福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5252号 上诉人（原审被告、反诉原告）：高向菊，女，1965年6月28日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：李超，福建通享师事务所律师。 委托诉讼代理人：林丰夏，福建通享师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李秀如，女，1977年6月23日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：黄秀燕，福建建达（长乐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈声梁，福建建达（长乐）律师事务所律师。 上诉人高向菊因与被上诉人李秀如房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2019）闽0182民初1137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 高向菊上诉请求：撤销一审判决，裁定发回重审，或改判：1.李秀如、高向菊于2017年1月7日签订的《租赁合同》于2020年4月10日解除；2.李秀如向高向菊支付租金105778元；3.李秀如向高向菊支付违约金100000元；4.李秀如向高向菊支付水费34.78元、电费764.95元；5.驳回李秀如的全部诉讼请求。二审庭审中，高向菊将其上诉请求第2项的租金105778元变更为68000元，并撤回第3项上诉请求。事实和理由：一、高向菊从未向李秀如表示不履行案涉《租赁合同》的主要义务，一审判决依据《笔迹鉴定意见书》认定高向菊违约并认定李秀如享有合同解除权，属认定事实错误。1.本案笔迹鉴定程序违法。根据李秀如提供的照片可以看出，案涉房屋大门上的公告中的电话号码只有10位数字，而李秀如提供给鉴定机构的两份检材中均有11位数字，换言之，本案笔迹鉴定的检材并非张贴在案涉房屋玻璃门上的公告。高向菊从未将公告张贴到案涉房屋玻璃门，更未送达给李秀如。2.案涉房屋前后共有两个可供出入的大门，李秀如提交的照片显示该门朝向准备整修的龙景路，本就不具备正常通行条件，且照片中有两把锁，该门原本就是由李秀如自行锁闭，高向菊在2019年春节期间单次短时间锁门，并未影响李秀如正常经营，更不会导致合同目的无法实现。3.李秀如主张高向菊实施违约行为的时间是2019年1月，但高向菊直至2019年4月收到一审法院传票等材料时才得知李秀如意欲解除合同，而在这近3个月时间内，李秀如从未向高向菊表示要求解除合同，反而继续占有使用案涉房屋，可见双方对合同继续履行已经达成了一致意见，李秀如不享有合同解除权。二、案涉《租赁合同》一直履行至2020年4月，一审判决认定案涉《租赁合同》于2019年1月20日解除错误。1.案涉房屋始终处在李秀如稳定、持续的控制中，不存在因高向菊原因导致李秀如无法占有、使用租赁房屋的情况。2.在案涉房屋进行装修装饰工程造价鉴定时，双方在一审法院组织下与鉴定人于2020年2月28日一同前往案涉房屋进行现场勘查，从现场勘查的过程中可以看出案涉房屋仍在李秀如的控制之下。3.为避免损失扩大，高向菊一再要求将案涉房屋交还给高向菊，在一审法院主持下，李秀如才于2020年4月10日腾空租赁房屋，将钥匙交还高向菊。换言之，案涉房屋在2020年4月10日之前都处在李秀如的控制之下，双方在2020年4月10日才对解除合同形成合意，案涉合同基于双方合意而解除。4.一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定认定案涉《租赁合同》于2019年1月20日解除，属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，但本案高向菊并未就解除合同通知过李秀如。三、一审判决认定高向菊赔偿李秀如装饰装修损失，缺乏事实和法律依据。1.一审判决依据《工程造价鉴定意见书》认定案涉房屋装饰装修价值，是错误的。