四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川10民终581号上诉人（原审被告）：彭志秋，男，1971年8月10日出生，汉族，住四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：彭志春（系彭志秋之兄），男，1963年3月18日出生，汉族，住四川省内江市市中区。被上诉人（原审原告）：段正明，男，1967年3月12日出生，汉族，住四川省内江市市中区。委托诉讼代理人：李明，四川融众律师事务所律师。上诉人彭志秋因与被上诉人段正明房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2020）川1002民初418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人彭志秋及其委托诉讼代理人彭志春、被上诉人段正明及其委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭志秋上诉请求：撤销一审判决，依法驳回段正明的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由段正明承担。事实和理由：1.一审审判程序违法。一审法院已查明彭志秋与段正明以及案外人饶小周、晏某等签订了《****KTV股份股权合伙协议书》，未依法追加其他合伙人为本案当事人，属程序违法。2.一审判决适用法律错误。段正明对租赁房屋用于合伙营业是清楚的，案涉债务不属于彭志秋个人债务，属于案涉KTV合伙债务。租赁房屋用于合伙事务，应当适用《合伙企业法》《民法总则》的相关规定认定事实并判定责任。段正明在明知彭志秋及其他合伙人经营困难，已被迫停止营业的情况下，在2018年9月15日至2019年6月15日的长期间没有按照合同约定或法律规定及时止损，任由损失扩大。根据段正明提供的手机短信已经足以证明段正明强行关闭案涉KTV用电的事实。案涉KTV由于彭志秋及其他合伙人没有按时缴纳租金被强行停电导致于2018年9月15日关门。2018年12月左右，段正明在未经彭志秋及其他合伙人同意的情况下，违法占用彭志秋及其他合伙人资产，自行开始对案涉KTV营业，且该KTV已经在2019年6月再次出租，说明案涉KTV一直被段正明控制。一审判决支持段正明2018年12月之后所产生的租金的诉求，属于责任划分错误。段正明无权请求彭志秋及其他合伙人承担该KTV被关闭即2018年9月15日之后的租金。段正明辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序不存在违法。彭志秋与段正明之间是房屋租赁合同关系，合同具有相对性。即使彭志秋与其他人存在合伙关系，其承担责任后可以按合伙协议向其他合伙人追偿，彭志秋主张应追加其他合伙人为诉讼当事人，没有法律依据。案涉KTV是因经营不善而关闭，该KTV被关闭是彭志秋自身的问题。彭志秋主张段正明强制关电不是事实，彭志秋在离开KTV时，段正明多次联系要求其处理遗留问题，但联系不到彭志秋，彭志秋认为段正明强制关闭是错误的。案涉KTV在2018年12月没有营业。按照租赁合同的约定，彭志秋应当支付租赁期间的租赁费。虽然案涉KTV在2018年9月15日后没有经营，但房屋租赁合同约定租期至2022年4月30日。彭志秋未按合同约定支付租金，构成违约，因违约造成的损失应当由彭志秋承担。段正明正是为了防止损失扩大，于2019年6月有15日重新出租案涉房屋。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。请求二审法院驳回彭志秋的上诉请求，维持原判。段正明向一审法院起诉请求：1.判令解除段正明、彭志秋签订的《房屋租赁合同》；2.判令彭志秋向段正明支付到期租金470400元（截止2019年6月15日）；3.判令彭志秋赔偿段正明电费、水费、电梯维修费、电话网络费四项损失共计20720元;4.判令彭志秋向段正明支付违约金107520元；5.本案诉讼费由彭志秋承担。一审法院认定事实：2003年7月9日，内江市**房地产开发公司（以下简称**房地产公司）、内江市**管理处（以下简称**管理处）作为出租方（甲方）与作为承租方的四川****房地产开发有限公司（乙方，以下简称四川**房地产公司）签订《房屋租赁合同》，约定：一、租房地址：位于内江市大洲广场**、**大桥西畔，建筑面积约2600平方米；二、租赁期限：15年（从装修完毕正式营业之日起计算，即2003年6月18日至2018年月日止）；三、租金及缴纳：年租金45万元（肆拾伍万元整），10年后即2014年月日起每年租金递增2万元。租金缴纳周期为半年，乙方每半年向甲方缴纳租金22.5万元，甲方应出具收据。交租时间：按照“先交租金后租房”的原则，乙方必须在上一次交租周期结束前十日内交清下一期房租；四、文化娱乐的经营：由乙方组建餐饮娱乐公司在工商注册范围内合法经营。经营者直接向有关部门缴纳水、电、气费；…十、乙方组建的餐饮娱乐公司成立后，由其和甲方按本合同全部约定签订《租赁合同》。