山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终5125号 上诉人（原审原告）：苗盼盼，女，1984年12月25日生，汉族，住潍坊高新区。 委托诉讼代理人：张丽君，山东君睛律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王孝帅，男，1984年9月16日生，汉族，住临朐县。 委托诉讼代理人：李光明，山东大韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐容，山东大韵律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：衣兰振，男，1992年2月19日生，汉族，住潍坊高新区新城街道清新社区东风东街以北文远路以东志远花园小区门头房A-024号。 被上诉人（原审被告）：潍坊市优信房产营销策划有限责任公司。住所地：潍坊高新区新城街道清新社区东风东街以北文远路以东志远花园小区门头房A-024号。 负责人：衣兰振，经理。 上诉人苗盼盼、王孝帅因与被上诉人衣兰振、潍坊市优信房产营销策划有限责任公司（以下简称优信房产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0791民初1886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苗盼盼上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.王孝帅既未取得房屋所有权，也未取得合法的房屋合同权利，在该情况下与苗盼盼签订合同无论何种性质，均因其无权处分而无效。2、王孝帅在签订合同时隐瞒了未取得房屋所有权、并非从开发商处购买的情形，在苗盼盼支付其房款的情况下才告知是从第三方买的房子。苗盼盼是在无奈的情况下予以配合，以期最终能实现购房目的。但潍坊嘉瑞建筑工程有限公司（以下简称嘉瑞建筑公司）及潍坊大川置业有限公司均不认可本案转让行为，苗盼盼想购买涉案房产均要重新支付房款。3.解除合同的法律后果是恢复原状，具体到本案，就是返还房款和利息。无论是合同无效还是解除，均应全部返还房款及利息。4.一审判决认为苗盼盼负有缔约过失责任系适用法律错误。苗盼盼并未违背诚信原则，也没有给王孝帅造成损失。反而是因王孝帅前期违背诚信原则的隐瞒行为，导致苗盼盼购房目的不能实现，且因王孝帅拒不退还房款导致苗盼盼至今不能购房。这两年的房产上涨带来相应损失，应当承担缔约过失责任的是王孝帅，一审判决扣除20%的房款错误。5.衣兰振、优信房产营销公司明知出卖人不享有房屋处分权，仍刻意隐瞒促成交易，应退还全部中介费用，并对房款承担连带返还责任。 针对苗盼盼的上诉，王孝帅辩称，双方合同是有效的，对方上诉不能成立；请求支持王孝帅的上诉。 王孝帅上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：1.涉案房产的开发商系潍坊大川置业有限公司，是嘉瑞建筑公司的顶账房。王孝帅与嘉瑞建筑公司签订房屋定购合同，交付了15万元的购房定金，获得购买涉案房屋的资格。后通过优信房产营销公司介绍，将低价购房资格在定金15万元基础上加价转卖给苗盼盼。苗盼盼合同目的无法实现的原因是嘉瑞建筑公司没有履行合同义务，王孝帅没有过错。一审法院应追加嘉瑞建筑公司为第三人参加诉讼，因遗漏当事人导致认定事实不清。2.双方在优信房产营销公司参与下已于2018年3月15日到嘉瑞建筑公司完成了认购资格变更，王孝帅与嘉瑞建筑公司签订的合同中的买受人也已经变更为苗盼盼的丈夫刘福林的名字，嘉瑞建筑公司也重新给刘福林开具了15万元的收据，苗盼盼也支付了合同约定的款项，双方的合同义务均履行完毕。