湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2245号上诉人（原审原告）：郴州众达物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区同心路5号西苑商住楼A2幢105号门面。法定代表人：雷英炜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗能河，湖南奋斗者律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郴州立昇房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区香花南路19号锦泰山水缘综合楼三楼1-6#。法定代表人：张拴保，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李斌，湖南广济律师事务所律师。上诉人郴州众达物业服务有限公司（以下简称众达公司）与上诉人郴州立昇房地产开发有限公司（以下简称立昇公司）物业服务合同纠纷一案，双方均不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知双方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。众达公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为立昇公司向众达公司支付商铺部分物业服务费3606680元，并按银行贷款利率4.35%的标准，自2018年6月1日起计算迟延付款违约金直至物业服务费全部清偿之日止。事实和理由：一审不支持众达公司要求立昇公司支付商铺部分物业服务费的诉讼请求错误。1.双方签订的《前期物业服务合同》第二条对众达公司的物业服务范围有明确的约定，包括“（1）物业管理区域内所有物业共用部分的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序安全防范等协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案管理。”第六条对物业管理服务费收费明确约定：高层住宅每平方米1.9元/月；商业物业按每平方米5元/月。在众达公司为立昇公司提供物业服务过程中，双方未对物业服务范围进行变更。2.金╳苑小区（即立╳公司领域）的所有商铺均与住宅一体，一、二层为商铺，三层以上为住宅，二者密不可分。这种结构特征决定了该小区的物业服务范围必然包括商铺部分。众达公司在为立昇公司提供住宅部分物业服务的同时必然为商铺部分提供了物业服务。3.众达公司与立昇公司就住宅部分物业服务费的结算达成了一致协议，并不意味众达公司放弃要求立昇公司支付商铺部分物业服务费的权利。众达公司从未作出放弃要求立昇公司支付商铺部分物业服务费的权利的意思表示。事实上，因为双方对商铺部分物业服务费的支付未能达成一致协议，立昇公司选定的第三方物业管理机构又急于进场，为了顺利交接，双方仅就已达成一致的部分先行结算，并口头约定。对商铺部分的物业服务费，另行协商。立昇公司辩称，1.众达公司的《前期物业服务合同》系虚伪合同，对立昇公司无约束力，众达公司以此向立昇公司主张商业物业服务费无法律依据；2.众达公司未接受“金╳苑商业物业”并纳入物业服务范围，未提供商业物业服务，无权收取商业物业费，众达公司以物业房屋结构主张其提供商铺物业服务的理由无事实依据；3.双方签订的《金╳苑小区前期物业管理服务解除协议》及《金╳苑小区前期物业管理服务解除协议的补充协议》系“一揽子”结算方案，包括所有欠物业费的类别、时段和最高限额，不存在除上述两个协议以外所欠物业费。双方就协议框架的费用项目内一直在核对金额，从未就金额达成一致。立昇公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回众达公司要求立昇公司支付物业服务费等费用的所有诉讼请求。事实和理由：一审判决以证据不足为由，驳回众达公司要求立昇公司支付商业物业费的诉讼请求，事实清楚，判决结果合法有据，请予维持。一审判决住宅物业服务费认定事实不清，适用法律错误，侵害了立昇公司的合法权益。请求二审依法予以撤销，改判为驳回众达公司的相应诉讼请求。1.众达公司提交的《前期物业服务合同》系虚伪合同，对立昇公司无约束力。2.《立╳领域物业费用统计分配表》系众达公司单方制作，未提供原始凭证佐证，立昇公司对该数据一直有异议，不认可，一审判决以此作为证实物业费结算依据属于认定基本事实错误。3.因一审判决认定协议终止、无效，再以《立╳领域物业费统计分配表》等作为结算依据属于适用法律错误。应按《中华人民共和国合同法》《物业管理条例》相关法律规定计算双方物业服务费。