第一，《工程造价鉴定意见书》征求意见函未送达高向菊，《工程造价鉴定意见书》记载的鉴定人并未到现场勘查，未附鉴定人、鉴定审核人资质证明材料，程序违法。第二，本案装饰装修工程发生在2017年，但鉴定意见书中的工程材料价格与机械台班价格采用的是2019年的计价准则。鉴定结论中的工程造价包含安全文明施工费、措施项目费、企业管理费、税金，但李秀如并未提交证据证明其将装修工程发包给有资质的企业。第三，鉴定人并未对不同品牌的材料价格差距进行解释说明。第四，鉴定意见书中的材料数量统计明细不符合常理，出现0.66根锯条、23.476个木拉手等。2.案涉租赁合同解除的过错方不在高向菊。第一，李秀如投入资金对案涉房屋进行装修是其经营风险的一部分，应由其自行承担。第二，案涉租赁房屋门前的龙景路于2018年底开始拓宽施工，无法正常通行，街边商户日常经营都受到较大影响，李秀如经营的教育机构也因此招生不顺畅，生源不稳定。五、案涉租赁房屋在2020年4月10日前仍处于李秀如控制之下，由其占有使用，其应向高向菊支付房屋占有使用费、水费、电费，一审判决以丧失合同依据为由驳回高向菊的反诉请求错误。 李秀如辩称，请求驳回高向菊的上诉，维持原判。一、一审判决认定李秀如享有合同解除权正确。1.本案笔迹鉴定机构系在诉讼中由法院依法指定的，鉴定程序合法。经鉴定，鉴定的检材即案涉两份公告上的字样均系高向菊所写，且高向菊在鉴定意见出具后，也自认该两份公告上书写内容系其所写，虽然该两份公告并非照片上的公告，但不能否认该两份公告系高向菊所制作的事实，一审判决根据公告的内容结合报警记录以及民警的证言，认定高向菊实施了张贴公告的行为，符合客观事实。2.龙景路系案涉租赁房屋大门所在道路，主要就是由此大门进出，高向菊对案涉房屋实施加锁的行为，结合其公告内容，足以认定本案合同目的根本无法实现，而与锁门的次数和时间无关，且高向菊在一审中称从未对案涉房屋加锁，现又自认曾将案涉房屋进行锁门，前后矛盾。3.本案中，擅自实施单方收回房屋的行为人系高向菊，该行为系事实行为，在高向菊擅自收回房屋的公告到达李秀如时，不存在李秀如继续占有、使用案涉租赁房屋的情况，更不存在双方对合同继续履行达成一致意见的事实。二、一审判决认定案涉租赁合同于2019年1月20日解除正确。1.在高向菊擅自收回房屋的公告到达李秀如时，案涉租赁合同就已实际解除，李秀如已无法实现合同目的。2.不能因现场勘察时系由李秀如开锁进入，就认为案涉房屋处于李秀如控制之下。3.一审法院在房屋价格鉴定后，组织双方办理交接，是为了避免损失扩大，不存在双方于2020年4月10日才对解除合同形成合意的情况。4.因租赁期间高向菊在李秀如无任何违约情形的情况下，向李秀如送达了收回房屋的公告，还实施了对案涉房屋加锁的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，一审判决适用该规定正确。三、一审判决认定高向菊向李秀如赔偿装饰装修损失，具有事实和法律依据。1.出具《工程造价鉴定意见书》的鉴定机构系一审法院在鉴定机构名录中依法指定的，具有相关鉴定资质，鉴定机构工作人员也实地到案涉房屋现场进行数据采集，鉴定机构根据工程本身以及本应包括的项目和内容对案涉房屋装修装饰价值进行鉴定，符合规定。2.高向菊在租赁期间内擅自提前收回房屋，导致李秀如无法实现合同目的，这不属于李秀如应自行承担的经营风险范围。3.在高向菊对案涉房屋加锁前，春节招生情况理想，龙景路施工并不存在影响。四、因双方合同于2019年1月20日解除，高向菊无权要求李秀如支付2019年1月21日之后的租金及水电费，一审判决对此认定正确。 李秀如向一审法院起诉请求：1.判令李秀如、高向菊于2017年1月7日签订的《租赁合同》于2019年1月20日解除；2.判令高向菊退还李秀如租金67950元；3.判令高向菊退还李秀如租房押金人民币50000元；4.判令高向菊向李秀如支付违约金人民币100000元；5.判令高向菊赔偿李秀如招生经营损失费100000元；6.判令高向菊赔偿李秀如装修损失费暂估285714.28元（按装修费用500000元×（56个月-24个月）/56个月）；7.判令由高向菊负担笔迹鉴定费2500元；8.判令由高向菊负担装修鉴定费15000元。 