江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏10执复136号复议申请人（原审异议人、利害关系人）：吴佳俊,男,汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：孙慧，上海瀛东律师事务所律师。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司扬州分行，住所地在江苏省扬州市。负责人：茅新平，该行行长。被执行人:扬州五洋无纺布有限公司，住所地在江苏省高邮市。法定代表人：晏仲武。被执行人：扬州海云无纺机械制造有限公司，住所地在江苏省扬州市。法定代表人：孙谋圣。被执行人：晏仲武，男，1970年1月8日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。被执行人：孙谋群，女，1970年12月15日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。复议申请人吴佳俊因与申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司扬州分行（以下简称浦发银行扬州分行）、被执行人扬州五洋无纺布有限公司（以下简称五洋公司）、扬州海云无纺机械制造有限公司（以下简称海云公司）、晏仲武、孙谋群金融借款合同纠纷执行异议一案，扬州市邗江区人民法院（以下简称邗江法院）曾于2020年4月10日作出（2020）苏1003执异42号执行裁定，吴佳俊不服向本院申请复议。本院于2020年6月20日作出（2020）苏10执复68号执行裁定发回重审。邗江法院另行组成合议庭进行了审查，并作出（2020）苏1003执异135号执行裁定。吴佳俊不服该裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。邗江法院经重新审查查明，2018年6月22日，邗江法院对浦发银行扬州分行诉五洋公司、海云公司、晏仲武、孙谋群金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1003民初3168号民事判决：五洋公司于本判决生效之日起十日内向浦发银行扬州分行给付借款本金9979146.29元及利息；五洋公司于本判决生效之日起十日内向浦发银行扬州分行给付律师费112000元；如五洋公司不履行上述第一项、第二项给付义务，浦发银行扬州分行有权就其抵押的位于高邮市××桥镇天山工业集中区321084、115042、GB00018、F00010001的房产及土地使用权以拍卖、变卖所得价款按其抵押顺位在最高额1000万元范围内优先受偿；海云公司、晏仲武、孙谋群对五洋公司的上述第一项、第二项给付义务承担连带清偿责任；海云公司、晏仲武、孙谋群承担保证责任后，有权向五洋公司追偿。根据浦发银行扬州分行的申请，邗江法院于2018年9月7日立案执行，案号为（2018）苏1003执3064号。执行过程中，裁定拍卖、变卖上述抵押房产及土地使用权。经司法委托评估，上述不动产评估价值为1460万元。2019年1月3日，邗江法院在淘宝网司法拍卖平台上发布第一次拍卖公告，公告中载明：“拍卖标的：高邮市××桥镇天山工业集中区的土地使用权、房屋所有权及定附着物（不含空调、办公用具、厨具等动产）”、“本标的物有无优先购买权人的说明：无”。后案外人扬州阿特兰新材料有限公司（以下简称阿特兰公司）以承租人身份及拍卖财产中包含其设备为由向邗江法院提出执行异议，邗江法院因此而撤回该次拍卖。该异议审理中，上述抵押权人与承租人就租赁与抵押谁在先产生过纷争，后双方达成一致意见。抵押权人浦发银行扬州分行同意带租拍卖，拍品上负担阿特兰公司2017年3月24日至2027年3月23日的十年租赁合同，并同意拍卖范围中剔除属承租人所有的设备。