湖南省临湘市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0682民初1697号 原告：罗观炜，男，1969年5月28日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：唐健，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡海建，岳阳楼区正顺法律服务所法律工作者。 被告：罗爱平，男，1964年10月29日出生，汉族，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：陶韬，北京德恒（武汉）律师事务所律师。 原告罗观炜与被告罗爱平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗观炜的委托诉讼代理人胡海建、唐健，被告罗爱平的委托诉讼代理人陶韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗观炜向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原被告之间的租赁关系并责令被告立即腾空、返还租赁物；2.请求法院判令被告立即向原告支付2016年7月1日至2020年6月30日的房屋租金共计104万元并按合同约定最后一年度的租金标准支付房屋占用费直至腾空、返还租赁物之日止；3.请求法院判令被告向原告支付违约金22.5万元；4.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月3日，被告与张是年签订了《世纪商城房屋租赁合同书》，合同约定被告承租张是年自有的位于临湘市㎡（教育局东边），租赁时间自2010年6月30日至2020年5月30日止，租赁期限为10年，并约定了每年的租金。2016年3月3日，原告通过福建省尤溪县人民法院作出的执行裁定书，依法取得了被告承租的世纪商城Ｃ栋的二楼房屋产权，并将产权转移事项告知被告，并要求其按原租赁合同约定向原告缴纳房屋租金。但被告未履行租金缴纳义务，也未向原产权人张是年缴纳房屋租金。被告应支付2016年7月1日至2020年6月30日的房屋租金共计104万元。2018年11月22日，湖南金州（岳阳）律师事务所根据原告授权，向被告下达《通知》，要求被告限期缴纳租金，但被告仍拒绝交纳，故原告向本院提起诉讼。 原告罗观炜向法院提交了原被告的身份证复印件、《世纪商城房屋租赁合同》、福建省尤溪县人民法院（2014）尤执行字第1079号、1080号、1081号（2015）尤执行字第927号、1557号《执行裁定书》、湖南省临湘市人民法院（2015）临民初字第1729号《民事判决书》、《通知》及送达照片。 被告罗爱平辩称，1.被告罗爱平与张是年之间签订的《世纪商城房屋租赁合同》，早在2015年就已解除。张是年与罗爱平之间的租赁合同纠纷，经过临湘市人民法院、岳阳市中级人民法院，一审、二审，张是年已经通过诉讼文书送达的方式告知罗爱平解除了双方的租赁合同关系。因此，本案原被告之间并无房屋租赁合同关系；2.在本案原告取得案涉房屋所有权之前，被告罗爱平已从案涉房屋退场，其中二层的退场时间是2016年3月。故本案原被告之间不存在事实上的房屋租赁关系；3.原告诉状所称，通知产权转移时间是2018年11月22日。因被告早已退场，并未收到原告任何通知，且通知时间远远晚于原告获得产权时间，事实上是怠于行使权利。本案被告退场后，已经有其他经营主体入场经营。综上，被告认为，原告不向实际承租人主张权利，而向已经解除合同并且退场的前租赁人主张，是一种逻辑混乱，恶意诉讼的行为，没有任何事实和法律依据，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。 被告罗爱平向法院提交了湖南省临湘市人民法院（2015）临民初字第1729号《民事判决书》、湖南省岳阳市中级人民法院（2016）湘06民终2298号《民事判决书》、湖南省岳阳市中级人民法院（2018）湘06民再105号《民事裁定书》、湖南省临湘市人民法院（2019）湘0682民再8号《民事调解书》、工商登记信息、证人吴某、周某、方某的庭审证言。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《世纪商城房屋租赁合同书》，对其真实性予以确认，但不能证明原告可就该租赁物向被告再收取租金；2.原告提供的《通知》及送达照片，不能有效证明接收文书的是被告，对其证明目的不予采信；3.被告提供的多份裁判文书，虽然最终生效的法律文书只有湖南省临湘市人民法院（2019）湘0682民再8号《民事调解书》，但对多份文书证明的诉讼经过，本院予以采信；4.