湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初8566号原告（反诉被告）：龚巧茹，女，1968年7月31日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈慧，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨云峰，湖南金州律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈建明，男，1974年3月1日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：彭乐，湖南展纶律师事务所律师。原告龚巧茹诉被告陈建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，陈建明提起反诉，本院受理后依法合并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚巧茹向本院提出诉讼请求：1、判令解除租赁合同，被告向原告退还租赁房屋钥匙；2、判令被告支付物业费1524.6元；3、判令被告支付恢复房屋原状的费用2674.30元；4、判令被告支付实际占有、使用房屋的租金40000元；5、判令被告支付违约金及赔偿损失40000元；6、判令被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告于2019年10月26日签订门面房租赁合同。合同第二条约定“房屋租金10000元／月，每次支付六个月的租金……每次须提前两个月支付房租……”合同第三条约定“房屋租期定为五年（签订合同日期为2019年10月26日，甲方给乙方二个月的装修时间），即从2019年12月26日至2024年12月25日……”原告与被告在合同签订之日即2019年10月26日，原告就将约定租赁的门面交付于被告，由上一租户将钥匙交于被告。被告当日支付了租金10000元，第—次租金剩余部分于2019年10月28日由被告配偶向原告支付完毕。依据合同约定本应在2020年4月6日支付第二次租金六万元，但经原告几次通知，被告均置之不理，且一直未支付租赁期间门面所产生的物业费。根据《合同法》基本原则，合同的订立与履行需基于双方的相互信任，结合本案被告的恶意违约行为及未经原告允许擅自在租赁房屋修建下水管道侵犯原告物权的行为，已严重伤害租赁关系中原告对被告的信任，再结合被告毫无愧疚甚至理所当然的态度，再继续履行合同，被告再违约的可能性极大，本租赁合同不宜再继续履行。实际原告已通过微信、短信等方式要求被告在合理期间履行自己的义务，被告拒绝履行，已然符合《合同法》第二百二十七条之规定，因此本案应判令解除合同关系为宜。被告擅自在租赁房屋内修建下水道未经原告允许，已然违反《合同法》第二百二十条及租赁合同第六条，解除合同后被告应依法恢复原状或赔偿损失，应此请求判令被告支付恢复房屋原状的费用2674.3元。关于租金应按实际占有、使用期间计算（暂计算至2020年8月26日)，即20000元。原告给予被告的装修免租金期间，因被告的违约而导致解除合同理应计算租金即20000元。因此请求判令被告支付实际占有、使用期间的租金总计40000元。关于违约金与损失赔偿，租赁合同第三条明确约定“承租期内，甲乙双方不得以任何理由中止租赁关系，否则，须支付两个月的租金作为违约金……”本案解除合同因被告违约行为导致，理应由被告承担两个月的违约金即20000元，合同解除后原告成立新的租赁关系房屋空置的损失应由被告承担，计算两个月租金即20000元作为损失赔偿非常合理。因此请求判令被告支付违约金和损失赔偿40000元。被告陈建明辩称：一、原告与被告已于2020年3月28日协商解除了《门面房租赁合同》，原告无权再要求被告支付租金。原告与被告于2019年10月26日签订《门面房租赁合同》，承租原告所有位于岳麓区门面，因新冠疫情的影响，被告向原告提出减免两个月租金的请求，原告未答应，故双方于2020年3月28日在阳光新城1栋4楼湘戎酒店协商退租事宜，最终双方达成一致同意被告退租，当天原告就将门面钥匙收走，并委托湘戎酒店老板龙某帮忙对外张贴门面出租广告。