北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17381号原告（反诉被告）：北京京岐音乐文化艺术有限公司，住所地北京市西城区宣武门外大街6、8、10、12、16、18号10号楼8层812。法定代表人：赵梓岐，经理。委托诉讼代理人：李梦琳，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东蓝思种业股份有限公司，住所地山东省日照市国际海洋城341省路北。法定代表人：葛长利，总经理。委托诉讼代理人：葛长峰，山东振鲁律师事务所律师。原告北京京岐音乐文化艺术有限公司（以下简称京岐艺术公司）与被告山东蓝思种业股份有限公司（以下简称蓝思种业公司）及蓝思种业公司反诉京岐艺术公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京岐艺术公司的委托诉讼代理人李梦琳，被告蓝思种业公司的委托诉讼代理人葛长峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京岐艺术公司向本院提出诉讼请求：1．判令我司与蓝思种业公司签订的《写字楼租赁合同》于2020年3月25日解除；2．判令蓝思种业公司退还我司押金46000元；3．判令蓝思种业公司退还我司2020年2月25日至4月9日的租金34500元；4．判令蓝思种业公司赔偿我司其他损失34500元；5．案件受理费由蓝思种业公司承担。事实和理由：我司与蓝思种业公司签订了《写字楼租赁合同》，蓝思种业公司将位于北京市西城区宣武门外大街6、8、10、12、16、18号6号楼4层309室出租给我司，押二付三，月租金23000元，我司租金支付至2020年4月9日。我司租赁房屋的目的为开办艺术培训班。合同履行期间，因疫情原因致使培训班无法正常开课，且实际开课时间无法确定。我司多次与蓝思种业公司协商解除合同事宜未果。我司认为，因疫情原因致使租赁合同目的无法实现，且继续履行合同会导致我司遭受更大损失，此情况符合合同第十条约定，我司可以免责解除合同。故我司提起诉讼，请求法院支持我司的诉讼请求。蓝思种业公司辩称并反诉称，首先，本案不符合因疫情原因导致合同目的不能实现的条件，京岐艺术公司单方解除合同没有法律依据。本案承租房屋的用途为办公，并非教育培训；租赁期限2年，至2021年7月10日，属于较长期限租赁合同。京岐艺术公司于2020年5月起诉要求解除合同，与合同长期履行的目的不符；京岐艺术公司在同一楼宇6号楼313室还承租另一处房屋，该房屋一直处于使用状态并未解约。京岐艺术公司单方解除合同属于主观选择违约，并非所谓客观原因或不可抗力。其次，京岐艺术公司单方解约系违约行为，应承担违约责任，无权要求返还押金。合同约定，自合同签订之日起不得借故解除合同，否则应承担违约责任；京岐艺术公司违约解除合同，应支付押金等额的违约金。故我司有权扣除押金低做违约金；由于京岐艺术公司同意长期租赁房屋，我司同意给予租金优惠并给予20天的免租期。现京岐艺术公司提出解约，导致我司房屋受到严重影响，造成经济损失。如解除合同，我司损失将进一步扩大，有违公平原则。第三，京岐艺术公司要求退还租金没有事实和法律依据，不应得到支持。京岐艺术公司一直占用、使用租赁房屋，应当按约定支付租金；其退租理由不成立。第四，京岐艺术公司要求赔偿损失的理由没有法律依据，不应支持。京岐艺术公司装修没有经过我司同意，为单方行为；京岐艺术公司单方违约解除合同，应自行承担损失。我司为减少双方的损失数次提出给予其适当减免租金、延长租期，但京岐艺术公司并未接受，执意解约。综上，我司提起反诉，要求京岐艺术公司支付违约金46000元；反诉案件受理费由京岐艺术公司承担。京岐艺术公司辩称，双方解除合同的根据是合同约定的免责条款，该条款中明确规定不可抗力包括社会异常现象，疫情属于社会异常现象。我司是教育培训机构，是教育部明确规定在疫情期间不得经营的行业，因此疫情期间本合同根本无法实际履行，我司以依据合同解除租赁合同无需承担违约责任，蓝思种业公司应将押金予以返还。我司不同意蓝思种业公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，京岐艺术公司原名称为北京晟诚伟业企业管理有限公司（以下简称晟诚伟业公司）。