2019年4月17日，邗江法院就涉案标的再次发布拍卖公告，公告中“特别提醒”部分标黄注明“高邮市××桥镇天山工业集中区的土地使用权、房屋所有权及定附着物（详见评估报告及随卷的不动产原件，但评估报告部分内容有误，详情见如下内容：1、拍卖范围不含：空调、办公用具、出具等动产，评估报告误评的属承租人的500KV变压器、1组配电柜和ENN新奥燃气调压柜及附属管道约200米；2、带租拍卖，承租人已与被执行人签订2017.3.24-2027.3.23日的租赁合同，并已交纳租金至2020.3.23，买受人从2020.3.24后收取租金；3、厂区红线内但未登记在不动产证部分的面积包含在本次拍卖范围内，被执行人已交纳过补价，后续手续或者相关费用由买受人自行负担”。后案外人陆长江作为普通债权人对邗江法院带租拍卖行为提出异议，案号为（2019）苏1003执异93号。该次拍卖因异议审查而中止，且因异议审查周期较长，该案于2019年7月8日裁定终结本次程序。后上述异议经邗江法院审查裁定驳回，陆长江不服向扬州市中级人民法院申请复议，扬州市中级人民法院于2019年9月4日作出（2019）苏10执复129号执行裁定书，驳回陆长江的复议请求，维持原裁定。2019年9月11日，该案恢复立案执行，案号为（2019）苏1003执恢718号。2019年9月17日，邗江法院对涉案标的重新上拍，在拍卖公告中“特别提醒”部分标黄注明“标的物以实物现状为准，邗江法院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负；未经特别说明，拍卖标的不包含不动产内放置的动产”，并将带租拍卖的租赁期限更正为“2017.4.1-2027.3.31”，买受人开始收取租金的时间更正为“2020.4.1后”；在竞买须知中载明：“拍卖成交后，买受人应于成交后10日内将成交价款（扣除保证金后的余款）缴入法院指定账户”、“买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时,原买受人不得参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务”。吴佳俊报名参加了竞拍，并交纳了拍卖保证金100万元。2019年10月22日，异议人吴佳俊以最高价1490万元竞拍成功，交纳的拍卖保证金自动转入邗江法院指定账户。吴佳俊向邗江法院提出异议称，一、被执行人五洋公司、晏仲武向法院恶意隐瞒厂房对外出租信息，根据三份租赁合同，涉案厂房在2015年7月第一次部分出租给扬州宗洋无纺机械有限公司（以下简称宗洋公司），于2017年4月第二次全部出租给阿特兰公司，于2019年6月第三次部分出租给佘德阳、邵荣昌，但晏仲武仅向法院提交了阿特兰公司的租赁合同，隐瞒了另外两份租赁合同，其恶意行为直接导致厂房对外公告信息与实际占有、租赁的事实严重不一致；二、被执行人五洋公司、晏仲武涉嫌向法院提交虚假租赁合同，因为涉案厂房第二次竞拍公告显示，租期为2017年3月24日至2027年3月23日，优先购买权人为阿特兰公司，第三次竞拍公告租期却是2017年4月1日至2027年3月31日，说明其向法院提交了承租人都是阿特兰公司但租期不同的两份租赁合同，要么都是虚假合同，要么有一假不可能同时为真；三、与阿特兰公司的租赁合同存在虚假，有规避执行的嫌疑，因为五洋公司在法院第一次竞拍公告上没有提交任何租赁合同，该合同可能系嗣后订立，且阿特兰公司的年租金仅62万元，租金偏低、租期过长；四、因为晏仲武的恶意隐瞒导致法院竞拍公告信息不完整，未能提供另外两份租赁合同，未能公示阿特兰公司具体租赁位置、每年的租金及缴纳方式，最为关键的是，未能审查租赁合同的真实性及能否最终带租拍卖；五、法院在公告带租拍卖的前提下，应依法作出裁定，并认定阿特兰公司为优先购买权人，并履行相应通知义务；六、竞拍公告存在诸多违法不当之处，法院在网拍之前未能依法公示相应信息，在竞拍公告上未再次披露评估报告，且未公示涉案厂房现实占有情况；七、法院应保护善意竞买人，名义竞买人系吴佳俊，实际竞买人系其父亲吴建海，吴建海系一名辛辛苦苦做灯具制造的企业主，文化水平不高，目前正在经营一家有四十多名工人的灯具厂，因厂房系租赁，每年要承担几十万租金，且出于对法院司法权威的充分信任才积极参与竞拍，没想到走到这步困境；八、竞买人恳请法院从法律、人情出发，从保护中小企业发展考虑，撤销此次拍卖，返还保证金，竞买人从客观上是实际需要这样一幢厂房用于经营灯具生意的，如果能退还保证金，竞买人可再次以企业名义参与竞拍。