广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15704号上诉人（原审被告）：张家兵，男，1980年5月11日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。被上诉人（原审原告）：贺运胜，男，1949年5月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：严穗明，男，1966年2月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：金松，广东威法律师事务所律师。上诉人张家兵因与被上诉人贺运胜、严穗明房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初4875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张家兵上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判张家兵无需向贺运胜、严穗明支付占用费244697.22元；3.由贺运胜、严穗明承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审认定张家兵与贺运胜、严穗明签订租赁合同的时间错误。张家兵与贺运胜、严穗明签约时间为2017年6月，并非2013年10月l2日。在张家兵承租案涉房屋之前，一直是案外人江海青向贺运胜、严穗明支付租金，与张家兵无关，故法院判决张家兵支付2017年7月之前的租金属于事实认定错误；2.张家兵并没有实际使用过案涉房屋。根据《房屋租赁合同》第八条第2款、第3款约定，在双方签订《房屋租赁合同》后，贺运胜、严穗明并未依约为案涉房屋装修、接通电源及维修，案涉房屋并未产生水电费，故张家兵并未实际使用该房屋。另，张家兵是做食品加工行业的，贺运胜、严穗明没有履行为张家兵清理案涉房屋前垃圾的承诺，导致张家兵根本无法进行正常生产经营。贺运胜、严穗明在签约后不到半年就将案涉房屋上锁，变相收回房屋，导致张家兵无法进入。综上述，在贺运胜、严穗明违反承诺且将案涉房屋上锁后，张家兵没有使用案涉房屋，一审法院判决张家兵承担2017年7月之后的租金属事实认定错误。二、一审适用法律不当。张家兵因客观原因根本无法使用案涉房屋，故无需向贺运胜、严穗明支付占用费。一审法院依据《中华人民共和国合同法》判令张家兵向贺运胜、严穗明支付占用费244697.22元属于法律适用不当。被上诉人贺运胜、严穗明二审共同答辩称：一审判决合法，应予维持。具体理由如下：1.贺运胜、严穗明与张家兵于2017年4月左右签订案涉合同。但合同签订时间是否为2017年，并不影响张家兵承担此前江海青承租期间应当承担的租金；2.张家兵系承继江海青的租赁合同，其已实际占有使用案涉房屋，并在缴纳了2个月的租金后就停止交租。严穗明于2020年3、4月左右收回案涉房屋。2019年2月25日，贺运胜、严穗明向一审法院起诉请求：1.张家兵支付贺运胜、严穗明租金244697.22元（2014年1月1日至2017年7月31日期间应付租金总额为36.5万元、欠付总额为6.5万元；2017年8月1日至2017年12月31日期间应付租金总额为5.5万元、欠付总额为5.5万元；2018年1月1日至2018年12月31日期间应付租金总额为12.1万元、欠付总额为12.1万元；2019年1月1日至2019年1月11日期间应付租金总额为3697.22元、欠付总额为3697.22元。2014年、2015年月租金标准为8333.33元；2016年、2017年月租金标准为9166.66元；2018年、2019年月租金标准为10083.33元）；2.张家兵承担诉讼费。一审法院经审理查明：一、合同约定的租赁房产（以下简称案涉房屋）的位置：广州市天河区柯木塱村葫芦岭大街1x号（旧名：贺尾街43号）。二、合同约定的租赁层数：共五层。