河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12564号上诉人（原审原告、反诉被告）：曹阳，男，1958年3月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘文斌，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马志坚，男，1983年9月10日出生，回族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：马国民，男，1961年4月23日出生，回族，住河南省荥阳市。其与马志坚系父子关系。被上诉人（原审被告）：金莉香，女，1973年10月24日出生，回族，住郑州市。上诉人曹阳因与被上诉人马志坚、金莉香租赁合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2020）豫0182民初3055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任进行了审理。上诉人曹阳及其委托诉讼代理人刘文斌、李瑞，被上诉人马志坚的委托诉讼代理人马国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹阳上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，改判支持上诉人曹阳的除判决书第一项外的其他诉讼请求（1、被上诉人返还上诉人赔青费10000元、土地占用费16320元、租金56400元；2、被上诉人返还上诉人建厂损失264300元，油棚建设费用75000元）；2、本案一、二审诉讼费用均由二被上诉人承担。事实和理由：一、案涉土地租赁合同无效系因二被上诉人原因造成，二被上诉人应根据其承诺赔偿上诉人的全部损失，改判支持上诉人要求赔偿的全部诉讼请求。1、在上诉人不能实现建厂目的的情况下，上诉人因建设厂房所支付的全部费用，不因案涉厂房是否拆除为前提条件，均应属于上诉人的直接损失，且该损失系因二被上诉人造成，二被上诉人应按照其承诺赔偿上诉人因此遭受的全部损失。案涉《土地租赁合同》第四条约定，甲方承诺对本合同第一条所指土地有合法的使用权并有权租赁给乙方使用（用来建设厂房、办公室、住房及经营），否则由此给乙方带来的全部损失由甲方承担。依据该条的约定可知，二被上诉人明确知道乙方租赁涉案土地是用于建设厂房、办公室、住房及经营使用，并非用于农业生产，同时二被上诉人明确承诺其对案涉土地拥有合法使用权及乙方可以合法的建设厂房、办公室、住房及经营使用，若上诉人不能合法建设厂房、办公室、住房及经营使用，自愿赔偿上诉人因此遭受的全部损失，可见该第四条已明确约定了上诉人租赁案涉土地的目的，且二被上诉人也承诺案涉土地可以用于该合同目的。在本案一审过程中，被上诉人马志坚自认案涉土地为农业用地，并非建设用地，无法提供合法的建设用地使用权证，上诉人才变更诉讼请求，由要求解除《土地租赁合同》变更为确认《土地租赁合同》无效，由此可知上诉人在提起本案诉讼后才知案涉土地为农业用地，不能用于非农建设，一审法院以案涉《土地租赁合同》改变案涉土地使用用途为由确认该租赁合同无效，可见案涉《土地租赁合同》无效系因案涉土地为农业用地用于非农建设所致，但二被上诉人承诺案涉土地可以用来建设厂房、办公室、住房及经营等非农建设，否则，二被上诉人自愿承担因此给上诉人造成的全部损失。因案涉土地为非农业用地，上诉人所建厂房等均为违章建筑，政府已通知并强令拆除了油棚，上诉人已无法继续使用该厂房，也不敢继续使用该厂房，无法在案涉土地上继续经营，同时不论该厂房什么时候拆，上诉人建设该厂房及签订案涉《土地租赁合同》的合同目的均无法继续实现，那么上诉人建设厂房等所支付的全部费用均应属于上诉人的损失，二被上诉人应按照其承诺赔偿上诉人因此所遭受的全部损失。一审法院以厂房未拆除损失未发生为由驳回上诉人的该项诉讼请求，明显不符合上诉人签订合同及建设厂房的目的，也不符合合同约定，应依法改判支持上诉人的该项诉讼请求。2、一审法院仅以被上诉人单方陈述就认定案涉油棚系上诉人自行拆除，属于认定事实错误，且根据上诉人提交的新证据可以证明案涉油棚系因违章建筑，被在政府指挥下强制拆除。本案一审中，上诉人陈述案涉油棚系因政府强制拆除，并非上诉人自行拆除，同时提交上诉人看厂人员路金堂出具的证人证言，可以证明案涉油棚系被拆除的事实。被上诉人未提交任何证据证明案涉油棚系上诉人自行拆除，仅有被上诉人在2020年8月31日质证笔录中陈述“经和被告人本人和被告马志坚母亲金爱香核实，原告主张的加油棚被拆除是原告本人拆除的”。在上诉人不予认可的情况下，一审法院仅以该处陈述就认定案涉油棚为上诉人自行拆除，明显属于认定事实错误。上诉人提交新证据材料可以证明案涉油棚系违章建筑，上级政府通知村委会要求限期拆除油棚及厂房，村委会通知必须在2019年6月1日12点前拆除，上诉人不同意拆除，后案涉油棚被强制拆除，剩余厂房虽暂未拆除也已不能继续使用。