浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1744号 上诉人（原审被告）：姚金花，女，1951年1月14日出生，汉族，住临海市。 上诉人（原审被告）：蔡必松，男，1972年11月2日出生，汉族，住临海市。 上诉人（原审被告）：蔡雅琳，女，1971年3月25日出生，汉族，住临海市。 上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：林统，浙江利群律师事务所律师。 上列三上诉人的共同委托诉讼代理人：何良雄，浙江利群律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汪日青，男，1947年9月7日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：张玉海，浙江回浦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄凯实，浙江回浦律师事务所律师。 上诉人姚金花、蔡必松、蔡雅琳因与被上诉人汪日青房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省临海市人民法院（2019）浙1082民初5909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚金花、蔡必松、蔡雅琳上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认为“土地登记在未撤销前，应当认定该变更登记的法律效力”，该部分认定与证据明显不符。汪日青持有的国有土地使用权证、《土地登记申请书》、《国有土地出让合同》均属于在国家机关备案登记的材料，其证明力应为一致，且能相互关联，说明汪日青持有的国有土地使用权证的来源情况。在证据明显存在违法取得的情况，一审法院仍片面采取采用汪日青持有的国有土地使用权证来确定合同效力，故属于认定事实不清、适用法律错误。首先，在认定事实方面。根据被上诉人提交的《土地使用权登记审批表》、《土地使用权登记申请表》、《国有土地使用权出让合同》三份证据，可以看出案涉汪日青持有的大田国用（2000）字第076号国有土地使用权证的取得路径为：1995年1月，汪日青与上诉人签订《卖房契》对涉案宅基及房屋约定出卖事宜；1995年临海市自然资源和规划局在没有任何征收征用的情况下，把原属于下街头村集体所有权蔡金元一家具备使用权的宅基地，违法以国有出让土地的形式出让给汪日青；2000年汪日青将案涉土地的集体土地使用权注销，并以临海市自然资源和规划局已经国有出让为由，将案涉土地以国有出让形式登记到自己名下。综上三个时间节点可以看出，案涉土地国有土地使用权证的取得明显存在以下违法违规：1、案涉集体土地使用权一直到2000年才被注销，而临海市自然资源和规划局在1995年就同一块土地以国有土地出让形式与汪日青签订出让合同；2、案涉土地性质为集体所有，从现有证据来看，没有经过任何法定手续，就将集体所有土地进行国有出让的行为违法。汪日青据此登记的国有土地所有权证合法性存疑。其次，在适用法律方面。一审判决根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。认为《卖房契》合法有效。然而一审判决忽略了本案案涉土地在出让时上诉人方是取得了集体土地使用权证书的，本案不能按照该条是否具备出让土地使用权证书来判断合同的效力问题。讼争《卖房契》无效的理由是不同集体成员间对于集体宅基地使用权的买卖是否合法有效，在土地使用权发生本质变化的情况下是否合法。《卖房契》导致案涉集体土地使用权证在2000年注销后并取得国有土地使用权证，可以从中看出案涉土地不仅是使用权发生变化，连所有权都从集体所有变为国家所有。故履行该《卖房契》已经损害了下街头村村集体的土地所有权。综上，应当根据《中华人民共和国土地管理法》第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；”认定《卖房契》为无效合同。第三，（2020）浙10行终79号行政裁定书虽然以上诉人超出起诉期限为由，驳回了上诉人的起诉，但是本案仍有义务查明案涉国有土地使用权登记的合法性问题。案涉国有土地使用权的取得足以影响判断《卖房契》的效力，故本案不存在先行政诉讼处理后民事审理的问题，（2020）浙10行终79号案件也未确定案涉国有土地使用权登记的合法性。再根据临海市自然资源和规划局的答辩情况来看，其根据被上诉人的申请才颁发的案涉国有土地使用权证，却没有提供任何合法依据。故本案一审未按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定对于争议的案涉国有土地使用权证进行审查错误。 汪日青答辩称，一、双方所签订的本案的《卖屋契》合法有效，上诉人主张无效是不成立的。本案汪日青与蔡金元、姚金花、蔡必松签订的《卖屋契》应系当事人在自愿的基础上所作的真实意思表示。虽然蔡必松对《卖屋契》的指印有异议，但未提供相应反驳证据。二、上诉人认为双方签订《卖屋契》时，涉案房屋是集体土地，故该协议应属于无效，也是错误的。