江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2546号上诉人（原审原告）：徐州皓宇农贸市场管理有限公司，住所地徐州市贾汪区大吴街道办事处大吴商城内。法定代表人：王飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：王海波，该公司副总经理。委托诉讼代理人：陈根成，江苏彭祖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：连云港宁发建设有限公司，住所地连云港市灌南县新东北路15号。法定代表人：刘宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵春祥，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱明霞，该公司员工。被上诉人（原审被告）：刘宁，男，汉族，住连云港市灌南县。委托诉讼代理人：朱明霞，女，汉族，住连云港市灌南县。被上诉人（原审被告）：朱明霞，女，汉族，住连云港市灌南县。上诉人徐州皓宇农贸市场管理有限公司(以下简称皓宇公司)与上诉人连云港宁发建设有限公司（以下简称宁发公司）、被上诉人刘宁、朱明霞建设工程施工合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院(2019)苏0305民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人皓宇公司的委托诉讼代理人王海波、陈根成，上诉人宁发公司的委托诉讼代理人赵春祥、朱明霞（暨被上诉人及被上诉人刘宁的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皓宇公司上诉请求：1、在一审判决的基础上，判令宁发公司支付房屋价款371.5万元，2、二审诉讼费用由宁发公司承担。事实和理由：一、关于出售房产数量问题，一审法院漏掉了C20、内36两套房产没有计算，上述两套房产也被宁发公司侵占出售了。二、关于售房价款计算问题，一审判决认定事实部分错误。1、一审法院将售房价款按75%计算，与事实不服。双方当事人虽然于2015年7月31日签订了《大吴农贸市场结算和付款协议书》，但宁发公司拒不委托评估机构，在皓宇公司委托常州广厦建设监理咨询有限公司对涉案工程进行审计评估后，宁发公司又无理拒绝。且宁发公司也拒不按协议约定履行剩余工程完工及存在质量问题整改的义务，并多次带领工人围堵大吴镇政府、解台村委会及皓宇公司法定代表人住所。迫于各种压力，2015年10月27日皓宇公司才低价拿出9套商铺抵偿给宁发公司，9套商铺总价仅为408万元。综上，因为宁发公司先行违约，导致《大吴农贸市场结算和付款协议书》没有实际履行，一审判决再依据该协议的约定按75%计算售房价款，显然是错误的。且宁发公司未经皓宇公司许可，恶意侵占销售，低价处置扰乱市场。2、一审法院将内街房屋按每套18.5万元计算，显失公平。宁发公司在没有经过皓宇公司同意的情况下，私自将皓宇公司房产交给案外人刘士清用于抵偿借款。刘士清不是为了出售房产，而是为了尽快回笼资金，因此只能低价处理皓宇公司的房产。三、一审判决不支持涉案售房款的利息，不符合公平原则。四、一审判决不支持刘宁、朱明霞承担连带责任，与事实不符。宁发公司辩称：1、对于房屋数量一审法院并未遗漏。2、售价的问题，双方以房屋抵工程款的依据是2015年7月31日签订的《大吴农贸市场结算和付款协议书》，其中约定以成交价的75折处理，一审法院没有以成交价75折作为抵款的价格，一审法院计算价格有误。3、因为双方以房抵款一直没有达成合意，所以一审判决不支持利息，是有依据的。刘宁、朱明霞共同答辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。刘宁系宁发公司的法定代表人，朱明霞系宁发公司的财务人员，二人的行为系履行职务行为，且皓宇公司未提供任何证据证明刘宁和朱明霞与宁发公司财产混同。