陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2020）陕01民终10580号    上诉人（原审原告、反诉被告）：西安现代纺织产业园区管理办公室，住所地西安市灞桥区。法定代表人：孟新力，该办公室主任。委托诉讼代理人：王磊，陕西洪振律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨超鹏，陕西洪振律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：韩西锋，男，1971年8月28日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：冯玉琴，陕西潇耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安枫浩实业有限公司，住所地西安市灞桥区。法定代表人：韩西锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯玉琴，陕西潇耀律师事务所律师。    上诉人西安现代纺织产业园区管理办公室（以下简称纺织产业办公室）、上诉人韩西锋因与被上诉人西安枫浩实业有限公司（以下简称枫浩实业公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初6737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。纺织产业办公室上诉请求:1.撤销一审判决；2.判令枫浩实业公司与韩西锋支付其房屋租金3501120元（暂定2013年7月1日至2017年6月30日），水电费123019.2元，判令枫浩实业公司与韩西锋支付其延期支付租金的违约金1596948元；3.驳回枫浩实业公司与韩西锋的诉讼请求；4.一、二审诉讼费由枫浩实业公司与韩西锋负担。事实和理由：韩西锋在《租赁合同》尾部法定代表人一栏中签名，合同约定由韩西锋在工商行政管理部门、税务部门办理酒店的工商营业执照、税务登记及其他经营所需证照。可见，韩西锋是作为即将成立公司的法定代表人代为签署《租赁合同》的，非韩西锋个人行为。之后韩西锋成立枫浩实业公司，使用租赁物经营酒店，装修费用大部分以枫浩实业公司名义开具票据，且此间租金及水电费等均以枫浩实业公司名义交纳，往来函件也均是在其与枫浩实业公司之间进行的。《租赁合同》约定，韩西锋作为发起人设立公司在租赁物上经营，后枫浩实业公司实际经营并履行了合同的相关义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，韩西锋原合同的权利义务由枫浩实业公司承继。枫浩实业公司于2015年6月27日向灞桥区政府、灞河新区管委会提交的《关于纺林苑酒店关于申请政府政策支持的报告》中，对实际停业原因的表述属于自认，非其无法提供消防手续导致。在仲裁、原一审、二审及本案一审时，枫浩实业公司均提供过纺林苑酒店经营的税务证明，表明无消防手续对纺林苑酒店没有直接影响。纺林苑酒店在整个现代纺织产业园中仅占一小部分，该产业园区中无任何一家单位因消防手续办理问题而未经营。因此，纺林苑酒店停业系因枫浩实业公司自身经营困难所致，与是否具备消防手续无关。一审认定其赔偿韩西锋装修损失的证据非人民法院委托评估的价值，而是来自仲裁审理中的评估报告，因仲裁裁决已被西安市中级人民法院依法撤销，故一审引用仲裁中的证据，与法相悖，与事实不符。一审认定其承担因合同产生的各项费用的80%，韩西锋承担20%，又认定仲裁阶段作出的评估报告中评估数额的90%作为韩西锋的投资数额，无法律依据。根据合同法的规定，解除合同后，未履行的终止履行。对已实际履行部分进行返回，没有任何法律予以规定。双返原则是基于合同无效情行，一审认定合同有效，却判令其返还韩西锋已交纳的租金、保证金共计1075280元，于法无据。枫浩实业公司与韩西锋拒不腾交房屋，实际占有使用至2019年2月27日，枫浩实业公司与韩西锋应承担此间产生的租金及相应的滞纳金、利息损失。一审中，双方均确认枫浩实业公司与韩西锋将部分设施设备自行搬离现场，一审亦认定剩余物品由人民法院委托管理，但一审仍将该部分损失计算在装修损失内，与事实不符。韩西锋未主张利息损失，一审超请求范围判决。一审对韩西锋主张的评估费12万元未进行裁判，遗漏诉讼请求。一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。