江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3959号上诉人（原审被告）：江苏华强房地产开发有限公司，住所地江苏省江阴市长泾镇开元路12号。法定代表人：朱斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴佳，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海福堂网络科技有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇东街98号13幢1036室。法定代表人：沈计计，该公司执行董事。委托诉讼代理人：尹维耀、李少帅，上海阳光卓众律师事务所律师。上诉人江苏华强房地产开发有限公司（以下简称华强公司）因与被上诉人上海福堂网络科技有限公司（以下简称福堂公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2020)苏0281民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。华强公司的上诉请求：撤销一审判决，依法该案驳回福堂公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：根据案涉合同约定，该100万元为履约保证金，用于保障福堂公司去化率达标，现福堂公司去化率并未达标，故福堂公司无权要求其返还100万元保证金。福堂公司辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。福堂公司向一审法院起诉请求：1.判令华强公司退还保证金100万元；2.判令华强公司支付违约金165179.6元；3.本案诉讼费用由华强公司负担。一审法院认定事实：（合同情况）2018年5月23日甲方华强公司与乙方福堂公司签订金宸国际花园的《内外场联合销售代理服务合同》一份，主要约定：“总计419套，委托营销策划及代理销售范围项目公寓产品共计260套，平层及复式共计159套。第一条第6点：（1）公寓产品底均价不低于7900元/平方米。（2）平层及复式产品底均价不低于11200元/平方米。（3）甲方提供可售一房一价底表作为本合同附件给到乙方，可售房源以实际为准……第7点：甲方委托乙方作为该物业房源的内外场联合代理商，并承诺在本合同有效履约期间不再自行在江苏、上海或其他地区公开发售该物业或进行展销，也不再委托除乙方以外任何第三方作为其代理人在江苏、上海或其他地区发售该物业……本合同服务代理期限为：自2018年5月31日起至2019年5月30日止。第三条第3点乙方权责中第Ⅱ点第1）点：自双方合同签订之日起，乙方将提供100万元作为项目去化保证金打入甲方指定账户，若乙方于2019年1月31日前指标去化率达成80%以上（含80%），且甲方要求乙方继续履行本合同，则该保证金继续托管于甲方账户。第三条第3点乙方权责中（二）中第4点第2）：乙方不得以低于甲方认可的价格销售本项目，不得擅自给客户任何形式的回扣。第五条：截止2019年1月31日前，乙方整体销售套数去化任务数达成80%以上视作指标完成，剩余20%房源由乙方继续销售直至本代理合同期限届满，如合同期限届满后仍未售完，双方另行签订补充协议。若乙方未完成所规定任务的80%，则甲方有权解除本合同。第六条第1点第（一）点：溢价收益=每套销售合同签约总价-每套销售底总价，但乙方溢价收益最高为500元/平方米，溢价超出500元/平方米的，乙方溢价收益仍为500元/平方米。甲方保证房管局备案均价不低于11700元/平方米。第八条第5点：若因甲方原因单方面提出合同终止并清退案场所有销售团队，则甲方应当在与乙方服务期间所产生的销售代理费的20%作为违约金，弥补乙方所产生的损失。且在甲方发出终止合同通知当日，甲方即有权与其他销售合作方签约，请新的销售团队进入售楼处工作，或自行销售。6.在履行本合同过程中，如因甲方原因造成乙方无法继续履行合同的（包括项目产权、产证、抵押、银行信贷），乙方有权单方解除本协议，如因此给乙方造成损失的，乙方有权要求甲方赔偿。”2018年5月25日左右，甲方华强公司与乙方福堂公司签订补充协议一份，对平层及复式产品的溢价收益做出补充，对公寓产品价格进行了补充，将公寓产品底均价不低于7900元/平方米更改为不低于8600元/平方米。（支付保证金情况）2018年5月24日福堂公司向华强公司支付100万元保证金。（涉案房屋商品房备案信息情况）福堂公司提供涉案房屋商品房备案信息打印件，证明涉案房屋存在抵押、备案价低于合同约定的情况。华强公司对上述证据的真实性没有异议，内容以华强公司答辩意见为准。（函件往来情况）2018年12月10日福堂公司向华强公司发函，主要载明：“福堂公司在代理销售项目中，发现大量房源存在仍处于抵押状态、未解除抵押的情况，且房管局备案价格低于所能销售的最低价格，已有若干意向客户因贵司房源存在抵押情况而放弃购买，已经严重影响到项目销售进展及去化率的进展。违反合同约定的华强公司全享有、无抵押的约定……”。2019年1月10日福堂公司向华强公司发函，主要载明：“双方签订了合同，目前福堂公司已将5套复式住宅代理销售完毕，但截至2019年1月10日尚未将该5套已售复式住宅佣金支付我司，具体明细见附件……请收到本函后三个工作日内及时支付佣金。”