江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终4298号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐州锦隆房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市贾汪区徐州工业园区苏州大道。法定代表人：陈俊杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：段新闻，江苏浩然风律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：崔德刚，男，1981年12月9日生，汉族，住江苏省徐州市经济技术开发区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李蓓蓓，女，1979年11月3日生，汉族，住江苏省徐州市经济技术开发区尚东花园一期9号楼1单元301室。以上二上诉人（原审被告、反诉原告）共同委托诉讼代理人：高琪，江苏它石律师事务所律师。上诉人徐州锦隆房地产开发有限公司（以下简称锦隆公司）因与上诉人崔德刚、李蓓蓓商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2019）苏0305民初1929号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人锦隆公司的委托诉讼代理人段新闻，上诉人李蓓蓓、上诉人崔德刚、李蓓蓓共同的委托诉讼代理人高琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦隆公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项；2.依法改判崔德刚、李蓓蓓向锦隆公司支付违约金31981元；3.依法改判锦隆公司无需向崔德刚、李蓓蓓赔偿损失60000元；4.一、二审诉讼费由崔德刚、李蓓蓓承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。1.崔德刚、李蓓蓓迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，达到了合同的法定解除条件，双方合同解除系因锦隆公司行使法定解除权。根据《商品房买卖合同》附件四第二条第3款第2项，崔德刚、李蓓蓓应当在合同签订后的15天内前往银行办理有关的贷款手续。锦隆公司出于办理贷款手续的客观情况，在实际操作中将该期限放宽为30天，即崔德刚、李蓓蓓应于2017年9月16日前办理贷款手续。但崔德刚、李蓓蓓一直怠于履行办理贷款手续的义务，锦隆公司工作人员随后多次与崔德刚、李蓓蓓联系，崔德刚、李蓓蓓均以人在外地为由，迟迟不予配合办理贷款，也未通过其他有效方式支付剩余房款。在锦隆公司于2018年8月31日向其邮寄送达了《逾期付款通知函》，要求其于2018年9月10日之前来锦隆公司协商处理后，崔德刚、李蓓蓓在三个月内未采取积极措施履行主要义务。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第1款规定，双方订立的商品房买卖合同达到了法定解除条件，锦隆公司享有法定解除权。2.原审法院认定2017年8月28日至2018年6月22日期间崔德刚、李蓓蓓与锦隆公司之间协商按揭贷款事宜，并认定因锦隆公司原因导致崔德刚、李蓓蓓无法在中国银行徐州开发区支行办理按揭贷款是错误的。庭审中锦隆公司已经举证证实，在此期间内仍有业主通过该行成功办理商业贷款。事实情况是，崔德刚、李蓓蓓一直怠于履行办理贷款手续的义务，锦隆公司工作人员随后多次与崔德刚、李蓓蓓联系，崔德刚、李蓓蓓均以人在外地为由，迟迟不予配合办理贷款，也未通过其他有效方式支付剩余房款。双方之间存在商品房买卖合同法律关系，及时支付房款系购房人即崔德刚、李蓓蓓的主要义务，原审法院将贷款不能成功办理的责任归结于锦隆公司，属于事实认定不清。3.崔德刚、李蓓蓓迟延履行主要债务，构成违约，应当支付违约金。