四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初2246号 原告：四川众嘉商业管理有限公司，住所地四川省峨眉山市黄湾乡峨眉印商业区，统一社会信用代码915111813094889481。 法定代表人：杨珩，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：章宇豪，该公司员工。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：胡磊，该公司员工。 被告：王健，男，1992年5月6日出生，汉族，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：王治成（被告之父），男，1968年9月21日出生，汉族，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：李兰，四川循定律师事务所律师。 原告四川众嘉商业管理有限公司（以下简称众嘉公司）与被告王健租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告众嘉公司的委托诉讼代理人章宇豪、胡磊，被告王健及其委托诉讼代理人王治成、李兰到庭参加全部诉讼活动。本案现已审理终结。 原告众嘉公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的合同于2020年6月15日解除；2、被告向原告支付截止2020年6月的租金168851.1元；3、被告向原告支付迟延租金的违约金104616.59元；4、被告向原告支付2020年7月至8月的商铺占用费12441.66元；5、被告立即腾退峨眉印9栋1层14、15号房屋；6、由被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告当庭将第4项诉讼请求变更为请求被告向原告支付截止9月15日的商铺占用费24883元。事实和理由：2017年5月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租峨眉印项目9栋（-1层）14、15号商铺，计租面积80.79平方米，约定租赁用途为餐饮，租金标准为前两年55元/平方米，第三年77元/平方米，第四年、五年82.5元/平方米，第六年88元/平方米，租赁期及租金以原告交付房屋时间起算。原告于2017年8月28日，将案涉房屋交付被告。被告承租以来，擅自改变租赁用途，实际经营超市且拒不交付租金，按照《房屋租赁合同》约定，被告擅自变更经营范围的，逾期支付租金15天以上的，原告可解除合同，同时，被告不再享受租金优惠政策，并应承担违约责任。原告已于2020年6月10日向被告发出解除通知，并于6月15日于案涉商铺张贴解除通知，按照《房屋租赁合同》约定，快递签收之日或快递寄出后五个工作日视为送达时间。被告拒不签收，则2020年6月15日为合同解除时间。合同解除后，被告拒不交还房屋，继续用以经营，应按照合同约定租金标准向原告支付占用费。被告签订协议以来，已严重违反合同约定，合同解除后，依然强占原告房屋，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所述。 被告王健辩称，一、原、被告均存在过错导致双方租赁关系解除，被告不应支付违约金，双方签订合同系双方真实意思表示，双方均依约履行，因景区建设迟缓，故原告于2017年9月与被告商议并告知在被告完成装修验收之后正式签订新合同，另行约定2年免租期，被告遂在具备签订新协议的条件后找到原告签订新协议，原告此时以公司将被其他集团收购为由拒绝再与被告签订新合同。被告认为，作为同一景区的租户，原告应一视同仁，享受与其他租户同等的免租期待遇。此外，2019年8月，峨眉印园区正式开业，此时原告并未实现其招商宣传时作出的完成建造熊猫基地、朱鹮园区承诺，原告对景区的宣传推广极不到位，导致本就知名度不高的景区往来游客更少，作为园区商家之一的被告至今仍然处于亏损状态。2019年10月租金优惠期满后，被告多次与原告协商租金调整事宜，但原告无视其对景区宣传的力度不到位，招商承诺不到位等违约行为，只管与原告索要高额租金。被告因此暂不支付租金，希望在与原告商定了价格之后按照新方案支付租金，最终导致双方租赁关系难以持续，合同因此解除，被告认为，因双方过错导致合同解除，不应当由被告独自承担违约责任，应按照双方过错进行责任分担。二、关于合同解除时间，房屋占用费的计算。被告按77元每平米计算房屋占用费标准过高，该金额明显高于被告的实际损失，请求法院依法调减。三、原告要求被告因违约行为不足已优惠的租金本就是基于被告违约的损失补偿以及惩罚性赔偿，该金额已具有违约金性质，但原告又同时请求被告支付迟延支付租金的违约金，原告的诉讼请求构成对被告的双重惩罚，其违约金部分不应该得到支持。双方《租赁合同》第10.5条约定，对于此条首先，被告认为应当根据附件四《租金计算表》中的“租金标准”即55元每平米计算，而非按原告诉请的第一、第二年55元每平米，第三年77元每平米的“优惠后租金标准”。根据双方《租赁合同》第10.5条约定，原告约定前两年的租金优惠政策就是基于合同前两年并未正式开业，整体经营状况较差的客观状态，要求被告按每月55元每平米的标准补足前两年租金，一方面同地段房租水平，也已完全高于原告的实际损失，另一方面原告要求被告因违约行为补足已优惠租金的行为本就具有惩罚性性质，再要求被告额外支付租金的总额20%违约金，构成对同一违约行为的双重惩罚性赔偿。