大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初2828号原告：大连龙湖物业服务有限公司，统一社会信用代码91210200064402869W，住所地辽宁省大连市中山区港浦路111号楼301室。法定代表人：王小丹，系总经理。委托诉讼代理人：杨静丽，系辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝珈玮，系辽宁顾阳律师事务所律师。被告：息占勇，男，1973年5月19日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连龙湖物业服务有限公司与被告息占勇物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大连龙湖物业服务有限公司的委托诉讼代理人郝珈玮到庭参加了诉讼。被告息占勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的物业费人民币33,689.2元（2017年3月1日至2019年12月31日住宅物业费32,769.2元，2017年9月1日至2017年9月30日、2017年11月1日至2017年11月30日、2018年4月1日至2019年12月31日车位物管费920元）；2、判令被告向原告支付逾期交纳物业费的滞纳金56,429.98元（计算标准：以欠缴的物业费日3‰为标准，自应交之日起计算至实际给付之日止，暂计算至2020年1月7日）。事实与理由：原告系“龙湖·滟澜山”项目物业服务企业，被告系该项目业主，被告购买的房屋坐落于大连市甘井子区，建筑面积146.03平方米。原、被告签订了前期物业服务合同，约定：住宅物业费为6.6元/月/平方米，按季度交纳，应在每季度末月25日前将下一期物业服务费交清，逾期按日3‰向原告交纳违约金。被告自2017年3月1日起未交纳住宅物业服务费，自2017年9月1日起未交纳车位物业服务费，经多次催要无果。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请贵院判如所请。被告未到庭，亦未提供书面证据材料及答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定如下事实：2013年11月5日，被告与大连龙湖西城置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：被告购买大连龙湖西城置业有限公司出售的龙湖·滟澜山项目房屋，即大连市甘井子区住宅，建筑面积146.15平方米；及大连市甘井子区滟澜园49-库2号车库。商品房买卖合同附件中记载由原告为被告提供物业管理与服务，被告认可物业服务费标准为6.6元/月/平方米、车位物管费为40元/月。同日，原、被告签订了《龙湖·滟澜山前期物业服务合同》，约定：由原告为被告所在的案涉龙湖·滟澜山项目提供前期物业服务，被告在签订《商品房买卖合同》时已知晓并同意该合同内容。物业服务费标准住宅为6.6元/月/平方米，业主购买停车位或车库的，按40元/个/月向原告交纳物业服务费。被告在办理入伙手续时首次交纳一年的物业费，以后应在每季度末月25日之前将下期物业费交清，逾期将按日向被告收取应交费用3‰的违约金。本合同自双方签字盖章之日起生效，有效期至2018年12月31日止；本合同期满，业主大会尚未成立的，则本协议继续有效（除非建设单位与原告解除了前期物业服务合同），直至业主大会选聘新的物业服务企业，并签订物业服务合同生效时为止。2017年3月1日至2019年12月31日期间，由原告为案涉小区提供物业服务，被告拖欠原告住宅物业费及2017年9月1日至2017年9月30日、2017年11月1日至2017年11月30日、2018年4月1日至2019年12月31日期间的车位物管费。庭审中，原告提供被告房屋信息查询结果及2015年5月10日被告交纳物业费的专用收据，证明被告名下案涉大连市甘井子区住宅房屋的建筑面积为146.03平方米，被告亦曾以此建筑面积为标准交纳过物业费。原告另提供其为案涉小区提供日常物业服务的微信公众号照片及工作简报、工作总结等，证实其已按约履行了物业服务义务。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条第一款之规定，依法成立的合同受法律保护。当事人应按约履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《龙湖·滟澜山前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，符合平等自愿和诚实信用原则，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应按照上述合同全面地履行各自的义务。原告作为物业服务企业，已经按照合同的约定履行了为小区全体业主提供物业管理与服务的相关义务，被告理应按照合同约定的交费标准按时、足额交纳物业服务费用，无故拖欠不妥。关于案涉房屋的建筑面积，被告与出售方大连龙湖西城置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中虽记载为146.15平方米，但原告提供的房地产交易登记部门出具的房屋查询信息记载为146.03平方米，且被告在2015年5月10日接收房屋并首次交纳物业费时亦是按照建筑面积146.03平方米的标准交纳，应认定原、被告对以146.03平方米为标准计算案涉房屋的物业费均无异议，故本院按照建筑面积146.03平方米的标准计算，被告应向原告支付2017年3月1日至2019年12月31日期间住宅物业服务费为32,769.1元（6.6元/月/平方米×146.03平方米×34个月）及2017年9月1日至2017年9月30日、2017年11月1日至2017年11月30日、2018年4月1日至2019年12月31日期间的车位物管费920元（40元/月×23个月），原告此项诉讼请求中的合理部分，于法有据，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，本案中，被告无故拖欠物业管理费的行为，违反了原、被告签订的前期物业服务合同的相关约定，依法应当承担相应的违约责任。至于滞纳金的具体数额，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本案中，双方约定的违约金标准为日千分之三，相当于年利率109.5%，超过了法律允许的合理范围，应按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定予以调整。故本院综合考虑原告的实际损失情况、合同履行情况、预期利益及被告的过错程度等因素，认为按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算滞纳金较为合理。故原告此项诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未提交书面证据及答辩意见，应视为其对自己举证及抗辩权利的放弃。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告息占勇于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连龙湖物业服务有限公司2017年3月1日至2019年12月31日期间住宅物业服务费32,769.1元，2017年9月1日至2017年9月30日、2017年11月1日至2017年11月30日、2018年4月1日至2019年12月31日期间的车位物管费920元，合计人民币33,689.1元及滞纳金（以32,769.1元为基数，自2017年3月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至款项实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算；以920元为基数，自2017年9月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至款项实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2,052元、公告费560元，合计人民币2,612（原告已预付），由原告大连龙湖物业服务有限公司负担909元，由被告息占勇负担1,703元。被告负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  富国周人民陪审员  孙香凤人民陪审员  邹秀玉二〇二〇年十月十三日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。