贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终6999号上诉人（原审原告）：张宁，男，汉族，1989年1月29日生，住辽宁省盘山县。被上诉人（原审被告）：林艳，女，汉族，1971年6月26日生，汉族，住贵州省金沙县。委托诉讼代理人：袁泽勇，贵州恒发律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钦，贵州恒发律师事务所律师。上诉人张宁因与被上诉人林艳房屋买卖合同纠纷一案，上诉人张宁不服贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初4176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张宁上诉请求：1、依法撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费、公告费、保全费、诉讼保险费由被上诉人承担。事实及理由：1、陈红英与被上诉人签订的合同系双方恶意串通的结果，该合同应属无效。被上诉人一审审理过程中从未主动向一审法院提及房屋已经出售他人的的事实，所谓房屋出售他人不过是被上诉人看房价上涨而反悔，与案外人恶意串通的结果；2、本案一审适用简易程序，但审理期限明显超期；3、签订案涉合同时房屋尚未取得产权证，故三方一致同意，合同内所涉日期先留白，待产权证下达后，被上诉人、中介公司再通知上诉人办理相应手续，有三方录音为证。上诉人在签订合同后支付定金6万元和居间费1万元，然后一直等待产权证下发后被上诉人、中介公司通知将首付款支付进入资金监管账户，但房屋产权证至今未办理，并非上诉人违约；4、上诉人合法取得案涉房屋钥匙，并将物品搬入房内，一审法院以被上诉人表示不愿意出售房屋，且仅支付少量对价而认定合同无法继续履行明显错误。上诉人提供银行存款资金等证据证实其有购买能力，2019年6月房屋大产权证已下发，可以办理小产权证，本案合同客观上能够继续履行。被上诉人林艳答辩称：合同约定被上诉人的银行按揭贷款由上诉人的首付款进行支付，故首付款36万元应当由上诉人先支付给被上诉人，被上诉人才能到银行办理解押手续，从而将房屋过户给上诉人。被上诉人通知上诉人支付首付款，上诉人不予支付的违约行为致使合同不能正常履行，且房屋现已出售给案外人陈红英，其对房屋进行装修实际使用，故原判认定案涉合同不能履行正确。张宁向一审法院起诉请求：1、判决被告继续履行原、被告于2017年5月13日签订的《房屋买卖合同》，将涉案房屋过户至原告名下；2、诉讼费、公告费、保全费、诉讼保险费由被告承担。一审法院认定事实，2017年5月13日，经贵州瑞都易家不动产经纪有限公司（下称经纪公司）居间介绍，原告作为乙方、被告作为甲方，双方与经纪公司共同签订了《房屋买卖合同》一份，约定被告将其位于贵阳市观山湖区，Ｄ-11，Ｄ-12栋房屋（注合同原文未记载房屋具体楼层及房号）以71万元的价格出售给原告。对于房款支付，合同约定，原告应在签订合同的同时向被告支付定金6万元，其中首期款为36万元（合同中未注明具体支付时间），余款29万元由乙方以银行贷款方式支付。在合同第十条补充条款中，另行备注了以下内容“①首产权办证加急费、银行违约金、注销加急费、办理一首产权费、交房前物管费由甲方出；②二手房过户过程中所需所有费用、新证加急费、全权委托公证费由乙方承担；③甲方贷款部分由乙方首付款支付，甲方待产权办理下来之后全权委托给丙方工作人员；④除定金外，所有款项进资金监管；⑤甲、乙双方均已经知晓产权情况，属公平自愿交易并积极配合丙方办理相关手续，所有中介费过户当天支付。”合同还约定了其他权利义务。庭审中，原告提供原、被告及经纪公司之间的录音一份，拟证实三方在签订合同过程中，原、被告乃至经纪公司的工作人员均谈到首期款在产权证办下来之后进行资金监管，被告则表示在2018年3月13日之前未曾如此表示过。上述合同签订当日，原告向被告转账6万元作为定金，被告也出具了相应收据确认收到该款，同时，原告还于当日向经纪公司支付了中介费1万元，经纪公司也出具了相应收据。2017年12月26日，被告因资金短缺而向原告借款2万元用于案涉房屋归还贷款，被告向原告出具了相应借条，之后被告归还了上述款项并收回了借条。后原告将部分生活用品搬至案涉房屋内。2018年4月18日，被告在经纪公司见证下，进入了案涉房屋。2018年6月26日，被告向原告发送短信，要求原告在五天之内向其支付首期款36万元，原告当即表示未接到中介公司电话不能支付，应按照约定履行。庭审中，被告表示案涉房屋尚欠银行30多万元贷款，目前尚未办理产权证书，即便达到了产权过户的条件，因原告违约在先，被告也不愿意将房屋再行出售给原告。