广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15895号上诉人（原审被告、反诉原告）：谭冬桂，女，1977年12月8日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：杨丽芳，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉仪，广东裕信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周文超，女，1984年9月14日出生，汉族，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。原审第三人：江志键，男，1976年11月26日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：杨丽芳，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉仪，广东裕信律师事务所律师。上诉人谭冬桂因与被上诉人周文超、原审第三人江志键房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3671号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人谭冬桂上诉请求：1.依法改判没收周文超购房定金14万元；2.依法改判周文超向谭冬桂支付违约金125000元；3.依法改判周文超承担律师费4万元；4.本案的诉讼费、保全费由周文超承担。事实与理由：（一）一审法院以谭冬桂未能提交提前向银行还贷的充分证据为由，认定谭冬桂构成违约是错误的，违背法律公正、公平原则。因谭冬桂在申请提前还贷流程均无纸质文件可保留，客观上不具备提供上述充分证据的能力，无法提供该证据。（二）一审法院认定错误，周文超明显构成违约，应承担违约责任。周文超不具备购房资格，2015年广州市房屋限购政策要求是需要不间断连续36个月提供广州市社会保险参保证明，但是周文超一审提供的证据证明其只缴纳了24个月的广州市社会保险，其行为应该构成根本违约。（三）一审法院无视周文超前后矛盾的多处证据，判定是谭冬桂违约错误。1.周文超明知房屋权属有争议，才于2015年9月1日重新和谭冬桂签订房屋买卖合同，又不和房屋真正权属人联系并支付房款，此举违背常理；2.周文超选择现金方式支付钱款给谭冬桂而不是直接转账给江志键有违常理；3.周文超经济状况不充裕，不可能一次性拿出14万元现金交付给谭冬桂；4.周文超明知谭冬桂和江志键在闹离婚的情况下，仍然向江志键支付房款；5.周文超认定谭冬桂未申请提前还贷并得到银行同意，还不断支付房款给江志键与常理不符；6.另案中周文超是引用了谭冬桂在一审提交的证据（周文超转账至江志键明细表），该证据中显示截止到2015年9月1日周文超转账到江志键的是160200元。（四）2017年9月5日周文超与江志键签订的《借款协议》中28万元的前提是，由于2015年9月1日周文超购买涉案房屋，款项在签订房屋买卖合同时，之前的款项均是由江志键收取，而当时江志键与谭冬桂是离婚状态，房屋是写在谭冬桂名下，所以才补写了一张《收据》收到房屋定金14万元，但该款项根本不是谭冬桂收取的，而是江志键在2015年9月1日前，周文超分多次转账给江志键的。江志键除了在2015年5月10日向周文超出具定金2万元订金单之外，并没有出具之后任何款项的收据给周文超。而且在2015年9月1日谭冬桂出具房屋定金14万元收据时，其实在2015年9月1日之前江志键共计收取周文超款项160200元，之前只出具了2万元购房订金收据，谭冬桂出具14万元收据，其实是周文超转账给江志键其余的14万元款项，所以一审认定谭冬桂收取周文超2015年9月1日14万元是错误的，只是江志键的2万元收据加上谭冬桂写的收据14万元就是周志超转账给江志键的160200元。（五）现在2017年9月5日周文超与江志键签订的《借款协议》中28万元的前提是该28万元借款包括购房定金14万元。该案与本一审判决中的房屋定金重合，同一标的不能重复提起诉讼，应予驳回。（六）周文超本身经济能力也有限，从周文超与江志键的款项来看，哪怕202元都是转账的，根本不存在周文超说的一次性给现金14万元给谭冬桂的事实，周文超从哪里取得14万元现金，又从哪里提款，又在何地交给谭冬桂。