江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终4557号上诉人（原审原告）：马艳，女，汉族，1980年2月29日生，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：马文清，男，汉族，1951年10月10日生，住江苏省徐州市贾汪区。系马艳父亲。被上诉人（原审被告）：田树洲，男，汉族，1963年11月24日生，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审被告）：张玉珍，女，汉族，1965年8月10日生，住江苏省徐州市泉山区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：王强，江苏法德东恒（徐州）律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴磊，江苏法德东恒（徐州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐州市同力创展房地产有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区民主南路163号。法定代表人：王广备，该公司执行董事兼总经理。原审第三人：徐州市泉山区人民政府，住所地江苏省徐州市泉山区解放南路延长段26号。法定代表人：庄红，该政府代理区长。委托诉讼代理人：徐启伟，徐州市泉山区人民政府奎山街道办事处工作人员。委托诉讼代理人：吴学东，泉山区司法局工作人员。上诉人马艳因与被上诉人张玉珍、田树州、徐州市同力创展房地产有限公司（以下简称同力创展公司），原审第三人徐州市泉山区人民政府案外人执行异议之诉纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初4787号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理，现已审理终结。马艳上诉请求：撤销（2018）苏0303民初4787号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误，马艳夫妻购买位于徐州市房屋（以下简称涉案房屋）时都在电厂工作，当时经济状况不错，考虑到马艳父母家庭状况不好，父亲做生意失败要还债，所以就投资买下了涉案商铺以备父母养老。如今，电厂效益每况愈下，马艳又因身体原因长期病假不能工作，还有两个孩子要抚养，直接影响了整个家庭的生存。另田树洲并不是普通的债权人。田树洲在2003年因贪污受贿罪被人民法院判刑，2011年出狱。2012-2014年出狱后短短三年内，名下不仅有巨额房产，还有4900余万元借给王广备。短期内获得6000余万元巨额还款后，依然称同力创展公司欠其巨额债务。本案源于田树洲与同力创展公司之间的法律纠纷，如果借款有疑点，那么本案也应该停止，查清田树洲与同力创展公司之间的金钱往来才是判决本案的前提，恳请法院保护老百姓的血汗钱。原审适用法律错误。第一、原审法院没有引用《中华人民共和国合同法》关于保护交易安全的相关规定。第二、原审法院错误理解《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条，涉案房产已经办理的备案登记，备案时不动产产权登记的必要程序，即已经在进行依法登记。物权法并未规定全部登记手续完成后才为依法登记。第三、原审法院适用的另外两部司法解释，均不能对抗马艳的诉讼请求。该两部司法解释，不能适用本案。张玉珍、田树洲答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。根据《中华人民共和国城市地产管理法》第27条、《中华人民共和国建筑法》第61条的规定，房地产开发项目只有竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉案房屋至今没有进行竣工验收，并且至今没有交付。因此，马艳在查封之前不能合法占有涉案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八的规定。根据马艳与同力创展公司签订的《商品房买卖合同》的约定，涉案商铺性质为商服。《执行异议复议规定》第二十九条是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的，对消费者生存权优先保护的立法原则。在适用中应对其范围予以严格的限制，不宜做扩大解释。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）及《最高人民法院针对山东省高院将就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（以下简称《答复》）的立法本意也是保护消费者的居住权。