湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9884号上诉人（原审原告）：湖南省德源餐饮文化有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路260号。法定代表人：张时珍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李双龙，湖南秦湘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省核工业地质局，住所地湖南省长沙市韶山北路256号。法定代表人：何寄华，局长。委托诉讼代理人：涂光启，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，男，1962年5月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）：湖南省核工业地质局培训中心，住所地湖南省长沙市韶山北路298号。法定代表人:谭磊，主任。委托诉讼代理人：朱龙，湖南启元律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪峰，湖南启元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙雅士亚酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段199号雅士大厦。法定代表人：李艾虎，董事长。委托诉讼代理人：彭若中，湖南联合天成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙雅士亚华程酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山北路258号。法定代表人：何光明，董事长。委托诉讼代理人：彭若中，湖南联合天成律师事务所律师。上诉人湖南省德源餐饮文化有限公司（简称德源餐饮公司）因与被上诉人湖南省核工业地质局（简称省地质局）、湖南省核工业地质局培训中心（简称省地质局培训中心）、长沙雅士亚酒店有限公司（简称雅士亚公司）、长沙雅士亚华程酒店有限公司（简称雅士亚华程公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初609号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人德源餐饮公司向本院提出上诉请求：1.撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初609号民事判决；2.依法改判支持上诉人的一审中作为德源餐饮公司所提出的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用全部由四被上诉人共同承担。事实与理由：一、原审判决认为德源餐饮公司对华程大酒店经营项目主楼一、二楼以及核工业大厦（附楼）共计8100平方米的房屋不具有优先承租权，属于认定事实错误，法律适用错误。（一）原审判决错误认定“公开参与竞标并整体租赁华程酒店（曾用名）项目为优先承租权行使的同等条件之一”。被上诉人省地质局、省地质局培训中心在《招商文件》中对上诉人在原承租范围内的房屋拥有优先承租权的承诺系对原租赁合同的补充和修改，实质上原合同双方已经就优先承租事宜达成协议。中标人雅士亚公司在《竞标承诺》中作出了明确承诺：德源餐饮公司在原来经营范围内有优先承租权，这既是确认上诉人的优先承租权，又是对被上诉人省地质局、省地质局培训中心应当保障上诉人优先承租权义务的承担。省地质局培训中心、雅士亚公司在《华程大酒店（曾用名）租赁经营协议书》中对落实上诉人优先承租权的义务承担作出了明确约定。因此，上诉人对原承租的湖南省核工业地质局华程大酒店经营项目主楼一、二楼以及核工业大厦（附楼）共计8100多平方米的房屋具有优先承租权。