大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初9320号原告：沈阳红星美凯龙物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211594409291L，住所地辽宁省大连市甘井子区汇达街17号。负责人：周伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱美霖，系辽宁研精律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩瑞宁，系辽宁研精律师事务所律师。被告：刘岐生，男，1982年4月18日生，汉族，户籍地吉林省伊通满族自治县。原告沈阳红星美凯龙物业管理有限公司大连分公司（以下简称“红星物业”）与被告刘岐生物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱美霖到庭参加诉讼。被告刘岐生经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告红星物业向本院提出如下诉讼请求：判令被告支付2017年1月1日至2020年8月31日期间的物业费8,265.50元，违约金2,000元。事实和理由：2013年6月20日，大连红星美凯龙投资发展有限公司与李遇义签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买大连红星国际广场8号楼2309室房屋，建筑面积94.92㎡，并依据《合同补充协议》第11条的约定，在商品房买卖合同签订时与原告签订《大连红星国际广场前期物业服务协议》，协议约定，原告提供物业服务的受益人为本物业的全体业主及物业使用人，物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，标准为每平方米2元，物业服务费采取按年预交方式，每次交纳时间为物业服务费到期前一个月内，逾期交费的从逾期之日起按欠交额每日0.3%计收违约金。协议签订后，原告已经按协议约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，李遇义未缴纳物业费。2019年12月8日，案涉房屋被大连市中山区人民法院拍卖，拍卖公告显示“标的物交付手续由买受人自行办理，所有涉及的相关欠费（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业费、取暖费等）、税费及办理权证所需费用，按当地法律规定标准，由买受人自行了解并承担，法院不承担责任”，案涉房屋买受人为本案被告刘岐生，原告向其催促，但被告一直未履行支付义务。故原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方质证并对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：原告红星物业系大连红星国际广场的物业服务单位。案外人李遇义原系大连市甘井子区大连红星国际广场8号2309室（行政街号大连市甘井子区中华西路7号23层9号）房屋的业主，房屋建筑面积94.92平方米。2019年12月8日，案涉房屋被大连市中山区人民法院拍卖成交，房屋买受人为本案被告刘岐生。拍卖公告显示“标的物交付手续由买受人自行办理，所有涉及的相关欠费（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业费、取暖费等）、税费及办理权证所需费用，按当地法律规定标准，由买受人自行了解并承担”。2019年12月19日大连市中山区人民法院作出（2019）辽0202执恢1083号执行裁定书，裁定确认案涉房屋归买受人刘岐生所有。2020年1月7日，大连市中山区人民法院作出（2019）辽0202执恢1083号执行裁定书，裁定将案涉房屋过户至买受人刘岐生名下。现案涉房屋已在大连市不动产登记中心办理完过户登记，登记在被告刘岐生名下。2014年1月12日案外人李遇义（甲方）与原告（乙方）签订《大连红星国际广场前期物业服务协议》，协议约定：乙方提供服务的受益人为包括甲方在内的本物业的全体业主及物业使用人，甲方及本物业的全体业主及物业使用人均应对履行本合同承担相应的义务和责任。住宅按照每月每平方米2元（含电梯费）的标准收取物业服务费，优惠期住宅物业费每月每平方米1.8元（含电梯费），优惠期两年，从大连红星国际广场开发商通知业主办理入住手续之日起两年；物业服务费采取预交方式，甲方到乙方该项目的物业服务中心按年预交物业服务费等。首次在签订本协议时交纳，之后每次交纳时间为：物业服务费到期前一个月。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按欠交额每日3‰累计计收违约金，或采取必要的催缴措施，如在本物业服务区域内对欠费业主或使用人的违约行为进行公示。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为案涉小区提供了物业服务，业主理应应按约交纳物业费。本案中，原告与案涉房屋的原房主李遇义签订过书面的前期物业服务协议，李遇义理应按照协议约定交纳物业服务费。后因被告刘岐生作为买受人通过司法拍卖程序取得了案涉房屋的所有权，故被告刘岐生应当承继原房主李遇义与原告所签订的前期物业服务协议的合同义务，按照协议约定继续交纳其取得房屋所有权以后的物业服务费。现经庭审查明，李遇义没有交纳案涉房屋2017年1月1日至2019年12月18日期间的物业费，被告刘岐生亦未交纳2019年12月18日至2020年8月31日期间的物业费。基于司法拍卖公告中“标的物交付手续由买受人自行办理，所有涉及的相关欠费（包括但不限于水费、电费、燃气费、物业费、取暖费等）、税费及办理权证所需费用，按当地法律规定标准，由买受人自行了解并承担”的约定，被告刘岐生应当承担原房主李遇义拖欠的案涉房屋2017年1月1日至2019年12月18日期间的物业费。综上，被告刘岐生应当向原告交纳2017年1月1日至2020年8月30日期间的物业费，总计8,352.96元（94.92平×2元/月/平×44个月）。现原告要求被告支付2017年1月1日至2020年8月31日期间的物业费8,265.50元的诉请符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现为该小区物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主存在纠纷，双方应加强沟通，履行各自的义务。同时原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的地方。综合考虑整个小区的和谐发展和被告每天的生活均与原告有关，双方矛盾需及时化解切不可再深化，故本案不予支持原告违约金的诉讼请求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘岐生自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳红星美凯龙物业管理有限公司大连分公司2017年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费人民币8,265.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告沈阳红星美凯龙物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告刘岐生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇二〇年十月十六日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。