天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初5631号原告：天津新兴泰合置业有限公司，住所地天津市河北区铁东路街曙光路85号。法定代表人：冯凯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱东旭，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任昊，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：刚占成，男，1992年11月9日出生，满族，住天津市河北区。原告天津新兴泰合置业有限公司与被告刚占成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津新兴泰合置业有限公司（以下简称新兴泰合公司）的委托诉讼代理人任昊、被告刚占成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新兴泰合公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告将位于天津市河北区××路××号××街××号商铺腾空返还原告；2.判令被告支付占用房屋使用费58814.49元（使用费计算标准按照市场价格为2.3元／平方米／天，使用费计算期间为2020年3月1日至2020年5月18日），2020年5月19日以后房屋占用费按照上述标准支付至实际腾退房屋完毕之日止；3.判令原告不退还被告交付的50159.7元履约保证金；4.判令被告向原告支付交纳供热损耗费4851.2元；5.由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告天津新兴泰合置业有限公司（曾用名：天津新兴泰合置业公司）与被告刚占成，于2016年9月26日签订《商铺租赁使用合同》。合同1.1条约定：“乙方使用位于天津市河北区××路××号：惠宁嘉园项目底商华新大街8增18号商铺，商铺的租赁面积为327.84平方米。”合同2.1条约定“商铺租赁使用期为36个月，自2017年3月1日起至2020年2月28日止。”合同3.1条约定“……日租金557.33元／天……”合同5.1.1条约定“为确保乙方按本合同约定的条款履行支付义务，乙方须与本合同签订后五日内向甲方一次性交付三个月租金作为履约保证金，合计（大写）伍万零壹佰伍拾玖元柒角”合同5.2.2条约定“如乙方违反本合同的任何条款，甲方有权利扣除全部或部分保证金或货品以赔偿甲方因乙方违约导致的一切损失。……”合同第5.3条约定“待本合同终止后，如乙方正常履行合同并办理完毕退房手续，经甲方验收合格，履约保证金由甲方在乙方撤场7个工作日内无息返还乙方。”合同第10.6条约定“因任何原因导致本合同终止或解除后15日内，乙方应将商铺交还给甲方”。合同履行期间，刚占成于2020年2月10日向原告送达《续租告知书》，申请以原价续租房屋，原告向其告知了新的续约价格，其口头表示价格过高放弃续租，原告口头告知刚占成于租赁期间届满后按照约定及时腾退房屋。现《商铺租赁使用合同》已到期，原告通知刚占成腾退房屋。但被告拒绝搬离，且一直非法占用原告商铺至今，严重损害原告合法权益。原告认为，双方签订的租赁合同合法有效，是双方真实意思表示，现在双方已经依约履行完毕，被告应当按照合同约定向原告交付房屋，被告拒不腾退房屋的行为违反了合同10.6条的约定，原告有权要求被告立即腾退房屋并支付房屋占用费。根据合同5.3条的约定，原告有权全部扣除被告交付的履约保证金。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。刚占成辩称，2019年5月，被告收到原告发的续约通知后就口头告知原告继续承租，但是当时没有人管这个事情。负责管理底商的人告诉被告只要在合同到期前续租就可以。之后，被告分别在2019年12月30日和2020年2月10日向原告递交续租告知书。2020年2月份的时候，因为疫情，原告公司没有人上班，托管物业说要等原告公司上班之后再续约签合同，原告公司的人上班之后，被告也一直和原告协商续约的事情。