广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终17077号上诉人（原审被告）：广州众邦房地产咨询有限公司。住所地：广州市花都区三东大道93号1101房（自编1111室）。法定代表人：谢燕芳，经理。委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市乐有家房产经纪有限公司。住所地：广州市天河区桃园西路616号105房。法定代表人：王宝玉，总经理。委托诉讼代理人：赵晓凤，女，该公司职员。委托诉讼代理人：张翔宇，男，该公司职员。原审被告：谢坚智，男，1954年11月6日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州众邦房地产咨询有限公司（以下简称众邦公司）因与被上诉人广州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）、原审被告谢坚智商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初24520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。众邦公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回乐有家公司一审全部诉讼请求；3.本案的诉讼费用、保全费由乐有家公司承担。事实与理由：一、乐有家公司主张众邦公司向其支付代理服务费的条件未成就。众邦公司无需向乐有家公司支付任何的代理服务费。根据双方所签订的《项目启动函》中“结算条件”第6点约定“客户未能成功购买物业，乙方须在7个工作日内退还已结算的全额佣金”以及《联动代理合同》第5.2条的约定，众邦公司向乐有家公司支付代理服务费的合同约定条件应为客户成功购买物业。首先，相关的客户并非全额支付购房款，只是支付了购房款的首期款。相关客户也未正式签订网签合同，更未办理相关的不动产权证。乐有家公司所介绍的客户均只是签订认购书。认购书不属于正式的商品房买卖合同。乐有家公司所介绍的客户连正式的商品房买卖合同都未签订，更未全部支付购房款，也没有任何法律文书认定客户成功购买物业，可见客户根本未成功购买物业。现涉案楼盘涉嫌刑事案件，乐有家公司所介绍的业主已申请解除认购书以及要求退还，等同于业主未能成功购买物业。乐有家公司无权依照双方合同的约定取得相应的费用。一审法院只是基于相关客户未全部取得退款就认定成就合同约定的支付费用的条件，与双方所约定的内容相违背。相关客户是否全部退款与客户成功购买物业属于不同的法律法律关系。既然相关客户已申请解除认购书并申请退费，不代表客户成功购买物业。一审法院不能简单地认为客户未完全退款就属于成功购买物业。二、根据乐有家公司与众邦公司签订的《联动代理合同》第5.3条约定，众邦公司在签订合同后已向乐有家公司预付费用50万元，有相应的转账记录为证。乐有家公司已实际收取众邦公司支付的50万元款项。现由于乐有家公司所介绍的客户均申请解除认购书以及要求退款，视为乐有家公司没有履行合同约定成功介绍客户购买物业，乐有家公司理应将所收取的50万元款项退还给众邦公司。三、鉴于合同所约定的支付代理费的条件并未成就，众邦公司不存在任何的违约行为，不应该承担任何的违约责任。一审法院判令众邦公司需承担违约金与事实不相符，二审法院应予以纠正。乐有家公司二审答辩，同意一审判决的处理结果，不同意众邦公司的上诉请求。谢坚智二审述称，同意众邦公司的上诉请求。乐有家公司于2019年7月4日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.众邦公司支付代理服务费540000元；2.众邦公司支付延期履行违约金54000元；3.谢坚智承担连带责任；4.众邦公司、谢坚智承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：众邦公司向乐有家公司出具《【荣翠轩?i公馆】项目启动函》，请乐有家公司按双方约定推介客户参加【荣翠轩?i公馆】项目销售活动，合作期2018年8月15日-2018年9月30日；40㎡以下佣金50000元/套，40㎡-60㎡佣金70000元/套，60㎡以上佣金100000元/套；按揭结佣方式，按月结算，客户交齐房款30%，甲方收到开发商签名确认，15天内结50%佣金，余下50%佣金（100天内结清）；一次性或分期客户结佣方式，按月结算，客户交齐30%房款，甲方收到开发商签名确认，15天内结50%佣金，客户累计交齐50%房款，甲方收到开发商确认，15天内结清余下50%佣金；等。