湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2802民初4427号原告：黄绪凤，男，1969年2月19日出生，土家族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住湖北省利川市，原告：张成红，女，1968年1月3日出生，汉族，湖北省利川市人，户籍地湖北省利川市，住湖北省利川市，原告黄绪凤之妻。二原告委托诉讼代理人（特别授权）：龚琴蓉，湖北宏济律师事务所律师。被告：利川市怡兴置业有限责任公司，住所地利川市都亭街道办事处南湖里居委会7组，统一社会信用代码91422802588208143J。法定代表人：罗荣祥，该公司董事长，委托诉讼代理人（特别授权）：牟维，湖北利佳律师事务所律师。原告黄绪凤、张成红诉被告利川市怡兴置业有限责任公司（以下简称怡兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄绪凤、张成红及其委托诉讼代理人龚琴蓉，被告怡兴公司的委托诉讼代理人牟维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄绪凤、张成红向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将案涉房屋的产权登记至原告名下，并在取得不动产权证书后及时将证交付给原告，另以原告已付购房款897162.00元按年利率6%从2017年8月2日（交房满1年后的次日）支付逾期办理房屋产权证的违约金至被告交付不动产权证书时止（暂计算至2020年7月16日为159129.50元）。2.判令被告将案涉房屋的用电供给设施安装到户，设立以原告作为单独计量的电表，并承担相应安装费。3.判令被告退还原告多付面积误差11.6㎡的购房款76298.19元，支付该部分款项从2016年8月21日起按照年利率6%计算至付清该部分款项之日的资金占用费。4.判令被告支付原告已付购房款897162.00元为基数按年利率6%从2016年8月1日起至案涉房屋经竣工验收合格和消防验收合格时为止的违约金。5.判令被告承担本案诉讼费用。法庭调查终结前，原告撤回了第4项诉讼请求。事实和理由：被告系利川市都亭街道××××村怡兴金街的房地产开发商并于2014年12月31通过出让方式取得该宗地的土地使用权,且依法进行了项目宗地土地的总登记，领取了《国有土地使用证》，规划用途为商业，此后被告在该宗土地上进行了房地产开发。2016年8月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发商品房中的1区1.2层4号房以价款897162.00元出卖给原告（原告于签约当日付清了购房款，被告于2018年3月26日开具发票），合同约定该商品房建筑层数为地上4层、地下1层，层高1楼4.2米、2楼3.6米，建筑面积1、2楼均为68.2㎡，但实测1、2楼面积均只有62.4㎡，与合同约定面积少11.6㎡，1、2楼房款均按6577.43/㎡计价，被告应于2016年12月30日前将主体验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用，交付时房屋达到通电、供水和排水条件，被告在交付使用后1年内将办理权属登记需由其提供的资料报利川市住建局备案。被告在规定日期内未达到通电、供水和排水条件视同逾期交房，按合同相关条款处理。如因被告的责任，致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按原告已付房价款的X%向原告支付违约金。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告于2016年8月21日向被告支付维修基金8866.00元及产权办证费1000.00元，于2018年3月29日交纳契税和印花税34604.80元并敦促被告早日办理房屋产权证，但被告一直以各种原因拖延办理，致原告使用案涉房屋受到了重大影响，同时被告交付原告的房屋至今没有竣工验收合格，也没有通过消防验收合格，被告交房中存在诸多严重违约行为，原告多次要求被告按约定履行合同并承担违约责任均无果，被迫到政府部门上访解决诉求仍无果。据此，原告被迫诉至贵院，垦请支持原告的诉讼请求。怡兴公司辩称：1.原告所诉部分不属实，被告出卖给原告的案涉房屋符合合同约定并已经房地产主管部门进行各项验收合格，被告协助原告办理案涉房屋产权登记义务已完成，原告未取得案涉房屋权属证书，被告无过错，原告的第1项诉讼请求不应得到支持。2.