文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终2311号上诉人（原审被告）：江苏有间屋公寓管理有限公司，住所地镇江市润州区运河路78号7层。法定代表人：樊敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖南，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：镇江市民爆器材有限公司，住所地镇江市解放路22号。法定代表人：陈芃，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：镇江市华东金属材料有限公司，住所地镇江市中山东路255号。法定代表人：杨惠章，该公司经理。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：镇江市化工轻工总公司，住所地镇江市解放路22号6号楼五层。法定代表人：朱高泰，该公司经理。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。原审被告：胡雅驰，男，1990年2月20日出生，汉族，户籍地址江西省九江市修水县，现住镇江市。上诉人江苏有间屋公寓管理有限公司（以下简称有间屋公司）因与被上诉人镇江市民爆器材有限公司（以下简称民爆公司）、镇江市华东金属材料有限公司（以下简称华东公司）、镇江市化工轻工总公司（以下简称化轻公司）与、原审被告胡雅驰房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初3398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。有间屋公司上诉请求：1、撤销镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初3398号民事判决，发回重审或依法查清事实、驳回被上诉人全部诉请。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：双方曾存在房屋租赁关系，但租赁关系已于2019年5月协商解除，有间屋公司不欠费、无违约事实。有间屋公司的押金被上诉人一直不退还，并以虚构的事实起诉，既浪费国家司法资源又用意不正。为维护其正当合法权益，提起上诉。被上诉人民爆公司、华东公司、化轻公司共同答辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2、有间屋公司欠费及恶意占用房屋的事实已经查明，有间屋公司二审的上诉理由和一审的意见完全不同，违反了禁反言的规则。3、有间屋公司在主动提出解除租赁合同并返还房屋后，又在租赁的房屋的每层楼外的大门加装大锁，恶意占有案涉房屋，情节恶劣，直至起诉后，有间屋公司迫于法律的威严才返还，给其造成了损失和经营困难，导致下岗职工生活保障困难，增加了社会不安定因素。4、有间屋公司在书面承诺偿还所欠水电费前提下，仍以各种借口不予支付，违背了诚实信用原则。综上，请求法院维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。原审被告胡雅答辩称，其答辩意见与有间屋公司上诉意见相同。民爆公司、华东公司、化轻公司共同向一审法院起诉请求：一、判令有间屋公司支付其2018年12月13日至2019年5月31日的租金55863元；二、有间屋公司支付其代垫电费6993.26元；三、有间屋公司支付逾期付款违约金33045元（截止2019年7月15日），2019年7月15日之后按照欠款总金额的每日0.1%的标准计算至欠款给付之日止；四、有间屋公司承担截至2019年9月5日的迟延腾房违约金12万元，2019年9月6日至实际腾房之日止按800元/天标准支付违约金；五、胡雅驰对上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2017年9月28日，民爆公司、华东公司、化轻公司为筹集下岗职工基本生活费，与有间屋公司签订《房屋租赁合同》，将镇江市中山东路255号第七、八楼（民爆公司名下）、四楼（华东公司名下）、二、三楼（化轻公司名下）房屋出租给有间屋公司，胡雅驰为此提供担保。