湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7287号上诉人（原审被告）：杨培方，男，1965年2月11日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：杨彪，湖北商之渡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉绿园经济发展有限公司，住所地武汉市东西湖区舵落口大市场（8）。统一社会信用代码91420112271861574X。法定代表人：李国珍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李可，湖北东吴弘泰律师事务所律师。上诉人杨培方与被上诉人武汉绿园经济发展有限公司（以下简称绿园公司）物权保护纠纷一案。不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初5305号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年7月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。杨培方的上诉请求：1、请求撤销一审法院民事判决；2、发回重审或查清事实后依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，导致判决错误；1、案涉《舵落口大市场绿园交易区升级改造拆迁补偿协议书》（下称“《拆迁补偿协议》”）属无效协议；（1）被上诉人虚构“绿园交易区整体拆迁”的事实，不仅使上诉人受欺诈签订了《拆迁补偿协议》，也损害了国家利益；①上诉人签订《拆迁补偿协议》，系因受被上诉人欺诈而为，并非其真实意思表示；一审法院经过两次庭审的调查，被上诉人不仅没有提供市、县级人民政府作出有关绿园交易区整体拆迁的征收决定，也没有提供其他合法、有效的证据证明包含涉案商铺在内的绿园交易区整体拆迁的事实，充分证实被上诉人所谓的“绿园交易区整体拆迁”是虚假的，上诉人因相信“绿园交易区整体拆迁”为真实的，才会签订该协议。明显，上诉人签订《拆迁补偿协议》，是因受被上诉人的欺诈而为，并非其真实意思表示。（2）《拆迁补偿协议》的签订，损害了国家利益。根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条，及湖北省人民政府令第380号《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第五条，以及武汉市人民政府令第234号《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四条、第五条均规定，由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作及作出房屋征收决定。具体到本案中，被上诉人在所谓的“绿园交易区整体拆迁”一事未经市、县人民政府立项、审批并作出征收决定之前，即以房屋拆迁为由与上诉人签订《拆迁补偿协议》，不仅欺骗了上诉人，且剥夺了上诉人的公平交易权，更侵害了法律、法规赋予人民政府负责、决定本行政区域房屋征收与补偿工作的行政职权，属于损害了国家利益。本案《拆迁补偿协议》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“合同无效的情形”第（一）项“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。”2、本案的《拆迁补偿协议》，违反了法律、行政法规的规定。首先，《拆迁补偿协议》中房屋征收的主体违法，根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款、第五条，及湖北省人民政府令第380号《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第五条、第六条，以及武汉市人民政府令第234号《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四条、第五条、第六条均规定，房屋征收的主体是市、县级人民政府，房屋征收与补偿的工作由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施，房屋征收部门可以委托非营利单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。而本案被上诉人既不是人民政府，也不是政府部门，更没有被授权负责房屋征收与补偿的具体工作，其仅仅只是普通且以营利为目的的私营企业，显属主体不符；其次，房屋征收的程序违法，根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款，及湖北省人民政府令第380号《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十五条，以及武汉市人民政府令第234号《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十四条均规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”被上诉人在没有按照法定程序对房屋价值进行评估的情况下，即以其单方拟定的房屋价值与上诉人签订《拆迁补偿协议》，显属程序违法；最后，《拆迁补偿协议》的内容中既没有搬迁安置补偿，也没有停产停业损失的补偿，仅仅只有“被拆迁房屋的货币补偿”。