2、皓宇公司与宁发公司于2015年7月31日签订的《大吴农贸市场结算和付款协议书》合法有效，皓宇公司将盖有其公章的合同交由宁发公司的行为是授权行为，宁发公司销售房屋的后果应由皓宇公司承担，宁发公司不存在侵权或损害皓宇公司利益的行为，刘宁、朱明霞系职务行为，不应承担责任。宁发公司上诉请求：1、请求依法判决撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、皓宇公司承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：一、一审程序错误。皓宇公司一审原诉讼请求为“判令被告返还工程款1100万元”，但开庭结束之后，皓宇公司变更诉讼请求为“判令被告宁发公司返还房屋租售款1100万元及利息”，一审法院没有依法送达变更诉讼请求通知书给宁发公司和刘宁、朱明霞，也没有给予答辩期，也没有对变更后的诉讼请求公开开庭审理，因此一审程序违法。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。皓宇公司和宁发公司于2015年7月31日签订的《大吴农贸市场结算和付款协议书》中约定以房抵工程款，但皓宇公司至今仍拖欠宁发公司的工程款近600万元，故不应再将涉案房屋的租售款归还给皓宇公司。三、一审判决对成交价认定错误。皓宇公司抵付工程款的9套房屋时间为2015年10月27日，而涉案22套房屋的处置时间为2016年4月，当时农贸市场房屋整体销售价格都大幅度下降。所以以抵付工程款的9套房屋的平均价格作为涉案22套房屋的成交价属于认定事实错误，应以实际成交价的75%计算房屋价款。综上，请求二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。皓宇公司辩称：1、一审时皓宇公司变更诉讼请求后，一审法院已经及时通知了宁发公司，不存在程序违法的问题；2、涉案房款与宁发公司诉请的工程款不是同一法律关系，一审法院没有进行相互抵扣是符合法律规定的；3、宁发公司认为涉案房屋的售价在2015年10月份之后，存在大幅度的下降，与事实不符。对于涉案房屋的价格问题，皓宇公司也认为一审法院的认定与事实不符，应当按照皓宇公司的上诉请求认定。综上，宁发公司的上诉请求没有事实依据。皓宇公司向一审法院起诉请求：1.判令宁发公司、刘宁、朱明霞返还皓宇公司工程款1100万元；2.本案诉讼费用由宁发公司、刘宁、朱明霞承担。后在案件审理过程中，皓宇公司变更诉讼请求为：一、判令宁发公司返还房屋租售款1100万元及利息（从2016年1月1日按照人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日）；2.判令刘宁、朱明霞承担连带赔偿责任。一审法院审理查明：2014年4月23日，皓宇公司与贾汪区大吴街道办事处解台村村民委员会（以下简称解台村委会）签订一份《解台农贸市场合作投资建设协议书》，约定双方合作开发建设解台农贸市场，项目地点位于大吴商城西侧，占地约30亩；皓宇公司投资约4000万元作为协议合作开发的预算资金，并按建设的实际需求量增加投入，解台村委会以上述土地作为投资，并负责本项目物业的规划、报建、备案等相关行政审批手续，并明确土地以国土部门审批或挂牌出让为准；工程竣工后，市场摊位部分底层面积约6000平方米，二层约4000平方米和市场的东侧房屋500平方米，西侧房屋500平方米及拆迁安置补偿房屋200平方米归解台村委会所有；其余所有房屋及相关配套设施的产权及土地使用权归皓宇公司所有，皓宇公司有权以转让及出租等方式处理并享有收益。2014年5月18日，皓宇公司与宁发公司签订一份《合同协议书》，约定：工程内容为大吴农贸市场总承包，合同价款暂定3000万元，合同工期总日历天数230天。该合同补充条款约定：1.合同的计价方式按照2004江苏计价表，江苏省建筑工程费用定额，地方市场造价信息及相关要求下浮5%计算；2.