江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3094号上诉人（原审原告、反诉被告）：游祥炜，男，1987年8月25日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。委托诉讼代理人：黄正焱，江苏云崖律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海麻辣工坊餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区平顺路600号2楼206室。法定代表人：宋爱芳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈宇鹏，男，1989年1月30日生，汉族。上诉人游祥炜因与被上诉人上海麻辣工坊餐饮管理有限公司（以下简称麻辣工坊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初3593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。游祥炜上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人麻辣工坊公司赔偿其损失148000元或将本案发回重审。事实和理由：一、本案损失应当以费用清单上的金额为准，其已提供初步证据证明损失情况，一审法院不应再将后续举证责任分配给其。麻辣工坊公司认为盖章行为并非确认其主张的损失，但未提供证据证明其不存在损失或者主张的损失高于实际损失。据此，一审法院将举证责任分配给其系适用法律错误。二、根据合同相对性，其损失向麻辣工坊公司主张；麻辣工坊公司在向上家无锡易买得购物中心有限公司（以下简称易买得公司）主张损失时，必须确认其与其他承租人的损失，才能一并向易买得公司主张。即使易买得公司未确认麻辣工坊公司主张的损失金额，但不能否定麻辣工坊公司对其损失进行的确认。被上诉人麻辣工坊公司辩称：游祥炜承租的美食广场档口，系其公司统一装修，游祥炜并未再次装修，故不存在装修损失。关于向易买得公司主张赔偿，当时是数家商户拉横幅闹事，街道出面调解，商户之间就主张赔偿，赔偿的金额均是商户一方自行填写，并无相应依据。其为了安抚商户，就填写了赔偿清单，对赔偿清单加盖其公司印章不代表认同装修款，只是对于形式的确定，有了章，商户才能向上家易买得公司去主张。综上，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。游祥炜向一审法院起诉请求：1.解除游祥炜、麻辣工坊公司于2017年5月28日签订的《房屋租赁合同》；2.麻辣工坊公司退还其租赁保证金39000元及逾期利息(以39000元为基数，自起诉之日起至实际清偿之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）；3.麻辣工坊公司赔偿游祥炜损失148000元。事实和理由：双方于2014年2月17日签订《房屋租赁合同》，约定麻辣工坊公司将位于无锡市锡山区东亭锡沪中路2号易买得一楼美食家餐饮广场店铺出租给游祥炜用于经营老佟家小吃，租赁期限自2017年3月1日起至2019年2月28日止，第一年月租金15000元，第二年月租金16200元，游祥炜交付租金保证金39000元。2018年1月底，无锡易买得购物中心有限公司结束运营，商场处于荒废状态，2018年6月初，卜蜂莲花入驻商场后，游祥炜无法正常经营，多次与麻辣工坊公司协商退租事宜未果，故诉至法院。麻辣工坊公司一审辩称，1.其没有清退游祥炜，也没有拆除游祥炜租赁商铺，不存在游祥炜所述的违约行为，游祥炜要求解除合同没有事实及法律依据。2.租赁合同虽约定押金，但游祥炜并未实际缴纳，合同约定押金只有在合同期满时才予以退还，当游祥炜因违约导致其行使合同解除权利时，游祥炜所支付的租金以及租赁保证金均不予退还，现游祥炜自合同签订后从未按约足额缴纳过租金及相关费用，其有权解除合同，并就此提起反诉。3.游祥炜的经营情况与其无关，根据《房屋租赁合同》第十条约定，损失也与其无关。请求驳回游祥炜诉讼请求。麻辣工坊公司向一审法院反诉请求：1.判令游祥炜、麻辣工坊公司于2017年5月28日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月9日解除；2.游祥炜立即向其支付2017年3月1日至2018年8月9日租金74892.7元及逾期付款违约金（以74892.7元为基数，自2018年9月11日起至实际付清之日止，按每日0.1%计算）；3.游祥炜立即向其支付违约金48600元。针对反诉，游祥炜一审辩称，其未欠付租金，逾期付款违约金计算过高，违约金没有事实和法律依据。麻辣工坊公司没有解除权的基础。