2019年6月18日，蓝思种业公司作为出租方即甲方，晟诚伟业公司作为承租方即乙方，恒盛联行（北京）房地产经纪有限公司作为居间方即丙方，三方签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方同意将北京市西城区宣武门外大街6、8、10、12、16、18号6号楼4层3A09室在设备完好状态下出租给乙方使用；建筑面积106．15平方米，作为办公用途；租期自2019年7月10日至2021年7月10日，免租期2019年6月20日至2019年7月9日；月租金23000元，押二付三，租金每三个月支付一次；押金相当于2个月的租金为46000元，如乙方违反本合同约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金；甲乙双方均不得借故解除合同，任何乙方违反本合同约定，应提前60天通知对方并支付守约方相当于押金金额违约金；不可抗力事件指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为或社会异常现象……，若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任……。因上述原因而终止本合同的……，押金应当如数退还。合同签订后，京岐艺术公司向蓝思种业公司支付押金46000元，租金支付至2020年4月9日。由于新冠疫情的原因，2020年1月26日，北京市教育委员会发布“北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训”的通知，载明：从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。2020年2月14日国务院教育督导委员会办公室发布了《国务院教育督导委员会办公室关于严禁任何校外培训机构近期以任何形式开展线下培训的紧急预警》，载明：疫情期间，严禁开展任何的线下培训，不得举办任何形式的聚集性培训活动。2020年3月19日，京岐艺术公司向蓝思种业公司发出函件，内容为：我是庄胜广场写字楼西翼3A09的租户。目前受到新冠病毒疫情影响，一直无法进行经营。疫情已经持续很久，不知何时结束，对公司的影响非常致命，我们已经无法继续维持3A09的经营，现不得不退租3A09。因本次疫情为“不可抗力事件”，符合我们签订的写字楼租赁合同免责条款，租金应当原数退还，疫情当前，望相互谅解。2020年3月25日，京岐艺术公司向蓝思种业公司发出函件，内容为：我是庄胜广场写字楼西翼3A09的租户。因之前很早就和您沟通，希望解决此事，目前形势严峻，我经过权衡考虑，决定在2020年3月26日停租，您可以在这一天验收。审理中，蓝思种业公司表示2020年3月19日的函件是否收到不清楚。2020年3月25日的函件表示收到，但公司并没有同意解除合同。京岐艺术公司称其在2020年2月25日已没有实际经营，并将租赁房屋腾空交给蓝思种业公司，当时电话通知了蓝思种业公司。2020年3月底或4月初将钥匙交付中介公司。蓝思种业公司对京岐艺术公司的陈述不予认可，称2020年4月13日，京岐艺术公司将钥匙交付中介公司并将屋内物品搬离。京岐艺术公司提供1、微信转账记录，证明公司为装修租赁房屋支付装修费27000元及电路改造费7500元，共计34500元。2、微信聊天记录，证明京岐艺术公司多次向蓝思种业公司主张解除合同。2020年3月20日，京岐艺术公司法定代表人与蓝思种业公司葛女士的微信：您好葛女士，我们是真的租不了了，今天刚刚跟您说一下具体情况，咱们这个确实是不可抗力，而且合同第十条写的非常明确了，不可抗力要退还全部押金。您可以咨询一下这个是不是不可抗力。咱们得讲道理，得按法律程序办您说是吗？我不是不跟您协商，咱们谈损失，我们真的比您损失的多得多，这才半年，我把装修和所有的该花的都花了，现在突然干不了了，这个节骨眼已经是濒死边缘了．．．．．．，我们不是干不下去才退租的，谁能干了半年刚投完钱就不干呢，现在是现实情况不允许无耐再干下去了，所有还请您多理解，希望咱们把这个事情解决，您可以先咨询一下啊。你好，我已咨询律师你这个情况不符合不可抗力解除合同的条件。