江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初4786号原告：王素素，女，1992年2月17日生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：谷岑茜，江苏新联律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奇炜，江苏新联律师事务所律师。被告：周金泉，男，1935年11月19日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：周志鹏，1963年1月生。被告：常州丰业房地产信息咨询服务有限公司，统一社会信用代码91320412313778083B，住所地江苏省常州市钟楼区龙江中路6-1号701室。法定代表人：徐钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈丽霞，江苏同恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：方诒。被告：常州德佑房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320411MA1X92A66C，住所地江苏省常州市新北区龙锦路1590号现代传媒中心1号楼1820-1826。法定代表人：都谋富，该公司总经理。委托诉讼代理人：李斌，该公司法务。原告王素素诉被告周金泉、常州丰业房地产信息咨询服务有限公司（以下简称丰业公司）、常州德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员谢志辉独任审判，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谷岑茜，被告周金泉及委托诉讼代理人周志鹏，被告丰业公司委托诉讼代理人沈丽霞、方诒，被告德佑公司委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、确认原、被告房屋买卖合同关系解除。2、判令被告向原告支付违约金75000元。3、判令被告承担原告支出的房产契税3750元。4、判令被告承担原告支出的律师代理费6400元。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年5月9日，原告通过房产中介居间介绍，与被告签订房屋买卖合同一份，约定将被告名下位于常州市钟楼区的房产作价375000元卖于原告，至2020年5月11日，原告已按约支付了280000元房款，剩余95000元按揭贷款也已通过银行审核并准备发放。但在2020年5月25日时，被告突然通知原告，称房屋产权有问题，不卖了，随即单方面解除了合同，并于2020年6月5日将270000元房款退还原告（尚有10000元房款在资金监管账户）。原告认为在合同履行过程中原告并无任何过错，被告的行为明显属于违约解除合同，因此根据双方买卖合同第八条第五款的约定，被告应承担违约责任，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告为支持其诉讼主张提交如下证据：1、常州市存量房买卖合同（居间）、不动产登记簿查询证明各1份。2、手机短信截图。3、手机交易记录截图。4、微信聊天记录。5、税收缴款书。6、委托代理合同、发票、进账截图。被告周金泉辩称，对原告陈述的房屋交易情况没有争议，被告是有卖房诚意的，造成交易未成的原因是房产登记部门认为案涉房屋存在疑似隐性共有人，需要先行对产权进行明析，而有一个疑似隐性共有人不同意配合，所以无法进行交易，对该情况原告事先并不知情，也不懂，不存在过错。中介公司作为专业机构，在没有充分核实的情况下匆忙促成交易，给原告造成了损失，也给被告带来麻烦，责任在中介，应当由中介承担违约金并退还本人支付的2000元暂存款。被告周金泉为支持其答辩观点提交如下证据：1、与经纪人季青、与中介及买方的微信群、与买方的聊天记录共20页。2、中介暂存款2000元收据及房产证、土地证收件单各1份。3、房屋产权证、土地使用证、周金泉配偶张娥女的死亡证明各1份。4、房屋买卖业务签订文件合订本1套。5、优惠出售公有房屋买卖契约、审批表、收款收据各1份。