山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终3416号上诉人（原审原告）：赵传彬，男，1989年9月27日出生，汉族，居民，住山东省乐陵市城区。委托诉讼代理人：吴高磊、曹仁群，山东商经律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳信华泰房地产开发有限公司，住所地阳信县温店镇。法定代表人：刘学斌，该公司经理。被上诉人（原审被告）：王连胜，男，1963年8月9日出生，汉族，居民，住山东省乐陵市。委托诉讼代理人：马新昌，山东君讼律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭颖颖，山东君讼律师事务所实习律师。上诉人赵传彬因与被上诉人阳信华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）、王连胜商品房销售合同纠纷一案，不服阳信县人民法院（2019）鲁1622民初865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵传彬上诉请求：1.撤销山东省阳信县人民法院（2019）鲁1622民初865号民事判决，依法改判支持上诉人赵传彬原审诉讼请求或将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为王连胜是本案必须共同进行诉讼的当事人，追加王连胜为本案必要共同被告错误，既超出了赵传彬的诉讼请求范围，严重违反法定程序，又违反合同相对性原则，适用法律错误。即使如王连胜所称案涉房屋所属的温店中心花园项目由其全额投资，由其承担开发利益和亏损风险，华泰公司对案涉房屋不享有实体权利，也属王连胜和华泰公司之间的内部约定，该内部约定的效力不能及于和对抗善意的赵传彬。赵传彬与华泰公司就案涉房屋签订了商品房买卖合同，赵传彬按照商品房买卖合同的约定向华泰公司支付了房款并完成了网签备案手续，华泰公司亦向赵传彬开具了收款收据，交付了钥匙，故商品房买卖合同法律关系的建立和履行均发生于赵传彬和华泰公司之间，赵传彬亦是依据案涉商品房买卖合同提起诉讼向华泰公司主张权利，故在本案中，合同相对方仅为华泰公司，根据合同相对性，赵传彬具有向合同相对方主张的民事权利，因此本案中无法理涉华泰公司与王连胜合作开发的法律关系，若华泰公司向赵传彬承担责任损害王连胜的利益，王连胜应另行向华泰公司主张权利。故王连胜并非本案必要共同被告。一审法院追加王连胜为本案必要共同被告，并认定王连胜对案涉房屋的抗辩的效力及于华泰公司，进而对赵传彬的诉讼主张产生对抗效力，严重不当，应予纠正。二、赵传彬与华泰公司签订的案涉商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，应为合法有效，一审法院评价案涉商品房买卖合同的效力处于效力待定状态，属适用法律错误。首先，合同效力待定作为法律评价合同效力的严格措施，必须完全符合法律规定的要件，一审法院认定案涉商品房买卖合同处于效力待定状态，毫无逻辑和法律根据。关于合同效力待定的法律规定，见诸《合同法》第47条即限制民事行为能力人订立的合同，第48条即无权代理订立的合同以及第51条无权处分订立的合同等三种情形，具体到本案中，案涉商品房买卖合同的订立不符合前述任何一种效力待定的情形。其次，合同签订之日，中心花园项目已取得销售许可手续，且案涉商品房买卖合同明确约定“本合同自双方签订之日起生效”，因此，案涉商品房买卖合同自签订之日起就已发生法律效力，不论履行情况如何，均不影响合同效力。再次，一审认定案涉商品房买卖合同系王连胜控制华泰公司签订的，缺乏证据证明，且基于王连胜主张案涉商品房买卖合同是为王连胜与赵传彬之间的民间借贷关系提供担保但未提交有效证据证明的情况下，一审法院便暂不确认赵传彬提交的房款收据的证据效力，系拒绝裁判，此外，一审法院对华泰公司与赵传彬之间的《房屋移交结算协议书》的真实性不予确认亦不符合证据认证规则，更让赵传彬匪夷所思的是，一审竟认为实际支付房款的时间早于合同约定的时间与事实不符，一审法院依据前述种种裁判逻辑最终得出“赵传彬、王连胜的两种主张尚处于真伪不明、效力待定状态中，待双方当事人补强证据后才能判断”，吊诡的是，赵传彬于判决作出之前向一审法院递交证人出庭作证申请书，预进一步强化证明华泰公司与赵传彬之间系商品房买卖合同法律关系，而非民间借贷等其它法律关系，但一审法院未予准许，径行作出了判决。