湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终9082号上诉人(原审被告）：湖南鸿纵置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区红莲路266号城南故事家园4栋308房。法定代表人：张喜全。委托诉讼代理人：张磊，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志刚，湖南麓邻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡慧敏，女，1992年6月1日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：解德辉，湖南金州律师事务所律师。上诉人湖南鸿纵置业有限公司（以下简称“鸿纵公司”）因与被上诉人胡慧敏商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2020）湘0111民初2113号民事判决书，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人鸿纵公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回要求上诉人鸿纵公司向胡慧敏退还购房差价的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，被上诉人所主张的全部购房差价款已实际全部退还；二、一审判决没有查明相关案件事实，上诉人不存在以合法形式掩盖非法加价销售目的的行为；三、一审判决割裂了《承诺书》与《商品房买卖合同》的关系，分别进行效力评价是错误的，违背公平原则。被上诉人胡慧敏答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确；二、被上诉人虽然出具了《收条及确认书》，但是上诉人至今未向被上诉人退还购房差价款。同类案件业主提交了与上诉人置业顾问之间的微信聊天记录、手机录音等能证明，上诉人并没有退还被上诉人房屋差价款；三、上诉人没有向法院提供任何财务报表及财务凭证，来证明已实际支付了被上诉人的房屋差价款；四、《承诺书》明显违反相关法律法规和国家政策，相同案情的案件已经法院作出生效判决，均认定了上诉人以合法形式掩盖销售的非法目的。所以请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人胡慧敏向一审法院起诉请求：1、鸿纵公司退还多收取的房款64485元，并支付自起诉之日起至实际退清之日止的利息(按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2、案件受理费由鸿纵公司承担。一审法院认定的事实：2017年3月11日，黄步一（系胡慧敏丈夫）与鸿纵公司签订《兆丰园认购协议》，约定胡慧敏认购鸿纵公司开发的兆丰园（原名南城印象）8栋3005房屋一套，胡慧敏应在签订认购协议当日向鸿纵公司交纳定金1万元，签署正式的《商品房买卖合同》后，本认购协议自动失效，定金转化为房款。黄步一向鸿纵公司出具《承诺书》一份，载明：“本人胡慧敏，于2017年3月11日认购南城印象兆丰园8栋3005房，面积88.7平方米，房屋总价816040元，由于房地局在询价过程中，如果网签价格高于9200元每平方米，客户不须补差价，如果网签价格低于9200元每平方米，客户按照网签价格签约，差额总价按现金支付给开发商，单独开具发一张”。此后，胡慧敏（买受人）与鸿纵公司签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定：胡慧敏购买鸿纵公司开发的位于长沙市雨花区房屋一套，建筑面积88.7平方米，单价为8473元每平方米，总价款751555元；胡慧敏于合同签订之日交纳首付款151555元，余款60万元申请银行按揭贷款；合同还对交房、违约责任等其他事项进行了约定。合同签订后，胡慧敏按照约定交纳了购房首付款及相关代收费用，后因网签备案价格低于9200元每平方米，胡慧敏按鸿纵公司要求实际交纳“房屋差价款”64485元。另查明，因涉案小区业主对鸿纵公司加价销售行为不满，部分业主向长沙市雨花区物价局进行了举报。2017年7月26日，长沙市雨花区物价局作出（2017）249号《价格举报处理结果告知书》，认定鸿纵公司上述销售行为违法了《中华人民共和国价格法》第十三条关于“经营者不得在标价之外加价出售商品”的规定，对鸿纵公司罚款82000元。在一审法院审理过程中，鸿纵公司提交了胡慧敏出具的《收条及确认书》一份，内容为胡慧敏确认收回涉案房屋差价款（金额为64485元），鸿纵公司据此佐证鸿纵公司已将涉案房屋差价款退还给胡慧敏。胡慧敏对此质证认为，鸿纵公司未提供该款项支付凭证，实际上胡慧敏并未收到该款项，该《收条及确认书》系胡慧敏应鸿纵公司要求所写，否则鸿纵公司称将不给胡慧敏办理按揭贷款及收房等手续。一审法院认为，为抑制商品房价格过快上涨，促进房地产市场持续健康发展，国家对房地产市场出台严格的调控政策，网签备案价格即对预售商品房价格的一种监管措施，开发商不能高于网签备案价格销售商品房。本案中，鸿纵公司以要求胡慧敏出具《承诺书》的形式在网签备案价格之外加价销售，违反了国家抑制房价过快上涨的调控政策，系以合法形式掩盖加价销售的非法目的，故《承诺书》应认定为无效，鸿纵公司应当将多收取的房款64485元退还给胡慧敏。胡慧敏主张计算利息，一审法院认为依据不足，依法不予支持。