广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15724号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗柏双，男，1979年12月1日出生，汉族，身份证住址广东省新丰县。委托诉讼代理人：张艳萍，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王媛，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市腾超建筑装饰工程有限公司（原广州市腾超建筑装饰工程有限公司），住所地：广东省东莞市道滘镇大罗沙工业园路16号。法定代表人：肖祥雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：关养才，广东卓泓律师事务所律师。上诉人罗柏双因与被上诉人东莞市腾超建筑装饰工程有限公司（以下简称腾超公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。罗柏双上诉请求：1.撤销一审判决；2.请求改判腾超公司支付租赁期间逾期支付租金违约金1756.41元；3.请求改判腾超公司支付擅自解除合同未提前三个月通知，给罗柏双造成的损失151200元（每月租金50400×3个月）；4.请求改判腾超公司将租赁物业恢复原状，并清理垃圾；5.请求判决腾超公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院对《租赁合同》的效力认定错误。村委会工作人员的个人陈述是其个人的记忆陈述，一审法院未考虑工作人员的入职时间及工作范围，因此该工作人员作出租赁物未经规划报建的陈述的真实性存疑，一审法院未向规划局发函核实租赁物业的规划报建情况，迳行认定租赁物业因缺乏合法报建手续而无效，显属不当。双方签订的租赁合同约定租赁广州市南沙区经济技术开发区工业一路的建筑物，总建筑面积4000㎡、面积3360㎡的空地，共7360㎡。一审中，罗柏双向一审法院提交了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，明确建设位置是南沙开发区xx管理工业区工业一路，建设规模为2520㎡。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，租赁合同中涉及空地、建设工程规划许可证上所载建筑物的部分为有效合同，其余部分无效。（二）腾超公司作为违约方应向罗柏双支付违约金。腾超公司在承租期间，多次逾期支付租金，虽租赁合同第六条约定承租人每逾期一天应按欠租的1%收取滞纳金，腾超公司应按年利率24%的标准向罗柏双支付租金违约金1756.41元。腾超公司偷偷搬离租赁物业的行为，罗柏双是不清楚的。根据合同约定，解除合同，需要提前三个月书面通知罗柏双，通知期间租金照常缴交。故腾超公司以合同已经终止为由，抗辩无需缴交2019年10月的租金显属不成立。因此，腾超公司仍需缴纳3个月通知期间的租金151200元（每月租金50400×3个月）。（三）腾超公司应将租赁物业内被毁损部分恢复原状并清理垃圾。租赁物业内垃圾四处散落、消防设施、电线管道、房顶窗户等均被破损。根据租赁合同第五条的约定，腾超公司应将租赁物业内前述破损部分恢复原状，并将垃圾清除。综上，恳请二审法院判如所请。腾超公司二审答辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，请依法驳回罗柏双的上诉。一、涉案租赁合同无效。涉案土地的权属人为xx村委会，土地上的建筑物报建手续均应以xx村委会的名义报建，从一审庭审可知，村委会并无办理相应的报建手续。至于罗柏双提供的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，均与本案无关系，涉案厂房用地面积7360㎡，简易建筑面积4800㎡，并非上述许可证记载的建设规模2520㎡。