到2020年4月23日的时候，原告公司的副总还在原告底商售楼处和被告商谈续约事宜。这期间，被告从来没有表示不租或者认为租金价格过高，但是后期，原告的副总告诉被告因为原告公司是国企，所以要开会研究续租的事情，让被告等消息，但一直没有音信，再后来就说被告违约。被告在合同期内没有任何违约事项，并且提前一个月、三个月都告知了原告想续租，原告却没有提前三个月通知被告不能续租。被告认为原告现在是故意把双方的合同拖延到期，然后说被告违约，对此被告不予认可。原告说的三月份合同到期之后的房屋占用费，在诉前调解阶段第一次调解的时候，原告说是这笔占用费免除了，他们撤诉，前提是被告腾房搬走，押金和二月份的房租返还给被告，后来他们又不同意了。接着进行了第二轮协商，原告就表示因国企整合，需要继续研究方案，但最终还是没同意上次的方案，没有谈成。针对疫情，天津市人民政府出台了21条惠民政策，依据该政策，原告对于被告应该免除三个月租金及减半收取三个月租金。被告同意原告的第一项诉讼请求，不同意给付房屋占用费，不同意第三项诉讼请求，且要求将二月份的房租一并返还给被告，第四项供热损耗费被告同意给付，不同意承担诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告曾用名为天津新兴泰合置业公司，于2017年9月19日更名为天津新兴泰合置业有限公司，同时公司类型由全民所有制变更为有限责任公司（法人独资）。原、被告系房屋租赁合同的出租方与承租方的关系。原告系坐落河北区中山××路××号商铺房屋的所有权人。2016年9月26日，原、被告就上述房屋签订《商铺租赁使用合同》一份，均约定由被告承租涉诉房屋，租赁面积为327.84平方米（商铺实际租赁面积以房产测绘部门测量为准），租赁期限为36个月，自2017年3月1日至2020年2月28日，租金单价1.7元／平米／天，日租金557.336元，从2017年3月1日开始计算租金，被告应于合同签订5日向原告缴纳首期3个月的租赁使用费和履约保证金（一个季度的租金）50159.7元。租金为季付，被告须在上次缴纳期限后的5日内向原告支付下一期的租金。对于保证金的扣除合同约定：如被告未能按照本合同约定向原告支付商铺租赁使用费，原告可以扣留全部或部分保证金或以被告商品充抵，其充抵金额相当于被告前述欠费；如被告违反本合同的任何条款，原告有权扣除全部或部分保证金或货品以赔偿原告因被告违约导致的一切损失。若该保证金不足赔偿原告损失的，被告须全数支付不足之数给原告。在原告按本合同规定以保证金充抵被告之应付款项后，所持保证金少于第5.1约定的各款项中所规定的数额时，被告须在接到原告通知后立即将保证金补足。如被告在接到书面通知后七日内未补足保证金，原告有权解除合同，追回上述损失及费用并追究被告之违约责任。关于续约问题，双方约定：在被告遵守本合同及不拖欠商铺租赁使用费的前提下，如被告愿意在本合同期限届满后继续使用该商铺，被告应在合同期限届满前一个月向原告提出书面申请，双方重新签订租赁使用合同。被告有权以本合同及补充合同约定的相同价格与原告优先续约。合同还约定：因任何原因致使本合同终止或解除后的15日内，被告应将商铺交给原告。签订上述合同后，被告依约向原告支付了租金及履约保证金，并使用诉争商铺经营天津市河北区锦味门餐厅。被告房屋租金缴纳至2020年2月28日。庭审中，被告提供证据：分别于2019年12月30日和2020年2月10日向原告送达了两份《续租告知书》。原告只认可收到了2020年2月10日的一份，该份告知书的内容为：“新兴泰合置业公司：本人于2017年3月1日与贵公司签订该租赁合同‘商铺租赁使用合同’，承租坐落于天津市河北区××路××号：慧宁嘉园项目底商中山北路8号增18号。该租赁合同签约后，本人依约履行承租方的义务及责任，从未欠含租金、物业费在内的任何款项，又鉴于本人承租该商铺后投入巨额资金装修装饰该商铺，艰难的经营至今，因此本人特向贵公司提出继续使用该商铺的申请，并以该租赁合同约定的租金价格与贵公司续约。本函已提交过一次，由于疫情爆发贵公司一直没有上班，所以拖延至今再次提交续租告知书，敬请支持为盼。申请人：刚占成2020年2月10日加盖天津市河北区锦味门餐厅公章”。