安徽省芜湖市鸠江区人民法院执 行 裁 定 书（2020）皖0207执异11号案外人：李建昌，男，1979年5月6日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。委托诉讼代理人：张艳，广东彰晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉奇，广东彰晨律师事务所律师。案外人：陈斌华，女，1982年6月15日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。申请执行人：奇瑞徽银汽车金融股份有限公司，住所地安徽省芜湖市皖江财富广场，统一社会信用代码91340200686899339P。被执行人:郴州市广捷汽车销售服务有限公司,住所地郴州市北湖区郴州大道郴州科技工业园对面,统一社会信用代码91431000M401F282Y。法定代表人:何明哲,总经理。被执行人:何明哲,男,1994年11月4日出生,汉族,住四川省平昌县。被执行人:李能文,男,1983年3月25日出生,汉族,住湖南省岳阳市岳阳楼区。被执行人:丁晓琴,女,1989年7月10日出生,汉族,住湖南省岳阳市岳阳楼区。在本院执行奇瑞徽银汽车金融股份有限公司与郴州市广捷汽车销售服务有限公司、何明哲、李能文、丁晓琴金融借款合同纠纷案中，案外人李建昌、陈斌华于2020年9月25日对执行位于广东省东莞市道滘镇滨江东路1号君汇半岛花园215栋1单元1701号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李建昌、陈斌华称：请求解除对位于广东省东莞市道滘镇滨江东路1号君汇半岛花园215栋1单元1701号房屋的查封。事实和理由：案外人李建昌和被执行人李能文、丁晓琴于2020年5月6日签订《房地产买卖及居间合同》，两被执行人一致同意将共同共有并登记在李能文名下的君汇半岛花园215栋1单元1701号房屋出售给案外人，且案外人与两被执行人已经按照合同约定全面履行了合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。具体事实和理由如下：一、被执行人与案外人李建昌于2020年5月6日签订合同将案涉房屋出售给案外人李建昌，合同签订时案涉房屋未被查封，仅存在银行按揭抵押及案外人的第二次抵押，即案外人与被执行人签订合同在法院查封之前。二、案外人李建昌自2020年5月6日签订合同后至同年5月11日，分三期（4次）向被执行人支付购房款141万元，被执行人于2020年5月19日办理了房屋交付手续。自2020年6月19日起，案外人开始向案涉房屋管理处缴纳物业管理费，现案外人已委托装修公司对案涉房屋进行了装修。由此可见，案外人李建昌对在法院查封案涉房屋之前已实际对该房享有占有、使用、收益等合法物权权益。三、截止2020年5月19日，案外人李建昌已按照合同约定支付了141万元房款，现愿意随时配合将剩余价款按照法院要求交付执行。四、案外人在办理案涉房屋过户登记过程中不存在任何过失，无法办理不动产登记手续不是案外人原因。案外人和被执行人于2020年5月6日签订合同，同年5月9日开始办理注销抵押手续，5月19日办理案涉房屋交付手续。按照合同约定，案外人李建昌指定案外人陈斌华作为案涉房屋登记备案的所有权人于2020年6月17日和被执行人在房管所办理了房屋买卖合同的网签，并于6月18日完成了案涉房屋所有税费的缴纳，同时向房管所递交了申请办理不动产登记证书的所有资料，若不是因为案涉房屋被法院查封，案外人陈斌华已经取得了不动产权登记证书。综上，案涉房屋已经在两案外人与两被执行人之间完成了全部的交易手续，且两案外人在本案中属于无过错的买受人，故请求法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，解除对案涉房屋的查封，维护两案外人的合法权益。奇瑞徽银汽车金融股份有限公司称：申请执行人与郴州市广捷汽车销售服务有限公司、何明哲、李能文、丁晓琴金融借款合同纠纷一案中，申请执行人申请法院查封李能文名下位于东莞市道滘镇滨江东路1号君汇半岛花园215栋1单元1701号房屋属实。本院查明：2020年6月3日，奇瑞徽银汽车金融股份有限公司因金融借款合同纠纷将郴州市广捷汽车销售服务有限公司、何明哲、李能文及丁晓琴诉至本院，并同时申请财产保全。本院于2020年6月18日委托东莞市第一人民法院对登记在李能文名下、位于东莞市道滘镇滨江东路1号君汇半岛花园215栋1单元1701号房屋进行查封，东莞市第一人民法院于2020年6月19日查封了案涉房屋。另查明：2020年5月6日，案外人李建昌和两被执行人李能文、丁晓琴签订《房地产买卖及居间合同》，购买李能文、丁晓琴所有的案涉房屋，房屋总价款151万元。合同签订后，李建昌按照合同约定分别于2020年5月6日、5月9日、5月11日支付两被执行人购房款10万元、70万元、61万元，共计141万元，用于偿还案涉房屋上的抵押贷款，解除抵押权。2020年5月19日，李能文、丁晓琴在案涉房屋抵押权解除后将该房交付给案外人。2020年6月16日，李建昌与李能文、丁晓琴签订《确认书》，约定李能文、丁晓琴协助陈斌华将案涉房屋过户登记至陈斌华名下，李建昌在陈斌华取得房产证后支付购房余款10万元。2020年6月17日，陈斌华和李能文在东莞市自然资源局办理了案涉房屋买卖合同的网签，并于6月18日缴纳了购房契税。2020年6月19日，因本院查封了案涉房屋，导致该房屋过户登记受阻，李建昌、陈斌华因此向本院提出执行异议。本院认为：本案的争议焦点为两案外人李建昌、陈斌华是否有权排除对案涉房屋的执行。针对这一争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案李建昌、陈斌华作为案涉房屋的买受人，在本院查封该房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，且合法占有该不动产，同时也按照合同约定支付部分价款且同意将剩余价款按照本院要求交付执行，另根据本院查明，案涉房屋未办理过户登记手续也非两案外人自身原因导致。综上，鉴于李建昌、陈斌华提出异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利能够排除执行，故本院对李建昌、陈斌华就案涉房屋提出的异议予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于广东省东莞市道滘镇滨江东路1号君汇半岛花园215栋1单元1701号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  陈旭东人民陪审员  赵开凤人民陪审员  管志龙二〇二〇年十月十日法官助理鲍亚东书记员王凤附件：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。