湖北省监利县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1023民初1455号原告（反诉被告）：邓定智，男，1960年3月17日出生，汉族，监利县人，现住。原告（反诉被告）：李碧霞，女，1969年7月4日出生，汉族，监利县人，住。原告（反诉被告）：刘冲，男，1990年6月20日出生，汉族，监利县人，住。原告（反诉被告）：曾丽莉，女，1967年4月27日出生，汉族，监利县人，住。上列四原告共同委托诉讼代理人：张沈锋，湖北司典律师事务所律师。上列四原告共同委托诉讼代理人：潘传雄，湖北司典律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨明海，男，1972年1月2日出生，汉族，监利县人，住。委托诉讼代理人：杨明芳，男，1966年1月4日出生，监利县人，住。被告（反诉原告）：潘建祝，男，1980年4月21日出生，汉族，监利县人，住。被告（反诉原告）：潘昭远，男，1956年4月20日出生，汉族，监利县人，住。委托诉讼代理人：潘正军，男。1981年11月7日出生，汉族，系潘昭远之子，住。上列三被告共同委托诉讼代理人：刘勇，湖北荆利维律师事务所律师。原告邓定智诉被告杨明海、潘建祝、潘昭远确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后依法适用简易程序审理,2020年9月6日被告杨明海、潘建祝、潘昭远向本院提起反诉，本院经审查决定本诉与反诉合并审理。在审理过程中本院追加李碧霞、刘冲、曾丽莉为本诉原告，当事人均无异议并同意当庭举证。原告及共同委托诉讼代理人张沈锋、被告潘建祝、被告潘昭远、被告杨明海的委托诉讼代理人、四被告的共同委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。邓定智等本诉四原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认与被告杨明海、潘建祝、潘昭远签订的《土地转让协议书》无效；2、判令被告返还转让款100万元及资金占用利息（按全国银行业拆借中心报价利息计算至还款之日止）；3、判令被告支付基础建设费453487元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年9月23日原告与三被告签订了《土地转让协议书》,约定被告将长31.9米、宽12.5米，面积398.75平方米的宅基地转让给原告，价款为124万元；协议签订后原告分别向杨明海转账20万元、向潘建祝转账40万元、向潘昭远转账40万元；经了解相关法律，向集体经济组织以外成员转让农村宅基地的行为违反法律规定，原告多次与被告协商要求返还已支付的转让款、给付资金占用利息及基建费用未果，诉诸法院。杨明海、潘建祝、潘昭远辩称，被答辩人应对《土地转让协议书》无效负责，并赔偿三答辩人所遭受的损失，同时被答辩人为开发商品房而施工的地基系为其自身利益而为，所投入的费用不应转由三答辩人承担，其应恢复原状返还。杨明海、潘建祝、潘昭远向本院提出反诉请求：1、判令反诉四被告赔偿反诉原告杨明海损失66万元、赔偿反诉原告潘建祝损失52万元、赔偿反诉原告潘昭远损失54万元；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉三原告均是团结村村民，比邻而居；2011年9月23日反诉被告因开发商品房需要地基，主动提出购买反诉三原告的宅基地，签订了《土地转让协议书》,约定将31.9米×12.5米的宅基地以124万元价款转让；在协议书签订之前，反诉三原告分别在各自的地基上修建一栋二间二层楼房、平房及围墙等建筑，为满足开发的要求，反诉三原告只得将原有建筑拆除，向反诉被告交付协议地基；随后反诉被告开始动工建设，将基础施工至正负零，因反诉被告的原因耽误建设时间，最终导致开发被搁浅；反诉四被告在无法开发的情况下，向法院起诉，却对反诉三原告的损失只字不提，反诉四被告的行为导致反诉三原告的地基闲置、重建新房花费巨资，反诉被告应承担赔偿责任，故依规定提起反诉。针对杨明海等反诉三原告的请求，邓定智等反诉四被告辩称，杨明海等反诉三原告的请求无事实和法律依据，请求驳回反诉请求。围绕诉讼请求当事人提交了证据，对当事人无异议的证据及事实本院确认如下：一、邓定智系监利县程集镇人、李碧霞系监利县容城镇茶庵社区居民、刘冲系监利县容城镇刘八台村居民、曾丽莉系监利县容城镇国庆社区居民，本诉四原告均非监利县容城镇团结村村民，四人合伙投资开发监利县书香四季城南边杨明海、潘建祝、潘昭远三住户转让的土地，四人合伙共同推举邓定智签订《土地转让协议书》。