湖北省枝江市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0583民初1024号原告：李忠英，女，1962年8月23日出生，汉族，住枝江市。委托诉讼代理人：杨斌，湖北骁阳律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：郑献忠，男，1970年9月29日出生，汉族，枝江市。特别授权代理。被告：湖北枝江农村商业银行股份有限公司，住所地枝江市马家店街办友谊大道59号。统一社会信用代码：91420500055410074F。法定代表人：杨国祥，董事长。委托诉讼代理人：唐建平，湖北演绎律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：王洪平，该公司员工。特别授权代理。原告李忠英与被告湖北枝江农村商业银行股份有限公司（以下简称枝江农商行）抵押权纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李忠英及其委托诉讼代理人杨斌、被告枝江农商行的委托诉讼代理人唐建平、王洪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李忠英向本院提出诉讼请求：1.要求被告枝江农商行注销或者解除位于马家店街办五柳树市场31号房屋（证号：枝江市房权证马家店字第××号）的抵押登记；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1999年6月8日，原告李忠英与龚雪莲签订《房屋转让合同》，龚雪莲将自己享有所有权的位于马家店街办五柳树市场31号的一幢商住楼（证号：枝江市房权证马家店字第××号）出售给原告李忠英，价款11.85万元，原告李忠英当即付清房款，龚雪莲将房屋所有权证、土地使用权证交付给原告李忠英居住至今，但所购房屋未办理产权过户登记手续。2003年4月28日，原告前夫胡志军私自将原告李忠英存放在家中的房屋所有权证和土地使用权证交给龚雪莲，龚雪莲拿证后与被告枝江农商行顾家家信用社签订《房地产抵押合同》，将该房抵押给枝江农商行用于贷款，并于同年4月30日到枝江市房管局办理抵押登记，同年5月12日，枝江市房管局为枝江农商行办理抵押登记，并为抵押权人即被告枝江农商行办理了房屋他项权证（证号：枝江市马家店他字第0102313号）。2003年9月15日，被告枝江农商行顾家家信用社根据抵押合同为龚雪莲贷款5万元，期限为2003年9月15日至2004年3月30日，借款到期后龚雪莲未还款。2007年3月，原告李忠英要求龚雪莲协助办理房屋产权过户登记手续时，发现所购房屋已被龚雪莲用于抵押贷款，同年4月起诉，要求龚雪莲协助李忠英办理房屋产权转移登记，2019年6月28日枝江市人民法院（2007）枝民初字第315号民事判决书判决，龚雪莲于判决生效后的15日内协助李忠英办理涉案房屋的产权转移登记。目前该案已进入执行程序，但因该房屋存在抵押权无法办理过户手续，且即使可办理但是依然存在抵押权，严重影响原告对该房屋的合法权益。2007年7月，被告枝江农商行向枝江市人民法院起诉，要求龚雪莲偿还借款本息，枝江市人民法院以（2007）枝民初字第328号民事判决判决龚雪莲履行还款义务，同年12月枝江农商行向法院申请强制执行，但在诉讼和执行中，枝江农商行均未主张涉案房屋的抵押权。法院在执行中查明龚雪莲暂无执行能力，于2009年4月24日裁定终结本次执行程序。原告认为一、《物权法》第202条规定，“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护”。被告枝江农商行在其主债权（给第三人龚雪莲贷款5万元）的诉讼时效期间内，于2007年7月对龚雪莲提起了诉讼，但并未主张行使涉案房屋的抵押权，随后在申请执行中也未主张行使该房屋的抵押权，这种状态持续至今已长达13年之久。被告主债权的诉讼时效因起诉和生效判决而结束，抵押权未行使的，在房屋抵押权不再受法律保护的情况下，被告应当及时办理手续注销或者解除涉案房屋的抵押权，恢复房屋的自由状态，以保护房屋所有权人的利益。二、正因被告未能及时涤除涉案房屋的抵押权，严重妨害了原告作为房屋实际所有权人对该房屋行使所有权，被告未能收回贷款是因其怠于行使抵押权，原告更不负有偿还龚雪莲贷款的义务，作为该房屋的实际所有权人和利害关系人，原告李忠英有权通过诉讼注销或者解除涉案房屋的抵押权，保护自身合法权益。被告枝江农商行辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。针对原告的事实和理由，原告和龚雪莲之间的房屋买卖合同，枝江农商行不清楚。