浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初5535号原告：绍兴市房地产管理中心，住所地绍兴市渔化桥河沿39号。法定代表人：金永祥，主任。委托诉讼代理人：林亚妮，浙江近远律师事务所律师。被告：孟奎锋，男，1983年2月23日出生，汉族，住绍兴市上虞区。委托诉讼代理人：贾飞龙，浙江左右律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯伟，浙江左右律师事务所律师。饶国雄，男，1991年9月29日出生，汉族，户籍地湖北省竹山县溢水镇天桥村7组，现住杭州市建德市大同镇黄山头村。公民身份号码：420323199109××××。原告绍兴市房地产管理中心与被告孟奎锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后依法适用简易程序审理。诉讼中，原告申请追加饶国雄为被告参加诉讼，本院予以准许。本案于2020年8月20日、10月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林亚妮、被告孟奎锋到庭参加二次庭审，被告孟奎锋委托诉讼代理人冯伟到庭参加第一次庭审，被告孟奎锋委托诉讼代理人贾飞龙、被告饶国雄到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告绍兴市房地产管理中心向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告2018年3月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月23日解除；二、判令被告立即腾空位于绍兴市××路××号的房屋；三、判令被告向原告支付违约金13460元，履约保证金11200元不予退还；四、判令被告向原告支付上述房屋自2020年7月2日起至实际腾空之日止按134600元／年的房屋占有费；五、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告确认第二项诉讼请求内容为被告饶国雄腾空房屋，被告孟奎锋予以协助。同时增加一项诉讼请求：要求被告支付上述房屋自2020年5月1日至2020年7月1日按67300元／年的标准的租金。事实与理由：2018年3月29日，原告绍兴市房地产管理中心（原绍兴市房地产管理处）与被告孟奎锋签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：被告承租房屋位于绍兴市××路××号××房，建筑面积约为62.26平方米。租赁期限共三年，自2018年5月1日起至2019年4月30日止，每年租金为人民币67300元。未经原告书面同意，被告不得擅自将该房屋转租、变相转租、分租等。若被告擅自转租、变相转租、分租，须按本合同约定承担相应违约责任。有下列情形之一的，原告有权选择解除本合同，合同自原告通知到达被告时即行解除。合同因此解除的，原告所收租金及履约保证金不予退还，被告应当承担当年租金20%的违约金，并原告有权要求被告赔偿其遭受的全部损失：（4）未经原告同意，被告擅自将房屋转租、分租或变相转租的。若被告逾期交还房屋的，履约保证金不予退还；每逾期1天，被告应按合同约定的同期租金2倍的标准向甲方支付返还期限届满日起至实际腾退日止的房屋占有使用费等。合同明确了双方的权利义务。合同签订后，原告按约交付了上述房屋，被告依约交纳了租金。后原告在巡查时发现被告未经原告同意，擅自将租赁房屋转租，明显违反了《房屋租赁合同》约定。故原告于2020年6月22日向被告送达了《解除房屋租赁合同通知书》，要求解除双方于2018年3月29日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告在收到通知书之日起5个工作日内支付违约金同时腾退租赁房屋。但被告既未按时腾空房屋，也未支付违约金，遂成讼。被告孟奎锋辩称：被告认为原告与被告于2018年3月29日签订的房屋租赁合同是继续有效的，原告无权解除涉案合同，被告均是按照约定在履行合同，不存在任何的违约情形。至于原告在起诉状中陈述的转租事实，这个被告也并不否认相应的事实确实存在，但是被告向法庭陈述的是，该转租事实原告早已知晓，根据相关规定，现在未经其同意转租故要求解除合同，被告认为这个理由站不住脚，希望法庭查明事实，并驳回诉讼请求。补充答辩意见：被告认为不存在房屋占有费，也不认可按照134600元/天支付房屋占有费。还有违约金过高，履约保证金与违约金重复，不能重复主张。被告饶国雄辩称：没有意见。对原告要求腾空的请求，因其与孟奎锋的合同没有到期，故无法腾空。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交了房屋租赁合同原件1份、解除房屋租赁合同通知书1份、挂号信网上查询打印件1份、商铺出租合同复印件1份、营业执照复印件1份、绍兴市财政局关于要求贯彻落实新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租相关政策的函1份，被告孟奎锋提交了信函收据1份、回函复印件1份、高德导航截图打印件1份、电费缴费凭证截图打印件11份、承诺书复印件1份、录音光盘及相应文字材料1份。本院对上述原告提交的证据及被告孟奎锋提交的挂号信函收据、回函复印件予以认定，证明内容结合本案案情进行综合认定。对被告孟奎锋提交的高德导航截图打印件、电费缴费凭证截图打印件的真实性予以认定，但该证据不能证明原告早已知晓被告孟奎锋将案涉房屋转租的事实。被告孟奎锋提供的承诺书，系被告自行制作，本院不予认定。被告孟奎锋提供的录音光盘及文字材料，不足以证明被告主张的原告在6个月前已知晓其转租房屋的事实，对其证明力不予认定。经审理本院认定，2018年3月29日，原告绍兴市房地产管理中心（原绍兴市房地产管理处，甲方）与被告孟奎锋（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：乙方承租位于绍兴市××路××号××房，租赁期限共3年，自2018年5月1日至2021年4月30日止；租金为每年67300元，一年一付，先付后用；乙方在合同签订前向甲方缴纳履约保证金11200元。