安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2568号上诉人（原审原告）：芜湖市嘉和物业服务有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区。法定代表人：张文，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱梦，广东广和（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴献南，广东广和（芜湖）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：渤海国际信托股份有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区。法定代表人：成小云，董事长。委托诉讼代理人：刘艳利，公司员工。委托诉讼代理人：吉力，公司员工。上诉人芜湖市嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）因与上诉人渤海国际信托股份有限公司（以下简称渤海信托公司）物业服务合同纠纷一案，均不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院(2020)皖0291民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉和物业公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人2017年9月1日至2020年4月1日的物业服务费1638762.4元，并以1638762.4元为基数向上诉人支付违约金；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2012年5月4日,嘉和物业公司与芜湖市开发区万春商业广场建设单位安徽吉天置业有限公司签订《前期物业管理委托合同书》,确定嘉和物业公司提供前期物业服务，后全体业主通过决议，不成立业主大会，并选聘嘉和物业公司作为物业服务单位，该决议是全体业主一致通过的，包括芜湖城东国际大酒店有限公司。嘉和物业公司与芜湖城东国际大酒店有限公司也签订《物业服务合同》，合同明确约定：嘉和物业公司为芜湖城东国际大酒店有限公司位于芜湖万春商业广场·芜湖城东国际大酒店的房屋提供物业服务；房屋建筑面积20332.04㎡，物业费计算方式为2.6元/月/㎡，每六个月预收一次物业费，每月上旬交费；如业主逾期支付物业费，应按应缴费用的千分之三支付违约金。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，嘉和物业公司既是建设单位依法选聘的前期物业服务单位，又是各业主依法选聘的物业服务企业，合同内容对全体业主都具有约束力。渤海信托公司依据北京市第三中级人民法院的民事裁定书成为案涉房产的所有人，应当也受物业服务合同内容的约束，需要按照合同约定的2.6元/月/㎡支付物业服务费。渤海信托公司虽未使用房屋，但嘉和物业公司已经实际为渤海物业公司提供了物业服务，履行了合同义务，一审法院不应当酌情将物业费降低为1.2元/月/㎡的标准，应当按照合同约定的标准计算，并以此标准确定的物业费即1638762.4元判决渤海信托公司承担相应违约金。渤海信托公司辩称，一、一审判决对嘉和物业公司提交的业主决议的事实认定正确，嘉和物业公司的上诉理由不成立。嘉和物业公司提交的“全体业主决议”，并不能证明其上签字的都是万春商业街的业主，也无法证明所代表的业主所占面积过关娄，以及业主人数过半数。本案不属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的情形。二、嘉和物业公司主张费用标准畸高，并无理由按2.6元/月/㎡的标准主张费用。本案中，渤海信托公司并未实际接收、使用房产，房产始终为毛坯状态，渤海信托公司未接受嘉和物业公司提供的任何物业服务。案涉房产前手业主也从未支付过物业费，说明在房产空置的情况下，没有支付物业费的必要。小区正在使用的商铺物业，其物业费仅为每平方米每月1.2元。因此，从公平的角度考量，嘉和物业公司主张的金额不应超过渤海信托公司所持面积中的公摊面积按1.2元每平方米每月所算得的金额。同时，由于双方未签订合同，渤海信托公司亦不应按合同条款中的滞纳金条款支付所谓滞纳金。此外，渤海信托公司持有的芜湖城东国际大酒店楼宇具有独立性，不同于住宅楼里各个单个业主，没有必要与其他业主绑定一起聘请一个物业公司，渤海信托公司完全可以聘请其他物业公司对案涉房产进行管理。渤海信托公司上诉请求：一、撤销原审法院做出的(2020)皖0291民初1196号民事判决书,依法改判驳回嘉和物业的诉讼请求;二、由嘉和物业承担本案诉讼费。事实与理由:一、一审判决中认定原、被告之间成立事实上的物业服务关系,这一判断是错误的。首先,合同关系以双方具有“合意”为前提,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二条:“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同,但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的,人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同”。本案中,渤海信托并未实际接收、使用标的房产,也从未与嘉和物业就订立物业合同或接收物业服务存在过任何合意或意思表示。而且,标的房产综合楼具有独立性,并不必须与万春商业广场其他楼宇一并由同一家物业公司提供物业服务。因此,从渤海信托、嘉和物业双方的行为中,没有任何证据可以推定出双方具有订立合同的“合意”,可知双方并无任何合同关系。