三、合同约定租赁期限：2014年1月1日至2029年12月31日。四、合同约定的租金标准：前二年每年租金为100000元，平均8333.33元/月；第三、四年每年租金为110000元；第五、六年每年租金为121000元；第七、八年每年租金为133100元。五、合同约定的租金支付方式：签合同10日内首次支付3个月共计25000元，从第4个月即2014年4月1日起每月10日前（节假日顺延）按月平均租金额逐月以银行转账方式付至出租人指定的银行账户。六、合同签订时间：2013年10月12日。七、需要说明的其他事项：1.贺运胜、严穗明提供的证据穗天沙柯字第01250号《村镇宅基地使用证》记载宅基地座落在沙河镇××××号；建筑种类为结构混合、平房，层数为一层；使用人为贺运胜。2.贺运胜、严穗明称案涉房屋系其在2011年5月5日推倒了原来的一层房屋重新打地基然后建成现有的5层房屋；其系经过凤凰街柯木塱村委会同意而进行上述建设，具体是由村委会负责土地管理的工作人员口头同意，且在村委会进行了登记。3.贺运胜、严穗明提交的证据中国工商银行借记卡账户历史明细清单（户名为严穗明；打印起止时间为2017年2月1日至2017年8月30日）记载张某兵于2017年6月12日、2017年6月27日向严穗明分别转账9170元、9170元。4.贺运胜、严穗明于2019年5月22日庭审中称其于2013年10月12日将案涉房屋交付张家兵使用，张家兵仍在控制案涉房屋（房屋内有张家兵的冰柜、发电机马达及其他零散工具），其没有自行收回案涉房屋，其认为租赁合同尚未解除，其打算要求张家兵解除租赁合同。5.贺运胜、严穗明称其基于认为租赁合同有效提起本案诉讼。6.一审庭审中，一审法院向贺运胜、严穗明作出如下释明：贺运胜、严穗明证据《村镇宅基地使用证》记载房屋是只有一层的混合结构平房，而贺运胜、严穗明、张家兵签订的租赁合同约定的租赁标的物是一栋五层房屋（即案涉房屋），贺运胜、严穗明自称案涉房屋是其推倒原来一层房屋后重新打地基建成的，但贺运胜、严穗明未提供证据证明案涉房屋经过行政部门许可建设或许可临时建设，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，贺运胜、严穗明张家兵签订的租赁合同应属无效。由于贺运胜、严穗明是基于认为租赁合同有效而提出诉讼请求，故在一审法院作出上述释明后，贺运胜、严穗明有权变更诉讼请求。但贺运胜、严穗明明确表示其坚持原来的诉讼请求不变更，仅表明其诉请中的租金也即房屋占有使用费。一审法院认为：张家兵经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和举证的权利，本案依法作缺席判决。本案租赁合同之效力如前所述，在此不再赘述。贺运胜、严穗明关于其已经将案涉房屋交付张家兵使用的陈述，有贺运胜、严穗明提供的证据中国工商银行借记卡账户历史明细清单佐证，故一审法院对贺运胜、严穗明该陈述依法予以采信。合同虽属无效，但鉴于贺运胜、严穗明已经将案涉房屋交付张家兵使用，根据公平原则，张家兵仍应向贺运胜、严穗明支付相应的占用使用费（计算标准可按照贺运胜、严穗明、张家兵所签租赁合同之约定）。贺运胜、严穗明所陈述的张家兵已付其的租金（其实质为占用费）的内容属于对己方不利事实的自认，一审法院依法予以采信。因此，一审法院对贺运胜、严穗明要求张家兵向其支付自2014年1月1日至2019年1月11日期间应付未付的占用费244697.22元的诉讼请求依法予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2020年1月9日作出如下判决：张家兵于本判决发生法律效力之日起10日内，向贺运胜、严穗明支付占用费244697.22元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4970元，由张家兵负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，一、张家兵确认如下事实：1.