我们在核对原件时，也看了该14万元的收据是一张废纸写的，收据的反面是一张其他人证件的复印件，房屋买卖这么重要的事情，不可能用废纸写张收据。谭冬桂从来不认识周文超，反而是江志键与周文超相识了六、七年，但是江志键与周文超所有的款项均是通过转账支付的，根本没有现金。（七）2017年9月5日周文超与江志键签订的《借款协议》中由周文超亲笔写明：“注：之前因房屋交易取清，当时签下的字据全部作废，现以这张借条为准。”清楚写明了其实周文超涉案房屋的交易已经取消，就是以借款形式，关于房屋交易当时签下的所有材料全部作废，也包含双方签订的《房屋买卖合同》及14万元的购房定金《收据》作废。也就是《房屋买卖合同》完结。但是由于该《借款协议》只有一份，在周文超手上，周文超在本一审案中故意不提交，谭冬桂由于没有复印件，未能提交。所以才造成了3671号案的形成。（八）本案房款不应该由谭冬桂承担。2017年9月5日周文超与江志键签订的《借款协议》是江志键签的，款项也是由江志键收取的，在房屋买卖期间，江志键与谭冬桂是离婚的，他们是在2016年9月9日才登记结婚，因此，本案房款不应该由谭冬桂承担。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人周文超辩称：（一）一审法院查明事实并据此作出认定准确，请求法院驳回谭冬桂的各项诉讼请求。（二）周文超不存在违约，亦不同意谭冬桂上诉状所诉称，相关陈述在一审已经详细作出答辩，相关的证据已经递交，也因此在二审期间，坚持在一审法院时作出的答辩。（三）关于本案争议的14万元款项，周文超在一审庭审时已作陈述，且谭冬桂在第一次庭审时答辩意见已经确认现金收取14万元的款项并承认捺印；再者在本案谭冬桂递交的二审意见亦再次确认收到14万元，该14万元属于购房款的一部分。本案审理案由是房屋买卖合同纠纷，且另案2020粤0114民初3349号审理的是民间借贷纠纷，且该案由江志键对该14万元就民间借贷案不服进行上诉，因此本案基于上述理由，足以不予采纳谭冬桂的诉请。（四）关于2020粤0114民初3349号民间借贷案的判决，认定江志键的责任与谭冬桂的责任相互独立。谭冬桂的陈述自相矛盾，在本案声称委托江志键代为处理房屋，但在民间借贷案却完完全全否认与江志键的关系，认为江志键的房屋交易行为与谭冬桂是相互独立的，因此2020粤0114民初3349号民间借贷案仅仅判令江志键向周文超承担偿付责任；(2020)粤0114民初3349号民间借贷案亦查明周文超与江志键取消他们之间房屋买卖合同关系，转换成立借款合同关系；后周文超与谭冬桂另行订立房屋买卖合同关系。且谭冬桂、江志键就14万元问题仅在2020粤0114民初3349号民间借贷案进行抗辩，且谭冬桂没有对上述民间借贷案进行上诉，因此本案应直接驳回谭冬桂的上诉请求。原审第三人江志键辩称：同意谭冬桂的上诉意见。周文超向一审法院起诉请求：1.谭冬桂向周文超返还认订金14万元以及利息（利息按照14万元为基数，自2015年9月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算即上浮30%，直至付清之日止）；2.谭冬桂向周文超支付违约金125000元；3.谭冬桂承担本案的诉讼费用。谭冬桂向一审法院提出反诉请求：1.没收周文超购房定金14万元；2.周文超向谭冬桂支付违约金125000元；3.周文超承担律师费2万元；4.周文超承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区新华街松园大道3号之一B栋614房，权属于谭冬桂。谭冬桂与江志键于2003年11月3日结婚，于2011年1月20日离婚，于2016年9月9日复婚。2015年9月1日，周文超作为买方与谭冬桂作为卖方、广州市晋锋房地产代理有限公司作为经纪方签订一份《房产买卖合同》，约定谭冬桂将涉案房屋卖与周文超，成交价为1250000元，买方于当天支付定金125000元，10日内谭冬桂须向抵押银行申请提前偿还贷款，收到抵押银行通知可以还款及买方申请银行贷款手续已同意后，周文超同意支付部分首期楼款（含定金）325000元给卖方。合同第十一条约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方的，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用及楼款。卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期15天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付成交价的10%作违约金。合同第十二条约定：买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期15天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。合同第十八条约定：违约方需支付守约方律师费用，按国家规定经纪方暂不代收买卖双方楼款，保证金及临时定金除外。谭冬桂于2015年9月1日向周文超出具《收据》，称：收到周文超交购房订金14万元正（位于新华街××路××小区××房）。谭冬桂向一审法院提交其于2019年10月21日作出的《声明》，称：其在2015年9月1日写下的《收据》所写的“本人谭冬桂今收到周文超交购房订金14万元正，位于新华街××路××小区××房”该14万元并非当日支付，是写下《收据》前由周文超支付给江志键的，又因本人之前欠江志键14万元借款，故与该购房定金14万元相抵扣，江志键不用转回给我。所以，我才在该《收据》中签名。本人并没有收到周文超支付的任何一分钱。另外，《收据》中的订金应是定金，《收据》所写应是笔误。双方2015年9月1日所签订的《房产买卖合同》中附件约定的也是“购房定金”。周文超对此证据的真实性确认，对合法性关联性有意见，认为仅是谭冬桂单方的声明，与之前的陈述相悖，谭冬桂与江志键之间的内部问题应由其自行解决，谭冬桂收取了140000元购房款，证明谭冬桂与江志键对出售房屋是有商量与知悉的。江志键对此证据不予确认。周文超提交江志键于2015年5月10日签订的《订金单》，称：本人江志键将花都区新华街大华二路松园小区B614房转卖周文超，现收取订金两万元。周文超提交其与江志键的微信转账记录，原告于2015年5月10日转账20000元，于2015年5月10日转账2000元，于2015年5月15日转账202元，于2015年5月15日转账35000元，于2015年5月14日转账5000元，于2015年5月14日转账5000元，于2015年5月14日转账45000元，于2015年5月13日转账200元，于2015年6月24日向江志键转账20000元，于2015年9月20日转账5600元，于2015年10月19日转账1000元，于2015年10月15日转账2000元，于2015年10月15日转账10000元，于2016年8月20日转账500元。周文超提交其与微信名“命运自闯”的微信聊天记录截图，其中周文超称“房子你卖不了给我了是不是？过不了户是不是”；“命运自闯”称“是的，我尽力了”；周文超在其中称“我有办法”；“命运自闯”称“怎么办法，你说说看”；周文超称“找个中介，我们签了合同，不过就是她问题，可以找人说不过就得赔我钱”；“命运自闯”称“她不露面也没办法的”；周文超称“名字是她的，当时借条也是她的名字，就说我这边再不过就起诉”、“那我找律师了”。谭冬桂对上述转账记录及聊天记录截图均不予确认。江志键对转账记录及聊天记录截图的真实性予以确认，但认为转账记录有一部分是借款，对聊天记录截图予以确认，但认为涉案房屋为谭冬桂所有，与江志键无关。江志键提交周文超与其自2015年5月14日至2017年12月11日的转账记录及自制明细，拟证明周文超共转账第三人374300元，其中140000元是本案的购房定金。周文超对此证据予以确认，但认为谭冬桂与江志键的款项是混同的，周文超向谭冬桂支付140000元购房定金，是由谭冬桂亲自收取的，我方转账给江志键的374300元是江志键收取的，是相互独立的，江志键收取款项是谭冬桂知悉的，而且谭冬桂作为合同签订人，由其丈夫收取房款后应提前还贷，但至今仍未办理。谭冬桂对此证据予以确认，认为江志键收取的374300元，包含140000元的购房定金，其他款项与本案无关。一审诉讼中，周文超在第一次庭审中陈述：由于涉案房屋是江志键放在中介处出售，周文超与江志键签订合同，后江志键收取部分款项后，江志键在外欠付债务，我方发现房屋登记在谭冬桂名下，江志键与谭冬桂正在闹离婚，房屋权属有争议，后周文超与谭冬桂签订合同并支付购房定金，周文超一直是跟江志键沟通，没有与谭冬桂联系。