从罗柏双提交的《土地租赁合同》《租赁合同》等合同来看，xx村委会将自属的裸地7360平方米出租给番禺南沙xx金属制品有限公司，该公司建设厂房后转让给罗柏双，罗柏双将厂房出租给腾超公司。涉案简易厂房并无任何报建手续，土地属于集体所有，未被征用或划拨。上述合同记载内容，并无涉及报建手续或合法产权登记的情况。二、腾超公司提前解除合同的原因归于罗柏双。村委会证实罗柏双拖欠土地租金达3年之久，导致村委会封堵了涉案厂房，违约责任在罗柏双，腾超公司提前解除租赁合同并非违约，且涉案合同无效，本案也不存在违约责任之说。2018年7月8日厂房被封堵后，罗柏双清楚腾超公司3个月后搬离，至9月27日搬离之前，腾超公司一直缴纳租金，虽有迟延，但并不构成根本违约，罗柏双也从未据此主张过解除合同、没收保证金，在腾超公司解除合同后，罗柏双利用腾超公司在合同履行中的一点瑕疵，意图没收保证金，显然缺乏法律依据。三、根据罗柏双亲自书写的《补充协议》，内容主要为交接厂房时确认的一些问题，罗柏双并未提出任何损坏或者垃圾需要清理的内容，即默认其在厂房交付时是无异议的。在厂房交付后至其10月17日聘请律师前往场地拍照的20余天期间，村委会工作人员曾证实罗柏双接管厂房后未管理厂房，以致厂房被小偷破坏。罗柏双在合同解除后提起诉讼，有违诚信。罗柏双于2020年1月7日向一审法院起诉请求：一、腾超公司支付逾期支付2019年8月和2019年9月的租金的违约金1756.41元（计算方法：8月份以当月租金48000元为本金，从当月的15日计算至2019年9月26日止。9月份分两部分计算，其一以48000元为本金，从当月15日起计至2019年9月26日止；其二以2400元为本金从2019年9月15日起至2019年9月27日止。均按年利率24%的标准计算）；二、腾超公司支付未提前三个月通知擅自解除合同的违约金151200元；三、腾超公司将租赁物业恢复原状（包括：1.位于厂区办公室的门恢复到可正常使用;2.位于厂区（包括办公室和厂房）破损的窗户玻璃重新更换；3.位于厂区办公室内掉落损坏的天花顶板重新修缮；4.位于厂区办公室用于间隔的玻璃重新安装；5.位于厂区办公室墙体凿开的一个个小洞予以填补；6.位于厂区办公室原本应入墙的电线、电源插头予以修缮；7.位于厂区办公室用于隔断的墙重新修缮；8.位于厂区厂房内原本应入墙的电线予以修缮；9.位于厂区宿舍房顶已塌落的天花板重新修缮；10.位于厂区厂房外侧的消防栓重新更换；11.位于厂房办公室内的消防栓底座重新修缮）；四、腾超公司将租赁物业内垃圾进行清理；五、腾超公司支付租赁物业工商注册占用费（自2019年10月起至腾超公司在市场监督管理局将其注册地址迁出之日止，按50400元/月计算）；六、本案受理费由腾超公司承担。诉讼中，罗柏双撤回第五项诉讼请求。腾超公司向一审法院反诉请求：一、罗柏双向腾超公司双倍返还保证金288000元；二、罗柏双承担本案受理费。一审法院认定事实：罗柏双为证明其有权出租涉案厂房，提供了广州南沙经济技术开发区xx经济发展公司（出租方，甲方）与番禺南沙xx金属制品有限公司（承租方，乙方）于2000年9月21日签订的《土地租赁合同》和番禺南沙xx金属制品有限公司（甲方）与广州市xx木制品有限公司（乙方）于2015年9月28日签订的《协议书》。上述《土地租赁合同》约定：甲方将广州南沙经济技术开发区工业一路（塘坑加油站对面，金田革具厂以南）的土地一幅出租给乙方作建工业…生活宿舍使用，面积7360平方米。该地块租赁期为20年，由2000年10月1日至2020年9月30日止。租赁期间乙方未经甲方书面同意，不得擅自将土地转租给第三者，不得擅自改变土地用途，合同期满后，在相同条件下，乙方有优先承租权。上述《协议书》约定：甲方按现状提供广州南沙经济技术开发区工业一路（塘坑加油站对面，金田革具厂以南）面积7360平方米的土地（包括地上建筑物、水电消防环保设施）予乙方经营使用，合作期限自2015年11月1日起至2020年9月30日止。