安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1122民初3200号原告：李军民，男，1968年5月15日生，汉族，农民，住江苏省沭阳县。原告：裘新梅，女，1965年12月9日生，汉族，农民，住江苏省沭阳县。以上二原告共同委托诉讼代理人：伍威，沭阳县十字法律服务所法律工作者。被告：何可，男，1993年6月6日生，汉族，公司员工，住江苏省淮安市楚州区。第三人：来安县中友房地产经纪有限公司，住所地安徽省来安县汊河镇南京湾安置小区25幢102、26幢102，统一社会信用代码91341122MA2N9FJQ5E。法定代表人：李传宏，该公司总经理。原告李军民、裘新梅与被告何可、第三人来安县中友房地产经纪有限公司（以下简称中友房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李军民、裘新梅的共同委托诉讼代理人伍威，被告何可到庭参加诉讼。第三人中友房产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李军民、裘新梅向本院提出诉讼请求：1．判令被告何可支付购房余款60000元；2．判令被告何可给付违约金154000元；3．诉讼费用、保全费用由被告何可负担。事实与理由：2018年3月18日，其与何可、中友房产公司签订房地产买卖中介合同，合同约定其将名下所有的位于来安县碧桂园城市花园蔷薇苑3幢704室房屋以77万元价格出售给何可。合同签订后，其按约履行合同约定，将房屋过户至何可名下，由何可陆续支付购房款71万元，余款6万元迟迟不支付。按照合同约定，何可已严重违约，现为了维护自身合法权益，依法提起诉讼。何可辩称，合同中没有明确付款时间，其不存在违约。合同中约定银行贷款48万元，但是实际只在银行贷款42万元，剩余6万元，没有贷款成功。合同对贷款时间、贷款次数也没有约定，同时贷款经办事项交由第三人经办。其欠付购房款6万元是事实，但其经济困难，愿意分期支付。中友房产公司未到庭，未进行述称。本院经审理查明事实如下：2018年3月11日，李军民、裘新梅（出售方、甲方）与何可（买受方、乙方）、中友房产公司（中介方、丙方）签订房地产买卖中介合同一份，合同约定主要内容为：“第一条标的基本情况：所有权人李军民、裘新梅，坐落来安县碧桂园城市花园蔷薇苑3幢704室，房屋售价77万元；第二条委托事项：甲方委托丙方出售以上房屋，并代办产权转移、房屋交付等相关事宜，乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付等相关事宜；第四条乙方的义务：按照安徽省滁州市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款；第六条房款的支付和转付：甲乙双方如不要求进行资金监管的，根据安徽省滁州市存量房买卖合同约定的房款支付时间及方式，甲乙双方自行办理房款的支付，丙方不得代收代付房款；第九条违约责任：三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1．无正当理由不履行合同的；三方商定，上述违约行为方，按约定的违约金154000元（标的额的20%）分别支付给各守约方，违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。补充协议：一关于房款支付：乙方于2018年3月11日签约当日支付甲方购房定金2万元，乙方于2018年3月30日前支付甲方购房首付款26万元（此款用于注销此房屋抵押，并于当日甲乙双方办理产权过户手续及签订银行贷款手续），待乙方出件后，乙方以银行贷款方式支付甲方购房款48万元，下款时间以银行可以下款时间为准，尾款1万元于交房当日甲方结清房屋已发生费用，乙方一次性支付给甲方，甲方同意乙方向银行申请商业贷款方式支付该房屋购房款48万元，甲方配合乙方签订银行贷款文本，此款直接下至甲方银行账户，下款时间以银行指定时间为准。经甲乙双方协商，甲方于乙方房款全部结清后将该房屋交予乙方”。合同签订后，何可支付房款71万元，其中包括首付款29万元，按揭贷款42万元，何可尚有房款6万元至今未付。李军民、裘新梅已将上述房屋交付给何可，何可已经办理完成上述房屋的变更登记手续。何可在庭审中陈述其向中国邮政储蓄银行来安支行申请按揭贷款48万元，银行审批通过了42万元，实际贷款金额为42万元。以上事实由李军民、裘新梅提交的房地产买卖中介合同以及当事人陈述在案佐证。本院认为，根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：被告何可是否构成违约，是否承担违约责任以及约定的违约金是否过高。本院对该争议焦点评析如下：李军民、裘新梅与何可签订的房地产买卖中介合同中约定的房款支付时间节点为2018年3月11日定金2万元，3月30日前首付款26万元，以银行贷款方式支付购房款48万元，下款时间为银行可以下款时间为准，交房当日尾款1万元。该合同中约定的第三期房款系以何可向银行申请贷款的形式支付，现何可以其未能足额通过银行审批成功贷款48万元、合同对贷款时间及贷款次数未作约定为由辩称其不构成违约，本院认为，贷款未能足额获得审批与何可的付款义务不履行不能等同，何可可以在合理期限内再次申请贷款或者以现金方式支付剩余房款，该合理期限，根据房屋买卖的交易惯例，应在房屋过户之前。现李军民、裘新梅已将案涉房屋交付给何可，何可也办理了房屋变更登记手续，何可应在房屋过户前付清房款，现何可尚拖欠房款6万元未付，构成违约，应承担违约责任，故对何可的辩称内容不予采信。对违约金，何可尚欠房款6万元，确实给李军民、裘新梅造成一定的经济损失，但合同中约定的违约金15.4万元相较于所欠6万元房款造成的损失明显过高，综合考量李军民、裘新梅的实际损失、合同的履行情况及过错程度，本院酌定，何可支付李军民、裘新梅违约金1.8万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告何可于本判决生效之日起十五日内支付原告李军民、裘新梅购房款6万元、违约金1.8万元，合计7.8万元；二、驳回原告李军民、裘新梅的其他诉讼请求。（上述款项汇至执行款专户：来安县人民法院，账号：34×××62，开户行：中国建设银行来安支行）如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4510元，减半收取2255元，由原告李军民、裘新梅负担1380元，由被告何可负担875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  李泽泉二〇二〇年十月二十日法官助理纪红林代理书记员  童绪琼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。