湖北省武汉市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂01民终7043号上诉人（原审原告）：武汉市学府林居小区第二届业主委员会（一审名称为武汉市学府林居小区第一届业主委员会），住所地武汉市洪山区洪山乡北港村文治街46号。负责人：崔杨，主任。委托诉讼代理人：高树宏，湖北才济律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆宾，湖北才济律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉三元房地产开发有限公司，住所地武汉市汉南区湘口街晨曦路280号。法定代表人：蔡世其，经理。委托诉讼代理人：陶然，湖北金卫（湖北自贸区武汉片区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖真来，湖北金卫（湖北自贸区武汉片区）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：武汉宝安房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区南湖路南湖机场1号楼。法定代表人：余淑平，董事长。委托诉讼代理人：周娜，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉报祺物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区雄楚大道268号图书城C座706室。法定代表人：金梦菲，经理。委托诉讼代理人：李丹，女，员工。上诉人武汉市学府林居小区第二届业主委员会（以下简称学府林居业委会，一审名称为武汉市学府林居小区第一届业主委员会，二审期间变更名称为武汉市学府林居小区第二届业主委员会）、武汉三元房地产开发有限公司（以下简称三元公司）因与被上诉人武汉宝安房地产开发有限公司（以下简称宝安公司）、武汉报祺物业管理有限公司（以下简称报祺物业）建筑物区分所有权纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初6903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。学府林居业委会上诉请求：1.撤销原判；2.支持学府林居业委会的一审全部诉讼请求；3.诉讼费由三元公司、宝安公司、报祺物业承担。事实和理由：1.一审法院认定三元公司、宝安公司已向学府林居业委会移交物业服务用房错误。学府林居业委会目前使用的“物业服务用房”一部分是本应属于全体业主所有的架空层改造而成，另一部分是学府林居业委会租赁所得，三元公司、宝安公司并没有移交物业服务用房。2.一审法院以学府林居小区二期3栋1层及三期8栋1单元1层房屋已登记在案外人名下为由驳回学府林居业委会诉求没有依据。学府林居业委会提交的总平面布置图显示，学府林居小区二期3栋1层及三期8栋1单元1层房屋属于小区规划物业服务用房，但前述物业服务用房被违法出售给案外人，侵害了全体业主的合法权益。3.二期7栋底层根据总平面布置图属于全体业主活动场地，现该位置经一审法院实地勘察已被其他案外人实际占用，原因是三元公司、宝安公司将上述本属于学府林居业委会所有的活动场所违法出租或是出售给案外人，该处分行为违法。一审法院认为学府林居业委会不应向三元公司、宝安公司主张权利，而应向对应的产权人或占用人主张的裁判明显错误，没有任何法律依据。三元公司上诉请求：1.撤销原判第一项，驳回学府林居业委会的全部诉讼请求；2.诉讼费由学府林居业委会承担。事实与理由：1.三元公司已经交付超出法律规定面积的物业用房，架空层未计入该小区容积率及建筑面积，对架空层的使用未影响涉案小区各项经济技术指标，架空层用于物业用房有规划依据，并且三期架空层按规划可用于补充物业用房等场地设施。2.一审法院仅依据总平面布置图确认三期面积为2045.5平方米的架空层为全体业主公共活动场地，无事实及法律依据，且与驳回学府林居业委会其他诉讼请求的理由自相矛盾。即使依据总平面布置图及双方提交的证据，图中均将三期面积为2045.5平方米的架空层规划为“用于补充绿化及场地设施”，与业主公共活动场地无关。三元公司已将该架空层用于补充物业设施及场地，并未违反规划。宝安公司辩称，我方认可三元公司的上诉请求。1.