杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初60号 原告（反诉被告）：嘉德威（杭州）生物科技有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道转塘科技经济区块6号。 法定代表人：王满全，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：游戈、冯晨露，北京君合（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州拜善晟生物科技有限公司，住所地杭州市西湖区西园九路8号3幢E座四层421室。 法定代表人：王喆明。 委托诉讼代理人：马煜琴，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋音，系公司员工。 原告嘉德威（杭州）生物科技有限公司（以下简称嘉德威公司）与被告杭州拜善晟生物科技有限公司（以下简称拜善晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，拜善晟公司在举证期限内提起反诉。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。嘉德威公司的委托诉讼代理人冯晨露，拜善晟公司的委托诉讼代理人马煜琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉德威公司向本院提出诉讼请求：1.拜善晟公司支付所欠缴杭州市西湖区××号××幢××室、6号2幢3002室、6号2幢5楼501室、6号2幢6楼601室房屋从2018年2月1日起至2018年11月30日止的租金、物业管理费总计540225元（计算方式详见《拜善晟欠缴租金及物业费、电费明细表》）；2.拜善晟公司支付所欠缴杭州市西湖区转塘科技经济园6号2幢１楼1001室房屋的租金及物业管理费总计108630元（从2017年6月1日起至2018年11月30日止，以15.5元／月／平方米为计收标准，计算方式详见《拜善晟欠缴租金及物业费、电费明细表》）；3.拜善晟公司支付所欠缴的电费总计24332.4元；4.本案诉讼费用由拜善晟公司承担。事实和理由：嘉德威公司和拜善晟公司分别于2013年、2014年、2017年签署《房屋租赁合同》，约定嘉德威公司将坐落于杭州市西湖区××号××幢××室××号××幢××室××号××幢××楼××室××号××幢××楼××室的房屋出租给拜善晟公司使用，租赁期限分别为2014年11月10日至2017年11月9日止、2014年12月18日至2017年12月17日止、2014年6月15日至2017年6月14日止、2014年1月15日至2017年1月14日止。上述四份租赁合同期限届满后，双方并未续签或签署新的书面《房屋租赁合同》，拜善晟公司亦一直使用租赁房屋并支付租金，双方形成不定期租赁关系。另根据双方协商同意，2018年度的租金标准调整为23元／月／㎡，其他支付条件不变，拜善晟公司亦按照该标准支付了2018年1月的租金及物业管理费、水电费。拜善晟公司以与嘉德威公司其他租户合作为由，实际占用、使用嘉德威公司位于杭州市西湖区××号××幢××楼××室的房屋。2017年5月31日，嘉德威公司与原租户针对该房屋的租赁期限届满，拜善晟公司在未与嘉德威公司签署《房屋租赁合同》的情况下，继续使用该房屋至2018年11月30日，且自2017年6月1日至今一直未缴纳相关费用。2018年9月1日，嘉德威公司于拜善晟公司经营场所处张贴《搬离租赁房屋通知书》，通知拜善晟公司解除双方之间的不定期租赁关系，要求拜善晟公司最迟于2018年12月30日搬离租赁房屋，并结清房屋租金及费用，拜善晟公司相关人员于2018年9月12日签收了该通知书；2018年10月8日，嘉德威公司再次于拜善晟公司经营场所处张贴《搬离租赁房屋通知书》，要求拜善晟公司于收到通知书后10日内拆除临时设施、于2018年10月20日前缴清所欠的租金及物业管理费，并于2018年12月30日前搬离租赁房屋。2018年11月29日，拜善晟公司在尚未结清所拖欠租金及其他相关费用的情况下强行搬离租赁场所。2018年12月9日，嘉德威公司委托律师向拜善晟公司发送《律师函》，要求拜善晟公司支付所拖欠杭州市西湖区××号××幢××室××号××幢××室××号××幢××楼××室××号××幢××楼××室、6号2幢1楼1001室房屋自2018年2月1日至2018年11月30日止的租金、物业管理费及电费。但截至起诉之日，拜善晟公司仍未向嘉德威公司支付前述费用。 