江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终3692号上诉人（原审原告）：严根，男，1984年1月1日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。委托诉讼代理人：张虎，江苏法舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪立新，男，1987年7月3日出生，汉族，住江苏省响水县开发区。被上诉人（原审被告）：杨洋，女，1990年7月9日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。被上诉人（原审第三人）：无锡市健行房产中介有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区国信世家57-20。法定代表人：陈俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪诚，该公司员工。上诉人严根因与被上诉人汪立新、杨洋、无锡市健行房产中介有限公司(以下简称房产中介)房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2019)苏0205民初7290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严根上诉请求：撤销一审判决，依法改判汪立新、杨洋赔偿其损失69万并返还2.5万元。事实与理由：1.案涉合同无法定终止情形，汪立新、杨洋未明确提出过解除或中止合同，且至严根起诉时，合同履行受阻情形已经消失，汪立新、杨洋理应按约继续履行合同或承担相应违约损失。2.严根为履约已向家具公司定制了近5万元的家具，且房价上涨，其预期利益受损。汪立新、杨洋辩称：1.案涉合同第七条明确约定，因政府政策原因导致合同不能全面履行的，各方互不承担违约责任。汪立新、杨洋有权解除合同，且严根也曾通过中介向其传递信息，表示不再履行合同。2.严根说要定制家具时，其曾告知过他风险，不利后果应由他自行承担。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。房产中介未予答辩。严根向一审法院起诉请求：判令汪立新、杨洋赔偿损失69万元并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年3月1日，汪立新与严根在房产中介处签订房屋买卖合同一份，约定：1、汪立新将其坐落于无锡市锡山区恒大绿洲3-1904室房屋卖给严根，面积为111.82平方米，价格为120万元，配套设施过户的相关费用由严根承担。严根对汪立新出售的房屋情况已充分了解，并自愿购买上述房屋。2、关于付款，双方约定：（1）严根于2017年3月1日向汪立新支付定金3万元；（2）严根于过户当天向汪立新支付首付款52万元，首付时间可提前用于协助汪立新还清银行贷款；（3）严根贷款金额65万元，由银行支付至汪立新账户。3、任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方赔付本合同成交总价的20%作为违约金。实际损失超过违约金总价的，责任方应据实赔偿，且房产中介所收取的本合同中约定的信息服务费由违约方给予完整赔偿。4、如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，汪立新、严根、房产中介三方互不承担违约责任。5、双方需积极配合房产中介办理相关手续，提供相应材料，如一方不配合，视作违约处理。6、严根于办理贷款当天向房产中介支付102720元，包括税、中介费、评估费等所有费用。汪立新、严根在合同上签字，房产中介盖了见证章，其工作人员汪诚也在合同上签名。当日，严根向汪立新交付了3万元定金，汪立新出具了3万元定金的收条。2017年5月22日，无锡市房地产调控领导小组办公室出台锡房调办[2017]1号文件《关于贯彻进一步加强市区房地产市场调控工作有关事宜的通知》，明确自2017年5月20日24时之后取得不动产权证的住房，自取得不动产权证之日起满2年方可转让。2017年10月12日，案涉房屋办理了房屋产权登记。所有权人为汪立新，杨洋为共有人。诉讼中，汪立新称已将案涉房屋于2019年11月以189万元的价格出卖给他人，并已办理过户登记。买卖双方对合同的履行情况提供了短信及微信聊天记录。在2017年5月27日汪立新与房产中介汪诚的微信聊天中，汪立新问“那他现在是不买了吧”，汪诚回复“嗯，是的”；问“还要不要打官司”，汪诚回复“具体他明天过来店里才知道什么情况”；汪立新回复“那我不卖了，自己住了”。后严根和汪立新未具体协商，直至2019年9月1日，严根自己以及通过房产中介分别与汪立新联系，汪立新称要谈到上海来谈，最终双方未再商谈，严根遂诉至法院。