江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3065号上诉人（原审被告）：北京本色时代体育发展有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇金榜园小区会馆写字楼303室。法定代表人：熊卫卫，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：无锡众智商业管理有限公司，住所地江苏省无锡惠山经济开发区智慧路1号清华创新大厦B2216（开发区）。法定代表人：曾舜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王丹彤，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮文婷，北京德恒（无锡）律师事务所律师。上诉人北京本色时代体育发展有限公司（以下简称本色公司）因与被上诉人无锡众智商业管理有限公司（以下简称众智公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初6384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本色公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、关于租金、管理费、物业费的缴纳时间。租金、管理费、物业费的缴纳，理应优先支付其之前的欠款。其在被上诉人众智公司提供的《无锡众智与北京本色房屋租赁合同纠纷缴费统计明细》内显示其2018年已无欠费，但一审法院判决其向众智公司支付2019年1月至7月物业服务费并承担2018年10月至2019年7月物业服务费的逾期付款违约金，显然认定事实有误。二、关于漏水损失。其在原审庭审中，向一审法院提交了第三方公司的装修清单、2019年租赁房屋内的漏水视频、图片、工作群聊天记录等证明，众智公司认为其主张的损失系其自行制作，无相应证据。其认为：房屋漏水导致其租赁房屋内的地板、墙绘等损坏，在其承租期间已多次发生，如众智公司认可损害事实的发生，则众智公司也应当认可其存在损失金额；如众智公司对损失金额不认可，那么在最新一次漏水损失未修复的情况下，可对此申请鉴定。三、关于案外人上海淋汐投资管理有限公司及大连奥马科技有限公司（以下简称淋汐与奥马公司）提供的《证明》，可以证明众智公司存在虚假宣传，导致商户在众智公司的虚假承诺中签订租赁合同；商户承租的房屋存在诸多问题包括众智公司将商户断水断电、房屋漏水无人维修、卫生无人打扫、晚上公共区域几乎无亮灯，南区商城冬天及夏天甚至没有开空调等各种情况。商场整体商户的开业率不足30%，众智公司并未履行管理、维持的基本责任和义务。特别严重的是，梦享城商业广场已经被查实在消防上弄虚作假，南区儿童业态的防火墙在其取得消防验收通知书后两天就拆除，造成了极大的火灾隐患，导致南区商户陆续关店。2017年9月至今有17家商辅因安全问题关门而起诉众智公司。2019年下半年就几乎所有的店铺都关门了，目前是南区全体关门。众智公司的虚假宣传、消防隐患、疏于履行基本义务，造成了周边商户对商城的极度不信任，而且多家店铺因为受到不公平的待遇，经常在商城周围拉维权的横幅，也使得周边其的潜在客户因为担心商城倒闭而拒绝办理会员卡，致使其开业几年出现巨额亏损。而在今年疫情期间，众智公司私自断水断电，私自锁门，不允许其开业经营，造成了客户对其的极度不信任，对公司“本色健身”的品牌造成了极坏的影响，直接导致其的潜在客户、现实客户的大量流失，产生大量退款，造成其严重经济损失。正因为众智公司的一系列违反租赁合同约定的根本性义务的行为，导致商户的大量投诉、纠纷乃至诉讼，商户系正当维权，案外人也正是因为众所周知的事实而自愿选择为其证明。综上，众智公司提供的租赁房屋梦享城存在消防弄虚作假、危房，违章建筑等严重违法情节，导致目前南区商户全部撤店，多家商户维权，该后果是直接影响其商誉受损无法经营的主要原因；众智公司多次无故对其断水、断电，锁门，也直接损害了其的合法权益；众智公司也根本未履行租赁合同中约定的日常运行管理、维护、统一经营管理（包括统一招商、布局、组织开业、装修管理、宣传推广、营销等等）等的基本义务，在众智公司未向其提供约定的服务的基础上，其有权不支付租金、管理费及物业费。被上诉人众智公司书面辩称：一、其按约交付了合格租赁物业区域，上诉人本色公司占有并使用该区域却未按时支付相应的租金、管理费及物业费，构成违约。1.