江苏省无锡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏02民终3013号 上诉人（原审被告、案外人）：浦立彬，男，1970年11月3日出生，汉族，住无锡市锡山区。 上诉人（原审被告、案外人）：朱雪英，女，1970年3月4日出生，汉族，住无锡市锡山区。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：费建，男，1967年5月31日出生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：李晓明，江苏金长城律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：周金元，男，1951年12月15日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住。 委托诉讼代理人：周丽鸽，女，1976年5月16日生，住无锡市北塘区。 上诉人浦立彬、朱雪英因与被上诉人费建、原审被告周金元申请执行人执行异议之诉一案，不服无锡市锡山区人民法院（以下简称锡山法院）（2020）苏0205民初611民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 浦立彬、朱雪英上诉请求：1.撤销锡山法院(2020)苏0205民初611号民事判决书；2.停止执行涉案房产并解除查封；3.判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实理由：一审认定“涉案房产系因二人自身原因未能办理过户登记”，属事实认定错误、适用法律错误，且违反了执行异议之诉案件“实质审理原则”。首先，涉案房屋系因自安居起算时间未满五年的政策因素尚不能过户，绝不能认定为系其“自身原因”。其次，一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理、客观理由的，亦可认定符合该条件。”不能适用“明知不能过户、承担不能过户的风险”等老观念、老思维。其三、其房屋买卖合同有效，履行了房款付款义务，该正当有效的房屋买卖交易在前，个案执行措施在后。在不存在恶意串通的情况下，尤其是其符合所有可以排除执行的4种情形，其权利并未损害被上诉人的权利，二者权利相较，其对涉案房屋的权利具有紧迫性、直接性，故其权利显然更具优势，应当足以排除个案执行。 费建辩称：一、涉案房产的买卖合同，房屋性质明确是安置房，明确了上诉人知道涉案房产属限制流通转。其承认名下已有三套房，根据无锡地区的住房限购政策，其不能再在无锡地区购买住宅。上诉人不是夫妻，是共同投资关系，目的是炒房。二、上诉人在涉案房屋查封之前没有实际占有该不动产。2019年7月19日一审法院查封了案涉房屋。上诉人认可在同年10月份发现被张贴了（查封）裁定书。因此，在法院查封案涉房屋时，上诉人没有实际占有该不动产。三、涉案房产的房屋买卖合同的签订及支付房款存在诸多不合理之处，存在规避执行的嫌疑：涉案房产的合同单价为5241元每平方米，远低于2019年3月同类房产市场成交价。对于支付给朱文伟的258853.42元，上诉人主张是房款的一部分，但是除了原审被告周金元自认，没有其他证据证明。对于总房款多付的部分，上诉人的解释也违背生活常识。请求：依法驳回上诉，维持原判。 一审法院查明：费建诉周金元民间借贷纠纷一案,该院2019年9月2日作出（2019）苏0205民初3957号民事判决：周金元于本判决发生法律效力后10日内向费建归还借款本金750000元，周金元于本判决发生法律效力后10日内向费建支付2019年5月6日之前的利息360000元，并支付以本金750000元基数，自2019年5月7日起至实际归还之日止按照年利率10%计算的利息。 2019年7月17日，根据费建的申请，该院作出（2019）苏0205民初3957号民事裁定：冻结周金元银行存款120万元或查封其同等价值的财产，并于同年7月19日查封了周金元名下的涉案房产。案外人浦立彬、朱雪英对该查封行为提出异议后，该院于2020年1月8日作出（2020）苏0205执异11号执行裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。 费建不服该裁定，向锡山法院提起申请执行人执行异议之诉称，请求：1、撤销锡山法院(2020)苏0205执异11号执行裁定书；2、确认无锡市锡山区安镇街道鑫安苑富润里84-201房产（以下简称涉案房产）为周金元所有并继续查封。事实与理由：费建因与周金元民间借贷纠纷一案申请对周金元的财产进行保全，锡山法院经审查后作出裁定书查封了涉案房产。其于2019年7月将保全裁定书复印件张贴于涉案房产上，当时涉案房产系空置状态，也未进行装修，且登记在周金元名下。后朱雪英、浦立彬以其系涉案房产的实际所有人为由请求解除对涉案房产的查封。锡山法院作出（2020）苏0205执异11号执行裁定书解除了对涉案房产的查封。