自本协议签订之日起，2000年9月21日甲方与广州南沙经济技术开发区xx经济发展公司签订《土地租赁合同》，由乙方享有和承担其权利义务，甲方予以配合。腾超公司对上述两份合同真实性和关联性均不予确认。2016年9月1日，罗柏双（甲方，出租方）与腾超公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》（编号DY20160825-1），约定甲方将广州市南沙区经济技术开发区工业一路（塘坑加油站对面，金田革具厂以南）内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途。该厂房总建筑面积4000平方米，空地面积3360平方米。第二条，租期为4年，其中2016年9月1日至2016年9月30日为免租期；2016年9月1日至2019年8月31日，每月租金48000元；2019年9月1日至2020年8月31日，每月租金50400元。第三条，乙方在签定本合同的当天向甲方支付144000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方对建筑物验收，且乙方付清全部费用（包括但不限于水电费、税费、工人工资、租金）之日起三天内由甲方无息返还给乙方。第四条，在签定本合同当天乙方预付第一个月的租金，以后每月15日前支付当月租金，甲方在乙方付款之前应提供当月租金等额发票，乙方见票后付款。甲方在2016年9月1日前将该建筑物交付乙方使用。第五条，租赁期内，甲方提供该建筑物的现有消防设施给乙方使用，乙方负责修缮，期满原状交回。租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑和水、电设施均属甲方所有。第六条，租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。第八条，租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。腾超公司支付了144000元保证金，罗柏双交付了涉案厂房。2019年9月27日，罗柏双（甲方）与腾超公司（乙方）签署《补充协议》，约定：乙方所有债权债务（包括但不限于人工工资、水电费、税费）；2.原村隔壁厂房借电使代收电费约2.6万元，在甲方房租已经扣除，乙方应无条件配合甲方办理相关退费手续；3.原租用厂房（原腾超公司隔断的办公区域）已拆除，办公设备设施已搬走。（注：后续部分机械及办公用具在10月2日之前搬完，后全部归甲方所有）；4.原腾超公司搭建工人宿舍板房，不再拆除；5.本补充协议与原租赁合同具有同等法律效力；6.原租赁合同编号DY20160825-1。腾超公司陈述在签订上述《补充协议》时已将涉案厂房交还罗柏双，至2019年9月29日完全搬离。罗柏双对此予以否认，主张腾超公司在2019年9月29日没有与其办理交接手续，其于2019年10月份才得知。双方对各自的上述主张均未提供证据证实。罗柏双提供了于2019年10月17日拍摄的多张照片，以证明涉案厂房被破坏、垃圾四散。腾超公司认为照片拍摄日期距离其搬出已有20天的时间，腾超公司搬出后的保管责任在罗柏双。双方均未就涉案厂房初始交付时的状况提供证据。庭审中，罗柏双和腾超公司确认腾超公司已付清2019年9月30日之前的租金，其中于2019年9月26日支付了2019年8月份的租金48000元和2019年9月份的部分租金48000元，于次日支付了2019年9月份剩余租金2400元。罗柏双提供了其工作人员与“租厂蒋财务（135××××7580）”的短信以及罗柏双与“曾某宦（腾超）”的微信聊天记录，以证实向腾超公司追讨2019年10月份的租金。其中短信内容为：10月8日星期二，“蒋先生，这个月房租什么时候交了？”星期一，“蒋先生，10月份厂租什么时候交了？10月份的租金请准时支付。”微信内容为：罗柏双将上述短信截图发送给曾某宦（腾超），曾某宦（腾超）回复“10月份租金？27号签的协议9月份已经搬完我这边是讲信用的水电费9月份的我也会把他交掉还有你说的配合你办理什么事情我也会配合。