案涉小区实际开发商是三元公司，三元公司负责整个项目投资及经营建设和工程管理，在该项目上三元公司拥有策划、经营管理自主权，宝安公司对于该项目建设、物业服务用房配置均不知晓，不应承担任何责任；2.宝安公司配合三元公司办理的建设工程规划许可证对物业服务用房配置的规划符合法律规定，宝安公司已经履行了相关义务；3.三元公司已经交付符合法律规定的物业服务用房，而学府林居业委会诉请房屋登记用途为商业服务或补充绿化及场地设施属于事实不能，其诉请无事实依据。综上，恳请撤销一审判决，驳回学府林居业委会全部诉讼请求。报祺物业辩称，对三元公司的上诉没有异议；学府林居业委会上诉并无事实依据，希望驳回学府林居业委会的请求。学府林居业委会向一审法院起诉请求：1.确认位于洪山区××乡××村文治街××号学府林居小区二期3栋1层和三期8栋1单元1层为小区物业服务用房，二期7栋底层和三期2045.5㎡架空层为小区公共活动场所；2.本案诉讼费用由三元公司、宝安公司、报祺物业承担。一审法院认定事实：2003年3月6日，宝安公司与三元公司签订《房地产项目合作开发合同》，约定由三元公司出资、以宝安公司名义在宝安公司拥有的位于南湖××××路与丁字桥路交会部分商住用地上进行房地产开发，三元公司拥有策划、经营及管理自主权，该项目前期物业和管理由武汉南湖物业管理公司负责，三元公司应按武汉市物业管理条例及有关规定完善配套设施。该房地产项目即为后来的学府林居小区。学府林居小区位于洪山区××乡××村文治街××号，分为一期、二期、三期。2006年11月14日，宝安公司与报祺物业签订《前期物业管理服务合同》，约定由报祺物业对学府林居一期提供前期物业管理，管理区域东至理工大新校区，南至进场二路，西至丁字桥南路，北至机场三路。2010年11月5日，双方对前述合同到期日进行了延期。2011年4月18日，宝安公司将宝安璞园（学府林居二期三期）的前期物业管理交给报祺物业。2015年6月30日，学府林居业委会与报祺物业签订《武汉市物业服务合同》，选聘报祺物业为学府林居小区提供物业服务，其中第三条载明：物业服务用房建筑面积为1200平方米，位于一期6栋1层1、2号门面，一期3栋1层，三期3栋1层，三期4栋1层等；业委会议事活动用房建筑面积60平方米，位于一期3栋1层。学府林居业委会及报祺物业确认前述“一期6栋1层1、2号门面”实际为一期6栋4单元1层101室及102室。2015年7月1日的《移交事项清单》显示：坐落于1期3/6、3期3/4，面积为1200平方米的物业服务用房在“移交及查验确认”栏标注“仅查验”并打钩；坐落在1期，面积为20平方米的业委会议事活动用房标注为需移交并打钩。2016年6月30日续签的《武汉市物业服务合同》第三条将“业委会议事活动用房建筑面积60平方米，位于一期3栋1层”变更为业委会会议及社区活动用房，建筑面积为160平方米，位于一期4栋后警务室旁及三期7栋1层。2018年11月20日，报祺物业与学府林居小区业主大会及业委会签订《武汉报祺物业管理有限公司提前退出宝安璞园住宅小区（别名：学府林居小区）物业服务管理工作协议书》。2019年1月1日，报祺物业与武汉华凯物业管理有限公司签订《宝安璞园（学府林居）小区物业服务管理工作交接协议书》，约定退管和接收日期为2019年1月1日零时，包含物业用房在内的设施已在该日期前全部移交完毕。报祺物业提交的照片显示移交的物业用房包括：一期3栋1层的监控室，一期6栋1层的物业客服中心和物业办公室，三期7栋1层的社区活动室、宿舍，三期3栋1层绿化部宿舍、保安宿舍、活动室，三期8栋岗亭，三期4栋1层的食堂、宿舍、保洁休息室，三期8栋的宿舍，一期4栋后的警务室及业委会办公室。学府林居业委会提交的房屋交易查询结果告知单结合三元公司提交的商品房项目查询结果显示：学府林居一期6栋4单元1层101室及102室、二期3栋1单元1层及1-2层房屋、二期7栋1层房屋、三期8栋1单元1层房屋用途均为商业服务，产权人均为不同案外人。学府林居业委会提交的总平面布置图显示：二期经济技术指标注明有物业、居委会面积546.43平方米，地上总建筑面积不含地下室、半地下室、架空层，容积率2.479（架空层、地下室及半地下室未计入）；三期经济技术指标有居委会（物业）用房536平方米、架空层建筑面积2045.5平方米（用于补充绿化、场地设施等，不计建筑面积）。其中：一期2栋（1-2#）平面图标注“底层架空，布置活动场地、绿化”；一期3栋（1-3#）平面图标注“底层架空，为活动场地、物业管理、设备机房”；二期3栋（2-3#）平面图右侧标注为“①②”的场地分别为居委会及物业管理；二期7栋（2-7#）平面图注明“一层架空，做活动场地”；三期8栋（3-8#）平面图上方标注“底层居委会及物业用房”。