山东省济宁市任城区人民法院执 行 裁 定 书(2020)鲁0811执异1370号异议人（被执行人）：曹某某，男，汉族。被异议人：某公司。被异议人：甲公司。在本院执行申请执行人王彦章与被执行人袁成荣、曹某某、马淑青、李平、张少平、王美娜、王利娜、王永娜、王永超借款合同纠纷一案中，异议人曹某某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审理终结。异议人曹某某称，请求撤销某公司作出的鲁产权询【2020】1022号司法询价报告书及甲公司作出的鲁三鑫房询字【2020】第0706-1号报告书。事实与理由:一、两被异议人作出的报告书中出现了本案无利害关系人的第三人姓名，且未作出合理解释。报告书中询价标的物的产权所有人增加了李玉生此人，但此人与涉案房产无任何利害关系，本人亦不知李玉生。在我对此提出疑问之后，两被异议人仅以“打印错误”作出解释。那么李玉生的名字又是从何而来？两被异议人如何得知此人名字？显然，这不仅说明了两被异议人严重失职，有违职业道德，亦证明了两被异议人、李玉生、本案申请执行人及本案个别被执行人之间相互串通，损害本人的合法权益。二、两被异议人在报告书中擅自对涉案房产以外的自建房屋进行评估。此次执行标的物仅为涉案房产，该涉案房产的位置及面积在房产证中均有显示，两被异议人应该仅对涉案房产进行价格评估，为何又将院内自建房屋进行了评估？两被异议人是受谁的委托？两被异议人是否清楚自建房屋的合法性？如果两被异议人可以这样擅自随意评估，那么两被异议人对于院内的锅炉间及卫生间为何不一起进行价格评估呢？另外，贵院在此前委托相关评估公司对涉案房产进行司法评估时，都没有院内自建房屋，这一次是如何增加了该自建物呢？三、被异议人甲公司对涉案房产进行价格评估时，并没有标明评估方法及相关参考因素，对涉案房产的实际评估价格已明显低于市场正常价格。1.对涉案房产的价值，不能因土地是租赁性质而评估明显低于相邻周边同样房产的价值。土地是出让或者租赁，仅能证明该房产的土地使用权是合法的。评估时应该参考房产所处的地理及周边环境，进行公正的评估。涉案房产所处位置具有明显的交通、医院、学校、购物中心、大型公园等多方面的区位优势，但在被异议人出具的报告书中，上述参考因素没有任何体现，相反的是，被异议人特别针对涉案房产的装修现状进行了详细描述，评估的方法不合法不公正，明显是对涉案房产故意进行低价评估。2.被异议人对本人之前提出异议的回复，仅仅是重复了其行业最基本的职业操守和技术要求，并未对其使用了什么评估方法及如何运用的评估方法作出合理解释，明显是不符合评估程序和评估方法地，以此来敷衍塞责。3.被异议人于2008年对涉案房产进行过一次评估（评估报告在贵院执行法官王强处），并由恒诚拍卖公司进行拍卖，当时的评估价格为1580万元。现距2008年已过去十多年，众所周知，房产价格是不断上涨的，但唯独涉案房产评估价格不升反降，且前后的评估价格均由被异议人作出，明显说明了被异议人此次作出的评估报告严重失实，严重不合理，严重不公平，对被评估房产的实际价格严重低评。综上所述，本人希望贵院进行公正公平的审查，在进行执行工作的同时，保障被执行人的合法权益，支持本人的请求。对于两被异议人是否依法进行了评估工作，是否秉承了公平公正的职业要求，本人表示怀疑，只能再次重申，相关询价、评估机构不是法外之地。异议人曹某某为支持其异议请求提供如下证据：1.鲁产权询[2020]1022号《司法询价报告书》1份；2.鲁三鑫房询字【2020】第0706-1号《拟拍卖房地产询价报告》1份；3.异议申请书3份。本院查明，2008年6月2日，原济宁市市中区人民法院对受理的原告山东圣泰农村合作银行诉被告王慕庆、袁成荣、曹某某、马淑青、李平、张少平借款合同纠纷一案做出了（2008）济中区商初字第230号民事判决书，判决“一、限被告王慕庆于本判决生效之日起10日内偿还原告山东圣泰农村合作银行借款本金190万元及相应的利息、复息、逾期利息（按合同约定标准，自2007年4月21日分段计算至本判决生效之日）。二、如被告王慕庆未按期偿还上述债务，则依法拍卖、变卖被告王慕庆、曹某某、张少平名下的房产二宗（位于济宁市市中区越河辖区古××号，房权证号：越字第××号、越字第××号），并以其价款优先偿还上述债务。三、被告袁成荣、曹某某、马淑青、李平、张少平对实现上述抵押权后仍未能偿还的债务部分承担连带偿还责任，其承担保证责任后，可向被告王慕庆追偿。”上述判决书生效后进入强制执行程序。