拜善晟公司答辩并反诉称：拜善晟公司是一家生物科技型企业，被评为国家高新及省重点项目企业。嘉德威公司园区是西湖区转塘科技园区规划的生物产业园区，拜善晟公司经转塘科技园区委员会以招商引资的方式进入嘉德威公司园区，双方之间的租赁合同事宜也都是由管委会对接的。因作为招商引资，拜善晟公司被要求长期待在园区内。嘉德威公司和拜善晟公司都清楚知悉双方之间的租赁关系是长期的，并不是合同约定的4年期一到就结束。双方在合同到期后没有解除租赁关系也是这个原因。最终没有签订书面合同的原因是嘉德威公司出现经营问题，需要将园区进行处置，才单方要求拜善晟公司方搬离。关于嘉德威公司的第一项诉讼请求，要求支付6号2幢1002、3002、501、601室的租金、物业管理费。拜善晟公司在租赁房屋时向嘉德威公司支付过押金，其中1002室7072.5元，3002室6630元，501室11900元，601室13860元，合计押金39462.5元，该款要求在租金中予以扣除。另外，拜善晟公司曾向嘉德威公司租赁3幢1楼101室，曾支付押金7260元，也要求在租金中予以扣除。嘉德威公司向拜善晟公司收取物业管理费，但从未提供任何物业服务，也没有对园区进行任何维修维护，导致6号2幢东侧2号楼东南侧雨水管掉落，造成车辆损失三万余元。鉴于嘉德威公司未提供任何物业服务，要求减免物业费。关于嘉德威公司要求支付1001室房屋租金的诉请。嘉德威公司与拜善晟公司就1001室不存在租赁合同，1001室的房屋是租赁给杭州天泉净水设备有限公司的，根据合同相对性原则，嘉德威公司应向杭州天泉净水设备有限公司主张租金。此外，拜善晟公司考虑到长期合作关系，基于对嘉德威公司的信任，投资数千万元于嘉德威公司园区，耗费大量人力、物力建立了十余间实验室。租赁过程中，嘉德威公司存在重大过错，即在签订租赁合同时未向拜善晟公司如实告知房屋没有房产证这一事实，并且在租赁过程中，还一直欺骗拜善晟公司产证正在办理中，很快能下来。在租赁房屋后不久，拜善晟公司因经营需要向西湖区环境保护分局提交环评申请，因材料准备需要向嘉德威公司要求房产证复印件，却发现嘉德威公司出租的房屋没有房产证。拜善晟公司向环保局咨询后确认，若没有房产证，将无法进行环评。拜善晟公司多次单独或通过管委会与嘉德威公司沟通该事宜，但嘉德威公司均表示房产证在办理中，要求拜善晟公司耐心等待，但一直无果。2018年，拜善晟公司因没有环评资料被责令关闭。因嘉德威公司无法提供房屋产权证明，导致拜善晟公司实验室在租赁期间未能环评，不能正常使用实验室，并且最终只能关闭实验室，损失巨大。对于拜善晟公司的损失，一方面，拜善晟公司在租赁期间因没有环评材料，无法购买危化品，无法进行废液处置，很多项目的特种反应都无法进行，这些造成的经济损失都是无法估量的。另一方面，拜善晟公司对实验室存在很多不可移动及不可二次使用的投入。拜善晟公司实验室建造大部分属于一次性浇筑成型的钢木结构，拆卸过程会影响实验室设备的稳定性、耐腐蚀性、气密性、防水性及连接性的隐患，并且钢木结构的榫卯结构螺丝钉也是不可拆卸的，拆卸过程都是不可逆的损坏。拜善晟公司为实验室搭设的各类管道，都是在墙体重新装修后嵌入墙体安装，根本无法移动。拜善晟公司实验室关闭，对于不能搬迁部分只能拆除，而拆除后的材料无法二次利用，只能报废，损失巨大。故请求驳回嘉德威公司不合理的诉讼请求，并反诉要求：1.嘉德威公司赔偿拜善晟公司实验室投入损失1000000元；2.嘉德威公司赔偿拜善晟公司搬迁拆除费7000元，两项合计1007000元；3.本案诉讼费由嘉德威公司承担。 嘉德威公司针对拜善晟公司的反诉答辩称：一、双方所签署的房屋租赁合同均已到期且后续并未签订续租协议，双方形成不定期租赁关系，嘉德威公司有权随时解除租赁关系，且嘉德威公司已于合理期限之前通知拜善晟公司，拜善晟公司应当于通知的期限内搬离租赁房屋。二、拜善晟公司被环保相关部门出具监察意见发生于房屋租赁期限届满后，拜善晟公司据此要求嘉德威公司赔偿损失无法律依据。根据拜善晟公司提供的证据3“环境监察意见书”及证据4“情况说明”可知，环保部门要求拜善晟公司限期搬离的处罚决定发生于2018年11月2日，此时双方的房屋租赁合同早已到期，且嘉德威公司在此之前的2018年9月1日即通知拜善晟公司限期搬离租赁房屋，拜善晟公司要求嘉德威公司赔偿损失无法律依据。三、案涉房屋租赁合同均明确房屋用途为仓储或办公，拜善晟公司在明知案涉租赁房屋尚未取得房屋所有权证书的情况下，擅自装修装饰、从事生物研发业务，已严重违背双方对于房屋租赁用途的约定；拜善晟公司作为一家生物研发科技型企业，应当知道从事生物研发所需的环评手续，拜善晟公司在未经批准的情况下，擅自开工建设，已严重违背环境保护法的相关规定，应当自行承担相应的法律责任，拜善晟公司要求嘉德威公司承担实验室投入及搬迁拆除费损失依据不足。