重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6034号上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆赛博迈特数码广场有限公司石桥铺分公司，营业场所九龙坡区石桥铺渝州路6号赛博数码广场2楼，统一社会信用代码91500107784208415E。负责人：陈力隽，董事长。委托诉讼代理人：樊明鑫，男，汉族，1980年3月3日，住上海市杨浦区，系重庆赛博迈特数码广场有限公司石桥铺分公司员工。委托诉讼代理人：刘程，男，汉族，1982年1月16日出生，住重庆市南岸区，系重庆赛博迈特数码广场有限公司石桥铺分公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛立明，男，汉族，1959年1月14日出生，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：廖金容，重庆捷恒律师事务所律师。上诉人重庆赛博迈特数码广场有限公司石桥铺分公司（以下简称赛博迈特公司）因与被上诉人薛立明房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初24438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赛博迈特公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审酌定的赔偿金过高。上诉人赔偿被上诉人损失没有合同约定和法律规定，且被上诉人并未举示证据证明其损失。一审认定的损失标准过高。因为租金是逐年增长，租赁合同到期后的案涉商铺的租金标准超过了当地同类商铺的租金金额。2、保证金应退还33244元。上诉人支付的第一个实际租期为2007年1月8日至2008年1月7日期间全年12个月的租金，故保证金扣除最后一个年度的租金后，应返还33244元保证金。因火灾，上诉人的证据毁损且已向银行索取交易明细无果，故申请调取被上诉人收取租金的明细。3、根据合同约定，被上诉人未按时退还保证金，其应向上诉人支付滞纳金。被上诉人抗辩事由不能成为其不支付滞纳金的理由。薛立明辩称，上诉人未恢复原状，致案涉房屋至今没有出租，给被上诉人造成的损失应赔偿。合同约定有两个月免租期，被上诉人第一年度只收取了10个月的租金，一审认定保证金的金额正确。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。薛立明向一审法院起诉请求：赛博迈特公司对租赁薛立明的涉案铺位恢复原状，赛博迈特公司支付薛立明因无法单独使用致使涉案商铺空置的损失18万元，赛博迈特公司承担本案诉讼费。赛博迈特公司向一审法院反诉请求：薛立明返还履约保证金33244元，并支付滞纳金（以33244元为基数，按照同期银行贷款利率的4倍自2016年11月2日计算至实际付清之日），反诉案件受理费由薛立明承担。一审法院认定事实：位于重庆市九龙坡区房屋登记为薛立明所有。2006年11月2日，薛立明作为甲方与赛博迈特公司作为乙方签订了《委托经营管理合同》，双方约定：甲方将前述房屋全权交予乙方经营管理，统一招商，并以乙方名义对外签订租赁合同或相关协议；甲、乙双方合作期限为10年，自本协议签订之日起算；甲方同意乙方根据经营需要对合作标的重新规划并装修、改造，知悉并不干涉乙方的经营方式；甲方将委托标的交由乙方经营管理，取得固定收益5563元/月，自本合同签订之日起两年内，甲方均按照该标准取得固定收益，自第三年起乙方保证甲方收益每两年在该标准的基础上递增一次，递增幅度为5%；乙方按季度向甲方支付甲方应得的固定收益，先付后用，由乙方每季度开始的前七个工作日内向甲方交纳；为确保本合同顺利履行，乙方需向甲方支付履约保证金5563元；甲方应在本合同终止之日起三个工作日内将履约保证金退还乙方，每延期一日，甲方须向乙方支付履约保证金的5%作为滞纳金；甲方同意将自委托标的交付乙方之日起的前三个月作为免租期，不收取3.3规定的固定收益，乙方自本合同签订后的第四个月开始按照3.3及3.4的规定向甲方支付固定收益；本合同终止时，乙方应将合作标的依装修改造前的结构状况（见附件三）交还甲方，其投入的装修、嵌入墙体的固定设施等不得拆除，但空调、电梯除外，并不能要求甲方对此补偿，若乙方未依装修改造前的结构状况（见附件三）将本合同委托标的交还甲方，则视为乙方违约；任何一方违反本协议的规定，提前解除本合同的，应向对方支付违约金5万元，该违约金不足弥补对方损失的，还应予以补足。当日，薛立明作为甲方与赛博迈特公司作为乙方签订了《补充协议》，对《委托经营管理合同》中涉案房屋面积、履约保证金等进行了修改。