其支付140000元的现金给谭冬桂，江志键收取的是另外一部分，周文超打算另行起诉。周文超向一审法院提交广州竞宇金融服务有限公司出具的《收款收据》及其与微信名“刘旋按揭公司”的聊天记录复印件，拟证明周文超在2015年9月1日办理案件贷款手续，按揭公司告知待房屋涂销抵押后就可以办理过户手续。谭冬桂及江志键对此证据不予确认。周文超提交其自2013年10月至2016年10月的广东省直社会保险参保证明（单位职工）的复印件，拟证明周文超一直有购房资格。谭冬桂对此证据无异议，认为证明周文超有购房资格不履行合同，构成违约。江志键对此证据不予确认，认为与江志键无关。谭冬桂向一审法院提交其与广东裕信律师事务所签订的《委托合同》及律师费20000元的发票一张，拟证明周文超违约应承担守约方的律师费用。周文超称对此证据的真实性没有异议，对合法性及关联性有异议，认为周文超不存在任何违约，周文超也聘请了律师，该费用不是必然产生的，而是由于谭冬桂的原因导致合同无法继续履行，因此该费用没有依据。江志键对此证据予以确认。谭冬桂向一审法院提交江志键与谭冬桂称“建行工作人员”于2019年8月13日通话的电话录音及文字稿，拟证明谭冬桂曾向抵押银行申请提前还款，周文超没有按照合同约定支付首期款而违约，周文超是首先根本违约。周文超对此证据不予确认。江志键对此证据予以确认。一审诉讼中，周文超陈述：谭冬桂从未通知周文超其已申请提前还贷，并收到同意的信息。周文超向一审法院提交中国建设银行股份有限公司广州越秀支行于2015年10月9日出具的文件截图，上写明“兹有以下申请人在我行申请再交易用房贷款，经审核，已获我行同意：周文超广州市花都区新华街松园大道3号之一B栋614房80万360月商业谭冬桂”。谭冬桂及江志键对此不予确认。一审法院依法向中国建设银行股份有限公司广州越秀支行发函询问周文超申请商业贷款的情况，该行回函称：周文超于2015年因向谭冬桂购买广州市花都区新华街新华街松园大道3号之一B栋614房，向我行申请中长期个人商品再交易住房贷款80万元，期限30年。我行于2015年10月经审核同意发放该笔贷款，但由于客户一直没有达到放款条件，最终我行没有发放该笔贷款，特此说明。一审诉讼中，周文超、谭冬桂于2020年1月17日一致表示：同意解除周文超、谭冬桂签订的《房产买卖合同》。周文超于2019年3月22日向一审法院申请对谭冬桂价值265000元的财产进行查封，一审法院依法作出（2019）粤0114民初3671号之一民事裁定，并查封涉案房屋。周文超为此支付保全费1845元。一审法院认为：周文超、谭冬桂于2015年9月1日签订的《房产买卖合同》系各方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立有效。该合同中有关房屋买卖合同条款的合同相对方为周文超及谭冬桂，合同约定定金为125000元，谭冬桂也已出具《收据》确认收到周文超的“订金”140000元，双方对140000元是否为定金存有异议。但根据双方的合同约定，周文超支付的140000元为第一笔款项，应按照合同条款认定为定金。因谭冬桂未能提交其向抵押银行申请提前还贷的充分证据，无法证明其已履行合同义务，因此谭冬桂构成违约。按照合同约定，周文超支付首期款应在谭冬桂收到抵押银行通知可以还款及买方申请银行贷款手续已同意后，谭冬桂未能提交证据证明其向抵押银行申请提前还贷，也未提交证据证明其通知周文超支付首期款，因此周文超并不存在违约行为。现周文超、谭冬桂一致同意解除周文超、谭冬桂签订的《房产买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，一审法院确认周文超、谭冬桂签订的《房产买卖合同》于2020年1月17日予以解除。现周文超主张谭冬桂向其返还定金140000元的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。因谭冬桂存在违约行为，按照合同第十一条的约定，周文超主张谭冬桂向其支付违约金125000元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。同上所述，谭冬桂反诉主张没收周文超定金140000元及要求周文超支付违约金的诉讼请求，没有理由和依据，一审法院不予支持。因一审法院已支持周文超主张谭冬桂支付违约金的诉讼请求，周文超并未提交证据证明上述违约金尚不足以弥补其损失，因此，对周文超主张谭冬桂返还其定金利息的诉讼请求，一审法院不予支持。