广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初8609号原告（反诉被告）：石先国，男，汉族，1975年9月14日出生，住广东省深圳市宝安区***********************。公民身份号码512************77X。委托诉讼代理人：文斌，广东都汇律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市禅城区*****河宕股份经济合作联合社。住所地广东省佛山市禅城区**************。统一社会信用代码N244***********716。法定代表人：冯某1。被告（反诉原告）：佛山市禅城区**********股份经济合作社。住所地广东省佛山市禅城区**********。统一社会信用代码N144**********600L。法定代表人：简某1。两被告共同委托诉讼代理人：王雪琴，广东昊法律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：刘嘉惠，广东昊法律师事务所律师。原告石先国诉被告佛山市禅城区*****河宕股份经济合作联合社（以下简称河宕经联社）、佛山市禅城区**********股份经济合作社（以下简称下北合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼中，两被告提起反诉，本院经审查予以准许，并与本诉合并公开开庭进行了审理。原告石先国及其委托诉讼代理人文斌、两被告共同委托诉讼代理人王雪琴、刘嘉惠依法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告共同免除原告2020年2月当期租金231000元，减半收取2020年3月、4月当期租金231000元；2.两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月6日，原告与被告河宕经联社签订《租赁协议书》，约定被告河宕经联社将所有权属归被告所有的本协议项下的建筑物，即位于佛山市禅城区***********的商业楼共计总建筑面积10500平方米出租给原告，租赁期限为15年，从2016年3月1日起至2031年2月28日止。合同约定计租面积按建筑面积计算每平方米每月20元，租金每三年递增10%。据此计算，2020年2月、3月的租金均为231000元。根据合同第五条以及被告下北合作社开具的《同意转租证明》，证明被告将大厦出租给各中小企业用于办公。2020年1月下旬，全国区域范围内发生了新冠肺炎疫情。广东省人民政府以及佛山市人民政府相继采取了有关防范新冠疫情的防控及应对措施，包括推迟全省企业复工和学校开学时间、印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施等。依据《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》的相关规定：国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。佛山市政府在2020年2月5日发布了《佛山市出台支持企业共渡难关十条政策意见》，其中明确要求对于中小微企业免收两个月的租金，对于免收租金的企业，业主方给予适度的财政补贴。根据全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在2020年2月11日就疫情防控有关法律问题回答记者的提问时指出，“当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，政府也采取了相应疫情防控措施，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力”。因此，本次新冠疫情事件系属不可抗力事件。结合本案《租赁协议书》的签订时间及履行情况，本次新冠疫情的发生系原、被告在签订涉案合同时无法预见、亦不属于商业风险的重大变化的客观情况，继续履行合同则必会对于承租方的原告一方当事人明显不公平，有违公平原则。特别是湖北发生了严重的疫情，原告承租的物业中所有的企业受到严重的影响，特别是部分湖北人员开办的企业受影响更严重。大厦很多公司都向原告申请减免租金，更有多达七八家企业倒闭破产。由于被告消防原因影响，现在大厦每月收取的租金才十多万元，不够缴纳每月租金，所以原告也没有办法给各中小企业减免租金。在此，原告郑重承诺，两被告给原告减免多长时间的租金，原告就给大厦各中小企业减免多长时间的租金。鉴于各租户企业经营困难，特别是湖北籍租户。