河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11372号上诉人（原审被告）：孙明新，女，1997年3月16日出生，回族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王利，女，1968年11月25日生，回族，住址同上，系孙明新的母亲。被上诉人（原审原告）：常雪菲，女，1975年1月1日出生，汉族，户籍地郑州市金水区。委托诉讼代理人：朱安新，河南德高律师事务所律师。原审第三人：孙建国，男，1966年8月3日出生，汉族，住河南省夏邑县。原审第三人：原志强，男，1974年8月28日出生，汉族，户籍地郑州市金水区九如东路6号1号楼9号。委托诉讼代理人：黄澍滨，河南方邦律师事务所律师。原审第三人：河南省通雅摩托车销售有限公司，住所地郑州市管城区十八里河镇大王庄村7号。法定代表人：原志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄澍滨，河南方邦律师事务所律师。上诉人孙明新因与被上诉人常雪菲及原审第三人孙建国、原志强、河南省通雅摩托车销售有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。孙明新的委托诉讼代理人王利、常雪菲及委托诉讼代理人朱安新、孙建国、原志强及河南省通雅摩托车销售有限公司的共同委托诉讼代理人黄澍滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙明新上诉请求：一、撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初30474号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，判决撤销上诉人与被上诉人签订的《郑州市存量房屋买卖合同》并将房屋过户到被上诉人名下没有事实依据。第一、上诉人与被上诉人签订《郑州市存量房屋买卖合同》并将买卖合同中的房屋过户到上诉人名下是双方协商一致，完全自愿的，是双方的真实意思表示，被上诉人不存在处于危困状态，缺乏判断能力的情形。首先，上诉人与被上诉人签订的《郑州市存量房屋买卖合同》是完全自愿的。被上诉人与第三人原志强系夫妻关系，第三人河南省通雅摩托车销售有限公司系被上诉人与原志强夫妻共同出资设立，共同经营管理，对所欠上诉人父亲孙建国450万债务，被上诉人始终是清楚的，不存在被上诉人在签订合同第二天晚上才知晓借款未还清的事实。在协商以房抵债过程中虽然一开始协商的整套房屋加上车位冲抵450万元债务，但当上诉人的父亲知道该套房屋分别登记在被上诉人和原志强名下并办理两个房产证且登记在原志强名下的房产已抵押他人，尚不能解押的情况后，上诉人的父亲孙建国与被上诉人夫妻再次协商改变了用整套房产抵债450万元的意见，而是用登记在被上诉人名下的房屋抵偿150万元债务的意见。协商一致后，2017年1月6日被上诉人与上诉人自愿签订了《郑州市存量房屋买卖合同》。原审以“后因10号房屋存在抵押，双方就解押房屋未能协商一致致使该房屋未能实现过户”否定双方自愿签订的150万元房屋买卖合同与事实不符。其次，上诉人与被上诉人办理房屋过户登记也是自愿的。上诉人与被上诉人2017年1月6日签订了《房屋买卖合同》，随后共同向房屋登记机关申请房产变更登记，2017年1月17日，登记机关为上诉人办理了房屋产权证。期间，被上诉人从来未提出任何异议。被上诉人作为完全民事行为能力人，能够完全认识到签订合同，办理房屋变更登记的法律后果。欠债还钱天经地义，根本不存在其处于危困状态、缺乏判断能力的情形。第三，原审已查明：夏邑县人民法院、商丘市中级人民法院、河南省高级人民法院已生效的判决书和裁定书认定的事实为：常雪菲用其名下的9号房产抵债偿还给孙建国150万的借款，常雪菲对原志强欠孙建国债务的事实是明知的。常雪菲同意以房抵债并将房产过户给孙明新，以房抵债并已实际履行。被上诉人在本案中并没有提供反驳和推翻生效判决、裁定的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条（六），原审对生效判决裁定确认的事实以案件审理不涉及150万诉讼请求为由不予认定明显与法律规定不符。