四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1322民初2685号 原告：郑兵，男，生于1976年4月，汉族，四川省营山县人，住四川省营山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐唫吟，四川斌鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海波，四川斌鼎律师事务所实习律师。 被告：刘元林，男，生于1976年7月，汉族，四川省营山县人，住四川省营山县。 第三人：唐忠祥，男，生于1970年8月，汉族，四川省营山县人，住广东省深圳市宝安区。 第三人：王宏（曾用名王洪），男，生于1976年8月，汉族，四川省营山县人，住广东省深圳市龙岗区。 原告郑兵与被告刘元林、第三人唐忠祥、王宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告郑兵及其委托诉讼代理人唐唫吟、王海波、被告刘元林到庭参加了诉讼，第三人唐忠祥、王宏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郑兵向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告在2014年12月16日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告返还原告支付的购房款人民币245000元，并从2014年12月16日以已支付购房款为基数按银行同期贷款利率支付资金占用利息至履行完毕时止并承担违约责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年7月24日，被告以承包工程需要资金为由向原告借款人民币120000元，原告通过现金交付的方式向被告履行了借款义务，第三人唐忠祥、王宏自愿为被告的履行行为担保。被告向原告出具了《借款抵押证明》，并约定了借款金额、借款期限、抵押标的及违约责任等事项，唐忠祥、王宏为担保人。借款期限届满后，被告刘元林应偿还原告借款本息共计人民币200000元。由于被告无法清偿到期债务，自愿将在案外人文秋林处购买的住房通过抵偿的方式出售给原告。2014年12月16日，原被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告将在案外人文秋林处购买的住房以总价260000元卖给郑兵，刘元林在郑兵处的借款结算为200000元抵作购房款，签订合同当天郑兵付现金45000元，余下15000元待刘元林为郑兵办理房产证及土地使用证后再支付。刘元林欠郑兵、王宏所有借据全部作废，双方签字生效，如有任何一方违约，以购房总价的50%支付违约金。原告支付购房款后，被告根本无法为原告办理权属证书，致使原告至今未取得房屋权属证书。现原告得知案涉房屋的土地系集体土地，原被告所签订的房屋买卖合同应属无效合同，为维护原告的合法权益，故提出上述之请求。 被告刘元林答辩称，被告以朋友方式在原告处借钱并签订了借款合同，后原告以各种理由收取被告8分的利息，除去砍头息，被告实际借款92000元。国家明文规定放高利贷是犯罪行为，被告因赌博输了钱，利息没有还，原告一直强调息变成本，被告不同意，原告便恐吓威胁被告，被告认为原告具有黑社会性质，是套路贷，应予以坚决打击。2014年以来，郑兵一直向被告要钱，并威胁被告家人，由于被告无钱还款，被告便把案涉房屋卖给原告，房屋价款抵扣借款后，原告郑兵还很高兴的转了45000元房款给被告。至于房屋的权属证书，购房合同上并未明确规定案涉房屋一定有权属证书，该房屋是被告在文秋林处购买，被告亦不知道房屋权属情况。2014年12月，原被告签订房屋买卖合同，原告自愿购买案涉房屋，并已使用6年，双方并不存在任何争议。被告是2013年8月在原告处借的钱，2014年12月被告将房屋卖给原告，一年时间原告收取被告利息120000元不合法，郑兵应将该120000元及利息30000元返还给被告。郑兵作为一名党员干部，在政府部门上班，其应该知道案涉房屋的权属情况，其在签订《房屋买卖合同》并使用房屋6年后又起诉确认合同无效，这是不合理的。其行为明显构成违约，应赔偿因此给被告造成的一切损失。 第三人唐忠祥未作答辩。 第三人王宏未作答辩。 经审理查明，2013年7月25日，被告刘元林在原告郑兵处借款人民币120000元，借款期限为12个月，刘元林给郑兵出具了《借款抵押证明》一份。《借款抵押证明》载明了借款金额、借款期限和抵押房产位置。刘元林在《借款抵押证明》上签名捺指纹予以确认，第三人唐忠祥、王宏以担保人的身份签名。由于被告刘元林借款后一直未偿还借款，其于2014年12月16日与原告签订《房屋买卖合同》，将抵押的房屋（位于四川省营山县）一套以总价260000元卖给原告。刘元林在郑兵处的借款结算为200000元用于抵扣房款，合同签订当天再付房款45000元，余下房款15000元待刘元林办理房产证及土地使用证后再支付。双方同时约定刘元林欠郑兵、王宏的所有借据全部作废，双方签字生效，若有任何一方违约，以购房总价的50%支付违约金。被告刘元林在《房屋买卖合同》上签名予以确认，张继东代郑兵签字，同时还有见证人刘某、郭某、任某、唐忠祥、王宏。《房屋买卖合同》签订后一个月左右，刘元林便将房屋交付给了郑兵，并由郑兵一直使用至今。 同时查明，2005年文建明、龙腾明、文秋林三人购买骆市镇崆峒村4社黄亚志的妻子陈碧芳的老房子并合伙开发修建，房屋占地为集体土地，一直未办理土地变更转性手续。房屋修建好后，文建明于2009年便将案涉房屋出售给被告刘元林，刘元林又于2014年12月16日将房屋出售给原告郑兵。郑兵系营山县骆市镇正街12号居民，刘元林系营山县骆市镇建通村4组村民，陈碧芳系营山县骆市镇崆峒村4组村民。案涉房屋至今一直未办理房屋权属证书及土地使用权证。 本院认为，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，而原告系城镇居民，被告系营山县骆市镇建通村4组村民，原告无权享受农村集体经济组织成员的权利，同时被告在出售案涉房屋时并未取得房屋的所有权。原告郑兵与被告刘元林于2014年12月16日签订的《房屋买卖合同》，违反了相关法律法规的强制性规定，属无效合同。因无效合同而取得的财产应当予以返还，原告要求被告返还购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。至于购房款的数额，因被告刘元林于2013年7月25日在原告处借款人民币120000元，2014年12月16日结算抵扣购房款时结算为200000元，说明原被告借款时应有利息。因原被告的结算行为发生在2014年12月16日，故其利率不应超过金融机构同期贷款基准利率的四倍即年利率24%，超过部分无效，故被告刘元林的借款及利息抵扣房款的数额为160136元。因签订《房屋买卖合同》当天，郑兵向刘元林支付购房款45000元，所以原告郑兵共计向刘元林支付购房款应确认为205136元，故对原告要求被告刘元林返还购房款205136元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告从2014年12月16日起以购房款为基数按银行同期贷款利率支付利息至履行完毕时止并承担违约责任的诉讼请求，因造成合同无效，原被告双方均有一定的过错，故对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告从2014年12月16日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息至2019年8月19日止，并从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止的诉讼请求，本院依法予以支持，对超过部分不予支持。对于被告主张其2013年7月25日实际借款为92000元，2014年12月16日签订《房屋买卖合同》及之前受到郑兵的威胁和恐吓，由于其未向本院提供相关证据予以证实，本院不予采信。对于被告要求原告赔偿其因违约而造成的损失，因被告未提供相关证据予以证实且未提起反诉，本案不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百二十条、第二百零六条、第二百一十一条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告郑兵与被告刘元林于2014年12月16日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告刘元林在本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告郑兵购房款205136元及利息（利息从2014年12月16日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止，并从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 三、驳回原告郑兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2538元，由被告刘元林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  罗雄 二〇二〇年十月二十日 书记员  陈婷