福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽06民终1797号 上诉人(原审被告)：长泰县金座丽景小区业主委员会，住所地福建省长泰县武安镇金座丽景小区二楼。 负责人：林桂云，主任。 委托诉讼代理人：康韵芳，上海段和段(厦门)律师事务所执业律师。 被上诉人(原审原告):长泰县长盛房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市长泰县武安镇建设南路金座丽景72号店面。统一社会信用代码913506250543285897。 法定代表人：洪金界，执行董事。 委托诉讼代理人：吴詹进，福建天翼律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李满祥，福建天翼律师事务所执业律师。 上诉人长泰县金座丽景小区业主委员会(以下简称丽景业委会)因与被上诉人长泰县长盛房地产开发有限公司(以下简称长盛公司)物权保护纠纷一案，不服福建省长泰县人民法院（2019）闽0625民初1658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人丽景业委会的委托诉讼代理人康韵芳、被上诉人长盛公司的委托诉讼代理人吴詹进、李满祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丽景业委会上诉请求：撤销原判，依法驳回长盛公司的诉讼请求。事实和理由： 一、长泰县金座丽景小区一层车库中320个停车位属于公共车位，属于全体业主共有的公共场所和公共设施，该部分车位的所有权应属于全体业主。1.依据【泰建审（2015）21号】《关于金座丽景项目竣工规划条件核实审批后公示》、长泰县自然资源局的函复，长泰县不动产登记中心根据规划审批要求，不予办理不动产登记手续等事实，足以证明诉争的320个停车位与23个室外停车位为公共停车位。2.根据《物权法》第73条第2款、第74条第1.3款规定，诉争的320个停车位属于占用小区建筑区划内的公共场所用于停放汽车的车位，依法应属于全体业主共有。而《物权法》第74条第2款所规定的应指业主共有之外的车位、车库，才需要通过出售、附赠或者出租等方式。3.诉争的320个停车位自投入使用以来的电费均系由全体业主公摊，业主已实际履行了管理此部分共有停车位的义务，长盛公司从未提出异议，从未承担也从未向业委会或物业协商过承担诉争的320个停车位的相关费用，其行为方式已默认了业主对诉争的320个停车位享有共有权。 二、案涉《商品房买卖合同》附件六补充协议第八条第7款的约定，排除了业主的主要权利，且在签订合同时未尽到任何提示、说明义务，应认定为无效条款。1.案涉《商品房买卖合同》系格式合同，在签订合同时并未与业主进行协商。其中附件六补充协议第八条第7款的约定，关系至全体业主重要权益的约定。然而在签订合同中，长盛公司未尽到任何提示、说明义务，根据《合同法》第40条规定，应认定该条款无效。2.即便认定前述条款有效，但根据案涉《商品房买卖合同》附件二、附件六中约定的“非人防地下停车位”，系指小区地下车库中非人防工程部分的停车位(即537个停车位)，而非指诉争的320个停车位。据此，诉争的320个停车位既为地面一层的停车位，不属于长盛公司享有所有权的范畴。 三、丽景业委会干扰、阻碍长盛公司占用诉争的320个停车位，系代表全体业主行使共有管理权，合理排除危险妨碍、维护全体业主合法权益的正当行为。 长盛公司辩称：一、丽景业委会关于诉争的320个停车位属全体业主共有的公共场所和公共设施，所有权属全体业主的上诉理由，缺乏事实和法律依据。1.【泰建审（2015）21号】《关于金座丽景项目竣工规划条件核实审批后公示》、长泰县自然资源局的函复系复印件，无法确认其内容的真实性。且上述部门在原规划、核准文件中仅注明车位“不得出售”，并无界定为“公共停车位”。若上述公示文件及函复属实，则公示文件中“公共停车位”的表述超出原规划核准内容。函复也仅说明系根据规划审批要求“未予办理不动产登记手续”，而非确定诉争的320个停车位不能办理权属登记，即是否属于公共场所、公用设施没有作出任何定性。2.诉争的320个停车位系规划项目审批后建设的车位、车库，并非规划之外的增设车位，且是独立的建筑物，非业主共有的道路或其他公共场所。3.关于诉争的320个停车位的公共照明等产生的电费，丽景业委会的证据不足证明已由全体业主公摊支付。即便目前存在全体业主公摊支付的情况，也属物业管理单位分摊错误，长盛公司并未收到物业管理单位任何支付诉争车位电费的通知，也从未拒绝过支付。