第四，生效的裁判文书已确认上诉人以房抵债150万并已实际履行，被上诉人虽主张两套房产抵债450万元，但10号房屋登记在原志强名下并未实际抵偿第三人孙建国的债务，夏邑县人民法院、商丘市中级人民法院对剩余300万的借款已作出判决且判决已生效，因此被上诉人主张的两套房产抵债450万元不能成立。第五，被上诉人在郑州市中级人民法院（2017）豫01民终15922号民事判决书认定的事实以及常雪菲在该案诉讼中提交的起诉书和上诉状中，能够证明被上诉人自认在2017年1月份同意将其名下的房屋抵债，并在2017年1月6日签订了《郑州市存量房屋买卖合同》，将常雪菲名下的房屋过户给孙明新，被上诉人同意以房抵债并已实际履行。另外夏邑县人民法院审理的（2017）豫1426民初443号民事案件的庭审笔录中，被上诉人的委托代理人对150万元的借款以房抵债的证据无异议。该案件查明的事实所记载的内容与上诉人提交其他证据相互印证，若他们认为应该抵260万元，原告应该提出不欠300万元了，应欠190万元，事实是原告夫妻及通雅公司对下欠300万元是认可的，只对其承担连带责任有异议，这直接影响本案事实的认定，原审对此不予采纳明显错误。第六，上诉人与被上诉人签订的《郑州市存量房屋买卖合同》合法有效，上诉人虽未支付合同价款但双方是以第三人孙建国对原志强、常雪菲债权进行了冲抵。最高人民法院公示的案例中指出：“以抵账方式进行的房屋交易可以认定为买受人已实际支付了购房款。”显然，原审认定：“该合同系原告、原志强及孙建国之间基于协商以房抵债事宜所签订，各方之间并不存在缔结房屋买卖合同关系的合意”是错误的。第七，被上诉人提交的2017年1月17日及1月22日的录音资料中，原志强所称的：现在确实比较困难及筹钱80万元解押等表示是上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同并办理了过户登记以后对另一处房产处置的交流，此录音资料根本不能影响上诉人与被上诉人签订的买卖合同的效力。综上，原审法院依据被上诉人自己陈述的意见及房屋买卖履行完毕以后被上诉人丈夫无法筹款解押另一处房屋抵债的录音材料，不考虑客观存在的事实和生效法律文书确认的事实，认为被上诉人以房抵债150万元存在《民法总则》第151条规定一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力的情形，明显认定事实错误。二、原审认定《郑州市存量房屋买卖合同》所记载的150万元明显低于该房屋当时的市场价，存在有显失公平的情形缺乏依据。首先，原审以10号房屋和9号房屋整体面积按比例推算价值没有道理。因为被上诉人夫妻事先与上诉人的父亲协商用整套房屋抵偿450万元债务，但是由于该套房屋分别登记办理了两个房本，任何一个房屋均不能单独使用，单独作价必然造成房屋价值降低，直接影响房屋的市场价格价值，用每处房屋面积比例根本推不出相互的市场价值。其次，原告单方面提交的《预评估报告表》，原审作为认定9号房屋市场价值的依据错误。该预评估报告表根本不属于评估机构根据《房地产评估规则》作出的评估报告，预评估报告表不符合《房地产评估规则》的形式要件和实质要件，评估报告表既不反应评估机构的评估资质，也不反应评估人员姓名及资质，《预评估报告表》作出的价格结论不具有参考价值，原审将存在重大瑕疵的预评估报告表作为认定涉案房屋市场价值的依据实属错误。第三，同样是从网页中打印的司法拍卖材料，原审采纳了被上诉人提供的，否定上诉人提供的明显不公。被上诉人提供的司法拍卖材料中的房屋均是整套房屋的拍卖价值，本案中的房屋不属于整套房屋作价，被上诉人提供拍卖资料与本案分割处置的房屋价值没有可比性，原审依据该拍卖材料认定涉案房屋的市场价值没有道理。第四，该预评估报告表根本没有考虑该两处房产不可分割，不能单独使用的事实状况，其表中所体现的价格存在重大瑕疵，根本不能作为认定事实的依据。第五，被上诉人自认购买涉案房屋时折合单价仅为7245元／平方米，而向上诉人出售房屋时，折合单价为16728元／平方米，其成交价格远远超过被上诉人购买的价格，并未损害被上诉人的利益。上诉人与被上诉人买卖合同所记载的150万房价根本不存在低于该房屋当时市场价值的问题，不存在显失公平的情形。原审认定房屋150万元的价格显失公平，不符合事实，且没有依据。三、原审判决存在的问题。1、认定事实前后矛盾。