依据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第二条第2款、第3款第2项约定，因崔德刚、李蓓蓓未成功办理按揭贷款，亦未一次性补足剩余房款266000元，构成违约，应当合计按照总房款的22%支付违约金101200元。锦隆公司自愿将违约金调整为以崔德刚、李蓓蓓在2017年9月16日前未付余款322000元为本金，按照年利率6%为基数，自2017年9月16日计算至2019年4月22日共计586天，为31981元，该违约金未超过合同约定，应予支持。4.崔德刚、李蓓蓓作为房屋买受人，及时、足额支付购房款是其应尽的主要义务。崔德刚、李蓓蓓因个人原因未在约定的期限内办理按揭贷款，为使合同继续履行，崔德刚、李蓓蓓必须通过其他方式补足购房款。这是其作为买方而应积极履行的主要义务，该义务的履行并不以锦隆公司是否通知作为必要条件，锦隆公司在崔德刚、李蓓蓓办理按揭贷款的过程中起到的仅仅是协助作用，锦隆公司是否指定银行，均不能作为崔德刚、李蓓蓓迟延履行付款义务的借口，况且锦隆公司已经通过电话及邮寄催告函等多种方式告知崔德刚、李蓓蓓可以一次性补足剩余房款，而崔德刚、李蓓蓓均未予理会。因此，崔德刚、李蓓蓓称锦隆公司未通知其变更付款方式不符合事实，以该理由辩称锦隆公司直接解除合同违反约定，实属本末倒置。二、锦隆公司不应当承担所谓银行利息及损失部分。崔德刚、李蓓蓓在合理期限内未足额支付购房款，涉案合同属于商品房预售合同，该合同是双务合同，双方互负义务。崔德刚、李蓓蓓有在规定的日期之前足额支付购房款的义务，在其足额支付购房款之前，锦隆公司没有义务将涉案房屋交付给崔德刚、李蓓蓓，即“先付钱后交房”，双方履行是有先后顺序的。截至合同约定的交房日期之前，崔德刚、李蓓蓓仅仅支付了购房款的40%。锦隆公司在履行合同中并不存在违约，涉案商品房买卖合同不能继续履行的原因，系因崔德刚、李蓓蓓三番五次拒绝履行支付购房款的主要义务，故虽然目前尚未有法律规定付款比例低于多少，锦隆公司享有拒绝交付房屋的权利，但是参照《合同法》保留所有权买卖或者分期付款买卖合同的规定，该付款比例远远小于锦隆公司应当交付房屋的比例。因此，依据《合同法》第67条规定，在崔德刚、李蓓蓓足额履行交付房款的义务之前，锦隆公司有权利拒绝其交房请求。房屋需要交付的事实不存在，那么崔德刚、李蓓蓓主张房价上涨的事实基础也就不存在。综上，为维护合法权益，特提出上诉，请求支持锦隆公司诉求。崔德刚、李蓓蓓针对锦隆公司的上诉辩称，1.锦隆公司和崔德刚、李蓓蓓之间商品房买卖合同的解除是双方协商的结果，锦隆公司在上诉状声称其主张解除合同是基于法定解除权，并主张崔德刚、李蓓蓓迟延履行主要义务，上述主张没有事实依据。一审法院在锦隆公司提出解除合同，崔德刚、李蓓蓓同意的情况下以双方协商一致为依据从而解除合同是准确的。2.双方商品房买卖合同未能继续履行是因为锦隆公司不愿意提供阶段性担保，这是锦隆公司要求解除合同，崔德刚、李蓓蓓同意的根本原因，锦隆公司的行为对合同的履行构成了根本性违约，当然要承担违约责任。3.锦隆公司要求崔德刚、李蓓蓓支付违约金的前提条件是崔德刚、李蓓蓓存在违约行为，尤其是存在导致购房合同解除的根本性违约行为，但是崔德刚、李蓓蓓并不存在该违约行为，更不是合同解除的根本性原因。锦隆公司要求崔德刚、李蓓蓓支付违约金没有事实和合同依据。4.锦隆公司认为是否指定银行不能成为崔德刚、李蓓蓓未能获取贷款并延迟付款的理由，该主张不能成立。按揭贷款支付房款是双方约定的支付房款的方式，其次，银行按揭贷款如果没有开发商的配合并提供阶段性担保，购房人不可能成功贷款。因此，锦隆公司以贷款不成功可以通过补足房款的方式来履行合同为理由是在加重崔德刚、李蓓蓓的合同责任，使双方权利义务严重不平衡，其主张当然不能成立。5.在锦隆公司存在根本违约的情况下，其向崔德刚、李蓓蓓赔偿损失完全必要且合法。首先，经过崔德刚、李蓓蓓申请评估，解除合同后锦隆公司一方获得了该房产房价上涨的利益，这也是锦隆公司主动解除合同的动力所在。其次，锦隆公司的行为系根本违约，是导致合同解除的根本原因，崔德刚、李蓓蓓的购房损失因合同解除而发生，一审法院判决锦隆公司承担赔偿责任符合法律规定。