税票由甲方自行处理，没有产生的费用乙方在工程预算中不纳入计算。双方还约定，现场施工至主体一次结构一层封顶时支付完成工程产值的70%，主体一次结构三层封顶支付施工工程总预算造价的50%，工程完工付至工程总造价的80%，完工后两个月内付至95%，余款一年内付清。2014年5月27日，江苏徐州工业园区管理委员会对《关于大吴农贸市场改造项目建议书》作出批复，同意解台村委会进行大吴农贸市场改造项目，工程总投资4000万元，所需资金由解台村委会自筹解决，项目总占地30亩，重建一个综合农贸市场，建设地点位于原大吴农贸市场（华联超市西侧），批复明确仅作为办理相关手续的意见，不作为行政许可和开工建设依据。2014年9月22日，徐州市贾汪区规划局出具大吴邻里中心项目选址位置图，规划用地面积为18057.5平方米，选址位置在贾汪大吴街道办事处，北侧、南侧为农田，西侧为机耕路，东侧为大吴商城，规划用地性质为服务设施用地，并于9月24日颁发建设项目选址意见书一份。2015年7月31日，因工程款支付及工程竣工验收产生争议，皓宇公司（甲方）与宁发公司（乙方）、解台村委会（丙方）、王海波（丁方）签订一份《大吴农贸市场结算和付款协议书》，协议约定，一、验收及结算方案：甲乙双方自本协议签订之日起8个工作日内共同参与对乙方施工工程质量及工程造价进行核算；如在期限内不能达成一致意见，则由甲乙共同选定具备工程质量检测资质及工程造价审计资质的中介机构对工程质量和工程造价进行检测和审计。二、付款方案：在本协议第一条中的验收及结算结论作出后，甲乙双方按验收及结算方案所对应的工程质量及工程造价履行双方《合作协议书》施工及付款义务；为确保剩余应付款的顺利、及时支付，甲乙双方共同同意由丙方提存、监管甲方对工程中未出售房屋自本协议之日起的售房款，并在剩余工程款付清前由丙方直接将提存、监管的房款向乙方支付。三、提存、监管方案：1.甲乙双方一致同意自本协议签订前，对大吴农贸市场的房产出售及未售房源进行核算，并确定全部甲方有权出售的未售房产并制作清单，明确各房售价（清单作为本协议的附件，一式三份，甲、乙、丙方各持一份）。2.甲乙丙三方一致同意，将上述清单中未出售的全部房产登记为丙方名下（以买卖合同或者其他形式体现，但甲方与丙方并不存在真实的买卖合同关系，丙方亦不承担任何形式的向甲方付款义务）。3.甲、乙、丙三方一致同意，甲方将上述清单中登记在丙方名下的未售全部房产的销售收入全部提存至丙方账户。4.甲方应积极销售上述清单中的未售房产，同时甲方不得擅自出售上述清单中的房产，甲方销售房产的必需向丙方及乙方通报，并将售房款支付至提存账户。5.三方共同制作剩余房产的出售合同，并对合同进行编号，全部编号合同由丙方保存，在甲方销售相应房产时从丙方领取；甲方不得以其他任何形式的售房合同签订出售房产，否则视为甲方违约。6.对于提存在丙方账户的售房款，丙方有义务于进账之日起三个工作日内支付给乙方。7.甲方确保在2015年12月31日前支付清全部剩余工程款（工程造价5%作为质保金除外，质保金1年，期满后三个工作日内支付）。如到期未足额支付，则甲方应将未售房屋以成交价75%的价格抵付给乙方，并由丙方配合甲方、乙方登记在丙方名下的相应房产合同变更或书面说明，以便乙方取得用于抵付工程款的房产。保修金（工程总价的5%）由丙方提存、担保，在保修期满三个工作日内支付给乙方。丁方自愿对本协议中甲方应履行的全部义务承担连带担保责任。该协议还约定了违约责任。2015年10月27日，皓宇公司以其开发的大吴农贸市场内9套商业房抵付宁发公司工程款共计408万元，由宁发公司开具一份抵款收据，载明抵房房号为：商23号、商24号、B10号、B13号、B14号、B15号、C7号、C8号、C10号。同日，皓宇公司出具一份《工商服务业统一收款收据》，该收据载明：项目为商23#、商24#、B10#、B13#、B14#、B15#、C7#、C8#、C10#共计玖套，金额为408万元，并注明：此房款是因为大吴邻里中心总工程款决算未清算完毕，故由我公司用大吴邻里中心房屋玖套折价抵偿，原58份质押合同无效，我公司收回。