一审法院查明以下事实：2012年，易买得公司与麻辣工坊公司签订《场地施工合同》一份，约定自2012年7月20日至2020年7月19日期间，易买得公司将坐落于无锡市锡沪中路2号的易买得锡山店商场一层A-32、A-33号场地出租给麻辣工坊公司使用。2014年2月17日起，麻辣工坊公司与游祥炜签订《房屋租赁合同》，双方的最后一份《房屋租赁合同》签订于2017年5月28日，约定由游祥炜向麻辣工坊公司租赁坐落于无锡市锡山区锡沪中路2号一楼（易买得锡山店）“美食家餐饮广场”部分店铺，用于经营老佟家小吃，租赁期限自2017年3月1日至2019年2月28日，老佟家小吃实际经营人为游祥炜。关于租金，该合同载明：“按租赁面积计算。第一个租金计收年度的月租金额为人民币15000元整。第二个租金计收年度的月租金额为人民币16200元整。本合同生效后，游祥炜于1日内向麻辣工坊公司先付三个月押金和一个月租金。游祥炜应于每个缴费月的20日前向麻辣工坊公司支付下一个缴费期的租金。”并约定“游祥炜须分摊麻辣工坊公司美食广场共用区域所发生的水电煤通讯等共用事业费用。……游祥炜租赁期间的水/电/煤/通讯/排污/排风费都参照麻辣工坊公司所承租的标准收取，水/电/煤的单价均包含共摊/电损在内的最终价格，……，麻辣工坊公司于次月10日前收取。”关于违约责任，合同约定：“出现本合同规定情形而麻辣工坊公司行使解除本合同之权利的，麻辣工坊公司解除本合同前游祥炜支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时，游祥炜还需按下述规定向麻辣工坊公司支付违约金；违约金为该房屋重新招商合理期间三个月租金（包含物业管理费）损失，……。”2018年5月31日，易买得公司发出“告顾客书”一份，载明：“亲爱的顾客朋友：为了给消费者营造更好的购物环境，提供更好的购物体验，易买得锡山店将于2018年6月1日起停止营业，进行整体装修、升级。由此给顾客带来的不便，深表歉意，请予以理解。”同日，易买得公司发出告知函一份，载明：“尊敬的各位商户：贵我双方签订的有关锡沪中路2号易买得锡山店的商铺租赁合同已于2018年3月31日终止。本着双方互相理解与支持的原则，我司给与贵司足够的时间做撤场准备，且从2018年1月1日起，免租至今。为了给消费者提供更好的购物环境，我店近期将进行整体专修升级改造。因此，我司已于2018年5月20日出具告知函，要求贵司于2018年5月31日前根据合同约定，撤场恢复原状，并交换租赁区域。明日起我司将停止水电供应，现请各租户做好撤场准备，由此造成的损失由贵司自行承担。”2018年6月1日，易买得公司向麻辣工坊公司发送“联络函”一份，载明：“贵司承租我司位于无锡市锡沪中路2号易买得购物中心A-32、A-33号商铺用以开设美食广场。为了给消费者提供更好的购物环境，我店近期欲将此物业整体装修改造，因此，请贵司于2018年6月10日前搬离，不便之处敬请谅解！”2018年7月3日，麻辣工坊公司负责人李强向相关商户发送微信载明：“我们公司申明，针对2018年4月租金按7折收取，2018年5月租金按5折收取，给豪牛，老佟家，小伟花甲，霍甜茶酱，过桥米线，山东煎饼，思必客，麻辣香锅，桥头排骨，回味砂锅以上商户的优惠政策后期不再做折掉后租金的追缴，免除按折扣租金缴纳商户前期滞纳金。针对5月6月水电燃气及其他相关费用如超市不对我司进行清算追缴我司可免除（其中费用单里的保洁费保洁工资除外）。赶紧把补偿清单汇总表列好，否则拖久了很难处理。”2019年7月29日，易买得公司向麻辣工坊公司发送告知函载明：“贵司承租我司位于无锡市锡山区锡沪中路2号易买得购物中心一楼铺位，开设美食家餐饮广场。根据我司财务系统显示，贵司从2018年2月至2018年7月经营期间，水费、电费、煤气费未交，共计欠费人民币165258.66元，具体欠费明细详见附表。贵司申请办理履约保证金退款时，我司将扣除上述欠款，退还剩余金额。”关于各承租户损失，麻辣工坊公司曾统一向易买得公司主张，涉及老佟家小吃的合计148000元，包括装修折算价45000元、人员安置费48000元、设备运输拆装费5000元、加盟折算费20000元、原材料损失费30000元。上述租赁合同履行期间，游祥炜自2017年3月1日至2018年8月9日止共计向麻辣工坊公司缴纳各类费用合计287995.1元。关于租金，麻辣工坊公司主张上述期间时应成应付租金为265860元，如果租金按照2018年4月、5月分别打7折、5折，上述期间时应成应付租金为215640元。关于水电燃气费及公摊费用，麻辣工坊公司主张上述期间游祥炜应付水电燃气费及公摊费用，如计算至2018年5月底为89176元，2018年6月份的水电燃气费及公摊费用为4763.7元。游祥炜认为，上述费用中计算的数额均无异议，但游祥炜不应当承担水电燃气费的公摊费用，此前支付的费用中虽然包含有公摊费用，但未有明细条款列明，故应当返还或抵扣，并且只承担截至2018年3月份的租金、水电燃气费（不含公摊）。其实际迁出日期为2018年5月底。对于保证金的缴纳，双方一致确认游祥炜缴纳保证金39000元。