广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终14799号上诉人（原审原告、反诉被告）：曾子乐，男，1987年3月28日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人（原审原告、反诉被告）：黄毅华，男，1985年7月25日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人（原审原告、反诉被告）：江健俊，男，1983年9月3日出生，汉族，住广州市番禺区。上列上诉人共同委托诉讼代理人：刘雅莉，广东百健律师事务所律师。上列上诉人共同委托诉讼代理人：陈海超，广东百健律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑志玲，女，1980年1月18日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：郑志康（郑志玲哥哥），住广州市海珠区。委托诉讼代理人：杨映峰，广州金鹏律师事务所律师。上诉人曾子乐、黄毅华、江健俊因与被上诉人郑志玲土地及房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曾子乐、黄毅华、江健俊上诉请求：撤销一审判决第三项中的支付违约金部分及第四项，改判曾子乐、黄毅华、江健俊无需向郑志玲支付违约金及郑志玲应向曾子乐、黄毅华、江健俊赔偿经济损失184643元。事实和理由：一、根据《合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，在合同被认为无效的情况下，出租方有权要求承租方参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，除此以外，出租方无权再要求其他费用，除非有证据证明合同无效是承租方造成，且造成出租方损失。涉案租赁合同已被认定无效，合同约定的违约条款应属无效，且合同无效是郑志玲的原因造成。郑志玲明知涉案场地所在地块系傍江西村集体土地，仍将其从傍江西村承租的鱼塘部分面积出租给曾子乐、黄毅华、江健俊作餐厅用途使用，是造成合同无效的根本原因，曾子乐、黄毅华、江健俊对合同无效不存在责任，且郑志玲未能提供证据证明除了租金损失外，还有任何的损失。故一审法院在认定双方所签《广州市物业租赁合同》无效及尚未核实案件基本事实的情况下，判定曾子乐、黄毅华、江健俊向郑志玲支付违约金，属于事实认定错误，应予改判。二、在双方磋商租赁涉案场地时，郑志玲明确向曾子乐、黄毅华、江健俊表示涉案场地可用于经营餐厅，并称场地所有的排水及环保问题均由其负责。为此，曾子乐、黄毅华、江健俊基于对郑志玲的信任才与其签订涉案《广州市物业租赁合同》，并在取得郑志玲的同意下投建经营所需的铁架、仓库等设施设备，并为经营所需聘请了相关工作人员。但在开业不到一个月的时间内，就于2018年11月30日收到广州市番禺区人民政府大龙街道办事处(以下简称大龙街道办)出具的《限期清拆告示》，明确该物业属违法建设，并责令曾子乐、黄毅华、江健俊在2018年12月3日8时前拆除，否则大龙街道办将组织有关职能部门依法强制拆除。曾子乐、黄毅华、江健俊在收到公示后才知道涉案物业是违章建筑的事实。其后在双方协商过程中，郑志玲仍继续隐瞒涉案场地所在地块不具备法律规定的可以进行非农建设的条件，且仍向曾子乐、黄毅华、江健俊承诺能与大龙街道办协调处理好，不会影响该餐厅的正常经营。但事实是曾子乐、黄毅华、江健俊承租的物业仍被大龙街道办联合城管部门强制拆除，造成曾子乐、黄毅华、江健俊巨大的经济损失。上述经济损失，曾子乐、黄毅华、江健俊亦有相关的证据予以证明。根据《合同法》第五十八条规定，郑志玲应就曾子乐、黄毅华、江健俊因合同无效造成的损失承担赔偿责任。但一审法院在未查清案件事实的情况下就驳回郑志玲向曾子乐、黄毅华、江健俊赔偿经济损失184643元的诉讼请求，属于事实认定错误。