陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院民 事 判 决 书 （2020）陕0116民初619号 原告：宜慧荣，女，1974年6月20日出生，汉族，住渭南市韩城市。委托代理人：樊晖、李云祺，系陕西丰瑞律师事务所律师。被告：宋俊锋，男，1985年4月26日出生，汉族，住西安市周至县。委托代理人：张岗印，系陕西宝伦律师事务所律师。第三人：余应中，男，1959年1月15日出生，汉族，住陕西省韩城市新城区。第三人：余宏伟，男，1986年3月19日出生，汉族，住西安市长安区。原告宜慧荣与被告宋俊锋，第三人余应中、余宏伟案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告宜慧荣及其委托代理人樊晖、李云祺，被告宋俊锋及其委托代理人张岗印，第三人余应中到庭参加了诉讼，第三人余宏伟经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜慧荣向本院提出诉讼请求：1、请求终止对韩城市新城区XX苑XX区XX号楼XX单元XX楼XX号房产的执行；2、确认韩城市新城区XX苑XX区XX号楼XX单元XX楼XX号房产的实际权利人是原告，该房屋归原告所有；3、判决余应中立即协助和配合原告办理韩城市新城区XX苑XX区XX号楼XX单元XX楼XX号房产的产权过户手续；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系韩城矿务局员工，在XX城XX房的优惠政策支持下，原告于2017年在韩城市矿务局处购买位于韩城市新城区XX苑XX区XX号楼XX单元XX楼XX号房产，并于2017年10月19日、2018年1月24日分别向韩城矿务局房产办公室支付购房款共计227605.91元。原告支付购房款后，矿务局房产办公室将房屋交付原告，该房屋一直由原告实际占有并使用至今。因该房屋属于韩城矿务局2014年从员工余应中处置换收回的二手房，没有办理过户更名，一直登记在余应中名下。房产办公室将旧房产证钥匙一并交付原告，原告前往不动产交易中心办理过户登记手续时被告知因原房主余应中牵扯执行案件，其名下房产已经无法办理过户，故该房产产权变更手续一直拖延至今都未办理成功。2019年8月初，原告看到长安区人民法院在门口张贴的查封公告，才得知自己的上述房屋遭法院查封，之后经向韩城市矿务局房产办公室及余应中核实，原告才得知上述情况，即房屋系余应中于2014年12月份因置换房屋交回韩城市矿务局，按照矿务局置换房屋的政策，余应中在2014年12月份已将上述房屋置换为17号楼6层22号房，而6号楼3单元2层3号产权已经于2014年12月份便归于韩城市矿务局房产管理办公室，余应中仅为该房的名义产权人，原告早已于上述房屋查封前从韩城市矿务局购得，已支付完全部购房款并实际占有使用，上述房屋的实际权利人应为原告而并非余应中。据此，原告于2019年11月25日向长安区人民法院提出执行异议，请求贵院终止对本案房产的执行措施，贵院经审查后，认定了“余应中2014年12月与韩城市矿务局实业有限公司运行管理部房产管理办公室达成协议，以XX苑XX区XX号楼XX单元XX楼XX号房置换到梅苑3区17号楼6楼22号房，置换同时将其房屋的房产证交到XX城XX房产管理办公室，2017年10月19日，韩城市XX苑XX区XX号楼XX单元XX层XX号房屋出售于案外人宜慧荣”的事实。但贵院基于上述事实作出的（2019）陕0116执议200号执行裁定书错误适用法律依据，仅依据物权法第九条之规定，以上述房产未登记在原告名下为由，驳回了原告的异议申请，而并未结合本案基本事实，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，确认原告对上述房产具有排除执行的合法权利，贵院作出的执行裁定适用法律明显错误。现特依据相关法律规定向贵院起诉，望判如所请。被告宋俊锋辩称，一、原告所称的所谓房屋产权源自单位内部分房纠纷，原告在诉状中称是单位员工享受优惠政策的福利购房，还存在调配、置换等单位内部统一管理行为，明显带有福利性质，本案不属于人民法院主管范围，应该径行驳回原告起诉。二、原告对涉案房屋并无充分证据证明具有排除执行的合法权利。