广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤01民终16595号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：徐春梅，女，1972年8月17日出生，汉族，住广东省广州市白云区。 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：侯爱斌，男，1969年6月25日出生，汉族，住广东省广州市增城区。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：莫观培，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：罗锋，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：廖壕泰，男，1974年8月30日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。 委托诉讼代理人：李洁彬，广东骏道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洁鑫，广东金粤律师事务所律师。 上诉人廖壕泰、徐春梅、侯爱斌租赁合同纠纷一案，三上诉人均不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初21679号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 廖壕泰的上诉请求：1.依法撤销原审民事判决书第三项，依法改判为驳回徐春梅、侯爱斌的全部诉讼请求；2.依法判令徐春梅、侯爱斌向廖壕泰退还预付租金245890元及利息20654.76元（利息以245890元为本金，从2018年4月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月19日起按银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息至实际清偿之日止，现暂计至2020年6月5日)；3.依法判令徐春梅、侯爱斌向廖壕泰退还保证金时，支付保证金利息67127．97元(利息以737670元为本金，从2018年4月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月19日起按银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息至实际清偿之日止，现暂计至2020年6月5日)；4.依法判令徐春梅、侯爱斌承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决回避了廖壕泰在一审提起诉讼时的诉讼请求，导致事实认定错误。一审过程中，廖壕泰在提起本案诉讼时，诉讼请求为：“1、判令两被告立即履行双方签订的《土地租赁合同》：将土地上一切障碍物(包括但不限于树木、杂物等)清理干净并将土地交付原告使用；免租期从被告实际交付符合合同约定的土地之日起计算；2、判令两被告赔偿因迟延交付而导致原告的合理损失30万元。”但在之后的诉讼过程中，廖壕泰才发现案涉土地已被广州市政府立项，合同已经失去履行的可能性，才不得已变更诉讼请求为：解除《土地租赁合同》，之后在一审法院多次明示的情况下，再次变更诉讼请求为：确认《土地租赁合同》无效。廖壕泰在本案提起诉讼时的要求履行双方签订的《土地租赁合同》诉讼请求，正好说明了徐春梅、侯爱斌一直没有交付案涉土地给廖壕泰，廖壕泰才通过诉讼要求徐春梅、侯爱斌履行《土地租赁合同》并交付土地，同时说明截至本案提起诉讼时，徐春梅、侯爱斌仍然没有交付案涉土地给廖壕泰，没有依约履行《土地租赁合同》。一审判决并没有对上述事实过程进行审查和论述，从而故意回避了廖壕泰通过提起诉讼要求徐春梅、侯爱斌履行《土地租赁合同》的事实，导致事实认定错误。二、一审判决认定“原告有实际使用涉案土地”属于事实认定错误，至今徐春梅、侯爱斌仍未向廖壕泰交付土地，廖壕泰从未使用案涉土地，不应支付任何土地使用费。本案中，一审法院没有对案涉土地是否实际完成交付的问题进行查明，一审诉讼过程中，徐春梅、侯爱斌无任何证据证明其实际向廖壕泰交付了案涉土地。相反，廖壕泰在一审过程中提交了《公证书》《律师函》等证据证明：1、徐春梅、侯爱斌一直未清除案涉土地上的障碍；2、徐春梅、侯爱斌一直将该地块出租给屠宰厂使用；3、未向廖壕泰实际交付土地：4、廖壕泰催促徐春梅、侯爱斌交付案涉土地的事实。因此，在徐春梅、侯爱斌无实际交付案涉土地的情况下，廖壕泰积极行使权利，主动提起诉讼要求徐春梅、侯爱斌交付案涉土地。一审法院在徐春梅、侯爱斌没有任何证据证明的情况下，认定廖壕泰实际使用案涉土地，属于事实认定错误。廖壕泰认为，在土地租赁纠纷案件中，交付土地义务方应承担举证责任，证明其于何时、何地、以何种方式向承租方交付了符合合同约定的交付条件的土地，但本案中，徐春梅、侯爱斌至今未提供充分证据证明其已完成交付土地的义务，一审法院对此问题没有进行详细查明，判决认定过于草率，不能反映客观事实。对此，廖壕泰着重提请二审法院留意审查以下问题：根据双方合同约定，徐春梅、侯爱斌向廖壕泰交付的土地必须满足如下条件才能完成交付：l、将出租土地上的一切障碍物(包括但不限于树木、杂物等)清理干净；2、徐春梅、侯爱斌对土地享有合法的处置权，并交付土地及相关凭证：3、交付的土地应不少于40亩，且四至清晰。