洛阳市洛龙区人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0311执异121号异议人（案外人）：洛阳中迈置业有限公司。住所地:洛阳市廛河区启明北路。法定代表人：曹相春，总经理。委托代理人：吴峰辉、黄蕊晓，河南开为律师事务所律师，特别授权。申请执行人：交通银行股份有限公司洛阳分行。住所地:洛阳市洛龙区开元大道226号。负责人:崔新来，行长。被执行人：洛阳源华冶金高温材料有限公司。住所地：河南省洛阳市伊川县彭婆镇朱村工业园区。法定代表人：罗晨旭。被执行人：鑫融基投资担保有限公司。住所地:洛阳市涧西区中州西路92号院1幢。法定代表人:李志坚。被执行人：罗华，男，汉族，1962年6月7日出生，住洛阳市西工区。被执行人：陈冬梅，女，汉族，1963年1月22日出生，住洛阳市西工区。被执行人：罗晨旭，男，汉族，1991年4月28日出生，住洛阳市西工区。本院在执行交通银行股份有限公司洛阳分行（以下简称交通银行洛阳分行）申请执行洛阳源华冶金高温材料有限公司、鑫融基投资担保有限公司（以下简称鑫融基公司）、罗华、陈冬梅、罗晨旭金融借款合同纠纷一案中，异议人洛阳中迈置业有限公司(以下简称中迈置业公司）作为案外人对（2020）豫0311执2064号执行一案提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人中迈置业公司提起异议称:不得执行异议人所有的位于洛阳市洛龙区××书香××小区××商业××、××号商铺，并解除对涉案房产的查封冻结措施。事实与理由：一、中迈置业公司与鑫融基公司签订的《商品房预售合同》不具有物权的证明效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否权利人:(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。涉案房产在不动产登记部门尚未办理初始登记，即未办理产权大证，属于未登记的建筑物，法院应当依据中迈置业公司提供的土地使用权证、建筑工程规划许可证等相关证据认定涉案房产权利人为中迈置业公司。二、中迈置业公司与鑫融基公司签订的《商品房预售合同》虽然经房管部门办理了预售登记，但该预售登记不是商品房预告登记，不具备物权设立效力。商品房预售合同登记的法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。这种登记行使的是一种行政管理职能，并不产生设定物权的效力。《中华人民共和国物权法》第二十条以及《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条、第八十六条对预告登记作出了明确规定，申请预告商品房的预告登记，应当提交“已备案的商品房预售合同”和“当事人关于预告登记的约定”。从上述法律规定可以看出，商品房预售合同的登记备案与商品房的预告登记完全不同。商品房预售合同备案制度仅仅是一种行政管理手段，并非物权登记，购房者享有的权利依然是一种合同债权。商品房的预告登记才产生物权的设立效力，因此，鑫融基公司对涉案房产不享有物权，享有的是债权请求权。对于债权请求权能否查封，目前法律没有明文规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第二条对于人民法院查封范围作了明确清晰的规定，即人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。该条中并不包括债权请求权，因此人民法院无权査封依据商品房预售合同所产生的债权请求权。三、涉案房产签订的商品房预售合同备案登记属于一种让与性担保，鑫融基公司并不直接享有财产权利，中迈置业公司系实际权利人。2012年4月28日，中迈置业公司与鑫融基公司签订了八份《商品房预售合同》，将位于洛阳市洛龙区××书香××小区××商业××、××、××、××、××、××、××、××号商铺网签备案至鑫融基公司名下，但是鑫融基公司并没有支付对价，也没有实际占有这八套商铺，事实上这是对双方2012年一笔担保债权所提供的反担保措施，属于让与性担保。四、在交通银行起诉鑫融基公司的其他两起案件中，贵院作出(2019)豫0311民初462号民事裁定书裁定查封101号、102号商铺、(2019)豫0311民初1236号民事裁定书裁定査封105、106号、108商铺。异议人已对(2019)豫0311民初462号民事裁定书、(2019)豫0311民初1236号民事裁定书提出执行异议，最终经洛阳市中级人民法院判决不得执行位于洛阳市洛龙区××书香××小区××商业××、××、××、××、××房产，解除对上述房产的查封。最高人民法院执行局在执行信息网上发布的案例观点也认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条第一款的规定，商品房预售合同登记备案制度是一种行政管理制度，是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，不具备物权公示效力。