虽然本案《卖屋契》签订时房屋的土地性质为集体土地，但后来土地性质已转为国有，且于2000年经国土部门审批变更登记至汪日青名下，在该登记未撤销前，应当认定该变更登记的法律效力，由此涉案房屋的产权亦是能够进行流转的。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，本案汪日青于起诉前已经取得国有土地使用权证，合同无效认定的障碍己消除，故该《卖屋契》应为有效。 汪日青向一审法院起诉请求：1、依法确认汪日青与蔡金元、姚金花、蔡必松所签订的《卖屋契》合法有效；2、判令姚金花、蔡必松、蔡雅琳协助汪日青办理坐落于临海市××街道××路××号房屋的不动产转移登记手续【房产证号：临海市房权大田镇字第2××4号；土地证号：大田国用（2002）字第076号】。 一审法院认定事实：蔡金元与姚金花系夫妻关系，蔡金元于2005年4月4日已亡故。双方婚后生育子女蔡雅琳、蔡必松。蔡金元、姚金花、蔡雅琳、蔡必松一户经审批建得位于××镇××街××村××路××层楼房一间。1995年1月15日，蔡金元、蔡必松向汪日青出具《收条》一份，载明收到屋款79500元。次日，蔡金元、姚金花、蔡必松与汪日青补充签订《卖屋契》约定，将坐落在大田镇下街头村下浦路21号新建四层楼房一间出卖给汪日青，并附集体土地建设用地使用权证、房屋所有权证各一份。协议签订后不久，汪日青便入住管业涉案房屋至今。此后，案涉房屋土地使用权性质经国土部门变更为国有出让土地使用权，汪日青于2000年9月取得国有土地使用权证【证号：大田国用（2000）字第076号】。目前涉案房产的房屋所有权证【证号：临海市房权证大田镇字第2××4号】登记在蔡金元名下。蔡雅琳自认在本案《卖屋契》签订后两年才知晓涉案房屋已被卖出，但在本案答辩前未向汪日青提出异议。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案汪日青与蔡金元、姚金花、蔡必松签订的《卖屋契》应系当事人在自愿的基础上所作的真实意思表示。虽然蔡必松对《卖屋契》的指印有异议，但未提供相应反驳证据。而且蔡必松对其出具涉案房款的《收条》无异议，可见其对涉案房屋的买卖事实应是明知的。共有人蔡雅琳虽未在《卖屋契》上签名或捺印，但汪日青购买涉案房屋并管业多年，即便按蔡雅琳本人陈述，其在《卖屋契》签订后两年才知晓涉案房屋被卖出，但其在本案答辩前从未向汪日青主张过权利。故应视为蔡雅琳认可涉案房屋的买卖行为，蔡金元等人出卖涉案房屋的效力及于蔡雅琳。因此，蔡必松、蔡雅琳关于《卖屋契》未经其本人确认而据此主张无效的抗辩，理由不成立，不予采纳。虽然本案《卖屋契》签订时房屋的土地性质为集体土地，但后来土地性质已转为国有且于2000年经国土部门审批变更登记至汪日青名下，在该登记未撤销前，应当认定该变更登记的法律效力，由此涉案房屋的产权亦是能够进行流转的。参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，本案汪日青于起诉前已经取得国有土地使用权证，合同无效认定的障碍已消除，故该《卖屋契》应为有效。姚金花等三人以转让时土地性质为村集体所有且土地性质变更登记违法、损害下街头村集体利益而主张买卖行为无效的抗辩，依法不能成立，对此亦不予采纳。综上，原审法院认为当事人应当遵循诚实信用原则并按照约定全面履行自己的义务。现汪日青已按约定支付了全部房款，而蔡金元已亡故，则姚金花、蔡必松、蔡雅琳作为涉案房屋的共有人暨蔡金元的法定继承人，应当协助汪日青办理房屋产权转移登记，继续履行房屋买卖合同的随附义务。综上所述，汪日青的诉讼请求，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认汪日青与蔡金元、姚金花、蔡必松于1995年1月16日签订的《卖屋契》有效；二、姚金花、蔡必松、蔡雅琳于本判决发生法律效力之日起二十日内协助汪日青办理位于临海市××街道××路××号房屋（房产权证号：临海市房权证大田镇字第2××4号）的产权转移登记手续。一审案件受理费8800元，由姚金花、蔡必松、蔡雅琳负担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，1995年1月，蔡金元、姚金花、蔡必松与汪日青签订《卖屋契》，将坐落在大田镇下街头村下浦路21号新建四层楼房一间出卖给汪日青，汪日青支付了房屋转让价款，且已入住管业涉案房屋。本案争议的是双方之间的房屋买卖合同是否有效。涉案房屋转让时，土地使用权性质系集体所有，且双方为不同的集体经济组织成员，但鉴于涉案房屋的土地使用权在2000年经国土部门批准变更为国有出让土地，且经变更登记在被上诉人名下。国有出让土地使用权的性质可以流转，被上诉人取得涉案房屋的土地使用权系经相关部门的批准，并支付了土地出让金及土地使用费等。因而，涉案房屋买卖合同并不违反相关的法律法规规定，应为有效。上诉人主张被上诉人汪日青并非合法取得涉案房屋的土地使用权，但未提供相关的证据予以证明。在该物权登记未被撤销前，应确认其具有法律效力。故上诉人应协助被上诉人办理涉案房屋产权的转移登记手续。 综上所述，上诉人姚金花、蔡必松、蔡雅琳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人姚金花、蔡必松、蔡雅琳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二〇年十月十五日 代书记员 郑 艳