其次,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,除非物业公司为业主委员会或业主大会依法选聘,才能在业主未与物业公司签署书面合同的情况下,让业主受到物业合同的约束。本案中,根据一审法院的事实认定,无论是案涉《万春商业广场(城东国际大酒店)物业服务合同》,还是嘉和物业提交的所谓全体业主决议,均因真实性存疑而未予采信。因此,根据最高院上述《解释》规定,渤海信托并不应受到嘉和物业与其他主体签署的物业合同约束。而物业费是属于基于物业合同关系的对价,如果没有合同关系,也就没有支付物业费的基础。综上,一审法院认定渤海信托、嘉和物业之间成立事实上的物业服务关系,这一结论是错误的。二、一审判决中对于上诉人代理词中的部分意见认定错误。渤海信托一审提交的《代理词》第二点内容,论述了嘉和物业所主张之物业费金额畸高,其主张的金额,应当以渤海信托所持有房产面积中的公摊部分为计算基础(公摊部分面积数据可从嘉和物业处调查取得,一般为房本面积的30%左右),按1.2元每平方米每月计算金额。但在一审判决书“本院认为”部分(第6页),将渤海信托的上述代理意见曲解为“被告辩称案涉广场综合楼面积较大,不应计算公摊面积,本院不予采信。”可知一审判决对于渤海信托一方的抗辩理由进行了错误的理解和认定,应予以纠正。嘉和物业公司辩称，一、嘉和物业公司与渤海信托公司之间存在物业服务合同关系。嘉和物业公司是前期物业委托合同确定的物业服务机构，又是经业主选聘的物业服务企业，与各业主签订的物业合同，对渤海信托公司具有约束力。二、对渤海信托公司提出的芜湖城东国际大酒店与商业广场并非一个物业服务区域的观点，嘉和物业公司不能认同。一个物业管理区域应当由一个物业服务企业来实施物业管理。本案商业广场包括酒店、写字楼和商业超市，是一个综合体，渤海信托公司持有的酒店是万春商业广场的组成部分，酒店、写字楼、商业广场共用整体的配套设施和设备，在办理商品房预售时已划定为一个物业管理区域。嘉和物业公司已实际为渤海信托公司提供了物业服务，渤海信托公司应当支付物业费用。三、嘉和物业公司收取的物业费合法合规，并无不当，渤海信托公司逾期交纳物业费用依法应当承担违约金。四、本案法律适用主要是最高人民法院相关司法解释，对业主不是合同当事人，不接受或者无需接受物业服务为由提出抗辩的。人民法院不予支持。嘉和物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判决被告支付2017年9月1日至2020年4月1日的物业服务费1638762.4元及逾期付款违约金301849.47元；2.被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月4日,嘉和物业公司与芜湖市开发区万春商业广场建设单位安徽吉天置业有限公司签订《前期物业管理委托合同书》,确定嘉和物业公司为芜湖市开发区万春商业广场提供物业服务。2014年6月13日,安徽吉天置业有限公司将开发区万春商业广场综合楼102、202、301至302、402、403、501、601、701、801、901、1001、1101至2001室(房产证号:芜房地权证经开字第××、20××09、20××24、20××41、20××79、20××93、20××07号)出售给芜湖城东国际大酒店有限公司,并办理了产权登记。2017年8月29日,北京市第三中级人民法院作出(2015)三中执字第00573号之一执行裁定书,裁定芜湖城东国际大酒店有限公司名下房产(房产证号:芜房地权证经开字第××、20××09、20××24、20××41、20××79、20××93、20××07号)及土地使用权(土地证号:芜开(商)国用(2014)第065、066、067、068、069、070、071号)归渤海国际信托股份有限公司所有,以抵偿芜湖城东国际大酒店有限公司的债务。上述不动产登记的建筑面积共计20332.04平方米。2017年8月29日之后，嘉和物业公司继续在为案涉广场综合楼提供物业服务，并于2018年11月6日、2019年12月30日向渤海信托公司书面邮寄了物业费缴费通知单，但渤海信托公司认为案涉广场综合楼不需要提供物业费、因此未回应嘉和物业公司催要物业费一事。双方为此成讼。另查明，芜湖市开发区万春商业广场未召开业主大会、成立业主委员会，嘉和物业公司系开发商的前期物业服务公司。前期物业服务合同到期后，嘉和物业公司与商业广场内各个商铺业主继续签订物业服务合同，并约定物业服务价格为1.2元每月每平方米。就案涉《万春商业广场物业服务合同》（以下简称：“案涉物业服务合同”）以及全体业主决议是否真实、可采信，一审法院认为：1.案涉物业服务合同载明的签订日期为2014年6月15日，甲乙双方分别为芜湖市嘉和物业服务有限公司和芜湖城东国际大酒店有限公司。根据企业信息登记网公布的信息来看，2014年6月15日，签订该合同的甲、乙双方股东均为张文、陶大慧,故签订合同的双方有利害关系。案涉物业服务合同没有约定履行期限、没有双方负责人签名、且约定的物业服务价格明显高于同区域内其他商铺的价格，故合同的真实性存疑，不予采信；2.嘉和物业公司提交的全体业主决议上虽有众多人的签名，但是嘉和物业公司不能证明这些人签名的真实性，以及签名人是否就是小区业主，故该证据真实性、合法性存疑，与本案也并无关联，依法不予采信。一审法院认为，2017年8月29日北京市第三中级人民法院作出(2015)三中执字第00573号之一执行裁定书，将案涉广场综合楼裁定抵给渤海信托公司后，渤海信托公司即取得了该广场综合楼裁定转移部分的所有权。该部分产权面积为20332.04平方米，嘉和物业公司、渤海信托公司双方均无异议，应予以认可。根据物业管理条例的规定，渤海信托公司取得不动产的所有权后，即成为业主。