江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏08民终1939号 上诉人（原审原告）：吴为俊，男，1982年2月14日出生，汉族，住江苏省盐城市城南新区。 上诉人（原审原告）：唐海容，女，1982年10月14日出生，汉族，住江苏省盐城市城南新区。 两上诉人委托诉讼代理人：纪星宇，江苏瀛广达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淮安市瑞林商业管理有限公司，住所地淮安市翔宇北道99号。 法定代表人：唐芹，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）:江苏瑞林置业有限公司，住所地淮安市淮阴区瑞林国际家居建材广场40888室。 法定代表人：倪祖根，该公司总经理。 两被上诉人委托诉讼代理人：刘国振、李华，江苏岸庆律师事务所律师。 上诉人吴为俊、唐海容因与被上诉人淮安市瑞林商业管理有限公司（以下简称瑞林商管）、江苏瑞林置业有限公司（以下简称瑞林置业）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区（2020）苏0804民初725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴为俊、唐海容上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人给付上诉人2018年商品房租金25807.32元及利息（违约金以25807.32元为基数，从2018年12月23日起按日万分之一的标准计算至实际给付之日止），依法判令被上诉人从2018年之后的14年每年租金不得低于2018年的租金；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以证据不足驳回上诉人诉讼请求是错误的。1、上诉人一审中共举证十组证据，上述十组证据相辅相成，共同印证瑞林置业有限公司销售时承诺总价8%年收益，投资零风险，20年包租，并且前五年租金（即商铺总价的40%）抵扣商铺总价一次扣除的事实；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”本案中之所以订立涉案商铺买卖合同和委托经营管理合同，正是基于被上诉人在销售时宣传承诺，故宣传海报依法应该是涉案商铺买卖合同的有效补充，对被上诉人具有法定约束力，即证明上诉人的年收益（租金）不应该低于总购房款的8%（31133元/年）；3、双方签订的委托经营管理合同第二条一方面肯定了签订合同当天一次扣除前五年租金的客观事实，也强调了第六年租金有两个支付标准，其中之一是已经实际支付的第五年租金标准（商铺总价8%），法律规定对于格式条款有争议的，应按照通常理解予以解释，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，涉案租金应按照不低于商铺总价8%支付。4、被上诉人在公开的网站上宣传的广告资料对上诉人购房有重大影响，应视为合同内容。二、瑞林置业与瑞林商管存在违法使用公章、合同章。2012年12月17日淮安市凯源商业管理有限公司变更为淮安瑞林商业管理有限公司，但2012年12月22日签署的《委托经营管理合同》用的合同章是“淮安市凯源商业管理有限公司”、法人章是“向全斌印”，2013年1月15日给上诉人的通知中用的公章也是“淮安市凯源商业管理有限公司”，充分说明瑞林商管违法使用印章，无视法律，进行诈骗。三、《商品房销售管理办法》规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，瑞林置业、瑞林商管与上诉人是2012年12月22日签订《委托经营管理合同》，当时工程未竣工（工程验收日期是2013年3月22日），违反了《商品房销售管理办法》的规定。综上，上诉人已充分举证证明瑞林置业在销售商铺是采取的“统一经营，20年包租，8%年收益，商铺总价的40%作为前五年租金购房时一次性返利”的销售模式，且在购房当天一次性支付前五年租金的事实。一审判决在事实认定，判决公平、合法、合理性均有错误。 两被上诉人共同辩称：一、上诉人提供的证据不能证明被上诉人在销售时承诺按总价8%支付收益及前五年的租金抵扣商铺总价的事实。二、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干的解释》第三条的规定。本案中，上诉人提交的宣传资料被上诉人不予认可，同时，涉案《商品房买卖合同》附件四明确约定，出卖人所有关于“瑞林国际广场”商品房的销售宣传资料、广告、建筑模型、效果图等，以及出卖人及其工作人员、本合同销售人员、此前此后有关本合同的任何口头承诺或者允诺、广告宣传及其他形式宣传或者说明等，凡与本合同不一致的一律无效，均一律以本合同约定为准。该规定适用的条件是“对房屋的设施所作的说明”，而本案所涉情况与该法律规定也不相符。三、委托经营管理合同关于租金收益的约定明确，不存在争议。该合同第二条二款明确约定了第六至第二十年的收益，据此双方的租金收益不存在争议。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人上诉请求。 吴为俊、唐海容向一审法院起诉请求：1、判令原审被告给付2018年度租金25865.6元；2、诉讼费用由原审被告承担。 一审法院认定事实：2012年12月22日，吴为俊、唐海容与瑞林置业签订一份《商品房买卖合同》，约定吴为俊、唐海容购买瑞林国际家居建材广场三层30412号商铺，价格按套内建筑面积计算，总价为233500元。同日，吴为俊、唐海容（甲方）与淮安市凯源商业管理有限公司（瑞林商管）（乙方）签订《淮安瑞林国际家具建材购物中心商铺委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》），约定：1、甲方将位于淮安市淮阴区“瑞林国际广场”的商铺委托乙方统一经营管理，由乙方打造家具建材中心，该商铺位于“瑞林国际广场”商业用房家具建材中心第三层第30412号。