原告多次微信和当面向两被告表达要求免除2020年2月租金以及减半收取2020年3月、4月租金的意愿，但两被告对政府出台的相关政策置之不理，无法协商一致。因此，原告提起诉讼。另，原告通过投标方式取得涉案物业使用权和经营期。2020年2月至4月，涉案物业的商铺基本空置，原告代表三十多家租户向被告申请减免租金。如被告同意减免租金，原告不再向租户收取该时间段的租金。至今，原告没有向租户收取2020年2月至4月的租金。原告实际上是涉案物业的实际经营者。两被告共同答辩称：被告属于村集体组织，已经在本案庭审前一个月对所有本村涉案租户发布公告，告知不同意减免。村集体组织的减免根据相关法律政策需要开村民大会表决同意，但村民们经咨询均不同意，主要原因是疫情发生后，作为最基层的组织，成了抗疫第一线，每天均投入巨大的人力物力来完成政府交代的任务，所以减免租金对村民来说会严重影响村民的集体收益，对政府交代的任务也不能很好的防控。原告使用的物业并不是生活用房而是商业用房，商业有风险，即使没有疫情，过年期间生意也会有影响，这是原告应当预料到的。被告一直向原告催缴租金，不仅仅是2020年2月开始拖欠，从2018年12月起原告就拖欠租金。按照原告所述，其没有收到次承租人的租金，仅是2020年2月至4月，证明此前的租金已经收到，但拒绝支付给被告。无论原告是否收到次承租人的租金，均与原告向被告缴纳占用费无直接因果关系。原告的身份不是三十多家次承租人的代表，而是三十多家次承租人与被告之间的转手交易，所以原告需承担其应承担的风险和责任。以上所述的次承租人、出租人等概念比照出租合同所述，是否真实请求法院核实。两被告向本院提出反诉请求：1.原告向两被告支付房屋占有使用费2015000元及违约金316966.18元（暂计至2020年5月31日，余下以2015000元为本金，自2020年6月1日起按照LPR利率的四倍计算至付清款项止）；2.本案反诉费用由原告承担。事实和理由：被告河宕经联社与原告于2015年11月6日签订《租赁协议书》，该协议第三条第4款约定，支付采取先收租后使用的方式，原告每三个月支付一次。根据附件《租金明细表》可知，原告应于每年的3月1日、6月1日、9月1日和12月1日支付费用。《租赁协议书》第二条第1项约定，原告有三个月的免租期，每年扣减一个月。两被告分别于2016年、2017年、2018年的12月都没有计收原告的费用。因此，本次诉讼两被告从2019年1月1日开始计收，截至2020年5月31日原告尚欠金额为2015000元。此外，根据《租赁协议书》第九条第1项的约定，逾期支付的按照每日千分之一支付逾期违约金，现两被告按照同期银行贷款利率的四倍主张违约金，截至2020年5月31日为316966.18元。《租赁协议书》第六条第7项明确说明，涉案物业不提供房产证和规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故上述费用的本质是房屋占有使用费。另外，涉案物业的土地使用权人属被告下北经济社，上述《租赁协议书》的签订已经被告下北经济社同意。综上，原告应支付上述房屋占有使用费及违约金，且无权再继续占用涉案物业。针对反诉，原告答辩称：原告租金已经支付至2019年9月。原告是通过投标取得涉案房屋，根据合同第六条第7项约定，被告负责办理土建消防验收。2015年11月，被告提供的消防验收凭证有加盖被告的公章。原告对涉案房屋进行投资，装修好后出租。租户办理二次消防验收时发现被告提供的消防验收凭证是假的，但当时原告没有起诉被告，一直与被告协调，被告一直与政府部门进行协调。被告提供的会议纪要（2013-30）证明涉案房屋是经政府同意被告建设的，此外被告提供2015年6月1日的场所经营使用证明，所以当时原告认为合同是真实有效的。原告申请减免租金不是个人行为，是针对涉案物业所有租户减免，原告承诺被告减免多少租金，原告就减免租户多少租金，与是否为商业行为无关。政府多次出台政策鼓励大家减免租金，涉案物业因疫情导致好几家公司倒闭，至今很多公司仍未正常开展业务，所以原告申请因疫情减免租金，与被告的反诉没有关联性。原告不缴纳租金是因双方多次协调，被告多次承诺原告办理土建消防，但一直没有兑现，所以一楼、二楼的租户没有支付租金给原告，该两层租户是要求原告办理消防验收才支付租金。因此，原告才从2019年10月开始没有支付租金给被告。原告在诉讼中举证：1.原告身份证、两被告全国组织机构统一社会信用代码公示查询，证明原、被告主体资格。2.《租赁协议书》，证明原告与被告河宕经联社签订租金协议，双方存在租赁关系，被告河宕经联社是签订合同主体，被告下北合作社是实际履行合同主体。