待总工程款核算完，按约定核对账目，如我公司超出约定多支付宁发公司工程款，则宁发公司按原价退还超出房屋。另查明，2016年1月8日，宁发公司将大吴农贸市场内C区17#、内区23#两套房屋卖给刘士清，用来折抵宁发公司欠工程款，其中C区17#房屋售价30万元，内区23#房屋售价15万元。2016年3月16日，宁发公司（甲方）与刘士清（乙方）签订一份《协议书》，约定甲乙双方就连云港云山华庭小区项目投资建设事宜达成如下协议：1.因该项目是乙方居间服务签订的，甲方投资该项目缺少资金，先由乙方投资作为甲方启动资金。2.现甲方自愿将和徐州皓宇农贸市场管理有限公司开发建设的位于贾汪区大吴商贸城，经皓宇公司签字盖章同意，由甲方出售剩余部分房屋（商10.11.14.17.28.32.33.35.38.41，B16.17.18.20，C17，内13.23号房）交给乙方负责出售，以上述所有房屋去掉乙方已付给甲方的购房款外，剩余房屋共作价315万元，作为甲方给付乙方的居间服务和投资的部分回报。3.甲方交给乙方出售的房屋，签订协议后全部属乙方所有，并且甲方把出售该房屋的所有手续交给乙方。2016年4月28日，宁发公司出具一份证明，载明内容为：2016年1月8日经开发商皓宇公司在徐州市的商业用房租售合同上签字盖章同意，并经宁发公司（承建商）委托刘士清出售大吴商贸城房产商业用房租售合同16份已交给刘士清，其中有商8#、10#、11#、14#、17#、28#、33#、35#、38#、41#、B20#、C17#、内13#、23#、33#、35#，以上房产刘士清已全部售完，售房款由刘士清与本公司全部结清。如以上出售的房屋因产权出现的经济纠纷与刘士清无关，由本公司承担全部责任。根据皓宇公司与买受人签订的商业用房租售合同，确认经刘士清出售的大吴农贸市场商业房建筑面积及价格为：1.商10#房133.2平方米、价格32万元；2.商11#房133平方米、价格31万元；3.商17#房133平方米、价格38万元；4.商28#房133平方米、价格38万元；5.商38#房133平方米、价格30万元；6.商32#房133平方米、价格38万元；7.商41#房133平方米、价格38万元；8.内13#房24平方米、价格22万元。根据原告提交的房源明细表及商业用房租售合同，确认刘士清出售其余商业房建筑面积为：商8#房133.2平方米、商14#房139.2平方米、商33#房133.2平方米、商35#房133.2平方米、B20#房156.2平方米、C17#房241.92平方米、内23#房24平方米、内33#房24平方米、内35#房24平方米。2016年3月19日，宁发公司将承建的大吴农贸市场B22号商业房以45万元抵偿金刚借款。2016年5月28日，宁发公司将其承建的大吴农贸市场B16#、B17#两套商业房抵付刘士清劳务报酬。刘士清将上述商业房以每套42万元对外予以出售。2016年4月20日，宁发公司将其承建的大吴农贸市场商37#门面房出售给程思恒，总价款为30万元。2016年6月6日，宁发公司（甲方）与于明波（乙方）签订协议书，约定甲方将位于徐州市贾汪区（甲方承建）C21、商37号门面房抵押给乙方，该房所售价款用于冲抵甲方所欠乙方材料款；此房屋售后如有纠纷，由宁发公司负责全部经济损失及法律后果。还查明，因双方就涉案工程价款结算产生纠纷，宁发公司于2016年1月20日诉至本院，要求皓宇公司、解台村委会及王海波连带支付工程款9657880.2元及相应银行利息。在审理过程中，宁发公司申请对已完成工程量造价进行鉴定，经本院委托，徐州汇鑫工程造价事务所有限公司出具鉴定报告，鉴定结果为：涉案工程造价31397981.14元，其中农贸市场24725822.61元、商业街6620192.03元、签证51966.5元。主要情况说明：社会保障费已按照2009《江苏省建设工程费用定额》计入共计946972.49元，已按照合同约定下浮5%作为鉴定结果。