高向菊向一审法院提起反诉请求：1.判决李秀如向高向菊支付2019年7月1日至2019年12月31日间的租金68000元并支付违约金（违约金以68000元为基数，按日万分之五的标准计算，自2019年7月1日起计至付清当期租金止）；2.判决李秀如支付高向菊垫付的水费34.78元、电费764.95元。 一审法院认定事实：2017年1月7日，李秀如与高向菊签订了《租赁合同》，高向菊将位于福建省福州市长乐区（航房权证Ｈ字第××号）房产出租给李秀如用于办公、教育产品销售等,合同约定“租期自2017年1月15日至2021年9月30日止，每年租金为136000元，以每季度付租一次，在每年的一、四、七、十月份的1号前支付。租房押金为50000元，在合同期满或合同解除后三日内无息归还乙方。第三年起房租按市场价上下浮动。第二年起每半年付租一次。甲方自愿给乙方半个月的免租期作为乙方的装修期。在保证房子安全的情况下经甲方同意，乙方可自行装修，合同期满，不可拆除的装修归甲方所有，乙方装修及配备的物品归乙方所有，墙体尽量恢复原位。乙方无故不按时支付甲方可以解除本合同，也可以要求乙方支付未支付租金的日万分之五支付违约金，合同继续履行。甲方提供的房产必须产权明晰，若有第三人与甲方有权属纠纷导致乙方损失，甲方必须按违约赔偿乙方损失。甲方有义务提供产权证和土地证等有关证件，协助乙方办理相关证照。甲方必须确保乙方在租期内水和电的正常使用，甲方有协助解决的义务。乙方要及时缴纳水电费。经甲方同意，乙方可将承租房屋转租。在合同期内双方不得违约，若其中一方违约，违约方应向对方支付违约金人民币十万元整。合同期满前，乙方若需续租，同等条件下，乙方有优先租赁权。”合同签订后，李秀如向高向菊支付了押金50000元，对租赁房屋进行了装修，并按约向高向菊支付了2017年、2018年、2019上半年的租金。2019年1月，双方因对2019年租金浮动事宜产生争议，高向菊单方将租赁房屋大门锁住，并向李秀如发送公告，欲将租赁房屋收回。李秀如为此曾向“110”报警。但双方之间的争执并未平息,李秀如遂于2019年3月4日诉至一审法院。 本案审理期间，依李秀如申请，一审法院将李秀如提交的内容为“因租方违约，现房屋使用权已收回！如强行闯入犯《刑法》二百四十五条非法侵入住宅罪，判三年以下有期徒刑或者拘役。砸毁属于故意毁坏财物罪，视情节判定刑罚，属于刑事案件。已在公安局备案。联系当地公安局。房东137××××0768”的《公告》提交双方确定的福建中闽司法鉴定所鉴定，李秀如支付了笔迹鉴定费2500元。该所于2019年9月27日作出闽中闽司鉴所［2019］文鉴字第241号《司法鉴定意见书》，认定《公告》中的手写字迹为高向菊所写。李秀如尚于2019年11月向一审法院提出申请，对其承租后装饰装修的价值进行评估，经福建联合中和工程造价咨询有限公司评估，该公司于2020年3月18日作出联合中和价鉴（2020）002号《工程造价鉴定意见书》，认定本次鉴定双方无争议的项目总造价为158139元。为此，李秀如支付了该项评估费15000元。 一审诉讼期间，经双方协商，为减少出租方损失，双方一致同意在本案判决生效之日前，高向菊可就涉案房屋另行出租，双方不因此产生争议。 一审审理中，李秀如确认未缴纳2018年12月电费127.22元、2019年1月电费114.26元。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。李秀如与高向菊签订的租赁合同系双方真实意思的表示，未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按租赁合同内容履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方争议的焦点在于：2019年1月20日、1月22日，在涉案房屋额外加锁锁住及在房屋玻璃门上张贴前述公告的行为，是否系高向菊所为。李秀如提交报警回执、现场照片及《闽中闽司鉴所［2019］文鉴字第241号司法鉴定意见书》等证据主张上述行为均由高向菊所为，高向菊确认现场照片体现的场所系涉案房屋所在，但否认上锁及公告系其所为。