四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2002民初5287号 原告：成都明远物业发展有限公司资阳分公司，住所地资阳市娇子大道515号帝景名苑2栋5单元302，统一社会信用代码915120026653693711。 负责人：刘冠民，董事长。 委托诉讼代理人：李俊，资阳市卓见法律服务所法律工作者。 被告：周全兴，男，1962年12月28日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告成都明远物业发展有限公司资阳分公司（以下简称明远物业资阳分公司）与被告周全兴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告明远物业资阳分公司委托诉讼代理人李俊、被告周全兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明远物业资阳分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告物业费、公区能耗费和垃圾费合计1788元；2.案件诉讼费用由被告负责承担。 事实及理由：被告系“帝景名苑”小区二期XXX号的业主，2008年6月8日，成都明远物业发展有限公司与资阳市恒大房地产开发有限公司签订了《帝景名苑前期物业管理服务合同》。合同签订后，原告作为在资阳的分公司向小区提供物业服务至今。2008年4月16日，被告与成都明远物业发展有限公司资阳分公司签订了《前期物业管理服务协议》。被告的房屋面积118.07平方米，约定的物业费为0.48元/㎡。从2018年4月1日至2020年5月31日止，被告共欠26个月的物业管理费1474元，公区能耗费260元，欠9个月垃圾费54元，共计1788元。原告多次催收，但被告拒不履行自己的缴费义务。现原告为维护自己的利益，特向人民法院提起诉讼。 被告周全兴辩称，1.物业费我肯定要交，但开发商与原告签订的物业合同期限届满后，应该重新签订合同，但我们并没有签订过；2.小区应该成立业主委员会，每栋应该有个楼长；3.小区环境太差、车辆秩序管理混乱，特别是电瓶车和三轮车乱停乱放，我家的私家车被他人划伤和掉了两瓶车，物业也不管；4.保安值班时睡觉，外来人员随时可以进出，导致小偷在小区经常作案；5.停车位规划不合理。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明、法人身份证复印件，拟证明原告的身份信息；2.被告户籍信息和资阳市房产档案馆房产档案及商品房网签信息查询结果单，拟证明被告基本情况及案涉房屋情况；3.《‘帝景名苑’前期物业管理服务合同》、《‘帝景名苑’前期物业管理服务合同补充协议》及证明，拟证明成都明远物业发展有限公司于2008年6月8日与资阳市恒大房地产开发有限公司签订了前期物业管理服务合同，原告至今服务于该小区；4.《前期物业管理服务协议》，拟证明原被告双方签订了物业服务协议，就物业费等进行了约定；5.资阳市物价局资阳市城市管理局资价费[2005]85号及代缴票据，拟证明原告按相关文件代被告先行垫付了垃圾处理费；6.物业催收函、快递单及签收查询单、短信，拟证明原告进行了告知与催收义务；7.26页照片复印件，拟证明原告为小区进行了保洁、安保、消防、绿化等相关措施，小区业主向原告送锦旗；8.帝景二期公区能耗的告知书及代缴公区能耗的发票，拟证明原告代被告缴纳了公区能耗费。 被告为支持其辩称意见，向本院提交了如下证据：1.第一张和第三张照片，拟证明私家车被人为划伤，物业不管；2.第二张照片，拟证明小区停车位规划不合理；3.第四张和第七张照片是小区电表、气表、水表，周围脏乱；4.第五张和第六张，拟证明小区消防通道堵塞；5.第八至第十一张照片拟证明楼道和商铺脏乱；6.第十二张照片，拟证明小区电瓶车乱停乱放；7.第十三张至第十五张照片，拟证明小区车辆乱停乱放导致车子出入不方便；8.接（处）警登记表和电瓶车收据一张，拟证明我们从2017年和2018年共计掉了两辆电瓶车。 本院对原告提交的证据分析认证如下：提交的1-6号证据来源客观真实、合法，与待证事实具有关联性，本院予以确认；7号证据，本院在案件综合评析中予以分析认定；8号证据，虽然双方在《前期物业管理服务协议》第十二条约定“楼道照明用电费用由本栋入住业主分摊，景观用电、用水费用由小区入住业主分摊”，但未约定收费标准和分摊标准，原告提供的公区能耗告知书及部分缴费票据复印件均不足以证明每户每月应当按照10元的标准缴纳，原告的证明目的，本院不予采信。因被告提交的15张照片拍摄时间不明，本院对其关联性无法认定；对收据与接（处）警登记表真实性与和合法性予以认定，对其关联性不予认定。 结合当事人陈述与本院已确认的证据，本院查明如下事实：被告周全兴系资阳市雁江区娇子大道515号帝景名苑二期XXX幢XXX号的业主，该房屋面积118㎡。2008年4月16日，原告明远物业资阳分公司（甲方）与被告周全兴（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定原告对小区房屋共用部位和共用设施设备进行维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，公共绿地的养护和管理，公共秩序维护，车辆停放管理，消防安全责任管理等。在保修期满后，向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。收费标准（按照物业建筑面积计算）：多层住宅按照每月0.48元/㎡收取，商业按照每月0.80元/㎡收取。乙方交纳费用的时间为每半年交一次，每半年的第一个月十号前交纳本半年的物业管理服务费。乙方空置房屋的，应由乙方按其拥有的建筑面积全额交纳物业服务费。乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方或使用人交纳。若使用人未交纳，乙方负连带交纳责任。乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务及相关费用。本协议至业主委员会成立并与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同时自动终止等。明远物业资阳分公司自2018年4月起通过在单元门张贴催费送达书、发送短信等方式多次向被告催收物业费。 本院认为，原告明远物业资阳分公司与被告周全兴签订的《前期物业管理服务协议》真实、合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。原告按约向被告提供了物业服务，被告应按约向原告支付物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，自2018年4月1日至2020年5月31日止，被告应向原告支付物业服务费118㎡×0.48元/㎡/月×26月=1472.64元，对于超出的部分物业费诉请，本院不予支持。对于被告要求原告赔付私家车被划伤和两辆电瓶车被盗损失，与本案不属同一法律关系，可以另案处理。另根据资阳市物价局和资阳市城市管理局文件[资价费（2005）85号]，资阳市城区内垃圾费系按照6元/户/月标准收取，原告主张2018年1月至9月的垃圾费6元/月×9月=54元，本院予以支持。在庭审结束后，原告自愿放弃对被告260元公区能耗费的诉请，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告周全兴于本判决生效之日起十日内向原告成都明远物业发展有限公司资阳分公司支付物业费1472.64元、垃圾费54元，合计1526.64元； 二、驳回原告成都明远物业发展有限公司资阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告周全兴负担（被告周全兴于本判决生效之日起十日内向原告成都明远物业发展有限公司资阳分公司给付案件受理费25元）。 本判决为终审判决。 审判员  高超秀 二〇二〇年十月二十二日 书记员  刘 慧