江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3080号上诉人（原审原告、反诉被告）：惠山区西漳陈士波服装店，住所地江苏省无锡市惠山区堰桥街道西漳建工里20号。经营者：陈士波，男，1964年10月22日生，汉族，户籍地浙江省乐清市,住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：谈晓钢，江苏梁溪律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：詹兴华，女，1952年5月15日生，汉族,住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：唐丽艳，江苏三诚律师事务所律师。上诉人惠山区西漳陈士波服装店（以下简称陈士波服装店）因与上诉人詹兴华房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初6667号民事判决，向法院提起上诉。本院于2020年7月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈士波服装店向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判詹兴华向其返还拆迁补偿款256634元。2.撤销一审判决第二项，改判其向詹兴华支付房屋租金8109元。3.一、二审诉讼费由詹兴华承担。事实及理由：其对一审判决认定西漳西尤路房屋（以下简称涉案房屋）装修及附属物评估价64690元、停产停业等损失一次性补助费82565元中的5/8、签约搬迁交房奖10320元，合计126613元归其所有没有异议，但其认为涉案房屋未申报的7.686平方米面积的补贴款65331元及装修补贴费64690元也应归其所有；另外，詹兴华所收取的押金5000元应在其欠付租金总额中予以扣除。具体理由如下：1.涉案7.686平方米未申报面积系无锡市堰桥镇西漳好又多服饰超市（以下简称好又多服饰超市）于2004年承租涉案房屋后，由好又多服饰超市原来的四位合伙人即张益祝、张新伍、娄小荣、陈士波共同搭建而成。自2011年起，好又多服饰超市的其他三位合伙人陆续将各自的合伙份额转让给了陈士波，2015年时，陈士波以个人名义与沿街五间房屋的房东签订房屋租赁合同的行为，实际是对好又多服饰超市上述房屋租赁行为的“续订合同”行为，而非以新的承租人的名义与房东“新订合同”的行为，在此情况下，其作为该7.686平方米未申报面积的搭建出资人及实际使用人，理应享有该部分房屋的拆迁补贴款65331元。同理，张益祝以好又多服饰超市的名义向詹兴华所交纳的5000元房屋押金也应归其所有，因詹兴华并未退还该笔押金，故该5000元押金应在其欠付租金总额中直接予以扣除。2.根据相关拆迁政策之规定，其中并无“装修补贴费”的征收赔偿或补偿项目，堰桥街道办事处拆迁办(以下简称堰桥拆迁办)在涉案房屋装修及附属物评估价64690元之外又另行支付64690元的装修补贴费，是因为拆迁补偿协议中对房屋装修及附属物的评估价认定过低。涉案补偿协议书中将该笔费用记载为“装修补贴”，顾名思义，该补贴费用是针对房屋装饰装修的补偿，故该64690元的装修补贴应归其所有。堰桥拆迁办至今并未出具过任何书面说明证明该装修补贴费是专属于房东的费用，即使堰桥拆迁办出具了相应的书面说明材料，相关说明内容也因违反了拆迁法律法规及拆迁政策的规定，而应认定为无效。针对陈士波服装店的上诉请求，詹兴华辩称：1.未申报的7.686平方米面积是2005年张益祝承租涉案房屋后在经营好又多服饰超市期间所搭建。