3.涉案顶账房出现纠纷后，众多业主上访，在政府的协调下已经解决了业主认购房屋问题。现行解决方案为：现低价房认购资格购买者拿着与嘉瑞建筑公司的房屋订购合同可以与开发商重新签订购房合同，到房管部门进行备案登记。刘福林可以主张与开发商签订购买合同并进行备案登记。刘福林以自己没有钱向开发商支付购房款为由不去认购房屋，反而要求王孝帅返还更名合同中其已经支付的全部款项。4.一审判决王孝帅返还全部款项的80%，王孝帅与嘉瑞建筑公司的合同原件中买受人的名字变成了刘福林，一审判决也未说明谁享有购房资格，对王孝帅来讲，购房的资格没有了，钱也没有了，导致合法权益受损害。 针对王孝帅的上诉，苗盼盼辩称，刘福林与嘉瑞建筑公司之间的合同并非苗盼盼与王孝帅合同的转移，需要另行交钱；本案不需要另行追加当事人。 针对苗盼盼与王孝帅的上诉，衣兰振及优信房产营销公司辩称，认可一审判决，可以退回部分中介费用。 苗盼盼向一审法院起诉请求：1、依法确认苗盼盼与王孝帅、优信房产营销公司之间于2018年3月11日签订的房屋买卖合同无效；2、王孝帅、优信房产营销公司、衣兰振连带返还购房款308000元并按同期银行贷款利率承担利息；3、优信房产营销公司、衣兰振返还中介费用6000元；4、本案诉讼费由王孝帅、优信房产营销公司、衣兰振承担。 一审法院认定事实：案涉兰溪学府小区13号楼2单元2001室房产的开发商系潍坊大川置业有限公司，是嘉瑞建筑公司的顶账房屋，王孝帅交付了15万元购房款，从嘉瑞建筑公司处购得案涉房屋，后通过中介公司介绍，出卖给苗盼盼。2018年3月11日，（卖方）王孝帅与（买方）苗盼盼、（中介公司）优信房产营销公司签订潍坊兰溪学府房屋买卖合同一份，约定王孝帅将坐落于高新区房屋出售给苗盼盼，单价每平方6200元另加房款158000元。双方对房屋的价款、支付方式及各方权利义务作了详细约定。其中王孝帅保证交易房屋的产权清晰，能够办理交易过户手续，因甲方产权纠纷给乙方造成损失的，由甲方承担。合同第六条约定，双方同意在更名完成时将上述房屋及附属设施正式移交给苗盼盼。双方及衣兰振、优信房产营销公司作为中介服务机构人员，在该合同上均签字盖章确认。 合同签订后，苗盼盼按照合同约定支付了定金50000元和购房款258000元，由苗盼盼直接打入衣兰振账户，再由衣兰振全额转给王孝帅。苗盼盼向衣兰振、优信房产营销公司支付了中介服务费6000元。另查明，优信营销房产公司系自然人独资公司，唯一股东为衣兰振。 王孝帅提交：1、嘉瑞建筑公司出具的收款收据打印件一份，主张王孝帅在2017年7月5日在嘉瑞建筑公司订购13#楼2单元2001室房屋一套，缴纳房款150000元，王孝帅对该订购房屋有转让处分的权利。苗盼盼对该收款收据知情，当时中介公司也在场。2、王孝帅与衣兰振的微信聊天记录一份，主张2018年3月14日王孝帅通知中介方于2018年3月15日上午八点到玉清大厦办理更名手续，衣兰振回复信息已经通知，并且2018年3月15日的聊天记录显示双方到达约定地点，结合苗盼盼提供的证据，证明2018年3月15日苗盼盼将剩余房款支付给王孝帅，更名已经完成。3、嘉瑞建筑公司出具的照片打印件一份，证明13#楼2单元2001室房屋已经更名登记为苗盼盼的丈夫刘福林的名字。4、山东电视台“小溪办事”视频资料以及视屏截屏打印件一份，证明涉案房屋所在的小区13#楼系嘉瑞建筑公司与潍坊大川置业有限公司的顶账房屋，且处理13号楼房屋的系嘉瑞建筑公司经理窦俊忠。苗盼盼质证称：1、嘉瑞建筑公司出具的收款收据：真实性、关联性、有效性均不认可，该证据系打印件，不是原件，且根据该打印件的内容，系衣兰振和嘉瑞建筑公司的收据，与本案没有关系。