崔德刚、李蓓蓓上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项，改判锦隆公司向崔德刚、李蓓蓓返还购房款194000元，改判锦隆公司向崔德刚、李蓓蓓赔付损失100000元(与一审判决差额50000元)。2.一、二审诉讼费全部由锦隆公司承担。事实和理由：1.一审法院以崔德刚、李蓓蓓支付的购房款中10000元系向家灿策划公司支付的团购费为由不予支持返还请求没有事实依据。首先，锦隆公司在数次开庭审理中均认可收到崔德刚、李蓓蓓的总房款是194000元，尤其是锦隆公司在2019年6月26日第一次开庭举证的第一组证据证明目的就是合同签订后累计收取崔德刚、李蓓蓓购房款194000元，包含崔德刚、李蓓蓓向家灿策划公司支付的团购费10000元；其次，锦隆公司在2019年9月19日开庭审理中已经认可家灿策划公司是涉案楼盘的代理销售方，其认可代理的事实说明家灿公司收取的任何费用都应对锦隆公司产生法律约束力；再次，民事诉讼以不告不理为基本原则，而本案中，锦隆公司在三次开庭审理时，针对崔德刚、李蓓蓓提出的解除合同后返还194000元购房款请求，都是完全同意的(反诉答辩状)，一审法院在锦隆公司完全同意的情况下自行决定10000元不予支持，违反了不告不理的诉讼原则。因此，一审法院判决返还购房款金额错误。2.一审法院酌定赔偿崔德刚、李蓓蓓损失60000元没有法律依据。首先，根据一审法院审理查明的订立商品房买卖合同后的履行过程、贷款最终未能发放的原因、一审法院驳回锦隆公司主张违约金的认定都可以看出，崔德刚、李蓓蓓在本案合同解除前不存在违约行为，合同之所以不能履行，崔德刚、李蓓蓓不得不同意解除是锦隆公司不愿意提供阶段性担保导致，过错完全在锦隆公司。其次，崔德刚、李蓓蓓对解除合同没有过错，有权按照《合同法》九十七条规定向锦隆公司主张赔偿完全的损失，该损失包括履行利益损失。对于商品房买卖合同的买受人来说，其履行利益的损失就是订立合同时与解除合同时所购房产的差价，按照一审法院委托的房地产估价报告的评估结果，涉案房产解除时的价格与订立时的差价为110700元，崔德刚、李蓓蓓请求赔偿10万元损失确实存在。再次，按照一审法院查明案件事实和认定，锦隆公司对合同的解除负完全的责任。在评估机构已经认定涉案房屋增值110700元的情况下，如果再酌定锦隆公司仅赔偿60000元的损失，势必让锦隆公司因解除合同反而获利，这也与国家提倡民事交易中的公平原则相悖，一方面不利于对非违约方的保护，一方面也助长了违约方通过解除合同获利的违法行为，请二审法院予以纠正。3.一审法院确定的诉讼费比例明显不合理。一审审理中，不仅有锦隆公司的本诉，还有崔德刚、李蓓蓓的反诉。对于锦隆公司的本诉请求，一审法院是完全驳回的(一审解除是基于协商一致，而非锦隆公司主张的违约解除)，那么本诉部分的诉讼费应完全由锦隆公司承担。对于反诉所产生的评估费用，评估程序启动前，崔德刚、李蓓蓓已经通过提交其它证据的形式证明了涉案房产现在的销售单价，由于锦隆公司的否认，才启动了评估程序，评估的结果同崔德刚、李蓓蓓举证的房产价格基本一致，因此，对于崔德刚、李蓓蓓预支的鉴定费7400元，应完全由锦隆公司承担。对于反诉的诉讼费，由于崔德刚、李蓓蓓的请求基本支持，也应由锦隆公司承担大部分费用，但是一审法院却完全不考虑双方诉讼请求的支持与否，一概按照6：4的比例判决诉讼费承担，显然不合理，也不公平。综上，请求二审法院支持崔德刚、李蓓蓓的诉讼请求。锦隆公司针对崔德刚、李蓓蓓的上诉辩称，1.崔德刚、李蓓蓓要求锦隆公司返还购房款194000元没有事实和法律依据，锦隆公司仅收到二人购房的首付款184000元，剩余10000元系二人为享有购房的优惠活动缴纳给案外人家灿策划公司的中介服务费。2.崔德刚、李蓓蓓要求锦隆公司赔偿损失10万元没有事实及法律依据。依据双方签订的商品房买卖合同，二人承担付款义务在先，在二人没有按照合同约定支付房屋全款的情况下，其构成违约，这也是锦隆公司提出解除商品房购房合同的理由，故锦隆公司不存在任何的违约行为，无需赔偿二人的损失。锦隆公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.