辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终5910号上诉人（原审被告）：赵岩，女，1976年X月X日出生，汉族，住辽宁省开原市。委托诉讼代理人：于帅，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维宜，辽宁东亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连悦百商贸有限公司，住所地大连市中山区。法定代表人：王媛媛，该公司经理。委托诉讼代理人：徐维贵，辽宁瑾华律师事务所律师。上诉人赵岩因与被上诉人大连悦百商贸有限公司合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2020）辽0202民初2004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵岩上诉请求：1、撤销一审民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一审、二审的案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认为案涉租赁合同有效属于事实认定错误。案涉房屋的所有权人并非被上诉人，是被上诉人从华住酒店管理有限公司大连英华街分公司（以下简称华住酒店）承租而来，并且被上诉人与华住酒店签订了《房屋租赁合同》。该份合同第三十条明确约定，“未经甲方（华住酒店）书面同意，乙方不得在租赁期转租，转让、交换或以任何其他形式变相转租、转让、交换该房屋或其任何部分之权益与第三者”。因被上诉人将案涉承租房屋转租至今未经出租方华住酒店的书面同意，故被上诉人的转租行为未经出租人（华住酒店）的书面同意而无效。被上诉人在出租案涉房屋时，未取得房屋所有单位的书面同意，应属效力待定的合同，事后未追认该合同也是自始无效，一审法院判令解除双方的合同，无事实及法律依据。而一审法院却认为，上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同有效，在此基础之上判令解除，显然属于事实认定错误。2、被上诉人采取欺诈手段，恶意履行合同，一审法院认定被上诉人不构成合同的根本违约，责任较轻，属于事实认定错误。被上诉人在订立合同时，明知出租人不允许对案涉房屋进行转租的情况下，与上诉人订立合作协议，同时故意扩大出租面积，属于恶意欺诈。即使按照条款的约定，上诉人需在2018年12月21日前（含当日）缴纳折旧费用，但被上诉人却没有任何通知就直接采取断电行为，存在主观恶意。且双方签订的合同中明确记载已预交折旧费30,000元，不存在拖欠行为。此外上诉人已按时缴纳2019年第一季度的租金，被上诉人却不顾上诉人的利益，为了达到逼退上诉人继续经营的目的，在给付期限届满前就将案涉经营场所断电，严重背离了双方建立良好合作的初衷，由此使得上诉人不能就案涉场地继续经营。因此被上诉人以上诉人未交折旧费为由，擅自终止租赁，是毫无事实根据和法律依据的。自始至终，不论在合同的签订及履行，都是被上诉人的原因导致合作协议书的无效，并导致租赁合同不能继续履行，被上诉人单方过错造成，应当对上诉人不能继续经营的损失予以赔偿，并就上诉人预先缴纳的履约保证金70,000元、折旧费30,000元，合计100,000元予以返还。上诉人并非无故不缴纳相关费用，而是基于被上诉人在缔约过程中就出租面积存在严重欺瞒，导致上诉人在经营期间中发现面积不符，因此才导致上诉人与被上诉人就出租面积及相关的权益多次协商，也就导致部分款项因与被上诉人沟通，暂时未予缴纳，不是上诉人存在恶意，因此引起本案的争议纠纷由被上诉人的过错所致。大连悦百商贸有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。双方之间不是租赁关系，而是合作、合伙关系。被上诉人未欺诈，没有恶意履行合同的行为，被上诉人是依据自己与房屋所有权人华住酒店签订的合同与上诉人签订的合作协议。房屋面积有误差，双方可以协商或以诉讼的方式解决，其不缴纳合同约定的到期费用，是严重地违约行为。上诉人改变了经营模式和经营品类，严重违背了双方合作协议中约定的品牌经营条件。上诉人不缴纳款项、经营店面，至今已有一年半多的时间没有将案涉房屋交于被上诉人，该案涉房屋始终处于上诉人的控制之下。