杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初3068号 原告：杭州利坤投资发展有限公司，住所地：杭州市下城区 石祥路71-8号。 法定代表人：金国华。 委托诉讼代理人：周颖，该公司员工。 被告：蔡磊，男，1982年6月26日出生，汉族，户籍地杭州市余杭区，公民身份号码：×××59。 委托诉讼代理人：陈宁、朱彦霖，浙江民禾律师事务所律师。 原告杭州利坤投资发展有限公司（以下简称利坤公司）与被 告蔡磊房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月14日向本院起诉， 本院于同日立案受理，依法适用简易程序审理，于2020年7月8 日公开开庭进行了审理。原告利坤公司的委托诉讼代理人周颖、 被告蔡磊的委托诉讼代理人陈宁、朱彦霖到庭参加了诉讼。本案 现已审理终结。 原告利坤公司提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合 同于2018年11月23日正式解除；2.被告支付2018年8月24日 至2018年11月23日的租金32850元、综合管理费26280元，营 2- 业管理费1500元，电费11370.9元（按日租金365元、日综合管 理费292元，月营业管理费500元计算），共计72000.9元，因 此产生滞纳金163494元（暂计算至2020年2月28日，实际以缴 清租金及相关费用之日为准）；3被告支付因乙方违约导致解除合 同的违约金118260元（以租赁合同约定当年度六个月租金与综合 管理费之和计算）；4.被告承担逾期占用费420480元（暂计算自 2018年11月29日至2019年10月14日，按日租金与综合管理费 之和的二倍计算）；5.被告支付装修优惠租金8760元；6.被告立 即将其公司注册地址迁出租赁房屋；7.被告支付预期可得租金损 失65700元；8.原告没收租赁保证金42340元；9.本案诉讼等费 用由被告承担。 事实与理由：2017年10月25日原告与被告签订《商铺租赁 合同》，被告承租原告位于杭州新天地中心项目铺号为B1022a的 商铺，面积为：146平方米，租赁期为2017年11月1日至2020 年10月31日，其中租金为10950元/月，综合管理费为8760元/ 月，按月支付营业管理费500元/月。被告向原告交付租赁保证金 42340元，以保证合同顺利履行。根据租赁合同约定，被告应于 2018年8月24日前支付2018年8月24日至2018年11月23日 间的租金，经原告多次催促，被告均未按约支付。后双方沟通确 认于2018年11月23日解除合同，但被告仍未履行解约手续。鉴 于此，原告于2019年1月16日向被告发出书面通知自2018年11 3- 月23日起解除双方租赁合同，并要求被告承担违约责任。截止至 今，被告拖欠的租金、违约金、占用费等仍未予支付。综上所述， 被告经原告多次催促后仍未按约履行支付租金义务的行为已经构 成严重违约，并对原告造成严重经济损失，原告有权依据租赁合 同第5.1条、第5.5条、第13.2条、第13.4条解除合同并要求 被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，原告现诉至 法院，望判如所请。 被告蔡磊答辩称：1、双方合同已于2018年11月23日协商 一致解除，答辩人不存在任何违约行为，亦不欠被答辩人任何租 金和管理费。被答辩人起诉无事实和法律依据，请求驳回其除第 一项确认合同解除以及第7项迁移注册地址之外的全部诉请并由 被答辩人承担本案诉讼费用。答辩人与被答辩人签订《商铺租赁 合同》，系被答辩人前期在招商引资中所承诺的种种空头支票和 夸大虚假宣传所蒙骗，合同签订后，答辩人先后支付设备、装修 以及其他费用共计57万元并积极开始营业。但被答辩人只收租金 不履行商场管理者的职责，不想着扩大知名度吸引客源，反而在 商场管理中的一系列迷之操作导致商场根本不符合经营需要进而 无法留住来过的客户更无法吸引客源。导致答辩人以及其他周边 商户血本无归，尽管如此，答辩人仍然强撑到2018年7月份，到 了2018年7月份，所有商户均已无力支撑纷纷要求撤场，当时商 场管理人员同意免除租金要求各商户继续经营，故答辩人并未缴 4- 纳2018年8月-11月的租金，在此期间被答辩人从未向答辩人以 及其他商户催缴过租金，因此，足以证明双方对免除2018年8月 11月期间的租金达成了一致。