对此，一审法院在认定徐春梅、侯爱斌已经完成交付时，仅以“原告即组织有关机构对涉案土地进行环评或测量”，就简单粗暴地推定徐春梅、侯爱斌已经完成交付土地义务，却没有对上述交付土地地实际基本情况进行查实，一审法院忽略了几个关键性问题：第一，忽略了截至2018年12月7日，廖壕泰委托公证处到涉案土地进行证据保全，涉案土地上完全没有清理过的痕迹，不仅树木、废土成丛成堆，更过分的，是案涉土地当时还有人在上面经营屠宰厂、临时搭建物中驯养牲口并安排有人员居住：第二，忽略了廖壕泰一直以来的诉求就是要求徐春梅、侯爱斌交付土地、履行合同，直至廖壕泰于2019年5月份提起本案诉讼，廖壕泰的诉讼请求仍然是要求徐春梅、侯爱斌依照合同约定，履行交付土地的义务，一审法院认定廖壕泰没有主张要求徐春梅、侯爱斌交付土地与事实不符；第三，忽略了廖壕泰一开始承诺出租的土地是45亩，之后改签合同约定出租40亩，但徐春梅、侯爱斌向柏塘镇第十经济合作社承租的土地只有35亩的事实；第四，忽略了徐春梅、侯爱斌明知混凝土搅拌站的用地基本要求，却有意隐瞒其向第十经济联合社承租的地块实际面积为35亩的事实；第五，忽略了徐春梅、侯爱斌在出租涉案土地后，一直不向廖壕泰提供其承租涉案土地的原始凭证，不明确告知廖壕泰出租土地四至，直到2018年4月份，徐春梅、侯爱斌还在联系村里队长量地确认可出租土地范围的事。第六，忽略了涉案土地的所有权人为××、××、第十经济合作社，但徐春梅仅向第十经济合作社承租，其并不完全享有其出租给廖壕泰的全部土地的处分权的事实。以上事实，均是判断徐春梅、侯爱斌是否实际交付土地的关键。根据廖壕泰向贵院提交的补强证据可知：1、廖壕泰投资广州市桥发新型建筑材料有限公司并向相关机构申请环评确是事实，但廖壕泰在向相关部门递交环评材料时，并未将本案涉案土地作为环评审批的范围。一审过程中，徐春梅、侯爱斌提交的聊天记录里面于2018年4月20日出现“我早上约了环评公司、中午接小孩，下午三点半才空”等字眼，是廖壕泰在沟通过程中提及桥发公司的环评项目，与本案涉案地块无关；于2018年4月25日出现“明天等环评回复”的字眼，联系上下文可知，原被告双方讨论的是其他地块，并不是本案涉案地块。为何双方在聊天中会多次出现环评字眼，是因为徐春梅、侯爱斌是经济联合社的村干部，在柏塘村找到地块进行出租具有便利性，因此廖壕泰为了发展搅拌站需要，便请徐春梅、侯爱斌帮忙留意其他适合开办混凝土搅拌站的地块(并非指本案中徐春梅、侯爱斌出租给廖壕泰的地块)，每次徐春梅、侯爱斌找到某些地块之后，都会将地块的情况告知廖壕泰，廖壕泰去找相关的专业人士评估该地块是否适合使用，这是一个正常的磋商过程。徐春梅、侯爱斌提交了双方的聊天记录，却将聊天记录的内容张冠李戴，故意曲解聊天记录中实际的指向，导致误导了一审法院作出“原告组织有关机构对涉案土地进行环评”的错误判断，该认定没有事实依据；2、徐春梅、侯爱斌委托测量机构进行测量，是徐春梅、侯爱斌为了向廖壕泰展示涉案地块周边范围内有可能能够出租的土地，面积约70余亩，并非最终确定本案徐春梅、侯爱斌出租的土地面积和范围。本案中，徐春梅、侯爱斌在一审过程中，提交证据5证明其受廖壕泰委托，对涉案土地进行测量，但一直不将测量结果作为证据提交，原本该组证据不完整，不能证明与本案关联性，不应作为本案定案依据，但一审法院在徐春梅、侯爱斌未提交测量结果的情况下，认定是廖壕泰委托测量机构对涉案土地进行测量，从而作出徐春梅、侯爱斌完成了交付义务的错误认定。对此，廖壕泰经过多方查找，找到当时徐春梅、侯爱斌委托测量的《广州市白云区太和镇柏塘经济联合社征地地形图》。该图制图时间为2018年3月，从该图看来，根本无法看出徐春梅、侯爱斌出租的是哪个地块，徐春梅、侯爱斌委托测量机构进行测量，是徐春梅、侯爱斌为了向廖壕泰展示涉案地块周边范围内有可能能够出租的面积，测量面积达70余亩，并非最终确定本案徐春梅、侯爱斌出租的土地面积和范围。这一事实，可联系双方聊天记录的上下文进行分析。该图制图时间为2018年3月份，但2018年4月19日、24日，徐春梅、侯爱斌还多次约了经济联合社的“队长"重新到涉案土地现场对可能可出租的土地进行测量确认，但双方仍然没有最终确定廖壕泰有权出租的土地的范围，廖壕泰一直未向廖壕泰送达其向村集体承租的土地范围的相关凭证。换句话说，就是徐春梅、侯爱斌跟你签了个合同，带你去现场画了个图，但一直没能提交任何依据证明其刻画的范围是其有权出租给廖壕泰的。3、徐春梅、侯爱斌对于其向柏塘村第十经济联合社承租的土地仅35亩的事实故意隐瞒，提供的土地货不对板，不能达到交付土地的要求。本案中，廖壕泰和徐春梅、侯爱斌洽谈过程中，就明确告知徐春梅、侯爱斌，其承租地块必须40亩以上，才能申报混凝土搅拌站，廖壕泰多次委托徐春梅、侯爱斌帮忙找地，徐春梅、侯爱斌也是明确知道廖壕泰的用地需求的，但是徐春梅、侯爱斌在签订租赁合同过程中，多次谎报涉案土地的面积，一开始说45亩，但廖壕泰经过目测无法确定，便要求徐春梅、侯爱斌将要出租的地块测量清楚再出租给廖壕泰，但徐春梅、侯爱斌委托测量时，整整测量了70余亩地。测量结果送达给廖壕泰时，廖壕泰根本无法辨别徐春梅、侯爱斌出租的是哪个地块，四至边界在哪里。本案涉诉地块位于几个村交界处，如果不明确土地四至，根本无法使用。但时至今日，徐春梅、侯爱斌仍然没有告知廖壕泰出租地块的四至范围。对土地进行测量之后，在廖壕泰的再三要求之下，徐春梅、侯爱斌才将其从第十经济联合社的租赁合同复印件提供给廖壕泰，廖壕泰这才发现徐春梅、侯爱斌向第十经济联合社承租的地块只有35亩，不符合要求，便问了徐春梅、侯爱斌情况，廖壕泰称：“没关系的，找生产队队长，不够量到够"，于是徐春梅、侯爱斌于2019年4月份带廖壕泰到村里找生产队队长丈量可出租的土地(详见双方聊天记录)，但是丈量土地后，徐春梅、侯爱斌提供的地界图面积与合同面积不吻合，且没有经过村委会盖章确认，其称‘‘还有另外七亩，等测量后多退少补”(详见聊天记录)，但在此之后，徐春梅、侯爱斌就再也没有向廖壕泰提供任何材料确定所交付土地的面积、位置。