四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）0402民初3014号 原告：攀枝花顺畅交通建设工程试验检测有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区五十一公里劳动四村，统一社会信用代码：9151040076727076X8。 法定代表人：吴生平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：白海，四川明炬（攀枝花）律师事务所律师，执业证号：15104201010537502。 被告：谢文芬，女，1987年3月13日生，汉族，四川省米易县居民。 原告攀枝花顺畅交通建设工程试验检测有限公司（以下简称：顺畅交通检测公司）与被告谢文芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告顺畅交通检测公司的委托诉讼代理人白海；被告谢文芬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 顺畅交通检测公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告对租赁房屋内损坏的制冷设施恢复原样；2、判令被告支付租金28484.32元；3、判令被告按合同约定给付自2020年8月1日起至租赁房屋损坏的制冷设施恢复原样日止的房屋租金损失；4、判令被告给付违约金12000元；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，顺畅交通检测公司将诉讼请求变更为：1、判令被告对租赁房屋内损坏的制冷设施恢复原样；2、判令被告立即支付租金30000元；3、判令被告按合同约定给付自2020年8月1日起至租赁房屋损坏的制冷设施恢复原样日止的房屋租金损失；4、判令被告给付违约金12000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月8日，原、被告签订《门面房租赁合同》约定：被告租赁原告所有的位于攀枝花市东区的门面作经营使用，每月租金10000元；租赁期限自2019年10月1日起至2022年9月30日止；被告在合同签订后向原告交纳押金10000元；合同还约定了违约责任及双方的权利义务。合同签订后，原告按约将租赁门面交被告使用，被告亦交纳了押金10000元。但被告自2020年5月起开始拖欠租金，又由于被告涉及其他纠纷，无故将租赁房屋内的制冷设施损坏，2020年8月6日，原告向被告发出解除合同通知书，解除了双方签订的租赁合同。但被告拒不对损坏的制冷设施恢复原样，致租赁房屋不能出租和正常使用。被告的违约行为侵害了原告的合法权益，依法应当承担恢复租赁房屋内损坏的制冷设施、给付违约金，并支付租金和租赁房屋租金损失的责任。 顺畅交通检测公司对其诉请提交了如下证据： 1、2019年7月8日，原、被告签订的《门面房租赁合同》，拟证实被告向原告租赁门面房用于经营的期限，每月租金交纳的时间，违约责任及双方权利义务的事实； 2、现金交款单3张、业务回执1张，拟证实被告交纳押金10000元和支付了2019年10月至2020年4月租金，原告共计收到被告款项80000元的事实； 3、2020年8月6日，原告向被告发送的《解除门面房屋租赁合同的通知》及图片2张，拟证实在被告拖欠房屋租金15日不交纳，且拖欠物业管理费和损坏租赁房屋内租赁设施拒不恢复原样情况下，原告按合同约定依法向被告发出解除合同的事实； 4、物业费缴费通知书和生活垃圾处理费通知书及缴费票据，拟证实被告拖欠物业费9216.4元和垃圾处理费1075.27元，原告代为交纳的事实； 5、制冷设施损坏现场图片6张，拟证实被告在租赁房屋期间将设施损坏的事实； 上列证据谢文芬质证提出： 1、2019年7月8日，原、被告签订的《门面房租赁合同》无异议； 2、现金交款单3张、业务回执1张无异议，被告共计向原告交纳款项80000元是事实，因2020年2、3月属疫情期间免交房租； 3、2020年8月6日的《解除门面房屋租赁合同的通知》被告未收到，双方实际在2020年7月12日就解除了合同，被告也将租赁房屋交还了原告； 4、物业费确实未交，因无垃圾，不存在垃圾处理费； 5、在租赁期间未损坏制冷设施，损坏制冷设施的人原告已经找到，原告应当向损坏设施的人主张权利，该设施在被告租赁房屋时就不能使用，被告为了经营，还进行了修复，支付了维修费； 谢文芬辩称，双方签订租赁合同属实，合同已于2020年7月12日双方协商一致解除。