河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初10406号原告：河南鑫苑广晟置业有限公司，住所地郑州市管城回族区紫荆山南路与南三环向北200米路东鑫苑国际新城1号楼1层，统一社会信用代码：91410100352027661X。法定代表人：杨斌，系总经理。委托诉讼代理人：师树源、高云，河南三融律师事务所律师。被告：王国利，男，1977年10月8日出生，汉族，住郑州市。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行，住所地河南省郑州市花园路59号邮政大厦一层，统一社会信用代码：914101006728547030。原告河南鑫苑广晟置业有限公司（以下简称鑫苑公司）与被告王国利、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司河南省分行直属支行（以下简称邮政储蓄银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鑫苑公司的委托诉讼代理人高云到庭参加诉讼，被告王国利，第三人邮政储蓄银行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫苑公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年6月24日签订的编号为180××××8554的《商品房买卖合同》；2.判令《商品房买卖合同》解除后5日内，被告协助原告办理房屋预告登记撤销和备案信息、网签撤销手续，并判令被告腾空房屋后返还房屋；3.判令被告向原告支付违约金3738元（以20561.24元为基数，按日万分之五的比例，暂计算至2020年8月11日）；4.判令被告赔偿原告代其偿还银行贷款损失30561.24元（暂截至2020年2月24日），第3、4项合计34299.24元；5.判令本案所有诉讼费用及实现债权费用由被告承担。后原告当庭将诉讼请求第二项变更为：判令《商品房买卖合同》解除后5日内，被告协助原告办理房屋预告登记撤销和备案信息、网签撤销手续；将诉讼请求第三项明确为：判令被告向原告支付违约金3738元（以38441.87元为基数，按日万分之五的比例，暂计算至2020年8月11日，后续继续计算至实际清偿之日止）；将诉讼请求第四项变更为：判令被告赔偿原告代其偿还银行贷款损失38441.87元（暂截止至2020年2月24日，后续以实际代偿金额为准）；将诉讼请求第五项明确为：本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月24日，原告与王国利签订一份编号为180××××8554的《商品房买卖合同》，购买由原告开发的位于管城回族区秋实路东、白桦路南2号楼2单元12层1201号房，总价款1298337元。2018年6月28日，王国利、邮政储蓄银行、原告签订贷款合同，贷款金额908000元，原告承担连带责任保证责任。后王国利无力偿还贷款，邮政储蓄银行多次扣划原告保证金。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告在承担保证责任后可以解除该买卖合同，并要求被告承担违约责任。原告故提起诉讼。被告王国利未答辩、未举证。第三人邮政储蓄银行未陈述意见、未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1.王国利（××）与鑫苑公司（出卖人）于2018年6月24日签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××8554），协议主要约定：第二条，××购买的商品房为预售商品房。第三条，××购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中的：管城回族区秋实路东、白桦路南2幢2单元12层1201号房，房屋建筑面积90.55平方米。第四条，该商品房总价款1298337元。第六条，首付款为390337元约定付款时间2018年6月24日、商业贷款为908000元，约定付款时间为2018年7月24日。第八条，交付期限。出卖人应当在2020年9月30日前，将符合本合同约定的商品房交付××使用。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的5%向××支付违约金。合同附件四：三、关于按揭贷款付款的补充约定6、如果出卖人为××提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）××未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（2）××没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）迟延达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代××向按揭银行支付的全部款项。2.2018年6月28日，王国利（借款人）与邮政储蓄银行（贷款人）、鑫苑公司（保证人）签订《个人购房/购车借款及担保合同》，主要约定：贷款金额908000元，贷款期限为276个月，即自2018年6月28日起至2041年6月28日止。鑫苑公司承担阶段性连带责任保证。后王国利无力偿还贷款，第三人邮政储蓄银行自2019年10月31日至2020年2月24日期间从原告公司保证金账户中扣划王国利所欠贷款本息共计38441.87元。3.2019年12月11日，原告向被告邮寄《告知函》一份，主要内容为：希望您在收到本告知函后3日内将我公司代您向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及我公司因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给我公司，并按日向我公司支付相当于上述全部款项（包括代偿银行贷款和损失赔偿金）万分之五的赔偿金。2019年12月16日，原告向被告邮寄《通知书》一份，主要内容为：您逾期或未足额偿还银行等机构购房贷款本息，导致出卖人承担担保责任，且未能在买卖合同约定时间内付清出卖人代为偿还款项及损失，已经构成买卖合同项下严重违约。鉴于此，依据买卖合同，我公司正式函告，于2019年12月16日解除双方于2018年6月24日签订的《商品房买卖合同》，收回该房屋，并按买卖合同有关××违约导致合同解除的约定办理解约清理。4.原告自认未向被告交付涉案房屋。本院认为：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。当事人可以在合同中约定解除合同的条件。当合同中约定的解除合同条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。原告与王国利签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。因被告未按约归还贷款本息，原告为被告向贷款银行申请的贷款提供担保，自2019年10月31日至2020年2月24日期间原告为被告代偿所欠贷款本息共计38441.87元。原告代偿后有权向被告追偿，故原告要求被告支付代偿款38441.87元的诉讼请求理由正当，证据充分，本院予以支持。依据商品房买卖合同的约定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》，且原告已向被告发出交纳代偿款的通知，被告一直未偿还代偿款，故原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院亦予以支持。合同解除后，被告应履行附随义务，配合原告办理该商品房买卖合同的备案注销手续，以及本案争议房屋的预告登记撤销手续。关于原告主张的违约金，符合双方合同约定且由原告提交的银行扣款证明予以证明，经计算，截止本案开庭之日即2020年10月9日，被告应支付原告违约金5537.46元，至于之后违约金，鉴于双方商品房买卖合同已解除及本案的实际情况，本院不予支持。原告要求被告配合办理该商品房买卖合同的网签注销手续，但未举证证明合同进行了网签，故对其该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告河南鑫苑广晟置业有限公司与被告王国利签订的编号为18004068554的《商品房买卖合同》；二、被告王国利于本判决生效后十日内协助原告河南鑫苑广晟置业有限公司注销本判决第一项确定的《商品房买卖合同》备案登记、撤销本判决第一项确定的房屋预告登记；三、被告王国利于本判决生效之日起十日内支付原告河南鑫苑广晟置业有限公司代偿款38441.87元、违约金5537.46元；四、驳回原告河南鑫苑广晟置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费854元，减半收取427元，由被告王国利负担。本判决为终审判决。审判员  王静静二〇二〇年十月十日书记员  李 ?