枫浩实业公司、韩西锋辩称，涉案《租赁合同》是2012年7月由韩西锋与纺织产业办公室前身西安市纺织产业园管理委员会签订的，约定由纺织产业园将涉案房屋租赁给韩西锋进行酒店经营。合同签订后，韩西锋向纺织产业办公室交纳了租金，对租赁场地进行了设计、装修投入。枫浩实业公司成立于2013年1月14日，枫浩实业公司纺林苑酒店成立于2014年6月10日，与纺织产业办公室之间均无口头或者书面协议，枫浩实业公司非合同主体，未实际履行合同义务。根据合同相对性原则，韩西锋系《租赁合同》承租人。韩西锋非为设立枫浩实业公司而与纺织产业办公室签订《租赁合同》，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的规定（三）》第二条规定的公司承担责任的前提是公司成立后确认了合同或已实际履行合同义务，但本案枫浩实业公司始终未确认《租赁合同》，合同已履行部分均为韩西锋履行，枫浩实业公司未交纳租金也未投入费用。涉案酒店因消防问题一直无法经营，枫浩实业公司地址虽登记在涉案酒店，但未实际占有、使用酒店房屋，酒店房屋一直是由韩西锋聘请专人保管，费用也由韩西锋承担，直至房屋移交给纺织产业办公室。根据《消防法》第十三条规定及《租赁合同》约定，纺织产业办公室应履行符合酒店经营的基本消防义务。纺织产业办公室违反法定及约定义务，致使租赁房屋未经过消防验收无法使用，系违约方。韩西锋当时并不知道消防存在问题，待全部准备完毕，才知道纺织产业办公室未能通过消防验收，因此韩西锋无法办理消防手续。韩西锋也因消防问题被公安机构多次下发整改通知，进而导致酒店不能实际营业，租赁的目的无法实现，故韩西锋不应交纳租金，也无需承担违约责任。枫浩实业公司非合同主体，也未实际履行合同，不应承担合同责任。涉案装修及设施的投入均是为了履行《租赁合同》经营酒店的专项投入，一审法院在执行（2018）陕01民终8387号民事判决时，已于2019年2月27日将租赁房屋及房屋内设施、物品移交给纺织产业办公室，现涉案房屋已交由第三方使用，房屋不具备评估基础，只能按照原评估结果确认。韩西锋在签订《租赁合同》之前，经过多年的经营积累，经济条件较为优越，为了履行合同拿出了全部家底。韩西锋主张的只是部分费用，且经过评估与实际费用相比已减少了几十万元，还有许多未向纺织产业办公室主张，一审按评估金额的90%核算损失且仅支持其中的80%，显然过低。一审未支持原评估费用12万元，韩西锋在一审反诉主张的其他损失指的就是利息损失。一审判决认定事实无误，审判程序合法，但判决纺织产业办公室赔偿韩西锋的损失过低。韩西锋上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判一审判决第四项解除合同时间为2016年5月12日；3.改判一审判决第五项为纺织产业办公室返还其已交租金1094100元及保证金20万元，共计1294100元；4.改判一审判决第六项为纺织产业办公室赔偿其酒店投入款7013807.87元及资金利息损失2332091元（2012年9月至2019年9月，按照年息4.75%计算）以及至实际赔付完之日止的利息。事实和理由：因纺织产业办公室交付的房屋未能办理消防验收，不具备酒店正常经营的条件，其于2016年5月12日向西安仲裁委员会申请仲裁。双方虽对《租赁合同》的解除均不持异议，但一审以仲裁裁决作出时间2018年3月5日作为合同解除时间显属不当，应以其申请仲裁时间2016年5月12日为解除合同时间。其交纳租金及保证金是为了经营酒店，但因酒店不能实际经营的全部责任在于纺织产业办公室，故纺织产业办公室应当返还其已支付的租金及保证金，其未支付的租金不应继续向纺织产业办公室支付，一审判决其承担20%的租金损失，显失公平。其为了经营酒店投入了巨大的费用，现能够主张的费用低于实际投入的费用。其投入的费用是经过第三方机构评估的，评估结论具备基本的公允性。由于涉案房屋已交由第三方使用，房屋不具备再评估的基础，应当按照原评估结果确定其投入费用，一审将其投入费用参照评估金额的90%来确定，确属不当。其对酒店投入产生的费用是按照《租赁合同》要求的履约行为，其并无过错，故不应承担其中20%的责任。纺织产业办公室辩称，其不同意韩西锋的上诉请求及理由和理由，其要求韩西锋和枫浩实业公司按照其上诉请求支付租金、水电费和违约金，并驳回韩西锋和枫浩实业公司的诉讼请求。至于合同的解除时间，请求二审法院依据事实依法作出判决。枫浩实业公司述称，其同意韩西锋的上诉意见。