河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12608号上诉人（原审被告）：郑州立祥置业有限公司,住所地郑州市金水区丰庆路北段。法定代表人：苏军胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯林中，男，该公司员工。委托诉讼代理人：喻琰，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王永贺，男，汉族，1981年1月1日出生，住郑州市金水区。上诉人郑州立祥置业有限公司（以下简称立祥公司）因与被上诉人王永贺房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初14696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。立祥公司上诉请求：一、撤销一审判决中向被上诉人支付利息或将本案发回重审。二、涉诉的一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在郑州市金水区丰庆路北段经政府相关部门批准开发一楼盘，该楼盘是经济适用房项目（瑞穗苑小区），该项目对社会符合购买经济适用房条件的群众公开出售。2016年被上诉人与上诉人达成了买房意向性协议，条件是王永贺取得符合政府部门规定的经济适用房申购条件。在王永贺同意该条件的情况下，上诉人于2016年5月30日收取叁拾伍万元（小写350000元），特别注明（需符合条件，否则无息退款）。之后上诉人按照《郑州市经济适用住房管理办法》的规定，多次电话通知王永贺来公司办理房屋交接手续。2020年7月份王永贺来上诉人公司申请退房，他才承认不具备购房资格。由此，上诉人是在严格按照《郑州市经济适用住房管理办法》出售房屋的，收据上特别注明（需符合条件，否则无息退款），不存在擅自销售经济适用房，是被上诉人王永贺违约在先。所以上诉人只同意退还购房款350000元。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，纠正一审错误判决。另补充，一、本案双方达成的是附生效条件的意向性协议，上诉人没有擅自销售住房，一审法院认定该意向性协议为销售协议是违反法律规定。二、该协议所附的条件是当王永贺取得经济适用房购房资格证的情况下，上诉人会积极地为王永贺向政府相关部门办理相关的手续，但是王永贺没有取得经济适用购房资格证。三、一审法院依据的是2010年12月25日颁布实施的经济适用房管理办法，认定双方协议无效，是对相关法律解释错误。四、即使认定双方协议无效，根据最高人民法院最新的观点，确定合同无效的返还责任，或者折价补偿范围时，要根据当事人的诉讼请求，结合应予返还的财产性质，根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理地分配责任，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。2016年5月30日双方之间达成的口头协议，是双方的真实意思表示。关于房子的性质以及具体现在的情况，王永贺都是知道的，特别是在后来王永贺签订的退款申请，再一次印证了双方当事人合同的内容。王永贺没有取得购房资格证，上诉人应无息退还35万。王永贺辩称:1、2020年5月16日上午10:45分，我在瑞穗苑小区微信群内，看到立祥公司张贴的一张《关于办理不动产转移登记通知》。因为已经等了4年，看到有关小区房产进度的通知，第一时间将该信息转发给中间人崔作松，希望其催促开发商尽快交房。看到房子进度有所推进后，内心挺高兴，就给我所购房屋同一楼层已经入住的“邻居”打电话，咨询有关房子的信息。2020年5月16日10:55分，通过微信电话联系后才知道我所购买的瑞穗苑小区2号楼2单元203户已经开始装修，为防止搞错，“邻居”将装修工人的电话发我联系后，确认是我所购买的房子2号楼2单元203户正在装修。直至此时，我才知道我所购买的房屋已经被开发商立祥公司转卖给他人。随即与中间人联系询问该情况。他们也反映才知道此种情况。开发商在一审中出具的情况说明也认可该房屋于2020年3月24日交于张可可装修，开发商一房两卖的情况已在一审案中查明。本案被上诉人分别于2016年8月23日、2016年11月29日、2018年，应开发商立祥公司要求多次提供购房所需资料，在递交资料过程中及事后，均未收到反映原告提供资料不符合要求的回馈。本案被上诉人后期多次与中间人沟通，得到开发商苏军胜的电话后与其多次联系均无法接通，发短信也不回复，到开发商处找其面谈也没有见到本人，迫于无奈向开发商申请退款，签署开发商提供的格式条款《退款申请》，但直至一审开庭，仍未收到对方的退款，故诉至法院。综上所述，本案中开发商声称“。多次电话通知王永贺来公司办理房屋交接手续。2020年7月份王永贺来上诉人公司申请退房，他才承认不具备购房资格”的陈述与事实严重不符。2、本案被上诉人发现房子被一房两卖后，陆续有多名业主反映自己所购房屋在未经通知原购房人的情况下被卖与其他人。