2018年8月20日，众邦公司（委托人/甲方）与乐有家公司（受托人/乙方）签订《联动代理合同》，约定：甲方委托乙方为荣翠轩I公馆项目之外围联动销售代理人，代理期限自2018年8月20日-2018年9月30日止，合同期满，双方无异议的，必须《补充协议》延续合同；甲方指定对接人负责与乙方接洽工作及确认工作服务成果；佣金标准，成交40㎡以下单位佣金50000元/套，成交40㎡-60㎡单位佣金70000元/套，成交60㎡单位以上佣金100000元/套；按揭结佣方式，按月结算，客户交齐房款30%，15天内结50%佣金，100天内结清余下50%佣金；一次性或分期客户结佣方式，按月结算，客户交齐30%房款，15天内结50%佣金，客户累计交齐50%房款，15天内结清余下50%佣金；如甲方结算佣金后，客户未能成功购买物业，乙方须在7个工作日内退还已结算的全额佣金；经双方协商一致，甲方预付乙方项目代理服务费500000元，乙方推介成交的物业达到结算代理服务费条件时，乙方有权从甲方预付代理服务费中扣减相应的金额，当剩余预付代理服务费少于200000元或不足总预付代理服务费的40%时，乙方应有义务通知甲方，甲方收到通知后，应于7个工作日内补齐预付代理服务费500000元，以保障合同继续履行；甲方若逾期支付乙方代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额1‰的标准向乙方支付违约金，如逾期超过30天甲方仍未付清所有款项，乙方可单方解除合同，甲方须支付乙方应得的代理服务费用并以应付款项金额10%向乙方支付逾期违约金，并赔偿乙方因追索代理服务费所产生的一切费用；等。后附《对接人确认书》确认对接人为陈燕丽、谢仲俞。2018年10月1日，众邦公司（委托人/甲方）与乐有家公司（受托人/乙方）签订《补充协议》，约定将《联动代理合同》的代理期限延续2018年10月1日起至2018年11月30日止，原合同的其余部分完全继续有效。2018年12月1日，众邦公司（甲方）与乐有家公司（乙方）签订《变更销售代理服务费结佣方式之补充协议》，约定：2018年12月1日（含）后的成交单以及当前已成交未结算的销售代理服务费支付方式由预付款结佣模式变更为普通结佣模式；乙方的销售代理费每月结算一次；等。同日，众邦公司（委托人/甲方）与乐有家公司（受托人/乙方）再次签订《补充协议》，约定将《联动代理合同》的代理期限延续2018年12月1日起至2018年12月30日止，原合同的其余部分完全继续有效。2019年3月1日，众邦公司（委托人/甲方）与乐有家公司（受托人/乙方）再次签订《补充协议》，约定将《联动代理合同》的代理期限延续2019年3月1日起至2019年4月30日止，原合同的其余部分完全继续有效。一审庭审中，乐有家公司提交《荣翠轩对账表》、《荣翠轩结算表》、成交确认单、《荣翠轩项目代理服务费明细表》，主张其司共介绍成交物业12套，应结代理服务费总额780000元，已结220000元，未结560000元，并确认在本案中仅主张为540000元。谢坚智对上述证据的真实性予以确认，并确认《荣翠轩项目代理服务费明细表》上所列的12套房屋众邦公司均曾出具成交确认单及对账单确认可结算代理服务费，但此后该12套房屋除了客户名称为张某、梁某丽（序号11、12，应结代理服务费均为70000元，已结均为0元，未结均为70000元）的两套房屋外，其余客户均已解除认购书及申请退款，并未实际成交，无须支付代理服务费。谢坚智并提交《存款明细账》（户名为众邦公司，载明于2018年9月5日向乐有家公司支付500000元，摘要为预付销售代理费）、退款明细（自行制作）、退款承诺书（复印件，由谢坚智向购房人出具，退款原因均为无法办理房屋网签，谢坚智承诺退还购房款及赔付利息）、申请表（复印件），辩称众邦公司已依照合同约定向乐有家公司预付代理服务费500000元，但乐有家公司介绍的十位客户已申请解除认购书及要求退款，等同于未能成功购买物业，乐有家公司无权取得相应的代理服务费。乐有家公司对《存款明细账》的真实性予以确认，对其余证据的真实性不予确认，并主张其共收到众邦公司支付的预付款项500000元，其中通过该预付款项已全额结算4套房屋共计280000元，本案所涉的12套房屋其中也有220000元系通过该预付款项结算。一审法院认为：众邦公司向乐有家公司出具《【荣翠轩·i公馆】项目启动函》，请乐有家公司推介客户，双方并签订《联动代理合同》，众邦公司与乐有家公司之间成立商品房委托代理销售合同关系。乐有家公司作为销售代理人，促成众邦公司对外销售了房屋，完成了众邦公司的委托事项，众邦公司作为委托人负有向乐有家公司支付相应代理费的义务。