纺织产业办公室向一审法院起诉请求：1.判令枫浩实业公司与韩西锋腾交位于西安市灞桥区XX园XX路XX号房屋；2.支付房屋租金3501120元（暂定2013年7月1日至2017年6月30日），水电费123019.2元；3.判令枫浩实业公司与韩西锋支付延期支付租金的违约金1596948元；4.诉讼费由枫浩实业公司与韩西锋负担。韩西锋向一审法院反诉请求：1.依法解除其与纺织产业办公室签订的《租赁合同》；2.判令纺织产业办公室返还其已交纳的租赁费及保证金1294100元；3.判令纺织产业办公室赔偿其酒店设计、装修、设备及设施投入费用7013807.87元；4.判令纺织产业办公室承担其他损失10549886元；5.判令纺织产业办公室承担评估费12万元；6.诉讼费由纺织产业办公室负担。一审法院认定事实：2012年6月，韩西锋与西安市纺织产业园区管理委员会（后更名为西安现代纺织产业园区管理办公室）签订《租赁合同》，约定：甲方（纺织产业办公室）将纺织产业园区商务酒店承包给乙方（韩西锋）管理经营，酒店位于西安市灞桥区XX园XX路与灞柳二路十字东北角，占地面积为4.15亩，其中主楼面积为5210平方米，租期为20年，自2012年7月1日起至2032年6月30日止。甲方于2012年7月1日前将酒店正式交付乙方，并办理相关的交接手续。第一年租金（免除装修期及培育期的租金）为510580元，于本合同签订后一周内一次性支付給甲方，同时支付保证金20万元。租赁期内平均年租金324元/平方米，租金收取标准以五年为一个时间单元计算，共计四个时间单元。第一个五年为2012年7月1日至2017年6月30日，年租金为875280元。第五条甲方权利义务5.1约定，甲方保证所提供场所的物业符合和具备乙方经营酒店的基本条件（含消防、天然气、停车场、电力、室外排污）。第六条乙方的权利义务6.1约定，乙方必须证照齐全，拥有合法手续，并依法经营经营。6.4约定，乙方必须按时足额交纳租金，如乙方迟延交付租金超过30天以上，每逾期一天向甲方偿付未付租金万分之五的滞纳金，乙方如果拖欠租金超过30天；甲方有权单方解除本合同相关协议，且乙方应当补足租金，并按剩余租期内租金总金额5%向甲方赔偿违约金。合同签订后，韩西锋于2012年7月4日向纺织产业办公室转账支付200万元，后纺织产业办公室退回韩西锋110万元，所交纳之款折抵第一年租金510580元及保证金20万元，纺织产业办公室向韩西锋出具保证金收据。下余之款200万元-110万元-510580-20万元=189420元冲抵宿舍租金、押金、水电费，纺织产业办公室以枫浩实业公司名义出具发票。2014年10月24日，韩西锋以其妻王亚娟名义向纺织产业办公室交纳租金583520元。至此，韩西锋及其妻共计向纺织产业办公室交纳款项510580元+20万元+583520元=1294100元。合同履行中，韩西锋对涉案酒店进行了设计装修，2013年1月，韩西锋（持股80%）、祁彪（持股20%）成立枫浩实业公司，韩西锋为法定代表人对酒店进行正式经营。2014年6月10日，成立西安枫浩实业有限公司纺林苑酒店，负责人为韩西锋。纺织产业办公室与韩西锋《租赁合同》约定，纺织产业办公室应提供经营酒店的基本条件，包含消防。酒店经营期间，因涉案酒店房屋未能进行消防验收，不能办理酒店特行证照，致使2013年12月10日、2014年2月11日公安机关对该酒店发出整改通知书，提出整改问题：未经公安消防验收擅自投入使用；未经许可擅自经营由公安机关许可的行业。该酒店开业期间，2013年、2014年,枫浩实业公司与纺织产业办公室签订《西安纺织产业园区职工宿舍租赁合同》，枫浩实业公司租用纺织产业办公室职工宿舍19间，年租金136800元，押金9500元。2015年5月,该酒店关门歇业.2016年5月,韩西锋依据与纺织产业办公室《租赁合同》中的仲裁条款，向西安仲裁委员会提交仲裁申请，要求解除与纺织产业办公室之间的《租赁合同》；返还已交纳租赁费、质保金并赔偿损失共计8807021元。西安仲裁委员会经审理，并对韩西锋装修酒店投资进行造价评估，于2018年3月5日作出西仲裁字（2016）第874号裁决，解除双方《租赁合同》，由纺织产业办公室返还韩西锋已交纳租金、保证金并赔偿损失7013807.87元。后纺织产业办公室申请西安市中级人民法院撤销仲裁裁决，西安市中级人民法院于2018年10月8日作出（2018）陕01民特124号民事裁定，以违反法定程序为由，撤销西安仲裁委员会西仲裁字（2016）第874号裁决。