湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9931号上诉人（原审原告）：徐帆，男，1981年12月3日出生，汉族，住武汉市汉阳区。上诉人（原审被告）：武汉联投半岛置业有限公司，住所地武汉经济技术开发区15R地块佳和馨居13栋4单元301室。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈婷婷，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪，湖北得伟君尚律师事务所律师。上诉人徐帆因与被上诉人武汉联投半岛置业有限公司（以下简称联投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2020）鄂0191民初1371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。徐帆上诉请求：1.联投公司支付逾期交房违约金9926.59元；2.联投公司支付逾期交房期间物业费1607.06元；3.联投公司支付诉讼费152元。事实与理由：合同约定交房时间是2016年9月18日，涉案房屋在2016年12月6日才取得（燃气热力工程）竣工验收备案证，此时才具备交房条件。联投公司应承担2016年9月19日至2016年12月5日期间的逾期交房违约责任。违约金应按照合同约定的日万分之零点五的标准计算，一审不应酌减为约定标准的30%。联投公司辩称，徐帆的关于逾期交房的请求已经过了诉讼时效，2016年12月6日案涉房屋的瑕疵已经不存在。关于物业费，联投不是物业费的收费主体，应驳回徐帆的该项诉讼请求。关于30%的计算问题，案涉房屋2016年9月取得竣工验收，2016年12月6日取得燃气竣工，房屋属于瑕疵交付，所以一审进行了30%的酌定。徐帆一审提供的判例，是因为个案合同约定不一样，其他业主约定的是日万分之一的违约金标准，徐帆的合同约定的是日万分之零点五。联投公司上诉请求：撤销原判，改判驳回徐帆的全部诉讼请求；徐帆承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：徐帆的诉讼请求已过诉讼时效。自约定交房之日起，徐帆应当知道涉案房屋存在瑕疵。联投公司已书面通知徐帆收房，徐帆有义务在约定交房时间对房屋状况进行查验了解。自房屋燃气取得验收备案，联投公司的瑕疵交付行为终了，徐帆权利受侵害的情况终止，但其一直未主张逾期交房违约责任，从2016年12月6日起至起诉已远超3年的时间。诉讼时效制度设立的目的是督促权利人及时行使权利，徐帆怠于行使其权利，诉讼时效已过。徐帆辩称，合同约定供电、供水、燃气都完成才是完成交付，联投公司认为2016年9月已经具备交房条件是单方面的说法。关于诉讼时效，2019年8月份开始办理收房手续，10月27日办理完成，当时已经发现燃气问题，没有过诉讼时效。徐帆向一审法院起诉请求：1.联投公司支付逾期交房违约金20,183元；2.联投公司支付诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月3日，联投公司（出卖人）与徐帆（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定徐帆购买联投公司投资建设的武汉经济技术开发区22C36地块半岛一品三期第P29【幢】/单元1-3层1号房，建筑面积176.61平方米，房价总金额为2,554,830元，实际房屋价款为2,545,282元。合同第九条载明，出卖人应当在2016年9月18日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；……7、燃气：本合同约定的交房期限届至前，燃气管道安装完毕，具体开通时间按燃气公司规定为准，开通手续及费用由买受人自理；合同第十一条载明，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；合同第十二条载明：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担等内容。2016年9月1日，联投公司刊登交房公告，通知业主2016年9月2日办理集中交房手续。同年9月12日，联投公司取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。同年12月6日，联投公司取得武汉市燃气热力工程竣工验收备案证。2019年10月27日，徐帆实际办理收房手续。现徐帆认为联投公司交付房屋时不具备交房条件，故诉至一审法院，请求依诉予判。一审法院认为：徐帆、联投公司签订的《武汉市商品房买卖合同》未违反国家法律规定，系当事人真实意思表示，应属有效，当事人应当按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。