浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初1630号 原告：诸暨桐辉置业有限公司，住所地：浙江省诸暨市安华镇河杨村（河汉）商住楼壹楼。 法定代表人：金方孝。 委托诉讼代理人：俞岚，浙江永大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：边倩，浙江永大律师事务所律师. 被告：侯瑞，女，1981年1月6日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：孙垚，浙江人地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马蒋凯，浙江人地律师事务所实习律师。 第三人：东阳市巨基房地产代理有限公司，住所地：浙江省东阳市东阳江镇政府3号楼102室。 法定代表人：孙江锋。 委托诉讼代理人：刘**，浙江励恒律师事务所律师。 原告诸暨桐辉置业有限公司（以下至判决主文前简称桐辉公司）与被告侯瑞商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员闫龙会适用简易程序独任审判，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。审理中，本院依职权追加东阳市巨基房地产代理有限公司（以下至判决主文前简称巨基公司）作为第三人参加诉讼。因案件复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2020年6月11日再次公开开庭进行了审理。原告桐辉公司的委托诉讼代理人边倩，被告侯瑞及其委托诉讼代理人孙垚、马蒋凯、第三人巨基公司的委托诉讼代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桐辉公司向本院起诉要求：1.判令原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》自起诉之日起解除；2.判令被告侯瑞支付违约金94000元；3.判令被告侯瑞支付律师代理费3000元。事实与理由：2017年11月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告侯瑞向原告桐辉公司购买其开发的临江美墅第1幢00单元000201号房及1幢000101号车库，合同总金额为1357132元整，合同签订时支付首付款417132元，余房款94万元整办理按揭贷款，自合同签订之日起60日内余房款未支付至原告账户视为被告逾期，按合同第七条规定，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的10%支付违约金。之后，被告仅向原告支付首付款，因其个人原因无法办理按揭贷款，剩余94万元房款至今未付。现依据双方所签订的《商品房买卖合同》，要求解除合同，并由被告承担相应违约金。 被告侯瑞答辩称：1.在签订商品房买卖合同时，原告方承诺办好按揭贷款手续，本案未支付剩余房款的责任在于原告，被告方不存在违约，不同意解除合同。2.2017年11月8日，在签订涉案《商品房买卖合同》前，侯瑞夫妇将按揭手续材料提交给原告审核，原告审核后认为符合按揭贷款的条件，故双方约定剩余房款通过按揭贷款方式支付。合同签订后，被告夫妇在原告和第三人员工陪同下去银行办理按揭贷款手续，因侯瑞丈夫系失信人员，无法按正常程序办理按揭贷款，2017年12月份，侯瑞按照原告方的要求办理假离婚，被告持离婚证再由原告公司工作人员陪同办理按揭手续，又被告知无法办理按揭。现被告已支付667132元左右的首付款，靠刷信用卡度日，无力支付剩余购房款；3.2017年11月8日，侯瑞还另行支付购房款25万元，共计支付购房款667132元，当时该笔25万元是按照原告和中介方的指示进行支付，根据侯瑞与巨基公司工作人员的通话录音，有关工作人员明确该25万元系团购金，也就是购房款，之所以支付给巨基公司，是为了达到避税的目的，故25万元应当认定为购房款。4.在签订商品房买卖合同的过程中，原告方存在虚假宣传的行为，原告方当时承诺涉案房产项目在2020年左右开通至杭州的轻轨，但目前为止仍未开通。 第三人巨基公司答辩称：其与桐辉公司存在商品房委托代理销售合同关系，侯瑞于2017年11月8日支付的25万元系服务费，款项性质并非购房款，至于侯瑞是否存在违约行为与其无关。 