湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终7761号上诉人（原审原告）：刘汝萍，女，1962年11月13日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：肖伟，男，1969年4月24日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。上诉人（原审第三人）：王毅，男，1991年7月8日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：余钢，湖北汉武律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丽，湖北汉武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东鑫集团有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区长青街合兴里社区六顺路8号（7）。诉讼代表人：顾非，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张琪，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡聪，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人刘汝萍、上诉人王毅因与被上诉人东鑫集团有限公司（以下简称东鑫公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初3452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘汝萍上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，指令一审法院继续对该案进行审理，并依法做出裁判。2.上诉费由被上诉人负担。事实与理由：1.2007年7月18日，东鑫公司与刘汝萍签订《武汉市商品房买卖合同》一份，将鑫海花城二期第39栋1单元301室的房屋出售给刘汝萍，总价为876080元。刘汝萍按约支付了购房款，东鑫公司向刘汝萍出具了收款收据。之后东鑫公司将该房屋交付给了刘汝萍，东鑫集团有限公司应该按合同约定为上诉人刘汝萍履行办证义务，该房屋所有权应该判归刘汝萍所有。2.2009年9月30日，东鑫公司财务总监兼会计杨玉莲又以东鑫公司的名义与其儿子王毅签订《武汉市商品房买卖合同》一份，将己出售给刘汝萍的鑫海花城二期第39栋1单元301室的房屋出售给王毅，东鑫集团有限公司并未收取王毅的购房款，却给王毅出具了收款收据，并且将合同签订的时间倒签至2007年5月3日。东鑫公司财务总监杨玉莲明知该房屋己出售并交付给了刘汝萍，杨玉莲仍然利用职务之便，伪造了一系列证据。东鑫公司与王毅签订的《武汉市商品房买卖合同》应为无效。3.武汉市东西湖区人民法院（2017）鄂0112民初3452号民事判决书认定，另案上诉人王保平并未与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》，更未办理交房入住手续，在东鑫公司已经进入破产程序的情况下，王保平交付的购房款只能作为普通债权认定。上诉人王毅上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审或者查清事实后，予以改判，即判决确认武汉市东西湖区三店中路鑫海花城二期第39幢1单元3层01号房归王毅所有；2.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院在审理普通破产债权确认纠纷的过程中错误地确定合同的性质与效力。本案涉案的武汉市东西湖区三店中路鑫海花城二期第39幢1单元3层01号商品房（以下简称涉案房屋或者301号房）存在多个合同的情形，在东鑫公司破产过程中，王毅、王保平、刘汝萍均以东鑫公司与自己签订的合同对涉案房屋的物权主张权利。那么，三人谁能获得涉案房屋的物权，则要根据三人分别与东鑫公司签订的合同性质、效力予以确定。合同的性质与效力又应当依照合同双方当事人的自愿意思表示做出判断。刘汝萍与东鑫公司之间并不存在真实的房屋交易，双方签订的《房屋买卖合同》属于担保的性质，且没有进行抵押登记。因此，刘汝萍不能在其债权不能实现的情况下，而否认其签订的《房屋买卖合同》的真实法律性质，将担保关系自行认为是买卖关系。另外，刘汝萍与东鑫公司形成的担保关系属于借款关系的从属法律关系，且该担保因未登记并不发生担保效力，不能影响王毅与东鑫公司形成的买卖关系，刘汝萍需要东鑫公司还款则可以主张用王毅向东鑫公司支付的房款清偿债务，而不能对交易的房屋主张权利。