鸿纵公司辩称关于《承诺书》系双方真实意思表示且已经实际履行、涉案楼盘不适用长沙市对房地产市场的调控政策的抗辩意见，一审法院认为该抗辩意见与政府对于房地产市场价格调控的政策原则相悖，一审法院依法不予采信。鸿纵公司辩称已将差价款全部退还胡慧敏，本院认为涉案楼盘加价销售情况普遍存在，鸿纵公司收取加价销售金额巨大，如鸿纵公司确已退还该款项应提交相应支付凭证进行佐证，故结合胡慧敏对此的质证及陈述意见，鸿纵公司所举证据不能证明其已经退还该款项，故一审法院对其抗辩意见依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的规定》第九十条之规定，判决：一、湖南鸿纵置业有限公司于本判决生效后7日内退还胡慧敏房款64485元；二、驳回胡慧敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费706元，财产保全费820元，合计1526元，由湖南鸿纵置业有限公司负担。本院二审中，上诉人提交了8份证据，分别是证据1银行现金支票存根、证据2张喜全取现的银行客户回单、证据3张少金取现的银行客户回单，拟共同证明鸿纵公司以现金形式退还涉案购房价款的现金来源。一是鸿纵公司长期有现金备用金；二是公司法定代表人张喜全、监事张少金从其个人账户提供给公司用于退还涉案购房差价款，与公司提取现金合计的总金额可以覆盖全部已退差价款，提取现金的时间段与退还时间段相吻合，与被上诉人出具的现金收据一起形成了完整的证据链，足以证明被上诉人已经实际取得了鸿纵公司退还的购房差价款；证据4张喜全情况说明，拟证明张喜全从其个人账户提取现金交给鸿纵公司用于退还部分购房者购房差价款；证据5张少金情况说明，拟证明张少金从其个人账户提取现金交给鸿纵公司用于退还部分购房者购房差价款；证据6鸿纵公司情况说明，证据7鸿纵公司、湖南鸿邦房地产开发有限公司、广西乐万邦房地产开发有限公司企业信用信息，拟共同证明鸿纵公司的股东为鸿邦公司，鸿邦公司的股东为广西乐万邦公司和鸿俊公司，广西乐万邦公司的股东为张喜全和张少金。张喜全担任鸿纵公司执行董事兼总经理职务，系公司的法定代表人。张少金在鸿纵公司担任监事职务；证据8建行长沙定王台支行出具的情况说明，拟证明银行根据借款申请人提交的材料及资信情况进行审核，发放按揭贷款。鸿纵公司没有也不可能干预银行的贷款审批流程。被上诉人发表质证意见：对证据1、2、3的真实性、合法性没有异议，在关联性及证明目的有异议。上诉人鸿纵公司取现的银行现金支票存根，备注的是用途是备用金及工资，并不是差价退款，张喜全、张少金从个人账户所取的款项是否用于了公司退还给被上诉人的差价款，没有证据证实，认为该二人从个人账户取的款项是用于其他用途。众所周知，公司对外支付相关款项，一般应以转账原则，这是公司财务支付审批的程序要求。但上诉人没有提交这一方面的证据；对证据4、5的证据三性均有异议，张喜全、张少金与上诉人具有直接的利害关系，一个是法定代表人，一个是监事，该二人从银行收取的款项交给了上诉人，用于退还涉案差价款不清楚。在相同案情的案件中，提交了与上诉人顾问手机电话录音的光盘、文字资料及相关的微信聊天记录，充分证明了上诉人未将差价款退还给被上诉人；证据6系上诉人鸿纵公司的自我陈述，对证据三性均有异议；对证据7真实性、合法性没有异议，但关联性有异议；证据8与本案没有关联性，因为整个楼盘所有业主的按揭贷款的相关手续，均由上诉人鸿纵公司统一办理、收集资料后交付到建设银行，正因为有鸿纵公司前期收集相关手续，以及出具相关证明材料，才能办理银行按揭手续，开发商在收集业主相关资料及出示相关证明材料的过程中设置各种障碍，以达到业主出具收条虚假的意思表示。根据双方当事人的举证、质证，本院审查认为：对上诉人提交的证据1、2、3、7的真实性予以认可，但不能证明鸿纵公司、张喜全、张少金所取现金用来支付了被上诉人的房屋差价款的事实；证据4、5、6均系上诉人的法定代表人、监事及上诉人出具的情况说明，缺乏相关支付给被上诉人的银行凭证或会计凭证，不能达到上诉人的证明目的。证据8仅能证明银行办理按揭贷款的基本流程，不能达到上诉人的证明目的。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实无异。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，且已网签备案，双方当事人均应依合同约定全面履行合同权利义务。上诉人在合同签订之前要求被上诉人以出具承诺书的形式在网签备案合同价格之外加价进行销售，违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，即违反了社会公共利益，系以合法形式掩盖加价销售的非法目的，故《承诺书》应认定无效。上诉人应当将多收取的被上诉人的房屋差价款退还给被上诉人。上诉人主张已将房屋差价款全部退还给了被上诉人，本院根据上诉人、被上诉人双方一、二审中的举证，认为上诉人虽然提交了被上诉人出具的《收条及确认书》，但被上诉人对退款一事不予认可，上诉人如果确已退还购房差价款，就应提供相应的支付凭证进行佐证，但上诉人除了提供被上诉人手写的《收条及确认书》外，未能提供确凿的证据证明其已经实际退还该笔房屋差价款，故本院认为上诉人提供的证据不足以证明其已实际退还该款项。本案一审认定事实清楚，判决适当，上诉人的上诉请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1412元，由上诉人湖南鸿纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年十月十五日法官助理叶伟志书记员刘峙宏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。