湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7036号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘军，男，1975年8月25日出生，汉族，住湖北省监利县。委托诉讼代理人：黎振彪，湖北百思得律师事务所律师。委托诉讼代理人：文励鹏，湖北百思得律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区二支沟东、107国道南武汉陶瓷卫浴营销总部基地一期1栋1-3层（6）。法定代表人：方德兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊震中，该公司员工。委托诉讼代理人：刘伟，该公司员工。上诉人刘军因与被上诉人武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司（以下简称翼巢公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初3226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘军上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第五项、第六项，改判驳回翼巢公司的诉讼请求，支持刘军的反诉请求第二项、第四项；2.本案一审、二审诉讼费用均由翼巢公司负担。事实与理由：一、双方签订的《租赁合同》是格式合同，权利与义务严重不对等，根据合同法有关规定，部分条款无效，应当根据法律规定重新确定双方权利与义务。二、一审判决认定“刘军关于翼巢公司将垃圾桶摆放在门面附近，影响其经营的辩解意见，无证据予以证实”，现刘军向法庭提交新证据，证明此项事实确实存在，一审判决第三项、第四项无依据，反诉请求第四项成立。三、一审判决认定“刘军收到翼巢公司（2019年4月30日）通知书既不支付租金，也不腾退房屋，刘军的行为已构成违约，依法应当承担违约责任”，与事实不符，一审判决第五项、第六项无依据。四、一审判决认定“刘军未提供装修损失的计算依据”，现有新的证据证明刘军的装修损失360628元。判决尚未生效，纠纷尚未解决，翼巢公司即在2020年5月25日擅自拆除装修，导致无法转让，应当承担赔偿责任。反诉请求第二项应得到部分支持。翼巢公司辩称：一、一审事实认定清楚，适用法律正确，应当维持。二、刘军的上诉请求仅为撤销一审判决第三项、第四项、第五项、第六项，改判驳回翼巢公司相应的诉讼请求及本案一、二审诉讼费用由翼巢公司承担。刘军的其他上诉请求均未在合法的上诉期内向翼巢公司提出，因此翼巢公司对其补充的上诉请求不予认可。三、本案案涉《租赁合同》系翼巢公司与刘军之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。从刘军上诉状第三页第一段到第三段的陈述，该合同文本均系刘军与翼巢公司协商一致达成的书面条款，任何一方当事人不得违反合同约定。即使刘军认为部分条款无效，也应当自案涉合同签订之日起一年内提出，且刘军在一审时并未提出该观点。四、翼巢公司从未将垃圾桶放置于刘军所承租的门面门口并影响其经营。五、刘军要求翼巢公司承担其装修损失及经营损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余装修期内装饰残值损失的，人民法院不予支持。而且该项请求也并未在上诉期内向翼巢公司提出。六、刘军于2020年5月20日向翼巢公司申请腾退，并非其上诉状中所称在一审庭审中提出腾退。翼巢公司向一审法院起诉请求：1.判令刘军支付翼巢公司租金191120元、物业费4568元；2.判令刘军支付翼巢公司违约金45123元（暂计算至2019年5月28日）；3.判令刘军腾退位于东西湖区金诚陶瓷城2库B19、B20、B21、B22、B23号房屋；4.判令刘军承担本案诉讼费。一审庭审中，翼巢公司当庭变更诉讼请求：1.判令确认翼巢公司、刘军双方签订的《租赁合同》于2019年4月30日解除；2.判令刘军立即腾退位于东西湖区金诚陶瓷城2库B19、B20、B21、B22、B23号商铺；3.判令刘军支付翼巢公司租金163563元、物业费4046元；4.判令刘军按租金30509元/月、物业费578元/月的标准支付翼巢公司2019年5月1日至实际腾退之日的房屋占用费；5.判令刘军支付翼巢公司自2018年10月1日至实际支付之日止的逾期付款违约金；6、判令刘军承担诉讼费用。刘军向一审法院提起反诉请求：1.判令翼巢公司退还刘军押金77655元、保证金10000元；2.判令翼巢公司赔偿刘军装修损失360628元；3.判令翼巢公司返还刘军货款14130元；4.判令翼巢公司赔偿用垃圾桶挡住B21、B22、D23门面给刘军造成的损失219664.8元（按月租金30509元的30%计算24个月）。一审法院认定事实：2017年4月3日，翼巢公司与刘军签订一份《租赁合同》，合同约定：刘军租赁翼巢公司位于本市东西湖区金诚陶瓷城B19、B20、B21、B22、D23号商铺，面积为1156平方米，租赁期限一年，自2016年10月1日至2017年9月30日；月租金为30509元，季度租金91527元，每月物业费为578元，一次性交付11个月租金的免一个月租金，租金按季度支付，刘军须在每季度最后一个月月底前15天支付下一个季度租金，未按期支付租金的，自应付租金之日起计算，按日千分之三支付翼巢公司违约金，逾期支付租金超过10日的，翼巢公司有权解除合同；合同签订之日，刘军须支付三个月租金即91527元作为保证金，合同终止后，在刘军完全履行合同的前提下，自撤场之日起六个月后，翼巢公司全额无息退还给刘军。