新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新43民终529号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张艳，女，1975年11月21日出生，住陕西省西安市新城区。 委托诉讼代理人：张艳秋（张艳妹妹），住新疆维吾尔自治区哈巴河县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆景观房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区新疆乌鲁木齐市水磨沟区红光山路2588号绿地商务中心101栋6层办公5号房。 法定代表人：张华金，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王秀勇，新疆兰河律师事务所律师。 上诉人张艳因与被上诉人新疆景观房地产开发有限公司（以下简称房产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈巴河县人民法院（2020）新4324民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张艳上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审反诉请求，驳回房产公司一审本诉请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。2015年10月15日是房产公司发布入住公告时间，只能证实在该日房屋达到入住条件，不能证实实际交付了房屋。逾期办证是房产公司逾期交房造成，房产公司存在过错，一审关于房产公司不存在逾期办证的认定有误。二、一审认定事实不清。一审未查明房屋是否合格，该事实决定着房产公司是否未按约定交付房屋。张艳就逾期交房问题与房产公司达成每套房屋赔付60,000元的协议，张艳向房产公司出具了保证书，到场证人可以证实，一审对该事实未查明。三、一审适用法律错误。张艳主张的违约金是房产公司逾期交房、逾期办证等违约行为给张艳造成的实际损失，该损失既高于约定限额5,000元，也高于主合同约定的日万分之二。房产公司逾期交房、逾期办证期限较长，按照合同约定计算违约金，显失公平。且，张艳未表示按日万分之二计算违约金。 房产公司辩称，一、关于交房时间。一审中，张艳自述贴公告的时间为2015年10月15日，该时间已达到使用条件，张艳自行拖延入住的损失不应由房产公司承担，一审对该事实的认定正确。二、关于逾期交房违约金的问题。双方在合同中并未约定租金损失，而是约定了逾期付款日万分之二，一审按此认定逾期交房的违约金，并不违背双方之间的约定。张艳以租金损失作为依据，缺乏证据。逾期办证并不是房产公司单方面的原因造成，张艳因违约金的问题与房产公司无法达成一致意见，拖延办证，其自身也存在过错，并且张艳也不积极履行办证的义务，其主张逾期办证损失不能成立。 房产公司向一审法院起诉请求：张艳给付房产公司剩余房款119,997.46元。 张艳向一审法院反诉请求：1．房产公司向张艳赔偿损失830,000元（租金损失180,000元，逾期办理产权证损失650,000元）；2．房产公司协助张艳办理产权证。审理中将第一项诉讼请求变更为：房产公司向张艳赔偿损失491,161元（租金损失180,000元，逾期办理产权证损失311,161元）。 一审法院认定事实：2014年1月28日房产公司与张艳签订两份《商品房买卖合同》，约定张艳购买房产公司开发的位于解放路以北，幸福路以西农产品批发市场二期商业用房两套，建筑面积均为74.683㎡，单价13,433.04元/㎡，房款总款2,006,442元；买受人逾期付款的违约责任，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；交付期限，出卖人应当在2014年7月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意根据实际情况，另行约定办证时间。房产公司与张艳又签订《商品房买卖合同补充协议书》，约定买受人在接到入住通知后（电话通知或者媒体通知或小区张贴公告等），应在7日内办理交付手续，如未能办理交付手续的视为出卖人自通知之日交付使用，买受人应承担交付之日起产生的所有费用及一切法律责任；逾期付款、逾期交房，逾期违约金最高不超过人民币5,000元。张艳于2013年7月30日支付房款200,000元，于2014年1月28日支付房款806,442元，于2015年12月23日支付房款880,000元，合计支付房款1,886,442元。2015年10月15日房产公司发布入住公告通知，通知哈巴河县农产品批发市场二期于2015年10月15日达到办理入住条件，请各位业主从即日起于一周之内前来办理入住，如逾期不办理者后果自负。一审法院认为，张艳自房产公司购买农产品批发市场二期商业用房两套，房款总款2,006,440元，张艳已付房款1,886,442元，张艳应当按照合同约定向房产公司支付剩余房款119,998元。双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》意思表示真实，合法有效。合同约定商品房交付时间是2014年7月30日。房产公司陈述该商品房2015年10月10日交付，张艳陈述商品房交付时间是2015年12月23日。双方陈述的交房时间不一致，张艳出示的入住公告与补充协议中关于商品房交付的约定相互印证，该商品房的交付时间应认定为2015年10月15日。张艳认为商品房交付时间为2015年12月23日的意见，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。双方未约定逾期交房损失，才适用租金损失。本案双方约定了逾期交房的违约金，故对张艳主张逾期交房租金损失180,000元的诉讼请求，不予支持。双方在《房屋买卖合同》及《补充协议》中均约定了逾期付款、逾期交房的违约金，《补充协议》签订时间晚于《房屋买卖合同》签订的时间。本案中，张艳主张房产公司承担的违约责任是赔偿租金损失，并在答辩阶段陈述逾期交房的违约责任，双方已协商，违约金与所剩房款相互冲抵，互不相欠。反诉中又主张逾期交房租金损失，其在本诉与反诉中的陈述相互矛盾，是其对逾期交房违约金与逾期交房造成的损失理解有误，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方虽然约定补充协议与原合同具有同等法律效力，但是张艳主张的逾期交房租金损失及庭审陈述张艳的损失高于5,000元，均反映5,000元违约金不足以弥补其损失。