文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2035号上诉人（原审被告、反诉原告）：汤忠慧，男，1974年4月28日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：范雪燕，江苏中坚汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李昕蔓，女，1967年11月27日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：周玉才，江苏苏瑞律师事务所律师。上诉人汤忠慧因与被上诉人李昕蔓房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初3997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汤忠慧上诉请求：1、判令被上诉人退还保证金1万元；2、占用费自2019年9月2日起至2020年3月11日止按10万元/年计算并减半收取，数额为26164元；3、重新计算本案一审及二审诉讼费用并判决费用由上诉人和被上诉人各半承担。事实和理由：合同签订后，上诉人一直按约履行合同义务，2019年8月2日，被上诉人切断出租屋内水、电，导致上诉人无法正常使用，上诉人只能提前搬出承租房屋。2020年1月21日，一审法院电话询问上诉人将租赁房屋恢复原状需要几天时间，上诉人称两天即可。随后上诉人积极联系工人，但因疫情爆发直到2020年3月11日上诉人才将房屋恢复原状后交还被上诉人。疫情影响属不可抗力，造成的延误应当在实际天数中予以扣减，且上诉人在履行合同中存在过错，故请求判决占用期间费用减半收取。被上诉人2020年3月11日已收房，请求判决被上诉人退还保证金1万元。另本案一审诉讼请求所涉财产标的仅2万多元，案件受理费高达47044元，计算依据明显有误，请求予以复核更正，并判决由双方当事人各半承担。被上诉人李昕蔓辩称：1、上诉人将房屋欠付费用付清并将房屋恢复原状交还给被上诉人后才能请求被上诉人退还保证金1万元，但上诉人至今仍欠付被上诉人租金、占有使用费及水、电费；2、上诉人主张占用费计算至2020年3月11日，被上诉人不予认可，双方至今未办理交接手续；3、一、二审诉讼费用不应成为上诉人的上诉请求，诉讼费应当属于法院依法收缴的费用。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李昕蔓向一审法院起诉请求：1、判令汤忠慧支付拖欠的租金2万元及占用费（自2019年9月1日起至将租赁房屋返还原状交还给李昕蔓之日止，参照租金12万元/年计算）；2、判令汤忠慧支付拖欠的电费4241.6元、水费658.6元；3、判令汤忠慧将承租房屋（位于镇江市电房）返还原状后交还给李昕蔓。汤忠慧向一审法院提出反诉请求：判令李昕蔓退还租金5万元，退还保证金1万元。一审法院认定事实：李昕蔓系位于镇江市房屋的登记所有人，亦是镇江方晟机电设备有限公司（以下简称方晟公司）的法定代表人。汤忠慧系镇江市雪儿丹妮美容美发有限公司（以下简称雪儿丹妮公司）的法定代表人。2011年8月27日，李昕蔓（甲方）与汤忠慧（乙方）签订了《租赁合同》。《租赁合同》约定：租赁房屋为镇江市花山湾五区44号1-3楼、电房（一楼前面一间除外），出租面积1002平方米；房屋结构为框架，房屋的装修及设施以实物为准；用途为办公；租赁期限自2011年9月1日起至2019年9月1日止；租金按出租面积每年12万元，其中有2万元雪儿丹妮美容卡；电费、水费按实另算，由租赁当事人在银行或其他方式自行交纳；租金支付以半年为一结算周期，费用在合同签订生效之日支付，每期费用，乙方在上期费用支付周期届满前的10个工作日内一次性付清甲方；乙方在支付首期租金的同时向甲方交纳保证金1万元；租期届满，乙方将租赁房屋及设施、设备以原状归还甲方，甲方应在收到房后三日内将保证金无息退还乙方；租赁期内，甲方应按约定收取租金、电费、水费（可自交缴），按约定时间将房屋交付乙方，保证房屋产权清楚，如有任何产权纠纷和房屋使用造成乙方不能正常使用，停用一天减五天房租款；乙方应按时足额交纳房屋租金、电费、水费等费用，不得擅自拆改、破坏房屋结构及附属设备、设施，如确需变动，必须征得甲方书面同意后方能更改，并不得影响毗邻房屋的使用和安全，发生费用由乙方自理；提供现状水、电供乙方分表计量使用，所按分表一切费用由乙方承担；乙方须按供水、供电部门规定的缴费时间内按时向甲方交纳水、电费，收费标准根据供水、供电的总数均摊价格计算收取；如乙方不能按时交纳上述费用而引起的断水、断电所造成的一切损失由乙方承担，与甲方无涉，甲方有因此终止协议的权利；租金计算至实际使用日止，如有余额甲方如数退还乙方；乙方应在租赁期限届时及时将房屋及其附属设施以良好再租赁状态归还甲方。