诉讼中，房产中介将收取的0.5万元费用汇入一审法院账户。上述事实，有双方当事人提供的房屋买卖合同、收条、房产登记信息、微信聊天记录及当事人陈述等在案佐证。一审法院认为，汪立新与严根于2017年3月1日签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。但在合同履行过程中，新出台的房地产调控政策致使双方的房屋买卖合同在2年时间内无法履行也为事实。本案主要的争议焦点是：严根在调控政策出台后是否有权要求汪立新、杨洋继续按合同约定履行？第一、房屋买卖合同约定不明。在签订房屋买卖合同时，虽然约定了如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，汪立新、严根、房产中介三方互不承担违约责任。从条文字面意思看，如出现约定事由，三方互不承担违约责任。但除此以外，房屋买卖合同是将继续履行还是终止履行，合同约定不明确；根据条款内容，也无法认定在出现约定事由后，房屋买卖合同是否还将继续履行。第二，汪立新在房地产调控政策出台后要求变更或者解除合同符合法律规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，无锡市房地产调控政策的出台，是双方在签订合同时没有预见到的。双方在支付3万元定金的基础上，对首付款52万元支付时间约定为过户当天。在房地产调控文件出台后，其首付款支付时间、办理过户登记时间、余款支付时间等合同主要条款都发生了变化，延期2年履行将对合同双方当事人的民事权益造成重大影响。汪立新据此要求对合同主要条款重新进行商谈，或者变更合同或者解除合同，符合客观实际，也不违反法律规定。第三，继续履行合同对出卖方汪立新、杨洋明显不公平。房地产调控政策的出台，使汪立新与严根的房屋买卖合同将延期2年支付首付款52万元及余款65万元，办理过户登记也将延期2年。而2年的房地产市场，房价具有很大的不确定性。按照房地产市场房价总体上升的趋势，该延期支付行为，将对出卖方另行购房等需求造成严重影响。在买受人严根仅支付3万元定金的情况下，要求汪立新、杨洋2年后继续履行2年前签订的房屋买卖合同，明显对出卖方不公平，有违公平原则。综上，汪立新与严根签订的房屋买卖合同，因不可归责于双方当事人的政策原因，致使合同主要条款的履行期限发生改变。在双方重新商谈未果的情况下，若继续履行则对出卖方显失公平。故汪立新、杨洋要求变更或者解除合同符合法律规定，其处分案涉房屋的行为，并不构成违约，严根要求汪立新、杨洋承担赔偿责任无法律依据，一审法院不予支持。因双方合同约定如出现政府政策变化等原因，导致本合同不能全面履行的，三方互不承担违约责任。故对严根已支付的3万元定金，不适用定金罚则，扣除房产中介已汇至一审法院账户的0.5万元，余款2.5万元汪立新、杨洋应予返还。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、由汪立新、杨洋于判决生效后三日内返还严根2.5万元；二、驳回严根的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10700元，由严根负担10312元，汪立新、杨洋负担388元（汪立新、杨洋应负担诉讼费已由严根预交，汪立新、杨洋于判决生效之日起三日内直接支付给严根）。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：房产限购政策出台后，房产中介即召集买卖双方当面协商。汪立新、杨洋提出要么解除合同，要么提高房屋总价和首付款。严根不同意，称其已经安排订购家具，要求继续履行原合同，等满两年后再房产过户。双方未能谈拢，此后未再进行过当面协商。本院认为，双方当事人均应按约全面履行各自的义务。本案中，双方签订的合同明确约定，因政府政策原因导致合同不能全面履行的，各方互不承担违约责任。案涉合同签订后不久，因无锡市房地产调控出台文件，导致合同将延期2年支付首付款、余款及办理过户登记，该状况对出卖人明显不利。在汪立新、杨洋提出适当提高房屋总价和首付款的情况下，严根仍一再要求继续履行原合同，对汪立新、杨洋显失公平，在双方未能协商一致的情况下，汪立新、杨洋有权解除合同，并按照合同的约定，不承担违约责任。在双方仅签订买卖合同、严根仅支付3万元定金的情况下，严根即定制家具，如造成损失，理应自己承担。其交付的2.5万元定金，一审已判决要求汪立新、杨洋按期予以返还。故严根要求汪立新、杨洋承担违约金69万元、返还定金2.5万元的上诉请求，无事实与法律依据，不予支持。综上所述，严根的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10700元，由严根负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年十月十日法官助理诸佳英书记员钱菲佳