安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖01民终7348号上诉人（原审原告）：刘爱青,女,1972年12月19日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：吴亮,安徽径桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥汇美置业投资有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区云之谷财创中心A座2401室。法定代表人：吴国灾，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：樊明宝，安徽众城高昕律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙峰，安徽众城高昕律师事务所律师。上诉人刘爱青因与被上诉人合肥汇美置业投资有限公司（以下简称汇美公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初2232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘爱青上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或改判支持刘爱青一审诉讼请求，汇美公司承担诉讼费。事实及理由：1.一审判决未将关于签约商品房的销售广告和宣传资料对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的事实进行认定，属认定事实不清。该部分销售广告、宣传资料涉及商品房的性质及使用用途，足以对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该部分应视为要约，即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容。汇美公司采取的销售策略，包括“无偿”赠送公寓精装修、展示“唯一”的精装修公寓样板间及突显商品房“居住”功能的广告文案，合同虽未明确约定，但实际交付与商住精装修公寓无异。2.一审认定刘爱青主张的真实商品房性质为住宅类公寓系错误解读，刘爱青认为合同交易的标的是商住类精装修公寓，且实际交易价格与合肥房产交易市场精装修公寓价格一致。结合汇美公司的销售广告及宣传资料，汇美公司以实体样板间的形式展示案涉商品房的居住属性，同时以装修协议的方式确定交付标准即商住类精装修公寓。3.一审法院适用简易程序审理违反法律规定，一审法院未对刘爱青在举证期限内提出对房屋性质商业价值差异进行鉴定的书面申请进行受理并作出决定，剥夺了刘爱青的诉讼权利，程序违法。一审法院未考虑本案作为系列案件的特殊，也未完全了解案件事实及当事人真实诉请情况下匆匆判决驳回主要诉讼请求，与诉讼判决的严谨、公正不符。刘爱青申请三方共同现场查看的申请，未能得到回应，在双方同意调解的情况下亦未对调解事宜进行对接。一审判决过于简化案件的重大争议，继续适用简易程序或双方同意适用简易程序的情况下，一审法院未能重新审查并转为普通程序，一定程度上违反了法律规定。4.一审判决未能对买受人在交易市场中的弱势地位进行充分考虑，加大了买受人在格式合同签订中的审慎义务，助长了交易中开发商的强势地位及违规行为。汇美公司称精装修系免费赠送未加价，但据刘爱青了解房屋是否属于精装修价格具有差异。汇美公司辩称，1.本公司都是将案涉房屋作为办公楼销售，从未在任何销售广告或宣传资料中明示或者暗示案涉房屋为公寓，本公司在销售案涉房屋过程中从未采取任何销售策略将案涉房屋作为公寓销售，在销售案涉房屋时按规定已经将建设工程规划许可证、商品房预售许可证等证书在售楼部墙上进行公示，显示房屋用途为办公，每一位购房客户均可以看到，至于刘爱青在一审中提交的合肥家园网宣传网页是合肥家园网自己对案涉房屋的性质所做的解读，其未征得本公司的授权或同意，且其宣传内容中也未提到案涉房屋为公寓。至于样板间，本公司只是通过此种方式展现所赠送的装修方式和风格，装修材料的品牌、质量而已，而非将案涉房屋作为公寓展示，是否装修由刘爱青自己决定。