遭遇与本案被上诉人一样，开发商给予的理由都一样“不符合经济适用房条件”。本案上诉人与多名不符合经济适用房购房资格的人签署《经济适用房协议》，骗取购房款，并同购房人签署《承诺书》“。因个人原因因购房资格证还未能办理下。放弃在瑞穗苑小区选购的房子，届时已付认购款由立祥置业。无息退款，由此引起的一切法律责任和损失由本人承担”。本案上诉人违反《郑州市经济适用住房管理办法》第二十八条“经济适用住房由市经济适用住房建设管理机构统一组织向符合购买条件的低收入住房困难家庭供应。禁止房地产开发企业擅自销售经济适用住房，禁止中介机构代售经济适用住房”，违反第三十二条“购买经济适用住房按照《购房证》顺序号实行轮候制度”之规定，利用普通购房人改善住宅的心理，违规向不合购房资格的人出售房屋，骗取购房款，最后以不符合条件为由退还购房款，并同购房人签署不利于购房者的约定，达到无偿使用购房款的目的。综上所述，“上诉人是在严格按照《郑州市经济适用住房管理办法》出售房屋的”的陈述与事实严重不符。3、本案上诉人在2013年左右即开始以经济适用房为名向没有经济适用房资格证的购房者以《经济适用房认购协议》同购房者签订协议，同时向购房者约定：“未申领郑州市经济适用房购买资格证者，而又自愿签订该协议并交付认购款的认购人承诺：在瑞穗苑经济适用房销售项目预售证下发时，仍不具备购房资格证者，本协议即中止，甲方无息退还乙方已付认购款”。但实际上购房者购买的是6号楼的安置房，并非经济适用房。开发商以不符合经适房条件为由，在未通知购房者的情况下将房屋卖与他人，其故意隐瞒该情节，目的就是先行骗取购房者的房款，后期出现问题就以条件不符合为由拒绝交房，恶意占用购房人资金，有的人交房款7年之久，同时也将房子在未告知原购房人的情形下将房子买与他人。本案上诉人利用不符合法律规定的合同，约定不利于购房者的条款，规避自己的法律责任，同样，在明知本案被上诉人没有购房资格证的情况下依然收取购房款，后期因各种原因不能交房即以条件不符合为由在不通知购房人的前提下私自将房屋买与他人，严重损害本案被上诉人的利益。我方认为本案一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求依法维持原判，维护当事人合法权益。王永贺向一审法院起诉请求：被告返还原告购房款35万元；因被告未通知原告退款造成的利息损失共计66500元；本案诉讼费等因实现原告权利所产生的所有费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月30日，被告为原告出具收据一份载明：“今收到王永贺（410101198101010035）人民币叁拾伍万元整￥350000系付2#-2-203户（需符合条件，否则无息退款）。”被告提交2020年8月24日出具的情况说明认可其于2020年3月24日就案涉房屋与张可可达成口头协议并交于张可可装修。一审法院认为：依据《郑州市经济适用住房管理办法》的规定，购买经济适用住房必须按照规定的流程，领取《郑州市经济适用住房购房资格证》。第二十八条规定，经济适用住房由市经济适用住房建设管理机构统一组织向符合购买条件的低收入住房困难家庭供应。禁止房地产开发企业擅自销售经济适用住房，禁止中介机构代售经济适用住房。被告明知原告没有取得《郑州市经济适用住房购房资格证》，还收取原告购房款，违反《郑州市经济适用住房管理办法》的禁止性规定，其在收据中载明的“需符合条件，否则无息退款”的约定应为无效，对原告要求被告返还购房款并支付利息的诉讼请求，该院予以支持。利息该院自2016年5月30日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:被告郑州立祥置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告王永贺购房款35万元，并支付利息（自2016年5月30日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3774元，由被告郑州立祥置业有限公司负担。二审期间，王永贺提交新证据，本院组织对证据进行了交换，立祥公司充分发表了质证意见。立祥公司未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依据《郑州市经济适用住房管理办法》的相关规定，禁止房地产开发企业擅自销售经济适用住房，立祥公司明知王永贺在没有取得《郑州市经济适用住房购房资格证》的情况下，仍收取王永贺购房款，存在过错。立祥公司上诉状称，其按照《郑州市经济适用住房管理办法》的规定，多次电话通知王永贺来公司办理房屋交接手续，但立祥公司已将涉案房屋交付他人使用，故一审法院对王永贺要求返还购房款并支付利息损失的诉讼请求，予以支持，并无不当。综上所述，郑州立祥置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1463元，由郑州立祥置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张晶晶二〇二〇年十月十六日书记员  马梦涵