河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初5115号原告：河南锦恩置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇双湖大道6号办公楼三楼，统一社会信用代码91410000065274053L。法定代表人：许晓锋，董事长。委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰，河南文丰律师事务所律师。被告：崔庆芳，男，1963年4月14日出生，汉族，住河南省沈丘县。原告河南锦恩置业有限公司（以下简称锦恩公司）与被告崔庆芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦恩公司的委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼，被告崔庆芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦恩公司向本院提出诉讼请求（变更及明确后）：1、判定解除原被告双方签订的合同编号16001564841的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判定被告向原告返还龙湖锦艺城天屿57幢2单元18层1801号房屋；3、判定被告向原告支付代偿金额等各项费用共计536517.07元及补偿金12914.89元（以85775.41元为基数按日万分之五暂计算至2020年7月30日为12914.89元，2020年7月31日之后的补偿金以536517.07元为基数按日万分之五自2020年7月31日计算至实际清偿完毕之日止）；4、判定被告向原告支付解除《商品房买卖合同》的违约金64500.4元；5、判定被告配合原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：16001564841）备案登记、预告登记、预抵押登记的注销手续；6、判定被告承担原告因本案支付的律师费20000元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月28日，原被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001564841），约定被告购买原告开发建设的位于新郑市××镇郑××路东××大道北龙湖锦艺城天屿57幢2单元18层1801号房屋；建筑面积104.71㎡；总房款645004元。同时，原被告与中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行（简称工商银行）签订《个人购房借款/担保合同》，原告为其提供阶段性担保。此后，因被告逾期还款，工商银行扣划原告账户中的保证金共计85775.41元。2019年10月28日，因被告多次逾期还款，工商银行将原被告共同诉至郑州管城回族区人民法院，法院作出（2019）豫0104民初14422号民事判决书，判令原、被告连带承担借款本金438119.24元、积欠利息1610.09元及合同约定的利息（包括罚息、复利）、律师费22447元。原告履行了判决书义务，依据《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条的约定，原告有权解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》并要求被告承担相应责任。原告为维护合法权益，避免损失扩大，故诉至法院，请求判如所诉。被告崔庆芳未作答辩，亦未向本院提交相应的证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年7月28日，锦恩公司（出卖人）与崔庆芳（××）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：16001564841），主要内容约定如下：第三条××所购商品房的基本情况：××购买的商品房位于龙湖镇郑××路东××大道北龙湖锦艺城天屿57幢2单元18层1801号房屋，建筑面积104.71平方米；第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币6159.91元，总金额人民币645004元；第六条付款方式及期限：约定金额129004元，付款方式现金，约定付款时间2016-07-28，交纳比例20%；约定金额516000元，付款方式商业贷款，约定付款时间2016-08-28，交纳比例80%；第八条交付期限：出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。同日，锦恩公司与崔庆芳签订了《商品房买卖合同》附件四的《合同补充协议》，其中第三条关于按揭贷款付款的补充约定第六项为：如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项；（3）如××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则××除应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代××向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。××应按照本合同的有关约定承担违约责任。第五条双方其他约定第五项为：合同签订后，如因××原因导致合同解除的，××应支付总款10%的违约金给出卖人，并在出卖人送达解除合同通知之日起7日内办理好解除合同的相关手续，以及承担解除合同的全部费用和出卖人因签署本合同和补充协议而承担的全部税费，否则按每逾期一日应向出卖人支付总房款1‰作为损失赔偿金。同时××同意承担出卖人为实现解除合同而支付的诉讼费、保全费、公告费、邮寄费、律师费等所有相关费用。2016年7月28日，崔庆芳向锦恩公司交纳购房首付款129004元。2016年8月15日，崔庆芳（借款人、抵押人）、锦恩公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，贷款金额516000元，用于购买坐落于龙湖镇郑××路东××大道北龙湖锦艺城天屿57幢2单元18层1801号房屋，建筑面积104.71平方米，贷款期限180个月。保证人承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对上述条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。2016年8月15日，中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行依约向崔庆芳发放贷款516000元。