浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初5064号 原告：李某2，男，1982年7月15日出生，汉族，住浙江省嘉 兴市南湖区燕语林苑3幢413室,公民身份号码： 330402198207151218。 原告：李某1，男，2011年2月13日出生，汉族，住浙江省 嘉兴市南湖区亚欧路851号新东方花园55幢1304室,公民身份号 码：330411201102131238。 法定代理人：李某2，系李某1父亲。 两原告委托诉讼代理人：汪俊晶，浙江红船律师事务所律师。 被告：陈卫民，男，1967年2月15日出生，汉族，住浙江省 嘉兴市南湖区东进村穆家浜4号,公民身份号码： 330411196702154616。 被告：王檉，男，1993年10月7日出生，汉族，住浙江省嘉 善县魏塘街道车站村城河滩24号,公民身份号码： 330421199310070014。 原告李某2、李某1因与被告陈卫民、王檉合同纠纷一案，向 本院提起诉讼，本院于2020年7月22日受理后，依法适用简易 2- 程序，由审判员李红平独任审判，于2020年9月11日公开开庭 进行了审理，原告李某2及原告李某1的法定代理人李某2、两原告 委托诉讼代理人汪俊晶、被告王檉到庭参加诉讼，被告陈卫民经 本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告起诉称，原告李某2与被告陈卫民经朋友介绍认识。被告 陈卫民从事工程施工承包工作，而原告李某2有相关工程施工业务 资源可以推荐给被告陈卫民。2017年，原告李某2与被告陈卫民口 头约定，原告李某2为被告陈卫民推荐相关施工业务，如业务推荐 成功后，被告陈卫民将支付原告李某2居间费用。由于被告陈卫民 因需承包施工业务，将来恐无现金支付原告李某2居间费用，双方 遂约定被告陈卫民通过交付房产来支付居间费用，故原告李某2与 被告陈卫民签订了《商品房屋转让合同》，约定：被告王檉将坐 落于嘉兴市××幢××室房屋出售给原告李某1；房屋面 积204.95平方米，房价2500000元。合同签订后，被告陈卫民要 求原告李某2交付200000元购房款，2017年4月28日，原告李某2 以银行转账方式向被告王檉支付了200000元。后，施工业务未推 荐成功，案涉房屋也已被转让给第三人，案涉《商品房转让合同》 已无法履行。综上，故诉请判令：1.解除原、被告之间于2017年 4月27日签订的商品房转让合同；2.两被告共同返还原告200000 元，并赔偿利息损失（自2017年4月28日起计算至被告实际还 3- 款之日止，2019年4月28日前按同期银行贷款基准利率的2倍计 算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆解中心公布的贷款 市场报价利率的2倍计算）。 被告王檉答辩称：对案涉《商品房屋转让合同》的签订不知 情；当时被告陈卫民让被告王檉提供银行账号，说有200000元转 进来，并让被告王檉在收到款项后转给他，被告王檉按照被告陈 卫民的指示提供了账号，并在收到款项后立刻转给了陈卫民，被 告王檉对200000元的性质与用途毫不知情。 被告陈卫民未作答辩。 针对自己的主张，原告提供了下列证据： 1.《商品房屋转让合同》1份，证明原告李某2与被告陈卫民签 订购房合同的事实。 2.银行卡交易明细、转账业务回执各1份，证明原告李某2向 被告王檉账户转账200000元的事实。 3.录音1份，系原告李某2与被告陈卫民电话录音，证明被告 陈卫民同意退还200000元的事实。 被告王檉质证认为：对原告提供的证据1真实性不清楚，对 该份合同不知情；对原告提供的证据2，真实性予以认可，但系受 陈卫民指示提供账户，不清楚案涉款项的性质及用途，且该款项 已在收到后受陈卫民指示转账给他；对原告提供的证据3，真实性 4- 不清楚。 针对自己的抗辩，被告王檉提供如下证据: 银行转账记录1份，证明被告王檉在收到原告李某2200000元 转账后，将上述款项转账给被告陈卫民，被告王檉对原告李某2与 被告陈卫民的交易不知情的事实。 原告质证认为：对被告王檉提供的证据不予认可，该证据不 能否认被告王檉收到案涉款项的事实。 被告陈卫民未到庭质证，也未向法院提供证据。 本院认证意见：原告提供的证据1系原件，由原告李某2及被 告陈卫民签字确认，本院对证据1真实性予以认定；原告提供的 证据2，系银行出具，本院对证据真实性予以认定；原告提供的证 据3，系录音，录音内容可与证据1、证据2互相印证，本院对证 据真实性予以认定。被告王檉提供的证据，系银行转账记录，本 院对证据真实性予以认定， 本院经审理，认定事实如下：2017年4月27日，原告李某2与 被告陈卫民签订《商品房屋转让合同》一份，以被告王檉出让方 （甲方），以原告李某1受让方（乙方），约定：甲方将坐落于 嘉兴市碧水澜湾的商品住宅5幢305室出售给乙方；房屋建筑面 积为204.95平方米；房屋成交总价款为2500000元；合同签订之 日，乙方向甲方支付100000元；乙方于2017年5月30日前支付 5- 购房首付款900000元，2017年6月30日前支付甲方购房款 1500000元等。被告陈卫民在甲方处签字，原告李某2在乙方处签字。 合同签订后，原告李某2于2017年4月28日向被告王檉银行账户 转账200000元。同日，被告王檉将200000元转账给被告陈卫民。 原告李某2陈述200000元系按照被告陈卫民要求交付的购房款。被 告王檉陈述其按照陈卫民要求提供了银行账户，并在收到上述款 项后根据其要求转账给了陈卫民，但不了解该200000元的性质及 用途。庭审中，原告李某2陈述与被告王檉不认识，且签订合同时 被告王檉不在场。 另查明，原告李某2与原告李某1系父子关系，《商品房屋转 让合同》签订时，原告李某1未满八周岁，为无民事行为能力人。 再查明，案涉房产已登记在案外人名下。 本院认为，虽然原告李某2与被告陈卫民之间签订了《商品房 屋转让合同》，双方形成了房屋买卖合同关系的表象，但合同订 立的真实目的系为保障被告陈卫民向原告李某2支付居间费，因此 本案应系合同纠纷。本案的争议焦点为：一、合同中的买受人如 何确定；二、《商品房屋转让合同》是否有效；三、合同是否具 备解除条件；四、若合同解除，被告陈卫民、王檉是否应对原告 李某2支付的200000元购房款承担返还义务，并承担利息损失。 关于争议焦点一：合同主体应当根据实际购买人以及买卖双 6- 方的真实意图来确定。