湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8571号上诉人（原审原告）：张安新，男，1977年7月25日出生，汉族，住江苏省阜阳县。委托诉讼代理人：张公水，湖北高照律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：晏成林，男，1967年11月26日出生，汉族，住湖北省京山县。委托诉讼代理人：闵天舒，湖北申简通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张好奇，湖北申简通律师事务所律师。上诉人张安新为与被上诉人晏成林房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初2717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制审理。本案现已审理终结。张安新上诉请求：1.撤销一审判决。2.支持张安新一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由晏成林承担。事实和理由：一、因新冠疫情和政府疫情防控措施的影响，2020年2月9日，张安新与黄世民签订的《铺位租赁协议》（协议编号：HNZL2019092302)已经解除，且符合法律规定，人民法院依法应予支持。一审法院认定事实和适用法律均有误，错误认定张安新解除与晏成林的《铺位租赁协议》系张安新经营造成的亏损而要求解除合同，忽略本次新冠疫情是全部原因。1.新冠疫情属于法律规定的不可抗力事件。2020年临近春节新冠疫情袭击武汉，2020年1月23日后武汉逐步实施小区管控措施，严格进出人员管理；要求广大居民尽量减少出行，不参加聚集性活动。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。很显然，新冠疫情正是属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于法定的不可抗力事件。2.基于新冠疫情和政府疫情防控措施的影响，导致合同目的不能实现。张安新作为普通人，无法预测何时开始复工复产。事实上，在当时的情况下，租赁商铺继续用于经营餐饮的目的已经在客观上不可能实现。基于上述原因，《铺位租赁协议》在2020年2月9日张安新通过微信通知晏成林解除时就已经解除。3.张安新解除《铺位租赁协议》符合法律规定。因新冠疫情防控需要，武汉市采取严格的防控措施，属于法定的“因不可抗力原因致使不能实现合同目的”的情形。4.一审判决认定事实和适用法律均有错误，其根本原因在于未能准确判断《铺位租赁协议》解除的时间，并以本案诉讼时武汉市的疫情情况代替2020年2月9日解除合同时武汉市面临的疫情来判断合同解除的合法性，这完全违背历史客观事实。人民法院应当依据2020年2月9日武汉市的疫情来判断合同解除是否符合法律规定。一审判决还认定案涉店铺经营亏损系由多方面原因造成，既有疫情原因也有张安新自身经营原因。该认定没有事实依据。当时案涉店铺还在装修，还处在试营业期间，所谓张安新自身经营导致亏损没有依据。张安新发出微信解除合同时，已经充分阐述疫情及其影响，还提到很多地方政府将疫情定性为“不可抗力因素”。故此，张安新依法发出合同解除通知，具有法律效力。一审法院直接认定张安新发出解除的通知不具有解除合同的效力，显然与法律规定相悖。一审判决以“且晏成林表示不同意解除案涉房屋租赁合同”为由，不支持张安新解除案涉《铺位租赁协议》没有法律依据。二、本案案涉合同于2020年2月9日依法解除后，晏成林依法应返还张安新已支付的履约保证金15万元和2020年2月9日后的租金13万元。晏成林辩称，张安新在2020年2月9日提出解除合同，其请求缺乏依据，请求依法驳回。张安新向一审法院起诉请求：1.解除张安新与晏成林在2019年9月25日签订的《铺位租赁协议》；2.晏成林向张安新返还已收取的铺位租赁履约保证金150,000元；3.晏成林向张安新返还2020年2月9日以后已付的租金合计130,000元；4.本案诉讼费由晏成林承担。一审法院认定事实：一、租赁合同约定的主要内容：1、合同名称：《铺位租赁协议》。2、出租方（甲方）：晏成林；承租方（乙方）：张安新。3、合同签订时间：2019年9月28日。4、租赁房屋地址：武汉市江岸区京汉大道江汉路206号世纪大厦的S0113铺位。5、租赁房屋建筑面积：145.24平方米。6、租赁房屋用途：经营蜜时品牌的烘焙面包蛋糕店。7、合同约定的租赁及计租期限：房屋租赁期自2019年9月25日起至2021年11月9日止，计付租金期自2019年11月10日起至2021年11月9日止。8、合同约定的租金标准：每月50,000元，第二年度起的租金在上一年度的租金基础上递增5%。9、合同约定的租金支付方式：租期第一、二季度为季度支付，以后每半年支付一次租金，支付时间为协议签订之日一次性支付首期租金，以后租金支付时间为上一期租金到期前一个月。10、履约保证金：150,000元。11、合同中关于提前退租的约定：租赁期限内，乙方中途退租的，乙方同意甲方有权没收履约保证金，且乙方已付未到期租金作为违约金甲方不予退还。二、租赁合同履行情况：1、履约保证金支付情况：已支付150,000元。2、租金支付情况：已支付2019年11月10日至2020年2月9日期间的租金150,000元；2020年2月10日至2020年5月9日期间的租金130,000元。3、拖欠租金期间及数额：尚欠截至2020年5月9日的租金20,000元及自2020年5月10日起至今的租金。三、需要说明的其他事项：1、张安新认为，案涉房屋是经营蜜时品牌的烘焙面包蛋糕店，还未开始经营就发生疫情，张安新为经营准备的相应原材料在封城期间，对经营造成了较大损失，现已没有能力重新组织生产经营。