河北省平山县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0131执异40号 案外人：杨建峰，男，1965年2月5日生，汉族，住山西省阳泉市。 案外人：刘英，女，1971年10月16日生，汉族，住址同上。 二案外人委托代理人：田亚芹、张翠荣。 申请执行人：胡国龙，男，1974年6月18日生，汉族，住河北省石家庄市平山县。 被执行人：安利波，男，1986年1月9日生，汉族，住山西省盂县。 被执行人：董计萍，女，1965年10月3日生，汉族，住址同上。 被执行人：李星，女，1988年3月20日生，汉族，住址同上。 在本院执行胡国龙与安利波、董计萍、李星民间借贷纠纷一案中，案外人杨建峰、刘英对法院执行位于山西省阳泉市房产提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人杨建峰、刘英称，2019年11月，通过银行工作人员介绍，案外人与董计萍谈妥以180万元的价格购买其位于山西省阳泉市房屋，并于2019年11月10日入住。因为安利波、董计萍、李星未还在盂县汇民村镇银行有限责任公司的贷款，在董计萍的安排下，案外人分别在2019年11月7日、2020年3月5日、2020年5月14日将购房款180万元通过转账汇款的方式付至指定账户。同时，案外人与董计萍及该房产的开发商阳泉金联置业建设有限责任公司开始办理相关房产手续。2020年2月27日董计萍向阳泉金联置业建设有限责任公司申请退房，公司同意后收回了董计萍的《商品房买卖合同》和收据等相关手续，与案外人重新签订了《商品房买卖合同》，还给案外人重新开具了有关收据。至此，上述房屋已经属于案外人所有。法院在2020年4月24日查封该房屋，2020年9月17日裁定拍卖该房屋，裁定查封和拍卖的房屋是案外人的。请求依法停止对上述房屋解除查封，停止执行。 案外人提交的证据： （1）、盂县汇民村镇银行有限责任公司出具的“情况说明”（复印件），内容主要为安利波、李星等在银行有借款，担保人均为董计萍，董计萍出售半山公馆5号楼2单元2802号房屋给杨建峰，杨建峰将款30万元打入董计萍子安利剑账户、120万元通过盂县奇岩石业有限公司打入安利剑、安利波、李星等账户，用于归还银行借款及贷款利息。2020年5月将30万元交于安利波，安利波已出收据； （2）、2019年11月29日盂县法律援助中心的《律师见证书》，主要内容为董计萍的丈夫安计珍在山西省第二监狱服刑，见证安计珍委托董计萍处理半山公馆5号楼2单元2802号房屋的委托的真实。见证书没有盂县法律援助中心的印章，只有一名律师周万荣的签字。 （3）、董计萍、安计珍2020年2月27日的“退房申请”。主要内容为向阳泉金联置业建设有限责任公司申请退所购的半山公馆5号楼2单元2802号房屋。 （4）、汇款手续数份。其中收款人为崔海宏两份30万元；2020年7月31日安利波现金收据30万元。 （5）、《商品房买卖合同（预售）》（复印件）。合同载明出卖人阳泉金联置业建设有限责任公司，买受人杨建峰、刘英，购买房产为半山公馆5幢2单元28层2802号，总价款1497357.96元，价款一次性付款，买受人应当在2012年12月30日前支付全部价款。合同没有载明签订时间。 （6）、2020年9月25日阳泉金联置业建设有限责任公司盖章的不动产证复印件，载明阳泉市滨河世纪城半山公馆5号楼2单元2802号房产权利人为阳泉金联置业建设有限责任公司，单独所有，证号为（2018）阳泉市不动产权第0016911号。 （7）、阳泉金联置业建设有限责任公司给刘英、杨建峰出具的收据复印件三张：房款1497357.96元、配套费23490.6元、维修基金29947.16元，共计1550795.72元。 申请执行人胡国龙称，法院查封董计萍名下房产合理合法。2020年9月24日，申请执行人向法院申请到阳泉市住房和城乡建设管理局调查，该房仍登记在董计萍、安计珍名下；董计萍、安计珍出卖房产不合法，有关律师见证书只有一名律师签字且无单位公章，见证不成立，董计萍无法取得房产处置权；盂县村镇银行作为第三人无法证明其所属款项是案外人的购房款还是安利剑与案外人之间的借款。案外人所提供的汇款等票据只能说明其与安利波、安利剑等存在资金往来，并不能证明款项用于购买涉案房产。请求法院驳回案外人的异议请求。 被执行人安利波、董计萍、李星未提交书面意见。 本院查明，胡国龙诉安利波、董计萍、李星民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月3日立案，2020年6月15日作出（2020）冀0131民初746号民事调解书：安利波、李星与2020年6月30日前偿还胡国龙借款本金115万元及利息，董计萍承担连带责任。在诉讼过程中，本院于2020年4月3日作出（2020）冀0131民初746号民事裁定：冻结安利波、董计萍、李星银行存款1322000元，或查封、扣押同等价值的财产。2020年4月24日本院向山西省阳泉市住房和城乡建设管理局发出协助执行通知书，阳泉市住房和城乡建设管理局在签收协助执行通知书时注明，该房由董计萍、安计珍共有。 本院在执行（2020）冀0131民初746号民事调解书过程中，于2020年9月17日作出（2020）冀0131执795号执行裁定：拍卖被执行人董计萍名下位于山西省阳泉市城区。执行人员在2020年9月24日到阳泉市住房和城乡建设管理局调查该房产时，登记的商品房买受人仍是董计萍、安计珍。 本院认为，本案的主要问题是查封的房产权利人是不是杨建峰、刘英，杨建峰、刘英的异议能不能阻却法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人，该权利的合法性与真实性；第二十五条规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人，未登记的，按照规划、施工许可等判断权利人；第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；2.在法院查封前已合法占有该不动产；3.已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。 案涉房产现登记在阳泉金联置业建设有限责任公司名下，证号为（2018）阳泉市不动产权第0016911号。有关阳泉金联置业建设有限责任公司出卖该房向阳泉市住房和城乡建设管理局登记的《商品房买卖合同》买受人是安计珍、董计萍，价款为1497357.96元，购买时间为2012年12月13日。应当判断案外人不是该房产的权利人。案外人称与董计萍谈妥以180万元价款购买其半山公馆5-2-2802号房屋，应当直接与董计萍签订180万元的转让协议，然后办理有关合同转让登记等手续。案外人与开发商又签订合同，价款仍为1497357.96元，且合同没有签订时间。合同没有签订时间，不能证明合同是在法院查封之前签订。涉案房产登记在阳泉金联置业建设有限责任公司名下，阳泉金联置业建设有限责任公司在已经出卖给董计萍、安计珍并已经备案登记的情况下，又直接与案外人签订预售合同，且合同规避了安计珍、董计萍出卖价款为180万元，故阳泉金联置业建设有限责任公司与案外人签订的《商品房买卖合同（预售）》不合法。综上所述，案外人的异议不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人杨建峰、刘英的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张永生 审判员  范风军 陪审员  李 航 二〇二〇年十月二十一日 书记员  张芬桃