陕西省平利县人民法院民事判决书                      （2020）陕0926民初792号原告：安康市亿成商贸有限公司。统一社会信用代码：91610900338634027k。法定代表人：马军，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊宗义、刘发磊，陕西恒典律师事务所律师。被告：平利县闽北房地产开发有限公司。统一社会信用代码：法定代表人：张金鹉，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪林，陕西康利达律师事务所律师。委托诉讼代理人：安康市亿成商贸有限公司与平利县闽北房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人马军及其委托诉讼代理人熊宗义、刘发磊、被告的委托诉讼代理人汪林、陈正雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安康市亿成商贸有限公司向本院提出诉讼请求：由被告退还原告已支付的自2020年1月24日起至2020年3月28日止期间的房屋租金共计169249元，并由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告于2015年4月1日与被告签订《店面租赁合同》，约定房屋租赁期限为20年，原告于每年5月30日前支付下一年度房屋租金。合同履行期间，原告也按照双方约定于2019年5月30日向被告支付了2019年8月1日至2020年7月31日期间的房屋租金共计1015498元。2019年1月24日开始，我国新冠肺炎疫情爆发，为有效遏制疫情的扩散，陕西省政府启动了突发公共卫生事件一级应急响应。根据各级政府要求，平利县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组于2020年1月25日下发《平利县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作通告》，强制要求平利县境内所有餐饮、娱乐等公共场所一律暂停对外营业。原告公司经营商业综合体内涉及餐饮、娱乐、大型超市等多领域、人群聚集的场所，为杜绝疫情传播，原告积极响应国家和各级政府的号召，自2020年1月25日起关闭承租被告的所有商铺店面，自行在家进行隔离。直至平利县应对新型冠状病毒肺炎疫情工作领导小组于2020年3月28日下发《关于安全有序全面恢复餐饮业正常营业的通告》，告知平利县境内餐饮经营单位在有效落实疫情防控工作的前提下安全有序恢复经营，原告按照该《通告》内容要求，开始逐渐恢复营业，但因受新冠肺炎疫情的实际影响，原告客观上遭受了巨大的经济损失。后原告多次与被告协商，希望被告按照国家出台的相关法律法规要求并考虑因疫情导致原告严重亏损的实际情况，适当减少疫情期间的房屋租金，但被告予以拒绝。原告认为，原被告之间成立了合法有效的租赁合同关系，原告也按照约定履行自己的合同义务，但因疫情系全国重大突发公共卫生事件，属不能预见、不可避免、不能克服的不可抗力，按照政府要求暂停营业，不仅是原告方作为承租人的义务，也是被告作为出租方的义务，原告基于此客观情况，要求被告减少房租，符合法律规定，但被告拒绝减少房租，侵犯了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向法院起诉。被告平利县闽北房地产开发有限公司辩称，原被告之间没有房屋租赁关系，被告也未收取原告的房屋租金。被告只是与马军个人存在房屋租赁关系，收取的也是马军个人的房屋租金，原告起诉被告无事实根据。即使马军作为原告，其诉讼理由也不能成立，《合同法》第117条及最高人民法院的指导意见（一）的规定，指的是因不可抗力不能履行合同义务可免责的情形，马军已于2019年5月30日履行了交付租赁费的义务，不存在马军因疫情不能履行交付租赁费的情形。请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提供的证据有：原告的营业执照、原被告于2015年4月1日签订的《店面租用合同》、2015年7月28日移交清单一份、2015年11月27日被告给原告的复函及2015年11月2日被告给原告的回复、2019年5月30日马军向被告交纳房租1015498元的转账凭证一份、2020年1月25日平利县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组发布的《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作通告》、2020年3月18日平利县应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组发布的《关于安全有序全面恢复餐饮业正常营业的通告》、江西南昌市西湖区法院审理的闵某诉林某房屋租赁合同纠纷案的案例、最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二），被告对上述证据的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以采信。被告提供的证据有：陕西省人民政府于2020年2月16日发布的《陕西省应对新冠肺炎疫情支持中小微企业稳定健康发展的若干措施》，原告对真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以采信。经审理本院认定事实如下：2015年4月1日，马军（乙方）与被告平利县闽北房地产开发有限公司（甲方）签订《店面租用合同》，合同约定:甲方出租给乙方的房屋位于平利县闽北房地产公司开发的“五峰佳苑”一层A、B、C单元店面，二层B、C单元3-13号店面，三层A、B、C单元3-14号店面，一、二、三层店面计24间，面积（含公摊面积）7052.07㎡租赁给乙方用于经营。乙方应提供营业执照、法人身份证、法人证等文件。所有复印件仅供本次租赁使用。租赁期限共20年，自2015年7月1日起至2035年6月30日止，甲方必须在2015年6月30日前将所出租房屋交于乙方装修，正式交房条件以国家政府相关部门验收合格文件为准。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作商业项目使用，否则甲方有权收回房屋且不退还租金及定金。