关于本色公司补交的相关费用是否应当优先抵扣欠费，根据其一审提交的收据及发票可以证明本色公司所交的费用均有对应期间，并不应按优先抵扣欠付款来处理。2.其并未放弃向本色公司追究违约责任，故对于逾期交纳的费用，本色公司仍应承担违约金。二、本色公司提交的装修清单、漏水照片、视频、内部工作群聊天记录等证据，系单方制作且未出示原始载体或原件，其一审已经对真实性、关联性提出异议，不能证明本色公司的主张。而且，本色公司主张漏水致损的赔偿，与本案非同一法律关系，无需理涉。三、案外人与其亦存在租赁关系，均存在拖欠租金的情形，与本色公司有利害关系，所作的证明及陈述不应作为认定事实的依据。至于本色公司所述的消防弄虚作假、危房、违章建筑等情形，均未能提供充分的证据予以证明。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。众智公司向一审法院起诉请求：1.判令本色公司支付租金56275.68元、管理费284640元、物业费76928元；2.判令本色公司支付逾期付款违约金37107.88元（以应付未付租金及管理费之和295956.4元为基数，按未付金额的日0.3%计算至实际给付之日止，暂计30日为26636.08元；以应付未付物业费69812元为基数，按未付金额的日0.5%计算至实际支付之日止，暂计30日为10471.8元）；3.判令本色公司承担本案律师费18973元。事实及理由：2015年8月20日，众智公司与本色公司签订租赁合同、物业服务合同及系列补充协议，将梦享城商业广场北区三层327号商铺租赁给本色公司使用，双方就租金、管理费、物业费的金额、支付期限、逾期付款违约金、律师费等达成一致意见。合同签订后，本色公司拖欠租金、管理费及物业费。本色公司一审辩称：于2019年11月7日缴纳了部分租金和物业费，管理费未交，2019年11月底、12月初缴纳的15000元系租金，众智公司单方统计为管理费；结欠2019年2月、3月、5月、6月的租金9379.28元/月×4个月，对租金计算违约金无异议；结欠2019年1月管理费15580元及2月至7月、9月的管理费共计264640元；结欠2019年1月至7月及9月的物业费7116元/月×8个月=56928元；对管理费和物业费的违约金不予认可，双方一直在协商，且众智公司提供的物业服务和管理存在问题，不应计收违约金；已付款项应先支付之前结欠的租金、物业费和管理费，众智公司出具的发票系随机开具的，本色公司陈述的结欠租金、管理费及物业费情况是按众智公司出具的发票陈述的，但本色公司缴纳的款项应优先支付之前的欠款，故对违约金计算的时间、基数及方式均有异议，双方仅约定每逾期一日可以计收违约金，而非是众智公司主张的逾期的每一日均按0.3%或0.5%计算违约金；拖欠的租金、管理费及物业费应先从保证金中扣除。一审法院审理认定事实如下：2017年4月，无锡科城建设开发有限公司（以下简称科城公司）与众智公司签订《房屋租赁合同》，将其所有的包括梦享城商业广场327号商铺在内的“梦享城市商业广场”项目房屋租赁给众智公司，租赁期限为2年，即自2017年1月1日起至2018年12月31日止。2015年8月20日，众智公司与本色公司签订《租赁合同书》一份。双方约定：众智公司将梦享城商业广场三层商铺租赁给本色公司；租赁经营期限为8年，自该商铺正式开业之日起算，即自2016年10月22日起至2024年10月21日止（以实际商铺正式开业之日起计算）；众智公司给予本色公司的装修期为120日，自交付之日起计算，即自2016年6月22日至2016年10月21日，此期间，本色公司无需支付租金，但需承担装修管理费及实耗水、电、燃气、通讯等公用事业费；众智公司将本色公司已缴纳的租赁意向书履约定金150000元自动转为租赁合同履约保证金，租赁起始日起该履约定金自动转为租赁保证金；本色公司对众智公司有任何应付而未付的费用（包括但不限于租金、管理费、违约金等）时，众智公司有权选择从保证金中扣减相关款项；众智公司自装修期届满次日，即2016年10月22日起向本色公司计收租金，2016年10月22日至2017年10月21日的月租金为9379.28元，2017年10月22日至2018年10月21日的月租金为9379.28元，2018年10月22日至2019年10月21日的月租金为60604.6元，2019年10月22日至2020年10月21日的月租金为61326.08元；本色公司同意自计租日起以3个月为一个结算周期向众智公司支付租金，租金采取预付制，本色公司应于每个结算周期首日的15日前按约定租金向众智公