山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终4551号上诉人（原审被告）：刘永刚，男，1972年1月14日出生，回族，住龙口市东海旅游度假区。委托诉讼代理人：栾涛，龙口诚威法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：龙口东海房地产开发有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地。法定代表人：吕明坤，司经理。委托诉讼代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。上诉人刘永刚因与被上诉人龙口东海房地产开发有限公司（以下简称东海房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2020）鲁0681民初1816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘永刚上诉请求：1、撤销一审判决，裁定驳回东海房地产公司诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由东海房地产公司承担。事实和理由：刘永刚是龙口市百世伟业房产经纪有限公司（以下简称百世伟业公司）楼房销售人员，东海房地产公司与百世伟业公司是各具法人资格的独立企业主体，二者不存在关联性，均应各自对外承担一切民事责任。一、2014年6月份，百世伟业公司负责人马兆河撮合刘永刚购买涉案房屋，并说可用尚未结算的121080元售楼佣金没作为购楼款首付款，余款于合同签订后七日内一次性付清即可。2014年6月16日刘永刚与百世伟业公司签订《购房定单》，购买位于东海黄金海岸新都Ｃ区商品房，建筑面积89.07㎡，销售单价2800元/㎡。后刘永刚于2018年5月30日介绍赵金芳购房，总房款价值为589745元，全程均由刘永刚陪同，按照公司售楼提取佣金的比例规定，刘永刚在这次交易中最少可获得240000多元的售楼佣金，但百世伟业公司至今未支付。刘永刚从购房开始从未与东海房地产公司接触过，《购房定单》是与百世伟业公司签订，首付款也是支付给了百世伟业公司，与东海房地产公司之间不存在任何法律关系，东海房地产公司不是本案适格主体，请求二审法院依法驳回其诉讼请求。二、《购房定单》中明确载明，销售单价2800元/m2，面积89.07m2，总楼款249396元。扣除售楼佣金(预付款)121080元，目前刘永刚只欠百世伟业公司购楼款128316元。东海房地产公司所称的为了避税故意将购房单价从原来的3000元元/㎡写成2800元/㎡无任何依据。三、本案案值较大，案情比较复杂，一审法院适用简易程序审理不当。综上，请求二审法院依法查清事实，判如所请，以维护上诉人的合法。东海房地产公司未到庭，亦未提交书面答辩状。东海房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令刘永刚立即支付房款146130元及利息（以146130元为基数，自2014年6月24日始至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利息计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、诉讼费用由刘永刚承担。一审法院认定事实：1、关于东海房地产公司提交的《购房定单》，刘永刚主张，对其真实性无异议，但对定单中的变更条款“售价3000元/平米，做单价2800元/平米，公司实际收款按3000元/平米”有异议，当时双方约定的单价就是2800元/平米，但东海房地产公司为了避税而让刘永刚多交钱。一审法院认为，《购房定单》手写部分明确载明“售价3000元/平米，做单价2800元/平米，公司实际收款按3000元/平米”，刘永刚作为完全民事行为能力人，且具有一定房屋销售经验，应当认识到变更条款所产生的相应法律后果，其亦未提交相应证据证明自己的主张，故该条款对刘永刚产生法律效力。2、关于刘永刚提交的客户赵金芳手写声明一份，东海房地产公司主张，对其真实性不认可，该证据系证人证言，依照证据规则，证人需出庭接受质证，且该声明所述佣金问题系刘永刚与百世伟业公司之间的纠纷，与本案没有关联性。一审法院认为，该声明系证人证言，证人未出庭质证，且该声明中的内容与本案非同一法律关系，与本案无关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2014年6月16日，刘永刚与东海房地产公司就龙口市东海黄金海岸海涛新都C区（观海绿岛）第6-3-302号房签订《购房定单》，定单载明：开发商东海房地产公司，合作商百世伟业公司，销售面积89.07平方米，销售单价2800元/平米，总房款249396元，认购方选择一次性付款，签订本单时先支付91692元，余款157704元于七日内（即2014年6月23日前）支付，“认购方通信地址”一栏手写“售价3000元/平米，做单价2800元/平米，公司实际收款按3000元/平米”。经东海房地产公司同意，刘永刚以其在百世伟业公司应得售房佣金121080元抵顶涉诉房屋部分房款，剩余房款刘永刚至今未付。庭审中，东海房地产公司主张，涉诉房屋原定单价为2800元/平米，但根据涉诉定单变更条款的约定，实际单价为3000元/平米，房屋总价款为267210元；刘永刚则主张，双方约定的房屋单价就是2800元/平米，房屋总价款为249396元。