在张益祝搭建该7.686平方米的房屋以前，该处原系其为满足生活需要而搭建的小厨房，在张益祝承租涉案房屋后，为了满足张益祝的经营需要,其同意张益祝拆除了该厨房，张益祝利用其房屋与后面成兆伟的仓库之间的空地搭建了该7.686平方米的房屋。合同期满后，张益祝没有继续承租该房屋，而该7.686平方米未申报面积已构成对其房屋的添附，因该部分无法搬离，故张益祝在退还房屋时将该7.686平方米的未申报面积一起交还给了其，因此该7.686平方米面积的所有权及以后的房屋拆迁补偿款均应归其所有。2.房屋租赁保证金5000元是2005年时由张益祝交付给其的，陈士波在承租涉案房屋后从未向其支付过任何保证金。因陈士波服装店与好又多服饰超市是两个不同的主体，故张益祝交付给其的5000元押金与陈士波服装店没有任何关联，陈士波服装店也没有权利要求其返还。詹兴华另向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回陈士波服装店的一审全部诉讼请求。2.撤销一审判决第二项，改判陈士波服装店向其支付房屋租金28906元。3.一、二审诉讼费由陈士波服装店承担。事实和理由：1.其与好又多服饰超市的经营者张益祝所签订的房屋租赁合同租期届满日期为2015年1月31日，虽然陈士波于2014年1月10日即与其签订了租赁合同，但双方约定的租赁期间是从2015年2月1日起至2020年1月31日止，故陈士波在2015年2月1日前对涉案房屋所进行的装修应归涉案房屋的前承租人即好又多服饰超市所有，与陈士波无关。2.其与张益祝并未在租赁合同中对租期届满后好又多服饰超市的装饰装潢如何处理作出明确约定，根据《最高人民法院》第十三条之规定，因好又多服饰超市没有履行合同义务将房屋恢复原状，故租赁期满后该部分装饰装修应当归其所有。3.其与张益祝、陈士波在两份租赁合同中均约定租赁期间如遇国家拆迁造成的损失由损失方承担。因此，陈士波主张的因拆迁所造成的损失包括装饰装潢损失、停产停业损失等均应由陈士波自行承担。4.陈士波与张益祝等人的合伙转让行为与其无关，本案系房屋租赁合同纠纷，故应按照张益祝、陈士波与其所签订的房屋租赁合同的约定进行处理。陈士波与张益祝之间的内部合伙份额转让约定不能成为认定涉案房屋装饰装修归陈士波所有的依据。5.锡政发[2012]10号《关于明确无锡市市区国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准的通知》系针对拆迁人与被拆迁人之间征收补偿问题所作的规定，并不能当然约束房屋租赁合同关系中的出租人与承租人，出租人与承租人因拆迁引起的补偿问题应当按照双方的租赁合同来处理。关于停产停业损失，根据上述文件规定，被征收房屋产权人和经营者对停产停业损失的分配有约定的从其约定；没有约定的，由产权人和经营者协商确定。该文件中并未明确产权人和经营者各自的补偿比例或者补偿金额，一审法院根据上述规定认定停产停业损失中的5/8归陈士波所有，属于适用规定错误。6.直到涉案房屋被拆除的前一日，陈士波服装店还在正常经营，并没有实际进行搬迁，且陈士波服装店也没有提供其实际产生了搬迁费用的证据，故签约搬迁交房奖应归其所有，一审认定签约搬迁交房奖中的一半归陈士波服装店所有没有事实和法律依据。7.其与堰桥拆迁办在征收补偿协议中并未对被拆迁房屋的交房、搬迁时间以及拆迁补偿款的付款方式、付款期限等作出明确约定，故只有在其收到了全部拆迁补偿款及其向堰桥拆迁办交付了涉案房屋的钥匙后，该房屋的所有权才发生实际变更，因此陈士波服装店应支付自2019年3月1日起至涉案房屋被实际拆迁前一日即2019年11月26日的房屋租金，合计28906元。针对詹兴华的上诉请求，陈士波服装店辩称：1.詹兴华的第一项上诉请求没有任何的事实和法律依据。