司支付该结算周期的租金首期租金应于计租日前支付；本色公司同意自计租日起以3个月为一个结算周期向众智公司支付管理费，管理费标准为每月35580元，管理费采取预付制，本色公司应于每个结算周期首日的15日前支付该结算周期的管理费，首期管理费应于计租日前支付，本租赁期限内，众智公司有权依据实际情况合理调整管理费并书面通知本色公司，本色公司同意在收到通知的次日起，按调整后的标准支付管理费；租赁期限内，商场的建筑主体结构、公共区域和共用设备、设施由众智公司负责维修与保养，并承担相关费用，商铺及其内部设备、设施和装修均由本色公司负责维修和保养，并承担相关费用；本色公司未按时支付租金、保证金、管理费，则每延误一日，本色公司除应支付欠缴的租金、保证金、管理费外，还应按照应付未付金额0.3%的标准向众智公司加付滞纳金；如本色公司未按时支付租金、管理费的全部或一部分，且在众智公司将书面催款通知送达本色公司后七日内，仍不支付，或本色公司有其他违约行为，众智公司因向本色公司追讨欠款或追究本色公司其他违约责任而支出的任何费用可向本色公司追索，该等费用包括但不限于众智公司为向本色公司追讨欠款或追究本色公司其他违约责任所需支付的合理的法律费用（包括但不限于律师费和诉讼费），而不论诉讼程序是否开始。2015年11月20日，本色公司向众智公司缴纳了上述合同约定的履约保证金150000元。2015年8月20日，众智公司与本色公司签订《物业服务合同》一份。双方约定：鉴于众智公司与本色公司于2015年8月20日签订了《租赁合同书》，本色公司承租使用位于梦享城商业广场的商铺，物业类型为商业物业，双方就众智公司为本色公司提供物业管理服务达成本协议；众智公司为本色公司提供如下物业管理服务，1.本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务，2.本物业共用区域的保洁、安防、秩序维持、公估绿地养护等服务，3.本物业装饰装修管理服务，4.本物业区域内其他双方协商的有偿服务；本色公司按照租赁面积支付综合物业服务费，标准为3元/月/平方米，众智公司有权依据当地居民消费价格指数以及本物业运营管理的成本变化调整综合物业服务费的收费标准，并提前通知本色公司，本色公司应按照新调整的收费标准支付费用；本色公司应于物业交付之日起，预付第一个租赁年度三个完整月的物业服务费共计21348元；本色公司同意自计租日起以3个月为一个结算周期向众智公司支付综合物业服务费，综合物业服务费采取预付制，本色公司应于每个结算周期首日的15日前支付该结算周期的综合物业服务费；为确保本色公司按照本协议约定履行，本色公司应于物业交付之日起5日内一次性缴纳相当于三个月的综合物业服务费作为履约保证金，本色公司无权要求以履约保证金冲抵任何未付款项，但如本色公司未能按照本协议约定履行的，众智公司有权从履约保证金中直接扣除本色公司应付而未付的欠费、违约金及滞纳金，履约保证金不予以冲抵的，众智公司有权向本色公司追索；众智公司应对本物业共用部位、共用设施设备、公共绿化、公共环境卫生等项目维护、修缮；如本色公司逾期支付或逾期补足综合物业服务费、履约保证金的，本色公司除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的0.5%向众智公司支付违约金，逾期达7日以上且经众智公司书面催缴，本色公司仍未支付达7日以上的，众智公司有权不再通知本色公司，直接停止提供任何物业服务和能源供应。后，众智公司与本色公司签订《补充协议》一份。协议书约定：租赁经营期限更改为8年，自该商铺正式开业之日起计算，即自2016年11月19日起至2024年11月18日止（以实际商铺正式开业之日起计算），原协议中所有涉及租赁时间的条款，都以此次更改时间条款为准；租金付费方式、递增等更改为，第一年2016年11月19日至2017年11月18日的月租金为9379.28元，第二年2017年11月19日至2018年11月18日的月租金为9279.28元，第三年2018年11月19日至2019年11月18日的月租金为12968.7元，第四年2019年11月19日至2020年11月18日的月租金为12968.7元；首年物业管理费减免半年，本色公司免费提供20张全年健身卡（套卡）。2018年3月9日，众智公司与本色公司签订《补充协议》一份。