一审法院分析认为，2019年1月20日、2月22日，李秀如先后两次发现涉案房屋被额外加锁锁住及张贴公告后，均有向公安机关报警处理，且经一审法院核实，经办民警反馈出警现场，房主在电话中表示因租赁双方对租金未达成一致，故其将门上锁，再则，高向菊虽先否认上述两张公告中“房东137××××0768”字样系其所写，后又自认系其所写，综上，足以认定高向菊在将涉案房屋租赁给李秀如期间，在李秀如按约定支付了半年租金且未出现违约行为的情形下，于2019年1月20日、2月22日，对上述涉案房屋实施了上述加锁及张贴公告的行为，高向菊构成违约。根据《合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，应视为高向菊明确表示不再继续履行出租方的主要义务即不再让渡涉案房屋使用权，李秀如为此依法获得合同解除权，李秀如关于涉案合同已于高向菊张贴公告之日即2019年1月20日解除的主张，符合法律规定，故一审法院认定案涉租赁合同于2019年1月20日解除。因租赁合同于2019年1月20日提前解除，故高向菊应退还李秀如2019年1月21日至2019年6月30日期间租金60323元（68000元-136000元÷12个月÷31天×21天）以及租房押金50000元。因高向菊方违约，依据合同约定应向李秀如支付违约金，考虑到合同已履行两年，应按未履行年限适当赔偿违约金，故对李秀如的该项主张，一审法院确定高向菊应支付违约金57000元。高向菊提前收回租赁房屋，对李秀如的经营显然造成影响，但李秀如未提供相关证据证明其该项损失，故对李秀如要求高向菊赔偿经营损失10万元，因缺乏事实依据，一审法院不予支持。案涉租赁合同虽约定合同期满，不可拆除的装修归高向菊所有，但高向菊提前收回租赁房屋，使得李秀如投入的该方面的装修费用因使用年限未达租赁期限而产生贬损，李秀如主张赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，具有事实和法律依据，一审法院根据装修价值评估鉴定意见书确定的无争议部分的总造价按已使用年限与租赁合同期限进行折价，酌定该项损失为90000元。李秀如主张由高向菊负担该鉴定费及评估费，符合法律规定，予以支持。合同解除后，双方的权利义务终止，现高向菊主张2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金及2019年1月20日之后的水电费，已丧失合同依据，一审法院不予支持。李秀如认可尚未支付高向菊代为缴纳的2018年12月至2019年1月间的电费241.48元，一审法院予以确认，李秀如为此应依法向高向菊支付。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、李秀如与高向菊于2017年1月7日签订的《租赁合同》于2019年1月20日解除。二、高向菊于本判决生效之日十日内退还李秀如2019年1月21日至2019年6月30日期间租金60323元。三、高向菊于本判决生效之日十日内退还李秀如租房押金50000元。四、高向菊于本判决生效之日十日内支付李秀如违约金57000元。五、高向菊于本判决生效之日十日内赔偿李秀如装修损失费90000元。六、李秀如于本判决生效之日起十日内支付高向菊2018年12月至2019年1月间的电费241.48元。七、驳回李秀如的其他诉讼请求。八、驳回高向菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11284元，减半收取计5642元，鉴定费2500元，评估费15000元，由高向菊负担。反诉案件受理费1520元，减半收取计760元，由李秀如负担50元，由高向菊负担710元。 二审中，高向菊向本院提交案涉房屋2019年5月9日、2019年5月11日、2020年2月、2020年4月7日、2020年4月11日的视频、截图、文字说明，拟证明李秀如在一审开庭后于2020年4月10日才向高向菊交付钥匙，在此之前，案涉房屋均由李秀如正常使用。李秀如经质证认为，不属于二审新证据，且真实性无法确认。本院经审查认为，高向菊提交的视频、截图、文字说明不属于二审新证据，不予采纳。 