被告在解除合同时结清了租金，房屋在解除当日原告即上锁管理，不存在违约的问题，房屋内制冷设施非被告损坏，原告诉讼被告无理，依法应当驳回原告的诉讼请求。 谢文芬对其辩解提交了下列证据： 1、2019年7月1日，原、被告签订的房屋租赁合同复印件，拟证实该合同与原告提交的合同内容一致，只是签约时间不同的事实； 2、原告的微信转账记录，拟证实被告向原告共计转款80000元的事实； 3、2019年8月2日，原告转款记录，拟证实被告租赁原告房屋后支付60000元修复制冷设施的事实。 上列证据顺畅交通检测公司质证提出：被告出具的微信聊天记录里有原告发出的解除合同通知书，证明被告知道解除合同的事实，维修制冷设施原告不清楚，不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2019年7月8日，谢文芬与顺畅交通检测公司签订《门面房租赁合同》约定：谢文芬租赁顺畅交通检测公司位于攀枝花市东区平方米的门面作经营使用，每月租金10000元，按季支付租金，先支付一月押金及三个月租金，合计40000元；每次缴纳租金时间为上季度租金到期的前20日；租赁期限3年，即自2019年10月1日起至2022年9月30日止；谢文芬应交纳押金，押金在租赁期满无拖欠水电、物业管理费等情况下，退还谢文芬；谢文芬在租赁合同期满后同等条件下享有优先承租权；租赁期满合同自行终止，若谢文芬在租赁期间中断房屋租赁，将按年租金10％赔偿损失，合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订当日，顺畅交通检测公司将租赁房屋交付谢文芬使用；谢文芬也于2019年10月14日支付30000元租金、5月6日支付10000元租金、5月6日委托左某某代付30000元租金、10月14日支付10000元押金，共计支付租金、押金80000元。 2020年4月7日，顺畅交通检测公司财务人员与谢文芬聊天记录内容如下：我们几个领导开了一个会，给你减免2到3月两个月租金，房屋如果你不租了，一切按合同来；要继续租，不租要亏死，美女你们之前的水费和煤气费都是我这边帮你们缴的。2020年7月9日，顺畅交通检测公司财务人员与谢文芬聊天记录内容如下：我给领导汇报了，不得行，还把我说了一顿，你可以停，我锁门；不好意思，那我们合适准备退租了；那就到期了，可以退了；我们还在商量，商量好了给你回话；我就是跑腿的；明天你们要上班不？我们星期一上班；她贵姓呢？樊姐；好的，谢谢。7月17日，双方聊天记录内容如下：你把房子弄太糟糕了，把我们原有的东西都拆去卖了，星期一等着接我们单位律师函；你们把门锁了，我们东西都没有搬完，怎么可能会损坏呢？空调里面的管道都拆除去卖了，拆的人说你说的，给了5000块，我们带律师取证了，说你叫的，警察都有记录；怎么可能是我叫的，警察给我打个电话，我都不知道怎么回事？今天突然就变了；你们把你们那边合同给律师就行了，我的这份作废合同应该给我；你问我，我还不清楚，前段时间我请假了，回来说门面东西被拆了；房屋他们还没有恢复好嘛；空调没有，空调铜管都没有了；你们试过用得起不嘛；而且氟都漏了，电都不通。 2020年8月6日，顺畅交通检测公司向谢文芬手机发送《解除门面房屋租赁合同通知》称：谢文芬，2020年7月10日，向你发了房屋租赁合同违约通知函，要求你于7月15日前缴清所有欠款，至今物业费和房屋租金没有结算，更严重毁坏拆除原中央空调。我公司从即日起解除双方签订的门面房租赁合同，并依据合同约定追究你的违约责任。 诉讼中，谢文芬书面申请，要求证人周某某出庭作证，本院准予。周某某陈述：我是2019年11月份去店子工作的，2020年7月15日早上9:00，老板谢文芬要我们到店子搬桌子、板凳，一个叫殷洪的也在搬餐具。中午12:30分左右，我们还未搬完的时候就有人来要锁门，后面除监控器和其他小东西未搬外，他们就把门锁了，我们就进不去了，我们还打电话告诉了老板谢文芬，老板也与锁门的沟通了的，在搬东西时没有人拆除空调。 庭审中，谢文芬陈述，双方解除合同是2020年7月12日，合同解除后，我把餐具卖给了王某，空调怎么拆除不清楚，先是物业公司打电话告诉我，在2020年7月17日，派出所给我打电话，顺畅交通检测公司也给我打电话，我了解才知道拆除空调的人是买我餐具的王某，其后就是王某与顺畅交通检测公司与王某进行沟通了，当天将房屋交还给顺畅交通检测公司，还交付了电卡，是直接交给一个姓樊的，在2020年7月23日，我在与对方交涉交付房屋钥匙过程中，直接就用手机录了音。