2、王孝帅与衣兰振的微信聊天记录：真实性、关联性、有效性均不认可，该证据不能证明聊天记录上载明的更名是到嘉瑞建筑公司去更名，更不能证明王孝帅所说的在签订合同时就已经告诉苗盼盼是去嘉瑞建筑公司更名。3、嘉瑞建筑公司出具的照片打印件：真实性、关联性、有效性均不认可，该组证据没有任何的证明效力。4、山东电视台“小溪办事”视频资料以及视屏截屏打印件一份：该组证据与本案没有关联性，既不能证明王孝帅具有涉案房屋的所有权和处分权，也不能证明双方之间的合同签订情况及合同效力问题。 衣兰振、优信房产营销公司质证称，1、嘉瑞建筑公司出具的收款收据：苗盼盼在去优信房产营销公司处寻求房屋时向苗盼盼推荐了该涉案房屋，王孝帅就向苗盼盼出示了该收款收据及王孝帅与嘉瑞建筑公司的房屋买卖合同，如果没有该证据，苗盼盼的更名就不可能完成。2、认可王孝帅与衣兰振的微信聊天记录：优信房产营销公司已经通知苗盼盼去嘉瑞建筑公司办理更名，玉清大厦就是嘉瑞建筑公司的办公地点，苗盼盼对此是知情的。3、认可嘉瑞建筑公司出具的照片打印件，该打印件明确载明了更名为刘福林，而刘福林是苗盼盼丈夫，已经更名完毕。4、认可山东电视台“小溪办事”视频资料以及视屏截屏打印件，该证据证明涉案房屋就是顶账房，结合苗盼盼与王孝帅提供的证据，都能证明苗盼盼对涉案房屋的情况是知情的。 衣兰振与优信房产营销公司提供证人许某的证人证言一份，证人许某陈述，其是优信房产营销公司的员工，也是苗盼盼与王孝帅房屋交易的具体经办人。当时苗盼盼想买兰溪学府13号楼的顶账房，许某向苗盼盼推荐了涉案房屋，王孝帅提供的他和建筑商的合同和收据都给苗盼盼出示过，经过协商后，苗盼盼和王孝帅进行了交易，也进行了更名，收据都换成苗盼盼的收据了。更名后，嘉瑞建筑公司与苗盼盼重新签订了合同，是苗盼盼老公刘福林的名。 王孝帅提交：1、2018年3月15日苗盼盼丈夫刘福林与嘉瑞建筑公司签订的房屋订购合同一份以及刘福林身份证复印件一份，证明根据刘福林身份证复印件上刘福林签字确认的自愿从王孝帅处购买以及从订购合同内容看，买受人一栏原为王孝帅更名为刘福林，合同第4条付款方式及期限的约定乙方向甲方支付定金15万元……可以看出苗盼盼当时对房屋的状况非常清楚，明知是嘉瑞建筑公司的顶账房屋，且在当时并没有达到预售条件，明知其转给王孝帅的308000元中，其中包括15万元是王孝帅代其转给嘉瑞建筑公司的房款，王孝帅仅仅是从中赚了158000元的利润，苗盼盼应当根据合同相对性向嘉瑞建筑公司主张权利。苗盼盼作为完全民事行为能力人在整个过程中具有重大过错。2、提交王孝帅与苗盼盼丈夫刘福林的微信聊天记录一份，在微信聊天内容中“王孝帅问刘福林，你跟嘉瑞签订的合同日期是几号？刘福林先回复我待会看看，然后又回复2018年3月15日，现在就是大川故意在为难”，从该聊天记录结合上述的房屋订购合同中载明的签订时间以及上次庭审王孝帅提供的与中介的微信聊天记录，可以印证苗盼盼丈夫刘福林已经与嘉瑞建筑公司重新签订了合同，且房屋订购合同的原件由苗盼盼方控制，如果苗盼盼坚持不提供该证据，该复印件应当认定为有效证据，以上两组证据完全可以证明王孝帅已经配合苗盼盼到建筑公司更名完成，王孝帅所有的义务已经履行完毕，不应当向苗盼盼返还任何款项。3、提交原嘉瑞建筑公司负责人窦俊忠与现嘉瑞建筑公司法定代表人谭博的工作交接表一份，证明在嘉瑞建筑公司案涉房屋已经登记备案为苗盼盼丈夫刘福林的名字。 苗盼盼质证，1、房屋订购合同系复印件，没有证明效力。2、王孝帅与苗盼盼丈夫刘福林的微信聊天证明不了苗盼盼的证明目的；经过优信房产营销公司出卖的涉案小区的房产，有很多套，普遍发生了不能交房的问题，购房业主为了维护自身权益，多次上访，力求解决，但最终没有解决。3、原嘉瑞建筑公司负责人窦俊忠与现嘉瑞法定代表人谭博的工作交接表系复印件没有证明效力。 