江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0206民初3694号原告：无锡龙翔商业管理有限公司，统一社会信用代码913202060710760888，住所地无锡市惠山区前洲街道重型路48号。法定代表人：舒策张，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩仁杰，男，1982年8月10日生，汉族，住无锡市北塘区。委托诉讼代理人：樊沈礼，男，1986年2月15日生，住无锡市锡山区。被告：李明智，男，1983年10月11日生，汉族，住淮安市盱眙县。原告无锡龙翔商业管理有限公司（以下简称龙翔公司）与被告李明智租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告龙翔公司的委托诉讼代理人韩仁杰、樊沈礼到庭参加诉讼，被告李明智经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告龙翔公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及补充协议；2、要求李明智支付租金809317元、商业管理费743763.5元、物业管理费601003元；3、要求李明智支付解除合同6个月的租金、商业管理费、物业管理费违约金合计354171元、未营业的违约金2952520.8元以及拖欠费用的违约金135512元（暂计算至2020年4月30日）。事实及理由：2016年7月31日，其与李明智签订商铺管理合同及补充协议，将位于惠山区前洲镇五洲国际广场铺位号为D栋1012-1027、1048-1053、1055-1062、2012-2023、2045-2074，建筑面积为2772.32㎡的商铺出租给李明智用于经营健身俱乐部，并约定租期、装修期及装修期内享受的优惠，同时约定若提前解除合同，李明智不享有优惠期及其他优惠，李明智现已拖欠2019年10月1日至今的租金并停止营业至今，其多次发函要求支付租金并恢复营业，但李明智均置之不理，故其发函告知合同于2020年4月30日解除，并支付拖欠租金及各项违约金。被告李明智未作答辩。本院经审理认定事实如下：惠山（前洲）五洲国际广场D栋1012-1027、1048-1053、1055-1062、2012-2023、2045-2074商铺所有权人为无锡五洲地产有限公司（以下简称五洲地产公司），五洲地产公司委托龙翔公司对以上商铺委托经营（期限为2015年12月31日至2035年12月30日）。2016年7月31日，龙翔公司（甲方）与李明智（乙方）签订《惠山（前洲）五洲国际广场项目租赁合同》，约定李明智租赁惠山（前洲）五洲国际广场D栋1012-1027、1048-1053、1055-1062、2012-2023、2045-2074商铺，租赁面积为2772.32㎡，乙方承诺以贝斯堡健身俱乐部商号在租赁区域内对外经营，租赁期限为八年（2016.12.01-2024.11.30）；合同第四条规定，租金按季支付，每季租金在本季开始前提前15日交纳，即2016年12月1日至2017年11月30日的年租金为44220元，2017年12月1日至2018年11月30日的年租金为44220元，2018年12月1日至2019年11月30日的年租金为88440元，2019年12月1日至2020年11月30日的年租金为265319元，首期租金（2016年12月1日至2017年11月30日）交纳日为2017年5月15日前，第二个租赁年租金（2017年12月1日至2018年11月30日）交纳日为2018年5月15日前，其余租金支付方式为以一个季度为一个交租期，乙方应在每季开始前提前15日向甲方一次性足额支付本租期租金，租金不包括物业管理费、商业管理费、能耗费等费用；第五条规定，合同签订后10日内，乙方交纳履约保证金73700元；第十四条规定，若乙方拖欠租或未补足履约保证金、租金、物业管理费、商业管理费等费用，甲方有权以拖欠或未补足金额按照千分之三计收违约金，乙方应在规定营业时间内正常营业，未经甲方书面同意，乙方不得间断经营，若因乙方原因致租赁区域间断经营7日以上，视为乙方严重违约，且每间断营业1日，乙方应支付5元/天/㎡的违约金并补交停业期间的租金，因乙方原因违约导致本合同解除或者终止，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等费用甲方无须退还，且甲方可要求乙方支付相当于六个月的租金（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金。2016年7月31日，龙翔公司、无锡五洲物业管理有限公司（以下简称五洲公司）（甲方）与李明智（乙方）签订《惠山（前洲）五洲国际广场项目商铺管理合同》，约定就乙方租赁的商铺，管理期限为八年（2016.12.01.2024.11.30），按照租赁面积，商业管理费每年标准为2016年12月1日至2017年11月30日的商业管理费为40569元，2017年12月1日至2018年11月30日的年租金为40569元，2018年12月1日至2019年11月30日的年租金为81138元，2019年12月1日至2020年11月30日的年租金为243415元；物业管理费的年标准为2016年12月1日至2017年11月30日的商业管理费为33268元，2017年12月1日至2018年11月30日的年租金为33268元，2018年12月1日至2019