贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7052号上诉人（原审原告）：卢林龙，男，1997年3月30日出生，穿青人，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：李庆祝，贵州航建律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗昊然。上诉人（原审被告）：杨瑞雪，女，1986年10月28日出生，汉族，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：周小飞，贵州观合律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路以东与林城东路以北处贵阳国际金融中心西三塔。负责人：罗蜀章。委托诉讼代理人：姚其志，贵州润澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丹丹，贵州润澜律师事务所律师。上诉人卢林龙因与上诉人杨瑞雪、原审第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行房屋买卖合同纠纷一案，上诉人、卢林龙、杨瑞雪不服贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初8150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人卢林龙上诉请求：1、维持原判第一、第二、第三项；2、判令被上诉人从2018年3月起按每月2000元的标准赔偿上诉人经济损失直至交房之日止（暂计至2018年8月为1200元）；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定：“上诉人向被上诉人主张的其迟延交付房屋每月承担2000元的违约金因双方合同没有约定，不予支持”事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人于2017年9月14日签订《房屋买卖合同》，合同中约定被上诉人于2018年3月向上诉人交付房屋，合同签订后，上诉人依约向被上诉人支付了购房款，但被上诉人未按照合同约定将房屋交付给上诉人，且拒绝履行《房屋买卖合同》，严重损害了上诉人的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，上诉人主张的租金损失应得到支持。杨瑞雪答辩称：双方签订的合同系无效合同，无法律效力，对方主张2000元租金没有法律、事实依据，请求法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人杨瑞雪上诉请求：1、驳回被上诉人卢林龙的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费及保全费。事实及理由：1、一审判决认定合同合法有效属事实认定错误。本案中案涉房屋系上诉人通过向第三人按揭贷款从贵阳宏益房地产开发有限公司处购买，房屋贷款至今尚未清偿完毕，被上诉人明知案涉房屋存在上述情形且已抵押给第三人的情形下仍与上诉人缔结《房屋买卖合同》，双方在主观上存在恶意串通的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（一）项的规定，案涉《房屋买卖合同》无效。2、根据合同法第五十二条的规定双方签订的《房屋买卖合同》为无效合同。但一审法院错误认定《房屋买卖合同》为有效合同，适用合同法第六条、第六十一条之规定进行判决，属法律适用错误。本案案涉房屋应适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定进行判决。卢林龙答辩称：本案房屋存在抵押不影响合同的成立、生效。第三人明确表示可由卢林龙提前还完贷款，本案不存在恶意串通，合同无效的情形，请求法院驳回上诉人的上诉请求。原审第三人中国光大银行股份有限公司贵阳分行述称：案涉房屋买卖合同的履行必须先将银行的借款付清，请法判决。卢林龙向一审法院起诉请求：一、判令原被告于2017年9月14日签订的《房屋买卖合同》有效，并由被告继续履行《房屋买卖合同》；二、判令被告将位于贵阳市南明区房屋及时交付给原告；三、判令被告将上述房屋转移变更登记至原告名下；四、判令上述房屋归原告所有；五、判令被告从2018年3月1日起按每月2000元的标准赔偿原告经济损失至交房之日；六、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实，被告杨瑞雪与宏益房开于2014年8月11日签订《商品房买卖合同》，购买宏益房开开发的贵阳市南明区房屋，价款为292746元，首付款88746元，余款204000元通过银行办理按揭贷款。2014年10月被告与第三人光大银行签订贷款合同，2014年10月30日第三人向被告发放贷款204000元。2017年9月14日，原告卢林龙（买受方，乙方）与被告杨瑞雪（出卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》，约定被告将其向贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）按揭购买的位于贵阳市南明区房屋出售给原告卢林龙，总价款为人民币40万元，分两次支付其中第一次20万元分三期支付第一次在双方签订合同之日起七日内由乙方一次性向甲方支付15万元；第二次甲方自2018年3月1日前交付房屋给乙方，乙方在甲方交付房屋当日支付购房款2万元；第三次乙方自该套房屋产权过户（转移登记）至乙方名下之日起七日内向甲方支付剩余购房款3万元。