辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终3204号上诉人（原审被告）：孙增新，男，1968年3月29日出生，住营口市站前区。被上诉人（原审原告）：营口市金牛山物业服务有限公司，住所地营口市站前区福山花园小区10楼甲-4-5号。法定代表人：高威，该公司总经理。上诉人孙增新因与被上诉人营口市金牛山物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。孙增新上诉请求：一、请求二审法院依法撤销辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初1525号民事判决书；二、对物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准，上诉人（业主）依据《物权法》有权拒交物业费。三、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、公共环境保洁服务没有制止“五乱”现象，对小区“乱搭、乱建、乱占、乱画、乱贴”没有及时制止、劝阻、及时清除并及时向有关部门报告。如：小区大部分公共绿地被乱搭、乱建，占用菜园，即使向物业所说，向有关部门反映，至今未解决。小区内车辆乱停、乱放，还有外部小区车辆停放在本小区，严重影响本小区出行。至今物业也没有及时管控。非法小广告从一楼贴到顶楼，到处都是，物业：至今也未清除（有照片为证）。二、公共绿地养护服务小区大部分绿地都被种上菜了，也无从谈起绿化养护了。三、公共秩序维护服务小区大部分绿地被古用为菜园，严重堵塞消防通道，一旦发生火灾，后果很严重。小区经常有偷盗行为发生，有的大白天入室偷盗，致使业主生命财产受到严重威胁（有派出所出具的报警记录为证）。四、保修期外房屋共同部分、共用设施、设备维修服务这是被上诉人最不兑现的合同，引起公愤的症结所在。每当业主提出合理的修缮要求，被上诉人都以各种理由推诿扯皮，甚至百般刁难、敷衍行事。上诉人是因为2011年卧室飘窗与外墙接缝处漏雨，导致卧室墙皮脱落、地板被泡开裂；2018年厨房主干下水管道突然开裂，把楼下都淹了，自家地板也泡坏了（有照片为证）。两起事件多次找到被上诉人物业要求维修，均以物业费不交为由拒绝维修。请问被上诉人，物业费和公共维修基金是一回事吗？理由成立吗？业主的损失该不该赔偿？另外，上诉人2010年物业费已交，不是物业所说的114个月（有物业收据为证）。以上只是提到物业合同中的几点主要部分，大部分细节被上诉人都没有达到合同中的标准（有物业合同书为证）。附：二审提供证据内容1、2009-2020年物业服务合同复印件；2、2015-2017年金牛山物业被吊销营业执照“天眼查”截图；3、小区业主实名上访复印件，园区近三分之二业主证实未成立业主委员会的实名签字。4、业主同社区项莉，原来所谓的业主委员会成员的录音文字内容；综上所述，对被上诉人起诉上诉人物业一案，是由被上诉人违约在先造成的。为伸张正义，维护业主合法权益，请求二审法庭调查实情，作出公正判决。营口市金牛山物业服务有限公司辩称，我们是一个服务企业，我们没有执法权，但是我有一个上报的义务。我把这个所谓的老百姓种菜的，违建的违规的违占的种种问题形成了书面图片影像资料，发函要求站前综合执法局到我们小区协调解决。一审判决正确，请求二审法院维持原判。营口市金牛山物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告人支付物业4942；2、被告支付滞纳金902元；3、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2009年1月1日，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同有效期从2009年1月1日至2010年12月30日止。2011年1月1日，原告与营口市福山花园小区业主委员会续签了物业服务合同，合同有效期从2011年1月1日至2016年12月30日止。原告与营口市福山花园小区业主委员会又于2017年7月1日续签了物业服务合同，合同有效期从2017年1月1日至2018年12月30日止。该合同到期后，原告与营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订了物业服务合同，合同有效期从2009年1月1日至2019年12月31日，上述合同均约定，由原告为福山花园小区业主、物业使用人提供物业服务，主要服务内容是公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护、保修期给房屋公共部分、共用设施、设备维修维护。业主、物业使用人按住宅面积每月每平米0.5元标准缴纳物业服务费。收费方式收费时间为从每年1月1日开始，一次性预收一年物业服务费，业主逾期交纳的，逾期金额每日万分之五计算滞纳金。被告住宅面积88.04平方米，从2010年7月1日开始至2019年12月31日，欠交物业服务费时间114个月，原告主张被告拖欠物业服务费金额为4,942元。原告向本院提交数组照片证明原告履行了物业服务义务，被告表示对该组证据均有异议。被告提交证据照片50页证明福山小区乱搭乱建乱挖乱圈，原告没有尽到义务。一审法院认为，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会、营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订的物业服务合同对全体业主有效，原告作为物业服务提供者应当按照合同的约定全面履行自己的义务，被告作为业主应当按照合同的约定及时交纳物业服务费。根据上述物业服务合同的约定，原告依约为站前区福山花园小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费。