郑志玲辩称，一、曾子乐、黄毅华、江健俊在2019年1月21日没有通知郑志玲就擅自中止营业，搬离涉案场所，根本没有进行场地交接，费用结算，至今仍拖欠水费电费。根据《合同法》第九十二条规定，即使曾子乐、黄毅华、江健俊认为涉案合同无效，其也应在撤场后及时归还场地、及时结清相关的费用，终结双方债权债务。所以一审判决曾子乐、黄毅华、江健俊向郑志玲支付涉讼场地占有使用费6825元的违约金，符合诚信、公平原则。二、本案案由是土地租赁合同纠纷，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，认定双方签订的涉案场地租赁合同无效，并没有以涉案场地存在违法建设，违反《城乡规划法》，以及没有以《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项关于一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的规定，作为认定合同无效的依据。证明郑志玲不存在违法建设及欺诈曾子乐、黄毅华、江健俊的行为。三、根据《《中华人民共和国土地管理法》第六十四条、第六十五条的规定，集体所有的土地只要符合土地利用总体规划、城乡规划确定的用途就可以依法出租进行非农建设，并非要先收归国家所有才能进行非农建设，并且如果在土地利用总体规划确定前的建筑物、构筑物并非都是违法的，也并非都要拆除的，只是不得重建、扩建。所以曾子乐、黄毅华、江健俊声称郑志玲租赁合同中的场地及附属物业属于违法建设是没有法律依据的，也不是事实。行政部门拆除的是曾子乐、黄毅华、江健俊擅自加建的铁架、仓库、煤气管道，对郑志玲原有的附着物并没有拆除，因为这些附着物是郑志玲租赁时巳经存在的，并非郑志玲建设，属于历史遗留的建构筑物。四、《大龙街整规办检查表》指出曾子乐、黄毅华、江健俊的餐厅“无相关环保手续”、“无相关排水手续”、“对违法经营场采了停电措施”，证明曾子乐、黄毅华、江健俊的餐厅停业的原因是其没有办理环保、排水的行政许可，而非土地属于集体所有，也非土地的用途违反土地总体利用规划。曾子乐、黄毅华、江健俊不按合同约定，在没有办好相关的环保、排污、规划、土地用途的转用手续前就擅自营业、乱搭乱建，导致受到停电处罚，所造成的后果应由其承担。五、根据《广州市物业租赁合同》第二条约定，是曾子乐、黄毅华、江健俊自己提出租赁郑志玲的场地作餐厅使用的，郑志玲出租的只是场地及地上附着物，没有对承租人租赁的用途进行限制。郑志玲原来的涉案场地只有一个可移动集装箱，出售一些包装食品、零食，领取有《营业执照》，广州市番禺区住房和建设局批准作为临时商业使用，涉案场地有办理租赁备案，与集体土地出租人签订的合同也是约定作为商业用途。所以基于对行政机关的信赖，郑志玲认为在办理相关行政许可手续之后，场地可用作商业用途，不存在隐瞒欺骗曾子乐、黄毅华、江健俊的情形，事实上在涉案的地块上目前就有另一家餐厅在正常经营，区别于曾子乐、黄毅华、江健俊的只是该餐厅有环保、排污的手续。六、根据《合同法》第五十八条规定，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。请求驳回曾子乐、黄毅华、江健俊的上诉请求。曾子乐、黄毅华、江健俊向一审法院起诉请求，1、确认曾子乐、黄毅华、江健俊与郑志玲签订的《广州市物业租赁合同》及《广州市物业租赁合同（东面空地）》无效；2、郑志玲返还曾子乐、黄毅华、江健俊已支付的保证金46500元（其中餐厅物业保证金35100元、东面空地保证金6400元、水电保证金5000元）；3、郑志玲向曾子乐、黄毅华、江健俊支付经济赔偿184643元。一审期间，曾子乐、黄毅华、江健俊变更第三项诉讼请求为郑志玲向曾子乐、黄毅华、江健俊支付经济赔偿185324元。