四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川11民终1147号 上诉人（原审原告）：薛文，男，1967年1月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：张昌明，四川权济律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张琰，女，1972年5月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：张昌明，四川权济律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：峨眉山市国安秀湖项目管理有限公司，住所地：四川省峨眉山市光明大道6号26幢。 法定代表人：母珊，总经理。 委托诉讼代理人：徐虹，四川智凯律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：成都禾呈文化传媒有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易实验区成都市高新区吉庆三路333号1栋4单元12层1206号。 法定代表人：吕红蓉，总经理。 委托诉讼代理人：李洪韬，四川立木律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗小君，四川立木律师事务所律师。 上诉人薛文、张琰因与被上诉人峨眉山市国安秀湖项目管理有限公司（以下简称国安公司）、成都禾呈文化传媒有限公司（以下简称禾呈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2019）川1181民初2274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。 薛文、张琰上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判或发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由国安公司、禾呈公司承担。事实和理由：一、一审法院认定房屋总价款为615966元属事实错误。1.根据买卖双方于2018年7月14日签订的商品房认购协议书可以看出,薛文、张琰购买位于峨眉山市,房屋建筑面积75.51平方米,房屋总价535966元。2.2018年7月16日,双方再次签订“签约确认单”,载明房屋挂牌总价535966元,实际成交价477010元,成交折扣8.9折,付款方式为按揭。3.2018年8月6日,双方最后签订商品房买卖合同,合同第五条明确记载商品房总价款477010元。二、一审法院认为实际成交价是已经享受了优惠活动的价格没有事实依据。开盘当天,薛文、张琰从置业顾问处得知有交40000元抵80000元的活动,知道房屋总价款是535966元,而不是615966元,薛文、张琰认为615966元是标价,是宣传价,不是备案价,也不是成交价。此在民事行为上应当是邀约邀请,而不是邀约。三、禾呈公司不是薛文、张琰的代理人,服务费不应当向薛文、张琰主张。1.根据一审庭审查明的事实,禾呈公司其实是国安公司的代理人;2.薛文、张琰与禾呈公司并没有任何书面及口头协议,且其并没有为薛文、张琰提供中介服务,其半路站出来,主动承认是其提供服务而收取服务费,没有事实根据,只能认为是国安公司与禾呈公司恶意串通,意欲共同侵吞薛文、张琰购房款。 国安公司辩称，一、一审认定涉案商品房的上墙挂牌价为615，966元，事实清楚、证据充分，符合常理。1.一审中禾呈公司提交的手机微信记录可证明涉案十方界楼盘于2018年7月14日上午9：00开盘，为该楼盘提供带客营销中介服务的禾呈公司于2018年7月13日为该楼盘中介营销经纪人组建了“十方界报备群”，群昵称为“大唐华阳放牛妹”在开盘前半小时即2018年7月14日上午8：30许在该群发布了十方界楼盘上墙挂牌价格表照片2张，照片显示涉案房屋4号楼8-5号上墙挂牌标价是615,966元。一审中，国安公司也提供了售楼部的挂牌展板的现场照片，显示涉案房屋的挂牌价也是615,966元。微信群的照片和现场照片相互印证一致，可以证实涉案房屋上墙公示挂牌价是615,966元，薛文、张琰认为挂牌价是535,966元，其实是已享受了中介团购带客80,000元优惠抵减后的房价。2.