2017年5月31日，本院依法作出（2016）苏0305民初438号民事判决，判决：一、皓宇公司于本判决生效后十日内给付宁发公司工程款3944596.79元及利息（其中2374697.79元，从2016年1月1日期按照人民银行同期贷款基准利率计算至实际付清之日止；总工程款5%部分质保金1569899元，从2017年1月10日起参照人民银行同期贷款利率支付至实际付清为止）；宁发公司在其承建的工程折价或拍卖价款范围内优先受偿；二、解台村委会对上述债务承担连带清偿责任；三、王海波对上述债务承担连带清偿责任；四、皓宇公司于本判决生效后十日内返还宁发公司保证金740000元；五、驳回宁发公司的其他诉讼请求。宁发公司不服该判决，提出上诉。2018年5月28日，徐州市中级人民法院作出（2017）苏03民终4893号民事判决，判决维持一审民事判决第二、三、四项内容；撤销一审民事判决第一项内容，改判皓宇公司于判决生效后十日内给付宁发公司工程款3944596.79元及利息（其中2374697.79元，从2016年1月1日起按照人民银行同期贷款基准利率计算至实际付清之日止；总工程款5%部分质保金1569899元，从2017年1月10日起参照人民银行同期贷款利率支付至实际付清为止）；王婷婷对上述债务承担连带清偿责任。一审法院认为：一、宁发公司是否处置涉案商业房以及处置房屋的数量问题。根据生效判决认定的事实，涉案农贸市场工程因未办理土地挂牌出让手续，未办理建设用地规划许可及建设工程规划许可等行政审批手续，故双方签订的施工合同无效。虽然双方所签的施工合同无效，但涉案工程已实际竣工并交付使用，故双方签订的《大吴农贸市场结算和付款协议书》并不必然无效。因皓宇公司未能按约付清工程款，遂将涉案大吴农贸市场部分商业用房空白租售合同交付给宁发公司，即以其开发的部分商业房抵付涉案工程价款，后宁发公司通过案外人刘士清对外出售，据此认定宁发公司对外销售涉案大吴农贸市场部分商业用房。根据宁发公司与刘士清签订的协议书及宁发公司出具的有关证明，能够认定宁发公司对外出售涉案商业用房共计22套，即房号为商8#、商10#、商11#、商14#、商17#、商28#、商32#、商33#、商35#、商78#、商38#、商41#、B16#、B17#、B20#、B22#、C17#、C21#、内13#、内23#、内33#、内35#。宁发公司庭审中辩称其实际出售涉案房屋16套，与事实不符，本院不予采信。二、宁发公司应否返还出售房屋价款以及价款计算问题。皓宇公司认为宁发公司持有涉案大吴农贸市场58套房屋的空白合同及房屋价格表，目前皓宇公司所举证据足以证明宁发公司处置了22套房产。虽然宁发公司不认可按价格表确认涉案58套房屋价格，但双方于2015年10月27日低付9套房屋系真实意思表示，故宁发公司所处置涉案58套房屋价款应当按照已抵付9套房屋平均价格予以认定，而不能按宁发公司对外出售的价格来认定。宁发公司认为，双方于2015年7月31日签订的《大吴农贸市场结算和付款协议书》合法有效，皓宇公司将盖有其公章的空白合同交由宁发公司的行为系授权行为，不存在宁发公司侵权或者其他损害皓宇公司利益的行为。根据《大吴农贸市场结算和付款协议书》第四条约定，宁发公司出售的房屋应按实际成交价的70%抵偿工程款。法院认为，因双方就涉案工程价款结算问题产生纠纷，宁发公司向法院提起诉讼，在审理过程中，皓宇公司提出以其开发的涉案大吴农贸市场的58套房屋抵付工程款，二审法院认为涉案房屋未按照法定程序进行开发建设而处于不合法状态，无法进行初始登记以及不能确定双方能否履行以房抵款协议，对该主张不予理涉。本案中，双方所签订《大吴农贸市场结算和付款协议书》第四条第7项约定“甲方（皓宇公司）确保在2015年12月31日前付清全部剩余工程款（工程款造价5%作为质保金除外），如到期未足额支付，则甲方应将未售房屋以成交价75%的价格抵付给乙方（宁发公司），…以便乙方得以取得用于抵付工程价款的房产”，该约定属于当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，并不属于小产权房买卖合同关系，由此产生纠纷属于法院审理范围。