刘汝萍与东鑫公司的纠纷应当按照民间借贷法律关系处理。因此，刘汝萍以担保关系主张东鑫公司履行交付房屋并办理房屋过户的请求没有事实依据与法律依据，应当予以全部驳回。一审法院将刘汝萍与东鑫公司的担保关系认定为买卖关系，而且还根据其借款数额来确定份额，显然不符合法律规定，造成事实认定错误。本案应当适用《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条的规定“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的一般应按照已经办理房屋所有权变更，登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”首先是合法占有的判断问题。刘汝萍则以与王毅发生过多次抢房行为，还因此向公安报警来说明王毅系非法占有房屋。但是,根据刘汝萍提交的报警记录显示，其报警内容记载的是101房屋的争执纠纷，而非301房屋。由此说明，刘汝萍所称301房屋发生争抢并非事实，也没有证据证实。刘汝萍还提交了一份水费单,记录301房屋的水费由其女管蕊交纳，说明其占有房屋。占有房屋不能仅凭水费单来证实，而且水费的交纳也非连续性的，其水费单的来源也不明确。因此，不能仅凭水费单就证明其占有使用房屋。反而，王毅提交了《入住通知》、物业服务合同、物业缴费凭证、用电卡等证据说明该房是由东鑫集团交付后一直由其占有使用。因此，完全可以凭据王毅提交的证据认定其合法占有房屋的状态。其次，合同履行情况。刘汝萍与东鑫公司更无买卖之实，实则借贷关系，且以101、301房作为借款的担保，房屋同样也未交付给刘汝萍。反而，王毅支付了全款，并且东鑫公司向其交付了房屋，合同的主要义务已经履行，现在只需要东鑫集团配合办理房屋过户登记手续即完结全部合同义务。再次，关于合同成立先后顺序的问题。王毅与东鑫集团签订的合同最先。王毅具有合法占有，双方履行合同的主要义务以及最先合同签订者等情形，应当认定王毅获得涉案房屋的权利，确认王毅享有涉案房屋的所有权。三、涉案房屋不属于破产财产，不应当以该房屋偿还普通破产债务，一审法院对于涉案房屋的定性错误。上诉人刘汝萍在一审中提出的诉讼请求：1.东鑫公司将武汉市东西湖区三店中路鑫海花城二期第39幢1单元301室房屋的所有权人登记为刘汝萍，并为刘汝萍在房地产登记部门办理产权登记手续；2.本案诉讼费由东鑫公司承担。被上诉人东鑫公司在一审辩称，刘汝萍、东鑫公司系借贷关系，并非买卖合同关系。根据相关证据显示，鑫海花城二期39栋1单元101、301号房屋系东鑫公司借款的担保。上诉人王毅在一审陈述，刘汝萍、东鑫公司所签商品房买卖合同的时间在王毅签订合同之后，根据东鑫公司陈述，刘汝萍、东鑫公司之间是借贷关系，案涉房屋属于借款担保性质。东鑫公司在受胁迫的情况下与刘汝萍签订合同，双方不存在商品房买卖的真实意思表示。请求驳回刘汝萍的全部诉请。一审法院认定事实：（一）刘汝萍购房经过。2007年7月18日，刘汝萍与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定刘汝萍购买东鑫公司开发的鑫海花城二期39幢1单元3层01号房，总金额876,080元，交房时间为2009年12月31日。同日，东鑫公司向刘汝萍开具了收款收据，金额为876,080元，款项性质系付鑫海二期39-1-301，219.02㎡。2013年3月14日，刘汝萍、管业富共同出具《承诺书》一份，内容为：“东鑫集团：2008年贵公司由管业富等12人分12次分别借人民币现金500万元，现将鑫海花城二期39#楼102、202、302房抵息400万元。因此承诺如下：1、东鑫集团在2013年4月20日前分别将上述三套房税票分别开给刘汝萍、管蕊、林昊贤，25日办妥入住证；2、若贵公司在今年内还清本人借款500万元后，我将101、301房无条件退还贵公司；3、由于贵公司已给102、202、302房，因此贵公司给一套李树孝的承诺书作废，并将贵公司的承诺退还贵公司。特此承诺。”2015年10月16日，刘汝萍以其女儿管蕊的名义在武汉市东西湖自来水公司预存鑫海花城二期39-1-301室水费100元。（二）王毅购房经过。王毅系杨玉莲之子，杨玉莲原系东鑫公司财务总监，其与杨新全系姐弟关系。杜丽娟、杨新全原系夫妻关系，杨梓龙系其二人之子。2007年5月3日，王毅与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定王毅购买东鑫公司开发的鑫海花城二期39幢1单元3层01号房，总金额600,000元，交房时间为2009年9月30日。