10月份你还收我房租费我不知道什么意思。”腾超公司确认曾某宦是2019年9月27日与罗柏双协商签订《补充协议》的当事人，但对上述短信和微信聊天记录真实性均不予确认，认为微信聊天记录中曾某宦的回复与《补充协议》的意思一致。罗柏双述称涉案厂房已经取得建设工程规划许可证，并提交了《建设工程规划许可证》（编号07580）和《建设用地规划许可证》（编号04897）复印件。其中，《建设工程规划许可证》发证日期为2001年12月28日，载明建设单位广州南沙经济技术开发区xx经济发展公司，建设项目名称工业厂房，建设位置南沙开发区xx管理区工业一路，建设规模框架一层2520平方米；《建设用地规划许可证》发证日期为1999年8月12日，载明用地单位广州南沙开发区xx经济发展公司，用地项目名称厂区总用地，用地位置南沙开发区xx西部工业区地段，用地面积21191.6平方米。腾超公司认为上述《建设工程规划许可证》的地址与涉案厂房地址不同，记载的建设规模也与实际不符，对《建设用地规划许可证》真实性不予确认，认为记载的面积、地址与涉案厂房皆不符。腾超公司为证明涉案厂房没有取得建设工程规划许可证，提供了《临时经营场所使用证明》（编号：南沙街201700725415），载明腾超公司使用的广州市南沙区南沙街xx村工业一路10号xx号厂房，可临时作为生产（经营）性场所使用，本证明仅在办理租赁（借用）合同登记备案手续和办理工商营业执照及有关许可文件时作临时场地证明文件使用，不代表对建筑物合法性的确认，也不能作为房屋权属的证明，本证明有效期自2017年2月8日至2020年2月7日。罗柏双对该证明真实性予以认可，但认为不能证明涉案厂房没有取得合法产权。为了解涉案厂房情况，一审法院于2020年3月23日向广州市南沙区xx村村委会进行调查并制作《调查笔录》，部分陈述如下：“……我们村有将涉案土地出租给天成公司，后天成公司与罗柏双进行合作，对于他们的合作，我们村是知道的。天成公司有告诉我们，我们是不反对的，只要他们把租金给我们村就行了……厂房是天成公司所建，至于是否取得建设工程规划许可证我们不清楚，我们也没有建设工程规划许可证……我们村委会有在2019年7月8日将租赁物贴封条封住，并堵住租赁物大门。因天成公司3年来未向我村交租，所以我村将厂房封住，但是没有停水停电，而且我们只是堵了半天时间。后来经过派出所协调，我村与罗柏双达成口头协议由罗柏双在一周内支付所欠租金，然后村里就撤了封条，对罗柏双和腾超公司之间的租赁情况和后续问题我们都不清楚。2019年9月份实际承租人就搬走了，后来一直空置……”另查明：2020年1月7日，广州市腾超建筑装饰工程有限公司经核准登记变更名称为东莞市腾超建筑装饰工程有限公司，住所地由广州市南沙区南沙街xx村工业一路10号xx号厂房变更为广东省东莞市道滘镇大罗沙工业园路16号。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”罗柏双提供的证据《建设工程规划许可证》记载的建筑面积仅为2520平方米，与涉案厂房“总建筑面积4000平方米”不符，亦与广州市南沙区xx村村委会在《调查笔录》中陈述的内容相互矛盾，不能证实其与涉案厂之间存在关联性，故一审法院对该证据不予采信。涉案厂房未取得《建设工程规划许可证》，罗柏双与腾超公司所订立的《租赁合同》无效。《租赁合同》无效，罗柏双依据该合同约定向腾超公司主张逾期支付租金以及未提前三个月通知解除合同的违约责任于法无据，一审法院均不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”腾超公司已将涉案厂房返还罗柏双，罗柏双亦应当将收取的保证金144000元返还给腾超公司，腾超公司要求罗柏双双倍返还保证金288000元缺乏依据，一审法院不予支持。涉案的《补充协议》签订于2019年9月27日，载明腾超公司隔断的办公区域已拆除，办公设施设备已搬走，剩余部分机械及办公用具在10月2日前搬走，据此可知罗柏双对腾超公司搬离涉案厂房及搬离时涉案厂房的状况是知晓且认可的，其现在又表示不清楚腾超公司搬离的情况，系不诚信的表述。