湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初5189号原告（反诉被告）：欧舟，男，1988年11月4日出生，汉族，住湖北省京山县，被告（反诉原告）：郭平，男，1971年9月2日出生，汉族，住湖北省大悟县，原告（反诉被告）欧舟与被告（反诉原告）郭平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员成婧文独任审判，于2020年8月13日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）欧舟、被告（反诉原告）郭平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧舟向本院提起诉讼请求：1.判令被告退还原告疫情期间房租12600元（2020年1月23日至2020年3月23日）；2.判令被告退还原告押金10000元；3.判令被告退还原告水电费用及物业费2000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2018年3月23日至2020年3月23日期间租赁被告位于武汉市洪山区野芷湖西路保利心语二期23-534号商铺经营。租赁期间因新冠××疫情不可抗力等原因导致不能开门经营，封城期间门面租赁合同到期。武汉解封恢复交通以及商业经营以后，原告到武汉联系被告协商续租以及房租减免问题，协商无果，原告要求退还押金并解除租赁合同。双方就疫情期间的房租以及押金退还问题沟通无果，被告威胁原告要求即刻搬离，如不搬将要求原告赔偿损失。原告在约定的时间内搬离并清理好门面后通知被告验收并协商结算房租、押金、水电物业费等，被告在约定时间借故不予见面。原告认为疫情应认定为不可抗力，且有相关减免政策，故通过法律途径维护自身合法权益。被告郭平辩称：2020年1月23日至2020年3月23日期间在合同有效期内，具有法律效力。虽然是疫情期间，但并无法律政策支持不用交房租或减免房租。请求法院驳回原告的第一项诉讼请求。根据房屋租赁合同第二天第三款和第三条第四款的约定，原告只搬走了可用物品，没有恢复房屋原状，留下大量建筑垃圾，如一楼墙砖和地砖未拆除，烟道管和大型抽油烟机未拆除，原卫生间被水泥填平无法使用，窗户沾满油烟未清洗，二楼隔间未恢复原状。请求法院驳回原告要求退还押金的诉讼请求。根据房屋租赁合同第三条第一款，原告承租期间的物业管理费、水电费，如有多余，应出具真实有效的证据证明。原告搬离时并未退还水电卡，称水电费还剩几十元，直至新租户接手我也不清楚水电卡里有多少钱。我与原告多次协商未果，原告的诉讼请求没有法律依据，且其违反了房屋租赁合同的约定，应当由原告承担本案诉讼费。反诉原告郭平向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付2020年3月23日至2020年5月23日所欠房租及物业费12900元；2.判令反诉被告支付房屋恢复原状费用11000元；3.反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：反诉被告于2018年3月23日至2020年3月23日期间租赁反诉原告位于保利心语二期23-534号商铺经营餐馆。疫情期间，反诉原告被隔离在老家，租赁合同到期时身边没有反诉被告的电话，遂于2020年4月9日到武汉后去案涉商铺查看，发现商铺锁着门，未找到反诉被告。2020年4月10日、4月11日，反诉原告通过支付宝发信息告知反诉被告租期已过并讨要所欠房租，反诉被告不予理睬。4月29日，反诉被告主动联系反诉原告协商续租，反诉原告回复称如果续租则疫情期间补偿5000元，3月23日之后每月房租在上一年基础上减300元，如不续租则不予补偿，并需支付3月23日之后所欠房租。4月30日，反诉被告回复称不续租。5月1日，反诉原告到商铺查看并追讨房租被反诉被告拒绝，并要求反诉原告补偿疫情期间的损失和风险金，由此引发了双方激烈争吵。5月3日，反诉被告搬走其所有工具及生活用品后回了老家。5月4日，反诉被告的姨父将大门钥匙交还给反诉原告，但房屋并未按合同约定恢复原状。此后，反诉原告以11100元价格折算送给下一个租户，包括拆除一楼墙砖、地砖及水泥层花费2000元，拆除并重建卫生间花费3000元，拆除吊顶桌台500元，拆除二楼五个隔间花费1000元，清楚拖运垃圾花费2500元，补办水电卡100元。反诉被告所欠费用太多，反诉原告遂以法律途径维护自身合法权益。反诉被告欧舟辩称：反诉原告称疫情期间没有我的联系方式不属实，我承租案涉房屋四年间多次与反诉原告短信、电话联系。反诉原告称支付宝发信息给我，我不予理睬，但事实是我并没有用支付宝通讯的习惯。我2020年4月26日晚得知武汉出台《武汉餐饮恢复堂食细则》后回到武汉，于2020年4月29日晚电话与反诉原告约时间协商续签合同一事，反诉原告不愿意出面，电话内沟通时反诉原告表示若续租可减免5000元，次年房租每月减300元，合同续签一年。因我承租案涉商铺投资二十多万元，但开业没多久商铺前就因修地铁打围，影响了经营，承租四年仅能勉强维持，故欲在地铁施工完毕后转让，但反诉原告不允许转让，且据我打听得知附近商铺租金都比我的低，有的甚至低一半。我考虑后决定不续租，并于2020年4月30日电话告知了反诉原告，并与反诉原告协商退还押金及结算水电物业费，但协商未果。反诉原告因我不续租就不同意减免5000元，并称我欠其租金，押金也不退。因续签没有谈妥，反诉原告要求我立即搬离。2020年5月1日，反诉原告夫妻到案涉商铺讨要房租，双方产生严重分歧，之后反诉原告同意在5月3日验收商铺并结算。到约定的时间反诉原告并未过去，期间我搬离了个人生活用品、经营物品，并清理了现场垃圾，随后回了老家。