合同还约定了其他违约条款。同年9月14日，双方又续签了一份《租赁合同》，约定租赁期限为一年，自2017年10月1日至2018年9月30日。合同其他条款与上一份合同完全一致。截止2018年9月30日，刘军按合同约定足额支付了翼巢公司租金及物业费。上述合同期限届满后，双方未续签合同，刘军继续使用租赁物。刘军除于2018年11月21日支付了翼巢公司租金50000元外，未再向翼巢公司支付任何租金及物业费。2019年4月30日，翼巢公司向刘军邮寄了一份《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，称“合同期满终止，截止2019年4月30日，刘军尚欠翼巢公司租金共计167609元。现通知双方租赁合同因合同期满且刘军拖欠租金而终止并解除，要求刘军三日内支付拖欠租金并搬出租赁房屋，否则将通过法律途径解决。”一审庭审中，刘军确认收到通知书。同时，翼巢公司在一审庭审中认可由于刘军拖欠租金，其曾于2019年5月至7月初对刘军承租房屋停水停电，刘军缴纳电费后恢复了供电，但至今一直停水。一审法院另查明，刘军自2014年起即租赁上述商铺并装修后从事经营活动，当时其向武汉家盛时代建材家居市场有限公司（以下简称家盛时代公司）支付了门面押金77655元。翼巢公司与刘军签订租赁合同时，刘军未再向翼巢公司支付保证金，翼巢公司认可刘军向家盛时代公司支付的门面押金即为向其支付的保证金，即刘军实际支付翼巢公司租赁押金为77655元。另外，翼巢公司还收取刘军保证金10000元。一审法院还查明，案涉租赁房屋系武汉市友泉高科技有限责任公司（以下简称友泉公司）所有。2008年7月11日，武汉华旗家居供应链管理有限公司（以下简称华旗家居公司）与友泉公司签订《房屋租赁合同》，租赁友泉公司位于武汉市东西湖区走马岭金诚时代建材城一号门左右两栋门面，期限为12年。2014年4月23日，双方签订一份《房屋租赁补充协议》，将原约定租赁期限缩短为十年，至2019年12月31日止，同时双方还约定上述合同期满后，双方合作期限自动增加6年至2025年12月31日止。一审审理中，翼巢公司表示其受华旗家居公司委托对外出租，华旗家居公司也出具证明材料证实了其委托翼巢公司对外出租的事实，对此刘军不持异议。一审审理中，翼巢公司向一审法院申请财产保全并提供了担保，一审法院依法裁定对刘军账户进行了冻结。翼巢公司支出财产保全费2020元。一审法院认为，翼巢公司与刘军签订的《租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于本诉部分。当事人双方签订的《租赁合同》约定的租赁期限截止2018年9月30日，合同期满后，双方未续签合同，但刘军仍然使用租赁房屋从事经营活动并支付了部分租金，出租方翼巢公司对此也不持异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，自合同期满后的2018年10月1日开始计算租金，至2019年4月30日翼巢公司向刘军发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》时，刘军应当支付租金213563元，但刘军仅于2018年11月21日支付了翼巢公司租金50000元，拖欠租金163563元以及物业管理费4046元，且在收到翼巢公司通知书后，既不支付租金，也不腾退房屋，刘军的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。翼巢公司请求确认《租赁合同》于2019年4月30日解除，主张刘军腾退承租商铺并支付拖欠租金、占用费以及物业管理费，有事实及法律依据，一审法院均予以支持。翼巢公司请求刘军支付逾期付款违约金的诉讼请求，因双方合同约定按日万分之三计算违约金的标准过高，一审法院予以调整，按同期银行贷款利率计算。刘军关于翼巢公司将垃圾桶摆放在门面附近，影响其经营的辩解意见，无证据予以证实，一审法院不予采信；其关于翼巢公司于2019年3月停水停电，致使其无法经营的辩解意见，由于合同第八条约定了在刘军拖欠租金的情况下，翼巢公司可以行使停水停电措施，故该辩解意见不能成立。关于反诉部分。刘军要求翼巢公司退还房屋租赁押金77655元及保证金10000元的诉讼请求，因双方合同未对一方当事人租赁期间违约情况下押金、保证金如何处置作出约定，故一审法院认定上述押金、保证金直接冲抵租金，不予返还。因刘军提供的证据证实欠款人不是翼巢公司，翼巢公司亦不予认可，故一审法院对刘军请求翼巢公司返还货款14130元的诉请不予支持。刘军请求翼巢公司赔偿因翼巢公司用垃圾桶挡住B21、B22、D23门面给其造成经济损失219664.8元（按月租金30509元的30%计算24个月）以及装修损失360628元，翼巢公司不认可垃圾桶挡住门面的事实，审理中刘军未提供充分证据印证翼巢公司存在故意遮挡门面的事实，同时刘军也未提供故意遮挡给其造成经济损失以及装修损失的计算依据，故一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、判令武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司与刘军签订的《租赁合同》于2019年4月30日解除；二、判令刘军于一审判决生效后十日内将位于本市东西湖区金诚陶瓷城B19、B20、B21、B22、D23号商铺腾退给武