3、微信截屏，证明2020年2月我方一直与蓝思种业公司主张退房，但蓝思种业公司一直回避。4、微信截图，证明蓝思种业公司已经同意解除合同并收回房屋，但是没有返还押金。蓝思种业公司对证据1不予认可，认为与本案无关。对证据2表示认可，认为双方只是协商，没有明确表述。对证据3表示只是单方会话，看不出我方态度，没有提及退租和解约问题，且没有原始载体。对证据4真实性无法确认，没有原始载体，仅是京岐艺术公司单方聊天，不能证明其内容。蓝思种业公司提供照片一张，证明京岐艺术公司在租赁房屋地点另有一套房屋办公。该租赁房屋的用途为办公，并非用作音乐和舞蹈教室。京岐艺术公司认可真实性，不认可证明目的，认可照片中只显示门牌号码，没有显示办公位置，且大门紧锁没有营业，租赁一间房屋作为我司的办公室很正常。本院与恒盛联行（北京）房地产经纪有限公司经纪人徐淑伟取得联系并制作联系笔录，徐淑伟称京岐艺术公司承租房屋用于舞蹈教室。疫情后，京岐艺术公司要求退租，经该公司调解双方未达成协议。2020年4月15日，该公司受蓝思种业公司委托与京岐艺术公司、租赁房屋的物业公司及其公司三方办理书面迁出手续并结清电费，京岐艺术公司将房屋钥匙交予中介公司。经质证，京岐艺术公司、蓝思种业公司对上述内容予以认可。本院认为：京岐艺术公司与蓝思种业公司签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。本案中，京岐艺术公司租赁房屋用于舞蹈教室，新冠肺炎疫情系京岐艺术公司不能预见、不能避免、不能克服的情况，导致京岐艺术公司客观上无法开展培训业务，京岐艺术公司的租赁目的已无法实现，继续履行租赁合同对京岐艺术公司显失公平，故京岐艺术公司有权单方解除租赁合同。京岐艺术公司已于2020年3月25日向蓝思种业公司送达了函件，要求3月26日停租，京岐艺术公司要求解除合同，存在事实及法律依据，本院予以支持。合同解除时间以2020年3月26日为双方解除日期。蓝思种业公司不同意解除合同的抗辩，没有事实依据，本院不予采信。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案系因不可抗力导致合同解除，可以部分或者全部免除京岐艺术公司的责任，疫情发生后，京岐艺术公司及时通知蓝思种业公司解除合同并要求交还房屋，以减少损失的发生，蓝思种业公司未及时收回房屋，对于损失的扩大负有一定责任。京岐艺术公司要求蓝思种业公司返还押金的主张，本院予以支持。关于租金诉讼请求，京岐艺术公司要求退还2020年2月25日至4月9日期间的租金，京岐艺术公司称其2020年2月25日搬离涉案房屋，缺乏证据，本院不予采信。合同解除后，京岐艺术公司实际占用租赁房屋至迁出手续交付房屋钥匙之日即2020年4月15日的事实存在，期间会产生房屋占用费，本院酌定京岐艺术公司支付的2020年3月25日至4月9日期间的租金作为对蓝思种业公司的补偿，京岐艺术公司要求退还租金的主张，本院不予支持。关于其他损失诉讼请求，京岐艺术公司要求蓝思种业公司赔偿装修损失的主张，其仅提供微信转账记录，未提供其他证据与微信转账记录形成完整的证据链，本院不予支持。蓝思种业公司反诉要求京岐艺术公司支付违约金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、北京京岐音乐文化艺术有限公司与山东蓝思种业股份有限公司于2019年6月18日签订的《写字楼租赁合同》于2020年3月26日解除。二、自本判决生效之日起七日内，山东蓝思种业股份有限公司退还北京京岐音乐文化艺术有限公司押金46000元。三、驳回北京京岐音乐文化艺术有限公司的其他诉讼请求。四、驳回山东蓝思种业股份有限公司全部反诉诉讼请求。如果山东蓝思种业股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由北京京岐音乐文化艺术有限公司负担780元，已交纳；由山东蓝思种业股份有限公司负担520元，自本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费475元，由山东蓝思种业股份有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 敏二〇二〇年十月十四日法官助理  马小龙书 记 员  胡玉亚