天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初4695号原告:陈文，女，1966年8月31日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：王磊，天津哲科律师事务所律师。被告:于海鹏，男，1979年8月5日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：李华阳，天津旌宇律师事务所律师。原告陈文与被告于海鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈文的委托诉讼代理人王磊，于海鹏的委托诉讼代理人李华阳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈文向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决确认原于海鹏双方签订的《底商租赁合同》于2020年9月15日解除;2.请求依法判决于海鹏在2020年9月16日之前腾空涉案房屋并与陈文办理房屋交接手续（若于海鹏延期腾房并与陈文办理房屋交接手续,则于海鹏应自2020年9月16日起至实际腾房并交接之日止按照每日904.11元标准向陈文支付房屋占用费）;3.请求依法判决于海鹏向陈文支付自2020年5月1日至9月15日期间的租金合计123750元;4.请求依法判决于海鹏向陈文支付自2020年5月1日至9月15日期间应承担的违约金合计247500元;5.请求依法判决于海鹏将在涉案房屋地址上注册成立的“天津市河东区鹏广发餐厅”注册手续从涉案房屋所在地迁出；6.由于海鹏承担本案全部诉讼费用。事实及理由:2017年3月25日,陈文与于海鹏签订《底商租赁合同》,陈文将拥有独立产权的位于天津市河东区泰兴××路××号××商租赁给于海鹏用于经营,该底商面积238平方米。合同约定租期为五年（2017年5月1日至2022年4月30日）,合同中关于租金及缴纳方式和期限、双方权利义务、违约责任等都做了明确的规定。合同签订后,陈文按照合同约定将房屋交付于海鹏使用,为配合于海鹏餐饮经营的需要,陈文还配合于海鹏以该底商注册成立了“天津市河东区鹏广发餐厅”。于海鹏此前一直按期交付房租,但在2020年4月1日前并没有按合同约定的期限缴纳2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金,双方就此问题进行了多次沟通均无结果,随后,于海鹏于2020年6月15日短信通知陈文终止合同。陈文认为,按照合同约定,任何一方提前终止合同应提前3个月通知对方,合同规定的租金缴纳日期到来前于海鹏并未按期缴纳下一年度的租金且在下年度租期起租开始以后才通知陈文终止合同,于海鹏的行为是在合同约定的租赁期内提前解除合同,按照合同约定,真正的合同解除日期应该是在于海鹏提出解约通知后的三个月,于海鹏应该将该三个月的租金支付给陈文且应该承担提前解约的违约责任,现双方无法达成一致,故诉至法院,望判如所请。于海鹏辩称，对将“天津市河东区鹏广发餐厅”注册手续从涉案房屋所在地迁出无异议，不同意陈文其他诉讼请求。双方合同已于2020年5月底解除，于海鹏已将房屋清空。于海鹏租赁期间遇到不可抗力，发生于已经交纳房屋租金的期限内。依据国家政策和相关法律法规，对于不可抗力期间租金应当有所减少或免除，故于海鹏不拖欠陈文租金。在2020年5月底，疫情并没有完全解除，餐饮行业实际无法经营。于海鹏积极与陈文协商解除合同，尽量避免损失。陈文恶意拖延，始终以忙或开会为由不进行协商，造成损失的日益扩大，于海鹏已经尽到合同义务，故不承担责任。陈文提交以下证据：1.合同复印件1份；2.产权证复印件1份；3.解除合同短信截图1页；4.银行转账明细1份。于海鹏提交以下证据;短信截图打印件5页根据双方当事人陈述及提交证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋为坐落天津市河东区泰兴××路××号××商，面积238平方米，所有权人为陈文。2017年3月25日，陈文（甲方）与于海鹏（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将诉争房屋出租给乙方，租期自2017年5月1日至2022年4月30日，租金2017年5月1日至2020年4月30日期间年租金为300000元，第四至第五年租金按每年10%标准递增。租金于每年4月1日缴纳。若乙方在甲方没有违反合同情况下无故拖欠租金……每逾期一天，按每天租金的两倍向甲方支付迟延违约金。甲乙双方任何一方提前终止合同时，应当提前三个月通知对方……。上述合同签订后，于海鹏使用诉争房屋并支付房屋租金至2020年4月30日。