因谭冬桂存在违约行为，因此谭冬桂反诉主张周文超承担律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、谭冬桂向周文超返还定金140000元；二、谭冬桂向周文超支付违约金125000元；三、驳回周文超的其他诉讼请求；四、驳回谭冬桂的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5276元、保全费1845元、反诉案件受理费2787.5元，由谭冬桂负担。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，上诉人谭冬桂向本院提交证据：1.借款协议。拟证明：房屋交易双方已取消，不存在违约问题，证明周文超不诚实信用，一审隐瞒事实虚假陈述。2.一审法院另案判决书（2020）粤0114民初3349号。拟证明：周文超与江志键、谭冬桂之间产生房屋买卖纠纷，周文超向江志键已支付部分购房款后，因双方协商确认的期间内归还周文超，而且从周文超提交的交易记录及明细清楚证明谭冬桂从来没有收到周文超一分钱，无论是（2019）粤0114民初3671号周文超诉谭冬桂江志键的房屋买卖合同还是（2020）粤0114民初3349号的民间借贷合同纠纷，是由于周文超故意隐瞒事实虚假陈述导致一审事实不清适用法律错误，请改判。证据2有原件，证据1没有原件，证据1是另案中由周文超提供的证据。被上诉人周文超发表质证意见称：同其答辩意见。原审第三人江志键发表质证意见称：对证据三性予以确认，14万周文超根本没有转给谭冬桂，是从周文超转给江志键的款项当中包含该14万，是江志键让谭冬桂向周文超出具该收据的。因为江志键之前向周文超出具了2万元的订金单，在2015年9月1日前江志键已经收到周文超支付的16万余元，所以才让谭冬桂补一份收据。二审中，周文超、江志键均无提交新证据。二审查明，2017年9月5日，周文超与江志键签订了《借款协议》，确定江志键向周文超借款了280000元，即将上述款项对账确认为江志键向周文超借取28万元，并定于2017年12月31日前归还全部借款，如江志键未按时还款，应当向周文超支付违约金按日息0.05%计算。周文超在该《借款协议》最后一行用笔书写注明：“之前房屋交易取消，当时签下的字据全部作废，现以这张借条为准。”另查，周文超依据其与江志键签订的上述《借款协议》，于2020年2月11日向一审法院就江志键、谭冬桂提起民间借贷纠纷一案，请求：判令江志键、谭冬桂偿还其310000元及利息4650元（利息以310000元为本金，从2018年1月1日起按日利息0.05%计算至付清为止）等。一审法院已于2020年5月7日作出（2020）粤0114民初3349号民事判决，判决：一、江志键向周文超于判决发生法律效力之日起10日内一次性付清借款本金270644元及利息（以240644元为基数，按年利率6%从2019年1月6日起计算至款项付清之日止；以30000元为基数，按年利率6%从起诉之日即从2020年2月11日起计算至款项付清之日止）。二、驳回周文超的其他诉讼请求。后，江志键不服该判决，向本院提起上诉，现该案尚在审理中。再查，一审期间，江志键提交了转账明细表载明周文超向其转款的情况：2015年5月14日，转5000元；2015年5月14日，转5000元；2015年5月14日，转45000元；2015年5月13日，转200元；2015年5月15日，转202元；2015年5月15日，转49798元；2015年5月15日，转35000元；2015年6月24日，转20000元；2015年9月20日，转5600元；2015年10月15日，转2000元；2015年10月15日，转10000元；2016年3月21日，转5200元；2016年5月5日，转50000元；2016年5月5日，转50000元；2016年5月6日，转30000元；2016年11月26日，转4000元；2017年2月18日，转300元；2017年2月22日，转20000元；2017年11月25日，转6000元；207年12月6日，转1000元；2017年12月11日，转30000元。周文超对该明细表予以认可。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案房屋买卖合同关系是否已转化为民间借贷关系及涉案房屋买卖合同关系的清理问题。