辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1324民初2472号原告：冉庆霞，女，1964年1月6日出生，蒙古族，住辽宁省喀左县，现住喀左县。委托诉讼代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。被告：朝阳中天伟业房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇健康路B-2-1。法定代表人：张海东，董事长。委托诉讼代理人：孙绍伦，男，1988年7月10日出生，蒙古族，住辽宁省喀左县。被告：朝阳银行股份有限公司喀左支行，住所地喀左县大城子镇团结路60号。负责人：王立彬，行长。委托诉讼代理人：刘旭，男，1990年1月11日出生，蒙古族，系朝阳银行股份有限公司喀左支行客户经理，住辽宁省喀左县。委托诉讼代理人：迟雪妍，辽宁华禹律师事务所律师。原告冉庆霞诉被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司、朝阳银行股份有限公司喀左支行所有权确认纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法由审判员朱玉娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冉庆霞及其委托诉讼代理人王宗仁，被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙绍伦、被告朝阳银行股份有限公司喀左支行委托诉讼代理人刘旭、迟雪妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冉庆霞向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原告与被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司之间形成的补偿安置房屋的法律关系合法有效，判决位于喀左县财富领域小区12号楼1单元16层01161号房屋（房价316303元，面积108.67平方米）所有权归原告所有;2.请求法院依法判决原告补偿安置取得位于喀左县财富领域小区12号楼1单元7层01071号房屋的权利优先于被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对喀左县财富领域小区12号楼1单元16层01161号房屋所设定的抵押权;3.请求法院依法判决解除二被告就喀左县财富领域小区12号楼1单元16层01161号房屋签订的抵押合同,解除被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对喀左县财富领域小区12号楼1单元16层01161号房屋的抵押权;4.请求法院依法判决被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司协助办理位于喀左县财富领域小区12号楼1单元16层01161号房屋的产权登记手续;5.请求法院依法判决由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告中天伟业房地产开发有限公司承接了《房屋征收补偿安置协议书》约定的征收人的各项义务。2012年7月28日，被告中天伟业公司与喀左县房屋征收与补偿办公室签订了《协议书》，喀左县房屋征收与补偿办公室是甲方，被告中天伟业公司是乙方，该《协议书》约定“二、乙方承诺2、同意并接受县政府发布的该房屋征收决定（附房屋征收与补偿方案）规定的内容，遵守并履行甲方与被征收人签订的房屋征收与补偿安置协议的内容。承担协议条款约定的各项义务”。被告中天伟业公司应当承担向原告全面履行交付安置补偿房屋的义务。原告在2012年10月1日与喀左县房屋征收与补偿办公室签订了《房屋征收补偿安置协议书》，约定喀左县人民政府将喀左县财富领域小区12号楼1单元16层01161号房屋做为原告产权调换房屋。根据前述《协议书》及《房屋征收补偿安置协议书》的约定，被告中天伟业公司应当承担向原告全面履行交付安置补偿房屋的义务。被告中天伟业公司已经履行了向原告交付房屋的部分义务，但没有协助原告办理涉案房屋产权登记手续。2015年6月25日原告向被告中天伟业公司交付尾欠购房款43177元，被告中天伟业公司向原告交付了涉案房屋。原告在2015年装修入住，占有使用至今。2014年5月13日，在原告不知情的情况下，被告中天伟业公司与被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对涉案房屋办理了抵押登记，致使原告无法取得涉案房屋产权登记手续。综上，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第7条之规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，并参照相关司法解释和司法文件的规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司（以下简称中天伟业公司）辩称，对原告诉状没有意见。被告朝阳银行股份有限公司喀左支行（以下简称朝阳银行）辩称，我公司与被告中天伟业公司办理抵押登记手续时不知道房屋属于政府拆迁补偿房屋，我公司合理合法取得抵押登记手续，我们要求保证我们抵押权利优先受偿。本院经审理认定如下事实：2012年7月28日被告中天伟业公司作为乙方与作为甲方的喀左县房屋征收与补偿办公室签订《协议书》，该协议书第二条乙方承诺第2项约定:“同意并接受县政府发布的该地块房屋征收决定（附房屋征收与补偿方案）规定的内容，遵守并履行甲方与被征收人签订的房屋征收与补偿安置协议的内容。承担协议条款约定的各项义务”。2012年10月1日，原告冉庆霞与喀左县房屋征收与补偿办公室签订《房屋征收与补偿安置协议书》，约定喀左县人民政府将喀左县财富领域小区12号楼1单元16层01161号房屋作为被征收人的产权调换房屋。2014年5月13日，被告中天伟业公司将该房屋抵押给被告朝阳银行，房地产抵押登记申请审批书中显示，该房屋不属于空房抵押。2015年6月25日，原告交付产权调换房屋超出被征收房屋面积差价43177元，缴纳物业管理费并入住案涉房屋，占有使用至今。以上事实，有当事人陈述及原告提交的协议书、房屋征收补偿安置协议书、房屋征收验收单、物业费收据、取暖费收据、水费收据、电费收据、客户购气凭证、房地产抵押登记申请审批书在卷为凭，并经庭审质证，可以采信。本院认为：案涉房屋系拆迁补偿安置房屋，基于被拆迁房屋补偿所得，是以被拆迁人对被拆迁房屋享有所有权为基础。本案中，原告与喀左县房屋征收与补偿办公室签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效，依据该协议书，新楼房的产权归被征收人所有。被告中天伟业公司与喀左县房屋征收与补偿办公室签订的《协议书》约定，中天伟业公司遵守并履行喀左县房屋征收与补偿办公室与被征收人签订的房屋征收与补偿安置协议的内容，承担协议条款约定的各项义务。被告中天伟业公司已将涉案房屋交付原告，且原告已于2015年6月25日实际入住。二被告在明知涉案房屋为非空房状态，依然办理抵押登记手续，且该抵押登记既未告知原告亦未取得原告同意。关于原告通过产权调换取得的补偿安置房屋的权利和被告朝阳银行的抵押权冲突时，权利顺位如何确定，应参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的内容和精神予以确定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利，故在已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与抵押权发生冲突时，应优先保护购房消费者的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定可知，通过产权调换方式取得的补偿安置房屋的被拆迁人，其权利优先于其他购房消费者的权利。结合上述批复及司法解释规定可见，在通过产权调换方式取得补偿安置房屋的被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被拆迁人的权利。综上，原告请求确认位于喀左县财富领域小区12号楼1单元16层01161号房屋归原告所有，并要求被告中天伟业公司协助办理过户手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告请求解除二被告签订的抵押合同的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下：一、位于喀左县财富领域小区12号楼1单元16层01161号房屋所有权归原告冉庆霞所有。二、被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告冉庆霞办理位于喀左县财富领域小区12号楼1单元16层01161号房屋不动产登记手续。三、驳回原告冉庆霞的其他诉讼请求。案件受理费6046元，减半收取3023元，由被告朝阳中天伟业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  朱玉娟二〇二〇年十月二十六日法官助理陈隆熙书记员于美华