一审法院既然认为“原被告所签的房屋买卖合同是基于以房抵债事宜所签订，各方之间并不存在房屋买卖关系的合意”而在判决论述中却以“实际交易中存在有存量房买卖合同记载金额低于实际金额的情况”，来作为9号房抵债数额不宜认定为150万元，明显自相矛盾。正是因为以房抵债，所以交易金额不能乱写。否则，被上诉人夫妻作为高学历且经营生意多年，不可能不让上诉人和第三人写一个情况说明，被上诉人既然作为完全行为能力人应该充分认识签订合同的法律后果。2、原审法院故意篡改事实。原审法院已查明夏邑县人民法院（2017)豫1426民初443号案件庭审笔录记载，“证明被1被2借款150万元以房抵债，与本案无关”常雪菲委托代理人质证意见为对该证据无异议。而原审法院判决论述中仅称“以房抵债与本案无关”故意删除150万元的内容及标点符号将150万元以房抵债的意思表示予以曲解。另外，被上诉人提供的仅是《预评估报告表》，但原审法院在论述中却认定为被上诉人提供的系“评估报告”，然后依据评估报告的性质来认定涉案房产的市场价值，从而得出显失公平的理由。四、原审适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《郑州市存量房屋买卖合同》是在双方协商一致、平等自愿的基础上签订，是双方的真实意思表示，该合同不违反法律强制性、效力性规定，合法有效。双方已履行完毕不具有法律规定的可撤销的情形。原审法院应依法驳回被上诉人的诉讼请求。遗憾的是原审引用《民法总则》第151条的规定支持了被上诉人的诉讼请求，明显适用法律错误。五、原审审理程序不合法，判决结果未能维护上诉人的合法权益。上诉人与被上诉人之间存在真实的买卖关系，上诉人已通过抵债的方式支付了被上诉人150万元的房款，根据《全国法院民商事审理工作会议纪要》第36条的规定：在双务合同中原告请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，应向被告释明提出同时履行抗辩。但原审对此未予释明，判决上诉人返还被上诉人房产，却未判决被上诉人返还上诉人购房款，明显不公平，判决违背了《会议纪要》的精神，造成上诉人的合法权益不能得到维护。综上所述，上诉人认为原审认定事实、适用法律错误、判决支持被上诉人的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，同时也未能维护上诉人的合法权益，为此依法提出上诉，请求二审法院秉公裁判。常雪菲辩称：请求依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。1、一审判决事实认定清楚。依据第三人孙建国（债权人）与第三人原志强（债务人）通话录音和2018年3月8日郑州市中级人民法院对孙建国的询问笔录可以证明，孙建国与原志强达成的抵债合意为用涉案的9号房产及10号房产和车位抵债450万元本息，后因孙建国未如约对10号房产解押，且另行提起债权之诉，导致以房抵债无法继续履行。虽然孙建国与原志强完成了部分抵债协议，但所抵债金额并非抵债协议的真实意思表示，在双方对抵债金额发生分歧和无法继续履行抵债协议的情况下，应当依据事实及第三人孙建国的行为解除因配合履行抵债而签订的《存量房买卖合同》。2、上诉人与被上诉人之间并无真实的买卖关系，双方所签订的《存量房买卖合同》是为配合第三人之间的抵债协议而签订，其所签订的《存量房买卖合同》上显示的交易价格150万元是第三人孙建国为了避税而随意填写的金额，因此在孙建国无其它证据证明其与原志强对涉案9号房产有抵债150万元合意的情况下，应当依据涉案9号房产及10号房产不可分割的特殊属性和事实，撤销《存量房买卖合同》。一审法院依据双方不存在买卖合同关系的合意、及涉案9号房产抵债150万元显失公平和远低于市场价值的事实，撤销《存量房买卖合同》，属事实认定清楚。3、房屋价值判断，不但要依据房产评估机构的评估报告，还要结合市场的实际交易价格进行综合判断。被上诉人一审举证证明了涉案房产同地段、同小区、乃至同户型的法院拍卖成交均价，其价格都远高于涉案房屋的“抵债价格”，因此可以证明涉案9号房屋的抵债明显有失公平。再者，依据生活经验与债权债务的抵偿交易习惯判断，往往是在债务人无力偿还债务的情况下，用较低价值的商品抵偿超越商品价值的债务，方可达到抵债的目的（原志强当时和现在都涉及巨额债务无法偿还）。本案中，用涉案9号房屋配合抵债150万元明显与生活交易习惯不相符，因此一审法院认定的显失公平有事实依据。