天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2384号上诉人（原审原告）：天津市长业房地产开发有限公司，住所地天津市北辰区长瀛商业广场B座20层。法定代表人：徐永明，董事长。委托诉讼代理人：李江，浙江舜江律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨延根，浙江舜江律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津都市花园酒店有限公司，住所地天津市北辰区北仓镇京津路与龙洲道交口西北侧长瀛商业广场4-301、4-401。法定代表人：边少波，总经理。委托诉讼代理人：刘晓伟，该公司经理。委托诉讼代理人：张景松，天津盛津律师事务所律师。上诉人天津市长业房地产开发有限公司（以下简称“长业公司”）与被上诉人天津都市花园酒店有限公司（以下简称“都市花园公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。长业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持长业公司在一审的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由都市花园公司承担。事实及理由：被上诉人未按照双方签订的《房屋租赁合同》按期履行支付租金义务，双方签订《补充协议》（以下称“补充协议一”）只是对被上诉人都市花园公司欠付租金支付期限和金额进行商定，也是考虑被上诉人的实际困难，上诉人基于扶植被上诉人经营考虑，别无他因。被上诉人未按期履约，存在严重违约行为。本案所涉《房屋租赁合同》、《补充协议》，目的、内容、期限等不同，双方当事人对主合同租金交付方式自始未曾变更，即为季付；涉案双方在《补充协议》只对当期被上诉人欠付租金进行约定，且每份《补充协议》都是独立的，并不如一审法院认定的后一份《补充协议》，是对截止某一时间节点的应付租金金额、履行期限、滞纳金计算方式等内容作出变更，导致租赁合同合议内容发生改变，但如此变更主合同内容，应由上诉人明示，而不能依据一审法院推定，一审法院认定事实错误。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。都市花园公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。租赁合同的旅行是一个动态的过程，本案中双方当事人以合意行为（补充协议）及上诉人单方行为，即2019年8月30日的焊机兴新房主转履约保证金，表明上诉人的主张不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。长业公司向一审法院起诉请求：1．判令都市花园公司立即支付欠付租金90万元及滞纳金605225.87元（滞纳金以欠付租金90万元为基数，从2017年8月1日暂计算至2019年12月10日止，按月息2%计算）；2．本案诉讼费由都市花园公司承担。一审法院认定事实：2013年8月22日，天津市市长昊资产管理有限公司作为甲方、都市花园公司作为乙方，签订了《房屋租赁合同》。合同约定：甲方作为长瀛新都汇商业项目的管理公司，处理该项目的商业管理一切相关事务、经与乙方友好协商，现就房屋租赁有关事宜达成如下一致并签订本合同；房屋位置位于天津市××路××道××广场××，该房屋的“建筑面积”为6182.70平方米；乙方承租该房屋的用途，即经营项目为住宿、餐饮；租赁期间为10年零六个月，自2013年9月1日起至2024年2月28日止，其中2013年9月1日起至2014年2月28日为乙方装修免租期，计租日自2014年3月1日起至2024年2月28日止；租赁期限内该房屋的计租面积为6182.70平方米，租金为每平方米每天人民币1.00元，月租金为人民币188057.13元；除本合同另有约定外，乙方支付下期租金，须在到期日的前10日内向甲方支付下期租金，支付方式为季付；乙方应以支票、汇款方式支付等内容。2017年4月5日，天津市长昊资产管理有限公司作为甲方、都市花园公司作为乙方、长业公司作为丙方，签订《出租人变更补充协议》，约定：2013年8月22日，甲乙双方就甲方出租乙方承租于天津市京津公路长瀛商业广场4-301之物业，签订了《房屋租赁合同》；甲方将其享有租赁房产的出租权授权给丙方，丙方享有房屋租赁合同项下出租人所有的权利及义务，且甲方不得以任何理由影响乙方在房屋租赁合同项下任何权利；房屋租赁合同中的出租方由甲方变更为丙方，房屋租赁合同中约定的出租房权利和义务全部由丙方承继：丙方保证其有权将租赁房产合法地出租给乙方经营，且甲方不得以任何理由影响乙方在房屋租赁合同项下任何权利。2017年7月21日，长业公司作为甲方、都市花园公司作为乙方，签订了补充协议一，约定“针对天津都市花园酒店有限公司欠租一事，甲乙双方经友好协商，达成如下协议，以资双方共同遵守：1．截至2017年6月30日，天津都市花园酒店有限公司共计欠租4062033.90元，考虑到乙方的实际困难，甲方基于扶植乙方经营考虑，同意一次性减免90万元的租金，余下的3162033.9元按以下时间节点支付：第一次支付为2017年7月30日前支付1262033.90元；第二次支付为2017年9月19日前支付950000元；第三次支付为2017年10月19日前支付950000元。以上任何一次支付，只能提前，不允许延后，如果有一次延后则减免租金的条款无效，且按未支付总金额加收每天1‰的滞纳金。3．减免租金只针对本次4062033.90元的欠租，2017年7月份及以后的租金必须按原房屋租赁协议执行。