江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2965号上诉人（原审原告）：宋晓军，男，1958年9月27日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：路琇，江苏瀛鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈启鹏，江苏瀛鑫律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：盐城市中天房产经纪有限公司，住所地在江苏省盐城市城南新区新河街道文港南路101号金水湾社区综合楼306室（CNX）。法定代表人：陈万彪，该公司董事长。委托诉讼代理人：董学明，盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：周艳，女，1972年1月3日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：黄加斌，盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。上诉人宋晓军因与被上诉人盐城市中天房产经纪有限公司（以下简称中天房产公司）、周艳居间合同纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2019）苏0991民初1285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋晓军上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.两被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.上诉人与周艳2018年4月6日签订的房地产交易合同因周艳单方毁约而解除。在该份合同中，卖方是上诉人，买方是周艳，经纪方是中天房产公司。该合同约定案涉房屋的成交价为80万元，合同签订当日买方应向卖方给付10万元购房定金，如买方中途违约或毁约，定金不予退还。周艳作为买方于签约当日向上诉人给付购房定金10万后，并未按约履行支付合同尾款、办理产权过户等合同义务，且周艳在一审时也陈述其后来不想购买案涉房屋了。因此，基于周艳单方毁约的客观事实，上诉人有权不退还购房定金。2.盐城市亭湖区公证处（2018）盐亭证民内字第1582号《公证书》中公证证明的法律事实应当作为本案的定案依据。2018年10月9日，上诉人与周艳到盐城市亭湖区公证处办理委托公证，公证的内容与权限为：上诉人委托周艳为全权代理人办理案涉房屋转让事宜，由周艳代为办理案涉房产的转让、交易过户、代为签订房产买卖合同、代为收取房款后汇到上诉人指定账户等。据此，上诉人与周艳通过委托公证确认双方已解除2018年4月6日签订的房地产交易合同、终止房屋买卖关系的事实，而且还通过委托公证的方式重新建立了委托代理合同关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条规定，公证书作为具有特殊法律效力的司法证明书，人民法院对经过公证证明的法律行为、法律事实和文书，应当确认其效力。一审法院在不能推翻公证书合法有效性的情况下，作出与公证书证明的事实相反的认定，没有事实和法律依据。3.房产交易管理部门办理不动产权属变更登记时确认的卖房人资格和正式备案的房屋买卖合同，应当作为本案的定案依据。2011年11月1日，上诉人与沈某签订房地产转让合同，其中卖方是上诉人，买方是沈某，周艳是作为上诉人的代理人签名。根据该份合同约定，上诉人与沈某之间形成房屋买卖关系，周艳则是上诉人通过公证委托的代理人。该份合同是送交房屋产权交易中心登记、备案，具有法律效力的正式合同，且房产交易中心办理产权变更登记时确认的卖房人是上诉人。而一审法院却在不能推翻房产登记部门确认上诉人是卖房人错误、备案合同是无效合同的情况下，做出卖房人是周艳的错误认定。4.周艳未能按照公证委托书的约定处理委托事务并足额向上诉人转交房屋转让款，构成严重违约，应当依法承担违约赔偿责任。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四百零一条规定，受托人应当按照委托人的要求，报告委托处理情况；第四百零四条规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。上诉人与周艳在经公证的委托书中约定，周艳作为上诉人夫妇的全权代理人，负责代为办理案涉房屋的出售转让、签订房产买卖合同、办理房产交易过户、水电气过户等相关事宜。