该协议载明：双方同意，租赁起算时间为2017年4月1日，租金与管理费起征日自2017年8月1日起计，应于双方各种原因，此前租金予以免除，2018年2月份的租金与管理费予以减免；物业服务费起征日自2017年5月1日起计，应于双方各种原因，此前物业管理费予以免除；以上欠缴费用（租金、管理费及物业服务费）均分到2018年3月、4月与5月，并于每月20日与当月费用一起补缴完成；截止2018年2月28日，本色公司共欠缴租金56275.68元、管理费213480元；依据首年物业服务费减免半年的合同约定，截止2018年4月30日（依照首年全年计算），本色公司需缴纳物业服务费共计42696元；结合当月应缴租金、管理费及物业服务费，具体支付金额为，2018年3月20日欠缴租金18758.56元、欠缴管理费71160元、欠缴物业费14232元、当月租金9379.28元、当月管理费35580元，当月物业费0元，共计缴费149109.84元，2018年4月20日欠缴租金18758.56元、欠缴管理费71160元、欠缴物业费14232元、当月租金9379.28元、当月管理费35580元，当月物业费0元，共计缴费149109.84元，2018年5月20日欠缴租金18758.56元、欠缴管理费71160元、欠缴物业费14232元、当月租金9379.28元、当月管理费35580元，当月物业费7116元，共计缴费156225.84元；自2018年6月1日起，缴费方式由原定三个月为周期变更为按月度支付，本色公司应于每个结算周期的上一个月15日前支付租金、管理费及物业服务费，2018年6月及2018年7月应缴租金、管理费及物业服务费于2018年6月15日前合并缴纳；本协议一经签订，本色公司应严格按照约定付款，如出现逾期不支付或不足额支付租金、管理费，此协议即时失效，众智公司仍将按照《租赁合同书》及《物业服务合同》条款追究本色公司违约责任；合同期内，因本色公司原因单方违约，本色公司需赔偿《租赁合同书》所交纳保证金的双倍违约金，并承担因此给众智公司造成的一切损失；本协议签订后，双方此前所有争议就此终结，双方不得就此前争议再向对方提出任何要求，也不再通过任何途径追加对方任何责任。2019年6月25日，众智公司向本色公司邮寄《催告函》一份。该函载明：自2018年11月1日至2019年6月30日，本色公司应缴管理费为232132元，欠缴232132元，自2019年1月1日至2019年6月30日，本色公司应缴租金为46896.4元，欠缴46896.4元，自2018年10月1日至2019年6月30日，应缴物业费为64044元，欠缴64044元，合计343072.4元；基于以上情况，根据双方签订的《租赁合同书》，本色公司已构成根本性违约，请本色公司于2019年6月30日前缴纳上述款项；如本色公司未能于上述日期内及时足额支付欠付费用，众智公司将暂时停止提供物业服务直至本色公司缴清所欠款项，暂停物业服务期间产生的一切后果由本色公司自行承担，且众智公司保留单方解除合同的权利。2019年7月8日，众智公司委托北京德恒（无锡）律师事务所（以下简称德恒律所）向本色公司邮寄《律师函》，向该公司催缴租金37517.12元（2019年2月1日-2019年3月31日，2019年5月1日-2019年6月30日）、管理费213480元（2019年1月1日-2019年6月30日）、物业费62696元（2018年10月1日-2019年6月30日），合计313693.12元。另查明：本色公司于2018年3月20日缴纳了当月租金28137.84元，于2018年4月27日缴纳了当月租金28137.84元，于2018年5月22日缴纳了当月租金28137.84元，于2018年6月26日缴纳了当月租金18758.56元，于2018年8月30日缴纳了当月的租金9379.28元，于2018年10月26日缴纳了2018年9月的租金9379.28元及2018年10月的租金9379.28元，合计18758.56元，于2018年12月29日缴纳了2018年11月的租金9379.28元，于2019年4月4日缴纳了2018年12月的租金9379.28元，于2019年7月2日缴纳了2019年1月的租金9379.28元，于2019年5月8日缴纳了2019年4月的租金9379.28元，于2019年7月31日缴纳了2019年7月的租金9379.28元，于2019年9月16日缴纳了2019年8月的租金9379.28元，于2019年10月23日缴纳了2019年9月的租金12968.7元，于2019年10月31日缴纳了2019年10月的租金12968.7元。