一审庭审中，乐有家公司提交《荣翠轩对账表》、《荣翠轩结算表》、成交确认单、《荣翠轩项目代理服务费明细表》，主张该12套物业未结代理服务费总额为540000元，谢坚智亦确认该12套物业众邦公司曾出具成交确认单及对账单确认可结算代理服务费，乐有家公司诉请要求众邦公司支付代理服务费540000元有事实及合同依据，众邦公司及谢坚智辩称其中10套物业的客户已申请解除认购书及要求退款，但未能提供充分证据证明已将购房款退回给购房人，众邦公司及谢坚智辩称乐有家公司无权取得相应的代理服务费，一审法院不予采纳。众邦公司迟延支付代理服务费，乐有家公司诉请要求其承担延期履行违约金54000元有事实及合同依据，一审法院予以支持。《【荣翠轩·i公馆】项目启动函》与《联动代理合同》的合同相对方为众邦公司及乐有家公司，乐有家公司以谢坚智为荣翠轩项目的实际开发商为由要求谢坚智承担支付代理服务费的义务缺乏合同依据，一审法院对此不予支持，予以驳回。众邦公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法可作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2020年4月26日作出一审判决：一、于本判决发生法律效力之日起十五日内，广州众邦房地产咨询有限公司向广州市乐有家房产经纪有限公司支付代理服务费540000元；二、于本判决发生法律效力之日起十五日内，广州众邦房地产咨询有限公司向广州市乐有家房产经纪有限公司支付延期履行违约金54000元；三、驳回广州市乐有家房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9740元、保全费3490元，均由广州众邦房地产咨询有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，关于联动代理合同中约定“达到结算代理服务费条件”的理解。乐有家公司认为：先由乐有家公司带领客户与众邦公司签订认购书，再由众邦公司指定人员签署客户成交确认单作为乐有家公司结算佣金的凭证，诉讼所提对账表、结算表均是在客户已经付齐该付应付房款时制作的。众邦公司认为：主要的房款是在签订网签合同时支付的，客户支付部分定金或购房款，并没有付齐房款；客户与荣翠轩项目部签订认购书，涉案12户客户都没有与开发商广州市花都城镇建设开发有限公司签订网签合同或正式的买卖合同，结算条件应该是客户与开发商签订网签合同或真正的买卖合同，故众邦公司与乐有家公司进行佣金结算的条件不成就。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：本案众邦公司应否向乐有家公司支付代理服务费及延期履行违约金。依众邦公司与乐有家公司于2018年8月20日签订的《联动代理合同》及此后多份补充协议，众邦公司委托乐有家公司为涉案项目之外围联动销售代理人。本案诉讼中，众邦公司与乐有家公司均确认乐有家公司促成涉案12套房屋的购房客户签订了认购书。一审法院认为乐有家公司作为销售代理人促成众邦公司对外销售房屋，乐有家公司完成众邦公司的委托事项进而有权主张代理服务费，并无不当。众邦公司抗辩主张乐有家公司取得代理服务费的条件未成就，客户未能成功购买物业，故众邦公司无需向乐有家公司支付代理服务费。对此，本院认为，首先，众邦公司本案中并未提供充分证据证明其向购房客户返还购房款，未能证明购房客户所签认购书业已解除。其次，《联动代理合同》约定客户未能成功购买物业则乐有家公司须返还已结算佣金，应理解为乐有家公司推介的客户确定购买后又放弃购买，乐有家公司代理销售工作未能完成方需返还已结算佣金。而本案中依众邦公司所述，购房客户是因涉案楼盘涉嫌刑事案件，才要求解除认购书，不宜依此认定乐有家公司代理销售工作未能完成。涉案委托代理销售合同并未约定客户成功购买房屋以网签合同、支付全部购房款或办理不动产权证为依据，事实上涉案12套房屋买卖已进入履行状态，谢坚智也确认众邦公司曾出具成交确认单及对账单确认可结算代理服务费，众邦公司当应对已结算的代理服务费承担支付义务并承担相应违约责任。众邦公司本案所提购房客户申请解除认购书主张代理服务费支付条件未成就，与合同约定委托代理销售关系的性质并不相符，本院不予支持。乐有家公司本案主张的代理服务费已对其司所收预付费用500000元进行了处理，众邦公司上诉所提要求乐有家公司退还预付费用，理由并不充分。综上所述，众邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9740元，由广州众邦房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十月十九日书记员  吴敏玲黄咏欣