广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0703民初1216号 原告：兴业银行股份有限公司钦州支行，住所地：钦州市永福西大街47号金湖国际大厦，社会统一信用代码：91450703695379335T。 负责人：梁才,该支行行长。 委托诉讼代理人：劳英波，广西立辉律师事务所律师。 被告1：钟志刚，男，1972年11月17号出生，汉族，户籍地湖南省益阳市资阳区，现住广西区。 被告2：广西钦州市金泉房地产开发有限公司，住所地：钦州市永福西大街人才大厦，统一社会信用代码：91450700794303248P。 法定代表人：吴国振，总经理。 委托诉讼代理人：曾昭辉，钦州市钦南区法律事务中心法律工作者。 原告兴业银行股份有限公司钦州支行（下称原告）与被告钟志刚（下称被告1）、广西钦州市金泉房地产开发有限公司（下称被告2）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年04月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。本院在审理过程中，发现案件存在不宜适用简易程序的情形，于2020年06月18日作出（2020）桂0703民初1216号之一民事裁定本案转为普通程序，由审判员农耀星担任审判长并主审，与人民陪审员廖志毅、郭珊珊组成的合议庭，于2020年09月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人劳英波、被告2的委托诉 第2页共10页 讼代理人曾昭辉到庭参加诉讼，被告1经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告1、被告2于2015年5月13日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴银桂钦州支行房抵（保）字（2015)第072号】；2、判令被告1偿还原告贷款本金人民币（币种，下同）736912.50元、利息61626.08元、罚息14728.29元【利息、罚息暂计至2020年3月30日，此后的利息、罚息按照合同的约定顺延计算至全部本息实际清偿之日止】；3、判令被告1承担原告为实现债权支出的律师费24398.00元；4、判令被告2对被告1上述的第2、3项的债务承担连带清偿责任；5、判决确认原告对被告1预抵押给原告的位于钦州市商铺以折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；6、本案的诉讼费用（包括但不限于受理费、公告费、保全费、鉴定费）由被告1、2承担。诉讼（庭审）中，原告变更第2项诉讼请求中的“利息、罚息暂计至2020年3月30日”为“利息罚息计至2020年3月28日”，其他不变。事实和理由：被告1于2015年购买东升豪庭1栋105商铺因资金不足向原告贷款，申请贷款的金额为1000000.00元，贷款期限为10年，原告同意被告的贷款申请。2015年05月13日，被告与原告签订了《兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴银桂钦州支行房抵(保）字（2015)第072号】约定：原告借给被告1000000.00元，借款期限自2015年05月13日至2025年05月13日止，年利率为央行贷款基准利率五年以上期限档次利率加0.848%；采用按月等额本息还款法；逾期还款的，罚息利率为借款利率上浮50%;被告2为被告1本合同项目的债务承担阶段性保证担保。 2015年05月13日，原告依约向被告1发放了借款1000000.00元，全面履行了合同的义务。同日，被告1与原告办理了房屋预抵押登记手续，将东升豪庭1栋105商铺预抵押给了原告。 被告1刚开始还能正常还款，但自2018年以后，逾期还款的情况越来越严重，违约的次数越来越多，至今己有29次逾期还款的情形。根据合同第十三条的约定，原告有权要求被告1 第3页共10页 清偿所有到期或者未到期的借款本金、利息及其他费用。截至2020年3月30日，被告1尚欠原告借款本金736912.50元、利息61626.08元、罚息14728.29元。 原告为实现债权，聘请了广西立辉律师事务所的律师作为诉讼代理人，根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》（桂价费【2013】41号）和《广西壮族自治区律师服务收费标准》之规定,向该所支付了24398.00元的律师费。根据双方合同约定,这是应由被告1承担的费用，依法应由被告1偿还给原告。被告2作为被告1的连带责任保证人，依法应当对被告1的上述债务负连带清偿责任。又根据法律法规的规定，原告对抵押担保物房屋享有优先受偿权，依法享有以抵押物优先清偿上述各项款项，请人民法院予以支持。 为了维护原告的合法权益，特向人民法院依法提起诉讼，恳请判如所请。 被告1没有答辩，也没有向本院提交任何证据。 被告2答辩称，我方认为原告请求第1项解除购房合同不当，不应该解除。因为该合同约定，原告贷款1000000.00元给被告1后，被告1用东升豪庭的商铺已经预抵押给原告了，评估价为3203000.00元，被告2作为担保人，也就是说被告的贷款有商铺作为贷款物，又有担保人，被告1贷款只有1000000.00元，只要被告1付清之前所欠的钱和利息就可以了，余下的双方按合同继续履行，保障了原告收回贷款本息，对双方都有利。我方认为合同是完全有能力去履行的，应继续履行合同，请求解除合同不当。对原告第2项诉求，对于原告请求归还贷款本金、利息、罚息不清楚，诉请罚息不当。