（二）从民法原理上讲，房屋承租人的优先承租权有其合理性和正当性。应根据《湖南省商品房屋租赁管理实施办法》的规定和认可的市场交易习惯以及我国民法典立法者保护承租人的优先承租权的宗旨和意图确认上诉人对原承租的8100多平方米的房屋拥有优先承租权。原审判决认为没有法律规定就不能确认房屋承租人的优先承租权，是适用法律错误。二、原审判决认定“德源餐饮公司与《权利义务概括转移协议》不具有法律上的利害关系，其主张《权利义务概括转移协议》损害了其权益，并要求确认协议无效，本院不予支持。”属于认定事实错误，适用法律错误。1.《权利义务概括转移协议》违反法律法规的强制性规定，应属无效。被上诉人省地质局培训中心以公开方式招标国有资产，应当遵守《招标投标法》，不得将中标项目转让给他人，转让、分包无效。该规定是效力性强制规定。被上诉人雅士亚公司向被上诉人雅士亚华程公司整体转让华程大酒店（曾用名）租赁经营项目违反了《招标投标法》《招标投标法实施条例》等法律、行政法规效力的规定，《权利义务概括转移协议》当然无效。2.《权利义务概括转移协议》系通谋虚伪行为，直接损害竞标人和上诉人利益，应为无效。被上诉人雅士亚华程公司、省地质局培训中心、雅士亚公司在2017年华程大酒店（曾用名）租赁经营项目招标投标活动中恶意串通、非法转让中标项目，直接损害竞标人利益和上诉人德源餐饮公司利益，转让应属无效。华程大酒店（曾用名）《招商文件》对竞标人资格要求规定明确且严格，禁止中标人整体转让华程大酒店（曾用名）招商项目租赁经营权，但又设置“未经甲方书面许可”这一前置条件为被上诉人雅士亚公司转让项目租赁经营权给雅士亚华程公司提供机会。《租赁经营协议书》中“乙方须成立专门的酒店管理公司经营管理酒店”为被上诉人雅士亚公司与被上诉人雅士亚华程公司之间违法整体转租提供便利条件和依据。四被上诉人恶意串通、非法转让中标项目，完全剥夺上诉人德源餐饮公司的优先承租权。3.上诉人有权请求确认《权利义务概括转移》无效。首先，合同约定事项影响了合同外第三人的实体权益，该第三人享有诉权。其次，合同外有直接利害关系第三人符合起诉的条件。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，纠正一审判决。被上诉人省地质局、省地质局培训中心、雅士亚公司、雅士亚华程公司均辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。德源餐饮公司向一审法院起诉请求：1.确认德源餐饮公司对2007年-2017年期间承租的湖南省核工业地质局华程大酒店经营项目主楼一、二楼以及核工业大厦（附楼）共计8100多平方米的房屋具有优先承租权；2.确认省地质局培训中心、雅士亚公司、雅士亚华程公司三方于2018年1月15日签订的《权利义务概括转移协议》无效；3.确认省地质局、省地质局培训中心、雅士亚公司、雅士亚华程公司侵犯德源餐饮公司对第1项诉讼请求中的8100多平方米房屋的优先承租权成立，并判令省地质局、地质局培训中心、雅士亚公司继续向德源餐饮公司履行优先承租的承诺；4.判令雅士亚华程公司向德源餐饮公司返还被其侵占的湖南省核工业地质局华程大酒店经营项目主楼一、二楼以及核工业大厦（附楼）共计8100多平方米的房屋；5.判令诉讼费由省地质局、省地质局培训中心、雅士亚公司、雅士亚华程公司承担。一审法院认定事实：2007年11月2日，张丽华（乙方）与长沙新华程大酒店有限公司（简称新华程公司）（甲方）签订《新华程大酒店餐饮项目承包经营合同》，约定：一、甲方将原华程大酒店“黄金台”餐饮经营区域以及附属楼（核工大厦）原对外单位出租/出包经营区域的管理经营权交乙方承包经营，另提供现附属楼（核工大厦）五楼（华程酒店员工宿舍）二分之一面积给乙方作办公及住宿；二、乙方新注册餐饮公司，严格按照中国四星级饭店服务标准做好服务工作。乙方新设餐饮公司后，双方同意乙方将本合同的权利义务一并转让给新设餐饮公司；三、本合同经营期限自2007年10月17日至2017年12月20日止；四、合同到期后，若甲方继续与湖南省核工业局签订华程大酒店承包经营合同时，优先乙方续租上述餐饮承包经营区域等。