湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终8630号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴鹏，男，1982年1月22日出生，汉族，住武汉市武昌区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北龙置业有限公司，住所湖北省襄阳市襄城区檀溪路198-1号。法定代表人：陈书田，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈春林，该公司员工，女，1973年4月24日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：陈一民，湖北创智律师事务所律师。上诉人吴鹏因与被上诉人北龙置业有限公司（以下简称北龙公司）房屋买卖合同纠纷，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2019）鄂0106民初3422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。吴鹏上诉请求：1.判决北龙公司支付延期交房违约金总计28360元以及从2016年6月7日至2020年7月6日利息5711元（具体时间以实际支付日为准）合计34071元。2.判决北龙公司支付延迟办理产权证的违约金9268.03元以及2016年6月7日至2020年7月6日（具体以实际支付日为准利息1866元）合计11134元。3.判决北龙公司按照设计要求改造吴鹏家保温层以及窗户，以达到设计要求。4.判决北龙公司在单元门厅处设置吴鹏的信报箱和邮政箱。5.北龙公司承担本案的诉讼费以及上诉费用。事实与理由：一、一审法院将违约金截止日期计算至北龙公司取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书之日，计算错误。北龙公司在2016年1月6日交房时未达到交房条件，应视为无效通知交房，北龙公司应该在达到交房条件后再通知吴鹏收房。但北龙公司后期一直未通知吴鹏再次收房，吴鹏苦等不至才于2016年6月7号办理收房手续。故违约金截止日期应为2016年6月7日。故北龙公司延期交房违约金总计28360元（926803×0.0002×153），以及从2016年6月7日至上诉之日（2020年7月6日，具体时间以实际支付日为准）利息5711元（28360×0.049/365×1500）合计34071元。二、一审法院认定2017年3月29日，北龙公司通知办理不动产产权登记，故不构成违约。但北龙公司在4月7日办理产权登记的现场要求吴鹏签订一份要求放弃违约金的协议才办理不动产权证手续。吴鹏上诉提交新的视频证明北龙公司要求吴鹏签订协议才给吴鹏办理产权登记。按照法律法规要求，北龙公司应无条件给吴鹏办理不动产权证。此事导致吴鹏房屋至今未办理产权登记。故北龙公司应支付延迟办理产权证的违约金9268.03元以及从2016年6月7日至上诉之日（2020年7月6日，具体时间以实际支付日为准)的利息1866元（9268.03×0.049/365×1500）合计11134元。三、一审法院一审过程中未示明吴鹏不是适格原告，故驳回吴鹏的诉讼请求第3条。吴鹏现要求北龙公司按照设计图纸以及《居住建筑节能设计审查备案登记表》要求改造吴鹏家保温层以及窗户，以达到设计要求。依据民诉法解释第一百一十二条，请求法院责令北龙公司提交《居住建筑节能设计审查备案登记表》，以确定吴鹏家是否达到节能要求。四、一审法院以吴鹏的诉讼请求第3条涉及公共利益为由，不作处理，属于违法判决。吴鹏要求北龙公司按照签订的《武汉市商品房买卖合同》附件四第10条在单元门厅处设置本人奶报箱及邮政箱，此项属于北龙公司侵犯了吴鹏以及整栋楼业主的利益，吴鹏的要求合法。北龙公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吴鹏向一审法院起诉请求：1．北龙公司协助吴鹏办理不动产证；2．北龙公司支付吴鹏延期交房违约金42540.26元；3．北龙公司支付吴鹏延期办理产权登记的违约金9268元；4．北龙公司按照设计要求改造整栋楼的保温板厚度材质；5．北龙公司更换不符合要求的电梯；6．北龙公司设置奶报箱和邮政箱；7．北龙公司承担诉讼费。北龙公司向一审法院反诉请求：1．吴鹏支付北龙公司房屋维修资金5701元、利息746元（自垫付之日起，按银行同期贷款利率计算至起诉之日止）；2．吴鹏支付北龙公司逾期付款违约金31687.20元（自2015年2月12日至2015年9月22日，共计163天，0.03%/日）；3．吴鹏承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年2月12日，吴鹏（买受人）与北龙公司（出卖人）签订合同编号为市140450897的《武汉市商品房买卖合同》。该合同主要约定以下内容：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于武汉市武昌区紫阳东路67号、编号为F0100230043的地块的土地使用权，面积4023.79平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2014年1月10日至2083年11月28日止。