本色公司于2018年3月20日缴纳了当月的管理费106740元，于2018年4月27日缴纳了当月的管理费106740元，于2018年5月22日缴纳了当月的管理费106740元，于2018年6月26日缴纳了当月的管理费71160元，于2018年8月30日缴纳了当月的管理费35580元，于2019年1月21日缴纳了2018年9月的管理费35580元和2018年10月的管理费35580元，合计71160元，于2019年4月1日缴纳了2018年11月的管理费12508元，于2019年4月30日缴纳了2018年11月的管理费20000元，于2019年5月31日缴纳了2018年12月的管理费20000元，于2019年6月28日缴纳了2018年11月的管理费3072元和2018年12月的管理费6928元，于2019年6月29日缴纳了2018年12月的管理费8652元，于2019年9月16日缴纳了2019年8月的管理费35580元，于2019年9月30日缴纳了2019年9月的管理费20000元，于2019年11月1日缴纳了2019年10月的管理费4000元，于2019年11月2日缴纳了2019年10月的管理费4000元，于2019年11月4日缴纳了2019年10月的管理费4000元，于2019年11月7日缴纳了2019年10月的管理费23580元，于2019年12月2日支付了2019年1月的管理费15000元。本色公司于2018年3月20日缴纳了当月物业费14232元，于2018年4月27日缴纳了当月物业费14232元，于2018年5月22日缴纳了当月物业费21348元，于2018年6月26日缴纳了当月物业费14232元，于2018年8月30日缴纳了当月物业费7116元，于2018年10月30日缴纳了2018年9月的物业费7116元，于2019年6月29日缴纳了2018年11月的物业费1348元，于2019年7月31日缴纳了2018年10月的物业费7116元、2018年11月的物业费5768元和2018年12月的物业费7116元，合计20000元，于2019年9月16日缴纳了2019年8月的物业费7116元，于2019年11月7日缴纳了2019年10月的物业费7116元。众智公司就上述租金、管理费及物业服务费出具了相应的收据、增值税发票和收款单。其中绝大部分载明了款项对应的缴费项目。再查明：2019年1月20日，科城公司出具《情况说明》一份。内容为：本案件中涉及的众智公司与租赁商户间签订的租赁协议超出其与众智公司约定的租赁期限；科城公司特确认，众智公司在转租行为中涉及的一切权利来源于科城公司，科城公司对众智公司与案涉租赁商户间签订的租赁协议中涉及的一切内容予以认可。2019年7月26日，众智公司与德恒律所签订《聘请律师合同》，委托德恒律所参与其与本色公司租赁合同纠纷一案，根据《江苏省律师服务收费标准》的规定，鉴于众智公司与德恒律所建立了常年法律顾问合同关系，德恒律所以顾问单位优惠价六折计算代理费为18973元。2019年7月30日，德恒律所向众智公司开具上述金额的律师代理费发票。为证明其主张，本色公司提供如下证据：1、本色健身（7店）全员群2019年8月10日、8月27日、9月5日的微信聊天记录截图4份、照片16张及视频6个及2018年3月10日、3月17日无锡坤豪装饰工程有限公司出具的70平方米实木地板费12600元、50平方米PVC塑料地板7500元的收款收据两张。证明商铺漏水导致本色公司经营的健身房的更衣室、进闸口处、力量器械区、前台受损。损失为：已维修损失为，50平方米私教房地胶7500元、40平方米瑜伽房木地板损失7200元、30平方米休息区木地板损失5400元、瑜伽房移动音响受损1200元、人工费500元/天×3天=1500元；待维修及二次返修的损失为，墙壁壁画损坏2000元、器械龙门架锈坏20000元（含运输费）、吊灯上锈200元、前台电话受损1000元、前台音响受损5000元、私教房地胶二次泡坏7500元、瑜伽房、休息区木地板二次泡坏12600元；合计71100元。对此，众智公司认为：微信聊天截图的真实性不予认可；照片及视频拍摄时间不明，关联性不予认可；本色公司主张的漏水情况即2018年3月9日《补充协议》中提到的“应于双方各种原因”；双方曾就漏水问题进行过协商，并形成上述协议，即众智公司减免租金、物业服务费和管理费，本色公司自行修复漏水问题；此后，本色公司并未就漏水问题再与众智公司沟通，众智公司起诉后，本色公司以此拒缴费，众智公司已明确告知本色公司，由其自行修复；对本色公司反映的漏水情况，众智公司已及时维修，履行了物业服务及管理义务；本色公司主张的损失系其自行制作，无相应证据。2、淋汐与奥马公司盖章的《证明》两份。