根据消费者权益保护法规定，消费者是为生活消费需要购买使用商品，或接受服务。商铺属于经营投资性质，不是生活消费品，购买商铺不用认定为消费行为，因此原审法院以涉案房屋用途为商服，认为马艳不能阻却法院强制执行是正确的。《执行异议复议规定》相比《批复》、《答复》是新法与特别法，原审法院适用《执行异议复议规定》第二十八、二十九条的规定是正确的。二、涉案商铺及办理了网签手续，不能阻却法院的强制执行。涉案房屋买卖合同仅办理了网上备案，并没有办理预告登记。根据《物权法》第二十条的规定，预告登记才能对不动产买卖设立准物权效力，而网签仅属于行政管理。不具有准物权效力和物权效力。根据《执行异议复议规定》第二十五条第一款的规定，涉案房屋权利人仍是同力创展公司。三、马艳所称的田树洲、张玉珍与同力创展公司的借款关系的问题不属于执行异议之诉的受理范围。根据民事诉讼法及相关司法解释的规定，案外人执行异议之诉审理范围为案外人对执行标的是否享有受法律保护的实体权利，以及该实体权利能否阻却强制执行。因此，马艳针对田树洲、张玉珍与同力创展公司之间的债权债务关系提出的上诉不属于本案的受理范围，且没有提供证据予以证实。同力创展公司未到庭亦未提交书面意见。徐州市泉山区人民政府称，马艳的诉讼请求有事实和法律依据。经审理查明，2016年6月27日，原审法院对田树洲、张玉珍诉同力创展公司民间借贷纠纷一案作出(2016)苏0303民初1059号民事判决：一、同力创展公司于本判决生效之日起十日内偿还张玉珍、田树洲借款本金765万元，并自借款到期日（其中480万元自2014年1月27日，190万元自2014年1月30日，95万元自2014年2月7日）起按照年利率20%的标准支付利息至本息实际还清之日止。二、驳回田树洲、张玉珍其他诉讼请求。根据田树洲、张玉珍的申请，原审法院于2016年10月11日立案强制执行，案号为（2016）苏0303执2390号。在本案执行过程中，原审法院于2018年3月27日查封了预售单位为同力创展公司的位于徐州市房屋。案外人马艳针对涉案房屋提出书面执行异议，原审法院经审查于2018年8月3日作出（2018）苏0303执异130号执行裁定：驳回马艳的异议请求。马艳不服上述裁定，向原审法院提起执行异议之诉称，马艳与同力创展公司在2014年3月5日签订商品房买卖合同，约定原告购买同力公司开发的涉案房屋，金额为959200.09元，马艳支付了全部的房款，同力创展公司开具了发票（收据）。该合同为网签合同，并通过了网上备案，同时原告填写了不动产预登记申请书，但徐州市区产权管理部门并未实际办理此类业务，故未受理涉案房屋的产权预登记。在签订合同后，因该公司资金链断裂，涉案房屋仅完成主体施工即陷入停滞，未能按照合同约定时间交付房屋，马艳也无法实际占有、使用。马艳系基于该项目已取得预售许可证，符合对外销售的法定要求的前提下与同力公司签订的商品房买卖合同，并支付了所有房款，办理了网签合同备案手续，对未能按照约定交付和完成产权登记或预登记并无任何过错，同时结合最高人民法院、国土资源部、建设部共同颁布的有关规定，涉案房屋不应视为出卖人名下财产，不能采取执行措施。同时，根据最高法院有关司法解释，建设工程施工人的优先权不能对抗买受人，即明确了作为商品房合同的买受人实际享有的优先权。涉案房屋虽然登记在同力公司名下，但实际上同力创展公司仅完成了涉案房屋建设的一部分，其余均系涉案房屋的实际施工人徐州市泉山区人民政府投资建设。请求：确认马艳对涉案房屋享有优先权；停止执行，解除查封。原审法院另查明，2014年3月5日，马艳（买受人）与同力创展公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定马艳购买同力创展公司开发的橙黄时代﹒山水丽庭10号楼1单元123号房屋，房屋建筑面积26.16平方米，单价36666.67元每平方米，总价款为959200元，该商品房用途为商服。上述合同于签订合同当日进行了商品房预（销售）合同网上登记备案，合同约定出卖人应当在2014年9月30日前，将已竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还约定了违约责任、产权登记等事项。同力创展公司于2013年1月29日开具收据一份，载明交款单位马艳、收款方式进账，金额600000元，收款事由翡翠星座b9号楼9-2（R3）门面，于2014年3月5日开具收据一份，载明交款单位马艳、收款方式进账，金额359200元，收款事由山水丽庭10-1-123。涉案房屋至今尚未交付给马艳，涉案工程亦未经竣工验收，房屋亦未办理过户登记手续。原审法院认为，关于马艳主张的优先权排除执行的问题。