费建认为朱雪英、浦立彬对涉案房产不享有足以排除强制执行的权益：第一，经其与周金元电话联系，周金元表示未将涉案房产出售给朱雪英、浦立彬，且二人购买涉案房产不是为了获得房屋使用价值，而是为了投资炒作扰乱市场秩序，故该房屋买卖合同无效；第二，朱雪英、浦立彬未能提供证据证实其已全额支付涉案房产购房款；第三，涉案房产系安置房，从双方签订的房屋买卖合同可以看出，朱雪英、浦立彬明知安置房因政策原因受到限制流通及转让限购的情形，对涉案房产不能办理过户登记的情形系明知。 被告朱雪英、浦立彬辩称，其系涉案房产的实际所有人。周金元于2019年3月25日将涉案房产以608000元的价格出售给朱雪英、浦立彬，并签订了房屋买卖合同。根据周金元的指示，朱雪英、浦立彬以银行转账方式将其中35万元汇入周金元儿子周道栋账户，另替周金元向贷款公司归还贷款258853.42元。周金元于2019年3月27日出具收据，确认已经收到全额购房款。现涉案房屋已由朱雪英、浦立彬占有并出租给第三人，周金元也已交付产权证，因涉案房产系安置房，其在前往不动产登记中心办理过户时才被告知年限未满，不能办理过户登记手续，故才一直未办理过户手续。其在2019年10月准备装修时发现涉案房产被查封，遂提出执行异议，后法院支持了其提出的异议请求。因此，请求驳回费建的诉讼请求。 被告周金元辩称，涉案房产由其儿子周道栋经手卖给朱雪英、浦立彬，房屋买卖合同上的签名是其所签，因其生病因此记忆有点模糊，但是肯定已经将涉案房产卖了。 一审法院另查明：涉案房产登记在周金元名下。2019年3月25日，周金元与浦立彬、朱雪英签订房屋买卖合同，约定周金元以608000元的价格将涉案房产出售给浦立彬、朱雪英，在付清房款后，周金元将房屋腾空交付于浦立彬、朱雪英，合同中载明涉案房产性质为安置房，合同第四条约定若浦立彬、朱雪英要转卖涉案房产，周金元应无条件配合其办理贷款过户，如不配合应作违约。合同还就其他事项进行了约定。同年3月27日，周金元及其子周道栋向浦立彬、朱雪英出具收款收据，确认收到涉案房产房款608000元。庭审中，朱雪英提交房屋租赁合同及水电费收据，证明其已于2020年1月3日将涉案房产出租给第三人张以奎。 上述事实，由房屋买卖合同、不动产权证明、（2020）苏0205执异11号执行裁定书、收款收据、房屋租赁合同以及当事人陈述等证据证明。 一审法院认为：本案的争议焦点是：第一，案外人浦立彬、朱雪英与周金元签订的房屋买卖合同是否合法有效？第二，若涉案房屋买卖合同合法有效，浦立彬、朱雪英对未能办理过户登记是否具有过错，能否排除该院对涉案房屋的强制执行？第一，关于涉案房屋买卖合同的效力问题，周金元、浦立彬、朱雪英均陈述买卖涉案房屋系各方真实意思表示，周金元亦认可房屋买卖合同的签名系其本人所签且也收到购房款，另涉案房屋买卖合同不存在违反法律强制性规定的情形，不存在无效的情形，费建未能就房屋买卖合同系周金元、浦立彬、朱雪英串通签订进行举证，其陈述的浦立彬、朱雪英为投资炒作买房扰乱市场秩序导致房屋买卖合同无效缺少法律依据，故该院认定该房屋买卖合同合法有效。第二，浦立彬、朱雪英对涉案房屋未能办理过户登记是否具有过错？本案中涉案房产系安置房，安置房买卖与普通商品房买卖不同，因政策原因安置房在交易中可能存在无法上市交易、未满年限不能过户或者无法办理过户等诸多风险，浦立彬、朱雪英在明知涉案房产系安置房可能存在无法过户风险的情况下为投资目的依旧出资购买，现涉案房产确因未满安置年限无法过户，应由其自行承担不能过户的风险，故涉案房产系因二人自身原因未能办理过户登记。 综上分析，浦立彬、朱雪英虽与周金元签订了房屋买卖合同，但因未办理过户登记，涉案房产的物权并未发生变动，该院以涉案房产登记在周金元名下为由查封涉案房产并无不当。浦立彬、朱雪英的购房情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决准许执行无锡市锡山区安镇街道鑫安苑富润里84-201房产。 二审中，当事人没有提交新证据，二审认定的事实与一审相同。 本院认为，金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在申请执行人执行异议之诉中，申请执行人虽是原告，但案外人作为被告应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担全部举证证明责任，申请执行人只需对案外人关于其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的主张进行抗辩即可。案外人所应提供的证据，必须同时符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行以及非因买受人自身原因未办理过户登记。缺一不可。本案中，浦立彬、朱雪英提供的租赁合同、水费收据、电费记录等证据，仅能反应案涉房屋在2020年1月3日出租之后的租赁情况，不能证明案涉房屋在2019年7月19日被查封之前其已合法占有。其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，上诉人浦立彬、朱雪英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20600元由浦立彬、朱雪英负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘永刚 审判员  俞 彤 审判员  秦小兵 二〇二〇年十月十日 书记员  杨钦雅