丰业公司庭审中辩称，丰业公司在原告王素素与被告周金泉的房屋买卖合同中只是起到居间的作用，在三方签订的居间合同中对丰业公司作为居间方的权利义务进行了明确约定，合同中并未约定丰业公司负有调查卖方是否存在隐性共有人的责任和义务，而丰业公司在案涉房屋买卖合同履行过程中已经履行了合同约定的居间义务，并积极为买卖双方办理过户手续。2、丰业公司已经对房屋状况尽到了基本的审查义务，促成了房屋买卖合同的成立，在原、被告签订的房屋买卖合同中第三条，卖方周金泉保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及相关文件的约定，且无他人享有优先购买权。丰业公司在查看卖方的产权证后，已经对房屋是否为卖方周金泉独有、是否存在查封、抵押的情况进行了调查，已经对房屋状况尽到了合理的审查义务，而该房屋是否具有隐性共有人，只有在房屋进行过户手续审查时才会披露。周金泉作为出卖人，应当知晓共有人姓名、共有方式等相关信息，并先行主动披露，作为居间方，无从得知出卖方的家庭成员情况，是否具有隐性共有人这一情况，丰业公司通过自身能力是无法查实的，因此，出卖方将原属自身诚信如实披露的义务转嫁给居间方，违法免除了自身的合同主要义务，无法处置归并、无法过户相关责任应当由出卖方承担，丰业公司不承担违约责任，请求法院驳回对被告丰业公司的诉讼请求。丰业公司为支持其辩称观点提交如下证据：丰业公司工作人员与被告1代理人微信聊天记录3张。德佑公司庭审中辩称，我们签订的是属于备案合同，房屋买卖交易与我公司无关。我们没有参与这个居间过程。请求驳回对我方的诉讼请求。经审理查明，周金泉因年迈体弱，希望出售原有住房常州市冶金新村17幢甲单元402室作为养老费用进养老院养老，遂委托其儿子周志鹏找中介上网挂售，适逢丰业公司正好有客户需要，遂于2020年4月24日与周志鹏联系，并约定于当日看房，当晚，在丰业公司向交易双方告知相关权利义务后，由周志鹏代表周金泉与王素素、丰业公司签订《存量房屋买卖合同》、《居间合同》各一份，合同约定房屋坐落为冶金新村17幢甲单元402室，建筑面积为53.99平方米，售价375000元，定金5000元，首付275000元，其中办证前支付265000元，10000元存入资金监管账户，拟贷款95000元。出售方承诺，保证该房屋没有产权纠纷，未被限止转让，其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权等。合同还约定“…若因相关承诺或保证失实，或因房屋设立的抵押、租赁、查封等，致使本合同目的不能实现，甲方（出售方）应向乙方（购买方）支付本合同约定的房屋总价款20%的违约金…。任何一方违约，除赔偿守约方违约金或实际损失外，还应赔偿守约方为此支付的公证费、律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费等为维护自身权利而产生的一切合理费用”。王素素当日支付“购房订金”50000元。同月26日，丰业公司知悉案涉房屋存在疑似隐性共有人，遂与周志鹏沟通，要求周金泉配合履行继承公证事宜，并表示“提醒一下，如果哪一方违约的话，需要赔付对方房屋总价的20%，并且承担中介费用！”等，并表示“很抱歉在签约时没有及时告知你们，为此给您带来不便请见谅。这个产证存在隐形共有人，确实需要你们这边先继承公证换证，产权清晰以后才能办理后续的交易手续”，后周金泉经向有关方面了解，于同月30日回复丰业公司称“小季，我这边没有问题了，你就按照程序走吧”。同年5月4日，丰业公司通知交易双方到常州市不动产登记交易中心办理相关手续。期间中介公司协助王素素办理贷款审查手续等。同月7日，王素素通知周志鹏“你发个账号过来吧，这两天我把首付的钱转给你”。同月8日，王素素向周金泉支付首付款265000元，同月9日，周金泉、王素素与中介公司到常州市不动产登记交易中心办理相关手续，并由德佑公司作为居间方签订《常州市存量房买卖合同》（居间）一份作为备案合同，王素素当场交纳契税3750元，并于同月11日向资金监管账户支付押金10000元。后因周金泉与相关人员交涉未果，常州市不动产登记交易中心在审查原产权登记情况后认为存在疑似隐性共有人，需要明析产权后才能交易，致使交易不能完成。同月25日，周金泉经周志鹏告知丰业公司和王素素要求解除合同，并表示立即退还购房款270000元，要求王素素提供账号以便退款，王素素当即表示拒绝。同月31日，周志鹏再次要求中介提供王素素的账号，并称造成不能交易的原因在中介，当日，周金泉退还了270000元。王素素表示“既然房子你不卖了，我也不好强买。