以上事实，有场地使用合同、房屋租赁合同两份、告知函、告顾客书、微信聊天记录、联络函、费用明细清单以及当事人陈述等证据在卷佐证。本案一审的争议焦点是：一、双方合同无法继续履行是由于哪一方的过错导致；二、游祥炜是否还结欠麻辣工坊公司租金及水电费等，公摊费用是否应当计算在内；三、游祥炜主张损失148000元，依据是否充分？一审法院认为：关于争议焦点一，现双方均要求解除房屋租赁合同，对合同解除无争议。根据合同约定，麻辣工坊公司与游祥炜关于本案所涉店铺的租赁期限到期日为2019年2月28日，麻辣工坊公司为该店铺的转租人。但是2018年5月起，出租人易买得公司即向各商户书面告知其将收回上述店铺，要求所有商户在2018年6月10日前迁出，并将停水停电。同时，易买得公司也公告顾客，其将在2018年6月停止营业。可见，麻辣工坊公司虽未直接通知游祥炜终止合同，但双方租赁合同实际已无法继续按约履行，对于无法继续使用出租房屋的责任应由转租方麻辣工坊公司承担，麻辣工坊公司应当赔偿由此对游祥炜造成的损失。故麻辣工坊公司主张由游祥炜向其支付违约金，无事实与法律依据，法院不予支持。关于争议焦点二，双方对租金计算数额无异议，但对计算的期间有异议。现游祥炜自认迁出时间为2018年5月底，结合易买得公司2018年6月停止营业的情况，租金结算至2018年5月31日。对于2018年4月、5月租金，因麻辣工坊公司负责人李强以微信形式承诺承租人分别按照7折和5折收取，应为有效，故该两个月租金应分别按照70%、50%计取。综上，本案所涉租赁合同应交租金总额为215640元。关于水电燃气费及公摊费用等，在合同中有明确约定，且每月也实际缴纳，现游祥炜以明细中不明确为由认为应当返还水电燃气公摊费用，无事实与法律依据，法院不予支持，游祥炜需缴纳的水电燃气及公摊等费用为89176元。上述两项合计304816元，扣除已经支付的287995.1元，其还需支付租金、水电燃气公摊费用合计16820.9元。麻辣工坊公司应向游祥炜退还保证金39000元。两项折抵，麻辣工坊公司应向游祥炜支付22179.1元，逾期付款利息计算如下：自立案之日2019年6月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；自2019年8月20日计算至实际付款日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于争议焦点三，游祥炜提供的费用清单上确有麻辣工坊公司的盖章，但是结合双方聊天记录可见，该费用系各商户上报给麻辣工坊公司用以向易买得公司索赔的数据，仅凭该记录无法证明麻辣工坊公司已经认可了该损失金额，且双方对麻辣工坊公司违约情况下的违约金金额未有合同约定。关于游祥炜的损失，游祥炜未能进一步提供证据举证证明，法院不予支持。该院依照《中华人民共和国合同》第八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，作出判决：一、麻辣工坊公司于判决生效之日起十日内向游祥炜支付22179.1元及利息（以22179.1元为基数，自立案之日2019年6月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算；自2019年8月20日计算至实际付款日止,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回游祥炜的其他诉讼请求。三、驳回上麻辣工坊公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，本诉部分4040元，由麻辣工坊公司负担843元、游祥炜负担3197元；反诉部分1385元，由麻辣工坊公司负担1196元、游祥炜负担189元（双方在判决生效后十日内将应负担的诉讼费给付对方）。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，上诉人游祥炜主张被上诉人麻辣工坊公司赔偿损失148000元，实际系主张以损失清单约束麻辣工坊公司。从形式上看，该损失清单上确有麻辣工坊公司的盖章，但从双方人员的微信聊天记录看，该损失清单主要用于向上家易买得公司主张损失，不能直接证明是麻辣工坊公司同意照此金额赔偿商户，更可能是麻辣工坊公司代表各商户向易买得公司申请赔偿；而从损失金额的构成看，包括游祥炜在内的商户并无该损失的详细构成，不能证明损失的客观性。据此，该损失清单对于游祥炜主张的损失构成的证明力较弱，不能单独作为认定案件事实的依据，游祥炜的上诉主张缺乏充分的事实依据，本院不予采信。综上，游祥炜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3260元，由上诉人游祥炜负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十月十九日书记员  范 洁