同日，东鑫公司向王毅等人出具一张编号为0001599的收款收据，载明：“今收到王毅、杜丽娟、杨梓龙人民币壹拾伍万元整，系付鑫海花城二期39栋101、301二房认购现金”。2007年8月13日，东鑫公司向王毅出具一张编号为0002958的收款收据，载明：“今收到王毅人民币陆拾万元整，系付鑫海花城二期39-1-301”。2014年4月20日，东鑫公司向王毅出具入住联系单，确认39栋1单元301号业主王毅已付清房款，符合入伙要求，已领取入住联系单。同日，王毅向武汉万湖物业管理有限公司缴纳2009年10月至2014年10月物业费7,227元。2014年9月22日，东鑫公司向区税务局出具《承诺书》及附件《东鑫集团有限公司鑫海花城二期2014年第一批已售未开票明细表》一份，其中《承诺书》内容为：“我东鑫集团有限公司于2002年开始开发鑫海花城一、二期楼盘近30万方，一期在区政府的支持、各界的关怀下于2005年很顺利完成小区的收尾工作，事隔一年多开发二期楼盘，销售期间由于受经济危机及其他影响，公司资金出现困境，导致税缴不了，收盘很难的局面，但是这么多年向贵局提供的业主开发票名单都是经过销售部门核实，财务部门核实的，绝对真实，如公司提供的开票名单中有一房两卖的现象，我公司愿负一切责任，感谢贵局支持”。另，所附《东鑫集团有限公司鑫海花城二期2014年第一批已售未开票明细表》中载明鑫海花城二期39幢1单元301号房的购房人为王毅。2014年9月25日，东鑫公司向王毅开具销售不动产统一网络发票，载明项目为鑫海花城二期、销售的不动产楼牌号为39栋1单元301室，金额为600,000元。2014年10月29日，东鑫公司出具证明，证明鑫海花城二期39栋1单元301室系公司出售给业主王毅。2017年1月25日，王毅预存鑫海花城二期39栋1单元3楼1号的天然气费用253元，该房屋登记的户名为王毅。一审审理中，东鑫公司、刘汝萍陈述，2017年9月25日本案第一次开庭时，鑫海花城二期39栋1单元301室空置。刘汝萍还陈述，各方因该房屋权属争议，多次发生纠纷。一审另查明，2015年5月13日，东鑫公司向鑫海花城二期清查专班领导小组出具一份《鑫海花城二期情况的报告》，其中关于39#楼争议的主要内容为：39#楼由杨新全施工建设，因东鑫公司无力支付工程款，于2007年将39#楼的101、301抵押给杨新全，并签订了购房合同。2009年至2010年，东鑫公司分期分批向东西湖交通局干部管业富个人借款260万元（实际借款金额）用于支付工程款，管业富于2010年要求胡双桥偿还其本金及利息共计430万元未果，后胡双桥在管业富的胁迫下指示销售人员李亮与其签订了39#楼6套房屋的购房合同，将合同的签订时间提前至2007年，并另行出具了430万元的借条。2012年，管业富又让胡双桥将430万元的借条改为欠刘汝萍（管业富之妻）的欠款，并支付470万元的利息，后胡双桥无奈向管业富与刘汝萍出具两张借条，金额共计900万元。2013年5月，管业富、刘汝萍要求将39幢102、202、302室开具税票至刘汝萍及其女儿管蕊名下抵借款利息，另将39幢101、201、301室开具税票至其名下抵借款本金，因101、301室的税票已开给杨新全抵工程款，无法重复开票，故东鑫公司现仅能承诺在2015年12月底还清管业富的260万元借款，无法满足其他要求。2015年12月5日，杨新全与东鑫公司张诗义办理工程款结算，确认东鑫公司应付工程款5,242,828元，已付工程款350万元（其中抵房58万元、105万元），还下欠杨新全工程款1,862,828元。胡双桥在该结算单上签署“同意张诗义的意见，开工程票，交竣工资料”，并加盖东鑫公司公章。一审法院还查明，2016年8月26日，一审法院裁定受理东鑫公司破产清算一案，并依法指定东鑫公司清算组为管理人。2017年6月6日，东鑫公司管理人再次发布公告，称因部分相关权利人有异议，管理人对2017年5月10日公告公示的鑫海花城二期房屋的权利人名单予以修改，并指出如对公布的名单有异议，可向管理人提出异议或向东西湖区人民法院提起诉讼。第二次公示的房屋权利人名单显示：39-1-301号房权利人为王毅。2017年7月12日，王保平因对本案诉争房产主张权利向法院提起诉讼，案号为（2017）鄂0112民初2824号，请求判令：1、请求确认王保平与东鑫公司间的房屋买卖合同关系成立、有效；2、请求责令东鑫公司协助王保平办理过户手续；3、东鑫公司承担本案诉讼费用。一审再查明，2017年1月19日，杜丽娟向东鑫公司管理人出具的《情况说明》一份，内容为：“本人杜丽娟于2009年9月30号在东鑫集团鑫海花城二期39幢1单元101、301购买了2套房屋，同时交付现金15万元的订房金，后期又抵扣了工程款105万元，合计壹百贰拾万元整（两份收据）。特此说明。”