江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏05民终9102号上诉人（原审原告）：戴逸，男，1965年7月5日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人（原审原告）：戴蔚，女，1994年9月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人（原审原告）：张彦，女，1968年10月15日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：钱涛，江苏尚科律师事务所律师，代理上列三上诉人。委托诉讼代理人：曹娟，江苏尚科律师事务所实习律师，代理上列三上诉人。被上诉人（原审被告）：苏州皇冠置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区吴中大道1368号吴中科技创业园研发楼A713室。法定代表人：高建荣，董事长。被上诉人（原审被告）：苏州新苏皇冠物业管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区星海国际商务广场1幢1202室。法定代表人：韦荣良，董事长。上诉人戴逸、戴蔚、张彦因与被上诉人苏州皇冠置业有限公司（以下简称皇冠置业公司）、苏州新苏皇冠物业管理有限公司（以下简称新苏皇冠物业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初1548号民事裁定，向本院提出上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戴逸、戴蔚、张彦上诉请求：1.撤销一审裁定，依法改判或发回重审；2.支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间的纠纷系基于普通民事合同关系产生，一审法院通过改变法律关系，擅自将上诉人与皇冠置业公司的合同法项下法律关系直接改为上诉人与新苏皇冠物业公司的物权法项下法律关系，剥夺上诉人基于合同而产生的合法诉讼权利，将皇冠置业公司脱离整个诉讼，仅审理上诉人与新苏皇冠物业公司之间的物业管理纠纷，属于基本事实认定错误和适用法律错误。一审法院将上诉人请求被上诉人依约对御墅湾和星墅湾进行单独物业管理，直接认定为上诉人请求御墅湾和星墅湾应分别设立业主委员会，进而认定设立业主委员会属于行政部门管理范畴，不属于民事诉讼所处理范围，属于基本事实认定错误。一审法院经过擅自判定本案纠纷所属法律关系及变更上诉人诉求之后，认定本案不符合民事诉讼起诉条件，进而对上诉人明确独立的诉讼请求二不予审理，属于遗漏审理诉请之程序错误。二、根据上诉人与皇冠置业公司签订的《苏州市商品房买卖合同》、备忘录、公证书以及售楼经理对话录音等证据，一审法院应当查明事实并判令被上诉人履行恢复御墅湾与星墅湾独立物业管理的合同约定义务，并判令被上诉人因违约而应承担支付上诉人500000元赔偿金的责任。被上诉人皇冠置业公司、新苏皇冠物业公司二审未作答辩。原审原告戴逸、戴蔚、张彦向一审法院起诉请求：1.判令皇冠置业公司、新苏皇冠物业公司恢复楼盘所涉吴中区墅浦路1000号中茵御墅湾小区与北区星墅湾相互独立并单独管理；2.判令皇冠置业公司支付违约赔偿金50万元；3.皇冠置业公司、新苏皇冠物业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2015年2月16日，戴逸、戴蔚、张彦（买受人）与皇冠置业公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买公安门牌号为苏州吴中经济开发区郭巷街道星墅湾花园xx幢xx室商品房，所属楼宇主体建筑自然层数为地上6层，地下1层，房屋所属自然层2层，建筑面积265.33平方米，套内建筑面积233.143平方米，分摊的共有建筑面积为32.186平方米，房屋总价款375万元。该合同第三十六条约定，本合同生效后，买卖双方任何一方无正当理由要求解除合同的，构成违约，除双方另行约定外，守约方有权要求继续履行合同，或者要求违约方按本合同约定承担违约责任，并按本合同约定房屋总价款的20%赔偿对方损失。戴逸、戴蔚、张彦主张低容积率、独立的物业管理是皇冠置业公司销售涉案楼盘的宣传重点，现南区和北区贯通，影响了容积率，改变了小区业态，皇冠置业公司应承担相应的责任。戴逸、戴蔚、张彦为证明其主张提供了如下证据：1.备忘录，证明皇冠置业公司曾作出承诺，御墅湾小区容积率0.85，独立物业管理。该备忘录载明：买受方于2015年1月26日与出卖方正式认购了吴中区墅浦路1000号中茵御墅湾xx幢xx室房屋，并于2015年2月16日签署了商品房销售合同。鉴于出卖方出售的吴中区墅浦路1000号中茵御墅湾xx-xx室房屋，为改善型住宅，低密度住宅，总户数80户，容积率0.85，为独立的物业管理区域，为出卖方的楼盘卖点之一，也是买受方购买此房的主要因素之一。现出卖方承诺北区星墅湾项目与南区御墅湾项目分区域管理南北两区互不干涉。出卖方所售楼房最终物业管理区域与出卖方所述区域不符视为出卖方违约并承担违约经济责任。此备忘录同商品房买卖合同具备同等法律效力。在物业区域上与合同不一致的以备忘录为准。2.公证书，证明皇冠置业公司将低容积率作为御墅湾小区销售的一大卖点。