出卖人经批准，在该地块上投资建设付家坡一路住宅楼商品房。第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。2、该商品房作为预售商品房，已取得武汉市住房保障和房屋管理局核发的《武汉市商品房预售许可证》，编号为【武房开】预售[2015]030号。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的住宅楼（2）栋1单元13层3号房。第五条、计价方式与价款。该商品房不属于政府定价的商品房。出卖人与买受人约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11894.29元，总金额926803元整。第六条、买受人付款形式及付款时间。双方约定，买受人按下列第2种形式付款。2、贷款付款的，买受人应于2015年2月12日前，一次性存入商品房首付款278803元，其余价款办理贷款。具体付款方式及期限的约定见附件六。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条、交房期限及条件。出卖人应当在2016年1月6日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：供电至室内配电箱；6、给水：供水入户；7、燃气管道入户，具体供气时间以燃气公司的正式通知为准。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条、关于首期住宅专项维修资金交存的约定。所购商品房为住宅（含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅）的，买受人在办理房屋交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续。买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。出卖人已作为业主交存过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金。第十一条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三(该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十二条、交接。商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人不得将买受人交纳有关税费（含物业服务费）作为交接该商品房的条件。本合同另有约定的除外。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应按照出卖人书面的商品房交付通知约定的交付时间办理交接手续。如买受人未按交付通知时间办理收房手续的，自交房通知书中通知的交付时间起，本合同项下的商品房视为已交付。自交付之日起，本合同项下商品房的毁损、灭失等一切风险及物业管理费由买受人承担，该商品房保修期亦从此日起计算。第十五条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（见附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第2种方式处理：2、不影响该房屋的交付，由出卖人负责维修或更换至附件四所约定的标准。第十六条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起一年内取得房屋权属证书的，买受人可在商品房交付满一年后30天内提出书面退房要求，出卖人在收到买受人书面退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率给付利息；买受人在交付满一年后30天内未提出退房要求的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。为配合政府部门的行为及非出卖人能够控制的原因而导致逾期办理房地产初始登记的，出卖人不承担违约责任。附件三：出卖人对该商品房的说明。一、商品房所在项目节能措施及能耗指标基本情况。1、外墙采用20厚挤塑型聚苯乙烯泡沫塑料板XPS板保温体系；2、外墙采用隔热型材彩铝、中空玻璃窗；3、屋面采用泡沫混凝土和50厚挤塑型聚苯乙烯泡沫塑料板保温材料；4、房屋按照武汉城市圈低能耗居住建筑设计标准设计。附件四：装饰、设备标准。9、电梯：每单元配置两部上海三菱，其中一部为消防电梯兼做担架电梯，另一部为普通客梯。10、其它：单元门厅处均设置奶报箱和邮政箱。附件六：合同补充协议。付款及贷款要求：一、付款方式及期限。1、买受人的付款方式为：1.3个人公积金贷款（公积金商业组合贷款）。4、买受人选择个人公积金贷款（公积金商业组合贷款）时：4.1买受人在2015年2月12日前交购房款（含认购定金2万元）合计人民币278803元。4.2买受人申请的个人公积金贷款（公积金商业组合贷款）额度为人民币648000元，买受人应当在签订本合同后三日内向出卖人指定银行或公积金中心提交所有经银行或公积金中心确认的住房贷款资料，并完成贷款协议的签订手续。4.3若买受人在60日内按揭款未全额到达出卖人账户，视为买受人逾期付款，违约责任按照合同第七条约定处理（此处首期款已含定金）。