合同签订后，民爆公司、华东公司、化轻公司依约履行合同义务。2019年5月5日，有间屋公司致函要求解除合同，定于2019年6月1日向民爆公司、华东公司、化轻公司返还房屋。现仍欠付房租、水电费、逾期付款违约金等。返还房屋时，有间屋公司与民爆公司、华东公司、化轻公司协商，声称将与案外人协商公寓的整体转让，为减少费用，公寓内的冰箱、床等设施暂不搬出。后经有间屋公司认可，民爆公司、华东公司、化轻公司将租赁房屋的每层楼外大门加锁。2019年7月12日，公寓转让未果，有间屋公司在民爆公司、华东公司、化轻公司的门锁上加装门锁。2019年8月29日至9月5日期间，有间屋公司将其承租的四、七、八层房屋返还，并书面通知民爆公司、华东公司、化轻公司，基于镇江市京口区人民法院要求协助执行，二、三楼已被法院拍卖，新产权人将与其接洽，故不向民爆公司、华东公司、化轻公司移交房屋，但民爆公司、华东公司、化轻公司却未收到京口区人民法院的通知。民爆公司、华东公司、化轻公司为维护其合法权益，遂诉至法院。一审法院经审理认定事实如下：位于镇江市中山东路255号第二、三、四、七、八层为化轻公司、华东公司和民爆公司的合法财产，其中二、三层为化轻公司所有，四层为华东公司所有，七、八层为民爆公司所有。2017年9月28日，就上述房屋，民爆公司、华东公司、化轻公司作为出租人（民爆公司为甲方、华东公司为乙方、化轻公司为丙方）与有间屋公司作为承租人（丁方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定有间屋公司承租上述房屋从事公寓式旅店经营，租赁期限六年（自2017年12月13日至2023年12月12日），交房日期为2017年9月28日之前，合同还就定金、租金、保证金、违约责任等事项进行了约定，其中合同第四条“定金、租金与保证金”部分约定：“1、定金标准：甲方定金20000元，乙方定金10000元整，丙方定金20000元整，由丁方在合同签订之日给付甲方乙方丙方。丁方不依约承租房屋的，无权要求返还定金；甲方乙方丙方不依约出租房屋，应当双倍返还定金。双方均依约履行合同的，定金自动转为保证金。2、租金标准：甲方75000元整／半年，乙方50000元整／半年，丙方90000元整／半年，共计215000元整。3、保证金标准：甲方保证金20000元整，乙方保证金10000元整，丙方保证金20000元整，共计50000元整。租赁期满或经甲方乙方丙方同意解除合同后，保证金除抵扣应由丁方承担的费用、租金、以及丁方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还丁方。4、支付时间：各方均同意房屋先租后用。合同签订日支付首期租金共计215000元整，对应租期为：2017年12月13日至2018年6月12日。2018年5月13日前支付租金共计215000元整，对应租期为：2018年6月13日至2018年12月12日。2018年10月13日前支付租金共计215000元整，对应租期为：2018年12月13日至2019年6月12日。以后依此类推（租金如有调整，则按调整后的金额支付）……”。第六条“水电供应”部分约定：“甲方乙方丙方就大楼目前的水电状况提供给丁方（七八楼含二次供水的设备及水电）。丁方二次供水水费按照二次供水价格结算，直供水由丁方自行到自来水公司按时缴纳。电费按表计量（含二次供水的水电费），每月结算一次，丁方应在结算后三日内向丙方交纳。丁方承担二次供水的设备（如泵、水池、水箱清洗、浮球阀等）日常维修费及更换零部件费用。因政府职能部门或不可抗力的原因，所造成的停水、停电，甲方乙方丙方不承担责任。”。第七条“违约责任”部分约定：“1、任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。2、任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在15日内对此确认或提出书面异议或补充说明。如果在15日内不予以书面答复，视为其接受书面通知所述内容，按本合同争议条款解决，违约方应承担因自己的违约行为而给守约方造成的经济损失。