原、被告签订的《商品房买卖合同》约定供电设施于房屋交付时通电，双方签订合同时案涉房屋为竣工房屋并且主体已通过验收合格，被告所交付房屋的供电设施已安装到户并通电，合同没有约定需安装以购房户为单位单独计量的电表，并承担全部费用，因此，原告的第2项请求也不成立。3.根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，双方对于产权登记面积与合同约定面积发生差异，按房产测绘部门的测绘面积及合同约定单价据实结算，被告对此无异议，案涉房屋经房产测绘部门测绘1-2层建筑总面积为129.43㎡，只比合同约定建筑总面积少6.97㎡，被告愿意按照合同约定单价退还该部分房款，但不应支付资金占用费。综上，请求人民法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2014年12月31日，利川市人民政府为被告怡兴公司颁发了利国用（2014）第02-0608号《国有土地使用证》，被告以出让方式取得了座落于利川市都××街道办事处××村编号××（××）××号地块的土地使用权，该地块使用面积25265㎡。2015年5月7日和5月8日，利川市人民政府为被告颁发了利规地字第【2015】006号《建设用地规划许可证》和利规建字第【2015】059号《建设工程规划许可证》，项目名称为怡兴.金街。被告接着在前述地块上建设商品房，工程名称为“利川市怡兴.金街工程”，该建设工程竣工后于2016年7月13日通过竣工验收。2015年9月16日，利川市住房和城乡建设局为被告颁发了鄂利房预字（2015）024号《湖北省商品房预售许可证书》，其中载明的预售商品房项目名称为“怡兴.金街1区、2区、3区”，功能为“商业”。2016年5月25日，被告为办理不动产权证委托恩施市江山测绘有限公司对位于利川市都亭街道××××村的怡兴.金街的房屋建筑面积测绘。恩施市江山测绘有限公司接受被告的委托后于2016年11月2日至11月21日对案涉备案楼栋号一区房屋进行了商品房面积实测算。2020年5月22日，恩施市江山测绘有限公司作出编号：Z17020004、幢号：一区的《不动产测量技术报告书（房产实测）》，该报告载明：案涉备案楼栋号一区房屋1-2层商铺建筑面积4763.19㎡、套内建筑面积4592.66㎡、分摊系数0.037129、分摊面积170.52㎡，其中案涉1-m04号商品房1-2层商铺公摊面积4.63㎡、套内面积124.80㎡、建筑总面积129.43㎡。2020年7月10日，被告将前述房产测绘成果报利川市房地产管理所房屋面积管理审批机构进行了备案。2020年5月9日，利川市不动产登记中心就备案楼栋号一区房屋为被告颁发了证号为鄂（2020）利川市不动产权第0001712号的《不动产权证书》。2017年4月12日，利川市怡兴.金街1区至6区商住楼建设工程经恩施土家族苗族自治州公安消防支队综合评定该工程消防验收合格。2018年4月12日，被告将案涉工程竣工验收备案文件报利川市建筑工程质量安全监督站备案。2016年8月21日，原告黄绪凤、张成红为买受人（乙方）与被告怡兴公司为出卖人（甲方）签订《商品房买卖合同书》，该合同其中约定：第一条项目建设依据甲方以出让方式取得位于都亭街道××××村职校对面）、编号为ＨＴ（2014）第39号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为利国用（2014）第02-0608号，该地块土地面积为25265㎡，规划用途为商业，土地使用年限自2015年3月1日至2055年3月1日。甲方经批准，在上述地块上建设商品房，现定名怡兴金街，建设工程规划许可证号为建字第【2015】059号，施工许可号为422802201505140201号。第二条商品房销售依据乙方购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为利川市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为鄂利房预字（2015）024号。第三条乙方所购商品房的基本情况乙方购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的一区1.2层4号。该商品房的用途为商业，属框架结构，层高一楼为4.2米，二楼为3.6米，三楼为3.3米，四楼为3.0米，建筑层数地上4层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积1楼68.2平方米，2楼68.2平方米（最终以房产部门实测面积为准），该商品房水、电由企业安装到进户门，安装费由甲方负责，屋内各管、线由用户自理。