薛文、张琰是于2018年7月14日中午12：51分通过禾呈公司在售楼部设置的POS机向禾呈公司指定的成都市荣县盛唐房地产先行支付了40,000元参团优惠购房活动中介费，之后才由禾呈公司带客与国安公司签订的《中信国安·十方界认购书》，并于当日13：13分通过国安公司设置的另一台POS机向国安公司支付了20,000元定金。正是因为薛文、张琰是禾呈公司经纪人带客签约的，所以《中信国安·十方界认购书》载明的房价535,966元已是享受了80,000元优惠抵减后的房价。 二、薛文、张琰明知应该向国安公司支付的各种优惠后的最终总房价款是477,010元，向中介公司支付的参团优惠活动中介费是40,000元。1.薛文、张琰是于2018年7月14日分别用两台POS机向国安公司转款20,000元、向禾呈公司交款40,000元，POS机转账时会清楚显示收款人名称，显示收款人是国安公司的转账金额只有20,000元，显示收款人是成都市荣县盛唐房地产的转账金额是40,000元。转款完成的同时，国安公司向薛文、张琰出具的收据也只有20,000元购房定金。薛文、张琰对国安公司出具20,000元收据并无异议。如果说薛文、张琰认为当时POS机两次转款共60,000元的收款人都是国安公司，那么国安公司仅向薛文、张琰出具20,000元收据，而薛文、张琰无异议明显不符合日常生活经验法则。2.一审中，薛文、张琰当庭自认知道各种优惠后最终的总房价是477,010元。另外在国安公司与薛文、张琰签订的《商品房买卖合同》、商品房备案登记信息表载明的房屋价款、国安公司出具的收据总额均是477,010元，根据日常生活经验，商品房买卖合同载明的价格和收据载明的收款金额即是享受各种优惠后的最终实际支付价格。 三、薛文、张琰向禾呈公司交纳40,000元中介费与国安公司无关，且薛文、张琰因参加禾呈公司团购带客优惠活动已经实际享受了80,000元挂牌价优惠，其诉请国安公司退还40,000元于法无据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 禾呈公司辩称，一、涉案房屋上墙挂牌总价为615，966元，国安公司已经在一审举证证明，薛文、张琰的主张没有事实依据。 二、禾呈公司收取薛文、张琰40,000元渠道服务费是基于双方意思表示一致达成的口头协议，协议约定薛文、张琰交40,000元享受抵80,000元的房价优惠，双方之间是渠道服务合同关系。禾呈公司收取40,000元不是购房款，而是渠道服务费，不属于不当得利。2018年7月14日薛文、张琰通过禾呈公司提供的渠道服务来到国安公司售楼部，与禾呈公司现场工作人员达成“交40,000元，享受抵扣80,000元购房款的”口头协议，薛文、张琰通过POS机刷卡向禾呈公司支付了40,000元渠道服务费，禾呈公司现场工作人员向薛文、张琰出具载明为“服务费”的《收据》一份，POS机小票一张。后薛文、张琰与国安公司签订《中信国安•十方界认购书》，认购4号楼1单元8-5室，并交付20,000元定金，国安公司为薛文、张琰出具《收据》一份。2018年7月17日薛文、张琰与国安公司签订《签约确认单》，同日，在国安公司POS机刷卡支付了首期购房款187,010元，国安公司为薛文、张琰出具《收据》一份。2018年8月24日薛文、张琰与国安公司签订《商品房买卖合同》，约定：薛文、张琰所购房屋减去80,000元优惠及减去其他优惠后成交价为477,010元。从以上事实及整个交易过程可以看出，薛文、张琰与禾呈公司系服务合同关系。因为禾呈公司为薛文、张琰从国安公司处得到房价优惠80,000元的资格提供服务，其支付禾呈公司服务费（报酬），这与禾呈公司经纪人员所宣传的“交40,000元，优惠80,000元”完全相符。双方之间虽无书面合同，但不影响双方的合同法律关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百三十七条及《中华人民共和国合同法》第十条第一款的规定，合同的形式不仅仅只有书面形式（合同书），口头形式也是合同的形式之一。双方就服务内容及权利义务达成的口头协议符合合同法的规定。同时，禾呈公司实际收取了薛文、张琰40,000元服务费（报酬），薛文、张琰也实际从国安公司处获得了80,000元优惠；若薛文、张琰否认双方存在口头服务合同，那么，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条的规定，也可确定双方建立了服务合同关系。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 薛文、张琰向一审法院起诉请求：1.由国安公司、禾呈公司连带退还薛文、张琰40,000元购房款；2.本案诉讼费用由国安公司、禾呈公司承担。 