另在该情况说明尾部签注“抵房款58万元系35栋1单元1701室。”杨新全在《情况说明》上签字确认。2017年10月18日，法院对东鑫公司法定代表人胡双桥进行询问，并制作询问笔录，笔录中胡双桥陈述，鑫海花城二期39栋1单元301室卖给了王保平，王保平多次要求签合同，因为其不在家，合同未签成，而且房子实际上是一口价600,000元，王保平所付600,000元即为全款；胡双桥还陈述，杨新全的姐姐杨玉莲是东鑫公司的财务总监，有段时间，公章和财务章在杨玉莲手上，她手上还有很多空白合同和收据。一审法院认为，根据本案及（2017）鄂0112民初2842号案件中查明的事实，东鑫公司开发的鑫海花城二期39幢1单元301号房涉及一房数卖，其就争议房屋分别与王保平、王毅、刘汝萍签订了《鑫海花城二期商品房认购书》或《武汉市商品房买卖合同》。其中，刘汝萍与东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效；王毅与东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》、王保平与东鑫公司签订的《鑫海花城二期商品房认购书》经（2017）鄂0112民初2842号案件审查认定，亦成立生效。本案中，刘汝萍及（2017）鄂0112民初2842号案件当事人王保平、王毅主张房屋权属或要求协助过户。最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要规定：“审理一房数卖纠纷时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同成立的时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”，根据上述规定，首先，本案中刘汝萍及（2017）鄂0112民初2842号案中王保平、王毅三方当事人均未办理争议房屋的权属登记，故其对争议房屋享有的权利均为准物权；其次，即便入住联系单显示王毅于2014年4月20日办理了案涉房屋的入住登记，但该房屋在法院裁定受理东鑫公司破产清算之前并未竣工验收，不具备交付条件，且案涉房屋的权属一直处于争议状态，即便当事人主张占有，亦应当属于对争议房屋的非合法占有；再次，从签订合同、认购书的顺序来看，刘汝萍、王毅的购房合同上签署的日期分别为2007年7月18日、2007年5月3日，但杜丽娟（即39栋101室的购房人）向东鑫公司管理人出具的《情况说明》中称其购房时间为2009年9月30日，王毅作为39栋301室的购房人，其与杜丽娟的认购金开具在同一收据，收据日期为2007年5月3日，杜丽娟关于时间的陈述与王毅主张的合同签订时间相矛盾，同时鉴于王毅之母杨玉莲的特殊身份及东鑫公司法定代表人胡双桥关于公司印章、空白合同持有情况的陈述，王毅所持商品房买卖合同形成时间存疑，对合同签署的落款时间是否为买卖合同成立的时间无法确定。综上，本案无法按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，也可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，因出卖方一房多卖导致买受人合同目的无法实现的，买受人可以要求解除合同，并要求出卖人承担赔偿责任。但鉴于争议房屋的出卖人东鑫公司已进入破产清算程序，且破产财产不足以承担破产费用，若强行解除与某一买受人的商品房买卖合同，该买受人的准物权将转为债权，结合本案实际情况，债权的受偿率为零，不符合《中华人民共和国企业破产法》第一条关于“公平清理债权债务”的规定。因此，法院认为，刘汝萍、王保平、王毅三方买受人作为准物权人，对出卖人东鑫公司享有的债权应当是同一顺位，所针对的标的物均为本案争议房屋鑫海花城二期39幢1单元301号房。根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条第二款“破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按比例分配。”的规定，刘汝萍、王保平、王毅三方买受人对争议房屋应按购房款比例按份共有权属。刘汝萍、王保平、王毅三方买受人分别支付购房款876,080元、600,000元、600,000元，故其三方应当按照42%、29%、29%的比例按份取得对争议房屋鑫海花城二期39幢1单元301号房的权属，东鑫公司应当协助刘汝萍、王保平、王毅按份办理不动产登记手续。