最高人民法院(2017)最高法民终606号民事判决书亦认为，签订《商品房买卖合同》办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，也未办理产权移转登记，买受人不享有物权。基于以上事实，异议人是涉案房产的权利人，足以排除涉案房产的执行，请求人民法院依法解除对涉案房产的査封，并排除执行。经审查查明：原告交通银行洛阳分行诉被告洛阳源华冶金高温材料有限公司、鑫融基公司、罗华、陈冬梅、罗晨旭金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月16日作出（2019）豫0311民初487号民事判决书，判决如下：一、被告洛阳源华冶金高温材料有限公司在判决生效后十日内偿还原告交通银行洛阳分行贷款本金3700000元及利息10751.09元。二、被告洛阳源华冶金高温材料有限公司在判决生效后十日内偿还原告交通银行洛阳分行贷款罚息以未还本金370万元为基数自2018年10月10日按年利率9.5475%计算至实际清偿之日止，复利以期内未还利息10751.09元为基数自2018年10月11日按年利率9.5475%计算至实际清偿之日止。三、原告交通银行洛阳分行对被告陈冬梅、罗晨旭抵押物洛龙区金城寨街22号2幢5-1701的房产享有优先受偿权。四、鑫融基公司、罗华、罗晨旭、陈冬梅对上述第一、二项承担连带清偿责任；鑫融基公司、罗华、罗晨旭、陈冬梅承担保证责任后，有权向被告洛阳源华冶金高温材料有限公司追偿。案件受理费36486元、保全费5000元，由被告洛阳源华冶金高温材料有限公司、鑫融基公司、罗华、罗晨旭、陈冬梅共同承担。判决生效后，因洛阳源华冶金高温材料有限公司、鑫融基公司、罗华、陈冬梅、罗晨旭未履行生效文书确定的义务，交通银行洛阳分行向本院申请执行，执行案号（2020）豫0311执2064号。诉讼中，交通银行洛阳分行于2019年1月22日向本院申请财产保全，请求对被申请人370万元的财产进行诉讼保全。本院于2019年1月25日作出（2019）豫0311民初487号民事裁定书，裁定冻结被申请人洛阳源华冶金高温材料有限公司、鑫融基公司、罗华、陈冬梅、罗晨旭银行存款370万元或查封、扣押同等价值的其它财产。本院于2019年6月11日作出（2019）豫0311民初487号协助执行通知书，将鑫融基公司名下位于洛阳市洛龙区关林路龙和西街书香苑3-7幢103、104号房产查封，期限三年。洛阳市不动产登记中心出具的房屋记载表显示：洛阳市洛龙区西至龙和西路，北至龙和南路，南至伊洛路书香苑3-7幢商业103号房产，规划用途为商业用房，共有情况为共有，证书编号为：YS0147089，登记时间为2012年4月28日，姓名为鑫融基公司，证件类别为营业执照，证件号码为410300110052176，共有关系为主权利人，所占份额为100，查封类别为预查封。洛阳市洛龙区西至龙和西路，北至龙和南路，南至伊洛路书香苑3-7幢商业104号房产，规划用途为商业用房，共有情况为共有，证书编号为：YS0147090，登记时间为2012年4月28日，姓名为鑫融基公司，证件类别为营业执照，证件号码为410300110052176，共有关系为主权利人，所占份额为100，查封类别为预查封。异议人中迈置业公司不服提起执行异议。中迈置业公司为证明异议提交以下证据：证据一、中迈置业公司的《洛阳市商品房预售许可证》；证据二、洛阳中迈置业有限公司宗地图；证据三、中迈置业公司的《建设工程规划许可证》；证据四、中迈置业公司的《建筑工程施工许可证》；证据五、中迈置业公司的《建设用地规划许可证》。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，因涉案房产登记在被执行人鑫融基公司名下，本院作出的查封行为符合法律规定。涉案房产涉及的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》显示的权利主体为中迈置业公司，虽然中迈置业公司与鑫融基公司签订了《商品房买卖合同》并在洛阳市不动产登记中心进行了预售登记备案，但该登记并不产生设定物权的效力。中迈置业公司与鑫融基公司签订的该《商品房买卖合同》系基于鑫融基公司为中迈置业借款担保的反担保措施，属于让与担保，且中迈置业公司已经偿还完毕相应的价款，鑫融基公司并未承担保证责任，该《商品房买卖合同》并未实际履行，因此，中迈置业公司对涉案房产享有足以排除强制执行的权利，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十五条第（一）项之规定，经合议庭评议，裁定如下：中止对洛阳市洛龙区西至龙和西路，北至龙和南路，南至伊洛路书香苑3-7幢商业103、104号房产的执行。案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼。审 判 长 ：张唯颖人民陪审员 ：王晓燕人民陪审员 ：武幼谦二〇二〇年十月十三日书 记 员 ：卢璐璐