一审判决从2019年3月21日起计算资金占用期间的利息损失错误。众达公司辩称，1.《前期物业服务合同》是真实的，立昇公司也未提供另外的物业服务合同，来佐证上述合同的虚伪。2.《立╳领域物业费用统计分配表》虽然是众达公司单方制作的，但立昇公司加盖了公章，并对表内的数额予以确认。且根据立昇公司人员在该表中的签字，如有异议，应在一个月内提出异议，但立昇公司没有提出异议，且还在2019年3月20日给付众达公司300000元。3.双方的补充协议无效，是指打折的计算方法无效，因双方的合同终止，无法再继续履行，因此，一审判决物业服务费应当据实支付正确。4.一审根据众达公司的诉讼请求，判决立昇公司从2019年3月21日起支付物业服务费的利息损失正确。因立昇公司在2019年3月21日以前就应支付众达公司物业服务费，根据法律规定，当事人可以自主放弃权利。众达公司向一审法院起诉请求：1.依法判令立昇公司向众达公司支付物业服务费5063426.18元（其中住宅部分物业服务费1456746.18元，商铺部分物业服务费3606680元）；2.依法调增违约金计算标准，判令立昇公司按银行贷款年利率4.35%的标准向众达公司支付违约金301217元（住宅部分违约金从2019年3月21日计算至2020年1月21日，商铺部分违约金从2018年6月1日计算至2020年1月1日，以后违约金按银行贷款率4.35%的标准另计）；3.本案诉讼费用由立昇公司承担。一审法院认定事实：1.众达公司于2011年6月27日成立，注册资本308万元；经营范围为：物业管理、家政服务等；立昇公司于2013年1月23日成立，注册资金1000万元，经营范围为房地产开发、销售。2.2014年，由众达公司委派保安、保洁人员在立昇公司开发的金╳苑（原立╳领域）楼盘提供物业服务，由立昇公司发放工资。2015年初，以立昇公司为甲方、众达公司为乙方签订了《前期物业服务合同》，合同约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对立╳领域小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。（1）物业名称：立╳领域；物业类型：住宅小区；坐落位置：郴州市国庆南路延伸段419号，建筑面积：一期75000㎡，二期188000㎡（具体见规划平面图，物业构成明细）。（2）服务内容与质量：物业共用部位、共同设施的维修、运行、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、渗水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理等。（3）服务费用：由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅，每月1.9元/㎡，商业物业，每月5元/㎡。业主应于开发公司通知收房之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。物业服务费用应在6-9月份履行交纳义务。（4）物业的经营与管理：停车场属于甲方所有，乙方按每个500元/月的标准收取停车管理服务费，控制车位按每个300元/月的标准向车位所有方收取停车管理服务费（具体收费情况届时协商处理）；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，地下室车位按每个50元/月的标准向乙方交纳停车管理服务费。（5）本合同期限自2015年2月1日起至2020年1月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等，以上合同盖有双方公司印章及法定代表人签名。3.2018年5月，以立昇公司为甲方、众达公司为乙方签订了《金╳苑小区前期物业管理服务解除协议》，约定：“解除合同，双方自愿签订解除协议，互不对该《协议》的解除承担任何赔偿责任。经双方友好协商一致，双方对物业2018年5月31日前，同意按欠费额70%进行移交，对乙方收取业主的押金和预收物业费余额按85%进行抵扣，抵扣完后，甲乙双方多退少补。甲乙双方费用结算后，甲方与新聘请的新物业公司进行财务移交，乙方不再参与。本协议签订生效后，乙方应向甲方或甲方指定的第三方交接完毕并撤出甲方物业。乙方应向甲方或甲方指定的第三方，交接物业开办所购置的办公用品及甲方移交给乙方的资料、钥匙等。”2018年10月1日，众达公司制作了《立╳领域物业费用统计分配表》（并附立╳领域一期、二期住宅物业费、空置欠费明细表，业主交纳物业费、退押金明细表），此表载明：“应收款1：已收房欠物业费一期550538.08，二期381880.34，合计932418.42；空置房欠物业费一期1003045.97，二期822645.5，合计1825691.47；幼儿园欠物业费一期0，二期52444.8，合计52444.8；固定资产24075；总计2834629.69。