崔德刚、李蓓蓓支付逾期付款违约金31981元；3.诉讼费由崔德刚、李蓓蓓承担。崔德刚、李蓓蓓向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.返还购房款194000元及利息；3.赔偿损失10万元；4.诉讼费用由锦隆公司承担。一审法院查明：2017年8月，崔德刚（乙方）与锦隆公司（甲方）签订贾汪《南湖御景》定购协议，约定甲方同意乙方购买甲方开发的贾汪南湖御景8幢2单元401室房屋，定金10000元，房屋单价为4418元/㎡，预售总价为470000元，乙方将采用银行贷款：乙方与甲方签订《商品房买卖合同》，当日支付首付款148000元，同时办理银行贷款322000元（实际金额以银行发放为准，不足部分由乙方一次性补足）。甲方签字处为金宝磊，并有锦隆公司盖章。2017年8月13日，崔德刚、李蓓蓓向锦隆公司支付定金10000元。2017年8月17日，锦隆公司（出卖人）与崔德刚、李蓓蓓（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为NO.JW0068327），约定买受人购买出卖人所有的南湖御景项目6幢2单元402室房屋，预测建筑面积共106.6平方米，套内建筑面积94.37平方米，购买单价为每平方米4315.2元，总价款为460000元。合同第七条付款方式及期限中约定，签订本合同前买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取商业贷款方式贷款，应当在2017年8月17日前支付首期房价款138000元，占全部房价的30%，余款322000元申请贷款支付，贷款机构为“空白”。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。合同第八条逾期付款责任中约定，除不可抗力外，买受人未按照时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：第2种为“空白”。在合同的附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定中，第二条付款方式中第2款约定：如因国家政策或贷款机构等原因，要求买受方增加首付比例的，买受方应在收到出卖方通知后15日内增加支付首付款以满足贷款申请要求，否则出卖方有权终止合同，买受方按总房款的20%支付违约金；如买受方按照相关贷款政策属于限制或暂停贷款范畴导致买受方无法贷款的，由买受方一次性补足剩余房款，否则出卖方有权终止合同，买受方按总房款的20%支付违约金；如买受方以上述理由要求解除合同的，应及时取得出卖方书面同意，并且应当按照总房款20%向出卖方支付补偿金；造成出卖方其他损失的，买受方另行依法承担全额补偿责任。第3款买受方应当按下列方式完成按揭手续：1）买受方在签订本合同之前已详细阅读银行提供的贷款申请人条件相关贷款的说明资料，已充分了解办理按揭贷款需要提供的全部证明资料及政策、法律规定，并在出卖方指定银行办理贷款。2）买受方应在签订合同7天内向银行提供办理按揭贷款所需要的全部资料，并在签订合同后15天内前往银行及房地产管理部门办理有关贷款手续，否则买受方应当向出卖方支付2%作为违约金。合同签订当日，崔德刚、李蓓蓓向锦隆公司支付首付款128000元，同时定金10000元转为首付款，共计138000元。同日，崔德刚、李蓓蓓向家灿策划公司支付10000元南湖御景团购活动款，该公司向崔德刚、李蓓蓓出具收款收据。2017年8月28日至2018年6月22日，崔德刚、李蓓蓓与锦隆公司的销售人员金宝磊、沈国祥等人进行沟通商议按揭贷款事宜。崔德刚分别于2017年8月28日、2017年9月6日两次向沈国祥询问办理贷款按揭事宜，沈国祥于2017年9月6日回复：“现在还没开始，开始我会通知你的”。2017年12月13日，李蓓蓓向金宝磊询问贷款事宜，金宝磊回复称：“这个月月底之前就可以办了”，“到时候我们联系你”。2018年2月21日，李蓓蓓再次联系金宝磊询问贷款事宜，金宝磊回复：“这边银行上班立马帮你安排”。2018年2月26日，李蓓蓓询问金宝磊中国银行徐州开发区支行地址。