根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，李秀如与高向菊签订的租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。 关于案涉租赁合同解除时间。高向菊在上诉状中主张案涉房屋在2020年4月10日经一审法院组织双方进行交接前一直处于李秀如的控制之下，案涉租赁合同自2020年4月10日因双方达成合意而解除，二审庭审时，高向菊则主张因合同约定第三年起房租按市场价上下浮动，而双方未对第三年租金达成一致意见，因此案涉租赁合同自2019年1月15日自动终止。本院认为，案涉租赁合同约定第三年起房租按市场价上下浮动，但高向菊、李秀如就第三年即2019年租金上涨问题未达成一致意见，李秀如按照上年度租金标准分别于2019年1月18日、1月19日向高向菊支付了2019年上半年租金60000元、7950元，合计67950元，根据李秀如提交的现场照片，结合笔迹鉴定结论、2019年1月20日及2019年2月22日的报警回执、一审法院向经办民警核实的出警情况，以及高向菊一审期间先否认其制作、张贴公告后又承认其有制作公告的事实，可以证明高向菊在2019年1月20日及2019年2月22日实施了对案涉房屋加锁及张贴公告的行为，公告中有“房屋使用权已收回”的内容，也即高向菊在李秀如按原租金标准支付2019年上半年租金的次日即以给案涉房屋加锁及张贴公告的行为明确表明其不再向李秀如让渡案涉房屋使用权，因此，李秀如关于确认案涉租赁合同于2019年1月20日高向菊给案涉房屋加锁、张贴公告之日解除的诉请，有事实和法律依据，一审判决对此认定正确，本院予以维持。高向菊关于案涉租赁合同于2020年4月10日双方交接时解除及案涉租赁合同因双方未对2019年租金标准达成一致意见而自2019年1月15日自动终止的上诉主张，均缺乏依据，本院不予采纳。 如前所述，案涉租赁合同已于2019年1月20日解除，高向菊应向李秀如退还已支付的2019年1月21日至2019年6月30日租金以及押金50000元，一审判决认定应退还租金金额为60323元，双方当事人对一审判决对应退还租金金额的计算未提异议，本院对此予以确认。因案涉租赁合同已于2019年1月20日解除，高向菊主张李秀如支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金及逾期交租违约金，缺乏依据，本院不予采纳。因高向菊违约，依约应向李秀如支付违约金，鉴于案涉合同已履行两年，一审判决按照案涉合同未履行年限确定高向菊应支付的违约金为57000元，已臻合理，本院予以维持。关于水电费，因李秀如认可尚未支付2018年12月至2019年1月电费241.48元，一审判决认定李秀如应向高向菊支付电费241.48元，并无不当，高向菊主张2019年1月20日合同解除后的水电费缺乏依据，不予采纳。 关于装修损失。高向菊提前收回案涉房屋，致使李秀如对案涉房屋投入的装修因租赁期限未满而产生价值贬损，高向菊应向李秀如赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失。对于李秀如的装饰装修造价，经工程造价鉴定，确定双方无争议的房屋建筑与装饰工程造价为158139元，一审判决就双方无争议的造价金额，按已使用年限及租赁合同期限进行折价，酌定李秀如剩余租赁期内的装饰装修残值损失为90000元，已臻合理，本院予以维持。二审期间，高向菊对工程造价鉴定结论提出异议，具体意见与其一审期间所提出的异议意见基本一致，就高向菊对工程造价鉴定结论提出的异议，一审法院已询问高向菊是否需要重新鉴定，高向菊明确表示不要求重新鉴定，现高向菊又以相同理由对工程造价鉴定结论提出异议，本院不予采纳。 综上所述，高向菊的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11284元，由高向菊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄东旭 审 判 员 吴筱洲 审 判 员 符海燕 二〇二〇年十月十三日 法官助理 龚 蓉 书 记 员 翁哲颖