河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终5322号上诉人(原审原告、反诉被告）：秦波，男，1963年2月25日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。上诉人（原审被告、反诉原告）：田哲，女，1980年4月26日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。上诉人秦波因与上诉人田哲合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用独任制，公开开庭进行了审理，秦波、田哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦波上诉请求：1.一审法官私换田哲的变更诉讼请求,审判程序违法；2.撤销一审判决中第二项判决；3.撤销一审判决中第三项判决；4.撤销一审判决中第四项判决；5.请求法院判令田哲缴纳合同违约金24000元；6.请求法院判令田哲缴纳合同外继续占用房屋的5个月房租20000元(自2019年11月20日至2020年4月19日)；7.请求法院判令田哲缴纳合同期外继续占用房屋5个月的水电物业费250元；8.请求法院判令田哲承担本案一二审诉讼费。事实和理由：一、一审法官私自变更田哲诉讼请求,审判程序违法。2020年4月22日在西工法院第八审判庭开庭审理，承办人变更为刘伟国,书记员是丁妍。秦波所持有的田哲反诉状,法官以没有田哲签名为由,不予确认。庭审中，秦波手中没有田哲变更后的反诉状,侵犯了秦波的权利。二、撤销西工法院（2020)豫0303民初112号民事判决中第二项判决。田哲反诉秦波要求赔偿违约金24000元,是依照合同得出的违约金数额，说明田哲对合同违约金条款没有异议，法院应予确认。三、撤销西工法院（2020）豫0303民初112号民事判决中第三项判决。秦波没有提出诉讼请求,在判决书中亦没有体现法律依据,请求撤销。四、一审法院判决田哲违约，依据合同第8条约定，田哲应当缴纳合同违约金24000元。五、请求法院判令田哲缴纳合同外继续占用房屋的5个月房租20000元。案涉合同期限是2018年14月20日至2019年11月19日止，月租金4000元,租期一年，到期后田哲不做房屋交接手续，继续使用涉案房屋，导致秦波无法使用涉案房屋，给秦波造成5个月房租20000元损失。六、田哲应当支付合同期外继续占用房屋5个月的水电物业费250元。田哲辩称，田哲租赁秦波房屋系用于合法经营，2019年5月22日至2019年5月23日报警记录及公安机关调取的证据以及田哲提交的视频可以证明,秦波向公安、城管、工商、税务、食药监、消防等部门多方投诉田哲,并多次在田哲租赁的店铺上张贴出租广告,以此来干扰田哲合法经营,因此田哲认为秦波的行为已构成合同违约。秦波声称田哲欠其水电物业费，事实是田哲并没有收到秦波的任何催缴通知，且田哲至2019年9月24日可以正常使用水电、房屋，这点可佐证田哲已向秦波交纳水电物业费。由于秦波的种种无赖行为,田哲已不打算再租其房屋，田哲于2019年9月29日后已经不再使用其房屋。综上,田哲认为,秦波通过各种不正当手段影响田哲合法经营,且违约断电,已构成合同违约。田哲上诉请求：1.一审判决事实认定不清，请求撤销一审判决第一项；2.请求撤销一审判决第二项；3.请求判令秦波支付违约金7200元；4.请求判令秦波退还因其种种行为造成田哲不能经营的房租损失9200元；5.由秦波承担本案一审二审诉讼费。事实与理由：2019年5月22日，秦波在田哲无任何违法违约行为的情况下,连续两天阻挠田哲正常经营,抢劫田哲家屋门及车钥匙，田哲及合伙人刘琦在追回钥匙中与秦波发生肢体冲突,秦波将刘琦打伤，无奈之下不得不关门停业休息13天。停业期间,秦波向工商、税务、食药监、公安消防等单位投诉田哲,并在田哲租赁其店铺上,多次张贴出租广告,以此来影响田哲合法经营，已构成违约。开门营业后，田哲按照秦波要求向他本人缴纳水电费(以前交给其委托人),由于冲突发生后,双方微信支付宝都已删除,故一直给付的都是现金。田哲向秦波索要发票,秦波不同意。田哲并没有拖欠其水电费,不存在合同违约,且案涉房屋可以正常使用水电,田哲就一直正常经营。2019年9月26日，田哲的卷闸门上被人另加锁,无法打开，9月29日田哲把经营设备搬走,并把房屋交付秦波。秦波辩称，一审法院对于田哲的反诉认定事实正确。田哲没有拿出交水电费的证据，其作伪证的行为应当受到50000元的处罚。秦波没有违约，田哲请求西工法院撤销一审判决的第二项，没有事实依据。田哲没有证据证明秦波造成田哲不能经营。所以请二审法院驳回田哲的诉讼请求。秦波向一审法院起诉请求：1.判令田哲交纳合同期内未交纳的水电物业费914元，合同期外继续占用房屋所产生的水电物业费及滞纳金共计250元；2.判令田哲交纳合同违约金24000元；3.