广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15750号上诉人（原审原告、反诉被告）：谭国峰，男，1969年11月20日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈玉环，女，1973年7月10日出生，汉族，住广州市白云区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：胡海源、胡昊，均系广东流溪律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市继丰房地产开发有限公司，住所地广州市白云区石井街石安路269号二楼。法定代表人：张健宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。上诉人谭国峰、陈玉环、广州市继丰房地产开发有限公司（以下简称继丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1657号民事判决，向本院提起上诉，本院已依法受理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员谭健颖独任审理，现已审理终结。谭国峰、陈玉环在原审的诉讼请求：1.继丰公司支付逾期办证违约金355986元（以1745032元为本金，按照每日万分之五自2017年10月31日计算至2018年12月13日共408日）；2.本案诉讼费由继丰公司承担。继丰公司在原审的反诉请求：1.谭国峰、陈玉环向继丰公司支付逾期付款违约金82200元（按每日万分之五，以400000为基数自2015年11月22日起计算至2015年12月17日止共25天；以800000为基数自2015年11月22日起计算至2016年6月2日止共193天），并赔偿继丰公司将房屋收回重新出售可获得的差价损失349006元；2.本案反诉费用由谭国峰、陈玉环承担。原审法院判决如下：一、于判决生效之日起五日内，广州市继丰房地产开发有限公司向谭国峰、陈玉环支付逾期办证违约金142394.61元；二、驳回谭国峰、陈玉环的其他诉讼请求；三、驳回广州市继丰房地产开发有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3320元，由谭国峰、陈玉环承担1992元，由广州市继丰房地产开发有限公司承担1328元；一审反诉受理费3844.05元，由广州市继丰房地产开发有限公司承担。广州市继丰房地产开发有限公司承担的本诉诉讼费应在判决生效之日起五日内向谭国峰、陈玉环直接支付。判后，谭国峰、陈玉环以及继丰公司均不服，分别向本院提起上诉。上诉人谭国峰、陈玉环的上诉请求：1.依法改判原审判决第一项，改判内容为判令继丰公司向谭国峰、陈玉环支付逾期办证违约金355986元；2.判令继丰公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。上诉的主要事实、理由及答辩意见：一审适用法律错误，滥用自由裁量权，导致错误判决，造成了上诉人严重的经济损失。1.在司法实践中，存在全国各地有成千上万的逾期办证违约金按每日0.05％标准计算违约金的生效判决案例，在广州地区也存在不少的类似生效判决案例。2.继丰公司无论在庭审、答辩和反诉中均没有提出逾期办证违约金0.05％过高，需要调整，系一审主动进行调整，这明显损害了谭国峰、陈玉环的合法权益。3.双方合同明确约定，逾期办理房地产转移登记的违约金，每日按照商品房总价款O.05％的标准计算。没有任何法律法规规定逾期办证违约金按商品房总价款0.05％的标准是过高的，是不符合法律要求的，是需要调整的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，谭国峰、陈玉环按每日0.05％标准起诉要求继丰公司支付逾期办证违约金，并没有超过房屋总价款的30％，这是合符该法律要求的，也符合公平和诚实信用原则，一审在没有任何依据证明该标准过高且不合理、不合法的情况下，擅自将违约金标准进行调整，明显适用法律错误。4.《商品房预售合同》及补充协议虽然没有约定贷款房款延迟交付的违约责任标准，但不能产生一审判决中将逾期办证违约金酌情认定为每日0.02％的法律后果。