辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6587号上诉人（原审被告）：樊有强，男，1973年7月11日出生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连亿安物业管理有限公司。住所地：大连市沙河口区黄河路1105号。统一社会信用代码：91210200787345845N。法定代表人：武丽红。委托诉讼代理人：赵士奇，男，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：贾亮，辽宁崇光律师事务所律师。上诉人樊有强因与被上诉人大连亿安物业管理有限公司（以下简称亿安物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初6621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。樊有强上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、拆除违法建设的垃圾房；三、被上诉人赔偿违建垃圾房对上诉人及家人多年来身心、精神、健康伤害；四、被上诉人对于上诉人家地基开裂、室内墙多处开裂、透寒给予修复；五、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人不交物业费的主要原因是，被上诉人将案涉小区原有垃圾房私自拆除，并在上诉人家窗外违建垃圾房。新建垃圾房虽然在小区外，但与上诉人家距离非常近，严重影响了上诉人的生活。且该垃圾房是两个小区共同使用，共同由被上诉人管理。上诉人买房时并没有这个垃圾房，否则上诉人是不会购买该房屋的。2.被上诉人提供的物业服务不到位。主要体现在管理不严、门岗没人看守、外来人员私自进入小区造成多家被盗、下水道被堵也不管，上诉人家地基开裂多年，室内墙多处开裂、透寒，被上诉人均不管。被上诉人的工作人员没有上岗证，工资、卫生费、停车位收入、广告费收入都没有公示。亿安物业答辩称，不同意上诉人的上诉请求。主要理由为，1.上诉人的第二、三、四项上诉请求属于新的独立请求，上诉人在一审并未提起反诉，所以，上述三项上诉请求不应属于本案二审的审理范围。2.上诉人提及的垃圾房系建在案涉小区外墙之外，在公共道路的另一侧，靠近相邻小区的外墙处。该垃圾房并不是被上诉人设置的，而是由行政单位依据本区域的垃圾收集综合情况所设置的，只是委托被上诉人进行日常的清扫，所以，该垃圾房设置的合理性以及是否存在拆除问题均与被上诉人无关，不能作为上诉人拒交物业费的理由。亿安物业向一审法院起诉请求：一、樊有强支付物业管理服务费2176元（2016年10月31日至2018年12月31日）；二、樊有强支付违约金2176元。一审法院认定事实如下：2014年8月19日，大连市沙河口区电业逸彩园住宅小区业主委员会（甲方）与亿安物业签订《物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为电业·逸彩园小区提供物业服务，在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1.对物业共用部位（楼道、马路、绿地）进行日常维护和管理。2.确保物业共用设施、设备的正常运行，及时养护，认真管理。3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运及排污、二次加压贮水槽及上下水管道的除污和疏通。4.共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。物业服务费按0.8元/建筑平方米/月计，由业主或交费义务人按年（或季、或月）向乙方支付。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交管理服务费的千分之三支付违约金。委托管理服务期限：2014年8月19日至2017年8月18日止。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见书面通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业时，如果乙方愿意并继续对本小区进行物业服务，视为本合同自动延续一年，不再另行签订《物业服务合同》，本合同依然有效；乙方也可按合同截止日终止物业服务，乙方无须另行通知甲方。2017年8月19日，大连市沙河口区电业逸彩园住宅小区业主委员会（甲方）与亿安物业签订《物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为电业·逸彩园小区提供物业服务，乙方提供的物业服务内容、物业服务费、违约责任与前述合同基本一致，委托管理服务期限：2017年8月19日至2020年8月18日止。上述合同订后，亿安物业为樊有强所在小区提供了物业服务。