贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8129号上诉人（原审原告）：任平，女，汉族，1978年7月25日出生，住贵阳市云岩区。被上诉人（原审被告）:贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托代理人：陈倩雯，该公司法务。上诉人任平因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初9212号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人任平上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用（诉讼费、保全费）由被上诉人承担.事实及理由:1、上诉人的请求权基础是法定解除，一审法院认定为约定解除错误。2、上诉人通过诉讼方式作出解除合同的意思表示，应当认定为履行了书面通知义务；3、违约金约定过低，依法应当调整。被上诉人宏益房开答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。任平向原审法院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2015年5月31日签订的编号为191629的《商品房买卖合同》及补充协议；二、判决被告退还原告购房款405102元；三、判决被告支付原告违约金114238.76元（暂计算至2019年5月1日，以405102元为基数按月利率0.6%计算，从2015年6月1日起至返还全部购房款时止）；四、本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2015年5月31日，原告任平（买受人）与被告宏益房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市南明区，建筑面积26.21平方米房屋一套，房屋总价为405102元。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。……”合同附件十二补充协议第7.2条约定“双方同意出卖人如有逾期交房情形发生，逾期交房违约赔偿金算至出卖人取得该商品房的《建筑工程竣工验收报告》登报通知交房之日止。从出卖人在《贵阳晚报》或《贵州都市报》上刊登上述交房通知之日起，出卖人不再承担任何逾期交房违约的赔偿责任……”、第7.3条约定“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之约定。”合同签订后，原告任平于2015年5月31日支付首付款122102元、购房余款283000元，共计支付购房款405102元给被告宏益房开。宏益房开就上述商品房买卖合同办理备案登记，登记号为Ｙ15059917。被告未按约于2017年12月31日前向原告交付涉案房屋。原告未向被告发送解除合同书面申请，以被告逾期交房超过180工作日为由于2019年5月24日诉至法院，诉请如前。一审判决认为,依法成立的合同受法律保护。原被告签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。原告按约向被告支付了全部购房款405102元，履行了合同义务，被告未按约于2017年12月31日前向原告交付涉案房屋，且至今涉案房屋尚未交付，逾期已超过180个工作日。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第1款第（2）项“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。”的约定，原告有权主张解除合同。但根据商品房买卖合同附件十二补充协议第7.3条“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”之规定，原告并未在约定的享有合同解除权期限内向被告主张权利，故合同解除权已经消灭。原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，合同解除权的除斥期间为一年，一审法院认为该条款的为法律无规定或双方无约定的情况下适用，现双方在商品房买卖合同中已经就该逾期交房违约及合同解除权有明确约定，故不能适用该规定中一年除斥期间来计算，故一审法院对原告的主张合同解除及返还购房款诉请，不予支持。对原告主张的违约损失，亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决：驳回原告任平的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1292元，由原告任平自行负担。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据，本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。上诉人任平与被上诉人宏益公司于2015年5月31日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行义务。本案的争议焦点是：1、本案商品房买卖合同及补充协议是否能解除；2、该合同如果解除，法律后果如何承担。关于第一个争议焦点，本院认为，审理中上诉人任平主张因宏益公司无法明确交房时间，故其请求解除涉案合同，其请求权基础是法定解除，双方合同约定的房屋交付时间为2017年12月31日，案件审理中上诉人仍不能明确涉案房屋何时能够交付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，宏益公司至今未交付房屋，任平请求解除双方的商品房买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定。关于合同解除后法律后果的承担，根据双方合同约定“逾期超过180工作日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。”，双方已对解除合同后的违约责任进行了明确约定，任平要求对违约金进行调整，调整违约金的基础是其的实际损失大于违约金约定的数额，但任平并未举证证明其实际损失的大于违约金数额，故上诉人任平诉请要求以405102元为基数按月利率0.6%计算违约金，理据不足，本院不予支持。宏益房开应当按照合同约定向任平支付违约金为8102.04元（按全部已付款405102元的2%计算）。案件审理中，被上诉人宏益房开提出如判决解除合同，应同时判决被上诉人在判决生效后配合办理注销预告登记、商品房买卖合同备案登记。本院认为，上诉人任平配合办理注销预告登记、商品房买卖合同备案登记系解除合同之后的法律后果，应当一并处理，本院予以确认。综上所述，上诉人任平主张的部分上诉理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初9212号民事判决；二、解除任平与贵阳宏益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议；三、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还任平购房款405102元，并支付违约金8102.04元；四、任平于本判决生效之日起十日内协助贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园项目M区第5栋（5）2层2号商业用房的预告登记和《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；五、驳回任平的其余上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1292元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担1033元，任平负担259元。二审案件受理费2584元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担2066元，任平负担518元。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年十月十日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