辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终1542号上诉人（原审被告）：锦州大兴建设集团有限公司，住所地锦州市凌河区洛阳路四段3-3号。法定代表人：孙忠志，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵军，锦州市太和区兴泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：金洪，男，1981年11月9日出生，汉族，无职业，住辽宁省锦州市。被上诉人（原审原告）：郝月，女，1989年2月22日出生，汉族，无职业，住辽宁省锦州市。上诉人锦州大兴建设集团有限公司（以下简称大兴公司）因与被上诉人金洪、郝月房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大兴公司的委托诉讼代理人赵军，被上诉人金洪、郝月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大兴公司上诉请求：请求撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019)辽0792民初1940号判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人签订的《委托代建合同》（以下简称“合同”）依然有效。上诉人与被上诉人签订合同在先，是基本事实，且未失去法律效力，没有出现任何法定无效或可撤销的情形，且双方并未解除合同，因此合同仍具有对双方的拘束力，合同中关于门的费用仍然有效，上诉人有权收取。其次，本案应为合同纠纷，并非不当得利纠纷。不当得利指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。而本案中，上诉人对于涉案费用的收取基于双方签订的合同，有合法依据。再次，本案管辖应为专属管辖，太和区法院对本案并无管辖权。鉴于本案实质上应为合同纠纷而并非不当得利纠纷，一审法院应根据最高人民法院关于实施《民事案件案由规定》的通知中的精神，纠正错误案由，继而确认本案为专属管辖。此外，上诉人收取涉案款项的依据是物价局及发改委的文件，处罚事先告知书收的款，物价部门是当地的一级政府，上诉人作为企业经营应当遵守政府规定，因此大兴集团按政府部门规定收取合理合法，而原审判决让上诉人遭遇了政出多头的困惑。一审法院在对方没有任何法律依据和证据的情况下，做出的判决令上诉人不能信服。请求根据当地物价部门的规定文件依法依规改判。大兴集团己按发改委2015年文件，把多收的部分款项原数退还给业主，剩余的门钱是按省物价局市物价局同意之后收取的。代建房协议和另一份商品房合同是同等的，商品房合同是用于办理房产证，代建协议是这个房子细化的说明，因此商品房买卖合同是代建房协议的延续。最后，被上诉人起诉己过诉讼时效。被上诉人缴纳门的费用至今已超过诉讼时效，且并未有法定中断时效的情形，应当依法予以驳回。而一审法院对此视而不见。上诉人明确主张合同抗辩，且一审中法庭前明确将诉讼时效归为诉讼争议焦点，但在裁判时完全忽视这一情节。总而言之，本案核心问题是合同的效力问题以及根据合同效力确定案由、适用法律、管辖权问题。人民法院应当适用正确法律做出充分审理及认定。上诉人认为，合同系双方真实意思表示，双方对于涉案费用具有对等的权利义务关系，被上诉人要求上诉人退款，没有法律依据。金洪、郝月辩称：原审认定事实清楚，上诉人买的是商品房，签订的是《商品房买卖合同》，应以商品房买卖合同为准。金洪、郝月向一审法院起诉请求：1.请求被告退还不当得利，即没有合法依据收取的单元门费300元，防盗门费1300元，可视对讲机费1500元，共计3100元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月25日，原告与被告锦州大兴建设集团有限公司又签订《商品房买卖合同》并进行了网上备案，2016年6月28日，原告与被告锦州大兴建设集团有限公司签订《委托代建房屋补充协议书》。2016年8月29日，原告向被告交纳了单元门300元、防盗门1300元、可视对讲1500元，合计3100元。原告请求被告返还上述费用。一审法院认为，依法成立的合同，合同相对方应当按约定履行各自的义务。被告锦州大兴建设集团有限公司与原告基于同一处房屋签订了两份合同，一份是《商品房买卖合同》，另一份是《委托代建房屋补充协议书》，双方网上备案进行公示的是《商品房买卖合同》，故《商品房买卖合同》应为双方最终履行的合同。