余款20万元，鉴于甲方系按揭购买，由乙方替甲方偿还银行按揭贷款，用于抵消余款20万元，甲方将归还银行款的银行卡交给乙方，按揭款归还完毕视为乙方向甲方支付完毕所有的购房款，合同签订后甲方向还款账户支付的款项票据，视为乙方以甲方名义支付的款项。合同签订后，原告于2017年9月11日向被告支付购房定金3万元，2017年9月17日通过银行转账支付12万元，共计支付15万元购房款。后原告通过微信转账方式向被告支付了5期按揭款，每期1200元，共计6000元。被告确认已收到上述款项。因被告未在约定的期限即2018年3月1日前将上述房屋交付原告，原告在支付5期按揭款后未再继续付款。此后双方因房屋交付及办理过户产生纠纷，被告拒绝继续履行合同，原告诉至一审法院，诉请如前。庭审中，被告明确表示不愿意出售房屋，同意返还原告所有购房款项并承担违约金10万元，原告方不同意该调解方案。另查明原告卢林龙于2018年3月15日诉至法院，一审法院经审理后作出（2018）黔0102民初3248号民事判决书，以涉案房屋存在抵押，未经抵押权人同意进行房屋转让，损害了第三人的合法权益，买卖合同无效为由驳回原告的全部诉请。原告不服该判决上诉至贵阳市中级人民法院。贵阳市中级人民法院经审理作出（2019）黔01民终1041号民事裁定书，以原判认定事实错误为由将该案发回重审。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。依据《中华人民共和国物权法》第九十一条第二款“抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，原告卢林龙在原二审时已明确表示有能力一次性清偿第三人的债务，且第三人也在二审时明确表示同意，故一审法院对原告主张继续履行合同的诉请，予以支持。对原告主张被告承担迟延交付房屋每月承担2000元违约金的诉求，因双方在买卖合同中并无约定，故不予支持。被告以买卖合同未经第三人同意从而无效的抗辩主张，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告卢林龙与被告杨瑞雪于2017年9月14日签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方继续履行该合同；二、被告杨瑞雪于本判决生效之日起十日内将贵阳市南明区房屋交付原告卢林龙；卢林龙在房屋交付之日起五日内支付杨瑞雪剩余购房款50000元及2018年3月1日起至2020年3月1日期间杨瑞雪垫付的银行按揭款、以及结清涉案房屋剩余按揭贷款。三、上述事项履行完毕后十日内，被告杨瑞雪配合原告卢林龙办理贵阳市南明区房屋的转移登记手续，将房屋登记至原告卢林龙名下。四、驳回原告卢林龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取60元，保全费2520元，合计2580元，由被告杨瑞雪负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人卢林龙提交了如下证据：租房合同2份（1份为卢林龙签订、1份为卢林龙女朋友姚媛媛签订）、支付房屋租金及押金收据1份，证明因上诉人杨瑞雪的逾期交房违约行为导致上诉人卢林龙在外租房的租金损失。上诉人主张每月2000元的租金损失符合花果园同类型房屋租赁标准。上诉人杨瑞需质证意见如下：1、姚媛媛不是本案当事人，其租房合同与本案无关。2、卢林龙承租房屋所在位置与本案案涉房屋地里位置不同且并未显示面积为多少。3、卢林龙如欲证明其有实际租金损失，应提供租金转账记录。4、对该组证据的三性均有异议，对其证明目的亦有异议。5、卢林龙与杨瑞雪签订房屋买卖合同三个月后杨瑞雪便明确告知卢林龙不出售此房屋给他。因此，卢林龙所主张的租金损失系其扩大的损失，与杨瑞雪无关。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，虽然《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但全国法院民商事审判工作会议纪要同时明确《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款并非针对产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。而第三人在本案中已明确表示银行贷款还清的情况下，同意卢林龙与杨瑞雪继续履行案涉合同。故杨瑞雪称案涉合同无效的主张不能成立，对该主张本院不予支持。关于迟延交付房屋的租金损失问题，卢林龙二审中向本院提交两份租赁合同，其中一份为姚媛媛作为承租方签订，与本案无关，本院不予采信。另一份合同系卢林龙作为承租人签订，租金每月1700元。但卢林龙支付租金的凭据仅提交了2018年12月的一张收据，无法证实卢林龙从合同约定交房之日，即从2018年3月1日起至今的租房实际租金损失，同时合同中对迟延交房的违约损失并无书面约定，原判对该主张不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由卢林龙负担60元，由杨瑞雪负担60元。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年十月十日书记员  曹 然