樊有强系大连市沙河口区黄河路1111号1-1-1号房屋业主，房屋建筑面积为104.63平方米，樊有强未交纳2016年10月31日至2018年12月31日物业服务费。一审法院认为，大连市沙河口区电业逸彩园住宅小区业主委员会与亿安物业签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，对樊有强及全体业主具有约束力。本案亿安物业为樊有强所在小区提供了物业服务，樊有强应按合同约定履行交费义务。樊有强未按合同约定交纳2016年10月31日至2018年12月31日期间的物业服务费，现亿安物业要求樊有强支付物业服务费2176元（104.63平方米×0.8元/建筑平方米·月×26个月）的请求合理，一审法院予以支持。关于违约金，因樊有强未交纳物业服务费系与亿安物业就物业服务等问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费。故对于亿安物业的该项主张，一审法院不予支持。关于樊有强抗辩的垃圾房的问题，樊有强提出亿安物业自行拆除并挪用小区内部原建垃圾房，但未提供证据予以证明；樊有强提交的照片以证明亿安物业在小区外部搭建垃圾房存在管理不善的问题，因垃圾房设置在小区之外，并非亿安物业物业服务范围，樊有强亦未提交证据证明该垃圾房的设立者和管理者为亿安物业，故樊有强不能以此为由拒交物业服务费；且樊有强提供的有关部门就其反应的垃圾房气味的问题的回复中也说明该垃圾房系公益性质设施。故樊有强抗辩该垃圾房系由亿安物业设置并管理，证据不足，一审法院不予采纳。樊有强还抗辩其此前按按照50%的标准交纳物业服务费、亿安物业予以承诺此后仍按该标准交纳，对此亿安物业不予认可。现樊有强未能提供证据证明就物业费收费标准双方重新达成了协议，仅是亿安物业对樊有强为和解的目的所作的妥协，不能视为对合同的变更，樊有强仍应按照《物业服务合同》的约定交纳物业服务费，故樊有强的该抗辩意见，一审法院不予采信。物业管理是一种服务，相同的服务，不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主如以认为亿安物业未尽到服务义务等为由拒绝交纳物业费，该行为不仅损害亿安物业的利益，且会影响交费业主的权益和小区的整体利益。樊有强应依据相关法律法规，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。亿安物业作为服务企业，亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《物业管理条例》第四十一条一款之规定，判决：樊有强于本判决生效之日起十日内给付大连亿安物业管理有限公司2016年10月31日至2018年12月31日期间的物业服务费2176元；二、驳回大连亿安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（亿安物业已预交），由亿安物业负担25元，樊有强负担25元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，案涉小区业主委员会与被上诉人签订的物业合同对业主具有约束力，上诉人是案涉小区业主，应当依照物业合同的约定内容享有权利并履行义务。现上诉人对一审查明其欠付物业费的事实不持异议，故一审判令上诉人给付拖欠物业费有事实和合同依据，应予维持。上诉人拒付物业费的主要理由是小区外垃圾房的存在严重侵扰了其生活，但该垃圾房并非设立在案涉小区内，且该垃圾房的选址、设立与本案上诉人、被上诉人之间的物业服务合同关系并非同一法律关系，上诉人主张该垃圾房系被上诉人私自拆除小区原有垃圾房后私自建立的，则未提供任何相关证据佐证。故，上诉人以此拒绝支付物业费，于法无据，本院不予支持。至于上诉人主张的物业服务存在瑕疵的问题，本院认为，物业服务项目包括房屋管理、公共设施维修、保洁、绿化、安保、消防等多个方面，服务对象是整个物业管理区域的公共部分，物业服务过程中的个别瑕疵不足以影响其在整个物业管理范围内对公共设施实施管理的合同目的的实现。故一审未支持上诉人的该节主张并无不当。如被上诉人在服务期间确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，另行起诉被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于上诉人在二审提出的拆除垃圾房、赔偿身心、精神、健康伤害，以及修复开裂、透寒的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，上述主张属于上诉人在二审提出的反诉，上诉人可另行起诉。上述主张不属于本案二审的审理范围，本院不予审理。综上所述，樊有强的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人樊有强负担。本判决为终审判决。审判长 王 迪审判员 王 歆审判员 王慧莹二〇二〇年十月二十八日书记员 王丽秋