内容为：本色公司所述事实属实，众智公司存在虚假宣传、消防弄虚作假、私拆防火墙、欺诈商户、违法经营、管理部及物业服务未履行相应责任和义务之行为。用以证明：众智公司存在虚假宣传、虚假承诺的情况，梦享城商业房屋存在诸多问题，商场整体开业不足30%；众智公司未履行物业服务及管理责任和义务，商户断水、断电、房屋漏水无人维修，卫生无人打扫，晚上公共区域几乎无亮灯，南区商城冬天及夏天甚至没有开空调；梦享城商业广场被查实消防弄虚作假，南区儿童业态的防火墙在其取得消防验收通知书后两天就拆除，造成了极大的火灾隐患，导致南区商户陆续关店，2017年9月至今有17家商铺因安全问题关门而起诉众智公司；2019年下半年几乎所有商铺都关门，目前南区全体关门，造成周边商户对商城极度不信任，且多家商铺因受到不公平待遇，经常在商城周围拉横幅，使得周边客户因担心商城倒闭而拒绝办理会员卡，致使本色公司开业几年，出现巨额亏损；疫情期间，众智公司私自断水断电，私自锁门，不允许本色公司开业经营，造成客户对本色公司极度不信任，并对“本色健身”品牌造成了极坏的影响。对此，众智公司认为：对上述《证明》的真实性、合法性及关联性均不予认可；上述两家公司与众智公司有利害关系；因上述两公司长期拖欠租金、管理费及物业服务费，众智公司无奈之下诉至法院，众智公司的诉讼请求全部得以支持，不排除上述两公司因对众智公司怀恨在心，作出不利于众智公司的陈述，请求法院不予采信。一审中，众智公司明确：在本案中主张的为，2019年2月、3月、5月、6月、7月、8月的租金，即9379.28元/月×6个月=56275.68元；2019年1月至8月的管理费，即35580元/月×8个月=284640元；2018年10月、11月物业服务费5768元、12月、2019年1月至8月的物业费，即7116元/月×11个月-1348元=76928元；租金及管理费暂算30日的违约金为（9379.28元/月×5个月+35580元/月×7个月）×0.3%×30日=26636.08元、物业费违约金暂算30日的违约金为（7116元/月×10个月-1348元）×0.5%×30日=10471.8元，要求计算至实际给付之日止；本案中虽主张了2019年8月的租金、管理费和物业服务费，但暂未主张该月租赁、管理费和物业服务费的逾期付款违约金；未主张2019年4月租金的逾期付款违约金，未主张2018年11月1348元物业服务费的逾期付款违约金。以上事实，由房屋初始登记证、房屋租赁合同、情况说明、租赁合同书、补充协议、物业服务合同、催告函、律师函、邮寄凭证及送达记录、聘请律师合同、增值税发票、收款单、收款收据、照片、证明、视频及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为：众智公司与本色公司签订的《租赁合同书》《补充协议》《补充协议》《物业服务合同》均系双方当事人真实意思表示，合法有效。本色公司辩称众智公司出具的收据、收款单、增值税发票载明的缴费项目系其单方决定的，本色公司缴纳的款项应先支付之前的欠款，但本色公司未提供证据证明其支付款项时注明了款项用途，也未提供证据证明本色公司在众智公司出具注有缴费项目的收款凭证时提出异议，故法院对本色公司的此项抗辩意见及本色公司提出的2019年12月2日支付的15000元系租金非管理费的抗辩意见不予采纳。本色公司尚结欠2019年2月、3月、5月、6月的租金合计9379.28元/月×4个月=37517.12元，尚结欠2019年1月的管理费20580元及2月至7月的管理费合计20580元+35580元/月×6个月=234060元，尚结欠2019年1月至7月的物业费合计7116元/月×7个月=49812元。《租赁合同书》中约定，本色公司未按时支付租金、管理费，则每延误一日，本色公司除应支付欠缴的租金、管理费外，还应按照应付未付金额0.3%的标准向众智公司加付滞纳金，《物业服务合同》中约定，如本色公司逾期支付物业服务费的，本色公司除应如数支付，每逾期一日，按应付未付金额的0.5%向众智公司支付违约金，但上述约定标准偏高，而因本色公司欠付租金等导致众智公司损失的确客观存在，法院按照受法律保护的借贷年息24%的标准作为其利息收益损失支持其违约金。则本色公司应付的逾期付款违约金为：2019年2月、3月、5月、6月、7月租金的逾期付款违约金1750.8元及以37517.12为基数，自2019年5月16日起至实际给付之日止，按年利率24%计算的逾期付款违约金之和；2019年1月至7月的管理费的逾期付款违约金18976元及以213480元为基数，自2019年6月16日起至实际给付之日止，按年利率24%计算的逾期付款违约金及以20580元为基数，自2019年12月2日起至实际给付之日止，按年利率24%计算的逾期付款违约金之和；2018年10月至2019年7月的物业服务费的逾期付款违约金6815.4元及以49812元为基数，自2019年6月16日起至实际给付之日止，按年利率24%计算的逾期付款违约金之和。