福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2083号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张少龙，男，1987年10月8日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：郑丽丽，福建夏申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江杨琳，福建夏申律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人张少龙房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人张少龙的委托诉讼代理人郑丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张少龙一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由张少龙承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成张少龙所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖。2.一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显存在错误，应予以调整。在碧桂园公司完成讼争商品房首次登记后，即已履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务，本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止。另外，办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。 张少龙辩称，1.碧桂园公司迟延履行协助办证义务既不存在法定免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行。根据合同约定，由碧桂园公司协助办理商品房权属转移登记，因碧桂园公司原因导致逾期办理权属证书，应依约支付逾期办理权属登记违约金。2.碧桂园公司称逾期办理讼争商品房权属登记并非其原因所导致，其陈述与事实不符，一审法院对此认定正确。《不动产登记条例》于2014年11月24日发布并自2015年3月1日实施，碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，理应对政策调整后的房屋权属登记变化有所预判并做好充分准备。故碧桂园公司关于逾期办证系政府政策性调整所致及办理“权籍调查成果”30日工作时限应在逾期办证期限中扣除的上诉理由不应予以支持。 张少龙向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司立即支付逾期办理商品房权属登记违约金27882.2元；2.本案的诉讼费用由碧桂园公司承担。一审诉讼过程中，张少龙变更第1项诉讼请求为：判令碧桂园公司立即支付逾期办理商品房权属登记违约金24476元。 一审法院认定事实： 2014年3月30日，张少龙与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张少龙向碧桂园公司购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为789864元；碧桂园公司应于2016年12月30日前，向买受人交付该商品房；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付款0.01%向买受人支付违约金。2017年11月28日，张少龙与碧桂园公司签订《协议》，约定张少龙无需支付碧桂园公司其购买的位于观澜苑19﹟楼负二层31号价值90000元的车位，另6500元的回馈金冲抵购房款。虽合同约定的房款是789864元，但出卖人仅向买受人开具的房屋发票为693364元。合同签订后,原告于2014年7月30日支付购房款239864元，于2015年8月21日支付200000元，于2015年10月24日支付350000元，2017年11月28日碧桂园公司出具143364元的发票给张少龙，2017年11月29日碧桂园公司退回张少龙233364元，并以回馈金6500元的形式返还给张少龙。张少龙实际支付购房款693364元。碧桂园公司于2017年1月2日将案涉商品房交付给张少龙使用，于2018年3月22日通知张少龙领取办理房屋权属证书所需资料。 一审法院归纳双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 一、关于碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任的问题 2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园公司系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2016年12月30日前，实际交房实际为2017年1月2日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在本案合同义务履行期限届满前，碧桂园公司有充分履行时间。据此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更，其可以免责的抗辩理由不能成立，不予采纳。张少龙与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和效力性强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致张少龙未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应依合同约定承担违约责任。 二、关于碧桂园公司逾期履行合同义务的期间如何确定的问题 《商品房买卖合同》约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，每逾期一天出卖人应按已付款0.01%向买受人支付违约金。碧桂园公司于2017年1月2日向张少龙交付商品房，依合同约定，碧桂园公司应于实际房屋交付之次日起第91日开始向张少龙依合同约定计付违约金。碧桂园公司于2018年3月22日将办理房屋权属证书所需资料交付给张少龙，至此碧桂园公司已尽相应合同义务。张少龙向房屋登记机构申办房屋权属证书及相关事前准备等因素导致其延后取得房屋所有权证书，不宜归责于碧桂园公司。因此，违约金计算至办证所需资料交付前一日为宜。 综上所述，一审法院认为，因碧桂园公司的原因，致张少龙不能在案涉房产交付使用后90日内取得房屋权属证书，构成违约，碧桂园公司应向张少龙支付违约金。违约金计算期限从实际交房日（2017年1月2日）之次日起第91日（2017年4月3日）至2018年3月21日（碧桂园公司交付办证所需资料前一日）止，共计353天，逾期办证违约金每日按已付款693364元的0.01%计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决:碧桂园公司应于判决生效之日起十日内向张少龙支付房屋逾期办证违约金24476元。案件受理费412元，减半收取206元，由碧桂园公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况。本案合同约定的交房时间为2016年12月30日前（实际交房时间为2017年1月2日），碧桂园公司办理初始登记的时间是2017年11月24日，从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给张少龙时止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据。一审法院确定本案逾期办理商品房权属证书的违约金应自碧桂园公司交付商品房之次日起第91日计算至碧桂园公司通知张少龙领取办证所需资料前一日止，并据此判决碧桂园公司支付逾期办理商品房权属登记违约金，该处理结果有事实及合同依据，本院予以确认。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费412元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴江** 审判员  张文弟 二〇二〇年十月二十一日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。