郑志玲向一审法院反诉请求：1、曾子乐、黄毅华、江健俊支付自2019年1月1日至1月31日租金9750元，支付租金逾期违约金52650元；2、曾子乐、黄毅华、江健俊支付自2018年12月1日至2018年12月31日止的水费350元及电费852元合计1202元，支付水电费逾期违约金6490元；3、曾子乐、黄毅华、江健俊赔偿租赁场地恢复原状的费用22710元；4、曾子乐、黄毅华、江健俊赔偿恢复电箱电路工程费用12500元；5、曾子乐、黄毅华、江健俊支付逾期返还场地费用117000元（从2019年2月1日起暂计至2019年5月底止）。一审法院查明事实：2016年1月1日，广州市番禺区大龙街傍江西村股份合作经济社（以下简称傍江西村合作社）作为出租人（甲方），与郑志玲作为承租人（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在番禺区傍江西街傍雁路202号房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积6467平方米。2018年9月13日，曾子乐、黄毅华与江健俊就合伙经营粥江晚餐事项签订《合伙协议》，约定各方共同经营位于番禺区××村××雁路××自××号的店铺，经营范围为餐厅，法定代表人为黄毅华。同日，郑志玲作为出租方（甲方）与曾子乐作为承租方（乙方）签订《广州市物业租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业座落在广州市番禺区傍江西村“公正围”傍雁路202号自编1号场地，该物业出租建筑面积约为650平方米，乙方向甲方承诺，租赁该物业作为餐厅使用，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变约定的使用用途；甲乙双方约定，甲方2018年9月13日前向乙方交付该物业，出租租赁期自2018年9月13日起至2023年6月30日止，其中2018年9月13日至9月30日为免租期；物业出租月租金为11700元，前半年为优惠期，即2018年9月13日至2019年3月31日月租金为9750元，2019年4月1日至2019年8月31日月租金为11700元；乙方应于每月28日前向甲方支付次月租金，逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按月租金的2%支付违约金，逾期三天以上，乙方不得继续经营，甲方有权采取停水停电等措施直至乙方补交欠款及违约金；签订合同当日，乙方向甲方支付物业租赁保证金及水电保证金，物业租赁保证金为3个月租金即35100元，水电保证金为5000元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该物业所发生的水、电、煤气、通讯、设备、排污、排期、物业维修及物业管理等费用由乙方承担，乙方承担的上述费用应在费用发生5天内支付到上述收取租金的账户，乙方逾期支付的，每逾期一日，须按逾期租金的2%向甲方支付违约金，逾期三天以上，乙方不得继续经营，甲方有权采取停水停电等措施直至乙方补交欠款及违约金；乙方另需装修或者增设附属设施设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门批准后，方可进行，乙方增设的附属设施（包括现场搭建的大棚、移动蓬、厨房、附属房等）归属甲方，租赁期内在乙方合法守约经营前提下由乙方使用；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金：乙方未征得甲方书面同意改变物业用途，或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，乙方逾期不支付租金或者各项费用累计超过1个月的，乙方在租赁物业内存在违法违规经营、不遵守甲方制定的场地管理规定、以及违反本合同的其他约定的，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方没收乙方的保证金，乙方按上述条款向甲方支付违约金及赔偿甲方损失。