2016年8月22日，纺织产业办公室以枫浩实业公司为被告向一审法院提起民事诉讼，要求腾交涉案房屋。一审法院2016年12月3日作出（2016）陕0111民初2928号民事判决，以纺织产业办公室主张其与枫浩实业公司之间存在口头合同证据不足为由，驳回纺织产业办公室的诉讼请求。纺织产业办公室提起上诉，西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终2714号裁定，将案件发回一审法院重审。一审法院经重审，于2017年6月14日作出（2017）陕0111民初2573号民事判决，支持纺织产业办公室要求枫浩实业公司腾房的诉讼请求。西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终8387号民事判决，判决维持（2017）陕0111民初2573号民事判决，判令枫浩实业公司支付纺织产业办公室房屋租金、水电费违约金等费用。2019年2月，纺织产业办公室申请强制执行，涉案房屋予以腾交纺织产业办公室，可移动物品另行登记保管。2019年6月19日，陕西省高级人民法院作出（2019）陕民再56号民事裁定，撤销（2018）陕01民终8387号民事判决及（2017）陕0111民初2573号民事判决，发回一审法院重审。一审法院认为，纺织产业办公室与韩西锋于2012年签订《租赁合同》，合同标的规划为商务酒店，纺织产业办公室将酒店房屋交付韩西锋，履行了合同义务，韩西锋亦按照合同约定一周内履行支付租金、押金义务。依据合同相对性，纺织产业办公室与韩西锋为《租赁合同》的相对方，互负履行义务。合同履行初期，各自完成其合同义务。枫浩实业公司及之后成立的枫浩实业公司纺林苑酒店，为在《租赁合同》标的之上开设酒店的管理方，非《租赁合同》一方当事人，故枫浩实业公司不应承担因《租赁合同》产生的权利义务。《租赁合同》明确约定所租赁房屋作为酒店使用，但纺织产业办公室未能在交付房屋时及之后合理时间内办理该房屋的公安消防验收，致使韩西锋在该房屋上开设的酒店不能正常经营，《租赁合同》的目的无法实现，故韩西锋要求解除《租赁合同》的反诉请求应予支持。纺织产业办公室称解除合同时间应为韩西锋申请仲裁时间，虽然仲裁裁决被西安市中级人民法院撤销，但就解除合同双方未产生异议，故对纺织产业办公室的此项意见予以采纳，可认定双方解除合同时间为2018年3月5日即仲裁裁决作出之日。纺织产业办公室要求支付合同履行期间2013年7月1日至2017年6月30日的费用，依照合同约定韩西锋应付租金2917600元、产生滞纳金1383963.56元，水电费123019.2元。纺织产业办公室在履行合同中未办理消防验收是导致合同解除的直接原因及过错，纺织产业办公室应当承担违约责任，鉴于韩西锋在此租赁房屋开始酒店经营的事实，确定纺织产业办公室应承担因合同产生的各项费用的80%，韩西锋应支付未付部分20%的租金583520元。因纺织产业办公室违约，故对其滞纳金的主张不予支持。水电费为实际产生的费用，应据实结算123019.2元。韩西锋应付2013年7月1日至2017年6月30日租金及水电费706539.2元。韩西锋反诉请求返还已交纳租金，应按照以上责任比例计算，已交纳租金1094100元，纺织产业办公室应返还80%即875280元，因合同解除纺织产业办公室应予返还保证金20万元。韩西锋在枫浩实业公司成立之前已进行装修投资，现该装修房屋为纺织产业办公室交付第三方所使用，对再次评估鉴定分歧较大。纺织产业办公室仲裁审理阶段对韩西锋投入予以评估，该裁决被依法撤销。法院就仲裁评估结论进行参考，结合纺织产业办公室所述韩西锋将部分物品拉走，酌情以该评估结论确数额的90%作为韩西锋投资数额，即6312427.08元。该投入包括不可移动附属物及可移动物品，均为韩西锋履行合同的投入，纺织产业办公室应当按照责任比例承担80%，即5049941.65元。因纺织产业办公室违约给韩西锋造成资金损失，故对韩西锋要求的利息损失予以支持，以韩西锋投入时间2012年9月起算，按照年息4.75%计算至2019年9月为1679105.6元。