贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3085号 上诉人（原审被告）：都匀开发区匀上房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：张莉清，公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡楠，贵州贵达（都匀）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏鑫，贵州贵达（都匀）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李一鸣，男，1958年12月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 被上诉人（原审原告）：王红茜，女，1967年3月10日出生，汉族，住贵州省都匀市。 上诉人都匀开发区匀上房地产开发有限公司因与被上诉人李一鸣、王红茜商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初3354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 都匀开发区匀上房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回李一鸣、王红茜的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定竣工交付时间错误。依据合同约定及相关法律规定涉案房屋于2019年7月25日已具备交房条件，而一审法院认定的工程竣工验收需经备案，并非合同约定或法律规定的房屋交付条件，属于适用法律错误。二、一审法院认定李一鸣、王红茜未按合同约定支付尾款适用不安抗辩权，系适用法律错误。三、李一鸣、王红茜未按合同约定付清尾款，都匀开发区匀上房地产开发有限公司行使先履行抗辩权拒绝履行交房义务，符合法律规定，一审法院认定错误。《商品房买卖合同》约定都匀开发区匀上房地产开发有限公司应在2019年6月30日前，即合同约定的交房时间之前支付完毕全部购房款。由此可知，李一鸣、王红茜支付购房款的义务应先于或至少不晚于都匀开发区匀上房地产开发有限公司交付房屋的义务。在李一鸣、王红茜按合同约定付清尾款之前，都匀开发区匀上房地产开发有限公司有权拒绝履行交付房屋的义务。先履行抗辩权系法律规定，无需合同特别约定。因此，双方约定的交房时间应当顺延至李一鸣、王红茜支付完毕尾款的时间，即2019年10月17日。而早在2019年7月25日，都匀开发区匀上房地产开发有限公司就已具备房屋交付条件，因行使先履行抗辩权而未将房屋交付给李一鸣、王红茜。即便按照一审法院认定的以实际备案时间（2019年12月25日）为案涉房屋竣工验收、达到交付条件的时间，都匀开发区匀上房地产开发有限公司逾期交房时间也不超过60天，李一鸣、王红茜不享有合同解除权。李一鸣、王红茜支付尾款时，涉案房屋已具备交付条件，但李一鸣、王红茜以双方签订的商品房买卖合同未网签备案为由拒绝接收涉案房屋。涉案合同履行过程中，都匀开发区匀上房地产开发有限公司与李一鸣、王红茜对涉案合同未能办理备案手续的责任方存在较大分歧，导致合同履行受阻。四、即便都匀开发区匀上房地产开发有限公司存在逾期交房的情形，但李一鸣、王红茜已以书面方式表示放弃追究都匀开发区匀上房地产开发有限公司的违约行为，表现在李一鸣、王红茜以通过微信聊天的方式明确表示不追究都匀开发区匀上房地产开发有限公司的违约行为，希望都匀开发区匀上房地产开发有限公司尽快为其办理网签备案。李一鸣、王红茜发出要约以不追究逾期责任为条件，要求都匀开发区匀上房地产开发有限公司配合办理网签备案，都匀开发区匀上房地产开发有限公司以实际行动作出承诺。现都匀开发区匀上房地产开发有限公司已完成要约内容，完成网签备案，李一鸣、王红茜应履行承诺放弃追究其逾期行为。且李一鸣、王红茜于2020年3月20日交纳维修基金，更能印证其自愿放弃追究违约责任，用实际行为表示继续履行合同。故，李一鸣、王红茜就该违约事实不再享有合同的解除权。 李一鸣、王红茜二审未作答辩。 李一鸣、王红茜向一审法院起诉请求：1.判令都匀开发区匀上房地产开发有限公司退还李一鸣、王红茜已支付的购房款1818028元及住宅专项维修资金5460元，合计1823488元；2.判令都匀开发区匀上房地产开发有限公司向李一鸣、王红茜支付违约金115738.89元；3.本案诉讼费由都匀开发区匀上房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：李一鸣、王红茜与都匀开发区匀上房地产开发有限公司于2018年11月26日签订《商品房买卖合同》，都匀开发区匀上房地产开发有限公司将其开发的位于都匀开发区的“匀上·香格里拉”项目33栋1号房出售给李一鸣、王红茜，李一鸣、王红茜分期付清了购房全款1818028元，并交纳了住宅专项维修资金5460元。该合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该房屋。合同第十四条第（一）款约定：“出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证明”。合同第十三条第1款（2）约定：“逾期超过60日后，买房人有权退房。买房人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，都匀开发区匀上房地产开发有限公司于2020年3月25日向李一鸣、王红茜发出入伙通知书，书面通知李一鸣、王红茜收房，李一鸣、王红茜于2020年3月27日和2020年3月29日向都匀开发区匀上房地产开发有限公司发出退房通知书，李一鸣、王红茜以都匀开发区匀上房地产开发有限公司未按时交房为由诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审法院予以认可，双方当事人应按合同约定履行各自义务。