我方认为这个材料并不详细列出的欠贷款本金700000.00元多，这个数并不清楚，利息是怎么计算的也没说，这个罚息不当，依法不应支持。对原告第3项诉讼请求，说让我方支出律师费是没有事实和法律依据。原告方没有提供聘请律师的委托代理合同、授权委托书及收费发票等原件及法律规定依据，我方不予认可，依法不应支持。对原告第4项诉讼请求，被告2不应该对被告1上述的债务承担连带清偿责任。我方对被告1该笔1000000.00元提供阶段性担保，保证期间为每笔主债务履行期间届满之日起两年，如果债务人已经办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。本案中，原告和被告1 第4页共10页 已经于2015年05月13日办理了该商铺房屋预抵押，至今已经有五年多的时间，由于原告与被告1至今未办理正式抵押登记手续，这是原告和被告1的责任，我方无任何过错和责任。这证明原告放弃对该商铺的抵押权，根据物权法第194条的规定，我方对被告1上述债务免除保证责任，不应承担连带清偿责任。对原告第5项诉讼请求，我方认为原告对该商铺不享有优先平享受权，因为之前办理的是预抵押登记，并不是正式登记。根据物权法第20条的规定，在法律上原告对被告1的抵押物的拍卖价款不享有优先享受权。我方不愿意承担本案的诉讼费、保全费等等。我方请求驳回原告的请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人如下无异议的证据：（1）原告的营业执照及法定代表人身份证明身份证、（2）被告1身份证、（3）被告2的企业信用信息公示报告、(4)被告1的个人住房（商用房）借款及信用卡申请表、(5)兴业银行个人购房抵押（保证）借款合同、(6)借款借据户、（7）商品房买卖合同登记备案证明、预购商品房贷款抵押登记证明、（8）送达地址确认书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据即（1）兴业银行个人贷款系统截图、客户还款明细清单和（2）律师代理合同、发票，本院分析认定如下： 一、被告对原告提供的证据兴业银行个人贷款系统截图、客户还款明细清单有异议，认为个人贷款明细单中的欠的贷款本金、利息、罚息怎么来，不清楚。本院认为，该贷款系统截图、客户还款明细清单系系统打印而成，已经清楚反映被告1偿还借款本息情况，被告2认为不清楚，实质是不认可被告1的还款本息情况，但其无证据予以推翻。故被告2的异议不成立，本院对该系统截图、客户还款明细清单予以确认； 二、被告2对原告提供的律师代理合同、发票有异议，认为原告未提供原件，且委托代理合同应当有编号而没有，发票复印件04月16日才开的，律师代理合同是04月07日签订的。本院认为，该合同及发票系原告与广西立辉律师事务所律师所签订和支出的张明费用，虽然在庭审中原告未能提供原件予以核对，但被告2在庭审中明确表示，如原告能在庭后提供原件予核对的，则不需要再次复庭质证。庭后，本院已经对该律师代理合同、发票予以核对一致。故被告2的异议不成立，本院对该两证据予以确认。 第5页共10页 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告1于2015年05月08日因购买坐落于钦州市商铺房产向原告申请贷款1000000.00元。 2015年05月13日，被告1与原告签订编号为兴银桂钦州支行房抵（保）字（2015)第072号《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，合同主要约定：原告向被告1发放贷款1000000.00元，借款期限10年，自2015年05月13日至2025年05月13日止，执行年利率为央行人民币基准利率五年以上期限同档次利率加0.848%；采用按月等额本息还款法；连续发生3期违约逾期还款的，罚息利率为借款利率上浮50%，且原告有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；因债务人、担保人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担。被告2自愿为被告1本合同项目的债务承担阶段性连带责任保证担保。后被告1在合同文本中的“主债务人（抵押人）（签章）”栏内签字确认，被告2在“保证人（自然人）（签章）”栏内盖章，时任法定代表人苏泉宗签字确认。 同日，原告依约向被告1发放了贷款1000000.00元。2015年06月25日，被告1办理了上述商铺房产预抵押登记给原告，原告取得《预购商品房贷款抵押登记证明》一份（编号“预201504185号）。 被告1刚开始还能正常还款，但自2018年以后，逾期还款的情况越来越严重，违约的次数越来越多，至今己有29次逾期还款的情形。截至2020年3月28日，被告1尚欠原告借款本金736912.50元、利息61626.08元、罚息14728.29元，本息合计813266.87元。 2020年04月07日，原告委托广西立辉律师事务所提供法律服务，同日该所指派劳英波律师作为委托诉讼代理人执行代理事务。同年04月16日，原告分3次向该所支付法律服务费共计24398.00元。 尔后，原告认为该法律服务费也应由被告1偿还给原告。被告2作为被告1的连带责任保证人，依法也应当对被告1的上述债务负连带清偿责任。 第6页共10页 2020年04月15日，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。同年04月22日，本院予以受理。 另查明，涉案的商铺房产系被告2所开发。 