河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终11680号上诉人（原审原告）：河南民泰置业有限公司。法定代表人：胡文杰，董事长。委托诉讼代理人：谷钰莹、沈方强，河南千业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：娄崇。委托诉讼代理人：李娄保，河南良承律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘晓玉。上诉人河南民泰置业有限公司因与被上诉人娄崇、刘晓玉执行异议之诉纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初12744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。河南民泰置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判中止对案涉房产的执行。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2015年3月23日，河南民泰置业有限公司与刘晓玉签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定刘晓玉购买位于郑州市××区××路××楼××号房屋，首付款为202,165元，银行贷款200,000元，合计402,165元。5月5日，郑州市市郊农村信用合作联社毛庄信用社与刘晓玉、河南民泰置业有限公司签订《个人购房借款（综合）合同》，约定向刘晓玉发放贷款20万元，河南民泰置业有限公司承担阶段性连带责任保证。5月22日，河南民泰置业有限公司收到按揭贷款并出具发票。2019年7月22日，因刘晓玉多次逾期还款，贷款银行从河南民泰置业有限公司账户扣划138,340.28元用于偿还贷款，备注：扣划河南民泰置业有限公司保证金。在河南民泰置业有限公司承担保证责任的情况下，该公司享有足以排除执行的权利，案涉房产不应继续执行。理由如下：1、刘晓玉仅是案涉房产的预告登记权利人并非所有权人，案涉房产的物权仍登记在河南民泰置业有限公司名下。2、娄崇对案涉房产的查封仅是预查封，从预查封到正式查封需要一个转变的过程，在预查封的状态下不能对案涉房产进行拍卖、变卖。3、自2019年4月份开始，刘晓玉多次断贷，贷款银行于2019年7月22日一次性将刘晓玉逾期的全部贷款从河南民泰置业有限公司保证金账户中予以扣划，扣划的比例占到房屋总价款的34%，刘晓玉并未向河南民泰置业有限公司偿还该笔款项。导致河南民泰置业有限公司的合同目的不能完全实现，刘晓玉构成了根本违约。若不能保证开发商收回代偿的保证金，将不利于市场经济秩序的稳定，且可能发生购房人与第三人串通订立虚假借贷合同，故意断供使得开发商承担连带保证责任。而开发商代偿后虽然享有法定的追偿权，但是因为购房人已债台高筑，最终可能导致开发商既得不到房屋，追偿权亦落空的境地。被上诉人娄崇辩称：1、案涉房产虽登记在河南民泰置业有限公司名下，但是其通过商品房买卖合同将房屋的所有权转移给了刘晓玉，其已丧失了所有权占有、使用、收益、处分的四项权能。该房产商虽尚未登记在刘晓玉名下，但已办理了预告登记，刘晓玉已经支付了全部购房款并实际占有，其依法享有物权期待权。2、娄崇有权申请法院查封案涉房屋，预查封的法律效力等同于正式查封。河南民泰置业有限公司对案涉房产不享有足以排除执行的权利。3、河南民泰置业有限公司与刘晓玉签订了商品房买卖合同，且已履行完毕，河南民泰置业有限公司已全额收取了刘晓玉的购房款，合同目的已经实现。4、河南民泰置业有限公司因承担保证责任而对刘晓玉享有追偿权。该追偿权系普通债权，并不具有优先于其他债权的效力，且属于另一法律关系。5、河南民泰置业有限公司向惠济区人民法院提起解除商品房买卖合同的诉讼，系在案涉房产被查封之后，亦不能阻却本案的执行。综上，请求驳回上诉，维持原判。河南民泰置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令撤销（2020）豫0105执异320号民事裁定书；2、中止对惠济区开元路98号1号楼6层630房屋的执行行为；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月23日，原告河南民泰置业有限公司与被告刘晓玉签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告刘晓玉向原告购买位于郑州市××区××路××楼××号房屋，首付款为202,165元，银行贷款200,000元，合计402,165元。2015年3月23日，被告刘晓玉支付首付款202,165元，原告为其开具发票。5月5日，郑州市市郊农村信用合作联社毛庄信用社与刘晓玉、原告签订《个人购房借款（综合）合同》，约定向刘晓玉发放贷款20万元，原告承担阶段性连带责任保证。5月22日，原告收到按揭贷款并出具发票。2015年4月28日，原告为被告刘晓玉预售商品房预告登记。2019年7月22日，因被告刘晓玉多次逾期还款，农信社从原告账户扣划138,340.28元用于偿还贷款，备注：扣划原告保证金。2020年5月8日，原告作为原告以刘晓玉为被告，向郑州市惠济区人民法院提起解除合同之诉，现已受理，正在审理过程中。经核实，2017年12月13日，该院作出（2017）豫0105财保1504号民事裁定书，裁定将涉案房产予以查封。