合同第五条第10点约定：未经甲方书面同意，乙方不得擅自将该房屋转租、变相转租、分租等。若乙方擅自转租、变相转租、分租，须按本合同约定承担相应违约责任；第八条第5点约定：有下列情形之一的，甲方有权选择解除合同，本合同自甲方通知到达乙方时即行解除。合同因此解除的，甲方所收租金及履约保证金不予退还、乙方应承担当年租金20%的违约金，并甲方有权要求乙方赔偿其所遭受的全部损失：（4）未经甲方同意，乙方擅自将承租房屋转租、分租或变相转租的。第七条第1点约定：本合同因租期届满或被解除等原因终止时，乙方应在本合同终止之日起10天内腾退并返还该房屋。第七条第3点约定：若乙方逾期交还房屋的，履约保证金不予退还；并每延期1天，乙方应按本合同约定的同期租金2倍的标准向甲方支付返还期限届满日起至实际腾退日止的房屋占有使用费。双方对其他权利义务亦进行了约定。上述合同签订后，原告向被告孟奎锋交付了案涉房屋，被告孟奎锋向原告支付租金至2020年4月30日止。被告孟奎锋（甲方）与被告饶国雄（乙方）于2018年5月1日签订《商铺出租合同》1份，约定甲方将其拥有的坐落于绍兴市××路××号××房屋出租给乙方，租期为3年，自2018年5月1日至2021年4月30日，年租金70000元，每年4月1日前支付未来一年的租金。此后被告孟奎锋将案涉房屋交付给被告饶国雄使用至今。2020年6月22日，原告向被告孟奎锋邮寄《解除房屋租赁合同通知书》1份，载明：我中心（原为绍兴市房地产管理处）于2018年3月29日与你方签订了《房屋租赁合同》，租赁房屋为绍兴人民中路143号商业用房，租赁期共3年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止，租金一年一付，先付后用，每年租金均为人民币67300元整等。根据《房屋租赁合同》约定，未经我中心书面同意，你方不得擅自将该房屋转租、变相转租、分租等。若你方擅自转租、变相转租、分租，须按本合同约定承担相应违约责任。我中心于上月巡查时发现你方擅自将租赁房屋转租，为此，我中心决定：解除双方于2018年3月29日签订的《房屋租赁合同》，请你方收到通知书之日起5个工作日内支付违约金13460元，同时腾退上述租赁房屋，逾期腾退的，你方应按合同租金2倍的标准支付房屋占有使用费并承担违约责任。本院认为，原告绍兴市房地产管理中心与被告孟奎锋签订的《房屋租赁合同》双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，原、被告应按约履行合同义务。根据庭审查明，被告孟奎锋在承租案涉房屋后又与被告饶国雄签订了《商铺租赁合同》，将案涉房屋转租给被告饶国雄，且未经原告同意，故原告依据合同约定解除案涉房屋租赁合同，符合《合同法》第九十三条之规定，本院予以支持。又根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据原告提供的挂号信函收据可知，原告发送的《解除房屋租赁合同通知书》于2020年6月22日送达被告孟奎锋，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月22日解除。被告孟奎锋虽抗辩称原告早于6个月前就知道其转租的事实，但未提供足够的证据予以证明，对其该项抗辩本院不予采纳。关于原告要求被告腾空房屋的请求，根据合同约定，案涉合同解除后，被告孟奎锋应腾退并返还房屋。由于被告孟奎锋未经原告同意将案涉房屋转租给被告饶国雄，该房屋现由被告饶国雄使用，故被告饶国雄系负有腾房义务的次承租人，被告孟奎锋作为案涉房屋租赁合同相对方亦负有协助腾退的义务，现原告要求被告饶国雄腾空案涉房屋，被告孟奎锋予以协助的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金及履约保证金，根据合同约定，因被告孟奎锋违约导致合同解除的，原告所收取履约保证金不予退还，同时被告孟奎锋应承担当年租金20%的违约金，现原告要求被告孟奎锋支付年租金20%的违约金计13460元及履约保证金不予退还的请求，符合上述合同约定，本院予以支持。关于原告主张的房屋租金及占有使用费，根据庭审查明，被告孟奎锋支付房屋租金至2020年4月30日，此后2020年5月1日至6月22日的房屋租金，原告主张合理，本院予以支持。案涉房屋租赁合同解除之后即2020年6月23日起的房屋占有使用费，本院认为合同约定的被告逾期腾退房屋按租金2倍标准计算占有使用费具有明显的惩罚性质，考虑本案实际情况，本院酌情调整为按租金标准计算至实际腾空之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告绍兴市房地产管理中心与被告孟奎锋于2018年3月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月22日解除；二、被告饶国雄应于本判决生效之日起三十日内腾空位于绍兴市××路××号房屋，被告孟奎锋予以协助腾空；三、被告孟奎锋应于本判决生效之日起十日内向原告绍兴市房地产管理中心支付违约金13460元，被告孟奎锋交纳的履约保证金11200元不予退还；四、被告孟奎锋应于本判决生效之日起十日内向原告绍兴市房地产管理中心支付房屋租金9588元，并支付2020年6月23日起至实际腾退之日止的占有使用费（按每年67300元标准计算）；五、驳回原告绍兴市房地产管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取351元，由被告孟奎锋负担元，于本判决生效之日起七日内向本院付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵 钦二〇二〇年十月十三日书记员 黄美娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。