辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11586号上诉人（原审被告）：沈阳幸福基业房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区枫杨路83号。法定代表人：孟惊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓轩，北京金诚同达（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨睿，女，1984年4月10日出生，汉族，该公司法务，住沈阳市和平区。上诉人（原审被告）：沈阳龙泰房地产经纪有限公司，住所地沈阳市苏家屯区白松路62号1-1门。法定代表人：胡野，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：仇辉，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滕龙，男，1980年6月22日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：关忠，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李哲，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳龙泰房地产经纪有限公司（以下简称龙泰公司）、沈阳幸福基业房地产开发有限公司（以下简称幸福基业公司）因与被上诉人滕龙商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初2705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭。现本案已审理终结。幸福基业公司上诉人称：1.请求撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。幸福基业公司与龙泰公司均不构成欺诈。被上诉人对优惠政策并无任何误解，更不存在欺诈情况。本案实际上存在两个法律关系，一个是被上诉人与龙泰公司的服务合同法律关系，另一个是被上诉人与幸福基业公司的商品房买卖合同法律关系。本案并非销售代理合同纠纷，而是被上诉人与龙泰公司就团购协议发生纠纷。本案不存在适用连带责任的任何法定或约定情形，判决幸福基业公司承担连带责任没有任何事实与法律依据。一审判决混淆了行政关系与民事关系的界限，与全国法院判例确定的司法原则存在重大冲突，将引发系统性社会风险。一审法院在处理民事案件过程中以行政工作思维否认民事合同关系，实际上是以司法审判代行了政府行政管理职能，存在重大不当。在沈阳乃至全国的房地产销售过程中，存在大量类似的团购情况。按一审判决的导向，不但会引发巨量群诉案件，而且势必导致大量开发商因无力返还巨额团购费而资金链断裂和工程停工烂尾，同时也会导致大量电商公司破产，从而引发一系列社会风险。龙泰公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2020）辽0111民初2705号民事判决书第一项、第二项并改判驳回被上述人的一审全部诉讼请求。2.被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：1.一审判决混淆涉案两个不同法律关系、混淆不同合同的主体，将上诉人与被上诉人之间的服务合同、原审被告与被上诉人之间的商品房买卖合同关系混淆，一审判决认定错误。2.不存在上诉人代理原审被告销售房屋的事实，一审判决认定错误。3.本案不存在欺诈情形，且一审判决将商品房买卖合同主体错误加诸上诉人身上、将商品房销售义务加诸上诉人身上，一审判决认定事实错误。4.涉案合同合法有效、均已履行完毕且合同目的均已实现，被上诉人主张返还团购费于法于事实无据，法院应判决驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。5.被上诉人系专业律师，对合同的签署、履行及票据均有专业认知，其在涉案合同均已履行完毕、取得涉案房屋物权的情况下要求返还团购费显系恶意诉讼。6.本案涉及两个不同的法律关系、不同的合同，各当事人之间不存在代理和被代理关系，一审判决适用《民法总则》第一百六十七条关于代理的相关规定，显然属适用法律错误。滕龙辩称，请求二审法院依法驳回上诉,维持原判。上诉人幸福基业公司的工作人员虽然在销售房屋时向答辩人提供了手写的购房款折扣计算方式(见答辩人一审证据),但是并没有具体说明折扣的计算基数是认购总价;此外,答辩人签字的签约流程单虽然记载了购房款折扣计算方式,但流程单是幸福基业公司的内部文件,答辩人并未仔细查看和留存,且最终实际购房合同确定的购房款金额也和“5万抵10万”的优惠数字有一定区别。无论答辩人在购房时是否了解申报价格,上诉人都应当退还团购费根据《消费者权益保护法》,上诉人应当承担三倍赔偿责任。商品房销售增值税税率已经由11%调整为9%,答辩人有权享受由此产生的税费减免红利,减免的税款应由上诉人幸福基业公司退还答辩人。滕龙向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决沈阳龙泰房地产经纪有限公司退还人民币5万元（5万抵10万元款）；2.请求人民法院判决二被告三倍赔偿原告人民币15万元，二被告承担连带责任；3.请求人民法院判决被告沈阳幸福基业房地产开发有限公司退还房款22946.21元；4.请求人民法院判决沈阳幸福基业房地产开发有限公司对诉讼请求第一项承担连带责任；5.由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：原告于2017年12月27日到沈阳幸福基业房地产开发有限公司售楼处购买涉案房产。沈阳龙泰房地产经纪有限公司工作人员在售楼处接待原告，并以幸福基业公司名义和原告签订《认购协议》，以1516460元总价（建筑面积151.28平方米，单价10024.19元）认购幸福基业公司开发的诉争房屋，2017年12月29日，沈阳龙泰房地产经纪有限公司与原告签署入团申请书，约定原告加入龙泰购房团并向龙泰公司支付服务费伍万元即可享受伍万抵十万的购房优惠，同时明确约定该伍万元服务费不计入总房款，同日，原告交付了服务费50000元，该款由龙泰公司收取。2017年12月29日，原告与沈阳幸福基业房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于沈阳市苏家屯区1门别墅（建筑面积151.28平方米），原告按揭贷款购买期房，约定房产于2019年10月30日前交付。购房成交价格为每平方米9175.91元，总价1388131元（含税）。