江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1892号上诉人（原审被告）：淮安郦城房地产开发有限公司，住所地淮安市翔宇中道132号,统一社会信用代码9132080079650529X0。法定代表人：张耀忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王甫东，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赵策，男，汉族，1988年8月25日生，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：陆越，女，汉族，1989年1月19日生，住淮安市清江浦区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘建芬，女，汉族，1964年8月14日出生，身份证号320811196408141048，住淮安市清江浦区延安西路9号16幢308号，系陆越母亲。两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒯正星，江苏淮海潮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市三原物业管理有限公司淮安分公司，住所地淮安市清江浦区翔宇中道132号郦城国际小区9号楼物业1，统一社会信用代码91320802559272541E。主要负责人：马乃枢，该分公司经理。委托诉讼代理人：陈嘉，男，该分公司员工。原审被告：尹君，女，汉族，1986年11月15日生，住淮安市清江浦区。原审被告：苏晓晨，男，汉族，1983年7月4日生，住淮安市清江浦区。上诉人淮安郦城房地产开发有限公司（以下除判决主文外简称房产公司）因与被上诉人赵策、陆越、广州市三原物业管理有限公司淮安分公司（以下除判决主文外简称物业公司）、原审被告尹君、苏晓晨产品销售者责任纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院(2018)苏0812民初11131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。上诉人房产公司上诉请求，撤销一审判决，改判驳回赵策、陆越对其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，证据不足。一审判决认定2101室房屋渗水是楼上2301室卫生间管道井内的主排水管件结合部位渗水导致，并主观推断上诉人开发的房屋存在防水质量问题，应承担责任错误。事实上，该部位的渗水并不必然导致2101室的房屋渗水，因为2201室并未出现渗水，2101室房屋渗水的真正原因是被上诉人装修时对渗水卫生间相应管井墙进行了拆除改造，破坏了原有防水层，导致2301室管道井主排水管渗水时，被上诉人卫生间也被渗水，而如果被上诉人防水正常，即便2301室主管井存在漏水情况，也不会导致2101室屋面及墙面渗漏，故渗水责任完全在被上诉人。对此，上诉人在一审时提交了相应的证据，证明被上诉人改造了管井墙，但一审法院未予采纳导致事实认定错误。2.根据《住宅质量保证书》的规定，给、排水管道保修期为2年，案涉房屋保修期起算点为2014年1月2日，已超出保修期，应由物业公司承担维修义务，与上诉人无关。被上诉人赵策、陆越答辩称：1.漏水不是其装潢导致，而是2201室与2301室之间的水井管周边没有做防水，不符合建筑行业施工标准，如果该部位的水井管周边做了防水，即便水井管漏水，也不会渗透到2101室内。2019年4月26日的鉴定报告结果明确2101室漏水的痕迹是从上到下渗漏，2201室之所以没有被渗漏是因为管井道周边没有进行封堵，水自然往下流淌渗入2101室内；2.案涉漏水水管的质保期确实已届满，但上诉人所开发房屋的防水工程质保期是5年，所以上诉人应承担责任；3.被上诉人装潢房屋刚进场即发现房屋渗水，那时其卫生间的结构尚未改变，一审中被上诉人提供了2018年10月15日的申请及上诉人2018年10月18日的回函，证明被上诉人在入住装潢时就已经发现顶部渗水，而不是被上诉人装潢导致的渗水，所以被上诉人的装潢与案涉损失无关。被上诉人物业公司答辩称，水井管道是被封在管道井里面，属于隐蔽工程，只有发现漏水后其才能去处理，日常管理中其无法主动排查到该问题，如果根据质保期规定水井管道的漏水应该由物业公司维修，其愿意承担维修责任，希望二审维持原判。原审被告苏晓晨陈述称，2018年其开始装修时，2101室房主告知房屋有漏水，其为了配合2101室查找漏水原因，也进行了鉴定；一审判决如要从其卫生间进行维修的话，希望增加恢复原状的判决项，否则必然会对其防水等造成破坏，给其生活造成不便。