3、丁方应交纳给甲方乙方丙方的定金、租金、保证金、电梯费用以及水电费等本合同涉及的全部费用必须按本合同所列条款按时交纳。如果丁方违法经营或者丁方到期不付或拒付上述任意一项费用，甲方乙方丙方有权停水、停电、停电梯，并有权按照丁方欠费总额加收每日1‰违约金。丁方欠费超过一个月，甲方乙方丙方有权解除本合同，收回所租赁房屋，丁方应无条件搬出，室内装饰由丁方在15日内自行拆除，丁方逾期拆除的装饰和未搬离的所有物品视为无条件放弃，由甲方乙方丙方处置。因甲方乙方丙方上述措施造成的损失由丁方自行承担。……”第十条“提前解除合同”部分约定：“……2、在楼房使用期内，丁方因经营困难等原因，不继续租赁房屋，必须提前二个月书面通知甲方乙方丙方，并在甲方乙方丙方同意后一个月内搬出。如丁方未及时搬出，每逾期一日，丁方应向甲方乙方丙方支付违约金2000元整。3、甲丁任何一方不得任意提前终止协议，否则应承担违约责任，并支付对方20000元整违约金（不可抗拒自然灾害和国家行政指令除外）。乙丁任何一方不得任意提前终止协议，否则应承担违约责任，并支付对方10000元整违约金（不可抗拒自然灾害和国家行政指令除外）。丙丁任何一方不得任意提前终止协议，否则应承担违约责任，并支付对方20000元整违约金（不可抗拒自然灾害和国家行政指令除外）。……”。合同第十二条约定：“本合同一式肆份，四方各执一份，均具有同等法律效力。自四方签字盖章之日起生效。”。上述合同落款“丁方（盖章）”处的正下方有“履约担保人（签字）”一栏，民爆公司、华东公司、化轻公司持有的合同文本落款处有间房公司、胡雅驰的签章并不统一，有“丁方（盖章）”处加盖了有间房公司公章、“履约担保人（签字）”处签有胡雅驰的姓名；还有“丁方（盖章）”处签有胡雅驰姓名，“履约担保人（签字）”处加盖有间房公司公章。上述合同签订后，双方按约履行各自义务。有间屋公司在2017年9月11日通过胡雅驰的银行账户向民爆公司、华东公司、化轻公司缴纳5万元定金。2019年3月29日，胡雅驰向民爆公司、华东公司、化轻公司出具承诺书称：“本人承诺于2019年4月1日前缴纳房租4万元（肆万元整），如4月1日未缴纳。乙方进行停水停电措施，后果由我方自行承担。”2019年5月5日，有间屋公司因经营不善，书面通知民爆公司、华东公司、化轻公司解除租赁合同，明确双方合同于2019年6月1日解除。2019年5月13日，民爆公司、华东公司、化轻公司书面通知有间屋公司于2019年6月1日返还租赁房屋，结清欠付的7万元房租及截止于2019年5月31日,的水电费洽商违约事宜。2019年6月6日，胡雅驰向原告出具承诺书称：“今承诺有间公寓管理公司于本月底（6月31日）缴清化纤公司水电费欠款。”截至2019年9月5日，有间屋公司仅将民爆公司、华东公司的房屋清场后返还。另查明，就2018年12月13日至2019年6月12日期间的租金215000元，有间屋公司未能如约交付，仅于2018年11月14日付15000元，于2018年11月28日付15000元，于2019年1月2日付5000元，于2019年1月14日付40000元，于2019年3月11日付10000元，于2019年4月1日付40000元，于2019年5月8日付20000元。本案审理中，民爆公司、华东公司、化轻公司称其主张租金的期间自2018年12月13日至2019年5月31日，有间房公司、胡雅驰对此却不清楚。本案审理中，有间屋公司提交京口法院出具的协助执行通知书复印件一份，内容为要求其协助冻结应付化轻公司2019年下半年的租金9万元。有间屋公司未在法院指定期间提交协助执行通知书原件。本案审理中，化轻公司收到京口法院2019年12月30日作出的（2018）苏1102执恢32号执行裁定书，该裁定中注明将涉案原告化轻公司的房屋折价给案外人万云祥所有，并明确房屋产权自裁定书送达时转移。基于此，民爆公司、华东公司、化轻公司明确第四项诉讼请求为：有间屋公司承担截止于2019年12月29日止的延迟腾房违约金211200元。一审法院认为，结合涉案合同的抬头内容，胡雅驰并非合同签订方。通读合同的全部内容，亦未有关于担保内容的表述。