谭冬桂上诉认为涉案房屋买卖合同关系已转化为民间借贷关系，应驳回周文超的诉请；周文超则称房屋买卖合同关系与民间借贷关系是相互独立的。对此，本院认为，经查，周文超与谭冬桂等于2015年9月1日签订涉案《房产买卖合同》后，现有证据显示除了谭冬桂于当天向周文超出具14万元收据外，周文超并未在之后向谭冬桂支付购房款，但周文超此后陆续向江志键支付了款项；后，周文超与江志键于2017年9月5日签订《借款协议》，确定江志键向周文超借款280000元，而周文超在该《借款协议》上备注“之前房屋交易取消，当时签下的字据全部作废，现以这张借条为准。”由此可见，周文超虽与谭冬桂签订了涉案《房产买卖合同》，但其在合同的履行过程中，陆续所支付的房款并非支付予谭冬桂，而是向江志键支付；现周文超也在《借款协议》中注明该协议中约定的借款实为房屋交易取消将款项转化成借款的。鉴于《借款协议》签订之时即2017年9月5日，《借款协议》所载的28万元款项包含了周文超与谭冬桂签订涉案《房产买卖合同》之后向江志键支付的款项，周文超主张该《借款协议》是清理其与江志键之间的房屋买卖合同关系，不符合常理，本院不予采信。因江志键与谭冬桂已于2016年9月9日复婚，且谭冬桂对于在涉案《房产买卖合同》签订后，由江志键收取周文超的购房款未曾提出异议，故江志键与周文超于涉案《房产买卖合同》签订两年后签署的《借款协议》效力应及于谭冬桂，应认定《借款协议》系各方对涉案《房产买卖合同》达成解除及清结的合意。至于谭冬桂向周文超开具的14万元收据所载款项的支付问题。谭冬桂上诉认为其向周文超出具的收取14万元的收据是基于涉案《房产买卖合同》签订前周文超已向江志键支付了款项所开具的，周文超并未另行向其支付14万元；周文超则称基于涉案《房产买卖合同》向谭冬桂单独支付了14万元，之前其向江志键支付的款项并不包含该款项。对此，本院认为，根据周文超予以认可的由江志键提交的转账明细表可见，截至2015年9月1日时，周文超共计向江志键转账支付款项为160200元；根据涉案《房产买卖合同》的约定，合同签订当天周文超需支付的定金为125000元，周文超虽主张其在签订《房产买卖合同》当天另行向谭冬桂现金支付14万元，但并未提供证据证实，且在签订《房产买卖合同》前，周文超已向江志键累计支付款项高达160200元（尚未包含周文超于2015年5月10日转账的共计22000元），在此情况下，《房产买卖合同》并未对周文超已向江志键支付款项的处理作约定，而由周文超再另行支付14万元，不符合常理。故周文超主张其于2015年9月1日签订涉案《房产买卖合同》之日向谭冬桂支付现金14万元，缺乏证据支持，本院不予采信。综上，鉴于《借款协议》的签订是各方对涉案房屋买卖关系达成解除及清结的合意，且周文超并无证据证实其另行向谭冬桂支付14万元，故《借款协议》的借款中应已包含涉案《房屋买卖合同》签订时谭冬桂开具收据所载的14万元，现周文超已依据《借款协议》另行提起诉讼，其再在本案诉请谭冬桂返还14万元款项及承担违约责任，均缺乏理据，本院不予支持。同理，因《借款协议》效力及于谭冬桂，谭冬桂反诉请求周文超没收14万元订金、支付违约金、承担律师费，亦均缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。另，从周文超与江志键在本案中所提供的付款情况来看，周文超向江志键支付的款项超过《借款协议》约定的数额，对于超过双方确认的基于房屋买卖关系所付款项之外的款项，当事人可就是否存在其他债权债务关系另行主张权利。综上所述，上诉人谭冬桂在二审期间提交《借款协议》等证据，足以证实其主张，本院予以采信。鉴于二审诉讼中谭冬桂提交了新的证据，致对一审判决认定的事实作部分变更，谭冬桂的上诉请求部分成立，对该部分本院予以支持，其余予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3671号民事判决；二、驳回周文超的全部诉讼请求；三、驳回谭冬桂的全部反诉请求。一审案件受理费5276元、保全费1845元，由周文超负担；反诉案件受理费2787.5元，由谭冬桂负担。二审案件受理费5875元，由周文超负担2831元，谭冬桂负担3044元。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  闫 娜二〇二〇年十月十九日书记员  郭 俏古文娜