原告向本院提交的证据，可以证明原告履行了物业服务企业应尽的义务，故原告主张被告给付从2010年7月1日开始至2019年12月31日物业服务费4,942元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付所欠物业服务费4,942元的滞纳金的请求，本院认为，首先因其约定的每日万分之五计算滞纳金的标准较高，本院予以适当调整为以4,942元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；其次，被告欠缴物业服务费时间长达数年，原告未在合理时间内积极主张自己的权利，故原告应对被告拖欠物业服务费滞纳金的产生承担部分责任，本院酌定被告支付所欠物业服务费4,942元的滞纳金，从原告方主张权利之日即2020年5月19日起至被告给付之日，利率按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率确定。关于被告主张的抗辩理由，本院认为，首先，依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”因此营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会有权代行业主委员会的职责选聘物业公司，原告在此期间系合法提供物业服务，被告不能因此而拒绝缴纳物业服务费。其次，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过业主委员会，即使没有业主大会也可以向相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，同时物业服务公司也应当积极的主张权利，不能放任不及时缴纳物业服务费的业主或物业使用人拖欠物业费长达数年时间，否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。被告称其2010年已交纳物业费，但未提供证据加以佐证，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告孙增新在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司从2010年1月1日开始至2019年12月31日的物业费4,942元。二、被告孙增新在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司物业费4,942元的滞纳金，从2020年5月19日起至被告给付之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率确定。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告承担。原告已预交本院，由被告给付原告25元，本院退还原告25元。本院二审期间，上诉人提交两张2010年度物业交费收据，证明2010年度的物业费已交，被上诉人质证认可属实，因双方对此无争议，本院对该两张票据依法予以采信。本院审理查明的其他事实与原审认定的事实相一致。本院认为，被上诉人依约为站前区福山花园小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费。被上诉人主张上诉人给付服务期间的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于被上诉人主张上诉人支付所欠物业服务费的滞纳金的请求，本院根据本案的实际情况酌定从被上诉人方主张权利之日即2020年5月19日起至上诉人付清之日，利率按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率确定。关于上诉人提出2010年度的物业费已交的上诉理由，因其提交两张2010年度物业交费收据，证明2010年度的物业费已交，被上诉人质证认可属实，因双方对此无争议，本院对该两张票据依法予以采信，故该上诉理由成立，本院予以支持。一审法院对此认定有误，本院依法予以纠正。关于上诉人提出被上诉人服务不到位，其有权拒交物业费的上诉理由，因小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过业主委员会，即使没有业主大会也可以向相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，同时物业服务公司也应当积极的主张权利，不能放任不及时缴纳物业服务费的业主或物业使用人拖欠物业费长达数年时间，否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益，故该上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人孙增新上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下：一、撤销辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初1525号民事判决；二、孙增新在本判决生效十日内给付营口市金牛山物业服务有限公司从2011年1月1日开始至2019年12月31日的物业费4,754元。三、孙增新在本判决生效十日内给付营口市金牛山物业服务有限公司物业费4,754元的滞纳金，从2020年5月19日起至付清之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率确定。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费50元减半收取25元，由孙增新承担。二审案件受理费50元，由孙增新负担25元，由营口市金牛山物业服务有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  段建勇审判员  朱隆升审判员  杨名环二〇二〇年十月二十三日法官助理宫剑书记员韩璐