三、一审法院认为“腾空并返还义务应当是侵权行为中依法享有不动产物权的主体，其物权受到不法侵害时，依法主张的侵权人应承担的侵权责任，现赵传彬对案涉房产不享有物权，依法不享有此项权利”，“根据商品房买卖合同约定，推理不出赵传彬要求华泰公司腾空并返还房产的义务”，系对法律的错误理解与适用。第一，经一审法院调查，案涉房屋或被华泰公司一房二卖，或被华泰公司收回侵占，赵传彬诉请华泰公司继续履行案涉商品房买卖合同，将案涉房屋腾空并返还，系基于《商品房买卖合同》和《房屋移交结算协议书》所享有的合法占有权，无论案涉房屋是否通过房地产监管部门的竣工验收，赵传彬基于合法买卖行为已实际占有案涉房屋的情况下，华泰公司的前述行为既违反了商品房买卖合同的约定，亦侵犯了赵传彬的占有权，根据物权法第241条、243条、244条和245条规定，赵传彬有权请求华泰公司排除妨碍，将涉案房屋腾空并返还给赵传彬。第二，即便案涉房屋不具有法定的交付条件，交钥匙的行为不能构成有效交付，那么赵传彬诉请华泰公司继续履行案涉商品房买卖合同，将案涉房屋腾空并返还给赵传彬，该表述方式表达的乃是要求交付房产的主张，该交付房产的主张亦与王连胜要求驳回交付房产的抗辩相一致。案涉商品房买卖合同明确约定的交付期限早已届满，华泰公司逾期交房的违约事实持续多年，华泰公司取得赵传彬的房款后，因其自身原因未能竣工验收，无论如何不应由善意购房人承担不利后果，赵传彬在案涉房屋具备使用条件时接受华泰公司的交付行为，并放弃逾期交房违约金，在完成装修后又被华泰公司收回，其腾空并返还的主张构成实质意义上的交付房产的请求，一审法院若认为腾空并返还不同于交付，则应向赵传彬释明法律关系但却未予释明，而且一审如此判决实质上是免除了华泰公司的合同义务及法定义务，不但没有依法保护善意合法购房人的权利，而且放任了开发商的违约行为，更没有履行化解纷争的基本职责，实际上是“拒绝裁判”的不当行为。综上所述，一审判决严重违反法定程序，认定事实部分错误且适用法律错误，特向贵院提起上诉，望依法予以纠正。王连胜辩称：一、被上诉人华泰公司对涉案温店中心花园小区项目不享有实体权益，对涉案房产不享有合法处置权。上诉人关于答辩人一审诉讼主体资格等相关上诉意见无事实及法律依据，应依法不予采信。答辩人与郑玉金系合伙关系，2013年8月份，因涉案温店镇中心花园小区开发建设事宜，二人以王连胜名义与被申请人阳信华泰房地产开发有限公司签订书面《合作开发协议》，约定二人作为投资方借用被申请人阳信华泰房地产开发有限公司资质独立开发位于阳信县的中心花园小区工程，由二人负责全额投资、开发利益归二人所有，亏损风险归二人承担。涉案合同履行过程中，由答辩人二人独立投资经营至今，华泰公司未履行投资建设义务，不享有实体权利。一审判决依据《合作开发协议》及公安机关调查的相关证据，依法将答辩人列为本案一审被告并认定被上诉人华泰公司对案涉房产不享有实体权利，认定事实清楚适用法律正确。二、答辩人与赵传彬及华泰公司之间均不存在真实的商品房买卖合同关系，案涉合同为无效合同，对基于无效合同而为的商品房网签备案手续应依法予以撤销，一审判决对此认定事实部分存在错误，建议二审法院依法予以纠正。涉案工程开发建设过程中，答辩人二人因建设资金紧张，曾向上诉人赵传彬借款103万元，由上诉人代替答辩人垫付工程款、建材款641124.00元，合计计款1671124.00元，但答辩人、被上诉人公司均与原告赵传彬之间不存在真实的商品房买卖关系，涉案温店中心花园小区为大产权房，网签备案的商铺价格远远低于答辩人投资开发的建设成本，双方无真实的商品房买卖合议亦未真实履行。另，答辩人至今已经偿还上诉人款项合计计款660500元，对于剩余未还款项自愿积极履行偿还义务，但涉案房产买卖合同不是双方真实意思表示，依据《民法总则》、合同法相关规定，案涉合同应依法认为无效合同，并据此撤销相关的网签备案手续。上诉人赵传彬恶意隐瞒客观事实，欲恶意侵占本应归答辩人所有的案涉房产，且对已经收取借款660500元拒不认可，其行为已经涉嫌诈骗，据此答辩人已经向阳信县公安局报案。阳信县公安局受理依法进行了初查，调查的相关证据能够证实各方当事人仅系民间借贷、不存在真实的商品房买卖合同关系的客观事实。为公正查清案件事实，答辩人请求二审法院依法调取由阳信县公安局保存的赵传彬涉嫌诈骗罪的相关卷宗材料或为答辩人一方律师出具调查令。三、上诉人恶意隐瞒客观事实，人为将债权与物权混同，其行为已经涉嫌虚假诉讼，建议二审法院依法对其行为予以惩戒或移送公安机关追究其相关责任。一审庭审时，上诉人谎称双方之间存在商品房买卖合同关系、谎称已经付清全部购房款，且拒不承认已经收取答辩人一方的660500元款项，存在故意隐瞒客观事实虚假诉讼的重大嫌疑，对其行为，建议二审法院依法调取证据证实的客观事实予以评判，并对上诉人的违法乃至犯罪行为予以训诫或依法移交公安机关，以保护答辩人一方合法权益。