2003年龚雪莲将自己名下的房屋在被告贷款，并办理了抵押登记，该款至今未偿还。被告认为龚雪莲和被告签订的抵押合同有效，现在原告要求解除抵押权，应是债务人龚雪莲有权利主张解除。原告不是合同的相对人，不能主张权利。本院经审理认定事实如下：1999年6月8日，原告李忠英与龚雪莲签订房屋转让合同，龚雪莲将其所有的位于枝江市马××店街办××柳树市场××商住楼××幢（产权证号：枝江市房权证马家店字第××号）出售给李忠英，价款11.85万元。李忠英付清房款后，龚雪莲将房屋及所有权证、土地使用权证交与李忠英居住至今，但未办理房屋产权变更登记。2003年4月28日，李忠英前夫胡志军将李忠英存放在家中的房屋所有权证和土地使用证交给龚雪莲，龚雪莲持上述权证与被告枝江农商行原顾家店信用社签订房地产抵押合同，将该房屋抵押给被告用于其贷款。2003年5月12日，枝江市房管局为抵押权人枝江农商行办理了房屋他项权证（证号：枝江市房马家店他字第××号）。2003年9月15日，原顾家店信用社为龚雪莲贷款50000元，期限为2003年9月15日至2004年3月30日。借期届满后龚雪莲未还款。该房屋的抵押未解除。2007年3月，李忠英要求龚雪莲协助办理房屋产权变更登记时，发现该房屋已被龚雪莲用于抵押担保。为此李忠英起诉龚雪莲，要求确认龚雪莲与枝江农商行之间签订的房地产抵押合同无效，双方设定的抵押担保关系无效。本院判决后，枝江农商行上诉，二审法院认为龚雪莲与枝江农商行签订的抵押担保借款合同、房地产抵押合同、房屋他项权证等意思表示真实，合法有效。李忠英主张龚雪莲与枝江农商行签订的房地产抵押合同无效的理由不成立。同时告知李忠英可以选择涤除抵押权以继续履行买卖合同。遂判决撤销本院判决，驳回李忠英的诉讼请求。1996年6月19日，李忠英与胡志军在本院主持下达成离婚协议，并作出了（1996）枝民初字第548号民事调解书。李忠英与胡志军离婚。2003年9月15日，被告枝江农商行顾家家信用社根据抵押合同为龚雪莲贷款5万元，期限为2003年9月15日至2004年3月30日，借款到期后龚雪莲未还款。枝江农商行起诉，要求龚雪莲返还借款本息。2007年10月30日，本院判决龚雪莲向枝江农商行返还借款本金50000元并从2003年9月16日起至实际偿还之日止按月利率千分之六点三支付利息。枝江农商行没有对抵押房屋主张优先受偿的权利。2007年李忠英向本院起诉要求龚雪莲协助办理枝江市马××店街办××柳树市场××号房屋的产权变更登记。本院于2019年6月28日作出（2007）枝民初字第315号民事判决，判决龚雪莲协助李忠英办理枝江市马××店街办××柳树市场××号房屋〖所有权证号：枝江市房权证马家店字第××号、土地使用权证号：枝江国用（97）字第111919号〗的不动产权转移登记。判决生效后李忠英申请执行，因该房屋被抵押无法办理产权变更登记。上述事实，有本院（2007）枝民初字第315号民事判决书、（2007）枝民初字第328号民事判决书、（2007）枝民初字第462号民事判决书、宜昌市中级人民法院（2014）鄂宜昌中民二终字第00241号民事判决书及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，李忠英与龚雪莲于1999年6月8日签订房屋买卖合同，李忠英购买了龚雪莲所有的位于枝江市马××店街办××柳树市场××号房屋后，李忠英实际占有使用该房屋至今。因龚雪莲将该房屋抵押于被告用作贷款担保，导致该房屋产权变更登记发生履行障碍。因龚雪莲怠于履行相关权利且不知去向，李忠英作为该房屋的权利人可以自己的名义行使相关权利，故李忠英是本案适格的原告。被告枝江农商行在与龚雪莲就该房屋办理抵押登记后应当在主债务诉讼时效期间行使抵押权。被告枝江农商行与龚雪莲之间抵押借款合同纠纷发生在2003年9月15日至2004年3月30日。2007年枝江农商行提起诉讼，法院判决龚雪莲向枝江农商行履行还款义务，但是枝江农商行没有主张抵押权。作为抵押权人枝江农商行长期怠于行使其权利，损害了相关权利人的利益，即抵押权人未在主债权诉讼时效内行使抵押权，因此该抵押权，本院不予保护。依照《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定,判决如下:被告湖北枝江农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李忠英办理涂销位于枝江市马家店街办五柳树市场31号房屋不动产抵押登记手续。案件受理费80元减半收取40元,由被告湖北枝江农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李明义二〇二〇年十月九日书记员  张婷婷