2.本公司从未将案涉房屋作为住宅公寓或商住公寓进行销售，且案涉房屋销售价格与相同位置的办公楼均价都在8500-9000元左右，本公司既未误导刘爱青也未获取额外利润。案涉房屋在汇美广场，装修的C栋、D栋的房屋价格与未装修的B栋房屋价格差不多，可见对案涉房屋进行装修未损害刘爱青的任何利益。刘爱青称案涉房屋交易价格与合肥房产交易中心精装修价格一致，并未提供证据证明，即使价格一致，也不能说明将房屋作为公寓出售，按照刘爱青的思路，案涉房屋销售价格与同位置的办公楼价格基本一致，也说明本公司将案涉房屋作为办公用房销售。至于刘爱青提到的居住功能属性，公寓可以居住也可以办公，办公楼可以办公也可以居住，相互之间并不矛盾，并不能以此推测本公司误导了刘爱青。3.刘爱青在签订商品房买卖合同时应尽到审慎义务，其对案涉房屋系办公性质是明知的，根本不存在被误导的事实，商品房买卖合同明确表述该商品房的用途为办公，且对办公两字进行了加粗及下划线，就房屋性质对刘爱青进行了充分告知及说明。本公司作为房屋销售者，已经尽到了告知义务，相反刘爱青作为房屋购买人也应当尽到合理的审慎义务，对于买房这样的大事一般人都会足够重视，也会仔细阅读合同，在房屋买卖过程中本公司和购房者地位是平等的，双方应尽到各自的义务，不能说明本公司属于强势地位，更不能因此就减轻购房者的审慎义务，否则对本公司是极其不公平的。刘爱青向一审法院起诉请求：1.汇美公司因交付商品房用途不符合约定承担返还刘爱青购房价款30%的赔偿责任;2.汇美公司按照公寓标准变更交付商品房的消防设施,拆除房屋室内消防设施;3.汇美公司履行合同中关于公共配套设施正常运行的承诺,即恢复每层公共卫生间的正常使用;4.汇美公司履行合同中关于房屋配备独立水表、电表的约定,并办理过户手续至刘爱青名下；5.本案诉讼费用由汇美公司承担。后，刘爱青变更诉讼请求为：1.汇美公司因交付商品房用途不符合约定承担返还刘爱青购房价款30%的赔偿责任;2.汇美公司按照公寓标准变更交付商品房的消防设施,对不能拆除或变更部分按照实际占用面积退还房屋差价;3.汇美公司按照销售样板间的展示恢复交付房屋的落地窗；4.汇美公司履行合同中关于公共配套设施正常运行的承诺,即恢复每层公共卫生间的正常使用;5.汇美公司履行合同中关于房屋配备独立水表、电表的约定,并办理过户手续至刘爱青名下；6.本案诉讼费用由汇美公司承担。一审法院认定事实：2016年9月19日，汇美公司（出卖人）与刘爱青（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于宿松路以西、轩辕路以北云之谷财创中心第C幢+SY2幢20层2012室房屋，该商品房的用途为办公，层高为4.5米，建筑面积为56.52平方米，单价为9377.22元每平方米，房屋总价款为530000元。合同约定：“买受人的房屋仅作办公使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，除本合同及其附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务，出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质”、“出卖人应在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用”、“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，交付时供水、供电、道路通（电费按商业标准收取，公共用水费用按商业标准收取）……”、“关于交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”、“电，分户电表，接入户内PZ30箱，室内管线自理；水，公用，分户装表”。同日，双方签订《协议》，协议中对装饰、设备的标准进行了详细约定，其中独立水表、独立电表，双方确认，有关房屋装饰、设备标准的约定以本协议约定为准，《商品房买卖合同》附件三《装饰、设备标准》不适用，双方明确，该房屋的交付条件为甲方取得建筑工程竣工验收本案文件（状态为毛坯），且该条件为该房屋交付的唯一条件，房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。