1、物权法确立了不动产变动登记生效的原则，案涉房屋登记在第三人名下，原告没有取得物权，该不动产仍然属于被执行人所有。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条仅适用于被执行人和案外人直接发生房屋买卖的情形，而本案原告诉称出卖人为单位，而非被执行人，根本不存在适用该依据条件，原告只能向其上家即本单位去主张，本案主张无法律依据。3、原告与单位签订房屋买卖协议为无效合同，原告无证据证明合法入住，不能视为合法占有不动产。原告诉请不符合法律规定，原告排除执行涉案房屋的所有请求及诉讼理由不能成立，应予驳回。第三人余应中述称，本案房屋根据单位规定，将房本及钥匙共同给了单位，后由单位及我与原告共同同意享受单位内部房屋政策，本应我协助原告办理手续，但因执行案件未能办理，后因单位机构变换，未能及时办理，在两次交房款之间立了执行案件，我认为原告是该房屋的实际购买人及使用人、占有人。第三人余宏伟未到庭，也未提交书面意见。经审理查明，2014年12月，第三人余应中与韩城市矿务局实业有限公司达成协议，第三人余应中以其位于新城区XX苑XX区XX号楼XX单元XX层XX号房屋自愿置换到梅苑三区17号楼6层22号房，置换同时第三人将XX房XX房XX城XX房产办公室。2017年10月19日，韩城市XX苑XX区XX号楼XX单元XX层XX号房屋出售给原告宜慧荣，原告于2017年10月19日、2018年1月24日给该公司支付购房款227660元。上述房屋在置换、出售过程中均未办理房屋产权变更登记手续。本院在执行被告宋俊锋与第三人余宏伟、余应中借款合同纠纷一案中，于2019年7月24日作出（2019）陕0116执恢599号之二执行裁定书，裁定：查封被执行人余应中名下登记位于新城区XX苑XX区XX号楼XX单元XX层XX号房屋。原告作为案外人于2019年11月25日向本院提出书面异议，请求终止对上述查封房屋的执行，本院于2019年12月13日作出（2019）陕0116执异200号执行裁定书，裁定驳回宜慧荣的异议，后原告诉至法院提出案外人执行异议之诉。上述事实有：西安市长安区人民法院（2019）陕0116执异200号执行裁定书、《房屋产权证书》、《保证书》、中国工商银行交易记录、韩城市矿务局实业有限公司房屋产权情况说明、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案原告从其单位矿务局购买案涉房屋，该房屋由第三人余应中置换后交回，但未将房屋产权变更，根据物权法关于物权变动法律规定，单位内部的置换、房屋收回行为属于单位内部管理行为，并不产生不动产物权变动法律效力，单位并未取得所有权，第三人余应中仍为房屋所有权人，原告要求确认案涉房屋为其所有的诉请依法不能成立。原告提出执行异议之诉，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定来确定原告是否享有排除执行的权利。本案中，原告虽在法院查封之前已经购买了案涉房屋，但是与其单位未签订合法有效的书面买卖合同。同时原告购买案涉房屋时，该房屋登记在第三人名下，原告明知案涉房屋登记在第三人名下，单位并非房屋产权人，其应预见到其后让第三人过户存在一定的法律风险。原告于2017年10月19日、2018年1月24日分两笔支付了全部购房款，法院于2019年7月24日才对案涉房屋进行了查封，原告明知案涉房屋登记在第三人名下，且房屋符合过户条件，在其支付完购房款后至房屋被查封前一年多时间仍未办理过户手续，且原告未提供证据证明其通过诉讼及其他方式主张房产过户事宜，原告自身在购房及过户过程中存在过错。故原告提出执行异议之诉不符合法律规定，其就案涉房屋不足以享有排除强制执行的民事权益。原告要求第三人协助和配合原告办理产权过户登记的请求不属于本案执行异议之诉的审理范围。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告宜慧荣的诉讼请求。    案件受理费4714元，由原告宜慧荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审  判  长    刘智中人民陪审员    张建忠人民陪审员    关新民          二0二0年 十 月 十二日 书  记  员   屈   立       1