一审中其已提供了相关费用的测算清单，请求法院在执行时予以考虑。原审被告尹君陈述称，其家购买2201室后常年处于空置状态，大约4年前，2101室房主购买房屋后开始装修，就联系物业公司说房屋有渗水迹象，物业公司联系到尹君进行检测和维修，其一直积极配合物业公司和2101室房主进行蓄水试验、地漏更换、防水涂层、水管打压等各项措施，但2101室仍然反映渗水。后其提供水电气票据证明2201室房屋长期空置，才排除其家对2101室渗水的责任。后一审法院与其协商拆除卫生间检查渗水原因，拆除了其卫生间吊顶，并在卫生间墙体顶端凿开一个洞，才发现管道井内部潮湿且有水渍，检测人员用工具伸进去拍到水流是从其家楼上沿着水管缓缓从上而下流，又凿开2301室卫生间墙壁，才发现漏水原因是下水管渗漏，故其对案涉损失无任何责任。赵策、陆越一审起诉请求：1.判令各原审被告对其房屋漏水进行维修，恢复2101室房屋的正常使用；2.判令各原审被告赔偿天花板、智能马桶、复印图纸、精神损失共计5万元。一审法院查明，2013年6月12日，案外人朱里从房产公司处购买取得郦城国际小区一期9幢2101室房屋(下称涉案房屋)。2014年1月2日，房产公司将涉案房屋交付给朱里，一并交付的有房门钥匙、水电表缴费卡和《住宅质量保证书》等。《住宅质量保证书》记载，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年；保修责任为，保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。2016年10月10日，朱里将涉案房屋出售给赵策、陆越。2017年3月1日，赵策、陆越向物业公司书面申请装修涉案房屋。4月30日，赵策、陆越向物业公司反映卫生间顶部渗水。之后，赵策、陆越与各原审被告多次协调未能解决渗漏问题，遂诉至法院。涉案房屋渗漏问题调查情况如下，2018年8月2日，淮安市质监站接到赵策、陆越投诉卫生间顶棚渗水，会同建设、施工、物业及业主前往2101室查看情况如下，卫生间地漏管道周边有渗水现象，因2201室业主在南京，无法从楼上查看情况，初步判断是地漏装修改造时防水层破坏导致。2018年8月16日，淮安市质监站接2201室主业反映，再次会同建设、施工、物业及业主到2201室查看情况如下，2201室业主较长时间未居住，且水阀关闭，地漏未进行改动，未发现地漏有明显破损情况。建议双方协调解决。另查，自2017年4月至2018年2月，2201室水表读数一直是56未变化；2018年4月2019年10月，2201室水表读数一直是61未变化。2018年10月15日，赵策、陆越向物业公司发函称，由于家中卫生间水井管道损坏，需要破墙更换管道后再重新砌墙试压，因此维修期间我家会暂时封堵水管，望贵公司通知楼上住户维修期间暂停用水以避免回水造成损失。同时，赵策、陆越向物业公司提出申请，请求将近两年来协调处理过程作出书面说明。2018年10月18日，物业公司回函记载：一、自2017年至今，我公司多次联系开发公司、楼上业主配合现场查勘，并由长东街道清淮路社区多次组织协调，但协商未果，我司已完全履行小区物业公司工作协调及向上级主管部门汇报等职责……二、我司就维修方案分别联系22-27楼相邻业主，业主均提出异议。三、开发公司多次查看，未发现水井管道损坏，如后期出现人为破坏，应由直接破坏人承担责任。2019年1月2日，一审法院依赵策、陆越申请委托淮安天地工程检测有限公司对2101室卫生间漏水原因进行鉴定。2019年4月26日，鉴定机构出具鉴定结果，漏水原因是有水从管道井内的主排水管外壁渗入2101室卫生间混凝土顶板，致使2101室卫生间漏水。鉴定报告第四项鉴定分析记载，2019年4月17日晚18时30分，我公司鉴定人员对2201室卫生间管道井检查发现，管道井内仍有水从2201室卫生间楼上主排水管密封口处外壁向下渗。对此，一审法院发函要求鉴定机构进一步明确水源及渗漏部位。鉴定机构回函称，需要2301室以上所有住户配合确定时间进行勘验。2019年5月28日至10月期间，一审法院多次联系相关人员了解情况。陆越陈述，2017年4、5月份，家里装修发现排污主管道周围有滴水，过了两天滴水现象消失了，就没有再过问。2018年4、5月份，马桶上方的管道周围持续滴水，水量有时一天一盆、有时几天一盆，尤其有一次水流从整个北墙面由上往下哗哗直淌。到9月份滴水情况缓解，10月份就不滴水了，11月已转变为墙面水痕。2019年7月24日，再次发生持续滴水。