《商品房屋转让合同》由原告李某2与被告 陈卫民签订，签订目的系保障被告陈卫民向原告李某2支付居间费， 购房款200000元也系原告李某2与被告陈卫民协商后支付至被告王 檉账户中，因此买房的意思表示均系原告李某2做出，合同意图也 系保障原告李某2的利益。此外，合同签订时，原告李某1为无行 为能力人，无作出购房意思表示的行为能力，也无支付购房款的 经济能力。因此，虽然购房人书写的系原告李某1的名字，合同 中的房屋买受人应系原告李某2。 关于争议焦点二：根据《中华人民共和国物权法》第十五条 之规定，当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的 合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。 因此，虽然被告陈卫民对案涉房屋不具有处分权，被告王檉也未 追认，但《商品房屋转让合同》系原告李某2与被告陈卫民之间的 真实意思表示，未违法法律、行政法规的强制性规定，合同合法 有效。 关于争议焦点三：首先，被告王檉对合同并未追认，因此被 告陈卫民无权处分案涉房产，两原告无法依据《商品房屋转让合 同》要求被告陈卫民过户案涉房产，故原告的合同目的无法实现。 其次，案涉房屋已转移登记至案外人名下，即使被告王檉对购房 合同予以追认，合同事实上也无法履行。最后，《商品房屋转让 7- 合同》用于保障被告陈卫民向原告李某2支付居间费，因原告李某2 未能成功向被告陈卫民介绍业务，故被告陈卫民无需向原告李某2 支付居间费用，因此《商品房屋转让合同》的签约目的已不存在。 综上，被告陈卫民对案涉房屋无处分权，原告李某2无法实现合同 目的，《商品房屋转让合同》依法应当解除。当事人主张解除合 同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告李某2诉 请解除与被告陈卫民之间签订的《商品房屋转让合同》，被告陈 卫民于2020年7月31日收到起诉状副本，故《商品房屋转让合 同》于2020年7月31日解除。 关于争议焦点四：首先，原告李某2与被告王檉并不相识，合 同签订时被告王檉也不在现场，被告王檉也否认对《商品房屋转 让合同》知情，原告也未能证明被告王檉对《商品房屋转让合同》 是知情的，因此本院认定被告王檉对案涉合同的签订不知情。虽 然案涉款项200000元打入王檉账户内，但转至王檉账户内系原告 李某2与被告陈卫民合意的结果，款项受被告陈卫民支配，并由被 告陈卫民最终获取，王檉对该款项的具体来源并不知情，故原告 以被告王檉收到案涉款项为由要求被告王檉归还上述款项，于法 无据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定， 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的 名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力， 8- 由行为人承担责任。被告王檉未对被告陈卫民处分房产的行为进 行追认，《商品房屋转让合同》对被告王檉不发生法律效力，因 此，合同解除后，被告王檉不必承担返还购房款的义务。综上， 被告王檉不必承担返还200000元购房款的义务，返还义务应由被 告陈卫民承担。关于原告诉请的利息损失，应自合同解除之日即 2020年7月31日起开始计算，利息计算标准按照全国银行间同业 拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。 被告陈卫民经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为 放弃一审抗辩权，应承担由此带来的不利法律后果。依据《中华 人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和 国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告李某2与被告陈卫民签订的《商品房屋转让合同》于 2020年7月31日解除； 二、被告陈卫民于本判决生效之日起七日内返还原告李某2 200000元，并支付利息损失（以200000元为基数，按照全国银行 间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍，自2020年7月 31日起计算至实际清偿之日止）； 三、驳回原告李某2、李某1其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟 9- 延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2150元，由被告陈卫民负担，于判决生 效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省 嘉兴市中级人民法院。 审 判 员 李红平 二〇二〇年十月九日 法官助理 王 猛 书 记 员 沈继刚 10- 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理 费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预 交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。逾期 不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批 准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处 理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调 解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律 有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行 期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每 次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从 法律文书生效之日起计算。