安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖05民终1120号 上诉人（原审被告）:李毅斌，男，1960年8月5日出生，汉族，现住安徽省马鞍山市雨山区。 被上诉人（原审原告）:马鞍山市中百物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区东湖碧水湾46栋一层。 法定代表人：胡丹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁慧纷，该公司员工。 委托诉讼代理人：于燕弟，江苏首开律师事务所律师。 上诉人李毅斌因与被上诉人马鞍山市中百物业管理有限公司（以下简称马鞍山中百物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服马鞍山市雨山区人民法院（2020）皖0504民初1454号民事判决，向本院提出上诉。本院2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李毅斌上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.马鞍山中百物业公司承担全部诉讼费用。主要事实和理由：一是马鞍山中百物业公司没有履行相关维修、养护、管理维护义务，应当承担相应的赔偿责任。李毅斌在一审中列举了物业管理服务中存在的问题，但一审法院仅以物业在“管理方面存在瑕疵”为由，使马鞍山中百物业公司逃避了违约责任，致使李毅斌的财产损失得不到赔偿。二是为业主提供物业管理服务是物业管理单位应履行的义务，而马鞍山中百物业公司在东湖碧水湾小区这么多年，只收取物业费，没有履行管理义务。三是东湖碧水湾小区是2020年政府拆违重点，但靠近别墅区的行人小路至今没有修复，违建覆盖在别墅区域内的水系景观石，依然没有全部恢复裸露出来。四是8栋3单元架空层在没有经过业主和业主委员会的同意，也没有经过消防单位的认可，自作主张搞电动车充电设备，至今没有拆除。五是马鞍山中百物业公司自称资质等级为二级，但业主的进户门几乎都贴有牛皮癣小广告。六是小区西面围墙损失严重，破坏不堪。以上，马鞍山中百物业公司应尽快采取拆除、恢复或清理等措施，履行物业管理服务义务。 马鞍山中百物业公司辩称，一是物业服务主要是公共设施的维修维护，李毅斌作为业主对物业服务存在误解，一审判决已经考虑了物业服务瑕疵，对物业费予以适当减免；二是如果属于物业服务不到位的情况，业主不能以不交物业费进行抗争，可以通过业主委员会督促整改；三是建电动车充电设施是为了保护业主的人身财产安全，电动车充电是重要顽疾，业主拖线充电或在家里充电很危险，从这也能看出物业公司确实在做事。 马鞍山中百物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李毅斌支付物业服务费8256元；2.本案的诉讼费由李毅斌承担。 一审法院认定事实：2008年5月16日马鞍山中百物业公司作为乙方与马鞍山新东湖房地产开发有限责任公司作为甲方签订了《东湖碧水湾前期物业服务合同》一份，约定：马鞍山中百物业公司对马鞍山市“碧水湾”住宅小区提供前期物业管理服务，委托期限为自2008年5月31日起至2013年5月31日止。2012年4月29日马鞍山中百物业公司作为乙方与东湖碧水湾业主委员会作为甲方签订了《马鞍山市物业服务合同》一份，约定：马鞍山中百物业公司对东湖碧水湾提供物业管理服务，委托期限为自2012年1月1日起至2015年1月1日止。2015年1月1日马鞍山中百物业公司作为乙方与东湖碧水湾业主委员会作为甲方再次签订了《马鞍山市物业服务合同》一份，约定：马鞍山中百物业公司对东湖碧水湾提供物业管理服务，委托期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，该合同第二十八条载明，本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前两个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前两个月书面通知甲方，并在新的物业管理企业接管本物业项目15日内办理交接手续。甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方自愿继续管理的，视为此合同自动延续。前述三份物业服务合同均载明：物业综合服务费的收费标准多层住宅为0.48元/月/平方米，物业服务费应于每半年向乙方交纳。2015年1月1日的合同还约定：如本物业业主未按其拥有房屋建筑面积以及本合同约定的物业服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权向业主催促补交，并从逾期之日起按物业费总额的每月3%交纳违约金。