因在前一次诉讼中，法院对皓宇公司以房抵付工程款的主张不予处理，并在未认定皓宇公司实际履行以物抵债的情况下，判决皓宇公司向宁发公司支付工程款及保证金，故本案中皓宇公司有权主张宁发公司返还出售涉案房屋价款。在双方签订《大吴农贸市场结算和付款协议书》后，皓宇公司以涉案9套房屋抵偿工程款408万元，且该9套房屋价格低于皓宇公司制作的58套未售房源表载明的价格，应视为双方按照约定方式履行以物抵债协议，即视为双方认可每套房屋折抵价值，故在本案中双方可以已抵9套房屋均价作为宁发公司对外出售房屋的成交价。根据本案查明的事实，宁发公司实际处置涉案大吴农贸市场内商业用房22套，其中内区商业房4套，内区两套房屋销售平均价格为18.5万元，据此宁发公司处置涉案22套商业房价款计算为890万元（408万元÷9套×18套+18.5万元×4套），按照双方约定成交价75%抵付工程款，故宁发公司应当返还房屋价款667.5万元（890万元×75%）。因皓宇公司未能按约定期限付清工程款，已构成先期违约，其要求宁发公司返还出售房屋价款的利息，法院不予支持。三、刘宁、朱明霞应否承担连带责任的问题。皓宇公司认为宁发公司在施工期间将所有资金汇到刘宁和朱明霞个人账户，此二人为实际投资人，掌控宁发公司处置房屋的出售款及工程款，应当承担连带责任。法院认为，刘宁系宁发公司的法定代表人，朱明霞系宁发公司财务人员，皓宇公司未能举证证明宁发公司在施工期间将所有资金汇到刘宁和朱明霞个人账户，即未能提供充分证据证明刘宁和朱明霞与宁发公司财产混同，故皓宇公司要求刘宁和朱明霞对宁发公司的涉案债务承担连带清偿责任，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，遂判决如下：一、连云港宁发建设有限公司于判决生效后十日内返还徐州皓宇农贸市场管理有限公司房屋价款667.5万元；二、驳回徐州皓宇农贸市场管理有限公司的其他诉讼请求。二审期间，皓宇公司向法庭提供如下证据：一、2015年9月10日皓宇公司与徐州珈赫悠扬房地产公司营销销售代理协议一份，及所售房款明细和具体佣金明细，该材料目前在贾汪公安局存档，因该公司诈骗皓宇公司，被刑事立案。证明涉案农贸市场房屋的价格。二、证人闫某,4出庭作证，陈述“宁发公司可以留着房子，也可以按照清单价格的75%对外出售，把售房款留下。”“只能高不能低，定清单的目的就是不能随便低价处理。”“我们三家每人一份都有售房协议，必须有清单才好卖房子，那么多房子，哪个卖了哪个没有卖，必须有清单才能知道。”宁发公司对证据一的“真实性、合法性、关联性”均有异议，补充协议与宁发公司无关，真实性无法判定；售房款明细和具体佣金明细是皓宇公司单方制作的，该证据上的房屋价格我方不予认可，且与本案没有关联性。同时认为宁发公司将房子打包给刘士清，证人闫某,4是知道的，而且还帮宁发公司处理工人要工资的事情。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：关于一审程序是否违法的问题。皓宇公司向一审法院提出的诉讼请求为“判令被告返还原告工程款1100万元”，后变更诉讼请求为“判令被告宁发公司返还房屋租售款1100万元及利息（从2016年1月1日按照人民银行同期贷款基准利率计算至实际付款之日）”。虽然皓宇公司诉讼请求的表述发生了变化，但其诉讼请求中的数额及依据的基本事实并未发生变化，故一审法院在已经查明事实的基础上进行裁判，并未损害宁发公司的诉讼权益。综上，一审法院审理程序并无不当。关于宁发公司出售房产数量问题。皓宇公司上诉主张C20、内36两套房屋也被宁发公司擅自出售，但是皓宇公司并未提供证据证明其主张，且宁发公司不予认可，故本院依法不予支持。关于宁发公司应返还的房屋出售款如何计算的问题。首先，对于皓宇公司向法庭提交的在《大吴农贸市场结算和付款协议书》时形成的未售房屋价格清单，宁发公司未在该清单上签字，且不予认可，故该未售房屋的价格清单不能作为计算宁发公司返还房屋出售款的依据。