江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终2301号上诉人（原审被告）:淮安市淮阴区住房和城乡建设局，住所地淮安市淮阴区蓝天商务中心1幢商住楼101室。法定代表人：殷勇，该局局长。委托诉讼代理人：汪雨竹，北京盈科（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:淮安市市政建设集团有限公司，住所地淮安市淮阴区黄河东路129号。法定代表人：邹海雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宗武，淮安市淮阴区四方法律服务所法律工作者。上诉人淮安市淮阴区住房和城乡建设局（以下简称淮阴区住建局）因与被上诉人淮安市市政建设集团有限公司（以下简称市政公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。淮阴区住建局上诉请求：撤销一审判决，依法改判；被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.被上诉人一审诉讼请求为一号楼一层、二层、四层、七层的租金费用，并不包含二号楼地下室、小商业一层和二层的租金。（2019）第85号评估报告认定的1381500元包含了二号楼地下室、小商业一层和二层的租金，故一审法院认定租金为1381500元错误。2.上诉人并未收到淮天昊评报字（2019）第85号评估报告书，故上诉人一直认为1381500元为租金总价而非一年租金，该份评估报告不能作为定案依据。被上诉人市政公司辩称，上诉人实际使用负一层的面积是595.14平方米，而一号楼一层、二层、四层、七层面积为2862.1平方米，共计3457.24平方米。请求二审法院维持原判。市政公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付1号楼一层、二层、四层、七层，2号楼地下室、小商业一层、二层，自2017年10月1日至2019年10月1日期间的房屋租金3428747.14元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审诉讼过程中，市政公司自愿不在本案中主张2号楼地下室、小商业一层、二层的租金。一审法院认定事实：本案涉案房屋位于淮安市淮阴区，名称为蓝天商务中心1幢商住楼101室，所有权人为本案原告，产权证号为苏（2019）淮阴区不动产权第0016062号。自2017年10月1日起出租给被告办公使用。其中1号楼一层732.2平方米、二层665.5平方米、四层732.2平方米、七层732.2平方米，合计3457.24平方米。双方未签订书面租赁合同。现双方因租金支付问题产生争议，诉至法院。另查明，2019年7月份，被告淮阴区住建局曾委托淮安天昊资产评估事务所就蓝天集团部分办公楼租金事项进行评估，该所于2019年9月29日作出淮天昊评报字（2019）第85号评估报告书。该报告书以2019年7月26日为评估基准日，采用市场方法，对涉案房屋蓝天商务中心1幢商住楼101室，四层面积合计3457.24平方米的房屋租金进行评估，最终评估结论为1381500元。原、被告双方均对此结果予以认可。一审法院认为，本案诉争房屋所有权证等相关手续齐全，原告系合法的房产所有权人。虽然双方并未签订书面租赁合同，但实际上被告租赁使用涉案房屋，双方之间形成事实上的房屋租赁关系。被告应当按照租赁关系向房屋所有权人支付租金或占有使用费，对于被告辩称其是按照政府指示免费使用涉案房屋的意见，原告不予认可，且被告未提供证据证实，法院不予采纳。对于租金欠付数额，依据被告此前委托的涉案房屋租金鉴定报告，双方对鉴定结果均无异议，法院予以采信，即涉案房屋自2017年10月1日至2019年10月1日期间的租金应为2763000元。本案调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、被告淮阴区住建局于判决生效之日起十日内支付原告市政公司蓝天商务中心1幢商住楼101室一、二、四、七层房屋租金2763000元；二、驳回原告市政公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34230元，由被告淮阴区住建局负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，上诉人淮阴区住建局提交新证据：1.蓝天商务中心商业楼和蓝天商务中心1幢商业楼的房屋建筑面积明细表。2.申请书一份。上述证据拟证明案涉房屋的总面积大约2697平方米。被上诉人经质证对证据1的真实性予以认可，对证据2的真实性予以否认，但认为上述证据无法证明案涉房屋的总面积为2697平方米。经审查，上诉人提供的证据1的真实性，本院予以认可。上诉人提供的证据2系复印件，真实性无法确定，本院不予采信。一审文书第2页第22行、第23行“蓝天商务中心1幢商住楼的一、二、四、七层共计3457.24平方米”，上述事实无证据证明，无法确定蓝天商务中心1幢商住楼一、二、四、七层的总面积。一审文书第3页第4行、第5行“四层面积合计3457.24平方米”，应为“部分办公楼建筑面积为3457.24平方米”。对于一审法院的上述错误，本院予以纠正。一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，关于淮阴区住建局使用市政公司蓝天商务中心1幢商住楼101室一、二、四、七层房屋面积是否为3457.24平方米的问题。上诉人淮阴区住建局主张其使用房屋并未达到3457.24平方米，经查，案涉大楼二层面积665.5平方米、四层面积732.2平方米、七层面积732.2平方米，双方当事人对上述三层总面积为2129.9平方米并无异议。争议焦点为上诉人淮阴区住建局使用案涉大楼一层的面积，淮阴区住建局认同淮天昊评报字（2019）第85号评估报告书确定的一层房屋总面积为732.2平方米，主张其实际使用面积为297.35平方米，剩余434.85平方米为公共面积，对于公共面积双方应予以分摊。经实地调查，案涉大楼一层确有大厅、走廊、卫生间等公共面积，双方就公共面积进行现场确认并达成分摊方案，确定由上诉人淮阴区住建局负担200平方米，被上诉人市政公司负担234.85平方米，故上诉人淮阴区住建局使用案涉大楼一层的面积为497.35平方米（297.35平方米+200平方米）。上诉人淮阴区住建局使用案涉大楼一、二、四、七层的房屋总面积为2627.25平方米（2129.9平方米+497.35平方米）。上诉人主张其使用案涉大楼房屋面积不足3457.24平方米的上诉理由成立，本院予以支持。关于租金计算标准问题，双方当事人均认可淮天昊评报字（2019）第85号评估报告书确定的每平方米每月33.3元的计算标准。故上诉人淮阴区住建局需向被上诉人市政公司支付案涉租金2099698.2元（2627.25平方米×33.3元×24月）。关于上诉人主张未收到淮天昊评报字（2019）第85号评估报告书，该份评估报告不能作为定案依据的上诉理由。本院认为，首先，该评估报告的申请主体淮阴区住建局，其应知晓评估的结果。其次，本案一审庭审过程中一审承办法官已向上诉人出示了该评估报告，上诉人经质证认可该评估报告的结果和单价。因此，上诉人淮阴区住建局该点上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，淮阴区住建局的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初989号民事判决；二、被上诉人淮安市淮阴区住房和城乡建设局于本判决生效后十日内向被上诉人淮安市市政建设集团有限公司支付蓝天商务中心1幢商住楼101室一、二、四、七层房屋租金2099689.2元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34230元，由淮安市淮阴区住房和城乡建设局负担20962元，由淮安市市政建设集团有限公司负担13268元；二审案件受理费34230元，由淮安市市政建设集团有限公司负担17115元，淮安市淮阴区住房和城乡建设局负担17115元。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  马玉宝审 判 员  于晓萍二〇二〇年十月二十二日法官助理  朱 强书 记 员  鲍婷婷