由此可知，案涉油棚的拆除系因其为违章建筑，上级政府要求拆除并被强制拆除，并非上诉人自行拆除，同时案涉油棚系上诉人花费建设，根据被上诉人的承诺，上诉人因案涉油棚被拆除所造成的损失理应由二被上诉人承担。一审法院认定上诉人自行拆除案涉油棚属于认定事实错误，应依法改判支持上诉人要求二被上诉人赔偿油棚建设费75000元的诉讼请求。二、在上诉人无法按照合同约定使用案涉土地及厂房，上诉人租赁土地及建设厂房目的不能实现的情况下，二被上诉人应依法返还上诉人自不能实现合同目的之日起的土地租金。三、在二被上诉人未按照约定向上诉人交付租赁土地及清除土地上树木、庄稼等青苗的情况下，二被上诉人已构成违约，应依法返还上诉人支付的0.34亩土地的土地占用费及赔青费10000元。1、一审法院在认定被上诉人未全部清除案涉9.5亩土地上树木、庄稼等青苗构成违约的情况下，错误的驳回了上诉人要求返还赔青费的诉讼请求，应依法改判支持上诉人要求被上诉人返还赔青费的诉讼请求。2、在二被上诉人未将案涉的0.34亩土地按照约定交付给上诉人已构成违约，且该违约持续存在的情况下，上诉人随时可以要求二被上诉人承担违约责任，退还该部分土地占用费。马志坚辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。曹阳向一审法院起诉请求：1.确认曹阳与金莉香于2014年3月3日签订的《土地租赁合同》无效；2.要求马志坚、金莉香返还曹阳赔青费10,000元及0.34亩的土地占用费16,320元；3.要求马志坚、金莉香赔偿曹阳建厂损失264,300元；4.曹阳的所有物品（包括厂里的机械设备及办公、生活用品等）由曹阳自行处理；5.要求马志坚、金莉香赔偿曹阳油棚建设费75,000元；6.要求马志坚退还曹阳租金56,400元（2019年6月1日至2020年5月31日期间）；7.本案的诉讼费用由马志坚、金莉香承担。马志坚向一审法院反诉请求：1.请求判令继续履行曹阳、金莉香于2014年3月3日签订的《土地租赁合同》；2.请求判令曹阳支付马志坚租金93,600元；3.本案的诉讼费、反诉费等由曹阳承担。一审法院认定事实：2007年6月2日，金莉香与荥阳市贾峪镇马沟村第八村民组签订《土地租赁合同》一份，金莉香租赁荥阳市贾峪镇马沟村第八村民组土地11.16亩，租赁期限30年，自2007年6月1日起至2037年5月31日。2014年3月3日，曹阳作为乙方与金莉香作为甲方签订《土地租赁合同》一份，主要内容为：“一、甲方将位于荥阳马沟村八组马柏松与金小峰宅院北9.5（玖亩半）亩土地出租给乙方使用。……三、租期自2014年4月1日至2037年5月31日，年租金8,000元/亩，每三年递增5％。租金缴纳方式和时间：第一年为半年交一次租金（即4月1日前和10月1日前各交半年租金），第二年开始每年4月1日前交清当年的租金。四、甲方承诺对本合同第一条所指土地有合法的使用权并有权租给乙方使用（用来建造厂房、办公室、住房及经营），否则由此给乙方带来的损失由甲方承担。五、甲方需为乙方提供办理营业执照租房及租地协议等相关土地使用资料、证明。……九、合同期内甲方不得单方面终止合同，否则退还未到期租金并赔偿乙方损失。……十二、甲方负责所租地到主干道的道路畅通，保证半挂车的正常通行，如果通行中断超过一天而甲方不能及时解决，甲方应按照不能正常通行的天数每天向乙方赔偿经济损失，另在正常通道未通之前，先租金小峰宅基院通行车辆，年租金伍仟元整。由甲方代收租金并负责与金小峰的租赁事宜。十三、租赁期内，因不可抗力或城市规划建设，致使合同解除的，该土地上建筑及附属物的赔偿金全部归乙方所有。”合同签订后，金莉香将涉案土地交给曹阳使用，曹阳向金莉香交纳2014年4月1日至2017年3月31日期间的租金243,000元。2014年3月22日，曹阳与金莉香签订《补充协议》一份，协议约定曹阳租赁金莉香土地围墙外西北角两亩坟地的围墙由曹阳出资建造，围墙长87.5米，高1.8米，金莉香同意该土地上的坟和树及附属物迁移出该土地后，移出的全部费用由金莉香承担，曹阳不承担任何赔青费，该土地优先租赁给曹阳，租金为8,000元/年。同日，曹阳与金莉香的姐夫马国民签订《土地租赁赔青费用补充协议》一份，约定曹阳支付金莉香10,000元，金莉香于2014年4月1日前将曹阳租赁土地上的树木、庄稼等全部青苗移出，曹阳于当日支付马国民款10,000元。2017年3月1日，金莉香与马志坚签订《转让协议》一份，协议约定金莉香将其与荥阳市贾峪镇马沟村八组签订的《土地租赁合同》项下的权利义务自2017年3月1日起一并转让给马志坚。2017年3月26日，曹阳、金莉香、马志坚三方签订《三方协议》一份，协议约定曹阳与金莉香签订的《土地租赁合同》及《补充协议》自2017年4月1日起金莉香的权利义务转让给马志坚，曹阳将租金及费用直接支付给马志坚，《土地租赁合同》及《补充协议》的内容、期限及付款方式不变。后曹阳向马志坚交纳了2017年4月1日至2020年3月31日期间的租金254,400元。