陆越母亲刘建芬陈述，2017年3月份拿到房屋装修时发现滴水，到2018年4月份，滴水比较明显，物业公司的孟师傅带着我一家一户查看，发现22楼管道周围没有封堵，他家屋顶没有渗水现象；到23楼查看，他家管道周围是封堵的，屋顶有霉斑和水渍，但是不滴水；24楼查看，屋顶没有水渍，管道周围是封堵的，卫生间结构有改动；25楼查看，管道周围已封堵，屋顶没有水渍；26楼是今年年初才开始装修；27楼装修好后一直没有入住，管道周围也是封堵的。物业公司陈述，22楼管道周围没有封堵，屋顶也没有水渍；23楼管道周围是封堵的，吊顶有水锈，但当时检查时没有漏水；24楼管道周围是封堵的，卫生间沐浴和马桶卫生有变动；25楼管道周围是封堵的，屋顶没有水渍；26楼是去年下半年装修的，之前一直是毛坯；27楼装修好后偶尔有人居住。2019年9月27日，鉴定机构对2301、2401、2501室卫生间进行现场勘验发现，2301、2401、2501室卫生间顶部主管道处未发现明显潮湿现象。10月9日，鉴定机构回函表示，2019年4月17日对2101、2201室卫生间顶部主管道处检查均发现明显潮湿现象，需对2201、2301室卫生间进行进一现场勘验，可能需要对两户部分墙体进行拆除检验。为此，一审法院追加了2201室业主尹君和2301室业主苏晓晨为共同被告参加诉讼，并向其了解情况。尹君陈述，原审原告、物业公司的顾经理和孟师傅到我家卫生间做了蓄水实验，没有发现漏水。2017年至2019年期间的用水也是做试验所使用。苏晓晨陈述，我是2018年初通过司法拍卖取得2301室房屋，此前房屋一直空关。2018年11月，我搬入居住至今，卫生间没有出现渗漏。经查，根据物业公司提供的水表清单，2301室用水量情况如下，2017年5、6月份用水5吨，2017年11、12月份用水5吨、2018年5、6月份用水5吨，其余时间均无用水；2018年12月份以后，每两月用水量在40吨左右。2019年12月28日，鉴定机构再次勘查现场，分析确定：1.渗漏与2401室及以上楼层住户无直接因果关系。2.渗漏原因可能由主排水管道局部破损或部分排水管件未可靠连接引起(可能发生在2201、2301室卫生间管道井内)。3.渗漏原因可能由于卫生间防水层失去防水功能引起。4.渗漏原因可能由于给水管道渗漏引起(极小概率)。因部分原审被告不同意进行下一步检验，目前处于暂停状态。2019年12月30日，赵策、陆越提供一组照片，照片显示21楼楼梯间内位于21层和22层中间的外墙面出现大面积渗水，该渗水位置与2101室卫生间渗水位置相近。2020年1月份，一审法院找到2201、2301室业主尹君、苏晓晨谈话，两原审被告表示愿意配合。之后，两原审被告以检查破拆造成的损失无法及时得到恢复为由拒绝配合。2020年4月18日，鉴定机构勘验现场，采用探头方式查看，发现2301室管道井内主排水管件外壁存在水渍，并要求进行局部开口进一步观察。2020年5月9日，苏晓晨提供视频资料及照片，称为明确渗漏原因，其于4月23日自行找到都市水电经营人李海荣采用探头勘查方式进行检查，视频显示主排水管往下50厘米处管件结合部存在渗漏点，渗漏点下方的管道外壁明显潮湿。当日，鉴定机构退卷。一审法院另查明，为查找渗漏原因，2101、2201、2301室卫生间管道井顶部均被打开一处孔洞用于检查，吊顶因多次拆卸均存在变形。鉴定过程中，鉴定机构要求赵策、陆越提供9号楼完整的竣工图，赵策、陆越支出晒图费用500元，并缴纳鉴定费9600元。苏晓晨聘请他人检查支出800元。一审法院认为：本案争议焦点是渗漏原因，因鉴定机构未能对2201、2301室卫生间进行破拆检查，故无法对渗漏原因给出明确的鉴定结论。而渗漏的前提是存在外部水源，本案中，可能外部水源有主排水管道中的生活排水、2201室生活排水、2301室的生活排水、墙体内给水管道。根据渗漏情况及鉴定经过，对渗漏原因分析如下：首先，苏晓晨提供的视频能够证明2301室卫生间管道井内的主排水管件结合部位存在渗漏点，结合渗水时间段集中在卫生间用水、排水量较大的夏季，其他季节较小，甚至消失的情况判断，自主排水管件结合部位渗出的水沿排水管外壁渗入2101室卫生间混凝土顶板导致渗漏的可能性极大。其次，2201室业主在渗漏前后长期无人居住，且水阀关闭，可排除2201室防水存在问题导致渗漏的可能性。第三、2301室业主系在2018年10月份后才入住，而2101室早于2017年4月份就已经出现渗漏，故亦可排除2301室防水存在问题导致渗漏的可能性。第四、渗漏情况不是持续稳定发生，故可排除给水管道渗漏的可能性。综上，确定渗漏原因是2301室卫生间管道井内的主排水管件结合部位渗水导致。《住宅质量保证书》记载，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年；保修责任为，保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。