山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终2936号上诉人（原审原告）：王玲玲，女，1981年12月28日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：刘妍，山东宝权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁龙涛，男，1982年5月4日出生，汉族，住山东省枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：刘清燕，山东榴园律师事务所律师。上诉人王玲玲因与被上诉人梁龙涛房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市峄城区人民法院(2019)鲁0404民初1519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王玲玲上诉请求：1.依法撤销山东省枣庄市峄城区人民法院（2019）鲁0404民初1519号民事判决，将本案发回重审或改判，依法支持王玲玲的上诉请求；2.一、二审诉讼费、鉴定费均由梁龙涛负担。事实和理由：一、一审法院法律适用错误。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。可见，第一条即明确适用本司法解释的商品房买卖合同的条件，必须是房地产开发企业作为出卖人，且必须销售的是该企业尚未建成或者已竣工房屋的合同。而本案纠纷中王玲玲并不是房地产开发企业，销售的更不是其尚未建成或者已经竣工的房屋的合同，因此本案并不适用该司法解释。一审错误地适用该解释审理判决本案，法律适用明显错误。其次，本案中，王玲玲在一审中已经举证涉案房屋的房屋所有权证，且该房产证在王玲玲售房时已经出示给梁龙涛看过。根据该房权证记录，涉案房屋所有权人为王玲玲，同时登记共有权人为康平。可见，在王玲玲与梁龙涛签署协议交易时，梁龙涛已经知道涉案房屋为王玲玲与康平的共有房屋。根据一审中举证康平的声明，对王玲玲等人处分康平以上房屋的行为康平当时不知情，现在不追认。因此，王玲玲单方处分共有房屋的行为属于无权处分，该处分行为严重侵害第三人康平的合法权益。同时，在梁龙涛签署合同时，通过查看产权证即可明确知道该侵权行为存在的情况下，仍然与王玲玲签署该买卖合同，必然存在着恶意串通损害第三人合法权益的行为。根据《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。因此，应依法认定涉案合同无效。一审法院却认定该合同合法有效，必然是错误的。再次，王玲玲与梁龙涛签订房屋买卖合同，非法处分设定抵押的房屋，严重侵害抵押权人的合法权益，应依法认定为无效。王玲玲举证的房屋所有权证中已经明确记载涉案房屋的抵押期限自2009年12月10日至2029年12月10日，至今没有解除抵押。对此情况，梁龙涛亦明知。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案中没有任何证据证明抵押人已经将房屋转让的事实通知抵押权人或者告知受让人，因此，转让行为应依法认定无效。一审将涉案合同认定合法有效，必然是错误的。二、一审法院事实认定错误。一审中，王玲玲已经举证坛山派出所调解室出具的调解笔录，足以证明因梁龙涛拖欠购房款，多次索要不给，且拒不返还房屋，构成非法侵占，王玲玲到坛山派出所报案，坛山派出所将该案移交调解室调解。调解室调解中的主要调解问题是梁龙涛如何支付房款。后因梁龙涛拒不支付，调解无法进行，调解室建议王玲玲向法院提起诉讼解决。因此，一审中王玲玲已经举证证明向梁龙涛主张债权的事实，法律亦没有必须先发出解除通知才能起诉解除合同的程序，因此，王玲玲起诉解除合同是在多次主张债权梁龙涛拒不履行的情况下进行，一审认定王玲玲没有主张过债权即起诉，事实认定错误。三、一审判决王玲玲承担第一次鉴定费用3600元错误。一审中，王玲玲对梁龙涛提交的虚假证据“收条”提出异议，并申请鉴定。在申请鉴定期间，王玲玲按照一审法院要求提交鉴定比对材料及调取材料申请书，后一审法院在向鉴定机构移交卷宗时，拒不移交调取材料申请和相应检材复印件，造成鉴定机构认为王玲玲没有比对材料，无法完成鉴定，而收取的鉴定费用却分文不退。一审法院却判决该次鉴定费用由王玲玲承担。后王玲玲要求重新鉴定，一审法院将以上调取材料申请和相应的检材复印件一并提交给鉴定机构。经鉴定机构鉴定，该收条中王玲玲签名不是王玲玲所签。一审法院判决第二次鉴定费用由梁龙涛承担。可见，王玲玲向鉴定机构提交同样的检材，第一次是因为一审法院的失误造成鉴定无法进行结果，但终极原因是由于梁龙涛提交虚假证据造成。一审法院将该费用判决由王玲玲承担，显失公平，归责错误。综上所述，一审法院在对该案审理过程中，存在事实认定不清，适用法律错误，程序违法等严重侵害王玲玲合法权益的行为，请求二审法院依法查明事实，将本案发回重审或改判，以保护王玲玲的合法权利不受侵害。梁龙涛辩称，一、一审法院适用法律正确。1.本案解除权已过除斥期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定是根据《合同法》第九十四条规定作出，合同解除权对所有类型合同都可以适用。本案为房屋买卖合同纠纷，解除权不仅适用于商品房买卖合同，也适用于公民之间买卖合同及其他所有合同类型。2.关于无权处分行为与本案不属于同一法律关系。王玲玲称康平是涉案共有人，卖房时并不知情，其以第三人不知情主张合同无效，有违诚实信用原则。王玲玲为涉案房屋所有权人，双方订立房屋买卖合同不违反法律强制性效力规定，合法有效。其是否无权处分问题，系其与第三人之间的法律关系，且与本案不属同一法律关系。3.关于抵押买卖无效不成立。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，合同订立后，王玲玲将其持有的偿还贷款银行卡交给梁龙涛，由梁龙涛按合同约定如期偿还银行贷款，并无拖欠贷款行为，已清偿全部银行贷款债务，银行也未对此提出异议，王玲玲所述房屋买卖未经抵押权人同意的无效观点无法律依据。二、一审法院认定事实正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，合同解除权为法定除斥期间，不因任何事由而发生中止、中断情形。解除权发生之日是一方迟延履行主要债务之时。