张家兵收到了一审起诉状、证据材料及开庭传票，但因其自身原因，一审开庭时，其不在广州，故其没有参与一审庭审；2.其与贺运胜、严穗明签约后已收到案涉房屋，并于2017年6月、7月对该房屋进行了装修、修复等投资，但因贺运胜、严穗明一直没有修复围墙也没有砌墙，其为此与上一手出租方及贺运胜、严穗明沟通要求处理，但均未果，故其于2017年9月1日自行锁门，不去案涉房屋了。当时案涉房屋内还有价值100多万元的设备，两三个月后他们还没有处理好张家兵反映的问题，张家兵觉得如果不放食品，涉案场地还是有些人可以使用的，张家兵就找人去看案涉房屋，想转租给不做食品行业的人，但发现贺运胜、严穗明已经把门锁上了。对此，张家兵没有拍照留底，也没有报警。二、关于涉案协议签订过程、时间与履行情况。各方当事人均确认：1.2017年，贺运胜、严穗明与张家兵签订本案《房屋租赁合同》，因为当时上一手承租人江海青还存在欠租，张家兵愿意承担，故当时合同落款时间仍写原合同时间2013年10月12日；2.张家兵只交了2017年6月、7月的租金就没有再交租了，贺运胜、严穗明曾打电话向张家兵追讨欠租。至于具体签约时间，张家兵主张是2017年6月，贺运胜、严穗明主张是2017年4月左右。贺运胜、严穗明还称上一手承租人江海青一共欠其十三万多元，张家兵在与其签约当天就给了其6.5万元，该金额已在起诉请求金额中扣减。对此，张家兵确认其在签约当天给了贺运胜、严穗明一笔钱，但因时间太久，其不记得金额了；其清楚江海青欠租的情况，也愿意承担欠租，但其不知道江海青具体欠了多少钱，其与上一手承租人也没有对过数，漆某让其转账支付多少其就转了，付款后其派人入场2至3个月，此后其支付了2017年6月、7月的租金就没有再交租了；其希望贺运胜、严穗明把围墙和环境弄好；后来围墙砌好了，其考虑投入太大，想继续使用，但贺运胜、严穗明在2017年10月、11月左右锁门，其就没有再管案涉房屋，也没有取走里面的东西。贺运胜、严穗明否认锁门，亦否认曾向张家兵承诺搞好环境和围墙；确认其于2020年5月将案涉房屋另租他人，此前案涉房屋由张家兵占有，张家兵没有交回房屋钥匙，也不接电话。二审中，张家兵为证明贺运胜、严穗明未依约装修、维修房屋，案涉房屋墙体破裂，周围堆积垃圾，道路也在维修中，张家兵无法使用房屋，以及案涉房屋已被贺运胜、严穗明上锁，张家兵无法打开使用案涉房屋的上诉意见，向本院提交了手机拍摄的案涉房屋6张照片，并提交了落款签名分别为“陈某”、“漆某”的《证人证言》各一份，同时申请两证人出庭作证。张家兵称证人陈某是其承租案涉房屋时准备找来一起合伙做生意的人；而证人漆某是上一手租户，当时漆某是与江海青合伙做生意，由江海青与贺运胜、严穗明于2013年10月12日签订房屋租赁合同；2017年6月，漆某与贺运胜、严穗明找到张家兵，谈好条件后，由张家兵承接了江海青签订的上述租赁合同。漆某未出庭作证，其书面证人证言主要内容为：2003年广州圆又元食品有限公司租赁贺运胜、严穗明合建的小产权房一栋共五层改造为食品厂，投产后不久因附近开设了垃圾处理厂而停工搬迁。2017年5月张家兵租赁食品厂房，双方约定待张家兵进驻后，建筑垃圾厂必须搬迁并将食品厂周围围起来。张家兵于2017年7月5日与贺运胜、严穗明签订了协议并付款6万元给贺运胜、严穗明。后因建筑垃圾厂未迁走，食品厂周围未围起来，张家兵无法开展业务也打电话给漆某诉说此事。陈某到庭陈述如下：我与张家兵大概是在2013年左右经朋友介绍认识，是普通朋友关系。张家兵曾于2017年5月左右联系我，邀请我合作生意。我与贺运胜见过面，但此前并不知道贺运胜的名字，也不认识出租方。我没有参与张家兵与出租方的协商及签约事宜。当时张家兵说场地已经谈下来了，问我要不要合作，我并不知道张家兵如何谈成以及具体谈成的价格等条件，也没有看过租赁合同。我只是去看了场地，发现周围有垃圾，不适合做食材配送，故我没有与张家兵合作。对张家兵的上述举证，经本院组织质证，贺运胜、严穗明共同发表如下质证意见：1.确认照片真实性，不确认其证明目的。照片显示的是2019年年底案涉房屋的情况，这与张家兵的主张不相符，无法证明其主张的事实；2.