江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4385号上诉人（原审原告、案外人）：刘瑞云，女，汉族，1964年1月24日生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：邵珠刚，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵兴宇，江苏智临律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：张玉珍，女，汉族，1965年8月10日生，住徐州市泉山区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：田树洲，男，汉族，1963年11月24日生，住徐州市泉山区。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王强，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴磊，江苏法德东恒（徐州）律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地徐州市民主路163号。法定代表人：王广备，该公司总经理。上诉人刘瑞云因与被上诉人张玉珍、田树洲，原审第三人徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2018）苏0303民初4757号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人刘瑞云上诉请求：1.撤销（2018）苏0303民初4757号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为位于橙黄时代·山水丽庭10号楼1单元114号房屋（以下简称涉案房屋）未竣工验收，上诉人未合法占有房屋，不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行实属认定事实错误，适用法律不当。2014年7月3日，上诉人与第三人同力创展公司签订《认购协议》，双方约定在同力创展公司取得商品房预售许可后，签订正式商品房买卖合同。2015年6月18日，上诉人与同力创展公司签订《商品房买卖合同》，明确约定上诉人购买的商品房为涉案房屋，合同签订后，上诉人支付全款，同力创展公司向上诉人出具购房发票一张，总金额210万元整。上诉人向原审法院提交的《房屋租赁合同》，内容为同力创展公司将涉案房屋出租给徐州淮海农村商业银行股份有限公司（以下简称淮海农商行），证明涉案房产已实际交付给上诉人，上诉人对涉案房产享有实际控制权，已合法占有房屋并由同力创展公司代为出租。尽管涉案房产未竣工验收及办理过户手续，但合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，即占有行为客观发生在《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的人民法院查封之前，就应当是合法有效的。涉案房产未竣工验收和办理过户手续不影响实际买受人对房产的合法占有，即合法占有房屋不以房产竣工验收和办理过户手续为前提条件。综上所述，恳请法院查明事实、依法裁判，维护上诉人的合法权益。张玉珍、田树洲答辩称，一、原审法院认定涉案房屋没有竣工验收，不宜认定上诉人在查封前已合法占有的事实是正确的。商品房买卖合同约定，同力创展公司应将已竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付上诉人使用。由于同力创展公司的原因至一审审结前未能竣工验收。根据相关法律规定，房地产开发项目只有竣工验收合格后方可交付使用，涉案房屋至今没有竣工验收，上诉人在查封前不能合法占有涉案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条在人民法院查封之前已合法占有该不动产的规定。二、涉案房屋没有办理预告登记，不能阻却法院的强制执行。涉案房屋买卖合同仅办理了网上备案，并没有办理预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记才能对不动产买卖设立准物权效力。而网签仅属于行政管理，不具有准物权效力和物权效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，涉案房屋权利人仍是同力创展公司。因此，被上诉人依据生效的法律文书强制执行涉案房屋有事实和法律依据。同力创展公司未到庭亦未提交书面意见。经审理查明，2016年6月27日，原审法院对田树洲、张玉珍诉同力创展公司民间借贷纠纷一案作出(2016)苏0303民初1059号民事判决：一、同力创展公司于本判决生效之日起十日内偿还张玉珍、田树洲借款本金765万元，并自借款到期日（其中480万元自2014年1月27日，190万元自2014年1月30日，95万元自2014年2月7日）起按照年利率20%的标准支付利息至本息实际还清之日止。二、驳回田树洲、张玉珍其他诉讼请求。根据田树洲、张玉珍的申请，原审法院于2016年10月11日立案强制执行，案号为（2016）苏0303执2390号。因执行中查无可供执行的财产，原审法院于2017年4月10日裁定终结本次执行程序。