一审判决詹兴华向其支付相关拆迁补偿费用符合相关拆迁政策规定，就一审判决未支持的部分其也提出了上诉。2.因詹兴华与堰桥拆迁办于2019年7月份即签订了相关的征收补偿协议，所以其欠付房屋租金仅应计算至该协议签订之时，对于此后的房屋租赁费用或者占有使用费用詹兴华无权向其主张。陈士波服装店向一审法院起诉请求：1.判令詹兴华向其返还涉案房屋征收补偿款260000元（该260000元补偿款中包括：装修及附属物评估价64690元、停产停业损失一次性补助费82565元、签约交房搬迁奖10320元、未申报房屋面积7.686平方米的补偿款65331元、装修补贴费用64690元，上述费用总额加起来超过260000元，但以260000元为限）。2.本案诉讼费用及保全费由詹兴华承担。事实和理由：其自2005年起租用詹兴华所有的涉案房屋经营服装超市，并于2014年1月续签房屋租赁合同。2018年，涉案房屋被列入拆迁范围，詹兴华与相关部门签订了房屋拆迁补偿协议，并领取补偿款。根据政策规定，陈士波服装店作为房屋租赁人，应享有征收补偿款中的装修及附属物评估价、装修补贴费用、停产停业损失一次性补助费、签约交房搬迁奖等。因多次协商未果，故诉至法院要求判如所请。詹兴华一审辩称：1.陈士波服装店并非被征收人，征收补偿款是对房屋所有权人的补偿，与陈士波服装店无关。2.涉案房屋在出租前，就是商业店面房，有卷帘门、玻璃门、吊顶、地砖，还有厨房，水、电也是好的。其于2005年1月将涉案房屋出租给张益祝用于经营好又多服饰超市。张益祝征得其同意后，对涉案房屋进行了装修，并将厨房和成兆伟仓库之间的空地搭建起来，形成一个整体，并承诺退场时将房屋恢复原状。陈士波于2014年1月10日租赁涉案房屋，此后未通知其对房屋进行装修。拆迁前，其去店铺里看过，店铺与张益祝租赁时一样。好又多服饰超市与陈士波服装店是两个不同的个体工商户，其与陈士波之间不存在续签行为，好又多服饰超市的装修及遗留的附属物应归其所有，陈士波未对涉案房屋进行装修，故陈士波服装店提出的装修赔偿款、装修补贴及未申报面积补贴，无事实依据。3.合同约定，非人为造成的损失由损失方承担，如洪涝、拆迁等造成的损失。涉案房屋系因凤翔路快速化改造工程项目而列入拆迁范围，属于国家强制拆迁造成的损失。根据合同约定，此损失应由陈士波服装店自行承担。无锡市人民政府办公室《关于明确无锡市市区国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准的通知》中规定，停产停业损失有约定的从约定，故该损失应由陈士波服装店自行承担。退一步讲，即使陈士波服装店存在停产停业损失，也只是在房屋强制拆除至合同期满2020年1月31日期间实际产生的停产停业损失。4.陈士波服装店在2019年11月27日尚在经营，未提前搬迁，无权享有签约搬迁交房奖。5.5000元押金系张益祝交纳的将房屋恢复原状的押金，因张益祝退场时，未恢复房屋原状而未退还，因其与陈士波的合同系沿用之前版本，故未另行向陈士波收取押金，上述5000元押金与陈士波无关。综上，陈士波服装店的请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。詹兴华向一审法院反诉请求：1.判令陈士波服装店立即支付拖欠的房屋租金28906元；2.本诉与反诉的费用均由陈士波服装店承担。诉讼过程中，詹兴华主张陈士波服装店实际使用了涉案房屋搭建部分的面积7.686平方米，但该面积未计入合同载明的租赁面积44平方米中，陈士波服装店应按照44平方米每年35000元的租金标准支付2015年2月1日至2019年11月26日搭建部分的使用费29463.6元。故增加反诉请求为：1.判令陈士波服装店立即支付拖欠的房屋租金28906元；2.