杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初2793号 原告：袁蒋，男，1978年11月15日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：汪志辉、毛越，浙江高庭律师事务所律师。 被告：丁阳勇，男，1981年11月10日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 被告：王新然，男，1979年3月3日出生，住浙江省杭州市上城区，港澳居民居住证号码：××。 委托诉讼代理人：马郁飞，杭州市拱墅区天恒法律服务所法律工作者。 原告袁蒋与被告丁阳勇、王新然房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案，依法适用简易程序，于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告袁蒋的委托诉讼代理人汪志辉、毛越，被告王新然及其委托诉讼代理人马郁飞到庭参加诉讼，被告丁阳勇经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：1.确认原告与两被告于2019年1月14日签署的《房屋租赁合同》已于2020年5月12日解除；2.两被告将杭州市上城区××路××号南面一半房屋的一楼、二楼及地下室腾空返还原告；3.两被告向原告支付租金308900元，并支付逾期利息173453元（暂算至2020年5月21日，以后以308900元为基数，按每日万分之六点五计算至实际支付之日止）；4.两被告按每日8220元的标准，向原告支付自2020年5月21日起至实际返还之日止的房屋占用费（暂算至2020年5月21日为8220元）；5.两被告向原告支付违约金750000元；6.两被告支付的保证金250000元优先用于冲抵以上3-6项诉请中所列的费用；7.诉讼费由两被告承担。事实与理由：杭州市上城区××路××号房屋为原告袁蒋与案外人吴柏荣、吴彩仙共同共有，并已各半分割独立使用。2019年1月14日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定由两被告承租案涉杭州市上城区××路××号房屋中原告使用的一楼、二楼及地下室用于经营餐饮酒吧，租赁期限为2019年6月1日至2026年5月30日，其中第一年的租金为人民币1500000元，应于2019年5月30日前支付。合同还约定了逾期支付租金的利息标准、房屋占用费的计算标准、违约金、解除条件等内容。原告依约交付案涉房屋，并收取了房屋租赁保证金250000元。被告分别于2019年6月7日支付租金200000元、2019年10月18日支付租金850000元、2020年1月1日支付租金100000元，共计1150000元，此后再未支付任何租金。2020年5月12日，因两被告长期未按约支付租金，原告向其送达了《解除合同通知书》，要求于2020年5月20日前腾空并交还案涉房屋，被告丁阳勇于同日签收。此后两被告既未支付欠付款项，也未腾空并交还案涉房屋。原告多次催告无果，遂向法院提起诉讼。 被告丁阳勇未到庭应诉视为放弃答辩权利。 被告王新然答辩称：1.关于合同解除，同意案涉合同于2020年5月12日解除，两被告未按时支付租金是事实，但合同解除的原因系合同目的不能实现。2.关于腾退，被告已经于2020年5月20日将案涉房屋一楼及地下室返还给原告，二楼已经于2019年6月1日转租，故现在不存在腾退义务。3.关于欠付的租金和利息，认可欠付的租金金额，但原告主张的逾期利息标准过高。4.关于占有使用费，标准应以15万元/年折算每日费用，不认可原告主张的8220元/日。案涉房屋二楼已经转租，原告对此知情，第一期转租的租金系由次承租人直接支付给原告，故二楼的占有使用费认可2020年5月21日至5月30日，此后不予认可。一楼及地下室被告已腾退，不应支付占用使用费。5.关于违约金，被告系因合同目的不能实现而解除合同，对此原告应当承担违约责任，不认可被告违约且违约金标准过高。6.同意将保证金冲抵欠付的租金。 本院经审理查明：杭州市上城区××路××号房屋系原告与案外人吴柏荣共同共有。2019年1月14日，原告（作为出租方、甲方）与两被告（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方与吴柏荣共同共有位于杭州市上城区××路××号的房屋，并已自行各半分割独立使用，现甲方将自己独自使用的坐落于杭州市上城区××路××号的一半房屋的一楼二楼及地下室出租给乙方，租用面积约685平方米。租赁用途为经营餐饮酒吧使用，房屋租赁期限为7年，自2019年6月1日起至2026年5月30日止，装修免租期为2019年1月15日至2019年5月30日。第一年租金为1500000元，其后第三年按5%递增。租金实行“先付后用”的原则，第一年租金于2019年5月30日前支付，以后年度的租金每半年支付一次，于每一半年度开始之前的10天前支付，逾期支付的，每逾期一日应按逾期金额的万分之六点五支付逾期利息。乙方应在合同签订后的3日内支付房屋租赁保证金250000元，租赁关系终止时，保证金除用以抵充合同约定的乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方应在装修免租期内自行确认甲方的房屋是否符合乙方开展经营所需向性质机关申报相关资质或备案相关手续的要求，如甲方房屋性质不符合乙方经营申报报批或备案手续的要求的，乙方应在装修免租期内书面通知甲方，经甲方确认后，双方可解除租赁合同，甲方已经收取的保证金不予退还，双方互不追究其他违约责任，如乙方未在装修免租期内通知甲方的，则所有风险由乙方承担，如因无法通过行政审批或备案导致房屋不能依合同目的使用而解除合同的，仍视为乙方违约。