陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书                           （2020）陕0825民初2314号 原告定边县绿怡物业管理有限责任公司。住所地：定边县XX镇XX街XX号。法定代表人李桂萍，系该公司总经理。委托代理人暴文渊，系陕西宇内律师事务所律师。被告白学军，男，汉族，1975年2月4日出生，现住定边县，农民，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告定边县绿怡物业管理有限责任公司诉被告白学军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，依法由审判员刘建海适用简易程序于2020年6月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，将本案转为普通程序，依法组成合议庭，又于2020年8月13日再次公开开庭进行了审理。原告法定代表人李桂萍、委托代理人暴文渊、被告白学军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系被告所居住的民生花园小区物业管理公司。被告白学军自2014年11月起至2018年2月13日止拖欠原告取暖费、物业费、电梯费、公摊费、卫生费，合计6351.6元。经原告多次催要未果，无奈诉至法院，请求依法判令被告白学军向原告支付取暖费、物业费、电梯费、公摊费、卫生费，合计6351.6元；并由被告承担本案诉讼费用。原告向法庭提交以下证据：一、定边县绿怡物业管理有限责任公司营业执照、法人身份证明、资质证书。证明原告公司具有提供物业服务的资质。二、收款收据2支、民生西区住户收费明细1份、欠费清单1份。证明原告向被告提供物业服务的事实。同时证明被告将物业费等缴纳至2016年10月份，尚欠自2014年11月起至2015年10月的物业公摊费1100元，以及2014年冬季取暖费3138元。被告辩称，原告陈述给被告居住的小区提供物业服务，被告要求原告提供合同，如果不能提供合同，被告就不认可。被告也不认可欠原告公司的各项物业费用。被告未向法庭提交任何证据材料。本院依法调取以下证据：一、与梁生财的谈话笔录一份。梁生财在谈话中称，其是民生西区业主委员会委员，定边县绿怡物业管理有限责任公司从2013年起为民生西区提供物业服务，直至2018年2月份，该公司没有与业主委员会签订过物业服务合同。二、与高慧君的谈话笔录一份。高慧君在谈话中称，其是定边县富苑物业公司经理，富苑物业公司于2018年4月12日入驻民生西区提供物业服务，并与业主委员会签订了合同。白学军、李芳两位业主给其公司缴纳的是2017年至2018年的物业费，其中有2个月是业主委员会自治期间的费用，有3个月是原物业公司的费用，剩余的都是其公司的，其公司代收后将原物业公司3个月的费用交予了业主委员会。经庭审质证，被告对原告所举的第一组证据，认为如果没有物业服务合同可以佐证，原告是否有资质与本案无关。对第二组证据缴费的事实认可，但被告只是给物业办的收费人员缴的费，不清楚是不是原告公司收的，如果是原告收取的，在没有物业服务合同的情况下，原告还应该给被告返还收取的费用。 原告对本院调取的两份谈话笔录真实性无异议，认为该笔录能够证明原告为被告所居住的小区提供物业服务直至2018年的2月份，期间被告一直接受原告的物业服务，但被告并未将物业服务费用交至2018年2月份，应当依法就其拖欠服务费用继续承担支付义务。被告对本院调取的两份谈话均无异议。本院对原告提交和本院调取的证据作如下认定，原告所举的第一组证据，来源形式合法，客观真实，应予以确认。原告所举的第二组证据，被告对真实性无异议，对证据的真实性应予以确认。本院调取的两份谈话笔录，来源合法，系被谈话人的真实意思表示，应予以确认。 本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证查明以下事实，原告定边县绿怡物业管理有限责任公司是一家具有三级资质的物业服务企业。被告白学军是民生西区1号楼3单元604室的业主，其房屋建筑面积为125.52平方米。2013年10月15日，原告与民生西区开发商签订了《物业管理前期服务合同》，约定开发商委托原告为民生西区一号楼进行物业管理，管理期限为两年，自2013年11月1日起至2015年10月30日止，物业管理服务费由原告按建筑面积向业主收取。2015年10月31日，原告（乙方）又与民生西区一号楼业主委员会（甲方）签订了《民生西区一号楼物业管理合同》以及《民生西区一号楼2015年供暖补充协议》，约定甲方委托乙方对民生西区一号楼进行物业管理服务，管理期限为2015年10月31日起至2016年10月31日止。具体收费标准为：水费每方3.4元；电费每度0.53元；公摊费每户11元/月；电梯电费二楼起步36元，每上一层加1元；物业费0.8元/月/平方米；卫生费3元/月/户。《补充协议》约定，采暖费由甲方制定交乙方负责管理、公布，甲方全程监督。该合同到期后，原告再未与民生西区一号楼业主委员会签订物业管理合同，但原告实际为民生西区提供物业管理服务直至2018年2月14日。原告进行物业管理期间，被告于2017年8月31日向原告缴纳物业费1000元，于2017年10月19日向原告缴纳2015年11月至2016年10月物业费1205元、电梯费480元、公摊电费168元，共计1853元。除此之外，被告再未向原告缴纳过物业服务相关费用。另查明，2018年11月7日，被告向定边县富苑物业管理有限公司缴纳2017年11月至2018年10月物业费500元。2019年1月20日，被告向定边县富苑物业管理有限公司缴纳2017年11月至2018年10月物业费1154元。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告是取得物业服务资质的物业服务公司，原告与民生西区开发商签订的《物业管理前期服务合同》，以及原告与民生西区一号楼业主委员会签订的《民生西区一号楼物业管理合同》的内容不违反法律法规规定，应为合法有效，对民生西区一号楼全体业主均有约束力。2016年10月31日之后，原告虽未与民生西区一号楼业主委员会续签合同，但原告实际为民生西区一号楼提供物业服务直至2018年2月14日，在此期间内原、被告之间存在事实物业服务关系。被告享受了原告的物业服务后，应当依照相关规定及时缴纳物业服务费用。被告没有按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付拖欠的取暖费、物业费、电梯费、公摊费、卫生费共计6351.6元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告辩称其不认可原告给其居住的小区提供物业服务，也不认可欠原告物业费用，与查明的事实不符，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告白学军于判决生效之日起五日内给付原告定边县绿怡物业管理有限责任公司取暖费、物业费、电梯费、公摊费、卫生费共计6351.6元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告白学军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                                                       审 判 长    刘建海                           人民陪审员    郝晶晶                           人民陪审员    质文明                       二〇二〇年十月十二日                    书  记  员    白 瑞  1