判令陈士波服装店立即支付未申报面积房屋使用费29463.6元；3.本诉与反诉的费用均由陈士波服装店承担。事实和理由：詹兴华虽于2019年7月3日签订了拆迁补偿协议，在拆迁款未全部领取的情况下，詹兴华对房屋仍具有所有权和支配权，且一直未将钥匙交给堰桥拆迁办，故2019年7月3日至2019年11月27日期间涉案房屋仍属于詹兴华所有，詹兴华有权收取租金。陈士波服装店尚结欠2019年3月1日至2019年11月26日房屋租金38587.5元/年÷365天*271天=28906元。陈士波服装店一审辩称：其自2019年3月1日起未交纳房租，认可2019年的租金为38587.5元/年；詹兴华于2019年7月3日签订了征收补偿协议，并交纳了涉案房屋的钥匙、领取了大部分的拆迁征收款，故租金只应计算至2019年7月3日；陈士波服装店还交纳了5000元押金，应抵扣租金；7.686平方米的搭建部分系陈士波服装店搭建的，詹兴华无权主张租金；且合同的租赁对象是沿街商品房整体，非按平方米租赁部分或全部的使用面积，故在租赁物明确的情况下，即使房屋面积有所差异，也不影响年租金的计收。一审认定事实如下：2005年1月31日，张益祝投资成立名为好又多服饰超市的个体工商户。同日，好又多服饰超市与詹兴华签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：好又多服饰超市向詹兴华租用店面壹间，房屋位于无锡市西漳镇西尤路街面，店铺面积为44平方米，年租金30000元，租期10年，从2005年2月1日起至2015年1月31日止；第6-8年在原租金基础上增加5%房租，第9-10年房租在第6-8年房租基础上再增加5%；好又多服饰超市一次性付给詹兴华补偿费3000元，另付押金5000元，退场时砌好隔墙及后墙，退还押金5000元；后面原是空地的店面还应拆除后面5米距离铁棚；非人为造成的损失由损失方承担，如洪涝、地震及国家强制拆迁等造成的损失；租赁期间，如好又多服饰超市将房屋转租第三方使用，应征得詹兴华的书面同意，使本合同继续有效；好又多服饰超市如因市场或其它原因而提前退场，应征得詹兴华同意，在修好后墙、隔墙、拆除铁棚后，詹兴华应退还好又多服饰超市押金5000元，已付房租不退，并赔偿詹兴华损失费30000元。好又多服饰超市按约支付了押金5000元。2013年1月25日，陈士波投资成立名为陈士波服装店的个体工商户。2014年1月10日，陈士波与詹兴华签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：陈士波向詹兴华租用店面壹间，房屋位于无锡市西漳镇西尤路街面，店铺面积为44平方米，年租金35000元，租期6年，从2015年2月1日起至2020年1月31日止；第3-4年在原租金基础上增加5%房租，第5-6年房租在第3-4年房租基础上再增加5%；另付押金5000元，退场时砌好隔墙及后墙，退还押金5000元，后面原是空地的店面还应拆除后面5米距离铁棚；非人为造成的损失由损失方承担，如洪涝、地震及国家强制拆迁等造成的损失；陈士波如因市场或其它原因而提前退场，应征得詹兴华同意，在修好后墙、隔墙、拆除铁棚后，詹兴华应退还陈士波押金5000元，已付房租不退，并赔偿詹兴华损失费30000元，如詹兴华由于其他原因提前终止合同，应事先征得同意，并赔偿陈士波损失30000元。特别约定：詹兴华的原简装补偿费，待拆迁时再商量。2019年7月3日，詹兴华与堰桥拆迁办签订《国土非住宅房屋征收补偿协议书》一份。