以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，考虑房屋买卖行业特点，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，且双方签订的《房屋买卖合同》中约定逾期交房的按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，综合上述情况及合同约定，确认按日向买受人支付已交付房款万分之二计算违约金较为适当，2015年10月15日交房之日张艳向房产公司支付房款1,006,442元，故房产公司逾期交房的违约金为88,566.9元（1,006,442元×0.2‰×440日）。张艳辩称就违约金协商时，房产公司提出给5,000元，张艳未同意，最终协商每套房屋赔付违约金60,000元，与剩余房款冲抵，张艳已不欠房产公司房款。但张艳未提供证据证明双方约定违约金60,000元与剩余房款60,000元相互抵销，对其本诉的辩论意见不予采信。二、逾期办理产权证的损失是否应当支持。本案双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议书》中均约定了逾期交房违约金，因逾期交房违约金事项发生争议，致使双方就剩余房款的交付及违约金的折抵无法达成一致意见，合同未继续履行完毕，双方均有过错。《房屋买卖合同》中明确约定出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意根据实际情况，另行约定办证时间。根据该约定双方因交付剩余房款及违约金事宜产生争议，未按时办理房地产权属证书，双方可以另行约定办证时间。因此在无证据证明房产公司存在主观拖延的情况下，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，故张艳要求房产公司赔偿逾期办理产权证损失的诉讼请求，不予支持。综上，房产公司主张张艳给付剩余房款119,997.46元的诉讼请求，予以支持，对张艳要求房产公司赔偿逾期交房损失88,566.9元的诉讼请求，予以支持，对其超出部分，不予支持。张艳支付房产公司剩余房款119,997.46元，房产公司支付张艳逾期交房违约金88,566.9元，相互折抵后，张艳支付房产公司房款31,430.56元。张艳向房产公司支付剩余房款后，房产公司应当协助张艳办理产权证，故对其张艳要求房产公司协助办理产权证的诉请，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第三款、第十八条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、张艳于判决生效之日立即支付新疆景观房地产开发有限公司剩余房款119,997.46元；二、新疆景观房地产开发有限公司于判决生效之日起赔偿张艳逾期交房损失88,566.9元；三、判决第一项、第二项折抵后，张艳于判决生效之日立即支付新疆景观房地产开发有限公司31,430.56元，新疆景观房地产开发有限公司协助张艳办理产权证；四、驳回张艳的其他诉讼请求。本诉案件受理费2,699.94元，减半收取1,349.97元，由张艳负担；反诉案件受理费8,667.4元，减半收取4,333.7元，由张艳负担3,552.2元，新疆景观房地产开发有限公司负担781.5元。 二审中，房产公司没有提交新证据。张艳提供2017年7月4日《建设工程消防验收意见书》，拟证明房产公司交付的房屋不合格，无法出租。房产公司质证意见，真实性认可，对证明目的不认可。本院认证意见，真实性予以确认，无法达到其证明目的，证明力不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，房产公司起诉状陈述，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》附件四，约定逾期付款、逾期交房违约金不超过5,000元，双方均违约，违约责任相互抵销，因此，房产公司不向张艳主张违约责任。2015年10月10日哈巴河县农产品批发交易市场1号楼通过竣工验收。 本案争议焦点：双方当事人是否存在违约行为，违约责任如何承担。 本院认为，一、张艳主张已与房产公司达成每套房屋赔偿60,000元违约金的协议，2套房屋即120,000元，折抵后互不相欠。为此，张艳提供的证据2名证人证言及1份录音证据，均不能证实双方已达成赔偿协议，张艳的该上诉意见不予采纳。二、张艳主张一审认定实际交房时间不正确。根据《商品房买卖合同补充协议书》约定，买受人接到入住通知书（电话通知或媒体通知或张贴公告），应在7日内办理交付手续，如未能办理交付手续的视为出卖人自通知之日已交付使用。房产公司于2015年10月15日发布入住公告，根据协议约定，该日期应当视为房屋交付时间。按照《商品房买卖合同》约定，房产公司交付房屋条件为商品房验收合格。2015年10月10日案涉房产经竣工验收，符合交付条件。张艳的该上诉意见不予采纳。三、张艳主张逾期交房违约金按租赁损失计算，为180,000元。《商品房买卖合同补充协议书》约定逾期付款、逾期交房的违约金不超过5,000元。张艳主张逾期交房违约金按租赁损失计算，应当视为其提出增加违约金的请求。房产公司主张逾期付款与逾期交房违约金相互抵销。本案中，房产公司存在逾期交付房产的违约行为，张艳因此亦未支付剩余房款。一审法院在调整违约金时结合《商品房买卖合同补充协议书》约定违约金不超过5,000元过低的实际情况，兼顾合同履行情况，根据公平原则，参照《商品房买卖合同》的约定按日万分之二调增违约金，该调整较为适当，能够达到违约金补偿性的目的。张艳的该上诉主张不予支持。四、张艳主张逾期办证损失311,161元。本案中，双方未约定逾期办证的违约金，《商品房买卖合同》约定可根据实际情况另行约定办证时间。实际履行合同过程中，双方当事人因违约问题发生争执，无法达成一致意见，致使合同未完全履行，对此双方均有过错。一审根据合同的约定，结合合同履行中双方均存在过错，对张艳的该主张未予支持的认定正确。 综上所述，张艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,338.91元（上诉人张艳预交11,367.34元），由上诉人张艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胥  彩  霞 审 判 员 黄  清  明 审 判 员 王    琦 二〇二〇年十月十三日 法官助理 宋  奎  秀 书 记 员 米拉马斯库特 1