渗漏点系施工质量问题导致，属于质量保修范围。涉案房屋保修期起算点为2014年1月2日，出现渗漏时尚未超出保修期限，故房产公司应当承担维修义务。另，因渗漏管道位于2301室，房产公司维修时，如进入2301室维修，2301室业主即苏晓晨应予配合，维修结束后，房产公司应恢复原样。对损失及费用的认定。渗漏导致赵策、陆越家卫生间吊顶生锈，为查找渗漏原因在管道井上开孔，由此产生的维修费用房产公司应予赔偿。参考市场行情，酌定房产公司赔偿赵策、陆越维修费用1500元。鉴定费9600元和晒图费用500元，均系因鉴定必须支出的费用，判令由房产公司承担。一审庭审中，对马桶损坏，因无证据证明系渗漏造成，故不予支持。赵策、陆越还主张精神损害抚慰金，依据不足，不予支持。尹君、苏晓晨为配合查找渗漏原因，室内卫生间吊顶多次拆卸造成变形、管道井上方开孔，由此产生的维修费用，应由赵策、陆越补偿后向直接责任人追偿，为减少双方讼累，判令由房产公司直接支付给二人。参考市场行情，酌定给与两原审被告各800元的费用。对于苏晓晨支出的800元勘查费用，属于为明确渗漏原因支出的合理费用，判令由房产公司承担。依照《中华人民共和国物权法》第八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，作出一审判决：一、房产公司于判决生效后十五日内对赵策、陆越家卫生间渗漏问题进行维修。如房产公司需进入2301室进行维修，苏晓晨应给予必要的配合，房产公司在维修结束后即行恢复原状。二、房产公司于判决生效后十五日内一次性赔偿赵策、陆越11600元，支付给尹君800元，支付给苏晓晨1600元。三、驳回赵策、陆越其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由赵策、陆越负担756元，房产公司负担294元。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为：关于2101室卫生间内墙渗水的原因。根据2013年12月1日实施的中华人民共和国行业标准JGJ298-2013《住宅室内防水工程技术规范》第5.4.2条规定，穿越楼板的管道应设置防水套管，高度应高出装饰面20MM以上，套管与管道间应采用防水密封材料嵌填压实，以确保达到防水目的。该标准系我国住宅室内防水工程的设计、施工和质量验收标准，应予强制适用。本案中，从一审中被上诉人赵策、陆越、苏晓晨提供的照片、一审鉴定机构经多次勘查出具的鉴定结论可知，2101室卫生间墙内渗水系穿越楼板的管道出现漏水点，而被上诉人所提供的房屋在施工时未按照前述规范要求，未将2201室楼层的套管与立管用防水材料封堵，导致漏出的水顺着管道外壁渗入2101室内墙壁，该问题属于上诉人所提供商品房的施工质量问题。至于上诉人主张系赵策、陆越将卫生间内墙内移导致原有防水层被破坏导致墙面渗水，因赵策、陆越内移墙面并未损坏管道井、主管道及其防水面，故该项主张与事实不符，不予采信。关于维修责任的承担问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任……因被上诉人家房屋墙面渗水系因上诉人出售的房屋的防水工程未施工合格所致，故一审法院判决上诉人承担相应的修复及赔偿责任，并由相邻业主给予必要的配合于法有据。至于上诉人主张主管道渗水已过保修期，不应由其承担保修责任，但因案涉房屋漏水如前所述系上诉人所出售的房屋的防水施工不到位所致，依据《住宅质量保修说明》中关于屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年，保修期因防水材料、设计和施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及要求的内容，上诉人该项主张无法律依据，不予采信。综上所述，上诉人的上诉理由及请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，予以维持。另本案维修责任虽然由上诉人承担，但在施工过程中还需相邻业主的配合，希望各方能秉持高效处理、减少损失、从根本解决问题的初衷积极沟通，诚意合作，并给履行配合义务的业主可能带来的损失能妥善处理，以使各方得以安居乐业。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费90元，由上诉人淮安郦城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱月娥审 判 员 张兆宇审 判 员 邹艳萍二〇二〇年十月十六日法官助理 周 丹书 记 员 李 戎