协议书约定：因建设凤翔快速化改造工程（西漳段）项目需要，堰桥拆迁办征收詹兴华位于惠山区堰桥街道西漳西尤路的房屋；被征收房屋产权性质私有，建筑面积44平方米，规划用途为商业；由堰桥拆迁办选定的无锡市至诚房地产评估有限公司对詹兴华房屋进行评估，房屋评估价为1001029元，装修及附属物评估价为64690元，合计1065719元；堰桥拆迁办对詹兴华进行货币补偿，詹兴华可得房屋征收补偿款1065719元；堰桥拆迁办支付给詹兴华停产、停业等损失一次性补助费82565元、签约搬迁交房奖20640元、未申报0.23平方米补贴5366元、未申报7.686平方米补贴65331元、综合补贴25667元、装修补贴费64690元；上述各项费用合计1329978元。2019年11月27日，堰桥拆迁办将涉案房屋拆除。陈士波服装店为证明其主张，向一审法院提交如下证据：1.2009年、2011年、2012年好又多服饰超市的银行对账单、2013年至2017年陈士波的银行帐户明细账查询表、第三方出具给好又多服饰超市的质量保证合同书、好又多服饰超市于2010年3月7日与第三方签订的建筑防水工程承包合同书、2006年9月11日第三方向好又多服饰超市出具的通知、2010年2月2日出具给好又多服饰超市的处罚决定书及代罚没款专用收据、成兆伟及好又多服饰超市的水电费发票以及2012年、2013年的租金收条。用以证明，2009年起，好又多服饰超市的税费就是由陈士波交纳的，2009年陈士波为该超市安装更换了灯具，2010年陈士波对该超市的屋顶进行了防水处理，并交纳了该超市的罚款；早在2008年，该超市的水电费就是陈士波交纳；2014年之前，詹兴华就直接向陈士波收取租金；综上，说明陈士波一直经营好又多服饰超市。对此，詹兴华认为：上述材料均发生在张益祝与詹兴华的租赁期间，系好又多服饰超市经营期间产生的材料，与陈士波服装店无关；詹兴华对好又多服饰超市的经营活动不知晓也无权干涉；好又多服饰超市的经营者是张益祝，詹兴华只认可张益祝经营好又多服饰超市；租金收条只能证明詹兴华收到了好又多服饰超市支付的租金，收条是出具给好又多服饰超市的，不是出具给陈士波的。2.2004年11月26日的房屋租赁合同、2011年4月13的转让协议书、2014年11月19日的银行交易明细账。用以证明，2004年，张益祝、陈士波、张新伍、娄小荣四人合伙经营好又多服装超市，张益祝于2005年和詹兴华等五人签订了房屋租赁合同，张新伍于2004年和成兆伟签订了房屋租赁合同，张益祝、陈士波、张新伍、娄小荣于2004年底将詹兴华在内的五间店面和后面的成兆伟出租的仓库之间过道搭建了起来，连成一个整体，成为好又多服饰超市的内部结构；张益祝、张新伍、娄小荣已将好又多服饰超市的份额转让给了陈士波，陈士波成立了陈士波服装店继续经营，但店铺的门头一直没有更改，至被拆除前门头还是好又多服饰超市；陈士波服装店在2014年对搭建部分进行了修理和维护；故陈士波服装店应享有未申报面积补贴。对此，詹兴华认为：真实性无法确定，也与本案无关；张益祝在转让好又多服饰超市时未通知詹兴华，整个租赁期间，店铺外面的门头均是好又多服饰超市；因张益祝及其儿子历时大半年多次与詹兴华协商，詹兴华才同意出租房屋的，且好又多服饰超市是个体工商户，故此租赁具有人身属性，整个租赁期限内，张益祝未曾提出或告知转租一事，如转让协议是真实的，则属于违约行为。3.2014年的送货单、收条、送货清单等。用以证明，2014年3、4月份，陈士波服装店将涉案房屋进行了重新装修，被拆迁时，涉案房屋内的装修均系陈士波服装店重新添置的，故装修及附属物补偿应归陈士波服装店所有。对此，詹兴华认为：上述材料均发生在张益祝租赁期间，系好又多服饰超市未经詹兴华同意，私自对房屋进行的装修，与陈士波服装店无关；好又多服饰超市在合同期满后不续租，也未搬走装修及其装修附属物，则相应的装修及装修附属物应归詹兴华，与陈士波服装店无关。