综上，答辩人系涉案项目的实际投资建设人、涉案房产的实际权益人，一审虽判决驳回了上诉人诉讼请求，但部分事实认定不妥，应依法予以纠正，请求二审法院查清案件事实公正裁决，以保护答辩人一方合法权益。华泰公司经合法传唤未到庭参加诉讼。赵传彬向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同编号为：201412040023、201412040024、201412040025、201412110007、201412110009号《商品房买卖合同》，将坐落于阳信县中心路以南、青四路以西107铺、108铺、110铺、111铺及112铺腾空并返还给原告赵传彬；2.判令被告向原告支付房屋占有使用费（自2015年7月31日起至实际腾空之日止，按已付房价款的日万分之一计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2013年8月，华泰公司的原法定代表人刘国锋与王连胜签订《合作开发协议》一份，约定双方就位于阳信县的国有土地进行合作开发，拟建项目约为17200平米的沿街商铺和住宅楼。华泰公司对该项目收取十万元管理费，王连胜负责全额投资，开发利益由王连胜享有，亏损风险由王连胜承担。于是华泰公司的法定代表人刘国锋为王连胜出具的书面的授权委托书，内容为：现委托受托人在我单位建设开发的“阳信县中心花园”项目，作为我方的唯一代表人，负责管理该项目的全程开发建设工作，代表我单位签署一切文书。以上协议及委托书上的被告华泰公司公章的编号为：3723230004883。2014年12月4日，华泰公司与赵传彬签订了合同编号为201412040023、201412040024、201412040025的《商品房买卖合同》三份，双方约定由华泰公司将其开发建设的温店中心花园项目东沿街南幢1层107铺、108铺、110铺出售给原告赵传彬，房屋单价均为2200元/平方米，对应的房屋价款分别为：107铺总价款320562元，付款方式为分期付款，分2期付清，买受人于合同签订时付清首付款100000元，余款于2015年3月31日前付清；108铺总价款330176元，付款方式为分期付款，分2期付清，买受人于合同签订时付清首期款100000元，余款230176元于2015年3月30日之前交清，逾期按每日千分之一收取违约金；110铺总价款为320562元，付款方式为分期付款，分3期付清，买受人于合同签订时付清首期款100000元，余款按照合同约定日期付款，该份合同未约定余款的交付时间。2014年12月11日，华泰公司与赵传彬签订了合同编号为201412110007、201412110009的《商品房买卖合同》二份，双方约定由华泰公司将其开发建设的温店中心花园项目东沿街南幢1层111铺、112铺出售给赵传彬，商品房单价均为每平方米2200元，对应的房屋价款分别为：111铺总价款994642元，付款方式为分期付款，分2期付清，买受人于合同签订时付清首期款300000元，余款694642元于2015年3月31日前一次付清，逾期按每日1%支付违约金；112铺总价款为432740元，付款方式为分期付款，分2期付清，买受人于合同签订时付清首期款130000元，余款302740元于2015年3月31日前付清，逾期按每日1%支付违约金。以上五套商品房买卖合同加盖的华泰公司的公章的编号均为：3723230004883。并且均于合同签订时间在阳信县房地产管理局办理了商品房预售登记备案手续。一审法院认为，王连胜与华泰公司签订的《合作开发协议》是双方真实的意思表示，双方约定由双方共同开发建设温店镇中心花园项目，由王连胜负责全额投资，开发利益和亏损风险均由王连胜承担，故王连胜为本案必要共同被告，华泰公司对案涉的商品房不享有实体权利。赵传彬与华泰公司签订了案涉的五份商品房买卖合同，均是王连胜控制的华泰公司签订的，故王连胜对案涉房产的抗辩的效力及于华泰公司。王连胜抗辩称案涉的五套商品楼是为原、被告之间的民间借贷提供担保而签订的商品房买卖合同，双方对合同的真实性无异议，根据五份合同约定的付款方式，王连胜提交的八份赵传彬向华泰公司电汇凭证中，除110铺没有对应的支付首期款的证明外，其他四套均有华泰公司对应的支付首期款的证明，而赵传彬提供的2014年12月11日华泰公司出具的收款金额为2738406元的收款收据明显与赵传彬提供的五份商品房买卖合同约定的付款方式和付款日期不符，签订买卖合同的当日约定剩余房款在2015年3月31日前付清，而赵传彬却在买卖合同签订当日付清全部房款，与事实不符。110铺的付款与被告认可的2014年12月4日的收款收据相符。被告提供的向赵传彬回款证据，赵传彬予以否认。