如贷款银行或公积金中心最终批准的贷款额少于本合同所约定的按揭款额，或不能为买受人提供按揭贷款，或要求转商业贷款的，买受人同意无条件配合增加首付、利率调整、补充资料或一次性付清佘款，否则视为买受人逾期付款，违约责任按照合同第七条约定处理；如买受人在按揭资料齐全并符合贷款政策要求的情况下，因银行方面原因按揭款未全款到达出卖人账户，买受人不承担违约责任。三、关于交付。1、买受人应当按照出卖人书面的商品房交付通知书约定的时间办理交接手续，买受人未接到书面通知的，以合同约定的交付期限为办理交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点。2、若买受人未能按照合同约定时间付清全款（包括逾期付款的违约金）者，出卖人有权顺延交房日期，因逾期付款造成的延期交付使用的，出卖人无须另行书面告知买受人且无须承担违约责任，由此产生的房屋风险及物业管理费用全部由买受人承担。合同签订后，吴鹏于2015年3月14日向北龙公司支付了购房款278803元，于2015年9月28日向北龙公司支付了购房款648000元。2015年12月29日，北龙公司向吴鹏发出交房通知书，主要内容为：您购买的“中南六十七号院”商品房现已完成全部施工项目，经验收合格，达到交付使用条件。谨定于2016年1月6日起开始交房，请您最迟在2016年5月1日前，来“中南六十七号院物业服务中心”办理下列手续：一、按房产实测面积和合同均价补交购房差价；二、从实际收房之日起预交半年的物业管理费；三、预存供电公司电表电费贰佰元。2016年8月1日，北龙公司作为业主代吴鹏向武汉市住宅专项维修资金管理中心交存了首期住宅专项维修资金5701元。北龙公司于2016年8月9日发布公告，载明：由于国家政策性调整，现在房屋产权登记废除了以前的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，实行“两证合一”，变为《不动产权证书》。新成立的不动产管理局负责不动产管理登记，我公司已将不动产登记资料全部上报了相关部门，且已交清所有费用，因不动产权初始登记细则（办法）没有出台，相关部门暂缓办理不动产权初始登记。基于这一实际情况，近期内无法为所有业主办理《不动产权证书》。只要不动产权初始登记一启动，我公司将积极推进,尽早办理。北龙公司于2017年3月29日发布通知，主要内容为：因前期不动产登记政策的调整及影响，我公司去年提交的各项办证材料被房屋登记/不动产登记等相关部门搁置，今年通过再三协调，经区不动产局审核批准，中南六十七号院项目开始办理不动产产权登记。特通知各位业主按下列标准办理相关手续，领取不动产登记材料。一、办理时间、地点：2017年4月7日起至2017年4月17日，在中南六十七号院现场办理，2017年4月17日后我公司项目部将撤走。二、携带证明材料：业主身份证原件、《商品房销售合同》原件及发票原件。三、结算下列费用：1、房屋维修基金：按73元/平方米（产权登记面积）计收。吴鹏至今未向北龙公司支付住宅专项维修资金。一审另查明，北龙公司于2015年12月20日完成案涉房屋竣工档案验收，于2016年5月17日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。一审法院认为：吴鹏、北龙公司于2015年2月12日签订的《武汉市商品房买卖合同》，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于逾期交房的违约责任。根据合同约定，北龙公司应当在2016年1月6日前，将符合条件的商品房交付吴鹏使用。但北龙公司直到2016年5月17日，才取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。虽然北龙公司在2015年12月29日向吴鹏发出交房通知书，但其未举证证明双方进行验收交接时，北龙公司出示了本合同第九条规定的证明文件，故吴鹏有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任应由北龙公司承担。逾期时间，应当自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起计算至北龙公司取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书之日止，共计132日。由于违约金的性质系弥补守约方当事人的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，吴鹏并未举证证明其实际损失，且北龙公司也请求人民法院对违约金进行调整，依据吴鹏可以获得的预期利益，一审法院酌定北龙公司应当按日向吴鹏支付已交付房价款万分之二的违约金。关于逾期办证违约金。合同第十六条违约责任明确约定了“如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起一年内取得房屋权属证书的，买受人在交付满一年后30天内未提出退房要求的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，合同继续履行。”本案中，北龙公司已于2017年3月29日，通知吴鹏办理不动产产权登记，距北龙公司交付案涉房屋之日未满一年。因此，对于吴鹏认为北龙公司违约，应支付逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。