另查明，涉诉房屋所在的东海黄金海岸海涛新都C区（观海绿岛）6号楼于2015年12月10日取得产权大证，产权证号为龙房权证东海字第××号，所有权人登记在东海房地产公司名下。涉诉房屋已于2014年6月24日交付刘永刚，刘永刚进行装修后于2018年9月入住。庭审中，刘永刚主张，涉诉房屋于2019年2月已被百世伟业公司断水断电，无法正常居住。还查明，就涉诉房屋而言，东海房地产公司系开发商，百世伟业公司为合作商，负责销售涉诉房屋。刘永刚曾系百世伟业公司的销售代理商。一审法院认为，本案所涉《购房定单》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同依法成立并生效，东海房地产公司和刘永刚均应按约履行。东海房地产公司作为出卖人，已向刘永刚交付涉诉房屋，刘永刚作为买受人，应当按约履行付款义务，但其仅以佣金抵顶方式给付了部分房款121080元，剩余房款至今未付，构成违约。现东海房地产公司诉至一审法院，要求刘永刚给付剩余房款，刘永刚抗辩理由是其曾为百世伟业公司销售了观海绿岛21-1-401号房和21-1-1404号房两处房产，该两处房产的佣金尚未结算，应以该笔结算佣金抵扣涉诉房屋房款，并多退少补。庭审中，一审法院向刘永刚释明，本案所审理的是涉诉房屋的买卖合同关系，刘永刚所主张的是其与百世伟业公司之间因代理销售所产生的佣金结算纠纷，与本案非同一法律关系，不予合并审理，刘永刚所主张的其与百世伟业公司之间的纠纷，可另案提起诉讼，主张自己的权利。因此，刘永刚的抗辩事由不成立，刘永刚仍负有向东海房地产公司缴纳剩余房款的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，东海房地产公司主张刘永刚给付剩余房款及利息的诉请，于法有据，予以支持。关于剩余房款的数额，在证据分析中已认定《购房定单》中变更条款的效力，故涉诉房屋实际总价款应为267210元，扣除刘永刚已给付的121080元，尚应给付东海房地产公司剩余房款146130元。关于刘永刚主张开通水电及返还2019年全年物业费问题，与本案均非同一法律关系，本案不予合并审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定判决：刘永刚于判决生效之日起十日内给付东海房地产公司剩余房款146130元及利息（以146130元为基数，自2014年6月24日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利息计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费3223元，减半收取1612元，由刘永刚负担。二审中，刘永刚提交1、2018年7月26日赵金芳书写的《声明》一份，证明赵金芳是通过刘永刚联系百世伟业公司购房；2、赵金芳购买两套房屋的《购房定单》复印件二份。本院认为，刘永刚是否曾为百世伟业公司销售上述两套房产及销售房产的佣金结算问题，均系其与百世伟业公司之间基于代理销售关系所产生的纠纷，与本案无关，对上述证据本院不予采信。本院2020年10月16日对百世伟业公司副总经理马兆河所作调查笔录中其称，百世伟业公司与东海房地产公司之间是委托代理销售关系，东海房地产公司委托百世伟业公司销售龙口市东海黄金海岸海涛新都C区（观海绿岛）的房屋。刘永刚质证称，对该调查笔录中百世伟业公司的回复内容不予认可，与事实不符，该房屋产权是否系东海房地产公司所有刘永刚并不知情，百世伟业公司也未告知刘永刚；《购房定单》中载明的合同相对人为百世伟业公司，东海房地产公司无权提起诉讼，二者并无关联性；百世伟业公司是具有法人资格的有限公司，东海房地产公司提起诉讼主体不适格，应当予以驳回。东海房地产公司对该调查笔录无异议。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，涉案房屋所在东海黄金海岸海涛新都C区6号楼登记所有权人为东海房地产公司，东海房地产公司和百世伟业公司均认可双方之间系代理销售关系，2014年6月16日的《购房定单》中亦明确载明涉案项目开发商为东海房地产公司，故东海房地产公司在买房人刘永刚怠于支付涉案购房款的情况下提起本案诉讼，并无不当。关于涉案房屋价款问题，双方签订的《购房定单》变更条款中明确约定“售价3000元/㎡，做单价2800元/㎡，公司实际收款按3000元/㎡”，故涉案房屋总价款应为267210.00元（即3000元/㎡×89.07㎡），扣除刘永刚以佣金抵顶购房款方式抵顶的房款121080元，其应向东海房地产公司给付购房余款146130元，一审法院对此认定正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条关于简易程序适用范围的规定“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定”，一审法院适用简易程序审理本案并无不当，本院予以确认。综上所述，刘永刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3223元，由刘永刚负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年十月十九日书记员  孙晓雯