丽景业委会以此认为长盛公司默认业主享有诉争的320个停车位的共有权，缺乏事实和法律依据。 二、诉争的320个停车位不属于业主共有的财产。根据法律规定及相关司法解释的规定，建筑物业主共有部分，有法定共有、天然共有及约定共有。诉争的320个停车位不属于法定共有或天然共有的范围，而是属于《物权法》第74条第2款规定的或约定为共有的范围，其归属应根据当事人的约定而确定。案涉《商品房买卖合同》附件六补充协议第八条第7款已对诉争的320个停车位的归属作出约定，故根据双方约定诉争的320个停车位的权利归属长盛公司，而不属于业主共有。 三、长盛公司与业主签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。《商品房买卖合同》系福建省建设厅、工商行政管理局联合监制的统一文本，并非长盛公司自行拟定的格式合同。合同补充协议中的相关条款的意思表示明确，系双方当事人自愿订立，符合物权法的规定，不存在免除长盛公司责任、加重业主责任、排除业主主要权利的情形，故上述合同及补充协议的相关条款均合法有效。 长盛公司向一审法院起诉请求：判令丽景业委会排除妨碍，停止并不得再干扰、阻碍长盛公司对金座丽景一层车库(320个停车位)的管理、使用、出租和收益。 一审法院认定事实：长盛公司于2012年9月26日成立，注册资本5800万元，经营范围为房地产开发，物业管理及相关配套设施服务(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。丽景业委会成立于2018年12月16日，会员7人，于2018年12月26日在长泰县住房保障与房地产管理局备案。 2012年10月10日,长盛公司通过招拍挂方式受让取得坐落于长泰县宗地编号为01××01、面积为29492平方米的国有土地使用权，宗地用途为普通商品房用地和批发零售用地。2013年1月24日,长盛公司取得上述宗地的《国有土地使用证》。2013年6月7日长泰县人民政府【2013】49号专题会议纪要、2013年6月9日长泰县发展和改革局闽发改备【2013】Ｅ07033号文件批复载明：金座丽景规划设计的停车位880个（其中地下室537个，地上一层320个、地面23个）等；长泰县发展和改革局批准金座丽景主要建设内容和技术水平为：商业住宅区、ＳＯＨＯ家庭式办公区，总建筑面积121191.692平方米，其中计容建筑面积为76679.192平方米，不计容建筑面积为44512.5平方米，包括九栋高层住宅，一栋三层综合楼。2013年6月26日，长盛公司取得《建设用地规划许可证》，2013年11月19日取得《建设工程规划许可证》，2013年11月29日取得宗地内规划建设的金座丽景10＃楼及地下工程的《建筑工程施工许可证》，2013年12月2日取得宗地内规划建设的金座丽景1-9＃号楼及地下工程的《建筑工程施工许可证》。 2015年9月10日，福建国佳勘测有限公司出具《竣工测量技术报告书》和《建设工程竣工规划验收测量报告书》载明：不计容面积44164.49平方米(含地下室24204.75平方米；第1层车库14443.47平方米，架空、风井4351.45平方米，骑楼1164.82平方米)。2015年12月28日，长泰县城乡规划建设局出具泰城规核2015002号《长泰县建设工程竣工规划条件核实意见书》载明标准规划基本情况为880个小汽车停车位(其中地下室停车位537个、室外停车位23个、一层停车位320个不得出售)，施工执行情况为880个小汽车停车位(其中地下室停车位537个、室外停车位23个、一层停车位320个)。同日，长泰县城乡规划建设局在长泰县政府网发布泰建审(2015)21号文件金座丽景项目竣工规划条件核实批后公示，其中小汽车停车位为880个(地下室停车位537个、室外停车位23个及一层停车位320个为公共停车位，公共停车位不得出售)。2019年6月2日，长泰县自然资源局作出答复，内容为：一层停车位320个为公共停车位，不得出售。长泰县不动产登记中心根据规划审批要求，未予办理不动产登记手续。2016年1月13日，金座丽景工程项目通过竣工验收后在长泰县城乡规划建设局竣工验收备案。 长盛公司分别于2014年3月25日取得1幢、2幢、3幢、5幢、8幢、9幢，于2014年4月29日取得4幢、6幢、7幢、10幢，于2015年5月8日取得1D-11D裙楼等商品房预售许可证。长盛公司在出售房产时，与业主签订的《商品房买卖合同》中就底层车位、架空层等未纳入公摊面积的建筑物进行了约定，《商品房买卖合同》(2007版)第十六条约定，除附件二所列本幢计入分摊面积的公共部位外，以及法律法规另有规定外，其他公共部位和小区公共场所的所有权不属小区业主共有。