江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终2107号上诉人（原审被告）：袁秋芬，女，1981年2月17日出生，汉族，住淮安市。上诉人（原审被告）：丁全，男，1982年9月14日出生，汉族，住淮安市。两上诉人共同委托诉讼代理人：戴鸿光，江苏海越（淮安）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：单丹丹，江苏海越（淮安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司，住所地淮安市淮海东路142号。法定代表人：张宏明，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡同喜，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李榜超，江苏典上律师事务所律师。上诉人袁秋芬、丁全因与被上诉人江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司（以下简称雨润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院(2019)苏0891民初4484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人袁秋芬、丁全上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决忽视上诉人提供的证据和抗辩意见，没有对证据进行审查和认定，认定事实严重不清。被上诉人未能按照合同履行义务，存在严重违约行为，曾登上“文明城市黑榜”。表现为：一是环境卫生问题，被上诉人未能按照合同约定及时清理垃圾，对于重要出入口垃圾放任不管，长期堆放，存在交通隐患；地下室长期存在污水沉积问题，小区绿化未及时维护。二是安保问题，被上诉人安全保障严重不到位，从交付以来，小区监控形同虚设，外面的车辆以及非本小区的业主随意进入小区。被上诉人未对小区电梯及时年检，电梯故障频出。三是消防问题，多台灭火器长期处于过期状态，有部分楼层灭火器缺失，被上诉人未及时更换、安放，多栋楼房消防登高面被占用，导致出现火灾时消防车无法到达指定地点，多个逃生通道被认为堵塞，小区存在极大消防隐患。四是车辆停放问题，小区车辆乱停乱放现象严重，严重影响业主生活。五是电动车飞线充电问题，小区内多部电动车充电问题无法解决，导致有业主私拉乱接电线，有安全隐患。六是监控失常问题，小区监控形同虚设，被上诉人安全保障不到位，导致业主财产遭受损失后，破案难度大。七是公共区域问题，小区内多处建筑存在墙面发霉、脱落问题，小区照明设施故障频出，被上诉人未及时修理。八是登上文明城市黑榜，被上诉人小区登上了“文明城市黑榜”，伤害了小区业主的情感；九是虚设承诺问题，被上诉人对物业服务中出现的问题未进行整改，对承诺的事项没有履行，导致上诉人对被上诉人失去信任。十是在诉讼期间，被上诉人未按规定查验“淮上通”电子通行证，被依法传唤并被处罚。十一是电梯维保更是拿业主安全如儿戏，长期以修代保。2、一审判决适用法律错误。一审判决认为不能因某个环节出现瑕疵就否定整体和长期服务水平，缺乏全面性和公平性。上诉人并未因被上诉人提供的物业服务某个环节出现瑕疵而不缴物业费，而是被上诉人提供的整体服务均存在严重的问题，且被上诉人按最高标准收取物业费，与其提供的服务大相径庭。被上诉人雨润物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。雨润物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令袁秋芬、丁全支付2017年4月18日至2020年4月30日期间物业费10899.24元，滞纳金6125.19元，2020年5月1日至2021年3月31日物业费3177.28元；2、判令袁秋芬、丁全承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：袁秋芬、丁全系星雨华府小区17幢1501室房屋业主，房屋建筑面积为153.64平方米。2013年9月12日，南京嘉润物业管理有限公司（后变更为江苏雨润物业服务有限公司，以下简称嘉润物业公司）与星雨华府小区开发商淮安雨润置业有限公司（以下简称雨润置业）签订《“淮安星雨华府”项目前期物业服务委托合同》，约定由雨润置业委托嘉润物业公司为淮安星雨华府小区提供物业服务，合同并约定高层住宅物业公共服务费1.80元/月/m2，高层住宅代收代交费用0.388元/月/m2。原告系江苏雨润物业服务有限公司依法设立的分公司，江苏雨润物业服务有限公司授权江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司收取星雨华府小区物业服务相关费用。合同签订后，江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司入驻星雨华府小区提供物业服务至今。2017年4月18日至2020年4月30日期间的物业公共服务费及代收代交费用袁秋芬、丁全未交纳。一审法院另查明，淮价服〔2015〕82号通知规定，普通住宅高层（含小高层）前期物业公共服务收费政府指导价标准为每月每平方米1.25元，上涨幅度最高不超过20%。庭审中，袁秋芬、丁全抗辩自行封阳台的费用应抵扣物业费3350元，袁秋芬、丁全并提供购房合同以证明该抗辩意见，江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司陈述其非购房合同相对方，袁秋芬、丁全要求江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司予以抵扣无事实和法律依据。