大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初4063号原告：王新悦，男，1989年8月25日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：大连保利红旗房地产开发有限公司（统一社会信用代码91210200576069756T），住所地辽宁省大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。法定代表人：杨建华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑德海，系北京大成（大连）律师事务所律师。原告王新悦与被告大连保利红旗房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王新悦以及被告大连保利红旗房地产开发有限公司的委托诉讼代理郑德海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王新悦向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告《商品房买卖合同》第十五条逾期办理产权登记违约金“但最多不超过已付房价款的0.1%”的内容无效；2、判令被告向原告支付逾期办理产权证的违约金153,225.6元【992,394元×0.0001×1617天（自2015年10月28日起至2020年4月1日止）】；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以按揭贷款的方式购买被告开发的“保利·西山林语”楼盘内位于甘井子区房屋一套，房屋建筑面积84.82平方米，总房款992,394元，交房日期应为2014年10月31日前。合同生效后，原告按照合同约定支付全部房款，被告收款后并未将办理产权登记应由其提供的资料完整地报送到产权登记机关，由于被告责任导致原告始终未取得相关产权证书。因被告逾期办证的违约行为持续至今。被告在合同中限制逾期办理产权登记违约金“但最多不超过已付房价款的0.1%”的相关约定，是利用自己的优势地位，违反公平原则减轻自己的责任，且已经被大连市中级人民法院判决确认为无效。本小区其他诉讼业主通过生效判决已经获得赔偿，特提起诉讼请依法判决被告支付违约金。被告大连保利红旗房地产开发有限公司辩称,不同意原告的诉讼请求。理由:1、原告的部分诉请已超过3年的诉讼时效，对其诉请应予驳回；2、案涉房屋未能如期办理房产证，系由于政府对土地动迁时未能完成全部拆迁工作，并非被告原因所致，在逾期办证一事上被告不存在主观过错，且仍在积极协调解决办法，因此被告不应承担违约责任；3、案涉合同的第十五条并非格式条款，更不存在无效的情形，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金、但最多不超过已付房价款的0.1%的相关约定，系原、被告双方的真实意思表示，被告亦做了字体加粗加黑的特别提示，因此该约定不属于格式条款，不存在条款无效情形；4、原告主张的违约金过高，根据合同法及相关司法解释，该违约金的最高限额不宜超过实际损失的30%，而本案原告并未因办证事宜产生损失，因此其主张的违约金数额没有事实基础。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2014年4月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：由原告出资购买被告开发的保利·西山林语楼盘内的商品房一套，该房屋位于甘井子区（工程楼号为B区1号楼），建筑面积84.82平方米，总房款992,394元；交房日期为2014年10月31日前，被告将经验收合格的房屋交付给原告居住使用；产权登记方面，被告应当在房屋交付使用后的360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，如确因被告责任自房屋交付之日起超过一年原告仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之次日起，被告承担已收房款日万分之一的违约金，但最多不超过已付房价款的0.1%。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付了全部房款992,394元。2014年11月8日，被告将案涉房屋交付原告居住使用至今。目前，案涉房屋所在同一楼宇的所有购房者均未取得各自的房地产权属证书。另查，2018年7月，大连市中级人民法院针对案涉房屋所在同一楼宇的其他二十三位购房者提出的相同诉求作出生效判决，相关判决最终认定购房者与被告签订《商品房买卖合同》第十五条有关“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效、被告应按“已付房款日万分之0.5”标准向购房者承担逾期办证违约金。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房地产登记信息查询表、（2018）辽02民终4045号民事判决书以及本院的庭审调查笔录等在案佐证。上述证据，业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人基于真实意思表示，平等自愿签订的《商品房买卖合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同有效。双方当事人都应当充分尊重该份合同的相关约定并积极全面完整地履行各自的法律义务。合同签订后，原告即按合同约定将全部购房款992,394元支付给被告，全面履行了自身的付款义务。被告收款后，虽然亦向原告交付了案涉房屋，但其始终未将办理案涉房屋权属登记需由其提交的相关资料（含工程竣工验收备案手续）报送到产权登记机关，导致原告不能在双方约定的期限内取得房地产权属证书，对于该结果被告存在明显过错，其行为确已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。现，原告请求被告支付自2017年4月1日起至2020年4月1日时止三年期间的逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准以及“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定是否有效的问题，因上级法院在针对涉案楼盘同类型案件所做裁判中已经就相关问题及标准进行了明确认定，即“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效、逾期办证违约金标准应酌定调整为“已付房款日万分之0.5”，因此本案对相关问题及标准的认定理由不再重复表述，本案亦应以上述裁判结果为尺度作出一致性判断。关于被告当庭提出的相关抗辩意见，其中针对诉讼时效的抗辩意见，理由充分，本院予以支持；至于其他抗辩意见，与法相悖，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，并参照《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的相关规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连保利红旗房地产开发有限公司支付原告王新悦逾期办证违约金54,333.57元。二、确认2014年4月13日，原告王新悦与被告大连保利红旗房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效。三、驳回原告王新悦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,755元（减半收取，原告预交），由原告承担1,161元；余款594元由被告担负，此款应与上述款项一并给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 郭 强二〇二〇年十月四日书记员 祝琳琳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。