福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2075号 上诉人(原审被告)：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园3号199幢3楼，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：龚文博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余清萍，女，1989年4月21日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。 上诉人三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人余清萍房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人张丽莉，被上诉人余清萍的委托诉讼代理人彭晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回余清萍一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由余清萍承担。事实和理由：1.逾期办理讼争商品房权属登记证并非由碧桂园公司原因所导致，一审所作认定存在错误。本案中造成余清萍所购房屋未能及时取得权属证书的原因是由于政策调整所致，即国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发《房地产权证》《国有土地使用权证》改变为统一办理、颁发《不动产权证书》，在办理《不动产权证书》时，办证登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人的义务。因此，该责任不能归责于碧桂园公司，逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园公司承担。双方对于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定，在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。一审认为“房屋产权登记制度的变化，没有增加碧桂园公司的负担，故碧桂园公司要求逾期办证违约金要扣除办理不动产权证所前置的‘权籍调查成果’工作时限30日的抗辩理由不能成立”，违背了客观事实，与法律规定相悖。2.一审法院关于讼争商品房违约金的计算明显存在错误，应予以调整。在碧桂园公司完成讼争商品房首次登记后，即已履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务，本案违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止。另外，办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”30日时限应予以扣除。 余清萍辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，碧桂园公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。《不动产登记条例》于2014年11月24日发布并自2015年3月1日实施，三明市于2016年10月19日起实施不动产统一登记新政策后，将分别由房管部门和国土部门办理的两证变更为两证合一的《不动产权证》，二者在办理程序上虽略有区别，但本质上是一致的，该项政策的调整并不影响房屋权属证书的办理，碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，理应对政策调整后的房屋权属登记变化有所预判并做好充分准备。涉案商品房实际交付时间发生在三明市区实施不动产统一登记制度之后，而双方约定共同办理并取得权属证书的期限是在商品房交付使用后90日内，该期限亦能确保碧桂园公司按照政策调整后所需的材料和程序协助办理不动产权证。因此，碧桂园公司关于逾期办证系政府政策性调整所致及办理“权籍调查成果”30日工作时限应在逾期办证期限中扣除证据不足，不应采信。 余清萍向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司立即支付逾期办理商品房权属登记违约金20667元（暂计至2017年11月22日，此后继续计算至办理商品房权属登记之日止）；2.本案诉讼费用由碧桂园公司承担。 一审法院认定事实： 2014年4月30日，余清萍与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，主要约定：余清萍向碧桂园公司购买三明市碧桂园1号15幢1702室商品房，碧桂园公司应当在2016年12月30日前向余清萍交付商品房。碧桂园公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由碧桂园公司提供的资料交付余清萍。如因碧桂园公司原因，余清萍不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，余清萍不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向余清萍支付违约金。商品房合同签订后，余清萍支付了全部房款。碧桂园公司于2016年12月6日向余清萍交付商品房，2017年12月18日通知余清萍办理产权登记手续。 一审法院归纳双方当事人争议的焦点分析、认定如下： 一、关于碧桂园公司是否应承担违约责任的问题 1.《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行，而在三明市实施不动产登记是在2016年10月，碧桂园公司作为专门从事房地产开发与销售的专业市场主体，对该条例实施后房屋权属登记方面所产生的变化，应当有所预见并做好充分的准备。2.在案涉商品房买卖合同的履行中，碧桂园公司始终没有提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同的不利影响及要求确认房屋产权登记制度的变化属于情势变更的问题。3.房屋产权登记制度的变化不会导致继续履行案涉商品房买卖合同产生显失公平的后果，亦不会增加碧桂园公司的负担。4.办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上是一样的，没有本质区别。综上所述，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更、其可以免责的抗辩理由不能成立，对其辩解不予采纳。余清萍与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。因碧桂园公司的原因导致余清萍未在交房90日内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 二、关于违约金如何计算的问题 《商品房买卖合同》约定如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，自逾期之日起按每日按买受人已付款的0.01%向余清萍支付违约金。碧桂园公司提前交房行为不应加重其违约责任，故逾期办理不动产首次登记违约金应从合同约定的碧桂园公司交付商品房截止日期的次日（2016年12月31日）起的第91日（即2017年3月31日）起计算至碧桂园公司通知余清萍办理产权登记手续的前一日（2017年12月17日），共计262天。 综上所述，一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系余清萍与碧桂园公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。余清萍要求碧桂园公司按每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，符合双方的约定及法律规定，予以支持。碧桂园公司认为违约金过高要求调整的辩解意见，于法无据，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决:一、碧桂园公司应于判决生效之日起三日内支付给余清萍逾期办理商品房权属登记违约金20281元(该违约金按买受人已付款774081元的0.01%计算，从2017年3月31日计算至2017年12月17日，共计262天)；二、驳回余清萍的其他诉讼请求。案件受理费317元，因适用简易程序减半收取159元，由碧桂园公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《不动产权登记暂行条例》于2014年11月24日发布，三明市不动产统一登记自2016年10月19日开始实施。碧桂园公司作为专业的房地产开发企业，本应及时调整应对房屋权属登记变化后的情况。本案合同约定的交房时间为2016年12月30日前（实际交房时间为2016年12月6日），碧桂园公司办理初始登记的时间是2017年10月20日，从该实际情况看，在房屋产权登记制度改变后，碧桂园公司仍有充分履行时间办理涉案商品房的初始登记。故碧桂园公司提出，逾期办理讼争商品房权属登记系因产权登记制度改变，当属于情势变更，逾期办理不动产权证责任不能归责于碧桂园公司，碧桂园公司亦不应承担逾期办理不动产权证的违约责任，及应对前置的“权籍调查成果”工作时限30日予以扣除的诉讼请求，缺乏相应事实依据。 根据双方当事人就办理房屋权属登记所作约定，本案房屋权属登记系由买受人自行前往不动产登记中心办理，碧桂园公司负有及时通知并配合办理房屋权属证书的义务，故碧桂园公司承担的合同义务应至将办理房屋权属证书所需资料交付给余清萍时止。碧桂园公司主张，至商品房首次登记之日止，其已履行完毕其应承担的合同责任和义务，违约金的计算终点应计算至商品房首次登记之日止，并无合同及法律根据。一审法院确定本案逾期办理商品房权属证书的违约金应自合同约定交付商品房之次日起第91日计算至碧桂园公司通知余清萍办理产权登记手续的前一日止，并据此判决碧桂园公司支付逾期办理商品房权属登记违约金，该处理结果有事实及合同依据，本院予以确认。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费317元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王瑞峰 审判员  吴江** 审判员  张文弟 二〇二〇年十月二十一日 书记员  张 婕 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。