其中约定：双方同意将《委托经营管理合同》中履约保证金条款修改，乙方将在三个工作日内将履约保证金94437元汇入甲方农业银行个人账户；甲乙同意将自委托标的交付给乙方之日起的前二个月作为免租期，不收取3.3规定的固定收益，乙方自本合同签订后的第三个月开始安好3.3及3.4的规定向甲方支付固定收益。2006年11月8日，薛立明与赛博迈特公司签订了《铺位交接书》，其中双方共同确认铺位状况：天花板、地板、墙面、电表、卷帘门均完好，另明确甲方按时将铺位交付给乙方，乙方应在甲方交付当日将履约保证金5563元付至双方在《委托经营管理合同》中所约定的甲方账户。前述合同签订后，薛立明将涉案房屋交付赛博迈特公司使用，赛博迈特公司依照合同约定向薛立明交纳固定收益，并向薛立明交纳了履约保证金10万元。赛博迈特公司接收涉案商铺后，拆除了该商铺与相邻商铺之间的隔断墙、卷帘门，将其承租的涉案商铺所在的负一楼统一进行了装修，并开展了经营活动。2014年12月30日，赛博迈特公司最后一次向薛立明支付租金，共计80107.2元。后赛博迈特公司未再向薛立明支付租金。2016年11月8日，前述《委托经营管理合同》到期，双方未再签订合同。涉案房屋保持了赛博迈特公司统一装修后的状况，没有独立的墙面，亦没有与相邻商铺共用的墙面，没有卷帘门，在涉案房屋的地面有金属标线来标识范围。审理中，薛立明称2006年11月8日至2007年1月7日系免租期，即赛博迈特公司在第一个租赁年2006年11月8日至2007年11月7日向薛立明支付了10个月的租金，自2007年11月8日起，赛博迈特公司向薛立明足额支付租金，赛博迈特公司于2014年12月30日向薛立明支付的80,107.2元〖（5563元/月＋5563元/月×5%×4）×12月〗系2014年11月8日至2015年11月7日的租金。薛立明另称其与赛博迈特公司在2015年底协商后同意用履约保证金10万元抵扣赛博迈特公司应支付的2015年11月8日至2016年11月7日的租金80107.2元，抵扣剩余的款项系赛博迈特公司迟延支付租金产生的滞纳金。赛博迈特公司称2006年11月8日至2007年1月7日系免租期，故第一年的租赁期自2007年1月8日至2008年1月7日，赛博迈特公司于2014年12月30日向薛立明支付的80107.2元系2015年1月8日至2016年1月7日的租金。赛博迈特公司另称直至2017年5月，赛博迈特公司均与包括薛立明在内的业主进行协商，双方对商铺恢复互不追究责任。薛立明和赛博迈特公司同意抵扣的租金系2016年1月8日至2016年11月7日的租金66756元，薛立明还应退还赛博迈特公司33244元。一审法院要求赛博迈特公司提交其向薛立明支付第一租赁年度租金的支付凭证，赛博迈特公司称因2010年发生火灾，支付凭证全部被烧毁。后赛博迈特公司提交的银行交易明细中亦未能证明前述支付情况。上述事实，有双方当事人的陈述、委托经营合同、补充协议、铺位交接书、位置图、产权证复印件、银行流水、视频、支付凭证、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。一审法院认为，薛立明与赛博迈特公司双方就案涉铺位签订《委托经营管理合同》而建立了租赁合同关系，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行自己的义务。关于薛立明要求赛博迈特公司对涉案铺位恢复原状的诉讼请求，一审法院认为，双方在合同中约定，合同终止时赛博迈特公司应将合作标的依装修改造前的结构状况交还薛立明，鉴于赛博迈特公司接收涉案商铺后已将隔墙拆除，该商铺与相邻商铺及公共通道之间的界限不清，若单独就涉案商铺恢复原状，必然涉及相邻商铺业主的权益和商场负一楼全体业主或物业使用人的利益，故在本案中不宜恢复涉案商铺原状，一审法院对薛立明的该项诉讼请求不予支持。关于薛立明要求赛博迈特公司支付因无法单独使用致使涉案商铺空置的损失18万元（按照6953.8元/月的标准酌情主张），一审法院认为，涉案商铺现在无隔墙与相邻商铺及公共通道隔断，其四至不清，薛立明因此无法单独对涉案商铺进行使用或获得收益，其对涉案商铺享有的权利受到一定程度的限制，至今仍然空置，薛立明因此确实遭受了损失，赛博迈特公司应当对薛立明因此遭受的损失进行弥补。参照双方约定的2016年6675.6元/月的租金标准，酌定由赛博迈特公司赔偿薛立明因无法单独使用致涉案商铺空置至今的损失共计66756元（相当于10个月租金）。关于赛博迈特公司要求薛立明返还履约保证金33244元并支付滞纳金的问题，一审法院认为，2017年4月25日，重庆市九龙坡区渝州路街道科园一路社区人民调解委员会对赛博迈特公司与涉案房屋所在机电市场范围的房屋业主代表进行调解，双方对保证金等事项均进行了协商，故一审法院认为赛博迈特公司于2020年1月7日提起反诉要求薛立明返还保证金并未超过诉讼时效。