请求：1、撤销开始于2019年10月21日的关于“高邮市××桥镇天山工业集中区的土地使用权、房屋所有权及定附着物”的网络司法拍卖；2、向竞买人吴佳俊退还100万元拍卖保证金。申请执行人浦发银行扬州分行答辩称，本案借款是2014年11月发生的，并办理了第一次抵押。后因被执行人逾期未还，2017年3月进行了转贷并将原抵押注销重新办理了抵押登记。第二次抵押登记前，申请执行人工作人员上门勘查过涉案厂房，了解到有承租人在生产经营。后来在阿特兰公司提的异议案件中，其提供了包括水电缴费凭证、合同、政府招商的证据材料，以证明租赁在涉案抵押之前。申请执行人予以认可，并与其达成带租拍卖的一致意见。申请执行人认为带租拍卖这一限定拍卖条件，法院已在拍卖公告中标黄提醒到任何一个参与竞拍的人。买受人吴佳俊作为有民事行为能力的自然人，明知拍卖标的上有租赁仍竞拍，视为其已认可并承受该标的的租赁情况。经了解其悔拍原因主要是其后续资金不足而非其他原因。故买受人无权在竞拍后针对该拍卖条件提出异议。邗江法院另查明，涉案标的带租拍卖，负担的是被执行人五洋公司与案外人阿特兰公司的租赁合同。案外人阿特兰公司系高邮高新技术产业开发区招商引资进入被执行人五洋公司场地生产经营的企业。2016年4月1日，案外人阿特兰公司与被执行人五洋公司签订房屋租赁协议，约定租用期自2016年4月1日始。同年，案外人阿特兰公司在租赁场地内投资建设新奥燃气管道等设施。2017年3月24日，案外人阿特兰公司又与被执行人五洋公司签订租赁合同补充协议，进一步明确租期为10年，即从2017年4月1日起至2027年3月31日止。涉案抵押登记时间为2017年3月23日。邗江法院认为，涉案抵押登记时间为2017年3月23日，而案外人阿特兰公司在2016年即与被执行人签订租赁合同，投资建设生产设备并生产经营至今，其租赁关系产生于抵押权设定之前，这与该案当事人达成的带租拍卖的一致意见并不矛盾。故，邗江法院对涉案标的带租拍卖并无不当，异议人以租赁虚假等为由主张撤销拍卖，邗江法院不予支持。关于异议人提出的拍卖公告中存在带租拍卖期限与上一次不一致、未全部披露评估报告等问题，邗江法院认为，本次拍卖公告信息是对之前拍卖信息完善的结果，已尽到如实披露义务，故异议人以此为由请求撤销拍卖，邗江法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人吴佳俊的异议请求。吴佳俊向本院复议称，请求撤销（2020）苏1003执异135号执行裁定；撤销2019年10月21日的关于“高邮市××桥镇天山工业集中区的土地使用权、房屋所有权及定附着物”的网络司法拍卖；责令邗江法院向竞买人吴佳俊退还100万元拍卖保证金。其理由为，1、邗江法院未以裁定形式裁定带租拍卖或去租拍卖。根据网络司法拍卖的相关规定，需要保留租赁关系的，以裁定形式确定本次拍卖为保留租赁关系拍卖，并载明租赁合同主要内容并交代异议权。邗江法院未按照执行规定采取这样的措施。2、邗江法院认定阿特兰公司租赁权产生于抵押权之前是认定事实错误。2016年4月1日的阿特兰公司与五洋公司间的《房屋租赁协议》已经履行完毕，被2017年3月24日的新《租赁合同》所取代。新《租赁合同》不是此前《房屋租赁协议》的补充协议，是一份独立的租赁协议。2016年4月1日的租赁协议已经于2017年4月1日终止，新租赁协议从2017年4月1日开始，而申请执行人浦发银行扬州分行抵押登记时间为2017年3月23日，早于租赁权形成时间，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。