湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初3764号原告：肖芳，女，1984年6月28日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：李冬丽，北京盈科武汉律师事务所律师。被告：徐玉姣，女，1974年12月3日出生，户籍地湖北省仙桃市，住云南省丽江市，原告肖芳与被告徐玉姣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告肖芳及其委托诉讼代理人李冬丽、被告徐玉姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖芳向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告租金15866.67元以及合同保证金21000元；2、判决本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年12月18日，被告与刘颖签订《商铺租赁合同》，约定由刘颖租赁武汉市光谷世界城二期D-2-257号商铺，租期为2年，自2018年1月1日至2019年12月31日。2019年4月27日，被告同意将刘颖与其所签订的《商铺租赁合同》项下的权利义务转让给原告，原告于同日向被告支付合同保证金21000元。2019年12月3日和12月11日，原告分别通过银行转账和微信转账方式向被告支付2020年1月1日至2020年3月31日的房租共计21000元。2020年1月23日，武汉实行“封城”管理，2020年1月24日，湖北省启动重大突发公共卫生事件1级响应。武汉市采取的管控措施对于涉案合同的履行已构成不可抗力，原告自2020年1月23日起一直不能使用上述商铺，原告要求被告退还原告已支付的未能使用商铺期间的租金及保证金，但被告未予返还。被告辩称，虽然2019年12月31日合同已经终止，双方并没有重新签署合同，但原告肖芳已经支付了2020年第一季度的租金，事实是存在的，武汉封城是2020年1月23日到4月8日，在疫情期间各地鼓励呼吁减免房租，但是不是政府出台的相关政策，合同第9条的相关规定中，对于不可抗力的说明是特指自然灾害导致损毁和承租人的任何损失或者房屋不能居住的损失，疫情本身不构成不可抗力，但租金当事人双方是可以协商的。本院经审理认定事实如下：2019年4月27日，原告肖芳经被告徐玉姣同意，与被告徐玉姣签订《商铺租赁合同》，约定第三人刘颖将被告徐玉姣所有并坐落于武汉市光谷世界城二期D-2-257号商铺转租给原告肖芳作为店铺经营使用，建筑面积36.76平方米，租期8个月，自2019年4月27日至2019年12月31日止；每月租金7000元，原告肖芳房租按季支付；租赁期届满后，原被告双方并没有续签租赁合同，原告于2019年12月3日和2019年12月11日支付被告下一季度房租21000元；被告对于上述行为并未表示异议，自此原被告双方视为签定了一份不定期租赁合同。合同签订当日，原告还向被告支付合同押金21000元。合同租赁期间，原告应按时交纳房屋租金及其他费用，租赁期满后，如果被告同意原告可以继续承租租赁合同项下房屋，续约期内的租金，由双方根据当时的市场价格协商确定，续约期内双方的权利义务除双方另有约定外均适用本合同相关规定，房屋如因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人的任何损失，双方互不承担责任，合同终止；合同还就其他事项进行了约定。另查明，因受新冠××疫情影响，2020年1月28日至2020年4月8日，原告与被告一直在协商关于店铺租金减免的问题，原告未能按期交纳下一季度租金系因不可抗力导致无力承担合同约定的租金。2020年4月8日和2020年4月10日，原告分别通过微信向被告提出解除合同，2020年4月13日原告以通知函的形式通知被告要求解除合同，被告于2020年4月13日未置可否，后双方协商未果，原告于2020年4月13日搬离案涉房屋。此后，原告诉至本院。本院认为，原告肖芳与被告徐玉姣之间签订的《商铺租赁合同》是双方当事人之间真实的意思表示且不违反法律强制性规定，合同合法、有效。合同签订后，当事人均应按照合同约定履行合同义务。原告肖芳在合同到期后，继续缴纳下一季度的房租21000元，被告徐玉姣对此并未表示异议，根据合同法第236条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。自此双方签订了一份不定期租赁合同。被告依约将案涉房屋交付给原告使用，原告应依约应向被告交纳租金。根据合同法第232条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，原告但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2020年4月8日和2020年4月10日，原告分别通过微信向被告提出解除合同，2020年4月13日原告以通知函的形式通知被告要求解除合同并于当天搬离案涉房屋，双方的租赁合同就此解除。2020年1月23日至4月8日期间，本市发生疫情而封城，原告承租案涉房屋用于店铺经营，疫情防控措施造成原告的商铺无法正常经营，其营业收入必然受到影响。原告因新冠××疫情防控需要，未能在合同到期后及时搬离并交还案涉房屋，属于不可抗力，不构成合同违约，但其应当在上述情形消失后及时交还房屋并支付相应租金。根据双方提交的证据及当事人陈述，结合原告已交纳2020年第一季度的租金等情况，疫情或者疫情防控措施造成原告营业收入受到严重影响，继续按原租赁合同支付租金对原告明显不公平。原告称因疫情原因造成营业困难，请求被告予以减免房租，根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知：一、关于合同案件的审理的相关规定，第五条、承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第六条、承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因案涉房屋不属于国有房屋，故本院从公平原则酌情确定原告2020年1月1日至1月22日店铺租金正常交纳，即5133元，2020年1月23日至2020年4月8日的店铺租金按合同约定标准的50%收取，即8867元，将4月9日至4月13日的店铺租金按照合同约定的标准的70%收取，即653元；原告2020年1月1日至2020年4月13日应当交纳的房租为14653元，从原告已经交纳的第一季度房租中扣除14653元，被告还应退还原告房租6347元以及店铺租赁期间的合同保证金21000元，对于原告的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告于本判决生效之日起十日内退还原告房租6347元及押金21000元，原被告双方的租赁合同于2020年4月13日解除；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费722元，减半收取361元，由被告负担94元，原告负担267元（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内支付原告94元）。本判决为终审判决。审判员 吴 边二〇二〇年十月十日书记员 余晚春