乙方返还房屋应经甲方验收认可，并结清应当承担的费用，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按原租金标准的200%向甲方支付逾期返还期间的占用费，甲方有权在保证金中抵扣，同时有权采取一切措施收回房屋，并将乙方存放于租赁房屋内的物品移存他处，因此发生的物品保管费由乙方承担。未经甲方书面同意不得变更用途，更不得转租或以合营、承包经营、变更公司控制股东等形式变相转租。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，无偿收回出租房产，乙方投入全部装修设施归甲方所有（除乙方在解除后合理期限内移走的可移动设施外），并由乙方承担1000000元违约金：乙方不交付或者不按约定交付租金（或保证金）达30天以上；……。合同另对其他事宜进行了约定。 另查明，合同签订后，原告按约向两被告交付房屋，两被告在《房屋交付单》上确认已全部调查清楚房屋符合经营要求。被告丁阳勇于2019年1月22日向原告支付保证金250000元、于2019年6月7日支付租金200000元、于2020年1月1日支付租金100000元，剩余租金至今未付。因两被告未按约定支付租金，原告于2020年5月12日向两被告发出《解除合同通知书》，通知即日起解除合同，要求两被告于2020年5月20日前腾空交还房屋并承担相应的违约责任。 庭审中，原告确认两被告将房屋二楼转租的事实，亦认可2019年10月18日案外人吴美红支付的850000元作为两被告支付的租金，原告明确表示在本案中不向次承租人主张腾退。另，庭审中双方一致确认合同解除的时间为2020年5月12日。 本院认为，原告与两被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在合同履行过程中，两被告拖欠租金达30天以上，符合合同约定的解除条件，故原告有权解除合同。原告已于2020年5月12日向两被告发出《解除合同通知书》，双方亦在庭审中确认合同解除时间为2020年5月12日，本院对原告要求确认合同于该日解除的诉请予以支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物，被告王新然抗辩案涉房屋一楼及地下室已于2020年5月20日返还给原告，但未提交证据予以证明，本院不予采信，二楼虽然已经转租，但两被告基于合同解除仍负有返还的义务，本院对原告要求两被告腾空返还房屋的诉请予以支持。两被告对拖欠原告的租金负有偿付的义务，被告王新然认可尚欠原告租金为308900元（计算至2020年5月20日），本院予以确认，此后至实际返还之日止的房屋占有使用费，应按每日4110元的标准另行支付。原告要求按日租金两倍的标准计算占有使用费，超出部分实际系两被告违约情形下的惩罚性约定，本院将在下文违约责任的处理中酌情予以考虑，不另行支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，两被告未按时支付租金系违约，应承担相应的违约责任，被告王新然抗辩称由于原告提供的房屋不符合经营要求亦存在违约，本院认为，双方已约定一定的免租期就房屋是否符合经营申报报批或备案手续要求进行调查，两被告亦在《房屋交付单》上确认已全部调查清楚房屋符合经营要求，故本院对前述抗辩意见不予采信。原告主张的违约金、逾期利息均系两被告逾期支付租金这一违约行为产生的违约责任，应与违约造成的原告实际损失相当，约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少，被告王新然亦提出违约金、逾期利息过高请求进行调整的抗辩，本院综合案件实际情况将违约金酌情调整为四个月租金500000元，对原告逾期利息的主张不另行支持。双方同意将250000元保证金用于冲抵两被告应支付的费用，本院予以确认。被告丁阳勇经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告袁蒋与被告丁阳勇、王新然于2019年1月14日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月12日解除； 二、被告丁阳勇、王新然于本判决生效之日起十日内将杭州市上城区××路××号南面一半房屋的一楼、二楼及地下室腾空并返还原告袁蒋； 三、被告丁阳勇、王新然于本判决生效之日起十日内支付原告袁蒋租金308900元； 四、被告丁阳勇、王新然于本判决生效之日起十日内按每日4110元的标准支付原告袁蒋自2020年5月21日至实际返还之日止的房屋占有使用费； 五、被告丁阳勇、王新然于本判决生效之日起十日内支付原告袁蒋违约金500000元； 六、被告丁阳勇、王新然缴纳的250000元保证金优先冲抵上述第三至五项费用； 七、驳回原告袁蒋的其他诉讼请求。 如被告丁阳勇、王新然未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 预收案件受理费13706元，减半收取6853元，由原告袁蒋负担1868元，由被告丁阳勇、王新然负担4715元。 原告袁蒋于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告丁阳勇、王新然于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  余淑男 二〇二〇年十月九日 书记员  赵 劼