但即使在免除租金的情形下，答辩 人以及其他商户仍然需要每天支出高额的运营成本，在强撑三个 月后仍然无力再支撑，后向商场申请撤场即解除合同，双方实际 上于2018年11月初即已经达成了解除合同的合意。被答辩人将 答辩人交纳的商铺租赁保证金42340元和收银系统押金5000元以 及答辩人价值30万元的设备没收，答辩人退场。至此双方的租赁 合同已经解除，并就解除合同达成了一致，实在无法理解一年多 后被答辩人又起诉答辩人以及其他商户的行为。2、被答辩人在起 诉状中诉称双方已经确认于2018年11月23日解除了合同，即说 明双方已经就解除合同达成了一致。故其要求答辩人支付解除合 同的违约金和滞纳金没有事实和法律依据。3、同理，在双方已经 协商解除合同以后，被答辩人已经拿回了商铺的控制权，答辩人 也不可能再占有商铺，故其要求答辩人支付逾期占用费的诉请没 有事实和法律依据。4、合同约定了免租装修期，该装修期是被答 辩人为了吸引商户而给予的优惠政策，而答辩人也是利用该期限 进行了店铺装修并也正是营业长达一年之久，且双方合同解除是 协商一致解除，被答辩人并不存在违约情形，故被答辩人主张支 付装修优惠租金没有事实和法律依据。5、在被答辩人不能提供经 营条件的情况下，双方通过协商一致解除合同，被答辩人主张的 5- 预期可得租金损失无任何事实和法律依据。6、被答辩人除了42340 元保证金以外，还有5000元收银系统押金也没有支付给答辩人。 且该保证金在答辩人并未违约的情形下，被答辩人无权没收，答 辩人未进行主张是因为双方此前已经协商一致，答辩人放弃保证 金和租赁押金以及店铺内设备而解除双方的租金合同。综上，双 方已于2018年11月23日协商一致解除了合同，答辩人无违约行 为，请求驳回被答辩人的不合理的诉请。 原告利坤公司为证明其事实主张，向本院提供商铺租赁合同、 通知函、EMS投递单、投递记录、在租赁地址注册的营业执照、随 心面馆商铺租赁合同、新天地开业资料、催款函（2018.12.20） 及EMS投资单、投递记录，催款函（2019.1.4）及EMS投递单、 投递记录等作为证据。被告蔡磊提交商铺租赁合同、致杭州市下 城区人民法院的公开信、2018.5.21新天地负一楼小商铺诉求书、 微信聊天记录截图及网页截图、商铺营业时现状截图、商场现状 照片、POS专用收银系统租用协议作为证据。经被告蔡磊申请，证 人陈唯舜、张民昕到庭接受询问，并形成证人证言。本院经审核 并结合双方质证意见后认为，对被告提交的2018.5.21新天地负 一楼小商铺诉求书、微信聊天截图及网页截图均系打印件，亦缺 乏与本案的关联，本院不予认证。对原告提交的证据及被告的其 他证据，均具备真实性，本院对其真实性均予以确认并在卷佐证。 综上有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下： 6- 2017年10月25日，利坤公司（甲方、出租方）与蔡磊（乙 方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，就杭州新天地购物中 心项目铺位号为XTD-B1022a的商铺租赁达成一致意见。双方约定： 该商铺暂定套内建筑面积146平方米；本合同租赁期为3年，合 同期为2017年11月1日至2020年10月31日；自该商铺交付日 起，乙方可享有优惠装修期，开业之日起为计租日；2017年11 月1日至2018年10月31日的月固定租金为10950元，2018年 11月1日至2019年10月31日的月固定租金为10950元，2019 年11月1日至2020年10月31日的月固定租金为12410元；租 金每三个月为一个支付期，先付后租；租赁期（含装修免租期） 内，乙方应按每月8760元的标准向甲方支付当月的综合管理费； 乙方应按本合同约定支付租金、综合管理费和其他费用，逾期支 付超过三日的，自第三日起至第十五日，每逾期一日，乙方需按 逾期支付欠缴总额的千分之二向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠 缴费用一并支付；如逾期支付超过十五日的，自第十六日起至第 