庭审中，陈士波服装店陈述：合同约定的简装系涉案房屋靠近成兆伟房屋那面墙的窗户，该窗户在搭建过道时被拆除了，需在拆迁时补偿给詹兴华；涉案房屋出租时，没有任何装修，地面是水泥，墙面是石灰粉的；装修补贴费64690元，是因征收补偿协议书中“装修及附属物评估”价格过低而另行支付的针对装修的补贴，应归陈士波服装店所有；退一步讲，即使合同中约定的“原简装”应分割，也应在“装修补贴费64690元”中予以分割，而非在本项中分割；停产、停业损失一次性补助费82565元系按涉案房屋评估价的8%计算的，根据规定，被拆迁房屋内没有经营的，停产停业损失按照房屋评估价3%给予所有权人，有经营的是按照房屋评估价5%-8%给予所有权人及经营者，故本案中停产停业损失补偿中的5/8应归陈士波服装店所有；搬迁交房奖励20640元中的一半按照相关规定应归陈士波服装店享有。以上事实，由《房屋租赁合同》、《国土非住宅房屋征收补偿协议书》等及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。詹兴华与堰桥拆迁办签订的《国有非住宅房屋征收补偿协议书》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应确认有效。关于陈士波服装店主张的各项补偿：1.装修及附属物评估价64690元，该费用系根据被拆迁房屋内的实际装修评估价得来的，应是对被拆迁房屋内装修物的补偿。虽然詹兴华主张涉案房屋出租前即有简单装修，但未能提供相应证据。另外，詹兴华主张涉案房屋系张益祝装修的，但陈士波服装店提供了相应证据，证明其使用涉案房屋过程中，对涉案房屋重新进行了装修和维护。而涉案房屋被拆迁评估时，系陈士波服装店在使用，故该部分补偿应归陈士波服装店所有。2.装修补贴费64690元，应是给予被拆迁人的装修补贴，故该部分应是归涉案房屋所有权人詹兴华所有。3.停产、停业等损失一次性补助费82565元，根据无锡市政府办公室《关于明确无锡市国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准》的通知的规定，如被征收房屋中不生产或不营业，按照不超过被征收房屋评估价格（不含装修及附属物）3%给予被征收房屋产权人，如被征收房屋中存在生产或营业，按照被征收房屋评估价格（不含装修及附属物）5-8%给予被征收房屋产权人和经营者。本案中，该部分费用系按照房屋评估价格5-8%计算的，因拆迁时陈士波服装店在涉案房屋内经营，故该部分补偿金额中5/8应归其所有。4.签约搬迁交房奖20640元，该费用涉及签约和搬迁，故应由承租人与出租人各半享有，故其中10320元应归陈士波服装店所有。5.未申报的7.686平方米面积的补贴款65331元，双方一致确认，未申报面积源自好又多服饰超市将涉案房屋与案外人成兆伟的房屋中间的过道及顶棚搭建成一个整体，虽陈士波服装店主张其使用期间对该搭建部分进行了维修和维护，但该部分最初系好又多服饰超市搭建，在好又多服饰超市租赁期满后，未将该部分拆除，则该搭建部分作为房屋的添附物，应归房屋所有人詹兴华所有，则相应的补偿款亦应归詹兴华所有。综上，詹兴华因西漳西尤路房屋中拆迁获得补偿利益中126613元应归陈士波服装店所有，对陈士波服装店主张的超出部分，法院不予支持。陈士波服装店作为承租方应按约支付租金。双方一致确认，2019年的租金为38587.5元/年，陈士波服装店自2019年3月1日起未交纳租金，法院予以确认。詹兴华于2019年7月3日与堰桥拆迁办签订了征收补偿协议书，故詹兴华仅可以主张此日之前的租金38587.5元/年÷365天*124天=13109元。法院对陈士波服装店提出的租金仅应计算至2019年7月3日的抗辩意见予以采纳。