浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0602民初3042号原告：绍兴市守诚物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区欣业嘉园14幢5室。法定代表人：蒋云江，系总经理。被告：陈**良，男，1966年7月29日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：黄中，男，住绍兴市越城区外滩梅园19幢302室。原告绍兴市守诚物业管理有限公司与被告陈**良物业服务合同纠纷一案，原告于2020年5月8日向法院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告法定代表人蒋云江、被告陈**良及其委托诉讼代理人黄中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案庭外和解两个月。原告向本院提出诉讼请求：1﹑判令被告陈**良向原告支付2017年1月1日至2019年12月31日共三年的物业管理费10509元并支付滞纳金499元，（中国人民银行同期银行贷款利率4.75％×10509元），以上合计11008元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月底，受绍兴欣业房地产开发有限公司聘任，由原告在原先物业管理单位（广东中奥物业管理有限公司绍兴分公司）全面撤场后，接管绍兴市镜湖新区外滩梅园小区的物业服务工作，并将此次物业接管相关事项张贴于小区公告栏，履行告知义务。自2017年1月1日起至今为止，由于外滩梅园小区未成立业主委员会，原告未能与之签订书面的物业服务合同，但两年多来一直由原告为外滩梅园小区所有业主提供物业管理服务。被告事实上也接受了物业服务，原告根据广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司收取物业费的标准向全体业主收取物业费：排屋、别墅的物业费每月每平方米3元，多层、小高层每月每平方米1.8元，车位每月60元一个。被告购买了外滩梅园小区19-502建筑面积为128.85平方米小高层一套，车位一个。为此，被告每年应交物业费3503元，但被告自2017年1月1日至2019年12月31日连续三年未交纳物业费合计10509元并产生滞纳金人民币499元。期间，原告曾数次向被告书面催交，但均未果。综上所述，原告自2017年1月1日起进驻外滩梅园小区后，依法履行了对外滩梅园小区的物业管理义务，被告在享受服务的同时理应履行交费义务，被告至今久拖不交，于法无据，于情不合。原告遂诉至本院，请求依法判决。被告答辩称，1、被告没有跟原告签过任何协议，收取的物业费每月每平方米1.8元，地下车位每月每个60元依据不足;2、原告作为一个专业的物业公司，在物业承接查验时明明知道我们小区的高配房、消防水泵房、监控室等坐落在香榭大厦内部，仍然故意违规入驻我小区，违反了《物权法》第七十条、《物业管理条例》第二十七条及《绍兴市物业管理办法》第十条之规定，所以原告在一入驻我们小区时就对我们业主的合法权益造成了多方面的侵害;3、原告违反《绍兴市物业管理办法》第三十八条之规定，没有相应的专业技术人员和设备，不具备为业主提供专业物业管理服务的能力;4、原告违反《绍兴市物业管理办法》第四十一条之规定，没有履行落实保安人员、安防措施，确保安防设施正常运转的职责,没有依法履行物业管理区域内治安、消防安全的责任;5、原告违反《绍兴市物业管理办法》第二十五条及第四十六条之规定，对原告利用物业共用部位、共用设施经营所得收益，没有每半年在显著位置公示一次收益情况;6、原告违反《物业管理条例》第四十九条之规定，擅自改变风机房的用途，违规出租成仓库，造成巨大的消防安全隐患;7、原告违反《中华人民共和国消防法》第十六条之规定，没有按照国家标准、行业标准配置消防设施、器材，设置消防安全标志，并定期组织检验、维修，确保完好有效，检测记录不完整准确;8、原告的服务没有达到原中奥物业《外滩梅园物业管理服务质量与标准》中的相关标准;9、原告没有兑现自己公开承诺的物业服务内容;10、70%已入住的业主签字认为原告不具备必要的管理水平和服务能力，没有理由可以按协议规定费率进行收费。综上，请求法院查明事实，驳回被答辩人的诉讼请求，判定物业公司不履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，承担违约责任，免除不合理的滞纳金，减半收取物业费，并责成其按协议规定及承诺内容提高物业服务水平，消除安全隐患，以维护包括答辩人在内的广大业主的合法权益。本院经审理认定，2011年6月30日，绍兴市欣业房地产开发有限公司与广东中奥物业管理有限公司签订《外滩梅园前期物业管理服务合同》一份，约定绍兴市欣业房地产开发有限公司选聘广东中奥物业管理有限公司对外滩梅园提供前期物业管理服务事宜。约定物业服务费为高层住宅按1.8元/月/平方米建筑面积（含公共水电能耗分摊费0.3元/月/平方米建筑面积）。地下停车位/车库60元/个/月。合同期限自2011年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业委托服务合同生效时，本合同自动终止。被告陈**良系外滩梅园小区19幢502室房屋的业主，2013年11月28日，被告在《外滩梅园临时管理规约》最后一页的承诺书处签字确认，载明:本人为外滩梅园19#502的买受人，确认已详细阅读本《外滩梅园临时管理规约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约等内容。