以上事实有龙某的证言以及其与原告在双方合同解除的情况下，原告依据解除的合同约定要求被告支付租金没有法律和事实依据。二、即使原告不考虑疫情对被告的经营影响，拒绝减免租金，那么在合同解除后，原告理应退还被告多支付的租金三万元。双方合同约定，原告给予被告两个月的免租期用于装修，合同实际履行日期为2019年12月26日，而被告已经按照合同约定向原告支付了6万元租金，而双方在2020年3月28日已经协商解除了合同，故对于被告多支付的3个月租金，原告理应退还给被告。反诉原告陈建明向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还租金30000元；2、判令反诉被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：反诉原告因经营需要，于2019年10月26日与反诉被告签订了《门面房租赁合同》，承租反诉被告所有的位于长沙市岳麓区门面。合同约定房屋租期为五年，反诉被告给予反诉原告两个月免租期用于房屋装修，实际租期从2019年12月26日起至2024年12月25日止，租金为每月10000元，租金支付方式为每次前两个月支付六个月的租金。合同签订后，反诉原告依照合同约定于2019年10月26日通过微信转账向反诉被告支付租金10000元，干2019年10月28日通过银行转账向反诉被告支付租金50000元，共支付第一期租金60000元。后因新冠疫情的影响，小区实施封锁，直至2020年4月1日，小区才全面解除封锁状态，期间反诉原告承租的门面无法正常装修经营，故反诉原告希望反诉被告能够减免两个月的租金，但反诉被告不愿意减免，因此反诉原告向反诉被告提出希望能退租。2020年3月28日，双方就退租事宜在该栋4楼湘戎酒店进行协商，最终双方协商一致同意反诉原告退租，反诉被告于当日将门面的钥匙收走，之后继续张贴广告出租该门面。但因疫情刚过，经济不景气，该门面一直未能租出去。现反诉被告不仅未将多支付的租金退还给反诉原告，反而向法院起诉要反诉原告另行支付租金，有违诚信。反诉被告龚巧茹辩称：一、陈建明请求返还租金无事实、法律依据。1、陈建明所言于2020年3月28日经协商一致达成退租并收回钥匙不是事实。出租时龚巧茹门面的4片钥匙交付给陈建明，龚巧茹仅拿一片钥匙（租赁门面的另3片钥匙受陈建明控制），用于查看租赁门面的情况，并不是达成解除合同合意。2、龚巧茹拿了一片钥匙事出有因。今年3月25日，证人龙某通过电话告诉龚巧茹说，陈建明不想继续租这个门面了，当时龚巧茹因工作忙没有处理。4月2日晚，龚巧茹打电话给龙某，约第二天面谈。4月3日，龚巧茹本着有事可以协商的原则，去阳光新城1栋4楼龙某的经营场所进行协商，龚巧茹也力图去理解陈建明的实际困难并愿意妥善解决，双方都同意一起找下家接手，因此龚巧茹拿了一片钥匙准备查看门面的情况（当时这片钥匙因电池失效无法使用）。陈建明当时也说有个开茶楼的朋友可以接手，正在商谈走流程中，龚巧茹也请龙某帮忙在门面的门口贴一个门面出租的牌子。4月17日，龚巧茹在配好门面钥匙电池后查看门面时，才发现陈建明未经龚巧茹同意私自在门面顶板安装了楼上房子的下水管道，龚巧茹马上与陈建明联系，提出如果要找下家接手，陈建明必须拆除下水管道并恢复门面原状，如果陈建明继续租用，可以等合同期满不再继续租用时再拆除。4月25日，龚巧茹与陈建明在阳光新城1栋2楼陈建明经营场所当面协商门面问题，陈建明明确表示愿意履行合同，但必须减免2个月的租金（因新冠疫情），而且没有商量的余地，致使协商不欢而散。3、在该案诉前调解时，陈建明也是就合同继续履行提减免房租的要求，因陈建明恶劣态度无法协商解决，由此可见如合同已然解除就不存在继续履行的问题，因此陈建明反诉事实前后矛盾，有悖诚信原则。陈建明请求龚巧茹返还租金无事实、法律依据。4、陈建明所说门面装修受新冠疫情影响，纯属子虚乌有，说经营受新冠疫情影响更是强词夺理。龚巧茹于2019年10月26日就将租赁门面交付陈建明使用，并给予其两个月免租的装修期。