（1）逾期办证与贷款房款延迟支付，两者是完全不同的法律关系。（2）这并没有违反法律的强制性规定，属于继丰公司自由处分其权利。（3）逾期办证与贷款房款延迟支付，两者没有法律上的因果关系。缺乏贷款房款延迟支付违约责任标准，并不能导致逾期办证违约责任条款无效。5.一审滥用自由裁量权。将逾期办证违约金定为每日0.05%的标准，这是签订《商品房预售合同》双方的真实意思表示，也没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。一审在没有任何依据的情况下，将其调整到0.02%，降幅高达60%，明显损害了谭国峰、陈玉环的合法权益！试问从0.05%自调整到0.02%的理由和依据为何。一审在没有任何说明的情况下就进行调整，明显是滥用自由裁量权。综上所述，因一审适用法律错误，滥用自由裁量权，导致错误判决，造成谭国峰、陈玉环严重的经济损失，因此请求予以改判。上诉人继丰公司的上诉请求：1.撤销原审判决第一项和第三项；2.依法改判谭国峰、陈玉环向继丰公司支付逾期付款违约金64000元；3.本案一审、二审全部诉讼费用由谭国峰、陈玉环承担。上诉的主要事实、理由及答辩意见：谭国峰、陈玉环以继丰公司逾期办证为由起诉继丰公司，一审法院认为规划验收调整不属于不可预见的事件，不支持继丰公司意见，而同时对于谭国峰、陈玉环逾期缴纳房款的行为又以超过诉讼时效为由不予支持，继丰公司认为一审法院的判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。1.办证期限的计算应该以取得规划验收条件为前提，规划部门也是产权办证单位，故规划验收要求变更导致的产权登记延迟属于不可抗力，不应由继丰公司承担违约责任，且谭国峰、陈玉环延迟付款的违约天数应在办证期限中予以相应顺延。（1）办证期限应该从继丰公司取得规划验收之时计算。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”的规定，可以看出竣工验收也是要以通过规划验收为前提，同时根据双方所签订的《商品房买卖合同》第二十一条关于“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日，申请该商品房项目的房地产初始登记。”的约定，和该合同第15条关于房屋交付需要提供《建设工程规划验收合格证》的约定，可以看出房屋的交付、大确权和产权登记都是要求以通过规划验收为前提，因此从继丰公司提交的《建设工程规划许可证》可以看出继丰公司是在2018年4月16日通过规划验收，从2018年4月16日起计算产权办证的210个工作日，继丰公司并不存在延迟办证。（2）涉案房产项目规划验收存在政府部门变更验收要求，属于不可抗力，因此导致的产权登记延迟不属于继丰公司违约责任。根据继丰公司提交的证据可以见，广州市规划局白云分局于2014年10月28日作出的穗规白云〔2014〕673号文规定，白云区规划局在2014年对于电影院及垃圾压缩站的验收要求是在西侧地块住宅（属于下一期的住宅楼建设，即涉案小区顺丰翠园第4期住宅楼项目）验收前先行验收的申请，原则同意幼儿园、文化馆、住宅楼F1-F4栋（即涉案房屋所在住宅楼，属顺丰翠园第三期住宅楼）同步办理规划验收，对于电影院和垃圾压缩站应在下一期住宅楼验收前先行或同步办理规划验收手续。继丰公司正是基于对政府函复文件的信赖才导致了放缓了电影院和垃圾压缩站的建设进度，从未想过在第三期项目中进行建设。但是2016年12月，继丰公司向规划部门申请F1-F4栋（即涉讼房屋楼栋）验收时，广州市国土资源和规划委员会却在2017年1月11日以穗国土规划咨询〔2017〕79号、80号文变更了此前广州市规划局白云分局作出的穗规白云〔2014〕673号文的规定，要求继丰公司先行或同步办理电影院和垃圾压缩站的验收，否则不予接收继丰公司提交的验收申请材料。办证部门先后截然不同的意见导致了F1-F4栋的规划验收延迟，而且从电影院和垃圾压缩站规划部门是在2018年4月3日取得规划验收合格证，此后才于2018年4月16日才取得F1-F4栋住宅楼的规划验收合格证，也可以看出电影院和垃圾压缩站验收在前是规划部门变更了验收条件导致。