《租赁合同》签订后，汤忠慧交纳了保证金1万元，方晟公司出具了收据。李昕蔓交付了合同约定的房屋，其他房屋由方晟公司使用。汤忠慧接收房屋后对1至3层每层楼房的室内加设了隔断，安装了部分门，并进行了相应的装饰（均未形成附合），将房屋作为雪儿丹妮公司的办公室、员工宿舍及食堂。双方租金及费用自2011年支付情况为：汤忠慧按约每期付租金同时由李昕蔓的工作人员至汤忠慧处领取金额为2万元雪儿丹妮美容卡；水费、电费由李昕蔓的工作人员与汤忠慧的工作人员根据分表共同核对数字确定金额，由汤忠慧将相应款项交付给李昕蔓，由李昕蔓与供水、供电部门统一结算；至2019年3月，汤忠慧付清了当期至2019年9月1日的金钱租金即10万元。2019年6、7月李昕蔓向汤忠慧催要6、7月两个月的电费（合计4241.6元），7月的水费（658.6元），汤忠慧提出因租期将尽，暂不交水、电费，租期届满时从保证金中予以抵扣，李昕蔓未予同意，双方僵持不下。2019年8月2日，李昕蔓对出租的房屋采取了断电措施，当日汤忠慧即组织人员搬离，至8月10日汤忠慧将办公物品全部搬离承租房屋。审理中，汤忠慧陈述搬离时，虽一楼的大厅入户门上锁，但将钥匙放在了入户门门口，李昕蔓称未收到钥匙。审理中，一审法院召集李昕蔓、汤忠慧至出租房屋现场查看，一至三楼多个门被锁；从一楼未上锁的房屋可沿楼梯上至二层、三层。组织双方多次调解，双方未能达成一致调解意见。休庭期间，李昕蔓作出说明因电房已实际收回，撤回要汤忠慧返还电房的诉讼请求。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。李昕蔓与汤忠慧签订的《租赁合同》，系基于合同双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方应按《租赁合同》行使权利、履行义务。李昕蔓作为出租人向汤忠慧交付出租的房屋并在租赁期间保持房屋符合约定的用途，汤忠慧应按约支付租金及水、电费并按约定的方法或房屋的性质使用房屋。根据《租赁合同》约定，每一合同租赁年度内，汤忠慧应支付的租金包括货币形式10万元，美容卡2万元。审理中，李昕蔓言明其诉讼请求中的租金2万元系指最后一年度的美容卡汤忠慧未予交付。对此，汤忠慧陈述已交予李昕蔓的工作人员，李昕蔓予以否认，在此情况下，汤忠慧未能进一步证明交付情况，故应认定未交付。李昕蔓主张汤忠慧支付尚欠的租金应当予以支持，但租金形式应尊重双方《租赁合同》约定，即以雪儿丹妮美容卡形式，金额为2万元。《租赁合同》对与水、电费相关的约定分别为：1、汤忠慧应按时足额交纳；2、水、电费按实结算，由租赁当事人在银行或其他方式自行交纳；3、李昕蔓按约定收取（可自交缴）；4、汤忠慧须按供水、供电部门规定的缴费时间内按时向李昕蔓交纳水、电费，收费标准根据供水、供电的总数均摊价格计算收取。审理中，根据李昕蔓、汤忠慧的陈述在实际履行中以双方先行对水、电用度核对后，由李昕蔓计算具体金额，汤忠慧交予李昕蔓，李昕蔓（或方晟公司）出具相应的收据。大体采用了前述第四种约定的履行方式。2019年经李昕蔓多次催要6、7月份的水电费，汤忠慧未支付，构成违约，李昕蔓有权按照合同约定或法律规定要求汤忠慧承担违约责任并支付相应的水、电费。对于欠缴的水、电费具体数额，考虑到双方水、电费自2011年的收交习惯，李昕蔓开具水、电费收据时间，可以认定电费4241.6元，水费658.6元。汤忠慧应当交予李昕蔓。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《租赁合同》约定租赁期限于2019年9月1日届满，双方未就是否续租协商，故李昕蔓作为出租人有权要求承租人汤忠慧按合同以良好再租赁的状态归还。汤忠慧自2011年承租房屋始，即因作为办公、员工宿舍及食堂之用将房屋加设了临时隔断及其他装饰，对此，李昕蔓知情且未予反对，应视为同意装修。审理中，经李昕蔓、汤忠慧等现场查看相关装饰系未形成附合的装饰装修物，且系汤忠慧为满足特定使用要求而设置，故在租赁期限届满后，李昕蔓有权要求汤忠慧拆除装饰装修物以原状返还。房屋租期限届满后的交付通常情况下是交付钥匙，但根据《租赁合同》约定，还应“以良好再租赁的状态”归还。汤忠慧称将钥匙放在了入户门门口，李昕蔓称未收到钥匙。汤忠慧未能证明向李昕蔓交付了钥匙，客观上亦未将房屋恢复原状，故应认定为租赁期限届满后未交付。对此，李昕蔓有权主张逾期交付期间的占用费。双方约定的租金为12万元/年，李昕蔓按此主张逾期交付期间的占用费，一审法院予以支持。《租赁合同》在甲方（李昕蔓）义务中言明“甲方保证房屋产权清楚，如有任何产权纠纷和房屋使用造成乙方（汤忠慧）不能正常使用，停用一天减五天房租款”。