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司；三、判令刘军于一审判决生效后十日内支付武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司租金75908元、物业管理费4076元；四、判令刘军于一审判决生效后十日内支付武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司逾期付款利息（以75908元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年5月1日计算至付清之日止）；五、判令刘军按30509元/月的标准支付武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司房屋占用费（自2019年5月1日计算至房屋实际腾退之日止，截止2020年5月31日，占用费计396617元）；六、刘军按578元/月的标准支付武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司物业管理费（自2019年5月1日计算至实际腾退之日止）；七、驳回武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司的其他诉讼请求；八、驳回刘军的其他反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8449元、反诉案件受理费5310元、保全费2020元，由刘军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘军向本院提交如下证据：第一组证据、翼巢公司的企业信息一份、家盛时代公司的企业信息一份、华旗家居公司的企业信息一份，证明三家单位属关联企业，实际控制人均为吴华庭。刘军向三家单位工作人员吴华庭、刘伟、刘阳、郭诗寅反映垃圾桶堵门、非法拆除装修等问题，翼巢公司知晓。第二组证据、刘军与家盛时代公司签订的租赁合同一份、刘军与华旗家居公司签订的租赁合同一份，证明合同权利与义务严重不对等，免除了翼巢公司责任（物业管理责任），加重刘军责任，排除刘军主要权利（就装修价值获得补偿）。第三组证据、刘军与钟进化的装修合同二份、刘军及其库管朱思雄向钟进化支付装修费尾款的转账凭证（部分）一组，证明刘军对案涉门面进行了装修，装修价值360628元。第四组证据、刘军的《承诺书》一份、刘军与刘阳在2020年5月22日的微信聊天记录一份、刘军与郭诗寅在2020年5月26日的微信聊天记录一份、拆毁前的照片三张、拆毁后的照片二张，证明刘军与翼巢公司在长青派出所就腾退等问题进行了协商，翼巢公司违背承诺，擅自非法拆除案涉门面内部装修，给刘军造成了巨大经济损失，且无评估，应由翼巢公司承担全部责任。翼巢公司向本院提交《租赁房屋交接确认书》一份，证明刘军与翼巢公司的租赁合同关系于2019年4月30日解除，2020年5月20日，刘军向翼巢公司提出腾退申请，并载明刘军所欠的全部租金、物业费在双方的诉讼中一并解决，刘军并未要求装修损失和经营损失的赔偿。经质证，翼巢公司对于刘军提交证据的意见为：一、第一组、第二组、第三组证据并非法律规定的新证据，该证据在一审时就已客观存在，对该三组证据不予质证。二、若合议庭认为其属于二审新证据，翼巢公司的质证意见为：第一组证据的真实性、关联性无异议，证明目的有异议。第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。该组证据反而证明了自2014年起翼巢公司与刘军之间已经就房屋租赁的相关条款进行了协商，系双方真实意思表示，不存在胁迫、威逼签订合同。第三组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。第四组证据的《承诺书》的真实性、合法性、关联性均没有异议，证明目的有异议，该证据反而可以证明刘军于2020年5月底才开始腾退。微信聊天记录两份的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。拆毁前的照片和拆毁后的照片的真实性无异议，证明目的有异议。翼巢公司于2019年4月30日已根据合同约定通过函件形式向刘军发出了解除合同的通知并要求其腾退，若在约定时间内腾退完毕，翼巢公司有权对场地进行拆除，并对场所内所有物品不负任何赔偿和保管责任。刘军对于翼巢公司提交证据的意见为：该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但是该证据与事实不符。翼巢公司于2019年4月30日实行停水、停电的措施强行收回房屋。本院认为，对于刘军向本院提交的四组证据，均不能达到其证明目的，本院对该四组证据的证明目的不予确认。对于翼巢公司向本院提交的一份证据，因该证据能够证明刘军于2020年5月20日向翼巢公司提出腾退申请，故本院对该证据关于“刘军于2020年5月20日向翼巢公司提出腾退申请”的证明目的予以确认，对该证据的其他证明目的不予确认。一审法院查明的事实除“2019年4月30日，翼巢公司向刘军邮寄了一份《房屋租赁合同期满不再续租通知书》”外，其他事实属实，本院予以确认。二审另查明，2019年5月2日，翼巢公司向刘军邮寄了一份《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，刘军于2019年5月3日收到该通知书。二审还查明，刘军于2020年5月20日向翼巢公司提出腾退申请，翼巢公司与刘军于2020年5月20日办理完毕房屋交接手续。