此外，根据继丰公司根据政府信息公开而取得的穗规划资源云业务函〔2020〕37号复函也可以看出，电影院的规划验收延迟也是存在政府原因，因为政府部门将该地块原本的建设用地性质错误登记为其他用地，而其他用地性质土地上是不能申请施工建设许可的，故有关地块性质的更正也造成了电影院建设进度延迟和规划验收延迟，故因此导致的延误也不应该由继丰公司承担责任。一审法院认为该情况属于应当预见的经营风险，且合同约定的210个工作日足以处理这是完全不对的。首先这是无法预见的，因为政府部门2014年的函件并无要求电影院和垃圾压缩站要跟涉案房产楼栋同时验收，这个是在继丰公司就涉案房产楼栋申请验收才得知，此前政府部门并无就有关变化进行通知，故不属于可预见的经营风险。其次，210个工作日的约定是指在取得规划验收后为小业主办证的期限，并不包含规划验收和大确权的时间。而且可以看到从继丰公司取得涉案房产楼栋规划验收合格到为小业主办出房产证也接近200个工作日，所以一审法院说210个工作日足以处理有关事情是毫无依据也是不可能的。此外，国土房管部门在继丰公司申请确权登记时，变更土地出让金要求，要求继丰公司交纳地下室部分土地出让金，也致使确权时间延迟了4个月，因此继丰公司认为政府部门对房地产的调控不断发生变化，且都是无法提前预见的，因此而造成的有关确权延迟如果全部归属于继丰公司自身经营风险显然是不公平的，而且因此让继丰公司因此蒙受巨额违约金更是对企业的致命伤害。继丰公司认为是否属于不可抗力是要根据继丰公司申请规划验收之前有无政府通知而判断，对于毫无通知，只是在继丰公司申请规划验收之后才发生的验收要求调整和产权登记要求变化，这些都是属于继丰公司事前无法预测也无法避免的，应该归属于不可抗力事件。而且现在产权登记的办证部门叫作规划和自然资源局，所以有关规划验收要求的变更就是办证部门对于产权登记要求的调整，一审法院将这理解为应当预见的在办证过程中可能发生的客观变化，继丰公司认为是不正确的，政策的变化又岂是企业可以事前预见呢？就好像老百姓买房也不能预见限购政策几时突然出现或者取消，而同样因为签订买卖合同后因限购政策导致合同无法履行的，也不属于当事人的违约责任。同理，要求继丰公司对政策变化而承担买卖合同的违约责任显然与司法实践精神相悖，故希望依法改判。（3）谭国峰、陈玉环逾期缴纳房款的时间也应抵充办证时间。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，谭国峰、陈玉环未能按照合同约定支付房款并向上诉人支付违约金，继丰公司也是有权拒绝其按期办证的要求的。因此在计算有关办证期限时，有关谭国峰、陈玉环延迟付款的违约天数应该在办证期间中相应顺延办证时间。2.谭国峰、陈玉环存在逾期缴纳房款的事实，按照合同约定，继丰公司有权直接从房款中处理该违约金，所以不存在超过诉讼时效问题，根据一审法院查明的事实，谭国峰、陈玉环存在首期款40万延迟支付18天，尾款80万延迟支付151天的事实。但一审法院认为超过诉讼时效故不支持逾期付款违约金。继丰公司认为，根据双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》第5.4条关于：违约金和赔偿金甲方可从乙方已付房款中直接划扣的约定以及该补充协议第5.7条关于乙方即谭国峰、陈玉环逾期付款的，甲方即继丰公司除有权收取违约金及赔偿金外，还有权拒绝交付房屋或拒绝办理过户手续的约定。继丰公司是有权直接在房款中扣除违约金的，所以不存在过诉讼时效，也无须主张，而且谭国峰、陈玉环逾期缴纳房款继丰公司也是有权拒绝办证，现在被上诉入主张逾期办证，法院不在办证期限中扣减谭国峰、陈玉环逾期交付房款的时间，那么基于公平原则，继丰公司同样有权在被法院判决支付逾期办证违约金的条件下没收谭国峰、陈玉环的房款，要求谭国峰、陈玉环补交属于违约金部分的房款。因为原本继丰公司是基于有关办证期限可以根据谭国峰、陈玉环违约天数相应顺延，但既然一审法院不予支持，那继丰公司的权利是从一审法院不予支持之时起受到损失，所以不存在超过诉讼时效超过的问题。而且如果谭国峰、陈玉环违约没有任何惩罚，相反继丰公司因为政府规划验收要求变更原因还要承担支付巨额违约金责任的话，显然对于继丰公司是极其不公平的。作为国企，继丰公司充分考虑老百姓购房不易，为了体现社会责任感，继丰公司没有因为谭国峰、陈玉环逾期付款而去解除起合同没收相当于购房款总额百分之二十的违约金，而反过来还要因为谭国峰、陈玉环违约在先而支付巨额违约金，这明显违反法律的公平原则，一审的判决也导致了国有资产的流失。