第四条计价方式与价款甲乙双方约定按下述第壹、肆种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房1楼单价为每平方米6577.43元，2楼单价为每平方米6577.43元，总金额897162.00元。4.本售价不包含此套商品房产权契税、公共维修基金、办理房屋产权证、土地证费用、办理银行按揭相关费用以及政府规定依法由买受人缴纳的其它费用，在商品房达到可交房入住时，买受人应按规定缴纳物业管理费。第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第壹种方式进行处理：1.双方自行约定：按房产测绘部门的测绘面积为计价标准，以第四条约定单价按实结算，多还少补，合同继续履行。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。第六条付款方式及期限买受人于签定合同时一次性付清购房款897162.00元。第八条交付期限甲方应当在2016年12月30日前，将主体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付乙方使用。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面或电视形式通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示同意该商品房交付使用的批准文件（即《规划建设许可证》）,并签署房屋交接单。第十四条甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的供电设施于房屋交付时通电，如果在规定日期内未达到，双方同意按以下方式处理：若系出卖人原因则视同逾期交房，按本合同有关条款处理。第十五条关于产权登记的约定甲方应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报利川市住房和城乡建设局备案。如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，乙方不退房，甲方按乙方已付房价款的Ｘ%向乙方支付违约金。第十七条双方可以就下列事项约定：1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归甲方所有。3.该商品房移交后，乙方必须服从小区的物业管理，遵守物业管理公司的各项规章制度，按时缴纳物业管理服务费用，爱护公共设施。4.甲方按建筑面积65元／㎡代收公共部位、公共设施设备维修基金，维修基金代收后交市住房和城乡建设局代管，用于小区公共部位修缮工程。5.该商品房小区楼宇的命名权归属出卖人。第十八条乙方的房屋仅作商业使用，乙方使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。甲方不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由甲方向市住房和城乡建设局申请登记备案。该合同附件一为房屋平面图，附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明即为“按房地产管理部门测量报告为准”，附件三为装饰、设备标准，附件四为合同补充协议，该补充协议第四条“关于交房缴款通知”约定“本合同及补充协议中所提及的通知，出卖人可采取电话或书面通知（包括传真、信函、登报或书面直接送达等）的形式依买受人的合同中注明的联系地址发出。采用登报或信函方式通知的，通知自登报或信函发出之日起7日内即视为送达；如果书面通知直接送达对方，则通知时间以发出为准。因买受人联系地址错误、不清或发生变化，未书面通知出卖人而导致出卖人无法或延迟进行有关通知的，出卖人发出通知当日即视为送达。”第五条其它特别约定1.买受人应在合同签订之日缴纳以下税费：公共维修基金按建筑面积每平方米65元，办理产权证费用预交1000元（多退少补）。双方在合同中还就乙方逾期付款的违约责任、甲方逾期交房的违约责任、交接、保修责任等事项进行了约定。原、被告双方均在前述合同及补充协议尾部签章或者签名捺印。《商品房买卖合同书》签订当日，原告向被告付清了购房款8《商品房买卖合同书》签订当日，原告向被告付清了购房款897162.00元，被告亦将案涉1-m04号商品房1-2层商铺交付给原告使用，原告还于签约当日向被告缴纳了该商品房的公共维修基金8866.00元、办理产权证费用1000.00元，被告给原告黄绪凤出具了收据。2018年3月26日，被告开具了购买方为原告、价税合计897162.00元的《湖北增值税普通发票》。