开办混凝土搅拌站的用地要求必须40亩以上的这一事实，廖壕泰在洽谈过程中，多次明确告知徐春梅、侯爱斌，这是实现双方合同目的的根本要求，也是交付土地的最基本要件，虽然双方合同有约定“租用面积以实际测量为准”，但这种约定只是针对丈量土地时出现的细微偏差，而不是大到几亩，导致合同目的无法实现的偏差，而这种偏差的造成，是徐春梅、侯爱斌有意隐瞒导致。4、本案中，交付土地的合法书面使用凭证，是交付土地的第一步，但徐春梅、侯爱斌至今仍未完成。涉案土地承租后是用于设立混凝土搅拌站，而设立混凝土搅拌站必须向相关部门通过书面提交相关申请审批文件进行审查，审查通过后才能实地投入使用。因此，在本案中，交付土地的一个重要环节就是交付出租土地的合法书面凭证，包括土地使用权属证明(如集体土地使用权证等)、徐春梅、侯爱斌承租涉案土地的合同等。而徐春梅、侯爱斌至今仅于20l9年4月份，双方签订租赁合同之后，向廖壕泰提供了一份承租35亩的租赁合同，土地使用权证至今未向廖壕泰提供。徐春梅、侯爱斌在一审过程中称廖壕泰是因为环评不通过才不想继续租用土地的说法毫无依据，徐春梅、侯爱斌未完全向廖壕泰提供土地相关权属证明，廖壕泰根本无法正式申请对该土地进行环评，更不用讨论是否通过的问题。而一审法院查明了涉案土地实际权属人为第三、七、十经济联合社共同所有而非第十经济联合社独有的事实，更进一步证明徐春梅、侯爱斌是从根本上无法提供合法的土地权属证明给匕诉人。5.徐春梅、侯爱斌未依照合同约定清除出租地块上的杂物，涉案土地未达交付条件。本案中，廖壕泰交付租金和保证金之后，一直不断要求徐春梅、侯爱斌确认土地四至、清理土地上杂物并将土地交付给廖壕泰，但廖壕泰一直无法兑现，廖壕泰无奈之下才委托公证处进行现场公证。事实证明，截至2018年12月份，涉案地块上仍然树木杂草丛生、废土成堆，甚至有人在该地块上开设屠宰厂。廖壕泰保全证据之后正式发函要求徐春梅、侯爱斌履行合同，交付土地。徐春梅、侯爱斌书面回函称要“补办交接仪式”，但实际上这只是徐春梅、侯爱斌扭曲事实的手段，真正要完成交付，就是要明确告知出租土地的四至，清理土地上障碍物，把清晰的权属证明提供给廖壕泰，才算完成交付，徐春梅、侯爱斌一件都没有做到，如何完成交付?因徐春梅、侯爱斌一再拖延，拒不履行合同，廖壕泰在2019年5月份才不得已提起诉讼要求履行合同，期间，徐春梅、侯爱斌为了扭曲事实，不知何时自行将涉案场地上的杂物全部清空，这也再进一步证明，在徐春梅、侯爱斌清理现场杂物、清退屠宰厂之前，涉案土地仍然是徐春梅、侯爱斌在掌控、支配，廖壕泰根本没有实际使用涉案土地。整个过程廖壕泰一直积极主张自身的合法权益，积极保留证据，发函、提起诉讼要求徐春梅、侯爱斌履行合同，一审法院认定廖壕泰一直没有提出交付土地的主张，与事实不符。综上所述，徐春梅、侯爱斌将其不完全享有承租权的土地整体出租给廖壕泰，且在出租过程中一再谎报地块的实际面积，拒不明确地块四至，不提供地块的权属证明，依法不应认定为已经完成土地交付义务。三、一审判决认定“双方签订涉案租赁合同时约定将涉案土地用于商业用途使用，导致合同无效，双方对此均有过错，应承担同等的过错责任"属于事实认定和适用法律错误。在本案中，徐春梅、侯爱斌在签订合同过程中，一直拒不出示其与广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社签订的《土地租赁合同》，故意隐瞒案涉土地的实际面积及实际用途，最终导致本案合同无效，因此，应当由徐春梅、侯爱斌承担本案全部缔约过失责任。四、一审判决认定“两被告无证据证明其实际损失，故酌定原告按照合同约定租金的50％为标准向两被告支付土地使用费”属于事实认定和适用法律错误，徐春梅、侯爱斌在本案中并没有造成实际损失。在本案中，徐春梅、侯爱斌在本案中的损失是租金损失，即徐春梅、侯爱斌给经济合作社缴纳的租金，而徐春梅、侯爱斌与廖壕泰签订《土地租赁合同》之后，还一直将案涉土地出租给屠宰厂使用，实际占用、使用案涉土地的是屠宰厂，徐春梅、侯爱斌亦向屠宰厂收取一定租金，因此，徐春梅、侯爱斌在本案中，即便有损失，举证责任也在徐春梅、侯爱斌，一审法院判决廖壕泰按照合同约定租金的50％的标准向两被告支付土地使用费，相当于变相认可了《土地租赁合同》的效力，这明显违反了法律的强制性规定，违背了本案的事实，违背了公平原则。五、关于合同效力问题，原、被告之间签订的《土地租赁合同》无效，理由有二：1、涉案土地是农民集体所有的土地，未完善用地审批手续，即无证据显示涉案土地经行政部门批准为建设用地使用，因此涉案土地不得用于非农建设，因此上述合同因违反法律强制性规定而无效；2、据一审法院查明事实可知：“涉案土地的《集体土地所有证》记载的所有权人是广州市白云区太和镇柏塘村第三经济合作社农民集体、广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社农民集体、广州市白云区太和镇柏塘村第七经济合作社农民集体"并非单独为“广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社农民集体’’所有，第十经济合作社无权处置其他村集体的财产。本案中，徐春梅、侯爱斌是向第十经济合作社承租涉案地块，也仅取得第十合作社三分之二以上村民同意出租。因此，涉案土地属于第三、第七经济合作社农民集体的部分地块，徐春梅、侯爱斌并没有实际获得承租的相关权利。无权对涉案地块整体出租，因此上诉合同因徐春梅、侯爱斌的无权处分行为，应认定为无效。3．根据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。本案中，徐春梅、侯爱斌未取得村集体三分之二以上村民同意转租的情况下，擅自将涉案土地出租给非本集体村民用于非农建设使用，违反了法律强制性规定，因此转租合同无效。