依据《补充协议》的内容，并结合南沙区xx村委会的在《调查笔录》陈述的内容，在罗柏双未提供证据予以反驳的情况，一审法院认定腾超公司在2019年10月前搬离了涉案厂房。罗柏双自述提供的照片拍摄于2019年10月17日，距离腾超公司搬离已过了半个月，无法证明涉案厂房现状系腾超公司造成，且罗柏双也没有提供将涉案厂房交付给腾超公司时的初始状况，故其要求腾超公司清理垃圾、将涉案厂房恢复原状依据不足，一审法院均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年5月7日判决如下：一、驳回罗柏双的全部诉讼请求；二、罗柏双应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉东莞市腾超建筑装饰工程有限公司返还保证金144000元；三、驳回东莞市腾超建筑装饰工程有限公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费1680元，由罗柏双承担；反诉受理费2810元，由罗柏双负担1405元，由东莞市腾超建筑装饰工程有限公司负担1405元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，罗柏双向本院提交建设规划审批图纸以及百度地图截图，拟证实涉案厂房已取得建设工程规划许可证。腾超公司质证表示对两项证据均不予确认。本院二审另查明：罗柏双二审提供的建设规划审批图纸记载为“南沙xx经济发展公司天成厂房”，2001年12月4日经广州南沙经济技术开发区建设委员会规划科盖章同意该规划方案。其中总平面图中包括二期厂房、拟建厂房规划内容，并在图纸左侧注明“规划用地面积12582㎡，建筑占地面积3450㎡”，建筑总面积包括“一期建筑面积2520㎡，二期建筑面积2790㎡”。罗柏双表示“一期建筑面积2520㎡”就是对应图纸中的拟建厂房，并已在一审提供该厂房的《建设工程规划许可证》；另“二期建筑面积2790㎡”即为图纸中的二期厂房，由于规划报建时间久远，未能查找到《建设工程规划许可证》。另双方确认合同约定的租金价格没有区分厂房与空地，腾超公司租赁场地后在空地部分搭建工人宿舍、板房、食堂等。腾超公司认为根据合同约定其仅承租厂房，空地面积不计租金。罗柏双对此不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方二审诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.涉案《租赁合同》效力的认定；2.罗柏双主张腾超公司支付2019年8月、9月租金的逾期付款违约金是否成立；3.罗柏双主张腾超公司支付擅自解除合同的违约金151200元是否成立；4.罗柏双主张腾超公司将涉案物业恢复原状是否成立。关于涉案《租赁合同》效力的认定问题。本案中，罗柏双为证实涉案厂房已具备建设规划许可，就此提供了《建设工程规划许可证》以及建设规划审批图，虽该两项证据记载的建筑面积与涉案《租赁合同》约定面积存在差异，但其一，《建设工程规划许可证》中记载的建设单位“广州南沙经济技术开发区xx经济发展公司”以及建设位置“南沙开发区xx管理区工业一路”与涉案地块的权属及地理位置相吻合。其二，罗柏双二审提供相应的建设规划审批图中标注“南沙xx经济发展公司天成厂房”的内容，也与番禺南沙天成金属制品有限公司曾于2000年10月至2015年期间租赁该地块并负责工业厂房建设的情况相吻合。其三，建设规划审批图所附总平面图标示的拟建厂房、二期厂房位置及周边空地情况与罗柏双一审提供的租赁场地照片相互对应，且图纸中注明“一期建筑面积2520㎡”也与《建设工程规划许可证》中载明的建筑规模相吻合。故罗柏双所提供证据可与相关事实相互印证、相互吻合，形成完整证据链，充分证实讼争厂房中已有2520㎡取得了《建设工程规划许可证》，双方就该部分租赁物达成的租赁合同关系合法有效。