崔德刚、李蓓蓓到中国银行徐州开发区支行办理按揭贷款，因该行与锦隆公司合作等事由，贷款未能办理成功。2018年6月22日，李蓓蓓询问金宝磊“现在房子有啥事？”金宝磊回复“就是需要更换银行”，李蓓蓓询问“换哪家银行？”金宝磊回复“江苏银行”，李蓓蓓称“好麻烦”，金宝磊回复“中国银行没钱放了”。2018年8月22日，崔德刚、李蓓蓓到江苏银行徐州铜山支行办理按揭贷款。该行要求首付款不低于40%。2018年8月31日，锦隆公司向崔德刚发送《逾期付款通知函》，告知因其个人原因无法办理按揭贷款，截止到2018年8月30日，已逾期344日，要求其于2018年9月10日前到锦隆公司处协商处理，否则将按《商品房买卖合同》约定，解除合同，买受人承担违约金。2018年12月9日，崔德刚、李蓓蓓按照锦隆公司和银行要求追加首付款46000元。锦隆公司收取了该款项并出具江苏增值税普通发票。2019年1月16日，崔德刚、李蓓蓓向江苏银行徐州铜山支行申请贷款276000元。2019年4月4日贷款申请审批通过，但因锦隆公司不提供阶段性担保导致贷款未能发放。2019年4月16日，锦隆公司向崔德刚邮寄发送《解除合同通知》，主张其多次催缴并于2018年8月31日发出书面催款函告，限2018年9月10日前缴清剩余房款，因其个人原因至今未办妥按揭手续，未缴清剩余房款，特根据合同第八条第二款约定解除商品房买卖合同。限其接到通知5日内前来办理合同解除手续。双方协商未果，锦隆公司向法院提起诉讼。崔德刚、李蓓蓓提起反诉。崔德刚、李蓓蓓于2019年5月29日向法院申请调查令，申请调查中国银行徐州开发区支行、江苏银行徐州铜山支行调取崔德刚、李蓓蓓与银行签订的按揭贷款协议资料以及未发放贷款原因。江苏银行徐州铜山支行工作人员李文填写调查令回执，内容为：江苏省贾汪区人民法院：你院（2019）苏0305民初1929号调查令已收悉，根据你院要求，现提供如下证据材料：贷款申请书1份，谈话笔录1份，配偶及房屋共有产权人声明书1份，共同还款声明书1份，贷款连带保证责任声明书1份，个人住房贷款首付款资金来源声明1份，告客户书1份等。（以上资料均为复印件，复印件无法加盖支行公章，我支行公章均由分行统一保管）。贷款未能发放的原因：开发商不愿阶段性担保。（注：借款人崔德刚的个人一手房住房贷款于2019年4月4日审批通过）。经办人：李文联系电话：159052033232019年6月4日。2019年9月20日，崔德刚、李蓓蓓申请对涉案商品房贾汪南湖御景小区6-2-402室房产（精装修）在2019年4月16日的房产价值进行评估鉴定。法院委托江苏苏地行土地房产评估有限公司（以下简称苏地行评估公司）对涉案房产价值进行评估，该评估公司于2019年11月15日作出（苏）苏地行XZ（2019）房估字第276号房地产估价报告，经评估确定涉案房屋在2019年4月16日的市场价值为570700元。本次鉴定费用为7400元。一审法院认为，一、关于锦隆公司与崔德刚、李蓓蓓签订的《商品房买卖合同》应否予以解除的问题，法院认为，锦隆公司与崔德刚、李蓓蓓签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定各自履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。锦隆公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，崔德刚、李蓓蓓也同意解除该合同，合同目的及双方之间的合同合意已经不复存在，应予解除。二、关于锦隆公司主张违约金31981元诉讼请求的问题。法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。结合本案，崔德刚、李蓓蓓于2018年12月9日按照锦隆公司及银行的要求追加首付46000元，锦隆公司收取上述款项、开具增值税普通发票，并协助崔德刚、李蓓蓓到指定银行办理按揭贷款手续，应视为双方自愿变更了商品房买卖合同中关于付款方式、付款期限等相关内容的约定。再结合双方当事人提供的证据以及陈述表明，办理按揭贷款的银行应由锦隆公司指定，而锦隆公司最早于2018年2月告知崔德刚、李蓓蓓指定到中国银行徐州开发区支行提交贷款资料办理贷款。