4、依据一审上诉人与被上诉人的举证及查明的事实，能够证明上诉人与被上诉人之间并不存在买卖合同关系，其双方发生所谓的买卖合同关系是基于第三人孙建国与原志强之间的以房抵债合意而产生的配合过户行为，其签订的《存量房买卖合同》并不属于真实的买卖合同关系。在以房抵债协议被孙建国破坏、已履行不能的情况下，上诉人与被上诉人之间为配合抵债过户而签订的《存量房买卖合同》应予以撤销。因为以房抵债的主合同履行不能，为配合抵债办理过户手续而签订的从合同《存量房买卖合同》理应予以撤销。因此一审法院在查明案件基本事实的基础上，撤销上诉人与被上诉人签订的《存量房买卖合同》是尊重事实与当事人双方真实意思的体现。5、因上诉人与被上诉人之间并不存在真实的买卖合同关系，被上诉人从未收到“购房”款，因此也就不存在返还涉案房屋“购房”款项的问题。一审判决也认定了第三人孙建国可就150万元的借款债权另行主张，因此一审判决并不存在程序错误与未保护上诉人合法权益的事实。综上，上诉人与被上诉人之间并无买卖涉案9号房屋的合意，双方发生纠纷的根本原因是第三人孙建国破坏其与原志强的以房抵债协议导致协议履行不能而发生本诉。在上诉人、被上诉人和第三人之间不能就以过户房产达成抵债金额的合意，依据涉案房屋的居住的根本属性及价格显失公平的事实，判决解除《存量房买卖合同》是事实认定清楚，适用法律正确，判决公平公正。为维护法律的尊严，维护社会公平正义，保护善良无辜的合法权益不被侵害，请二审法官依法、依常识、常理、常情、依公序良俗驳回上诉人上诉，维持原判。孙建国述称，第一、常雪菲被夏邑县法院查封其工资账户，自己藏匿资金及高消费，被判处拒执罪。其起诉的真实目的让人怀疑，想先让《房屋买卖合同》作废，让我们再起诉150万元欠款时，又说钱不是她欠的，从而达到她把已经抵债的房子再要回去，而不是积极协商把两个不能单独使用的房子合为一个整体，使其升值用于多抵债务。第二、常雪菲在不同的法庭中不停变换说法，一会说自己处于危难之中，一会说自己刚生完孩子，意志不清，一会又说我们想骗取她的房子，对法庭中自己已经承认的事实，下次庭审中又不予承认，自己前后矛盾。第三、我们根本不想要她的房子，从我和原志强的电话录音中（判决书第8页上半部分）可以看出我老婆一直不想要她的房子，只是我考虑她们已资不抵债，要一个是一个，出于无奈才同意把半套不能使用的房子先抵150万元，另外从我与原志强的电话录音中可以看出，过户的半套房因不能单独使用，对方也认为根本不值钱。因另外半套房子在我们签订《房屋买卖合同》之前她们早已抵给了郑州中小企业投资担保公司，他们在把另半套房子已抵给担保公司的情况下，和我们协商用整套房子冲抵450万元，本身就是他们夫妻的欺骗行为，在我们知道此情况后，又重新协商以150万抵半套不能单独使用的房子。一审法院说乘人之危，想低价要她的房子不成立，现在房子虽已抵给我们四年了，至今也没办法使用。原审法院以整套房子面积推算这半套房子价值是没有任何道理，两个半套房子单独分开均不值钱，单独作价肯定价值降低，只有合在一起才能值钱。所以说用每处房屋的面积比例根本推不出相互的市场价值。既不能用半套房子价值推算整套房子的价值，也不能用整套房子价值推算半套房子价值。第四、原审法院的判决结果与2017年郑州中院（2017)豫01民终15922号相同，此判决明显篡改事实，违背法律法规的规定，有意偏袒常雪菲，对孙建国明显不公正，损害了孙建国的利益。原志强、河南省通雅摩托车销售有限公司述称，驳回上诉，维持原判。常雪菲向一审法院起诉请求：撤销原告与被告在2017年1月6日签订的位于郑东××楼××单元××号的房屋买卖合同，并判令被告协助办理此房屋过户手续。一审法院认定事实：2017年1月6日，原告与被告孙明新签订《郑州市存量房买卖合同》一份，约定：原告自愿将其坐落于郑州市郑东××楼××单元××号（所有权证号为：郑房权证字第××号）房屋出售给被告，建筑面积89.67平方米。经双方协商确定，该房屋成交价为1500000元。被告孙明新于2017年1月6日前向原告支付房款1500000元。原被告均在该合同上签名并捺指印。庭审中原告称“各方当时协商意见为位于九如东路6号1号楼1单元3层9号、10号的房屋再加一个停车位，一并抵偿450万元借款本金及相应利息，在9号房屋过户后，因10号房屋存在抵押，孙建国不出解押款，导致该房产无法过户。其在合同上签字的基础是两套房屋抵偿450万借款本息，签字前其询问孙建国为何不是市场价，孙建国称为了避税”。