上诉人与买房人沈某、周艳等签订的房地产交易合同中约定，沈某向某军购买案涉房屋，成交总价为90万元，该费用为宋晓军的净得价。周艳依据公证委托书的约定，作为上诉人的代理人在该合同的代理人处签字。根据上述委托书与房地产交易合同的约定及法律规定，周艳并未按约诚实履行代理人的义务，其非但没有如实向上诉人告知真实的房屋交易情况，相反还恶意隐瞒真实的交易价格并从中截留20万元房屋转让款，严重损害上诉人合法的财产权利。5.一审法院依据上诉人2018年10月9日出具的收条，认定周艳实际取得房屋所有权，没有事实和法律依据。2018年10月9日，周艳动员上诉人全权委托其办理房屋的对外转让事宜，上诉人在公证处看到委托书时，担心将房屋全权交给周艳处理的风险太大未予同意。周艳于是向上诉人保证，上诉人最终获得的房款不会少于80万元，甚至有可能卖出更高的价格。上诉人仍然不放心，周艳于是当场向上诉人转账70万并叫上诉人按照其要求出具收条，上诉人这才与周艳办理公证委托手续。上诉人出具收条时，房屋的最终受让人与转让价款还是未知数。直到次月1日，上诉人与沈某签订房地产交易合同后，才最终确定房屋转让款为90万元。因此，虽然上诉人与周艳约定房屋转让款为70万，但周艳之后代理对外转让房屋时最终确定的房屋转让价格是90万元，且之后签订的房地产交易合同也明确约定，该90万元是上诉人转让房产的净得价。因此，案涉房屋最终的交易主体、交易价格等应当以最后签订并经房产交易部门备案的合同约定为准。6.中天房产公司作为居间方，没有按约履行居间义务，违背诚信损害上诉人财产权利，依法应当承担违约与赔偿责任。首先，中天房产公司虽然在上诉人与周艳签订的房地产交易合同和与沈某签订的房地产转让合同中，作为居间方签署并盖章，却没有履行《合同法》第四百二十五条规定的“应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的法定义务。相反，在与沈某签订、履行合同期间，中天房产公司一方面向上诉人恶意隐瞒真实交易价格，一方面又为逃脱责任与周艳串通歪曲事实，甚至捏造虚假事实。其次，实际购房人沈某一审到庭证明，沈某是通过中天房产公司获悉的案涉房源，在整个看房、交易的全过程中均是由中天房产公司的老板和员工周艳接待并办理的，中天房产公司与周艳至始至终都以上诉人在外地不方便回盐，全权委托两被上诉人办理房屋交易为由与沈某签订合同并办理交易过户手续。再次，中天房产公司在一审期间向法庭提交两份出具日期为2018年4月6日和2018年11月1日的收据复印件，以证明周艳是买房人，不是公司员工。但这两份收据并不是正规的发票，不具有合法性。另外，两份收条的出具时间相隔长达半年之久，而收据编号却是2590302和2590325号，不但出自同一本收据簿，且两份收据之间仅相隔22个编号，明显不符合常情。综上所述，一审法院认定事实、适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院判如所请。此外，上诉人在二审庭审中还称，2018年4月6日签订的房地产交易合同中“甲方同意于2018年6月底交接房屋结清房款”是两被上诉人恶意串通添加的，原本合同上并没有这段话。中天房产公司辩称，1.中天房产公司提供促成双方买卖房屋的机会，在买卖合同签订成功后只收取1%中介佣金，从不代收购房款。因此，上诉人主张返还房屋转让款及赔偿损失，其理由明显不能成立。2.周艳并非中天房产公司员工，上诉人至今也没有举证证明周艳与中天房产公司存在劳动关系。3.中天房产公司不存在隐瞒房屋转售款的情况。上诉人与周艳在房屋买卖过程中是公平自愿协商的，并在合同中明确约定了买卖房屋相关事项，交易成功后周艳依据2018年4月6日签订的买卖合同支付了全部购房款，上诉人也交付了房屋的钥匙和产权证书等相关手续。周艳已实际占有了该房屋。后因周艳的丈夫在盐城电视台工作，离该房屋较远不便，周艳就将该房屋出卖给沈某，且告知了上诉人。上诉人在起诉状中也认可了这一事实。周艳在收取90万元房款后，将该房屋直接过户给沈某，上诉人对周艳的过户和收款行为应属认可。周艳在案涉房屋基础上，还进行了初步水电装潢以及支付了两次中介费17000元，故周艳收取90万元房款是合理合法正当的。综上，中天房产公司先后两次提供和促成签订合同的机会，两次均不经手房款，只收取周艳的中介费，上诉人脱离第一份合同，以第二份合同为借口而进行反悔，违背诚实信用，违背权利和义务相一致的原则，中天房产公司、周艳行为均不损害上诉人利益。上诉人称被上诉人在原有合同上添加内容，与事实不符，从笔迹可以看出就是上诉人所写。中天房产公司提供的两份收款票据相隔五个多月，写在同一本，证明被上诉人确实收取周艳两次中介费用。请求驳回上诉，维持原判。周艳辩称，1.上诉人与周艳2018年4月6日签订的房地产交易合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。