4．本协议一式二份，甲乙双方各执一份”。2017年7月30日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额80万元；2017年8月24日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额462033.9元；2017年10月9日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额30万元；2017年10月31日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额30万元；2017年12月11日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额35万元；2018年1月2日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额45万元；2018年1月18日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额20万元；2018年2月1日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额10万元；2018年2月9日，都市花园公司向长业公司交付两笔转账支票金额共计20万元。2018年3月15日，长业公司作为甲方、都市花园公司作为乙方，签订了《补充协议》（以下称“补充协议二”），约定“针对天津都市花园酒店有限公司欠租一事，甲乙双方经友好协商，达成如下协议，以资双方共同遵守：1．截止2018年3月31日，天津都市花园酒店有限公司共计欠租1880571.27元，考虑到乙方的实际困难，甲方基于扶植乙方经营考虑，同意一次性减免45万元的租金，余下的1430571.27元按以下时间节点支付：第一次支付为2018年3月26日前支付430571.27元；第二次支付为2018年4月30日前支付57万元；第三次支付为2018年6月4日前支付43万元。以上任何一次支付，只能提前，不允许延后，如果有一次延后则减免租金的条款无效，且按未支付总金额加收每天1‰的滞纳金。3．减免租金只针对本次1880571.27元的欠租，2018年4月份及以后的租金必须按原房屋租赁协议执行。4．本协议一式二份，甲乙双方各执一份。”2018年3月27日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额430571.27元；2018年4月28日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额57万元；2018年6月4日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额43万元。2018年8月27日，长业公司作为甲方、都市花园公司作为乙方，签订了《补充协议》（以下称“补充协议三”），约定“针对天津都市花园酒店有限公司欠租一事，甲乙双方经友好协商，达成如下协议，以资双方共同遵守：1．截止2018年8月31日，天津都市花园酒店有限公司共计欠租1128342.75元，考虑到乙方的实际困难，甲方基于扶植乙方经营考虑，同意一次性减免269673.91元的租金，余下的858668.84元于2018年8月30日前乙方一次性支付给甲方。以上任何一次支付，只能提前，不允许延后，如果有一次延后则减免租金的条款无效，且按未支付总金额加收每天1‰的滞纳金。3．减免租金只针对本次1128342.75元的欠租，2018年9月份及以后的租金必须按原房屋租赁协议执行。4．本协议一式二份，甲乙双方各执一份。”2018年8月28日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额60万元；2018年8月31日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额258668.84元。2018年12月25日，长业公司作为甲方、都市花园公司作为乙方，签订了《补充协议》（以下称“补充协议四”），约定“针对天津都市花园酒店有限公司欠租一事，甲乙双方经友好协商，达成如下协议，以资双方共同遵守：1．截止2018年12月31日，天津都市花园酒店有限公司共计欠租902674.2元，考虑到乙方的实际困难，甲方基于扶植乙方经营考虑，同意一次性减免215,739.13元的租金，余下的686935.07元于2018年12月28日前乙方一次性支付给甲方。以上租金支付，只能提前，不允许延后，如果有一次延后则减免租金的条款无效，且按未支付总金额加收每天1‰的滞纳金。3．减免租金只针对本次902,674.2元的欠租，2019年1月份及以后的租金必须按原房屋租赁协议执行。4．本协议一式二份，甲乙双方各执一份。”2018年12月29日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额686935.07元。2019年3月21日，长业公司作为甲方、都市花园公司作为乙方，签订了《补充协议》（以下称“补充协议五”），约定“针对天津都市花园酒店有限公司欠租一事，甲乙双方经友好协商，达成如下协议，以资双方共同遵守：1．截止2019年3月31日，天津都市花园酒店有限公司共计欠租677005.65元，考虑到乙方的实际困难，甲方基于扶植乙方经营考虑，同意一次性减免161804.34元的租金，余下的515201.31元于2019年3月29日前乙方一次性支付给甲方。