二、杨明海、潘建祝、潘昭远三人均为监利县容城镇团结村村民。三、2011年9月23日邓定智与杨明海、潘建祝、潘昭远签订的《土地转让协议书》真实成立，所签合同为无效合同，转让的土地开发属于违法建筑，开发现已搁浅。四、杨明海收取土地转让款20万元、潘建祝收取土地转让款40万元、潘昭远收取土地转让款40万元。当事人的争议表现在无效合同给合同当事人造成的损失及责任承担，对此本院认定如下：一、邓定智等本诉四原告向本院提交了基础建设明细账目，拟证明邓定智等本诉四原告为开发案涉土地投入基础建设费用452487元；本诉三被告质证认为，账目是原告单方制作的，所列举的费用是土地转让协议签订后原告自行决定产生的，与被告无关联；本院经审查该账目，账目为出纳所记现金流水账，无分类账及银行流水对应，所提交的证据达不到证明目的。二、杨明海等反诉三原告依据《土地转让协议书》第五条付款方式的约定（“出让方地基总长31.9米，宽12.5米，总面积398.75平方米，总额为壹佰贰拾肆万元整。受让方分两期给付，第一期付款60万元，第二期出让方20天内房屋拆完后付给余款64万元”），主张反诉三原告为满足土地转让的要求拆除自己原有的房子，造成杨明海损失66万元、潘建祝损失52万元、潘昭远损失54万元，应由反诉四被告赔偿，并提交了潘昭远原有房屋的影像资料。申请证人出庭证明反诉三原告分别建有一栋两间两层房屋及至书香四季城建有平房和围墙及上述损失费用的组成；反诉四被告质证及质询证人认为，反诉三原告的拆房及所主张的损失与其无关；本院经审核相应证据，结合陈述意见认为，合同涉及宽度12.5米，履行合同第五条房屋拆除仅波及平房和围墙，现波及的平房和围墙实物已拆除，失去客观审定的依据，反诉三原告亦无反诉四被告违约及与造成损害后果之间的关联举证，其主张明显理据不足，故对该类证据的证明目的本院不予采信。本院认为,本案《土地转让协议书》的标的物为集体所有的土地，该转让合同涉及由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理的集体土地使用权的处分，处分的土地为农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据相关法律规定禁止转让。邓定智、李碧霞、刘冲、曾丽莉均不属于团结村集体经济组织成员，无权享有该村农村宅基地的使用权，因此原告邓定智与三被告杨明海、潘建祝、潘昭远之间对土地使用权进行转让的行为，违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的法律后果的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，鉴于邓定智、李碧霞、刘冲、曾丽莉四人为合伙关系，合伙人推举邓定智签订了《土地转让协议书》，故本诉四原告请求由本诉三被告返还宅基地转让款100万元的诉求本院予以支持，本诉四原告应同时将涉案土地返还给本诉三被告。对于由于合同无效导致当事人所受的损失，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本次交易的合同当事人，作为受让土地从事开发的邓定智一方，本院有理由相信邓定智一方对土地管理及建设法律法规有一定的认知，作为转让方的杨明海等三人在转让合同中承诺“施工期间解决土地纠纷”，本院有理由相信杨明海等本诉三被告对转让土地的违法性为明知，故本次交易的合同当事人对签订无效合同均有过错，损失应各自承担，对本诉四原告要求本诉三被告支付土地转让款被占用期间的利息及赔偿基础建设费453487元本院不予支持，对反诉三原告要求反诉四被告赔偿杨明海损失66万元、潘建祝损失52万元、潘昭远损失54万元本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下：一、本诉原告邓定智与本诉被告杨明海、潘建祝、潘昭远签订的《土地转让协议书》无效，本诉被告杨明海、潘建祝、潘昭远于本判决生效三十日内分别返还20万元、40万元、40万元给本诉四原告邓定智、李碧霞、刘冲、曾丽莉；二、驳回本诉原告邓定智、李碧霞、刘冲、曾丽莉的其它诉讼请求；三、驳回反诉原告杨明海、潘建祝、潘昭远的诉讼请求。本案本诉受理费8940.5元，由本诉原告邓定智、李碧霞、刘冲、曾丽莉负担2647元，由本诉被告杨明海、潘建祝、潘昭远负担6293.5元；反诉受理费10324.5元由反诉原告杨明海、潘建祝、潘昭远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。审判员  何启国二〇二〇年十月十三日书记员  夏浩天