广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终15039号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈志伟。委托诉讼代理人：何富杰，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：林怡杉，广东海际明律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、原审反诉被告）：黄惠云。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈秀妙。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈艳梅。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈艳薇。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：谢绮萍。上述五被上诉人共同委托诉讼代理人：王旭虹，广东文领律师事务所律师。上述五被上诉人共同委托诉讼代理人：郑联珠，广东文领律师事务所实习律师。原审第三人：黎倩芳。原审第三人：陈杰文。原审第三人：廖丽容。上诉人陈志伟因与被上诉人黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍，原审第三人黎倩芳、陈杰文、廖丽容物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初14364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。陈志伟上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判陈志伟按平房标准向黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍支付房屋使用费；2.撤销一审判决第五项，改判广州市荔湾区××直街×号（以下简称案涉房屋）证载面积173.21平方米以外的47.4266平方米的加建房屋相应的拆迁补偿款属陈志伟所有；3.判令黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决遗漏处理陈志伟反诉请求。陈志伟第一项反诉请求为：“确认证载面积173.21平方米以外的47.4266平方米的加建房屋面积归陈志伟所有，相应的拆迁补偿款属陈志伟所有”。一审判决以陈志伟未能证实履行了合法报建手续为由驳回陈志伟关于47.4266平方米物权的诉讼请求，但对47.4266平方米拆迁补偿款属陈志伟所有的诉讼请求未予处理，属民事诉讼法第二百条第十一项规定的应当再审的情形。二、一审的证据足以证明案涉房屋证载面积173.21平方米以外的47.4266平方米的加建房屋是由陈志伟出资建造的，并由陈志伟实际占有使用至今，加建房屋的拆迁补偿款应属陈志伟所有。一审法院未对陈志伟加建47.4266平方米的事实予以查明认定，未对47.4266平方米加建房屋的拆迁补偿款属陈志伟所有的请求予以回应和处理。案涉房屋证载面积173.21平方米以外的47.4266平方米房屋是陈志伟在案涉房屋所有权人陈兆棠（陈志伟爷爷）去世后出资加建的，陈志伟在一审提交的《常住人口登记卡》可以证实：陈志伟及其子孙建容至少自1982年10月起至今对案涉房屋一直处于实际占有使用的状态。一审庭审中，黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍也自认从未入住案涉房屋，从未对案涉房屋行使过权利，对案涉房屋情况亦不知晓，且从黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍提交的证据拆迁现场办公室的《谈话记录》，可以看到黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍已明确承认E结构（栅架）23.5987㎡部分非其加建，此部分的补偿款归陈志伟所有。由上可见，在加建房屋未被行政主管部门认定为违章建筑并被强制拆除前具有使用价值，在加建房屋被列入拆迁征收范围时，通过拆迁补偿款的形式体现出其使用价值。根据民法总则第六条的公平原则和第七条诚信原则规定，加建房屋被拆迁后的拆迁补偿款应当归陈志伟所有。三、一审法院将案涉房屋认定为楼梯楼并判决陈志伟按楼梯楼标准支付房屋使用费属于认定事实不清，适用法律错误，实际上案涉房屋为一层平房，应按平房标准支付房屋使用费。四、一审法院适用三年诉讼时效期间属于适用法律错误。民法总则第一百九十三条规定，人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍在一审汇总并未主张民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，故一审法院适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定属于适用法律错误，应依法改判陈志伟自2017年4月9日向黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍支付房屋使用费。综上，请求二审法院查明事实，支持陈志伟上诉请求。黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍辩称：同意一审判决认定的事实。案涉违法建筑物的拆迁补偿款归属属于另一法律关系，不应由本案调处，请求二审维持原判，驳回陈志伟上诉请求。