江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏1291执异86号 异议人（案外人）：田向东，男，1976年10月11日出生，汉族，住泰州市海陵区。 申请执行人：泰州经济开发区富民农村小额贷款有限公司，统一社会信用代码91321291692146632U，住所地泰州医药高新区。 法定代表人：张诗怀，该公司执行董事。 被执行人：费鳝淞，男，1989年7月20日出生，汉族，住泰州市海陵区。 被执行人：陈洪逗，女，1988年11月26日出生，汉族，住泰州市海陵区。 被执行人：费有才，男，1954年8月15日出生，汉族，住泰州市海陵区。 被执行人：宗桃党，女，1957年3月31日出生，汉族，住泰州市海陵区。 本院在执行泰州经济开发区富民农村小额贷款有限公司与费鳝淞、陈洪逗、费有才、宗桃党民间借贷纠纷一案中，异议人田向东对本院查封、拍卖泰州市梅兰东路108号105室、205室、305室不动产提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人田向东异议称：请求中止对泰州市梅兰东路108号105室、205室、305室不动产的评估、拍卖等执行措施。事实与理由：异议人与被执行人费鳝淞、费有才、宗桃党于2017年5月11日签订《房屋买卖合同》，异议人先后支付给被执行人126万元，被执行人已于2017年将案涉房屋交付异议人，且异议人也已装修入住并营业至今，由于被执行人名下财产被法院查封，导致双方未能办理过户变更登记。综上，异议人在法院查封案涉房产之前就已经签订了合法有效的房屋买卖合同，也付了大半房款，并从2017年合法占有该房产至今，故请求法院中止对案涉房产的执行，切实维护异议人的合法权益。 异议人向本院提交：定金收条、收条五份、泰州市房地产转让合同，以上证据均为复印件。 经审查查明，申请执行人泰州经济开发区富民农村小额贷款有限公司与被执行人费鳝淞、陈洪逗、费有才、宗桃党民间借贷纠纷一案，本院作出的（2019）苏1291民初2262号民事判决已经发生法律效力。因被执行人费鳝淞、陈洪逗、费有才、宗桃党未自觉履行生效法律文书确定的全部义务，申请执行人泰州经济开发区富民农村小额贷款有限公司向本院申请强制执行。本院于2020年4月26日立案执行。 执行过程中，本院于2020年5月16日作出（2020）苏1291执349号之一执行裁定：查封、拍卖泰州市××室、泰州市××室、泰州市××室不动产。本院于2020年5月29日作出（2020）苏1291执349号协助执行通知书：查封费鳝淞、费有才、宗桃党名下位于泰州市××室、泰州市××室、泰州市××室不动产[苏（2018）泰州不动产权第0007723号、苏（2018）泰州不动产权第0007701号、苏（2018）泰州不动产权第0007712号]；查封期限三年，自2020年5月29日起至2023年5月28日止。 另查明，位于泰州市××室、泰州市××室、泰州市××室不动产的不动产登记簿记载的权利人为费鳝淞、费有才、宗桃党。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。本案案外人所提异议系基于其对被执行房屋的实体权利，故属标的范畴。因此，本案的争议焦点为异议人田向东对案涉房屋是否享有足够阻却或排除执行的权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，首先，异议人与被执行人费鳝淞于2017年5月11日签订了房产转让合同，但该合同并未明确费鳝淞向异议人转让的具体房产，亦未载明被转让房产的不动产权证号，不足以证明被转让房产系本案案涉房产，且异议人提交的现有证据不足以证明异议人已经向费鳝淞支付了其主张的相应购房款并已合法占有该房产。其次，位于泰州市××室、泰州市××室、泰州市××室不动产的不动产登记簿记载的权利人系费鳝淞、费有才、宗桃党，异议人田向东亦不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对田向东提出的异议请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回异议人田向东的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  吴兵 人民陪审员  顾欣 人民陪审员  闾佳 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  许婷 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。