房屋租赁押金5000元系好又多服饰超市交纳的，与陈士波服装店无关，故法院对陈士波服装店提出的上述押金抵扣租金的抗辩意见，不予采纳。至于詹兴华主张的未申报面积的使用费，2014年詹兴华与陈士波签订《房屋租赁合同》时，该面积已经存在，虽合同上写明的出租面积为44平方米，但双方实际出租的面积已涵盖上述未申报面积，合同约定的相应租金也理应涵盖上述申报面积的使用费，故法院对詹兴华的此项诉讼请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、詹兴华于判决发生法律效力之日起10日内向陈士波服装店返还拆迁补偿款126613元；二、陈士波服装店于判决发生法律效力之日起10日内向詹兴华支付房屋租金13109元；三、驳回陈士波服装店其他诉讼请求；四、驳回詹兴华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，保全费1820元，合计7020元，由陈士波服装店负担3601元，由詹兴华负担3419元（该款已由陈士波服装店预交，詹兴华于判决生效后10日内直接将应负担部分支付给陈士波服装店，法院不再退还）。本案反诉费减半收取629.62元，由詹兴华负担488.22元，由陈士波服装店负担141.4元。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.双方合同解除后，陈士波服装店是否有权要求詹兴华给予适当补偿；如有权获得补偿，一审对各项拆迁补偿利益的分配是否适当。2.陈士波服装店欠付詹兴华房屋租金的截止日期应当如何认定，陈士波服装店要求将5000元租赁押金直接冲抵欠付租金的请求能否支持。关于争议焦点1，本案中，涉案房屋因被政府征收导致双方之间的房屋租赁合同提前解除，该解除事由不可归责于任何一方当事人，故双方当事人均不存在过错，不需向对方承担含赔偿损失在内的违约责任，但仍存在合同解除后的损失合理分担问题。虽然双方在租赁合同中约定了非人为原因造成的损失由损失方承担，但因该部分损失已由堰桥拆迁办给予补偿，故根据公平原则，陈士波服装店有权要求詹兴华在堰桥拆迁办所给予的征收补偿金额范围内对其因租赁合同提前解除所遭受的损失予以适当补偿。关于各项具体拆迁补偿利益的分配：（1）关于装修及附属物评估价64690元及装修补贴费64690元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项之规定，承租人经出租人同意装饰装修，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，根据陈士波服装店向一审法院所提供的相应证据，可以证明陈士波服装店在使用涉案房屋过程中，对涉案房屋重新进行了装修和维护，且至詹兴华与堰桥拆迁办签订房屋征收补偿协议时，涉案房屋仍由陈士波服装店租赁使用，现双方的房屋租赁合同因征收而提前解除，双方对此均无过错，故就涉案房屋装饰装修的补偿，双方应根据公平原则予以分担。从该两笔补偿费用的文义来看，堰桥拆迁办对涉案房屋所给予的装修及附属物评估价64690元及装修补贴费64690元均系对被拆迁房屋内装饰装修物的补偿。考虑到上述补偿费用系根据被拆迁房屋内的实际装修残值评估得来，且陈士波服装店在承租涉案房屋时该房屋内本身即存在简单装修，在此情况下，一审根据公平原则将该两笔费用判归双方各半所有，并无不当。陈士波服装店及詹兴华主张该两笔费用均应全部归自己所有的意见，于法无据，本院对此不予支持。2.关于停产、停业等损失一次性补助费82565元。