故赵传彬主张双方之间的商品房买卖合同关系，并提供了阳信县不动产登记中心的预售商品房网签备案手续，但预售登记备案制度并非是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值旨在通过行政管理的手段来保护房屋交易安全，最大限度地保障房屋买卖合同目的的实现。通过备案登记来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系，这个公示不具有物权的公示效力。只是使购房者获得了一种期待权，期待在将来可以实现物权。所以赵传彬主张商品房买卖合同的效力，至此尚处于效力待定状态；而王连胜主张的签订商品房买卖合同是为双方之间的民间借贷提供担保，现其提供的证据也尚不能达到其主张的事实的证明标准。故双方的两种主张尚处于真伪不明、效力待定状态中，待双方当事人补强证据后才能判断。具体到本案赵传彬的诉讼请求，赵传彬要求被告继续履行五份商品房买卖合同，将合同约定的五套商铺腾空并返还。双方之间如果是商品房买卖合同关系，赵传彬作为买受人负有支付约定房款的义务，而被告作为出售人负有按约定交付房产，并配合买受人办理产权登记手续的合同义务。换言之，根据商品房买卖合同约定，推理不出原告要求被告腾空并返还房产的义务。腾空并返还义务应当是侵权行为中依法享有不动产物权的主体，其物权受到不法侵害时，依法主张的侵权人应承担的侵权责任，现赵传彬对案涉房产不享有物权，依法不享有此项权利，也与本案的商品房买卖合同的交付并办理产权证书明显不属同一法律关系。并且本案中，赵传彬提供的五份《房屋移交结算协议书》，证据形式上，没有华泰公司经办人员的签字，华泰公司的公章也与王连胜所得授权的公章不同，并与赵传彬提供的五份《商品房买卖合同》中华泰公司的公章不同，王连胜否认曾向赵传彬交付过案涉的五套房产，并且根据温店中心花园小区至今仍未经过房地产监管部门的竣工验收，不具有交付条件的实际情况，一审法院结合华泰公司多次进行股权变更的情形，对赵传彬提交的《房屋移交结算协议书》的真实性不予确认。故赵传彬的此项请求既无事实依据，也无法律依据，一审法院在诉讼中，对原告已进行释明，赵传彬仍坚持其诉讼请求，故其该项请求不能得到本院的支持，应予驳回，赵传彬要求被告支付房屋占有使用费的请求因失去请求权基础，也应一并驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下：驳回原告赵传彬的诉讼请求。案件受理费28707.25元，由原告赵传彬承担。二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了新的证据。本院组织各方进行了证据交换与质证。另，一审判决后，案外人郑玉金向阳信县公安局报案其被合同诈骗，公安机关对相关人员进行了询问，并于2020年9月9日以没有犯罪事实为由决定不予立案。本院根据王连胜的申请，调取了公安机关对相关人员的询问笔录，并组织双方当事人进行了质证。经二审审理，结合双方当事人的相关证据，查明：案外人刘虎庆在二审期间证实：“我把钱借给华泰公司，因为律师说房屋网签合同必须是买房人，但我比较忙，就把钱转给赵传彬，以赵传彬名义办理，8套房屋签到赵传彬名下。借款约定5分利息，郑玉金还了三四个月后就还不了了，当时房屋市场价每平方2200元，约定如果还不了就按每平方1500元给我房屋…网签合同在打款前后…因为房屋在赵传彬的名下，我在征得赵传彬同意后起诉”。对于上述情况，赵传彬在公安机关的陈述与刘虎庆的陈述基本一致，赵传彬陈述的借款人为郑玉金。本院认为，赵传彬本案中主张其与华泰公司间存在商品房买卖合同关系，经查，赵传彬在公安机关向其询问时的陈述与案外人刘虎庆在本案诉讼中的证言相互一致，能够证实的情况系与华泰公司或郑玉金间存在借贷关系，签订涉案商品房买卖合同实为债的履行担保。故债权人对涉案商品房享有的权利是可以申请对房屋拍卖、变卖或折价清偿的权利，而非将抵押物归其所有，现赵传彬以商品房买卖合同为由要求继续履行合同，并以此主张对方侵权，要求返还涉案房屋，其诉讼请求不能得到支持。经一、二审要求其对诉讼主张再三明确后，其仍坚持该主张，并未变更诉讼请求，故一审判决驳回其诉讼请求并无不当。但权利人有另行主张债权的权利。故，上诉人赵传彬的上诉请求不能成立。原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28707.25元，由上诉人赵传彬负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  张魁海审判员  张 珊二〇二〇年十月十九日法官助理徐丽萍书记员王楠