黎倩芳、陈杰文、廖丽容述称，对一审法院查明和认定关于黎倩芳、陈杰文、廖丽容在案件中的主体资格，以及黎倩芳、陈杰文、廖丽容占有案涉房屋具体份额无异议；黎倩芳、陈杰文、廖丽容坚持一审答辩意见；黎倩芳、陈杰文、廖丽容不用承担诉讼费用。黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍向一审法院起诉请求：1.陈志伟及其共同居住人腾空并迁出案涉房屋，将案涉房屋交还黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍管业使用；2.陈志伟按广州市房地产租赁管理所发布的广州市房屋租金参考价向黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍支付从2014年1月1日起至实际交还案涉房屋之日止的房屋使用费（每月按35元/平方米计算142.9平方米的使用费，暂计至2019年3月31日的使用费为319268.8元）；3.本案诉讼费用全部由陈志伟负担。陈志伟在答辩期向一审法院提出反诉请求：1.确认案涉房屋证载面积以外的47.4266平方米归陈志伟所有，相应面积的拆迁款属陈志伟所有；2.黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍向陈志伟支付房屋修缮费人民币3500元，白蚁防治费1050元，共4550元；3.案件全部诉讼费用由黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍负担。一审法院认定事实：根据广州市房地产档案馆出具的房产登记号为2017登记字6019687号《广州市不动产登记查册表》（查册时间：2019年6月11日），案涉房屋的共有情况为按份共有，黄惠云、陈秀妙、谢绮萍各占17.5%产权份额，陈艳梅、陈艳薇各占15%产权份额，陈子明和黎倩芳各占8.75%的产权份额，建筑面积为173.21平方米，房屋结构为“混合结构；砖木结构”。另陈杰文因申请继承被继承人陈子明的遗产，向广东省广州市荔湾公证处提出继承权公证事项，该处于2019年8月1日出具《公证书》：被继承人陈子明已于2019年4月19日在广东省江门市死亡；陈子明是案涉房屋8.75%权利人，上述财产中属于陈子明名下的产权份额是被继承人陈子明与廖丽容在婚姻关系存续期间取得的夫妻共有财产，各占二分之一，故其中的二分之一为陈子明的个人遗产；据陈杰文称，被继承人生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议无异议，截至该公证书出具之日亦未有其他人向该处提出异议；陈子明的配偶是廖丽容，陈杰文是陈子明的女儿，陈子明的父亲已先于其死亡，陈子明的母亲黎倩芳现健在；综上，被继承人陈子明的上述遗产应由其配偶、子女、父母共同继承，因陈子明的父亲先于其死亡，廖丽容、黎倩芳已表示放弃对陈子明的遗产继承权，兹证明陈子明的遗产由其女儿陈杰文一人继承。2008年6月19日，广东省广州市荔湾区人民法院就陈艳梅、陈艳薇与陈志伟的继承纠纷一案，做出（2008）荔法民一初字第597号民事调解书，其中陈艳梅、陈艳薇与陈志伟达成调解协议的第二条如下：被继承人陈文政名下位于广州市荔湾区××直街×号房屋30%产权份额归陈艳梅、谢绮萍所有，其中陈艳梅占15%产权份额，陈艳薇占15%产权份额，陈志伟放弃对该房屋全部的继承权。庭审中，陈艳梅、陈艳薇与陈志伟对上述调解书的效力均予以确认。黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍为证明其取得案涉房屋产权的起始时间，向一审法院提交了从广州市房地产档案馆调取的相关资料，显示广州市芳村区公证处1995年6月29日出具《公证书》，陈秀妙继承案涉房屋17.5%的产权份额，陈秀妙自2008年7月14日登记成为案涉房屋共有权人，占有17.5%产权份额；陈艳梅自2008年7月14日登记成为案涉房屋共有权人，占有15%产权份额；陈艳薇自2008年7月14日登记成为案涉房屋共有权人，占有15%产权份额；广州市荔湾公证处在2015年4月9日就谢绮萍与陈秀丽、谢灼巨签订的赠与合同出具《公证书》：陈秀丽、谢灼巨自愿决定将属于其夫妻共有的案涉房屋中以陈秀丽名字登记的房屋产权份额（即整间房屋17.5%产权份额）全部无偿赠与女儿谢绮萍一人所有，谢绮萍表示接受。庭审中，陈志伟确认，其自2014年后再次搬回案涉房屋居住，钥匙由其持有，现案涉房屋由其与妻子共同居住。陈志伟主张案涉房屋证载面积外的47.4266平方米归其所有，理由为该部分面积系由其扩建，但陈志伟确认未向房屋规划部门申请确认对47.4266平方米的所有权。陈志伟提交了案涉房屋的修建工程许可证（第1573号）、《广州市郊区修建工程申报表》（审核时间：1983年6月6日）、《郊区私有房屋产权登记申报表》（审核时间：1985年11月12日）、修建工程许可证（第0634号）、《广州市郊区修建工程申报表》（审核时间：1987年6月12日），上述所有证据所载申报人均为陈兆棠。其中《广州市郊区修建工程申报表》（审核时间：1983年6月6日）载明工程项目为临建平房，用途为卫生间，用地面积为5平方米；修建工程许可证（第0634号）上载明工程项目：维修，工程地点：××直街×号，承建单位（人）：自建，以及“房屋复勘；本证不能作为办理产权依据”；《广州市郊区修建工程申报表》（审核时间：1987年6月12日）的审核意见是同意原屋底座部分进行维修，面积是19.5平方米。黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍对陈志伟提交的上述证据的真实性、合法性均予以认可，但修建工程许可证上的报建人均为案涉房屋的原始产权人陈兆棠，而非陈志伟。