江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1914号上诉人（原审原告）：赵四成，男，1973年4月4日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：赵会，女，汉族，1984年10月1日出生，系赵四成之妻，住址同上。上诉人（原审被告）：夏永泉，男，1960年8月11日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李泽航，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：许贵，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人赵四成与上诉人夏永泉房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初5186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵四成及委托诉讼代理人赵会、上诉人夏永泉的委托诉讼代理人李泽航、许贵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人赵四成上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判支持赵四成一审全部诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:1、夏永泉出租的房屋没有取得建设工程规划许可证，合同无效。徐州市铜山区规划局2019年9月16日出具的红头文件能够证明。夏永泉一审提交的国有土地使用权证和规划许可证是虚假的。夏永泉不能提交房产证，房屋是违章建筑。2、赵四成主张重新选址转让费3万元，一审不支持是错误的。装修残值费用8万元不支持也是不对的。夏永泉在未结案的情况下利用装修残值另行出租他人，已获得租金7万元。扩建费用4万元，是赵四成投资建设，应判决支持。租赁房屋是违章建筑，按照一审判决确定的一个月1万元的标准赔偿，从2019年10月1日至2023年3月31日，夏永泉共应赔偿42万元整。针对赵四成的上诉，夏永泉答辩称：1、夏永泉对案涉房屋享有合法产权，有权出租并享有收益，房屋租赁合同合法有效。2、一审对重新选址转让费3万元，装修残值费用8万元不予支持是正确的。赵四成应当明知占用国有或其他土地建造房屋是违法的，对其扩建部分损失夏永泉不存在过错。赵四成要求42万元的赔偿没有事实和法律依据。夏永泉上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决第二项判令上诉人赔偿被上诉人经营损失60000元无事实及法律依据，应当予以撤销。1、被上诉人未能提供证据证明经营损失，该项损失赔偿不应得到支持。一审法院以主观推断的“影响”为由，判令上诉人赔偿经营损失，系自由裁量权的错误行使，二审应予纠正。2、即便存在经营损失，一审认定“房租损失20000元”及“可得利益每月10000元”没有合理合法依据。一审法院已经认定被上诉人实际占用案涉房屋至2019年9月29日，被上诉人就应当承担占有使用的费用。虽然一审法院并未支持返还租金的请求，但却以房租损失变相的支持了该项请求。其次，一审法院认定“可得利益按照每月10000元”没有事实依据，被上诉人也无证据支持。即便存在经营损失，一审法院认定损失数过高，期间过长，应予调减。3、被上诉人恶意解除合同，构成违约，上诉人不应为其恶意解约行为买单。被上诉人借上诉人出租的涉案房屋为违法建筑为由要求确认租赁合同无效，被一审法院驳回。双方之间签订的租赁合同合法有效，不得任意解除。上诉人不存在违约行为，被上诉人也可以继续经营，合同目的可以实现，因此被上诉人无权解除合同。一审法院将不能提供房产证直接等同认定为合同目的不能实现，这种认定也是错误的。针对夏永泉的上诉，赵四成答辩称：一、我有实际经营行为，有店面128平方米，有大圆桌，大厅有四张方桌，我在那干了6年。签订合同时我可以经营，现我租赁的房屋无法经营，无法取得相关经营许可证、卫生许可证，无法达到经营目的。夏永泉不能提供相关房屋合法手续，职能部门说只有合法手续才能出具相关经营许可证。我一天的营业额大约2000元左右，一审法院判决的营业额是错误的。二、现在房屋夏永泉已经租给别人，在法院受理期间房屋不准转租，但其租给他人，并获利7万元。合同期内三张合同都约定允许我在合同期内转让，结果我却不能转让。三、搭建小屋是基于合同中关于加盖房屋的所有权和使用权的规定。