根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款，及湖北省人民政府令第380号《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十条第一款，以及武汉市人民政府令第234号《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第二十三条均规定：“对被征收人给予的补偿包括:（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”协议内容明显与上述法规的规定不符，明显违法。因此，本案的《拆迁补偿协议》不论是从房屋征收主体,还是房屋征收流程，亦或是协议内容均违反了行政法规的强制性规定而无效，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“合同无效情形”第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”。综上，上诉人和被上诉人签订的《拆迁补偿协议》属无效协议。二、上诉人有权按照《拆迁补偿协议》的约定合法占有、使用涉案商铺至实际拆迁之日止，被上诉人要求上诉人腾退清空的条件未成就。就本案而言，即便是按照一审法院认定《拆迁补偿协议》有效，结合《拆迁补偿协议书》第三条第三款“乙方接甲方全面开始拆迁清空商铺通知15日内，乙方将房屋腾空移交甲方。在接到甲方全面开始拆迁清空商铺通知之前，该房屋的租金仍归乙方所有。”的约定，上诉人作为乙方将房屋腾空移交给作为甲方的被上诉人的前提条件是接到全面开始拆迁的通知和甲方的清退通知。前文已叙述，房屋征收属于政府的行政职权范畴，依法由市、县级人民政府作出征收决定。本案经过两次庭审调查、质证，可以充分证实绿园交易区房屋整体拆迁一事并未启动。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条：“附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。”的规定，本案因缺少市、县级人民政府的拆迁或征收决定，及征收公告、通知而导致“甲方全面开始拆迁”的条件未成就。因此，由于被上诉人全面开始拆迁的条件未成就，其要求上诉人腾退清空商铺的权利未生效，上诉人依约有权合法占有、使用涉案商铺至实际拆迁之时。三、本案的《拆迁补偿协议》不等同于房屋买卖。首先，被上诉人基于绿园交易区整体拆迁而与上诉人签订《拆迁补偿协议》，上诉人亦因信“绿园交易区整体拆迁”为真而与被上诉人签订《拆迁补偿协议》，双方均系基于房屋拆迁这一共同原因而签订协议。对此事实，既有被上诉人提交的《民事起诉状》及两次庭审中的当庭陈述，也有上诉人申请的证人万某（被上诉人公司前法定代表人，绿园交易区拆迁负责人）的证言予以证实，怎么就变成了普通的房屋买卖？其次，拆迁补偿与房屋买卖是有本质区别的，拆迁补偿具一定的强制性，没有协商议价环节，对于经法定程序作出的拆迁补偿价被拆迁人往往只能被迫接受而不能拒绝。而房屋买卖交易中，房屋价款可以随意协商、调整，不具有强制性；再次，拆迁补偿由于程序繁琐，拆迁补偿协议签订前拆迁人需要进行立项、审批，调查登记，拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府，组织有关部门论证和修改征收补偿方案，并公布征求公众意见，再由市、县级人民政府作出房屋征收决定并公告等一系列严格完整的程序；房屋买卖则流程简易，买卖双方达成合意后办理房产过户手续即可。同时，更为重要的是，根据《拆迁补偿协议》第十一条：“若本项目后续不拆迁且对外正常经营，则乙方有权按还建价格购买本协议所约定的360㎡商铺。”的约定，上诉人享有对被拆迁房屋的回购权，而普通房屋买卖交易中，绝对不会允许也可能允许卖方有回购权，否则，房屋买卖交易将变得极为不确定，继而导致房屋买卖交易市场极度混乱。与此同时，《拆迁补偿协议》明确约定上诉人有权以拆迁价格回购被拆迁房产，更充分说明上诉人签订协议的初衷是基于房屋拆迁，并不是房屋买卖。因此，一审法院错误的认定本案为房屋买卖的结论，不仅曲解了双方当事人签订《拆迁补偿协议书》是基于拆迁的共同初衷，也改变了双方签订协议的目的。总而言之，一审法院认定本案《拆迁补偿协议》是“名为拆迁，实为房屋买卖”的结论，是错误的。综上所述，本案的《拆迁补偿协议书》系无效协议，上诉人依法依约有权占有、使用涉案商铺至实际拆迁之日，被上诉人无权要求上诉人从涉案商铺中腾退。一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法予以纠正，或发回重审，或依法查明事实后改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。绿园公司辩称：一审事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。本案的拆迁补偿协议实为房屋回购协议，且即便协议的名称适用不正确，但我们从未提起过征收补偿，而是拆迁补偿，上诉人依据的法律规定都是《国有土地征收补偿办法》。