三十日期间，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠款总额的千分之 五向甲方支付滞纳金；逾期支付超过三十日的，则甲方有权解除 合同、没收租赁保证金并要求乙方支付相应滞纳金、违约金及赔 偿损失；如乙方逾期支付租金、综合管理费和其他费用超过三十 日的，自第三十一日起，甲方有权停止该商铺水、电、燃气的供 应，由此造成的一切后果由乙方承担；在乙方欠付租金、综合管 7- 理费和其它费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于承租房 产内的货物、财物转移出承租房产；因乙方逾期支付费用导致甲 方选择解除合同的，乙方同意放置的货物、财物直接抵扣所欠费 用，甲方有权单方处置；乙方应在本合同签署后的5日内向甲方 支付42430元整作为商铺租赁保证金；在本合同期满或因任何原 因终止时，乙方应在5日内将该商铺恢复原状后交还给甲方，并 将通向购物中心及该商铺各部分钥匙（如有）交还甲方；未经甲 方书面同意逾期占用该商铺，且未能在上述约定5日内搬离该商 铺的，每逾期一日，乙方应按日租金加综合管理费之和的2倍向 甲方支付违约金，同时乙方应承担逾期占用期间内所发生的公共 事业费，乙方将被视为自动放弃该商铺内的装修、设施、设备的 产权或使用权，甲方有权就此作出处理，甲方清除上述装修、设 施、设备或物品的开支及费用由乙方承担；乙方逾期不支付租金、 综合管理费或其他费用累计超过三十日的，甲方有权不经乙方同 意立即解除本合同，乙方无权要求甲方返还乙方已付之保证金及 其他费用并还应向甲方支付相当于租赁当年的六个月租金加综合 管理费之和的违约金，若前述违约金不足以抵付甲方损失的，乙 方还应赔偿甲方损失与违约金的差额部分；甲方的损失范围包括 甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方享有免租期的租金 损失；合同期内的每年度起始月乙方需向甲方支付促销费用每年 10000元；等等。同时，双方还订立《POS专用收银系统租用协议》， 8- 约定甲方将收银系统出租给乙方，租金按照租赁合同约定为准。 乙方需向甲方支付收银系统押金5000元/台，甲方收回并对收银 系统验收合格之日起30个工作日内，将押金不计息退还乙方。乙 方违约导致本协议提前终止（包括甲方按照约定解除本协议的情 况），甲方有权不退还押金，乙方应向甲方一次性支付相当于3 个月使用费的违约金。 嗣后，蔡磊向利坤公司足额交纳保证金42430元、POS机押金 5000元。 此后新天地购物中心正式开业，蔡磊在案涉商铺经营“如意 菜饭”。蔡磊向利坤公司足额支付了2017年11月24日至2018 年8月23日期间的租金、综合管理费、POS机管理费及水电费。 自2018年8月24日起，蔡磊未向利坤公司支付租金、综合管理 费。 2019年6月18日，利坤公司向蔡磊寄发《关于解除〈商铺租 赁合同〉、要求限期返还商铺的告知函》一份，言明双方之间的 租赁合同于2018年11月23日正式解除，并要求蔡磊于收函后七 日内支付拖欠的租金、综合管理费、POS费、其他费用及逾期滞纳 金等，并于2019年6月25日前按照约定标准返还租赁店铺等。 嗣后，利坤公司就案涉商铺对外招租，并已将该店铺另行出租给 他人。 本院认为，原告利坤公司与被告蔡磊之间的《商铺租赁合同》 9- 经双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强 制性规定，合法有效。双方均应恪守合约，诚实履行。被告蔡磊 辩称2018年8月24日至11月23日期间已由双方协商确定免租， 但未能提交相应证据予以证明，故本院对其辩称不予采信。蔡磊 未按约支付租金及综合管理费等费用，构成违约，应当承担违约 金责任。庭审中，双方当事人对涉案《商铺租赁合同》于2018年 11月23日解除无争议，故本院确认上述合同于该日解除。原告利 坤公司主张被告蔡磊尚欠2018年8月24日至2018年11月23日 期间的租金32850元、综合管理费26280元及营业管理费1500元， 于法有据、计算合理，故本院予以支持。利坤公司还主张电费 11370.9元，但未能提交电费产生及其代缴的凭证，故本院不予支 持。