安徽省绩溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1824民初994号 原告：绩溪县彩生活物业管理有限公司，住所地安徽省绩溪县华阳镇和谐住宅小区19栋B1层。 法定代表人：章田辉，公司经理。 委托诉讼代理人：程东胜，安徽李美琳律师事务所律师。 被告：陈亚萍，女，1966年4月5日出生，汉族，住安徽省绩溪县。 原告绩溪县彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）诉被告陈亚萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程东胜到庭参加诉讼，被告陈亚萍经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法决定缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付拖欠的2015年7月1日至2020年12月31日物业管理费本金5064.51元，违约金3000元，合计8064.51元；2、判决被告支付物业公摊水电费148.16元；3、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2011年6月22日，原、被告签订《和谐华庭前期物业管理服务协议》一份，合同约定住宅物业管理费每月0.5元/㎡，被告产权面积为123.47㎡，合计61.74元/月，车库每月管理费15元。缴费周期为首次交房时预收一年物业服务费，以后每六个月预交一次，缴费时间为每半年第一个月的上旬。根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第一款及绩价（2012）28号文规定，原告对住宅及商铺应收取物业管理费（含电梯运行、二次供水）。根据《前期物业管理服务协议》第二条第十一项、第六条规定，原告自2019年1月1日起，对公共照明及其他公共绿化、消防、人防等设施设备产生的公摊水、电费进行代收代缴收费服务。按照原告2019年全年度计算，和谐华庭小区计算公摊水电费用为0.1元/平方米/月（原告于2020年2月份在物业公司收费大厅公告栏中予以公示），被告2019年应缴纳水电公摊费用为148.16元。被告于2012年12月28日办理交房手续时，原告收取被告的是2013年度物业管理费921元，当时原告同意减免被告2014年1月1日至2015年6月30日的物业管理费1381.5元，被告应当在2015年7月1日起缴纳物业管理费。截止2019年6月30日，被告已拖欠原告物业管理费本金4604.1元及违约金3000元，原告于2020年4月13日进行催告，但被告仍不缴纳。被告拖欠费用不但侵害原告的合法权益，同时也损害了全体业主的共同利益。原告为维护自身权益和体现对全体业主的公平，根据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。 被告陈亚萍提交书面答辩意见称:1、被告于2012年12月28日向原告缴纳燃气、水表、电表初装费3636元，后根据开发商及燃气公司的规定，燃气初装费无需业主缴纳，因此物业公司需退还被告2700元。原告提出抵扣物业费，被告不同意，原告进行强行抵扣，且未出具物业费发票，被告多次要求原告退还相关费用并出具物业费发票，但原告至今未予退还和出具发票；2、关于物业费（包括车库费）计算及承担，原告起诉状中提出被告拖欠2015年7月1日至2020年12月31日应缴纳物业费本金5064.51元。原告未提供该金额的计算方式及依据。按照原、被告签订的物业合同中的约定，2015年7月1日至2020年12月31日的物业费金额应为122.71㎡×0.5元/月×66个月=4049.43元，车库费用为15元/月×66个月=990元，合计5039.43元。除去物业公司抵扣的2700元，被告应向物业公司缴纳的物业费实际应为2339.43元；3、发生纠纷的原因是物业公司不尊重业主的意愿，违法违规强行抵扣物业费，且发生纠纷后，物业公司从未积极与被告协调，在明知被告未装修入住的情况下，向法院提交的证据是张贴在无人居住的房子房门上，本次起诉原告提交的《催缴函》无法证明已送达被告，实际上，被告在收到法院送达的证据之前，未收到过催缴函，原告未提供3000元违约金的计算依据，其要求被告承担违约金缺乏事实和法律依据；4、根据《物业协议》第二条、第六条和《安徽省物业管理条例》第六十八条的约定和规定，原告起诉要求被告承担公摊水电费属于代收代缴费用，原告仅提供自行制作的“2019年公共水电支出”表格，无法看出是受水务、电力部门的委托收取费用，亦无收费标准，原告要求被告承担公摊水电费148.16元无事实和法律依据。