在执行过程中，因被执行人王慕庆死亡，被执行人王慕庆所有的位于济宁市××河辖区古××号的房产由其妻子袁成荣及子女王美娜、王利娜、王永娜、王超聪共同继承，原济宁市市中区人民法院做出了（2008）济中区执字第726-5号执行裁定书，裁定变更第三人王美娜、王利娜、王永娜、王超聪为该案的被执行人，应在其继承的财产范围内承担责任。另外，因申请执行人山东圣泰农村合作银行将上述债权转让与王彦章，2015年7月15日，济宁市任城区人民法院做出了（2008）济中区执字第726-7号执行裁定书，裁定变更第三人王彦章为该案的申请执行人。另查明，2020年7月6日，甲公司做出了鲁三鑫房询字【2020】第0706-1号《拟拍卖房地产询价报告》，认定异议人曹某某、张少平、王慕庆（已故）名下位于越河辖区古路沟西街18号房地产及院内自建房屋的价值为13107757元（其中房权证越字第××号中的5幢1层的房产面积为184.34m2，单价为2800元，总价为516152元；6幢1-5层的房产面积为1612.89m2，单价为4120元，总价为6645107元。房权证越字第××号中的3幢1-2层的房产面积为1100.16m2，单价为4260元，总价为4686682元；4幢1层的房产面积为277.2m2，单价为4350元，总价为1205820元。无证房产为楼上2层，房产面积为83.07m2，单价为650元，总价为53996元）。2020年7月7日，山东产权交易中心受济宁市任城区人民法院委托对上述房产做出了鲁产权询[2020]1022号《司法询价报告书》，认定上述房产的询价结果为13107757元。2020年7月23日，济宁市任城区人民法院向异议人曹某某送达了上述两份报告书。2020年7月26日、同年8月4日，异议人曹某某针对上述两份报告书向济宁市任城区人民法院提交了书面异议。济宁市任城区人民法院将异议人曹某某的书面异议送达了评估机构后，甲公司于2020年7月24日出具了《更正说明》，载明“……询价报告‘位置状况’描述中‘具体为曹某某、张少平、王慕庆（已故）名下位于李玉生名下位于越河辖区古路沟西街18号房地产’因撰写打印失误没有将‘李玉生名下位于’删除掉，正确描述为‘具体为曹某某、张少平、王慕庆（已故）名下位于越河辖区古路沟西街18号房地产’。”另外，甲公司于2020年7月30日出具了《关于对鲁三鑫房询字【2020】第0706-1号异议的回复》，载明“……一、询价报告中由于公司撰写打印失误没有将‘李玉生名下位于’几个字删除掉，后公司为此已经出局书面的《更正说明》。二、对于院内自建房屋是因为在进行现场勘查时发现询价对象范围内存在没有办理产权的自建房屋，为充分考虑询价相关各方的利益，经过委托人及承办法官确认，增加询价对象院内自建房屋。三、询价结果是询价人员按照国家标准《房地产估价规范》中相关要求，在遵循独立、客观、公正基本原则的前提下，通过选用适宜估价方法的基础上分析测算而来。询价测算过程中充分考虑、调查了询价对象在询价时点的使用状况、实际用途、土地性质等，并具体考虑分析询价对象的区域位置、个别因素、配套设施、建成年限、实体状况等影响询价结果的因素。出具的询价结果是询价对象在询价时点公开房地产市场状况下正常客观、公允、合理的市场价值。”本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”鲁三鑫房询字【2020】第0706-1号《拟拍卖房地产询价报告》中出现了“李玉生名下位于”，但评估机构已对此做出了《更正说明》、《关于对鲁三鑫房询字【2020】第0706-1号异议的回复》，经审查，确属笔下误，不应认定为财产基本信息房权证越字第××号02号中的4幢1层为有证房产，而该层上的2层属无证自建房屋，两者为一体，对无证自建房屋进行询价有利于下一步房产拍卖、变卖，而且询价机构对异议人曹某某提出的询价报告书的书面异议做出了合理补正，故对该无证房屋进行询价，并非超出财产范围或者遗漏财产，并无不当。另外，经审查，山东产权交易中心、甲公司及相关的询价人员均具备相应的评估资质，询价程序符合相关的法律规定，故对异议人曹某某的异议请求，理由欠当，依据不足，本院不予支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回异议人曹某某的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省济宁市中级人民法院申请复议。审判长  周新宇审判员  刘晓栋审判员  宋 连二〇二〇年十月九日书记员  李 璇