河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初5138号原告：秦兵肖，男，1988年12月31日出生，汉族，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：张圣涛，河南锦盾律师事务所律师。被告：河南千森宇置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇淮河路北侧、敬老运西侧，统一社会信用代码914101845698248058。法定代表人：吴进发，总经理。委托诉讼代理人：张志伟，男，1981年5月13日出生，汉族，住河南省内黄县，系该公司员工。被告：河南科创房地产开发有限公司，住所地郑州市郑东新区商务内环20号楼15层1505号，统一社会信用代码91410100317291344T。法定代表人：王国强，总经理。被告：郑州灵恩房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区经三路北99号附1号2号楼22层2215号，统一社会信用代码91410105MA44X8KQXY。法定代表人：唐勋，总经理。原告秦兵肖与被告河南千森宇置业有限公司（以下简称千森宇置业公司）、河南科创房地产开发有限公司（以下简称科创房地产公司）、郑州灵恩房地产营销策划有限公司（以下简称灵恩营销策划公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦兵肖的委托诉讼代理人张圣涛，被告千森宇置业公司的委托诉讼代理人张志伟，被告灵恩营销策划公司的法定代表人唐勋到庭参加诉讼，被告科创房地产公司经传票传唤未有到庭。本案现已审理终结。原告秦兵肖向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与千森宇置业公司签订的《员工福利房意向认购协议》；2、判令解除原告与千森宇置业公司、灵恩营销策划公司签订的《龙湖书香香苑内部认购书》；3、判令千森宇置业公司、科创房地产公司返还原告已付购房款首付10万元及利息（自2018年5月8日计算至付清之日止，按照年利率4.75%计算）；4、判令三被告返还居间服务费2万元；5、判令三被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告和被告一于2018年5月8日签订《员工福利房意向认购协议》、《龙湖书香香苑内部认购书》，约定：购买被告一在建项目郑州市龙湖镇淮河路北侧、敬老院西侧（龙湖书香苑）1号楼1单元4层04户。房屋面积为88.5平方米，预计于2019年6月30日将房屋交付原告使用。原告按照协议约定于2018年5月8日向被告支付房屋首付款10万元及居间服务费2万元。被告一在未取得商品房预售许可证明的情况下与原告签署《员工福利房意向认购协议》、《龙湖书香苑内部认购书》，未按预定的时间交房且该项目处于停工状态，构成事实上违约。原告认为，应当解除双方签订的《员工福利房意向认购协议》、《龙湖书香苑内部认购书》，被告应返还原告已支付的购房首付款、利息及居间服务费，本案的诉讼费用由被告承担。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判处。被告千森宇置业公司辩称，我司和科创公司签的有合同，合作开发协议，建设运营均有科创执行，10万元也是科创公司收取的，我不应当承担退款责任。被告灵恩营销策划公司辩称，我司和科创公司签的有居间服务合同，2万元是我收取的，但是科创公司承诺由他返还，我司不应当承担责任。被告科创房地产公司未发表答辩意见，亦未提交相关证据材料。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月5日，科创房地产公司、千森宇置业公司（甲方）与灵恩营销策划公司（乙方）签订《龙湖书香苑项目整合营销服务合同》，约定：甲方委托乙方为甲方龙湖书香苑地产项目的整合营销广告代理商，项目总建筑面积的55%首先委托代理销售；服务期1年，自2018年3月5日至2019年3月4日；乙方营销服务费收取方式为20000元/套，由甲方收取后，返还给乙方；另一方在案场以全场电商模式收取服务费用，在龙湖书香苑项目代理销售期间，每套房源收取定量的销售服务费，收费标准为根据不同营销阶段而定，由甲方同意后，该费用由乙方单方向客户收取，收款账户为乙方指定专项账户；甲乙双方约定，本项目商品房预售许可证获取时间为2018年12月29日，在该日期前，如发生退房退款，则乙方退还客户相应电商及销售佣金；如在该日期后，本项目仍未取得商品房预售许可证，所发生的退房退款，乙方将不再返还客户相应电商及销售佣金，该费用由甲方负责返还给客户等。2018年5月8日，灵恩营销策划公司（委托销售方）与秦兵肖（购买方）签订《龙湖书香苑内部认购书》，约定：购买方在出卖方（千森宇置业公司）开发的龙湖书香苑项目取得“商品房预售许可证”前希望确得该项目商品房的订购权，双方一致同意在购买方向出卖方交纳一定款项后取得将来同出卖方签订《商品房买卖合同》的优先权；购买方所预定的房屋坐落于郑州市××镇××路北侧敬老院西侧××书香××楼××单元××404户；物业类型为住宅；面积：88.5㎡（实际面积以签订《商品房买卖合同》时，房管局核定的预售面积为准）；该项目在具备预售条件后，购买方在接到出卖方通知后，需在10日内与出卖方签订正式的《商品房买卖合同》；在签署《商品房买卖合同》前，如遇不可抗力、意外事件或其他出卖方不可控制的原因致使购买方所预定房屋不能出售的，本协议自动终止，届时出卖方除将已收款项按原款退回购买方外，不再承担任何其他责任；本协议一式二份，自双方签字并且出卖方盖章之日起生效，在双方签订正式的《内购协议》后，本协议自动终止等。