福建省三明市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽04执监1号 申诉人（申请执行人）：福建光华投资有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道五一中路88号平安大厦26层A单元。统一社会信用代码91350000MA3491YB4B。 法定代表人：林固德，总经理。 异议人：陈家勤，男，1973年1月20日出生，汉族，住福建省三明市。 被执行人：三明鑫辉宏贸易有限公司，住所地福建省三明市三元区新市南路2号。统一社会信用代码91350400559585636J。 法定代表人：黄雄飞，总经理。 被执行人：福建省立丰投资股份有限公司，住所地三明市梅列区东新四路。统一社会信用代码913504001555831918。 法定代表人：连锋，总经理。 福建光华投资有限公司不服本院（2020）闽04执复28号执行裁定，向本院申诉，本院立案受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 三明市梅列区人民法院（以下简称“梅列法院”）在执行申请执行人福建光华投资有限公司与被执行人三明鑫辉宏贸易有限公司、福建省立丰投资股份有限公司借款合同纠纷一案，案号为（2019）闽0402执恢479号过程中，案外人陈家勤（拍卖标的物竞拍人）以“标的物与《拍卖公告》介绍的情况不符，《拍卖公告》中的标的“带租拍卖，租期至2023年11月23日，目前每平方米月租金41.7元。”的交易条件已不复存在，因《拍卖公告》的不实介绍，致使异议人参加竞卖的合同目的无法实现，使其直接损失295.133万元的租金”为由，向该院提出执行异议，要求解除《拍卖成交确认书》，撤销（2019）闽0402执恢479号《执行裁定书》。 梅列法院查明，该院于2020年3月6日在淘宝网司法拍卖网络平台公开拍卖被执行人福建省立丰投资股份有限公司所有的位于三明市梅列区商业房产，《拍卖公告》中注明“一、拍卖标的：三明市梅列区商业房产……建筑面积：1608.53平方米；土地使用权面积：326.63平方米……（红字）带租拍卖，租期至2023年11月23日，目前每平方米月租金41.7元。”《阿里拍卖—拍品…》中图片显示“苏宁易购”及其ｌｏｇｏ。《标的调查情况表》中“标的物介绍：建筑总面积：1608.53平方米，土地总面积：使用权面积326.63平方米……其他介绍：带租拍卖，租期至2023年11月23日，目前每平方米月租金41.7元。”2020年3月7日，异议人陈家勤以6778776元竞得标的物。在与苏宁电器有关人员协调交接事宜时，其表示已与立丰公司解除租赁关系，陈家勤将该情况向执行局反馈，执行局经向立丰公司核实，立丰公司表示确已与苏宁电器解除租赁关系，并提供落款时间为2020年1月28日的《二层退租协议》一份。上述事实有陈家勤向该院提供了（2019）闽0402执恢479号执行裁定书、《拍卖成交确认书》、拍卖款收据、《二层退租协议》，淘宝网络司法拍卖截图等证据予以证实。 梅列法院认为，涉案拍卖标的拍卖时间为2020年3月6日至3月7日，在拍卖公告中注明“带租拍卖，租期至2023年11月23日，目前每平方米月租金41.7元”，但向买受人提供的《二层退租协议》却体现2020年1月28日产权人与承租人已协商解除租赁合同。按照拍卖公告上注明的租赁情况，可能产生的租金收益高达295.133万元，足以令买受人产生重大误解，对拍卖标的的投资价值产生错误判断，异议人提出的执行异议理由成立。据此，梅列法院于2020年6月12日作出（2020）闽0402执异54号执行裁定，中止本次对三明市梅列区商业房产的执行（拍卖）。 申请执行人福建光华投资有限公司不服梅列法院（2020）闽0402执异54号裁定，向本院申请复议。福建光华投资有限公司复议称，梅列区人民法院在未能深究异议人参与竞买目的的情况下，即以其有重大误解而无法实现其竞买目的而撤销拍卖，认定事实和适用法律错误。请求撤销（2020）闽0402执异54号执行裁定书并驳回陈家勤的异议申请。 该案复议阶段，本院审查后认为，本案案涉标的物三明市梅列区商业房产为商场并非普通住宅，在拍卖案涉标的物时，梅列区人民法院于2020年3月6日发布的《拍卖公告中》明确注明“带租拍卖”、“租期至2023年11月23日”、“目前每平方米月租金41.7元”等情况，而根据落款时间为2020年1月28日福建省立丰投资股份有限公司、三明苏宁易购商贸有限公司、三明阳光城商场物业有限公司签订的《二层退租协议》，已明确出租人与承租人已协商解除租赁合同。无论竞买人陈家勤竞拍成功后对该商场作何用途、如何处分，梅列区人民法院发布的《拍卖公告》确与事实不符，异议人陈家勤竞买成功后亦确会产生较大租金收益金额减少的损失后果，梅列区人民法院中止对案涉标的物的拍卖并无不当。复议申请人福建光华投资有限公司认为本次拍卖并不构成重大误解等复议请求，本院不予采信。据此，本院于2020年7月7日作出（2020）闽04执复28号执行裁定，驳回福建光华投资有限公司的复议申请，维持福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402执异54号异议裁定。 