因此，对于刘汝萍要求东鑫公司将武汉市东西湖三店中路鑫海花城二期第39幢1单元301室房屋的所有权人登记为刘汝萍，并为刘汝萍在房地产登记部门办理产权登记手续的诉讼请求，根据法院前述认定，在42%的范围内予以支持；超出部分不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条第一款、第十七条、《中华人民共和国企业破产法》第一条、第五十八条、第一百一十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、东鑫公司在判决生效后十日内协助刘汝萍按照42%的比例办理不动产权登记手续；二、驳回刘汝萍的其他诉讼请求。一审案件受理费12,561元（刘汝萍已预交），由刘汝萍负担7,285元，东鑫公司负担5,276元。经本院二审查明的事实与原审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，东鑫公司与刘汝萍签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效；东鑫公司与王毅签订的《武汉市商品房买卖合同》，亦成立生效。《鑫海花城二期商品房认购书》，根据东鑫公司法定代表人胡双桥的陈述，王保平实际已付清房款，未能正式签订商品房买卖合同的责任在于东鑫公司，不能归责于守约的认购方王保平，同时，认购书亦约定了房屋买卖合同的主要条款，故可认定王保平与东鑫公司之间成立商品房买卖合同关系，认购书约定的条款系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。东鑫公司在资金困难的情况下“一房多卖”，并导致房屋在合同约定的期限内无法办理产权过户手续，东鑫公司已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从此项规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的最优方式，且更有利于实现合同目的。但是，当继续履行已不能实现时，就应当选择其他的补救方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”该条款规定了不适用继续履行的几种情形，其中第一项规定“法律或者事实上不能履行”可以根据履行的可能性进行判断。在本案中，刘汝萍、王毅虽然签订了房屋买卖合同，并支付了对价，但所购房屋未办理所有权变更登记，也未合法占有，并且从审理看，各当事人签订合同时间存在疑点而现有证据不足以证明合同成立时间，故按照《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条确定的原则，无法从所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序等方面确定权利保护顺位，事实上本案所涉三份合同均无法实际履行。对于这样的合同，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定予以解除。原审根据本案的实际情况，并在平衡各方当事人利益基础上，认定合同解除，法律依据充分，该认定是正确的。因此，刘汝萍、王毅要求东鑫公司继续履行合同，将鑫海花城二期39幢1单元301号住房产权办理到自己名下的上诉理由不能成立。由于本案所涉房屋买卖合同已无法履行，加之东鑫公司又进入了破产清算程序。因此，本案争议应当根据债权平等以及公平受偿的原则进行处理。本案中，房屋买卖合同所载明的标的物以及款项的支付对象均确定为鑫海花城二期39幢1单元301号住房，该房屋作为财产已经特定化。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产”规定，该房产应当用于偿还与其相关的特定债务。刘汝萍、王毅、王保平等三方作为买受人，在破产中享有的债权属同一顺位，标的物均为鑫海花城二期39幢1单元301号房。根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条第二款“破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按比例分配。”的规定，刘汝萍、王毅、王保平等三方买受人对争议房屋应按购房款比例按份共有权属。据此刘汝萍、王毅、王保平三方买受人应当按照42%、29%、29%的比例按份取得鑫海花城二期39幢1单元301号房的权属，刘汝萍、王毅超出部分请求不予支持。原审法院对于本案性质的认定及实体处理，于法有据，应予维持。综上，刘汝萍、王毅的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费上诉人刘汝萍已缴纳7285元，由上诉人刘汝萍负担；二审案件受理费上诉人王毅已缴纳12561元，由上诉人王毅负担。本判决为终审判决。审判长  赵文莉审判员  徐子岑审判员  褚金丽二〇二〇年十月十九日法官助理郭锐敏书记员何晋林