沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0105民初字2301号原告曲建兵。原告战玉红。原告委托代理人罗璇，系辽宁欣和律师事务所律师。原告委托代理人姜春化，系辽宁欣和律师事务所律师。被告沈阳百田房产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人朱政，系该公司总经理。委托代理人张佳妮，系辽宁人民律师事务所律师。委托代理人宋朕。原告曲建兵、战玉红与被告沈阳百田房产开发有限公司（以下简称“百田公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告战玉红及二原告委托代理人罗璇、姜春化，被告百田公司委托代理人宋朕、张佳妮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期办证违约金302614元（违约金以898470为基数，自2013年10月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年1月7日按全国同期银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月5日，原、被告签订《新汉城认购书》一份，约定由原告购买被告开发的位于沈阳市皇姑区商品房一套，认购书签订后，原告于2013年4月13日交清了全部购房款898470元，并于2013年7月2日办理入住，但被告至今未能给原告办理房产证，已经构成违约，故起诉来院。被告百田公司辩称，请求驳回原告诉讼请求。事实与理由：原告战玉红与我方在2013年2月5日签订了《新汉城认购书》，此时房屋已竣工，2013年4月13日战玉红申请将所购房产更名到曲建斌名下，原告于2013年4月13日交清了全部购房款并于2013年7月2日办理入住，原告未能按合同约定取得房屋产权证，就应当知道其权利受到损害。依照3年诉讼时效的法律规定，权利人应当在2016年7月12日前向法院提起诉讼。但原告2020年1月14日才向法院起诉，且其没有证据证明具有《民法总则》诉讼时效中断的事由，故原告诉讼请求超过诉讼时效，请求法院予以驳回。经审理查明，二原告系夫妻关系，2013年2月5日，原告战玉红与被告签订《新汉城认购书》一份，双方约定原告认购由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区，建筑面积141.18平方米，总价款898470元。该认购书买卖条款第2条约定：原告签订本认购书后，需在被告方以书面形式通知或电话通知形式告知七日内，持本认购书原件、收据、身份证原件或营业执照副本到“新汉城销售中心”交纳此认购书约定比例的首付款或全款，同时签署《商品房买卖合同》。第8条约定，双方签署《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效。《新汉城认购书》签订后，双方未按照认购书第二条的约定签署《商品房买卖合同》。原告于2013年4月13日交清了全部购房款，并于2013年7月2日办理入住，商品房交付后，被告未按照合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案，双方因逾期办证违约事宜协商未果，原告来院起诉。与原告同一园区一同来院起诉的共有七户业主，其中五户均签订了《商品房买卖合同》，合同中约定的购买房屋情况与认购书中内容一致，合同中第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意“买受人不退房，出卖人按已付房价款的十万分之零点五向买受人支付违约金”。另查，2013年、2014年、2016年、2018年、2019年，案涉房产所在的小区业主曾在辽宁消费维权网、凤凰网、新华网、人民网投诉被告百田公司未按约定办理产权证事宜，并收到回复。上述事实，有当事人陈述、《新汉城认购书》、《商品房买卖合同》、《准住通知单》、收据、网页截图等证据材料在卷，经庭审质证，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张,本案的争议焦点是:第一，关于违约金的计算标准问题；第二，关于诉讼时效的起算时间及是否存在诉讼时效中断情形的问题。本院认为，双方签订的《新汉城认购书》约定了房屋地址、面积、价款等商品房买卖的主要内容，原告依照约定交付购房款后，被告向原告交付房屋，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故原被告之间签订的《新汉城认购书》应认定为商品房买卖合同。合同履行过程中，被告未按合同约定在商品房交付后办理权属登记备案手续，已构成违约。关于违约金的计算标准，原告主张按照中国人民银行逾期贷款利率标准给付违约金，《新汉城认购书》未约定产权登记违约金及违约金的计算标准，原告在庭审中并未提供证据证明因被告逾期办证给其造成的实际损失，参考同园区同情况与原告一同起诉至法院的业主所签订的合同，明确约定了逾期办证的违约责任，即按已付房价款的十万分之零点五向买受人支付违约金，原告认为该违约金约定过低要求予以调整，本院从公平原则及诚实信用原则出发，考虑到被告已履行合同约定的主要义务，即交付了原告所购房屋，而办理产权证书属于从合同义务，在调整违约金计算标准时，考虑到合同约定债权为一时性债权，不宜调整为按日计算违约金的继续性债权，结合双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，故原告主张自2013年10月1日起至2020年1月7日违约金调整为购房款的千分之五为宜，即898470元×0.005=4492.35元。关于诉讼时效的起算时间及是否存在诉讼时效中断情形的问题，被告于2013年7月2日向原告交付房屋，参考同园区同情况与原告一同起诉至法院的业主所签订的合同约定，即500日内被告应于2014年11月14日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本系列案中双方签订的商品房买卖合同中明确约定了逾期办证违约金数额，为一时性债权，应从约定或法定的期限届满之日的次日起算诉讼时效。故诉讼时效应自2014年11月15日起算二年至2016年11月14日止。被告主张原告诉讼请求超过诉讼时效，在诉讼时效届满前，该园区业主曾推选代表于2013年、2014年、2016年、2018年、2019年分别向有关机关反映逾期办证问题并得到书面答复，故可以认定被告曾在诉讼时效期间内主张权益，符合法律规定的诉讼时效中断的情形，故本院对被告该项抗辩意见不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告沈阳百田房产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告曲建兵、战玉红逾期办证违约金4492.35元。二、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3065元（原告预交6870元）,由被告沈阳百田房产开发有限公司负担，退回原告3805元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  刘佳二〇二〇年十月十二日法官助理和晓岚书记员王洁琦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。