六、关于一审法院认定占用费标准问题。本案中，涉案合同因违反法律强制性规定而被一审法院认定为无效合同，徐春梅、侯爱斌违反土地性质的规定出租涉案土地，属于违法行为，根据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条规定，擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正。没收违法所得，并处罚款。因此该“可得利益”是违法利益，不应得到支持。七、对于一审判决的处理问题。本案中，廖壕泰一开始提起本案诉讼，是因为徐春梅、侯爱斌一直没有履行交付义务，廖壕泰起诉要求徐春梅、侯爱斌履行合同。诉讼过程中，廖壕泰经了解，得知涉案土地已经被民科园规划为储备用地，该项目已经完成立项，且因为徐春梅、侯爱斌在签订协议过程中，故意隐瞒、欺骗涉案土地的实际面积，导致合同目的已经完全不可能实现，因此廖壕泰将诉讼请求变更为要求解除合同并退还租金和保证金。之后是由于一审法院向廖壕泰释明了涉案合同性质可能涉及无效，廖壕泰才再次变更诉讼请求，因此，如果二审法院经审理后，认为涉案合同有效的，则一审法院的审理存在事实认定不清，依法应当撤销原审判决，发回重审。综上所述，徐春梅、侯爱斌至今没有完成交付土地的义务，且其违法出租涉案土地的行为是违法行为，不应由此获利，不能按照无效合同约定的租金标准计算场地占用费，请求二审法院依法支持廖壕泰的全部上诉请求或依法发回重审。 徐春梅、侯爱斌的答辩意见与上诉意见一致。 徐春梅、侯爱斌的上诉请求：一、撤销原审民事判决第一、第二、第五项；二、变更原审民事判决第三项为：廖壕泰在判决生效之日起五日内，按每月245890元的标准，向徐春梅、侯爱斌支付白2018年9月16日起至本案判决生效当月15日的租金；三、判决廖壕泰在判决生效之日起五日内，以第二项所确定欠付租金总额为基数，按3％的标准向徐春梅、廖壕泰支付违约金；四、本案一审、二审的案件受理费全部由廖壕泰承担。事实与理由：一、案涉土地规划用途为建设用地，案涉土地租赁合同符合《土地管理法》第四条、第十九条、第六十四条规定，按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途，徐春梅、侯爱斌将案涉建设土地出租给廖壕泰经营混凝土搅拌站，并没有违反《土地管理法》的强制性规定。根据徐春梅、侯爱斌2019年11月12日提交的补充证据：《太和镇柏塘村第十经济合作社“田佬”(土名)地块土地利用总体规划(2010—2020)(地块1为建设用地)》、2020年5月14日提交的补充证据：(二)中的《白云区土地利用总体规划(2010—2020年)》、《广州市白云区功能片区土地利用总体规划(2013—2020年)》、《广州市白云区国土资源和规划局关于广州市白云区功能片区土地利用总体规划(2013—2020年)调整完善方案的成果公告》、《太和镇柏塘村第十经济合作社“田佬”(土名)地块土地利用总体规划(2013—2020)(地块1为城镇用地)》、《广州市土地利用总体规划(2006—2020)》、柏塘村委会《更正说明》等证据，案涉土地用途毫无疑问属于建设用地。徐春梅、侯爱斌在《补充质证意见及调查取证申请》、《对调查询问笔录的质证意见》中曾向原审法院指出，案涉土地为空地，并不涉及到违章的问题，与《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》的问题无关，原审法院发函广州市规划和自然资源局调查有没有无规划许可证、规划工程许可证的问题与案件争议的土地用途无关，并申请原审法院向广州市规划和自然资源局白云分局核实案涉地块的规划用途。原审法院没有调查核实案涉土地用途并罔顾徐春梅、侯爱斌提交的补充证据(二)，即将案涉土地定性为农用地，事实认定错误。二、集体所有的土地证仅载明土地的所有权性质，不会载明土地用途，案涉土地所有权证书也没有载明土地用途为“农用地”，原审判决认定案涉建设用地认定为“农用地”，与事实不符，也没有任何证据支持。根据《土地管理法》第四条的规定，土地用途只有农用地、建设用地和未利用地之分，与土地所有权的性质无关一一农村集体所有土地同样有建设用地。在国家机构改革即土地和规划部门合并前，确定土地用途属于土地规划政府部门的职权，并非是核发土地所有权证书的国土部门的职权，因此，集体所有的土地所有权证书是不会载明土地用途的。根据《土地管理法》第十九条的规定，认定土地用途，应以土地规划部门的公告或向土地规划部门调查核实的为准。原审判决认定案涉土地用途为农用地，完全属于法官个人的主观臆断。三、混凝土搅拌站项目并不涉及到农用地转建设用地审批的问题，原审判决认为“混凝土搅拌站”属于“非农建设”，属于法官的个人看法，与混凝土搅拌站的性质和国家对于混凝土搅拌站的产业政策不符，原审判决将“混凝土搅拌站”项目定性为“非农建设”项目错误，应予纠正。l、根据徐春梅、侯爱斌2020年5月14日提交的补充证据(二)《关于预拌混凝土企业绿色生产达标考核工作有关事项的通知》(穗建筑(2014]891号)当中的《广州市预拌混凝土企业绿色生产达标考核评分细则》第5项评分标准：“建立在工业用地上并且有用地批准手续，给3分；有土地租赁合同(须是非农业林业用地)给2分；建在农业、林业用地上不给分”的内容可知，混凝土搅拌站是可以建在农用地上的，并不属于非农建设项目，根本不涉及到《土地管理法》第44条的农用地转建设用地审批的问题。2、根据广州市生态环境局官网的“混凝土搅拌站应离民居多远”的解答以及《建设项目环境影响评价分类管理名录》第59项“水泥粉磨站”第60项“砼结构构件制造、商品混凝土加工”的环境敏感区为空白来看，国家并没有禁止混凝土搅拌站建在基本农田保护区、农用地上，因此，即使是在农用地上建混凝土搅拌站，也不涉及到《土地管理法》第44条的农用地转用审批的问题。