福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2086号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余香珍，男，1979年1月4日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 被上诉人（原审原告）：江燕，女，1986年3月22日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：余香珍（系江燕丈夫），本案被上诉人。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人余香珍、江燕房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人余香珍并作为江燕的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回余香珍、江燕一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由余香珍、江燕承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成余香珍、江燕所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖。2.一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显存在错误，应予以调整。在碧桂园公司完成讼争商品房首次登记后，即已履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务，本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止。另外，办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。 余香珍、江燕辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，碧桂园公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。《不动产登记条例》于2014年11月24日发布并自2015年3月1日实施，三明市于2016年10月19日起实施不动产统一登记新政策后，将分别由房管部门和国土部门办理的两证变更为两证合一的《不动产权证》，二者在办理程序上虽略有区别，但本质上是一致的，该项政策的调整并不影响房屋权属证书的办理，碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，理应对政策调整后的房屋权属登记变化有所预判并做好充分准备。涉案商品房实际交付时间发生在三明市区实施不动产统一登记制度之后，而双方约定共同办理并取得权属证书的期限是在商品房交付使用后90日内，该期限亦能确保碧桂园公司按照政策调整后所需的材料和程序协助办理不动产权证。因此，碧桂园公司关于逾期办证系政府政策性调整所致及办理“权籍调查成果”30日工作时限应在逾期办证期限中扣除证据不足，不应采信。 余香珍、江燕向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司支付给余香珍、江燕逾期办理商品房权属登记违约金35775元；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实： 2014年11月23日，余香珍、江燕与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：余香珍、江燕向碧桂园公司购买三明市梅列区碧桂园1号3幢1003号房，建筑面积118.7平方米，房屋总价款为750000元，以按揭付款的方式支付；碧桂园公司应于2016年12月30日前将房屋交付给余香珍、江燕使用；碧桂园公司应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付余香珍、江燕。如因碧桂园公司原因，余香珍、江燕不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，余香珍、江燕不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按余香珍、江燕已付款的0.01%向余香珍、江燕支付违约金。另合同第二十条约定本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。同日，余香珍、江燕与碧桂园公司就未尽事宜签订《合同补充协议》。合同签订后，余香珍、江燕依约向碧桂园公司支付购房款。碧桂园公司于2017年1月1日将案涉商品房交付余香珍、江燕使用。 2017年12月4日，三明市国土资源局为梅列区碧桂园1号3幢办理了首次登记(总确权)。2018年3月22日，碧桂园公司根据合同确定的联系地址向余香珍、江燕邮寄《不动产权属证书催办函》。2018年7月20日，余香珍、江燕取得案涉房产的不动产权证书。 一审法院归纳双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 一、关于碧桂园公司逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任的问题 《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，而合同约定的办理权属登记期限是在2017年3月31日之前，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。同时，在案涉商品房买卖合同的履行过程中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。因此，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。余香珍、江燕与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致余香珍、江燕未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 二、关于逾期办理权属登记具体期间如何确定的问题 鉴于碧桂园公司于2017年1月1日将商品房交付给余香珍、江燕使用，依照案涉合同第十四条的约定，应从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。另碧桂园公司于2018年3月22日根据合同确定的联系地址向余香珍、江燕邮寄送达《不动产权属证书催办函》，至此碧桂园公司已尽相应合同义务。据此，逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从交付商品房之日的次日即2017年1月2日开始计算90天(2017年4月1日)后，从第91天(2017年4月2日)起计算至碧桂园公司通知办理房屋权属登记之日的前一日（2018年3月21日）止,已逾期354天，即碧桂园公司应支付违约金按已付购房款750000元的0.01%计算为26550元。碧桂园公司辩解应扣除因办理不动产权证前置工作“权籍调查成果”工作时限30日，没有合同和法律依据，不予支持。 综上所述，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系余香珍、江燕与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。余香珍、江燕要求碧桂园公司支付逾期办证违约金的诉请予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给余香珍、江燕逾期办理商品房权属登记违约金26550元；二、驳回余香珍、江燕的其他诉讼请求。案件受理费694元，减半收取347元，由余香珍、江燕负担90元，由碧桂园公司负担257元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况。本案合同约定的交房时间为2016年12月30日前（实际交房时间为2017年1月1日），碧桂园公司办理初始登记的时间是2017年12月4日，从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给余香珍、江燕时止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据。一审法院确定本案逾期办理商品房权属证书的违约金应自碧桂园公司交付商品房之次日起第91日计算至碧桂园公司通知余香珍、江燕领取办证所需资料前一日止，并据此判决碧桂园公司支付逾期办理商品房权属登记违约金，该处理结果有事实及合同依据，本院予以确认。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费694元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴江** 审判员  张文弟 二〇二〇年十月二十一日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。