综上，请求依法驳回拜善晟公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据分析如下：嘉德威公司提交的6号2幢1001室《房屋租赁合同》系其与案外人签订，根据合同的相对性，不论《合作协议书》是否履行，嘉德威公司均只能向合同相对方主张权利，对其提交的6号2幢1001室《房屋租赁合同》、《合作协议书》及企业信用信息网截图的关联性均不予以认定。拜善晟公司提交的搬迁协商告知书、快递面单、西湖区“321计划”人才创业投资协议书、环境监察意见书的证明力应结合其他证据综合认定。拜善晟公司提交的项目投资清单和损失清单系其自行制作，不符合证据的形式，不予认定。拜善晟公司提交的情况说明属于证人证言，证人未出庭作证且其所述内容缺乏其他证据佐证，不予认定。拜善晟公司提交的发票的真实性予以认定，关联性应综合其他证据综合认定。拜善晟公司提交的照片不能证明案涉房屋内不可移动和不可二次使用部分设施设备的价值，证明力不予认定。拜善晟公司提交的收条复印件不能确认与本案的关联性，且无其他证据佐证，不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月28日，嘉德威公司和拜善晟公司分别作为出租方（甲方）和承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于杭州市西湖区××号××幢××楼××室，建筑面积770平方米的房屋出租给乙方使用，双方约定该出租房屋用途为办公，乙方不得擅自改变房屋用途，租赁期限为三年，自2014年1月15日起至2017年1月14日止；租金按每月每平方米18元计算，第一年房屋租金总额为166320元，房屋租金从第二年起，每年比上一年租金递增20%，第二年房屋年租金总额为199584元，第三年房屋年租金总额为239500元；租金按一年一次结算，由乙方于每年的1月1日足额支付；物业管理费（代收）按每月每平方米1.5元计算，物业管理费一年一交，乙方应于每年的1月1日交足物业管理费13860元（备注：第1年为半年1付，第2年第3年为1年1付）；押金按壹个月房屋租金计算，乙方应于本合同签订之日向甲方交付押金13860元（不计息）；乙方独立产生的水费按每吨3.9元计算，乙方独立产生的电费按每度1.3元计算；乙方公摊的水费按每吨3.9元计算，公摊的电费按每度1.3元计算，公用电梯及公用区域的电费按实际耗用量、按租赁面积及楼层合理分摊，公用的水费按面积分摊；乙方必须在每个月15日前交清上个月全部的水费、电费和公摊的水电费。 2014年4月11日，嘉德威公司和拜善晟公司分别作为出租方（甲方）和承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于杭州市西湖区××号××幢××楼××室，建筑面积700平方米的房屋出租给乙方使用，双方约定该出租房屋用途为办公，乙方不得擅自改变房屋用途，租赁期限为三年，自2014年6月15日起至2017年6月14日止；租金按每月每平方米17元计算，第一年房屋租金总额为142800元，房屋租金从第二年起，每年比上一年租金递增10%，第二年房屋年租金总额为157080元，第三年房屋年租金总额为172788元；租金按一年一次结算，由乙方于每年的5月15日足额支付；物业管理费（代收）按每月每平方米1.5元计算，物业管理费一年一交，乙方应于每年的5月15日交足物业管理费12600元；押金按壹个月房屋租金计算，乙方应于本合同签订之日向甲方交付押金11900元（不计息）；乙方独立产生的水费按每吨3.9元计算，乙方独立产生的电费按每度1.3元计算；乙方公摊的水费按每吨3.9元计算，公摊的电费按每度1.3元计算，公用电梯及公用区域的电费按实际耗用量、按租赁面积及楼层合理分摊，公用的水费按按面积分摊；乙方必须在每个月15日前交清上个月全部的水费、电费和公摊的水电费。 