另查明，2018年12月12日，被告林艳经贵州瑞邦房地产经纪有限公司居间，另行与案外人陈红英签订了《瑞邦地产买卖及居间合约》一份，约定林艳以105万价格将案涉房屋出售给陈红英，陈红英已经向林艳交纳了定金30万元及首期款30万元共计60万元，双方合同约定尾款在过户时由陈红英以现金方式一次性支付，同时林艳已将房屋交付陈红英，陈红英亦将案涉房屋装修完毕并搬入居住，因本案原告提起诉讼保全，案涉房屋现已被保全查封，致使林艳与陈红英之间不能办理房屋过户手续，陈红英已于2019年11月19日向一审法院提起诉讼，要求被告林艳继续履行双方之间的买卖合同，该案于2020年4月22日进行了庭审。一审法院认为，案涉的房地产买卖合同系原、被双方自愿达成，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，为有效合同，当事人均应按约履行各自义务。合同可以采用书面形式，也可以采用口头形式订立，虽然双方签订的书面合同中对于首期款的支付具体时间未进行约定，但原告已向一审法院提交证据证实双方在签订合同之时已经就首期款的支付时间进行了口头约定，构成了房屋买卖合同的内容。从常理而言，双方签订合同之后，自然应当按照合同履行义务，现本案的客观情况是原、被告办理过户的时间是原告的贷款审批通过之后，在此之前还需支付、收取首期款，办理二手房贷款，注销他项权证等，而这些行为均需要被告积极协助与配合才能完成，加之目前房屋产权情况不明，现被告明确表示不愿意出售该房屋，而原告亦仅支付了少量对价，双方签订的房屋买卖合同事实上已无法继续履行，原告要求被告将案涉房屋过户至原告名下之诉请，一审法院不予支持。建议原告采用其他方式维护自身合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：驳回原告张宁的诉讼请求。案件受理费减半收取300元（原告预交5,450元），诉讼保全费4,070元，共计4,370元，由原告张宁负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：1、上诉人与中介公司人员的通话录音资料两份、林艳向中介公司提供的解除合同声明一份。证明被上诉人要求单方解除合同，并将解除合同声明提交给中介公司，但上诉人不同意解除。同时中介公司认为其系推卸责任。2、上诉人微信、支付宝的支付记录及明细，证明上诉人具有购买涉案房屋的资金能力。被上诉人质证意见如下：1、对录音证据的三性均有异议，首先是否属于新证据请二审法院核实，录音证据在形式上属于证人证言，中介公司工作人员未到庭接受法庭质询。对声明真实性予以认可，但该声明是被上诉人为了打开案涉房屋房门才向中介公司出具，且当时多次联系上诉人均未予回复。2、对微信、支付宝的记录及明细三性不予认可，案涉合同约定首付款支付2017年8月，上述证据显示张宁银行卡中2020年8月24日有余额47万元，并不能证明当时其有支付能力。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。另查明，贵州瑞都易家不动产经纪有限公司、贵州瑞都易家不动产经纪有限公司会展城店工商登记信息均已显示注销状态。二审中上诉人表示如果不能判决继续履行合同，其要求对方赔偿损失。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，案涉合同是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，原判认定合同有效正确，本院予以维持。上诉人主张被上诉人与案外人恶意串通将房屋另行出售给陈红英，但并未提交证据予以佐证，对该主张本院不予支持。关于案涉合同能否继续履行的问题，根据一审查明的事实，房屋现已出售给陈红英且交付陈红英装修使用，陈红英已支付60万元，剩余尾款约定在房屋过户时一次性支付。而上诉人二审中也明确表示如果案涉合同无法继续履行，无法判决房屋过户给上诉人，则要求被上诉人承担赔偿损失的责任。综合上述情况，本院认为上诉人要求将房屋过户至其名下的主张不利于房屋纠纷的后续执行，原判建议上诉人通过其他方式维护自身合法权益更符合本案实际情况。上诉人可另行主张合同不能继续履行的损失，至于导致合同不能继续履行的具体原因，上诉人可在另行主张权利时举证证明。关于上诉人称一审法院超出法定期限审理本案的问题，经本院核查，本案一审的确存在超出法定期限审理的问题，但该程序问题并未对本案的审理结果有实质性影响，不属于严重违反法定程序的的问题。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由张宁负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年十月十二日书记员  曹 然