判令田哲交纳租房合同到期后继续使用房屋直至腾房期间的房租和滞纳金20000元；4.判令田哲支付腾房后致秦波不能马上出租房屋所造成的三个月租房损失12000元；5.判令田哲恢复房屋原貌后交还秦波或赔偿秦波恢复房屋原貌损失2000元；6.判令田哲承担秦波本案诉讼咨询费5000元；7.判令田哲承担本案诉讼费。田哲向一审法院反诉请求：1.判令秦波赔偿田哲合同违约金24000元；2.判令秦波赔偿田哲69天房租损失9200元；3.由秦波承担本案诉讼费。一审法院认定如下事实：1.2018年12月20日，秦波与洛阳三安石油化工有限责任公司（以下简称三安公司）签订《房屋租赁合同》，秦波租赁三安公司坐落在洛阳市××工区××、建筑面积7层约694.32平方米的房屋，租赁期限从2019年1月1日至2019年12月31日，租赁合同以后每年签订一次，三安公司允许秦波转租。2.2018年11月12日，秦波与田哲签订《解放路100号房屋租赁合同》，约定：秦波将位于解放路100号东橱窗租赁给田哲使用，租赁期限自2018年11月20日至2019年11月19日，月租金为4000元，每半年一次交清，提前30天交下半年房租，税有田哲缴纳，如续租提前2个月签订新合同；水电、物业管理费由田哲按照交纳，拖欠15天视为违约承担违约责任；未经秦波同意田哲不得将此房转租，否则视为违约承担违约责任；秦波或田哲在合同期内，谁提前终止合同视为违约承担违约责任；违约责任秦波或田哲，任一方违约，向对方支付违约金，违约金为半年的租金24000元。合同签订后，田哲于2018年11月12日支付租金24000元、2019年4月19日支付租金24000元。3.田哲租赁涉案房屋用于经营田记麻花。2019年5月22日，秦波认为田哲将涉案房屋转让他人，将广告牌放置店铺门口及自身坐在店铺门口，田哲报警，民警到现场调解无果，告知双方自行协商；2019年5月23日晚，秦波以田哲用啤酒瓶砸到其脚、田哲以秦波将其摩托车钥匙抢走再次产生争执，秦波与田哲、刘琦（田哲店内人员）发生厮打，二人均报警，民警将三人做了询问笔录，该案没有结论；2019年5月31日，田哲收到朋友微信照片，显示店铺防盗门上张贴招租广告，所留电话为秦波手机号；2019年9月24日，秦波以田哲拖欠水电物业费为由将店铺停电，田哲报警，民警告知双方该警情不构成案件；2019年9月26日，田哲称店铺招牌不见、店门锁完好、防盗门被加了一把锁再次报警，怀疑系秦波所为，民警告知属民事纠纷，通过法律途径解决，同时照片显示店铺防盗门上又张贴招租广告，所留电话为秦波手机号。4.秦波提交《水电物业费清单》显示：店铺水费为0，物业费固定为50元，电费按使用情况计算；田哲交纳物业水电费至2019年4月19日，欠交物业、电费为2019年4月20日至2019年11月19日计914元；其中2019年9月20日至10月19日电费为9元、10月20日至11月19日电费为0。以上费用秦波提交微信证明每月将应交费用清单发给田哲，田哲称2019年5月双方发生纠纷后，其以现金形式交纳费用，但并没有提交秦波现金收到其费用的证据。5.田哲自称其于2019年9月29日搬离租赁房屋，并将钥匙交于秦波，但秦波表示并未收到钥匙。本案审理过程中，一审法院告知秦波可打开店铺防盗门，田哲表示已搬离，屋内现有物品不要了，秦波不同意自己单方打开防盗门，称如打开后田哲会以物品丢失、损毁等理由告，到时说不清楚。本案开庭审理时，一审法院告知双方到现场查看，双方对时间均推托，以致无法确定统一时间，庭后也未告知双方商定时间。一审法院认为，秦波与田哲签订《解放路100号房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约主张权利、履行义务。秦波主张田哲自2019年4月20日起欠交物业费、电费，田哲辩称以现金交纳，但并无秦波或其授权的人所打收条为证，对其辩解理由一审法院不予采信，对秦波主张欠交费用914元，一审法院予以支持。田哲欠交物业费、电费的行为违反了合同第3条约定，应承担违约责任。秦波主张违约金24000元，但其合同期内损失仅为欠交物业费、电费914元，违约金明显过高，不符合公平原则，一审法院酌定按30%即7200元认定。双方在合同期内多次发生争执，田哲自称于2019年9月29日搬离租赁房屋，秦波提交的录音中也提到自己通过门缝发现房屋已空，结合秦波抄电表显示2019年9月电费为9元、10月电费为0元的事实，双方合同关系自租赁期限届满终止，即2019年11月19日，之后双方并无续租的意愿。租赁期限届满后，田哲应向秦波交还房屋，田哲自称于2019年9月29日将钥匙交于秦波，但并无充分证据予以证明，且秦波予以否认，对此一审法院不予采信。鉴于田哲表示钥匙已交还、房屋已腾空，对于田哲的交还房屋义务可由秦波自行完成，即自行打开租赁房屋，由此产生的费用可由秦波另行向田哲主张权利。