陈志伟确认，其主张的47.4266平方米比上述原先报建的面积有扩建。黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍提交了一份《谈话笔录》，谈话地址为拆迁现场办公室，谈话对象为黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍，谈话内容为：“问：对于镇东直18号的阁楼部分你们如何分配？答：我们认为要按产权人房产证内所占份额的比例对阁楼部分进行分配。问：好的，对于厨房部分（B1结构）5平方米怎样分配处理？答：我们认为厨房部分也是按产权人房产证所占份额比例分配。问：陈志伟等认为他要分配厨房这部分，你们有无异议？答：陈志伟没有占份额，房产证内没有他的名字所以我们一致认为不可以分配给陈志伟，他无权占有厨房部分的份额。问：E结构（栅架）23.5987㎡部分怎样分配？按250元/㎡进行补偿。答：这部分的建筑由陈子明搭建的，我们不占有。这部分的补偿归陈子明、陈志伟所有。”陈志伟为证明其为修缮案涉房屋支出3500元，提交了一张2018年5月22日（编号：279596）的收款收据，内容为“××直街×号厕所、瓦面维修费用共3500元”。另陈志伟为证明其主张的白蚁防治费1050元，提交了一张2017年9月30日（编号：279580）的内容为“陈志伟白蚁防治费550元（包壹年）”收款收据，以及一张2018年5月9日（编号：1229056）的内容为“芳村××直街×号防白蚁费500元（至2019年6月30日止）”的收款收据。黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍对陈志伟提交的上述收据的真实性、合法性和关联性均不予以确认。案件一审审理过程中，黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍主张房屋占用费是参照广州市房屋租赁管理所公布的广州市居住用房类房屋租金参考价，参考同地段是荔湾区花地街中的“其他区域”楼梯楼，陈志伟对黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍主张的该地段无异议。根据广州市房地产租赁管理所2014年12月31日发布的《2014年广州市房屋租金参考价》显示，案涉房屋所在参考同地段租金参考价位为每月每平方米30元；2016年1月发布的《2015年广州市房屋租金参考价》显示，案涉房屋所在参考同地段租金参考价位为每月每平方米30元；2016年12月发布的《2016年广州市房屋租金参考价》显示，案涉房屋所在参考同地段租金参考价位为每月每平方米30元；2017年12月发布的《2017年广州市房屋租金参考价》显示，案涉房屋所在参考同地段租金参考价位为每月每平方米40元；2019年3月发布的《2018年广州市房屋租金参考价》显示，案涉房屋所在参考同地段租金参考价位为每月每平方米35元；2020年2月发布的《2019年广州市房屋租金参考价》显示，案涉房屋所在参考同地段租金参考价位为每月每平方米34元。黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍向一审法院明确，在2020年1月1日至陈志伟及其同住人员实际腾退案涉房屋之日期间的房屋使用费计算标准按照广州市房地产租赁管理所公布的2019年度同地段同类租金参考标准执行。陈志伟主张，广州市房地产租赁管理所在其发布的2014-2018年广州市房屋租金参考价的适用说明中，对越秀、荔湾等旧城区内砖木结构的楼梯楼，可以在公布楼梯楼的租金基础上减价20%，2018年度则是可以减价15%，即使黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍主张房屋使用费的理由成立，也应当在参考价的基础上按上述说明予以减价。黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍对此不予认可，认为参考租金价的说明当中对于这种房屋可以下调而非应当下调，案涉房屋地理位置优越，临近地铁站和珠江隧道口且周边设施十分成熟，租金价格已远超参考价，黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍要求按照每月每平方米35元计算已非常公允。另查明，广州市房地产租赁管理所2014年-2017年公布的《广州市房屋租金参考价》显示，适用说明部分注明：“对于越秀、荔湾等旧城区内的砖木结构楼梯楼，可在所公布楼梯楼租金基础上减价20%计算其租金水平。”2018年公布的《广州市房屋租金参考价》显示，适用说明中关于“关于居住用房的适用性说明”部分注明：“成新度方面，像越秀、荔湾等旧城区建成年代比较久远的砖木结构楼梯楼，可在公布的可比楼梯楼租金基础上下调15%。”一审法院认为，陈艳薇系香港特别行政区居民，故本案为涉港物权保护纠纷，参照涉外民事案件处理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因案涉房屋坐落在广东省广州市荔湾区，故一审法院适用不动产所在地法即中华人民共和国内地法律作为解决本案争议的准据法。关于陈志伟应否向黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍腾空交还案涉房屋的问题。本案为物权保护纠纷，黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍作为占案涉房屋82.5%产权份额的所有权权属人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。