一审法院认定的事实：国安公司系峨眉山市中信国安十方界小区的开发商。2018年7月14日9点，中信国安十方界小区开盘预售。薛文、张琰当日到达十方界售楼部了解该楼盘情况并通过售楼部置业顾问的介绍达成了购买案涉房屋的意向。12点51分，薛文、张琰在置业顾问的引导下首先在售楼部中一处pos机上刷卡40,000元，打款账户为成都市荣县盛唐房地产。13点13分，薛文、张琰又在售楼部的另一处pos机上刷卡20,000元，打款账户为国安公司。薛文、张琰当日收到国安公司出具的收据，款项为20，000元定金。随即，薛文、张琰与国安公司签订《中信国安•十方界认购书》，其中载明：“1、薛文、张琰自愿购买由国安公司开发的中信国安•十方界4号楼1单元8-5室，预测建筑面积75.51平方米，建筑单价7,097.95元/平方米，总价535,966元；2、签订认购书时，薛文、张琰交纳购房定金20,000元，该定金自《商品房买卖合同》正式签订后自动计入首期房款”。 2018年7月16日，薛文、张琰与国安公司签订《签约确认单（十方界）》，上载明：挂牌总价535,966元，实际成交总价477，010元，成交折扣8.9折；付款方式为按揭付款，首付比例为43.39%，金额为207,010元，付款日期2018年7月16日，已付定金20，000元，今日付款187,010元（2019年3月11日，二薛文、张琰与国安公司协商变更为首付50%，即首付款为239,010元，按揭238,000元）。当日，薛文、张琰向国安公司支付房款187,010元。后由于薛文、张琰申请按揭贷款金额调整为238,000元，故薛文、张琰于2019年3月11日向国安公司补交首付款32，000元。 2018年8月6日，薛文、张琰与国安公司签订《商品房买卖合同》，并办理了商品房备案登记，《商品房买卖合同》以及商品房备案登记信息载明的房屋价款均为477,010元。 2019年8月，禾呈公司以邮寄的方式向薛文、张琰出具40,000元的发票，发票名称为经济代理服务.房产经纪服务费，该发票载明开票日期为2019年5月19日。 另查明，2018年6月1日，国安公司与禾呈公司签订《峨眉秀湖第一城.十方界项目渠道带客合同》，约定由禾呈公司将本项目意向客户带访至峨眉秀湖第一城•十方界项目销售中心并将客户交由国安公司现场置业顾问进行接待；国安公司按合同规定向禾呈公司支付服务费。2018年6月2日，国安公司与禾呈公司签订《峨眉秀湖第一城•十方界项目渠道带客合同之补充协议》，约定满足原合同约定的有效带访并成交的客户可享受甲方房源标价扣减80,000元的优惠。禾呈公司经营范围包括房地产经纪。 关于薛文、张琰转款40,000元的性质。薛文、张琰在庭审中陈述“当时到达现场后售楼部的置业顾问就告诉我，现在有一个交40,000元抵扣80,000元房款的优惠活动，所以我才交的这40,000元。当时就谈好了这套房屋最后的价款为477,010元。如果按照这个活动的承诺，应该要在477，010元的基础上再扣减80，000元，但是最后国安公司还是按照477,010元的价格收取房款，所以我认为这40,000元仍然属于房款的性质。”国安公司在庭审中陈述“国安公司与禾呈公司有渠道带客合同，禾呈公司带顾客前来有效购买房屋后，国安公司将支付服务费给禾呈公司，同时，只要是禾呈公司带来的顾客均可享受挂牌价先扣80,000元，再进行其他优惠的政策，国安公司对禾呈公司收取薛文、张琰四万款项的事情不知情。”禾呈公司在庭审中陈述“该款虽打入成都市荣县盛唐房地产的账户，但确实系我公司收取的服务费，薛文、张琰也认可他交纳40,000元是为了参与交40,000元抵扣80,000元房款的优惠活动，且实际上薛文、张琰最终也是享受了房屋挂牌价扣减80,000元的优惠政策，477，010元的房款是已参加交40,000元抵扣80,000元活动优惠下来的，薛文、张琰已经实际享受了该服务。” 关于房屋的价款问题。国安公司陈述“案涉房屋挂牌总价（上墙价）为615,966元，签约确认单上的挂牌价535,966元实际上已直接扣减了80,000元。同时，在此基础上薛文、张琰还可以享受案场优惠：渠道3%，按揭1%，开盘当日3%，三天内转签约4%，综合优惠11%，所以最后的成交价就是477,010元（535,966元×89%）。该挂牌总价在我公司售楼部进行了上墙公示，进入售楼部的人均可以清晰明确地看到每套房屋的挂牌价。”庭审中，国安公司提供了该公司工作人员的微信，通过微信查询“十方界报备群”的聊天内容，该群于2018年7月13日17:29分建立，建群时群内有一百多名房产经纪人。7月14日上午8:30分左右，某房产经纪人（群昵称“大唐华阳放牛妹”）在该群内发布两张照片，两张照片均为楼盘的上墙挂牌价格表。