另查明，涉案房屋备案价格为每平方米9364元，总价为1416585.92元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、龙泰公司是否存在欺诈行为。二、龙泰公司是否应当按照消费者权益保护法承担三倍赔偿责任。三、幸福基业公司是否应当承担连带赔偿责任。四、税率下调，幸福基业公司是否应返还房款。关于争议焦点一，龙泰公司作为专业的房地产经纪公司应当明知房地产行业的相关政策。《商品房销售明码标价规定》规定，商品房经营者在销售商品房时应按照价格主管部门的要求公开商品价格，《沈阳市房产局关于贯彻落实商品住房价格指导的通知（细则）》规定商品房的销售价不得超过备案价。另外根据《中华人民共和国价格法》第十三条“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价”，《房地产经纪管理办法》第十八条规定：“房地产经纪服务实行明码标价制度”，因此龙泰公司在代理幸福基业公司销售涉案房屋时，应明码标价，即应明确告知原告涉案房屋的备案价格。而本案中，龙泰公司却高于备案价向原告报价，显然属于抬高价格，虚假报价。另外，原告支付团购费目的是为了享受100000元房款的优惠，但龙泰公司高于备案价格报价的行为，误导原告支付了50000元团购费，因此龙泰公司在主观上有欺诈的故意，同时其虚假报价行为与原告支付50000元的团购费存在因果关系，足以认定龙泰公司存在欺诈行为，而涉案房屋的实际成交价并未使原告享受服务协议所约定的优惠金额，故龙泰公司对收取的50000元团购费应返还给原告。关于争议焦点二：根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第三条的规定，该法仅适用于一般商品，而案涉商品为商品房，并非传统意义上的商品，因此，本案不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》三倍赔偿的规定。关于争议焦点三：原告到幸福基业售楼中心购买房屋，虽经庭审能够认定系龙泰公司员工接待的原告，但《认购协议》系原告与幸福基业公司签订，明确约定涉案房屋总价为单价10024.19元，总价为1516460元，（建筑面积约151.28平方米），原告正是基于此价格支付的团购费用，而《认购协议》载明的价格明显高于备案价格，故能够认定幸福基业公司对于龙泰公司高于备案价格进行虚假报价是明知且认可的，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道被代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任，因此幸福基业公司应承担连带责任。关于争议焦点四：本案签订的《商品房买卖合同》系在双方在固定购房总价1388131元的基础上，适用当时11%的税率后计算出的不含税价，该不含税价系双方在固定总价款的前提下，对适用税率的列明，并非对房款或房款计价方式的变更，也不具有降税即降价的意思表示。另外被告幸福基业缴纳增值税税率、税额的变化系被告的商业风险，与购房者无涉，增值税下调所产生的获益应由被告享有，故因税率下调，房屋价格不应进行调整，幸福基业公司不应返还房款。关于原告主张的请求人民法院判决沈阳龙泰房地产经纪有限公司退还人民币50000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的请求人民法院判决二被告三倍赔偿原告人民币150000元，二被告承担连带责任及请求判决被告沈阳幸福基业房地产开发有限公司退还房款22946.21元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求判决沈阳幸福基业房地产开发有限公司对诉讼请求第一项承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国价格法》第十三条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、沈阳龙泰房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告团购费50000元。二、沈阳幸福基业房地产开发有限公司对上述款项承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4644元，已减半收取，由原告负担1797元，由被告沈阳龙泰房地产经纪有限公司负担525元。本院二审期间，当事人未提交证据。2017年12月27日，滕龙与幸福基业公司协商后签订《认购协议》。对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，滕龙为购买案涉房产期间分别与幸福基业公司签订《认购协议》，与龙泰公司签订《龙泰购房团入团申请书》，与幸福基业公司签订《商品房买卖合同》，上述合同均系合同签约方自愿签订，并未违反法律、法规强制性规定，合法有效。腾龙依据上述协议交付房款，幸福基业公司依据上述协议履行交付房屋的义务。现滕龙诉讼请求龙泰公司应当返还基于《龙泰购房团入团申请书》交付的5万元团购费，理由为支付5万并未抵房款，房款实际价款应当为幸福基业公司开具发票的金额，房屋价款不能高于案涉房屋在房产备案部门销售的限价。本院认为，商品房买卖是基于合同双方自愿协商达成合意后而签订合同。腾龙签订上述合同过程中签属了房屋交易的“流程单”，其中详细列举房屋总价的计算方式及房屋总价，记载了5万元抵10万元的房款。由此确定，腾龙购买房屋过程中对此知悉且签字确认，自愿以5万元抵10万元的形式购买案涉房产，并依约支付房款。关于将涉案房屋价格进行备案，是依行政机关管理要求，备案行为并不影响双方针对房屋成交价格达成一致的意思表示。现腾龙主张幸福基业公司并未告知其房屋总价，没有事实依据，本院不予采纳。腾龙签字确认流程单，按流程单交付房款，其已经享受5万抵10万以及折价优惠，完全符合买卖合同及团购优惠的约定，因此腾龙要求返还5万元并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，二上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市苏家屯区人民法院（2020）辽0111民初2705号民事判决；二、驳回滕龙诉讼请求。滕龙交付的一审案件受理费4644元，已减半收取2322元，由腾龙负担。沈阳幸福基业房地产开发有限公司预交的二审案件受理费1050元，沈阳龙泰房地产经纪有限公司预交的二审案件受理费1050元，由滕龙负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 吕长辉审判员 丁广昱二〇二〇年十月十五日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。