2018年3月29日，原告缴纳了案涉商品房的契税及印花税合计人民币34604.80元。另查明，被告将案涉1-m04号商品房1-2层商品房交付给原告使用后，利川市启宸物业管理有限公司向原告收取了案涉商品房所用电费若干，利川市启宸物业管理有限公司收取案涉商品房电费按照其为该商品房安装的分表记载的用电量及其总用电量占比结算确定，尚未安装原告单独作为用电人由原告直接向供电人缴纳电费的计量表，但案涉商品房的供电设施已安装到进户门并已通电。上述事实，有经质证的《商品房买卖合同书》、《湖北增值税普通发票》、《税收完税证明》、公共维修基金及工本费收据、利川市启宸物业管理有限公司缴纳电费的发票、照片、《湖北省商品房预售许可证书》、竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书、《不动产测量技术报告书（房产实测）》《国有土地使用证》、证号为鄂（2020）利川市不动产权第0001712号的《不动产权证书》及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，且双方对此均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、被告是否存在逾期办证。2、被告逾期办证违约责任如何承担。3、被告应否返还原告部分购房款及利息。4、原告要求被告为其安装供电设施到进户门并单独立户的主张应否得到支持。本院针对前述焦点分析评判如下：关于焦点一：根据有关房屋权属登记的法律规定，购买新建商品房的权利人到房地产主管部门办理产权登记，须开发商就其所开发的房地产完成初始登记并将办理权属转移登记需由开发商提供的资料交由房地产管理部门备案，买受人也必须付清购房款及向相关部门缴纳应负担的税费，购房人方能取得所购商品房的不动产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（后称《商品房买卖合同司法解释》）第十八条规定和本案《商品房买卖合同》第八条“交付期限”和第十五条“关于产权登记”约定，原告应在2017年12月30日前付清房款，缴纳相关税费；被告亦应在2017年12月30日前将办理案涉商品房权属登记需由被告提供的资料报利川市住房和城乡建设局备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告应当按照原告已付房价款的X%向原告支付违约金。具体到本案，原告于签约之日向被告付清了购房款897162.00元、公共维修基金、办证工本费等费用，并于2018年3月29日向税务部门缴纳了契税及印花税34604.80元，被告于2020年5月9日完成案涉房屋的初始登记的法定义务，但迟至2020年7月10日才将办理案涉商品房权属转移登记所需的《不动产测量技术报告书（房产实测）》报利川市房地产管理所房屋面积管理部门备案。因此，原告未在本案《商品房买卖合同书》约定的期限内取得该商品房权属证书，自2017年12月31日至2018年3月29日的责任应归于原、被告，被告对此应承担主要责任，原告应承担未缴纳契税及印花税所产生的相应责任；因原告已于2018年3月29日向税务部门缴纳了契税等费用，自2018年3月30日至2020年7月10日原告未取得该商品房权属证书的责任应由被告承担；2020年7月10日后，被告只负有告知由购房人向房屋产权登记部门申请办理权属转移登记的附随义务，对于在出卖人提交了完备的手续，买受人也提出办理权属移转的申请，由于政府原因未办证或迟延办证的，这与出卖人承担的合同义务是两个不同的法律关系，不属于本案审查范围，故对于该日后原告再要求被告承担其未取得案涉商品房权属证书相应的违约责任，依据不足，本院不予支持。被告关于自己不承担逾期办证的责任的抗辩，与本院查明的事实不符，本院不予全部采信。根据查明的事实，原告至今尚未取得案涉商品房的不动产权证书，作为出卖人的被告仍负有转移案涉商品房的所有权的义务，故对于原告要求被告履行其协助办理案涉商品房产权转移登记的请求，本院予以支持。关于焦点二：如前所述，被告对于原告2017年12月31日至2018年3月29日未能取得案涉商品房权属证书应承担主要责任；2018年3月30日至2020年7月10日未能取得案涉商品房权属证书应承担全部责任。因本案《商品房买卖合同书》第十五条“关于产权登记的约定”中就如何承担违约责任没有约定，原告未举证证明因被告的责任给其造成的损失。