再从合同的落款签名来看，民爆公司、华东公司、化轻公司所持有的文本中关于“丁方（盖章）”、“履约担保人（签字）”签章位置并不统一，为此，结合涉案合同的形式，不足以反映胡雅驰系涉案合同的担保人。至于胡雅驰出具的两份承诺，由于胡雅驰系有间屋公司的法定代表人，其可以代表公司，具体分析承诺的内容，已无法看出胡雅驰有担保的意思表示。综上分析，民爆公司、华东公司、化轻公司认为胡雅驰系涉案合同的担保人，依据不足，其要求胡雅驰承担担保责任的诉讼请求，不予支持。民爆公司、华东公司、化轻公司与有间屋公司签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。有间屋公司作为承租人，负有交付租金之义务，由于涉案合同已实际履行，为此，有间屋公司应对其租金的缴纳承担举证责任。民爆公司、华东公司、化轻公司明确其主张的租金自2018年12月13日至2019年5月31日，结合合同约定的租金标准及原告明确的收取租金的情况，经核算，该期间有间屋公司应付的租金为55824元，由于涉案中约定了有间屋公司缴纳的保证金应折抵租金等费用，故经扣减，有间屋公司应支付民爆公司、华东公司、化轻公司租金5824元。至于有间屋公司提交的协助通知书，由于有间屋公司未提交原件，真实性无法核实，即便真实，其配合协助冻结的内容为2019年下半年的租金，亦与本案没有关联性，故有间屋公司的第一项答辩意见，依据不足，不予采纳。根据涉案合同的第六条约定，产生的电费应每月结算一次。结合胡雅驰于2019年6月6日出具的承诺，可以看出有间屋公司确实存在欠付水电费的事实，但民爆公司、华东公司、化轻公司所出具的发票和通知，并不足以证明欠付的具体数额，为此，民爆公司、华东公司、化轻公司要求有间屋公司支付垫付的电费6993.26元，依据不足，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案合同第四条中对租金的支付时间进行了具体约定，即有间屋公司应于2018年10月13日前支付民爆公司、华东公司、化轻公司2018年12月13日至2019年6月12日的租金计215000元，而有间屋公司未能如期交纳，构成违约，为此民爆公司、华东公司、化轻公司可基于涉案合同第七条的约定内容主张违约金，即每日按欠费的日1‰计算，由于涉案合同约定有间屋公司所交纳的保证金应先折抵欠付租金等费用，为此在计算上述违约金时应当先行扣除保证金，经核算，截至2019年7月15日的逾期付款违约金19327元，同时有间屋公司应从2019年7月16日起至5824元给付之日止，以5824元为基数按照每日0.1%的标准给付逾期付款违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，民爆公司、华东公司、化轻公司对有间屋公司提出解约未提出异议，并提出返还房屋，为此，可以认定涉案租赁合同已于2019年5月31日提前解除，有间屋公司作为承租人负有返还租赁物之义务。结合涉案合同第十条约定内容，有间屋公司应当向原告支付逾期交房违约金，结合有间屋公司实际交房的时间及涉案合同约定租金标准，民爆公司、华东公司、化轻公司主张211200元的延迟腾房违约金，并未明显超过其损失，应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、江苏有间屋公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告镇江市民爆器材有限公司、镇江市华东金属材料有限公司、镇江市化工轻工总公司截止于2019年5月31日的房屋租金5824元。二、江苏有间屋公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付镇江市民爆器材有限公司、镇江市华东金属材料有限公司、镇江市化工轻工总公司截至2019年7月15日止的逾期付款违约金19327元，并从2019年7月16日起至5824元给付之日止，以5824元为基数按照每日0.1%的标准给付逾期付款违约金。三、江苏有间屋公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付镇江市民爆器材有限公司、镇江市华东金属材料有限公司、镇江市化工轻工总公司延迟腾房违约金211200元。