原告对于被告发出的《续租告知书》未予书面答复。在本案诉前调解阶段，双方就履约保证金及房屋租金、使用费问题多次进行协商，但最终没有达成一致意见。现原告来院起诉要求判如所请，被告以辩称理由不同意原告的诉讼请求。本院认为，原、被告于2016年9月26日签订的《商铺租赁使用合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。本案的争议焦点为：一、本案《商铺租赁使用合同》是否因期满而终止；二、原告是否应退还履约保证金，被告是否应支付房屋使用费及原告是否应当减免被告的房屋使用费。关于争议焦点一，合同约定租赁期间为2017年3月1日至2020年2月28日，租赁期限为三年，对于商业租赁，较长的租赁期届满后，如果继续签订合同，租赁价格是否上涨应是合同双方的主要协商内容。虽然刚占成在租赁期满前向新兴泰合公司发出书面续约申请，但其续约申请的前提是以原租赁合同约定的租金价格为条件，就续约的租金价格及是否续约一事双方并未达成一致，也未继续签订租赁合同。故双方的《商铺租赁使用合同》于2020年2月28日因期满而终止，原告要求被告腾空返还商铺房屋的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，关于争议焦点二，关于支付房屋使用费的问题。租赁期满后，承租人负有返还租赁物的义务。本案中，被告未在合同到期后履行退还租赁物义务，仍然继续使用，应当向原告支付房屋使用费，但合同终止时，正值本市新冠疫情防控工作的紧要时期，被告经营困难、实际上不具备大规模腾空房屋的客观条件，原告亦未证明合同终止后曾催促被告腾房，本院考虑上述因素，酌定房屋使用费自2020年5月1日起开始计算，至实际腾退商铺房屋之日止。至于房屋使用费的支付标准，双方没有进行约定，原告主张按每天每平米2.3元计算于法无据，本院确定房屋使用费参照原租金标准每日557.33元计算。关于履约保证金50159.7元的问题。原告主张履约保证金即违约金，被告未能在合同终止后将房屋腾交给原告应承担违约责任，原告无需退还履约保证金。本院认为，虽然双方合同于2020年2月28日终止，合同约定合同终止后15日内被告应当将房屋交给原告，但被告在租赁合同终止前已向原告发出续约告知书。虽然原告认可只收到了2020年2月10日的一份《续约告知书》，但该份告知书载明：本函已提交过一次，由于疫情爆发贵公司一直没有上班，所以拖延至今再次提交续租告知书。从该证据来看，被告在此份续租告知书之前还曾向原告申请过续租。双方在租赁合同终止前后一直就续约问题进行协商，原告未能提供证据证实租赁合同终止后要求被告腾交房屋，亦未能提供证明被告在租赁过程中存在违约行为，被告在合同终止后未腾交房屋并不构成违约。故本院对原告的该主张不予支持，原告应将履约保证金退还被告。关于原告主张的供热损耗费，是被告租赁房屋期间实际发生，且被告对此不持异议，同意给付，故对原告该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效十五日内，被告刚占成将坐落天津市河北区中山北路8增18号底商房屋腾空交还原告天津新兴泰合置业有限公司；二、本判决生效后十五内，被告刚占成按照日租金557.33元的标准给付原告天津新兴泰合置业有限公司自2020年5月1日起至实际腾空之日止的房屋使用费；三、本判决生效后十五内，被告刚占成给付原告天津新兴泰合置业有限公司2018-2019年度、2019-2020年度供热热能损耗费4851.2元；四、本判决生效后十五内，原告天津新兴泰合置业有限公司退还被告刚占成履约保证金50159.7元；五、驳回原告天津新兴泰合置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1240元，由原告天津新兴泰合置业有限公司负担571元，由被告刚占成负担669元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  于丽英二〇二〇年十月二十六日书记员  张亚坤附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的