庭审中孙建国称“刚开始抵的时候，原志强说一套完整的房屋加车位抵450万元，当时并不知道时两个房本，准备办手续时才知道房屋的一半被抵押不能过户，后来协商用半套房屋抵150万元”。原告提交的2017年1月17日录音记录中，原志强称“我现在确实比较困难，筹钱的话也都比较难，我现在就是这种情况”，孙建国称“那你这房子你也不积极，你也不想咋了，还剩那一半房子？”，原志强称“是啊，这房子已经给你过户一半了”，孙建国称“现在一半你咋说”，原志强称“我是想赶快过户，把你的债务给了了，能了一家了一家”，孙建国称“对呀，你要不弄你不板这了吗？万一有啥事，你别说这房子300万、400万了，200万你也卖不到了，一半你卖给谁呀”，原志强称“孙总，你现在肯定还有办法，你能不能把这个80万凑齐”，孙建国称“我现在没这个钱”，原志强称“你没办法，我现在实在是筹不出钱来。你说这事，我不是不想给你过户”，孙建国称“我现在只是让你这样弄，我也没逼你，你说咋弄就咋弄，原来你怕不能解决这个问题，现在我让你解决了，你把房子抵给我，不耽误你一分钱事，以后咱俩就算清了，我给你写个协议，你也不在欠我钱了，你清了”，原志强称“我想这个房子已经抵给你一半了，如果你再筹点钱的话，你把那个房本解押处理，我也想给你弄利索，但我现在拿现金真是很难”，孙建国称“你这块不解，你都解不成了”，原志强称“我现在不想让它死啊，这房子已经抵给你一套了，已经过户了”，孙建国称“这个房子已经弄了一半，你想想吧，最后一分钱都不值”。双方1月22日的录音记录中，原志强称“我想办法去筹钱，因为担保公司80万一个子儿也不能少，但是我去借钱也有一定困难，但我去想办法筹钱，假如我把这个事如果能利利索索办完，过户到你闺女的名下，你在给我补偿点，因为我到时候还得还”，孙建国称“不要再谈了，你把房子和车位都过户了，我爱人都不愿意。她不愿意办，说不通，现在已经打到法院那边了，除非你自己办好，把手续都办好，把车位给我，剩下的钱我不要，把车位和房子弄好，我给她说，就这都没给她说通，她都不同意”。2017年1月16日，孙建国向河南省夏邑县人民法院提起诉讼，请求原志强及通雅摩托车公司共同归还欠款本金200万元及利息、原志强及常雪菲归还欠款本金100万元及利息。原志强、通雅摩托车公司、常雪菲共同委托代理人杜花荣参与了该诉讼。2017年2月24日庭审过程中，孙建国举证称：“3、2014年5月16日借款合同一份、借据一份、银行转账凭证一份，证明被1、被2借款150万元，以房抵债，与本案无关”，原志强、通雅摩托车公司、常雪菲委托代理人质证意见为“对证据3无异议”。河南省夏邑县人民法院于2017年4月5日作出（2017）豫1426民初443号民事判决书，该判决另查明部分记载有“被告原志强与常雪菲系夫妻关系。2014年5月16日，河南省通雅摩托车销售有限公司向孙建国借款150万元，原志强提供担保，常雪菲用其名下位于郑州市××楼××89.67平方米的房产一处抵债偿还给孙建国150万元的借款”，并认为“被告常雪菲亦用其名下的房产一处抵押偿还给原告孙建国150万元的借款，其作为被告原志强的妻子对被告原志强负孙建国债务的事实应当是明知的”，遂判决通雅摩托车公司偿还孙建国借款200万元及利息，原志强承担连带清偿责任；原志强、常雪菲偿还孙建国借款100万元及利息。常雪菲不服该判决并提起上诉，商丘市中级人民法院作出（2017）豫14民终1684号民事判决书，查明基本事实与原审认定的基本事实一致，并认为原审结合常雪菲用其名下的房产一处抵债偿还给孙建国150万元的借款，认定常雪菲对涉案债务明知，并无不当，并判决驳回上诉，维持原判。后常雪菲就该案件向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院作出（2018）豫民申418号民事裁定书，认为：“从2006年1月25日河南省通雅摩托车销售有限公司成立时到2016年11月15日止，常雪菲系河南省通雅摩托车销售有限公司股东，出资额占20%，该案100万元借款发生时，常雪菲仍是河南省通雅摩托车销售有限公司股东，是河南省通雅摩托车销售有限公司的经营者和受益者，足以认定该100万元用于夫妻共同经营，应属于夫妻共同债务。