辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽07民终1200号上诉人(原审原告)：刘子坤，男，1966年3月21日出生，汉族，农民，住辽宁省锦州市经济技术开发区。上诉人(原审原告)：马桂华，1965年12月14日出生，汉族，农民，住辽宁省锦州市经济技术开发区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘福田，锦州市凌河区石桥子法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘桂芝，女，1944年8月23日出生，汉族，农民，住辽宁省锦州市经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：赵汉生，男，1969年1月15日出生，汉族，教师，住辽宁省锦州市凌河区。被上诉人（原审被告）：赵汉东，男，1972年9月27日生，汉族，农民，住辽宁省锦州市经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：赵亚新，女，1976年10月28日出生，汉族，无业，住辽宁省锦州市古塔区。被上诉人（原审被告）：刘勇，男，1972年9月29日出生，汉族，无业，住锦州市太和区。五被上诉人共同委托诉讼代理人：李凤颖，辽宁律策律师事务所律师。上诉人刘子坤、马桂华因与被上诉人赵连文、刘勇确认合同无效纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0791民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因赵连文在二审期间死亡，本院依法通知其继承人刘桂芝，赵汉生，赵汉东，赵亚新参加诉讼。本案现已审理终结。刘子坤、马桂华上诉请求：1、撤销原审（2019)辽0791民初30号太和区法院民事判决书，依法改判。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误。2017年3月上诉人的房屋是通过赵汉东（村长）亲哥哥赵汉生介绍与被上诉人刘勇达成的口头协议，以18万元售与刘勇，刘勇当场给付购房定金1万元整。不存在“上诉人与被上诉人赵连文达成房屋买卖口头协议，及双方真实意思表示”。原审法院用法律保护了“一夜暴富”，侵害了国家利益和上诉人应得财产利益，违反法律强制性规定，依据《合同法》第五十二条合同无效情形之规定，上诉人与被上诉人的房屋买卖合同无效，请上级法院依法改判。刘桂芝，赵汉生，赵汉东，赵亚新辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人没有证据证明被上诉人存在合同可撤销的情形，因此，应予驳回。刘勇辩称，我代理买房行为没有问题，一审判决符合事实，有法律依据。原告向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告房屋买卖协议无效(房屋位于锦州市经济技术开发区，房产证：00××32)，并判令被告返还房屋给原告所有；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月，被告赵连文儿子赵汉生、赵汉生妻子、刘勇和王海杰四人来到原告家，商量购买原告位于锦州市经济技术开发区房屋一事，当时赵汉生说不是赵汉生本人买，是赵汉生小舅子刘勇买，当时原告与四人协商以十八万将房屋卖给刘勇，并接受刘勇一万元定金，在办理房屋过户时，原告才知道过户在被告赵连文名下，并由刘勇向原告支付房款十七万元，二被告的行为欺骗原告，规避法律。赵汉生是赵汉东(娘娘宫村的村长)的哥哥，他早就知道娘娘宫村有动迁信息，以其父亲名义，伙同被告刘勇在本村购买多处房屋，其行为侵害了原告利益，故依法向贵院提起诉讼，请支持诉求。一审法院审理查明：2017年3月，原告通过同村人王海杰介绍，就其所有的位于锦州经济技术开发区的房屋(建筑面积107.2平方米)与被告赵连文之子赵汉生及其妻子和被告刘勇均在场的情况下共同协商，双方口头达成购房价为18万元，由被告刘勇分两次交付给原告全部购房款，第一次交付1万元定金，由赵汉生为原告出具收条；第二次由刘勇交付17万元现金，未出具收条。2017年3月，原、被告共同到锦州经济技术开发区房屋产权监理处办理房屋过户手续，原告刘子坤、马桂华和被告赵连文及刘桂芝分别在《锦州经济技术开发区房屋转移登记申请表》中转让人、共有人和受让人、共有人（处）签名并捺印。2017年3月13日，被告赵连文取得该房屋产权证（房权证锦开国字第××号)。