对于吴鹏要求北龙公司按照设计要求改造整栋楼的保温板厚度材质、更换不符合要求的电梯、设置奶报箱和邮政箱的诉讼请求，因涉及公共利益，本案不作处理。根据合同约定，“出卖人已作为业主交存过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金”。北龙公司已作为业主代吴鹏向武汉市住宅专项维修资金管理中心交存了首期住宅专项维修资金，吴鹏应当向北龙公司支付该住宅专项维修资金。北龙公司没有证据证明吴鹏在办理房屋交付使用手续前，通知吴鹏交存首期住宅专项维修资金，故对其要求吴鹏支付利息746元的诉讼请求。不予支持。关于逾期付款的违约责任。合同补充协议明确约定了“如买受人在按揭资料齐全并符合贷款政策要求的情况下，因银行方面原因按揭款未全款到达出卖人账户，买受人不承担违约责任。”北龙公司没有证据证明非因银行方面原因按揭款未全款到达出卖人账户，故吴鹏不承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，一审判决：一、北龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助吴鹏办理位于武汉市武昌区紫阳东路67号付家坡一路住宅楼（2）栋1单元13层3号房的不动产权证；二、北龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴鹏违约金24467元；三、吴鹏于本判决生效之日起十日内支付北龙置业有限公司首期住宅专项维修资金5701元；四、驳回吴鹏的其他诉讼请求；五、驳回北龙置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1195元，减半收取597.5元，由吴鹏负担；反诉费377元（已减半），由北龙置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴鹏向本院提交视频两份，拟证明北龙公司要求吴鹏签订放弃违约金的协议才给吴鹏办理产权证，北龙公司应向吴鹏支付延迟办理产权证的违约金9268.03元以及利息1866元合计11134元。经质证北龙公司认为从视频的形成时间看两份视频不是新证据。视频内容与吴鹏要证明目的没有关联，视频里面说的是承诺而非吴鹏所述的放弃违约金的协议。北龙公司在一审从未承认吴鹏所述的放弃违约金的相关事实。当时的承诺也不是放弃违约金的承诺，而是因为所有业主房屋面积超了，北龙公司不要求业主补房差。本院认为，吴鹏提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。吴鹏和北龙公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人应依约履行。吴鹏上诉称一审法院将违约金截止日期计算至北龙公司取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书之日，计算错误，违约金截止日期应为2016年6月7日。本案中，根据合同约定，北龙公司应当在2016年1月6日前，将符合条件的商品房交付吴鹏使用，但北龙公司直到2016年5月17日，才取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，由此产生的延期交房责任应由北龙公司承担。故一审法院认定逾期时间应当自合同第九条规定的最后交付期限的第二日起计算至北龙公司取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书之日止，共计132日，是正确的，对吴鹏的相应上诉请求和理由，本院不予支持。吴鹏称一审法院认定2017年3月29日北龙公司通知办理不动产产权登记不构成违约是错误的，北龙公司应无条件给吴鹏办理不动产权证，北龙公司应支付延迟办理产权证的违约金。本案中，北龙公司已于2017年3月29日通知吴鹏办理不动产产权登记，距北龙公司交付案涉房屋之日未满一年，一审法院根据双方合同第十六条违约责任的约定：“如因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起一年内取得房屋权属证书的，买受人在交付满一年后30天内未提出退房要求的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，合同继续履行”，对于吴鹏主张北龙公司违约，应支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持，在认定事实和适用法律上并无不当，对吴鹏的相应上诉请求和理由，本院不予支持。吴鹏称一审法院一审过程中未示明吴鹏不是适格原告，故驳回吴鹏的诉讼请求第3条，吴鹏现要求北龙公司按照设计图纸以及《居住建筑节能设计审查备案登记表》要求改造吴鹏家保温层以及窗户，以达到设计要求；吴鹏要求北龙公司按照合同约定在单元门厅处设置本人奶报箱及邮政箱，此项属于北龙公司侵犯了吴鹏以及整栋楼业主的利益，吴鹏的要求合法，一审法院不作处理，属于违法判决。本案中，因吴鹏的要求涉及公共利益，故一审法院在本案中不作处理，并无不当，对吴鹏的相应上诉请求和理由，本院不予支持。综上所述，吴鹏的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费930元，由吴鹏负担。本判决为终审判决。审判员  方红二〇二〇年十月十二日书记员  杜文