合同还对其他事项作了约定。甲、乙方均在租赁合同上签章。2016年5月1日，内江****会所有限公司（曾用名内江**管理有限公司）作为甲方与作为乙方的段正明、四川**宏大房地产开发有限公司签订《投资利益回报合同》，约定：一、出资方式、甲方以内江**管理有限公司位于内江**大桥南桥头的“**会所”的现有经营场所（房屋产权除外）作为入股资金，乙方全额投资对其现状进行装修、更新陈旧设备设施，并进行经营管理。乙方经营管理范围：1.**会所一层现有茶楼及附属厨房、露天停车场。2.**会所二、三层现有娱乐会所。3.**会所四层现有茶餐厅；二、资产归属1.“**会所”的房屋产权不变，为甲方所有。2.合同期满后，所有设备设施及装修残值为甲方所有；三、双方收益1.为确保双方投资利益，经双方友好协商，确定乙方的投资管理期限暂为6年；四、经营、管理、办公及费用承担3.经营期间所产生的水、电、气、网络、电话、电视等费用，以及对房屋和设备设施的装修、维护等费用，由乙方承担。合同还对其他事项作了约定。内江****会所有限公司在甲方处盖章，李某某作为甲方的负责人签名；内江**宏大房地产开发有限公司在乙方处盖章，段正明也在该处签名。2016年6月13日，段正明作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的彭志秋签订《房屋租赁合同》，约定彭志秋承租段正明**会所二、三层现有娱乐场所（包括一层接待厅）从事娱乐经营活动事宜。还约定：（一）租赁房屋位置：该租赁房屋坐落于**会所第二、三层以及第一层接待厅；（二）租赁期限：租期六年，自2016年6月13日至2022年4月30日止，租赁期限届满前，乙方如需续租应提前一个月通知甲方，同等条件下，乙方具有优先续租权；（三）租金及支付方式：乙方按26元∕平方米共计1600平方米向甲方支付租金，每半年支付一次，下一次半年租金，乙方应提前一个月支付给甲方，自2017年元月1日至2019年12月30日这3年按每平方米每年递增房租1元交纳，也就是2017年每平方米租金27元、2018年每平方米租金28元、2019年每平方米租金29元，2020年元月1日至2022年4月30日不再增加房租；（四）保证金：甲、乙双方签订合同时，乙方应一次性向甲方缴纳保证金50000元（伍万元整），此保证金，在该合同履行期限届满且乙方无任何违约的情况下，甲方应无息退还给乙方或抵作后期房租，后期水、电、气等费用；（五）…乙方合同履行期间所使用的水、电、气等费用由乙方按时向有关部门交纳。…（七）甲、乙双方都应全面履行自己的合同义务，双方不得擅自解除合同，乙方需按约支付甲方房租不得违约。如一方违约，违约方则应支付守约方年租金总额20%的违约金。如因其违约行为还给守约方造成损失的，违约方也应当赔偿守约方实际损失。…（十）甲、乙双方商定购置电梯一台，资金由甲乙双方共同承担，具体按总面积3000平方米来共同分摊电梯费用。合同还对其他事项作了约定，段正明、彭志秋均在合同的尾部签名捺印。合同签订后，彭志秋向段正明缴纳了50000元保证金。截至2018年8月30日，彭志秋均交纳了房屋租金。彭志秋租赁部分的房屋无单独的水表、电表、气表。2018年8月31日，段正明向彭志秋通过短息催告其缴纳房租、水电费、人工工资等。2018年9月至今，彭志秋未再未就案涉房屋向段正明支付任何费用。此期间的水、电、气、电话、网络费、电梯维护费用有的是以内江****会所有限公司、有的以内江市**房地产开发公司的名义缴纳。2016年8月1日，段正明、彭志秋及案外人晏某、黄某某、饶小周、吴伟、张兵、吉某某、伍正龙签订了《****KTV股份股权合伙协议书》，协议书对各合伙人的出资金额及占股成数，房屋租赁及使用情况，公司的日常经营管理及股东的权限、权利和义务，入伙退伙的相关事宜均作了约定。各合伙人在协议上签名、捺印。2017年9月24日，经清算后，段正明、案外人黄某某、晏某、吉某某退出合伙。之后，彭志秋分别与案外人林某某、张某某签订了股份转让协议，约定彭志秋将其在****KTV的股份各转让20%。2018年9月15日，****KTV关门。之后在12月份左右，****KTV又开始营业。2019年3月13日，一审法院根据段正明的申请向内江市住房城乡建设局发出调查令调取内江市市中区**西路**号房屋（**会所）的相关房屋产权证明文件及租赁合同。3月19日，内江市住房城乡建设局回复，该房屋无产权证明。2019年6月15日，段正明与案外人晏某二、卢某某签订《承包经营合同》，约定由段正明将银座歌城（含案涉租赁房屋）发包给案外人晏某、卢某某承包经营。本案审理过程中，段正明提交了四川****2019年3月20日向一审法院出具的情况说明，载明“贵院审理的段正明诉彭志秋租赁合同纠纷一案，因涉及我公司与内江市**房地产开发公司2003年7月9签订的《房屋租赁合同》（我公司原名：四川****房地产开发有限公司，现更名为：四川****有限公司）该房屋租赁合同第四条第一款、第十条均约定我公司可组建餐饮娱乐公司来承继我公司在合同中的全部权利义务。因此，我公司在该房屋租赁合同中的全部权利和义务由内江**管理有限公司继承”，并由四川****有限公司及其法定代表人贾某某签章。