2018年11月6日，该院作出（2018）豫0105民初3916号民事判决书，判令张良、刘晓玉偿还娄崇借款304万元及利息。该判决书发生法律效力后进入执行程序，执行案号为（2018）豫0105执14657号。2020年6月17日，原告作为案外人，针对该院执行娄崇与张良刘晓玉民间借贷纠纷一案提出书面执行异议，6月19日，（2020）豫0105执异320号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。另外，不动产登记资料查询结果显示，坐落于惠济区开元路98号1号楼6层630号房屋，面积46.05平方米，产权人为河南民泰置业有限公司，不动产证号：豫（2017）郑州市不动产权第0138973号。一审法院认为：本案系案外人原告在二被告借款合同纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（涉案房产）提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为案涉房产的所有权人为原告，因此，原告对本案讼争房产是否享有足以阻止执行的实体权利是本案争议的焦点。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”“能够进行不动产登记”的起算点应为预告登记权利人知道或应当知道时起。本案中房屋初始登记核准通知书落款时间是2017年9月22日。原告未提供证据证明其在对涉案房屋进行预告登记后三个月内向被告刘晓玉通知办理物权转移登记手续，故房屋预告登记仍然有效，涉案房屋所有权不能归属于原告。另外原告被告均承认被告刘晓玉已向原告付清全部房款。原告因刘晓玉断供而向银行代偿，系履行保证责任，属另一法律关系。因此，涉案房产虽未登记在刘晓玉名下，但其已经支付全部购房款，并实际占有，依法享有物权期待权，具有对抗第三人的效力；原告因承担保证责任而对刘晓玉的追偿权，系普通债权，并不具有优于其他债权的效力，原告对诉争房产不享有足以阻却执行的权利；有关原告另案诉讼请求解除其与刘晓玉之间商品房买卖合同，互相返还购房款和房屋的判决，尚未生效，即使生效也在于涉案房屋被查封之后，亦不能排除在先的生效判决的执行。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告河南民泰置业有限公司的诉讼请求。案件受理费7,333元，由原告河南民泰置业有限公司负担。二审中，河南民泰置业有限公司及娄崇向本院提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。本院经审理查明，河南民泰置业有限公司代刘晓玉偿还的按揭款本息为138,340.28元。其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条、第十八条、第十九条规定的精神，案涉房产虽初始登记在河南民泰置业有限公司名下，但被执行人刘晓玉和河南民泰置业有限公司早在2015年3月已就案房产签订了商品房买卖合同，合同签订后，刘晓玉即以首付款加上按揭贷款的方式向河南民泰置业有限公司支付了全部购房款，案涉房产已预告登记在刘晓玉名下。双方商品房买卖合同的主要义务已经履行完毕。刘晓玉对案涉房产享有物权期待权，执行实施机构将案涉房产作为被执行人刘晓玉的财产予以查封，并无不当。河南民泰置业有限公司并不能因代偿了按揭款而取得排除执行的民事权益。案涉房产系以按揭贷款方式购买，在查封前已经抵押给贷款银行，案涉房产在查封时便存在权利负担。抵押权人对案涉房产拍卖所得价款享有优先受偿权。河南民泰置业有限公司的代偿行为实质上减少或消灭了银行的抵押债权，减轻了案涉房产的权利负担。其可取得相当于抵押权人优先受偿的地位。此种精神及做法在《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南?（二）》13．（2）规定中亦有体现。该条规定，被执行人购买房地产开发企业的不动产，已通过银行按揭贷款支付购房款，房地产开发企业作为案外人以其为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保为由，提出执行异议以及执行异议之诉，请求解除查封或停止执行的，不予支持。案外人同时提出解除或撤销合同请求的，不予支持。但案外人已为被执行人偿还的按揭贷款部分，可从该房屋变价款中优先支付。因此，本案亦可参照江苏省高院对这一问题的做法，河南民泰置业有限公司代偿的按揭款可从房屋的拍卖款中优先支付。此种做法既最大限度地衡平了各方当事人的利益，又维护了交易的稳定性，减少诉累。综上，河南民泰置业有限公司关于停止对案涉房产执行的上诉请求不能成立，本院不予采纳。但河南民泰置业有限公司代偿的按揭款可从房屋的拍卖款中优先支付。一审虽然在河南民泰置业有限公司垫付的款项应如何处理这一问题上，与二审存在分歧，但一审判决认定事实清楚，驳回河南民泰置业有限公司诉讼请求的判决结果亦是正确的。故一审判决结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,333元，由上诉人河南民泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 鲁金焕审判员钟晓奇审判员徐国庆二〇二〇年十月九日书记员 张             陆