其就御墅湾小区的销售宣传网页的内容进行了公证，根据网页内容，皇冠置业公司宣传御墅湾小区的容积率为0.85，为低密度社区。3.接处警工作登记表，证明自2017年5月6日起，南区御墅湾和北区星墅湾之间的铁门被拆卸，御墅湾小区的封闭独立性被打破，至今未恢复原先的独立状态。4.录音资料，证明其购房时，皇冠置业公司销售人员表明了南区御墅湾和北区星墅湾小区是各自独立管理的，不能打通。经质证，皇冠置业公司对备忘录上出卖方加盖的公章的真实性没有异议，但其未签署过上述备忘录，并且其不清楚戴逸、戴蔚、张彦是如何获得备忘录的。即便备忘录是真实的，其对备忘录记载的低密度、容积率0.85、独立物业管理均无违反，并且整个楼盘叫星墅湾，北区是一期，南区是二期，御墅湾只是一个约定俗成的叫法。备忘录不是合同，该备忘录加盖销售合同章，不产生约束其的法律效力。对公证书真实性无异议，从内容上看，戴逸、戴蔚、张彦打开的是新浪网页，上述网页内容不是其发布的。对接处警工作登记表真实性无异议，但其不知情。对录音不予认可。新苏皇冠物业公司表示对备忘录、公证书不知情，且该证据与其无关。其对接处警工作登记表真实性无异议，星墅湾小区的南区与北区之间有一座桥梁，是消防通道，因南区施工时，北区已交付使用，为保证安全，其在桥梁上加了一扇铁门，因为是消防通道，所以其没有上锁。南区房屋交付后，南区与北区的业主对铁门上锁问题存有争议。据其了解，北区的业主将铁门拆除。桥梁是消防通道，不能设铁门，并且桥梁是全体业主共有，其没有决定权。其在桥梁通道上设置了保安岗亭、路墩等，保证了南区和北区的独立性。同时，现在小区有业主大会和业主委员会，其如何服务需要业主大会和业主委员会的指示和授权。对录音，新苏皇冠物业公司表示不认可。新苏皇冠物业公司提供照片、网页打印件、吴开办纪[2017]29号会议纪要照片打印件，证明其在连通南区的消防通道边设置了岗亭，戴逸、戴蔚、张彦居住的18号楼及地下车库均有门禁系统，其保证了南区的独立和私密性。戴逸、戴蔚、张彦所在南区有单独的物业服务中心，配备相应的物业管家、保安、保洁等服务人员，南区是独立的物业管理区域。根据网上的售房信息，南区房价均价47000元，北区均价34000元，南区的单价明显高于北区，说明房价受到了南区低容积率、低密度、物业独立管理等因素的影响。根据吴开办纪[2017]29号会议纪要，连接南北区的桥梁是消防通道，桥上的路障需要被拆除，所以南区与北区之间无法设置铁门。经质证，戴逸、戴蔚、张彦对新苏皇冠物业公司提供的证据不予认可。一审审理中，戴逸、戴蔚、张彦表示其诉请要求吴中区墅浦路1000号中茵御墅湾小区与北区星墅湾相互独立并单独管理，小区物理形态独立、隔断的履行主体为皇冠置业公司，小区物业独立管理的履行主体为新苏皇冠物业公司。现在新苏皇冠物业公司将南区与北区划分为两个组进行管理，其认为没有做到独立物业管理。新苏皇冠物业公司应将南区与北区划分为两个客户，做独立物业备案并且南区、北区要分别有业主委员会。以上事实，由戴逸、戴蔚、张彦提供的《苏州市商品房买卖合同》、备忘录、公证书、接处警工作登记表、录音，新苏皇冠物业公司提供的照片、网页打印件、吴开办纪[2017]29号会议纪要照片及庭审笔录予以证实。一审法院认为，涉案的吴中经济开发区郭巷街道星墅湾花园的南区与北区在物理形态上能否隔断，物业是否单独管理，涉及到星墅湾花园全体业主的权益，并非涉及戴逸、戴蔚、张彦专有部分的权益问题，戴逸、戴蔚、张彦作为星墅湾花园南区的一名业主，未取得其他业主的同意，即要求皇冠置业公司、新苏皇冠物业公司将星墅湾花园的南区与北区进行隔断，进行单独物业管理，主体不适格。业主大会的设立以及业主委员会的选举产生，由区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导按程序和步骤进行，属于行政部门管理范畴，并非业主大会或业委会本身的决定行为。戴逸、戴蔚、张彦认为星墅湾花园南区、北区应分别设立业主委员会，不属于民事诉讼所处理范围。另，戴逸、戴蔚、张彦认为星墅湾花园的南区与北区的铁门被拆卸，南区与北区共同成立了一个业主委员会，导致南区与北区两个独立的小区合并为一个小区管理，导致南区的独立性、私密性受到破坏，不符合皇冠置业公司销售房屋时低容积率、低密度的承诺，违反了约定，因此其要求皇冠置业公司承担违约金，而涉案小区容积率、密度问题，亦是涉及星墅湾花园南区业主的权益问题，且根据戴逸、戴蔚、张彦诉称，星墅湾花园南区与北区能否进行隔断是有无影响其所在星墅湾花园南区容积率的关键问题，进而影响皇冠置业公司是否应承担违约金的问题，现戴逸、戴蔚、张彦第一项请求尚未解决，一审法院难以就皇冠置业公司承担违约金问题在本案中予以处理。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定：驳回戴逸、戴蔚、张彦的起诉。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格。本案中，吴中经济开发区郭巷街道星墅湾花园的南区与北区在物理形态上能否隔断，物业是否单独管理，以及小区容积率、密度问题，均涉及到星墅湾花园全体业主的权益，并非戴逸、戴蔚、张彦专有部分的权益，戴逸、戴蔚、张彦作为个人业主并不具备单独起诉的主体资格，故一审法院裁定驳回起诉，并无不当。另，一审法院预收的一审案件受理费4400元，应由一审法院予以退还。综上，戴逸、戴蔚、张彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员 周 红二〇二〇年十月十四日书记员 张颖彤