关于滞纳金，因双方约定的滞纳金计算标准过高，本院酌情 调整为按照每日万分之三计算，暂计至2020年2月28日为 9809.67元（此后另计）。关于违约金，根据合同约定，承租方逾 期不支付租金、费用超过三十日的，出租方有权没收保证金并要 求承租方支付相当于六个月租金与综合管理费之和的违约金。综 合考虑被告蔡磊的违约事实、过错程度、合同约定的租赁期限、 实际租赁期限、预期利益等因素，本院酌情对违约金85000元予 以支持，对原告主张的超出部分不予支持。鉴于该项违约金足以 弥补原告利坤公司因被告蔡磊违约而产生的损失，本院对原告利 坤公司主张的预期可得租金损失65700元不再支持。同时，在双 10- 方之间合同解除的情况下，被告蔡磊交纳的保证金42430元及POS 机押金5000元可用于抵扣违约金，抵扣后，蔡磊还应支付违约金 37570元。关于逾期占用费的主张。原告利坤公司主张蔡磊于2018 年12月1日关闭涉案店铺，但未提交相应证据。被告蔡磊称其2018 年11月初即停止营业，后与原告协商于2018年11月23日解除 合同。本院认为，案涉商铺系位于原告管理的商场内的敞开式商 铺，没有门，并非封闭式店面，当蔡磊不再营业时，原告作为商 场管理方及商铺出租方，随时可以收回对商铺的控制权，双方已 协商确定合同解除日期为2018年11月23日，且原告已主张租金 计算至该日，故原告再主张此后的房屋占用费，缺乏依据，本院 不予支持。关于装修优惠期租金，鉴于装修免租期系出租人以长 期租赁为基础给予的优惠，结合被告蔡磊实际履行合同期限，本 院对原告主张的装修优惠期租金的合理部分予以支持，经折算酌 情支持装修优惠期租金5840元。关于原告要求被告将其公司注册 地迁出租赁房屋的请求，不属于法院处理范围，本院不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零 七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第 二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州利坤投资发展有限公司与被告蔡磊于2017 年10月25日签订的《商铺租赁合同》于2018年11月23日解除； 11- 二、被告蔡磊于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤 投资发展有限公司租金32850元、综合管理费26280元、营业管 理费1500元； 三、被告蔡磊于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤 投资发展有限公司滞纳金9809.67元（暂计至2020年2月28日， 此后以所欠租金、综合管理费之和为基数按照每日万分之三的标 准另计至实际清偿之日止）； 四、被告蔡磊于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤 投资发展有限公司违约金37570元； 五、被告蔡磊于本判决生效之日起十日内支付原告杭州利坤 投资发展有限公司装修优惠期租金5840元； 六、驳回原告杭州利坤投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 延履行期间的债务利息。 案件受理费12710元，减半收取6355元，由原告杭州利坤投 资发展有限公司负担5543元，由被告蔡磊负担812元。 原告杭州利坤投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日 内向本院申请退费；被告蔡磊于本判决生效之日起七日内，向本 院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 12- 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州 市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理 费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书 面通知。 审 判 员 吴雪飞 二〇二〇年十月十日 代书记员 傅 程