法律没有规定搭建房屋是违法建筑。赵四成向一审法院提出诉讼请求：1、确认赵四成与夏永泉签订的《房屋租赁合同》无效并赔偿赵四成装修装饰费损失、停业重置损失、扩建费用及退还租金合计29.5万元，具体为：残值损失及装修费用是8万元、停业损失六个月（2019年6月4日至2019年12月4日，每月2万元）12万元、重新选址转让费3万元、自建房的扩建费用4万元、返还租金2.5万元（2019年4月29日到9月29日）；2、本案诉讼费由夏永泉承担。一审法院查明，2013年4月10日，赵四成与案外人李桂忠签订房屋租赁合同，甲方（出租方）李桂忠；乙方（承租方）赵四成；约定将位于圭山路2-1号的房屋租赁给赵四成使用，租期为2013年4月20日至2016年4月20日为止，租金每年人民币36000元，乙方按半年支付租金18000元…….合同签订之后，赵四成一直经营“阿智地锅鱼村”餐饮店。该合同约定的租期届满后，赵四成（乙方）夏永泉（甲方）于2016年4月16日，就涉案房屋续签了租赁合同，载明：一、甲方自愿将所属房屋位置在圭山路2-1号租赁给乙方，甲方向乙方明示房屋产权清晰，功能正常。二、甲方保证此房屋产权真实，是房屋所有权凭证的合法拥有人……三、承租期由2016年4月20日至2019年4月20日为止，租金为每年人民币42000元、44000元、46000元）合同期内租金不增长，乙方按半年支付租金……。2019年2月18日，原被告再次续签了房屋租赁合同，承租期三年，由2019年4月1日至2020年3月31日，租金为人民币60000元（大写：陆万元整），第二年2020年4月1日至2021年3月31日租金随行市场价上涨。第三年，2021年4月1日至2023年3月31日租金随行市场价上涨。乙方按半年支付租金，先付款后上房，按半年提前10日交房租，该房屋租赁合同第七条约定“医院原墙北乙方自建房屋属甲方所有，乙方只有使用权”……。2019年3月10日，赵四成向夏永泉缴纳了2019年上半年的房租30000元。2019年7月3日，赵四成接受法庭询问时称“一开始经营的不错，到现在为止，我的生意一直保持的很平衡，我干了七年的生意，前五年生意都很好，这两年因为查环保，创卫，就不像以前这么火爆了，但是在那一片我的生意还是不错的。对的，我已经干了七年了，靠价格取胜，是我们两个人干的，现在生意已经停了。别人通知我好几次了，因为我的营业执照是临时的，不能干了。从2019年春节开始通知我办新证，我找房主要身份证和复印件，但是他不给我，他说五一给我，到现在也没有给我，后来我去找他，给他家属发短信，房东也给我涨房租了，涨了14000元，我也接受了，我们以前都是三年一签合同，今年合同也变了。已经关门了，我已经停业一个月了，人家给我下的书面通知书，要开罚款单了”。2019年6月13日，为了调查赵四成经营的餐饮店是否办理营业执照及食品经营许可证，徐州市铜山区市场监督管理局向赵四成送达了询问通知书，要求其于2019年6月14日到该局接受询问。另查明，涉案房屋系夏永泉、崔淑侠夫妻二人从邻居吕夫龙处购买。夏永泉在庭审中，提供了铜土国用（2004）字第5169号《中华人民共和国土地使用证》复印件，该份证书载明：土地使用者吕夫龙；座落铜山新区圭山路东；用途商住；使用权类型出让；终止日期2047年3月1日；并备注“此地已转让崔淑侠…138.1㎡2005.1.28”等字样，同时提交了铜山县规划局于2003年4月21日颁发的铜规新工程字2003-31号《中华人民共和国建设规划许可证》复印件，该证书显示：建设单位：吕夫龙；建设项目名称商住楼；建设位置南京路西；建设规模：2300平方米（五层），后被告继续提供铜土国用（2005）第6060号《中华人民共和国国有土地使用证》原件一份，该证为铜山县人民政府于2005年3月4日颁发给夏永泉妻子崔淑侠，其中载明：土地使用权人崔淑侠；座落铜山新区；地号1-6-45；用途商住；使用权类型出让；终止日期2047年3月1日；使用面积52.2㎡。2019年9月29日，赵四成向法院提交了涉案出租房屋的水、电费缴费卡及房屋钥匙，并出具一份字据，内容为：赵四成将房屋钥匙上交，房屋租金期限为2019年4月1日-2019年9月30日。后经法院通知，夏永泉于10月8日将缴费卡及钥匙取回。针对夏永泉及其妻子崔淑侠关于涉案房屋土地使用等相关信息，赵四成分别于2019年8月21日、2019年9月18日，两次申请调查令前往铜山区规划局、铜山区国土资源局调取涉案房屋土地信息，但均未查询出涉案房屋系违章建筑的信息。2019年9月17日，一审法院会同双方当事人对争议的“阿智地锅鱼村”所涉及的租赁房屋现场进行了查验，在该楼房外墙南侧，有一处利用医院外墙搭建的简易棚子，用于放置炉具等杂物。