崔庆芳自2019年4月开始不再向中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行交纳贷款月供及利息，中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行自2019年4月26日至2020年6月30日从锦恩公司账户扣划保证金共计85775.41元。后中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行向郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，郑州市管城回族区人民法院于2019年10月28日作出判决：一、被告崔庆芳于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行借款本金438119.24元、积欠利息1610.09元及自2019年9月2日起至实际还款之日止按《个人购房借款/担保合同》约定计付的利息（包含罚息、复利）；二、被告崔庆芳于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行律师代理费22447元；三、被告河南锦恩置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行的其他诉讼请求。案件受理费8371元，减半收取计4186元，由被告崔庆芳、河南锦恩置业有限公司负担。2020年7月30日，锦恩公司依次向中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行履行判决金额440294.34元、3943.32元。2020年8月4日，锦恩公司交纳执行费6504元。2020年8月12日，中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行出具个人贷款结清证明，证明借款人崔庆芳贷款金额516000元，贷款发放日期2016年8月15日，贷款期限180个月，该笔贷款本息已于2020年7月30日全部结清。另查明，1、在本案庭审中，锦恩公司陈述涉案房屋已于2018年9月30日向崔庆芳交付，且已办理备案登记、预告登记和预抵押登记，未办理不动产权证。2、在本案庭审中，锦恩公司陈述崔庆芳未支付代偿款项共计536517.07元，其中包括扣划保证金85775.41元、履行郑州市管城区法院判决金额444237.66元及执行费6504元。3、锦恩公司提供《委托代理合同》和增值税发票，拟证明锦恩公司委托河南文丰律师事务所代理本案，支付律师费20000元。以上事实有当事人陈述，《商品房买卖合同》及《补充协议》，收据，郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初14422号民事判决书，个人贷款结清证明，银行业务回单，《委托代理合同》，增值税发票等相关证据证明。本院认为，被告崔庆芳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。锦恩公司与崔庆芳签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效，双方均应按照《商品房买卖合同》的约定行使权利、履行义务。崔庆芳作为××按揭购买锦恩公司开发的房屋后，因未按期偿还银行按揭借款，导致锦恩公司作为连带责任保证人代为偿还贷款本息。根据《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》的约定，崔庆芳的行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，故《商品房买卖合同》约定的解除条件已成就。《商品房买卖合同》解除后，锦恩公司与崔庆芳关于该合同的债权债务关系消灭，故锦恩公司要求崔庆芳配合办理备案登记、预告登记、预抵押登记的注销手续，符合法律规定，本院予以支持。锦恩公司为崔庆芳代偿各项费用共计536517.07元，崔庆芳应予偿还。根据《商品房买卖合同》附件四第三条第六款规定，原告有权要求被告按日支付代偿银行款项万分之五的补偿金，补偿金以85775.41元为基数按日万分之五暂计算至2020年7月30日为12914.89元，2020年7月31日之后的补偿金以536517.07元为基数按日万分之五计算至实际清偿完毕之日止。根据《商品房买卖合同》附件四第五条第五款规定，如因××原因导致合同解除的，××应支付总款10%的违约金给出卖人。现原告锦恩公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求崔庆芳按照合同约定支付房价款10%的违约金即645004＊10%=64500.4元，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。锦恩公司要求崔庆芳承担为实现解除合同而支付的律师费20000元，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：原告河南锦恩置业有限公司与被告崔庆芳于2016年7月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号：16001564841）予以解除；被告崔庆芳应当于本判决生效之日起十日内向原告河南锦恩置业有限公司返还位于新郑市龙湖镇郑新快速路东双湖大道北龙湖锦艺城天屿57幢2单元18层1801号房屋；三、被告崔庆芳应当于本判决生效之日起十日内向原告河南锦恩置业有限公司支付代偿款536517.07元及补偿金12914.89元（以85775.41元为基数按日万分之五暂计算至2020年7月30日为12914.89元，2020年7月31日之后的补偿金以536517.07元为基数按日万分之五计算至实际清偿完毕之日止）；四、被告崔庆芳应当于本判决生效之日起十日内向原告河南锦恩置业有限公司支付解除合同违约金64500.4元；五、被告崔庆芳应当于本判决生效之日起十日内配合原告河南锦恩置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：16001564841）中位于新郑市龙湖镇郑新快速路东双湖大道北龙湖锦艺城天屿57幢2单元18层1801号房屋备案登记注销手续、预告登记注销手续和预抵押登记注销手续；六、被告崔庆芳应当于本判决生效之日起十日内向原告河南锦恩置业有限公司支付律师费20000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10140元，减半收取计5070元，由被告崔庆芳负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王晓燕二〇二〇年十月十三日书记员  李智萍