原告桐辉公司为证明其主张的事实，向本院提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 1.商品房买卖合同1份，用以证明2017年11月8日，原、被告签订商品房买卖合同，就房屋总价款、房款支付方式及违约责任等进行约定的事实。经质证，被告侯瑞对真实性无异议，但认为在签订合同前，原告方的销售人员曾口头承诺有关25万元系购房款，且可用于折抵40万元房款。第三人对真实性无异议。 2.支付凭证3份，用以证明侯瑞已支付购房款417132元的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为2017年11月8日另支付原告25万元购房款，现已支付购房款共计667132元。第三人对真实性无异议。 3.委托代理合同1份，用以证明原告桐辉公司为本案诉讼已支付律师费3000元的事实。经质证，被告无异议，第三人对真实性表示不清楚。 被告侯瑞为证明自己的主张，向本院提供下列证据材料，并庭庭审质证如下： 4.收款收据1份，用以证明2017年11月8日，被告另支付购房款25万元的事实。经质证，原告对真实性表示不清楚，对关联性有异议，认为该笔款项的收款人系巨基公司，与原告无关。第三人无异议。 5.结婚证和离婚证各1份，用以证明2017年12月13日，侯瑞为配合办理按揭贷款办理离婚登记手续的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认为与本案无关。第三人对真实性无异议。 6.信用卡刷卡记录1份，用以证明被告支付67万元首付款后，无力承担剩余购房款，主要通过刷信用卡的方式生活的事实。经质证，原告和第三人对真实性均有异议。 7.诸建设【2018】63号文件1份，用以证明原告和第三人违反行业规范，强制提供代办服务并另行收取25万元款项用来避税的事实。经质证，被告及第三人对真实性无异议。 8.通话录音2份，用以证明根据侯瑞与巨基公司员工王珞丹、包亮的谈话录音，可以证实2017年11月8日的25万元系团购金（购房款），同时在房屋销售过程中，巨基公司员工向被告承诺涉案房屋周边将开通轻轨的事实。经质证，原告对真实性表示不清楚，即使属实也不能达到证明目的。第三人对真实性表示不清楚，认可包亮系其公司员工，但认为团购金的全称是团购服务费，第三人收取25万元是合理合法的，并非购房款。 第三人巨基公司向本愿提供下列证据材料，并经庭审质证如下： 9.委托代理销售合同书1份，用以证明原告桐辉公司、第三人巨基公司曾就涉案房产项目发生房地产销售代理合同关系的事实。经质证，原、被告无异议。 10.服务申请单、增值税费发票各1份，用以证明涉案25万元系服务费，且第三人已开具相应发票的事实。经质证，原告对证据三性无异议。被告对证据三性不予认可，服务申请单显示甲方为桐辉公司，与第三人无关；发票系复印件，且开具时间为2019年9月25日，与缴款时间不符。 上述证据材料经庭审出示、质证，本院分析、认定如下： 证据材料1，被告及第三人无异议，本院作为有效证据认定。证据材料2、3、4与原件核对一致，双方对真实性也未提出异议，本院予以认定。至于已支付款项金额应如何认定，涉及本案主要争议焦点，本院在下文中再予综合分析说明。证据材料5、7，原告及第三人对真实性无异议，本院予以认定。证据材料6，系复印件，不符合证据的形式要件，本院不作为有效证据认定。证据材料8，系侯瑞与巨基公司工作人员的通话录音，第三人认可通话人的身份情况，未对真实性提出异议，本院对证据三性予以认定。在通话录音中，包亮并未否认关于涉案房产项目开通轻轨等事实，本院予以认定。证据材料9，原、被告无异议，本院予以认定。证据材料10系原件，被告虽对真实性持有异议，但未提供反驳证据，且该组证据材料可与证据材料4相印证，本院对真实性予以认定。对其证明力，本院结合本案其他证据材料在下文中综合分析认定。 综上，本院经审理认定的事实如下： 2017年11月8日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告将坐落于诸暨市安华镇临江××幢××单元××号房，及1幢000101号车库出卖给被告，价款为1357132元；签订合同时支付首付款417132元，余款94万元办理按揭贷款，自合同签订日起60日内未支付剩余房款视为逾期；逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%支付违约金；如出卖人通过诉讼处理与买受人的争议的，且该争议由买受人违约或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，均由买受人承担。