关于双方合同的效力，华住酒店作为案涉房屋的所有权人其自始至终未对被上诉人将案涉房屋与他人合作的事情提出任何异议，所以上诉人的上诉理由不成立，应当予以驳回。大连悦百商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间的合作协议；2、请求法院依法判令被告立即给付2019年3月1日至2020年4月1日止的收益金238,757.75元；2019年2月1日至合同期满折旧费67万元；房屋装修及物品损失10万元，卫生费6,000元，合计1,015,009.29元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月9日，原告大连悦百商贸有限公司（甲方）与被告赵岩（乙方）签订《合作协议书》，约定：甲、乙双方就合作经营“堕落小龙虾”品牌店一事订立本协议。合作方式为甲方提供现有场地，乙方做二次投资及经营管理，利润分配、风险承担以本协议约定为准。合作期限六年，自2018年9月1日起至2024年8月31日止。乙方向甲方缴纳履约保证金人民币70,000元、折旧费30,000元，合计100,000元，合作期满后甲方无息返还。双方约定店面经营范围为“堕落小龙虾”，不得经营烧烤类食品和简餐类食品。甲方提供合作场地为大连市中山区英华街76号一层，经营面积为220平方米，已经装修完毕，并具有店面经营的完备设施。乙方每年固定向甲方交纳店面收益281,050元，该收益乙方每年分四次向甲方交纳，每季度一次70,262.5元。乙方除每季度需向甲方交纳收益金之外，每月还需向甲方交纳1万元房屋装修和现有设施折旧费，每月提前10天交纳下个月的折旧费，如乙方迟延给付该折旧费，则甲方将依照第六条的条款行使停水、停电和解除权并不承担赔偿责任。水、电费、取暖费、保洁费500元每月，双方约定电费1.2元每度。双方约定了收益金和折旧费账户。协议签订后，被告按约定经营名为“堕落小龙虾”的饭店。不久后，被告改变经营项目。2018年12月21日，被告经营的饭店停电，此后被告未能经营，案涉房屋亦未交付原告。另查，在被告起诉原告的另案中，被告申请对案涉场地大连市中山区英华街76号一层的实际面积进行测绘，大连市中级人民法院委托大连市勘察测绘研究院有限公司进行测绘，该研究院于2019年8月作出《技术报告》，报告意见为：套内使用面积为137.5平方米，建筑面积为172.7平方米。本次诉讼，原告主张按案涉房屋的测绘面积172.7平方米计算收益金。一审法院认为，原、被告双方签订的《合作协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。根据一审法院（2019）辽0202民初723号及（2019）辽0202民初882号民事判决书的认定，双方签订的协议虽为《合作协议书》，但实为租赁合同，双方之间成立租赁合同关系。原告已将案涉房屋交付被告使用，被告应按协议的约定从事特定的经营项目、及时交付费用。被告在租赁期间内擅自改变经营项目，未按时交付折旧费，在断电后至原告起诉前仍未能交付相关费用，被告的行为已属根本违约，原告按协议约定有权解除《合作协议书》。故原告请求解除双方签订的《合作协议书》事实清楚，证据充分，一审法院予以支持，协议解除时间为原告起诉之日即2020年3月27日；关于被告辩称，原告断电致协议无法履行，应属违约一节，因协议约定，被告应于每月提前10日交付下月折旧费，故被告应于2018年12月21日前交付2019年1月的折旧费，被告未能在约定的日期交付，原告在2018年12月21日当天将案涉房屋断电，其行为虽属不当，但并不足以达到根本违约的程度，如被告及时交付费用，原告应能将案涉房屋恢复供电。但被告一直未交付协议书约定的各项费用长达一年以上，被告系根本违约方，应承担相应的违约责任，故被告的辩称，一审法院不予支持协议解除后，被告作为违约方应向原告支付相应费用。