2018年9月19日，郑志玲（出租方、甲方）与曾子乐（承租方、乙方）又签订一份《广州市物业租赁合同（东面空地）》，约定乙方承租广州市番禺区傍江西村“公正围”傍雁路202号自编1号场地东面空地（使用面积128平方米），委托甲方与该场地业主签订《租赁合同》，并转租给乙方，租赁期限2018年10月1日至2023年6月30日，用于乙方门口通道使用；该场地月租金3200元，每两年按10%递增，其中2018年10月1月至2020年9月30日月租金为3200元，乙方每月28日支付次月租金给甲方，逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按月租金的2%支付违约金，逾期三天以上，乙方不得继续经营，甲方有权采取关闭出入口、停水停电等措施直至乙方补交欠款及违约金；乙方须向甲方支付场地租赁保证金6400元，乙方正常履约情况下，租赁期满甲方无息退还乙方。2018年9月27日，曾子乐向郑志玲支付了涉讼场地的水电保证金5000元、租赁保证金35100元、涉讼东面空地的押金6400元、场地及空地的10月租金。2018年11月21日，广州市番禺区工商行政管理局核发广州炽峰商业经营管理有限公司的《营业执照》，住所地为广州市番禺区大龙街傍江西村傍雁路202号102，法定代表人为黄毅华。2018年11月30日，大龙街道办向番禺区××龙街××雁××路粥江晚餐内自编1号工程建设者发出《限期清拆告示》（编号[2018]060号），载明：“位于番禺区××龙街××雁××路粥江晚餐内自编1号的建（构）筑物属违法建设，请你（单位）在2018年12月3日8时前自行拆除该违法建（构）筑物，恢复原貌，否则，我街道办事处将组织有关职能部门依法对该违法建（构）筑物进行强制拆除，并依法追究当事人（单位）的法律责任。”2018年12月17日，广州市番禺区大龙街查处取缔无证无照经营工作联席会议办公室对广州炽峰商业经营管理有限公司进行检查，并出具《大龙街整规办检查表》，发现存在无相关环保手续及无相关排水手续等隐患，对违法经营场所采取停电措施。12月18日，广州市番禺区大龙街查处取缔无证无照经营工作联席会议办公室查封了广州炽峰商业经营管理有限公司的电箱。2019年1月11日，大龙街道办向番禺区××龙街××雁路粥江晚餐内自编1号工程建设者再次发出《限期清拆告示》，载明：“位于番禺区××龙街××雁路粥江晚餐内自编1号搭建的钢结构建筑物、地面硬地化属违法建（构）筑物，请你（单位）在2019年1月14日（星期一）8时前自行拆除搭建的违法建（构）筑物，否则，我街道办事处将组织有关职能部门依法对该处搭建的违法建（构）筑物进行强制拆除，并依法追究相关当事人（单位）的法律责任。”2019年5月24日，曾子乐、黄毅华、江健俊向一审法院提起诉讼，称郑志玲隐瞒涉讼场地地上租赁物属违法建设的事实，主张确认双方就涉讼场地及涉讼空地签订的租赁合同无效，并要求郑志玲返还已付的保证金及赔偿经济损失。郑志玲在本案中亦提出反诉，要求曾子乐、黄毅华、江健俊支付租金、水电费及相应违约金，并赔偿涉讼场地恢复原状及恢复电箱电路工程费用。一审诉讼中，曾子乐、黄毅华、江健俊认为，涉讼场地及空地所在地块原本系鱼塘，属农用地性质，郑志玲向傍江西村合作社承租后将地面硬化，并搭建了部分钢结构建筑物，对此曾子乐、黄毅华、江健俊向一审法院提交傍江西村（甲方）与郑志玲（乙方）签订的《鱼塘租赁合同》（复印件），其中约定甲方将土名叫“公正围”的鱼塘，面积共9.7亩租给乙方作水产养殖使用，租赁期间自2016年1月1日至2023年7月31日。曾子乐、黄毅华、江健俊称涉讼场地及空地的租赁合同签订后，郑志玲于2018年9月13日向其交付涉讼场地，于2018年10月1日交付涉讼空地，当时涉讼场地上已搭建有建筑物，场地及空地地面均已硬底化，双方并口头约定涉讼场地的排水和环保问题由郑志玲负责，但在曾子乐、黄毅华、江健俊经营过程中，郑志玲拒不承担环保设施费用，也不协助办理排水及环保设施手续，现曾子乐、黄毅华、江健俊已于2019年1月16日将所有物品搬离涉讼场地，因郑志玲拒不配合，双方尚未办理场地及空地的交接手续。