后于2018年9月7日立案恢复执行，案号为(2018)苏0303执恢416号。在本案执行过程中，原审法院于2018年3月12日查封了预售单位为同力创展公司名下包括涉案房屋在内的多套房屋。案外人刘瑞云针对本案执行标的即涉案房屋提出书面执行异议，原审法院经审查于2018年8月3日作出（2018）苏0303执异134号执行裁定：驳回刘瑞云的异议请求。刘瑞云不服上述裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，2014年7月3日，其与同力创展公司签订《认购协议》，2015年6月18日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为涉案房屋。合同签订后，刘瑞云支付全款，同力创展公司出具购房发票，总金额210万元。2018年5月30日，得知涉案房屋被查封。刘瑞云即提出执行异议，被驳回。为维护合法权益，诉至法院。请求：1.对涉案房屋停止执行；2.本案诉讼费用由二被告承担。原审法院另查明，2015年6月18日，刘瑞云与同力创展公司签订《商品房买卖合同(网上备案专用)》一份，约定刘瑞云购买同力创展公司开发的涉案房屋，该商品房用途为商服，总金额为210万元，签订合同时一次性付清房款，出卖人应当于2015年12月31日前交付房屋。当日，刘瑞云付清了房款，同力创展公司开具发票一张，载明收取刘瑞云支付的橙黄时代山水丽庭10号楼1-114房屋购房款210万元。本案审理中，刘瑞云提供同力创展公司与淮海农商行签订的《房屋租赁合同》复印件一份，合同内容为同力创展公司将徐州市奎山街商铺出租给淮海农商行，租赁面积236平方米，租赁期限8年，自2013年起至2021年(月、日部分为空白)，租金标准为每月每平方米932.203元，计年租金22万元。刘瑞云据此主张涉案房屋已统一出租给淮海农商行，可以证明已经交付，交付的方式是租给淮海农商银行，由同力创展公司将商品房出租，在法院查封前，刘瑞云已合法占有案涉不动产。张玉珍、田树洲对该合同的真实性、关联性有异议。刘瑞云另陈述，(涉案房屋交付时)没有办理交付手续，2016年或2017年的时候刘瑞云就将房子交给他人卖烧烤，曾经实际占有该房屋，后来围墙拉起来就没法干了。再查明，涉案工程至本案审结前因同力创展公司原因未经竣工验收，房屋亦未向刘瑞云办理过户登记手续。原审法院认为，关于刘瑞云主张的优先权排除执行的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押人的抵押权，其目的在于优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的生存权。基于对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，房屋买受人的权利包括了交付全部或大部分购房款的消费者依据购房合同产生的房屋交付请求权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定在上述批复的基础上再次体现了对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，也更加明确了关于消费者生存权的判断依据。本案中，刘瑞云购买涉案房屋用途为商铺，不宜认定刘瑞云符合上述优先权规定情形。刘瑞云以此主张停止执行，不予支持。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋没有经过竣工验收，不宜认定刘瑞云在查封前已合法占有的事实，刘瑞云所提异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其权利不能排除执行。经该院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回刘瑞云的诉讼请求；案件受理费23600元，由刘瑞云负担。本院二审期间查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款是关于除商品房消费者以外的一般房屋买受人排除执行的条件的规定。根据该规定，案外人以一般买受人身份主张排除执行必须符合以下条件：一是在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人虽然提交了其在涉案房屋被查封之前与同力创展公司签订的书面买卖合同及同力创展公司出具的购房款收据，但根据上诉人的陈述及已经确认的事实，同力创展公司迄今为止并未向其交付涉案房屋，不论造成涉案房屋未能交付的原因为何，上诉人未合法占有涉案房屋的状态是和客观和真实的，故不符合《执行异议复议规定》第二十八规定的排除执行的条件。虽然刘瑞云主张同力创展公司已代其与淮海农商行签订了租赁合同视为交付，但该租赁合同因不能交付使用并未实际履行。因此，原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。综上，上诉人刘瑞云的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23600元，由刘瑞云负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩黎华审 判 员 孙 燕审 判 员 宋宏伟二〇二〇年十月十九日法官助理 刘青青书 记 员 王 炎