并要求当庭播放录音，本院准予。顺畅交通检测公司听完录音后陈述：从录音内容能够证实被告认可空调损坏的事实，被告认为已经修好，但实际未修好；原告工作人员要求双方对租赁房屋进行验收，但被告认为双方合同已经解除、房屋已经归还。 为查清案件事实，本院要求双方在限定期限内提交公安机关就空调损坏情况的出警情况及处理材料。顺畅交通检测公司在庭审后提交了2020年9月24日，攀枝花市公安局东区分局临江路派出所出具的《接处警情况说明》载明：2020年7月17日20时02分许，接110指令：在东区学府花园建行旁网吧楼上三楼厨房内设施被破坏。经了解：郑勇报警称顺畅交通检测公司将东区机场路22号附3-1号房屋出租给谢文芬经营，该公司于7月15日将房屋收回，今天有人到出租房屋拆除厨房设施，民警电话联系王军，王军称谢文芬叫其拆卖，民警告知王军不属于谢文芬的财物请归还，民警电话联系谢文芬，告知谢文芬租赁房屋按合同约定，不得搬走房屋财物。2020年10月10日，本院电话通知谢文芬到庭对公安机关出具的《接处警情况说明》进行质证，谢文芬电话称无时间到法院，要求将内容向其宣读，，本院向谢文芬宣读《接处警情况说明》后，谢文芬提出：出卖餐具给王某是事实，但没有让王某拆除空调，空调是王某拆除，应当由王某恢复原样，其余内容无异议。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或者当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或者当事人一方迟延履行债务及有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。依据2020年7月9日，顺畅交通检测公司财务人员与谢文芬聊天记录内容和公安机关出具的《接处警情况说明》，能够证实谢文芬与顺畅交通检测公司间的《门面房租赁合同》客观上已于2020年7月15日双方协商一致解除，本院予以确认。依据双方合同约定的每月租金10000元，谢文芬自2019年10月1日租赁门面房至2020年7月15日解除合同，共计租赁房屋期限为10个半月，应当支付租金150000元，谢文芬已向顺畅交通检测公司支付租金、押金80000元和2020年4月7日，顺畅交通检测公司财务人员与谢文芬聊天记录内容，顺畅交通检测公司减免2到3月两个月租金的事实，谢文芬还应给付顺畅交通检测公司租金5000元。解除合同后，因谢文芬将经营期间的餐具出卖给王某，王某在搬运餐具过程中拆除房屋内空调设施，有公安机关的《接处警情况说明》证实，谢文芬依法应当承担恢复租赁房屋内空调设施的责任。顺畅交通检测公司要求谢文芬对租赁房屋内损坏的制冷设施恢复原样的诉请，有证据证实，本院支持；要求谢文芬立即支付租金30000元的诉请，本院依法核定为500元；要求谢文芬按合同约定给付自2020年8月1日起至租赁房屋损坏的制冷设施恢复原样日止的房屋租金损失的诉请，因房屋谢文芬在2020年7月15日就已交还顺畅交通检测公司，空调损坏实际侵权人是王某，本案审理的是合同纠纷，而非侵权纠纷，该损失不应由谢文芬承担，其诉请本院依法不予支持；要求谢文芬给付违约金12000元的诉请，双方合同中无明确约定，解除合同是双方协商一致所为，其诉请依法不予支持。谢文芬所提辩解意见，本院已逐一评述，部分予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，第一百一十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条，第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、谢文芬于本判决生效后十日内将租赁房屋内损坏的制冷设施恢复原样； 二、谢文芬于本判决生效后十日内给付攀枝花顺畅交通建设工程试验检测有限公司房屋租金5000元； 三、驳回攀枝花顺畅交通建设工程试验检测有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费820元，由攀枝花顺畅交通建设工程试验检测有限公司承担400元，谢文芬承担420元（于本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  高文新 人民陪审员  邹元义 人民陪审员  石应昌 二〇二〇年十月十日 书 记 员  郑 川