上述《外滩梅园临时管理规约》中载明，物业服务费由物业管理企业采用12个月为一个周期的收费方式，自物业正式交付日起或以商品房销售合同规定的验收交接期限届满之日起（两者以先发生者为准），按照《外滩梅园前期物业服务协议》内约定的收费标准向“外滩梅园”的物业所有人收取。2014年3月9日，被告陈**良在《房屋交接确认表》中的接收方（业主）一栏上签字确认办理了房屋交接手续。2016年12月28日，原告及绍兴欣业房地产开发有限公司共同向外滩梅园业主出具《绍兴市守诚物业管理有限公司接管进场致全体业主公开信》一份，载明：于2017年1月1日正式对外滩梅园（香榭大厦除外）进行移管工作，从即日起，绍兴市守诚物业管理有限公司对外滩梅园全面提供物业管理服务工作，原物业管理单位广东中奥物业管理有限公司将全面撤场，这次移管工作是开发商依照国家相关法律法规并结合园区实际管理情况而作出的决定。截至2016年12月31日前，如各业主与原管理单位存在预缴费用（包括但不限于2017年预缴物业费用、装修押金、水电周转金、建筑装修垃圾清运费等有关费用的），即日起请自行与广东中奥物业管理有限公司进行清算清退，各位业主与原物业管理单位存在的任何经济或债务纠纷将于绍兴市守诚物业有限公司无任何关系等内容。2016年12月30日，绍兴欣业房地产开发有限公司与广东中奥物业管理有限公司绍兴市分公司共同向外滩梅园业主出具《关于业主预缴物业费及其他预缴费用退款事宜的公示》一份，载明：绍兴欣业房地产开发有限公司与广东中奥物业管理有限公司绍兴分公司双方于2011年6月30日签订外滩梅园项目（含香榭大厦）前期物业管理服务合同，现经双方协商一致，于2016年12月31日解除《前期物业管理服务合同》，现就小区存在预缴2017年度物业费、已缴纳文明施工保证金但未办理退款、水电周转金尚未结清、已缴纳建筑垃圾清运费但尚未装修的情况，针对后续处理事宜予以公示等内容。2017年1月1日起，原告接管外滩梅园小区，但未与开发商绍兴欣业房地产开发有限公司或外滩梅园小区业主委员会签订书面的物业服务合同。原告仅与部分外滩梅园小区业主签订了书面的前期物业服务协议。被告至今未缴纳自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费，因原告催讨未果，遂成讼。以上事实由原告提供的接管公开信1份、退款事宜公示1份、公告栏照片打印件1份、水电费发票各2份、电梯检验费用发票1份、房屋交接确认表1份、业主资料1份、前期物业服务合同复印件1份、临时管理规约1份、催告函张贴照片打印件2份、前期物业服务协议复印件1份以及当事人的庭审陈述予以证实。被告提供的照片件、光盘视频等证据均于2020年拍摄，未能反映2017年1月1日至2019年12月31日期间原告物业管理的真实状况，本院均不予采信。本院认为，外滩梅园小区的开发商绍兴市欣业房地产开发有限公司与广东中奥物业管理有限公司的前期物业服务合同终止后，在尚未成立外滩梅园小区业主委员会的情况下，经绍兴市欣业房地产开发有限公司决定，由原告接管除香榭大厦以外的外滩梅园小区的物业管理工作，虽然双方未签订书面的前期物业服务协议，但原告实际已为外滩梅园小区提供了物业管理服务，虽未能尽善尽美，但被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生、绿化等物业服务，故原告与被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告至今拖欠2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费未付，原告请求被告参照与广东中奥物业管理有限公司的前期物业服务合同约定的物业服务费收费标准支付2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费的请求，尚属合理，本院予以支持。被告辩称原告入驻被告小区对业主合法权益造成多方面的侵害、无专业物业管理服务能力、物业服务质量未达到约定标准、未兑现服务承诺、安保消防不到位等，但其提供的照片打印件和监控视频仅能反映拍摄当时某一点某一时的状态，未能反映2017年1月1日起至2019年12月31日期间整体物业服务内容，无法达到其证明目的，被告以此为由拒绝交纳物业服务费，本院不予采信。另被告辩称，原告未及时公布利用物业共用部位、共用设施经营所得收益，但被告未提出请求，本案不予处理，可另行主张权利。关于滞纳费，因原告与被告之间未存在书面的物业服务合同，双方对于物业服务费的收取方式、收取周期等均未进行明确约定，其主张滞纳费的依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告陈**良应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市守诚物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费10509元；二、驳回原告绍兴市守诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取38元，由原告绍兴市守诚物业管理有限公司负担13元，由被告陈**良负担25元，应由被告负担部分，被告陈**良应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  王丽萍二〇二〇年十月九日书记员  沈 敏附页：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。