附件二为公共部位共有分摊建筑面积构成说明。1.按国家建设部建住房(2002)74号文件《中华人民共和国建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》有关建筑面积计算规定。附件六《合同补充协议》第八、其他约定，7.由出卖人投资建设或未列入公摊的非人防地下停车位、会所等附属设施或建筑物所有权归出卖人；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 长盛公司在出售房产后，丽景业委会委托物业公司管理地下一层320个停车位。2019年6月6日，丽景业委会张贴《告知》，称一楼车位权属不明确、业委会将授权出租，同时提醒小区业主“购买车位注意权属问题，签订车位租赁协议注意对方是否具备出租权利，避免造成不必要的损失及麻烦”等。长盛公司将一层320个停车位的部分停车位以代售方式处置给案外人，租赁时间达70年，且一次性收取租金。长盛公司出租了一层320个停车位部分车位，也在部分停车位加装地锁。 一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。长盛公司与各业主签订的《商品房买卖合同》及附件二《有关公共部位共有分摊面积构成的说明》、附件六《合同补充协议》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，属有效合同,对双方具有同等约束力，双方应按照合同全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》约定，除附件二所列本幢计入分摊面积的公共部位外，以及法律法规另有规定外，其他公共部位和小区公共场所的所有权不属小区业主共有。附件二、附件六约定，所有权属全体业主共有的为本幢计入分摊面积的公共部位，一层320个停车位并未记入购房业主的公摊，由出卖人投资建设或未列入公摊的非人防地下停车位、会所等附属设施或建筑物，所有权归出卖人。上述约定符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”和《福建省物业管理条例》第三十一条第三款“前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有”的规定，是合同双方当事人对一层320个停车位所有权归属的约定，业主所取得的只是其购买房屋部分的专有所有权及合同约定公摊部分的共有和管理权，并没有因此而取得未购买和未分摊部分(一层320个停车位)的所有权及使用权。金座丽景一层320个停车位是由长盛公司取得建设用地使用权后，因小区建设用地为坡地，经规划核准投资建造吊脚架空部位不回填土石方形成的专门用于停放车辆的建筑物，该停车位14443.47平方米为不计容面积，不属于小区业主分摊部分，具有构造上及利用上的的独立性，能够明确区分，可以排他使用，未占用业主共有的道路或者其他场地，长盛公司原始取得相应物权。未办理权属登记、行政部门限定不得出售，不能据此得出长盛公司不享有任何权利的结论。因此，根据“谁投资、谁受益”原则以及当事人意思自治的契约精神，长盛公司对一层320个停车位享有相应的物权，享有对其占有、处置、使用、收益的权利，有权决定其经营管理方式。长盛公司要求丽景业委会排除妨碍，停止并不得再干扰、阻碍长盛公司对金座丽景一层320个停车位的管理、使用、出租和收益的诉讼请求，予以支持。丽景业委会关于一层320个停车位在相关政府文件中明确不得出售、一层320个停车位实为地面停车位，至今无法登记产权，无法成为小区专有部分，为小区全体业主共同共有的辩解，没有事实及法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十四条第二款规定，判决：长泰县金座丽景小区业主委员会应于本判决生效后十日内排除妨碍，停止并不得再干扰、阻碍长泰县长盛房地产开发有限公司对金座丽景一层320个停车位的管理、使用、出租和收益。案件受理费100元，减半收取计50元，由长泰县金座丽景小区业主委员会负担。 本院二审期间，丽景业委会围绕上诉请求依法提供了一份《情况说明》，拟证明诉争的320个停车位一直由全体业主管理使用，费用由全体业主分摊。长盛公司对上述证据质证认为：1.《情况说明》属证人证言，因证人无出庭作证，故该证据的真实性无法确认；2.即便《情况说明》属实，但出具者系丽景业委会聘用的物业公司，存在利害关系，故其证明力极低；3.