郑志玲确认涉讼场地及空地所在地块为傍江西村合作社的集体土地，其仅系将鱼塘的部分面积出租给曾子乐、黄毅华、江健俊使用，傍江西村合作社无法提供土地性质情况的证明材料及文件，但场地符合国家规定的临时商业用途，可办理营业手续，也已向番禺区住建局办理了房屋租赁的登记备案；郑志玲接手涉讼场地时已存在地面硬化情况，其向曾子乐、黄毅华、江健俊交付的涉讼场地及空地也并非全部土地均已硬化，曾子乐、黄毅华、江健俊接收场地后违反合同约定在涉讼场地上自行加建了砖砌煤气房、铁皮仓库、固定雨篷、钢管固定灯架，并在场地硬化面周围铺设了管道，且一直不办理相关经营证照，才导致物业被相关部门强拆；此外，曾子乐、黄毅华、江健俊自2019年1月开始欠缴涉讼场地租金，自2018年12月开始欠缴水电费，涉讼场地于2019年1月21日拆除完毕，但曾子乐、黄毅华、江健俊一直未交还场地铁门钥匙，亦未恢复场地原状，至2019年5月27日才将场地内物品搬走。郑志玲并提交了《营业执照》、房屋租赁备案证明、公司章程、食品经营许可证等证据予以证明。关于曾子乐、黄毅华、江健俊主张的经济损失问题。曾子乐、黄毅华、江健俊称因郑志玲隐瞒涉讼物业所在地块为农用地及物业为违章建筑的事实，其在承租涉讼场地及空地后经郑志玲同意搭建的仓库、厨房、固定灯架及其他投入的资金及支付的工人工资损失共185324元，均应由郑志玲承担，包括厨具用具工程费（煤气工程房2300元、仓库6280元、水电安装工程费22500元）、公司牌照转让费4000元、相关租金33850元、水电费778.2元、物业经营期间工人工资。对此，曾子乐、黄毅华、江健俊提交了部分收据、订货单、送货单、网络购物订单截图、广告投放业务合同、微信聊天及转账记录截图等证据予以证明。郑志玲对上述证据均不予确认，称曾子乐、黄毅华、江健俊为涉讼场地所购置物品未经其核对，不清楚是否实际使用，无法确认第三方广告有否发布，也无法证明微信转账的相对方即系曾子乐、黄毅华、江健俊的员工。关于郑志玲反诉主张的恢复原状及电箱电路工程费用问题。郑志玲认为，曾子乐、黄毅华、江健俊承租涉讼场地后拆除了原在场地内的花基，清除其种植的5棵大树，在场地硬化面周围铺设了管道，并擅自更改电路安装电箱，在被相关部门拆除时破坏了郑志玲原先硬化的大概30平方米地面，郑志玲对花基及场地复绿支出款项22710元，另重新铺设电路支出费用12500元。对此，郑志玲提交了部分收据及微信转账截图予以证明。一审法院认为，本案系租赁合同引起的诉讼纠纷，租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，并收取一定数额租金的法律行为。郑志玲与曾子乐于2018年9月13日签订《广州市物业租赁合同》约定郑志玲将涉讼场地出租给曾子乐作为餐厅使用，后双方又于2018年9月19日签订《广州市物业租赁合同（东面空地）》约定曾子乐承租涉讼空地。郑志玲在本案中确认涉讼场地由曾子乐、黄毅华、江健俊共同承租，并认为涉讼空地系其受曾子乐、黄毅华、江健俊委托与业主签订租赁合同，与其无关。但根据双方签订的《广州市物业租赁合同（东面空地）》的约定，郑志玲与涉讼空地业主签订《租赁合同》后转租给曾子乐、黄毅华、江健俊使用，曾子乐、黄毅华、江健俊支付的租金系转账至郑志玲账户，押金及租金的收据亦系由郑志玲开具，故一审法院认定涉讼空地由曾子乐、黄毅华、江健俊直接向郑志玲承租，相应合同权利义务均由郑志玲承担，对于郑志玲的上述答辩意见，一审法院不予采信。