3.一审法院计算逾期办证期限截止时间计算为谭国峰、陈玉环领取房产证之日显然错误，最多只能计算至政府部门核发房产证之日，而且有关买受人即谭国峰、陈玉环提交办证资料和缴纳契税等属于谭国峰、陈玉环处理的时间应该剔除在办证期限之外。根据双方所签订的《商品房买卖合同补充协议》第13条关于“……如因乙方（即谭国峰、陈玉环）未能及时提供完全办理房产证所需的证件资料并交纳有关的费用，则甲方办理产权的期限自证件资料补齐并交清所有费用之日起算。由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方不承担任何责任。”的约定，也可以看出有关继丰公司的办证期限是要从谭国峰、陈玉环完全提交办证资料和交清所有费用包括契税才开始起算，故一审法院没有将有谭国峰、陈玉环提交资料和缴纳契税的时间予以扣除，明显与约定不符，应予改判。综上，继丰公司认为一审法院认定事实部分不清，适用法律有误，请求二审法院依法改判。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中，继丰公司提交以下新证据：1.《情况说明》，拟证明白云区人民政府石井街道办事处证实由于规划局误将电影院地块的土地性质登记为未利用土地，导致电影院规划验收延迟并直接导致三期住宅楼规划验收延迟和产权登记延后的事实。2.穗规划资源云业务函〔2020〕37号复函，拟证明顺丰翠园电影院地块因政府原因导致土地性质由原来的建设用地错误登记为其他用地，影响该地块办理施工许可证和导致规划验收延迟。3.关于穗规划资源云业务函〔2020〕37号复函理解的答复及企业信息登记，拟证明电影院地块的地块性质错误登记时无法办理规划验收的，进而导致无法确权的事实，所以逾期办证并非继丰公司原因导致。谭国峰、陈玉环的质证意见：证据1与本案没有关联性。证据2未能证明是国土部门的原因造成迟延办证。证据3并非主管部门出具，是继丰公司的合作商出具的，与本案无关。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.继丰公司是否需要支付逾期办证违约金；2.谭国峰、陈玉环是否需要支付逾期付款违约金；3.逾期办证违约金的计算标准。关于继丰公司是否需要支付逾期办证违约金的问题。上诉人继丰公司上诉主张无需支付逾期办证违约金。1.根据双方补充协议第6.2的约定，因政府的行政行为导致工程停工、规划设计变更；……，甲方（继丰公司）有权顺延交付期限。但该条款针对的是房屋交付时间能否顺延所作出的约定，并不适用于办证期限的顺延。2.根据双方补充协议第13条的约定，由于政府办证部门原因造成房产证迟延办理的，甲方（继丰公司）不承担任何责任。但本案现有证据不足以证明涉案房屋未能在合同约定期限内办妥不动产权证是政府办证部门原因造成的。原审判决根据涉案房屋登记至谭国峰、陈玉环名下的时间，及谭国峰、陈玉环的诉讼请求，确定计算逾期办证违约金的截止时间，并无不当，本院予以认可。故，继丰公司主张无需支付逾期办证违约金，理据不充分，本院不予支持。关于谭国峰、陈玉环是否需要支付逾期付款违约金的问题。由于继丰公司未能提交证据证实在诉讼时效届满前存在中止、中断及重新计算的情形，故原审法院认为逾期付款违约金已过诉讼时效，无需支付，并无不当，本院予以认可。综上，继丰公司所主张的事实、理由以及所提交的证据，均不足以充分证明其主张，本院对其上诉请求，不予支持。关于逾期办证违约金计算标准的问题。上诉人谭国峰、陈玉环上诉主张逾期办证违约金应按每日万分之五计算，但本院审理期间，谭国峰、陈玉环既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据，将逾期办证违约金调整为每日万分之二，并无不当，本院予以认可。继丰公司在本案诉讼中主张无需支付逾期办证违约金，可视为对逾期办证违约金问题的整体抗辩，原审法院依法进行审查并作出相应调整，并无不当，本院予以认可。谭国峰、陈玉环主张原审判决滥用自由裁量权，理据不充分，本院不予采纳。综上，谭国峰、陈玉环的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人谭国峰、陈玉环负担3865元，由上诉人广州市继丰房地产开发有限公司负担3735元。本判决为终审判决。审判员  谭健颖二〇二〇年十月十五日书记员  苏宏榴张情