年11月30日的年租金为66536元，2019年12月1日至2020年11月30日的年租金为199607元；首期（2016年12月1日至2017年11月30日）商业管理费、物业管理费交纳日均为2017年5月15日前，第二个租赁年（2017年12月1日至2018年11月30日）商业管理费、物业管理费交纳日为2018年5月15日前，其余商业管理费、物业管理费支付方式为季付，乙方应在每季开始前提前15日向甲方一次性足额支付本租期费用；合同第四条规定，合同签订当日，乙方应向甲方交纳履约保证金44300元；第13.6条规定，因乙方原因违约导致本合同解除或者终止，乙方已交纳的保证金、物业管理费、商业管理费等费用甲方无须退还，且甲方可要求乙方支付相当于六个月的物业管理费、商业管理费（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金。同日，双方签订补充协议，载明针对上述租赁合同及商铺管理合同，双方补充如下：一是乙方装修期限为2016年8月1日至同年11月30日，装修期内，甲方不收取租金、物业管理费及商业管理费，二是甲方给予乙方28个月的优惠期，第一年为10个月（2017年2月1日至同年11月30日），第二年为10个月（2018年2月1日至同年11月30日），第三年为8个月（202年2月1日至同年9月30日），优惠期内，甲方不收取租金、物业管理费及商业管理费，双方明确，主合同中第一年至第三年的租金及商业管理费为已扣除优惠期后乙方应交纳的费用，且如因乙方原因导致主合同提前终止或者解除，视为乙方不享有优惠期和其他优惠，乙方须在主合同终止或者解除后3日内向甲方补足优惠期内和已优惠部分的所有租金等费用（按第一年的月费用标准计算）。以上租赁合同及商业管理合同均载明，李明智确认在签订合同前已认真阅读合同条款，龙翔公司已就合同条款向李明智作了明确说明和解释，李明智确认已理解合同各条款的含义并自愿接受约束。审理中，龙翔公司称李明智已支付至2019年9月30日的租金等费用以及履行保证金118000元，公司多次发函告知李明智其违约行为并向李明智催要延期支付的租金、物业管理费及商业管理费，但李明智均未履行上述义务，2020年4月27日，龙翔公司向李明智发送《关于合同解除及租赁区域收回的告知函》，载明：因你方（李明智）逾期支付租金等费用超过15日，并多次催讨仍未支付，现我方通知双方于2016年7月31日签订的租赁合同及商铺管理合同于2020年4月30日解除，你方向我方支付拖欠的租金等费用324200元，并补交已优惠的各项费用1829883.5元。为证明其李明智已收到《关于合同解除及租赁区域收回的告知函》，向本院提交该函的邮寄及签收单据，该回单显示李明智于2020年4月28日签收。审理中，对于各项诉讼请求的计算方式，龙翔公司陈述如下：一、租金、商业管理费及物业管理费部分时间段所在租金年度及数额该期间内优惠期合计租金欠付金额租金（合计809317元）2019年10月1日至同年11月30日2018.12.1-2019.11.30年租金88440元8个月（2020.2.1-2020.9.30）88440元/4个月*2个月=44220元已付30863元，欠付13357元2019年12月1日至2020年4月30日2019.12.1-2020.11.30年租金265319元无优惠265319元/12个月*5个月=110550元110550元补足费用：1、免租期28个月及装修期3个月（合同约定为4个月，龙翔公司主张3个月），按第一年度（期间有10个月的免租期）租金（44220元）计算，该部分费用为44220元/2个月*31个月=685410元商业管理费（合计743763.5元）2019年10月1日至同年11月30日2018.12.1-2019.11.30费用81138元8个月（2020.2.1-2020.9.30）81138元/4个月*2个月=40569元已付27048元，欠付13521元2019年12月1日至2020年4月30日2019.12.1-2020.11.30年租金243415元无优惠243415元/12个月*5个月=101423元101423元补足费用：补足费用：1、免租期28个月及装修期3个月（合同约定为4个月，龙翔公司主张3个月），按第一年度（期间有10个月的免租期）租金（40569元）计算，该部分费用为40569元/2个月*31个月=628819.5元物业管理费（合计601003元）2019年10月1日至同年11月30日2018.12.1-2019.11.30费用66536元8个月（2020.2.1-2020.9.30）66536元/4个月*2个月=33268元已付31089元，欠付2179元2019年12月1日至2020年4月30日2019.12.1-2020.11.30年租金199607元无优惠199607元/12个月*5个月=83170元83170元补足费用：1、免租期28个月及装修期3个月（合同约定为4个月，龙翔公司主张3个月），按第一年度（期间有10个月的免租期）租金（40569元）计算，该部分费用为33268元/2个月*31个月=515654元合计2154083.5元二、违约金，根据租赁合同及商铺管理合同，因李明智违约应支付6个月的费用作为违约金，故租金部分为22110*6=132660元，商业管理费用部分是20284.5*6=121707元，物业管理费用部分是16634*6=99804元，以上合计354171元。