2020年4月30日，曹阳又向马志坚交纳租金14,000元。2020年5月1日，马志坚的母亲金爱香在曹阳租赁土地厂房的大门处设立一座简易洗车房。2020年5月4日，曹阳以郑州神驰贸易有限公司的名义向马志坚发出通知一份，要求其于五天内将洗车房搬离。2020年6月2日，马志坚将该洗车房搬离。2020年6月11日，曹阳诉至该院，要求处理。一审法院另查明，曹阳系郑州神驰贸易有限公司的法定代表人，该公司于2012年4月18日成立。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案从合同内容及当事人双方陈述来看，本案所涉的土地性质为农用地，用途应为农业用途，但金莉香将该土地出租给曹阳用于建造厂房、办公室等，且曹阳、马志坚、金莉香至今未办理土地变更登记手续，违反了土地管理法的强制性规定，故本案所涉的土地租赁合同属于无效合同。曹阳请求确认其与金莉香于2014年3月3日签订的《土地租赁合同》无效，符合法律规定，该院予以支持。曹阳请求判令金莉香、马志坚返还其赔青费10,000元及0.34亩的土地占用费16,320元，关于赔青费10,000元，因金莉香已移除9.5亩土地上绝大部分树木、庄稼等青苗，且曹阳已实际使用该土地，故该院不予支持。关于土地占用费16,320元，因曹阳与金莉香于2014年3月3日签订《土地租赁合同》后并使用至今，曹阳从未向金莉香、马志坚提出因该0.34亩土地上种植有树木影响其使用，要求金莉香、马志坚清除或减少其交纳租金的数额，故对曹阳的该项诉请，该院也不予支持。曹阳要求金莉香、马志坚赔偿其建厂损失264,300元，因该损失并未实际发生，故该院不予支持。曹阳要求其所有物品（包括厂里的机械设备及办公、生活用品等）由其自行处理，庭审过程中马志坚对此并无异议，曹阳也未提供相应的证据证明金莉香、马志坚阻拦其行使上述权利，故对曹阳的该项诉讼请求，该院亦不予支持。曹阳要求金莉香、马志坚赔偿其油棚建设费75,000元，因该油棚系其自行拆除，要求金莉香、马志坚承担赔偿责任，没有事实及法律依据，故该院不予支持。曹阳要求马志坚退还其2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金56,400元，因在上述期间其实际占有并使用该土地，故对曹阳的该项诉讼请求，该院不予支持。马志坚反诉请求判令继续履行双方签订的《土地租赁合同》，因该《土地租赁合同》违反土地管理法的强制性规定，属于无效合同，故对马志坚的该项反诉请求，该院不予支持。马志坚请求判令曹阳支付其租金93,600元，因双方签订的《土地租赁合同》系无效合同，故该院也不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条、第十二条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告曹阳与被告金莉香于2014年3月3日签订的《土地租赁合同》无效；二、驳回原告曹阳的其他诉讼请求；三、驳回被告马志坚的全部反诉请求。案件受理费3815元（已减半收取），由原告曹阳负担；反诉费1,070元，由被告马志坚负担。本院二审对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，金莉香通过租赁方式自荥阳市贾峪镇马沟村第八村民组处11.16亩土地，其又将其中的9.5亩土地出租给曹阳使用，用来建造厂房、办公室、住房及经营。涉案土地性质为农用地，且至今涉案土地的性质并未进行变更，曹阳、金莉香2014年3月3日签订的《土地租赁合同》违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，一审法院认定该《土地租赁合同》无效正确。曹阳与金莉香达成一致，要求金莉香于2014年4月1日前将租赁土地上的全部青苗移除，由曹阳向金莉香支付赔青费10000元。金莉香已经移除9.5亩土地上绝大部分的青苗。案涉《土地租赁合同》签订后曹阳使用涉案土地至今，且其未提出该0.34亩土地上种植有树木影响其使用，故曹阳要求金莉香、马志坚返还其赔青费10000元，0.34亩土地的占用费16320元，一审法院不予支持正确。曹阳主张的建厂损失264300元未实际发生，一审法院不予支持正确。曹阳要求其所有物品（包括厂里的机械设备及办公、生活用品等）由其自行处理，其并无证据证明金莉香、马志坚二人阻挡其行使上述权利，故一审法院对曹阳的该项诉讼请求不予支持正确。油棚系曹阳方自行拆除，其要求金莉香、马志坚二人赔偿其油棚建设费75000元，没有事实根据，一审法院不予支持正确。关于曹阳要求退还的2019年6月1日至2020年5月31日的租金56400元，该期间内曹阳仍实际占有并使用该土地，其要求退还上述租金没有法律依据，一审法院不予支持正确。综上所述，曹阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7630元，由上诉人曹阳负担。审判员  邓先理二〇二〇年十月十五日书记员  时婉秋