另外，河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终15922号民事判决书认定的事实以及常雪菲在该案诉讼中提交的起诉书和上诉书，能够证明常雪菲自认在2017年1月份同意将其名下的房屋抵债，并在2017年1月6日签订了《郑州市存量房买卖合同》，将常雪菲名下的房产过户给孙建国之女孙明新。常雪菲同意以房抵债并已实际履行，应视为对夫妻共同债务认可”，并裁定驳回常雪菲的再审申请。庭审中原告称在（2017）豫1426民初443号案件庭审过程中，孙建国已经明确阐明了以房抵债与本案无关，其委托代理人当时才质证称“对证据无异议”。坐落于郑州市郑东××楼××单元××房屋与××于郑州市××楼××单元××房屋××同一户房屋，仅有一个入户门在9号房屋，但办理了两个房产证，9号房屋登记在原告名下，10号房屋登记在原志强名下，该两个房产证所涉房屋不可分割。原告称该小区内有多套房屋属于一房两证，系因开发商及相关政策原因所致。原告自行委托河南天元房地产估价咨询有限公司对郑州市郑东××楼××单元××号的房屋进行价值评估。该估价咨询公司于2017年1月25日作出天元预评字第010078号预评估报告表，确认估价对象在价值时点（2017年1月25日）的市场价值为260.49万元，建筑面积单价为29050元每平方米。该公司在致估价委托人函中特别提示：报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失。另查明，1、（2017）豫01民终15922号民事判决书于2017年12月12日作出后，孙建国于2017年12月18日向夏邑县人民法院提起诉讼，请求常雪菲、原志强、通雅摩托车公司连带偿还150万元本金及利息。（2017）豫01民终15922号民事判决被撤销后，孙建国于2019年3月25日撤回该起诉。2、郑州市中级人民法院2018年3月8日的询问笔录中，孙建国称“口头协议是拿整套房子和车位来抵450万，后来另一半房子有抵押，抵押给郑州市中小企业投资担保公司，所以说没过成户，后来常雪菲答应的车位也不给过户了，抵150万因为整个房子过不成户，先抵这些，这是她爱人给我说的。先抵150万过户完之后再抵450万，我也承认房子值450万。这150万本身就是他们夫妻共同欠我的”。以上事实，有原告提交的郑州市存量房买卖合同、个人房屋权属查询、房产评估报告、户型图、翰林居小区1号楼1单元3楼10号房产四份拍卖说明网页打印件、再审申请书及答辩状复印件、物业证明、通话录音材料、（2018）豫01民申159号案件询问笔录复印件、（2017）豫1426民初443号民事判决书各一份、司法拍卖成交价格网页打印件五份、二手房成交价格网页打印件二份、2013年10月21日借款合同及借据复印件、2014年5月16日借款合同及借据复印件各一份、2016年4月7日借据复印件二份、被告提交的2014年5月16日借款合同、借据、汇款单复印件各一份、工商查询信息、2017年2月24日庭审笔录复印件、离婚协议复印件、（2017）豫14民终1684号民事判决书、（2018）豫民申418号民事裁定书、郑州市房屋买卖合同、不动产权证、物业证明、户口本、结婚证、身份证复印件、（2017）豫1426民初6139号之四民事裁定书各一份、答辩状复印件三份、税费缴纳凭证六份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。原告提交有涉及孙建国为原告的民间借贷纠纷裁判文书打印件九份，因该证据与本案不具有关联性，故对该证据该院不予采纳。被告提交有涉案小区2015年7月14日、2016年3月29日拍卖信息各一份，因该证据与本案不具有关联性，故对该证据该院不予采纳。一审法院认为：原告与被告孙明新于2017年1月6日签订的《郑州市存量房买卖合同》约定有原告将坐落于郑州市郑东××楼××单元××号房屋出售给被告，建筑面积89.67平方米，成交价为1500000元。根据庭审查明事实，可以确认该合同系原告、原志强及孙建国之间基于协商以房抵债事宜所签订，各方之间并不存在缔结房屋买卖合同关系的合意。庭审中原告及原志强称其与孙建国协商的是就整套房屋（郑东××楼××单元××号、10号）加上车位一并抵偿450万元借款本息，后因10号房屋存在抵押该房屋未能过户。孙建国称“刚开始抵的时候，原志强说一套完整的房屋加车位抵450万元，当时并不知道是两个房本，准备办手续时才知道房屋的一半被抵押不能过户，后来协商用半套房屋抵150万元”。