广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂04民终996号 上诉人（原审被告）：梧州市华升商贸投资有限公司，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇华兴路6号4号楼一层。统一社会信用代码91450400595129523W。 法定代表人：姜远溪，执行董事。 委托诉讼代理人：胡石莲，女，该公司法务人员。 被上诉人（原审原告）：冀敏标，男，1971年9月9日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 委托诉讼代理人：李树章，广西顺景律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋雪芬，女，1976年7月13日出生，汉族，住广西梧州市龙圩区。 委托诉讼代理人：李树章，广西顺景律师事务所律师。 上诉人梧州市华升商贸投资有限公司（以下简称华升公司）因与被上诉人冀敏标、蒋雪芬租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2020）桂0406民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人华升公司的上诉请求：一、请求撤销广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院（2020）桂0406民初323号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决对被上诉人是否享有涉案商铺所有权、处分权、收益权及首期款542480元是被上诉人冀敏标支付还是上诉人华升公司垫付均认 定不清。2、一审判决确认涉案《商铺租赁合同》有效、支持被上诉人要求上诉人将涉案商铺按标准交付给其并支付租金及违约金的诉请是适用法律错误，应适用《中华人民共和国合同法》第六十七条驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人冀敏标、蒋雪芬答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。 冀敏标、蒋雪芬向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原告冀敏标与被告于2017年5月2日签订的《商铺租赁合同》；2.判决被告搬离租赁原告位于龙城国际商住小区第4栋一层11号商铺，并按合同约定的交房标准，恢复原状和交付给原告使用；3.判决被告向原告支付拖欠的租金55,464元（租金计算：从2018年3月25日起暂计至2020年2月24日，之后按2,542.1元/月租金标准另计至商铺恢复原状并交付时止）；4.判决被告向原告支付违约金（违约金计算：以被告拖欠的租金额，按日万分之五，从2018年4月11日起计至付清租金时止）；5.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实如下：2015年10月19日，原告与被告签订合同编号为WZ2015054715《梧州市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于梧州市龙圩区商铺与龙城国际商住小区第4栋一层11号商铺是否同一商铺，建筑面积66.04平方米，总金额792,480元，原告采取分期付款方式支付购房款，被告于2016年12月30日将取得建设工程质量竣工验收意见书验收合格的商品房交付给原告使用等内容。2017年5月2日原告冀敏标与被告签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将上述商铺租赁给被告作售楼部使用，租期三年，从2017年4月25日起至2020年4月25日止，第一、二年的月租金为2,311元，第三年的租金上浮10%即月租金2,542.1元，被告应于每月10日前将当月租金支付给原告，逾期支付租金，逾期部分按万分之五利息计算，超过半个月，原告有权解除合同；租赁期满，若被告不再续租，被告应按照《商品房买卖合同》交房标准恢复交付给原告。合同签订后，被告支付租金从2017年5月2日至2018年1月，之后 一直拖欠租金，经原告追索，被告于2019年又支付2个月租金，共支付11个月租金，每月租金2,311元；原告与被告确认2018年3月25日至2020年5月24日的租金未付和涉案商铺进行了交接收，后以原告未付清购房款而停止支付租金。被告分别于2015年11月2日、2016年4月17日、2019年8月5日出具《销售不动产统一发票》，表明分别收到原告支付龙圩镇华兴路6号第4幢一层11号商铺购房款542,480元、100,000元、150,000元。被告提供郭瑞于2020年4月10日出具的《情况说明》，郭瑞陈述被告于2015年10月23日向其在苍梧县农村信用合作联社的卡折合一的账户42×××99（折）、6229920500134184451（卡）分别转款200,000元、342,480元，是被告委托郭瑞转借给原告冀敏标用于支付龙圩镇华兴路6号第4幢一层11号商铺的首付款，其在收款当日便将该款转入冀敏标在工商银行开设的账户62×××81，但没有出庭作证。原告冀敏标确认其在购买涉案商铺前与郭瑞不相识、也没有任何经济来往，原告冀敏标提供其于2015年7月22日刷卡支付100,000元、9月29日刷卡支付370,000元的收款户名均为贺州市建设西路个体黄田宇鑫建材经营部，9月30日现金支付的72,480元也没有提供支付该款或被告收取该款的凭证。