根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款规定，综合考虑本案《商品房买卖合同书》的履行情况、原告亦应承担相应责任以及自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消等因素，本院确定由被告承担自2017年12月31日至2020年7月9日按照原告已付购房款总额参照全国银行间同业拆借中心2020年6月20日公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）的标准即年利率3.85%计算的违约金。因此，被告应当向原告支付违约金897162.00元×年利率3.85%÷365天×922天=87250.85元，对于原告要求被告支付其余违约金的请求，本院不予支持。关于焦点三：被告应否返还购房款，取决于双方在合同中约定的计价方式、面积确认及面积差异处理。根据《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定和本案《商品房买卖合同书》第四条、第五条约定，双方约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按房产测绘部门的测绘面积为计价标准，以建筑面积单价6577.43元/㎡按实结算，多还少补，合同继续履行。依据被告报利川市房地产管理所房屋面积管理审批机构备案的《不动产测量技术报告书（房产实测）》确定案涉商品房1-2层的建筑总面积为129.43㎡，本案《商品房买卖合同书》第三条约定1、2楼建筑总面积为68.2㎡+68.2㎡=136.4㎡，可认定案涉商品房的建筑总面积比合同约定面积减少136.4㎡-129.43㎡=6.97㎡，被告应按约返还原告购房款即6.97㎡×6577.43元/㎡=45844.69元。原告称其自己测量发现案涉商品房实有面积误差为11.6㎡并要求被告退还购房款76298.19元的诉讼请求，本院不予全部支持。被告将案涉《不动产测量技术报告书（房产实测）》报经利川市房地产管理所房屋面积管理审批机构备案，被告即知道案涉商品房建筑面积减少的事实并应向原告退还多收取的价款，被告至今仍未返还，客观上给原告造成了相应的利息损失，被告应承担相应的赔偿责任，原告要求被告支付资金占用费的理由正当，但其主张以76298.19元为基数从2016年8月21日起按年利率6%支付资金占用费的依据不足，本院酌定由被告自2020年7月11日起按照全国银行间同业拆借中心2020年6月20日公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）的标准即年利率3.85%支付资金占用费。关于焦点四：本案《商品房买卖合同书》第三条约定被告将涉案商品房的电安装到进户门，第十四条约定交房时供电设施达到通电的使用条件，根据查明的事实被告已按约履行，而对于电是否给原告单独开户应由相应的供电人决定，原告要求被告将涉案商品房的供电设施安装到户并单独立户的主张，没有合同根据和法律依据，本院不予支持。另，法庭调查终结前，原告自愿放弃第四项诉讼请求，是在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院照准。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：一、被告利川市怡兴置业有限责任公司于本判决生效之日起90日内协助原告黄绪凤、张成红办理位于利川市都亭街道办事处大塘村（市职校对面）怡兴金街1区1.2层4号商品房的不动产权属登记手续，逾期则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条规定办理。二、被告利川市怡兴置业有限责任公司于本判决生效之日起90日内向原告黄绪凤、张成红支付其未能在合同约定和法律规定期限内取得第一项确定商品房权属证书的违约金人民币87250.85元。三、被告利川市怡兴置业有限责任公司于本判决生效之日起90日内向原告黄绪凤、张成红返还购房款人民币45844.69元，支付该款自2020年7月11日起按照年利率3.85%的标准计算至付清之日的资金占用费。四、驳回原告黄绪凤、张成红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5099.50元，由原告黄绪凤、张成红负担2137.00元，被告利川市怡兴置业有限责任公司负担2962.50元（被告利川市怡兴置业有限责任公司应负担的案件受理费2962.50元，原告黄绪凤、张成红已向本院预交，被告利川市怡兴置业有限责任公司在本判决生效后履行第二、三项确定的给付款时一并直接支付给原告黄绪凤、张成红，本院不再退还）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡兴国人民陪审员  向红梅人民陪审员  何明霞二〇二〇年十月二十一日书 记 员  赖永超