合同签订当天，侯瑞支付给原告桐辉公司购房款417132元，支付给第三人巨基公司25万元，并由巨基公司开具金额25万元的收款收据。之后，因不能办理房屋按揭贷款，被告侯瑞至今未支付剩余购房款。原告催讨无果，遂诉至法院。审理中，被告侯瑞表示同意解除涉案商品房买卖合同，但要求原告桐辉公司返还购房款667132元。 另查明，2017年7月26日，原告桐辉公司与第三人巨基公司签订房屋委托代理销售合同书，约定桐辉公司将其开发的临江美墅项目委托给巨基公司代为销售，本案所涉房屋系通过巨基公司工作人员包亮等销售给被告侯瑞。在房屋销售过程中，包亮等曾向侯瑞宣称涉案房屋所在地将于2020年开通至杭州轻轨，但轻轨项目至今未动工。 本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，本院认定有效。双方签订合同后，被告侯瑞至今未缴纳剩余购房款，已构成违约，原告桐辉公司有权依据合同约定解除涉案商品房买卖合同。至于合同解除时间，原告在提起本案诉讼前未通知被告，涉案买卖合同应以被告侯瑞收到本案诉状之日，即自2019年12月12日起解除。《根据中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，被告侯瑞已支付部分购房款，在合同解除后，原告桐辉公司理应予以返还。具体到本案中，原、被告对侯瑞已按合同约定支付首付款417132元的事实无异议，双方的主要争议在于2017年11月8日的25万元是否应认定为购房款？对此，本院分析认为，根据查明事实，侯瑞系通过巨基公司的中介服务向原告购买涉案房屋，涉案25万元在支付合同约定首付款的当天支付给第三人巨基公司，该公司也开具给侯瑞相应收款收据和增值税发票，由于巨基公司与桐辉公司是不同的法律主体，原告也否认收到该笔款项，在此情况下，难以认定该笔支付给巨基公司的25万元系购房款。同时，商品房买卖合同已明确约定总房价和首付款金额，原告主张涉案25万元系用于支付购房款，与合同约定内容相违背，第三人巨基公司作为收款方也否认25万元系购房款，由于侯瑞与巨基公司之间可能存在其他债权债务关系，被告也未提供其他充分证据加以证明，故本院对侯瑞的有关抗辩意见不予采信，其可另行向巨基公司进行主张。据此，涉案商品房买卖合同解除后，原告桐辉公司应退还被告侯瑞购房款金额为417132元。关于违约金部分诉请，审理中，被告主张本案系原告方的过错，导致未能办理房屋按揭贷款，但其未就此提供充分证据，本院不予采信。被告侯瑞另主张，原告和巨基公司在销售房产时曾承诺房产所在地将于2020年开通轻轨，因原告存在虚假宣传等情形，不应支付违约金。对此，本院认为，根据查明事实，巨基公司工作人员在涉案房产销售中就开通轻轨等方面存在虚假、夸大宣传的情况，由于原告桐辉公司与巨基公司存在商品房委托销售合同关系，相应后果应由桐辉公司负担；而众所周知交通设施情况等可能对房产价值产生影响，原告桐辉公司和巨基公司在本案合同的签订和履行的过程中存在虚假、夸大宣传行为，对本案合同解除具有一定的过错，根据《根据中华人民共和国合同法》第九十七条》之规定，由于双方在合同履行过程中均有过错，本院对原告桐辉公司的违约金部分诉讼请求不予支持。至于律师费部分诉请，因相关违约责任不能完全归责于被告方，本院亦不予支持。综上，原告方的诉讼请求，本院在合理范围内予以支持，其余部分则予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定,判决如下: 一、原告诸暨桐辉置业有限公司与被告侯瑞于2017年11月8日所签订的《商品房买卖合同》自2019年12月12日起解除； 二、原告诸暨桐辉置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告侯瑞购房款417132元； 三、驳回原告诸暨桐辉置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2225元，由原告诸暨桐辉置业有限公司负担1000元，由被告侯瑞负担1225元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长 闫  龙  会 审 判 员 陈    浩 人民陪审员 楼  治  学 二〇二〇年十月十二日 书 记 员 赵为龙（代）