申诉人福建光华投资有限公司向本院申诉，请求撤销梅列法院于2020年6月12日作出的（2020）闽0402执异54号执行裁定书和本院于2020年7月7日作出的（2020）闽04执复28号执行裁定书，依法驳回被申请人陈家勤的执行异议申请。主要理由：一是梅列法院已严格按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告，涉案拍卖对于拍卖物的租赁情况明确在“其他介绍”中特别备注为“瑕疵说明”，并不作为拍卖物优势公告，根本不构成对竞拍人的竞拍诱导，被申请人主张的重大误解异议理由缺乏事实与法律依据；二是司法拍卖的目的是处置拍卖财产，竞买人参与拍卖的目的是竞得标的物，带租拍卖是作为拍卖物瑕疵，该瑕疵的灭失不仅不会损害被申请人的可得利益，反而更有利于实现竞买目的。本案租赁合同的提前解除更不可作为撤销拍卖的重大误解事由，实则是被执行人对权利瑕疵的有效剔除，用以保证标的物的正常使用，并无不当，本次拍卖过程中租户退租不属于法院对拍卖物瑕疵说明严重失实的情形，撤销拍卖于法无据。三是被申请人在本案中并没有提供证据证明其参与竞买的目的是为了获取租金收益。且其作为成熟的投资者，应在前期尽调中调取查阅该租赁合同并知悉原合同存在提前解除条款的商业风险，因此，人民法院不应将竞买者应预估到的商业风险作为重大误解事项以撤销拍卖。无论竞买人是否到现场看样，或者即便假设标的物不存在租赁关系属于未知瑕疵，但根据拍卖公告及成交确认书等文件规定，这些都属于买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担，更不能成为竞得人悔拍的理由,竞买人没有尽到自身的正常尽调义务，应承担由此引起的相应风险。本案被申请人作为合格竞买人必须知道竞买人的权利义务和悔拍的法律后果，其悔拍给申请执行人造成交易机会和财产的巨大损失。四是被申请人未尽到事先调查的义务，应自行承担相应的商业风险。况且，标的物上租赁关系的提前解除对于标的物内在价值的判断影响也远不足以达到《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定的可撤销司法拍卖的情形。竞买人称因租赁合同的提前解除致使其租金损失291.133万元，仅是其悔拍的借口而已。拍卖竞得标的物是取得房屋的所有权,房屋剩余租期与房屋实际价值并无必然联系,并不属于案涉房产的核心价值，最终的成交价格6778776元主要是针对该房产的本身市场价值而言，而不是针对仅剩三年的房屋租赁关系。 本院对梅列法院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：……（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的……”，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条规定“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：(一)拍卖公告;……(五)拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等……”。执行法院在网络拍卖中公示的《标的调查情况表》明确提示：“标的物介绍-其他介绍：带租拍卖，租期至2023年11月23日，目前每平方米月租金41.7元。”该特别提示与待拍卖的标的物的不存在带租拍卖的实际情况不符，存在误导潜在的竞买人参与或不参与拍卖的可能，一方面可能限制了需要拍卖标的物自用或另行租赁的买受人参与拍卖，另一方面也可能错误吸引了购买标的物用于投资并继续收取租金的潜在买受人。该情况符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：(一)由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外;……(五)违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的……”。异议人陈家勤请求撤销拍卖的异议成立，梅列法院中止对案涉标的物的拍卖以及本院在执行复议程序中驳回福建光华投资有限公司的复议请求并无不当。据此，申诉人福建光华投资有限公司的申诉理由不能成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下： 驳回申诉人福建光华投资有限公司的申诉请求。 审 判 长 陈永辉 审 判 员 檀 飞 审 判 员 黄 涛 二〇二〇年十月九日 法官助理 陈远景 书 记 员 林玉芬 附：本裁定所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》 十五、执行监督 129上级人民法院依法监督下级人民法院的执行工作。最高人民法院依法监督地方各级人民法院和专门法院的执行工作。