2007年12月21日，江洋餐饮公司经长沙市工商行政管理局雨花分局登记设立，股东为张丽华和张时珍。江洋餐饮公司后更名为德源餐饮公司。2009年3月12日，江洋餐饮公司（乙方）与省地质局（甲方）签订了《核工业大厦承包经营合同》，约定甲方将核工大厦（核工大厦北面六层建筑简称前栋，南面四层建筑简称后栋）的管理经营权交乙方承包经营（不含临时建筑名烟名酒门店的经营权），经营期限自2009年3月1日起至2017年12月31日止。嗣后江洋餐饮公司（德源餐饮公司）承租、使用上述租赁房屋至合同期限届满时。2017年12月，省地质局培训中心委托中科高盛咨询集团有限公司就华程大酒店（曾用名）租赁经营招商项目进行公开招商，招商范围包含酒店主楼用地面积5497平方米（总建筑面积20067.48平方米）及与华程大酒店紧临的核工大厦（附楼，分前后两栋，总建筑面积6242平方米）。招商内容：华程大酒店（曾用名）整体租赁经营，经营范围包括住宿、餐饮、会务服务等，租赁经营期限为12年，各具有投资管理综合性酒店相关经营管理类经验的竞标人均可竞标。竞标人须知要求：招商人对招商项目采用现状移交。招商文件第四章招商条件及要求，酒店现有配套酒楼为德源餐饮（原江洋餐饮），租赁了酒店主楼的裙楼一层东部和二层全部，及核工大厦（附楼）营业，于2017年12月31日租赁到期。酒楼已具有时尚餐饮酒楼风范，目前经营状况良好，有较好的市场口碑，已形成华程大酒店附属品牌。竞标人中标后应充分考虑酒楼经营状况，负责处理好其原有经营户退出或加盟问题。招商开始后，雅士亚公司中标，中标范围为华程大酒店（曾用名）的整体租赁经营。2017年12月29日，省地质局培训中心（甲方）与雅士亚公司（乙方）签订《华程大酒店（曾用名）租赁经营协议书》，约定：一、招商文件、中标通知书及竞标文件等构成合同文件；二、本租赁经营协议书实为物业租赁，物业租赁范围详见招商文件及修改通知。酒店租赁经营期限自2018年1月1日至2029年12月31日，前期移交及装修期限自2018年1月1日至2018年3月31日；三、协议书第四条（二）款约定，乙方应投资设立全资或控股项目公司承租经营管理酒店；四、协议书第六条约定，乙方自行负责处理好前一轮租赁经营中酒楼等原有经营户退出或加盟问题，甲方应为乙方提供必要协助等。同日，省地质局培训中心向德源餐饮公司发出《关于核工大厦到期移交的函》称，雅士亚公司自2018年1月1日开始负责核工大厦全面经营与管理，德源餐饮公司应于2017年12月31日将核工大厦资产移交雅士亚公司。2018年1月5日，雅士亚公司注册成立全资子公司即雅士亚华程公司。2018年1月15日，省地质局培训中心（甲方）、雅士亚公司（乙方）、雅士亚华程公司（丙方）三方签订《权利义务概括转移协议》，约定：一、鉴于甲方与乙方于2017年12月29日签署《华程大酒店（曾用名）租赁经营协议书》，约定地质局培训中心将原华程大酒店主楼、副楼及附属设施（租赁范围详见原协议）租赁给乙方使用，租赁期间自2018年1月1日至2029年12月31日，经各方友好协商，各方就乙方将依原协议所享有的权利及义务全部概括转移给丙方事宜签署本协议；二、本协议签署生效后，各方同意丙方受让原协议中乙方所享有全部权利和承担全部义务，甲方继续根据原协议约定享有权利和承担义务等。2018年6月5日，雅士亚华程公司与新华程公司签订了《权利转移协议》，约定：1.新华程公司同意将与张丽华于2007年签署的《新华程大酒店餐饮项目承包经营合同》中约定的无偿拥有张丽华投入到新华程大酒店所形成的有形资产的所有权全部无偿转让给雅士亚华程公司所有；2.新华程公司同意将验收交接权委托给雅士亚华程公司行使。2018年2月13日，雅士亚华程公司向德源餐饮公司发出《搬离告知函》称，雅士亚华程公司于2018年1月1日起承租并管理华程大酒店主楼、附楼（核工大厦前栋、后栋）及相关设施，并决定收回德源餐饮公司目前占用的区域，要求德源餐饮公司于7天内清理并腾空场地。