上墙挂牌价格表有房号、建筑面积、标准单价、标准总价构成。其中一张上墙挂牌价格表上方显示“峨眉秀湖第一城。十”字样。下方为4号楼一单元的上墙价格表，该价格表显示案涉房屋4号楼一单元8-5号上墙挂牌价信息为建筑面积75.51平方米、标准单价8,157.41元/平方米、标准总价615,966元。国安公司还提供售楼部现场图，通过现场图展示，国安公司售楼部上墙公示的挂牌价格表与“十方界报备群”内某房产经纪人发布的上墙挂牌价格表外观上一致。 一审法院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、关于案涉房屋上墙挂牌价是615,966元，还是535,966元的认定。薛文、张琰以《签约确认单（十方界）》中“挂牌总价535,966元”为由主张案涉房屋的上墙挂牌总价为535,966元。国安公司与禾呈公司均主张《签约确认单（十方界）》中“挂牌总价535,966元”系已经扣减了80,000元，案涉房屋的上墙挂牌总价是615,966元。国安公司提供了中介经纪人在“十方界”报备群的图片以此证明案涉房屋的实际上墙挂牌总价。该院认为，该图片与小区售楼部现场图中上墙公示挂牌价格表的外观一致，小区售楼部现场公示房屋挂牌价格表亦是房地产销售的现状，该图片能够真实地反映案涉房屋的上墙挂牌价，故该院认定案涉房屋的上墙挂牌价为615,966元。 二、关于案涉房屋实际成交价是否享受了优惠活动的认定。庭审中，薛文、张琰对交40,000元系参与交40,000元抵80,000元的优惠活动没有异议，但认为实际交易房款并没有优惠80,000元。该院对该主张不予支持，理由如下：1.根据国安公司提供的相关证据可知，案涉房屋的实际上墙挂牌价为615,966元；2.薛文、张琰在庭审中陈述2018年7月14日与置业顾问沟通下来，知道案涉房屋最后的价款为477,010元，从日常经验法则来说，业主在决定购买房屋时即应已明确知道自己最终将以何种价款购买房屋；3.薛文、张琰与国安公司签订的《签约确认单（十方界）》以及《商品房买卖合同》上明确的载明，案涉房屋的首付金额，已付定金金额，银行按揭金额。从常理来说，房款的优惠扣减应在签订《商品房买卖合同》时予以确定，然薛文、张琰却从未对此提出任何异议；4.禾呈公司对收到薛文、张琰支付的40,000元没有异议，主张系与薛文、张琰建立的是中介服务关系且禾呈公司也具备收取中介服务费的资质。 三、关于禾呈公司是否有权收取40,000元服务费的认定。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有合法根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。”依照该条规定,不当得利是指没有合法依据（法律上的原因）有损于他人而取得利益。不当得利的构成要件为:一方获利,他方受损,一方受利与他方受损具有因果关系,获利无合法根据。在成立不当得利的要件中，关键在于利益的取得有无法律上的原因。所谓无法律上的原因，指的是取得利益的过程欠缺正当性和法律依据。本案中，根据查明的事实，薛文、张琰支付40,000元系为了参加80,000元的购房优惠活动，而薛文、张琰亦实际享受了80,000元的房款优惠，故该院认定禾呈公司收取40,000元不构成不当得利。 综上所述，薛文、张琰的诉讼请求不符合法律规定，依法驳回其诉讼请求。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回薛文、张琰的全部诉讼请求。该案案件受理费800元，由薛文、张琰负担。 二审中，薛文、张琰向本案提交了下列证据：1.峨眉山市发展和改革局《商品房销售价格申报备案通知书》(峨发改价格备【2015】5号)；2.2015年1月15日峨眉山市物价局价格监督检查分局的6幢价格明细表一份，该组证据拟证明薛文、张琰购买的案涉房屋价款在发改局的备案价是360,513元，超过该价格进行销售是违反相关规定的。 国安公司质证认为，附表和备案通知书名称不相符。商品房标价的价目表是6幢的价格表，且这份明细表和发改局的文件的时间均是2015年1月，载明的是旧楼为4栋，而薛文、张琰购买案涉房屋的时间是开盘当天即2018年7月14日上午9点，这个价格表显示的幢数和时间与案涉房屋的位置和购买的时间都不相符。对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可。 禾呈公司质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性有异议，不能达到其证明目的，质证理由与国安公司的意见一致。 