安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终2271号上诉人（原审原告）：上海文化银湾物业管理有限公司天长分公司，住所地安徽省滁州市天长市。法定代表人：胡韬，该公司经理。委托诉讼代理人：董代军，系该公司员工。委托诉讼代理人：高式东，江苏新高的律师事务所律师。上诉人（原审被告）：崇哲培，男，1976年9月29日生，汉族，住安徽省天长市。上诉人（原审被告）：刘世琴，女，1977年2月10日生，汉族，住安徽省天长市。上述两位上诉人共同委托的诉讼代理人：王莉，安徽知秋（天长）律师事务所律师。上诉人上海文化银湾物业管理有限公司天长分公司（以下简称天长银湾物业公司）、崇哲培、刘世琴因物业服务合同纠纷一案，不服安徽省天长市人民法院(2020)皖1181民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天长银湾物业公司上诉请求:1、撤销原审判决,改判崇哲培、刘世琴向其支付从2019年3月1日至2020年3月1日期间欠交的物业费15008元;2、由崇哲培、刘世琴负担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由:一、原审判决认定事实有误。天长银湾物业公司进驻长泰国际小区后,对小区环境设施进行了整改,小区环境较之前有了明显好转，履行了《物业管理委托服务合同》约定的义务。原审判决认定“但仍然未能完成合同约定的义务”,意思不够明确。二、原审判决直接扣减物业费7508元缺法律依据。天长银湾物业公司要求崇哲培、刘世琴支付15008元物业费符合《物业管理委托服务合同》为约定。如果天长银湾物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵,按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定,崇哲培、刘世琴可请求天长银湾物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原审判决以物业服务质量存在瑕疵为由,从物业费15008元中直接扣减7508元,缺乏法律依据。三、原审判决有损天长银湾物业公司权益,并最终损害小区业主权益。崇哲培、刘世琴答辩称，天长银湾物业公司对小区内部进行整改是不错，但对本案所涉业主存在未能完成物业服务合同约定的义务，如对9号楼906、908室外墙防护网损坏的报修未理睬；对店铺路面损坏的报修置之不理；对路面堆放的建筑视而不见；物业内消防栓无水；崇哲培、刘世琴楼上业主在平台种菜导致其房屋渗水，天长银湾物业公司未能协调。一审法院根据其未完成义务的程度确定物业费合情合理。请求驳回天长银湾物业公司的上诉请求。崇哲培、刘世琴上诉请求:1、改判一审民事判决书第一项为免收其2019年3月1日至2020年3月1日的物业服务费;2、天长银湾物业公司承担本案的上诉费用。事实与理由:一、天长银湾物业公司物业服务有瑕疵、物业服务未达到合同约定的违约行为是减免物业费的依据,此点既符合相关法律规定,也为一审判决所认可,但一审判决并未考虑到崇哲培、刘世琴在2019年度因天长银湾物业公司未为其提供路面修护、下水道清理、屋顶维修等方面的物业服务而自行支出的维修费用2万余元。二、为业主提供物业管理服务是物业公司应履行的义务,物业公司不能因业主上一年度未按时缴纳物业管理费而怠于履行其应履行的义务。崇哲培、刘世琴未按时缴纳物业费是有原因的。《合同法》第六十七条规定:当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。物业公司不履行义务而享受权利为法理不容、与法律相悖、至业主激愤。天长银湾物业公司答辩称，一、关于减免物业费，一审法院判决无法律依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业公司服务不到位的，业主有权请求物业公司进行改正采取补救措施。物业公司提供了物业服务，业主就应该缴纳物业费，除非物业公司在物业合同履行过程中存在根本性的违约行为，未履行物业服务的最基本的义务。物业公司提供了服务，业主认为服务不到位的，有权提起反诉或另案诉讼，但不得以物业服务不到位拒绝缴纳物业费。二、关于服务问题。1、关于路面的修护，物业合同约定了属于市政管护范围内的道路，不在物业公司服务范围内。本案两业主提出的路面是9号楼门前的市政道路，属于市政管护。