加上武汉市政府自2020年4月起对江汉路进行改造，导致经营环境发生重大改变，当地人流量急剧下降，影响张安新进行蛋糕生产经营。现张安新租赁房屋进行蛋糕生产经营的合同目的已经无法实现，故张安新请求解除合同并退还相应履约保证金及租金。2、张安新于2020年2月9日通过微信要求解除《铺位租赁协议》。3、根据《武汉江汉××步行街改造提升方案》，2019年规划提升集中在江汉××步行街现状范围内，总面积12.1公顷，北至自治街，南抵沿江大道，包含步行街两侧建筑；2020年将扩大范围从江汉××步行街现状延伸北至京汉大道，西至前进五路；同时叠加中山大道段前进二路——南京路范围，总面积约55.7公顷。一审法院认为，张安新与晏成林之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于张安新能否解除案涉房屋租赁合同，一审法院评判如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”。本案中，张安新认为疫情暴发，案涉店铺经营停滞导致巨大亏损，属于不可抗力致使不能实现合同目的。另武汉市政府对江汉路进行改造，导致经营环境发生重大改变，当地人流量急剧下降，影响张安新进行蛋糕生产经营。对此，一审法院认为，虽然疫情属于不可抗力并导致张安新经营案涉店铺停滞了一段时间，但是现阶段各行业均已复工复产，案涉店铺已经可以恢复经营。《铺位租赁协议》约定的租期为二年，而因疫情导致的不可抗力期间仅为76天，仅占总租期的十分之一，可见，疫情仅为合同不能履行的部分原因之一，且占比极小。现复工复产后，张安新所述疫情原因已经消除。此外，张安新所述江汉路进行改造对其经营环境造成影响，但江汉路距离其经营的店铺尚有一段距离，江汉路的改造不必然导致其经营受到影响。因此，本次疫情及江汉路改造事件并未达到导致张安新合同目的不能实现的程度，其仍可以继续使用案涉房屋用于经营案涉店铺，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同的规定。二、案涉店铺经营亏损系由多方面原因造成，既有疫情原因，也有张安新自身经营原因，其中因自身经营导致案涉店铺亏损，是张安新在签订房屋租赁合同时及履行合同过程中应当预见并承担的风险，张安新以案涉店铺经营亏损为由要求解除双方房屋租赁合同，系转嫁该风险于晏成林一方，不符合《中华人民共和国合同法》关于公平原则的规定。综上，一审法院认为张安新要求解除案涉房屋租赁合同的主张不符合合同解除的约定及法定情形。虽然张安新向晏成林发出了要求解除租赁协议的微信信息，但并不具有解除合同的效力，且晏成林亦表示不同意解除案涉房屋租赁合同，故对张安新要求解除案涉《铺位租赁协议》的诉讼请求，不予支持。因案涉《铺位租赁协议》未解除，张安新要求晏成林退还履约保证金及租金的诉讼请求无事实与法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回张安新的全部诉讼请求。一审案件受理费5,500元，减半收取2,750元，由原告张安新负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审中，张安新与晏成林均对一审查明事实无异议，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为《铺位租赁协议》是否于2020年2月9日解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，张安新主张因疫情原因导致其无法营业，且无法预测恢复营业时间，其合同目的无法实现，其有权解除《铺位租赁协议》。本院对其主张不予采纳，理由如下：首先，在存在不可抗力的情形下行使合同解除权，应满足合同目的无法实现这一条件，即由于不可抗力导致履行期限届满合同仍未履行，继续履行合同已无意义，或履行期限虽未届满，但客观上已无实现合同目的的可能性。如不可抗力仅导致合同暂时无法履行，待不可抗力消失后，通过履行合同仍能实现合同目的，则不能以存在不可抗力为由解除合同。本案中，从《铺位租赁协议》的内容来看，张安新订立合同的目的是租赁晏成林的房屋两年用于经营。从武汉市进行疫情期间严格管控至张安新提出解除合同，仅为十余天，至武汉市全面复工复产，为七十余天。相较于两年的经营期间，上述期间内的暂时停业尚不足以导致张安新长期租房营业的目的不能实现。其次，张安新主张其解除《铺位租赁协议》时，恢复营业时间遥不可期。事实上，在科学的防疫措施下，尽快的控制疫情、恢复生产是可预见的。经过严格的管控措施，逐步控制疫情后，武汉市部分管控措施放宽，部分食品生产企业更是早于全面复工复产时间通过网上经营、线下配送的模式开始了运营。张安新将暂时的管控措施作为其长期租赁合同目的不能实现的理由，与客观事实相悖。最后，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”本案中，由于不可抗力导致房屋租赁合同暂时无法履行，张安新可以与晏成林通过协商，依照公平原则，采取减少租金、延长租赁期间等方式共同分担损失，渡过难关，使《铺位租赁协议》得以履行，最终实现双方的合同目的。张安新在合同暂时无法履行时即直接解除合同，将导致晏成林无法恢复合同履行，加重了其因疫情产生的损失，有违上述公平原则。据此，张安新主张因不可抗力不能实现合同目的的理由不成立，其不享有前述法律规定的解除权。因未能与晏成林达成一致，张安新于2020年2月9日单方通知黄世民解除《铺位租赁协议》，不能产生合同解除的法律后果。张安新基于《铺位租赁协议》于2020年2月9日解除的主张而提出晏成林退还租金及履约保证金的请求，本院亦不予支持。综上所述，张安新的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由张安新负担。本判决为终审判决。审判员  危永波二〇二〇年十月十九日法官助理邱冠群书记员邱冠群