因停产、停业等损失补偿系拆迁人针对被征收拆迁房屋内合法经营主体因房屋被征收拆迁而无法继续经营所受利润损失而进行的补偿，而涉案拆迁补偿协议签订时，双方所签订的《房屋租赁合同》仍在履行过程中，对于詹兴华而言，其因涉案房屋被政府拆迁所遭受的停产、停业损失主要是租金损失，而对陈士波服装店而言，其因涉案房屋被政府拆迁致其正常的经营活动无法开展，客观上必然也会产生经营利润损失。同时，根据无锡市政府办公室《关于明确无锡市国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准的通知》第二条第（一）项之规定，如被征收房屋中不生产或不营业，按照不超过被征收房屋评估价格（不含装修及附属物）3%给予被征收房屋产权人，如被征收房屋中存在生产或营业，按照被征收房屋评估价格（不含装修及附属物）5-8%给予被征收房屋产权人和经营者。从上述文件规定可知，堰桥拆迁办所支付的该部分停产停业损失系根据被征收房屋的不同生产或经营状态基于统一的标准而得出的计算结果，与承租人之间的实际损失不具有同一性。涉案房屋被征收时，因陈士波服装店正在涉案房屋内经营，故堰桥拆迁办按照房屋评估价格5-8%的比例补偿了相应的停产停业损失，一审根据上述文件规定将该部分补偿金额中5/8判归陈士波服装店所有，并无不当。詹兴华关于陈士波服装店实际经营至涉案房屋被拆除前一日，并未产生停产停业损失，故无权享有该部分补偿的主张，依据不足，本院对此不予支持。3.关于签约搬迁交房奖。因该补偿费用系拆迁人为鼓励被征收人在签约期限内签约、搬迁并交房而支付的奖励费，而上述义务的完成不仅需要房屋所有权人詹兴华的配合，更需要房屋承租人陈士波服装店的协助，同时根据无锡市政府办公室《关于明确无锡市国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准的通知》第二条第（三）项之规定，签约搬迁交房奖的补偿对象包括了房屋产权人和经营者，因此一审判令该签约搬迁交房奖20640元由詹兴华与陈士波服装店各半享有，亦无不当。4.关于未申报的7.686平方米面积的补贴款65331元。根据双方所一致确认的事实，该7.686平方米未申报面积系好又多服饰超市在承租涉案房屋期间所搭建，虽然陈士波服装店主张好又多服饰超市已转归陈士波个人所有，但就该部分转让的事实，陈士波服装店所举证的证据并不充足，故本院对此不予采信。在好又多服饰超市租赁期满后，未将该部分拆除，依照相关规定，该搭建部分作为房屋的添附物，应归房屋所有人詹兴华所有，因此一审将该笔补偿款判归詹兴华所有，并无不当。陈士波服装店主张该部分费用应归其所有的意见依据不足，本院对此不予支持。关于争议焦点2，陈士波服装店作为涉案房屋的承租方应按约支付租金。关于陈士波服装店应付租金的截止日期，因詹兴华已于2019年7月3日与堰桥拆迁办签订了征收补偿协议书，且堰桥拆迁办已对詹兴华的停产停业损失等给予了足额补偿，故自2019年7月3日起詹兴华即无权再对涉案房屋行使收益处分的权利。一审法院采纳陈士波服装店的相应主张，将陈士波服装店欠付租金的截止日期计算至2019年7月3日并无不当。詹兴华关于陈士波服装店欠付租金的截止日期应计算至2019年11月26日的上诉意见，依据不足，本院对此不予采信。另外，关于房屋租赁押金5000元应否抵扣欠付租金的问题，因该笔押金系由好又多服饰超市所交纳，与陈士波服装店无关，故本院对陈士波服装店提出的上述押金应抵扣欠付租金的上诉意见，不予支持。综上，陈士波服装店和詹兴华的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人陈士波服装店负担1500元、詹兴华负担3700元。陈士波服装店、詹兴华各向本院预交上诉费5200元，超出部分由本院退回。本判决为终审判决。审 判 长 王静静审 判 员 潘晓峰审 判 员 仓 勇二〇二〇年十月十二日法官助理 唐广征书 记 员 徐冬晖