以上租金支付，只能提前，不允许延后，如果有一次延后则减免租金的条款无效，且按未支付总金额加收每天1‰的滞纳金。3．减免租金只针对本次677005.65元的欠租，2019年4月份及以后的租金必须按原房屋租赁协议执行。4．本协议一式二份，甲乙双方各执一份。”2019年3月27日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额515201.31元。2019年6月5日，长业公司作为甲方、都市花园公司作为乙方，签订了《补充协议》（以下称“补充协议六”），约定“针对天津都市花园酒店有限公司欠租一事，甲乙双方经友好协商，达成如下协议，以资双方共同遵守：1．截止2019年6月30日，天津都市花园酒店有限公司共计欠租677,005.65元，考虑到乙方的实际困难，甲方基于扶植乙方经营考虑，同意一次性减免161804.34元的租金，余下的515201.31元于2019年6月26日前乙方一次性支付给甲方。以上租金支付，只能提前，不允许延后，如果有一次延后则减免租金的条款无效，且按未支付总金额加收每天1‰的滞纳金。3．减免租金只针对本次677005.65元的欠租，2019年7月份及以后的租金必须按原房屋租赁协议执行。4．本协议一式二份，甲乙双方各执一份。”2019年6月26日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额515201.31元。2019年8月30日，长业公司向都市花园公司发《函文》，记载：“天津都市花园酒店有限公司，依据贵我双方2013年8月22日签订《商铺租赁合同》，鉴于合同期贵我双方友好合作，贵司已于2016年4月15日确认放弃购买该商铺，现我司已将该租赁区域4-301号、4-401号商铺销售给新的产权人。经我司与新产权人约定，权属变更日期为2019年8月30日。自2019年8月31日起贵司应将租金支付给新的产权人，并由新产权人与贵司继续履行原《商铺租赁合同》，贵司与我司的《商铺租赁合同》相应终止。原租赁合同中约定的履约保证金人民币：188057.13元，我司按照权属变更日已经支付到新的产权人指定账户。”“截止2019年8月30日贵司尚欠我司租金452573.64元，请贵司接函后尽快支付给我司。”2019年9月30日，都市花园公司向长业公司交付转账支票金额344453.8元。另查，涉案房屋坐落于天津市北辰区京津路与龙洲道交口西北侧长瀛商业广场4-301、天津市××路××道××广场××，原所有人系长业公司，2019年8月27日，长业公司将涉案房屋出卖与江西盛尔源科技发展有限公司。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告关于涉案房屋租赁一事签订的《出租人变更补充协议》及六份《补充协议》均是对2013年8月22日签订的《商铺租赁合同》的修改和补充，均是当事人真实意思表示，上述合同协议的内容亦不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。从六份《补充协议》的文字表述看，都市花园公司没有按照《商铺租赁合同》内容向长业公司支付租金，后经双方当事人协商一致，陆续形成了后续的六份《补充协议》作为新的合同补充约定。六份《补充协议》已对《商铺租赁合同》中截至某一时间节点的应付租金金额、履行期限、滞纳金计算方式等内容作出变更，导致租赁合同合意内容发生改变。六份《补充协议》均是在《商铺租赁合同》的基础上，双方当事人作出进一步变更的意思表示并形成合意，变更的部分，应以后形成的协议为准，综合以上全部合同协议的内容，双方当事人权利义务的分配才具有完整性。现长业公司认为都市花园公司未按照补充协议一的约定及时支付租金构成违约，向都市花园公司主张减免的租金及滞纳金。但长业公司所依据补充协议一中的应付租金金额、履行期限、滞纳金计算方式等内容已经由后续签订的其他《补充协议》作出变更，补充协议一里记载的相关条款内容不能继续适用。故长业公司关于由都市花园公司因违反补充协议一的约定支付欠付租金及滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“驳回原告天津市长业房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半计算9174元，由原告天津市长业房地产开发有限公司负担。”二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》、《出租人变更补充协议》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。《补充协议》系是在《商铺租赁合同》的基础上，双方当事人作出的变更合同部分内容的意思表示，均应以后形成的协议为准。双方当事人在签订补充协议一后，被上诉人陆续向上诉人支付相应的租金，部分租金支付时间确已超出协议约定的支付时间，但双方在之后的补充协议二中对于被上诉人应付租金金额、履行期限、滞纳金计算方式等内容又进行了协商，达成了新的合意，双方均应以变更后的协议作为履约依据，上诉人再行主张被上诉人未按照补充协议一的约定及时支付租金构成违约，向被上诉人公司主张减免的租金及滞纳金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，长业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18348元，由上诉人天津市长业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  苏美玉二〇二〇年十月十九日书记员  姬诚心