四、驳回镇江市民爆器材有限公司、镇江市华东金属材料有限公司、镇江市化工轻工总公司的其他诉讼请求。案件受理费5907元，保全费2920元，合计8827元，由镇江市民爆器材有限公司、镇江市华东金属材料有限公司、镇江市化工轻工总公司负担1062元，由江苏有间屋公寓管理有限公司负担7765元。二审中，有间屋公司提供的证据：2019年8月与搬家公司的微信聊天记录和图片，证明有间屋公司于2019年8月已经正式清场，全部搬离，双方租赁关系已经解除。民爆公司、华东公司、化轻公司质证对有间屋公司提交的上述证据是单方制作，对其证明目的不认可，有间屋公司实际清场时间为2019年9月5日。在二审庭审中，有间屋公司镇江店原负责人胡雅驰承认最后彻底搬离时间为2019年9月4日，双方对案涉租赁房屋未进行交接结算。胡雅驰陈述与有间屋公司所提供微信图片上时间及2019年7月8日关于收到《催款及催告腾空房屋函》的回复内容相符。本院对有间屋公司提供证据的证明目的不予确认。民爆公司、华东公司、化轻公司提交的证据：一、催款及催告腾空房屋函，证明于2019年6月23日催告有间屋公司腾空房屋。二、有间屋公司收到催款及催告腾空房屋的回函。2019年7月8日有间屋公司回复说明为了配合法院文书执行主动不搬空房屋内的物品。三、催款及催告腾空房屋函。证明2019年7月12日再次催告有间屋公司腾空房屋。有间屋公司未主动搬离屋内物品。有间屋公司质证对上述证据的真实性无预言，但对其证明目的不予认可，并称有间屋公司准备2019年6月份已启动清场手续，但被上诉人在大门加装了锁，导致大件物品无法搬离，在沟通无果情况下，有间屋公司为保护自身合法权益，才在被上诉人的锁上加装了锁，最后是2019年8月才全部搬出物品，而这与2019年7月8日关于收到《催款及催告腾空房屋函》的回复中载明“房屋内物品未清空，……收到一审法院执行文件两份，配合文件执行，暂缓一切事的处理”的内容不符；且有间屋公司一审中认可违约，二审中又称不欠租金、无违约事实。胡雅驰认可有间屋公司的质证意见。本院对民爆公司、华东公司、化轻公司提交证据及证明目的予以认可。本院对一审法院认定有间屋公司实际清场时间为2019年9月5日是事实予以确认。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：民爆公司、华东公司、化轻公司与有间屋公司签订的房屋租赁合同,合法有效,对双方均具有约束力。在案涉房屋6年租期未到期情况下，有间屋公司于2019年5月5日通知出租人民爆公司、华东公司、化轻公司，双方租赁合同履行至2019年5月31日后解除，要求退租，但其此后并未及时搬离租赁房屋。2019年5月13日民爆公司、华东公司、化轻公司通知有间屋公司，要求移交所租赁房屋，并就结欠租金、水电费和违约金等事宜进行协商。有间屋公司作为承租人解除租赁合同时应当进行结算交接，民爆公司、华东公司、化轻公司要求其结清欠付租金、水电费及违约金，有间屋公司应当负有举证义务，证明其已经足额支付租金、水电费并无违约行为。结合本案相关事实，有间屋公司镇江店原负责人胡雅驰承诺存在欠付水电费、并承认最后搬离时间为2019年9月4日，一审庭审中有间屋公司已自认违约。现有间屋公司上诉称双方租赁关系已于2019年5月协商解除，有间屋公司不欠费、无违约的事实，不应当承担责任，但没有提供充分的证据证实该主张成立,能推翻上述相关事实。且所称的协助执行事项也不成立，据此,本院对有间屋公司上诉理由不予采信。有间屋公司退租后未及时结清相关费用超期搬离的违约事实存在,民爆公司、华东公司、化轻公司要求有间屋公司按约支付租金及违约金于法有据。一审法院判决有间屋公司承担相应责任并无不当,本院予以认同。综上，双方从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。上诉人有间屋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5907元，由有间屋公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年十月二十八日书记员  何婧静