2、关于下水道清理，本案两业主在本案的物业内开设了重庆刘一手火锅店，火锅店的餐余油水极易附着在下水管的内壁，由此引起下水道U型弯道堵塞，应该由两业主自行负责，如因此引起公共的下水道堵塞，实际上是因为其个人影响大家，也增加了物业公司的工作量。3、关于屋顶平台维修以及消防箱管道无水的问题。崇哲培是9号楼的实际开发商，9号楼的质量问题以及整个小区的消防管道通水问题，其十分清楚自己建造的小区质量是不合格的。消防管道无水的问题是前物业遗留下来的问题。天长银湾物业公司2019年3月开始提供服务的时候，就对前物业遗留下来的消防问题做了大检查。首先是地下的消防泵损坏，无法使用，公司即着手请专业队伍维修，维修好之后通上水发现地下消防管网到处漏水，不得已又关闭消防管道进行维修，维修需要一个过程。现在消防管网已经由开发商维修整改完毕。4、关于空调位百叶窗损坏，百叶窗位于9号楼906、908房屋窗外，物业去维修需要经业主同意，并不是物业随时随地就能着手施工的，百叶窗的损坏不影响物业使用。天长银湾物业公司已经履行了物业合同约定的基本物业服务义务，即使在个别事项上有服务不到位的情形，也会尽快整改。天长银湾物业公司起诉请求：1、崇哲培、刘世琴立即支付从2019年3月1日—2020年3月1日期间欠缴的物业费15008元及损失，损失从欠缴之日起按照同期银行贷款利率计算利息，利息至本清时为止；2、崇哲培、刘世琴承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：崇哲培与刘世琴系夫妻关系，在长泰国际公寓小区九号楼拥有三间门面房连同上面三层，总面积1042.26㎡。2018年11月12日，天长银湾物业公司通过招投标进入天长市长泰国际公寓小区，并与长泰业主委员会签订了物业服务合同，约定“由上海文化银湾物业管理有限公司对长泰国际公寓小区提供物业服务事宜，价格为高层住宅0.65元/㎡，商业物业1.2元/㎡，服务期限为四年”，并约定了权利义务。天长银湾物业公司进驻小区后，对小区环境设施进行整改，小区环境较之前由来明显变化，但仍然未能完成合同约定的义务。一审法院认为，长泰国际小区业主委员会与天长银湾物业公司签订的《物业管理委托服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，合同双方应按约履行。崇哲培、刘世琴系长泰国际小区业主，也应受到上述合同的约束。天长银湾物业公司提供物业服务，崇哲培、刘世琴有义务交纳物业管理费。天长银湾物业公司主张崇哲培、刘世琴应向天长银湾物业公司交纳2019年3月1日至2020年3月1日物业管理费为15008元（1.2元/月/㎡×1042.26㎡×12月）。天长银湾物业公司进驻小区后进行了积极整改，但其提供的物业服务确实存在未能达到合同约定的违约行为，此亦不能构成崇哲培、刘世琴不交纳物业服务费的抗辩理由，鉴于天长银湾物业公司提供的物业服务质量确实存在瑕疵，按照权利义务一致原则，该院酌情相应扣减崇哲培、刘世琴应承担的物业服务费为7500元。因合同约定逾期两年仍未交，从逾期之日起收取滞纳金，因崇哲培、刘世琴逾期未满两年，故对天长银湾物业公司请求支付利息损失的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告崇哲培、刘世琴于本判决生效后三十日内支付原告上海文化银湾物业管理有限公司天长分公司物业服务费7500元；二、驳回原告上海文化银湾物业管理有限公司天长分公司的其他诉讼请求。案件受理费176元，减半收取88元，由原告上海文化银湾物业管理有限公司天长分公司负担45元，被告崇哲培、刘世琴负担43元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。天长银湾物业公司举证了长泰国际新旧物业接管时现状（图文）、银湾物业接管长泰国际后主要做了以下工作（图文）、业主投诉问题解答（文书）、2020年工作重点（文书）、公开信（文书）、长泰国际小区维修维护现场图、长泰国际小区管理服务现状图、安徽省电梯维保合同（订立日期2019年2月28日）、垃圾清运协议书（订立日期2019年3月1日）、零星工程施工协议书（申请日期2019年5月25日）、长泰国际小区地下车库道闸安装工程合同（订立日期2019年5月29日）、广告工程施工协议书（订立日期2019年6月10日）、长泰人行道闸安装工程合同（订立日期2019年9月20日）、楼梯护栏维修安装工程合同书（订立日期2019年11月12日）、监控安装工程合同书（订立日期2019年12月21日）、电梯曳引机更换合同（订立日期2020年1月15日）、长泰国际东大门人行通道道闸安装工程合同（订立日期2020年2月2日）、化粪池清理合同书（订立日期2020年5月10日）、上海银湾物业（天长）道闸安装合同（订立日期2020年5月31日）、在物业管理过程中支出费用所取得的部分票据（2019年、2020年）。