诉讼中，因租赁合同期限届满，原告不再主张解除合同的诉讼请求。 一审法院审理认为，原告依据其与被告签订《梧州市商品房买卖合同》的约定，向被告购买涉案商铺并支付购房款，被告出具了总金额为792,480元的《销售不动产统一发票》给原告，且双方确认涉案商铺已交付使用，应认定原告与被告签订的《商铺租赁合同》成立，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方当事人应当按照租赁合同的约定行使权利和履行义务。原告履行了交付商铺给被告使用的义务，但被告没有按照租赁合同约定按时支付租金，且拖欠租金一年多，显属违约，应按照租赁合同的约定承担违约责任，鉴于租赁合同的租赁期限在诉讼中届满，原告表示不再租赁商铺给被告，其不再主张解除合同请求，是其处分民事权利，应予准许。故对原告请求被告将涉案商铺恢复原状并按约定的交房标准交付给 原告，符合双方合同约定，理据充分，该院予以支持。因原告与被告确认从2018年3月25日起至2020年5月25日的租金尚未支付给原告，原告请求被告按照合同约定支付尚欠的租金至交付商铺时止和支付违约金，符合合同约定，理由成立，该院予以支持。经核算，被告从2018年3月25日至2020年5月24日尚未支付的租金为63,090.3元；另因原告与被告在租赁合同中约定，逾期支付租金，逾期部分按万分之五计算利息，故被告应支付给原告2018年3月25日至2020年5月24日逾期付款部分租金的利息为31.55元（63,090.3元×0.0005），原告请求被告按拖欠租金额以日万分之五计算违约金，不符合合同约定，缺乏事实依据，证据不足，该院不予支持。本案中，原告基于与被告签订的租赁合同而请求被告履行相关义务，而不是依据《梧州市商品房买卖合同》约定的请求被告履行相应义务，被告提供郭瑞的证人证言未出庭接受质询，且其提出原告尚未按照双方签订《梧州市商品房买卖合同》的约定支付完毕购房款给被告，是另一法律关系调整范畴，若原告存在尚未支付完毕购房款，被告可通过另案诉讼解决；被告以原告不支付购房款违约在先，被告不支付租金违约在后并享有不安抗辩权，请求驳回原告诉讼请求的辩解意见，理据不足，该院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第一款第四项、第八项，《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条。判决：一、被告梧州市华升商贸投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将位于梧州市龙圩区商铺，按照双方签订的《梧州市商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》约定的交房标准交付给原告冀敏标、蒋雪芬；二、被告梧州市华升商贸投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金63,090元（租金计算至2020年5月24日）给原告冀敏标、蒋雪芬，并从2020年5月25日之后至交付商铺时止的租金，按月租金2,542.10元的标准另行计付给原告冀敏标、蒋雪芬；三、被告梧州市华升商贸投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付租金违约金31.55元（计算至2020年5月24日）给原告冀敏标、蒋雪芬，2020年5月25日之后至付清款项时止的逾期支付租金的违约金。 以实际拖欠的租金额为基数，按万分之五另行计付利息给原告冀敏标、蒋雪芬；四、驳回原告冀敏标、蒋雪芬的其他诉讼请求。案件受理费1,186元减半收取计593元（原告已预交法院），由被告梧州市华升商贸投资有限公司负担。 二审诉讼中，双方当事人均无新证据提交。由于双方当事人均未提交证据否认一审查明事实，故本院对一审法院认定事实予以确认。 本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方当事人应遵照执行。本案双方均确认涉案商铺已交付上诉人使用，被上诉人承认上诉人已按租赁合同约定支付了部分租金，其余租金上诉人没有按照租赁合同约定缴纳并一直拖欠明显构成违约，一审法院根据双方签订的租赁合同及本案查明的事实，认定上诉人应向被上诉人支付拖欠的租金至实际交还商铺之日及以逾期支付租金为基数，按万分之五计算违约金并无不当。按照租赁合同的约定，租赁期限届满，被上诉人有权主张解除《商铺租赁合同》并要求上诉人按照《商品房买卖合同》交房标准交付涉案商铺，故一审法院支持被上诉人该诉请正确，本院予以维持。上诉人主张拖欠租金是由于被上诉人未按期足额交付购买涉案商铺的款项而依据《中华人民共和国合同法》第六十七条行使的后履行抗辩权，后履行抗辩权适用的前提是双方当事人因同一合同互负债务，本案审理的是双方之间的租赁合同关系而非买卖合同关系，故上诉人提出的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人华升公司的上诉理据不能成立，不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1186元，由上诉人梧州市华升商贸投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  林 远 审 判 员  刘创祥 二〇二〇年十月十三日 法官助理  黄仕灵 书 记 员  苏 琳