福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初8591号 原告：华夏银行股份有限公司福州闽江支行，住所地：福建省福州市鼓楼区温泉街道湖东路208号晓康苑1#楼南楼一层、二层，统一社会信用代码：9135010067192110XP。 法定负责人：唐毅，行长。 委托诉讼代理人：吴梅芳，福建合伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢漫芳，福建合伦律师事务所律师。 被告：林晓辉，男，汉族，1986年9月13日出生，住福建省平潭县。 被告：杨瑞平，女，汉族，1963年1月15日出生，住福建省平潭县。 被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地：福建省福州市湖东路43号奥林匹克教学楼七层，统一社会信用代码：91350100751381908A。 法定代表人：黄其森。 原告华夏银行股份有限公司福州闽江支行（以下简称华夏银行闽江支行）与被告林晓辉、杨瑞平、福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华夏银行闽江支行的委托诉讼代理人吴梅芳到庭参加诉讼。被告林晓辉、杨瑞平、泰禾公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令林晓辉偿还华夏银行股份有限公司福州闽江支行贷款本金829584.62元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2020年7月31日为1366.28元，实际应计至全部款项还清之日止）；2.依法判令华夏银行股份有限公司福州闽江支行对林晓辉提供的位于仓山区房产享有优先受偿权，并有权以该资产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先用于上述贷款本息（包括利息、复利和罚息）和相应费用；3.依法判令杨瑞平、福州泰禾房地产开发有限公司对林晓辉的上述还款承担连带保证责任；4.依法判令林晓辉、杨瑞平、福州泰禾房地产开发有限公司承担本案案件受理费、财产保全费、公告费等实现债权的费用。事实与理由：2011年11月18日，林晓辉与泰禾公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买位于仓山区房产。合同中对于买卖房产的价款、支付方式及双方的权利义务等内容均作出详尽约定。林晓辉依约向泰禾公司支付了417920元首付款。 2012年2月1日，华夏银行闽江支行与林晓辉签订了一份编号为ＦＺ12Ｐ1011120012的《个人房屋抵押借款合同》（以下简称“主合同”），借款金额为950000元，期限30年，借款用途为购买位于仓山元房产，按月还本付息，还款日为每月20日；担保方式为：1.由林晓辉以其所购的前述房产提供抵押担保，并于2012年2月2日在福州市房地产交易登记中心办理了抵押预登记，预告抵押登记证号为榕房预ＱＲ字第××号；2.由泰禾公司提供阶段性连带责任保证担保，至前述房屋所有权证及抵押登记手续办理完毕。 2012年2月1日，华夏银行闽江支行与杨瑞平签订了一份编号为FZ12P1011120012-11的《个人保证合同》，约定杨瑞平为主合同项下的主债权本金950000元及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金和为实现债权而发生的费用提供连带责任保证。华夏银行闽江支行于2012年3月23日依约向林晓辉发放950000元贷款。林晓辉于2015年6月20日起未能如期归还贷款本息，依据华夏银行闽江支行与泰禾公司签订的《个人房屋抵押借款合同》第二部分第七章第43条及第46条之约定，出现应由泰禾公司承担连带保证责任的事件后，华夏银行有权扣划泰禾公司在华夏银行所有营业机构的任何账户中直接扣收期应付款项用于清偿借款人借款，因此泰禾公司自2015年6月30日起一直清偿借款人借款至今。目前，上述房产因林晓辉个人原因而无法办理产权证。 截至2020年7月31日，林晓辉尚欠华夏银行闽江支行贷款本金829584.62元及相应的利息1366.28元未偿还。根据《个人房屋抵押借款合同》第二部分第十一章第55条第55.1款之约定,若甲方未按本合同约定还本付息，乙方有权宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和要求保证人承担连带保证责任。根据《个人房屋抵押借款合同》第一部分第八章第19条之约定和《个人保证合同》第3章第3条之约定，本合同履行过程中发生争议，应协商解决，若协商不成，按向乙方所在地人民法院提起诉讼的方式解决。华夏银行闽江支行遂诉至法院，请求判如所请。 被告林晓辉、杨瑞平、泰禾公司未作答辩。 原告华夏银行闽江支行围绕诉讼请求依法提交如下证据：Ａ1.销售不动产统一发票，证明：林晓辉向泰禾公司支付417920元购房首付款；Ａ2.《个人房屋抵押借款合同》，证明：2012年2月1日，华夏银行闽江支行与林晓辉、福州泰禾房地产开发有限公司签订一份编号为ＦＺ12Ｐ1011120012的《个人房屋抵押借款合同》，对有关贷款用途、期限、贷款本息的归还、担保方式、违约责任和争议的解决作出约定；Ａ3.《个人保证合同》，证明：2012年2月1日，华夏银行股份有限公司福州闽江支行与杨瑞平签订一份编号为ＦＺ12Ｐ1011120012-11的《个人保证合同》，约定杨瑞平为主合同项下的主债权本金950000元及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金和为实现债权而发生的费用提供连带责任保证；Ａ4.