绿园公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令杨培方立即从绿园公司商铺内腾退；2、判令杨培方自2019年5月6日开始按每日225元的标准向绿园公司支付逾期腾退的商铺占用费至实际腾退日止；3、本案诉讼费用由杨培方承担。一审法院认定事实如下：2015年11月23日，绿园公司（甲方）与杨培方（乙方）签订《舵落口大市场绿园交易区升级改造房屋拆迁补偿协议书》一份，载明：乙方所使用的房屋位于武汉市东西湖区舵落口大市场绿园交易区1号厅（案涉商铺），建筑面积为360平方米，房屋的产权性质为商业，房屋的结构为框架。房屋拆迁补偿方式为货币补偿，补偿单价为17,000元/㎡，补偿总价为6,120,000元。本合同签订且乙方向甲方交纳购房合同、发票、办理相关手续后，甲方1个工作日内一次性支付乙方全部补偿价款6,120,000元，甲方延期付款的，承担每日千分之一的延期利息。乙方接甲方全面开始拆迁清空商铺通知15日内，乙方将房屋腾空移交甲方。在接甲方全面开始拆迁清空商铺通知之前，该房屋的租金仍归乙方所有。若接甲方通知后，15日内未完成此项工作，则甲方有权强制清场，所产生的一切费用和责任由乙方负责。协议同时还约定了后期经营管理、争议解决等内容。同日，绿园公司向被告杨培方指定的汉口银行账户转账6,120,000元。2019年5月22日，湖北东吴弘泰律师事务所接受绿园公司的委托向杨培方邮寄《湖北东吴弘泰律师事务所函》一封，主要内容为通知杨培方于2019年6月6日前腾退案涉商铺，否则将依法诉诸法律。杨培方于2019年5月24日签收该函件。另查明，杨培方与案外人签订《租赁合同》一份，约定杨培方将案涉商铺出租给案外人，租金标准为6840元/月，租期自2019年3月31日至2020年4月1日。一审法院认为，绿园公司、杨培方签订的《舵落口大市场绿园交易区升级改造房屋拆迁补偿协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效。绿园公司依约向杨培方支付了全部的合同价款6,120,000元，且已于2019年5月24日通知杨培方腾退案涉商铺。至此，绿园公司的合同义务已履行完毕，杨培方理应依约按时腾退房屋。故杨培方占有案涉商铺至今，显属违约，应当承担违约责任。故一审法院对绿园公司要求杨培方立即腾退案涉商铺的诉讼请求，依法予以支持。关于绿园公司要求杨培方自2019年5月6日开始按每日225元的标准向绿园公司支付逾期腾退案涉商铺占用费至实际腾退日止的诉讼请求。依据《舵落口大市场绿园交易区升级改造房屋拆迁补偿协议书》的约定，杨培方于接到绿园公司通知之日起15日内负有腾退案涉商铺的义务，即杨培方应于2019年5月24日接到律师函之日起15日内腾退案涉商铺。故2019年5月30日起至杨培方实际腾退案涉商铺所产生的占用费，属绿园公司的实际损失。案涉商铺占用费的计算标准问题，一审法院考虑到被告杨培方实际收取租金6840元/月（228元/天）的标准高于绿园公司主张的225元/天的标准，依法支持绿园公司所主张的计算标准。故对绿园公司的该项诉讼请求，一审法院依法支持杨培方支付绿园公司案涉商铺占用费（自2019年5月30日起，按每日225元的标准计算至实际腾退案涉商铺之日止），超出部分，本院不予支持。关于杨培方辩称双方所签订的《舵落口大市场绿园交易区升级改造房屋拆迁补偿协议书》无效的意见。该协议名为拆迁补偿协议，实为房屋回购协议。因此该协议并未违反法律法规禁止性规定。其次，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”的规定，该条例亦并未明确规定市、县级人民政府以外的主体签订的拆迁协议无效。故一审法院对杨培方的该辩称意见不予支持。至于，杨培方辩称绿园公司未履行通知义务的意见，因并无法律及事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、杨培方于本判决生效后三日内从其占有的位于武汉市东西湖区舵落口大市场绿园交易区1号厅商铺（建筑面积为360平方米）内腾退；二、杨培方于本判决生效后三日内支付武汉绿园经济发展有限公司商铺占用费（自2019年5月30日起，按每日225元的标准计算至实际腾退之日止）；三、驳回武汉绿园经济发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26,234元，由杨培方负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，双方所签订的《舵落口大市场绿园交易区升级改造房屋拆迁补偿协议书》是双方真实意思表示，协议内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。判断合同的性质，不能仅从合同的名称予以认定，从该协议约定的内容评判，双方签订协议的目的是上诉人杨培方将案涉房屋交付给被上诉人绿园公司，绿园公司支付相应的对价。因此，该协议名为拆迁补偿协议，实为房屋所有权的转让，协议也没有约定房屋腾退和交付以正式拆迁作为条件，而是根据被上诉人绿园公司的通知为准。据此，在绿园公司已经支付对价并按照合同约定发出腾退通知后，上诉人杨培方即应当按照合同约定履行腾退并交付房屋的义务。综上所述，上诉人杨培方的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26234元，由杨培方负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  张文霞审判员  张 红二〇二〇年十月十九日书记员  张 欣