依照已生效调解书，陈志伟已非案涉房屋的产权人，陈志伟在未能举证获得黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍明确许可的前提下仍入住案涉房屋，是为无权占有。陈志伟辩称基于近亲属关系等理由入住维护案涉房屋，没有法律依据，一审法院对此不予采信。现黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍基于其对案涉房屋共同享有的所有权要求陈志伟及其共同居住人腾空搬离案涉房屋，合法有据，一审法院予以支持。关于房屋使用费的问题。根据公平合理、等价有偿的法律原则，陈志伟应向黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍支付其居住期间的房屋使用费。《中华人民共和国民法总则》施行前，按照《中华人民共和国民法通则》的相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”在《中华人民共和国民法总则》施行之日，黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍在本案中主张的2014年1月1日至2015年9月30日期间的两年诉讼时效期间已届满，黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍未能提供证据证明在诉讼时效期间存在引起诉讼时效中断的事由，故黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍主张的2014年1月1日至2015年9月30日期间的房屋使用费已过诉讼时效，一审法院不予支持。因在《中华人民共和国民法总则》施行之日，2015年10月1日起至施行之日止的房屋使用费的诉讼时效期间尚未满两年，因此，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。本案一审立案时间为2019年4月8日，黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍主张其在2019年1月21日已向陈志伟发函要求搬离案涉房屋，但因该邮件由他人签收，且陈志伟也否认收到该函件，除此之外黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍也未能提供其他证据证明在诉讼时效期间存在引起诉讼时效中断的事由，故黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍主张的2015年10月1日起至2016年4月8日止的房屋使用费已超过三年的诉讼时效期间，一审法院不予支持。陈志伟关于黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍主张的部分房屋使用费已超过诉讼时效的抗辩有理，一审法院予以采信。因此陈志伟应向黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍支付自2016年4月9日起至实际腾空交还房屋之日期间的房屋使用费。因黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍共占案涉房屋（总建筑面积173.21平方米）的82.5%产权份额，故黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍主张按广州市房地产租赁管理所发布的同地段广州市房屋租金参考价、按照建筑面积142.90平方米计算房屋使用费合法有据，一审法院予以支持。陈志伟抗辩称因案涉房屋为荔湾区砖木结构的楼梯楼，房屋使用费应在每年度公布的租金参考价基础上减价，但广州市房屋租赁管理所的适用说明并未将此类房屋列为租金必须下调的情形，因此一审法院对其该项抗辩理由不予采纳。综上，陈志伟应向黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍支付自2016年4月9日起至实际腾空交还房屋之日期间的房屋使用费。房屋使用费的计算标准根据广州市房屋租赁管理所公布的广州市同地段房屋租金参考价，其中2016年4月9日至2016年12月31日按每月每平方米30元计算；2017年1月1日至2017年12月31日按每月每平方米40元计算；2018年1月1日至2018年12月31日按每月每平方米35元计算，2019年1月1日至2019年12月31日按每月每平方米34元计算；从2020年1月1日至陈志伟及其同住人员实际腾空返还之日期间的房屋使用费，参照广州市房屋管理所公布的2019年度广州市同地段参考租金价即每月每平方米34元计算。关于陈志伟反诉主张证载面积以外的47.4266平方米归其所有的问题，根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但是陈志伟提交的证据未能证实已就其主张的47.4266平方米房屋履行了合法的报建手续，故一审法院驳回其该项反诉主张。