在办理按揭贷款过程中，先有锦隆公司与中国银行徐州开发区支行的合作事由未能办理按揭贷款，最终因锦隆公司不同意提供阶段性担保，导致已经审批通过的按揭贷款无法继续发放，双方签订的商品房买卖合同无法继续履行。综合上述情形来看，崔德刚、李蓓蓓最终未能办理按揭贷款支付剩余购房款的主要原因系锦隆公司未提供阶段性担保，崔德刚、李蓓蓓不构成根本的违约，故锦隆公司要求崔德刚、李蓓蓓支付违约金31981元的诉讼请求，法院不予支持。锦隆公司虽主张，崔德刚、李蓓蓓在无法办理按揭贷款的情况下，应当一次性补足剩余购房款，但根据双方提交的证据及陈述，锦隆公司与崔德刚、李蓓蓓一直在协商办理按揭贷款的相关事宜，且锦隆公司未提交证据证明双方存在变更支付方式为一次性补足剩余购房款或崔德刚、李蓓蓓在办理按揭贷款期间存在重大过错的情形，故锦隆公司的上述意见，法院不予采信。三、关于崔德刚、李蓓蓓主张的返还购房款194000元的反诉请求问题，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，因锦隆公司与崔德刚、李蓓蓓双方均同意合同解除，故锦隆房地产公司应当向崔德刚、李蓓蓓返还已付购房款184000元。崔德刚、李蓓蓓虽反诉主张返还购房款194000元。因崔德刚、李蓓蓓向家灿策划公司支付的10000元为团购活动费，而非支付给锦隆公司的购房款，从崔德刚、李蓓蓓向江苏银行铜山支行贷款金额为276000元，亦能证明崔德刚、李蓓蓓实际支付购房款为184000元的事实。故崔德刚、李蓓蓓主张锦隆房地产公司返还购房款194000元，应当支持返还184000元，超过的10000元的诉讼请求部分，法院不予支持。四、关于崔德刚、李蓓蓓主张银行利息及10万元损失部分的反诉请求问题，法院认为，自2017年8月17日，崔德刚、李蓓蓓与锦隆公司签订商品房买卖合同之后，本地区房地产价格上涨的事实是客观存在的，苏地行评估公司评估报告确定涉案房屋在锦隆公司发送《解除合同通知》之时即2019年4月16日的市场价值为570700元，房产价格升值差额为110700元。在履行给付购房款义务过程中，崔德刚、李蓓蓓在商品房买卖合同签订后，能够积极按照锦隆公司及指定银行的要求提交按揭贷款资料、追加首付款、办理具体的贷款审批手续，最终未能办理按揭贷款支付剩余购房款的主要原因系锦隆公司未提供阶段性担保，锦隆公司存在违约情形，应向崔德刚、李蓓蓓承担赔偿损失的责任。结合双方签订的商品房买卖合同约定、合同履行、已交付购房款数额及可能产生的房屋价格差额损失，参照房地产估价报告，法院酌定锦隆公司支付崔德刚、李蓓蓓房屋价格差额损失60000元，超过部分不予支持。同时，崔德刚、李蓓蓓主张赔偿损失的反诉请求已经包含利息，再行主张利息属于重复计算。故崔德刚、李蓓蓓主张利息的反诉请求，法院不予支持。一审庭审中，锦隆公司虽辩称，苏地行评估公司已对崔德刚、李蓓蓓评估申请以未交评估费为由中止评估程序，在未重新启动鉴定程序情形下，直接作出房地产估价报告，程序违法，不应作为定案依据。法院认为，苏地行评估公司虽对崔德刚、李蓓蓓的申请以未交评估费为由中止评估程序，并在崔德刚、李蓓蓓交纳评估费之后，直接作出估价报告，鉴定程序存在瑕疵，但并不能必然导致整个估价程序违法、估价结果不客观、不公正。故对锦隆公司的上述答辩意见，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、解除徐州锦隆房地产开发有限公司与崔德刚、李蓓蓓签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：NO.JW0068327）；二、徐州锦隆房地产开发有限公司应当于判决生效之日起十日内向崔德刚、李蓓蓓返还购房款184000元；三、徐州锦隆房地产开发有限公司应当于本判决生效之日起十日内向崔德刚、李蓓蓓赔付损失60000元；四、驳回徐州锦隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回崔德刚、李蓓蓓的其他反诉请求。