装修期届满（12月26日）陈建明未对所租门面做任何装修，此时长沙并未发生疫情。租赁的门面至今根本就未开始装修，何谈经营，更从何谈经营受新冠疫情影响。陈建明之后是否实际受新冠疫情影响，并非龚巧茹原因所致，不应由龚巧茹承担由此造成的不利后果。长沙市办公厅发布的长政办发［2020］6号文件第7条也只是鼓励民营企业参照园区国有经营性用房的减免政策，陈建明以新冠疫情为由强行让龚巧茹给予其减免房租的要求，于法无据且无事实依据。因此，陈建明依据成立生效的租房合同向龚巧茹支付房租的行为完全合法有效。二、陈建明与证人存在利益关联其证人证言内容不符常理。首先，证人龙某与陈建明存在利害关系。陈建明租用证人龙某的201房屋经营酒庄，下水管道就是从证人龙某201房屋卫生间通到龚巧茹门面顶板的（证人龙某的201房屋原先没有这些卫生间，就是这次租下龚巧茹门面后装修时的，装了卫生间之后对证人龙某201房屋的使用价值有了大幅提升）。而且，龚巧茹与陈建明的门面租赁合同是经证人龙某介绍签订的，合同的主要条款都是由证人龙某直接与龚巧茹协商确定，陈建明只是签门面租赁合同时，过来签了字，可见陈建明与证人之间存在着普通租赁关系之外的利益关联。其次，证人龙某的证言内容未按实际情况进行陈述。钥匙取回仅是一片并非所有；协商结果陈述也明显不符常理，在减免租金尚且不同意的情况下，如何会同意退租解除合同。而且，龚巧茹与陈建明所签的门面租赁合同期为5年，陈建明已将第一期6个月的房租给了龚巧茹，陈建明未按合同约定履行义务，在双方没有找到下家接手之前，龚巧茹怎么会同意退租解除合同？证人龙某证言中“双方同意退租”纯属证人龙某杜撰“事实”。因此，证人证言未完整陈述事实或者有偏向性的陈述事实，违反《民诉法》相关规定，还请人民法院查清事实，依法予以制止此扰乱法庭审理活动的行为。因此应依法驳回陈建明的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年10月26日，龚巧茹（甲方）与陈建明（乙方）签订《门面房租赁合同》一份，约定甲方将坐落于长沙市岳麓区阳光新城1栋104号门面房（面积141.6㎡）出租给乙方使用。合同第二条约定：房屋租金为10000元／月，每次支付六个月的租金，即60000元，每次须提前二个月支付房租。承租期内乙方须按合同约定按时支付房屋租金，否则，甲方可单方面终止合同，并采取必要措施打开房门，收回所出租房屋，其一切后果由乙方负责。合同第三条约定：房屋租期定为五年（签订合同日期为2019年10月26日，甲方给乙方二个月的装修时间），即从2019年12月26日起至2024年2月25日止，合同期满后乙方可优先续租，但须提前两个月与甲方达成续租协议，否则视为乙方不续租，甲方可将房屋租给他人。承租期内，甲、乙双方不得以任何理由中止租赁关系，否则，须支付二个月的租金作为违约金；合同期满后，乙方若不续租且房内设施、设备未损坏，办理交接手续即可。合同第六条约定：乙方应自觉爱护房屋及房屋内的设施、设备，未经甲方允许，不得擅自改造房屋结构和房内水路、电路、下水管等，不得在房屋进行破坏性的装修，乙方若损坏甲方设施、设备须按实赔偿。房屋各项设施维修维护等费用由乙方负责；乙方在承租期内应注意安全，避免发生任何安全事故（如火、水、电等方面的事故），否则，由此给甲方和其他人带来的一切损失由乙方负责赔偿。合同第七条约定：房屋承租期内的水费、直饮水费、电费、有线电视费、物业管理费由乙方按实支付，不得以任何理由拖延或拒付。房屋钥匙（电动门钥匙及小门钥匙各有两片共四片）及电卡由乙方保管。合同签订后，陈建明向龚巧茹支付了自2019年12月26日至2020年6月26日期间的租金60000元。按照双方合同约定，陈建明应于2020年4月26日支付下一周期的租金60000元，但其一直未付，致龚巧茹诉至本院。另查，1、陈建明在承租涉案门面后，一直未进行装修，未实际投入使用。2、据龚巧茹、陈建明及证人龙某的陈述，2020年3月，陈建明、龚巧茹与龙某曾一起就解除涉案《门面房租赁合同》事宜进行协商，并约定一起寻找下一租户将涉案门面转租出去。2020年4月初，龚巧茹收回涉案门面的钥匙一片。