关于代理费18973元，因《租赁合同书》中约定，如本色公司未按时支付租金、管理费，且在众智公司将书面催款通知送达本色公司后七日内，仍不支付，众智公司因向本色公司追讨欠款而支出的律师费可以向本色公司追索，且上述代理费的金额也符合律师费收费标准，而众智公司也实际支付了上述代理费，故法院予以支持。《租赁合同书》约定，本色公司对众智公司有任何应付而未付的费用包括但不限于租金、管理费、违约金时，众智公司有权选择从保证金中扣减相关款项，非必须扣减，故法院对本色公司提出的众智公司应从保证金中扣减租金、管理费的抗辩意见不予采纳。本色公司主张众智公司在管理及物业服务方面存在问题，并提供了第三人出具的《证明》、照片及漏水视频，但第三人与众智公司存在利害关系，照片及漏水视频未能明确具体拍摄时间，也不足以证明其通知众智公司进行维修时众智公司未予维修，至于其因漏水造成的损失，可依漏水原因向侵权方主张。故法院对本色公司的上述抗辩意见亦不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、本色公司于判决生效后10日内向众智公司支付2019年2月、3月、5月、6月的租金合计37517.12元，并承担2019年2月、3月、5月、6月、7月租金的逾期付款违约金1750.8元及以37517.12为基数，自2019年5月16日起至实际给付之日止，按年利率24%计算的逾期付款违约金；二、本色公司于判决生效后10日内向众智公司支付2019年1月至7月的管理费合计234060元，并承担2019年1月至7月管理费的逾期付款违约金18976元及以213480元为基数，自2019年6月16日起至实际给付之日止，按年利率24%计算的逾期付款违约金及以20580元为基数，自2019年12月2日起至实际给付之日止，按年利率24%计算的逾期付款违约金；三、本色公司于判决生效后10日内向众智公司支付2019年1月至7月物业服务费合计49812元，并承担2018年10月至2019年7月物业服务费的逾期付款违约金6815.4元及以49812元为基数，自2019年6月16日起至实际给付之日止，按年利率24%计算的逾期付款违约金；四、本色公司于判决生效后10日内向众智公司支付律师代理费18973元；五、驳回众智公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8049元，由众智公司负担1801元，由本色公司负担6248元。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人本色公司所支付的租金、物业费和管理费中，经被上诉人众智公司开票的部分，均载明对应的用途及日期，本色公司亦接受该票据，说明双方对票据载明的费用已达成一致意见，现本色公司在诉讼中提出异议但并无证据推翻上述票据的证明力，故对本色公司的异议不予采信。关于本色公司于2019年12月2日交纳的15000元的性质，众智公司出具的收款单明确费用名称为管理费，本色公司主张应为租金，但当时双方已进入诉讼，本色公司如指定该笔费用的性质，其应在交费时予以明确或在众智公司开票后即时提出，否则应以票据载明的用途作为双方的合意。关于本色公司提出的漏水问题，其提供的损失明细系单方制作，未经众智公司的确认，鉴于一审已明确其可以另行主张该损失，其权利有救济的途径，故本案不再处理。关于案外人淋汐与奥马公司的《证明》，因该两家公司与众智公司亦存在租赁合同纠纷，与本色公司系利害关系人，故该证据的证明力较弱，不能单独作为认定案件事实的依据。就本色公司所主张的众智公司存在虚假宣传、虚假承诺等问题，因其未能举证众智公司作出相应承诺、违反承诺的事实，本院对该主张不予采信。本色公司所主张的消防问题，除了其陈述外，未能提供其他充分的证据证明其在租赁期限内因消防问题导致无法使用店铺，故本院对该主张亦不予采信。综上，本色公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8049元，由上诉人本色公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十月十二日书记员  范 洁