同时段正明还提交了四川**宏大房地产开发有限公司2019年7月1日向一审法院出具的情况说明，载明“贵院受理的段正明诉彭志秋房屋租赁合同纠纷一案，因案涉我公司、段正明与内江****会所有限公司（即原内江****经营管理公司）于2016年5月1日签订的《投资利益回报合同》，现将合同权益相关情况说明如下：1.我公司、段正明均是《投资利益回报合同》的签约主体。2.在《投资利益回报合同》签订后，大约在2016年5月底，根据我公司的实际情况，我公司与段正明自愿协商达成口头一致意见，我公司自愿退出合伙，并放弃在该合同中的全部权利和义务，该合同的全部权利和义务均由段正明享有和承担”，并由四川**房地产开发有限公司及其法定代表人段正明签章。另查明，案涉租赁房屋建筑所依附的**大桥南转盘西北侧土地于2002年9月19日取得了内江市规划局颁发的建设工程规划许可证明。一审法院认为,段正明基于与案外人内江****会所有限公司的约定取得案涉房屋的使用权，根据合同相对性原则，段正明、彭志秋系《房屋租赁合同》的相对方，段正明可依据该合同向彭志秋主张相关权利，双方均系本案适格的主体。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同解释》）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋的，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设程规划许可证或者经主管部分批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉房屋所涉的土地取得了建设工程规划许可证，案涉房屋属于合法建筑，故段正明与彭志秋于2016年6月13日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应属有效，应受法律保护。根据《城镇房屋租赁合同解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”之规定，案外人**房地产公司、**管理处与四川**房地产公司签订的《房屋租赁合同》载明租赁期限为2003年6月18日至2018年止，应视为合同双方约定期限至2018年12月31日止，段正明、彭志秋签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限超过了2018年12月31日，故超过的部分应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。段正明按照合同约定提供了租赁房屋，彭志秋应当按照合同约定支付房屋租金。彭志秋自2018年8月31日起未再支付租金的行为已构成违约，应承担在此期间的违约责任。同时，在2018年12月31日以后双方的合同无效，故不存在解除合同的问题，段正明请求解除与彭志秋签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予以支持。彭志秋抗辩称未继续缴纳租金系因2018年9月15日段正明强行关闭歌城导致其无法继续经营，但其未提供证据证明该项事实及段正明的过错，故彭志秋的该项抗辩，一审法院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”、《城镇房屋租赁合同解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，彭志秋自2018年8月31日起未再支付房屋租金和房屋占有使用费，段正明可要求其按约缴纳租金及参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，彭志秋应向段正明支付截止2018年12月31日的到期租金28元/平方米×1600平方米×4月=179200元，截止2019年6月15日的房屋占用使用费29元/平方米×1600平方米×6.5月=301600元，扣除彭志秋向段正明缴纳的保证金50000元,合计179200元+301600元-50000元=430800元，故段正明要求彭志秋支付房屋租金（占用费）470400元的诉讼请求，一审法院仅支持430800元，超过部分一审法院不予支持。段正明提出的请求判令彭志秋赔偿段正明电费、水费、电梯维修费、电话网络费损失的请求，在彭志秋使用该房屋期间，必然会产生上述费用，但因段正明提交缴费票据中的缴纳人不是段正明，且彭志秋租赁部分的房屋无单独的相关计数表，不能明确彭志秋租赁部分房屋产生的具体水电等费用，现段正明依据上述票据向彭志秋主张上述费用，于法无据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，按照双方约定按照每年租金的20%计算支付违约金过高，且段正明、彭志秋签订的《房屋租赁合同》自2018年12月31日之后的部分无效，对于无效的部分，段正明无权主张违约责任，故结合本案案件情况，在合同有效部分一审法院酌情考虑支持违约金25000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十五条、《最高人民法院关于的解释》第九十条规定，判决:一、彭志秋于本判决生效之日起15日内支付段正明房屋租金及房屋占用费430800元及违约金25000元。