2020年4月25日，陈建明与龚巧茹再次就解除或继续履行涉案《门面房租赁合同》进行协商，双方亦未达成一致意见。3、陈建明在租赁涉案门面之前，已经承租了涉案门面楼上的房屋，为方便该房屋使用，在涉案门面内安装了下水管。4、根据湖南华瀚物业管理有限公司于2020年5月15日出具的交款通知书显示，涉案门面从2019年11月1日至2020年4月30日期间，共产生物业费用1524.6元（单价254.1元每月）。5、经庭审询问，龚巧茹述称涉案房屋钥匙系其通过他人转交给陈建明，其本人未与陈建明进行过钥匙交接，目前钥匙是否在陈建明处无法确认。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《门面房租赁合同》、照片、微信截图、支付凭证、证人证言等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，龚巧茹与陈建明签订的《门面房租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，对双方当事人具有约束力。本案的争议焦点在于：一、涉案合同的解除时间；二、合同解除后的法律后果。一、关于涉案合同解除时间如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，依照合同约定，陈建明应于2020年4月26日交付下一期租金，但至今仍未支付任何费用，且其亦明确表示不再继续承租涉案门面，现龚巧茹主张解除合同，应予支持。陈建明主张合同已于2020年3月28日解除，对此，本院认为，双方自2020年3月起就是否解除合同进行过协商，但无证据证明双方协商一致的结果，故关于合同解除的时间，本院确定为本案起诉之日即2020年7月9日。因双方合同已解除，陈建明理应退还所租赁门面的钥匙，但龚巧茹自认已收回一片钥匙，且陈建明处是否还有钥匙无法确认，故本院对龚巧茹主张陈建明退还钥匙的诉讼请求，在本案中不予支持。二、关于涉案合同解除后的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。本案中，陈建明逾期交付租金的情况确实存在，但考虑以下因素，第一，陈建明与龚巧茹自2020年3月起便就是否解除合同进行协商，双方也曾约定一起寻找下一租户将涉案门面转租出去；第二，龚巧茹于2020年4月初取回了涉案门面的一片钥匙；第三，陈建明在承租涉案门面后一直未进行装修，未实际使用房屋；第四，龚巧茹亦未向本院提交证据证实其损失情况；第五，2020年年初，全国范围内爆发了新冠肺炎疫情，对陈建明实际使用该房屋亦造成一定影响，故对双方的主张作如下判定：1、龚巧茹主张陈建明支付实际占有、使用房屋的租金40000元、违约金及赔偿损失40000元不予支持；2、陈建明主张龚巧茹返还租金30000元不予支持；3、龚巧茹主张陈建明支付物业费1524.6元，予以支持；4、关于龚巧茹主张陈建明支付恢复原状的费用2674.3元，因龚巧茹未提交足够的佐证证据，故本案中不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）龚巧茹与被告（反诉原告）陈建明签订的《门面房租赁合同》于2020年7月9日解除；二、限被告（反诉原告）陈建明于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）龚巧茹支付物业费1524.6元；三、驳回原告（反诉被告）龚巧茹的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）陈建明的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取669元,反诉案件受理费550元，共计1219元，由被告陈建明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘群二〇二〇年十月十三日法官助理付承千书记员刘彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。