北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终8124号上诉人（原审原告）：北京乾元君健葡萄酒科技服务有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇小苑上村东南阎吕路西20米。法定代表人：石晓峰，总经理。委托诉讼代理人：张涛，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晨飞，北京市东卫律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中铁建设集团北京容晟房地产有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇大苑村村委会南100米。法定代表人：张鑫鹏，总经理。委托诉讼代理人：张坤，男，中铁建设集团北京容晟房地产有限公司经济管理部部长。委托诉讼代理人：马维国，北京厚大合川律师事务所律师。上诉人北京乾元君健葡萄酒科技服务有限公司（下称乾元公司）因与被上诉人中铁建设集团北京容晟房地产有限公司（下称容晟公司）房屋租赁合同纠纷上诉一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初20804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人乾元公司之委托诉讼代理人张涛、孙晨飞，被上诉人容晟公司之委托诉讼代理人张坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乾元公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判容晟公司向我公司支付2019年4月20日至11月30日的房屋占有使用费512512元。事实与理由：1.一审判决我公司应承担合同无效的主要责任，属于明显的认定事实及适用法律错误。容晟公司系专业的房地产开发企业，对北京市房山区青龙湖乾元酒庄展厅，建筑面积800平方米（下称涉案房屋）土地性质、能否租赁使用等情况应是明知的，且其作为国有企业，应承担更高的合规及注意义务。容晟公司负责人在明知涉案房屋状况及土地性质的情况下，仍然主动联系我公司，自愿签订《房屋租赁合同》作为售楼处，并错误认为涉案房屋装修不需要办理施工许可证，认为仅是短期用作售楼处展示不需要办理任何手续，容晟公司应对合同无效承担全部或至少主要责任。我公司以涉案房屋当时状况出租，不存在隐瞒、欺诈，我公司不应承担责任，即便要承担也应仅是次要或轻微责任。容晟公司在2019年4月19日已明知涉案房屋不能用作售楼处的情形下，仍希冀通过打通行政关系绕过法律程序，对合同无效存在严重的主观故意。2.容晟公司从2019年4月1日即进场并事实占用涉案房屋，直至2019年11月30日将涉案房屋腾空返还，其实际占用长达8个月，244天。一审判决仅认定并判决容晟公司支付我公司2019年4月20日至2019年6月30日之间的房屋占用使用费，明显不当，应予改判。3.一审程序错误，一审法院未释明且错误认定我公司的一审诉请。本案与（2019）京0111民初18775号案本属一事，应合并审理。我公司本案诉请房屋占有使用费的数额为161496.88元，系在抵扣容晟公司已付租金351015.12元的前提下确定，一审法院虽参考合同约定的租金标准判决容晟公司支付房屋占有使用费161496.88元，但该判项并非是在我公司主张的抵扣容晟公司已付租金的基础上作出。一审判决并未释明另案房屋租赁合同无效、租金返还，不抵扣房屋占有使用费，直接将我公司主张的抵扣已付租金条件下的诉请数额161496.88元错误认定为我公司自行处分要求容晟公司支付全部房屋占有使用费的请求，系明显的程序错误，严重侵犯了我公司的诉讼权益和财产利益。容晟公司辩称，同意一审判决，不同意乾元公司的上诉请求和理由。在租赁涉案房屋前，乾元公司称其已办理涉案房屋的临时建设规划许可。然而直到诉讼，我公司才发现乾元公司所说规划不是展厅部分，涉案房屋没有临时建设规划许可，致使我公司是无法办理施工许可证。关于停工的问题，乾元公司从来没有向我公司说明政府要求停工的具体原因。乾元公司向一审法院起诉请求：1.判令解除《房屋租赁合同》；2.判令容晟公司按合同约定租金标准按日支付房屋占有使用费161496.88元（618286/244=2533.9元/天，支付2019年4月20日至2019年11月30日共计224天，展厅面积800平方米，共计房屋占用使用费512512元，扣除容晟公司已支付的租金351015.12元）。一审法院认定事实：2013年2月5日，北京市房山区青龙湖镇小苑上村经济合作社（下称小苑上村经合社）作为出租方（甲方）与乾元公司作为承租方（乙方）签订《土地租赁合同》，其中约定：乙方租用甲方小苑上村东南（东到崇吕路，西至水厂、电厂，南至豆各庄村边界，北至公墓路）面积为140.82亩土地用于发展葡萄酒事业和与之相关配套设施之用。