上述合同签订后，刘爱青按约向汇美公司支付了全部购房款。2018年2月2日，云之谷财创中心C座+SY2座消防验收合格。2018年3月9日，案涉商品房通过竣工验收并备案，2018年3月19日取得案涉商品房《建设工程规划许可证（正本）》。2018年10月12日，汇美公司向刘爱青发出《汇美广场C座交房通知书》，通知刘爱青于2018年10月22日至2018年10月24日办理案涉商品房交付手续。案涉房屋水表、电表已经进行分户安装，但并未全部水电出户，汇美公司仅向水电管理部门申请了总的水表、电表，水电费收取形式为由绿城物业服务集团有限公司安徽分公司统一收取水费、电费。2018年10月，汇美公司将云之谷财创中心第C幢+SY2幢建筑整体移交绿城物业服务集团有限公司安徽分公司统一管理。一审法院认为，汇美公司与刘爱青于2016年9月19日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。关于案涉商品房用途及消防设施布局。《商品房买卖合同》中明确约定案涉商品房为办公用房，“办公”字样重复出现，且均加粗显示，已经尽到提示义务。案涉房产土地性质、规划设计、合同内容均为办公用途，并未出现任何其他易于混淆的字眼。现今资讯发达，商品房用途为办公导致的相应后果，公开透明且易于获取，买受人在签订《商品房买卖合同》、支付房屋价款时，应承担作为买受人理智处分、维护自身权利的审慎义务。结合合肥市同期住宅类房产价格，刘爱青主张其不清楚案涉房屋用途非为住宅，该院不予采信。刘爱青在主张权利时使用公寓一词，但公寓分类复杂，商业、住宅均存在不同的公寓形式，其主张的公寓实际仅是住宅公寓，人为缩小了公寓一词的内涵。据此，刘爱青诉请要求汇美公司赔偿房屋用途不符的差价30%购房款，该院不予支持。案涉商品房为办公用房，汇美公司按办公用房的标准安装消防设施，且已通过验收备案，符合消防规定以及合同约定的交付条件，刘爱青要求汇美公司拆除房屋内的消防设施,对不能拆除或变更部分按照实际占用面积退还房屋差价，该院不予支持。关于汇美公司按照销售样板间展示的恢复交付房屋的落地窗，案涉商品房于2018年3月9日通过竣工验收并备案，并于2018年3月19日取得《建设工程规划许可证（正本）》，现交付的房屋已经过一整套的竣工验收程序，在符合规定的情况下汇美公司取得《建设工程规划许可证（正本）》并向刘爱青履行交付义务。双方签订的《商品房买卖合同》及附件并未明确显示房屋窗户的形式，且汇美公司称直接采用落地窗违反节能减排的相关规定，故刘爱青诉请汇美公司按照销售样板间展示的恢复交付房屋的落地窗，该院不予支持。关于公共卫生间设施的建设，汇美公司认可在规划设计中每层实际存在公共卫生间。其陈述因管理原因及部分房屋所有人对于公共卫生间的设施与使用持有不同意见，故未安装公共卫生间对应的设施。但公共卫生间已经计入公摊面积部分，由业主承担相应费用，汇美公司应按照规划设计完成对应部分的建设，如何使用、管理公共卫生间，非属未完成该配套设施的对抗理由。故刘爱青诉请要求汇美公司完成公共卫生间配套设施建设的诉请内容，该院予以支持。但根据公摊面积的基本原则，刘爱青仅有权主张与其房屋同层的公共卫生间设施的安装。公共卫生间的正常使用需要日常管理及维护，属房屋运营管理方的工作内容，非为出卖人能够左右。故汇美公司仅需建设符合使用条件的公共卫生间设施并移交管理，公共卫生间是否持续保持正常使用状态非属汇美公司移交后的义务内容。关于独立水表、电表安装及过户。汇美公司在施工中已经实际安装了独立的水表、电表，故无需再次进行安装。关于水电过户，云之谷财创中心在建设开发时仅向水电管理部门申请了总的水表、电表，故刘爱青诉请要求单个过户至其名下，在现有条件下实际履行不能。目前办公用房类建筑亦未在规划设计阶段强制要求水电表全部出户，双方签订的《商品房买卖合同》仅陈述分户电表、水表，并未提及是否出户以及是否户外抄表的内容，故刘爱青诉请将水表、电表过户至其个人名下，无事实及合同依据，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、合肥汇美置业投资有限公司于判决生效之日起十日内将云之谷财创中心第C幢+SY2幢20层2012室房屋所在楼层公共卫生间配套设施安装完毕；二、驳回刘爱青的其他诉讼请求。