湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初4341号原告：深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司。营业场所：武汉市洪山区书城路46号金地格林小城B地块商业1-2层04室。负责人：宋义雨，总经理。委托诉讼代理人：王振兴，湖南怀治律师事务所律师。被告：余玥，女，1989年11月5日出生，汉族，现住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：樊玲（被告余玥之母），1967年3月22日出生，汉族，现住武汉市汉阳区。原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司（以下简称金地物业武汉分公司）与被告余玥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法由审判员黄玮适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告金地物业武汉分公司的委托诉讼代理人王振兴、被告余玥的委托诉讼代理人樊玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、物业公司与业主签订物业管理合同的时间：原告（甲方）与被告（乙方）于2012年4月28日签订《前期物业管理服务协议（J8地块）》。二、物业公司管理的小区位置和名称：位于武汉市汉阳区江城大道388号澜菲溪岸小区J8地块。三、被告房产位置及面积：武汉市汉阳区江城大道388号澜菲溪岸小区J8地块E34栋503室，面积为98.34平方米。四、被告物业费缴纳标准：每月每平方米2.58元。五、欠缴物业管理服务费的时间及金额：2014年3月15日至2019年12月31日，被告欠交物业管理服务费17,640.60元。被告辩称：被告未交物业费是因为房屋质量存在问题，以及物业服务不到位。1.被告家是精装房，但是门窗、门槛石、锁等存在问题，一直都在由地产保修的维修中，直到2014年6月被告才收房，收房时物业一定要被告交半年物业费才让收房，被告认为收房前其不应承担物业费。2.被告收房后长期空置，被告2017年十一期间才入住，应按照相关规定按照空置房缴纳物业费。3.物业服务不到位，不能要求被告按物业服务协议交物业费，被告家主卧的应急呼救按钮是摆设，按了也没有用，电梯总是出现故障，消防设施之前也没有，供水的水质差，经常停电停水，架空层电动车乱停放，被告也不知道公共收入的具体情况，物业公司到现在还在收每个月5元钱的垃圾运费之类的，现在一期都没有收并且把钱退了。4.2018年7月3日被告母亲接到自称是物业律师打的电话，对方大吼大叫，导致其高血压犯病住院；2018年10月，被告丈夫晚上下班回家在25栋被高空抛物的一个瓷瓶子惊吓到，但小区却没有监控，两件事对被告家造成了伤害和损失，要求物业公司给予人性化补偿。5.被告享有同时履行抗辩权，要求核减物业管理服务费。原告则认为：物业管理的照片可证明小区绿化、保洁、安保、电动车管理、禁止高空抛物宣传等管理状态良好。电梯的年检报告，证明小区经过年检，检验结果合格。小区公共收益公示照片，证明小区公共收益进行了定期公示。电动车清理照片，证明物业公司对业主随意停放的电动车进行定时清理。武汉市住房保障和房屋管理局公布的关于2019年全市住宅小区物业服务质量考评结果通报，在2019年考评中金地物业澜菲溪岸小区在汉阳区物业服务排名前三，说明物业服务获得广大业主的认可。被告提供的照片等证据均不能证明拍摄时间、地点以及与原告物业公司之间存在关联性。六、合同约定的物业管理服务费缴纳方式：自乙方办理入伙手续之日的次日起计收；乙方收到入伙通知后在指定期限内不办理相应手续的，自指定期限届满的次日计收……物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在交费月1日前履行交纳义务……注：房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用，第二年起物业服务费用全额收取。七、违约金缴纳标准及依据：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。八、物业公司是否对物业管理服务费进行催收：已催收。九、原告诉讼请求：1.判令被告支付原告2014年3月15日至2019年12月31日期间的物业管理服务费17,640.60元，违约金9,456.70元，合计金额27,097.30元；2.案件受理费由被告承担。十、需要说明的其他问题：被告2014年6月6日交纳了2013年9月15日至2014年3月14日的物业管理服务费1,522.20元。以上事项中，双方争议的主要问题是第五项被告欠交费用时间、欠交金额以及理由，其他事项双方无争议。本院认为：原告与被告于2012年4月28日签订了《前期物业管理服务协议（J8地块）》，其关于前期物业服务内容的约定不违反法律的强制性、禁止性规定，约定合法有效，应当受到法律保护。原告已按合同约定履行了物业管理服务的义务，被告亦应当按照合同约定履行交纳物业管理服务费的义务。被告提出的门窗等房屋质量问题与本案属不同法律关系，被告可另行主张权利；被告提出的其家人因接到陌生电话导致高血压发作住院以及被高空抛物的瓶子惊吓的抗辩理由，因被告仅提供自己的微信聊天记录截图拟证明，该证据为单一证据、间接证据，并不能直接证明该情况的是否发生、被告是否因此受到损失及是否与原告有关联；被告提出的享有同时履行抗辩权要求核减物业管理服务费的抗辩理由，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，原告与被告双方签订《前期物业管理服务协议（J8地块）》，已约定被告向原告支付物业管理服务费的时间，且原告已向被告提供相应物业管理服务，不存在同时履行的约定情形。即便被告认为该服务存在瑕疵，也可通过沟通协商、行政投诉、诉讼维权等多种途径进行处理，不能简单地通过拒交物业费的方式来表达自己的诉求，故被告的此项抗辩理由于法无据，本院不予采纳；被告提出的小区物业服务存在电梯故障、停电停水、架空层电动车乱停放等情况的抗辩理由，根据被告提供的照片可以证明在上述物业管理服务中存在一定的瑕疵，本院对此予以采纳，此类问题具有一定的偶发性，并非经常性大范围的存在，可由物业公司对相应问题进行整改和完善，但不能成为被告拒交物业管理服务费的阻却事由；被告提出的2014年6月收房，收房之前不应承担物业管理服务费的抗辩理由，有相应的事实和法律依据，本院予以采纳，被告应从2014年6月1日开始交纳物业管理服务费；被告提出的收房后房屋长期空置，2017年十一期间才收房入住，应按照相关规定按照空置房缴纳物业费的抗辩理由，根据双方签订的《前期物业管理服务协议（J8地块）》中第四条第（二）项：“注：房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用，第二年起物业服务费用全额收取。”的约定，被告收房后空置期间的第一年，即2014年6月1日至2015年5月31日期间，物业管理服务费应按照双方约定交费标准的70%收取。综上所述，被告应当交纳2014年6月1日至2019年12月31日的物业管理服务费，其中2014年6月1日至2015年5月31日期间的物业管理服务费按照收取标准的70%计算为2,131.08元（253.7元/月×12个月×70%），2015年6月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费为13,953.50元（253.7元/月×55个月），共计金额16,084.58元。被告2014年6月6日交纳的2013年9月15日至2014年3月14日期间物业管理服务费1,522.20元，原告应当退还被告，为方便执行，减少当事人诉累，本院酌情将被告所付该款冲抵其应交纳的物业管理服务费，即被告应交纳物业管理服务费16,084.58元，扣除1,522.20元，还应交纳14,562.38元。此外，因原告在物业管理服务中确实存在瑕疵，考虑到本市物业服务行业的现状，物业服务企业在履行合同的过程中，难以做到周到周全，完全符合合同约定，故对原告要求被告支付逾期交纳物业管理服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告余玥向原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司支付2014年6月1日至2019年12月31日的物业管理服务费14,562.38元,此款于本判决发生法律效力之日起五日内付清；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计239元，由被告余玥负担200元，原告深圳市金地物业管理有限公司武汉分公司负担39元。本判决为终审判决。审判员  王海江二〇二〇年十月十二日法官助理卢少达书记员郑榛子