3、根据国家产业政策，鼓励混凝土搅拌站建在远离居民区的农村地区，广州大量的混凝土搅拌站也是建在农村集体土地上的。根据徐春梅、侯爱斌徐春梅与廖壕泰的微信聊天记录也可得知，廖壕泰之前也有在增城农村建混凝土搅拌站的经验，根本不需要办理农业地转建设用地审批手续，只需土地规划为建设用地并通过环保评估即可，且关键也在于能否通过环保评估。四、退一万步而言，即使认为混凝土搅拌站属于非农建设项目，因案涉土地目前就是规划为建设用地，也不会涉及“农业地”转“建设用地”的审批问题，本案与《土地管理法》第44条完全无关，同时《土地管理法》第44条是对于具体建设项目的管理性规定，不属于合同效力的禁止性规定，不能以该条规定认定案涉租赁合同无效。况且，双方约定土地按现状交付，能否建成混凝土搅拌站以及所需报建手续由廖壕泰负责，即使真的涉及到转变土地用途和办理用地手续，这也是合同履行的问题，与合同的效力问题无关。《土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准”。五、即使案涉土地租赁合同无效，原审法院对于合同无效后的处理也于法于理不合，对徐春梅、侯爱斌明显不公。1、关于免租期不计占用费的问题。廖壕泰与徐春梅、侯爱斌曾在2018年1月1日、2018年2月16日除2018年4月16日就案涉土地共签订了三份内容类似的《土地租赁合同》，并没有违约支付50万保证金及约定的首月租金，2018年1月30日支付20万元保证金也是由2018年1月1日转化为2018年4月16日合同的定金的，因此，白2018年1月1日起，徐春梅、侯爱斌就实际上丧失了与他人的交易机会，土地就没有其他收益，而徐春梅、侯爱斌却要一直向村里交租，因此，6个月免租期的条款确是以整体租期长达20年为条件，如果是短期租赁，承租人当然不可能给予6个月免除期的。在《土地租赁合同》被认定无效的情况下，整份合同都是无效的，6个月免租期的条款自然也是无效的，不能再按此约定处理合同无效后的出租人的经济损失问题，因为，此时的土地占用费是徐春梅、侯爱斌经济损失的事实认定问题，不以双方之间就合同有效情况下是否达成过合意为转移，因此，廖壕泰应赔偿徐春梅、侯爱斌的经济损失，即支付土地使用费，应从实际占用土地之日的2018年2月16日起算。2、关于按约定租金标准的50％支付土地使用费的问题基于土地、房屋租赁的特殊性，如果租赁合同无效，出租方损失体现为应收租金收益损失，承租方损失体现为已支付的租赁保证金。不动产租赁合同无效，司法实践中都是判决出租方返还保证金、承租方参照合同约定的租金标准金额支付占用费，如此处理才能体现法律的公平，原审法院判决廖壕泰按租金的50％支付使用费，明显对徐春梅、侯爱斌不公，遑论案涉合同约定的租金245890元每月，本身就是低于市场价的最低价一一详见微信聊天的“使用范围受约束，因此底价”等内容。3、关于当事人过错的问题(1)、微信聊天记录反映，廖壕泰此前有建混凝土搅拌站的成功经验，对项目所需条件十分清楚，其通过对案涉土地的多次考察，对于能建混凝土搅拌站十分自信。从廖壕泰与徐春梅、侯爱斌就案涉土地签了一份又一份的合同，经过实地测量面积，最后起草并要求与徐春梅、侯爱斌签订了2018年4月16日的《土地租赁合同》来看，其签约租地是经过深思熟悉后的决定。由于环保评估不通过，廖壕泰当即反悔借口空地没有跟他办理一个“交付仪式”为由，拒付租金并恶意起诉解除合同，属于严重违反诚信的一方。(2)微信聊天记录反映，徐春梅、侯爱斌徐春梅已经明确告知廖壕泰案涉土地性质、也有将规划图发给廖壕泰，虽然多份合同均明确约定土地按现状交付、能否办混凝土搅拌站由廖壕泰负责，但徐春梅、侯爱斌还是积极热情地帮助廖壕泰跑有关政府部门，为廖壕泰垫付了47868元工程费测绘，甚至还借款40万元给廖壕泰，属于诚实守信的一方。廖壕泰在对案涉土地充分了解、多次考察和实地测量后，根据其过往经验判断能办混凝土搅拌站的情况下与徐春梅、侯爱斌一再签订租赁合同，理应属恪守合同，其因自己商业判断失误发生商业风险而毁约，严重有违诚实信用原则和基本的商业道德，若认定案涉租赁合同无效，全部过错均在于廖壕泰。综上所述，案涉土地用途为建设用地，原审法院罔顾徐春梅、侯爱斌提交的大量土地用途证据，在无任何证据和没有向广州市规划和自然资源局核实的情况下将案涉建设用地认定为农用地，而且混凝土搅拌站并非原审法院认定的“非农建设”而是依法可以建在农用地上的项目，混凝土搅拌站并不涉及到农用地转建设用地的问题，并没有违反《土地管理法》第四条、第四十四条，且《土地管理法》第四十四条属于行政管理性规定而非合同效力性规定，案涉土地租赁合同有效。廖壕泰应按约支付租金和违约金。即使合同无效，原审法院对于合同无效后的土地占用费的标准以及占用费起算期的处理不当、有失公正。六、廖壕泰与徐春梅、侯爱斌就案涉土地曾于2018年1月18日、2018年2月16日签订过内容大体相同的《租赁合同》，廖壕泰在此之前已经有增城搞过混凝土搅拌站的成功经验，他完全是在对案涉土地建混凝土搅拌站的可行性进行充分考察和商业风险进行充分评估的情况下并已经知道案涉土地规划为工业用地的情况下，经过深思熟悉才与廖壕泰与徐春梅才终签订2018年4月16日版的《土地租赁合同》，而不是在对能否建混凝土搅拌站毫无了解的情况下签订的租赁合同。双方的微信聊天记录无不证实以上事实及农村集体所有的土地只要是国土规划为工业用地即可符合混凝土搅拌站而并不要求土地是行收国有土地才可能混凝土搅拌站等事实。早在2018年2月7日的微信聊天记录中，廖壕泰说的：“最终要村、镇国土与规划确定此地块是工业用地，并同意建搅拦站。