结合秦波自述及电表显示，秦波应在租赁期限届满之前就应知晓田哲不再使用租赁房屋的事实，对租赁期限届满之后应提前准备，防止损失扩大，对租赁期限届满之后因秦波未采取有效措施产生的房屋占用费、物业费及不能马上出租房屋产生的租房损失，一审法院不予支持。租赁房屋交付前状况及现在状况均无法确定，秦波主张田哲将房屋恢复原状交还或赔偿2000元，证据不足，一审法院不予支持。秦波主张的咨询费5000元，发票显示咨询单位为洛阳天平法律咨询有限公司，该公司法定代表人为秦波本人，对该部分费用一审法院不予支持。田哲反诉秦波于2019年5月22日阻挠其正常经常，系因秦波发现其店铺内人员非田哲，怀疑其转租而产生纠纷，且田哲无证据证明报警处理后该状态仍处于持续状态，不能据此认定秦波违约；田哲反诉称其和刘琦与秦波之间的厮打事情，属治安案件，与履行合同不具有直接关联性；田哲反诉称秦波在防盗门上张贴招租广告，虽招租广告上所留为秦波电话，但秦波否认自己所为，退一步讲即使秦波所为也未达到影响其在租赁期限内正常经营的后果，不能据此认定秦波违约；田哲反诉称2019年9月24日秦波的停电行为，因田哲无法提供证据证明其已交纳相关电费，且田哲无证据证明报警处理后该状态仍处于持续状态，不能据此认定秦波违约。根据以上理由，田哲反诉秦波支付违约金24000元，一审法院不予支持。田哲主张2019年5月24日至6月6日，2019年9月24日至11月19日的房租损失，但以上期间处于租赁期限内，田哲无充分证据证明秦波持续阻挠其正常经营，且田哲自称2019年9月29日搬离房屋，但无证据证明双方协商提前解除合同以及其向秦波履行交付义务，对该项诉求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、田哲于本判决生效后五日内支付秦波欠付的物业费、电费914元；二、田哲于本判决生效后五日内支付秦波约金7200元；三、秦波于本判决生效后可自行收回租赁房屋；四、驳回秦波的其他诉讼请求；五、驳回田哲的反诉请求。如田哲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费702元，由秦波负担592元，田哲负担110元；反诉受理费315元，由田哲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行举证质证。对一审法院认定的事实，本院予以认可。本院认为，田哲与秦波签订的案涉租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规及规章的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。关于一审民事反诉请求的真实性问题，秦波以一审法院私自变更田哲的反诉请求为由，主张一审程序违法，但落款日期为2020年元月9日的民事反诉状经田哲本人签字捺印，田哲在二审审理过程中亦明确表示该份经由自己捺印的民事反诉状是自己的真实意思表示，因此，对于秦波的该项主张，缺乏相应证据，本院不予支持。关于违约责任及违约金数额问题。秦波主张田哲自2019年4月20日起欠交物业费、电费，并向一审法院提交了相应的费用单据，田哲辩称以现金交纳，但并未提交充分证据，本院不予采信。田哲欠缴水电、物业费，违反了租赁合同第3条之约定，是违约行为，应当向秦波承担违约责任。秦波上诉称应当按照合同之约定支付24000元违约金，根据第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，就本案而言，秦波遭受的物业费、水电费损失数额仅为914元，秦波的该项请求，属于过分高于造成损失的情形，本院不予支持，以一审法院调整后的金额为准。田哲以秦波阻碍经营为由主张秦波违约，但并未提交充分证据证明秦波存在其所述行为，洛阳市公安局西工分局治安管理大队办案中心制作的出警证明仅说明双方确因租房问题发生过纠纷，但未对纠纷具体缘由及事故责任进行说明，对田哲的说法本院不予采信，对相应的违约金请求亦不予支持。秦波以田哲在合同到期后，仍然继续占用案涉租赁场所为由，主张田哲应当支付房屋占用费及水电物业费。本院认为，秦波通过租赁合同获得案涉租赁场所的合法使用权，对案涉场所享有占有、支配、使用、收益等处分权以外的权利，租赁期限届至后，从水电表情况可以知田哲并未继续使用该租赁场所，秦波完全可以以更换门锁等方式自行收回房屋，避免损失扩大。因此，其所述情况与常理不符，亦缺乏相应证据，本院不予支持。综上所述，秦波、田哲的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院均不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律适当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费962元，由秦波负担702元，田哲负担260元。本判决为终审判决。审判员 杨 洪二〇二〇年十月十日书记员 王恒毅