庭审中都匀开发区匀上房地产开发有限公司主张以五方验收时间即2019年7月25日作为竣工交付条件，一审法院认为，我国对房屋的竣工验收实行备案登记制度，本案争议房屋须经都匀经济开发区建设局验收合格并进行备案后，才算达到交房条件，故而，案涉房屋竣工验收时间应以实际备案登记时间2019年12月25日为准；同时，都匀开发区匀上房地产开发有限公司于2020年3月25日向李一鸣、王红茜发出入伙通知书通知李一鸣、王红茜收房，两项日期均逾期超过60日，都匀开发区匀上房地产开发有限公司构成违约，应承担相应违约责任，故对李一鸣、王红茜诉请返还已付购房款1818028及住宅专项维修资金5460元的诉讼请求，予以支持。都匀开发区匀上房地产开发有限公司辩称李一鸣、王红茜最后一笔尾款360010元未按合同约定的期限内交纳购房款因而主张合同约定交房日期可以顺延，但双方签订的《商品房买卖合同》并未就此有所约定，同时李一鸣、王红茜未按期支付尾款是因都匀开发区匀上房地产开发有限公司没有按期交房同时没有提供备案合同原件给李一鸣、王红茜的前提下才逾期的，其行使的为不安抗辩权，故都匀开发区匀上房地产开发有限公司此项辩称不予支持。对于都匀开发区匀上房地产开发有限公司辩称的李一鸣、王红茜后期缴纳维修基金的行为是想继续履行合同，但合同没有约定缴纳维修基金就表示李一鸣、王红茜继续履行合同或者放弃合同解除权，因此李一鸣、王红茜仍对合同享有解除权。李一鸣、王红茜诉请按银行同期贷款利率4.75%分段计算违约金115738.89元，与双方签订的《商品房买卖合同》违约责任条款逾期超过60日，出卖人应按照买受人全部已付款的1%支付违约金相违背，其没有举证证明因都匀开发区匀上房地产开发有限公司违约对其造成的损失大小，故应按双方合同的约定计算违约金。针对李一鸣、王红茜是否是适格原告的问题，由于签订购房协议时李一鸣、王红茜还未办理结婚登记，但在签订认购书时是以李一鸣的名义认购，部分购房款也是李一鸣账户支付的，正式合同是以王红茜名义签订，庭审时，李一鸣、王红茜亦认可该商品房系二人共同共有，都匀开发区匀上房地产开发有限公司对此也未提出异议，故对于李一鸣、王红茜的诉讼主体资格予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、都匀开发区匀上房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内，返还李一鸣、王红茜购房款1818028元及住宅专项维修资金5460元，合计1823488元；二、都匀开发区匀上房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内，按全部已付房款1818028元的百分之一计算，向李一鸣、王红茜支付违约金。若未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22252元，适用简易程序减半收取11126元，由都匀开发区匀上房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于都匀开发区匀上房地产开发有限公司主张案涉房屋于2019年7月25日已具备交房条件的问题。我国对房屋的竣工验收实行备案登记制度，本案争议房屋须经都匀经济开发区建设局验收合格并进行备案后，才算达到交房条件。而都匀开发区匀上房地产开发有限公司主张的涉案房屋于2019年7月25日通过了建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，而非涉案房屋达到了交付使用的全部条件。建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。故，都匀开发区匀上房地产开发有限公司该项上诉主张的理由不能成立，本院不予采纳。 关于都匀开发区匀上房地产开发有限公司主张李一鸣、王红茜未按合同约定付清尾款，故其有权行使先履行抗辩权拒绝交房，并且本案双方约定的交房时间也应当顺延至李一鸣、王红茜支付完毕尾款时为止的问题。本院对此认为，双方当事人在《商品房买卖合同》中就逾期付款的违约责任和逾期交房的违约责任分别进行了约定，李一鸣、王红茜逾期付款，都匀开发区匀上房地产开发有限公司完全可以按照合同的约定，追究李一鸣、王红茜的违约责任，但不能以此为由，拒绝按照合同约定的期限履行交房义务，更不能单方改变合同对于房屋交付时间的约定，因此，都匀开发区匀上房地产开发有限公司的此项主张，没有事实依据，本院不予采纳。 关于都匀开发区地产开发有限公司的违约行为的问题。从都匀开发区匀上房地产开发有限公司提供的其工作人员与李一鸣的微信聊天记录看，李一鸣并未明确放弃追究都匀开发区匀上房地产开发有限公司的违约行为，仅是对其一直未拿到涉案合同表示不予追究。同时，都匀开发区匀上房地产开发有限公司作为开发商，与购房业主签订《商品房买卖合同》后，办理合同网签备案手续，以及向购房业主提供经过备案的《商品房买卖合同》均是其应尽的义务，都匀开发区匀上房地产开发有限公司以此作为其与李一鸣、王红茜达成新的要约和承诺的理由，没有事实依据，本院对其该项主张亦不予采纳。 关于一审判决都匀开发区匀上房地产开发有限公司退还李一鸣、王红茜全部已付房款及住宅专项维修资金，并按全部已付房款百分之一计算的违约金是否适当的问题。本案双方当事人签订《商品房买卖合同》后，李一鸣、王红茜已按照约定支付了全部购房款1818028元及住宅专项维修资金5460元，但都匀开发区匀上房地产开发有限公司未按照合同约定的期限，在2019年6月30日前向李一鸣、王红茜交付该案涉商品房，直到2020年3月25日才向李一鸣、王红茜发出入伙通知书，书面通知李一鸣、王红茜收房，逾期了8个多月，都匀开发区匀上房地产开发有限公司已构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，由于双方当事人已在《商品房买卖合同》第十三条中约定，逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。一审法院据此判决都匀开发区匀上房地产开发有限公司退还李一鸣、王红茜全部已付房款及住宅专项维修资金，以及按全部已付房款百分之一计算的违约金，符合合同的约定和法律的规定，本院予以确认。 综上所述，上诉人都匀开发区匀上房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22252元，由上诉人都匀开发区匀上房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  蔡云飞 审判员  朱代昀 审判员  郑 晔 二〇二〇年十月二十日 书记员  万昌龙