对于证人证言。贺运胜、严穗明均不认识陈某，但确认张家兵是从江海青处接手案涉房屋。江海青是与漆某合伙经营，由江海青作代表与贺运胜、严穗明签订合同承租案涉厂房，后张家兵经漆某介绍与贺运胜、严穗明签订案涉房屋租赁合同。因江海青欠租，故张家兵承继江海青的租赁合同时承诺其对江海青此前所欠租金承担责任。经本院释明及询问，各方当事人均表示质证意见以上述庭询发表意见为准，不需要另行安排开庭审理。经本院主持调解，各方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。一审依法认定涉案租赁合同无效，各方当事人均无异议，本院予以确认并不再赘述。针对张家兵的上诉请求及理由，二审需要解决的是张家兵是否应向贺运胜、严穗明支付占用费244697.22元。对此，一审法院根据当事人诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。针对张家兵的上诉理由，本院认为并不成立，理由如下：首先，张家兵在二审中确认其收到一审法院邮寄的起诉状副本、证据材料及开庭传票，但其因自身原因未到庭参与诉讼。一审法院依法对张家兵缺席判决，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定。张家兵因此未能在一审中举证及发表意见，应自行承担不利后果。张家兵在二审中提交的照片没有拍摄时间，证人漆某没有到庭，而证人陈某出庭表示其并未参与张家兵协商签约的过程，以上证据内容均不能证明张家兵的上诉主张，故上述证据均不属于二审新证据，本院均不予采纳。其次，对于签约时间。涉案租赁合同落款载明的签订时间为2013年10月12日，一审法院据此认定并无不当。虽然经二审庭询，各方当事人均确认张家兵与贺运胜、严穗明实际签约时间在2017年，但亦均确认该合同是对上一手承租人江海青与出租人贺运胜、严穗明签订的房屋租赁合同的承继，张家兵亦向本院表示其清楚江海青欠租事实，并同意承担江海青的欠租，且实际上张家兵亦向贺运胜、严穗明支付了部分江海青的欠租。在此情况下，张家兵又上诉主张不同意承担其签约之前即2017年7月前的欠租，其前后言行不一致，明显自相矛盾，亦有违诚信原则，本院不予采纳。至于张家兵与上一手承租人江海青及其合伙人漆某之间有关欠租的结算问题，与本案分属不同法律关系，张家兵可另循合法途径解决。最后，关于房屋交付问题。虽然张家兵以其未实际使用涉案房屋，且贺运胜、严穗明在签约后半年即将房屋上锁，贺运胜、严穗明未依约装修房屋等为由，上诉主张其不应支付2017年7月后的租金。但张家兵对此并未充分证据，而贺运胜、严穗明亦不确认张家兵的说法，且经本院询问，张家兵在二审中确认其在签约后即接收案涉房屋并进行了装修、修复等投资，亦曾交过2017年6月、7月两个月的租金，后因修围墙问题与贺运胜、严穗明协商未果，故其于2017年9月自行锁门，此后未有证据显示张家兵有向贺运胜、严穗明交还房屋的行为或书面通知。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”张家兵作为承租人，在案涉租赁合同被依法认定无效的情况下，仍应根据等价有偿原则承担占用房屋期间的使用费。现张家兵已确认出租方向其交付了房屋，此后其虽主张不能使用房屋，但却并无证据显示其有退还房屋的行为，亦不足以证明存在出租方锁门或不履行装修约定等原因导致其无法使用房屋的情况，故根据诚实信用及等价有偿原则，一审法院判令支持了贺运胜、严穗明有关2019年1月11日之前的房屋占有使用费的诉请，合理有据。张家兵不同意支付2017年7月后的占用费的上诉理由，缺乏充分依据，本院不予采纳。综上所述，张家兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4970元，由上诉人张家兵负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二〇年十月十三日书记员 张冰玲李逸丹