至于陈志伟主张黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍支付房屋修缮费3500元和白蚁防治费1050元，一审法院对陈志伟有票据佐证的为案涉房屋修缮支出的费用3500元和白蚁防治费500元予以确认，另白蚁防治费550元的票据未能明确是为治理案涉房屋支出，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二、三条之规定，判决：一、陈志伟及其共同居住人在判决发生法律效力之日起三十日内腾空迁出案涉房屋，并交还黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍；二、陈志伟在判决发生法律效力之日起十五日内向黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍支付自2016年4月9日起至实际腾空返还房屋之日止的房屋使用费（其中2016年4月9日至2016年12月31日按每月每平方米30元计算；2017年1月1日至2017年12月31日按每月每平方米40元计算；2018年1月1日至2018年12月31日按每月每平方米35元计算；2019年1月1日至2019年12月31日按每月每平方米34元计算；从2020年1月1日至被告陈志伟及其同住人员实际腾空返还之日期间的房屋使用费，按每月每平方米34元计算，计算面积为142.90平方米）；三、黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍自判决生效之日起10日内向陈志伟支付房屋修缮费3500元以及白蚁防治费500元；四、驳回黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍的其他诉讼请求；五、驳回陈志伟的其他反诉请求。付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6089元，由黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍负担2096元，陈志伟负担3993元。反诉费用25元，由黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍负担20元，陈志伟负担5元。本院二审期间，陈志伟向法庭提交以下证据拟支持其上诉主张：1.案涉房屋现状照片，拟证明案涉房屋为平房，不应按楼梯房标准计算房屋使用费；2.户籍档案查询摘抄记录，拟证明陈兆棠已于1986年10月18日死亡，以陈兆棠名义进行扩建的实际主体是陈志伟。对上述证据，黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍五人质证意见为：对于案涉房屋照片真实性合法性予以确认，关联性不予确认，陈志伟所称标准是广州市房屋租金参考价，该参考价中有楼梯楼、电梯楼以及集体住宅三个标准，案涉房屋明显属于楼梯楼类型。对于户籍档案材料真实性合法性予以确认，关联性不予确认，该材料不能证明陈志伟对案涉房屋进行出资加建。另，就本案当事人争议的案涉房屋证载面积外的面积是否纳入补偿范围、是否签署拆迁补偿协议以及是否发放补偿等问题，本院向相关部门函询，广州市荔湾区土地开发中心、荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室、广州市荔湾区白鹅潭开发建设中心于2020年9月7日联合函复，函复内容为：经了解，征收实施单位已完成广州市荔湾区××直街×号面积测绘工作，和被征收人陈志伟、黄惠云、陈秀妙、陈艳梅、陈艳薇、谢绮萍、黎倩芳对补偿方案进行了初步协商，但并未与被征收人签订征收补偿协议书。本院认为，因陈艳薇是香港特别行政区居民，本案属涉港民事纠纷案件，应参照涉外民事纠纷案件处理。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”本案系因不动产纠纷提起的诉讼，涉案不动产所在地位于广东省广州市，故一审法院适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法正确，本院予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合各方当事人诉、辩意见，本案争议焦点在于：一是案涉房屋占有使用费计付标准问题；二是陈志伟主张案涉房屋证载面积外的加建面积相应拆迁补偿款归其所有应否支持。关于案涉房屋占有使用费计付标准问题。陈志伟上诉称案涉房屋属平房并无楼梯，故不应按广州市房屋参考价中楼梯房标准计付占有使用费，对此，本院认为，根据广州市房地产租赁管理所公布的广州市房屋租金参考价通知中适用说明，广州市房屋租金参考价是指在广州市辖区范围内正常市场条件下，按照居住用房、商业用房、办公用房和工业用房四种用途分类。对于案涉房屋属居住用房，各方当事人均无异议，而上述通知关于居住用房的适用性说明明确：居住用房分为国有土地上居住用房和集体土地上居住用房，其中国有土地上居住用房又进一步细分为楼梯房和电梯房，而集体土地上居住用房不区分有无电梯。可见，对于国有土地上的居住用房租金参考价进行区分，系因有无电梯导致的价格差异，而有无楼梯并未对参考价产生影响，实际上，广州市房地产租赁管理所公布的房屋租金参考价中亦无“平房标准”此类参考价格。故陈志伟上诉主张应以平房标准计付占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于陈志伟主张案涉房屋证载面积外的加建面积相应拆迁补偿款归其所有应否支持的问题。经查，案涉房屋拆迁补偿协议处于征收实施单位与被征收人初步协商阶段，并未签订征收补偿协议书，即案涉房屋证载面积外的加建面积是否纳入拆迁补偿范围尚未确定，陈志伟主张该加建面积的拆迁补偿款归其所有，缺乏事实基础，于法无据，对其该上诉主张，本院不予支持。综上所述，陈志伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4933.43元，由上诉人陈志伟负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  王碧玉审判员  俞 颖二〇二〇年十月二十日书记员  王嘉宝陈蕴琦