2020年5月4日，反诉原告联系我拿钥匙，我委托我的姨父将钥匙还给了反诉原告。反诉原告拿钥匙收房后联系我，当时并未提出异议，只是说水电卡没有给他。我开业之初装修是经过反诉原告同意的，而且我上一个租户也是经营餐饮的，因与反诉原告闹得不愉快而搬离，当时现场一片狼藉，我承租后清理垃圾、拆除、装修等投入了十多万元。我承租时商铺没有卫生间，是我找人开下水孔接管道安坐便，才有的卫生间。我承租之时就有未拆除的烟道，是我找人重新整改的。租赁期间物业升级水电表的费用都是我出的。反诉原告称将房屋垃圾清运费的价格以各种方式折算给下一位租户我不认同。反诉原告要求我支付2020年1月23日至2020年3月23日的租金及物业费，我认为此时武汉因疫情封城，双方在合同到期时均应主动联系对方重新签订租赁合同。希望法院依法判决。本院经审查认定事实如下：2018年3月22日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告（反诉原告）作为出租方（甲方），原告（反诉被告）作为承租方（乙方），租赁地址为保利心语商铺s23-34号。租赁期限自2018年3月23日至2020年3月23日。房屋租金第一年自2018年3月22日至2019年3月21日每月6000元，第二年2019年3月22日至2020男3月22日每月6300元。付款方式按半年支付，另付风险金一万元。租房终止，甲方验收无误后，将风险金退还乙方，不给利息。租赁期内的水、电等自行负担的费用和物业管理费、卫生治安费由乙方支付，房屋修缮等费用由甲方支付。租赁期满合同自然终止，乙方恢复房屋原状，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置，该合同对双方的其他权利义务也进行了约定。合同签订后，被告（反诉原告）将案涉商铺交付给原告（反诉被告），原告（反诉被告）则按约定向被告支付租金等。2020年1月23日，因新冠疫情爆发，武汉封城，直至2020年4月8日起才逐步复工复产，在此期间案涉商铺无法经营，且案涉合同于2020年3月22日到期。2020年5月3日，原告（反诉被告）搬离案涉商铺并委托他人于次日在案涉商铺将钥匙交还给了被告（反诉原告）。原告（反诉被告）已支付租金至2020年3月22日合同到期之日止，此后未向被告（反诉原告）支付费用，被告（反诉原告）收取的10000元风险金亦未退还。以上事实有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提交的《房屋租赁合同》、短信聊天记录，被告（反诉原告）提交的支付宝截图等证据及庭审笔录在案证实。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按约定履行各自的义务。租赁期限内，双方均履行了各自的义务，本案的争议焦点系租赁期限届满后，原告（反诉被告）因新冠疫情而未能及时腾退，是否应当支付房屋占用费等费用；被告（反诉被告）是否应当为原告（反诉被告）减免疫情期间的租金并退还风险金的问题。2020年1月23日，武汉因新冠疫情爆发而封城，各行业停产停业，这是双方当事人均无法预见也不能避免的，依法应认定为不可抗力。本院综合考虑案涉合同的实际履行情况等因素，根据公平和诚实信用原则，依法酌情免除原告（反诉被告）2020年1月23日至2020年3月22日期间的租金5000元及2020年3月23日至2020年4月8日的房屋占用费，故被告应当向原告退还租金5000元。2020年4月8日起，武汉逐步复工复产，即使餐饮业在此时还不能恢复营业，反诉被告也应当及时反诉原告协商沟通，在不续签合同的情况下及时腾退案涉商铺，而反诉被告直至2020年5月3日才腾退，存在一定的过错，2020年4月9日至2020年5月3日期间的房屋占用费5250元（以月租金6300元为标准，共计25天，6300元÷30天×25天=5250元）应当向反诉原告支付。反诉原告未提交证据证明其垫付了应由反诉被告承担的物业费，故其要求反诉被告支付物业费，本院不予支持。原告在腾退商铺的次日，被告即到现场查看并收回了钥匙，现有证据不能证明被告当时对房屋状态提出过异议，根据案涉合同约定，被告理应将10000元风险金退还给原告。反诉原告提交了商铺现场照片拟证明反诉被告腾退时未将商铺恢复原状，应当向其支付恢复原状的费用，但照片的拍摄时间本院无法核实，反诉原告也未提交证据证明在反诉被告腾退后其对案涉商铺进行过拆除清理等工作并花费了一定的费用。反诉原告要求反诉被告支付将案涉房屋恢复原状的拆除、清运等费用，无事实和法律依据。关于补办水电卡的问题，反诉被告认可确实未将水电卡归还给反诉原告，反诉原告陈述称补办水电卡花费100元亦符合市场行情，反诉被告应当将该费用支付给反诉原告。原告要求被告退还水电、物业费2000元，但并未提交任何证据，本院不予支持。综上所述，被告应当向原告退还9650元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭平向原告欧舟退还风险金9650元；三、驳回原告欧舟的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郭平的全部反诉请求。本判决指定的给付期间为判决生效之日起五日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取208元，由原告欧舟负担158元，由被告郭平负担50元。反诉案件受理费200元，由反诉原告郭平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  成婧文二〇二〇年十月十二日书记员  刘诗婷