评估费用为仲裁审理中支出，由韩西锋自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：一、韩西锋向西安现代纺织产业园区管理办公室腾交所租赁的房屋（已腾交）；二、韩西锋于本判决生效之日起十日内支付西安现代纺织产业园区管理办公室2013年7月1日至2017年6月30日租金及水电费706539.2元；三、驳回原告其他诉讼请求；四、韩西锋与西安现代纺织产业园区管理办公室所签订《租赁合同》予以解除（解除合同时间为2018年3月5日）；五、西安现代纺织产业园区管理办公室于本判决生效之日起十日内返还韩西锋已交纳租金875280元及保证金20万元，共计1075280元；六、西安现代纺织产业园区管理办公室于本判决生效之日起十日内赔偿韩西锋酒店投入款5049941.66元及资金利息损失1679105.6元（2012年9月至2019年9月，按照年息4.75%计算）以及至实际赔付完之日止的利息。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费48448元，西安现代纺织产业园区管理办公室已预交，由韩西锋负担1万元，其余由西安现代纺织产业园区管理办公室自行负担；反诉费67833元，韩西锋已预交，由西安现代纺织产业园区管理办公室负担1万元，其余由韩西锋自行负担；案件诉讼费部分双方折抵互不给付。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，纺织产业办公室与韩西锋于2012年签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《租赁合同》签订后，纺织产业办公室将酒店房屋交付韩西锋，履行了合同义务，韩西锋亦按照合同约定履行支付租金、押金等义务。根据合同相对性，一审认为纺织产业办公室与韩西锋为《租赁合同》的相对方，双方互享权利，互负义务，与法不悖，并无不当。《租赁合同》约定租赁房屋作为酒店使用，但因纺织产业办公室未能在交付房屋时及之后的合理时间内办理涉案房屋的消防验收，致使韩西锋在租赁房屋上开设的酒店不能正常经营，签订《租赁合同》的目的无法实现，故对韩西锋要求解除《租赁合同》的请求，依法予以支持。关于《租赁合同》的解除时间，一审确定为仲裁裁决作出之日即2018年3月5日，并无不妥，本院予以确认。关于纺织产业办公室要求按照合同约定支付合同履行期间2013年7月1日至2017年6月30日的租金2917600元、滞纳金1383963.56元、水电费123019.2元的诉讼请求，因纺织产业办公室未能办理消防验收是导致合同解除的直接原因，应承担违约责任，故对纺织产业办公室关于滞纳金的诉讼请求不予支持；基于韩西锋在租赁房屋开始酒店经营的事实，一审酌定纺织产业办公室承担因合同产生的各项费用的80%，韩西锋应支付未付租金2917600元的20%即583520元，水电费为实际产生的费用应据实结算由韩西锋支付123019.2元，亦无不当。据此，韩西锋应支付2013年7月1日至2017年6月30日的租金及水电费共计706539.2元。关于韩西锋要求返还已交纳租金的诉讼请求，亦应按照以上责任比例计算，韩西锋已交纳租金1094100元，纺织产业办公室应返还80%即875280元。因合同已解除，韩西锋交纳的保证金20万元，纺织产业办公室应予返还。韩西锋在枫浩实业公司成立之前已进行装修投资，现纺织产业办公室已将该装修房屋交付第三方所使用，且双方对再次评估鉴定分歧较大，故一审对韩西锋与纺织产业办公室在仲裁期间 的评估结论予以参考，同时结合纺织产业办公室所述韩西锋将部分物品拉走的情形，酌定以该评估结论确定数额7013807.87元的90%作为韩西锋投资数额即6312427.08元，亦无不妥。该投入6312427.08元包括不可移动附属物及可移动物品，均为韩西锋履行合同的投入，纺织产业办公室也应按照前述责任比例承担80%即5049941.65元。本案系因纺织产业办公室的违约行为给韩西锋造成了资金损失，故对韩西锋关于利息损失的诉讼请求予以支持，具体为以5049941.65元为基数，以投入时间2012年9月起算，按年息4.75%计算至2019年9月为1679105.6元，直至实际赔付完毕之日止。评估费用12万元为仲裁审理的支出，应由韩西锋自行负担。综上所述，纺织产业办公室与韩西锋的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96896元，由西安现代纺织产业园区管理办公室负担48448元，由韩西锋负担48448元。本判决为终审判决。      审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二Ｏ二Ｏ年十月十三日 法官助理    高 喜 平          书 记 员   张  小  赛