千森宇置业公司（甲方）与秦兵肖（乙方）签订《员工福利房意向认购协议》，约定：甲方公司开发的项目，乙方在甲方取得“商品房预售许可证”前希望取得商品房的意向订购权，乙方向甲方交纳相应比例意向金后取得将来同甲方签订《商品房买卖合同》的优先权；乙方意向的房屋为龙湖书香苑1幢1单元4层04户，面积约88.5平方米；该套房屋认购单价为8377元/㎡，总价为￥741365元；签订本协议的同时，需支付房款100000元，剩余首付款需在甲方取得商品房预售许可证后十个工作日内补齐等。在乙方按时付款的前提下，交房时间预计为2019年6月30日前。最终以正式《商品房买卖合同》中所约定的为准。秦兵肖提交《收据》两份，2018年5月8日，灵恩营销策划公司收到秦兵肖交纳的书香苑居间服务费20000元；千森宇置业公司出具《收据》，确认收到秦兵肖交纳的房款定金100000元，另该《收据》上加盖有科创房地产公司财务专用章。千森宇置业公司提交《房地产合作开发协议》复印件一份，拟证明千森宇置业公司、科创房地产公司合作开发新郑龙湖书香苑项目，双方于2017年11月30日签订了该房地产合作开发协议。另查，截止庭审，科创房地产公司和千森宇置业公司未取得商品房预售许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证。以上事实，由当事人陈述，《龙湖书香苑项目整合营销服务合同》，《龙湖书香苑内部认购书》，《员工福利房意向认购协议》，收据等证据予以证明。本院认为，科创房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响本院依据现有的证据及查明的事实依法作出裁判。秦兵肖与灵恩营销策划公司签订的《龙湖书香苑内部认购书》、秦兵肖与千森宇置业公司签订的《员工福利房意向认购协议》，均系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定的部分，合法有效。依法成立并生效的合同，双方均应按协议约定行使权利履行义务。协议签订后，秦兵肖按协议约定向灵恩营销策划公司交纳居间服务费20000元，向千森宇置业公司和科创房地产公司支付购房款100000元，有灵恩营销策划公司、千森宇置业公司和科创房地产公司出具的《收据》为证，秦兵肖已履行协议约定的义务，千森宇置业公司和科创房地产公司亦应按协议约定向秦兵肖提供符合双方合同约定的房屋。但千森宇置业公司、科创房地产公司未依据承诺在2019年6月30日前取得商品房预售许可证并交付房屋，双方至今不能签订正式的商品房买卖合同，导致秦兵肖购买房屋的目的无法实现，现秦兵肖诉请解除与千森宇置业公司签订的《员工福利房意向认购协议》及与千森宇置业公司、灵恩营销策划公司签订的《龙湖书香香苑内部认购书》，于法有据，本院予以支持。合同解除，秦兵肖请求千森宇置业公司、科创房地产公司返还已付款项100000元，本院予以支持。科创房地产公司、千森宇置业公司未于约定时间2019年6月30日前交付房屋，构成违约，其应当自2019年7月1日起按照年利率4.75%向邓鹏支付100000元资金占用利息直至付清之日止。科创房地产公司、千森宇置业公司与灵恩营销策划公司签订《龙湖书香苑项目整合营销服务合同》中约定“4、本项目商品房预售许可证获取时间为2018年12月29日，在该日期前，如发生退房退款，则乙方退还客户相应电商及销售佣金；如在该日期后，本项目仍未取得商品房预售许可证，所发生的退房退款，乙方将不再返还客户相应电商及销售佣金，该费用由甲方负责返还给客户。”根据上述约定，秦兵肖交纳的居间服务费20000元亦应由科创房地产公司、千森宇置业公司予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、解除原告秦兵肖与被告河南千森宇置业有限公司签订的《员工福利房意向认购协议》；二、解除原告秦兵肖与被告河南千森宇置业有限公司、被告郑州灵恩房地产营销策划有限公司签订的《龙湖书香苑内部认购书》；三、被告河南千森宇置业有限公司、被告河南科创房地产开发有限公司应当退还原告秦兵肖已支付购房款100000元及利息（以100000元为基数，按照年利率4.75%计算利息，自2019年7月1日起计算至实际支付之日止），于本判决生效之日起十日内付清；四、被告河南千森宇置业有限公司、被告河南科创房地产开发有限公司应当退还原告秦兵肖居间服务费20000元，于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告秦兵肖的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1450元，由被告河南千森宇置业有限公司、河南科创房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至查验，逾期按放弃上诉处理。审判员  常晓亮二〇二〇年十月十三日书记员  陈雪洋