应付款：总收押金一期606000，二期898000，合计1504000，幼儿园的也包含在内；已退押金一期248000，二期250000，合计498000；未退押金一期358000，二期648000，合计1006000；预收物业费一期98002.24，二期192480.86，合计290483.1；总计1296483.1。应收款1按七折算，即2834629.69-18年6月1日至10月11日收费255160元﹦2579469.69×0.7﹦1805628.78。应收款按八五折算，即1296483.1-18年6月1日至10月11日退押金136000=1160483.1×0.85=986410.64。应收款1-应收款：1805628.78-986410.64=819218.14。应收款2:2018年5月31日止库存现金151844.59。应收款1-应收款+应收款2:819218.14+151844.59=971062.73。应收款3（众达代垫）：18年6月1日-10月11日收费255160-退押金136000-差异52405=66755。总应收款：971062.73+（众达物业代垫开发商费用51465+众达代垫律师费、工资66755）=1089282.73。备注：该费用截止至2018年5月31日。业主物业费每平方1.6元，幼儿园物业费每平方1.6元”。双方公司在此表上盖章，并且立昇公司在此表上注明：“此表立昇承诺在一个月内核实，如有误再核。”众达公司与立昇公司解除《前期物业服务合同》后，自2018年6月1日起由郴州兴╳物业服务有限公司接手金╳苑物业服务工作，众达公司在工作交接时，没有移交关于商铺物业服务的工作范围。4.2018年10月19日，以立昇公司为甲方、众达公司为乙方签订了《金╳苑小区前期物业管理服务解除协议的补充协议》，约定：“按《金╳苑小区前期物业管理服务解除协议》的费用结算方式结算，以《立昇领域物业费用统计分配表》的数据为准，甲方应当在签订该协议后30天内付清欠款，逾期未付清欠款则该协议终止、无效。”补充协议签订后，立昇公司于2019年3月20日支付众达公司物业服务费300000元，剩余物业服务费经众达公司多次催讨未果，遂诉至法院。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案立昇公司对众达公司在其公司开发的金╳苑小区住宅进行前期物业服务并无异议。本案双方争执的焦点是：一、众达公司是否对立昇公司开发的金╳苑小区商铺进行了物业服务；二、立昇公司尚欠众达公司物业服务费多少。关于焦点一：双方签订的《前期物业服务合同》中明确约定了物业类型为住宅小区，虽然在合同中约定了商业物业的价格为每月5元/㎡，但众达公司并未提供双方交接的物业构成明细及其公司实际提供商铺物业服务的证据，且双方在解除合同时，已对众达公司所提供的物业服务费用进行了结算。现众达公司再次提出商铺未进行结算，主张立昇公司需支付商铺部分物业服务费3606680元，证据不足，不予确认。关于焦点二：在《前期物业服务合同》解除后，已对众达公司所提供的物业服务费进行了结算，立昇公司在约定的期限内未提出异议，视为认可，故确认立昇公司尚欠众达公司的前期物业服务费以该结算表为准。该结算表载明按照解除协议的约定，立昇公司按欠款额70%，众达公司收取业主的押金和预收物业费余额的85%进行抵扣，立昇公司尚欠众达公司物业服务费（含代垫费用）1089282.73元。由于立昇公司未按解除协议的补充协议约定履行给付义务，因此，解除协议约定的立昇公司按欠费额70%，众达公司收取业主的押金和预收物业费余额的85%进行抵扣无效。经审核，立昇公司实际尚欠众达公司物业服务费（含代垫费用）1689051.18元（2579469.69元-1160483.1元+151844.59元+66755元+51465元），减去立昇公司已支付的300000元，尚欠1389051.18元。综上所述，双方签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。该合同经双方协商解除后，立昇公司未按合同约定支付尚欠物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。