2020年6月15日，于海鹏短信通知陈文解除合同并要求于2020年6月18日到房屋处办理交接手续。陈文接到于海鹏通知，但未与于海鹏进行交接。庭审期间经询，于海鹏表示诉争房屋内没有其物品，陈文可以完全支配诉争房屋。对于以上事实，本院予以确认。本院认为，本案陈文与于海鹏作为平等主体，基于真实意思表示自愿签订《房屋租赁协议》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。对于双方合同解除时间，于海鹏主张于2020年5月底即告知陈文解除合同，但未能提交证据证明，本院不予认定。于海鹏于2020年6月15日短信通知陈文解除合同，此为明确解除合同通知。陈文虽主张依照合同约定，双方合同应于上述通知三个月后解除，但双方为房屋租赁合同，于海鹏既坚持不再继续租赁，则双方合同实际已无法继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（二）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……。因此，双方房屋租赁合同应当于2020年6月15日解除。对于陈文要求于海鹏腾房及交接一节，依照《中华人名共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案双方合同既解除，则陈文在接到于海鹏交接通知后，应当及时办理房屋交接，避免扩大损失。陈文虽主张于海鹏就房屋交接附加条件，但于海鹏对此否认，陈文未能举证证明，则对此本院不予采信。陈文拒绝交接房屋，且未能证明此后于海鹏仍占用诉争房屋，于海鹏确认诉争房屋内无其物品，陈文可完全支配诉争房屋，则应视为于海鹏已于2020年6月18日向陈文履行了腾房义务。故对于陈文要求于海鹏腾房的诉讼请求，本院不予支持。于海鹏虽已腾空诉争房屋，但仍应与陈文办理房屋交接手续，对于陈文要求于海鹏办理房屋交接手续的诉讼请求，本院予以支持。对于陈文主张的房屋租金及房屋占有使用费一节，于海鹏支付房屋租金至2020年4月30日，则其还应向陈文支付2020年5月1日至2020年6月15日期间的房屋租金41589.04元（300000*110%/365*46）。于海鹏于2020年6月18日履行了腾房义务，则还应向陈文支付2020年6月16日至2020年6月18日期间的房屋使用费，使用费的标准参照同期房屋租金标准计算，为2712.33元（300000*110%/365*3）。对于于海鹏是否应承担违约责任，本院分析认为，陈文与于海鹏基于真实意思表示自愿签订房屋租赁合同，双方均应当遵守合同约定，否则即应承担违约责任。于海鹏提出解除合同时间为2020年6月15日，此时本市餐饮行业已经恢复营业。于海鹏此时再以疫情为由为解除合同，不属于因不可抗力导致合同解除，于海鹏仍应为其单方解除合同承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案于海鹏单方解除合同给陈文造成的应为房屋空置损失，考虑双方剩余租赁期限等因素，本院酌定诉争房屋空置期为3个月，损失标准参照同期房屋租金标准，经计算为82500元（300000*110%/12*3）。双方合同既解除且于海鹏向陈文赔偿房屋空置损失，则其再要求于海鹏支付迟延支付租金违约金，本院不予支持。于海鹏认可将其“天津市河东区鹏广发餐厅”注册手续从诉争房屋处迁出，此其真实意思表示，本院照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条规定，判决如下：一、陈文与于海鹏之间就天津市河东区泰兴××路××号底商签订的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；二、于海鹏于本判决生效之日起十日内与陈文办理天津市河东区泰兴××路××号××商的交接手续；三、于海鹏于本判决生效之日起十日内给付陈文2020年5月1日至2020年6月15日期间的房屋租金41589.04元、2020年6月16日至2020年6月18日期间的房屋使用费2712.33元，以上共计44301.37元；四、于海鹏于本判决生效之日起十日内赔偿陈文损失82500元；五、于海鹏于本判决生效之日起十日内将其注册成立的“天津市河东区鹏广发餐厅”注册手续从天津市河东区泰兴××路××号××商处迁出；六、驳回陈文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6869元、减半收取计3434.5元，由陈文负担2161.5元，由于海鹏负担1173元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  张楠二〇二〇年十月十二日书记员  何欣本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。