一审法院认为，关于赵四成要求确认与夏永泉之间签订的房屋租赁合同无效，是否有事实及法律依据。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该解释第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，赵四成诉称夏永泉出租给自己的房屋系违法建筑且夏永泉及妻子崔淑侠不是涉案房屋的合法使用权及所有权人，夏永泉已经提供了[铜土国用（2005）第6060号]《中华人民共和国国有土地使用证》，赵四成经过法院出具的两次调查令，均未能从相关职能部门调取证据证实其主张，该房产也未被认定为违法建筑，故赵四成要求确认双方签订的房屋租赁合同无效的理由不能成立，依法不予支持。二、关于双方终止租赁合同后，赵四成要求夏永泉赔偿装修装饰费损失、停业重置损失、扩建费用及退还租金，是否应当得到支持。赵四成自2013年4月以来，一直经营“阿智地锅鱼村”餐饮店，为租用该门面房，先后签订了三份为期三年的租赁合同，为经营需要，赵四成进行了装修，也取得了经营效益，2019年2月18日续签租赁合同后，并无证据证明进行了新的装修投入。租赁合同未就合同期满后装修及物品的处理作出约定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。故对于赵四成要求赔偿残值损失及装修费用是8万元的请求，依法不予支持。对于赵四成主张的重新选址转让费3万元，未提供证据，也缺乏法律依据，依法不予支持。对于赵四成主张的自建房的扩建费用4万元，因该简易房在夏永泉享有土地使用权的范围之外，房屋租赁合同第七条约定“医院原墙北乙方自建房屋属甲方所有，乙方只有使用权”，该约定无效，因该自建房尚未拆除，对赵四成主张的该损失暂不予涉理。对于赵四成主张的停业损失六个月（2019年6月4日至2019年12月4日，每月2万元）即12万元、返还租金2.5万元（2019年4月29日到9月29日）。房屋租赁合同有效，赵四成已经依照合同约定支付了从2019年4月1日至9月30日6个月的租金30000元，赵四成实际经营至2019年6月初，占有该房屋至2019年9月29日。江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十七条第二款规定“因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及相关费用。租赁房屋用于商业用途的，承租人还可以要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月。”房屋租赁合同中明确约定“，甲方向乙方明示房屋产权清晰，功能正常。二、甲方保证此房屋产权真实，是房屋所有权凭证的合法拥有人……”赵四成租用夏永泉的房屋从事餐饮经营，因夏永泉不能提供房产证，赵四成不能办理营业执照，影响其经营，致使其合同目的难以实现，赵四成有权解除合同。赵四成拒交2019年10月份以后的租金，退还房屋是解除合同的行为，对赵四成解除合同的行为，依法支持。赵四成依照约定交纳房租是取得房屋使用权的对价，也是要求夏永泉赔偿经营损失的权利基础。赵四成占有该房至2019年9月29日，对赵四成要求夏永泉退还租金的请求不予支持，但是由于夏永泉不能提供办理营业执照的房产证，影响了赵四成的经营，赵四成可以要求赔偿其合理期间内的经营损失，赵四成主张按照每月20000元赔偿六个月的经营损失，未能提供损失的依据。通常考量其损失的因素应当包括经营成本，如房租、水电等费用及工资等投入，故酌情确定赵四成合理的经营损失为必要的房租损失20000元（2019年6月至9月）及可得利益，按照10000元每月，支付4个月，合计60000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第九十四条第四款、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除赵四成与夏永泉于2019年2月18日签订的房屋租赁合同；二、夏永泉于本判决生效后十日内赔偿赵四成经营损失60000元；三、驳回赵四成的其他诉讼请求。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、两上诉人之间签订的租赁合同效力如何认定。2、赵四成要求夏永泉赔偿的各项费用应否得到支持。二审期间，赵四成提交新证据：一、赵四成经营的“阿智地锅渔村”的门头，室内装修装饰及菜单照片，证明其装潢残值是存在的，经营是存在的。