这些都是朱生答应处理给我们的”、“只有(要)规划与国土证明此地址为规划工业用地就可行了”、“增城的搅拌站我也是这样走过来的”、rr所以要关系到位”，2018年4月25日，廖壕泰又说：“我有一个关系是，他老爸以前是汪**的上师(司)”、“我曾(增)城的站是他办的”。可见，一审法官认定土地用途不是以国土规划部门的规划为准而只凭主观臆测凡是农村土地就不能用作建设用地是错误，同时廖壕泰在自己弄不到环保报告后借故要求解除合同也是极其违反诚信原则和基本商业道德的。另外：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，土地租赁合同无效司法实践中亦是参照上述规定进行处理。因此，即使案涉合同无效，原审法院判准一半的占用费，是非常不公平的。敬请二审撤销并依法改判。 廖壕泰的答辩意见与其上诉意见一致。 廖壕泰向一审法院起诉请求：1、解除廖壕泰与徐春梅、侯爱斌签订的《土地租赁合同》；2、徐春梅、侯爱斌向廖壕泰退还租金245890元；3、徐春梅、侯爱斌返还双倍保证金1475340元；4、本案诉讼及所有费用由徐春梅、侯爱斌承担。 徐春梅、侯爱斌向一审法院提出反诉称,1、廖壕泰继续履行租赁合同，按每月245890元的租金标准，立即付清自2018年9月16日起至本案判决生效当月15日的租金（自2018年9月16日暂计至2019年8月15日为245890*11=2704790元）；2、廖壕泰以第一项的租金总额为基数，按3%的标准支付违约金（暂计至2019年8月15日为2704790元*3%=81143.7元）；3、本诉、反诉的案件受理费均由廖壕泰承担。 一审法院经审理查明:徐春梅、侯爱斌（乙方）与广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社（甲方）签订《土地租赁合同》，约定甲方经2/3以上村民代表同意（附2/3村民代表同意签名表），决定将位于广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社土名（田佬）土地出租给乙方作物流厂房或仓库或者其他用途，该地属柏塘村第十经济合作社所有，甲方提供土地，租金按租赁期开始之日起计算，租金每年每平方1.5元整……租用期三十五年，由2008年1月1日至2042年12月31日……租金按半年缴纳，每半年第一个月20日为交纳租金时间……甲方提供土地约35亩左右，协助乙方搞好本地区的治安等各项工作，协助乙方按政府的土地管理政策办理报建和审批手续，费用由乙方负责…… 2018年4月16日，廖壕泰（乙方）与徐春梅（甲方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将位于柏柏塘村××一土地土名为“田佬”租赁给乙方使用作商品混凝土生产用途使用，该土地总面积为27178.59平方米，甲方以现状交土地给乙方，是否符合商品混凝土建设搅拌站，由乙方负责；租赁期限为20年，自2018年2月16日起至2038年2月15日止；在本租赁合同签订之前，甲方将土地上一切障碍物（包含但不限于树木、杂物等）清理干净，合同签订之日起，甲方应将清理完毕土地交付给乙方；该土地租赁第一年按每月有22000平方米以租金10元每平方、有5178平方租金5元每平方，月租金为245890元，从第四年起，每隔三年租金递增一次，在上三年每月租金每平方米的基础上递增0.5元……在合同签订后的6个月为免租期，无需缴纳租金，乙方在每月5号前缴交当月租金，先交租后使用……如拖欠租金，按拖欠总金额3%计算违约金……乙方须支付三个月租金等额保证金给甲方，该保证金在本合同履行期满且乙方无违约情况下由甲方无息归还给乙方……租赁期内乙方如需建设的，乙方有权根据实际需求设计建设，甲方不能以任何理由进行干预，建设相关费用全部由乙方承担，如乙方符合法律及政策的有关要求及条件的，甲方有义务协助乙方办理有关该地块的相关手续（不限于报建、水电、消防、开户、营业执照等），但所需的一切费用由乙方承担……合同自甲乙双方签字、盖章以及甲方收到乙方交来的保证金737670元后才生效。 2018年4月18日，徐春梅出具收据两份，分别载明收到廖壕泰交来“田佬”租金245890元，备注2018年8月16-2018年9月16日；收到廖壕泰交来柏塘十社“田佬”租地按金737670元。 2018年12月7日，廖壕泰向广东省广州市白云公证处申请办理保全证据公证，对广州市白云区太和镇柏塘村草塘路廖壕泰现场指出的地块及地上物的现状情况进行拍照、录像，廖壕泰为此支付公证费5000元。 2018年12月18日，廖壕泰向徐春梅、侯爱斌寄送《律师函》，称其已支付租金及保证金共计983560元，但徐春梅、侯爱斌未依约将地块上的树木及杂物进行清理将地块交付廖壕泰使用，催告于收到本函之日起三日内，依约将上述地块清理并交付廖壕泰使用。 2018年12月21日，徐春梅向廖壕泰寄送《回告函》，载明：你于2018年2月1日支付了定金20万元，2月16日签订正式合同并于当日将地块交付给你，4月16日，地块测量完毕后，签订补充合同，明确了地块的具体面积。后因环评遇阻，你又积极策划承租地块的转租事宜。你承租的地块是个开放性的地块，并无围墙等封闭物，你随时随地可以使用，地块交付你后，只是因你自己项目遇到障碍办不好，一直荒废在那里。 2019年4月30日，徐春梅向廖壕泰寄送《通知书》，载明：因你自2018年4月19日至今未向我方交过一分钱的租金，现将有关事项敦促通知如下：请你务必在五天内将所欠的租金、违约金一次性缴清，逾期我方将可能向你收回土地，勒令你马上清场交还土地，并依法追究相关你的法律责任。 另查，2018年2月16日，廖壕泰（乙方）与徐春梅（甲方）曾签订《土地租赁合同》，约定甲方将“田佬”地块租赁给乙方，租赁期自2018年2月16日至2038年2月15日，月租金为260000元，合同自甲乙双方签字、盖章以及甲方收到乙方交来的保证金贰拾万后才生效，若乙方在签订合同2018年4月15日还未交付保证金伍拾捌万元并交一个月租金给甲方，本合同自动失效等。 