《批复》第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押人的抵押权，其目的在于优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的生存权。基于对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，房屋买受人的权利包括了交付全部或大部分购房款的消费者依据购房合同产生的房屋交付请求权。《执行异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定在上述批复的基础上再次体现了对消费者生存权优先保护的立法原则和司法精神，也更加明确了关于消费者生存权的判断依据。本案中，马艳购买涉案房屋用途为商铺，不宜认定马艳符合上述优先权规定情形。马艳以此主张停止执行，依法不予支持。另，《执行异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，结合涉案房屋在查封前没有交付等因素，马艳所提异议亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定情形，其权利不能排除执行。据此，原审法院于2020年4月28日作出（2018）苏0303民初4787号民事判决：驳回马艳的诉讼请求。本院二审期间查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，关于本案的法律适用问题。马艳主张本案应适用《关于建设工程价款优先受偿权的批复》及《针对彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》的规定，确认其对涉案房屋享有优先权并足以排除执行。上述两项规定均是基于对生存权的这一更高价值的保护，赋予商品房消费者以对抗建设工程优先受偿权和抵押物优先受偿权的优先权利，给予商品房消费者这一特定主体以优先保护。《执行异议复议规定》第二十九条则是将对商品房消费者生存权的保护适用于执行异议之诉中，赋予作为案外人的商品房消费者足以排除强制执行的民事权益。以上规定中，无论购房者是在执行异议和执行异议之诉中主张排除强制执行亦或是在其他诉讼中主张对抗建设工程优先受偿权或抵押物优先受偿权，其身份均必须符合法律规定的商品房消费者，即购房人购买商品房必须是用于满足生活居住的需要，而不是用于经营或投资。本案作为马艳以商品房买受人身份提起的案外人执行异议之诉，能否适用上述规定，取决于马艳是否为法律规定的商品房消费者。首先，涉案房屋的性质为商服，而非住宅。其次，上诉人在购买涉案房屋之时即知晓涉案房屋并非住宅，而为用于经营的门面房，并且涉案房屋的交易价格为36666.67元每平方米，远高于本地住宅用商品房的销售价格。再次，《执行异议复议规定》第二十九条规定了“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”条件。根据已经查明的事实，除涉案房屋外，马艳在本市内尚有其他用于居住房屋。因此，根据以上事实可以确认马艳购买涉案房屋并非用于居住，不属于该规定中予以特殊保护的消费者。因此，本案不符合《关于建设工程价款优先受偿权的批复》、《针对彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》及《执行异议复议规定》第二十九条的适用条件。在此情况下，原审法院适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定作为判断马艳是否具有排除执行的依据，并无不当。《执行异议复议规定》第二十八是关于除商品房消费者以外的一般房屋买受人排除执行的条件的规定。根据该规定，案外人以一般买受人身份主张排除执行必须符合以下条件：一是在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，马艳虽然提交了其在涉案房屋被查封之前与同力创展公司签订的书面买卖合同及同力创展公司出具的购房款收据，但根据马艳的陈述及已经确认的事实，同力创展公司其迄今为止并未向其交付涉案房屋，不论造成涉案房屋未能交付的原因为何，马艳未合法占有涉案房屋的状态是和客观和真实的，故不符合《执行异议复议规定》第二十八规定的排除执行的条件。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。马艳提出的田树洲与同力创展公司之间的债权债务关系的真实性问题不属于本案审理范围。综上，马艳的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各13392元，由马艳负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二〇年十月十五日书记员  刘 迪