乙方马鞍山中百物业公司的物业服务事项包括：标的物之物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的日常维修养护管理；标的物之物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的专项维修资金的收取、使用及管理；物业管理区域内涉及业主共同事务与共用部分的管理服务。协议签订后，马鞍山中百物业公司依约为该小区提供物业服务。2017年12月31日物业管理服务期限届满后，马鞍山中百物业公司虽未与东湖碧水湾业主委员会签订新的物业服务合同，但双方按2015年1月1日签订的《马鞍山市物业服务合同》第二十八条的约定，马鞍山中百物业公司至今仍为东湖碧水湾小区提供物业服务。李毅斌系碧水湾小区11栋104室的业主，房屋面积为122.86平方米，房屋类型为多层住宅。李毅斌拖欠2008年5月31日至2019年12月31日140个月的物业费8256元，马鞍山中百物业公司催收未果，以致成讼。另查明，李毅斌房屋的入户门铃在其入住到现在一直没有安装。马鞍山中百物业公司在小区卫生保洁及公共区域的管理方面存在瑕疵。 一审法院认为，一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。马鞍山中百物业公司与马鞍山新东湖房地产开发有限责任公司签订的《东湖碧水湾前期物业服务合同》以及与东湖碧水湾业主委员会签订的两份《马鞍山市物业服务合同》未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方在合同签订后，应按合同约定全面履行各自的义务，同时对业主具有约束力。马鞍山中百物业公司为东湖碧水湾小区提供了物业服务，李毅斌作为小区业主应按约交纳物业费，其未按约交纳物业费用，应承担相应的民事责任，故对马鞍山中百物业公司要求李毅斌支付所欠物业费的诉讼请求，依法予以支持。二、鉴于马鞍山中百物业公司物业服务与管理存在瑕疵，可适当减少李毅斌所要缴纳的物业费，综合全案以拖欠物业费8256元的80%计算为妥，即6605元。三、李毅斌关于家中被污水淹没致其财产受损的抗辩意见,因与本案不属同一法律关系,故在本案中不予处理,可另行主张权利。判决：李毅斌于本判决生效之日起十日内向马鞍山市中百物业管理有限公司支付自2008年5月31日起至2019年12月31日期间的物业费6605元。案件受理费用25元（已减半收取），由李毅斌负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认证如下：李毅斌提交的照片及微信群聊天记录打印件无其他证据佐证，真实性无法核实，故不予认定。因此，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案是一起因业主和物业公司双方违约而引起的物业服务合同纠纷，二审争议焦点是李毅斌是否有权以马鞍山中百物业公司未完全履行物业服务义务为由拒付物业费。李毅斌对马鞍山中百物业公司主张的彼此间存在的物业服务合同关系没有提出异议，马鞍山中百物业公司应当按照合同约定完全履行物业管理服务义务，李毅斌作为业主应当按合同约定支付物业管理服务费用。一审法院认定马鞍山中百物业公司在小区卫生保洁及公共区域的管理方面存在瑕疵，马鞍山中百物业公司没有提起上诉，应视为认可一审判决，可以认定一审判决所列违约行为属实，而李毅斌也没有按照合同约定及时支付物业管理服务费用，亦属违约，根据合同法的规定，双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任，故李毅斌仍应支付物业管理服务费用。一审法院基于马鞍山中百物业公司物业服务与管理存在瑕疵，酌定李毅斌按约定的80%计付物业费6605元（8256元×80%），各自责任认定较为公允，应予维持。马鞍山中百物业公司应及时采取有效补救措施消除物业服务与管理中存在的瑕疵，全面履行约定和法定的维修、养护、管理和维护义务。本案审理的是马鞍山中百物业公司以李毅斌拖欠物业费为由提起的物业服务合同纠纷，如李毅斌认为马鞍山中百物业公司未履行物业服务和管理义务损害了其合法权益，应另行主张权利。综上所述，李毅斌的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李毅斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  费长城 审判员  吴静旻 审判员  郝静静 二〇二〇年十月十四日 法官助理艾海涛 书记员倪清怡