广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂1302执异80号 案外人韩向前，男，1960年7月25日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托代理人凌通，北京大成(南宁)律师事务所律师。 委托代理人许钟暾，北京大成(南宁)律师事务所实习律师。 申请执行人来宾市兴宾区总工会。住所地：来宾市兴宾区城南新区企业总部大楼附楼三楼。 负责人张海，工会主席。 被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司。住所地：来宾市东二路180号嘉美商业中心4-2号。统一社会信用代码：91451300768920904J。 法定代表人李星怡，董事长。 本院在执行申请执行人来宾市兴宾区总工会与被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司合同纠纷一案中，案外人韩向前于2020年9月30日对本院作出的(2020)桂1302执恢186号之一执行裁定书对被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司开发的位于来宾市前卫路28号嘉美假日广场二单元1503号、1909号、2005号、2205号、2208号、2908号、3101号房产的查封、拍卖提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人韩向前称,2018年10月17日，上诉人广西嘉美房地产开发有限责任公司(以下简称嘉美公司）因与被上诉人来宾市兴宾区总工会（以下简称兴宾区总工会）合同纠纷一案，不服兴宾区人民法院（2018)桂1302民初1913号民事判决，向来宾市中级人民法院提起上诉。2018年11月29日，来宾市中级人民法院作出（2018)桂13民终1016号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。原审判决结果为：一、广西嘉美房地产开发有限责任公司向来宾市兴宾区总工会偿付拆迁安置补偿款10992774.3元。二、广西嘉美房地产开发有限责任公司向来宾市兴宾区总工会支付违约金3798554.2元。 2020年6月，由于嘉美公司未履行生效法律文书所确定的义务,兴宾区总工会向来宾市兴宾区人民法院申请强制执行，兴宾区人民法院作出（2020)桂1302执恢186号执行裁定书，查封了嘉美公司开发的位于来宾市××假日广场××房产，其中包含了申请人己向嘉美公司所购买的八套房屋。 据了解，嘉美公司隐瞒了嘉美假日广场二单元1503号、1909号、2005号、2205号、2208号、2803号、2908号、3101号房屋的销售情况，将上述八套房屋作为未售房屋。2015年7月16日，韩向前作为丁方就与甲方李星怡、乙方唐锦惠、丙方嘉美公司签订了《债务抵偿协议书》，该协议约定由嘉美公司以自有房产八套，代甲方李星怡偿还其欠乙方唐锦惠的部分欠款人民币贰佰零壹万玖仟肆佰壹拾陆元整（¥2019416.00)。乙方唐锦惠指定丁方韩向前作为购房人与丙方嘉美公司签署《商品房买卖合同》，以合同约定的房屋总价款抵扣甲方李星怡所欠乙方唐锦惠的上述部分欠款。同日，韩向前与嘉美公司签订了八份《商品房买卖合同》，合同约定韩向前以一次性付清全部购房款的方式购买了嘉美公司的八套商品房，分别是位于来宾市××假日广场××单元××、××、××、××、××、××、××、××房屋，且视为韩向前已经支付完了全部购房款。2015年7月17日，该八套房屋的《商品房买卖合同》在来宾市房产管理局进行了合同备案，并出具了合同备案证明，确认该八套房屋已经出售给了案外人韩向前。 案外人认为，其与嘉美公司签订《债务抵偿协议书》以及《商品房买卖合同》购买涉案八套房屋的日期早于兴宾区总工会与嘉美公司合同纠纷立案受理日，案外人对嘉美公司的房屋存在涉诉风险、权利瑕疵等情况并不知情，与嘉美公司之间签订的房屋买卖合同是依法订立并有效的合同，作为买受人，在签订了《债务抵偿协议书》后视为为涉案八套房屋支付了相应的对价，并依法办理了商品房买卖合同备案登记。 根据最高人民法院于2019年9月11日发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）第71条【让与担保】第一款规定:“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。” 以及第71条第二款规定：“当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。” 案外人认为，其在与嘉美公司签订合同并视为支付了房款的情况下，相关房屋的权益应当归案外人享有，人民法院应依法审查被申请人兴宾区总工会申请执行的标的，依法裁定解除对位于来宾市××假日广场××单元××、××、××、××、××、××、××、××房屋的查封。 另外，即使贵院不批准案外人解除查封的申请，根据《九民会议纪要》第71条的规定，恳请贵院在今后拍卖上述房屋时，必须保障案外人的优先受偿权，并将相关款项优先支付给案外人。 综上，案外人认为贵院受理的（2020)桂1302执恢186号案件中的执行标的涉及案外人依法购买、并办理合同备案登记的房屋，恳请人民法院依法审查该执行标的具体情况，并裁定解除对案外人所购房屋的查封，同时，恳请贵院切实保障案外人的优先受偿权，依法维护案外人的合法权益。 本院查明，本院在执行××人来宾市××总工会与被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司合同纠纷一案中，因被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司未履行生效法律文书所确定的义务。本院于2020年6月16日作出(2020)桂1302执恢186之一执行裁定书，查封被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司开发的位于来宾市××假日广场××单元××、××、××、××、××、××、××、××房产；2020年7月2日作出(2020)桂1302执恢186之二执行裁定书，拍卖被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司开发的位于来宾市××假日广场××单元××、××、××、××、××、××、××、××房产。案外人韩向前于2020年9月30日向本院提出异议。 另查明，2015年7月16日，被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司与李星怡、唐锦惠及案外人韩向前签订了《债务抵偿协议书》，约定：被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司将其开发的位于来宾市××假日广场××单元××（面积82.7㎡，单价2680元/㎡，总价221636元)、1909号(面积113.85㎡，单价2680元/㎡，总价305118元)、2005号(面积107.94㎡，单价2680元/㎡，总价289279元)、2205号(面积107.94㎡，单价2680元/㎡，总价289279元)、2208号(面积50.17㎡，单价2680元/㎡，总价134458元)、2803号(面积82.7㎡，单价2680元/㎡，总价221636元)、2908号(面积50.17㎡，单价2680元/㎡，总价134458元)、3101号(面积120.73㎡，单价2680元/㎡，总价323556元)房产总价1919416元，办理房产备案等各项手续费100000元共计2019416元用于抵扣李星怡所欠唐锦惠的部分欠款。同日，唐锦惠指定案外人作为购房人与被执行人签订了上述八套房屋的《商品房买卖合同》，则视为案外人已支付全部购房款2019416元给被执行人。2015年7月17日，该八套房屋备案登记在案外人韩向前名下。 本院认为，本案在执行过程中，依法查封、拍卖被执行人广西嘉美房地产开发有限责任公司名下开发的位于来宾市××假日广场××单元××套商品房。被执行人虽然在本院查封前与案外人签订了《商品房买卖合同》，并备案登记在案外人名下。但案外人与被执行人并非真实的商品房买卖合同关系，现该房产登记在被执行人的名下，仍属于被执行人的财产，案外人作为被执行人的指定债权人，仅依据《债务抵偿协议书》和《商品房买卖合同》主张排除本院对该房产的执行，无法律依据。其提出的异议请求，理由不成立，本院不予支持。案外人所主张的救济途径，可通过异议之诉予以解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项、第二十九的规定，裁定如下： 驳回案外人韩向前的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 韦 薇 审判员 卢上篇 审判员 韦立标 二〇二〇年十月十四日 书记员 黄阳涛 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。