该约定形式上列明在出租人义务条款中，从文义角度理解系出租人权利瑕疵担保条款，所对应的“不能正常使用”系指因权利瑕疵造成，即出租人李昕蔓应当保证出租的房屋权利明确，不存在其他权利人而阻碍承租人汤忠慧正常使用房屋，如因权利瑕疵则当承担违约责任退还租金。2019年因租赁期限临近，汤忠慧希望待租期届满从保证金中扣除6、7月份的水电费。《租赁合同》保证条款中约定“乙方将租赁房屋及设施、设备以原状归还甲方，甲方在收到房后三日内将保证金无息退还乙方”，即保证金功能不包括抵扣水、电费。李昕蔓未同意折抵未违反合同约定，亦未违反法律规定，汤忠慧未支付水、电费构成违约。李昕蔓在反复催要未果情况下，于8月2日断电不属于瑕疵担保条款中造成不能正常使用的原因。汤忠慧陈述李昕蔓要求其于8月2日搬离，但未能提交证据加以证明。故此，汤忠慧反诉关于按该约定要求李昕蔓返还租金5万元的诉讼请求，不予支持。《租赁合同》保证条款中对于保证金退还条件进行了明确约定。即汤忠慧将租赁房屋及设施、设备以原状归还李昕蔓后，李昕蔓在收到房后三日内将保证金无息退还。汤忠慧主张退还保证金，李昕蔓不同意。虽在本案中处理，可以减少当事人诉累，但综合考虑双方纠纷的起因，同时充分尊重当事人合同自由等。结合《租赁合同》约定，前述双方于2019年8月2日起的行为，汤忠慧要求李昕蔓在本案中退还保证金并无合同及事实依据，故不予支持。综上所述，李昕蔓、汤忠慧签订的《租赁合同》合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应按约并按履行中形成的习惯全面、诚信的行使合同权利、履行合同义务。汤忠慧在合同履行中存在未按约支付水、电费、租金（美容卡）的违约行为；李昕蔓有权要求其及时足额交纳，并采取止损措施，但对损失扩大的部分，不应获得赔偿。汤忠慧要求李昕蔓赔偿租金、退还保证金的诉讼请求，没有合同依据或法律根据，不予支持。一审法院判决：一、汤忠慧给付尚欠李昕蔓的租金2万元（以镇江市雪儿丹妮美容美发有限公司发行的美容卡方式）；二、汤忠慧支付尚欠李昕蔓的电费4241.6元，水费658.6元，合计4900.2元；三、汤忠慧将承租的镇江市花山湾五区44号1-3楼的房屋恢复原状并返还给李昕蔓；四、上述义务汤忠慧于判决生效后三日内履行；五、汤忠慧支付李昕蔓占用费（自2019年9月2日起至将租赁房屋恢复原状交还李昕蔓之日止，按12万元/年计算；不足一年的，按月折算；不足一月的，按日折算）；六、驳回汤忠慧的反诉请求。二审审理中，上诉人汤忠慧提交短信截图一份，拟证明案涉租赁房屋已于2020年3月11日正式交付给被上诉人。被上诉人李昕蔓对上述证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的。针对该份短信截图，因被上诉人对其真实性无异议，且短信截图中被上诉人明确陈述“交付房屋日期2020年3月11日”，故本院对该份证据的证明效力予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，李昕蔓、汤忠慧于2020年3月11日完成了案涉租赁房屋的交付手续。本院认为，本案二审双方当事人主要争议的是占用费数额以及本案是否应当判决退还保证金的问题。关于占用费数额，依据已查明事实，双方当事人于2020年3月11日完成了案涉租赁房屋的交付手续，结合合同约定租金为12万元/年，故李昕蔓有权按此标准主张逾期交付期间（2019年9月2日至2020年3月11日）的占用费。汤忠慧主张“该期间占用费应按10万元/年计算并减半收取”，汤忠慧未按约支付水、电费、租金（美容卡）构成违约，且其在2019年9月1日租赁合同到期后，持续占用案涉租赁房屋，由此产生的损失其应自行承担，故汤忠慧的上述主张，无事实和法律依据，本院不予支持，汤忠慧应当按12万元/年标准支付李昕蔓2019年9月2日至2020年3月11日期间的占用费。关于保证金的问题，合同约定汤忠慧支付1万元保证金的目的是为“保证合同得到全面履行”，综合本案案情，现汤忠慧尚欠租金、占用费、水、电费未结清，汤忠慧在本案中要求判决李昕蔓退还保证金，依据不足，本院亦不予支持，汤忠慧可另行处理。至于汤忠慧提出异议的一审诉讼费问题，经审核，一审法院依据双方当事人的诉请（含恢复原状后返还房屋）认定诉讼费数额并无不当，汤忠慧对此提出的异议不能成立。另鉴于本案双方已在一审判决作出后完成了案涉租赁房屋的交付手续，故一审判决主文第三项不再执行。综上，汤忠慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费988元，由上诉人汤忠慧负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二〇年十月九日书记员 朱玉岑