二、驳回段正明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9786元，诉讼保全费4671元，合计14457元,由彭志秋负担11007元，段正明负担3450元。二审期间：上诉人彭志秋提供新证据，2018年7月和8月缴纳房租的《费用报销单》2页，欲证实案涉KTV系合伙企业在履行房屋租赁合同。被上诉人段正明对上述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。本院经审查，对彭志秋提供的上述证据不予采信。上诉人彭志秋申请证人李某某、杜某某出庭作证。其中，证人李某某陈述其系案涉KTV大堂经理，电工李某二于2018年9月15日将KTV关门。在2018年12月左右去唱歌时，该KTV在开门营业，但不清楚老板是谁。证人杜某某陈述其之前系彭志秋聘请在银座KTV负责酒水销售，该KTV在2018年9月15日关门了，12月份的时候又开门，不清楚当时的老板是谁。被上诉人段正明认为，二证人均没有证据证明系案涉KTV的员工，二证人证言均不真实。上诉人彭志秋认为，二证人证实，案涉KTV系段正明于2018年9月15日强行关闭，且未经彭志秋及合伙人同意，于2018年12月擅自营业，段正明无权请求彭志秋承担2018年9月15日之后的租金和损失。本院经审查认为，二证人的证言证实案涉KTV于2018年9月15日关门，后又于2018年12月开门营业，但尚不能确定系谁关闭银座KTV，及谁再次开门营业及再次开门营业的具体时间。二证人证言需综合全案证据予以认定。为查明案件事实，本院依职权调取**会所（因案涉KTV未单独安装电表）2018年1月至2019年11月所缴电费，具体为：2018年1月10000元；2018年2月21261元；2018年3月10518元；2018年4月10316元；2018年5月10366元；2018年6月12654元；2018年7月14742元；2018年8月19060元；2018年9月14734元；2018年10月4629元；2018年11月和12月8849元；2019年1月16915元；2019年2月15907元；2019年3月9166元；2019年4月7388元；2019年5月5928元；2019年6月7600元；2019年7月7759元；2019年8月11101元；2019年9月13459元；2019年10月8325元；2019年11月8000元。上诉人彭志秋对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议，且证实案涉KTV于2018年12月左右再次营业。被上诉人段正明对上述证据的真实性和合法性无异议，但认为该证据与本案不具有关联性，上述证据证实的**会所整栋楼缴纳电费情况，而不是案涉KTV单独缴费情况，**会所除案涉KTV外，还包括一楼茶楼和四楼咖啡厅，并且2018年12月的电费并未增长，2019年1月份电费增长系因气候原因。二审另查明：2018年10月至2018年12月，**会所每月缴纳电费比2018年1月至2018年9月每月缴纳电费大幅减少；2019年1月后，**会所每月缴纳费比2018年10月至2018年12月每月缴纳电费大幅增加。结合一审查明事实、二审证人李某某、杜某某证言及**会所缴纳电费情况，认定2019年1月1日起，案涉KTV再次营业。二审查明的其余事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审未追加其他合伙人为本案当事人，审理程序是否违法；上诉人彭志秋对2018年9月15日之后的租金是否应承担支付责任。一、关于一审审判程序是否违法问题。租赁合同纠纷是指当事人之间因订立、履行、变更、终止租赁合同发生的权利义务纠纷。段正明在取得**会所房屋的使用权后，与彭志秋协商一致，签订《房屋租赁合同》，将**会所KTV部分房屋出租给彭志秋使用，系双方当事人真实意思表示，且案涉房屋的土地已经取得建设工程规划许可证。《房屋租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。段正明、彭志秋均应按《房屋租赁合同》约定全面履行各自义务。彭志秋主张KTV系个人合伙，应当追加其他合伙人为本案当事人。本院经审查，本案系段正明与彭志秋之间的房屋租赁合同纠纷，段正明就案涉房屋租金问题理应根据《房屋租赁合同》的约定向合同相对方彭志秋主张权利。彭志秋主张的其他合伙人并非该租赁合同当事人，《房屋租赁合同》对他们无拘束力。即便案涉租赁房屋用于彭志秋等人合伙经营KTV，但合伙问题与本案房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系，彭志秋应另案主张。