曾子乐、黄毅华、江健俊提起本案诉讼称因涉讼场地及涉讼空地所在地块系农用地，其与郑志玲就场地及空地签订的《广州市物业租赁合同》及《广州市物业租赁合同（东面空地）》均为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”曾子乐、黄毅华、江健俊和郑志玲在涉讼《广州市物业租赁合同》中约定曾子乐、黄毅华、江健俊向郑志玲承租涉讼场地作为餐厅使用，郑志玲在一审庭审中确认涉讼场地所在地块系傍江西村集体土地，其系将鱼塘的部分面积出租给曾子乐、黄毅华、江健俊使用，现郑志玲无提交其他证据证明其出租给曾子乐、黄毅华、江健俊的涉讼场地符合可用于非农业建设的条件，其与曾子乐、黄毅华、江健俊签订的《广州市物业租赁合同》违反了法律法规的禁止性规定，应属无效。而双方就涉讼空地签订的《广州市物业租赁合同（东面空地）》，该合同所涉土地仅为空地，并没有用于非农业建设，因此，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同主体也适格，且为当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现双方就涉讼场地签订的《广州市物业租赁合同》被认定为无效，曾子乐、黄毅华、江健俊已支付的物业保证金35100元及水电保证金5000元，郑志玲应予以退还。关于涉讼空地租赁保证金的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”虽曾子乐、黄毅华、江健俊在本案中并未要求解除双方签订的《广州市物业租赁合同（东面空地）》，但起诉要求确认合同无效，因双方在一审庭审中均确认曾子乐、黄毅华、江健俊在被相关政府部门强制拆除后已搬离涉讼空地，曾子乐、黄毅华、江健俊与郑志玲的合同目的已无法实现，双方所签订的《广州市物业租赁合同（东面空地）》应当解除，曾子乐、黄毅华、江健俊所缴交的涉讼空地租赁保证金6400元，郑志玲亦应予以退还，以上郑志玲需向曾子乐、黄毅华、江健俊退还的保证金共计46500元（35100元＋5000元＋6400元）。关于郑志玲反诉主张的涉讼场地租金、使用费、水电费及相应违约金的问题。一审法院前述已认定曾子乐、黄毅华、江健俊与郑志玲双方签订的《广州市物业租赁合同》无效，参照援引《最高人民法院》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，现曾子乐、黄毅华、江健俊已实际使用涉讼场地进行经营，其应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。根据《广州市物业租赁合同》的约定，涉讼场地月租金为9750元，而郑志玲在一审庭审中提交了部分强拆照片予以证明曾子乐、黄毅华、江健俊场地在2019年1月9日及1月21日被城管部门强拆，并提交微信聊天记录截图证明曾子乐、黄毅华、江健俊至2019年5月27日才将场地内物品全部搬走，但郑志玲所提交的聊天记录截图为打印件，曾子乐、黄毅华、江健俊对此不予确认，且在曾子乐、黄毅华、江健俊场地被相关部门强制拆除而无法使用后，郑志玲应积极履行其收回场地的义务以防止其损失的继续扩大，故一审法院认定曾子乐、黄毅华、江健俊应向郑志玲缴交涉讼场地2019年1月1日至2019年1月21日的占有使用费6825元（9750元÷30天×21天），对于郑志玲怠于履行接收场地义务而产生的后续占有使用费，一审法院不予支持。另外，郑志玲要求曾子乐、黄毅华、江健俊按《广州市物业租赁合同》约定的标准向其支付租金的违约金，但因该合同无效，一审法院将曾子乐、黄毅华、江健俊应付的违约金酌情调整为，以欠付的占有使用费6825元为本金，自2019年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付至款项清偿之日止，违约金总额以本金为限。关于水电费及违约金问题，郑志玲称曾子乐、黄毅华、江健俊欠付涉讼场地2018年12月至2019年1月的水电费共计1202元，但郑志玲对其主张的涉讼场地水电费读数、计费标准等均未提交任何证据予以证明，也未举证存在代曾子乐、黄毅华、江健俊垫付相应费用的情况，应承担举证不能的不利后果，对于郑志玲要求曾子乐、黄毅华、江健俊支付水电费及违约金的反诉请求，一审法院不予支持。