因《商品房买卖合同》中并未对收取单元门、防盗门、可视对讲机的费用进行约定，故被告锦州大兴建设集团有限公司再向原告收取以上费用没有事实及法律依据，符合不当得利的法律构成要件，原告主张返还其入住时交纳的单元门款、防盗门款、可视对讲机款，于法有据，本院予以支持。因原告就案涉款项一直在向被告主张权利，故被告提出原告的诉求已过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条规定，判决如下：被告锦州大兴建设集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告金洪、郝月不当得利款3100元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人与被上诉人于2016年6月28日签订《委托代建房屋补充协议书》，约定代建房屋基础价格为2990元/平方米，该价格不包括单元门300元、防盗门1300元、可视对讲机1500元。后为进行网上登记备案以及办理房屋按揭贷款，双方于2016年7月28日就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，其中房屋单价为2990元/平方米，该合同未对单元门、防盗门、可视对讲机做出约定。又查明，锦州市发展和改革委员会于2015年7月14日对锦州大兴房地产开发有限公司出具《行政处罚事先告知书》，其中载明原锦州市物价局《关于进一步加强新建商品住房入住环节收费管理的通知》（锦价发【2011】7号）文件第二条规定：“规范购房者特殊要求收费┄┄团购商品房入住环节收费按双方签订协议约定执行，协议中未约定的收费一律不得在销售价格以外另行收取”。上诉人主张因与被上诉人之间存在委托代建房屋的合同关系，且委托建房协议中已经明确约定了对单元门、防盗门、可视对讲机另行收费，故双方当事人之间纠纷属于《行政处罚事先告知书》规定的“规范购房者特殊要求收费”的范围。上诉人有权按照双方约定并实际履行的《委托建房屋补充协议书》收取被上诉人的单元门、防盗门、可视对讲机等费用。被上诉人对该份证据证实的内容虽不予认可，但无证据推翻该份证据的真实性，且该《行政处罚事先告知书》中明确认定除上诉人与代建团购房业主签订的除《代建房合同》中因对仓房门的收费没有约定属于不合理收费外，对上诉人收取单元门、防盗门、可视对讲机的费用的行为并未处罚，故对上诉人的该项主张予以采信。再查明，本案双方所产生的争议系因《委托代建房屋补充协议书》与《商品房买卖合同》之间的效力而引发，一审法院将本案立为不当得利纠纷显系不当，本院对此予以纠正为房屋买卖合同纠纷。上述事实，有上诉人提供证据以及双方当事人陈述笔录载卷为凭，经本院审查应予采信。一审认定的其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《委托代建房屋补充协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人与被上诉人均应按照协议约定履行各自义务。上诉人作为案涉小区的建设方，在按照《委托建房屋补充协议书》的约定完成代建房屋的建设义务后，委托建房业主亦负有按照《委托建房屋补充协议书》的约定，向建设方支付代建房屋的房款等其他费用的义务。在委托建房业主亦依约履行交款义务并实际取得房屋后，协助代建房屋业主办理房屋的网上登记备案及所有权证书是建筑方委托建房的附随义务。故双方当事人之间签订《商品房买卖合同》并非是对《委托代建房屋补充协议书》的否定与变更，而应认定为涉案房屋建设方履行合同的附随义务。且《商品房买卖合同》中载明的房屋单价与《委托代建房屋补充协议书》中约定的代建房屋基础价格一致，而《委托代建房屋补充协议书》明确载明代建房屋基础价格仅指房屋的基础部分，不包括单元门、防盗门、可视对讲机等另行计算部分，故被上诉人要求上诉人返还单元门、防盗门、可视对讲机等费用的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定《商品房买卖合同》为双方最终履行的合同进而判决上诉人返还被上诉人上述费用不妥，本院对此予以纠正。综上所述，锦州大兴建设集团有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初1940号民事判决。二、驳回被上诉人金洪、郝月的诉讼请求。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人金洪、郝月负担。本判决为终审判决。审判长 高 帆审判员 王玉龙审判员 王金业二〇二〇年十月十二日法官助理文涛书记员高俊格