再查明，2020年05月02日，本院根据原告的申请，依法作出（2020）桂0703民初1216号民事裁定：1、冻结被申请人钟志刚、广西钦州市金泉房地产开发有限公司名下837000.00元存款或查封其名下等值财产；2、如上述第一点查封、冻结的财产不足837000.00元，不足金额部份则查封被申请人钟志刚名下坐落于钦州市商铺房产（合同备案编号:××号）。本院为此收取保全申请费4705.00元。 本院认为，合法借贷关系受法律保护。原告与被告1、2签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同合法有效，各方均应依约履行。合同签订后，原告已经依约履行了发放贷款义务，而被告1没有依约履行偿还贷款及支付利息义务，构成了违约，且双方约定原告有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除与被告1、2签订的该合同有事实和法律依据，本院予以支持。证据显示，截至2020年3月28日，被告1尚欠原告借款本金736912.50元、利息61626.08元、罚息14728.29元，本息合计813266.87元未归还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”的规定，原告的请求被告1偿还借款本金736912.50元、利息61626.08元、罚息14728.29元，本息合计813266.87元，具有事实和法律依据，本院予以支持。二被告自愿与 第7页共10页 原告约定，因债务人、担保人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担。现法律服务费属于原告实现债权的费用，且该律师代理费已实际发生，具有合理性，也没有超过相关规定，故对原告请求被告1、2偿还律师代理费24398.00元，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告2自愿在该合同“保证人（自然人）（签章）”栏内盖章，时任法定代表人苏泉宗签字确认，依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，原告请求被告2对被告1的上述债务承担连带清偿责任，有事实法律依据，本院予以支持。关于原告请求确认对被告1的借款上述预购抵押物以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权问题。本院认为，原告对上述预购抵押物优先受偿的请求，系其基于该房产上设立的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的性质和效力。依据《中华人民共和国物权法》第二十条“【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记之所登记的并非现实的抵押权，而是对将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对系该房屋抵押物享有现实的抵押权。故原告的该请求，无法律依据，本院不予支持。原告诉请判令被告1、2承担本案诉讼费包括财产保全申请费4705.00元,符合法律规定,本院依法予以支持。被告1经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不利后果自行承担。 第8页共10页 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百九十六条、第二百零六条，依照《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告兴业银行股份有限公司钦州支行与被告钟志刚、广西钦州市金泉房地产开发有限公司于2015年05月13日所签订的编号为兴银桂钦州支行房抵（保）字（2015)第072号《个人购房抵押（保证）借款合同》； 二、被告钟志刚应偿还原告兴业银行股份有限公司钦州支行借款本金736912.50元、利息61626.08元、罚息14728.29元，本息合计人民币813266.87元（利息、罚息己计至2020年3月28日，以后按借款合同约定利率续计至借款本息全部还清之日止）； 三、被告钟志刚应偿还原告兴业银行股份有限公司钦州支行律师代理费人民币24398.00元； 四、被告广西钦州市金泉房地产开发有限公司对被告钟志刚上述第二、三项债务承担连带清偿责任，其承担连带责任后，有权向被告钟志刚追偿； 五、驳回兴业银行股份有限公司钦州支行的其他诉讼请求。 收取案件受理费12176.00元、财产保全申请费4705.00元元，共计16881.00元，由被告被告钟志刚、广西钦州市金泉房地产开发有限公司共同负担。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 第9页共10页 审 判 长  农耀星 人民陪审员  廖志毅 人民陪审员  郭珊珊 二〇二〇年十月十三日 书 记 员  卢祉祺 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条【借款的返还期限】借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确。 第10页共10页 依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 二、《中华人民共和国担保法》 第十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 三、《中华人民共和国物权法》 第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。