《情况说明》所反映的内容系诉争的320个停车位的电费问题。长盛公司从未收到物业公司的缴费通知。至于物业公司将该区域所产生的电费分摊给业主，也属物业管理单位分摊错误，且也无证据证明有分摊的事实，故不能以此推断诉争的320个车位的权属问题。本院认为，丽景业委会提供的《情况说明》系物业公司出具的证明材料，从其内容看属证人证言类证据，因该证人未出庭，且长盛公司对其真实性提出异议，故上述证据的真实性不予采信。 二审中，丽景业委会申请本院向长泰自然资源局调取诉争的320个车位为“公共”性质停车位的档案材料。本院认为，诉争的320个停车位的性质，是否属“公共”性质，非以某个部门的档案材料即可认定，而应综合全案案情依据法律规定予以判定，故丽景业委会的申请不予采纳。 二审中，双方当事人对原判查明认定的事实，除“长泰县政府网发布泰建审(2015)21号文件”、“诉争的320个停车位以租代售，租期70年”有异议外，其余事实没有争议。对双方没有争议的事实，本院予以确认。 对二审争议的事实，本院分析认定如下： 1.关于泰建审(2015)21号文件，长盛公司提出其没有看到该文件，其内容无法确认。经审查，泰建审(2015)21号文件公布于长泰县人民政府网，具有公开性、透明性，任何单位和个人均可上网查询，故长盛公司对该事实的异议不能成立，不予采纳。 2.关于长盛公司对诉争的320个停车位有否以租代售。庭审中，长盛公司自认诉争的320个停车位有部分出租，但非以租代售，租期也非70年，是20年，据此可认定长盛公司有出租部分诉争车位的事实。对于长盛公司有否以租代售车位，从丽景业委会提供《停车场租赁合同》看，其内容没有明确载明有以租代售车位，租期70年，故一审认定长盛公司对诉争的320个停车位以租代售，租期70年，证据不足。 二审查明，长盛公司开发建设的金座丽景小区的商品房均已出售完毕，对诉争的320个车位未进行初始登记。 根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点可归纳为：一、诉争的320个停车位是属丽景小区业主共有或是长盛公司所有；二、《商品房买卖合同》附件六补充协议第八条第7款的效力认定。对此，本院予以分析认定如下： 一、关于诉争的320个停车位属丽景小区业主共有或是长盛公司所有的问题。 第一，诉争的320个车位是因小区建设用地为坡地，经规划核准投资建造吊脚架空部位不回填土石方形成的，并经规划部门核准专门用于停放车辆的公共停车位，并非开发商在小区规划内增设的车位。根据长泰县城乡规划建设局(现为长泰县自然资源局)出具泰城规核2015002号《长泰县建设工程竣工规划条件核实意见书》载明，标准规划基本情况为880个小汽车停车位(其中地下室停车位537个、室外停车位23个、一层停车位320个不得出售)，应认定诉争的320个停车位是在规划区内。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”规划区内的停车位的归属应由当事人通过约定而确定。而案涉补充协议第八条第7款约定：“由出卖人投资建设或未列入公摊的非人防地下停车位、会所等附属设施或建筑物所有权归出卖人；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”该条款已对诉争的320个停车位的归属作出了约定。第二，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”而《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，诉争的320个停车位不属于占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，是规划区内用于停放汽车的车位。综合上述两点，应认定诉争的320个停车位归属长盛公司。 二、关于《商品房买卖合同》附件六补充协议第八条第7款的效力认定。 如上所述，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，对规划车位的归属，可由当事人约定，本案当事人通过补充协议约定规划车位的归属，符合法律规定，应认定有效。 综上所述，丽景业委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由长泰县金座丽景小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  花 絮 审 判 员  唐志忠 审 判 员  李 凌 二〇二〇年十月九日 法官助理  杨国栋 书 记 员  卢 杰