根据孙建国与原志强通话录音中相应对话、孙建国在2018年3月8日询问笔录中相应陈述，可知双方曾就用整套房屋加车位一并抵偿450万元借款本息的方案进行过协商，后因10号房屋存在抵押，双方就解押未能协商一致，致使该房屋未能实现过户。本案中，9号房屋登记至孙明新名下时间为2017年1月17日，原志强与孙建国就10号房屋的情况在1月17日、22日进行有电话沟通，2017年1月16日孙建国即就除《郑州市存量房买卖合同》所记载的150万元之外的借款本息向夏邑县人民法院提起诉讼。故按照整体房屋面积（9号房屋89.67平方米、10号房屋53.21平方米，共计142.88平方米）、已过户房屋面积（9号房屋89.67平方米）、（2017）豫1426民初443号民事判决所判令通雅摩托车公司偿还孙建国的200万元借款及利息（原志强承担连带清偿责任）、原志强及常雪菲偿还孙建国的100万元借款及利息，综合按照比例计算，《郑州市存量房买卖合同》所记载的9号房屋出售价格为150万元，较各方之前曾协商过的抵债方案明显失衡，数额明显过低。原告提交的评估报告认定9号房屋在价格评估基准日的市场价为260.49万元，该定价日时间与双方签订《郑州市存量房买卖合同》的时间仅相隔19天，但价格相差较大。9号房屋与10号房屋虽办理有两个房产证，但实为一套房屋，分成两证并不会对房屋本身价值造成贬损，只是该房屋进行处分时必须两证同时处分才能实现，故该报告所记载的“估价假设和限制条件”并不会影响存在该房屋当时价值高于合同记载价格的事实。故根据该评估数额，《郑州市存量房买卖合同》所记载的9号房屋出售价格150万元明显低于当时的市场价。综上，在《郑州市存量房买卖合同》所记载的150万元明显低于9号房屋当时市场价，按比例计算亦较双方之前的协商方案明显失衡，以及在实际交易过程中存在有存量房买卖合同记载金额低于实际交易金额的情况下，就9号房屋的抵债数额不宜仅依据合同记载认定为150万元。因《郑州市存量房买卖合同》记载的房屋价款明显低于该房屋实际价值，存在有显失公平的情形，原告亦在法定除斥期间提起诉讼，故其主张撤销《郑州市存量房买卖合同》并将案涉9号房屋过户至其名下的诉讼请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。就该150万元借款本息部分孙建国仍享有债权，各方可另行处理。孙明新及孙建国辩称“《郑州市存量房买卖合同》约定原告出售给孙明新房屋的合同目的为抵销原志强与孙建国之间的150万元债务，这一事实夏邑县人民法院、商丘市中级人民法院、河南省高级人民法院生效的判决书、裁定书均已予以确认”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，下列事实，当事人无须举证证明：……(六)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外;第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。在（2017）豫1426民初443号案件中，孙建国的诉讼请求并未涉及另外的150万元，其就该150万元在举证时称“以房抵债与本案无关”，常雪菲委托代理人杜花荣质证意见为“无异议”，该判决认为“常雪菲用其名下房产抵债偿还给孙建国150万元的借款，其作为原志强的妻子对原志强负孙建国债务的事实应当是明知的”，并判令常雪菲对其中的100万元借款本息承担共同还款责任。后（2018）豫民申418号民事裁定书仍驳回了常雪菲的再审申请，但认为“该案100万元借款发生时，常雪菲仍是河南省通雅摩托车销售有限公司股东，是河南省通雅摩托车销售有限公司的经营者和受益者，足以认定该100万元用于夫妻共同经营，应属于夫妻共同债务”。因（2017）豫1426民初443号案件中孙建国的诉讼请求以及案件的审理并不直接涉及该150万元，故该判决书审理查明部分所记载的内容并不影响本案中基于原告提交的证据及案件整体查明事实对此作出认定，故孙明新及孙建国上述辩称依据并不充分，对此该院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百五十一条、第一百五十二条之规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、撤销原告常雪菲与被告孙明新于2017年1月6日签订的《郑州市存量房买卖合同》（该房屋位于郑州市郑东××楼××单元××）。