根据学府林居业委会提交的武房权证洪字第××号房屋所有权证显示该房坐落为学府林居三期商铺-8栋1单元1层012室，附图显示其方位在前述三期8栋（3-8#）平面图标注的“底层居委会及物业用房”方位内。一审审理过程中，学府林居业委会明确其第一项诉讼请求为主张对学府林居小区二期3栋1层和三期8栋1单元1层房屋的使用权。一审法院认为，对于学府林居小区二期3栋1层及三期8栋1单元1层的房屋，虽然学府林居业委会提交的总平面布置图有标注为居委会或物业管理用途，但根据学府林居业委会提交的房屋交易查询结果告知单，结合三元公司提交的商品房项目查询结果，其设计用途均为商业服务，产权人均已登记在案外的特定业主名下，应由特定业主依法对其所有的不动产享有使用的权利。学府林居业委会现仅以原始总平面布置图主张学府林居小区二期3栋1层及三期8栋1单元1层房屋的使用权，尚缺乏足够事实及法律依据，法院不予支持。架空层属于住宅楼的一部分，不具有构造上的独立性，也不能排他使用，不能登记成为特定业主所有权的客体，所以架空层不具备成为专有部分的条件，而属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一项规定中的建筑物的基础和承重结构，是建筑物不可分割的一部分，应属于业主共有。但是，根据学府林居业委会提交的总平面布置图，二期7栋底层的架空层与现有取得产权的商业用房相连，三元公司、宝安公司、报祺物业并非对应商业用房的产权人，现有证据亦未证明其对该架空层存在占用，学府林居业委会主张确认该部分架空层为小区公共活动场所，应当分别向对应的产权人或占用人主张，法院对学府林居业委会的该部分诉讼请求，不予支持。对于三期面积为2045.5平方米的架空层，总平面布置图显示其用途为补充绿化及场地设施等，现学府林居业委会主张确认为小区全体业主公共活动场地，有事实和法律依据，但公共活动场地范围应以补充绿化及场地设施的用途为限，不能超出该范围。法院对学府林居业委会的该部分诉讼请求，部分予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、七十二条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、确认位于洪山区××乡××村文治街××号学府林居小区三期2045.5平方米架空层为全体业主公共活动场所，但用途应以补充绿化及场地设施为限。二、驳回学府林居业委会的其他诉讼请求。案件受理费200元，由学府林居业委会负担100元、三元公司负担100元。本院审理中，当事人均表示对一审认定的事实无异议，本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院查明，一审审理过程中，学府林居业委会是在一审法院要求其明确第一项诉讼请求系确认所有权还是使用权时，回答系使用权，且在二审中学府林居业委会强调其诉讼请求与起诉状中的表述一致，其诉讼请求仅为确认事实。本院认为，所谓诉，是指当事人向法院提出的，请求法院就特定的法律主张或权利主张进行裁判的诉讼行为。诉的内容有两个因素，诉讼标的与诉讼理由。诉的标的是原告依法提出的，与被告有争议并要求法院通过审判解决的法律关系及权利主张。诉的理由是原告提出诉讼请求所依据的事实，是指引起当事人之间实体法律关系发生、变更、消灭的事实或者权利受到侵害或法律关系发生争议的事实。从诉的类型看，一般可分为给付之诉、确认之诉、变更之诉。其中确认之诉在于确认当事人之间的法律关系存在或者不存在，其客体是法律关系，不包括事实和事实关系。学府林居业委会请求确认位于洪山区××乡××村文治街××号学府林居小区二期3栋1层和三期8栋1单元1层为小区物业服务用房，二期7栋底层和三期2045.5㎡架空层为小区公共活动场所的诉讼请求属于事实和事实关系，不属于诉的内容，不属于人民法院审理范围，故其起诉应予驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初6903号民事判决；二、驳回武汉市学府林居小区第二届业主委员会的起诉。一审案件受理费200元，退还武汉市学府林居小区第二届业主委员会；武汉市学府林居小区第二届业主委员会预交的二审案件受理费200元、武汉三元房地产开发有限公司预交的二审案件受理费200元，均予退还。本裁定为终审裁定。审判长  刘鑫荣审判员  方 红审判员  陈继红二〇二〇年十月十二日书记员  肖 华