以解除。综上，本院对原告主张确认合同于2020年3月8日解除的诉讼请求予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告双方的合同已解除，故本院对原告主张返还押金的诉讼请求予以支持。原告仍应承担在合同履行期间即租赁期间的租金，现原告以未正常营业而要求退还全部租金的诉讼请求于法无据，本院仅支持合同解除之后多付租金的退还请求。据此，被告还应退还原告租金22967[（273.97/天*23天）+16666]元。 对于原告主张的违约金及损失赔偿，本院认为违约金应以双方约定为准。双方《店铺租赁合同》第10条约定的违约情形应仅限于该条约定的“不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，需提前2个月通知乙方”，而本案无此情形，故对原告的违约金请求本院不予支持。我国《合同法》规定合同解除后，当事人可以要求过错方赔偿损失。对于本案原告主张的装饰装修损失43702.51元，本院认为未形成附合的装饰装修物可由原告自行拆除，商铺的物品原告也已自行搬离，该部分价值依法不应计入原告的损失，故本院仅考虑剩余租赁期内的已形成附合的装饰装修物的残值损失。参考原告与施工方签订的装修工程预算清单及本案证据显示的付款情况，结合本案原告对转租系知晓，其在未确定转租已得到第三人同意的前提下即投入装修等因素，本院酌情确定被告应赔偿原告损失12000元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告施洁园、杨许会于本判决生效之日起七日内返还原告马安妮、周宁押金16666元、租金22967元； 二、被告施洁园、杨许会于本判决生效之日起七日内赔偿原告马安妮、周宁损失12000元； 三、驳回原告马安妮、周宁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2840元，减半收取1420元，由原告马安妮、周宁负担843元，被告施洁园、杨许会负担577元。施洁园、杨许会应于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费，逾期法院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  季隽虹 二〇二〇年十月十二日 书记员  高 冰