2014年9月26日，嘉德威公司和拜善晟公司分别作为出租方（甲方）和承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于杭州市西湖区××号××幢××室，建筑面积345平方米的房屋出租给乙方使用，双方约定该出租房屋用途为仓储，乙方不得擅自改变房屋用途，租赁期限为三年，自2014年11月10日起至2017年11月9日止；租金按每月每平方米20.5元计算，第一年房屋租金总额为84870元，房屋租金从第二年起，每年比上一年租金递增5%，第二年房屋年租金总额为89113.5元，第三年房屋年租金总额为93569元；租金按一年一次结算，由乙方于每年的10月9日足额支付；物业管理费（代收）按每月每平方米1.5元计算，物业管理费一年一交，乙方应于每年的9月25日交足物业管理费6210元；押金按壹个月房屋租金计算，乙方应于本合同签订之日向甲方交付押金7072.5元（不计息）；乙方独立产生的水费按每吨3.9元计算，乙方独立产生的电费按每度1.3元计算；乙方必须在每个月15日前交清上个月全部的水费、电费和公摊的水电费。 嘉德威公司和拜善晟公司分别作为出租方（甲方）和承租方（乙方）还签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将座落于杭州市西湖区××号××幢××室，建筑面积390平方米的房屋出租给乙方使用，双方约定该出租房屋用途为办公，乙方不得擅自改变房屋用途，租赁期限为三年，自2014年12月18日起至2017年12月17日止；租金按每月每平方米17元计算，第一年房屋租金总额为79560元，房屋租金从第二年起，每年比上一年租金递增5%，第二年房屋年租金总额为83538元，第三年房屋年租金总额为87714元；租金按一年一次结算，由乙方于每年的11月18日足额支付；物业管理费（代收）按每月每平方米1.5元计算，物业管理费一年一交，乙方应于每年的11月18日交足物业管理费7020元；押金按壹个月房屋租金计算，乙方应于本合同签订之日向甲方交付押金6630元（不计息）；乙方独立产生的水费按每吨3.9元计算，乙方独立产生的电费按每度1.3元计算；乙方公摊的水费按每吨3.9元计算，公摊的电费按每度1.3元计算；乙方必须在每个月15日前交清上个月全部的水费、电费和公摊的水电费。 上述四份协议均约定：乙方有意在租赁期满后续租的，须提前3个月书面通知甲方，甲方同意续租的，双方重新签订租赁协议；乙方必须在合同终止之日或租赁期满之日搬离出房屋，并将房屋及租赁物返还甲方；租赁期间，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方支付费用（含租金）的，每逾期一天，则按该费用（含租金）总额的5‰向乙方加收滞纳金；本合同在履行过程中发生争议及纠纷，双方协商不成，甲方双方向本房屋所在地人民法院提起诉讼等。 合同签订后，拜善晟公司向嘉德威公司支付上述租赁房屋押金共计39462.5元（13860元+11900元+7072.5元+6630元）。此外，拜善晟公司还向嘉德威公司租赁了杭州市西湖区转塘科技经济园3幢1楼101室，并支付押金7260元，双方就该租赁关系终止结算时押金未予扣除。 上述租赁期限届满后，双方未再续签合同。后经协商，双方一致同意2018年1月起的租金按23元/月·㎡计，物业费按1.5元/月·㎡计。拜善晟公司已支付租金和物业服务费至2018年1月。截至2018年10月31日，拜善晟公司共欠付电费24332.4元。 2018年9月1日和2018年10月8日，嘉德威公司分别向拜善晟公司发出《搬离租赁房屋通知书》，要求拜善晟公司缴清租金和物业管理费，并限期在2018年12月30日前搬离租赁房屋。拜善晟公司于2018年11月底搬离。庭审中，双方一致确认上述租赁关系终止时间为2018年11月30日。 2018年11月2日，杭州市环境保护局西湖环境保护分局向拜善晟公司作出杭环西监【2018】6049号《环境监察意见书》，载明：“2018年11月2日11：00时，我分局环境监察人员对你单位进行环境执法检查（亮证），发现你单位：从事生物医药研发，现场未能提供环评审批材料。根据《中华人民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国环境影响评价法》、《建设项目环境保护管理条例》等法律法规规定，现提出以下监察（整改）意见：一、未经环评审批，不得从事未经环评审批许可的项目……二、请你单位于2018年11月6日9：30时，携带……到我分局接受调查。” 2018年12月9日，嘉德威公司委托北京大成（杭州）律师事务所向拜善晟公司发送律师函，要求其支付欠付租金、物业管理费和电费共计721112.4元。拜善晟公司于2018年12月25日回函，要求嘉德威公司就不能提供房屋产权证明、不能保障所出租的房屋符合拜善晟公司经营用途导致的各项损失承担赔偿责任。双方就费用支付和损失赔偿等问题未能达成一致，遂成讼。 