商铺建筑面积为26.84平方米，在产权证办理完成后以产权证记载面积为准；2、委托期限二十年，自该商铺根据《商品房买卖合同》约定的交付之日的次日起算；3、在二十年委托期内，因培育市场需要，甲方自愿放弃该商铺前五年的所有经营收益，第六年至第二十年的收益计算方法为：甲方商铺收益=甲方商铺建筑面积÷甲方商铺所在楼层乙方管理的所有商铺的建筑面积×该楼层乙方实际收取的租金总额的80%，乙方承诺，第六年的租金不低于第五年或根据同期市场行情，乙方于每个合同年度结束后的第一个季度内支付甲方第六年至第二十年收益，乙方提留总租金收入的20%作为经营管理费（不含物业费）。依据产权证，吴为俊、唐海容涉案商铺的建筑面积为26.89平米。 另查明：瑞林置业于2013年6月7日开票收取吴为俊、唐海容30412商铺购房款233935元。瑞林商管于2019年1月8日支付2018年度租金5325.68元。 吴为俊、唐海容诉称瑞林商管在《委托经营管理合同》中承诺的第六年的租金水平不低于第五年，第五年的租金标准系房屋总价的8%。吴为俊、唐海容提供两份瑞林国际广场的宣传广告。对该组证据，瑞林置业的质证意见为：真实性、合法性、关联性均不认可；瑞林商管的质证意见为：不清楚。对于吴为俊、唐海容提供的（2019）苏0804民初3799号判决书，瑞林置业、瑞林商管的质证意见为：真实性无异议，但该判决不是生效判决，判决书中的内容不能作为证据使用。对于吴为俊、唐海容申请的证人证言，瑞林置业、瑞林商管的质证意见为：对两份证人证言不认可，两名证人均与本案有利害关系，证人陈述不是事实。庭后，吴为俊、唐海容补充提供售房广告、瑞林国际签约付款确认单、其他业主购房时销售出具的结算单、其他业主购房的补充协议等，证明涉案商铺的第五年租金为31133元整，瑞林置业、瑞林商管质证除广告单外，其余均为复印件，对复印件的真实性不予认可。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案吴为俊、唐海容诉称瑞林商管承诺租金标准系房屋总价的8%，但在吴为俊、唐海容与瑞林商管签订的《委托经营管理合同》中并无相关内容。吴为俊、唐海容提供的宣传广告，首先，无法确定广告发布者的具体身份，其次，无法确定广告上的年收益8%的计算标准。对吴为俊、唐海容提供的（2019）苏0804民初3799号判决书，因该判决未生效，故文书内容不能作为证据使用。对于证人证言，因两名证人亦是相关商铺的购买者，与本案存在利害关系，无法证实证言的真实性，不予采纳。对于吴为俊、唐海容提供的瑞林国际签约付款确认单等，因该组证据均是复印件，其真实性无法确认，亦不予采纳。故凭上述证据无法达到吴为俊、唐海容的证明目的，对吴为俊、唐海容本案的诉求，不予支持，但吴为俊、唐海容可待补充证据后，另行主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回吴为俊、唐海容的诉讼请求。案件受理费448元，减半收取224元，由吴为俊、唐海容负担。 二审中，上诉人提交搜狐焦点网站关于瑞林国际广场信息网页及相应网页的公证书，证明瑞林置业在搜狐焦点和楼盘网网站均宣传前五年的租金40%一次性从房价中扣除，故前五年租金是扣除前的总房价的8%。被上诉人对上述证据质证认为，该证据不能证明信息是其发布的，即使是真实的，8%也仅和房屋价格有关，和本案中租金收益的标准无关，租金收益的标准应是二十年委托期限中实际发生的第五年收益标准。 本院经查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。 二审另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议（一）第四条约定：出卖人所有关于“瑞林国际广场”商品房的销售宣传资料、广告、建筑模型、效果图、形象图及任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音）等，以及出卖人及其工作人员、本合同销售人员，此前此后有关本合同的任何口头承诺或者允诺、广告宣传及其他形式宣传或者说明等，凡与本合同不一致的一律无效，均一律以本合同约定为准。 本案争议焦点为：涉案商铺的年租金标准应否按房屋买卖合同总价的8%计算？ 本院认为，上诉人主张购买房屋时以包租捆绑式销售商铺总价的40%作为前五年租金在购房时一次性扣除，其只提供涉案商铺销售广告等证据，在双方签订的《商品房买卖合同》中并无相关约定。同时，上诉人主张瑞林商管所做的商业广告中承诺年收益为房屋总价的8%，且第六年的租金水平不低于第五年，但在其与瑞林商管签订的《委托经营管理合同》中亦无相关内容。对于上诉人提交的相关广告宣传证据，既无法确定广告发布者的具体身份，也无法确定广告上的年收益8%的计算标准，且涉案的《商品房买卖合同》附件中明确约定所有的宣传说明等内容未予载入合同的均属无效。对于上诉人在一审中提供的（2019）苏0804民初3799号判决书等其他证据无法达到上诉人的证明目的，一审判决已予以分析认定，本院不再赘述。综上，对上诉人所提涉案商铺年租金标准应按商铺合同总价8%计算的主张，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所针对的系在商品房买卖过程中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋相关设施所做的说明和允诺，而本案系因《委托经营管理合同》所涉的商铺租金问题发生的争议，不属于该解释适用的范畴，故对上诉人要求适用该解释支持其诉求的主张，本院不予支持。 另外，瑞林商管并未否定涉案《委托经营管理合同》中合同章及法人章的效力，故上诉人所提瑞林商管违法使用印章进行诈骗的主张，本院不予支持。本案中，与上诉人签订《委托经营管理合同》的相对方为瑞林商管，并非房地产开发企业，故本案不适用《商品房销售管理办法》中房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的相关规定，上诉人据此主张与其签订《委托经营管理合同》违反《商品房销售管理办法》的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；吴为俊、唐海容的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费448元，由上诉人吴为俊、唐海容负担。 本判决为终审判决。 审判长  江东新 审判员  梁新星 审判员  马玉宝 二〇二〇年十月十九日 书记员  陶晓航