但这属于你单方面违约，我保留追究你起诉违约责任的权利”，后经交涉未果，原告遂诉至本院，要求判如所请。另查明，原告为主张本案权利已经支付律师费6400元。以上事实有原、被告提交的证据和庭审陈述得到证实。本院认为，出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，标的物存在权利瑕疵导致交易不能完成的，应当由出卖人承担责任。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，案涉房屋被有关机构认为存在权利瑕疵而导致交易失败，在问题发生后，周金泉并未断然停止交易，而是相信能够解决，至问题进一步加重，责任主要在周金泉，王素素并无责任，根据双方合同约定，周金泉应当承担违约责任，但鉴于案涉房屋性质及纠纷产生的特殊性，对于普通当事人并不可能熟悉，也难以做出正确决断，本院酌情免除其20%的违约责任。丰业公司作为专业的中介机构，在居间过程中理应对案涉房屋进行全面了解后做出合理处理，在发现瑕疵后更应积极采取补救措施，避免问题加重，但从各方聊天记录可以看到，丰业公司在未充分调查挂售房屋产权有关情况时匆忙促成交易双方签订合同。同时，在合同签订后王素素也仅支付了50000元订金，而该瑕疵发现于同月26日前，此时如果中止交易，待问题解决后再行继续，或者另行签订缓冲协议，王素素也不会在同年5月8日向周金泉支付265000元首付款，双方更不会草率签订备案合同并交纳相关费用；如果及时中止交易，问题就不会发展到如此地步。但从2020年4月26日的聊天记录可以看到，丰业公司经纪人称“叔叔，提醒一下，如果哪一方违约的话，需要赔付对方房屋总价的20%并且承担中介费用！”“所以叔叔，最好还是按流程走”“嗯！是的，叔叔，我要是早知道有这个隐形共有人要做公证的话，我一定会告诉你的！”等，这表明中介发现案涉房屋存在权利瑕疵并非十分困难的问题。而在发现问题后，丰业公司并未采取合适的方式解决问题，而是偏面促成合同继续交易，从而导致事情变得更加严重。对此，丰业公司也有一定责任，本院酌定其对造成违约金损失承担20%的赔偿责任。德佑公司在本案纠纷中既未参与前期情况调查，也未参与整个居间活动的决策，对本案纠纷不负有责任。但在今后的业务活动中应当审慎行事，以免发生不必要的麻烦。关于契税问题，因案涉房屋并未实际交易，原告可以与有关机构协商处理，不能作为损失主张权利，故该项诉讼请求本院不予支持。关于律师费问题，因各方合同约定赔偿费用包括律师费，该项诉讼请求本院予以支持。关于被告周金泉要求丰业公司与德佑公司退还2000元暂存款的问题，因两公司与其处于同等的诉讼地位，且周金泉与两公司无对等的给付义务，不宜在本案中一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十一条第（二）项、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十二条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条、第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下：一、原告王素素与被告周金泉于2020年4月24日签订的《存量房屋买卖合同》、原告王素素与被告周金泉、被告常州德佑房地产经纪有限公司于2020年5月9日签订的《常州市存量房买卖合同》（居间）于2020年5月31日解除。二、被告周金泉于本判决生效之日起十五日内支付原告王素素违约金60000元。三、被告常州丰业房地产信息咨询服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王素素违约金损失赔偿款15000元。四、被告周金泉于本判决生效之日起十五日内支付原告王素素律师服务费5120元。五、被告常州丰业房地产信息咨询服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王素素律师服务费1280元。六、驳回原告的诉讼请求。本案案件受理费减半收取965元（原告已预交），由被告周金泉负担772元，由被告常州丰业房地产信息咨询服务有限公司负担193元。两被告负担的诉讼费应于本判决生效之日起十五日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  谢志辉二〇二〇年十月十九日书记员  恽孟娟