一审本诉案件受理费8200元，反诉案件受理费2862元，鉴定费7400元，共计18462元，由徐州锦隆房地产开发有限公司负担11077元，崔德刚、李蓓蓓负担7385元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.锦隆公司应当返还崔德刚、李蓓蓓购房款数额如何认定;2.锦隆公司向崔德刚、李蓓蓓支付损失的数额如何确定;3.崔德刚、李蓓蓓应否向锦隆公司支付违约金。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、关于锦隆公司应当向崔德刚、李蓓蓓返还购房款的数额问题因本案所涉商品房买卖合同双方均同意解除，故锦隆公司应向崔德刚、李蓓蓓返还购房款。关于购房款数额，锦隆公司认可收到崔德刚、李蓓蓓支付的购房款数额为184000元并同意返还，双方对崔德刚、李蓓蓓向家灿公司支付的10000元是否应由锦隆公司返还存有争议。本院认为，该10000元不应由锦隆公司返还。首先，根据现有证据显示，该10000元系崔德刚、李蓓蓓支付给家灿公司的团购费，崔德刚、李蓓蓓并未提供相关证据证明该10000元系支付给锦隆公司的购房款；其次，双方商品房买卖合同约定的涉案商品房总价款为460000元，崔德刚、李蓓蓓向江苏银行铜山支行申请贷款金额为276000元，从该事实也可以证明崔德刚、李蓓蓓实际已经支付的购房款为184000元（460000元－276000元＝184000元）；再次，锦隆公司一审庭审中自认收到崔德刚、李蓓蓓购房款194000元，但后锦隆公司代理人向一审法院提交代理意见，认为其在庭审中主张收到194000元系口误，锦隆公司实际收到购房款为184000元，10000元系家灿公司收取的团购服务费，与本案无关。崔德刚、李蓓蓓认为锦隆公司违反了禁止反言原则，锦隆公司代理人所作的否认意见不能否定庭审阶段的自认。本院认为，案件审理的重要目的是查明案件的真实情况，本案一审中，锦隆公司在作出对己方不利的自认后即反悔并予以纠正，并根据收款收据显示的内容，提出该10000元系家灿公司收取的团购费，与本案无关。且崔德刚、李蓓蓓确无证据证明其向家灿公司支付的10000元与本案具有关联性，故本院对锦隆公司反悔和纠正承认的有效性予以确认。二、关于锦隆公司向崔德刚、李蓓蓓支付损失的数额问题《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方商品房买卖合同签订后，崔德刚、李蓓蓓能够积极履行合同义务，及时支付首付款、按照锦隆公司要求追加首付款、及时向锦隆公司指定的银行提交按揭贷款资料并申请办理贷款手续，但因锦隆公司不愿提供阶段性担保，导致崔德刚、李蓓蓓不能办理按揭贷款从而无法支付剩余房款，因此，双方合同无法继续履行系因锦隆公司存在违约行为所致，故锦隆公司应向崔德刚、李蓓蓓赔偿因其违约给对方造成的损失。关于损失数额问题，经一审委托评估，从双方签订商品房买卖合同至锦隆公司向崔德刚、李蓓蓓发送《解除合同通知书》，涉案房产价格升值差额为110700元，一审法院结合双方合同约定、合同履行、已交付购房款数额及可能产生的房屋价格差额损失，参照房地产估价报告，酌定锦隆公司支付崔德刚、李蓓蓓房屋价格差额损失60000元，并无不当。三、关于崔德刚、李蓓蓓应否向锦隆公司支付违约金问题如前所述，在双方商品房买卖合同签订后，崔德刚、李蓓蓓积极履行合同义务，在合同履行过程中并不存在过错。因锦隆公司未能提供阶段性担保，从而导致崔德刚、李蓓蓓无法支付剩余房款，因此合同无法继续履行。因崔德刚、李蓓蓓并不存在违约行为，故锦隆公司主张崔德刚、李蓓蓓应向其支付违约金，于法无据。综上所述，上诉人锦隆公司、上诉人崔德刚、李蓓蓓的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人徐州锦隆房地产开发有限公司预交的二审案件受理费2100元，由徐州锦隆房地产开发有限公司负担；上诉人崔德刚、李蓓蓓预交的二审案件受理费5710元，由崔德刚、李蓓蓓负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘全民审 判 员 张 伟审 判 员 胡元静二〇二〇年十月十二日法官助理 孙晓明书 记 员 陆滢冰