陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终10439号 上诉人（原审原告）：陕西金骏房地产有限公司，住所地西安市灞桥区京都国际1F113。法定代表人：梁敬钱，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡新鹏,陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢少帅,陕西联强律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：弓小刚，男，1978年5月5日出生，汉族，陕西省武功县村民，。委托诉讼代理人：薛可欣，陕西摩达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小峰，陕西摩达律师事务所律师。上诉人陕西金骏房地产有限公司（以下简称金骏房地产公司）因与被上诉人弓小刚排除妨害纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金骏房地产公司上诉请求:撤销一审判决，改判为支持其全部诉讼请求，一、二审诉讼费由弓小刚负担。事实和理由：弓小刚提供的《房屋租赁合同》的签订日期为2016年12月28日，而弓小刚通过银行向周某某转账时间均在该日期之前，在合同签订之前一次性支付10年房租130万元显然不符合常理。租赁合同载明 “周某某将自有的坐落在西安市XX街道京XX小区XX栋XX单元XX、XX、XX号的房屋出租给弓小刚使用”，但上述房屋中401、406号房屋是周某某购买的，405号房屋购房人是熊海燕，说明弓小刚与周某某之间非简单的租赁关系。其通过建造房屋原始取得涉案房屋所有权，周某某通过商品房买卖合同继受取得房屋所有权，但涉案房屋无权利人登记的情况，并不存在法律意义上的所有权人，故其与周某某之间的房屋买卖合同解除没有发生所有权人的变动。合同解除的效力溯及至合同签订之时，在法院判决其与周某某之前商品房买卖合同解除后，自2014年12月19日起周某某便不享有对涉案房屋的任何权利，弓小刚与周某某于2016年11月28日签订的租赁合同自然也不发生效力。弓小刚占有涉案房屋无事实与法律依据，应腾交给其，并支付房屋占用费。一审认为租赁合同关系未撤销或者解除，在其和弓小刚之间继续有效，其继承原出租人周某某的权利和义务，那么其成为新的出租人，有权要求弓小刚支付费用。弓小刚向周某某交纳的租金，可以向周某某要求返还，但不能对抗其作为房屋所有人收取费用的权利。一审认定事实不清，适用法律错误。弓小刚辩称，其与周某某于2016年8月已逐步商谈房屋租赁事宜，周某某为浙江人，往来西安次数较少，因此双方于当月已达成口头租赁协议，2016年12月，周某某到西安后，双方将之前口头协商的租赁年限、租金及付款方式等通过书面的方式确定下来，最终《房屋租赁合同》的落款时间为2016年12月28日。一审时，金骏房地产公司就《房屋租赁合同》的真实性提出过异议，但经法庭释明后，金骏房地产公司未申请司法鉴定。405号房屋购房人熊海燕系周某某公司的员工，该房屋实际为周某某出资购买登记于周海燕名下，2017年之前的所有按揭款均由周某某转账至周海燕浦发银行卡中用于熊海燕支付月供。基于此，周某某将该房屋连同自己名下的两间房屋一并出租给其。由于涉案三套房屋为并排连接，登记在周海燕名下的405号房屋位于租赁三套房屋的中间，其在租赁房屋后，征得周某某及物业同意，将三套房屋打通，装修为整体一间办公室。在其装修及租住期间数年，周海燕明知并未提出异议，足以表明周海燕认可周某某将自己名下房屋出租一事。金骏房地产公司主张排除妨害的基础法律关系为其与周某某之间的《房屋租赁合同》，而该合同系其与周某某之间的真实意思表示，应对双方具有约束力。涉案房屋所有权人周某某在所有该房屋期间，将房屋租赁给其，因该《房屋租赁合同》未撤销或解除，故其对涉案房屋系基于租赁关系的占有，金骏房地产公司要求其腾交房屋，于法无据。其已向周某某交纳了租金，金骏房地产公司要求其支付房屋占用费无事实依据。事实上，其与金骏房地产公司及周某某于2019年1月7日经过商谈，签订了《执行和解协议》，约定金骏房地产公司将涉案两套房首付款及部分按揭款共计727866.26元分别退还给周某某267866元，退还给其45万元。《执行和解协议》签订后，在三方见证下，其亦出具《承诺书》，承诺在收到45万元款项后一个月内腾房。但该协议签订后，经其多次催要，金骏房地产公司至今未向其支付约定的45万元。故金骏房地产公司请求排除妨害，显然与事实不符。一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回金骏房地产公司的上诉请求，维持一审判决。