证明：天长银湾物业公司已经履行物业管理合同中基本的物业服务义务，已经向广大业主提供各项物业服务；即使物业管理公司在物业管理服务活动中存在一些管理未到位的地方，但也未根本性地违反物业管理合同的约定。崇哲培、刘世琴质证认为，对该组证据的真实性无异议，但是对证明目的有异议。天长银湾物业公司入驻小区后，为改善小区环境是做了一些工作，这一点业主也是认可的，但是本案业主崇哲培、刘世琴与物业公司的纠纷与这些证据是无关的。崇哲培、刘世琴了举证了拍摄于2020年8月14日的视频光盘一张(共有三份)。证明：天长银湾物业公司至今没有对其提出的百叶窗、消防栓、路面垃圾以及维修、屋顶漏水的问题没有解决。天长银湾物业公司质证认为，对该证据的真实性需要核实，对证明目的不认可。百叶窗已经和业主沟通过，业主自行维修；消防栓的问题，天长银湾物公司接手时就有问题，已经与相关政府部门协商，并且提取了维修基金，现在就准备维修，地下管网开发商已经维修好了，上楼管道使用维修基金来修理；崇哲培、刘世琴开的火锅店门口路面，客人车辆不停地碾压，堆放在路面的碎石是维修的防护石，大理石重新铺贴后需要一段时间保养，这个路面每天都有车辆在碾压，不防护只能是白修；屋顶漏水问题是因为崇哲培、刘世琴房顶平台有人种花、种菜，刘世琴来向天长银湾物公司申报，公司称要把楼上业主叫来沟通，后刘世琴说不要公司沟通，直接报警。根据银湾物业公司、崇哲培、刘世琴的举证及相互的质证意见，本院认为，因崇哲培、刘世琴对天长银湾物业公司的证据真实性无异议，对其真实性予以确认。天长银湾物业公司对崇哲培、刘世琴所举证据的真实性未提出反对意见，对其真实性予以确认。二审查明：崇哲培、刘世琴认为天长银湾物业公司服务不到位主要表现在：1、其门面房前人行道的路面大理石铺装损坏没有维修；2、其楼上业主的百叶窗损坏影响其安全；3、消防栓没有水；4、其楼上业主种菜导致其屋顶漏水，天长银湾物业公司没有协调。本院对一审认定的“仍然未能完成合同约定的义务”不予以确认外，对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，天长银湾物业公司为长泰国际公寓小区提供了物业服务，崇哲培、刘世琴作为该小区业主，应当按期交纳物业服务费。崇哲培、刘世琴主张天长银湾物业公司没有履行物业服务义务主要表现在以下四个方面：1、其门面房前与人行道的路面大理石铺装损坏没有维修；2、其楼上业主的百叶窗损坏影响其安全；3、消防栓没有水；4、其楼上业主种菜导致其屋顶漏水，天长银湾物业公司没有协调。关于其反映的上述问题，本院认为，其门面房前的路面损坏，因该路面在小区之外，是否属于天长银湾物业公司履行物业服务合同的范围之内不能认定。关于消防栓无水的问题，天长银湾物业公司在进驻该小区时，即已存在。天长银湾物业公正在履行相应义务。关于其楼上业主种菜导致其已渗水及百叶窗损坏影响其安全，物业公司应当履行相应的协调义务，即使天长银湾物业公司未履行该义务，也非减免其应承担交纳物业服务费的理由。崇哲培、刘世琴可以根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求物业服务企业承担继续履行的义务，而非拒交物业费的方式来解决。一审法院以天长银湾物业公司履行瑕疵为由扣减崇哲培、刘世琴应交纳的物业服务费，没有事实和法律依据。应予以纠正。综上所述，天长银湾物业公司的上诉请求成立，予以支持，崇哲培、刘世琴的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省天长市人民法院(2020)皖1181民初1163号民事判决；二、上诉人崇哲培、刘世琴于本判决生效后三十日内支付上诉人上海文化银湾物业管理有限公司天长分公司物业服务费15008元；三、驳回上诉人上海文化银湾物业管理有限公司天长分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费176元，减半收取88元，由上诉人崇哲培、刘世琴负担；二审案件受理费225元，由上诉人崇哲培、刘世琴负担。本判决为终审判决。审判长 杨 达审判员 葛敬荣审判员 田 祥二〇二〇年十月十九日书记员 詹 琪附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。