衣兰振、优信房产营销公司质证称，2018年3月15日苗盼盼丈夫刘福林与嘉瑞建筑公司签订的房屋订购合同原件在苗盼盼手中，如果苗盼盼不提供应承担不利后果，从该证据看出，苗盼盼的丈夫刘福林与嘉瑞建筑公司签订了房屋订购合同，那么也就说明衣兰振、优信房产营销公司尽了告知义务，履行完了自己的职责，本案的房屋中介费不应返还。从该证据以及上次庭审过程中苗盼盼的提交的房屋买卖合同两份证据可看出苗盼盼与王孝帅的房屋买卖款项打入衣兰振账户中，完全是基于苗盼盼与王孝帅之间的不信任，指定打入衣兰振账户当中，苗盼盼所主张的要求衣兰振、优信房产营销公司承担连带返还购房款没有事实及法律依据，苗盼盼所讲的一人公司与个人账户在发生混同的时候承担连带责任，但是该案的涉案款项是苗盼盼与王孝帅之间的款项，并不是苗盼盼与衣兰振、优信房产营销公司款项，所以苗盼盼主张优信房产营销公司承担连带返还责任没有事实及法律依据。王孝帅与苗盼盼丈夫刘福林的微信聊天记录一份，及原嘉瑞建筑公司负责人窦俊忠与现嘉瑞法定代表人谭博的工作交接表均充分证明了苗盼盼对此涉案房屋非常知情及明确，更加证实了衣兰振、优信房产营销公司尽到了告知义务，职责履行完毕，综上，请求依法驳回苗盼盼对衣兰振、优信房产营销公司的诉讼请求。 苗盼盼主张，王孝帅没有取得涉案房屋所有权，根据物权法及商品房交易相关规定，未取得产权的房屋不得交易，因此该商品房买卖合同是无效合同，王孝帅、衣兰振、优信房产营销公司应连带返还购房款308000元及利息并由衣兰振、优信房产营销公司返还中介费用6000元。王孝帅对此不予认可，主张双方在签订完房屋买卖合同后已经于2018年3月15日到嘉瑞建筑公司完成了更名登记，且苗盼盼已经将剩余房款的258000元已经交付给王孝帅，从该合同中可以看出只有在更名完成后苗盼盼才会支付剩余房款，如果没有完成更名，苗盼盼不可能支付剩余房款。因此王孝帅的合同义务已经履行完毕，该合同合法有效。请求法庭依法驳回苗盼盼的诉讼请求。衣兰振、优信房产营销公司认为，苗盼盼对房屋的价格、更名时间及更名情况均知悉，苗盼盼与王孝帅于2018年3月15日完成了更名，优信房产营销公司在确认更名后，通知了苗盼盼，苗盼盼随后将剩余款项258000元汇入衣兰振的账户，衣兰振随后把款项转给王孝帅，时间均为2018年3月15日。苗盼盼提供的房屋买卖合同合法有效。苗盼盼要求衣兰振、优信房产营销公司连带返还购房款308000元、利息及中介费用没有法律依据。 一审法院认为，案涉房屋系苗盼盼从王孝帅处欲通过更名取得房屋的购买权，获得房屋的买受资格。苗盼盼对于诉争房屋系由王孝帅从嘉瑞建筑公司处购得并转售更名而来，应当是明知的。苗盼盼作为完全民事行为能力人，明知上述房屋系顶账房，为了购买低价房产，在协议中同意在每平方米6200元的基础上另加房款158000元购买，表明苗盼盼对于交纳上述费用系明知且自愿接受王孝帅提出的附加条件。涉案的房屋买卖合同约定的并非交付房屋的具体事宜，而是约定的苗盼盼对房屋的购买权及更名事宜。该合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形，因此，对苗盼盼主张合同无效，不予支持。 鉴于王孝帅提交的房屋订购协议、工作交接表等均系复印件，无法与原件相互印证，不能证明其已经完全履行了合同义务，并将涉案房屋更名到苗盼盼名下，且开发商潍坊大川置业公司对顶账房的房屋订购协议及更名事宜均不予追认，导致苗盼盼购买房屋的合同目的无法实现，王孝帅应当返还苗盼盼购房款。同时，苗盼盼作为完全民事行为能力人，应当预见到购买低价顶账房屋的风险及其他不稳定因素，但其仍然予以购买，本身存在一定过错。