本院认证认为，对薛文、张琰提交的前述证据，因并非案涉房屋买卖合同的备案资料，与本案不具关联性，本院不予采信。 本院二审所查明的事实与一审法院所查明的事实一致。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：国安公司、禾呈公司是否连带返还薛文、张琰40,000元。 薛文、张琰与国安公司于2018年7月14日签订的《中信国安•十方界认购书》、2018年7月16日签订的《签约确认单（十方界）》及2018年8月6日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规定的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。从本案查明的事实看，2018年7月14日9点，中信国安十方界小区开盘预售。薛文、张琰于当日12点51分，在置业顾问的引导下首先在售楼部中一处pos机上刷卡40,000元，打款账户为成都市荣县盛唐房地产。13点13分，薛文、张琰又在售楼部的另一处pos机上刷20,000元，打款账户为国安公司。薛文、张琰当日收到国安公司出具的收据，款项为20，000元定金。该事实表明，虽然薛文、张琰支付的60,000元国安公司只出具了定金收据20,000元，薛文、张琰在售楼部置业顾问指定的pos机上刷卡40,000元，打款账户为成都市荣县盛唐房地产，也不并不能因此否定该笔40,000元款项的性质仍是购房款性质。除此之外，薛文、张琰与国安公司之间并无其他法律关系。 根据薛文、张琰与国安公司于2018年7月14日签订的《中信国安•十方界认购书》，其中载明：“1、薛文、张琰自愿购买由国安公司开发的中信国安•十方界4号楼1单元8-5室，预测建筑面积75.51平方米，建筑单价7097.95元/平方米，总价535,966元；2、签订认购书时，薛文、张琰交纳购房定金20,000元，该定金自《商品房买卖合同》正式签订后自动计入首期房款”。但国安公司在本案中提供了中介经纪人在“十方界”报备群的图片与小区售楼部现场图中上墙公示挂牌价格表的外观一致，小区售楼部现场公示房屋挂牌价格表亦是房地产销售的现状，该图片能够反映薛文、张琰所购房屋的上墙挂牌价为615,966元。且双方当事人均认可薛文、张琰于2018年7月14日支付的40,000元是为了参与交40,000元抵80,000元的优惠活动，结合案涉房屋的挂牌价为615,966元，扣除薛文、张琰交40,000元抵80,000元的优惠后，薛文、张琰与国安公司签订的该《中信国安•十方界认购书》确定的中信国安•十方界4号楼1单元8-5室的房屋总价为535,966元。薛文、张琰购买案涉房屋除享受交40,000元抵80,000元的优惠外，还另外享受了11%的各种优惠，最终双方在《商品房买卖合同》中约定的购房总价为477,010元(535,966元-535,966元×11%)，符合中信国安十方界小区开盘预售的各种优惠活动的结果。 薛文、张琰主张其多支付了购房款40,000元，要求国安公司、禾呈公司连带返还该笔款项。但根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有合法根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。”从前述分析可知，薛文、张琰支付40,000元的目的是为了获得更多的购房优惠，且实际也享受了购房优惠，并非系国安公司取得不当利益，而薛文、张琰受损失，故不符合该条法律规定，国安公司不应返还薛文、张琰该笔款项。 本案中，尽管争议的40,000元款项实际是转入了成都市荣县盛唐房地产的账户，且禾呈公司还以邮寄的方式向薛文、张琰出具40,000元服务费的发票，但这是基于禾呈公司与国安公司履行双方签订的《峨眉秀湖第一城•十方界项目渠道带客合同》《峨眉秀湖第一城•十方界项目渠道带客合同之补充协议》，并非禾呈公司获取的不当得利，故禾呈公司也不应返还薛文、张琰40,000元。 综上所述，薛文、张琰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由薛文、张琰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 乌建英 审 判 员 王 进 审 判 员 李 霞 二〇二〇年十月十三日 法官助理 罗欣雨 书 记 员 吴秋芸 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。