本院认为，嘉德威公司和拜善晟公司签订的四份《房屋租赁合同》分别于2017年1月14日、2017年6月14日、2017年11月9日和2017年12月17日到期，双方未依合同“乙方（即拜善晟公司）有意在租赁期满后续租的，须提前3个月书面通知甲方，甲方（即嘉德威公司）同意续租的，双方重新签订租赁协议”的约定重新签订租赁协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方在租赁期限届满后成立不定期租赁合同关系。经嘉德威公司书面通知，拜善晟公司已于2018年11月30日搬离案涉租赁房屋，双方租赁关系终止。拜善晟公司理应按约支付租赁期间的租金、物业管理费和水电费。拜善晟公司关于嘉德威公司未提供任何物业服务，要求减免物业费的辩称意见缺乏依据，本院不予采信。双方约定租金标准为23元/月·㎡，物业费服务费为1.5元/月·㎡，结合合同约定的租赁面积，案涉杭州市西湖区转塘科技经济园6号2幢6楼601室（建筑面积770平方米）、6号2幢5楼501室（建筑面积700平方米）、6号2幢1002室（建筑面积345平方米）和6号2幢3002室（建筑面积390平方米）2018年2月1日至2018年11月30日的租金分别为177100元、161000元、79350元和89700元，共计507150元；物业服务费分别为11550元、10500元、5175元和5850元，共计33075元。加上电费24332.4元，拜善晟公司尚欠款项共计564557.4元（507150元+33075元+24332.4元）。扣除嘉德威公司应返还给拜善晟公司的杭州市西湖区转塘科技经济园6号2幢6楼601室、6号2幢5楼501室、6号2幢1002室、6号2幢3002室和3幢1楼101室的押金46722.5元（39462.5元+7260元），拜善晟公司尚欠款项合计为517834.9元。嘉德威公司主张的杭州市西湖区转塘科技经济园2幢1001室的租金及物业管理费缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 关于拜善晟公司主张的不可移动、不可二次使用投入损失1000000元及搬迁拆除费损失7000元的反诉请求。本院认为，首先，现有证据不能证明拜善晟公司在租赁合同行履行过程中曾向相关部门进行环境影响评价备案或审批，且系因嘉德威公司未提供房屋产权证书而无法进行环评。其次，拜善晟公司陈述其“在租赁房屋后不久，拜善晟公司因经营需要向西湖区环境保护分局提交环评申请，因材料准备需要向嘉德威公司要求房产证复印件，却发现嘉德威公司出租的房屋没有房产证。拜善晟公司向环保局咨询后确认，若没有房产证，将无法进行环评。”可见，拜善晟公司在建设实验室时对案涉房屋没有房产证、不具备环评条件是明知的。且拜善晟公司未经环评即对案涉房投入建设，违反了《建设项目环境保护管理条例》第九条“依法应当编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，建设单位应当在开工建设前将环境影响报告书、环境影响报告表报有审批权的环境保护行政主管部门审批；建设项目的环境影响评价文件未依法经审批部门审查或者审查后未予批准的，建设单位不得开工建设。”的规定，相应损失应由其自行承担。再次，拜善晟公司实际搬离时，案涉四份租赁合同期限均已届满，且双方在租赁合同中对此并未作出约定。故对拜善晟公司关于不可移动、不可二次使用投入损失及搬迁拆除费损失的反诉请求，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州拜善晟生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付嘉德威（杭州）生物科技有限公司租金、物业管理费及电费共计517834.9元。 二、驳回嘉德威（杭州）生物科技有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回杭州拜善晟生物科技有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10532元，由嘉德威（杭州）生物科技有限公司负担2430元，杭州拜善晟生物科技有限公司负担8102元。反诉案件受理费6932元，由杭州拜善晟生物科技有限公司负担。 嘉德威（杭州）生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州拜善晟生物科技有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  徐 菁 人民陪审员  陈红霞 人民陪审员  邬忠明 二〇二〇年十月九日 书 记 员  倪倩虹