综合考虑本案案情及双方在缔约过程中的过错、过失程度，确定由王孝帅承担80%的责任、苗盼盼承担20%的责任，即由王孝帅返还苗盼盼购房款246400元（308000×80%）。鉴于苗盼盼自身也有一定过错，苗盼盼要求王孝帅支付利息，不予支持。衣兰振、优信房产营销公司仅作为中介，提供促成合同成立的中介服务，且苗盼盼的购房款均由王孝帅收取。对苗盼盼要求衣兰振、优信公司承担连带返还购房款及利息的诉讼请求，不予支持。 衣兰振、优信房产营销公司应当在提供中介服务时对房屋的现状、是否符合转让条件以及房屋的详细情况尽到职责所要求的高度谨慎、注意义务，但衣兰振、优信房产营销公司未尽到完全的注意义务向苗盼盼推销房屋，导致苗盼盼购房合同目的无法实现，也应当承担相应的责任。考虑衣兰振、优信房产营销公司在房屋交易过程中付出了努力，积极履行了部分中介义务，优信房营销公司系自然人独资公司，衣兰振系唯一股东。根据公司法的相关法律规定，确定由衣兰振、优信房产营销公司连带返还苗盼盼60%的中介费即3600元（6000×60%）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王孝帅于判决生效之日起十日内返还苗盼盼购房款246400元；二、衣兰振、潍坊市优信房产营销策划有限责任公司于判决生效之日起十日内连带返还苗盼盼中介费3600元；三、驳回苗盼盼的其他诉讼请求。案件受理费6010元，由苗盼盼负担1014元，王孝帅负担4996元。 二审中，王孝帅提交山东广播电视台生活频道齐鲁生活帮视频光盘一张，证明开发商已经向政府作出承诺，涉及顶账的诉争房屋情况，购房人可以拿嘉瑞建筑公司的房屋订购合同重新与开发商签订购房合同。苗盼盼质证称，开发商同意签订合同的条件是重新交纳房款，证明不了王孝帅已经履行了其与苗盼盼之间的合同义务。衣兰振及优信房产营销公司质证称，听说过这个事，具体内容与结果不清楚。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，从查明的事实看，王孝帅与苗盼盼虽然签订的系房屋买卖合同，但实质上双方合同的标的物系王孝帅所享有的自嘉瑞建筑公司处取得的优惠购房资格，此种情形下不因王孝帅转让购房权利时未取得相应房屋权属而导致合同无效；涉案房屋的购买资格亦不涉及与人身权益密切相关之情形，故苗盼盼关于合同无效的主张，本院不予支持。苗盼盼主张在签订合同时王孝帅隐瞒未取得所涉房屋权属、并非从开发商处购买等情形，其该项主张与一审法院查明的事实不符，二审亦未提交新证据予以佐证，一审法院认为苗盼盼在与王孝帅签订合同时即知晓涉案房屋系顶账房的相关事实并无不当，本院予以确认。受让人受让购房资格的目的是实现优惠购房，优惠购房资格亦只有在受让人达成优惠购房之目的后才能实现其价值属性。本案中，因嘉瑞建筑公司与开发商之间的原因，导致苗盼盼不能实现优惠购房之目的，此种情形下，苗盼盼要求返还支付给王孝帅的相关款项，在现有证据不能证明苗盼盼自身有重大过失或故意行为的情形下，依法应予支持。关于具体返还数额，一审法院考虑苗盼盼在缔约过程中存有自身过错，酌情由王孝帅返还80%的款项并无明显不妥，本院予以确认。双方通过中介方优信房产营销公司达成买卖合意，优信房产营销公司作为中介方履行了部分相应职责，一审法院判令优信房产营销公司部分返还中介费并无不当，本院予以维持。关于王孝帅优惠购房资格问题，王孝帅的该项权利系自嘉瑞建筑公司取得，王孝帅可与嘉瑞建筑公司另行解决。 综上，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6010元，由苗盼盼负担1340元，王孝帅负担4670元。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年十月十二日 书记员  李朋朋