金骏房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令弓小刚十日内将XX幢XX单元XX层XX号、XX号两套房屋腾空，返还给其；2.判令弓小刚向其支付两房屋占有使用费6万元，及至实际返还房屋之日止产生的房屋占有使用费(每套房屋占有使用费3000元／月，从2019年1月1日暂算至2019年10月30日)；3.诉讼费、律师费等相关费用由弓小刚负担。一审法院认定事实：金骏房地产公司与周某某于2014年12月29日签订位于京都国际l幢2单元4层20406号、20401号两套房屋的《商品房买卖合同》，周某某交纳两套房屋首付款后，在银行办理了按揭贷款，后周某某因未能按约定偿还按揭贷款，导致银行从金骏房地产公司保证金账户中扣划了款项，金骏房地产公司代偿了周某某全部剩余贷款本息。金骏房地产公司于2018年1月11日向一审法院起诉要求解除其与周某某签订的案涉两套房屋的《商品房买卖合同》，一审法院于2018年10月24日分别作出(2018)陕0111民初827号、(2018)陕0111民初828号民事判决，判令金骏房地产公司与周某某签订的案涉两套房屋的《商品房买卖合同》于2017年12月8日解除，房屋归金骏房地产公司所有。上述两份判决现已生效，金骏房地产公司向法院申请强制执行，已将网签合同注销，现在金骏房地产公司是两房屋的合法所有权人。2016年12月28日，周某某与弓小刚（乙方）签订房屋租赁合同，约定：周某某将自有的京都国际l栋2单元4层20401号、20405号、20406号房屋租赁给弓小刚使用，年租金113000元，因乙方一次付清十年租金，故中途不能涨房租。弓小刚在签订合同前后，分多笔累计向金骏房地产公司转款113000元，周某某于2016年12月29日向弓小刚出具收条。金骏房地产公司申请执行后，作为甲方与周某某（乙方）达成执行和解协议，约定：1.首先乙方应积极配合甲方完成位于西安市灞桥区XX幢XX单元XX层XX号、XX号涉案房屋的解除抵押和《商品房买卖合同》登记备案注销等手续。2.乙方配合甲方完成上述事宜，甲方应在3日内向乙方支付人民币50万元，乙方同意将其中45万元整支付给涉案房屋承租人，乙方同意将其中5万元整支付给乙方指定收款账户。3.乙方收到甲方上述款项后，应在一个月内自行解决涉案房屋内承租人搬离事宜，并支付房屋占用费1万元整，该笔占用费从后期余款里扣除。若涉案房屋承租人逾期搬离，按每日1000元逾期费从后期余款里继续扣除。6.承租人收款账户：户名弓小刚。一审法院认为，本案争议的焦点为，金骏房地产公司有无权利要求弓小刚腾交房屋及弓小刚是否应支付房屋占用费。原房屋所有权人周某某在其所有涉案房屋的期间，将房屋租赁给弓小刚，该房屋租赁合同未撤销或解除，故弓小刚对房屋系基于租赁关系的占有。金骏房地产公司系涉案房屋的现所有权人，虽主张弓小刚与周某某的租赁合同系伪造，但金骏房地产公司未能举证证明该房屋租赁存在恶意串通等情形，故金骏房地产公司要求弓小刚腾交房屋，于法无据，且无证据支持，不予支持。弓小刚已向周某某交纳了租金，金骏房地产公司要求弓小刚支付房屋占用费无事实依据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，判决：一、驳回原告要求被告十日内将XX幢XX单元XX层XX号、XX号两套房屋腾空，返还给原告的诉讼请求；二、驳回原告要求被告向原告支付两房屋占有使用费60000元，及至实际返还房屋之日止产生的屋占有使用费的诉讼请求。案件受理费1300元，陕西金骏房地产有限公司已预交，由陕西金骏房地产有限公司负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案查明，案外人周某某与金骏房地产公司曾于2014年12月29日签订《商品房买卖合同》，周某某以按揭贷款方式购买取得了涉案两套房屋，期间，周某某将其所购房屋出租给弓小刚，双方签订有《房屋租赁合同》。本案中，因《房屋租赁合同》并未撤销或解除，故一审认为弓小刚基于该租赁合同对涉案房屋的占有系合法占有，与法不悖。金骏房地产公司虽对弓小刚与周某某之间的《房屋租赁合同》存疑，但金骏房地产公司并未举证证明涉案房屋的租赁存在恶意串通等情形，故一审对金骏房地产公司要求弓小刚腾交房屋的诉讼请求不予支持，于法有据，并无不妥。弓小刚已向周某某交纳了租金，金骏房地产公司再要求弓小刚支付房屋占用费，依据不足，不予支持。综上所述，金骏房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由陕西金骏房地产有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚                                 二〇二〇年十月十四日法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛  1