签订协议当日周艳向上诉人支付定金10万元。2018年10月9日经双方协商，到盐城市亭湖区公证处办理委托公证后，将余款70万元支付给上诉人。当时上诉人向周艳出具收条，该收条载明今收到周艳购房余款70万元，房款全部结清。同时上诉人夫妇也将案涉房屋腾空，将相关该房产权手续交付给周艳。至此双方均履行了2018年4月6日所签房地产交易合同约定的全部义务。当时如上诉人认为周艳违约，就不应当出具收条，应当向相关部门主张解除合同，但是上诉人并没有主张解除。2.因上诉人在苏州工作，加之当年要办理退休交接手续，没有时间来回跑，同时上诉人儿子在南京买房急需资金，故双方于2018年10月9日去公证处办理委托手续。办理公证手续实际是上诉人将案涉房屋卖给周艳，周艳享有卖房人的权利。因为当时周艳经济比较困难，想做二手房按揭贷款，故和上诉人协商由他们提供银行卡给周艳，由周艳向银行贷款，借别人的钱还掉。但是当周艳把70万元余款交给上诉人时，上诉人就没有配合，实际没有把银行卡交给周艳。委托公证有一个银行卡。3.根据诚实信用的原则，周艳卖的最后价格与上诉人无关。4.本案是买卖合同而非居间合同纠纷。其他同中天房产公司的答辩意见。综上，请求驳回上诉，维持原判。宋晓军向一审法院起诉请求：1.判决周艳、中天房产公司向某军退还房屋转让款20万元，赔偿损失5000元；2.周艳、中天房产公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月6日，宋晓军（甲方）与周艳（乙方）签订《房地产交易合同》一份，载明（摘要）：“一、交易房地产概况：房地产座落：盐城市市区毓龙东路28号2幢203-1（车库）203；房屋所有权权证号码：055887；土地性质为划拔，房屋面积：102.25平方米。二、房地产成交价格为人民币（大写）：捌拾万元整，（小写）￥800000元。三、乙方在2018年4月6日付给甲方定金10万元，定金冲抵房款。四、房款支付方式：甲方到公证处办理全权委托办证手续给乙方时，乙方付清甲方的剩余全部房款。五、甲方同意于全款结清将上述房地产正式交付给乙方，甲方将房屋交付给乙方时其房屋所占用范围内的土地使用权一并转让给乙方。七、违约责任：1.本合同生效后，任何一方不得擅自变更或解除。乙方中途违约或悔约，乙方不得向甲方索要定金。甲方中途违约或悔约，甲方应在违约或悔约之日起二十日内将双倍定金退还给乙方。违约方或悔约方还应赔偿给对方该房屋成交总价的百分之十的违约金，同时违约方还应承担全部中介服务费。九、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担，土地出让金由乙方承担。十、佣金支付方式：1.甲乙丙三方签订本合同并给付定金后，甲方支付丙方本房产成交总价百分之一的佣金；乙方支付丙方本房产成交总价百分之一的佣金。2.甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错的，违约方仍应按本合同约定金额支付本房产成交总价百分之二的佣金。3.甲乙双方不得以任何理由私下和解或私下解除合同，如果出现上述情况，甲方乙方仍应支付丙方全额佣金。十五、本合同为唯一真实有效合同，在房产交易部门签订的存量房自行交易合同、缴税合同以及银行评估报告等不做依据，以本合同为准。乙方贷款所产生的贷款服务费为贷款总额的百分之一，由乙方承担。乙方如因自身信用问题无法贷款时，也应承担全额中介费和贷款服务费。十七，其他约定：甲方80万元为净得价，甲方无需支付丙方服务费。”宋晓军于甲方签字并捺印，周艳于乙方签字并捺印，中天房产公司于丙方加盖公章。同日，宋晓军出具收条一份，载明：“今收到周艳购买市区玉龙东路28号2幢203室房屋定金10万元，特此证明。”宋晓军于该收条上签名捺印。同日，周艳向中天房产公司缴纳中介费捌仟元整，中天房产公司向周艳出具收据一份。2018年10月9日，周艳通过银行转账支付宋晓军70万元，宋晓军出具收条一份，载明：“今收到周艳购房余款70万元整，房款全部结清。”宋晓军于该收条上签名。同日，宋晓军、崔某1（委托人）与周艳（受托人）签订委托书一份，载明（摘要）：“委托人宋晓军、崔某2，受托人周艳，兹委托受托人周艳为我们的全权代理人，代为办理坐落于盐城市，203-1室房产的如下事项：1.代为办理上述房屋出售转让、交易过户、领取交易税单、网上签约、缴税、退税、缴纳土地出让金等相关事宜。2.代为签订上述房产的买卖合同。3.代为签订与出售上述房产相关的资金监管协议、有权向银行办理相关的资金监管手续及领取资金监管的售房款，并将售房款汇至崔某1名下的银行卡（开户名：崔某1，开户行：中国农业银行，卡号，62282319850414160）。