2019年1月14日福堂公司向华强公司发出催告函，主要载明：“福堂公司在项目代理销售过程中发现如下问题：1.大量房源存在仍处于抵押状态、无法及时涤除抵押权，华强公司确定的销售价格高于房管部门备案价格的情况，大量意向购买客户在知悉上述情况……十分担忧部分房源无法进行正常备案、过户，进而无奈放弃购买。2.自2018年6月起，华强公司在日常管理工作中，不允许福堂公司销售83号楼9、11、13层的54套住宅，并擅自销售该部分房源，违反合同约定。福堂公司保留追究违约责任的权利。”2019年2月20日华强公司向福堂公司发出解除合同通知书，主要载明：“根据合同第五条约定，至今福堂公司完成的去化率与合同约定依然差距很大，现通知：双方签订的合同解除，福堂公司收到本通知后立即与华强公司办理交接手续并退场。”福堂公司在收到上述解除合同通知书后没几天，退出销售。（付款情况）2019年3月1日华强公司向福堂公司支付289562元佣金，合计支付825898元。2019年5月16日福堂公司委托律师向华强公司发函，要求返还100万元保证金。（华强公司提供证据情况）华强公司提供福堂公司销售的6套平层及复式房屋抵押注销明细及对应的商品房买卖合同前2页，载明抵押注销时间均在签订商品房买卖合同之前，证明6套商品房买卖合同签订之前华强公司已经剔除抵押，其他房屋存在抵押不影响福堂公司销售。福堂公司对上述证据真实性没有异议，内容以福堂公司意见为准，称房屋存在抵押，确实对客户买房存在影响。（其他情况）庭审中，法院询问双方：双方对谁存在违约存在分歧，对于相关事实问题，双方也均表示有不清楚的地方，对于本案，双方什么意见？福堂公司称：本案仅要求华强公司返还保证金100万元，无论哪方违约，因合同都不再履行，该100万元都应返还，福堂公司撤回第二项诉讼请求，本案仅要求法院处理100万元保证金的问题；关于违约金部分，双方分歧较大，福堂公司认为华强公司违约，还有相关问题需要当事人核实，福堂公司保留诉权。华强公司称：福堂公司违约，华强公司合法解除合同，同意法院仅处理返还保证金100万元的问题，关于福堂公司违约造成华强公司的损失，华强公司会另行收集证据，另案向福堂公司主张。（承诺情况）双方均承诺：所有陈述均属实，不存在任何违反法律规定和损害第三方利益的行为，如有上述行为，均愿承担罚款、拘留及追究刑事责任等一切责任。以上事实和情况，有合同、银行业务回单、商品房备案信息、往来函件、律师函及双方当事人的陈述等证据予以佐证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案的争议焦点为：合同解除后，华强公司是否应返还保证金100万元。福堂公司认为：无论哪方违约，因合同都不再履行，该100万元都应返还。华强公司认为：福堂公司违约，华强公司合法解除合同，双方也不再继续履行合同，根据合同第三条第3点乙方权责中第Ⅱ点第1）点的约定，100万元是保证金，华强公司不予返还（没有其他不予返还的合同依据）。法院认为，该100万元保证金华强公司应予以返还，理由为：第一，合同第三条第3点乙方权责中第Ⅱ点第1）点约定的“自双方合同签订之日起，乙方将提供100万元作为项目去化保证金打入甲方指定账户，若乙方于2019年1月31日前指标去化率达成80%以上（含80%），且甲方要求乙方继续履行本合同，则该保证金继续托管于甲方账户”的内容，是在福堂公司在2019年1月31日完成去化率指标、双方继续履行合同的情况下，保证金托管于华强公司账户，现双方合同解除，也不再履行，不符合合同约定的保证金继续托管于华强公司账户的条件，故华强公司依据该条不予返还，法院不予支持。第二，双方合同已经解除，福堂公司在2019年2月底左右也已经退场，双方不再继续履行，合同并未约定解除后保证金不予返还，且在2019年3月华强公司也向福堂公司支付了佣金28万余元，故该保证金也应当予以返还。第三，双方对哪方违约各执一词，即使福堂公司违约，华强公司表示“福堂公司违约造成华强公司的损失，华强公司会另行收集证据，另案向福堂公司主张”，故不影响本案保证金的返还据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：华强公司于判决发生法律效力之日起十日内向福堂公司返还保证金100万元。案件受理费减半收取6900元，由华强公司负担二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为：案涉销售代理服务合同对案涉100万元仅约定：“自双方合同签订之日起，乙方将提供100万元作为项目去化保证金打入甲方指定账户，若乙方于2019年1月31日前指标去化率达成80%以上（含80%），且甲方要求乙方继续履行本合同，则该保证金继续托管于甲方账户。”除上述约定外并无其他约定。现案涉销售代理服务合同已解除，亦不再履行，且该合同并未约定合同解除后或福堂公司存在违约保证金即不予返还，结合华强公司在书面通知福堂公司解除合同后又向福堂公司支付28万余元佣金的事实，本院认为案涉100万元保证金应予返还。华强公司上诉称该100万元不应予以返还，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，华强公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人华强公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十月十四日书记员 缪玲娜