诉讼中，徐春梅、侯爱斌提交两份微信聊天记录，其中廖壕泰与徐春梅的微信聊天记录有提及“最终要村、镇国土与规划确定此地块是工业用地，并同意建搅拌站……”“村方我已和村书记沟通了”“国家卫视图斑是按现状未利用土地来定的”“一共收到983560元三按一租金额”“要开保证金和租金单”“那块大的是设施农用地，但都是民科园的功能片区”“廖生这个图是现租用想做搅拌站那块”“我量过距离没有500米，用不了”“去到鱼塘边呢，这个位置肯定有”“明天我再带你看一块地”“我是在百度地图上估算的”“70亩的地，我明天找环评来看看”“廖生我斗胆问问，现做了搅拌站，转商业发展的可操作性去到哪呢”“可操作，有难度，最好的方法是，先转工业后转商业，要等时机”“这块地用不了做搅拌站”“离500米不行吗”“离500米是可行的。但这地块算到最远都不足500米”“这样，肉眼相差不多，在往鱼塘那呢”“土地性质可能是农宝地”“上空有高压线不能用，但与高压线距100米可以用，农宝地要转用地性质”“你一定要跟阿凤说，你协助我们办地的手续有损失，所以扣起我一部分钱，再退一部分……而且合同不成立是廖生环保出问题造成的，根本不关你的事”等；拌站筹建群的微信聊天记录有提及“徐小姐今天办理的测绘是否符合要求？”“测绘只是地界确定，但最终要村、镇国土与规划确定此地块是工业工地，并同意建搅拌站”“土地租赁合同还有某些细节看大家什么时候我们当面谈谈”“等测量图出来，所有数据都清晰，一次性完善合同”“我刚打电话市规划院，他告知份报告已拿到大厅计算收费……”“今天下午去拿测绘成果吗”“是”……“地的三按一租已交”……“柏塘村地块既然不想申办搅拌站项目，我建议将选址地块纳入三旧改造范围，现在是有机会纳入的……”“使用范围受约束！因此底价”等。 为证实涉案地块规划用途为建设用地，徐春梅、侯爱斌提交太和镇柏塘村第十经济合作社“田佬”地块土地总体规划图（2010-2020）及地块现场位置图（地块1）各一份，廖壕泰确认规划图、现场位置图所标注的地块1是涉案土地。经一审法院向广州市白云区国土资源和规划局发函查询“田佬”（土名）地块的土地性质、规划报建信息及用地审批手续情况，该局复函称：一、根据法院提供的地址信息，经核查，该地块大部分已取得《集体土地所有证》，证载权利人是广州市白云区太和镇柏塘村第三经济合作社农民集体、广州市白云区太和镇柏塘村第十经济合作社农民集体、广州市白云区太和镇柏塘村第七经济合作社农民集体。二、根据法院来函影像图所示范围，经查，地块查无《建设用地规划许可证》《建设用地通知书》等用地手续信息。三、根据卫星影像图位置，经核查，该地块未查到相关《建设工程规划许可证》信息。四、由于来文未提供具体坐标红线，查询结果可能存在不准确性，仅供参考……廖壕泰认为，涉案土地并非建设用地，应为农用地；徐春梅、侯爱斌认为涉案土地规划为建设用地，其确认地块没有建设用地规划许可证，但廖壕泰租赁涉案土地建设搅拌站，相关用地手续应该由承租方去办理。 庭审中，双方均确认2018年4月16日签订的《土地租赁合同》主体为廖壕泰及徐春梅、侯爱斌，确认有6个月的免租期即2018年2月16日至8月15日。经一审法院释明合同效力后，廖壕泰称如合同被认定为无效，其变更诉讼请求为：1.确认合同无效；2.徐春梅、侯爱斌向廖壕泰返还租金245890元及保证金737670元，并向我方支付利息，利息以983560元为本金从2018年4月18日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息至实际清偿之日止；3.本案受理费由徐春梅、侯爱斌承担。徐春梅、侯爱斌称如合同被认定为无效，其变更诉讼请求为：1.廖壕泰向徐春梅、侯爱斌支付土地占用费及违约金，土地占用费按每月245890元的标准，自2018年2月16日即土地交付之日起计至本案判决生效当月的15日，违约金以欠付的土地占用费为本金，按银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率自2019年2月16日起计算至实际清偿之日止（已交付的一个月租金245890元可予抵扣）；2.诉讼费由廖壕泰承担。补充事实和理由：如合同无效，其主张从土地交付之日即2018年2月16日起支付土地占用费及违约金，不再按合同约定免租。 以上事实，有《土地租赁合同》、收据、公证书、《律师函》、《回告函》《通知书》、微信聊天记录、规划图、现场位置图、复函及双方当事人陈述等证据证实。 一审法院认为：廖壕泰与徐春梅、侯爱斌于2018年4月16日签订的《土地租赁合同》约定涉案土地用于建设混凝土搅拌站，但涉案土地是属农民集体所有的土地，并未完善用地审批手续，即无证据显示涉案土地经相关行政部门批准为建设用地使用，由此，涉案土地不得用于非农建设，故廖壕泰与徐春梅、侯爱斌签订的《土地租赁合同》应属无效。徐春梅、侯爱斌虽抗辩称涉案土地总体规划为建设用地，但规划为建设用地仅反映出土地用途的规划状况，不足以证明经行政部门批准为建设用地，并不影响一审法院对合同效力的认定。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此，廖壕泰主张确认合同无效及徐春梅、侯爱斌返还保证金737670元的诉请，一审法院予以支持，主张支付相应利息的请求因欠缺合同依据，一审法院不予支持。 虽合同无效，因廖壕泰有实际使用涉案土地，理应向徐春梅、侯爱斌支付土地使用费。双方明确涉案《土地租赁合同》有约定6个月的免租期即2018年2月16日至8月15日，租金收据亦明确记载廖壕泰支付的租金245890元属2018年8月16日至9月16日期间的租金，该约定系双方真实意思表示，一审法院予以确认。