根据合同第九条第七点的约定，因不可抗力导致合同无法履行的，双方不承担违约责任。3.广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知（2020年2月6日），证明省政府免收一个月租金，减半收取两个月租金。4.佛山市人民政府办公室关于《积极应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关十条政策意见》，证明该意见明确要求对中小型企业免收两个月租金，被告作为村集体组织，应当参照该意见对中小型企业免收两个月租金。5.情况说明、营业执照、身份证、订单详情、照片，证明涉案租赁商铺因为疫情原因，在2020年2月没有实际使用办公场所。2020年3月、4月，大部分商铺处于停业状态中，租赁物没有实际使用。本案的诉求是原告代表全体商户向被告提出适当减免租金，原告是应商户的要求提起本案诉讼。6.会议纪要2份，证明涉案物业是由政府同意被告建设的，涉案物业的消防没有通过验收，现重新由政府协调申报验收。7.临时住所使用证明，证明被告对涉案物业拥有对外出租的权利，政府也予以认可。8.建设工程消防设计备案受理凭证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证，证明原告租赁时，被告称已经通过消防验收，但实际上被告的陈述不是事实，欺骗原告，造成原告产生重大损失，无法经营涉案物业。9.民事起诉状，证明被告的反诉与本案无关，原告另案起诉被告关于消防手续未完整。10.聊天记录，证明被告下北合作社负责人发微信给原告，要求原告不要回涉案物业上班。11.复函。被告在诉讼中举证：1.《租赁协议书》，证明双方约定涉案物业的占用费支付情况、双方权利义务、违约责任等。2.土地使用权证，证明土地使用权人是被告下北合作社，被告下北合作社同意由被告河宕经联社统一对外签订合同。3.原告转账记录及电子收据，证明原告在租赁期间长期存在逾期支付款项的违约行为，其拖欠款项行为与疫情发生无因果关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提交的证据3-5、7，本院确认其真实性；证据6，与本案无关，本院不予采信；证据9，该证据仅为原告单方陈述，本院不予采信；证据10，原告能够提供原件核对，本院确认其真实性。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2015年11月6日，原告（乙方、承租方）与被告河宕经联社（甲方、出租方）签订《租赁协议书》，主要约定：第一条租赁建筑物的位置、面积及用途1、本协议项下甲方出租的建筑物是季华四路北锦华大厦，该商业楼共六层，总建筑面积10500平方米。3、建筑物用途：本协议项下的建筑物不能经营危险化学品、易燃易爆物品、污染和法律禁止的项目，甲方同意乙方经营商业用途。第二条租赁期限1、本协议项下建筑物使用权租赁期限为15年，即从2016年3月1日至2031年2月28日止。2015年12月1日至2016年2月29日的3个月为装修期，装修期免租。另外给予承租人3个月免租期，此免租期的租金在租赁期的第一年起从每年租金中扣减一个月租金，连续扣减三年。第三条租金标准及缴交方式1、本协议项下租赁建筑物自2016年3月1日起计租。2、计租面积按建筑面积计算每平方米每月20元。3、租金升幅：租金每三年递增10%。4、乙方于签订本协议一周内向甲方预先支付三个月租金作为租赁保证金。本协议项下租金支付采取先收租后使用的方式，由乙方每三个月支付一次。第五条关于乙方的经营物业招租由乙方自行负责，有关税务事宜由乙方负责。乙方与第三方租赁物业所产生的一切责任及有关乙方投资建设的物业所产生的一切责任均由乙方承担，与甲方无关。第六条双方权责（一）甲方：7、本物业不提供房产证和规划许可证，甲方负责办理土建消防验收和办理场地使用证明。第九条违约责任1、乙方逾期向甲方支付租金的，从逾期之日起按欠款金额每日1‰向甲方支付逾期违约金。