二、夏永泉将房屋另租给他人经营“吃吃把子肉”，并协助承租人办理的营业执照。三、赵四成经营期间购买原材料费用支出明细和手续。夏永泉发表质证意见：对证据一照片，在交房时已经清空，不存在装修残值。对证据二，通过赵四成提供的下一个承租人的营业执照完全可以证明该房屋有合法有效的产权。对证据三，和本案没有关系，是赵四成自己手写，夏永泉不予质证。夏永泉提交新证据：通过国家信息公示系统查询的赵四成经营的“阿智地锅鱼饭店”的工商登记信息，注册信息是2016年5月3日，注销日期是2019年6月4日。赵四成发表质证意见：夏永泉调取的是事实。第一次办理营业执照用的是李桂忠的名字，是临时的，后来需要相关文件才能办理营业执照和相关证明。现在必须拿出租人的产权手续才能办理，夏永泉拿不出来相关证明，所以工商局说必须得注销。赵四成二审陈述，其2019年9月29日交还房屋钥匙时，物品已拉走，空店留给房东。装修和扩建有地板砖、吊顶，大玻璃门、隔断和包间门，隔壁搭建的小屋。三年装修一次，已经装修两次。2019年签完合同后，没有进行装修。徐州市铜山区规划局2019年9月16日出具的“关于赵四成反映信访事项答复意见书”载明，对于铜山区圭山路东侧中医院北隔壁2-1一楼门面房，未查到该处规划档案。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，关于两上诉人之间签订的租赁合同效力如何认定的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”夏永泉作为出租人仅能提交土地使用证，不能提交其出租房屋的规划许可手续。徐州市铜山区规划局出具的“关于赵四成反映信访事项答复意见书”载明，未查到铜山区圭山路东侧中医院北隔壁2-1一楼门面房的规划档案。现有证据不能证明案涉房屋取得了建设工程规划许可证，故赵四成与夏永泉签订的租赁合同应当认定为无效。关于赵四成要求夏永泉赔偿的各项费用应否得到支持的问题。赵四成要求夏永泉赔偿装修装饰费损失、停业重置损失、扩建费用及退还租金。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰、装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。赵四成为经营需要，对租赁房屋进行了装修，也取得了经营效益。2019年2月18日续签租赁合同后，赵四成未进行新的装修投入，赵四成也没有提供证据证明其进行装饰装修和搭建小屋经过了出租人夏永泉同意，故其要求夏永泉赔偿装修装饰费损失和扩建费用，不予支持。赵四成实际缴纳了2019年4月1日至9月30日的租金，其向法院退还租赁房屋钥匙的时间是2019年9月29日，应当认定其已实际占用案涉房屋至2019年9月29日。故赵四成缴纳的租金对应的使用期限已经届满，其要求返还租金，不予支持。赵四成租用夏永泉的房屋从事餐饮经营，因夏永泉不能提供房产证，致使赵四成的营业执照于2019年6月4日被注销，不能进行正常经营。赵四成要求夏永泉赔偿经营损失，应予支持。赵四成二审中陈述其一天的正常营业额大约2000元左右。本院综合考虑赵四成的经营成本及投入，酌情按照15000元/月的标准确定赵四成的经营损失，自2019年6月4日营业执照被注销至2019月9月底租金对应期限届满时，计算4个月，合计60000元，由夏永泉赔偿给赵四成。综上所述，根据二审新证据，上诉人赵四成的上诉请求部分成立，予以支持。夏永泉的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初5186号民事判决第二项，即“被告夏永泉于本判决生效后十日内赔偿原告赵四成经营损失60000元”；二、撤销徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初5186号民事判决第一项、第三项，即“解除原告赵四成与被告夏永泉于2019年2月18日签订的房屋租赁合同”和“驳回原告赵四成的其他诉讼请求”；三、确认赵四成与夏永泉于2019年2月18日签订的房屋租赁合同无效；四、驳回赵四成的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5725元，由赵四成负担4560元，夏永泉负担1165元。赵四成预交的二审案件受理费5725元，由赵四成负担4560元，夏永泉负担1165元。夏永泉预交的二审案件受理费1300元，由夏永泉负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 苏 团审判员 宋新河二〇二〇年十月十五日书记员 赵 莹