关于曾子乐、黄毅华、江健俊主张的经济赔偿问题及郑志玲反诉主张的恢复原状、电箱电路工程费用问题。曾子乐、黄毅华、江健俊认为因郑志玲隐瞒涉讼场地及涉讼空地所在地块的农用地性质，其在承租涉讼场地后投建的煤气工程房、仓库、水电安装工程，并支付的工人工资、公司牌照转让费、租金及水电费损失均应由郑志玲承担，而郑志玲称曾子乐、黄毅华、江健俊未经其允许拆除场地内绿化，并非法搭建铁架、仓库、雨篷等设施设备，导致场地因被强制拆除而损毁严重，其恢复场地原状及电箱电路工程所指出的费用应由曾子乐、黄毅华、江健俊承担。一审法院认为，郑志玲在明知涉讼场地所在地块不具备法律规定的非农建设条件的情况下仍将场地出租给曾子乐、黄毅华、江健俊作餐厅使用，而曾子乐、黄毅华、江健俊在承租涉讼场地时也未审慎核查场地所在地块的性质，且未经相关部门批准在场地内搭建了仓库、厨房、灯架等建（构）筑物，双方对涉讼《广州市物业租赁合同》无效的法律后果均存在过错。此外，曾子乐、黄毅华、江健俊称其在承租涉讼场地时与郑志玲口头约定场地排水及环保问题由郑志玲负责，曾子乐、黄毅华、江健俊在场地内所投建的建（构）筑物均经郑志玲同意，但对此曾子乐、黄毅华、江健俊并未提交任何证据予以证明。曾子乐、黄毅华、江健俊未取得相应报建手续即在涉讼场地自行加建铁架、仓库等设施设备，导致被城管部门强制拆除，所造成的损失应由曾子乐、黄毅华、江健俊自行承担，其要求郑志玲赔偿场地营业期间的工人工资、牌照转让费、租金及水电费亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于郑志玲反诉主张的恢复原状与电箱电路工程费用，因郑志玲并未向一审法院申请进行司法评估，而仅提交了部分收据、销售单、微信转账截图予以证明，无法确认所支出的款项与其主张相关，郑志玲应承担举证不能的不利后果，故对于曾子乐、黄毅华、江健俊起诉要求的经济赔偿及郑志玲反诉主张的恢复原状与恢复电箱电路工程费用，一审法院均不予支持。对于曾子乐、黄毅华、江健俊的其他诉讼请求及郑志玲的其余反诉请求，一审法院均予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、曾子乐与郑志玲于2018年9月13日签订的《广州市物业租赁合同》无效；二、郑志玲应于该判决生效之日起十日内向曾子乐、黄毅华、江健俊退回租赁保证金及水电保证金共计46500元；三、曾子乐、黄毅华、江健俊应于该判决生效之日起十日内向郑志玲缴交涉案场地的占有使用费6825元并支付违约金（违约金计付标准：以6825元为本金，自2019年1月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计至款项清偿之日止，违约金总额应以本金为限）；四、驳回曾子乐、黄毅华、江健俊的其余诉讼请求；五、驳回郑志玲的其余反诉请求。一审本诉案件受理费13173元，一审反诉案件受理费2317元，合计15490元，由曾子乐、黄毅华、江健俊共同负担4247元，郑志玲负担11243元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理的规定，本院对曾子乐、黄毅华、江健俊应否承担未予支付涉案场地占有使用费的违约金及郑志玲应否向曾子乐、黄毅华、江健俊赔偿经济损失的二审争议问题进行审查。郑志玲与曾子乐、黄毅华、江健俊之间的涉案租赁合同关系的标的物包括土地及地上建筑物，故本案案由应为土地及房屋租赁合同纠纷。一审法院关于郑志玲与曾子乐签订的涉案《广州市物业租赁合同》无效及郑志玲与曾子乐签订的涉案《广州市物业租赁合同（东面空地）》有效的认定，有充分的事实及法律依据，本院予以认同。涉案《广州市物业租赁合同》无效，其约定的违约责任条款亦无效，故郑志玲诉请曾子乐、黄毅华、江健俊支付逾期交纳租金的违约金，缺乏法律依据。一审法院虽未采纳涉案《广州市物业租赁合同》约定的违约金条款，但仍判决曾子乐、黄毅华、江健俊向郑志玲支付欠交涉案场地占有使用费的违约金，与合同无效的法律后果不符，属于适用法律错误，本院予以纠正。