河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初7459号原告：驻马店市绿茵物业服务有限公司。住所地：驻马店市乐山大道与练江大道交汇处。法定代表人：王社，经理。委托诉讼代理人：康景红，河南博建律师事务所律师。被告：陈国建，男，1977年4月8日出生，汉族，住河南省上蔡县。原告驻马店市绿茵物业服务有限公司（以下简称绿茵物业公司）诉陈国建物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告绿茵物业公司的委托诉讼代理人康景红。被告陈国建经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告绿茵物业公司诉称，2013年10月24日，驻马店市春天物业管理有限公司（以下简称春天物业公司）与被告陈国建签订《前期物业管理服务合同》。2016年8月30日，“茵悦世家”小区物业管理由春天物业公司交接给绿茵物业公司。被告自愿购买驻马店伟恒置业有限公司开发的“茵悦世家”小区7栋西单元8层东户805号住宅一套（住宅面积为123.06平方米），其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2015年6月30日至2019年12月31日，累计欠物业服务费7005元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由不予交纳。请求依法判令：被告支付所欠原告物业费7005元及利息（自2015年6月30日起计至起诉之日即2020年8月5日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）。被告陈国建未到庭，但庭后提交答辩状一份，被告陈国建辩称，①本业主入住茵悦世家小区时是与春天物业公司签订的物业管理合同，而非现在的绿茵物业公司，物业公司进行更换，没有人员对业主进行知会。②起诉状中所提到的“自2015年6月30日至2019年12月31日，累计欠物业服务费7005元，期间经原告多次催要，被告均以种种理由不予交纳”，此项与事实不符，理由是：物业人员在2015年6月30日至2019年12月31日期间从未向被告进行当面催促物业费用或电话催促物业费用交纳事项，不存在所谓的“经原告多次催要，被告均以种种理由不予交纳”的事实。③起诉中所提到的“被告自愿购买驻马店伟恒置业有限公司开发的茵悦世家小区7号楼西单元东户805室住宅一套（住宅面积为123.06平方米）”，针对住宅面积，被告存在较大疑问，原因是：业主当初购房时所签订的购房合同所示的住宅面积为115.82㎡，而非起诉状中所提到的住宅面积为123.06㎡，可以参考当初的购房合同。本业主入住后曾于2014年6月22日交过物业费用，交纳费用时间段为2014年7月1日至2015年6月30日，当时交纳的费用明细为115.82㎡×0.98元×12个月＝1362元，当初交纳费用明细清楚显示住宅面积为115.82㎡，而非现起诉状中所提到的123.06㎡。4、起诉状中所提到的“自2015年6月30日至2019年12月31日，累计欠物业服务费7005元”，被告存在较大疑问，原因是：从2015年6月30日至2019年12月31日共计54个月，按115.82㎡×0.98元×54个月＝6129.194元，而非起诉状中所提到的7005元。⑤本业主所居住的7号楼西单元东户805室在2015年6月份时出现排水管道漏水现象，漏水自上而下流入本业主房内，导致本业主房内的装修、设施严重损坏。漏水状况一直持续，业主多次找物业要求解决无果，由于房屋的严重漏水，不但给业主带来了财产损坏，而且还导致业主不能正常使用该房屋，严重影响了业主的正常生活，业主无奈于2016年7月进行起诉，一、二审判决均认定为房屋建造问题，但作为房屋的物业管理单位，却不处理解决，后本业主与905室的业主进行协商，两家出钱（每家500元）对出现问题的下水管道进行维修，房屋漏水现场才得以改善。经审理查明，“茵悦世家”小区位于驻马店市××路与××交叉口，开发商为驻马店伟恒置业有限公司（以下简称伟恒置业公司）。被告陈国建购买的房屋位于“茵悦世家”小区7栋西单元8层东户（房号为805号）。2013年10月24日，被告陈国建与春天物业公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定:1、春天物业公司为该小区提供前期物业管理服务。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。2、业主交纳费用时间：从开发公司通知的业主交房之日起，开始向物业管理服务企业缴纳管理服务费用。3、合同载明的房屋建筑面积为115.82平方米。