被告提供的证人的庭审证言，均证明被告于2016年3月退出了世纪商城二楼的经营，结合被告提供的工商登记信息中显示的注销时间为2015年3月27日，对证明目的本院予以采信。 经审理查明，2013年9月3日，被告与张是年续临湘市鸿兴房地产开发有限公司与被告签订的《世纪商城房屋租赁合同书》，签订了《世纪商城房屋租赁合同书》，签订了《世纪商城房屋租赁合同书》，合同约定张是年将临湘市路中世纪商城C幢的二楼、三楼共两层，共3600㎡（教育局旁东边）出租被告使用，租赁期限自2010年6月30日至2020年5月30日止，租赁期限为10年，并约定了每年的租金支付方式。2015年11月10日，因被告未如期支付租金，张是年、吴惠芳起诉至临湘市人民法院，并提出如下诉讼请求：1.依法解除原被告之间的租赁合同关系，并责令被告立即腾空、返还门面；2.判令被告立即向原告支付2013年至2015年10月31日的房屋门面租金共计124.33万元；3.判令被告向原告支付违约金45万元；4.判令被告承担本案诉讼费用。2015年11月17日，临湘市人民法院将起诉状等文书送达给罗爱平。张是年、吴惠芳与罗爱平、周远亮房屋租赁合同纠纷一案，经多次审判程序，最终以湖南省临湘市人民法院2020年5月26日作出的（2019）湘0682民再8号《民事调解书》结案，该案中张是年、吴惠芳撤回上述第1项诉讼请求。该调解书约定内容有：1.由罗爱平支付张是年、吴惠芳租赁临湘市长安中路世纪商城西栋2、3楼的租金400000元，在调解书签收之日起十个工作日内一次性付清；2.罗爱平在付清上述款项后，双方就本案租赁合同纠纷处理终结，无其他争议等。 另查明，2016年2月5日，福建省尤溪县人民法院作出执行裁定书，将世纪商城ABCD栋001幢二层201号（即C栋二楼）房产交付罗观炜抵偿债务。房屋所有权自该裁定书于同年3月3日送达罗观炜时转移。原告称湖南省临湘市人民法院作出（2015）临民初字第1729号《民事判决书》并于2016年9月22日送达至被告，被告应当知晓原告取得案涉房屋所有权。2015年3月27日，被告经营的临湘市茗朗家居商城注销。2016年3月，被告搬离案涉租赁房屋。 本院认为，被告与张是年签订了《世纪商城房屋租赁合同书》合法有效，合同签订后，被告在张是年所有的房屋内经营家具，却未按约向原告交付租金，经张是年多次催告，仍未支付，被告拖欠房租的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。张是年、吴慧芳2015年11月10日向临湘市人民法院起诉被告罗爱平时，提出解除租赁合同的诉讼请求，2015年11月17日，解除租赁通知就已送达被告，租赁合同已经解除。张是年、吴慧芳在（2019）湘0682民再8号案件庭审笔录中撤回解除租赁合同、腾空、返还门面的诉讼请求。故调解书中未涉及该诉请。现原告在解除通知送达之日起逾四年才提出租赁合同未解除，本院不予支持。 原被告之间是否构成租赁关系。被告与张是年的租赁合同在2015年11月17日已解除，租赁合同关系消灭。原告2016年3月3日才获得案涉房屋的产权，原告没有与被告另行签订租赁合同，且在原告取得案涉房屋所有权的通知到达被告前，被告就已经结束经营，搬离案涉房屋，原被告之间未形成事实租赁合同关系。因此，原告请求解除租赁关系，并责令被告立即腾空、返还租赁物的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。 关于租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告与张是年的合同解除后，被告系承担的不当得利返还、赔偿损失等形式的民事责任。被告与张是年、吴慧芳租赁合同纠纷，经法院主持调解，处理终结，无其他争议。原告现主张被告支付租金，但原告未举证证明被告获得利益，原告遭受损失。而被告举证证明其在2016年3月就已搬离案涉房屋。原告主张被告支付2016年7月1日至2020年6月30日房屋租金的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。若案涉房屋有其他实际占有使用人，原告房屋租金的损失，可另行主张。 关于违约金问题，原被告之间不构成租赁合同关系，原告请求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告请求被告解除租赁关系，腾空、返还租赁物，缴纳租金并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告罗观炜的全部诉讼请求。 案件受理费8093元，由原告罗观炜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  丁月亮 二〇二〇年十月十二日 法官助理李凡 书记员王珊 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。