原告主张的收益金期间自2019年3月1日至2020年4月1日止，按案涉房屋测绘面积172.7平方米计算为238,757.75元，被告对该计算方式无异议，一审法院予以确认；关于房屋装修和现有设施折旧费，原告主张自2019年2月1日至合同期满共计67万元，原告主张至合同期满无法律依据，应按月计算至合同解除之日即2020年3月，共计14个月按每月10,000元计算为140,000元；关于原告请求的卫生费，因被告在2019年后未能营业，不应产生相应的清扫卫生费用，故原告的该项诉求，一审法院不予支持；原告主张的房屋装修及物品损失10万元，因被告已支付原告折旧费，该费用实质应为弥补装修费用，原告不应再行主张房屋装修损失，原告主张的其他损失无证据证明，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告大连悦百商贸有限公司与被告赵岩2018年9月9日签订的《合作协议书》，解除时间为2020年3月27日；二、被告赵岩于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连悦百商贸有限公司2019年3月1日至2020年4月1日的收益金238,757.75元、2019年2月至2020年3月的房屋装修和设施折旧费140,000元；若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费13,935元，由原告大连悦百商贸有限公司负担8,780元，被告赵岩负担5,155元。本院二审期间，上诉人提举证据如下：被上诉人与华住酒店签订的房屋租赁合同一份，签订时间为2016年5月31日，拟证明案涉房屋的出租既没有得到华住酒店的书面同意，也没有在华住酒店进行转租备案。被上诉人质证意见如下：如果该证据真实存在，只是华住酒店与被上诉人之间的房屋租赁合同。而上诉人与被上诉人之间是合伙合作关系，且华住酒店至今没有因为被上诉人将案涉房屋交他人使用而提出任何异议，而且也没有因为该合同约定的转租条款导致上诉人不能使用案涉房屋。上诉人应当按照双方合同约定缴纳房屋使用费，并不能因为合同无效、效力待定或其他情形，而在占用房屋的情况下，不向被上诉人缴纳任何费用，显然违法。本院对证据认证如下：该证据为复印件，且与双方就履行《合作协议书》产生的争议缺乏关联性，不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院补充查明，一审法院（2019）辽0202民初723号及（2019）辽0202民初882号生效民事判决均认定案涉《合作协议书》合法有效。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。根据上诉人的上诉请求及事实理由，二审期间本案的争议焦点为案涉《合作协议书》的效力以及一审法院认定的根本违约方是否正确。关于《合作协议书》效力问题一节，该协议书是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该协议书合法有效正确。上诉人认为被上诉人未经出租人书面同意，无权转租案涉房屋而致《合作协议书》无效。因该协议书签订至今已逾两年，双方当事人多次发生争议并引发诉讼，且案涉房屋处于歇业状态，基于上述情节，无据认定华住酒店曾以出租人身份对《合作协议书》提出异议，上诉人仅以无出租人书面同意而否定该协议书的效力，显不能成立。另，两份生效判决均认定案涉《合作协议书》合法有效，上诉人在该两次诉讼中及本次诉讼的一审程序中，均以《合作协议书》有效为基础提出诉求及抗辩意见。本案二审阶段，上诉人主张该协议书无效，有违诚实信用原则及禁止反言原则，本院对该上诉理由不予支持。关于一审法院认定的根本违约方是否正确一节。根据《合作协议书》的约定，上诉人迟延给付收益金三日以上及迟延给付房屋装修和现有设施折旧费的，被上诉人有权解除协议。本案中，上诉人在租赁期间至被上诉人起诉前存在上述行为，致被上诉人取得相关收益的目的无法实现，当属根本违约。被上诉人以此为由行使解除权，符合合同约定，一审法院认定正确，据此支持被上诉人解除协议书的请求符合法律规定。上诉人认为被上诉人提供的场地经营面积少于约定面积、未予通知就断电等行为导致合同不能继续履行，完全可以通过按照实际面积计付收益金、上诉人先履行金钱给付义务等方式予以解决，因此上诉人认为被上诉人根本违约的主张不能成立。故一审法院确认上诉人为根本违约方正确，据此认定上诉人承担相应违约责任并支付相关费用有事实依据且符合法律规定，应予维持。综上所述，赵岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,935元，由赵岩负担。本判决为终审判决。审判长  范瑞瑶审判员  孙利颖审判员  杨 威二〇二〇年十月十五日书记员  张 鑫