立昇公司应支付众达公司所欠物业服务费1389051.18元，众达公司诉请立昇公司自2019年3月21日起按银行贷款年利率支付违约金，实际上就是利息损失，该项诉请，于法有据，予以支持；众达公司主张立昇公司支付商铺物业服务费3606680元，证据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州立昇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郴州众达物业服务有限公司物业服务费1389051.18元，并自2019年3月21日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付资金占用期间的利息损失至物业服务费清偿之日止；二、驳回原告郴州众达物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告郴州立昇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49353元，财产保全费5000元，合计54353元，由原告郴州众达物业服务有限公司负担40353元，由被告郴州立昇房地产开发有限公司负担14000元。”本院二审期间，众达公司提交《金╳苑居住小区修建性详细规划》及金╳苑小区商铺的部分照片，拟证明金╳苑小区的商铺与住宅是一体的，物业管理不可分割。立昇公司质证认为，众达公司的证据不是新证据。对《金╳苑小区修建性详细规划》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对金╳苑小区商铺照片的真实性、合法性、关联性均有异议，不能达到其证明目的。本院结合质证情况。认证如下：对众达公司提供的证据的真实性、合法性予以确认。对其证明目的不予认可，对该证据不予采信。本院二审查明：案涉商铺除一家约30平方米的商铺开业外，其余商铺均未开业。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，立昇公司与众达公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容合法、有效。该合同经双方协商解除后，立昇公司未按合同约定支付尚欠的物业服务费，构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点是：一、众达公司主张立昇公司支付商铺部分的物业服务费3606680元是否应予支持；二、立昇公司支付众达公司住宅部分物业服务费及资金占用期间的利息应如何认定。关于争议焦点一。双方签订的《前期物业服务合同》中，虽然约定了商业物业的价格为每月5元/㎡，但众达公司未提供双方交接的物业构成明细及其实际提供商铺物业服务的证据。案涉商铺除一家约30平方米的商铺开业外，其余商铺均未开业。且双方在解除合同时，已对众达公司所提供的物业服务费进行了结算，众达公司再次提出商铺未进行结算，主张立昇公司需支付商铺部分的物业服务费360668元，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。双方在《前期物业服务合同》解除后，于2018年10月1日对众达公司提供的物业服务费进行了结算，且2018年10月19日，双方还签订了《金╳苑小区前物业管理服务解除协议的补充协议》。立昇公司在约定的期限内未提出异议，故立昇公司欠众达公司的前期物业服务费应以《立昇领域物业费用统计分配表》为准。由于立昇公司未按《金╳苑小区前期物业管理服务解除协议的补充协议》的约定履行给付义务。因此，立昇公司应按实际欠付的物业服务费给付众达公司。经审核，立昇公司实际欠付众达公司物业服务费1689051.18元，减去2019年3月20日支付的300000元，立昇公司尚欠众达公司物业服务费1389051.18元。因立昇公司未按约定给付众达公司物业服务费，一审根据众达公司的诉请，判令立昇公司支付众达公司资金占用期间的利息损失并无不当。关于立昇公司提出案涉《前期物业服务合同》系虚伪合同的问题。立昇公司对该合同加盖的“郴州立昇房地产开发有限公司”公章予以认可，对众达公司提供的住宅物业服务也予以认可，也未提供另外的《前期物业服务合同》，且双方在履行合同后还签订了解除协议以及解除协议的补充协议。如案涉《前期物业服务合同》虚假，何需签订解除协议及解除协议的补充协议。因此，案涉的《前期物业服务合同》为双方当事人所签订，并非虚假。综上所述，众达公司、立昇公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。郴州众达物业服务有限公司预交的二审案件受理费35654元，由郴州众达物业服务有限公司负担；郴州立昇房地产开发有限公司预交的二审案件受理费17302元，由郴州立昇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 陈新德审 判 员 孟晋忠二〇二〇年十月十四日法官助理 曹 晰书 记 员 高幸丽附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。