自2015年7月1日至2018年6月30日免租金，2018年7月1日至2021年6月30日每年1015498元，2021年7月1日至2024年6月30日每年1117048元......，以上租金不含税费，税费按税票税率计算由乙方承担。乙方支付租金方式为先交租金后经营，自2018年7月1日至2019年6月30日第1年，在签订合同时于2015年4月6日前内一次性付清租金金额500000元，剩下515498元在甲方房屋竣工验收后3日内付清。自2019年7月1日至2021年6月30日前共2年每一年一次性付清租金1015498元......。租金按约定年度一次性支付，每次交租期在当年5月30日前为租金支付时间，甲方向乙方出具房屋出租收款收据（税务发票由乙方自行办理），乙方在经营过程中所产生的各项税、费及办理各职能部门手续的交费均由乙方承担。未经甲方同意，乙方不得整体转租、整体转租需甲方同意。乙方经营商业体，会按需转租或联营的使用面积。合同的变更、解除与终止条款中约定：因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止，不属违约。免责条件中约定：因不可抗拒原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。马军于2015年5月20日以自然人出资的方式注册登记了安康市亿成商贸有限公司。2015年7月28日，被告将相关的店面移交给原告，经办人分别是陈正雄与马军。2015年11月2日，被告向原告发出《关于安康市亿成商贸有限公司对商业用房说明的回复》，回复中有“自4月1日双方合同签定后，我司是以身作则”等字样。2015年11月27日，被告向原告发出复函，复函中亦有“我们双方在2015年4月1日签订合同时”及“依据店面租用合同第五条的约定，你公司应于甲方房屋竣工验收后3日内付清免租期后第一年剩余租金515498元”的表述。2019年5月30日，马军向被告支付了1015498元房租。2020年1月25日平利县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组发布了《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作通告》，根据省政府已启动突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应相关要求，制定了七条制度，其中第三条规定：即日起，各类酒店、饭店的餐饮场所一律暂停营业，餐馆、农家乐、网吧、歌舞游艺场所、影剧院一律暂停对外营业......。2020年3月18日平利县应对新通告，要求从即日起安全有序全面恢复餐饮行业正常营业。2020年2月16日陕西省人民政府发布的《陕西省应对新冠肺炎疫情支持中小微企业稳定健康发展的若干措施》第三项规定：“对承租国有资产类经营用房的中小微企业，2020年2月免收房租，3-4月房租减半......,属地政府可采取适当方式给予补贴。”为依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件，最高人民法院自2020年4月16日起陆续发布了三个《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》。另查明，安康市亿成商贸有限公司与平利县闽北房地产开发有限公司未另行签订租赁合同。原告将承租的店面进行了转租。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、安康市亿成商贸有限公司是否与被告具有合同关系；二、安康市亿成商贸有限公司要求平利县闽北房地产开发有限公司退还2020年1月24日至2020年3月28日期间的房租169249元的诉求能否成立。关于焦点一，根据被告与马军签订的《店面租用合同》第三条可以看出，签订合同时双方已一致认可由马军负责注册公司进行承租，而马军也于签订合同后及时地注册了安康市亿成商贸有限公司，该注册行为应是马军履行合同约定义务的行为。且被告与马军在财产移交时也是以平利县闽北房产公司和安康市亿成商贸公司的名义办理，被告的复函和回复的对象也是安康市亿成商贸有限公司，内容均涉及被告与马军签订的合同。经调查，被告与安康市亿成商贸有限公司并未签订其他的租赁合同，从双方履行合同的行为可以认定，安康市亿成商贸有限公司与被告之间具有合同关系。关于焦点二，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，具有不可避免、不可预见、不能克服的客观情况，属于不可抗力。因政府采取相应的疫情防控措施，相关的营业场所均停止对外营业，对经济造成了一定的影响。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项规定：疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任......。第（二）项规定：疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持......。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中关于合同案件的审理第6条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，双方约定的租赁关系至2035年6月30日终止，是法定最长的租赁期限20年，被告已于2015年将租赁物交付于原告，并按照合同约定免收前三年的房租，原告亦将承租的房屋进行了转租，并于2019年5月30日交纳了2019年7月1日至2020年6月30日的房租，双方已按合同约定履行了相关的义务，不存在因疫情或者疫情防控措施而不能履行合同或者履行合同困难的情形，且原告亦未提供证据证明因疫情或者疫情防控措施导致其没有收入或者收入明显减少；根据合同的约定，因不可抗力致合同不能履行或造成的损失，双方互不担责，且继续履行合同亦不会导致对原告明显不公平，故原告要求被告返还2020年1月24日至2020年3月28日期间房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告安康市亿成商贸有限公司的诉讼请求。本案受理费3684元，减半收取1842元，由原告安康市亿成商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审  判  员   刘怀芳二〇二〇年十月十九日 书  记  员   王  苗