浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1714号 上诉人（原审被告）：玉环市玉城中大幼儿园，住所地玉环市玉城街道建设路28号。 负责人：张海斌。系幼儿园园长。 委托诉讼代理人：林鹏,浙江博日律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：玉环市国有资产投资经营集团有限公司，住所地玉环市玉城街道城中路与长治路东北转角。 法定代表人：张黎曙，总经理。 委托诉讼代理人：陈长辉,浙江榴岛律师事务所律师。 上诉人玉环市玉城中大幼儿园因与被上诉人玉环市国有资产投资经营集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2020）浙1021民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 玉环市玉城中大幼儿园上诉请求：一、请求撤销原审判决第一项，并依法改判；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认为疫情发生在原、被告合同履约期届满后，因而认为上诉人受新冠疫情影响减免租金及使用费的理由不能成立,系对相关事实的认定不清及对相关政策的理解错误。一方面，租赁合同期限届满并不意味着上诉人未受到新冠疫情影响，上诉人无法搬迁在一定程度上仍是受到不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力影响。被上诉人在一审庭审当中表示过曾向上诉人发函要求上诉人于2020年2月9日前交还房屋，但事实上受疫情影响自2020年1月23日起至3月25日恢复正常生产生活秩序为止，上诉人所在地的正常生活秩序均受到限制。上诉人系被迫无法腾空搬迁而继续使用被上诉人的场地。另一方面，相关疫情房租政策的出台目的均是为了缓解相关企业压力，是一种房租补贴政策。上诉人在疫情期间实际使用被上诉人场地所产生的使用费，是上诉人办学成本的一部分应当同样享受房租补贴政策。即使被上诉人收回出租的房屋也因为疫情而无法再次出租，若出租也应当根据国家规定减免三个月的房租。因此，租期是否已经届满不是减免租金的前提，应当以租赁关系是否还在持续存在，即事实上是否还处于租赁状态为依据。综上，上诉人因疫情原因无法搬迁而使用被上诉人房屋所产生的使用费用也应根据相关疫情房租减免政策精神予以减免三个月的房屋使用费。二、一审认定的违约金过高。一方面，依据相关规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。一审认定的违约金300元每天，显然高于这个标准。另一方面，违约金虽然具有惩罚性质，但其最终目的仍然是为了补偿守约方的损失，而非是以严惩违约方为目的。对于一方因迟延缴纳房屋租金而给出租方带来损失也较低，即应当显著低于30%这一数值。况且本案中即使被上诉人收回房屋另租他人仍然要减免三个月租金。因此，被上诉人的损失在事实上是不存在的。综上，请求依法改判支持上诉人的上诉请求。 玉环市国有资产投资经营集团有限公司答辩称：一、涉案房屋租赁合同约定期限是至2020年1月20日，且被上诉人发送了明确不再续租要求腾空的文件，并非不能预见。租赁关系结束了上诉人还继续使用，侵害了被上诉人的物权。二、一审法院已对违约金进行了调整，违约金是兼具赔偿和损失的双重属性，是符合法律规定的。请求驳回上诉，维持原判。 玉环市国有资产投资经营集团有限公司向一审法院起诉请求：：1.判令被告腾空其所承租的坐落于玉环市玉城街道建设路28号的原县盐业公司办公楼及附属楼、院落并返还给原告；2.判令被告支付原告上述房屋自2020年2月10日起按日972.6元（355000元÷365天）标准暂计至2020年4月20日的使用费人民币69054.6元（972.6元×71天），并继续按此标准支付至实际腾空交还之日止；3.判令被告支付原告自2020年2月10日起按日1945.2元(972.6元×2倍)标准暂计至2020年4月20日迟延返还上述房屋的违约金人民币138109.2元（1945.2元×71天），并继续按此标准支付至实际腾空交还之日止。 一审法院认定事实：原、被告于2016年12月28日签订了《玉环县国有资产投资经营集团有限公司房产租赁合同》。合同约定被告承租坐落于玉城街道建设路28号的原县盐业公司办公楼及附属楼、院落；建筑面积1577平方米；租赁期限三年，自2017年1月21日起至2020年1月20日止；租金按年结算，先付后用，年租金355000元；租赁期满当日，被告应交还承租房屋，逾期不交，原告有权收回；租赁期满，被告逾期交还的，每逾期一日应支付原日租金2倍的违约金，还应承担因逾期交还而给原告造成的损失等事宜。合同履行过程中，被告已支付了合同期内的全部租金。合同履行期届满前的2019年10月10日，原告向被告发函，告知被告租赁期满后不再继续招租，于20天内即2020年2月9日前将租赁房屋腾空交还给原告。被告已支付租赁保证金71000元。 一审法院认为，原、被告房屋租赁合同约定租期截止2020年1月20日，现租期届满，双方权利义务终止，原告要求被告依约腾空交还承租房屋，依法应予支持。在实际腾空交还之前的使用费，被告仍应支付。合同约定租赁期届满当日交还房屋，原告允许被告在2020年2月9日前交还，系其对自身权利的处分，符合当事人意思自治原则。原告要求被告按原租金日972.6元（355000元÷365天）标准支付使用费至房屋实际腾空交还之日止，依法应予支持。被告以新冠疫情影响为由，要求减免三个月的租金或使用费，因疫情发生在原、被告合同履行期届满后，应不予支持。合同约定逾期交还承租房屋每逾期一日还应支付原日租金2倍的违约金，确为偏高。被告要求调整降低，原告在庭审中也表示可以调低，应予认可。根据违约金兼具赔偿损失和惩罚的双重属性，可酌情调整为每日300元。对于被告退还保证金的要求，原告表示可于收回房屋后退还，应予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告玉环市玉城中大幼儿园于判决生效后十五日内腾空其所承租的坐落于玉环市玉城街道建设路28号的原县盐业公司办公楼及附属楼、院落返还原告玉环市国有资产投资经营集团有限公司，并自2020年2月10日起，按日972.6元的标准支付原告房屋使用费，按日300元的标准支付原告逾期交房违约金，至房屋实际腾空、交还之日止；二、原告玉环市国有资产投资经营集团有限公司在收回被告玉环市玉城中大幼儿园承租房屋后，同日退还被告租赁保证金人民币71000元（可与被告应支付原告的款项折抵计算）。如果未按判决确认的期限履行给付上述款项义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1745元，减半收取872.5元，由被告玉环市玉城中大幼儿园负担。款限本判决生效后七日内交纳本院。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 对一审法院审理认定的事实，本院予以确认。 本院认为，针对上诉人所提上诉请求及事实和理由，结合相关本案证据及法律规定综合阐述如下：涉案房屋租赁合同约定租期截止2020年1月20日，现租期届满，双方权利义务终止，被上诉人要求上诉人依约腾空交还承租房屋，应予支持，但在实际腾空交还之前，上诉人仍应支付占有使用费。合同约定租赁期届满当日交还房屋，被上诉人允许上诉人在2020年2月9日前交还，系其对自身权利的处分，符合当事人意思自治原则。上诉人以新冠疫情影响为由，要求减免三个月的租金或使用费，因疫情发生在双方合同履行期届满后，其主张不能成立。关于违约金，一审法院根据违约金兼具赔偿损失和惩罚的双重属性，从实际损失、当事人过错、预期利益等综合考量，酌情调整为每日300元并无不当。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1745元，由上诉人玉环市玉城中大幼儿园负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年十月九日 代书记员 张 跃 7-