曾子乐、黄毅华、江健俊上诉主张其不承担欠交涉案场地占有使用费的违约金的请求成立，本院予以采纳。但曾子乐、黄毅华、江健俊应向郑志玲交纳涉案场地占有使用费而未予交纳，实际上占用了郑志玲的资金，由此造成郑志玲资金的利息损失，依法应当由曾子乐、黄毅华、江健俊承担赔偿责任。虽然郑志玲在涉案《广州市物业租赁合同》无效的情况下未变更其主张的逾期交纳租金的违约金诉讼请求，但依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效造成的损失由过错方承担赔偿责任的规定，以及为了减少当事人的讼累，本案应当对郑志玲的涉案场地占有使用费的利息损失作出处理。考虑到双方当事人对涉案《广州市物业租赁合同》无效均有过错，本院确定上述利息损失按照银行贷款基准利率计算。因一审判决曾子乐、黄毅华、江健俊向郑志玲支付的违约金系按照银行贷款利率计算的，故本院变更该部分判决的款项的性质为利息后予以支持。又因自2019年8月20日起中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故该日期前的利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，该日期后的利息损失按上述贷款市场报价利率计算。涉案《广州市物业租赁合同》无效，一审法院认定双方当事人对合同无效的法律后果均有过错的审查意见，理据充分，并无不当，本院予以认同，不再赘述。据此，曾子乐、黄毅华、江健俊诉请郑志玲赔偿合同无效造成的经济损失即其搭建仓库、厨房、固定灯架和其他投入的资金损失及支付的工人工资损失，应根据双方过错责任及举证情况进行审查。曾子乐、黄毅华、江健俊未依法办理报建行政审批手续即在涉案场地自行加建仓库、厨房、固定灯架等设施设备，本身具有过错，且曾子乐、黄毅华、江健俊主张双方约定涉案场地的排水及环保问题由郑志玲负责，郑志玲同意其投资建设经营所需的设施设备的事实，没有证据证明，故上述设施设备被行政强制拆除而导致曾子乐、黄毅华、江健俊无法经营，并由此造成曾子乐、黄毅华、江健俊的建设及经营资金的损失，应由曾子乐、黄毅华、江健俊自行承担。因此，曾子乐、黄毅华、江健俊诉请郑志玲赔偿上述经济损失，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持正确。曾子乐、黄毅华、江健俊对此提出上诉，并无新的事实、证据或者理由，本院亦不予支持。此外，曾子乐、黄毅华、江健俊主张不承担违约金的上诉请求成立，但仍应承担郑志玲的土地占有使用费的利息损失，且本院确定该损失数额与一审判决的违约金数额相同，故一审法院对一审案件受理费的负担作出的决定，本院予以维持；二审案件受理费仍应由曾子乐、黄毅华、江健俊全部负担。综上所述，曾子乐、黄毅华、江健俊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6675号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项及一审案件受理费负担的决定；二、变更广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初6675号民事判决第三项为曾子乐、黄毅华、江健俊自本判决发生法律效力之日起十日内向郑志玲缴交涉案场地的占有使用费6825元并支付利息（利息计付标准：以6825元为本金，自2019年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计至款项清偿之日止，利息总额以本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3993元，由上诉人曾子乐、黄毅华、江健俊共同负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二〇年十月九日书记员  林美欣