租期20年，自2013年2月1日起至2023年1月31日止。甲方有权监督乙方使用土地的合法性，用途性（用于葡萄酒事业及相关设施不许挪自它用）。乙方不许用该土地从事与葡萄酒业无关事项，不许转租土地。2013年5月24日，北京市房山区人民政府向房山国土分局出具房政函【2013】185号《北京市房山区人民政府关于小苑上葡萄酒庄示范基地项目设施农用地项目的批复》，该批复中载明小苑上葡萄酒庄示范基地项目设施农用地项目的基本情况及四至范围（东到崇吕路，西至水厂、电厂，南至窦各庄村边界，北至公墓路），以及其符合设施农用地使用和管理相关要求，同意该项目按设施农用地项目进行管理。上述批复中所涉的即为乾元公司项目，后乾元公司在上述土地中建有“乾元酒庄”。2019年4月前后，乾元公司作为出租人（甲方）与容晟公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋租予乙方作为售楼处；厨房及餐厅，建筑面积86平方米，租予乙方作为食堂，合计建筑面积886平方米。房屋租赁期限自2019年4月1日至2019年11月30日止，房屋租金为2.86元/平方米/天，综合物业费为8286元/月，广告设置租赁费2200元/月。租期8个月（224天）税前租金合计为640478.4元，含税租金为696249.46元，税金55771.06元，房屋租赁及广告设置租赁税率为9%，综合物业费税率为6%。付款方式：押金100000元，每次支付4个月租金，下一期租金在上一期租金到期前1个月内付清。租期结束需要继续续租，提前1个月商定并付租。租赁期满，租赁关系自然终止，甲方无需另行通知。其中约定乙方租用该房用于售楼处、食堂操作间及餐厅，改变范围须经甲方同意，否则视为违约，甲方有权解除合同。乙方在租用期间，应保证不损坏建筑风格及房屋主体结构，不损坏房屋已有的装修和原有设施。拆除改造部分，租期结束复原，如有损毁，应照价赔偿。乙方独立经营，办理与经营相关的全部相关手续，保证不在所租房内从事非法违规活动，一经发现即为乙方违约，甲方有权解除合同。甲方保证在房屋租赁期间不干扰乙方的正常商业经营。后乾元公司将涉案租赁房屋交付容晟公司，容晟公司进入租赁场地，开始对涉案房屋进行装饰装修。容晟公司支付乾元公司押金100000元及前四个月租金351015.12元。2019年4月19日，乾元公司和容晟公司均称，容晟公司被相关政府部门要求停止对涉案房屋进行装修。后乾元公司于2019年4月26日向容晟公司发出《停工通知》，载明：“应上级要求，展厅装修工程接到通知后停止施工并撤出现场。”容晟公司收到通知后未停工，后于2019年5月10日停工。2019年12月初，容晟公司（乙方）与乾元公司（甲方）签订《现场交付确认单》，载明：“乙方于2019年10月8日进场开始清退房屋内装修物品并对房屋原状进行恢复，至2019年11月29日房屋恢复完成，但还存在以下几项问题未恢复：1.欧式柱头未施工；2.圆形门洞压条未施工；3.舞台底部周边灯箱未施工；4.西北侧门处门把手未施工；5.电费1350元未缴费。现乙方将房屋移交给甲方，甲方同意接收，但乙方需对未恢复部位继续进行恢复。乙方同意于2019年12月20日前将上述五条问题恢复完成。上述五项如有一项未完成，交房顺延至未施工程全部完成日期止。”经庭审核实，容晟公司已于2019年11月30日将涉案租赁物腾退返还给乾元公司。另，容晟公司向北京市规划和自然资源委员会（下称北京规自委）申请政府信息公开申请，后北京规自委作出市规划自然资源委（房山分局）【2020】第23号-答告《答复告知书》，其中载明：“本机关尚未收到位于房山区青龙湖镇小苑上村东南阎吕路西20米“乾元酒庄”建设工程项目建设工程规划许可证申报材料，未曾核发该地块的建设工程规划许可证。本机关未制作、未保存该地块的建设工程规划许可证附件附图，未找到您所申请公开的信息。”一审法院认为：本案争议的焦点之一是《房屋租赁合同》是否有效。涉案房屋所在地为设施农用地，乾元公司租赁给容晟公司的房屋违反了法律对土地用途的强制性规定，且乾元公司亦明知容晟公司将对涉案房屋进行装修改造用作售楼处，仍将涉案房屋租给容晟公司，亦违反了法律的强制性规定，则双方签订的《房屋租赁合同》无效，且乾元公司应对合同无效承担主要责任，容晟公司在租赁时未尽到必要的注意义务，也应当承担一定的责任。现乾元公司主张上述合同解除的诉讼请求，缺乏依据，对此法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。经查，容晟公司已将涉案房屋腾空返还，并且已在另案中主张合同无效后租金押金返还及赔偿损失。本案争议的焦点之二在于房屋占用使用费的确定问题。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。首先，容晟公司实际于合同签订前后开始占用使用涉案房屋，并开始对涉案房屋进行装饰装修，直至2019年5月10日容晟公司停工。双方产生纠纷后协商未果，先后因房屋租赁合同纠纷将对方诉至法院，故容晟公司已不能正常使用涉案房屋，另案中容晟公司对其装修行为申请了价值评估鉴定。