根据合同法第29条规定，请求法院予以调低。四、原、被告于2017年5月签订协议时议定55元每平米的租金标准本就仅用作参考而未实际执行，且该标准远高于当时市场价格，显失公平，应当酌情调减。首先，双方签订租赁合同时，峨眉印园区尚未正式开业，原告实际通过执行2年免租优惠期政策进行招商引资，故而原告提出的合同均价55元每平米的租金本并非租赁合同执行价格；其次，原告要求被告在2017年按照55元/每平米的标准承担租金，即便在2020年，峨眉山景区范围内的房屋租金均价才30元每平米左右，被告认为，要求被告自2017年商铺未正式开业时就承担55元每平米的租金远超当时及现在的市场价格，严重显失公平，请求法院参照现行市场予以调减。五、原告的租金计算错误，受新冠疫情影响，租赁商铺歇业，景区开发后恢复经营期间又十分困难，被告与原告租赁关系发生期间发生重大情势变更，应当相应减免租金。根据《四川省高级人民法院民事审判第一庭关于印发的通知》，应当综合考虑为被告减免三个月租金。六、被告作为自然人，与原告签订合同过程中，处于被动地位，双方的租赁合同依法成立，后因原告未完成招租承诺，双方协商签订新协议、疫情影响等原因被告暂不支付租金，暂不支付租金的行为并非被告主观故意，原告要求补足远超市场的已优惠租金又要求被告承担违约金对被告既构成双重惩罚又显失公平，故请求法院调减租金支付标准。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月11日，原告众嘉公司（甲方）与被告王健（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定1、甲方将位于峨眉印9栋（-1）层14、15号计租面积为80.79ｍ2、合计2间房屋出租给乙方，房屋用途为商铺；2、乙方租赁房屋用于餐饮，未经甲方书面同意，乙方不得在房屋内从事合同约定外的租赁用途，使用或经营只限于乙方；3、租赁期限为6年，自甲方将房屋移交乙方使用之日起计；4、房屋按“先付租后使用”的原则向乙方支付租金，租金每半年支付一次，支付方式为：每年4月25日前支付该租赁年度前半年租金，每年10月25日前支付该租赁年度后半年租金，租金标准、计租方式、租金优惠政策等按合同附件四《租金计算表》执行；5、在本合同签署之日，乙方须向甲方自行履约保证金1万元，合同期满后，双方未续租或本合同解除后三十日内，若乙方无违约行为且办理完本合同第13.5.3约定内容后，由甲方全额无息退还给乙方，若本合同因乙方违约解除后或出现本合同另有约定的情形，甲方有权不予退还乙方履约保证金，在租赁期间，因乙方违约、侵权等导致需承担违约、赔偿责任的，甲方有权从乙方的履约保证金中直接扣除相应金额（包括但不限于欠付或应补足的租金、水电气费用、物业费用、修复费、违约金、赔偿金等），不足部分乙方应另行补足，甲方亦有权直接将相应金额支付给有权的第三方，乙方应在甲方扣除或直接向第三方支付相应金额后三个工作日内全额恢复履约保证金；6、违约责任及合同解除：乙方未按本合同规定时间足额支付房屋租金或履约保证金（包括未缴纳及未按约定补足履约保证金金额），甲方除有权采取断水断电等措施（因此造成的损失由乙方自行承担）外，乙方还应支付逾期应付款，同时每逾期一日，乙方根据累计应付款总额的千分之一向甲方缴纳滞纳金；乙方未按合同规定的时间支付房屋租金、履约保证金逾期（包括未缴纳及未按约定补足履约保证金金额）超过15天（含15天）以上的，或未按规定支付水、电、气、物业服务费等费用超过15天（含15天）以上的，视为乙方严重违约；乙方如出现合同第10.2条中约定的严重违约情形，甲方有权单方面解除合同；因乙方违约甲方解除本合同的，乙方不再享受租金优惠政策，乙方除应立即向甲方补足已优惠租金（已优惠租金金额按本合同附件四《租金计算表》按实计算）、结清所有欠付费用、承担本合同另有约定违约责任外，还应额外向甲方支付本合同租金总额20%的违约金；7、乙方送达地址为：成都市成华区，视为通知送达时间：以快递收件方签收日期或快递寄出后五个工作日视为送达时间。 2017年8月25日，原告与被告签订《峨眉印装修管理协议》，王健签署《峨眉印装修申请表》，原告向王健发放《峨眉印装修施工许可证》。装修完毕后，王健的父亲王治成在所租赁的房屋内经营购物店。 2020年6月10日，原告通过韵达快递向王健发出《关于解除的通知》，载明：截止2020年4月27日，2017年8月25日至2020年4月27日的租金已逾期超过15天，依据10.2.4及10.4.2之约定，原告有权单方面解除合同，同时，根据合同10.5条约定被告违约导致合同提前解除的，被告不再享受优惠政策，故被告需向公司支付租金142208元，违约金63994元，合计206202元；鉴于被告严重违约的事实，原告解除与之签署的《房屋租赁合同》，依合同约定，被告所缴纳的租赁保证金不予退回，同时被告应结清水电等一切应交费用和款项并于本通知送达之日止2日内迁出租赁房屋。如被告仍拖欠相关费用或逾期未迁出租赁房屋的，原告将依据合同约定采取进一步措施，并依法追究被告其他相关违约责任。该快递显示包裹因被拒收，正在安排退回，通过与该快递公司联系，表示该包裹因被拒收已被该快递公司作弃件处理。2020年6月15日，原告称以在被告所经营的店铺的门上张贴的方式向被告送达了《关于解除的通知》。 