《借款凭证》，证明：华夏银行闽江支行于2012年3月23日依约向林晓辉发放950000元贷款；Ａ5.××号抵押权预告登记、房屋登记簿与他项权利部分，证明：林晓辉以其所购的前述房产提供抵押担保，并于2012年2月2日在福州市房地产交易登记中心办理了抵押预登记，预告登记权利人为华夏银行闽江支行；Ａ6.仓山区人民法院（2017）闽0104执1513号协助执行通知书、仓山区人民法院（2016）闽0104民初1786号民事判决书，证明：因林晓辉违约，导致林晓辉与福州泰禾房地产开发有限公司于2011年11月18日签订的《商品房买卖合同》解除，林晓辉应将涉案房产返还泰禾公司，并配合其办理商品房预告登记注销手续；Ａ7.存款金融交易明细查询（含对手信息），证明：2015年6月20日起至今，林晓辉未能如期归还借款本息；Ａ8.华夏银行闽江支行授信业务办理申请书及还款凭证，证明：因林晓辉未能如期归还贷款本息，依据华夏银行闽江支行与泰禾公司签订的《个人房屋抵押借款合同》第二部分第七章第43条及第46条之约定，泰禾公司自2015年6月30日起一直清偿借款人借款至今；Ａ9.华夏银行闽江支行系统截屏，证明：截止2020年7月31日，林晓辉应偿还华夏银行闽江支行贷款本金829584.62及利息1366.28元；Ａ10.最新华夏银行闽江支行系统截屏及存款金融交易明细查询（含对手信息），证明：截止2020年9月20日，林晓辉应偿还华夏银行闽江支行贷款本金826199.75元、利息2968.81元。 被告林晓辉、杨瑞平、泰禾公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证的权利。 经本院审查，原告提供的证据符合证据客观性、关联性、合法性的特征，确认原告提交的证据均可作为本案认定事实的根据，本院予以采信，本院依法确认证据的真实性并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原告所述属实。本院另查明,被告从2015年6月20日开始违约，截止2020年9月20日，被告尚欠贷款本金826199.75元、利息2968.81元。 本院认为，原告与被告签订的《个人房屋抵押借款合同》系双方的真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，均合法有效。依法成立的合同，双方当事人均应按约履行。原告华夏银行闽江支行依约向被告发放贷款，已经履行合同义务。现被告林晓辉未依约还款付息已构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告林晓辉偿还借款本金826199.75元及相应利息，本院予以支持。 关于华夏银行闽江支行是否对案涉商品房的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人泰禾公司应当承担的责任问题，本院认定如下：本案中，案涉商品房已被另案判决返还泰禾公司，被告林晓辉负有配合泰禾公司办理商品房预告登记注销手续之责，原告诉请对林晓辉提供的位于仓山区房产享有优先受偿权，本院不予支持。被告杨瑞平与原告签订《个人保证合同》，约定为被告林晓辉上述债务提供连带责任保证，原告诉请杨瑞平承担连带清偿责任，本院予以支持。 因华夏银行闽江支行与保证人泰禾公司约定保证责任免除条件为：林晓辉办妥本合同约定的抵押担保的现房抵押登记手续并且原告收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本前。在抵押权未能依登记而设立情况下，泰禾公司的保证期间延续。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人泰禾公司在承担保证责任后，有权向债务人林晓辉追偿。在追偿过程中，若债权人华夏银行闽江支行对案涉商品房拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还泰禾公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还林晓辉。被告林晓辉、杨瑞平、泰禾公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告林晓辉于本判决生效之日起十日内偿还原告华夏银行股份有限公司福州闽江支行借款本金826199.75元并支付利息2968.81元(利息暂计至2020年9月20日，之后的逾期利息按合同约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）； 二、被告杨瑞平、福州泰禾房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任； 三、福州泰禾房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向林晓辉追偿； 四、驳回原告华夏银行股份有限公司福州闽江支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费12019元，减半收取6054.5元，由被告林晓辉、杨瑞平、福州泰禾房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  韦信钱 二〇二〇年十月十五日 书记员  黄圣洁 书记员  郭 炜 附：一、本案所适用的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。