2019年11月30日容晟公司将涉案房屋腾空并交还给乾元公司。其次，乾元公司不主张容晟公司支付自双方合同签订之日起至2019年4月19日之前的房屋占用使用费，而是从2019年4月20日起算容晟公司应支付的房屋占用使用费，不违反法律和法规的规定，对此法院不持异议。最后，结合涉案的房屋是否符合合同约定的使用条件、容晟公司对房屋的实际占用使用程度、双方发生纠纷后的起诉时间、另案评估鉴定期限以及双方当事人过错程度等因素，法院酌情确定容晟公司应支付乾元公司自2019年4月20日至2019年6月30日之间的房屋占用使用费。参照双方在《房屋租赁合同》中有关月租金的约定及乾元公司主张房屋占用使用费的诉讼请求，法院认为乾元公司计算房屋占用使用费的依据不当，但主张的数额并无不当，对此法院予以支持。据此，一审法院于2020年3月26日判决如下：一、中铁建设集团北京容晟房地产有限公司于判决生效后七日内给付北京乾元君健葡萄酒科技服务有限公司房屋占用使用费161496.88元；二、驳回北京乾元君健葡萄酒科技服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审审理中，乾元公司与容晟公司均认可：1.双方系于2019年3月31日签订的《房屋租赁合同》；2.容晟公司自2019年4月1日开始进场；3.容晟公司于2019年4月22日向乾元公司交纳4个月租金。经询，乾元公司称所谓“接到上级通知”是指接到北京市房山区青龙湖镇人民政府（下称青龙湖镇政府）的口头通知，青龙湖镇政府要求办理三个手续即售楼处的相关手续、装修施工手续、售楼处宣传手续，且乾元公司已将青龙湖镇政府的通知内容告知容晟公司。但容晟公司对此不予认可，容晟公司称2019年4月19日青龙湖镇政府确实来涉案房屋处检查，但没有说为什么不让继续装修，没有说我公司哪里不合法，要求我公司停止施工可能是因为涉案房屋本身是违章建筑。乾元公司未能就其上述陈述提交相应证据予以证明。本院认为：关于《房屋租赁合同》的效力及责任承担主体的问题。涉案房屋所在土地为设施农用地，乾元公司作为该土地的使用人明知该土地用途性质，违反土地用途性质的强制性规定，将其建有的未经建设工程规划许可的房屋出租给容晟公司，最终导致双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，出租人乾元公司应对该合同无效承担主要责任。承租人容晟公司作为专业房地产公司，有能力且有义务在租赁房屋时对房屋合法性进行严格审查。本案中，容晟公司未尽上述审查注意义务，其亦应对合同无效承担一定责任。关于涉案房屋占有使用费的问题。房屋租赁合同无效，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应当予以支持。首先，关于涉案房屋占用时间。容晟公司自2019年4月1日开始进场占用涉案房屋装修，5月10日停工，11月30日将涉案房屋交还乾元公司，容晟公司的售楼处未完成装修工程，亦从未实际开门营业；其次，乾元公司明确不主张2019年4月1日至19日期间的房屋占有使用费，明确主张从4月20日开始计算房屋占有使用费，本院对此不持异议；再次，在2019年5月10日容晟公司装修停工后至11月30日交还涉案房屋期间，双方当事人先后诉至法院要求解决租赁合同纠纷，其中存在对涉案房屋装饰装修评估鉴定程序等客观情况因素，故一审法院综合上述因素并结合双方对于租赁合同无效的过错责任比例等因素，酌情确定容晟公司应向乾元公司支付2019年4月20日至6月30日期间的房屋占有使用费，并无不当。另应当指出，一审审理中，乾元公司关于其诉讼请求计算依据为“支付2019年4月20日至2019年11月30日共计224天，展厅面积800平方米，共计房屋占用使用费512512元，扣除容晟公司已支付的租金351015.12元”，其以容晟公司应承担上述期间全部房屋占有使用费为基础的计算依据明显不当。但考虑到乾元公司明确的诉讼请求数额，即161496.88元并无不当，故一审法院据此予以判决，依据充分，本院予以维持。乾元公司上诉请求为改判容晟公司向其公司支付2019年4月20日至11月30日的房屋占有使用费512512元，明显超出其一审审理中的起诉请求，且该数额亦以容晟公司应承担上述期间全部房屋占有使用费为计算依据，该依据明显不当，故乾元公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另，因鉴于乾元公司与容晟公司分别向一审法院起诉要求解决租赁合同纠纷，一审法院分别予以立案并审理判决，没有违反民事诉讼审理程序的规定，故乾元公司关于一审法院审理程序违法的上诉理由，本院不予支持。综上所述，乾元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3530元，由北京乾元君健葡萄酒科技服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 刁久豹审 判 员 何江恒二〇二〇年十月十六日法官助理 袁 芳书 记 员 祝 石书 记 员 陈 雪