四川德胜集团文化旅游投资发展有限公司（以下简称德胜公司）持有不动产权证［川（2019）峨眉山市不动产权第××号］，其拥有峨眉山市黄湾镇淡然街房屋所有权。2017年5月1日，德胜公司向原告众嘉公司出具《委托书》，载明德胜公司将峨眉印物业管理、招商营运委托给原告。 以上事实，有《关于解除的通知》、《房屋租赁合同》、《不动产权证书》、《快递单》及查询结果、照片二张、《峨眉印装修申请表》、《委托书》、《峨眉山租金违约金计算表》、《峨眉印装修管理协议》、《峨眉印装修施工许可证》及本案庭审笔录予以证明。 本院认为，原告与被告之间的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方均应按约履行相应义务。现针对原告的诉讼请求逐一分析如下： 一、原告是否有权行使单方解除权，并请求被告腾退案涉房屋问题。《房屋租赁合同》关于违约责任及合同解除有约定：“乙方（王健）如出现合同第10.2条中约定的严重违约情形，甲方有权单方面解除合同”，而王健在与原告签订《房屋租赁合同》后，原告向王健履行了交付房屋的义务，而被告也实际使用了租赁房屋进行经营，但被告却未能按双方合同的约定履行支付租金义务，双方《房屋租赁合同》第十条第10.2.4款约定“乙方（王健）未按合同规定的时间支付房屋租金、履约保证金逾期超过15天以上的，视为严重违约行为”，经过庭审调查，被告王健从未支付过房屋租金，故本院认为原告享有单方解除权。2020年6月10日，原告通过韵达快递向被告送达《关于解除的通知》，因被告拒收，该邮件被快递公司处理，而双方在《房屋租赁合同》中约定快递以收件号签收日或快递寄出后五个工作日视为送达时间，6月15日，原告通过在被告所经营的店铺张贴《关于解除的通知》向被告送达解除通知书，本院认为，2020年6月15日系双方《房屋租赁合同》的解除日，合同解除后，被告应向原告腾退案涉房屋。 二、关于欠付租金计算问题。根据《房屋租赁合同》的约定，原告行使单方解除权来源于被告一直未能履行支付租金的义务，被告的行为已构成违约，原告认为依据合同第十条第10.5款“因乙方违约甲方解除本合同的，乙方不再享受租金优惠政策，乙方除应立即向甲方补足已优惠租金（已优惠租金金额按本合同附件四《租金计算表》按实计算）、结清所有欠付费用、承担本合同另有约定违约责任外，还应额外向甲方支付本合同租金总额20%的违约金”的规定，被告应按《房屋租赁合同》的附件《租金计算表》不享受优惠租金优惠政策计算租金，以上约定并未违反法律规定，应得到本院支持，2017年8月25日至2020年6月15日期间，被告应向原告支付租金165740.68元。 另外，关于被告提出因新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响造成景区店铺经营困难无法正常经营使用的问题，本院从公平角度出发，将被告应支付的自2020年1月至3月的租金予以免除。根据上述事实的认定，被告2017年8月25日至2020年6月15日期间共计应向原告支付租金为147078.19元（165740.68元-18662.49元）。 三、关于原告诉请的违约金。原告请求按《房屋租赁合同》第十条第10.1.1款约定，被告应向原告支付迟延支付租金的违约金，计算方式是每逾期一日，累计应付款总额的千分之一缴纳滞纳金，本院认为，因被告拖欠租金给原告造成的损失实为资金占用利息损失，现结合本案的实际情况，被告在与原告签订《房屋租赁合同》时向原告支付了10000元履约保证金，故本院酌定因被告拖欠租金的行为向原告支付10000元违约金，庭审中，原告同意10000元履约保证金抵作违约金，故原告无须退还被告履约保证金10000元，该款抵作违约金。 四、关于房屋占用使用费问题。原告主张按《房屋租赁合同》的附件《租金计算表》约定计算房屋占用使用费，本院认为，原告尚未向被告交付所租赁的案涉房屋，故对原告的该项诉讼请求予以支持，被告应向原告支付截止9月15日的房屋占用使用费18662.49元。 综上，原告的诉讼请求部分符合法律的规定，本院对符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告四川众嘉商业管理有限公司与被告王健签订的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除； 二、被告王健于本判决生效之日起十日内支付原告四川众嘉商业管理有限公司房屋租金147078.19元及违约金10000元（该违约金由被告王健向原告四川众嘉商业管理有限公司所缴纳的履约保证金10000元抵扣）； 三、被告王健于本判决生效之日起十日内支付原告四川众嘉商业管理有限公司房屋占用使用费18662.49元； 四、被告王健在本判决生效后立即腾退位于峨眉山市峨眉印项目9栋（-1层）14、15号房屋； 五、驳回原告四川众嘉商业管理有限公司其他的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5588元，依法减半收取2794元，由被告王健负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  唐娟 二〇二〇年十月十日 书记员  师考 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。