2018年5月22日，雅士亚华程公司再次向德源餐饮公司发函要求德源餐饮公司限期退房，并于2018年5月30日之前腾空场地。德源餐饮公司认为其对涉案房屋享有优先承租权，雅士亚华程公司则要求德源餐饮公司限期腾空场地，双方由此产生争议。德源餐饮公司于2018年9月3日向一审法院起诉。另查明：1.双方确认德源餐饮公司承租的区域包含华程大酒店（曾用名）主楼一、二楼4100平方米及核工大厦（附楼）4000平方米房屋。上述承租区域现均由雅士亚华程公司占有、使用。2.德源餐饮公司主张其实际经营至2018年春节，且自2017年10月以来多次申请续租，并要求参加竞标，后因省地质局口头承诺可确保续租而未参加竞标。3.庭审中，省地质局陈述其与新华程酒店公司就涉案房屋未约定优先承租权。4.德源餐饮公司主张招商文件、竞标文件及《华程大酒店（曾用名）租赁经营协议书》均载明“竞标人应充分考虑德源餐饮（原江洋餐饮）的经营状况，负责处理好其原有经营户退出或加盟问题”，此即承诺德源餐饮公司享有优先承租权，而“同等条件”系德源餐饮公司继续租赁涉案房屋8100平方米；省地质局、省地质局培训中心则主张“同等条件”系公开参加竞标并整体租赁华程大酒店（曾用名）项目。5.2018年6月26日，雅士亚华程公司向该院起诉，其第一项诉讼请求为判令德源餐饮公司及张丽华腾空并向其交付占用的华程大酒店1楼、2楼部分区域。2018年11月12日，该院作出（2018）湘0111民初5414号民事判决，支持了雅士亚华程公司的该项诉讼请求。德源餐饮公司不服向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院于2019年11月26日作出（2019）湘01民终3084号民事判决，驳回上诉，维持原判。经该院主持调解，双方当事人未达成一致协议。一审法认为，本案争议焦点主要在于：一、德源餐饮公司就涉案房屋是否拥有优先承租权；二、德源餐饮公司是否有权确认《权利义务概括转移协议》无效；三、德源餐饮公司是否有权要求雅士亚华程公司向其返还涉案房屋。现分别评析如下：一、关于德源餐饮公司是否享有涉案房屋优先承租权。优先承租权不是法律规定的权利，需要由当事人通过合同等方式明确约定。首先，德源餐饮公司根据张丽华与新华程公司签订的《新华程大酒店餐饮项目承包经营合同》及与省地质局签订的《核工业大厦承包经营合同》承租了涉案房屋。其中，《新华程大酒店餐饮项目承包经营合同》约定“若甲方继续与湖南省核工业局签订华程大酒店承包经营合同时，优先乙方续租上述餐饮承包经营区域”，该条款规定了德源餐饮公司就主楼一、二楼4100平方米房屋享有附条件的优先承租权。合同期限届满之后，新华程公司并未继续与省地质局签订承包经营合同，故《新华程大酒店餐饮项目承包经营合同》约定的优先承租权条件未成就。而德源餐饮公司与省地质局签订的《核工业大厦承包经营合同》未明确约定德源餐饮公司享有优先承租权。其次，华程大酒店（曾用名）租赁经营项目公开招商文件公布的招商范围包含酒店主楼（总建筑面积20067.48平方米）及与核工大厦（附楼，分前后栋，总建筑面积6242平方米），公开参与竞标并整体租赁华程酒店（曾用名）项目为优先承租权行使的同等条件之一。雅士亚酒店竞标后取得招商项目的整体租赁权，而德源餐饮公司未参与竞标且仅要求租赁涉案房屋8100平方米面积，明显与招商文件公布的招商范围及中标公示内容不属于同等条件。综上所述，德源餐饮公司主张对涉案房屋具有优先承租权，没有事实依据，该院不予支持。二、关于德源餐饮公司是否有权确认《权利义务概括转移协议》无效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，德源餐饮公司应当与其诉讼请求及所依据的事实具有直接利害关系。本案中，德源餐饮公司并非《权利义务概括转移协议》的签订主体。经审查，德源餐饮公司对于涉案房屋亦不具有优先承租权，故德源餐饮公司与《权利义务概括转移协议》不具有法律上的利害关系，其主张《权利义务概括转移协议》损害了其权益，并要求确认协议无效，该院不予支持。