海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初6640号原告海城兴惠物业管理有限公司，统一社会信用代码为912103810517782427，住所地：海城市响堂管理区工农委御景尚品滨河西路24-S4号。法定代表人穆锡福，该公司经理。委托代理人顾炳玉，该公司法务专员。被告程蕊，女，汉族，住海城市。原告海城兴惠物业管理有限公司（以下称兴惠公司）诉被告程蕊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法由审判员周晓芳适用简易程序于2020年10月12日公开开庭进行审理。原告兴惠公司的委托代理人顾炳玉到庭参加诉讼，被告程蕊经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告兴惠公司诉称，被告于2015年9月21日进户，双方于2015年9月21日签订了《入户协议》、《消防安全管理责任书》、《业主承诺书》、《物业管理服务协议》各一份，其中物业管理服务协议约定了收费标准（包括电梯费）以及违约责任，被告只交付了2015年9月至2016年9月的相关费用，自2016年10月1日起至2019年9月30日的物业费和电梯费均未缴纳，故诉至法院，请求支持如下诉讼请求：1、判令被告给付原告物业管理服务费4773元[其中包括:物业费3691元（1.3元/月/平方米×78.88平方米×3年）、电梯费1080元（360元/年×3年）]，并给付滞纳金2577元（按照约定，被告应给付滞纳金5154元，考虑到被告的情况，原告酌情按照50%主张即为2577元）；2、诉讼费用由被告承担。被告程蕊未作答辩。经审理查明，被告程蕊和王冲于2015年9月21日签写御景尚品房屋交接单，被告程蕊于2015年9月20日与原告兴惠公司签订物业管理服务协议，内容为：“本协议当事人甲方：业主乙方：海城兴惠物业管理有限公司建筑号：24#-2-2-1甲方所购房屋民政号38#楼21号建筑面积78.88平方米根据有关法律、法规、在自愿、平等协议一致的基础上，甲方同意由乙方负责本小区物业管理，在甲方办理入住手续时，甲乙双方就物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务一、甲方的权利和义务……4、依据购房时与开发商约定的收费标准或本协议向乙方按期交纳物业管理费用；……9、转让房屋时，事先通知乙方，并重新签订物业管理服务协议。……二、乙方的权利和义务1、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主公约》并在入住时将《业主公约》发给甲方；2、入住时与甲方订立《住宅室内装饰装修管理服务协议》；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反物业管理制度和《业主公约》的行为；5、乙方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议定期向甲方收取物业管理费用和经甲方确认的相关费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；9、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；10、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护及室内清洁、维修等有偿服务；……第四条、物业管理服务费用一、物业费：1、多层住宅：1.3元/m2/月；2、小高层住：1.3元/m2/月（3#、4#、5#、6#按1.0元/m2/月）；3、商业网点：1.6元/m2/月；二、电梯使用费：暂定100元/户/年（一层不缴纳）；以上物业费按建筑面积缴纳，首次缴纳1年物业费。（次年提前一个月以年为单位续交）……第七条、违约责任一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，给甲方造成损失的，乙方负责赔偿；甲方违反协议，乙方有权要求甲方限期改正，给乙方造成损失的，甲方负责赔偿；二、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权依照《辽宁省城市住宅物业管理条例》的规定要求甲方补交并按每天3%交纳违约金。第八条、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、水灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方采取紧急措施造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。第九条、在协议执行期间。如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第十条、本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，不愿协商或调解无效的，任何一方可向本协议签订地人民法院起诉。十一条、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。第十二条、本协议自双方签字之日起生效。在业主委员会成立，并与本物业管理单位或其他物业管理单位签订《委托管理合同》之后，本协议自动失效。在本协议失效前，各方仍应履行相互义务”。另查，原告在服务区域内通过公示栏公布收费标准，其中“二、电梯使用费：暂定100元/户/年（一层不缴纳）；次年起（360元/年）以上物业费按建筑面积缴纳，首次缴纳1年物业费（次年提前一个月以年为单位续交）”。又查，被告入住后按约定缴纳2015年9月20日至2016年9月30日的物业费和电梯使用费，经原告书面催收后，被告仍未缴纳自2016年10月1日起至2019年9月30日止期间的物业费和电梯使用费。上述事实，原告兴惠公司除陈述外提供的证据有：1、御景尚品房屋交接单一份，2、住户成员登记表一份，3、物业管理服务协议一份，4、管理服务费用公示栏截图一份，5、催收费用法律顾问函一份；被告未提供证据。以上证据，原告提供的证据1-3和5，经本院审查，具有真实性、合法性与关联性，各证据间相互印证，所证事实足资认定，本院均予采信；原告提供的证据6，经本院审查，该证据虽具有真实性，但涉及在物业服务合同法律关系存续期间作为物业服务企业单方制作的增加收费标准的内容，在其未能提供证据证明该收费标准经过合同相对方同意或者系依据法律规定单方作出即具有法律效力的情况下，该证据因欠缺合法性，本院不予采信。至于原告提供的证据是否能够支持其提出的诉讼主张，本院在论理部分详细阐释。综上，本院查明的案件事实有符合法律规定的证据证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，各方当事人在享有合同权利与利益的同时亦应按照合同约定或法律规定履行义务。本案中，原告提供的证据能够证明其与被告自2015年9月20日起建立物业服务合同法律关系以及物业费收费标准和被告经书面催交后仍未交纳一定期间物业费的案件事实，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院对原告提出的要求被告交纳2016年10月1日至2019年9月30日三年期间物业费3691元（1.3元/m2/月×78.88平方米×12个月×3年）的诉讼请求予以支持。关于原告提出的要求被告给付如上三年期间电梯使用费1080元（360元/户/年×3年）的诉讼请求，本案中，原、被告双方于2015年9月20日签订的书面协议中写明电梯使用费“暂定100元/户/年”和原告作为该合同乙方的相关权利即“6、依据本协议定期向甲方收取物业管理费用和经甲方确认的相关费用”，原告提供的证据虽能证明其将电梯使用费为360元/户/年的标准在公示栏中予以公示，但该项内容涉及到提高收费标准，在其未能提供证据证明该收费标准系经作为甲方的业主确认或者其单方提出即可作为收费依据的相关法律、法规等的情况下，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”的规定，本院对原告提出的按照360元/户/年标准确定如上期间三年被告欠缴电梯使用费数额的诉讼主张不予支持，本院根据双方签订的书面协议中的电梯使用费标准确定被告欠缴该三年期间的电梯使用费为300元（100元/户/年×3年）。关于原告提出的酌情要求被告给付滞纳金2577元（按照约定，被告应给付滞纳金5154元，考虑到被告的情况，原告酌情按照50%主张即为2577元）的诉讼请求，本案中，原告存在单方提高收费标准的违约行为、被告存在未按约定按期交纳物业管理服务费的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定并综合考虑本案的具体情况，本院对原告提出的该项诉讼请求不予支持。综上，被告程蕊应当交纳2016年10月1日至2019年9月30日三年期间的物业管理服务费3991元（其中包括物业费3691元、电梯使用费300元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告程蕊于本判决生效后十日内给付原告海城兴惠物业管理有限公司物业管理服务费3991元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告程蕊负担。此款原告已垫付，被告程蕊在履行本判决确定的给付义务时，加付25元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院；于递交上诉状的同时或者上诉期满后七日内预交上诉案件受理费，否则视为放弃上诉。本判决申请执行的期间为两年（该期间从判决书规定履行期间的最后一日起计算；判决书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；判决书未规定履行期间的，从判决书生效之日起计算）。审判员  周晓芳二〇二〇年十月二十二日书记员  严慧春