……委托期限自2018年10月9日起至2019年10月8日止。”宋晓军、崔某1于委托人处签名捺印，盐城市亭湖区公证处于该公证书上加盖公章。同日，宋晓军、崔某1至盐城市亭湖区公证处公证，该公证处出具（2018）盐亭证民内字第1582号公证书一份，载明：“申请人：宋晓军，男，1958年9月27日出生，身份证住址江苏省苏州市工业园区锦溪苑34幢1807室，公民身份证号。崔某1，女，1959年4月26日出生，身份证住址同上，公民身份证号码。公证事项：委托。兹证明宋晓军、崔某1于2018年10月9日来我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名，捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。宋晓军、崔某1的委托行为符合《中华人民共和国民法总则》第143条的规定，本公证书用于售房。盐城市亭湖区公证处于该公证书上加盖公章，周艳交纳了公证费用。2018年11月1日，宋晓军（甲方）作为卖方与案外人沈某（乙方）作为买方签订房地产转让合同一份，载明（摘要）：“一、房地产基本情况：（一）房地产座落：盐城市市区毓龙东路28号，建筑面积102.25平方木，土地使用权面积25.6平方木，附带车库22.41平方米。（二）房屋所有权权证号码：盐城市区第029301号，土地使用权证号：盐国用2003字第004000342。二、成交价格与付款方式：（一）该房地产按套计价，成交价总价为人民币（大写）：玖拾万元整，（小写）￥900000元。（二）交易双方约定，采取以下贷款方式付款。乙方于2018年11月1日向甲方支付定金贰万元。上述房屋办理产权过户所需缴纳的全部税费由乙承担，甲方为净得价。第五条，违约责任与免责条款：（一）甲乙双方方任何一方不履行本合同约定义务，致使本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则（甲方违约的，双倍返还定金；乙方违约的，无权要求甲方返还定金）。或要求过错方支付该房地产成交总价款10%的违约金。中介费由违约方支付。”周艳于甲方代理人处签名捺印，沈某于乙方处签名捺印，中天房产公司于丙方加盖印章。2018年11月11日，周艳出具收条一份，载明：“今收到沈某购买毓龙东路28号2幢203室及车库定金贰万元整。”周艳于收条上签名。同日，周艳向中天房产公司缴纳中介费玖仟元整，中天房产公司向周艳出具收据一份。2018年11月15日，周艳出具收条一份，载明：“今收到沈翔购买安全局宿舍2#203室购房款肆拾捌万元整。”周艳于收条上签名。11月26日。唐陈建以其卡号为62×××13的建设银行账户向周艳62×××39的银行账户转账40万元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、案涉争议是否为居间合同纠纷？二、宋晓军主张退还房屋转让款20万元并赔偿5000元损失是否有事实和法律依据？关于争议焦点一、案涉争议是否为居间合同纠纷？根据《合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，宋晓军与周艳、中天房产公司于2018年4月6日签订《房地产交易合同》，周艳系买方、中天房产公司系经纪方，后周艳向某军交付定金及房屋价款，并由周艳向中天房产公司交付了佣金。2018年10月1日，宋晓军与案外人沈某签订房产交易转让合同，案外人沈某为买方，周艳作为宋晓军的代理人在卖方栏签字，中天房产公司在丙方盖章。案外人沈某父子所支付房价款由周艳收取，并由周艳向中天房产公司交付佣金。宋晓军依此主张中天房产公司、周艳退还两次房屋转让的差价，对此，一审法院认为，案涉纠纷主要产生于宋晓军与周艳、案外人沈某的两次房屋买卖合同过程中，而非因中天房产公司提供的居间服务所致，宋晓军亦未提出充分证据证明周艳系中天房产公司的员工，故本案应为房屋买卖合同纠纷，而非居间合同纠纷。关于争议焦点二、宋晓军主张退还房屋转让款20万元并赔偿损失是否有事实和法律依据？首先，宋晓军主张的20万元实质由两部分组成：1.第一次房屋买卖时，周艳预交的定金10万元；2.周艳向案外人沈某收取的房屋买卖差价款10万元。关于周艳预交的房屋定金10万元，宋晓军认为其与周艳于2018年4月6日签订《房地产交易合同》，合同约定房屋净得价为80万元。合同签订后，周艳支付了定金10万元，后周艳表示不再购买该房屋，周艳已违约，该定金应当根据定金罚则归宋晓军所有，不予退还。后周艳仅支付了购房款70万元，还差欠10万元。对此，一审法院认为，宋晓军与周艳签订的《房地产交易合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反国家法律、行政法规等禁止性规定,合法有效。