另涉案《租赁合同》约定租赁物业基本情况为“厂房总建筑面积4000平方米（简易建筑物面积4000平方米），空地面积为3360平方米”，且腾超公司已在空地上搭建工人宿舍、板房、食堂等，事实上亦利用了空地面积。因此，腾超公司称租赁标的物仅为厂房，空地部分不计入租金缴纳范围，有违诚实信用原则和公平合理原则，本院对此不予认定。据此，涉案《租赁合同》中涉及2520㎡厂房及3360㎡空地部分的租赁内容合法有效，剩余1480㎡（4000㎡-2520㎡）厂房因未有证据证实确已办理《建设工程规划许可证》，故该部分合同内容应属无效。据此，一审判决对合同效力的认定有误，本院予以纠正。关于罗柏双主张腾超公司支付2019年8月、9月租金的逾期付款违约金是否成立的问题。在涉案《租赁合同》部分有效的情况下，该合同所涉合法租赁部分的逾期付款违约金亦属于有效约定。合同约定每月15日前应支付当月租金，而腾超公司至2019年9月26日、27日才付清8月、9月的租金，客观上存在迟延履行的情况。但腾超公司对其迟延履行行为已作出解释，即在2019年7月8日村委会因天成公司拖欠租金三年之久而查封其厂房，腾超公司就撤场问题与罗柏双进行协商。结合腾超公司迟延履行的时间以及双方于9月27日签订《补充协议》的情况，可以印证腾超公司并不存在拖欠租金的主观故意。因此，虽涉案《租赁合同》约定逾期支付租金需按每日欠租的1%收取滞纳金，罗柏双亦自行调整为按照年利率24%的标准计算违约金共1756.41元，但综合考量腾超公司的违约情节、合同履行事实以及部分租赁关系无效的情况，本院酌情确定腾超公司向罗柏双支付违约金1000元。对于罗柏双提出的超出部分的违约金主张，本院不予支持。关于罗柏双主张腾超公司支付擅自解除合同的违约金151200元是否成立的问题。本案中，罗柏双与腾超公司于2019年9月27日签订《补充协议》就双方债权债务、设备设施等归属及处置方式均作出详细约定，结合广州市南沙区xx村村委会在一审法院调查期间陈述，其确认2019年7月8日曾用封条封堵腾超公司的租赁物业，并表示2019年9月后实际承租人已搬走。因此，腾超公司提出双方从2019年7月已开始协商搬离，并于9月27日与罗柏双签订《补充协议》就合同终止后续事项作出约定符合本案客观情况。据此，涉案合同实际由双方协商解除，罗柏双要求腾超公司支付未提前三个月通知而中途解约的违约金，理据不足，本院不予支持。关于罗柏双主张腾超公司将涉案物业恢复原状是否成立的问题。本院认为，双方在2019年9月27日签订《补充协议》时罗柏双并未就厂房的破损情况提出异议，此后腾超公司于10月前搬离，罗柏双一审提供其于10月17日拍摄的现场照片并不能证实系由腾超公司的不当使用造成。故在其举证不足的情况下，一审法院驳回其该项诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，罗柏双的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审法院对合同效力认定有误，判决不当，本院予以变更。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初273号民事判决第二项、第三项；二、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初273号民事判决第一项；三、腾超公司于本判决书送达之日起三日内向罗柏双支付逾期付款违约金1000元；四、驳回罗柏双的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1680元，由罗柏双负担1669元，由东莞市腾超建筑装饰工程有限公司负担11元；反诉受理费2810元，由东莞市腾超建筑装饰工程有限公司负担1405元，由罗柏双负担1405元。二审案件受理费5754元，由罗柏双负担5735元，由东莞市腾超建筑装饰工程有限公司负担19元。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二〇年十月十三日书记员  杨希叶小琳