另查明，案涉房屋院内已由被告赵连文栽种树木。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。我国物权法第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告将自有房屋买（卖）与被告赵连文的事实存在，双方虽未签订书面买卖合同，但双方就房屋买卖达成的口头协议，是双方真实意思表示，应为有效，现原告已实际取得购房款，涉案房屋的所有权已登记在被告赵连文及其妻子刘桂芝名下，且由其实际管理，房屋买卖合同已实际履行完毕。被告刘勇代替被告赵连文与原告协商及付款行为，是代理行为，原、被告共同到房屋产权登记部门办理房屋过户手续，房屋权属已实际登记在被告赵连文与其妻子名下，不存在我国合同法第五十二条规定的情形，房屋权属以实际登记为准，故原告要求确认原告与被告之间房屋买卖协议无效和返还房屋的诉讼请求明显依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告刘子坤、马桂华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告刘子坤、马桂华负担。二审中，当事人未提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，被上诉人赵汉东原为娘娘宫村委会主任，现为娘娘宫村支部书记，赵连文系赵汉东父亲，赵汉生系赵汉生之兄，刘勇系赵汉生妻弟。赵连文在同一时期共购买两户类似房屋，均未居住。再查，案外人陆国利在同一时期共购买类似房屋三户。2020年9月15日，本院作出（2020）辽07民终1206号民事判决，撤销赵树和与陆国利的房屋买卖合同。判决已经发生法律效力。该案查明：被告陆国利系赵汉东前妻，与赵汉东离婚后，一直在赵汉东名下房屋居住。陆国利在同一时期共购买三户类似房屋，均登记在陆国利名下，但陆国利均未居住。在包括本案在内的五户房屋买卖过程中，赵汉东均参与了整个买卖过程。五户原房主均提起了确认合同无效之诉。本院认为，赵连文在同一时期购买两户同村房屋，却未居住，缺乏合理性。其解释购买房屋是为了解决住房问题，但与赵连文的实际情况并不相符，缺乏说服力。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因农村宅基地是村集体财产，且是有限资源，村集体免费分配给农民使用，因此必须合理控制利用，法律规定一户一宅是为了保障农村宅基地分配的公平性。赵连文在同一时期购买两处农村房屋，且并未居住，显然其购房目的并非是基于居住的基本需要。该行为违反了上述法律规定，直接导致了农村宅基地的集中。因此，上诉人关于房屋买卖合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的主张成立。但是，该事由不是法律规定的合同无效的事由，故，上诉人以此主张买卖合同无效不成立。在五户房屋买卖期间，赵汉东任职村委会主任。房屋变更登记后不久，该村有动迁消息，五户房屋均在动迁范围内，房屋购买后都未实际居住。此事实表明，赵汉东事先知晓动迁事宜，故由其父、前妻购买多处房屋，否则，上述事实中多处不合理的情节无法作出合理解释。同时，涉案房屋买卖过程中，刘勇等众被上诉人的行为使上诉人对买受方发生误解。基于上述事实签订的合同，客观上造成了当事人之间的利益严重失衡，违反了公平原则。因此，上诉人关于其与被上诉人赵连文达成房屋买卖口头协议，并不是其真实意思表示，且侵害了上诉人应得财产利益的主张成立。综上所述，上诉人主张买卖合同无效的理由不成立，而可撤销的事由成立。因合同无效和可撤销的后果相同，结合上诉人刘子坤、马桂华的诉讼请求，其请求判令被上诉人返还房屋的诉讼请求应予支持。一审法院驳回上诉人的诉讼请求不当，应予调整。鉴于上诉人在买卖合同中亦存在过失，故，返还房屋时发生的费用由上诉人负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0791民初30号民事判决；二、撤销刘子坤与赵连文签订的口头房屋买卖合同；三、刘桂芝，赵汉生，赵汉东，赵亚新于本判决生效后十日内将案涉房屋返回上诉人刘子坤、马桂华，并配合上诉人刘子坤、马桂华办理过户手续；刘子坤、马桂华于本判决生效后十日返还刘桂芝，赵汉生，赵汉东，赵亚新购房款18万元；双方当事人所负上述义务应当同时履行。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人刘桂芝，赵汉生，赵汉东，赵亚新负担。本判决为终审判决。审判长  李丽梅审判员  田笑非审判员  王 波二〇二〇年十月十九日法官助理王群星书记员李科霏