因此，彭志秋上诉称一审法院未追加其他合伙人为本案当事人，审理程序违法，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于彭志秋是否应对2018年9月15日之后的租金承担责任的问题。一审查明案外人**房地产公司、**管理处与四川**房地产公司签订的《房屋租赁合同》以及段正明、四川**宏大房地产开发有限公司与内江****会所有限公司签订的《投资利益回报合同》可知，段正明拥有**会所房屋的使用权系从四川**房地产公司继受而来，期限至2018年12月31日止。段正明与彭志秋虽然在租赁合同中约定租赁期限至2022年4月30日，但段正明将案涉房屋转租于彭志秋的租赁期限不应超过段正明有权使用案涉房屋的期限，故一审判决认定段正明与彭志秋的《房屋租赁合同》租赁期限超过2018年12月31日的部分属于无效，符合法律规定，本院予以支持。彭志秋租赁案涉房屋经营KTV，其应按《房屋租赁合同》的约定向出租方段正明支付房屋租金。彭志秋未按约支付2018年8月31日之后的租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。彭志秋虽主张段正明的诉讼请求不能成立，但其在上诉理由中主张段正明无权要求支付自2018年9月15日之后的租金，对2018年9月1日至2018年9月14日期间的租金并未提出异议，因此，一审判决认定彭志秋应支付2018年9月1日至2018年9月14日止的租金，并无不当，本院予以支持。段正明与彭志秋签订的《房屋租赁合同》在2018年9月15日至2018年12月31日期间为有效合同，彭志秋在此期间对案涉KTV房屋具有占有、使用的权利，也有支付租金的义务。双方在此期间，因彭志秋未按约支付房租等原因，双方发生纠纷，未再营业。彭志秋称2018年9月15日段正明强行关门致无法营业，而段正明对强行关门予以否认，认为彭志秋经营不善无法营业。彭志秋提供证据不足以证明2018年9月15日段正明强行关闭案涉KTV。即使2018年9月15日案涉KTV关门系段正明所为，也因彭志秋未按约支付租金，双方发生纠纷所致。彭志秋未提供证据证实在此期间请求排除妨害或解除合同，故段正明请求彭志秋支付2018年9月15日至2018年12月31日止的租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。彭志秋上诉称2018年12月，段正明擅自对案涉KTV再次营业，但未提供证据证实再次营业的具体时间。段正明辩称2018年12月，案涉KTV没有再次营业。本院结合一审查明事实、二审证人李某某、杜某某证言及**会所缴纳电费情况，本院认定2019年1月1日起，案涉KTV再次营业。2019年1月1日之后，双方之间的租赁关系无效，但若彭志秋继续占有使用案涉房屋，仍应参照租赁合同约定支付房屋使用费。2019年1月1日起，案涉KTV再次营业，但双方均未提供证据证实，恢复营业的主体。双方因彭志秋未按约支付租金，于2018年9月15日发生纠纷，关闭案涉KTV，之后彭志秋一直未向段正明支付房租，段正明允许彭志秋继续营业的可能性不大。段正明于2019年6月15日，未与彭志秋协商将案涉KTV发包于他人经营的行为，也证实段正明实际能够对案涉KTV进行控制和管理。段正明未举证证实彭志秋于2019年1月1日恢复案涉KTV营业，应承担举证不能的不利后果。故段正明主张彭志秋支付2019年1月1日之后的房屋租金，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定彭志秋应支付2019年1月1日至2019年6月15日止的房屋占有使用费301600元不当，本院予以纠正。段正明虽主张电费、水费等以及违约金损失，但其提供的证据尚不足以证明上述费用系彭志秋所产生，故一审判决对段正明主张的电费、水费等损失未予以认定，并无不当，本院予以支持。而一审判决根据彭志秋实际存在违约行为的情况酌定违约金25000元并无不当，本院予以支持。综上所述，彭志秋应向段正明支付自2018年9月1日至2018年12月31日止的房屋租金179200元及违约金25000元，扣除彭志秋以缴纳的保证金50000元后，彭志秋还应向段正明支付房屋租金129200元及违约金25000元。综上，上诉人彭志秋的上诉请求部分成立。一审判决事实认定部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，拟判决：一、撤销四川省内江市市中区人民法院（2020）川1002民初418号民事判决；二、上诉人彭志秋于本判决生效之日起十日内向北上诉人段正明支付房屋租金129200元及违约金25000元；三、驳回被上诉人段正明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9786元，保全费4671元，合计14457元，由被上诉人段正明负担8000元，上诉人彭志秋负担6457元；二审案件受理费9786元，由被上诉人段正明5786元，上诉人彭志秋负担4000元。审 判 长 余发会审 判 员 何中明审 判 员 马晋川二〇二〇年十月十六日法官助理 夏 源书 记 员 简 川