故邗江法院带租拍卖是完全错误的，损害了众多债权人的合法权益，也造成买受人吴佳俊无法实现竞买目的。3、案涉拍卖在网拍之前就违反法律规定，不应启动网拍程序。邗江法院对案涉房地产未尽职调查租赁关系、未依法裁定带租拍卖、未告知相关利害关系人执行救济权，且案涉厂房还存在佘德阳、邵荣昌租赁关系，邗江法院对此也未调查认定。综上，本次拍卖违反法定程序，侵害了买受人吴佳俊合法权益，请求上级法院依法纠正。本院查明的事实与原审一致，对原审事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，邗江法院2019年10月21日的关于“高邮市××桥镇天山工业集中区的土地使用权、房屋所有权及定附着物”的拍卖行为是否违反法律强制性规定，吴佳俊请求撤销本次拍卖是否符合撤销拍卖的法律规定情形。对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条，明确规定了当事人、利害关系人提出异议并请求撤销拍卖的法定情形，而邗江法院本次拍卖并无违反法律规定的情形。其理由为，1、邗江法院在拍卖公告第七条特别提醒，“带租拍卖，承租人已与被执行人签订十年租赁…买受人从2020年4月1日后收取租金”。邗江法院在上拍前明确了带租拍卖，而涉案厂房带租拍卖的方式一经执行法院依法公告发布，即对各竞买人具有约束力。吴佳俊作为完全民事行为能力人，明知该拍卖公告中各项拍卖条件特别是带租拍卖仍参加竞拍，应承担该竞买的法律后果。至于复议申请人提出的邗江法院未以裁定形式裁定带租拍卖的复议理由，本院认为，最高法院有关网络司法拍卖的司法解释中对此并未作强制性规定，邗江法院在拍卖公告中直接注明带租拍卖，虽存在程序瑕疵但并不明显违反法律规定。2、邗江法院对阿特兰公司租赁权产生于抵押权之前的事实认定正确。阿特兰公司系高邮高新技术产业开发区于2016年招商引资进入五洋公司场地生产经营的企业，该开发区出具了书面说明给邗江法院。2016年4月1日，阿特兰公司与五洋公司签订房屋租赁协议，约定租用期自2016年4月1日始，租金第一年免除，从2017年4月2日开始。每年租金75万元。同年，阿特兰公司在租赁场地内投资建设新奥燃气管道等设施，并提供了给付工程款凭证等。2017年3月24日，阿特兰公司又与被执行人五洋公司签订租赁合同，租期即从2017年4月1日起至2027年3月31日止。涉案抵押登记时间为2017年3月23日。复议申请人提出，2017年3月24日的新租赁合同不是此前房屋租赁协议的补充协议，是一份独立的租赁协议，租赁权形成时间为2017年3月24日。对此，本院认为，阿特兰公司经相关地方政府招商引入，在2016年4月就与五洋公司签订相关资产租赁合同，在2017年3月24日对此前的租赁合同进行了细化和变更，但租赁合同主体一致。租赁关系是否确立以占有使用为判断标准，阿特兰公司提供的相关费用缴纳支付凭证证明了从2016年4月起，阿特兰公司实际占有使用了五洋公司厂房、设备等资产。3、邗江法院拍卖公告上带租拍卖负担的是阿特兰公司的租赁关系，复议申请人提及的佘德阳、邵荣昌租赁关系不在带租拍卖范围之内，复议申请人完全可以依法主张买受人的权益。综上，因本次司法拍卖不存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的撤销拍卖的法定情形,吴佳俊要求撤销涉案标的的司法网络拍卖并退还保证金的复议请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回复议申请人吴佳俊的复议请求，维持扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003执异135号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 黄 祥审判员 陆开存审判员 方恒荣二〇二〇年十月十日书记员 王 薇