本院认为，翼巢公司与刘军签订的《租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。刘军关于《租赁合同》是格式合同，部分条款无效的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。根据双方于2017年9月14日签订的《租赁合同》约定，租赁期限截止至2018年9月30日，故双方签订的《租赁合同》于2018年9月30日履行完毕，合同终止，一审判决对于翼巢公司关于双方签订的《租赁合同》于2019年4月30日解除的诉讼请求予以支持不当，本院予以纠正。因双方当事人在2018年9月30日之后未再签订租赁合同，刘军继续承租案涉房屋并支付部分租金，翼巢公司不持异议，双方形成不定期租赁合同关系。刘军作为承租人本应向翼巢公司支付2018年10月1日之后的租金，但刘军仅于2018年11月21日向翼巢公司支付了50000元租金，之后再未支付租金，截止至翼巢公司在2019年5月2日向刘军发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》时，刘军拖欠翼巢公司租金166614元，构成根本违约，翼巢公司享有合同解除权。因翼巢公司的解除合同通知系于2019年5月3日送达给刘军，双方的不定期租赁合同关系于2019年5月3日解除。刘军上诉请求判令翼巢公司赔偿刘军装修损失360628元。因刘军欠租构成根本违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”规定，刘军的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。刘军上诉请求判令翼巢公司赔偿用垃圾桶挡住B21、B22、D23门面给刘军造成的损失219664.8元。因刘军对其主张的事实并未提交充分的证据予以证明，刘军的该项上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。从2018年10月1日至2019年5月3日，刘军应向翼巢公司支付租金216614元、物业管理费4104元，但刘军仅向翼巢公司支付租金50000元，冲抵刘军已支付的租赁押金77655元及保证金10000元，刘军本应还向翼巢公司支付欠付租金78959元、物业管理费4104元。现翼巢公司在一审中诉请判令刘军支付其租金163563元、物业费4046元，一审判决刘军向翼巢公司支付租金75908元，翼巢公司对此并未提起上诉，视为服从一审判决。一审判决刘军向翼巢公司支付物业管理费4076元，超出了翼巢公司的诉讼请求，本院予以纠正。一审判决刘军以75908元为本金向翼巢公司支付逾期付款利息，翼巢公司对此并未提起上诉，视为服从一审判决，本院予以维持。因双方的不定期租赁合同关系于2019年5月3日解除，翼巢公司与刘军于2020年5月20日办理完毕房屋交接手续，故刘军应按30509元/月的占用费标准和578元/月的物业管理费标准，向翼巢公司支付自2019年5月4日起计算至2020年5月20日止的房屋占用费和物业管理费。一审判决对于上述费用的起止日期认定不当，本院予以纠正。因翼巢公司与刘军在一审宣判前（2020年5月20日）已办理完毕房屋交接手续，故一审判决刘军腾退不当，本院予以纠正。综上所述，刘军的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初3226号民事判决第四项、第八项；二、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初3226号民事判决第一项、第二项、第七项；三、变更湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初3226号民事判决第三项为：刘军于本判决生效后十日内支付武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司租金75908元、物业管理费4046元；四、变更湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初3226号民事判决第五项为：刘军按30509元/月的标准支付武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司房屋占用费（自2019年5月4日起计算至2020年5月20日止）；五、变更湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初3226号民事判决第六项为：刘军按578元/月的标准支付武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司物业管理费（自2019年5月4日起计算至2020年5月20日止）；六、驳回武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8449元、反诉案件受理费5310元、保全费2020元，合计15779元，由武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司负担1991元，刘军负担13788元。二审案件受理费13759元，由武汉翼巢国际居家酒店管理有限公司负担1736元，刘军负担12023元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 文审判员 安林锋二〇二〇年十月十二日书记员 何 瑛