一审案件受理费2940元，减半收取为1470元，由刘爱青负担1332元，合肥汇美置业投资有限公司负担138元。二审期间，刘爱青向本院提交证据为：证据一、2017年2月20日新安房产网的报道，证明在2016年底至2017年初，因为合肥市住宅市场巨幅增长导致市场中存在大量的将办公改公寓房型进行出售现象，这篇报道表明了政府是严厉限制此类现象的态度，同时，部分开发商为了完成写字楼的销售尽快回笼资金进行了相关违法违规行为，这篇报道发表的时间正好与本案购买案涉房屋的时间一致，存在现象也正如这篇报道的内容一致，表明了汇美公司具有将办公改公寓的相应的动机。证据二、合肥58安居客网页中当期经开区公寓在售楼盘的价格一览表，证明即使是在当前的房产市场中，同等区位的前提下精装修的公寓也仅仅在9000元/平方米左右，刘爱青在2016年底2017年初购买的价格相差不多，甚至略低，从价格上进行简单的推导，购买案涉房屋的真实合同的标的应当是精装修的商住公寓。证据三、合肥58安居客网页中当期经开区写字楼、办公商务楼出售价格信息，证明在当前的房产市场中，同等区位的前提下，写字楼的市场价格仅在7000元/平方米左右，远远达不到购买案涉房屋的均价9200元/平方米，自2016年至2020年，写字楼的销售价格并无显著变化，按照市场的发展变化，随着销售价格逐年递增。证据四、安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初6078号判决书，证明该判决与本案一样，涉及到房屋的性质问题，也是由办公改为公寓进行销售，同样也是系列纠纷，对于案涉开发商的违法行为、违约行为，法院已经进行了相应的归责，要求开发商赔偿相应的损失。汇美公司的质证意见为：证据一、与本案无关，本公司就是按办公楼出售。证据二、与本案房屋无可比性，所属位置及配套设施本公司并不清楚，案涉房屋是办公楼，性质不同无可比性。证据三、与案涉房屋位置不同，楼层不同，价格也是不同的，不能作为定案依据，只是广告的宣传，无可比性。证据四、案例不能作为定案依据，案例与本案是不一样的，与本案无关。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，刘爱青、汇美公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，双方应诚信、全面履行各自合同义务。该合同明确约定案涉商品房用途为办公且加粗显示、交付条件为取得规划许可证正本，刘爱青对所缔结合同的内容、买卖标的物的规划、用途等负有合理审查义务，购房价款亦为双方协议一致确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，刘爱青未能举证证明汇美公司就所售商品房的开发规划范围、相关设施、房屋用途另行作出了具体明确的说明及允诺，且作出的说明、允诺与书面约定的合同内容不符，故本案商品房销售广告和宣传资料均为要约邀请，刘爱青以广告宣传案涉房屋为“公寓”，汇美公司制作、展示的样板房系精装修居住功能房屋，汇美公司的房屋出售价格不符合市场价格等为由，主张汇美公司交付的房屋不符合约定，一审判决未予认定并无不当，本院予以确认。因此，刘爱青主张汇美公司因交付房屋用途不符约定应承担赔偿责任以及按照公寓标准变更、拆除设施和水、电过户至刘爱青名下的请求，均缺乏依据，一审法院未予支持并无不当。案涉房屋取得建设工程规划许可证正本，符合双方合同约定的交付条件，该合同对案涉房屋窗户是否为落地窗未作明确约定，一审法院未支持刘爱青要求汇美公司按照销售样板间的展示恢复交付房屋落地窗的请求并无不当，本院予以维持。刘爱青关于一审判决程序违法的意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，刘爱青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由刘爱青承担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇二〇年十月九日书记员  施佳佳附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。