4、管理费标准：⑴住宅物业费：0.98元/㎡月。⑵电梯公共能源费：30元/月。⑶商铺：1.5元/㎡月。5、除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三方。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效等条款。合同签订后，春天物业公司便进驻该小区进行物业管理服务。2016年8月9日，春天物业公司与伟恒置业公司签订《物业管理委托合同终止协议》一份，双方协商一致同意提前终止所签订的物业管理委托合同。协议签订后，伟恒置业公司（甲方）与绿茵物业公司（乙方）于2016年8月29日签订《物业管理委托合同》一份，合同约定：1、甲方选聘乙方提供前期物业管理服务，物业名称为茵悦世家；2、管理费标准为高层住宅：1.28元/月/㎡；商业物业：2.00元/月/㎡；3、业主应于收到入伙通知单之日起交纳物业服务费用，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在物业费到期的前一月（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；4、合同期限自2016年8月29日起至2019年8月29日等条款。2016年8月29日，绿茵物业公司在驻马店市住房管理中心进行了备案。2016年8月30日，原告绿茵物业公司与春天物业公司签订了交接协议，春天物业公司将“茵悦世家”小区的物业管理工作移交给绿茵物业公司接手，春天物业公司退出该小区的管理。被告陈国建自2015年7月1日起至今未交纳物业费。后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，1、本案诉争房屋至今未办理房屋不动产证。2、庭审中，原告称，经实测，本案诉争房屋的实际面积应为123.06平方米，并提交了驻马店市众信房地产测算有限公司出具的诉争房屋的房屋分层分户平面图一份，显示产权面积为123.06平方米。3、诉讼中，原告明确其请求的7005元的物业费是从2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业费。上述事实，有当事人陈述及相关证据经庭审质证，据以认定。本院认为，2013年10月24日，被告陈国建与春天物业公司签订《前期物业管理服务合同》一份，约定由春天物业公司为被告陈国建居住的“茵悦世家”小区提供物业管理服务，故陈国建与春天物业公司形成物业服务合同关系，应为有效合同。合同约定“除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三方。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效”。本案中，春天物业公司在履行物业服务期间，在未征得被告陈国建同意的情况下，与伟恒置业公司提前终止了物业管理委托合同。后伟恒置业公司又与绿茵物业公司重新签订《物业管理委托合同》，约定由原告绿茵物业公司进驻本案诉争小区提供物业管理服务，故该份《物业管理委托合同》对被告陈国建不产生法律效力，也不具有约束力。现原告绿茵物业公司持该份《物业管理委托合同》请求被告陈国建按合同约定向其支付物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。虽然该份《物业管理委托合同》对被告不产生约束力，但鉴于原告绿茵物业公司在进驻该小区后也为包括被告在内的小区业主提供了相关的物业服务；在履行过程中，被告陈国建也未明确提出异议并接受了服务，故被告陈国建应对原告绿茵物业公司提供的服务支付对价，支付标准可参照被告陈国建与春天物业公司签订的《前期物业管理服务合同》中约定的0.98元/㎡月计算。费用计算的起止时间应从原告提供物业服务之日起即2016年9月1日计算至原告请求的2019年12月31日止；因本案诉争房屋至今未办理不动产证，故房屋面积应以被告陈国建与春天物业公司签订的《前期物业管理服务合同》中载明的房屋建筑面积为115.82平方米为准。经核算，被告应向原告支付物业费用数额4540.14元（0.98元×115.82平方米×40个月）。原告请求数额中超出的部分，无事实和法律依据，本院不予支持。原告请求被告支付利息损失，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、限被告陈国建于本判决生效后十日内向原告驻马店市绿茵物业服务有限公司支付物业服务费4540.14元。二、驳回原告驻马店市绿茵物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告负担9元，由被告负担16元。本判决为终审判决。审判员  刘林二〇二〇年十月二十日书记员  孙鑫