双方于2012年5月订立《房屋买卖合同》，合同约定“甲方交钥匙交房，现场交接，房款两清”，事实上梁龙涛已付清房款。退一步讲，如果梁龙涛未履行相关义务，王玲玲的解除权应从2012年5月起算一年的期间。而房屋交付至起诉已逾七年，已超过法定除斥期间。且2012年至2020年市场房价上涨增值巨大，王玲玲反悔解除合同，显失公平，依法不应支持。三、一审判决王玲玲承担第一次鉴定费3600元正确。《诉讼费交纳办法》第十二条即在诉讼过程中因鉴定等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。王玲玲第一次申请鉴定，鉴定机构未作出明确鉴定意见。因此，其未能证明其主张，对此产生的费用应由王玲玲自身承担。且本案王玲玲违反诚信原则提出诉求，无法律依据，诉讼请求不应得到支持。因此，法院根据案件具体情况判决由其承担鉴定费并无不当。王玲玲向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》，并判决被告承担违约责任，返还原告房屋，赔偿原告房屋占用费10000元；2、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2012年5月，原告王玲玲（甲方）与被告梁龙涛（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将自有房屋一处出售给乙方，此房坐落于滨河花园1期D栋东单元6楼东户，产权所有人王玲玲，房屋建筑面积116㎡，附带地下室壹间；该房价为30万元，17万5千元定金，剩余12万6千元每月5号由乙方负责交纳，同时甲方交钥匙交房，现场交接，房款两清。见证人：孙守标、周广强。合同签订后，原告将房屋交付被告梁龙涛，被告一直居住使用至今。原告王玲玲所有中国工商银行卡（卡号62×××52），该银行卡系原告王玲玲用于偿还案涉房屋分期贷款。房屋交付给被告后，原告将该银行卡交给被告梁龙涛，被告梁龙涛已按约定偿还银行分期贷款。案涉房屋登记所有权人为原告王玲玲，产权证号为枣房权证峄字第Ｅ-××1（共有权证号枣房权证峄字第Ｅ-××2），共有人康平（系原告丈夫），建筑面积112.17平方米。另庭审中，被告梁龙涛提交2012年5月7日收据一份，主张向原告交付了200000元购房款，收据载明：“今收孙守标交房款20万元整，王玲玲。”原告王玲玲对该收据上的“王玲玲”签名存有异议。经法院委托鉴定，2020年3月13日，山东永鼎司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，鉴定意见：无法确定2012年5月7日收到条上“王玲玲”署名字迹是否是王玲玲本人所写。支出鉴定费3600元。2020年5月14日，法院另行委托司法鉴定科学研究院进行鉴定。2020年6月3日，该院出具司法鉴定意见书，鉴定意见：“收条”上需检的“王玲玲”签名不是王玲玲所写。支出鉴定费5500元。一审法院认为，原告王玲玲与被告梁龙涛签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，依法应予确认，双方应遵守合同约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案合同明确约定“甲方交钥匙交房，现场交接，房款两清”，合同签订后，原告将房屋交由被告梁龙涛居住使用，被告梁龙涛亦持有原告银行卡偿还案涉房屋分期贷款，该房屋买卖合同已实际履行。自2012年5月签订房屋买卖合同、房屋交付至起诉已逾七年，原告并未向法庭提交曾向被告主张债权或发出解除合同通知等相关证据，原告请求解除合同已超过法律规定的解除权除斥期间。因此，原告请求解除与被告签订的《房屋买卖合同》，并要求承担违约责任，返还房屋，赔偿房屋占用费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于案涉房屋购房款是否支付完毕，原告可另行主张。原告称康平（系原告丈夫）是涉案房屋共有人，卖房时并不知情，原告王玲玲作为卖房人，以第三人不知情主张合同无效，有违诚实信用原则，且与本案不属于同一法律关系，故原告该主张，一审法院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王玲玲的诉讼请求。案件受理费5950元，由原告王玲玲负担。鉴定费由原告王玲玲负担3600元，由被告梁龙涛负担5500元。二审中，王玲玲提交录音光盘，欲证明一审法院认为王玲玲所提供的检材系复印件未移交技术室，造成鉴定机构没有王玲玲比对材料无法完成鉴定，鉴定费用3600元由王玲玲承担显失公平。梁龙涛质证称，复印件不能作为鉴定依据采用。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”案涉房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且未有相关有效证据表明涉案房屋买卖合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故一审法院认定双方所签房屋买卖合同合法有效，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”通过一审查明的事实可以看出，双方于2012年5月签订房屋买卖合同，从房屋交付之日始至王玲玲提起诉讼时已隔七年，梁龙涛亦持有王玲玲银行卡偿还案涉房屋分期贷款，合同处于继续履行状态，期间王玲玲并没有解除合同的意思表示。王玲玲应在合理期限内及时行使解除权，现王玲玲于一审起诉要求解除合同，显然已超出法律规定的合理期限，且王玲玲未能提供充分有效证据表明梁龙涛存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，故一审法院对王玲玲诉请解除房屋买卖合同未予支持，并无不当。一审法院对于鉴定费用负担的认定亦符合《诉讼费用交纳办法》第十二条的相关规定。王玲玲的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人王玲玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由上诉人王玲玲负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年十月十二日书记员  郭 昊