综上，被告要求原告在收取物业费中抵扣预收燃气初装费，并开具正式发票，请求法院驳回原告要求被告承担违约金、水电公摊费的不合理诉求，本案诉讼费由原告承担。 经审理查明，2011年，被告在安徽绩溪锦元置业有限公司（以下简称锦元置业公司）购买位于绩溪县和谐华庭15幢31单元302室商品房一套，并签订商品房买卖合同，合同约定该房屋建筑面积122.71平方米。2011年6月22日，原、被告签订《和谐华庭前期物业管理服务协议》一份，合同约定住宅物业管理费每月0.5元/㎡，缴费周期为首次交房时预收一年物业服务费，以后每六个月预交一次，缴费时间为每半年第一个月的上旬，合同中亦约定被告建筑面积为122.71㎡。2012年12月28日办理交房手续时，因该房屋实测面积为123.47平方米，被告陈亚萍当日向锦元置业公司补交房款3226元，绩溪县不动产登记信息显示被告不动产权证中登记的房屋建筑面积为123.47平方米。交房当日，原告向被告预收2013年度物业费921元，2012年12月28日，被告另向原告交纳燃气管道接入、水表、电表费用合计3636元，原告公司出具了收据，后因燃气管道接入费用由开发商与燃气公司商定，被告要求原告退还燃气管道接入费用2700元，原告提出抵扣物业费，被告不同意，双方发生分歧。2019年度，被告所在小区公共水电费总支出316700.11元，小区建筑面积总和260730.12平方米，被告应缴纳公摊水电费149.97元（316700.11元/260730.12平方米×123.47平方米）。被告购置的该房产一直未装修入住，自2015年7月1日至2020年12月31日的物业管理费，被告也一直未予缴纳。2020年4月13日，原告通过中国邮政向被告发出物业费催缴函一份，要求被告在收到通知后五个工作日内缴清物业管理费及2019年度公摊水电费，该快递于2020年4月15日被签收，期限届满后被告未缴纳，原告依法提起诉讼。 另查明，原告对被告自2014年1月1日至2015年6月30日的物业管理费予以减免。 上述事实，有原告提交的营业执照、前期物业服务合同、绩溪县不动产登记信息、催缴函、邮政快递单、2019年公共水电费支出表、水费及电费机打发票、绩溪县住房和城乡建设委员会函、锦元置业公司情况说明等证据在卷佐证。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告陈亚萍与原告彩生活公司签订的《和谐华庭前期物业管理服务协议》合法有效，原、被告均应按该合同约定履行义务。原告主张被告支付2015年7月1日至2020年12月31日的物业费5064.51元（包含车库物业管理费990元）、2019年度公摊水电费148.16元，符合法律规定，应予支持。关于违约金问题，物业合同中虽约定业主不按协议约定交纳有关费用的物业公司有权要求补交并从逾期之日起交纳违约金，但未约定违约金计算标准，原告起诉要求被告支付违约金3000元过高，本院酌定从逾期缴纳物业管理费之日即物业费催缴函期限届满之日（2020年4月23日）起按年利率6%计算应支付的违约金。被告辩称物业费应按合同约定的122.71平方米计算，因物业合同签订于交房之前，尚未进行房屋实测，被告已补交实测面积差额房款，且产权证登记实际面积为123.47平方米，应当按照原告实际服务面积即房屋实际面积计算物业费，故对该项辩解，本院不予采纳。关于2019年度公摊水电费，原告已提供公用水电费支出表及机打发票，被告未提供证据反驳，故对被告关于不应支付公摊水电费的辩解，本院不予采信。关于原告彩生活公司收取被告水、电、燃气管道接入等费用是彩生活公司代收，且费用已交给锦元置业公司，该笔费用当事人可另案处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告陈亚萍于本判决生效之日起十日内支付原告绩溪县彩生活物业管理有限公司自2015年7月1日起至2020年12月31日止的住宅及车库物业费合计5064.51元，并支付以5064.51元为基数自2020年4月23日起至缴清之日止按年利率6%计算的违约金； 二、被告陈亚萍于本判决生效之日起十日内支付原告绩溪县彩生活物业管理有限公司公摊水电费148.16元； 三、驳回原告绩溪县彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈亚萍负担。 本判决为终审判决。 审判员  宋建丽 二〇二〇年十月二十一日 法官助理周惠 书记员汪隽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。