其次，宁发公司在对外出售涉案房屋时，也未与皓宇公司协商一致确认对外出售的价格，故宁发公司按照其对外出售的价格作为其返还房屋出售款的计算依据，本院依法不予支持。再次，在双方签订《大吴农贸市场结算和付款协议书》后，皓宇公司以9套房屋抵偿工程款408万元，应视为双方按照约定方式履行以物抵债协议，即视为双方认可每套房屋的价值，故该9套房屋的价格可以作为宁发公司返还房屋出售款的计算依据。该9套房屋的面积分别如下：商23#面积143.2平米、商24#面积133.2平米、B10#面积142.8平米、B13#面积142.8平米、B14#面积142.8平米、B15#面积142.8平米、C7#面积142.8平米、C8#面积142.8平米、C10#面积142.8平米，总计面积1276平米，抵偿工程款408万元，每平方米的价格为3197.49元。根据本案查明的事实，宁发公司实际处置涉案大吴农贸市场内商业用房22套，具体情况如下：商8#133.2平米、商10#133.2平米、商11#133.2平米、商14#139.86平米、商17#133.2平米、商28#133.2平米、商32#133.2平米、商33#133.2平米、商35#133.2平米、商37#133.2平米、商38#133.2平米、商41#133.2平米、B16#142.8平米、B17#142.8平米、B20#156.2平米、B22#156.2平米、C17#241.92平米、C21#190.67平米、内13#24平米、内23#24平米、内33#24平米、内35#24平米。其中内区商业房4套，其面积均是相同的，但双方在以房抵工程款时所涉及的房屋不包括内区商业房，而宁发公司或刘士清对外出售的内区两套房屋销售平均价格为18.5万元，在此基础上，一审法院参照上述价格认定内区商业房的价格并无不当；除了4套内区商业房以外，其余的商业房的面积共计2635.65平米。据此宁发公司处置涉案22套商业房价款计算为9167464.52元（3197.49元×2635.65平米+185000元×4套）。最后，双方所签订的《大吴农贸市场结算和付款协议书》第四条第7项约定“甲方（皓宇公司）确保在2015年12月31日前付清全部剩余工程款（工程款造价5%作为质保金除外），如到期未足额支付，则甲方应将未售房屋以成交价75%的价格抵付给乙方（宁发公司），…以便乙方得以取得用于抵付工程价款的房产”，该协议中约定成交价75%抵付工程款，是双方的真实意思表示，故宁发公司应当返还房屋价款6875598.39元（9167464.52元×75%）。关于利息应否支持的问题。因皓宇公司拖欠工程款，宁发公司为了支付工人工资，才出售涉案房屋，皓宇公司对此亦存在过错，其要求宁发公司返还出售房屋价款的利息，本院不予支持。关于刘宁、朱明霞应否承担连带责任的问题。刘宁系宁发公司的法定代表人，朱明霞系宁发公司财务人员，皓宇公司未能举证证明刘宁和朱明霞与宁发公司财产混同，故皓宇公司要求刘宁和朱明霞对宁发公司的涉案债务承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，皓宇公司的上诉请求部分成立，应予支持。宁发公司的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市贾汪区人民法院(2019)苏0305民初1150号民事判决；二、连云港宁发建设有限公司于本判决生效后十日内返还徐州皓宇农贸市场管理有限公司房屋价款6875598.39元；三、驳回徐州皓宇农贸市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费87800元，财产保全费5000元，合计92800元，由徐州皓宇农贸市场管理有限公司32800元，连云港宁发建设有限公司60000元；二审案件受理费95045元，由徐州皓宇农贸市场管理有限公司32000元，连云港宁发建设有限公司63045元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年十月十二日书记员 杭恒宇