合同签订后，周艳于2018年4月6日支付了定金10万元，宋晓军称系周艳向其转交的意向购房人的定金，然周艳不予认可并称为自己买房所预交。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明，宋晓军所称的周艳之外的“意向购房人”的存在或身份在本案中无任何证据显示，反观周艳在与宋晓军夫妇办理了公证委托后，当日又支付了剩余购房款70万元，宋晓军出具“收到购房余款70万元，房款全部结清”收条。自此，双方签订的《房地产交易合同》履行完毕。该过程中，周艳未有违约行为，不应适用定金罚则，宋晓军认为该10万元定金应予没收，不应冲抵房款的主张，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。关于周艳向案外人沈某收取的房屋买卖差价款10万元，宋晓军认为周艳系居间方，案涉房屋并未进行物权变更登记，周艳并非房屋所有权人，要求周艳退还沈某支付的购房款差价10万元。对此，一审法院认为，本案实际上系连环交易，宋晓军将案涉房屋卖给周艳，再由周艳与沈某进行第二次房屋买卖。虽双方未进行物权变更登记，但在周艳交付购房款后，周艳实际已经取代宋晓军，取得卖房人地位，享有卖房人的权益，并非宋晓军所称的居间方。并且，根据委托公证书约定，亦可知宋晓军已经将卖房人的权利转让给周艳，系宋晓军真实意思表示，合法有效。在此过程中，该公证费用亦由周艳负担，若周艳仅是宋晓军售房的代理人，该费用由其承担显然不符合常理。另外，按照宋晓军与周艳签订的《房地产交易合同》约定，宋晓军净得价为80万元，故根据诚实信用原则，周艳最后卖房价格与宋晓军无关，即使售房款低于80万元，该损失亦应由周艳自行承担。同理，现周艳售房款高于80万元，宋晓军要求周艳支付差价亦不符合合同精神。综上，对宋晓军的该项请求，依法不予支持。综上，一审法院判决：驳回宋晓军的诉讼请求。案件受理费4374元，由宋晓军负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审无异，对一审查明的事实本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、周艳在2018年4月6日所签《房地产交易合同》的履行过程中是否存在违约行为；二、如何认定宋晓军向周艳出具委托书，授权周艳代为办理案涉房产出卖及过户等事宜的行为性质。本院认为，周艳与宋晓军于2018年4月6日所签订的《房地产交易合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。该《房地产交易合同》约定案涉房产成交价为80万元，为宋晓军的净得价，周艳应于合同签订当日支付定金10万元，定金冲抵房款，以及宋晓军到公证处办理全权委托办证手续给周艳时，周艳付清剩余房款。宋晓军上诉称因周艳毁约，前述《房地产交易合同》已经解除，已收取的10万定金不予退还，且其与周艳重新成立委托卖房关系，周艳还应向其支付20万元房款，以及中天房产公司未按约履行居间义务，应承担违约赔偿责任。本院认为，首先，宋晓军与周艳于2018年10月9日签订委托书并进行公证，以及周艳支付公证费并在公证当日付清剩余购房款的行为，均符合前述《房地产交易合同》所作约定，属于履行前述《房地产交易合同》的行为，双方之间并不存在委托卖房的真实意思，而且宋晓军在公证当日所出具的收条也明确写有“房款全部结清”的字样，因而可以认定周艳在前述《房地产交易合同》中的付款义务已经履行完毕，并不存在违约行为，故宋晓军关于其不退还定金的上诉主张并无事实和法律依据，本院不予采纳。其次，宋晓军向周艳出具委托书，实则是在宋晓军已经按约净得80万元房款的情况下，授权周艳代为履行其在前述《房地产交易合同》中的过户义务，因而周艳事实上已经取得了对案涉房产进行处分的权利，其后周艳将案涉房产出售给案外人沈某的行为与宋晓军无关，宋晓军无权要求周艳向其支付前后两次买卖的差价。同样，中天房产公司在该笔买卖中的居间行为亦与宋晓军无关，故宋晓军以中天房产公司在该笔买卖中存在恶意隐瞒事实、与周艳存在串通行为等为由，要求中天房产公司承担违约责任，亦无事实和法律依据。最后，宋晓军还称在其与周艳的房屋买卖交易中，中天房产公司作为居间方未履行如实报告义务，应承担违约责任，同样也没有事实和法律依据。综上所述，宋晓军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4375元，由上诉人宋晓军负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娴审 判 员  钟红梅审 判 员  张 雷二〇二〇年十月二十六日法官助理  丁 莉书 记 员  刘 磊