案涉小区未成立业主委员会，但嘉和物业公司持续不断的为该商业广场提供物业服务，渤海信托公司作为业主以默认的态度实际接受了物业服务且未提出异议，因此与嘉和物业公司成立事实上的物业服务关系。结合1.芜湖经济技术开发区商业管理区域内物业费的综合情况；2.案涉商业广场其他商铺的物业费收费标准；3.同等条件下，渤海信托公司自行聘请安保、保洁、工程维护人员所需要支出的费用等因素，酌情确认渤海信托公司按每月每平米1.2元的标准支付物业费。渤海信托公司自2017年8月29日成为案涉广场综合楼的业主，算至2020年4月1日，共31个月，计物业费756351.88元（1.2元/月㎡×20332.04㎡×31月），应及时补交给嘉和物业公司。案涉商业广场综合楼位于芜湖经开区万春商业广场，在行政区划上受万春街道办管辖。渤海信托公司称商业广场综合楼系毛坯房不需要物业服务，该辩解意见不符合城市综合管理的实际情况，不予采信。渤海信托公司辩称案涉广场综合楼面积较大，不应计算公摊面积，不予采信。渤海信托公司的其他辩解理由和意见，已作出裁判，不再赘述。嘉和物业公司提交的案涉物业服务合同未被该院采信，故嘉和物业公司主张逾期付款违约金缺乏事实依据，不予支持，但嘉和物业公司可以自起诉之日起主张逾期付款利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、渤海信托公司于本判决生效之日起10日内向嘉和物业公司补交截至2020年3月31日期间的物业费756351.88元；二、渤海信托公司自2020年4月8日起向嘉和物业公司支付逾期付款利息。逾期付款利息以756351.88元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日；三、驳回嘉和物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为11133元由渤海信托公司负担4268元，嘉和物业公司自行负担6865元。二审期间，嘉和物业公司提交建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、地下车库红线图复印件，拟证明案涉房产位于芜湖市万春商业街，系万春商业广场的组成部分，属于万春商业广场物业管理的范围，万春商业广场作为一个物业管理区域，依法应由嘉和物业实施物业管理。渤海信托公司质证认为，该组证据不是新证据，许可证只能证明酒店与商业广场的楼宇一起审批一起规划，万春商业广场与芜湖城东国际大酒店是两个不同的项目，只是在一起规划建设，不能证明后期物业管理必须由同一物业公司提供物业服务。本院对该组证据的真实性予以认定。经审理和查阅原审卷宗，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关适用法律进审查。根据嘉和物业公司、渤海信托公司各自上诉请求的事实理由及辩解意见，结合查明的案件事实，本院分析认定如下：关于《前期物业管理委托合同书》《万春商业广场物业服务合同》对渤海信托公司的约束力问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。但前提是在前期物业服务合同的期限内。本案中，嘉和物业公司与芜湖市开发区万春商业广场建设单位安徽吉天置业有限公司签订《前期物业管理委托合同书》约定的合同期限为自2012年5月2至2015年4月30日，渤海信托公司于2017年8月29日经法院裁定取得案涉酒店房产所有权，故该前期物业服务合同的相关约定对渤海信托公司不具有法律约束力。对于《万春商业广场物业服务合同》，该合同未约定履行期限，合同主体双方为利害关系人，合同的形式和内容均存在不合理之处，故一审对该合同的真实性不予认定正确。《前期物业管理委托合同书》《万春商业广场物业服务合同》对渤海信托公司不产生法律约束力。嘉和物业公司主张按照上述合同约定收取物业服务费用，不应予以支持。关于渤海信托公司应否向嘉和物业公司支付相关物业服务费及逾期利息问题。根据嘉和物业公司提交的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及地下车库红线图，案涉商业广场与酒店是一起规划，一起建设，两者有共用的设施设备。前期物业服务合同到期后，嘉和物业公司亦继续为该酒店提供物业服务，该酒店的业主应当支付相应的物业服务费用。渤海信托公司经法院裁定取得案涉酒店房产的产权，成为该酒店房产的业主，直到本案诉讼前，渤海信托公司未对嘉和物业公司提供物业服务提出异议，其理应向嘉和物业公司支付物业服务费用。案涉房产是否空置、渤海信托公司是否对该酒店进行经营不能成为渤海信托公司不予支付物业服务费的事由。物业服务费的收取一般是按业主物业的建筑面积计算，渤海信托公司主张应按该酒店房产公摊面积计算物业服务费，没有法律依据，本院不予支持。一审结合本地商业管理区域内物业费的综合情况、案涉商业广场其他商铺的物业费收费标准及渤海信托公司自行聘请安保、保洁、工程维护人员所需要支出的费用等因素，酌情认定渤海信托公司按每月每平米1.2元的标准支付物业费，并自本案起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款违约金，符合客观实情和法律规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。嘉和物业公司和渤海信托公司的上诉请求的事实理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12624元，由上诉人芜湖市嘉和物业服务有限公司负担6644元，上诉人渤海国际信托股份有限公司负担5980元。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十月十五日书记员  黄 静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。