联投公司虽于2016年9月1日刊登交房公告，通知业主2016年9月2日办理集中交房手续，但直至2019年10月27日，徐帆才实际办理收房手续，联投公司现亦无证据证实徐帆在集中收房或联投公司取得燃气热力工程竣工验收备案证时已知其权利受到侵害，因此联投公司主张徐帆的起诉已过诉讼时效的答辩意见，一审法院不予采纳。关于联投公司是否应承担逾期交房责任的问题，一审法院认为，2016年12月6日，涉案房屋取得武汉市燃气热力工程竣工验收备案证，此时涉案房屋才完全具备商品房买卖合同第九条约定的交房条件，故2016年12月6日前联投公司逾期交房事实成立，联投公司提出联投公司自房屋满足交房条件且书面通知徐帆收房后，不应再承担逾期交房违约责任的抗辩理由无法律依据，一审法院不予支持。关于涉案房屋逾期交房时间认定问题，一审法院认为，2016年9月1日，徐帆就涉案房屋刊登交房公告，通知业主2016年9月2日办理集中交房，但直至2016年12月6日，涉案房屋才取得武汉市燃气热力工程竣工验收备案证，故2016年12月6日，涉案房屋才完全符合交房条件。徐帆关于逾期交房时间从2016年9月19日起计算至2016年12月6日的主张，符合合同约定。2016年9月19日至2016年12月5日（78天），涉案房屋已视为交付徐帆，从约定的最后交付期限的第二日至涉案房屋满足交付条件前一日期间，联投公司因所交付房屋不符合约定交付条件应承担逾期交房违约责任，但应与未实际交付房屋的逾期交房违约责任有所区别；一审法院以徐帆的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、联投公司的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对此期间涉案房屋的逾期交房违约金标准酌情调减为原合同第十一条约定标准的30%，即联投公司应以徐帆已付房款2,545,282元为基数，按日万分之0.5的30%支付逾期交房违约金，即2,978元（2,545,282×0.00005×30%×78）。徐帆要求此期间内应比照其他业主按已交房款的日万分之一计算违约金的主张，该商品房买卖合同约定的违约金为双方真实意思表示，亦并未违反法律法规强制性规定，故比照其他业主的标准计算违约金于法无据，且因合同约定的违约金已高于其实际损失，其违约金主张超出一审法院酌情认定部分，不予支持；联投公司对逾期交房违约金标准的酌减抗辩，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、武汉联投半岛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向徐帆支付逾期交房违约金2,978元；二、驳回徐帆的其他诉讼请求。如果武汉联投半岛置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费304元，减半收取计152元，由徐帆负担132元，由武汉联投半岛置业有限公司负担20元，此款徐帆已垫付，武汉联投半岛置业有限公司随本判决第一项一并支付给徐帆。二审中，当事人没有提交新的证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，徐帆与联投公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，联投公司本应于2016年9月18日前将符合合同第九条约定的房屋交付给徐帆，因涉诉房屋于2016年12月6日才取得武汉市燃气热力工程竣工验收备案证，至此涉诉房屋才符合合同第九条第一款的约定交付条件。故徐帆起诉请求联投公司支付2016年9月19日至2016年12月6日期间的逾期交房违约金有合同依据。双方争议的焦点是徐帆行使上述请求权有无超过诉讼时效。本院认为，联投公司于2016年9月1日以符合合同约定的通知方式通知业主办理集中交房手续，徐帆在明知合同约定交房时间和交房条件的情况下，有义务及时查看房屋是否符合交房情况，且房屋竣工验收备案情况在相关部门网站上均是公开状态。但徐帆直至2019年10月27日（合同约定交房期满后三年）才办理收房手续，故其称在收房前对涉诉房屋未达交房条件不知情的说法，本院不予采纳。徐帆应于联投公司通知收房后、合同约定的交房日及之后积极持续通过各种途径关注涉诉房屋的状况，但直至2020年徐帆才诉至法院，怠于行使自己的权利，超过了三年诉讼时效的期间，且联投公司提出了相应的答辩意见，故本院对徐帆请求联投公司支付逾期交房违约金的请求不予支持。至于徐帆上诉提到的物业费，因其一审未主张，联投公司也不同意调解，本院在此无法处理，徐帆可另案主张。综上所述，徐帆的上诉请求不成立；联投公司的上诉请求成立。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2020）鄂0191民初1371号民事判决；二、驳回徐帆的全部诉讼请求。减半后的一审案件受理费152元、二审案件受理费142元，均由徐帆负担。本判决为终审判决。审判员  宋飞二〇二〇年十月二十六日法官助理庄敏书记员庄敏