据被告提交的收据及支付凭证，原告的付款情况如下：租金时段应交租金转账日期支付金额2018.12-2019.24200002019.3.201400002019.3.21400002019.3.22100002019.3.23100002019.3.26100002019.4.9100002019.4.11100002019.4.14100002019.4.16100002019.4.17100002019.4.18160000当期拖欠金额02019.3-2019.56930002019.5.272100002019.6.253650002019.6.26100002019.6.27100002019.6.28100002019.6.29100002019.6.3015000当期拖欠金额630002019.6-2019.86930002019.8.122100002019.10.102100002019.12.9210000当期拖欠金额630002019.9-2019.116930002019.12.31100000当期拖欠金额5930002019.12-2020.2693000当期拖欠金额6930002020.3-2020.5693000当期拖欠金额693000诉讼中，原告陈述：原告承租的物业有六层楼，其中有三十多家商铺出租，有临街商铺，二楼有保险公司，三楼以上是中小微企业，有广告公司、网络公司、电商公司、游戏公司、财税公司等。2020年2月被告实行封村措施，无法进入涉案物业。被告陈述：被告没有实行封村措施，只是进入村里需要检测。另查明，本院于2020年5月14日立案受理原告石先国诉被告河宕经联社、下北经济社房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2020）粤0604民初11936号】，原告在该案中以涉案租赁物未办理消防验收为由主张两被告返还相应的租金及支付利息等。本院已依法作出判决，驳回原告关于两被告返还租金及支付利息的诉讼请求。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”被告自述涉案租赁物未办理相关的报批报建手续，故原告与被告河宕经联社签订的《租赁协议书》应属无效。关于原告主张减免租金的诉请。原告以受新冠肺炎疫情影响，其承租的涉案物业中所有企业受到严重影响为由主张被告减免租金。根据原告的陈述，涉案租赁物主要有临街商铺、办公企业等。上述场所并非系新冠肺炎疫情期间政府明令禁止经营的场所。原告无证据证明被告限制或禁止其使用租赁物，被告在出入口实行的测量体温等检查系必要的防控防疫措施，并不影响原告的使用。原告所主张的租赁物业内所有企业的经营受到严重影响，也并非系由被告的防控措施所导致。现有证据不足以证明新冠肺炎疫情或者防控措施对涉案租赁合同的履行构成实质影响，故原告主张减免租金的理据不足，本院不予支持。关于被告主张原告支付占有使用费及违约金的诉请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因涉案租赁合同属无效合同，且原告占有使用该房屋，故原告向被告支付的租金应系占有使用费。被告主张原告自2019年1月1日起至2020年5月31日期间未按时足额支付占有使用费，提交该期间原告的付款凭证，并制作成欠费情况表，据此主张原告尚欠2019年3月至2019年5月占有使用费63000元、2019年6月至2019年8月占有使用费63000元、2019年9月至2019年11月占有使用费593000元、2019年12月至2020年5月1386000元，合计2105000元。原告对此提出异议，并主张其已支付占有使用费至2019年9月，但未能提供有效的证据予以证明。至于原告所述因被告的消防问题导致原告无法向租户收取足额租金，进而没有继续向被告支付租金。根据合同相对性原则，原告不能以其与各租户之间的关系对抗被告，亦不能以此拒交占有使用费。至于因涉案租赁物的消防问题所产生的损失，原告已另案起诉，本院于本案中不予审查。因此，原告应当向被告支付上述期间拖欠的占有使用费2015000元。至于违约金，因涉案租赁合同属无效合同，被告据此主张计算违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告石先国的全部诉讼请求；二、原告石先国于本判决发生法律效力之日起十日内向被告佛山市禅城区*****河宕股份经济合作联合社、佛山市禅城区**********股份经济合作社支付占有使用费2015000元；三、驳回被告佛山市禅城区*****河宕股份经济合作联合社、佛山市禅城区**********股份经济合作社的其他反诉请求。如原告石先国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取4115元，由原告石先国负担；反诉费12728元，由原告石先国负担10946元，被告佛山市禅城区*****河宕股份经济合作联合社、佛山市禅城区**********股份经济合作社负担1782元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年九月七日书记员  林嘉敏附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。