二、被告孙明新于本判决生效后15日内，协助原告常雪菲办理房屋过户手续，将位于郑州市郑东××楼××单元××号的房屋过户到原告常雪菲名下。案件受理费18300元，由被告孙明新负担。二审期间，孙建国提交以下证据并申请证人周某出庭作证：1、常雪菲离婚登记审查处理表（其中的离婚登记询问笔录），证明双方自认无精神、智力障碍和过往精神病史，说明常雪菲在签订买卖合同时，俩人均处于正常状态，因此所签订的房屋买卖合同（即以房抵债150万元）真实意思的表示。2、郭瑞祥通话录音。因为郭瑞祥与原志强是合伙关系，他们共同经营郑州市的青岛啤酒，原志强在电话中亲口对郭瑞祥承认自己反悔，证明常雪菲夫妻没有诚信，在已经协商以半套不可单独使用的房子抵150万后又反悔，目的是为了赖账。3、不动产登记申请书。证明常雪菲于2016年1月6日签订《房屋买卖合同》后于2017年1月10日双方自愿去郑州市不动产登记中心去共同办理了不动产转移申请，说明常雪菲签订《房屋买卖合同》时并没有受到任何胁迫。4、证人周某证言。当时签订《郑州市房屋买卖合同》的价格150万元是双方协商后的房抵债价格。孙明新质证称，无异议。常雪菲质证称，上述证据不属于新证据，孙建国并未上诉，所举证据与原审判决撤销存量房买卖合同之间没有直接的因果关系。第一组证据真实性无异议，证明目的有异议，双方签订合同的目的是为配合履行以房抵债办理房产过户手续而签订，双方之间并不存在房屋买卖的合同关系，在原审查明的事实中也已经证明了孙建国与原志强双方约定的用涉案9号房屋和10号房屋抵债450万元的事实，就是房产过户了一半之后，双方对以房抵债，无法继续履行。双方又对已经过户的房屋抵债金额不能达成合意，因此对于以房抵债的协议已经无法继续履行，因此应当撤销存量房买卖合同。第二份证据郭瑞祥通话录音没有原始载体，其录音的真实性无法认定，此证据属于传来证据，无法证明郭瑞祥与孙建国通话录音的真实性。录音没有原志强的声音。第三份证据真实性无异议，证明目的有异议，此证据在一审审理之时一审法院已经查明并作出了认定，孙建国再次举证，没有实际意义。对证据四证人证言质证,中介身份存疑，证人证明他提供中介服务，但是无法提供中介真实身份的证据证明，办理房产过户的不动产中心的行政服务大厅是一个嘈杂的环境，证人在办理房产过户填表的时间能够清楚地听到每一个谈话，但是却对其他的谈话内容均采取记不清的回答，是不符合常理的，也不符合真实环境中人的听力情况，因此证人证言不应被采信。原志强、河南省通雅摩托车销售有限公司质证称，对证据一的真实性无异议，证明目的及关联性均有异议，此证据与本案无直接关系，不能证明其证明目的。第二组证据真实性及证明目的均有异议，该证据中并无上诉人与被上诉人以及原志强的直接通话，仅为郭瑞祥与他人的记录，无法证明其证明目的，其他同常雪菲质证意见。对证据四证人证言，孙建国未在法定期限内向法庭提出书面或口头的证人出庭作证申请，该证人证言不应当属于新证据，不能被法院采信。根据该证人庭审所述，其对双方以房抵债的具体内容根本不清楚，无法证明其证明目的。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，常雪菲与孙明新于2017年1月6日签订的《郑州市存量房买卖合同》系因常雪菲、原志强与孙建国协商以房抵债事宜而起。通过各方当事人的举证质证情况来看，常雪菲、原志强与孙建国协商的是整套房屋（郑东××楼××单元××号、10号）加上车位一并抵偿450万元借款本息，因10号房屋存在抵押未能办理过户，9号房屋的所有权人常雪菲与孙建国之女孙明新签订涉案合同并办理过户，合同显示出售价格为150万。孙建国就300万借款及利息起诉，法院已作出生效判决。9号房屋面积占整体房屋面积的一半以上，合同显示的出售价格150万元较各方之前的协商方案存在明显失衡，该价格明显低于房屋当时市场价，存在有显失公平的情形，故一审法院判决撤销双方签订的《郑州市存量房买卖合同》，并无不当。该150万元借款本息部分孙建国仍享有债权，各方可另行处理。综上所述，孙明新的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由上诉人孙明新负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 黄智勇审判员 张晶晶二〇二〇年十月十四日书记员 马梦涵