三、关于德源餐饮公司是否有权要求雅士亚华程公司向其返还涉案房屋。本案中，德源餐饮公司并非涉案房屋的所有权人，在涉案房屋的租赁期限届满后，德源餐饮公司未与省地质局和省地质局培训中心续签租赁合同，其对于涉案房屋的占有没有合同依据和法律规定，属于无权占有。故德源餐饮公司无权根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定行使占有物返还请求权，其要求雅士亚华程公司返还涉案房屋的诉讼请求没有法律依据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项之规定，判决如下：驳回德源餐饮公司的全部诉讼请求。本案受理费80元，由德源餐饮公司负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据当事人之间的诉辩主张、结合举证、质证及庭审调查情况，本案的争议焦点有以下几个方面：关于上诉人德源餐饮公司是否享有案涉房屋的优先承租权。本院认为，上诉人德源餐饮公司系根据《新华程大酒店餐饮项目承包经营合同》和《核工业大厦承包经营合同》取得了案涉房屋的承租人资格，故其应根据此合同主张权利和承担义务。其中，《新华程大酒店餐饮项目承包经营合同》约定的租赁期限为2007年10月17日至2017年12月20日，如新华程公司继续与湖南省核工业局签订华程大酒店承包经营合同时，上诉人优先可续租约定的餐饮承包经营区域。《核工业大厦承包经营合同》约定的租赁期限为2009年3月1日至2017年12月31日，此合同未约定承租人具有优先承租权。因此，租赁期限到期后，如续租条件未成就，上诉人德源餐饮公司不能享有优先承租《新华程大酒店餐饮项目承包经营合同》约定的承包经营区域的权利。结合本案事实，上诉人德源餐饮公司未提交优先承租条件成就的证据，故优先承租的条件未成立；而且被上诉人省地质局培训中心于2017年12月就案涉房屋公开招标，因此，上诉人德源餐饮公司并不享有案涉房屋的优先承租权，一审法院认定具有事实和法律依据。上诉人德源餐饮公司主张其享有约定和法定的优先承租权，对此，本院认为，合同约定的优先承租条件并未成就，而优先承租权亦未被目前生效的法律规定所确定，且被上诉人省地质局培训中心经过招标投标程序确定了新的承租人，被上诉人雅士亚公司取得了中标资格。因此，上诉人德源餐饮公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于案涉《权利义务概括转移协议》的效力。本院认为，根据上文所述，租赁合同到期后，德源餐饮公司不再享有承租房屋的任何权利，出租人有权将房屋的租赁事务进行招标投标，德源餐饮公司可就租赁房屋与出租人协商或参加招标投标，以期取得承租权，但其既未参与竞标，出租人亦未同意续租，案涉房屋经过招标投标后，被上诉人雅士亚公司与省地质局培训中心、雅士亚华程公司签订《权利义务概括转移协议》，雅士亚华程公司取得了案涉房屋承租权，该转让协议与上诉人德源餐饮公司无关，其无权请求确认该协议无效。上诉人德源餐饮公司主张被上诉人系恶意串通和非法转让，但未提供充足证据支持其主张。因此，上诉人德源餐饮公司的该上诉主张亦不成立，本院不予支持。鉴于上诉人德源餐饮公司既不享有优先承租权，被上诉人雅士亚华程公司亦取得了案涉房屋租赁权，故其诉请雅士亚华程公司返还相关房屋亦无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人德源餐饮公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费80元，由上诉人湖南省德源餐饮文化有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  程 婧二〇二〇年十月十二日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。