赛博迈特公司称2006年11月8日至2007年1月7日系免租期，故第一年的租赁期自2007年1月8日至2008年1月7日，赛博迈特公司于2014年12月30日向原告支付的80107.2元系2015年1月8日至2016年1月7日的租金，现赛博迈特公司未举示支付凭证证明其向薛立明支付租金的情况，且按照《委托经营管理合同》约定，2006年11月8日至2007年1月7日系免租期，赛博迈特公司可以不向薛立明支付前述二月的租金，之后的租金应当按照合同约定的期限、金额交纳，故一审法院认定赛博迈特公司于2014年12月30日向薛立明支付的租金80107.2元系2014年11月8日至2015年11月7日的租金，后赛博迈特公司未向薛立明支付2015年11月8日至2016年11月7日的租金80107.2元，双方均同意从保证金10万元中扣除，故薛立明还应向赛博迈特公司返还履约保证金19892.8元。考虑到双方合同中约定了合同终止时赛博迈特公司应当恢复涉案商铺的原状，但根据实际情况该商铺不宜恢复原状，双方为此发生纠纷，薛立明当时以不退还该笔保证金进行抗辩有一定的合理性，故一审法院对赛博迈特公司主张薛立明承担未退还保证金产生的滞纳金的诉讼请求不予支持。薛立明辩称保证金抵扣了2015年11月8日至2016年11月7日的租金后剩余的款项应当抵扣赛博迈特公司迟延支付租金产生的滞纳金，一审法院认为，薛立明未举示证据证明双方均同意抵扣租金剩余的保证金作为赛博迈特公司迟延支付租金产生的滞纳金，应当承担举证不利的法律后果，一审法院对薛立明的前述辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）重庆赛博迈特数码广场有限公司石桥铺分公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）薛立明支付商铺空置损失66756元；二、原告（反诉被告）薛立明于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）重庆赛博迈特数码广场有限公司石桥铺分公司退还保证金19892.8元；三、驳回原告（反诉被告）薛立明的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）重庆赛博迈特数码广场有限公司石桥铺分公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费1950元，由原告薛立明承担1216元，被告重庆赛博迈特数码广场有限公司石桥铺分公司承担734元。反诉案件受理费562元，由反诉原告重庆赛博迈特数码广场有限公司石桥铺分公司承担414元，由反诉被告薛立明承担148元”。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于赛博迈特公司是否应该赔偿薛立明的损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”赛博迈特公司在合同终止时未依装修改造前的结构状况将商铺交还薛立明构成违约，导致薛立明无法单独对案涉商铺进行使用或获得收益，其对案涉商铺享有的权利受到一定程度的限制。现商铺仍然空置，赛博迈特公司因其违约行为造成薛立明损失，应承担赔偿责任。赛博迈特公司上诉认为一审法院计算损失的标准6675.6元/月过高，但其并未举示相应证据证明其主张。一审法院酌定赛博迈特公司赔偿薛立明66756元并无不当。关于保证金和滞纳金的问题。赛博迈特公司主张其第一年支付的12个月租金为2007年1月8日至2008年1月7日的租金，又称其银行凭证被烧毁，在银行调取的支付凭证并不足以反映出单独支付给薛立明租金数额，申请法院调取薛立明收取租金的银行账户收款明细。赛博迈特公司虽称银行无法向其提供赛博迈特公司单独支付给薛立明租金数额的凭证，但并未举证证明，理由亦不充分，故本院对其申请调取薛立明收取租金的银行账户收款明细的请求不予准许。赛博迈特公司未举示证据证明其第一年支付的12个月租金为2007年1月8日至2008年1月7日的租金，应当承担举证不能的后果，其上诉主张应返还33244元保证金的理由不成立。双方合同中约定合同终止时赛博迈特公司应当恢复原状，而赛博迈特公司并未恢复原状。薛立明以不退还保证金进行抗辩有一定的合理性，并不因此而认定薛立明违约。一审法院未支持滞纳金正确。综上所述，重庆赛博迈特数码广场有限公司石桥铺分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2512元，由重庆赛博迈特数码广场有限公司石桥铺分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘用辉审 判 员 芦明玉审 判 员 夏兴芸二〇二〇年十月十六日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