案件审理过程中，江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司陈述本案中主张的物业费包括0.388元/月/m2的公共能耗费（代收代交费用）。本案物业费的时间段主张到2020年4月30日。经一审法院现场查看，星雨华府小区生活环境、安保秩序正常，但存在部分公共设施维护保养不到位的情况。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。嘉润物业公司与星雨华府小区开发商签订的前期物业服务合同未违反法律、行政法规规定，合法有效，对涉案小区全体业主具有约束力，江苏雨润物业服务有限公司系由嘉润物业公司变更而来，江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司作为江苏雨润物业服务有限公司的分公司，实际为星雨华府小区提供物业服务，物业服务相关费用由江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司收取，袁秋芬、丁全应当根据物业服务合同的约定及时向江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司缴纳物业服务费用。本案中，江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司主张物业公共服务费按照1.50元/月/m2的收取，代收代交费用按照0.388元/月/m2收取，不违反前期物业服务合同约定及物价部门相关规定，经核算，2017年4月18日至2020年4月30日期间被告欠交物业公共服务费及代收代交费用共计10568.3元，江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司主张超出部分，不予支持。对于袁秋芬、丁全抗辩的江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司的物业服务存在的问题，一审法院认为，物业服务是一个动态过程，在人口大量聚集的社区，不能因某个环节出现瑕疵就否定整体和长期的服务水平，业主及时缴纳物业服务费用亦是维持物业公司运营，维护业主自身享受高水平物业服务的必要条件。如袁秋芬、丁全认为江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司的服务对其造成损失，袁秋芬、丁全可另案提起诉讼，主张权利。关于袁秋芬、丁全抗辩自行封阳台的费用应抵扣物业费3350元的问题，鉴于江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司非购房合同相对方，江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司亦不同意在本案中抵扣物业费，故对袁秋芬、丁全的该项抗辩意见，不予采信。关于滞纳金，考虑到江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司的服务尚有瑕疵存在，且袁秋芬、丁全并非无故拒交物业费，一审法院对于江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司在本案中主张的滞纳金不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、袁秋芬、丁全于判决生效后十日内向江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司支付物业费10568.3元；二、驳回江苏雨润物业服务有限公司淮安分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费226元，由袁秋芬、丁全负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为：本案中，被上诉人作为江苏雨润物业服务有限公司的分公司，实际为星雨华府小区提供物业服务，上诉人作为星雨华府小区的业主，应当认定双方形成物业服务关系。依据相关法律规定，被上诉人在提供物业服务后应收取物业服务相关费用，上诉人应当根据物业服务合同的约定向被上诉人缴纳物业服务费用。但上诉人自2017年4月18日至2020年4月30日期间，欠交物业公共服务费及代收代交费用共计10568.3元，对此，原审依据查明的案件事实，判决上诉人向被上诉人支付上述费用，符合法律规定。对于上诉人抗辩的被上诉人的物业服务存在的问题，经查，一审中上诉人提出被上诉人物业服务中存在8个违约行为，二审中又增加提出11个违约行为，以及7张光盘和26张照片。对此，被上诉人质证认为，对上述证据真实性予以认可，但对证据的关联性和证明目的不予认可，上述证据中所呈现的部分事实包括乱停车以及电梯井、景观道等问题，乱停车仅是个别业主的行为；电梯井存在的瑕疵正与相关部门进行协商沟通，该电梯井属于公共固定设施，物业公司仅是对其养护；至于景观道正在进行施工完善。对于其他存在的问题，属于个性问题，且有些问题并不属物业公司服务问题。一审中，原审法院根据上诉人提出的问题，对案涉星雨华府小区进行现场查看，认定该小区生活环境、安保秩序正常，但存在部分公共设施维护保养不到位的情况。据此，一审法院认为，物业服务是一个动态过程，在人口大量聚集的社区，不能因某个环节出现瑕疵就否定整体和长期的服务水平，业主及时缴纳物业服务费用亦是维持物业公司运营，维护业主自身享受高水平物业服务的必要条件，并无不当，故对上诉人称原审判决认定事实不清和适用法律错误的上诉理由，本院均不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费64元，由上诉人袁秋芬、丁全负担。本判决为终审判决。审 判 长  华 林审 判 员  李前兵审 判 员  邹艳萍二〇二〇年十月八日法官助理  王 敏书 记 员  陈锦蓉