三、未营业期间的违约金，依据是租赁合同，每天每平方5元，自2019年10月1日起直至2020年4月30日合计213天，面积是2772.32㎡，故为2952520.8元（5元/天*2772.32㎡*213天=2952520.8元。）四、拖欠费用（包括租金、商业管理费及物业管理费）的违约金，依据合同约定每季度的费用应提前15天支付，故各阶段的费用为：1、2019年10月1日至2019年11月30日期间，延期付款228天（自2019年9月16日至2020年4月30日），违约金为19875元[（（13357元+13521元+2179元）*228天*3‰=19875元]；2、2019年12月1日至2020年2月29日期间，延期付款167天（自2020年3月1日至2020年4月30日），违约金为88720元[（66330元+60854元+49902元）*167天*3‰=88720元]；3、2020年2月15日至2020年4月30日，延期付款76天（自2020年2月15日至2020年4月30日），违约金为26917元，[（44220元+40569元+33268元）*76天*3‰=26917元]，以上合计135512元。另查明，五洲公司于2018年9月7日变更名称为无锡顺茂物业管理有限公司（以下简称顺茂公司）。顺茂公司在2019年4月1日出具授权委托书，载明顺茂公司授权五洲公司处理合同项下的所有权利，包括收取物业费等费用，若商户出现拖欠物业费的情况，乙方可单独主张权利。以上事实，有租赁合同、商铺管理合同、补充协议、催告函、违约函、告知函、通知函、授权委托书、委托经营管理协议、情况说明、邮寄单及签收凭证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，本案的争议焦点如下：一是双方签订的租赁合同、商铺管理合同及补充协议是否已解除；二是李明智欠付龙翔公司各项费用及违约金数额的确定。对于争议焦点一，本院认为，案涉《租赁合同》《商铺管理合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，系合法有效，双方均应按约定履行。现李明智已迟延支付租金，经催告未在合理期限内仍未支付，故龙翔公司有权解除合同，根据告知函，龙翔公司已发函通知双方之间签订的上述合同于2020年4月30日解除且李明智已于2020年4月28日收到，故本院确认龙翔公司与李明智之间签订的《租赁合同》《商铺管理合同》及《补充协议》于2020年4月30日解除。对于争议焦点二，根据双方签订的合同，本院对龙翔公司要求李明智支付欠付以及装修期、优惠期内的租金809317元、商业管理费743763.5元、物业管理费601003元予以支持；对于因迟延支付各项费用而要求李明智支付以29057元为基数，自2019年9月16日起至实际支付之日止，按照日3‰的标准计算；以177086元为基数，自2019年11月16日起至实际支付之日止，按照日3‰的标准计算；以118057元为基数，自2019年2月16日起至实际支付之日止，按照日3‰的标准计算（截至2020年4月30日为135512元）予以支持；对于基于合同约定因李明智违约应支付的6个月的租金、商业管理费及物业管理费合计354171元、因李明智未营业而产生的违约金2952520.8元，本院综合龙翔公司产生的实际损失，兼顾合同履行情况、双方过错程度及预期利益等因素，认为以上违约金过高，对此予以调整，酌定李明智向龙翔公司支付违约金472228元。对于履约保证金，从合同约定的内容来看，该保证金具有定金的性质，在龙翔公司主张了违约金且未举证证明以上违约金不能弥补其损失的情况下，本院对龙翔公司不予退还已交纳的该部分履约保证金合计118000元的请求不予支持，认定该部分款项应在李明智应支付的款项中予以扣除。综上，李明智应向龙翔公司支付租金809317元、商业管理费743763.5元、物业管理费601003元，并支付违约金354228元（472228元-118000元=354228元）以及以29057元为基数，自2019年9月16日起至实际支付之日止，按照日3‰的标准计算；以177086元为基数，自2019年11月16日起至实际支付之日止，按照日3‰的标准计算；以118057元为基数，自2019年2月16日起至实际支付之日止，按照日3‰的标准计算的违约金，超出部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、无锡龙翔商业管理有限公司与李明智于2016年7月31日签订的《惠山（前洲）五洲国际广场项目租赁合同》、《惠山（前洲）五洲国际广场项目商铺管理合同》及补充协议于2020年4月30日解除；二、李明智自本判决生效之日起十日内向无锡龙翔商业管理有限公司租金809317元、商业管理费743763.5元、物业管理费601003元，并支付354228元以及以29057元为基数，自2019年9月16日起至实际支付之日止，按照日3‰的标准计算；以177086元为基数，自2019年11月16日起至实际支付之日止，按照日3‰的标准计算；以118057元为基数，自2019年2月16日起至实际支付之日止，按照日3‰的标准计算的违约金；三、驳回无锡龙翔商业管理有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50992元，由无锡龙翔商业管理有限公司负担25815元，李明智负担25177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  刘 辉二〇二〇年十月十六日法官助理  刘效庆书 记 员  阙轶敏