由此，廖壕泰应从2018年8月16日起向徐春梅、侯爱斌支付土地使用费，已支付的部分可予扣减。故对于廖壕泰主张徐春梅、侯爱斌返还租金的诉请，一审法院不予支持，对于徐春梅、侯爱斌反诉主张廖壕泰支付土地使用费的诉请，一审法院予以支持。关于土地使用费的支付标准问题，双方签订涉案租赁合同时约定将涉案土地用于商业用途使用，导致合同无效，双方对此均有过错，应承担同等的过错责任，且徐春梅、侯爱斌亦无证据证明其实际损失，故一审法院酌定廖壕泰按照合同约定租金的50%为标准向徐春梅、侯爱斌支付土地使用费，即按照122945元/月的标准自2018年8月16日起计算至实际涉案场地返还之日止（土地使用费总额扣减廖壕泰已经支付的245890元），关于徐春梅、侯爱斌主张的违约金亦因欠缺合同依据，一审法院不予支持。关于廖壕泰称涉案土地没有实际交付的问题，一审法院认为，涉案《土地租赁合同》已明确记载“在本租赁合同签订之前，甲方将土地上一切障碍物（包含但不限于树木、杂物等）清理干净，合同签订之日起，甲方应将清理完毕土地交付给乙方”，同时廖壕泰亦已依照合同约定向徐春梅、侯爱斌支付了保证金和首月租金，且根据双方的微信聊天记录，双方签订合同后，廖壕泰即组织有关机构对涉案土地进行环评或测量，期间亦未见其就土地交付问题向徐春梅、侯爱斌提出异议，据此，对于廖壕泰称未实际交付土地，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、确认廖壕泰与徐春梅、侯爱斌于2018年4月16日签订的《土地租赁合同》无效；二、于该判决生效之日起五日内，徐春梅、侯爱斌向廖壕泰退还保证金737670元；三、于该判决生效之日起五日内，廖壕泰向徐春梅、侯爱斌支付土地使用费【按照122945元/月的标准自2018年8月16日起计算至实际返还涉案土地之日止（土地使用费总额扣减廖壕泰已经支付的245890元）】；四、驳回廖壕泰的其他诉讼请求；五、驳回徐春梅、侯爱斌的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费20291元，由廖壕泰负担11595元，由徐春梅、侯爱斌负担8696元（于该判决生效之日起三日内直接支付给廖壕泰）；反诉受理费14735元，由廖壕泰负担12786元（于该判决生效之日起三日内直接支付给徐春梅、侯爱斌），由徐春梅、侯爱斌负担1949元。 经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。” 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”根据各上诉人的上诉意见，本案二审争议焦点在于：1.涉案合同的效力问题；2.涉案土地是否已实际交付；3.涉案土地的占有使用费的标准问题；4.本案是否使用免租期即土地占有使用费的起算时间问题。 关于第一个争议焦点。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，根据广州市白云区国土资源和规划局的复函，涉案土地为农民集体所有的土地，而涉案合同约定租赁土地的目的在于建设混凝土搅拌站，该用途属于非农建设，且不符合上述法律规定的例外情形，故涉案合同因违反法律禁止性规定，应属无效。徐春梅、侯爱斌上诉称涉案合同有效的理由不成立，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点。根据徐春梅与廖壕泰在2018年4月16日签署的涉案合同内容中约定的租赁期从2018年2月16日起算，而结合双方在2018年2月16日签订的《土地租赁合同》的事实，可知双方早于2018年2月就已就涉案土地租赁事宜进行协商沟通。因此2018年4月16日签署的涉案合同中才载明“在本租赁合同签订之前，甲方将土地上一切障碍物（包括但不限于树木、杂物等）清理干净，合同签订之日其，甲方应将清理完毕土地交付给乙方。”的内容。同时廖壕泰于签订合同之日亦依约向徐春梅、侯爱斌支付了保证金和首月租金，且根据双方微信聊天记录可见廖壕泰已组织有关机构对涉案土地进行测量等。结合以上事实，可见涉案土地已实际交付给廖壕泰使用。廖壕泰上诉称涉案土地未实际交付其不应支付土地占有使用费与事实不符，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。因双方对于约定涉案土地的使用用途不符合法律规定均存在过错，一审法院判决双方承担同等过错责任并无不当，本院予以维持。廖壕泰作为土地承租人，其完全可通过正常、公开途径了解涉案土地的性质，其以徐春梅、侯爱斌隐瞒实际用途认为其无过错，其不应支付土地占有使用费的理由不成立，本院不予采纳。至于徐春梅、侯爱斌上诉称其损失应为租金损失，一审按50%标准支付不当的问题。因双方约定的租金标准是将涉案土地用于非农建设的标准，而涉案土地作为农业建设的租金标准应远远低于双方约定的标准，故一审根据双方过错确定土地使用费标准并无不当，本院对此予以维持。 关于第四个争议焦点。虽涉案合同无效，但鉴于双方对于土地租金约定了免租期，该约定是双方的真实意思，故一审法院判决土地使用费应从免租期次月计算合情合理。徐春梅、侯爱斌主张应从2018年2月起支付土地占有使用费明显依据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人廖壕泰、徐春梅、侯爱斌的上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费64130元，由上诉人廖壕泰负担29141元，由徐春梅、侯爱斌负担34989元。 本判决为终审判决。 审判长 李 琦 审判员 庞智雄 审判员 刘 欢 二〇二〇年十月十五日 本 法官助理何美婷 书记员吴嘉茵